Академический Документы
Профессиональный Документы
Культура Документы
Введение...................................................................................................................3
Заключение............................................................................................................28
Список литературы...............................................................................................30
Введение
3
Глава 1. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА
КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
1
Градостроительный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от
30.04.2021) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2004. – № 243 – Ст. 4.
5
у которого отсутствует разрешение на ввод2. Другие исследователи – С.А.
Чайковский и Е.В. Смиренский имеют другое определение данного понятия.
Согласно их исследованиям объектом незавершенного строительства
выступает недвижимое индивидуально-определенное имущество, на котором
происходят определенные строительные работы для того, чтобы в
дальнейшем использовать данное имущество по назначению3.
Согласно законодательству РФ существует возможность заключения
предварительных договоров купли-продажи.
Их объектом могут выступать как недвижимые вещи, на которые к
моменту заключения предварительного договора, уже возникло право
собственности и оно прошло государственную регистрацию, так и объекты
незавершенного строительства, которые отсутствуют в настоящем.
Предварительный договор позволяет стороне, в случае уклонения другой
стороны от заключения основного договора, обязать в судебном порядке
сделать это4.
Предварительные договоры на практике очень часто обеспечиваются
задатком. Однако законность такого условия ставится под сомнение. С одной
стороны, указанный договор не может обеспечиваться задатком.
Подтверждением этого является постановление ФАС Волго-Вятского округа
от 21.01.2008 года по следующему делу:
Между компанией, являющейся покупателем, и обществом,
выступающее продавцом, заключен предварительный договор, по условиям
которого стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи
квартиры в многоквартирном доме, общей площадью 775,1 кв.м. При этом
дата заключения основного договора определена моментом государственной
регистрации права собственности у продавца. В целях обеспечения
обязательств покупателем в пользу продавца перечислен задаток размере 11
2
Валеев Р.А. Правовой режим объекта незавершенного строительстват. – 2018. – С. 15.
3
Чайковская С.А., Смиренская Е.В. Понятие объекта незавершенного строительства // Актуальные вопросы
юриспруденции: Материалы международной заочной научнопрактической конференции. – 2020. – С. 95.
4
Незнамова А.А. Особенности договора купли-продажи объекта незавершенного строительства//
Юридический мир. – 2014. – № 11. – С. 29-33.
6
000 000 рублей. Как указал суд, предварительный договор носит
организационный характер. Стороны на добровольной основе устанавливают
между собой юридическую связь и определяют условия будущего основного
договора. Исходя из смысла статьи 429 Гражданского кодекса РФ,
предварительный договор порождает обязанность заключить основной
договор и право требовать заключения такого договора. Возникновение
имущественных правоотношений не предусмотрено в рамках
предварительного договора. Задаток в размере 11 000 000 рублей в
предварительном договоре, заключенным между сторонами, противоречит
гражданскому законодательству5 .
Интересной представляется позиция Верховного Суда РФ, изложенная
в определении от 08.12.2015 № 5-КГ15-165, в котором указано что, если
сторонами заключен договор о заключении в будущем основного договора о
продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в
последующем, но при этом предварительный договор устанавливает
обязанность до заключения основного договора уплатить цену недвижимого
имущества или существенную ее часть, данный договор должен быть
квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с
условием о предварительной оплате6.
Таким образом, договор купли-продажи недвижимости является одним
из видов договора купли-продажи. Однако, учитывая перечень недвижимого
имущества в законодательстве РФ, каждая сделка имеет свои особенности,
например, отчуждение земельного участка, жилого помещения, предприятия,
объекта незавершенного строительства, что порождает необходимость в
дополнительном правовом регулировании. Существующая практика
демонстрирует проблемы, которые требуют законодательного решения.
5
Постановление ФАС Волго-Вятского округа по делу № А11- 5927/2006-К1-1/148 от 21.01.2008. Документ
опубликован не был. URL: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/23406410/ (Дата обращения
05.05.2021)
6
Шабанов А. Новые тренды в обязательственном праве // ЭЖ-Юрист. – 2020. – № 40. – С. 14.
7
1.2. Особенности правового статуса субъектов договора купли-продажи
недвижимости
8
В отраслевом законодательстве представлены особенности заключения
договоров. Например, в соответствии с пунктом 3 статьи 35 Семейного
кодекса РФ, при совершении сделки, права по которой подлежат
государственной регистрации, сделки, требующей обязательную
нотариальную форму, или сделки, подлежащей государственной
регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное
нотариальное соглашение другого супруга. При заключении указанной
сделки в отсутствие нотариально удостоверенного соглашения можно
требовать признать ее недействительной.
Так, в 2015 году в Туапсинском районном суде Краснодарского края
рассматривалось дело по исковому заявлению супруги к своему супругу о
признании недействительной сделки купли-продажи жилого дома и
земельного участка, поскольку указанное имущество является совместно
нажитым (½доли жилого дома и земельного участка принадлежит истице) в
период брака. Из обстоятельств дела следует, что, пользуясь отсутствием
своей бывшей супруги, супруг продал жилой дом и земельный участок.
Исковые требования были полностью удовлетворены, поскольку на момент
совершения сделки состояли в зарегистрированном браке, то к спорным
правоотношениям подлежали применению положения Семейного кодекса
Российской Федерации (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ)7.
Правовой статус субъектов в договоре купли-продажи недвижимости
включает в себя наличие прав и обязанностей сторон, а также
ответственность в случае нарушения своих обязанностей одной из сторон.
Одной из главных обязанностей продавца в указанном договоре является
передача покупателю объекта недвижимости в соответствии с оговоренными
условиями.
7
Определение Верховного Суда РФ № 18-КГ16-97 от 06.09.2016. Документ опубликован не был. URL:
https://legalacts.ru/sud/opredelenie-verkhovnogo-suda-rf-ot-06092016-n-18-kg16-97/ (Дата обращения
05.05.2021)
9
В случае если продавец не исполняет данную обязанность, то
покупатель имеет право:
в судебном порядке потребовать передачу объекта в соответствии с
условиями договора;
отказаться от исполнения договора;
потребовать возмещения убытков, которые были причинены в
результате отказа продавца передать вещь.
В случае отказа покупателя от исполнения договора продавец вправе
по своему выбору:
потребовать оплаты товара;
отказаться от исполнения договора
При нарушении покупателем сроков оплаты покупаемой
недвижимости в соответствии с пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса
РФ продавец вправе потребовать оплаты за нее, а также уплаты процентов на
основании статьи 395 Гражданского кодекса РФ. Оплата недвижимости
может производиться в кредит. При нарушении покупателем оплаты в этой
форме продавец имеет право потребовать оплаты переданной недвижимости
или возврата данного объекта. Кроме того, на просроченную сумму платежа
начисляются проценты.
В соответствии с гражданским законодательством РФ продавец обязан
передать объект надлежащего качества. Однако в нарушение установленных
требований продавца передают объекты ненадлежащего качества.
Недостатки товаров делятся на два вида – существенные и несущественные.
Нарушения считаются существенными в случае если выявленные
повреждения не могут быть устранены без несоразмерных денежных
расходов, временных затрат, носят систематический характер. При
приобретении недвижимости наиболее частными существенными
недостатками являются влажность, грибок, недостаточный обогрев жилья,
низкая шумоизоляция и другое. Наличие указанных недостатков может
10
вызвать серьезные правовые последствия вплоть до полного отказа от
исполнения договора. Несущественными недостатками являются
повреждения, которые устранимы, не требуют больших затрат. При этом
понесенных расходы можно возложить на продавца в порядке,
предусмотренном действующим законодательством РФ8.
В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса РФ при передаче
продавцом объекта, не отвечающего условиям договора, применяются нормы
статьи 475 Гражданского кодекса РФ, за исключением права требовать товар
надлежащего качества, поскольку объект недвижимости обладает
индивидуальными характеристиками9. На основании статьи 475
Гражданского кодекса РФ покупатель вправе требовать:
соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного
устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара10.
Что касается сроков обнаружения недостатков в переданном по
договору недвижимом имуществе, то статьи 475 и 557 Гражданского кодекса
РФ их не определяют. В связи с этим в ряде случаев применяются нормы
статьи 477 Гражданского кодекса РФ – в пределах двух лет с момента
передачи товара покупателю либо в более поздний срок, предусмотренный
законом или договором. Так, в Определении ранее существующего ВАС РФ
от 24.02.2010 года указано, что «…ООО «Камтранслес» не представило
доказательства того, что ранее, до истечения двухлетнего срока, им были
обнаружены недостатки приобретенного имущества. При приемке объекта по
акту приема-передачи от 01.12.2006 претензий к качеству встроенных
помещений со стороны покупателя не выражено. Судом также учтено, что
8
Ленковская Р.Р. Особенности ответственности сторон по договору купли-продажи недвижимости //
Правовые вопросы недвижимости. – 2020. – № 1. – С. 11-14.
9
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): федеральный закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ
(ред. от 09.03.2021) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. – № 103. – Ст. 561.
10
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья): федеральный закон от 26.11.2001 № 146-ФЗ
(ред. от 18.03.2019) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2001. – № 233. – Ст. 1998.
11
общество с 2004 года является арендатором спорного помещения, проводило
в нем работы по обустройству.
Таким образом, права и обязанности продавца и покупателя
предусмотрены нормами действующего гражданского законодательства. В
случае невыполнения обязательств одной из сторон у другой стороны
появляется право воздействовать на сторону с целью побуждения к
выполнению условий договора. В противном случае могут наступить
неблагоприятные правовые последствия, сопровождающиеся
имущественными санкциями.
11
Земельный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от
01.05.2021). – 2001. – № 12. Ст. 11.
12
Необходимо акцентировать внимание на том, что юридическая природа
договора купли-продажи недвижимости носит консенсуальный характер. В
результате сделка является заключенной сразу же после получения согласия
всех ее субъектов. Как следствие, когда один субъект сделки не желает
осуществлять процедуру государственной регистрации перехода права
собственности, второй субъект наделен законным правом настаивать на
принуждении уклоняющегося субъекта. Иногда после оформления договора
купли-продажи объект недвижимости фактически поступает в распоряжение
приобретателя, но процедура государственной регистрации не выполняется.
В этом случае у продавца отсутствует право оформления соглашений по
данному объекту с третьими лицами, иначе сделка будет признана
юридически недействительной.
Иногда продавец оформляет сразу несколько договоров купли-продажи
недвижимости (то есть одного объекта). При судебном рассмотрении таких
дел удовлетворению подлежит иск о государственной регистрации
приобретателя, купившего имущество на основании ст. 398 ГК РФ. Вместе с
тем, приобретатели, чьи исковые требования не были удовлетворены судом,
имеют полное право потребовать компенсацию причиненного ущерба,
последовавшего ввиду неисполнения или ненадлежащего исполнения
условий со стороны другого субъекта (то есть продавца). В качестве примера
следует привести Определение Верховного Суда РФ от 10.03.2015 № 5-КГ14-
173. Рассмотрению подвергся случай, согласно которому между сторонами
оформлен предварительный договор купли-продажи недвижимости.
Приобретатель объекта исправно выполнял возложенные на него
обязательства по оплате имущества. В свою очередь продавец уклонился от
процедуры передачи недвижимости в собственность. На основании решения
Верховного Суда РФ в исковом требовании покупателю было отказано.
Основанием вердикта послужил тот факт, что на объект претендовало
13
несколько субъектов, следовательно, правом собственности наделяется то
лицо, которому недвижимость передана во владение12.
По объектам недвижимости договоры купли-продажи не всегда
оформляются лицом, которое владеет объектом. В ряде случаев в качестве
полноправного субъекта соглашения действует уполномоченное владельцем
лицо, но только при наличии у него соответствующей доверенности.
Согласно п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенность представляет собой уполномочие,
оформленное в письменном виде, которое выдается одним субъектом права
другому. Основной целью такого уполномочия становится представление
интересов владельца недвижимости в гражданском правовом поле.
Примечательно, что перечень прав, которыми наделен официальный
представитель, прописывается в доверенности, оформленной
соответствующим образом. Тем не менее, на практике существует множество
спорных ситуаций при заключении сделки купли-продажи недвижимости
между приобретателем и доверенным лицом владельца объекта. Например,
спорная ситуация возникает, когда в процессе заключения соглашения
субъект, выдавший доверенность, ликвидирован или скончался. Доверенное
лицо, несмотря на фактическое отсутствие доверителя, продолжает свою
деятельность, представляя интересы фактически несуществующего субъекта.
В 2010 году в Перми при намерении оформить сделку купли-продажи
физическое лицо обратилось в агентство недвижимости. В ходе проверки
выяснилось, что за прошедшие 3 месяца объект недвижимости несколько раз
менял собственников. Изначально, офисное помещение, которое подлежало
продаже, являлось жилым. После смерти собственника доверенное лицо
перевело его из жилого в нежилой фонд. В итоге, любые соглашения после
смерти истинного владельца помещения с доверенным лицом следует
считать ничтожными. У наследников имеется законное право подать исковое
требование о включении объекта в наследственный фонд, что автоматически
12
Определение Верховного Суда РФ № 5-КГ14-173 от 10.03.2015. Документ опубликован не был.URL:
https://dogovor-urist.ru/судебная_практика/дело/5-кг14-173/ (Дата обращения 05.05.2021)
14
повлечет за собой признание предыдущих сделок купли-продажи (после
смерти владельца) недействительными13.
Расторжение договора купли-продажи недвижимости
регламентировано положениями гражданского права. Согласно п. 1 ст. 452
ГК РФ расторжение данного соглашения производится по той же форме, что
и его заключение. Например, когда сделка купли-продажи документально
оформлена в письменной форме, то ее расторжение обязательно должно
проходить в письменной форме. Аналогично, когда договор нотариально
заверен, то соглашение о расторжении должно пройти через эту процедуру.
Правовым основанием государственной регистрации для перехода права
собственности на недвижимость выступает соглашение о расторжении
договора.
Основанием для расторжения договора купли-продажи является
нарушение условий соглашения одним из субъектов. В этом случае сторона,
чьи права были нарушены, наделена законной возможностью обраться в суд
с исковым требованием о расторжении заключенной сделки. При вынесении
судебного вердикта в пользу истца оно становится основанием для
государственной регистрации. При одностороннем отказе от выполнения
условий договора купли-продажи недвижимости, потребуется процедура
государственной регистрации, в соответствии с которой будет передано
право собственности. Отказ обязан поступить в конкретной форме –
письменного документа, где четко прописано желание лица о ликвидации
ранее заключенного соглашения. Примечательно, что отказ должен быть
аргументирован. В качестве аргументации допускается использовать
положения п.3 ст. 484 ГК РФ. Вместе с тем, на основании положений п. 2 ст.
328 ГК РФ односторонний отказ от выполнения условий договора купли-
продажи недвижимости допускается при нарушении встречного
обязательства. При неисполнении (ненадлежащем исполнении) условий
соглашения купли-продажи объекта недвижимости или при возникновении
13
Васькин В.В. Правовые риски при совершении сделок с недвижимостью // Жилищное право. – 2010. – №3.
15
препятствующих обстоятельств другая сторона автоматически получает
право отказаться от заключенной сделки.
На практике регистрирующий орган не должен принимать соглашение,
в котором имеется отказ в одностороннем порядке от выполнения
прописанных условий. Для осуществления действий, наделенных
юридической силой, регистрирующему органу потребуется судебное
решение.
При изучении действующего законодательства приходим к
умозаключению, что возможность отказаться от договора купли-продажи
недвижимости не всегда предусмотрена напрямую. Иногда данное право
прописывается посредством обозначения условий, при которых должник не
сможет погашать в установленном порядке ссуду на недвижимость (в таком
случае кредитор на законных основаниях может посчитать это нарушением
условий соглашения). Активизация реституционных мер предусматривает
расторжение сделки купли-продажи. М.А. Егорова возражает против данного
мнения, указав на то, что положения законодательства предусматривают
право возврата имущества как право требования, а не как право
одностороннего отказа.
В заключенном договоре имелось условие об оплате имущества в
течение срока, соответствующему законодательству о банкротстве.
Невыполнение покупателем финансовых обязательств в части оплаты
приобретенного предприятия, находящегося на стадии банкротства, в срок,
установленный заключенным между ними договором купли-продажи и
Законом о банкротстве, являлась существенным нарушением договорного
обязательства, суд кассационной инстанции неправомерно отказал в
удовлетворении требования продавца о расторжении этого договора14.
В итоге, для договорного права особой важностью характеризуется
идентификация предмета сделки, а также процедура оформления,
расторжения, неисполнения обязательств по договору. На практике
14
Постановление Президиума ВАС РФ № 16732/07 от 15.04.2008. Документ опубликован не был. URL:
https://base.garant.ru/1787014/ (Дата обращения 05.05.2021)
16
существует множество спорных ситуаций при заключении сделки купли-
продажи недвижимости, в том числе между приобретателем и доверенным
лицом владельца объекта. Расторжение договора также сопряжено с
отдельными трудностями, поскольку несоблюдение условий соглашения
далеко не всегда становится причиной его соглашения. В качестве
основополагающего решения при расторжении соглашения купли-продажи
недвижимости выступает существенных характер неисполнения условий
одной из сторон.
17
Глава 2. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ХРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА
КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
15
Жилищный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от
30.04.2021). – 2004. – № 35. – Ст. 45.
16
Церковников М.А. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя. М.: Статут. – 2020. –
С. 5.
17
Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. 5-е изд., перераб. М.: Статут. – 2020. – С. 367.
18
В теории реализации чужой собственности с позиции признания сделки
ничтожной имеется несколько спорных моментов. Согласно п. 2 ст. 218 ГК
РФ существует опция покупки собственности на основании договора купли-
продажи18. В соответствии со ст. 223 ГК РФ формирование права
собственности на движимое имущество происходит на базе его фактической
передачи. Вместе с тем, переход права собственности на объект
недвижимости невозможен без процедуры государственной регистрации.
Более того, на основании ст. 398 ГК РФ возникает вероятность о договоре
субъекта, реализующего недвижимость, с несколькими лицами. Однако
только лицо, получившее объект купли-продажи во владение, наделено
преимущественным правом собственности. Фактически договор купли-
продажи не следует считать конечным актом, указывающим на передачу
права собственности покупателю, поскольку оно наступает только после
прохождения процедуры государственной регистрации19.
Согласно ст. 305 ГК РФ, лицо, которое имеет право собственности на
объект на прописанном законодательно или соответствующим договором
основании, наделен защитой данного имущества от посягательство продавца
и других третьих лиц. Но в ряде случаев договор купли-продажи признается
ничтожным, то собственник имущества остается ни с чем. Как следствие, в
этом случае защита имущества от посягательств продавца и третьих лиц
аннулируется (ст. 305 ГК РФ). Тем не менее, за приобретателем остается
право защититься от претензий третьих лиц (п. 2 ст. 234 ГК РФ), если
подпадает под условия давностного владельца.
По мнению А.В. Егорова и М.И. Ерохова, существует ряд проблем,
которые формируются в защите приобретателя имущества при данном
подходе (признании договора купли-продажи ничтожным). Очевидно крайне
невыгодное положение покупателя, поскольку в соответствии со ст. 167 ГК
РФ субъект, реализующий собственность, вправе потребовать ее возврат,
18
О государственной регистрации недвижимости: федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от
30.04.2021). – 2015. – № 47. – Ст. 7.
19
Церковников М.А. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя. М.: Статут. – 2020. –
С. 30
19
либо уплаченной за нее денежной суммы. Более того, за собственником
остается право подачи виндикационного иска. В такой ситуации практика
судопроизводства использовала правила односторонней реституции. Это
значит, что происходит возврат уплаченной денежной суммы за объект
приобретателю на основании фактического изъятия владельцем. Основания
истребования приобретателем возврата уплаченной денежной суммы,
учитывая факт изначальной ничтожности сделки, остаются непонятными.
Правила об эвикции не предусмотрены20.
Судебная практика последних десятилетий демонстрирует частое
использование правила реституции. Примером является судопроизводство,
которое велось Верховным Судом РФ в 2015 году. В Тольятти
собственником нежилой недвижимости выступало ООО (общая площадь
объектов – 59 353, 7 кв. м., назначение – торговля). Желая оформить в
собственность земельные участки, на которых располагались их объекты
недвижимости, обратись в администрацию города с предложением о выкупе
землю. Вскоре между обществами с ограниченной ответственностью и
администрацией города были заключены договоры купли-продажи
земельных участков, находящихся в государственной собственности. В целях
выполнения условий договора покупателями была осуществлена оплата, что
подтверждалось платежными поручениями. После этого стороны обратились
в регистрирующий орган с целью осуществления государственной
регистрации о переходе права собственности. Однако последовал отказ в
государственной регистрации на том основании, что объекты, являющиеся
предметом договора, находятся в государственной собственности, правом их
отчуждения обладает Российская Федерация в лице уполномоченных органов
исполнительной власти. Учитывая данные обстоятельства, компетентные
органы обратились в суд с требованием признать незаконными действия
администрации города, о признании недействительными заключенных
договоров купли-продажи земельных участков между администрацией и
О приватизации государственного и муниципального имущества: федеральный закон от 21.12.2001 № 178-
20
21
Определение Верховного Суда РФ № 306-ЭС14-929 по делу № А55- 11662/2013 от 17.03.2015. Документ
опубликован не был. URL: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70828286/ (Дата обращения
05.05.2021)
22
Об ипотеке (залоге недвижимости): федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 31.04.2021). –
1998. – №4. – Ст. 31.
21
переданных денежных сумм по заключенном договору. Исходя из характера
нарушенных прав истцов - покупателей земельного участка, а также
установленных по делу обстоятельств о наличии права на имущество у
другого лица, отсутствии правовой возможности зарегистрировать переход
права собственности на него в установленном законом порядке иск о
взыскании убытков, предусмотренный специальными нормами гл. 30 ГК РФ
(п. 2 ст. 461 ГК РФ), соответствует цели их восстановления посредством
возврата уплаченной ответчику денежной суммы.
Таким образом, в данном случае Верховный Суд РФ определил, что
срок исковой давности о возможности заявления указанных требований
обществами с ограниченной ответственностью не истек, т.к. необходимо
руководствоваться пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса РФ. Срок
исковой давности начинает исчисляться с момента, когда лицо узнало о
нарушении права. В указанном деле этот момент определяется вступившим в
законную сиу судебным актом.
Проведенный анализ показал, что гражданское законодательство имеет
определенные проблемы в сфере сделок с недвижимостью. Самым значимым
является вопрос эвикции. Данный институт является дискуссионным как по
происхождению, так и по применению. Данный институт имел место очень
много столетий, присутствовал в гражданско-правовом обороте многих
стран. Однако их правопреемники заимствовали эвикцию и применяют в
настоящем. Что касается Российской Федерации, то правовое регулирование
ответственности продавца в случае изъятия вещи у покупателя продолжает
совершенствоваться, подтверждением этому являются судебные позиции
Верховного Суда РФ по последним рассмотренным делам.
24
Илюшина М. Н. Новеллы правового регулирования способов защиты прав участников договора купли-
продажи жилой недвижимости в гражданском законодательстве //Семейное и жилищное право. – 2016. – №.
3. – С. 33-36.
25
продавцу до внесения изменений в законодательство необходимо было
приложить необходимые документы, подтверждающие, что продавец
известил других участников долевой собственности о намерении продать
свою долю. В настоящее время установлен императив. Продавец должен
известить в письменной форме остальных участников долевой
собственности. Кроме того, для данных сделок необходимо обязательное
нотариальное удостоверение. Законом установлен срок на возможность
совершения указанных сделок – не ранее месяца со дня извещения
участников долевой собственности.
Таким образом, законодательство РФ в части совершенствовании
правового регулирования договоров купли – продажи недвижимости
движется вперед. В первую очередь, это связано с социальным ориентиром,
поскольку негативные правовые последствия от совершенных сделок в
нарушение требований действующего законодательства РФ стоят обычные
граждане, в ряде случаев - из социально незащищенных слоев населения.
Столкнувшись с указанными проблемами, на протяжении нескольких лет они
вынуждены защищать свои права в судах. Известны случаи, когда в
отсутствие недостаточного правового регулирования того или иного вопроса
так и не удавалось защитить себя. В связи с этим, учитывая прогрессивный
рост недвижимости в больших городах, риски в процессе заключения сделок
с недвижимостью будут только возрастать, что, в свою очередь, нуждается в
создании механизма, способного им противостоять.
26
Заключение
28
Список литературы
I. Нормативные правовые акты
1. Градостроительный кодекс Российской Федерации: федеральный
закон от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 30.04.2021) // Собрание
законодательства Российской Федерации – 2004. – № 243 – Ст. 4.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая):
федеральный закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 09.03.2021) // Собрание
законодательства Российской Федерации. – 1994. – № 103. – Ст. 551.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья):
федеральный закон от 26.11.2001 № 146-ФЗ (ред. от 18.03.2019) // Собрание
законодательства Российской Федерации. – 2001. – № 233. – Ст. 1998.
4. Земельный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от
25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 01.05.2021). – 2001. – № 12. Ст. 11.
5. Жилищный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от
29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 30.04.2021). – 2004. – № 35. – Ст. 45.
6. О государственной регистрации недвижимости: федеральный закон
от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 30.04.2021). – 2015. – № 47. – Ст. 7.
7. О приватизации государственного и муниципального имущества:
федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ (ред. от 31.07.2020). – 2001. – №
4. – Ст. 61.
8. Об ипотеке (залоге недвижимости): федеральный закон от 16.07.1998
№ 102-ФЗ (ред. от 31.04.2021). – 1998. – №4. – Ст. 31.
II. Материалы судебной практики
1. Постановление ФАС Волго-Вятского округа по делу № А11-
5927/2006-К1-1/148 от 21.01.2008. Документ опубликован не был. URL:
https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/23406410/ (Дата обращения
05.05.2021)
2. Определение Верховного Суда РФ № 18-КГ16-97 от 06.09.2016.
Документ опубликован не был. URL: https://legalacts.ru/sud/opredelenie-
verkhovnogo-suda-rf-ot-06092016-n-18-kg16-97/ (Дата обращения 05.05.2021)
29
3. Определение Верховного Суда РФ № 5-КГ14-173 от 10.03.2015.
Документ опубликован не был.URL: https://dogovor-
urist.ru/судебная_практика/дело/5-кг14-173/ (Дата обращения 05.05.2021)
4. Постановление Президиума ВАС РФ № 16732/07 от 15.04.2008.
Документ опубликован не был. URL: https://base.garant.ru/1787014/ (Дата
обращения 05.05.2021)
5. Определение Верховного Суда РФ № 306-ЭС14-929 по делу №
А55- 11662/2013 от 17.03.2015. Документ опубликован не был. URL:
https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70828286/ (Дата обращения
05.05.2021)
III. Специальная литература
1. Валеев Р.А. Правовой режим объекта незавершенного
строительстват. – 2018. – С. 15.
2. Чайковская С.А., Смиренская Е.В. Понятие объекта
незавершенного строительства // Актуальные вопросы юриспруденции:
Материалы международной заочной научнопрактической конференции. –
2020. – С. 95.
3. Незнамова А.А. Особенности договора купли-продажи объекта
незавершенного строительства// Юридический мир. – 2014. – № 11. – С. 29-
33.
4. Шабанов А. Новые тренды в обязательственном праве // ЭЖ-
Юрист. – 2020. – № 40. – С. 14.
5. Ленковская Р.Р. Особенности ответственности сторон по
договору купли-продажи недвижимости // Правовые вопросы недвижимости.
– 2020. – № 1. – С. 11-14.
6. Васькин В.В. Правовые риски при совершении сделок с
недвижимостью // Жилищное право. – 2010. – №3.
7. Церковников М.А. Ответственность продавца в случае изъятия
товара у покупателя. М.: Статут. – 2020. – С. 5.
30
8. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. 5-е изд.,
перераб. М.: Статут. – 2020. – С. 367.
9. Церковников М.А. Ответственность продавца в случае изъятия
товара у покупателя. М.: Статут. – 2020. – С. 30-50.
10. Илюшина М.Н. Гражданский кодекс Российской Федерации.
Постатейный комментарий к главам 6 - 12 // М.: Статут. – 2020. – С. 213-217.
11. Илюшина М. Н. Новеллы правового регулирования способов
защиты прав участников договора купли-продажи жилой недвижимости в
гражданском законодательстве // Семейное и жилищное право. – 2016. – №.
3. – С. 33-36.
12. Матвеева, М. А. Сделки с недвижимым имуществом : учебное
пособие : [16+] / М. А. Матвеева. – Москва ; Берлин : Директ-Медиа, 2019. –
296 с. : табл. – Режим доступа: по подписке. –
URL: https://biblioclub.ru/index.php?page=book&id=564395 (дата обращения:
01.06.2021). – Библиогр.: с. 149-151. – ISBN 978-5-4499-0068-5. – DOI
10.23681/564395. – Текст : электронный.
13. Матвеева, М. А. Правовое регулирование управления
недвижимостью : учебное пособие : [16+] / М. А. Матвеева, Э. А. Шаряпова.
– Москва ; Берлин : Директ-Медиа, 2020. – 295 с. – Режим доступа: по
подписке. – URL: https://biblioclub.ru/index.php?page=book&id=574365 (дата
обращения: 01.06.2021). – Библиогр.: с. 138-140. – ISBN 978-5-4499-0769-1. –
DOI 10.23681/574365. – Текст : электронный.
31