Авторский семинар

«Специалист по коммерческой
недвижимости. Основы управления

недвижимостью»

1
 Преподаватель курса
Топал Анатолий Анатолиевич (Опыт работы на
рынке недвижимости с 1999 года)

• Сертифицированный управляющий недвижимостью

(СРМ, IREM USA)
• Руководитель ГС “Ассоциация профессиональных
управляющих недвижимостью Украины”
• Председатель Межотраслевого квалификационного
совета по разработке профессиональных стандартов и
квалификаций в сфере жилищно-коммунальных услуг,
управление недвижимостью и благоустройства
• Владелец и руководитель “Негосударственного Экспертного Бюро”
• Управляющий партнер “Бизнес Реал Групп”
• Представитель международной девелоперской компании “Привилегия” в Украине

2
Выбор объекта для
практического
задания

3
 Основными сегментами на рынке
нежилой недвижимости являются: курса

• Сегмент коммерческой недвижимости, куда входит:

– Офисная недвижимость
– Торговая недвижимость
– Складская недвижимость
– Промышленная недвижимость
– Гостиничная недвижимость
• Земля - как коммерческий объект
• Сегмент объектов административного назначения
• Сегмент объектов социальной инфраструктуры
• Сегмент инженерных сооружений

4
 Классификация нежилой недвижимости
по функциональному назначению курса

• Здания производственного назначения

• Складские помещения
• Инженерные сооружения
• Здания и помещения административного назначения
• Доходная/коммерческая недвижимость
• Санаторно-курортная недвижимость
• Здания и помещения сферы образования и культурно-
просветительские объекты
• Целостные имущественные комплексы
• Объекты незавершенного строительства

5
 Офисная недвижимость

• Профессиональные офисные помещения - относятся

бизнес-центры или офисные центры

• Полупрофессиональные офисные помещения - относятся

помещения в зданиях нежилого фонда

• «Квартирные офисы» - квартиры первых этажей жилых

домов.

6
 Классификация офисных центров

В основу классификации легли параметры, характеризующие

качественный уровень действующих бизнес-центров. При
разработке данной классификации использованы мировые
стандарты в сфере офисной недвижимости, разработанные
Британским Советом по Офисным зданиям (British Council for
Offices), а также международные стандарты BOMA (Building
Owners and Managers Associations).

7
 А В С
Наиболее престижные Здания со средним или выше Здания со средним и ниже уровнем
высококачественные здания, среднего уровнем конструкции, конструкции,
являющиеся таковыми по оборудования, оборудования, месторасположения и
месторасположению, статусу месторасположения, статуса статуса арендаторов. Как правило, это
арендаторов и уровню спроса, арендаторов. Инфраструктура здания устаревшие или с высоким уровнем
поддерживаемые на должном может не всегда удовлетворять износа здания, возможно
уровне. Здания должны иметь арендаторов в количестве и качестве функционально
превосходную конструкцию/дизайн, и услуг. Допускается незначительное усовершенствованные.
оборудованными в соответствии с устаревание зданий.
последними технологическими
достижениями и требованиями к
комфорту. Здания должны
быть новыми или
конкурентоспособными со зданиями
новой постройки, управляемые
профессиональным менеджментом.

8
 КАТЕГОРИЯ – «МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЕ И ДОСТУПНОСТЬ»

А В С
Высокая престижность района/ Менее престижный район/ Непрестижный район/ территория
территории территория Большая удаленность от других
Близость здания к другим Удаленность от других коммерческих коммерческих учреждений/
коммерческим учреждениям, учреждений города, расположение в спальных районах
возможное расположение в невпечатляющие видовые или на окраинах,
непосредственной близости характеристики, невзрачные или неприятные видовые
правительственных посольских и расположение на второй линии домов характеристики,
деловых зон, или во дворах /обычный вход. расположение во дворах/ неудобный
архитектурная ценность близлежащих вход.
застроек,
отличные видовые характеристики,
расположение на первой линии домов
/ фешенебельный вход при
расположении.
Развитая инфраструктура района Менее развитая инфраструктура Неразвитая инфраструктура района
Район/территория с развитым района Район/ территория с неразвитым
уровнем услуг, Район/ территория с менее развитым уровнем услуг,
высокий уровень комфортабельности уровнем услуг, хорошая репутация арендаторы – малоизвестные
и качества застроек, ухоженный арендаторов, менее известные компании.
внешний вид. компании, средний уровень качества
застроек и, внешний вид соседних
застроек, оставляющий желать
лучшего.

9
Благоприятная социальная обстановка
Однородный социальный состав
проживающего в районе бизнес-центра
населения. Место расположения
офисного центра может
рассматриваться как престижный
(дорогой) район, в котором в
большинстве своем проживают люди с
уровнем дохода выше среднего.
Благоприятная экологическая
обстановка
Отсутствие промышленных
предприятий. Относительно невысокий
уровень загазованности, относительно
невысокий уровень шумов.
Удобное транспортное
сообщение/доступность
Близость к основным транспортным
магистралям,
удобные подъездные пути,
транспортные развязки
невысокий уровень пробок,
близость к остановкам общественного
транспорта,
наличие парковки, минимум 1
парковочное место на 100 кв.м.
арендуемой площади.
Стабильная социальная обстановка Неблагоприятная социальная
Благоприятный с точки зрения обстановка
социального состава, уровня уличной Характеризуется некоторой возможной
преступности район. Может криминогенностью социальной
рассматриваться как место обитания обстановки. Основная характеристика
среднего класса, это не спальный и не месторасположения – спальный,
промышленный район, но и не центр примышленный район, с уровнем
города. преступности выше среднего по
городу.
Стабильная экологическая обстановка Неблагоприятная экологическая
Средний, стремящейся к обстановка
снижению, уровень загрязняющих Повышенный уровень загрязняющих
веществ и шумов. веществ и шумов, непосредственная
близость промышленных зон.
Менее удобное транспортное Неудобное транспортное сообщение/
сообщение/ доступность низкая доступность
Удаленность от основных Высокая удаленность от транспортных
транспортных магистралей, магистралей,
неудобство подъездных путей, высокая удаленность от остановок
удаленность транспортных развязок, общественного транспорта,
удаленность от остановок наличие либо отсутствие парковки,
общественного транспорта, число парковочных мест не важно.
наличие парковки, минимум 1
парковочное место на 100 кв.м.
арендуемой площади.
10
 КАТЕГОРИЯ «КОМПОНЕНТЫ И СВОЙСТВА ЗДАНИЯ»
Тип здания, возраст и внешний вид
Высококачественное здание новой
постройки или конкурентоспособное с
новыми зданиями,
современный стиль, отличный дизайн
и конструкция,
Отличный внешний вид фасада,
отсутствие трещин и повреждений,
ухоженные внешние компоненты
здания.
Имиджевые компоненты
Идеальное обустройство и состояние
холла – внешний вид, освещение,
указатели компаний, удобный подход к
лифтам,
идеальное обустройство и состояние
коридоров – внешний вид, освещение,
вывески компаний
идеальное состояние общественных
мест,
соответствие окон единому стилю
здания, высокое качество материалов,
высокий уровень естественной
освещенности.
Тип здания, возраст и внешний вид
Новое, относительно устаревшее
здание, или здание после
реконструкции,
Современный стиль или
модернизированное зданий,
Хороший внешний вид фасада,
отсутствие трещин и повреждений.
Имиджевые компоненты
Хорошее состояние холла – внешний
вид, освещение, указатели компаний
хорошее состояние коридоров,
хорошее состояние общественных
мест,
Соответствие окон единому стилю
здания, хорошее качество материалов,
хорошая естественная освещенность.
Тип здания, возраст и внешний вид
Устаревшее или с высоким уровнем
износа здание,
Старое здание (бывшее НИИ, корпус
завода и др.),
различное состояние, возможен
косметический ремонт фасада.
Имиджевые компоненты
Усовершенствованы силами
арендаторов.
11
 Инженерные системы
Отличное состояние систем отопления,
вентиляции и кондиционирования,
отличное состояние систем
электроснабжения, выделенная
мощность не менее 150 кВт на 1000
кв.м.,
Оптоволоконные каналы связи,
Высокоскоростные лифты ведущих
мировых производителей, с хорошим
освещением, вентиляцией, удобной
системой использоваться, с удобным
месторасположением.
Достаточный уровень осветительной
арматуры на 100 кв.м.
Планировка помещений
Свободная планировка в виде офисных
блоков.
Отделочные материалы
Высокое качество материалов,
используемых в отделке помещений. используемых в отделке помещений.
Инфраструктура здания
Центральная рецепция в холле здания Центральная рецепция в холле здания,
конференц-залы,
кафе, ресторан,
хорошая репутация арендаторов,
известные компании.
Инженерные системы
Хорошее состояние систем отопления,
вентиляции и кондиционирования,
отличное состояние систем
электроснабжения, выделенная
мощность не менее 100 кВт на 1000
кв.м.,
Оптоволоконные каналы связи,
Лифты известных производителей, Недостаточный уровень осветительной
поддерживаемые в хорошем
состоянии. Хорошая скорость лифтов.
Достаточный уровень осветительной
арматуры на 100 кв.м.
Планировка помещений
Свободная планировка в виде
офисных блоков или другая
планировка.
Отделочные материалы
Хорошее качество материалов,
Инфраструктура здания
конференц-залы, кафе, ресторан.
Инженерные системы
Устаревшие системы отопления и
вентиляции,
выделенная мощность систем
электроснабжения не менее 50 кВт на
1000 кв.м.
Устаревшие каналы связи,
Устаревшие лифты,
арматуры на 100 кв.м.
Планировка помещений
Планировка помещений согласно
первоначальному предназначению
здания или изменена силами
арендаторов.
Отделочные материалы
Возможен косметический ремонт,
качество материалов различное.
Инфраструктура здания
Минимальный набор услуг или
организация силами арендаторов
12
 КАТЕГОРИЯ «УПРАВЛЕНИЕ ЗДАНИЕМ И УРОВЕНЬ
ПРЕДОСТАВЛЯЕМОГО СЕРВИСА»

А В С
Профессиональная компания с Профессиональная компания Внешняя управляющая компании
известным брэндом (иностранная, или управляется силами
международная, локальный брэнд) собственника здания

Опыт работы компании или ее Опыт работы более 3 лет

высшего менеджмента более 3 лет

Развернутая система Наличие дополнительных услуг

дополнительных услуг
Высокопрофессиональные службы Службы безопасности, управления, Служба эксплуатации и уборки
безопасности, управления, обслуживания (служба эксплуатации
обслуживания (служба эксплуатации и уборки)
и уборки)

Круглосуточная охрана и Круглосуточная охрана и Охрана

видеонаблюдение видеонаблюдение.

13
 Классификация офисных помещений г. Киева
Обязательные требования Дополнительные требования
Месторасположение в центральном деловом районе города
Передний фасад (видное фронтальное
1 или в рамках других сложившихся районов города по близости к
расположение на улице)
транспортным развязкам.
Рациональное расстояние между колоннами,
где не менее 95% используемых площадей
Профессиональный менеджмент здания с прозрачной системой
2 для учета затрат, их распределения и возмещения
находятся в 10 метрах от источника
природного освещения (т.е. окна или
атриума)
Выделенный и опознаваемый вход в офисные помещения и
3 вестибюль
Минимальная площадь этажа 500кв.м.
Среднее расстояние между внешней стеной и
Высота потолков не менее 2,7 м на площади не менее 90%
4 чистых используемых площадей
внутренней границей используемых
площадей не должно превышать 10м
Обеспечение подключения
Охраняемая парковка внутри здания или на отведенной
коммуникационных систем в любом месте
территории из расчета не менее 1 места на 100 кв.м.
5 арендуемых площадей. Стихийная парковка на улице
благодаря фальшполам, коммуникационным
каналам под полом или коробам по
исключается.
периметру помещений
Энергоснабжение, по меньшей мере, 50 Вт на 1кв.м.
арендуемых помещений при полном освещении и
Среднее время ожидания лифта в часы пик не
6 подключенном оборудовании, обеспеченное либо
более 30 сек (с момента вызова).
электроснабжением по 1 категории, либо при помощи дизель
электрогенератора.
Система теплоснабжения, вентиляции и кондиционирования:
по меньшей мере, 2-трубная (1 контур), с отдельным для Приемлемо близкое расстояние до станции
7 каждого арендатора контролем температуры и метро, остановки троллейбуса или автобуса.
14
обеспечивающая четырехкратный воздухообмен в офисах в час.
 Классификация офисных помещений г. Киева

Обязательные требования Дополнительные требования

Кафетерий (столовая) для сотрудников внутри

Открытая планировка площадей с колонной сеткой,
8 обеспечивающей гибкую перепланировку
здания или в непосредственной близости от
доступного кафе либо ресторана

Оптоволоконные цифровые телефонные линии, ISDN

9 и Интернет-услуги в здании.
Допустимая нагрузка на пол – 450кг на 1кв.м.

Освещение офисов 400+ люкс на высоте рабочей

10 Возмещаемый коэффициент потерь не выше 12%.
поверхности.

Должны соответствовать 10 обязательным

Офисные здания класса «А» требованиям и соответствовать или превышать 6
необязательных критериев.

Должны соответствовать 7 обязательным

Офисные здания класса «В» требованиям и соответствовать или превышать 6
необязательных критериев.

Должны соответствовать 5 обязательным

Офисные здания класса «С» требованиям и соответствовать или превышать 2
необязательных критериев.

15
 Классификации не подлежат

• объекты, в которых более 15 лет не проводились ремонтные

работы

• объекты, одновременно частично заполненные

арендаторами и находящиеся в процессе реконструкций/
перепланировок и имеющие незавершенный вид

• встроенные офисные помещения

16
 Торговая
недвижимость

17
 Классификация торговой недвижимости

Признак Характеристика

По типу здания и  Встроено-пристроенные помещения;

особенностей его объемно-  Отдельно стоящие здания;
планировочного решения  Торговые комплексы (объекты, включающие несколько зданий).

 Магазин-склад (имеет благоустроенные площадки, навесы, складские

помещения);
 Магазин (стационарное здание или его часть, располагающие
По видам и особенностям земельным участком);
устройства  Павильон (оборудованное строение, имеющее торговый зал и
помещение для хранения товаров);
 Киоск (оснащенное торговым оборудованием помещение);
 Палатка (нестационарное, разборное сооружение).

По ассортименту
реализуемых товаров и Универмаг, универсам, гастроном
размерам торговой площади
 Классификация торговой недвижимости
Признак Характеристика
 Смешанные (ведущие торговлю как продовольственными, так и
непродовольственными товарами);
 Универсальные (реализующие универсальный ассортимент продовольственных
или непродовольственных товаров – универсам, универмаг и т.д.);
С учетом товарной
 Комбинированные (реализующие несколько групп товаров, объединенных
специализации
общностью спроса);
 Специализированные (реализующие товары одной товарной группы);
 Узкоспециализированные (реализующие товары части товарной группы –
например, одной фирменной марки).
 Гипермаркеты / супермаркеты
 Большие продовольственные и непродовольственные магазины
 Средние продовольственные и непродовольственные магазины
 Небольшие продовольственные и непродовольственные магазины
По размерам и  Киоски
направленности  Павильоны
 Торговые точки при АЗС
 Рынки
 Специализированные (парфюмерные, бытовые, фармацевтические и т.д.)
 Рестораны / кафе
 Торговые центры

Торговый центр – это совокупность предприятий торговли,

услуг, общественного питания и развлечений, подобранных в
соответствии с концепцией и осуществляющих свою
деятельность в специально спланированном здании (или в
комплексе зданий), находящемся в профессиональном
управлении и поддерживаемом в виде одной
функциональной единицы.
 Классификация торговых центров
• микрорайонный торговый центр (Convenience center);
• районный торговый центр (Neighborhood center);
• окружной торговый центр (Community center);
• суперокружной торговый центр (Super community center);
• региональный торговый центр (Regional center);
• сyперрегионалъный центр (Super regional center);
• специализированные торговые центры (Specialty centers);
• фестивал-центр (Festival Center);
• торгово – общественный центр;
• торговый центр Моды (Fashion Center);
• аутлет-центр (Outlet Center).
 Якорь
Якорь (Anchor) - крупный, как правило сетевой,
оператор розничной торговли с известным брэндом,
расположенный на территории торгового центра на
правах арендатора или собственника занимаемой
площади и привлекающий в торговый центр основные
потоки покупателей. В качестве якоря могут выступать и
предприятия другого профиля или их совокупность
(предприятия общественного питания - фуд-корт,
предприятия услуг - кинотеатр и т.д.). Так же функцию
якоря могут выполнять имидж места, некоммерческие
объекты - памятники архитектуры и др.
 Складская
недвижимость

23
 Классификация складских помещений
• Склад класса А
• Современное складское здание. Застройка участка не более 45%.
• Одноэтажное здание, построенное по современным технологиям с
использованием высококачественных материалов.
• Высокие потолки – от 10 метров, позволяющие установку многоуровневого
стеллажного оборудования. Ровный пол с антипылевым покрытием.
Система пожарной сигнализации и автоматической системой
пожаротушения (спринклерная или порошковая). Регулируемый
температурный режим. Тепловые завесы на воротах. Автоматические
ворота докового типа с гидравлическим пандусом, регулируемым по
высоте. Центральное кондиционирование или принудительная вентиляция.
Система охранной сигнализации и видеонаблюдение. Офисные площади
при складе. Оптико-волоконные телефонные линии. Достаточная
территория для отстоя и маневрирования большегрузных автопоездов.
Расположение на основных магистралях, обеспечивающее доступный
подъезд.
 Классификация складских помещений
• Склад класса А
• Современное складское здание.
• Одноэтажное здание, построенное по современным технологиям с
использованием высококачественных материалов.
• Высокие потолки – от 10 метров, позволяющие установку многоуровневого
стеллажного оборудования. Ровный пол с антипылевым покрытием.
Система пожарной сигнализации и автоматической системой
пожаротушения (спринклерная или порошковая). Регулируемый
температурный режим. Тепловые завесы на воротах. Автоматические
ворота докового типа с гидравлическим пандусом, регулируемым по
высоте. Центральное кондиционирование или принудительная вентиляция.
Система охранной сигнализации и видеонаблюдение. Офисные площади
при складе. Оптико-волоконные телефонные линии. Достаточная
территория для отстоя и маневрирования большегрузных автопоездов.
Расположение на основных магистралях, обеспечивающее доступный
подъезд.
 Классификация складских помещений

• Склад класса В.
• Капитальное здание одно- или многоэтажное.
• Высота потолков от 4.5 до 8 метров. Пол – асфальт или бетон
без покрытия. Пожарная сигнализация и гидрантная система
пожаротушения. Пандус для разгрузки автотранспорта.
Офисные помещения при складе. Телефонные линии городской
телефонной сети. Охрана по периметру территории.
 Классификация складских помещений

• Склад класса С
• Капитальное производственное помещение или утепленные
ангары.
• Высота потолков – от 3.5 до 18 метров. Пол – асфальт или
бетонная плитка. Ворота на нулевой отметке, автомашина
заходит внутрь помещения.
 Классификация складских помещений

• Склад класса D.
• Подвальные помещения, не отапливаемые производственные
помещения или ангары, гаражи и прочие помещения,
используемые под склады.
 Классификация складских помещений
• в зависимости от площади и месторасположения:
• внутригородские складские помещения площадью до 10000кв.м.,
пользователями которых, как правило, являются небольшие
арендаторы сферы розничной торговли;
• пригородные складские комплексы площадью 10000-20000кв.м.,
расположенные вблизи окружных дорог предоставляющие
складские услуги арендаторам, оперирующим товарными группами,
требующими специфических условий хранения (например,
медпрепаратами, косметикой, бытовой техникой и т.д.). Пример
такого комплекса – склады фирмы «Орифлейм»
• логистические или промышленные парки – большие комплексы с
площадью складских помещений 20000-500000кв.м с обязательным
наличием авто- и железнодорожной инфраструктуры.
 Классификация складской недвижимости как
составляющей бизнеса
Критерий, признак Вид склада
Склады, входящие в систему логистики, склады
По отношению к видам бизнеса готовой продукции и распределительные склады
производителей, склады оптовой торговли

Таможенно - лицензионные склады, коммерческие

склады общего назначения, склад временного
По типу складов
хранения, склад длительного хранения, склады –
отели, консигнационные склады

Складирования и хранения, распределительные,

По функциональному назначению
снабженческие, перевалочные, специальные

Склады сырья и материалов, склады продукции

По хозяйственной принадлежности (поставщика,
производственного назначения (тарных и штучных
посредника, производителя)
грузов)

По форме собственности Собственные, арендуемые

Открытые площадки, полузакрытые (навес),

По виду складских зданий (по конструкции)
закрытые
 Гостиничная
недвижимость

31
 Классификация средств размещения
• Средства размещения подразделяются на коллективные и
индивидуальные.
• К коллективным средствам размещения относятся:
• Гостиницы и аналогичные средства размещения:
• Гостиницы (в том числе квартирного типа);
• Мотели;
• Клубы с проживанием;
• Пансионаты; меблированные комнаты ;
• Общежития
• Специализированные средства размещения:
• Санатории; профилактории;
• Лагеря труда и отдыха;
• Дома отдыха;
 Классификация средств размещения
• Туристские приюты, стоянки и другие;
• Туристские, спортивные базы, базы отдыха;
• Дома охотника (рыбака);
• Конгресс центры;
• Общественные средства транспорта (поезда, круизные
суда, яхты);
• Наземный и водный транспорт, переоборудованные под
средства размещения для ночлега;
• Кемпинги (площадки для кемпинга, автофургонов).
• Индивидуальные средства размещения:
• Квартиры, комнаты в квартирах, дома, коттеджи,
сдаваемые в наем.
Гостиница – это предприятие,
предоставляющее людям, находящимся вне
дома, комплекс услуг, важнейшими среди
которых в равной степени являются услуга
размещения и питания.
 Классификация гостиниц по Межгосударственному стандарту ГОСТ
28681.4-95 «Туристско-экскурсионное обслуживание: Классификация
гостиниц» от 01.01.1997г.
Кол. Характеристика
звезд
В гостинице должен быть отдельный от служебного вход для гостей; автостоянка, количество мест на
которой не менее 10% от количества номеров; лифт (в здании высотой более трех этажей); санузлы
(унитаз, умывальник, душ или ванна) не менее чем в 25% номеров и на каждом этаже; служба приема
1 с зоной для отдыха и ожидания, а также комната бытового обслуживания. Не менее 60% номерного
фонда в такой гостинице должны составлять одно – двухместные номера. Площадь 1-комнатного
одноместного номера без санузла, лоджий и балкона должна быть не менее 8 кв.м., а 1-комнатного
двухместного – не менее 12кв.м. Телевизор и холодильник на этаже.
Кроме всего вышеперечисленного для гостиниц 1*, должен быть еще ресторан или кафе (для
гостиниц, имеющих более 50 номеров) и многокомнатные номера (апартаменты) или номера,
2
которые могут быть соединены. Санузлы должны быть уже в 50% номеров. А количество одно-
двухместных номеров – составлять не менее 80% фонда.
Соотношение номерного фонда соответствует 2*. В каждом номере обязательно должен
присутствовать туалет и ванная комната, телевизор, холодильник и кондиционер. На территории
3 гостиницы должна располагаться охраняемая автостоянка, парикмахерская, бизнес-центр, обмен
валют и касса бронирования билетов на различные виды транспорта. Персонал гостиницы должен
иметь форменную одежду, дифференцированную по службам.
Набор дополнительных услуг соответствующий гостиницам с 3*, кроме этого телефон, фен, шампунь,
гель для ванной в каждом номере. Дверь повышенной секретности. Меню завтрака подается в номер.
4
На территории гостиницы находятся: салон красоты, спортивно- оздоровительный центр, аренда
автомобилей. У входа обязательно светящаяся вывеска гостиницы. Обязательно швейцар.
То же, что и в гостиницах 4*, но на более качественном уровне обслуживания. В номерах обязательно
5 2 санузла, телефонный аппарат в ванной комнате. Площадь одноместных 1-комнатных номеров
должна быть не менее 18 кв.м, а двухместных – 25 кв.м. и более.
 Промышленная недвижимость
Характеристики промышленной недвижимости
Объекты промышленной недвижимости можно разделить по
типам принадлежности:
• Объекты тяжелой промышленности и приборостроения;
• Объекты легкой и пищевой промышленности;
• Объекты широкой специализации.

К объектам промышленной недвижимости относятся:

1. Заводы.
2. Имущественные комплексы.
3. Бывшие ВПК.
4. Земельные участки промышленного назначения.
 Классификация промышленных объектов
В мировой практике промышленные объекты делятся на следующие
категории: "А", "В" и "С". Процесс присвоения объекту того или иного
класса требует тщательного анализа всех его параметров и
характеристик. Следует принять во внимание, что границы между
классами в большинстве случаях довольно размыты.

Учитывая тот факт, что большинство промышленных объектов были

построены или реконструированы в времена советского союза в XX-ом
веке, когда многие девелоперы не имели опыта строительства
современных промышленных объектов, отвечающих международным
стандартам, в данный момент появляется много объектов, значительно
превосходящих по качеству и техническому оснащению большинство
уже имеющихся на рынке. Поэтому один и то же промышленный
объект может быть классифицировано по-разному по мере его износа
и в силу появления на рынке более современных помещений.
 Одной из важнейших характеристик земельного
участка является его местоположение.

1. Удаленность от столицы, крупных городов и населенных пунктов.

2. Важность географического направления.
3. Удаленность от автотранспортных магистралей.
4. Удаленность от железнодорожных узлов.
5. Удаленность от основных морских путей.
6. Удаленность от аэропортов.
7. Загруженность направления.
8. Качество подъездных путей.
 Инфраструктура земельного участка
Под инфраструктурой земельного участка будем
понимать следующие параметры:

1. Электроподстанция (мощность).
2. Железнодорожная ветка.
3. Погрузо-разгрузочная площадка (площадь, грузоподъемность
крана).
4. Газ.
5. Пар.
6. Вода.
7. Котельная.
8. Канализация (тип, система стока).
9. Фактическое состояние коммуникаций.
 Параметры строений на земельных участках
К параметрам строений на земельных участках относятся:
1. Площадь.
2. Год постройки.
3. Физическое состояние сооружения.
4. Этажность.
5. Высота потолков.
6. Сетка колонн.
7. Количество пролетов.
8. Материал поверхности пола.
9. Максимально возможная нагрузка на кв. м.
10. Краны (тип, количество, грузоподъемность).
11. Пандусы.
12. Освещение.
13. Наличие офисных площадей.
14. Наличие системы вентиляции.
15. Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы
пожаротушения.
16. Наличие системы охранной сигнализации и системы видеонаблюдения.
17. Наличие оптико-волоконных телекоммуникаций.
18. Наличие профессиональной управляющей компании
 Примерное содержание инвестиционного
предложения по объекту недвижимости

1. Маркетинговый анализ

2. Экономический анализ

3. Инвестиционный анализ

4. Анализ управления проектом (объектом)

 Маркетинговый анализ

1. Характеристика недвижимости как товара.

2. Перспективы спроса на рынке недвижимости и факторы его
определяющие.
3. Предварительный анализ объекта инвестирования.
4. Анализ социально-экономической ситуации в регионе.
5. Анализ месторасположения и ближайшего окружения инвест.
объекта.
6. Анализ технических характеристик и состояния инвест.
объекта.
7. Выводы о возможном перспективном использовании объекта
с учетом интересов рынка недвижимости.
 Экономический анализ

1. Доходы и расходы по объекту

2. Денежные поступления от объекта
3. Текущие расходы
4. Прогнозируемые расходы на обслуживание (коммунальные
услуги)
5. Планируемые расходы на управление
6. Прочие расходы (неплановые)
7. Определение финансовых результатов от эксплуатации объекта
8. Определение денежного потока от операционной деятельности
 Инвестиционный анализ

1. Определение и обоснование рыночной стоимости объекта

2. Расходы на капитальный ремонт (доведение до уровня,
соответствующего современным требованиям
3. Анализ эффективности объекта
4. Изменение условий финансирования объекта
5. Анализ чувствительности объекта
6. Организационный план (план мероприятий)
Анализ управления проектом (объектом)
 Операции с недвижимостью

• Купля – продажа
• Сдать – снять в аренду
• Управление недвижимостью

46
 Купля – продажа

 Покупка недвижимости
 Продажа недвижимости
 Суть купли-продажи недвижимости
 Договор купли-продажи
 Риски

47
 Сдать – снять в аренду

 Аренда недвижимости
 Суть аренды недвижимости
 Договор аренды недвижимости
 Нарушения при аренде недвижимости
 Риски

48
 Управление недвижимостью

Управление недвижимостью — это комплекс мероприятий,

нацеленных (с учетом целей и задач собственника) на
эффективное использование объекта недвижимости, что
подразумевает в конечном итоге получение прибыли от его
использования.

49
 Управление недвижимостью

Управление недвижимостью включает в себя четыре понятия

(согласно западной классификации):
 Facility management
 Property management
 Building management
 Asset management

50
 Facility management

Facility management подразумевает под собой мероприятия,

направленные на эффективное обслуживание объекта
недвижимости и увеличение срока его жизненного цикла:
• контроль состояния коммуникаций и узлов;
• планирование и проведение ремонтных работ;
• обеспечение бесперебойной работы коммуникаций (тепло-,
энерго- и водоснабжение, телефон, интернет, телекоммуникации
и т.д.);
• организация уборки в помещениях и прилегающей территории;
• охрана объекта и многое другое.

51
 Property management

Property management — это услуги по подбору арендаторов, ведения

необходимой технической, финансовой и юридической
документации, связанной с работой объекта недвижимости.
Этот вид управления недвижимости включает в себя:
• составление и ведение договоров, актов приемки и сдачи;
• ведение бухгалтерской документации по объекту (расчеты с
арендаторами и обслуживающими организациями, счета на
оплату, платежные поручения и т. д.);
• расчет расходов на содержание объекта и их оптимизация;
• расчет финансовых показателей, характеризующих состояние
объекта и т. д.

52
 Building management

Building management включает в себя:

• управление проектированием объекта недвижимости
(составление календарных планов и бюджетов реализации
проекта, разработка технических заданий на проектирования
объекта недвижимости);
• управление строительством (включая технический надзор за
строительно-монтажными работами);
• разработки общей системы технической эксплуатации в рамках
управления недвижимостью.

53
 Asset management

Asset management — это управление финансовыми потоками

собственника недвижимости.

На западе Asset management получил широкое распространение. В

Украине пока, в силу определенных причин, эта сторона управления
недвижимостью только развивается.

54
 Инвестирование в недвижимость

Инвесторы приобретают приносящую доход недвижимость по двум

основным причинам:
1. Спекуляция
2. Вложение средств

55
 Спекуляция

Спекуляция позволяет инвесторам брать на себя высокий риск в

обмен на
потенциальную возможность получения высокой прибыли за
относительно короткий инвестиционный период.

Доход обычно поступает во время продажи и имеет вид прибыли,

которую они зарабатывают на продаже объекта недвижимости.

56
 Инвестирование

С другой стороны, инвестирование недвижимости обычно

растягивается
на более продолжительный инвестиционный период и предлагает
инвесторам пять основных возможностей.

57
 5 возможностей инвестирования

• Периодический доход (денежный поток)

• Сохранение капитала (безопасность)
• Повышение стоимости капитала (хеджирование от инфляции)
• Левередж (использование чужих денег)
• Выгодный налог на доходы ("налоговое убежище")

58
Помимо этих пяти основных финансовых причин инвестирования,
причиной того, что инвесторы вкладывают средства в приносящую
доход недвижимость, также является чувство гордости собственника.

59
На финансовую эффективность недвижимости в стране влияет
множество экономических показателей, как внутренних, так и
внешних.

Управляющие недвижимостью должны следить за воздействием

макроэкономики, в том числе, за воздействием следующих
факторов:
 Инфляция
 Процентные ставки
 Тенденции на рынке
 Иностранные инвестиции

60
Анализ-оценка
 Анализ участка
 Анализ усовершенствований
 Анализ микрорайона
 Анализ региона
 Анализ налогов на недвижимость
 Экономический анализ
 Физический анализ

61
Метод наиболее эффективного использования
 Физическая (техническая) возможность
 Юридическая (правовая) возможность
 Экономическая возможность
 Финансовая возможность

62
Рыночный мультипликатор
 Что это?
 Методы расчета
 Применения

63
 Управление доходной недвижимостью.
Стандарт управления офисными зданиями и
складскими комплексами - "ВОМА“, “SIOR" и
"АNSI/ВОМА".
 Основы управления доходной недвижимостью

Управление недвижимостью как профессия неуклонно растет

благодаря наличию трех важных тенденций:
• Прирост населения и одновременно увеличение его
потребностей в пространстве увеличили общее количество
зданий всех видов.
• Больший процент недвижимости считается инвестиционной
собственностью, а управление недвижимой собственностью
считается решающим фактором в управлении недвижимостью
как инвестицией.
• Широко признается тот факт, что для управления
недвижимостью необходимы специальная подготовка и
образование (по международным стандартам).
 Виды управляемой недвижимой собственности

• Квартиры
• Кондоминиумы и кооперативы
• Ассоциации жильцов и домовладельцев
• Сдаваемые в аренду дома на одну семью
• Офисные здания
• Магазины розничной торговли
• Торговые центры любых размеров
• Промышленная недвижимая собственность
• Государственный жилой фонд
• Федерально субсидируемое жилье
• Производственные объекты, или недвижимость в корпоративном
владении
• Университетские здания и сооружения
 Преимущества независимого управления
Привлечение профессиональной Управляющей компании позволяет:
Собственникам:
• не отвлекать собственные силы от основного вида деятельности;
• контролировать качество предоставляемых услуг;
• принимать стратегические решения по позиционированию
торгового объекта;
• минимизировать расходы на содержание объекта и подготовку
собственного персонала.

Торговым операторам:
• улучшать качество предоставляемых услуг;
• позиционировать собственную торговую марку в рамках
коммерческого объекта;
• сократить расходы на маркетинг и позиционирование.
 Преимущества независимого управления
Потребителям:
• получить ожидаемое качество товаров и услуг;
• получить оптимальный пул необходимых товаров;
• получить комфортные условия для совершения покупок.

Торговому центру:
• гибко реагировать на конъюнктуру рынка;
• оптимизировать состав торговых операторов;
• модернизироваться согласно требованиям технологий
управления;
• использовать инновации и современные стандарты качества;
• позиционироваться под собственным узнаваемым брендом;
• сохранить свою коммерческую привлекательность как объекта
недвижимости.
 Риски и оценка рисков

• Физические
• Финансовые
• Экономические
• Инвестиционные
• Правовые / Юридические
• Технические
• Технологические
• Риски управления
• Риски собственника
• Риски арендатора

69
 Технологии реализации коммерческой
недвижимости

• Продажа объекта (прямая продажа)

• Продажа бизнеса (продажа корпоративных прав)
• Продажа инвестиционного предложения
• Привлечение инвестиций (через концепцию)

70
 ПРОДАВЕЦ СПОСОБ ПРОДАЖИ
Частный собственник • прямая продажа
• прямая продажа
Коллективный собственник • конкурс
• торги
• аукцион
ФГИУ или гос.предприятие • конкурс
• выкуп

• биржевые торги
Налоговая (бесхоз)
• аукцион (открытые торги)

• прямая продажа (добровольн.реализ.)

Налоговая (налоговый залог) • биржевые торги
• открытые торги

ОГИС (арестов. и конфиск. имущество) • аукцион (открытые торги)

• прямая продажа
Ликвидационная комиссия
• аукцион

71
1. Практические аспекты договорных отношений с
клиентами.
2. Схемы работы с продавцом.
3. Схемы работы с покупателем. Оплата услуги со стороны
покупателя.

72
Работа с продавцом (найти несоответствие в схеме)

Первичный Анализ
прием намерений Осмотр объекта
информации продавца

Проверка Оценка объема

соответствия работ и оценка Анализ
целевого конкурентоспосо документов
назначения бности объекта

Переговоры с
продавцом об
условиях работы
Подписание
договора ?
73
 Работа с покупателем
Подписание с
Прием покупателем
Поиск объектов
информации договора об
обслуживании

? ? Показ объектов
покупателю

? ? ?
74
Работа в командах
по практическому
заданию

75
 С уважением,
Анатолий Топал

+38 (066) 716-93-38

a.topal@bigmir.net