La Tasa de Rentabilidad en Valoración de Bienes Inmuebles - Dr. David Alzate

Cortesía R.
David Alzate
LA TASA DE RENTABILIDAD Y SU INCIDENCIA DAVID ALZATE Y.

EN EL VALOR DE LOS INMUEBLES
Cortesía R. David Alzate
AGENDA
1. ENFOQUE MODERNO DE FORMACION DE VALOR

2. LOS INMUEBLES COMO INVERSION
3. LA TASA DE RENTABILIDAD Y EL VALOR DE UN
INMUEBLE
2
TEORIA DEL VALOR
• 1. TEORIA DEL VALOR TRABAJO:

– El Valor de un bien es el trabajo necesario para
producirlo.
• 2. TEORIA DEL COSTO DE PRODUCCION:
– El valor de un bien lo conforman los factores
requeridos para producirlo (tierra, capital, trabajo y
utilidad)
3
REALIDADES DEL MERCADO
• Actualmente en el mercado los precios de

los bienes y servicios no se fijan
exclusivamente con base en los costos de
producción
– Tiquetes aéreos
– Cines
– Cartuchos impresora
– Local comercial
4
TEORIA DEL VALOR
• 3. TEORIA SUBJETIVA (Siglo XIX).

– Utilidad del bien y de la intensidad de la necesidad.
• Medicamento
• Arreglo navideño
• Tendencias (modas)
5
TEORIA DEL VALOR

4. TEORIA DEL POTENCIAL DE UTILIDAD
“El valor se fundamenta en la apreciación

actual de beneficios futuros”
Irving Fisher
6
DEFINICION DEL METODO
• “En el enfoque de capitalización del ingreso, el

Valor de Mercado para el inmueble se establece
por la capacidad que tiene éste para generar
ingresos. El enfoque de capitalización de
ingreso también depende del principio de
anticipación, el cual reconoce que el valor se
crea por la expectativa de beneficios futuros
(flujo de ingreso)”.
IVS (International Valuation Standard)
7
RESOLUCION 620/08 IGAC
• Artículo 2º.- Método de capitalización de rentas o

ingresos. “Es la técnica valuatoria que busca
establecer el valor comercial de un bien, a partir de las
rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo
bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus
características físicas, de uso y ubicación, trayendo a
valor presente la suma de los probables ingresos o
rentas generadas en la vida remanente del bien objeto
de avalúo, con una tasa de capitalización o interés”.
8
VALOR ACTUAL DE UN INMUEBLE
FLUJOS
PASADO $ FUTURO
VALOR HISTORICO VALOR ECONOMICO
Valoramos Consultores
9
10
Cuando se cumple : en todos los años y

el
VPN = Valor Presente del inmueble

FC0 = Renta neta del período actual
r = Tasa de rentabilidad (descuento)
11
TEORIA MODERNA DEL VALOR
5. “El valor asignable a un

activo está en función de
las expectativas de
beneficios futuros, del
riesgo potencial percibido
y de las alternativas de
inversión comparables
que estén a nuestra
disposición” A
12
Cortesía R. David
ENFOQUEAlzate
CONTEMPORANEO DE VALOR
ENFOQUE CONTEMPORANEO DEL VALOR
ENFOQUE CONTEMPORANEO DE VALOR
Gráfico 3
FACTORES CLAVES EN UNA INVERSION
• RIESGO: PROBABILIDAD DE PERDIDA

DEL CAPITAL INVERTIDO
• RENTA: BENEFICIO NETO DISPONIBLE
• LIQUIDEZ: GRADO DE COMERCIALIZACION O

CONVERTIBILIDAD EN DINERO
• CRECIMIENTO: POTENCIALIDAD DE INCREMENTAR LA

PARTICIPACION DE LA INVERSION.
DECISIONES FRENTE A
RIESGO Y RENTABILIDAD
OBJETIVO DEL INVERSIONISTA: maximizar la rentabilidad y minimizar el riesgo.

ALTERNATIVAS DE INVERSION
PRODUCTO SEGURIDAD RENTA LIQUIDEZ
ALTA MUY BAJA INMEDIATA
AHORRO A LA VISTA
Vigiladas 1% - 2% anual Disponible
ALTA BAJA MEDIANA
DEPOSITOS A TERMINO (CDTS)
Vigiladas 4% - 6% anual Según plazo
ALTA BAJA MEDIANA
BONOS
Vigiladas DTF+(1% - 5%) Según Emisor
MUY ALTA BAJA ALTA
TITULOS DE TESORERIA (TES)
El Estado 4% - 7% Alta bursatilidad
BAJA VARIABLE ALTA
DIVISAS (DÓLAR AMERICANO)
Volatilidad -7% Monetización
BAJA VARIABLE Alta
FONDOS DE INVERSION (carteras colectivas)
Volatilidad 5% - 15% Disponible
BAJA MUY VARIABLE RELATIVA
ACCIONES
Volatilidad -10% a 25% Bursatilidad
ALTA MODERADA MEDIANA
BIEN RAIZ
Valorización 6% -15% Según inmueble
Elaboración: Valoramos Consultores Marzo/2011
16
ACTIVO FINANCIERO RENDIMIENTOS PROMEDIOS
RIESGO Y RENDIMIENTO
PERFIL CONSERVADOR PERFIL MODERADO PERFIL AGRESIVO
INMUEBLES
FUENTES DE BENEFICIOS DE
UN INMUEBLE
• RENTAS POR ARRENDAMIENTO
• VALORIZACION DEL INMUEBLE
Fuente: Lonja de Propiedad Raíz de Medellín. Análisis Inmobiliario 89 Febrero de 2011

18
EL MERCADO Y EL VALOR
DE LOS INMUEBLES
EFECTO DE LAS EXTERNALIDADES
• RENTAS GENERADAS
– El nivel de renta es en mayor medida resultado de la situación
del mercado (oferta y demanda)
• VALORIZACION DEL INMUEBLE
– Se da por razones externas al inmueble (IPC, IPP, ICCV).
– Si un inmueble muestra un incremento en el valor de un año a
otro habiendo manteniendo las mismas características, es el
mercado ( condiciones exógenas) el que le ha generado el
mayor valor.
19
RENTA Y VALORIZACION EN LA
INVERSION INMOBILIARIA
VALORIZACION Y RENTA EN LA RENTABILIDAD DE UN INMUEBLE
$
RENTA
RENTA
RENTA
RENTABILIDAD
TOTAL
VALORIZACION
VALORIZACION
VALORIZACION
VALORIZACION + VALORIZACION > VALORIZACION = VALORIZACION < Edad

RENTA RENTA RENTA RENTA
Valoramos Consultores 2010

FUENTES DE BENEFICIOS DE
UN INMUEBLE
TIPOLOGIA DE VALORIZACION RENTABILIDAD ANUAL RENTABILIDAD
INMUEBLE NOMINAL 2005- POR CANON 2010 TOTAL
2010
APARTAMENTO 8.32% 6.80% 15.12%
OFICINA POBLADO 8.86% 8.73% 17.59%
BODEGA 11.59% 7.83% 19.42%
LOCAL 9.43% 8.86% 18.29%
RENTABILIDAD LOCALES : 0.64% - 0.71% ANALISIS IMOBILIARIO NRO. 80 MAY/10

RENTABILIDAD OFICINAS EN EL POBLADO: 0,65% al 0,7% ANALISIS IMOBILIARIO NRO. 79 ABR/10
RENTABILIDAD BODEGAS: 0.63% ANALISIS IMOBILIARIO NRO. 82 JUL/10
RENTABILIDAD APARTAMENTOS ESTRATO 5 0.55% EXTRACTADO DEL MERCADO
VARIACION IPPR 2005 – 2010 ANALISIS INMOBILIARIO NRO. 89 FEB/11
21
COMPORTAMIENTO DE
LA INFLACION
Colombia, Indice de Precios al Consumidor (IPC)

(variaciones porcentuales)
1995 - 2010
AÑO 2010, MES 12 Base Diciembre de 2008 = 100
Mes 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Enero 1,84 2,51 1,65 1,79 2,21 1,29 1,05 0,80 1,17 0,89 0,82 0,54 0,77 1,06 0,59 0,69
Febrero 3,52 4,01 3,11 3,28 1,70 2,30 1,89 1,26 1,11 1,20 1,02 0,66 1,17 1,51 0,84 0,83
Marzo 2,61 2,10 1,55 2,60 0,94 1,71 1,48 0,71 1,05 0,98 0,77 0,70 1,21 0,81 0,50 0,25
Abril 2,23 1,97 1,62 2,90 0,78 1,00 1,15 0,92 1,15 0,46 0,44 0,45 0,90 0,71 0,32 0,46
Mayo 1,65 1,55 1,62 1,56 0,48 0,52 0,42 0,60 0,49 0,38 0,41 0,33 0,30 0,93 0,01 0,10
Junio 1,20 1,14 1,20 1,22 0,28 -0,02 0,04 0,43 -0,05 0,60 0,40 0,30 0,12 0,86 -0,06 0,11
Julio 0,77 1,51 0,83 0,47 0,31 -0,04 0,11 0,02 -0,14 -0,03 0,05 0,41 0,17 0,48 -0,04 -0,04
Agosto 0,63 1,10 1,14 0,03 0,50 0,32 0,26 0,09 0,31 0,03 0,00 0,39 -0,13 0,19 0,04 0,11
Septiembre 0,84 1,19 1,26 0,29 0,33 0,43 0,37 0,36 0,22 0,30 0,43 0,29 0,08 -0,19 -0,11 -0,14
Octubre 0,88 1,15 0,96 0,35 0,35 0,15 0,19 0,56 0,06 -0,01 0,23 -0,14 0,01 0,35 -0,13 -0,09
Noviembre 0,79 0,80 0,81 0,17 0,48 0,33 0,12 0,78 0,35 0,28 0,11 0,24 0,47 0,28 -0,07 0,19
Diciembre 0,92 0,72 0,61 0,91 0,53 0,46 0,34 0,27 0,61 0,30 0,07 0,23 0,49 0,44 0,08 0,65
En año corrido 19,46 21,63 17,68 16,70 9,23 8,75 7,65 6,99 6,49 5,50 4,85 4,48 5,69 7,67 2,00 3,17
Fuente: DANE
COMPORTAMIENTO DE
LA INFLACION
AÑO IPC %
IPC COLOMBIA 1996 - 2010
1996 21,63
1997 17,68
24,00
1998 16,70 22,00
1999 9,23 20,00
18,00
2000 8,75
16,00
PORCENTAJE
2001 7,65 14,00

2002 6,99 12,00
2003 6,49
10,00
8,00
2004 5,50
6,00
2005 4,85 4,00
2006 4,48 2,00
0,00
2007 5,69
1999
2006
1995
1996
1997
1998
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2007
2008
2009
2010
2011
2008 7,67
2009 2,00 AÑO

Fuente: Dane
2010 3,17
EVOLUCION DE PRECIOS
DE LOS INMUEBLES
EVOLUCION DEL IPPR VS IPC 2005 -2010
20,00%
18,00%
16,00%
14,00%
12,00%
Porcentaje
10,00%
8,00%
6,00%
4,00%
2,00%
0,00%
2005 2006 2007 2008 2009 2010
IPC 4,85% 4,48% 5,69% 7,67% 2,00% 3,17%
IPPR 0,00% 18,40% 15,12% 9,39% 2,95% 4,56%
COMPORTAMIENTO DE LA DTF
Tasa de Interés de los Certificados de Depósito a Término a 90 días - DTF 1/
(Porcentaje)
Promedio Promedio
Año Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre aritmético ponderado
1986 34,82 30,93 30,67 30,41 30,43 30,47 31,10 31,28 31,24 31,37 31,79 31,83 31,36
1987 31,58 30,33 29,97 29,80 29,94 29,68 30,33 30,56 30,79 31,37 32,31 32,82 30,79
1988 31,35 32,95 33,86 34,75 35,23 34,85 35,20 35,22 32,21 31,79 31,85 32,25 33,46
1989 32,23 32,98 33,23 33,68 33,67 33,89 33,91 33,99 33,62 33,97 34,62 34,94 33,73
1990 34,42 34,15 34,65 35,76 35,76 36,23 37,59 37,11 37,56 37,94 37,67 38,45 36,44
1991 35,89 34,99 36,48 37,99 36,69 36,54 37,49 38,32 39,27 38,09 37,97 36,98 37,23
1992 32,69 28,86 28,28 26,75 24,27 22,75 21,89 25,32 27,32 27,61 26,90 27,42 26,67 27,00
1993 26,27 26,29 26,80 26,71 26,42 26,48 25,34 24,44 24,37 24,90 25,48 26,49 25,83 26,00
1994 25,82 25,26 25,34 25,31 26,21 28,25 29,15 30,69 30,84 32,53 35,69 37,90 29,42 30,07
1995 32,28 34,25 35,21 35,69 34,78 34,02 30,18 29,13 30,08 29,38 29,64 33,42 32,34 32,40
1996 32,52 33,10 33,64 33,63 32,11 32,14 32,41 30,36 28,44 28,72 28,54 28,05 31,14 31,43
1997 26,50 25,42 25,50 24,74 23,59 23,22 23,16 22,99 22,85 23,24 24,01 24,32 24,13 24,09
1998 24,59 25,04 27,97 30,72 31,67 36,56 36,43 34,16 35,62 36,53 36,43 35,28 32,58 32,55
1999 33,23 30,25 25,32 22,08 19,01 17,86 19,15 18,86 18,05 18,15 17,89 16,09 21,33 21,60
2000 12,59 10,21 10,90 11,41 11,72 12,00 12,20 12,48 12,94 12,95 13,08 13,28 12,15 12,14
2001 13,50 13,34 13,02 12,74 12,72 12,70 12,66 12,34 11,86 11,46 11,48 11,40 12,44 12,47
2002 11,21 10,75 10,60 10,01 9,07 8,41 7,86 7,90 7,93 7,90 7,89 7,73 8,94 8,92
2003 7,68 7,77 7,76 7,72 7,79 7,77 7,82 7,83 7,80 7,82 7,93 7,95 7,80 7,80
2004 7,98 7,85 7,80 7,84 7,81 7,86 7,83 7,76 7,74 7,68 7,67 7,76 7,80 7,80
2005 7,67 7,41 7,34 7,29 7,18 7,18 7,10 6,99 6,84 6,46 6,41 6,30 7,01 7,03
2006 6,14 6,01 5,97 5,93 5,97 6,12 6,51 6,37 6,42 6,42 6,68 6,75 6,27 6,31
2007 6,81 6,80 7,52 7,45 7,61 8,02 8,29 8,54 8,89 8,59 8,67 8,98 8,01 8,11
2008 9,12 9,30 9,59 9,79 9,59 9,75 9,61 9,96 9,92 10,02 10,13 10,12 9,74 9,75
2009 9,69 8,98 8,17 7,12 6,20 5,52 5,15 5,08 4,89 4,41 4,40 4,12 6,15 6,36
2010 4,04 4,00 3,93 3,92 3,63 3,54 3,52
1/ Hasta junio de 1993, corresponde a la encuesta diaria promedio de bancos y corporaciones, realizada por el Banco de la Re pública. En adelante, corresponde a las tasas de captación de CDT a 90 días,
promedio mensual ponderado, informada por bancos, corporaciones financieras, corporaciones de ahorro y vivienda y compañías de financiamiento comercial de todo el país a la Superintendencia Financiera.
Fuente: Banco de la República con información suministrada por la Superintendencia Financiera de Colombia.
CORRELACION ENTRE IPC Y DTF

COMPORTAMIENTO DE IPC Y DTF 1999 - 2010
18,00
16,00
14,00
12,00
Porcentaje
10,00
8,00
6,00
4,00
2,00
0,00
Dic-1999 Dic-2000 Dic-2001 Dic-2002 Dic-2003 Dic-2004 Dic-2005 Dic-2006 Dic-2007 Dic-2008 Dic-2009 Dic-2010
IPC 9,23 8,75 7,65 6,99 6,49 5,50 4,85 4,48 5,69 7,67 2,00 3,17
DTF 16,09 13,28 11,40 7,73 7,95 7,76 6,30 6,75 8,98 10,12 4,12 3,50
Elaboración con datos de: Dane y Superfinanciera

RIESGOS EN LA INVERSION
INMOBILIARIA
UN INMUEBLE ÚNICO ES UNA INVERSIÓN NO DIVERSIFICABLE
• Riesgos físicos (deterioro, incendio, terremoto, inundación

• Riesgo legal (cargas tributarias, normas sobre arriendo)
• Riesgo de vacancia (períodos muertos).
• Riesgo de liquidez ( inmueble poco comercial)
• “La actividad inmobiliaria está influenciada por el riesgo político, social

y los ciclos de las economías regionales y la nacional”. Fitch Ratings
RIESGO EN LA INVERSION
INMOBILIARIA
PERFIL DE RIESGO PRODUCTO INMOBILIARIO
CONSERVADOR Vivienda
MODERADO Locales, oficinas, bodegas
AGRESIVO Hoteles, Aparta hoteles, Resort, Titularizaciones,

LIQUIDEZ EN LA INVERSION
INMOBILIARIA
• CONVERTIBILIDAD EN DINERO
• GRADO DE COMERCIALIZACION
• TRADICIONAL INSTRUMENTO DE INVERSIÓN.
• UN INMUEBLE ES UNA INVERSION DE LARGO PLAZO, EN MUCHOS
CASOS DE DURACION INDEFINIDA; SIN EMBARGO SUS DERECHOS Y
TITULOS PUEDEN PRESENTAR GRAN LIQUIDEZ
• LIQUIDEZ RELATIVA ACORDE CON LAS CUALIDADES DEL PRODUCTO
INMOBILIARIO.
• ALGUNOS DERECHOS REPRESENTATIVOS DE PROPIEDAD
INMOBILIARIA (TITULARIZACIONES, FIDEICOMISOS, ESQUEMAS
RESORT DE TIEMPO COMPARTIDO) SON EN OCASIONES DE BAJA O
ESCASA COMERCIALIZACIÓN.
• ALGUNOS DERECHOS REPRESENTATIVOS DE PROPIEDAD
INMOBILIARIA (DERECHOS FIDUCIARIOS DE PATRIMONIOS
AUTÓNOMOS CONFORMADOS POR BIENES INMUEBLES Y
PARTICIPACIONES EN CARTERAS INMOBILIARIAS ) PRESENTAN
RAZONABLE COMERCIALIZACION
RENTA Y RENTABILIDAD
• RENTA
– ES EL INGRESO GENERADO POR EL INMUEBLE $1.800.000
• RENTABILIDAD
– SE DEFINE COMO EL PORCENTAJE DE UTILIDAD , RESPECTO DE
LA INVERSIÓN QUE SE HACE
– ES LA RELACION QUE EXISTE ENTRE EL INGRESO NETO Y EL
VALOR DEL INMUEBLE.
RENTA MENSUAL $ 1.800.000

0,60%
VALOR DEL INMUEBLE $ 300.000.000
RENTABILIDAD DE UN ACTIVO
BENEFICIO (UTILIDAD)
TASA DE RENTABILIDAD =
CAPITAL
31
FACTORES EXTERNOS EN EL VALOR

DE UN LOCAL COMERCIAL
FACTORES EXTERNOS FACTORES EXTERNOS

QUE AFECTAN EL NIVEL QUE AFECTAN LA
DE RENTA TASA DE RENTABILIDAD
•TRAFICO • INFLACION
•SEGURIDAD • CRECIMIENTO PIB
•OFERTA EN EL SECTOR • INVERSION
•NIVEL DE EMPLEO • TASAS DE INTERES
•DEMANDA EN EL SECTOR • ESTABILIDAD JURIDICA
• IMPUESTOS
EFECTO DE LAS VENTAS EN

LA RENTA Y VALOR DE UN LOCAL
ANALISIS COMPARATIVO DE LOCAL COMERCIAL EN FUNCION DE LAS VENTAS

LOCAL A LOCAL B
VENTAS MENSUALES $ 35.000.000 VENTAS MENSUALES $ 10.000.000
COSTO DE VENTAS $ 21.000.000 COSTO DE VENTAS $ 6.000.000
GASTOS DE ADMON Y VENTAS $ 3.500.000 GASTOS DE ADMON Y VENTAS $ 1.000.000
UTILIDAD ESTIMADA $ 7.000.000 UTILIDAD ESTIMADA $ 2.000.000
MONTO RESIDUAL PARA EL LOCAL $ 3.500.000 MONTO RESIDUAL PARA EL LOCAL $ 1.000.000
AREA DEL LOCAL (M2) 12 AREA DEL LOCAL (M2) 12
CANON MENSUAL POR M2 LOCAL $ 291.667 CANON MENSUAL POR M2 LOCAL $ 83.333
Nota: Los ingresos no son exclusivamente asignables al inmueble, dependen en buena

medida del éxito de la gestión empresarial.
33
RENTA, RENTABILIDAD Y VALOR DE UN

LOCAL EN UN CENTRO COMERCIAL
• RENTA
– SE AJUSTA ▲▼ EN LA MEDIDA DE LA OFERTA Y LA
DEMANDA POR LOCALES EN EL CENTRO COMERCIAL.
• TASA DE RENTABILIDAD
– SE AJUSTA ▲▼ DEPENDIENDO DE VARIABLES
MACROECONOMICAS Y DEL NIVEL DE RIESGO PERCIBIDO
DE LA INVERSION.
• VALOR DEL INMUEBLE (LOCAL)

– ES EL VALOR RESULTANTE QUE VINCULA LA RENTA
GENERADA CON LA TASA DE RENTABILIDAD EXIGIDA.
RENTA, RENTABILIDAD Y VALOR DE

UN INMUEBLE “PROBLEMA”
• PROBLEMA
– VETUSTEZ
– BAJA COMERCIALIZACION
– MAL APROVECHAMIENTO
– CONDICION PERJUDICIAL
RENTA TASA DE RENTABILIDAD VALOR DEL INMUEBLE

EFECTO DE LA TASA DE DESCUENTO
VALOR DE UNA INVERSION ANTE CAMBIOS EN LA TASA DE RENTABILIDAD ESPERADA VALOR DE UNA INVERSION
PRODUCTO BONO - CDT $ 1.200.000
CAPITAL INVERTIDO $ 1.000.000

$ 1.000.000
VENCIMIENTO (AÑOS) 5
RENDIMIENTO ANUAL 6%
$ 800.000
PAGO DE RENDIMIENTOS ANUAL
VALOR
VALOR ACTUAL TASA DE INTERES AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5 $ 600.000
$ 1.137.391 3% $ 60.000 $ 60.000 $ 60.000 $ 60.000 $ 1.060.000
$ 1.089.036 4% $ 60.000 $ 60.000 $ 60.000 $ 60.000 $ 1.060.000 $ 400.000
$ 1.043.295 5% $ 60.000 $ 60.000 $ 60.000 $ 60.000 $ 1.060.000

$ 200.000
$ 1.000.000 6% $ 60.000 $ 60.000 $ 60.000 $ 60.000 $ 1.060.000
$ 958.998 7% $ 60.000 $ 60.000 $ 60.000 $ 60.000 $ 1.060.000
$0
$ 920.146 8% $ 60.000 $ 60.000 $ 60.000 $ 60.000 $ 1.060.000 1 2 3 4 5 6 7 8
$ 883.310 9% $ 60.000 $ 60.000 $ 60.000 $ 60.000 $ 1.060.000 VALOR ACTUAL $ 1.137.391 $ 1.089.036 $ 1.043.295 $ 1.000.000 $ 958.998 $ 920.146 $ 883.310 $ 848.369
TASA DE INTERES 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10%
$ 848.369 10% $ 60.000 $ 60.000 $ 60.000 $ 60.000 $ 1.060.000
ESTIMACION DE LA TASA DE RENTABILIDAD

POR EL METODO DEDUCTIVO
 SE EXTRAEN REFERENTES VALIDOS DEL MERCADO

• INMUEBLES NUEVOS
• INMUEBLES ANALOGOS USADOS EN COPROPIEDADES
 SE HACE LA HOMOGENEIZACION RESPECTIVA
 SE DETERMINA LA TASA DE RENTABILIDAD MEDIANTE LA

FORMULA:
37
TASAS DE RENTABILIDAD POR RENTA
En el Area Metropolitana del Valle de Aburrá se

registran las siguientes tasas:
Análisis Inmobiliario Nro. 79 Abril/10

Oficinas
Análisis Inmobiliario Nro. 80 Mayo/10 LOCALES EN GRANDES MINIMO MAXIMO

Locales CENTROS COMERCIALES 0,64% 0,71%
Análisis Inmobiliario Nro. 80 Junio/10 PROMEDIO

BODEGAS
Bodegas 0,63%
Estudios de la Lonja de Propiedad Raiz de Medellín y Antioquia

LA TASA DE RENTABILIDAD
•Es equivalente a la tasa de rentabilidad exigida a

inversiones de características similares, en términos
de magnitud y nivel de riesgo.
•
•Indica el costo de oportunidad que tiene el capital, es
decir, la rentabilidad a la cual se renuncia por invertir
en un proyecto determinado y no en otro.
.
•El costo de oportunidad es el beneficio asociado a la
mejor alternativa que usted desechó al optar por algo.
39
TASA DE DESCUENTO
DETERMINACION DE LA TASA DE DESCUENTO
 FACTORES MACROECONOMICOS
VARIACION DEL PIB
INDICE DE INFLACION
TASAS DE INTERES
 ALTERNATIVAS DE INVERSION
RENTA FIJA
RENTA VARIABLE
40
PROYECCIONES ECONOMICAS
Fuente: Bancolombia
41
ESTIMACION DE LA TASA DE RENTABILIDAD

POR EL METODO INDUCTIVO
CALCULO DE LA TASA DE DESCUENTO O TASA DE
RENTABILIDAD
Rf: Tasa libre de Riesgo

β: Coeficiente de riesgo de mercado
Rm: Rentabilidad del mercado
Rp: Prima riesgo país.
42
.
TASA LIBRE DE RIESGO T - BOND
43
TASA LIBRE DE RIESGO COLOMBIA
44
COMPORTAMIENTO DEL MERCADO

ACCIONARIO
03/07/2001 1000
02/07/2010 12345
TASA ANUAL 32,21%

TASA MENSUAL 2,35% 45
COEFICIENTE BETA
Activo : Beta > 1
BETAS.xls
46
COEFICIENTE BETA DEL

SECTOR INMOBILIARIO
• No existe en el mercado bursátil un indicador de
rentabilidad del sector inmobiliario.
• El IPPR (local) es un indicador útil que refleja el cambio
anual promedio ponderado de los precios de los
inmuebles en el Área Metropolitana.
PROPUESTA
• Sería muy útil contar con un índice de rentabilidad
inmobiliaria total con sus variaciones mensuales frente al
IGBC, COLCAP.
• Esto permitiría estimar con mayor certeza el riesgo del
sector (Beta) de la inversión inmobiliaria.
47
CALCULO DE LA TASA DE DESCUENTO

O TASA DE RENTABILIDAD SIN DEUDA
TASA LIBRE DE RIESGO EEUU T-BOND 4,0%

PRIMA RIESGO PAIS COLOMBIA 2,0%
PRIMA RIESGO DE MERCADO 6,0%
BETA DESAPALANCADA DEL SECTOR 1,05
DEVALUACION ESTIMADA DE LARGO PLAZO 2,00%
• TASA DE DESCUENTO EN US$ = 4%+1.05*6%+2% = 12,3%

• TASA DE DESCUENTO EN COP$ = 14,5%
R cop$ = (1 +R us$)* (1 + D) -1
48
CALCULO DE LA TASA DE RENDIMIENTO

POR CANON DE ARRENDAMIENTO
TASA DE RENTABILIDAD TOTAL ANUAL 14,50%
- VALORIZACION ANUAL ESTIMADA DEL INMUEBLE 5.60%
= RENTABILIDAD VIA CANON DE ARRENDAMIENTO ANUAL 8,90%
TASA DE RENTA MENSUAL EQUIVALENTE 0.71%
49
PROCEDIMIENTO
FACTORES A CONSIDERAR PARA UNA ALTA TASA

DE RENTABILIDAD
• Propiedades con alto deterioro

• Incertidumbre a futuro
• Demanda restringida (un arrendatario único)
• Inmueble con destinación específica.
. 50
PROCEDIMIENTO
FACTORES A CONSIDERAR PARA UNA BAJA TASA

DE RENTABILIDAD
• Expectativas de valorización del inmueble

• Bajo riesgo
• Demanda apreciable por el inmueble
• Facilidad de arriendo
• Facilidad de comercialización
51
EFECTO DE LA TASA DERENTABILIDAD

EN LA INVERSION INMOBILIARIA
EFECTO DE LA TASA DE RENTABILIDAD EN EL VALOR DEL INMUEBLE
VALOR DEL INMUEBLE
$ 1.375.000.000
Ingreso $
$ 1.100.000.000
$ 8.000.000
$ 916.666.667
$ 7.500.000
$ 785.714.286
$ 687.500.000
$ 7.000.000
$ 611.111.111
$ 6.500.000
$ 550.000.000
$ 500.000.000
$ 6.000.000
$ 458.333.333
$ 5.500.000
$ 5.000.000
$ 4.500.000
$ 4.000.000
0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1,0 1,1 1,2 Tasa de
Rentabilidad
Valoramos Consultores 2010
ANALISIS DE SENSIBILIDAD
UNA BODEGA PRODUCE UNA RENTA NETA MENSUAL DE $10.600 POR M2, SU
ÁREA ES DE 500 M2. CUAL ES EL VALOR TOTAL DE LA BODEGA
ESTIMANDO UNA TASA DE RENTABILIDAD DEL 0.75% MENSUAL?
RENTA MENSUAL VALOR DEL INMUEBLE

0,60% 0,65% 0,70% 0,75% 0,80% 0,85% 0,90%
$ 5.150.000 $ 858.333.333 $ 792.307.692 $ 735.714.286 $ 686.666.667 $ 643.750.000 $ 605.882.353 $ 572.222.222
$ 5.200.000 $ 866.666.667 $ 800.000.000 $ 742.857.143 $ 693.333.333 $ 650.000.000 $ 611.764.706 $ 577.777.778
$ 5.250.000 $ 875.000.000 $ 807.692.308 $ 750.000.000 $ 700.000.000 $ 656.250.000 $ 617.647.059 $ 583.333.333
$ 5.300.000 $ 883.333.333 $ 815.384.615 $ 757.142.857 $ 706.666.667 $ 662.500.000 $ 623.529.412 $ 588.888.889
$ 5.350.000 $ 891.666.667 $ 823.076.923 $ 764.285.714 $ 713.333.333 $ 668.750.000 $ 629.411.765 $ 594.444.444
$ 5.400.000 $ 900.000.000 $ 830.769.231 $ 771.428.571 $ 720.000.000 $ 675.000.000 $ 635.294.118 $ 600.000.000
$ 5.450.000 $ 908.333.333 $ 838.461.538 $ 778.571.429 $ 726.666.667 $ 681.250.000 $ 641.176.471 $ 605.555.556
$ 5.500.000 $ 916.666.667 $ 846.153.846 $ 785.714.286 $ 733.333.333 $ 687.500.000 $ 647.058.824 $ 611.111.111
53
Muchos éxitos
54

La Tasa de Rentabilidad en Valoración de Bienes Inmuebles - Dr. David Alzate

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Cortesía R.

LA TASA DE RENTABILIDAD Y SU INCIDENCIA DAVID ALZATE Y.

1. ENFOQUE MODERNO DE FORMACION DE VALOR

TEORIA DEL VALOR

• 1. TEORIA DEL VALOR TRABAJO:

REALIDADES DEL MERCADO

• Actualmente en el mercado los precios de

TEORIA DEL VALOR

• 3. TEORIA SUBJETIVA (Siglo XIX).

TEORIA DEL VALOR

“El valor se fundamenta en la apreciación

DEFINICION DEL METODO

• “En el enfoque de capitalización del ingreso, el

IVS (International Valuation Standard)

RESOLUCION 620/08 IGAC

• Artículo 2º.- Método de capitalización de rentas o

VALOR ACTUAL DE UN INMUEBLE

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Cuando se cumple : en todos los años y

VPN = Valor Presente del inmueble

TEORIA MODERNA DEL VALOR

5. “El valor asignable a un

ENFOQUE CONTEMPORANEO DEL VALOR

ENFOQUE CONTEMPORANEO DE VALOR

FACTORES CLAVES EN UNA INVERSION

• RIESGO: PROBABILIDAD DE PERDIDA

• RENTA: BENEFICIO NETO DISPONIBLE

• LIQUIDEZ: GRADO DE COMERCIALIZACION O

• CRECIMIENTO: POTENCIALIDAD DE INCREMENTAR LA

OBJETIVO DEL INVERSIONISTA: maximizar la rentabilidad y minimizar el riesgo.

PERFIL CONSERVADOR PERFIL MODERADO PERFIL AGRESIVO

Fuente: Lonja de Propiedad Raíz de Medellín. Análisis Inmobiliario 89 Febrero de 2011

EFECTO DE LAS EXTERNALIDADES

VALORIZACION + VALORIZACION > VALORIZACION = VALORIZACION < Edad

Valoramos Consultores 2010

RENTABILIDAD LOCALES : 0.64% - 0.71% ANALISIS IMOBILIARIO NRO. 80 MAY/10

Colombia, Indice de Precios al Consumidor (IPC)

2001 7,65 14,00

2009 2,00 AÑO

CORRELACION ENTRE IPC Y DTF

Elaboración con datos de: Dane y Superfinanciera

UN INMUEBLE ÚNICO ES UNA INVERSIÓN NO DIVERSIFICABLE

• Riesgos físicos (deterioro, incendio, terremoto, inundación

• “La actividad inmobiliaria está influenciada por el riesgo político, social

PERFIL DE RIESGO PRODUCTO INMOBILIARIO

MODERADO Locales, oficinas, bodegas

AGRESIVO Hoteles, Aparta hoteles, Resort, Titularizaciones,

RENTA MENSUAL $ 1.800.000

FACTORES EXTERNOS EN EL VALOR

FACTORES EXTERNOS FACTORES EXTERNOS

EFECTO DE LAS VENTAS EN

ANALISIS COMPARATIVO DE LOCAL COMERCIAL EN FUNCION DE LAS VENTAS

Nota: Los ingresos no son exclusivamente asignables al inmueble, dependen en buena

RENTA, RENTABILIDAD Y VALOR DE UN

• VALOR DEL INMUEBLE (LOCAL)

RENTA, RENTABILIDAD Y VALOR DE

RENTA TASA DE RENTABILIDAD VALOR DEL INMUEBLE

EFECTO DE LA TASA DE DESCUENTO

CAPITAL INVERTIDO $ 1.000.000

$ 1.043.295 5% $ 60.000 $ 60.000 $ 60.000 $ 60.000 $ 1.060.000

ESTIMACION DE LA TASA DE RENTABILIDAD

 SE EXTRAEN REFERENTES VALIDOS DEL MERCADO