Вы находитесь на странице: 1из 12

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Российский экономически университет имени Г.В.Плеханова»
Кафедра «экономической теории»

ЭССЕ
На тему «Анализ функционирования рынка недвижимости»

Выполнила студентка 1 курса,


факультета ИМИСиЦЭ,
группы 15.11Д-ПМПМИ03/21б
Лагкуева Дана Сулеймановна

Москва 2021
1
Содержание
Введение…………………………………………………………………………2
Глава1: Характеристика спроса………………………………………………3-5
Глава2: Характеристика предложения………………………………………6-8
Глава3: Вывод………………………………………… ……………………10-12

Данную тему можно считать актуальной, так как недвижимость


занимает особое место среди элементов рыночной экономики. За почти 30-
летнюю историю своего развития рынок жилья проходил стадии бурного
роста, спада и стагнации. Перед тем, как принять какое-либо решение по
управлению недвижимостью, её покупке или аренде, проводится анализ
рынка с различных точек зрения с упором на проблемы и приоритеты
клиентов и партнеров. Отделы исследований выпускают большое
количество документов, обеспечивая постоянный, ежеквартальный и
полугодовой анализ рынка.

Введение
Универсального определения категории рынка недвижимости в
современной экономической теории не сформировалось. Различные авторы
трактуют его по-своему, акцентируя внимание на том аспекте, который они
считают наиболее значимым, что в большинстве случаев предопределено
целью анализа рынка недвижимости. Этим обусловливается актуальность
темы исследования. В результате анализа научной литературы выяснилось,
что в настоящее время существует множество авторских трактовок сущности
рынка недвижимости. На основании анализа данных можно сделать вывод о
том, что под рынком недвижимости понимается совокупность механизмов,
посредством которых обеспечиваются создание недвижимости, оборот прав
на объекты недвижимости, взаимодействие между спросом и предложением,
установление равновесной цены, распределение недвижимости между
различными конкурирующими вариантами ее использования, эксплуатация,
инвестирование и финансирование объектов недвижимости. В трудах ученых
и исследователей встречаются различные трактовки сущности анализа рынка
недвижимости. Можно заключить, что под анализом рынка недвижимости
понимаются целенаправленное исследование его состояния, общих и
частных тенденций, а также прогнозирование развития как в целом, так и в
различных сегментах для обеспечения объективной информацией лиц,
принимающих решения.

2
Глава 1: Характеристика спроса
Под восстановлением рыночного равновесия и поддержанием порядка
на рынке подразумевается поддержание взаимодействий внутренних
элементов системы в пределах, позволяющих ей выполнять определенные
функции в рамках более сложной системы, частью которой она является.
Рыночные механизмы через спрос и предложение, внутреннюю
конкурентную борьбу и переливы капитала образуют сеть обратных связей,
которые делают систему способной адаптироваться к внешним
воздействиям.
В результате исследования особенностей спроса и предложения на
рынке недвижимости, а также условий реализации равновесных цен и
сопоставления их с особенностями самоорганизационного равновесия на
рынке было выявлено, что у рынка недвижимости нет условий для
формирования классических непрерывных кривых спроса и предложения.
Следовательно, равновесные цены как точки пересечения кривых спроса и
предложения отсутствуют. Это доказывает, что возможности
самоорганизационной адаптации рынка жилой недвижимости к внешним
воздействиям ниже, чем у других рынков. Рынку недвижимости требуется
больше времени для приспособления к изменившимся внешним условиям
Рынок недвижимости находится в непосредственной зависимости от
развития рынка капитала. Рост спроса в краткосрочном периоде в
значительной мере погашается за счет изменений стандартной нормы
свободной недвижимости, которая в определенной степени гасит воздействия
рынка. Спрос на недвижимость в значительной степени определяется
арендной платой, а величина арендной платы зависит от объема спроса.
Очевидно, что эта переменная находится под влиянием рынка капитала, и
равновесие на рынке недвижимости устанавливается под влиянием рынка
капитала, т.е. арендная плата стабильна и коэффициент капитализации
потока доходов от недвижимости не повышается и не понижается 

3
Анализ структуры спроса
По данным Росреестра, за 2020 год в Москве зарегистрировано 54 207
договоров участия в долевом строительстве (ДДУ). Это на 52% выше
аналогичного показателя 2019года. Рост регистраций ДДУ в основном связан
с увеличением удельного веса ДДУ в общем объеме продаж. Статистика
Росреестра показывает в первую очередь факт перераспределения способов
продаж в пользу схемы ДДУ. В структуре спроса на аренду по итогам 2020
года по географическому распределению преобладают Восточный (ВАО) и
Юго-Восточный (ЮВАО) административные округа, доля которых
составляет в среднем 15% и 14% соответственно. Эти округа наиболее
доступны по средней стоимости аренды, которая составляет 34,1 тыс. руб. /
месяц для ВАО и 34,6 тыс. руб. / месяц для ЮВАО. Практически отсутствует
спрос в Троицком административном округе (ТАО) и Зеленоградском
административном округе (ЗелАО). Территория ТАО располагается на
значительном удалении от МКАД, начала застраиваться только в последние
четыре года, поэтому объем предложения здесь минимален. Также низким
спросом на аренду пользуются Центральный административный округ (ЦАО)
– за счет преимущественно премиальных предложений по аренде, и
Новомосковский административный округ, ограничения которого связаны с
расположением за МКАД и сложной транспортной доступностью.

4
Факторы, влияющие на рынок недвижимости:

 Макроэкономические параметры;
 Политическая и общеэкономическая ситуация в стране;
 Ситуация на финансовом рынке;
 Микроэкономические параметры.

К факторам, влияющим на величину спроса, относятся:

 Платежеспособность населения;
 Динамика численности населения с учетом прошлых и будущих
тенденций;
 Уровень миграции, соотношения различных слоев населения,
количество разводов, браков;
 Предпочтения населения. Изменения в предпочтениях потребителей –
сложно улавливаемый параметр. Многие эксперты в сфере
недвижимости рассчитывают на собственные наблюдения и опыт в
вопросе определения предпочтений покупателей. Определение и
прогнозирование вкусов – процесс субъективный, что делает сложным
количественное определение вкуса покупателей.
 Доступность и условия финансирования.

Увеличение спроса усиливает активность участников рынка


недвижимости. Спрос увеличивают экономические возможности (доходы)
будущих потребителей. Снижение спроса вызывает депрессию на рынке. На
рост фактора спроса на рынке недвижимости оказывает влияние рост
численности населения. Но следует отметить, что собственно возрастание
населения не ведет к активности на рынке. Рост населения должен
сопровождаться ростом его платежеспособности. Аналогично отсутствие
увеличения населения не всегда плохо сказывается на активности рынка,
которая может поддерживаться растущими доходами населения и
доступностью финансирования сделок. Результатом увеличения спроса на
недвижимость является увеличение платы за аренду, цен продаж на
недвижимость. В малом временном периоде более влиятельным на рынок
является фактор спроса. Фактору предложения свойственна неэластичность.

5
Рынок недвижимости в краткосрочном периоде Рынок недвижимости в долгосрочно периоде

Глава 2: Характеристика предложения

Объемы предложения на рынке недвижимости определяются притоком


капитала в строительство и рядом факторов, характеризующих положение на
рынке капитала:

 динамикой абсолютной ставки доходности на рынке недвижимости,


поскольку рост доходности инвестированного капитала повышает
инвестиционную привлекательность рынка недвижимости;
 • относительными ставками доходности на рынке недвижимости и
рынке капитала, поскольку появление высокодоходного актива на
рынке капитала неизбежно повлияет на приток (или отток) капитала на
рынке недвижимости;
 • темпами инфляции и инфляционными ожиданиями на рынке
капитала, поскольку рост инфляции вызывает рост номинальных
ставок дисконтирования будущих денежных потоков от финансовых
активов и, следовательно, снижение стоимости традиционных
финансовых активов.

В краткосрочном периоде объем предложения недвижимости неэластичен.


2020 году в Москве введено в эксплуатацию 3,42
млн кв. м жилья. Результат на 2,4% превышает показатели
2019 года, когда было сдано в эксплуатацию 3,34 млн кв.
м жилья, и оказался на 10% выше прогноза. Ввод жилья в
Новой Москве в 2020 году сократился по сравнению с
предыдущим годом на 39%, в сравнении с рекордным
2018 годом — на 44%. В 2020 году на новых территориях
было введено в эксплуатацию 1,4 млн кв. м жилой
недвижимости. В структуре предложения по классам
жилья по итогам 2020 года максимальная доля
6
предложения принадлежит комфорт-классу (в т.ч. стандартное жилье) —
83%, доля бизнес-класса — 7%, минимальная доля у жилья премиум- и элит-
класса — 6% и 5% соответственно. В разрезе административных округов
Москвы жилое строительство наиболее активно велось в ЦАО с долей в 17%,
в первую очередь за счет апартаментов на территории ММДЦ «Москва-
Сити». Крупные проекты строительства будут инициированы
администрацией в основном вокруг транспортных артерий города, а также
вокруг территорий, прилегающих к Москве-реке, земель вокруг Московской
кольцевой автодороги, Третьего пересадочного контура метро и Малого
кольца железной дороги. Заявлено, что до 90% всей застройки
присоединенных к столице территорий будет квартальной.
Факторы, влияющие на величину предложения:

1. Резерв свободных объектов недвижимости в


сегменте рынка;
2. Объемы строительства, затраты на
строительство, включая интенсивность
строительства, положение в индустрии,
изменения в технологии, соотношение затрат
и цен продажи объектов, затраты на
улучшение.

Соотношение спроса и предложения – фактор


прямого влияния на стоимость при оценке
недвижимости, иных объектов.

Количество незанятых (не сданных в аренду) домов - важнейший


показатель тенденций на рынке недвижимости. Высокий процент свободной
недвижимости способствует понижению цен на объекты и платы за аренду
даже при высоком уровне спроса. Нормативный уровень вакансий составляет
для многоквартирных зданий 5%. Для коммерческой недвижимости такой
процент выше. Эти соотношения изменяются в зависимости от
экономического положения в регионе. При превышении предложения над
спросом выше нормативного процента означает наличие на рынке
избыточного предложения и недостаточного спроса. Конкуренция приводит
к падению ренты, цен, к уменьшению нового строительства.

Для обеспечения себя дорогостоящим узкоспециализированным


оборудованием застройщики часто прибегают к более эффективному способу
решения проблемы — заключению договоров лизинга со
специализированными фирмами. Экономия на производственных издержках
при этом частично нейтрализуется ростом трансакционных издержек, в том
числе связанных с рыночной неопределенностью и несовершенством

7
рыночных механизмов. Возникают риски, связанные с отсутствием в
конкретный момент времени рыночного предложения. В период
строительного бума и сезонного подъема цикла строительных работ дефицит
такой техники и риски обеспечения ею возрастают многократно. В силу того,
что производственный оптимум для разных видов строительных работ
отличается, строительной компании выгодно часть этих работ сосредоточить
внутри фирмы, а другие отдать на откуп рынку. Таким образом в отрасли
жилищного строительства происходит размывание границ фирмы и рынка.
Особенностью рынка заемного труда является то, что при этом происходит
подмена трудовых договоров гражданско-правовыми, в результате чего
работодатель освобождает себя от дополнительных издержек на содержание
персонала: уплаты средств во внебюджетные фонды, представления прочих
социальных гарантий, создания необходимых условий труда, организации
рабочих мест и т.д. Традиционно для внешнего рынка труда в строительстве
применяется аутсорсинг (субподряд) — привлечение сторонней фирмы для
выполнения ее сотрудниками определенного объема работ на объекте
фирмы-заказчика (подрядчика).

Эластичность предложения недвижимости по цене:

∆ Qs/Qs
ε s=
∆ P/ P

Эластичность спроса на недвижимость по цене

∆ Qd/Qd
ε dP=
∆ P/ P

Эластичность спроса на недвижимость по доходу

∆ Qd/Qd
ε dI=
∆I/I

8
9
Глава 3: Вывод
Рынок недвижимости в нынешний период:

МОСКВА (Рейтер) - Рост цен на первичном рынке недвижимости России


ускорился и достиг максимальных значений за последние 10 лет. Недвижимость,
несколько лет терявшая популярность как инвестиция, вновь стала популярной на
фоне снижения процентных ставок. В 2020 году рынок попал в ситуацию, когда на
фоне повышенного спроса на недвижимость, вызванного снижением ипотечных
ставок, уровень предложения со стороны строительного сектора оказался
недостаточным. И судя по статистике Центробанка РФ, недостаток предложения
существует до сих пор.

Одновременно с этим на мировом рынке недвижимости серьезная


просадка. В первом квартале в США наблюдалось одно из худших значений
показателя по падению количества объема сделок за последние десять лет.
Гонконг, ОАЭ также фиксируют серьезное падение рынка на 20–25% к
прошлому году. В России объемы сделок падают на 14% к уровню марта-
апреля 2018 года. Это много. Это большой вызов для отрасли. Помесячную
динамику выдачи ипотеки можно посмотреть на рис. 3, учитывая, что доля
сделок с ипотекой почти не менялась начиная с 2018 года, можно говорить об
активности на рынке в целом.

По данным "Сбербанка", темп роста держит не только первичный


рынок, где цены с января 2020 по май 2021 года прибавили 26%, - цены на
готовое жилье за тот же период выросли на 17%. В первом полугодии 2021
года рост цен не замедлялся во всех сегментах. Структура роста в начале
полугодия и в конце была разной: сначала дорожало дешевое жилье, потом
дорогое, в результате динамика роста цен оказалась сопоставимой во всех
сегментах. Рост цен на первичном рынке спровоцировал удорожание
готового жилья.

Тенденции развития рынка:


Если говорить о рынке недвижимости в целом, существует целый ряд
показателей и тенденций, которые специалисты считают ключевыми и
постоянно анализируют. К ним можно отнести такие факторы как:

 Цены на недвижимость в различных сегментах рынка. Тенденции


изменения цен на элитную недвижимость или недвижимость эконом
класса могут существенно отличаться, также как тенденции ценовых
изменений на городское или загородное жилье. Поэтому эксперты
обычно анализируют стоимость жилья в отдельных нишах рынка, а

10
также постоянно отслеживаются факторы, влияющие на цены в
настоящее время.
 Структура спроса и предложения. Знание баланса спроса и
предложения позволяет сделать выводы о текущих тенденциях рынка
недвижимости и о возможных ценовых изменения. Например, дефицит
предложения, как правило, приводит к росту стоимости жилья в
отдельных сегментах рынка.
 Современные темпы строительства, структура и количество
строящегося жилья. Эти тенденции отражают не только предпочтения
застройщиков, но и состояние рынка недвижимости в ближайшем
будущем, определяют динамику развития различных сегментов рынка
недвижимости и их перспективы.

Отслеживание ключевых тенденций рынка недвижимости дает


специалистам возможность строить прогнозы по поводу поведения рынка, а
обывателям помогает лучше понимать, как эффективнее действовать при
покупке или продаже квартиры.
Застройщики борются за покупательский интерес разнообразием и
качеством предложений. Банки дорожат платежеспособными и надежными
заемщиками, поэтому составляют выгодные программы ипотечного
кредитования. Текущая ситуация на рынке сыграла на руку покупателю, он
может позволить себе выбирать квартиру с подходящими характеристиками
качества по выгодной цене.
Подводя итоги, можно сделать следующие выводы. Под рынком
недвижимости понимается совокупность механизмов, посредством которых
обеспечиваются создание недвижимости, оборот прав на ее объекты,
взаимодействие между спросом и предложением, установление равновесной
цены, распределение недвижимости между различными конкурирующими
вариантами ее использования, эксплуатация, инвестирование и
финансирование объектов недвижимости. Под анализом рынка
недвижимости понимается целенаправленное исследование его состояния,
общих и частных тенденций, а также прогнозирование развития как в целом,
так и в различных сегментах для обеспечения объективной информацией
лиц, принимающих решения. Общий (универсальный) анализ рынка жилой
недвижимости включает создание и наполнение аналитических баз данных,
мониторинг, исследование и прогнозирование рынка

11
Список литературы:
Недвижимость. Аналитика - Последние новости России и мира - Коммерсантъ (kommersant.ru)

Анализ рынка недвижимости 2020: рейтинг 20 крупнейших строительных организаций в России –


аналитические материалы Группы «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ» (delprof.ru)

Рынок недвижимости (11) - Реферат (doklad.ru)

курсовая работа найти Анализ спроса и предложения на рынке жилья (allbest.ru)

Рынок недвижимости, его функции и виды (Реферат) (natalibrilenova.ru)

Тенденции развития рынка недвижимости: новые возможности для инвесторов | The First Group

Цены на недвижимость в России разогнались до 10-летнего максимума - Разбор полетов -


Финам.ru (finam.ru)

Диссертация на тему «Основные тенденции развития рынков жилой недвижимости зарубежных


стран и России в условиях глобализации», скачать бесплатно автореферат по специальности ВАК
РФ 08.00.14 - Мировая экономика (dissercat.com)

12

Вам также может понравиться