Задание для семинарского занятия 18-24 апреля 2020

ОЮФ 3 курс Жилищное право, группы 4,7,8,9,10

Задача 1

Собственник на основании своего заявления, имеет право зарегистрировать на своей

жилплощади других лиц, которые с момента такой регистрации имеют право проживать в
данном жилом помещении (ст. 30 Жилищного Кодекса РФ).

Если собственник или член его семьи (кем можно признать по факту Петрова) нарушает
часть 4 ст. 30 ЖК РФ, где сказано, что "собственник жилого помещения обязан соблюдать
права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями...",
соседям нужно обратиться в органы внутренних дел, где по данному факту составят акт и
привлекут собственника к штрафу, согласно Кодексу об административных
правонарушениях. В случае, если данные правонарушения будут совершаться
систематически, законодательство дает следующее - ст. 293 Гражданского кодекса РФ, где
сказано: "если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и
интересы соседей, то суд по иску органа местного самоуправления может принять
решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой
собственнику вырученных от продажи средств.

По поводу перевода жилого помещения в нежилое. Жилищный кодекс в ст. 22 содержит

исчерпывающий перечень условий, при наличии которых возможен перевод жилого
помещения в нежилое:

1. помещение должно иметь отдельный вход либо техническую возможность

оборудования такого входа (что у Вас уже есть);

2. помещение не должно быть частью жилого помещения (чего у Титова пока нет до
выкупа всей квартиры);

3. в помещении никто не зарегистрирован, то есть оно не является для кого бы то ни

было местом постоянного проживания;

4. помещение не обременено правами третьих лиц.

Для перевода собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (на

основании доверенности) представляет в орган, осуществляющий перевод помещений, по
месту нахождения переводимого помещения следующие документы:

Заявление о переводе помещения. В Жилищном кодексе не предусмотрена форма такого

заявления, но в некоторых субъектах федерации нормативными актами утверждены
формы заявлений, которыми и следует руководствоваться. Если же законодательное
закрепление формы заявления отсутствует, то заявитель вправе подать заявление в
свободной форме.

Правоустанавливающие документы на переводимое помещение.

1. Таковым является свидетельство о праве собственности, выдаваемое в

соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое
 имущество и сделок с ним». Для представления в орган достаточно будет
нотариально заверенной копии.

2. Технический паспорт и план помещения (экспликация).

3. Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.

Технический паспорт и поэтажный план дома выдает БТИ по месту расположения
помещения на основании заявления и правоустанавливающих документов на
помещение. Срок изготовления данного документа определяется субъектами
федерации.

Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или)

перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или)
перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве
нежилого помещения).

Перечень документов, установленный ст. 23 Жилищного кодекса, является

исчерпывающим и поэтому орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе
требовать представления других, не предусмотренных законом, документов. В противном
случае такое требование может быть обжаловано в суде.

Орган, осуществляющий перевод помещений выдает заявителю расписку в получении

документов с указанием их перечня и даты их получения. Решение о переводе или об
отказе в переводе помещения должно быть принято не позднее чем через 45 дней со дня
представления документов.
Не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения заявителю выдается или
направляется документ, подтверждающий принятие решения. Одновременно с выдачей
или направлением заявителю данного документа орган, осуществляющий перевод
помещений, информирует о принятии указанного решения собственников помещений,
примыкающих к помещению, в отношении которого принято решение.
При принятии решения о переводе, в случае если переустройство и (или) перепланировка
не требуется, процесс перевода можно считать практически завершенным. Теперь
остается только зарегистрировать право собственности на теперь уже нежилое
помещение.

Задача 2

В соответствии со ст. 609 ГК РФ , договор аренды недвижимого имущества подлежит

государственной регистрации, если иное не установлено законом. Следовательно,
регистрация обязательна\. если сдача происходит на срок от 1 года.

В соответствии со ст. 2 ГК РФ , предпринимательской является самостоятельная,

осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение
прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания
услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью,
если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.
Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования
юридического лица с момента государственной регистрации в качестве ИП.
За осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в
качестве ИП предусмотрена административная ответственность в виде штрафа (ч. 1 ст.
14.1 КоАП РФ, смотрите также постановление Алтайского краевого суда от 20.10.2011 N
4а-634/2011) и уголовная ответственность (ст. 171 УК РФ).

При этом в отношении отдельных видов предпринимательской деятельности законом

могут быть предусмотрены условия осуществления гражданами такой деятельности без
государственной регистрации в качестве ИП (п. 1 ст. 23 ГК РФ).

Верховный суд РФ указал, что временная сдача жилья внаем из-за отсутствия
необходимости его использования не влечет уголовной ответственности за ведение
незаконной предпринимательской деятельности. Об этом сказано в п. 2 постановления
Пленума ВС РФ от 18.11.2004 № 23 «О судебной практике по делам о незаконном
предпринимательстве».

Зарегистрироваться в качестве предпринимателя может любое физическое лицо при

соблюдении установленных требований. Порядок государственной регистрации
установлен Федеральным законом № 129-ФЗ от 08.08.2001 «О государственной
регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». Однако сама по
себе регистрация гражданина в качестве индивидуального предпринимателя не означает,
что любая его деятельность будет предпринимательской. Законодательство допускает
вариант, когда предприниматель может сдавать жилое помещение внаем в качестве
обычного гражданина, а не индивидуального предпринимателя.

По сути, данный вывод означает, что сдача в аренду недвижимого имущества при
указанных условиях не является предпринимательской деятельностью.

При этом вопрос о квалификации той или иной деятельности физических лиц в качестве
предпринимательской должен разрешаться правоприменительными органами на
основании фактических обстоятельств конкретного дела (определение Конституционного
Суда РФ от 16.07.2015 N 1770-О, п. 20 письма ФНС России от 24.12.2015 N СА-4-
7/22683@).

Задача 3

Согласно абз.2 п.1 ст.432 ГК РФ существенные условия это условия о предмете договора,
которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые
для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению
одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

1. предмет

2. плата за жилое помещение,

3. перечень граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с

нанимателем.

Срок не является существенным условием договора найма жилого помещения.

Согласно ст. 683 Гражданского кодекса РФ -. Договор коммерческого найма жилого
помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не
определен, договор считается заключенным на пять лет

Согласно со ст. 687 ГК РФ Расторжение договора найма жилого помещения

осуществляется по требования нанимателя договор найма жилого помещения

Он может быть расторгнут в любое время с согласия других граждан, постоянно

проживающих с ним, и с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Задача 4.

Кузнецов заключил договор с Жидковой в 2014 году, на апрель 2020, то срок договора
истек 2019 году, т.к, в соответствии с п. 1 ст. 683 ГК РФ «Договор коммерческого найма
жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. В договоре срок не
определен, договор считается заключенным на пять лет».

По ст. 675 ГК РФ Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое

помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения.
При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного
договора найма.

Если при продаже квартиры наймодателем были нарушены права нанимателя, то

наниматель имеет право потребовать восстановление своих нарушенных прав - требовать
от наймодателя возмещения убытков в соответствии положениями ст. 450 ГК РФ

Также, не ясно, когда именно и на каких условиях был заключен договор найма жилого
помещения.

01.01.2020 г. были введены изменения в ГК РФ, согласно которым введена презумпция

добросовестности приобретателя недвижимости, полагавшегося на данные ЕГРН.

Но на основании статьи 551 ГК РФ не является основанием для изменения их отношений

с третьими лицами. исполнение договора продажи недвижимости до государственной
регистрации перехода права собственности

Также по ст. 558 ГК РФ Существенным условием договора продажи жилого дома,

квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в
соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его
приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на
пользование продаваемым жилым помещением.

Договор купли-продажи в 2019 году не может затрагивать права третьих лиц, поэтому
право нанимателя на пользование жилым помещением по договору найма не изменилось.