LEY DE EDIFICACIÓN. CALIDAD EN LAS VIVIENDAS.

1. INTODUCCIÓN. LA LEY 38/99 DE 5 DE NOVIEMBRE SOBRE EDIFICACIÓN.

En este año 2002 ha entrado en vigor la Ley 38/99 de Ordenación de la Edificación,

cuya finalidad no es otra que mejorar la calidad y seguridad en la edificación.

No es extraño escuchar diariamente noticias tanto en radio como en televisión

relacionadas con la vivienda, teniendo en cuenta que el sector de la construcción produce el 8%
del PIB. Actualmente el 48’2% de la renta familiar está destinada al pago de su vivienda, no
podemos olvidar que tan solo en un periodo de quince años el valor de la vivienda se ha
incrementado aproximadamente en un 40% hasta el punto que hemos pasado de que 1985 el
metro cuadrado costase aproximadamente 360 euros y hoy en día 1247 euros, de ahí que se
considere la inmobiliaria como un negocio muy rentable e incluso cotizable en bolsa por su alta
rentabilidad y seguridad frente a otros activos.

Ante esta situación no es de extrañar que el legislativo haya intervenido con el claro
interés de proteger al consumidor.

Sin perjuicio de las novedades introducidas por esta Ley que en un momento vamos
analizar, veremos como esta solo va afectar gravemente a las pequeñas empresas promotoras-
constructoras cuyos precios no eran competitivos que van a ser incapaces de hacer frente los
nuevos costes sin incrementar de modo considerable el precio de sus promociones.

En relación con las novedades introducidas con la ley 38/99 de 5 de Noviembre sobre
edificación, destacamos las siguientes:

Definición del concepto de Edificación “La acción y el resultado de construir un edificio

de carácter permanente, público o privado, cuyo uso principal esté comprendido en los
siguientes grupos: Administrativo, sanitario, religioso, aeronáutico, así como demás edificaciones
que no estén comprendidas en las anteriores”.

Requisitos que se han de respetar en toda edificación:

v Relativos a la seguridad “Daños en la cimentación, forjados, vigas, muros de carga...”.
v Relativos a la habitabilidad “ Daños en las instalaciones tanto de fontanería,
electricidad, telecomunicaciones..” .

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 v Relativos a la funcionalidad “Daños en elementos de terminación o acabado”.

Define individualmente a cada uno de los Agentes que intervienen en la edificación que
son Promotor, constructor, Director de obra, Director de la ejecución de la obra. Entidades y
Laboratorios de control de calidad, mostrándonos las obligaciones de cada una de las partes de
las cuales se deriva su responsabilidad, facilitando la labor del consumidor el cuál una vez
identificado el daño podrá dirigirse directamente contra el responsable superándose con esta la
regla general de la Responsabilidad Solidaria que el Código Civil establecía con la aplicación
del artículo 1591, debido a la falta de conocimiento que existía con relación a los procesos de
edificación.

Se reduce el plazo para ejercitar la acción de reclamación que pasa de ser de quince
años a dos años solamente.

Se regula la “Recepción de la obra” la cuál determina el momento en que finaliza la

obra, cosa que es muy importante a efectos de computo del comienzo de la responsabilidad así
como de la prescripción de dichas acciones.

El promotor está obligado a entregar a los compradores el “ Libro del Edificio” donde
constan datos relativos a la vivienda que se va adquirir.

Otra novedad introducida con esta ley a sido a efectos de inscripción en el Registro de
la Propiedad, con lo cual ninguna Escritura de Obra Nueva podrá ser inscrita en el Registro sin
que se acredite y testimonie la edificación con el correspondiente seguro decenal.

2. ANÁLISIS DE LA LEY DE EDIFICACIÓN

Para hacer una introducción de la Ley 38/99 sobre edificación basta con echar un
vistazo a su exposición de motivos en la cual nos encontramos con que el objeto de la misma no
es otro que regular el proceso de edificación que tantas dificultades venían arraigando.

La ley ya nos determina quienes son los agentes que intervienen en la edificación, las
obligaciones de cada parte, responsabilidades e incluso se atreve con las calidades que han de
satisfacer los edificios de las cuales parten las garantías de los consumidores.

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 En primer lugar podemos partir del concepto de Edificación, siendo “El resultado de
construir un edificio de carácter permanente, publico o privado, cuyo uso principal comprendido
en los siguientes apartados:
• Administrativo, sanitario, religioso, residencial
• Aeronáutico, agropecuario, de la energía, de la hidráulica, de telecomunicaciones,,,,,,,.
• Todas las demás edificaciones cuyos usos no estén expresamente relacionados en los
grupos anteriores.

Tendrán la consideración de edificación a los efectos de lo dispuesto en esta ley y

requerirán un proyecto según lo establecido en el Art. 4, las siguientes obras:
• Obras de edificación de nueva construcción, excepto aquellas construcciones de escasa
entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente,
carácter residencial ni público y de desarrollen en una sola planta.
• Obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la
configuración arquitectónica de los edificios, entendiendo por tales las que tengan
carácter de intervención total o parciales que produzcan una variación esencial de la
composición general exterior, la volumetría o el conjunto del sistema estructural, o
tengan por objeto cambiar los usos características del edificio.
• Obras que tengan el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas o que
dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico artístico,
regulada a través de norma legal o documento urbanístico y aquellas otras de carácter
parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protección.

Se considerarán comprendidas en la edificación sus instalaciones fijas y el equipamiento

propio, así como los elementos de urbanización que permanezcan adscritos al edificio.”

Junto al concepto de edificación destaca el de Proyecto que es obligatorio para todas las
construcciones incluidas en el Art. 2, entendiendo el proyecto como el conjunto de documentos
mediante los cuales se definen y determinan las exigencias técnicas de las obras contempladas
en el art2. El proyecto habrá de justificar técnicamente las soluciones propuestas de acuerdo con
la normativa aplicable.”

2.1. Agentes que intervienen en la edificación

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 Una vez analizados los conceptos de edificación y proyecto, el siguiente punto es
analizar a los Agentes que intervienen en la edificación, es decir, a todas las personas físicas o
jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación:

1/ Promotor:

“ Cualquier persona física o jurídica, pública o privada que individualmente o

colectivamente decide impulsar, programar y financiar, con recursos propios o ajenos las obras
de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a 3º bajo cualquier
título.

2/ Proyectista( Arquitecto):

“ Agente que por encargo del promotor y con sujeción a la normativa técnica y urbanística
correspondiente redacta el proyecto.

3/ Constructor:

“ Al que asume contractualmente ante el promotor el compromiso de ejecutar con

medios humanos y materiales propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al
proyecto y al contrato.”

Director de Obra (Arquitecto):

“ Es el agente que forma parte de la obra en los aspectos técnicos, estéticos,

urbanísticos, y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de
edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato con el objeto de
asegurar su adecuación al fin propuesto.

Director de la Ejecución de la Obra (Aparejador):

”El agente que formando parte de la dirección facultativa, asume la función técnica de
dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la
construcción y la calidad de lo edificado.

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Las Entidades y los Laboratorios de control de calidad de la edificación:

Son entidades de control: aquellas capacitadas para prestar asistencia técnica en la

verificación de la calidad del proyecto de los materiales y de la ejecución de la obra y sus
instalaciones de acuerdo con el proyecto y la normativa aplicable.

Son laboratorios: los capacitados para el control de calidad de la edificación los

capacitados para prestar asistencia técnica, mediante la realización de riesgos o pruebas de
servicios de los materiales, sistemas o instalaciones de una obra de edificación.

Suministradores de productos:

“Son los fabricantes, almacenistas, importadores o vendedores de productos de

construcción.

Propietarios y Usuarios

Una vez identificados a los agentes que intervienen en la edificación analizaremos

cuales son las obligaciones de cada uno, facilitando al consumidor en caso de responsabilidad
contra quien deberá dirigirse.

2.2. OBLIGACIONES DE LOS AGENTES QUE INTERVIENEN EN LA

EDIFICACIÓN

Obligaciones del Promotor:

• Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que faculte para construir en él.
• Facilitar la documentación e información previa necesaria para la redacción del
proyecto, así como autorizar al director de la obra las posteriores modificaciones del
mismo.

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 • Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, así como
suscribir el acta de recepción de la obra.
• Suscribir los seguros previstos en el art19
• Entregar al adquirente, en su caso la documentación de obra ejecutada o cualquier otro
documento exigible por las Administraciones competentes.

Obligaciones del Proyectista:

• Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante de arquitecto,
arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, según corresponda y cumplir las
condiciones exigibles para el ejercicio de la profesión. En caso de personas jurídicas,
designar al técnico redactor del proyecto que tenga la titulación profesional habilitante.
Cuando el proyecto a realizar tenga por objeto la construcción de edificios para los usos
indicados en el grupo a) del apartado 1 del Art2, la titulación académica y profesional
habilitante será la de arquitecto.
Cuando el proyecto a realizar tenga por objeto la construcción de edificios para los usas
indicados en el grupo b) del apartado 1 del Art2 la titulación académica y profesional
habilitante será la de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico y
vendrá determinada por las disposiciones legales vigentes para cada profesión, de
acuerdo con sus especialidades y competencias específicas.
Cuando el proyecto a realizar tenga por objeto la construcción de edificios
comprendidos en el grupo c) del apartado 1 del Art2, la titulación académica y
profesional habilitante, será la de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero
técnico y vendrá determinado por las disposiciones legales vigentes para cada
profesión, de acuerdo con sus especialidades y competencias específicas.
Idénticos criterios se seguirán respecto de los proyectos de obras a las que se refieren los
apartados 2b) y 2c) del Art2 de esta ley.
• Redactar el proyecto con sujeción a la normativa vigente y a lo que se haya establecido
en el contrato y entregarlo, con los visados que en su caso fueran preceptivos.
• Acordar, en su caso, con el promotor la contratación de colaboraciones parciales.

Obligaciones del Constructor:

• Ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación aplicable y a las instrucciones
del director de obra y del director de la ejecución de la obra, a fin de alcanzar la calidad
exigida en el proyecto.
• Tener la titulación o capacitación profesional que habilita para el cumplimiento de las
condiciones exigibles para actuar como constructor.

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 • Designar al jefe de obra asumirá la representación técnica del constructor en la obra y
que por su titulación o experiencia deberá tener la capacitación adecuada de acuerdo
con las características y la complejidad de la obra.
• Asignar a la obra los medios humanos y materiales que su importancia requiera.
• Formalizar las subcontrataciones de determinadas partes o instalaciones de la obra
dentro de los límites establecidos en el contrato.
• Firmar el acta de replanteo o de comienzo y el acta de recepción de la obra.
• Facilitar al director de la obra los datos necesarios para la elaboración de la
documentación de la obra ejecutada.
• Suscribir las garantías previstas en el Art19.

Obligaciones del Director de la obra:

• Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante y cumplir las
condiciones exigibles para el ejercicio de la profesión. En caso de personas jurídicas,
designar al técnico director de la ejecución de la obra que tenga la titulación profesional
habilitante.
• Verificar la recepción en obra de los productos de construcción, ordenando la
realización de ensayos y pruebas precisas.
• Dirigir la ejecución material de la obra comprobando los replanteos, los materiales, la
correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos y de las instalaciones, de
acuerdo con el proyecto y con las instrucciones del director de obra.
• Consignar en el Libro de Ordenes y Asistencias las instrucciones precisas.
• Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, así
como conformar las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de
obra ejecutadas, con los visados que en su caso fueran preceptivos.
• Elaborar y suscribir la documentación de la obra ejecutada para entregarla al promotor,
con los visados que en su caso fueran preceptivos.
• Las relacionadas en el artículo 13, en aquellos casos en los que el director de la obra y
el director de la ejecución de la obra sea el mismo profesional, si fuera ésta la opción
elegida, de conformidad con lo previsto en el apartado 2a) del artículo 13.

Obligaciones del director de la ejecución de la obra:

• Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante y cumplir las
condiciones exigibles para el ejercicio de la profesión. En caso de personas jurídicas,
designar al técnico director de la ejecución de la obra que tenga la titulación profesional
habilitante.

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 Cuando las obras a realizar tengan por objeto la construcción de edificios para los usos
indicados en el grupo a) del apartado 1 del artículo 2, la titulación académica y
profesional habilitante será la de arquitecto técnico. Será ésta, asimismo, la titulación
habilitante para las obras del grupo b) que fueran dirigidas por arquitectos.
En los demás casos la dirección de la ejecución de la obra puede ser desempeñada,
indistintamente, por profesionales con la titulación de arquitecto, arquitecto técnico,
ingeniero o ingeniero técnico.
• Verificar la recepción en obra de los productos de construcción, ordenando la
realización de ensayos y pruebas precisas.
• Dirigir la ejecución material de la obra comprobando los replanteos, los materiales, la
correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos, y de las instalaciones, de
acuerdo con el proyecto y con las instrucciones del director de obra.
• Consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas.
• Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, así
corno elaborar y suscribir las certificaciones parciales y la liquidación final de las
unidades de obra ejecutadas.
• Colaborar con los restantes agentes en la elaboración de la documentación de la obra
ejecutada, aportando los resultados del control realizado.

Obligaciones de las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación:

• Prestar asistencia técnica y entregar los resultados de su actividad al agente autor del
encargo y, en todo caso, al director de la ejecución de las obras.

• Justificar la capacidad suficiente de medios materiales y humanos necesarios para

realizar adecuadamente los trabajos contratados, en su caso, a través de la
correspondiente acreditación oficial otorgada por las Comunidades Autónomas con
competencia en la materia.

Obligaciones de los suministradores de productos:

• Realizar las entregas de los productos de acuerdo con las especificaciones del pedido,
respondiendo de su origen, identidad y calidad, así como del cumplimiento de las
exigencias que, en su caso, establezca la normativa técnica aplicable.
• Facilitar, cuando proceda, las instrucciones de uso y mantenimiento de los productos
suministrados, así como las garantías de calidad correspondientes, para su inclusión en
la documentación de la obra ejecutada.

Obligaciones de los propietarios y usuarios:

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 • Son obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la edificación mediante
un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la
documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente.
• Son obligaciones de los usuarios, sean o no propietarios, la utilización adecuada de los
edificios o de parte de los mismos de conformidad con las instrucciones de uso y
mantenimiento, contenidas en la documentación de la obra ejecutada.

2.3. RESPONSABILIDADES Y GARANTÍAS

¿Quién es responsable en la edificación?

Atendiendo a lo establecido en el Código Civil en su artículo 1591 se consideraban

responsables por daños en la construcción:
• Constructor
• Arquitecto

A pesar que el artículo 1591cc solo consideraba responsables al constructor y al

arquitecto, la Jurisprudencia para evitar que aumentasen el número de litigios amplió dicha
responsabilidad para todos los agentes que intervienen en el proceso de edificación y ante la
dificultad para individualizar las responsabilidades de cada uno de estos se aplica como regla
general la Solidaridad, dirigiendo la acción contra todos, sin perjuicio de que a su vez cada uno
pudiese ejercer la Acción de Repetición contra el autor material de los daños.

El Código extendía la responsabilidad hasta transcurridos diez años, el plazo para

ejercitar dicha acción prescribe a los quince años.

El Código Civil sigue siendo más completo en materia de responsabilidad ya que la

nueva ley no hace referencia a los supuestos de responsabilidad por incumplimiento de contrato
así como por vicios dolosos o negligentes.

En materia de incumplimiento de contrato el Art1101cc. ”Quedan sujetos a

indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus
obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad y los que de cualquier modo
contravinieren al tenor de aquéllas”.

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 Compatible con el Art1124 par f II. ”El perjudicado podrá escoger entre exigir el
cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de
intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por
el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.”
Para pedir daños y perjuicios el Art1107cc. ” Los daños y perjuicios de que responde el
deudor de buena fe son los previstos o que se hayan podido prever al tiempo de construirse la
obligación y que sean consecuencia necesaria de su falta de cumplimiento.

En caso de dolo responderá el deudor de todos los que conocidamente se deriven de la

falta de cumplimiento de la obligación.”

En caso de negligencia el Art1103cc. ” La responsabilidad que proceda de negligencia

es igualmente exigible en el cumplimiento de toda clase de obligaciones pero podrá moderarse
por los tribunales según los casos.

Tras la Ley 38/99, el tema de la responsabilidad se ha regulado de modo más

específico.

Nos muestra como novedad que la regla general será la Responsabilidad Individual
tanto por actos u omisiones propios como por actos u omisiones de personas por las que con
arreglo a esta ley deban responder. Solo en el caso de que no se pudiese individualizar la causa
o el grado de intervención de cada agente en el daño material producido, o se debieran a vicios
o defectos en la construcción, se acudirá a la regla de la Solidaridad

Por tanto, la responsabilidad con la nueva ley se extiende a:

• Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos
que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u
otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica
y la estabilidad del edificio.
• Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos
de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de
los requisitos de habitabilidad ( daños en las instalaciones: fontanería, electricidad,
telecomunicaciones)

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 El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de
ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado (carpinterías, pintura, plintos) de
las obras dentro del plazo de un año.
Una vez analizado como la responsabilidad de los agentes se determina individualmente
vamos a ver en que situación queda cada uno frente al adquiriente:

• El Promotor: Responde en todo caso, por los defectos que puedan imputarse a
cualquiera de los intervinientes, sin perjuicio de la Acción de Repetición contra el autor
material de los daños. El origen de dicha responsabilidad se encuentra en la “utilidad y
beneficio” que le reporta la obra que está dentro del riesgo empresarial “ quien obtiene
beneficios por una actividad económica debe pagar los daños que produzca dicha
actividad, un no siendo culpable”.

• El constructor: Responde frente al promotor y al adquiriente, de todo lo relacionado con

los acabados y de los daños derivados de la falta de impericia, falta de incapacidad
profesional o técnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe
de obra y demás personas físicas o jurídicas que de él dependan.

• El Director de la obra (Arquitecto) y el Director de ejecución de la obra (Aparejador):

Solo responden de los defectos que sean personales e individualizables, en caso
contrario responderán solidariamente.
La acción para reclamar el ejercicio de estos derechos al contrario que ocurría en el
Código Civil prescribe a los dos años frente a los quince de este, gozarán de estos
derechos tanto el primer adquiriente como terceros adquirientes.
Para los daños derivados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio
perjudicado por el daño, no se podrá exigir responsabilidad alguna a cualquiera de los
agentes que intervienen en la edificación.
Aporto Jurisprudencia que nos muestran como se ha ido exigiendo la responsabilidad
en caso de daños materiales en la edificación:
- Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, nº 781/2001
- Sentencia de la Audiencia Provincial de Jaén, nº 98/2000
- Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 17 de Febrero
- Sentencia de la Audiencia de Baleares de 23 de Abril

¿Qué garantías existen por daños materiales?

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 Una de las novedades más importantes que introduce la ley es el carácter obligatorio de
la contratación por parte del promotor de un seguro que cubra los posibles daños materiales
que pudieran derivarse en las edificaciones contenidas en el artículo 2 de dicha ley. Las
garantías que cubren estos seguros son las siguientes:

Seguro de daños materiales o seguro decenal, para garantizar durante diez años el
resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su
origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u
otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y
estabilidad del edificio.

Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar durante tres años el
resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las
instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad (daños en las
instalaciones: electricidad, fontanería, telecomunicaciones).

Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar durante un año el

resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos
de terminación o acabado de las obras, que podrá ser sustituido por la retención por el
promotor de un 5 por 100 del importe de la ejecución material de la obra.

Se adjunta como anexo una parte de una memoria de un proyecto de viviendas en

donde se especifican las distintas unidades de construcción que van a permitir identificar cada
uno de los elementos garantizados en dichos seguros, como es la estructura, instalaciones y
acabados.

2.4. Características constructivas de los seguros por daños materiales.

Los elementos incluidos en el seguro decenal son los siguientes:

• Movimientos de tierras: Excavación de solar hasta la cota -3,70 con mejora de firme de
encachado de bolos de 25cm.

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 • Cimentación: Cimentación de soportes interiores mediante losa de hormigón armado
H-200 sobre mejora de firme de 70cm. de espesor y muros de sótano en hormigón
armado H-200, de 30cm. de espesor, que resuelven la cimentación de los soportes
perimetrales.

• Estructura: Estructura a base de pilares de hormigón armado H-200 y forjado

unidireccional del mismo material, con intereje 70cm, y 25+5cm de canto, losas de
escalera y cuarto de máquinas de ascensor en hormigón armado H-200, de 20cm. de
canto y solera de sótano en hormigón armado H-175, de 10cm de espesor, sobre la
losa de cimentación.

• Albañilería: Cerramientos exteriores a base de citara de ladrillo perforado y citara de

ladrillo perforado cara vista, cámara de aire con aislamiento térmico de fibra de vidrio
60mm. y tabicón de ladrillo hueco doble, separaciones con zonas comunes, entre
viviendas y medianeras del inmueble a base de ½ pie de ladrillo perforado y rasilla
4cm, particiones interiores a base de tabicón de ladrillo hueco doble, salvo en armarios
empotrados y forrado de conductos, que se resuelve con ladrillo hueco sencillo. Todas
las fábricas se toman con mortero de cemento I-35, de dosificación 1:6, pretil de azotea
de termoarcilla de 19cm. con arranque de 14cm, empalomado de portal a base de
medios pies de ladrillo hueco doble, separados 70cm., con losa superior a base de
rasillón cerámico con capa de compresión de H-200, de 5cm. de espesor.

• Cubierta: Se dispone azotea transitable a la andaluza en todas las cubiertas y en el

patio de luces compuesta por los siguientes elementos:
- Barrera de vapor de oxiasfalto.
- Formación de pendientes de hormigón de cenizas (dosificación por m3: 1000 l.
perlita/120Kg. cemento/100 l. agua): pendiente mínima del 1,5%, espesor
mínimo de 15cm. (0,10Kcal/mºC), acabado con llana metálica, disponiendo
plancha de poliestireno expandido en encuentro con paramentos.
- Impermeabilización monocapa, adherida, tipo PA-6, a base de lámina LBM-40,
con solapes de 8/10cm., con refuerzos de lámina autoprotegida LO-40/G en
encuentro con paramentos.
- Capa de aislamiento térmico de poliestireno extruido de 40mm. de espesor,
colocado con las juntas alternadas.
- Solería perdida de rasilla 2cm.
- Solería de baldosín cerámico 14 x 28cm.

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 Los elementos incluidos en el seguro trienal son los siguientes:

• Instalaciones

• Instalación eléctrica: Compuesta en esquema de:

- Caja general de protección, situada en portal de acceso.
- Línea repartidora y centralización de contadores en portal de acceso.
- Derivaciones individuales por caja de escalera, en conducto compartido con
resto de instalaciones, registrable en cada planta.
- Cuadro general de distribución en vestíbulo de viviendas, con interruptor
diferencial de 30 mA de sensibilidad e interruptores magnetotérmicos para cada
circuito.
- Instalación interior con 5 circuitos por vivienda.
- Cuadros de distribución de línea de ascensor (en cuarto de máquinas) y de línea
de alumbrado de escalera (junto a centralización de contadores).
- Línea principal de tierra, con arqueta de conexión en cimentación.
- Interruptores y enchufes tipo Niessen serie Lissa o Lx.

• Fontanería:
- Agua fría.
§ Suministro de agua mediante red pública.
§ Red interior de cobre, con contadores individuales en portal y distribución
vertical por caja de escalera, en conducto compartido con resto de
instalaciones, registrable en cada planta.
§ Llaves de paso al pie de cada columna, al principio de cada derivación, en
cada local húmedo y en inodoros, lavaplatos y lavadora.

- Agua caliente.
§ Producción individual de agua caliente sanitaria para cocina y baños
mediante calentador instantáneo a gas situado en cocina, de 13 l/min.

- Aparatos sanitarios y grifería

§ Aparatos sanitarios de porcelana vitrificada blanca, bañera de acero
esmaltado y griferías monobloc.

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 • Saneamiento:

- Saneamiento horizontal. Se proyecta red colgada del techo del sótano, con
pendiente no menor del 1,0%, a base de colectores de PVC, con piezas de registro
al pié de cada bajante, en cada encuentro y en los cambios de dirección o se
acomete a la red general.

- Saneamiento vertical. Se dispone bote sifónico en todos los cuartos de baño, y sifón
individual en todos los aparatos de cocina y terraza lavadero. Derivaciones de PVC
de ø40 en lavabo/bidé, ø50 en fregadero/lavadora/lavaplatos, ø60 en bañera, ø80
en cocina completa, ø110 en inodoro/baño completo. Se prevén así mismo
desagües en armarios de contadores y falso techo de aire acondicionado.

• Audiovisuales:

- Telefonía: instalación de una línea telefónica con dos tomas por vivienda (salón y
dormitorio principal), con armario de registro principal junto a la centralización de
contadores eléctricos y montante vertical en conducto compartido con las restantes
instalaciones. Canalizaciones horizontales bajo tubo de PVC ø13mm. y verticales
PVC rígido ø21mm. Portero automático en portal, con contestador situado en
vestíbulo.
- TV-FM: Antena colectiva en castillete de escalera, conectada a toma de tierra. Tomas
interiores en estar-comedor y dormitorio principal. Se dispone cuarto para
instalaciones de telecomunicaciones en portal de planta baja.

• Climatización: Preinstalación para acondicionamiento de aire individual, prevista para

bomba de calor de aire-aire con la unidad exterior en cubierta y la interior en falso
techo de baño secundario. Se dispone red de conductos de fibra de vidrio Climaver Plus
de 25mm. de espesor con rejillas de impulsión de chapa galvanizada y lacada en
blanco, e interconexión frigorífica en conducto situado en caja de escalera, compartido
con resto de instalaciones, registrable en cada planta.

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 • Gas natural: Instalación de gas natural para cocina y calentador, con bajantes en la
vertical de las cocinas, desde la centralización de contadores situada en rampa de
acceso sótano, y derivación general por patios de luces hasta la acometida.

• Ventilación: Ventilación forzada del sótano mediante turbina helicoidal, con conductos
de extracción de chapa galvanizada de 0,6mm y conducto vertical a lo largo del patio
interior. Aportación de aire de renovación a través de la puerta de acceso de la rampa,
en chapa perforada, con un 50% de sección útil, ventilación independiente de vestíbulo
previo de ascensor en sótano, mediante doble conducto entrada/salida, Shunts de
ventilación en cuartos de baño.

• Protección contra incendios: Alumbrado de emergencia y dotación de extintores

portátiles en sótano, caja de escalera y portal conforme se recoge en planos. Boca de
incendio equipada en aparcamiento del sótano.

• Ascensor: Ascensor eléctrico, de 450 Kg. (6 personas), de 1m/s., con puertas

automáticas en cabina y en cada una de las paradas. Cuarto de máquinas situado en
castillete de azotea.

• Revestimientos.

• Suelos: Solado con baldosas de mármol en todas las dependencias interiores, salvo
cocinas y baños, tomadas con mortero M-40 (1:6) sobre capa de arena. Rodapié del
mismo material con 7cm. de altura, solado con baldosas de mármol en portal y zonas
comunes, tomadas con mortero de cemento M-40 (1:6) sobre capa de arena. Rodapie
del mismo material con 7cm. de altura, solado de cocinas y baños a base de plaquetas
de gres y de balcones con baldosín cerámico 14 x 28cm., tipo "Banul", acabado de
hormigón fratasado en locales comerciales y acabado de hormigón fratasado en sótano
(aparcamiento y trasteros).

Los elementos incluidos en el seguro anual son los siguientes:

• Parámetros:

- Exteriores: Revoco pétreo monocapa en fachadas a calle y patios, con cornisas y

alfeizares en piedra artificial blanca.

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 - Interiores: Enlucido de perlita, maestreado, en portal, caja de escalera y trasteros,
guarnecido y enlucido maestreado con mortero de yeso Y-12 e Y-25 en interior de
viviendas, alicatado en cocinas y baños con azulejos de primera calidad, recibido
con mortero bastardo M-40 (1:1:7).

• Peldaños: Peldaños de mármol blanco en huella y tabica.

• Techos: Guarnecido y enlucido con pasta de yeso Y-12 e Y-25, en viviendas, portal y
escalera. Falso techo de escayola lisa en pasillos, vestíbulo y cuartos de baño. Techo
registrable en el otro cuarto de baño para instalación de aire acondicionado.

• Carpintería:

- Carpintería exterior:

§ Aluminio. Carpintería de aluminio lacado, en perfil europeo, serie AV-

40, en todos los huecos de viviendas.
§ Acero laminado en frío. Carpintería de acero, a base de perfiles
60.20.2 (hojas) y 60.40.2 (cerco), con junquillos de acero de 10.10mm.
y chapa de acero de 1mm. en portal, caja de escalera y salida de
azotea. Puerta de chapa perforada en acceso a rampa de cocheras.
Puertas resistentes al fuego en armario de contador eléctrico, vestíbulo
previo de ascensor en sótano y cuarto de máquinas de ascensor.
§ Persianas. Persianas a base de lamas de PVC.

- Carpintería interior: Puertas de cocina, estar-comedor, y pasillo acristaladas, y de

baño y dormitorios ciegas, canteadas y chapadas a dos caras, en abebay o embero.
Puerta de entrada a vivienda con cerradura de seguridad de 3 puntos.

• Cerrajería: Barandillas de balcones y escalera a base de perfiles de acero. Pasamanos

de madera en escalera.

• Vidrios: Vidrio climalit (4 + cámara + 4) sobre carpintería exterior de viviendas

(traslucido en baños). Luna de 6mm. en caja de escalera y zonas comunes. Vidrio

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 mateado de 3mm. sobre carpintería de madera en puertas de cocina, estar-comedor y
pasillos.

• Pinturas:
- Paramentos interiores: Gotelet picado.
- Techos interiores: Gotelet picado.
- Cerrajería y carpintería de acero: Pintura al esmalte con partículas metálicas, tipo
Ferroblón.
- Pasamanos. Barniz sintético.

2.4. Condiciones que reúnen los seguros de daños.

En primer lugar hacemos referencia a los intervinientes en el seguro y descripción del

riesgo:

Tomador: Empresa constructora (para seguro de 1 año), Empresa promotora (para

seguros de 3 y de 10 años) salvo pacto en contrario

Asegurado: Empresa promotora y sucesivos adquirientes del edificio o parte del mismo.
En algunos casos se puede pactar entre el promotor y el constructor que éste sea tomador por
cuenta de aquél.

Descripción del riesgo: Edificio a construir (incluyendo número de viviendas, comercios,

oficinas, aparcamientos....

Situación: Ubicación de la edificación a construir.

Importe provisional de la construcción: Presupuesto de Ejecución Material (X Euros)

En segundo lugar, condición indispensable es haber abonado la prima en el momento

de la recepción de la obra.

Una vez que sean efectivas las coberturas del seguro no se podrá rescindir ni resolver el
contrato de mutuo acuerdo antes de que transcurra el plazo previsto para dichos seguros.

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 Respecto al Capital Asegurado va en función del coste final de la ejecución material de la
obra:
• 100 % para garantías de 10 año.
• 30 % para garantías de 3 años.
• 5 % para garantías de 1 años.

Respecto a la Cobertura del Asegurador podrá optar por efectuarla bien indemnizando
en metálico o bien reparando los daños.

En caso de que se incumplan las normas sobre las garantías anteriores, el obligado a
suscribir dichas garantías responderá personalmente.

Respecto a posibles Cláusulas que se puedan establecer en ningún caso se admitirán

respecto a la garantía de los diez años por responsabilidad por daños franquicias o limitaciones
en la responsabilidad del asegurado. Respecto a la de tres y un año del mismo caso, la
franquicia no podrá exceder del 1% del capital.

Como anexo aporto:

- Las Condiciones Generales de una póliza de Seguro Decenal.
- Contrato de Seguro entre una Empresa Promotora-Constructora y la Aseguradora Asefa
- Modelo de Póliza de Seguro Decenal

3. Conclusión.

Sin entrar demasiado a discutir si la Ley de Edificación es o no apropiada, para dar

solución a los distintos litigios que surgen en relación a los daños derivados de la construcción,
diremos que al menos se ha convertido en un instrumento para el consumidor con el cual se
podrá dirigir directamente contra el agente que le ocasiona el daño, sin necesidad de dirigirse
contra todos como ocurría con el régimen anterior.

Tampoco podemos pensar que esta sea perfecta porque como en todas las leyes
quedan muchas lagunas que dan lugar a que de nuevo sean los tribunales los que tendrán que
dar la solución más adecuada a los distintos supuestos. Uno de esos casos se va a producir
como consecuencia de la falta de claridad por parte de la ley en la distinción entre defectos de
Habitabilidad y de Seguridad y esto va a dar lugar que en la mayoría de los casos el litigio surja

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porque el promotor alegará una vez transcurrido el plazo de tres años que los defectos esos
defectos se incluían dentro de la garantía de tres años mientras que el propietario intentará que
se incluyan en la garantía decenal, no podemos olvidar que la mayoría de los desperfectos se
producen transcurridos como mínimo cinco años.

El mismo problema se produce en relación con la diferencia entre defectos de

Habitabilidad y de Acabado que de nuevo será los tribunales los que dictaminen lo más justo.

Sin hacer una crítica excesiva a la ley diré que las medidas adoptadas por esta, en
materia de responsabilidad civil en caso de daños en la construcción como fue la contratación
de un seguro desde el punto de vista objetivo es muy acertado el error está en el alcance de
dicha obligatoriedad, ya que las garantías en materia de seguridad son las que menos
problemas plantean frente a la mayoría de las reclamaciones que se producen con relación a los
daños que cubren las garantías trienales y anuales las cuales no son obligatorias.

En definitiva esto nos lleva a pensar que todas estas medidas van a provocar que el
dinero se reparta entre unos pocos que no van a ser otros que las Compañías Aseguradoras y
los avispados letrados que haga de este campo la gallina de los huevos de oro quedando el
consumidor satisfecho con el reconocimiento de unos derechos que en la mayoría de las veces
previamente ha tenido que comprar.

4. Bibliografía

- Ley 38/99 de 5 de Noviembre de Edificación

- Código Civil
- Jurisprudencia del Tribunal Supremo

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