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Como respuesta a la concentración de la población en los centros urbanos, ha

tenido desarrollo el fenómeno de las construcciones de varios pisos y el de las
urbanizaciones con edificios o casas que conservan bienes comunes, e
inclusive, parcelaciones rurales que utilizan bienes en común. Estos fenómenos
acentuados en la vida moderna, han exigido una normativa que los encare.

En Colombia, solamente se viene a legislar sobre estos asuntos con la ley 182
de 19481, norma que surge a raíz de la emergencia vivida en Bogotá tras los
actos del 9 de abril de ese año 2. La ley 182 de 1948 no solo reglamento las
edificaciones de varios pisos, es decir, con límites horizontales, lo que
constituirá propiamente la propiedad horizontal, sino que el articulo 1º
contempló, además:

³Los diversos pisos de un edificio, y los departamentos en que se divida

cada piso, así como los departamentos de la casa de un solo piso,
cuando sean independientes y tengan salida a la vía pública
directamente o por un pasaje común, podrán perte necer a distintos
propietarios, de acuerdo con las disposiciones de esta Ley.

El título podrá considerar como piso o departamento los subsuelos y las

buhardillas habitables, siempre que sean independientes de los demás
pisos o departamentos.´

1
La ley 182 fue reglamentada posteriormente por el decreto 1335 de 1959 y luego por el decreto 144 de
1968; posteriormente por el decreto 107 de 1983.
2
El 9 de abril se conmemoraron 50 años de la muerte de Jorge Eliécer Gaitán, acontecimiento que
también marcó un momento histórico en nuestra legislación civil: la implantación del régimen de
propiedad horizontal. Lo anterior dio origen a una modalidad especial del derecho de propiedad que con
los años se ha convertido en la solución más acertada para resolver problemas como el déficit de tierra,
la disminución de costos de instalación de servicios públicos, la implementación de los sistemas de
seguridad y la existencias de regímenes de convivencia ciudadana.
Los acontecimientos de la Ley 182 del 29 de diciembre de 1948 están estrechamente ligados a la
memorable fecha. Nuestros gobernantes y legisladores hicieron varios intentos para introducir el
régimen de propiedad horizontal en Colombia, ya existente y aplicado con éxito en otros países del
mundo.
En agosto de 2001 se promulgo la ley 675, que derogo toda la normatividad
anterior y es la única vigente en la actualidad.

  


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En el artículo 1º de la ley se señala el objeto de la propiedad horizontal:

diversos pisos de un edificio, y los departamentos en que se divida cada piso,
así como los departamentos de la casa de un solo piso, cuando sean
independientes y tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje
común.

En el artículo 2º, se advierte la forma mixta de propiedad, pues, cada

propietario es dueño exclusivo de su unidad y copropietario o comunero de los
bienes comunes.

En el artículo 3º, se señalan ejemplos como: ³el terreno, los cimientos, los
muros, la techumbre, la habitación del portero y sus depend encias, las
instalaciones generales de calefacción, refrigeración, energía eléctrica,
alcantarillado, gas y agua potable, los vestíbulos, patios, puertas de entrada,
escaleras, accesorios, etc.´. Estos son los bienes comunes que son necesarios
para la existencia, y seguridad y conservación del edificio y los que les
permiten a los propietarios el uso y goce de la propiedad.

En los artículos 4º a 7º, se estipulan los derechos de cada propietario y la forma

de contribuir a los gastos comunes. Así como el uso que cada propietario
deberá darle a su propiedad, en exclusiva armonía con el reglamento de la
propiedad horizontal.

Los artículos 10 referentes al registro, 11 y 12 sobre el reglamento y 13 sobre

el merito ejecutivo del acta de la asamb lea en que se decretan expensas
comunes, están desarrollados en el decreto reglamentario 1365 de 1986.
 




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En el artículo 1º del decreto 1365 de 1986, se estipula que: ³ Podrán someterse

al régimen de propiedad horizontal que establecen las Leyes 182 de 1948 y 16
de 1985, tanto los edificios de uno o varios pisos, como los grupos de edificios
que constituyan un conjunto, construido o por construirse, sobre el mismo
terreno, que sean susceptibles de división en unidades privadas
independientes con salida directa a la vía pública o por áreas destinadas al uso
común.´

Puede ser un solo propietario que somete el edificio construido o por

construirse a dicho régimen, o varios que concurran a ello; de esto deducimos
que en la propiedad horizontal, no es necesario que haya varios dueños, sino
que los bienes tengan varias unidades privadas que disfrutan de los mismos
bienes comunes sean de uno o de varios dueños.

En el artículo 85 3 se extiende el régimen a las parcelaciones, con lo que de

alguna manera, el termino propiedad horizontal, pierde su connotación inicial,
que se refería a varios inmuebles superpuestos horizontalmente.



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Se debe otorgar escritura pública que contenga el reglamento de la propiedad
horizontal. A esta escritura se le debe anexar la licencia de construcción y los
planos debidamente aprobados y luego debe ser registrada en la oficina de
instrumentos públicos4.

3
Articulo 85 ley 675 de 2001. Parcelación. Cuando una parcelación esté conformada por lotes de
terreno de dominio particular y por bienes comunes, sus propietarios podrán someterse a las
disposiciones de esta ley, en todo cuanto le sea aplicable, en especial a las normas que hacen relación al
surgimiento de la persona jurídica, la administración de la parcelación, el carácter indivisible de los
bienes comunes, el pago de expensas, el cálculo de coeficientes de copropiedad, la resolución de
conflictos y las sanciones.
4
Se expresa esta documentación en los artículos 4º a 6º de la ley 675 de 2001.
 

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En el artículo 5º de la ley 675 de 2001, se enuncian los elementos mínimos que

debe comprender la escritura del reglamento estos son: el nombre del
propietario o los propietarios, el nombre del edificio o conjunto, la
individualización del terreno con su nomenclatura, área, y linderos, además del
título de adquisición y los correspondientes folios de matricula inmobiliaria, la
identificación de cada una de las unidades privadas, la determinación de los
bienes comunes, los coeficientes de propiedad y los módulos de distribución, la
destinación de los bienes particulares y las especificaciones sobre la
construcción y condiciones de segurid ad y salubridad del edificio o conjunto.

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Uno de los requisitos de la propiedad horizontal,
consiste en que haya por lo menos dos bienes privados que puedan ser
oficinas, apartamentos, bodegas, locales comerciales, parqueaderos, u otros.
Estos bienes privados, tienen que ser plenamente identificados o
singularizados en el reglamento y la propiedad sobre esos bienes va a
determinar igualmente el derecho a la copropiedad sobre los bienes comunes.

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&'(  . La ley señala dos tipos de bienes comunes: los
esenciales y los no esenciales. Los primeros son aquellos indispensables para
la existencia, conservación, seguridad uso y disfrute de los bienes individuales.
Los otros tendrán el carácter de no esenciales. Los bienes comunes son
indivisibles, inalienables e inembargables, aunque se puede autorizar su
explotación económica en beneficio de la copropiedad.

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!" $
)("*%&$ . De conformidad con el artículo 32 de la ley 675 de

2001, al constituirse la propiedad horizonta l, surge una persona jurídica
conformada por todos los propietarios de los bienes particulares. Se trata de
una persona jurídica de naturaleza civil, que no tiene ánimo de lucro, exenta de
impuestos nacionales como de los de la industria y comercio 5.

5
Artículo 32 de la ley 675 de 2001, de conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto
1333 de 1986.
La persona jurídica administra los bienes y servicios comunes pero la
propiedad de ellos es la de la comunidad de copropietarios. También se debe
velar por la persona jurídica por los asuntos de interés general de los
propietarios y hacer cumplir los reglamen tos y las leyes de la propiedad
horizontal.


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+ 
 ,

Cuando se habla de obligaciones propter rem, se hace alusión a aquellas que

pasan de un patrimonio a otro. Son obligaciones que circulan como los
objetos.

Un ejemplo de este tipo de obligaciones es la propiedad horizontal. La

obligación de contribuir al mantenimiento de la copropiedad da lugar a las
llamadas cuotas de administración, que se causan para el titular del dominio. Si
el dueño enajena la pro piedad, quien la adquiere, asume desde ese momento
la obligación pagar las cuotas y el que enajena se libera desde ese momento
de dicha obligación.

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/! $ . Este va a dar lugar a la
posibilidad del cobro ejecutivo por med io del representante legal. El artículo 48
se refiere al proceso ejecutivo y advierte como se conforma el titulo ejecutivo.

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$
$ &  . Las obligaciones de propietarios y tenedores en general son

de naturaleza económica o pecuniaria y de naturaleza no pecuniaria. La ley
675 establece sanciones tales como la publicación de listas o nombres de los
infractores e imposición de multas y restricciones del uso de bienes comunes
no esenciales.

En este aspecto han existido ligerezas en las propiedades horizo ntales. Común
es la situación del administrador que no permite el ingreso a bienes comunes
como zonas de recreación o piscinas con el argumento de que el propietario o
tenedor se encuentra en mora con las cuotas de administración. Para ello está
el cobro ejecutivo. Tambien existe la sanción autorizada en el artículo 30 de la
publicación de la lista de morosos en lugares donde no haya tráfico constante
de visitantes o la publicación de esa lista en la asamblea de propietarios.

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1
$%' -"$&0 . Los órganos de dirección de la

propiedad horizontal son la asamblea, el consejo de administración y el
administrador.

Constituye la asamblea, todos los propietarios de los bienes privados o sus

representantes y el valor de cada voto corresponde al coeficiente de propiedad.

El consejo de administración es potestativo para las propiedades horizontales

de viviendas que tengan más de 30 unidades particulares. Para las
propiedades horizontales comerciales o mixtas con me nos de 30 unidades,
también es potestativo y para estas cuando son más de 30 es obligatorio. Lo
nombra la asamblea en número impar de 3 o más.

El administrador tiene la representación legal de la persona jurídica y es

nombrado por la asamblea o por el con sejo de administración cuando este
existe. Sus funciones están señaladas en el artículo 51. Puede ser una persona
natural o jurídica y su nombramiento debe ser inscrito ante la alcaldía con miras
a acreditar la representación legal de la persona jurídica.