БЛОКЧЕЙН В КАДАСТРЕ И РЕГИСТРЕ НЕДВИЖИМОСТИ:

ПАНАЦЕЯ, ИЛЛЮЗИЯ ИЛИ ЧТО-ТО СРЕДНЕЕ

Публикация ОО «Земельная реформа»

Аннотация. В настоящее время блокчейн-технологии стали предметом

исключительного внимания. Практически беспрерывно обсуждаются их
достоинства и перспективы развития. Данная публикация основана на
точке зрения специалиста по системам кадастра и регистрации прав на
недвижимое имущество из Нидерландов J. Vos о целесообразности
замены традиционных систем ведения земельных регистров и кадастров
(Land Registry) на блокчейн системы. Мнение автора было изложено на
конгрессе регистраторов недвижимости CINDER и в публикации
Европейской Ассоциации земельных регистров ELRA.

Прежде всего, два термина. Блокчейн – выстроенная по

определенным правилам непрерывная последовательная цепочка блоков,
содержащих информацию. Транзакция – действие над базой данных,
переводящей ее из одного целостного состояния в другое. Транзакция
может быть выполнена, либо не выполнена и тогда она не производит
никакого эффекта. Системы управления базами данных создают истории
транзакций. Транзакции в информатике следует отличать от транзакций
на рынке недвижимости. Последнее – переход прав на недвижимое
имущество на основании сделок (дарения, купли-продажи и др).
Блокчейн-технологии основаны на двух базовых частях: 1)
распределенные книги записей (книга – база данных с полной историей
транзакций) и 2) сеть P2P (peer-to-peer network), состоящая из
равноправных узлов, которые могут выступать и как серверы и как
клиенты. В последнее время блокчейн-технологии рассматриваются как
панацея в решении множества задач. Действительно, имеются
положительные примеры практики реализации блокчейн-технологий.
Например, “World Citizens” (децентрализованные услуги, связанные с
паспортизацией), “Permacoin” (распределенная система накопления
архивных данных), “Ethereum” (многоцелевая платформа для
разработчиков, которые используют блокчейн-технологии) и др.
Конференции по блокчейн-технологиям проходят, в том числе в
Беларуси, почти еженедельно. О блокчейнах; о финансовых технологиях
Fintech, построенных на этой основе; об умных контрактах (smart-
contract); о криптовалютах, порождающихся этими технологиями, стали
говорить банки, коммерческие палаты, бизнес.
Возникли проекты использования блокчейн-технологий и в
земельном администрировании (кадастр, регистрация прав на
недвижимость). Например, в публикации от 6 июня 2018 года
«Дольщики увидят, когда, из чего и за сколько сделан каждый метр.
Зачем блокчейн в строительстве» на Белорусском портале

1
https://realt.by/news/article/22116/ уверяется, что «технология Blockchain,
построенная на базе распределенного реестра и защищённая от взлома и
переписывания данных после внесения записей о проведённых
операциях, непременно войдёт в разряд приоритетных направлений
развития цифровой экономики, что в ряде крупных городов мира уже
ведётся работа по переносу данных из кадастрового реестра в реестры
Blockchain». Там же утверждается, что «есть большая проблема в разных
странах мира с многократной перепродажей недвижимости. Бывает, что
люди просто не знают, как сделать всё так, чтобы быть уверенным в том,
что ты единственный, кто купил эту квартиру. Блокчейн решает эти
проблемы в два счёта. В ОАЭ сейчас идёт внедрение этих технологий
огромными шагами, на государственном уровне. В недвижимости
блокчейн способен совершить реальный переворот. Нас ждёт
уникальная прозрачность процесса строительства, купли-продажи. Вы
будете знать из чего, как и где построен дом. Мы можем этому верить
или не верить, но мы столкнёмся с этим в любом случае. В вопросах
строительства применение технологии Blockchain позволяет, как
контролировать процесс соответствия возводимого объекта проекту и
техническим условиям, так и не допускать мошенничества с продажей
квартир. Запись о продаже конкретной квартиры одновременно
появляется у всех участников распределённого реестра Blockchain, что
исключает возможность повторной продажи реализованной квартиры
другим клиентам».
Сразу следует отметить странность вышесказанного, ибо
современные системы государственной регистрации недвижимости,
прав на нее, особенно в Беларуси (рейтинг DoingBussiness-2017 системы
регистрации  5-ое место в мире) защищены от взлома (их безопасность
сертифицирована специализированными государственными
учреждениями), хранят и уже более десятка лет успешно
распространяют информацию, в том числе, в интернете, и об объектах
недвижимости, и об их правообладателях. Более того,
законодательством всех стран мира, включая Беларусь, предусмотрено
возмещение материальных ущербов от ошибок земельных регистров
(например, распространение недостоверной информации, или утеря
информации, или неправомерное внесение записей в регистр и т.п.).
Известны намерения Национального агентства публичных реестров
Грузии перевести систему земельного регистра на технологии блокчейн
в партнерстве с компанией Bitfury. Имеются сообщения, что подобные
попытки предпринимаются в Швеции, Гондурасе, России, Украине.
Возможно ли, целесообразно ли, заменять хорошо
функционирующие системы земельных регистров на P2P-блокчейн
системы? Будут ли они менее сложные или более дешевые, чем
существующие системы?

2
 В этой связи обращает на себя внимание публикация специалиста
по земельному администрированию Jacques Vos из Нидерландов на
тему: “Blockchain-based Land Registry: Panacea, Illusion or Something in
Between?” (Блокчейн в кадастре и регистре недвижимости: панацея,
иллюзия или что-то среднее), -2017, 20 стр. Публикация представлена
Европейской Ассоциацией Земельных Регистров (European Land Registry
Association ELRA). Она доступна на портале
http//elra.eu/publications/elra-annual-publication/. Эта же статья была
доложена на конгрессе регистраторов недвижимости IPRA/CINDER в
Дубае в 2016 году. В ней рассматривается технология блокчейн,
возможное ее воздействие на системы земельных регистров, а также
роль при этом специалистов в области права. Начинается со ссылки на
статью в журнале «Экономист», где высказано мнение, что
распространение блокчейн-технологий ничего кроме вреда не несет,
особенно там, где уже имеются успешно работающие государственные
агентства, которые уже заслужили доверие при обработке различного
рода транзакций. Там же отмечается, что энтузиасты блокчейна
уверяют, что эти технологии должны обеспечить безопасность и
высокий уровень доверия к информации. Jacques Vos задает вопрос,
действительно, ли они могут заменить повсеместно отлично
функционирующие системы регистрации недвижимости, земельные
регистры? Ведь эти системы сегодня слабо коррумпированы,
управляются на высоком уровне, повсеместно являются
инфраструктурой государства, надежно защищены от взлома, от
переписывания данных после внесения записей о проведённых
операциях, выдают необходимую, в том числе обобщенную,
информацию по миллионам запросов. Неужели P2P-системы блокчейн
станут более простыми, более экономичными, чем организованные и
хорошо функционирующие сегодня системы государственных агентств
по регистрации недвижимости?
Статья содержит 8 разделов. Ниже приводятся некоторые
размышления автора по этому поводу и его выводы в порядке
следования разделов.
Раздел 1. Модель земельных регистров. Автор здесь ссылается на
модель “АBC” регистра, разработанную в рамках проекта IMOLA
ELRA, которая в полной мере соответствует базовой модели земельного
администрирования LADM международного стандарта ISO19152 и
включает множество классов объектов недвижимости BAUnit, субъектов
Party и правоотношений RRR.
Раздел 2. Сложность земельного регистра. Основной сложностью
регистра с точки зрения перехода к блокчейн автор считает свойство,
которое называется “пучек прав” (вещные права, ограничения,
обременения), которые связывают объекты недвижимости с множеством
субъектов гражданского права.
3
 Раздел 3. Концепция блокчейн. Концепцию блокчейн-технологий
автор разделяет на три составные независимые концепции.
1). Организационная концепция: блокчейн-технологии имеют целью
сократить стоимость исполнения деловых процессов и сделать в них
участие третьих сторон, таких как нотариусы, банки, правительственные
организации, излишними. То есть концепция состоит в том, чтобы
организовать индивидуальное управление деловыми процессами без
участия в их операциях посредников.
2). Сетевая концепция: создание публичного надежного и
доступного ресурса сетевой структуры со множеством узлов,
исключающих возможную несостоятельность единственного узла
традиционного центра обработки данных.
3). Технологическая концепция: транзакции совершаются
множеством участников. Например, Нидерландский кадастр работает
сегодня над обоснованием концепции блокчейн, реализующей процессы
подписания и передачи нотариально удостоверенных документов в офис
земельного регистра.
Раздел 4. Функционирование блокчейн. Блокчейн –
технологическое решение по исполнению транзакций без услуг третьих
лиц. Иногда блокчейн ассоциируют со старыми процессами ведения
гроссбухов. Это метод записи данных – цифровой книги транзакций,
соглашений, контрактов – все, что должно быть независимо записано и
удостоверено как совершившийся факт.
Автор публикации Jacques Vos, в частности, указывает на
следующие признаки феномена, называемого блокчейном, и на
соотношение этих признаков со свойствами системы земельного
регистра.
1). Распределенные базы данных. Блокчейн – есть распределенная
база данных, состоящая из копий множества одинаковых баз данных,
которые все связаны друг с другом.
В мире земельных регистров общепринято использовать одну базу
данных, имеющую несколько копий на back-up и stand-by серверах.
2). Множество записей. В блокчейне каждая транзакция
отражается в каждой версии распределенной базы данных.
В мире земельных регистров, транзакция обновляет только одну
базу данных. Соответственно, все обновления сохраняются на back-up и
stand-by серверах.
3). Распределенное доверие. Совокупность одних и тех же записей в
распределенных базах данных гарантируют доверие к ним, при этом
доверие никак не зависит от действий администраторов
(администраторы баз данных, системные администраторы.
регистраторы).
В мире земельных регистров доверие к транзакциям возникает на
основании решений представителей государства (регистраторов),
4
деятельность которых регулируется законами и подлежит
профессиональному страхованию, а также зависит от доверия к
администраторам базы данных и системным администраторам
земельного регистра.
4). Отказ от посредников. В P2P-системе блокчейна каждый
может сделать копию базы данных или выполнить запись транзакции в
ней.
В мире земельных регистров всегда есть доверенная третья сторона
(регистратор), которая обладает монополией на обновление
регистрационных записей в базе данных.
5). Зависимость в цепи транзакций. В P2P-системе блокчейна связь
одной транзакции с другой обеспечивается методами криптографии.
Блокчейн обеспечивает мониторинг сохранения такой связи и попыток
ее нарушения.
В мире земельных регистров, которые, как правило, строятся как
реляционные базы данных, также обеспечивается связь одной записи с
другой, обычно без криптографической защиты этой связи. Но ничто не
мешает применить криптографию, например, в форме электронных
цифровых подписей.
6). Фиксация времени. В блокчейне гарантируется безопасность
данных о времени создания, или модификации документа, или
транзакции. Никто, даже сам собственник документа, не может изменить
содержания уже сделанной записи.
В мире земельных регистров также сохраняются данные о времени
внесения записей в базу данных. В принципе, изменить это время может
администратор базы данных системными средствами управления базами
данных, что может рассматриваться как уголовное преступление.
7). Правила транзакции. Чтобы предотвратить любую
нежелательную транзакцию, в блокчейне проверяется допустима она
или нет.
В мире традиционных земельных регистров допустимость
(действительность) транзакции определяет третье доверенное лицо
(регистратор).
8). Проверка. В P2P-системе блокчейн регистрируются все
проверенные транзакции в последовательности их поступления. Это
публичный, неизменяемый и поэтому беспорный регистр.
В мире земельных регистров все транзакции также являются частью
регистрационной книги, что позволяет осуществлять аудит
последовательности записей государственной регистрации.
9. Масштабируемость. Блокчейн легко расширяется новыми
узлами P2P-системы.
В мире существующих систем земельных регистров нет проблем
масштабируемости.

5
 Раздел 5. Техника блокчейн. Как уже отмечалось, блокчейн
состоит из двух главных частей: 1) распределенные книги записей
(книга – база данных с полной историей транзакций) и 2) P2P (peer-to-
peer network) сеть, состоящая из равноправных узлов, которые могут
выступать и как серверы и как клиенты. Кроме того, используется ряд
других техник. Например, SHA-256 (алгоритм подписи документа
квалифицированной цифровой подписью) или «хэшкэш» (алгоритм
проверки доказательств достоверности). Хэш-сумма используется для
проверки целостности данных, их идентификации и поиска в P2P сетях,
а также заменяет собой данные, которые небезопасно хранить в явном
виде (например, пароли). Алгоритмы хэширования используются для
проверки целостности и подлинности файлов. Хэш-сумма вычисляется
от заданного файла, выдает результат в виде цифр. Известны такие хэш-
утилиты, как MD5SUM, CRC32, SHA-1.
Начало цепи истории транзакций, то есть первый блок, называется
генезис-блок (Genesis-block). Этот и затем все последующие блоки
называются базой данных. База данных распределяется по пулу
компьютеров, каждый из которых имеет связь в пуле с другими
компьютерами сети. Эти компьютеры называются «ноды» (nodes). Когда
создается запись транзакции, она транслируется на все ноды P2P сети.
При этом довольно трудно определить, кто послал данные. Этим
технология отличается от других, поскольку она сама обеспечивает
траст (доверие) к себе благодаря использованию криптографических
методов. Транзакция добавляется к группе «надвигающихся»
транзакций. Это делается путем создания блоков «hash value» и
добавлением транзакций в пул нодов. Такая операция называется
майнинг. Майнинг  деятельность по созданию новых блоков в
блокчейне для обеспечения функционирования криптовалютных
платформ. За создание очередной структурной единицы обычно
предусматривается вознаграждение за счет новых эмитированных
единиц криптовалюты или комиссионных сборов. К блоку «hash value»
добавляется криптографическая подпись. Когда в сети появляется новый
узел (нод), то он подсоединяется к другим узлам. Эти, уже
существующие ноды, обновляют новый нод всей историей базы данных,
так, что новый нод «знает» всю историю базы данных, приходя к тем же
заключениям, что все другие ноды сети.
Раздел 6. Возможности блокчейн. Пользователи сами решают, в
каких целях используется технология. Одно из применений – это
криптовалюта, которая генерируется при майнинге и пропорциональна
мощности нода. Попытки использования блокчейн-технологии с 2016
года делаются для решения задачи электронного голосования,
исключающей неправильный подсчет голосов. Система Ethereum
фокусируется на возможности использования в пуле

6
децентрализованных нодов сети P2P «умных контрактов», или, что то
же самое, «смарт-контрактов» (smart contracts).
Смарт-контракт – электронный протокол, написанный с помощью
машинного кода. Его назначение – передача информации и обеспечение
исполнения условий контракта всеми сторонами сделки. Смарт-
контракты дают возможность безопасно обмениваться активами
напрямую, без участия посредников. Для этого используется программа,
которая следит за выполнением обязательств всех сторон, прописанных
в контракте, автоматически взымает штрафы за нарушение или
невыполнение условий сделки. Смарт-контракты обеспечивают
безопасность сделок, лишены риска неоднозначной трактовки условий,
благодаря тому, что они строго алгоритмизированы и также основаны на
криптографии. Эти контракты выгодны тем, что их участникам не
нужно платить юристам, посредникам или подавать в суд при
невыполнении контракта. Причем выполнение условий сделки
происходит автоматически с минимальными затратами на их
сопровождение, без привлечения третьих лиц (посредников). Смарт-
контракты начали применяться на практике с 2013 года, благодаря
созданию проекта Ethereum. Смарт-контракты можно использовать для
любых финансовых действий в сфере страхования, регистрации,
передачи собственности, в кредитовании. Наиболее широкое
распространение смарт-контрактов наблюдается в бизнес-сфере, где
предполагаются выплаты и действия, обусловленные платежами.
В такой инфраструктуре каждый нод будет действовать как
земельный регистр, выполняя транзакции и автоматически проверяя
условия сделок.
Смарт-контракты обладают рядом преимуществ, а именно:
 экономия средств и времени, так как больше не нужно прибегать
к услугам посредников для заключения договоров или сделок;
 обеспечивается безопасность, так как прописанные условия
контракта хранятся в распределенном регистре, и никто не может их
изменить;
 отсутствие посредников позволяет участникам сделки работать на
более выгодных условиях и экономить свои средства на юристах,
нотариусах, аудите и посредниках;
 смарт-контракты обеспечивают более быстрое разрешение
вопросов. Как только условия контракта выполнены, стороны сразу же
обмениваются активами.
Наряду с этим, смарт-контракты имеют и определенные недостатки:
 как любая компьютерная программа, они подвержены багам
(дефект в программе) и могут работать некорректно из-за ошибок
программистов;
 создать смарт-контракт непросто, в нем необходимо учесть все
условия и варианты сделки;
7
  большинство пользователей пока не понимают, что такое смарт-
контракты, как ими пользоваться, что сильно сокращает количество
участников;
 защита устройства пользователя – слабое звено в
информационной безопасности. Само устройство и запись с ключами
можно потерять, тогда человек не сможет пройти в систему;
 смарт-контракты не обладают гибкостью. Если с человеком
можно договориться, объяснить ситуацию, почему не внесено то или
иное условие, то в смарт-контрактах все однозначно. Нарушение –
штраф или наказание;
 если возникнет необходимость рассмотрения смарт-контракта в
суде, то будет проблематично установить, когда был оформлен договор
и был ли оформлен вообще (поскольку он отсутствует в традиционном и
допущенном законодательством виде); установить, нарушены ли были
обязательства или нет. Регулирующий надзор понадобится в любом
случае для разрешения спорных вопросов, а для интерпретации кода
смарт-контракта потребуются невероятные пока навыки надзора;
 все смарт-контракты включают в себя код, который не всегда
правильно функционирует. Транзитные данные могут быть повреждены,
личные ключи взломаны. Разработчики продолжают работать над
устранением этих проблем.
Несмотря на указанные недостатки, смарт-контракты все больше
закрепляют себя на рынке многих стран мира. Сравнение умных и
обычных контрактов приведено в таблице.
Умный контракт Обычный контракт

Это программа или Бумажная версия документов

транзакционный протокол, который
использует в своей работе блокчейн

Основывается на коде Основывается на праве и

законодательных актах

Пишется на компьютерном языке Пишется юридическим языком

Условия контракта невозможно Условия контракта можно

изменить изменить, переписать или
интерпретировать по-другому

Условия контракта выполняются Условия контракта могут быть не

автоматически всеми участниками выполнены или выполнены
процесса некачественно

8
При нарушении условий контракта При нарушении условий контракта
автоматически происходит необходимо обращаться в суд
наказание, штраф или санкция,
прописанные в контракте

Все сделки осуществляются без Сделки осуществляются с

третьих лиц и посредников множеством посредников
(нотариусы, адвокаты,
государственные органы и
организации)

Транзакции проводятся с помощью Транзакции проводятся валютой

криптовалют через банки

При выполнении условий Обмен ценностями происходит с

контракта, обмен ценностями задержками
происходит мгновенно

Все данные о контрагентах Информацию о контрагентах

хранятся в блокчейне и человек сам можно узнать лишь при условии,
устанавливает, какая информация что он предоставит выписки и
будет общедоступной справки из государственных
органов

Контракт можно заключить с Контракт подписывается лишь при

человеком из любой точки мира без личной встрече двух сторон или их
его личного присутствия доверенных лиц

Гарантируется безопасность сделки Нет никаких гарантий, даже

неисполнением сделки или норм
законодательства

При заключении контракта все Условия можно изменить,

условия соблюдаются договориться, исполнение
безоговорочно, в противном случае отложить.
накладывается штраф или возврат
денег покупателю

Жульничество и мошенничество Имеется возможность обмана,

исключены подкупа, взяточничества

Умный контракт достаточно Для составления обычного

сложно составить самому, чтобы контракта необходима помощь

9
учесть все возможности и условия юристов
сделки

Раздел 7. Возможности использования блокчейн в земельных

регистрах. Функциональность блокчейна может быть описана словами
«цифровая главная книга», что совпадает с функциональностью
земельного регистра.
Принципы земельного регистра часто выражаются четырьмя
пунктами:
1). Принцип однозначной идентификации. Объекты недвижимого
имущества, а также субъекты должны быть однозначно
идентифицированы в земельном регистре и соответственно в
документах, которые представляются к регистрации.
В блокчейн такая идентификация субъектов довольно сложна.
Технология не предусматривает распространение таких данных всем
участниками блокчейна.
2). Принцип юридической значимости. Обычно до тех пор, пока
регистрационная запись не внесена в регистр, никаких юридически
значимых изменений прав на объект недвижимости не происходит.
Блокчейн регистрирует с использованием криптографии все
признанные им транзакции в единую последовательность. Это означает,
что система может находиться в согласии с данным принципом
земельного регистра.
3). Принцип согласия. Этот принцип предусматривает, что лица,
которые обозначены в системе земельного регистра как
правообладатели, должны дать свое согласие на изменение содержания
земельного регистра в их отношении.
Этот принцип удовлетворяется блокчейном, поскольку собственник
актива должен подписать транзакцию в блокчейне, перед тем как она
будет загружена в сеть и положена в блок.
4. Принцип публичности. Земельный регистр обычно считается
публичным информационным ресурсом, но при этом не вся информация
может быть доступна третьим лицам.
Если будет решено, что блокчейн - есть наилучшее решение для
системы земельного регистра, то сразу надо будет ответить на
некоторые вопросы как управлять такой системой. Первый вопрос,
который надо будет решить, это кто именно будет проектировать и
содержать земельный регистр. Будет ли это сообщество? Или какая-то
конкретная организация, например, Агентство по регистрации
недвижимости? Следующий вопрос, в каком формате будет работать
блокчейн: частный, общий или гибридный?
Частный блокчейн. В этом формате только одна организация
(Кадастровое агентство) использует блокчейн для записи транзакций.
10
Тогда переопределяется основной принцип блокчейна  принцип
распределенного доверия в P2P-системе. Вовсе неочевидно, что
стоимость такой системы будет меньше традиционной системы
земельного регистра. Можно предположить, что прибавочную
стоимость создаст криптография блокчейна, но ту же криптографию
можно ввести и в традиционную систему.
Общий блокчейн. Если система земельного регистра будет заменена
общим блокчейном, то это означает, что любое лицо в мире сможет
читать содержание базы данных. Но это не согласуется с
законодательством многих стран, которые содержат определенные
ограничения на открытость данных регистра. Например, на
распространение содержания сделок или персональных данных. В этом
случае блокчейн P2P-системы должны дорабатываться для создания
особых правил для определенных лиц. Более того, надо задуматься об
особом администрировании публичных смарт-контрактов. В общем
блокчейне в соответствии с его принципами каждый может участвовать
в процессе обеспечения консенсуса транзакции. Невозможно закрепить
эту функцию за выбранными лицами, ибо ставится под вопрос доверие к
записанным транзакциям. Законодательство, не допускающее такую
политику принятия решений всем сообществом, существование
определенной бюрократии, предусматривающей решение часто
рудиментальных задач, стало причиной проведения дальнейших
исследований о возможности использования блокчейна в создании
систем земельных регистров. Большой вопрос, сможет ли новая
технология действительно помочь создать более надежную систему
земельного регистра, по сравнению с технологиями, которые уже
существуют.
Гибридный блокчейн. Гибридным блокчейном земельного регистра
называют систему, в которой участниками транзакций является
ограниченное сообщество участников, участвующих в деловых
процессах земельного администрирования. Например, в такой P2P
системе вместе с регистраторами будут работать кадастровые инженеры,
нотариусы, уполномоченные государственные органы и организации,
суды, судебные исполнители, информационные посредники и другие.
Это может означать, что одна часть участников будет загружать
транзакции (документы) в пул нодов P2P-системы, а другая
(регистраторы) будет одобрять их, играя роль майнера (miner). Также,
как и в частном блокчейне, это означает, что принцип распределенного
доверия будет в этом случае нарушен, поскольку блокчейн не будет
открыт для каждого.
Возможно и такое решение, при котором все уполномоченные лица
и регистраторы создают консорциум, который работает с блокчейном.
Уполномоченные лица будут загружать транзакции и вместе с
регистраторами являться валидаторами, то есть лицами, принимающими
11
совместное решение о том, что транзакция соответствует определенному
формату. Особенность состоит в том, что консенсус достигается всеми
участниками блокчейн-сети, но участниками сети являются заранее
определенные пользователи с их системами аутентификации. Каждый из
них может работать как нод (узел блокчейна) и определенное число
нодов должны подписывать каждый блок, чтобы он считался
действительным.
Необходимо также решить, что именно будет запоминаться в
блокчейне. Будут ли это данные регистрационной книги? Будут ли это
документы, основания регистрации? Тогда возникнет вопрос о
максимальном размере блока. Может быть вариант, когда документы,
основания регистрации будут запоминаться где-то, например, на
традиционном сервере. Тогда возникает тот же риск потери документа,
как это в принципе возможно в традиционной системе земельного
регистра.
В классической системе земельного регистра задачей и нотариуса и
регистратора является проверка того, выполнены ли все условия,
предусмотренные контрактом или законодательством. В блокчейн-
системе эта функция выполняется не человеком, а самой системой. Для
этого, придется воспользоваться инфраструктурой смарт-контрактов.
Раздел 8. Заключение. В этом разделе автор статьи Jacques Vos
высказал следующее.
1). Технология блокчейн сможет, в принципе, удовлетворить
многим принципам систем хорошего земельного администрирования.
2). Ряд функций, которые приписываются блокчейну, сегодня в
земельных регистрах реализуются вручную. Особенно в части
тщательного анализа входящих документов. В ряде случаев такой анализ
могут осуществлять компьютеры. Например, при использовании
основанных на таблицах (stylesheet-based) дел, как это уже имеет место в
Нидерландах. В пилотном проекте такого развития земельного регистра
Нидерландов время, затрачиваемое на автоматическое принятие
решения без участия регистратора, по некоторым видам транзакций с
использованием «stylesheet-based» сделок исчисляется десятками секунд.
Бизнес-правила, инкорпорированные в такую форму, могут быть
относительно простыми, быть похожими на правила транзакций в смарт-
контрактах, которые тоже применяются в блокчейн технологиях. То
есть, можно предположить, что если удастся заменить
регистратора недвижимости на автомат, блокчейн технологии
смогут стать одной из перспектив дальнейшего развития земельных
регистров. Но это требует времени на дальнейшие исследования и не
может быть внедрено в практику сегодня.
3). Рассчитывать на смарт-контракты при переходе к блокчейн
технологиям особенно не приходится, поскольку нельзя недооценивать
сложность существующих правовых систем, сложность множества
12
различных транзакций недвижимости и традиционное участие
профессионалов-юристов в деловых процессах передачи прав на
недвижимость, предписываемое законодательством.
4). Эта сложность будет только возрастать, когда от блокчейн
запросят регистрацию трансграничных транзакций, основанных на
разных правовых системах. Пока нет никаких предпосылок
рассчитывать на успех в решении этой сложной задачи.
5). Оптимисты в области технологий автоматического принятия
решений зачастую высказывают мнение, что современные технологии
достаточно быстро смогут заменить профессионалов юристов в деловых
процессах земельных регистров. Можно предположить, что
применение таких инструментов в таких деловых процессах
приведет только к хаосу.
6). Приближению блокчейн может содействовать развитие
технологий составления нотариальных актов о передаче имущества
в электронной форме нотариусами и автоматизация процессов
принятия решений, которые на этом основании принимаются
регистраторами. Юристы должны пройти стадию освоения
современных технологий, чтобы стать более «быстрыми мыслителями».
7). Более того, важно направление генерации компьютерных
экспертных систем принятия решений в таких ситуациях, когда «что-то
сделано неправильно». Юристы и здесь пока не могут быть заменены
полностью новыми «разрушительными технологиями». Специалистов
типа регистраторов, юристов, специалистов по кадастру, пока
нельзя заменить никакими блокчейн технологиями. Люди хотят
доверять технике, но решают свои проблемы с людьми.
8). Регламенты блокчейн-технологий не имеют и не могут
иметь сегодня юридической значимости, но возможно они могут
ускорить определенные процедуры.
9). Поскольку роль юристов в блокчейн-технологиях игнорируется,
обходится и пренебрегается, их использование в системе земельных
регистров можно охарактеризовать как «подрывную». В системе
необходима правовая экспертиза, система проверок. Земельный регистр
слишком важная инфраструктура, чтобы ее заменить на
технологии, которые не представляются подходящими и не
удовлетворяют потребности общества (пока).

Обзор подготовлен С.А. Шавровым

1 июля 2018 г.

13