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A Outorga Onerosa é um dos instrumentos regulamentados pelo Estatuto da Cidade, apesar de já ser
utilizada em muitos municípios antes mesmo da aprovação do EC. É um instrumento que tem gerado
muitas dúvidas na sua implementação e mesmo na sua concepção e previsão dentro do plano diretor.
Funcionamento da outorga
A Outorga Onerosa do Direito de Construir, também conhecida como “solo criado”, refere-se à concessão
emitida pelo Município para que o proprietário de um imóvel edifique acima do limite estabelecido pelo
coeficiente de aproveitamento básico, mediante contrapartida financeira a ser prestada pelo beneficiário.
O Coeficiente de Aproveitamento Básico é um índice que indica o quanto pode ser construído no lote sem
que a edificação implique numa sobrecarga de infra-estrutura para o Poder Público. Tipicamente, esse
coeficiente é igual a 1, o que significa que o proprietário pode edificar uma área igual à área do lote que
possui. Caso o proprietário deseje edificar uma área maior que a estabelecida pelo coeficiente básico, ele
deve dar ao Poder Público uma contrapartida financeira, ou seja, ele deve “comprar” do município o
direito de construir uma área maior.
Essa área construída, entretanto, deve estar abaixo da estipulada pelo coeficiente de aproveitamento
máximo. Portanto, a área máxima a ser outorgada equivale à diferença entre o coeficiente máximo e o
coeficiente básico estipulado para a área.
O objetivo da Outorga Onerosa, portanto, é recuperar parte dos investimentos a serem realizados pelo
Poder Público para suprir as demandas geradas pelas altas densidades. Curiosamente, o Estatuto da
Cidade veda a utilização dos recursos arrecadados com a Outorga em implantação de infra-estrutura, que
seria a demanda mais diretamente ligada ao aumento da densidade. Os recursos podem ser utilizados para
(art. 31 fazendo menção aos incisos I a IX do art. 26):
I – regularização fundiária;
http://urbanidades.arq.br/2008/03/outorga-onerosa-do-direito-de-construir/ 18/04/2011
Urbanidades | Outorga Onerosa do Direito de Construir - Urbanidades - Urbanismo, Planejamento Urbano e Planos Diretores Página 2 de 3
Além disso, a outorga, na sua origem, também tinha como objetivo “equalizar” os preços dos terrenos,
evitando que os índices urbanísticos causassem supervalorização de algumas áreas (onde era possível
verticalizar) e desvalorização de outras (onde não era possível verticalizar).
Por isso, é importante que os coeficientes estejam alinhados com os objetivos que o Município possui
para cada área da cidade, ou seja, a Outorga deve ser destinada àquelas áreas onde é possível adensar. Nas
áreas onde não é desejável ou possível adensar, deve-se manter o índice baixo (coeficiente máximo igual
a 1 ou mesmo menor que isso).
O município pode também definir coeficientes diferenciados de acordo com as características de cada
zona e com os objetivos definidos para elas (Estatuto da Cidade – Art. 28; §2º). Nesse sentido, ele deixa
de ser um instrumento meramente arrecadador e passa a ser também uma forma de induzir o
desenvolvimento urbano, dificultando ou facilitando o adensamento de áreas de acordo com os objetivos
da política urbana. Uma forma de fazer isso é limitar os estoques de área construída a serem
disponibilizados para o mercado, oferecendo-os apenas naquelas áreas cujo crescimento deve ser
incentivado, e preservando áreas que não devem ser adensadas a curto prazo (tais como as áreas de
expansão urbana, freqüentemente exploradas precocemente pelos loteadores por causa do seu baixo custo
relativo).
O EC permite também que o plano defina áreas onde será permitida mudança de uso do solo mediante
contrapartida do beneficiário (art. 29). Essa diretriz me deixou desconfiado a princípio, já que imaginei
que ele poderia dar margem a abusos na flexibilização das normas referentes ao uso do solo. Mas a
palestra da Paula Santoro, na VII Conferência das Cidades, defendeu o uso dessa modalidade do
instrumento nas franjas urbanas para evitar a especulação imobiliária com glebas distantes do tecido
urbano consolidado, e auxiliar a diminuir o seu preço. De quebra, poderia ajudar a evitar o crescimento
fragmentado, que transforma precocemente áreas rurais em loteamentos, para aproveitar os preços mais
baixos em comparação com as glebas localizadas junto ao tecido urbano.
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Mas para quem está transferindo potencial construtivo, qual é a área que pode ser construída? Se o que
está acima do CA básico deve ser comprado do Poder Público, então pela lógica o que cada proprietário
tem como seu é apenas o CA básico, e é apenas esse coeficiente que pode ser vendido pela TDC. Essa
questão ainda não está clara. O texto da Prof. Fernanda Furtado e, principalmente, a palestra disponível
em áudio, tratam dessa questão. Vale a pena a leitura do texto, e é possível baixar a palestra para ouvir no
ônibus, ou na academia.
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