Wagner Vinicius Amorim

wagner_g3@yahoo.com
Mestrando em Geografia - Universidade Estadual Paulista – FCT – P. Prudente - SP

BREVES CONSIDERAÇÕES DA GEOGRAFIA DA (RE)PRODUÇÃO E

REESTRUTURAÇÃO DO ESPAÇO URBANO LONDRINENSE: GÊNESE E
PROCESSO, LÓGICAS E FORMAS

INTRODUÇÃO

O artigo trata da estruturação e reestruturação do espaço urbano, trazendo no bojo da

discussão, a partir de uma rápida leitura da evolução e expansão da malha urbana da
cidade de Londrina – PR, o enfrentamento de questões basilares à discussão do tema,
quais sejam: a propriedade privada da terra, contraditoriamente um obstáculo e um dos
fundamentos do modo capitalista de produção; o parcelamento da terra e suas ligações
com a expansão das novas formas de produção do espaço urbano; e a atuação dos
agentes estruturantes do espaço urbano por meio do mercado imobiliário e fundiário. Na
mão dos fatos mencionados acima, a análise da dinâmica da produção do espaço urbano
em Londrina tem demonstrado profícuos processos à análise, sobretudo, aqueles
relacionados à reestruturação e revalorização urbana por meio da atuação, por um lado,
do poder público local, estadual e federal, e, por outro, do setor privado, em que
participam principalmente capitais locais, mas, também extra-locais, provenientes até
mesmo de outros países, que, inseridos na lógica valorização imobiliária, têm auferido
lucros provenientes de rendas fundiárias e da reprodução do capital em geral.
Especificamente o caso da Zona Leste da cidade de Londrina, objeto analítico da nossa
pesquisa de Mestrado, é emblemático em demonstrar o significado das novas formas de
produção do espaço urbano que, conquanto se conjuguem às velhas formas já
existentes, despertam novas lógicas de reprodução do espaço e de valorização de áreas
depreciadas. Tratava-se de uma área de pouca atenção por parte do setor imobiliário,
senão por parte daqueles agentes direcionados aos segmentos de médio baixo e baixo
poder aquisitivo, sendo a segunda Zona da cidade em efetivos de conjuntos
habitacionais construídos pelo poder público, depois da Zona Norte.
Contudo, os processos evidenciados nas duas últimas décadas têm revigorado na Zona
Leste os aspectos da valorização imobiliária, demandando novas infra-estruturas
urbanas e adequações viárias, ao que, encontrando respaldo por parte do poder público
local, o setor imobiliário encontrou uma nova área de empreendimentos e incorporações
imobiliárias, embora, numa escala muito inferior a já praticada no vetor sudoeste da
cidade, marcado pela auto-segregação de segmentos de médio e alto poder aquisitivo.
O caso da construção de obras públicas como se verifica na Zona Leste, onde o poder
público com recursos oriundos do Governo Federal construiu recentemente a
Universidade Tecnológica Federal do Paraná (UTFPR), valorizando a área com infra-
estrutura e a própria presença da Universidade; e a futura construção do Teatro
Municipal exatamente no mesmo terreno em que empresários locais e externos já
iniciaram a construção do Shopping Boulevard Londrina – componente do Complexo
Marco Zero, uma das maiores obras da iniciativa privada da cidade –, são contundentes
no sentido de concatenar objetivos comuns em torno de interesses privados, e ao induzir
a expansão da área subserviente aos capitais investidores.
A partir da pesquisa em curso, acredita-se suscitar amplas questões ao debate
relacionadas aos estudos urbanos em torno do papel do poder público local e do
mercado imobiliário na produção da cidade, compreender a(s) lógica(s) e os agentes da
produção do espaço na Zona Leste de Londrina e por que, dentre as quatro Zonas da
cidade, esta, não sendo a mais valorizada e nem a Zona de maior expansão da atividade
imobiliária em geral, tem sido, recentemente, sobretudo nos últimos dez anos, reinserida
na dimensão dos interesses imobiliaristas dos investidores de pequeno, médio e grande
porte. Destarte, dinamizando áreas há muito tempo e muito depreciadas e de pouco
interesse comercial, trazendo novos investimentos imobiliários e infra-estruturais e
opções comerciais, residenciais e serviços a um segmento de consumidor não tão
comum à área, novos investimentos, que a exemplo da UTFPR, do Complexo Marco
Zero e do Teatro Municipal, podem vir a alterar até mesmo a estrutura urbana da cidade
e consolidar um novo “filão”, expressão corrente por parte de investidores da área
recém descoberta pelo mercado imobiliário. Deste modo, pretende-se, por meio do
estudo da atuação do setor imobiliário no espaço da cidade, estabelecer um nexo entre
as diferentes fases e expressões da estruturação e expansão do espaço construído em
Londrina e sua destacada reestruturação em tempos recentes.

I - AMPLIAÇÃO TERRITORIAL DA BASE FUNDIÁRIA: O PARCELAMENTO

DA TERRA URBANA E OS LOTEAMENTOS
A vertiginosa expansão físico-territorial da cidade de Londrina, insidiosa, sobretudo na
periferia, será um resultado imediato da lógica dos interesses imobiliários e das práticas
especulativas, da valorização do preço da terra urbana, do caráter cíclico do mercado
imobiliário, da oferta de lotes e da construção civil consoante a conjuntura econômica e
financeira brasileira, e da ação do Estado ao localizar os conjuntos habitacionais em
áreas desvalorizadas proliferando áreas de segregação sócioespacial e vazios urbanos.
A área central da cidade de Londrina corresponde ao perímetro inicial, estabelecido pela
Companhia de Terras Norte do Paraná (CTNP) à época da fundação na década de 1930.
Da década de 1940 são, dentre outros locais, as adjacências da Viação Garcia e da
antiga refinaria de óleo de soja Anderson Clayton, ao longo da Avenida Celso Garcia
Cid, local que hoje vem passando por uma intensa reestruturação com a construção do
Complexo Marco Zero, do Shopping Boulevard, do futuro Teatro Municipal e de
conjuntos residências verticais de médio padrão por empresas locais como a Yticon Inc.
e de atuação nacional como a MRV. Na década de 1940 tem início a expansão da malha
urbana além do perímetro original estabelecido pela CTNP. Na década de 1950, a
expansão da malha urbana foi nitidamente superior a sua precedente. Dessa década
datam o primeiro plano urbanístico instituído na cidade, e a construção da barragem do
Lago Igapó na Zona Sul e do Aeroporto de Londrina na Zona Leste: nessas duas áreas
se confirmaram a ocupação residencial destinada aos segmentos socioeconômicos de
maior poder aquisitivo, entretanto, mais intenso na primeira que na segunda.
Na década de 1960, a população da cidade quase dobra em relação aos números de
1950, fazendo com que Londrina passe por uma série de transformações físico-
territoriais, sociais, econômicas e demográficas que, em função da primazia da
população urbana sobre a rural, insere a cidade num quadro caótico de crescimento
desordenado e de limitações infra-estruturais. Da década de 1960 data o primeiro Plano
Diretor de Desenvolvimento Urbano (PDDU), que em 1968, tinha por função
disciplinar e racionalizar a expansão urbana, o uso do solo, a circulação e os
equipamentos básicos, que se saturavam devido aos elevados índices de urbanização e
industrialização (FRESCA, 2002). Ao findar da década de 1960, a cidade estava
abarrotada de populações empobrecidas e desempregadas oriundas do campo.
Desprovida de recursos financeiros e de equipamentos públicos, se instalavam nas áreas
periféricas da cidade, inaugurando formas de assentamentos urbanos segregados e
irregulares. A expansão urbana da década de 1960 mais que duplicou a área urbana, foi
inclusive proporcionalmente maior que o próprio crescimento demográfico do período.
Em Londrina, o mercado imobiliário gerido pela iniciativa privada promoveu uma forte
atividade loteadora na década de 1970, especialmente a partir de 1976, momento em
que os investimentos públicos na cidade também se ampliam (OLIVEIRA, 2005b, p. 6),
consistindo-se numa reorientação dos ativos da cafeicultura e seu direcionamento ao
setor imobiliário, principalmente daqueles representados pelas propriedades rurais,
refletindo as mudanças nas estruturas agrárias e em todo o complexo produtivo por ela
até então gerido e a conversão de terra rural em urbana localizada em grandes
quantidades nas proximidades da área urbana (OLIVEIRA, 2005b, p. 6).
Em 1970 tem início a construção dos conjuntos habitacionais nas áreas periféricas da
cidade, aumentando ainda mais a malha urbana. Embora a cidade tenha apresentado um
crescimento em quase todas as suas direções, os novos loteamentos ocorreram
majoritariamente a Oeste e a Leste, ao longo da rede viária, em direção às cidades de
Cambé e Ibiporã respectivamente, ampliando cada vez mais as distâncias entre os locais
de trabalho e moradia.
Já na década de 1980, quando o índice de urbanização atingiu 88%, e a cidade com 100
mil novos habitantes, segundo Fresca (2002) haverá um decréscimo na área de expansão
urbana. Os limites da área construída se estendem ao norte com a construção dos
primeiros conjuntos habitacionais no atual bairro Cinco Conjuntos, e ao sul pelo
asfaltamento da PR 445 que liga Londrina a Curitiba. O intenso crescimento e o
planejamento inadequado ocasionaram o surgimento de grandes vazios urbanos e o
aparecimento de ocupações irregulares devido à supervalorização das terras urbanas e à
forte especulação imobiliária. Se, por um lado, nesta década, há decréscimo na expansão
da zona urbana e proliferação dos conjuntos habitacionais, há, por outro, uma grande
verticalização na área central, não por falta de áreas a serem incorporadas nem pelo afã
da modernidade, quiçá pelo aumento no preço da terra urbana, mas, certamente como
afirma Fresca (2002, p. 248), “[...] como área de investimentos na qual a reprodução do
capital estava bastante viável”. Favorecida a construção civil e a promoção imobiliária
pela conjuntura econômica nacional, a verticalização foi, conforme Fresca (2002, p.
249), no contexto londrinense “[...] a face indelével da produção do espaço urbano na
década de 1980”. No período compreendido entre 1980 e 1994, 44% das edificações
foram destinadas ao uso residencial coletivo, principalmente à população com renda
média e alta, refletindo as políticas habitacionais que vigeram até meados dessa década.
Com a estabilização econômica via Plano Real e, a partir de 1995 com a aprovação de
um novo Plano Diretor estendendo o perímetro urbano e regularizando e favorecendo
algumas tendências relacionadas às práticas fundiárias e imobiliárias (FRESCA, 2002,
p. 251), haverá uma expansão físico-territorial em conformidade com a expansão
iniciada em décadas anteriores, seguindo o mesmo índice de crescimento do tecido
urbano, entretanto, também demonstrando novas frentes de expansão, com diferenças
no tocante aos agentes privados e as formas de incorporação que se proliferavam em
inúmeros loteamentos em áreas de reserva, os chamados vazios urbanos, ou em áreas
ainda mais periféricas, algumas agravadas por irregularidades e não contigüidade
espacial, culminando em 2001, num acumulado de 14,36% de vazios urbanos em
relação a toda área construída (FRESCA, 2002, p. 251).
Ainda, em fins da década de 1990 e início da década de 2000, quando a expansão da
malha urbana demandou, inclusive, a criação da Zona de Expansão Urbana, constante
no Plano Diretor de 1998, a cidade alargou suas fronteiras, sobretudo na área sudoeste
após a construção do Shopping Catuaí, seguida pela construção de inúmeros
loteamentos e condomínios urbanísticos. Na tabela a seguir (tabela 01) consta uma
descrição em números da expansão da zona urbana e do lançamento de novos
loteamentos no período em que estamos analisando. A tabela foi organizada com base
em diferentes autores (FRESCA, 2002; OLIVEIRA, 2005a e 2005b; POLIDORO,
TAKEDA e BARROS, 2009; e LONDRINA, 2008).

Tabela 01: Expansão da Zona Urbana e novos loteamentos particulares por décadas
Períodos Área urbana Área Aumento Aumento Nº de Participação de
(por construída agregada médio em % loteamentos2 empresas
décadas) total (km2) em km2 anual (km2) da AUC1 loteadoras (%)
1960 31,79 18,35 1,8 - - -
1970 34,6 24,7 2,3 53 102 54
1980 59,3 29,89 2,98 59,35 34 82,3
1990 89,19 29,32 2,9 41,6 110 80
2000 118,51 30,9 3,1 24 87 80
2007 149,41 - - -
1
: área urbana construída
2
: referentes a iniciativa privada
Fonte: Fresca (2002); Oliveira (2005a e 2005b); Polidoro, Takeda e Barros (2009); Londrina, 2008.
Organização: o autor.

O mapa a seguir (mapa 01), mostra os aspectos da evolução da área construída

distribuída ao longo dos anos 1987, 1993, 2001, 2003 e 2005. A partir da interpretação
das imagens orbitais, constatou-se que de 1987 a 1993 a área construída sofre um
aumento de 18,57%, incidente, sobretudo, na Zona Norte, e mais modestamente na
Zona Leste e Oeste.
Mapa 01: Áreas construídas em Londrina - Paraná - 1987 – 2005. Fonte: IMAPP – UEL – Atlas
Ambiental da Cidade de Londrina, 2008. Disponível em:
http://www.uel.br/revistas/atlasambiental/EXPANSAO/AreaConstruida1987a2005.jpg

Segundo um estudo realizado por Polidoro, Takeda e Barros (2009) por meio de
técnicas de Geoprocessamento e Sensoriamento Remoto aplicadas à imagens orbitais do
satélite LANDSAT 5, a evolução da mancha urbana de Londrina, no período
compreendido entre os anos 2000 e 2007, demonstra (ver tabela 01) um crescimento da
área urbana construída da ordem de 30,9 km2, aumentando de 118,51 km2 para 149,41
km2, dos quais, 30% constituíam-se de vazios urbanos em 2006, conforme Alves e
Antonello (2009, p. 2)1. Deste total, cerca de 50% correspondiam as amplas áreas não
loteadas e os outros 50% aos lotes urbanos de tamanhos diferenciados, em torno de
250m² a 500m², dispersos por toda a cidade.

1
De acordo com os levantamentos realizados pelo Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de
Londrina (IPPUL) para a revisão e atualização do novo Plano Diretor Participativo.
II - TENDÊNCIAS RECENTES NA EXPANSÃO DAS FRENTES DE
LOTEAMENTO EM LONDRINA

Estudos realizados pelo Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Londrina

(IPPUL) para atualização do Plano Diretor Participativo do Município de Londrina
(PDPML) de 2008 expõem os números do que poderíamos grosso modo chamar de
especulação com terra urbana, apenas grosso modo, pois nem todos os terrenos situados
na Zona Urbana são próprios ao uso a que se possa destiná-lo. Entretanto, não deixam
de ser expressivo conforme demonstra a tabela 02 para as distintas Zonas cidade, com
base nos novos loteamentos lançados entre 1998 e 2007. A fim de termos uma melhor
avaliação do valor proporcional dos dados apresentados na tabela 02, comparamos com
a população residente no ano 2000 nas distintas Zonas (tabela 03). Embora, exista uma
defasagem entre as duas tabelas e entre a tabela 03 e os dados mais atuais, a
diferenciação populacional é bastante nítida entre essas Zonas, bem como o acúmulo de
lotes sem uso, o que demonstra uma forte especulação imobiliária em algumas Zonas
mais que em outras no período em análise.

Tabela 02: Total de ocupações residenciais e Tabela 03: População total e área por Zonas
de lotes sem uso por Zonas da cidade de Urbanas da cidade de Londrina – 2000
Londrina nos novos loteamentos – 1998-2007 Zonas População Área em
Zonas Uso Residencial Lotes sem Uso residente ha
Centro 124 40 Centro 86891 1472
Leste 1391 3183 Leste 83655 4900
Norte 1734 4914 Norte 107347 5147
Oeste 483 1573 Oeste 77441 3679
Sul 653 1579 Sul 70072 3886
Fonte: Londrina, 2008, Seção 3.3. Total 424696 19084
Fonte: Londrina, 2008, Seção 3.3.

Tabela 04: Evolução dos loteamentos

aprovados por ano Tabela 05: Evolução dos loteamentos
Ano Total aprovados por Zonas Urbanas:
1998 20 Zonas Total
1999 13 Centro 01
2000 14 Leste 33
2001 14 Norte 42
2002 18 Oeste 22
2003 12 Sul 20
2004 19 Total 118
2005 05 Fonte: Londrina, 2008, Seção 3.4.
2006 02
2007 01
Total 118
Fonte: Londrina, 2008, Seção 3.4.
As tabelas 04 e 05 apresentam a evolução dos loteamentos aprovados por ano no
período e separados por Zonas Urbanas da cidade, respectivamente. Há maior
aprovação de novos loteamentos entre os anos de 1998 a 2004, com uma brusca queda
nos três anos seguintes, dispersos por todas as Zonas, mas com maior ocorrência nas
Zonas Norte e Leste.
Os lotes sem ocupações indicam a disponibilidade de áreas urbanizadas com infra-
estrutura apropriada, pois se tratam de loteamentos aprovados. Do total dos loteamentos
aprovados durante o período, 70,61% encontram-se sem uso, 27,37% foram destinados
ao uso residencial, 1,72% ao uso comercial/serviço, e os demais concentram atividades
diversificadas, dentre elas, culturais, empresariais, educacionais, esportivo, industrial,
saúde, etc. (LONDRINA, 2008).
Dos loteamentos aprovados no período, destaca-se a concentração ao Norte fortalecendo
o uso e ocupação do solo ao longo da Av. Saul Elkind, valoriza as terras adjacentes; a
Leste, a disponibilidade de infra-estrutura e equipamentos urbanos e a oferta de lotes à
baixo custo, consolida antigos bairros e apresenta novas dinâmicas imobiliárias locais,
exemplo da construção da UTFPR, do Teatro Municipal e do Shopping Boulevard
Londrina, junto ao futuro Complexo Marco Zero, que valoriza os lotes remanescentes e
as áreas até então depreciadas; a Sudoeste, a qualidade de infra-estrutura, comércio e
serviços tem atraído os investidores a construírem edifícios residenciais e condomínios
urbanísticos de alto padrão desde o início dos anos 1990, quando da inauguração do
Shopping Catuaí, ao que se seguiram vultosos investimentos em infra-estrutura, tanto
por parte da iniciativa privada como do poder público nas inúmeras reestruturações
viárias (LONDRINA, 2008).
O poder público local na instância da municipalidade pode, conforme Fresca (2002, p.
255), alterar a produção do espaço mediante estratégias que alterem a produção interna
da cidade na medida em que aumenta a zona de expansão urbana e cria infra-estruturas
e equipamentos coletivos, afetando artificialmente os preços no mercado imobiliário
valorizando direta e indiretamente áreas ocupadas e não ocupadas. De outra maneira,
disciplina o aspecto público do parcelamento do solo, ou demonstra a permissividade
reconhecendo a expansão em sintonia com os interesses do mercado imobiliário.
Na seqüência, o mapa 02 identifica as enormes áreas não ocupadas dentro da Zona
Urbana, principalmente na Norte e Leste, contudo, a área de expansão urbana, prevista
em lei, ganha força no sentido sudoeste haja vista os interesses imobiliários locais, onde
se destacam a presença dos grandes loteamentos de condomínios urbanísticos e de
chácaras, embora outras Zonas apresentem crescimento já intenso atraindo também
investidores comuns ao vetor sudoeste.

Mapa 02: Áreas não loteadas e áreas de expansão de Londrina. Fonte: Londrina, 2008, Seção 3.3.

CONSIDERAÇÕES FINAIS
Se levarmos em consideração a soma total de áreas aprovadas entre 1998 e 2007,
16.556.793,55 m²; considerando a média de área aprovada por ano de 1.655.679,36 m²,
se a demanda pelas áreas não loteadas até 2007 de 78.237.767,34 m² seguirem a mesma
tendência que tem demonstrado até hoje, haverá disponibilidades de áreas para mais 47
anos2, conforme relatou a pesquisa do PDPML de 2008.
Predomina– isto é, até 2007 – uma tendência declinante da área aprovada pela Diretoria
de Loteamentos da Prefeitura Municipal de Londrina, isto é, um crescimento mais
intenso das áreas loteadas sobre o volume das não loteadas a partir de 1998, cujas linhas
se cruzaram entre 2003 e 2004, e a ultrapassaram, diferentemente do que se observava
antes desse marco.
Um caminho acessível, no entanto necessário, descrever quantitativamente a expansão
da zona urbana e dos novos loteamentos, porém pouco explicativo se a análise fica
somente no nível formal e descritivo. Acompanhar a dinâmica da incorporação de novas
áreas à superfície urbana da cidade requer a análise dos processos e da dinâmica na qual
se encaixa a lógica de atuação dos agentes produtores do espaço urbano. Neste sentido,
reconhece Oliveira (2005b, p. 3) que, analisar o comportamento do parcelamento da
terra e do lançamento de novos loteamentos permite compreender e conhecer agentes
específicos da produção do espaço urbano, as loteadoras, e um elemento chave presente
em suas estratégias, a especulação fundiária.
Atualmente, o entendimento da dinâmica do mercado imobiliário como um todo, e
também em Londrina, requer análises que não se restrinjam apenas àquela apresentada
pelas formas, pelos valores e números. Vários outros processos incidem no padrão de
ocupação residencial de uma cidade, como fatores econômicos, sociais, culturais e
políticos, somando-se à produção social do espaço urbano redefinindo sua estruturação
e, de tempos em tempos, sua reestruturação. A pesquisa, em desenvolvimento, requer a
aplicação de metodologias que identifiquem pontualmente os agentes destes inúmeros
processos e as ligações com as determinantes estruturais e macroeconômicas, visando
compreender a lógica da produção do espaço construído e sua relação com a dispersão
das novas formas urbanas que valorizam o espaço tornando-o objeto de lucros e desejo
para uma minoria e pouco acessível para a maioria marginalizada do direito à cidade.

2
Porém, “esta previsão não pode ser considerada parâmetro para liberação de áreas de expansão, tendo
em vista que não foram consideradas neste cálculo as áreas não loteáveis respeitando as restrições
ambientais como topografia, mananciais, e áreas de reservas florestais, etc. Apenas serve como
diagnóstico para um aprofundamento interdisciplinar e cautela do poder público ao liberar ou transformar
áreas da expansão urbana em loteamentos de maior densidade” (PLANO DIRETOR PARTICIPATIVO,
2008, Seção 3.3, p. 24).
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS:

ALVES, Elisabeth A. e ANTONELLO, Ideni T. Produção do espaço urbano em

Londrina: os vazios urbanos. III ENCONTRO NACIONAL DA ANPEGE, 2009,
Curitiba. Espaço e tempo: complexidade e desafio do pensar e do fazer geográfico.
Curitiba: ANPEGE, 2009, V. I. p. 1-15.

FRESCA, Tânia M. Mudanças recentes na expansão físico-territorial de Londrina.

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LONDRINA. Levantamento de dados e informações para subsídio na

implementação do Plano Diretor Participativo do Município de Londrina- 2008:
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Pesquisa e Planejamento Urbano de Londrina (IPPUL) – Prefeitura Municipal de
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OLIVEIRA, Edílson L. A iniciativa privada e o parcelamento do solo na expansão de

Londrina de 1970 a 2000. I Simpósio Internacional sobre Cidades Médias:
Dinâmica Econômica e Produção do Espaço Urbano, 2005. Presidente Prudente: I
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de Geografia do Norte do Paraná, 2005. Londrina: XXI Semana de Geografia, "O
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POLIDORO, Maurício; TAKEDA, Mariane M. G. e BARROS, Omar N. F. Análise

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