UNIVERSITATEA LUCIAN BLAGA SIBIU

FACUTATEA DE DREPT „SIMION

BĂRNUȚIU”

Disciplina: DREPT CIVIL (CONTRACTE SPECIALE)

Profesor: Conf. Univ. Dr. GHEORGHE COMĂNIȚĂ

TEMA:

“PROMISIUNEA SINALAGMATICĂ DE
VÂNZARE-CUMPĂRARE”

STUDENT: POPA GEORGE-ALEXANDRU

SPECIALIZAREA: DREPT

ANUL: III ID
 Promisiunea bilaterală (sinalagmatică) de vânzare-cumpărare

Se deosebeşte de cea unilaterală, deoarece la aceasta ambele părţi se

obligă a încheia în viitor contractul de vânzare-cumpărare, având calităţile de
promitent şi de beneficiar. Este un antecontract şi nu are efect translativ de
proprietate precum contractul de vânzare-cumpărare. Promitentul şi beneficiarul
trebuie să cadă de acord asupra bunului şi a preţului şi chiar poate executa parţial
sau total o prestaţie sau ambele. Pentru încheierea antecontractului de vânzare-
cumpărare nu se cere nici o condiţie specială de formă şi, odată încheiat, obligă
părţile la îndeplinirea obligaţiilor asumate, în baza principiului forţei obligatorii a
contractului. In cazul in care promitentul V nu-si respecta obligatia asumata si
instraineaza lucrul altei persoane aceasta instrainare este valabila, beneficiarul C
avand dr. doar la daune-interese.
Nerespectarea culpabila a obligatiei, de a finaliza incheierea contractului
de vânzare-cumpărare de catre una din parti da celeilalte dr. la o actiune in
rezolutiune prescriptibila in termenul general de trei ani
Promisiunea sinalagmatica de vânzare-cumpărare face parte din
categoria contractelor nenumite. Uneori, părţile nu intenţionează să definitiveze
contractul, urmărind însă să se asigure că, în viitor, contractul se va încheia. Un
asemenea act juridic obligaţional preliminar este antecontractul, fiind cunoscut sub
denumirile de: promisiune de contract (unilaterală sau sinalagmatică) , contract
provizoriu, contract prealabil, contract preliminar, avancontract, promisiune de
ofertă sau contract preparatoriu. O varietate a promisiunii de contract este
considerat antecontractul de vânzare-cumpărare, însă în doctrina juridică şi
jurisprudență a fost consacrată noțiunea de antecontract.
Antecontractul este un act juridic bilateral, care implică acordul de
voinţă al părţilor şi generează obligaţii de a face, adică de a încheia în viitor
contractul, în conformitate cu prevederile legale sau cu voinţa părţilor. El nu
trebuie confundat cu oferta de a contracta (care este un act juridic unilateral, cât
timp nu a fost acceptată poate fi revocată, nu este transminsibilă moştenitorilor),
nici cu vânzarea sub condiţie suspensivă, ori cu convenţia de preemţiune sau
pactul de preferinţă. Antecontractul poate cuprinde o promisiune unilaterală dar şi
sinalagmatică.
Promisiunea bilaterală de vanzare-cumpărare reprezintă o convenţie prin
care una din părţi (promitentul vânzător) se obligă să vândă, iar celaltă parte
(promitentul cumpărator), să cumpere un anumit bun, la un preţ determinat,
contractul de vânzare-cumpărare, urmând a fi încheiat la o dată ulterioară .
Codul civil sau alte legi speciale nu reglementează antecontractul. A fost
întâlnit doar în cazul contractului de vânzare-cumpărare imobiliară în art. 12 din
Decretul nr. 144/1958
2.Caracteristici:
a) Promisiunea sinalagmatică de vănzare-cumpărare este un act de previziune, de
proiecție în viitor;
b) Constituie o convenţie distinctă de viitorul act de înstrăinare, în sensul că nu are
loc strămutarea proprietății;
c) Este o garanţie a perfectării în viitor a contractului de vânzare-cumpărare în
formă solemnă deoarece cuprinde obligația de ”a face”.
d) Prin antecontract se poate promite instrăinarea unui bun care nu se află în
patrimoniul viitorului vînzător, acesta obligându-se, intr-o asemenea situaţie, de a
procura bunul până în momentul definitivării contractului;
e) Promitentul poate permite înstrăinarea unui bun indiviz, caz in care vânzarea-
cumpărarea va avea loc sub condiție rezulutorie;
f) Antecontractul poate fi desfinţat atât pe cale judecătorească cât şi prin voinţa
părţilor;
g) Nerespectarea obligaţiei de a încheia contractul în viitor se poate realiza prin
intermediul unei hotărâri judecătoreşti, care să ţină loc de contract de vânzare-
cumpărare, sau prin intermediul căreia, cumpăratorul-promitent este autorizat să-şi
valorifice dreptul;
3.Condiții de valabilitate:
Fiind un contract nenumit, promisiunea sinalagmatică trebuie să
întrunească, în principiu, condiţiile de validitate aplicabile contractelor in general.
Dar cum aceasta constituie o proiecţie a unei vanazări, ea trebuie să întrunească şi
condițiile de validitate specifice acestui contract;
Condiţiile de fond pe care trebuie să le îndeplinească promisiunea sunt
următoerele:
a) să existe consimţământul valabil exprimat de a încheia în viitor contractul:
consimţămantul nu este valabil, când este dat prin eroare, smuls prin violenţa, sau
surprins prin dol;
b) capacitatea de a contracta: poate contracta orice persoana ce nu este declarată
necapabilă de lege;
c) acordul să privească elementele esenţiale ale contractului proiectat: lucrul
vândut şi preţul, termenul în care obligaţia de perfectare a contractului trebuie
îndeplinită;
d) clauza contractului să existe, să fie licită şi morală: obligaţia fără cauză sau
fondată pe o cauză falsă, sau nelicită, nu poate avea nici un efect.
Sub aspectul formei, convenţia analizată are caracter consensual. Prin această
convenţie, părţile nu transferă proprietatea ci doar se obligă să facă acest lucru în
viitor. De aceea se apreciază că nu trebuie încheiată în formă autentică nici atunci
când se referă la la încheierea viitoare a unui contract de vânzare-cumpărare
referitor la un teren;
Antecontractul se poate încheia în scris sau verbal, totuşi este indicat ca
acordul de voinţă să fie consemnat într-un înscris pentru probaţiune .
În literatura juridică s-a exprimat în mod unanim că antecontractul de vânzare-
cumpărare exprimă obligaţie de a face, care este susceptibilă de executare în
natură, voluntar prin perfectarea contractului, sau silit, dacă vreuna din părţi refuză
să contracteze în forma la care acesta s-a obligat.
Promisiunea sinalagmatica de vanzare-cumparare, fiind un contract ca
oricare altul, i se aplica principiul fortei obligatorii care guverneaza aceasta
materie, respectiv art.969 Cod civil. Aceasta nu inseamna ca partile nu pot, prin
vointa lor, sa adopte o clauza de dezicere, clara si neechivoca; in caz contrar, fata
de dispozitiile art.1298 Cod civil, clauza are rol confirmatoriu in sensul ca in caz
de nerealizare a vanzarii datorita culpei uneia dintre parti, cealalta parte are
alegerea intre a cere executarea silita, sau a pune in functiune clauza de arvuna.
(Sursa: I.C.C.J., Sectia civila si de proprietate intelectuala, decizia nr. 2688 din 27
martie 2007).
Tribunalul Bistrita-Nasaud, prin sentinta civila nr.453/26 mai 2005, a
admis actiunea formulata de reclamantii L.C.L. si L.M. E. impotriva paratilor
B.V.V. si B.D.; s-a constata valabilitatea promisiunii de vanzare-
cumparare autentificata de B.N.P. sub nr.7230 din 23 decembrie 2004, prin care
paratii, promitenti-vanzatori s-au obligat sa-i vanda reclamantului, casatorit cu
reclamanta, promitent-cumparator, o suprafata de 28.273 mp de tren pentru pretul
de 1.425.000.000 lei; a fost validata plata diferentei de pret in suma de
775.000.000 lei efectuata de reclamant prin consemnatiune la CEC, anulandu-se
plata reprezentand dublul arvunei, in suma de 1.300.000.000 lei efectuata de parati
prin consemnatiune la CEC, paratii fiind obligati sa le predea reclamantilor act apt
pentru intabulare, in caz de refuz hotararea tinand loc de act autentic de vanzare-
cumparare, paratii fiind obligati si la plata cheltuielilor de judecata in suma de
59.545.000 lei; a fost respinsa ca nefondata actiunea exercitata de promitentii-
vanzatori impotriva promitentilor-cumparatori pentru rezolutiunea promisiunii
sinalagmatice de vanzare-cumparare.
In motivarea hotararii s-a aratat ca paratii s-au obligat ca, dupa
intabularea in cartea funciara a drepturilor dobandite in baza sentintei civile
nr.4358/2004 a Judecatoriei Bistrita, cu titlu de uzucapiune, dar nu mai tarziu de
18 aprilie 2005, sa parceleze si sa vanda reclamantului imobilul obiect al litigiului,
pentru pretul de 1.425.000.000 lei, din care, la data incheierii conventiei s-a achitat
o arvuna de 650.000.000 lei, diferenta de 775.000.000 lei urmand sa fie platita intr-
o singura transa pana la 18 aprilie 2005.
 Arvuna inserata la art.6 din antecontract nu reprezinta o clauza de
dezicere, intrucat, interpretandu-se contractul potrivit dispozitiilor art.977 si art.
982 Cod civil, rezulta ca intentia reala si comuna a partilor a fost de a da arvunei o
functie de garantare a executarii promisiunii, fiind un semn intaritor al incheierii
ei.
Prin decizia civila nr.780/A din 21 septembrie 2005 pronuntata de
Curtea de Apel Cluj a fost respins apelul declarat de parati impotriva hotararii
aratate; totodata a fost respinsa si cererea de interventie accesorie formulata de
P.G. in interesul apelantilor, cu obligarea apelantilor la plata sumei de 1000 lei
cheltuieli de judecata catre intimati, pentru considerentele ce succed. Functia
clauzei de arvuna in cadrul promisiunii de vanzare-cumparare are rol de clauza
confirmatorie ori de clauza de dezicere in functie de termenii contractului.
Posibilitatea interpretarii clauzei de arvuna ca fiind o clauza de dezicere este
infirmata de art.5 din contract, potrivit caruia „nimeni nu se poate razgandi de la
acest contract”. Nu se poate vorbi de nulitatea clauzei de arvuna pe motiv ca ar fi
vorba de o obligatie asumata sub o conditie rezolutorie potestativa pura, intrucat
sunt obligatiile asumate sub conditia suspensiva potestativa pura lovite de nulitate
absoluta, conform jurisprudentei si doctrinei, deoarece acestea echivaleaza cu o
lipsa a consimtamantului la incheierea contractului.
Clauza de arvuna nu este nula pentru ca este cuprinsa intr-o promisiune
de vanzare-cumparare neexistand vreo norma imperativa care sa interzica inserarea
unui astfel de clauze intr-o alta conventie decat cea de vanzare-cumparare.
In apel, apelantii si intervenienta accesorie au relevat o imprejurare noua,
neinvocata in fata primei instante, si anume exercitarea dreptului de preemptiune,
soldata cu acceptarea ofertei de vanzare de catre intervenienta, fiind depusa
dovada exercitarii dreptului de preemptiune si a contractului incheiat intre apelanti
si intervenienta in fata secretarului primariei.
Fata de dispozitiile art.2 alin.1 din Legea nr.54/1998 privind circulatia
juridica a terenurilor, art.12 din Legea nr.36/1995 si art.978 Cod civil, conventia
este o promisiune de vanzare-cumparare si nu un contract. La momentul
solutionarii apelului, exista astfel doua antecontracte, unul incheiat cu reclamantii
si unul incheiat cu intervenienta. Cum Legea nr.54/1998 nu mai este in vigoare, nu
mai exista un drept de preemptiune prevazut de lege in favoarea proprietarului
vecin, a carui nerespectare sa atraga nulitatea relativa a contractului de vanzare-
cumparare.
Pe de alta parte, exercitarea dreptului de preemptiune inseamna sa fie
preferat la conditiile egale de pret cu un alt posibil cumparator, care nu este titular
al dreptului de preemptiune, cum sunt reclamantii.
Intervenienta a platit un pret superior celui achitat de reclamanti, 3.300.000 lei, in
conditiile in care actiunea acestora era notata in cartea funciara, ceea ce insemna ca
intervenienta cunostea pretul mai mic din primul contract.
Impotriva deciziei au declarat recurs B.D., in nume propriu si in calitate de
succesoare legala a paratului B.V.V., B.M.E., J. V. si B. D.C., in calitate de
succesori legali ai paratului B.V.V., criticand decizia pentru motivele ce urmeaza :
1.Instanța interpretând greșit promisiunea de vânzare-
cumpărare autentificata sub nr.7230/23 decembrie 2004 a schimbat natura si
intelesul lamurit si vadit neindoielnic al acestuia deoarece a considerat gresit ca
prevederile art.6 din act au natura juridica a unei clauze de arvuna cu caracter
confirmatoriu, iar nu cu caracter de dezicere.
Interpretarea clauzei prin prisma dispozitiilor art.977, art.978 si art.1298 Cod civil,
duce la concluzia ca partile au inteles sa reglementeze contractual o clauza de
dezicere. Potrivit art.978 Cod civil cand o clauza este neclara, ea se interpreteaza
in sensul in care produce efecte juridice, iar nu acela in care nu ar putea produce
nici unul. Modul de interpretare adoptat de instanta a transformat clauza intr-o
simpla reiterare a dispozitiilor art.969 si art.1020-1021 Cod civil. Prevederile
art.969 Cod civil nu sunt aplicabile atunci cand in contract s-a inserat o clauza de
razgandire. Avand valoarea unei clauze rezolutorii, dispozitiile art.1020-1021 Cod
civil nu sunt aplicabile, deoarece invocarea pentru desfiintare este la indemana
oricarei parti, unilateral. Drept urmare, clauza contractuala de la pct.5, potrivit
careia nimeni nu se poate razgandi de la acest contract, nu isi gaseste incidenta in
contractele in care partile au stipulat o clauza de arvuna dezicere.
2. Decizia a fost pronuntata cu incalcarea dispozitiilor art.1298 Cod civil
si a prevederilor art.6 din promisiunea de vanzare-cumparare deoarece au
confundat efectele juridice ale promisiunii de vanzare-cumparare cu cele produse
de insasi conventia de vanzare-cumparare. In practica judiciara s-a decis ca este
valabila si obligatorie intre parti chiar si o conventie accesorie prin care acestea
stipuleaza o clauza de dezicere nemotivata de la perfectarea in viitor a contractului
de vanzare-cumparare, cu consecinta pierderii sumei date drept arvuna sa a
restituirii ei duble. Intrucat in planul antecontractelor de vanzare-cumparare care
dau nastere unei obligatii de a face, exercitarea facultatii de dezicere transforma
obligatia de a face intr-o obligatie de a da care rezulta din clauza de arvuna, solutia
corecta era aceea de a se constata rezolutiunea promisiunii de vanzare-cumparare.
Recursul este nefondat pentru considerentele ce succed. Promisiunea sinalagmatica
de vanzare-cumparare fiind un contract ca oricare altul, i se aplica principiul fortei
obligatorii care guverneaza aceasta materie, art.969 Cod civil. Aceasta nu
inseamna ca partile nu pot, prin vointa lor sa adopte o clauza de dezicere, clara si
neechivoca, in caz contrar, fata de dispozitiile art.1298 Cod civil, clauza are rol
confirmatoriu in sensul ca in caz de nerealizare a vanzarii datorita culpei uneia
dintre parti, cealalta parte are alegerea intre a cere executarea silita sau a pune in
functiune clauza de arvuna.
Acordul de vointa intervenit intre reclamanti si parati cuprinde la
articolele 5 si 6 urmatoarele dispozitii: „nimeni nu se poate razgandi de la acest
contrat” si „in situatia nerespectarii clauzelor contractuale de catre vreuna din
parti, contractul poate fi valorificat pe calea prestatiei tabulare, partea in culpa
urmand a suporta cheltuielile de judecata; ... in conformitate cu art.1298 Cod civil
in cazul in care promitentul cumparator nu isi respecta obligatiile contractuale,
acesta va pierde arvuna de 650.000 lei ... iar in cazul in care promitentii vanzatori
nu-si vor respecta obligatiile contractuale ... vor returna promitentului cumparator
dublul sumei primite ca arvuna”.
Interpretarea data de recurenti clauzelor aratate in sensul existentei unei
clauze exprese de dezicere in temeiul careia antecontractul poate fi denuntat
unilateral, cu obligatia intoarcerii arvunei indoite, ca exceptie de la regula instituita
de art.969 Cod civil nu poate fi primita. In operatiunea de interpretare a
prevederilor contractuale, unele prin altele, instanta de apel a dat eficienta
interpretarii ce rezulta din intreg actul, potrivit dispozitiilor art.972 si 978 Cod
civil. Astfel, art.2, 3, 5 si 7 din conventie sustin ideea ca intentia reala si comuna a
fost aceea de a da arvunei o functie confirmatoare, de garantare a executarii
promisiunii.
Obligativitatea incheierii actului in forma autentica, in sarcina
recurentilor rezulta din dreptul paratilor ca in situatia „in care din motive
neimputabile promitentului-cumparator, promitentii-vanzatori nu vor proceda ... la
perfectarea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica sau la predarea
terenului, ... actul va putea fi validat pe calea judecatoreasca” (art.2), iar in situatia
„nerespectarii clauzelor contractuale de catre vreuna dintre parti ... contractul poate
fi valorificat prin instanta de judecata pe calea prestatiei tabulare”.
Interdictia denuntarii unilaterale rezulta fara echivoc din continutul art.5
„nimeni nu se poate razgandi de la acest contract” precum si din continutul art.7
„orice clauza ... va putea fi modificata prin consimtamantul mutual al partilor”,
fiind aplicabila regula simetriei in contracte si nu exceptia, denuntarea unilaterala.
Drept urmare, cum promitentul-cumparator si-a indeplinit sarcina de plata a
pretentiei si de consemnare a diferentei de pret, iar promitentul-vanzator, cu
incalcarea art.2 din contract, a incheiat cu intervenienta Pascal Gabriela un act
juridic referitor la instrainarea obiectului primului act juridic, interpretarea data
clauzelor contractuale de instanta de apel este in acord cu dispozitiilor art.969,
972, 978, 1073 si 1294 Cod civil, fata de ponderea clauzelor ce stabilesc
obligativitatea incheierii actului de vanzare-cumparare in detrimentul clauzei ce ar
putea fi interpretata ca una de dezicere. Pentru considerentele aratate, Inalta Curte,
a respins recursul ca nefondat.