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resposta nesta cartilha que deve acompanhá-lo desde o


http://www.igf.com.br/aprende/dicas/dicasResp.aspx?dica_Id=10725
planejamento da compra até o registro da escritura.

Imóvel sem escritura? Veja quais são as alternativas para Atenção:


conseguir o documento - Nunca compre um lote sem visitá-lo antes. Assim, você evita de
comprar um brejo, parte de um lote, um morro, uma área
Diversos são os motivos que fazem com que uma pessoa compre e
preservada, aterrada ou de proteção a mananciais.
mantenha por anos um imóvel sem escritura, com o chamado
Contrato de Gaveta. Muitas vezes, passam-se décadas e a pessoa - Localize o terreno mostrado na planta aprovada pela prefeitura, e
não tem problema algum com isso, até a hora em que ela decide veja se tem saneamento básico e serviços tais como ruas abertas,
vender o imóvel. luz, água, transporte coletivo, estabelecimentos comerciais
próximos, etc.
A venda de um terreno, casa ou apartamento sem escritura é
complicada. Isso porque há certa dificuldade de encontrar - Antes de comprar, vá a prefeitura. Verifique se o loteamento está
compradores, visto que muitas imobiliárias não fazem a aprovado e se o cronograma de obras está sendo cumprido. Se a
intermediação da venda de bens nesta situação, bem como muitos área for de utilidade pública, poderá ser desapropriada. Se
bancos não aceitam financiar este tipo de imóvel, o que obriga o localizado em zona urbana, o loteamento depende da aprovação de
proprietário a ir atrás do documento. vários órgãos públicos.

“Quem não registra não é dono. Às vezes, a pessoa acaba - Se for comprar chácaras ou sítios, informe-se primeiramente na
protelando por falta de dinheiro, já que a escritura custa cerca de Delegacia Regional do Incra, para ter certeza que a área está em
4% do valor do imóvel, outras acreditam que nunca irão vender... zona rural.
Entretanto, quando passa muito tempo e a pessoa decide ir atrás da - O passo seguinte é o Cartório de Registro de Imóveis. Confira se o
escritura, ela encontra diversas dificuldades, como não encontrar o loteamento está registrado, e não se esqueça de pedir uma certidão
dono antigo ou até mesmo saber que a pessoa faleceu e o imóvel de propriedade, com negativa de ônus e alienações. Isto prova que
acabou no inventário”, diz a diretora de imóveis usados da vice- o imóvel está desembaraçado e quem é o verdadeiro proprietário.
presidência, comercialização e marketing do Secovi-SP (Sindicato
PROPOSTA DE COMPRA
da Habitação), Roseli Hernandes.
Não havendo impedimentos na Prefeitura e no Cartório, faça uma
Alternativas
proposta de compra ao corretor ou à administradora. Proposta não
De acordo com Roseli, procurar o antigo dono ou os herdeiros, se
é contrato. É um documento que firma a intenção de compra.
este for o caso, para lavrar a escritura é a alternativa mais simples.
Qualquer sinal pago ao corretor vale como parte da entrada (a
Para isso, explica a especialista em direito imobiliário do escritório prazo) ou do valor total (na compra à vista).
Mesquita Pereira, Marcelino, Almeida, Esteves Advogados, Dra. Rita
de Cássia Serra Negra, a pessoa necessitará, além da presença das É obrigatório constar na proposta:
partes, de um título de compra, que comprove a negociação de
- Qualificação e manifestação de vontade das partes;
compra e venda, para registrar o imóvel.
- Indicação do lote, conferindo sua localização com a planta aprovada
Se o antigo dono ou herdeiros não forem encontrados, ou se o atual
pela prefeitura; - Valor total do lote e do sinal dado. Modo e forma de
proprietário não tiver posse de nenhum documento que comprove
pagamento e forma de reajuste e o índice que será utilizado (informe-
que ele comprou o imóvel, a alternativa para lavrar uma escritura
se sobre os índices permitidos por lei);
passa a ser a Justiça, sendo que, neste caso, diz Roseli, o mais
comum é mover uma ação de usucapião. - Promessa de firmar contrato e prazo para aceitação da proposta (o
ideal é não ultrapassar 30 dias).
Usucapião
Segundo Rita, existem vários tipos de ações de usucapião, que
variam conforme as características do imóvel, tamanho e se é Atenção: assine e date as vias da proposta ficando com uma delas.

urbano ou rural, por exemplo. Saiba que no pagamento do sinal as partes podem estabelecer o
direito de arrependimento, não dando continuidade ao negócio. Se a
Atualmente, diz ela, as ações de usucapião para imóveis urbanos de
desistência parte do comprador ele perde o sinal dado. Se parte do
até 250 metros são as mais utilizadas por quem quer obter a
vendedor ele deve devolver o sinal em dobro.
escritura de um imóvel. Neste caso, diz ela, basta que a pessoa
comprove, por meio de contas, fotos e testemunhas, que reside na CONTRATO

propriedade há pelo menos cinco anos, para conseguir o Antes de assinar, leia o contrato com atenção. Na dúvida, procure
documento. um advogado ou o Procon da sua cidade. Verifique se ele está todo

Contudo, alerta, o processo não é rápido, visto que é preciso citar preenchido. Risque os espaços em branco, assine e date as três

as várias partes envolvidas na ação, demorando, em média, no vias. De posse da sua, registre-a no Cartório de Registro de Imóveis

mínimo um ano. No que diz respeito aos custos, diz a advogada, da região. Em geral, no Contrato de Compra e Venda do Imóvel já

caso a pessoa não opte pela defensoria pública, os gastos iniciais estão previstas as despesas do comprador e do vendedor. Quando

giram em torno de 1% do valor do imóvel. não diz, o comprador paga a lavratura, registro, imposto de
transmissão, reconhecimento de firma, entre outras.
Referência: InfoMoney - Autor: Gladys Ferraz Magalhães
É obrigatório constar no contrato:

http://www.pbh.gov.br/procon/lote.htm - Nome, carteira de identidade, CPF (CGC para pessoa jurídica),


nacionalidade, estado civil e residência do comprador e vendedor.
LOTEAMENTOS
- Nome e localização do imóvel, número e data do registro,
O que você precisa saber antes, durante e depois de comprar um
descrição, confrontações, área e demais características do imóvel.
lote? Quais os documentos necessários? Que cuidados tomar para
não ser enganado? Para estas e outras perguntas você encontra a - Preço, prazo, valor do sinal, forma e local do pagamento.
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- As taxas de juros que serão aplicadas sobre o saldo devedor e dígitos no crédito imobiliário, o número de mutuários que não
sobre as prestações vencidas e não pagas. consegue pagar as prestações avança proporcionalmente. Além
disso, a legislação brasileira é extremamente rígida com os
- Declaração das restrições urbanísticas da legislação local.
mutuários inadimplentes - o que garante a oferta de imóveis nos
- Caso seja encontrada diferença de metragem na área do imóvel leilões. No caso dos contratos que prevêem a chamada alienação
(para mais ou para menos), como será feito o acerto. fiduciária, regulamentada em 2004, após apenas três meses de
ATENÇÃO: PAGUE EM DIA! Se o seu lote foi comprado a prazo, atraso no pagamento o banco já pode notificar o morador de que
pague as prestações até a data do vencimento. Inadimplência vai colocar o imóvel em leilão extrajudicial. Veja abaixo dez dicas
implica em perda de direitos e ocasiona cobrança de multas e juros úteis antes de comprar um imóvel em leilão:
(2%ao mês mais 12% ao ano), além de outros encargos. Se o 1 - Prefira imóveis desocupados. Mais de 90% dos imóveis que
vendedor recusar-se a recebê-las porque está em atraso, vá ao vão a leilão ainda não tiveram seus antigos donos despejados. Ao
cartório onde o imóvel está registrado e solicite que ele seja arrematar um deles, o comprador ganha uma carta de arrematação
notificado para receber a prestação naquele local. Ou então, faça o que lhe permitirá solicitar a desocupação. É comum que recursos
depósito em juizo. contra a arrematação ou a execução do imóvel sejam discutidos na
ESCRITURA Justiça e tornem a desocupação demorada. Se você não está
disposto a correr o risco de esperar anos, só compre residências,
De posse dos recibos de pagamento devidamente quitados, do
escritórios ou terrenos desocupados - mas saiba que os preços
contrato e de todos os seus documentos pessoais, providencie a
podem não ser tão vantajosos.
escritura do imóvel que deve ser lavrada no tabelionato de notas.
Em seguida, registre-a no Cartório de Registro de Imóveis da 2 - Verifique se há ações judiciais contra a execução. Em
região. Com a escritura registrada, você terá todas as garantias de geral, a demora na desocupação de imóveis leiloados é causada por
propriedade do imóvel, evitando problemas futuros e até despesas liminares obtidas pelos ocupantes. Principalmente em contratos
extras. De posse da escritura, solicite por escrito na Prefeitura a antigos de financiamento de imóveis, é comum que os mutuários
alteração do imposto territorial para seu nome, fornecendo seu reclamem - com razão - de itens como a fórmula de correção das
endereço para entrega das guias. Enquanto não ocupar parcelas ou a cobrança de juros sobre juros. O problema é que nem
definitivamente o lote, providencie uma cerca ou muro, mantenha o sempre os bancos esperam o julgamento final dessas ações para
lote sempre limpo e visite-o com frequência. É a única maneira de colocar o imóvel em leilão extrajudicial. Nesses casos, o comprador
evitar invasões, multas municipais e a perda de um bem adquirido do imóvel será obrigado a esperar para tomar posse do bem caso o
com tanto sacrifício. ocupante consiga uma liminar que evite o despejo até o julgamento
do mérito do processo. Além de ir ao fórum ou ao cartório verificar
FONTE BIBLIOGRÁFICA - Cartilha sobre Loteamento do PROCON-SP
se há ações contra a execução, o ideal é também conversar com o
ocupante e verificar se ele planeja resistir ao despejo.
http://www.igf.com.br/aprende/dicas/dicasResp.aspx?
3 - Visite o imóvel com antecedência. Pode parecer pouco
dica_Id=10530
sensato, mas muita gente ainda assina um cheque de dezenas de
milhares de reais sem saber exatamente o que está comprando.
Imóveis - Dez cuidados antes de comprar um imóvel em leilão
Verifique se é necessário entrar em contato com o leiloeiro e fazer
Data: 03/04/2010 um cadastro antes da visita. Faça uma inspeção minuciosa no
imóvel, se possível com a presença de técnicos especializados, já
Descontos no preço do imóvel chegam a superar 20%, mas é
que o comprador não poderá devolvê-lo sob a alegação de
necessário tomar uma série de cuidados para o barato não
problemas não-aparentes. No caso de muitos dos imóveis leiloados,
sair caro
o morador se recusa a abrir a porta e permitir a visitação dos
interessados. Só é possível conversar com funcionários do
Leilão de imóveis: valor mais barato pode maquiar dívidas
condomínio ou vizinhos e tentar apurar as condições de uso. Mas,
antigas
ao definir o lance, saiba que existe o risco de o interior do imóvel se
Não faltam motivos para um interessado em comprar um imóvel encontrar em um estado pior do que o esperado. Considere a
fazer isso por meio de um leilão. O principal deles é o preço. possibilidade de ter de investir milhares de reais na reforma e seja
Leiloeiros e compradores dizem ser possível obter descontos bastante conservador ao definir o lance justo pelo bem.
superiores a 20% em relação aos valores de mercado. O sistema de
4 - Levante as dívidas do imóvel deixadas pelo atual
leilão também é considerado emocionante pelos seus adeptos
ocupante. É normal que uma pessoa executada pela Justiça ou que
porque costuma haver grande disputa pelos melhores bens. No
teve seu imóvel retomado pelo banco por falta de pagamento
entanto, talvez a característica mais importante de um leilão de
também tenha deixado de pagar obrigações como IPTU, taxas e até
imóveis é que ele é extremamente trabalhoso para o comprador. É
mesmo o INSS de funcionários responsáveis pela construção ou
necessário tomar diversos cuidados antes de calcular o lance
reforma. O comprador terá de arcar com todas essas obrigações. A
máximo que deve ser apresentado. O interessado precisa levantar
única exceção é o condomínio, cuja dívida acumulada poderá ser
dívidas antigas, checar documentos, estudar as melhores formas de
cobrada do antigo proprietário por meio de ação judicial. Mas não
pagamento e ler com atenção todas as regras do edital. Após tudo
espere um desfecho rápido do processo. Como em qualquer compra
isso, ainda é possível ir a um leilão e não comprar nada porque
de imóvel, outras despesas representativas são de responsabilidade
outra pessoa aceitou pagar mais do que parecia razoável pelo bem.
do comprador, como a taxa de registro em cartório, o Imposto
Mesmo assim, os leilões de imóveis não param de crescer no Brasil. sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e os possíveis custos
Em geral, os bens que serão ofertados podem ser encontrados nos advocatícios para o despejo do ocupante. Some todas essas
sites dos bancos ou de alguns dos principais leiloeiros do país como despesas e desconte do lance justo a ser apresentado.
a Zukerman (www.zukerman.com.br), a Santos Frazão
5 - Avalie a melhor forma de pagamento. O edital do leilão
(www.sfleiloes.com.br), a Sodré Santoro (www.ssol.com.br) e a
estabelece as regras de pagamento do imóvel. Essas regras podem
Fidalgo (www.fidalgoleiloes.com.br). Com o crescimento de três
ser tanto um facilitador quanto um empecilho para a compra.
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Muitos leilões não permitem, por exemplo, a utilização do FGTS no http://casa.abril.com.br/ondemorar/leilao/ondemorar_408580.


pagamento do imóvel arrematado. Também é necessário pagar ao shtml
leiloeiro uma comissão adicional de 5% do valor do lance no ato da
Bom lance: imóveis em leilões custam até 50% menos
arrematação. Por outro lado, muitas vezes é possível obter
descontos de até 10% se o pagamento for feito à vista. Em geral, é Entenda por que uma casa pode sair mais barato em leilão,
necessário arcar com um sinal correspondente a 30% do valor do conheça os principais leiloeiros imobiliários do país e
imóvel e o saldo devedor pode ser dividido em diversas parcelas. saiba quais as diferentes formas de pagamento
Alguns leilões permitem o financiamento da dívida, mas é oferecidas por eles.
necessário contratar o empréstimo com antecedência. Pesquisar os Por Natália Garcia
menores juros do mercado e não comprometer mais de 15% da
Quem arremata um imóvel em leilão pode pagar um valor de 25 a
renda mensal com o valor de cada parcela são decisões prudentes,
50% menor do que o preço médio praticado no mercado. O preço
segundo Geraldo Tardin, diretor da Associação Brasileira dos
mais baixo é o grande atrativo desse tipo de negócio. “Cada edital
Mutuários de Habitação (ABMH). Lembre-se: se o pagamento não
determina um percentual mínimo do valor do imóvel como lance
for feito nos prazos previstos, o imóvel pode voltar a leilão.
inicial para as negociações. Normalmente, o imóvel é arrematado
6 - Preste atenção ao edital. Verifique com antecedência a antes que seja atingido o preço médio de mercado”, afirma o
descrição das condições de venda, o estado de conservação, a consultor financeiro Gustavo Cerbasi, autor dos livros Investimentos
forma de pagamento, o preço mínimo, a comissão do leiloeiro, os inteligentes (Editora Thomas Nelson Brasil) e Casais inteligentes
impostos e o modelo de contrato que será assinado pelas partes. enriquecem juntos (Editora Gente).
Quem der um lance vencedor e desistir posteriormente ficará
Exatamente por conta do preço, completa Cerbasi, os leilões de
impedido de participar de leilões posteriores. A desistência de
imóveis tendem a ser ainda melhor negócio para quem arremata
arrematação sob a alegação de que não há dinheiro para a compra
pensando na revenda do bem, já que as opções de localização do
pode ser punida com pena de dois meses a um ano de reclusão,
imóvel, por exemplo, são mais restritas. “É mais difícil, mas não
além de multa. Todo o leilão é filmado - e as imagens podem ser
impossível, encontrar o imóvel dos sonhos em um leilão”, diz. A
usadas como prova.
seguir, conheça os grandes leiloeiros de imóveis no Brasil e as
7 - Desconfie do preço de avaliação do imóvel. Nem sempre o vantagens oferecidas por eles.
bem vale tanto quanto diz o edital do leilão. Conversar com um
- Ministério da Justiça
corretor que conheça a região do imóvel pode lhe dar um bom
termômetro dos preços de mercado. O preço mínimo fixado - Bancos
também não pode ser considerado uma referência, já que muitas
- Leiloeiros oficiais
vezes corresponde ao prejuízo do banco com o financiamento do
imóvel. Confira outras dicas importantes de especialistas. E antes de dar o
primeiro lance, não deixe de ler o tira-dúvidas para os novatos.
8 - Defina um lance máximo e não se empolgue. Não vá ao
Pronto para bater o martelo? Então, acompanhe a agenda dos
leilão com a expectativa de comprar um bom imóvel pelo lance
principais leilões marcados até janeiro de 2009.
mínimo. Quanto melhor a localização e o estado de conservação do
imóvel, maior é a chance de que vários interessados se 1) Leilões do Ministério da Justiça
apresentem. De certa forma, o leiloeiro estimula uma disputa O Ministério da Justiça promove leilões de imóveis provenientes de
acirrada. Em um leilão viva-voz, o interessado apenas levanta a processos judiciais gerados por inadimplência tributária ou ações
mão e cabe ao leiloeiro dizer o valor do lance. Quando há muitos criminais. Os eventos, presenciais, ocorrem em Brasília, São Paulo e
interessados, o leiloeiro pode elevar o lance em 5.000 reais a cada Rio de Janeiro, mas o MJ permite lances pela internet. A
vez que alguém levantar a mão. Quando percebe que a disputa participação online dos interessados nos imóveis anunciados pode
começa a ficar morna, o leiloeiro passa a aumentar os lances de começar um mês antes do leilão e se estender, em tempo real, até
500 em 500 reais, evitando que a disputa se encerre rapidamente. o arremate final (diferententemente da maioria dos leilões online,
É importante não se deixar enganar com as técnicas do leiloeiro e em que os lances são feitos antes do leilão presencial e não podem
definir um valor máximo de arrematação - que não seja de maneira ser atualizados em tempo real). Em geral, é necessário pagar 50%
nenhuma ultrapassado. Lembre-se que há leilões de imóveis todas do valor do imóvel leiloado no ato da compra e a outra metade em
as semanas. Se não for possível comprar um logo no primeiro até 48 horas. No site do Ministério da Justiça é possível acompanhar
leilão, é bastante improvável que não apareçam oportunidades tão toda a negociação do leilão, lance a lance. Para participar, é
boas - ou melhores - no futuro. necessário se cadastrar no site.
9 - Não deixe de registrar o imóvel após a arrematação. 2) Leilões de bancos
Muitos imóveis leiloados possuem outras penhoras - inclusive essa
Esse tipo de leilão é organizado de forma presencial, sem lances via
informação deve constar do edital. Para que o bem comprado não
internet – apenas as datas dos eventos são divulgadas nos sites dos
seja arrematado em outro leilão, é necessário comunicar a
bancos. O bom é que você pode financiar o valor do imóvel por
aquisição ao cartório o mais rápido possível. A venda fica registrada
meio de uma carta de crédito do banco que organiza o leilão. Não é
na matrícula do imóvel.
necessário ser correntista para conseguir o financiamento, mas a
10 - Tire todas as suas dúvidas com um advogado. "Não carta de crédito precisa ser aprovada antes que o lance seja dado.
recomendo que a pessoa compre qualquer tipo de imóvel sem a Outra vantagem é a predisposição maior dos bancos de fazer
consulta de um advogado, muito menos em leilão", afirma Geraldo negócios: para a instituição, é mais interessante vender abaixo do
Tardin, diretor da ABMH. "É o advogado que vai dizer o que é e o valor mínimo, quando não há lances, do que manter a posse do
que não é um bom negócio." imóvel. Os imóveis leiloados são provenientes de apreensões de
Referência: Portal Exame - Autor: João Sandrini clientes inadimplentes, o que torna esse tipo de leilão cada vez
menos freqüente, já que a taxa de inadimplência tem diminuído.
Fique de olho: alguns desses imóveis são leiloados ainda ocupados,
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por isso, é importante se precaver para evitar problemas. Os Lição 5 - Menos é mais. Para os iniciantes em leilões imobiliários,
principais bancos que organizam leilões são: convém começar por compras menores, como terrenos e áreas
comerciais (que também são mais fáceis de revender).
Bradesco Caixa Econômica Federal Itaú
Nossa Caixa Banco do Brasil Banco Real Lição 6 - Cuidado com imóveis ocupados. Arrematar um imóvel
Banco Santander Unibanco nessa condição pode ser complicado. Nesses casos, é importante
saber as condições de saída do inquilino do local. Mais uma vez, um
3) Leiloeiros oficiais
advogado especialista pode ser uma companhia decisiva.
Profissionais habilitados pela Junta Comercial de cada estado, os
Lição 7 - Revender é melhor que habitar. A compra de imóveis
leiloeiros oficiais respondem pela organização da maioria dos leilões
em leilões costuma ser mais lucrativa para quem quer revender do
imobiliários - que são divulgados em seus sites na internet –
que para quem procura a casa própria. Isso porque ao optar pelos
inclusive alguns promovidos em parceria com o Ministério da Justiça
leilões, embora os preços sejam mais baixos, as opções são
e bancos. Muitos imóveis leiloados são provenientes de processos
restritas (só com muita sorte você consegue algo exatamente
de inadimplência junto a construtoras.
naquele bairro dos seus sonhos).
Os leilões são presenciais e, em geral, aceitam lances online. Esses
http://casa.abril.com.br/ondemorar/leilao/oquee/ondemor
lances são feitos antes do leilão presencial e não podem ser
ar_191221.shtml
atualizados em tempo real. Quando o leilão é promovido em
parceria com bancos ou empresas privadas, é comum o participante Leilão: Quem dá mais? Vendido!
encontrar vantagens especiais de pagamento, como as cartas de
Aprenda mais sobre os leilões imobiliários e descubra como
crédito, por exemplo. Veja a lista com os principais leiloeiros oficiais
comprar sua casa e aproveitar uma boa oportunidade
em todo o Brasil:
de negócio.
Freitas Leiloeiro Washington Vizeu Santos Frazão
1. Quero participar de um leilão, como fazer?
André Soares Menegat Inter Leilões Leilões Online
Eduardo Consentino Eduardo Jordão e Valdir Cimini O ponto de partida é a leitura dos editais publicados em jornais de
Sodré Santoro Zukerman Rossi Leilões grande circulação e pesquisa nos sites de bancos e de leiloeiros
Schmitz Emerson Moreira de Oliveira oficiais. Esses documentos informam o endereço do imóvel, a
metragem, a infra-estrutura (se o prédio tem garagem, por
exemplo), o valor do lance e se ele está desocupado. O anúncio traz
http://casa.abril.com.br/ondemorar/leilao/ondemorar_408742. também o dia e local onde será feito o arremate e as datas da
shtml visita, ideais para você avaliar o estado do imóvel, a infra-estrutura
do bairro e a até cotar o preço dele numa imobiliária da região.
Arremate sem medo: 7 lições para comprar um imóvel em leilão 2. De onde vêm esses imóveis?
Passe de novato a expert em leilões imobiliários com as Segundo o diretor-executivo do Secovi-SP (Sindicato da habitação)
dicas de dois especialistas nesse mercado. Celso Petrucci, a maioria pertenceu a inadimplentes, que deixaram
Por Natália Garcia algum débito em aberto no financiamento, no condomínio ou no
IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano). Em menor quantidade,
No começo, parece complicado. Mas se você seguir o passo-a-passo
a imobiliária Lopes em parceria com o Unibanco e o leiloeiro Mauro
dos bons participantes de leilões, arrematar um imóvel após alguns
Zukerman também oferece em seus lotes unidade usadas como
lances pode lhe render um ótimo negócio. Para ajudá-lo nessa
permutas e as outlet (ponta-de-estoque). "São aqueles
tarefa, consultamos dois especialistas no assunto: Gustavo Cerbasi,
apartamentos que faltam para a construtora fechar a cartela de
consultor financeiro, e Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-
vendas de alguns prédios", conta Celso. Nesse caso, eles estão
SP. A seguir, eles dão as dicas para você passar de novato a expert
novinhos, com desconto de até 30%, e você será o primeiro dono.
no assunto. E mais: confira a agenda com os próximos leilões
revistos para todo o Brasil. 3. Posso ter acesso à documentação de um imóvel antes do
dia do leilão?
Lição 1 - Assista a leilões. Antes de participar, aprenda com
quem está comprando. Os imóveis mais interessantes naturalmente Sim! A papelada do imóvel ficará disponível aos interessados no
provocam mais lances de imediato. Aqueles sem nenhum lance escritório do leiloeiro ou no banco. Alguns especialistas, no entanto,
podem estar em piores condições ou com problemas de aconselham o interessado a também conferir na prefeitura qual o
regularização burocrática. É aconselhável observar este movimento valor do IPTU e se há dívidas. (Esses débitos serão repassados para
antes de fazer a oferta. o novo comprador). Veja também no cartório de registro da região
se a certidão do imóvel está no nome do banco ou da financiadora.
Lição 2 - Leia o edital com atenção. Esse é o documento básico
Muita cautela, se a pesquisa mostrar ação judicial pendente. Neste
para quem está interessado em adquirir um imóvel em leilão. Ele
caso, se você quer realmente fazer negócio, recomenda-se uma
traz todas as características do bem, sua procedência, situação
avaliação do caso com um advogado.
burocrática etc. Sem essa leitura prévia, não siga adiante.
4.Qual a vantagem de comprar um imóvel em um leilão?
Lição 3 - Analise o imóvel com antecedência. Visite-o e
consulte a regularização dos documentos no cartório de registro da O preço. Fazendo uma boa pesquisa, você pode encontrar bons
empresa. Todas as informações para a consulta podem ser obtidas imóveis com desconto que pode chegar a 60%.
nos pontos de venda. 5. Como funciona um leilão?
Lição 4 - Força extra. Fazer a compra com a consultoria de um No horário e dia informados no edital, o leiloeiro com registro na
advogado especialista é sempre uma boa opção. Ele poderá Junta Comercial do Estado de São Paulo fará o anúncio do número
levantar o preço do metro quadrado da região, para evitar prejuízos do lote ou do nome do prédio. Em seguida, ele informa o valor
na compra. inicial e sugere "quem dá mais?". Em alguns casos, o leiloeiro aceita
lances prévios, por internet ou procuração. Qualquer pessoa física
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ou jurídica pode acenar com a mão aceitando a oferta ou anunciar Olá Dr. Felipe. Quais os documentos que garantem que o
um novo valor. Uma vez que ele diga "vendido", que pode ser imóvel não está sendo disputado ou cobrado
acompanhado de uma martelada, você preenche e assina um judicialmente? Qual documento garante que os
documento dando visto da dívida e do pagamento de uma taxa de herdeiros não vão requerer o imóvel? Grato Enviado
5% ao leiloeiro. O pagamento e acertos de possíveis financiamentos por Flávio Siqueira | 28/03/2011
costumam acontecer no final do evento. A documentação sai entre
Flávio, você só deve comprar um imóvel de quem seja o seu
30 e 45 dias em seu nome, depois da quitação do imóvel.
legítimo proprietário, entendendo-se como tal aquela pessoa que
6. Como é a forma de pagamento? consta como proprietária na matrícula do imóvel (ou transcrição,
em alguns casos) no Registro de Imóveis. Para sua garantia, peça
Cada banco tem sua regra e isso costuma ser informado no edital
que o vendedor apresente as certidões negativas de tributos
ou pelos gerentes no dia do leilão Alguns pedem entrada de 15 a
pessoal e do imóvel, as certidões de distribuição de processos
20% do valor do imóvel e financiam o restante em 12 vezes. Há
judiciais (Justiças Federal, Estadual e do Trabalho), certidão de
bancos que oferecem pacotes de financiamento com até 180
protesto. Ainda que não haja nenhum apontamento nessas
prestações, mas nesse caso é preciso comprovar renda e dar
certidões, nada garante que, no futuro, o imóvel venha a ser
entrada numa documentação.
reivindicado por quem entenda ter esse direito. Nesse caso, o
7. Que tipos de problema eu posso ter comprando um imóvel vendedor deverá indenizá-lo, caso a ação reivindicatória seja
num leilão? julgada procedente.
Você poderá ter problemas no caso de imóveis ocupados e com
pendências judiciais. Nessas situações, você não poderá entrar no http://www.maisdinheiro.com.br/
imóvel para avaliar as instalações. E se efetivar a compra, caberá a
você arcar com as despesas de ação de despejo, que podem Gustavo Cerbasi é Mestre em Administração / Finanças pela
perdurar de três meses a dois anos, e depois colocar em dia as FEA/USP, formado em Administração Pública pela Fundação Getúlio
dividas de condomínio, IPTU e taxas. Vargas (FGV), com especialização em Finanças pela Stern School of
8. Posso cancelar a compra feita no leilão? Business - New York University e pela Fundação Instituto de
Administração (FIA). Leciona em cursos de pós-graduação e MBAs
Se o pedido for feito no mesmo dia do lance, alguns leiloeiros
pela Fundação Instituto de Administração, além de diversos cursos
aceitam fazer o cancelamento da compra, mas exigem o pagamento
ministrados in company.
de uma multa de 20 a 30% do valor do bem arrematado. Em outras
hipóteses, a desistência torna-se quase impossível. Por isso, não Com experiência prática e acadêmica em finanças dos negócios,
entre num leilão sem ter certeza do que exatamente você quer e de planejamento familiar e economia doméstica, desenvolve
até quanto você pode pagar. treinamentos, palestras e consultorias para diversos públicos por
todo o Brasil.
Fontes: Secovi-SP (Sindicato da habitação), Bradesco e Banco do Brasil
Em 2009, foi eleito um dos 100 brasileiros mais influentes, segundo
a revista Época. É autor dos seguintes livros:
http://casa.abril.com.br/pcasite/pergunta/advogado/exibir.jsf?id=18929
• DINHEIRO – OS SEGREDOS DE QUEM TEM (Ed. Gente)
IPTU, condomínio e taxas devidas em imóveis arrematados • CASAIS INTELIGENTES ENRIQUECEM JUNTOS (Ed. Gente)
em leilão
• FILHOS INTELIGENTES ENRIQUECEM SOZINHOS (Ed.
Gente)
Quando se compra um imóvel em leilão, o dinheiro pago é
destinado ao pagamento de impostos, condomínio • FINANÇAS PARA EMPREENDEDORES E PROFISSIONAIS
e/ou taxas devidas? Em que situações herdam-se as NÃO FINANCEIROS (Ed. Saraiva)
dívidas do imóvel da época do antigo proprietário? • CARTAS A UM JOVEM INVESTIDOR (Ed. Campus)
Como elas devem ser pagas? Enviado por Paola Hesse
Poletto | 21/03/2011 • INVESTIMENTOS INTELIGENTES (Thomas Nelson Brasil)

Paola, você deve prestar muita atenção no edital do leilão, pois é • COMO ORGANIZAR SUA VIDA FINANCEIRA (Ed. Campus)

nele que estarão previstas todas as condições e circunstâncias • MAIS TEMPO, MAIS DINHEIRO (Thomas Nelson Brasil)
envolvidas na aquisição. Em regra, quando o edital é não diz nada,
É colunista da revista Você S/A, do jornal Folha de S.Paulo e
presume-se que o arrematante receberá o imóvel "limpo", ou seja,
colaborador de diversos outros veículos de mídia impressa,
sem nenhuma dívida, quer fiscal, quer condominial. Mas mesmo
televisiva e internet.
que o edital seja omisso, é bom conversar com o leiloeiro (leilão
extrajudicial) ou com os funcionários da vara judicial (leilão judicial,
conhecido como praça) para saber a respeito das eventuais dívidas. http://www.maisdinheiro.com.br/artigos/comprar-imoveis-

Se o edital é claro em afirmar que há dívidas fiscais e/ou requer-atencao.html

condominiais, se o valor do lance vencedor não for suficiente para


cobrir todas as dívidas, o arrematante deverá arcar com a Comprar Imóveis Requer Atenção Publicado em: - 27-08-06
diferença, podendo, depois, cobrar judicialmente do anterior
Se você perguntar a seus pais se imóveis são uma boa alternativa
proprietário.
de investimento, provavelmente ouvirá uma incisiva resposta
afirmativa. Durante muitas décadas, comprar um imóvel foi, por si
http://casa.abril.com.br/pcasite/pergunta/advogado/exibir.jsf?id=18943 só, um ótimo negócio.

Não faltavam motivos. Primeiro, porque até pouco tempo atrás


Compra de imóvel usado
havia poucas alternativas de investimentos para quem tinha poucos
recursos. Era muito mais fácil comprar um terreno e, aos poucos,
-6-

levantar as paredes de acordo com as sobras de caixa. O segundo novos empreendimentos, saturação de regiões vizinhas e histórico
motivo era o fato de que bens reais, como imóveis, eram uma da construtora e do arquiteto fazem diferença. Lucre investindo em
alternativa segura de manter seu patrimônio sem ser devorado pela pesquisa de mais informações, evite comprar por impulso.
inflação. Finalmente, a economia brasileira em franco crescimento
Gustavo Cerbasi é consultor financeiro e professor da Fundação
nos últimos anos fez dos imóveis um excelente investimento. Era só
Instituto de Administração, sócio-diretor da Cerbasi & Associados
comprar um terreno no campo ou em um bairro distante e esperar
Planejamento Financeiro e autor dos livros Dinheiro – Os segredos
o desenvolvimento urbano abraçar sua propriedade.
de quem tem e Casais Inteligentes Enriquecem Juntos, ambos pela
Por essas três razões, aqueles que compraram terrenos e casas há Editora Gente.
mais de vinte anos orgulham-se do magnífico patrimônio formado.
10 depoimentos!!
E, obviamente, tendem a orientar seus filhos a fazerem o mesmo.
» quinta-feira 1 outubro 2009 0:31 | Olga Mello:
É neste ponto que eu recomendo cautela. Fala-se muito de um
provável “boom” imobiliário, o que se traduz em aumento da Gostaria de saber a opinião do Sr. Gustavo Cerbasi a respeito de
procura por imóveis e conseqüente aumento dos preços das comprar uma sala comercial ou um apartamento, com a finalidade
propriedades. Realmente, o mercado imobiliário oferece inúmeras de investimento, ambos com o mesmo valor de compra e mesma
oportunidades de bons investimentos, porém oferece também suas previsão de aluguel (apesar do apartamento ter 80m2 e a sala
armadilhas. comercial 40m2), situados em um mesmo bairro em São José dos
Campos. Detalhe importante: O prédio de salas comerciais já foi
Nem todo imóvel é um bom investimento. Há imóveis sendo
80% vendido para a Petrobrás, por isso, o valor de venda inicial,
construídos em bairros já maduros, nas grandes cidades, com
apesar do imóvel estar na planta, é muito alto: R$ 4.500/m2.
inúmeros serviços disponíveis nas redondezas e pouco espaço para
novas construções próximas. Imóveis deste tipo custam caro, É uma verdade dizer que o aluguel de salas comerciais tende a ser
porém tendem a valorizar menos do que outras alternativas com menos problemático do que de apartamentos? Grata, Olga Mello
maior potencial de amadurecimento. » quarta-feira 14 outubro 2009 15:16 | maisdinheiro:
Da mesma forma, loteamentos em cidades menores ou nos Olga, dúvidas desse tipo devem ser encaminhadas pelo
arredores de grandes cidades nem sempre significam boas Money Forum, acessado pelo canal de Dúvidas do site.
oportunidades de investimento. Se a urbanização ou o
» quarta-feira 16 dezembro 2009 12:54 | Simone Pavesi:
desenvolvimento demorarem a chegar a estas localidades, você
verá seu investimento render muito menos do que se estivesse na Qual o valor do % que deve representar o financiamento de um
segura e rentável renda fixa oferecida através de bancos e imóvel em relação ao orçamento familiar? Grata,
corretoras. Simone
Mas, felizmente, existe o outro lado da moeda. Não faltam as
» terça-feira 22 dezembro 2009 23:27 | maisdinheiro:
verdadeiras oportunidades no mercado imobiliário, principalmente
porque este mercado está crescendo intensamente. Comprar um Você deve poupar algo entre 10% e 15% de sua renda. O
imóvel na planta, com uma escolha criteriosa da construtora, já é que sobrar daí, tanto faz como se gasta, pois o padrão de
um bom investimento. É provável que, ao fazer uma compra antes vida adotado terá sustentabilidade (mas não
da construção, você pague um preço pelo menos 20% abaixo do necessariamente qualidade). Veja mais a respeito em meu
que pagaria pelo imóvel já pronto. livro Dinheiro: os segredos de quem tem.

Não existe mágica. Ao comprar na planta, você assume alguns » terça-feira 29 dezembro 2009 10:35 | Eliézer Martins:
riscos. A obra pode não ser iniciada, a construtora pode ter Pelo que tenho acompanhado do mercado, comprar imóvel na
problemas legais, a obra pode atrasar, enfim, acidentes podem planta está bem longe de ser um bom negócio, principalmente na
acontecer. Além disso, a construtora está contando com sua região do ABC, por exemplo, quando o preço do metro quadrado
paciência, pois você já estará morando em algum lugar enquanto contruído está muito próximo do preço quando na planta. Mesmo
espera a conclusão da obra. Se quiser lucrar mais ainda, você pode assim, os imóveis na planta de 2dorm estão vendendo como água!
nem contar com um projeto de construtora. A forma mais barata de É difícil de acreditar.
ter sua casa própria é, sem dúvida, comprar seu terreno e
O pessoal não se dá conta de que no momento da entrega das
arregaçar as mangas para tocar a empreitada de construção. Quem
chaves, o saldo a financiar será bem maior que o valor de hoje. Ao
procura um imóvel pronto paga mais pela pressa e pelo menor risco
passo que ao invés de pagar correção INCC ao construtor, poderia
que corre, é uma espécie de “lei da natureza” no mercado
estar recebendo juros de uma aplicação. Obrigado.
imobiliário.
» quinta-feira 4 fevereiro 2010 15:38 | maisdinheiro:
Se, ao comprar seu imóvel, você optar por um bairro com muitos
terrenos disponíveis, que tende a receber melhorias, ainda sem Eliézer, realmente, algumas regiões são muito mais
supermercados próximos, sem serviços como locadoras, academias atraentes do que outras para investir em imóveis, e uma boa
e cabeleireiros, melhor ainda. O desenvolvimento de seu pedaço medida do sucesso da escolha está na diferença entre o
aumentará naturalmente o preço de sua propriedade. Melhor ainda preço na planta e nas chaves. Quando essa diferença é
se houver previsão de melhorias na infra-estrutura, como avenidas, pequena, há duas razões: ou há excesso de oferta (não deve
rodovias, metrô e shoppings, entre outros. ser o caso) ou o imóvel é popular, com forte demanda e
pouca necessidade de as construtoras abaixarem preços
Cidades próximas a grandes capitais tendem a crescer junto com
para seduzir os compradores. A realidade de SBC mostra que
elas, formando futuras metrópoles. Atente para qual lado a cidade
a classe média daí está enriquecendo e consumindo!
cresce, e procure alternativas nessas regiões de crescimento. Isso,
obviamente, se você não quiser a propriedade para seu repouso de » terça-feira 19 janeiro 2010 9:03 | Maria Gorette:
final de semana.
Desejo umas orientações sobre previdência privada, quanto aplicar
Na hora de comprar, alguns fatores são decisivos para a boa de acordo com minha faixa etária e se devo ou não comprar um
valorização de seu imóvel: novos serviços e melhorias para o bairro, imóvel na planta ou juntar quanto para adquiri-lo. No entanto , sei
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que essas informações só poderão ser dadas por meio de outros quanto mais os empreendedores de um país investem, mais
dados, tais como: idade, renda mensal etc. Gostaria de saber onde empregos geram e mais riqueza se multiplica.
posso ter uma planilha , uma orientação confiável . Mesmo que
A aparentemente egoística atitude de enriquecer multiplica seus
tenha que pagar uma taxa para obter essas informações. Aguardo
efeitos em uma sociedade. No fundo, um país nunca será rico
uma resposta. Muito obrigada, Maria Gorette
enquanto seus cidadãos não resolverem enriquecer. Pense um
» quinta-feira 4 fevereiro 2010 12:03 | maisdinheiro: pouco mais em você, no futuro de sua família. Pense nas
conseqüências de negligenciar seu futuro. Nas conseqüências de ser
Maria Gorette, recomendo a leitura de dois de meus livros:
demasiadamente generoso consigo ou com terceiros hoje,
Como Organizar sua Vida Financeira e Investimentos
comprometendo no futuro sua capacidade de doar e também de
Inteligentes. Leia-os nessa ordem, e você dissipará suas
viver.
dúvidas.
O mesmo vale para as relações de trabalho. Há uma ilusão
» terça-feira 26 janeiro 2010 17:04 | Benedito Edson:
generalizada criada pelo mundo corporativo, capaz de induzir o
Gostaria de saber o que seria melhor: pagar aluguel e poupar para trabalhador a acreditar que ele dedica anos e anos de sua vida a
comprar o imóvel próprio ou já de cara entrar em um uma suposta causa “de mercado”. O profissional moderno trabalha
financiamento? hoje pela carreira, pelo mercado, mas esquece que os maiores
» quarta-feira 3 fevereiro 2010 14:38 | maisdinheiro: interessados em seu sucesso não é seu empregador nem este
“mercado”, mas sim sua família. As pessoas que mais querem o
Benedito, provavelmente a melhor escolha envolve uma
bem do trabalhador abrem mão de sua companhia, de seu papel de
combinação de poupança e consórcio. Recomendo
pai ou mãe, marido ou esposa, para que se possa ganhar o pão de
fortemente a leitura de meu livro Como Organizar sua Vida
cada dia.
Financeira, que trata dessa discussão em detalhes.
A ilusão está no fato do trabalhador ser induzido a acreditar que a
empresa é mais importante que ele mesmo. Seria uma atitude
http://www.maisdinheiro.com.br/artigos/enriquecer-para-os-
muito egoística reconhecer que trabalhamos e ganhamos apenas
outros.html
pelo fato de estarmos enriquecendo os donos das empresas? Reflita
bem sobre este ponto: as empresas não pagam salários por
Enriquecer para os outros - Publicado em: - 09-06-2006
caridade ou generosidade. Pagarão nossos salários enquanto formos
capazes de aumentar seus lucros, e quanto mais contribuirmos para
Quando escrevi meu primeiro livro de finanças pessoais, fui este aumento, mais seremos recompensados.
duramente questionado por alguns amigos investidores e
Esta visão aparentemente maquiavélica e egoística das relações de
professores de finanças. Na opinião deles, não era sensato um
trabalho é, na verdade, uma visão justa e promotora do
investidor “abrir o jogo”, oferecendo suas boas estratégias de
enriquecimento. Cada empresário deveria procurar meios de
investimento e enriquecimento ao alcance de qualquer
conscientizar seus colaboradores de que o papel do trabalhador nas
desconhecido nas prateleiras das livrarias.
empresas é de aumentar os lucros dos acionistas. Não há nada de
Contra tais opiniões, optei por seguir minha intuição e seguir com errado ou feio nisto. É justo, pois o acionista, antes de mais nada, é
meu plano de publicar textos e proferir palestras para um público aquele que soube reservar parte de sua riqueza e então colocá-la
leigo, pessoas comuns que jamais deixariam sua rotina para ir atrás para trabalhar, contando com terceiros - seus colaboradores - para
de informações sobre investimentos. Aos poucos, fui percebendo ter sucesso nesta tarefa.
que falar sobre riqueza e multiplicar boas informações sobre
Uma provável conseqüência deste desenvolvimento da consciência
investimentos era, na verdade, um bom caminho para enriquecer.
coletiva seria a inspiração para que cada colaborador pensasse um
Ao tratar sobre o assunto para muitas pessoas, comecei a me expor
pouco mais em seu futuro, reservando parte daquela recompensa
a argumentos contrários, a pontos controversos, visões diferentes
para formar uma boa poupança e, um dia montar sua própria
das que eu tinha, até mesmo a oportunidades que outros julgavam
empresa – com outros colaboradores trabalhando para multiplicar
melhores que as que eu propunha.
seu capital.
Este fenômeno ilustra um dos motivos da dificuldade que o
Uma sociedade com crescimento saudável passa, portanto, pela
brasileiro tem para enriquecer. Falar sobre riqueza ainda é um tabu
necessidade de enriquecimento de cada uma de suas partes. Se as
em nossa cultura. Não falar sobre riqueza em família, entre amigos
atuais famílias ricas entesourarem seus conhecimentos sobre
e nas conversas dos casais – exceto quando o clima esquenta – é
riqueza, estarão, no mínimo, fadadas à estagnação de seu
certamente uma das razões dessa nossa tradicional dificuldade.
patrimônio. Valorizar o enriquecimento dos indivíduos é garantir
Como nosso arcaico modelo educacional não inclui em seu currículo
que os negócios de nossos netos continuem prosperando.
economia doméstica e economia, somente aqueles que se
predispõem a aprender sobre finanças encontrarão respostas a suas Gustavo Cerbasi é consultor financeiro e professor da Fundação
dúvidas nas cadeiras de cursos específicos e caros. Instituto de Administração, sócio-diretor da Cerbasi & Associados
Planejamento Financeiro e autor dos livros Dinheiro – Os segredos
Ao buscar sua riqueza e, principalmente, multiplicar entre pessoas
de quem tem e Casais Inteligentes Enriquecem Juntos, ambos pela
próximas seus objetivos, você estará não só encurtando o trajeto
Editora Gente.
para alcançá-los, como também estará contribuindo para a riqueza
de muitas outras pessoas.
http://www.igf.com.br/aprende/dicas/dicasResp.aspx?
Colocando em prática um plano de investimentos, o primeiro efeito
dica_Id=10524
será a formação de uma poupança crescente em seu banco ou em
qualquer outro investimento. Quanto mais recursos um banco tiver
Imóveis - Quando vale a pena comprar um imóvel como
nas contas de seus clientes, mais fundos terá para emprestar a
investimento Data: 03/04/2010
empreendedores. Quanto mais poupança, menores serão os juros,
pois dinheiro abundante fica mais barato. E a conclusão é que,
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Especialistas dizem que a aquisição é um investimento Em um ano, o aluguel terá rendido 16.800 reais - contra 17.600
interessante desde que haja expectativa de valorização dos reais no fundo de renda fixa. Essa conta passa a ser favorável à
imóveis no longo prazo compra com uma valorização anual de apenas 0,4% do imóvel
escolhido.
Imóvel na planta pode garantir maior retorno, mas em prazo
estendido Roseli Hernandes, gerente geral da Lello Imóveis, lembra que,
embora o investidor perca o salto de valorização próprio das
Se você já cogitou a ideia de investir em imóveis, sabe o quanto é
aquisições "na planta", essa operação permite um retorno imediato.
complexo fazer a melhor escolha. Optar por oportunidades que
"Há também o fato de que, com um imóvel usado, o comprador tem
ainda estão na planta ou comprar um imóvel já construído? Encarar
maior poder de barganha e dificilmente sofrerá com surpresas
os juros do financiamento ou investir em fundos de renda fixa? As
desagradáveis".
respostas não são simples. Afinal, envolvem diversas variáveis -
algumas até intangíveis, como dizem especialistas. Entretanto, Quais os riscos
mesmo que o problema não seja apenas numérico, é possível tomar
Para a gerente geral da Lello, essa estratégia só é interessante
uma boa decisão desde que se esteja disposto a correr atrás de
quando o mercado está aquecido para a locação - o que diminui o
informações.
risco de o imóvel ficar parado sem gerar a receita do aluguel.
Para Alexandre Melão, sócio da imobiliária Drive, quando se fala em Entretanto, ela alerta que, antes de qualquer decisão, o investidor
comprar um apartamento ainda na planta, por exemplo, um bom deve conhecer algumas das características do mercado de locação
trabalho de pesquisa pode significar lucro para o investidor. Ao na região. "Se o valor do condomínio é alto, por exemplo, fica difícil
entrar em um financiamento com essa característica, já se tem a alugar. Além disso, o tamanho do apartamento interfere.
perspectiva de uma valorização que vai de 20% a 30% entre o Geralmente os menores, como os de 65 metros quadrados, são os
início das obras e a entrega do imóvel (em média, um período de 25 mais procurados", diz.
a 30 meses).
A gerente da Lello lembra ainda que, se o objetivo é investir, e não
Essa valorização, contudo, nem sempre torna a operação mais morar, pode ser mais vantajoso comprar um imóvel já construído.
vantajosa. Se o investidor pretende comprar o imóvel para alugá-lo, Embora o investidor perca o salto de valorização próprio das
escolher um já construído representa a possibilidade de obter aquisições "na planta", essa operação permite um retorno imediato.
receitas de locação a partir do fechamento do contrato. Neste caso, "Há também o fato de que, com um imóvel usado, o comprador tem
o primeiro ponto a ser considerado é o que se paga pelo maior poder de barganha e dificilmente sofrerá com surpresas
financiamento. Ademar Larini, presidente da Credipronto, uma joint desagradáveis".
venture entre a empresa de consultoria imobiliária Lopes e o banco
Outro ponto a favor da estratégia é a maior segurança trazida pelo
Itaú Unibanco, explica que, ao tomar uma decisão, é preciso
locador com a nova lei do inquilinato, em vigor desde 25 de janeiro
comparar o aluguel com tudo o que está embutido em uma parcela
de 2010. Com as mudanças, o processo de retomada do
de financiamento. "Há quatro componentes: a amortização do
apartamento no caso de um locatário inadimplente tornou-se um
principal (o dinheiro emprestado para a compra do imóvel
processo mais ágil. Além disso, o locador pode conseguir uma
propriamente), as despesas com juros, o seguro e as demais
indenização se for o caso. Há, contudo, a possibilidade de que as
tarifas", diz.
novas condições impliquem em uma queda no valor da locação
Tomemos como exemplo a compra de um imóvel de 66 metros devido à maior oferta. "Com essa nova realidade, mais de 2.000
quadrados já pronto, na zona oeste de São Paulo, avaliado em imóveis em 'stand by' devem voltar ao mercado", diz Alexandre
220.000 reais. Dando uma entrada de 30% (aproximadamente Melão, da Drive.
60.000 reais) e financiando o restante em 30 anos, o comprador
De acordo com ele, é importante ficar atento também às áreas que
deve pagar uma taxa efetiva prefixada de 10,5% ao ano. O valor
receberão investimentos em melhorias de infraestrutura urbana e
das parcelas deve ser de aproximadamente 1.750 reais: 1.255 reais
de transportes. "Se tem, por exemplo, o anúncio de um projeto de
de juros, 417 reais de amortização, 53 reais de seguros e 25 reais
expansão do metrô, a perspectiva de valorização dos imóveis nas
de outras taxas.
imediações é de 10% a 20%", afirma. Quando a benfeitoria é
Agora suponhamos que, depois de iniciar o financiamento desse entregue, esses números ficam ainda maiores.
mesmo imóvel, o dono resolva alugá-lo. Segundo informações da
Referência: Portal Exame - Autor: Eduardo Tavares
imobiliária Lello Imóveis, especializada em aluguéis, é possível
cobrar cerca de 21 reais por metro quadrado nessa região - ou
http://www.igf.com.br/aprende/dicas/dicasResp.aspx?dica_Id=10522
1.400 reais mensais. Esse valor, portanto, é suficiente para o
proprietário pagar os juros para o banco, o seguro e as taxas Imóveis - Um jeito inteligente de investir em imóveis Data:
mensais, que somam 1.333 reais, mas a maior parte do valor do 31/03/2010
principal de 417 reais terá de sair mesmo de seu bolso.
Veja dez motivos para optar pelos fundos imobiliários ao
Logo, o comprador só terá vantagem com esse negócio caso a invés de comprar um imóvel para depois alugá-lo
valorização do imóvel nos próximos anos seja superior à
Shopping Pátio Higienópolis: fundo com valorização de 917% desde
remuneração que ele teria ao investir o dinheiro da entrada em um
o lançamento
fundo de renda fixa, que apresenta baixo risco. Como esses fundos
têm pagado uma remuneração líquida (já descontados os impostos Muitos brasileiros já sabem que, para ficar sócio de uma empresa
e a taxa de administração) de cerca de 8% ao ano, o comprador gigantesca como a Vale ou a Petrobras, basta comprar suas ações
ganharia 4.800 reais ao deixar aplicado os 60.000 reais que possui. na BM&FBovespa. Ao fazer essa opção, o investidor torna-se sócio
Se o imóvel de 220.000 reais tiver uma valorização superior a 2,2% de uma companhia sólida e com enormes vantagens competitivas,
ao ano, será vantajoso deixar de ganhar 4.800 reais no fundo para ganha uma fonte de renda ao receber regularmente dividendos e
comprá-lo. juros sobre o capital próprio e, se tudo der certo, ainda obtém um
retorno com a valorização das ações. O que muito pouca gente sabe
Caso o comprador já possua os 220.000 reais no banco e não
é que, da mesma forma, também é possível investir em quotas de
precise tomar o financiamento, a compra fica ainda mais vantajosa.
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grandes empreendimentos imobiliários - como o shopping um pequeno número de quotas tenha de esperar mais de uma
Higienópolis, em São Paulo - para faturar com as receitas de aluguel semana para encontrar um comprador", diz Sérgio Belleza,
e a futura valorização do imóvel. consultor para fundos imobiliários. O grande gargalo ao aumento da
liquidez vem da própria estratégia dos investidores. A maioria deles
Esse tipo de investimento pode ser feito por meio dos fundos
costuma ficar sem negociar as quotas de fundo por vários anos
imobiliários. Trata-se, é verdade, de uma aplicação ainda pouco
porque trata a aplicação como uma espécie de plano de previdência
popular no Brasil. Segundo a Comissão de Valores Mobiliários
- ou algo que vai lhe garantir uma fonte de renda após a
(CVM), havia no começo de 2010 cerca de 5,6 bilhões de reais
aposentadoria.
investidos em fundos imobiliários - contra mais de 300 bilhões de
dólares nos Estados Unidos. A previsão de especialistas é que, com 4 - Facilidade para fechar negócio: Comprar um imóvel costuma
a queda das taxas de juros, esse número cresça exponencialmente ser bastante trabalhoso. É necessário conversar dezenas de vezes
no Brasil nos próximos anos. Para quem acha que já é hora de com corretores, gastar sola de sapato visitando imóveis e ter
começar a retirar parte do patrimônio da segurança dos títulos conhecimento do mercado para saber quando o preço pedido pelo
públicos, especialistas dizem que há pelo menos dez vantagens em vendedor é atrativo. Já os investimentos do fundo imobiliário são
comprar quotas de fundos imobiliários ao invés de adquirir um definidos pelo administrador, que, em geral, conta com uma equipe
imóvel para depois alugá-lo. Abaixo o Portal EXAME explica cada um de profissionais especializados em encontrar boas oportunidades no
desses benefícios: setor. Entre as empresas que possuem um bom histórico na
constituição de fundos imobiliários bastante rentáveis, estão a RB
1 - Incentivos tributários: Quando alguém aluga um imóvel, tem
Capital, a Rio Bravo, a Ourinvest, a Coinvalores e o Credit Suisse
que pagar à Receita Federal até 27,5% do lucro obtido a título de
Hedging-Griffo. Para comprar ou vender uma quota de um fundo,
Imposto de Renda.Já no fundo imobiliário, há isenção de Imposto
basta abrir uma conta em uma corretora de valores. Além de
de Renda para os rendimentos pagos aos investidores pessoa física
negociar ações, derivativos ou títulos públicos, boa parte delas
que possuam menos de 10% das quotas. O fundo também
também intermedeia negócios com quotas de fundos imobiliários.
precisa ter mais de 50 investidores e suas quotas devem ser
Segundo o consultor Sérgio Belleza, investidores experientes
negociadas exclusivamente na Bovespa ou no mercado de balcão
preferem comprar as quotas na época da constituição de um fundo
organizado. Como os administradores de fundos imobiliários sabem
porque muitas vezes é possível pagar um preço mais interessante.
que aproveitar esse incentivo tributário ajuda a atrair investidores,
A distribuição das quotas exige um esforço de captação de recursos
todos os produtos oferecidos a pessoas físicas até hoje no Brasil se
de investidores parecido com aquele feito pelas empresas em um
enquadravam nessas regras.
IPO (oferta inicial de ações, na sigla em inglês). Os fundos publicam
2 - Rentabilidade: "O fundo imobiliário tem uma rentabilidade um aviso ao mercado sobre as condições da distribuição, colocam o
bem interessante quando comparada à dos investimentos diretos prospecto da oferta à disposição dos investidores e fazem um road
em imóveis", diz Charles Ferraz, superintendente de investimentos show para tirar as dúvidas dos interessados. Segundo Marcelo
do private bank do Itaú Unibanco. Alguns dos primeiros fundos Michaluá, diretor-executivo da RB Capital, é importante sempre ler
brasileiros deram resultados extraordinários, como o do shopping o prospecto para avaliar se o gestor planeja investir em imóveis
Higienópolis, administrado pela Rio Bravo. Esse fundo rendeu 917% com as características desejadas. Se não houver nenhuma oferta
entre seu lançamento em 1999 e janeiro de 2010, segundo Martim inicial interessante no momento, o investidor também poderá
Fass, diretor de investimentos imobiliários da Rio Bravo. Cada quota comprar quotas no mercado secundário (Bovespa ou mercado de
do fundo valorizou-se de 100 reais para 335 reais. O restante dos balcão organizado). As ordens de compra e venda das quotas
ganhos foi obtido com a cobrança de aluguéis de lojas e outras podem ser registradas via home broker ou pelo telefone de boa
receitas do shopping distribuídas aos quotistas. Mas também há parte das corretoras. A liquidação dos negócios acontece três dias
casos em que o retorno decepcionou. Quem investiu no fundo depois de sua realização - assim como no mercado de ações. Nos
imobiliário Continental Square Faria Lima no lançamento em 2000 casos de clientes de algum private bank, a transação é ainda mais
teve suas quotas valorizadas de 1 real para apenas 1,12 real - fácil. Basta se aconselhar sobre o negócio com o funcionário
portanto, muito abaixo da inflação. Em geral, porém, quem investe responsável no banco que ele mesmo poderá auxiliá-lo
não se decepciona. Recentemente a RB Capital, empresa de posteriormente na aquisição das quotas.
investimentos no setor imobiliário formada por ex-executivos dos
5 - Diversificação: Ao comprar um fundo imobiliário, o investidor
bancos Pactual e Garantia, lançou o fundo RB Capital Renda 1 com
pode comprar vários imóveis. Desde 2009, a Comissão de Valores
uma rentabilidade equivalente à inflação pelo IPCA mais 9,35% ao
Mobiliários (CVM) permite que os fundos comprem também partes
ano. Títulos públicos indexados à inflação (as NTN-B) pagavam, na
de empreendimentos, letras hipotecárias, letras de crédito
mesma época, IPCA mais 6,5%. "Qualquer fundo imobiliário que
imobiliário, CRIs (certificados de recebíveis imobiliários) e FIDCs
pague ao menos 2 pontos percentuais de spread em relação aos
(fundos de investimento em direitos creditórios) imobiliários, entre
títulos públicos indexados à inflação já começa a apresentar uma
outros ativos. O mais comum ainda é que um fundo imobiliário
relação de risco e retorno interessante", diz Charles Ferraz, do Itaú
destine todo seu dinheiro para a compra de um único imóvel já
Unibanco. Ele afirma, no entanto, que os fundos imobiliários devem
construído. Em geral, trata-se de um shopping center, edifício de
ser utilizados como opção de diversificação. Dentro de uma carteira
escritórios comerciais, hotel, hospital, galpão ou centro de
de 1 milhão de reais, por exemplo, seria interessante ter, no
distribuição. No entanto, a mudança na legislação permitiu que
máximo, 10% aplicado em um fundo imobiliário.
começassem a surgir no mercado fundos com o capital diversificado
3 - Liquidez: Para aproveitar a isenção de IR, todos os fundos entre vários bens. O risco é muito menor do que o de colocar todas
imobiliários oferecidos a pessoas físicas no Brasil possuem quotas as economias pessoais em apenas um imóvel para depois alugá-lo,
negociados na Bovespa ou no mercado de balcão organizado. O já que, nesse caso, o proprietário do imóvel ficará sem nenhuma
número de negócios com fundos imobiliários é bem menor do que o renda se houver vacância - e ainda terá de arcar com despesas
de ações de grandes empresas. Nenhum dos 32 fundos negociados como IPTU e condomínio.
no mercado secundário registra movimentações todos os dias.
6 - Baixa taxa de administração: A maior parte dos fundos
Ainda assim, a liquidez costuma ser bem maior do que a de uma
imobiliários cobra uma taxa de até 0,5% ao ano dos quotistas. O
casa ou apartamento. "É raro que alguém interessado em vender
percentual é baixo mesmo quando comparado ao de investimentos
- 10 -

de pouco risco, como os fundos de renda fixa ou DI. A explicação imóvel em conjunto com toda a família", diz Eduardo M. Gentil, da
está na natureza do investimento. A maior parte dos gestores não Trust Gestão Patrimonial. Esses fundos também se adéquam bem a
costuma mexer no portfólio de ativos existentes num fundo diferentes perfis de investidores do setor imobiliário. Pessoas físicas
imobiliário. Ao contrário do que acontece no mercado de ações, em geral preferem investir em shopping centers porque veem com
dificilmente o gestor vai se desfazer de um imóvel para investir em um certo charme a possibilidade de ser donos de parte desses
outro a todo momento. "Não é uma gestão ativa", diz Marcelo empreendimentos. Também enxergam neles a chance de ter uma
Michaluá, da RB Capital. Por isso, o gestor concorda em receber renda continuadamente maior, já que as vendas dos shoppings
taxas baixas pelo serviço. costumam crescer mais rápido do que a do varejo em geral.
Shoppings e hotéis, no entanto, não distribuem rendimentos
7 - Menos burocracia: Todos os fundos imobiliários brasileiros são
uniformes. Os shoppings vendem mais no Natal e pagam aluguéis
regulados pela CVM, que se encarrega de fiscalizar a atuação do
mais polpudos nessa época. Já os hotéis vão muito bem na alta
gestor e pode puni-lo em caso de mau cumprimento de suas
temporada turística. Os fundos que investem em escritórios
funções, Já ao comprar um imóvel, o investidor terá de arcar com o
comerciais ou galpões, por sua vez, costumam ser os mais
custo da transferência do bem para o seu nome. Com exceção dos
regulares na distribuição da renda com o aluguel e atrair os
contratos de gaveta, que implicam em um risco para o investidor,
investidores mais conservadores.
as transações de compra dos imóveis são registradas em cartório. A
escritura que vai comprovar a realização da transação costuma Referência: Portal Exame - Autor: João Sandrini
levar alguns dias para ficar pronta. Além disso, o proprietário terá
que pagar um imposto municipal pela transferência do bem, o ITBI. http://www.igf.com.br/aprende/dicas/dicasResp.aspx?
Quando quiser se desfazer do imóvel, muito provavelmente vai dica_Id=10415
arcar com uma comissão de 6% de seu valor que será paga ao
corretor que conseguiu vendê-lo. Além dos custos, o comprador de
Imóveis - Sete cuidados para comprar um terreno com
um imóvel também terá de tomar uma série de cuidados com a
segurança Data: 28/07/2010
documentação e o estado de conservação. Será necessário fazer
consultas para descobrir se o imóvel não está penhorado e se não
Construir a própria casa costuma ser bastante trabalhoso. Por outro
tem dívidas de condomínio ou IPTU, por exemplo. Em caso de
lado, é a única forma de a pessoa escolher exatamente a planta, a
casas, sempre é bom contratar um especialista para verificar a
localização e o acabamento que deseja. Para quem prefere construir
existência de possíveis vazamentos ou rachaduras. Por último, pode
a comprar uma casa pronta, a realização do sonho começa com a
ser necessário contratar um seguro para garantir que o
compra de um terreno, muita vezes localizado em loteamento. No
investimento feito não seja perdido em uma tragédia. A única
Brasil, adquirir um terreno pode ser também um bom investimento,
desvantagem do fundo imobiliário é psicológica. O investidor não
tendo em vista o potencial de valorização e o aumento da
terá a escritura do imóvel guardada em sua casa, mas apenas um
urbanização.
comprovante da aquisição das quotas.
Para garantir um bom negócio, Ciro Schmeil, CEO da Scopel, líder
8 - Baixa volatilidade: O investimento em imóveis pressupõe um
em loteamentos imobiliários no estado de São Paulo, explica que
risco pequeno de perder de dinheiro. Caso a economia brasileira
sete cuidados são necessários. "Observados todos esses cuidados,
não apresente um bom desempenho nos próximos anos, é provável
investir em imóveis é seguro em qualquer cenário econômico, e em
que o preço dos imóveis tenha um crescimento pífio - ou até
qualquer tempo", diz Schmeil. Veja como agir abaixo:
mesmo nulo. Mas a chance de que os imóveis registrem forte
desvalorização é muito pequena. Segundo um administrador de 1- Verifique o histórico da empresa: O primeiro passo é
fundos imobiliários que pediu para não ser identificado, as quotas verificar se a empresa responsável pelo loteamento tem um
tiveram uma desvalorização média de 3% durante a crise iniciada histórico de bons empreendimentos. Para isso, devem-se pedir
em 2008. No mesmo período considerado, a queda do Ibovespa referências de loteamentos anteriores e visitá-los.
chegou a 60%.
2 - Conheça os detalhes do empreendimento: É necessário
9 - Investimento inicial baixo: Se alguém tiver 100.000 reais e verificar se será um loteamento aberto ou fechado, quando os
quiser comprar um imóvel em São Paulo, muito dificilmente poderá serviços essenciais estarão instalados e quem irá administrá-los.
adquirir um bem de primeira linha. No entanto, ao comprar quotas
3 - Visite o local: É preciso visitar o local para conhecer a
de um fundo imobiliário, o investidor terá a chance de adquirir um
infraestrutura das ruas, guias, iluminação e verificar se os lotes
dos melhores imóveis de uma grande metrópole brasileira. Em
estão devidamente demarcados.
geral, o investimento mínimo nos fundos voltados para pessoas
físicas é de 5.000 ou 10.000 reais. No entanto, já houve fundos 4 - Certifique-se da regularidade do empreendimento: No
imobiliários oferecidos pela Caixa Econômica Federal e pelo Banco Registro de Imóveis é possível conferir o registro do loteamento, as
do Brasil que tinham um investimento mínimo de apenas 1.000 licenças e a aprovação do projeto. É recomendável também verificar
reais. informações junto aos órgãos ambientais e prestadores de serviços
públicos de água e luz. Sobre a obra, deve-se buscar a AELO
10 - Flexibilidade: Com um fundo imobiliário, é muito mais fácil
(Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento
de encontrar um imóvel adequado a seu perfil. Uma pessoa que
Urbano), que confere um "Selo de Regularidade de Aprovação" às
investiu todo seu patrimônio na compra de uma casa de 500.000
obras regulares.
reais, por exemplo, terá de vendê-la se precisar de 100.000 reais
para pagar as despesas médicas do filho sem tomar um 5 - Verifique a idoneidade da empresa vendedora: No Creci
empréstimo. Caso tivesse investido em um fundo imobiliário, no (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) é possível levantar a
entanto, essa mesma pessoa poderia vender apenas as quotas idoneidade da empresa corretora.
suficientes para arcar com as despesas emergenciais. Outra 6- Verifique quem financia o parcelamento e qual
vantagem está em casos de herança. "É muito mais fácil documentação é exigida: Loteamentos irregulares não se
simplesmente distribuir as quotas entre os herdeiros para que cada preocupam muito com o futuro de seus recebimentos. Por isso,
um possa decidir o que fazer do que ter de definir o futuro de um
- 11 -

antes de concluir o negócio, deve-se verificar quem financia o Se o proprietário residir no imóvel que você está visitando, procure
parcelamento e qual documentação é exigida. não conversar com ele, especialmente sobre preços e condições
comerciais. Isso porque muitas negociações são bloqueadas por
7- Pagamento: Na hora de pagar, o consumidor deve dar a
interferências, mesmo inocentes, de interessados e do proprietário.
entrada ou sinal com cheque nominal à empresa, além de exigir um
recibo de sinal e um contrato que descreva de forma detalhada o 7. Revise o contrato: é recomendável que toda compra de imóvel
empreendimento. seja acompanhada de um instrumento particular de contrato
elaborado pela imobiliária, mesmo que a escritura seja lavrada
Referência: Portal Exame - Autor: Imóvel Web
imediatamente após a negociação.

http://www.igf.com.br/aprende/dicas/dicasResp.aspx? Para quem não sabe, o contrato protege ambas as partes e


dica_Id=4688 estabelece condições, por exemplo, sobre a posse no imóvel e
dívidas de impostos que não são cobertas na escritura.

Imóveis - Quer comprar um imóvel sem ter prejuízo? Elabore 8. Verifique os documentos: faça com que o vendedor apresente
uma lista de obrigações! Data: 12/09/2007 certidões negativas dos cartórios de protestos, dos distribuidores
cíveis, da Justiça Federal, da Receita Federal e de tributos
A compra da casa própria é um sonho para muitas pessoas. Por isso
municipais.
mesmo, deve ser feita com muita cautela e responsabilidade, para
que nada dê errado. Isso porque ninguém quer perder o dinheiro Além disso, é importante verificar a matrícula atualizada do imóvel,
que lutou tanto para conseguir. expedida pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis, e uma
declaração que confirme que as taxas de condomínio estão em dia,
Conforme divulgou o Jornal dos Imóveis, o ideal para quem está
no caso dos apartamentos.
pensando em adquirir uma casa ou apartamento é elaborar uma
lista de obrigações a serem cumpridas antes de fechar o negócio.
http://www.igf.com.br/aprende/dicas/dicasResp.aspx?
Passo-a-passo dica_Id=2763

1. Procure uma imobiliária: para economizar tempo, evitar Defenda-se - Fraudes: Operações Imobiliárias: A venda de
problemas desnecessários e realizar um negócio seguro, esta é a imóvel comprometido legalmente - Data: 30/05/2007
melhor opção.
Existem numerosos possíveis vínculos e obrigações a cargo de um
Antes de escolher a empresa, considere a estrutura, disponibilidade imóvel. Em muitos casos estes vínculos e obrigações não são
do corretor e solicite as referências de vendas anteriores. Leve em facilmente detectáveis por um comprador potencial, fazendo com
conta ainda os serviços oferecidos, área geográfica de atuação, que o imóvel adquirido fique sujeito ao risco de ser futuramente
quantidade de imóveis constantes na carteira, atendimento fora do perdido. Neste caso o comprador de boa fé poderá, teoricamente,
horário comercial, prestação de apoio a financiamentos e solicitar ressarcimento do vendedor ... mas podem imaginar quais
elaboração de contrato profissional com revisão de advogado. sejam as chances reais de conseguir ver o dinheiro de volta.
2. Defina suas necessidades com clareza: converse com cada Existem golpistas que se aproveitam desta fraqueza do sistema
membro da família para decidir o que é importante no imóvel: legal brasileiro para aplicar verdadeiros golpes. Eles compram
quintal, piscina, dependência de empregada etc. Dependendo da imóveis muito baratos, porque problemáticos, e na hora da venda
verba disponível, é provável que seja necessário acrescentar ou (sempre por um preço abaixo do mercado, mas ainda o dobro ou
retirar itens. mais do que eles pagaram) omitem determinadas informações e
3. Faça uma reunião com o corretor: isso serve para planejar a tentam forçar uma venda apressada. Mesmo que, para isso, tenham
aquisição e para que você apresente suas necessidades (número de que oferecer mais descontos. Em alguns casos não dá certo, quando
dormitórios, localização etc), estilo de vida e potencial de compra o comprador tomar os devidos cuidados, mas continuando na busca
(quantia em dinheiro, necessidade de financiamento, disponibilidade sempre encontram um comprador incauto e conseguem aplicar o
do FGTS, automóvel ou outro imóvel que possa ser dado como golpe.
parte do pagamento). Em outros casos, quem aplica o golpe não são golpistas organizados
4. Visite um número razoável de imóveis: só faça negócio após mas simples vendedores malandros. O resultado final para a vítima,
visitar um número razoável de casas e apartamentos, entre 5 e 8, porém, é o mesmo.
com todas as pessoas que têm poder de decisão na família. Alguns exemplos de situações jurídicas que podem comprometer
Além disso, visite o imóvel escolhido mais de uma vez, de dia e à um imóvel são:
noite, se possível. Ainda pergunte aos vizinhos sobre segurança, • Execuções ou arrolamentos por parte da Receita Federal ou
odores, desapropriações, vazamentos, desabamentos e inundações. Estadual
Considere também valorizações futuras, valor de revenda, posição • Processos por falências ou separações
do imóvel em relação ao sol e como você se sentiu nele.
• Dívidas fiscais com a Prefeitura
5. Faça uma inspeção minuciosa: antes de assinar o contrato,
fique atento às rachaduras, ao quadro de força e às condições do
• Outros processos e execuções cíveis ou criminais

telhado. Além disso, procure descobrir se há vazamentos, • Protestos de títulos de responsabilidade do vendedor
diminuição de vazão de água entre pontos, existência de cupins,
• Dívidas com o condomínio
paredes úmidas, ocas ou descoladas.
Existe uma série de medidas e documentos que podem ser
6. Negocie antes de firmar acordo: faça propostas inteligentes,
solicitados ao vendedor para limitar os riscos acima descritos. Estes
com a ajuda de seu corretor. Lembre-se de não fechar negócio pelo
documentos, porém, não são conclusivos, pois existe sempre a
primeiro valor ofertado, especialmente se o pagamento for feito à
possibilidade, por exemplo, que um vendedor de São Paulo esteja
vista.
- 12 -

sendo processado no Acre e seu imóvel esteja arrolado naquela “Considerando que o imóvel próprio, para moradia, não é
ação. As certidões que ele fornecerá serão relativas à situação em investimento - pois não é focado na valorização, mas em outros
São Paulo e portanto não indicarão o risco relativo a ação que está aspectos - o investimento em imóvel deve ser totalmente livre, de
correndo no Acre. acordo com objetivos do investidor”, declara. “Mas uma coisa ele
deve levar em consideração: imóvel é uma aplicação de longo
Uma dica importante é a de verificar, por quanto possível, a
prazo. Quem quer comprar pensando em vender em seis meses
autenticidade dos documentos recebidos. Para tanto se podem
está cometendo um equívoco”, enfatiza Pouso.
utilizar (quando disponíveis) os sites internet dos órgãos emissores,
ou ligar para quem os tiver expedidos (administradora, Setor em crescimento
Prefeituras...).
As perspectivas deste segmento, segundo Vieira, são bastante
Outro conselho fundamental, na hora da compra de um imóvel, é promissoras. Ele lembra que, enquanto a crise financeira do
pedir sempre o conselho e acompanhamento de um advogado de segundo semestre de 2008 fez todos os índices da economia
confiança, de preferência com experiência em questões imobiliárias. brasileira caírem, os imóveis valorizaram, com preços que subiram
em média 20%.
Referência: Fraudes.org
“As taxas de juros estão caindo, com o menor risco de crédito. Além
http://www.igf.com.br/aprende/dicas/dicasResp.aspx? disso, o setor imobiliário foi irrigado pelo mercado de capitais, com
dica_Id=10594 a entrada de construtoras e incorporadoras na bolsa, tendo acesso
ao dinheiro mais barato do mercado financeiro. Com isso, a oferta
vai aumentar, sem alcançar a demanda, que deve crescer ainda
Concentrar em imóveis é uma boa estratégia para a
mais. Então, estamos vivendo um período no qual parece que os
formação do patrimônio? Data: 27/08/2010
imóveis vão continuar se valorizando”, prevê o especialista.
Do ponto de vista de formação do patrimônio, focar apenas na
Referência: InfoMoney - Autor: Evelin Ribeiro
compra de imóveis e deixar de lado a aplicação no mercado
financeiro pode ser uma boa estratégia? Embora faça parte do
senso comum de segurança, próprio da cultura brasileira, a Imóveis - Os erros mais comuns de quem investe em
concentração implica riscos ao portfólio do investidor, alertam imóveis Data: 02/03/2011
especialistas. O investimento em imóveis é cultural no Brasil, mas isso não
O superintendente executivo de gestão de patrimônio do banco significa que as pessoas não estejam sujeitas a cometer alguns
HSBC, Gilberto Pouso, afirma que o investimento em imóveis está erros na hora de aderir à modalidade.
sujeito às oscilações do mercado da mesma forma que a renda De acordo com o presidente do Creci-SP (Conselho Regional dos
variável. “O imóvel é uma renda variável, porque ele pode subir ou Corretores de Imóveis), José Augusto Viana Neto, um dos erros dos
cair de preço conforme situações que estão fora do controle do investidores de imóveis é ter uma avaliação distorcida quanto ao
investidor”, diz. retorno que a aplicação pode proporcionar.
Para ele, esta é a primeira coisa a que o investidor precisa atentar “Se quero comprar um imóvel para revender, tenho de entender de
antes de “pesar a mão” na compra de casas, apartamentos ou liquidez, qual o tempo de demora de venda, quanto tempo o
terrenos: eles também se desvalorizam. “Além disso, imóveis de dinheiro deve ficar aplicado, qual o montante que estará aplicado e
qualquer natureza têm baixíssima liquidez. Hoje, se o investidor qual o retorno”, afirmou.
quiser sair, ele não conseguirá vender o imóvel em menos de 30,
Ele completou: “Porque, se eu vou comprar para obter lucro, tenho
60 ou até 90 dias. Os trâmites burocráticos tornam esse
de comprar abaixo do valor do mercado para, no mínimo, vender no
investimento mais demorado no comparativo com o investimento
valor do mercado”. Esse tipo de negócio, segundo Viana, se
financeiro tradicional”, acrescentou Pouso.
consegue quando se encontra alguém querendo vender o imóvel
Análise e atenção com urgência, seja para mudar de cidade, para empreender etc.
Já o diretor de investimentos da Safdié Gestão de Patrimônio, “Quem compra pensando em vender em um preço acima do
Otávio Vieira, afirma que é muito comum as pessoas investirem em mercado não vai conseguir. Só pela facilidade que a internet traz,
um imóvel com a certeza de que ele vai valorizar. Por isso, é tem muita informação, então todo mundo sabe o preço”,
preciso estudar profundamente essa alternativa antes de comprar. completou, justificando a estratégia de comprar barato.
“Não é porque os imóveis subiram nos últimos dois ou três anos que Locação
eles vão continuar subindo igual”, comentou Vieira. “Existem Um erro na compra de um imóvel para locação é não ficar atento às
características específicas do investimento em imóveis que o características da unidade. De acordo com Viana, de nada adianta
investidor precisa saber, como os gatilhos de valorização, que são a um imóvel grande próximo ao metrô, por exemplo, onde tem
escassez e as melhorias na região onde está localizado”, disse. muitos jovens e solteiros querendo locar, e não famílias grandes.
Vieira recomenda a quem deseja focar em imóveis na formação de “Tem de investir no perfil certo: um apartamento que seja na
seu patrimônio atenção constante. “É preciso reavaliar sempre as proximidade do metrô não pode ter mais de dois dormitórios,
tendências do mercado imobiliário, como está sendo o retorno porque há mais clientes neste local para este tipo de imóvel”,
avaliado e esperado de seus investimentos, comparando os ganhos afirmou o presidente do Creci-SP.
com o aluguel, já líquidos de imposto de renda”.
Na locação, segundo ele, um outro erro é tratar diretamente do
Primeiro a casa própria contrato com o inquilino e acabar misturando amizade com
Na opinião de Gilberto Pouso, os extremos nunca são saudáveis. negócios. “Porque, se o inquilino passa por aperto, ele faz apelo
Logo, quem apenas possui ativos no mercado financeiro mas não emocional. Já quando deixa em uma imobiliária, é uma vacina
tem um imóvel próprio, pode ter problemas. Caso sofra uma perda contra esse apelo emocional”.
no mercado acionário, por exemplo, pode ser obrigado a repensar o Documentação
local onde mora por dificuldades em pagar o aluguel.
- 13 -

Com o avanço da informática, ficou mais fácil falsificar alguns disposto a questionar a veracidade e a firmeza dos pontos de vista
documentos, inclusive os relacionados a um imóvel. Um dos erros de seus oponentes.
que os investidores podem cometer é não ficar atento a isso e
Ser assertivo significa pedir o que você deseja e não aceitar o "não"
acabar sendo alvo de um golpe.
como uma primeira resposta. Comece a praticar uma postura, onde
Um dos documentos necessários é a certidão de ônus reais do você vai expressar seus sentimentos sem ansiedade ou raiva.
imóvel, emitida pelo cartório de registro de imóveis e que informa Mostre para as pessoas o que você deseja duma maneira amigável,
se há alguma restrição à fruição de propriedade de um imóvel. Tal sem ameaças. Veja que existe uma grande diferença entre ser
certidão declara, por exemplo, se o imóvel está hipotecado ou assertivo e agressivo. Você é assertivo quando cuida de seus
penhorado. próprios interesses e diz o que pensa, com educação.

Viana indica ainda que a pessoa peça documentos como a certidão 2. Torne-se um bom ouvinte
de casamento dos proprietários, para ver o regime de bens e se a
Negociadores são como detetives. Eles fazem perguntas e depois
venda é permitida; a certidão de nascimento, porque se a pessoa
calam a boca. Na maioria das vezes seu oponente vai lhe falar tudo
está interditada judicialmente, aparece neste documento; a certidão
o que você precisa saber contanto que você fique calado. Aliás,
de débitos municipais do imóvel, para analisar o pagamento do
muitos conflitos poderiam ser resolvidos se os negociadores
IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano); e a certidão do
ouvissem melhor. O grande problema é que nunca fomos treinados
condomínio, para saber se o pagamento desta conta está em dia.
a ouvir, e sim a falar. Temos uma grande ansiedade em expor
Fora isso, um erro dos investidores é permitir que o antigo nossos pontos de vista, e não conseguimos nos concentrar no que
proprietário do imóvel informe um valor menor na hora de declarar nosso oponente está falando. Duvida? Faça você mesmo um teste.
a venda, com o intuito de pagar menos Imposto de Renda. Isso Em sua próxima negociação, veja quanto tempo consegue ficar
porque, quando o investidor for vender a propriedade, também terá calado, sem pensar em suas respostas e sem interromper o outro
de fazer a mesma declaração e pode ter de arcar com mais imposto lado ... você ficará surpreso! Quem fala mais dá mais informação.
por conta disso. Como uma regra básica, lembre-se da célebre teoria de Pareto. Fale
20% do tempo e ouça os outros 80%. Faça bastante perguntas
Mas o erro mais perigoso, segundo Viana, é a pessoa fazer
abertas, aquelas que não podem ser respondidas com um simples
contratos de gaveta, ou aderir aos documentos informais. “A pessoa
"sim" ou "não".
compra e não quer pagar uma escritura porque fica muito caro. Aí,
ela faz um instrumento particular para, quando vender, passar 3. Planeje
direto do vendedor anterior para o comprador. Isso é perigoso.
Nunca vá para uma negociação sem fazer sua lição de casa.
Porque, se de repente o antigo proprietário morre, o imóvel entra
Existem várias informações que você precisa descobrir antes do
no inventário dele. Esses contratos de gaveta são perigosíssimos e
início da negociação. Por exemplo: Quais as opções que ele tem?
ensejam a sonegação fiscal”.
Quais as pressões que está sofrendo? Ele tem uma data limite para
O lado emocional resolver o problema? Qual o seu orçamento? Quando você planeja,
a tensão e o stress diminuem. O cenário se torna mais familiar, e
De acordo com o vice-presidente do Secovi-RJ (Sindicato da
várias novas opções vão surgindo a sua frente. Você fica mais
Habitação), Leonardo Schneider, quem está comprando um imóvel
tranqüilo e confiante para qualquer negociação.
como forma de investimento tem de tomar cuidado com o lado
emocional. 4. Peça alto ou ofereça baixo

Isso porque, como os imóveis hoje estão em destaque, por conta da Aristóteles Onassis já dizia: Quem pede mais, leva mais. Lembre-se
valorização que apresentaram nos últimos anos, muitos acreditam que o encarregado de defender os seus interesses é você. Ou seja,
que é possível ganhar dinheiro com eles de qualquer jeito, o que se você não pedir alto, o outro lado não vai ficar com dó e aumentar
não é verdade. “Na hora de fechar, de escolher, tem de ver a a oferta. Na prática, o resultado vai ser deste valor pedido ... para
localização”, argumentou. baixo. O mesmo raciocínio se aplica se você estiver comprando. Em
todas as negociações existe uma gordura de pelo menos 10%. Ela
Ele completou: “Tem de escolher um imóvel que não seja no
vai ficar com quem for mais ousado e pedir alto ou oferecer baixo.
primeiro andar, tem de ser um imóvel menor, que o prédio não seja
Um lembrete - use esta técnica com cautela se o seu
velho, que não precise de manutenção, porque eles têm mais
relacionamento com o outro lado for importante e de longo prazo.
liquidez”.
5. Justifique sua oferta
Schneider recomenda, a quem for vender, que opte uma boa
orientação, principalmente por conta da documentação. Oferecer baixo ou pedir alto não funciona se você não souber como
justificar sua posição. Descubra maneiras de mostrar o valor da
Referência: InfoMoney - Autor: Flávia Furlan Nunes
solução que você está propondo, diferencie sua solução. Saber
diferenciar significa conseguir valores mais altos. Veja o exemplo da
http://www.igf.com.br/aprende/dicas/dicasResp.aspx?
água mineral francesa Perrier. Ao criar uma grife, a Perrier
dica_Id=7374
consegue ser a água mais vendida no mundo inteiro e uma das que
consegue o maior preço. Se alguém consegue diferenciar água
Finanças pessoais - 10 Dicas para você negociar mineral, certamente você tem elementos para conseguir diferenciar
melhor Data: 17/11/2008 sua posição, não é mesmo?

1. Tente negociar tudo 6. Seja paciente

Negociadores de sucesso conhecem bem uma coisa - tudo pode ser Os brasileiros gostam de resolver tudo muito rapidamente. Com a
negociado! Isto quer dizer que você não deve aceitar nada que seja tensão do dia-a-dia, nossa paciência anda muito curta.
imposto, deve questionar. A um nível prático, isto significa tentar Computadores parecem lerdos, um comercial na TV é interminável,
negociar o valor de uma multa, a diária de um hotel, o preço de um semáforo fica fechado para sempre - tudo demora muito. No
uma passagem aérea. Você não pode negociar se não estiver processo de negociação porém, quem consegue esperar
normalmente consegue melhores resultados. Se o outro lado tem
- 14 -

pressa e você pode gastar o tempo que for necessário, sua http://www.igf.com.br/aprende/dicas/dicasResp.aspx?dica_Id=10380
vantagem é bastante grande. Com um bom planejamento, você não
vai ter que lutar contra o relógio em sua próxima negociação. Você Imóveis - Confira como ter sucesso ao investir em imóveis na
precisa de paciência e tempo para negociar bem. planta Data: 03/08/2010
7. Não aceite a primeira oferta
O aquecimento do mercado imobiliário, a alta oferta de crédito e os
Se você aceitar uma primeira oferta de seu oponente, ele sempre
resultados não tão animadores de outras modalidades de
vai ficar com a sensação que fez um mau negócio, que poderia ter
investimento têm feito com que muitos brasileiros apostem na
conseguido algo melhor. Imagine este cena: você vai comprar um
compra de um imóvel na planta como forma de aplicar seu dinheiro.
carro usado. Depois de examiná-lo cuidadosamente, resolve fazer
uma proposta indecorosa, 30% abaixo do valor real do mercado - Esta era a aposta de pessoas que já atuavam no mercado e tinham
só para começar a negociar. Neste momento o dono do carro lhe familiaridade com o assunto. Porém, tem atraído um público
estende a mão e diz sorridente - aceito! Negócio fechado! Qual será diferente, desde quem está começando agora a aplicar o dinheiro,
a sua reação? Será que realmente fiz um bom negócio? Este carro como jovens bem-sucedidos na carreira, até quem está querendo
deve ter problemas ... diversificar os investimentos, como os aplicadores de bolsa que não
estão tão felizes com os resultados de suas ações.
8. Nunca dê nada de graça
Porém, investir em imóvel na planta não é para qualquer um, já que
Tudo que é dado de graça não tem valor. Faça o outro lado
o valor inicial ou a entrada pode ser alto. Então, alguns não
valorizar cada concessão sua. Não dê nada, troque tudo. Por
conseguem ter acesso a este mercado. “É indicado para quem tem
exemplo, se ele pedir um desconto adicional no preço, solicite uma
um dinheiro guardado já. Você não encontra em São Paulo um
condição de pagamento mais favorável. Se ele pedir mais prazo,
apartamento por menos de R$ 150 mil”, afirmou o sócio diretor da
peça algo em troca. A palavra mais importante no vocabulário do
Vitacon Participações, Alexandre Lafer Frankel, que indica o
negociador é a palavra "se". Tudo o que começa com "se" está no
investimento para diversificação. “Todo mundo deveria ter pelo
condicional e implica numa troca - Se você fizer isso, eu posso fazer
menos 30% em imóveis, porque traz segurança”.
aquilo ...
Compra e venda
9. Guarde uma concessão para o final
De acordo com Frankel, ao comprar um imóvel na planta,
É importante que o outro lado saia com a sensação de vitória, de
normalmente 25% de seu valor é pago até a entrega das chaves, o
ter feito um ótimo negócio. Para que isso aconteça é preciso
que pode demorar cerca de dois anos a dois anos e meio. Depois
guardar algumas pequenas concessões para o final da negociação.
disso, o restante pode ser quitado à vista ou financiado. "Se esse
Ele sai com o ego satisfeito e você sai com o bolso satisfeito.
imóvel, por 24 meses, valorizar 25%, o investidor pode ganhar o
Falando em ego, é sempre bom lembrar que o ego é um dos fatores
dobro do valor investido”, explicou.
que mais atrapalha as negociações. Deixe sempre uma saída
honrosa para que seu oponente possa mudar de idéia sem ter que Um exemplo: pense em um imóvel de R$ 100 mil, em que você
se humilhar. paga R$ 25 mil até a entrega das chaves. Restam R$ 75 mil para
quitar. Porém, se o imóvel valorizou 25% desde o fechamento do
10. Tenha sempre uma alternativa
contrato até a entrega, ele passa a valer R$ 125 mil. Se conseguir
Nunca negocie sem ter outras alternativas. Quando não temos vender por este preço, você poderá quitar os R$ 75 mil e ainda
opção, ficamos inteiramente nas mãos do oponente. Se ele sobrará R$ 50 mil, o dobro do que havia desembolsado (R$ 25 mil).
conseguir descobrir isto, certamente vai conseguir desequilibrar a “Existem algumas comissões e o imposto de transferência de
negociação. Veja o exemplo: numa cidade pequena, existe um imóvel, que deixa um pouco deste valor no meio do caminho”,
comerciante que compra e vende móveis usados. Uma pessoa vai ponderou.
até a loja e tenta vender um fogão ao proprietário. Examine o
Ele lembra que a pessoa pode tentar vender o imóvel antes da
balanço de poder desta situação. Se o comerciante não comprar,
entrega das chaves, porém, se ele não conseguir vender, terá de
certamente não vai fechar as portas por isto, já que ele tem várias
arcar com a unidade até o final. É por isso que ele disse que o mais
opções de venda - outros móveis no estoque. Referência:
seguro é a pessoa já ter um bom valor guardado. “Outro risco é de
idealdicas.com
a construtora quebrar, mas hoje a lei protege mais o comprador”,
disse.
http://www.igf.com.br/aprende/dicas/dicasResp.aspx?dica_Id=2443
Compra e locação
Modelos de documentos - Requerimento: Permuta de lote -
30/05/07 A compra de um imóvel novo também pode ser feita pelo investidor
para ingressar no mercado de locação. “Muita gente compra para
EXMO. SR. PREFEITO MUNICIPAL DE ............................. locar, porque o prédio novo vem com itens mais modernos, então
vai haver uma maior procura”, argumentou Frankel.
..........................., tendo adquirido, dessa Prefeitura, o lote
Porém, é preciso ter dinheiro para arcar com o valor do
n.º ......... do quarteirão ..... da ..... seção urbana, requer a V. Exa.
apartamento e para mobiliar, após a entrega das chaves. De acordo
a permuta do mesmo lote n.º ..... da ...... seção suburbana, que
com o sócio diretor da Vitacon, normalmente os investidores
não tem ocupante e tem a mesma avaliação do acima referido.
buscam ter, como retorno, algo em torno de 0,6% a 1% do valor do
imóvel. “Quando compra na planta, se o imóvel valoriza, o aluguel
Nestes termos
também valoriza, podendo chegar a 1,2% do preço pago pela
P. deferimento unidade, o que significa que se atinge uma renda bem melhor”.

...................., ..... de ..............de ............ E o que determina essa valorização do imóvel? “Tudo é oferta e
demanda”, destacou Frankel, sobre o que determina se uma
......................................................... unidade vai valorizar mais do que outra. Hoje, se consegue uma
valorização de mais de 20%. As unidades menores podem
- 15 -

aumentar mais de preço, porque, mesmo assim, o valor total ainda Nacional da Construção Civil). Após a entrega do imóvel, a
é acessível para aqueles que têm mais renda. correção pode ser feita por índice inflacionário (INPC, IGP-M, etc)
e os juros podem ser cobrados até o limite de 1% ao mês;
“São Paulo, por exemplo, tende a se transformar em cidades como
Londres, Tóquio e Nova York, em que o preço dos imóveis fica tão • Juros capitalizados: a forma de cálculo dos juros nas parcelas
caro que as pessoas preferem uma unidade menor e bem deve ser simples. A capitalização é proibida e infla o preço pago
localizada, até mesmo por causa do trânsito também. E tem um pelo consumidor em mais de 20% no preço final do imóvel;
público single com tendência de crescimento”, ressaltou, dizendo
• Venda casada: obrigar o consumidor a comprar o mobiliário
ainda que eles optam por unidades menores.
interno ou acessórios de uma empresa previamente escolhida é
O que analisar? ilegal;

Mas, para fazer uma boa aquisição de um imóvel na planta, seja • Cláusula mandado: obrigar o consumidor a fazer uma procuração
para venda, seja para locação, é preciso atentar a alguns cuidados. autorizando a construtora a representá-lo na instituição de
Confira abaixo: condomínio ou na contratação de outros serviços é ilegal;

1 - Localização: O bairro tem demanda? Qual a renda dos • Falta de memorial de incorporação: é o documento que prevê
moradores? Há capacidade de valorização, com a perspectiva de todos os detalhes da obra e deve estar registrado na matrícula
construção de metrô? Existe uma boa infraestrutura? antes da venda dos imóveis. Sua falta implica multa de 50% do

2 - Liquidez: O imóvel será facilmente vendido ou é uma unidade valor pago em favor dos consumidores;

muito cara? Quanto menor o preço da unidade e sua metragem, • Atraso na entrega dos imóveis: o prazo estabelecido em contrato
mais fácil a comercialização. não pode ser excedido sem que o consumidor seja compensado.

3 - Projeto: A apresentação do empreendimento é boa? Ele tem Cláusulas de carência de 60 a 180 dias são comuns nos contratos

quesitos de segurança? Quais os itens de lazer? Possui serviços e são ilegais, já que não há direito de o consumidor atrasar os

pagos (lavanderia, arrumadeira e outros)? pagamentos pelo mesmo prazo sem penalidades.

“Mas nada disso adianta sem uma boa localização. Tudo gira em Orientação

torno da localização. No Jardins, em que a demanda é alta, a O Ibedec oferece em seu site (www.ibedec.org.br) uma cartilha do

probabilidade de compra também é alta, então tem tendência de consumidor com edição especial sobre construtoras. Para quem já

ser um bom investimento”, ressalta Frankel. comprou um imóvel de construtora e está enfrentando algum tipo
de problema, a cartilha informa quais os direitos do comprador em
Ele ainda disse que, se o imóvel for para locação, é mais importante
caso de entrega de um imóvel com atraso, prazo de garantia do
adquiri-lo próximo a universidades, grandes centros comerciais e
imóvel, imóvel com infiltrações ou rachaduras, rescisão de contrato,
metrô, onde é possível encontrar um público que está de
entre outros.
“passagem” pela cidade, seja para fazer uma faculdade de cinco
anos, seja para realizar um trabalho com prazo determinado. Referência: InfoMoney - Autor: Evelin Ribeiro

Porém, se for para venda, pense em locais em que famílias


poderiam gostar, próximo de boas escolas, por exemplo. http://www.igf.com.br/aprende/dicas/dicasResp.aspx?dica_Id=4942

Referência: InfoMoney - Autor: Flávia Furlan Nunes


Imóveis - Atenção ao contrato na hora da compra de imóveis
na planta. Data: 07/10/2007
http://www.igf.com.br/aprende/dicas/dicasResp.aspx?dica_Id=10259

Para evitar as altas taxas de juros, cada vez mais pessoas estão
Imóveis - Saiba quais são problemas mais comuns na
recorrendo aos financiamentos das construtoras. Comprando imóvel
compra de imóveis na planta - Data: 09/07/2010
na planta, o mutuário livra-se da TR e do impacto dos juros e os
reajustes das prestações só podem atingir 12% devendo seguir a
Comprar um imóvel direto com a construtora é prática cada vez
correção monetária.
mais comum, especialmente durante a construção. Porém, embora
a aquisição da casa própria seja um sonho, alguns problemas Para fechar um bom negócio e garantir que essas regras sejam

podem tirar o brilho dessa realização. seguidas é preciso prestar atenção aos contratos de compra.
Algumas construtoras que adotaram indevidamente a TR, aplicando
Entre outubro de 2009 e maio de 2010, o Ibedec (Instituto
juros sobre juros nos reajustes estão sendo processadas. A
Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo), registrou
Coordenadoria de Defesa do Consumidor já ganhou ações que
aumento de 35% nas queixas relativas à compra de imóveis na
questionavam a cobrança de resíduo inflacionário em contratos de
planta. A instituição recebe, em média, 30 reclamações semanais.
venda na planta.
“Depois do casamento, a compra do imóvel próprio é o segundo ato
Uma leitura mais atenta do contrato antes de assiná-lo pode evitar
civil mais importante na vida do brasileiro”, declarou o presidente
aborrecimentos já que na maioria dos casos os itens contestados já
do Ibedec, José Geraldo Tardin. “O problema é que, com o acesso
estão ali previstos. Em um dos casos que foram para o Ministério
ao crédito cada vez mais fácil e rápido, as pessoas visitam a
Público, a correção das prestações era retroativa à data em que a
imobiliária e já saem de lá com o contrato assinado, sem submetê-
construtora pegou o financiamento com o banco para levantar o
lo à análise de um advogado, o que é imprescindível”, completou
prédio. O valor subiu de R$ 2.500 para R$3.300 e a construtora
Tardin.
teve que devolver o equivalente a 20 prestações, ou seja, R$66 mil.
Antes da entrega das chaves
A presença de um advogado especializado em Direito Imobiliário é
Para tentar evitá-los, conheça os principais problemas enfrentados ideal na hora de assinar o contrato, principalmente porque ao
por quem compra imóveis na planta: comprar um imóvel, a euforia é tanta que itens podem passar
despercebidos. Porém, o fato de assinar um contrato não impede
• Cobrança indevida de juros e correção monetária: durante a
que o mutuário o questione na Justiça. O Código de Defesa do
construção o reajuste das parcelas só pode ser pelo INCC (Índice
- 16 -

Consumidor criou um novo princípio no Direito permitindo que as com profissionais da área, por conta de minhas palestras em todo o
cláusulas do contratos sejam questionadas quando tornarem-se estado de São Paulo, venho percebendo uma frequência muito
extremamente onerosas para uma das partes. maior desde abril deste ano”.

Algumas construtoras criam um artifício jurídico que as permita Assim, diz ele, para evitar passar por este tipo de situação, o
cobrar juros acima dos 12% permitidos por lei e aplicar índices de consumidor deve sempre pesquisar o histórico da empresa no
correção monetária. Nesse caso, fazem um contrato como se o mercado, utilizando para isso inclusive a internet, e em órgãos de
comprador estivesse assumindo a dívida pelo apartamento com o defesa do consumidor, sendo que, em ambos os caso, é necessário
banco que financiou a construção do edifício. Dessa forma, alguns ter a razão social correta da empresa e não apenas o nome
contratos adotam a TR como índice de correção monetária, o que é fantasia.
ilegal. A TR só pode ser utilizada em financiamentos pelo sistema
Contrato
financeiro, ou seja, através dos bancos.
Além disso, ressalta, é indispensável pedir à empresa uma lista de
Atenção também para quem compra à vista imóvel na planta referências, com compradores dos últimos cinco anos, e falar com
pelo menos dois de cada ano para saber sobre o grau de satisfação
Quando uma construtora pega financiamento para levantar uma
deles. Vale ainda consultar a Caixa Econômica Federal e pedir à
construção, os apartamentos são a garantia do pagamento do
empresa documentos que comprovem a situação legal do terreno e
empréstimo. Portanto, pagamentos em atraso podem causar a
do projeto do imóvel na prefeitura.
execução da hipoteca do apartamento. Para evitar esse problema,
o cliente deve dar o sinal e pedir à construtora que solicite ao banco No que diz respeito ao contrato, o comprador deve lê-lo com
o percentual do preço do imóvel que será financiado pelo banco. atenção e não assiná-lo sem esclarecer todas as dúvidas. Vale
lembrar que tudo o que for combinado verbalmente deve estar
Esse valor deverá ser pago diretamente ao banco pelo comprador,
escrito no contrato, incluindo taxas e outros pagamentos à parte.
que não poderá transferir essa obrigação à construtora. Assim, para
que o cliente receba imediatamente a quitação da parte que foi O documento também deve conter cláusulas que especifiquem
financiada, a escritura de compra do imóvel deve ser assinada pelo claramente o prazo de entrega do imóvel (não devendo aceitar
banco. Em seguida, o imóvel deve ser registrado no nome do atraso superior a seis meses), multa proporcional ao atraso à
comprador. construtora, devolução do dinheiro em caso de desistência do
comprador por conta de atrasos na entrega e a permissão de que o
Assim como na compra à vista, as pessoas que financiam um
comprador interrompa o pagamento no caso de atraso do
imóvel devem acompanhar se a construtora está pagando ao banco
cronograma.
em dia, já que o apartamento também é a garantia do empréstimo
da construtora junto à instituição financeira. Por fim, lembra o advogado, o comprador deve ter claro as
dimensões do imóvel, o layout, o andar, o número de vagas de
Recomenda-se que após pagar cerca de 40% do valor do imóvel, o
garagem, tipo de acabamento e outros detalhes com o qual o
comprador procure o banco para verificar a situação da construtora.
imóvel será entregue.
Ao constatar inadimplência, o cliente deve exigir a regularização
dessa situação entrando com uma ação ou, se preferir, pode pedir Referência: InfoMoney - Autor: Gladys Ferraz Magalhães
na Justiça para pagar as prestações diretamente ao banco.

Em caso de falta de pagamento por parte do comprador, a http://www.igf.com.br/aprende/dicas/dicasResp.aspx?dica_Id=10533

construtora retoma o imóvel e devolve cerca de 20% a 60% do que


foi pago pelo mutuário. Este valor pode ser parcelado em até 48 Imóveis - Saiba que garantias as construtoras precisam dar -
meses. Essa cláusula está prevista em todo contrato de Data: 19/05/2010
financiamento, a chamada 'cláusula penal'.
Código de Defesa do Consumidor estabelece prazo de
Você já percebeu quanta dor de cabeça pode causar uma assinatura garantia de 90 dias para defeitos aparentes de fácil
de contrato sem a atenção devida. Portanto, agora que você já constatação e de 5 anos com relação à solidez e segurança
conhece um pouco as regras de compra de um imóvel, na hora de da edificação
assinar, leia atentamente seu contrato e bons negócios.
Para quem compra imóvel na planta ou em construção, notar
Referência: www.tudosobreimoveis.com.br
qualquer tipo de falha logo após a entrega das chaves é muito
frustrante. Quem compra um imóvel novo não espera ter que lidar
http://www.igf.com.br/aprende/dicas/dicasResp.aspx?dica_Id=10161 tão cedo com problemas de infiltração, rachadura, fiação elétrica,
etc. No entanto, caso esse tipo de problema ocorra, o comprador
Imóvel na planta: saiba como se prevenir de atrasos na não está desamparado: a lei do consumidor exige que construtoras
entrega - Data: 16/06/2010 e incorporadoras forneçam um período de garantia de 90 dias para
possíveis defeitos aparentes, de fácil constatação, e de cinco anos
Quem compra imóvel na planta, além da ansiedade de querer com relação à solidez e segurança da edificação.
mudar logo para a casa nova, tem sempre consigo o medo de que o Isso significa que, mesmo depois do imóvel pronto e da chave
imóvel atrase ou mesmo não seja entregue. entregue ao comprador, a construtora tem o dever de arcar com os
Segundo o advogado especialista em direito habitacional e defeitos denominados �vícios de construção�.
conferencista do Creci (Conselho Regional dos Corretores de Para informar o comprador em relação aos prazos de garantias para
Imóveis) e do Sciesp (Sindicato dos Corretores de Imóveis do os problemas mais frequentes, a construtora entrega a Tabela de
Estado de São Paulo), Tiago Antolini, o receio não é em vão, já que Garantia. Os prazos variam de empresa para empresa.
somente no estado de São Paulo 20 mil compradores estão na
Se o comprador identificar algum defeito no imóvel, deve comunicar
incerteza da entrega, número 65% maior que há cinco anos.
à construtora, por carta protocolada, a natureza e a origem do
“Historicamente, sempre houve atrasos além da conta, entregas defeito. A construtora, então, deverá fazer uma inspeção e,
nunca realizadas, falências de construtoras etc... Mas, conversando
- 17 -

constatado que o defeito não foi causado por mau uso ou falta de Para recorrer sozinho o consumidor movimentará um processo
conservação e/ou manutenção, deverá dar procedimento ao reparo. mostrando o contrato e a publicidade onde conste a promessa do
prazo de entrega e confrontará tal prazo com o estágio atual da
Se o problema for detectado em áreas de uso comum, o síndico
obra a data da efetiva entrega.
deve se encarregar de comunicar o problema à construtora.
Coletivamente, o Ibedec pode representar os consumidores de um
Defeitos por mau uso
mesmo prédio ou condomínio através de uma única ação. As
Eventuais problemas decorrentes do uso no dia a dia não são de vantagens são que os consumidores não precisarão adiantar custas
responsabilidade da construtora. Pesquisas apontam que o mau uso e nem honorários periciais caso seja necessário.
e a manutenção incorreta das edificações são responsáveis por
O prazo para propor ação que vise indenização pelo atraso na
cerca de 10% das falhas e defeitos dos imóveis.
entrega da obra é de até cinco anos contados do atraso.
Tais problemas podem ser evitados através da leitura do manual do
Referência: Portal Exame - Autor: Imóvel Web
proprietário, entregue junto com as chaves, que contém todas as
informações que o proprietário precisa saber para fazer bom uso do
imóvel, como orientações de reforma, segurança e conservação; e http://www.igf.com.br/aprende/dicas/dicasResp.aspx?dica_Id=10526

dicas de uso do empreendimento.


Imóveis - Quando um imóvel comercial é o melhor
Referência: Portal Exame - Autor: Imóvel Web
investimento - Data: 03/04/2010

http://www.igf.com.br/aprende/dicas/dicasResp.aspx?dica_Id=10523 Especialistas dizem que imóveis comercias têm rentabilidade


maior e inadimplência menor que residenciais, mas também
há desvantagens
Imóveis - O que fazer quando a construtora atrasa o imóvel -
Data: 06/05/2010 Contratos mais longos e retornos lucrativos no aluguel de imóveis
comerciais
Prazo para pedir na Justiça indenização pelo atraso na
entrega da obra é de até cinco anos Há alguns anos, entrar no mercado de locação de imóveis
comerciais era umas das piores estratégias para investidores. Mas o
Maquete de imóvel: é possível ganhar indenização quando a
cenário mudou. A economia vai bem, os juros estão menores e as
obra atrasa
empresas têm feito fila para locar os espaços mais cobiçados. No
Muitos imóveis são vendidos na planta, com prazos de entrega pré- entanto, as incógnitas sobre as vantagens da locação de imóveis
determinados em contrato. De acordo com ranking do Procon, comerciais em relação aos residenciais ainda persistem enquanto as
porém, o atraso na entrega do imóvel é uma das principais diferenças de mercado entre as regiões dificultam a elaboração de
reclamações no setor de habitação. uma resposta padrão para esse tipo de negócio.
"O número de reclamações quanto a atraso na entrega de imóveis A estratégia para resolver o dilema é recorrer a uma equação básica
aumentou muito nos últimos meses. Há construtoras com mais de para as decisões de todo investidor. "As melhores oportunidades de
dois anos de atraso na entrega das obras e o consumidor que investimento são resultado da interação entre as melhores
comprou um imóvel para se ver livre do aluguel ou para investir, condições de segurança, rentabilidade e liquidez", afirma André
fica no prejuízo", diz José Geraldo Tardin, presidente do Ibedec Rosa, diretor de vendas e investimentos da consultoria imobiliária
(Instituto de Defesa do Consumidor). Jones Lang LaSalle.
Tardin destaca que "a maioria dos contratos de venda de imóvel na Geralmente, quando a variável em questão é rentabilidade, a
planta prevê cláusula de carência para a entrega da obra, sem que locação de imóveis comerciais dispara na frente. Em média, os
a construtora comprove qualquer fato. Isto coloca o consumidor em rendimentos na cidade de São Paulo, segundo Daniel Nader, diretor
uma situação de completo desequilíbrio em relação à construtora, o de investimentos da Cushman & Wakefield, variam de 0,8% a 1,1%
que o CDC proíbe e a Justiça tem declarado nula este tipo de sobre o preço do imóvel. A receita dos alugueis residenciais, por sua
cláusula". vez, alcança o percentual de 0,6%. Essa diferença, contudo, muda
Para Tardin, pleitear uma indenização nos casos de atraso é um conforme a área de localização do imóvel. É possível que, em
direito que assiste aos consumidores e normalmente é fixado pela algumas regiões, seja mais rentável optar por investimentos em
Justiça em 0,5 a 1% do valor de mercado do imóvel multiplicado propriedades residenciais.
pelos meses de atraso na entrega. O perfil do locador dos dois tipos também deve pesar na decisão.
Outra opção para o consumidor é buscar a rescisão do contrato pela "Quando você aluga para empresas, as garantias de crédito são de
inadimplência da construtora, onde teria direito a receber de volta melhor qualidade", afirma Nader. Além disso, os contratos são
100% dos valores que pagou e ainda pleitear indenização pelo firmados com uma duração bastante superior aos dos imóveis
desfazimento do contrato. residenciais. Enquanto nas residências, a locação dura, em média,
dois anos, nos empreendimentos comerciais, esse período varia de
O consumidor José Mendonça, de Brasília (DF), comprou um imóvel
5 a 10 anos. "O inquilino comercial dificilmente vai querer perder
na planta com prazo de entrega para 30 de setembro de 2006.
aquele ponto. No caso das residências, o perfil das famílias muda
Porém a entrega só foi feita em 24 de abril de 2007. Orientado pelo
muito com o tempo e isso influencia no tipo de imóvel escolhido
Ibedec, ele recorreu ao Judiciário e em sentença da 11ª Vara Cível
para morar", diz.
de Brasília, obteve a indenização de 0,8% ao mês do valor de
mercado do imóvel pelo período em que a construtora atrasou o Ao mesmo tempo, as facilidades de financiamento e a expansão do
pagamento. mercado imobiliário no país têm levado muitos brasileiros a se livrar
do aluguel e conquistar a casa própria. Já no mercado de imóveis
O Ibedec orienta que os consumidores que se encontram nesta
comerciais, o movimento é oposto. As empresas estão deixando a
situação podem recorrer à Justiça de duas formas: individual ou
cultura de ter sede própria e migrando para o sistema de locação.
coletivamente.
"No passado, as companhias investiam em imóvel próprio porque
- 18 -

não havia oportunidades interessantes no mercado. Hoje, isso os mais procurados", afirma Rosely Hernandez, gerente-geral de
deixou de ser vantajoso", afirma Nader. locações e vendas da Lello Imóveis.

Por isso, as operações de sale and lease back, por exemplo, têm se Referência: Portal Exame - Autor: Talita Abrantes
tornado corriqueiras no Brasil. Neste sistema, as empresas vendem
suas propriedades para depois alugá-las elas mesmas. "Além de
proporcionar giro de capital, o aluguel pode garantir descontos nos
tributos cobrados das companhias", diz o diretor de investimentos
da Cushman & Wakefield. Outra estratégia que tem caído no gosto
do mercado imobiliário são as operações de build to suit, pelas
quais os investidores constroem imóveis sob medida para as
companhias e depois locam por contratos que se estendem por
períodos que podem variar entre 10 e 20 anos. Segundo Rosa, da
Jones Lang LaSalle, esta estratégia traz menos riscos para o
investidor que decide construir o imóvel. Mas, por outro lado, a
operação pode limitar a rentabilidade da locação com o tempo. Isso
porque até o imóvel ficar pronto, a região pode se valorizar acima
do valor estabelecido em contrato antes da construção.

Fuja das crises

Para que o negócio de locação de imóveis comerciais não fique


vulnerável às oscilações econômicas, é preciso tomar alguns
cuidados. "Existem algumas ruas mais setorizadas. Se a área de
empresas que ela abriga sofre uma crise, seu investimento pode
estar em risco", diz Nader.

Um exemplo clássico para este problema aconteceu na ilha de


Manhattan, em Nova York, famosa por abrigar as principais
instituições financeiras dos Estados Unidos. Com a crise econômica
de 2008, que levou uma porção de bancos e companhias à falência,
o mercado imobiliário do distrito também despencou. Em 12 meses,
de acordo com dados da Cushman and Wakefield�s, os espaços
disponíveis para alugar aumentaram em 72% na região.

Isso, contudo, não é motivo para se assustar. "Nossa situação


doméstica é muito boa. Temos uma classe emergente que está
passando a consumir e isso está dando uma gasolina para a
economia", afirma o diretor de vendas e investimentos da
consultoria imobiliária Jones Lang LaSalle. Como consequência, o
otimismo do mercado é facilmente transferido para os negócios
imobiliários.

Os mais cobiçados

A boa maré econômica, contudo, não é suficiente para garantir o


sucesso do investimento em imóveis comerciais. De acordo com o
diretor de investimentos da Cushman & Wakefield, propriedades
que comportem companhias de médio e grande porte são a melhor
opção. "Nossa percepção é que imóveis com perfil mais corporativo
têm um risco de crédito melhor", afirma. Segundo ele, imóveis de
no mínimo 250 metros quadrados atraem inquilinos mais estáveis
com perspectivas de contratos de longo prazo.

Rosa, da Jones Lang LaSalle, ressalta a infraestrutura do


condomínio como essencial para conquistar este perfil de locatário.
"A quantidade de vagas de garagem, por exemplo, é um atributo
importante. Estipula-se que cada 30 metros quadrados de escritório
devem corresponder a uma vaga de estacionamento", afirma. Além
disso, de acordo com ele, a distância entre o piso e o forro do
imóvel deve ter cerca de 2,80 metros. A altura elevada deve-se à
necessidade de possibilitar a passagem de fios e a tubulação do ar
condicionado.

A localização é outro fator que deve pesar na escolha do imóvel.


Locais que tenham boa infraestrutura de transporte e de
alimentação ganham pontos para os candidatos à locação. "È
importante também pesquisar qual o perfil da região para decidir o
tipo de imovel que vai ser comprado. Em algumas áreas, há
demanda para mais escritórios, enquanto em outros os galpões são

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