Вы находитесь на странице: 1из 76

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное общеобразовательное учреждение


Высшего профессионального образования
«Санкт-Петербургский государственный политехнический университет»
Инженерно-строительный институт
Кафедра: «Строительство уникальных зданий и сооружений»

На правах рукописи

Малина Виктория Александровна

МЕТОДОЛОГИЯ ФОРМИРОВАНИЯ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА


НА ЭТАПЕ БЮДЖЕТНОГО ПЛАНИРОВАНИЯ

Направление 270800 – Строительство

Диссертация на соискание квалификации магистра техники и технологии


строительства

Научный руководитель: Птухина И.С.


старший преподаватель, к.т.н.

Санкт-Петербург 2013
2

The Ministry of education and science of the Russian Federation


Federal state budgetary educational institution
Of higher professional education
Saint-Petersburg state Polytechnic University
The engineering-construction Institute
Department the Construction of unique buildings and structures

On the right of manuscript

Malina Viktoriya Aleksandrovna

METHODOLOGY OF FORMATION OF COST OF CONSTRUCTION AT A


STAGE OF BUDGET PLANNING

Direction 270800 – Civil Engineering

The dissertation on competition of a qualification of master's degree of engineering and


technology of construction

Supervisor: I.S. Ptuhina


senior lecturer, Ph.D

Saint-Petersburg 2013
3

СОДЕРЖАНИЕ

СОДЕРЖАНИЕ .............................................................................................................. 3
ВВЕДЕНИЕ .................................................................................................................... 4
ГЛАВА 1 АНАЛИЗ ФОРМИРОВАНИЯ ЦЕНЫ СТРОИТЕЛЬСТВА НА ЭТАПЕ
БЮДЖЕТНОГО ПЛАНИРОВАНИЯ ...................................................................................... 7
1.1 Анализ состояния строительного рынка жилищного строительства ............... 7
1.2 Мировой опыт формирования цены строительства ........................................ 12
1.3 Законодательно-правовая база формирования цены строительства в РФ .. 16
1.4 Выводы по главе. Постановка задачи исследования ..................................... 21
ГЛАВА 2. РАЗРАБОТКА МЕТОДИКИ ФОРМИРОВАНИЯ СТОИМОСТИ
СТРОИТЕЛЬСТВА .............................................................................................................. 23
2.1 Система дифференциальных критериев оценки предложений претендентов
на основе анализа теории и практики проведения подрядных торгов в
строительстве................................................................................................................... 23
2.1.1 Критерии оценки заявок .............................................................................. 23
2.1.2 Метод расстановки приоритетов ................................................................ 35
2.2 Организационно-технологические решения, позволяющие использовать
обмен между стоимостью и временем выполнения отдельных видов работ и
строительства в целом. ................................................................................................... 37
2.3 Оценка интегрального критерия формирования цены строительства на
этапе бюджетного планирования .................................................................................... 41
2.4 Выводы по второй главе ................................................................................... 47
ГЛАВА 3. МЕТОДИКА И ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА
ОПТИМИЗИРОВАННЫХ РЕШЕНИЙ ПО ФОРМИРОВАНИЮ ЦЕНЫ
СТРОИТЕЛЬСТВА ............................................................................................................. 48
3.1 Методика формирования цены строительства ............................................... 48
3.2 Анализ вариантов формирования цены строительства .............................. 54
3.3 Выводы по третей главе: ................................................................................... 67
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ............................................................................................................ 69
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ........... 71
ПРИЛОЖЕНИЯ ............................................................................................................ 76
4

ВВЕДЕНИЕ

Строительство — одна из главных составляющих успешного развития любой


страны.
Жилищного строительства в нашей стране по своим объемам и темпам
значительно уступает соответствующему разделу экономики развитых стран. Как
показывает статистика, на одного россиянина приходится в среднем 20,7 кв. м жилых
помещений, в то время как на каждого жителя перенаселенного Китая — порядка 27 кв.
м, а гражданина США — 70 кв. м. Для того чтобы увеличить объемы жилищного
строительства, необходимо разработать мероприятия по снижению себестоимости
объектов и уменьшению сроков строительных работ.
Заказчик заинтересован в сохранении неизменности стоимости строительной
продукции, начиная со стадии принятия решения о строительстве и заканчивая
стадией сдачи объекта в эксплуатацию.
В современных экономических условиях сметную стоимость строительных
объектов приходится пересматривать в сторону увеличения бюджета по статьям
затрат. Это происходит в результате применения избыточных проектных решений и
отсутствия экономической обоснованности используемых ресурсов.
Так как цена в период строительства изменяться не должна, то возникает
необходимость в повышении точности расчетов в текущем и прогнозном уровне цен
при проектировании, экспертизе и подготовке конкурсной документации с учетом
сроков строительства и темпов роста цен на строительные ресурсы.
На стадии «проект», когда известны лишь общие характеристики будущего
объекта строительства, его технико-экономические показатели (площади помещений,
высота и этажность) и основные конструктивные решения, применение элементных
технических нормативов (ГЭСН, ФЕР и ТЕР) невозможно. Необходима
соответствующая схема определения цены на ранней стадии по укрупненным
нормативам.
Недостаточная разработанность и большая значимость в теоретическом,
методическом и практическом планах проблемы определения и обоснования сметной
стоимости строительства на ранней стадии бюджетного планирования и контроля за
соблюдением сметной стоимости жилищного строительства обуславливают
актуальность темы исследования, ее цели и задачи.
5

Цель исследования – Обоснование формирования стоимости строительства на


стадии бюджетного планирования и совершенствование методологии оптимизации
стоимости на этапе согласования цены между участниками инвестиционно-
строительного процесса
Объектом исследования является процесс формирования цены
строительства на этапе бюджетного планирования и проведения подрядных торгов, с
учетом оптимизации конструктивных решений, моделью исследования –
многофункциональный комплекс (жилой комплекс со встроенными помещениями и
полузаглубленной автостоянкой).
Задачи исследования
Научно-экономические задачи:
1) Провести анализ формирования цены строительства на этапе бюджетного
планирования;
2) Разработать методику формирования стоимости строительства;
3) Экспериментально проверить методику и провести технико-экономическую
оценка оптимизированных решений по формированию цены строительства.
Методы исследования
В процессе исследования были использованы система дифференциальных
критериев по оценки предложений, метод анализа по обмену между стоимостью и
временем работ и метод оценки интегрального критерия.
Информационная база исследования
Научные источники в виде данных и сведений из книг, журнальных статей,
научных докладов и отчетов, законодательные и нормативные акты Российской
Федерации, методические рекомендации, материалы разных организаций, Интернета
по процессу проектирования, теории управления, риск-менеджменту, проблемам по
управлению процессом проектирования.
Наиболее существенные научные результаты, полученные лично
соискателем. Предложена методика формирования стоимости строительства на
стадии бюджетного планирования. Предложены критерии оптимизации сроков и
стоимости строительства. Предложена методика и технико-экономическая оценка
решений по формированию цены строительства.
Научная новизна. Усовершенствована методика формирования стоимости
строительства, путем определения стоимости с помощью составления СФР,
разработки и корректировка по времени и стоимости совмещенного графика
финансирования и производства работ на строительство Объекта. Предложен
6

алгоритм (блок-схема) оптимизации стоимости строительства на этапе согласования


цены между участниками инвестиционно-строительного процесса на основе
проведения тендера и составления контракта с подрядными организациями
Значение полученных результатов для теории. Разработанная модель может
быть использована для дальнейших исследований в области управления стоимостью
строительства, и управлении определения стоимости строительства на стадии
бюджетного планирования.
Значение полученных результатов для практики. Предложенные решения
имеют практическую значимость для применения методики формирования стоимости
для строительства на стадии бюджетного планирования и улучшения управляемости
стоимостью строительства, в придании процессу управление стоимостью системности
и в увеличении эффективности не изменение стоимости в процессе строительства.
Рекомендации об использовании результатов диссертационного
исследования. Результаты работы рекомендуется применять при определении
стоимости строительства, и как способ управления стоимостью строительства на этапе
бюджетного планирования. Применение результатов возможно для определения
стоимости для различных объектов.
Результаты научно-исследовательской работы опубликованы в различных
изданиях, в т.ч. в интернете, и находятся в свободном доступе для других
исследователей этого направления.
Апробация работы.
1. 06.12.12 г. XXXXI Неделя науки СПбГПУ: Всероссийской межвузовской научно-
технической конференции студентов и аспирантов.
Результаты опубликованы в печатных изданиях:
1. В. А. Малина Управление стоимостью строительства / В. А. Малина // XLI
Неделя науки СПбГПУ: материалы международной научно-практической конференции.
Ч.I. СПб.: Изд-во Политехн. ун-та, 2012.- с. 297-299.
2. В. А. Малина Управление стоимостью жилищного строительства//
"Строительство Уникальных Зданий и Сооружений". 2013. №3. (С8).
3. В. А. Малина Методика и технико-экономическая оценка оптимизированных
решений по формированию цены строительства// "Строительство Уникальных Зданий
и Сооружений". 2013.

Внедрение:
Работа внедрена в Департамент подрядных работ и контрактов ООО
«Строительная компания «ИРБИС».
7

ГЛАВА 1 АНАЛИЗ ФОРМИРОВАНИЯ ЦЕНЫ СТРОИТЕЛЬСТВА НА ЭТАПЕ


БЮДЖЕТНОГО ПЛАНИРОВАНИЯ

Наибольший вклад в исследование данной проблемы в отечественной науке


внесли В.Д. Ардзинов, Н.И. Барановская, И.Т. Балабанов, И.А. Бланк, П.В. Горячкин,
А.Г. Гранберг, М.Н. Дмитриев, А.И.Добрынин, А.Ю. Егоров, Е.Е. Ермолаев, О.В.
Ефимов, В.А. Кожин, А.А. Котов, И.А. Либерман, В.Н. Русак, Г.В. Савицкая, Д.В. Хавин,
А.Н. Хорин, Б.В. Щуров и др.
Различные аспекты управления инвестиционно-строительной деятельностью и
снижения инвестиционных рисков на стадии принятия решений рассматриваются в
работах таких российских ученых, как А.А. Гаврилов, В.В. Григорьев, А.Г. Грязнова,
А.Ф. Ионова, Т.А. Караева, В.А. Кожин, М.И. Литвин, Э.А. Маркарьян, В.В. Нитецкий,
В.Д. Новодворский, Л.Н. Павлова, Н.Ф. Пермичев, В.В. Пешков, И.Б. Ромашова, Р.С.
Сайфулин, Н.Н. Селезнева, Н.А. Соломатина, М.А. Федотова [1].
Эти исследования имеют важное теоретическое и практическое значение, но в
них недостаточно четко отработаны принципы и подходы к формированию стоимости
строительства, отвечающих требованиям современных экономических условий
реализации инвестиционно-строительных проектов. Мало исследован и не
алгоритмизирован процесс оптимизации стоимости строительства на стадии
бюджетного планирования и в ходе согласования цены между заказчиком и другими
участниками инвестиционно-строительного процесса.

1.1 Анализ состояния строительного рынка жилищного строительства

В 2011г. на территории Российской Федерации за счет всех источников


финансирования построено 785,6 тыс. новых благоустроенных квартир общей
площадью 62,3 млн.кв.метров.
Современный уровень жилищного строительства по количеству введенного
жилья составляет около 86% от наибольшего ввода, достигнутого в 1987г. (72,8 млн.кв.
метров) [2].
С 2002г. по 2008г. объемы строительства жилых домов ежегодно увеличивались.
В 2009г. было отмечено снижение ввода общей площади жилья по сравнению с
предыдущим годом, в 2010г. падение объемов строительства жилья продолжилось. В
2011г. объемы строительства жилых домов увеличились (на 6,6% больше по
сравнению с 2010г.). Ввод общей площади жилья в расчете на 1000 человек населения
вырос с 207 кв.метров в 2000г. до 436 кв.метров в 2011г., по сравнению с 2010г. он
8

увеличился на 27 кв.метров. Улучшилась обеспеченность населения жильем, в


жилищном фонде в 2011г. в среднем на одного жителя приходилось 23,0 кв.метра
общей площади жилых помещений против 22,6 кв.метра в 2010г. и 19,2 кв.метра в 2000
году.
В январе-мае 2012г. введено 177,4 тыс. новых квартир общей площадью 15,8
млн.кв.метров, что составило 103,7% к январю-маю 2011 года (рис 1.1).

Динамика ввода в действия жилых домов

2002г.
70
2003г.
60
2004г.
50
2005г.
40
2006г.
30
2007г.
20
2008г.
10
2009г.
0
Введено в 2010г.
действие жилых 2011г.
домов, млн.м2
общей площади Январь-май 2012г.

Рисунок 1.1 – Динамика ввода в действия жилых домов


Доля построенного жилья застройщиками частной формы собственности в 2011г.
составила 85,6% от общего ввода жилья, что на 0,6 процентного пункта меньше, чем в
2010 году. Увеличилась доля построенного жилья застройщиками государственной
формы собственности, а муниципальной - осталась на прежнем уровне [5].
В 2011г. доля построенного жилья организациями государственного сектора
экономики в общем объеме введенных в действие жилых домов в целом по России
составила 5,3%, в Санкт-Петербурге - 25,4%, Приморском крае - 37,2%, Хабаровском
крае - 50,4%, Камчатском крае - 68,1% и Чукотском автономном округе - 100,0%.
С 2002г. по 2009г. объемы индивидуального жилищного строительства ежегодно
увеличивались, в 2010г. было отмечено снижение ввода общей площади
индивидуального жилищного строительства по сравнению с предыдущим годом. В
2011г. индивидуальными застройщиками введено 197,7 тыс. жилых домов общей
площадью 26,8 млн.кв.метров (104,9% к 2010г.). Доля индивидуального домостроения
в общем вводе жилых домов уменьшилась и в 2011г. составила 43,0% против 43,7% в
2010 году (рис. 1.2) [3].
9

250 2002г.
2003г.
200
2004г.

150 2005г.
2006г.
100
2007г.

50 2008г.
2009г.
0
2010г.
Введено в действие
индивидуальных 2011г.
жилых домов, тысяч

Рисунок 1.2 – Динамика ввода в действия индивидуальных жилых домов


В 2010г., согласно имеющейся статистической информации о ряде зарубежных
стран, наибольшие объемы жилья в расчете на 1000 человек населения введены в
Беларуси - 699 кв.метров общей площади, что в 1,6 раза превышает этот показатель,
сложившийся в среднем по России (436 кв.метров), в Казахстане - 393 кв.метров,
Польше - 377 кв.метров.
Менее 150 кв.метров на 1000 человек населения в 2010г. построено в Киргизии и
Таджикистане (рис. 1.3).
Среди введенных застройщиками-юридическими лицами многоэтажных жилых
домов более трети составляют 10-16 этажные дома [7].
В 2011г. стандартам экономического класса соответствовали 1110 жилых домов,
построенных застройщиками-юридическими лицами, общей площадью 2229,1
тыс.кв.метров. Инвестиции в жилища в 2011г. использованы в объеме 1566,9
млрд.рублей, их доля в общем объеме инвестиций в основной капитал составила
14,5% против 12,2% в 2010 году.
Из общего объема инвестиций (без субъектов малого предпринимательства и
объема инвестиций, не наблюдаемых прямыми статистическими методами),
направленных на строительство многоквартирных жилых домов, привлеченные
застройщиками в порядке долевого участия средства населения составили 84,1
млрд.рублей, или 23,2% (против 21,2% в 2010г.).
10

Рисунок 1.3 – Международное сравнение среднего ввода в действие жилых


домов на 1000 человек населения в 2010 году
Резерв ввода жилья в эксплуатацию сосредоточен в незавершенном
строительстве, объем которого (без индивидуальных жилых домов) постепенно
увеличивался, начиная с 2005 года. Начиная с 2009г. отмечено ежегодное снижение
объемов незавершенного жилищного строительства к уровню предыдущего года и в
2011г. объем незавершенного жилищного строительства снизился на 3,4% по
сравнению с 2010г. и составил 28,7 млн.кв.метров общей площади [4].
Объем незавершенного жилищного строительства (без индивидуального) в
России на конец 2011г. на 19,0% меньше количества введенного за год жилья (в 2010г.
- меньше на 9,6%, в 2009г. объем превысил количество введенного жилья на 8,4%)
(рис. 1.4.). Объем незавершенного жилищного строительства, не превышающий
половины годового ввода жилья на конец 2011г., имелся в республиках Калмыкия и
Северная Осетия - Алания, Еврейском автономном округе, Приморском и
Ставропольском краях, Калининградской, Калужской, Кемеровской, Ленинградской,
Московской, Оренбургской, Рязанской, Сахалинской и Тамбовской областях, Москве
[9].
11

Жилые дома, находяшиеся в незавершенном


строительстве
50
40
30
20
10
0
2000г. 2005г. 2006г. 2007г. 2008г. 2009г. 2010г. 2011г.

Число жилых домов


(без индивиду-
альных), тысяч

Рисунок 1.4 – Жилые дома, находящиеся в незавершенном строительстве


В отдельных регионах объем незавершенного жилищного строительства (без
индивидуального) превысил количество введенного жилья: в Карачаево-Черкесской
Республике в 2,8 раза, в Курганской области - в 3,7 раза, в Республике Ингушетия - в
3,9 раза, в Мурманской области - в 4,3 раза.
Из общей площади жилья, находящейся в незавершенном строительстве на
конец 2011г., на дома, сооружение которых законсервировано, окончательно
прекращено или временно приостановлено, приходилось 11,7%, их площадь
составляла 3,4 млн.кв. метров.
Как и в предыдущие годы, не осуществлялось строительство более 60%
незавершенных жилых домов в Камчатском крае, Мурманской области, Чукотском
автономном округе. В Республике Тыва не осуществлялось строительство всех
незавершенных жилых домов. В то же время в республиках Дагестан и Хакасия,
Удмуртской Республике, Ненецком автономном округе, Калининградской и Томской
областях доля такой жилищной "незавершенки" не превышает 3,0%. В Кабардино-
Балкарской Республике, Чеченской Республике, Еврейской автономной области на
конец 2011г. приостановленного и законсервированного жилья не было [8].
Тенденции развития строительного рынка в России
Развитие жилищного строительства является важным направлением
государственной экономической политики в России. Согласно «Концепции
долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации до 2020 г.»
, объем жилищного строительства в 2020 г. должен достичь 140 млн. кв. м (рис. 1.5).
Увеличению роста строительства жилья будет также способствовать реализация
«Долгосрочной стратегии развития ипотечного жилищного кредитования до 2030 г.» ,
12

согласно которой ипотечный жилищный кредит станет основным механизмом


приобретения жилья в собственность. Цены на жилье, условия ипотечного жилищного
кредитования и доходы населения позволят приобретать жилье 60% населения.
Реализации Концепции будет способствовать активное развитие
инвестиционной деятельности в жилищной сфере как с привлечением средств частных
инвесторов, так и с привлечением бюджетных средств [10].

Рисунок 1.5 – Объемы жилищного строительства в Российской Федерации до


2020 г
Для того чтобы увеличить объемы жилищного строительства, необходимо
работать над снижением себестоимости объектов и уменьшением сроков
строительных работ.

1.2 Мировой опыт формирования цены строительства

В мировой практике все многообразие действующих методов определения


стоимости строительства можно условно разбить на две самостоятельные группы[11]:
1) методы поэлементного расчета цены, применяемые, как правило, на
завершающих этапах проектирования;
2) методы расчета цены по укрупненным показателям на начальных этапах
инвестиционного процесса.
Расчет стоимости строительства объекта в каждом случае осуществляется
индивидуально с учетом специфических особенностей конкретного строительства на
базе смет, составляемых фирмой-проектантом или инжиниринговой компанией.
В промышленно развитых странах с рыночной экономикой информационная база
для разработки смет основывается на регистрации реального и расчетах прогнозного
уровней цен.
13

Для разработки инвесторских смет в странах с развитой экономикой


публикуемые информационными фирмами сборники (справочники) цен отражают
средний реальный, ожидаемый в предстоящем году.
Сметы подрядчиков базируются на результатах анализа уровня собственных
затрат на выполнение работ и цен на используемые ресурсы.
Расценки по ранее заключенным контрактам, официальная национальная
статистика, ежегодные фирменные справочники служат источниками единичных
расценок в составляющихся сметах.
В справочниках фирмы Минз [12] можно найти практически все виды
строительных работ и около 50-60 тыс. единичных расценок с учетом стоимости
материалов, рабочей силы, эксплуатации машин, накладных расходов и прибыли
непосредственного исполнителя работы. Так же в справочнике приводятся условия
применения целого перечня региональных и других корректирующих коэффициентов
В сборниках укрупненных расценок на строительные работы содержится около
три тысячи расценок на части зданий и сооружений. В цене выделяется два
составляющих: стоимость материалов суммарная с учетом накладных расходов
эксплуатация строительных машин и затрат на оплату труда, а также прибыль
исполнителя работ.
Несколько сотен унифицированных комплектов таблиц содержаться в сборниках
укрупненных показателей стоимости строительства на 1 фут 2 зданий (рис. 1.6).

Рисунок 1.6 - Данные приводимые в сборниках укрупненных показателей


стоимости строительства на 1 фут 2 зданий
Важные источники информации о стоимости строительства фирмы получают по
каналам "строительного обмена" данные о построенных объектах.
Ставки оплаты труда [11] публикуют довольно часто данные ставки делятся что
касается строительной отрасли по 46 строительным профессиям и предназначаются
для 314 городов США и Канады (рис. 1.7)
Для подсчета стоимостных оценок используют разнообразные виды годовых и
квартальных индексов, данные индексы подразделяются по видам здания и
14

сооружения, группам материалов, видам работ и оплате труда, а также используется


система территориальных коэффициентов.
Чтобы посчитать для каждой специальности затраты на заработную используют
часовые тарифные ставки, а также эти ставки устанавливаются при помощи
соглашения между ассоциациями предпринимателей и профсоюзами для конкретных
городов.
Администрация строительных фирм осуществляет расчеты с рабочими в тех же
нормах в сметах закладываются затраты на заработную плату с рабочими
Данная процедура освобождает строителей от специальной разработки
калькуляций заработной платы и трудозатрат, тем самым в процессе работы можно
легко контролировать и планировать процесс работы.
Региональные коэффициенты [14] которые установлены для 162 наиболее
крупных городов США и Канады приводятся в справочниках цен на строительные
работы с усредненной для всей страны стоимостью для конкретных видов материалов.

Рисунок 1.7 - Список элементов учитывающихся в величинах ставок


В сборниках цен стоимость по материалам и конструкциям указывается для
конкретного города в радиусе 20 миль прилегающей к нему территории, а также по
цене франко-центр с учетом транспортных расходов сосредоточенного строительства .
Дополнительные транспортные расходы к справочной цене прибавляются в
случае если объект находится за пределами территории.
Для того чтобы разработать проект, либо инвесторскую смету для подрядчика
который определится в результате торгов или переговоров проектировщики нормы
накладных расходов закладывают усредненные
15

Со стороны строительных фирм [13], которые предлагают встречные цены они


учитывают индивидуальные нормы накладных расходов, данные накладные расходы
зависят от размеров фирм и других факторов.
В сумме с накладными расходами показывается прибыль.
Во всех зарубежных странах величина накладных расходов и прибыли которая
учитывается в инвесторских сметах и в сметах подрядчика, зависит от заработной
платы операторов строительных машин и рабочих-строителей.
В США [11] стоимость 1 человека/часа работы бригады, учитывается исходя из
затрат на эксплуатацию машин, накладные расходы, прибыль.
Данные показатели цены единицы ежегодно публикуются для нескольких сотен
характерных составов бригад и разработка смет ресурсным способом упрощается. В
том, что большой объем информации тщательности разработки инвесторских смет о
ценах в строительстве и смет подрядчика публикуется, это все вызывает большие
требования при составлении смет.
В промышленно развитых странах установление цены строительной продукции
на торгах является методом ее экономической оптимизации [17].
Когда происходят торги на заключение строительных контрактов [11] в условиях
конкуренции в ценах в которых подрядчики подают свои заявки, скромные размеры
рентабельности были учтены от 2,5 до 6% к издержкам производства, по данным
анализа было выяснено, что такой уровень рентабельности не устраивает и не может
устраивать подрядчика. Для того чтобы выиграть на торгах подрядчики вынуждены
снижать рентабельность, в противном случае они не смогут победить.
После того [16], как подрядные торги были выиграны и договор заключен,
разворачивается интенсивная работа в строительных фирмах по данным подрядчиков
фирм Германии и США. Данная работа направлена по уменьшению издержек, но
чтобы это не влияло на время, стоимость и качества строительства, а также
соблюдались сроки строительства.
Также крупные подрядные компании создают группы специалистов [18]
(организаторов производства, сметчиков, технологов, экономистов), одной из
важнейших целей специалистов является снизить уровень рентабельности путем
экономии затрат, рекомендаций о методах контроля за издержками производства по
разрабатываемому проекту до минимального 9,5-12%.
Большинство стран используют при разработке инвесторских смет справочники
фирм-производителей в части стоимости технологического оборудования [15].
16

Для определения стоимости предусмотренного проектом технологического


оборудования в США [11] очень часто используют данные, ежегодно публикуемые
фирмой «Маршал энд Свифт». Показатели стоимости промышленного оборудования
30 основных отраслей промышленности содержатся в данных сборниках.
В зарубежных странах для установление цены комплектного технологического
оборудования необходимо провести переговоры (если фирма-поставщик является
монополистом) либо торги.
В странах ЕС должны размещаться через торги подряды и субподряды на
поставку оборудования на сумму свыше 1 млн. ЭКЮ по принятому закону.
За рубежом нет такого понятия как "строительно-монтажные работы" т.к. при
доставки и наладки оборудования в стоимость уже входит монтаж технологического
оборудования

1.3 Законодательно-правовая база формирования цены строительства в РФ

Точное определение цены строительства на начальной стадии играет важную


роль в инвестиционно-строительном процессе. Так как, стоимость, которая будет
подсчитана и заложена в бюджет строительства на начальном этапе, укажет
дальнейший порядок действий заказчика при строительстве объекта.
Для того чтобы сформировать стоимость на стадии бюджетного планирования,
необходимо знать, как формируется цена в строительстве для объектов
финансируемых как за счет бюджетных средств, так и для внебюджетных. Для этого
необходимо рассмотреть процесс формирования стоимости и его вытекающие
последствия.
Формирование цены [19] в строительстве при финансировании за счет
бюджетных средств осуществляется по следующим принципам: начальная цена
рассчитывается с помощью сметно-нормативной базы федерального или
территориального уровня; окончательная цена формируется по результатам
проведения аукциона .
Сметная стоимость [20] является основой для определения размера
капитальных вложений, финансирования строительства, формирования свободных
(договорных) цен на строительную продукцию, расчетов за выполненные подрядные
(строительно-монтажные) работы, оплаты расходов по приобретению оборудования и
доставке его на стройки, а также возмещения других затрат за счет средств,
предусмотренных сводным сметным расчетом. Кроме того, на основе сметной
документации осуществляются также учет и отчетность, хозяйственный расчет и
17

оценка деятельности строительно-монтажных организаций и заказчиков. Исходя из


сметной стоимости определяется в установленном порядке балансовая стоимость
вводимых в действие основных средств по построенным предприятиям, зданиям и
сооружениям.
Определение начальной (максимальной) цены контракта [22] на основе сметной
стоимости производится в соответствии с действующими отраслевыми методиками.
Источником информации для расчета сметной стоимости работ могут служить
действующие цены, полученные путем анализа рынка, справочные цены отраслевых и
региональных справочников, каталогов и изданий, отражающие уровень реальных цен,
данные отраслевых и региональных нормативных справочников, сведения,
содержащиеся в реестрах контрактов, заявках участников завершенных торгов, в
протоколах и т. п.
Формирование начальной (максимальной) цены контракта на строительство,
реконструкцию и капитальный ремонт зданий и сооружений для государственных и
муниципальных нужд (далее - строительство) рекомендуется осуществлять в три этапа
(рис. 1.8) [21].

Рисунок 1.8 - Этапы формирования начальной (максимальной) цены контракта


Основанием для определения стоимости строительства могут служить [23]:
- обоснования инвестиций;
- проект, рабочая документация, включая чертежи, ведомости объемов
строительных и монтажных работ, спецификации и ведомости на оборудование,
18

основные решения по организации и очередности строительства, принятые в проекте


организации строительства, пояснительные записки к проектным материалам;
- федеральные и территориальные единичные расценки, другие сметные
нормативы, текущие индексы цен и региональные коэффициенты уровня стоимости
строительства, рыночные цены на оборудование, мебель и инвентарь;
- сметы по объектам-аналогам и справочники укрупненных показателей
стоимости строительства;
- информация о ценах контрактов на строительство и техническая часть
конкурсной документации, публикуемая на официальных сайтах о государственных и
муниципальных закупках.
Стоимость работ [24] в локальных сметах (расчетах) в составе сметной до-
кументации может приводиться в двух уровнях цен: в базисном уровне, определяемом
на основе сметно-нормативной базы 2001 г., а также в текущем уровне, определяемом
на основе цен, сложившихся ко времени составления смет.
В сводный сметный расчет отдельными строками включаются итоги по всем
объектным сметным расчетам (сметам) без сумм на покрытие лимитированных затрат,
а также итоги по сметным расчетам на отдельные виды затрат.
Для определения сметной стоимости строительства предприятий, зданий и
сооружений (или их очередей) необходим определенный набор документации. (рис. 1.
9, 1.10)

Рисунок 1.9 - Структура документации необходимый для определения сметной


стоимости строительства
Выбор конкретного метода определения сметной стоимости строительства
может зависеть от ряда факторов, в частности от наличия и качества разработанной
проектно-сметной документации на строительство, уникальности предполагаемого
объекта строительства и других факторов.
19

Рисунок 1.10 - Набор документации необходимый для определения


сметной стоимости строительства
Определение начальной (максимальной) цены контракта на основе стоимости
строительства объектов-аналогов
Определение предварительной величины начальной (максимальной) цены
контракта [25] на основе стоимости строительства ранее построенных или
спроектированных объектов-аналогов может осуществляться при размещении заказа
на строительные (подрядные) работы по вновь начинаемым объектам строительства
(реконструкции, ремонта) при отсутствии утвержденной проектно-сметной
документации (ПСД). Для получения уточненных данных рекомендуется использовать
сметный метод.
Определение начальной (максимальной) цены контракта предполагает
проведение следующих работ [28]:
- изучение рынка и сбор информации по объектам-аналогам;
- сравнение оцениваемого объекта с каждым аналогом и выявление отличий по:
- дате начала и окончания строительства;
- функциональным, потребительским, техническим и иным качественным
характеристикам;
- месторасположению;
- наличию дополнительных элементов и пр.;
- расчет базовой стоимости объекта на основе корректировки цен
объектов-аналогов путем:
20

- оценки стоимости дополнительных элементов (например, вспомогательных


сооружений и др.) путем сравнения цен у двух и более групп объектов, имеющих и не
имеющих эти элементы;
- применения повышающих и понижающих коэффициентов, используемых для
корректировки влияния функциональных, потребительских, технических и иных
качественных характеристик;
- применения удельных показателей (например, затрат на 1 м2 общей площади
здания (сооружения)) для расчета стоимости, в случае если сравниваемые объекты,
будучи сходными функционально, различаются по размеру, мощности и пр.;
- применения корреляционных моделей, при помощи которых устанавливается
зависимость цены объекта от наиболее существенных факторов, влияющих на его
стоимость;
- корректировки стоимости объекта-аналога на коэффициент инфляции и
регионально-экономический коэффициент уровня стоимости строительства.
Корректировку стоимости проектов-аналогов рекомендуется осуществлять с
применением укрупненных стоимостных показателей выполнения работ, а также
корректирующих коэффициентов и поправок на изменение объемно-планировочных и
конструктивных характеристик, региональных особенностей, уровня технической
оснащенности объекта, влияющих на его эксплуатационные параметры и затраты, и т.
д. [27].
Для снижения стоимости строительства используют аукционы. Для этого
необходимо сформировать начальную (максимальную) цену.
Сметная стоимость строительства в уровне цен на дату публикации извещения о
торгах определяется в следующем порядке [26]:
- на основании сводных сметных расчетов стоимости строительства
предприятий, зданий, сооружений или их очередей в составе проектно-сметной
документации, утвержденной в установленном порядке, определяется сметная
стоимость подрядных работ;
- сметная стоимость пересчитывается в текущий уровень цен на дату
объявления конкурса по соответствующим индексам цен на строительные и
монтажные работы, утвержденным в установленном порядке, по основным
калькуляционным статьям прямых затрат (оплата труда, затраты на эксплуатацию
машин и механизмов, стоимость материалов), по видам и комплексам работ или по
объектам-представителям.
Заключение по первой главе
21

Мы рассмотрели законодательно-правовую базу формирования цены


строительства для объектов, строящихся за счет бюджетных средств. В данном
разделе описывается определение начальной (максимальной) цены контракта с
помощью сметно-нормативной базы федерального или территориального уровня и в
последствие окончательная цена формируется по результатам проведения аукциона.
Что же касаемо формирования цены строительства для объектов строящихся за
счет частных инвестиций, то здесь можно сказать, что данный расчет не изучен до
конца, частные застройщики, как правило используют различные методы определения
цены и нет точной методики по формированию стоимости строительства.
Вследствие, чего возникает необходимость провести анализ по формированию и
оптимизации стоимости строительства на стадии бюджетного планирования и
определить методику по формированию цены строительства.

1.4 Выводы по главе. Постановка задачи исследования

По материалам первой главы сделаны следующие выводы:


1. Установлено, что, несмотря на увеличение ввода в эксплуатацию жилых
объектов, все же мы отстаем от строительных рынков других стран.
2. Выявлено, что объем незавершенного жилищного строительства с каждым
годом уменьшаются, однако его объемы достаточно велики. Проблемой
незавершенного строительства является несоответствие сформированного бюджета
строительства на начальной стадии фактическим затратам.
Для того чтобы с каждым годом уменьшалось количество недостроенных домов,
в следствии произойдет увеличение ввода в эксплуатацию новых жилых домов,
необходимо, подобрать подходящий алгоритм по формированию стоимости на раннем
этапе и неизменяемой стоимости на протяжении строительного проекта, тогда
количество незавершенных домов уменьшиться. Проведенный анализ мирового опыта
формирования цены показал, что по сравнению с отечественным строительством,
более четко слаженная система ценообразования в строительстве.
3. Из рассмотренного материала по действующей законодательно-правовой
базе в строительстве, сделан вывод, что на текущий период нет единого механизма
формирования стоимости строительства для объектов.
Исходя из вышеизложенного, можно сформулировать задачи, решение, которых
позволит разработать алгоритм формирования стоимости строительства и четко
сформулировать права и обязанности участников инвестиционного проекта по
22

срокам и стоимости строительства. На этом основании в диссертации поставлены и


решены следующие задачи:
1) Провести анализ состояния строительного рынка гражданского строительства
и обобщение опыта формирования цены строительства на этапе бюджетного
планирования;
2) Сформировать интегральный критерий оценки эффективности решений
при выборе оптимального варианта ИСП;
3) Разработать алгоритм (блок-схему) формирования цены строительства;
4) На примере алгоритма провести расчет-корректировку стоимости
строительства и сроков.
23

ГЛАВА 2. РАЗРАБОТКА МЕТОДИКИ ФОРМИРОВАНИЯ СТОИМОСТИ


СТРОИТЕЛЬСТВА

2.1 Система дифференциальных критериев оценки предложений претендентов


на основе анализа теории и практики проведения подрядных торгов в
строительстве

Сложность и вероятностный характер строительной отрасли, воздействие при


этом большого количества факторов, которые ставят перед заказчиком проблему
выявления, объективного анализа и оценки наиболее важных показателей,
определяющих характер торгов и влияющих на выбор строительной организации,
которая может работать быстрее, дешевле и качественнее других. Следовательно,
необходима классификация основных критериев и возможность объединения их в
группы.
Правильно и четко структурированная система проведения подрядных торгов,
может помочь в выборе подходящей и наиболее надежной организации для
выполнения работ на объекте, а также снизить посчитанную стоимость выполнения
работ.
Первым этапом проведения подрядных торгов является квалификационный
отбор на данном этапе оцениваются технические, экономические, организационные и
других потенциальные возможности претендента для выполнения представляемого на
торги подряда. Квалификационный отбор обеспечивает определенные гарантии
отбора возможных претендентов.
Выбор организаций для квалификационного отбора определяется следующими
критериями [29]:
1. количество лет на строительном рынке;
2. квалификация персонала участника квалификационного отбора;
3. финансовое состояние участника квалификационного отбора;
4. материально-техническая база участника квалификационного отбора;
Расчет критериев для участников подрядных торгов представлен ниже:

2.1.1 Критерии оценки заявок

1. Количество лет на строительном рынке [30, 33, 34, 38]


Количество лет на строительном рынке (общий срок действия лицензий,
выданных Претенденту, на строительство зданий и сооружений I и II уровней
ответственности на осуществление функций Генерального подрядчика)
24

Лi
Блi   Кл
Л max (2.1)

где i = 1,2,3,…n, n– число заявок на участие в предварительном квалификационном


отборе
Блi - итоговый балл, присуждаемый текущей заявке по критерию количество лет
на строительном рынке (Принимается из Приложения № 16);
Л i - значение критерия количество лет на строительном рынке по текущей заявке,
Л max - наибольшее из всех поданных заявок значение критерия количество лет на

строительном рынке;
Кл - коэффициент весомости критерия количество лет на строительном рынке;

2. Квалификация персонала участника квалификационного отбора


Оценка квалификации персонала участника квалификационного отбора
производится по 5 (Пяти) подкритериям, по формуле:

Бi
Бкi   Кк
Бmax (2.2)
где i= 1,2,3,…n, n– число заявок на участие в предварительном квалификационном
отборе
Бкi - итоговый балл, присуждаемый текущей заявке по критерию квалификация
персонала участника квалификационного отбора;
Бi - значение критерия квалификация персонала участника квалификационного
отбора по текущей заявке;

Бi  Б1i  Б2i  Б3i  Б4i  Б5i


(2.3)
Б15i - баллы по пяти подкритериям критерия квалификация персонала участника
где
квалификационного отбора по текущей заявке (расчет по подкритериям приведен
ниже);
Б max - наибольшее из всех поданных заявок значение критерия квалификация

персонала участника квалификационного отбора;


Кк - коэффициент весомости критерия квалификация персонала участника
квалификационного отбора;
Подкритерии критерия квалификация персонала участника квалификационного
отбора:
25

1. Общая численность персонала участника квалификационного отбора (количество


принимается из расчета среднесписочной численности);

ОЧ i
Б1i   Коч
ОЧ max (2.4)
где i = 1,2,3,…n, n– число заявок на участие в предварительном квалификационном
отборе
Б1i - итоговый балл, присуждаемый текущей заявке по подкритерию общая
численность персонала участника квалификационного отбора;
ОЧ i - значение подкритерия общая численность персонала участника
квалификационного отбора по текущей заявке,
ОЧ max - наибольшее из всех поданных заявок значение подкритерия общая

численность персонала участника квалификационного отбора;


Коч
- коэффициент весомости подкритерия общая численность персонала
участника квалификационного отбора;
2. Численность инженерно – технических работников (количество принимается из
запроса о составе ИТР работников);

ЧИТРi
Б 2i   Кчитр
ЧИТРmax (2.5)
где i = 1,2,3,…n, n– число заявок на участие в предварительном квалификационном
отборе
Б 2i - итоговый балл, присуждаемый текущей заявке по подкритерию численность
инженерно – технических работников;
ЧИТРi
- значение подкритерия численность инженерно – технических работников
по текущей заявке,
ЧИТРmax - наибольшее из всех поданных заявок значение подкритерия численность

инженерно – технических работников;


Кчитр - коэффициент весомости подкритерия численность инженерно –
технических работников;

3. Опыт работы инженерно – технических работников, лет


ОИТРi
Б3i   Коитр
ОИТРmax (2.6)
26

где
Б 3i - итоговый балл, присуждаемый текущей заявке по подкритерию опыт работы

инженерно – технических работников;


ОИТРi - значение подкритерия опыт работы инженерно – технических работников

(средний стаж работы инженерно – технических работников) по текущей заявке,


рассчитывается по формуле:

Собщi
ОИТРi 
ЧИТРi (2.7)
где Собщi – суммарный стаж работы по специальности инженерно – технических
работников участника квалификационного отбора;
ЧИТРi
- значение подкритерия численность инженерно – технических работников
по текущей заявке;
ОИТРmax - наибольшее из всех поданных заявок значение подкритерия опыт работы

инженерно – технических работников;


Коитр - коэффициент весомости подкритерия опыт работы инженерно –
технических работников;
4. Наличие службы строительного контроля в организационной структуре
предприятия;

Б4i  ССК iКсск


(2.8)
Б 4i - итоговый балл, присуждаемый текущей заявке по подкритерию наличие
где
службы строительного контроля;
ССК i
- значение подкритерия наличие службы строительного контроля по текущей
заявке,
Если у участника квалификационного отбора в организационной структуре
предприятия есть служба строительного контроля, то ССКi = 1, если нет,
то ССКi = 0;
Ксск
- коэффициент весомости подкритерия наличие службы строительного
контроля;

5. Наличие системы менеджмента качества (наличие/ отсутствие сертификата


соответствия требованиям ГОСТ Р ИСО 9001-2001 в квалификационной
документации участника);
27

Б5i  СМК iКсмк (2.9)


где
Б 5i - итоговый балл, присуждаемый текущей заявке по подкритерию наличие

системы менеджмента качества;


СМК i - значение подкритерия наличие системы менеджмента качества по текущей

заявке,

Если в документации участника квалификационного отбора есть сертификат


соответствия требованиям ГОСТ Р ИСО 9001-2001, то СМКi = 1, если нет, то СМКi = 0;
Ксмк
- коэффициент весомости подкритерия наличие системы менеджмента
качества;
3. Финансовое состояние участника квалификационного отбора
Оценка финансового состояния участника квалификационного отбора
производится по 5 (Пяти) подкритериям, по формуле:

Бi
Бфi   Кф
Б max (2.10)
где i= 1,2,3,…n, n– число заявок на участие в предварительном квалификационном
отборе
Бфi - итоговый балл, присуждаемый текущей заявке по критерию финансовое
состояние участника квалификационного отбора;
Бi - значение критерия финансовое состояние участника квалификационного
отбора по текущей заявке;

Бi  Б1i  Б2i  Б3i  Б4i  Б5i


(2.11)
где
Б15i - баллы по пяти подкритериям критерия финансовое состояние участника

квалификационного отбора по текущей заявке (расчет по подкритериям приведен


ниже);
Б max - наибольшее из всех поданных заявок значение критерия финансовое

состояние участника квалификационного отбора;


Кф - коэффициент весомости критерия финансовое состояние участника
квалификационного отбора;

Подкритерии критерия финансовое состояние участника квалификационного


отбора:
28

1. Размер чистых активов В расчет принимаются бухгалтерские балансы (Форма 1) за


2010г., 2011., 2012 г., заверенные подписью руководителя и главного бухгалтера
участника квалификационного отбора;

ЧАi
Б1i   Кча
ЧАmax (2.12)
где i = 1,2,3,…n, n– число заявок на участие в предварительном квалификационном
отборе
Б1i - итоговый балл, присуждаемый текущей заявке по подкритерию размер чистых
активов;
ЧАi - значение подкритерия размер чистых активов по текущей заявке.
Рассчитывается как среднее арифметическое величины чистых активов за последние
три года;
ЧАmax - наибольшее из всех поданных заявок значение подкритерия размер чистых

активов;
Кча
- коэффициент весомости подкритерия размер чистых активов;

2. Валюта баланса. В расчет принимаются бухгалтерские балансы (Форма 1) за


2009г., 2010г., 2011 г., заверенные подписью руководителя и главного бухгалтера
участника квалификационного отбора;

ВБ i
Б 2i   Квб
ВБ max (2.12)
где i = 1,2,3,…n, n– число заявок на участие в предварительном квалификационном
отборе
Б 2i - итоговый балл, присуждаемый текущей заявке по подкритерию валюта
баланса;
ВБ i - значение подкритерия валюта баланса по текущей заявке. Рассчитывается

как среднее арифметическое величины «валюта баланса» за последние три года;


ВБ max
- наибольшее из всех поданных заявок значение подкритерия валюта
баланса;
Квб
- коэффициент весомости подкритерия валюта баланса;
29

3. Размер чистой прибыли. В расчет принимаются Отчеты о прибылях и убытках


(Форма 2) за 2010 г., 2011 г., 2012 г., заверенные подписью руководителя и
главного бухгалтера участника квалификационного отбора;

ЧП i
Б 3i   Кчп
ЧП max (2.13)
Б
где 3i - итоговый балл, присуждаемый текущей заявке по подкритерию размер чистой

прибыли;
ЧП i
- значение подкритерия размер чистой прибыли по текущей заявке.
Рассчитывается как среднее арифметическое величины «чистая прибыль» за
последние три года;
ЧП max
- наибольшее из всех поданных заявок значение подкритерия чистая
прибыль;
Кчп
- коэффициент весомости подкритерия размер чистой прибыли;

4. Выручка участника квалификационного отбора за год. В расчет принимаются


Отчеты о прибылях и убытках (Форма 2) за 2010г., 2011г., 2012 г., заверенные
подписью руководителя и главного бухгалтера участника квалификационного
отбора;

Вырi
Б 4i   Квыр
Выр max (2.14)
Б 4i - итоговый балл, присуждаемый текущей заявке по подкритерию выручка
где
участника квалификационного отбора за год;
Выр i - значение подкритерия выручка участника квалификационного отбора за год

по текущей заявке. Рассчитывается как среднее арифметическое величины «выручка»


за последние три года;
Выр max
- наибольшее из всех поданных заявок значение подкритерия выручка
участника квалификационного отбора за год;
Квыр - коэффициент весомости подкритерия выручка участника
квалификационного отбора за год;

5. Размер основных средств. В расчет принимаются бухгалтерские балансы (Форма 1)


за 2010г., 2011г., 2012 г., заверенные подписью руководителя и главного бухгалтера
участника квалификационного отбора;
30

ОСi
Б5i   Кос
ОСmax (2.15)
где
Б 5i - итоговый балл, присуждаемый текущей заявке по подкритерию размер

основных средств;
ОСi - значение подкритерия размер основных средств по текущей заявке.

Рассчитывается как среднее арифметическое величины «основные средства» за


последние три года;
ОСmax - наибольшее из всех поданных заявок значение подкритерия размер

основных средств;
Кос
- коэффициент весомости подкритерия размер основных средств;
4. Материально – техническая база участника квалификационного отбора
Оценка материально – технической базы участника квалификационного отбора
производится по 5 (Пяти) подкритериям, по формуле:

Бi
Бмбi   Кмб
Бmax (2.16)
где i= 1,2,3,…n, n– число заявок на участие в предварительном квалификационном
отборе
Бмбi - итоговый балл, присуждаемый текущей заявке по критерию материально –
техническая база участника квалификационного отбора;
Бi - значение критерия материально – техническая база участника
квалификационного отбора по текущей заявке;

Бi  Б1i  Б2i  Б3i  Б4i  Б5i


(2.17)
где
Б15i - баллы по пяти подкритериям критерия материально – техническая база

участника квалификационного отбора по текущей заявке (расчет по подкритериям


приведен ниже);
Б max
- наибольшее из всех поданных заявок значение критерия материально –
техническая база участника квалификационного отбора;
Кмб
- коэффициент весомости критерия материально – техническая база
участника квалификационного отбора;

Подкритерии критерия материально – техническая база участника


квалификационного отбора:
31

1. Количество грузоподъемных и других механизмов, имеющихся у участника


квалификационного отбора в собственности

ГМ i
Б1i   Кг м
ГМ max (2.18)
где i = 1,2,3,…n, n– число заявок на участие в предварительном квалификационном
отборе
Б1i - итоговый балл, присуждаемый текущей заявке по подкритерию количество
грузоподъемных и других механизмов;
ГМ i - значение подкритерия количество грузоподъемных и других механизмов по

текущей заявке,
ГМ max - наибольшее из всех поданных заявок значение подкритерия количество

грузоподъемных и других механизмов;


Кг м
- коэффициент весомости подкритерия количество грузоподъемных и других
механизмов;

2. Новизна парка грузоподъемных и других механизмов, лет;


где i = 1,2,3,…n, n– число заявок на участие в предварительном квалификационном
отборе
Б 2i - итоговый балл, присуждаемый текущей заявке по подкритерию новизна
парка грузоподъемных и других механизмов;
НМ i - значение подкритерия новизна парка грузоподъемных и других
механизмов по текущей заявке,
НМ min - наименьшее из всех поданных заявок значение подкритерия новизна

парка грузоподъемных и других механизмов;

Сг мi
НМ i 
ГМ i (2.19)
Сг мi
где - суммарный срок службы парка грузоподъемных и других механизмов по
текущей заявке;
ГМ i
- значение подкритерия количество грузоподъемных и других механизмов по
текущей заявке,
32

Кнм
- коэффициент весомости подкритерия новизна парка грузоподъемных и
других механизмов;

3. Количество транспортных средств, имеющихся у участника квалификационного


отбора в собственности:

ТСi
Б3i   Ктс
ТСmax (2.20)
где i = 1,2,3,…n, n– число заявок на участие в предварительном квалификационном
отборе
Б3i - итоговый балл, присуждаемый текущей заявке по подкритерию количество
транспортных средств;
ТСi - значение подкритерия количество транспортных средств по текущей заявке;
ТСmax - наибольшее из всех поданных заявок значение подкритерия количество

транспортных средств;
Ктс
- коэффициент весомости подкритерия количество транспортных средств;

4. Новизна парка транспортных средств, лет ;

НТСmin
Б 4i   Кнтс
НТСi (2.21)

где i = 1,2,3,…n, n– число заявок на участие в предварительном квалификационном


отборе
Б 4i - итоговый балл, присуждаемый текущей заявке по подкритерию новизна парка
транспортных средств;
НТСi
- значение подкритерия новизна парка транспортных средств по текущей
заявке,
НТСmin - наименьшее из всех поданных заявок значение подкритерия новизна

транспортных средств;

Стсi
НТСi 
ТСi (2.22)
где Стсi - суммарный срок службы парка транспортных средств по текущей заявке;

ТСi
- значение подкритерия количество транспортных средств по текущей заявке
33

Кнтс
- коэффициент весомости подкритерия новизна транспортных средств;

5. Общая площадь зданий и сооружений административного и производственного


назначения, имеющихся у участника квалификационного отбора в собственности;

ЗСi
Б 5i   Кзс
ЗСmax (2.23)
где i = 1,2,3,…n, n– число заявок на участие в предварительном квалификационном
отборе
Б5i - итоговый балл, присуждаемый текущей заявке по подкритерию общая
площадь зданий и сооружений административного и производственного назначения;
ЗСi - значение подкритерия общая площадь зданий и сооружений
административного и производственного назначения по текущей заявке;
ЗСmax - наибольшее из всех поданных заявок значение подкритерия общая

площадь зданий и сооружений административного и производственного назначения;


Кзс
- коэффициент весомости подкритерия общая площадь зданий и сооружений
административного и производственного назначения;
5. Опыт выполнения работ участником квалификационного отбора на
объектах промышленно – гражданского строительства
Опыт выполнения работ участником квалификационного отбора оценивается по
формуле:

ОРi
Борi   Кор
ОРmax (2.24)
Борi - итоговый балл, присуждаемый текущей заявке по критерию опыт выполнения
где
работ участником квалификационного отбора;
ОРi
- значение критерия опыт выполнения работ участником квалификационного
отбора (средняя стоимость объектов, выполненных силами участника
квалификационного отбора) по текущей заявке, рассчитывается по формуле:

Своi
ОРi 
Квоi (2.25)
где Своi – суммарная стоимость объектов за последние три года, выполненных силами
участника квалификационного отбора;
34

Квоi - суммарное количество объектов за последние три года, выполненных

силами участника квалификационного отбора;


Кор - коэффициент весомости критерия опыт выполнения работ участником

квалификационного отбора на объектах промышленно – гражданского строительства;


ИТОГО
(общий балл по всем критериям)
Общий балл заявки определяется путем суммирования всех баллов,
присужденных данной заявке по каждому из 6 (Шести) предусмотренных критериев, по
формуле:

Боi  Блi  Бкi  Бфi  Бмбi  Бкрi  Борi (2.26)

где i = 1,2,3,…n, n– число заявок на участие в квалификационном отборе;


Бо i - общий балл текущей заявки;

Блi - балл, присужденный текущей заявке по критерию «количество лет на


строительном рынке»;
Бкi - балл, присужденный текущей заявке по критерию «квалификация персонала
участника квалификационного отбора»;
Бфi
- балл, присужденный текущей заявке по критерию «финансовое состояние
участника квалификационного отбора»;
Бмбi
- балл, присужденный текущей заявке по критерию «материально –
техническая база участника квалификационного отбора»;
Бкрi - балл, присужденный текущей заявке по критерию «качество выполнения

работ»;
Борi
- балл, присужденный текущей заявке по критерию «опыт выполнения работ
участником квалификационного отбора на объектах промышленно – гражданского
строительства».
На основании общего балла каждой заявке относительно других по мере
уменьшения общего балла присваивается порядковый номер. Заявке, получившей
максимальный общий балл, присваивается первый номер.
35

2.1.2 Метод расстановки приоритетов

Метод расстановки приоритетов (МРП) [39] является экспертным методом,


применяемым для выбора лучшего объекта из ряда однородных по группе критериев.
Метод не ограничивает количество сравниваемых объектов и количество выбранных
критериев. Для сравнения вариантов важно, чтобы суждения экспертов были
достаточно адекватны, для чего предварительно проводят оценку группы экспертов
одним из методов. Численность группы экспертов – не более семи человек.
Объектами сравнения могут быть проекты, конструкции, процессы, поставщики,
отдельные должностные лица и др.
Коэффициент весомости критерия (подкритерия) [32] для расчета критериев
оценки заявок, рассчитывается исходя из метода расстановки приоритетов (МРП)
Таблица 2.1 Значимость критериев
Материа
Квалификац
льно- Финансовое Количество Опыт
№ ия
техничес положение лет на выпол ∑
п персонала Балл
кая база претендент строительн нения = 40
п/п Претендент
Претенд а ом рынке работ
а
ента
Матери
ально-
техниче
1 12/40
ская >3 >3 >3 >3 12
1 =0,3
база
Претенд
ента
Финанс
овое
2положе 10/40
<1 >3 >3 >3 10
2 ние =0,25
претенд
ента
Квалиф
икация
3персона 8/40=
<1 <1 >3 >3 8
3 ла 0,2
Претенд
ента
Количес
тво лет
4на 4/40
<1 <1 <1 <1 4
4 строите =0,1
льном
рынке
Опыт
5выполн
<1 6/40
5 ения <1 <1 >3 6
=0,15
работ
36

Материально-
техническая база
15% Претендента

30% Финансовое положение


претендента
10%
Квалификация
персонала Претендента

20% Количество лет на


строительном рынке
25%

Опыт выполнения работ

Рисунок 2.1- Значимость критериев


В матрицах парных сравнений рассматривают, какой вариант лучше по данному
критерию [39].
Применяются знаки отношений:
«>» - знак «больше» означает «лучше»;
«<» - знак «меньше» означает «хуже»;
«=» - знак «равно» означает «равные».
Знакам отношений присваивают числовые значения в баллах, например:
«>» → 3 балла;
«=» → 2 балла;
«<» → 1 балл.
В колонке «Сумма» проставляют сумму баллов по каждой строке (для каждого
варианта). Затем суммируют баллы всей колонки.
Ранг варианта получается делением его балла в строке на общую сумму
баллов.
После этого аналогично строят матрицы парных сравнений для других
подкритериев и коэффициенты весомости подкритерия.
После того, как рассмотрены все квалификационные данные претендентов и
подведены итоги по квалификационному отбору формируется список организаций для
дальнейшего участия в закрытом конкурсе. Результат оформляется протоколом.
После подписания окончательного протокола всеми членами квалификационной
комиссии, результат доводится до сведения всех участников предварительного
квалификационного отбора.
37

Следующим этапом подрядных торгов является выбор победителя


Выбор победителя подрядных торгов определяется следующими критериями:
Оценка коммерческих предложений Претендентов [40]:
1. общая стоимость выполнения работ;
2. сроки выполнения работ;
3. размер авансового платежа;
4. срок гарантии на выполняемые работы;
5. принятие договора, предложенного Организатором подрядных торгов, с
минимальными замечаниями.
Коммерческие предложения Претендентов оцениваются с помощью
программного комплекса «Ирбис – эксперт» по следующим показателям либо по
Методу расстановки приоритетов:
- общая стоимость выполнения работ (лучшее по min значению);
- сроки выполнения работ (лучшее по min значению);
- срок гарантии на выполняемые работы (лучшее по max значению);
- размер авансового платежа (лучшее по min значению);
- принятие договора, предложенного Организатором подрядных торгов без
изменений (лучшее принятие договора без возражений).

2.2 Организационно-технологические решения, позволяющие использовать


обмен между стоимостью и временем выполнения отдельных видов работ и
строительства в целом.

Когда подсчитана стоимость и сроки выполнения работ необходимо


оптимизировать данные критерии, чтобы минимизировать затраты, но при этом не
увеличить продолжительность и рационально использовать ресурсы. Данный процесс
исполняет роль улучшения организационно-технологических условий.
Для того чтобы оптимизировать процесс строительного производства,
необходимо, принять меры по сокращению продолжительности работ находящихся на
критическом пути. Это возможно сделать при помощи исполнения следующих задач
[43]:
 перераспределением всех видов ресурсов, как временных (использование
резервов времени некритических путей), так и трудовых, материальных,
энергетических (например, перевод части исполнителей, оборудования с
некритических путей на работы критического пути); при этом перераспределение
ресурсов должно идти, как правило, из зон, менее напряженных, в зоны, объе-
38

диняющие наиболее напряженные работы;


 сокращением трудоемкости критических работ за счет передачи части работ на
другие пути, имеющие резервы времени;
 параллельным выполнением работ критического пути;
 пересмотром топологии сети, изменением состава работ и структуры сети.
При сокращении продолжительности работ критический путь изменяется, и в
процессе можно корректировать критический путь до получения приемлемого
результата [45].
Для того, чтобы определить нормативную продолжительность есть три наиболее
эффективных способа:
- сокращение продолжительности наиболее важных (критических работ);
- при оптимальном распределении общего фронта работ на захватки за счет
совмещения работ по времени;
- за счет увеличения количества захваток [36, 40, 43,46].
Первый способ заключает в себе сетевой график, в нем заключен календарный
план строительства [41].
Данный график можно оптимизировать по стоимости выполнения работ.
Для каждой работе в графике определяются кривые обмена времени на
стоимость (рис. 2.2.)

Рисунок 2.2 - Зависимость стоимости выполнения работ


S ij min от продолжительности t ij
На данном рисунке показано снижение стоимости возможно, при увеличении
продолжительности выполнения работ. После того, как минимум будет достигнут по
S ij min
стоимости правая ветвь кривой, может возрастать, но это возрастание не
является экономичным и не рассматривается.
39

При определении для сетевого графика всех возможных зависимостей


стоимости от времени, то внутри и на границах некоторой области возможные решений
 будут находиться стоимости этого выполнения S и выполнения проекта T в
целом. (Рис.2). Три точки этой области А, B и C можно найти сравнительно просто.
При условии того, если все работы сетевого графика выполнены за кратчайшие сроки
будет получена точка А, но при этом стоимость будет максимальной.
Кратчайший критический путь T min в этом случае будет соответствовать

максимальной стоимости проекта S max .


Стоимость проекта может снизиться при той же продолжительности
кратчайшего критического пути, если в том же графике найти некритические работы и
в пределах имеющихся резервов времени увеличить их продолжительность.

Точку С ( T min , S min ) можно найти, выполнив все работы за максимальное


время и за минимальную стоимость (рис.2.3).

Рисунок 2.3 - Область возможных сочетаний продолжительности T


и стоимости строительства S .
Более интересной для исследования является нижняя отгибающая области  (
кривая АВ ), данная область определяет наименьшую возможную стоимость

выполнения проекта S при любой заданной продолжительности строительства T


Именно эта кривая может быть положена в основу расчетов по определению
оптимального срока строительства.
40

Второй путь который можно рассмотреть сокращения сроков строительства – это


совмещение выполнения работ по времени [44].
Если для получения готовой строительной продукции необходимо в заданной
последовательности (в порядке возрастания нумерации) выполнить n
специализированных работ продолжительностью соответственно t1, t2, … tn. Если эти
работы выполнять последовательно, то получится самая большая продолжительность
выполнения проекта.
Продолжительность строительства в этом случае составит:

n
T  t (2.27)
j
j 1

Если удастся совместить по времени начало выполнения второй работы по


сравнению с началом первой на величину tи2, начало третьей по сравнению с началом
второй на tи3 и т.д., то продолжительность строительства уменьшится до величины

n
T   tuj tn (2.28)
1
j 2
где tn - последняя по списку работа, выполняемая на объекте.
Сокращение срока строительства составит при этом

n1 n
T T T   t   tuj (2.29)
1 j
j 1 j 2
n
 tuj
где j 2 - суммарное совмещение работ по времени (его можно было бы записать
n
как  tuj , считая при этом, что tи1=0, т. е. первая работа во всех случаях начинается в
j 2
момент времени 0), и чем больше суммарное совмещение, тем короче срок
строительства.
Одним из основных способов совмещение выполнения работ по времени
является поточная организация работ.
Наибольшее применение в строительстве имеют разноретмичные потоки.
Системой вертикальных или горизонтальных плоскостей (иногда тех и других
одновременно) общий фронт работ делится на отдельные фронты (захватки)[43].
41

Работа специализированных бригад организуется по - захваткам таким образом,


чтобы:
- общий срок строительства (период, за который будут на всех захватках
выполнены все специализированные работы) был бы минимальным;
- в любой момент времени на захватке работала бы только одна бригада
(выполнялась бы только одна специализированная работа);
- график работы каждой бригады был бы непрерывным (перерывы во времени -
простои не допускаются).
Эти три требования должны выполняться для классического потока. Существуют
еще потоки с гарантированным минимумом продолжительности, для которых
снимается последнее требование, т. е. допускаются простои бригад, что иногда
позволяет сократить продолжительность строительства [45].

2.3 Оценка интегрального критерия формирования цены строительства на


этапе бюджетного планирования

Для того, чтобы рассчитать комплексную оценку эффективности решений


интегральным методом при выборе оптимального варианта ИСП, необходимо, в
первую очередь обозначить основные критерии и подкритерии (таблица 2.2)
[47,48,49,50].
Таблица 2.2 Система и коэффициенты весомости критериев оценки эффективности
решений по выбору оптимального варианта ИСП.
Основные критерии оценки Дифференциальные критерии
эффективности вариантов ИСП оценки эффективности варианта ИСП:
- проектные решения и архитектурно-строительные
функциональный план I-го варианта решения (генпланы, объемно-
ИСП (К1=0,4). панировочные, эстетические решения и
т. п.) (к11=0,19);
конструктивные решения
(к12=0,17);
решения по системам
водоснабжения и водоотведения
(к13=0,08);
инженерные решения по
системам теплоснабжения, отопления,
42

вентиляции и кондиционирования
воздуха (к14=0,07);
решения по электротехнической
системе (силовые, осветительные и
слаботочные сети) (к15=0,06);
оганизационно-технологические
решения (стройгенпланы, календарные
планы, технологии) (к16=0,18);
интеллектуальные системы
зданий (к17=0,05);
решения при разработки
функционального плана (к18=0,20);
- исполнители I-го варианта ИСП и уровень навыков и опыта
их влияние на реализуемость (К2=0,2). управления исполнителей /-го варианта
ИСП (к2.1=0,10);
квалификация и
профессиональный уровень
руководящего персонала /-го варианта
ИСП(к2.2=0,12);
уровень деловых связей
руководящего персонала /-го варианта
ИСП (к2.3=0,05);
участники ИСП /-го варианта ИСП
(к2.4=0,15);
уровень оптимальности
маркетинговой стратегии /-го варианта
ИСП(к2.5=0,13) ;
предшествующий опыт
исполнителей работы на внешнем
рынке /-го варианта ИСП (к2.6=0,06);
- финансовая самостоятельность
исполнителей /-го варианта ИСП
(к2.7=0,17);
результаты деятельности
43

исполнителей и тенденции развития /-го


варианта ИСП (к2.8=0,09);
уровень потенциала роста
исполнительного /-го варианта ИСП
(к2.9=0,08);
диверсификация /-го варианта
ИСП (к2.10=0,05);
- коммерческая составляющая I-го инвесторы /-го варианта ИСП с
варианта ИСП (К3=0,3.) учетом выделенных размеров
инвестиций и стартовых затрат
(к3.1=0,12);
ожидаемый годовой размер
прибыли /-го варианта ИСП (к3.2 =0,11);
ожидаемая норма чистой
дисконтированной прибыли /-го
варианта ИСП(к3.3 =0,10);
внутренняя норма дохода (ВНД),
удовлетворяющая инвестора варианта
ИСП (к3.4 =0,09);
критерии эффективности
капиталовложений /-го варианта
ИСП(к3.5 =0,08);
срок окупаемости и сальдо
реальных денежных потоков /-го
варианта ИСП(к3.6 =0,10);
уровень стабильности
поступления доходов от /-го варианта
ИСП (к3.7 =0,09);
уровень использования налоговых
льгот /-го варианта ИСП(к3.8 =0,05);
ожидаемый объем продажи по
годам /-го варианта ИСП(к3.9 =0,15);
уровень привлечения заемного
капитала /-го варианта ИСП (к3.10
44

=0,05);
финансовый риск /-го варианта
ИСП(к3.11 =0,06);
- производственная составляющая I- срок возведения объекта /-го
го варианта ИСП (К1=0,1). варианта ИСП (к4.1 =0,18);
оценка применяемых технологий
производства работ и уровня
необходимости технологических
нововведений /-го варианта ИСП(к4.2
=0,22);
квалификация и опыт работы
персонала /-го варианта ИСП(к4.3
=0,32);
использование отходов
производства /-го варианта ИСП (к4.4
=0,23);
потребность в дополнительных
мощностях при реализации /-го
варианта ИСП(к4.5 =0,05);

В данном варианте при строительстве, такой набор критериев, который указан в


таблице 2.2 является наиболее значимым. Каждый критерий в свою очередь
разделяется на подкритерии. Подкритерии раскрывают более подробно суть проекта.
Для каждого критерия посчитан коэффициент весомости критериев, путем Метода
расстановки приоритетов, о котором говорилось ранее. Количество присвоенных
баллов для коэффициента весомости зависит от значимости критерия по отношению к
проекту и к другим критериям (подкритериям) [48].
Следующим этапом является - определение оптимального варианта i- го варианта
ИСП с учетом установленных уровней эффективности и оптимальности.
Интегральный критерий оценки эффективности решений /-го варианта ИСП (Ji)
определяется по формуле:

Оэ Оэ Оэ Оэ ( 2.39)
Расчет показателей основных критериев оценки эффективности решений по
выбору вариантов ИСП ( - ) проводится по формулам:
45

Оэ ( )
Оэ ( )
Оэ (
) (2.40)
Оэ ( )
где , , , – соответственно коэффициенты весомости основных
критериев оценки эффективности ИСП: Оэ , Оэ , Оэ , Оэ .
Далее методом экспертных оценок и методом сопоставлений [49] можно найти
дифференциальные критерии оценки эффективности для выбора оптимальных
вариантов ИСП, по формуле:
= (2.41)
где - коэффициент весомости J-го дифференциального критерия;
-показатель относительной (условной) эффективности дифференциального
критерия при оценке i-го варианта ИСП.
Таблица 2.3 Классификация уровней эффективности в зависимости от значений
интегрального критерия
Уровень Уровень Значение Соответствие
эффективности интегрального уровню
ИСП критерия оптимизации ИСП
Супер-
1 Очень высокий 0,95 – 1,0
оптимальный
2 Высокий 0,96 – 0,80 Оптимальный
3 Средний 0,60 – 0,79 Рациональный
4 Низкий 0,60 Нерациональный

Показатели относительной (условной) эффективности дифференциальных


критериев [51] определяются на основе соотношений баз знаний экспертных систем
(ЭС). Базы знаний ЭС определяются заблаговременно на основе обобщений знаний
высококвалифицированных специалистов путем экспертного опроса с обработкой
полученных данных методом математической статистики и теории вероятности.
Соотношения из БЗ ЭС для определения показателей относительной (условной)
эффективности дифференциальных критериев оценки ИСП, распределяются в
зависимости от лучшего варианта (1,0) – к худшему (0) и состоит из 3 - 5 вариантов
описаний в зависимости от подкитериев [37]. Необходимо из предоставляющихся
46

вариантов выбрать тот, который наиболее точно подходит для оценки подкритерия
данный балл и будет показателем относительной (условной) эффективности
дифференциального критерия при оценке i-го варианта ИСП.
Тем самым, мы уже будучи на начальной стадии формирования цены можем
сделать расчет и оценить на сколько эффективен будет проект и выбрать наиболее
оптимальный вариант ИСП.
На основе данных приведенных выше, был сформирован, укрупненный алгоритм
оценки и выбора оптимального варианта ИСП.
1. Определение основных и дифференциальных критериев

2. Выбор коэффициентов весомости дифференциальных критериев

3. Расчет показателей дифференциальных критериев по формуле


(2.41)

4. Выбор коэффициентов весомости основных критериев

5. Расчет показателей основных критериев по формулам (2.40)

6. Определение интегрального критерия оценки


эффективности ИСП (i=1,2…,n) по формуле (2.41)

7. Постоянное ранжирование ряда убывающего типа


показателям вида: 1-е место ; последние место

8. Сравнение показателей с
установленным уровнем
эффективности ИСП, определяющих
уровни оптимальности из разработки

9. Варианты ИСП входят в очень высокий уровень


эффективности
( =0,95…1,8) и высокий уровень ( =0,8…0,94)

10. Решение о выборе вариантов ИСП

Рисунок 2.5 - Укрупненный алгоритм оценки и выбора оптимального варианта ИСП


47

2.4 Выводы по второй главе

Проведен анализ дифференциальных критериев оценка предложений


претендентов и анализ теории и практики проведения подрядных торгов в
строительстве, были рассмотрены: критерии оценки заявок, метод расстановки
приоритетов. На основании данного анализа был определен алгоритм по присвоению
общего балла каждой заявке относительно других. По мере уменьшения общего балла
присваивается порядковый номер. Заявке, получившей максимальный общий балл,
присваивается первый номер. Также был получен коэффициент весомости критерия
(подкритерия) для расчета критерия и были определены основные критерии оценки
победителей.
Установлено, что оптимизация календарных графиков по критерию времени и
стоимости, за счет организационно- технологических решений, позволяет определить
такую продолжительность и такую стоимость строительства, при которых ИСП будет
эффективным
Установлено, что на этапе бюджетного планирования существует достаточно
большое разнообразие критериев оценки, поэтому сформулированы и предложены
наиболее важные дифференциальные критерии. Сформирован интегральный
критерий
Установлено, что уже на начальной стадии формирования цены возможен выбор
оптимального варианта ИСП по результатам оценки вариантов.
Так же мы рассмотрели, оценку интегрального критерия формирования цены
строительства. Мы определили наиболее важные критерии и подкритерии для оценки
эффективности вариантов ИСП, а также коэффициенты весомости критериев.
Было определенно, что, уже будучи на начальной стадии формирования цены
можем сделать расчет и оценить на сколько эффективен будет проект и выбрать
наиболее оптимальный вариант ИСП.
На основе данных, которые представлены в главе, был сформирован,
укрупненный алгоритм оценки и выбора оптимального варианта ИСП.
48

ГЛАВА 3. МЕТОДИКА И ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА


ОПТИМИЗИРОВАННЫХ РЕШЕНИЙ ПО ФОРМИРОВАНИЮ ЦЕНЫ СТРОИТЕЛЬСТВА

3.1 Методика формирования цены строительства

На стадии проектирования одной из важных вещей является определение


стоимости строительства. Т.к. наиболее точный расчет, который удастся заложить на
начальном этапе планирования, определяет дальнейшее планирование по затратам
заказчика. В настоящее время нет разработанной наиболее четкой системы
определение стоимости строительства. В большинстве случаев стоимость
строительства, которая определяется на стадии бюджетного планирования в процессе
строительства, намного превышает первоначальную стоимость, одной из главных
проблем такого превышения стоимости является незавершенное строительство.
Заказчик рассчитывает на одну стоимость, а в процессе строительства стоимость в
десятки раз превышает первоначальную. Но и также не исключены случаи, когда
плановая стоимость определена намного выше, нежели фактическая, а договор уже
подписан на данную сумму и компания, которая выбрана в качестве застройщика,
всячески пытается увеличить стоимость в сметах, чтобы приблизить к плановой. Для
того чтобы предвидеть данные ситуации необходимо разработать наиболее точный
алгоритм формирования стоимости, который будет поэтапно отражать все пути
определения стоимости и будет максимально приближен к фактической стоимости по
окончанию строительства.
Первым этапом в формирования стоимости на стадии проектирования является
определение стоимости.
Определение стоимости [35] является исходной основой для определения
размера капитальных вложений, финансирования строительства, формирования
договорных цен на строительную продукцию, расчетов за выполненные подрядные
строительно-монтажные работы, оплаты расходов по приобретению оборудования и
доставке его на стройки, а также возмещения других затрат за счет средств,
предусмотренных сводным сметным документом.
Исходя из сметной стоимости, принятых договорных цен на строительную
продукцию ведутся учет и отчетность, и производится оценка деятельности
строительно-монтажных организаций и заказчиков, а также формируется в
установленном порядке балансовая стоимость вводимых в действие основных фондов
по построенным предприятиям, зданиям и сооружениям [52].
49

Сметная стоимость устанавливается на каждой стадии проектирования, в связи


с чем обеспечивается поэтапная ее детализация и уточнение.
На предпроектной стадии при составлении "Обоснования инвестиций" по
заданию инвестора определяется предварительная (расчетная) стоимость
строительства. Она составляется по предельно укрупненным показателям (на 1 га
мелиорируемых земель, на 1м3 строительного объема, на 1 м2 жилой площади и т.д.),
ибо проекта на этой стадии еще нет. При отсутствии таких показателей могут
использоваться данные о стоимости объектов-аналогов.
На стадии Проект составляются тоже укрупненные, но более точные сметные
расчеты. Они основываются на чертежах этой стадии проектирования и включают
"Сводный сметный расчет стоимости строительства", объектные и локальные сметные
расчеты, сметные расчеты на отдельные виды работ, в том числе изыскательские и
проектные (составляются до начала этих работ) и др. При нескольких видах
строительства (и соответственно нескольких источниках финансирования)
составляется еще "Сводка затрат" по видам строительства (например,
гидромелиоративного, промышленного, жилищного и т.д.).
Основанием для сметных расчетов на этой стадии, как отмечалось, служит
проектная документация и действующая сметно-нормативная база 1991г., либо цены
1984г. с введением соответствующих поправочных коэффициентов. При отсутствии
сметных нормативов используются индивидуальные расценки, составленные
непосредственно для таких случаев.
На стадии [20,53] "Рабочая документация" (РД) составляются объектные и
локальные сметы, причем СНиП 11.01-95 разрешает их не составлять, если договором
на выполнение РД это не предусмотрено.
На предпроектной стадии [57] или на стадии проект для определение
стоимости также может составляется сметно-финансовый расчет. Стоимость
строительства при составлении сметно-финансового расчета, определяется, с
помощью запроса котировок у потенциальных организаций которые готовы к
выполнению определенного вида работ, после получения от организаций предложений
с помощью аналитики (выбора наиболее оптимальной стоимости из всех полученных
предложений) проставляется стоимость.
Задачи, решаемые в рамках выполнения сметно-финансового отчета:
- составление ведомостей объемов работ на строительство Объекта (в виде
форм оферт);
50

- разработка сметно-финансового расчета стоимости строительства по данным


аналитики и котировочных заявок потенциальных подрядных организаций;
- разработка совмещенного графика производства работ и финансирования.
При разработке сметно-финансового расчета стоимости строительства Объекта
стоимостные показатели принимаются по данным котировочных заявок потенциальных
подрядных организаций и аналитики. В расчете принимаются средние стоимостные
показатели. Состав и объемы работ принимаются по представленной Заказчиком
проектной документации.
Для того чтобы определить стоимость в сметно-финансовом расчете как уже
говорилось выше используют запрос котировок. Заказчик направляет запрос к
потенциальным подрядным организациям и в течение срока установленного
заказчиком, организации должны предоставить свою цену и сроки выполнения работ,
включая в данную сумму все затраты. По данным предоставленным строительными
компаниями расценок и сроков Заказчик в дальнейшем при строительстве будет
делать выбор строительной компании для выполнения определенного вида работ. Тем
самым можно констатировать факт, что организации которые получают предложение
принять участие в запросе котировок, заинтересованы в выполнении того или иного
вида работ и тем самым делают более детальный подсчет, своих предложений.
После того, как все котировки получены необходимо провести анализ. Данный
анализ будет проходить в сравнении полученных предложений от организаций, а так
же со среднерыночными ценами. Когда найдены средние стоимостные показатели, к
полученной стоимости добавляются прочие и лимитированные затраты в расчете
использовались такие затраты, как:
- услуги строительного контроля за качеством выполнения строительно–
монтажных работ и объемом выполненных работ;
- услуги по страхованию Объекта строительства;
- резерв средств на непредвиденные расходы и затраты;
- затраты на строительство временных зданий и сооружений;
- услуги генподрядчика.
Данный этап является основополагающим в формировании стоимости
строительства
Нами был разработан алгоритм, который позволяет более четко определить и
проанализировать, этапы формирования стоимости на стадии бюджетного
планирования (рис. 3.1).
51

По данному алгоритму видно, что изначально формируется цена прогнозная. Как


уже говорилось выше, данная стоимость рассчитывается на основе укрупненных
сметных нормативов [15], объектов аналогов [20] либо с помощью составления сметно-
финансового расчета [25] на основе запроса котировок у потенциальных подрядных
организаций с применением прочих и лимитированных затрат. После того, как
рассчитана стоимость и сроки выполнения работ необходимо провести
оптимизационные процедуры по сокращению сроков и стоимости выполнения работ.
Оптимизационные процедуры включают в себя организационно-технологические
решения, т.е. увеличение количества строительной техники, количества захваток,
изменение проектных решений и т.д.
Следующим этапом в корректировке стоимости и времени строительства «для
принятия эффективного инвестиционного решения необходимо провести анализ
чувствительности и определить критические параметры проекта». «Анализ
чувствительности [18] инвестиционного проекта состоит в оценке влияния изменения
какого-либо одного параметра проекта на показатели эффективности проекта при
условии, что прочие параметры остаются неизменными».
А так же, для каждого варианта ИСП, необходимо, провести анализ
экономической эффективности, срок окупаемости и интегральный метод оценки
эффективности решений из данных анализов мы можем понять в течении какого
времени окупиться проект, как влияет увеличение стоимости строительства, при
уменьшении времени.
Когда рассчитаны и проанализированы все анализы [15, 17], для выбора
наиболее подходящего субподрядчика и снижения стоимости строительства за счет
конкуренции подрядных организаций проводятся подрядные торги
Для более качественного анализа, необходимо, проводить процедуру подрядных
торгов в 2 этапа. Первый этап включает в себя квалификационный отбор. Выбор
организаций для квалификационного отбора определяется следующими критериями
[33]:
1. количество лет на строительном рынке;
2. квалификация персонала участника квалификационного отбора;
3. финансовое состояние участника квалификационного отбора;
4. материально-техническая база участника квалификационного отбора;
Вторым этапом является оценка коммерческих предложений претендентов.
Выбор победителя подрядных торгов определяется следующими критериями [33]:
5. общая стоимость выполнения работ;
52

6. сроки выполнения работ;


7. размер авансового платежа;
8. срок гарантии на выполняемые работы;
9. принятие договора, предложенного организатором подрядных торгов, с
минимальными замечаниями.
Подрядная организация, ориентированная на победу в торгах, пытается снизить
стоимость тендера. Это возможно за счет внутренних ресурсов организации,
позволяющих оптимизировать работы на строительной площадке
Экономия может быть достигнута за счет снижения накладных расходов,
внутриплощадочных расходов, применения более эффективной техники и технологии.
Подрядные торги, позволят скорректировать расчеты, в частности за счет
оптимизации проектных решений, особенно относительно внутренних инженерно
технических систем, а так же за счет конкуренции за право выполнения работ. На наш
взгляд, это может позволить сократить затратную часть до 15%.
Последним этапом в формировании стоимости является заключение договора
подряда [55].
На рынках объектов капитального строительства применяется значительное
число моделей контрактов, отличающихся способами оценки стоимости выполняемых
подрядчиком работ и степени ответственности участвующих в выполнении работ. На
сегодня существует четыре основных типа контрактов :
- Контракт с установленной твердой паушальной ценой (суммой);
- Контракт с оплатой по объему работ;
- cost plus fee [54] контракт, предусматривающий оплату подрядчику фактических
расходов понесенных в ходе выполнения работ, а так же оплату фиксированной доли
прибыли (гонорара).
При выборе наиболее выгодного контракта для заказчика рассмотренные
вышеизложенные контракты были изучены
Контракты [55] вышеперечисленных типов могут быть с фиксированной или
корректируемой ценой. По контракту с фиксированной ценой стоимость контракта
согласовывается и фиксируется в момент его подписания. При этом фиксируемая
сумма не может пересматриваться, за исключением случаев внесения изменений в
спецификации либо в чертежи, а также случаев, предусмотренных условиями
контракта (например, при несовпадении планируемых и фактических работ). В
контракте такого типа подрядчик берет на себя весь риск, связанный с инфляционным
повышением стоимости работ. Поэтому он добивается, чтобы в контракте были
53

предусмотрены дополнительные суммы на покрытие непредвиденных расходов.


Контракт с фиксированной ценой не следует смешивать с контрактом с паушальной
ценой.
Контракт с корректируемой ценой содержит положение, позволяющее повышать
или понижать стоимость контракта в зависимости от размеров издержек, которые несет
подрядчик (например, вносится пункт предусматривающий корректировку стоимости
при изменении индекса пересчета сметной стоимости строительства более чем на 7%).
Обычно контракты такого типа заключаются на длительный срок (свыше года).
К категории договоров подряда относятся и субконтракты, заключаемые
генеральным подрядчиком с субподрядными фирмами, выполняющими, как правило,
специализированные работы. При этом субподрядчика может назначить заказчик либо
его может выбрать подрядчик по своему усмотрению[56].
Главным недостатками контрактов является:
- с твердой ценой невозможность управления стоимостью.
- с оплатой по объему работ контрактов неопределенность с объемом
капиталовложений
Наиболее удобный и позволяющий управлять стоимостью строительства через
подрядные торги и в то же время точно определять издержки реализации проекта
является контракт cost plus fee.
В контракте cost plus fee стоимость работ определяется как максимальная, т.е.
выше быть не может если не происходило изменения проектных решений Прибыль, как
правило, определяется либо как фиксированный процент от фактических расходов,
либо в виде фиксированной суммы [54].
Оптимальная форма контракта, когда имеется ограничение сверху по цене и
Заказчик понимает объем инвестиций, при этом остается возможность управления
стоимостью, например через подрядные торги.
54

Рисунок 3.1 - Алгоритм формирования цены строительства

3.2 Анализ вариантов формирования цены строительства

На примере алгоритма формирования стоимости и продолжительности


строительства был произведен расчет.
Рассмотрим расчет стоимости строительства на стадии бюджетного
планирования:
55

Рисунок 3.2 - Многофункциональный жилой комплекс со встроенными


помещениями и заглубленной автостоянкой
Предметом рассмотрения Экспертизы является запроектированный жилой
комплекс со встроенными помещениями и полузаглубленной автостоянкой.
Территория строительства Многофункционального жилого комплекса со
встроенными помещениями и заглубленной автостоянкой, площадью 1,3972 га.
Проектом предлагается на отведенной территории разместить
многофункциональный жилой комплекс со встроенными помещениями и
полузаглубленной автостоянкой, в состав которого входят:
- жилой дом со встроенными помещениями;
- встроенное ДОУ;
- трансформаторная подстанция;
- встроенные автостоянки.
Здание разделено на блоки температурно-осадочными швами.
56

Рисунок 3.3 - Схема взаимного расположения блоков.


Жилой дом высотой 23 этажа имеет П-образную форму, раскрытую на юг. В
первых этажах домов будут размещаются офисы и помещения ДОУ. Жилые
помещения располагаются со 2-го по 23-ий этажи. Здания размещаются на плите
перекрытия подземной автостоянки, занимающей практически всю территорию участка
проектирования. На кровле подземной автостоянки, запроектирована наземная
закрытая автостоянка на 32 м/места. В здание наземной автостоянки встроены
трансформаторная подстанция два помещения для сбора и временного хранения
мусора (в том числе крупногабаритного). Размеры здания в плане 157 х 71 м. Высота
от уровня планировки до верха плиты покрытия ~74,0 м. Высота типовых этажей
составляет 3 м; высота заглубленного этажа – 3,05 м.
Объемно-пространственные и функциональные решения.
Здание высотой 23 этажа с верхним техническим этажом состоит из 6 секций. В
подземном этаже размещается автостоянка на 295 м/мест, технические помещения,
обслуживающие здание.
В первом этаже размещаются встроенные помещения офисов, входы в жилую
часть здания. Квартиры занимают этажи с 2 по 23-й. В уровне 1 этажа со стороны
внутреннего двора запроектирована надземная автостоянка закрытого типа на 32
машино-места.
57

Каждая из жилых секций обслуживается тремя лифтами, 2 лифта


грузоподъемностью 630кг, 1 лифт – для транспортировки пожарных подразделений
грузоподъемностью 1000кг.
Входы в вестибюли жилой части располагаются в уровне 1 этажа со стороны
двора. Каждый входной вестибюль имеет помещение охраны и колясочной.
Расчетное количество проживающих в здании людей принято из расчета 29м2
общей площади квартир на 1-го человека по п. 5.14 ТСН 30-305-2002 = 50725/29 = 1726
человек.
Встроенные помещения
В уровне 1 этажа расположены помещения офисов на 140 работающих со
входами с наружного фасада здания.
В секциях 2÷5 на 1 этаже располагается ДОУ на 60 детей. Количество мест в ДОУ
взято на основании приложения В ТСН 30-305-2002 (35 мест по 1 тыс. жителей).
В состав ДОУ входят три групповые ячейки, зал для музыкальных и
физкультурных занятий, блок кухонных помещений, помещения постирочной,
административно-хозяйственные помещения, универсальное кружковое помещение.
Каждая из групповых ячеек обеспечена отдельным входом в соответствии с
нормативами.
Подземные автостоянки
Автостоянки разделены на 4 пожарных отсека, обеспеченных нормативными
эвакуационными выходами непосредственно наружу. Технические помещения,
обслуживающие автостоянки, встроенные помещения и жилую часть здания,
расположены в уровне подземного этажа, отделены от помещений ДОУ
промежуточным техническим этажом на отметке -1.150.
Данный технический этаж предназначен для прокладки инженерных
коммуникаций.
Надземная автостоянка закрытого типа
Надземная обвалованная автостоянка расположена на кровле подземной
автостоянки в юго-восточной части двора. Автостоянка рассчитана на 32 машино-
места. Въезд-выезд осуществляется с уровня внутреннего двора. В объеме
автостоянки встроены 2 помещения контейнерных мусоросборочных площадок и
трансформаторная подстанция.
Для доступа МГН на платформу цокольного этажа (отметка -0.050) с уровня земли
предусматриваются подъемники.
Несущие конструкции здания представляют собой:
58

Сваи буронабивные Æ 620 мм под высокой частью здания, а также Æ 450 мм под
автостоянками.
Диаметр, длина и технология устройства свай уточняются после получения
результатов испытания грунтов пробными сваями.
Ростверк монолитный железобетонный плитный толщиной 1500 мм под высокую
часть здания и монолитный железобетонный плитно-ребристый толщиной 300 мм под
автостоянки.
Колонны – монолитные железобетонные сечением 400 х 700 мм по сетке 6,8 х 7,5
м.
Перекрытие и покрытие - плоские монолитные железобетонные плиты.
Толщина плит до отметки +1.060 составляет 250 мм. Толщины плит выше отметки
+1.060 составляет 220 мм.
Стены - монолитные железобетонные толщиной 200 и 250 и 300 мм.
Пандусы, лестницы на стилобат – монолитные железобетонные.
Шахты лифтов – монолитные железобетонные.
Лестничные марши – монолитные железобетонные, или сборные
железобетонные.
Материал несущих конструкции ж/б каркаса – бетон: класс В25…В30, плотность
W6…W8, морозостойкость F100…F150.
Материал несущих металлических конструкции - изготавливаются из профилей,
принимаемых из полного сортамента металлопроката и сортамента СТО АСЧМ 20 –
93.
Армирование железобетонных конструкций выполняется вязаной арматурой
классов А I по ГОСТ 5781-82, А 500 С по ГОСТ Р 52544-2006.
Водонепроницаемость конструкций решается за счѐт применения бетона марки
W8 c установкой в рабочих и деформационных швах системы шпонок.
Настоящим разделом проекта строительства многофункционального комплекса
предусматриваются следующие виды связи и сигнализации:
- автоматическая пожарная сигнализация, система оповещения о пожаре
встроенных помещений и ДОУ; проводное радиовещание и оповещение по сигналам
ГО и ЧС;
- телефонизация;
- охранная сигнализация;
- охранное видеонаблюдение;
- система видеодомофонной связи;
59

- система кабельного приема телевидения;


- диспетчеризация инженерного оборудования.
Система автоматической пожарной сигнализации. Система оповещения и
управления эвакуацией (СОУЭ). Проводное радиовещание и оповещение по сигналам
ГО и ЧС.
Таблица 3.1 Основные технико-экономические показатели Объекта
Единица
Наименование Всего
измерения
23 + подвальный и верхний
Этажность
технический этажи
Площадь застройки 11 350,0 м2
Общая площадь здания (по внутренней
88 562,39 м2
поверхности наружных стен) в том числе:
Надземная часть 75 413,22 м2
Подземная часть 13 149,17 м2
Общая площадь квартир 50 725,368 м2
Общая площадь помещений детского сада 1 076,1 м2
Общая площадь встроенных
1 337,31 м2
административных помещений
Общая площадь автостоянки 7 688,34 м2
Площадь помещения для хранения автомобилей 799,3 м2
Строительный объем здания 305 166,262 м3
Надземной части 39 581,1 м3
Подземной части 264 735,162 м3
Количество квартир, в том числе: 970 квартир
1 комнатных 508 квартир
2 комнатных 344 квартир
3 комнатных 102 квартир
4 комнатных 16 квартир

Основные предположения и особые допущения


1. В расчете стоимости строительства «жилого комплекса», мы руководствовались
составлением сметно-финансового расчета (прил. 1).
2. При разработке сметно-финансового расчета стоимости строительства Объекта
стоимостные показатели принимались по данным котировочных заявок потенциальных
подрядных организаций и аналитики. В расчете принимались средние стоимостные
показатели. Состав и объемы работ принимались по представленной Заказчиком
проектной документации.
3. В расчет не включена стоимость используемых ресурсов (электроэнергия, вода),
данные ресурсы будут оплачиваться отдельно по фактическим затратам, а так же не
60

учтены затраты на получение исходно-разрешительной документации, авторский


надзор, на ведение мониторинга за прилегающей застройкой и дополнительные
инженерно-геологические изыскания.
4. Расчет произведен с учетом следующих прочих и лимитированных затрат:
 услуги строительного контроля за качеством выполнения строительно–монтажных
работ и объемом выполненных работ – 15 960 тыс. руб. (исходя из 380 тыс. руб. в
месяц);
 услуги по страхованию Объекта строительства - 0,35 % от общей стоимости
строительства;
 резерв средств на непредвиденные расходы и затраты – 5%;
 затраты на строительство временных зданий и сооружений – 1,1%;
 услуги генподрядчика – 7 % от общей стоимости строительства.
5. При определении стоимости работ по устройству свай учитывался вариант,
когда разрабатывался котлован до проектных отметок механизированным способом, а
потом забивались сваи. При этом, для работы буровой установки в котловане
учитывалось подготовка основания - кирпичный бой h=400 мм.
6. Толщина фундаментной плиты под автостоянку в расчете принята 500 мм (как в
проекте раздел КЖ, в пояснительной записке речь идет о плите толщиной 300мм).
7. В проекте указаны 2 подъемника для МГН без каких-либо характеристик. В
расчете принят электромеханический подъемник, шахта из самонесущих стальных
панелей RAL 9016 (белый), 2 остекленные двери 900х2000 мм, наружное исполнение,
вертикальный подъем, г/п 400 кг, высота подъема 1,65 м и 2,1 м, скорость подъема
0,15 м/с, 2 ост., габариты подъемной платформы 1100 мм х 1400 мм.
8. Отделка. В расчет включена черновая отделка офисов и квартир, чистовая
отделка мест общего пользования, помещений ДОУ, помещений охраны и ТСЖ,
инженерных и технических помещений, лоджий.
9. Расчет производился по состоянию на июнь 2012 г. Стоимость объекта
рассчитана с учетом колебания рыночных цен на рынке строительных услуг в пределах
5%.
10. Ограничения и пределы применения полученного результата
В рамках данной работы были определены:
- стоимость строительства Объекта
- срок выполнения работ по строительству Объекта.
В рамках данной работы были разработаны:
61

- совмещенный график финансирования и производства работ на строительство


Объекта
Полученный итоговый результат обусловлен всеми принятыми в данной работе
допущениями и ограничениями. Итоговый результат может быть использован для
оценки затратной части проекта по строительству Объекта, планированию
финансирования проекта по периодам строительства, прогнозированию затрат во
времени, использованию разработанных форм оферт в качестве технического задания
для тендерной документации (Прил. 2).
Таблица 3.2 Результаты расчета стоимости строительства Объекта.


Наименование Ед.изм. ВСЕГО, руб.
п/п

1 Общая площадь помещений м2 80 674,00

2 СМР руб. 2 367 034 194,44


на 1 м2 общей площади руб. 29 340,73
3 Общие затраты:
- Подготовительные работы руб. 98 248 874,56
- Наружные инженерные сети руб. 42 323 742,70
- Благоустройство руб. 32 419 263,20
- Временные здания и сооружения руб. 27 940 286,82
- Непредвиденные затраты, 5,0 % руб. 128 398 318,09
- Генподрядные услуги, 7,0 % руб. 188 745 527,59
- Страхование Объекта, 0,35 % руб. 10 097 885,73
- Услуги технического контроля руб. 15 960 000,00

ИТОГО, Общие затраты руб. 544 133 898,69

4 Полные затраты руб. 2 911 168 093,13


5 Полные затраты на 1 м2 общей площади помещений руб. 36 085,58

В результате составления сметно-финансового расчета были получены


следующие результаты:
1. Ориентировочный срок производства работ составит - 42 месяца.
2. Стоимость строительства с учетом прочих и лимитированных затрат составит 2
911 168 093,13 руб с НДС или 36 085,58 руб./м2 общей площади здания.
62

Рисунок 3.4 - График финансирования строительства при производстве работ в 42


месяца
В соответствии с разработанным графиком финансирования (рис. 3.2) планируется 2
пика капиталовложений. Первый пик придется на период начала возведения каркаса
здания (2 квартал 2014 года) и составит - 381,085 млн. руб. с НДС, второй пик
придется на период окончания возведения каркаса здания, начало устройства фасадов
(3 квартал 2015 года) и составит - 394,325 млн. руб. с НДС.

Рисунок 3.5 - Срок окупаемости строительства при производстве работ в 42


месяца

Рисунок 3.6 - Анализ чувствительности нормы рентабельности инвестиций при


производстве работ в 42 месяца.
Оптимизация полученных результатов:
63

Оптимизация полученных результатов, возможна за счет корректировки 2


основных критериев:
- сокращения затрат на строительство;
- сокращения сроков производства работ.
Ниже приводятся возможные пути снижения указанных критериев.
1.) Проведение подрядных торгов. Необходимо проводить подрядные торги на
все виды строительно-монтажных работ, указанных в графике реализации проекта,
стоимостью более 1 000 000,00 рублей.
Подрядные торги, позволят скорректировать расчеты, в частности за счет
оптимизации проектных решений, особенно относительно внутренних инженерно
технических систем, а так же за счет конкуренции за право выполнения работ. На наш
взгляд, это может позволить сократить затратную часть до 15%.
2.) Оптимизация проектных решений при рабочем проектировании.
В ходе рабочего проектирования можно добиться снижения затратной части за
счет рациональных проектных решений. Следует отметить, что удельный вес затрат на
внутренние инженерно-технические системы составляет 20% в общей стоимости
строительства Объекта.
В нашем расчете, необходимо, уделить особое внимание при рабочем
проектировании на оптимизацию проектных решений на такие виды работ как:
устройство свайного поля, внутренние инженерно-технические системы, устройство
наружных фасадов, монтаж витражного остекления, монтаж лифтового оборудования
т.к. есть более экономичные методы.
Диаметр свай 620мм, заложенный в проектной документации, не типовой и
используется крайне редко. В городе всего несколько компании, которые могут
выполнить сваи такого диаметра. Стоимость можно оптимизировать за счет
уменьшения диаметра и длины свай, например можно применить свай d=520 мм с
уширением до 670 мм без ухудшения несущей способности свай. Также можно
пересмотреть технологию устройства свай. Вопросы оптимизации стоимости возможно
будет рассмотреть по результатам испытаний буронабивных свай, что позволит
определить оптимальную технологию производства работ, длину свай и их диаметр.
Все указанное выше может способствовать сокращению затратной части до
10%.
3.) Сокращение сроков производства работ.
По результатам расчетов ориентировочный срок производства работ составит -
42 месяца. Сокращение сроков производства работ возможно с 42 до 33 месяцев, за
64

счет таких работ как: демонтаж здания, монолитные конструкции, фасадные работы
для этого мы увеличиваем количество башенных кранов с 2 до 4. В результате
проведенного анализа, стоимость строительства Объекта увеличилась незначительно
(13,613 млн. руб.), но при этом очень сильно возрастают управленческие риски,
обусловленные увеличением числа «потоков» строительства (Прил. 2). Результаты
расчета сведены в таблицу 3.3
Таблица 3.3 Результаты корректировки стоимости строительства Объекта при
сокращении сроков производства работ.

Наименование Ед.изм. ВСЕГО, руб.
п/п

1 Общая площадь помещений м2 80 674,00

2 СМР руб. 2 367 034 194,44


на 1 м2 общей площади руб. 29 340,73
3 Общие затраты:
- Подготовительные работы руб. 113 192 499,56
- Наружные инженерные сети руб. 42 323 742,70
- Благоустройство руб. 32 419 263,20
- Временные здания и сооружения руб. 28 104 666,70
- Непредвиденные затраты, 5,0 % руб. 129 153 718,33
- Генподрядные услуги, 7,0 % руб. 189 855 965,95
- Страхование Объекта, 0,35 % руб. 10 157 294,18
- Услуги технического контроля руб. 12 540 000,00

ИТОГО, Общие затраты руб. 557 747 150,62

4 Полные затраты руб. 2 924 781 345,06


5 Полные затраты на 1 м2 общей площади помещений руб. 36 254,32

Сокращение сроков производства работ с 42 до 33 месяцев ведет к сокращению


расходов по охране строительной площадки (3,2 мн. руб.) и ведению строительного
контроля на Объекте (3,42 млн. руб.), но при этом возникают дополнительные затраты
на доставку, монтаж и эксплуатацию башенных кранов (18,14 млн. руб.). Увеличение
стоимости строительства объекта ведет к увеличению таких затрат как: временные
здания и сооружения (0,164 млн.), непредвиденные затраты (0,755 млн. руб.), услуги
генерального подрядчика (1, 11 млн. руб.), страхование Объекта (0,059 млн. руб.).
65

Рисунок 3.7 - График финансирования строительства при производстве работ в 33


месяца
В соответствии с разработанным графиком финансирования при уменьшении
сроков производства работ на 9 месяцев (рис. 3.3), мы видим, что с 3 квартала 2015
года планируются большие капиталовложения, по сравнению с первой половиной т.к.
увеличивается число «потоков» строительства, за счет увеличение башенных кранов,
тем самым объем капиталовложений возрастает и возрастают управленческие риски.
На данном этапе расчета, по нашему мнению более комфортным является срок
строительства в 42 месяца. Следующим этапом в формировании стоимости на стадии
бюджетного планирования, необходимо, провести ряд анализов для сравнения двух
вариантов стоимости для разных сроков продолжительности. (Рис. 3.3 , 3.4, 3.6, 3.7,)

Рисунок 3.8 - Срок окупаемости строительства при производстве работ в 33


месяца
66

Рисунок 3.9 - Анализ чувствительности нормы рентабельности инвестиций при


производстве работ в 33 месяца
Для того чтобы минимизировать риски невыполнения проекта в срок либо
предусмотреть увеличение стоимости, проведена оценка по интегральному критерию.
Были отобраны основные критерии оценки эффективности вариантов ИСП и
дифференциальные критерии [16] оценки эффективности варианта ИСП. Был
произведен анализ, который помог рассчитать комплексную оценку эффективности
решений интегральным методом при выборе оптимального варианта ИСП.
Таблица 3.4 Уровень эффективности в зависимости от значений интегрального
критерия
Значение Соответствие
ИСП Уровень интегрального уровню
критерия оптимизации ИСП
Супер-
1 (42 м.) Очень высокий 0,95
оптимальный
2 (33 м.) Высокий 0,9 Оптимальный

Выводы по результатам расчета


По результатам анализов экономической эффективности, анализа
чувствительности нормы рентабельности инвестиций и уровня эффективности был
сделан вывод, что более выгодно использовать ИСП со сроком строительства в 33
месяцев. Т.к. при определении экономической эффективности, срок окупаемости для
33 месяцев происходит быстрее на 5 месяцев, норма рентабельности инвестиций
показывают более высокие значения, чем при сроке в 42 месяца и уровень
67

эффективности в зависимости от значений интегрального критерия является высоким,


отступает на 0,05 от 42 месяцев из-за увеличения управленческих рисков.
В части дальнейших действий по Проекту рекомендуется:
1. Проводить подрядные торги на все виды строительно-монтажных работ,
указанных в графике реализации проекта, стоимостью более 1 000 000,00 рублей.
2. При получении проектной продукции от Генерального проектировщика
представителем Технического Заказчика проводить оптимизацию проектных решений с
целью уменьшения затрат без потери качества конечного продукта.
3. Увеличение количества башенных кранов с 2-х до 4-х будет способствовать
сокращению сроков строительства в 1,8 раза, при этом затратная часть будет
увеличена на стоимость устройства подкрановой плиты, доставки, установки и
демонтажа 2-х башенных кранов, а стоимость работ по монолиту не изменится.
4. Уделить особое внимание работе по испытанию буронабивных свай. Перед
подрядной организацией поставить задачу по оптимизации диаметра свай и их длины,
что позволит оптимизировать стоимость работ по устройству свайного поля, т.к. по
технологии FUNDEX сваи d=620 мм в городе может выполнить работы ограниченное
количество организаций – это не типовой диаметр.
5. Для исключения дополнительных работ по СМР разработать и утвердить
комплект рабочей документации, отвечающий требованиям Государственной
экспертизы и Техническим регламентам.

3.3 Выводы по третей главе:

1. Проведен пошаговый анализ методики формирования цены строительства.


Рассмотрены варианты формирования цены строительства. Были предложены
варианты по оптимизации стоимости строительства за счет поправки проектных
решений и проведение подрядных торгов.
2. Разработан алгоритм формирования цены строительства, с учетом
организационно-технологических решений и проведения тендерных торгов.
3. На основе разработанного алгоритма показан практический пример
формирования стоимости.
4. Выявлено, что при корректировки проектных решений, стоимость
строительства может уменьшиться на 10% , а при проведении подрядных торгов на
15%. Внедрение организационно-технологических решений позволяет сократить срок
строительства за счет увеличение башенных кранов, что приводит к увеличению
«число потоков». Таким образом, сроки выполнения работ сокращаются на 9 месяцев,
68

но стоимость возрастает (незначительно) и увеличиваются управленческие риски.


После проведения более подробных анализов, был сделан вывод о том, что при
определении экономической эффективности, срок окупаемости для 33 месяцев
происходит быстрее на 6 месяцев, норма рентабельности инвестиций показывают
более высокие значения, чем при сроке в 42 месяца и уровень эффективности в
зависимости от значений интегрального критерия является высоким. Тем самым, по
нашему мнению более выгодно будет использовать ИСП при производстве работ в 42
месяца.
69

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

1. Проведенный анализ мирового опыта формирования цены показал, что по


сравнению с отечественным строительством, более четко слаженная система
ценообразования в строительстве.
2. Из рассмотренного материала по действующей законодательно-правовой
базе в строительстве, сделан вывод, что на текущий период нет единого механизма
формирования стоимости строительства для объектов.

3. На основании исследования этапов формирования цены установлено, что


проводя подрядные торги в строительстве можно достигнуть до 15% снижения
стоимости строительства. Проведен анализ дифференциальных критериев оценка
предложений претендентов и анализ теории и практики проведения подрядных торгов
в строительстве, были рассмотрены: критерии оценки заявок, метод расстановки
приоритетов. На основании данного анализа был определен алгоритм по присвоению
общего балла каждой заявке относительно других. По мере уменьшения общего балла
присваивается порядковый номер. Заявке, получившей максимальный общий балл,
присваивается первый номер. Также был получен коэффициент весомости критерия
(подкритерия) для расчета критерия и были определены основные критерии оценки
победителей.

4. Проведенный анализ формирования стоимости на стадии бюджетного


планирования позволил создать алгоритм формирования цены строительства, с
учетом организационно-технологических решений и проведения тендерных торгов,
который позволит более подробно оценить до начала строительства стоимость, а
также возможное увеличение стоимости и учесть возможные риски при
финансирования строительства.

5. На основе разработанного алгоритма показан практический пример


формирования стоимости.

Проведенный анализ показал, что при сокращении сроков производства работ


т.е. увеличение строительной техники, затраты на строительство возрастают не
значительно, но при этом возрастают управленческие риски.
Результатом исследования изменения стоимости жилищного строительства
выявлено, что оптимизация полученных результатов расчета, возможна за счет
корректировки 2 основных критериев:
- сокращения затрат на строительство;
70

- сокращения сроков производства работ.


На основании данного исследования установлено, что в ходе рабочего
проектирования можно добиться снижения затратной части за счет рациональных
проектных решений, можно достигнуть до 10% снижения стоимости строительства.
На публичную защиту выносятся следующие основные научные результаты и
положения, полученные автором в работе:
1. Выявлено, что при корректировки проектных решений, стоимость
строительства может уменьшиться на 10% , а при проведении подрядных торгов на
15%.
2. Внедрение организационно-технологических решений позволяет сократить срок
строительства на 9 месяцев, за счет увеличение башенных кранов, что приводит к
увеличению стоимости(незначительно) и «числу потоков».
3. Создана база дифференциальных критериев оценки организаций и
предложений стоимости выполнения работ для выбора наиболее подходящего
варианта субподрядной организации по заданным критериям при проведении
подрядных торгов.
4. Сформирован, укрупненный алгоритм оценки и выбора оптимального варианта
ИСП
5. Разработан алгоритм формирования цены строительства, который помогает
более подробно определить стоимость и проанализировать ее изменение в процессе
строительства.
6. Внедрены результаты работы для определения стоимости на стадии
бюджетного планирования в Департамент подрядных работ и контрактов ООО
«Строительная компания «ИРБИС».
71

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Россия в цифрах : Стат. сб. /Гос. ком. Рос. Федерации по статистике- [Офиц.
изд.]. - М.: Госкомстат России, 2011. - 396с.: ил., карт.

2. Россия в цифрах : Стат. сб. / Гос. ком. Рос. Федерации по статистике- [Офиц.

изд.]. - М. : Госкомстат России, 2010. - 397с.: ил., карт.

3. Россия в цифрах : Стат. сб. / Гос. ком. Рос. Федерации по статистике- [Офиц.

изд.]. - М.: Госкомстат России, 2011. - 398с.: ил., карт.

4. Россия в цифрах : Стат. сб. /Гос. ком. Рос. Федерации по статистике- [Офиц.

изд.]. - М.: Госкомстат России, 2011. - 477с.: ил., карт.

5. Россия и страны мира: Стат. сб. / Гос. ком. Рос. Федерации по статистике. -

[Офиц. изд.]. - М. : Госкомстат России, 2010. - 358с. : ил. - Библиогр.: с. 357 - 358.
6. Россия и страны мира: Стат. сб. / Гос. ком. Рос. Федерации по статистике. -

[Офиц. изд.]. - М. : Госкомстат России, 2010. - 398с. : ил. - Библиогр.: с. 397-398.

7. Российский статический ежегодник: Стат. сб. / Гос. ком. Рос. Федерации по

статистике. - [Офиц. изд.]. - М.: Госкомстат России, 2011. - 679с.

8. Российский статический ежегодник : Стат. сб. / Гос. ком. Рос. Федерации по

статистике. - [Офиц. изд.]. - М.: Госкомстат России, 2011. - 705с.

9. Российский статический ежегодник : Стат. сб. / Гос. ком. Рос. Федерации по

статистике. - [Офиц. изд.]. - М. : Госкомстат России, 2011. - 725с.

10. Российский статический ежегодник : Стат. сб. / Гос. ком. Рос. Федерации по
статистике. - [Офиц. изд.]. - М. : Госкомстат России, 2012. - 579с.

11. Л.В. Горбачева. Ценообразование в строительстве в странах с рыночной


экономикой. //Стройинформ, №10, 1998, СПб.

12. Ю.Н. Казанский Строительство в США и России. - СПб.: Два Три, 1995. -
610 с.

13. H. Kerzner. Project Management: System Approach to Planning, Scheduling


and Controlling. - N.Y., 1995

14. Means Building Construction Cost Data, USA, Kingston, MA02164, 1996
15. В.М. Дидковский. Строительство в ГДР (технико-экономический ас

пект). - М.: Стройиздат,1989, 176с.


72

16. М.И. Ковальский. Управление строительством: опыт США, Японии, Ве


ликобритании, ФРГ, Канады. - М.: Стройиздат, 1994

17. E. Mahler. Ensuring jour Project Management Symposium. San Diego: Octo
ber 1-7, 1993

18. Kennethk Humphreys, Lloyadm English. Project and Cost Engineers. Hand
book. - Marsel Dekker, Inc/ New York.. Basel Hong Kong, 1997

19. П.В. Горячкин. О нормативной базе сметного ценообразования в строи


тельстве. //Эконом. CTp-eaN6, 1998

20. Дорожкин В.Р. Ценообразование и управление стоимостью в строительстве /


В.Р. Дорожкин. - Воронеж: изд-во им. Е.А. Болховитинова , 2003. - 327с.: ил. -

Библиограф.: с. 284 – 288

21. В.Р. Дорожкин. Точность расчетов стоимости строительства. // Эконом,


стр-ва, N7, 1999

22. Методические рекомендации по порядку расчета начальной (максимальной)


цены контракта.

23. В.И. Корецкий. Нормативные документы в строительстве. Договорные

отношения и сметное нормирование. // Эконом, стр-ва, N10, 1996

24. Л.Н. Крылов. Система ценообразования и сметного

нормирования.//Строительная газета, N10, июнь 1996

25. А.Г. Кузминский, А.И. Щербаков. Ценообразование и сметное нормирование в


строительстве. - Новосибирск, 1997

26. В.Р. Дорожкин. Торги как оптимизация стоимости строительства.

//Строитель, N9, 1998, Воронеж

27. Барановская Н.И. Основы сметного дела в строительстве : учеб. пособие для
общеобразовател. учреждений / Н.И. Барановская, A.A. Котов. - М.: Фед. гос. унитар.

предприятие «ФГУП «Печатный двор» им. A.M. Горького Фед. агентства по печати и

массовым коммуникациям, 2005. - 480с.

28. Постановление Правительства РФ от 04.11.2006 № 656 «Об утверждении


Правил определения начальной цены государственного контракта при размещении

государственного оборонного заказа путем проведения торгов, а также цены


73

государственного контракта в случае размещения государственного контракта в случае

размещения государственного оборонного заказа у единственного поставщика

(исполнителя, подрядчика)»

29. Вязовой В. В. Механизмы проведения подрядных торгов и анализ тендерной


документации [Электронный ресурс]. Систем. требования: Microsoft Word. URL:

http://www.km.ru/referats/91872ABC2F4A49FE8D6CDE89AA61B347 (дата обращения:

29.11.2003).

30. МДС 80-6.2000 Методические рекомендации по процедуре подрядных торгов:


утв. АО "ЦНИИпроект" (01.01.1995): введ. 1 января 1995г.

31. Распоряжение 257 "Об утверждении Положения о порядке проведения


конкурсов на право заключения договоров на разработку документации для

проведения торгов по предоставлению объектов недвижимости для строительства и

реконструкции"/ утв. Комитет по строительству г. Санкт-Петербурга: введ. 16 октября

2006 г.

32. Степанова И. С. Экономика строительства: М: Изд-во Юрайт-Издат, 2007. 620 с


33. РД 34.20.603-98 "Методические указания по организации и проведению
подрядных торгов, подготовке тендерной документации на выполнение работ и услуг

по ремонту и модернизации оборудования электростанций"/ РАО "ЕЭС России"

(21.10.1998) введ. 1 июня 1998 г.

34. Дорожкин В. Р. Подрядные торги в строительстве: Учеб. Пособие/ М-во


образования Рос. Федерации. Изд-во Воронеж. гос. архит.-строит. ун-т. - Воронеж,

2003 (УМТ ун-та). 254 с.

35. Беседин, М. А. Развитие рыночных методов ценообразования в строительстве


на основе укрупненных сметных нормативов // Сметно-договорная работа в

строительстве. 2011. №5 с 25-50

36. С.А. Баркалов. разработка и исследование моделей и механизмов опти


мизации и оценки календарных планов в Управлении проектами. Авто

реферат на соиск. уч. степ. докт. техн. наук. - ВГТУ, 1999


37. С.Н. Булгаков. Научно-технические основы повышения эффективности

строительства. // Эконом, стр-ва, №2, 1996


74

38. Голованова Е. Е. Подрядные торги //Актуальные вопросы бухгалтерского учета


и налогообложения. 2009. №3. С. 1-2.

39. Шушерин, В.В. Средства и методы управления качеством [Текст] : учебное


пособие / В.В. Шушерин, С.В. Кортов, А.С. Зеткин – Екатеринбург: ГОУ ВПО УГТУ -

УПИ, 2006. – 202 с.

40. Птухина И. С. Эффективность сокращения сроков строительства / И. С.


Птухина, Б. Э. Казанцев // Технология энергосбережения, строительство и

эксплуатация инженерных систем : материалы междунар. науч.-практ. конф., 28-30

марта 2000 г. – СПб. : СПбГТУ, 2000. – С. 146-147

41. Птухина И. С. Взаимосвязь продолжительности разноритмичных потоков и


числа захваток на которые делится объект / И. С. Птухина, Б. Э. Казанцев //

Технические науки – промышленности региона : материалы конф. – СПб. : СПбГТУ,

2002. – С. 25

42. Белоликов В. Т. Экономика и организация строительства : учеб. пособие / В. Т.


Белоликов, А. М. Бондарь, И. С. Птухина. – СПб. : Изд-во СПбГПУ, 2003. – 81 с.

43. Модер Д., Филлипс С. Метод сетевого планирования и организации работ


(PERT): Пер с англ. - Л.: Энергия, 1966.

44. Руководство проектами в условиях рынка /Совм.сов.-брит.предпр. «Сети». —


М„ 1991. — (Сер. «Современные подходы и руководство проектами». Вып. 1).

45. Управление проектами /Под общ. ред. В. Д. Шапиро. — СПб.: Два-Три, 1996.
46. Avery W., The Business Modern Management System // Project Management. 2009.
№15. Рр. 24-27

47. Лаптева Н.А. Оценка рисков при реализации инвестиционно-строительного


проекта. Магистерская диссертация: Спец. 270100; СПбГПУ. Спб., 2011. – 59 с.

48. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных


проектов и их отбору для финансирования [Электронный ресурс]/ Госстрой России:

Мин. экономики РФ; Мин. фин. РФ; Госкомпром. России. – Утв. 31 марта 1994 г. - №7-

12/47. – Электрон. текстовые дан. – М, 1994. – Режим доступа:


75

49. Феликсов А.В. Методы оценки риска в инвестиционно-строительной

деятельности: Автореф. дис. на соиск. учен.степ. к.э.н.: Спец. 08.00.05.; СПбГАСУ. –

Спб., 2006. – 21 с.

50. Risk Management Guide for DoD Acquisition [Электронный ресурс] = Руководство
по управлению рисками заказов для Департамента обороны U.S. Department of

Defense. Defense Acquisition University. — Fifth Edition. - Электрон, текстовые дан. -

Virginia (USA): DAU Press. 2002. - Режим доступа:

http://www.dau.mil/pubs/pubs-main.asp.-Загл. с титул, экрана

51. Industry Models of Risk Management and their Future [Электронный ресурс] Karlos
A. Aitto. David L. Hawk. - Электрон, текстовые дан. - Philadelphia (USA): PML 1999. -

(Proceedings of the 30th Annual Project Management Institute 1999

Seminars & Symposium). — Режим доступа: http://www.risksig.com/articles/index.html. -

Загл. ститул, экрана.

52. Мичурина Е. В. Ценообразование и сметное дело в строительстве. М.: Изд-во


Саратов, 2002. 56 с.

53. Свод правил по определению стоимости строительства в составе пред-


проектной и проектно-сметной документации (СП 81-01-94). - Минстрой

54. Adams, J. R. and Barndt, S. E. Organizational Life Cycle Implications for Major
Projects // Project Management Vol. IX. No. 4. 2008. Pp. 32-39.

55. Павлодский Е. А. Договоры в предпринимательской деятельности. М.: Изд-во


СПб.:Питер., 2007.-Ст.432.

56. Wideman R. M. Cost Control of Capital Projects // BiTech Publishers. 2005. №78.
Рр. 7-9.

57. В.Р. Дорожкин. Оптимизация стоимости строительной продукции.

//Эконом, стр-ва, N 6, 1998


76

ПРИЛОЖЕНИЯ

Вам также может понравиться