www.e-referate.

ro

RAPORT DE EVALUARE

In această lucrarea am început cu o prezentare evaluarea unei

complex, care se numeste Doina, urmând apoi să analizez scopul, bazele,
moneda raportului, modalitate de plata, prezentare generala a proprietatii
imobiliare, locatie, concept arhitectural, descrierea constructiei si am
încheiat lucrarea cu evaluarea proprietatii.

Obiectul evaluarii il constituie complexul Doina, din statiunea Mamaia.

Proprietatea consta in 11 corpuri, constructii denumite C1 – C11, si teren cu suprafata
totala conform acte si masuratori de 6610 mp.
Nr.corp Denumire Suprafata
cladire construita
la sol (mp)
C1 Hotel Doina 941
C2 Terasa 700
C3 Bazin 16
C4 Receptie hotel Doina 657
C5 Restaurant Doina 1 309
C6 Restaurant Doina 2 1108
C7 Bucatarie 508
C8 Portic 129
C9 Bazin 296
C10 Depozit 20
C11 Platforma beton 978
Total 5662

Scopul evaluarii. Instructiunile evaluarii.

Scopul evaluarii este estimarea valorii de piata a actiunilor. Lucrarea se
realizeaza in baza controlului incheiat cu clientul.

1
Opinia asupra valorii.
In urma aplicarii metodologiei de evaluare, opinia evaluatorului
referitoare la valoarea proprietatii, la data de 14.05.2009 tinand seama
exclusive de prevederile prezentului raport, este:

23.182.957 RON
(echivalent a cca. 6.956.000 EUR si 9.466.295 USD)

Din care:
Valoarea terenului este: 13.217.885 RON (3.966.000 EUR, 5.397.258 USD)
Valoarea constructiei este: 9.965.072 RON (2.990.000 EUR, 4.069.037
USD)

Certificare
Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute,
certificam ca afirmatiile prezentate si sustinute in acest raport sunt adevarate
si corecte. De asemenea, certificam ca analizele, opiniile si concluziile
prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate si conditiile
limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile noastre
personale, fiind nepartinitoare din punct de vedere profesional. In plus,
certificam ca nu avem niciun interes present sau de perspective in societatea
comerciala care face obiectul prezentului raport de evaluare si niciun interes
sau influenta legala de partile implicate.

Suma ce ne revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu

are nicio legatura cu declararea in raport a unei anumite valori sau interval
de valori care sa favorizeze clientul sin u este influentata de aparitia unui

2
eveniment ulterior. Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost
realizate in conformitate cu cerintele din standardele, recomandarile si
metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a
Evaluatorilor din Romania). Evaluatorul a respectat codul decontologic al
ANEVAR.

La data elaborarii acestui raport, evaluatorii care se semneaza mai jos

sunt membri ANEVAR, au indeplinit cerintele programului de pregatire
profesionala continua al ANEVAR si au competenta necesara intocmirii
acestui raport. Firma DARIAN ROM SUISSE si membri sai au incheiata
asigurarea de raspundere civila la ALLIANZ-TIRIAC ASIGURARI S.A.

Obiectul evaluarii il constituie complexul Doina, din statiunea

Mamaia. Proprietatea consta in 11 corpuri, constructii denumite C1 – C11, si
teren cu suprafata totala conform acte si masuratori de 6610 mp.

Nr.corp Denumire Suprafata

cladire construita
la sol (mp)
C1 Hotel Doina 941
C2 Terasa 700

3
 C3 Bazin 16
C4 Receptie hotel Doina 657
C5 Restaurant Doina 1 309
C6 Restaurant Doina 2 1108
C7 Bucatarie 508
C8 Portic 129
C9 Bazin 296
C10 Depozit 20
C11 Platforma beton 978
Total 5662

Scopul evaluarii este estimarea valorii de piata a Complexului Doina.

Bazele evaluarii. Tipul valorii estimate

In prezentul raport s-a urmarit o estimare a valorii de piata a
obiectivului asa cum este aceasta definita in standardul IVS 1 , asa cum
prevede Standardul International de Aplicatie in Evaluare 2 – IVA 2 –
Evaluarea pentru garantarea imprumutului. La paragraful 5.2 acest standard
prevede: “in efectuarea evaluarilor proprietatilor ale caror rezultate vor fi
utilizate pentru garantarea imprumuturilor, evaluatorii vor estima in mod
normal valoarea de piata, a activelor acestor.”

Definitia valorii de piata este urmatoarea:

Valoarea de piata reprezinta sumaestimata pentru care o proprietate va
fi schimbata, la data evaluarii, intre un comparator decis si un vanzator
hotarat, intr-o tranzactie cu prêt determinat obiectiv, dupa o activitate de
marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta
de cauza, prudent si fara costrangere.

4
 Metodologia de evaluare aplicata include abordarea prin metode bazate
pe venit.

Data estimarii valorii

La baza efectuarii evaluarii au stat informatiile privind nivelul
preturilor corespunzatoare perioadei 14.05.2009 data la care se considera
valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de catre evaluator.
Evaluarea a fost realizata in ultima parte a lunii 14.05.2009 care este si
data raportului.

Moneda raportului
Opinia finala a evaluarii va fi prezentata in LEI. Cursurile de schimb
valabile la data evaluarii sunt 2.4490 RON/USD si 3,3328 RON/EURO.

Modalitati de plata
Valoareaexprimata ca opinie in prezentul raport reprezinta suma care
urmeaza a fi platita integral in ipoteza unei tranzactiifara a lua in calcul
conditii de plata deosebite.

Informatii utilizate si surse de informatii

Informatii utilizate au fost:
 Situatia juridical a proprietatii;
 Schitele si suprafetele constructiei pe fiecare nivel;
 Istoricul amplasamentului si utilizarea actuala;
 Informatii privind veniturile si cheltuielile in anul 2008;

5
  Informatii privind piata imobiliara locala;
 Informatii privind capacitatea de deservire;
 Informatii privind principalii clienti, rezultatele financiare anterioare
si previziunile pentru perioada viitoare;
 Informatii privind piata imobiliara locala;
 Alte informatii necesare existente in bibliografia de specialitate.

Surse de informatii au fost:

 Reprezentatii Doina pentru informatiile legate de afecerea derulata
care sunt responsabili exclusivi pentru veridicitatea informatiilor
furnizate;
 Presa de specialitate si evaluatori care isi desfasoara activitatea pe
piata locala.

Clauza de nepublicare
In conformitate cu uzantele din Romania valorile estimate de catre
evaluator sunt valabile la data prezentata in raport si inca un interval detimp
limitat dupa aceasta data, in care conditiile specifice nu sufera modificari
semnificative care pot afecta opiniile estimate.

Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextual economic general

cand are loc operatiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare ale pietei
specifice si scopul prezentului raport. Daca acestea se modifica semnificativ
in viitor evaluatorul nu esteresponsabil decat in limita informatiilor valabile
si cunoscute de acesta la data evaluarii.

6
 Acest raport de evaluare este confidential, destinat numai scopului
precizat si numai pentru uzul clientului si destinataroului mentionati la pct.
2.2. Nu acceptam nicio responsabilitate daca este transmis unei alte persone,
fie pentru scopul declarat,fie pentru alt scop, in nicio circumstanta.

Prezentare generala a proprietatii imobiliare

Obiectul evaluarii il constituie Complexul Doina din statiunea Mamaia. Proprietatea
consta in 11 corpuri constructii denumite de la C1 – C11, in teren cu suprafata totala
conform acte si masuratori de 6.610 mp.
Nr.corp Denumire Suprafata Regim Suprafata Adc (mp)
cladire construita la inaltime utila (mp)
sol (mp)
C1 Hotel Doina 941 D+P+9E 8,330.32 10,351.00
C2 Terasa 700
C3 Bazin 16
C4 Receptie hotel 657 D+P 548.83 686.04
Doina
C5 Restaurant 309 265.00 309.00
Doina 1
C6 Restaurant 1108 D+P 1,062.92 1,165.57
Doina 2
C7 Bucatarie 508 D+P 793.48 1,016.00
C8 Portic 129
C9 Bazin 296
C10 Depozit 20
C11 Platforma 978
beton
Total 5662 11,000.57 13,527.61

7
Proprietatea apartine SC MAMAIA SA si face obiectul Contractului de
leasing imobiliar cuclauza irevocabila cu nr. 84/05.05.2000 incheiat intre SC
MAMAIA SA si SC DOINA SRL. Proprietatea este inscrisa in Cartea
Funciara nr. 101863/Constanta si are numar cadastral 100489.
Hodel Doina este dispus pe 11 nivele avand suprafetele utile dispuse pe
nivele prezentate in tabelul mai sus mentionat.
Hotelul are categoria de 2 ** avand un numar de 352 camere modernizate,
dintre care 10 Apartamente si 342 camere duble.

Locatie
-Zona de inceput a statiunii Mamaia, care este pozitionata in subzona
A2 a statiunii;
-Pe partea cu marea, la 50 m de plaja.

Concept architectural
 Hotelul a fost conceput in asa fel incat din toate camerele sa se
vada marea;
 Complexul dateaza din 1964, fiind realizat pe structura dinbeton
armat si placi turnate;
 Camerele sunt pozitionate pe cele 9 etaje;
 La Parter se afla: receptia, hotelul de la intrare, 2 iesiri si barul;

8
  La Demisol sunt amenajate spatii precum: birouri, spalatorie,
ateliere, magazii, spatii depozitare;
 Restaurantul Doina are capacitatea de 600 de locuri, iar
restaurantul are capacitatea de 60 locuri;
 Sala de conferinta are capacitatea de 200 locuri si este dotata cu:
aparatura audio – video, mobilier;
 Cladirea este dotata cu centrala termica proprie pe gaze, amplasata
in incinta complexului; incalzirea hotelului este asigurata pentru
nivelele D pana la et. 2;
 Camerele sunt dotate cu urmatoarele facilitate:
Aer conditionat, frigider, telefonie;
Pardoseala este cu gresie, iar in restul camerelor este cu
mocheta;
Tamplaria interioara este din lemn, iar tamplaria exterioara
este din PVC cu geam termopan, iar la restul etajelor este
din lemn.

Descrierea constructiei
fundatii Beton armat
Structura de rezistenta Cadre din placi beton
Inchideri perimetrale Zidarie din b.c.a.
Compartimentari Zidarie din b.c.a.
Acoperis Terasacirculabila din materiale
termohidroizolante eficiente si
incombustibile

9
 invelitoare
pardoseli
Tamplarie exterioara
Tamparie interioara
Finisaje exterioare
Finisaje interioare
Instalatii electrice
Instalatii sanitare
Instalatii termice
Racorduri exterioare
Materiale termohidroizolante
In camere mocheta/gresie si in
holurile de la etaje mocheta, la
parter gresie, gresie in grupurile
sanitare
PVC/lemn
Lemn
Tencuieli decorative
Zugraveli lavabile, placaje cu
faianta in grupurile sanitare
De iluminat si prize
De alimentare cu apa si canalizare
De alimentare cu apa calda
menajera de la centrala termica
proprie
La retelele de alimentare cu apa,
canalizare, gaze si energie
electrica

Prezentarea dotarilor
Dotarile din cadrul proprietatii sunt specifice domeniului de activitate –
alimentatie publica.

Evaluarea proprietatii

In conformitate cu scopul prezentei evaluari, in continuare este prezentata

abordarea evaluarii.
Abordarea aplicata pentru stabilirea valorii Complexului Doina este Metoda
fluxurilor financiare actualizate.

10
Evaluarea prin metoda de randament
Premise generale
Generalitati:
Valoarea de rentabilitate a proprietatii a fost determinate prin metoda
fluxurilor financiare actualizate care se bazeaza pe capacitatea proprietatii
imobiliare de a genera fluxuri positive de disponibilitati care in final raman
la dispozitia proprietarului. Aceasta metoda a fost aplicata pentru intreaga
proprietate plecand de la utilizarea actuala, a fluxurilor generate si a
potentialului pe care il detine aceasta proprietate prin prisma castigurilor
viitoare din continuarea activitatii existente decatre un proprietar mediu.

Argumentele care au condos la aplicarea si relevanta acestei metode

sunt:
 Volumul de informatii oferit de piata specifica privind exploatari
de unitati hoteliere similare (tarife, ocupare, cheltuieli si rate de
profitabilitate);
 Estimarile viitoare si riscurile bazate pe un scenario conservator pe
o perioada de previziune de 5 ani (2007 – 2012) au condus la o
valoare de randament a proprietatii apropiata detipul valorii
estimate pentru scopul propus;
 Nu s-a tinut seama de elemente intangibile (de ex. nume, lant
hotelier s.a.) ale afacerii, exploatarea fiind privita din prisma unui
proprietar mediu (oarecare) in conditii actuale de piata si evolutiile
indicate destudiile de piata specifice;
 S-a urmarit un scenario conservator al previziunilor avand in
vedere ca este o investitie recenta, fara date istorice inregistrare, si

11
 care nu tine seama de aspectele particulare ale managementului
propus de proprietar.

Principalii pasi aferenti metodei sunt:

 Estimarea veniturilor nete viitoare;
 Estimarea ratei de actualizare si a valorii reziduale;
 Calculul valorii de randament a proprietatii prin metoda
fluxurilorfinanciare actualizate.

Estimarea veniturilor anuale

 Venitul brut potential din exploatare se bazeaza pe estimarea
veniturilor rezultate din desfasurarea activitatii.
In calcul s-a plecat de la urmatoarele date:
 Venit mediu de 59 eur/noapte/apartament si de 16
eur/noapte/camera dubla;
 Numarul unitatilor de cazare: 352 dintre care 342 camere duble si
10 apartamente;
 Venit mediu pentru activitatea de alimentatie publica: de 14
eur/loc/zi in sezon si de 16 eur/loc/zi in extrasezon;
 Numarul locurilor aferente restaurantelor si barului: 670;
 Perioada: 365 zile;
 Grad de ocupare: 85% in sezon si 10% in extrasezon.
 Cheltuielile totale aferente activitatii, bazate pe procentul
cheltuielilor din activitati similare, sunt estimate 70%;
 Venitul brut efectiv se obtine ajustand venitul brut potential cu
gradul de ocupare estimat.

12
 Rata de actualizare
S-a efectuat prin metoda empirica pornind de la rata de baza fara risc de 5 %
la care s-au adaugat unele riscuri suplimentareaferente afacerii previzionate.
Tinand seama de specificul sctivitatii au fost luate in calculurmatoarele riscuri
suplimentare:
 2% riscul national – s-a considerat un nivel mic spre mediul al riscului
avand in vedere contextual economic general si perceptia
investitorilor privind nivelul riscurilor asociateinvestiilor in Romania;
 2%riscul de lichiditate – l-am considerat un ris mic avand in vedere
corelatia permanenta efectuata de operatori intre nivelul veniturilor
rezultate din expluatare si cheltuielile fixe . Riscul este justificat prin
interesul investitorilor imobiliari pentru perioada urmatoare;
 2% riscul sectorului de activitate – considerat un risc mediu avand in
vedere concurenta de proprietati similare, raport intre oferta de
proprietati similare si numarul potentialilor utilizatori acestor gen de
active
Riscurile suplimentare au fost selectate din intervalul 0% - 5% unde limita
inferioara este considerata risc foarte scazut iar limita superioara risc foarte
ridicat. In urma efectuarii calculelor rata de actualizare obtinuta este de 13%
aferenta profiturilor nete inainte de impozitare.

Durata previziunii
Alegerea duratei de previziune explicite de 5 ani pentru scenariul elaborate are
in vedere urmatoarele considerente:
 Locul pe piata al serviciilor oferite de SC DOINA SRL se va mentine
si consolida in aceasta perioada datorita importantei proprietatii
imobiliare in peisajul turistic local;
 Avand in vedere ca metoda de evaluare tine seama de valuarea
aferenta periuadei de previziune inplicita pin intermediul valuari
reziduale s-a considerat ca perioada de previziune explicita de 6 ani
este relevanta

Astfel s-a limitat perioada de previziune la 5 ani urmand ca valoarea aferenta

perioadei de previziune inplicita sa fie cuprinsa in cadrul valorii reziduale.

13
Durata de previziune s-a impartit conform recomandari standardelor
europene in 2 perioade:
 Perioada apropiata de 2 ani in care previziunile au un grad mai
mare de certitudine
 Perioada intermediara de 3 ani in care previziunile se fac prin
extrapolarea principalilor parametri din perioada apropriata

Valoarea reziduala
Valoarea reziduala, care reprezinta vaoarea afacerii dupa perioada de
previziune explicita fost estimata prin capitalizarea propitului la sfarsitul
perioadei de previziune. Rata de capitalizare a fost estimate pornind de la
rata de actualizare prin deducerea ratei de crestere anuala.
Acest mod de determinare a valorii reziduale prezint o imagine a proprietatii
imibiliare Complex Doina private exclusive prin prisma potentialului sau de
rentabilitate.

Determinarea valorii fluxurilor financiare de disponibilitati

Valoarea reziduala reprezinta valoarea proprietatii corespunzatoare
perioadei de previziune non explicite.
Estimarea acestei valori se determina prin capitalizare veniturilor nete din
ultimul an al perioadei de pereviziune explicite cu o rata de capitalizare
determinate pe baza relatiei
c=a–g
unde: c – rata de capitalizare
a – rata de actualizare
g – rata de crestere anuala dupa perioada de previziune explicita
In cazul nostru rata de crestere anuala a fost selectata la 3 % conform
asteptarilor previzionate. Rezulra o rata de capitalizare de 10% care se
incadreaza in intervalul ratelor de capitalizare specifice pentru proprietatile
de acest tip la venituri nete.
Valoarea terminala actualizata este de: 4.289.883 Eur.
Valoarea de randament prin metoda fluxurilor financiare actualizate este
calculate conform formulei:
VP = CFn/(1+a)n + Vr/(1+a)p
Unde:
VP = valoarea prezenta
CF = fluxul de numerar pentru perioada de previziune
a = rata de actualizare
Vr = valoarea reziduala
n = numarul de perioade de previziune

14
 p = ultimul an de perviziune
Valoarea de randament pentru intreaga proprietate estimate pe baza metodei
actualizarii fluxurilor financiare este: Vdcf = 6.956.000 Eur
Valoarea de randament a Complexului Doina prin metoda fluxuripor
financiare actualizate este:
Vdcf = 6.956.000 Eur

Rezultatele evaluarii. Reconcilierea rezultatelor.

Ca urmare aplicarii metodei de evaluare rezultatul obtinut este:

Metoda de randament: 6.956.000 Eur
Luandu-se in considerare tipul valorii estimate, scopul evaluarii, importanta
si cantitatea informatiilor avute la dispozitie, care au stat la baza metodelor
de evaluare folosite, opinia evaluatorului referitor la valoarea de piata a
proprietatii Complex Doina, la data de 14.05.2009 este de:
23.182.957 RON
(Echivalent a cca. 6.956.000 EUR si 9.466.295 USD)
Referitor la aceasta vaoare pot fi precizate urmatoarele:
 Valoarea a fost exprimata si este valabile exclusive in conditiile si
prevederile prezentului raport
 Valoarea include terenul aferent proprietatii
 Valoarea este o predictie
 Valoarea este subiectiva

15