Твердохлеб А.Ю.

Федеральное государственное образовательное бюджетное учреждение
высшего образования
«Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации»
На правах рукописи
Твердохлеб Анастасия Юрьевна
ФОРМИРОВАНИЕ СТРУКТУРЫ
ИСТОЧНИКОВ ФИНАНСИРОВАНИЯ
ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
ИННОВАЦИОННОГО ТИПА
Специальность 08.00.10 – Финансы, денежное обращение и кредит
ДИССЕРТАЦИЯ
на соискание ученой степени
кандидата экономических наук
Научный руководитель:
доктор экономических наук,
профессор
Погодина Татьяна Витальевна
Москва – 2016
2
ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………….……………4
ГЛАВА 1 ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА ФОРМИРОВАНИЯ ИСТОЧНИКОВ
ФИНАНСИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
ИННОВАЦИОННОГО ТИПА …………………………………..……...........……13
1.1 Российский и зарубежный опыт строительства и финансирования жилья
инновационного типа…………………………………………………………………13
1.2 Реальные инвестиции строительных компаний как объект
финансирования…………………………………………...…………………………..26
1.3 Проблемы формирования источников финансирования жилищного
строительства в Российской Федерации…………………………………………….43
ГЛАВА 2 ДИАГНОСТИКА ФИНАНСИРОВАНИЯ ПРОЕКТОВ
ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ИННОВАЦИОННОГО ТИПА………..52
2.1 Концептуальный подход к формированию структуры источников
финансирования жилищного строительства…………………………………….…..52
2.2 Сетевая модель комплексной оценки проекта строительства экопоселения…60
2.3 Анализ рисков и их влияние на стоимость источников финансирования
жилищного строительства инновационного типа………………………………..…85
ГЛАВА 3 СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДИЧЕСКИХ ПОДХОДОВ К
ФОРМИРОВАНИЮ СТРУКТУРЫ ИСТОЧНИКОВ ФИНАНСИРОВАНИЯ
ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ИННОВАЦИОННОГО ТИПА ……… 98
3.1 Методика формирования структуры источников финансирования жилищного
строительства инновационного типа…………………………………...……………98
3.2 Моделирование структуры источников финансирования строительства
экопоселения с использованием сценарного анализа……………………………..106
3.3 Предложения по совершенствованию финансирования инновационно-
инвестиционных проектов в жилищном строительстве…………………………..114
ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………….…………………125
3
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ………………………………………………………...130
ПРИЛОЖЕНИЕ А Расчет регионального, отраслевого, предпринимательского и
проектного рисков…………………..……………………………………………….149
ПРИЛОЖЕНИЕ Б. Преображение абсолютных показателей в относительные для
комплексной оценки рисков проекта жилищного строительства инновационного
типа……………………………………………………………………………..…….155
ПРИЛОЖЕНИЕ В Определение показателей-входов проекта жилищного
строительства инновационного типа………………………………………………156
ПРИЛОЖЕНИЕ Г Анкета комплексной оценки рисков и эколого-
экономического обоснования инвестиционного проекта экспертным
методом……………………………………………………………………………….158
ПРИЛОЖЕНИЕ Д Комплексная оценка инвестиционного проекта строительства
экопоселения «Светлый» в республике Татарстан………………………………...161
ПРИЛОЖЕНИЕ Е Расчет показателей-агрегатов сетевой системы комплексного
оценивания проекта строительства экопоселения «Светлый» в Республике
Татарстан…………………………………………………………………….……….164
ПРИЛОЖЕНИЕ Ж Финансовый план проекта строительства экопоселения
«Светлый» в Республике Татарстан………………………………………………...165
ПРИЛОЖЕНИЕ И Финансовый план управляющей компании ОАО
Девелоперская компания «АНТЕЙ» по обслуживанию экопоселения «Светлый» в
Республике Татарстан…………………………………………………………...…..168
4
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. Одним из приоритетных направлений

экономической политики России в последние годы является развитие жилищного
строительства, обеспечивающего мультипликативный эффект для технологически
связанных с ним отраслей национальной экономики и рост качества жизни
населения.
В настоящее время действует федеральная целевая программа «Жилище»
(2011-2015; 2015-2020). В результате за период с 2008 по 2014 гг. в России
наблюдался рост объемов введенных жилых домов и общежитий, соответственно
с 64,1 млн. кв. м. до 83,6 млн. кв. м. общей площади. Однако по-прежнему у 40%
населения России жилищные условия требуют улучшения.
В условиях модернизации и обеспечения инновационности экономики
направленностью развития жилищного строительства в России должно стать
применение инновационных технологий, обеспечивающих современное
энергоэффективное, экологически ориентированное строительство и
реконструкцию объектов. Это направление уже более 20 лет успешно развивается
в Европе и Северной Америке. Учитывая зарубежный опыт, в России также
начинает развиваться жилищное строительство инновационного типа
(экопоселения, экогорода). Однако в условиях нестабильности и
неопределенности экономической ситуации на современном этапе инвесторы,
осуществляющие строительство жилья инновационного типа, сталкиваются со
значительным количеством сдерживающих факторов, и, прежде всего, с
ограниченностью доступных источников финансирования.
Таким образом, актуальность данного исследования обусловлена
необходимостью научного обоснования предложений по формированию
структуры источников финансирования строительства жилья инновационного
типа и доведения их до практических рекомендаций, что позволит, с одной
стороны, повысить эффективность и конкурентоспособность строительных
5
компаний, с другой стороны, обеспечит повышение доступности жилья

инновационного типа и качества жизни населения.
Степень разработанности проблемы. Вопросам формирования и
оптимизации структуры источников финансирования компаний посвящены
работы таких зарубежных ученых-экономистов, как: В. Брента, Д. Блэка,
Дж.К. ВанХорна, Дж.М. Ваховича, Т.А. Говорушко, А.Я. Кузнецова, И.И. Мазура,
М. Майлза, Н.Г. Ольдерогге, Р.Б. Пейзера, М. Тодаро, Д. Фридмана, В.Д. Шапиро,
которые имеют теоретическую и практическую значимость в условиях развитых
рынков капитала.
Проблемами оптимизации структуры источников финансирования
компании, занимались следующие отечественные ученые: Ю.П. Адлер,
А.И.Архипов, В.Г Белолипецкий, И.А. Бланк, Ю.В. Богатин, А.Б. Борисов,
С.В. Галицкая, Е.Г. Гольштейн, А.Г. Грязнова, Л.Л. Игонина, М.Н. Крейнина,
Н.И. Лахметкина, И.Я. Лукасевич, С.Н. Максимов, Б.А. Райзберг, Т.Л. Саати,
Е.Б. Тютюкина, Т.С. Хачатуров, Е.И. Шохин, Д. Б. Юдин и др. Эти исследователи
акцентировали внимание на определении оптимальной структуры источников
финансирования на развивающихся рынках капитала в соответствии с
концепцией риск-доходность.
Вопросами финансирования жилищного строительства занимались
следующие авторы: А.А. Бакулина, Т.А. Беликов, Н.Ф. Вечер, Е.И. Дискин,
Е.С. Дубынина, Е.Ю. Кензина, А.Б. Копейкин, Б.Н. Кузык, О.Н. Макарова,
С.Н. Максимов, А.Д. Мурзин, И.А. Огородников, Г.П. Подшиваленко,
М. Пушкина, М.Л. Разу, Т.В. Тазихина, М.А. Федотова, и др.
Однако в перечисленных работах особенности формирования структуры
источников финансирования жилищного строительства инновационного типа не
рассматривались.
Необходимость комплексного изучения процесса формирования структуры
источников финансирования жилищного строительства инновационного типа в
условиях дефицита собственных ресурсов у строительных компаний, высокой
стоимости заемных источников финансирования и значительных инвестиционных
6
рисков, связанных с неустойчивым характером развития современной экономики,

обусловливает выбор темы диссертационной работы и основных направлений
исследования.
Целью исследования является разработка теоретико-методических
подходов и практических рекомендаций к формированию структуры источников
финансирования проектов жилищного строительства инновационного типа.
Для достижения поставленной цели были определены следующие задачи:
- выявить особенности проектов жилищного строительства инновационного
типа и присущие им специфические риски;
- разработать и обосновать концептуальный подход к формированию состава и
структуры источников финансирования проектов жилищного строительства
инновационного типа;
- выявить основные факторы, влияющие на эффективность проекта
строительства жилья инновационного типа, состав и структуру источников
его финансирования;
- предложить сценарный подход к формированию структуры источников
финансирования, позволяющий определить максимальное приращение
инвестиционной стоимости компании;
- разработать предложения по расширению состава источников
финансирования жилищного строительства инновационного типа.
Объектом исследования являются проекты жилищного строительства
инновационного типа и их финансирование.
Предметом исследования является процесс формирования состава и
структуры источников финансирования жилищного строительства
инновационного типа.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в развитии
комплекса теоретических и методических положений по формированию
структуры источников финансирования проектов жилищного строительства
инновационного типа на основе комплексной оценки присущих им
7
специфических рисков, для обеспечения максимизации приращения

инвестиционной стоимости строительной компании.
Новыми являются следующие результаты исследования:
1. Выявлены факторы, влияющие на формирование структуры
источников финансирования жилищного строительства инновационного типа:
финансово-экономические (недостаточное использование государственного
финансирования и соинвестирования со стороны покупателей жилья; высокая
зависимость от колебаний валютного курса в связи с преимущественным
использованием зарубежных технологий и оборудования; более жесткие условия
кредитования); управленческие (недостаточная квалификация кадров на всех
стадиях строительства и эксплуатации объектов; несовершенство правового
обеспечения); экологические (увеличение незавершенного строительства,
приводящее к ущербу экологии); технологические (новые виды строительных
технологий, обеспечивающих безотходность) (С.16-26).
2. Адаптирован концептуальный подход к формированию структуры
источников финансирования проектов жилищного строительства инновационного
типа, включающий: определение ключевого критерия (максимизация приращения
инвестиционной стоимости компании от реализации проекта) и обеспечивающих
его критериев (максимизация денежного потока от реализации и управления
проектом; минимизация средневзвешенной стоимости источников
финансирования строительства; максимизация эффективности проекта); учет при
расчете стоимости и формировании структуры источников финансирования
специфических рисков (С.52-60).
3. Доказано существенное влияние специфических рисков на
эффективность проекта строительства жилья инновационного типа и
формирование состава и структуры источников его финансирования с
использованием метода сетевой системы комплексного оценивания,
включающей: экспертную оценку по основным группам показателей
эффективности (инвестиционной, управленческой, экологической); расчет
агрегированных показателей (экономико-экологического обоснования проекта и
8
специфических рисков); расчет показателя комплексной оценки проекта; анализ

чувствительности показателя комплексной оценки от агрегированных
показателей экономико-экологического обоснования проекта и специфических
рисков (С.87-97).
4. Предложен сценарный подход к формированию структуры
источников финансирования жилищного строительства инновационного типа
(при существующем уровне специфических рисков; с учетом мероприятий по
снижению специфических рисков; с использованием контрактов
соинвестирования), позволяющий определить максимальное приращение
инвестиционной стоимости компании (С.106-113).
5. Обоснованы предложения по расширению состава источников
финансирования жилищного строительства инновационного типа на основе
зарубежного опыта, включающие: формирование паевых инвестиционных фондов
для финансирования инновационного строительства; эмиссию облигационных
займов под обеспечение строящимися объектами недвижимости; развитие
системы государственного финансового регулирования в жилищном
строительстве (введение стимулирующих грантов, предоставляемых бюджетом
вышестоящего уровня бюджету нижестоящего уровня бюджетной системы для
осуществления целевых расходов по инновационным жилищным проектам,
развитие государственно-частного партнерства) (С.114-124).
Теоретическая значимость исследования заключается в развитии
теоретико-методических подходов к формированию структуры источников
финансирования реальных инвестиций по критерию приращения инвестиционной
стоимости компании на основе комплексной оценки проектных рисков.
Теоретическую значимость имеют концептуальный подход и сценарный анализ
формирования структуры источников финансирования жилищного строительства
Практическая значимость полученных результатов заключается в том,
что основные выводы и положения диссертации ориентированы на их
9
использование компаниями жилищного строительства в процессе формирования

структуры источников финансирования реальных инвестиционных проектов.
Самостоятельное практическое значение имеют следующие положения:
- методический подход к комплексной оценке проекта жилищного строительства
инновационного типа, позволяющий выявить отрицательно влияющие факторы и
разработать мероприятия по минимизации их последствий;
- сценарный подход к формированию структуры источников финансирования
инновационно-инвестиционных проектов, в том числе с учетом мероприятий по
снижению проектных рисков;
- предложения по расширению состава источников финансирования жилищного
строительства инновационного типа на основе зарубежного опыта.
Методология и методы исследования. Теоретическая и методологическая
база исследования основывается на трудах отечественных и зарубежных ученых в
области экономики, корпоративных финансов, инвестиционного и
инновационного менеджмента. Изучение процесса формирования и оптимизации
структуры капитала построено на основных методах научного познания:
эмпирического исследования, а именно сборе, сравнении и изучении данных,
синтеза теоретического и практического материала.
При обработке и систематизации информации применялись методы
группировок, систематизации, экспертных оценок, методы статистического и
факторного анализа, экономико-математического моделирования. Программно-
технический комплекс анализа и оптимизации структуры капитала реализован с
использованием компьютерной программы Microsoft Excel.
Эмпирической и информационной базой исследования послужили
материалы научных исследований: монографии, научные статьи, тезисы докладов
научных конференций и иные научные публикации по проблемам формирования
оптимальной структуры источников финансирования реальных инвестиций
компаний, а также нормативно-правовые акты органов государственной власти
Российской Федерации. Информационно-статистической базой исследования
10
послужили данные Федеральной службы государственной статистики,

финансовая отчетность компаний строительной отрасли.
Область исследования. Диссертация выполнена в соответствии с пунктами
3.20 «Источники финансирования хозяйствующих субъектов, проблемы
оптимизации структуры капитала» и 3.25 «Финансы инвестиционного и
инновационного процессов, финансовый инструментарий инвестирования»
Паспорта научной специальности 08.00.10 – Финансы, денежное обращение и
кредит (экономические науки).
Положения, выносимые на защиту:
1. Теоретические положения по выявлению особенностей жилищного
строительства инновационного типа и присущих ему специфических рисков
(С.16-26);
2. Концептуальный подход к формированию структуры источников
финансирования жилищного строительства инновационного типа (С. 52-60);
3. Обоснование влияния специфических рисков на эффективность проекта
строительства жилья инновационного типа, состав и структуру источников его
финансирования с использованием метода сетевой системы комплексного
оценивания (С. 87-97);
4. Сценарный подход к формированию структуры источников
финансирования, позволяющий определить приращение инвестиционной
стоимости компании (С. 106-113);
5. Предложения по расширению состава источников финансирования
жилищного строительства инновационного типа на основе зарубежного опыта
(С. 114-124).
Степень достоверности, апробация и внедрение полученных
результатов. Достоверность результатов и выводов диссертационного
исследования подтверждается их соответствием методологическим положениям
экономической теории, применением комплекса известных общенаучных и
специальных методов исследования. Теоретическая база исследования построена
на известных, проверяемых данных и фактах. Научные результаты
11
подтверждаются практическими расчетами. Исследование характеризуется четкой

логической структурой. Предметная область исследования тщательно изучена.
Результаты исследования представлялись и обсуждались на следующих
конференциях: на Межвузовской научно-практической конференции
«Инновационное развитие региона: условия и приоритеты» (г. Королев,
Московская область, Финансово-технологическая академия, 15 января 2014 г.); на
Международной научно-практической конференции «Системный подход в
стратегическом развитии региональных инфраструктурных комплексов»
(г. Владимир, Владимирский государственный университет имени Александра
Григорьевича и Николая Григорьевича Столетовых, 29 октября 2015 г.); на
Международной научно-практической конференции «Результаты научных
исследований» (г. Екатеринбург, Научный центр "Аэтерна", 5 октября 2015 г.); на
Международной научно-практической конференции «Экономические аспекты
развития промышленности в условиях глобализации» (Москва, Московский
государственный машиностроительный университет (МАМИ), 24 ноября 2015 г.).
Результаты диссертационной работы используются в практической
деятельности компании ОАО «Девелоперская корпорация «Антей»: применяются
рекомендации автора по формированию структуры источников финансирования
проекта строительства экопоселка «Светлый», внедрена в практику деятельности
компании система мероприятий по снижению рисков, что позволило в короткие
сроки повысить эффективность деятельности компании по формированию
финансовых источников и, как следствие, увеличить инвестиционную стоимость
компании.
Результаты исследования внедрены в образовательный процесс института
экономики, управления и информационных систем в строительстве федерального
государственного бюджетного образовательного учреждения высшего
образования «Национальный исследовательский Московский государственный
строительный институт» в рамках программ подготовки бакалавров по
направлению 38.03.02 «Менеджмент» профиль «Финансовый менеджмент» и
08.03.01 «Строительство» профиль «Экспертиза и управление недвижимостью».
12
Результаты внедрения диссертационного исследования подтверждены

соответствующими документами.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 12 работ общим объемом
5,1 п.л. (авторский объем 4,1 п.л.), в том числе 5 работ общим объемом 2,6 п.л.
(авторский объем - 2,1 п.л.) опубликованы в рецензируемых научных изданиях,
определенных ВАК при Минобрнауки России. Все публикации по теме
диссертации.
Структура и объем диссертационной работы определены целью,
задачами и логикой проведенного исследования. Работа состоит из введения, трех
глав, заключения, списка литературы, включающего 178 источников и
8 приложений. Материал изложен на 169 страницах, включает 32 таблицы,
17 рисунков.
13
ГЛАВА 1
ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА ФОРМИРОВАНИЯ ИСТОЧНИКОВ
ФИНАНСИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
ИННОВАЦИОННОГО ТИПА
1.1 Российский и зарубежный опыт строительства и финансирования жилья

инновационного типа
Города являются источником развития цивилизации и в то же время они

стали одними из главных виновников деградации окружающей среды. Однако
является заблуждением тот факт, что развитие и окружающая среда –
взаимоисключающие понятия.
С решением проблем национального развития связывают инновационный
характер экономики, реагирование на процессы глобализации, совершенствование
социально-экономических отношений. Развитие как экономическая категория
представляет собой многогранный процесс, который включает в себя
реорганизацию и переориентацию всей экономической и социальной системы
[58]. Близкими к понятию «развитие» считаются следующие категории: эволюция,
рост, движение, прогресс, трансформация, модернизация. Как отмечают ученые
Б.М. Кузык и Ю.В. Яковец, «мир видоизменяется и требует нового понимания со
стороны ученых, необходима новая идеология, которая будет отвечать реальным
условиям и системе ценностей гуманистично-ноосферного постиндустриального
общества» [41].
Г.Х. Брунтланд в своем докладе «Наше общее будущее» акцентирует
внимание на экологическом аспекте общественного развития, на взаимосвязи
экономики и экологической среды. Под руководством Л. Браун была разработана
концепция «устойчивого развития», целевым ориентиром которой является
гармонизация человеческой деятельности с законами функционирования
окружающей среды, повышение уровня организации природопользования [144].
Группа авторов вводят в научный оборот понятие «эколого-экономическое
14
сбалансированное развитие», под которым понимают исторически и социально

обусловленный, многогранный процесс, который допускает сохранение
определенных пропорций между основными составляющими территориальных
систем и обеспечивает стабильность в каждый конкретно взятый момент времени,
с целью обеспечения конкретных условий жизнедеятельности населения [144].
Экономические условия жизнедеятельности как определяющий компонент
качества жизни населения должны быть в непрерывной взаимосвязи с
экологическим развитием. Под качеством жизни Ф. Котлер понимает
характеристику качественно-количественного удовлетворения объективных
потребностей человека, которые отвечают его деятельности [37].
Идеи тотальной урбанизации, индустриальных городов, «городов-машин»,
вдохновлявшие градостроителей в начале века, получили своё воплощение в
середине XX столетия. Однако антиэкологичность подобных идей привела к
возникновению множества проблем современного города. Концепция интеграции
экономической, социальной и экологической политики (Дж.М. Кларк, Т. Веблен,
Дж. Коммонс, Ф. Перру, У. Ростоу, П. Друкер, Р. Коуз), ориентированная на
комплексное решение эколого-социально-экономических проблем путем
снижения ресурсоемкости национального производства, повышения занятости и
темпов роста ВВП, становится все более актуальной на современном этапе
развития мировой экономики.
Развитие нового экологически ориентированного, энергоэффективного
строительства и экологической реконструкции городов и поселений развивается в
Европе и Северной Америке более двадцати лет и есть много успешных
примеров, демонстрирующих возможности, потенциал и перспективы этого
процесса. В России данный вопрос имеет особую значимость и жилищное
строительство приобретает все более инновационный характер, который
проявляется в строительстве экопоселений, экогородов и др. Отечественные
ученые Д.Н. Кавтардзе, В. М. Пивкина, А. Н. Тетиор, работали над созданием
концепции экологизации городов, целью которой является внедрение элементов
городской среды в природное окружение, удовлетворение потребности человека в
15
контакте с живой природой и др. [97, с. 91].

Жилье инновационного типа (экопоселение) представляет собой социально-
техническую систему, в основе которой лежит широкий набор принципов
экологической архитектуры и строительства: энергосбережение, солнечная
энергетика, автономные системы жизнеобеспечения, экологически чистые
строительные материалы. Деятельность, направленная на развитие экопоселений,
будет способствовать росту уровня и качества жизни населения, наращиванию
социально-экономического потенциала как городов, так и государства в целом.
В основе строительства экопоселка лежит единица – «экодом», который
можно определить, как систему, способную наращивать экологический ресурс
быстрее, чем естественные экосистемы [50]. В таблице 1 представлен опыт
России в решении проблем экологизации.
Таблица 1 - Развитие и формирование проектов строительства жилья
инновационного типа
Период Характеристика
1930-1970 Акцент на озеленении городов, реализация концепции «зеленых клиньев»,
устранение вредных выбросов от промышленных предприятий.
1970-1980 Разработана программа «Экополис»- поселение нового типа, развивающееся
во взаимодействии с природными процессами
1980-1990 Внедрение международного проекта «Экологические города будущего»:
экологизация исторических городов России: Тобольск, Кириши, Тихвин и т.д.
1990-2000 Программа «Экодом» в Новосибирске, целью которой является строительство
индивидуального жилья и реконструкция существующего с использованием
эноргоэффекивных, экологически дружественных технологий.
После Проекты «Ясная поляна», «Светлый» в Казани, отвечающие современным

2000 г. требованиям экономического подъема, экологического благополучия и
духовного возрождения малых поселений и Республики в целом на
обозримую перспективу.
Источник: систематизировано автором на основе [31, 51, 105, 137].
Таким образом, процесс экологизации городов в России поступательно

развивается и имеет тенденцию к реализации на региональном уровне. Крупные
города в России имеют перегруженную производственную структуру и
16
обостренные экологические проблемы в связи с присутствием устаревших

коммунальных систем, находящихся на пределе сроков расчетной эксплуатации. В
малых городах и сельской местности данная проблема отсутствует, однако
жилищное строительство не соответствует современным требованиям.
Процесс создания экопоселений в мире начался в 60-х гг. XX ст. В
основном она нашла широкое распространение в странах Европы, Северной
Америки, Австралии. В последнее время в лидеры выбились страны Азии:
Объединенные Арабские Эмираты, Вьетнам, Китай. Во многих передовых
странах установлены национальные стандарты экологического строительства, на
данный момент функционирует ряд международных организаций и программ
(Energy Star в США, BREEAM в Великобритании, рейтинговая система LEED,
Всемирный Совет по экологическому строительству, Green Globes в Канаде и др.),
которые координируют деятельность экологически ориентированных
строительных и управляющих компаний, проводят соответствующие
исследования, развивают фонды финансирования экостроительства.
Наиболее активными европейскими государствами в области
экологического строительства являются Дания и Швеция, однако принимают
активное участие в данном процессе Бельгия, Норвегия, Германия. В целом же
почти все европейские государства вовлечены в процесс экологизации городов и
сельских поселений. Решением вопросов экологизации образа жизни в Швеции
занимаются на государственном уровне. В 1993 г. правительство утвердило «Закон
об экоциклах», определивший начало новой фазы по охране окружающей среды,
введению «безотходного образа жизни», в котором говорится о необходимости
«учиться у природы и менять нашу проектную идеологию от линейной к
экоцикличной. Ресурсы, в этом случае, должны изыматься, использоваться и затем
перерабатываться вновь».
Однако ни один из этих проектов по масштабности не может сравниться с
проектами в странах Азии, которые сегодня являются своеобразными
«законодателями моды» в области строительства экогородов и экополисов. В
частности, можно рассмотреть китайский проект экогорода Тяньцзиня общей
17
площадью 30 кв. км, с населением около 350000 жителей. В проекте

задействованы новейшие технологии жизнеобеспечения: солнечная энергия,
энергия ветра, переработка дождевой воды, очистка сточных вод и опреснение
морской воды. Чтобы уменьшить выбросы углекислого газа в воздушную среду,
жителям будет представлена новейшая система городских скоростных трамваев,
причем 90% городского трафика приходится на общественный транспорт. Особое
внимание уделяется озеленению и благоустройству общественных мест и зон
отдыха. Ожидаемая дата завершения строительства – 2020 г.
Анализируя уже завершенные проекты, хочется упомянуть проект
«Экопарка» вблизи г. Ханой в Республике Вьетнам. Данный проект примечателен
тем, что при его реализации девелопер пошел на неординарные меры: сначала
был проведен комплекс работ по благоустройству и озеленению территории, т.е.
была создана искусственная природная среды: реки, каналы, зеленые насаждения,
парки, скверы, бульвары; а лишь затем строители приступили к строительству
жилья и общественных зданий. Также уникален проект гармоничным сочетанием
малоэтажной застройки, в соответствии с принципами дезурбанизма «о
возвращении людей на землю», с многоэтажной высотной застройкой
общественного ядра – административных, офисных, торговых зданий,
учреждений здравоохранения, образования, культуры, искусства. От внешнего
мира малоэтажные районы также ограждены высотными домами для «истинно
городских жителей», не готовых отказаться от проживания в квартирах. Реализует
проект международный концерн крупнейших американских и вьетнамских
застройщиков. К началу XXI ст. сложилась концепция, которая отражает
современное представление мирового сообщества о направлениях и методах
решения вопросов развития экологически ориентированного жилья
инновационного типа. На основе российского и зарубежного опыта создания
экопоселений формулируются некоторые принципы, лежащие в основе данной
концепции [97, с. 35].
Экопоселение должно быть включено в ход естественных природных
процессов, обеспечивая взаимодействие между природным каркасом (парками,
18
скверами, лесными массивами), техногенным каркасом (транспортной,

инженерной инфраструктурой), городской тканью (территорией, занятой
городской застройкой). Экопоселение должно быть оборудовано автономными,
децентрализованными системам жизнеобеспечения, обеспечивая местное
теплоснабжение с использованием возобновляемых источников энергии, местную
очистку сточных вод и т.д.
Рассмотрим наиболее крупные проекты жилищного строительства
инновационного типа и структуру источников их финансирования, в т.ч. проекты
«Экодом – спутник Академгородка», «Алатаун», «Экопоселок «Вещий лес»,
«Зеленый квартал», «Светлый».
«Экодом – спутник Академгородка» - экологически-ориентированных
инновация – проект строительства малоэтажного жилья с применением
ресурсосберегающих и энергоэффективных технологий. Проект «Экодом» может
служить примером инновационного проекта, реализуемого на территории
г.Новосибирск на принципах государственно-частного партнерства. Источники
финансирования проекта представлены в таблице 2.
«Алатаун» – экопоселок, расположенный на Тянь-Шане в центре Евразии.
Целью проекта является строительство коттеджного городка «Алатаун» в
соответствии с передовыми технологиями современного строительства и
высокими экологическими требованиями; с формированием жилищного
сообщества нового типа. Источниками финансирования проекта являются
собственные и заемные средства, паевые инвестиции в землю. Однако в
последующем инвесторы планируют привлечь финансирование Инвестиционного
фонда. Источники финансирования проекта представлены в таблице 2.
«Экопоселок «Вещий лес» — экспериментальный проект по освоению и
развитию малых территорий (поселок 6-го технологического уклада),
расположенный в России, Приморском краю. Это пилотный проект по созданию
малоэтажного поселка, в котором обеспечивается в преемственности поколений
воспроизводство биологически здорового населения, способного развивать
культуру, при сохранении и развитии биоценозов, где организуется
19
инфраструктура проживания и хозяйственной деятельности людей. Источники

финансирования проекта представлены в таблице 2.
«Зеленый квартал» -это новый современный проект многоэтажного жилого
комплекса бизнес – класса, который находится в г.Астана (Казахстан) и
сертифицируется по международной системе LEED, строго регламентирующей
использование материалов и применение стандартов: в первую очередь
минимальное потребление воды и энергии.
Строительство «Зеленого Квартала» осуществляется при государственно –
частном партнерстве ТОО «СК Девелопмент», предоставляющим целевое
финансирование на реализацию проекта, и компании «BI Group», которая
занимается непосредственно строительством объектов. Источники
финансирования проекта предствлены в таблице 2.
Таблица 2 - Структура источников финансирования проектов жилищного
строительства инновационного типа
В процентах
Проекты жилищного строительства инновационного типа

Малоэтажный
жилой
комплекс
Экопоселок «Экодом– «Экопоселок «Зеленый
"Светлый" спутник АЛАТАУН – «Вещий лес» квартал»
Республика Академгородк» экопоселок, Приморский г.Астана
Татарстан г.Новосибирск Тянь-Шань край (2015- (2015-
Источники финансирования (2012-2021) (2000-2016) (2015-2021) 2021) 2022)
Собственные (внутренние)
источники финансирования 35 3,6 9 46 33
Контракты соинвестирования - 75,8 - - -
Банковский кредит 65 - 68 37 67
Бюджетное финансирование - 20,6 23 17 -
Источник: составлено автором.

Таким образом, строительными компаниями преимущественно
используются заемные источники финансирования в форме банковского кредита,
собственные источники финансирования. Некоторые проекты финансируются с
привлечением бюджетного финансирования. Однако недостаточно задействованы
контракты соинвестирования. Апробация результатов исследования в
20
последующем будет проведена на примере строительства экопоселка «Светлый» в

республике Татарстан.
В 2007 г. в Республике Татарстан началась реализация масштабного проекта
в области малоэтажного строительства «Малоэтажный город», в составе которого
возводятся проекты «Ореховка», «Загородный клуб», «Светлый».
Решение такой градостроительной проблемы, как обеспечение условий
устойчивого развития поселений, поможет Республике занять лидирующее
положение в стране по уровню жизни населения, качеству жилья и
градостроительному развитию территории населенных пунктов. Для этого
необходимо создать действующую экспериментальную модель «устойчивого», т.е.
«динамично развивающегося» территориального образования. В качестве такого
экспериментального образования предлагается экопоселок «Светлый» в
Пестречинском районе Татарстана.
Район и место под застройку выбраны не случайно, так как близость к
городу Казани дает возможность подключения инженерных коммуникаций к
развитой инфраструктуре города. Наличие автомобильных и транспортных
развязок обеспечивает бесперебойную доставку строительных материалов, а
также перевозку пассажиров по маршрутам общего пользования.
Инициатором проекта выступает ОАО «Девелоперская корпорация
«АНТЕЙ», созданная при участии ООО «Производственно-Строительный
Концерн «21-ый век», Центра инновационных региональных строительных
программ при Московском Государственном Строительном Университете и ООО
«Союз землевладельцев».
Основные показатели генерального плана застройки: площадь отведенной
территории – 500 га; площадь участков жилой застройки – 450 га; площадь
общественной застройки – 20 га; площадь благоустройств и озеленения жилых
районов -12 га; количество индивидуальных земельных участков – 1 030 шт.;
общая площадь индивидуальных жилых домов – 274 тыс. кв. м; общая площадь
многоквартирных жилых домов – 332,6 тыс. кв. м; количество квартир в
многоквартирных домах – 3 700 шт.; коэффициент семейности -3,5; гостей –
21
1 тыс. чел.; население – 16 555 чел.

Реализовать проект предполагается с применением современных
технологий в области строительства малоэтажного жилья, в частности, с
применением легких стальных тонкостенных конструкций.
Преимущества технологических решений, принятых в проекте:
1. Быстрота возведения – строительство зданий производится из
сборочных единиц, смонтированных заранее в заводских условиях. При этом
сборочные единицы представляют собой целые модули с установленными
окнами, дверными коробками и всеми необходимыми коммуникациями.
2. Удобство и простота работы – каждый элемент имеет фиксированный
легкий вес, точный размер, маркировку и продуманные чертежи, сборка каркаса
на строительной площадке происходит по подобию сборки конструктора больших
размеров.
3. Сокращение стоимости строительства – готовые дома получаются
дешевле бревенчатых и кирпичных.
4. Прочность, надежность конструкций – это достигается за счет
стабильности размеров, применения материалов, которые не подвергаются
влиянию биологических и влажностно-температурных процессов.
5. Долговечность - «продолжительность жизни» зданий определяется в
основном сроком службы металлокаркаса, плиточных материалов обшивки и
утеплителя. При использовании профилей из оцинкованной стали с нормой
расхода цинка 275 г/кв. м, согласно исследованиям British Steel и в соответствии с
естественной эмиссией цинка, долговечность конструкций составляет около 100
лет.
6. Энергоэффективность - конструкция стен здания в закрытом
состоянии хранит тепло до 2-3х суток, не требуя дополнительного отопления.
Применение эффективного утеплителя в каркасах из перфорированных
термопрофилей позволяет получать значения коэффициента сопротивления
теплопередачи до 5,6 без учета возможных вариантов утепления по фасаду, даже в
22
условиях Крайнего Севера.

Основные направления концепции строительства населенного пункта
инновационного типа и задачи, которые следует решить для реализации
поставленных целей представлены в таблице 3.
Таблица 3 - Основные направления концепции строительства инновационного
жилья
Направления Задачи
Разработка новой Разработать концепцию комплексной застройки
высокоэффективной и земельного участка, выработать наиболее
экологически чистой рациональные и эстетически выразительные решения
экономической базы для освоения территории с учетом существующих
формирования и развития малого особенностей рельефа, природно-климатических
населенного места. факторов и закономерностей «живой природы».
Экологическая реабилитация и Провести оценку соответствия намечаемой
воспроизводство природы и хозяйственной деятельности и ее результатов
архитектуры. требованиям охраны окружающей среды,
экологической безопасности и рационального
использования природных ресурсов.
Применение новейших Спроектировать необходимый комплекс инженерно-
технологий, принципов и методов технических объектов, транспортных и пешеходных
проектирования и строительства. путей и устройств, элементов благоустройства и
озеленения, средств визуальной информации. Ведущее
значение при этом должен иметь «архитектурно-
ландшафтный конструктор».
Определение возможностей Разработать различные типы жилой застройки,
быстрого возведения поселений в универсальной системы культурно- бытового
конкретных условиях и для обслуживания, мест приложения труда и отдыха с
различных социальных групп. учетом интересов и потребностей различных
социальных групп в зависимости от уровня доходов,
образа жизни, возраста.
Создание первого образца Выполнить комплексную оценку по результатам
поселения полюса устойчивого различных видов экспертиз и определить
эколого-экономического и эффективность девелоперского проекта строительства
культурологического развития, экопоселка.
формирующего новый имидж
Татарстана, привлекательный для
инвесторов и жителей.
Деятельность, направленная на развитие инновационного жилья, будет
способствовать росту уровня и качества жизни населения, наращиванию
23
социально-экономического потенциала как городов, так и государства в целом.

Строительство жилья инновационного типа имеет ряд особенностей,
включающих использование новых видов строительных технологий,
строительных машин и оборудования, экологических материалов, альтернативных
источников энергии; управление проектом на стадии строительства и
эксплуатации объекта.
Вышеперечисленные особенности определяют специфические риски,
выявленные при их качественном анализе на региональном, отраслевом,
предпринимательском и проектном уровнях. По характеру происхождения
специфические риски подразделяются на финансово-экономические,
управленческие и экологические и проиллюстрированы на рисунке 1.
Источник: разработано автором.

Рисунок 1 - Особенности жилищного строительства инновационного и
присущие ему специфические риски.
Таким образом, экопоселок имеет экогармоничную ориентацию,

является организационно-управленческой инновацией в строительстве на пути
24
решения социально-экономических задач современного территориального

развития России. Характеристика факторов, обусловливающих возникновение
финансово-экономических, управленческих и экологических рисков представлена
в таблице 4.
Финансово-экономические риски связаны с влиянием финансовых и

монетарных факторов, с государственным регулированием экономики, и включает
в себя изменения в проводимой структурной, финансово-экономической
региональной политике, а также факторы дестимулирования деловой активности
отраслей и компаний. Как следствие, наблюдается недостаточное использование
государственного финансирования, низкая активность развития государственно-
частного партнерства, высокий риск инфляции.
Таблица 4 - Характеристика факторов, обусловливающих возникновение

финансово-экономических, управленческих и экологических рисков
Специфические риски строительства жилья инновационного типа
Финансово-экономические Управленческие Экологические

Региональный уровень
Характеризуются влиянием Обусловлены Обусловлены
внешних непредсказуемых, неустойчивостью отрицательным действием
внешних предсказуемых и политической и региональной экономики на
финансово-монетарных экономической ситуации в окружающую среду и
факторов, связанные с регионе, утраты кадрового выражается во
особенностями потенциала и снижением взаимосвязанном влиянии
государственного управляемости региона естественных
регулирования экономики, и (геологические факторы и
включают в себя изменения катастрофы, климатические
в проводимой структурной, явления и иные природные
финансово-экономической бедствия) и антропогенных
региональной политике, а (радиационная опасность,
также факторы эпидемиологические риски)
дестимулирования деловой групп факторов.
активности отраслей и
фирм, региона.
Следствие: недостаточное использование государственного финансирования, низкая
активность развития государственно-частного партнерства, высокий риск инфляции.
25
Продолжение таблицы 4
Отраслевой уровень
Связаны с изменениями Обусловлены структурой Определены спецификой
финансово-экономического занятости и снижением развития отрасли и ее
состояния отрасли и управляемости в отрасли во влиянием на окружающую
построением взаимосвязей с взаимосвязи с циклическим среду.
другими отраслями, характером развития и
способностью стадией жизненного цикла
функционировать и отрасли.
развиваться.
Следствие: высокая зависимость от колебаний валютного курса в связи с
преимущественным использованием зарубежных технологий и оборудования.
Предпринимательский уровень
Связаны с ухудшением Обусловлены типом Связаны с уровнем развития
финансово-экономического поведения, стратегией (отсутствием)
положения конкретной развития, целями и уровнем экологического
компании и являются во менеджмента конкретной менеджмента в компании
многом производными от компании
региональных и отраслевых
факторов.
Следствие: практически полное отсутствие соинвестирования со стороны покупателей
жилья, жесткие условия кредитования.
Проектный уровень
Связаны с возможным Обусловлены возможностью Определяются
генерированием доходов от генерирования доходов от экологической оценкой
инвестиционной управленческой проекта и его
деятельности вследствие деятельности, сложностью в отрицательным влиянием на
возможного снижения в подборе персонала и окружающую среду
обеспеченности оборотными отрицательным отношением
активами, ненадежности к проекту со стороны
технологий и пр. властей и населения
Следствие: практически полное отсутствие соинвестирования со стороны покупателей
жилья, недостаточная квалификация кадров на всех стадиях строительства и эксплуатации
объекта.
Управленческие риски обусловлены неустойчивостью политической и

экономической ситуации в регионе, недостаточностью кадрового потенциала и
снижением управляемости региона. Как следствие наблюдается рост
управленческих расходов в связи с недостаточной квалификацией кадров на всех
стадиях строительства и эксплуатации объекта.
Экологические риски обусловлены отрицательным действием региональной
экономики на окружающую среду и выражается во взаимосвязанном влиянии
естественных (геологические факторы и катастрофы, климатические явления и
26
иные природные бедствия) и антропогенных (радиационная опасность,

эпидемиологические риски)) групп факторов. Как следствие наблюдается рост
расходов на поддержание экологической эффективности проекта.
Таким образом, вышеперечисленные риски оказывают, в свою очередь,
влияние на процесс формирования структуры источников финансирования
строительства инновационного типа и требуют от инвесторов принятия
эффективных решений по управлению ими.
1.2 Реальные инвестиции строительных компаний как объект

финансирования
Переход российской экономики от плановой системы хозяйствования к

рыночной сопровождался острым дефицитом инвестиционных ресурсов,
сокращением объёмов бюджетного финансирования государственных
инвестиционных программ и их частичным невыполнением, сокращением
финансовых возможностей отечественных предприятий самостоятельно
финансировать реализуемые инвестиционные проекты. В связи с этим одной из
важнейших задач управления компанией является поиск источников
финансирования инвестиционных проектов в сфере реального инвестирования,
наличие и оптимальная структура которых во многом определяют
результативность деятельности и перспективы его дальнейшего развития. Кроме
того, привлечение необходимого количества источников финансирования
обеспечивает поддержание и наращивание социально-экономического потенциала
государства. Как отмечает В.Ю. Буров, «…привлечение инвестиций благоприятно
сказывается на деятельности предприятий, ведет к увеличению валового
национального продукта, повышает активность страны на внешнем рынке»[160].
Таким образом, обеспечение стабильного функционирования компании,
повышение конкурентоспособности и укрепление ее позиций на рынке напрямую
определяется инвестиционной активностью, которая, по мнению Л.Н. Салимова,
27
является «фактическим результатом сложного динамичного взаимодействия, с

одной стороны – возможностей инвестирования, а с другой стороны – уровня
вероятности достижения заданной конечной цели инвестиционной
деятельности»[126, с. 83-88].
Анализ инвестиционной активности позволяет сделать вывод о снижении
экономической привлекательности российской экономики как для иностранных,
так отечественных инвесторов. По данным Федеральной службы государственной
статистики наблюдается снижение темпов прироста объема иностранных
инвестиций, инвестиций в основной капитал в 2005-2014 гг., что свидетельствует
о негативной тенденции в инвестиционной сфере и снижении числа
потенциальных инвесторов.
Как видно из таблицы 5, одновременно отмечался рост доли инвестиций,
направляемых в жилищное строительство, которое стало играть свойственную
периодам кризисов роль «локомотива экономики» – с 13,0% в 2009 г. до 15,3% в
2014 г.
Текущий уровень инвестиций к ВВП составляет около 20%, в то время как
минимально необходимый уровень для запуска долгосрочных инвестиционных
проектов составляет 30%, что в значительной мере сдерживает процессы
диверсификации и модернизации российской экономики.
Таблица 5 - Видовая структура инвестиций в основной капитал
В миллиардах рублей
Годы 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Наименование миллиардов рублей
Инвестиции в основной капитал-
7976,0 9152,1 11035,7 12586,1 13450,2 13527,7
всего, в т.ч.:
Жилища 1036,9 1111,7 1395,6 1533,7 1681,5 2068,4
здания (кроме жилых) и
3482,2 3962,8 4776,8 5560,2 5582,7 5539,4
сооружения
машины, оборудование,
2970,2 3472,7 4185,6 4731,6 5212,8 4848,3
транспортные средства
28
Годы 2009 2010 2011 2012 2013 2014
в процентах к итогу
Инвестиции в основной капитал-
100 100 100 100 100 100,0
всего, в т.ч.:
жилища 13,0 12,2 12,7 12,2 12,5 15,3
здания (кроме жилых) и
43,7 43,3 43,3 44,2 41,5 40,9
сооружения
машины, оборудование,
37,2 37,9 37,9 37,6 38,8 35,9
транспортные средства
Источник: составлено автором на основе [171].
Таким образом, реальные инвестиции в Российской Федерации

осуществляются в большей части в жилище, здания и сооружения (56,2 %
в 2014 г.), что свидетельствует о решающей роли строительства в создании
экономической основы дальнейшего развития страны, обеспечении
макроэкономической стабильности, стимулировании внедрения инноваций,
повышении национальной конкурентоспособности. Именно этим объясняется
неизменный интерес экономистов к основам теории инвестирования в
производство и строительную сферу.
Под реальными инвестициями принято понимать совокупность вложений в
реальные экономические активы: материальные ресурсы (элементы физического
капитала, прочие материальные активы) и нематериальные активы (научно-
техническая, интеллектуальная продукция и т.д.). Важной составляющей
реальных инвестиций являются инвестиции, осуществляемые в форме
капитальных вложений, которые в экономической литературе называют также
реальными инвестициями в узком смысле слова, или капиталообразующими
инвестициями.
По регионам Российской Федерации объемы инвестиций в основной
капитал распределяются довольно неравномерно, лидирующее положение
занимают Центральный, Северо-Западный и Сибирский федеральные округа.
Более показательным представляется распределение объемов инвестиций в
29
основной капитал по регионам Российской Федерации в расчете на душу

населения, что позволяет выявить наиболее интенсивно развивающиеся регионы,
представленные таблице 6.
Таблица 6 - Распределение объемов инвестиций в основной капитал надушу
населения по федеральным округам РФ
В рублях на человека
Федеральные округа 2008 г. 2009 г. 2010 г. 2011 г. 2012 г.
Центральный ФО 59 584,90 50 344,30 54 779,80 63 866,10 69 663,50
Северо-Западный ФО 76 399,60 68 613,30 83 320,30 97 483,90 105 865,80
Южный ФО (по 2009 год) 42 172,90 41 138,20 - - -
Приволжский ФО 49 347,10 42 605,70 48 349,70 57 044,20 66 483,00
Уральский ФО 122 776,80 110 732,80 123 498,30 151 732,80 163 895,30
Сибирский ФО 49 011,30 43 278,00 50 744,00 63 318,50 73 515,10
Дальневосточный ФО 92 033,30 108 401,20 124 985,00 168 994,40 150 214,50
Лидирующее положение традиционно занимает индустриальный Уральский

федеральный округ, в состав которого входят интенсивно развивающиеся и
малонаселенные нефтегазовые провинции.
В 2008–2014 гг. в России наблюдалась относительная стабилизация, а также
устойчивый рост объемов жилищного строительства, обусловленный, прежде
всего, некоторой нормализацией платежеспособного спроса как видно из
таблицы 7.
Таблица 7 - Объем введенных в действие общей площади жилых домов и
общежитий
В тысячах квадратных метров общей площади
Показатель 2008 г. 2009 г. 2010 г. 2011 г. 2012 г. 2013 г. 2014 г.
Введено в
действие общей
площади жилых 64058,4 59 891,6 58 430,7 62 264,6 65 741,5 70 484,9 83 649,6
домов и
общежитий
30
Показатель 2008 г. 2009 г. 2010 г. 2011 г. 2012 г. 2013 г. 2014 г.
Индивидуально
е жилищное 27 367,0 28 546,1 25 518,2 26 761,0 28 377,6 29 824,7 32 994,1
строительство
Из рисунка 2 видно, что в 2008–2014 гг. в России наблюдалась

относительная стабилизация, а в некоторые годы и устойчивый рост объемов
индивидуального жилищного строительства, характеризующий, прежде всего,
повышение уровня и качества жизни населения.

90 000,00
67 500,00
45 000,00
22 500,00
-
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Введено в действие общей площади жилых домов и общежитий

Индивидуальное жилищное строительство

Рисунок 2 - Жилищное строительство в России
В строительном комплексе Российской Федерации активно набирает темпы

индивидуальное жилищное строительство. Наиболее высока доля
индивидуального жилищного строительства в Приволжском федеральном округе.
Развитию индивидуального жилищного строительства непременно способствует
увеличение площади и количества предоставляемых земельных участков, более
грамотное законодательство о собственности на землю и пр., но
административные барьеры в ряде регионов России продолжают являться одним
31
из основных факторов, сдерживающих рост строительства жилья. По территории

России ввод жилья на душу населения распределяется довольно неравномерно,
лидирующие позиции принадлежат Центральному, Уральскому и Приволжскому
федеральным округам.
Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской
Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 г.
№ 39-ФЗ трактует капитальные вложения как инвестиции в основной капитал
(основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение,
реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий,
приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-
изыскательские работы и другие затраты [5].
У.Ф. Шарп в своем определении реальных инвестиций обосновывает их
тесную взаимосвязь с финансовыми инвестициями. По его мнению «…реальные
инвестиции обычно включают инвестиции, в какой-либо тип материально
осязаемых активов, таких как земля, оборудование, заводы. Высокое развитие
институтов финансового инвестирования в значительной степени способствует
росту реальных инвестиций. Как правило, эти две формы являются
взаимодополняющими, а не конкурирующими» [67, с.7].
Исследования ученого стали важным этапом в формировании теории
инвестиций и основой дальнейших исследований роли реальных инвестиций в
формировании основы для модернизации национальной экономики на
инновационной основе. Сравнительный анализ существующих подходов к
определению этого понятия представлен в таблице 8.
Таблица 8 - Сравнительный анализ существующих подходов к определению
понятия «реальные инвестиции»
Автор Определение понятия «реальные инвестиции»
Т.В. Майорова Экономические ресурсы, которые направляются на увеличение
реального капитала общества, на расширение или модернизацию
производственного процесса
С.И. Ожегов Затраты труда, материально-технических ресурсов на воспроизводство
основных фондов
32
Автор Определение понятия «реальные инвестиции»
Л.И. Лопатников Вложение капитала в воспроизводство основных фондов, в
инновационные нематериальные активы, в прирост запасов товарно-
материальных ценностей и в другие объекты инвестирования,
непосредственно связанные с осуществлением производственно-
коммерческой (операционной) деятельности предприятия
Г.Я. Глуха Прирост стоимости основного капитала (зданий, сооружений, машин и
оборудования) и производственных запасов
И.П.Фаминский Инвестиции в материальные ценности: здания, сооружения, машины и
оборудование, объекты транспорта и общественного пользования
(школы, вузы, больницы и т.п.), направленные на обновление и
расширение основного капитала, а не на создание «бумажных» активов
путем приобретения ценных бумаг. Соответствует термину
«капитальные вложения»
Л.П. Кураков Долгосрочные вложения средств в материальное производство, в
материально-вещественные виды деятельности. Реальные инвестиции в
основном капитал (капитальные вложения), характеризуются
отраслевой, воспроизводственной и технологическими структурами,
пропорции которых во многом определяют эффективность накопления
Н.Л. Зайцев Вложение средств в отрасли материального производства для
увеличения основного капитала и прироста производственных запасов
А.Ф. Титков Вложения в отрасли экономики и виды экономической деятельности,

обеспечивающие приращение реального капитала; они ведут к
воспроизводству и обновлению основного капитала
М.Г.Назаров Вложения средств с целью приобретения нефинансовых активов всех
видов (произведенных и непроизведенных). Таким образом, инвестиции
в нефинансовые активы состоят из инвестиций в произведенные и
непроизведенные активы. Инвестиции в произведенные активы
включают вложения в основной капитал, в запасы материальных
оборотных средств и в ценности.
Реальные инвестиции – это вложение денежных, имущественных, интеллектуальных
ценностей в нефинансовые произведенные (основной и оборотный капитал, ценности) и
непроизведенные активы. Инвестиции в непроизведенные активы состоят из вложений в
материальные непроизведенные активы (природные ресурсы, богатство недр, леса,
естественные биологические, водные ресурсы) и нематериальные непроизведенные активы
(патенты, лицензии, деловая репутация, авторские права, торговые знаки).
Источник: разработано автором на основе [26,39, 45, 52, 68, 69,147,155].
Анализ литературных источников относительно определения понятия

«реальные инвестиции» позволил сделать следующие выводы:
1. На современном этапе развития теории и практики инвестиций
33
отсутствует единый подход к пониманию данной категории;

2. Некоторые ученые по-прежнему ассоциируют реальные инвестиции
исключительно с капитальными вложениями (инвестициями в основной
капитал), что значительно сужает понимание их роли в обеспечении
экономического роста и активизации процессов инновационного обновления
национальной экономики;
3. Вопросы результативности и эффективности вложения реальных
инвестиций не отражены в представленных дефинициях, несмотря на важность
проблемы оценки эффективности реальных инвестиционных проектов.
Таким образом, автор предлагает следующее понимание реальных
инвестиций: это вложение денежных, имущественных, интеллектуальных
ценностей в нефинансовые произведенные (основной и оборотный капитал,
ценности) и непроизведенные активы. Инвестиции в непроизводственные активы
состоят из вложений в материальные непроизводственные активы (природные
ресурсы, богатство недр, леса, естественные биологические ресурсы, водные
ресурсы) и нематериальные непроизводственные активы (патенты, лицензии,
деловая репутация, авторские права, торговые знаки).
Ключевой характеристикой реальных инвестиций строительных компаний
является их способность существенно увеличивать стоимость основного
капитала, обеспечивать прирост оборотного капитала и непроизводственных
активов. Реальные инвестиции в жилищном строительстве обеспечивают не
только прирост основного капитала в стране, укрепление ее материально-
технической базы, но и способствуют росту численности и качества жизни
населения, то есть выполняют важную социальную функцию. Поэтому во многих
экономически развитых странах доля затрат на жилищное строительство в общем
объеме валового накопления основного капитала имеет тенденцию к увеличению.
Доля затрат на жилищное строительство в общем объеме валового накопления
основного капитала отдельных стран представлена в таблице 9.
34
Таблица 9 - Доля затрат на жилищное строительство в общем объеме валового

накопления основного капитала отдельных стран
В процентах
Страны Годы
2005 2010 2011 2012 2013
Россия 12,0 12,2 12,7 12,2 12,5
Австрия 19,1 20,2 19,4 19,0 19,2
Великобритания 24,2 20,2 20,7 19,6 19,7
Греция 42,8 28,8 29,5 27,7 22,1
Германия 28,2 26,8 27,4 28,6 28,9

Италия 26,6 28,0 26,6 27,1 26,8
Канада 31,4 29,1 28,2 28,5 28,3
США 27,3 14,3 13,8 14,8 16,1
Франция 29,6 28,5 28,2 27,6 27,1
Швеция 18,4 16,3 16,7 14,7 15,2
Источник: разработано автором на основе [90].
Таким образом, наиболее высокие показатели доли затрат на жилищное

строительство в общем объеме валового накопления основного капитала в 2005-
2013 гг. были характерны для таких стран, как Германия, Канада и Франция (более
25 % в 2013 г.). В России этот показатель один из самых низких.
Осуществление реальных инвестиций строительных компаний
характеризуется рядом особенностей, основные характеристики которых
представлены в таблице 10.
Таблица 10 - Особенности осуществления реальных инвестиций строительных
компаний
Особенность Характеристика
Реальные инвестиции Реальное инвестирование направлено на реализацию
являются основной формой высокоэффективных реальных инвестиционных проектов
реализации стратегии с целью проникновение на новые региональные рынки и
экономического развития рост инвестиционной стоимости компании.
компании.
35
Взаимосвязь с Потенциал возрастания объемов операционной
операционными процессами. деятельности напрямую зависит от реализованных
компанией реальных инвестиционных проектов.
Высокий уровень Реальные инвестиции позволяют генерировать большую
рентабельности. норму прибыли, чем финансовые инвестиции.
Высокий риск морального Наличие данного риска связано с постоянным
старения. совершенствованием технологий, следовательно, со
стремительным технологическим прогрессом.
Высокий уровень В условиях стремительного роста инфляции темпы роста
противоинфляционной цен на объекты реального инвестирования обгоняют
защиты. темпы роста инфляции, часто вызывая ажиотажный спрос
на них.
Низкая ликвидность. Низкая ликвидность вызывает необходимость принятия
качественных управленческих решений на самых ранних
стадиях осуществления реальных инвестиций, так как им
свойственна узконаправленность и невозможность
хозяйственного применения в незавершенном виде.
Обеспечение денежного Денежный поток от амортизационных отчислений от
потока. основных фондов и нематериальных активов поступает
независимо от наличия или отсутствия прибыли от их
эксплуатации.
Источник: составлено автором на основе: [17,171].
В соответствии с целями и задачами инвестиционного процесса реальные

инвестиции следует группировать по направлениям использования в
строительстве. Новое строительство – это возведение объекта с законченным
технологическим циклом по типовому или индивидуально разработанному
проекту, который после ввода в эксплуатацию будет иметь статус юридического
лица. Новое строительство является основным видом реального инвестирования
строительных компаний, компании других отраслей прибегают к нему в целях
осуществления диверсификации основной деятельности.
Под техническим перевооружением понимается комплекс мероприятий по
повышению технико-экономического уровня отдельных производств, цехов, и
участков до современного уровня развития техники и технологии, а также
устранение узких мест, улучшение организации и структуры производства без
расширения производственной площади в соответствии с общей стратегией
36
развития компании [130, с.146 ].

Под реконструкцией принято понимать существенное преобразование всего
производственного процесса на предприятии на основе современных научно-
технических достижений. Данный процесс реализуется на основе комплексного
плана реконструкции предприятия и происходит приращение его
производственного потенциала, повышение качества выпускаемой продукции,
внедрение ресурсосберегающих технологий [31].
Модернизация направлена на усовершенствование и приведение активной
части основных фондов к уровню, соответствующему современному уровню
технологических процессов при помощи конструктивной смены механизмов,
парка машин и оборудования, что обеспечивает расширение инвестиционных
возможностей строительной компании и реализацию инновационно-
инвестиционных проектов.
Инновационное инвестирование в нематериальные активы направлено на
использование в операционной и других видах деятельности строительной
компании новых научных и технологических знаний с целью достижения
коммерческого успеха. Инновационное инвестирование может быть реализовано в
двух формах: приобретение готовой научно-технической продукции (патенты,
лицензии, франшизы, современные методы управления бизнес-процессами,
деловая репутация) либо разработка новой научной продукции.
Инвестирование прироста запасов материальных оборотных активов
приводит к расширению объема используемых операционных оборотных активов
компании, необходимость этой формы инвестирования обусловливается тем, что
любое расширение производственного потенциала, обеспечиваемое ранее
рассмотренными формами реального инвестирования, определяет возможность
строительства дополнительного объема строительных объектов.
Современным тенденциям инвестиционного процесса характерны
следующие особенности[102, с.97; 106]:
1. Концентрация инвестиционных потоков на основных направлениях
мирового технологического развития;
37
2. Рост инновационного характера капитала, обусловливающего структуру

потребления инвестиций;
3. Возрастающие вложения в человеческий капитал;
4. Усиление ликвидационной функции инвестиций;
5. Изменение приоритетов структурной инвестиционной политики
(постепенное сокращение зависимости экономики от мировых цен на нефть,
совершенствование экспортно-импортной структуры инвестиций).
Инвестиционная деятельность приобретает экономический смысл только
тогда, когда запланированные инвестиции обеспечены соответствующими
источниками финансирования [123, с.101]. Под инвестиционной деятельностью
предлагается понимать процесс обоснования и вложения капитала, направленный
на расширение экономического потенциала компании и получение прибыли [20].
Эффективное формирование инвестиционных ресурсов в разрезе отдельных
источников и их структуры является важнейшим условием развития компании в
процессе осуществления реальных инвестиций. Однако на современном этапе
развития экономики актуальной проблемой в области реального инвестирования
является дефицит инвестиционных ресурсов. По этой причине выявление
всевозможных источников финансирования инвестиций, формирование их
структуры имеет не только теоретическую, но и имеет практическую значимость.
В каждой стране формируется собственная структура источников
финансирования реальных инвестиций, которая зависит от многих факторов.
Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации,
осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 г. №39 - ФЗ
определяет следующие источники финансирования: собственные и привлеченные
средства. [5]
Федеральная служба государственной статистики выделяет следующие
источники финансирования в основной капитал: собственные и привлеченные
средства. В свою очередь, к привлеченным средствам относят кредиты банков,
заемные средства других организаций, инвестиции из-за рубежа, бюджетные
средства, средства внебюджетных фондов, средства организаций и населения на
38
долевое строительство, средства вышестоящих организаций, средства от выпуска

корпоративных облигаций, средства от эмиссии акций. Данные о структуре
источников финансирования инвестиций в основной капитал, свидетельствует о
преобладании собственных средств компаний, направляемых на реализацию
реальных инвестиционных проектов. Обобщение существующих подходов к
классификации источников финансирования реальных инвестиций представлено в
таблице 11.
Таблица 11 - Теоретические подходы к классификации источников
финансирования реальных инвестиций
Источники
Автор Характеристика источников финансирования
финансирования
Прибыль, амортизационные отчисления,
Собственные денежные накопления и сбережения граждан,
финансовые ресурсы и юридических лиц, средства, выплачиваемые
внутрихозяйственные органами страхования в виде возмещения,
резервы инвестора. потерь от аварий, стихийных бедствий и
другие.
Заемные средства
Банковские и бюджетные кредиты,
инвестора или средства,
облигационные займы и другие средства.
В.В. Бочаров переданные ему.
В.А. Володин
Привлеченные Средства, полученные от продажи акций,
финансовые средства паевых и иных взносов членов трудовых
инвестора. коллективов, граждан, юридических лиц.
Пенсионные фонды, фонд обязательного
Средства
медицинского страхования, фонд социального
внебюджетных фондов.
страхования
Средства иностранных Инвестиции иностранных институциональных
инвесторов. и частных инвесторов-
Заемные источники,
акционерный капитал, Кредиты, облигационные займы, акционерный
В.В. Ковалев
нераспределенная капитал, нераспределенная прибыль
прибыль.
Нераспределенная прибыль и другие
Собственные собственные средства, обычные акции,
источники. привилегированные акции, другие собственные
Н.В. Мельник средства.
Банковские кредиты, кредиты юридических и
Заемные источники. физических лиц, облигации, лизинг, другие
заемные источники.
39
Чистая прибыли, направленная на
производственное развитие; амортизационные
отчисления; страховая сумма возмещения
убытков, связанных с потерей имущества;
ранее осуществленные долгосрочные
Собственные
финансовые вложения, срок погашения
источники.
которых истекает в текущем периоде;
реинвестируемая путем продажи часть
И.А. Бланк, основных фондов; иммобилизуемая в
Н.Н. инвестиции часть излишних оборотных
Бондаренко активов.
О.С. Немыкина
Кредиты банков и других кредитных структур;
эмиссию облигаций; налоговый
Заемные источники.
инвестиционный кредит; инвестиционный
лизинг; инвестиционный селенг.
Эмиссию обыкновенных акций; эмиссию
Привлекаемые инвестиционных сертификатов; взносы
источники. инвесторов в уставный фонд; безвозмездно
предоставленные средства.
Источник: систематизировано автором на основе [91, 118, 157].
Автор выделяет следующие источники финансирования в основной

капитал: внешние, которые потенциально могут быть использованы
строительными компаниями: паи, выпускаемые паевыми инвестиционными
фондами; лизинг, финансовый лизинг с переходом права собственности на
оборудование к строительным компаниям; средства, получаемые от
государственно-частного партнерства; ресурсы, привлекаемые при образовании
стартапов; банковские кредиты, взаимное кредитование; внутренние источники в
форме чистой прибыли, амортизационных отчислений и страховых взносов.
Понимание процессов финансирования реальных инвестиций строительных
компаний невозможно без использования таких понятий, как формы и методы
финансирования. Под методами финансового обеспечения реальных инвестиций
будем понимать конкретные способы формирования и использования внутренних
и внешних источников финансирования, направленных на практическое
достижение стратегических целей деятельности строительной компании.
Большинство исследователей предлагают систематизировать методы
финансирования реальных инвестиций на основе таких критериев, как цель
40
соответствующих вложений и способы контроля эффективности их

использования. [143, 146] Они объединены в две группы: государственное
финансирование, осуществляющееся методами прямой финансовой поддержки на
первых непрогнозируемых относительно экономической выгоды стадиях
инвестиционной деятельности, и коммерческое инвестирование, которое
допускает процессы кредитования, самофинансирования, венчурного
инвестирования, проектного финансирования, лизинга, франчайзинга.
Конкретными проявлениями финансовых методов является определение объемов
и источников финансирования реальных инвестиционных проектов и работ.
Основные формы финансирования реальных инвестиционных проектов
строительных компаний, которые используются в мировой практике,
представлены в таблице 12.
Таблица 12 - Формы финансирования реальных инвестиционных проектов
строительных компаний
Преимущества использования для
Формы Источники
финансирования реальных
финансирования финансирования
инвестиционных проектов
Собственные Прибыль, амортизация, Высокая финансовая стойкость и
финансовые страховые выплаты независимость субъектов экономической
ресурсы деятельности
Заемные Облигационные займы, Возможность быстрее и более
финансовые банковские кредиты, масштабная реализация поставленных
ресурсы бюджетные кредиты заданий
Лизинговое Финансовый лизинг, Облегчает доступ предприятий к
финансирование операционный лизинг, прогрессивному оборудованию,
обратный лизинг убыстряет внедрение новых технологий
Инвестиционные Государственный бюджет, Финансовая поддержка инвестиций со
ассигнования местные бюджеты, стороны государства убыстряет темпы
внебюджетные фонды экономического развития
Иностранные Капитал иностранных Позволяет использовать прогрессивные
инвестиции физических и технологии и повышать
юридических лиц конкурентоспособность собственного
производства
Международные Кредиты мирового банка, Создают возможность финансирования
инвестиции кредиты ЕБРР, средства инвестиционных проектов в рамках
международных фондов и реализации заданий национальной
агентств инвестиционной политики
41
На основе обобщения литературных источников основными методами

финансирования реальных инвестиционных проектов строительных компаний
являются [32, 91]:
- самофинансирование, т.е. самостоятельное инвестирование средств
инвестора; данный метод используется в основном для финансирования
небольших инвестиционных проектов или в сочетании с другими методами;
- акционирование, а также иные формы долевого финансирования
используется инвесторами, реализующими крупномасштабные реальные
инвестиционные проекты;
- кредитное (долговое) финансирование применяется при
инвестировании в быстрореализуемые и высокодоходные проекты;
- бюджетное финансирование в виде прямых бюджетных ассигнований,
либо получение банковских кредитов по льготным процентным ставкам;
- смешанное финансирование представляет собой формирование
капитала за счет как собственных и заемных источников, привлекаемых в
различных пропорциях;
- венчурное финансирование представляет собой инвестирование с
целью реализации инновационных реальных проектов с повышенным риском в
обмен на соответствующую долю в уставном капитале или определенный пакет
акций через посредника- венчурную компанию.
Методы финансирования реальных инвестиций связаны с конкретными
условиями, в которых существует строительная компания, а также с изменениями
в направлениях его развития. Данные условия определяются доступными
источниками финансирования реальных инвестиций на конкретной стадии
развития экономики[111].
Источники финансирования инвестиционной деятельности строительной
компании представляют собой все формы капитала, привлекаемого для
осуществления вложений в объекты реального инвестирования. Источники
финансирования формируются в процессе осуществления инвестиционной
деятельности и имеют ряд особенностей, а именно:
42
- осуществление инвестиционного процесса невозможно без формирования

источников финансирования, следовательно, инвестирование средств в реальный
сектор требует предварительного анализа потребности в ресурсах и определения
необходимого объема инвестиций;
- формирование источников финансирования неразрывно связано с накоплением
капитала. Первичное накопление происходит в процессе распределения чистой
прибыли, а также на государственном уровне при распределении национального
дохода;
- основой формирования источников финансирования инвестиционной
деятельности строительной компании в значительной степени является и его
капитал, предназначенный к реинвестированию в форме амортизационных
отчислений; средств, полученных от реализации выбывших капитальных активов;
поступлений от продажи отдельных финансовых инструментов инвестирования и
другие;
- формирование источников финансирования жилищного строительства
происходит на всех стадиях жизненного цикла компании, начиная с «рождения»
компании и заканчивая его «старением». На прединвестиционной стадии
формирование источников финансирования направлено на подготовку реальных
проектов, осуществление проектных работ, их экспертизы и т.п. На
инвестиционной стадии источники финансирования формируются для
осуществления необходимых строительно-монтажных работ, приобретения
отдельных капитальных активов или целостных имущественных комплексов. На
постинвестиционной стадии источники финансирования формируются для
эксплуатационных целей;
- накопление инвестиционных ресурсов компании является непрерывным
процессом. Это характерно для собственных внутренних источников–
амортизационных отчислений и прибыли, направленной на производственное
развитие;
- формирование источников финансирования неразрывно связано с целями и
направлениями инвестиционной стратегии строительной компании;
43
- темпы накопления инвестиционных ресурсов функционирующей компании за

счет прибыли задаются непосредственно его собственниками. Процесс
накопление инвестиционного капитала осуществляется через механизм
дивидендной политики (политики распределения вновь созданной прибыли).
Резюмируя, отметим, что источники финансирования инвестиционной
деятельности необходимы для роста и развития любого бизнеса. Они могут быть
использованы для поддержки имеющихся производств, начала инновационных
проектов и создания новых компаний.
1.3 Проблемы формирования источников финансирования жилищного

строительства в Российской Федерации
В условиях рыночной экономики успешное функционирование и

дальнейшее развитие компаний зависят от работы их инвестиционного механизма,
эффективности реализованных компанией реальных инвестиций. Анализ
инвестиционных процессов в отечественной экономике показал наличие целого
ряда сдерживающих факторов, что отражено во многих исследованиях[169, 171].
Анализ результатов опроса руководителей 6,6 тыс. строительных
организаций, проведенного Федеральной службой государственной статистики в
первом квартале 2016 г., показал, что в строительной отрасли в отчетном квартале
продолжился спад деловой активности.
Строительный комплекс является сектором экономики, способствующим
структурной перестройке промышленности и в конечном итоге обеспечивающим
эффективность реорганизации всей экономики. В соответствии с данными
Федеральной службы государственной статистики, общее число действующих
строительных организация в Российской Федерации в 2014 г. увеличилось на
15,6% по сравнению с 2010 г., а число работников, занятых в строительной
отрасли превысило 4 млн. человек, что составляет более 10% всего работающего
населения России [171].
В соответствии с оценкой Минэкономразвития РФ, жилищное
44
строительство является эффективным способом увеличения ВВП в Российской

Федерации, развитие жилищного строительства является решением проблемы
дефицита жилья, источником сокращения социально-экономического напряжения
среди населения.
Факторы, ограничивающие производственную деятельность строительных
организаций представлены на рисунке 3.

Рисунок 3 - Факторы, ограничивающие производственную деятельность
строительных организаций представлены
Увеличилась значимость таких ограничителей производственной
деятельности как неплатежеспособность заказчиков (в 1,1 раза), недостаток
финансирования (в 1,125 раза), высокий процент коммерческого кредита (в 1,17
раза).
Основные проблемы инвестиционной деятельности и пути их решения
систематизированы в таблице 13.
45
Таблица 13 - Проблемы формирования источников финансирования деятельности

компаний и пути их решения
Проблемы инвестиционной Пути решения выявленных проблем
деятельности компаний
На уровне национальной экономики
Несовершенная Либерализация законодательства в сфере осуществления
нормативно-правовая база, иностранных инвестиций; улучшение инвестиционного климата;
регулирующая упрощение процедур получения разрешения на строительство;
инвестиционные процессы. упрощение регистрации прав собственности.
Неопределенность Разработка четких стратегических направлений инвестиционного
экономической ситуации в развития отечественной экономики; стабилизация курса
стране. национальной валюты; снижение темпов инфляции; борьба с
коррупцией; повышение эффективности государственного
управления, создание эффективной институциональной среды;
Высокий процент Создание условий, при которых кредитные организации были бы
коммерческого кредита. заинтересованы в финансировании инвестиционной деятельности
отечественных компаний.
Сложный механизм Устранение излишних административных барьеров для развития
получения кредитов для бизнеса и реализации инвестиционных проектов;
реализации усовершенствование механизмов ГЧП.
инвестиционных проектов.
На уровне компаний
Недостаточный спрос на Постоянное обновление технологий, товаров и услуг;
продукцию на внутреннем формирование новых рынков сбыта; повышение квалификации
и внешнем рынках. персонала; эффективное использование потенциала компании
путем использование современных систем менеджмента с целью
повысить уровень ее конкурентоспособности.
Недостаток собственных Привлечение прямых иностранных инвестиций; государственная
финансовых средств. финансовая поддержка реализации инвестиционных проектов;
направление средств на приоритетные направления развития.
Высокий уровень Реформирование налогового законодательства;
налогообложения. усовершенствование механизма налогового администрирования;
снижение избыточного налогового бремени.
Инвестиционные риски. Поиск эффективных методов управления инвестиционной
деятельностью компании; мониторинг внутренних и внешних
факторов, которые вызывают неблагоприятные изменения;
повышение квалификации менеджеров.
Неудовлетворительное Создание производств полного цикла; обновление и модернизация
состояние технической технологических процессов производства продукции; внедрение
базы. передовых технологий и разработок.
Низкая прибыльность Увеличение доли инвестиций в инновации, которые позволяют
инвестиций в основной обеспечить непрерывное обновление технико-технологической
капитал. базы производства.
Источник: составлено автором на основе [133, с.65].
46
Как видно из таблицы 13, проблемы формирования источников

финансирования компаний имеют глобальный характер и требуют разрешения не
только на уровне самой компании, но на уровне государства и всего бизнес-
сообщества [161]. Эксперты Всемирного банка отмечают, что инвестиционная
активность российской экономики сократилась под влиянием возросшей
неопределенности на фоне ужесточения условий кредитования в результате
введения экономических санкций [162]. Основными факторами инвестиционной
активности стали: снижение прибыли компаний, замедление потребления на
внутреннем рынке, неопределенные перспективы дальнейшего роста,
ограничений доступа к внешнему финансированию российских компаний.
На современном этапе Россия переходит на инновационную модель
развития экономики, о чем свидетельствует принятие ряда законодательных
документов. Правительством Российской Федерации утверждена «Стратегия
инновационного развития Российской Федерации на период до 2020 года»,
разработана государственная программа Российской Федерации «Экономическое
развитие и инновационная экономика», целью которой является создание
благоприятного предпринимательского климата и условий для ведения бизнеса,
повышение инновационной активности и др. Строительство относится к числу
ключевых фондообразующих отраслей, во многом определяющих темпы развития
национальной экономики, а также способствующих решению важнейших
социально-экономических проблем современной России [120, с. 34-39].
Некоторые авторы отмечают, что в строительной отрасли России
актуальной является проблема поиска источников финансирования жилищного
строительства и доступности жилья, решением которой может стать создание
условий для притока доступных инвестиционных ресурсов для всех субъектов
рынка в целях обеспечения конкурентной рыночной среды и, как следствие,
снижения стоимости жилья и роста его доступности для всех групп населения
[77с. 165-169].
Для решения задач повышения доступности, качества жилья и
увеличения объемов жилищного строительства Министерством регионального
47
развития России совместно с Федеральным агентством по строительству и

жилищно-коммунальному хозяйству (Рострой) разработана федеральная целевая
программа «Жилище» на 2011–2015 годы (Постановление Правительства РФ от
17 декабря 2010г. №1050 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011 -
2015 годы»)[7]. Основными ее направлениями являлись: стимулирование
развития жилищного строительства; поддержка платежеспособного спроса на
жилье, в том числе с помощью ипотечного жилищного кредитования; выполнение
государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан,
установленных федеральным законодательством; повышение качества
коммунальной инфраструктуры; проведение научно-исследовательских работ[117]
Динамика ввода в действие жилых домов в Российской Федерации в 2005-2014 гг.
представлена в таблице 14.
Таблица 14 - Динамика ввода в действие жилых домов в Российской Федерации в
2005-2014 гг.
Годы Введено в действие жилых домов, Удельный вес в общем вводе,
(миллионов квадратных метров общей площади) (процентов)
за счет всех в том числе жилых жилых домов
источников населением за счет жилищно- домов жилищно-
финансирования собственных и строительным населения строительных
заемных средств и кооперативов
кооперативами
2005 43,6 17,5 0,6 40,2 1,4
2010 58,4 25,5 0,3 43,7 0,6
2011 62,3 26,8 0,4 43,0 0,6
2012 65,7 28,4 0,4 43,2 0,6
2013 70,5 30,7 0,5 43,5 0,7
2014 81,0 35,2 … 43,5 …
Источник: составлено автором по данным [171].
Основным показателем, характеризующим уровень и темпы развития рынка
недвижимости, является ввод в действие общей площади жилищ. В 2008 г.
объемы жилищного строительства составили 64,1 млн.м2, в 2009 г. – 59,9 млн.м2, в
2010 г. – 58,4 млн м2. В ходе реализации федеральной целевой программы
«Жилище» на 2011–2015 годы в 2012 г. объемы строительства достигли
исторического максимума – 65,7 млн. м.2 В результате, в 2012 г. введено в
эксплуатацию 826,8 тыс. квартир общей площадью 65,7 млн м 2, что составило
48
105,5% к соответствующему периоду предыдущего года., в 2013 г. на территории

Российской Федерации за счет всех источников финансирования построено 929,4
тыс. новых благоустроенных квартир общей площадью 70,5 млн.м 2 [110, с. 169-
175].
В 2014 г. объем работ по виду деятельности «Строительство» составил
5981,7 млрд. рублей. По сравнению с соответствующим периодом предыдущего
года объем инвестиций сократился на 4,5%, на что повлияли такие процессы как
дефицит финансовых ресурсов, резкий рост цен на сырье, снижение
платежеспособности застройщиков [171]. При этом федеральной целевой
программой «Жилище» на 2011-2015 гг. значение целевого индикатора «Годовой
объем ввода жилья» на 2015 год предусмотрено в объеме 70 млн. м2.
С 2003г. объемы индивидуального жилищного строительства
планомерно увеличивались, за исключением 2010г., когда по сравнению с 2009 г.
было отмечено снижение ввода на 10,6%. В 2013г. ввод жилых домов
индивидуальными застройщиками вырос на 8,1% по сравнению с 2012 г. Доля
индивидуального домостроения в общем вводе жилых домов в 2013г. составила
43,5% против 43,2% в 2012 году.
Выбор источников финансирования проектов жилищного строительства
обладает рядом особенностей: проекты строительства жилья имеют высокую
капиталоемкость, длительные сроки реализации и дефицит оборотных средств,
что в свою очередь приводит к зависимости от внешних источников
финансирования.
Состав и структура источников финансирования реальных инвестиций
за последние годы в России не претерпели значительных изменений. В 2003 г.
собственные средства, направленные на финансирование инвестиций в основной
капитал, составили 45,2%, привлечённые соответственно – 54,8%. В 2013 г. это
соотношение составляло 48,1 % и 51,9% соответственно. Финансирование
жилищного строительства в России происходит преимущественно с
использованием банковских кредитов, средств дольщиков и собственных средств
застройщиков [171].
49
Одним из способов стимулирования жилищного строительства в

регионах Российской Федерации является использования региональных программ
ипотечного кредитования, доля которого в настоящее время составляет всего 0,9
%. наиболее активно ипотечное кредитование развивается в Республике
Татарстан, Челябинской области и Нижегородской области.
Республика Татарстан является лидером среди регионов Приволжского
округа по объему строительных работ, активно участвующих в реализации
национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»,
республиканских программах ликвидации ветхого жилья и социальной ипотеки.
Следует отметить долгосрочную целевую программу «Развитие жилищного
строительства в Республике Татарстан на 2011-2015 годы», согласно которой
происходит ежегодное увеличение ввода жилья на 4-6%, с увеличением доли
малоэтажного жилья в общем объеме ввода до 45%. В I квартале 2015 г. в
республике введено 468.7 тыс.кв.м. жилья, что составляет 20% годового плана.
В таблице 15 представлены плановые показатели объемов жилищного
строительства на территории Республики Татарстан в соответствии с
Долгосрочной целевой программой «Развитие жилищного строительства в
Республике Татарстан на 2011-2015 годы». В 2020 г. планируется рост ввода
жилья в Татарстане на 11,2 % по сравнению с 2014 г.
Таблица 15 - Планируемые объемы жилищного строительства в Республике
Татарстан в 2014-2020 гг.,
Наименование Годы
Показателя
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Ввод жилья 12555 12810 13000 13330 13663 13885 13 957

Таким образом, в процессе постоянных трансформационных экономических
преобразований, которые диктуют новые правила для участников рынка,
возникает необходимость обеспечения компаний строительной отрасли
финансовыми ресурсами, а от строительных компаний требуются эффективные
50
решения по управлению и оптимизации структуры источников финансирования.

Перспективы отрасли жилищного строительства неразрывно связаны с
возможностью формирования в России нового вида социально ориентированной
модели развития экономики на инновационной основе (постиндустриальной), где
возникает новый взгляд на роль и место человека в обществе.
По нашему мнению, именно строительство экологически ориентированного
жилья является наиболее прогрессивным направлением развития российской
экономики в целом и строительной отрасли в частности, поскольку, во-первых,
обеспечивает перевод экономики на инновационный путь развития, во-вторых,
стимулируют развитие технологически взаимосвязанных отраслей экономики, в-
третьих, формирует внешние положительные эффекты отраслевого и
регионального характера, в-четвертых, повышает уровень и качество жизни
населения, в-пятых, благоприятно воздействует на окружающую среду.
Финансирование инновационного жилищного строительства является наиболее
прогрессивным в настоящее время, это задел на будущий ускоренный рост
национальной экономики. Отсюда очень важно определить такую структуру
финансирования строительства инновационного жилья, которое бы стало
двигателем роста объемов его ввода, качества и доступности.
Мы выделяем следующие источники финансирования жилищного
строительства инновационного типа: потенциальные внешние (паи, выпускаемые
паевыми инвестиционными фондами; лизинг, финансовый лизинг с переходом
права собственности на оборудование к строительным компаниям; средства,
получаемые от государственно-частного партнерства; ресурсы, привлекаемые при
образовании стартапов; банковские кредиты, взаимное кредитование) и
внутренние источники (чистая прибыль, амортизационные отчисления и
страховые взносы). Финансирование инновационной деятельности строительных
компаний сопряжено с такими негативными факторами, как высокий уровень
налогов, неплатежеспособность заказчиков, высокая стоимость заемных
источников финансирования и др. Это требует реализации комплекса системных
мер и разработки стратегических подходов к формированию структуры
51
источников финансирования инновационной деятельности строительных

компаний.
Необходимо принимать во внимание, что наряду с возникновением в
текущем периоде специфических рисков, присущих строительству
инновационного жилья, в будущем реализация данного прогрессивного
направления будет способствовать повышению конкурентоспособности компаний
и повышению ее уровня доверия со стороны потенциальных инвесторов, что в
конечном счете приведет к снижению уровня риска при реализации
инвестиционно-инновационных проектов в строительстве.
52
ГЛАВА 2
ДИАГНОСТИКА ФИНАНСИРОВАНИЯ ПРОЕКТОВ ЖИЛИЩНОГО
СТРОИТЕЛЬСТВА ИННОВАЦИОННОГО ТИПА
2.1 Концептуальный подход к формированию структуры источников

финансирования жилищного строительства
Современные экономические условия характеризуются нестабильностью и

неопределенностью внешней среды функционирования компаний, и актуальными
становятся проблемы разработки качественного теоретико-методического
инструментария формирования оптимальной структуры источников
финансирования реальных инвестиций компании. Важной задачей управления
инвестиционной деятельностью компании является оптимизация структуры
существующего капитала, либо поиск дополнительных источников
финансирования при недостаточном количестве собственных источников для
реализации инвестиционных проектов. Эта задача реализуется путем анализа
соотношения заемного и собственного капитала, который определяет
эффективность деятельности компании на основе определенных принципов и
критериев оптимизации [134, с.153].
Формирование структуры источников финансирования является сложным и
динамичным процессом. По нашему мнению, формирование структуры
источников финансирования представляет собой процесс определения
соотношения между различными источниками финансирования, обеспечивающий
достижение целей и задач деятельности компании.
Следовательно, в основе формирования структуры источников
финансирования инвестиционной деятельности компании должны лежать
принципы, которые были определены на основе обобщения взглядов ученых и
проиллюстрированы на рисунке 4 [113 с.392; 142].
С учетом особенностей жилищного строительства инновационного типа, к
53
принципам формирования структуры источников финансирования отнесены:

системности, минимизации расходов, гибкости, плановости, рациональности,
оптимальности, координации, оправданного риска.
Таким образом, реализация данных принципов обеспечивает формирование
структуры источников финансирования жилищного строительства
Принципы формирования структуры источников финансирования жилищного

строительства инновационного типа
Необходимость учета интегрального воздействия факторов

Системности внешней и внутренней среды, неопределенной информации при
формировании структуры источников финансирования
реальных инвестиций компании
Минимизации
расходов Минимизация расходов по привлечению заемных источников
Гибкости Структурированность источников финансирования реальных

инвестиций
Плановости Учет перспектив развития компании
Рациональности Обеспечение целесообразногоиспользования финансовых

ресурсов в процессе инвестиционной деятельности
Оптимальности Максимизация приращения инвестиционной стоимости компании
Координации Взаимосвязь сроковпривлечения и целей использования

финансовых ресурсов
Оправданного риска Поиск компромиссных решений, обеспечивающих снижение риска
Источник: разработано автором на основе [16, 28,97,113,142,134].

Рисунок 4 - Характеристика принципов формирования структуры
С решением проблемы формирования структуры капитала компании
связывают ее эффективную деятельность в рыночных условиях, быстрое
реагирование на вызовы глобализации, повышение конкурентоспособности
производимой продукции, улучшение социальных отношений и максимизацию
54
прибыли. Поэтому целевой ориентацией должна стать оптимизация структуры

источников финансирования реальных инновационно-инвестиционных проектов,
что требует определения и уточнения такого ключевого понятия, как
«оптимизация».
Большинство исследователей [12, 19, 55, 174] понимают под оптимизацией
нахождение наилучшего, оптимального результата, либо состояния. При этом,
авторы работ [12, 71] рассматривают оптимизацию как процесс выбора, который
направлен, опять-таки, на достижение оптимального состояния системы. При
этом, как справедливо отмечено в исследовании [21], состоянию оптимума чаще
всего соответствует достижение наивысшего результата при данных затратах
ресурсов или достижение заданного результата при минимальных ресурсных
затратах.
Целью управления инвестиционной деятельностью строительной компании
является повышение ее эффективности в долгосрочной перспективе на основе
формирования оптимальной структуры источников финансирования
инновационно-инвестиционных проектов в условиях внешней неопределенности
и внутренней нестабильности. В современной научной литературе представлено
большое количество подходов к определению сущности понятия «оптимальная
структура источников финансирования», что представлено в таблице 16.
Таблица 16 - Сравнительный анализ существующих подходов к определению
понятия «оптимальная структура источников финансирования»
Автор, источник Определение понятия «оптимальная структура источников
финансирования»
Белолипецкий В.Г. Определенное соотношение собственного и привлеченного
Бригхем Ю.Ф. (заемного) капитала.
Крейнина М.Н.
Шим Джей К., Обеспечение такого соотношения различных источников
Максимова Ю. Б. формирования имущества (активов) компании, при котором
максимизируется стоимость самого компании.
Бланк И.А. Такое соотношение собственных и привлеченных источников, при
котором обеспечивается наиболее эффективная пропорциональность
между коэффициентом финансовой рентабельности и коэффициентом
финансовой устойчивости, то есть максимизируется рыночная
стоимость компании.
55
Автор, источник Определение понятия «оптимальная структура источников
финансирования»
Игонина Л.Л. Соотношение всех форм собственного и заемного капитала, при
котором достигается максимизация рыночной стоимости компании с
учетом допустимого риска и требуемой нормы доходности.
Дорошенко Т.В. Структура источников финансирования, сформированная в результате
оптимизации по различным критериям.
Галицкая С.В. Такое соотношение статей собственного и заемного капитала, при
котором:
1) в краткосрочной перспективе обеспечивается финансирование всех
необходимых затрат при сохранении прибыли на достаточно высоком
уровне;
2) в долгосрочной перспективе через максимизацию стоимости
компании достигается главная стратегическая цель – повышение
благосостояния его собственников (акционеров).
Говорушко Т.А. Рациональное соотношение собственных и заемных инвестиционных
ресурсов, а также диверсификация заемных источников
финансирования инвестиций по отдельным кредиторам и потокам
будущих платежей с целью предупреждения финансовой стойкости и
платежеспособности компании в будущем периоде.
Оптимальная структура источников финансирования – это рациональное соотношение
внутренних и внешних источников инвестиционных ресурсов, при котором
максимизируется приращение инвестиционной стоимости компании и формируется
стратегический выбор относительно инвестиционной деятельности и ее финансового
положения в долгосрочном периоде.
Источник: составлено автором на основе [16, 32, 85, 113, 142, 156].
Таким образом, автор предлагает следующее определение оптимальной
структуры источников финансирования: это рациональное соотношение
внутренних и внешних источников инвестиционных ресурсов, при котором
максимизируется приращение инвестиционной стоимости компании и
формируется стратегический выбор относительно инвестиционной деятельности
и ее финансового положения в долгосрочном периоде. Анализ литературных
источников относительно определения оптимальной структуры источников
финансирования позволил сделать следующие выводы:
1. На сегодняшний день отсутствует единый подход к определению
понятия «оптимальная структура источников финансирования»;
2. Ряд ученых (И.А. Бланк, С.В.Галицкая) [16, 28] прямо указывают на
взаимосвязь данного понятия с процессом максимизации рыночной стоимости
56
компании, которая осуществляется как в отношении отдельных элементов

собственного и заемного капитала, так и их совокупности;
3. Вопросы разработки инвестиционной стратегии строительной компании
и стабильности ее финансового положения в долгосрочном периоде имеют
существенное значение. Однако они не нашли своего отражения в рассмотренных
дефинициях.
Методической основой формирования структуры источников
финансирования жилищного строительства инновационного типа служит подход,
получивший развитие в процессе эволюции теорий структуры капитала,
устанавливающий взаимосвязь структуры капитала и стоимости компании,
критерии оптимизации структуры источников финансирования, необходимость
учета воздействующих на нее факторов и целей развития компании. Его адаптация
к задачам формирования структуры источников финансирования проектов
жилищного строительства инновационного типа позволяет обосновать ценностно-
ориентированный подход, в соответствии с которым оптимальная структура
источников финансирования реальных инвестиций компании формируется на
основе определения ключевого критерия – максимизации приращения
инвестиционной стоимости компании от реализации проекта и обеспечивающих
критериев – максимизации эффективности проекта, максимизации денежного
потока от реализации и управления проектом, минимизации средневзвешенной
стоимости источников финансирования строительства, а также учет при расчете
стоимости и формировании структуры источников финансирования
специфических проектных рисков.
Таким образом, с позиции ценностно-ориентированного управления
(концепция VBM) стратегические инвестиционные решения необходимо
оценивать исключительно с точки зрения их влияния на стоимость. При
реализации инвестиционно-инновационных проектов таким показателем, на наш
взгляд, в жилищном строительстве должна быть инвестиционная стоимость
компании (Investment Value (IV)).
Инвестиционная стоимость компании – это стоимость, определяемая для
57
конкретной компании исходя из допустимого уровня риска, доходности объекта в

будущем при заданных стратегических целях его развития. Можно выделить
четыре основные функции инвестиционной стоимости компании:
1) управленческая функция – оценка инвестиционная стоимость позволяет
эффективно управлять компанией, принимать инвестиционные решения, изменять
параметры политики компании в области производственно-финансовой
деятельности;
2) функция оценки эффективности альтернативных инвестиционных
программ и планов;
3) функция оценки эффективности действующего бизнеса обеспечивается в
сочетании с оценкой рыночной и внутренней фундаментальной стоимости;
4) стратегическая функция - обеспечение устойчивой положительной
динамики ключевых финансовых, экономических, технико-технологических,
инновационных, социальных показателей компании.
Инвестиционная стоимость компании характеризует ее привлекательность
для инвестора, определяется реализуемыми инвестиционными проектами. Ее
величина связана с суммой дисконтированных потоков свободных денежных
средств, которые инвестор ожидает получить в будущем. [32] Авторы разделяют
точку зрения ученых относительно необходимости использования в качестве
базового метода оценки инвестиционной стоимости метода дисконтированных
денежных потоков.
Основные функции инвестиционной стоимости компании
(управленческая, стратегическая, оценки эффективности инвестиционных
проектов/программ) позволяют, соответственно:
1) оценивать эффективность управления с позиции обеспечения
приращения инвестиционной стоимости компании (∆IV) в виде роста стоимости
объекта инвестиций для конкретного или предполагаемого владельца по
формуле (1):
max (1)
58
где CFр - денежные потоки от всех видов деятельности (инвестиционной,

финансовой, операционной), связанных с реализацией проекта;
CFу - денежные потоки от всех видов деятельности (инвестиционной,
финансовой, операционной), связанных с управлением объекта, созданного в
процессе реализации проекта;
WACC - средневзвешенная стоимость источников финансирования проекта.
Наличие взаимосвязи между приращением инвестиционной стоимости
компании (∆IV) и средневзвешенной стоимостью источников финансирования
проекта (WACC) позволяет определить максимизацию приращения
инвестиционной стоимости компании в качестве ключевого критерия
формирования структуры источников финансирования инвестиционно-
инновационных проектов в жилищном строительстве.
Исходя из формулы (1), реализацию ключевого критерия обеспечивают
следующие критерии:
- максимизация денежного потока не только на стадии реализации проекта
(строительство жилья инновационного типа и его реализации покупателям
жилья), но и на стадии управления проектом (обслуживание жилья после
введения его в эксплуатацию);
- минимизация средневзвешенной стоимости источников финансирования
проекта на основе развития рыночных финансовых инструментов и
диверсификации источников финансирования на ранних стадиях строительства
объектов;
2) оценивать эффективность инвестиционных проектов (планов, программ),
поскольку только осуществление эффективных инвестиций обеспечивает
приращение инвестиционной стоимости. Это позволяет рассматривать
максимизацию эффективности проекта в качестве обеспечивающего критерия.
При этом необходимо учитывать влияние специфических рисков, присущих
проектам жилищного строительства инновационного типа, на эффективность
инвестиционных проектов (планов, программ), а также на стоимость и структуру
источников их финансирования.
59
Таким образом, ключевые концептуальные подходы к формированию

структуры источников финансирования инновационно-инвестиционных проектов
в экономической литературе основываются на анализе соотношения собственного
и заемного капиталов, а также их составляющих (прибыли, амортизации, эмиссии
акций, облигаций, банковского кредита, коммерческого кредита, лизинга и др.) во
взаимосвязи с приращением инвестиционной стоимости компании [16,131].
Систематизация и обобщение подходов ученых позволили
усовершенствовать понятийный аппарат исследования путем установления четкой
логической связи между такими элементами, как «инновация», «жилье
инновационного типа», «оптимизация», «оптимальная структура источников
финансирования», что позволило сформировать основу для расширения научно-
методических основ исследования и проиллюстрировать ее на рисунке 5.
Целью формирования структуры источников финансирования реальных инвестиций компании является повышение
эффективности реализации реальных инвестиционных проектов компании в контексте обеспечения эффективности ее
инвестиционной деятельности и устойчивого финансового положения в долгосрочном периоде
КОМПАНИЯ
ФОРМИРОВАНИЕ
ОПТИМИЗАЦИЯ СТРУКТУРЫ объединение юридических и физических
процесс определения
ИСТОЧНИКОВ лиц для осуществления совместной
соотношения между
ФИНАНСИРОВАНИЯ РЕАЛЬНЫХ производственной, торговой, финансовой
различными источниками
ИНВЕСТИЦИЙ КОМПАНИИ либо другой экономической деятельности
финансирования,
процесс достижения рационального
обеспечивающий достижение
соотношения собственных и заемных
целей и задач компании
инвестиционных ресурсов, при
котором достигается максимальная ИНВЕСТИЦИОННАЯ
инвестиционная стоимость компании с ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ
целью повышения эффективности ее осуществление практических действий
инвестиционной деятельности в физических, юридических лиц и
ОПТИМАЛЬНАЯ СТРУКТУРА долгосрочной перспективе в условиях государства по мобилизации
ИСТОЧНИКОВ внешней неопределенности и инвестиционных ресурсов и
ФИНАНСИРОВАНИЯ внутренней нестабильности трансформации их в инвестиции с целью
рациональное соотношение получения прибыли, достижения иного
собственных и заемных полезного эффекта и максимизации
инвестиционных ресурсов, при инвестиционной стоимости компании
котором максимизируется РЕАЛЬНЫЕ ИНВЕСТИЦИИ
инвестиционная стоимость компании вложение денежных, имущественных,
и формируется стратегический выбор интеллектуальных ценностей в
относительно инвестиционной нефинансовые произведенные (основной и ИНВЕСТИЦИОННЫЕ РЕСУРСЫ
деятельности и финансового оборотный капитал, ценности) и природные, интеллектуальные, трудовые и
положения компании в долгосрочном непроизведенные активы. Инвестиции в материально-технические ресурсы,
периоде непроизведенные активы состоят из привлекаемые компанией для
вложений в материальные непроизведенные осуществления вложений в объекты
активы (природные ресурсы, богатство недр, инвестирования с целью получения
леса, естественные биологические ресурсы, прибыли или достижения иного полезного
водные ресурсы) и нематериальные эффекта
ПРИНЦИПЫ ФОРМИРОВАНИЯ
непроизведенные активы (патенты, лицензии,
деловая репутация, авторские права,
торговые знаки).
КРИТЕРИИ ФОРМИРОВАНИЯ

Рисунок 5 - Теоретический инструментарий формирования структуры
60
Таким образом, в результате проведенного исследования конкретизирован

теоретико-методический инструментарий формирования структуры источников
финансирования жилищного строительства инновационного типа путем
установления четкой логичной взаимосвязи между такими элементами, как
«формирование», «оптимальная структура источников финансирования»,
«реальные инвестиции», что определило основу для расширения научно-
методической базы исследования.
Поскольку активизация инвестиционной деятельности учеными
непосредственно связывается с максимизацией ее инвестиционной стоимости, то
в таком понимании процесс оптимизации структуры источников финансирования
жилищного строительства инновационного типа выступает как один из
механизмов управления инвестиционной деятельностью и обеспечения
стабильного финансового положения компании в долгосрочном периоде.
Понимание сущности формирования структуры источников
финансирования жилищного строительства инновационного типа позволило
сформулировать соответствующий теоретико-методический инструментарий,
который включает понятие, принципы, критерии формирования структуры
источников финансирования инновационно-инвестиционных проектов,
являющиеся основой для принятия управленческих решений. Проведенное
исследование позволило сделать вывод о том, что формирование оптимальной
структуры источников финансирования компании повышает эффективность ее
инвестиционной деятельности в долгосрочной перспективе в условиях внешней
неопределенности.
2.2 Сетевая модель комплексной оценки проекта строительства

экопоселения
Для оценки проекта реального инвестирования важно знать и сравнивать не

только отдельные показатели, например, чистую приведенную стоимость,
61
коэффициент доходности и срок окупаемости, а вывести общую, агрегированную

оценку. Поскольку оценка проекта реального инвестирования должна учитывать
не только экономическую эффективность проекта, но и управленческую и
экологическую оценки, специфические риски проекта, то именно модель на
основе сетевой системы комплексного оценивания позволяет возвести
разносторонние характеристики проекта в один общий показатель.
Оценка проекта реального инвестирования состоит из двух видов
показателей: входы и агрегаты. Показатели-входы - это показатели, которые
характеризуют проект (первичные показатели). Они заложены в описании
проекта, например, запланированная прибыль, срок окупаемости и др.
Показатели-агрегаты - это показатели, которые отображают определенную группу
характеристик проекта обновления. Поскольку показатели эффективности проекта
реального инвестирования неоднородные по своей сути (например, финансовый
эффект и экологическая оценка), имеют разные единицы измерения, то
невозможно сложить один агрегированный показатель путем свертки их значений.
Поэтому целесообразно сформировать несколько уровней агрегированных
показателей, которые последовательно будут свертываться в один. С другой
стороны, промежуточные агрегированные показатели дают оценку разных
аспектов реального инвестирования и могут использоваться в процессе
оценивания как самостоятельные [132, с.215].
Таким образом, для построения структуры сети комплексного оценивания
определен набор показателей, по которым оценивается проект реального
инвестирования, и следует упорядочить его в определенную иерархическую
структуру. Причем для оценки и сравнения альтернативных проектов реального
инвестирования следует использовать один и тот же набор характеристик и
структуру иерархии, иначе можно получить противоположные результаты.
Согласно правилам теоретической квалиметрии, структура сети комплексного
оценивания должна удовлетворять определенному набору требований. Поэтому
при построении структуры иерархии для оценивания проектов реального
инвестирования автором предложено руководствоваться следующими
62
принципами [158].
1. Раздел на равноценной основе, то есть для любой группы характеристик
проекта реального инвестирования должен применяться единый для всех
показателей группы признак разделения.
2. Исключительность выражает требование, чтобы показатели, которые
входят в одну группу, взаимно исключали друг друга. Это один из основных
принципов построения любой классификации (группирование), который
позволяет предотвратить избыточность показателей и их дублирование.
3. Структура иерархии оценивания проектов реального инвестирования
должна позволять корректировать набор показателей, то есть иметь возможность
внесения или исключения отдельных показателей или групп показателей,
следовательно, система оценивания должна быть открытой.
4. Структура сети комплексного оценивания проектов реального
инвестирования должна быть универсальной в определенной степени, то есть
иметь неизменные обобщающие группы показателей.
5. Признаки разделения на группы показателей оценки проекта должны
быть точно определенными и отображать содержание процесса реального
инвестирования в жилищное строительство.
6. Сеть комплексного оценивания, которая используется для оценивания
проектов реального инвестирования, должна содержать такие названия
показателей (агрегированных или первичных), которые однозначно
воспринимаются. Все показатели должны быть независимыми и максимально
отображать все характеристики процесса реального инвестирования.
7. Каждая группа показателей должна содержать от двух до семи
показателей. Это обусловлено необходимостью определения взвешивающих
коэффициентов в группе с помощью экспертного метода.
8. Показатели, которые используют для формирования комплексной оценки
проекта реального инвестирования, должны быть такими, что их значения можно
было получить для любого проекта.
9. Группирование показателей оценки проектов реального инвестирования
63
должно позволять использовать для оценивания отдельные части построенной

сети (подграфы). Например, если необходимо оценить финансовый эффект от
реализации проекта или только его экологическую оценку.
10. Структура сети комплексного оценивания проектов реального
инвестирования должна иметь практическую направленность и быть пригодной
для простого использования оценки проектов жилищного строительства.
Учитывая приведенные принципы, в работе предложена и
проиллюстрирована на рисунке 6 следующая иерархия показателей
инновационно-инвестиционного проекта жилищного строительства. Каждая
группа объединяет близкие показатели по разным аспектам и выражается
отдельным групповым показателем. Проект реального инвестирования, как
правило, длится больше года, потому целесообразно использовать
дисконтированные величины. Оценка эффективности инвестиций - это
показатель, который обосновывает выгодность вложения средств в данный проект
и используется при привлечении инвесторов.

Рисунок 6 - Логика группирования показателей проекта жилищного строительства
Агрегированные показатели (оценка инвестиционной эффективности,

управленческая оценка и экологическая оценка) отображают экономический и
64
экологический аспекты внедрения проекта реального инвестирования. В свою

очередь показатель экономико-экологического обоснования, скорректированный
на риски, определяет результирующий показатель – комплексную оценку проекта
реального инвестирования. Такая комплексная оценка позволяет оценивать
отдельные проекты реального инвестирования и сравнивать их между собой.
Наиболее обобщающие группы показателей оценки проекта реального
инвестирования должны оставаться неизменными при построении модели сети
комплексного оценивания, в то время как набор первичных показателей может
изменяться в зависимости от обстоятельств и целей управления. Кроме того, для
оценки проекта реального инвестирования может быть использована любая часть
этой сети. Как правило, используются лишь показатели инвестиционной
эффективности проекта. Фактически это часть построенной иерархии для оценки
проектов, которая рассматривалась выше на рисунке 5 и 6. Поэтому можно
утверждать, что предложенный подход не отрицает реально существующего
способа оценки и его можно достаточно легко внедрить в управленческую
практику оценки проектов реального инвестирования. По своей сути он
расширяет набор показателей, которые оцениваются, и предоставляет
возможности получить единую оценку проекта для принятия решения о его
финансировании.
Когда определена структура сети комплексного оценивания, необходимо
определиться с функциями свертки для всех элементов, поскольку

показателей достаточно большое количество и возвести их необходимо в один
агрегированный, то целесообразно избрать соответствующие функции сверток
среди существующих. Наиболее простыми и распространенными являются
средневзвешенные методы [56].
Если используются средневзвешенные методы, то эксперт должен оценить
влияние каждого первичного критерия низшего уровня иерархии на общую
оценку показателя на следующем уровне. Значимость каждого компонента
характеризуется коэффициентом приоритетов, совокупность которых в сумме дает
единицу.
65
Средневзвешенное арифметическое используют в основном для

объединения оценок однородных характеристик. Для проекта реального
инвестирования примером однородных показателей является свертывание
составляющих финансовой эффективности проекта.
Для агрегирования оценок неоднородных и разнотипных показателей
используют средневзвешенное геометрическое, например, агрегированная оценка
эффективности инвестиций.
Аддитивная и мультипликативная свертки являются наиболее
распространенными при формировании комплексной оценки. Кроме того, можно
использовать средневзвешенное квадратичное и средневзвешенное гармоническое
значения.
Кроме средневзвешенных методов, для формирования агрегированных
показателей оценки проекта реального инвестирования можно также использовать
свертки, которые отображают определенные целые управления.
Если качественной целью проекта реального инвестирования является
равномерное улучшение показателей определенной группы, то соответствующая
агрегированная оценка определяется по критерию средневзвешенного
гарантированного результата.
Если качественной целью проекта реального инвестирования является
улучшение хотя бы одного показателя определенной группы, то соответствующая
агрегированная оценка определяется по критерию средневзвешенного
доминирующего результата [141].
Все первичные и агрегированные показатели, которые описывают проект
реального инвестирования, имеют определенную единицу измерения и диапазон
возможных значений. Другими словами, все первичные показатели определяются
в собственных единицах измерения, то есть абсолютные значения показателей
невозможно использовать для дальнейшего агрегирования. Для того чтобы
сопоставлять и сравнивать между собой показатели проекта реального
инвестирования, которые имеют разные единицы измерения, их следует перевести
в относительные с помощью операции нормализации.
66
В соответствии с рекомендациями теоретической квалиметрии наиболее

пригодным считается метод естественной нормализации[177]. Для определения
относительных значений всех показателей проекта определяются эталонные и
браковочные значения. Как эталонное значение показателя рекомендуется брать
такое значение, которое является наилучшим в мире для данного показателя на
момент проведения оценки, а как браковочное значение - худшее из значений
показателя проекта.
Таким образом, расчет относительных значений показателей следует
осуществлять по следующей формуле (3):
(3)
где - относительное значение -го показателя;
- абсолютное значение -го показателя;
Ref и Rej – соответственно эталонное и браковочное значение показателя.

Следовательно, значение всех первичных показателей из абсолютных
необходимо перевести в относительные. Соответствие показателей-входов с
первичными показателями приведено в таблице 17. Для проекта реального
инвестирования строительства экопоселения «Светлый» преображение
абсолютных показателей в относительные приведено в приложении Б.
Для построения сетевой системы комплексного оценивания необходимо
определить показатели-агрегаты для каждой группы показателей оценки проекта
реального инвестирования. Для формирования показателей-агрегатов автором
предложено использовать такие виды сверток: средневзвешенное арифметическое,
средневзвешенное геометрическое, средневзвешенное гарантированного
результата и средневзвешенное доминирующего результата. Выбор типа свертки
зависит от экономического содержания показателей, которые входят в группу и
отражены на рисунке 5 и 6.
67
Таблица 17 - Показатели-входы сетевой системы комплексного оценивания

проекта жилищного строительства
Наименование показателя Обозначение Наименование показателя входа Обозначение
Чистая приведенная NPV Метрика безубыточности BEM

стоимость
Индекс рентабельности PI Метрика доходности проекта PPM
Дисконтированный срок DPBP Метрика срока окупаемости PRM
окупаемости
Оценка администрирования FA Метрика администрирования MA
Оценка клининга и FCA Метрика клининга и MCA

благоустройства благоустройства
Оценка обслуживания FEFS Метрика обслуживания MEFS
инженерных сетей инженерных сетей
Оценка отношений с FPU Метрика отношений с MPU
коммунальными службами коммунальными службами
Оценка охраны FS Метрика охраны MS
Оценка выбросов FAP Метрика выбросов MAP
загрязняющих веществ в загрязняющих веществ в
атмосферу атмосферу
Оценка акустического FAI Метрика акустического MAI
воздействия воздействия
Оценка использования FUWR Метрика использования водных MUWR
водных ресурсов ресурсов
Оценка твердых отходов FSW Метрика твердых отходов MSW
FCR Метрика регионального риска MCR
Региональный риск
Отраслевой риск FBR Метрика отраслевого риска MBR
Предпринимательский риск FER Метрика предпринимательского MER
риска
Проектный риск FPR Метрика проектного риска MPR
Показатели, которые составляют группу оценки инвестиционной
эффективности, неоднородны по своей сути и могут иметь достаточно широкий
диапазон оценок. Поэтому целесообразно рассчитывать средневзвешенное
68
геометрическое для определения агрегированного показателя оценки

инвестиционной эффективности, который обозначим – IE (Investment Efficiency).
Оценка инвестиционной эффективности проекта рассчитывается исходя
финансового плана проекта, в котором построены денежные потоки по трем
видам деятельности, а именно:
- инвестиционная – деятельность, связанная с реализацией проекта с точки зрения

вложения инвестиций;
− операционная – текущая деятельность по операциям с недвижимостью;

− финансовая – получение кредита, его освоение и выплата долга.
Результатом построения денежного потока является определение
показателей инвестиционной эффективности, таких как:
− Чистый дисконтированный доход (NPV);
− Внутренняя норма доходности (IRR);
− Индекс рентабельности инвестиций (PI);
− Срок окупаемости проекта. [17]
Проект строительства экопоселения «Светлый» в Республике Татарстан,
осуществляемый ОАО «Девелоперская корпорация «Антей», имеет срок
окупаемости 5 лет и 5 месяцев, внутренняя норма доходности (IRR) данного
проекта составляет 54%, что больше ставки дисконтирования и с учетом
масштабности проекта является приемлемым.
Управленческая оценка МE (Management Efficiency) определяется
средневзвешенным геометрическим, так как ее составляющие оценивают разные
по содержанию величины.
ОАО «Девелоперская корпорация «Антей» будет осуществлять и
управление экопоселением. Управление недвижимостью – предпринимательская
деятельность по выполнению всей совокупности работ и услуг, связанных с
исполнением любых допускаемых законодательством правомочий собственника и
(или) пользователя недвижимостью на протяжении жизненного цикла объекта.
Основным критерием эффективности управления является обеспечение
69
наилучшего и наиболее выгодного использования объектов недвижимого

имущества, находящегося в собственности.
Виды работ, выполняемых управляющей компанией ОАО «Девелоперская
корпорация «Антей» для проекта строительства и обслуживания экопоседения
«Светлый» в Республике Татарстан целесообразно оценивать по таким
показателям:
1. Оценка администрирования FA (Factor of Administration):
- Единый диспетчерский центр;
- Создание единого интернет-портала объекта, с размещением отчетной и
бюджетной документации, историй платежей, прочих сообщений и информации.
2. Клининг и благоустройство FCA (Factor of Cleaning and Accomplishment):
- Ручная и механизированная уборка проезжей части и пешеходных зон;
- Уборка и вывоз снега;
- Вывоз ТБО;
- Уход за зелеными насаждениями;
- Ландшафтный дизайн;
3. Обслуживание инженерных сетей FEFS (Factor of Engineer Facility
Support):
- Обслуживание инженерных сетей, систем, линейных объектов, систем
энергоснабжения, ГРП, очистных, КНС и прочих;
- Замена элементов освещения на общественных территориях;
- Обслуживание дорожного покрытия и пешеходных зон в границах
общественных территорий;
4. Отношения с коммунальными службами FPU (Factor of Public Utiliny):
- Заключение договоров поставки с коммунальными и
энергопоставляющими службами;
- Контроль своевременности оплаты;
- Проведение сверки взаиморасчетов;
5. Охрана FS (Factor of Security):
- Организация и обеспечение регулярного патрулирования территорий;
70
- Организация систем видеонаблюдения, датчиков проникновения, службы

тревожной кнопки;
6. Дополнительные услуги (имущество индивидуального использования)
FSS (Factor of Supplementary Services):
- Клининг объектов индивидуального использования;
- Предоставление услуг ландшафтного дизайна, садовника;
- Предоставление услуг текущего ремонта;
- Обслуживание противопожарных систем;
- Организация трансферов – транспортных перевозок;
- Предоставление услуг строительства легких архитектурных форм,
некапитальных построек и сооружений;
- Предоставление услуг дизайнера;
- Подбор элементов интерьера и экстерьера, доставка;
- Доставка продуктов питания;
- Подбор домашнего персонала: горничные, няни, охранники, водители;
- Доставка щебня/песка/сена/земли/дров, прочих материалов для ведения
подсобного хозяйства;
- Доставка прессы;
- Привлечение арендаторов на объекты, ведение отношений с арендаторами;
- Консультации по разработке проектных решений и ведению СМР;
- Предоставление услуг внешней бухгалтерии;
- Предоставление услуг технического аудита.
Показатели, которые составляют экологическую оценку EV (Ecological
Value) сворачивают по критерию гарантированного результата, поскольку проект
реального инвестирования жилищного строительства не должен загрязнять
окружающую среду.
Экологическая экспертиза является одним из наиболее эффективных
управленческих рычагов рационального природопользования и охраны
окружающей среды.
Экологическая экспертиза представляет собой самостоятельный вид
71
государственного экологического контроля, она имеет превентивное значение, а

также выступает гарантом экологического законодательства.
Основной вопрос, на который должна ответить экологическая экспертиза –
это возможность реализации проекта, а именно: рекомендовать проект к
реализации, не рекомендовать проект к реализации, отправить проект на
доработку, определив масштабы и направления его совершенствования.
Показатели экологической экспертизы следующие:
1. Оценка воздействия на атмосферный воздух FAP (Factor of Atmosphere
Pollution).
В основном существуют три источника загрязнения атмосферы:
промышленность, бытовые котельные, транспорт. Согласно оценкам, в городах на
долю автотранспорта приходится (в зависимости от развития в данном городе
промышленности и числа автомобилей) от 30 до 70 % общей массы выбросов.
На проектируемой территории основными источниками загрязнения
воздушной среды являются автостоянки. Генеральным планом предусмотрена
автостоянка для общественного транспорта на десять машиномест, автостоянка на
тридцать машиномест вблизи административно-торгового центра и стоянка для
автомобилей сотрудников службы эксплуатации на двадцать машиномест.
Индивидуальные коттеджи проектируются с индивидуальными закрытыми
гаражами, пристроенными к дому.
2. Оценка акустического воздействия FAI (Factor of Acoustic Influence).
Данная оценка экологической экспертизы выполняется в соответствии со
СНиП 23-03-2003 «Защита от шума». Основными источниками внешнего шума
являются транспортные потоки на улицах и дорогах, железнодорожный, водный
и воздушный транспорт, промышленные и энергетические предприятия и их
отдельные установки, внутриквартальные источники шума (трансформаторные
подстанции, центральные тепловые пункты, хозяйственные дворы магазинов,
спортивные и игровые площадки и др.).
Для зданий, расположенных на предполагаемой территории застройки,
источниками внешнего шума являются лишь автомобили, передвигающиеся по
72
Центральной улице поселка и связывающей н.п. Куюки с городом Казань.

Применение современных строительных материалов полностью исключает
возможность превышения допустимого уровня шума в жилых помещениях.
3. Оценка использования водных ресурсов FUWR (Factor of Utilization of
Water Resources).
В соответствии с проектом, водоснабжение поселка осуществляется от
существующей артезианской скважины в н.п. Куюки. Вода из скважин забирается
насосными станциями первого подъема и подается в водонапорную башню, из
которой насосными станциями второго подъема подается в кольцевую сеть
водопровода. Также проектируется создание собственного водозабора подземных
вод, состоящего из 5 скважин.
4. Оценка твердых отходов FSW (Factor of Solid Wastes).
Источником образования отходов при реализации проектных строительных
решений являются:
• Выполнение строительно-монтажных работ, отделочные работы, монтаж
инженерного оборудования: на стадии строительства;
• Хозяйственно-бытовая деятельность строителей, на этапе эксплуатации –
образование отходов от персонала офисов;
• Уборка административно-бытовых помещений, а также прилегающей
территории.
Оценка инвестиционной эффективности (IE), управленческая (ME) и
экологическая (EV) оценки разнородные по сути, поэтому сворачиваются средним
геометрическим и выражаются показателем экономико-экологического
обоснования проекта реального инвестирования – FЕЕ (Factor of Economical and
Ecological efficiency).
По этой же причине используется средневзвешенное геометрическое для
агрегирования экономико-экологического обоснования (FЕЕ) и рисков – FR
(Factor of Risks), они составляют комплексную оценку проекта реального
инвестирования жилищного строительства – CA (Comprehensive Assessment).
Оценка разных видов рисков выражается общим показателем– FR и
73
сворачивается как средневзвешенное арифметическое, поскольку, по сути они

подобны. Логика свертки показателей оценки проекта реального инвестирования
изображена на рисунке 7. Показатели-входы определяются на основе показателей
оценки проекта реального инвестирования. Расчет показателей-агрегатов
соответственно требованиям приведен в таблице 18.
Таблица 18 - Формулы для расчета показателей-агрегатов сетевой системы
комплексного оценивания проекта жилищного строительства
Показатели-агрегаты Формула расчета
Оценка инвестиционной
эффективности
Управленческая оценка
Экологическая оценка
Оценка экономико-
экологического обоснования
Оценка рисков
Комплексная оценка проекта
реального инвестирования
– свертка по методу средневзвешенного геометрического;

– свертка по методу средневзвешенного арифметического;
– свертка по методу гарантированного результата;

Рисунок 7 - Свертка показателей оценки проекта реального инвестирования
74
Итак, сетевая система комплексного оценивания может быть изображена

следующим образом на рисунке 8.

Рисунок 8 - Сетевая комплексная оценка проекта реального инвестирования
Независимо от типа свертки, которая используется для агрегирования, для

определения степени важности определенного показателя рекомендуется
использовать экспертный метод, основанный на определении значения
собственных векторов матриц парных сравнений. Парные сравнения
осуществляются экспертами для всех показателей, которые принадлежат к одной
группе показателей, которые агрегируются в приложении В.
Для парных оценок используется шкала чисел от 1 до 9, которая предложена
в работе и представлена в таблице 19.
Таблица 19 - Шкала относительной важности характеристик проекта
Степень Определение Объяснение
важности
1 Равная важность Равный вклад двух видов деятельности в
цель
3 Умеренное превосходство Опыт и суждения дают легкое превосходство
одного над другим одному виду деятельности над другим
5 Существенная или сильная Опыт и суждения дают сильное

значимость превосходство одному виду деятельности
над другим
7 Очень сильная или очевидная Одному виду деятельности дается настолько
значимость сильное превосходство, что оно становится
практически значительным
75
Степень Определение Объяснение
важности
9 Абсолютная значимость Свидетельство в пользу одного действия по
сравнению с другим в высшей степени
очевидны
2, 4, 6, 8 Промежуточные значения Ситуация, когда необходимо компромиссное
между соседними решение
значениями шкалы
Обратные Если действию по Обоснованное допущение
величины,
обозначенных сравнению с действием
выше чисел присваивается одно из
приведенных выше чисел,
то действию по
сравнению с ,
присваивается обратное
значение
Рациональное Соотношения, которые Если постулировать согласованность, то для
значение возникают в заданной шкале получения матрицы необходимо
числовых значений
В итоге формируются коэффициенты весомости для каждой группы

показателей проекта, потом их значения используются в соответствующих
формулах. Расчет весовых коэффициентов рассматриваемого проекта представлен
в приложении Г, а последовательное определение показателей-агрегатов
приведено в приложении Д. Для сравнения проектов используются одни и те же
коэффициенты весомости, поскольку важно исследовать именно влияние
показателей на результирующую оценку. Но с другой стороны, если лицо, которое
принимает решение, или компания меняет приоритеты, то коэффициенты
весомости распределяются по-другому. В таком случае, если в компании уже
существует разработанная сеть комплексного оценивания, то следует, лишь
пересмотреть парные оценки, а всю систему рассчитывать не надо.
Таким образом, сетевой системой комплексного оценивания реального
инвестирования жилищного строительства назовем такой набор:
- график G изображен на рисунке 8 и определяет структуру агрегирования
76
оценок проектов реального инвестирования;

- множество показателей-входов представлены в таблице 17 и множество
показателей-агрегатов представлены в таблице 17, которые описывают все
характеристики проекта реального инвестирования;
- совокупность функций сверток, которая определена формулами из
таблицы 25.
Задача определения комплексной оценки реального инвестирования по
заданным значениям первичных показателей проекта реального инвестирования
сводится к последовательному расчету значений агрегированных показателей в
соответствии со структурой предложенной сетевой системы комплексного
оценивания. Внедрение методики оценивания проектов реального инвестирования
с помощью сетевой комплексной модели, по мнению автора, должно происходить
в четыре этапа: подготовительный, экспертный, расчетный и аналитический и
проиллюстрировано на рисунке 9.

Рисунок 9 - Этапы применения методического подхода к оцениванию
проектов реального инвестирования
На этапе подготовки избирается модель для оценки проектов в соответствии
с системой управления и учета эффективности деятельности компании. Также на
этом этапе происходит формирование проекта реального инвестирования и расчет
77
первичных показателей. Работа на этом этапе проводится достаточно большая и

включает анализ рынка, определения характеристик жилья, разработку
технологии производства, выбор средств производства, поиск источников
финансирования.
Параллельно этому процессу может реализовываться экспертный этап.
Экспертами определяются эталонные и браковочные значения первичных
показателей и коэффициенты весомости в рамках каждой группы.
Предусматривается, что эти показатели остаются неизменными в течение
длительного промежутка времени, как и сама модель оценивания, что
обеспечивает возможность сравнения комплексных оценок проектов между собой.
Хотя при условии изменения стратегических целей и приоритетов компании
коэффициенты весомости могут быть откорректированы в соответствии с
изменениями стратегического развития.
Этап расчета реализуется после полного завершения двух предыдущих и
включает определение показателей-агрегатов и комплексной оценки, а также
анализ полученных результатов. Расчет происходит последовательно слева
направо, снизу вверх всех показателей, и последней определяется результирующая
комплексная оценка. Для интерпретации полученных результатов автор
предлагает использовать вербально-числовую шкалу желательности Харрингтона,
которая дает качественную характеристику количественным результатам оценки.
Интерпретация результатов оценки проекта по шкале Харрингтона представлена в
таблице 20.
Таблица 20 - Интерпретация результатов оценки проекта по шкале Харрингтона
Категории градаций проектов Значение оценки
Очень высокая оценка 1,00 – 0,80
Высокая оценка 0,80 – 0,63
Средняя оценка 0,63 – 0,37
Низкая оценка 0,37 – 0,20
Очень низкая оценка 0,20 – 0,00
78
После расчетов реализуется четвертый этап - аналитический, на котором

проводится анализ полученных результатов. Комплексная оценка дает общую
характеристику проекта реального инвестирования с точки зрения
целесообразности его реализации. По мнению автора, проекты, которые попали к
категориям очень низкой и низкой эффективности, следует однозначно отклонять.
Проекты с очень высокой эффективностью почти во всех случаях следует
реализовывать, а с высокой и средней – нуждаются в дополнительном анализе.
Для принятия обоснованного решения о целесообразности реализации
проекта реального инвестирования, в первую очередь, следует проанализировать
комплексную оценку (СА) и показатели-агрегаты наивысшего уровня
агрегирования (экономико-экологическое обоснование FEE и риски FR). Эти
оценки находятся в диапазоне, который отвечает высокой эффективности проекта
и представлены в таблице 21.
Таблица 21 - Значения CA при разных соотношениях FEE и FR для проекта
строительства экопоселения «Светлый» в Республике Татарстан
FR
СА 0,2 0,21 0,37 0,38 0,63 0,64 0,8 0,81 1
0,2 0,2 0,203 0,246 0,248 0,293 0,295 0,317 0,319 0,341
0,21 0,207 0,21 0,254 0,256 0,303 0,304 0,328 0,329 0,353
0,37 0,317 0,306 0,37 0,373 0,442 0,444 0,478 0,48 0,515
FEE 0,38 0,323 0,312 0,377 0,38 0,45 0,452 0,487 0,489 0,525
0,63 0,416 0,437 0,528 0,532 0,63 0,633 0,682 0,685 0,735
0,64 0,421 0,441 0,533 0,538 0,637 0,64 0,689 0,692 0,743
0,8 0,504 0,512 0,618 0,624 0,739 0,743 0,8 0,803 0,862
0,81 0,508 0,516 0,624 0,629 0,745 0,749 0,807 0,81 0,869
1 0,584 0,594 0,717 0,724 0,857 0,862 0,928 0,932 1
Источник: расчеты автора.
Оценки темно-серой зоны (назовем зеленой зоной) отвечают высокому и

очень высокому уровню эффективности, а светло-серой (желтой) - среднему.
Причем нижнее предельное значение засчитывается к низшей категории. Оценки,
79
которые попали к зеленой зоне, свидетельствуют в пользу реализации проекта, а

те, что в желтой зоне, указывают на необходимость очень детального анализа
проекта.
Для детального исследования этого проекта реального инвестирования
целесообразно провести анализ чувствительности и анализ в обратном
направлении, что позволяет определить показатели, которые имеют самое
существенное влияние на групповые и комплексную оценки проекта реального
инвестирования.
Составляющими комплексной оценки является экономико-экологическое
обоснование FEE и риски FR. Как видно из таблицы 22, при условии роста FEE
на 5 % комплексная оценка увеличивается на 3,33 %, а при росте значения FEE на
15 % комплексная оценка увеличивается на 9,73 %, а при снижении FEE на 15 %,
комплексная оценка падает на 10,26 %.
Таблица 22 - Чувствительность CA к изменениям FEE и FR для проекта
строительства экопоселения «Светлый» в Республике Татарстан
CA FR
-15% -10% -5% 0,79 +5% +10% +15%
+15% 0,780 0,795 0,809 0,823 0,837 0,850 0,863

+10% 0,757 0,772 0,786 0,799 0,812 0,825 0,837
+5% 0,734 0,748 0,762 0,775 0,788 0,800 0,812
FEE
0,73 0,710 0,724 0,737 0,75 0,762 0,774 0,786
-5% 0,687 0,700 0,713 0,725 0,737 0,748 0,759
-10% 0,662 0,675 0,687 0,699 0,711 0,722 0,733
-15% 0,638 0,650 0,662 0,673 0,685 0,695 0,705
80
Высокая чувствительность CA к росту и падению FEE на изменение FR,

изображенная на рисунке 10 свидетельствует о целесообразности более
детального анализа составляющих экономико-экологического обоснования и
рисков
12%
6%
Вариации СА
0%
-6%
-12%
-0.15 -0.1 -0.05 FEE 0.05 FR 0.1 0.15

Рисунок 10 - Чувствительность CA к изменениям значений показателей FEE и FR
для проекта строительства экопоселения «Светлый»
В таблице 23 изображена вариация значений FEE при изменении значений

показа

Язык

Твердохлеб А.Ю.

Загружено:

Сведения о документе

Оригинальное название

Авторское право

Доступные форматы

Поделиться этим документом

Поделиться или встроить документ

Параметры публикации

Этот документ был вам полезен?

Это неприемлемый материал?

Авторское право:

Доступные форматы

Твердохлеб А.Ю.

Загружено:

Авторское право:

Доступные форматы

Федеральное государственное образовательное бюджетное учреждение

Твердохлеб Анастасия Юрьевна

Специальность 08.00.10 – Финансы, денежное обращение и кредит

Актуальность темы исследования. Одним из приоритетных направлений

компаний, с другой стороны, обеспечит повышение доступности жилья

рисков, связанных с неустойчивым характером развития современной экономики,

специфических рисков, для обеспечения максимизации приращения

специфических рисков); расчет показателя комплексной оценки проекта; анализ

использование компаниями жилищного строительства в процессе формирования

послужили данные Федеральной службы государственной статистики,

подтверждаются практическими расчетами. Исследование характеризуется четкой

Результаты внедрения диссертационного исследования подтверждены

1.1 Российский и зарубежный опыт строительства и финансирования жилья

Города являются источником развития цивилизации и в то же время они

сбалансированное развитие», под которым понимают исторически и социально

контакте с живой природой и др. [97, с. 91].

После Проекты «Ясная поляна», «Светлый» в Казани, отвечающие современным

Источник: систематизировано автором на основе [31, 51, 105, 137].

Таким образом, процесс экологизации городов в России поступательно

обостренные экологические проблемы в связи с присутствием устаревших

площадью 30 кв. км, с населением около 350000 жителей. В проекте

скверами, лесными массивами), техногенным каркасом (транспортной,

инфраструктура проживания и хозяйственной деятельности людей. Источники

Проекты жилищного строительства инновационного типа

Источник: составлено автором.

последующем будет проведена на примере строительства экопоселка «Светлый» в

1 тыс. чел.; население – 16 555 чел.

условиях Крайнего Севера.

социально-экономического потенциала как городов, так и государства в целом.

Источник: разработано автором.

Таким образом, экопоселок имеет экогармоничную ориентацию,

решения социально-экономических задач современного территориального

Финансово-экономические риски связаны с влиянием финансовых и

Таблица 4 - Характеристика факторов, обусловливающих возникновение

Специфические риски строительства жилья инновационного типа

Финансово-экономические Управленческие Экологические

Управленческие риски обусловлены неустойчивостью политической и

иные природные бедствия) и антропогенных (радиационная опасность,

1.2 Реальные инвестиции строительных компаний как объект

Переход российской экономики от плановой системы хозяйствования к

является «фактическим результатом сложного динамичного взаимодействия, с

Таким образом, реальные инвестиции в Российской Федерации

основной капитал по регионам Российской Федерации в расчете на душу

Лидирующее положение традиционно занимает индустриальный Уральский

Показатель 2008 г. 2009 г. 2010 г. 2011 г. 2012 г. 2013 г. 2014 г.

Из рисунка 2 видно, что в 2008–2014 гг. в России наблюдалась

В тысячах квадратных метров общей площади

Введено в действие общей площади жилых домов и общежитий

Источник: составлено автором на основе [171].

В строительном комплексе Российской Федерации активно набирает темпы

из основных факторов, сдерживающих рост строительства жилья. По территории

А.Ф. Титков Вложения в отрасли экономики и виды экономической деятельности,

Анализ литературных источников относительно определения понятия

отсутствует единый подход к пониманию данной категории;

Таблица 9 - Доля затрат на жилищное строительство в общем объеме валового

Германия 28,2 26,8 27,4 28,6 28,9

Таким образом, наиболее высокие показатели доли затрат на жилищное

Источник: составлено автором на основе: [17,171].

В соответствии с целями и задачами инвестиционного процесса реальные

развития компании [130, с.146 ].

2. Рост инновационного характера капитала, обусловливающего структуру

долевое строительство, средства вышестоящих организаций, средства от выпуска