Твердохлеб А.Ю.

Федеральное государственное образовательное бюджетное учреждение
высшего образования
«Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации»
На правах рукописи
Твердохлеб Анастасия Юрьевна
ФОРМИРОВАНИЕ СТРУКТУРЫ
ИСТОЧНИКОВ ФИНАНСИРОВАНИЯ
ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
ИННОВАЦИОННОГО ТИПА
Специальность 08.00.10 – Финансы, денежное обращение и кредит
ДИССЕРТАЦИЯ
на соискание ученой степени
кандидата экономических наук
Научный руководитель:
доктор экономических наук,
профессор
Погодина Татьяна Витальевна
Москва – 2016
2
ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………….……………4
ГЛАВА 1 ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА ФОРМИРОВАНИЯ ИСТОЧНИКОВ
ФИНАНСИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
ИННОВАЦИОННОГО ТИПА …………………………………..……...........……13
1.1 Российский и зарубежный опыт строительства и финансирования жилья
инновационного типа…………………………………………………………………13
1.2 Реальные инвестиции строительных компаний как объект
финансирования…………………………………………...…………………………..26
1.3 Проблемы формирования источников финансирования жилищного
строительства в Российской Федерации…………………………………………….43
ГЛАВА 2 ДИАГНОСТИКА ФИНАНСИРОВАНИЯ ПРОЕКТОВ
ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ИННОВАЦИОННОГО ТИПА………..52
2.1 Концептуальный подход к формированию структуры источников
финансирования жилищного строительства…………………………………….…..52
2.2 Сетевая модель комплексной оценки проекта строительства экопоселения…60
2.3 Анализ рисков и их влияние на стоимость источников финансирования
жилищного строительства инновационного типа………………………………..…85
ГЛАВА 3 СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДИЧЕСКИХ ПОДХОДОВ К
ФОРМИРОВАНИЮ СТРУКТУРЫ ИСТОЧНИКОВ ФИНАНСИРОВАНИЯ
ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ИННОВАЦИОННОГО ТИПА ……… 98
3.1 Методика формирования структуры источников финансирования жилищного
строительства инновационного типа…………………………………...……………98
3.2 Моделирование структуры источников финансирования строительства
экопоселения с использованием сценарного анализа……………………………..106
3.3 Предложения по совершенствованию финансирования инновационно-
инвестиционных проектов в жилищном строительстве…………………………..114
ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………….…………………125
3
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ………………………………………………………...130
ПРИЛОЖЕНИЕ А Расчет регионального, отраслевого, предпринимательского и
проектного рисков…………………..……………………………………………….149
ПРИЛОЖЕНИЕ Б. Преображение абсолютных показателей в относительные для
комплексной оценки рисков проекта жилищного строительства инновационного
типа……………………………………………………………………………..…….155
ПРИЛОЖЕНИЕ В Определение показателей-входов проекта жилищного
строительства инновационного типа………………………………………………156
ПРИЛОЖЕНИЕ Г Анкета комплексной оценки рисков и эколого-
экономического обоснования инвестиционного проекта экспертным
методом……………………………………………………………………………….158
ПРИЛОЖЕНИЕ Д Комплексная оценка инвестиционного проекта строительства
экопоселения «Светлый» в республике Татарстан………………………………...161
ПРИЛОЖЕНИЕ Е Расчет показателей-агрегатов сетевой системы комплексного
оценивания проекта строительства экопоселения «Светлый» в Республике
Татарстан…………………………………………………………………….……….164
ПРИЛОЖЕНИЕ Ж Финансовый план проекта строительства экопоселения
«Светлый» в Республике Татарстан………………………………………………...165
ПРИЛОЖЕНИЕ И Финансовый план управляющей компании ОАО
Девелоперская компания «АНТЕЙ» по обслуживанию экопоселения «Светлый» в
Республике Татарстан…………………………………………………………...…..168
4
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. Одним из приоритетных направлений

экономической политики России в последние годы является развитие жилищного
строительства, обеспечивающего мультипликативный эффект для технологически
связанных с ним отраслей национальной экономики и рост качества жизни
населения.
В настоящее время действует федеральная целевая программа «Жилище»
(2011-2015; 2015-2020). В результате за период с 2008 по 2014 гг. в России
наблюдался рост объемов введенных жилых домов и общежитий, соответственно
с 64,1 млн. кв. м. до 83,6 млн. кв. м. общей площади. Однако по-прежнему у 40%
населения России жилищные условия требуют улучшения.
В условиях модернизации и обеспечения инновационности экономики
направленностью развития жилищного строительства в России должно стать
применение инновационных технологий, обеспечивающих современное
энергоэффективное, экологически ориентированное строительство и
реконструкцию объектов. Это направление уже более 20 лет успешно развивается
в Европе и Северной Америке. Учитывая зарубежный опыт, в России также
начинает развиваться жилищное строительство инновационного типа
(экопоселения, экогорода). Однако в условиях нестабильности и
неопределенности экономической ситуации на современном этапе инвесторы,
осуществляющие строительство жилья инновационного типа, сталкиваются со
значительным количеством сдерживающих факторов, и, прежде всего, с
ограниченностью доступных источников финансирования.
Таким образом, актуальность данного исследования обусловлена
необходимостью научного обоснования предложений по формированию
структуры источников финансирования строительства жилья инновационного
типа и доведения их до практических рекомендаций, что позволит, с одной
стороны, повысить эффективность и конкурентоспособность строительных
5
компаний, с другой стороны, обеспечит повышение доступности жилья

инновационного типа и качества жизни населения.
Степень разработанности проблемы. Вопросам формирования и
оптимизации структуры источников финансирования компаний посвящены
работы таких зарубежных ученых-экономистов, как: В. Брента, Д. Блэка,
Дж.К. ВанХорна, Дж.М. Ваховича, Т.А. Говорушко, А.Я. Кузнецова, И.И. Мазура,
М. Майлза, Н.Г. Ольдерогге, Р.Б. Пейзера, М. Тодаро, Д. Фридмана, В.Д. Шапиро,
которые имеют теоретическую и практическую значимость в условиях развитых
рынков капитала.
Проблемами оптимизации структуры источников финансирования
компании, занимались следующие отечественные ученые: Ю.П. Адлер,
А.И.Архипов, В.Г Белолипецкий, И.А. Бланк, Ю.В. Богатин, А.Б. Борисов,
С.В. Галицкая, Е.Г. Гольштейн, А.Г. Грязнова, Л.Л. Игонина, М.Н. Крейнина,
Н.И. Лахметкина, И.Я. Лукасевич, С.Н. Максимов, Б.А. Райзберг, Т.Л. Саати,
Е.Б. Тютюкина, Т.С. Хачатуров, Е.И. Шохин, Д. Б. Юдин и др. Эти исследователи
акцентировали внимание на определении оптимальной структуры источников
финансирования на развивающихся рынках капитала в соответствии с
концепцией риск-доходность.
Вопросами финансирования жилищного строительства занимались
следующие авторы: А.А. Бакулина, Т.А. Беликов, Н.Ф. Вечер, Е.И. Дискин,
Е.С. Дубынина, Е.Ю. Кензина, А.Б. Копейкин, Б.Н. Кузык, О.Н. Макарова,
С.Н. Максимов, А.Д. Мурзин, И.А. Огородников, Г.П. Подшиваленко,
М. Пушкина, М.Л. Разу, Т.В. Тазихина, М.А. Федотова, и др.
Однако в перечисленных работах особенности формирования структуры
источников финансирования жилищного строительства инновационного типа не
рассматривались.
Необходимость комплексного изучения процесса формирования структуры
источников финансирования жилищного строительства инновационного типа в
условиях дефицита собственных ресурсов у строительных компаний, высокой
стоимости заемных источников финансирования и значительных инвестиционных
6
рисков, связанных с неустойчивым характером развития современной экономики,

обусловливает выбор темы диссертационной работы и основных направлений
исследования.
Целью исследования является разработка теоретико-методических
подходов и практических рекомендаций к формированию структуры источников
финансирования проектов жилищного строительства инновационного типа.
Для достижения поставленной цели были определены следующие задачи:
- выявить особенности проектов жилищного строительства инновационного
типа и присущие им специфические риски;
- разработать и обосновать концептуальный подход к формированию состава и
структуры источников финансирования проектов жилищного строительства
инновационного типа;
- выявить основные факторы, влияющие на эффективность проекта
строительства жилья инновационного типа, состав и структуру источников
его финансирования;
- предложить сценарный подход к формированию структуры источников
финансирования, позволяющий определить максимальное приращение
инвестиционной стоимости компании;
- разработать предложения по расширению состава источников
финансирования жилищного строительства инновационного типа.
Объектом исследования являются проекты жилищного строительства
инновационного типа и их финансирование.
Предметом исследования является процесс формирования состава и
структуры источников финансирования жилищного строительства
инновационного типа.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в развитии
комплекса теоретических и методических положений по формированию
структуры источников финансирования проектов жилищного строительства
инновационного типа на основе комплексной оценки присущих им
7
специфических рисков, для обеспечения максимизации приращения

инвестиционной стоимости строительной компании.
Новыми являются следующие результаты исследования:
1. Выявлены факторы, влияющие на формирование структуры
источников финансирования жилищного строительства инновационного типа:
финансово-экономические (недостаточное использование государственного
финансирования и соинвестирования со стороны покупателей жилья; высокая
зависимость от колебаний валютного курса в связи с преимущественным
использованием зарубежных технологий и оборудования; более жесткие условия
кредитования); управленческие (недостаточная квалификация кадров на всех
стадиях строительства и эксплуатации объектов; несовершенство правового
обеспечения); экологические (увеличение незавершенного строительства,
приводящее к ущербу экологии); технологические (новые виды строительных
технологий, обеспечивающих безотходность) (С.16-26).
2. Адаптирован концептуальный подход к формированию структуры
источников финансирования проектов жилищного строительства инновационного
типа, включающий: определение ключевого критерия (максимизация приращения
инвестиционной стоимости компании от реализации проекта) и обеспечивающих
его критериев (максимизация денежного потока от реализации и управления
проектом; минимизация средневзвешенной стоимости источников
финансирования строительства; максимизация эффективности проекта); учет при
расчете стоимости и формировании структуры источников финансирования
специфических рисков (С.52-60).
3. Доказано существенное влияние специфических рисков на
эффективность проекта строительства жилья инновационного типа и
формирование состава и структуры источников его финансирования с
использованием метода сетевой системы комплексного оценивания,
включающей: экспертную оценку по основным группам показателей
эффективности (инвестиционной, управленческой, экологической); расчет
агрегированных показателей (экономико-экологического обоснования проекта и
8
специфических рисков); расчет показателя комплексной оценки проекта; анализ

чувствительности показателя комплексной оценки от агрегированных
показателей экономико-экологического обоснования проекта и специфических
рисков (С.87-97).
4. Предложен сценарный подход к формированию структуры
источников финансирования жилищного строительства инновационного типа
(при существующем уровне специфических рисков; с учетом мероприятий по
снижению специфических рисков; с использованием контрактов
соинвестирования), позволяющий определить максимальное приращение
инвестиционной стоимости компании (С.106-113).
5. Обоснованы предложения по расширению состава источников
финансирования жилищного строительства инновационного типа на основе
зарубежного опыта, включающие: формирование паевых инвестиционных фондов
для финансирования инновационного строительства; эмиссию облигационных
займов под обеспечение строящимися объектами недвижимости; развитие
системы государственного финансового регулирования в жилищном
строительстве (введение стимулирующих грантов, предоставляемых бюджетом
вышестоящего уровня бюджету нижестоящего уровня бюджетной системы для
осуществления целевых расходов по инновационным жилищным проектам,
развитие государственно-частного партнерства) (С.114-124).
Теоретическая значимость исследования заключается в развитии
теоретико-методических подходов к формированию структуры источников
финансирования реальных инвестиций по критерию приращения инвестиционной
стоимости компании на основе комплексной оценки проектных рисков.
Теоретическую значимость имеют концептуальный подход и сценарный анализ
формирования структуры источников финансирования жилищного строительства
Практическая значимость полученных результатов заключается в том,
что основные выводы и положения диссертации ориентированы на их
9
использование компаниями жилищного строительства в процессе формирования

структуры источников финансирования реальных инвестиционных проектов.
Самостоятельное практическое значение имеют следующие положения:
- методический подход к комплексной оценке проекта жилищного строительства
инновационного типа, позволяющий выявить отрицательно влияющие факторы и
разработать мероприятия по минимизации их последствий;
- сценарный подход к формированию структуры источников финансирования
инновационно-инвестиционных проектов, в том числе с учетом мероприятий по
снижению проектных рисков;
- предложения по расширению состава источников финансирования жилищного
строительства инновационного типа на основе зарубежного опыта.
Методология и методы исследования. Теоретическая и методологическая
база исследования основывается на трудах отечественных и зарубежных ученых в
области экономики, корпоративных финансов, инвестиционного и
инновационного менеджмента. Изучение процесса формирования и оптимизации
структуры капитала построено на основных методах научного познания:
эмпирического исследования, а именно сборе, сравнении и изучении данных,
синтеза теоретического и практического материала.
При обработке и систематизации информации применялись методы
группировок, систематизации, экспертных оценок, методы статистического и
факторного анализа, экономико-математического моделирования. Программно-
технический комплекс анализа и оптимизации структуры капитала реализован с
использованием компьютерной программы Microsoft Excel.
Эмпирической и информационной базой исследования послужили
материалы научных исследований: монографии, научные статьи, тезисы докладов
научных конференций и иные научные публикации по проблемам формирования
оптимальной структуры источников финансирования реальных инвестиций
компаний, а также нормативно-правовые акты органов государственной власти
Российской Федерации. Информационно-статистической базой исследования
10
послужили данные Федеральной службы государственной статистики,

финансовая отчетность компаний строительной отрасли.
Область исследования. Диссертация выполнена в соответствии с пунктами
3.20 «Источники финансирования хозяйствующих субъектов, проблемы
оптимизации структуры капитала» и 3.25 «Финансы инвестиционного и
инновационного процессов, финансовый инструментарий инвестирования»
Паспорта научной специальности 08.00.10 – Финансы, денежное обращение и
кредит (экономические науки).
Положения, выносимые на защиту:
1. Теоретические положения по выявлению особенностей жилищного
строительства инновационного типа и присущих ему специфических рисков
(С.16-26);
2. Концептуальный подход к формированию структуры источников
финансирования жилищного строительства инновационного типа (С. 52-60);
3. Обоснование влияния специфических рисков на эффективность проекта
строительства жилья инновационного типа, состав и структуру источников его
финансирования с использованием метода сетевой системы комплексного
оценивания (С. 87-97);
4. Сценарный подход к формированию структуры источников
финансирования, позволяющий определить приращение инвестиционной
стоимости компании (С. 106-113);
5. Предложения по расширению состава источников финансирования
жилищного строительства инновационного типа на основе зарубежного опыта
(С. 114-124).
Степень достоверности, апробация и внедрение полученных
результатов. Достоверность результатов и выводов диссертационного
исследования подтверждается их соответствием методологическим положениям
экономической теории, применением комплекса известных общенаучных и
специальных методов исследования. Теоретическая база исследования построена
на известных, проверяемых данных и фактах. Научные результаты
11
подтверждаются практическими расчетами. Исследование характеризуется четкой

логической структурой. Предметная область исследования тщательно изучена.
Результаты исследования представлялись и обсуждались на следующих
конференциях: на Межвузовской научно-практической конференции
«Инновационное развитие региона: условия и приоритеты» (г. Королев,
Московская область, Финансово-технологическая академия, 15 января 2014 г.); на
Международной научно-практической конференции «Системный подход в
стратегическом развитии региональных инфраструктурных комплексов»
(г. Владимир, Владимирский государственный университет имени Александра
Григорьевича и Николая Григорьевича Столетовых, 29 октября 2015 г.); на
Международной научно-практической конференции «Результаты научных
исследований» (г. Екатеринбург, Научный центр "Аэтерна", 5 октября 2015 г.); на
Международной научно-практической конференции «Экономические аспекты
развития промышленности в условиях глобализации» (Москва, Московский
государственный машиностроительный университет (МАМИ), 24 ноября 2015 г.).
Результаты диссертационной работы используются в практической
деятельности компании ОАО «Девелоперская корпорация «Антей»: применяются
рекомендации автора по формированию структуры источников финансирования
проекта строительства экопоселка «Светлый», внедрена в практику деятельности
компании система мероприятий по снижению рисков, что позволило в короткие
сроки повысить эффективность деятельности компании по формированию
финансовых источников и, как следствие, увеличить инвестиционную стоимость
компании.
Результаты исследования внедрены в образовательный процесс института
экономики, управления и информационных систем в строительстве федерального
государственного бюджетного образовательного учреждения высшего
образования «Национальный исследовательский Московский государственный
строительный институт» в рамках программ подготовки бакалавров по
направлению 38.03.02 «Менеджмент» профиль «Финансовый менеджмент» и
08.03.01 «Строительство» профиль «Экспертиза и управление недвижимостью».
12
Результаты внедрения диссертационного исследования подтверждены

соответствующими документами.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 12 работ общим объемом
5,1 п.л. (авторский объем 4,1 п.л.), в том числе 5 работ общим объемом 2,6 п.л.
(авторский объем - 2,1 п.л.) опубликованы в рецензируемых научных изданиях,
определенных ВАК при Минобрнауки России. Все публикации по теме
диссертации.
Структура и объем диссертационной работы определены целью,
задачами и логикой проведенного исследования. Работа состоит из введения, трех
глав, заключения, списка литературы, включающего 178 источников и
8 приложений. Материал изложен на 169 страницах, включает 32 таблицы,
17 рисунков.
13
ГЛАВА 1
ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА ФОРМИРОВАНИЯ ИСТОЧНИКОВ
ФИНАНСИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
ИННОВАЦИОННОГО ТИПА
1.1 Российский и зарубежный опыт строительства и финансирования жилья

инновационного типа
Города являются источником развития цивилизации и в то же время они

стали одними из главных виновников деградации окружающей среды. Однако
является заблуждением тот факт, что развитие и окружающая среда –
взаимоисключающие понятия.
С решением проблем национального развития связывают инновационный
характер экономики, реагирование на процессы глобализации, совершенствование
социально-экономических отношений. Развитие как экономическая категория
представляет собой многогранный процесс, который включает в себя
реорганизацию и переориентацию всей экономической и социальной системы
[58]. Близкими к понятию «развитие» считаются следующие категории: эволюция,
рост, движение, прогресс, трансформация, модернизация. Как отмечают ученые
Б.М. Кузык и Ю.В. Яковец, «мир видоизменяется и требует нового понимания со
стороны ученых, необходима новая идеология, которая будет отвечать реальным
условиям и системе ценностей гуманистично-ноосферного постиндустриального
общества» [41].
Г.Х. Брунтланд в своем докладе «Наше общее будущее» акцентирует
внимание на экологическом аспекте общественного развития, на взаимосвязи
экономики и экологической среды. Под руководством Л. Браун была разработана
концепция «устойчивого развития», целевым ориентиром которой является
гармонизация человеческой деятельности с законами функционирования
окружающей среды, повышение уровня организации природопользования [144].
Группа авторов вводят в научный оборот понятие «эколого-экономическое
14
сбалансированное развитие», под которым понимают исторически и социально

обусловленный, многогранный процесс, который допускает сохранение
определенных пропорций между основными составляющими территориальных
систем и обеспечивает стабильность в каждый конкретно взятый момент времени,
с целью обеспечения конкретных условий жизнедеятельности населения [144].
Экономические условия жизнедеятельности как определяющий компонент
качества жизни населения должны быть в непрерывной взаимосвязи с
экологическим развитием. Под качеством жизни Ф. Котлер понимает
характеристику качественно-количественного удовлетворения объективных
потребностей человека, которые отвечают его деятельности [37].
Идеи тотальной урбанизации, индустриальных городов, «городов-машин»,
вдохновлявшие градостроителей в начале века, получили своё воплощение в
середине XX столетия. Однако антиэкологичность подобных идей привела к
возникновению множества проблем современного города. Концепция интеграции
экономической, социальной и экологической политики (Дж.М. Кларк, Т. Веблен,
Дж. Коммонс, Ф. Перру, У. Ростоу, П. Друкер, Р. Коуз), ориентированная на
комплексное решение эколого-социально-экономических проблем путем
снижения ресурсоемкости национального производства, повышения занятости и
темпов роста ВВП, становится все более актуальной на современном этапе
развития мировой экономики.
Развитие нового экологически ориентированного, энергоэффективного
строительства и экологической реконструкции городов и поселений развивается в
Европе и Северной Америке более двадцати лет и есть много успешных
примеров, демонстрирующих возможности, потенциал и перспективы этого
процесса. В России данный вопрос имеет особую значимость и жилищное
строительство приобретает все более инновационный характер, который
проявляется в строительстве экопоселений, экогородов и др. Отечественные
ученые Д.Н. Кавтардзе, В. М. Пивкина, А. Н. Тетиор, работали над созданием
концепции экологизации городов, целью которой является внедрение элементов
городской среды в природное окружение, удовлетворение потребности человека в
15
контакте с живой природой и др. [97, с. 91].

Жилье инновационного типа (экопоселение) представляет собой социально-
техническую систему, в основе которой лежит широкий набор принципов
экологической архитектуры и строительства: энергосбережение, солнечная
энергетика, автономные системы жизнеобеспечения, экологически чистые
строительные материалы. Деятельность, направленная на развитие экопоселений,
будет способствовать росту уровня и качества жизни населения, наращиванию
социально-экономического потенциала как городов, так и государства в целом.
В основе строительства экопоселка лежит единица – «экодом», который
можно определить, как систему, способную наращивать экологический ресурс
быстрее, чем естественные экосистемы [50]. В таблице 1 представлен опыт
России в решении проблем экологизации.
Таблица 1 - Развитие и формирование проектов строительства жилья
Период Характеристика
1930-1970 Акцент на озеленении городов, реализация концепции «зеленых клиньев»,
устранение вредных выбросов от промышленных предприятий.
1970-1980 Разработана программа «Экополис»- поселение нового типа, развивающееся
во взаимодействии с природными процессами
1980-1990 Внедрение международного проекта «Экологические города будущего»:
экологизация исторических городов России: Тобольск, Кириши, Тихвин и т.д.
1990-2000 Программа «Экодом» в Новосибирске, целью которой является строительство
индивидуального жилья и реконструкция существующего с использованием
эноргоэффекивных, экологически дружественных технологий.
После Проекты «Ясная поляна», «Светлый» в Казани, отвечающие современным

2000 г. требованиям экономического подъема, экологического благополучия и
духовного возрождения малых поселений и Республики в целом на
обозримую перспективу.
Источник: систематизировано автором на основе [31, 51, 105, 137].
Таким образом, процесс экологизации городов в России поступательно

развивается и имеет тенденцию к реализации на региональном уровне. Крупные
города в России имеют перегруженную производственную структуру и
16
обостренные экологические проблемы в связи с присутствием устаревших

коммунальных систем, находящихся на пределе сроков расчетной эксплуатации. В
малых городах и сельской местности данная проблема отсутствует, однако
жилищное строительство не соответствует современным требованиям.
Процесс создания экопоселений в мире начался в 60-х гг. XX ст. В
основном она нашла широкое распространение в странах Европы, Северной
Америки, Австралии. В последнее время в лидеры выбились страны Азии:
Объединенные Арабские Эмираты, Вьетнам, Китай. Во многих передовых
странах установлены национальные стандарты экологического строительства, на
данный момент функционирует ряд международных организаций и программ
(Energy Star в США, BREEAM в Великобритании, рейтинговая система LEED,
Всемирный Совет по экологическому строительству, Green Globes в Канаде и др.),
которые координируют деятельность экологически ориентированных
строительных и управляющих компаний, проводят соответствующие
исследования, развивают фонды финансирования экостроительства.
Наиболее активными европейскими государствами в области
экологического строительства являются Дания и Швеция, однако принимают
активное участие в данном процессе Бельгия, Норвегия, Германия. В целом же
почти все европейские государства вовлечены в процесс экологизации городов и
сельских поселений. Решением вопросов экологизации образа жизни в Швеции
занимаются на государственном уровне. В 1993 г. правительство утвердило «Закон
об экоциклах», определивший начало новой фазы по охране окружающей среды,
введению «безотходного образа жизни», в котором говорится о необходимости
«учиться у природы и менять нашу проектную идеологию от линейной к
экоцикличной. Ресурсы, в этом случае, должны изыматься, использоваться и затем
перерабатываться вновь».
Однако ни один из этих проектов по масштабности не может сравниться с
проектами в странах Азии, которые сегодня являются своеобразными
«законодателями моды» в области строительства экогородов и экополисов. В
частности, можно рассмотреть китайский проект экогорода Тяньцзиня общей
17
площадью 30 кв. км, с населением около 350000 жителей. В проекте

задействованы новейшие технологии жизнеобеспечения: солнечная энергия,
энергия ветра, переработка дождевой воды, очистка сточных вод и опреснение
морской воды. Чтобы уменьшить выбросы углекислого газа в воздушную среду,
жителям будет представлена новейшая система городских скоростных трамваев,
причем 90% городского трафика приходится на общественный транспорт. Особое
внимание уделяется озеленению и благоустройству общественных мест и зон
отдыха. Ожидаемая дата завершения строительства – 2020 г.
Анализируя уже завершенные проекты, хочется упомянуть проект
«Экопарка» вблизи г. Ханой в Республике Вьетнам. Данный проект примечателен
тем, что при его реализации девелопер пошел на неординарные меры: сначала
был проведен комплекс работ по благоустройству и озеленению территории, т.е.
была создана искусственная природная среды: реки, каналы, зеленые насаждения,
парки, скверы, бульвары; а лишь затем строители приступили к строительству
жилья и общественных зданий. Также уникален проект гармоничным сочетанием
малоэтажной застройки, в соответствии с принципами дезурбанизма «о
возвращении людей на землю», с многоэтажной высотной застройкой
общественного ядра – административных, офисных, торговых зданий,
учреждений здравоохранения, образования, культуры, искусства. От внешнего
мира малоэтажные районы также ограждены высотными домами для «истинно
городских жителей», не готовых отказаться от проживания в квартирах. Реализует
проект международный концерн крупнейших американских и вьетнамских
застройщиков. К началу XXI ст. сложилась концепция, которая отражает
современное представление мирового сообщества о направлениях и методах
решения вопросов развития экологически ориентированного жилья
инновационного типа. На основе российского и зарубежного опыта создания
экопоселений формулируются некоторые принципы, лежащие в основе данной
концепции [97, с. 35].
Экопоселение должно быть включено в ход естественных природных
процессов, обеспечивая взаимодействие между природным каркасом (парками,
18
скверами, лесными массивами), техногенным каркасом (транспортной,

инженерной инфраструктурой), городской тканью (территорией, занятой
городской застройкой). Экопоселение должно быть оборудовано автономными,
децентрализованными системам жизнеобеспечения, обеспечивая местное
теплоснабжение с использованием возобновляемых источников энергии, местную
очистку сточных вод и т.д.
Рассмотрим наиболее крупные проекты жилищного строительства
инновационного типа и структуру источников их финансирования, в т.ч. проекты
«Экодом – спутник Академгородка», «Алатаун», «Экопоселок «Вещий лес»,
«Зеленый квартал», «Светлый».
«Экодом – спутник Академгородка» - экологически-ориентированных
инновация – проект строительства малоэтажного жилья с применением
ресурсосберегающих и энергоэффективных технологий. Проект «Экодом» может
служить примером инновационного проекта, реализуемого на территории
г.Новосибирск на принципах государственно-частного партнерства. Источники
финансирования проекта представлены в таблице 2.
«Алатаун» – экопоселок, расположенный на Тянь-Шане в центре Евразии.
Целью проекта является строительство коттеджного городка «Алатаун» в
соответствии с передовыми технологиями современного строительства и
высокими экологическими требованиями; с формированием жилищного
сообщества нового типа. Источниками финансирования проекта являются
собственные и заемные средства, паевые инвестиции в землю. Однако в
последующем инвесторы планируют привлечь финансирование Инвестиционного
фонда. Источники финансирования проекта представлены в таблице 2.
«Экопоселок «Вещий лес» — экспериментальный проект по освоению и
развитию малых территорий (поселок 6-го технологического уклада),
расположенный в России, Приморском краю. Это пилотный проект по созданию
малоэтажного поселка, в котором обеспечивается в преемственности поколений
воспроизводство биологически здорового населения, способного развивать
культуру, при сохранении и развитии биоценозов, где организуется
19
инфраструктура проживания и хозяйственной деятельности людей. Источники

финансирования проекта представлены в таблице 2.
«Зеленый квартал» -это новый современный проект многоэтажного жилого
комплекса бизнес – класса, который находится в г.Астана (Казахстан) и
сертифицируется по международной системе LEED, строго регламентирующей
использование материалов и применение стандартов: в первую очередь
минимальное потребление воды и энергии.
Строительство «Зеленого Квартала» осуществляется при государственно –
частном партнерстве ТОО «СК Девелопмент», предоставляющим целевое
финансирование на реализацию проекта, и компании «BI Group», которая
занимается непосредственно строительством объектов. Источники
финансирования проекта предствлены в таблице 2.
Таблица 2 - Структура источников финансирования проектов жилищного
строительства инновационного типа
В процентах
Проекты жилищного строительства инновационного типа

Малоэтажный
жилой
комплекс
Экопоселок «Экодом– «Экопоселок «Зеленый
"Светлый" спутник АЛАТАУН – «Вещий лес» квартал»
Республика Академгородк» экопоселок, Приморский г.Астана
Татарстан г.Новосибирск Тянь-Шань край (2015- (2015-
Источники финансирования (2012-2021) (2000-2016) (2015-2021) 2021) 2022)
Собственные (внутренние)
источники финансирования 35 3,6 9 46 33
Контракты соинвестирования - 75,8 - - -
Банковский кредит 65 - 68 37 67
Бюджетное финансирование - 20,6 23 17 -
Источник: составлено автором.

Таким образом, строительными компаниями преимущественно
используются заемные источники финансирования в форме банковского кредита,
собственные источники финансирования. Некоторые проекты финансируются с
привлечением бюджетного финансирования. Однако недостаточно задействованы
контракты соинвестирования. Апробация результатов исследования в
20
последующем будет проведена на примере строительства экопоселка «Светлый» в

республике Татарстан.
В 2007 г. в Республике Татарстан началась реализация масштабного проекта
в области малоэтажного строительства «Малоэтажный город», в составе которого
возводятся проекты «Ореховка», «Загородный клуб», «Светлый».
Решение такой градостроительной проблемы, как обеспечение условий
устойчивого развития поселений, поможет Республике занять лидирующее
положение в стране по уровню жизни населения, качеству жилья и
градостроительному развитию территории населенных пунктов. Для этого
необходимо создать действующую экспериментальную модель «устойчивого», т.е.
«динамично развивающегося» территориального образования. В качестве такого
экспериментального образования предлагается экопоселок «Светлый» в
Пестречинском районе Татарстана.
Район и место под застройку выбраны не случайно, так как близость к
городу Казани дает возможность подключения инженерных коммуникаций к
развитой инфраструктуре города. Наличие автомобильных и транспортных
развязок обеспечивает бесперебойную доставку строительных материалов, а
также перевозку пассажиров по маршрутам общего пользования.
Инициатором проекта выступает ОАО «Девелоперская корпорация
«АНТЕЙ», созданная при участии ООО «Производственно-Строительный
Концерн «21-ый век», Центра инновационных региональных строительных
программ при Московском Государственном Строительном Университете и ООО
«Союз землевладельцев».
Основные показатели генерального плана застройки: площадь отведенной
территории – 500 га; площадь участков жилой застройки – 450 га; площадь
общественной застройки – 20 га; площадь благоустройств и озеленения жилых
районов -12 га; количество индивидуальных земельных участков – 1 030 шт.;
общая площадь индивидуальных жилых домов – 274 тыс. кв. м; общая площадь
многоквартирных жилых домов – 332,6 тыс. кв. м; количество квартир в
многоквартирных домах – 3 700 шт.; коэффициент семейности -3,5; гостей –
21
1 тыс. чел.; население – 16 555 чел.

Реализовать проект предполагается с применением современных
технологий в области строительства малоэтажного жилья, в частности, с
применением легких стальных тонкостенных конструкций.
Преимущества технологических решений, принятых в проекте:
1. Быстрота возведения – строительство зданий производится из
сборочных единиц, смонтированных заранее в заводских условиях. При этом
сборочные единицы представляют собой целые модули с установленными
окнами, дверными коробками и всеми необходимыми коммуникациями.
2. Удобство и простота работы – каждый элемент имеет фиксированный
легкий вес, точный размер, маркировку и продуманные чертежи, сборка каркаса
на строительной площадке происходит по подобию сборки конструктора больших
размеров.
3. Сокращение стоимости строительства – готовые дома получаются
дешевле бревенчатых и кирпичных.
4. Прочность, надежность конструкций – это достигается за счет
стабильности размеров, применения материалов, которые не подвергаются
влиянию биологических и влажностно-температурных процессов.
5. Долговечность - «продолжительность жизни» зданий определяется в
основном сроком службы металлокаркаса, плиточных материалов обшивки и
утеплителя. При использовании профилей из оцинкованной стали с нормой
расхода цинка 275 г/кв. м, согласно исследованиям British Steel и в соответствии с
естественной эмиссией цинка, долговечность конструкций составляет около 100
лет.
6. Энергоэффективность - конструкция стен здания в закрытом
состоянии хранит тепло до 2-3х суток, не требуя дополнительного отопления.
Применение эффективного утеплителя в каркасах из перфорированных
термопрофилей позволяет получать значения коэффициента сопротивления
теплопередачи до 5,6 без учета возможных вариантов утепления по фасаду, даже в
22
условиях Крайнего Севера.

Основные направления концепции строительства населенного пункта
инновационного типа и задачи, которые следует решить для реализации
поставленных целей представлены в таблице 3.
Таблица 3 - Основные направления концепции строительства инновационного
жилья
Направления Задачи
Разработка новой Разработать концепцию комплексной застройки
высокоэффективной и земельного участка, выработать наиболее
экологически чистой рациональные и эстетически выразительные решения
экономической базы для освоения территории с учетом существующих
формирования и развития малого особенностей рельефа, природно-климатических
населенного места. факторов и закономерностей «живой природы».
Экологическая реабилитация и Провести оценку соответствия намечаемой
воспроизводство природы и хозяйственной деятельности и ее результатов
архитектуры. требованиям охраны окружающей среды,
экологической безопасности и рационального
использования природных ресурсов.
Применение новейших Спроектировать необходимый комплекс инженерно-
технологий, принципов и методов технических объектов, транспортных и пешеходных
проектирования и строительства. путей и устройств, элементов благоустройства и
озеленения, средств визуальной информации. Ведущее
значение при этом должен иметь «архитектурно-
ландшафтный конструктор».
Определение возможностей Разработать различные типы жилой застройки,
быстрого возведения поселений в универсальной системы культурно- бытового
конкретных условиях и для обслуживания, мест приложения труда и отдыха с
различных социальных групп. учетом интересов и потребностей различных
социальных групп в зависимости от уровня доходов,
образа жизни, возраста.
Создание первого образца Выполнить комплексную оценку по результатам
поселения полюса устойчивого различных видов экспертиз и определить
эколого-экономического и эффективность девелоперского проекта строительства
культурологического развития, экопоселка.
формирующего новый имидж
Татарстана, привлекательный для
инвесторов и жителей.
Деятельность, направленная на развитие инновационного жилья, будет
способствовать росту уровня и качества жизни населения, наращиванию
23
социально-экономического потенциала как городов, так и государства в целом.

Строительство жилья инновационного типа имеет ряд особенностей,
включающих использование новых видов строительных технологий,
строительных машин и оборудования, экологических материалов, альтернативных
источников энергии; управление проектом на стадии строительства и
эксплуатации объекта.
Вышеперечисленные особенности определяют специфические риски,
выявленные при их качественном анализе на региональном, отраслевом,
предпринимательском и проектном уровнях. По характеру происхождения
специфические риски подразделяются на финансово-экономические,
управленческие и экологические и проиллюстрированы на рисунке 1.
Источник: разработано автором.

Рисунок 1 - Особенности жилищного строительства инновационного и
присущие ему специфические риски.
Таким образом, экопоселок имеет экогармоничную ориентацию,

является организационно-управленческой инновацией в строительстве на пути
24
решения социально-экономических задач современного территориального

развития России. Характеристика факторов, обусловливающих возникновение
финансово-экономических, управленческих и экологических рисков представлена
в таблице 4.
Финансово-экономические риски связаны с влиянием финансовых и

монетарных факторов, с государственным регулированием экономики, и включает
в себя изменения в проводимой структурной, финансово-экономической
региональной политике, а также факторы дестимулирования деловой активности
отраслей и компаний. Как следствие, наблюдается недостаточное использование
государственного финансирования, низкая активность развития государственно-
частного партнерства, высокий риск инфляции.
Таблица 4 - Характеристика факторов, обусловливающих возникновение

финансово-экономических, управленческих и экологических рисков
Специфические риски строительства жилья инновационного типа
Финансово-экономические Управленческие Экологические

Региональный уровень
Характеризуются влиянием Обусловлены Обусловлены
внешних непредсказуемых, неустойчивостью отрицательным действием
внешних предсказуемых и политической и региональной экономики на
финансово-монетарных экономической ситуации в окружающую среду и
факторов, связанные с регионе, утраты кадрового выражается во
особенностями потенциала и снижением взаимосвязанном влиянии
государственного управляемости региона естественных
регулирования экономики, и (геологические факторы и
включают в себя изменения катастрофы, климатические
в проводимой структурной, явления и иные природные
финансово-экономической бедствия) и антропогенных
региональной политике, а (радиационная опасность,
также факторы эпидемиологические риски)
дестимулирования деловой групп факторов.
активности отраслей и
фирм, региона.
Следствие: недостаточное использование государственного финансирования, низкая
активность развития государственно-частного партнерства, высокий риск инфляции.
25
Продолжение таблицы 4
Отраслевой уровень
Связаны с изменениями Обусловлены структурой Определены спецификой
финансово-экономического занятости и снижением развития отрасли и ее
состояния отрасли и управляемости в отрасли во влиянием на окружающую
построением взаимосвязей с взаимосвязи с циклическим среду.
другими отраслями, характером развития и
способностью стадией жизненного цикла
функционировать и отрасли.
развиваться.
Следствие: высокая зависимость от колебаний валютного курса в связи с
преимущественным использованием зарубежных технологий и оборудования.
Предпринимательский уровень
Связаны с ухудшением Обусловлены типом Связаны с уровнем развития
финансово-экономического поведения, стратегией (отсутствием)
положения конкретной развития, целями и уровнем экологического
компании и являются во менеджмента конкретной менеджмента в компании
многом производными от компании
региональных и отраслевых
факторов.
Следствие: практически полное отсутствие соинвестирования со стороны покупателей
жилья, жесткие условия кредитования.
Проектный уровень
Связаны с возможным Обусловлены возможностью Определяются
генерированием доходов от генерирования доходов от экологической оценкой
инвестиционной управленческой проекта и его
деятельности вследствие деятельности, сложностью в отрицательным влиянием на
возможного снижения в подборе персонала и окружающую среду
обеспеченности оборотными отрицательным отношением
активами, ненадежности к проекту со стороны
технологий и пр. властей и населения
Следствие: практически полное отсутствие соинвестирования со стороны покупателей
жилья, недостаточная квалификация кадров на всех стадиях строительства и эксплуатации
объекта.
Управленческие риски обусловлены неустойчивостью политической и

экономической ситуации в регионе, недостаточностью кадрового потенциала и
снижением управляемости региона. Как следствие наблюдается рост
управленческих расходов в связи с недостаточной квалификацией кадров на всех
стадиях строительства и эксплуатации объекта.
Экологические риски обусловлены отрицательным действием региональной
экономики на окружающую среду и выражается во взаимосвязанном влиянии
естественных (геологические факторы и катастрофы, климатические явления и
26
иные природные бедствия) и антропогенных (радиационная опасность,

эпидемиологические риски)) групп факторов. Как следствие наблюдается рост
расходов на поддержание экологической эффективности проекта.
Таким образом, вышеперечисленные риски оказывают, в свою очередь,
влияние на процесс формирования структуры источников финансирования
строительства инновационного типа и требуют от инвесторов принятия
эффективных решений по управлению ими.
1.2 Реальные инвестиции строительных компаний как объект

финансирования
Переход российской экономики от плановой системы хозяйствования к

рыночной сопровождался острым дефицитом инвестиционных ресурсов,
сокращением объёмов бюджетного финансирования государственных
инвестиционных программ и их частичным невыполнением, сокращением
финансовых возможностей отечественных предприятий самостоятельно
финансировать реализуемые инвестиционные проекты. В связи с этим одной из
важнейших задач управления компанией является поиск источников
финансирования инвестиционных проектов в сфере реального инвестирования,
наличие и оптимальная структура которых во многом определяют
результативность деятельности и перспективы его дальнейшего развития. Кроме
того, привлечение необходимого количества источников финансирования
обеспечивает поддержание и наращивание социально-экономического потенциала
государства. Как отмечает В.Ю. Буров, «…привлечение инвестиций благоприятно
сказывается на деятельности предприятий, ведет к увеличению валового
национального продукта, повышает активность страны на внешнем рынке»[160].
Таким образом, обеспечение стабильного функционирования компании,
повышение конкурентоспособности и укрепление ее позиций на рынке напрямую
определяется инвестиционной активностью, которая, по мнению Л.Н. Салимова,
27
является «фактическим результатом сложного динамичного взаимодействия, с

одной стороны – возможностей инвестирования, а с другой стороны – уровня
вероятности достижения заданной конечной цели инвестиционной
деятельности»[126, с. 83-88].
Анализ инвестиционной активности позволяет сделать вывод о снижении
экономической привлекательности российской экономики как для иностранных,
так отечественных инвесторов. По данным Федеральной службы государственной
статистики наблюдается снижение темпов прироста объема иностранных
инвестиций, инвестиций в основной капитал в 2005-2014 гг., что свидетельствует
о негативной тенденции в инвестиционной сфере и снижении числа
потенциальных инвесторов.
Как видно из таблицы 5, одновременно отмечался рост доли инвестиций,
направляемых в жилищное строительство, которое стало играть свойственную
периодам кризисов роль «локомотива экономики» – с 13,0% в 2009 г. до 15,3% в
2014 г.
Текущий уровень инвестиций к ВВП составляет около 20%, в то время как
минимально необходимый уровень для запуска долгосрочных инвестиционных
проектов составляет 30%, что в значительной мере сдерживает процессы
диверсификации и модернизации российской экономики.
Таблица 5 - Видовая структура инвестиций в основной капитал
В миллиардах рублей
Годы 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Наименование миллиардов рублей
Инвестиции в основной капитал-
7976,0 9152,1 11035,7 12586,1 13450,2 13527,7
всего, в т.ч.:
Жилища 1036,9 1111,7 1395,6 1533,7 1681,5 2068,4
здания (кроме жилых) и
3482,2 3962,8 4776,8 5560,2 5582,7 5539,4
сооружения
машины, оборудование,
2970,2 3472,7 4185,6 4731,6 5212,8 4848,3
транспортные средства
28
Годы 2009 2010 2011 2012 2013 2014
в процентах к итогу
Инвестиции в основной капитал-
100 100 100 100 100 100,0
всего, в т.ч.:
жилища 13,0 12,2 12,7 12,2 12,5 15,3
здания (кроме жилых) и
43,7 43,3 43,3 44,2 41,5 40,9
сооружения
машины, оборудование,
37,2 37,9 37,9 37,6 38,8 35,9
транспортные средства
Источник: составлено автором на основе [171].
Таким образом, реальные инвестиции в Российской Федерации

осуществляются в большей части в жилище, здания и сооружения (56,2 %
в 2014 г.), что свидетельствует о решающей роли строительства в создании
экономической основы дальнейшего развития страны, обеспечении
макроэкономической стабильности, стимулировании внедрения инноваций,
повышении национальной конкурентоспособности. Именно этим объясняется
неизменный интерес экономистов к основам теории инвестирования в
производство и строительную сферу.
Под реальными инвестициями принято понимать совокупность вложений в
реальные экономические активы: материальные ресурсы (элементы физического
капитала, прочие материальные активы) и нематериальные активы (научно-
техническая, интеллектуальная продукция и т.д.). Важной составляющей
реальных инвестиций являются инвестиции, осуществляемые в форме
капитальных вложений, которые в экономической литературе называют также
реальными инвестициями в узком смысле слова, или капиталообразующими
инвестициями.
По регионам Российской Федерации объемы инвестиций в основной
капитал распределяются довольно неравномерно, лидирующее положение
занимают Центральный, Северо-Западный и Сибирский федеральные округа.
Более показательным представляется распределение объемов инвестиций в
29
основной капитал по регионам Российской Федерации в расчете на душу

населения, что позволяет выявить наиболее интенсивно развивающиеся регионы,
представленные таблице 6.
Таблица 6 - Распределение объемов инвестиций в основной капитал надушу
населения по федеральным округам РФ
В рублях на человека
Федеральные округа 2008 г. 2009 г. 2010 г. 2011 г. 2012 г.
Центральный ФО 59 584,90 50 344,30 54 779,80 63 866,10 69 663,50
Северо-Западный ФО 76 399,60 68 613,30 83 320,30 97 483,90 105 865,80
Южный ФО (по 2009 год) 42 172,90 41 138,20 - - -
Приволжский ФО 49 347,10 42 605,70 48 349,70 57 044,20 66 483,00
Уральский ФО 122 776,80 110 732,80 123 498,30 151 732,80 163 895,30
Сибирский ФО 49 011,30 43 278,00 50 744,00 63 318,50 73 515,10
Дальневосточный ФО 92 033,30 108 401,20 124 985,00 168 994,40 150 214,50
Лидирующее положение традиционно занимает индустриальный Уральский

федеральный округ, в состав которого входят интенсивно развивающиеся и
малонаселенные нефтегазовые провинции.
В 2008–2014 гг. в России наблюдалась относительная стабилизация, а также
устойчивый рост объемов жилищного строительства, обусловленный, прежде
всего, некоторой нормализацией платежеспособного спроса как видно из
таблицы 7.
Таблица 7 - Объем введенных в действие общей площади жилых домов и
общежитий
В тысячах квадратных метров общей площади
Показатель 2008 г. 2009 г. 2010 г. 2011 г. 2012 г. 2013 г. 2014 г.
Введено в
действие общей
площади жилых 64058,4 59 891,6 58 430,7 62 264,6 65 741,5 70 484,9 83 649,6
домов и
общежитий
30
Показатель 2008 г. 2009 г. 2010 г. 2011 г. 2012 г. 2013 г. 2014 г.
Индивидуально
е жилищное 27 367,0 28 546,1 25 518,2 26 761,0 28 377,6 29 824,7 32 994,1
строительство
Из рисунка 2 видно, что в 2008–2014 гг. в России наблюдалась

относительная стабилизация, а в некоторые годы и устойчивый рост объемов
индивидуального жилищного строительства, характеризующий, прежде всего,
повышение уровня и качества жизни населения.

90 000,00
67 500,00
45 000,00
22 500,00
-
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Введено в действие общей площади жилых домов и общежитий

Индивидуальное жилищное строительство

Рисунок 2 - Жилищное строительство в России
В строительном комплексе Российской Федерации активно набирает темпы

индивидуальное жилищное строительство. Наиболее высока доля
индивидуального жилищного строительства в Приволжском федеральном округе.
Развитию индивидуального жилищного строительства непременно способствует
увеличение площади и количества предоставляемых земельных участков, более
грамотное законодательство о собственности на землю и пр., но
административные барьеры в ряде регионов России продолжают являться одним
31
из основных факторов, сдерживающих рост строительства жилья. По территории

России ввод жилья на душу населения распределяется довольно неравномерно,
лидирующие позиции принадлежат Центральному, Уральскому и Приволжскому
федеральным округам.
Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской
Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 г.
№ 39-ФЗ трактует капитальные вложения как инвестиции в основной капитал
(основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение,
реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий,
приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-
изыскательские работы и другие затраты [5].
У.Ф. Шарп в своем определении реальных инвестиций обосновывает их
тесную взаимосвязь с финансовыми инвестициями. По его мнению «…реальные
инвестиции обычно включают инвестиции, в какой-либо тип материально
осязаемых активов, таких как земля, оборудование, заводы. Высокое развитие
институтов финансового инвестирования в значительной степени способствует
росту реальных инвестиций. Как правило, эти две формы являются
взаимодополняющими, а не конкурирующими» [67, с.7].
Исследования ученого стали важным этапом в формировании теории
инвестиций и основой дальнейших исследований роли реальных инвестиций в
формировании основы для модернизации национальной экономики на
инновационной основе. Сравнительный анализ существующих подходов к
определению этого понятия представлен в таблице 8.
Таблица 8 - Сравнительный анализ существующих подходов к определению
понятия «реальные инвестиции»
Автор Определение понятия «реальные инвестиции»
Т.В. Майорова Экономические ресурсы, которые направляются на увеличение
реального капитала общества, на расширение или модернизацию
производственного процесса
С.И. Ожегов Затраты труда, материально-технических ресурсов на воспроизводство
основных фондов
32
Автор Определение понятия «реальные инвестиции»
Л.И. Лопатников Вложение капитала в воспроизводство основных фондов, в
инновационные нематериальные активы, в прирост запасов товарно-
материальных ценностей и в другие объекты инвестирования,
непосредственно связанные с осуществлением производственно-
коммерческой (операционной) деятельности предприятия
Г.Я. Глуха Прирост стоимости основного капитала (зданий, сооружений, машин и
оборудования) и производственных запасов
И.П.Фаминский Инвестиции в материальные ценности: здания, сооружения, машины и
оборудование, объекты транспорта и общественного пользования
(школы, вузы, больницы и т.п.), направленные на обновление и
расширение основного капитала, а не на создание «бумажных» активов
путем приобретения ценных бумаг. Соответствует термину
«капитальные вложения»
Л.П. Кураков Долгосрочные вложения средств в материальное производство, в
материально-вещественные виды деятельности. Реальные инвестиции в
основном капитал (капитальные вложения), характеризуются
отраслевой, воспроизводственной и технологическими структурами,
пропорции которых во многом определяют эффективность накопления
Н.Л. Зайцев Вложение средств в отрасли материального производства для
увеличения основного капитала и прироста производственных запасов
А.Ф. Титков Вложения в отрасли экономики и виды экономической деятельности,

обеспечивающие приращение реального капитала; они ведут к
воспроизводству и обновлению основного капитала
М.Г.Назаров Вложения средств с целью приобретения нефинансовых активов всех
видов (произведенных и непроизведенных). Таким образом, инвестиции
в нефинансовые активы состоят из инвестиций в произведенные и
непроизведенные активы. Инвестиции в произведенные активы
включают вложения в основной капитал, в запасы материальных
оборотных средств и в ценности.
Реальные инвестиции – это вложение денежных, имущественных, интеллектуальных
ценностей в нефинансовые произведенные (основной и оборотный капитал, ценности) и
непроизведенные активы. Инвестиции в непроизведенные активы состоят из вложений в
материальные непроизведенные активы (природные ресурсы, богатство недр, леса,
естественные биологические, водные ресурсы) и нематериальные непроизведенные активы
(патенты, лицензии, деловая репутация, авторские права, торговые знаки).
Источник: разработано автором на основе [26,39, 45, 52, 68, 69,147,155].
Анализ литературных источников относительно определения понятия

«реальные инвестиции» позволил сделать следующие выводы:
1. На современном этапе развития теории и практики инвестиций
33
отсутствует единый подход к пониманию данной категории;

2. Некоторые ученые по-прежнему ассоциируют реальные инвестиции
исключительно с капитальными вложениями (инвестициями в основной
капитал), что значительно сужает понимание их роли в обеспечении
экономического роста и активизации процессов инновационного обновления
национальной экономики;
3. Вопросы результативности и эффективности вложения реальных
инвестиций не отражены в представленных дефинициях, несмотря на важность
проблемы оценки эффективности реальных инвестиционных проектов.
Таким образом, автор предлагает следующее понимание реальных
инвестиций: это вложение денежных, имущественных, интеллектуальных
ценностей в нефинансовые произведенные (основной и оборотный капитал,
ценности) и непроизведенные активы. Инвестиции в непроизводственные активы
состоят из вложений в материальные непроизводственные активы (природные
ресурсы, богатство недр, леса, естественные биологические ресурсы, водные
ресурсы) и нематериальные непроизводственные активы (патенты, лицензии,
деловая репутация, авторские права, торговые знаки).
Ключевой характеристикой реальных инвестиций строительных компаний
является их способность существенно увеличивать стоимость основного
капитала, обеспечивать прирост оборотного капитала и непроизводственных
активов. Реальные инвестиции в жилищном строительстве обеспечивают не
только прирост основного капитала в стране, укрепление ее материально-
технической базы, но и способствуют росту численности и качества жизни
населения, то есть выполняют важную социальную функцию. Поэтому во многих
экономически развитых странах доля затрат на жилищное строительство в общем
объеме валового накопления основного капитала имеет тенденцию к увеличению.
Доля затрат на жилищное строительство в общем объеме валового накопления
основного капитала отдельных стран представлена в таблице 9.
34
Таблица 9 - Доля затрат на жилищное строительство в общем объеме валового

накопления основного капитала отдельных стран
Страны Годы
2005 2010 2011 2012 2013
Россия 12,0 12,2 12,7 12,2 12,5
Австрия 19,1 20,2 19,4 19,0 19,2
Великобритания 24,2 20,2 20,7 19,6 19,7
Греция 42,8 28,8 29,5 27,7 22,1
Германия 28,2 26,8 27,4 28,6 28,9

Италия 26,6 28,0 26,6 27,1 26,8
Канада 31,4 29,1 28,2 28,5 28,3
США 27,3 14,3 13,8 14,8 16,1
Франция 29,6 28,5 28,2 27,6 27,1
Швеция 18,4 16,3 16,7 14,7 15,2
Источник: разработано автором на основе [90].
Таким образом, наиболее высокие показатели доли затрат на жилищное

строительство в общем объеме валового накопления основного капитала в 2005-
2013 гг. были характерны для таких стран, как Германия, Канада и Франция (более
25 % в 2013 г.). В России этот показатель один из самых низких.
Осуществление реальных инвестиций строительных компаний
характеризуется рядом особенностей, основные характеристики которых
представлены в таблице 10.
Таблица 10 - Особенности осуществления реальных инвестиций строительных
компаний
Особенность Характеристика
Реальные инвестиции Реальное инвестирование направлено на реализацию
являются основной формой высокоэффективных реальных инвестиционных проектов
реализации стратегии с целью проникновение на новые региональные рынки и
экономического развития рост инвестиционной стоимости компании.
компании.
35
Взаимосвязь с Потенциал возрастания объемов операционной
операционными процессами. деятельности напрямую зависит от реализованных
компанией реальных инвестиционных проектов.
Высокий уровень Реальные инвестиции позволяют генерировать большую
рентабельности. норму прибыли, чем финансовые инвестиции.
Высокий риск морального Наличие данного риска связано с постоянным
старения. совершенствованием технологий, следовательно, со
стремительным технологическим прогрессом.
Высокий уровень В условиях стремительного роста инфляции темпы роста
противоинфляционной цен на объекты реального инвестирования обгоняют
защиты. темпы роста инфляции, часто вызывая ажиотажный спрос
на них.
Низкая ликвидность. Низкая ликвидность вызывает необходимость принятия
качественных управленческих решений на самых ранних
стадиях осуществления реальных инвестиций, так как им
свойственна узконаправленность и невозможность
хозяйственного применения в незавершенном виде.
Обеспечение денежного Денежный поток от амортизационных отчислений от
потока. основных фондов и нематериальных активов поступает
независимо от наличия или отсутствия прибыли от их
эксплуатации.
Источник: составлено автором на основе: [17,171].
В соответствии с целями и задачами инвестиционного процесса реальные

инвестиции следует группировать по направлениям использования в
строительстве. Новое строительство – это возведение объекта с законченным
технологическим циклом по типовому или индивидуально разработанному
проекту, который после ввода в эксплуатацию будет иметь статус юридического
лица. Новое строительство является основным видом реального инвестирования
строительных компаний, компании других отраслей прибегают к нему в целях
осуществления диверсификации основной деятельности.
Под техническим перевооружением понимается комплекс мероприятий по
повышению технико-экономического уровня отдельных производств, цехов, и
участков до современного уровня развития техники и технологии, а также
устранение узких мест, улучшение организации и структуры производства без
расширения производственной площади в соответствии с общей стратегией
36
развития компании [130, с.146 ].

Под реконструкцией принято понимать существенное преобразование всего
производственного процесса на предприятии на основе современных научно-
технических достижений. Данный процесс реализуется на основе комплексного
плана реконструкции предприятия и происходит приращение его
производственного потенциала, повышение качества выпускаемой продукции,
внедрение ресурсосберегающих технологий [31].
Модернизация направлена на усовершенствование и приведение активной
части основных фондов к уровню, соответствующему современному уровню
технологических процессов при помощи конструктивной смены механизмов,
парка машин и оборудования, что обеспечивает расширение инвестиционных
возможностей строительной компании и реализацию инновационно-
инвестиционных проектов.
Инновационное инвестирование в нематериальные активы направлено на
использование в операционной и других видах деятельности строительной
компании новых научных и технологических знаний с целью достижения
коммерческого успеха. Инновационное инвестирование может быть реализовано в
двух формах: приобретение готовой научно-технической продукции (патенты,
лицензии, франшизы, современные методы управления бизнес-процессами,
деловая репутация) либо разработка новой научной продукции.
Инвестирование прироста запасов материальных оборотных активов
приводит к расширению объема используемых операционных оборотных активов
компании, необходимость этой формы инвестирования обусловливается тем, что
любое расширение производственного потенциала, обеспечиваемое ранее
рассмотренными формами реального инвестирования, определяет возможность
строительства дополнительного объема строительных объектов.
Современным тенденциям инвестиционного процесса характерны
следующие особенности[102, с.97; 106]:
1. Концентрация инвестиционных потоков на основных направлениях
мирового технологического развития;
37
2. Рост инновационного характера капитала, обусловливающего структуру

потребления инвестиций;
3. Возрастающие вложения в человеческий капитал;
4. Усиление ликвидационной функции инвестиций;
5. Изменение приоритетов структурной инвестиционной политики
(постепенное сокращение зависимости экономики от мировых цен на нефть,
совершенствование экспортно-импортной структуры инвестиций).
Инвестиционная деятельность приобретает экономический смысл только
тогда, когда запланированные инвестиции обеспечены соответствующими
источниками финансирования [123, с.101]. Под инвестиционной деятельностью
предлагается понимать процесс обоснования и вложения капитала, направленный
на расширение экономического потенциала компании и получение прибыли [20].
Эффективное формирование инвестиционных ресурсов в разрезе отдельных
источников и их структуры является важнейшим условием развития компании в
процессе осуществления реальных инвестиций. Однако на современном этапе
развития экономики актуальной проблемой в области реального инвестирования
является дефицит инвестиционных ресурсов. По этой причине выявление
всевозможных источников финансирования инвестиций, формирование их
структуры имеет не только теоретическую, но и имеет практическую значимость.
В каждой стране формируется собственная структура источников
финансирования реальных инвестиций, которая зависит от многих факторов.
Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации,
осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 г. №39 - ФЗ
определяет следующие источники финансирования: собственные и привлеченные
средства. [5]
Федеральная служба государственной статистики выделяет следующие
источники финансирования в основной капитал: собственные и привлеченные
средства. В свою очередь, к привлеченным средствам относят кредиты банков,
заемные средства других организаций, инвестиции из-за рубежа, бюджетные
средства, средства внебюджетных фондов, средства организаций и населения на
38
долевое строительство, средства вышестоящих организаций, средства от выпуска

корпоративных облигаций, средства от эмиссии акций. Данные о структуре
источников финансирования инвестиций в основной капитал, свидетельствует о
преобладании собственных средств компаний, направляемых на реализацию
реальных инвестиционных проектов. Обобщение существующих подходов к
классификации источников финансирования реальных инвестиций представлено в
таблице 11.
Таблица 11 - Теоретические подходы к классификации источников
финансирования реальных инвестиций
Источники
Автор Характеристика источников финансирования
финансирования
Прибыль, амортизационные отчисления,
Собственные денежные накопления и сбережения граждан,
финансовые ресурсы и юридических лиц, средства, выплачиваемые
внутрихозяйственные органами страхования в виде возмещения,
резервы инвестора. потерь от аварий, стихийных бедствий и
другие.
Заемные средства
Банковские и бюджетные кредиты,
инвестора или средства,
облигационные займы и другие средства.
В.В. Бочаров переданные ему.
В.А. Володин
Привлеченные Средства, полученные от продажи акций,
финансовые средства паевых и иных взносов членов трудовых
инвестора. коллективов, граждан, юридических лиц.
Пенсионные фонды, фонд обязательного
Средства
медицинского страхования, фонд социального
внебюджетных фондов.
страхования
Средства иностранных Инвестиции иностранных институциональных
инвесторов. и частных инвесторов-
Заемные источники,
акционерный капитал, Кредиты, облигационные займы, акционерный
В.В. Ковалев
нераспределенная капитал, нераспределенная прибыль
прибыль.
Нераспределенная прибыль и другие
Собственные собственные средства, обычные акции,
источники. привилегированные акции, другие собственные
Н.В. Мельник средства.
Банковские кредиты, кредиты юридических и
Заемные источники. физических лиц, облигации, лизинг, другие
заемные источники.
39
Чистая прибыли, направленная на
производственное развитие; амортизационные
отчисления; страховая сумма возмещения
убытков, связанных с потерей имущества;
ранее осуществленные долгосрочные
Собственные
финансовые вложения, срок погашения
источники.
которых истекает в текущем периоде;
реинвестируемая путем продажи часть
И.А. Бланк, основных фондов; иммобилизуемая в
Н.Н. инвестиции часть излишних оборотных
Бондаренко активов.
О.С. Немыкина
Кредиты банков и других кредитных структур;
эмиссию облигаций; налоговый
Заемные источники.
инвестиционный кредит; инвестиционный
лизинг; инвестиционный селенг.
Эмиссию обыкновенных акций; эмиссию
Привлекаемые инвестиционных сертификатов; взносы
источники. инвесторов в уставный фонд; безвозмездно
предоставленные средства.
Источник: систематизировано автором на основе [91, 118, 157].
Автор выделяет следующие источники финансирования в основной

капитал: внешние, которые потенциально могут быть использованы
строительными компаниями: паи, выпускаемые паевыми инвестиционными
фондами; лизинг, финансовый лизинг с переходом права собственности на
оборудование к строительным компаниям; средства, получаемые от
государственно-частного партнерства; ресурсы, привлекаемые при образовании
стартапов; банковские кредиты, взаимное кредитование; внутренние источники в
форме чистой прибыли, амортизационных отчислений и страховых взносов.
Понимание процессов финансирования реальных инвестиций строительных
компаний невозможно без использования таких понятий, как формы и методы
финансирования. Под методами финансового обеспечения реальных инвестиций
будем понимать конкретные способы формирования и использования внутренних
и внешних источников финансирования, направленных на практическое
достижение стратегических целей деятельности строительной компании.
Большинство исследователей предлагают систематизировать методы
финансирования реальных инвестиций на основе таких критериев, как цель
40
соответствующих вложений и способы контроля эффективности их

использования. [143, 146] Они объединены в две группы: государственное
финансирование, осуществляющееся методами прямой финансовой поддержки на
первых непрогнозируемых относительно экономической выгоды стадиях
инвестиционной деятельности, и коммерческое инвестирование, которое
допускает процессы кредитования, самофинансирования, венчурного
инвестирования, проектного финансирования, лизинга, франчайзинга.
Конкретными проявлениями финансовых методов является определение объемов
и источников финансирования реальных инвестиционных проектов и работ.
Основные формы финансирования реальных инвестиционных проектов
строительных компаний, которые используются в мировой практике,
представлены в таблице 12.
Таблица 12 - Формы финансирования реальных инвестиционных проектов
строительных компаний
Преимущества использования для
Формы Источники
финансирования реальных
финансирования финансирования
инвестиционных проектов
Собственные Прибыль, амортизация, Высокая финансовая стойкость и
финансовые страховые выплаты независимость субъектов экономической
ресурсы деятельности
Заемные Облигационные займы, Возможность быстрее и более
финансовые банковские кредиты, масштабная реализация поставленных
ресурсы бюджетные кредиты заданий
Лизинговое Финансовый лизинг, Облегчает доступ предприятий к
финансирование операционный лизинг, прогрессивному оборудованию,
обратный лизинг убыстряет внедрение новых технологий
Инвестиционные Государственный бюджет, Финансовая поддержка инвестиций со
ассигнования местные бюджеты, стороны государства убыстряет темпы
внебюджетные фонды экономического развития
Иностранные Капитал иностранных Позволяет использовать прогрессивные
инвестиции физических и технологии и повышать
юридических лиц конкурентоспособность собственного
производства
Международные Кредиты мирового банка, Создают возможность финансирования
инвестиции кредиты ЕБРР, средства инвестиционных проектов в рамках
международных фондов и реализации заданий национальной
агентств инвестиционной политики
41
На основе обобщения литературных источников основными методами

финансирования реальных инвестиционных проектов строительных компаний
являются [32, 91]:
- самофинансирование, т.е. самостоятельное инвестирование средств
инвестора; данный метод используется в основном для финансирования
небольших инвестиционных проектов или в сочетании с другими методами;
- акционирование, а также иные формы долевого финансирования
используется инвесторами, реализующими крупномасштабные реальные
инвестиционные проекты;
- кредитное (долговое) финансирование применяется при
инвестировании в быстрореализуемые и высокодоходные проекты;
- бюджетное финансирование в виде прямых бюджетных ассигнований,
либо получение банковских кредитов по льготным процентным ставкам;
- смешанное финансирование представляет собой формирование
капитала за счет как собственных и заемных источников, привлекаемых в
различных пропорциях;
- венчурное финансирование представляет собой инвестирование с
целью реализации инновационных реальных проектов с повышенным риском в
обмен на соответствующую долю в уставном капитале или определенный пакет
акций через посредника- венчурную компанию.
Методы финансирования реальных инвестиций связаны с конкретными
условиями, в которых существует строительная компания, а также с изменениями
в направлениях его развития. Данные условия определяются доступными
источниками финансирования реальных инвестиций на конкретной стадии
развития экономики[111].
Источники финансирования инвестиционной деятельности строительной
компании представляют собой все формы капитала, привлекаемого для
осуществления вложений в объекты реального инвестирования. Источники
финансирования формируются в процессе осуществления инвестиционной
деятельности и имеют ряд особенностей, а именно:
42
- осуществление инвестиционного процесса невозможно без формирования

источников финансирования, следовательно, инвестирование средств в реальный
сектор требует предварительного анализа потребности в ресурсах и определения
необходимого объема инвестиций;
- формирование источников финансирования неразрывно связано с накоплением
капитала. Первичное накопление происходит в процессе распределения чистой
прибыли, а также на государственном уровне при распределении национального
дохода;
- основой формирования источников финансирования инвестиционной
деятельности строительной компании в значительной степени является и его
капитал, предназначенный к реинвестированию в форме амортизационных
отчислений; средств, полученных от реализации выбывших капитальных активов;
поступлений от продажи отдельных финансовых инструментов инвестирования и
другие;
- формирование источников финансирования жилищного строительства
происходит на всех стадиях жизненного цикла компании, начиная с «рождения»
компании и заканчивая его «старением». На прединвестиционной стадии
формирование источников финансирования направлено на подготовку реальных
проектов, осуществление проектных работ, их экспертизы и т.п. На
инвестиционной стадии источники финансирования формируются для
осуществления необходимых строительно-монтажных работ, приобретения
отдельных капитальных активов или целостных имущественных комплексов. На
постинвестиционной стадии источники финансирования формируются для
эксплуатационных целей;
- накопление инвестиционных ресурсов компании является непрерывным
процессом. Это характерно для собственных внутренних источников–
амортизационных отчислений и прибыли, направленной на производственное
развитие;
- формирование источников финансирования неразрывно связано с целями и
направлениями инвестиционной стратегии строительной компании;
43
- темпы накопления инвестиционных ресурсов функционирующей компании за

счет прибыли задаются непосредственно его собственниками. Процесс
накопление инвестиционного капитала осуществляется через механизм
дивидендной политики (политики распределения вновь созданной прибыли).
Резюмируя, отметим, что источники финансирования инвестиционной
деятельности необходимы для роста и развития любого бизнеса. Они могут быть
использованы для поддержки имеющихся производств, начала инновационных
проектов и создания новых компаний.
1.3 Проблемы формирования источников финансирования жилищного

строительства в Российской Федерации
В условиях рыночной экономики успешное функционирование и

дальнейшее развитие компаний зависят от работы их инвестиционного механизма,
эффективности реализованных компанией реальных инвестиций. Анализ
инвестиционных процессов в отечественной экономике показал наличие целого
ряда сдерживающих факторов, что отражено во многих исследованиях[169, 171].
Анализ результатов опроса руководителей 6,6 тыс. строительных
организаций, проведенного Федеральной службой государственной статистики в
первом квартале 2016 г., показал, что в строительной отрасли в отчетном квартале
продолжился спад деловой активности.
Строительный комплекс является сектором экономики, способствующим
структурной перестройке промышленности и в конечном итоге обеспечивающим
эффективность реорганизации всей экономики. В соответствии с данными
Федеральной службы государственной статистики, общее число действующих
строительных организация в Российской Федерации в 2014 г. увеличилось на
15,6% по сравнению с 2010 г., а число работников, занятых в строительной
отрасли превысило 4 млн. человек, что составляет более 10% всего работающего
населения России [171].
В соответствии с оценкой Минэкономразвития РФ, жилищное
44
строительство является эффективным способом увеличения ВВП в Российской

Федерации, развитие жилищного строительства является решением проблемы
дефицита жилья, источником сокращения социально-экономического напряжения
среди населения.
Факторы, ограничивающие производственную деятельность строительных
организаций представлены на рисунке 3.

Рисунок 3 - Факторы, ограничивающие производственную деятельность
строительных организаций представлены
Увеличилась значимость таких ограничителей производственной
деятельности как неплатежеспособность заказчиков (в 1,1 раза), недостаток
финансирования (в 1,125 раза), высокий процент коммерческого кредита (в 1,17
раза).
Основные проблемы инвестиционной деятельности и пути их решения
систематизированы в таблице 13.
45
Таблица 13 - Проблемы формирования источников финансирования деятельности

компаний и пути их решения
Проблемы инвестиционной Пути решения выявленных проблем
деятельности компаний
На уровне национальной экономики
Несовершенная Либерализация законодательства в сфере осуществления
нормативно-правовая база, иностранных инвестиций; улучшение инвестиционного климата;
регулирующая упрощение процедур получения разрешения на строительство;
инвестиционные процессы. упрощение регистрации прав собственности.
Неопределенность Разработка четких стратегических направлений инвестиционного
экономической ситуации в развития отечественной экономики; стабилизация курса
стране. национальной валюты; снижение темпов инфляции; борьба с
коррупцией; повышение эффективности государственного
управления, создание эффективной институциональной среды;
Высокий процент Создание условий, при которых кредитные организации были бы
коммерческого кредита. заинтересованы в финансировании инвестиционной деятельности
отечественных компаний.
Сложный механизм Устранение излишних административных барьеров для развития
получения кредитов для бизнеса и реализации инвестиционных проектов;
реализации усовершенствование механизмов ГЧП.
инвестиционных проектов.
На уровне компаний
Недостаточный спрос на Постоянное обновление технологий, товаров и услуг;
продукцию на внутреннем формирование новых рынков сбыта; повышение квалификации
и внешнем рынках. персонала; эффективное использование потенциала компании
путем использование современных систем менеджмента с целью
повысить уровень ее конкурентоспособности.
Недостаток собственных Привлечение прямых иностранных инвестиций; государственная
финансовых средств. финансовая поддержка реализации инвестиционных проектов;
направление средств на приоритетные направления развития.
Высокий уровень Реформирование налогового законодательства;
налогообложения. усовершенствование механизма налогового администрирования;
снижение избыточного налогового бремени.
Инвестиционные риски. Поиск эффективных методов управления инвестиционной
деятельностью компании; мониторинг внутренних и внешних
факторов, которые вызывают неблагоприятные изменения;
повышение квалификации менеджеров.
Неудовлетворительное Создание производств полного цикла; обновление и модернизация
состояние технической технологических процессов производства продукции; внедрение
базы. передовых технологий и разработок.
Низкая прибыльность Увеличение доли инвестиций в инновации, которые позволяют
инвестиций в основной обеспечить непрерывное обновление технико-технологической
капитал. базы производства.
Источник: составлено автором на основе [133, с.65].
46
Как видно из таблицы 13, проблемы формирования источников

финансирования компаний имеют глобальный характер и требуют разрешения не
только на уровне самой компании, но на уровне государства и всего бизнес-
сообщества [161]. Эксперты Всемирного банка отмечают, что инвестиционная
активность российской экономики сократилась под влиянием возросшей
неопределенности на фоне ужесточения условий кредитования в результате
введения экономических санкций [162]. Основными факторами инвестиционной
активности стали: снижение прибыли компаний, замедление потребления на
внутреннем рынке, неопределенные перспективы дальнейшего роста,
ограничений доступа к внешнему финансированию российских компаний.
На современном этапе Россия переходит на инновационную модель
развития экономики, о чем свидетельствует принятие ряда законодательных
документов. Правительством Российской Федерации утверждена «Стратегия
инновационного развития Российской Федерации на период до 2020 года»,
разработана государственная программа Российской Федерации «Экономическое
развитие и инновационная экономика», целью которой является создание
благоприятного предпринимательского климата и условий для ведения бизнеса,
повышение инновационной активности и др. Строительство относится к числу
ключевых фондообразующих отраслей, во многом определяющих темпы развития
национальной экономики, а также способствующих решению важнейших
социально-экономических проблем современной России [120, с. 34-39].
Некоторые авторы отмечают, что в строительной отрасли России
актуальной является проблема поиска источников финансирования жилищного
строительства и доступности жилья, решением которой может стать создание
условий для притока доступных инвестиционных ресурсов для всех субъектов
рынка в целях обеспечения конкурентной рыночной среды и, как следствие,
снижения стоимости жилья и роста его доступности для всех групп населения
[77с. 165-169].
Для решения задач повышения доступности, качества жилья и
увеличения объемов жилищного строительства Министерством регионального
47
развития России совместно с Федеральным агентством по строительству и

жилищно-коммунальному хозяйству (Рострой) разработана федеральная целевая
программа «Жилище» на 2011–2015 годы (Постановление Правительства РФ от
17 декабря 2010г. №1050 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011 -
2015 годы»)[7]. Основными ее направлениями являлись: стимулирование
развития жилищного строительства; поддержка платежеспособного спроса на
жилье, в том числе с помощью ипотечного жилищного кредитования; выполнение
государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан,
установленных федеральным законодательством; повышение качества
коммунальной инфраструктуры; проведение научно-исследовательских работ[117]
Динамика ввода в действие жилых домов в Российской Федерации в 2005-2014 гг.
представлена в таблице 14.
Таблица 14 - Динамика ввода в действие жилых домов в Российской Федерации в
2005-2014 гг.
Годы Введено в действие жилых домов, Удельный вес в общем вводе,
(миллионов квадратных метров общей площади) (процентов)
за счет всех в том числе жилых жилых домов
источников населением за счет жилищно- домов жилищно-
финансирования собственных и строительным населения строительных
заемных средств и кооперативов
кооперативами
2005 43,6 17,5 0,6 40,2 1,4
2010 58,4 25,5 0,3 43,7 0,6
2011 62,3 26,8 0,4 43,0 0,6
2012 65,7 28,4 0,4 43,2 0,6
2013 70,5 30,7 0,5 43,5 0,7
2014 81,0 35,2 … 43,5 …
Источник: составлено автором по данным [171].
Основным показателем, характеризующим уровень и темпы развития рынка
недвижимости, является ввод в действие общей площади жилищ. В 2008 г.
объемы жилищного строительства составили 64,1 млн.м2, в 2009 г. – 59,9 млн.м2, в
2010 г. – 58,4 млн м2. В ходе реализации федеральной целевой программы
«Жилище» на 2011–2015 годы в 2012 г. объемы строительства достигли
исторического максимума – 65,7 млн. м.2 В результате, в 2012 г. введено в
эксплуатацию 826,8 тыс. квартир общей площадью 65,7 млн м 2, что составило
48
105,5% к соответствующему периоду предыдущего года., в 2013 г. на территории

Российской Федерации за счет всех источников финансирования построено 929,4
тыс. новых благоустроенных квартир общей площадью 70,5 млн.м 2 [110, с. 169-
175].
В 2014 г. объем работ по виду деятельности «Строительство» составил
5981,7 млрд. рублей. По сравнению с соответствующим периодом предыдущего
года объем инвестиций сократился на 4,5%, на что повлияли такие процессы как
дефицит финансовых ресурсов, резкий рост цен на сырье, снижение
платежеспособности застройщиков [171]. При этом федеральной целевой
программой «Жилище» на 2011-2015 гг. значение целевого индикатора «Годовой
объем ввода жилья» на 2015 год предусмотрено в объеме 70 млн. м2.
С 2003г. объемы индивидуального жилищного строительства
планомерно увеличивались, за исключением 2010г., когда по сравнению с 2009 г.
было отмечено снижение ввода на 10,6%. В 2013г. ввод жилых домов
индивидуальными застройщиками вырос на 8,1% по сравнению с 2012 г. Доля
индивидуального домостроения в общем вводе жилых домов в 2013г. составила
43,5% против 43,2% в 2012 году.
Выбор источников финансирования проектов жилищного строительства
обладает рядом особенностей: проекты строительства жилья имеют высокую
капиталоемкость, длительные сроки реализации и дефицит оборотных средств,
что в свою очередь приводит к зависимости от внешних источников
финансирования.
Состав и структура источников финансирования реальных инвестиций
за последние годы в России не претерпели значительных изменений. В 2003 г.
собственные средства, направленные на финансирование инвестиций в основной
капитал, составили 45,2%, привлечённые соответственно – 54,8%. В 2013 г. это
соотношение составляло 48,1 % и 51,9% соответственно. Финансирование
жилищного строительства в России происходит преимущественно с
использованием банковских кредитов, средств дольщиков и собственных средств
застройщиков [171].
49
Одним из способов стимулирования жилищного строительства в

регионах Российской Федерации является использования региональных программ
ипотечного кредитования, доля которого в настоящее время составляет всего 0,9
%. наиболее активно ипотечное кредитование развивается в Республике
Татарстан, Челябинской области и Нижегородской области.
Республика Татарстан является лидером среди регионов Приволжского
округа по объему строительных работ, активно участвующих в реализации
национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»,
республиканских программах ликвидации ветхого жилья и социальной ипотеки.
Следует отметить долгосрочную целевую программу «Развитие жилищного
строительства в Республике Татарстан на 2011-2015 годы», согласно которой
происходит ежегодное увеличение ввода жилья на 4-6%, с увеличением доли
малоэтажного жилья в общем объеме ввода до 45%. В I квартале 2015 г. в
республике введено 468.7 тыс.кв.м. жилья, что составляет 20% годового плана.
В таблице 15 представлены плановые показатели объемов жилищного
строительства на территории Республики Татарстан в соответствии с
Долгосрочной целевой программой «Развитие жилищного строительства в
Республике Татарстан на 2011-2015 годы». В 2020 г. планируется рост ввода
жилья в Татарстане на 11,2 % по сравнению с 2014 г.
Таблица 15 - Планируемые объемы жилищного строительства в Республике
Татарстан в 2014-2020 гг.,
Наименование Годы
Показателя
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Ввод жилья 12555 12810 13000 13330 13663 13885 13 957

Таким образом, в процессе постоянных трансформационных экономических
преобразований, которые диктуют новые правила для участников рынка,
возникает необходимость обеспечения компаний строительной отрасли
финансовыми ресурсами, а от строительных компаний требуются эффективные
50
решения по управлению и оптимизации структуры источников финансирования.

Перспективы отрасли жилищного строительства неразрывно связаны с
возможностью формирования в России нового вида социально ориентированной
модели развития экономики на инновационной основе (постиндустриальной), где
возникает новый взгляд на роль и место человека в обществе.
По нашему мнению, именно строительство экологически ориентированного
жилья является наиболее прогрессивным направлением развития российской
экономики в целом и строительной отрасли в частности, поскольку, во-первых,
обеспечивает перевод экономики на инновационный путь развития, во-вторых,
стимулируют развитие технологически взаимосвязанных отраслей экономики, в-
третьих, формирует внешние положительные эффекты отраслевого и
регионального характера, в-четвертых, повышает уровень и качество жизни
населения, в-пятых, благоприятно воздействует на окружающую среду.
Финансирование инновационного жилищного строительства является наиболее
прогрессивным в настоящее время, это задел на будущий ускоренный рост
национальной экономики. Отсюда очень важно определить такую структуру
финансирования строительства инновационного жилья, которое бы стало
двигателем роста объемов его ввода, качества и доступности.
Мы выделяем следующие источники финансирования жилищного
строительства инновационного типа: потенциальные внешние (паи, выпускаемые
паевыми инвестиционными фондами; лизинг, финансовый лизинг с переходом
права собственности на оборудование к строительным компаниям; средства,
получаемые от государственно-частного партнерства; ресурсы, привлекаемые при
образовании стартапов; банковские кредиты, взаимное кредитование) и
внутренние источники (чистая прибыль, амортизационные отчисления и
страховые взносы). Финансирование инновационной деятельности строительных
компаний сопряжено с такими негативными факторами, как высокий уровень
налогов, неплатежеспособность заказчиков, высокая стоимость заемных
источников финансирования и др. Это требует реализации комплекса системных
мер и разработки стратегических подходов к формированию структуры
51
источников финансирования инновационной деятельности строительных

компаний.
Необходимо принимать во внимание, что наряду с возникновением в
текущем периоде специфических рисков, присущих строительству
инновационного жилья, в будущем реализация данного прогрессивного
направления будет способствовать повышению конкурентоспособности компаний
и повышению ее уровня доверия со стороны потенциальных инвесторов, что в
конечном счете приведет к снижению уровня риска при реализации
инвестиционно-инновационных проектов в строительстве.
52
ГЛАВА 2
ДИАГНОСТИКА ФИНАНСИРОВАНИЯ ПРОЕКТОВ ЖИЛИЩНОГО
СТРОИТЕЛЬСТВА ИННОВАЦИОННОГО ТИПА
2.1 Концептуальный подход к формированию структуры источников

финансирования жилищного строительства
Современные экономические условия характеризуются нестабильностью и

неопределенностью внешней среды функционирования компаний, и актуальными
становятся проблемы разработки качественного теоретико-методического
инструментария формирования оптимальной структуры источников
финансирования реальных инвестиций компании. Важной задачей управления
инвестиционной деятельностью компании является оптимизация структуры
существующего капитала, либо поиск дополнительных источников
финансирования при недостаточном количестве собственных источников для
реализации инвестиционных проектов. Эта задача реализуется путем анализа
соотношения заемного и собственного капитала, который определяет
эффективность деятельности компании на основе определенных принципов и
критериев оптимизации [134, с.153].
Формирование структуры источников финансирования является сложным и
динамичным процессом. По нашему мнению, формирование структуры
источников финансирования представляет собой процесс определения
соотношения между различными источниками финансирования, обеспечивающий
достижение целей и задач деятельности компании.
Следовательно, в основе формирования структуры источников
финансирования инвестиционной деятельности компании должны лежать
принципы, которые были определены на основе обобщения взглядов ученых и
проиллюстрированы на рисунке 4 [113 с.392; 142].
С учетом особенностей жилищного строительства инновационного типа, к
53
принципам формирования структуры источников финансирования отнесены:

системности, минимизации расходов, гибкости, плановости, рациональности,
оптимальности, координации, оправданного риска.
Таким образом, реализация данных принципов обеспечивает формирование
Принципы формирования структуры источников финансирования жилищного

строительства инновационного типа
Необходимость учета интегрального воздействия факторов

Системности внешней и внутренней среды, неопределенной информации при
формировании структуры источников финансирования
реальных инвестиций компании
Минимизации
расходов Минимизация расходов по привлечению заемных источников
Гибкости Структурированность источников финансирования реальных

инвестиций
Плановости Учет перспектив развития компании
Рациональности Обеспечение целесообразногоиспользования финансовых

ресурсов в процессе инвестиционной деятельности
Оптимальности Максимизация приращения инвестиционной стоимости компании
Координации Взаимосвязь сроковпривлечения и целей использования

финансовых ресурсов
Оправданного риска Поиск компромиссных решений, обеспечивающих снижение риска
Источник: разработано автором на основе [16, 28,97,113,142,134].

Рисунок 4 - Характеристика принципов формирования структуры
С решением проблемы формирования структуры капитала компании
связывают ее эффективную деятельность в рыночных условиях, быстрое
реагирование на вызовы глобализации, повышение конкурентоспособности
производимой продукции, улучшение социальных отношений и максимизацию
54
прибыли. Поэтому целевой ориентацией должна стать оптимизация структуры

источников финансирования реальных инновационно-инвестиционных проектов,
что требует определения и уточнения такого ключевого понятия, как
«оптимизация».
Большинство исследователей [12, 19, 55, 174] понимают под оптимизацией
нахождение наилучшего, оптимального результата, либо состояния. При этом,
авторы работ [12, 71] рассматривают оптимизацию как процесс выбора, который
направлен, опять-таки, на достижение оптимального состояния системы. При
этом, как справедливо отмечено в исследовании [21], состоянию оптимума чаще
всего соответствует достижение наивысшего результата при данных затратах
ресурсов или достижение заданного результата при минимальных ресурсных
затратах.
Целью управления инвестиционной деятельностью строительной компании
является повышение ее эффективности в долгосрочной перспективе на основе
формирования оптимальной структуры источников финансирования
инновационно-инвестиционных проектов в условиях внешней неопределенности
и внутренней нестабильности. В современной научной литературе представлено
большое количество подходов к определению сущности понятия «оптимальная
структура источников финансирования», что представлено в таблице 16.
Таблица 16 - Сравнительный анализ существующих подходов к определению
понятия «оптимальная структура источников финансирования»
Автор, источник Определение понятия «оптимальная структура источников
финансирования»
Белолипецкий В.Г. Определенное соотношение собственного и привлеченного
Бригхем Ю.Ф. (заемного) капитала.
Крейнина М.Н.
Шим Джей К., Обеспечение такого соотношения различных источников
Максимова Ю. Б. формирования имущества (активов) компании, при котором
максимизируется стоимость самого компании.
Бланк И.А. Такое соотношение собственных и привлеченных источников, при
котором обеспечивается наиболее эффективная пропорциональность
между коэффициентом финансовой рентабельности и коэффициентом
финансовой устойчивости, то есть максимизируется рыночная
стоимость компании.
55
Автор, источник Определение понятия «оптимальная структура источников
финансирования»
Игонина Л.Л. Соотношение всех форм собственного и заемного капитала, при
котором достигается максимизация рыночной стоимости компании с
учетом допустимого риска и требуемой нормы доходности.
Дорошенко Т.В. Структура источников финансирования, сформированная в результате
оптимизации по различным критериям.
Галицкая С.В. Такое соотношение статей собственного и заемного капитала, при
котором:
1) в краткосрочной перспективе обеспечивается финансирование всех
необходимых затрат при сохранении прибыли на достаточно высоком
уровне;
2) в долгосрочной перспективе через максимизацию стоимости
компании достигается главная стратегическая цель – повышение
благосостояния его собственников (акционеров).
Говорушко Т.А. Рациональное соотношение собственных и заемных инвестиционных
ресурсов, а также диверсификация заемных источников
финансирования инвестиций по отдельным кредиторам и потокам
будущих платежей с целью предупреждения финансовой стойкости и
платежеспособности компании в будущем периоде.
Оптимальная структура источников финансирования – это рациональное соотношение
внутренних и внешних источников инвестиционных ресурсов, при котором
максимизируется приращение инвестиционной стоимости компании и формируется
стратегический выбор относительно инвестиционной деятельности и ее финансового
положения в долгосрочном периоде.
Источник: составлено автором на основе [16, 32, 85, 113, 142, 156].
Таким образом, автор предлагает следующее определение оптимальной
структуры источников финансирования: это рациональное соотношение
внутренних и внешних источников инвестиционных ресурсов, при котором
максимизируется приращение инвестиционной стоимости компании и
формируется стратегический выбор относительно инвестиционной деятельности
и ее финансового положения в долгосрочном периоде. Анализ литературных
источников относительно определения оптимальной структуры источников
финансирования позволил сделать следующие выводы:
1. На сегодняшний день отсутствует единый подход к определению
понятия «оптимальная структура источников финансирования»;
2. Ряд ученых (И.А. Бланк, С.В.Галицкая) [16, 28] прямо указывают на
взаимосвязь данного понятия с процессом максимизации рыночной стоимости
56
компании, которая осуществляется как в отношении отдельных элементов

собственного и заемного капитала, так и их совокупности;
3. Вопросы разработки инвестиционной стратегии строительной компании
и стабильности ее финансового положения в долгосрочном периоде имеют
существенное значение. Однако они не нашли своего отражения в рассмотренных
дефинициях.
Методической основой формирования структуры источников
финансирования жилищного строительства инновационного типа служит подход,
получивший развитие в процессе эволюции теорий структуры капитала,
устанавливающий взаимосвязь структуры капитала и стоимости компании,
критерии оптимизации структуры источников финансирования, необходимость
учета воздействующих на нее факторов и целей развития компании. Его адаптация
к задачам формирования структуры источников финансирования проектов
жилищного строительства инновационного типа позволяет обосновать ценностно-
ориентированный подход, в соответствии с которым оптимальная структура
источников финансирования реальных инвестиций компании формируется на
основе определения ключевого критерия – максимизации приращения
инвестиционной стоимости компании от реализации проекта и обеспечивающих
критериев – максимизации эффективности проекта, максимизации денежного
потока от реализации и управления проектом, минимизации средневзвешенной
стоимости источников финансирования строительства, а также учет при расчете
стоимости и формировании структуры источников финансирования
специфических проектных рисков.
Таким образом, с позиции ценностно-ориентированного управления
(концепция VBM) стратегические инвестиционные решения необходимо
оценивать исключительно с точки зрения их влияния на стоимость. При
реализации инвестиционно-инновационных проектов таким показателем, на наш
взгляд, в жилищном строительстве должна быть инвестиционная стоимость
компании (Investment Value (IV)).
Инвестиционная стоимость компании – это стоимость, определяемая для
57
конкретной компании исходя из допустимого уровня риска, доходности объекта в

будущем при заданных стратегических целях его развития. Можно выделить
четыре основные функции инвестиционной стоимости компании:
1) управленческая функция – оценка инвестиционная стоимость позволяет
эффективно управлять компанией, принимать инвестиционные решения, изменять
параметры политики компании в области производственно-финансовой
деятельности;
2) функция оценки эффективности альтернативных инвестиционных
программ и планов;
3) функция оценки эффективности действующего бизнеса обеспечивается в
сочетании с оценкой рыночной и внутренней фундаментальной стоимости;
4) стратегическая функция - обеспечение устойчивой положительной
динамики ключевых финансовых, экономических, технико-технологических,
инновационных, социальных показателей компании.
Инвестиционная стоимость компании характеризует ее привлекательность
для инвестора, определяется реализуемыми инвестиционными проектами. Ее
величина связана с суммой дисконтированных потоков свободных денежных
средств, которые инвестор ожидает получить в будущем. [32] Авторы разделяют
точку зрения ученых относительно необходимости использования в качестве
базового метода оценки инвестиционной стоимости метода дисконтированных
денежных потоков.
Основные функции инвестиционной стоимости компании
(управленческая, стратегическая, оценки эффективности инвестиционных
проектов/программ) позволяют, соответственно:
1) оценивать эффективность управления с позиции обеспечения
приращения инвестиционной стоимости компании (∆IV) в виде роста стоимости
объекта инвестиций для конкретного или предполагаемого владельца по
формуле (1):
max (1)
58
где CFр - денежные потоки от всех видов деятельности (инвестиционной,

финансовой, операционной), связанных с реализацией проекта;
CFу - денежные потоки от всех видов деятельности (инвестиционной,
финансовой, операционной), связанных с управлением объекта, созданного в
процессе реализации проекта;
WACC - средневзвешенная стоимость источников финансирования проекта.
Наличие взаимосвязи между приращением инвестиционной стоимости
компании (∆IV) и средневзвешенной стоимостью источников финансирования
проекта (WACC) позволяет определить максимизацию приращения
инвестиционной стоимости компании в качестве ключевого критерия
формирования структуры источников финансирования инвестиционно-
инновационных проектов в жилищном строительстве.
Исходя из формулы (1), реализацию ключевого критерия обеспечивают
следующие критерии:
- максимизация денежного потока не только на стадии реализации проекта
(строительство жилья инновационного типа и его реализации покупателям
жилья), но и на стадии управления проектом (обслуживание жилья после
введения его в эксплуатацию);
- минимизация средневзвешенной стоимости источников финансирования
проекта на основе развития рыночных финансовых инструментов и
диверсификации источников финансирования на ранних стадиях строительства
объектов;
2) оценивать эффективность инвестиционных проектов (планов, программ),
поскольку только осуществление эффективных инвестиций обеспечивает
приращение инвестиционной стоимости. Это позволяет рассматривать
максимизацию эффективности проекта в качестве обеспечивающего критерия.
При этом необходимо учитывать влияние специфических рисков, присущих
проектам жилищного строительства инновационного типа, на эффективность
инвестиционных проектов (планов, программ), а также на стоимость и структуру
источников их финансирования.
59
Таким образом, ключевые концептуальные подходы к формированию

структуры источников финансирования инновационно-инвестиционных проектов
в экономической литературе основываются на анализе соотношения собственного
и заемного капиталов, а также их составляющих (прибыли, амортизации, эмиссии
акций, облигаций, банковского кредита, коммерческого кредита, лизинга и др.) во
взаимосвязи с приращением инвестиционной стоимости компании [16,131].
Систематизация и обобщение подходов ученых позволили
усовершенствовать понятийный аппарат исследования путем установления четкой
логической связи между такими элементами, как «инновация», «жилье
инновационного типа», «оптимизация», «оптимальная структура источников
финансирования», что позволило сформировать основу для расширения научно-
методических основ исследования и проиллюстрировать ее на рисунке 5.
Целью формирования структуры источников финансирования реальных инвестиций компании является повышение
эффективности реализации реальных инвестиционных проектов компании в контексте обеспечения эффективности ее
инвестиционной деятельности и устойчивого финансового положения в долгосрочном периоде
КОМПАНИЯ
ФОРМИРОВАНИЕ
ОПТИМИЗАЦИЯ СТРУКТУРЫ объединение юридических и физических
процесс определения
ИСТОЧНИКОВ лиц для осуществления совместной
соотношения между
ФИНАНСИРОВАНИЯ РЕАЛЬНЫХ производственной, торговой, финансовой
различными источниками
ИНВЕСТИЦИЙ КОМПАНИИ либо другой экономической деятельности
финансирования,
процесс достижения рационального
обеспечивающий достижение
соотношения собственных и заемных
целей и задач компании
инвестиционных ресурсов, при
котором достигается максимальная ИНВЕСТИЦИОННАЯ
инвестиционная стоимость компании с ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ
целью повышения эффективности ее осуществление практических действий
инвестиционной деятельности в физических, юридических лиц и
ОПТИМАЛЬНАЯ СТРУКТУРА долгосрочной перспективе в условиях государства по мобилизации
ИСТОЧНИКОВ внешней неопределенности и инвестиционных ресурсов и
ФИНАНСИРОВАНИЯ внутренней нестабильности трансформации их в инвестиции с целью
рациональное соотношение получения прибыли, достижения иного
собственных и заемных полезного эффекта и максимизации
инвестиционных ресурсов, при инвестиционной стоимости компании
котором максимизируется РЕАЛЬНЫЕ ИНВЕСТИЦИИ
инвестиционная стоимость компании вложение денежных, имущественных,
и формируется стратегический выбор интеллектуальных ценностей в
относительно инвестиционной нефинансовые произведенные (основной и ИНВЕСТИЦИОННЫЕ РЕСУРСЫ
деятельности и финансового оборотный капитал, ценности) и природные, интеллектуальные, трудовые и
положения компании в долгосрочном непроизведенные активы. Инвестиции в материально-технические ресурсы,
периоде непроизведенные активы состоят из привлекаемые компанией для
вложений в материальные непроизведенные осуществления вложений в объекты
активы (природные ресурсы, богатство недр, инвестирования с целью получения
леса, естественные биологические ресурсы, прибыли или достижения иного полезного
водные ресурсы) и нематериальные эффекта
ПРИНЦИПЫ ФОРМИРОВАНИЯ
непроизведенные активы (патенты, лицензии,
деловая репутация, авторские права,
торговые знаки).
КРИТЕРИИ ФОРМИРОВАНИЯ

Рисунок 5 - Теоретический инструментарий формирования структуры
60
Таким образом, в результате проведенного исследования конкретизирован

теоретико-методический инструментарий формирования структуры источников
финансирования жилищного строительства инновационного типа путем
установления четкой логичной взаимосвязи между такими элементами, как
«формирование», «оптимальная структура источников финансирования»,
«реальные инвестиции», что определило основу для расширения научно-
методической базы исследования.
Поскольку активизация инвестиционной деятельности учеными
непосредственно связывается с максимизацией ее инвестиционной стоимости, то
в таком понимании процесс оптимизации структуры источников финансирования
жилищного строительства инновационного типа выступает как один из
механизмов управления инвестиционной деятельностью и обеспечения
стабильного финансового положения компании в долгосрочном периоде.
Понимание сущности формирования структуры источников
финансирования жилищного строительства инновационного типа позволило
сформулировать соответствующий теоретико-методический инструментарий,
который включает понятие, принципы, критерии формирования структуры
источников финансирования инновационно-инвестиционных проектов,
являющиеся основой для принятия управленческих решений. Проведенное
исследование позволило сделать вывод о том, что формирование оптимальной
структуры источников финансирования компании повышает эффективность ее
инвестиционной деятельности в долгосрочной перспективе в условиях внешней
неопределенности.
2.2 Сетевая модель комплексной оценки проекта строительства

экопоселения
Для оценки проекта реального инвестирования важно знать и сравнивать не

только отдельные показатели, например, чистую приведенную стоимость,
61
коэффициент доходности и срок окупаемости, а вывести общую, агрегированную

оценку. Поскольку оценка проекта реального инвестирования должна учитывать
не только экономическую эффективность проекта, но и управленческую и
экологическую оценки, специфические риски проекта, то именно модель на
основе сетевой системы комплексного оценивания позволяет возвести
разносторонние характеристики проекта в один общий показатель.
Оценка проекта реального инвестирования состоит из двух видов
показателей: входы и агрегаты. Показатели-входы - это показатели, которые
характеризуют проект (первичные показатели). Они заложены в описании
проекта, например, запланированная прибыль, срок окупаемости и др.
Показатели-агрегаты - это показатели, которые отображают определенную группу
характеристик проекта обновления. Поскольку показатели эффективности проекта
реального инвестирования неоднородные по своей сути (например, финансовый
эффект и экологическая оценка), имеют разные единицы измерения, то
невозможно сложить один агрегированный показатель путем свертки их значений.
Поэтому целесообразно сформировать несколько уровней агрегированных
показателей, которые последовательно будут свертываться в один. С другой
стороны, промежуточные агрегированные показатели дают оценку разных
аспектов реального инвестирования и могут использоваться в процессе
оценивания как самостоятельные [132, с.215].
Таким образом, для построения структуры сети комплексного оценивания
определен набор показателей, по которым оценивается проект реального
инвестирования, и следует упорядочить его в определенную иерархическую
структуру. Причем для оценки и сравнения альтернативных проектов реального
инвестирования следует использовать один и тот же набор характеристик и
структуру иерархии, иначе можно получить противоположные результаты.
Согласно правилам теоретической квалиметрии, структура сети комплексного
оценивания должна удовлетворять определенному набору требований. Поэтому
при построении структуры иерархии для оценивания проектов реального
инвестирования автором предложено руководствоваться следующими
62
принципами [158].
1. Раздел на равноценной основе, то есть для любой группы характеристик
проекта реального инвестирования должен применяться единый для всех
показателей группы признак разделения.
2. Исключительность выражает требование, чтобы показатели, которые
входят в одну группу, взаимно исключали друг друга. Это один из основных
принципов построения любой классификации (группирование), который
позволяет предотвратить избыточность показателей и их дублирование.
3. Структура иерархии оценивания проектов реального инвестирования
должна позволять корректировать набор показателей, то есть иметь возможность
внесения или исключения отдельных показателей или групп показателей,
следовательно, система оценивания должна быть открытой.
4. Структура сети комплексного оценивания проектов реального
инвестирования должна быть универсальной в определенной степени, то есть
иметь неизменные обобщающие группы показателей.
5. Признаки разделения на группы показателей оценки проекта должны
быть точно определенными и отображать содержание процесса реального
инвестирования в жилищное строительство.
6. Сеть комплексного оценивания, которая используется для оценивания
проектов реального инвестирования, должна содержать такие названия
показателей (агрегированных или первичных), которые однозначно
воспринимаются. Все показатели должны быть независимыми и максимально
отображать все характеристики процесса реального инвестирования.
7. Каждая группа показателей должна содержать от двух до семи
показателей. Это обусловлено необходимостью определения взвешивающих
коэффициентов в группе с помощью экспертного метода.
8. Показатели, которые используют для формирования комплексной оценки
проекта реального инвестирования, должны быть такими, что их значения можно
было получить для любого проекта.
9. Группирование показателей оценки проектов реального инвестирования
63
должно позволять использовать для оценивания отдельные части построенной

сети (подграфы). Например, если необходимо оценить финансовый эффект от
реализации проекта или только его экологическую оценку.
10. Структура сети комплексного оценивания проектов реального
инвестирования должна иметь практическую направленность и быть пригодной
для простого использования оценки проектов жилищного строительства.
Учитывая приведенные принципы, в работе предложена и
проиллюстрирована на рисунке 6 следующая иерархия показателей
инновационно-инвестиционного проекта жилищного строительства. Каждая
группа объединяет близкие показатели по разным аспектам и выражается
отдельным групповым показателем. Проект реального инвестирования, как
правило, длится больше года, потому целесообразно использовать
дисконтированные величины. Оценка эффективности инвестиций - это
показатель, который обосновывает выгодность вложения средств в данный проект
и используется при привлечении инвесторов.

Рисунок 6 - Логика группирования показателей проекта жилищного строительства
Агрегированные показатели (оценка инвестиционной эффективности,

управленческая оценка и экологическая оценка) отображают экономический и
64
экологический аспекты внедрения проекта реального инвестирования. В свою

очередь показатель экономико-экологического обоснования, скорректированный
на риски, определяет результирующий показатель – комплексную оценку проекта
реального инвестирования. Такая комплексная оценка позволяет оценивать
отдельные проекты реального инвестирования и сравнивать их между собой.
Наиболее обобщающие группы показателей оценки проекта реального
инвестирования должны оставаться неизменными при построении модели сети
комплексного оценивания, в то время как набор первичных показателей может
изменяться в зависимости от обстоятельств и целей управления. Кроме того, для
оценки проекта реального инвестирования может быть использована любая часть
этой сети. Как правило, используются лишь показатели инвестиционной
эффективности проекта. Фактически это часть построенной иерархии для оценки
проектов, которая рассматривалась выше на рисунке 5 и 6. Поэтому можно
утверждать, что предложенный подход не отрицает реально существующего
способа оценки и его можно достаточно легко внедрить в управленческую
практику оценки проектов реального инвестирования. По своей сути он
расширяет набор показателей, которые оцениваются, и предоставляет
возможности получить единую оценку проекта для принятия решения о его
финансировании.
Когда определена структура сети комплексного оценивания, необходимо
определиться с функциями свертки для всех элементов, поскольку

показателей достаточно большое количество и возвести их необходимо в один
агрегированный, то целесообразно избрать соответствующие функции сверток
среди существующих. Наиболее простыми и распространенными являются
средневзвешенные методы [56].
Если используются средневзвешенные методы, то эксперт должен оценить
влияние каждого первичного критерия низшего уровня иерархии на общую
оценку показателя на следующем уровне. Значимость каждого компонента
характеризуется коэффициентом приоритетов, совокупность которых в сумме дает
единицу.
65
Средневзвешенное арифметическое используют в основном для

объединения оценок однородных характеристик. Для проекта реального
инвестирования примером однородных показателей является свертывание
составляющих финансовой эффективности проекта.
Для агрегирования оценок неоднородных и разнотипных показателей
используют средневзвешенное геометрическое, например, агрегированная оценка
эффективности инвестиций.
Аддитивная и мультипликативная свертки являются наиболее
распространенными при формировании комплексной оценки. Кроме того, можно
использовать средневзвешенное квадратичное и средневзвешенное гармоническое
значения.
Кроме средневзвешенных методов, для формирования агрегированных
показателей оценки проекта реального инвестирования можно также использовать
свертки, которые отображают определенные целые управления.
Если качественной целью проекта реального инвестирования является
равномерное улучшение показателей определенной группы, то соответствующая
агрегированная оценка определяется по критерию средневзвешенного
гарантированного результата.
Если качественной целью проекта реального инвестирования является
улучшение хотя бы одного показателя определенной группы, то соответствующая
агрегированная оценка определяется по критерию средневзвешенного
доминирующего результата [141].
Все первичные и агрегированные показатели, которые описывают проект
реального инвестирования, имеют определенную единицу измерения и диапазон
возможных значений. Другими словами, все первичные показатели определяются
в собственных единицах измерения, то есть абсолютные значения показателей
невозможно использовать для дальнейшего агрегирования. Для того чтобы
сопоставлять и сравнивать между собой показатели проекта реального
инвестирования, которые имеют разные единицы измерения, их следует перевести
в относительные с помощью операции нормализации.
66
В соответствии с рекомендациями теоретической квалиметрии наиболее

пригодным считается метод естественной нормализации[177]. Для определения
относительных значений всех показателей проекта определяются эталонные и
браковочные значения. Как эталонное значение показателя рекомендуется брать
такое значение, которое является наилучшим в мире для данного показателя на
момент проведения оценки, а как браковочное значение - худшее из значений
показателя проекта.
Таким образом, расчет относительных значений показателей следует
осуществлять по следующей формуле (3):
(3)
где - относительное значение -го показателя;
- абсолютное значение -го показателя;
Ref и Rej – соответственно эталонное и браковочное значение показателя.

Следовательно, значение всех первичных показателей из абсолютных
необходимо перевести в относительные. Соответствие показателей-входов с
первичными показателями приведено в таблице 17. Для проекта реального
инвестирования строительства экопоселения «Светлый» преображение
абсолютных показателей в относительные приведено в приложении Б.
Для построения сетевой системы комплексного оценивания необходимо
определить показатели-агрегаты для каждой группы показателей оценки проекта
реального инвестирования. Для формирования показателей-агрегатов автором
предложено использовать такие виды сверток: средневзвешенное арифметическое,
средневзвешенное геометрическое, средневзвешенное гарантированного
результата и средневзвешенное доминирующего результата. Выбор типа свертки
зависит от экономического содержания показателей, которые входят в группу и
отражены на рисунке 5 и 6.
67
Таблица 17 - Показатели-входы сетевой системы комплексного оценивания

проекта жилищного строительства
Наименование показателя Обозначение Наименование показателя входа Обозначение
Чистая приведенная NPV Метрика безубыточности BEM

стоимость
Индекс рентабельности PI Метрика доходности проекта PPM
Дисконтированный срок DPBP Метрика срока окупаемости PRM
окупаемости
Оценка администрирования FA Метрика администрирования MA
Оценка клининга и FCA Метрика клининга и MCA

благоустройства благоустройства
Оценка обслуживания FEFS Метрика обслуживания MEFS
инженерных сетей инженерных сетей
Оценка отношений с FPU Метрика отношений с MPU
коммунальными службами коммунальными службами
Оценка охраны FS Метрика охраны MS
Оценка выбросов FAP Метрика выбросов MAP
загрязняющих веществ в загрязняющих веществ в
атмосферу атмосферу
Оценка акустического FAI Метрика акустического MAI
воздействия воздействия
Оценка использования FUWR Метрика использования водных MUWR
водных ресурсов ресурсов
Оценка твердых отходов FSW Метрика твердых отходов MSW
FCR Метрика регионального риска MCR
Региональный риск
Отраслевой риск FBR Метрика отраслевого риска MBR
Предпринимательский риск FER Метрика предпринимательского MER
риска
Проектный риск FPR Метрика проектного риска MPR
Показатели, которые составляют группу оценки инвестиционной
эффективности, неоднородны по своей сути и могут иметь достаточно широкий
диапазон оценок. Поэтому целесообразно рассчитывать средневзвешенное
68
геометрическое для определения агрегированного показателя оценки

инвестиционной эффективности, который обозначим – IE (Investment Efficiency).
Оценка инвестиционной эффективности проекта рассчитывается исходя
финансового плана проекта, в котором построены денежные потоки по трем
видам деятельности, а именно:
- инвестиционная – деятельность, связанная с реализацией проекта с точки зрения

вложения инвестиций;
− операционная – текущая деятельность по операциям с недвижимостью;

− финансовая – получение кредита, его освоение и выплата долга.
Результатом построения денежного потока является определение
показателей инвестиционной эффективности, таких как:
− Чистый дисконтированный доход (NPV);
− Внутренняя норма доходности (IRR);
− Индекс рентабельности инвестиций (PI);
− Срок окупаемости проекта. [17]
Проект строительства экопоселения «Светлый» в Республике Татарстан,
осуществляемый ОАО «Девелоперская корпорация «Антей», имеет срок
окупаемости 5 лет и 5 месяцев, внутренняя норма доходности (IRR) данного
проекта составляет 54%, что больше ставки дисконтирования и с учетом
масштабности проекта является приемлемым.
Управленческая оценка МE (Management Efficiency) определяется
средневзвешенным геометрическим, так как ее составляющие оценивают разные
по содержанию величины.
ОАО «Девелоперская корпорация «Антей» будет осуществлять и
управление экопоселением. Управление недвижимостью – предпринимательская
деятельность по выполнению всей совокупности работ и услуг, связанных с
исполнением любых допускаемых законодательством правомочий собственника и
(или) пользователя недвижимостью на протяжении жизненного цикла объекта.
Основным критерием эффективности управления является обеспечение
69
наилучшего и наиболее выгодного использования объектов недвижимого

имущества, находящегося в собственности.
Виды работ, выполняемых управляющей компанией ОАО «Девелоперская
корпорация «Антей» для проекта строительства и обслуживания экопоседения
«Светлый» в Республике Татарстан целесообразно оценивать по таким
показателям:
1. Оценка администрирования FA (Factor of Administration):
- Единый диспетчерский центр;
- Создание единого интернет-портала объекта, с размещением отчетной и
бюджетной документации, историй платежей, прочих сообщений и информации.
2. Клининг и благоустройство FCA (Factor of Cleaning and Accomplishment):
- Ручная и механизированная уборка проезжей части и пешеходных зон;
- Уборка и вывоз снега;
- Вывоз ТБО;
- Уход за зелеными насаждениями;
- Ландшафтный дизайн;
3. Обслуживание инженерных сетей FEFS (Factor of Engineer Facility
Support):
- Обслуживание инженерных сетей, систем, линейных объектов, систем
энергоснабжения, ГРП, очистных, КНС и прочих;
- Замена элементов освещения на общественных территориях;
- Обслуживание дорожного покрытия и пешеходных зон в границах
общественных территорий;
4. Отношения с коммунальными службами FPU (Factor of Public Utiliny):
- Заключение договоров поставки с коммунальными и
энергопоставляющими службами;
- Контроль своевременности оплаты;
- Проведение сверки взаиморасчетов;
5. Охрана FS (Factor of Security):
- Организация и обеспечение регулярного патрулирования территорий;
70
- Организация систем видеонаблюдения, датчиков проникновения, службы

тревожной кнопки;
6. Дополнительные услуги (имущество индивидуального использования)
FSS (Factor of Supplementary Services):
- Клининг объектов индивидуального использования;
- Предоставление услуг ландшафтного дизайна, садовника;
- Предоставление услуг текущего ремонта;
- Обслуживание противопожарных систем;
- Организация трансферов – транспортных перевозок;
- Предоставление услуг строительства легких архитектурных форм,
некапитальных построек и сооружений;
- Предоставление услуг дизайнера;
- Подбор элементов интерьера и экстерьера, доставка;
- Доставка продуктов питания;
- Подбор домашнего персонала: горничные, няни, охранники, водители;
- Доставка щебня/песка/сена/земли/дров, прочих материалов для ведения
подсобного хозяйства;
- Доставка прессы;
- Привлечение арендаторов на объекты, ведение отношений с арендаторами;
- Консультации по разработке проектных решений и ведению СМР;
- Предоставление услуг внешней бухгалтерии;
- Предоставление услуг технического аудита.
Показатели, которые составляют экологическую оценку EV (Ecological
Value) сворачивают по критерию гарантированного результата, поскольку проект
реального инвестирования жилищного строительства не должен загрязнять
окружающую среду.
Экологическая экспертиза является одним из наиболее эффективных
управленческих рычагов рационального природопользования и охраны
окружающей среды.
Экологическая экспертиза представляет собой самостоятельный вид
71
государственного экологического контроля, она имеет превентивное значение, а

также выступает гарантом экологического законодательства.
Основной вопрос, на который должна ответить экологическая экспертиза –
это возможность реализации проекта, а именно: рекомендовать проект к
реализации, не рекомендовать проект к реализации, отправить проект на
доработку, определив масштабы и направления его совершенствования.
Показатели экологической экспертизы следующие:
1. Оценка воздействия на атмосферный воздух FAP (Factor of Atmosphere
Pollution).
В основном существуют три источника загрязнения атмосферы:
промышленность, бытовые котельные, транспорт. Согласно оценкам, в городах на
долю автотранспорта приходится (в зависимости от развития в данном городе
промышленности и числа автомобилей) от 30 до 70 % общей массы выбросов.
На проектируемой территории основными источниками загрязнения
воздушной среды являются автостоянки. Генеральным планом предусмотрена
автостоянка для общественного транспорта на десять машиномест, автостоянка на
тридцать машиномест вблизи административно-торгового центра и стоянка для
автомобилей сотрудников службы эксплуатации на двадцать машиномест.
Индивидуальные коттеджи проектируются с индивидуальными закрытыми
гаражами, пристроенными к дому.
2. Оценка акустического воздействия FAI (Factor of Acoustic Influence).
Данная оценка экологической экспертизы выполняется в соответствии со
СНиП 23-03-2003 «Защита от шума». Основными источниками внешнего шума
являются транспортные потоки на улицах и дорогах, железнодорожный, водный
и воздушный транспорт, промышленные и энергетические предприятия и их
отдельные установки, внутриквартальные источники шума (трансформаторные
подстанции, центральные тепловые пункты, хозяйственные дворы магазинов,
спортивные и игровые площадки и др.).
Для зданий, расположенных на предполагаемой территории застройки,
источниками внешнего шума являются лишь автомобили, передвигающиеся по
72
Центральной улице поселка и связывающей н.п. Куюки с городом Казань.

Применение современных строительных материалов полностью исключает
возможность превышения допустимого уровня шума в жилых помещениях.
3. Оценка использования водных ресурсов FUWR (Factor of Utilization of
Water Resources).
В соответствии с проектом, водоснабжение поселка осуществляется от
существующей артезианской скважины в н.п. Куюки. Вода из скважин забирается
насосными станциями первого подъема и подается в водонапорную башню, из
которой насосными станциями второго подъема подается в кольцевую сеть
водопровода. Также проектируется создание собственного водозабора подземных
вод, состоящего из 5 скважин.
4. Оценка твердых отходов FSW (Factor of Solid Wastes).
Источником образования отходов при реализации проектных строительных
решений являются:
• Выполнение строительно-монтажных работ, отделочные работы, монтаж
инженерного оборудования: на стадии строительства;
• Хозяйственно-бытовая деятельность строителей, на этапе эксплуатации –
образование отходов от персонала офисов;
• Уборка административно-бытовых помещений, а также прилегающей
территории.
Оценка инвестиционной эффективности (IE), управленческая (ME) и
экологическая (EV) оценки разнородные по сути, поэтому сворачиваются средним
геометрическим и выражаются показателем экономико-экологического
обоснования проекта реального инвестирования – FЕЕ (Factor of Economical and
Ecological efficiency).
По этой же причине используется средневзвешенное геометрическое для
агрегирования экономико-экологического обоснования (FЕЕ) и рисков – FR
(Factor of Risks), они составляют комплексную оценку проекта реального
инвестирования жилищного строительства – CA (Comprehensive Assessment).
Оценка разных видов рисков выражается общим показателем– FR и
73
сворачивается как средневзвешенное арифметическое, поскольку, по сути они

подобны. Логика свертки показателей оценки проекта реального инвестирования
изображена на рисунке 7. Показатели-входы определяются на основе показателей
оценки проекта реального инвестирования. Расчет показателей-агрегатов
соответственно требованиям приведен в таблице 18.
Таблица 18 - Формулы для расчета показателей-агрегатов сетевой системы
комплексного оценивания проекта жилищного строительства
Показатели-агрегаты Формула расчета
Оценка инвестиционной
эффективности
Управленческая оценка
Экологическая оценка
Оценка экономико-
экологического обоснования
Оценка рисков
Комплексная оценка проекта
реального инвестирования
– свертка по методу средневзвешенного геометрического;

– свертка по методу средневзвешенного арифметического;
– свертка по методу гарантированного результата;

Рисунок 7 - Свертка показателей оценки проекта реального инвестирования
74
Итак, сетевая система комплексного оценивания может быть изображена

следующим образом на рисунке 8.

Рисунок 8 - Сетевая комплексная оценка проекта реального инвестирования
Независимо от типа свертки, которая используется для агрегирования, для

определения степени важности определенного показателя рекомендуется
использовать экспертный метод, основанный на определении значения
собственных векторов матриц парных сравнений. Парные сравнения
осуществляются экспертами для всех показателей, которые принадлежат к одной
группе показателей, которые агрегируются в приложении В.
Для парных оценок используется шкала чисел от 1 до 9, которая предложена
в работе и представлена в таблице 19.
Таблица 19 - Шкала относительной важности характеристик проекта
Степень Определение Объяснение
важности
1 Равная важность Равный вклад двух видов деятельности в
цель
3 Умеренное превосходство Опыт и суждения дают легкое превосходство
одного над другим одному виду деятельности над другим
5 Существенная или сильная Опыт и суждения дают сильное

значимость превосходство одному виду деятельности
над другим
7 Очень сильная или очевидная Одному виду деятельности дается настолько
значимость сильное превосходство, что оно становится
практически значительным
75
Степень Определение Объяснение
важности
9 Абсолютная значимость Свидетельство в пользу одного действия по
сравнению с другим в высшей степени
очевидны
2, 4, 6, 8 Промежуточные значения Ситуация, когда необходимо компромиссное
между соседними решение
значениями шкалы
Обратные Если действию по Обоснованное допущение
величины,
обозначенных сравнению с действием
выше чисел присваивается одно из
приведенных выше чисел,
то действию по
сравнению с ,
присваивается обратное
значение
Рациональное Соотношения, которые Если постулировать согласованность, то для
значение возникают в заданной шкале получения матрицы необходимо
числовых значений
В итоге формируются коэффициенты весомости для каждой группы

показателей проекта, потом их значения используются в соответствующих
формулах. Расчет весовых коэффициентов рассматриваемого проекта представлен
в приложении Г, а последовательное определение показателей-агрегатов
приведено в приложении Д. Для сравнения проектов используются одни и те же
коэффициенты весомости, поскольку важно исследовать именно влияние
показателей на результирующую оценку. Но с другой стороны, если лицо, которое
принимает решение, или компания меняет приоритеты, то коэффициенты
весомости распределяются по-другому. В таком случае, если в компании уже
существует разработанная сеть комплексного оценивания, то следует, лишь
пересмотреть парные оценки, а всю систему рассчитывать не надо.
Таким образом, сетевой системой комплексного оценивания реального
инвестирования жилищного строительства назовем такой набор:
- график G изображен на рисунке 8 и определяет структуру агрегирования
76
оценок проектов реального инвестирования;

- множество показателей-входов представлены в таблице 17 и множество
показателей-агрегатов представлены в таблице 17, которые описывают все
характеристики проекта реального инвестирования;
- совокупность функций сверток, которая определена формулами из
таблицы 25.
Задача определения комплексной оценки реального инвестирования по
заданным значениям первичных показателей проекта реального инвестирования
сводится к последовательному расчету значений агрегированных показателей в
соответствии со структурой предложенной сетевой системы комплексного
оценивания. Внедрение методики оценивания проектов реального инвестирования
с помощью сетевой комплексной модели, по мнению автора, должно происходить
в четыре этапа: подготовительный, экспертный, расчетный и аналитический и
проиллюстрировано на рисунке 9.

Рисунок 9 - Этапы применения методического подхода к оцениванию
проектов реального инвестирования
На этапе подготовки избирается модель для оценки проектов в соответствии
с системой управления и учета эффективности деятельности компании. Также на
этом этапе происходит формирование проекта реального инвестирования и расчет
77
первичных показателей. Работа на этом этапе проводится достаточно большая и

включает анализ рынка, определения характеристик жилья, разработку
технологии производства, выбор средств производства, поиск источников
Параллельно этому процессу может реализовываться экспертный этап.
Экспертами определяются эталонные и браковочные значения первичных
показателей и коэффициенты весомости в рамках каждой группы.
Предусматривается, что эти показатели остаются неизменными в течение
длительного промежутка времени, как и сама модель оценивания, что
обеспечивает возможность сравнения комплексных оценок проектов между собой.
Хотя при условии изменения стратегических целей и приоритетов компании
коэффициенты весомости могут быть откорректированы в соответствии с
изменениями стратегического развития.
Этап расчета реализуется после полного завершения двух предыдущих и
включает определение показателей-агрегатов и комплексной оценки, а также
анализ полученных результатов. Расчет происходит последовательно слева
направо, снизу вверх всех показателей, и последней определяется результирующая
комплексная оценка. Для интерпретации полученных результатов автор
предлагает использовать вербально-числовую шкалу желательности Харрингтона,
которая дает качественную характеристику количественным результатам оценки.
Интерпретация результатов оценки проекта по шкале Харрингтона представлена в
таблице 20.
Таблица 20 - Интерпретация результатов оценки проекта по шкале Харрингтона
Категории градаций проектов Значение оценки
Очень высокая оценка 1,00 – 0,80
Высокая оценка 0,80 – 0,63
Средняя оценка 0,63 – 0,37
Низкая оценка 0,37 – 0,20
Очень низкая оценка 0,20 – 0,00
78
После расчетов реализуется четвертый этап - аналитический, на котором

проводится анализ полученных результатов. Комплексная оценка дает общую
характеристику проекта реального инвестирования с точки зрения
целесообразности его реализации. По мнению автора, проекты, которые попали к
категориям очень низкой и низкой эффективности, следует однозначно отклонять.
Проекты с очень высокой эффективностью почти во всех случаях следует
реализовывать, а с высокой и средней – нуждаются в дополнительном анализе.
Для принятия обоснованного решения о целесообразности реализации
проекта реального инвестирования, в первую очередь, следует проанализировать
комплексную оценку (СА) и показатели-агрегаты наивысшего уровня
агрегирования (экономико-экологическое обоснование FEE и риски FR). Эти
оценки находятся в диапазоне, который отвечает высокой эффективности проекта
и представлены в таблице 21.
Таблица 21 - Значения CA при разных соотношениях FEE и FR для проекта
строительства экопоселения «Светлый» в Республике Татарстан
FR
СА 0,2 0,21 0,37 0,38 0,63 0,64 0,8 0,81 1
0,2 0,2 0,203 0,246 0,248 0,293 0,295 0,317 0,319 0,341
0,21 0,207 0,21 0,254 0,256 0,303 0,304 0,328 0,329 0,353
0,37 0,317 0,306 0,37 0,373 0,442 0,444 0,478 0,48 0,515
FEE 0,38 0,323 0,312 0,377 0,38 0,45 0,452 0,487 0,489 0,525
0,63 0,416 0,437 0,528 0,532 0,63 0,633 0,682 0,685 0,735
0,64 0,421 0,441 0,533 0,538 0,637 0,64 0,689 0,692 0,743
0,8 0,504 0,512 0,618 0,624 0,739 0,743 0,8 0,803 0,862
0,81 0,508 0,516 0,624 0,629 0,745 0,749 0,807 0,81 0,869
1 0,584 0,594 0,717 0,724 0,857 0,862 0,928 0,932 1
Источник: расчеты автора.
Оценки темно-серой зоны (назовем зеленой зоной) отвечают высокому и

очень высокому уровню эффективности, а светло-серой (желтой) - среднему.
Причем нижнее предельное значение засчитывается к низшей категории. Оценки,
79
которые попали к зеленой зоне, свидетельствуют в пользу реализации проекта, а

те, что в желтой зоне, указывают на необходимость очень детального анализа
проекта.
Для детального исследования этого проекта реального инвестирования
целесообразно провести анализ чувствительности и анализ в обратном
направлении, что позволяет определить показатели, которые имеют самое
существенное влияние на групповые и комплексную оценки проекта реального
инвестирования.
Составляющими комплексной оценки является экономико-экологическое
обоснование FEE и риски FR. Как видно из таблицы 22, при условии роста FEE
на 5 % комплексная оценка увеличивается на 3,33 %, а при росте значения FEE на
15 % комплексная оценка увеличивается на 9,73 %, а при снижении FEE на 15 %,
комплексная оценка падает на 10,26 %.
Таблица 22 - Чувствительность CA к изменениям FEE и FR для проекта
CA FR
-15% -10% -5% 0,79 +5% +10% +15%
+15% 0,780 0,795 0,809 0,823 0,837 0,850 0,863

+10% 0,757 0,772 0,786 0,799 0,812 0,825 0,837
+5% 0,734 0,748 0,762 0,775 0,788 0,800 0,812
FEE
0,73 0,710 0,724 0,737 0,75 0,762 0,774 0,786
-5% 0,687 0,700 0,713 0,725 0,737 0,748 0,759
-10% 0,662 0,675 0,687 0,699 0,711 0,722 0,733
-15% 0,638 0,650 0,662 0,673 0,685 0,695 0,705
80
Высокая чувствительность CA к росту и падению FEE на изменение FR,

изображенная на рисунке 10 свидетельствует о целесообразности более
детального анализа составляющих экономико-экологического обоснования и
рисков
12%
6%
Вариации СА
0%
-6%
-12%
-0.15 -0.1 -0.05 FEE 0.05 FR 0.1 0.15

Рисунок 10 - Чувствительность CA к изменениям значений показателей FEE и FR
для проекта строительства экопоселения «Светлый»
В таблице 23 изображена вариация значений FEE при изменении значений

показателей, которые входят в состав этой группы. Экологические показатели EV
и показатели управленческой оценки (ME) не являются критическими для модели,
поскольку при отклонениях на 15 % в положительном и отрицательном
направлениях показатель экономико-экологического обоснования не выходит за
пределы категории средней эффективности. Снижение показателя
инвестиционной эффективности (IE) на 15 % переводит значение показателя FEE
в категорию средней эффективности. Рост IE на 15 % переводит значение
показателя FEE в категорию высокой эффективности.
Таблица 23 - Чувствительность FEE к изменениям IE и EV для проекта
FEE IE
-15% -10% -5% 0,72 +5% +10% +15%
EV
+15% 0,645 0,678 0,711 0,743 0,776 0,808 0,840
81
FEE IE
+10% 0,641 0,674 0,707 0,739 0,771 0,803 0,835
+5% 0,637 0,670 0,703 0,735 0,767 0,799 0,830
0,79 0,634 0,666 0,698 0,730 0,762 0,794 0,825
EV
-5% 0,629 0,662 0,694 0,726 0,757 0,789 0,820
-10% 0,625 0,657 0,689 0,721 0,752 0,783 0,815
-15% 0,621 0,653 0,684 0,716 0,747 0,778 0,809
Оценка эффективности инвестиций состоит из трех показателей: метрики

безубыточности (BEM), метрики доходности проекта (PPM) и метрики срока
окупаемости (PRM). Чувствительность IE к составляющим рассматривается
попарно. Как видно из таблицы 24 более значительное влияние на показатель-
агрегат имеет метрики безубыточности. Рост BEM на 10 % переводит значение
показателя IE к категории высокой эффективности. В то время как рост или
падение PRM приводит к незначительной вариации.
Таблица 24 - Чувствительность IE к изменениям PRM и BEM для проекта
IE BEM
-15% -10% -5% 0,76 +5% +10% +15%
+15% 0,714 0,739 0,763 0,787 0,810 0,833 0,856
+10% 0,708 0,732 0,757 0,780 0,803 0,826 0,848
+5% 0,701 0,725 0,749 0,773 0,796 0,818 0,840
PRM
0,74 0,694 0,718 0,742 0,765 0,788 0,810 0,832
-5% 0,687 0,711 0,735 0,757 0,780 0,802 0,824
-10% 0,680 0,703 0,727 0,749 0,772 0,793 0,815
-15% 0,672 0,695 0,718 0,740 0,763 0,784 0,806
Чувствительность комплексной оценки к BEM также значительно более
высока, чем к PRM . Снижение BEM на 15 % снижает СА на 4,8 %, а рост на 15 %
82
- повышает СА на 4,4 %, что отражено на рисунке 11. Падение PRM на 15 %

снижает СА на 1,6 %, а такой же процент роста PRM вызывает рост СА на 1,47 %.
5%
3%
Изменения СА
0%
-3%
-5%
-0.15 -0.1 -0.05
PRM 0.05 BEM 0.1 0.15

Рисунок 11 - Чувствительность CA к изменениям значений показателей
PRM та BEM для проекта строительства экопоселения «Светлый» в Республике
Татарстан
Таблица чувствительности IE к PPM и BEM представлена в таблице 25 и
подтверждает большее влияние BEM на результирующий показатель. Причем
значения IE при вариациях PPM совпадают со значениями предыдущей таблицы
32, что свидетельствует об идентичных коэффициентах весомости PPM и PRM.
Таблица 25 - Чувствительность IE к изменениям PPM та BEM для проекта
IE BEM
-15% -10% -5% 0,76 +5% +10% +15%
+15% 0,714 0,739 0,763 0,787 0,810 0,833 0,856
+10% 0,708 0,732 0,757 0,780 0,803 0,826 0,848
+5% 0,701 0,725 0,749 0,773 0,796 0,818 0,840
PPM
0,82 0,694 0,718 0,742 0,765 0,788 0,810 0,832
-5% 0,687 0,711 0,735 0,757 0,780 0,802 0,824
-10% 0,680 0,703 0,727 0,749 0,772 0,793 0,815
-15% 0,672 0,695 0,718 0,740 0,763 0,784 0,806
Показатели PRM и PPM не имеют большого влияния на значение

83
группового показателя IE и представлены в таблице 26.

Таблица 26 - Чувствительность IE к изменениям PRM та PPM для проекта
IE PPM
-15% -10% -5% 0,76 +5% +10% +15%
+15% 0,762 0,771 0,779 0,787 0,795 0,802 0,809
+10% 0,755 0,764 0,772 0,780 0,788 0,795 0,802
+5% 0,748 0,757 0,765 0,772 0,780 0,788 0,795
PRM
0,74 0,740 0,749 0,757 0,765 0,773 0,780 0,787
-5% 0,733 0,742 0,750 0,757 0,765 0,772 0,780
-10% 0,725 0,734 0,742 0,749 0,757 0,764 0,771
-15% 0,717 0,725 0,733 0,741 0,748 0,755 0,762
Поскольку показатели PRM и PPM имеют одинаковые коэффициенты

важности в своей группе, то и влияют на комплексную оценку в одинаковой мере,
что видно из рисунка 12. Вариации изменений значений каждого из показателей
на 15 % вызывают варьирование комплексной оценки в пределах 1,6 %.

Рисунок 12 - Чувствительность CA к изменениям значений показателей PRM и
PPM для проекта строительства экопоселения «Светлый» в Республике Татарстан
Полученные результаты анализа позволили сделать выводы о высокой
чувствительности комплексной оценки к экономико-экологическим
84
составляющим, а критическими являются показатели группы риска.

Минимизация всех рисков по проекту приводит к повышению значения
показателя FR на 35 %, а показатель комплексной оценки увеличивается на
2,55 %. Следовательно, менеджерам компании следует употребить максимум
мероприятий для минимизации существующих рисков по проекту.
Таким образом, проведя комплексный анализ, можно выявить
«напряженные варианты» проекта и принять меры для их ликвидации или
минимизации. Такой анализ дает четкое обоснования эффективности проекта и
целесообразности его реализации для поиска источников финансирования
реальных инвестиций. Кроме того, комплексная оценка позволяет определить
приращение инвестиционной стоимости компании от реализации инновационно-
инвестиционного проекта жилищного строительства.
В условиях транзитивной экономики строительные компании непрерывно
нуждаются в финансовых ресурсах и находятся в поисках эффективных решений
по формированию структуры источников финансирования. В работе предложена
система показателей комплексной оценки инвестиционных проектов в жилищном
строительстве, которая позволяет оценить не только инвестиционную
эффективность и риски, сопровождающие реализацию проекта, но и учесть
результаты управленческой и экологической экспертизы.
Таким образом, проведенный анализ комплексной оценки проекта
реального инвестирования на основе объединения анализа чувствительности и
результатов анализа в обратном направлении сети комплексного оценивания
позволяет выявить показатели, которые имеют наибольшее влияние на
приращение инвестиционной стоимости компании от реализации проекта
жилищного строительства инновационного типа.
85
2.3 Анализ рисков и их влияние на стоимость источников

финансирования жилищного строительства инновационного типа
Реальное инвестирование, в том числе и в сфере жилищного

строительства, сопряжено с многочисленными рисками, степень влияния которых
на его результаты существенно возрастает в связи с высокой изменчивостью
экономической ситуации в стране, колебанием конъюнктуры инвестиционного
рынка, появлением новых для нашей практики видов реальных инвестиционных
проектов и форм их инвестирования. Вопросы оценки рисков инновационно-
инвестиционных проектов являются недостаточно изученными в теории и
апробированными на практике. Поэтому данный аспект исследования обладает
повышенной актуальностью и мы его изучим на примере строительства
экопоселения «Светлый» в Республике Татарстан.
Анализ рисков, воздействующих на процесс формирования структуры
источников финансирования проекта строительства экопоселения «Светлый» в
Республике Татарстан включает два этапа:
- качественный анализ, в соответствии с которым формируется исчерпывающий
перечень рисков, вероятность наступления которых при реализации данного
инновационно-инвестиционного проекта является значительной (мезоуровень –
региональный и отраслевой риски, микроуровень – фирменный и проектный
риски).
- количественный анализ. Для выявления и анализа исходных предпосылок в
компании используется метод экспертных оценок. Группа экспертов (инженер,
специалист в области охраны природы, экономисты, финансисты, маркетолог)
совместно составляют список возможных рисков проекта жилищного
строительства инновационного типа, далее определяется удельный вес каждого
простого риска по всей их совокупности, оценивается вероятность наступления
каждого простого риска, подсчитывается риск по каждой группе и выводится
интегральный показатель риска.
Первый этап анализа - качественный анализ рисков, который позволяет
86
идентифицировать потенциальные виды рисков, свойственные проекту. Данный

этап связан с определением и описанием причин и факторов, влияющих на
уровень данного вида риска.
Для инновационно-инвестиционного проекта жилищного строительства
наиболее характерными являются финансово-экономические, управленческие и
экологические риски, которые проявляются на региональном, отраслевом,
предпринимательском и проектном уровнях.
Региональный риск отражает условия функционирования региональной
системы в целом и региональных субъектов в части возможности и способности
отвечать по обязательствам перед кредиторами, соинвесторами.
Региональный риск включает экологические, финансово-экономические
и управленческие риски, которые более подробно представлены ниже.
I Экологические риски (внешние непредсказуемые) включают наступление
неожиданных внешних эффектов, природные катастрофы, экологические,
социальные преступления.
II Финансово-экономические риски
2.1. Внутриэкономические риски (внешние предсказуемые):
– рост реального ВРП в сопоставимых ценах;
– ускорение роста уровня инфляции;
– постоянное вмешательство государства в экономику;
– падение потребительского спроса;
– изменение ожиданий и предпочтений потребителей.
2.2. Внешнеэкономические риски (внешние предсказуемые) - увеличение
конкуренции.
2.3. Фискально-монетарный риски связаны с государственным
регулированием экономики и включают в себя изменения в проводимой налоговой
и денежно-кредитной политике, а также факторы стимулирования деловой
активности регионов, отраслей, компаний и т.д. Фискально-монетарные риски по
проекту включают следующие составляющие:
– потеря конкурентоспособности товаров и завоевание доли рынка;
87
– рост курса национальной денежной единицы;

– рост цен на энергоносители;
–неравномерность распределения совокупного дохода.
Потеря конкурентоспособности производимых товаров приведет к
нерентабельности проекта, отрицательная политика воздействия на частные
капиталовложения может привести к возникновению дополнительных издержек и
невозможности реализации последующих этапов проекта.
III Управленческие риски на региональном уровне обусловлены воздействием
регионального правительства на инвестиционную деятельность, сопряженную с
реализацией инновационно-инвестиционных проектов в жилищном строительстве
и включают:
– нестабильность государства;
– преобладание государственной доли собственности в экономике;
–отрицательная политика воздействия на частные капиталовложения.
Неустойчивость государства, частые преобразования в экономике могут
повлечь за собой срыв сроков сдачи объектов, возникновение незавершенного
строительства.
На мезоуровне проявляются риски, имеющие отраслевую природу -
строительный риск. Отраслевой (строительный) риск FBR (Factor of Branch Risk)
на мезоуровне связан с изменениями в экономическом состоянии отрасли как
индивидуально, так и во взаимосвязи с другими отраслями, ее способностью
функционировать и развиваться.
К факторам отраслевого риска относятся стадия жизненного цикла
отрасли, количество и качество ресурсов, степень конкуренции и концентрации
производства, налоговый режим и др.
IЭкологический риск связан с увеличением незавершенного строительства и
нанесением ущерба экологии.
II Финансово-экономические риски включают:
– падение уровня капитальных вложений;
– падение уровня технологического прогресса;
88
– низкий уровень кооперирования связей;

– нехватка рабочей силы;
– низкая квалификация и качество рабочей силы.
Низкое качество строительной продукции, рабочей силы и ее нехватка
может привести к низкому качеству готового объекта, к обнаружению серьезных
дефектов при сдаче объекта, при запуске оборудования. Вследствие этих
неблагоприятных воздействий могут возникнуть дополнительные издержки,
судебные разбирательства, перестройка возводимых и/или уже возведенных
объектов.
Фискально-монетарные риски на уровне строительной отрасли
включают:
− высокий уровень налогообложения;
− сокращение роста доходов;
− повышение ставки ссудного банковского процента;
− падение производства строительной продукции.
Высокий уровень налогов, повышение ставки ссудного процента могут
привести к недополучению ожидаемых доходов вплоть до потенциальной потери
ресурсов. Сокращение роста доходов приведет к снижению эффективности
проекта.
III Управленческие риски включают:
– снижение занятости рабочих и ИТР;
– отсутствие целостной политики в области охраны труда.
Снижение занятости рабочих и отсутствие политики в области охраны
труда влекут за собой возникновение дополнительных расходов на заработную
плату строительному персоналу, срыв сроков сдачи объектов.
На микроуровне проявляются предпринимательские риски FER (Factor
of Entrepreneur Risk), связанные с хозяйственной деятельностью конкретной
компании. Предпринимательский риск подразделяется на два вида: финансово-
экономический и управленческий.
I. Финансово-экономические риски включают:
89
I.1. Валютный риск

− операционный валютный риск, связанный с торговыми и валютными сделками;
− риск экономических валютных последствий;
− снижение дохода при изменении зарубежного валютного курса по отношению
к рублю (скрытые валютные риски)
1.2. Кредитный и процентный риски:
− риск несвоевременного погашения долгосрочных ссуд;
− риск несвоевременного погашения среднесрочных ссуд;
− риск потерь от задержки поступлений денежных потоков.
Несвоевременное погашения долгосрочных и среднесрочных ссуд,
потери от задержек поступлений денежных потоков приводят к снижению
эффективности инвестиционного проекта.
1.3 Маркетинговый риск:
– риск низкой конкурентоспособности строительной компании и низкой доли
завоевания рынка (объём предложения значительный);
– риск завышения рыночный цены объекта недвижимости;
– сложность продажи объекта недвижимости ввиду насыщенности рынка
Переоцененная строительная продукция, задержка при выходе на рынок, низкая
конкурентоспособность могут привести к возникновению дополнительных
издержек, срыву сроков сдачи объектов, недостаточному спросу на них.
II Управленческий риск:
– риск, связанный с типом финансирования на стадии строительство –
эксплуатация;
– инновационный риск с ипользованием рискового капитала;
– риск несвоевременного погашения финансового лизинга;
– риск неэффективности управления;
– риск недостаточной общей платежеспособности.
Низкий уровень производительности труда, отсутствие эффективности
управления, недостаточная мощность организационного потенциала компании,
недостаточная общая платежеспособность влекут за собой риск ущерба деловой
90
репутации компании, дополнительные расходы, недополучение запланированных

проектом доходов.
Проектные риски FPR (Factor of Project Risk) обусловлены спецификой
реализации инновационно-инвестиционного проекта жилищного строительства и
исследуются на всех стадиях его жизненного цикла.
1. Подготовительная стадия
1.1. Фаза прединвестиционная:
– несовременно проведенный предпроектный анализ;
– ошибки в предпроектном обосновании инвестиций;
– доступность размещения объекта;
– неконструктивное отношение местных властей.
Проблемы на подготовительной стадии связанные с выбором места,
неэффективным обоснованием инвестиций, ошибки при разработке ПСД и
проблемы при согласовании инвестиций ПСД могут привести к возникновению
дополнительных издержек или даже невозможности реализации последующих
этапов проекта.
1.2. Фаза планирования:
– значительная стоимость и сроки проведения работ проектной организацией (на
основе конкурса на разработку проектно-сметной документации);
– ошибки при разработке проектно-сметной документации;
– проблемы при согласовании проектно-сметной документации;
– отказ в выдаче разрешения на строительство;
– выбор ненадежных субподрядчиков (на основе конкурса).
2. Стадия строительства
2.1. Фаза реализации проекта:
− значительные изменения в рабочих чертежах и ППР;
− значительный срыв сроков строительства по вине субподрядчиков;
− значительный срыв сроков из-за параллелизма в работах и нестыковок
частей проекта;
91
− задержки поставок сырья, стройматериалов, комплектующих их

поставщиками;
− низкая квалифицированная подготовка ИТР и рабочих;
− повышение цен на сырье, энергию, комплектующих из-за инфляции более
чем на 50%;
− невыполнение контрактов и судебные процессы с партнерами;
− значительное повышение затрат в связи с неожиданными государственными
мерами регулирования в сферах налогообложения, ценообразования и др.;
− значительное превышение расчетной стоимости проекта в связи с форс-
мажорными обстоятельствами.
Ошибки в работе генподрядчика и субподрядчиков на стадии
строительства, срыв сроков поставок, повышение цен на сырье и материалы, на
оборудование, значительные изменения в чертежах и ППР опасны тем, что могут
повлечь за собой срыв сроков сдачи объектов, возникновение незавершенного
строительства, судебные разбирательства и связанные с ними издержки,
невозможность реализации проекта, несоблюдение финансового плана проекта
3. Стадия функционирования
3.1. Фаза завершения проекта:
– наличие дефектов строительного происхождения, вскрывшихся во времени
сдачи объекта.
3.2 Фаза выведения продукции, роста, зрелости и насыщения рынка
А. Экономические риски:
– снижение обеспеченности оборотными средствами;
– значительная зависимость от поставщиков сырья, стройматериалов,
комплектующих;
– неправильный выбор рынков сбыта, неверное определение стратегии операций
на рынке, неточный расчет емкости рынка и мощности производства;
– высокий уровень инфляции;
– длительная неплатежеспособность потребителей и зависимость от
потребителей;
92
– изменение цен на сырье, материалы, перевозки (рост не более 10%).

Экономические факторы риска, такие как падение оборотных средств,
повышение инфляции, изменение цен на сырье, ненадежность технологий
повлекут за собой затруднения в погашении кредитов, появление дополнительных
расходов, недополучение запланированной прибыли, привлечение кредитов,
возможно, на невыгодных условиях.
Б. Фискально-монетарные риски:
– значительное изменение в налоговой системе;
– ускорение темпов инфляции в ближайшие 12 месяцев.
Фискально-монетарные риски, выраженные в ускорении инфляции,
колебании курса валюты, изменения в налоговой системе могут привести к
снижению эффективности инвестиционного проекта.
В. Управленческие риски:
− значительные трудности с набором квалифицированной рабочей силы;
− проблемы с реализацией юридического обеспечения (неотлаженное
законодательство);
− низкая квалификация кадров;
− отрицательное отношение к проекту властей, населения.
Управленческие риски могут повлечь за собой судебные разбирательства
и связанные с ними издержки, возникновение дополнительных расходов на
заработную плату персоналу.
Второй этап анализа – количественный анализ рисков, который
заключается в определении интегрального показателя риска на основе расчета его
значимости и доли. Средняя оценка выставляется экспертным методом.
Расчет интегрального показателя рисков производится по следующей
формуле (3):
R= ∑Уi*Pi, (3)
где R – интегральная оценка риска
Уi- средняя оценка риска экспертным методом (изменяется от 0 до 9);
Pi- доля данного риска.
93
Проведение количественного анализа специфических рисков является

продолжением качественного исследования. Методика оценки и количественный
анализ рисков строительства экопоселения «Светлый» в Республике «Татарстан»
приведена в приложениях А и Г. В результате расчета, общий (интегральный)
показатель риска по проекту реального инвестирования составил 9,132 %.
Оценка получившегося суммарного показателя риска проводится в
соответствии с зоной риска (безрисковой, минимального, повышенного
критического и недопустимого риска), в которую он попадает.
Оценка получившегося суммарного показателя риска проводится в
соответствии с зоной риска, в которую он попадает. Выделяют пять основных
областей риска:
– безрисковая (коэффициент риска равен 0, отсутствие каких-либо потерь);
– минимального риска (0–25%);
– повышенного риска (25–50%);
– критического риска (50–75%);
– недопустимого риска (75–100%).
На основе экспертного анализа рисков проекта «Светлый», была рассчитана
премия за риск, которая составила 9,132%. Таким образом, стоимость
собственных источников финансирования с учетом безрисковой ставки (в
качестве безрисковой используется ставка доходности по ОФЗ 26207 2027,
которая составила на 18.06.2013 8,6 %.) равна сумме безрисковой ставки и
премии за риск и сформировалась на уровне 17,732 %.
В структуре формирования премии за риск реализации инновационно-
инвестиционного проекта степени убывания значимости расположились:
1) проектный риск,
2) предпринимательский риск,
3) отраслевой риск;
4) региональный риск.
Однако, отклонения между ними незначительные, что вызывает
необходимость управления рисками всех видов и на всех уровнях. В то же время,
94
самые высокие значения имеет показатель безрисковой ставки, что

свидетельствует о высоких страновых рисках. Кроме того, структурный анализ
специфических рисков показал высокое значение финансово-экономических
рисков, которые превышают управленческие и экологические риски.
В связи с тем, что риски в значительной степени формируют «напряженные
варианты» реализации проекта, были предложены мероприятия по их
минимизации, что привело к снижению премии за риск до 7,53%.
Мероприятия по снижению рисков для проекта строительства экопоселения
«Светлый» в Республике Татарстан представлены в таблице 27.
Таблица 27 - Мероприятия по снижению рисков для проекта строительства
экопоселения «Светлый» в Республике Татарстан
Вероятность
Средняя Средняя
Мероприятия по
Наименование риска оценка оценка Вес
снижению риска
до после до после
Подробная разработка
долгосрочного
Падение спроса
8 5 0,03 0,24 0,15 маркетингового плана
потребителей
(совершенствование
отдела планирования)
Развитие отношений с
ипотечными банками, с
Падение покупательской
8 5 0,025 0,2 0,125 местными органами
способности
власти (муниципальные
контракты)
Организация обучения
персонала, разработка
Низкая квалификация и должностных
9 4 0,03 0,27 0,12
качество рабочей силы инструкций,
пооперационный
контроль
95
Развитие отношений с
Риск потерь от
ипотечными банками и с
несвоевременное
9 5 0,03 0,27 0,15 местными органами
поступление потоков
власти (муниципальные
денежных поступлений
контракты)
Подробная разработка
Невозможность продажи
долгосрочного
объекта недвижимости
9 5 0,03 0,27 0,15 маркетингового плана
ввиду насыщенности
(совершенствование
рынка
отдела планирования)
Подготовка
управляющего
Риск неэффективности персонала, увольнение
8 4 0,03 0,24 0,12
управления некомпетентных
работников, обучение
персонала
Тщательная проработка
Отсутствие эффекта в всех аспектов
предпроектном 8 4 0,025 0,2 0,1 намечемой
обосновании инвестиций деятельности, анализ
рынков
Ошибки при разработке
Подбор надежных
проектно-сметной 8 4 0,03 0,24 0,12
проектных организаций
документации
Детальная проработка
технологической
Значительный срыв последовательности
сроков производства
из-за параллелизма в 8 4 0,03 0,24 0,12 комплектующих
работах и нестыковок материалов на заводе и
частей проекта ее согласование с
производством работ на
строительной площадке
Заключение
фьючерсных контрактов
Задержки поставок сырья,
с поставщиками,
стройматериалов
8 4 0,03 0,24 0,12 создание системы
комплектующих их
резервов материалов,
поставщиками
работа с проверенными
поставщиками
Снижение
энергоемкости
Повышение цен на сырье,
8 4 0,025 0,2 0,1 производства,
энергию, комплектующих
заключение фьючерских
контрактов
96
Работа только с
Неправильный выбор надежными
рынков сбыта, неверное поставщиками,
определение стратегии страхование от рисков
операций на рынке, 9 4 0,03 0,27 0,12 неисполнения
неточный расчет емкости обязательств
рынка и мощности поставщиком, учет
производства нарушения сроков в
договорах поставки
Длительная Развитие отношений с

неплатежеспособность ипотечными банками, с
потребителей и 8 4 0,03 0,24 0,12 местными органами
зависимость от власти (муниципальные
потребителей контракты)
Страхование невозврата
Просроченное время
8 4 0,025 0,2 0,1 банку сумм основного
погашения ссуд
долга и процентов
-
Итого снижение риска:
1,605
Следовательно, стоимость собственных источников финансирования с учетом

внедрения мероприятий по снижению рисков составила 16,127%.
Таким образом, оценка рисков реализации проекта жилищного
строительства инновационного типа имеет ключевое значение в определении
стоимости собственных источников финансирования данного проекта, а
исследование структуры их формирования позволяет принимать эффективные
управленческие решения.
Для оценки экономической эффективности, учета результатов
управленческой и экологической экспертизы и влияния специфических рисков в
диссертационном исследовании предложена система показателей оценки
реальных инвестиционных проектов в жилищном строительстве инновационного
типа. Научно обоснованная система показателей сформирована на основе
критериального метода и представлена в таблице 28.
97
Таблица 28 – Система показателей оценки проекта жилищного строительства

Группа Краткая характеристика Показатели комплексной оценки проекта
Показателей Группы показателей Реального инвестирования
Оценка Характеризует NPV –чистая приведенная стоимость;
инвестиционной экономическую PI –индекс рентабельности;
эффективности эффективность DPBP–дисконтированный срок окупаемости.
капиталовложений
компании
Управленческая Характеризует обеспечение FA–оценка администрирования;
оценка наилучшего и наиболее FCA–оценка клининга и благоустройства;
выгодного использования FEFS–оценка обслуживания инженерных
объектов недвижимого сетей;
имущества, находящегося в FPU–оценка отношений с коммунальными
собственности компании службами;
FS –оценка охраны;
FSS–оценка дополнительных услуг.
Экологическая Описывает рациональность FAP–оценка выбросов загрязняющих
Оценка природопользования и веществ в атмосферу;
охраны окружающей среды FAI–оценка акустического воздействия;
FUWR–оценка использования водных
ресурсов;
FSW –оценка твердых отходов.
Специфические Описывает финансово- FCR–региональный риск;
риски экономические, FBR–отраслевой риск;
управленческие и FER–предпринимательский риск;
экологические риски FPR–проектный риск.
реализации проекта
реального инвестирования
Таким образом, оценка рисков реализации проекта жилищного

строительства инновационного типа имеет ключевое значение в определении
стоимости собственных источников финансирования данного проекта.
Концептуальный подход к формированию структуры источников финансирования
жилищного строительства инновационного типа базируется на максимизации
приращения инвестиционной стоимости компании в процессе реализации
инновационно-инвестиционного проекта, что требует его комплексной оценки. В
свою очередь комплексная оценка рисков проекта строительства экопоселения
увязывается с оценкой эффективности проекта .
98
ГЛАВА 3
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДИЧЕСКИХ ПОДХОДОВ К
ФОРМИРОВАНИЮ СТРУКТУРЫ ИСТОЧНИКОВ ФИНАНСИРОВАНИЯ
ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ИННОВАЦИОННОГО ТИПА
3.1 Методика формирования структуры источников финансирования

жилищного строительства инновационного типа
Формирование структуры источников финансирования жилищного

строительства инновационного типа имеет ряд особенностей, которые
необходимо учитывать при методическом обосновании данного процесса:
- во-первых, исследуемый инвестиционный проект представляет собой
строительство жилищного комплекса инновационного типа – «экопоселка».
Особенность данного вида жилищного строительства заключается в следующем:
использование современных технологий, оборудования, ориентация на
обеспечение инвестиционной, управленческой и экологической эффективности.
- во-вторых, инновационный тип жилищного строительства подвержен
влиянию таких внешних факторов, как колебания валютного курса, сложности в
подборе квалифицированных кадров, неоднозначное отношение населения и
органов власти к строительству экопоселений и др. В связи с этим возрастает
стоимость инвестируемого капитала по сравнению с массовым жилищным
строительством, что приводит к удорожанию первоначальной стоимости
инновационно-инвестиционного проекта.
-в-третьих, жилищное строительство инновационного типа требует
проведения дополнительных НИОКР и, соответственно, формирование
источников их финансирования.
Для решения вышеназванных проблем целесообразно проводить научные
исследования, основываясь на системном подходе, что дает возможность учесть
большинство факторов, которые будут влиять на эффективность реализации
инновационно-инвестиционного проекта.
99
Системный подход предполагает изучение всей совокупности параметров и

показателей функционирования компании в динамике, что требует исследования
внутриорганизационных процессов адаптации, саморегулирования,
прогнозирования, планирования, координации, принятия решений и т.д. При
этом подходе любая система, объект рассматривается как совокупность
взаимосвязанных и взаимодействующих элементов, имеет вход, связи с внешней
средой, выход, цель и обратную связь. На рисунке 13 представлена
концептуальная схема формирования оптимальной структуры источников
финансирования инновационно-инвестиционного проекта. В основе выбора
данной схемы проведения исследования положен системный подход, который
предполагает всестороннее описание проекта как с помощью экономико–
статистических методов, так и с помощью экономико-математического
моделирования.
Концептуальная схема формирования структуры источников
финансирования инновационно-инвестиционного проекта в жилищном
строительстве включает четыре блока:
- комплексная оценка проекта;
- сценарный анализ источников финансирования проекта;
- реализация проекта;
- оценка приращения инвестиционной стоимости компании от реализации
проекта.
Комплексная оценка инвестиционного проекта представлена в параграфе
2.3 данного исследования. Результатом комплексной оценки является выделение
факторов, которые влияют на формирование структуры финансирования
инвестиционного проекта и приращение инвестиционной стоимости компании.
100
Сценарный анализ включает моделирование структуры источников

финансирования при различных условиях реализации проекта жилищного
строительства инновационного типа.

Рисунок 13 - Концептуальная схема формирования структуры источников
финансирования инновационно-инвестиционного проекта
Этапы моделирования структуры источников финансирования
инновационно-инвестиционного проекта включают:
- постановку задачи: определение структуры источников финансирования
проекта. при которой максимизируется инвестиционная стоимость компании;
- входящие данные: денежные потоки от операционной и управленческой
деятельности, интегральный показатель специфических рисков, значение доли и
стоимости собственных и заемных источников финансирования;
- определение связи между отобранными факторами;
- построение сценариев формирования структуры источников
финансирования проекта жилищного строительства;
101
- выходящие данные: моделирование структуры источников

финансирования проекта;
- результат: прогноз развития ситуации по всем сценариям (структурам
источников финансирования). Выбор наилучшего варианта, основываясь на
ключевом критерии приращения инвестиционной стоимости компании от
реализации проекта.
Для решения поставленной задачи использовался ранее рассчитанный
интегральный показатель специфических рисков, значение которого используется
при расчете средневзвешенной стоимости источников финансирования проекта
(WACC). Сценарный анализ структуры источников финансирования
инвестиционного проекта позволяет определить приращение инвестиционной
стоимости компании от реализации проекта.
Реализация проекта жилищного строительства инновационного типа
отражена в блоке 3. Сформированная структура источников финансирования
должна быть адаптивной к тем изменениям, которые могут происходить в
процессе реализации проекта. Поэтому предложенный ранее метод сценарного
анализа позволит настраивать систему в том числе и в период непосредственной
Основной задачей инвестора является выбор такой структуры источников
финансирования проекта, при котором будет реализован критерий максимизации
приращения инвестиционной стоимости компании от реализации
инвестиционного проекта. Расчет приращения инвестиционной стоимости
компании так же позволяет определить, какая из предложенных структур
финансирования принесет больший позитивный результат.
Исходя из авторского концептуального подхода к формированию и
обоснованию оптимальной структуры источников финансирования жилищного
строительства инновационного типа, выдвигается гипотеза о том, что
инвестиционная стоимость компании зависит от изменений в структуре
источников финансирования капитала, то есть от сбалансированности
собственных и заемных средств.
102
Результативность инвестиционной деятельности в жилищное строительство

зависит от становления и реализации механизма формирования структуры
источников финансирования, который, по мнению автора должен включать в себя
следующие структурные элементы:
- обеспечение необходимой теоретико-методической базы формирования
структуры источников финансирования жилищного строительства,
- выявление проблем формирования структуры источников финансирования
жилищного строительства и определения путей их решения, - разработку и
принятие управленческих решений относительно выбора оптимальной структуры
источников финансирования жилищного строительства инновационного типа.
Современные подходы к определению понятия «механизм» основываются
на сопоставлении его с процессом, позволяющим с помощью управленческой
функции превращать «вход» в «выход», представлены на рисунке 14.

Рисунок 14 - Механизм как процесса преобразования
Для целей исследования в работе под механизмом формирования

инновационного типа понимается комплекс системообразующих элементов,
осуществляющих целенаправленное влияние на соотношение собственных и
заемных средств через совокупность скоординированных методов и
инструментов, необходимых для их осуществления, что служит основой
103
повышения эффективности управленческих решений относительно реализации

реальных проектов компании. [176]
Механизм формирования структуры источников финансирования
жилищного строительства инновационного типа представлен на рисунке 15.
Предложенный автором механизм формирования структуры источников
финансирования инновационного жилищного строительства базируется на
теоретических предпосылках современной концепции структуры капитала
компании, включающих:
- принципы формирования (системности, минимизации расходов, гибкости,
плановости, рациональности, оптимальности, координации, оправданного риска);
- субъекты формирования структуры источников финансирования;
- объект (рациональное соотношение собственных и заемных средств;
направляемых на финансирование жилищного строительства инновационного
типа);
- критерий (приращение инвестиционной стоимости);
- ресурсы (собственные и заемные средства);
- методы (коэффициентного анализа, экспертной оценки, сценарного
анализа, когнитивного моделирования);
- инструменты (минимизация средневзвешенный стоимости капитала,
дисконтирование денежных потоков, минимизация рисков реализации проектов).
Проведенные исследования особенностей реализации инвестиционного
проекта жилищного строительства инновационного типа позволяют сделать
вывод о том, что проект является системой и, следовательно, к нему применимы
все приемы и методы системного анализа. Следовательно, выдвигается гипотеза о
том, что построение оптимальной структуры финансирования реального
инвестиционного проекта возможно при условии его рассмотрения как открытой
системы, которая подвержена влиянию внешних и внутренних факторов.
104

Рисунок 15 - Механизм формирования структуры источников финансирования
жилищного строительства инновационного типа
105
Однако, эффективная реализация механизма формирования структуры

невозможна без современного институционально-инфраструктурного
обеспечения, включающего:
- субъекты: финансово- кредитные институты, домохозяйства, государство в
лице органов власти всех уровней, международные объединения и организации;
- объекты: источники финансирования, финансовые ресурсы, фонды
денежных средств и др.
- инфраструктура: нормативно-правовые акты в области регулирования
деятельности в жилищном строительстве, система государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судебная система, оценочные
компании, саморегулируемые организации и др.).
В условиях российской экономики государство, утратив роль основного
инвестора на рынке жилищного строительства, осталось на жилищном рынке в
качестве его системообразующего публично-правового субъекта. Ему
принадлежит ведущая роль в организации данного рынка и управления его
финансово-экономическими институтами.
Важнейшая задача государства в рассматриваемой сфере должна
заключаться в формировании эффективной финансово-правовой основы
регулирования жилищного строительства инновационного типа и
непосредственно связанных с ним отношений - обеспечение большей
прозрачности и приемлемых условий банковской деятельности, снижение
специфических рисков и повышение доступности ипотечного кредитования для
финансирования сделок по приобретению недвижимости в экопоселках, развитие
инструментов фондового рынка для финансирования жилищного строительства.
Таким образом, процесс формирования и оптимизации структуры
является задачей национального масштаба, а не отдельно взятой компании.
Данный процесс затрагивает все уровни национальной экономической системы –
федеральный, региональный, отраслевой и предпринимательский. От
106
эффективности взаимодействия различных органов власти и управления будет

зависеть результативность процесса финансирования жилищного строительства и
перехода его на инновационный путь развития.
3.2 Моделирование структуры источников финансирования

строительства экопоселения с использованием сценарного анализа
Опираясь на системный подход в определении оптимальной структуры

источников финансирования инвестиционного проекта, можно сделать вывод о
возможности использования в качестве инструментария для расчетов сценарного
анализа.
Сценарный анализ позволяет:
− сформировать оптимальную структуру источников финансирования
инвестиционного проекта на основе определения ключевого критерия –
максимизации приращения инвестиционной стоимости компании от реализации
проекта и обеспечивающих критериев – максимизации эффективности проекта,
максимизации денежного потока от реализации и управления проектом и
минимизации средневзвешенной стоимости источников финансирования
строительства;
− искусственно вводя систему в неустойчивое состояние, разработать
несколько сценариев формирования структуры источников финансирования
инвестиционного проекта, направленных на устранение возможных кризисных
ситуаций;
− максимизировать приращение инвестиционной стоимости компании при
разной структуре источников финансирования, то есть рассчитать эффект от
Выбор источников финансирования инновационно-инвестиционных
проектов должен осуществляться компанией с учетом множества факторов:
стоимости привлекаемого капитала, эффективности отдачи от него; соотношения
107
собственного и заемного капиталов, определяющего уровень финансовой

независимости; риска, возникающего при использовании того или иного
источника финансирования, а также экономических интересов инвесторов.
Структура источников финансирования инвестиционных проектов
заключается в циклической динамике описываемого процесса, в наличии
ограничений, возникающих в процессе развития компании и предельного
значения доли заемного финансирования.
Таким образом, методика формирования и определения оптимальной
структуры источников финансирования представляет собой цикл из
определенных этапов. Рекомендуемая модель формирования оптимальной
структуры источников финансирования проекта схематично представлена на
рисунке 16.

Рисунок 16 -Этапы формирования оптимальной структуры источников
финансирования инновационно-инвестиционного проекта
108
Экономический смысл средневзвешенной стоимости капитала (WACC)

заключается в том, что он характеризует структуру и стоимость капитала,
авансированного в проект. Фактически WACC характеризует альтернативную
стоимость инвестирования, тот уровень доходности, который может быть получен
компанией при вложении не в новый проект, а уже в существующий. WACC
рассчитывается по формулам (4), (5):
WACC = Ks * Ws + Kd * Wd * (1 – T) (4)
(5)
где Ks – доходность собственного капитала (%);

Ws – доля собственного капитала (%);
Kd – стоимость заемного капитала – ставка процента по кредиту (% в год);
Wd – доля заемного капитала (%);
T – ставка налога на прибыль (%);
Еб/р – безрисковая ставка дохода;
Ri – премия за риск (сумма рисков по проекту).
Показатель WACC является индикатором модели, т.е. в результате
проведения экспериментов над моделью будет выбрана оптимальная структура
капитала в соответствии с критерием максимизации приращения инвестиционной
стоимости и минимизации средневзвешенной стоимости капитала. В таблице 29
приведены начальные значения факторов, которые задаются математическую
модель при её инициации.
В качестве безрисковой используется ставка доходности ставка доходности
по ОФЗ 26207 2027, которая составляет на 18.06.2013 8,6 %. Премия за риск
рассчитана в соответствии с суммарными рисками проекта. Затем были
проведены расчеты средневзвешенной стоимости капитала.
109
Таблица 29 - Начальные значения факторов математической модели расчета

WACC жилищного проекта инновационного типа ОАО «Девелоперская
корпорация «Антей» по реализации проекта строительства экопоселения
«Светлый».
Фактор Обозначение Начальные значения
Средневзвешенная стоимость капитала WACC 14,8
Доходность собственного капитала Ks 17,7
Премия за риск I 9,1
Безрисковая ставка дохода Eбр 8,6
Доля собственного капитала Ws 40,0

Стоимость заемного капитала – ставка процента по
кредиту Kd 16,0
Доля заемного капитала Wd 60,0
Ставка налога на прибыль T 20,0

В результате использования методов сценарного анализа и
дисконтированных денежных потоков было разработано три сценария
(пессимистичный, вероятностный, оптимистичный) формирования структуры
источников финансирования инвестиционного проекта строительства
экопоселения «Светлый», в основе которых лежит критерий приращения
инвестиционной стоимости компании от реализации проекта строительства
экопоселения с использованием приложений Ж, И.
Рассмотрим первый сценарий (пессимистичный), представленный в таблице
30. Пессимистичный вариант отражает агрессивное воздействие внешней
среды, включающей увеличение стоимости заемного капитала до 16%. При этом
сценарии премия за риск составит 9,132%, стоимость собственных источников
финансирования -17,732%.
110
Таблица 30 – Пессимистичный сценарий формирования структуры источников

финансирования жилищного проекта инновационного типа ОАО «Девелоперская
«Светлый»
Доля Доля Приращение инвестиционной
заемного собственного WACC, стоимости компании,
капитала, капитала, в процентах в тысячах рублей.
в процентах в процентах
Стоимость заемного капитала – 12,8

Стоимость собственного капитала – 17,732
60,0 40,0 14,773 1 173 094,876
55,0 45,0 15,019 1 131 558,159
50,0 50,0 15,266 1 090 874,653
45,0 55,0 15,513 1 051 025,388
Результаты расчетов позволили сделать вывод, что при доле заемного

капитала 60% приращение инвестиционной стоимости компании от реализации
проекта экопоселения «Светлый» составит 1 173 094,876тыс. руб., при снижении
доли заемного капитала до 45 % приращение инвестиционной стоимости
компании будет равно 1 051 025,388тыс. руб.
Таким образом, изменение доли заемных средств на 1 % приводит к
приращению инвестиционной стоимости компании в среднем на 0,77 %. Это
означает, что приращение инвестиционной стоимости компании обладает средней
чувствительностью к изменению структуры источников финансирования проекта.
Второй сценарий (вероятностный) предполагает внедрение мероприятий по
снижению рисков проекта. Таким образом, премия за риск снижается на 1,6% и
составляет 7,527%, а стоимость собственных источников финансирования при
этом составит 16,127 %. Результаты моделирования свидетельствуют о
возможности снижения средневзвешенной стоимости капитала при текущей его
структуре в случае сокращения суммарных рисков по проекту и представлены в
111
таблице 31
Таблица 31 – Вероятностный сценарий формирования структуры
источников финансирования жилищного проекта инновационного типа ОАО
«Девелоперская корпорация «Антей» по реализации проекта строительства
экопоселения «Светлый»
Доля Доля Приращение инвестиционной
заемного собственного WACC, в стоимости компании, в тысячах
капитала, в капитала, в процентах рублей
процентах процентах
Стоимость заемного капитала – 11,2%

60,0 40,0 13,171 1 465 096,39
55,0 45,0 13,417 1 417 568,336
50,0 50,0 13,662 1 371 027,049
45,0 55,0 13,910 1 325 450,261
Анализ результатов моделирования показал снижение показателя WACC на

1,6 % при доле заемного капитала 60,0 %, что приводит к дополнительному
приращению инвестиционной стоимости компании на 292001,5тыс. руб. по
сравнению с наилучшим вариантом по пессимистичному сценарию. Изменение
доли заемных средств при вероятностном сценарии на 1 % приводит к
приращению инвестиционной стоимости компании на 0,73 %. Это также
свидетельствует о средней чувствительности приращения инвестиционной
стоимости компании к изменению структуры источников финансирования
проекта.
Третий сценарий (оптимистичный) предполагает привлечение контрактов
соинвестирования. Изменение доли контрактов соинвестирования на 1 %
приводит к приращению инвестиционной стоимости компании на 1,55 %. Данные
расчетов приведены в таблице 32.
112
Таблица 32 – Оптимистичный сценарий формирования структуры источников

финансирования жилищного проекта инновационного типа ОАО «Девелоперская
«Светлый»
Приращение
Доля инвестиционной
Доля Доля контрактов собственного стоимости компании,
заемного соинвестирования, капитала, WACC, в тысячах рублей
капитала, в процентах в процентах в процентах
в процентах
Стоимость заемного капитала – 11,2%
Стоимость контрактов соинвестирования для компании – 0%
60,0 5,0 35,0 12,365 1 627 850,55
55,0 10,0 35,0 11,8045 1 747 693,33
50,0 15,0 35,0 11,245 1 873 466,706
45,0 20,0 35,0 10,685 2 005 493,366
Таким образом, наиболее чувствительно приращение инвестиционной

стоимости компании к изменению доли контрактов соинвестирования, что делает
данный источник финансирования потенциально привлекательным для
строительных компаний. Поэтому целесообразно осуществлять диверсификацию
источников финансирования проектов в жилищном строительстве, что позволит
повысить их эффективность и обеспечит повышение инновационной активности.
Проведенные расчеты показали, что в условиях неопределенности внешней
среды максимизация приращения инвестиционной стоимости компании будет
обеспечиваться, прежде всего, за счет снижения рисков (финансово-
экономических, управленческих и экологических) и минимизации
средневзвешенной стоимости капитала. Поэтому тщательный анализ
специфических рисков является основной формирования структуры источников
113
финансирования при реализации проектов жилищного строительства

Процесс жилищного строительства инновационного типа характеризуется
своей долгосрочностью, поэтому его активизация невозможна в условиях
неопределенности. При этом обосновано на примере строительства экопоселения
«Светлый», что важной составляющей рисков в России являются региональные и
отраслевые риски, на которые приходится более половины премии за риск,
формирующей стоимость собственных источников и влияющей на стоимость и
условия привлечения заемных источников финансирования.
Причина такого явления - слабое развитие институтов рынка жилищной
недвижимости, которые способствовали бы существенному понижению
специфических рисков, предоставлению более широких возможностей
потребителям, инвесторам, строительным компаниям,
повышению цивилизованности рынка.
Кроме того, расширение источников финансирования в части привлечения
контрактов соинвестирования также является необходимым условием
формирования оптимальной структуры источников финансирования. Это
обусловливает необходимость совершенствования маркетинговой политики
строительных компаний.
Результаты моделирования с помощью сценарного анализа для
вероятностного и пессимистичного сценария, как наиболее реалистичных для
современного состояния экономики, позволили сделать вывод об оптимальности
структуры источников финансирования инвестиционного проекта при доле
собственного капитала 40% и 60% заемных источников финансирования и
подтвердили наличие существенной чувствительности средневзвешенной
стоимости капитала к изменениям ставки по кредиту. Такое агрессивное влияние
может быть нивелировано за счет проведения комплекса мер по снижению
суммарной рискованности проекта.
Более подробно мероприятия по совершенствованию финансирования
проектов строительства экопоселений, обеспечивающие минимизацию
114
специфических рисков и максимизацию приращения инвестиционной стоимости

компании, будут представлены в следующем параграфе диссертационного
исследования.
3.3 Предложения по совершенствованию финансирования инновационно-

инвестиционных проектов в жилищном строительстве
Наиболее распространенным способом финансирования жилищного

строительства инновационного типа являются собственные средства компании и
банковское кредитование. Однако в настоящее время в условиях кризиса
строительные компании сталкиваются с финансовыми трудностями в результате
удорожания заемного капитала, ростом стоимости импортируемой продукции и
технологий в связи с изменением курса иностранной валюты и т.д. Опыт
финансирования строительных компаний указывает на несовершенство
механизма его осуществления в российских условиях. Поэтому появилась
необходимость выявления альтернативных источников финансирования, которые
являются более привлекательными в сфере жилищного строительства.
С целью совершенствования структуры источников финансирования
жилищного строительства инновационного типа мы предлагаем проводить
следующие мероприятия:
- диверсификацию источников финансирования инвестиций компании;
- развитие стратегических подходов к финансированию;
- развитие системы государственного финансового регулирования в
жилищном строительстве проиллюстрировано на рисунке 17
115

Рисунок 17 - Мероприятия по совершенствованию финансирования
инновационно-инвестиционных проектов в жилищном строительстве
В жилищном строительстве инновационного типа диверсификацию

источников финансирования инвестиций компании можно охарактеризовать как
выбор дополнительных источников, направляемых на дофинансирование проекта.
[164] К таким источникам можно отнести: инвестиционные фонды, взаимное
кредитование участников проекта, выпуск облигационных займов в России,
первичное размещение акций (IPO).
Инвестиционные фонды относятся к институтам инвестиционного рынка и
116
позволяют инвесторам активно участвовать в инвестиционной деятельности

посредством привлечения, перераспределения и эффективного использования
коллективных финансовых ресурсов. Формирование инвестиционных фондов в
жилищном строительстве подразумевает активное вовлечение в инвестиционную
деятельность финансовых ресурсов физических лиц и широких слоев населения.
В экономически развитых странах инвестиционные фонды выступают в
качестве одного из наиболее прогрессивных и эффективных рыночных
механизмов превращения накоплений и сбережений населения в инвестиции в
жилищное строительство.
В российской экономике возможность работы в реальном секторе
представляется закрытым паевым инвестиционным фондам, целевая ориентация
которых может быть активно направлена в жилищное строительство. Создание
специализированных, ориентированных на сферу жилищного строительства,
паевых инвестиционных фондов является правовой возможностью для активного
участия в решении жилищной проблемы, повышении качества жилья и требует
прогрессивных механизмов вовлечения в этот процесс средств населения и
обеспечения эффективного их использования [75].
В России большие перспективы имеет развитие программ взаимного
кредитования. Пользуясь данной программой акционеры строительных компаний
имеют возможность кредитовать друг друга. Средства каждого представляют
собой формирование общего капитала, и из него участники получают займы с
установленными условиями. В пределах строительной компании процентная
ставка очень демократична, и поэтому это помогает без ущерба бюджета решать
возникшие финансовые проблемы.
Первичное размещение акций (IPO) является сложно осуществимым в
России, однако эффективным инструментом для увеличения собственного
капитала, где основной задачей девелопера является сохранение контроля за
собственным бизнесом. IPO в жилищном строительстве инновационного типа
позволяет эмитентам приобрести дорогостоящие активы (инновационное
оборудование, технологии), IPO открывает путь к более доступным источникам
117
финансирования, повышая публичность компании, давая возможность

оптимизировать структуру источников финансирования и выйти на западные
финансовые рынки.
Механизм привлечения средств путем выпуска облигационного займа в
России позволяет строительным компаниям привлечь значительные финансовые
ресурсы на начальном этапе реализации проекта. На рынке недвижимости
компании — эмитенты облигаций имеют репутацию надежных партнеров по
бизнесу, поскольку становятся публичными и демонстрируют свою прозрачность.
[95]
Выпуск облигаций жилищных займов позволит удовлетворить интересы как
строительных компаний, являясь гибким инструментом выравнивания
финансовых потоков в процессе строительства, так и инвесторов, позволяя им
самостоятельно выбирать способ погашения облигации (денежными средствами
или жилым помещением).
Исследование развития жилищных рынков в ведущих зарубежных странах
(США, Япония, страны ЕС) позволяет выделить новые подходы, которые
возможно применять для совершенствования механизма соинвестирования на
российском рынке жилищного строительства в форме следующих финансовых
организаций:
 ссудо-сберегающие ассоциации, которые предоставляют вклады клиентов
заемщикам для инвестирования в жилищное строительство, в том числе и
строящееся, под залог объекта недвижимости. Основной целью данных
ассоциаций является долгосрочное финансирование, активы ассоциаций
застрахованы и их деятельность регламентируется Федеральными
агентствами;
 кооперативные сберегательные банки, собственниками которых являются
сами вкладчики, чьи целевые взносы предназначены для строительства и
управления кооперативными жилищами;
118
 коммерческие банки, которые предоставляют кредиты подрядчикам с

целью осуществления жилищного строительства. Также коммерческие
банки осуществляют ипотечное финансирование;
 ипотечные банки, специализирующиеся на ссудах под залог недвижимого
имущества, предоставляют долгосрочные и краткосрочные кредиты, а
также изыскивают источники для финансирования инвестиций.
При этом сам рынок жилищной недвижимости функционирует благодаря

участию многочисленных рыночных институтов - рекламных компаний,
банковских и небанковских кредитных организаций, информационных,
риэлтерских, страховых, юридических, инвестиционных фирм [78].
Развитие стратегических подходов к финансированию инновационного
жилищного строительства мы предлагаем проводить по следующим
направлениям: привлечение иностранных и российских стратегических
инвесторов, выход на новые лимиты классического заимствования, повышение
квалификации подрядчиков, обобщение научно-технических достижений,
передовых технологий, разработок и исследований в строительстве.
Привлечение иностранных и российских стратегических инвесторов для
долгосрочного сотрудничества происходит путем продажи доли в бизнесе или
проекте и обеспечивает до 25% притока инвестиций. В качестве стратегических
инвесторов могут выступать крупные девелоперские компании, в распоряжении
которых имеется достаточный капитал, крупные российские промышленные
группы, инвестирующие с целью диверсификации собственного портфеля
проектов, западные инвесторы, заинтересованные проектами строительства
инновационного жилья в России. Участие крупных сторонних инвесторов в
проектах строительства жилья позволяет повысить их престиж и привлечь
внимание покупателей на начальной стадии строительства.
В рамках развития стратегических подходов к финансированию жилищного
строительства инновационного типа на региональном рынке строительная
компания будет осуществлять выбор между тремя следующими вариантами:
119
 ускорение продажи строящегося объекта жилой недвижимости за счет

некоторого снижения цены и обеспечения большего притока денежных
средств;
 ориентация на политику «выжидания», что не предполагает активных
действий;
 поиск стратегических решений.
Третий вариант, по нашему мнению, является наиболее перспективным и
исходит из предпосылки о переносе акцента строительной компании на
долгосрочность, ориентацию на управление жильем, на сохранение высокой
экономической эффективности проектов, соответствующей сложившемуся
уровню цен на жилье [78].
Выход на новые лимиты классического заимствования происходит после
успешного проведения IPO и подразумевает появление возможностей
привлечения более дешевых и долгосрочных источников финансирования у
строительных компаний.
Повышение квалификации подрядчиков является необходимым процессом
при реализации инноваций в жилищном строительстве, позволяющим снижать
часто завышенный исполнителем коэффициент собственной безопасности. В
процессе закладывания современных материалов и технологий в проекты
строительства жилья, архитекторы должны сохранять связь «производитель –
проектировщик – потребитель». Использование сверхточных инструментов с
помощью современного программного обеспечения требует соответствующей
квалификации специалистов, что впоследствии приведет к снижению
трудоемкости и материалоемкости строительства в целом [115].
Формирование поэтапной стратегии финансирования жилищного
строительства инновационного типа представляет собой поэтапный контроль за
развитием процесса в реперных точках завершения этапов (the stage-gate
methodology), лежащий в основе формирования стратегии их финансирования
[72].
Необходимость обобщения научно-технических достижений, передовых
120
технологий, разработок и исследований в строительстве в отдельные направления

и придание им государственного статуса обусловливается необходимостью
последующего финансирования модернизации существующих линий
производства с использованием новых материалов.[140] Для достижения баланса
интересов строительной науки, промышленности, бизнеса и государства, а также
организации их сотрудничества по созданию и коммерциализации прорывных
инновационных строительных технологий, А.Г. Бублиевский предложил создать
Всероссийское агентство коммерциализации строительных инноваций (ВАКСИ).
Конечными продуктами ВАКСИ должны стать готовые к промышленному
внедрению, освоению в серийном производстве новых технологии и
строительные материалы, имеющие стартовую гарантию на сбыт и спрос на
рынке [159].
В регулировании рынков жилищной недвижимости в экономически развитых
странах акцент сделан на денежно-кредитную, бюджетно-налоговую,
институциональную и социальную политику. Особенности реализации той или
иной модели государственной политики проявляются во многом в определенных
корректировках, т.е. изменения степени и рычагов воздействия. Это может
привести к изменению характер и результатов действия [78]. В данном
направлении и с учетом положительного передового опыта должны
осуществляться и преобразования в России.
Развитие системы государственного финансового регулирования в
жилищном строительстве должно включать: введение стимулирующих грантов,
предоставляемых разными уровнями бюджетной системы, введение налоговых
льгот для застройщиков жилья инновационного типа, снижение
административных барьеров, субсидирование процентных ставок по кредитам,
выдаваемым для проведения НИОКР, введение и финансирование программ
социального заказа на жилищное строительство, применение таможенных льгот,
развитие государственно-частного партнерства.
Целесообразно также введение стимулирующих грантов, предоставляемых
разными уровнями бюджетной системы для осуществления целевых расходов по
121
инновационным жилищным проектам. В настоящее время активное появление на

рынке недвижимости проектов строительства экопоселений возможно в случае
введения первоначальных грантов, предоставленных через федеральный бюджет,
региональный бюджет или через муниципалитет. Возможно создание программ по
финансированию инновационного строительства, в рамках которых
соинвестировать строительство смогут несколько уровней бюджета совместно,
что позволит сократить потребность в заемном капитале. С помощью грантов
появляется материальная база для проведения НИОКР, оказывается необходимая
поддержка проектов, направленных на повышение качества жилья для населения,
в основе которых лежит экологическая составляющая и передовые технологии.
Введение налоговых льгот для застройщиков жилья позволит снизить
налоги для строительных компаний путем уменьшения налогооблагаемой базы
строительной компании на сумму собственных средств, вложенных в
модернизацию мощностей. Так же целесообразно предоставление застройщикам
возможности при расчете налога на прибыль относить расходы на покупку
технологий на себестоимость, если данные объекты имеют экологические
характеристики и относятся к строительству инновационного жилья. Компаниям,
осуществляющим внедренческую деятельность, в том числе для создания новых
или совершенствования применяемых технологий, создания новых видов сырья
или материалов, целесообразно использовать возможность отсрочки уплаты
налога на прибыль в форме налогового кредита.
Исследования многих российских и зарубежных ученых подтверждают, что
механизм использования льгот является основой регулирования инвестиционных
процессов на жилищном рынке развитых стран [74, 77, 78, 79]. Важным
инструментом выступают субсидии, благодаря которым достигается социальная
справедливость, обеспечивается учет индивидуальных особенностей субъектов
рынка жилой недвижимости, а также осуществляется инвестиционное
стимулирование рынка в целом. Кроме того, разнообразные сочетания уровня
высоких налогов и льгот позволяет, во-первых, рынку быть эффективным, во-
122
вторых, цивилизованным, а в-третьих, повысить доступность качественного

жилья для российских граждан.
Снижение административных барьеров, способствующих сокращению
прединвестиционной стадии проектов жилищного строительства инновационного
типа, может быть направлено на перевод большей части административных
согласований в электронный формат информация, предоставление информации о
подземных коммуникациях, сооружениях и предварительных условиях
подключения к сетям водоснабжения и водоотведения теперь будет
градостроительном плане застройки участка. Появляется необходимость в
обновлении строительных норм, активном их пересмотре в связи с
использованием зарубежных технологий и участием зарубежных партнеров на
российском рынке. В настоящее время на государственном уровне остро стоит
вопрос о необходимости проведения работ по их модернизации и включении в
ГОСТы и СНИЛСы.
Для снижения затрат строительных компаний на начальном этапе
финансирования жилищного строительства инновационного типа мы
рекомендуем проводить субсидирование процентных ставок по кредитам,
выдаваемым для проведения НИОКР. Субсидирование процентных ставок по
кредитам предусматривает финансирование затрат, связанных с созданием
объектов интеллектуальной собственности российских производителей,
адаптацией зарубежной продукции на российском рынке и продвижением
высокотехнологичной отечественной продукции [168].
Одним из направлений социально-ориентированной жилищной политики
России, направленной на решение жилищного вопроса, может стать
введениеифинансированиепрограммсоциальногозаказанажилищноестроительство
инновационного типа для многодетных семей, военнослужащих, других льготных
категорий населения, которое позволит строительным компаниям получать
дополнительное государственное финансирование.
Применение таможенных льгот мы предлагаем в форме предоставления
отсрочки по уплате ввозных таможенных пошлин на технологическое
123
оборудование или беспошлинный ввоз для оборудования, производимого в стране.

Развитие государственно-частного партнерства (ГЧП) в жилищном
строительстве инновационного типа может проводиться путем введения
саморегулирования в строительной и жилищной сферах, сочетающего
государственное управление в процессе объединения средств инвесторов и
государства и создания финансово самостоятельного механизма, наращивающего
в процессе деятельности свои активы и позволяющего осуществлять инвестиции
в крупные и высокодоходные проекты.
В 2008 г. в России создан Федеральный фонд содействия развитию
жилищного строительства (далее Фонд РЖС), который ориентирован на помощь в
развитии территорий. Одним из первых регионов, который заключил соглашение
с Фондом РЖС, стала Иркутская область (2009 г.). Предмет данного соглашения -
развитие деятельности по территориальному планированию, градостроительному
зонированию, архитектурно-строительному проектированию и т.д. С 2010 г. в
жилищном строительстве Иркутской области стали реализовываться проекты с
использованием механизма ГЧП, ориентированные на комплексную застройку
территории.
В 2016 г. в стадии реализации с участием Фонда РЖС находятся 197
проектов на территории общей площадью 12252 га в 51 российском регионе [172].
Однако, мы считаем необходимым внедрение механизма ГЧП с участием Фонда
РЖС при реализации инновационно-инвестиционных проектов, поскольку
государство будет, таким образом, стимулировать повышение деловой активности
российской экономики.
Таким образом, стратегия государства на рынке жилья должна быть
ориентирована на создание и стимулирование максимально благоприятных
условий жизни для социально и экономически активных слоев населения,
содействие формированию среднего класса, с одновременной поддержкой
социально незащищенных слоев населения, т.е. уменьшением бедности и
социального неравенства [108].
124
Поддержка деятельности строительных компаний со стороны государства

также очень важна и актуальна, особенно в области формирования
привлекательных условий для обеспечения доступности источников
финансирования и оптимизации их структуры. Необходимо учитывать
варитивность подходов к реализации стратеги государства на рынке жилой
недвижимости, начиная от финансово-экономических и завершая
административными методами.
Одновременно со стороны строительных компаний целесообразно
принимать более активные шаги по поиску и диверсификации источников
В целом мы считаем, что необходима реализация эффективного механизма
инновационного типа, позволяющего принимать оправданные управленческие
решения как со стороны компаний, инвесторов, так и со стороны потребителей
инновационной продукции в сфере строительства. Предложенный в диссертации
сценарный подход позволяет учитывать различные условия, в которых находятся
строительные компании и обеспечить оптимизацию структуры источников
финансирования жилищного строительства инновационного типа.
125
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В ходе проведения диссертационного исследования, поставленные цели и

задачи были решены. С помощью проведенного анализа были получены
теоретические и практические результаты, позволяющие обеспечить дальнейшее
развитие методических подходов к формированию структуры источников
финансирования жилищного строительства инновационного типа: разработан
понятийный аппарат исследования; сформирован научно-обоснованный
теоретико-методический инструментарий формирования структуры источников
финансирования реальных инвестиций строительной компании; сформирован
методический подход к комплексной оценке рисков проектов реального
инвестирования, который базируется на применении сетевой системы
комплексного оценивания и осуществлена оптимизация источников
финансирования проекта строительства экопоселения с использованием
сценарного анализа, предложены мероприятия по совершенствованию
финансирования инновационно-инвестиционных проектов в жилищном
строительстве.
Систематизация и обобщение подходов ученых позволили
усовершенствовать понятийный аппарат проблематики исследования структуры
источников финансирования реальных инвестиций компании и ее оптимизации
путем установления четкой логичной взаимосвязи между такими элементами как
«формирование», «оптимальная структура источников финансирования»,
«реальные инвестиции», что сформировало основу для расширения научно-
методической базы исследования.
В диссертационном исследовании предложен концептуальный подход к
формированию структуры источников финансирования жилищного строительства
инновационного типа, включающий: принципы (системности, минимизации
расходов, гибкости, плановости, рациональности, оптимальности, координации,
оправданного риска) и критерий - приращение инвестиционной стоимости
126
компании от реализации инновационно-инвестиционного проекта. Это является

основой для принятия управленческих решений.
Выделены основные направления концепции жилищного строительства,
которые отражают особенности строительства жилья инновационного типа и
оказывают влияние на формирование структуры источников финансирования:
внедрение новых эффективных строительных технологий, применение новых
видов строительных машин и оборудования, высокая скорость строительства,
сокращение сроков возведения зданий, высокая экологичность, специфические
риски, низкий уровень государственного участия, недоверие соинвесторов к
жилью инновационного типа.
В диссертации предложена методика и осуществлена комплексная
оценка проекта жилищного строительства инновационного типа путем
корректировки показателя экономико-экологического обоснования на показатель
рисков. В целом значение показателя комплексной оценки находится в пределах от
0 до 1, что характеризует максимальную инвестиционную привлекательность
проекта и обеспечивает максимизацию приращения инвестиционной стоимости
компании от реализации проекта. Проведенный анализ комплексной оценки
проекта реального инвестирования на основе объединения анализа
чувствительности и результатов анализа в обратном направлении сети
комплексного оценивания позволяет выявить факторы, которые имеют
наибольшее влияние на комплексную оценку инновационно-инвестиционного
проекта.
К таким факторам в диссертации отнесены финансово-экономические,
управленческие и экологические риски. В диссертационном исследовании
система комплексного оценивания рисков реального инвестирования
апробирована на примере строительства экопоселения «Светлый» в Республике
Татарстан. В связи с тем, что на основе проведенного исследования выявлено
формирование «напряженных вариантов» реализации проекта в результате
существенного воздействия специфических рисков, были предложены
мероприятия по их минимизации, что привело к снижению премии за риск и
127
стоимости источников финансирования.

Таким образом, сформирован эффективный аналитический
инструментарий для оценивания реальных инновационно-инвестиционных
проектов, который образует единую шкалу оценки специфических рисков, что
позволяет принимать обоснованные управленческие решения относительно его
реализации.
Обосновано, что процесс принятия управленческих решений относительно
инновационного типа включает в себя: разработку методического подхода к
формированию структуры источников финансирования; генерирование и
реализацию сценариев оптимизации структуры источников финансирования
жилищных проектов инновационного типа; разработку и принятие
управленческих решений относительно выбора оптимальной структуры
источников финансирования проектов жилищного строительства инновационного
типа. В основе разработки сценариев формирования структуры источников
финансирования проекта лежит критерий приращения инвестиционной стоимости
компании.
Предложен алгоритм формирования структуры источников финансирования
жилищного строительства инновационного типа с использованием сценарного
анализа, позволяющего определить приращение инвестиционной стоимости
компании от реализации проекта. В процессе анализа было выделено три
сценария (оптимистичный, вероятностный и пессимистичный), в рамках которых
при разной структуре источников финансирования было рассчитано приращение
инвестиционной стоимости компании. Таким образом, с помощью данного
инструментария появляется возможность принимать эффективные
управленческие решения в условиях ограниченной информации в случае
реализации уникальных проектов.
В диссертации также разработан и представлен механизм формирования
инновационного типа, представляющий собой комплекс системообразующих
128
элементов, осуществляющих целенаправленное влияние на соотношение

собственных и заемных средств через совокупность скоординированных методов
и инструментов, необходимых для их осуществления.
Представленный механизм включает объект, субъекты, принципы,
методы, ресурсы, инструменты формирования структуры источников
финансирования жилищного строительства инновационного типа и служит
основой повышения эффективности управленческих решений относительно
реализации реальных инвестиционных проектов компании. Данный механизм
инновационного типа основан на теоретических аспектах современной концепции
структуры капитала компании, принципах оптимизации, методическом
инструментарии, необходимом ресурсном обеспечении и направлен на
повышение эффективности реализации реальных инвестиционных проектов
компании через предоставление необходимого информационно-аналитического
обеспечения для принятия обоснованных управленческих решений.
С целью совершенствования структуры источников финансирования
жилищного строительства инновационного типа была предложена система
мероприятий, в том числе диверсификация источников финансирования
инвестиций компании, развитие стратегических подходов к финансированию
инновационного жилищного строительства, совершенствование системы
государственного финансового регулирования в жилищном строительстве.
Среди направлений, связанных с диверсификацией инвестиций, выделяется
создание специализированных, ориентированных на сферу жилищного
строительства, закрытых паевых инвестиционных фондов, а также выпуск
облигационных займов и первичное размещение акций. Развитие стратегических
подходов к финансированию инновационного жилищного строительства
предполагает привлечение иностранных и российских стратегических инвесторов,
и выход на новые лимиты классического заимствования.
Главными направлениями регулирования рынков жилищной недвижимости

в развитых странах являются денежно-кредитная, бюджетно-налоговая,
129
институциональная и социальная политика. Это необходимо учитывать и при

осуществлении преобразований в России. Среди мероприятий по
государственному финансовому регулированию жилищного строительства
инновационного типа в диссертации выделены следующие:
- развитие системы государственного финансового регулирования в
жилищном строительстве инновационного типа, а именно: введение
стимулирующих грантов, предоставляемых разными уровнями бюджетной
системы для осуществления целевых расходов по инновационным жилищным
проектам; налоговые льготы для застройщиков жилья инновационного типа (по
налогу на прибыль), разработка и финансирование программ социального заказа
на жилищное строительство инновационного типа, в том числе с использованием
государственно-частного партнерства, а также соинвестирования строительства
сразу несколькими уровнями бюджетной системы;
- совершенствование государственного регулирования жилищного
строительства (в частности, обновление строительных норм, их пересмотр в связи
с использованием зарубежных технологий и участием зарубежных партнеров на
российском рынке), косвенным образом влияющего на выбор источников
В целом, авторские разработки в области развития теоретико-методических
основ формирования структуры источников финансирования жилищного
строительство позволят повысить эффективность использования финансовых
ресурсов и обеспечат устойчивое развитие строительной компании в
долгосрочном периоде на инновационной основе.
130
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
Нормативно-правовые акты
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994

№51-ФЗ (ред. от 05.05.2014 г.) (с изменениями и дополнениями,
вступившими в силу с 01.09.2014 г.) [Электронный ресурс] // СПС
«Консультант Плюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа:
http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 01.10.2015 г.).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996
3. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998
№146-ФЗ (ред. от 04.11.2014 г.) [Электронный ресурс] // СПС «Консультант
Плюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа:
4. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000
5. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации,
осуществляемой в форме капитальных вложений: [федер. закон от
25.02.1999 г. №39 (ред. от 28.12.2013 г.)] [Электронный ресурс] // СПС
6. Об инвестиционных фондах: [федер. закон от 29.11.2001 г. №156 (ред. от
12.03.2014 г.)] [Электронный ресурс] // СПС «Консультант Плюс»:
131
Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/

(дата обращения: 01.06.2014 г.).
7. О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011 - 2015 годы:
[постановление Правительства РФ от 17 декабря 2010 г. №1050]
[Электронный ресурс] // СПС «Консультант Плюс»: Законодательство:
Версия Проф. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/ (дата обращения:
01.08.2015г.).
8. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных
проектов: [рекомендации Министерства экономики РФ, Министерства
финансов РФ, Государственного комитета РФ от 21 июня 1999 г. NBK 477]
[Электронный ресурс] // СПС «Консультант Плюс»: Законодательство:
Версия Проф. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/ (дата обращения:
01.08.2015г.).
9. Жилище: [федеральная целевая программа на 2015-2020 гг. от 25 августа
2015 г. N 889] [Электронный ресурс] // СПС «Консультант Плюс»:
Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/
(дата обращения: 01.08.2015г.).
Книги, монографии, учебные пособия

10.Азгальдов, Г.Г. О квалиметрии / Г.Г. Азгальдов, Э.П. Райхман. под ред.
д.э.н., проф. А.В. Гличева. – М.: Изд. стандартов, 1972. – 172 с.
11.Адлер, Ю.П. Планирование эксперимента при поиске оптимальных условий
/ Ю.П. Адлер, Е.В. Маркова, Ю.В. Грановский. – М.: Наука, 1977. – 280 с.
12.Архипов, А.И. Экономический словарь / А.И. Архипов и др.; отв. редактор

А.И. Архипов. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Проспект, 2013. – 663 с.
13. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости / А.Н. Асаул. – М.: Интер, 2004. –
304 с.
14. Асаул, А.Н. Модернизация экономики на основе технологических
инноваций / А.Н. Асаул, Б.М. Карпов, В.Б. Перевязкин, М.К. Старовойтов. –
СПб.: АНО ИПЭВ, 2008. - 606 с.
132
15. Беликов, Т.А. Минные поля проектного финансирования: пособие по

выживанию для кредитных работников и инвесторов / Т.А. Беликов. – М.:
Альпина Бизнес Букс, 2009. – 223 с.
16. Бланк, И.А. Финансовая стратегия предприятия / И.А. Бланк. – К.: Эльга,
2005. – 655 с.
17. Бланк, И.А. Инвестиционный менеджмент: учебный курс / И.А. Бланк. – К.:
Эльга-Н, Ника-Центр, 2001. – 448 с.
18. Бланк, И.А. Управление формированием капитала / И.А. Бланк. – К.: Ника-
Центр, 2000. – 510 с.
19. Блэк, Джон. Экономика. Толковый словарь: англо-русский / Джон Блэк; пер.
А.В. Щедрин [и др.]. – М.: Издательский Дом «Инфра-М»: Весь мир, 2000.
– 840 с.
20. Богатин, Ю.В. Оценка эффективности бизнеса и инвестиций
/ Ю.В. Богатин, В.А. Швандар. – М.: Финансы, ЮНИТИ_ДАНА, 1999.
– 225 с.
21.Борисов, А.Б. Большой экономический словарь / А.Б. Борисов. – М.:
Книжный мир, 2003. – 895 с.
22. Бригхэм, Ю. Финансовый менеджмент / Ю. Бригхэм, М. Эрхардт; пер. с
англ. Е.А. Дорофеева. – 10-е изд. – СПб.: Питер, 2005. – 960 с.
23. Ван Хорн, Дж. К. Основы финансового менеджмента / Дж. К. Ван Хорн,
Джон М. Вахович, мл.; пер. с англ. О.Л. Пелявского. – М.: Вильямс, 2010.
– 1225 с.
24. Вечер, Н.Ф. Инвестиции в коммерческую недвижимость. Жизненный цикл
объекта / Н.Ф. Вечер, А.А. Ольховский. – СПб.: Издательский дом «Бизнес-
пресса», 2005. – 176 с.
25. Валдайцев, С.В. Оценка бизнеса. / С.В. Валдайцев. — М.: Проспект, 2008.
– 576 с.
26. Внешнеэкономический толковый словарь / колл. авторов под ред.
И.П. Фаминского. — М.:ИНФРА,2001. — 512с.
133
27. Воронцовский, А.В. Инвестиции и финансирование: Методы оценки и

обоснования / А.В. Воронцовский. – СПб.: Изд-во С.-Петербургского ун-та,
2003. – 528 с.
28. Галицкая, С.В. Финансовый менеджмент. Финансовый анализ. Финансы
предприятий: учебное пособие / С.В. Галицкая. – М.: Эксмо, 2009. – 652 с.
29. Грибов, В.Д Экономика предприятия: учебник. / В.Д. Грибов, В.П. Грузинов
– М. : Финансы и статистика, 2004. – 336 с.
30. Дискин, Е.И. Очерки истории недвижимости: Античность и раннее
Средневековье / Е.И. Дискин. – М.: Буквовед, 2011. – 112 с.
31. Доклад Конференции ООН по населённым пунктам (Хабитат II) / ООН.
– Нью-Йорк, 1997. –140 с.
32. Инвестиции: учебник / Игонина Л.Л. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.:
Магистр, 2008. – 749 с.
33. Инвестиции: учебник /колл. авторов; под ред. Г.П. Подшиваленко.
– 2-е изд., стер. – М.: КНОРУС, 2009. – 496 с.
34. Инвестиции и инновации в реальном секторе российской экономики:
состояние и перспективы / колл. авт. под ред. д.э.н., профессора
Е.Б. Тютюкиной. – М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и Ко»
- 2014.- 250 с.
35. Кензина, Е.Ю. Проблемы развития первичного рынка коммерческой
недвижимости / Е.Ю. Кензина, Г.В. Хомкалов. – Иркутск: Изд-во БГУЭП,
2010. – 165 с.
36. Копейкин, А.Б. Финансирование жилищного строительства
/А.Б. Копейкин, Н.Н. Рогожина, А.А. Туманов, М.О. Якубов. – М.: Фонд
«Институт экономики города», 2007. – 168 с.
37. Котлер, Ф. Основы маркетинга / Котлер Ф., пер. с англ.; под общ. ред. и
вступ. ст. Е.М. Пеньковой.- М.: Прогресс, 1990.-736с.
38. Кочкин, В. Эффективный девелопмент / В. Кочкин. – М.: Редакционно-
издательский дом «Российский писатель», 2012. – 336 с.
39. Краткий словарь экономиста / Н.Л. Зайцев. — М.: Инфра - М. 2007. – 224с.
134
40. Криворотов, В.В. Механизм повышения конкурентоспособности

отечественных предприятий / В.В. Криворотов. – Екатеринбург: УГТУ
– УПИ, 2006. – 201 с.
41.Кузык, Б.Н. Россия-2050: стратегия инновационного прорыва / Б.Н. Кузык,

Ю.В. Яковец . – [2-е изд. доп. ] - М.: Экономика, 2005. – 624 с.
42. Лахметкина, Н.И. Инвестиционная стратегия предприятия: учебное

пособие / Н.И. Лахметкина. – 5-е изд., испр. – М.: КНОРУС, 2010. – 232 с.
43. Лукасевич, И. Я. Финансовый менеджмент: учебник / И.Я. Лукасевич.
– 2-е изд., испр. – М.: Эксмо, 2010. – 768 с.
44. Мазур, И.И. Девелопмент / И.И. Мазур, В.Д. Шапиро, Н.Г. Ольдерогге.
– М.: Экономика, 2004. – 521 с.
45. Майорова, Т.В. Инвестиционная деятельность: учебное
пособие / Т.В. Майорова. – К.: Центр учебной литературы, 2004. - 376 с.
46. Максимов, С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости) / С.Н. Максимов.
– СПб.: Питер, 2003. – 256 с.
47. Минаева, Е.В. Инновационное развитие обрабатывающих предприятий
России: теория, методология, практика / Е.В. Минаева, Т.Ф. Рябова,
Т.В. Погодина. – М.: ИТК «Дашков и К», 2013. – 220 с.
48. Мурзин, А.Д. Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент: учебное
пособие / А.Д. Мурзин. – Ростов н/Д: Феникс, 2013. – 382 с.
49. Мыльник, В.В. Инвестиционный менеджмент: учебное пособие
/В.В. Мыльник. – М.: Академический Проект, 2002. – 272 с.
50.Огородников, И.А. Экологическое жилье и окружающая среда. Научные
исследования студентов / И.А. Огородников. – Новосибирск: НГУ, 2000.
– 89 с.
51.Огородников, И.А. Экодом в Сибири. / И.А. Огородников, О.Н. Макарова,
Е.С. Дубынина.– Новосибирск: ИСАР – Сибирь, 2001. – 86 с.
52. Ожегов, С.И. Толковый словарь русского языка: 0к.100000 слов, терминов и
фразеологических выражений / С.И. Ожегов; Под ред.
135
проф. Л.И. Скворцова.- 26-е изд., испр. И доп.- М.: Мир и Образование,
2009. – 736 с.
53. Пушкина, М. Коммерческая недвижимость как объект инвестирования
/ М. Пушкина. – М.: Альпина Паблишерз, 2009. – 244 с.
54. Разу, М.Л. Управление коммерческой недвижимостью / М.Л. Разу. – М.:
КноРус, 2007. – 248 с.
55. Райзберг, Б.А. Современный экономический словарь / Б.А. Райзберг,
Л.Ш. Лозовский, Е.Б. Стародубцева. – М.: ИНФРА-М, 1999. – 479 с.
56.Саати, Т.Л. Принятие решений: метод анализа иерархий / Т.Л. Саати. – М.:
Радио и связь, 1993. – 314 с.
57. Титков, А.Ф Рынок ценных бумаг. Словарь основных терминов и понятий
/ А.Ф. Титков. — Екб: УрАГС, 2007– 100с.
58.Тодаро, М.П. Экономическое развитие / М.П. Тодаро; пер. с англ. – М.:
ЮНИТИ, 1997.- 666с.
59. Тютюкина, Е.Б. Финансы организаций (предприятий): учебник
/ Е.Б.Тютюкина. – М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и Ко»,
2011. – 544 с.
60. Федотова, М.А. Девелопмент в недвижимости: монография
/М.А. Федотова, Т.В. Тазихина, А.А. Бакулина. – М.: КНОРУС, 2010.
– 264 с.
61. Формирование факторов развития инновационно-инвестиционной
деятельности компаний базовых отраслей экономики: монография / колл.
авторов под ред. Тютюкиной Е.Б. – М.: Изд. торг. корпорация «Дашков и
К», 2014. – 213 с.
62. Финансовый менеджмент: учебник / колл. авторов; под ред. проф.
Е.И. Шохина. – М.: КНОРУС, 2008. – 480 с.
63. Финансы: учебник / Под ред. Грязновой А.Г., Маркиной Е.В. – М.:
Финансы и статистика, ИНФРА-М, 2010. – 496 с.
64. Фридман, Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости
/ Д. Фридман, Ник. Ордуэй; пер. с англ. – М.: Дело, 1997. – 480 с.
136
65.Хачатуров, Т.С. Эффективность капитальных вложений / Т.С. Хачатуров.

– М.: Экономика, 1979. – 336 с.
66. Цыганенко, В.С. Экономика рынка недвижимости / В.С. Цыганенко. – СПб:
СПбГУИТМО, 2008. – 120 с.
67. Шарп, У. Инвестиции. / У. Шарп, Г. Александер, Дж. Бейли; пер. с англ
– М.: Инфра-М, 2003. – 1028 с.
68.Экономика жилищно-коммунального хозяйства: учебное пособие/ под ред.
Ю.Ф. Симионова. – М.: ИКЦ «МарТ», 2004. – 208 с.
69.Экономико-математический словарь: Словарь современной экономической
науки. / Под ред. Г.Б. Клейнера — М.: Дело,2003. — 520с.
70. Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса и эксплуатации
недвижимости: учебник / Под общ. науч. ред. П.Г. Грабового. – 2-е изд.,
перераб. и доп. – Ч. 1. – М.: Проспект, 2012. – 416 с.
71.Юдин, Д.Б. Задачи и методы линейного программирования / Д.Б. Юдин,
Е.Г. Гольштейн. – М.: Советское радио, 1961. – 494 с.
Диссертации, авторефераты
72. Андреев, В.А. Формирование стратегии финансирования инновационных
проектов: дис. … канд. экон. наук: 08.00.10 / Андреев Владислав
Александрович.– М., 2011. – 185 с.
73. Бакрунов, Ю.О. Методология развития девелоперской деятельности в
инвестиционно-строительной сфере: дис. … д-ра экон. наук: 08.00.05
/ Бакрунов Юрий Октавьевич. – М., 2010. – 297 с.
74. Гауб, Т.В. Особенности финансирования девелоперских проектов
недвижимости в России: дис. … канд. экон. наук: 08.00.10 / Гауб Татьяна
Вячеславовна. – М., 2010. – 187 с.
75. Гусев, С.А. Управление инвестиционным процессом технического
перевооружения производства: дис. ... канд. экон. наук / Гусев Сергей
Аркадьевич.– Белгород, 2006. – 149 c.
137
76. Кирпичева, М.А. Модель управления инновационным процессом в

инвестиционно-строительном холдинге: дис. … канд. экон. наук: 08.00.05
/ Кирпичева Мария Александровна. – М., 2010. – 154 с.
77. Кретов, А.А. Финансирование инвестиционных проектов в жилищном
строительстве: автореф. дис. … канд. экон. наук. 08.00.10 / Кретов Артем
Александрович. – СПб, 2012. – 25 с.
78. Левин, Ю.А. Формирование концепции инновационного развития
региональных рынков жилищной недвижимости: автореф. дис. … д-ра экон.
наук: 08.00.05 / Левин Юрий Анатольевич. – Великий Новгород, 2011.
– 47 с.
79. Опрышко, Е.Л. Оптимизация источников финансирования инвестиционной
деятельности предприятий в российской экономике: дис. …
канд. экон. наук: 08.00.10 / Опрышко Елена Леонидовна. – Краснодар, 2007.
– 194 с.
80. Пешков, В.В. Методологические основы управления экономическим
потенциалом развития инвестиционно-строительной сферы: дис. … д-ра.
экон. наук: 08.00.05 / Пешков Виталий Владимирович. – М., 2006. – 315 с.
81. Садчиков, А.В. Оптимизация структуры источников финансирования
хозяйственной деятельности предприятия: дис. … канд. экон. наук: 08.00.10
/ Садчиков Алексей Вячеславович. – Пенза, 2006. – 151 с.
82. Теплова, Т.В. Управление инвестиционной деятельностью компании на
основе стоимостного анализа: автореф. дис. … д-ра экон. наук: 08.00.05,
08.00.10 / Теплова Тамара Викторовна. – Ростов, 2006. – 56 с.
83. Тихомиров, Ю.Н. Формирование эффективной системы финансирования
инновационной деятельности предприятий: дис. … канд. экон. наук:
08.00.05 / Тихомиров Юрий Николаевич. – М., 2004. – 140 с.
84. Шенаев, Ю.В. Проектное финансирование как эффективная форма
кредитования инвестиционных проектов: дис. … канд. экон. наук: 08.00.10
/ Шенаев Юрий Вячеславович. – М., 2006. – 166 с.
138
85. Якушенко, Ю.В. Стратегическое управление объектами торговой

недвижимости в крупном городе: дис. … канд. экон. наук: 08.00.05
/ Якушенко Юлия Васильевна. – СПб., 2007. – 166 с.
Статьи из периодической печати
86. Абакумов, И.В. Виды привлечения заемного капитала / И.В. Абакумов
// Вестник Томского государственного университета. – 2008. – № 12 (68).
– С. 426 - 431.
87. Абдукаримов, И.Т. Анализ состояния и использования заемного
(привлеченного) капитала на основе бухгалтерской (финансовой)
отчетности / И.Т. Абдукаримов, Л.Г. Абдукаримова // Актуальные вопросы
экономики и управления. – 2013. – № 4 (050). – С. 9 - 22.
88. Акимкин, Н. Оптимизация использования активов закрытых паевых
инвестиционных фондов недвижимости с учетом риска / Н. Акимкин
// Услуги ИТКОР. – 2010. – № 1. – С. 238 - 242.
89. Белобородов, Р.С. Девелопмент как эффективная система управления
инвестиционно-строительным проектом / Р.С. Белобородов // Современные
технологии управления. – 2011. – № 2. – С. 16-22
90. Белкина, Т.Д. Жилье в России: ситуация и перспективы / Т.Д. Белкина
// Проблемы прогнозирования. – 2013. – №3. – С.101-116.
91. Бондаренко, Н.Н. Методы и источники финансирования реальных
инвестиций / Н.Н. Бондаренко, Н.М. Ольховик // Известия ОГАУ . – 2012.
– №36 -1. – С.140-144
92. Броневич, Ю.С. Оценка экономической эффективности инвестиций
/ Ю.С. Броневич // Вестник Камчатского государственного технического
университета. – 2010. – № 14. – С. 35 - 42.
93. Вахрамеев, Э.Ю. Паевые инвестиционные фонды недвижимости в РФ:
динамика развития и цели инвестирования / Э.Ю. Вахрамеев // Инновации.
2006.– № 4.– С. 54 - 57.
94. Вахрамеева, М.Д. Методические решения по организации проектного
финансирования создания объекта коммерческой недвижимости через
139
механизм закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости

/ М.Д. Вахрамеева // Известия Российского государственного
педагогического университета им. А.И. Герцена. – 2008. – № 73-1.
– С.97-100.
95. Гаттунен, Н.А. Источники финансирования строительства коммерческой
недвижимости / Н.А. Гаттунен // Финансы и кредит. – 2010. – № 32.
– С. 50 - 55.
96. Гайдукова, Г.Н. Использование потенциала корпоративной культуры для
создания эффективной системы социальной защиты персонала
/ Г.Н. Гайдукова // Омский научный вестник. – 2008. – № 1 (63). – С. 49 - 52.
97. Григорьев, В.А. Базовые принципы создания экопоселений / В.А. Григорьев
// Современные проблемы гуманитарных и социально-экономических наук:
тез. докл. Новосиб. межвуз. науч.-студенч. конф. «Интеллектуальный
потенциал Сибири». – Новосибирск, 2000. – С. 35.
98. Григорьев, В.А. Решение экологических проблем в градостроительных
концепциях в период с конца XIX до конца XX вв. / В.А. Григорьев
// Сибирская архитектурно-художественная. школа: Материалы
Всероссийск. науч.- практ. конф. (г. Новосибирск, 12 марта 2001).
– Новосибирск, 2001. – С. 91.
99. Гусев, Е.К. Особенности коллективного инвестирования жилищного
строительства в регионе/ Е.К. Гусев, В.В. Морозов // Экономика региона.
– 2011. – №4. – С.14-18
100. Гусев, М.Ю. Некоторые аспекты формирования инвестиционного
портфеля недвижимости / М.Ю. Гусев // Сибирская финансовая школа.
– 2006. – № 4. – С. 14 - 18.
101. Дарсалия, И.Н. Закрытые паевые инвестиционные фонды в условиях
экономического кризиса / И.Н. Дарсалия // Финансы и кредит. – 2009.
– № 10. – С. 80 - 86.
102. Дриго, М.Ф. Анализ современных тенденций в инвестиционных
процессах / М.Ф. Дриго // Управленческий учет . – №2. – 2009. – с. 89-97
140
103. Жарков, Ю. Форвардное финансирование как инструмент размещения

инвестиций на рынке недвижимости / Ю. Жарков // Технологии
инвестирования.– 2008. – № 2. – С. 21 - 23.
104. Ибрагимов, Р.Г. К вопросу о зависимости стоимости собственного
капитала фирмы от уровня левериджа / Р.Г. Ибрагимов // Финансовые
исследования. – 2014. – № 3 (44). – С. 101-108.
105. Итоговый документ научно-практической конференции Международное
объединение городов «Устойчивое развитие городов» (1998 г.)
// Промышленное и гражданское строительство. – 1999. – №1. – С. 10.
106. Ищенко, Е.О. Тенденциях инвестиционного процесса / Е.О. Ищенко
// Экономист. – 2007. – №4. – С. 60–66.
107. Кисленок, А.А. Проблемы развития жилищного строительства в
Хабаровском Крае / А.А. Кисленок // «Ученые заметки ТОГУ» – № 4.
– 2013. – с.176-181
108. Кошман, Н.П. Концепция социальной жилищной политики и социального
жилья в Российской Федерации/ Н.П. Кошман, В.Н. Пономарев // М.:
Граница. – 2007. – 145с.
109. Кретов, А.А. Инвестиционный процесс в сфере жилищного строительства
и особенности его финансового обеспечения» / А.А. Кретов // Известия
СПбУЭФ. – 2012. – №2. – С.165-169.
110. Кульков, А.А. Показатели развития жилищного строительства в
Российской Федерации / А.А. Кульков // Российское
предпринимательство. — 2013. — № 23 (245). — c. 169-175.
111. Лапаева, М.Г. Методы финансирования инвестиционного проекта
/ М.Г. Лапаева // Вестник Оренбургского государственного университета.
– 2008. – № 8. – С. 19-23.
112. Лисицкая, Т.С. Влияние сбалансированности источников и направлений
использования ресурсов на эффективность подрядной деятельности
/ Т.С. Лисицкая // Вестник Ростовского государственного экономического
университета. – 2008. – № 2. – С. 132 - 137.
141
113. Максимова, Ю.Б. Формирование оптимальной структуры капитала как

фактор обеспечения финансовой устойчивости компании
/ Ю.Б. Максимова // Молодой ученый. – 2014. – №1. – С. 390-396
114. Марчук, А.А. Определение прибыли предпринимателя / А.А. Марчук
// Вопросы оценки. – 2008. – № 2. – С. 31- 42.
115. Миргородская, Е.О. Потенциал и проблемы государственного
регулирования жилищно-строительной сферы российской экономики
/ Е.О. Миргородская, М.С. Сизякина // Вопросы регулирования
экономики. – 2010. – Том 1. №2. – С. 16-29.
116. Мицель, А.А. Автоматизированная система выбора оптимального
источника финансирования инвестиционного проекта / А.А. Мицель,
К.А. Шелковников // Томский государственный университет систем
управления и радиоэлектроники. – 2008. – № 12 (19). – С. 103 - 106.
117. Нефедов, В.А. Опыт управления жилищной и коммунальной сферой в
Германии/ В.А. Нефедов // Вестник томского государственного
университета. – 2007. - № 301. – С. 161-164.
118. Немыкина, О.С. Методические подходы к обоснованию выбора источника
финансирования корпораций/ О.С. Немыкина // Вестник Томского
государственного университета. – 2010. – № 340. – С.153-155.
119. Овчинников, П.А. Совершенствование форм и способов финансирования
инвестиционной деятельности на рынке недвижимости
/ П.А. Овчинников // Транспортное дело России. – 2009. – № 1.
– С. 9 - 11.
120. Паттури, Я.В. Жилищное строительство в Росии: анализ состояния и
перспективы развития отрасли / Я.В. Паттури // Вестник НовГУ . – 2011.
– №61. – С.34-39.
121. Погодина, Т.В. Перспективы и проблемы повышения инвестиционной
привлекательности отрасли производства строительных материалов в
России / Т.В. Погодина //Социально-гуманитарные науки: рефлексия
142
современных реалий: Сборник научных трудов по материалам научно-

практической конференции. – 2015. – С 23-24.
122. Полещенков, П.В. Выбор способа финансирования проектов
/ П.В. Полещенков // Финансы. – 2009. – № 5. – С. 66 - 70.
123. Постнова, М.В. Анализ динамики и структуры источников
финансирования реальных инвестиций в аграрном секторе Ульяновской
области / М.В. Постнова, Е.С. Кривова, // Вестник Алтайского
государственного аграрного университета. – 2010. – № 1. – С. 101-106.
124. Родевальд, Я. Корреляционно-регрессионный анализ деловой активности
и конкурентоспособности агроорганизаций Могилевской области
/ Я. Родевальд // Аграрная экономика. – 2013. – № 8(219). – С. 18-25.
125. Русанова, Е.Т. Обзор современных исследований по теории структуры
капитала / Е.Т. Русанова // Финансы и кредит. – 2009. – № 38. – С.63 - 72.
126. Салимов, Л.Н. Сущность инвестиционной активности и еѐ значение в
управлении региональной экономикой / Л.Н. Салимов // Вестник
Челябинского государственного университета. – 2009. – № 9. – (147).
- Экономика. - Вып.20. - С. 83–88.
127. Семенов, М.Е. Несовершенства механизма финансирования
недвижимости в рамках поведенческого подхода / М.Е. Семенов
// Journal of Economic Regulation. – 2011. –№ 4. – С. 101 - 112.
128. Семкичев, О.В. Финансирование девелоперских проектов с помощью
банковского кредитования и средств закрытых паевых инвестиционных
фондов недвижимости / О.В. Семкичев // Управление финансовыми
рисками. – 2010. – № 1. – С. 10 - 17.
129. Стерник, С.Г. Инвестиционный анализ рынка недвижимости России
(вводные теоретические положения) / С.Г. Стерник // Финансы и кредит.
– 2009. – № 38 (374). – С. 39 - 47.
130. Терминологические и методологические проблемы разработки
стратегии технического перевооружения / И.Н. Джазовская,
143
И.Г. Хохлова // Известия высших учебных заведений. Поволжский

регион. Общественные науки. – 2010. – № 3 (15). – С. 142-152.
131. Твердохлеб, А.Ю. Актуальность лизинга для российских предприятий в
условиях транзитивной экономики/ Т.В. Погодина, А.Ю. Твердохлеб
// Инновационное развитие региона: условия и приоритеты: сборник
научных трудов по материалам Межвузовской научно-практической
конференции. – Королев. – 2014. – С. 197-202
132. Твердохлеб, А.Ю. Анализ и оценка проекта реального инвестирования с
использованием сетевой модели комплексной оценки
/ А.Ю. Твердохлеб // Социальная ответственность бизнеса и
инновационное развитие экономики: сборник научных трудов по
материалам Межвузовской студенческой научно-практической
конференции. – Владимирский филиал Финансового университета при
Правительстве Российской Федерации. – 2015. – С. 214-219.
133. Твердохлеб, А.Ю. Оценка уровня и динамики инвестиций в основной
капитал в Российской Федерации / А.Ю. Твердохлеб, Т.В. Погодина,
Т.В. Задорова // Вектор науки Тольяттинского государственного
университета. – 2014. – №1 (16). – С.63-66.
134. Твердохлеб, А.Ю. Принципы и критерии оптимизации финансирования
реальных инвестиционных проектов / А.Ю. Твердохлеб // Вестник ГУУ.
– 2015. – № 13. – С.153-159.
135. Твердохлеб, А.Ю. Анализ теоретических подходов к определению
реальных инвестиций / А.Ю. Твердохлеб // Результаты научных
исследований: сборник научных трудов по материалам Межвузовской
научно-практической конференции.- Екатеринбург. – 2015. – С.191-195
136. Твердохлеб, А.Ю. Анализ рисков проекта реального инвестирования
/ А.Ю.Твердохлеб, Т.В. Погодина // Экономические аспекты развития
промышленности в условиях глобализации: сборник научных трудов по
материалам Межвузовской научно-практической конференции.
– Москва. – 2015. – С.264-267
144
137. Широков, Е.И. Энергопассивный дом для Белоруссии / Е.И. Широков

// Промышленное и гражданское строительство. – 1998. – № 4. – С. 45.
138. Щеглов, В.С. Методика выбора источника средств при реализации
инвестиционного проекта методом проектного финансирования
/ В.С. Щеглов // Вестник Самарского государственного
аэрокосмического университета. – 2012. – № 6 (37). – С. 147 - 155.
139. Щербаков, О. Анализ особенностей инвестиционно-строительной
сферы / О. Щербаков // Транспортное дело России. – 2010. – № 10.
– С. 240 - 243.
140. Щулепникова, Е.А. Анализ состояния и тенденций рынка жилой
недвижимости Российской Федерации / Е.А. Щулепникова ,
М.Ю. Малкина // Экономический анализ: теория и практика. – 2012. –
№ 20 (275). – С. 2-12.
Иностранная литература
141. Вітлінський, В.В. Аналіз, моделювання та управління економічним
ризиком: навчально - методичний посібик для самостiйного вивчання
/ В.В. Вітлінський, П.І. Верченко. – К.: КНЕУ, 2000. – 292 с.
142. Говорушко, Т.А. Формування джерел фінансування інвестиційної
діяльності на підприємствах кондитерської промисловості в умовах
глобалізації економіки: монографія / Т.А. Говорушко, Г.В. Сілакова. – К.:
Логос, 2013. – 208 с.
143. Кузнєцова, А.Я. Фінансування інвестиційно-інноваційної діяльності :
монографія / А. Я. Кузнєцова. – Львів : Львів. банків. ін-т НБУ, 2005.
– 320с.
144. Миронова, Т.Л. Управління розвитком регіону: навчальний посібник
/ Т.Л. Миронова, О.П. Добровольська, А.Ф. Процай, С.Ю. Колодій.
– Центр навчальноі літератури. – 2006. – 328с.
145. Стратегії економічного розвитку в умовах глобалізації: Монографія/ За
ред.д-ра екон.наук, проф. Д.Г. Лукяненка. – К.: КНЕУ, 2001.- 538с.
145
146. Фінансово-економічні механізми інноваційно-інвестиційного розвитку

України: монографія / за заг. ред. О.А. Кириченко. – К.: Національна
академія управління. – 2008. – 252 с.
147. Черваньов, Д.М. Менеджмент інвестиційної діяльності підприємств: навч.
посіб. / Д.М. Черваньов. – К.: Занння-Прес, 2003. – 622 с.
148. Brent, W. Ambrose Overview of the Commercial Real Estate Industry / W.
Ambrose Brent, L. Jeffery, M. Cindy // National Assosiation of Real estate
Financial Trusts, 2008 – 38 p.
149. Meads, S. Sovereign wealth funds are shaking up the European real estate
market / S. Meads // Institutional investors – 2014. – 3p.
150. Miles, M. Real estate development: principles and process / M. Miles,
G. Berens, M. Weiss // Urban Land Institute. – 2005. – 576 p.
151. Miller, M.H. The Cost of Capital, Corporation Finance and the Theory of
Investment / M.H. Miller, F. Modigliani // Amer. Econ. Rev.- 1958. June.
- P. 261—297
152. Peiser, R.B. Professional real estate development: the ULI guide to the
business. – second edition / R.B. Peiser // – Washington, DC: ULI – the Urban
Land Institute, 2003. – 450 p.
153. Sinha, R. Commercial real estate outlook optimistic / R. Sinha // ET Bureau. –
2010. – 97 p.
Иностранные статьи из периодической печати
154. Глуха, Г.Я. Інвестиції та їх вплив на економічне зростання / Г.Я. Глуха

// – Європейський вектор економічного розвитку. – 2014. – № 1(16).
– С. 39-47
155. Дорошенко, Т.В. Формування оптимальної структури інвестиційних

ресурсів на підприємстві / Т.В. Дорошенко // Фінанси України. – 2002.
– №9. – С. 134 – 137
146
156. Мельник, Н.В. Ціна капіталу джерел фінансування реальних інвестицій

на промисловому підприємстві / Н.В. Мельник // Формування ринкових
відносин в Україні. – 2012. – № 5(1). – С. 67-73
Электронные ресурсы и интернет-источники

157. Азгальдов, Г.Г. Практическая квалиметрия в системе качества: ошибки и
заблуждения [Электронный ресурс] / Г.Г. Азгальдов // Методы
менеджмента качества. Режим доступа: http://ria-stk.ru/search/index (дата
обращения: 15.05.2014).
158. Белкина, Т.Д. Жилье в России: ситуация и перспективы / Т.Д. Белкина
[Электронный ресурс] // Проблемы прогнозирования. – 2013. – №3.
– Режим доступа: http://cyberleninka.ru/article/n/zhilie-v-rossii-situatsiya-i-
perspektivy (дата обращения: 07.06.2015).
159. Бублиевский, А.Г. Инновации в строительстве [Электронный ресурс]
/А.Г. Бублиевский // Росстрой Инфо. – Режим
доступа: http://www.concrete-union.ru/presscentre/detail.php?ID=888 (дата
обращения: 17.08.2015).
160. Буров, В. Ю. Понятие «инвестиционная активность» и ее состояние на
современном этапе [Электронный ресурс] / В.Ю. Буров // Вестник-
Экономист (электронный научный журнал) – 2012. – №3. – Режим
доступа: http://vseup.ru/static/articles/Burov_1.pdf (дата обращения:
17.09.2015).
161. Горбунова, И.И. Проблемы формирования финансовых ресурсов малых
предприятий [Электронный ресурс] / И.И. Горбунова // Современные
технологии управления 2014. – №5(41).– Режим доступа: http://sovman.ru
(дата обращения: 25.06.2014)
162. Доклад об экономике России. Неопределенность экономической политики
ограничивает горизонт роста [Электронный ресурс] // Всемирный Банк.
– Режим доступа:
ttp://www.worldbank.org/ru/country/russia/publication/russian-economic-
report-32 (дата обращения: 16.04.2015).
147
163. Еврооблигации: Альфа-Банк [Электронный ресурс] // CBonds. – Режим

доступа: http://ru.cbonds.info/emissions/issue/16435 (дата обращения:
20.06.2015).
164. Заславская, О. С мечтой в кошельке. Где искать источники
финансирования инвестиционных проектов [Электронный ресурс]
/ О. С. Заславская // Управление экономическими системами. – Режим
доступа: http://www.rg.ru/2008/09/18/mechta.html (дата обращения:
20.01.2015).
165. Кузнецов, Д. IPO «Плюсов больше, чем минусов» [Электронный ресурс]
/ Д. Кузнецов // Рынок ценных бумаг. – Режим доступа:
http://www.rcb.ru/data/articles_pdf_hidden_75261/2006/13/mmvbkuznecov.pd
f (дата обращения: 26.08.2013).
166. Кутнов, И. Финансовая альтернатива или какой способ финансирования
выбрать [Электронный ресурс] / И. Кутнов // Режим доступа:
http://www.arendator.ru/articles/5/art/19903/ (дата обращения: 29.08.2015).
167. Мезонинное финансирование [Электронный ресурс] // Управленческий
учет и финансы. – Режим доступа:
http://www.creditbank24.ru/articles/business-credit/mezoninnoye-
finansirovaniye-alternativa-proyektnomu.htm (дата обращения: 10.12.2014).
168. Неотложные меры плана поддержки экономики РФ [Электронный ресурс]
// ТАСС Информационное агенство России. – Режим доступа: -
http://tass.ru/ekonomika/2651720 (дата обращения: 18.12.2014).
169. Низкий спрос и неопределенность снижают деловую активность
[Электронный ресурс] // Национальный исследовательский университет
«Высшая школа экономики» . – Режим доступа: http://opec.ru/1805403.html
(дата обращения: 20.09.2014).
170. Официальный сайт Казначейства США [Электронный ресурс] // Режим
доступа: www.ustreas.gov (дата обращения: 07.01.2014).
148
171. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики

[Электронный ресурс] // Режим доступа: http://www.gks.ru/ (дата
обращения: 07.01.2016).
172. Официальный сайт Федерального фонда содействия развитию
жилищного строительства [Электронный ресурс]// Режим доступа:
www.fondrgs.ru (дата обращения: 08.02.2015).
173. Понятие и основные черты системного подхода в исследовании
организации [Электронный ресурс] // Стратегия и управление.ru.
– Режим доступа: http://www.strategplann.ru/spio/ponjatie-i-osnovnye-cherty-
sistemnogo-podhoda-v-issledovanii-organizatsii.html (дата обращения:
20.06.2015).
174. Рейтинг девелоперов недвижимости [Электронный ресурс]
// РосБизнесКонсалтинг. – Режим доступа:
http://www.developery.ru/index.php?alias=about (дата обращения:
10.12.2014).
175. Современная энциклопедия [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://dic.academic.ru/dic.nsf/enc1p/32282 (дата обращения: 10.12.2014).
176. Твердохлеб, А.Ю. Механизм формирования структуры источников
финансирования жилищного строительства инновационного типа
[Электронный ресурс] / А.Ю.Твердохлеб // Науковедение: электронный
научный журнал. – 2016. –Том 8, №1. - Режим доступа:
http://naukovedenie.ru/PDF/73EVN116.pdf (дата обращения: 10.01.2016).
177. Твердохлеб, А.Ю. Строительная отрасль в России: риски
предпринимателей [Электронный ресурс] / А.Ю.Твердохлеб,
Т.В.Погодина // Науковедение: электронный научный журнал.- 2014. - №2.
- Режим доступа: http://naukovedenie.ru/PDF/76EVN214.pdf (дата
обращения: 05.01.2015).
178. Финансовая отчётность ОАО Девелоперская корпорация «Антей»
[Электронный ресурс].- Режим доступа: http://svetly-kazan.ru/ru/m/promo/
(дата обращения: 08.10.2015).
149
Приложение А
(обязательное)
Расчет регионального, отраслевого, предпринимательского и проектного
рисков
Таблица А.1 - Расчет рисков
Класс, группа, род риска Средняя Приор Вес Wi Вероятность

оценка итет Pi, %
Vi
1 2 3 4 5
А. Региональный риск
I. Экологические риски
Наступление неожиданных внешних эффектов: 5 2 0,015 0,075
природные катастрофы, экологические
преступления
Х Х Х 0,075
Вероятность по классу I:
II. Финансово-экономические риски
2.1. Внутриэкономические риски (внешние предсказуемые)
Рост реального ВРП в сопоставимых ценах 4 1 0,001 0,004
Ускорение роста уровня инфляции в регионе 6 4 0,025 0,15
Постоянное вмешательство регионального 4 2 0,015 0,06
правительства в экономику
Падение потребительского спроса в регионе 8 5 0,03 0,24
Изменение ожиданий и предпочтений 8 4 0,025 0,2
потребителей
Х Х 0,654
Вероятность по группе:
2.2. Внешнеэкономические риски (внешние предсказуемые)
Увеличение конкуренции в регионе 5 3 0,02 0,1
Х Х Х 0,1
2.3. Фискально-монетарные риски
Потеря конкурентоспособности товаров и 6 4 0,025 0,15
завоевание доли рынка
Рост курса национальной денежной единицы 4 3 0,02 0,08
Рост цен на энергоносители 7 5 0,03 0,21
Неравномерность распределения совокупного 3 1 0,001 0,003
дохода
Вероятность по группе: 0,443
х Х Х 1,197
Вероятность по классу II:
III. Управленческие риски
Нестабильность государства 4 3 0,02 0,08
150
Продолжение таблицы А.1
Преобладание государственной доли 4 4 0,025 0,1

собственности в экономике
Отрицательная политика воздействия на 6 1 0,001 0,006
частные капиталовложения
х Х Х 0,186
Вероятность по классу III:
Вероятность по всем классам: х Х Х 1,458
Б. Отраслевой (строительный) риск
I. Экологические риски
Риск увеличения незавершенного строительства 5 3 0,02 0,1
и ущерба экологии
Вероятность по классу I 0,1
II. Финансово-экономические риски
2.1 Внутриэкономические риски
Падение уровня капитальных вложений 6 4 0,025 0,15
Падение уровня технологического прогресса 4 1 0,001 0,004
Низкий уровень кооперирования связей 4 2 0,015 0,06
Нехватка рабочей силы 7 4 0,025 0,175
Низкая квалификация и качество рабочей силы 9 5 0,03 0,27
х Х Х 0,659
2.2. Фискально-монетарные риски
Высокий уровень налогообложения 6 3 0,02 0,12
Сокращение роста доходов 8 5 0,03 0,24
Повышение ставки ссудного банковского 8 3 0,02 0,16
процента
Падение производства строительной продукции 6 3 0,02 0,12
Вероятность по группе: 0,64

Х Х 1,299
Вероятность по классу II:
III. Управленческие риски
Снижение занятости рабочих и ИТР 8 5 0,03 0,24
Отсутствие целостной политики в области 3 2 0,015 0,045
охраны труда
х Х Х 0,285
Вероятность по классу III:
Вероятность по всем классам: х Х 1 1,684
ВСЕГО: 3,142
В. Микроуровень – фирменный (предпринимательский) риск
151
I. Финансово-экономические риски
А. Валютный риск
Неблагоприятный операционный риск (риск 7 4 0,02 0,175
сделок) 5
Отрицательное воздействие риска 5 2 0,01 0,075
экономических валютных последствий 5
Уменьшение дохода при изменении зарубежного 6 4 0,02 0,15
валютного курса по отношению к рублю 5
(скрытные валютные риски)
х Х Х 0,4
Б. Кредитный и процентный риски
Просроченное время погашения ссуд 8 4 0,02 0,2
5
Риск потерь от несвоевременное поступление 9 5 0,03 0,27
потоков денежных поступлений
х Х Х 0,47
В. Маркетинговый риск
Уровень конкурентоспособности девелоперской 6 4 0,02 0,15
фирмы и доля завоевания рынка (объём 5
предложения значительный)
Риск снижения рыночный цены объекта 7 5 0,03 0,21
недвижимости
Невозможность продажи объекта недвижимости 9 5 0,03 0,27
ввиду насыщенности рынка
х Х Х 0,63
Вероятность по классу: 1,5
II. Управленческие риски
Риск схемы (типа) финансирования проекта 7 4 0,02 0,175
(строительство – эксплуатация) 5
Риск видов инвестиций (инновационный риск) 7 3 0,02 0,14
(использование рискового капитала)
Риск неэффективности управления 8 5 0,03 0,24
Риск недостаточной общей платежеспособности 8 3 0,02 0,16
х Х Х 0,715
Вероятность по классу:
ВСЕГО: 2,215
Г. Проектные риски
I. Инвестиционный риск
152
1. Подготовительная стадия
1.1. Фаза прединвестиционная
Несовременная разработка концепции проекта и 3 4 0,02 0,075
предпроектный анализ 5
Отсутствие эколого-экономического эффекта в 8 4 0,02 0,2
предпроектном обосновании инвестиций 5
Доступность размещения объекта 3 3 0,02 0,06
Неконструктивное отношение местных властей 3 3 0,02 0,06
к строительству экопоселка
Х Х Х 0,395
Вероятность по подгруппе:
1.2. Фаза планирования
Значительная стоимость и сроки проведения 3 2 0,01 0,045
работ проектной организацией (на основе 5
конкурса на разработку проектно-сметной
документации)
Ошибки при разработке проектно-сметной 8 5 0,03 0,24
Проблемы при согласовании проектно-сметной 4 3 0,02 0,08
Отказ в выдаче разрешения на строительство 3 3 0,02 0,06
Х Х Х 0,425
2. Стадия строительства
2.1. Фаза реализации проекта
Значительные изменения в рабочих чертежах и 6 5 0,03 0,18
ППР
Значительный срыв сроков из-за параллелизма в 8 5 0,03 0,24
работах и нестыковок частей проекта
Задержки поставок сырья, стройматериалов, 8 5 0,03 0,24

комплектующих их поставщиками
Повышение цен на сырье, энергию, 8 4 0,02 0,2
комплектующие 5
Невыполнение контрактов и судебные процессы 4 3 0,02 0,08
с партнерами
Значительное повышение затрат в связи с 6 4 0,02 0,15
неожиданными государственными мерами 5
регулирования в сферах налогообложения,
ценообразования и др.
153
Значительное превышение расчетной стоимости 5 1 0,00 0,005

проекта в связи с форс-мажорными 1
обстоятельствами
Х Х Х 1,095
II. Предпринимательский риск
3. Стадия функционирования
3.1. Фаза завершения проекта
Наличие дефектов строительного 7 3 0,02 0,14
происхождения, вскрывшихся во времени сдачи
объекта
х Х Х 0,14
3.2 Фаза выведения продукции, роста, зрелости и насыщения рынка
3.2.1. Экономические риски
А. Внешнеэкономические риски
Снижение обеспеченности оборотными 7 4 0,02 0,175

средствами 5
Значительная зависимость от поставщиков 8 5 0,03 0,24
сырья, стройматериалов, комплектующих
Неправильный выбор рынков сбыта, неверное 9 5 0,03 0,27
определение стратегии операций на рынке,
неточный расчет емкости рынка и мощности
производства
Высокий уровень инфляции 7 4 0,02 0,175
5
Длительная неплатежеспособность 8 5 0,03 0,24
потребителей и зависимость от потребителей
х Х Х 1,1
Б. Фискально-монетарные риски
Значительное изменение в налоговой системе 4 2 0,01 0,06
5
Ускорение темпов инфляции в ближайшие 12 5 4 0,02 0,125
месяцев 5
х Х Х 0,185
3.2.2. Управленческие риски
Значительные трудности с набором 9 4 0,02 0,225
квалифицированной рабочей силы 5
154
Проблемы с реализацией юридического 6 4 0,02 0,15

обеспечения (неотлаженное законодательство) 5
Отрицательное отношение к проекту властей, 3 3 0,02 0,06
населения
х Х Х 0,435
Вероятность по классу: х Х 1 3,775
ВСЕГО: 9,132

155
Приложение Б
Комплексная оценка проекта строительства экопоселка «Светлый»

Таблица Б.1- Преображение абсолютных показателей в относительные для
комплексной оценки рисков проекта жилищного строительства инновационного
типа
Единицы Эталонное Браковочное Абсолютное

Название показателя Обозначение
измерения значение значение значение
2 3 4 5 6 7
Чистая приведенная NPV 23000000
руб. -100 1966748,9
стоимость
Индекс PI
2,5 0,99 1,99
рентабельности
Дисконтированный DPBP
Год 3 10 5,42
срок окупаемости
Оценка FA
1 0,1 0,96
администрирования
Оценка клининга и FCA
1 0,1 0,83
благоустройства
Оценка FEFS
обслуживания шт. 1 0,1 0,9
инженерных сетей
Оценка отношений с FPU
коммунальными 1 0,1 1
службами
Оценка охраны FS % 1 0,1 0,9
Оценка
дополнительных FSS 0,96
услуг
Оценка выбросов FAP
загрязняющих 1 0,2 0,8
веществ в атмосферу
Оценка FAI
акустического 0,95 0,1 0,8
воздействия
Оценка FUWR
использования шт. 1 0,01 1
водных ресурсов
Оценка твердых FSW
Дней 1 0,2 0,97
отходов
Региональный риск FCR 0,9 0,1 0,7
Отраслевой риск FBR шт. 0,9 0,1 0,89
Предпринимательск FER 0,1
шт. 0,9 0,85
ий риск
Проектный риск FPR 0,9 0,1 0,85
156
Приложение В
Определение показателей-входов проекта жилищного строительства

Таблица В.1- Определение показателей-входов проекта жилищного строительства

Значение
Название
Абсолютное Название Обозна относительн
первичного Обозначение
значение показателя-входа чение ого
показателя
показателя
2 3 4 5 6 7
Чистая NPV Метрика BEM
приведенная 1966748,9 безубыточности 0,76
стоимость
Индекс PI Метрика доходности PPM
1,99 0,82
рентабельности проекту
Дисконтированн DPBP Метрика срока PRM
ый срок 5,42 окупаемости 0,74
окупаемости
Оценка FA Метрика MA
администрирова 0,96 администрирования 0,89
ния
Оценка FCA Метрика клининга и MCA
клининга и 0,83 благоустройства 0,86
благоустройства
Оценка FEFS Метрика MEFS
обслуживания обслуживания
0,9 0,96
инженерных инженерных сетей
сетей
Оценка FPU Метрика отношений MPU
отношений с с коммунальными
1 0,83
коммунальными службами
службами
Оценка охраны FS 0,9 Метрика охраны MS 0,87
Оценка FSS Метрика MSS
дополнительны 0,96 дополнительных 0,81
х услуг услуг
Оценка FAP Метрика выбросов MAP
выбросов загрязняющих
загрязняющих 0,8 веществ в атмосферу 0,78
веществ в
атмосферу
157
Продолжение таблицы В.1
Оценка FAI Метрика MAI

акустического 0,8 акустического 0,85
воздействия воздействия
Оценка FUWR Метрика MUWR
использования использования
1 0,89
водных водных ресурсов
ресурсов
Оценка твердых FSW Метрика твердых MSW
0,97 0,82
отходов отходов
Страновой риск FCR Метрика странового MCR
0,7 0,85
риска
Отраслевой FBR Метрика отраслевого MBR
0,89 0,83
риск риска
Предпринимате FER Метрика MER
льский риск 0,85 предпринимательско 0,8
го риска
Проектный риск FPR Метрика проектного MPR
0,85 0,75
риска
158
Приложение Г
(Справочное)
Анкета комплексной оценки рисков и эколого-экономического обоснования

инвестиционного проекта экспертным методом
УВАЖАЕМЫЙ РЕСПОНДЕНТ!
Вашему вниманию предлагается анкета, направленная на оценку реального
инвестиционного проекта. Просим Вас выразить свое мнение и дать свою оценку
по данному вопросу. В анкете нет правильных или неправильных ответов.
Проранжируйте каждый показатель, заполнив затемненные поля таблицы, по мере
важности для предприятия. Ранги присваиваются таким образом: если показатели,
которые расположены в строке, имеют больший вес, чем те, которые отображены
в столбце, то в клеточке проставляется позитивное целое число (от 1 до 9) в
соответствии со шкалой относительной важности, приведенной в таблице; иначе –
проставляется обратное число (дробь).
Таблица Г.1 - Шкала относительной важности

Интенсивность относительной Определение
важности
1 Равная важность
3 Умеренное превосходство одного над другим
5 Существенная или сильная значимость
7 Очень сильная или очевидная значимость
9 Абсолютная значимость
2, 4, 6, 8 Промежуточные значения между соседними
значениями шкалы
159
Таблица Г.2- Матрица попарных сравнений показателей группы экономической

эффективности
Показатель NPV PI DPBP
NPV 1 - -
PI - 1 -
DPBP - - 1
Таблица Г.3- Матрица попарных сравнений показателей группы управленческой

оценки
Показатель FA FCA FEFS FPU FS FSS
FA 1 - - - - -
FCA - 1 - - - -
FEFS - - 1 - - -
FPU - - - 1 - -
FS - - - - 1 -
FSS 1
Таблица Г.4 - Матрица попарных сравнений показателей группы экологической
оценки
Показатель FAP FAI FUWR FSW
FAP 1 - - -
FAI - 1 - -
FUWR - - 1 -
FSW - - - 1
160
Таблица Г.5- Матрица попарных сравнений показателей группы экономико-

экологического обоснования
Показатель IE ME EV
1 - -
IE
- 1 -
ME
- - 1
EV

Таблица Г.6 -Матрица попарных сравнений показателей группы оценки рисков
Показатель FCR FBR FER FPR
FCR 1 - - -
FBR - 1 - -
FER - - 1 -
FPR - - - 1

Таблица Г.7 -Матрица попарных сравнений показателей группы комплексной
оценки
Показатель FEE FR
FEE 1 -
FR - 1
161
Приложение Д
Комплексная оценка инвестиционного проекта строительства экопоселения

«Светлый» в республике Татарстан
Таблица Д.1 - Парные сравнения показателей группы инвестиционной эффективности

Показатель NPV PI DPBP
NPV 1 3 3
PI 0,333333 1 1
DPBP 0,333333 1 1
Таблица Д.2 -Расчет весовых коэффициентов показателей группы инвестиционной
эффективности и их согласованности
Показатель Нормализованная сумма
Весовые элементов каждой строки Индекс Соотношение
коэффициенты нормализованная согласованности согласованности
NPV 0,6 1,8 IS OS
PI 0,2 0,6 0,001848044 0,003186283
DPBP 0,2 0,6 - -
сумма - 3 - -
Таблица Д.3 -Парные сравнения показателей группы управленческой оценки
Показатель FA FCA FEFS FPU FS FSS
FA 1 3 5 5 5 3
FCA 0,333333 1 3 3 3 3
FEFS 0,2 0,333333 1 1 1 1
FPU 0,2 0,333333 1 1 1 2
FS 0,2 0,333333 1 1 1 2
FSS 0,33333 0,33333 1 0,5 0,5 1
Таблица Д.4 -Расчет весовых коэффициентов показателей группы управленческой оценки и их
согласованности
Нормализованная сумма
Показатель коэффициенты нормализованная согласованности согласованности
FA 0,2 5,117261 IS OS
FCA 0,15 5,042127 0,010461 0,0093403
FEFS 0,2 5,016612 - -
FPU 0,15 5,016612 - -
FS 0,15 5,016612 - -
FSS 0,15 - - -
сумма - 5,041845 - -
162
Таблица Д.5 -Парные сравнения показателей группы экологической оценки

Показатель FAP FAI FUWR FSW
FAP 1 1 1 1
FAI 1 1 1 1
FUWR 1 1 1 1
FSW 1 1 1 1
Таблица Д.6 -Расчет весовых коэффициентов показателей группы экологической оценки и их

Весовые элементов каждой Индекс Соотношение
коэффициенты строки нормализованная согласованности согласованности
FAP 0,25 3,283976 IS OS
FAI 0,25 3,032698 0,069467 0,1197715
FUWR 0,25 3,100132 - -
FSW 0,25 3,100132 - -
сумма - 3,138935 - -
Таблица Д.7 -Парные сравнения показателей группы экономико-экологического обоснования

Показатель IE ME EV
IE 1 3 1
ME 0,333333 1 0,333333
EV 1 3 1
Таблица Д.8 - Расчет весовых коэффициентов показателей группы экономико-экологического

обоснования и их согласованности
IE 0,7 3 IS OS
ME 0,2 3 0 0
EV 0,1 3 - -
сумма - 3 - -
Таблица Д.9 - Парные сравнения показателей группы рисков
Показатель FCR FBR FER FPR
FCR 1 0,5 0,333333 0,333
FBR 2 1 2 1
FER 3 0,5 1 1
FPR 1 1 3 1
163
Таблица Д.10-Расчет весовых коэффициентов показателей группы рисков и их согласованности

FCR 0,1 3,064516 IS OS
FBR 0,1 3,064516 0,068215 0,117612873
FER 0,3 3,15873 - -
FPR 0,1 3,186047 - -
сумма 3,136431 - -
Таблица Д.11- Парные сравнения показателей комплексной оценки
Показатель FEE FR
FEE 1 2
FR 0,5 1
Таблица Д.12 -Расчет весовых коэффициентов показателей комплексной оценки и их
Показатель Произведение Корень n-й степени Весовые

показателей строки из произведения коэфициенты
FEE 2 1,414214 0,666667

FR 0,5 0,707107 0,333333
сумма - 2,12132 -
164
Приложение Е
Расчет показателей-агрегатов сетевой системы комплексного оценивания

проекта строительства экопоселения «Светлый» в Республике Татарстан
Таблица Е.1 - Расчет показателей-агрегатов сетевой системы комплексного

оценивания проекта строительства экопоселения «Светлый» в Республике
Татарстан
CA=0,730,67 ·0,790,33=0,75
FEE=0,73 FR=0,79
FR=0,1·0,85+0,1·0,83+0,3·0,8+0,5·0,75=0,79
MCR=0,85 MBR=0,83 MER=0,8 MPR=0,75
FEE=0,770,7 ·0,870,2·0,2460,1=0,73
IE=0,77 ME=0,87 EV=0,246
EV= min{0,25·0,78; 0,25·0,85;0,25·0,89;0,25·0,82}=0,246
MAP=0,78 MAI=0,85 MUWR=0,89 MSW=0,82
ME=0,890,2 ·0,860,15·0,960,2·0,830,15 ·0,870,15·0,810,15=0,87
MA=0,89 MCA=0,86 MEFS=0,96 MPU=0,83 MS=0,87 MSS=0,81
IE=0,760,6 ·0,820,2·0,740,2=0,77
BEM=0,76 PPM=0,82 PRM=0,74

165
Приложение Ж
Финансовая отчетность проекта строительства экопоселения
«Светлый» в Республике Татарстан
Таблица Ж.1- Финансовый план проекта строительства экопоселения «Светлый» в
Республике Татарстан
1 год 2 год
Наименование
1 квартал 2 квартал 3 квартал 4 квартал 1 квартал 2 квартал 3 квартал 4 квартал
Инвестиционная деятельность
Оформление земельного участка (покупка 54%
270 000,00
доли)
Разработка исходно- разрешительной
11 200,00 16 800,00 743,00 743,00
документации, согласование проекта
Разработка проектной документации,
8 000,00 2 000,00 5 000,00 5 000,00
изыскательские работы
Строительство монтажно-производственной базы 10 000,00 20 000,00 5 000,00
Покупка техники и технологического
320 000,00 320 000,00 160 000,00 0,00
оборудования
Прокладка инженерных систем 50 000,00 80 000,00 130 000,00 130 000,00
Строительство 9 180,00 59 768,00
Удорожание производства 0,00 0,00 0,00
Благоустройство территории 165 000,00 165 000,00 165 000,00 165 000,00
Прочие расходы 1 500,00 1 000,00 1 500,00
Итого инвестиционные затраты 270 000,00 19 200,00 16 800,00 4 243,00 545 000,00 591 000,00 469 180,00 362 011,00
Денежный поток по инвестиционной
-270 000,00 -19 200,00 -16 800,00 -4 243,00 -545 000,00 -591 000,00 -469 180,00 -362 011,00
деятельности
Операционная деятельность
Доходы от операционной деятельности

Выручка от продаж 126 300
От продажи коттеджей 67 500
От продажи квартир 58 800
Расходы по операционной деятельности:
Коммерческие расходы (1,5% от продаж) 1 894,50
Выплата процентов по кредиту 54 250,00 49 729,17 45 208,33
Налоги и сборы, в т.ч. 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 948,66
НДС к уплате 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Налог на имущество, 2,2% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 948,66
Налог на прибыль,20% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Итого расходы 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -54 250,00 -49 729,17 -48 051,50
Денежный поток по операционной
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -54 250,00 -49 729,17 78 248,50
Денежный поток от инвестиционной и
-270 000,00 -19 200,00 -16 800,00 -4 243,00 -545 000,00 -645 250,00 -518 909,17 -283 762,50
операционной деятельности
Нарастающим итогом -270 000,00 -289 200,00 -306 000,00 -310 243,00 -855 243,00 -1 500 493,00 -2 019 402,17 -2 303 164,66
Финансовая деятельность
Собственные средства 270 000,00 19 200,00 16 800,00 4 243,00 545 000,00
Заемные средства (получение кредита) 0,00 650 000,00 530 000,00 290 000,00
Накопленная сумма кредита 0,00 650 000,00 1 050 833,33 1 211 666,67
Выплата основного долга 129 166,67 129 166,67 129 166,67
Денежный поток по финансовой
270 000,00 19 200,00 16 800,00 4 243,00 545 000,00 520 833,33 400 833,33 160 833,33
нарастающим итогом 270 000,00 289 200,00 306 000,00 310 243,00 855 243,00 1 376 076,33 1 776 909,67 1 937 743,00
Денежный поток от трех видов деятельности 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -124 416,67 -118 075,83 -122 929,16
От всех видов деятельности нарастающим итогом 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -124 416,67 -242 492,50 -365 421,66
Фактор дисконтирования 0,97 0,93 0,90 0,87 0,84 0,81 0,78 0,76
Дисконтированный денежный поток 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -100 886,21 -92 457,00 -92 952,11
Накопленный дисконтированный доход 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -100 886,21 -193 343,21 -286 295,32
166
Продолжение таблицы Ж.1
3 год 4 год
Наименование
1 квартал 2 квартал 3 квартал 4 квартал 1 квартал 2 квартал 3 квартал 4 квартал
доли)
743,00
10 000,00
Строительство монтажно-производственной базы
Прокладка инженерных систем 120 000,00 110 000,00 100 000,00 80 000,00 70 000,00 70 000,00 70 000,00 60 000,00
Строительство 105 440,00 143 920,00 201 080,00 126 260,00 136 470,00 166 440,00 158 790,00 147 312,00
Удорожание производства 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,10
Благоустройство территории 165 000,00 165 000,00 165 000,00 165 000,00 165 000,00 165 000,00 165 000,00 165 000,00
Прочие расходы 1 500,00 1 000,00 1 500,00 1 000,00
Итого инвестиционные затраты 390 440,00 420 420,00 466 080,00 372 260,00 371 470,00 402 940,00 404 533,00 373 312,00
-390 440,00 -420 420,00 -466 080,00 -372 260,00 -371 470,00 -402 940,00 -404 533,00 -373 312,00

Выручка от продаж 361 718 551 244 567 451 508 354 483 884 643 770 618 147 489 585
От продажи коттеджей 168 938 248 466 260 395 210 107 198 676 280 952 264 345 216 216
От продажи квартир 192 780 302 778 307 056 298 248 285 208 362 818 353 802 273 369
Коммерческие расходы (1,5% от продаж) 5 425,76 8 268,65 8 511,76 7 625,32 7 258,26 9 656,55 9 272,20 7 343,77
Выплата процентов по кредиту 40 687,50 36 166,67 31 645,83 27 125,00 22 604,17 18 083,33 13 562,50 9 041,67
Налоги и сборы, в т.ч. 851,36 5 128,21 3 869,44 5 876,00 4 843,94 11 370,86 10 255,33 5 710,74
НДС к уплате 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Налог на имущество, 2,2% 851,36 851,36 851,36 851,36 754,07 754,07 754,07 754,07
Налог на прибыль,20% 0,00 4 276,85 3 018,08 5 024,64 4 089,88 10 616,80 9 501,26 4 956,67
Итого расходы -46 964,63 -53 840,38 -47 045,11 -45 650,96 -38 796,24 -49 727,54 -42 591,29 -27 052,85
314 752,87 497 403,25 520 405,43 462 703,54 445 087,76 594 042,31 575 555,69 462 532,13
-75 687,13 76 983,25 54 325,43 90 443,54 73 617,76 191 102,31 171 022,69 89 220,13
Нарастающим итогом -2 378 851,79 -2 301 868,54 -2 247 543,11 -2 157 099,58 -2 083 481,82 -1 892 379,51 -1 721 356,81 -1 632 136,69
Собственные средства
Заемные средства (получение кредита) 80 000,00
Накопленная сумма кредита 1 162 500,00 1 033 333,33 904 166,67 775 000,00 645 833,33 516 666,67 387 500,00 258 333,33
Выплата основного долга 129 166,67 129 166,67 129 166,67 129 166,67 129 166,67 129 166,67 129 166,67 129 166,67
-49 166,67 -129 166,67 -129 166,67 -129 166,67 -129 166,67 -129 166,67 -129 166,67 -129 166,67
нарастающим итогом 1 888 576,33 1 759 409,67 1 630 243,00 1 501 076,33 1 371 909,67 1 242 743,00 1 113 576,33 984 409,67
Денежный поток от трех видов деятельности -124 853,79 -52 183,42 -74 841,24 -38 723,13 -55 548,91 61 935,65 41 856,03 -39 946,54
От всех видов деятельности нарастающим итогом -490 275,46 -542 458,88 -617 300,11 -656 023,24 -711 572,16 -649 636,51 -607 780,48 -647 727,02
Фактор дисконтирования 0,73 0,71 0,68 0,66 0,63 0,61 0,59 0,57
Дисконтированный денежный поток -91 165,73 -36 794,93 -50 959,12 -25 461,09 -35 270,17 37 975,04 24 782,27 -22 839,56
Накопленный дисконтированный доход -377 461,04 -414 255,97 -465 215,09 -490 676,18 -525 946,35 -487 971,31 -463 189,04 -486 028,60
167
Продолжение таблицы Ж.1
Итого за
Наименование 5 год 6 год 7 год 8 год 9 год 10 год 11 год
период
доли)
270 000
817,30 891,60 31 938
11 000,00 12 000,00 53 000
Строительство монтажно-производственной базы 35 000
800 000
Прокладка инженерных систем 230 000,00 200 000,00 200 000,00 200 000,00 200 000,00 200 000,00 0,00 2 300 000
Строительство 590 920,00 650 012,00 650 012,00 715 013,20 715 013,20 675 083,20 0,00 5 250 714
Удорожание производства 0,00 0,10 0,00 0,10 0,00 0,00
Благоустройство территории 660 000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2 640 000
Прочие расходы 2 000,00 1 500,00 1 500,00 1 500,00 1 500,00 1 500,00 1 000,00 19 500
Итого инвестиционные затраты 1 482 920,00 863 329,30 851 512,00 929 404,80 916 513,20 876 583,20 1 000,00 11 400 152
-1 482 920,00 -863 329,30 -851 512,00 -929 404,80 -916 513,20 -876 583,20 -1 000,00

Выручка от продаж 2 157 609 2 900 294 3 354 626 3 676 258 4 239 959 4 450 314 494 479 25 623 991
От продажи коттеджей 1 033 419 1 338 844 1 550 621 1 699 524 1 868 799 1 842 139 204 682 11 453 623
От продажи квартир 1 124 190 1 561 449 1 804 004 1 976 734 2 371 160 2 608 175 289 797 14 170 368
Коммерческие расходы (1,5% от продаж) 32 364,13 43 504,41 50 319,38 55 143,87 63 599,39 66 754,71 7 417,19 384 360
Выплата процентов по кредиту 4 520,83 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 352 625
Налоги и сборы, в т.ч. 129 662,44 593 688,36 797 502,51 874 718,74 1 058 398,71 1 138 056,35 157 667,15
НДС к уплате 0,00 241 507,57 381 830,90 419 011,54 506 966,38 545 145,36 75 276,51
Налог на имущество, 2,2% 2 627,07 2 237,87 1 848,68 1 459,48 1 070,29 681,09 291,90
Налог на прибыль,20% 127 035,37 349 942,92 413 822,94 454 247,71 550 362,04 592 229,90 82 098,75
Итого расходы -293 582,77 -987 135,69 -1 261 644,83 -1 384 110,32 -1 672 360,15 -1 797 040,96 -247 183,08
1 864 026,11 1 913 158,06 2 092 980,82 2 292 147,94 2 567 599,33 2 653 272,91 247 296,24
381 106,11 1 049 828,76 1 241 468,82 1 362 743,14 1 651 086,13 1 776 689,71 246 296,24
Нарастающим итогом -1 251 030,57 -201 201,82 1 040 267,00 2 403 010,14 4 054 096,27 5 830 785,97 6 077 082,21
Собственные средства 855 243,00
Заемные средства (получение кредита) 1 550 000,00
Накопленная сумма кредита 129 166,67 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 8 725 000,00
Выплата основного долга 129 166,67 0,00 0,00 1 550 000,00
-129 166,67 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 855 243,00
нарастающим итогом 855 243,00 855 243,00 855 243,00 855 243,00 855 243,00 855 243,00 855 243,00
Денежный поток от трех видов деятельности 251 939,44 1 049 828,76 1 241 468,82 1 362 743,14 1 651 086,13 1 776 689,71 246 296,24 6 932 325,21
От всех видов деятельности нарастающим итогом -395 787,57 654 041,18 1 895 510,00 3 258 253,14 4 909 339,27 6 686 028,97 6 932 325,21
Фактор дисконтирования 0,50 0,43 0,38 0,33 0,28 0,25 0,21

Дисконтированный денежный поток 125 258,43 453 869,94 466 714,11 445 483,15 469 341,73 439 170,52 52 939,71 1 966 748,99
Накопленный дисконтированный доход -360 770,17 93 099,78 559 813,89 1 005 297,04 1 474 638,76 1 913 809,28 1 966 748,99
Источник: составлен автором на основе [178].

168
Приложение И
Финансовая отчетность управляющей компании ОАО Девелоперская

корпорация «АНТЕЙ» по обслуживанию экопоселения «Светлый» в
Республике Татарстан
Таблица И.1 - Финансовый план управляющей компании ОАО Девелоперская

корпорация «АНТЕЙ» по обслуживанию экопоселения «Светлый» в Республике
Татарстан
Периоды эксплуатации 1 год 2 год 3 год 4 год 5 год 6 год 7 год

Доходы
1 Поступления по коммунальным платежам всего 16 156,80 36 168,00 48 192,00 69 854,40 78 816,00 103 540,80 109 440,00
в т.ч. квартиры 9 676,80 22 176,00 29 232,00 42 134,40 47 376,00 62 092,80 65 520,00
коттеджи 6 480,00 13 992,00 18 960,00 27 720,00 31 440,00 41 448,00 43 920,00
2 Поступления за дополнительные услуги 1 130,98 2 531,76 3 373,44 4 889,81 5 517,12 7 247,86 7 660,80
3 Поступления от аренды 20 140,80 20 140,80 22 154,88 20 140,80 20 140,80 23 161,92 20 140,80
4 Рост тарифа
коммунальные услуги 1,00 1,10 1,00 1,10 1,00 1,10 1,00
аренда 1,00 1,00 1,10 1,00 1,00 1,15 1,00
Итого доходы 37 428,58 95 008,56 121 912,32 164 739,41 183 289,92 237 491,38 246 681,60
Расходы
1 Техническое обслуживание и текущий ремонт 7 953,57 20 189,32 25 906,37 35 007,12 38 949,11 50 466,92 52 419,84
2 Уборка и содержание территории 6 044,72 15 343,88 19 688,84 26 605,41 29 601,32 38 354,86 39 839,08
3 Вывоз мусора 5 090,29 12 921,16 16 580,08 22 404,56 24 927,43 32 298,83 33 548,70
4 Содержание дорог 2 227,00 5 653,01 7 253,78 9 801,99 10 905,75 14 130,74 14 677,56
5 Административно- хозяйственные расходы 9 544,29 24 227,18 31 087,64 42 008,55 46 738,93 60 560,30 62 903,81
5 Прочие расходы 954,43 2 422,72 3 108,76 4 200,85 4 673,89 6 056,03 6 290,38
Итого расходы 31 814,29 80 757,28 103 625,47 140 028,50 155 796,43 201 867,67 209 679,36
Валовая прибыль 5 614,29 14 251,28 18 286,85 24 710,91 27 493,49 35 623,71 37 002,24
Налог на прибыль 1 122,86 2 850,26 3 657,37 4 942,18 5 498,70 7 124,74 7 400,45
Чистая прибыль 4 491,43 11 401,03 14 629,48 19 768,73 21 994,79 28 498,97 29 601,79
169
Продолжение таблицы И.1
Периоды эксплуатации 15 год 16 год 17 год 18 год 19 год 20 год

Доходы
1 Поступления по коммунальным платежам всего 124 032,00 136 435,20 124 032,00 136 435,20 124 032,00 124 032,00
в т.ч. квартиры 74 592,00 82 051,20 74 592,00 82 051,20 74 592,00 74 592,00
коттеджи 49 440,00 54 384,00 49 440,00 54 384,00 49 440,00 49 440,00
2 Поступления за дополнительные услуги 8 682,24 9 550,46 8 682,24 9 550,46 8 682,24 8 682,24
3 Поступления от аренды 20 140,80 20 140,80 23 161,92 20 140,80 20 140,80 20 140,80
4 Рост тарифа
коммунальные услуги 1,00 1,10 1,00 1,10 1,00 1,00
аренда 1,00 1,00 1,15 1,00 1,00 1,00
Итого доходы 276 887,04 302 561,66 279 908,16 302 561,66 276 887,04 276 887,04
Расходы
1 Техническое обслуживание и текущий ремонт 58 838,50 64 294,35 59 480,48 64 294,35 58 838,50 58 838,50
2 Уборка и содержание территории 44 717,26 48 863,71 45 205,17 48 863,71 44 717,26 44 717,26
3 Вывоз мусора 37 656,64 41 148,39 38 067,51 41 148,39 37 656,64 37 656,64
4 Содержание дорог 16 474,78 18 002,42 16 654,54 18 002,42 16 474,78 16 474,78
5 Административно- хозяйственные расходы 70 606,20 77 153,22 71 376,58 77 153,22 70 606,20 70 606,20
5 Прочие расходы 7 060,62 7 715,32 7 137,66 7 715,32 7 060,62 7 060,62
Итого расходы 235 353,98 257 177,41 237 921,94 257 177,41 235 353,98 235 353,98
Валовая прибыль 41 533,06 45 384,25 41 986,22 45 384,25 41 533,06 41 533,06
Налог на прибыль 8 306,61 9 076,85 8 397,24 9 076,85 8 306,61 8 306,61
Чистая прибыль 33 226,44 36 307,40 33 588,98 36 307,40 33 226,44 33 226,44
Источник: составлен автором на основе [178].

Твердохлеб А.Ю.

Загружено:

Сведения о документе

Оригинальное название

Авторское право

Доступные форматы

Поделиться этим документом

Поделиться или встроить документ

Параметры публикации

Этот документ был вам полезен?

Это неприемлемый материал?

Авторское право:

Доступные форматы

Твердохлеб А.Ю.

Загружено:

Авторское право:

Доступные форматы

Федеральное государственное образовательное бюджетное учреждение

Твердохлеб Анастасия Юрьевна

Специальность 08.00.10 – Финансы, денежное обращение и кредит

Актуальность темы исследования. Одним из приоритетных направлений

компаний, с другой стороны, обеспечит повышение доступности жилья

рисков, связанных с неустойчивым характером развития современной экономики,

специфических рисков, для обеспечения максимизации приращения

специфических рисков); расчет показателя комплексной оценки проекта; анализ

использование компаниями жилищного строительства в процессе формирования

послужили данные Федеральной службы государственной статистики,

подтверждаются практическими расчетами. Исследование характеризуется четкой

Результаты внедрения диссертационного исследования подтверждены

1.1 Российский и зарубежный опыт строительства и финансирования жилья

Города являются источником развития цивилизации и в то же время они

сбалансированное развитие», под которым понимают исторически и социально

контакте с живой природой и др. [97, с. 91].

После Проекты «Ясная поляна», «Светлый» в Казани, отвечающие современным

Источник: систематизировано автором на основе [31, 51, 105, 137].

Таким образом, процесс экологизации городов в России поступательно

обостренные экологические проблемы в связи с присутствием устаревших

площадью 30 кв. км, с населением около 350000 жителей. В проекте

скверами, лесными массивами), техногенным каркасом (транспортной,

инфраструктура проживания и хозяйственной деятельности людей. Источники

Проекты жилищного строительства инновационного типа

Источник: составлено автором.

последующем будет проведена на примере строительства экопоселка «Светлый» в

1 тыс. чел.; население – 16 555 чел.

условиях Крайнего Севера.

социально-экономического потенциала как городов, так и государства в целом.

Источник: разработано автором.

Таким образом, экопоселок имеет экогармоничную ориентацию,

решения социально-экономических задач современного территориального

Финансово-экономические риски связаны с влиянием финансовых и

Таблица 4 - Характеристика факторов, обусловливающих возникновение

Специфические риски строительства жилья инновационного типа

Финансово-экономические Управленческие Экологические

Управленческие риски обусловлены неустойчивостью политической и

иные природные бедствия) и антропогенных (радиационная опасность,

1.2 Реальные инвестиции строительных компаний как объект

Переход российской экономики от плановой системы хозяйствования к

является «фактическим результатом сложного динамичного взаимодействия, с

Таким образом, реальные инвестиции в Российской Федерации

основной капитал по регионам Российской Федерации в расчете на душу

Лидирующее положение традиционно занимает индустриальный Уральский

Показатель 2008 г. 2009 г. 2010 г. 2011 г. 2012 г. 2013 г. 2014 г.

Из рисунка 2 видно, что в 2008–2014 гг. в России наблюдалась

В тысячах квадратных метров общей площади

Введено в действие общей площади жилых домов и общежитий

Источник: составлено автором на основе [171].

В строительном комплексе Российской Федерации активно набирает темпы

из основных факторов, сдерживающих рост строительства жилья. По территории

А.Ф. Титков Вложения в отрасли экономики и виды экономической деятельности,

Анализ литературных источников относительно определения понятия

отсутствует единый подход к пониманию данной категории;

Таблица 9 - Доля затрат на жилищное строительство в общем объеме валового

Германия 28,2 26,8 27,4 28,6 28,9

Таким образом, наиболее высокие показатели доли затрат на жилищное

Источник: составлено автором на основе: [17,171].

В соответствии с целями и задачами инвестиционного процесса реальные

развития компании [130, с.146 ].

2. Рост инновационного характера капитала, обусловливающего структуру

долевое строительство, средства вышестоящих организаций, средства от выпуска

Автор выделяет следующие источники финансирования в основной