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FORTALEZA
2007
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FORTALEZA
2007
ii
DEDICATÓRIA
AGRADECIMENTOS
A Deus por ter-me concedido o dom da vida e por impulsionar-me pela atividade da
pesquisa e da ação.
Aos meus filhos Jefferson Gabriel e Luiz Felipe que mesmo tendo nascido durante a
realização do curso nunca foram motivos de obstáculo para conclusão deste.
Aos meus pais Francisco Roberto e Maria de Lourdes que sempre souberam indicar-me a
prioridade do estudo.
Ao Engenheiro e amigo Luiz Lopes Silva por ter me incentivado a ingressar na área de
avaliações de imóveis, compartilhando todos os seus conhecimentos.
Ao Engenheiro Clotário Macedo, aos corretores e pessoas comuns que nos atenderam
muito bem e repassaram todas as informações solicitadas sobre os imóveis utilizados na
pesquisa, contribuindo de forma valiosa para a realização e sucesso deste trabalho.
v
David Niven.
vi
SUMÁRIO
LISTA DE FIGURAS...........................................................................................................ix
LISTA DE TABELAS...........................................................................................................x
RESUMO..............................................................................................................................xi
ABSTRACT.........................................................................................................................xii
CAPÍTULO 1
1.0 INTRODUÇÃO ...............................................................................................................1
1.1 OBJETIVOS DO TRABALHO.................................................................................2
1.1.1 Objetivo Geral...................................................................................................2
1.1.2 Objetivos específicos.........................................................................................2
1.2 JUSTIFICATIVA.......................................................................................................3
1.3 ESTRUTURA DO TRABALHO...............................................................................4
CAPÍTULO 2........................................................................................................................5
2.0 REVISÃO DA LITERATURA........................................................................................5
2.1 CONSIDERAÇÕES INICIAIS..................................................................................5
2.2 ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES NO BRASIL...................................................5
2.2.1 Histórico............................................................................................................5
2.2.2 Normas Técnicas...............................................................................................7
2.2.3 Avaliações de Imóveis Urbanos........................................................................9
2.2.3.1 Definição...............................................................................................9
2.2.3.2 Valor de Mercado, Preço e Custo........................................................10
2.2.3.3 O Mercado...........................................................................................13
2.2.3.4 O Mercado Imobiliário........................................................................14
2.2.4 Classificação dos Imóveis Urbanos.................................................................16
2.2.5 Metodologias Aplicáveis.................................................................................17
2.2.6 Pesquisa de Mercado.......................................................................................20
2.2.7 Escolha das Variáveis......................................................................................20
2.2.8 Tratamento de Dados.......................................................................................22
2.2.9 Especificação da Avaliação.............................................................................23
vii
CAPÍTULO 3
3.0 MÉTODO DA PESQUISA............................................................................................27
3.1 ÁREA DE ESTUDO................................................................................................27
3.1.1 Demografia......................................................................................................28
3.1.2 Aspectos Econômicos......................................................................................29
3.1.3 Setor Produtivo................................................................................................31
3.2 OBJETO EM ESTUDO...........................................................................................32
3.3 LIMITAÇÕES DA PESQUISA...............................................................................33
3.4 LEVANTAMENTO DE DADOS............................................................................33
3.5 METODOLOGIA EMPREGADA...........................................................................34
3.6 VARIÁVEIS ESTUDADAS....................................................................................36
3.6.1 Área Construída...............................................................................................37
3.6.2 Área do Terreno...............................................................................................37
3.6.3 Frente...............................................................................................................37
3.6.4 Idade................................................................................................................37
3.6.5 Número de Quartos.........................................................................................37
3.6.6 Padrão de Acabamento....................................................................................38
3.6.7 Estado de Conservação....................................................................................38
3.6.8 Local................................................................................................................38
3.6.9 População........................................................................................................39
3.6.10 IDM – Índice de Desenvolvimento do Município.........................................39
3.6.11 IDH – Índice de Desenvolvimento Humano.................................................40
viii
CAPÍTULO 4
4.0 ÁNALISE DOS RESULTADOS...................................................................................41
4.1 VERIFICAÇÃO E ADEQUAÇÃO DO MODELO PROPOSTO...........................41
4.1.1 Micronumerosidade.......................................................................................41
4.1.2 Teste das hipóteses........................................................................................42
4.1.3 Análise dos Resíduos.....................................................................................48
4.1.4 Linearidade....................................................................................................52
4.1.5 Normalidade dos Resíduos............................................................................53
4.1.6 Homocedasticidade.......................................................................................54
4.1.7 Autocorrelação .............................................................................................56
4.1.8 Colinearidade ou Multicolinearidade............................................................58
4.1.9 “Outliers”.......................................................................................................59
4.1.10 Teste de Significância (t)...............................................................................62
4.1.11 Teste de Regressão (F)..................................................................................63
4.1.12 Coeficiente de Determinação........................................................................64
4.1.15 Especificação.................................................................................................65
CAPÍTULO 5
5.0 CONSIDERAÇÕES FINAIS.........................................................................................67
5.1 CONCLUSÕES........................................................................................................68
5.2 SUGESTÕES PARA FUTUROS TRABALHOS...................................................69
BIBLIOGRAFIA..................................................................................................................70
APÊNDICE..........................................................................................................................72
ANEXO A – FICHA DE PESQUISA UTILIZADA...........................................................73
ANEXO B – BASE DE DADOS ESTUDADA..................................................................74
ANEXO C – VALORES DO IDM DAS CIDADES DO CEARÁ......................................79
ix
L I S T A DE F I G U R A S
L I S T A DE T A B E L A S
RESUMO
Destaca-se ainda outro intuito deste trabalho que é o de estudar as variáveis sócio-
econômicas (IDH – Índece de Desenvolvimento Humano; IDM – Índice de
Desenvolvimento do Município; População e Renda “per-capita”), de cada cidade
pesquisada e medir a sua influência na formação dos valores imobiliários, partindo de uma
amostra representativa visando explicar o comportamento do mercado no qual cada imóvel
está inserido.
Neste contexto, certeza se tem do pequeno passo dado para que a estimativa de
valor não seja feita com base no “sentimento” do avaliador, mas através de um
procedimento estatístico adequado capaz de predizer o valor do imóvel em função de suas
características.
ABSTRACT
This work presents a statistical model construction proposal for evaluate urban
residential property in function of its characteristics and utilizing techniques of Multiple
Lineal Regression. This proposal of evaluation was applied in cities of the region of the
Cariri with down the population of 30.000 inhabitants, where the real estates information
lack complicates in a lot the application of the inference statistical, obliging, usually what
the Engineer of Evaluations emit barely a technical opinion for subsidize his client, face to
the impossibility of elaborate an efficient mathematical model and that guards with Local.
Detaches-itself still another design of this work that is the of study the socio-
economic variables (IDH – Index of Human Development; IDM – Index of Development
of the Town; Population and Yield "per-capita"), of each city researched and measure to
his influence in the formation of the property values from a representative sample aiming
at explain the behavior of the market in which each motionless is inserted.
In this context, certainty has of the small given pace for that the worthy estimate be
not deed on the basis of the "feeling" of the adjuster, but through a capable adequate
statistical procedure of predict the value of the motionless one in function of its
characteristics.
_____________________________________________________________CAPÍTULO 1
1.0 INTRODUÇÃO
Por outro lado, para se estudar o mercado imobiliário, além dos conhecimentos
específicos na área de engenharia, se fazem necessários conhecimentos em outras áreas das
ciências exatas e da natureza, como também das ciências sociais, entre elas: arquitetura,
psicologia, filosofia, análise de investimentos, análise de balanços, estatística básica,
estatística inferencial, tecnologia da amostragem, matemática aplicada, matemática
financeira, micro e macro economia, engenharia econômica, economia urbana,
planejamento urbano, sociologia urbana, pesquisa social, econometria, teoria das
probabilidades, teoria das decisões, pesquisa científica, pesquisa operacional, álgebra
linear, direito imobiliário, marketing e mercado de capitais. (Dantas, 1998, p3).
2
1.2 JUSTIFICATIVA:
_____________________________________________________________CAPÍTULO 2
2.2.1 Histórico
Nesta mesma época, em São Paulo, o Engº Paulo Grandiski também se dedicou ao
estudo dessa técnica, tendo contribuído para o desenvolvimento da Engenharia de
Avaliações no Brasil. Contudo, foi na década de 90 que a Engenharia de Avaliações teve o
seu maior desenvolvimento através da consolidação da Metodologia de Pesquisa Científica
como uma ferramenta de trabalho indispensável para o avaliador. Esta evolução, sem
dúvida, se constitui num fato marcante para a engenharia nacional.
poucos profissionais atuavam na área, mas executando trabalhos sem muita fundamentação
técnica, pautada apenas no “sentimento” do avaliador e atingindo, na quase totalidade das
vezes, nível de rigor expedito.
“Na década de 60, no período de Faria Lima, na Prefeitura de São Paulo, devido ao
grande número de desapropriações necessárias a aberturas de grandes avenidas e à
construção do metrô, os juízes das varas municipais resolveram nomear uma comissão de
engenheiros idôneos, que se dedicavam à perícias e avaliações judiciais. A primeira
comissão nomeada pelo Juiz da 3ª Vara Municipal, ficou responsável pela elaboração de
normas para desapropriações, tendo em outubro de 1968, apresentado o trabalho com o
seguinte título: Sugestões de Normas Gerais para Avaliações em Desapropriações.”
(FIKER, 2006)
Contudo, foi em 1977, que através de estudos feitos por comissões de profissionais
dedicados às perícias e avaliações judiciais, que surgiu a primeira Norma Brasileira para
Avaliação de Imóveis Urbanos, a NB-502/77 da ABNT, cuja principal novidade foi o
estabelecimento dos níveis de precisão para as avaliações (avaliações de precisão rigorosa,
avaliações de precisão e avaliações expeditas). Nessa época a ABNT começa a produzir
outras normas para avaliações, com a seguinte tipologia: Imóveis rurais (NBR 8799),
glebas urbanizáveis (NBR 8951), unidades padronizadas (NBR 8976) e máquinas,
equipamentos, instalações e complexos industriais (NBR 8977). Depois de passar por uma
revisão em 1989, a Norma Brasileira para Avaliação de Imóveis Urbanos foi registrada no
INMETRO como NBR 5676. Nesta ocasião, os níveis de precisão foram transformados em
níveis de rigor. Segue-se a ela a Norma para Avaliação de Servidões. Alguns Institutos,
com base na NBR 5676, produziram, paralelamente, normas específicas de forma mais
detalhada e respeitando as características de cada região.
Em meados de 1998 foi iniciada a revisão da NBR 5676, tendo sido formados
grupos de trabalho (GT), tendo como objetivo elaborar um texto a ser submetido à
aprovação Nacional. A proposta levada à ABNT visava sintetizar o tema de Engenharia de
Avaliações em uma única norma, designada como “Norma de Avaliação de Bens”,
dividida em várias partes como indicado a seguir:
• Parte 1: Procedimentos Gerais.
• Parte 2: Imóveis Urbanos;
• Parte 3: Imóveis Rurais;
• Parte 4: Empreendimentos;
9
A parte 1 é integrante de todas as outras, e se torna efetiva, à medida que cada uma
das partes acima indicadas for utilizada. As partes 1, 2 e 3 já foram aprovadas, e as demais
partes se encontram com estudo bastante avançados, devendo ser aprovadas dentro em
breve.
A parte 2, objeto de aplicação neste trabalho, é a de maior uso por parte dos
engenheiros de avaliações e é dividida em: Introdução; Objetivo; Referências Normativas;
Definições; Símbolos e Abreviaturas; Classificação dos imóveis urbanos, seus frutos e
direitos; Procedimentos de excelência; Atividades básicas; Metodologia aplicável;
Especificação das avaliações; Graus de fundamentação; Graus de precisão; Apresentação
do laudo de avaliação e Procedimentos específicos.
Existem ainda outras normas e leis a serem consultadas, principalmente aquelas que
trazem restrições ao aproveitamento dos imóveis, como as relativas a cones de ruídos dos
aeroportos, preservação ambiental, código de obras, etc. (Dantas, 1998)
2.2.3.1 Definição:
Abunahman (1998) define avaliação como sendo uma aferição de vários fatores
econômicos definidos em relação a propriedades descritas com data prevista, tendo como
base a análise de dados relevantes.
10
Desde sua origem, o homem busca estabelecer preços para os bens, tais que
satisfaçam sua noção de valor numa transação e de maneira que se efetivem trocas, sejam
elas diretas como o escambo ou indiretas como a moeda.
Nos mercados onde são efetuadas trocas indiretas, os preços (valores) são expressos
em moeda corrente, podendo ser transformados em outras moedas. As avaliações pelo
valor de mercado podem ser consideradas instantâneas, ou seja, são válidas, apenas, por
um intervalo curto de tempo.
12
Já o custo de um bem também não refletirá o valor de mercado, pois nem sempre o
valor mais provável pelo qual o bem será negociado coincidirá com o seu custo de
produção. O valor de mercado poderá ser inferior, igual (mera coincidência) ou superior ao
custo de produção.
2.2.3.3 O Mercado
Por outro lado, como todo bem econômico, a escassez relativa à lei da oferta e
procura define o preço dos imóveis. Os governos e as economias globais são grandes
influenciadores sobre o preço dos imóveis. E, por sua importância e significado social, as
leis propiciam tratamentos especiais.
De acordo com Dantas (1998), o Mercado Imobiliário é formado pelo conjunto dos
imóveis a serem vendidos, pelas partes que desejam vendê-los (vendedores) e pelas partes
desejosas em adquiri-los (compradores). Pode ser subdividido em várias especialidades,
entre outras de terrenos, de apartamentos, de casas, de lojas, de locação, etc. Neste trabalho
foi estudado o mercado de residências unifamiliares.
15
a) Quanto ao uso:
Residencial, comercial, industrial, institucional e misto.
loja, galpão, vaga de garagem, misto, hotéis e motéis, hospitais, escolas, cinemas
e teatros, clubes recreativos e prédios industriais.
Para a identificação do valor de mercado, sempre que possível, deverá ser utilizado
o método comparativo de dados de mercado, pois é reconhecidamente o método que
melhor representa as matizes do mercado imobiliário. Sempre que se optar por outra
metodologia, a escolha deverá ser justificada e ater-se ao estabelecido na NBR 14.653,
com o objetivo de retratar o comportamento do mercado por meio de modelos que
suportem racionalmente o convencimento do valor. No caso de situações atípicas, onde for
comprovada a impossibilidade de se utilizarem as metodologias previstas pela norma, será
facultado ao engenheiro de avaliações o emprego de outro procedimento, desde que
devidamente justificado.
• Método Involutivo:
Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento
eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica,
mediante hipotético empreendimento compatível com as características do
bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se
cenários viáveis para execução e comercialização do produto;
• Método Evolutivo:
Identifica o valor de mercado do bem pelo somatório dos valores de seus
componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado,
deve ser considerado o fator de comercialização.
Vale salientar que quaisquer métodos usados devem ter sua metodologia
detalhadamente descrita e fundamentada no trabalho avaliatório, de acordo com os graus
de precisão e fundamentação que se pretende atingir.
Representa uma das etapas mais importante do trabalho avaliatório, pois é nessa
fase que são colhidos os dados e informações que servirão de base para o tratamento
estatístico a ser utilizado e é onde se faz uma verdadeira investigação do mercado
imobiliário. Essa etapa deve iniciar-se pela caracterização e delimitação do mercado
estudado, utilizando-se teorias e conceitos existentes ou hipóteses advindas de experiências
adquiridas pelo avaliador sobre quais variáveis são influenciantes para a formação do valor
do bem.
Algumas variáveis de difícil mensuração podem ser substituídas por outro tipo de
variável, desde que guarde com estas relação de pertinência. Neste caso, temos as
variáveis proxy, onde podemos citar alguns exemplos: padrão construtivo expresso pelo
custo unitário básico; localização expressa pelo índice fiscal, dentre outras. Já as variáveis
dicotômicas, ou variáveis binárias, são aquelas que assumem apenas dois valores. São
22
Após a coleta dos elementos que servirão de base para a avaliação, o avaliador
geralmente está diante de uma amostra formada por imóveis com características
heterogêneas entre si e em relação ao bem avaliando. Nesse momento, é recomendável, a
sumarização das informações obtidas sob a forma de gráficos que mostrem as distribuições
de freqüência para cada uma das variáveis, bem como as relações entre elas, sendo
necessário que se verifique o equilíbrio da amostra, a influência das possíveis variáveis
chave sobre os preços e a forma de variação, possíveis dependências entre elas,
identificação de pontos atípicos, entre outros.
2.3.1 Introdução
Essas condições devem ser garantidas para que tenha validade o modelo encontrado
e a própria análise de regressão. Existem vários métodos matemáticos para se obter os
coeficientes dos modelos. O mais conhecido e empregado é o método dos mínimos
quadrados. Porém, para qualquer método empregado, as condições básicas devem ser
satisfeitas. São apresentados adiante (Seção 6.3) os problemas que advém da violação
destas condições, testes para detecção destes problemas e soluções que podem ser
empregadas para resolver ou amenizar o problema. Além disso, são usados testes para a
verificação da validade ou não do modelo de regressão proposto e das variáveis que o
compõe, individualmente.
Este método busca os coeficientes que minimizam a soma dos quadrados dos
resíduos, sendo por isto conhecido por método dos mínimos quadrados. Para tanto, uma
das condições é que a forma escolhida para a equação seja adequada. Se forem conhecidas
a forma da equação a ser ajustada aos dados e a forma de distribuição do erro aleatório nas
observações, cada conjunto de constantes desta equação tem uma probabilidade de adequar
propriamente o modelo aos dados. Existe normalmente um conjunto de constantes que se
adapta melhor, chamado de conjunto de máxima probabilidade. Quando a distribuição dos
resíduos é Normal, as estimativas de máxima probabilidade podem ser encontradas pelo
método dos mínimos quadrados. Neste caso, sob as condições básicas, as estimativas do
método de mínimo-quadrados para os coeficientes ßk são as estimativas lineares não-
tendenciosas de mínima variância. Este foi o método empregado neste trabalho, para todas
as equações de regressão apresentadas (Daniel e Wood,1980; Frank Jr.,1971; Harnett e
Murphy,1976).
27
_____________________________________________________________CAPÍTULO 3
3. MÉTODO DA PESQUISA
c) Sertão do Cariri: Abaiara, Aurora, Barro, Brejo Santo, Jati, Mauriti, Milagres,
Penaforte e Porteiras;
3.1.1. - Demografia
O Cariri tem como eixo central o aglomerado urbano formado pelas cidades
vicinais de Juazeiro do Norte, Crato e Barbalha, que ficam a uma distância média de
aproximadamente 700 km das capitais nordestinas. A posição estratégica da região a
transforma num importante pólo comercial do Nordeste, com fácil acesso a um mercado de
mais de 40 milhões de consumidores. A distância de Juazeiro do Norte para as capitais
nordestinas está apresentada na quadro 1 abaixo:
Figura 1:
Horto, que, além de oferecer uma vista panorâmica de todo o vale caririense, abriga a
estátua do Padre Cícero, que atrai devotos de várias procedências.
O levantamento dos dados foi feito de forma cautelosa, pois esta etapa define o
sucesso da Análise Estatística. Foi realizado um planejamento antes da coleta dos dados.
Nesse planejamento contemplou-se o espaço físico, local onde está inserido o total de
imóveis, população a estudar e o número de imóveis a serem pesquisados. No mercado de
imóveis, é freqüente a entrada de dados novos, por isso, deve-se fazer um novo
levantamento a cada nova avaliação para garantir a representação dos novos dados na
amostra (Dantas, 1998).
No intuito de alcançar seus objetivos este trabalho fez uso dos seguintes
instrumentos de pesquisa:
a) As questões devem ser claras e objetivas de forma que a sua informação possa
contribuir com os objetivos da pesquisa;
b) Evitar o uso de palavras confusas e termos técnicos que não sejam do
conhecimento da população a ser entrevistada;
c) As perguntas devem ajustar-se às possibilidades de resposta;
d) É preferível usar itens curtos. Os itens devem ser precisos e claros, evitando a
possibilidade de serem mal interpretados.
e) Evitar perguntas negativas. Geralmente este tipo de pergunta leva facilmente
ao erro.
f) As perguntas não devem estar direcionadas, nem refletir a posição do
pesquisador em relação a determinado assunto. Devem ser objetivamente
formuladas de tal forma que o entrevistado não se considere pressionado a dar
uma resposta que acredita ser a opinião do pesquisador.
Variável quantitativa que representa a medida da área terreno no qual está inserido
o imóvel, expressa em m2. A hipótese é que quanto maior seja a área do terreno, maior
será o valor unitário do imóvel, expresso em R$/m2. Amplitude da amostra: 60 a 800m2
3.6.3 Frente:
3.6.4 Idade:
Variável quantitativa que indica em anos, a idade real do imóvel. A hipótese é que
quanto maior a idade cronológica do imóvel, menor será seu valor unitário em R$/m2.
Amplitude da amostra: 1 a 30 anos.
3.6.8 Local:
3.6.9 População:
Neste trabalho foi testada esta variável no modelo com o intuito de se medir a
influência sócio-econômica no crescimento das cidades, tornando-se mais uma opção, uma
vez que também foi testada a variável IDM, cuja metodologia de cálculo é semelhante.
41
_____________________________________________________________CAPÍTULO 4
Um último passo que deve ser realizado antes de adotar o modelo proposto para
avaliação de imóveis residenciais, é verificar sua aplicabilidade. Ressalta-se a necessidade,
quando utilizado modelos de regressão, de se observarem os seguintes pressupostos
básicos, apresentados a seguir:
4.1.1 Micronumerosidade:
a) n ≥ 3 (k + 1);
b) ni ≥ 5, no caso de até duas variáveis dicotômicas ou três códigos alocados para a
mesma característica;
c) ni ≥ 3, no caso de 3 ou mais variáveis dicotômicas ou quatro ou mais códigos
alocados para a mesma característica;
Neste trabalho foi estudado apenas o erro tipo I, que será analisado mais na frente
de acordo com testes de significância da hipótese. Conforme já definido no item 3.6 deste
trabalho, transcreveremos as hipóteses formuladas para cada variável e seu comportamento
dentro da base de dados utilizada.
43
b) Área do Terreno: Hipótese - Quanto maior for a área do terreno no qual está
inserido o imóvel, maior será o seu valor unitário em R$/m2. Hipótese aceita,
conforme confirmada no gráfico abaixo:
c) Frente: Hipótese - Quanto maior for a medida da testada principal, maior será o
seu valor unitário em R$/m2. Hipótese rejeitada, pois seu comportamento foi
contrário ao praticado no mercado, logo esta variável foi excluída do modelo
proposto, conforme gráfico abaixo:
Figura 4 – Gráfico do valor unitário dos dados em função da frente.
d) Idade: Hipótese - Quanto maior for a idade cronológica do imóvel, menor será
o seu valor unitário em R$/m2. Hipótese aceita, conforme confirmada no
gráfico abaixo:
i) População: Hipótese – Quanto mais populosa for a cidade onde o imóvel está
inserido, maior será seu valor unitário em R$/m2. Hipótese aceita, conforme
confirmada no gráfico abaixo:
regressão, tais como R² ou erro padrão da estimativa. Estas medições podem dar uma
indicação do grau de ajustamento da equação. Porém, o modelo é melhor avaliado com o
estudo direto dos resíduos, especificamente com respeito a dois tipos de questões: perda de
linearidade e satisfação das condições básicas. O primeiro tipo de violação pode indicar a
49
_ui ,
s
onde:
ui são os resíduos e s é o desvio padrão dos resíduos (Neter e Wasserman,1974).
Resíduo
Valor Valor Resíduo sobre Variação Variação Variação
Dados Observado Calculado Resíduo Relativo DP Total Residual Explicada
1 97,28 106,09 -8,81 -9,06% 1,07 2,98% 0,08% 4,15%
2 225,00 186,22 38,78 17,24% -1,16 0,18% 1,48% -0,34%
3 235,29 215,03 20,26 8,61% -0,5 0,36% 0,40% 0,34%
4 200,00 156,18 43,82 21,91% -1,76 0,00% 1,89% -0,76%
5 130,72 154,05 -23,33 -17,85% 1,46 1,35% 0,54% 1,68%
6 117,65 127,66 -10,01 -8,51% 0,84 1,91% 0,10% 2,64%
7 166,67 156,72 9,95 5,97% -0,48 0,31% 0,10% 0,40%
8 126,98 141,90 -14,92 -11,75% 1,04 1,50% 0,22% 2,02%
9 152,38 150,26 2,12 1,39% -0,12 0,64% 0,00% 0,89%
10 170,00 204,97 -34,97 -20,57% 1,26 0,25% 1,21% -0,13%
11 222,22 240,67 -18,45 -8,30% 0,43 0,14% 0,34% 0,07%
12 162,44 176,32 -13,88 -8,55% 0,61 0,39% 0,19% 0,48%
13 291,67 320,28 -28,61 -9,81% 0,39 2,40% 0,81% 3,04%
14 149,96 159,70 -9,74 -6,50% 0,51 0,70% 0,09% 0,95%
15 150,00 142,56 7,44 4,96% -0,44 0,70% 0,05% 0,96%
16 180,00 189,89 -9,89 -5,50% 0,36 0,11% 0,10% 0,12%
17 189,19 160,55 28,64 15,14% -1,19 0,03% 0,81% -0,28%
18 156,52 155,41 1,11 0,71% -0,06 0,53% 0,00% 0,74%
19 357,14 252,58 104,56 29,28% -1,46 7,03% 10,78% 5,51%
20 166,67 166,13 0,54 0,32% -0,02 0,31% 0,00% 0,43%
21 139,86 137,18 2,68 1,92% -0,18 1,02% 0,01% 1,42%
22 384,19 337,64 46,55 12,12% -0,45 9,65% 2,14% 12,68%
23 219,28 215,68 3,6 1,64% -0,1 0,11% 0,01% 0,15%
24 190,55 182,78 7,77 4,08% -0,28 0,02% 0,06% 0,01%
25 218,75 171,22 47,53 21,73% -1,6 0,10% 2,23% -0,76%
26 201,68 171,66 30,02 14,89% -1,09 0,00% 0,89% -0,36%
27 180,00 203,74 -23,74 -13,19% 0,81 0,11% 0,56% -0,07%
28 233,43 305,07 -71,64 -30,69% 1,27 0,32% 5,06% -1,59%
29 200,00 197,95 2,05 1,02% -0,07 0,00% 0,00% 0,00%
30 219,30 239,43 -20,13 -9,18% 0,48 0,11% 0,40% -0,01%
31 179,31 182,03 -2,72 -1,52% 0,1 0,12% 0,01% 0,16%
32 166,67 182,54 -15,87 -9,52% 0,66 0,31% 0,25% 0,33%
33 187,97 169,39 18,58 9,88% -0,73 0,04% 0,34% -0,08%
34 327,87 289,91 37,96 11,58% -0,5 4,66% 1,42% 5,96%
35 360,00 239,97 120,03 33,34% -1,75 7,28% 14,20% 4,49%
36 150,00 172,14 -22,14 -14,76% 1,08 0,70% 0,48% 0,79%
37 160,00 174,88 -14,88 -9,30% 0,67 0,45% 0,22% 0,54%
38 175,00 153,67 21,33 12,19% -1 0,17% 0,45% 0,06%
39 293,33 235,64 57,69 19,67% -1,05 2,48% 3,28% 2,16%
40 250,00 180,68 69,32 27,73% -1,93 0,72% 4,74% -0,91%
51
4.1.3 Linearidade
Neste trabalho foi necessário fazer transformações, sendo que a equação geral da
regressão do modelo proposto possui a seguinte forma:
Regressores Equação
Área Construída ln(x)
Área do Terreno ln(x)
Idade x²
Número de quartos x²
Padrão de Acabamento x
Estado de Conservação x
Local x
População 1/x½
IDM x²
53
A análise de normalidade deve ser realizada após a análise das outras propriedades.
Se for constatada não-normalidade, pode-se tentar uma transformação nos dados, através
de logaritmos ou raiz quadrada (Neter e Wasserman,1974). A equação de regressão
apresentada neste trabalho foi testada com este procedimento, não demonstrando
problemas de falta de normalidade dos resíduos, conforme detalhado abaixo:
4.1.5 Homocedasticidade
Uma das condições do modelo de regressão linear é a de que os erros devem ter
variância constante. Esta condição é chamada de homocedasticidade. Quando as
perturbações são oscilantes, os erros são chamados de heterocedásticos (Frank Jr.,1971;
Harnett e Murphy,1976; Johnston,1977; Maddala,1977).
a) Análise gráfica dos resíduos versus valores ajustados, que devem apresentar
pontos dispostos aleatoriamente, sem nenhum padrão definido;
b) Pelos testes de Park e de White.
4.1.6 Autocorrelação
a) pela análise do gráfico dos resíduos cotejados com os valores ajustados, que
deve apresentar pontos dispersos aleatoriamente, sem nenhum padrão definido;
Variável X1 X2 X3 X4 X5 X6 X7 X8 X9 Y0
X1 59 24 59 41 36 34 29 31 62
X2 58 22 8 18 26 36 23 11 47
X3 5 9 27 4 4 26 23 4 28
X4 65 42 23 17 15 10 10 11 25
X5 18 15 -25 5 10 26 2 24 58
X6 9 1 -28 -3 26 31 25 27 44
X7 -4 -5 9 5 12 -8 9 4 63
X9 9 16 9 6 -6 -7 22 45 39
4.1.8 "Outliers"
Barnett e Lewis (1984) afirmam que os "outliers" podem ter variadas origens, como
erros de leitura, gravação, transcrição e cálculo, os quais podem ser corrigidos facilmente
quando detectados, com a nova coleta, substituição ou exclusão. Porém, podem também
ser de natureza aleatória. Neste caso, a observação suspeita pode ser devida à variabilidade
inerente aos dados, erros de medida (por inadequação dos métodos) ou erros de projeto e
execução da pesquisa (por exemplo, com a escolha de dados com tendências, por falta de
conhecimento da população).
60
distribuição Normal está contida no intervalo (-1.96; +1.96), pode-se esperar que 95% das
quantidades ui/s estejam dentro dos limites (-2,+2). Então, quando o erro ultrapassar este
intervalo, o ponto é um "outlier" (Draper e Smith,1966).
No modelo proposto neste trabalho não foi detectado nenhum elemento “outlier”.
calculado, tcalc, deve ser maior que o tabelado, t(n-k-1), onde k é o número de regressores
e n é o tamanho da amostra. Se tcalc > ttab, rejeita-se a hipótese nula de não significância
do parâmetro (Frank Jr.,1971; Harnett e Murphy,1976; Merrill e Fox,1970).
seguintes níveis de significância máximos: 10% para o grau III; 20% para o grau II e 30%
para o grau III
Este teste foi empregado para verificação da importância individual das variáveis
incluídas no modelo proposto neste trabalho, alcançando níveis de significância abaixo de
10% , conforme detalhado na tabela 7 abaixo:
T-
Regressores Equação Observado Significância
Área Construída ln(x) 6,68 0,01
Área do Terreno ln(x) -4,5 0,01
Idade x² 2,46 1,65
Nº quartos x² -2,2 3,10
Padrão Acabamento. x -6 0,01
Estado de
Conservação. x -4,06 0,01
Local x -6,87 0,01
População 1/x½ 2,33 2,25
IDM x² -3,55 0,07
Este teste foi empregado para verificação da importância individual das variáveis
do modelo proposto neste trabalho, alcançando níveis de significância abaixo de 1% .
k-1
Rc² = R² ----- (1-R² ) ,
n-k
onde:
4.1.12 Especificação:
Graus de Fundamentação
Item III II I
( 3 pontos) (2 pontos) (1 ponto)
1 Caracterização do imóvel avaliando X
5 Extrapolação X
Mesmo tendo atingido o grau III pela pontuação obtida, o trabalho só poderá ser
enquadrado no grau II, conforme preconiza o item 9.2.1.2 da NBR 14.653-2, haja vista ter
sido utilizado códigos alocados para as variáveis: padrão de acabamento e estado de
conservação.
_____________________________________________________________CAPÍTULO 5
5. CONSIDERAÇÕES FINAIS
5.1 Conclusões
• A imobilidade do produto imóvel faz com que cada elemento seja diferente um
dos outros, o excedente de oferta em uma determinada localização não pode ser
deslocado para compensar a falta em outro local. Por isso, o equilíbrio de
demanda entre as diferentes cidades se dá, em curto prazo, unicamente via
preços;
Dessa forma, o presente trabalho está longe de se ser uma obra científica inédita,
mas procurou oferecer uma contribuição na área de Engenharia de Avaliações.
BIBLIOGRAFIA:
BERRINI, Luis Carlos. Avaliações de imóveis. 3ªed. São Paulo: Freitas Bastos, 1957.
FIKER, José. Manual de Avaliações e Perícias em Imóveis Urbanos, São Paulo: Editora
Pini, 2001;
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MERRILL, William C.; FOX, Karl A. Estatística econômica : uma introdução. São Paulo:
Atlas, 1980.
APÊNDICE
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