7 практических шагов:

покупаем участок у государства

за 3% от стоимости
Методическое пособие
 От автора

Итак, перед вами методическое пособие «7 практических шагов:

покупаем участок у государства за 3% от стоимости» и это значит, что вы
уже не просто мечтаете переехать, а сделали первый (или уже не первый)
шаг к этому. И с каждым дальнейшим шагом, вы будете все ближе и ближе
к своей мечте.
Меня зовут Салават Валишин, я родом из г.Уфы, но уже более 10 лет
живу в Москве. В 2013 году, благодаря невероятному стечению
обстоятельств, я впервые познакомился с сайтом “Официальный сайт
Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов»
(​https://torgi.gov.ru/index.html​). И с тех пор, я все глубже и глубже
погружаюсь в земельное право и нормы землепользования.
Сперва мое увлечение носило исключительно бытовой характер: мы
ожидали пополнения в нашей семье и мечтали переехать загород. Но через
небольшой промежуток времени бытовой интерес сменился
профессиональным.
Я очень надеюсь, что данное методическое пособие позволит вам
осуществить свою мечту, и прошу вас рассматривать изложенную
информацию, как конкретную инструкцию к действиям. В течении 7 лет я
нарабатывал тот опыт, выжимка которого находится перед вами и каждый
практический шаг, проверен мною неоднократно в разных регионах РФ. Не
откладывайте дальнейшие шаги на потом, действуйте прямо сейчас. Как
говорил Бенджамин Франклин: «... одно сегодня лучше двух завтра...».
Если у вас появятся вопросы, относительно содержимого данного
методического пособия, вы можете их мне задать напрямую, через группы
Вконтакте, FaceBook или Телеграм (@afaik11).

С уважением, Салават Валишин.

Законодательные основы землепользования в Российской
Федерации​.
Основным документом, регулирующим землепользование в России,
является Земельный кодекс. Однако, земельное законодательство
находятся в совместном ведении непосредственно Российской Федерации и
субъектов Российской Федерации. Т.е. помимо Земельного кодекса есть
масса федеральных законов и законов субъектов РФ, которые так или
иначе затрагивают вопросы землепользования.
Возможно вам покажется это странным, но даже Воздушный кодекс в
некоторых случаях может сильно осложнить вам жизнь, в случае если вы
не уделили достаточного внимания процессу выбора участка.
Благодаря изменениям в Земельном кодексе, для каждого гражданина
Российской Федерации открываются новые возможности. Отныне, каждый
из нас вне зависимости от места его нахождения и места его регистрации
имеет право согласовать предоставление свободного земельного участка,
находящегося в государственной или муниципальной собственности, в
аренду или собственность.
Это право регулируется статьей 39.15 «Предварительное
согласование предоставления земельного участка» Земельного кодекса
Российской Федерации и дальнейшие практические шаги, описанные в
данном методическом пособии, опираются именно на данную статью.
Для того, чтобы стать полноправным хозяином земельного участка
вам необходимо:
1) Найти свободный участок, который находится в
государственной или муниципальной собственности.
2) Получить кадастровый план территории.
3) Сформировать схему земельного участка на кадастровом плане
территории.
4) Подать заявление на предварительное согласование
предоставления земельного участка в администрацию (через МФЦ или
Портал Государственных услуг), того субъекта Российской Федерации, где
выбранный участок находится.
5) Построить капитальное строение на предоставленном земельном
участке.
6) Оформить право собственности на данное капитальное
строение.
7) Подать заявление на выкуп земельного участка в собственность.

Теперь давайте разбираться по каждому из пунктов по очереди.

Шаг 1. Поиск свободного участка, находящегося в государственной
или муниципальной собственности.
Согласование предоставления земельного участка в рамках ст.39.15
Земельного кодекса РФ начинается с поиска свободного участка
находящегося в государственной или муниципальной собственности, при
этом участок может быть как разграничен, так и не разграничен. Однако,
по моему опыту найти свободный разграниченный (т.е. участок у которого
сформированы границы) участок на практике почти не возможно. Так что
остановимся именно на неразграниченной земле.
Прежде чем начинать искать участок, необходимо определиться с
целью для чего вам нужна земля? будете ли вы на нем строить дом? или
только собираетесь разбить огород? будете ли заводить кроликов или
куриц? Возможно вам нужен земельный участок чтобы организовать
платную стоянку или построить на нем склад... Таким образом, от цели
использования участка будет зависеть категория земли которая вам нужна.
Не углубляясь в детали, предположим, что вы планируете построить
дом, разбить сад и вам нужна возможность завести, к примеру, курочек.
Таким образом, вам необходимо искать участок расположенный на «Землях
населенных пунктов» с видом разрешенного «Для личного подсобного
хозяйства». В этом случае, вы сможете и прописаться в доме и разводить
сельскохозяйственных животных.
Категории земель и виды разрешенного использования мы детально
разбираем на ​онлайн-марафоне​, о котором я рассказывал на семинаре.
Удобнее всего осуществлять поиск свободных земельных участков на
Публичной кадастровой карте (​https://pkk.rosreestr.ru/#​), там собрана
информация о всех земельных участках и объектах капитального строения
(ОКС — в терминологии кадастровых инженеров) по все России с
указанием всей необходимой информации по категориям земель и видам
разрешенного использования.

Важный совет!
Определившись с кадастровым кварталом (а кадастровый квартал
— это наименьшая мера территории в рамках законодательства РФ,
меньше кадастрового квартала, только непосредственно участки и
объекты капитального строения (или ОКСы в терминологии кадастровых
инженеров) необходимо просканировать местность на возможные
ограничения оборотоспособности, зоны с особыми условиями
использования территорий или дополнительные препятствия, которые
могут вам мешать использовать участок в соответствии с вашей целью.
В рамках данного методического пособия мы не сможем глубоко
погрузится во все вопросы связанные с ограничением
оборотоспособности, т.к. только одна эта тема может потянуть на
отдельную книгу. Но хочу заметить, некоторые участки нельзя оформить
в собственность (например, которые находятся в I и II зоне санитарной
охраны источников питьевого водоснабжения), по другим участкам
необходимо согласовывать строительство дома с аэропортом (опять же в
рамках определенных зон зафиксированных в Воздушном кодексе), по
третьим участкам прежде чем строить необходимо проводить
государственную историко-культурную экспертизу стоимостью от 6 тыс.
до 600 тыс.руб. (по Федеральному закону от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об
объектах культурного наследия народов РФ».
В самом конце методического пособия я расскажу об онлайн
марафоне в рамках которого мы уделяем очень много времени вопросам
ограничения оборотоспособности и на практике учимся сканировать
территорию.

Прямо сейчас зайдите на кадастровую карту

(​https://pkk.rosreestr.ru/​), найдите кадастровый квартал
города/села/деревни, которую вы знаете и проверьте есть ли свободные
земли.
После того, как вы освоили работу с кадастровой картой,
определитесь в рамках какого кадастрового квартала будет находится ваш
земельный участок и выписав его номер переходите к шагу дв​а.
Шаг 2. Получение кадастрового плана территории.
Мы определились с кадастровым кварталом внутри которого мы будем
согласовывать предоставление земельного участка и теперь нам
необходимо получить Кадастровый план территории, на котором мы будем
рисовать границы нашего участка.
Государственная услуги ​«Получение кадастрового плана территории»
находится в ведении Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии.
Подать заявку на получение кадастровый план территории можно:
- онлайн;
- лично;
- почтой;
- через МФЦ.
Наиболее удобный на мой взгляд, способ получения кадастрового
плана территории это конечно же “онлайн”. Для этого просто проходите по
этой ссылке: ​https://rosreestr.gov.ru/wps/portal/p/cc_present/EGRN_6​
,
заполняете форму запроса, оплачиваете государственную пошлину в
размере 350 рублей и вуаля, через 3 дня у вас в почте будет файл с
кадастровым планом территории в формате xml.
Но многим удобнее пользоваться услугами МФЦ. Тут тоже нет ничего
сложного, для получения услуги достаточно всего лишь вашего паспорта и
номера кадастрового квартала.
Не удивляйтесь, когда сотрудник МФЦ сделает круглые глаза и
скажет, что данную услугу получить у них не возможно. Это нормально)))
Дело в том, что за этой услугой обращаются крайне редко и не каждый
сотрудник МФЦ знает про неё.
 Я сталкиваюсь с этим при каждом моем
визите в МФЦ.
Просто распечатайте вот этот скан и
сотрудник найдет услугу в своем
списке.

Важно!
Обязательно оповестите сотрудника,
что кадастровый план территории вам
нужно выслать на адрес электронной
почты, т.к. в дальнейшим мы будем
рисовать границы участка на
компьютере с помощью специального
программного обеспечения.

Государственная пошлина за
предоставление сведений из ЕГРН через
МФЦ составляет все те же 350 руб., при этом в рамках одного квартала
можно выделить не один а множество участков.
Через пару дней ваше обращение будет обработано и вам на почту
придет вот такое письмо:

Вы скачиваете архив перейдя по вложенной ссылке и переходите к

третьему шагу.
Шаг 3. Выделение границ земельного участка и подготовка Схемы
земельного участка на Кадастровом плане территории.
Для того, чтобы сформировать границы участка необходимо
воспользоваться специализированным программным обеспечением Арго
Гео (​
http://new.argogeo.ru/?page_id=1989 ). Для этого переходите по
приложенной ссылке и устанавливаете ознакомительную версию данного
программного обеспечения. ПО совершенно бесплатно, если вы
используете его в личных целях, при этом вы можете сформировать
границы неограниченного (извиняюсь за тавтологию) числа земельных
участков.
Т.к. программное обеспечение специализированное и в первую
очередь ориентировано на кадастровых инженеров, самостоятельно
разобраться в нем довольно проблематично. Однако, после того как вы
научитесь пользоваться данным ПО, вы будете тратить не больше 5-10
минут времени, для того чтобы подготовить схему размещения земельного
участка на кадастровом плане территории.
Кстати, в рамках моего ​онлайн марафона мы не только учимся
работать с ПО Арго Гео, но и каждый из нас формирует как минимум 3
участка и подает заявления на согласование предоставления.
По итогам вы получаете вот такой вот документ, который является
обязательным условиям для перехода к шагу 4.
Шаг 4. Подача заявления на предварительное согласование
предоставления земельного участка.
Вы подготовили схему размещения земельного участка на
кадастровом плане территории и теперь можете переходить к этапу подачи
заявления для предварительного согласования предоставления земельного
участка.
Полное наименование государственной услуги — Предварительное
согласование предоставления земельных участков, государственная
собственность на которые не разграничена.
Получить эту услуги можно:
- лично;
- через МФЦ;
- через портал ГосУслуги (не во всех регионах).
Разберем процедуру подачи заявления на примере Московской
области.
Заявление на получение государственной услуги подается через
портал ​
https://uslugi.mosreg.ru/services/11518

Где вы заполняете форму и прикладываете ранее сформированную

схему земельного участка на кадастровом плане территории.
 На данном этапе вы сами определяете, как вы хотели бы получить
данный участок в аренду или собственность и указываете это в заявление.
Однако стоит упомянуть, что арендовать участок выгоднее, чем сразу
оформлять в собственность, но об этом ниже.

Срок предоставления услуги 15 дней, к этому сроку нужно

прибавлять еще как минимум 1 месяц, т.к. после получения
администрацией вашего заявления, данный участок будет выставлен на
портале torgi.gov.ru и через 1,5 месяцы, вы получите:
- либо отказ в предоставлении услуги в связи с тем, что кто-то подал
заявление об интересе к данному участку на портале torgi.gov.ru;
-либо согласование и можете переходить к следующему шагу.
Лирическое отступление:
90% процентов всех поданных заявлений на предварительное
согласование предоставления земельного участка заканчиваются отказом с
причиной:

У многие именно на этом этапе сдаются, «опускают руки» и

возвращаются к ежедневной рутине. Однако, как показывает моя
практика, во-первых, можно ежедневно рисовать по 10-20 участков и
тогда вероятность согласования резко возрастает, во-вторых, обязательно
необходимо отслеживать нарисованные вами участки на сайте torgi.gov.ru
и участвовать в этих аукционах. Очень часто граждане, которым был
интересен ваш участок просто не приходят на аукцион и вы становитесь
владельцем участка, как единственный участник.

Важно!
Как я писал ранее, арендовать участок выгоднее, чем оформлять в
собственность. При оформлении в собственность, вы обязаны выкупить
его у государства по рыночной стоимости (которую определяют
сотрудники администрации по только им ведомым формулам), а при
аренде стоимость выкупа будет составлять 3% от кадастровой стоимости.

Но даже если несмотря на это кардинальное различие вы выбрали

оформление в собственность, тогда можно вас поздравить — вы стали
владельцем земельного участка. Все что вам осталось сделать — это
заключить договор с администрацией и оформить право собственности на
земельный участок.
А если же вы выбрали аренду, то тогда переходим на 5 шаг.

Шаг 5. Строительство капитального строения на предоставленном

земельном участке.
В Земельном кодексе указано, что арендатор имеет право выкупить
земельный участок при условии, что арендатор оформил право
собственности на объект капитального строительства. При этом не каждое
строение может называться капитальным. Законодательно закреплено
понятие «капитального строения» и необходимо убедиться, что ваше
строение соответствует всем условиям капитальности иначе при
регистрации права собственности могут быть проблемы.
Одной из центральных тем в рамках ​онлайн-марафона является
погружение в основы законодательства регулирующего понятие
капитальности того или иного сооружения. И каждый человек прошедший
этот ​
марафон с одного взгляда сможет отличить капитальное строение от
некапитального и никогда не допустит ошибки при постройке.
Построив капитальное строение, переходим к шагу 6.
Шаг 6. Оформление права собственности на капитальное строение.
Многие из нас помнят многочасовые очереди в Регистрационную
палату, когда приходилось занимать очередь в 3 часа ночи и периодически
проводить перекличку. Я это тоже проходил в 2013 году, когда оформлял
свой первый участок. Благо, что сейчас все изменилось и единственное,
что вам нужно сделать, для того чтобы зарегистрировать право
собственности это обратиться в ближайший МФЦ с пакетом документов.
Там сотрудники сделают для вас заявление, перепроверят пакет ваших
документов и направят ваше заявление для регистрации.
Через месяц вы получаете на руки выписку из ЕГРН и переходите к
последнему шагу.

Шаг 6. Подача заявления на выкуп земельного участка в

собственность.
Итак у вас на руках:
● договор аренды на земельный участок;
● выписка из ЕГРН, подтверждающий право собственности на
капитальное строение.
Все что вам остается сделать, это подать заявление на выкуп
земельного участка в собственность. Т.к. мы изначально рассматривали
Московскую область, то информация о данной услуге представлена на
портале государственных и муниципальных услуг Московской области
(​https://uslugi.mosreg.ru/​).
Наименование услуги:
Предоставление земельных участков, находящихся в собственности
Московской области, в собственность за плату без проведения торгов
Результатом предоставления Услуги является заключение договора
купли-продажи земельного участка, при этом стоимость земельного
участка составит 3% от кадастровой стоимости.
Важная информация:
Как указано в самом начале этой методички, земельное законодательство
находится в совместном ведении Российский Федерации и субъектов
Российской Федерации, и в нашем случае это означает, что стоимость
выкупа земельного участка может различаться в зависимости от региона.
В Московской области стоимость выкупа составляет 3% от кадастровой
стоимости, в Нижнем Тагиле всего 0,9%, а к примеру в Воронежской
области 50%. Для того, чтобы узнать стоимость выкупа земельных
участков в том регионе, где вы планируете оформить участок необходимо
погружаться в законодательство именно этого региона. А еще лучше
записаться на ​онлайн-марафон​и мы все сделаем вместе.

Что для этого нужно, просто стукните мне в Телеграм (@afaik11) или
WhatsApp (+79858084240).

Спасибо за внимание и жду вас на онлайн-марафоне.