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ASPECTOS GER AI S E QUESTÕ ES POLÊMIC AS D A ALIEN AÇ ÃO

FIDUCI ÁRI A DE IMÓVEIS

Manoel de Queiroz Pereira Calças

Desembargador do Tribunal de Just iça do Estado de São Paulo
Mestre e Doutor em Dir eito pela Pontif ícia Univer sidade Católica de
São Paulo

A Alienação Fiduciária de Imóveis f oi

introduzida em nosso País pela Lei nº 9.514, de 20 de novembro de
1997, diploma legal que está prestes a completar, portant o, dez anos
de vigência.

Impende destacar inicialmente que a

propriedade f iduciária constitui-se inst ituto novo no Direito brasileiro,
sendo comum a conf usão entre os operadores do direit o quando
tratam do tema, or a se ref erindo à alienação f iduciár ia como uma
garantia real, ora como um contrato.

O Ministro Moreira Alves, em sem inár io

sobre o tema, hoje aqui exam inado, e que se realizou em maio de
2000, autor de clássica obr a sobre Alienação Fiduciár ia de bens
móveis, enf atizou ser absolutamente necessár io f azer a dist inção
entre o contrato de alienação f iduciár ia e a propriedade f iduciária,
que conf igura uma garantia real nova e t ípica do Direito brasileir o. O
contrato de alienação f iduciár ia é classif icado como um cont rato que
não gera obr igações para os contratantes, mas sim, conf igura um
t ítulo para a instituição de um direito real que se const it uirá pelo
registro. É um contr ato que pertence ao âmbito do direito das coisas.
Pode-se af irmar, portanto, que o contrato de alienação f iduciár ia
constit ui a propriedade f iduciár ia, esta sim, um direito real de
garantia. A propr iedade f iduciária, que não era prevista no Código
Civil de 1916 e que agora vem disciplinada no artigo 1.361 e
seguintes, do Código Reale (restr ita à coisa móvel), pode ser def inida
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como uma propr iedade limitada porque t em a marca da resolubilidade

em f ace do escopo de garantia.

É importante dest acar que, enquanto

não houver o registro do contrato de alienação f iduciária no Registro
Imobiliário, não haver á o direito r eal. Com o registro é que se
constit uirá a propr iedade f iduciár ia como direito real de garantia.

O artigo 22 da Lei nº 9.514/97

conceitua a alienação f iduciár ia como o negócio jur ídico, pelo qual o
devedor ou f iduciante, com escopo de garantia, contrata a
transf erência ao cr edor, ou f iduciár io, da propr iedade resolúvel de
coisa imóvel.

O novo dispositivo, de f orma correta,

trata a alienação f iduciária como um contrato, tanto que, no parágrafo
único do art igo 22, af irma que a alienação pode ser contratada por
pessoa f ísica ou jur ídica.

Da mesma forma, também,

adequadamente, menciona a cr iação da propriedade resolúvel com
escopo de garant ia.

Estabelece o art igo 23 que a

propriedade f iduciária de imóvel const itui-se mediante r egistro, no
competente Registro de Imóveis, do cont rato que lhe ser ve de t ítulo.
Portanto, o contrato de alienação f iduciária em garantia é o título de
aquisição, que, acoplado ao seu registr o no Registro Imobiliár io é o
modo de aquisição que institui a propriedade f iduciár ia.

DESDOBR AMENTO D A POSSE:

Com a const ituição da propr iedade

f iduciár ia, dá-se o desdobr amento da posse, tornando-se o f iduciante
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o possuidor direto e o f iduciário o possuidor indireto da coisa imóvel

(art. 23, parágraf o único).

A alienação f iduciária em garant ia de

coisa imóvel, se constitui pela transf erência que o devedor f az ao
credor, da propriedade resolúvel e da posse indireta do bem imóvel,
com o f im de garantir sua dívida. Havendo o pagamento da dívida
resolve-se a propr iedade f iduciár ia, reavendo o alienante o dom ínio
integral do imóvel que havia alienado.

A questão do desdobramento da posse,

quando da inst ituição da alienação f iduciár ia de coisa móvel (Lei nº
4.728/65 e DL 911/ 69), ensejou uma célebre polêmica ent re o Prof.
Orlando Gomes e o Ministro Moreira Alves, sobre o tipo de aquisição
e o modo de aquisição par a se caracterizar uma garant ia r eal. Para
haver o desdobram ento da posse, bastaria o contrato ou ser ia
necessário um ato material? Como se f alar em desdobram ento da
posse sem que f osse f eita a tradição, ao menos a tradição f icta. O
certo é que os dois j uristas concordavam que a transf erência poder ia
ser realizada pelo constit uto possessório ( hoje previsto no artigo
1.267, parágraf o único, CC, “in verbis” : “subentende-se a tradição
quando o transmitente continua a possuir pelo constituto possessório”).
A divergência entre Moreira Alves e Orlando Gomes estabeleceu-se
na dúvida sobre qual tipo de const itut o possessório? Par a Orlando
Gomes era um constituto possessório presumido ou legal. Moreira
Alves af irmava inexistir presunção alg uma, pois só há presunção
quando há um dispositivo legal que permita uma presunção de direito;
enf atizava que na realidade havia uma tradição f ict ícia por constitut o
possessór io legal. A Lei nº 9.514/97, de f orma clara, estabelece o
desdobramento da posse, ou seja, inst itui o const ituto possessór io
legal.

Assim, o f iduciante passa a ter a posse

direta e o f iduciário a posse indireta do im óvel alienado
f iduciar iamente.
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RESOLUÇ ÃO D A PROPRIED ADE FI DUCIÁRI A:

Com o pagamento da dívida e seus

encargos, resolve-se a propriedade f iduciária do imóvel (art igo 25).

Como já af irmamos anter iormente, a

propriedade f iduciár ia não é plena, mas sim, limitada. O seu limite
decorre de ser ela resolúvel. Por isso, f eito o pagamento da dívida
pelo alienant e, ela se resolve.

Realizado o pagamento do débito, o

f iduciár io deverá, no prazo de trinta dias, f ornecer o termo de
quitação ao f iduciant e, sob pena de mult a em f avor deste, de 0,5% ao
mês, sobre o valor do contrato.

O Of icial do Registro de Imóveis, à

vista do termo de quitação, promoverá o cancelamento do registro da
propriedade f iduciár ia.

IN ADIMPLEMENTO DO DEVEDO R-FIDUCI ANTE:

Preceitua o artigo 26 que, vencida e

não paga, no t odo ou em parte, a dívida e const ituído em mora o
f iduciante, consolidar-se-á a propr iedade do imóvel em nome do
f iduciár io.

A constituição em mora do devedor

ocorrerá da seguint e f orma: O f iduciant e ou seu representante legal
ou procurador ser á intimado a r equerimento do f iduciár io, pelo of icial
do competente Registro de Imóveis, a satisf azer, no prazo de 15 dias,
a prestação vencida e as que se vencer em até a data do pagamento,
os juros convencionados, as penalidades e demais encargos
contratuais e legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais
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imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de

int imação.

Exige-se intimação pessoal do

f iduciante (ou de seu representante legal), podendo ser promovida
pelo Of icial do Registro de Imóveis ou Oficial de Registro de Títulos e
Documentos da com arca em que se situe o imóvel ou do domicílio de
quem deva r ecebê-la. Pode ainda ser a int imação f eita pelo correio,
com aviso de recebimento.

Não sendo encontrado o devedor ou

seu representante, por estar em outro local, ou ainda em local incerto
e não sabido, o of icial cert if icará o f ato, cabendo ao of icial
competente do Registro de Imóveis realizar a intimação por edital,
publicado por 3 dias, em um dos jor nais de maior circulação local ou
noutro de comarca de f ácil acesso, se na localidade não houver
imprensa diária.

Relativamente à notif icação par a a

constit uição em mora, tive oportunidade de julgar agr avo de
instrumento, cuja ementa f oi a seguinte: “Alienação fiduciária de
imóvel. Notificação para constituição em mora. Necessidade de
indicação precisa dos valores em at raso, inclusive juros e penalidades
exigidas. Peculiaridades da hipótese “sub judice”. Código de Defesa do
Consumidor.” (AI nº 716.405-0-3 – vot o 6.472).

Ef etuada a purgação da mora no prazo

legal, convalescerá o contrato de alienação f iduciár ia.

F ALTA DE PURG AÇ ÃO D A MOR A:

Decorr ido “ in albis” o prazo da emenda

da mora, o of icial do Registro de Imóveis competente, cer tif icará o
f ato e promoverá a averbação, na matrícula do im óvel, da
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consolidação da propriedade em nome do f iduciário, à vist a da prova

do pagamento, por este, do imposto de t ransmissão inter vivos, e, se
f or o caso, do laudêmio (enf iteuse).

O f iduciár io, com o registro da

consolidação da pr opriedade, adquir e a propriedade do imóvel, mas,
continua a sof rer restrições, exatament e porque ela tem escopo de
garantia. O f iduciár io não poderá f icar com a coisa imóvel, eis que
terá que aliená-la.

O artigo 1.428 do Código Civil diz que

é nula a cláusula que aut oriza o cr edor pignorat ício, anticrético ou
hipotecár io a f icar com o objeto da garantia, se a dívida não f or paga
no vencimento (CC de 1916 – art. 765) . É a clássica proibição do
pacto comissório. O parágraf o 8º do ar t. 26 permite ao f iduciante,
com a anuência do f iduciár io, dar seu direito eventual ao imóvel em
pagamento da dívida, dispensando os procedimentos do artigo 27.

LEIL ÃO PÚBLICO DO IMÓVEL:

Após a consolidação da propr iedade

imobiliár ia em nome do f iduciário, deverá ele, no prazo de 30 dias,
contados do registro da consolidação, pr omover público leilão para a
alienação do imóvel.

A Lei prevê a possibilidade de dois

leilões:

Se no pr imeir o leilão o maior lance

of erecido f or inf erior ao valor estipulado no contrato de alienação
f iduciár ia (art. 24, VI), será r ealizado o segundo leilão, nos quinze
dias seguint es.

No segundo leilão, será aceito o maior

lance of erecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das
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despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive

tributos e contribuições condominiais.

Nos cinco dias seguintes à venda do

imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que
sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização
por benf eitorias, depois de deduzido o valor total da dívida, despesas
e encargos, f ato que importará em recípr oca quitação.

EXTI NÇ ÃO D A DÍVI D A:

Se no segundo leilão, o maior lance

of erecido não f or igual ou super ior ao valor total da dívida do
f iduciante, consider ar-se-á ext inta a dívida e exonerado o credor da
obrigação de rest ituir o saldo, conf orme previsto no parágrafo 4º.

D A CONSTI TUCIO N ALI D ADE OU INCONSTI TUCION ALI D ADE DA

EXECUÇ ÃO EXTR AJUDI CI AL:

Uma das mais relevantes questões que

derivam da Lei nº 9.514/97 diz respeito à constitucionalidade da
execução extrajudicial. O Judiciário sempre teve grande resistência
em aceitar qualquer modalidade de execução extrajudicial, como se
pode ver da jurisprudência f ormada em torno do art igo 14 do Decret o-
lei nº 58, de 1937 e do Decr eto-lei nº 70 de 1966.

O Juiz Manoel Just ino Bezerra Filho,

em artigo publicado na RT/819, cuida do assunt o e se posiciona pela
inconst itucionalidade da Lei nº 9.514/97, na parte em que prevê a
alienação extrajudicial do imóvel, af irmando que há af ronta às
garantias constit ucionais estabelecidas por cláusulas pétreas.

O Tribunal de Justiça de São Paulo já

tem diversos precedentes sobre o tema:
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O julgamento unânime do Agravo de

Instrumento nº 880.879-0, ( vot o nº 8.714) de minha relator ia,
examinou os artigos 22 a 30 da Lei nº 9.514, e reconheceu inexist ir
qualquer af ronta à Constituição Federal. Conf ira-se:

“Alienação Fiduciária de imóvel. Lei nº

9514/97. Ação de reintegração de posse. Consolidação da propriedade.
Inteligência dos artigos 26 a 30. Inconstitucionalidade. Inocorrência.
Código de Defesa do Consumidor.”

“Observando-se, com rigor, os artigos 22

a 30 da Lei n. 9.514/97 e consolidada a propriedade fiduciária em nome
do credor, assegura-lhe a lei o direito à concessão liminar de
reintegração de posse do imóvel, que deverá ser desocupado no prazo de
sessenta dias. A previsão do leilão extrajudicial e consolidação da
propriedade fiduciária em nome do credor por ato do registrador
imobiliário não afronta a Constituição Federal, já que o acesso ao
Judiciário, a ampla defesa e o contraditório continuam assegurados ao
devedor que se sentir prejudicado. Agravo improvido”.

Ao enf rentar especif icamente a

alegação de inconstitucionalidade da Lei que regulamenta a
alienação f iduciária de imóveis, af irmei:

“Cumpre anotar que não se vislumbra a

alegada inconstitucionalidade da Lei nº 9.514/97, não havendo maltrato
ao artigo 5º, incisos LIV e LV, da Carta da República, pois a
circunstância da referida lei prever a consolidação da propriedade do
imóvel, objeto de alienação fiduciária, a ser realizada no Registro de
Imóveis, não implica que a perda do referido bem ocorra sem o devido
processo legal, nem que não haja outorga de ampla defesa com
observância do contraditório, pois, como o próprio agravante afirmou,
ele já ajuizou ação objetivando a anulação dos referi dos atos, sendo
certo, ademais, que sentindo-se prejudicado pela concessão da liminar
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possessória, manifestou o presente agravo de instrumento, tudo a

implicar na outorga da tutela jurisdicional, observando-se o
mandamento constitucional do inciso XXXV da Constituição Federal, no
sentido de que a lei não excluirá da apreciação do Poder Judiciário
lesão ou ameaça a direito.” (Voto 8714).

Para just if icar o af astamento da

alegação de inconst itucionalidade da execução extrajudicial, invoquei
jurisprudência do ext into Tribunal Federal de Recursos, que,
majoritariamente, ao apreciar a questão sob a égide do Decr eto-lei nº
70/66, af irmou:

“As normas do Dec.lei nº 70, de 1966

que prevêem a execução extrajudicial da dívida hipotecária não retiram
do Poder Judiciário a apreciação de qualquer lesão a direito porventura
existente na mesma execução, conseqüentemente de descumprimento de
lei ou cláusula contratual e, assim, não infringiu o princípio
constitucional no art. 153, parágrafo 4º, da Constituição.

“Também não ofendem as normas legais

do art. 70 e o princípio da isonomia, pois colocam em posição igual
todos os que têm a mesma situação, como não ofendem o direito de
propriedade desde se o devedor cumprir o contrato não será executado e
conservará o direito sobre o bem.” (RJTJESP- Lex, 68/122).

No mesmo sent ido, acórdão do Tribunal

de Just iça de São Paulo:

“Imissão de posse. Execução

extrajudicial. Pedido por adquirente de propriedade imóvel. Carta de
arrematação passada por agente fiduciário. Dec.lei 70/66. Deferimento.
Sentença confirmada.

“Execução. Dec. Lei nº 70, de 1966.

Inconstitucionalidade. Inocorrência, por não ferir o princípio da
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isonomia, nem excluir da apreciação do Poder Judiciário possível lesão

de direito.” (RJTJESP-Lex, 68/ 121).

LOC AÇ ÃO DO IMÓVEL ALI EN ADO FI DUCI ARI AM ENTE:

Estabelece o parágraf o 7º do artigo 27

que, “se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com
o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido
aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada
no prazo de noventa dias a contar da consolidação da propriedade no
fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula
contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação
gráfica”.

Ref erido disposit ivo, incluído na Lei nº

9.514/1994 pela Lei nº 10.931/2004, consagrou entendiment o f irmado
pela boa doutr ina, no sentido de que o fiduciante tem a posse dir eta
do imóvel alienado f iduciar iamente, razão pela qual, poder á usar o
imóvel em toda sua plenit ude, isto é, usá-lo pessoalmente, cedê- lo
em comodato ou alugá-lo.

Anote-se que, embora estando alugado

o imóvel, não há qualquer impedimento para que seu proprietário e
locador o aliene f iduciariamente, mesmo que no contrato de locação
haja previsão do direito de pref erência em prol do locatário, nos
termos do artigo 27 da Lei nº 8.745/ 91. O locatár io não poderá,
invocando seu direit o de pref erência, insurgir-se contra a alienação
f iduciár ia do imóvel, pois, não se trata de venda do im óvel em
garantia, mas, transf erência ao credor f iduciár io da propriedade
resolúvel com escopo de garant ia. Há uma transf erência limitada e
temporária da propr iedade, que não se conf unde com a transmissão
da propr iedade que ocorre com a venda, inclusive porque não há
preço. Por isso, quando o f iduciante transmite a propr iedade lim itada
e com f ito de garantia ao cr edor f iduciário, não o est á vendendo a
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este. Diante disso, não se aplica à hipótese o artigo 27 da Lei de

Locações, sendo impertinente a invocação do direito de pref erência
do locatár io.

Impende anotar, ainda, que o direito de

pref erência do locatário não poderá ser invocado no ato em que o
Registrador Imobiliário realizar a consolidação da propriedade, nos
termos do artigo 26, parágraf o 4º.

No entanto, quando o credor f iduciár io

promover o leilão público do imóvel (art igo 27, parágraf o 1º), aí sim,
o locatár io poder á comparecer para of ertar lanço e, neste caso, a
tanto por tanto, terá o direito de pref erência, aplicando-se,
analogicam ente, o ar tigo 1.118 do CPC.

DENÚNCI A D A LOCAÇ ÃO DO IMÓVEL ALIEN ADO:

Ocorrendo a consolidação da
propriedade no credor f iduciár io e estando o imóvel alugado, permite
o parágraf o 7º do artigo 27, que seja f eita a denúncia da locação,
com o prazo de 30 dias par a o locatário desocupar o imóvel. A
denúncia deve ser realizada no prazo de 90 dias contado da
consolidação da propriedade e pode ser f eita por carta com aviso de
recebimento, ou pelo Cartór io de T ít ulos e Documentos, ou ainda, por
via judicial.

Não sendo desocupado voluntar iamente

o imóvel locado no prazo de trinta dias, poderá o credor f iduciário, na
condição de novo pr oprietário, ajuizar ação de reintegração de posse,
eis que caracter izado o esbulho possessór io, já que ele não tem
qualquer relação jur ídica com o locatário, sendo cabível a outorga de
lim inar em f avor do fiduciário.

Destaque-se ainda que, caso o credor

f iduciár io tenha aquiescido por escr ito com a locação, ele não terá o
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direito de denunciar a locação, só podendo f azê- lo após o vencimento

do prazo contratual, nas hipóteses previstas na Lei de Locações.

Em tal caso, deverá o f iduciário, na

condição de sucessor do f iduciante- locador, ajuizar ação de despejo,
a teor do artigo 5º, da Lei nº 8.245/91.

REINTEGR AÇ ÃO DE POSSE:

É assegurado ao f iduciário, seu

cessionár io ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por f orça
do público leilão. A reintegração na posse do imóvel será concedida
lim inarmente, para desocupação em 60 dias, desde que comprovada,
na f orma do artigo 26, a consolidação da propriedade em seu nome.

Já tive oportunidade de relat ar diversos

recursos envolvendo a reintegração liminar na posse do imóvel
alienado f iduciariamente, objeto de consolidação da propriedade, em
f avor do f iduciár io:

“Agravo de Instrumento. Alienação

fiduciária de imóvel. Inadimplemento. Consolidação da propriedade em
nome do fiduciário. Reintegração liminar. Posse do imóvel em favor do
credor-fiduciário. Desocupação do imóvel no prazo de 60 dias. Agravo
desprovido.” (Voto nº 10.708).

Ao decidir, assim me pronunciei:

“Vencida e não paga a dívida garantida

pela propriedade fiduciária do imóvel e constituído em mora o
fiduciante, consolidar-se-á a propriedade fiduciária em nome do credor
fiduciário. Realizados os leilões, sem licitantes, o oficial do Registro de
Imóveis competente registrará na matrícula do imóvel a consolidação da
propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento do
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imposto de transmissão “inter vivos”. Quitada a dívida por termo

próprio e notificado o devedor, assegura-se ao fiduciário a reintegração
na posse do imóvel, concedida liminarmente, assinalado o prazo de 60
dias para a desocupação. Agravo desprovido”.

Conf ira-se a jurisprudência pelo exame

das seguintes ementas:

“Alienação fiduciária. Bem imóvel. Lei

9.514/97. Consolidação da propriedade à luz do artigo 26. Reintegração
liminar viável, nos moldes do art. 30.

“Tendo sido cumprido rigorosamente o

disposto no art. 26 da Lei 9.514/97 e não tendo sido imóvel devolvido
pelos mutuários, de rigor a reintegração liminar à luz do art. 30 da
referida lei.” (Agravo de Instrumento nº 760.351-0/4, rel. Juiz LUIZ
DE LORENZI, 6ª Câmara, j. em 30/10/02).

“Alienação fiduciária de coisa imóvel.

Ação de reintegração de posse. Liminar. Longevidade da posse direta.
Irrelevância. Lei 9.514/97.”

“Não obsta à concessão da liminar

prevista no artigo 30 da Lei 9.514/97 a longevidade da posse direta,
pelo devedor mantida, seja porque excluída não fica a posse indireta
atribuída ao credor fiduciário, titular da propriedade, seja porque
apenas importa que tenha ele cumprido as providências do artigo 26 da
lei especial. Recurso provido.” (Agravo de Instrumento nº 814.821/ 5,
rel. Juiz ARANTES TEODORO).

“Agravo de Instrumento. Alienação

fiduciária de bem imóvel. Reintegração liminar na posse. Possibilidade.
Aplicação do artigo 30 da Lei 9.514/97, reguladora da matéria. Recurso
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provido.” ( Agravo de Instrumento n. 804.503-0/0, r el. Juiz GIL

COELHO, 9ª Câmara, j. 6/08/03).

INSOLVÊNCI A OU FALÊNCI A DO FIDUCI ANTE:

Decretada a insolvência do f iduciante

não empresário (artigo 761, CPC), ou a f alência do f iduciante-
empresár io o Administrador Judicial promoverá a arrecadação de
todos os bens do devedor (art igo 766, I, do CPC e artigo 108 da Lei
nº 11.101/2005). Nessa linha, o imóvel alienado f iduciar iam ente, por
estar na posse diret a do f iduciante deverá ser arrecadado.

O artigo 32 da Lei nº 9.514/97

assegura ao f iduciário a rest ituição do imóvel alienado
f iduciar iamente, na f orma da legislação pertinente.

Cuidando-se de insolvência civil, o

f iduciár io poderá int erpor embargos de terceiro com base no artigo
1.046 do CPC; já, em se tratando de f alência do f iduciante, o
f iduciár io poder á int erpor pedido de restituição, com f undamento no
artigo 85 da Lei nº 11.101/2005.

A Massa Falida do f iduciár io, no

entanto, poderá valer-se da f aculdade de mant er o contrato,
emendando a mora, com f undamento no artigo 118 da nova Lei de
Recuperação de Empresas e Falência (Lei nº 11. 101/2005), “in
ver bis”: “O administrador judicial, mediante autorização do Comitê,
poderá dar cumprimento a contrato unilateral se esse fato reduzir ou
evitar o aumento do passivo da massa falida ou for necessário à
manutenção e preservação de seus ativos, realizando o pagamento da
prestação pela qual está obrigada”.
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O CDC E O CONTRATO DE ALIEN AÇ ÃO FIDUCI ÁRI A DE I MÓVEIS:

A Lei nº 9.514, de 1997, dispõe sobre o

sistema de f inanciamento imobiliár io e inst itui a alienação f iduciár ia
de coisa imóvel. Podem operar no SFI as caixas econôm icas, os
bancos comerciais, os bancos de investimento, os bancos com
carteira de crédit o imobiliário, as sociedades de crédit o im obiliár io,
as associações de poupança e empréstimo, as companhias
hipotecár ias.

Relativamente à aplicação do Código

de Def esa do Consumidor, o Superior Tribunal de Just iça editou a
Súmula 297 cuj a ementa é a seguinte: “O Código de Def esa do
Consumidor é aplicável às inst ituições f inanceiras”.

O Supremo Tribunal Feder al, no

célebre julgamento da ADIN 2.591-1, julgou que as instituições
f inanceiras estão sujeitas ao Código de Def esa do Consumidor, nos
termos da seguinte ementa:

“Código de Defesa do Consumidor. Art.

5º, XXXII, da CB/88. Art. 170, V, da CB/88. Instituições financeiras.
Sujeição delas ao CDC, excluídas de sua abrangência a definição do
custo das operações ativas e a remuneração das operações passivas
praticadas na exploração da intermediação de dinheiro na economia
(art. 3º, § 2º, do CDC). Moeda e taxa de juros. Dever-poder do Banco
Central do Brasil. Sujeição ao Código Civil.”

Diante de tal julgamento, não há mais

dúvida na doutr ina e jur isprudência pátrias de que o Código de
Def esa do Consumidor incide sobre os contratos celebrados com
inst ituições f inanceir as.
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O ARTIGO 53 DO CDC:

“Nos contratos de compra e venda de

móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas
alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito
as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em
benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a
resolução do contrato e a retomada do produto alienado”.

O sistema de alienação extrajudicial do

imóvel alienado f iduciariamente não prevê a perda total das
prestações, já que o artigo 27, § 2º, estabelece que, no segundo
leilão, ser á aceito o maior lance of erecido, desde que igual ou
super ior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro,
dos encargos legais, inclusive tr ibutos e contribuições condominiais.

Por outro lado, o parágraf o 4º, do

artigo 27, prevê que, nos cinco dias que se seguirem à venda do
imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que
sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização
de benf eitor ias, depois de deduzidos os valor es da dívida e das
despesas e encargos, f ato que importará em recíproca quitação.