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Condomnio Edilcio
Tatiane Origuela De Lira origuelatati@hotmail.com

1. Resumo 2. Introduo 3. Aspectos histricos 4. Condomnio aspectos gerais 5. Condomnio edilcio 6. A instituio do condomnio 7. Da administrao do condomnio 8. Extino do condomnio 9. Concluso 10. Referncias bibliogrficas
H homens que lutam um dia e so bons. H outros que lutam um ano e so melhores. H os que lutam muitos anos e so muito bons. Porm, h os que lutam toda a vida. Esses so os imprescindveis.

RESUMO
Um dos pontos mais discutidos do novo Cdigo Civil diz respeito disciplina do condomnio horizontal ou edilcio, popularmente conhecido como condomnio em edifcio. Com entrada em vigor do Cdigo de 2002, vrios artigos da Lei n. 4591/64 foram revogados, remanescendo poucos dispositivos, especialmente os referentes incorporao imobiliria. Acreditamos, alis, que este norte jurisprudencial dever permanecer, mesmo aps a entrada em vigor do novo Cdigo, na medida em que no se afigura justa a desconsiderao do condomnio pela ausncia do seu registro civil, ato oficial que tem o mero propsito de imprimir eficcia erga omnes conveno celebrada. Fixadas tais premissas, cuidaremos de analisar, em breves linhas, o impacto do novo Cdigo Civil no que tange s obrigaes pecunirias impostas aos condminos, especialmente a taxa condominial e a multa. Trata-se de dispositivo de inteleco imediata, que no deixa margem a dvidas: cada condmino participa das despesas do condomnio, na proporo de suas respectivas fraes. Em nosso sentir, o princpio constitucional do respeito ao ato jurdico perfeito deve prevalecer, de maneira que as convenes anteriores no seriam atingidas pelo novo diploma legal. Todavia, ainda que se sustente incidncia do novo diploma aos condomnios j constitudos, bom lembrar que a Assemblia Geral tem poderes para disciplinar de forma diversa o quanto consignado em lei, alterando o valor da taxa ou da multa, bem como a tcnica de rateio, uma vez que as normas legais pertinentes so, no caso, meramente supletivas, derrogveis pela autonomia privada. Nada impede, ademais, que, alm da multa seja cumulada clusula penal moratria, para o caso do atraso no cumprimento da obrigao. O que no nos parece justo que os condminos pontuais arquem com o passivo dos maus pagadores, talvez incentivados pelo percentual mnimo previsto em lei. Portanto, luz do quanto exposto, entendemos que, antes de se instalar uma verdadeira guerra civil entre os condminos, deve o aplicador da lei ter por certa a circunstncia de que o Cdigo de 2002 no atingiu os condomnios j existentes, ou, ainda que assim no pense, que, pelo menos, tenha o bom senso de reconhecer autonomia Assemblia Geral para regular de forma diversa a matria referente contribuio pecuniria de cada condmino. Afinal, apenas ao prprio condomnio, por seu rgo mximo, e a mais ningum, interessa a forma pela qual as suas despesas so rateadas e o seu oramento administrado.

INTRODUO
O objetivo desse trabalho analisar a legislao afeta ao condomnio edilcio, iniciando-o com abordagem sobre seus aspectos histricos e conceituais, pois nenhuma outra modalidade tenha talvez

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levantando maior riqueza de problemas jurdicos e sociais do que a denominada propriedade horizontal ou propriedade em planos horizontais ou propriedade em edifcios, h comear por sua denominao. A Lei n 4.591/64, que foi revogada parcialmente, anteriormente regulava a propriedade horizontal, com especificidade, diga-se mais completa e primorosa, portanto as consideraes seguem-se limitao do instituto do condomnio edilcio e anotaes sobre cada um dos dispositivos legais que o regem, atualmente sob o condo do Cdigo Civil.

1 ASPECTOS HISTRICOS
Nasceu depois da 1 Guerra Mundial, entre 1914 1918, em decorrncia da crise de habitao, que fez desaparecer a medida entre a oferta e a anlise e se agravou com a legislao de incidente sobre o inquilinato, vagamente diferida, reduzindo o nmero das edificaes. Apesar disso, o aumento das cidades e coerente valorizao dos terrenos urbanos, houve obrigao de melhor aplicao do solo. Moderando a situao, apareceu o condomnio em edifcios de apartamentos, que desde logo, teve franca aceitao, em virtude de vrios fatores. Numerosas cidades, bem como Orlees, Rennes, Paris, Nantes, Auxerre etc, cruzaram, pelo direito consuetudinrio ou costumeiro, no qual veio a versar a diviso de edifcios em planos horizontais a fim de resolver seus problemas, assim como: I - melhor aproveitamento do solo, espao, tornando-o mais barato; II - tornar mais econmico a edificao, condenando assim o aumento do custo de vida beneficiando da aquisio de grandes quantidades de materiais; III - facilitar o alcance da casa prpria, que todos interessa provocar, como importante elemento de coeso familiar; e IV - prender seus donos nas circunvizinhanas dos locais de trabalho.1 Deste modo, a idia de organizar condomnio nos prdios de mais de um andar, distribuindo-os por vrios proprietrios, fez com que o desenvolvimento urbano, a valorizao dos terrenos e a necessidade de aproveitamento de espao crescesse. A identidade entre a divulgao da lei nova e o incio da fase de enorme propagao dos condomnios em edificaes fez com que se sugerisse a ao de saber se essa classe de condomnio era admissvel, antes da Lei de 1928, neste caso, tratava-se de investigar se podia algum ser possuidor de outrem, ou se, pelo avesso, desconhecendo-se no Brasil o direito de superfcie, era impossvel conceber-se uma propriedade imvel qualificado da do solo em que se colocava a construo, pois, segundo a regra geral, o acessrio deve adotar o principal. At esse andamento era inacreditvel a vivncia da propriedade autnoma de um apartamento, pois que este precisaria ajustar num terreno de terceiro. No Brasil, a favor da legislao portuguesa, a primeira notcia histrica sobre a propriedade privada conjugada com a compartilhada, data das Ordenaes Filipinas, que ento a ela se faz referncia no seguinte significado: E se huma casa for de dous senhorios, de maneira que de hum delles seja o soto, e de outro o sobrado, no poder aqule, cujo for o sobrado, fazer janela sobre o portal daquele, cujo for o soto, ou logea, nem outro edifcio algum (Livro I, Tit. 68 34) 2. Entretanto, os condomnios edilcios s se tornaram aceitvel, quando, pelo Decreto-lei n 5.481, o legislador produziu que as edificaes poderiam ser vendidas em parte, constituindo cada apartamento uma propriedade autnoma, suscetvel de ser como tal alienada e gravada; e que os negcios jurdicos assim alcanados dominariam ser transcritos ou inscritos no Registro de Imveis. Os demais Cdigos, assim como o regime do Cdigo Civil de 1916, desprezou a referncia ao condomnio em prdios de muitos pavimentos, pois no aceita a classe de edifcios por planos horizontais, neste caso passaram a reger-se pelos usos e costumes das disposies anlogas do condomnio geral. Acolhia a que se decorria por plano vertical, geradora da chamada casa de parede-meia, por meio de normas reguladoras ao Direito da Vizinhana. A lei n 5.481/28 veio consentir a "alienao parcial dos edifcios de mais de cinco andares", edificadas de cimento-armado ou outro assunto parecido incombustvel, contanto que cada apartamento, que passaria a compor uma unidade autnoma, reprimisse pelo menos trs peas. Cada unidade deveria
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MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil Direito das Coisas. 37 ed. So Paulo: Saraiva, 2003. p. 221 e 222. 2 E se uma casa for de dois senhores, de maneira que de um deles seja o sto, o de outro o sobrado, no poder aquele, cujo for o sobrado, fazer janela sobre o portal daquele cujo for o sto, ou loja, nem outro edifcio algum Rodrigues, Silvio. Direito Civil Direito das Coisas. So Paulo: Saraiva, 2002. p.207.

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ser distinguida por uma qualificao numrica e averbada no Registro de Imveis. No perodo da averbao, teria ela nascido, com a vida prpria, para o direito. O terreno e as partes de uso comum suportam a compor coisa inalienvel e indivisvel, de domnio comum de todos os proprietrios do prdio. A lei de 1928 fez obedecer ao funcionamento desse novo condomnio, apontado, entre outras coisas, a maneira como se instala e funciona a assemblia de condminos, a maneira de eleio do administrador, o de se votarem e repartirem as despesas de reparao e manuteno da edificao, a questo do seguro, as hipteses de desapropriao e de reconstruo do prdio, em caso de destruio total ou parcial. Atenta, ainda, da advertncia aos direitos dos condminos, especificada pelo empenho de harmonizao da vizinhana, coibindo, assim, a transformao da forma externa da fachada, a instalao de estabelecimento que pudessem simular incmodo aos vizinhos, ou de qualquer modo afetar a segurana, o sossego ou a sade dos demais proprietrios de apartamentos, ou que se afastassem da destinao do mesmo prdio. Evidentemente, e como era de esperar, a lei foi extrapolada pela realidade, pois o xito da regra de condomnio em edificaes se apontou de atitude to brilhante entre ns que a preciso e, depois, a prova preencheram as falhas que o Decreto-lei de 1928 apresentava, empregando apenas aquilo que ele tinha de bom e que era indispensvel para o funcionamento do sistema, desfavorecendo o que era dispensvel e ilcito. Legitimamente, os condomnios edilcios apresentaram admirvel comunicao no meio urbano brasileiro. Ao lado dos prdios de apartamentos residenciais, multiplicaram-se os destinados a escritrios e consultrios, e hoje abundam os usados como garagens, logo, obviamente, o Decreto-lei n 5.481/28 necessitava ser substitudo. Aps, a semelhana dos modelos das legislaes de outros pases e pelos fatos sociais, o Brasil deu seu primeiro passo no sentido de regular o assunto, o direito ptrio divulgou diante a edio do Decreto n 5.481, de 25 de junho de 1928, que apresentou normas, de feitio insatisfatrias, que prepara sobre a "alienao parcial dos edifcios de mais de cinco andares". Foi modificado em seguida pelo Decreto-Lei n 5.234 de 08/02/1943, e pela Lei n 285 de 1948, que desdobraram a possibilidade de prdios de menos de cinco pavimentos, sendo que antes da lei atual era admitida a venda de apartamentos isolados, em edificaes de dois andares, no qual decretou a regulamentao dos edifcios coletivos, divididos em unidades autnomas, tanto para fins residenciais, como comerciais e profissionais. Neste caso, devido ao rpido crescimento da propriedade horizontal, nos centros urbanos, necessrio se fez atualizar o regime condominial dos prdios de vrios andares que no correspondia s exigncias da vida moderna, para evitar abusos dos direitos e deveres dos incorporadores, construtores e adquirentes das unidades. Ento, fez surgir a Lei n 4.591/64 com alteraes da Lei n 4.864/65, para atender a todos os reclamos. A lei n 4.591/64 compe-se de dois ttulos: o primeiro cuida do condomnio em edificaes propriamente dito, definindo-o, disciplinando sua constituio e sua administrao, tratando neste caso de sua vida como instituio autnoma. O segundo trata das incorporaes e da figura do incorporador, regulando no apenas os direitos e deveres, como tambm os principais problemas jurdicos decorrentes das construes de prdios destinados a condomnios em edificaes, e isso, constitui importante inovao da lei. Ento, tudo que havia de fundamental na lei de 1928 foi aproveitado. Neste caso, muita coisa nova se inseriu nesta lei, atendendo aos reclamos da doutrina e da experincia. A lei de 1964 tinha o intuito de proteger o pblico que visa lidar com essa pessoa, depois de definir o que entende por incorporao e por incorporador (arts. 28 e 29), disciplina minuciosamente a atividade, buscando impedir que sua ao, por falta de competncia profissional ou idoneidade financeira, ou moral, se torne nociva aos que com ele negociam. A mesma lei, para pr cobro ao abuso, determinou que quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preos certos, responder civilmente pela execuo da incorporao, devendo indenizar os adquirentes pelos prejuzos resultantes do retardamento (art. 43, II), e no poder modificar as condies de pagamento nem reajustar o preo das unidades, ainda no caso de elevao dos preos e da mo-de-obra, salvo se tiver expressamente avenada a faculdade de reajustamento (inciso IV). Consagra ao ensejo da disciplinao das obrigaes do incorporador, repetida quando a lei regula a construo por empreitada. Conforme o art. 55, 1, o legislador diz que na empreitada a preo fixo da construo ser irreajustvel, independentemente das variaes que sofrer o custo efetivo das obras e quaisquer que sejam as suas causas.

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Contudo, probe a lei que o incorporador, para pleitear aumento do preo, alegue a teoria da impreviso, ou aduza a incidncia da clusula Rebus sic stantibus, pois s ele e h mais ningum, incumbem os riscos do empreendimento. O Cdigo Civil de 2002 cita especialmente sobre o condomnio nos edifcios de apartamentos ou edilcios, nos arts. 1.331 a 1.358. Deste modo, ensina-nos Miguel Reale (exposio de Motivos) que se trata de um condomnio constitudo como resultado de um ato de edificao, sendo, por essa razo, denominado edilcio.3

2 Condomnio Aspectos gerais

2.1 CONDOMNIO EM EDIFCIOS 2.1.1 Conceito O condomnio em edifcio ou em edificaes, tambm chamado de plano horizontal ou condomnio especial, caracteriza-se pela apresentao de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privativa. Cada condmino titular, com exclusividade, da unidade autnoma, seja apartamento, escritrio, sala, loja, sobreloja, garagem, e titular de partes ideais das reas comuns, assim como terreno, estrutura do prdio, telhado, rede geral de distribuio de gua, esgoto, gs e eletricidade, calefao e refrigerao central, corredor de acesso s unidades autnomas e ao logradouro publico e etc. Nesse sentido, dispe o art. 1331 do CC: pode haver, em edificaes, partes que so propriedade exclusiva, e partes que so propriedades comuns dos condminos. Caio Mrio prev uma idia de propriedade, e ainda, uma idia de condomnio. O doutrinador diz: "Propriedade individual, exclusiva, sobre a unidade autnoma, subordinada embora a srias restries (o que no estranho ao conceito do domnio tradicional). [...] Condomnio sobre o solo, sobre os elevadores do edifcio, sobre a caixa-dgua, sobre o saguo da entrada, sobre as partes enfim que interessam ao prdio como unidade arquitetnica. [...] A nosso ver h uma compropriedade e uma propriedade individual, que vivem juntas...". 4 Portanto, o condomnio edilcio funde o domnio singular com o domnio comum, formando "um direito diferente, que amalgama as noes de propriedade e de co-propriedade." No entendimento de Pazutti Mezzari, sobre o instituto da propriedade horizontal amealha-se que: ... forma de parcelamento da propriedade, onde coexistem compartimentos autnomos, de propriedade exclusiva, com compartimentos destinados ao uso comum de quantos sejam os proprietrios daqueles. [...]. Trata-se de direito novo, hbrido na sua origem, mas com identidade perfeitamente determinada.5 2.2 CONDOMNIO ESPECIAL 2.2.1 Denominao A diviso de um edifcio em apartamentos, salas, conjuntos ou andares admitido juridicamente sob forma em que se combinam regras da propriedade individual e do condomnio. Cada unidade pertence exclusivamente a um proprietrio que tem o exerccio do seu direito limitado pelas obrigaes especiais que decorrem de possu-lo num edifcio com outras unidades autnomas. Caracteriza-se pela justaposio de propriedades distintas, perfeitamente individualizadas, ao lado do condomnio de partes do edifcio, foradamente comuns. A terminologia no uniforme, neste caso, insiste em qualific-la como condomnio, para distingui-lo do ordinrio e geral, de acordo com as seguintes expresses: relativo, sui generis, por andares ou apartamentos de edifcios com apartamentos autnomos, condomnio em edificaes ou condomnio especial em edifcios. Qualquer dessas denominaes pode ser aceita. A caracterizao do condomnio em edificaes distingue-se entre o privativo e o comum. Privativo, constituindo propriedade autnoma, a unidade, ou seja, parte de um edifcio constituindo objeto de propriedade separada, entidade jurdica distinta do conjunto material a que est ligada a frao autnoma de um edifcio.6
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REALE, Miguel, Op. cit.apud DINIZ, Maria Helena, Op. cit., p.200. PEREIRA, Caio Mario da Silva. Condomnio e Incorporaes. So Paulo: Forense, 1988. p. 90. Disponvel em: < http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=4816 >. Acesso em: 20 nov. 2006. 5 MEZZARI, Mario Pazutti. Condomnio e Incorporao no Registro de Imveis. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 1996. p.24 e 25. Disponvel em: < http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=4816 >. Acesso em: 20 nov. 2006. 6 GOMES, Orlando. Direitos Reais. Rio de Janeiro: Forense, 2002. p. 221 e 222.
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A linguagem apartamento designa o conjunto de salas e quartos para moradia, quando se destina a escritrio ou se reduz a uma pea, costuma-se chamar sala, ou conjunto, se constitudo de varias salas, que s vezes todo um pavimento que se separa para ser propriedade autnoma. Neste caso, o individuo no proprietrio de um apartamento, mas, sim de um andar, ou de um conjunto autnomo. Comuns so o terreno e tudo quanto no edifcio seja afetado ao uso de todos os proprietrios, no sendo suscetveis de utilizao exclusiva por qualquer condmino, assim como, por exemplo: fundaes, fachada, telhado, estrutura de concreto, muros e paredes divisrias, escadarias, elevadores, vestbulos, corredores e outras partes de utilidade para os seus ocupantes. As partes privativas so objeto de propriedade autnoma, j as partes comuns de condomnio forado. 2.3 A NOVA DENOMINAO: O CONDOMNIO EDILCIO 2.3.1 Em que consiste O condomnio edilcio, a nova denominao do instituto da propriedade horizontal, atualmente regese pelas disposies estampadas nos artigos 1.331 a 1.358, da Lei n 10.406/2002, subdivididos em trs sees: - Seo I, abrangendo os artigos 1.331 a 1.346, engloba as disposies gerais atinentes ao instituto; - Seo II, de que tratam os artigos 1.347 a 1.356, ocupa-se da administrao do condomnio; - Seo III, por sua vez, perfazendo-se atravs dos artigos 1.357 e 1.358, ocupa-se das formas de extino do condomnio. Assim, vista do disposto no art. 1.331, caput, do CC, emoldura-se, ainda que sucintamente, a definio do condomnio edilcio, ao qual atrai-se a idia de um imvel constitudo de edificaes com partes de propriedade exclusiva e comum, conjuntamente. Insta observar que usa a expresso "edificaes", na forma plural, e de modo genrico, ensejando o entendimento de qualquer espcie de construo, seja o empreendimento constitudo de apenas um bloco, ou mais; com qualquer nmero de pavimentos; com a destinao que houver. Outrossim, da expresso igualmente pode-se questionar a abrangncia das casas trreas ou assobradadas, uma vez que, ao reportar-se o dispositivo em comento que "pode haver, em edificaes", sem qualquer remisso a espcies, confirma-se ao vocbulo o carter genrico empregado pelo nosso legislador. Indispensvel , todavia, que o edifcio se componha de mltiplas unidades autnomas, isoladas entre si, independentemente do nmero de peas e da respectiva destinao (residencial ou noresidencial). Em tal hiptese, cada unidade constituir propriedade autnoma, com individualidade prpria, submetendo-se, no s isoladamente, como no seu conjunto, disciplina jurdica do mencionado estatuto.

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2.3.2 Caractersticas Essas novas construes jurdicas, que est expressamente nos arts. 1.331 a 1.358 do Cdigo Civil de 2002, foi recebida com certa desconfiana, pois se intimidaram provveis conflitos econmicos entre os diversos proprietrios com inevitvel repercusso na tela judiciria, imaginando que ela se converteria em fonte de choque e de atritos. Porm, no se confirmaram essas profecias e relativamente poucos so os litgios oriundos de prdios horizontais fracionados em partes autnomas e determinadas. No entanto, nenhuma outra modalidade de propriedade tenha talvez levantado maior riqueza de problemas jurdicos e sociais do que a denominada propriedade horizontal, propriedade em planos horizontais ou propriedade em edifcios.

3 CONDOMNIO EDILCIO
3.1 CONCEITO E ELEMENTOS QUE O CARACTERIZAM Os condomnios edilcios se caracterizam por apresentar uma propriedade singular dos apartamentos e andares, ao lado de uma comunho necessria e inexorvel do terreno e das partes comuns do prdio. As partes divididas e privativas, a propriedade singular e exclusiva, entretanto, aquilo que surge como substrato do sistema ou que deve por todos ser usado, assim como terreno, as colunas-mestras, a estrutura do prdio, ou os corredores, escadas, elevadores, ptio, vestbulo e etc, necessariamente comum, por se apresentar como condio de existncia e do funcionamento do sistema. No se pode conceber um regime de condomnio edilcio se no pertencer a todos os condminos, sendo que a coisa comum a compropriedade perpetua, pois elas so inalienveis separadamente das unidades autnomas. Os direitos condominiais sobre as partes comuns so acessrios que acompanham irrelutavelmente o domnio sobre as partes privativas (art. 1.331 do Cdigo Civil de 2002). 3.2 NATUREZA JURDICA Vrias teorias tende a explicar a natureza jurdica das relaes que estabelecem entre os proprietrios dos vrios apartamentos. H teoria mais acertada a que vem no condomnio em edifcios de apartamentos uma mistura de propriedade individual e de condomnio. A primeira teoria a denominada acfala, que nega a existncia de verdadeira propriedade nessa forma de condomnio. A segunda teoria inclui tais relaes jurdicas quando se fala de servides. Para outros, ainda ocorre a existncia de pessoa coletiva ou jurdica, proveniente da reunio dos vrios proprietrios, teoria essa que veio a ser transio para outra, a da sociedade ou associao de fato. Entretanto, doutrina mais em voga prefere vislumbrar uma comunidade de direito, de que so titulares vrias pessoas, incidindo sobre o mesmo objeto. Realmente, deparam-se nos edifcios de andares ou apartamentos pertencentes a proprietrios diversos umas propriedades comuns e uma propriedade exclusiva ou privativa. Cada proprietrio de frao autnoma pode usar livremente das partes comuns, consoante sua destinao, de modo a que no prejudique a comunho. A propriedade exclusiva ou privativa constitui-se pelas unidades ou apartamentos autnomos, delimitados pelas paredes divisrias. Cada proprietrio tem domnio nico e exclusivo sobre suas peas ou dependncias. Tem por objeto a unidade autnoma sendo lcito ao seu titular no s ceder com esta o uso das partes comuns a estranho e imiti-lo na sua posse, mas tambm alienar ou gravar de nus real cada unidade, sem o consentimento dos demais condminos (art. 1.331, 1 e 5 do Cdigo Civil). Conclui-se que, tudo que no for objeto de propriedade exclusiva pertence em condomnio aos donos de apartamentos, por ser complemento indispensvel da propriedade de cada um. Para efeitos tributrios, cada autnoma ser tratada como prdio isolado, contribuindo o condmino, diretamente com as importncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lanamentos (art. 11 da Lei n 4.591/64). Com isso, seus direitos so quase to completos, quase to absolutos, quanto os do proprietrio nico de sua casa. A nova lei civil perdeu a oportunidade de dar personalidade jurdica ao condomnio, to necessria a esse instituto, que dela precisa para poder interagir com maior desenvoltura no mundo jurdico, principalmente no que tange a aquisio de bens imveis que se possam incorporar ao prdio j existente. O condomnio uma fico jurdica que existe na rbita do direito. Baseado na doutrina uma quase pessoa, que infelizmente, pela nova lei civil, vai continuar sem personalidade jurdica. 3.3 DUPLICIDADE DE NATUREZA DO DIREITO DE PROPRIEDADE: UNIDADES AUTNOMAS E REAS COMUNS

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No condomnio regulado por essa lei, em sua natureza jurdica, existe clara e qualificado duplicidade de direitos reais. O direito de propriedade da unidade autnoma, em que o ius utendi, fruendi et abutendi o mais amplo possvel, como na propriedade em geral, sofre restries de vizinhana impostas pela convivncia material da coisa, em planos horizontais. No se aponta muito do direito de propriedade rigoroso que tambm sofre restries de uso e gozo, tendo em vista os direitos de vizinhana em geral, as normas edilcias e os princpios do abuso de direito. Sendo assim, podemos concluir que o direito de usar da unidade autnoma encontra limites apenas nos princpios de ordem natural de vizinhana, de um lado, e de outro nos ordenamentos particulares do condomnio e, margem desse direito, em quase tudo igual propriedade exclusiva individual, coloca-se, portanto, a disciplina dirigida s partes comuns do edifcio. Nesse aspecto, existe efetivamente condomnio. J os titulares de unidades condominiais so comproprietrios de frao ideal de terreno e das partes de uso comum. Por essa razo, no que for omissa a lei condominial especfica, devem ser chamadas conferncia interpretativa as normas sobre o condomnio em geral do Cdigo Civil. No que no conflitar com a finalidade do condomnio em edifcios, essa modalidade deve ser tratada tambm como condomnio. Um novo direito regulado de forma especial a combinao dessas duas modalidades de propriedade que se completam e se interpenetram. O titular da unidade autnoma proprietrio de um direito complexo, portanto, o art. 1.331 diz que pode haver, em edificaes, partes que so propriedade exclusiva, e partes que so propriedades comuns dos condminos. A comunidade condominial de natureza real dplice no pode ser considerada simplesmente pessoa jurdica, pois de fato faltam-lhes vrios requisitos, e a lei no se manifestam expressamente nesse sentido. No entanto, no mundo negocial o condomnio age tal qual uma pessoa jurdica sendo qualificado, segundo Silvio de Salvo Venosa, como entidade com personificao anmala, pois o condomnio compra e vende, contrata empregados, presta servio, empresta, loca ou d em locao, transige, enfim, atua na vida negocial como qualquer pessoa jurdica, dentro de seu mbito de atuao, na realidade no admite outra soluo. O condomnio tem, portanto, existncia formal, neste caso, no existe affectio societatis entre os condminos, sua personificao mitigada inafastvel e sua personalidade jurdica como uma criao original do legislador, cuja doutrina qualifica. Atenta contra a realidade do ordenamento o cartrio imobilirio que se recusa a transcrever unidade autnoma em nome do condomnio, nada impede que a comunidade condominial decida ser proprietria de lojas ou estacionamento no edifcio, explorando-os comercialmente e com isso reduzindo as despesas condominiais dos titulares das unidades autnomas. Nunca se negou possibilidade de o condomnio deliberar e decidir locar dependncia sua para restaurante ou para outra finalidade mercantil. Existe, no dizer de Joo Batista Lopes "personificao do patrimnio comum".(Condomnio, 4 ed., So Paulo: Ed. Revista dos Tribunais, 1994, p. 55)7. No esplio e na massa falida, a entidade com personificao transitria se permitem atividades similares, sendo a maior razo ao condomnio que tem contedo amplo de permanncia inerente aos direitos reais, prevalecendo o entendimento de que o condomnio no tem personalidade jurdica. Neste caso, est legitimado a atuar em juzo, ativa e passivamente, representado pelo sndico (art. 12, IX do CPC). Portanto, como nos ensina Slvio de Salvo Venosa "no conclumos pela existncia de personalidade jurdica no condomnio, afirmao sem fundamento legal, mas por essa conceituao de personificao anmala conferida pela prpria lei condominial e pelo Cdigo de Processo Civil, bem como decorrente de fato social. 3.4 FRAO IDEAL De conformidade com o 1, do art. 1.331, do CC, s partes suscetveis de utilizao independente, numa edificao, ou seja, s unidades constitudas em autnomas, dever corresponder uma frao ideal no solo e nas partes comuns do edifcio, no qual proporcional ao valor da unidade imobiliria, que se calcula em relao ao conjunto da edificao. Tal novidade depender da experincia que surgir da sua aplicao prtica e, principalmente, das decises jurisprudenciais, para ser apurada sua viabilidade. A preocupao extrada da regra atual detm-se apenas em relao ao critrio de fixao da frao ideal, obrigatoriamente eleito como sendo o do valor pecunirio da unidade autnoma, visto em prol do conjunto da edificao, nada mais justo e acertado. O doutrinador Mezzari, nesse sentido, ensina que:

VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil Direitos Reais. So Paulo: Atlas S/A, 2004. p.318.

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... os apartamentos a partir de determinado pavimento podem ter valor superior aos situados mais abaixo, at pelo ngulo de viso que possibilitam aos moradores. Igualmente, os apartamentos em zonas litorneas, de frente, tm evidentemente um horizonte melhor do que os apartamentos de fundos. E tudo isto com profundos reflexos de ordem econmica.8 Insta observar, ainda, que anteriormente esse critrio era opcional, podendo ser tomado tanto em funo da rea construda de cada unidade em relao com o todo, quanto em funo do critrio que ora vigora. Outrossim, em que pese o critrio de fixao da frao ideal de conformidade com o valor da unidade imobiliria que, repita-se, o nico adotado pelo vigente Cdigo Civil. Cada condmino ter sua parte no terreno e nas coisas comuns atravs da frao ideal, expressa sob a forma decimal ou ordinria (2, do art. 1, da Lei n 4.591/64). O estabelecimento de frao ideal da prpria essncia do instituto, seu clculo deve estar feito j no prprio ato de instituio do condomnio (art.7). Caio Mrio da Silva Pereira diz que: o clculo das fraes precede o lanamento da incorporao e exigncia para que o incorporador possa negociar as unidades.9 Neste caso, se trata de instalao do condomnio por outra pessoa, que no o incorporador, preciso que se faa a diviso das reas comuns em fraes ideais. a frao quem, em principio, serve de base de calculo das despesas (art.12, 1), inmeros quoruns so computados por fraes ideais, em especial os que interessam a vida e a morte do condomnio, isto , o da conveno (art.9, 2) e o da extino em caso de sinistro total ou superior a dois teros da edificao etc. O calculo da frao ideal se faz com base no valor de cada unidade; no h regras fixas para determinao do valor, em principio, deve-se atribuir um valor determinado para cada andar, com os superiores valendo mais, ou menos, conforme o prdio tenha ou no elevador. Depois, dentro de cada andar, atribui-se o valor maior aos apartamentos de frente que aos de fundo. Qualquer que seja o critrio ou a combinao de critrios, o que se exige a sua aplicao uniforme. Cada unidade corresponde a uma frao ideal do edifcio e do solo, portanto cada consorte obrigado a concorrer com sua quota para as despesas do condomnio, proporcionalmente aos seus quinhes, por ser este o critrio mais justo, impedindo enriquecimento ilcito (art. 1.331, 3 do CC; art.1.336, I do CC; art. 275. II, b do CPC; Lei n 9.099/95, art.3, II). O comunheiro que no pagar sua contribuio na proporo de sua frao ideal no prazo fixado na conveno ficar sujeito aos juros moratrios convencionados ou, no sendo previstos aos de 1% ao ms e multa de at 2% sobre o debito (art. 1.336, I e 1 do CC). 3.4.1 Reflexos da Frao Ideal As fraes ideais vinculadas s unidades autnomas, ora tomadas na acepo de direito acessrio daquela que se dita como principal, configuram-se de suma importncia no trato das relaes condominiais, seno veja-se: a) o (s) titular (es) que reunir (em) o mnimo de 2/3 das fraes ideais do condomnio, tem competncia para redigir as normas contratuais reguladoras do "modus vivendi" do condomnio, consubstanciada na "conveno do condomnio", cuja observao tornar-se- obrigatria para os titulares das demais fraes ideais, bem assim para aqueles que sobre elas tiveram posse ou deteno (art. 1.333, caput, do CC); b) a frao ideal determinante da cota de participao dos condminos nas despesas condominiais (art. 1.336, I, do CC); c) o quantum das fraes ideais do condomnio, serve de parmetro para as votaes nas assemblias gerais, segundo o critrio da proporcionalidade; d) em caso de reconstruo ou venda do edifcio, as fraes ideais so determinantes da representatividade dos votos da assemblia que se constituir para deliberao da questo. 3.5 TERRAO DE COBERTURA Segundo o seu art. 1.331, 5 do Cdigo Civil, o terrao de cobertura dos edifcios, salvo conveno contrria no instrumento de constituio do condomnio, havida como parte comum dos condminos.

MEZZARI, Mario Pazutti. Condomnio e Incorporao no Registro de Imveis. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 1996. p.34. Disponvel em: < http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=4816 >. Acesso em: 20 nov. 2006. 9 PEREIRA, Caio Mario da Silva, Op. cit.apud RODRIGUES, Silvio, Op. cit., p.223.

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Portanto, enquanto a regra for dono nessa forma, o terrao de cobertura pode ser utilizado por todos os condminos, indistintamente, no podendo ser alienado ou sofrer diviso (art. 1.331, 2, do CC); sua conservao e manuteno seguem a mesma norma. Se, porm, for atribudo a determinado(s) condmino(s), o que perfeitamente cabvel, de conformidade com o dispositivo legal acima apontado, em combinao com o art. 1.344, do mesmo Estatuto, dois aspectos devem ser observados, a manter-se o mesmo entendimento quando discorremos acerca das garagens. Quando, no entanto, houver danos estruturais, mesmo que o terrao pertena a cobertura, os reparos devero caber ao condomnio, sempre com ao de regresso, se couber, ao construtor. Assim, ao terrao de cobertura, enquanto constitudo em parte suscetvel de utilizao independente, a sujeitar-se propriedade exclusiva, dever obrigatoriamente corresponder-lhe uma frao ideal no terreno e nas outras partes comuns da edificao, podendo ser alienada e livremente onerada por seu(s) proprietrio(s). Diferentemente pode dispor o ato de instituio condominial, elevando o terrao de cobertura como parte acessria de determinada unidade, ou a algumas. Nesse caso, dever haver vinculao expressa entre a unidade autnoma e o terrao de cobertura, cuja rea respectiva ser tratada como rea de uso comum de diviso no proporcional, segundo dispem as normas da Associao Brasileira de Normas Tcnicas ABNT (NB n 140, atual NBR n 12.721), distribuda entre a (s) unidade (s) a que estiver (em) vinculadas. Trata-se, ento, de um direito acessrio, cuja alienao poder ser feita a outro condmino, bem assim a terceiro, atendidas duas condies: desde que haja expressa previso dessa possibilidade no ato constitutivo do condomnio, e que a assemblia geral aprove essa negociao. 3.6 OS ABRIGOS PARA VECULOS (GARAGENS) No 1, do citado artigo 1.331, do CC, preconiza-se que "as partes suscetveis de utilizao independente, tais como apartamentos, escritrios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veculos, com as respectivas fraes ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietrios. Garagem na literalidade parte prontifica-se na incidncia de inmeros litgios nos condomnios e, ao alcance desse dispositivo legal, urge trat-la sob trs facetas: 1. A considerar-se unidade autnoma, impende frao ideal correlata no solo e nas partes comuns da edificao, sujeitando-se s normas de uma propriedade exclusiva, assim com um apartamento, uma sala comercial. Perante o Registro de Imveis, neste caso, a garagem constar de matrcula prpria. Ressalvo o entendimento, nesse tocante, que a garagem constituda nos moldes de unidade autnoma, perfeitamente individuada e discriminada, conforme dita o mencionado pargrafo, poder ser livremente alienada e gravada por seu proprietrio, a ela no se aplicando a regra incerta no art. 1.338, do CC, segundo a qual, resolvendo o condmino alugar rea no abrigo para veculos, onde dever preferir qualquer dos condminos a estranhos e, entre todos, os possuidores. E a justificativa a essa assertiva, decorre da prpria inadequao de redao do citado art. 1.338, porquanto, ao referir-se "rea" no abrigo para veculos, d a subentender-se ao abrigo para veculos na acepo de rea comum de todos os condminos, o que igualmente no se aplica ao abrigo para veculos tomado na acepo de acessrio de determinada unidade autnoma; 2. Todavia, a garagem, ou abrigo para veculos existente em uma edificao, pode comportar-se como rea de uso comum de todos os condminos, onde cada um tem direito sobre este espao fsico, considerado como um todo. No Registro Imobilirio, a rea correspondente a este espao ser, de conformidade com os respectivos clculos informativos da constituio do condomnio, lanada como rea comum nas prprias matrculas das unidades autnomas, conjugada com as demais reas comuns correspondentes; 3. Igualmente segue-se que o espao destinado ao abrigo para veculos, delimitado ou no em boxes de estacionamento, poder constituir-se em direito vinculado a determinadas unidades autnomas, como acessrio. No Registro de Imveis, ento, esse direito, traduzido em determinado quantum de rea, restar contido na matrcula da respectiva unidade autnoma que comportar um box na rea destinada ao abrigo para veculos. Em relao ao abrigo para veculos, outro mandamento legal, qual seja, o art. 1.339, do CC, em especial a regra contida em seu 2, da qual extrai-se que: " permitido ao condmino alienar parte acessria de sua unidade imobiliria a outro condmino, s podendo faz-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomnio, e se a ela no se opuser respectiva assemblia geral. Pois bem, aventurando-se na alienao de parte acessria de uma determinada unidade autnoma, consistente em um box de estacionamento, como acima nos referimos, cuja rea respectiva se junta na

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frao ideal dessa unidade e em nica matrcula imobiliria, portanto, sem frao ideal individualizada, automaticamente haver implicao na alterao da frao ideal de todas as demais unidades, acaso ela seja vendida destacadamente. Isto porque, enquanto permitida a alienao de parte acessria, como bem individuado, a ela dever obrigatoriamente corresponder uma frao ideal no todo. A menos que essa dita parte acessria seja alienada em comunho com a unidade autnoma respectiva, que entendemos ser mais acertada, vista da regra geral emanada do artigo 92, do CC, e das implicaes que esse fracionamento iria acarretar na composio das reas das demais unidades. Nesse sentido, ento, importante se faz verificar quanto a eventual conflito existente entre a regra emanada do 2, do art. 1.339, do CC, com a do art. 92, do mesmo diploma, razo de que, se a coisa acessria supe sua existncia jurdica a uma principal, qual das normas dever ser aplicada? Cristvam faz a seguinte anotao: "No conflito entre regras, a aplicao de duas diferentes prescries jurdicas, ambas vlidas, conduzem a resultados incompatveis entre si.E, citando Norberto Bobbio, soluciona a questo apontando, dentre outras formas, o seguinte: "Em determinados casos, tais tenses podem ser sanadas mediante o emprego de critrios de resoluo de conflitos entre regras jurdicas. [...]. Pode-se estabelecer, ainda, a prevalncia da regra especial sobre a regra geral (lex specialis derogat legi generali), usando o critrio da especificidade.10 Dessa forma, em conferindo-se s normas destinadas ao condomnio edilcio o condo de normas especiais, h de ter-se por derrogada a regra geral fixada pelo artigo 92, em face do 2, do art. 1.339, ambos do CC. O desmembramento da parte acessria (box de estacionamento), do principal (unidade autnoma), no entanto, prvia anuncia de todos os condminos, em assemblia geral, e desde que previsto no ato constitutivo do condomnio (parte final do 2, do art. 1.339, do CC).

4 A INSTITUIO DO CONDOMNIO
4.1 CONSTITUIO DO CONDOMNIO O Cdigo Civil de 2002 aponta entre instituio de condomnio (art. 1332, I a III) e sua constituio (arts. 1333 e 1334). O ato de instituio o ato inicial, aquele pelo qual se constitui propriamente o condomnio. A Conveno e o Regulamento so atos que j o cuida existente, servindo para regul-lo em sua vivncia.11 De acordo com o art. 7 da Lei n 4.591/64, ter-se- a instituio do condomnio edilcio por ato inter vivos ou causa mortis, registrado no Cartrio Imobilirio, que reprima: a) a discriminao e individualizao das unidades de propriedade exclusiva, estremadas umas das outras e das partes comuns; b) a determinao de frao ideal atribuda a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; e c) o fim a que as unidades se destinam. J a sua constituio se opera pela conveno do condomnio, feita por escritura publica ou instrumento particular, assinada pelos titulares de, no mnimo, 2 / 3 das fraes ideais, e registrada no Cartrio de Registro de Imveis, para ser oponvel contra terceiros, tornando-se desde logo obrigatria para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou deteno. Tal conveno, alm das clusulas do ato que institui o condomnio e das estipuladas pelos condminos, dever conter: a) a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuies dos condminos para atender as despesas ordinrias e extraordinrias do condomnio; b) a forma de administrao; c) a competncia das assemblias, forma de sua convocao e quorum exigido para as deliberaes; d) as sanes a que esto sujeitos os condminos ou possuidores; e
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CRISTVAM, Jos Srgio da Silva.A resoluo das colises entre princpios constitucionais. Teresina: Jus Navegandi, 2003. p.4. Disponvel em: < http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=4816 >. Acesso em: 20 nov. 2006. 11 RODRIGUES, Silvio. Direito Civil Direito das Coisas, Volume V, ed.Saraiva, So Paulo, 2002, 27 edio, p..213.

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e) o regimento interno.12 O ato de instituio do condomnio pode ser concretizado sobre prdio por construir, que a teoria mais comum, ou sobre prdio j construdo. No primeiro caso, ato do incorporador que, obrigatoriamente, deve registrar seu empreendimento no Registro de Imveis. No segundo caso, caber ao proprietrio fundar o condomnio; ele, que era proprietrio nico, decidi decompor seu imvel em propriedades parceladas, transferindo a outrem uma, algumas ou todas as unidades autnomas. A inteno das unidades, uso residencial ou no, de fundamental importncia, principalmente porque pode caracterizar anormalidade de uso por parte do proprietrio ou possuidor. convergncia atual que condomnios sejam construdos para finalidades especificas, devendo ser anunciado o ato constitutivo a esse respeito.13 A circunscrio interna da unidade diz respeito ao negcio jurdico aquisitivo e prende-se ao direito obrigacional. Desse jeito, a construo acabada, pertencente a um nico proprietrio, pode renunciar-se em condomnio por unidades autnomas por destinao do titular, mediante a especializao do condomnio, nos termos da lei. Pode ser constitudo o condomnio por testamento, como citado. Conquanto a lei no diga expressamente, possvel transmudar-se condomnio tradicional, por ambio de todos os condminos, em condomnio satisfatrio por essa lei, se a situao de fato o permitir e com obedincia aos requisitos legais, com instituio e descrio de unidades autnomas e partes comuns. Apesar disso, a forma mais encontradia de origem do condomnio horizontal a incorporao. Ela vinha tratada na mesma lei, o que no est a exprimir que todos os condomnios por ela regulados tenham nascimento nessa modalidade negocial. A incorporao contrato por ns coordenado como plurilateral e objeto de estudo em obra especfica. avena complexa designada a fazer obedecer construo ou para futura construo. A lei n 4.591/64, art.28, delinea a forma do incorporador, sujeito centralizador do contrato, que assume o empreendimento de levar avante as providncias administrativas preliminares, a obra e a entrega final do edifcio e das unidades autnomas. Na segunda parte da lei, so descritos as obrigaes e direitos do incorporador e dos adquirentes, bem como reguladas as modalidades de construo por empreitada e por administrao. A disciplina, embora fazendo parte do direito contratual, fazer jus , desde j, a julgamento preliminar de estar desatualizada com relao, especialmente, s novas modalidades de edificaes e ao novo direito de proteo do consumidor. No bastasse isso, foi bastante asneira a proteo atribuda aos adquirentes de unidades em construo nesse ttulo legal. Segundo Maria Helena Diniz, pode-se, logo, instituir um condomnio em edifcios de apartamentos, em razo de: a) destinao do proprietrio do edifcio, mediante escritura pblica, sendo que a venda das unidades autnomas pode ser realizada antes ou depois de concluda a obra. o prprio dono do prdio que, no perodo de sua construo ou aps este, constitui esse condomnio especial, ao vender as fraes em que dividiu o edifcio. b) incorporao imobiliria, que negocio jurdico que tem o intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes compostas de unidades autnomas (Lei n 4.591/64, art.28, nico). Em regra, os apartamentos so vendidos na planta. De maneira econmica, a incorporao um empreendimento que tende impetrar capital necessrio para a construo do prdio, pela venda antecipada dos apartamentos. O incorporador, pessoa fsica ou jurdica, comerciante ou no, compromete-se a construir o edifcio e a entregar, a cada adquirente, a sua concernente unidade, dentro de certo prazo e de determinadas condies (art.29 da Lei n 4.591/64). Isto porque, como o incorporador faz uma venda antecipada, a interveno realiza-se sob a configurao de promessa de venda, devidamente registrada (Lei n 6.015/73, e Lei n 4.591/64, arts.32, 2, e 35, 4). De ajuste com o art.31 dessa mesma lei, s pode ser incorporador: o proprietrio do terreno, o promitente-comprador, o cessionrio deste ou promitente-cessionrio com titulo que atenda aos requisitos da alnea a do art.32 e o construtor ou corretor de imvel.

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DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro Direito das Coisas, 4 volume, ed. Saraiva, So Paulo, 2002, 18 edio, pg. 202. 13 VENOSA, Slvio de Salvo. Direito Civil Direitos Reais, Volume V, ed. Atlas S.A., So Paulo, 2004, 4 edio, p.322.

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Se o incorporador no dono do terreno sobre o qual se vai erguer o edifcio, o proprietrio, por seu intermdio, pode assegurar vender a atinente frao ideal, ou efetuar, de logo, sua venda. Em veracidade, essa parte abstrata do terreno que se comunica, e sobre a qual dar-se o imposto de transmisso, uma vez que o apartamento a ser construdo o , normalmente, em nome de cada condmino do solo. A incorporao de edifcios de apartamentos tornou-se, nos grandes centros, uma atividade profissional, exercida geralmente por sociedades, entre as quais as prprias empresas construtoras. Contratando a construo, efetuando as vendas; obtendo financiamento, administrando o empreendimento, o incorporador assume os riscos do negcio. c) testamento, em que se recebe, por herana, um prdio que dever ter essa configurao. Deveras, se, por morte de algum, constar de acervo hereditrio um edifcio de apartamentos da propriedade exclusiva do de cujus e se a partilha entre os co-herdeiros consistir na outorga de apartamentos a cada um deles, claro est que esse fato d origem a uma propriedade horizontal. d) constituio do regime por vrios herdeiros, aps a homologao da partilha, se o bem, objeto da herana, for um edifcio. e) arrematao em hasta pblica, doao, ou compra de fraes de edifcio. f) sentena judicial em ao de diviso. Na constituio do condomnio impropriamente designado em planos horizontais, leva-se em expor, por imediato, o elemento subjetivo inicial da vontade e o elemento objetivo, ou seja, a edificao que atenda aos requisitos legais. Ao contrrio do condomnio clssico, no existe condomnio desse teor contra a vontade dos titulares ou decorrente de lei. A esses dois acrescenta-se o terceiro elemento que registro imobilirio, o qual lhe aferi existncia legal (art.167, I, 17, da Lei n 6.015/73). Outro contorno de constituio da propriedade horizontal a formao de uma sociedade para esse fim especifico, mas, nessa suposio, a propriedade do edifcio seria a sociedade. Seus inconvenientes so marcados nos prprios pases cuja legislao antecipa expressamente esse sistema de criao da propriedade horizontal. Entre ns, no usado.14 4.2 DISPOSIES LEGAIS ATINENTES Artigos 1.333 e 1.334, do Cdigo Civil. 4.3 FORMA da essncia da lei a exigncia de escritura pblica, como forma de instrumentao da constituio dos condomnios, tal a afirmao contida no 5, do art. 1.331, do Cdigo Civil, que em sua parte final nos diz: ... salvo disposio contrria da escritura de constituio do condomnio. Se assim no o fosse, o legislador teria inserido a expresso instrumento, quando ento subsistiria tanto a opo pelo instrumento particular, como pelo pblico. Trata-se a constituio do condomnio, como da prpria nomenclatura se verifica, de um ato constitutivo, donde erigir-se-o as unidades que comportam tal edificao. Assim, a teor do art. 108, se a lei diz que determinado negcio jurdico se efetiva por escritura pblica, por essa forma dever ser realizado, sob pena de invalidade. 4.4 MODO Algum que consisti na modalidade de constituio, ao lado da instituio do condomnio propriamente dita, deve ir a especificao, que a essencial descrio e identificao das unidades autnomas, reas comuns e fraes idias do terreno. Tudo isso constar no registro imobilirio. garantia fundamental do direito dos adquirentes e condminos. A constituio do condomnio, "ato de vontade do proprietrio ou do titular de direitos tendentes aquisio", conforme se refere Mezzari15, na dissertao do art. 1.332, do Cdigo Civil, tem por objeto discriminar e individuar as unidades autnomas, estremando uma das outras e das partes comuns (inciso I); determinar a frao ideal de cada unidade em relao ao solo e reas comuns (inciso II); e de consignar a destinao das unidades, se comercial, residencial, ou outra forma qualquer (inciso III). Estatui ainda, o citado artigo, em seu caput, que a instituio dar-se- por ato "inter vivos" (por acordo de vontades, em virtude de deciso judicial, ou proveniente de incorporao imobiliria), ou por "mortis causa" (em decorrncia de testamento). E que, por derradeiro, deve o documento de instituio do condomnio ser registrado no Registro de Imveis competente, devendo dele constar os elementos

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GOMES, Orlando. Direitos Reais, Volume..., ed.Forense, Rio de Janeiro, 2002, 18 edio, atualizada por Humberto Theodoro Jnior, pg.228. 15 MEZZARI, Mario Pazutti. Condomnio e Incorporao no Registro de Imveis. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 1996. p.41. Disponvel em: < http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=4816 >. Acesso em: 20 nov. 2006.

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relacionados no pargrafo anterior, bem assim tudo o quanto for exigido por lei especial, o que equivale dizer, s exigncias da Lei dos Registros Pblicos, a assinalar: a) Completa identificao das partes instituidoras: 1 - em relao pessoa fsica: nome, nacionalidade, profisso, estado civil, residncia e domiclio, nmero do CPF ou meno de outro documento de identificao pessoal. 1.1 - se casado for, nome do consorte e sua identificao pessoal, bem assim referncia ao regime de bens de casamento por eles adotado. 2 - em relao pessoa jurdica: denominao, sede, nmero de inscrio no CNPJ. b) Descrio do imvel onde se encontra projetada a edificao objeto da instituio do condomnio, com meno do nmero da matrcula do Registro de Imveis que o encerra, folhas e livro (a descrio do imvel deve ser espelhada na que constar na respectiva matrcula imobiliria). Assim, deve-se atentar para o fato de que, se a edificao se lanou sobre dois ou mais terrenos, constitudos de matrculas distintas, dever ser providenciada a prvia anexao das reas, resultando em um nico imvel e, via de conseqncia, em matrcula nica, cujos novos caractersticos devero ser citados no instrumento da instituio. Alm dessas exigncias legais, cremos ser indispensvel, ainda: a) a meno do nome do condomnio, pois que a ele vincular-se-o as suas unidades autnomas; b) a insero de clusula especfica referente ao abrigo para veculos e ao terrao de cobertura, quando concedido sob a forma de direito acessrio de determinada (s) unidades (s). 4.5 CONVENO DO CONDOMNIO A biografia do condomnio aceitvel, sobretudo pela conveno. Trata-se de documento escrito, pblico ou particular, onde se antever os direitos e deveres de cada condmino e ocupantes do edifcio ou conjunto de edifcios, sendo o objetivo da conveno de condomnio, a lei bsica do condomnio. ato normativo imposto a todos os condminos presentes e futuros, e est deliberado nos arts. 1335 a 1347 do CC e na Conveno de Condomnio, que um ato-regra gerador de direito estaturio ou corporativo, aplicvel no s aos que unificam a comunidade, bem como a todos os que nela se deparam na condio permanente ou ocasional de ocupantes. Cuja natureza jurdica, no oponente as controvrsias que ainda move, salvo se houver disposio em contrrio. Equiparam-se aos proprietrios os promitentes compradores e os cessionrios de direitos relacionados s unidades autnomas (art. 1334, 2 CC).16 Logo a Conveno de condomnio dever ser adotada por essas pessoas, que neste caso, a conveno diz respeito a sua esttica e sua funo , como observa De Page e Dekkers, finalizar, com o auxilio da tcnica contratual, a organizao da administrao do edifcio, individualizando normas que a lei no poderia domar, porque no deve ser casustica.17 Envolve a propriedade horizontal um estado inorgnico de indiviso forada, embora de querido pelos interessados, cogente que seja disciplinado, tanto mais por ser permanente. Portanto conveno indispensvel, e a lei tornou-se obrigatria sendo sua natureza jurdica contratual. Seu contedo modifica, sendo obrigatria discriminao das partes comuns e privativas, seu destino e o jeito de usar as coisas e servios comuns. O tema coerente aos encargos comuns e a arrecadao das contribuies tambm devem fazer parte da regulamentao, assim como as normas referentes administrao do condomnio, aos servios necessrios ao funcionamento do edifcio, e aos deveres dos condminos. Entre ns tem substncia obrigatria. Pode ser concluda por um regimento interno consagrado pela assemblia dos condminos ou estatudo contratualmente. Do ponto de vista formal, a Conveno se assemelha a um contrato; ato plurilateral abordado por escrito, como ocorre com os contratos em geral. Do ponto de vista estritamente jurdico, todavia, a conveno contemporiza dos contratos por uma srie de razes, dentre as quais a fundamental a de que os contratos foram somente as partes contratantes, ou seus herdeiros, enquanto a Conveno, uma vez aprovada, uma vez contrado esse quorum, vincula a dois teros dos condminos (art. 1333, pargrafo nico do CC), atuais ou futuros, e ainda eventuais ocupantes das unidades autnomas. Seus resultados, assim sendo, apreendem terceiros, isto , pessoas que no informaram do ato; abordam at mesmo pessoas que se opem s suas instalaes (a
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DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro Direito das Coisas, 4 volume, ed. Saraiva, So Paulo, 2002, 18 edio, p. 203 e 204. 17 GOMES, Orlando. Direitos Reais, Volume..., ed.Forense, Rio de Janeiro, 2002, 18 edio, atualizada por Humberto Theodoro Jnior, p.230.

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minoria).Neste fato, inescondvel o acontecimento de que as obrigaes adotadas pelos condminos, na Conveno Condominial e no Regimento Interno, so obrigaes propter rem. O legislador decreta para a aprovao da conveno a maioria dos titulares de direitos que representam no mnimo dois teros das fraes ideais que compem o condomnio.18 Poder ser desfigurada ou transformada com observncia do mesmo quorum no silncio da lei, no silncio da lei antecedente. Quanto a essa duvidosa da conveno, observa que, bem como o condomnio emana de incorporao, entre as obrigaes do incorporador est a de deparar minuta da futura conveno de condomnio que reger a edificao ou conjunto de edificaes (art.32, alnea m). Na prtica, em se tratando de incorporao, a conveno uma carta outorgada pelo incorporador, o que lhe pode trazer vantagens em detrimento dos futuros adquirentes, mormente enquanto o incorporador mantiver unidades que lhe dem maioria nas votaes das assemblias, impedindo assim a alterao da citada conveno. Esse aspecto mais acentua seu carter normativo e institucional. A eficcia da conveno atinge os futuros proprietrios, bem como qualquer ocupante que venha a relacionar-se com o condomnio, tais como locatrios, comodatrios, membros familiares ou visitantes que devem obedecer a determinados horrios ou normas de segurana, por exemplo. Toda pessoa que ingressar e se relacionar com esse microcosmo que o condomnio se sujeita a suas regras internas, tanto que a prpria lei diz que a conveno deve ser obedecida no s pelos prprios possuidores, mas at mesmo pelos detentores das unidades. 19 No vigora o princpio do direito contratual de que Res inter alios acta tercio neque nocet neque prodest (i.e., O que se passa entre outros, ao terceiro nem prejudica nem favorece).20 No se determina unanimidade na aprovao da conveno; bastam titulares de direitos (proprietrios, promitentes compradores, cessionrios, promitentes cessionrios) que concebem dois teros das fraes idias do condomnio. Uma vez aprovada, deve ser registrada no Registro de Imveis, conforme o art. 9, 1 que origina o registro imobilirio da conveno e de eventuais alteraes, a fim de que, alcanada a necessria publicidade, abrolha seus efeitos em analogia aos que dela no compartilharam. O registro veio decidir problema que havia no direito anterior, de saber se a conveno juntaria ou no os sucessores a ttulo singular. O 2 do artigo 9, considerou aprovada e obrigatria para os condminos a conveno que coliga assinaturas de no mnimo dois teros das fraes ideais. Hoje, no h dvida que uma vez registrado, presume-se, a informao de seu contedo, ligado todos os condminos e ocupantes de unidades autnomas (art.1333 e 1334 do CC). Como se compreende, esse ato normativo pode provir de avena contratual, mas no essa sua natureza primordial. O contedo da conveno, espontaneamente, mudar de adaptao com as necessidades de cada condmino, mas a lei em seu art.9 e 3 narra, fixando um contedo mnimo obrigatrio, quais os requisitos eficazes da conveno. s partes incumbe adicionar o que lhes acertar, desde que no contradiga a lei e o direito de cada titular. 4.5.1 Das Especificaes da Conveno do Condomnio Segundo a Lei n 4.591/64, deve obrigatoriamente fazer parte na conveno: a) a discriminao e individuao das unidades de propriedade exclusiva, e as de condomnio, com especificaes das diferentes reas; b) destino das diferentes partes; c) modo de usar as coisas e servios comuns; d) encargos, forma e proporo das contribuies dos condminos para as despesas de custeio e para as extraordinrias; e) modo de escolher o sndico e o Conselho Consultivo; f) as atribuies do sndico, alm das legais; g) a definio da natureza gratuita ou remunerada de suas funes; h) modo e o prazo de convocao das assemblias gerais dos condminos; i) o quorum para os diversos tipos de votaes; j) a forma de contribuio para constituio de fundo de reserva; l) a forma e o quorum para as alteraes de conveno;
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PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de Direito Civil, Volume IV, ed. Forense, Rio de Janeiro, 2002, 17 edio, p.128. 19 VENOSA, Slvio de Salvo. Direito Civil Direitos Reais, Volume V, ed. Atlas S.A., So Paulo, 2004, 4 edio, p.327. 20 RODRIGUES, Silvio. Direito Civil Direito das Coisas, Volume V, ed. Saraiva, So Paulo, 2002, 27 edio, p.215.

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m) a forma e o quorum para a aprovao do regimento interno, quando no includos na prpria conveno. Alm das clusulas do ato que organiza o condomnio e das estipuladas pelos condminos, a conveno feita por escritura, seja ela pblica ou particular, baseada no art.1334, 1 do CC, e que so nivelados aos proprietrios, os promitentes compradores e os cessionrios de direitos relativos s unidades autnomas. Se tiver uma forma especial de contribuio proporcional de despesas pelos condminos, o caso de encontrar-se presente no ato constitutivo previne os eventuais compradores de unidades. Neste caso, dever conter na conveno do condomnio: a) a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuies dos condminos para atender s despesas ordinrias e extraordinrias do condomnio (o ajuste no livre, restando adstrito s fraes ideais das unidades, tal a sugesto anterior da Lei n 4.591/64, art. 12, 1, adotado pelo CC, art. 1.336, I, como forma de preservar-se a justia contratual. H que se relevar, no entanto, o trato em relao propriedade que se constituir sobre o abrigo para veculos (leia-se "garagem"), como unidade autnoma, como tambm propriedade exclusiva sobre o terrao de cobertura. Dessa sorte, em deferncia a essas unidades, em especfico, a conveno deve prever a excluso de determinadas despesas do condomnio, para essas unidades, evitando-se a desproporcionalidade em razo do objeto); b) sua forma de administrao; c) a competncia das assemblias, forma de sua convocao e quorum exigido para as deliberaes; d) as sanes a que esto sujeitos os condminos, ou possuidores; e) o regimento interno (art.1334, I a V). Facultativamente, a conveno poder tambm delinear outras regras que no as elencadas acima, tais como: a) os direitos e deveres dos condminos e dos sub-rogados nessa condio, a ttulo de locatrios ou possuidores; b) a fixao do percentual de juros e multa que incorrer o condmino em atraso com as contribuies devidas (art. 1.336, 1); c) a fixao do modo, tempo e lugar do cumprimento do dever de cincia e do exerccio do direito de preferncia, em relao ao estabelecido no art. 1.338; d) a fixao da permissividade ou no, pelo condmino, quanto faculdade de alienao de parte acessria de sua unidade a terceiros estranhos ao condomnio e, em caso positivo, qual o quorum exigvel para aprovao, em assemblia; e) a fixao da multa a que sujeitar-se- o condmino, ou possuidor, que descumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, do art. 1.336 (que no pode ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuies mensais); f) a fixao de quais so os deveres, e quando o condomnio os considerar por reiterados, a sujeitar o condmino ou possuidor infrator ao pagamento de multa, com definio do percentual desta (limitada ao correspondente at cinco vezes o valor atribudo contribuio para as despesas condominiais); g) a definio das regras de comportamento a serem observadas pelos condminos ou possuidores, no condomnio; a fixao de quando o condomnio acatar por reiterada a violao dessas regras e, quando assim entendida, a que penalidade sujeitar-se- o seu infrator (limite fixado pela lei: multa correspondente ao dcuplo do valor atribudo contribuio para as despesas condominiais, at ulterior deliberao da assemblia); h) a fixao de um fundo de reserva do condomnio (embora no previsto no CC) para fazer frente s despesas extraordinrias do condomnio; A conveno pode abranger quaisquer outras disposies no conflitantes com a lei e seu esprito. Contudo, quando se versar de restries aos direitos dos condminos sobre as suas unidades autnomas, h situaes que escapa a alada da conveno. Por outras palavras, a conveno pode discutir amplamente de tudo que interesse as reas comuns, mas no de tudo que diga respeito s unidades autnomas. As acomodaes do cdigo, claramente mais sintticas, abrange tudo que de mais sensvel e mais importante deve fazer parte da conveno. Tendo em vista a direo que os pontos condominiais tem recebido, quando o princpio de penalidades apresentado pelo presente cdigo, importante que na conveno sejam estabelecidas a sano a que estaro sujeitos os transgressores das regras condominiais, adequando com o que est na lei, bem como o procedimento para sua injuno, este, mais apropriadamente, imutvel do regulamento.

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H um micro universo em um condomnio, que pode aceitar a figura de um agrupamento urbano. De passagem, h condomnios que deparam com uma populao equivalente at a pequenas cidades. A conveno deve presumir tambm a forma e o quorum para as alteraes de seu prprio texto. Caso, mas, nada se tenha estipulado, as alteraes devero ser feitas por voto mnimo de condminos que representem dois teros das fraes ideais e em assemblia geral extraordinria (art.25, pargrafo nico). Essa norma simplesmente supletiva, pois a conveno pode ater quorum menor; ou que se cometa alterao em assemblia ordinria. A conveno pode estar debilitada de defeitos que explicariam nulidade ou anulao para os atos jurdicos em geral. Nesses casos, deve-se, como para um ato jurdico, buscar poupar o mximo que for possvel. Assim, se um condomnio era redondamente incapaz ao votar, mais isso no desfigura a maioria de dois teros, ou se apenas uma das clusulas tinha inconveniente, no se dever afirmar nula toda conveno; deve-se aplicar o princpio Utile per inutile non vitiatur21, consagrado no art.184 do CC, que trata da nulidade parcial. O condmino que, por erro, dolo ou coao, aprovar em alguma disposio condominial, pode contestar a anulao dessa clusula; o mesmo ocorre nas hipteses de simulao ou fraude. 4.5.2 Regulamento Interno O Regulamento, ou Regimento Interno, apenas completa a conveno. Ele dever ser aprovado por contrato ou por deliberao em assemblia (Lei n 4.591/64, art.9); independe de quorum especial, bastando, pois, sua aprovao por maioria de condminos presentes por ocasio de sua votao.22 Tudo o que no for eficaz constituio e funcionamento do condomnio, mas de cunho circunstancial e altervel, deve ser relegado para o Regimento (ou Regulamento) Interno. Por isso, competente que esse regimento seja fundado parte, e no juntamente com a conveno. Embora o art. 1334 refira-se ao regimento interno, nada evita que seja ele centrado a componente. O regimento est para a conveno como o regulamento administrativo est para a lei. Deve concluir a conveno, regulament-la, sem com ela conflitar. Ocorrendo tumulto, deve predominar a conveno, se tratando, pois, de instrumento complementar, uma terceira fase do condomnio, contnuo instituio e conveno. Ao regulamento conveniente que se releguem normas disciplinadoras de uso e funcionamento do edifcio. ilcito que dele inclui-se disposies causadoras de anteposio ou direitos dos condminos. Alis, se fazer parte do regulamento, sua fora do mesmo modo obrigatria, no mesmo modelo da conveno que lhe hierarquicamente superior, devendo ser cumpridas. Lembre-se de que o regulamento tambm obra de debate coletivo, sendo ao mesmo tempo ato normativo.23 No obstante a lei, e o cdigo no seja expressos, de toda propriedade que seja o regimento interno tambm aprovado em assemblia geral, especialmente convocado. Em regra, uma minuta ou projeto deparado juntamente com a convocao, com o tempo hbil para exame dos interessados, possibilitandolhes teoria de emendas ou retificaes. A assemblia se contornaria invivel se nela se fizesse redao de todo o instrumento. O regimento deve acolher ao mencionado interesse de cada condomnio, seja residencial, seja no residencial ou misto, com rea comum ou de lazer mais ou menos amplo, com corpo de empregados maior ou menor etc. Cabe tambm ao regimento interno colocar as funes do zelador, bem como a disciplina de portaria, horrios, utilizao de reas comuns e regime disciplinar aplicvel aos ocupantes do edifcio. A lei silencia a conceito do quorum para a aprovao do regimento. J para a torcer a aprovao, assim como para alterao, o Cdigo Civil de 2002 estabelece a necessidade por dois teros dos votos dos condminos, maioria simples dos presentes. de toda conformidade, nada obstante, mesmo sob a validade da Lei n 4.591/64, que se estabelea quorum mnimo para a alterao do regimento, para que o ordenamento do edifcio no agite aos gostos de importncias de poucos e no da vontade da efetiva maioria. O efeito do regulamento alcana aos futuros proprietrios, bem como qualquer ocupante que venha relacionar-se com o condomnio, assim como, locatrios, comodatrios, membros familiares ou visitantes. Neste caso, devem obedecer a determinados horrios ou normas de segurana. O prprio regimento interno pode fixar o quorum para a alterao deste, que no silencio da lei, no silencio da lei anterior, o regimento diz a importncia da dinmica do edifcio.
21

RODRIGUES, Silvio. Direito Civil Direito das Coisas, Volume V, ed. Saraiva, So Paulo, 2002, 27 edio, p.217. 22 Idem 23 VENOSA, Slvio de Salvo. Direito Civil Direitos Reais, Volume V, ed. Atlas S.A., So Paulo, 2004, 4 edio, p.326.

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Sua finalidade puramente interna, trazendo normas esmiuadoras sobre o uso das coisas comuns. Em geral, podem ser lidos em tabuletas, colocadas ao lado dos elevadores, no andar trreo. No podem suas normas alterar ou ultrapassar as da conveno; sob esse feitio, a situao equiparvel a dos decretos em relao s leis, no plano do direito pblico; devem, apenas, complementar. Em virtude disso, s vezes, principalmente nos prdios pequenos, a fim de evitar duplo trabalho, o Regulamento incorporado Conveno, formando um nico documento; prefervel, porm, que tais peas se deparem em documentos separados. 4.6 DIREITOS DOS CONDMINOS Habituar-se em sociedade restrita, mesmo que gozando da autonomia de seu direito de propriedade sobre a unidade autnoma, aos condminos incumbem direitos e deveres. Cada consorte, alm de seu direito de usar, fruir e dispor de sua unidade autnoma (art.1335, I do CC), poder usar e gozar de adequadas partes comuns do edifcio, como proprietrio privativo, na caracterstica de condomnio, como: vestbulo, escadas, elevadores, corredores, etc, pois tudo que indispensvel ao uso e gozo da unidade autnoma lhe deve ser garantido, desde que no distora sua destinao e no ocasione danos ou incmodos aos demais comunheiros nem recuse o seu uso pelos demais condminos (art.1335, II do CC). A nota do direito ao uso de partes comuns do edifcio firme, no aumentando nem diminuindo segundo o valor ou as dimenses de cada apartamento. Segundo Maria Helena Diniz, menciona na sua doutrina, o direito do condmino a guardar um automvel na garagem do edifcio de natureza real, e seu exerccio no plano ftico configura posse, tutelvel atravs dos remdios jurdicos possessrios. Provada essa posse e a turbao por ato da administrao do edifcio julga-se procedente a ao de manuteno, independentemente de qualquer indagao sobre a efetiva existncia do direito; mas no tem o condmino posse sobre lugar em garagem, demarcada em carter provisrio pela administrao do condomnio.24 O seguro obrigatrio, mas cada consorte poder contrat-lo em separado para sua unidade autnoma. O emprego das partes e coisas comuns dependente-se a idntico direito dos outros condminos. No lcito, por exemplo, atrapalhar o uso de corredores. Em resumo, no pode atuar de maneira a ocasionar dano ou incomodo aos outros condminos ou moradores.25 Nos direitos dos condminos possui, conseqentemente, uma acomodao do direito de propriedade peculiaridade dessa modalidade de convvio social. No permanecendo quite com os subsdios condominiais, o condmino no pode votar ou participar das assemblias, segundo o texto da lei, no podendo ser nelas acolhido. Possuindo duvidas sobre essa ocorrncia, toca ao condmino comprovar que pagou todo o devido (art. 1335, III do CC).

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DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro Direito das Coisas, 4 volume, ed. Saraiva, So Paulo, 2002, 18 edio, p. 204. 25 GOMES, Orlando. Direitos Reais, Volume..., ed.Forense, Rio de Janeiro, 2002, 18 edio, atualizada por Humberto Theodoro Jnior, p.229.

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4.7 DEVERES DOS CONDMINOS H muitas obrigaes semelhantes aos deveres dos condminos, assim como: a) contribuir para as despesas do condomnio, na proporo de suas fraes idias; b) no praticar qualquer ato ou obra que possa ameaar a segurana do edifcio (CC, art. 1336, II), ou prejudicar a higiene e limpeza; c) no alterar a forma externa e a cor da fachada, a no ser com o consentimento de todos os consortes (CC, art.1336, III, 1 parte); d) no decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diferentes das empregadas no conjunto da edificao (CC, art.1336, III, 2 parte); e) no destinar a unidade utilizao diversa da finalidade do prdio (CC, art. 1336, IV, 1 parte); f) os condminos devero ressalvar as regras de boa vizinhana e de boa harmonia, abstendo-se de como pode custar dano ao imvel ou incomodo aos seus ocupantes.Para tanto, no pode empregar sua unidade e as reas comuns de modo prejudicial ao sossego, salubridade e segurana dos condminos ou aos bons costumes (CC, art.1336, IV, 2 parte). A multa por impontualidade que era de vinte por cento, nos termos da Lei n 4.591/64, foi reduzida para dois por cento, podendo estimular a inadimplncia j bastante elevada, neste caso sobre carregando aos demais condminos, que tero que ratear esse passivo, isso tudo agravado pela no-previso de atualizao monetria dos haveres, ainda mais se considerando a morosidade da Justia, beneficiando o mal pagador (art. 1.336, 1 do Cdigo Civil). A multa e os juros s tm aplicao nos condomnios constitudos na vigncia do novo Cdigo Civil. Aos condomnios constitudos na vigncia da lei anterior, em cujas convenes estiver prevista a multa de vinte por cento, esta deve ser aplicada. Isso porque, o art. 6, 1 da Lei de Introduo ao Cdigo Civil (Decreto Lei n 4.657 de 04/09/1942), embora tenha aplicao imediata nova lei, dever respeitar entre outras hipteses o ato jurdico perfeito, que deve ser entendido como aquele praticado e consumado na vigncia da lei anterior. Neste caso, a lei nova no pode afetar nas convenes j existentes, pois no se cuida no caso de norma de ordem publica. O art. 1.336, 2, ordena que o infrator dos deveres do art. 1.336, II a IV, ficar sujeito ao pagamento de multa prevista no ato constitutivo ou na conveno. Tal multa no poder ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuies mensais, involuntariamente das perdas e danos que se apurarem. Se no houver disposio expressa a assemblia geral definir, por 2/3 no mnimo dos condminos, sobre a cobrana dessa multa (CC, art. 1.336, 2). Conforme o artigo 1.337 do Cdigo Civil de 2002, estabelece multa de at um quntuplo da cota condominial para o condmino ou possuidor que reincidente e no cumpre seus deveres diante ao condomnio, podendo ser conferida, at mesmo, ao condmino que reiteradamente no paga as suas cotas condominiais, sobrecarregando os demais participes, e deve essa multa ser fixada considerando-se a reiterao e a gravitao da ausncia, no eximindo o condmino infrator de responder por perdas e danos. A multa prevista deve ser atribuda com a aprovao em assemblia de trs quartos dos condminos restantes, excluindo, de modo bvio, o condmino infrator. 4.7.1 O Condmino Nocivo O pargrafo nico do artigo 1.337 do Cdigo Civil calcula a pesada multa, de dez vezes o valor da cota condominial, ao intitular condmino anti-social, que , em suma, aquele que no tem comportamento compatvel com a vida em condomnio, no respeitando as limitaes naturais dos edifcios coletivos, infringindo as mais elementares normas de convivncia, provocando atritos de vizinhana, ou mesmo tendo conduta penalmente punvel.26 Tal multa pode ser conferida de imediato pelo sindico, ou pelo corpo diretivo do edifcio, na forma do que for disciplinado na conveno; deve, no entanto, sua prescrio ser sancionada por imediata deciso da assemblia. No Cdigo Civil a aplicao ao condmino anti-social de pesada multa de carter eminentemente financeiro, afastando-se do tipo de pena de interdio de direitos, como proibio de freqentar partes da rea comum, por exemplo, piscinas e quadras poli-esportivas etc, pois esse tipo de punio poderia infringir norma constitucional que regula os direitos individuais, tornando-se incua. Nada evita que se coloquem reas ou de utilizao comum acomodao dos condminos, mediante cobrana de um taxa, que ser revertida para o fundo condominial, para fazer frente s despesas com a administrao.

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RODRIGUES, Silvio. Direito Civil Direito das Coisas, Volume V, ed. Saraiva, So Paulo, 2002, 27 edio, p.222.

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5 DA ADMINISTRAO DO CONDOMNIO
5.1 O SNDICO A administrao do condomnio edilcio (art. 1.347 a 1.356 do Cdigo Civil) desempenhada por um sindico, auxiliado por um Conselho Consultivo, escolhidos todos pela Assemblia Geral, passando a ser rgo executor de suas deliberaes, por perodo no superior a dois anos, facultada a reeleio, porm a conveno pode impedir a reeleio por mais de um encargo. No adequada a perpetuidade no cargo, mas a lei no probe inflexivelmente reeleies. Essa proibio, apesar disso, aconselhada no Projeto n 6.960/2002, com redao que deixar passar a delegao do sindico no superior a dois anos, permanecendo lcito renovao por um nico perodo contnuo.27 O sindico, com presena mal envolvida na vida condominial, realiza o papel mais importante do condomnio, no s porque concebe ativa e passivamente em juzo, mas tambm porque cumpri as funes executivas do administrador, pertencendo ao sindico amparar direitos e interesses comuns dos condminos. Suas principais funes, alm da representao do condomnio, est a administrao, devendo prestar contas anualmente assemblia e quando exigidas, incumbi estabelecer multas na configurao da conveno e regulamento, alm de exercer e fazer cumprir tais atos normativos e cuidar pelo patrimnio condominial. Enquanto ao sindico, pode ser pessoa fsica ou jurdica, condmino, ou no, os membros do Conselho Consultivo devero ser sempre condminos, quer dizer, rgo colegiado de consulta e fiscalizao e seus membros so essencialmente condminos; deste modo, com interesse idntico aos outros comunheiros.28 A fim de que a lei no evite que os condminos, por maior parte, escolham pessoa fsica ou jurdica, estranha ao condomnio, para desempenhar tal funo. Alias, no previne que o sindico administre suas funes administrativas a pessoa ou pessoas de sua confiana, contanto que adote a culpabilidade pelo mandato e a reprima a aprovao da Assemblia Geral, no fato do sindico ser um condmino. No podendo aplicar-se absolutamente administrao, delegam suas funes as empresas especializadas, que lhe far s vezes, sempre sob sua responsabilidade. Na pratica, averiguou-se que a maioria dos prdios dirigida por empresas especializadas, que so organizados para o imprescindvel, no raro rduo, de receber dezenas de condminos, cogitar oramentos, provir concorrncia para fornecimentos e obras, etc. Conquanto o sindico tenha representao ativa e passiva do condomnio, seja judicial ou extrajudicial, deve-se advertir que na hiptese de ao judicial que submergir direitos privados dos condminos ser obrigatria a citao de todos os co-proprietrios interessados.29 Na qualidade de representante, atue em nome de outrem, nos limites da conveno, e sob a fiscalizao da assemblia, praticando, em juzo ou fora dele, a ao de defesa dos negcios comuns. As tarefas de aceitar e dispensar empregados; aplicar pena de multas posto em lei e pela conveno, colher contribuies definidas pela assemblia; sofisticar o oramento da receita e da despesa relativa a cada ano e realizar o seguro da edificao responsabilidade do sindico. Incumbilhe a nomeao do porteiro, que deve fiscalizar a entrada do prdio, cuidando pela conservao das partes comuns e para que todos os servios sejam bem executados e para que a conveno, o regimento interno e as determinaes assembleares sejam cumpridos.30 Todo aquele que administra bens de outrem deve prestar contas. Sendo administrador, destituvel ad nutum. Igualmente, pode abandonar ao cargo, por sua natureza, involuntariamente do consentimento de outro rgo, como no art. 186 do CC, responde por indenizao se trazer prejuzo ao condomnio por culpa ou dolo. A atividade do sindico no caracteriza relao de emprego nem locao de servio. Ele representante da comunho. No faz jus remunerao se esta no estiver regularmente prevista. Poder fixar a remunerao para o sindico pela mesma assemblia que o eleger, salvo se a conveno dispor variavelmente, seu exerccio gratuito ou salariado.
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VENOSA, Slvio de Salvo. Direito Civil Direitos Reais, Volume V, ed. Atlas S.A., So Paulo, 2004, 4 edio, p.353. 28 RODRIGUES, Silvio. Direito Civil Direito das Coisas, Volume V, ed. Saraiva, So Paulo, 2002, 27 edio, p.228. 29 GOMES, Orlando. Direitos Reais, Volume..., ed.Forense, Rio de Janeiro, 2002, 18 edio, atualizada por Humberto Theodoro Jnior, p.231. 30 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro Direito das Coisas, 4 volume, ed. Saraiva, So Paulo, 2002, 18 edio, p. 209.

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O sindico que cometer anormalidade, no apresentar contas ou no administrar favoravelmente o condomnio poder ser derrubado, pela forma e sob as condies previstas na conveno, ou, no silencio desta, pelo voto da maioria absoluta dos condminos, presentes, em Assemblia Geral notadamente convidada para os fins do 2 do art. 1.348 do Cdigo Civil. 5.2 DESPESAS DO CONDOMNIO As despesas relativas s partes comuns de alguns condminos, bem como as das partes comuns de uso exclusivo de um deles, devem ser passada pelos condminos, ou pelo condomnio (art. 1.340 do CC). Assim, o pagamento das despesas que dizer respeito aos usos das reas comuns, de uso exclusivo, como a cobertura do edifcio, hall de elevador privativo e etc, devem ser pagas pelo condmino que a utiliza. Deste modo, mais uma vez, aplica o dispositivo que proibi o desenvolvimento sem justa causa. Cada condmino concorrer para as despesas, na proporo da frao ideal do terreno de eu for titular. No que diz respeito ao rateio, supletivo, e no cogente, pois podem as partes estipular, na Conveno, outra proporo que no aquela. Distinguem-se as despesas ordinrias, que so destinadas ao custeio normal do prdio e dispe anualmente, pois haver uma assemblia geral ordinria, a qual compete precisamente aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para despesas de condomnio, compreendendo as de conservao da edificao, manuteno de seus servios e correlatas. Aprovado o oramento, os condminos so obrigados a pagar sua quota, dentro dos prazos fixados na Conveno. O no pagamento tempestivo das contribuies sujeita os duradouros juros de mora e a multa estipulada na Conveno. E se o atraso persistir por seis meses, ou mais, o debito sofrera correes monetrias, sendo acrescido inclusive da importncia destinada ao Fundo de Reserva. J as despesas extraordinrias, que so as que envolvem gastos maiores e espordicos, cabe a assemblia geral aprov-las, bem como o oramento de seu custo. Pode ser usado recurso do Fundo de Reserva, os quais foram acumulados justamente para esse fim. 5.2.1 Realizao de Obras no Condomnio O art. 1.341, do Cdigo Civil, trata com especificidade da realizao de obras no condomnio, dele apurando-se que: a) as obras destinadas realizao de benfeitorias volupturias, consideradas as que tm por escopo to-somente dar comodidade quele que as fez, no tendo qualquer utilidade por serem obras para embelezar a coisa dependendo do voto de aprovao de 2/3 dos condminos, no mnimo; b) a realizao de obras denominadas teis, ou seja, as que visam aumentar ou facilitar o uso do bem, apesar de no serem necessrias, dependem de voto de aprovao da maioria dos condminos; Quando esse tipo de obra abranger rea comum do condomnio, o art. 1.342 faz exigir duas condies: aprovao de 2/3 dos votos dos condminos, e que as obras no sejam passveis de causar obstculos livre utilizao, por qualquer dos condminos, das partes de propriedade exclusiva, ou das que pertencerem comunho. c) em relao realizao de obras que se constituam em necessrias, isto , aquelas que se destinam a conservar o bem ou evitar sua deteriorao (art. 96, 3, do CC), explicita o dispositivo legal, em seu 1, que o sndico pode determinar a sua execuo, independentemente de autorizao dos condminos. Em omitindo-se este, ou em caso de verificar-se impedido, por qualquer motivo, a realizao desse tipo de obra poder ser determinada por qualquer dos condminos. A observar, ainda, que: 1) se a realizao desse tipo de obra for urgente e importar em custos elevados, aquele que houver determinado a sua execuo (sndico, ou condmino), dever levar esse fato ao conhecimento dos demais condminos, convocando-os imediatamente a reunir-se em assemblia especial; 2) se a realizao desse tipo de obra no for urgente, mas importar em custos elevados, somente poder ser determinada a sua execuo aps a aprovao dos condminos, em assemblia, a ser convocada por aquele que tiver interesse (pelo sndico, ou, em caso de impedimento deste, por qualquer dos condminos); Enquanto anotado por nosso legislador a expresso urgente" e "despesas excessivas", conforme citaes feitas a cargo dos 2 e 3, do art. 1.341, do CC, a fim de se evitar futuros desentendimentos entre os condminos, alicerados entre o que um repute por urgente, outro no; entre o que um considere determinada soma como despesa excessiva, outro no, tambm esse aspecto deve ser objeto de apreciao na conveno do condomnio, consistente na delimitao. E tambm que se delimite, como acima referimos, um valor tal que, ultrapassado, se comporte como despesas excessivas. Dispe, enfim, o 4, do citado dispositivo legal que, aquele que s suas prprias expensas tiver suportado as despesas com a execuo das obras ou reparos necessrios no condomnio, tem o direito de exigir o reembolso do respectivo numerrio, na proporo ajustada na conveno. Se, no entanto, essas

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obras no se reputarem, propriamente, como necessrias, a restituio no ser devida, mesmo que em benefcio de todo o condomnio. Outro dispositivo legal que se refere a obras no condomnio, e que envolve complexa repercusso, encontra-se pautado no art. 1.343, do CC, embora que tenha se limitado o nosso legislador em prescrever que, em caso de construo de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifcio, objetivando a criao de novas unidades (denominadas imobilirias), a aprovao unnime dos comunheiros condio sine quo non para a sua execuo. Dessa forma, suponha-se que determinado condmino, desejando erigir mais um pavimento no edifcio, destinado a compreender novas quatro unidades imobilirias, obtenha a aprovao unnime dos demais condminos para esse fim. A necessidade de alterao das fraes ideais que se encontram distribudas entre todas as unidades do condomnio, e j consolidadas diante do registro do ato constitutivo do condomnio, a fim de que o novo pavimento adquira a sua respectiva base no solo. Isso implica dizer, noutra dico, que as fraes ideais das unidades j constitudas, restaro diminudas, e a respectiva proporo que couber s futuras unidades, dever ser inicialmente adquirida por esse condmino, atravs de escritura pblica de compra e venda, ou por instrumento particular (isso se o valor no for superior a trinta vezes o maior salrio mnimo vigente (art. 108, do CC)). E esse ajuste dever ter ingresso perante o Registro Imobilirio, mediante a seqncia dos seguintes atos: 1. averbao, na matrcula-me (onde se encontra lanado o registro do ato constitutivo do condomnio), da ata de aprovao da construo desse outro pavimento, por votao unnime dos condminos; 2. averbao, na matrcula-me e nas matrculas de todas as unidades do condomnio, da escritura pblica de alterao do ato de instituio do condomnio e de individuao das unidades imobilirias (onde far-se- a redistribuio das fraes ideais e partes comuns do condomnio, em razo do empreendimento futuro que originar as quatro novas unidades), com clusula resolutiva (ou seja, que fica condicionada averbao do futuro pavimento); 3. registro, na matrcula-me, da escritura ou instrumento particular de compra das fraes ideais que correspondero s novas unidades imobilirias; 4. averbao da rea correspondente ao novo pavimento (na matrcula-me, acima citada) resolvendo a condio da escritura mencionada no item 2; 5. abertura das matrculas das novas unidades; 6. averbao, no registro competente, do instrumento de alterao da conveno do condomnio, fazendo a insero das novas unidades imobilirias. 5.3 ASSEMBLIAS Em assemblias reunir-se-o os condminos, cuja competncia, forma de convocao e quorum exigido para as respectivas deliberaes, dever restar ajustado na conveno do condomnio, conforme leciona o inciso III, do art. 1.334, do CC. 5.3.1 Espcies a) assemblia geral ordinria - exige a lei que seja realizada, obrigatoriamente, uma vez ao ano, por convocao do sndico, ou, se assim no proceder, por um quarto dos condminos. Havendo omisso destes, poder qualquer dos condminos denunciar esse fato ao Judicirio, a quem incumbir decidir quanto a esta questo. A finalidade precpua dessa assemblia consiste na aprovao do oramento das despesas do condomnio, das contribuies dos condminos, da prestao de contas do administrador, de eventual eleio de seu substituto e, ainda, na eventual deliberao para fins de alterao do regimento interno. b) assemblia geral extraordinria quando se fizer necessrio tratar de assuntos afetos vida condominial, esse tipo de assemblia poder ser convocada pelo sndico, ou por um quarto dos condminos. 5.3.2 Modo e Forma de Convocao Alude o art. 1.350, do CC, que a convocao para a assemblia que ali especifica, portanto, a assemblia geral ordinria, dever ser feita na forma prevista na conveno. E para a assemblia geral extraordinria, deve ser obedecida mesma regra, em razo de que o inciso III, do art. 1.334, do CC, trata dessas assemblias sem distino em deferncia espcie, como acima se procurou identificar, para fins de melhor compreenso das competncias de cada uma delas. Quanto forma da convocao, em especial, salvo entendimento contrrio, a forma escrita, com comprovante de recebimento, a que mais condiz com as normas legais que regem o condomnio edilcio, a ter-se em conta a nulidade da assemblia deliberativa que no contar com a convocao de todos os condminos (art. 1.354, do CC). Dessa forma, tanto o modo, quanto forma de convocao das

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assemblias, devero ser objeto de tratar na conveno do condomnio, a fim de evitar-se futura contrariedade de entendimentos. 5.3.3 Quorum para Deliberaes Dependendo da matria a ser deliberada, a lei fixo determinado quorum para a sua aprovao, dela apurando-se a exigncia de: a) subscrio, pelos titulares, que representem no mnimo 2/3 das fraes ideais, para aprovao do instrumento pblico ou particular de conveno do condomnio; b) votos representativos de 2/3 dos condminos, no mnimo, para deliberao quanto cobrana de multa a ser aplicada ao condmino que infringir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, do art. 1.336, do CC (no realizar obras que comprometam a segurana da edificao; no alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; dar s suas partes de propriedade exclusiva, a mesma destinao que tem a edificao, evitando a sua utilizao de modo a acarretar prejuzos de cunho perturbador quanto ao sossego, salubridade e segurana dos possuidores, ou aos bons costumes), caso o ato constitutivo ou a conveno no tenha previso a esse respeito; c) votos representativos de 3/4 dos condminos, para fins de imposio de multa ao condmino ou possuidor que, reiteradamente, descumprir com seus deveres perante o condomnio; d) votos de 2/3 dos condminos para a execuo de benfeitorias volupturias e, da maioria, para a execuo de benfeitorias teis; e) votos de 2/3 dos condminos para a execuo de obras nas partes comuns do edifcio; f) votao, por unanimidade, para fins de construo de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifcio, destinado a conter novas unidades imobilirias; g) votos da maioria absoluta dos presentes, para fins de destituio do sndico; h) votos de 2/3 dos condminos para alterar a conveno ou regimento interno do condomnio; i) votos da unanimidade dos condminos quando se objetivar a mudana da destinao do edifcio, ou da unidade imobiliria; j) votos da maioria dos condminos presentes e representativos de 50% das fraes ideais, no mnimo, para as deliberaes da assemblia, em primeira convocao, salvo quando exigido quorum especial; k) votos da maioria dos condminos presentes, para as deliberaes da assemblia, em segunda chamada, salvo quando exigido quorum especial. l) votos representativos de 50% mais uma das fraes ideais, para fins de deliberao quanto reconstruo ou venda da edificao, em caso de destruio total ou parcial, ou quando ameace runa. Salvo disposio diversa na conveno do condomnio, os votos sero tomados em proporo s fraes ideais no solo e nas outras partes comuns, conforme regra incerta no pargrafo nico, do art. 1.352, do CC. Nesse aspecto, aborda LOPES, com propriedade que, "assim, o condmino titular de fraes ideais que representem mais de 50% do total ter, de fato e de direito, o controle das assemblias e suas deliberaes, podendo surgir a figura que a doutrina denomina maioria de um s . Para soluo desse impasse, sugere o autor o recurso via judicial para "pr cobro situao anmala como essa. Diante desse alerta, urge que os condminos, quando da aprovao da conveno do condomnio, tenham plena conscincia desse ditado legal, fazendo s vezes da exceo que dele prprio emana, ento ajustando a contagem dos votos em carter diverso do sugerido por essa norma, prevenindo conflitos dessa ordem.

6 EXTINO DO CONDOMNIO
Consisti em condomnio em edifcio de apartamentos um condomnio especial ou forado, no pode os condminos extingui-lo por conveno ou por via judicial. De modo que, enquanto o prdio subsistir em carter coletivo, o condomnio inextinguvel. Os fatos de extino dessa modalidade de condomnio so a desapropriao do edifcio, caso em que a indenizao ser repartida na proporo do valor das unidades imobilirias (CC, art.1.358); confuso, se todas as unidades autnomas forem adquiridas por uma s pessoa; destruio do imvel por qualquer motivo (art.1.357, 1 parte do CC); demolio voluntria do prdio, por razes urbansticas ou arquitetnicas, ou por condenao do edifcio pela autoridade publica, por motivo de insegurana ou insalubridade ou por ameaa de runa (CC, art. 1.357, 1 parte); alienao ou reconstruo de todo o prdio, com aprovao dos condminos, que representem metade mais uma das fraes ideais. Determinada a reconstruo, o condmino poder eximir-se do pagamento das despesas referentes, alienando seus direitos aos outros condminos, mediante avaliao judicial. Se a venda se der, haver preferncia ao

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condmino em relao ao estranho e o preo alcanado ser repartido entre os condminos, proporcionalmente ao valor de suas unidades imobilirias (CC, art. 1.357, 1 e 2).31 Bem como toda realidade ftica, o condomnio horizontal pode perecer-se, ainda que seja criado sem prazo determinado. Na desapropriao, os valores das unidades autnomas pertencero a cada titular, repartindo-se por rateio o equivalente s partes comuns. Divide-se a indenizao pelas respectivas quotas. No caso de destruio de menos 2/3 da edificao, o sindico solicitaria o recebimento do seguro e a reconstruo e reparos. Dois teros dos condminos representado frao ideal de 80% do terreno e coisas comuns poderiam decidir sobre a demolio e reconstruo do prdio ou sua alienao, por motivos urbansticos ou arquitetnicos, ou ainda, no caso de condenao do edifcio pela autoridade publica, em razo de insegurana ou insalubridade. Assegurava-se o direito da minoria de ter suas partes adquiridas pela maioria. A alienao total do edifcio tambm era autorizada pelos votos dos 2/3 mencionados, correspondendo a 80% do terreno e fraes ideais. No art. 1.357 do Cdigo Civil, assinala que, se a edificao for total ou respeitosamente destruda, ou ameace runa, os condminos deliberao em assemblia sobre a reconstruo ou venda, por votos que representem metade mais uma das fraes ideais. A soluo mais realista do que a lei anterior, pois, dependendo dos danos, os reparos podem ser inviveis nessa situao trgica. O cdigo traduz de forma mais eficiente o direito das minorias. Como a reconstruo, dar a entender, investimento considervel para cada condmino, ele poder eximir-se do pagamento, cedendo seu direito a outros condminos, mediante avaliao judicial. A preferncia na aquisio ser dos outros condminos, e na falta de interesse deles, poder adquirir a quota um estranho. O valor apurado ser dividido entre os condminos, proporcionalmente ao valor de suas unidades. Poder, contudo, a assemblia dar outro destino a essa verba. Na hiptese de desapropriao, a indenizao ser racionada tambm a cada condmino, na proporo de sua respectiva unidade.32 Todas as caractersticas do sistema procedem da necessidade da existncia de partes comuns, inalienveis separadamente dos apartamentos, e utilizveis por todos. Destrudo o prdio, o terreno que, por fico legal, era acessrio do principal, cobra sua qualidade de principal e os donos se encontram na situao de condminos na forma tradicional.33 Mesmo na hiptese de haver seguro sobre todo o prdio e de se haver estipulado a reconstruo, o primeiro condomnio em edificaes se aboliu, com a destruio do prdio; um outro poder surgir com a construo nova, mas aquele originrio se acabou. Este novo condomnio pode ser material e juridicamente idntico ao anterior, mas um novo sistema, porque o condomnio em edificaes, com suas disposies, regras e especialidade, decorre de uma situao de necessidade que implica a existncia das partes comuns e dos direitos mtuos, de tal modo essencial para ele como as ruas o so para uma cidade ou o alimento para o organismo. Destruda a cidade, morto o organismo, derrubada a edificao, as ruas, o alimento e as partes comuns do prdio perdem sentidos. O Condomnio Edilcio, alm disso, extingue-se pela deliberao dos condminos, cuja unanimidade decidiu decompor o prdio num condomnio de forma tradicional, cada proprietrio tornando-se senhor de uma parte ideal do todo. Cancela-se no Registro de Imveis a autonomia dos apartamentos; anula-se a Conveno Condominial, e desaparece o Regime de Condomnio Edilcio. O efeito primeiro a imediato caso do principio de que ningum pode ser forado a continuar em condomnio. Claro que o prdio continuara a ser indivisvel, por fora de sua natureza, no mais da lei. Mas, tendo em vista tal circunstncia, qualquer condmino pode requerer a venda da coisa e diviso do preo, nos arts. 1.322, caput, do Cdigo Civil. Essa hiptese, todavia, ser extremamente incomum. O condomnio extingue-se, ainda, pela concretizao numa s pessoa da propriedade de todos os apartamentos. Um proprietrio poder ir adquirindo as unidades de seus consortes; e, como as partes comuns e o terreno so acessrios do principal, apartamentos e andares, perodo abordar em que aludido adquirente se tornar dono de todo. Nessa ocasio, feitas as declaraes necessrias, ter desaparecido o regime de condomnio edilcio.

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DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro Direito das Coisas, 4 volume, ed. Saraiva, So Paulo, 2002, 18 edio, p. 211.
32

VENOSA, Slvio de Salvo. Direito Civil Direitos Reais, Volume V, ed. Atlas S.A., So Paulo, 2004, 4 edio, p.354. 33 RODRIGUES, Silvio. Direito Civil Direito das Coisas, Volume V, ed. Saraiva, So Paulo, 2002, 27 edio, p.232.

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CONCLUSO
A regulamentao do condomnio edilcio, matria complexa, palco de grandes divergncias, em que pese argumentao de que o Cdigo Civil inovou em termos de redao, visando melhor adequao realidade de nossos dias, a justificativa no me parece ser suficiente, pois que o nosso legislador deixou perecer uma grande oportunidade para, de direito, ajustar as instveis emanadas do instituto do condomnio edilcio. Neste caso, faltou-lhe a garra de Caio Mario, "o estudo de ngulos diversos, o enfoque entre a realidade econmica e os problemas que suscita. E quem melhor do que os Registradores Imobilirios para enunciar esses problemas... Opinies parte, o estudo feito inclinou-me a concluir que, no intuito de absorver os problemas das inconstantes do condomnio edilcio, urge que se tome por primordial a elaborao de uma conveno do condomnio de forma eficiente e clara, pois que este o instrumento base onde se tem a ocasio mais favorvel para se regular a vida condominial. Todos os eventuais e provveis conflitos nascedouros dos interesses comuns podem ser interpretado nos captulos neste documento, de sorte a evitarem desentendimentos, desde os sujeitos a discusses mole, quanto aos animados, passveis de dependncia ao Judicirio.

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
CRISTVAM, Jos Srgio da Silva. A resoluo das colises entre princpios constitucionais. Jus Navegandi, Teresina, a. 7, n. 62, fev. 2003. Disponvel em: < http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp? id=4816&p=2 > Acesso em: 24 nov. 2006. DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro.So Paulo: Saraiva, 2002. GOMES, Orlando. Diretos Reais.Rio de Janeiro: Forense, 2002. GONALVES, Carlos Roberto. Sinopses jurdicas Direito das Coisas. So Paulo: Saraiva, 2003. LOPES, Joo Batista. Condomnio. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2003. Disponvel em: < http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=4816&p=2 > Acesso em: 24 nov. 2006. MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil Direito das Coisas. So Paulo: Saraiva, 2003. MEZZARI, Mario Pazutti. Condomnio e Incorporao no Registro de Imveis. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 1996. Disponvel em: < http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=4816&p=2 > Acesso em: 24 nov. 2006. NEGRO, Theotonio.Cdigo Civil e Legislao em vigor. So Paulo: Saraiva, 2003. PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instituies de Direito Civil. Rio de Janeiro: Forense, 2002. PEREIRA, Caio Mario da Silva. Condomnio e Incorporaes. So Paulo: Forense, 1988. Disponvel em: < http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=4816&p=2 > Acesso em: 24 nov. 2006. RODRIGUES, Silvio. Direito Civil Direto das Coisas. So Paulo: Saraiva, 2002. VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil Direitos Reais. So Paulo: Atlas, 2004. Monografia apresentada ao Curso de Bacharelado em Direito da Escola de Direito do Centro Universitrio da Cidade (UniverCidade), campus Mier, como requisito parcial para obteno do grau de Bacharel em Direito. Dedico esse trabalho ao meu pai e minha me, que sempre me apoiaram nos meus estudos, aos meus irmos que estavam sempre do meu lado para ajudar, aos meus amigos de faculdade, aos professores, enfim a todos que sempre caminharam comigo nesses anos e acreditaram que a ousadia e o erro so caminhos para as grandes realizaes. Primeiramente, agradeo a Deus por ter me dado a oportunidade de estar no mundo. Aos meus pais, Incio Caetano de Lira Filho e Marilene Origuela de Lira, aos meus irmos Fbio e Glucio, agradeo a todos o amor, carinho, compreenso e respeito. Aos amigos da faculdade, que me "aturaram" todos os dias. Muitas das pessoas que passaram e passam pelo que eu

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passei e passo: ficar longe da famlia em busca de um ideal comum. Aos amigos internautas, adquiridos nas noites e madrugadas insones e, hoje, conhecidos pessoalmente, deixamos de ser os estranhos do outro lado do computador... Tenho muito a agradecer e a muitas pessoas. No citarei o nome de todos os amigos, mais sei que todos eles estaro dentro do meu corao assim como na minha memria pelo que fizeram de forma direta ou indiretamente para a concretizao deste sonho, me auxiliar at onde j cheguei... Meus agradecimentos especiais a: Ingrid Tavares, uma pessoa muito especial na minha vida e na minha amizade, agradeo pela sinceridade de uma amizade, aonde vimos que a distncia no suficiente para separar os amigos; e ao meu amigo Daniel de Carvalho, pela compreenso e apoio. Que os versos do dia-a-dia formem os mais belos poemas da poesia da vida... Muito obrigada a todos! Autor: Tatiane Origuela De Lira origuelatati@hotmail.com Centro Universitrio Da Cidade Escola de Cincias Jurdicas Rio de Janeiro Dezembro, 2006

Nenhuma outra modalidade de propriedade tenha talvez levantado maior riqueza de problemas jurdicos e sociais do que a denominada propriedade horizontal, propriedade em planos horizontais

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ou propriedade em edifcios. A comear por sua denominao. A doutrina nacional e estrangeira refere-se a essa modalidade como propriedade horizontal, propriedade em planos horizontais, condomnio sui generis, condomnio por andares, condomnio edilcio. Esta ltima denominao foi adotada pelo novo Cdigo Civil, que disciplina a matria nos artigos 1.331 a 1.358. O Cdigo Civil de 1916 no se ocupou da matria. Jungido pelas legislaes estrangeiras e pelos fatos sociais, o direito ptrio promulgou o Decreto n 5.481, de 25 de junho de 1928, que traou as primeiras normas, de forma insatisfatria. Apenas em 1964 promulgada a Lei n 4.591/64, que sofreu algumas alteraes pela Lei n 4.864/65, denominada de Condomnio e Incorporaes, detalhando essa modalidade de propriedade. Se na poca se mostrou como diploma legal avanado, na atualidade e de h muito j estava a exigir nova reforma legislativa, mormente para preencher lacunas atinentes a novos fenmenos dentro do prprio condomnio que regula, bem como a novas modalidades de compropriedade, no fosse ainda a necessidade de adaptao disciplina protetiva do consumidor. As novas disposies do mais recente Cdigo Civil procuraram preencher essas lacunas. O novo Cdigo Civil passa a disciplinar integralmente o condomnio edilcio, revogando essa matria na Lei n 4.591/64, a qual trata tambm das incorporaes, cujos dispositivos continuaro em vigor. No condomnio edilcio existe ntida e distinta duplicidade de direitos reais. O direito de propriedade da unidade autnoma, em que o ius utendi, fruendi et abutendi o mais amplo possvel, como na propriedade em geral, sofre restries de vizinhana impostas pela convivncia material da coisa, em planos horizontais. No se distingue muito do direito de propriedade ortodoxo que tambm sofre restries de uso e gozo, tendo em vista os direitos de vizinhana em geral, as normas edilcias e os princpios do abuso de direito. O direito de usar da unidade autnoma encontra limites nos princpios de ordem natural de vizinhana, de um lado, e de outro, nos ordenamentos particulares do condomnio. margem desse direito, em quase tudo igual propriedade exclusiva individual, coloca-se, portanto, a disciplina dirigida s partes comuns do edifcio. Nesse aspecto, existe efetivamente condomnio. Os titulares de unidades condominiais so comproprietrios de frao ideal de terreno e das partes de uso comum. A conveno do condomnio funciona como regra fundamental da vida condominial. Um dos problemas que mais afetam a vida em comunho o comportamento anormal ou inconveniente do condmino ou possuidor da unidade autnoma. Tendo em vista o rumo que as questes condominiais tm tomado, bem como o sistema de penalidades trazido pelo novo cdigo, importante que na conveno sejam estabelecidas as sanes a que estaro sujeitos os transgressores das regras condominiais, bem como o procedimento para sua imposio, este, mais apropriadamente, constante do regulamento. H um micro-universo em um condomnio, que toma o vulto de uma aglomerao urbana. Tudo o que no essencial constituio e funcionamento do condomnio, mas de cunho circunstancial e mutvel, deve ser relegado para o regimento (ou regulamento) interno. Por isso, conveniente que esse regimento seja estabelecido parte, e no juntamente com a conveno. O regimento est para a conveno como o regulamento administrativo est para a lei. Deve completar a conveno, regulament-la, sem com ela conflitar. Ocorrendo conflito, deve prevalecer a conveno. Ao regulamento conveniente que se releguem normas disciplinadoras de uso e funcionamento do edifcio. Lembre-se de que o regulamento tambm fruto de deliberao coletiva, sendo igualmente ato normativo. A questo da boa convivncia social ponto central da vida em condomnio. O condmino que, por exemplo, desejar reformar sua unidade, no pode faz-lo a ponto de colocar em risco a estrutura do prdio. Deve, por outro lado, efetuar os reparos necessrios para que eventuais defeitos em sua unidade no prejudiquem os demais condminos. Nem sempre as solues sero tranqilas, como

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demonstra a experincia. O condmino obrigado a obedecer conveno e ao regulamento. A transgresso deve sujeit-lo ao pagamento de multa ou outra penalidade, cuja forma de imposio e fixao deve decorrer da conveno ou mais apropriadamente do regulamento ou regimento interno. Qualquer que seja a modalidade de imposio de multa ou penalidade, requer seja conferido direito de defesa ao condmino. Para evitar nulidades, o regimento deve fixar procedimento administrativo para imposio de penalidades, nos moldes de uma sindicncia. As punies podem ser graduadas desde a simples advertncia at a imposio de multa, dentro de determinados limites ou proibio transitria de uso e gozo de certas atividades ou facilidades no condomnio. Esta ltima matria gera discusses. No se duvida que o condmino, ou qualquer ocupante, pode ser punido com a suspenso temporria de freqentar a piscina ou salo de festas do edifcio, por exemplo, em razo de comportamento inconveniente. O novo cdigo, ciente dessa problemtica, ao contrrio da lei anterior, introduz expressamente no ordenamento a possibilidade da imposio de multas, o que, alis, no era proibido na Lei n 4.591/65. Assim, tal como est no artigo 1.336, pargrafo 2, o condmino que no cumprir qualquer dos deveres estabelecidos na lei, na conveno ou no regulamento interno, pagar multa prevista na lei ou regulamento, no podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuies mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem. No havendo disposio expressa, caber assemblia geral, por dois teros no mnimo dos condminos restantes, deliberar sobre a cobrana de multa. Em qualquer situao, h que se assegurar direito de defesa ao infrator. Esse dispositivo se refere quele infrator espordico. No entanto, o cdigo vai mais alm, pois reconheceu que o infrator reiterado, empedernido e renitente deve ser mais rigorosamente apenado, em prol da vida condominial. Assim que o artigo 1337 dispe: "O condmino, ou possuidor, que no cumpre reiteradamente com seus deveres perante o condomnio poder, por deliberao de trs quartos dos condminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente at o quntuplo do valor atribudo contribuio para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiterao, independentemente das perdas e danos que se apurem". Pargrafo nico: "O condmino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivncia com os demais condminos ou possuidores, poder ser constrangido a pagar multa correspondente ao dcuplo do valor atribudo contribuio para as despesas condominiais, at ulterior deliberao da assemblia". Verifica-se, portanto, que as multas podem atingir valores elevados. Contudo, haver situaes que nem mesmo essa imposio ser suficiente para extirpar o problema da vida condominial. Note que essas punies podem atingir no apenas o condmino, em sentido estrito, como qualquer possuidor da unidade, no importando a que ttulo seja essa posse ou mera deteno. Nota-se que o legislador do novo cdigo chegou muito prximo, mas no ousou admitir expressamente a possibilidade de que o condmino ou assemelhado seja impedido definitivamente ou por certo prazo de utilizar a sua unidade. No temos dvida, porm, tendo em vista o sentido social do direito de propriedade que ora se decanta na legislao, que essa soluo pode e deve ser tomada pela assemblia geral em casos extremos. de se perguntar se deve o condomnio suportar em suas dependncias a presena de um baderneiro contumaz ou de um traficante de drogas. evidente que a futura jurisprudncia deve atentar para essas circunstncias. Esse apenas um dos aspectos, dentre tantas questes que afloram quotidianamente no direito condominial.

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Art. 1.343. A construo de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifcio , destinado a conter novas unidades imobilirias, depende da aprovao da unanimidade dos condminos. Doutrina Determina o artigo a necessidade da aprovao de todos os condminos para a realizao de obras em rea comum que importem em modificao das fraes ideais de terreno. Art. 1.344. Ao proprietrio do terrao de cobertura incumbem as despesas da sua conservao, de modo que no haja danos s unidades imobilirias inferiores. Histrico O dispositivo em anlise no sofreu nenhuma alterao, seja por parte do Senado Federal, seja por parte da Cmara dos Deputados, no perodo final de tramitao do projeto. A redao atual a mesma do projeto. Doutrina Este dispositivo estabelece que dever do proprietrio que utiliza a cobertura ou terrao cuidar da sua conservao, arcando com as despesas. Incumbe-lhe, mesmo, reparar possveis infiltraes de gua nos pavimentos inferiores, sempre a suas expensas, nunca onerando o condomnio. Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos dbitos do alienante, em relao ao condomnio, inclusive multas e juros moratrios. Histrico O presente artigo no serviu de palco a alterao, nem por parte cio Senado Federal, nem por parte da Cmara dos Deputados, no perodo final de tramitao do projeto. A redao atual a mesma do projeto. Doutrina Trata-se de uma obrigao propter rem (em virtude da coisa). Ao adquirir uma unidade condominial, cabe ao comprador a responsabilidade de saldar os dbitos da unidade que comprou, se existires. vez que o vnculo se estabelece no com uma pessoa determinada, mas com quer que seja o titular daquele direito mal. Art. 1.346. obrigatrio o seguro de toda a edificao contra o risco de incndio ou destruio, total ou parcial. Histrico O dispositivo em tela no foi atingido por modificao, seja da parte do Senado Federal, seja da parte da Cmara dos Deputados, no perodo final de tramitao do projeto. A redao atual a mesma do projeto. Doutrina Este artigo obriga a contratao de seguro, e est embasado rio art. 13 da Lei n. 4.591, de 16-12-1964, que regulamenta o condomnio em plano horizontal. Alm de trazer inovaes de redao, de melhor tcnica legislativa, modernizando as expresses. No mais, deve ser dado a essa matria o mesmo tratamento doutrinrio dispensado ao dispositivo apontado da Lei n. 4.591/64.