Publicidad y Registro I.- PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES. Concepto.- Funciones de la Publicidad.- Tipos.

.Indica Marina Mariani de Vidal, que revistiendo los derechos reales el carcter de absolutos, es decir, debiendo respetarse por todos, es menester que ellos sean conocidos, y ese conocimiento se cumple a travs de su publicidad . La publicidad cumple, adems, una importante funcin en orden al comercio jurdico y al desarrollo del crdito, dado que permite conocer el estado patrimonial del titular, beneficiando de este modo no slo a ste sino a toda la sociedad. En el mbito de los derechos reales la misma puede hacerse efectiva de distintas maneras. Y as nos encontramos, por ejemplo, por un lado, con la llamada publicidad natural, posesoria o traditiva que se concreta con la entrega material de la cosa objeto del derecho (sistema adoptado originariamente por Vlez en nuestro cdigo Civil, salvo en materia de hipotecas). Y por el otro, con la que se cumple a travs de la inscripcin de los actos relativos a los derechos reales en registros creados al efecto, denominada publicidad registral. Seala Borda que en el Estado Moderno la registracin de los derechos reales est tomando una importancia siempre creciente. Es que los registros y en especial los de la propiedad, satisfacen mltiples necesidades que conviene puntualizar:

a) En primer trmino, los inmuebles y los muebles de relevancia econmica son una importante fuente impositiva; un correcto registro permite identificar a los titulares de dominio y dems derechos reales, as como verificar las transmisiones tambin gravadas. b) El Estado Moderno est atento al rgimen de la propiedad de la tierra, vigila su produccin, combate los latifundios y minifundios. Todo ello requiere inexcusablemente una apropiada registracin. c) La planificacin est en la mdula del Estado Moderno; y ella se funda en una completa informacin que en materia de propiedad slo pueden brindarla los registros y catastros. d) Los registros constituyen, adems un rgimen de publicidad que permite a terceros adquirentes de derechos reales sobre un bien conocer el estado en que ese bien se encuentra, quin es su dueo, qu derechos lo gravan. e) De igual modo, permiten conocer con facilidad el patrimonio de una persona, impidiendo la ocultacin de bienes en perjuicio de los acreedores, a quienes los registros les facilitan el embargo de los bienes del deudor. d) Desde el punto de vista del propietario, clarifica sus derechos y en algunos sistemas (no en el nuestro) lo pone a cubierto contra cualquier defecto del ttulo de adquisicin.

II.- DISTINTOS SISTEMAS DE PUBLICIDAD.-

Siguiendo a Marina Mariani de Vidal podemos clasificar a los distintos ordenamientos que existen al respecto de la siguiente forma:

A)

Sistemas No Registrales:

La publicidad se cumple no a travs de la inscripcin en registros sino por otros medios. As, en el sistema francs originario del Cdigo Civil (anterior a la ley hipotecaria de 1855), donde las transmisiones de derechos reales quedaban perfeccionadas por la sola celebracin del contrato. Los inconvenientes derivados de este sistema -puestos de manifiesto por nuestro codificador en la nota al art. 577 del Cdigo Civil, especialmente en su 3 parte, a cuya lectura remitimos- se hicieron sentir en la propia Francia, por lo que en el ao 1855 se sancion una ley que modific sustancialmente el rgimen conforme veremos al estudiar el sistema francs. Debido a ello es justamente que Vlez adopta la tradicin como medio de publicidad, que saca a su entender de las sombras en que se encontraba sumida la creacin de los derechos reales segn el derecho francs, y los pone de manifiesto a toda la sociedad, a travs de la realizacin de actos materiales sobre la cosa, que son necesarios a los efectos de la consumacin de aqulla.

B)

Sistemas Registrales:

Si bien la tradicin puede servir como sistema de publicidad en comunidades pequeas, tambin se torna totalmente ineficaz cuando no media tal circunstancia, puesto que queda prcticamente oculta, como ocurra con la celebracin del contrato en el derecho francs. Se vuelve entonces indispensable contar con otro medio de poner en conocimiento de terceros la existencia del derecho real, y se llega a dicho medio a travs de los registros, en los cuales deben inscribirse todos los derechos reales que se constituyen, as como su transmisin y extincin. Ello, en un primer momento, funcion slo para los inmuebles pero el incremento cada vez mayor de la riqueza mobiliaria hizo que aparecieran tambin registros destinados a los muebles, originndose la categora de cosas muebles registrales . Ej: automotores, buques, aeronaves, etc.

1. Sistemas registrales: Clasificacin.Hay diversos medios de llevar esos registros:

T_r_a_n_s_c_r_i_p_c_i__n_ _e_ _I_n_s_c_r_i_p_c_i__n_ _S_e_g__n_ _l_a_ _m_a_n_e_r_a_ _d_e_ _l_l_e_v_a_r_ _l_o_s_ _r_e_g_i_s_t_r_o_s_,_ _l_o_s_ _s_i_s_t_e_m_a_s_ _p_u_e_d_e_n_ _s_e_r_:_

_S_i_s_t_e_m_a_s_ _d_e_ _T_r_a_n_s_c_r_i_p_c_i__n_:_ _s_e_ _e_x_i_g_e_ _l_a_ _t_r_a_n_s_c_r_i_p_c_i__n_ __n_t_e_g_r_a_ _y_ _l_i_t_e_r_a_l_ _d_e_ _l_o_s_ _a_c_t_o_s_ _r_e_l_a_t_i_v_o_s_ _a_ _l_o_s_ _d_e_r_e_c_h_o_s_ _r_e_a_l_e_s_ _(_c_o_n_s_t_i_t_u_c_i__n_,_ _t_r_a_n_s_m_i_s_i__n_,_ _e_x_t_i_n_c_i__n_)_._ _E_j_:_ _S_i_s_t_e_m_a_ _d_e_ _l_a_ _l_e_y_ _h_i_p_o_t_e_c_a_r_i_a_ _f_r_a_n_c_e_s_a_ _d_e_ _1_8_5_5_._ _S_i_s_t_e_m_a_s_ _d_e_ _I_n_s_c_r_i_p_c_i__n_:_ _l_o_s_ _t__t_u_l_o_s_ _s_e_ _i_n_s_c_r_i_b_e_n_ _h_a_c_i_e_n_d_o_ _u_n_a_ _s__n_t_e_s_i_s_ _d_e_ _e_l_l_o_s_._ _E_j_:_ _e_s_ _e_l_ _s_i_s_t_e_m_a_ _a_d_o_p_t_a_d_o_ _p_o_r_ _n_u_e_s_t_r_o_ _p_a__s_ _a_c_t_u_a_l_m_e_n_t_e_._ _ __ _ _D_e_c_l_a_r_a_t_i_v_o_s_ _y_ _C_o_n_s_t_i_t_u_t_i_v_o_s_ ________ Segn los efectos de la registracin, pueden ser:

Sistemas Declarativos: la inscripcin se exige solamente a los efectos de oponer el derecho a terceros, es decir, que sirve para declarar a stos un derecho real ya existente entre las partes -es un mero medio de publicidad-. Ej: sistema argentino actual para los bienes inmuebles.

Sistemas Constitutivos: la inscripcin es una condicin del nacimiento del derecho real, el cual no existe ni entre las partes, ni frente a terceros, _s_i_ _n_o_ _m_e_d_i_a_ _l_a_ _p_e_r_t_i_n_e_n_t_e_ _i_n_s_c_r_i_p_c_i__n_;_ _e_s_ _d_e_c_i_r_,_ _e_l_ _d_e_r_e_c_h_o_ _n_a_c_e_ _a_ _p_a_r_t_i_r_ _d_e_ _s_u_ _i_n_s_c_r_i_p_c_i__n_ _e_n_ _e_l_ _R_e_g_i_s_t_r_o_._ _E_j_:_ _s_i_s_t_e_m_a_ _g_e_r_m__n_i_c_o_;_ _s_i_s_t_e_m_a_ _T_o_r_r_e_n_s_;_ _n_u_e_s_t_r_o_ _s_i_s_t_e_m_a_ _a_c_t_u_a_l_ _e_n_ _m_a_t_e_r_i_a_ _d_e_ _a_u_t_o_m_o_t_o_r_e_s_ _y_ _c_a_b_a_l_l_o_s_ _p_u_r_a_ _s_a_n_g_r_e_ _d_e_ _c_a_r_r_e_r_a_._ __ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _P_e_r_s_o_nales y Reales Tambin se clasifica a los sistemas registrales segn tengan en cuenta a las personas o a las cosas: En los Registros Personales, se tiene en mira a la persona titular del derecho. Los ttulos se asientan por orden cronolgico, confeccionndose luego ndices alfabticos con el nombre de las partes. De all que la bsqueda se realice por el nombre de los titulares, o sea que, conociendo el nombre del titular, se puede saber si los derechos reales figuran inscriptos a su favor. Ej: sistema de Capital Federal anterior a la sancin de la Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801. Dado que el sistema que estamos analizando no permite obtener un informe rpido y claro acerca del estado jurdico de cada inmueble, se ha ideado otro que se lleva tomando como base, no a la persona del titular, sino la cosa sobre la que recaen los derechos. Son los denominados Registros Reales.

En los Registros Reales, cada inmueble, est matriculado con su correspondiente nmero de orden, asignn_d_o_s_e_l_e_ _u_n_a_ _h_o_j_a_ _e_s_p_e_c_i_a_l_ _l_l_a_m_a_d_a_ __ f_o_l_i_o_ _r_e_a_l__ _d_o_n_d_e_ _s_e_ _a_s_i_e_n_t_a_n_ _l_o_s_ _d_e_r_e_c_h_o_s_ _r_e_a_l_e_s_ _q_u_e_ _t_i_e_n_e_n_ _p_o_r_ _o_b_j_e_t_o_ _e_l_ _i_n_m_u_e_b_l_e_ _a_l_ _q_u_e_ _c_o_r_r_e_s_p_o_n_d_e_ _d_i_c_h_o_ _f_o_l_i_o_._ _E_j_:_ _n_u_e_s_t_r_o_ _s_i_s_t_e_m_a_ _i_n_m_o_b_i_l_i_a_r_i_o_ _a_c_t_u_a_l_ _y_ _e_l_ _s_i_s_t_e_m_a_ _a_l_e_m__n_._ __ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _V_a_l_i_d_a_n_ _o_ _N_o_ _V_a_l_i_d_a_n_ _l_o_s_ _t_tulos: Segn la incidencia de la registracin respecto de los ttulos, pueden ser: Sistemas de Convalidacin: conforme ciertos sistemas la inscripcin purifica a los ttulos de los vicios de los que pudieran estar afectados. Ej: derecho germnico. Sistemas de No Convalidacin: La inscripcin no tiene la virtualidad de sanear los defectos que pudieran estar afectando al acto causal. Ej: En nuestro derecho en virtud del art. 4 de la Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801: La inscripcin no convalida el ttulo nulo ni subsana los defectos de que adoleciere segn las leyes

2. SISTEMAS REGISTRALES EN EL DERECHO COMPARADO.-

A. Breves nociones de la publicidad en la historia del derecho: Roma.En Roma los modos de adquirir el derecho de propiedad se cumplan a travs de la realizacin de determinadas formalidades. As pueden mencionarse: _____________________________________________________________________________________ __________ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _l_a_ _M_a_n_c_i_p_a_t_i_o_:_ _e_n_ _p_r_e_s_e_n_c_i_a_ _d_e_ _5_ _t_e_s_t_i_g_o_s_ _y_ _u_n_ _l_i_b_r_e_p_e_n_s_;_ _o_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _l_a_ _I_n_ _I_u_r_e_ _C_e_s_i_o_:_ _u_n_ _p_r_o_c_e_s_o_ _d_e_ _r_e_i_v_i_n_d_i_c_a_c_i__n_ _f_i_c_t_i_c_i_o_ _q_u_e_ _s_e_ _l_l_e_v_a_b_a_ _a_ _c_a_b_o_ _d_e_l_a_n_t_e_ _d_e_l_ _m_a_g_i_s_t_r_a_d_o_;_ _o_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _l_a_ _U_s_u_c_a_p_i_o_:_ _p_o_r_ _l_a_ _p_o_s_e_s_i__n_ _d_u_r_a_n_t_e_ _u_n_ _t_i_e_m_p_o_ _e_s_t_a_b_l_e_c_i_d_o_;_ _o_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _l_a_ _A_d_j_u_d_i_c_a_t_i_o_:_ _c_o_m_o_ _c_o_n_s_e_c_u_e_n_c_i_a_ _d_e_ _l_a_ _p_a_r_t_i_c_i__n_ _d_e_ _c_o_s_a_s_ _c_o_m_u_n_e_s_;_ _o_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _l_a_ _T_r_a_d_i_t_i_o_:_ _p_o_r_ _l_a_ _e_n_t_r_e_g_a_ _e_f_e_c_t_i_v_a_ _d_e_ _l_a_ _c_o_s_a_._

_E_s_t_e_ __l_t_i_m_o_,_ _e_r_a_ _e_l_ _m_o_d_o_ _m__s_ _i_m_p_o_r_t_a_n_t_e_ _d_e_ _a_d_q_u_i_r_i_r_ _l_a_ _p_r_o_p_i_e_d_a_d_ _y_ _t_e_r_m_i_n__ _p_o_r_ _r_e_e_m_p_l_a_zar totalmente a los otros procedimientos. Vemos que la publicidad se realizaba en estos casos, a travs del cumplimiento de las formalidades requeridas para la consumacin de cada uno de los distintos modos de adquisicin. Posteriormente, y a semejanza de las provincias griegas y egipcias, se tom la costumbre de transcribir las transmisiones en los Registros Pblicos fue lo que se denomin Insinuatio-, siendo esta transcripcin obligatoria, para los actos a ttulo gratuito y facultativa, para los celebrados a ttulo oneroso.

B. Derecho Francs: En el sistema francs originario del Cdigo Civil el derecho real se transmita por la sola fuerza del contrato, y la celebracin de ste, en consecuencia constitua suficiente publicidad.

Los inconvenientes derivados de este sistema puestos de manifiesto por nuestro codificador, como ya sealamos, en la nota al art. 577 del Cdigo Civil, especialmente en su 3 parte- se hicieron sentir a poco de andar, en la propia Francia, donde en el ao 1855 hubo de sancionarse una ley -la nueva ley hipotecaria del 23 de marzo de 1855- que determin que el propietario no es propietario respecto de terceros si no hace transcribir sus ttulos en un registro especial y pblico, establecido para ese efecto , reconociendo la necesidad de un hecho externo como indicador legal de la transmisin de la propiedad.

C. Sistema Germano: El sistema del Cdigo Civil Alemn plasm una larga evolucin que arranc en pocas primitivas y sobrevivi a la recepcin del derecho romano con su sistema de Traditio -, para llegar a ser uno de los sistemas registrales ms perfectos que se conocen. Se sigue la tcnica del folio real y deben inscribirse los inmuebles que no tengan naturaleza jurdico-pblica, as los del Estado, propiedades del Fisco, caminos, aguas, etc. Deben anotarse en dicho folio todos los derechos reales constituidos sobre el fundo, quedando excluidos los personales, inclusive la locacin de inmuebles y la inscripcin, reviste el carcter de constitutiva de esos derechos.

El Registro slo acta en relacin a las mutaciones registrales, a pedido de parte interesada (Principio de la Instancia), y slo puede solicitar tal mutacin quien figura inscripto como titular del derecho (Principio de Tracto Sucesivo). La inscripcin debe estar consentida por el que en el Registro aparece como titular, a travs de un documento autntico (Principio del Consentimiento Formal), vale decir que lo que se inscribe no es el acto jurdico causal (Ej: compraventa, donacin, etc), sino el acuerdo mediante el cual quien figura inscripto como titular de un derecho conviene con otra persona en que ese derecho se inscriba a su nombre, y ese acuerdo para inscribir (auflassung) es lo que recepta el Registro. El acuerdo es independiente del acto jurdico causal, por lo tanto, sus vicios no lo afectan, por eso se denomina Acto Abstracto de Enajenacin : de modo tal que a pesar de la existencia de tales vicios, la transmisin operada por la inscripcin del acto abstracto permanece vlida y no habr lugar a accin reivindicatoria alguna fundada en la nulidad del acto antecedente, lo que no obsta por supuesto la procedencia de las acciones personales basadas en el enriquecimiento sin causa. Tambin impera la Presuncin de Exactitud del Registro : dicha presuncin significa que cuando una persona tiene inscripto a su favor un derecho en el Registro, se presume que a l le corresponde y si est anotada su cancelacin, se presume que el derecho no existe.

Esto nos lleva al Principio de Fe Pblica Registral , segn el cual, las inscripciones se reputan verdaderas y sin admitirse prueba en contrario, para todo aqul que de buena fe y por acto voluntario, aunque sea a ttulo gratuito, adquiera derechos reales sobre determinado inmueble, ponindolo a cubierto de acciones reivindicatorias. El Estado es responsable por los errores en las inscripciones. Se ve por lo expuesto la enorme importancia que reviste la inscripcin registral: es constitutiva y convalida plenamente el acto, purificando al ttulo causal de cualquier vicio, e impidiendo la reivindicacin contra quien adquiri de buena fe conforme a sus constancias.

D. Sistema Torrens (Sistema Australiano): El mismo fue ideado por Roberto Torrens para Australia del Sur en el ao 1853, extendindose luego a toda Australia, y a otros pases como Irlanda, norte de frica, Brasil, Canad y algunos Estados de Norteamrica. El registro para el que se sigue el sistema de Folio Real, es obligatorio para los inmuebles de propiedad del Estado y facultativo para los particulares, no obstante su xito ha sido tal en Australia que un elevadsimo porcentaje de las tierras se ha registrado e incorporado a dicho sistema.

Una vez practicada la matriculacin, slo la inscripcin confiere validez a las relaciones reales sobre el inmueble. Para proceder a la anotacin el propietario debe acompaar: ____________________________________________________________________________________ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _s_o_l_i_c_i_t_u_d_ _d_e_ _m_a_t_r_i_c_u_l_a_c_i__n_;_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _p_l_a_n_o_ _c_o_n_f_e_c_c_i_o_n_a_d_o_ _p_o_r_ _a_g_r_i_m_e_n_s_o_r_ _a_u_t_o_r_i_z_a_d_o_;_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _d_e_t_a_l_l_e_s_ _s_o_b_r_e_ _l_a_s_ _c_i_r_c_u_n_s_t_a_n_c_i_a_s_ _d_e_l_ _i_n_m_u_e_b_l_e_ _(_u_b_i_c_a_c_i__n_,_ _s_u_p_e_r_f_i_c_i_e_,_ _g_r_a_v__m_e_n_e_s_,_ _e_t_c_)_;_ _y_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _f_i_l_i_a_c_i__n_ _d_e_ _s_u_ _d_e_r_e_c_h_o_,_ _c_on todos los ttulos en que se origina y la prueba fehaciente de ste. Se realiza luego un doble examen de legalidad: 1) Estudio topogrfico: respecto del plano, realizado por agrimensores, para determinar si los lmites son claros y no existe superposicin con terrenos vecinos. 2) Estudio de los antecedentes jurdicos: por letrados.

Dicho examen puede completarse llamando a las partes, a los colindantes, a testigos, requiriendo informes oficiales, etc., y finalmente, se cita por edictos a quienes quieran oponer cualquier reparo. Si no hay oposiciones o rechazadas las formuladas, se procede a la inscripcin. De esta inscripcin, se otorga un certificado de ttulo en dos ejemplares, uno de los cuales se archiva y el otro se entrega al solicitante. El certificado es transmisible por simple endoso, con la nica formalidad de que la transmisin debe inscribirse en el Registro. El mismo reproduce el folio real y toda mutacin jurdico real deber inscribirse en el en el Registro y en el certificado. La inscripcin del inmueble en el Registro a nombre de una persona tiene efecto constitutivo, y le confiere una situacin de propietario definitiva e inatacable, sea con relacin a las partes, sea con relacin a terceros. Si ha existido vicio en las transmisiones no por ello queda afectada la ltima transmisin, porque se supone que el nuevo propietario recibe su ttulo del Estado, de manera tal que el anterior propietario carece de accin de reivindicacin y todo su derecho consiste en una accin de daos y perjuicios contra el Estado que es quien otorga cada nuevo ttulo, pues estamos en presencia, como ya dijimos, de una inscripcin constitutiva y convalidante. Es rasgo caracterstico la existencia de un fondo de garanta del Estado que responde por los errores materiales del Registro.

III.- Publicidad en el Derecho Argentino: La Publicidad antes de la Reforma. 1. Sistema del Cdigo Civil.- Registros Provinciales.-

Como se sabe, Vlez Sarfield, al tratar acerca de la adquisicin o transmisin de los derechos reales adopt el llamado sistema del ttulo y el modo . El primero, entendido como negocio jurdico o causa fuente de la adquisicin y el segundo, en tanto todo hecho o acto de cumplimiento necesario para que opere tal adquisicin, debiendo considerarse ambos elementos indisolublemente unidos. Por lo dems, el modo, en la economa del Cdigo Civil se halla bsicamente representado por la tradicin, ya que nuestro codificador se mostraba partidario de la denominada publicidad posesoria. En la extensa nota al art. 577 del Cdigo Civil transcribiendo un prrafo de Freitas consigna que: Por la naturaleza de las cosas, por una simple operacin lgica, por un sentimiento espontneo de justicia, por el inters de la integridad de las relaciones privadas a que se liga la prosperidad general, se comprende desde el primer momento que el derecho real debe manifestarse por otros caracteres, por otros signos, que no sean los del derecho personal y que esos signos deben ser tan visibles y tan pblicos cuanto sea posible. No se concibe que una sociedad est obligada a respetar un derecho que no conoce . Ms Vlez rechaz en general el sistema de publicidad registral, admitindolo nicamente y con carcter de excepcional en materia de hipotecas. Y es evidente que aqu jugaban razones de orden prctico, pues al no existir tradicin, la nica manera de hacer conocer el gravamen que pesaba sobre el bien era mediante la creacin de un Registro. Entonces como se ha dicho, salvo en el mbito de las hipotecas, Vlez se manifest contrario a los registros, considerando suficiente a la tradicin como adecuado modo de publicidad, dentro de la mejor herencia romanista, conforme se infiere de la nota al art. 3203 del Cdigo Civil.

De la misma solamente recordaremos las explicaciones dadas por el codificador para no admitir la publicidad registral, y que en sntesis se basaban en la existencia de un territorio extenso, en la falta de personas capaces para llevar esos registros, en la presencia de ttulos defectuosos en nuestro pas que la registracin no subsanara, en la inexistencia de un catastro parcelario que pudiera servir para la individualizacin de las fincas, entre otras. No obstante, los hechos demostraron que las mismas no eran demasiado consistentes, pues poco tiempo despus de la sancin del Cdigo Civil, apenas transcurrida una dcada, comenzaron a crearse Registros en las distintas jurisdicciones locales, al margen del Cdigo Civil, dada la utilidad y necesidad de su implementacin. Es as como efectivamente las distintas provincias se dedicaron a organizar los registros respectivos. El primero de ellos, fue el establecido en la provincia de Buenos Aires a travs de la ley 1276 del 21/5/1879, un ao antes de nacionalizarse la ciudad de Buenos Aires transformndose en Capital de la Repblica Argentina. Y la propia Capital Federal se da su organismo registral local con la ley 1893 del 12/11/1886, que organiz los tribunales de dicha jurisdiccin. Dichas leyes de organizacin de los tribunales tambin sirvieron de modelo para la creacin de los registros de Santa Fe, Crdoba, San Luis, Santiago del Estero, Mendoza, San Juan, Catamarca y La Rioja. Cabe decir que en los primeros tiempos algunos de estos registros estuvieron en manos de particulares, pasando luego a ser dependencias de las distintas jurisdicciones estatales.

Pero sobre ellos recay una tacha de inconstitucionalidad. El argumento que se esgrima era que mediante los mismos se pretenda incorporar un recaudo ms al ttulo y al modo del Cdigo Civil, para considerar operada la transmisin dominial. Esta era la postura compartida por la generalidad de la doctrina nacional, con excepcin de Raymundo M. Salvat, quien sostena que las provincias estaban facultadas para organizar tales registros en ejercicio del denominado poder de polica no delegado al Gobierno Federal. La tesis mayoritaria (la que los tachaba de inconstitucionales) fue sustentada por la Corte Suprema de Justicia de la Nacin, al decidir acerca de las disposiciones de las leyes de Registro de Catamarca y de Mendoza_ HYPERLINK "http://www.ucaderecho.org/civil4/unidad13_notas.htm" \l "_ftn1" \o "" _[1]_. En dichos pronunciamientos el Alto Tribunal sostuvo que tales leyes locales resultaban vulneratorias del art. 67 inc. 11 de la Constitucin Nacional (hoy art. 75 inc. 12), pues el Cdigo Civil es el nico cuerpo que puede legislar acerca de la adquisicin, transmisin y prdida del dominio, estando por ende vedado a las provincias establecer otros requisitos que los establecido en el mismo. Pese a tales fallos adversos, lo cierto es que los registros continuaron funcionando debido a la gran utilidad que prestaban, a punto tal que un distinguido jurista como Bielsa lleg a calificarlos como feliz anomala institucional .

2. Proyectos.Distintos proyectos procuraron remediar la apuntada omisin de nuestro Cdigo Civil en materia de organizacin registral.

As en el ao 1899 el diputado nacional Eleodoro Lobos, present un proyecto de ley a la Cmara de la que formaba parte, planteando agregar al Cdigo Civil un artculo final que llevara el nmero 4052 en el que propugnaba un sistema de inscripcin constitutiva. En el ao 1904 mediante el Proyecto de Jos Galeano se quiso introducir el Sistema Torrens. Luego tanto en el Anteproyecto Bibiloni como en el Proyecto de Cdigo Civil de 1936 tambin se persegua reemplazar la tradicin por una inscripcin registral constitutiva. Se quera as establecer un sistema de tipo germnico a travs del cual se asignaba a las constancias el principio de fe pblica registral tendiente a salvaguardar los derechos de los adquirentes de buena fe y a ttulo oneroso. Por su parte el Anteproyecto de 1954 tambin contena disposiciones relativas al Registro de Inmuebles, propiciando una inscripcin registral constitutiva.

3. El Congreso Nacional de Derecho Civil de Crdoba de 1961.En el III Congreso Nacional de Derecho Civil reunido en Crdoba en 1961, sobre la base de una ponencia de Julio I. Lezana, se aprob una recomendacin, que reviste especial importancia para el rgimen de publicidad registral argentino, puesto que constituye el antecedente inmediato del actual art. 2505 del Cdigo Civil, luego de la redaccin sustitutiva dada por la ley 17.711.

Puede afirmarse entonces que fue recin en el ao 1968 y a travs de la ley 17.711 que se incorpor a la legislacin de fondo la publicidad registral, constitucionalizndose as los Registros de la Propiedad Inmueble que venan funcionando en las distintas jurisdicciones locales desde poco tiempo despus de la sancin del Cdigo Civil, no obstante el rechazo a los mismos por parte de Vlez, excepto en materia hipotecaria.

IV.- SISTEMA ACTUAL DE PUBLICIDAD EN MATERIA INMOBILIARIA. 1. El art. 2505: interpretacin.- Efectos de la inscripcin registral.El art. 2505 del Cdigo Civil en la redaccin dispuesta por la reforma de la ley 17.711 expresa: La adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no sern oponibles a terceros mientras no estn registradas .

La interpretacin del precepto, sobre todo en los primeros tiempos, suscit ms de una polmica debido a la contradiccin existente entre su primera y ltima parte. Pues si nos atenemos textualmente al primer prrafo pareciera que la adquisicin no quedara perfeccionada hasta tanto no se cumpla con la inscripcin, es decir que estaramos en presencia de un rgimen de inscripcin registral constitutivo. En tanto que la segunda parte es terminante al exigir la inscripcin slo en orden a la oponibilidad del derecho frente a terceros interesados. La discordancia se plante en el IV Congreso Nacional de Derecho Civil, celebrado en Crdoba en el ao 1969. All se dijo que en rigor de verdad exista tal contradiccin entre la primera y la segunda parte pero que la ley 17.801 que entr a regir simultneamente con la ley 17.711, haba optado por la ltima parte. As en el mencionado Congreso se dej sentado que el art. 2505 del Cdigo Civil y la ley 17.801 fundamentalmente los arts. 2, 20 y 22 haban establecido en nuestro derecho un sistema registral declarativo en orden a la oponibilidad de la adquisicin frente a terceros interesados. Entonces pese a su redaccin, lo cierto es que la tradicin no fue suprimida como modo a los efectos del nacimiento de los derechos reales. As el derecho real se constituye por ttulo y modo y como tal es vlido entre las partes y el reducido nmero de personas a que se refieren los arts. 3135 y 3136 del Cdigo Civil. En cambio, para su oponibilidad frente a terceros interesados ser necesaria su inscripcin en el correspondiente registro.

2. Ley 17.801.-

De cualquier modo y a fin de evitar cualquier duda al respecto que pudiera haber suscitado el art. 2505 del Cdigo Civil, se proyect y promulg la Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801, que entr en vigencia en forma simultnea con las reformas al Cdigo Civil el 1/7/1968, an cuando haya aparecido publicada en el Boletn Oficial el 10/7/1968. La misma tena el declarado propsito de complementar el referido precepto. Dicha ley se bas en un proyecto elaborado por los Dres. Edgardo Augusto Scotti, Director General del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital federal y Miguel Norberto Falbo, Director del Instituto de Derecho Registral de la Universidad Notarial Argentina, quienes tomaron en consideracin las directivas de la I Reunin Nacional de Directores de Registro de la Propiedad (La Plata-Buenos Aires, 1964) y aprobado en San Miguel de Tucumn ( II Reunin Nacional , 1965) y Santa Fe ( III Reunin Nacional , 1966), conforme se consigna en el mensaje de elevacin de esta ley. Como fuente indirecta de la ley 17.801 deben mencionarse las normas del decr.-ley 11.643/63 (ratificado por ley 6736) de la provincia de Buenos Aires, que representaron a su turno un sensible progreso en materia de inscripcin registral inmobiliaria, al haberse incorporado por primera vez en nuestro pas distintas figuras, principios y tcnicas registrales vigentes en otros pases, principalmente en la legislacin hipotecaria espaola y que plasmaron en realidad normativa en esta ley 17.801.

La Ley Nacional Registral Inmobiliaria debe reputarse complementaria del Cdigo Civil (art. 42). Justamente por ello el art. 1 de la misma, dispone que quedarn sujetos a su rgimen los registros de la propiedad inmueble existentes en cada provincia, en la Capital Federal y Territorio Nacional de Tierra del Fuego, Antrtida e Islas del Atlntico Sur . Ello significa por lo tanto que su mbito de aplicacin se extiende a todo el territorio de la Nacin. Cabe destacar que actualmente Tierra del Fuego es provincia, por lo que su rgimen jurdico registral debe ser asimilado al de las dems provincias argentinas. Dicho rgimen registral nacional inmobiliario fue modificado por la ley 20.089, en lo relativo a plazos de inscripcin.

3. Ley 6435.- Los Registros: organizacin y funcionamiento.Conforme sealamos, la institucionalizacin definitiva de los Registros lleg en el ao 1968 con la reforma al art. 2505 del Cdigo Civil por la ley 17.711 y la sancin de la Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801 a cuyo rgimen quedaran sujetos a partir de ese momento los Registros de la Propiedad Inmueble existentes en las provincias, Capital Federal y el entonces Territorio Nacional de Tierra del Fuego, Antrtida e Islas del Atlntico Sur.

En consecuencia, a fin de reglamentar los aspectos de su competencia se sancion en nuestra provincia el da 31/7/1968 la ley registral 6435_ HYPERLINK "http://www.ucaderecho.org/civil4/unidad13_notas.htm" \l "_ftn2" \o "" _[2]_. La misma en su art. 1 establece que el Registro General de la Provincia de Santa Fe se organizar y funcionar conforme a la presente Ley . Por su parte el art. 2 seala que en las ciudades de Santa Fe y Rosario funcionarn bajo la dependencia del Poder Ejecutivo sendos Registros Generales con la competencia territorial que a continuacin se detalla:

1)

Registro General Santa Fe. Departamentos: Castellanos, Garay, General Obligado, La Capital, Las Colonias, Nueve de Julio, San Cristbal,

San Javier, San Jernimo, San Justo, San Martn y Vera.

2)

Registro General Rosario. Departamentos:

Belgrano, Caseros, Constitucin, General Lpez, Iriondo, Rosario y San Lorenzo.

Debemos tener en cuenta que si en cualquiera de los Registros Generales (Rosario o Santa fe) se pretende la inscripcin de un documento relativo a un inmueble que pertenece al mbito territorial del otro, dicho documento ser rechazado in limine en Mesa de Entradas. Lo mismo ocurrir con los documentos que pretendan inscribir situaciones jurdicas de inmuebles de otras jurisdicciones. A su vez el prrafo tercero de dicho art. 2, regla la competencia material de los Registros estableciendo que en ellos se registrarn todos los instrumentos referidos en el artculo 4 y los que las leyes prescriban . Por lo tanto, se rechazarn los documentos que no estn dentro de su incumbencia (por ejemplo: pretender inscribir un automotor). En cuanto a la organizacin interna de cada Registro, establece que deber estarse a lo preceptuado por la misma Ley, el Reglamento que oportunamente se dicte, o que la Direccin considere necesario conforme a las exigencias del trabajo (art. 3).

Captulo 28: V.- LOS PRINCIPIOS REGISTRALES. 1. Concepcin e importancia.-

Existe consenso en el derecho espaol en el sentido de que la expresin principios hipotecarios o principios registrales ha sido acuada en la tercera dcada del siglo XX por el notable registralista de la Madre Patria don Gernimo Gonzlez y Martnez, para quien se acostumbra a entender por principio en toda investigacin de tipo filosfico, el punto de partida o base discursiva que, si es fundamental para las dems verdades estudiadas, no tiene fundamento dialctico o no lo necesita para su propia evidencia. Segn Roca Sastre debe entenderse por tales el resultado de la sistematizacin o coordinacin tcnica del ordenamiento jurdico registral, en una serie sistemtica de bases fundamentales, orientaciones capitales o lneas directrices del sistema. En rigor de verdad, constituyen las pautas orientadoras de cada sistema registral. Son los que permiten resolver con mayor grado de acierto los distintos casos que pudieran presentarse Sealan dos distinguidos juristas de nuestro pas, Luis Moisset de Espans y Horacio Vaccarelli que la ley 17.711 y en modo especial la ley 17.801 estn inspiradas en una serie de principios bsicos de la publicidad registral, que han sido elaborados cuidadosamente por la doctrina alemana y, en especial, por la doctrina registralista espaola, en la que han bebido los autores de la ley , que fueron Scotti y Falbo. Tales principios que no suelen estar incluidos en la ley como tales, sino que como dira Lacruz Berdejo- son unas ideas fuerza que inspiran a la ley, y han sido desprendidos por el esfuerzo de la doctrina que interpretando la normativa registral nos dicen que esos preceptos consagran tal o cual principio . Es decir, los mismos pueden estar receptados expresamente, o surgir nsitamente de ley, recordemos que estn por encima de toda normativa.

A continuacin vamos a analizar los principios registrales bsicos emergentes de la Ley Nacional Registral Inmobiliaria N 17.801. Tambin haremos referencia a otros que no forman parte de nuestro ordenamiento jurdico por ser incompatibles con las caractersticas del sistema registral adoptado_ HYPERLINK "http://www.ucaderecho.org/civil4/unidad13_notas.htm" \l "_ftn3" \o "" _[3]_.

VI.- 1. Principio de Convalidacin.En nuestro sistema legal los derechos reales nacen extraregistralmente, una vez cumplidos los requisitos de ttulo y modo, slo que para ser oponibles a terceros interesados es menester su inscripcin en el Registro respectivo. Es decir, la inscripcin no es constitutiva de derechos reales, sino meramente declarativa. Y precisamente por ser declarativa, es no convalidante: el hecho de la inscripcin no purga los vicios o defectos de que adolecieren los instrumentos a inscribir. Y esto es as por cuanto dicha registracin tiende simplemente a publicitar una relacin jurdica que se ha producido, reiteramos, extra-registralmente. Lo expuesto significa, como dice Roca Sastre, que la registracin no puede producir efectos en completa desconexin con el ttulo que la provoc. La inscripcin no puede tener virtualidad suficiente como para borrar por el solo hecho de producirse, las irregularidades que pudiere ostentar el acto causal que le dio origen.

Justamente por ello el art. 4 de la ley 17.801 (conc. art. 6 de la ley 6435) dispone: La inscripcin no convalida el ttulo nulo ni subsana los defectos de que adoleciere segn las leyes . Pero la problemtica de la materia trasciende el mbito registral en cuanto se relaciona con la buena fe requerida por el art. 1051 del Cdigo Civil en el agregado introducido por la reforma de la ley 17.711, conforme veremos ms adelante.

2. Principio de Exactitud Registral.- Principio de Legitimidad o Presuncin Registral.-

Los asientos registrales se presumen veraces hasta que se demuestre que ellos no coinciden con la realidad jurdica y sean, en consecuencia, rectificados. La carga de la prueba pesa sobre quien alega la inexactitud de las constancias del Registro. Este principio se enlaza con el denominado de fe pblica registral , que garantiza la validez de las disposiciones sobre un derecho real inscripto: el registro se presume exacto para el tercero de buena fe y a ttulo oneroso que adquiera del titular registral, pero aqu sin admitirse prueba en contrario; es decir sin que quepa demostracin de que la persona que figura como titular en el Registro no es -en la realidad jurdica- la verdadera propietaria. Con ms exactitud: la nica realidad jurdica es la que surge de las constancias registrales.

El Principio de Legitimidad aparece receptado en el art. 22 de la ley 17.801 (conc. art. 39 de la ley 6435), no as el de la Fe Pblica Registral, atento a lo que dispone el art. 4 de la misma (conc. art. 6 de la ley 6435), acerca de que la inscripcin no convalida los vicios de que pueda adolecer el ttulo.

VII.- Principio de Fe Pblica Registral: Distintos tipos.- Efectos.- Fe pblica en el Derecho Espaol y en el Derecho Alemn.-Fe pblica en la ley 17.801: alcances.Seala Villar que la legitimacin y la fe pblica registral son distintas caras de una misma moneda. La legitimacin registral es la presuncin a favor de quien tiene un derecho inscripto que es titular del mismo, hasta tanto se demuestre lo contrario. Cuando un tercero se apoya en dicha presuncin aparece la fe pblica, presuncin iure et de iure. La buena fe registral se funda en el principio de exactitud, es decir el Registro se presume exacto a favor de los adquirentes de buena fe, para quienes lo que enuncia es correcto, aunque en realidad sea inexacto. Es lo que Roca Sastre denomina ficcin de veracidad por medio de la cual se intenta proteger a los terceros adquirentes de buena fe que han confiado en las constancias registrales. Se ha debatido respecto de la existencia de estos principios en nuestro derecho concluyendo, en general, que no existen en la forma que se presentan en la doctrina registral clsica.

As podemos decir que en el derecho espaol la legitimacin se encuentra contemplada en el art. 38 de la ley hipotecaria espaola que expresa que A todos los efectos legales se presumir que los derechos reales inscriptos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumir que quien tenga inscripto el dominio de los inmuebles y derechos reales, tiene la posesin de los mismos. Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podr ejercitarse ninguna accin contradictoria de dominio de inmuebles o de derechos reales inscriptos a nombres de personas o entidades determinadas, sin que previamente o la vez se entable demanda de nulidad o cancelacin de la inscripcin correspondiente. Esta presuncin es iuris tantum y se extingue en cuanto se demuestre que la situacin es en realidad distinta de la declarada por la inscripcin. En cuanto a los terceros, la legislacin espaola dispone en su art. 32 la inoponibilidad de todo aquello que no se encuentre inscripto, al prescribir: Los ttulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estn debidamente inscriptos o anotados en el Registro de la Propiedad no perjudican a terceros , y por otra parte el art. 34 consagra el principio de la fe pblica registral al decir que El tercero que de buena fe adquiera a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, ser mantenido en su adquisicin una vez que haya inscripto su derecho, aunque despus se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe se presume siempre, mientras no se prueba que conoca la inexactitud del Registro. Los adquirentes a ttulo gratuito no gozarn de ms proteccin registral que la que tuviese su causante o adquirente .

Una norma similar encontramos en el art. 892 del Cdigo Civil Alemn que dispone En beneficio de aqul que adquiera por negocio jurdico un derecho sobre una finca o un derecho sobre tal derecho, el contenido del Registro vale como exacto, a no ser que sobre dicha inexactitud se haya practicado un asiento de contradiccin o que la inexactitud sea conocida por el adquirente .

Por su parte el Cdigo Civil Suizo en su art. 973 expresa: El que adquiera la propiedad u otros derechos reales fundndose de buena fe en una inscripcin del Registro Inmobiliario, es mantenido en su adquisicin .

El IX Congreso Nacional de Derecho Registral celebrado en Santa Fe en el ao 1995 se ha expedido sobre el tema con el siguiente despacho de mayora: Tema II. Principios de exactitud, legitimacin y fe pblica. Despacho de mayora. Punto II. Principio de Legitimacin. a) El principio de legitimacin, entendido como presuncin iuris tantum de titularidad de derecho por parte de quien figura en tal carcter en el asiento registral, no ha sido receptado en el derecho inmobiliario argentino. El recaudo exigido por los arts. 15, 22, 23 y concordantes de la ley 17.801, en lo referente a la certificacin de titularidad registral, no importa la recepcin del principio antedicho.

b) La legitimacin, no ya como principio en el sentido indicado, sino considerada como aptitud o idoneidad de una persona, en la esfera registral, s constituye un recaudo exigible para la rogacin, tracto y acceso a la informacin. III. Fe pblica. a) El principio de fe pblica registral, entendido como presuncin iure et de iure de veracidad de las constancias registrales y de sus exteriorizaciones, no ha sido receptado en el derecho argentino. b) La proteccin que brinda a los terceros subadquirentes el art. 1051 del Cdigo Civil difiere esencialmente de la que confieren a los mismos otros sistemas, como el espaol o el alemn. El derecho argentino siempre exige una buena fe diligente y activa que presume la indagacin exhaustiva y crtica de los antecedentes pertinentes del derecho, no limitndose al slo desconocimiento de la inexactitud registral. c) La sostenida no recepcin del principio de fe pblica registral no significa el desconocimiento de la plena fe que, como instrumentos pblicos, confieren las disposiciones del Cdigo Civil a los asientos y certificaciones registrales .

De acuerdo a lo expresado, explica Mazzei que estos principios no estaran en nuestra legislacin registral, pues el art. 23 de la ley 17.801 indica que Ningn escribano o funcionario pblico podr autorizar documentos de transmisin, constitucin, modificacin o cesin de derechos reales sobre inmuebles sin tener a la vista el ttulo inscripto en el Registro, as como certificacin expedida Es decir, no basta slo con la constancia registral, se debe tener adems a la vista el ttulo que acredita la titularidad y, por otra parte, de acuerdo con el art. 4 de la misma ley, la inscripcin en nuestros Registros no es convalidante. Entre nosotros la fe pblica se traslada al certificado como una presuncin de exactitud de su contenido por parte del tercero que adquiere apoyado en ella. Ahora, cul se la solucin frente a una certificacin errnea o defectuosa? La experiencia demuestra que en muchos casos existe discordancia entre lo consignado en el certificado y lo asentado en el Registro, por ejemplo se omite informar la existencia de una medida cautelar u otro derecho real como una hipoteca. El error es humano y en la mayora de las situaciones se debe al recargo de tareas existentes. Entonces a qu debe darse primaca, al asiento registral o al certificado?

Conforme a una corriente debe darse preeminencia al asiento registral. En apoyo de tal tesis se ha sostenido que si bien de acuerdo al art. 22_ HYPERLINK "http://www.ucaderecho.org/civil4/unidad13_notas.htm" \l "_ftn4" \o "" _[4]_ de la ley nacional 17.801, la plenitud del derecho inscripto solamente podr acreditarse con dicho certificado, ello lo es a condicin de que se trate de un certificado sano, normal, que refleje la realidad registral; para el certificado enfermo no sera asimilable tal regla. Se invoca adems el art. 23 de dicha ley conforme al cual, el mismo debe consignar el estado jurdico de los bienes segn las constancias registradas , circunstancia que no se dara en este caso. Por otra parte, dicen, la certificacin tiene eficacia, en tanto y en cuanto responda a su finalidad: informar sobre lo registrado; si lo hace errneamente, sufre la suerte de todo acto jurdico viciado por error y pierde su eficacia. Tampoco resultara de aplicacin la teora de la apariencia jurdica del certificado, toda vez que el mismo debe aparentar lo que realmente est registrado, en caso contrario, se trata de una apariencia falsa y como tal debe tratar de corregirse en el momento en que se advierta dicha irregularidad. Se han dado tambin otras razones en apoyo de este criterio. El otro criterio, mayoritario, es el que sustenta que debe darse preferencia al certificado de ley. Para los que participan del mismo, el argumento fundamental est dado por el mismo art. 22 de la ley 17.801 en cuanto consigna que: La plenitud, limitacin o restriccin de los derechos inscriptos slo podr acreditarse con relacin a terceros por las certificaciones a que se refieren los artculos siguientes .

Sostienen que la va normal y corriente de exteriorizar los asientos registrales es a travs de los mencionados certificados. Para el supuesto de discordancia entre lo informado por el mismo y las constancias existentes en el Registro surgir la responsabilidad de esta institucin, conforme a pacfica jurisprudencia sobre el particular. Lo no informado por el Registro, en principio, debe reputarse inexistente para el tercero interesado que basa su accionar de lo que surge de dicho certificado. Los seguidores de esta corriente piensan que tanto la letra como el espritu del art. 22 de la ley 17.801 avalan tal criterio. Agregan que debe tenerse en cuenta asimismo, la necesidad de proteger al tercero de buena fe que basa su actividad negocial confiando en el referido certificado registral como exteriorizacin de las constancias existentes en el Registro.

El art. 1051 del Cdigo Civil y los terceros adquirentes de buena fe y a ttulo oneroso. La denominada Teora de la Propiedad Aparente.Si bien en nuestro derecho, en el plano de las inscripciones no existe la buena fe registral , ello no significa que no pueda arribarse a conclusiones semejantes a travs de un adecuado juego de las nulidades, mediante el funcionamiento del art. 1051 in fine del Cdigo Civil.

Dicho precepto luego del agregado introducido por la reforma de ley 17.711, dispone: Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ningn valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor actual; salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena fe a ttulo oneroso, sea el acto nulo o anulable . Explica Andorno que tal norma, en su propsito de proteger al tercer adquirente de buena fe y a ttulo oneroso negando accin reipersecutoria contra el mismo, habra receptado la denominada Teora de la Propiedad Aparente. Dicha teora reconoce como antecedente el viejo adagio del sistema romanista: error communis facit ius, conforme al cual el error comn y generalizado constitua una fuente creadora de derecho. De esta manera el principio del art. 1051 in fine funcionar adecuadamente por cuanto el subadquirente contrat con quien apareca revestido con el ropaje de un verdadero propietario, sin serlo en realidad. Ha sido vctima de un error comn y en determinados casos, hasta invencible, tendiendo con ello a proteger la denominada seguridad dinmica en el trfico inmobiliario.

La teora de la apariencia que recoge este dispositivo legal hace que estemos en presencia de un rgimen de adquisicin lege de la propiedad, fundada en razones de estabilidad de los negocios jurdicos. El tercer adquirente no obtiene su derecho ni del verdadero propietario ni del propietario aparente, sino de la ley. Por ello es irrelevante que el acto sea nulo o anulable, o que sea de nulidad absoluta o relativa. Tampoco importa que el enajenante sea de buena o mala fe. Lo que interesa aqu es la buena fe del tercer adquirente y su ttulo oneroso. El juzgador no deber analizar ms que el ttulo en su apariencia. Es suficiente con que los vicios no hayan tenido un carcter ostensible para el tercero. Desde luego que en el caso de transmisiones a non domino sobre la base de instrumentos falsos o adulterados, en los que no haya habido autora del verus dominus -propietario anterior-, no podra invocarse la proteccin del art. 1051 in fine del Cdigo Civil. Pues como pone de relieve Trigo Represas todava sigue siendo principio en nuestro derecho el hecho de que nadie puede perder sus derechos reales sobre inmuebles, sin un acto propio en el cual haya intervenido como autor, como sera el supuesto de una escritura falsificada con intervencin o complicidad de un escribano. En efecto, ya se considere que en este caso nos encontramos en presencia de un acto inexistente, o bien que la disposicin de cualquier derecho realizada a non domino sera inoponible al verus dominus, por tratarse de un acto pasado entre terceros y que no le concierne, conforme a la conocida regla res inter alios acta nsita en el art. 1195 del Cdigo Civil, configurndose de este modo una categora especial, diferente a la de los actos nulos o anulables, lo cierto es que no parece razonable que un propietario pueda verse privado de un inmueble de su propiedad en razn de un acto al que ha sido ajeno.

Seala Andorno que obviamente la referida Teora de la Apariencia debe tener un lmite no pudiendo aplicarse a hiptesis extremas como la que estamos considerando en que no ha habido intervencin alguna del verus dominus, pues de lo contrario se vulnerara el art. 17 de la Constitucin Nacional, que garantiza el derecho de propiedad. Por otra parte debe tenerse en cuenta que la buena fe requerida por el art. 1051 in fine no es la buena fe registral . As en las V Jornadas Sanrafaelinas de Derecho Civil, de 1978, al debatir el tema se sostuvo en el punto 4 de la recomendacin aprobada que: Para ser considerado tercero de buena fe no bastar la existencia de una creencia sin duda alguna (art. 4006, Cdigo Civil y su nota) sobre una realidad jurdica determinada, sino que ser necesario adems que esa creencia o conviccin vaya unida a un obrar diligente, prudente, cuidadoso y previsor, conforme a la doctrina de los arts. 512, 902 y 1198 del mismo Cdigo , La buena fe requerida por el art. 1051 del Cdigo Civil no es la denominada buena fe registral . Pues, la buena fe exigida por el art. 1051 del Cdigo Civil no consiste en una buena fe ingenua, sino en una buena fe-diligencia. Y una buena gua al respecto nos la suministra el art. 1198 del Cdigo Civil luego de la reforma de 1968 al expresar en su primera parte: Los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que verosmilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsin De este modo la conducta del tercer adquirente que pretende ampararse en el art. 1051 del Cdigo Civil, debe ser diligente, previsora, prudente y cuidadosa, teniendo principalmente en cuenta que se trata de una adquisicin de inmuebles que en la mayora de los casos significar un desembolso econmico de alguna importancia para el comprador.

Es as como el adquirente debe haber credo adquirir del verdadero propietario del bien raz. Adems, el error debe ser comn, en el sentido de que otras personas en iguales circunstancias hubieran podido razonablemente caer en el mismo. Por otra parte, en alguna medida, debe ser invencible, en cuanto obrando con cuidado y diligencia, era difcil no equivocarse teniendo en cuenta las circunstancias del caso: la apariencia del enajenante, como por ejemplo los ttulos presentados, la publicidad de su propia adquisicin, su conducta frente a la cosa vendida, etc. En consecuencia no bastar la creencia sin duda alguna (art. 4006 del Cdigo Civil) acerca de una realidad jurdica determinada sino que ser necesario adems, que esa creencia o conviccin vaya unida a un obrar diligente y previsor, conforme asimismo a la doctrina de los arts. 512 y 902 del Cdigo Civil. Tambin se ha sealado que para que la buena fe est a salvo debe ser entendida insospechable sobre la validez del ttulo de su causahabiente, para lo cual el tercer adquirente debe probar haber obrado con la diligencia que habitualmente se emplea en estos casos, siendo indispensable entonces un adecuado estudio de ttulos, remontndose hasta veinte aos atrs de su eventual antecesor.

Es interesante destacar que la sola circunstancia de que el dominio est inscripto a nombre del propietario aparente no significa tener por acreditado de modo irrefragable y sin discusin alguna respecto de la existencia de la buena fe por parte del tercer adquirente. De all el sentido de la ltima parte de la recomendacin transcripta precedentemente: La buena fe requerida por el art. 1051 del Cdigo Civil no es la denominada buena fe registral . En este punto no debemos perder de vista el carcter declarativo y no constitutivo que la inscripcin tiene en el sistema registral nacional, pero por sobre todo no convalidante. Nuestro Cdigo no contempla el acto abstracto de enajenacin del Cdigo Civil Alemn, ni guarda relacin con el sistema Torrens de Australia, en el cual s podra jugar la denominada buena fe registral . De esta manera segn el pensamiento mayoritario de las Jornadas de San Rafael, el estudio de ttulos y antecedentes dominiales adquiere una importancia grande en la actualidad, acrecentndose asimismo la responsabilidad profesional de los escribanos que debern efectuar un anlisis cuidadoso de los ttulos, con el fin de evitar la eventual procedencia de una accin reivindicatoria contra el tercer adquirente que, confiado en la bondad de aqullos, abon ntegramente el precio del inmueble en cuestin_ HYPERLINK "http://www.ucaderecho.org/civil4/unidad13_notas.htm" \l "_ftn5" \o "" _[5]_.

VIII.- Principio de Inscripcin.-

Este principio se vincula con la necesidad de registracin y sus efectos (declarativa en nuestro rgimen, constitutiva en otros). Encuentra su sustento legal en los arts. 2 y 3 de la ley nacional (conc. arts. 4 y 5 de la ley local), donde se detallan los documentos que debern inscribirse para su publicidad y oponibilidad a terceros (art. 2) y los requisitos que deben reunir (art. 3). Tambin en el art. 23 de la ley 17.801 (conc. art. 40 de la ley 6435) que prohbe a los escribanos o funcionarios pblicos autorizar documentos de transmisin, constitucin, modificacin o cesin de derechos reales sobre inmuebles sin tener a la vista el ttulo inscripto en el Registro.

Art. 2: De acuerdo con lo dispuesto por los arts. 2505, 3135 y concordantes del Cdigo Civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y dems previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirn o anotarn, segn corresponda, los siguientes documentos: a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles; b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares; c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales .

Art. 3: Para que los documentos mencionados en el artculo anterior puedan ser inscriptos o anotados, debern reunir los siguientes requisitos:

a) Estar constituidos por escritura notarial o resolucin judicial o administrativa, segn legalmente corresponda; b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien est facultado para hacerlo; c) Revestir el carcter de autnticos y hacer fe por s mismos o con otros complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registracin, sirviendo inmediatamente de ttulo al dominio, derecho real o asiento practicable. Para los casos de excepcin que establezcan las leyes, podrn se inscriptos o anotados los instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes est certificada por escribano pblico, juez de paz o funcionario competente .

En algunos regmenes, como por ejemplo, el espaol, la inscripcin es claramente voluntaria, pues el titular de derechos reales sobre inmuebles no est obligado a matricular la finca, ni a registrar las posteriores transmisiones, lo que constituye un grave defecto del sistema, que trae como consecuencia que numerosos inmuebles queden al margen del Registro. En cambio, en el derecho francs la inscripcin registral es obligatoria, toda vez que la omisin de registracin trae como consecuencia la aplicacin de sanciones de tipo pecuniario.

En nuestro derecho no surge de la ley nacional especficamente la obligatoriedad de la inscripcin. En este orden de ideas Falbo estima que a la luz de la ley 17.801 la inscripcin no es obligatoria, pero s necesaria. En efecto conforme al art. 23 de la ley 17.801 Ningn escribano o funcionario pblico podr autorizar documentos de transmisin, constitucin, modificacin o cesin de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el ttulo inscripto en el Registro, as como certificacin expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurdico de los bienes y de las personas segn las constancias registradas. Los documentos que se otorguen debern consignar el nmero, fecha y constancias que resulten de la certificacin . De este modo si bien legalmente no se halla establecida la obligatoriedad de la inscripcin registral en dicha norma, lo cierto es que en los hechos la misma se torna necesaria desde que en caso contrario el inmueble quedara fuera del trfico inmobiliario. No ocurre lo mismo en Santa Fe, dado que el art. 8 de la ley registral 6435 y modificatorias posteriores seala expresamente la obligatoriedad de la registracin de los documentos a que refiere el art. 4, haciendo responsables a los escribanos y funcionarios de la provincia, ante quienes pasaren los actos sujetos a registracin, de la toma de razn de los documentos respectivos.

IX.- 1.Principio de Integridad o Completividad.-

Coghlan sostiene que en nuestro sistema inmobiliario, que es declarativo, el Registro no puede presumir de exacto, ya que es no convalidante, pero s de ntegro o completo. Al establecer la ley un lugar comn donde anotar las mutaciones del trfico inmobiliario la presuncin de integridad o completividad es caracterstica necesaria de los Registros. Este principio de completividad o integridad aparece en los arts. 2, 20 y 22 de la ley 17.801 (conc. arts. 4, 35 y 39 de la ley 6435) al establecer que a los efectos de la publicidad y oponibilidad a terceros deben anotarse o inscribirse los documentos relativos a derechos reales sobre inmuebles, as como los que establecen limitaciones y restricciones y por su parte, el art. 22 consigna que la plenitud, limitacin o restriccin, de tales derechos inscriptos, y la libertad de disposicin slo podr acreditarse con relacin a terceros por las certificaciones que dicha norma registral establece. As la inscripcin en el Registro reviste una actitud integradora en cuanto a la oponibilidad y, a contrario sensu, lo no registrado no puede serle opuesto a los terceros interesados de buena fe. En sntesis: como resultan inoponibles a terceros interesados de buena fe los derechos no inscriptos, ello conduce a suponer que los ttulos relativos a derechos reales sobre inmuebles han tenido acceso al Registro y consecuentemente, que lo no registrado no perjudica a dichos terceros.

2. Principio de Rogacin o Instancia.Significa que el Registro no procede de oficio, sino a solicitud o instancia de partes interesadas, de all que se lo denomine tambin de la instancia .

La intervencin del Registro es rogada, peticionada, ya sea para lograr el asiento inicial o cambios en la titularidad registral. En la ley 17.801 se relacionan con este principio los arts. 6 y 7 mencionando el primero las personas que pueden formular la peticin de variacin de la situacin registral (conc. art. 9 de la ley 6435) y la forma que debe revestir el art. 7.

Art. 6: La situacin registral slo variar a peticin de: a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal; b) Quien tuviere inters en asegurar el derecho que se ha de registrar. Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones exclusivas, la peticin deber ser formulada con su intervencin .

En el inc. a la norma es comprensiva del funcionario o notario interviniente en el acto registrable, de las personas en que ellos deleguen la gestin registral en forma expresa y en general de quienquiera que acredite inters al respecto, por caso, cualquiera de las partes del acto en cuestin.

En cuanto al inc. b, se trata de una norma similar al inc. 4 del art. 3140 del Cdigo Civil, en materia de registracin hipotecaria, respecto del cual se ha sostenido que quedara incluidos los acreedores del acreedor hipotecario, interesados en la conservacin de todos los elementos que puedan aumentar el patrimonio del deudor. En la nota a este artculo Vlez hace referencia al acreedor y al fiador. La doctrina sostiene que tales afirmaciones resultan perfectamente aplicables a cualquier tipo de registracin. As todo aquel que justifique un inters (actual o inclusive futuro) en asegurar el derecho que se ha de registrar estar facultado para solicitar la correspondiente inscripcin. Como regla general deben considerarse incluidos todos aquellos a quienes convenga el acrecentamiento de los derechos registrados en cabeza de otra persona o institucin (acreedores, fiadores, avalistas, etc). Con respecto al ltimo prrafo, ponen de relieve Highton, Mosset Iturraspe, Paolantonio y Rivera que aunque la ley 24.441 no lo exprese, se ha derogado la ltima parte del art. 6 de la ley 17.801, toda vez que la disposicin del art. 81_ HYPERLINK "http://www.ucaderecho.org/civil4/unidad13_notas.htm" \l "_ftn6" \o "" _[6]_ de dicha ley 24.441, se refiere a la misma materia, es posterior a l y ambas disposiciones resultan totalmente incompatibles, de modo tal que es imposible su coexistencia. Se dan por tanto todos los requisitos establecidos por la doctrina para la procedencia de la derogacin tcita. La ley provincial en su art. 11 prrafo segundo expresa que: Para el caso de escrituras labradas fuera de esta jurisdiccin y que deban inscribirse en la Provincia de Santa Fe, la solicitud deber ser suscripta por un escribano de registro de esta Provincia . Por referirse ello al procedimiento registracin que la ley nacional en su art. 38 delega a las provincias se infiere que esta norma local mantiene su vigencia.

Art. 7: La peticin ser redactada en la forma y de acuerdo con los requisitos que determine la reglamentacin local . Esta es una de las formas con que la ley 17.801 ha respetado el federalismo estableciendo la necesidad de ajuste a los distintos ordenamientos locales en todo lo relativo por ejemplo al nmero de ejemplares, autenticaciones, copias, formularios, tasas, sello y firma, etc. Nuestra ley registral provincial lo regula en los arts. 10,11 y 12.

Finalmente, si bien es cierto que por regla la intervencin del Registro es rogada, existen algunas excepciones: a) La inscripcin de la hipoteca caduca de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, al vencimiento del plazo legal (o sea a los 20 aos a contar de la toma de razn, de conformidad con lo dispuesto en los arts. 3191 y 3197 del Cdigo Civil) si antes no se renovare (conforme tambin art. 37 de la ley 17.801 -conc. art. 65 de la ley 6435-); b) Las anotaciones de embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares tambin caducan de pleno derecho y sin necesitad de solicitud alguna, a los 5 aos de la toma de razn, salvo disposicin en contrario de las leyes (art. 2 inc. b y 37 de la ley 17.801 -conc. arts. 4 inc. 2 y 65 de la ley 6435-);

c) Las anotaciones provisionales previstas en los arts. 9 inc. b de la ley 17.801 conc. art. 14. inc 2 de la ley 6435- (es el caso de los documentos observados por el Registro que se inscriben provisoriamente, en principio por 180 das renovables, contados desde la fecha de presentacin del documento), y 18 inc. a de la ley 17.801 conc. art. 33 inc. 1 de la ley 6435- (caso de documentos rechazados por el Registro, de cuya presentacin se deja constancia, por el mismo plazo que el de las inscripciones provisionales); d) Las anotaciones sobre expedicin de certificados (arts. 23 y 24 de la ley 17.801 -conc. arts. 40 y 41 de la ley 6435-) cuyos efectos se extienden por el plazo de validez del certificado ms el que otorga el art. 5 de la misma ley -conc. art. 8 de la ley 6435- para inscribir el ttulo.

X.- 1. Principio de Especialidad o Determinacin.La Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801 entronca con este principio todo el Captulo III relativo a Matriculacin. Debemos decir que el mismo no es nico del derecho registral ni de los derechos reales sino que es propio del derecho en general. En efecto, como lo pone de relieve el profesor Moisset de Espans para que exista una relacin jurdica es indispensable que sus elementos tengan cierto grado de determinacin que posibilite su ejercicio, como as tambin la tutela del orden jurdico .

Y en materia registral dicho principio est ordenado a la ms perfecta individualizacin de los asientos registrales, para lograr naturalmente, una ms perfecta publicidad. El principio de Especialidad o Determinacin se refiere al inmueble que debe ser perfectamente determinado y que constituye el objeto de los derechos reales a inscribirse. En la inscripcin debe hacerse constar con exactitud el inmueble sobre el que recae el derecho y quin es su titular, as como en el caso de gravmenes, el monto a que alcanzan. Lo que debe quedar claro, es que el trpode sobre el cual se asienta, se halla constituido por: *los inmuebles inscriptos (el Registro funciona en base a concentrar el historial jurdico de cada inmueble), *los derechos reales que se registren (deber consignarse su naturaleza jurdica, extensin, cargas y limitaciones), *y por los titulares de los asientos respectivos (expresndose la cuota o participacin que en el mismo tuviere cada titular si fueren varios).

Como ya se mencion la ley 17.801 entronca con este principio todo un captulo, el Captulo III relativo a Matriculacin que comprende de los arts. 10 a 13. (conc. arts. 21 a 28 de la ley 6435).

As el art. 10 expresa: Los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse los documentos a que se refiere el art. 2, sern previamente matriculados en el registro correspondiente a su ubicacin. Exceptanse los inmuebles del dominio pblico .

En cuanto a la excepcin debe tenerse en cuenta que la individualizacin resulta necesaria a los efectos de que el inmueble quede incorporado al trfico jurdico, constituyendo el objeto de distintos negocios jurdicos. Como esto no ocurre con los inmuebles del dominio pblico en razn de que son inalienables, imprescriptibles e inembargables, la ley dispone que no se necesita su matriculacin ya que no se encuentran en el mencionado trfico. Y para el supuesto de aquellos bienes que estn inscriptos y pasen a formar parte del dominio pblico del Estado se debe dejar constancia de tal circunstancia, quedando as fuera del circuito de circulacin de las cosas.

A continuacin el art. 11 dispone: La matriculacin se efectuar destinando a cada inmueble un folio especial con una caracterstica de ordenamiento que servir para designarlo . El Principio de Especialidad o Determinacin se concreta con el sistema de Folio Real. La implantacin de la tcnica del Folio Real constituye una de las innovaciones ms importantes de la ley 17.801. Bsicamente consiste en asignar a cada inmueble una hoja, donde se contienen distintas especificaciones como:

*nmero de matrcula; *nomenclatura catastral; *ubicacin del inmueble, medidas y linderos; *antecedente dominial; *titularidad referida al dominio del bien; *gravmenes, restricciones e interdicciones y las cancelaciones cuando stas se produjeren. Se trata de una verdadera radiografa del inmueble. Con una sola mirada a la hoja se conoce todo el historial del bien. Adems, cuando se expiden certificaciones, se procede a entregar una reproduccin en fotocopia del folio, evitando de este modo cualquier posibilidad de error.

Luego el art. 12 menciona detalladamente los requisitos de matriculacin.

Art. 12: El asiento de matriculacin llevar la firma del registrador responsable. Se redactar sobre la base de breves notas que indicarn la ubicacin y descripcin del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualizacin. Adems, cuando existan, se tomar razn de su nomenclatura catastral, se identificar el plano de mensura correspondiente y se har mencin de las constancias de trascendencia real que resulten. Expresar el nombre del o de los titulares del dominio, con los datos personales que se requieran para las escrituras pblicas. Respecto de las sociedades o personas jurdicas se consignar su nombre o razn social, clase de sociedad y domicilio. Se har mencin de la proporcin en la copropiedad o en el monto del gravamen, el ttulo de adquisicin, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario autorizante, establecindose el encadenamiento del dominio que exista al momento de la matriculacin. Se expresar, adems, el nmero y fecha de presentacin del documento en el Registro .

2. Principio de Continuidad Registral o Tracto Sucesivo.Conforme Roca Sastre tiene por fin conservar el orden regular de los sucesivos titulares registrales, de modo tal que todos los actos dispositivos forman un encadenamiento perfecto y aparecen registrados como si derivaran unos de otros, sin solucin de continuidad: cada nueva inscripcin se apoya en otra anterior, que resulta ser su antecedente legtimo . Este principio ha sido incorporado en la segunda parte del art. 15 de la ley 17.801. Su concordante en el orden provincial es el art. 30.

Art. 15: No se registrar documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripcin precedente. De los asientos existentes en cada folio deber resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los dems derechos registrados, as como la correlacin entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones .

Los sucesivos titulares del derecho inscripto se siguen los unos a los otros perfectamente escalonados de suerte tal que como explica el mencionado autor, el transferente de hoy sea el adquirente de ayer, y el titular inscripto de hoy sea el transferente de maana. Si entre uno y otro titular inscripto pudieran intercalarse otros sujetos negociables, el Registro no podra combatir el clandestinismo transmisivo, no podra cumplir su misin cautelar y perdera sentido su existencia_ HYPERLINK "http://www.ucaderecho.org/civil4/unidad13_notas.htm" \l "_ftn7" \o "" _[7]_. No obstante debe decirse que el mismo encuentra verdaderas excepciones, es decir, no juega en el caso de matriculacin de un inmueble*, o con respecto a inmuebles ya matriculados, cuando se produce una adquisicin por usucapin.

* Matriculacin de un inmueble no matriculado: entendida sta en el sentido de inscripcin inaugural, como sera por ejemplo, el caso de aquellos inmuebles no individualizados, que luego cuando se los ubica pasan a formar parte del sistema registral; o la hiptesis de un bien afectado al dominio pblico del Estado: una plaza, que luego se desafecta, ingresando al sistema registral. En ambos supuestos tendremos una inscripcin inaugural, es decir no habr un encadenamiento anterior de asientos registrales.

Ahora bien, la ley nacional en su art. 16 (conc. art. 31 de la ley 6435) por razones de economa inscriptoria prev ciertas modalidades del Tracto denominadas Tracto Sucesivo Abreviado , Comprimido o simplemente Tracto Abreviado . La norma contempla cuatro situaciones. Las tres primeras referidas a actos originados en transmisiones hereditarias y la ltima alude a las hiptesis de distintos actos que se hallan reflejados en escrituras simultneas.

Art. 16: No ser necesaria la previa inscripcin o anotacin, a los efectos de la continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue en los siguiente casos: a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contradas en vida por el causante o su cnyuge sobre bienes registrados a su nombre;

b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cnyuge; c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la particin de bienes hereditarios; d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultnea y se refieran a negocios jurdicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios. En todos estos casos el documento deber expresar la relacin de antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisin o adjudicacin, a partir del que figure inscripto en el Registro, circunstancia que se consignar en el folio respectivo .

La abreviacin es formal porque en todos los casos se respeta el tracto, el que deber relatarse en el asiento inscribible y tener reflejo en el asiento registral. A fin de comprenderlos a continuacin vamos a ejemplificar los cuatro supuestos de la siguiente manera:

1) Art. 16 inc. a:

Una persona (titular dominial) suscribe a favor de otra un boleto de compraventa de un inmueble. Antes de escriturar el titular dominial fallece. Abierto su respectivo juicio sucesorio, son declarados herederos Juan y Pedro, quienes debern dado su carcter de herederos- firmar esa escritura traslativa de dominio Qu ocurre? En la escritura aparecern Juan y Pedro transmitiendo el dominio mientras que en el Registro de la Propiedad no figuran como propietarios. Y en consecuencia, conforme al Principio de Tracto Sucesivo, esa escritura no podra inscribirse, sino que previamente habra que cumplir todos los pasos: anotar la declaratoria de herederos a favor de Juan y Pedro, en el folio del inmueble, manteniendo as el encadenamiento de los titulares; transferirles el dominio en el expediente sucesorio y recin ah estaran dadas las condiciones. Justamente esta disposicin permite obviar un eslabn en la cadena y entonces no es necesario a los efectos de inscribir la venta, conforme se desprende de la ley nacional, la inscripcin previa de la declaratoria de herederos. Distinta es la interpretacin que se hace del precepto en la prctica de nuestro Registro General donde por razones sobre todo fiscales: s se exige la inscripcin de la declaratoria a nombre de los herederos. Igualmente permite obviar un paso, pues no se exige la transferencia del dominio del bien a nombre de ellos en el sucesorio. Desde ya, en el documento deber expresarse la relacin de antecedentes del dominio a partir de quien figura inscripto en el Registro, tal como lo precepta el ltimo prrafo del art. 16.

2) Art. 16 inc. b: Una persona titular dominial de un inmueble fallece, abierto su juicio sucesorio son declarados herederos Juan y Pedro, quienes deciden vender ese bien. Como en el caso anterior, conforme se desprende de la ley nacional, para anotar la escritura de venta no es necesaria la inscripcin previa de la declaratoria de herederos, sino que bastar la relacin de antecedentes consignada en la misma escritura. En nuestro Registro General local, una vez inscripta la declaratoria de herederos a nombre de ellos, no es necesario transferirles el dominio en el sucesorio.

3) Art. 16 inc. c: Supongamos que una persona, titular dominial de un bien inmueble fallece, abierto su respectivo juicio sucesorio son declarados herederos Juan y Pedro, quienes deciden hacer una particin privada. A Juan se le adjudica el inmueble inscripto en el Registro de la Propiedad a nombre de quien falleci y a Pedro todos los bienes muebles de propiedad del causante. Segn esta disposicin se inscribe directamente la cuenta particionaria (documento privado que se hace en el expediente). Tambin, como en las dos hiptesis anteriores, deber expresarse la relacin de antecedentes del dominio a partir de quien figura inscripto en el Registro, circunstancia que se consignar en el folio respectivo.

4) Art. 16 inc. d: Y el caso tpico es el de la escritura de compraventa con hipoteca por saldo de precio. Es decir: una persona, titular dominial de un inmueble, lo vende a otra. Por el saldo de precio y en la misma escritura el adquirente constituye una hipoteca sobre el bien, garantizando de ese modo el cumplimiento de su obligacin. Para respetar un estricto encadenamiento, no se podra inscribir la hipoteca sino que previamente habra que inscribir la venta -el dominio a nombre del adquirente- y recin ah ste estara en condiciones de constituir la hipoteca. La disposicin que estamos analizando en primer lugar evita que se produzca una nulidad -tengamos presente que nadie puede constituir un derecho sobre un bien del cual no es titular-, y adems permite omitir inscripciones que solamente tendran una duracin breve, con innecesario dispendio de tiempo y dinero. Como en todos los casos anteriores aqu tambin la abreviacin es slo formal, pues en la respectiva escritura deber expresarse la relacin de antecedentes del dominio a partir de quien figura inscripto en el Registro, circunstancia que se consignar en el folio respectivo.

Carcter de la enumeracin del art. 16: Se discute si la enumeracin es taxativa o meramente enunciativa. En la XII Reunin Nacional de Directores de Registro de la Propiedad celebrada en la ciudad de Paran en el ao 1975 prevaleci el criterio limitativo, an cuando se declar que los mencionados supuestos de dicho art. 16 no describen actos especficos sino clases de actos, de manera tal que cualquier acto jurdico que satisfaga los extremos previstos en esos incisos puede beneficiarse con la simplificacin de trmites que implica el tracto abreviado . Por otra parte autores tales como Garca Coni, Andorno, Marcolin de Andorno, Cornejo y Mariani de Vidal, son partidarios de una tesis amplia en la materia. Entienden que cabe contemplar otros supuestos de tracto abreviado como por ejemplo: *inscripcin simultnea de escrituras de reglamento y de transferencias de unidades funcionales en el rgimen de la Ley de Propiedad Horizontal, *operaciones que realiza el albacea en cumplimiento de mandas especiales o el sndico concursal.

2. A. Principio de Identificacin: La primera parte del art. 15 de la ley nacional 17.801 dispone que: No se registrar documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripcin precedente . Lpez de Zavala seala que dicho texto consagra el denominado Principio de Identidad. Explicando su sentido y alcance, dice que para que pueda registrarse un derecho es preciso que el adquirente pueda invocar una filiacin de tipo negocial o de tipo legal con el que antes figura inscripto en el Registro.

Debe existir una perfecta identidad entre quien aparece como titular del derecho con facultad suficiente como para producir la modificacin registral del caso y la persona que figura en la inscripcin anterior. Es decir, el requisito de previa inscripcin consiste en que figure como titular registral la persona que segn el ttulo que pretende su inscripcin, resulte perjudicada voluntaria o forzosamente en su derecho, por implicar un desprendimiento, prdida o extincin total o parcial del mismo.

XI.- Principio de Legalidad y Calificacin.Consiste en la facultad que tiene el Registro de examinar el ttulo cuya toma de razn se solicita, para verificar si rene los requisitos para poder ser inscripto, y que se efectiviza a travs de la llamada calificacin registral , que puede aceptar el ttulo o rechazarlo, y en este ltimo caso, provisional o definitivamente. La facultad de calificacin que compete al registrador tendr mayor o menor amplitud segn los alcances que cada orden jurdico otorgue a la inscripcin, convalidatoria o no de los ttulos, respecto de terceros. El Principio de Legalidad impone que los ttulos que pretendan su inscripcin sean sometidos previamente a un examen, verificacin o calificacin a fin de que, como principio, slo tengan acceso los vlidos y perfectos. Se hace efectivo a travs de la funcin calificadora que se asigna al registrador.

Discrpase acerca de los alcances de la funcin calificadora que incumbe al Registro. El problema se centra en la interpretacin de los arts. 8 y 9 de la ley 17.801. (Conc. arts. 13 y 14 de la ley 6435)

El art. 8 dispone: El Registro examinar la legalidad de las formas extrnsecas de los documentos cuya inscripcin se solicite, atenindose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos.

Por su parte el art. 9 expresa: Si observare el documento, el Registro proceder de la siguiente manera: a) Rechazar los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta;

b) Si el defecto fuere subsanable, devolver el documento al solicitante dentro de los treinta das de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribir o anotar provisionalmente por el plazo de ciento ochenta das, contado desde la fecha de presentacin del documento, prorrogable por perodos determinados, a peticin fundada del requirente. Si ste no estuviere de acuerdo con la observacin formulada, deber solicitar al Registro que rectifique la decisin. Esta solicitud implica la prrroga del plazo de la inscripcin o anotacin provisional si antes no se hubiere concedido. Cuando la decisin no fuese rectificada podr promoverse el recurso o impugnacin que correspondiere segn la ley local, durante cuya sustanciacin se mantendr vigente la inscripcin o anotacin provisional. La reglamentacin local fijar los plazos mximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos. Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia .

Vemos que en tanto el primero menciona a las formas extrnsecas , el segundo alude a documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta (inc. a) y a defectos subsanables (inc. b). Adems, estas normas deben ser conjugadas con lo dispuesto en el art. 4 de la ley (conc. art. 6 de la ley 6435), de acuerdo con el cual la inscripcin no convalida el ttulo ni subsana los defectos de que adoleciere segn las leyes .

Los preceptos mencionados suscitan el siguiente interrogante: la funcin calificadora del Registro se limita nicamente a la forma de los documentos que se presenten para su inscripcin, es decir, al instrumento en s mismo, o el examen tambin puede y debe referirse al contenido del documento?. Segn una corriente, en la que se enrolan Garca Coni y Pelosi entre otros, el Registro slo puede examinar las formas extrnsecas del documento. Se hace prevalecer el art. 8 de la ley que menciona a las formas extrnsecas- y a l se subordina el art. 9, de modo que las nulidades absolutas y manifiestas o los defectos subsanables a los que este ltimo se refiere seran las vinculadas con las formas del documento. Se argumenta que otorgar un mayor alcance a la funcin calificadora importara otorgarle facultades impropias de un organismo administrativo. No obstante, parece indudable que, como el art. 8 manda examinar las formas extrnsecas de los documentos atenindose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos , el Registro debe constatar el cumplimiento del tracto sucesivo, no pudiendo tampoco admitir a la inscripcin actos otorgados por personas sobre las que pesaren inhibiciones, interdicciones o inhabilitaciones inscriptas en el propio Registro. Y estos extremos se vinculan ms bien con el contenido del documento que con sus formas extrnsecas.

Partiendo de esa base se ha plasmado un criterio que confiere mayor amplitud a la facultad calificadora del Registro, autorizando a ste el examen del contenido del documento. Ello es as porque de lo contrario el Registro estara reducido a ser un mero buzn receptor de documentos, sin reparar en que interesa a la comunidad que el funcionario encargado del Registro realice un anlisis del ttulo, para que no accedan documentos que presenten fallas o defectos groseros, habida cuenta que si se los admitiese se contribuira a crear una apariencia jurdica que no coincide con la realidad, redundando ello en evidente perjuicio para todos. Cabe advertir que, en definitiva, el Registro no juzga sobre la validez del acto sino que slo declara inadmisible al documento a los efectos de su registro. Los fundamentos de esta postura son en lneas generales los siguientes: El art. 8, expresa que el Registro examinar la legalidad de las formas extrnsecas del documento, pero no dice que examinar slo la legalidad de las formas extrnsecas. Y an autoriza al Registro a avanzar sobre el contenido del acto cuando manda atenerse a lo que resulte del documento y de los asientos respectivos. El art. 9 de la ley no menciona a las formas del documento, sino que discurre sobre la nulidad absoluta y manifiesta y defectos subsanables; y estas circunstancias pueden muy bien referirse a la validez del acto mismo contenido, plasmado o formalizado en el documento que se lleva a inscribir.

El Registro, entonces, debera examinar el contenido del acto, procediendo a rechazar el documento cuando ste instrumente un acto viciado de nulidad absoluta (porque resulta incorfirmable) y manifiesta (porque se pondra en evidencia a primera vista) y el documento no sera anotado ni siquiera provisionalmente. En cambio, si el acto adoleciere de nulidad relativa (susceptible de confirmacin) y manifiesta, como el defecto sera subsanable, el Registro observar el documento y lo devolver al presentante para su rectificacin, pero lo inscribir o anotar provisionalmente por el plazo de 180 das, contado desde la fecha de presentacin del documento, prorrogable por perodos determinados a peticin fundada del requirente . (art. 9 inc. b de la ley 17.801 -conc. art. 14 inc. 2 de la ley 6435-). Es claro que en esta funcin calificadora el Registro deber atenerse a lo que resulte de los documentos y de las constancias registrales, sin que le sea permitido realizar investigaciones de ningn tipo sobre los vicios ocultos o hechos ajenos al Registro vinculados con la validez del acto. Comparten este criterio ms amplio autores como Andorno, Marcolin de Andorno, Falbo, Lpez de Zavala, Mariani de Vidal, Moisset de Espans y Villaro entre otros.

1. Naturaleza jurdica de la calificacin registral.Respecto de la naturaleza de la funcin calificadora encontramos distintos criterios en doctrina:

A) Funcin Judicial: Hay quienes pretenden ver en ella una funcin judicial. Se ha sostenido que hay un evidente entronque de la jurisdiccin registral con la actividad judicial, pretendiendo ver el juego de una pretensin judicial que es admitida o rechazada, como sostienen en Espaa Romani Caldern, Gallardo Rueda y La Rica entre otros. Pero como seala Scotti, no hay nada en la funcin registral que se asemeje a la funcin jurisdiccional pues no hay dos partes, ni funcionario estatal para dirimir el litigio. Esta postura prcticamente no tiene incondicionales. B) Funcin Administrativa: Quienes sostienen la naturaleza administrativa de la funcin calificadora se basan en la inexistencia de una contienda procesal y en la ausencia de cosa juzgada en las resoluciones registrales. La jurisdiccin entonces, dicen, es una sola: la contenciosa, pues los actos de jurisdiccin voluntaria son esencialmente administrativos. La jurisdiccin voluntaria, por lo tanto, y la funcin administrativa seran en esencia lo mismo. La funcin registral sera, pues, una funcin administrativa con ciertas particularidades a saber: * calidad del funcionario. * procedimiento aplicable. * normas implicadas. * efectos de la calificacin e inscripcin.

C) Jurisdiccin Voluntaria: Esta postura tiene desarrollo en Espaa con Jernimo Gonzlez y Martnez y Ramn Roca Sastre- y especial predicamento en nuestra doctrina. Sus sostenedores sealan que el registrador es un funcionario estatal con caractersticas particulares y, si bien hay falta de proceso, podemos encontrar una pretensin inicial y una resolucin final. Como expresa Roca Sastre dentro de la llamada jurisdiccin voluntaria cabe discriminar manifestaciones varias que permiten configurar diferentes tipos o clases de actos de dicha jurisdiccin. Todo el procedimiento de inscripcin en general constituye uno de esos tipos o clases de gneros de la jurisdiccin voluntaria. Es una funcin con caractersticas especiales y la denominacin que mejor le cuadra es, precisamente, la de jurisdiccin voluntaria. Estas caractersticas son: a) estar encomendada a un funcionario administrativo como el registrador. b) contar con un procedimiento especial que lo marca la ley.

c) no tener por objeto declarar la existencia o no de un derecho dudoso, sino publicar, mediante su inscripcin, un derecho real o situacin jurdica inmobiliaria. d) estar limitada al solo efecto de practicar la inscripcin o rechazarla e) recaer en materias no tpicamente administrativas, sino de carcter civil o privado

f) no impedir el anlisis del documento ante la justicia para debatir su validez o nulidad. Como nota comn a todo acto de jurisdiccin voluntaria seala dicho jurista: * Los efectos erga omnes de la calificacin registral. * La obligatoriedad, que es comn con la jurisdiccin contenciosa. * El carcter patriarcalista del registrador en ejercicio de su funcin. Andorno, por su parte, ensea que la funcin calificadora debe ser asimilada a los llamados actos de jurisdiccin voluntaria y por lo tanto deja a salvo su sometimiento posterior a la jurisdiccin civil contenciosa para la decisin definitiva, pues ambas jurisdicciones se mueven en esferas distintas: el registrador en su funcin calificadora y los jueces y tribunales en su funcin contenciosa civil.

2. Recursos registrales y extraregistrales.-

Dispone el inc. b del art. 9 de la ley 17.801 que si el requirente no estuviere de acuerdo con la observacin formulada, deber solicitar al Registro que rectifique la decisin. Esta solicitud implica la prrroga del plazo de la inscripcin o anotacin provisional si antes no se hubiere concedido. Cuando la decisin no fuese rectificada podr promoverse el recurso o impugnacin que correspondiere segn la ley local, durante cuya sustanciacin se mantendr vigente la inscripcin o anotacin provisional . Y en su segundo prrafo establece: La reglamentacin local fijar los plazos mximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos .

Ello significa que, luego de realizada la calificacin correspondiente por el registrador, frente a la observacin o rechazo del documento por su parte, se abren a favor del rogante distintas posibilidades recursivas. Si bien tanto la ley nacional 17.801 como la ley registral santafesina 6435 solamente prevn el Recurso de Recalificacin por ante el Director del Registro, se ha admitido en los hechos la posibilidad de entablar un recurso previo que podramos denominar de Reconsideracin o de Reposicin o de Rectificacin, ante el mismo registrador o jefe de seccin que ha calificado en primera instancia, para permitir al autor de ese juicio de valor rectificarlo cuando se trate de un error propio. En el Registro de nuestra ciudad no se lo rechaza por improcedente ni por no estar previsto en la ley registral. Es un pedido que se formula al registrador o funcionario que ha intervenido para que reexamine la calificacin que ha efectuado.

Debe presentarse fundado a fin de que el registrador reanalice su decisin y, si le resultan convincentes las razones expuestas por el recurrente, proceda a modificar el juicio de valor. Esta vendra a ser la primera etapa que se cumple dentro del mbito del Registro. Ahora bien, supongamos que el registrador interviniente o jefe de seccin confirma la calificacin efectuada originariamente, es decir resuelve en sentido contrario a lo peticionado: se abre entonces para el interesado la segunda fase, pues la ley prev, como anticipamos, la posibilidad de deducir el correspondiente Recurso de Recalificacin por ante el Director del Registro, como culminacin de la etapa interna cumplida en la administracin, llamada justamente por ello etapa administrativa registral. Al respecto cabe recordar que de acuerdo con lo dispuesto por el art. 38 de la ley nacional 17.801: La organizacin, funcionamiento y nmero de los registros de la propiedad, el procedimiento de registracin y el trmite correspondiente a las impugnaciones o recursos que se deduzcan contra las resoluciones de sus autoridades, sern establecidas por las leyes y reglamentaciones locales . En funcin de tal facultamiento, el art. 18 de la ley provincial 6435 establece que: Devuelto un documento por las causales establecidas en el art. 14, el interesado podr interponer recurso de recalificacin dentro del trmino de cinco das posteriores a su notificacin por ante el Director del Registro

Esta disposicin resulta similar a lo prescripto por el inc. b del art. 9 de la ley 17.801, que en la parte pertinente expresa: Si ste -el requirente- no estuviere de acuerdo con la observacin formulada, deber solicitar al Registro que rectifique la decisin . Resulta conveniente que el escrito de solicitud de recalificacin sea claro y sencillo, exponiendo en forma concreta los distintos puntos en que el requirente funda su pretensin inscriptiva. Si esta segunda etapa tambin resulta adversa al recurrente, esto es si el Director del Registro confirma la calificacin efectuada por el registrador, se agota la etapa administrativa registral (la etapa interna del Registro) y se abre la instancia judicial. Es lo que se denomina competencia recursiva impropia , porque la impugnacin no es deducida contra una resolucin judicial sino administrativa, an cuando la instancia revisora haya sido conferida a un rgano del Poder Judicial. Y se acude a la justicia a travs del Recurso de Apelacin. El art. 18 in fine de la ley registral local 6435 dispone que en el supuesto de que el Director del Registro confirmara la resolucin del registrador el interesado podr recurrir ante la Sala Primera de Apelacin en lo Civil y Comercial con competencia en el lugar asiento del Registro .

Una cuestin que se planta en la provincia de Santa Fe, a falta de previsin legal expresa consiste en determinar si el recurso de apelacin que estamos considerando, debe ser interpuesto por ante el Director del Registro o bien directamente por ante la Sala Primera de la Cmara respectiva. Ambos procedimientos son de prctica en la provincia, no obstante sealan Andorno y Marcolin de Andorno que el primer criterio es ms conveniente, ya que si interpuesto el recurso de apelacin por ante el Director del Registro, ste lo denegase, siempre queda expedita la va para acudir directamente en Queja ante la Sala. La apelacin debe ser interpuesta dentro de los cinco das de efectuada la notificacin, pues se aplica el art. 352 del Cdigo Procesal Civil de la provincia de Santa Fe, atento a que ley registral no contiene un procedimiento especial al respecto. Una vez radicadas las actuaciones por ante la Sala, de la resolucin adversa al recurrente pronunciada por el Director del Registro, se corre traslado al apelante por el trmino de diez das para que exprese agravios (Art. 364 C.P.C.C.S.F). De dicha expresin de agravios no es necesario correr traslado al Director del Registro por la sencilla razn de que no estamos en presencia de un litigio, l no tiene ningn inters particular que defender, pues slo ha ejercido un acto propio de sus funciones. Adems ya ha expuesto las razones de su decisin al resolver sobre el recurso que sern consideradas por la Sala sin necesidad de que se expida nuevamente. Se aconseja que la expresin de agravios presentada por el apelante sea lo ms clara posible, debiendo indicar concretamente los puntos de la resolucin dictada por el Director del Registro con los que estuviere disconforme (Art. 365 C.P.C.C.S.F).

Ahora bien, cabe preguntarse si la resolucin del recurso de apelacin fuere adversa al recurrente podra ste deducir Recurso Extraordinario por ante la Corte Suprema de Justicia de la provincia. La respuesta afirmativa fue dada por la Sala Primera de la Cmara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Rosario, con fecha 28 de diciembre de 1979, al conceder el recurso de inconstitucionalidad planteado por el interesado contra una decisin adversa de dicha Alzada. (Resolucin N 7, Raccuglia, Antonia y otra s/ Resolucin del Director del Registro de la Propiedad ). En el mismo sentido los Dres. Ciafardini, Variego, Telesca y Rubio sostienen que: Normalmente la apelacin ser la ltima instancia y la sentencia tendr el carcter de definitiva, pasando en autoridad de cosa juzgada, pero, sin embargo puede darse el caso de que sea procedente un recurso ms. Este sera el extraordinario por inconstitucionalidad, o porque la sentencia fuera arbitraria (no fundada) o resolviera sobre asuntos no controvertidos. La competencia corresponder a la Corte Suprema de Justicia de la provincia de Santa Fe y su pronunciamiento pondr punto final a estos tres casos que sern absolutamente extraordinarios, plantendonos ms este supuesto como un ejercicio que como una posibilidad ms o menos concreta.

En cambio la Sala Tercera de la Cmara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Rosario, mediante fallo del 9 de noviembre de 1979 (actuaciones Hernndez, Armando M. c/ Provincia de Santa Fe s/ validez de escritura , Expte. 88/78) se inclin por un criterio distinto. All se sostuvo que cuando el Poder Judicial acta como instancia revisora de actividades administrativas -va superintendencia- ejercita una funcin que ostenta idntico carcter y, por ende, no puede ser calificada como jurisdiccional . Por lo tanto, contra el pronunciamiento al que as se llega en sede judicial, por elemental aplicacin del principio constitucional del debido proceso , cabr un proceso plenamente jurisdiccional transitando los interesados todas las instancias ordinarias y extraordinarias que acuerda el ordenamiento vigente. Los Dres. Andorno y Marcolin de Andorno comparten este criterio, sostienen que a los fines de que pueda quedar asegurada en plenitud la garanta constitucional del debido proceso establecida por el art. 18 de nuestra Ley Fundamental, ser menester ofrecer al interesado las distintas instancias en sede judicial, donde con la consiguiente amplitud de debate y prueba, pueda hacer valer adecuadamente los derechos presuntamente vulnerados. En consecuencia frente a una resolucin adversa al interesado en la apelacin deducida en los trminos del art. 18 in fine de la ley provincial, no podra deducirse recurso extraordinario de inconstitucionalidad por ante la Corte Suprema de Justicia de la provincia desde que no se est en presencia de sentencia o auto interlocutorio con carcter de definitivos (art. 1 ley provincial 7055).

El art. 9 concluye estableciendo: Las inscripciones o anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se conviertan en definitivas o transcurra el plazo de su vigencia . En tales supuestos la provisoriedad resulta incompatible con el nuevo carcter que puede asumir la inscripcin o anotacin registral.

XII.- Principio de Prioridad. 1. La prioridad en la ley 17.801.- Reserva de Prioridad.Funcionamiento.Es uno de los principios rectores en materia de publicidad registral inmobiliaria. Al respecto se hallan bsicamente involucrados los arts. 19, 25 y 5 de la ley 17.801. (conc. arts. 34, 42 y 8 de la ley 3465). El primero de ellos dispone: La prioridad entre dos o ms inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecer por la fecha y el nmero de presentacin asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el art. 40. Con respecto a los documentos que provengan de actos otorgados en forma simultnea, la prioridad deber resultar de los mismos. No obstante las partes podrn, mediante declaracin de su voluntad formulada con precisin y claridad, sustraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de prelacin para sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que sta sea compartida .

De este modo el efecto ms importante de la registracin consiste en la adquisicin del correspondiente rango registral, como derivado del viejo brocrdico prior tempore potior iure primero en el tiempo, mejor en el derecho . Por su parte el art. 25 establece: Expedida una certificacin de las comprendidas en los artculos anteriores, el Registro tomar nota en el folio correspondiente, y no dar otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de vigencia ms el del plazo a que se refiere el art. 5, sin la advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores que en dicho perodo se hubiere despachado. Esta certificacin producir los efectos de anotacin preventiva a favor de quien requiera, en el plazo legal, la inscripcin del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado . Y el art. 5 luego de la modificacin introducida por la ley 20.089 expresa: Las escrituras pblicas que se presenten dentro del plazo de cuarenta y cinco das contados desde su otorgamiento, se considerarn registradas a la fecha de su instrumentacin .

Por lo tanto, el principio general est dado por el hecho de que el documento que primero ingresa en el Registro adquiere prioridad sobre los que ingresan con posterioridad, con prescindencia de las fechas en que cada uno de ellos fue otorgado. La prioridad es dada por la fecha de ingreso del documento en el Registro y no por la fecha del documento. Las excepciones son las siguientes:

* La reserva de prioridad de conformidad con el art. 25 y concordantes de la ley 17.801. * El efecto retroactivo de la inscripcin que seala el art. 5 de la misma ley. * Las convenciones que pueden hacerse en materia de rango (conforme ltima parte art. 19 de la ley 17.801_ HYPERLINK "http://www.ucaderecho.org/civil4/unidad13_notas.htm" \l "_ftn8" \o "" _[8]_). En la prctica se rige de la siguiente manera: En primer lugar se pide el denominado certificado de ley (de dominio y gravmenes respecto del inmueble objeto de la operacin e inhibicin de su titular) al Registro de la Propiedad Inmueble. Dicho certificado debe ser solicitado por el funcionario facultado para hacerlo -escribano o funcionario autorizado-. Debe ser usado por quien lo ha solicitado y no por otro (tengamos en cuenta que no se admite la cesin del certificado de ley, de no ser as nunca se sabra quin va a ser el escribano autorizante y poco quedara de la seguridad jurdica), y adems debe ser usado para el acto para el cual se lo ha solicitado o uno de jerarqua inferior.

Tiene un plazo de vigencia variable: es decir, puede ser de quince, veinticinco o treinta das corridos das desde su expedicin por el Registro, segn se trate, respectivamente, de escribanos o funcionarios pblicos con domicilio legal en la misma ciudad asiento del Registro, dentro de la misma provincia pero no en el mismo lugar sede del Registro o fuera del mbito de la provincia. (art. 24 de la ley 17.801 -conc. art. 41 de la ley 6435-). Se trata de plazos mximos. El certificado es el medio a travs del cual se exterioriza a los terceros el contenido de los asientos registrables, reserva la prioridad y produce el importante efecto de anotacin preventiva a favor de quien requiera en el plazo legal la inscripcin del documento para el cual se lo ha solicitado. Origina, da nacimiento al denominado instituto del bloqueo registral cuyo principal efecto es garantizar la inmutabilidad de la situacin jurdica registral que la ley adscribe tanto al plazo de vigencia del certificado cuanto al plazo previsto para la inscripcin del documento. El bloqueo no significa que el Registro quede paralizado, durante ese tiempo pueden expedirse otros certificados o hacerse anotaciones preventivas, por ejemplo, embargos, inhibiciones; aunque se anotan en el folio registral del inmueble, en forma provisional o condicional, ya que si se concerta e inscribe en el plazo legal el negocio jurdico en gestin, ste tendr prioridad sobre esas certificaciones y anotaciones.

Funciona as:

Sealamos que el principal efecto del bloqueo registral es garantizar la inmutabilidad de la situacin jurdica registral durante el plazo de vigencia del certificado -que, como anticipamos, conforme al art. 24 de la ley 17.801 es variable-, ms el plazo previsto para la inscripcin del documento (art. 5 de la ley 17.801). Para que opere el bloqueo registral el acto debe ser autorizado dentro del plazo de vigencia del certificado. Por ejemplo: un escribano de Rosario requerido parta autorizar una escritura de compraventa de un inmueble, como tiene su asiento en el mismo lugar sede del Registro, el plazo de vigencia del certificado es de quince das. Supongamos que el acto -la compraventa en el ejemplo- se autoriza el da doce. A partir de ah empieza a correr un nuevo plazo previsto para la inscripcin del documento. Tambin es un plazo mximo, uniforme en el pas de cuarenta y cinco das corridos (art. 5 de la ley 17.801 -conc. art. 8 de la ley 6435-). No necesariamente el documento tiene que llegar al Registro el da cuarenta y cinco, puede ingresar cualquier da anterior. Si esto es as, si se cumplen los plazos legales, es decir: si el documento se autoriza dentro del plazo de vigencia del certificado e ingresa al Registro dentro del plazo previsto para la inscripcin, opera lo que se llama Retroprioridad o Prioridad Indirecta, en virtud de la cual los efectos del acto se retrotraen a la fecha de expedicin del certificado, que en nuestra provincia por el art. 41 de la ley registral 6435 se considera que es la fecha de presentacin. (Es una ficcin legal: en los Registros de la provincia de Santa Fe se considera que el certificado ha sido expedido el mismo da que se lo ha solicitado).

Y durante todo este lapso el bloqueo registral ha amparado al acto de cualquier evento, de cualquier contingencia que pudiera afectarlo. Distinto es si el documento que instrumenta la operacin llega al Registro pasados los cuarenta y cinco das previstos para la inscripcin, aqu los efectos no son retroactivos sino que juega lo que se llama Prioridad Directa, es decir los efectos respecto de terceros sern hacia delante, hacia el futuro. Pues el acto ser oponible a partir del momento de su inscripcin y no retroactivamente.

As, en orden a lo expuesto: La Prioridad Indirecta significa: que si se observan los plazos legales, si el acto se autoriza dentro del plazo de vigencia del certificado e inscribe dentro del plazo de cuarenta y cinco das siguientes, la oponibilidad del mismo comenzar a regir frente a terceros interesados no a partir de dicha autorizacin sino retroactivamente a partir de la fecha de expedicin del certificado La Prioridad Directa significa: que si no se cumple con los plazos legales, si la escritura se inscribe luego de vencido el plazo de cuarenta y cinco das previsto en el art. 5 de la ley 17.801 (conc. art. 8 de la ley 6435), su oponibilidad frente a terceros deber ser computada a partir del da de registracin, sin efecto retroactivo.

2. Las Medidas Cautelares y el Bloqueo Registral.-

Debemos preguntarnos cmo juegan las medidas cautelares frente al denominado instituto del bloqueo registral. Y encontramos las siguientes posibilidades: * Si la medida cautelar es anterior a la solicitud y consecuente expedicin del certificado de ley, en ese caso le ser oponible y como tal ser informada en el correspondiente despacho (certificado). * Hay una segunda posibilidad y es que ingresen en el mismo da dos solicitudes, por un lado un oficio disponiendo la traba de una medida cautelar, por ejemplo un embargo, y por el otro una solicitud de certificacin. Cul de ellas debe primar? Y esto est resuelto legislativamente, siempre va a primar el certificado de ley. Por qu? Porque sus efectos se retrotraen a las cero horas del da de expedicin conforme lo dispone el art. 24 de la ley 17.801 -conc. art. 41 de la ley 6435-. Por lo tanto an en aquellos casos en que el oficio llegue al Registro a las ocho de la maana y el certificado a las doce y veintinueve (el Registro en nuestra ciudad cierra sus puertas a las doce y media) como sus efectos se retrotraen a las cero horas del da de expedicin, siempre va a tener preferencia el certificado de ley. Qu pasa con la medida?. Se la anota o no?. Pasa exactamente lo mismo que si la medida ingresa (y esta es la otra posibilidad) durante el plazo de vigencia del certificado de ley. Se la va a anotar en forma condicional y su suerte estar sujeta a las resultas de lo que ocurra con la operacin para la cual se pidi el certificado. Pueden ocurrir dos cosas: que se concrete o no. Si la operacin para cual se pidi el certificado se concreta, la medida cautelar queda sin efecto. Ahora, si por cualquier motivo la operacin se frustra, no tiene lugar, ah si la medida cobrar la plenitud de su vigencia.

 Alcance de la publicidad del Registro.El Registro es pblico, pero slo para que puedan obtener informacin de l quienes tengan inters legtimo averiguar el estado jurdico de los bienes o documentos. El art. 21 de la ley 17.801 (conc. art. 36 de la ley 6435) dispone lo siguiente: El registro es pblico para el que tenga inters legtimo en averiguar el estado jurdico de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas. Las disposiciones locales determinarn la forma en que la documentacin podr ser consultada sin riesgo de adulteracin, prdida o deterioro . La informacin puede obtenerse ya sea mediante la consulta de los asientos por los interesados (a quienes les sern exhibidos en la forma que determinen las disposiciones locales), o a travs de las certificaciones o informes que sobre dichos asientos expida el Registro. La diferencia entre un Informe y un Certificado es la siguiente: 1) Informes: Aunque son instrumentos pblicos al igual que los certificados, no engendran reserva de prioridad ni garantizan la inmutabilidad de los datos que consignan ( bloqueo registral ); y carecen de aptitud a los efectos del art. 23 de la ley 17.801 -conc. art. 40 de la ley 6435- (transmisin, constitucin, modificacin o cesin de derechos reales sobre inmuebles). Slo cumplen la funcin de dar noticia sobre cualquiera de las constancias registrales, pero no garantizan la inmutabilidad de los datos que hacen conocer, por eso carecen de plazo de vigencia.

2) Certificados: son verdaderos instrumentos pblicos, que tienen el mismo valor que el asiento original, siendo responsable quien los expide en caso de inexactitud. Producen reserva de prioridad y garantizan la inmutabilidad de los datos que hacen conocer. Tienen plazo de vigencia, transcurrido el cual caducan automticamente. La informacin omitida en los certificados, conforme ya analizamos, no resulta oponible a los terceros de buena fe que hubieran escriturado en base a los mismos.

XIII.- Los terceros frente a la inscripcin registral: Tercero interesado.- Tercero registral.Seala J. H. Alterini que la primera aproximacin a la nocin de terceros dentro del mbito registral nos la proporciona la acepcin gramatical del vocablo, que nos indica que se trata de la persona que sea distinta de dos o ms que intervienen en un negocio jurdico. Este concepto que sirve para connotar a todo aqul que no es parte, se corresponde con la nocin ms comn en derecho civil. En este sentido primario, terceros son todos aqullos que no pueden ser perjudicados por los efectos de las relaciones jurdicas enhebradas por otros, a las que pueden permanecer extraos, por resultar para ellos res inter alios acta, principio que en el marco contractual se expresa en el art. 1195 in fine en los siguientes trminos: los contratos no pueden perjudicar a terceros . Los terceros aludidos son los poenitus extranei , simples terceros integrantes de la comunidad, los terceros desinteresados. Se ha sostenido que ese es el concepto de terceros que cuadra al tema que nos ocupa, pues no cabra hacer distincin alguna entre los terceros ante el silencio de la ley (Villaro y Bidart).

Terceros interesados -denominacin tradicional en la doctrina registral argentina y comparada- son los que por contar con un inters legtimo podran invocar la inoponibilidad del derecho real no inscripto: los sucesores particulares, los titulares de otros derechos reales, la masa del concurso (civil o comercial), los acreedores privilegiados, retentores, simples quirografarios, o sea, en general, los titulares de derechos subjetivos. (J. H. Alterini y Lloveras) Tambin se sostiene que el tercero aqu involucrado no es ni el poenitus extranei (desinteresado), ni todo tercero interesado, sino un tercero interesado muy particular: el tercero registral (Adrogu). Este tercero se llama registral porque requiere en todos los casos que haya inscripto en el Registro el derecho que esgrime (derecho real, embargo, etc). Explica J. H. Alterini que dentro de este esquema ningn derecho no inscripto contara con el beneficio de la inoponibilidad del ttulo no inscripto que consagra el art. 2505 del Cdigo Civil, de donde las conclusiones antes problemas concretos resultan distintas. As con la idea de tercero interesado, una venta no inscripta es inoponible a un simple acreedor quirografario del vendedor, mientras que para la tesis del llamado tercero registral el quirografario recin se convertira en tercero registral y por tanto en beneficiario de la inoponibilidad, cuando refleje su derecho en el Registro, por ejemplo con un embargo.

Esta concepcin del tercero registral es de difcil sustento en nuestro derecho, pues si bien el silencio de la ley en la apreciacin de la nocin de terceros consiente que se efecte distingo entre terceros interesados y terceros desinteresados, en funcin de atender a la existencia o carencia de un inters legtimo, sera ir demasiado lejos connotar al tercero con el aditamento tan especfico de registral cuando la ley nada dice. La nocin de tercero interesado fue la adoptada por las Primeras Jornadas nacionales de Derecho Registral de San Rafael y es la que se ha impuesto en la jurisprudencia mayoritaria.

1. Intentos de armonizacin de la tradicin con la inscripcin registral.No es imposible que personas que figuren en los asientos registrales como dueos de inmuebles por tener inscriptos a su favor los respectivos ttulos, no lo sean, por faltarles la tradicin, y acaso difcilmente puedan serlo si en el inmueble se encuentra un contradictor que pueda resistir la adquisicin de la posesin (art. 2383 del Cdigo Civil). Por ejemplo el poseedor usucapiente, cuya presencia obstar a la integracin del derecho real del sujeto beneficiario de la inscripcin, y su oposicin tendr la energa propia de quien defiende su condicin de dueo, porque contrariamente a lo que indicara el Registro, el dueo es el poseedor usucapiente y no el aparente titular registral. Hasta un poseedor por boleto podra cuestionar la adquisicin que procura el hipottico dueo.

A este respecto J. H. Alterini ha propuesto que la precedente tradicin condicione la inscripcin registral, para lo que sera necesario una reforma legislativa. En cuanto a la acreditacin de ese presupuesto de la inscripcin, un medio idneo sera el acta de constatacin notarial, en la que el escribano da fe de la realizacin de la tradicin, o de la existencia de sucedneos de ella. Dentro de este esquema doctrinario, las IV Jornadas Sanrafaelinas de Derecho Civil declararon que Es aconsejable, de lege ferenda y con carcter de regla general, que se imponga acreditar el cumplimiento de la tradicin como presupuesto para la inscripcin . Por su parte el escribano Zinny estima que para el supuesto de que la tradicin se efectuase con posterioridad al acto de escrituracin, la solucin ideal consistira en complementar la escritura con otra en la cual quede notarialmente comprobada la tradicin. Y si por cualquier circunstancia no se pudiere recurrir a esta solucin sugiere autorizar la escritura en la forma de estilo y asentar luego mediante nota marginal la declaracin de las partes de que la tradicin tuvo lugar.

Bibliografa:

-ANDORNO, Luis O. - MARCOLIN de ANDORNO, Marta; Ley Nacional Registral Inmobiliaria. Ley 17.801. Comentada. Anotada , 2 edicin corregida, actualizada y ampliada, Editorial Hammurabi, Buenos Aires, 1999.

-BORDA, Guillermo A.; Tratado de Derecho Civil. Derechos Reales , Tomo II, 4 edicin actualizada y ampliada, Editorial Perrot, Buenos Aires, 2003.

-BORDA, Guillermo A.; Manual de Derechos Reales , 3 edicin revisada y actualizada, Editorial Perrot, Buenos Aires, 1989.

-CDIGO PROCESAL CIVIL Y COMERCIAL DE LA PROVINCIA DE SANTA FE: Anlisis Doctrinario y Jurisprudencial, (Dir. Jorge W. Peyrano), Tomo 4 B, Editorial Juris, Rosario, 2000.

-LLAMBAS, Jorge Joaqun y ALTERINI, Jorge H.; Cdigo Civil Anotado, Tomo IV A, Derechos Reales , Editorial Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1984.

-MARIANI de VIDAL, Marina; Curso de Derechos Reales , Tomo III, 4 edicin actualizada, Editorial Zavala, Buenos Aires, 1997.

El 28 de junio de 1968 la Nacin Argentina sanciona y promulga la Ley N 17.801 - Rgimen para los Registros de la Propiedad Inmueble existentes en cada Estado Provincial. Consecuentemente y por no adecuarse la Ley N 23 de la Provincia del Chaco vigente hasta ese momento, se la deroga por Ley N 954, emitiendo en tal sentido el Gobierno de la Provincia del Chaco el Decreto Reglamentario N 306 de fecha 18 de febrero de 1969, facultndolo a establecer las funciones, facultades y obligaciones al Registro de la Propiedad Inmueble que le otorga la Ley Nacional N 17.801.

Actualmente se base en los trminos de la Ley y Decreto citados anteriormente y se complemente con toda otra norma nacional o provincial que tenga que ver con la inscripcin y anotacin de Derechos Reales o Personales.