A cidade como negcio: produo do espao e acumulao do capital no municpio de So Paulo

Adriano Botelho

Resumo O artigo tem como tema a crescente insero da produo do espao nos circuitos de acumulao capitalista, espao esse que, alm de produto, se torna produtivo na lgica de valorizao do capital. Nesse sentido, seu objetivo analisar os impactos da acumulao na configurao espacial urbana e na estrutura de desigualdades socioespaciais atravs do estudo do caso do processo de formao do mercado imobilirio no municpio de So Paulo, destacando-se a recente atuao dos Fundos de Investimento Imobilirios e Certificados de Recebveis Imobilirios. Tais instrumentos representam um novo grau de interao entre o capital financeiro e o mercado imobilirio, com profundos efeitos para a configurao do tecido urbano e para a segregao socioespacial. Palavras-chave: urbano; capital financeiro; mercado imobilirio; segregao socioespacial; So Paulo.

Abstract T he subject of the present article is the increasing insertion of spatial production in the circuits of capitalist accumulation. This space, besides being a product, is also productive in the logic of capital valuation. In this sense, the article aims to analyse the impacts of accumulation on the urban space configuration and on the structure sociospatial inequalities. To achieve this, it studies the process of real estate market formation in the City of So Paulo, highlighting the case of the Real Estate Investment Funds and the Real Estate Bonus. These financial tools represent a new level of interaction between the financial capital and the real estate market, with deep consequences to the urban tissue configuration and to sociospatial segregation. Keywords: urban; financial capital; real estate market; socio-spatial segregation; So Paulo.

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Introduo
O espao, ao longo da histria do modo de produo capitalista, passou a fazer parte dos circuitos de valorizao do capital, seja pela mercantilizao da terra, seja por seu parcelamento (por loteamento ou por verticalizao) ou, como vem ocorrendo mais recentemente, por sua crescente incluso nos circuitos de circulao do capital financeiro. A produo do espao passa a ser um elemento estratgico para a acumulao do capital. Segundo Henri Lefebvre, escrevendo em 1970, ocorreria uma crescente dependncia do capitalismo em relao produo e ao consumo do espao nas ltimas dcadas, pois:
[...] o capitalismo parece esgotar-

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se. Ele encontrou um novo alento na conquista do espao, em termos triviais na especulao imobiliria, nas grandes obras (dentro e fora das cidades), na compra e venda do espao. E isso escala mundial. (...) A estratgia vai mais longe que a simples venda, pedao por pedao, do espao. Ela no s faz o espao entrar na produo da mais-valia, ela visa uma reorganizao completa da produo subordinada aos centros de informao e deciso. (1999, p.142)

A relao entre o espao (sua produo, vivncia, percepo, concepo e conceituao) e o modo capitalista de produo deve ser vista como uma via de mo-dupla, como parte de uma relao dialtica e complexa. Pois o espao no o locus passivo das relaes sociais, j que possui um papel ativo, como saber e como ao, utilizado
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operacional e instrumentalmente pela classe hegemnica. O espao capitalista no estaria, porm, purgado de suas contradies, apesar da hegemonia de uma classe. Segundo Lefvebvre (1976), a burguesia, enquanto classe dominante, dispe de um duplo poder sobre o espao: atravs da propriedade privada do solo, que se estende totalidade do espao (exceo feita aos direitos das coletividades e do Estado) e atravs da globalidade, a saber, o conhecimento, a estratgia, a ao do Estado propriamente dito. Existiriam conflitos inevitveis entre esses dois aspectos (burguesia e Estado) e, no plano institucional, essas contradies se fariam patentes entre os planos gerais de ordenao espacial levados a cabo pelo Estado e os projetos parciais dos negociantes de espao. Para o entendimento da produo do espao, sobretudo do espao urbano, devese levar em considerao, ento, o monoplio de uma classe, o que exclui principalmente os pobres da propriedade fundiria (Harvey, 1980). Isso porque a classe que detm a maior parte dos recursos pode, atravs do dinheiro, ocupar, modelar, fragmentar o espao da forma que melhor lhe convm. A maximizao dos valores de troca produz benefcios desproporcionais para alguns grupos e diminui as oportunidades para outros. Faz-se necessrio, portanto, uma compreenso de como o capital, crescentemente, domina o espao para que temas como a estruturao do espao urbano, a segregao socioespacial e a fragmentao desse espao, entre outros, possam ser devidamente tratados. O presente trabalho tem por objetivo analisar como a crescente insero do espao urbano nas estratgias de acumulao do capital tem efeitos profundos na sua

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produo e configurao, e como, por sua vez, estrutura as desigualdades socioespaciais. Ou seja, na medida em que a cidade se torna um grande negcio para o capital, as leis de mercado passam a ditar as regras do ordenamento da configurao socioespacial urbana, com efeitos devastadores para a boa parte de sua populao. Assim, no prximo item, ser discutido como o espao integrado na acumulao capitalista, sendo, alm de produto, tambm produtivo para o capital. Em seguida ser analisado o caso da evoluo histrica do mercado imobilirio no municpio de So Paulo, destacando-se os Fundos de Investimento Imobilirios e dos Certificados de Recebveis Imobilirios, para exemplificar como o espao crescentemente modelado pela ao do capital ao inserir-se nos circuitos de valorizao financeira. Por fim, sero feitas algumas consideraes sobre os efeitos que essa dominao do espao pelo capital acarreta para a populao que vive nas grandes cidades atravs do exame do caso da metrpole paulistana.

O consumo e a produo do espao sob o modo de produo capitalista

O espao uma condio geral de existncia e reproduo da sociedade. No modo de produo capitalista, ele utilizado como meio de produo para a gerao de maisvalia (alm de propiciar a obteno de uma renda aos proprietrios fundirios), sendo, nesse sentido, consumido produtivamente. O consumo produtivo sempre faz desaparecer uma realidade material ou natural

uma energia, uma fora de trabalho, um instrumento, por exemplo para transformar-se em valor adicionado mercadoria resultante do processo de trabalho. O consumo produtivo usa a realidade material ao mesmo tempo em que tambm produz (Lefebvre, 2000). E, como a privatizao dos meios de produo uma determinao geral do capitalismo, isso implica uma crescente privatizao do espao, na medida em que este se incorpora ao capital como meio de produo. dimenso utilitria do espao, que o torna um valor de uso para a sociedade, se sobrepem determinaes histricas da produo e da reproduo social, as quais, sob a vigncia das relaes capitalistas de produo, sintetizam o valor de troca e o valor de uso. O valor de troca se sobrepe historicamente ao valor de uso, o que significa que, para usufruir determinados atributos do lugar preciso que se realize, antes de tudo, seu valor de troca. Assim, os processos de valorizao do espao passam, necessariamente, pela mercantilizao do prprio espao, mais concretamente pela mercantilizao dos lugares (Seabra, 1988). De forma mais abrangente, a produo e o consumo do espao, assim como a urbanizao, esto inseridos no amplo processo de reproduo das relaes de produo capitalistas, na medida em que so guiados pelos ditames da propriedade privada e so regulados pelas necessidades do capital, de gerar valor excedente. Segundo Lefebvre:
[...] no somente a sociedade inteira quem se torna o lugar da reproduo (das relaes de produo e no somente dos meios de produo), mas o espao inteiro. Ocupado pelo neo-

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ca pitalismo, setorializado, reduzido a um meio homogneo e, portanto, fragmentado, esmigalhado (somente migalhas do espao so vendidas clientela), o espao se torna a sede do poder. (1973, p.116)

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O espao e em particular o espao urbano passa, ento, a ter cada vez maior importncia para o capital, ao mesmo tempo em que influenciado pela dinmica do modo de produo capitalista. A predominncia do financeiro nas estratgias de acumulao capitalistas tem a produo do espao como uma das condies de sua realizao (Carlos, 2004). So exemplos desse espao produzido em consonncia com o capital financeiro a construo de shopping centers, empreendimentos de turismo e lazer, centros empresariais, grandes condomnios verticais e horizontais, hotis e flats. Alm disso, grandes operaes de rearranjo espacial so levadas a cabo pelo Estado em parceria com o capital, com a finalidade de criar novos espaos que sirvam lgica da circulao do capital, como o caso de algumas das Operaes Urbanas de So Paulo (Faria Lima, guas Espraiadas, gua Branca, etc.). Da mesma forma que o capital imobiliza-se no imobilirio, o ambiente construdo e o solo, de bens imveis passam a ser bens mveis, que circulam atravs dos ttulos de propriedade que a cada momento podem ser transformados em dinheiro. Para que possa haver um valor de troca do espao, necessrio que haja tambm intercambiabilidade de fraes desse espao, que conseguida atravs do fracionamento e da homogeneizao de parcelas crescentes do espao (a produo de clulas intercambiveis). Nes-

se sentido, a propriedade fundiria (e suas metamorfoses em direo transformao do ttulo de propriedade em uma ao negocivel no mercado financeiro) assume importante papel na circulao capitalista, sendo a garantia contratual de intercambiabilidade entre compradores e vendedores, bem como a garantia legal de extrao da renda fundiria. O circuito do imobilirio foi, durante muito tempo, um setor subalterno, subsidirio, e, paulatinamente, se foi convertendo em um setor paralelo, destinado a inserir-se no circuito de reproduo capitalista, podendo, inclusive, tornar-se o setor principal se o circuito de reproduo capitalista, baseado na produo-consumo se v interrompido por algum motivo conjuntural ou mesmo estrutural (Lefebvre, 1976). Os capitais buscam, assim, um circuito secundrio, baseado na mercantilizao da terra e do habitat, anexo com respeito ao circuito normal do capital (produo-consumo de mercadorias), como setor compensatrio da reproduo capitalista. Deve-se ter claro, porm, que o espao no uma coisa entre as coisas, um produto qualquer entre os produtos, ele compreende as coisas produzidas e suas relaes na sua coexistncia e simultaneidade. Por isso, produzir o espao no o mesmo que produzir uma mercadoria qualquer, como um quilo de acar ou um metro de tecido (Lefebvre, 2000). Para se ter uma idia do peso do setor imobilirio, tem-se o exemplo de So Paulo, onde as atividades imobilirias foram responsveis por 20,8% dos investimentos realizados na Grande So Paulo no perodo de janeiro de 1995 a maio de 2000, seguidas pela indstria automobilstica, com 17,4%, a indstria qumica, com 9,8%, o comrcio

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varejista, com 7,1%, e telecomunicaes, com 6,2% (Carlos, 2004). O setor imobilirio teria, assim, uma funo essencial a desempenhar na luta contra a tendncia de baixa da taxa de lucro mdia, caracterstica do modo de produo capitalista, j que o setor da construo aufere lucros superiores mdia da produo industrial, pois esse setor emprega, relativamente a outros setores da economia, mais capital varivel com relao ao capital constante, apesar dos importantes avanos tcnicos no setor. Trata-se, ento, de uma fonte de mais-valia considervel. Mas esse setor enfrenta uma grande dificuldade: a lenta obsolescncia de seus produtos, dificultando a rotao do capital e o aumento da demanda do seu mercado. Essa obsolescncia, dados os avanos tecnolgicos externos ao setor da construo e ao marketing que cria continuamente novas necessidades aos consumidores, pode ser acelerada, criando um movimento constante de relocalizao, destruio e reconstruo no e do espao. A existncia de bolhas imobilirias1 nas diversas economias capitalistas em momentos que precedem crises um indicador de que o setor imobilirio , num primeiro momento, um setor compensatrio da economia, atraindo os capitais excedentes, mas que, ao se sobrevalorizar e explodir, comumente o estopim de crises prolongadas e srias, que envolvem toda a economia. O Japo experimentou uma bolha imobiliria nos anos 80, e a exploso dessa bolha indicou o incio de uma longa recesso nesse pas. Nos anos 70, antes da crise no capitalismo que se iniciou nessa dcada, tambm houve uma bolha imobiliria nas economias dos pases capitalistas centrais. Ou seja, h limites para a absoro de capitais pelo

setor imobilirio, e se tomada em considerao a crescente integrao desse setor reproduo capitalista, ele estaria cada vez mais sujeito s oscilaes cclicas do modo de produo capitalista, diminuindo sua margem de autonomia para a absoro de capitais excedentes. Dessa forma, o espao, consumido produtivamente nas estratgias de acumulao capitalista, transformado, tem suas qualidades alteradas pelo consumo; porm, possui a capacidade de, ao ser transformado, tambm transformar e produzir o novo; como nos lembra Lefebvre, o consumo do espao duplamente produtivo, na medida em que produz tanto mais-valia como outro espao (2000).2 No caso da sociedade regida pelo modo de produo capitalista contemporneo, o novo, o outro espao, seria a urbanizao do planeta. E essa urbanizao, comandada pelos princpios da gerao de mais-valia, estaria marcada pela crescente segregao socioeconmica e cultural (ibid., 1978).

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A formao do mercado imobilirio paulistano

Da fundao de So Paulo a meados do sculo XVIII
Com relao mercantilizao da terra e formao da propriedade fundiria, o perodo que vai da fundao do ncleo que deu origem cidade de So Paulo at meados do sculo XVIII poder ser caracterizado como marcado pela quase inexistente separao

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entre o pblico e o privado: as terras eram concedidas na forma de datas, sem critrios precisos e definidos para sua concesso pela Cmara, no havendo um mercado imobilirio na So Paulo de ento (Silva, 1980). O regime poltico de propriedade de terras teve como fundamento, no Brasil, at 1822, a sesmaria, forma de propriedade instituda pelo Estado absolutista portugus em 1375, introduzido no Brasil em 1530. A concesso se fazia gratuitamente, sob a exigncia de ocupao com cultivo e desbravamento da terra, e a obrigatoriedade do pagamento de um dzimo da produo Ordem de Cristo, qual o Brasil oficialmente pertencia (Andrade, 2002) e em certos casos, pagava-se tambm um foro anual. Dada a vasta extenso do pas e sua escassa populao, a oferta de terra era to grande que limites precisos das propriedades no eram estabelecidos, nem eram relevantes. O mecanismo de sesmarias configurava uma das formas de organizao fundiria dos ncleos urbanos que, na maioria das vezes, se combinava com as datas, espcie de sesmaria urbana. Uma vez constituda a vila, a Cmara detinha o poder de doar e retirar terras, ou seja, cabia municipalidade a concesso de terras e chos a partir do rossio da vila, ou seja, as terras comunais pertencentes vila, outorgadas pelo donatrio da capitania (Rolnik, 1999). O processo de obteno de sesmarias era bastante moroso e burocrtico, o que estimulava, ao lado do processo legal de apropriao de terras pela doao de datas e de sesmarias, a apropriao direta por pessoas de menores recursos e prestgio: eram os chamados posseiros. Dentro da rea demarcada da vila de So Paulo, as mais antigas cartas de data
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conhecidas so de 1583 (Taunay, 2003). As terras eram facilmente concedidas pela Cmara, como seria natural numa localidade em que havia muita terra e pouca gente. Os beneficirios tinham que pagar, em contrapartida, foros anuais, de valor muito baixo, havendo ainda concesses sem foro nem penso alguma, pagando o concessionrio somente o dzimo. A populao que vivia nos arredores da vila no se preocupava em estabelecer a propriedade fundiria, na medida em que a posse j lhes garantia o direito de uso da terra. A existncia de algumas poucas transaes de compra e venda de terras na So Paulo quinhentista revela que o preo cobrado pela terra e pela construo era irrisrio. Assim, em 1594, quatro mil ris valiam umas casas situadas no centro da vila, valor igual ao de uma espada (Taunay, 2003). Segundo Saes (1992), esse paradoxo seria apenas aparente, pois construir uma casa exigia apenas o uso do trabalho do indgena escravizado que no custava praticamente nada em termos monetrios, j os produtos manufaturados eram provenientes do exterior, sendo transacionados em moeda, que era escassa na vila.

A cidade comercial e o boom cafeeiro

So Paulo, em fins do sculo XVIII, inicia sua transio para o perodo de predomnio do capital mercantil, que articularia a produo de sua hinterlndia com o exterior. Segundo Paul Singer (1977) a funo comercial de So Paulo ampliou-se a partir do sculo XVIII e comeos do sculo XIX, ao servir a cidade de entreposto ao intercmbio entre

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diversas regies do pas, que no lhe eram diretamente tributrias e o interior paulista, cuja agricultura perdera parcialmente seu carter de subsistncia, adquirindo um modesto setor de exportao de acar, principalmente com a produo de cana-deacar nas reas de Campinas e Itu, o que possibilitou o desenvolvimento de alguns circuitos propriamente urbanos de riqueza (Seabra, 1987). Em 1822, com a Independncia, foi extinto o regime de sesmarias e iniciou-se um perodo de amplo apossamento de terras, sem clara definio dos procedimentos a serem adotados para a sua obteno. Mas no podemos dizer que nesse momento j havia uma disputa pela propriedade da terra; segundo Seabra (1987), os contornos dessa disputa apenas estavam comeando a se definir, tornando-se mais acirrados em meados do sculo XIX, com o maior desenvolvimento das relaes capitalistas na cidade. Com a Lei de Terras de 1850, ficou estabelecido que a nica forma legal de acesso terra seria a compra devidamente registrada. Reconhecia-se, assim, a mercantilizao da terra e distinguia-se legalmente sua posse e seu uso de sua propriedade legal. Em 1854, em decorrncia da regulamentao da Lei de Terras, todos os moradores que estivessem em vilas ou cidades, em reas urbanas e rurais, obrigatoriamente, deveriam ir at a igreja da freguesia em que moravam para definir ou provar sua propriedade (Glezer, 1994/95). Anteriormente ao boom cafeeiro, So Paulo passou por um desenvolvimento econmico lento, porm cumulativo, desenvolvimento esse tambm incentivado por fatores extra-econmicos (Singer, 1977). Em 1822, a cidade tornou-se a capital da

provncia, passando a ser a sede da burocracia, o centro dos gastos de receitas provinciais e, em 1828, a Faculdade de Direito a estabelecida, atraindo estudantes de muitas partes do Imprio, membros das elites regionais, o que impulsionou o comrcio e o setor de servios que atendia a esses estudantes. O crescimento econmico e populacional da cidade, porm, ainda era lento, o que contribua para o pequeno desenvolvimento do mercado imobilirio. As relaes sociais tinham por base as relaes escravistas, o que minimizava a necessidade de segregao espacial no interior da cidade, j que a hierarquia social estava bem definida por essas relaes. Somente com a expanso da cafeicultura no oeste paulista, justamente a partir de meados do sculo XIX, que a cidade passar a experimentar um novo surto de crescimento, mais acelerado que o ocorrido no sculo XVIII e primeira metade do XIX. a partir de 1868 que o sistema So PauloSantos se insere de forma cada vez mais slida no grande negcio cafeeiro, com a construo da ferrovia (1867), e, a partir da ltima dcada do sculo XIX, arrebata ao Rio de Janeiro sua posio hegemnica, tornando-se o grande eixo de comercializao do mais importante produto de exportao brasileiro no perodo. Os anos iniciais da dcada de 1870 seriam fundamentais para o desenvolvimento de So Paulo, na medida em que esse foi o perodo em que, no oeste paulista, a zona pioneira da poca, se d uma inflexo na relao entre terra e trabalho, iniciando-se o processo de desaparecimento da renda capitalizada na pessoa do trabalhador (escravo), que substitudo pela terra como principal fonte de riqueza.
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Apesar do comrcio cafeeiro localizarse sobretudo em Santos, foi em So Paulo que se concentraram os estabelecimentos bancrios, dado o seu status de capital da provncia, tendo em vista a dependncia dos negcios bancrios da poltica econmica do governo. Outro fator, proveniente da cafeicultura, que influiu no desenvolvimento econmico e urbano de So Paulo foi o fato de que numerosos fazendeiros fixaram residncia na capital, ampliando o mercado imobilirio da cidade e o setor comercial e de servios para atender a esse grupo. De acordo com Saes (1992), a transferncia dos fazendeiros para So Paulo tambm teve por efeito a transferncia para a cidade, no apenas de sua residncia, mas tambm de crescentes parcelas do seu capital, configurando a capital do capital dos fazendeiros. Outro elemento importante foi o estabelecimento da Hospedaria dos Imigrantes,3 transformando So Paulo em um mercado de fora de trabalho para a economia cafeeira. O grande afluxo de imigrantes para o trabalho na lavoura teve por efeito o estabelecimento de muitos deles na cidade, contribuindo para o crescimento desta. Segundo Langenbuch (1968), aproximadamente at a dcada de 1890, a cidade de So Paulo era circundada por um cinturo de chcaras, que, alm de fins agrcolas, encerravam importante funo residencial para as famlias abastadas. Essas chcaras formavam um bloco relativamente compacto, que circundava a cidade, estendendo-se at as atuais reas de Ponte Grande, Pari, Brs, Mooca, Cambuci, Vila Mariana, Jardim Paulista, Vila Amrica, Santa Ceclia, Barra Funda e Bom Retiro. Foram loteadas por seus proprietrios, desde fins do Imprio. O desmembramento das antigas chcacadernos metrpole 18 pp. 15-38 20 sem. 2007

ras de So Paulo, mais do que indicar os vetores de crescimento da cidade, expressa uma mudana de mentalidade e de interesse sobre o valor do solo urbano (Costa, 2003, p. 60). Pode-se dizer que, a partir de 1880, algumas circunstncias levaram os imveis urbanos a se tornarem uma das mais interessantes opes de investimentos (Brito, 2000): a disponibilidade de capitais, que vinha se configurando pelo menos desde 1850, com a proibio do trfico de escravos liberando os recursos a imobilizados por comerciantes e fazendeiros; o crescimento demogrfico e econmico da capital, o que aumentou bastante a demanda por imveis por todas as classes de renda; a busca por aplicaes seguras em uma conjuntura poltica incerta nos ltimos anos do Imprio e incio da Repblica. Vale lembrar que a economia cafeeira era sujeita a muitas oscilaes (problemas climticos, crises externas, superproduo e oferta excessiva, etc.), o que fortalecia o papel da terra urbana como reserva de valor para os capitais excedentes. Outro elemento importante para o estmulo formao de uma atividade imobiliria importante nos primeiros anos da Repblica foi o chamado Encilhamento (1889-1891), 4 que teve em So Paulo o efeito de criar quinze bancos e 207 companhias, muitas delas baseando seus negcios na atividade imobiliria (Barbosa, 1987). Como exemplo do processo de valorizao das terras na cidade tem-se o caso de Frederico Glette e Vitor Nothmann que, ao lotearem a Chcara Mau para famlias de cafeicultores, gastaram cerca de cem contos na aquisio do terreno e auferiram um resultado final de oitocentos contos na venda dos lotes (Toledo, 1978).

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Ao mesmo tempo em que se forma um mercado fundirio na cidade, formas pr-capitalistas de uso e apropriao da terra ainda eram comuns: a concesso de datas e enfiteuses continuava a ser prtica corrente, da mesma forma que a grilagem de terras municipais era muito comum (Brito, 2000). Em 1893, pela lei n 39, de 24/5/1893, o servio de enfiteuses e arrendamentos foi regulado, suprimindo-se formalmente a cesso de terrenos por datas. Apesar de regulamentado e interrompido sob o ponto de vista formal, o processo de grilagem das terras municipais, muitas vezes de enormes extenses e por um nico indivduo ou empresa, continuou a ocorrer, num momento em que o mercado imobilirio da cidade se consolidava e a cidade enfrentava grande falta de moradias decorrente de seu rpido crescimento. De acordo com Seabra (1987), com a inaugurao da fase das ferrovias como modalidade de transporte, surgem novas tendncias quanto aos processos de ocupao da cidade: os baixos terraos das vrzeas do Tiet e do Tamanduate foram ocupados pelas linhas frreas, provocando uma valorizao das faixas de terras por elas percorridas. E os vetores ferrovirios foram predominantemente ocupados pela indstria e pelas camadas de mais baixa renda da populao (Villaa, 1978), sendo que tanto o Rio Tamanduate quanto a linha frrea constituam um marco que delimitava as reas da populao mais rica e a mais pobre. A oeste desse marco situavam-se os bairros das camadas de mais alta renda. Dessa forma, durante dcadas, a cidade encontrou-se dividida entre os bairros centrais e os alm-Tamanduate (oeste e leste do rio, respectivamente). E a segregao socioespacial tornou-se assim ntida, bem demarcada.

Ao findar o sculo XIX, j se havia estabelecido na cidade de So Paulo um mercado imobilirio considervel, constitudo por casas, oficinas e quartos para aluguel e loteamentos de antigas chcaras. O crescimento demogrfico decorrente, principalmente, da imigrao e a diversificao econmica resultante da riqueza gerada pela atividade cafeeira acirraram a disputa por localizaes na cidade, o que favoreceu o mercado de venda de terras e aluguel de edificaes. Entre 1887 e 1890 o preo mdio dos terrenos em So Paulo teria triplicado (Raffard, 1892). J existia, por sua vez, uma segmentao desse mercado em submercados: as casas de negcio do centro, os quartos e casas de aluguel residencial em vrios bairros da cidade, os loteamentos elegantes e as glebas para lotear para os trabalhadores.
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A formao da metrpole industrial

Nos primeiros anos do sculo XX, o processo de industrializao j se encontra consolidado na capital paulista e a racionalidade do capital monopolista j se manifesta de forma clara atravs das grandes concessionrias de servios pblicos, na incorporao de novas tecnologias importadas do exterior (iluminao, bondes eltricos), das grandes companhias loteadoras e das prprias indstrias j instaladas, com o seu par indissocivel, a formao de um proletariado que se concentra nos bairros operrios e nos cortios. Segundo Petrone (1955), nos primeiros cinqenta anos do sculo XX, o processo de industrializao transformou a metrpole do caf na dinmica e movimentada metrpole industrial, sendo que no final
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dos anos 30 So Paulo j era o maior centro industrial da Amrica do Sul. Nesse perodo a cidade se expande, com o crescimento dos subrbios, localizados a cerca de trs, quatro ou mais quilmetros dos limites urbanos, como Santana, Penha, Ipiranga, Pinheiros e gua Branca (Azevedo, 1961). Ocorre um aumento no nmero de edifcios e do nmero de andares de muitos deles, cresce o nmero de veculos motorizados, criam-se os bairros-jardim para a populao de maior renda, e a populao da cidade aumenta a um ritmo acelerado. Nas primeiras dcadas do sculo XX o ritmo da construo civil se intensificou, tornando-se uma importante fonte de acumulao: expandiram-se as atividades industriais e comerciais ligadas construo fsica da cidade, expanso dos prdios, ao calamento de ruas e urbanizao de bairros. Pelo menos at a dcada de 1930, a construo de casas de aluguel, de diversos tipos e tamanhos, era vista como uma forma de investimento de retorno certo e seguro, pois, alm de uma renda mensal, o investidor contava com a excepcional valorizao imobiliria ocasionada pela expanso da cidade (Bonduki, 1998). A partir de 1910, esses empreendimentos passam a ser feitos tambm por companhias prediais e mtuas. As companhias prediais eram, ao mesmo tempo loteadoras, incorporadoras, construtoras e administradoras de imveis. J as mtuas eram companhias de Crdito Imobilirio, que operavam captando poupana atravs de um sistema de pagamento mensal dos scios. Esse capital era investido em terrenos e construes de habitaes econmicas (que podiam ser pequenos grupos de casas geminadas at centenas de habitaes,
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como a Vila Economizadora5), e os scios podiam adquirir essas moradias atravs de financiamento da companhia que distribua bonificaes, penses e aposentadorias. Algumas companhias de maior porte dedicaram-se ao negcio imobilirio nesse perodo, reunindo capitais nacionais e estrangeiros. No se pode deixar de mencionar, como exemplos de grandes empresas que atuaram no setor imobilirio em So Paulo, o caso da Companhia City (Wolff, 2001), criada em 1911, reunindo scios brasileiros e estrangeiros e o caso da Companhia Light, grande proprietria de terras nas margens do Rio Pinheiros (Seabra, 1987). Inicia-se, concomitantemente expanso da cidade, o processo de verticalizao: as construes verticais passaram de 4% do total em 1910 para 33% em 1920 (Barbosa, 1987). O capital imobilirio, ento em constituio, exigia a multiplicao do solo urbano, o que foi conseguido atravs da verticalizao das reas centrais mais valorizadas, constituindo uma nova estratgia de valorizao do capital (Somekh, 1997). Ao lado da verticalizao do centro, observa-se nesse perodo j uma expanso horizontal da cidade decorrente das facilidades de transporte. A operao da The So Paulo Tramway Light and Power, iniciada em 1899, acarretou uma segunda onda de exploso das vilas na zona suburbana, nas superfcies vazias situadas s margens dos rios, nos interstcios da rede de estradas de ferro ou nas proximidades dos terminais da Light. No final dos anos 30, lentamente, comea a ocorrer uma mudana no padro de crescimento da cidade, marcado pela substituio do transporte sobre trilhos (bondes) pelo transporte sobre rodas (nibus, auto-

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mveis) e pela constituio da autoconstruo na periferia como forma predominante de habitao das camadas de baixa renda, o que resultou no espraiamento progressivo e na diminuio da densidade da cidade. Soma-se a isso, principalmente a partir dos anos 40, a verticalizao nas zonas centrais e a consolidao do centro/sudoeste da cidade como centralidade privilegiada, concentrando os bairros residenciais de alta renda e os principais centros de comrcio e servios. Nesse contexto, a especulao imobiliria tornou-se intensa. Segundo Langenbuch (1968), a falta de lotes disponveis nas reas mais prximas ocupao mais densa da cidade e seu alto preo obrigaram parte dos novos moradores (sobretudo migrantes nacionais) a se estabelecerem em reas mais afastadas. A instalao das indstrias ao longo das ferrovias estimulava os operrios a se estabelecerem em torno das estaes ferrovirias fora da cidade, onde poderiam adquirir terrenos ou alugar casas a preos mais baixos. Surge, assim, um extenso cinturo de loteamentos residenciais suburbanos, mas ainda escassamente edificados e ocupados. A enorme oferta de lotes baratos pois distantes e desprovidos de benfeitorias urbanas , podendo ser pagos a prestao, com a possibilidade de serem ocupados sem os custos e os aborrecimentos envolvidos na feitura e aprovao de uma planta e sem o risco de perturbao pela fiscalizao viabilizou o mercado de loteamentos distantes e criou uma alternativa habitacional de massa para os trabalhadores (Bonduki, 1998). A cidade de So Paulo, centro industrial do pas, teve sua populao aumentada de 1,3 milho de habitantes em 1940 para 2,2 milhes em 1950. Esse aumento demogrfico criou uma necessidade adicional de mo-

radias, sem contar com o dficit j existente e o nmero considervel de prdios demolidos em funo do boom imobilirio e de desapropriaes para obras virias (ibid.). Para agravar a situao, deixara de ser interessante investir na construo de casas de aluguel devido ao congelamento dos aluguis (Lei do Inquilinato de 1942) e s restries governamentais ao financiamento de incorporaes de edifcios. Em virtude dessa situao, nos anos 40, houve uma acelerao da construo de arranha-cus na rea central, destinados a investidores ou aos setores de rendas mais altas, e queda na edificao de prdios para o mercado de locao residencial de menor renda. Exemplo ilustrativo do agravamento da escassez de moradia em So Paulo o surgimento, na dcada de 1940, das primeiras favelas, localizadas em terrenos municipais. A partir de 1950 a produo imobiliria diversifica-se, com empreendimentos realizados e financiados pelas companhias construtoras e com a atuao dos Institutos Previdencirios e outros rgos estatais ou paraestatais no desenvolvimento suburbano (Langenbuch, 1968). Muitos loteamentos seguiram a implantao industrial, localizando-se nos novos eixos rodovirios iniciados a partir do final da dcada de 1940, especialmente ao longo das vias Dutra e Anchieta. A cidade se expandiu em vrias direes, ocupando as vrzeas e as colinas, englobando antigos ncleos isolados, adensando loteamentos e reas j ocupadas, levando a populao para cada vez mais longe do centro. Ao lado das atividades propriamente industriais, a atividade de lotear, exercida pela iniciativa privada, foi uma das locomotivas dessa urbanizao acelerada (Sampaio, 1994). Dentre os loteadores, havia emprecadernos metrpole 18 pp. 15-38 20 sem. 2007

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srios industriais (os Matarazzo, os lvares Penteado, os Abdalla, etc.), proprietrios de empresas de material de construo, loteadores proprietrios de empresas imobilirias e construtoras, banqueiros, etc. Na maior parte dos casos dos empresrios imobilirios, a atividade de lotear no constitua nem a nica e nem a mais importante atividade da empresa, e sim um lucrativo complemento de suas atividades. O crescimento que a cidade experimentou na primeira metade do sculo XX continuou, de forma acelerada, nas duas dcadas seguintes dcada de 1950. A Regio Metropolitana de So Paulo, ou Grande So Paulo, foi a sede do chamado milagre brasileiro da dcada de 1970, sendo objeto de intensos investimentos que remodelaram o espao urbano de maneira radical: construo de vias expressas, pontes, viadutos, alargamento e abertura de novas avenidas com vistas a facilitar a circulao automobilstica e das mercadorias. O processo de periferizao se acelerou a partir de 1964, impulsionado pelo arrocho salarial e pela intensificao da especulao imobiliria, num perodo de acentuado crescimento industrial e expanso do aglomerado metropolitano, provocando um aumento de nove vezes da mancha urbana do municpio de 1960 a 1990. Esse padro de crescimento perifrico mostrou-se uma grande fonte de lucros derivados da especulao imobiliria. Segundo Kowarick e Campanrio (1994), a terra retida para fins especulativos, em meados da dcada de 1990, atingia 27% da rea disponvel para edificao. O desenvolvimento extensivo e horizontal da Grande So Paulo, alimentado pela abertura dos loteamentos irregulares, foi, sem dvida, proveitoso para
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os proprietrios fundirios e para os promotores imobilirios graas valorizao dos vazios urbanos criados e zelosamente mantidos no processo. Num contexto de constante arrocho salarial, desemprego e alta rotatividade no trabalho, tornou-se cada vez mais difcil para a populao trabalhadora ter acesso propriedade (mesmo que irregular) do terreno para realizar a autoconstruo. As solues de moradia encontradas por uma crescente parte da populao mais pobre foram as favelas, os cortios ou a migrao para as reas mais distantes do municpio ou de seu entorno. Ao lado das iniciativas particulares de promoo habitacional (o cortio, a favela e a casa autoconstruda na periferia), o Estado assumiu um papel mais ativo na questo habitacional. A criao do BNH em 1964 foi um indicador desse fato, mas no conseguiu atender s camadas mais pobres da populao, pois grande parte de seus recursos serviu ao financiamento de moradias para os estratos de rendimento mdio e alto, de acordo com o interesse das empresas do ramo da construo civil. O BNH produziu mudanas radicais no sistema financeiros pblico e privado, bem como propiciou a modernizao e concentrao das empresas do ramo de construo civil, visando sempre a acumulao capitalista mais do que o atendimento ao problema habitacional (Souza, 1994).

A metrpole a partir da dcada de 1970

A partir da dcada de 1970 observa-se uma relativa e restrita desconcentrao industrial

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no pas, na regio Sudeste e no estado de So Paulo (Lencioni, 1994). De acordo com Rolnik (2001), a indstria mudou radicalmente, com grandes reflexos no apenas sobre a estrutura de empregos, como tambm sobre a organizao espacial da cidade: grandes e mdias indstrias deixam a localizao junto aos eixos ferrovirios e rodovirios e milhares de pequenas fbricas se misturam com outros usos no tecido urbano, ocupando at mesmo reas da extrema periferia. medida que as indstrias saram da cidade ou se deslocaram para outras reas dela, os bairros industriais tradicionais tiveram seu uso redefinido para usos residenciais, comerciais e de lazer. Ao lado das transformaes nas indstrias, o setor tercirio adquiriu maior peso nas atividades econmicas da metrpole, destacando-se o setor financeiro, o que contribuiu para uma produo do espao ligada a estratgias monopolistas, com maior participao do capital financeiro nos empreendimentos imobilirios. Ao mesmo tempo, deu-se o aumento do desemprego, do subemprego e da economia informal e a precarizao da moradia de grande parte dos trabalhadores (com o aumento do nmero de favelados e moradores de cortios). Segundo Caldeira (2000), a So Paulo do final dos anos 90 seria mais diversa e fragmentada do que era nos anos 70. A oposio centro-periferia continuaria a marcar a cidade, mas a So Paulo de hoje seria uma regio metropolitana mais complexa, que no poderia mais ser mapeada pela simples oposio de rico versus pobre, sendo, antes de tudo, uma cidade de muros, com uma populao obcecada por segurana e discriminao social (ibid.).

A cidade ilegal, forjada a partir da dcada de 1940, cujo processo de formao de periferias se intensificou na dcada de 1960, continua a representar a maior parte da rea urbanizada e o local de moradia da maior parte dos habitantes de So Paulo. J a expanso urbana da cidade legal das duas ltimas dcadas passou a ser determinada por grupos empresarias que se deslocam para o quadrante sudoeste do municpio, evadindo-se do centro tradicional. O velho centro torna-se, ento, um problema social, engendrando associaes e projetos (com o apoio do Estado) de revitalizao, que envolvem importantes interesses do capital imobilirio e financeiro. A crise que se abateu sobre a economia durante as dcadas de 1980 e 1990 teve efeitos sobre o financiamento de apartamentos para a classe mdia (o BNH foi extinto em 1986) e boa parte desta ltima tambm perdeu poder aquisitivo. Dessa forma, o mercado imobilirio passou a concentrar seus lanamentos nas camadas mais ricas, que poderiam arcar com os custos da produo habitacional. Uma sada para a classe mdia foi o autofinanciamento atravs de cooperativas e consrcios habitacionais, o que, de fato, fez com que a produo imobiliria destinada s rendas mdias se reaquecesse aps 1993 (Castro, 1999). Esses empreendimentos, muitas vezes, localizam-se em antigas reas industriais, fora do tradicional eixo sudoeste de valorizao e concentrao da riqueza. O mercado imobilirio destinado s camadas de rendimentos mais altos da populao mais imune s crises econmicas e depende menos de financiamento, pblico
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ou privado, sendo o preferido dos empresrios do setor. O surgimento, em meados da dcada de 1990, de novas modalidades de captao de recursos por parte do setor imobilirio, como os Fundos de Investimento Imobilirio (FIIs) e os Certificados de Recebveis Imobilirios (CRIs), ligadas ao capital financeiro, sinalizaram uma reafirmao do vetor sudoeste da cidade como rea de valorizao privilegiada. Em 2002, 63% dos lanamentos de alto padro que ocorreram na Grande So Paulo concentraram-se nos distritos de Moema (597 lanamentos), Campo Belo (488 lanamentos), Morumbi (406 lanamentos), Jardins (23 lanamentos) e Alto de Pinheiros (130 lanamentos) (Lage, 2003). Tais instrumentos, que significam uma nova etapa de insero da produo do es28

pao nos circuitos de valorizao do capital, sero analisados no prximo item.

Os novos instrumentos de financeirizao do setor imobilirio

A necessidade de recursos volumosos para a compra de materiais quase sempre bens intermedirios durveis , para o pagamento da fora de trabalho, para a adequao s inovaes tecnolgicas (particularmente sensvel na construo de imveis comerciais) e para o acesso ao solo urbano, tendo em vista a barreira colocada ao setor pela propriedade fundiria, faz com que o aporte inicial de recursos necessrios produo imobiliria seja elevado, superando muitas vezes a capacidade de investimento dos empresrios do setor. Da a necessidade de crcadernos metrpole 18 pp. 15-38 20 sem. 2007

ditos para as obras ser fundamental. Alm disso, a demanda desse setor encontra-se fragmentada entre os diversos usos a que se destina a produo imobiliria e s diversas faixas de renda da populao que procura um imvel para morar, havendo muitas vezes a necessidade de financiamento para a efetivao da demanda. Ou seja, como nos demais ramos industriais, o setor da construo necessita de um capital autnomo (Topalov, 1979) para a viabilizao de suas atividades produtivas e para a realizao do capital a investido. Os Certificados de Recebveis Imobilirios (CRIs) e os Fundos de Investimento Imobilirio (FIIs) so instrumentos introduzidos no Brasil no seio da reestruturao do financiamento habitacional da dcada de 1990. Apesar de serem considerados por alguns agentes do setor imobilirio como o futuro do financiamento da habitao de mercado, tais instrumentos ainda no realizaram todas as suas potencialidades por uma srie de fatores que sero analisados mais adiante. Em sua grande maioria, ainda atuam no pas como forma de abreviar o tempo de circulao do capital comprometido com a produo imobiliria existente e no como maneira de reunir capitais para o financiamento de novos projetos, ao contrrio do que ocorre em pases onde esses instrumentos so mais antigos. Em 1997, foi promulgada a Lei 9.514, que estabeleceu o Sistema Financeiro Imobilirio (SFI), aprovada pelo Congresso Nacional a partir de proposta de lei da Associao Brasileira de Entidades de Crdito Imobilirio (ABECIP); trata-se de um sistema de financiamento complementar ao tradicional Sistema de Financiamento Habitacional (que no deixou de existir com a criao do SFI).

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So inovaes no financiamento imobilirio nacional atravs da criao de instrumentos de securitizao imobiliria que possibilitam a transformao de bens imveis em ttulos mobilirios. A lei que criou o SFI introduziu tambm um novo veculo legal denominado Companhia Securitizadora de Crditos Imobilirios, sociedades com propsitos de fazer a securitizao dos recebveis imobilirios atravs da emisso dos CRIs - ttulos imobilirios equivalentes a debntures. Tais inovaes buscam articular o setor imobilirio com o mercado financeiro, estabelecendo um processo de desintermediao bancria para o financiamento da produo, ao mesmo tempo em que oferecem possibilidades de ganhos financeiros aos investidores. O mecanismo da securitizao amplia as possibilidades de captao de recursos e acesso a financiamento aos originadores desses crditos (as incorporadoras, construtoras, etc.), dando-lhes acesso direto ao mercado de capitais e reduzindo, teoricamente, os custos e riscos da captao de recursos financeiros. A securitizao tambm possibilitaria uma acelerao do tempo de giro do capital das empresas, atravs de transformao dos direitos a receber pela venda dos imveis a prazo em ttulos vendidos vista. Dessa forma, a incorporadora no necessita esperar pelo vencimento da dvida dos muturios para recuperar o capital investido. Considerando que os investidores em ttulos imobilirios securitizados tm como grande interesse a qualidade dos recebveis e do ativo originado, essencial que os ativos negociados sejam separados da estrutura jurdica do originador, evitando que o eventual fracasso da instituio emitente prejudique os direitos dos investidores nos

ttulos que adquiriram sobre o ativo securitizado. Assim, os ttulos so gerados por uma entidade legal, criada exclusivamente para suportar a operao de securitizao. Essas entidades so as Sociedades de Propsito Especfico (SPE). Os FIIs foram criados em junho de 1993, pela Lei 8.668, e regulamentados pela CVM (Comisso de Valores Mobilirios) em janeiro do ano seguinte, ano em que foi lanado o primeiro FII, o Memorial Office Building, na cidade de So Paulo. Atualmente, j esto em funcionamento cerca de 60 fundos, com um patrimnio lquido de cerca de R$ 2,4 bilhes.6 Os projetos-alvo dos FIIs so variados, desde shopping centers e parques temticos a hospitais, de edifcios de escritrios e galpes industriais a conjuntos habitacionais e condomnios de alto padro. As grandes estrelas dos FIIs so os shoppings centers (como o Shopping Ptio Higienpolis em So Paulo) e os edifcios comercias de alto padro. Em consulta realizada junto aos prospectos de FIIs depositados na CVM, em novembro de 2002, apenas dezesseis fundos imobilirios criados at aquela data tinham como objetivo o mercado residencial, de um universo de cerca de sessenta atuantes no pas naquele momento. Alguns outros possuam em sua finalidade a aquisio genrica de imveis, sem especificar o tipo de mercado a que se destinavam. At 1999, os principais investidores nos FIIs eram os grandes fundos de penso (como a Previ, a Valia, a Petros, a Funcef, etc.) e investidores institucionais. Somente a partir desse ano que se buscou atrair os pequenos e mdios investidores, com o lanamento de fundos com cotas de valor unitrio mais baixo, como o caso do Europar, do Shopping Ptio Higienpolis, do
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Hospital da Criana, do Projeto gua Branca, do Reit Brasil, lastreado no edifcio de escritrios de primeira linha JK Financial Center, entre outros. Atualmente, os principais agentes do mercado de FIIs seriam as instituies financeiras de pequeno e mdio porte. Chama a ateno o fato de os grandes bancos no terem se interessado por esse mercado, j que possuem formas de aplicao de seus recursos muito mais atraentes que os FIIs, como os fundos lastreados em ttulos pblicos. J os Certificados de Recebveis Imobilirios (CRIs) foram criados com a lei 9.514 de 1997, que criou o SFI. Segundo essa lei, o Certificado de Recebveis Imobilirios CRI um ttulo de crdito nominativo, de livre negociao, lastreado em crditos imobilirios e constitui promessa de pagamento em dinheiro. De forma equivalente a uma debnture, o CRI pode ser colocado no mercado atravs de uma emisso pblica (ttulos postos venda junto ao mercado, sem necessidade de destino especfico) ou de uma emisso privada (especfica para determinados investidores j acertados). Baseando-se em dados da Comisso de Valores Mobilirios (CVM), estima-se que foram emitidas, at 2002, cerca de R$ 340 milhes em CRIs (Vendrossi, 2002). Desse total, 50% corresponderia a operaes relativas ao mercado de imveis residenciais, o que revela uma maior vocao desse tipo de instrumento financeiro para atender ao mercado residencial. Em levantamento realizado junto Comisso de Valores Mobilirios (CVM) e empresas ligadas emisso desses papis, pde-se perceber que a grande maioria dos FIIS e dos CRIs lanados na cidade de So

Paulo a partir de 1994 concentram-se no chamado vetor sudoeste, rea privilegiada da cidade e de maior valor venal do solo. De 46 FIIs existentes em 2004, 36 encontram-se nesse setor do municpio. Dos 40 CRIs consultados, 24 esto situados no vetor sudoeste. Ou seja, a concepo dos agentes imobilirios e financeiros de que a localizao dos empreendimentos fundamental para seu maior retorno faz com que seus interesses se voltem para as reas mais valorizadas das cidades. O Mapa 1, elaborado a partir dos dados pesquisados, mostra a localizao dos FIIs e dos CRIs no municpio de So Paulo, bem como dos imveis pertencentes a Fundos de Penso na capital paulista. Ao serem comparados os dados relativos localizao dos empreendimentos com aqueles relativos aos preos do solo urbano no municpio de So Paulo, pode-se perceber que a distribuio dos FIIs e dos CRIs se concentra nas reas mais valorizadas do municpio, existindo uma forte correlao entre a ao dos empreendimentos ligados s instituies financeiras e as reas de maior valor venal, algo natural se for levado em considerao o fato de que tais instituies (representadas pelos Fundos de Penso, pelos Fundos de Investimento Imobilirio e pelas empresas de securitizao de recebveis imobilirios) representam parte da frao mais sofisticada do setor (tanto em termos de produo dos imveis quanto ao mercado consumidor a que se destinam) e que contam com os recursos do capital financeiro, potencializando sua ao sobre o urbano. A partir da co-relao dos dados de localizao com o preo dos terrenos, tem-se a seguinte distribuio de freqncias:7

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Mapa 1 Localizao dos Fundos de Investimento Imobilirios (FIIs), Certificados de Recebveis Imobilirios (CRIs) e imveis pertencentes a Fundos de Penso no municpio de So Paulo

LEGENDA I.F. - C.R.I.s (40) I.F. - F.I.I.s (46) l I.F. - Fundos Penso (32)
u n 0 3 6 9

kilometers

Fonte: CVM - Empresas de Securitizao de Recebveis e Fundos de Penso. Base Cartogrfica Digital e Geoprocessamento: Prof. Dr. Reinaldo P. Prez Machado. Dados de 2002 a 2004.

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Grfico 1 Distribuio de Freqncia dos Imveis de instituies financeiras por Intervalo de Valor Venal da Terra no municpio de So Paulo 20048

Empreendimentos Imobilirios

Valor venal da terra

Fonte: Elaborado a partir de dados obtidos junto CVM, Empresas de Securitizao de Recebveis e Fundos de Penso, no perodo entre 2002-2004. Valores em R$.

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A maior parte dos estabelecimentos situa-se na faixa entre 114,22 a 1.137,82 R$/m (77 imveis, representando 65,25% da amostra). Cerca de 6,7% dos imveis situam-se na faixa de preo entre 1.137,83 a 2.063,76 R$/m e outros 6,0% situamse na faixa entre 2.063,77 e 6.118,97 R$/ m. Na faixa inferior de valores, 1,7% dos imveis situam-se numa faixa de valor entre 3,21 e 23,39 R$/m (trata-se de imveis utilizados com fins industriais e de logstica pertencentes ao FII Europar, localizados em reas mais distantes do centro do municpio). E 20% dos imveis situam-se na faixa entre 23,4 e 114,21 R$/m. Dessa forma, conclui-se que quase 80% dos imveis pertencentes s Instituies Financeiras que atuam no mercado imobilirio se localizam numa faixa de valores da terra no municpio de So Paulo que pode ser considerada como mdia, mdia-alta e alta.9 Tal constatao explica-se pelo fato de que os agentes ligados s Instituies Financeiras atuam em um setor do mercado imobilirio cuja demanda possui maior nvel de renda e cuja lgica a valorizao mxima dos empreendimentos como forma de prover o pagamento de dividendos (nos quais se confundem renda fundiria, juros e lucros) aos seus acionistas ou cotistas. Pode-se dizer que os grandes empreendimentos, voltados para as camadas de rendimentos mais altos da populao, acentuam o carter de fragmentao e hierarquizao do espao urbano, ao concentrarem seus investimentos em reas j valorizadas da metrpole, aumentado a distncia socioeconmica que separa essas reas do restante da cidade. Geralmente, so reas que contam com o melhor nvel de infra-estrutura e

de equipamentos urbanos disponveis, e que so alvo privilegiado das atenes de investimento do setor pblico. A constituio de um mercado imobilirio unido estreitamente ao capital financeiro atua no sentido de aprofundar as distncias existentes entre as distintas classes e fraes de classe sociais, pois so apenas pequenos grupos privilegiados os que podem ter acesso produo imobiliria desse mercado mais restrito. Tal distanciamento acentuado quando se considera a atual poltica habitacional, que destina a populao mais pobre s reas menos valorizadas e mais distantes nas metrpoles brasileiras e que, dadas as dificuldades de toda ordem impostas ao financiamento habitacional da classe mdia, contribuiu para sua periferializao (Botelho, 2007). Com a criao dos novos instrumentos de captao de recursos financeiros, o poder de interveno no espao urbano das empresas do setor imobilirio se amplia, garantindo recursos necessrios, tanto para a superao da barreira colocada pelos altos preos da terra urbana nas reas mais valorizadas quanto para a acelerao do tempo de rotao do capital no setor da construo. Alm disso, complexifica-se a questo da segregao socioespacial, pois os empreendimentos em questo (principalmente os grandes condomnios residenciais e centros empresariais), muitas vezes, encontram-se isolados de seu entorno, formado por reas pobres ou de favelas, tornando-se verdadeiras fortalezas muradas e dependentes de um forte aparato de segurana para garantir a tranqilidade de seus moradores, fenmeno que se torna cada vez mais comum no municpio de So Paulo (Caldeira, 2000).

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Consideraes finais
evoluo socioeconmica da capital paulista correspondeu uma transformao na forma de insero do espao urbano nas estratgias de acumulao capitalista. Tratase de um claro exemplo de como o urbano se insere progressivamente nos circuitos de valorizao do capital, processo que se inicia com a mercantilizao da terra, passa pelo seu parcelamento, pela verticalizao, e, mais recentemente, pela financeirizao dos ativos imobilirios, em consonncia com a prpria financeirizao da economia capitalista contempornea. Os novos instrumentos de captao de recursos ainda esto em uma fase inicial no Brasil, com uma atuao ainda tmida, mas que possui importantes potencialidades de se transformar numa importante forma de obteno de recursos para o setor imobilirio. Trata-se, porm, de uma soluo de mercado, que no pode ser considerada pelo poder pblico e nem pelos agentes imobilirios urbanos como a nica soluo para o financiamento imobilirio habitacional, tendo em vista a realidade socioeconmica da grande maioria da populao brasileira, que no possui condies de participar das regras de mercado. necessrio que solues alternativas coexistam, sob o risco de que a maior parte da populao no tenha acesso moradia e que os processos de segregao socioespacial j to marcantes nas grandes cidades brasileiras, se acentuem at limites inimaginveis. O que ocorre , na verdade, a transferncia para o mercado de grande parte da responsabilidade da proviso e do financiamento da proviso habitacional. Tal fato

tem por conseqncia um aprofundamento da separao espacial das distintas classes sociais, na medida em que, tendencialmente, homogeneizam-se socialmente as reas da cidade atravs dos mecanismos de hierarquizao dos preos de acesso terra urbana e moradia. Alm disso, tal homogeneizao acompanhada por uma crescente fragmentao do espao, que se materializa na diminuio das reas de transio e de convvio entre distintas camadas socioeconmicas da populao. Ao mesmo tempo em que a distncia em quilmetros entre os ricos e pobres diminui, a distncia socioeconmica aumenta e as barreiras que impedem o convvio entre as distintas classes sociais tornamse onipresentes nos shoppings centers, condomnios fechados e fortificados, nas reas de lazer exclusivas para um determinado grupo social, etc. Tais empreendimentos, cada vez, possuem menos relao com seu entorno imediato, constituindo verdadeiras ilhas no urbano, que, com uma arquitetura bem caracterstica e com uma padronizao socioeconmica, exclui como usurios as camadas da populao de rendimentos mdios e baixos. Atravs dos dados analisados, constata-se que a ao dos agentes imobilirios ligados s Instituies Financeiras concentrase nas reas mais valorizadas do urbano e concretiza-se atravs de empreendimentos de alto padro, ligados tanto ao comrcio (shopping centers), gesto do capital (centros empresariais e grandes edifcios de escritrios) e moradia. Dado o grande volume de capital empregado nesses empreendimentos e s suas propores, pode-se considerar que correspondem a legtimos representantes do grande capital, cuja ao se materializa em uma maior homogeneizao
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e hierarquizao de determinadas parcelas do espao urbano. A partir de dcada de 1990, com as transformaes propostas com a criao do SFI, a antiga centralizao dos recursos para o financiamento imobilirio levada a cabo pelo binmio Banco Nacional da Habitao (BNH)/Sistema de Financiamento Habitacional (SFH) substituda por uma maior desregulamentao do mercado imobilirio. O novo modelo, ainda em constituio, pode significar um movimento mais intenso em direo formao de cidades mais fragmentadas e segregadas. Pois, quanto maior o controle na produo imobiliria (e particularmente a habitacional) pela lgica do mercado, maior ser o nvel de fragmentao do espao e de segregao socioespacial na cidade, j que s os que podem pagar podero ter acesso irrestrito ao que Henri Lefebvre (1999) chamou de as positividades do urbano, sem que isso signifique, para esses privilegiados, uma verdadeira fruio dessas positividades dado o clima de tenso, medo e insegurana reinante nas grandes metrpoles. A diviso do mercado imobilirio entre instrumentos de financiamento e proviso habitacional privados e estatais tambm contribui para a segregao socioespacial urbana, ao concentrar-se esta ltima no atendimento das camadas mais pobres da populao. Isso ocorre porque o modelo de financiamento estatal para a populao mais pobre ainda est vinculado ao financiamento oferta de moradias construdas em terrenos comprados pelas Companhias Habita-

cionais e construdos por empreiteiras, sem oferecer outras opes de localizao populao atendida pelo poder pblico, o que gera um confinamento dessa populao em reas distantes e precrias em termos de infra-estrutura, equipamento urbanos, oportunidades de trabalho, estudo, consumo e lazer. Assim, segundo apurou Huchzermeyer (2004), a experincia de diferentes pases mostra que a segregao social e a polarizao da ocupao territorial parecem ser menores em pases que possuem uma maior variedade de formas pelas quais os subsdios habitacionais so distribudos e naqueles em que o grau de envolvimento do governo maior. No se trata do caso brasileiro em geral, e paulistano, em particular. No caso da populao mais rica, o pblico consumidor dos grandes empreendimentos imobilirios ligados ao capital financeiro, o que parece ser fruio antes consumismo gerado pelo lado dos agentes imobilirios urbanos, que buscam vender novos produtos e, atravs de estratgias de obsolescncia programada, encurtar o ciclo de vida de seus produtos. Novas necessidades so apresentadas como fundamentais para a vida dos mais privilegiados: segurana, isolamento, fuga da poluio, contato com a natureza. Esses elementos so uma constante nos novos empreendimentos gerados pela associao entre o setor imobilirio e o financeiro, intensificando os processos de segregao socioespacial, em prejuzo da idia reconhecidamente utpica de Lefebvre (1999) de que o urbano seria, antes de tudo, marcado pelo encontro e pela troca.

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Adriano Botelho
Formado em Economia pela Universidade de So Paulo e em Geografia pela Pontifcia Universidade Catlica de So Paulo. Mestre e doutor em Geografia Humana pela Faculdade de Filosofia, Letras e Cincias Hu manas da Universidade de So Paulo (So Paulo, Brasil). Aluno do Instituto Rio Branco Curso de Formao em Diplomacia - Ministrio das Relaes Exteriores. abot@usp.br

Notas
(1) Pode-se caracterizar uma bolha imobiliria como o fenmeno de rpido aumento dos preos dos imveis em decorrncia do excesso de investimentos realizados no setor imobilirio. (2) Lefebvre, ao discutir o consumo produtivo do espao, parte do conceito de Marx, de consumo produtivo, atualizando, porm, esse conceito. Para Marx (1989, p. 666), o consumo produtivo ocorre quando o trabalhador, aplicando sua fora de trabalho sobre os meios de produo, transforma-os em produtos de valor maior que o desembolsado pelo capital. Ocorre, portanto, consumo tanto da fora de trabalho quanto dos meios de produo no processo produtivo. O consumo produtivo se ope ao consumo individual. Esse ltimo ocorre quando o capitalista ou o trabalhador emprega o dinheiro para a satisfao de suas necessidades pessoais, no ocorrendo a gerao de um novo bem com valor de mercado. (3) A Hospedaria de Imigrantes, cuja construo se iniciou em 1886, no bairro do Brs, foi concebida para abrigar os recm-chegados nos seus primeiros dias em So Paulo. Os imigrantes ficavam na Hospedaria por at oito dias. Em geral, esse prazo era suficiente para que acertassem os seus contratos de trabalho, geralmente com fazendas de caf. (4) O Encilhamento ocorreu durante o governo provisrio de Deodoro da Fonseca (1889-1891). O Ministro da Fazenda Rui Barbosa, na tentativa de estimular a industrializao do Brasil, adotou uma poltica emissionista baseada em crditos livres aos investimentos industriais garantidos pelas emisses monetrias. Tais medidas geraram um movimento de especulao com papis, a criao de empresas-fantasma e aumento da inflao. Apesar do fracasso da poltica de Rui Barbosa, sua poltica monetria mais frouxa possibilitou a formao de importantes grupos empresariais com atuao no mercado imobilirio. (5) Criada em 1907, a Sociedade Mtua Economizadora Paulista contratou o empreiteiro Antnio Bocchinni para construir esta vila, com 117 casas e 17 armazns voltados para a Rua So Caetano, rea central do Municpio de So Paulo. (6) Fonte: http://www.cvm.gov.br/, acessado em 15/03/2005. (7) O dados de preo dos terrenos foram obtidos a partir do trabalho de Machado, 2004. (8) Elaborado a partir de dados obtidos junto CVM, Empresas de Securitizao de Recebveis e Fundos de Penso, no perodo entre 2002-2004. Valores em R$. (9) Considera-se como o intervalo entre zero e 114,21 R$/m como correspondente faixa de valores baixos. Entre 114,22 e 475,31 R$/m como valores mdios, entre 475,32 e 1.137,82 R$/m como mdios-altos e, finalmente, acima de 1.137,83 R$/m como altos valores dos terrenos.

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Recebido em ago/2007 Aprovado em out/2007

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