Sabe la gente cunto vale su casa?

Evidencia de un pas en desarrollo Marco Gonzalez-Navarro y Climent Quintana-Domeque 2008 Lincoln Institute of Land Policy

Lincoln Institute of Land Policy Documento de trabajo

Los resultados y conclusiones de este artculo no se han sometido a una revisin detallada y no reflejan necesariamente la posicin y las polticas oficiales del Lincoln Institute of Land Policy. No fotocopiar sin el permiso de los autores. Todas las preguntas y solicitudes de permiso deben ser dirigidas directamente a los autores. help@lincolninst.edu

Lincoln Institute Product Code:WP10MN1SP

Resumen Este es el primer anlisis de una encuesta de hogares, en el contexto de un pas en desarrollo, sobre la fiabilidad de la estimacin del precio de mercado de una casa efectuada por su propietario. El anlisis sugiere en primera instancia que la falta de respuesta a esta pregunta en la encuesta no est correlacionada con el avalo profesional de la casa. En segundo lugar, los propietarios que viven en su casa desde hace mucho en general sobreestiman el valor de su casa. No obstante, las familias que han residido por poco tiempo hacen estimaciones razonablemente exactas y objetivas del valor de su casa, en forma similar a los resultados observados en los E.U.A. En tercer lugar, los habitantes de barrios con casas relativamente homogneas construidas por empresas de construccin tienden a estimar el valor de sus casas de manera objetiva y muy exacta. Finalmente, el error y la precisin de las estimaciones no parecen estar correlacionados con las caractersticas socioeconmicas de los encuestados. Palabras claves: Sesgo, exactitud de estimaciones, precios de la vivienda, estimaciones del valor de la casa por los propietarios, avalos inmobiliarios profesionales. JEL: R21, R31, R14

Acerca de los autores Marco Gonzalez-Navarro tiene un PhD en Economa de la Universidad de Princeton. En la actualidad es Investigador en salud pblica de la Robert Wood Johnson Foundation en la Universidad de California en Berkeley. Sus intereses de investigacin son la economa del desarrollo, economa de la salud, economa del crimen y salud pblica. Ha publicado artculos en revistas profesionales como Journal of Housing Economics. Contacto: 50 University Hall, MC 7360 Berkeley, CA 94720. Correo electrnico: marcog@berkey.edu

Climent Quintana-Domeque tiene un PhD en Economa de la Universidad de Princeton. En la actualidad es Profesor Visitante en la Universitat dAlacant, Espaa, e Investigador del Programa Juan de la Cierva. Sus intereses de investigacin son la economa del desarrollo, economa de la salud, economa laboral y economa de la familia. Ha publicado artculos en revistas profesionales como Demography, Economics and Human Biology y Journal of Housing Economics. Contacto: Department de Fonaments de lAnlisi Econmica, Universitat dAlacant, Sant Vicent del Raspeig, 03690 Alacant, Espaa. Correo electrnico: climent@ua.es

Reconocimientos Agradecemos a David Atkin, Rodrigo Barros, Angus Deaton, Jaume Garca, Libertad Gonzlez, Jon Guryan, Alan Krueger, Adriana Lleras-Muney, Nria Rodrguez, Harvey Rosen, Cecilia Rouse, Jesse Rothstein, Michael Rotschild y todos los participantes en los seminarios Princeton Labor Lunch, Universitat Pompeu Fabra Applied Lunch, y Princeton Public Finance Workshop; al Lincoln Institute of Land Policy y el Princeton RPDS Lunch, por sus comentarios y sugerencias. Gonzalez-Navarro reconoce con gratitud el respaldo financiero de Fellowship of the Woodrow Wilson Scholars y Quintana-Domeque las becas del Banco de Espaa y de la Fundacin Rafael del Pino. Este proyecto es financiado por el Center for Health and Wellbeing, Princeton Industrial Relations Section, Princeton Research Program in Development Studies y el Lincoln Institute of Land Policy. Los datos recolectados de este estudio pasaron por el proceso de aprobacin del Institutional Review Panel (Research Protocol 3104) de Princeton University. Una revisin de este artculo apareci publicada como: The reliability of selfreported home values in a developing country context, Marco Gonzalez-Navarro and C. Quintana-Domeque, Journal of Housing Economics, 2009. Vol. 18, Issue 4, pp. 311-324. Todos los errores restantes son nuestros.

ndice 1. Introduccin .................................................................................................................... 1 1.1 Motivacin .......................................................................................................... 1 1.2 Revisin de la literatura ...................................................................................... 1 1.3 Condiciones del mercado de vivienda en los pases en desarrollo ..................... 3 1.4 Contribucin ....................................................................................................... 3 2. Datos ............................................................................................................................... 4 3. Anlisis emprico .......................................................................................................... 10 3.1 Relacin entre las estimaciones de los dueos y las estimaciones del valuador profesional .................................................................................................................... 10 3.2 Determinantes de sesgo y exactitud individual................................................. 16 4. Aplicacin: clculo de los valores medios de las casas ................................................ 19 5. Comparacin de los avalos del agente de bienes races con los precios de mercado . 20 6. Conclusin .................................................................................................................... 22 Referencias........................................................................................................................ 23

Sabe la gente cunto vale su casa? Evidencia de un pas en desarrollo 1. Introduccin 1.1 Motivacin Los economistas y los responsables de polticas pblicas con frecuencia necesitan una medida fiable de la riqueza de las familias. Esta medida no sera completa sin una estimacin del valor de mercado de su residencia familiar para aquellos que son dueos de viviendas. Con frecuencia, la residencia familiar es el activo ms valioso de la familia, sobre todo en los pases en desarrollo, donde los activos financieros no son muy comunes. Si pudiramos obtener tal medida, nos proporcionara informacin importante sobre el nivel econmico y bienestar general de los consumidores. Esta informacin sera til en innmeras aplicaciones, como estudios del comportamiento del consumidor, donde las variables de riqueza son determinantes importantes de su gasto. Ms importante an, la informacin sobre el valor de las viviendas es crucial a la hora de establecer polticas pblicas bien informadas en temas tales como la tributacin y las inversiones en infraestructura. Desde el punto de vista terico, si el comportamiento econmico de una unidad familiar se basa en su riqueza percibida, en vez de su riqueza real, estos datos pueden ayudar a determinar si la gente sobre o subestima sistemticamente su patrimonio de riqueza, y por lo tanto si sus decisiones econmicas son subptimas en un contexto intertemporal. 1.2 Revisin de la literatura En los Estados Unidos, todas las encuestas de hogares principales, incluyendo el censo decenal, el Panel de Estudio de Dinmica de los Ingresos, (Panel Study of Income Dynamics), la Encuesta Norteamericana de Vivienda (American Housing Survey) y la Encuesta de Finanzas del Consumidor (Survey of Consumer Finances) hacen una pregunta tal como: Cul es el valor de esta propiedad, o sea, por cunto cree que se vendera esta propiedad si se pusiera a la venta? El argumento principal que favorece el uso de esta pregunta es su facilidad de recoleccin y amplia disponibilidad. No obstante, a pesar de su evidente utilidad, es raro encontrar este tipo de pregunta en encuestas realizadas en los pases en desarrollo. Hay varios trabajos que han investigado la fiabilidad de esta pregunta. En Kish y Lansing (1954), se pidi a los propietarios de viviendas que estimaran el valor de mercado de sus viviendas. Despus se pidi a valuadores profesionales que estimaran esas mismas viviendas. Su principal descubrimiento fue que el error promedio en las estimaciones de la gente oscilaba alrededor de cero. Es decir, si bien algunas estimaciones individuales podan ser bastante distintas del valor estimado profesionalmente, los errores parecan tener una media de cero y se cancelaban al hacer un promedio de las estimaciones. sta fue una conclusin importante para justificar el uso de esta pregunta en grandes encuestas. Con respecto a la exactitud de las estimaciones, concluyeron que alrededor del 37 por ciento de las respuestas se encontraban en un intervalo del 10 por ciento de la estimacin del valuador profesional. Cuando se concentraron en los distintos subgrupos, sus resultados demostraron que los nuevos propietarios hacan estimaciones ms precisas, pero que no haba mayor exactitud en la respuesta si era dada por el jefe de familia, si la 1

persona que responda tena un mayor nivel educativo o si el encuestador tena la oportunidad de ingresar en la propiedad al hacer la pregunta. Kain y Quigley (1972), usando los mismos mtodos y datos similares a Kish y Lansing, confirmaron que los errores en gran medida se compensaron, pero descubrieron que estaban correlacionados con las caractersticas econmicas del encuestado. Una mayor educacin estaba asociada a un menor sesgo positivo en la estimacin del propietario. Tambin estudiaron los determinantes de la falta de respuesta a esta pregunta, y encontraron que los encuestados de mayor nivel de ingresos y educacin, y menor tiempo de residencia, tenan mayor probabilidad de responder a la estimacin del valor de su casa. Dado que la estimacin ideal del precio de mercado de una casa es el precio de venta en el momento de la compra, algunos estudios han comparado los datos de venta de transacciones recientes de viviendas con las estimaciones de los propietarios. ste es el mtodo seguido por Goodman e Ittner (1992). Su trabajo compara las estimaciones de los propietarios con los precios de venta subsiguientes usando la Encuesta Norteamericana de Vivienda de 1985 y 1987. Estos autores encontraron que el propietario promedio en los E.U.A. sobreestimaba el valor de su casa en un 6 por ciento, cuando se lo compara con el precio de venta real, y que el error promedio absoluto es de alrededor del 14 por ciento. Tambin concluyeron que el error no estaba relacionado en su mayor parte con las caractersticas del propietario, de la vivienda o del mercado local. Una preocupacin con el estudio de Goodman e Ittner (1992) es que las estimaciones utilizadas fueron obtenidas de personas que muy probablemente estaban ya pensando en vender y estaban obteniendo informacin sobre el valor de su propiedad antes de venderla, lo cual podra diferenciar significativamente a estas personas (prximas a vender) del resto de la poblacin. Otra estrategia adoptada en algunos estudios ha sido usar los avalos fiscales para comparar las autoestimaciones de los propietarios, como por ejemplo en David (1968). El problema obvio de usar avalos fiscales como valuaciones es que los mismos son generados por los gobiernos locales para cobrar el impuesto sobre la propiedad. Si estos avalos son basados en la informacin sobre el precio de venta proporcionada por los ciudadanos, hay un problema de compatibilidad de incentivos que generalmente resulta en una subestimacin considerable del valor de las casas. Si los datos se obtienen de avalos independientes realizados por funcionarios del gobierno, hay una tendencia a actualizarlos con poca frecuencia debido a la impopularidad del aumento en el pago de impuestos sobre la propiedad, causando as una impresin errnea del valor de la vivienda. En general, la literatura sobre la fiabilidad del valor autoestimado de la vivienda en los E.U.A. indica que las encuestas se pueden usar para obtener de forma econmica estimaciones objetivas del valor de las casas. No obstante, dado que la literatura existente se ha concentrado en los pases desarrollados, es posible que no sea una buena gua para analizar los resultados en pases en desarrollo si las condiciones del mercado de vivienda son distintas. De hecho, las condiciones del mercado de vivienda en pases en desarrollo difieren en varias dimensiones, sobre todo en trminos de acceso al suelo, tipo de construccin y financiacin, todo lo cual contribuye a un menor nivel de informacin 2

sobre la distribucin de los precios de las viviendas. 1.3 Condiciones del mercado de vivienda en los pases en desarrollo Si bien en los pases desarrollados el acceso al suelo ocurre principalmente por medio de una compra, en los pases pobres es bastante comn que una porcin sustancial del crecimiento urbano ocurra en terrenos ocupados informalmente, especialmente en el caso de los pobres. Los habitantes de las ciudades se pueden organizar e invadir tierras gubernamentales, reas protegidas y hasta propiedades privadas. Para el momento en que los tribunales hayan establecido la ilegalidad de tales actos, en general hay algn poltico a quien le conviene brindar proteccin y servicios a los invasores a cambio de votos y respaldo poltico, en vez de desalojarlos de los suelos ocupados ilegalmente. Los gobiernos locales participan comnmente en la expropiacin de suelos que ms adelante se entregan a sus partidarios polticos. Aqullos que adquieren su propiedad bajo estas circunstancias tienen mayor dificultad para averiguar el valor monetario de su propiedad , dado que inicialmente no pagaron dinero por ella, y en muchos casos la misma no se puede vender fcilmente por falta de un ttulo de propiedad. El segundo aspecto que distingue los mercados de vivienda en los pases en desarrollo es que una gran proporcin del inventario de viviendas se produce por auto-construccin. La presencia de viviendas construidas por sus propietarios, en vez de ser desarrolladas por compaas de construccin especializadas, ocurre porque el sistema financiero est subdesarrollado y los prstamos hipotecarios no existen o son muy caros. La manera en que las familias adquieren una vivienda en estas condiciones es construyndola ellas mismas durante un perodo de tiempo prolongado. La auto-construccin a su vez puede generar una falta de conocimiento sobre el valor de mercado actual de la propiedad por la siguiente razn: cuando una empresa de construccin construye un grupo de casas, hay un mayor grado de homogeneidad en las casas del barrio, de manera que cuando un vecino se muda se genera informacin sobre el valor actual de las propiedades que lo rodean. ste no es el caso en las viviendas hechas por auto-construccin, ya que el canal de informacin desparece debido a que las casas vecinas no son un buen reflejo del valor de la casa que se quiere estimar. 1.4 Contribucin En este trabajo se investiga la fiabilidad de la estimacin realizada por el propietario del valor de su casa en el contexto de un pas en desarrollo. La razn por la cual la autoestimacin no es comn en las encuestas es que las respuestas de la gente pueden ser simplemente poco fiables en el contexto de mercados de viviendas pequeos y el acceso frecuente a terreros y viviendas en el mercado informal, debido a fenmenos tales como asentamientos irregulares. La investigacin que se presenta aqu es el primer intento de aclarar este tema. El estudio trata de establecer cun fiables son las autoestimaciones, pero tambin analiza los determinantes de la falta de respuesta, la magnitud del sesgo, la exactitud de las respuestas y sus determinantes. El estudio usa datos de una encuesta de hogares, y avalos profesionales de las mismas casas efectuadas por un agente de bienes races. La encuesta se realiz en 1,200 viviendas en las afueras de la ciudad de Acayucan, Veracruz, en el centro de Mxico. Slo se 3

entrevist a una persona por unidad familiar, y el encuestado proporcion informacin sobre el resto de su familia. Se puede encontrar una descripcin detallada de la encuesta en Gonzalez-Navarro y Quintana-Domeque (2006). Para fines de este estudio, es importante saber que la ciudad es el centro comercial de una regin dedicada a actividades agrcolas y ganaderas. La ciudad tiene una poblacin un poco menor a 50,000 personas, y los ingresos son un poco menores que el promedio del pas.1 Las zonas de la ciudad donde se tom la encuesta correspondan a la parte, relativamente poblada, y donde las calles no estaban pavimentadas. Adems, muchas casas no tenan servicios importantes como desages, agua corriente o un inodoro dentro de la casa. Estos datos sugieren que la capacidad de los propietarios de estimar el valor de su propia residencia depende principalmente de su tiempo de residencia. Los propietarios que han residido por mucho tiempo en general sobreestiman el valor de su casa (en algunos casos ms del 200 por ciento). No obstante, las familias que no han vivido en su casa por mucho tiempo realizan estimaciones razonablemente exactas y objetivas del valor de su casa, en forma similar a los resultados de la literatura para los E. U. A. La falta de respuesta a la estimacin no est correlacionada con el valor profesionalmente estimado de la casa, sugiriendo que es posible obtener estimaciones objetivas del valor de las casas por medio de encuestas de hogares. Los habitantes de barrios con casas relativamente homogneas construidas por una compaa especializada hacen estimaciones objetivas y muy precisas del valor de su casa. A nivel individual, cuanto menor sea el tiempo de residencia, menor ser el sesgo y mayor la exactitud de las estimaciones del valor de la casa. Finalmente, ni el error ni la precisin de las estimaciones parecen estar correlacionados con las caractersticas socioeconmicas del encuestado. El artculo se desarrolla de la siguiente manera. La seccin 2 ofrece una descripcin de los datos usados en este trabajo. La seccin 3 presenta el anlisis emprico. La seccin 4 brinda un ejemplo de cmo se podran utilizar los resultados de este trabajo para generar estimaciones de los precios medios de viviendas a nivel de distritos del censo. En la seccin 5 se investiga la fiabilidad de los avalos hechos por los agentes de bienes races. La seccin 6 proporciona las conclusiones finales. 2. Datos Las estimaciones de los propietarios se obtienen de la Encuesta de Condiciones de Vida en Acuyacan (Acuyacan Standards of Living Household Survey, o ASLS) de 2006 (Gonzalez-Navarro y Quintana-Domeque, 2006). Esta encuesta de hogares contiene informacin detallada sobre las caractersticas demogrficas, de ingreso, de educacin y de vivienda para la muestra de poblacin tomada. Entre las preguntas sobre viviendas en la ASLS, se les pidi a los encuestados que estimen el valor de mercado de sus casas. Especficamente, la pregunta fue la siguiente: Aproximadamente, por cunto dinero cree que se vendera esta casa en la actualidad? Las familias entrevistadas vivan mayormente en casas pequeas de un solo piso y en lotes separados por paredes. El 51
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Segn el censo del ao 2000, el 14 por ciento de los trabajadores ganaban menos de un salario mnimo, mientras que el 33 por ciento de los acayucanos se encontraban en esta categora. El 50 por ciento de los mexicanos ganaban en ese momento como mximo dos salarios mnimos, mientras que el 70 por ciento de los acayucanos se encontraban en este segmento de ingresos.

por ciento de los encuestados eran cnyuges de los jefes de familia y el 45 por ciento eran jefes de familia. La encuesta tuvo una tasa de respuesta del 94 por ciento. En las encuestas que se completaron, la tasa de respuesta de la pregunta especfica sobre la estimacin del valor de la casa fue de aproximadamente el 69 por ciento. Si bien esta falta de respuesta (31 por ciento) puede poner en duda la representatividad de los resultados, sta no est correlacionada con la valuacin de las casas medida por el agente de bienes races. Es decir, no se puede rechazar la hiptesis de que el valor promedio de valuacin es igual para los encuestados que dieron una estimacin como para los que no la dieron. No obstante, la probabilidad de respuesta s vari en otras dimensiones. Un probit de la respuesta positiva a la pregunta de valuacin revel que era ms probable que respondieran los hogares de mayores ingresos y menos probable que respondieran los encuestados ms educados y las mujeres. La participacin en la pregunta de valuacin no estuvo correlacionada con la edad, tiempo de residencia o por el hecho de que el encuestado fuera o no el jefe de familia. Como se mencion anteriormente, la otra fuente de datos del estudio fue el conjunto de estimaciones realizadas por una pequea firma de bienes races, compuesta por un corredor y sus ayudantes. La ventaja de que una sola compaa haga todos los avalos es que reduce al mnimo la heterogeneidad de las prcticas de valuacin, que dependen de una gran cantidad de decisiones subjetivas. Se le pidi al agente de bienes races que visitara uno de cada dos hogares que respondieron a la pregunta sobre la estimacin del valor de la casa (en un plazo de dos meses a partir de la fecha de la entrevista) y que hiciera un avalo del valor de mercado de la casa. Los avalos se compararon con las entrevistas con una tasa de xito del 92 por ciento. El cuadro 1 contiene algunas de las principales caractersticas socioeconmicas de los encuestados y se clasifica en tres paneles. El panel superior muestra estadsticas descriptivas para toda la muestra. El 53 por ciento de las personas en la muestra fueron mujeres, con una edad promedio de 28 aos y un nivel promedio de educacin de 7 aos. La media de composicin de la unidad familiar era de 4 personas y sus gastos mensuales per cpita eran de aproximadamente $86 (dlares de E.U.A. al 2006). A fines de comparacin, el panel central muestra las variables similares para ciudades mexicanas en la misma categora de tamao. Los encuestados eran un poco mayores (2 aos), un poco ms educados y tenan casi el mismo tamao de unidad familiar que las ciudades de tamao similar del resto de Mxico. Con respecto a los encuestados, el 78 por ciento eran mujeres y su edad promedio era de 42 aos. Los encuestados que respondieron a la pregunta de estimacin del valor de la casa tenan alrededor de medio ao ms de educacin que la muestra completa.

Cuadro 1: Caractersticas demogrficas y socioeconmicas de la muestra y de los encuestados

Caractersticas demogrficas y socioeconmicas de la muestra de encuesta Obs. Media Mediana Desv. est. ____________________________________________ Mujeres 4,972 .53 .50 Edad 4,967 27.8524 19.59 Aos de educacin 3,955 7.24 6 4.27 Tamao del hogar 1,239 4.01 4 1.80 GPC 1,211 86.8268.18 75.06 ________________________________________________________________________ Caractersticas demogrficas y socioeconmicas de ciudades de tamao similar Obs. Media Mediana Desv. est. ____________________________________________ 529,209 .51 .50 529,209 25.8122 19.22 529,209 6.45 6 4.43 125,768 4.29 4 2.07

Mujeres Edad Aos de educacin Tamao del hogar

Caractersticas demogrficas y socioeconmicas de los encuestados 1 Obs. Media Mediana Desv. est. ____________________________________________ Propietario 1,239 .70 .46 Mujeres 1,239 .78 .42 Edad 1,236 42.4440 14.90 Aos de educacin 1,018 7.85 7 4.26 ________________________________________________________________________ Los datos de otras ciudades fueron tomados de los microdatos del IPUMSI. GPC son los gastos per cpita en dlares de E.U.A. de 2006. La tasa de cambio era de aproximadamente 11 pesos por dlar. La cantidad de observaciones sobre el tamao de la unidad familiar y las variables de GPC se refieren a la cantidad de hogares, a diferencia de las dems variables, que se refieren a individuos. 1 Incluye a todos los encuestados que respondieron al cuestionario, independientemente de que hayan respondido o no a la pregunta sobre la estimacin del valor de la casa.

El trabajo de campo de la encuesta nos permiti obtener un conocimiento ms profundo del mercado de vivienda en Acayucan que el instrumento de encuesta nos hubiera permitido por s mismo. Encontramos que las casas ya construidas en general se adquirieron de las maneras tradicionales: compra, herencia o donacin dentro de la familia. No obstante, algunas de las familias que vivan en casas auto-construidas, especialmente los ms pobres, adquiran el terreno de una manera peculiar. Frecuentemente encontramos que las personas pobres haban obtenido su lote de la municipalidad por un pago muy modesto (alrededor del 10 por ciento al 15 por ciento del precio de mercado); la municipalidad es duea de varias parcelas de terreno en los alrededores de la ciudad. Muchas de las unidades familiares de la muestra que declararon no tener un ttulo de propiedad eran aqullas que no haban formalizado el protocolo de transferencia de la propiedad de la municipalidad. La otra manera en que las familias 6

adquirieron el terreno en las afueras de la ciudad fue por compra directa de terratenientes que subdividieron grandes franjas de tierra para venderlas. En cualquier caso, las familias al principio no contaban con servicios pblicos. Los lotes que se vendieron en general eran parcelas demarcadas, con espacio para calles que eventualmente podran recibir electrificacin, pavimento y servicios de agua. Se pueden reportar dos medidas cuantitativas de la existencia de un mercado activo de viviendas en Acayucan. En primer lugar, se puede usar el Registro Pblico de la Propiedad de Acayucan para evaluar la dinmica del mercado de vivienda. El registro reporta que en el curso del ao 2005, se vendieron aproximadamente el 2 por ciento de las casas registradas de Acayucan. sta es una estimacin mnima de la proporcin de transacciones de casas, ya que una fraccin de las mismas no haban sido an registradas en 2005, debido al hecho de que los nuevos propietarios pueden haber ocupado su casa primero y pagado ms adelante los impuestos de transaccin, que son necesarios para registrarla pblicamente en nombre del nuevo dueo. Segundo, tambin se puede usar la ASLS para obtener una medida de la proporcin de transacciones de casas durante el ao. El porcentaje de casas de la muestra en que el encuestado haba estado viviendo por un ao o menos es del 4,75 por ciento. Este porcentaje se debe considerar como un lmite superior del porcentaje anual de casas vendidas, ya que algunas de estas casas son prestadas a los ocupantes por sus amigos o familiares. Este nivel de transacciones es comparable con el de los E.U.A, que es del 5 por ciento por ao (Goodman e Ittner (1992)). El cuadro 2 presenta algunas caractersticas relevantes de las casas objeto de este estudio: casas ocupadas por sus dueos.2 Hay una gran discrepancia en el valor promedio estimado por los dueos y el agente de bienes races. El valor promedio estimado por los propietarios fue de $19,737, mientras que el valor promedio de los avalos profesionales fue de $12,078. La diferencia entre las medianas, si bien mucho menor ($1,500), y el logaritmo de la diferencia entre las medias, tambin son significativamente distintos en ambos casos. En este trabajo, la discrepancia se interpreta por las percepciones equivocadas que el propietario tiene del valor de mercado de su casa. En cuanto al tamao del lote, la estimacin de los propietarios es de 242 m2 y la del valuador profesional es de 129 m2. Esta diferencia entre el tamao del lote determinado por el valuador y la estimacin del propietario es grande y significativa. Es difcil saber quin de los dos ha hecho una mejor estimacin del tamao del lote. Los propietarios parecen tener dificultades para calcular la superficie, mientras que el agente podra tener percepciones errneas sobre la ubicacin del lote. Una manera de determinar cul de las estimaciones es ms creble es tener en cuenta que los tamaos de los lotes estn correlacionados con las manzanas donde se encuentran, y que la varianza de los tamaos de los lotes entre dos manzanas distintas debera ser mayor que la varianza de los tamaos de los lotes dentro de la misma manzana. Cuando se miden estas variables, la
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Si bien el valuador profesional realiz alrededor de 600 avalos, el 31 por ciento no se utiliz por falta de respuesta de los propietarios (no respondieron a la pregunta) y otro 30 por ciento no se utiliz debido a que los encuestados no eran dueos de la casa.

igualdad de varianza intra e inter-manzanas no se puede rechazar para la estimacin del tamao de lote efectuada por los encuestados, mientras que s se puede para el valuador profesional. Es decir, para la estimacin del tamao de lote efectuada por el valuador, el promedio entre la desviacin inter-manzanas es significativamente mayor que el promedio de la desviacin intra-manzanas, sugiriendo que el valuador haba hecho una estimacin ms precisa de los tamaos de los lotes que los residentes. Otra explicacin posible por la gran discrepancia en la estimacin de los tamaos de los lotes es que los encuestados confundieron el tamao del lote con el tamao de la construccin. Si ste fuera el caso, los datos mostraran una correlacin positiva entre el tamao del edificio determinado por el valuador y las medidas de error, cosa que no sucedi en este caso, por lo cual descartamos esta hiptesis. La vivienda promedio de la muestra tiene 2.5 habitaciones3 y, sorprendentemente, slo el 62 por ciento de los hogares tienen baos dentro de la casa. La mayora de las casas de la muestra no tienen techo de cemento. El 61 por ciento tiene techo de lminas metlicas, amianto u hojas de palma. El 12 por ciento de las casas no tenan ttulo de propiedad, segn la declaracin de los encuestados. El valuador profesional parece haber cometido un error sustancial al determinar si la casa tena un bao interno, pero determin con mucha mayor exactitud si la casa tena un piso de cemento, techo de cemento y paredes de cemento, como surge de las medias y correlaciones del cuadro. No se puede descartar la existencia de un error clsico de medicin en ambas medidas, ya que un clculo de regresin de una medida contra la otra dio una constante positiva y un coeficiente de menos de uno en ambos casos.

Las habitaciones se refieren a la cantidad de ambientes que hay en la casa para cualquier uso, no necesariamente para dormir, excluyendo la cocina.

Cuadro 2: Caractersticas de las casas ocupadas por sus dueos

Estimacin del propietario Avalo Profesional Difer. de Difer. de ____________________________________________________________________________________________________________ las medias 3 log.. de la Obs Media Desv. Est. Mediana Log de la media Media Desv. Est. Mediana Media Corr. media3 ____________________________________________________________________________________________________________________________________ ______________ Valor de la casa 268 19,737 35,004 9,091 9.30 12,078 10,214 7,591 9.13 0.17 7,659 (0.00) 0.172 (0.00) Estim. del lote 267 242 175 200 5.28 129 51 120 4.79 0.11 112 (0.00) 0.490 (0.00) Ttulo de prop.1 268 .88 .32 - Cant. de habit.2 268 2.54 1.15 2 -Bao dentro de la casa 268 .62 .49 - .91 .28 0.24 -0.24 (0.00) Desage 268 .87 .34 - .99 .12 0.22 -0.12 (0.00) Paredes cemento 267 .93 .25 - .96 .20 0.47 -0.03 (0.07) Techo cemento 268 .39 .49 - .40 .49 0.55 -0.01 (0.70) Piso cemento 268 .94 .23 - .96 .20 0.44 -0.01 (0.29) ____________________________________________________________________________________________________________________________________ _________________________________
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Segn la encuesta. Cantidad de habitaciones excluyendo la cocina, segn la encuesta. Valor p de una prueba t de Student de igualdad de medias en parntesis.

3. Anlisis emprico 3.1 Relacin entre las estimaciones de los dueos y las estimaciones del valuador profesional El anlisis presentado a continuacin slo usa datos de los encuestados cuando el dueo vive con la familia entrevistada, eliminando las respuestas de familias que alquilan o viven en casas prestadas. El cuadro 3 muestra los coeficientes de correlacin entre las estimaciones del dueo y el valor del avalo profesional para la muestra de propietarios y para algunas submuestras interesantes. Para la muestra de propietarios, la correlacin entre estas dos medidas del valor de las casas es sorprendentemente baja: 0.18. La correlacin aumenta a 0.21 cuando la muestra se restringe a casas ocupadas por sus dueos y que tienen un ttulo de propiedad. Un fenmeno interesante es que un menor perodo de residencia en la casa est asociado a una mayor correlacin entre los dos valores (autoestimado y avalo). La correlacin aumenta a alrededor del 0.65 para los propietarios con menos de uno o menos de 2 aos de residencia. Para aqullos con una residencia mayor (3 aos o ms), la correlacin es de slo el 0.18. Este resultado coincide con la explicacin estndar dada en la literatura: las personas que se mudaron hace poco cuentan con informacin ms exacta sobre el valor de su casa, ya que sus estimaciones probablemente se acercan bastante al valor real en el momento de la compra. Cuadro 3: Correlacin entre las estimaciones de los dueos y los avalos
Muestra de Muestra de Muestra de Muestra de propietarios propietarios propietarios propietarios con ttulo y residencia y residencia y residencia de propiedad 1 ao 2 aos > 2 aos ____________________________________________________________________ Corr (Pa, Ps) Valor p Observaciones 0.18 .003 268 0.21 .000 235 0.64 0.024 1224 0.65 .001 244 0.18 .007 Muestra de propietarios

En el cuadro 4 se tabula la particin de las estimaciones de los dueos como proporcin de las estimaciones del valuador. En este cuadro se pueden observar dos caractersticas distintivas. Primero, slo el 11 por ciento de las estimaciones de los encuestados se encuentran dentro del 10 por ciento de las estimaciones del valuador. Segundo, las dos medidas no parecen estar muy relacionadas: el 26 por ciento de los encuestados cree que su casa vale al mximo un 70 por ciento del valor estimado por el valuador. Por otro lado, el 35 por ciento de los encuestados cree que su casa vale por lo menos un 150 por ciento del valor estimado por el valuador. Estos resultados contrastan con la evidencia existente para los pases desarrollados. Por ejemplo, Kish y Lansing (1954) y Kain y Quigley (1972) reportan que slo el 6 por ciento y el 12 por ciento de los encuestados de la muestra, respectivamente, estimaron que el valor de su casa era menor que el 70 por ciento del valor del avalo profesional. Mientras tanto, el 9 por ciento y 8 por ciento estimaron que el valor de su casa era mayor 10

que el 150 por ciento del valor del avalo profesional, y el 26 por ciento y 37 por ciento estimaron que se encontraba entre el 90 por ciento y el 109 por ciento de la estimacin del agente de bienes races. Esto sugiere que, en relacin con los E.U.A., nuestros encuestados estiman el valor de su casa con menor precisin. Cuadro 4: Distribucin de las estimaciones de los dueos como porcentaje del valor del avalo profesional
============================= <70% 25.5% 70-89% 10.6% 90-109% 10.9% 110-129% 11.6% 130-149% 6.2% >150% 35.3% _________________________________

Centramos ahora nuestra atencin en la descripcin del sesgo y precisin de las estimaciones de los dueos. El cuadro 5 muestra el grado promedio de sesgo y exactitud en las estimaciones de los dueos para distintas submuestras. Como en la literatura anterior, los resultados se muestran para distintas medidas de sesgo (la diferencia entre el valor de la casa estimado por el dueo y el valuador, y la diferencia porcentual con respecto a la estimacin del valuador) y exactitud (la diferencia absoluta y la diferencia porcentual absoluta). Usando todos los dueos de la muestra (columna 1), la diferencia promedio entre la estimacin del dueo y el valor del avalo es de alrededor de $7,700, o sea que los dueos en la muestra tenan tendencia a sobreestimar en gran medida el valor de sus casas. La diferencia porcentual de las medias es casi del 120 por ciento del valor del avalo. En trminos de exactitud o precisin, la diferencia absoluta de las medias es de aproximadamente $13,000. La columna 1 ilustra cun distintas son las estimaciones del valuador y las estimaciones de los propietarios. La columna 1 indica que, en promedio, las personas de la muestra hacen una estimacin sesgada del valor de su casa, sugiriendo que el hacer esta pregunta en las entrevistas no parece proporcionar informacin muy valiosa. La figura 1 identifica una fuente de errores. En la figura se clasifican las estimaciones de los dueos en dcimos, de acuerdo al avalo de la casa estimado por el agente de bienes races. Para cada uno de los dcimos se calcula el error medio y se grafica en la figura. La grfica sugiere que las personas que viven en casas cuyo valor de mercado del avalo es mayor que $10,000 tienen mucha mejor idea de cunto vale su casa. Las observaciones con mayor oscilaciones estn agrupadas en su mayor parte donde las valuaciones son menores que $10,000. Esto sugiere que las personas que viven en casas de valor muy bajo tienden a sobreestimar en gran medida el valor de su casa, mientras que aqullas que viven en casas ms caras tienen un sesgo mucho menor. Si bien esto es bastante distinto de lo documentado por Kish y Lansing (1954), que encontraron un sesgo cercano a cero para cada grupo de valor del avalo, Martinelli y Parker (2006) hacen notar que una pequea porcin de las sobreestimaciones se puede deber a la incomodidad de reconocer (estigma) que se tiene una casa de muy bajo valor. Esto sugiere la necesidad de documentar el sesgo y la precisin de los dueos de casas de 11

mayor valor de avalo (en exceso de $10,000), como se hace en la columna 2 del cuadro 5. El error es mucho menor, tal como lo sugiere la grfica. No obstante, el hecho de que las personas que viven en casas de poco valor muestra un sesgo positivo muy alto al estimar el valor de sus propias casas, no es particularmente til para determinar si se pueden usar las encuestas de hogares para inferir el valor de las casas. Si ambos grupos declararan un valor muy alto para sus casas, sera imposible distinguir cada grupo sin tener avalos profesionales. No obstante, el anlisis que se realiza a continuacin sugiere que el nico indicador significativo de sesgo y precisin en las estimaciones del valor de la casa es el nmero de aos de residencia en la misma. El sesgo y la exactitud para dueos de poco tiempo de residencia se muestran en las columnas 3 y 4 del cuadro 5. Resulta que si el anlisis se restringe a dueos con poco tiempo de residencia (ya sea menos de uno o dos aos), el sesgo medio de las estimaciones es cero, y lo mismo es cierto para el porcentaje de error. El error porcentual absoluto tambin se reduce en ms del 50 por ciento. En la introduccin se mencion que una de las diferencias entre los mercados de viviendas de los pases desarrollados y no desarrollados era la falta de construccin de viviendas por empresas especializadas, y que esto generaba menos informacin sobre la distribucin de los precios de las casas para las personas que las habitaban. La columna 5 del cuadro identifica el conjunto de casas que no fueron construidas por los propietarios mismos y estima el sesgo y precisin de las estimaciones de los propietarios. Para este subgrupo, el error medio y el error porcentual medio no son estadsticamente distintos de cero, mientras que el error porcentual absoluto es el menor de los cinco grupos presentados en el cuadro (33 por ciento). Las columnas 2, 3 y 4 del cuadro se explican por la observacin de que los propietarios que han residido muchos aos en la misma casa son tambin los que tienen un valor ms bajo de avalo. No obstante, una residencia prolongada tambin se correlaciona con un mayor valor autoestimado de la casa. La evidencia presentada hasta el momento sugiere dos hiptesis: los propietarios recientes pueden proporcionar una estimacin objetiva del valor de su casa, y los propietarios de casas de mayor valor tambin pueden proporcionar estimaciones objetivas del valor de su casa. El cuadro 6 pone a prueba estas hiptesis para determinar cul de estos enunciados es cierto. El cuadro se clasifica en cuatro paneles, uno por cada medida de sesgo y exactitud. El primer panel, que corresponde a la medida de error ( ) presenta el error pronosticado para cada uno de los cuatro casos analizados: residencia larga o residencia corta, y alto valor o bajo valor de la casa. Entre parntesis se presenta el valor de una prueba conjunta de significado para los coeficientes. El panel indica, tal como se describi anteriormente, que los propietarios de bajo tiempo de residencia tienen un sesgo medio de cero. Los propietarios de casas de alto valor tambin tienen un sesgo medio de cero. El hecho de que haya un sesgo medio de cero para propietarios de residencia reciente cuyas casas son de bajo valor es un resultado importante. Confirma que se puede obtener una estimacin objetiva del valor de las casas usando las respuestas de los propietarios con poco tiempo de residencia y que la sobreestimacin debido a la incomodidad de reconocer que se tiene una casa de bajo valor (Martinelli y Parker (2006)) es menos importante que las estimaciones equivocadas debido a la falta de informacin sobre el mercado de viviendas. El segundo panel, que se enfoca en el error porcentual medio, tambin muestra un error 12

porcentual medio de cero para el grupo de propietarios con residencia reciente. El error absoluto medio (panel tres) se reduce a la mitad cuando se analizan a los propietarios de residencia reciente. Finalmente, el panel cuatro indica que los propietarios de residencia reciente presentan un error porcentual absoluto medio que es un tercio de los propietarios de residencia prolongada. En conclusin, el cuadro 6 sugiere una estimacin sin sesgo y razonablemente precisa por parte de los propietarios con bajo tiempo de residencia, aun cuando el valor de sus casas sea bajo. Figura 1: Sesgo medio por dcimos de valor del avalo profesional

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Cuadro 5: Sesgo y exactitud media de los propietarios =============================================================================================

Valor del avalo Residencia aos 14,848*** (0.002) 14,189*** (0.002) 659 (0.83) 0.21 (0.42) 7,371*** (0.004) 0.58** (0.01) 12 Residencia aos 14,318*** (0.000) 12,935*** (0.000) 1,383 (0.46) 0.33 (0.13) 6,394*** (0.000) 0.68*** (0.001) 24 Barrio no construido por sus propietarios 26,903*** (0.000) 25,039*** (0.000) 1,864 (0.50) 0.11 (0.32) 8,019*** (0.000) 0.33*** (0.000) 14

Valor autoestimado de la casa Valor del avalo de la casa Error: Error porcentual: Error absoluto: Error porcentual absoluto Observaciones

19,737*** (0.000) 12,078*** (0.000) 7,659*** (0.000) 1.21*** (0.000) 13,202*** (0.000) 1.54*** (0.000) 268

25,601*** (0.000) 22,209*** (0.000) 3,393 (0.40) 0.22 (0.21) 15,655*** (0.000) 0.72*** (0.000) 102

Valores p robustos agrupados entre parntesis *** significativos a nivel del 1%, ** significativos a nivel del 5%, * significativos a nivel del 10%.

14

Cuadro 6: Pruebas de sesgo y precisin segn el tiempo de residencia y el valor estimado de la casa =================================================================================================
Especificacin: Error: Residencia corta 3,649 (0.185) -3,527 (0.529) 659 (0.824) Residencia larga 10,378*** (0.001) 4,074 (0.325) 6,685*** (0.007) Error porcentual: Residencia corta 0.459 (0.187) -0.136 (0.626) 0.211 (0.387) Residencia larga 1.865*** (0.002) 0.270 (0.146) 1.255*** (0.004)

Valor bajo Valor alto

10,177*** (0.001) 3,561 (0.369)

Valor bajo Valor alto

1.806*** (0.003) 0.236 (0.1985)

Error absoluto: Residencia corta 4,506* (0.085) 11,381*** (0.000) 7,371*** (0.002) Residencia larga 11,906*** (0.000) 16,031*** (0.000) 13,684*** (0.000) 11,710*** (0.000) 16,128*** (0.000)

Error porcentual absoluto: Residencia corta 0.593* (0.069) 0.553*** (0.000) 0.576*** (0.004) ,y Residencia larga 2.122*** (0.000) 0.755*** (0.000) 1.569*** (0.000)

Valor bajo Valor alto

Valor bajo Valor alto

2.035*** (0.001) 0.721*** (0.000)

Valores

agrupados robustos para pruebas de significancia conjunta de

, entre parntesis.

*** significativos a nivel del 1%, ** significativos a nivel del 5%, * significativos a nivel del 10%. si la propiedad fue tasada a ms de $10,000 y si la residencia es de dos aos o ms.

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3.2 Determinantes de sesgo y exactitud individual Esta seccin analiza el papel del dueo y las caractersticas de la vivienda tanto en el sesgo como en la exactitud de la estimacin del dueo individual. Las conversaciones con el agente de bienes races sugirieron que un determinante importante del valor de la casa era el tamao del lote. No obstante, existe incertidumbre acerca de la capacidad de los propietarios para calcular la superficie de su lote. Este canal de discrepancia entre las valuaciones se captura en las regresiones por medio de la diferencia entre la estimacin del propietario y del valuador sobre el tamao del lote. Tambin se incluyen los aos de educacin como representacin de la capacidad para estimar el valor de la casa. Se espera que exista una asociacin negativa entre los aos de educacin y el error o precisin en la valuacin de la casa. Como se sugiri anteriormente, la informacin sobre la distribucin de precios de las casas indica un perodo de residencia breve. Por esta razn, se incluye el periodo de residencia en el anlisis. Tngase en cuenta que en el cuadro 3 se asoci una residencia ms larga con una menor correlacin. Esto sugiere una relacin positiva entre el sesgo (y la exactitud) y el perodo de residencia. Para contabilizar las variables potencialmente omitidas, las regresiones controlan por varias variables. Primero, se usa como control un indicador de poseer un ttulo de propiedad y el logaritmo de los gastos mensuales per cpita. Segundo, las regresiones contabilizan los factores relacionados con las caractersticas de la vivienda. Para realizar este anlisis, se estiman las regresiones aumentadas con un indicador de si las paredes estn hechas de cemento, un indicador de si el techo est hecho de cemento, un indicador de si el piso est hecho de cemento, un indicador de si el bao se encuentra dentro de la casa, y el nmero de habitaciones. Todas las regresiones usan errores estndares con agrupacin robusta a nivel de calle para tener en cuenta la correlacin entre las observaciones dentro de la misma calle.4 Los cuadros 7, 8, 9, 10 y 11 reportan los resultados de las regresiones. Las estimaciones muestran que la variable principal de mayor sesgo y menor exactitud es tener un perodo de residencia largo. En contra de lo esperado, los gastos per cpita no tuvieron un coeficiente significativo, y tampoco lo tiene el ttulo de propiedad. Ms sorprendente an es que la discrepancia en el tamao estimado del lote no fue significativa en ninguna de las regresiones. La educacin jug un papel en algunas especificaciones, pero el efecto desapareci cuando se contabilizaron las caractersticas de la vivienda. Bayer, Ferreira y MacMillan (2003) argumentan en su trabajo que una de las razones por las cuales las familias con un perodo ms largo de residencia subestiman el valor de mercado de su casa es que tienden a reportar el precio de compra de la propiedad, cuando los precios en el mercado en realidad han ido evolucionando. La falta de disponibilidad de la serie temporal de valores de las casas en Acayucan impiden probar que ste sea el caso, y las propiedades se han depreciado sustancialmente con el tiempo. No obstante, esto parece poco probable en un contexto en que la poblacin est creciendo rpidamente. Se estim un conjunto idntico de regresiones (no reportadas) usando las observaciones en las que el encuestado era el jefe (masculino) de familia. El hecho de que los resultados
4

Dado el tamao pequeo de la muestra con respecto a la cantidad de calles (agrupaciones), no se controla por los efectos fijos de las calles en nuestras regresiones.

16

fueron cualitativamente los mismos sugiere que no parece existir un costo en trminos de precisin y sesgo al usar los datos de estimacin del valor de la casa tanto del jefe de familia como de su cnyuge. Cuadro 7: Determinantes de ========================================
(1) Aos de educacin Aos de residencia Ttulo de propiedad
1

(2) 0.224* (0.096) 0.120** (0.036) -0.120 (0.877) 0.465

0.222 (0.105) 0.125** (0.043) 0.076 (0.931) -

Observaciones Grupos

226 52 0.13

(0.17) 220 52 0.18

Valores p robustos agrupados entre parntesis * significativos al 10%; ** significativos al 5%; *** significativos al 1%. 1 se refiere al tamao del lote en metros cuadrados estimado por el dueo y se refiere al tamao del lote en metros cuadrados estimado por el agente de bienes races. Cuadro 8: Determinantes de sesgo individual ===============================================================
Var. dep.: (1) 24.19 (0.106) Aos de residencia Aos de educacin Ttulo de propiedad Log (GPC) Caractersticas de la casa No 0.01 No 0.15 No 0.15 (2) 19.97* (0.070) 789*** (0.007) 1,760* (0.062) (3) 19.60* (0.082) 784*** (0.007) 1,770* (0.062) 3,330 (0.528) (4) 17.62 (0.15) 767*** (0.009) 1,444* (0.058) 2,952 (0.581) 5,418 (0.366) No 0.16 219 (5) 16.91 (0.151) 786*** (0.009) 1,401 (0.087) 2,994 (0.616) 4,604 (0.488) S 0.16 219

Observaciones 271 223 222 Estimacin por OLS. Valores p robustos agrupados entre parntesis (52 grupos). * significativos al 10%; ** significativos al 5%; *** significativos al 1%. se refiere al tamao del lote en metros cuadrados estimado por el dueo y lote en metros cuadrados estimado por el agente de bienes races. GPC es el gasto per cpita en dlares de E.U.A.

se refiere al tamao del

17

Las caractersticas de la casa son: cantidad de habitaciones, variable binaria de piso de cemento, variable binaria de pared de cemento, variable binaria de techo de cemento, variable binaria de bao dentro de la casa.

Cuadro 9: Determinantes de sesgo individual ===============================================================

Var. dep.: (1) 0.455 (0.190) Aos de residencia Aos de educacin Ttulo de propiedad Log (GPC) Caractersticas de la casa No 0.03 No 0.18 No 0.18 (2) 0.482 (0.177) 0.118** (.037) 0.227* (0.094) (3) 0.481 (0.175) 0.119** (.035) 0.227* (0.098) -0.107 (0.890) (4) 0.474 (0.181) 0.118** (0.038) 0.210 (0.138) -0.133 (0.868) 0.299 (0.392) No 0.18 221 (5) 0.475 (0.160) 0.122** (0.042) 0.205 (0.167) -0.242 (0.767) 0.255 (0.543) S 0.19 218

Observaciones 270 222 221 Estimacin por OLS. Valores p robustos agrupados entre parntesis (52 grupos). * significativos al 10%; ** significativos al 5%; *** significativos al 1%. se refiere al tamao del lote en metros cuadrados estimado por el dueo y

se refiere al tamao del

lote en metros cuadrados estimado por el agente de bienes races. GPC es el gasto per cpita en dlares de E.U.A. Las caractersticas de la casa son: cantidad de habitaciones, variable binaria de piso de cemento, variable binaria de pared de cemento, variable binaria de techo de cemento, variable binaria de bao dentro de la casa.

Cuadro 10: Determinantes de exactitud individual ===============================================================

Var. dep.: (1) 14.07 (0.353) Aos de residencia Aos de educacin Ttulo de propiedad Log (GPC) Caractersticas de la casa No 0.00 No 0.16 No 0.16 (2) 11.61 (0.284) 731*** (0.010) 1,958** (0.035) (3) 11.28 (0.304) 733*** (0.009) 1,963** (0.037) 851 (0.865) (4) 9.67 (0.413) 708** (0.014) 1,416* (0.061) 422 (0.932) 9,011* (0.099) No 0.19 217 (5) 9.43 (0.431) 727** (0.014) 1,337* (0.096) 75 (0.989) 7,553 (0.212) S 0.20 217

Observaciones 269 221 220 Estimacin por OLS. Valores p robustos agrupados entre parntesis (52 grupos). * significativos al 10%; ** significativos al 5%; *** significativos al 1%. se refiere al tamao del lote en metros cuadrados estimado por el dueo y lote en metros cuadrados estimado por el agente de bienes races.

se refiere al tamao del

es el gasto per cpita en dlares

18

de E.U.A. Las caractersticas de la casa son: cantidad de habitaciones, variable binaria de piso de cemento, variable binaria de pared de cemento, variable binaria de techo de cemento, variable binaria de bao dentro de la casa.

Cuadro 11: Determinantes de exactitud individual

Var. dep.: (1) 0.402 (2) 0.434 (3) 0.434 (4) 0.432 (5) 0.434

(0.271) Aos de residencia Aos de educacin Ttulo de propiedad Log (GPC) Caractersticas de la casa No 0.02

(0.234) 0.113** (.044) 0.215 (0.108)

(0.231) 0.115** (.042) 0.216 (0.112) -0.178 (0.805) No 0.16

No 0.16

(0.232) 0.114** (0.046) 0.199 (0.152) -0.167 (0.823) 0.312 (0.332) No 0.16 219

(0.206) 0.118** (0.048) 0.194 (0.179) -0.307 (0.683) 0.258 (0.513) S 0.18 219

Observaciones 269 223 222 Estimacin por OLS. Valores p robustos agrupados entre parntesis (52 grupos). * significativos al 10%; ** significativos al 5%; *** significativos al 1%. se refiere al tamao del lote en metros cuadrados estimado por el dueo y

se refiere al tamao del

lote en metros cuadrados estimado por el agente de bienes races. es el gasto per cpita en dlares de E.U.A. Las caractersticas de la casa son: cantidad de habitaciones, variable binaria de piso de cemento, variable binaria de pared de cemento, variable binaria de techo de cemento, variable binaria de bao dentro de la casa.

4. Aplicacin: clculo de los valores medios de las casas En esta seccin se estiman los valores medios de las casas a nivel de distritos del censo para comparar el desempeo del valor autoestimado con relacin al valor autoestimado solamente por los propietarios con poco tiempo de residencia, quienes, como se argument previamente, proporcionan la estimacin preferida del valor de las casas. La muestra disponible claramente no es adecuada para la medicin de la estimacin de propietarios con poco tiempo de residencia, ya que se obtienen valores medios de las casas para 9 distritos del censo con slo 12 observaciones. Sin embargo, como se muestra en el cuadro 12, tanto en trminos de sesgo como de exactitud, si se usan slo las respuestas de poco tiempo de residencia se obtienen estimaciones mejores que si se usan todas las respuestas.

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Cuadro 12: Estimacin de los valores medios de las casas a nivel de distritos del censo ===============================================================
Distrito del censo Valor medio del avalo 9,789 7,368 21,221 8,724 10,585 12,715 9,544 13,922 10,952 Autoestimacin 26,406 14,155 27,479 21,127 13,824 16,114 14,542 14,397 12,007 6,136 0.62 6,136 0.62 Estimacin de propietarios con corto tiempo de residencia 12,636 3,636 37,575 9,090 11,060 10,151 13,636 16,666 3,030 1,406 0.04 4,566 0.36

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Diferencia media

Diferencia porcentual media Diferencia absoluta media Diferencia porcentual absoluta media

Las medias del panel inferior se calculan sobre los grupos del panel superior.

5. Comparacin de los avalos del agente de bienes races con los precios de mercado El anlisis presentado en la seccin 3 depende en forma crucial del supuesto que los valores estimados por el valuador son en efecto estimaciones objetivas del precio de mercado de la casa. Para verificar la validez de este supuesto, tratamos de comparar las estimaciones del agente con los precios de mercado. La recoleccin de datos y los resultados de la comparacin se presentan en esta seccin. Se obtuvieron datos de las transacciones recientes de propiedades en el Registro Pblico de Propiedades de Acayucan. Cada transaccin reportada tena una direccin, nombre del propietario, precio de venta y valor del avalo municipal de la propiedad. El impuesto municipal sobre la propiedad en Acayucan se cobra usando el valor mximo del ltimo precio de transaccin reportado y el valor del avalo municipal de la propiedad. Slo se tuvieron en cuenta en este estudio las casas urbanas, ignorando los lotes vacos y propiedades rurales reportadas en el Registro Pblico. Se ignoraron tambin las casas heredadas o donadas, ya que el estudio estaba enfocado en la venta de propiedades. Se visitaron las casas que se ajustaban a estas caractersticas y se administr una encuesta breve. Si el propietario o su cnyuge no estaban disponibles, no se consider la encuesta en el anlisis presentado a continuacin. La encuesta hizo preguntas sobre la fecha en que fue adquirida la propiedad, cualquier mejora realizada desde entonces, cunto crean que era el valor actual de la propiedad y cunto pagaron por ella. El cuadro 13 muestra las 20

estadsticas descriptivas de las cuatro mediciones disponibles de valor de las casas para el grupo de las casas obtenidas en el Registro Pblico. El cuadro y las pruebas de igualdad de medias reportadas en la parte inferior del cuadro indican que el precio de transaccin declarado por los propietarios es significativamente menor que el valor del avalo. Suponiendo que los precios de transaccin son los mejores indicadores de los precios de mercado, los datos nos llevaran a concluir que el valuador sobreestim significativamente el valor de las casas. A la luz de los resultados de la seccin 3, los propietarios pareceran tener un sesgo an ms positivo que el encontrado aqu. No obstante, el supuesto de que los propietarios entrevistados reporten el precio realmente pagado puede ser excesivamente ingenua. La comparacin de las columnas 1 y 4 del cuadro indica que las casas de Acayucan ya sea se beneficiaron de una tasa de apreciacin real mayor que el 26 por ciento por ao, o que los propietarios no reportan los precios de transaccin reales en la entrevista. Durante el curso de nuestro trabajo de campo, tanto las autoridades tributarias municipales como los notarios pblicos y el agente de bienes races mencionaron que los valores tributarios obtenidos del Registro Pblico iban a ser sustancialmente menores que los precios de mercado porque la gente tenda a reportar un precio de venta menor que el real. Si la gente declar de menos para pagar menos impuestos, es entonces muy probable que haya declarado de menos a los trabajadores de campo cuando fueron encuestados. El precio de mercado declarado en las entrevistas es indistinguible del valor tributario de la propiedad. La discrepancia entre el valor tributario y el avalo es de alrededor del 44 por ciento del avalo. Parece ser entonces que los precios de mercado obtenidos son sospechosos, y por lo tanto no podemos usar esta fuente de datos en forma fidedigna para estimar la exactitud de los avalos del agente de bienes races. Las columnas 3 y 4 del cuadro sugieren, tal como se concluy en la seccin 3, que los valores estimados por los propietarios de residencia reciente son cercanos a los avalos profesionales. Cuadro 13: Estadsticas descriptivas de las distintas estimaciones del valor de la casa ===============================================================
Precio de mercado ( ) Media Desv. Est. Obs. Valor 1 19,759 15,080 27 (0.553) (0.004) (0.001)
1

Valor tributario ( ) 18,867 11,967 27 (0.002) (0.000)

Valor del avalo ( ) 35,572 25,561 27 (0.22)

Valuacin actual del dueo ( 30,202 20,078 27

Valor de una prueba t de Student de igualdad de medias usando todas las observaciones apareadas disponibles para ambas medidas.

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6. Conclusin Este trabajo ha estudiado cun fiables son las estimaciones del valor de las casas en el contexto de un pas en desarrollo. Los resultados muestran que los propietarios con largo perodo de residencia en gran medida sobreestiman el valor de sus casas y tienen un error porcentual absoluto medio del orden del 150 por ciento. No obstante, las familias con tiempo de residencia de menos de dos aos realizan estimaciones razonablemente exactas y objetivas del valor de sus casas, en forma similar a lo reportado en la literatura para los E.U.A. Los grupos de casas similares que fueron construidas por empresas de construccin especializadas mostraron un sesgo nulo y una precisin notablemente mayor con respecto a los otros subgrupos. No se encontr correlacin entre la falta de respuesta a la pregunta sobre estimacin del valor de la casa y el avalo profesional, sugiriendo que se pueden obtener estimaciones objetivas del valor de las casas por medio de encuestas de hogares. Sin embargo, independientemente de la utilidad de las encuestas para estimar el valor medio de las casas en un grupo de casas, aqullos que usen este valor para realizar estudios de comportamiento individual deben tomar nota que se encontr en este estudio un error porcentual absoluto medio de entre 50 y 60 por ciento del valor del avalo entre los propietarios con un perodo corto de residencia en sus hogares. No se encontr una relacin robusta entre el sesgo y la exactitud de las estimaciones y las caractersticas socioeconmicas de los encuestados, tales como el nivel de ingreso o la educacin. Los resultados del estudio sugieren que las estimaciones de los propietarios se deben usar con cautela a la hora de realizar anlisis de comportamiento individual, pero sugieren que se pueden usar para estimar de forma razonable el valor medio de grupos de casas (por ejemplo, a nivel de distritos del censo). Si el objetivo es estimar el valor medio de la casa, las respuestas de los propietarios con un perodo corto de residencia se podran usar exitosamente en trabajos futuros con encuestas realizadas en pases en desarrollo.

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