STANBUL TEKNK NVERSTES

FEN BLMLER ENSTTS

TOPLU KONUT PROJELERNN EVRELERNE OLAN RANT ETKS VE ATAEHR RNE

YKSEK LSANS TEZ Mh. Atilla KILI

Anabilim Dal : DSPLNLERARASI Program : GAYRMENKUL GELTRME

HAZRAN 2006

STANBUL TEKNK NVERSTES

FEN BLMLER ENSTTS

TOPLU KONUT PROJELERNN EVRELERNE OLAN RANT ETKS VE ATAEHR RNE

YKSEK LSANS TEZ Mh. Atilla KILI (516021121)

Tezin Enstitye Verildii Tarih : 8 Mays 2006 Tezin Savunulduu Tarih : 12 Haziran 2006

Tez Danman : Dier Jri yeleri

Prof.Dr. Vedia DKMEC Do.Dr. Murat IRACI Prof.Dr. Zekai GRGL (Y.T..)

MAYIS 2006

NDEKLER NSZ TABLO LSTES EKL LSTES ZET SUMMARY 1. GR 1.1. Konunun nemi 1.2. Problemin Tanmlanmas 1.3. Tezin Amac 1.4. Tezin Kapsam ve nceleme Yntemi 1.5. almann erii 2. LTERATR 3. GAYRMENKUL PYASASI LE LGL EKONOMK VE FNANSAL KAVRAMLARIN NCELENMES 3.1. Rant 3.1.1. Rantn Tanm 3.1.2. Rant Kuramlar 3.1.3. Rant ile lgili Kavramlar ve rnekler 3.2. Fiyat 3.2.1. Deer ve Fiyat Kuramlar 3.2.2. Gayrimenkulle lgili Baz Deer Kavramlar 3.2.3. Gayrimenkul Deerini Etkileyen Unsurlar 3.3. Finansal Kavramlar 3.4 . Enflasyon ve Fiyat Endeksleri 3.4.1. Enflasyon 3.4.2. Fiyat Endeksleri 3.4.2.1. Tketici Fiyat Endeksi 3.4.2.2. Tketici Fiyat Endeksi Ana Grup Arlklar 11 11 11 12 14 16 17 18 21 25 28 28 29 29 30 ii vi ix xi xii 1 1 2 2 2 4 6

iii

3.5. Emlak ve Rant Vergisi 3.5.1. Emlak Vergisi Yasas 3.5.1.1. Emlak Vergisi Yasasnda Yaplan Son Deiiklikler 3.5.2. 2006 Yl Emlak Vergisi Tespit Esaslar 3.5.2.1. Komisyonlarn Oluumu 3.5.2.2. Arsalara Ait Takdirlerde Uyulacak Esaslar 3.5.2.3. Takdir Komisyonlarnca Yaplacak ler 4. TOPLU KONUT KAVRAMININ RDELENMES 4.1. Toplu Konut Olgusunun Tanm 4.2. Toplu Konutu Ortaya karan Nedenler 4.3. Dnyada ve Trkiyede Toplu Konutun Tarihsel Geliimi 4.3.1. Dnyada Toplu Konutun Tarihsel Geliimi 4.3.2. Trkiyede Toplu Konutun Tarihsel Geliimi 4.4. Yakn Gemite Trkiyede Uygulanan Toplu Konut Politikalar 5. RNEK ALAN ALIMASI 5.1. Ataehir 5.1.1. Genel Tanm ve Konum 5.1.2. Blgenin ve Projenin Tarihesi 5.1.3. Projenin zellikleri 5.1.4. Emlak Piyasasnn Durumu 5.1.5. Mevcut Yaplanma ve Gelecekteki Yaplanma Trendi 5.1.6. Blgenin Jeolojik Yaps 5.1.7. Ulam 5.1.8. Fiziki evre Etd 5.1.9. mar Durumu 5.2. Ataehirin evresi 5.2.1. Genel Bir Bak ve Tarihe 5.2.2. Emlak Piyasasnn Durumu 5.2.3. Mevcut Yaplanma ve Gelecekteki Yaplanma Trendi 5.2.4. mar Durumu 5.3. Fiyat Analizleri 5.3.1. Mahallerin Tespiti ve Yllara Gre Gayrimenkul Fiyatlar 5.3.2. Mahalle Baznda Minimum - Maksimum Fiyatlar ve Byme Oranlar

30 31 33 34 35 35 38 40 40 41 43 43 46 50 55 55 55 56 57 58 61 66 67 67 68 69 69 70 71 74 75 75 77

iv

5.3.2.1. Byme Oranlar 5.3.2.2. Mahalle Baznda Ortalama Byme Oranlar 5.3.3. Enflasyondan Arndrlm Net Byme Oranlar 5.3.4. Ataehir evresinde Dikkat eken Sokak ve Caddeler 5.3.5 Yorumlar 5.3.5.1. Mahalle Baznda M Fiyatlarnn Yorumlanmas 5.3.5.2. Minimum ve Maksimum Fiyatlar 5.3.5.3. Byme Oranlar 5.3.5.4. Enflasyondan Arndrlm Byme Oranlar 5.3.5.5. Dikkat eken Sokaklar 5.4. Genel Yorumlar 6. SONU VE YORUMLAR KAYNAKLAR EKLER ZGEM
2

77 78 79 81 83 83 86 87 90 93 94 96 100 103 117

NSZ Tez almamn bandan sonuna kadar,sonsuz gven ve desteklerini heran yanmda hissettiim esiz Aileme,almann ekillenmesini salayan, her aamasnda ynlendiren, engin sabr ve derin tecrbesi ile yanmda olan deerli danman hocam Sayn Prof.Dr.Vedia DKMECye, i hayatnda rettii deerli bilgiler ve rencilik dnemimde esirgemedii desteinden dolay patronum ve abim mer AYDINa, en stresli ve youn zamanlarmda hep aklarm kapatp bana destek olan tm alma arkadalarma, Ataehir gayrimenkul piyasas ile ilgili veri bankalarn kullandm HRYAP EMLAK LTD.Tne ve almaya katks olan herkese teekkr ederim. Mays 2006 Atilla KILI

ii

TABLO LSTES

Sayfa No Tablo 3.1 Tablo 5.1 Tablo 5.2 Tablo 5.3 Tablo 5.4 Tablo 5.5 Tablo 5.6 Tablo 5.7 Tablo 5.8 Tablo 5.9 Tablo 5.10 Tablo 5.11 Tablo 5.12 Tablo 5.13 Tablo 5.14 Tablo 5.15 Tablo 5.16 Tketici Fiyat Endeksi Ana Harcama Gruplarnn 2003 Yl arlk Oranlar ...................................................................................... 30 Ataehir Bat Blgesindeki Bo Arsalar ....................................... Ataehir kinci El Piyasasndaki Minimum ve Maksimum Gayrimenkul M2 Fiyatlar ............................................................. Ataehirde Bulunan Daire Modelleri ve Net M Byklkleri .... Ataehirdeki Ticari nitelerin Trlerine Gre Minimum ve Maksimum Byklkleri ............................................................ Ataehirde Bulunan Bo Durumdaki Bir Arsann mar Durumu .......................................................................................................
2 2

60 61 62 62 68

Ataehirin evresindeki Gayrimenkullerin Kiralk ve Satlk M Fiyat Aral ........................................................................................... 71 Ataehirin evresindeki Baz Arsalarn mar Durumlar ............ 74 Yllara Gre Mahalle Baznda Gayrimenkul M2 Fiyatlarnn Aritmetik Ortalamas(Ytl/M2) ....................................................................... 77 Mahalle Baznda Yllara Gre Minimum ve Maksimum Gayrimenkul M2 Fiyatlar(Ytl/M2) ..................................................................... 77 Mahalle Baznda Yl indeki Minimum Ve Maksimum Gayrimenkul M2 Fiyatlarnn Birbirine Oran(Misli) ......................................... 78 Yllar Aras Mahalle Baznda Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Ortalama Byme Oran (Misli) .................................................. 79 Yl Baznda Bir nceki Yln Aralk Ayna Gre Tketici Fiyat Endeksindeki Deiim Oranlar(%) .............................................. 79 Yl Baznda Enflasyon Oranlarna Gre Arttrlm Gayrimenkul M2 Fiyatlar (Birim) ............................................................................ 80 Yllara gre, Enflasyon Oranlarndaki Byme(Misli) ................ 80 Mahalle Baznda Enflasyondan Arndrlm Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Ortalama Byme Oran (%) ................................ 81 Ataehir evresindeki Mahallere Bal Baz Sokak ve Caddelerde, Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Byme Oranlar(Misli) ........... 81

vi

Tablo 5.17

Ataehir evresindeki Mahallere Bal Baz Sokak ve Caddelerde, Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Enflasyondan Arndrlm Byme Oranlar(Misli) ............................................................................. 82 Ataehir in 1994-2006 Yllar Arasnda Belediyenin Belirledii Gayrimenkul M2 Rayi Fiyatlar (Ytl/M2) .................................... 103 Atatrk Mahallesi in 1994-2006 Yllar Arasnda Belediyenin Belirledii Gayrimenkul M2 Rayi Fiyatlar (Ytl/M2) .................. 103 Kkbakkalky Mahallesi in 1994-2006 Yllar Arasnda Belediyenin Belirledii Gayrimenkul M2 Rayi Fiyatlar (Ytl/M2) ........................................................................................................ 104 Kayda Mahallesi in 1994-2006 Yllar Arasnda Belediyenin Belirledii Gayrimenkul M2 Rayi Fiyatlar (Ytl/M2) ................. 104 Kozyata Mahallesi in 1994-2006 Yllar Arasnda Belediyenin Belirledii Gayrimenkul M2 Rayi Fiyatlar (Ytl/M2) ................. 105 Barbaros Mahallesi in 1994-2006 Yllar Arasnda Belediyenin Belirledii Gayrimenkul M2 Rayi Fiyatlar (Ytl/M2) ................ 105 Yenisahra Mahallesi in 1994-2006 Yllar Arasnda Belediyenin Belirledii Gayrimenkul M2 Rayi Fiyatlar (Ytl/M2) ................. 106 Suadiye Mahallesi in 1994-2006 Yllar Arasnda Belediyenin Belirledii Gayrimenkul M2 Rayi Fiyatlar (Ytl/M2) ................. 106 Cadde Bostan Mahallesi in 1994-2006 Yllar Arasnda Belediyenin Belirledii Gayrimenkul M2 Rayi Fiyatlar (Ytl/M2) ................. 107 Ataehir in Yllara Gre Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Byme Oranlar (Misli) ............................................................................ 107 Kayda Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Byme Oranlar (Misli) .............................................................. 108 K.Bakkalky Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Byme Oranlar (Misli) ....................................... 108 Atatrk Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Byme Oranlar (Misli) .............................................................. 109 Kozyata Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Byme Oranlar (Misli) .............................................................. 109 Barbaros Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Byme Oranlar (Misli) .............................................................. 110 Suadiye Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Byme Oranlar (Misli) .............................................................. 110 Caddebostan Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Byme Oranlar (Misli) ...................................... 111 Yenisahra Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Byme Oranlar (Misli) .............................................................. 111 vii

Tablo A.1

Tablo A.2

Tablo A.3

Tablo A.4 Tablo A.5 Tablo A.6 Tablo A.7 Tablo A.8 Tablo A.9 Tablo A.10 Tablo A.11 Tablo A.12 Tablo A.13 Tablo A.14 Tablo A.15 Tablo A.16 Tablo A.17 Tablo A.18

Tablo A.19 Tablo A.20 Tablo A.21

Ataehir in Yllara Gre Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Enflasyondan Arndrlm Byme Oranlar (%) ....................... 112 Kayda Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Enflasyondan Arndrlm Byme Oranlar (%) ....................... 112 K.Bakkalky Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul Fiyatlarndaki Enflasyondan Arndrlm Byme Oranlar (%) M2

........................................................................................................ 113 Tablo A.22 Tablo A.23 Tablo A.24 Tablo A.25 Tablo A.26 Atatrk Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Enflasyondan Arndrlm Byme Oranlar (%) ....................... 113 Kozyata Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Enflasyondan Arndrlm Byme Oranlar (%) ....................... 114 Barbaros Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Enflasyondan Arndrlm Byme Oranlar (%) ....................... 114 Suadiye Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Enflasyondan Arndrlm Byme Oranlar (%) ....................... 115 Caddebostan Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul Fiyatlarndaki Enflasyondan Arndrlm Byme Oranlar (%) ....................................................................................................... Tablo A.27 M2 115

Yenisahra Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Enflasyondan Arndrlm Byme Oranlar (%) ....................... 116

viii

EKL LSTES

Sayfa No ekil 3.1 ekil 3.2 ekil 5.1 ekil 5.2 ekil 5.3 ekil 5.4 ekil 5.5 ekil 5.6 ekil 5.7 ekil 5.8 ekil 5.9 ekil 5.10 ekil 5.11 ekil 5.12 ekil 5.13 ekil 5.14 ekil 5.15 ekil 5.16 ekil 5.17 ekil 5.18 ekil 5.19 ekil 5.20 ekil 5.21 ekil 5.22 Gayrimenkul Piyasasnda Alan Pazar emas ............................. Gayrimenkul Piyasasnda Varlk Pazar emas .......................... Ataehir Dou Blgesi Yerleim Plan ........................................ Ataehir Dou blgesindeki Bo Arsalar ..................................... Ataehir Kadastral Plan ............................................................... Ataehirdeki Yaplardan Genel Grnmler ................................ Ataehir Dou Blgesinden Genel Grnmler .......................... Ataehirde Yeni na Edilen Projelerden Genel Grnmler ...... stanbul Anadolu Yakas Jeoloji Haritas ..................................... Ataehirde mar Durumu Belirtilen Arsalarn Krokisi ................. Ataehirin evresindeki Lks Yaplardan Grnmler ............... Ataehirin evresindeki Konutlardan Genel Grnm .............. Kadky lesinin Mahalle Baznda Yerleim Haritas ................. Emel Sokak Uydu Fotoraf ......................................................... Atatrk Bulvar Uydu Fotoraf ................................................. Fatih Caddesi Uydu Fotoraf ...................................................... lmez Sokak Uydu Fotoraf ...................................................... Yakutlar Sokak Uydu Fotoraf ................................................... Dilek Sabanc Caddesi Uydu Fotoraf ....................................... 25 26 55 59 60 63 64 65 66 68 72 73 75 82 82 82 82 83 83

1994 Yl in Ataehir ve evresindeki Gayrimenkul Fiyatlarnn Analiz Grafii .............................................................................. 85 2006 Yl in Ataehir ve evresindeki Gayrimenkul Fiyatlarnn Analiz Grafii .............................................................................. 85 2006 Ylnda Mahalle Baznda Minimum ve Maksimum Gayrimenkul M2 Fiyatlar Analiz Grafii ......................................................... 86 1994 Ylnda Mahalle Baznda Minimum ve Maksimum Gayrimenkul M2 Fiyatlar Analiz Grafii .......................................................... 87 1994-1998 Yllar Arasnda Mahalle Baznda Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Byme Oranlar Analiz Grafii .......................... 88

ix

ekil 5.23 ekil 5.24 ekil 5.25 ekil 5.26 ekil 5.27 ekil 5.28 ekil 5.29 ekil 5.30 ekil 5.31 ekil 5.32 ekil 5.33 ekil 5.34

1998-2002 Yllar Arasnda Mahalle Baznda Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Byme Oranlar Analiz Grafii ........................... 2002-2006 Yllar Arasnda Mahalle Baznda Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Byme Oranlar Analiz Grafii ........................... 1998-2006 Yllar Arasnda Mahalle Baznda Gayrimenkul M Fiyatlarndaki Byme Oranlar Analiz Grafii ........................... 1994-2006 Yllar Arasnda Mahalle Baznda Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Byme Oranlar Analiz Grafii ........................... 1994-2002 Yllar Arasnda Mahalle Baznda Gayrimenkul M Fiyatlarndaki Byme Oranlar Analiz Grafii ...........................
2 2

89 89 89 90 90

1994-2006 Yllar Arasnda Enflasyondan Arndrlm Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Ortalama Byme Oranlar Analiz Grafii ..... 91 1994-2002 Yllar Arasnda Enflasyondan Arndrlm Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Ortalama Byme Oranlar Analiz Grafii ..... 92 1998-2006 Yllar Arasnda Enflasyondan Arndrlm Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Ortalama Byme Oranlar Analiz Grafii ..... 92 2002-2006 Yllar Arasnda Enflasyondan Arndrlm Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Ortalama Byme Oranlar Analiz Grafii ..... 92 1998-2002 Yllar Arasnda Enflasyondan Arndrlm Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Ortalama Byme Oranlar Analiz Grafii ..... 93 1994-1998 Yllar Arasnda Enflasyondan Arndrlm Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Ortalama Byme Oranlar Analiz Grafii ..... 93 Sokak veya Caddelerin Ait Olduklar Mahallelerle karlatrmal 1994-2006 Yllar arasndaki Enflasyondan Arndrlm Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Byme Oranlar Analiz Grafii .................... 94

TOPLU KONUT PROJELERNN EVRELERNE OLAN RANT ETKS VE ATAEHR RNE ZET ok sayda konut ve ticari nitenin bir araya geldii toplu konut alanlarnn, evreleriyle entegre olmalar durumunda, yakn blgede yaratabilecei sosyo ekonomik etkiler, incelenmesi gereken nemli bir konudur. Toplu konutlarn, ekonomik anlamda yakn evrede yaratabilecei pozitif etkiler blgenin kentsel anlamda gelimesi asndan da nemlidir. Bu etkileimler sonucunda, evredeki gayrimenkul fiyatlarnn ykselmesi normal bir sonutur. Bu almasnn konusu olarak toplu konutlarn yakn evrelerindeki gayrimenkul fiyatlar zerinde yaratabilecei rant etkisi seilmitir. Rant etkisi, evre gayrimenkul fiyat artlarnn, dier blgelerdeki artlara gre srad yksek olabileceini ifade etmektedir. Bu almada incelenen Ataehir, stanbul ili, Kadky lesinde yer alan, byk lekli bir toplu konut projesi olarak seilmitir. Ataehirin evresine olabilecek rant etkisini aratrmak amacyla, blgede oturumun balad 1994 ylndan bugne, gayrimenkul fiyatlarnn deiimi takip edilmitir. Blge seimi yaparken, toplu konut alannn evresi olarak, Ataehirden giderek uzaklaan perspektifte, farkl fiziksel ve corafik zelliklere sahip, Ataehir gibi Kadky lesinde yer alan, sekiz adet semt belirlenmi ve bu semtlerdeki gayrimenkul fiyat deiimleri gzlemlenmitir. Her semtteki fiyat deiimlerini lmek iin yllara gre fiyat artlarndaki byme oranlar ve enflasyondan arndrlm net byme oranlar hesaplanmtr. alma sonucunda, toplu konutlarn evrelerindeki gayrimenkul fiyatlarnn deiimi zerinde pozitif bir etki yaratt, bu pozitif etkinin dier blgelerdeki fiyat deiimleri ile kyaslandnda sra d bir rant etkisi olduu grlmtr. Ayrca toplu konutlarn, evresindeki gayrimenkul fiyatlar zerindeki rant etkisinin, onlara olan yaknlkla doru orantl olarak deitii tespit edilmitir.

xi

THE RENT EFFECT OF MASS HOUSING PROJECTS TO AROUNDS AND CASE OF ATAEHR SUMMARY The important topic, in case of mass housing areas integrated nearby, where most of house and commercial units assemble on, may have some socio-economic effects, needed to be investigated. Positif effects that mass housings may produce on nearby, are important to region for urban development. As a result, raising of nearby property prices is very normal. As topic of this study, the rent effect of mass housings may produce on nearby property prices, has been chosen. The rent effect means , nearby property prices changing may be extraordinary, more high than other settlement areas. Ataehir has been chosen as a large scale mass housing project, settling in Kadky, in stanbul. Changing of nearby property prices have been followed for the purpose of investigation that the likely rent effect of Ataehir on nearby property prices from 1994, started to residing in Ataehir,to now. When making region selection as nearby mass housing, eight neighbourhoods have been chosen having different physical and geographical features, settling in Kadky like Ataehir and edging away from Ataehir and also observed property prices changes. For measuring changes of property prices in every neighbourhoods, the property prices growth rates and real growth rates, eliminated from enflation, have been calculated over years. As a result, mass housings have positif effects on nearby property prices and if they are compared with other property prices raising, in the same region, rent effect of mass housings can be seen, also changes as direct proportion with closeness to nearby.

xii

1.GR 1.1. Konunun nemi nsanolunun ihtiyalarna ve tketim hzna yetiebilmek iin tm retim sektrlerinde olduu gibi konut sektrnde de seri retime geilmesiyle birlikte toplu konut kavram hayatmza girmeye balamtr. Zaman iinde gelien teknolojik koullar, byk kentlere glerin artmas, ehir iindeki arsalarn azalp deerlenmesi, deien yaam biimleri, stat ve snf ayrmlar gibi etkenlerden dolay insanlarn bir arada yaayabilecei toplu konut alanlar popler hale gelmeye balamtr. Toplu konutlara olan talebin artmas arz da tetikleyerek, genelde devletin gelitiricilik grevini stlendii bir durumdan yava yava zel sektrn de gelitirici konumuna gelmesini salam ve retimin ivme kazanmasna neden olmutur. zellikle son eyrek yzylda, byk kentlerin olumas ve ehir iindeki arsalarn ar deer kazanmasyla birlikte toplu konut gelitiricileri, projeleri iin yeterli byklkteki arsalar rahatlkla bulamaz hale gelmeye balamlar, artan rekabet koullar ve dk arsa maliyetleri kaygs onlar ehir merkezlerinin dnda proje gelitirmeye yneltmitir. lkemizde ve yurtdnda son zamanlarda ina edilen toplu konut projeleri incelendiinde hemen hemen hepsinin ehir merkezlerinin dnda, ulam olarak ehre yakn konumlarda yerletiklerini grrz. Her yeni projenin ehir dndaki bu blgelere ciddi bir hareketlilik getirmesiyle birlikte, kentsel byme ve gelime yaanmakta, bu yeni yerleim alanlar ve evreleri kamu hizmetlerinin de etkisiyle ciddi bir kalknma srecine girmektedirler. te bu noktadan itibaren, toplu konut projeleri yakn evreleri iin inaat sektr asndan adeta bir roketleme etkisi yaratmakta, bu etki de ksa srede gayrimenkul fiyatlarna yansmaktadr. Bylece toplu konutlar evrelerinde ekonomik ynden bir etki yaratmaktadrlar. Bu etkinin hangi koullar altnda olutuu, ne ekilde evresine etki ettii analiz edilmesi gereken nemli bir konu halini almaktadr.

1.2. Problemin Tanmlanmas almada incelenecek olan konu aslnda u soruya aranan cevaptan ibarettir. Toplu konut projelerinin yakn evrelerinde yer alan gayrimenkul fiyatlarnn, zaman iindeki deiim oranlar, ehrin dier blgelerindeki gayrimenkul fiyatlarnn, zaman iindeki deiim oranlarndan daha yksek midir? ya da baka bir deyile toplu konutlarn evresindeki gayrimenkuller zerinde yaratt bir rant etkisinden sz etmek mmkn mdr. Problem tanmlandktan sonra problemi zmek iin dier admlara geilmitir. 1.3.Tezin Amac almada, belirlenen probleme uygun olarak ulalmas hedeflenen balca amalar u ekilde gruplandrabiliriz; -Toplu konutlarn, evrelerindeki gayrimenkullerin fiyatlar zerinde yaratt etkilerin aratrlmas. -Bu etkilerin hangi artlar iin geerli olduunun tespiti. -Ayn sre iinde, ehir iinde dier yerleim blgelerindeki gayrimenkul fiyatlarnn takip edilmesi, toplu konut projeleri ve evresindeki gayrimenkullerin fiyat deiimleri ile kyaslama yaplabilmesi. -Bu deiimler arasnda farkllklar olup olmadnn tespiti varsa nedenlerinin bulunmas. -Toplu konutlarn, varsa evrelerine olan rant etkisinin tespiti. -rnek alan almas Ataehir iin analizler yaplmas. 1.4. Tezin Kapsam ve nceleme Yntemi Bu tez almasnda, toplu konut projelerinin evrelerine olan rant etkisini incelemek amacyla, stanbul ili, Kadky lesi, Atatrk mahallesi snrlar ierisinde kalan, 12 yllk gemie sahip, yaklak 10.000 nitelik konut ve 750 nitelik ticari niteden oluan, bir toplu projesi olan, Dou Ataehir incelenmitir. Aslnda Ataehir planlanrken dou ve bat blgeleri olarak planlanm, fakat gnmze kadar sadece dou projesi hayata geirilebilmitir. Bu almann yapl srecinde, bat ksmnda

yaklak 10.000

konut ve 250 ticari nitenin inasna balanmasna ramen

almada sadece Dou Ataehir ve evresindeki blge iin incelemeler yaplmtr. Bat Ataehirdeki tm projelerin 2010 ylna kadar tamamen bitirilmesi planlanmtr. Tez almasna ilk olarak blge analizi yaplarak balanmtr. Ataehir toplu konut projesinin yer ald ksm ve evresi, ncelikli inceleme alanlar olarak tespit edilmitir. Ataehirin evresindeki blgeler tespit edilirken, Ataehir ile ulam ve etkileim ynnden entegre durumdaki blgeler seilmitir. Blgeler snflandrlrken, Kadky belediyesinin corafik ve sistematik olarak yapm olduu mahalle bazndaki snrlandrmalar tercih edilmitir. Buna gre Ataehir ile birlikte, Ataehirin evresi olarak, blgenin ok byk bir ksmnn iinde yer ald Atatrk mahallesi, gneyindeki K.Bakkalky ve dousunda bulunan Kayda mahalleri almada incelenmitir. Ataehirin kuzeyinde kalan mraniye ilesi ise aradan geen TEM karayolunun arada kopukluk yaratmas, entegrasyonu ve ulam minimum hale getirmesi nedeniyle fiyat aratrmas ynnden incelenmeye dahil edilmemitir. Ataehir ve evre mahallelerdeki fiyat deiimlerini, gayrimenkul tipleri ve yerleim karakteristlii gibi zellikler ynnden, benzer durumda olan blgelerdeki gayrimenkul fiyatlarnn deiimleri ile karlatrp yorumlarda bulunmak amacyla, Ataehirden giderek uzaklaan bir perspektifte, deiik mahaller seilerek incelemeye dahil edilmitir. Bu amala Ataehir ve evresi gibi Kadky ilesinin hzla byyen ve gelimekte olan Barbaros, Yenisahra ve Kozyata mahalleleri ile daha eski ve bymesini byk lde tamamlam, yerleim alanlar olan Suadiye ile Caddebostan mahalleri de almaya dahil edilmilerdir. Bu mahallerdeki gayrimenkullerin 1994 ylndan gnmze, uzanan srete fiyatlarnn deiimleri incelenmitir. ncelemeye 1994 ylndan balanmasnn nedeni, bu tarihte Ataehirde ilk olarak ikamet edilmeye balanm olmasdr. almada kullanlan fiyatlar, Kadky Belediyesi emlak vergisi tespit komisyonlarnn her drt ylda bir deerleme yapmak suretiyle hesaplam olduklar gayrimenkul m2 rayi fiyatlardr. Bu rayiler her mahalle iin sokak ve cadde baznda yapldndan, ayrntl bir ekilde yllara gre fiyat takibi yapmak mmkn olmaktadr. Deerleme yllar incelendiinde 1994, 1998, 2002 ve 2006 yllarnda drder yllk periyotlarla bu deerlemelerin yaplm olduunu grrz. Bu rayi 3

deerler, gncel sat rakamlar ile kyaslandnda gerek rakamlar bire bir yanstmamakla birlikte, belli oranlar dahilinde birbirleri ile rttklerinden dolay almada kullanlmalar uygun grlmtr. Bylece gncel deerlerin kullanlmasyla oluabilecek speklatif deerlerin, karklk yaratmas ya da baz sokak ve caddelerdeki gemi gncel fiyatlara ulalamamas gibi olumsuz etkiler nlenmitir. Fiyatlardaki deiim oranlar incelenirken, lkedeki ekonomik gsterge ve veriler de almaya dahil edilerek fiyatlardaki reel byme oranlarnn hesaplanmasna allm, bu nedenle de 1994-2006 yllar arasndaki Tketici Fiyat Endeksi oranlar almada analiz edilmitir. Tez almasnda, verilerin imkan tand lde her mahalle iinden 20 adet sokak ya da cadde rastgele seilerek, buralardaki gayrimenkullerin fiyatlarnn deiimleri yllara gre incelenmi, fiyatlardaki byme oranlar ayr ayr hesaplandktan sonra ortalamalar alnarak, her mahalleyi temsil eden tek bir byme oran hesaplanmtr. Daha sonra enflasyon etkisinden arndrlarak reel byme oranlar da benzer ekilde hesaplanmtr. Son aamada her mahalle iin hesaplanm reel byme oranlar, snflandrlm mahaller iin karlatrmal olarak analiz edilmi ve toplu konut projelerinin evresinde yer alan blgelerdeki gayrimenkul fiyatlarndaki deiimlerin, dier blgelerdeki deiimlerden ok yada az olup olmad anlalmaya allmtr. 1.5. almann erii Tez almasnda incelenen konuyla ilgili olarak toplanan veriler, yaplan almalar ve analiz sonular belli balklar altnda tasnif edilerek, sistematik olarak sralanmtr. Bu sralamalara uygun olarak alma 6 ana blme ayrlarak, gerekli alt balklarla desteklenmitir. Bu 6 blm zetlemek gerekirse; 1.Blmde, konuyla ilgili giri nitelii tayan, almann n tantm yaplmtr. Bu blmde almann amac, alma konusu, almann kapsam ve almada uygulanan yntemler aklanmtr. 2.Blm literatr ksmdr. Bu blmde, alma konusuyla ilgili olan yerli ve yabanc kaynaklar taranmtr. Bu kaynaklar konularna gre snflandrlarak, alma konusuyla ilgili olan ksmlar analiz edilmitir. Daha nce yaplan bu

almalarn amalar ve ulalan sonular da incelenmitir. Bu almalar tez konusuyla iliiklendirilerek, benzer ve farkl ynleri tespit edilmitir. 3.Blmde, almann daha iyi anlalmas amacyla, gayrimenkul ile ilgili ekonomik ve finansal kavramlar irdelenmi konuyla olan ilikisi zerinde durulmutur. Rant kavram, fiyat ve deer kavramlar, enflasyon ve vergi kavramlar gibi konular alt balklar altnda verilen tanmlar ve rneklerle pekitirilmitir. 4.Blmde, tez konusunun anahtar konularndan olan toplu konut kavram, detayl olarak incelenmitir. Bu blmde toplu konutun genel tanm, tarihesi, kentsel geliim asndan nemi, lkemizde ve dnyadaki baz uygulama rnekleri, evrelerine olan sosyal ve ekonomik etkileri, uygulanan toplu konut politikalar gibi konular bu blmde incelenen baz konulardandr. 5.Blmde, rnek alma alan olan Ataehir ve evresi kapsaml olarak analiz edilmitir. Ataehir ve evresindeki gayrimenkul zellikleri, mimari zellikler, mevcut ve gelecekteki yaplanma trendleri, pazar analizleri, gayrimenkul fiyatlar, fiziki evre etdleri, bo arsa kullanm analizleri, gayrimenkul fiyatlarnn deiimlerinin takibi, fiyatlardaki byme oranlarnn bulunmas, enflasyondan arndrlm byme oranlarnn tespiti, blgelere gre fiyat karlatrmas gibi konular incelenmitir. 6.Blm sonu blmdr. almada ulalan sonular ve yorumlar bu blmde belirtilmitir.

2. LTERATR alma konusu ile ilgili yabanc ve Trke literatr aratrmas yapldnda, direkt olarak toplu konut projelerinin evrelerine olan rant etkisi ile ilgili bir alma olmamakla birlikte, toplu konut projelerinin evrelerine olan etkileri genel bal altnda incelemeler yapld grlm, bu genel balklar iinden kentsel ve ekonomik etkilerle ilgili olanlar alma konusuyla ilgili olarak incelenmitir. Ayrca yine alma konusuyla ilgili olarak, gayrimenkul fiyatlarna etkisi asndan yeni yaplan gayrimenkul projelerinin evrelerine olan etkileri ve mevcut gayrimenkul projelerinin yeniden yaplandrlmas sonucu evrelerine olan etkileri genel balklar altndaki almalar da analiz edilmitir. Fakat literatr almasnda hemen hemen hibir Trke kaynaa ulalamamtr. Bu nedenle daha ok yabanc almalar incelenmitir. Ding ve Knaap (2003), yaptklar almada, Cleveland blgesinde dahili komu yerleimlerdeki gayrimenkul fiyatlarnn birbirleri ile olan etkileimlerini, ev sahiplii oran, yeni inaat yatrmlar ve ekonomik gelimelerin etkileri erevesinde incelemiler; komu yerleim kalitesinin gelitirilmesi ve devam etmesine ynelik olarak ta farkl yaklam nermilerdir. Bu yaklamlara gre blgedeki yeni inaat yatrmlarnn arttrlmas, evsahiplii orannn arttrlmas ve blgedeki ekonomik gelimenin salanmas yoluyla gayrimenkul fiyatlarnn arttrlabilecei ngrlmtr. alma sonular blgedeki yeni inaat yatrmlarnn artmasnn, evredeki gayrimenkul fiyatlarna pozitif etkisi olduunu, evsahiplii oranlarnn azalmasnn gayrimenkul fiyatlarna negatif etkisi olduunu, sosyal hizmet sektr dndaki i dallarnn saysnn artmasnn gayrimenkul fiyatlarna negatif etkisi olduunu destekler niteliktedir. Simonsa (1998) gre, bir blgedeki yeni inaatlarn yada evredeki negatif yatrmlarn gayrimenkul deer ve fiyatlarna nemli derecede etkileri bulunmaktadr. Simons, Cleveland, Ohio blgesinde, 1992-1994 yllar arasndaki 12,100 adetlik bireysel konut satn baz alarak yapt almada iki adml hedonik fiyat modeli yntemini kullanmtr. alma sonucuna gre blgeye ok yakn 6

konumda yaplan yeni inaatlarn, mevcut gayrimenkullerin ortalama 670 $lk pozitif bir etki yaratt grlmtr.

sat fiyatlarnda

Ding ve dierleri (1999), Cleveland ve yakn evresindeki yeni konut yatrmlarnn ve mevcut gayrimenkullerin iyiletirilmesinin, blgedeki gayrimenkul fiyatlarna olan etkisinin incelendii bu almada, corafi bilgi sistemini kullanlarak, uzamsal gecikmeli deikenlerin yer ald hedonik fiyat regrasyon ynteminden faydalanlmtr. Sonuta drt temel bulguya ulalmtr. -Yeni konut yatrmlarnn fiyatlara olan etkisi corafik olarak kstldr. -Blgeye yaplan yeni yatrmlarn fiyatlara olan etkisi, blgede yaplan yenileme almalarnn etkisinden daha byktr. -Yeni gayrimenkul yatrmlar ve yenileme almalarnn evredeki gayrimenkul fiyatlar zerinde pozitif etkileri vardr. -Kk lekli yatrmlarn evredeki fiyatlar zerinde kayda deer bir etkisi yoktur. (Ding ve dierleri , 1999). Tuna ve dierleri (1996), yaptklar almada, toplu konut uygulamalar ile yeni kentleme sreci arasndaki ilikileri aratrm, bu dorultuda seilen rnek kentlere(Balkesir, Manisa, Ktahya, Aydn, Tekirda, Krklareli) ilikin olarak Toplu Konut daresinin retecei kararlara esas olacak veri tabanlarnn depolama ve deerlendirme yntemini gelitirmeyi amalamlardr. Bu almann sonucunda toplu konut alanlarnn kentsel gelime eilimlerine yn verecek nitelikte ve byklkte gelimeler olduklar grlm fakat rnek kentlerin tm iin genelleme yaplamayaca anlalmtr. almada ele alnan rnek kentler arazi kullan, kent nfusu, yllk nfus art hzlar ve kentsel younluk dalmlar bakmndan snflandrlm, nfus art hznn greceli olarak yksek olduu kentlerde bile toplu konut alanlarnn kentsel makroforma olan etkisinin benzer olmad grlmtr. Manisa kenti bu grup iinde toplu konut alanlarnn hem toplam konut stoku iindeki pay (%56,53), hem de kentin geliiminde ok stratejik bir alann ara olarak kullanlmas ile kent makroformunun plan hedefleri dorultusunda yaplanmasnda olumlu etkisinin aka grld, bir u rnek olduu dikkat ekmi ve nfus artnn greli olarak daha alt dzeyde (yllk %2-3 nfus art hz) seyreden merkezlerde toplu konut alanlarnn kent makroformunu belirleyici etkisinin snrl kald grlmtr (Tuna ve dierleri, 1996). 7

Nourse (1963), yapt almada St.Louis blgesinde yaplan toplu konut projelerinin evre gayrimenkulerin fiyatlar zerindeki etkilerini aratrm ve toplu konut projelerinin evredeki fiyatlara pozitif etkilerinin olduunu gzlemlemitir. Rabiega ve dierleri (1984), yaptklar almada, Portland blgesindeki evler iin oluturulmu bilgi sisteminden faydalanarak, iki farkl tipteki toplu konut projesinin gayrimenkul fiyatlarna olan etkisini incelemilerdir. 1.tip toplu konutlar; kk lekli, az katl, byk aile evleri, 2.tip konutlar; daha yksek katl, orta lekli, tek aile evlerinden olumaktadr. Etkileri aratrmak iin iki farkl yntem kullanlmtr. Birinci yntemde toplu konutlarn fiyatlar nasl ve ne kadar etkilediini anlamak iin regrasyon analizleri yaplm, ikinci yntemde yine toplu konutlarn oturuma almasyla birlikte fiyatlara etki edip etmediini anlamak iin ift t testleri yaplmtr. alma sonularna gre, Portland blgesinde yaplan toplu konut projelerinin evrelerindeki konutlarn deerlenmesine neden olduu anlalmtr. Chandler ve dierleri (1993), yaptklar almada; Cleveland, Ohio blgesinde mevcut toplu konut projelerinin yap ve yerleim ekillerine gre evrelerindeki konut fiyatlarn ne ekilde etkilediini incelemilerdir. Arlkl olarak ta dank ekilde yerlemi toplu konut projeleri incelenmitir. almada Cleveland blgesinin geliim sreci incelenerek, toplu konut projeleri iin lokasyon seim analizleri yaplm ayrca blge ile ilgili pazar aratrmalar ve uygulanan toplu konut politikalarnn artlar, eksileri incelenmitir. Sonu olarak, dank ekilde yaplanan toplu konut projelerinin, evrelerindeki gayrimenkullerin fiyatlar zerinde negatif bir etki yaratmad, hatta yaplacak yenileme ve gelitirme almalaryla bu etkinin pozitif ynde olabilecei tespit edilmitir. Gayrimenkul deerinin nemli bir ksmn, gayrimenkulun bulunduu lokasyon , lokasyonu da evrenin kalitesi belirlemektedir. Yerleim blgelerinin kalitesi o blgedeki estetik binalarn ok olmasyla artacaktr. Kt grnen, grsel kirlilik yaratan yaplar elden geirmek, evrenin kalitesini arttracaktr (Yau ve di. , 2006). Yau ve dierleri (2006) yaptklar almada Hong Kong kentindeki,

gayrimenkullerde yaplacak yenileme almalarnn, evre blgedeki gayrimenkul fiyatlarna olacak etkilerini ampirik olarak analiz etmeyi amalamlardr. almada Pokfulam blgesindeki bir gayrimenkul ve evresindeki gayrimenkuller incelenmitir. Bu gayrimenkulun incelenmesinin nedeni 1998 ylnda bir yenilemeden gemi olmasdr. alma sonularna gre, yenilenmi ve elden 8

gemi gayrimenkullere hemen komu durumdaki gayrimenkullerin fiyatlarnn, belirgin ekilde pozitif ynde etkilendikleri grlmtr. Lee (1999), yapt almada, Philadelphia blgesindeki devlet tarafndan yaptrlm toplu konutlar, proje yapm ve satlarnda uygulanan program eitlerine gre ayrarak, bu toplu konutlarn 1/4 ve 1/8 mil yarapl evresinde yer alan gayrimenkullerin, 1989-1991 yllar arasndaki bireysel sat rakamlarn takip etmitir. Ama bu fiyatlarn nasl deitiini belirlemek ve uygulanan toplu konut projelerinin eitlerine gre eer varsa toplu konutlarn bu fiyatlara olan etkilerini aratrmakt. alma sonularna gre yakn evrelerindeki gayrimenkullerin fiyatlar zerinde pozitif ve negatif etkileri olduu grlmtr. Ayrca evsahiplii edindirme ve yeni inaat ya da yenileme programlarnn dier programlara gre fiyatlar zerinde daha pozitif etkiler yaratt grlmtr. Literatr almalar ierik asndan genel olarak incelendiinde ve yaplan almayla karlatrldnda u sonular elde edilmitir; 1-Literatr almalarnn kapsamlar incelendiinde ; -Yeni yerleim alanlarndaki verilerin -evre yerleim alanlarndaki verilerin -Demografik ve ekonomik verilerin -Blgesel gayrimenkul fiyatlar ve projelerin sat rakamlarnn -Blgedeki yeni inaat yatrmlarnn -Pazar aratrmalarnn -Mevcut ve yeni kurulan i sektr ve i gc aratrmalarnn -Corafik verilerin -statistik verilerin kullanld grlmtr. 2-Bu verileri analiz etmek iin; -Regresyon analizleri (baml ve bamsz deikenler) -Saysal analizler (integrasyon, trev v.s.) -lm analizleri (cebirsel ilemler, ortalama ve oran hesaplar)nin kullanld grlmtr.

3-Literatr ve alma arasndaki benzerliklere bakldnda; -Fiyat deiimlerinin, sadece toplu konutlarn etkisi baznda incelenmesi -alma blgesi tespiti -Pazar analizi -Fiyatlardaki byme oranlar -Kullanlan verilerin birbirine benzer nitelikte olduklar grlmtr. 4-Literatr ve alma arasndaki farkllklara bakldnda; -Rant etkisi aratrmas -Dier deikenlerin gz ard edilmesi -Enflasyondan arndrlm byme oranlarnn kullanlmas -Blgesel karlatrmalarn kullanlmas gibi farkllklarn olduu grlmtr.

10

3. GAYRMENKUL PYASASI LE LGL EKONOMK VE FNANSAL KAVRAMLARIN NCELENMES 3.1. Rant 3.1.1. Rantn Tanm Rant kavramnn farkl alanlarda bir ok tanm olmakla birlikte ekonomi ve iktisat bilimiyle uraan bilim adamlar tarafndan gelitirilen, alma konusuyla ilgili baz tanmlar u ekilde sralanabilir. Franszca (rente) szcnden dilimize giren rant szc; genelde tarla, arazi vb. gibi tanmaz iyesinin topra ileme, kullanma hakk karlnda belli zaman dilimleri sonunda elde ettii emee dayanmayan gelir olarak toprak rant ya da sosyal, ekonomik koullar nedeniyle ortaya kan ekonomik yap sonucu bir ya da birka retim etmenin olaan getirisine eklenen fazladan kazan anlamna gelir (Byk Larousse,1995). Rant, topran kullanm fiyatdr. Daha geni bir tanmla rant, retim faktrlerinden topran ve dier kaynaklarn(madenler, petrol yataklar, ormanlar vb.) retimden ald paraya verilen isimdir. retim srecine katlan emek faktrnn gelirine faiz, teebbs faktrnn gelirine kar, toprak faktrnn gelirine rant ad verilir. Dier retim faktrleri gibi rantn ortaya kmasnn nedeni, topran snrl ve kt bir kaynak olmasdr (Aktan,1993). ktisat biliminde rant deyince akla ilk toprak rant gelir. Topran kt olmas dolaysyla toprak sahibinin ksa dnemde veya uzun dnemde salayaca bir rant olacaktr. Ktlktan doan bu ranta ktlk rant veya mutlak rant ad verilir. Bu anlamda bir lkedeki en verimsiz topraklar dahi uzun dnemde sahibine bir gelir yani rant salayacaktr. Kaliteli ve verimli topraklarn geliri doal olarak daha fazla olacaktr. Topraklarn farkl zelliklere sahip olmasndan (rnein verimlilik fark, kente ve pazar yerine uzaklk fark gibi) doan ranta ise diferansiyel rant ad verilir (Aktan,1993).

11

Bu tanmlardan yola karak

toprak rant kavram, imara alm veya imara

almay bekleyen arsa ve arazilere uygulandnda, ehir merkezine ve sosyal imkanlara yakn konumda olan, zerinde yada evresinde kaliteli ve dzenli yaplamalarn olduu, talebin yksek olduu ve baz durumlarda nceden kestirilemeyen fakat evreye deer katan unsurlarn varolduu blgelerin dierlerine gre ok daha fazla rant salayacan dnmek kuvvetli bir ihtimal gibi gzkmektedir. Bu almaya konu olan rant kayna ise toplu konut projelerinin evrelerine kataca art deerlerden dolay, bu blgelerde yaanacak ani fiyat artlar sonucu oluabilecek muhtemel rant etkisidir. 3.1.2. Rant Kuramlar Ekonomi ve iktisat bilimiyle uraan A.Marshall, Ricardo, Henry George, K.Marx rant anlamn, rant benzeri deyimiyle dier kazanmlar iin geniletmilerdir. Rant, toprak rant dnda bir retim aracnn salad net gelirdir. Gerekte bir ekonomik iletmenin olaan d, geici koullar nedeniyle bu ek gelir elde etmesi, rant benzerinin olumas iin yeterlidir. Buna somut bir rnek, herhangi bir maln piyasada geici bir sre iin kstlamas, reticisinin sebepsiz olarak fiyat arttrmas sonucu salad fazla kazanc gsterebiliriz (Alar ve ada,2002). ktisat biliminde rant kavramn ilk kez bugn dahi geerliliini koruyacak ekilde aklayan klasik iktisatlardan David Ricardodur. Ona gre rant, doann cmertliinden deil, aksine cimriliinden domaktadr. Ricardo, rantn,topran kt olmas ve bunun sonucunda fiyatlarn artmas ile elde edilen bir deer olduunu ifade etmektedir. Rant esasen kazanlmam gelir dir. Zira topra ve doay insanolu deil tanr yaratmtr. nsanolu mlkiyet hakkna dayal olarak, znde bir gayret gstermeden ve bir maliyet yklenmeden rant elde edebilmektedir. Bu anlamda rant kazanlm bir gelir olarak adlandrlr. Oysa, kar ve cret, ranttan farkl olarak kazanlm gelirdir. Teebbs sahibi kar elde edebilmek iin, sermaye, emek ve topra belirli bir miktarda kullanmak durumundadr (Aktan,1993). Ricardo, topran salad geliri ayr trlere ayrarak aklamtr. Bunlardan bir tanesi toprak iyeliinin salad gelirdir. Toprak sahibi topran kiraya verir, hibir emek harcamadan belli sreler iin kira paras alr, yani toprak 12

rant elde eder. Ricardo'ya gre toprak rantnn kayna vardr. Bunlar; topraklarn verimlilik fark, pazara eit uzaklkta olmamalar, ayn trdeki topraklarda kullanlan tarm teknikleri, sermaye ya da emein farkl verim salamalardr. rn maliyetleri farkllklarndan ortaya kan bu tr ranta diferansiyel rant ad verildi. retim yerleri konumlarnn pazara uzak, yakn olmalar nedeniyle ortaya kan fiyat farklar da diferansiyel ranttr. Hibir deer, emek harcanmadan oluturulamayacana gre arazinin deeri, stnde retilen mallarn deeri ile belirlenir. Ama rnlerin pazar deeri, o pazar ile ilikili olan dk verimli topran rnlerinin fiyatna eittir. Yani rnn pazar fiyat, pazardaki en pahalya retilmi olan rnn fiyatna eittir. Bu durumda, dk verimli topraktan daha verimli topraklarda retilen mallar piyasada art bir deer salamaktadr. te rantn kayna da bu art deerdir (Ricardo, 1817). Ekonomik gelimeler ve ekonomik anlaylarda ortaya kan deiiklikler toprakta ortaya kan rant kavramnn geniletilmesini gerektirdi. Sanayileen toplumlarda hzla artan ehir ve kasaba nfusu; bu tr yerleim alanlarndaki arsa ve arazi fiyatlarnn hzla ykselmesine neden oldu. Henry George kent topraklarnda ortaya kan bu emeksiz gelire kentsel rant adn verdi. Bir ok ekonomist(Stuart Mili, Leon Walras) bunu eletirdi. Hatta Henry George ( Progress and Poverty ) lerleme ve Yoksulluk, 1879 isimli eserinde bu rantn, vergi yoluyla kamuya dndrlmesini, geri alnmasn istedi. Bu gre yakn bir dzenlemeyi lkemizde 1948 ylnda karlan 5237 sayl Belediye Gelirleri Yasasndaki dier hkmler yannda, kentsel dzenlemeler sonucu deeri artan tanmazlarn dzenlemeden sonraki ve nceki deerleri arasndaki farkn yarsnn deerleme resmi olarak alnmas eklinde gryoruz (Alar ve ada, 2002). 19uncu yzyln ikinci yarsnda retici emeine dayanmayan rant benzeri kavram, corafi konum(byk ve zengin tketim merkezlerine yaknlk, ucuz maliyet), fiyatta rakipsiz olma (tekel rant) gibi temel etkenlere dayandrlarak da geniletildi. Ama rant benzerleri toprak rantna gre ksa mrl gelip geici rantlardr. Bylece rantlar; retici rant, tketici rant, ktlk rant olarak tanmlandlar (Alar ve ada, 2002).

13

Karl Marx'a gre; toprak rant kapitalist retim biiminin gelimesinde bir aama ve bu retim biiminin krsal blgelerin yapsal deiimini hzlandran bir sonucu olarak ortaya kar. Burjuva toplumunda tarm zamanla sanayinin basit bir kolu durumuna gelir ve tamamyla sermayenin egemenlii altna girer. Toprak rant iinde ayn gr geerlidir. Toprak rantn tam kavramak iin sermaye ile beraber dnmek gerekir. Ama sermaye, toprak rant kavramn bilmeden de aklanabilir. Marx'a gre toprak rant kavram yle domutu; Byk Britanya'da ifti nce kirac olarak ortaya km 16'nc yzyln ikinci yansnda, onun yerini toprak sahibi tarafndan sermaye, hayvan, tohumluk, tarm aralaryla donatlan zgr ifti almtr. Bunun kylden fark daha fazla gndelik alan ii kullanlmasyd. ifti, ok gemeden yarc ya da ortak oldu. Bu durumda tarm sermayesinin bir blmn toprak sahibi, teki blmn ise ifti karlyor ve elde edilen rn szlemeyle belirlenen bir orana gre aralarnda paylalyordu. Daha sonra Fransa, talya ve dier devletlerde de kullanlan bu kiraclk ekli, Byk Britanya'da hzla ortadan kalkt ve yerini kiracla brakt. Bu tr kiraclkta toprak iyesi kirac ile bir szleme yapar, hibir eye karmaz, ama szleme hkmlerine gre toprak rant adyla yllk net krn bir blmn para ya da rn olarak kiracs iftiden alr (Marx, 1844). Bu kuramlardan hareketle, alma alanmz olan Ataehir ve evresindeki duruma bakldnda ve rant kavram, imarl bo arsalar iin analiz edildiinde arsa miktarnn kstl olmas, arsalar zerinde retilebilecek projelerin normal piyasa koullarna kyasla ok yksek rakamlara alc bulabilecek olmas, pazar diye tabir edebileceimiz ehre yakn oluu, bu blgede yaanabilecek fiyat artlarna ve kentsel bir ranta iaret eden unsurlar gibi gzkmektedir. Fakat bu rantn oluabilmesinde blgede dzenli geliimi balatacak bir toplu konut projesinin varl ngrlmektedir. 3.1.3. Rant ile lgili Kavramlar ve rnekler Gnlk hayatmzda rant kelimesi bir ok farkl alanda kullanld gibi bu kelime ile edeer anlamda kullanlan, anlam olarak i ie gemi baka kavramlarnda olmas konunun anlalmasn zorlatrp bir anlam kargaas yaratmaktadr. Bu amala rant kelimesiyle ilikili baz kavramlar

14

aklanmaldr. Bu kavramlara rnek olarak rant salama , rant kollama ya da konumuzla ilgili olarak arsa speklasyonu gsterilebilir. Rant salama ile rant kollama arasnda belirgin ve nemli bir farkllk sz konusudur. Rant salama ya da elde etme en azndan mlkiyet hakknn mevcut olduu bir toplum dzeninde merudur. Rant kollama ise rant salama ve kar salama dan tamamen farkl, gayri meru bir eyleme verilen isimdir (Aktan, 1993). kar ve bask gruplarnn devlet tarafndan suni olarak yaratlm bir ekonomik transferi elde etmek iin giritikleri faaliyetleri ve bu amala yapm olduklar harcamalara Rant Kollama ad verilmektedir (Aktan, 1993). Bu noktada konunun daha iyi anlalmas iin gerek rant ile suni rant kavramlar arasndaki farkll ayrt etmek gereklidir. Gerek rant, arz sabit olan (kt olan) topran ve dier doal kaynaklarn gelirine verilen isimdir. Suni rant ise genelde devlet tarafndan yaratlan, baz ekonomik faaliyetler zerine snrlamalar konulmas ya da ekonomik faaliyetlerin bizzat devlet tarafndan dzenlenmesi suretiyle ortaya kmaktadr. te rant kollama, kar ve bask gruplarnn devlet tarafndan yaratlan bir suni rant elde etmek iin girimi olduklar faaliyetlere verilen isimdir. Rantn bir fonksiyonu da, sermayenin arazi kullanm yoluyla uygun bir ekilde dolamn ve dolaysyla ekonomik aktivitelerinin uzamsal rgtlenmesini salamaktr. Bu fonksiyonun aksamadan gerekleebilmesi iin, uygun arsa piyasalarnn varl gereklidir. Speklasyonun temelini oluturan deiim deeri, arz ve talepe belirlenen gerek bir fiyat deil de beklentilerin meydana getirdii bir deer olduundan, kentin uzamsal geliimini tarih boyunca etkileyebilmitir (Altnta, 2004). Speklasyon, kentlerin gelime ynn speklatrlerin istekleri dorultusunda ynlendirdii iin, dzenli kent gelimesine engeldir. Kentsel arazi speklasyonu ile kentin dzensiz uzamsal dalm arasndaki ilikide hangisinin neden hangisinin sonu olduunu ayrmak olduka g olmaktadr. rnein, kentin mekansal geliimi kurbaa atlayna (leapfrog development) benzer bir desene sahipse ve bunda herhangi bir uzamsal snrlandrma yoksa, bir sonraki potansiyel gelime alanlar ile ilgili beklentiler bireylerin rant kopartmak iin buralarda arsa satn almasn tevik eder. Gelime ile ilgili beklentiler, sonuta speklatif fiyatlarn oluumuna ve bu beklentilerin informel kanallar yoluyla toplumda yaylmas da, speklatif arsa

15

fiyatlarnn, gelime alann ok daha dndaki yerlerde bile etkili olmasn salayabilir. Teknolojinin de verdii imkanlar, kurbaa atlay eklindeki kentsel gelimeyi ve dolaysyla speklasyonu besler. Ayn srete, speklasyonun kendisi bu tr bir kentsel gelimeyi peinden srkler (Altnta, 2004). Trkiyede birok kentteki arazi speklasyonu, kentsel gelimeyi ipotek altna

almaktadr. Alnan yeni imar haklarna karn, rant beklentileri ile elde ettii araziyi geliime amayan mlkiyet sahibi, yerel politika arenasnda da gl birer iktidar oda haline gelebilmektedir. Speklatrn amac ortamn yaanabilir olmasndan ziyade hzlca satabilecei arsalar oluturmak olduundan, bu arsalar zerine kurulan konutlar hem konfor hem de estetikten yoksun olmaktadrlar. Ayrca bu arsalarda ina edilen konutlar, genellikle al veri yaplabilecek, iyerlerinin kurulu olduu, ocuklarn okula gnderilebilecei ve oyun oynayabilecei oyun alanlarndan uzakta olmalarnn bir sonucu olarak sosyo ekonomik ve kltrel aktivitelerin sekteye uratlmasna neden olabilmektedirler (Altnta, 2004). MESA naat Ynetim Kurulu yesi Erhan Boysanolu'nun ranta bak as ise yledir;
Dnyann hibir lkesinde arsann bedeli yzde 50 deil. Trkiye'de 'Benim arsam yzde 50' derler hemen. Ya ne demek bu? Peki neden bu kadar pahal? nk imarl arsa retilmiyor. O yzden de imarl arsa ok deerli. Btn rant burada. Bugn Polonya'da yaptmz konutlarda arsa deeri yzde 10'u gemez. Bugn Letonya'da sattmz rakamlar metrekareye 2 bin euro civar. Oradaki arsa deeri yzde 5'i gemez. yle olunca, siz de konutu inanlmaz gzel yapmaya alyoruz. Dnn stanbul'da 200 bin dolara ev alrken, 100 bin dolar arsaya veriyorsunuz. Byle bir ey olmaz. Trkiye'de rantiyenin ucu arsaya dayanyor (Boysanolu,2005).

Bu rnekler ve aklamalar erevesinde alma alanmz olan blgede, eer bir rant etkisinden bahsedilecekse bu etkinin tamamen kendiliinden olumu, gerek rant kavramna uygun olaca grlr. Ataehirin bugnk mevcut durumu nedeniyle bu blge ve evresinde bir arsa speklasyonundan bahsetmek pek olas deildir. nk blge speklasyon koularn oktan gemi, kentsel gelime ve byme alannda kendini kantlam bir blgedir. 3.2. Fiyat Tm piyasalarda olduu gibi gayrimenkul piyasasnda da arz talep ilikisinin sonucu olarak deer ve fiyat unsurlar nem kazanmaktadr. Rant etkisinin de llmesi fiyat

16

analizleri ile mmkn olmaktadr. Her gayrimenkul piyasasnn kendine zg fiyat deerleri vardr ve bu deerler piyasann karakteristik zelliini yanstmaktadr. Piyasalarn doru analiz edilebilmesi iin fiyat eitlerinin bilinmesi ve doru anlalmas ok nemlidir. Herhangi bir anlam karmaas yaanmamas iin piyasada karlalabilecek deer ve fiyat eitleri incelenmelidir. 3.2.1. Deer ve Fiyat Kuramlar Ekonomik birey, edinmek istedii maln maliyeti ile maldan salayaca yarar karlatrr. Deer bu balamda, giderle sbjektif mal deerlendirme noktasna ve iinde bulunduu konuma gre eitlilik gsterir. Bundan dolay pek ok deer tr ile karlalr. nk deer, insann zelliine, maln biimine, her gereksinimin o andaki istem derecesine ve konumuna gre lttr ve kiiden kiiye farkllar. Deer, yresel zellikler ierdii ve herkes iin ayn anlam tamadndan objektif olarak belirlenemez. Bu niteliinden dolay deer, srekli sbjektif olmak zorundadr. Ancak herkes iin gerekli anlam olan ve fiyat deyii ile rtecek objektif deiim deerinin ekonomik olarak bulunmas da gerekir (Alar ve ada, 2002). Tketim ekonomisinde deer, sadece psikolojik bir kavramdr. Onun bykl deiik tketiciler iin bir maln sahip olduu anlama gre derecelenir. O halde tek tek insanlar tarafndan her durumda gereksinimlerin byklne ve yararlanmann hissedilebilen derecesine gre deiir (Erkan, 1991). Yararllk ve nemlilik llebilir bir byklk deildir. nsan bilincinde yararllk ve nemliliin derecesi net bir biimde hissedilse de bunlarn dereceleri bir lein kullanlmasyla saysal biimde belirlenemez. Tketim ekonomisinde bir maln hangi deerde olduu kesinlikle ifade edilemez. Bir mal, bir kiinin dierine gre daha yksek deerledii ok kimse tarafndan sylenebilir. Bu anlamda deer iin, ihtiyalar karlamak iin, belirli bir zamanda ve belirli bir durumdaki insanlarn mallara uygun grdkleri derecelendirme ilikisidir tanm yaplabilir (Rothkegel, 1930). Deer kavram, sbjektif unsurlardan dolay ekonomik yaamda belirleyici deildir. Bir maln deeri kiiden kiiye deiiklik gsterebilecei iin belirleyici unsur fiyattr. Fiyat ise deerin parasal olarak ifadesidir. Bu ynyle fiyatlar eitli mallara olan istemin tketiciler ve reticiler tarafndan karlatrlmasna ve

17

deerlendirilmesine olanak tanyan bir l sistemini oluturur. Yani, fiyat bir miktar malla bir miktar para arasnda kurulan bir ilikiden oluur. Bu iliki, insanlar arasndaki kesin deeri belirtmeye eilimli koullarda kurulabilecei gibi psikolojik faktrlerin etkisiyle de kurulabilir. Buna karlk ekonomik hayatta gereksinim duyulan, deiik ekonomik bireyler iin geerli olan deil, kiiye zg olmayan, yani belirli lde genel iin geerli olan karakterde, ekonomik varlklarn gvenilir biimde karlatrlmasna olanak tanyan bir deer ifadesini bulmaktr (Alar ve ada, 2002). Bu objektif deerdir ve ounluun karar olup, tanmazlara yklenen rayi (srm deer) bedeldir. ounluun bir tanmazn deerine karar vermesi, ayn pazar koullarnda benzer tanmazlar iin denen para yani al fiyat ile belirlenmektedir. Bylesine bir deer rnein sigorta, kredi, vergilendirme gibi amalar iin nemlidir. Ayrca icra ilemlerinde en yksek deerin belirlenmesinde, kamulatrma dentilerin saptanmas ve zel kazan ve gider kestirimlerinde, karlalan glkler ya da dier nedenlerden dolay hakly bulmada uzman bilgilerinde yetersizlikler olduu durumlarda, fiyat ve sunu koullarnn belirlenmesinde de pratik nemi vardr (Alar ve ada, 2002). 3.2.2. Gayrimenkulle lgili Baz Deer Kavramlar Deer kelimesi pek ok anlamda kullanlmaktadr. Gayrimenkulle ilgili olarak incelendiinde kymet, paha, bedel anlamlar n plana kar. Fakat deer kelimesinin gayrimenkul piyasasnda da ok farkl kullanm eitleri mevcuttur. rnek olarak bir tanmazn kredi, sigorta, yatrm, vergi, bildirge, kamulatrma, piyasa, srm, sat, pein, taksit, ipotek, gerek, maliyet, tavan vb. deeri deyileri sk sk duyulur ya da kullanlr. Bu kavramlar incelemek konunun anlalmas bakmndan nemlidir. Bir tanmazn kredi deeri, kredi anlamasnn geerli olaca srece normal alm satm bedelinin altnda olmaldr. Bunun nedeni, kredi kurumunun szleme koullarna uyulmadnda, tanmaz satarak at krediyi kolaylkla karlamay, kr ve doacak bir riskten kanmay istemesidir. Bu, kredi kurumunun dou ve yaamn srdrmesinin ilk kuraldr (Miles, Berens, Weiss, 2000).

18

Tanmaz sigorta deeri, tanmazn hasara uramas ya da yok olmas durumunda yerine koyulma maliyetidir (Alar ve ada, 2002). Yatrm deeri, tanmazn ileride getirecei gelirlerden salanacak krn bugne dnmdr. Baka bir deyile, yatrmclarn varsaymlar ile sz konusu tanmaza sahip olunduunda gelecekteki faydalarn tmn bugne dntren bir deer ifadesidir. Kiiden kiiye ve tanmaza yaplan yatrmn niteliklerine gre farkllaan yatrm deeri; eitli ekonomik deikenler, tanmazn gelecekteki getirisi, pazardaki sunu istem durumu, ynetsel kararlar, evresel ve sosyo kltrel etkiler gibi pek ok deikeninin etkisine bamldr (Lusht, 1997). Tavan deeri; bir tanmazn normal ekonomik durumlardaki akesel karln yanstan en yksek deerdir (Alar ve ada, 2002). Kaytl deer; bir tanmazn ya da iktisadi varln muhasebe kaytlarnda, bilanosunda gsterilen ya da vergi ynetimlerinde kaytl bulunan hesap deeridir (Alar ve ada, 2002). Bir iktisadi kurumun net aktif deeri; varlklarnn rayileri ile alacaklar toplamndan, borlarnn dlmesiyle ulalan deerdir. Bir kurumun net aktif deerinden hisse senetlerine den payn, hisse senedi saysna blnmesiyle, hisse senetlerinin o gnk nominal deerine ulalr. Borsa deeri ise; borsada ilem gren kurumlara ait hisse senetlerinin deerlemeden nceki son ilem gnnde, borsadaki ilemlerinin ortalama deerlerini ifade eder. Bu kavramlar gayrimenkul yatrm ortaklklar, gayrimenkul sertifikalar gibi tanmaza dayal yatrm aralarnn izlenmesinde ve krllklarnn llmesinde ska kullanlr (Lusht, 1997). Maliyet deeri; yapl bir tanmazn deerleme gnndeki yapm giderlerinden, ypranma pay, eskime ve dier giderlerin kartlmasyla ulalan deerdir. Bu ifade yeniden yapm deeri ve yerine koyma deeri olmak zere kavramsal adan iki farkl ekilde dnlebilir. Yeniden yapm deeri; yapnn ayn inaat inaat malzemeleri, malzemeleri, tasarm tasarm ve iilik kalitesi ve iilik ile orijinal biimiyle yeniden retilmesinde ulalacak deerdir. Yerine koyma deeri ise yapnn; modern teknikleri kullanlarak retilmesinde grlr (Lusht, 1997).

19

Pazar ya da srm deeri, belli bir zaman aral iinde alc ve satc taraflarn deme glerinin, isteklerinin ve piyasaya ilikin yeterli bilgilerinin bulunduu koullar altnda oluan pein para deeridir. Bu deer, ekonominin sunu istem yasasna gre ve altyapsal etmenlere, alc ve satclarn pazara ilikin bilgi derecelerine bal olarak ortaya kar. Kavramn tanmlanmasndan da anlalaca zere tanmazlarn srm deerlerinin saptanmas pek ok glkleri kapsar. Normal alm satm deeri olarak da tanmlanan bu deerin her alm satmda olumas da beklenemez. Olumas iin taraflarn istekli, bamsz ve tanmazn deerine ait yeterli derecede bilgi sahibi olmalar gerekir. Bir tanmazn deerine emsal piyasadan deerlerle yaklamak ise iyelerin en ok bavurduu pratik bir yoldur. nk, baz tanmaz cinsleri iin ok az alm satm, devir vb. ilemler rnek olsa da bir ok tanmaz iin bir piyasa oluur. lkemizde de idari snrlar iinde ve dnda belli piyasalar olumutur. Kukusuz pek ok durumlarda tanmaz sahibinin deerlemesi, piyasada oluan deer dzeyine gre deerlemeden yksektir. Buna ramen aradaki fark makul ller iinde kalr (Alar ve ada, 2002). Srm deeri, istatistiksel bir byklktr. Snrl saydaki srm

deerlerinden oluan bir kmeden saptanacak ortalama deerse; kesin deerdir. Maliyet, gelir ve karlatrma yntemleriyle saptanacak deerler istatistiksel bir byklk olan srm deerini yetersiz lde belirlerler. Gvenli bir belirleme iin istatistiksel aratrmalarla oluturulacak veri tabanna gre deerlemeler gerekir (Clapp, 1987). Tanmazlarn bildirge deerleri, 1319 sayl Emlk Vergisi Yasasna gre, iyelerin ilgili yerel ynetimlere drt ylda bir verdikleri beyannamelerde belirttikleri deerlerdir. Ama bunlar srm deerinden ok kktrler. Bir tanmazn pein deeri, srm, pazar deeri ile e anlaml saylmaldr. Taksit deeri ise parann, baka trl rnein yatrmlarda deerlendirilmesinin olanaksz olduu ve para deerinin srekli olarak dt lkelerde pein deerine en azndan deme sresinde doma olasl olan enflasyon ve faiz fark katlarak elde edilen deerdir. Fakat uygulamalarda bu fark, satcnn enflasyon ve faiz yzdelerini kestirme yeteneine bal olarak deiir ve genellikle kaba yaklamlarla alc zararna ok yksek saptanr. Oysa ki tanmazlarn taksit deerleri matematiksel 20

yntemlerle de belirlenebilir. Bu yntemlerde faiz, enflasyon yzdelerinin ara taksit ve pay srelerine gre deer artrmlar ayr ayr hesaplanr ve toplamlar srm deerine katlarak taksitle sat deerleri bulunur (Miles, Berens, Weiss, 2000). Gncel deer kavram ise tanmazn belli bir gndeki deerini ifade eder. Rayi ya da istenen bir tarihe indirgenen dier deerler de bu anlamda dnlebilir (Miles, Berens, Weiss, 2000). Alacaa gvence salamak iin bir tanmazn ya da tanrn borlu tarafndan alacaklya eitli ekillerde rehin verilmesi ok eskiden beri bilinen hukuki bir bant ve ilemdir. potek, tanmaz rehninin bir eidi olup, Trk Medeni Yasas madde 88le gre: Halen mevcut olan veya henz domam olmakla beraber domas kesin veya olas bulunan herhangi bir alacak, ipotekle gvence altna alnabilir. Kavramdan anlalaca gibi tanmazlarn potek deeri borlu ve alacakl arasnda belirlenen bir deerdir. Tanmazn tmnn bir alacaa karlk gsterilmesi durumunda, ipotek deerinin srm deerine yaklamas beklenebilir. Ancak srm deerinden byk olmas hi phesi beklenemez. Buna karn tanmazn belli bir kesiminin veya paynn bir alacaa karlk gsterilmesi, tmnn srm ya da dier deerleri hakknda bir lt olamaz. (Alar ve ada, 2002). Alara gre, anayasa mahkemesi, tanmaz maln gerek deeri ifadesini bina ya da arazinin rayi bedeli, normal alm ve satm deeri olarak kullanmaktadr. Yukarda deinilen baz deer tanmlarndan da anlalaca gibi tanmaz deerleri, zamann, doal, yapay ve ekonomik koullarn bir ilevidir (Alar ve ada, 2002). 3.2.3. Gayrimenkul Deerini Etkileyen Unsurlar Bir gayrimenkulun tam deerini belirlemek olduka zor bir itir. nk gayrimenkulun deeri bir ok farkl kritere baldr. Gayrimenkul deerlemesi; bir tanmazn deerleme gnndeki olas deerinin bamsz, tarafsz ve objektif kriterlere dayanarak tahminidir. Bu tahminler kuramsal bir incelemenin saysal sonucu olup bulunan deerin parasal karl olan fiyat ise bizim iin nemlidir.

21

Gayrimenkul deerlerinin belirlenmesinde uzmanlar temel olarak farkl yntem kullanrlar. Bunlar karlatrma, gelir ve maliyet yntemleridir. Bir gayrimenkulun deerlemesi yaplrken hangi yntemin kullanlacana, deeri saptanacak tanmazn konumuna ve emlak piyasasnn alkanlklarna gre karar verilir. rnek vermek gerekirse, zerinde yap bulunan veya bulunmayan imar parselleri iin karlatrma yntemi, kiralk konut yada iyerlerinde gelir yntemi, i han gibi zerinde yap bulunan ve kira gelirleri bilinmeyen tanmazlar iin maliyet ynteminin kullanlmas uygundur. Doru yntemi semek ve doru fiyat tespit etmek iin, fiyatlar etkileyen kriterlerin belirlenmesi nemlidir. Emlak uzmanlar, konut fiyat ile ilgili deerleme yaparken, 35 ayr kriteri birletiriyorlar. Bylece daha gereki fiyatlar bulunuyor. Byk yatrm ifade eden almlarda deerlemeyi uzmanlara yaptrmak en dorusu. Ancak bunun iin paras olmayan daha kk lekli almlarda, alc, aada listesini verilen kriterlere gre kendisi de bir aratrma yaparak yaklak sonular bulabilir. Bu 35 kriter yledir: (Kirei, 2005). 1-naat kalitesi: Demirden imentoya, svadan iilie kadar btn unsurlar inaatn kalitesini oluturur. Bunlar fiyata etki eder. 2-Arsa alan: Konuta den arsa pay nemli. Bu pay arttka fiyat da artar. 3-naat alan: Binann oturum alannn arsaya oran kldke konut deerlenir. 4-Toplam kullanm alan: Konutun kullanm alan arttka fiyat artar. 5-Net alan: Oda, salon, koridor ve balkonun toplam alan. Net alann fazla deeri artrr. 6-Sosyal tesisler: Spor alanlar ve toplant salonlar. Sosyal tesisler konuta deer katar. 7-Yeil alan: artryor. 8-Mevkii: Binann bulunduu semt ve ile. 9-Deniz manzaras: Deniz gren konutlar her zaman daha pahaldr. 10-Doa manzaras: Doa manzaras konutlarn fiyatn ykseltir. 11-Gvenlik sistemi: Binada gvenlik sistemi varsa, bu fiyat olumlu ynde etkiler. Konutun deerini ykseltir. evre dzenlemesi her zaman fiyat

22

12-Spor kompleksi: Spor yaplabilecek kapal salon ve salk merkezinin bulunmas konutun fiyatn ykseltir. 13-Kapc dairesi: Binada kapc dairesi, villada mtemilat blm deerini artrr. 14-Asansr: Asansrl binalardaki konutlar, her zaman iin daha kymetlidir. 15-Hidrofor ve su deposu: Konutta su deposunun ve hidrofor sisteminin bulunmas konutun deerini artrr. 16-Ak otopark: Binadaki ak otopark alan konuta deer katar. 17-Kapal otopark: Konutun kapal otoparka sahip olmas fiyat asndan olumlu avantajdr. 18-Havuz: Binann yzme havuzunun olup olmamas fiyat zerindeki etkilidir. Yzme havuzlu site ve apartmanlarda konutlar daha pahaldr. 19-zel dekorasyon: Konutta dekorasyon ve dekorasyonun kalitesi fiyat ykselten etkenler arasndadr. 20-mine ve barbek: Konutta mine ve barbek bulunmas, konutun fiyatn ykseltir. mine ve barbekl villa ve daireler, bu zellie sahip olmayan konutlara gre her zaman daha kymetli olur. 21-Balkon: Konutlarda aranan zelliklerdendir. Genilii ve birden fazla olmas fiyatn etkiler. 22-Oda says: Konutun fiyatn etkileyen bir dier nemli faktr de oda says. Oda says ve odalarn kullanll olmas fiyat artrr. 23-Ulam: Konuta ulamn kolay ya da zor olmas fiyata etki eder. 24-Prim getiri potansiyeli: Konutun orta ve uzun vadede prim yapabilecek noktalarda olmas fiyatna olumlu ynde etki yapar. 25-Semt zellii: Konutun bulunduu semt fiyatlandrma asndan ok nemlidir. yi ve sekin muhitlerde, konutlarn fiyat her zaman iin daha yksek olur. 26-Zemin durumu: Konutun yapld alann zeminin salaml fiyat etkiler. Zemini salam konutlar daha pahal olur. 27-Alveri merkezlerine yaknl: Konutun alveri merkezlerine ve arya yaknl nemlidir. Fiyatn ykseltir.

23

28-Isnma ve gne alma durumu: Binann stlmasnda kullanlan yntem fiyata etki eder. En pahals A tipi binalarda kullanlan fankoil sistemi. Bundan sonra srasyla kat kaloriferi, merkezi kalorifer , doalgaz soba ve normal sobayla stlan konutlar geliyor. Konutun gne alp almamas, alyorsa gnde ka saat ald nemlidir. Ayrca konutta gne almayan odalarn bulunmas konutun fiyatn drr. 29-Kat: Konutun bulunduu kat fiyat asndan nemlidir. Bodrum, giri ve en st katlardaki konutlarn deeri her zaman dk olur. 30-Tapu durumu: Konutun tapusunun ortak veya mstakil olmas fiyat zerinde etkilidir. Mstakil tapulu evler her zaman iin ortak tapulu evlere gre avantajldr. 31-Aidat: Merkezi stma ve gvenlik gibi etkenler aidatlar ykseltir. Alnan hizmetlere gre aidatlarn dk olmas konutun bulunduu apartmann ve sitenin deerini artrr. Alnan hizmete gre aidatn yksek olmas konut asndan dezavantajdr. 32-Malzeme kalitesi: Kap, pencerede, elektrik ve su tesisatnda kullanlan malzemenin belli markalarn rnleri olmas konutun fiyatn artrr. thal markalar (in hari) yerli markalara oranla daha deerlidir. 33-Yapm yl: Binann yapld yl. Binann kullanld sre uzadka konut fiyatlar der. (Trkiye'de 1999dan sonra yaplan binalar, deprem ynetmeliine gre yapld iin, fiyat ok yksek olur). 34-Bina zellii: Binann apartman veya bamsz ev olmas fiyat zerinde etkilidir. Apartmanlarda arsa pay az olduu iin fiyat dk olur. Villa da ise arsa alanna gre inaat alannn youn olmas fiyat ykseltir. 35-Kira geliri ve sat kabiliyeti etkileri: Konutun kiraya verildiindeki getirisinin yksek olmas fiyatn artrr. Ayrca satlmak istendiinde hemen satlabilmesi de konutun fiyat zerinde olumlu etkiye sahiptir (Kirei, 2005). Yukardaki etmenlere ek olarak almamzn sonucuna gre, sekin toplu konut projelerinin evresindeki gayrimenkullerin de fiyatlar edeerlerine gre yksek olma ihtimalinden bahsedilebilir.

24

3.3. Finansal Kavramlar Gayrimenkul piyasasn deerlendirirken, e zamanl olarak para piyasalarn da ok yakndan takip etmek gerekmektedir. nk para piyasasndaki veriler direkt olarak gayrimenkul piyasasna yansmaktadr. Para piyasalarndaki durumu iyi analiz edebilmek, gayrimenkul piyasasnda yatrm karar alnmasnda kolaylk salayaca gibi doru kararlar verilmesinde de ok etkilidir. Bu piyasalar arasnda dorusal bir orant sz konusudur. Para piyasalarnda yaanabilecek olumsuz artlarda, kriz durumlar gibi, gayrimenkul piyasasndaki yatrmlar hemen de gemektedir. Bugne kadar bu durumu destekleyen rnekler mevcuttur ve bundan sonras iinde byle olmas beklenmelidir. Dolaysyla gayrimenkul piyasasndaki baz finansal kavramlar ok iyi bilinmelidir. Gayrimenkul pazar ikiye ayrlr. Bunlar; -Alan pazar( kullanm amal haklar, kiralama ilemleri ) -Varlk pazar( sahip olma amal haklar, almsatm ilemleri ) (Soyuer, 2003)

ALAN PAZARI

(ARZ) Gayrimenkul Sahipleri

(TALEP) PAZAR Gayrimenkul Kullanclar

-Kira -Kullanm Sresi ekil 3.1 Gayrimenkul Piyasasnda Alan Pazar emas

25

VARLIK PAZARI

(ARZ) Gayrimenkul Satmak steyenler

PAZAR

(TALEP) Gayrimenkul Almak steyenler

Gayrimenkul Fiyatlar ekil 3.2 Gayrimenkul Piyasasnda Varlk Pazar emas Alan pazar eitli alt segmentlere blnmtr. Her alt segmentte farkl piyasa fiyatlar ile karlamak mmkndr. Alan piyasasnn bu kadar ok eitlilik gstermesinin nedenlerini anlamak iin bu piyasadaki arz ve talep durumu incelendiinde, farkl tip ve byklkte yer talebinin olduu, arz ksmnda ise gayrimenkullerin farkl fiziksel yapda bulunmalar ve lokasyon farkllklarnn etkisinin olduu grlr. Lokasyon farkll ehir ii ve ehir d yerler olarak iki farkl balk altnda deerlendirilir. Doal olarak ehir ileri youn nfusun yaad yerler olup bu blgelerdeki gayrimenkul fiyatlar, ehir d blgelere kyasla daha yksek seviyelerde yer almaktadr. Gayrimenkul trleri incelendiinde ise kullanm amalarna gre eitlenmi olduu anlalr. Bunlara rnek olarak oturum amal (ev,apartman v.s) , alma amal(ofisler) , endstriyel amal(fabrikalar, depolar v.s) , perakende sat amal(dkkanlar v.s) ve kark kullanmlar(hastane, okul v.s) verilebilir. Gayrimenkul piyasas, para piyasalarndaki bono, tahvil gibi yatrm aralarnn getirileri ile yakndan ilgilidir. nk yatrmclar gayrimenkul kazanlarn bu yatrm aralar ile kyaslarlar. Bu kyaslamann yaplmasnda kullanlan en nemli veri ise Kapitalizasyon Oran (Cap Rate)dr. Bu oran u ekilde formlize edilebilir; (Soyuer, 2003).

26

Kapitalizasyon Oran =

Seneliknetgelir GayrimenkulFiyat

(3.1.)

Anlalaca zere Kapitalizasyon Oran bir karllk ya da kazan orann gstermektedir ve para piyasas verileri ile karlatrmas yaplabilmektedir. Kapitalizasyon Orann etkileyen baz faktrler ise ; -Frsat maliyeti (Piyasadaki dier getiriler faiz gibi)nin yksek olmas, yksek Kapitalizasyon Oran beklentisi dourur. -Gayrimenkul getirilerindeki byme oranlarnn gereki tahminlerinin

yaplabilmesi, dk Kapitalizasyon Oran beklentisi yaratr. -Yksek risk, yksek Kapitalizasyon Oran demektir. rnek: Sahibi olunan bina eski ise risk yksektir. Kapitalizasyon Orannn yksek olmas beklenir (Soyuer, 2003). Gayrimenkul piyasasn iyi analiz etmenin en nemli unsuru ehircilik anlay ve ehir yaplarnn iyi analiz etmektir. Yani her ehir ve yerleim blgesinin mimari yaps ve kendi iindeki yerleimi, kendine zg fiyatlarn olumasna neden olmaktadr. Bir gayrimenkulun deeri o blgedeki arz talep ilikisinin sonucunda belirlenir. Dolaysyla bir piyasada arz ve talebin iyi analiz edilmesi gerekmektedir. Bu aamada Highest & Best Use (en iyi, en verimli kullanm) kavram nem kazanr, yani bir parselin o blgedeki arz ve talep durumuna uygun olarak en optimum kazanla kullanlmasna olanak veren analiz yntemi. Tabi tm bunlar etkileyen en nemli faktr de parsele olan ulam kolayl veya zorluudur. Ulam kolay olan arsa her zaman dierlerinden daha deerli ve yksek talep grr konumdadr. Bir gayrimenkul pazarn analiz etmekte bize yardmc olacak en nemli be unsur u ekilde sralanabilir. -Boluk oran -Kira deerleri -Devam etmekte olan inaat miktar -Mevcut inaat miktar -Emilim Oran (Soyuer, 2003)

27

Boluk oran pazardaki kullanm d olan gayrimenkul saysnn, piyasadaki tm gayrimenkul saysna orandr ve yatrmclar iin nemli bir gstergedir. Bir pazardaki boluk oran ve kira deeri, o pazardaki arz ve talep dengesinin durumunu yanstan elerdir. Emilim oran ise piyasaya sunulan yeni arzn ne kadar sre ierisinde tketildiini gstermektedir (Soyuer, 2003). Gayrimenkul yatrm yapanlar iin en nemli gstergelerden birisi de, gayrimenkul fiyatlarnn ve getirilerinin zaman iinde ki artlar yani byme oranlardr. Yatrmclar bu orannn yksek olmasn umarlar. Tabi ki zaman iinde oluacak enflasyon deerleri bu byme deerlerinin analizini etkiler. Dolaysyla yatrmclar iin asl nemli olan oran, net byme oranlardr ve u ekilde formlize edilebilir; (Soyuer, 2003) Enflasyondan Arndrlm Net Byme Oran:

1+ g -1 1+ e

(3.2.)

g: Gayrimenkul Fiyatlarndaki Byme Oran( Misli ) e: Enflasyondaki Byme Oran( Misli ) Eer rant etkisinin olup olmad aratrlacaksa, blgenin pazar analizi yapldktan sonra incelenmesi gereken ilk veri, gayrimenkul fiyatlarndaki enflasyondan arndrlm olan net byme oranlardr.
3.4. Enflasyon ve Fiyat Endeksleri

Rant etkisinin analiz edilmesi iin gayrimenkul fiyatlarndaki net byme oranlarnn bilinmesi gerekliliinden dolay, zaman iinde ki enflasyon orannn incelenmesi gerekmektedir. lkemizde enflasyon oranlar hesaplanrken farkl fiyat endekslerinin deiimleri incelenmektedir. Bu fiyat endekslerinin neler olduu, nasl oluturulduu, nerelerde kullanld gibi bilgilerin bilinmesi doru analiz yaplmasnda ok nemlidir.
3.4.1. Enflasyon

Enflasyon deyince akla ilk gelen gnlk hayatta oka kullandmz mal ve hizmetlerin fiyatlarnn artmasdr. Ancak mal ve hizmetlerin fiyatlar zaman iinde artabilir veya azalabilir. Enflasyon sadece belli bir maln veya hizmetin fiyatnn tek bana artmas deil, fiyatlarn genel dzeyinin srekli bir art gstermesidir. Dier

28

bir deyile, sadece baz mallarn fiyatlarnn srekli artmas ya da tm mallarn fiyatlarnn bir sefer artmas enflasyon deildir (Merkez Bankas, 2004). Enflasyonun dmesi; fiyatlarn dmesi, insanlarn alm gcnn artmas, gelirlerinin ykselmesi demek deildir. Enflasyonun dmesi, fiyatlarn daha az artmas, insanlarn alm glerinin daha az azalmas ve neticesinde istikrar ve refah demektir. Yksek enflasyon parann alm gcn azaltr ve ayn zamanda fiyat deiimlerini anlamay zorlatrr. rnein, Trkiyede 1960l yllarda 50-100 bin TL ile ortalama bir ev alnabilirken bugn bu para ile bir ekmek dahi alnamamas, enflasyonun alm gcn zaman iinde ne denli azalttnn net bir gstergesidir (Merkez Bankas, 2004).
3.4.2. Fiyat Endeksleri

Fiyat endeksi, seilmi mal ve hizmetlerin ortalama fiyatlarnn belirli bir dneme gre deiimini ler. Endeks oluturmak iin ilgilenilen piyasaya gre (tketici, retici, ihracat,ithalat vb.) , sz konusu piyasay temsil edecek bir mal ve hizmet sepeti oluturulmakta ve seilmi maddelerin fiyatlar dnemsel olarak izlenmektedir. Fiyat endeksleri, fiyatlarnn izlendii mal ve hizmet piyasasna gre isimlendirilmektedir. Bunlara tketici fiyatlar endeksi, retici fiyatlar endeksi, ihracat fiyatlar endeksi, ithalat fiyatlar endeksi rnek olarak gsterilebilir (Devlet statistik Enstits, 2005).
3.4.2.1.Tketici Fiyat Endeksi

Tketici fiyatlar endeksi (TFE) bireylerin ortalama tketim kalplarn yanstan bir mal ve hizmet sepetinin aylk dnemler itibariyle fiyat deiimini len endekstir. Endeks sepetinde yer alan mal ve hizmetlerin miktar ve kalite deimeleri gz nne alnarak endeksin sadece fiyat hareketlerini yanstmas salanmaktadr. Perakende fiyat deiimleri ve bu fiyat deiimlerinden bireylerin nasl etkilendikleri ile ilgili enflasyon oran, Tketici Fiyat Endeksi deiim orandr. (Devlet statistik Enstits, 2005).

29

3.4.2.2.Tketici Fiyat Endeksi Ana Grup Arlklar

Tablo 3.1 Tketici Fiyat Endeksi Ana Harcama Gruplarnn 2003 Yl Arlk Oranlar
Ana harcama gruplar 1- Gda ve alkolsz iecekler 2- Alkoll iecekler ve ttn 3- Giyim ve ayakkab 4- Konut ve kira 5- Ev eyas 6- Salk 7- Ulatrma 8- Haberleme 9- Elence ve kltr 10- Eitim 11- Lokanta ve oteller 12- eitli mal ve hizmetler Toplam Ana grup arlklar 29,42 4,67 8,09 16,91 6,47 2,71 10,42 4,82 3,60 2,15 5,87 4,87 100,00

Tabloda grld gibi enflasyon oranlarnn belirlenmesinde en ok kullanlan fiyat endeksi olan Tketici Fiyat Endeksi hesaplanrken , konut ve kira fiyatlarndaki deiimin endekse olan yzdesel etkisinin byk olduu gze arpmaktadr. Dolaysyla hesaplamalarda enflasyon deerinin hesaplanmasnda Tketici Fiyat Endeksi deerinin kullanlmas mantkl bir ilem olarak gzkmektedir.
3.5. Emlak ve Rant Vergisi

lkemizin vergi gelirleri iinde nemli bir paya sahip olan emlak vergileri gayrimenkul sahipleri iin gelir gider tablosunda eksi olarak yazlmas gereken deerlerdendir. Her yl iki ayr dnem iin denen emlak vergileri son zamanlarda lkemizde ciddi olarak ele alnan bir konu halini almtr. Bugne kadar pek de adil olarak toplanamayan emlak vergilerinde yeni yaplan reformlar sonucunda deerleme piyasasnda da ciddi bir hareketlilik yaratlmtr. Byk ehirlerde artk her belediye kendi bnyesinde oluturduu komisyonlarca sokak sokak deerleme yaparak rayi bedelleri tespit etmektedir. Bylece lkede baz alnabilecek, yllara gre takip edilebilecek, sokak baznda bir fiyat rehberi oluturulmaktadr. Bu rakamlar gncel piyasa fiyatlarn pek yanstmasa da belli bir oran dahilinde gncel rakamlarla eleme salanmaktadr. Bu yzden konuyla ilgili olarak emlak vergisinin ne olduu, nasl tespit edildii, neden ihtiya duyulduu, kim tarafndan tespit 30

edildii, hangi durumlarda kullanld gibi farkl sorulara cevap bulunmas gerekmektedir. Emlak vergisinin dnda almamzn konusu olan gayrimenkullerin rant kazanmas konusuyla ilgili olarak ta devlet u anda vergi almak iin almalar yapmaktadr. 27/02/2006 tarihli Hrriyet gazetesinin Kymetlenen Eve Rant Vergisi balkl haberine gre; Kentlerde imar plan ve altyap yatrmlar v.s. ile kymetlenen yerlere ynelik deer art kazanc vergilendirmesi konusu Gelir Vergisi Kanununun deitirilmesi kapsamnda ele alnacak konulardan birisidir.
3.5.1. Emlak Vergisi Yasas

Servet gelirleri arasnda bulunan emlk vergileri, tanmazlardan elde edilen gelirin bir ksmn kamuya kazandrmay amalar. Merkezi ve yerel ynetimler tanmazlar nemli bir gelir kayna olarak kullanrlar. rnein, ngiliz vergi sisteminde; tanmaz gelirleri gibi alma rn olmayan gelirlerden % 40'a varan oranlarda vergi alnmaktadr. Nepalde tanmazlardan alnan vergi oran %50, Irak ve rdn gibi lkelerde ise %16-17 dolaylarndadr. lkemiz yerel ynetimlerinin de en nemli gelir kaynaklarndan biri olan emlk vergileri; 11.08.1970 tarih ve 13576 sayl Resmi Gazetede yaymlanarak yrrle giren 1319 sayl Emlk Vergisi Yasas (EVY) ile dzenlenmitir (Alar ve ada, 2002). 1319 sayl bu yasa, bina, arsa ve arazi gibi tanmazlardan rayi bedel matrahna gre vergi alnmasna ilikindir. Yasann amac; tanmaz vergilerinden daha yksek gelir salamak, eski ve yeni deerler arasndaki eitsizlie son vermek, tanmazlarn zamanla artan deerleri zerinden de vergilendirilmelerini olanakl klmaktr. Bu nedenle bina ve arazi vergisi yasalar kaldrlm, yerine bu yasa karlmtr. Emlak Vergisi Yasas; tamazlar tespit etme, deerlendirmenin g, zaman alc ve masrafl oluu, deerleme ltlerinin uygulanmasnda lke dzeyinde btncllk salanamamas, srtmelerin oalmas, bunun ise eitlik adalet ilkesiyle badamamas nedenleriyle genel yazm yntemini terk etmi; yerine ykmllerce beyan sistemini getirmitir. Sistemi benimsemenin dier bir nedeni de vergi verimini arttrmaktr (Alar ve ada, 2002).

31

29.07.1998 tarih ve 23417 mkerrer sayl Resmi Gazetenin 24 ve 25inci sayfalarnda yaynlanan 4369 sayl yasann yedinci blmnde; 1319 Sayl Emlk Vergisi Kanunu ile ilgili son deiiklikler yer almaktadr. Ksaca Vergi Reformu Yasas da denilen sz konusu 4369 sayl yasa ile yaplan baz deiiklikler yledir: Madde 8: Bina vergisinin oran binde ikidir. Meskenlerde bu oran binde bir olarak uygulanr. Bakanlar Kurulu bu oranlar, yarsna kadar indirmeye veya katna kadar arttrmaya yetkilidir. Yeni ina edilen bina veya binalarn vergisi, arsasnn veya arsa paynn vergisinden az olamaz. 11inci maddenin ikinci fkras: Genel beyan dnemi veya vergi deerini tadil eden sebeplerin domas halinde mkellefiyetin balang yln takip eden yllarda, bu Kanunun 29uncu maddesinin nc fkrasna gre tespit edilen matrah zerinden hesaplanan bina vergisi, her takvim ylnn bandan itibaren o yl iin tahakkuk etmi saylr. Madde 18: Arazi vergisinin oran binde birdir. Arsalarda bu oran binde olarak uygulanr. Bakanlar Kurulu bu oranlar, yarsna kadar indirmeye veya katna kadar arttrmaya yetkilidir. 32inci madde de bal ile birlikte aadaki ekilde deitirilmitir: Beyanname verilmemesi veya dk beyanda bulunulmas halinde yaplacak ilem Madde 32: Ek sreye ramen beyanname verilmemesi halinde, vergi bu kanun hkmlerine gre idarece tarh edilir. u kadar ki, gayrimenkulun maddi delillere gre tespit edilen deerinin beyan edilmesi gereken asgari deerden fazla olmas halinde, bu deer zerinden ikmalen vergi tarh olunur. Beyannamesini ek sreye ramen vermeyen mkellefler adna vergi ziyai cezas kesilir. Mkellefin beyannn maddi delillere gre tespit edilen rayi bedelden dk olmas halinde, rayi bedelle tarhiyata esas deer arasndaki fark zerinden ceza uygulanmakszn ikmalen vergi tarh olunur. Enflasyon etkisinde devletin vergi kayplarn da nlemek amac ile

tanmazlarn objektif etkenler gzetilerek saptanan deerlerinin beyan

32

edilmesi, genel beyan dnemi ya da vergi deerini deitiren etkenlerin olumas durumunda; ykmlln balang yln izleyen yllarda emlak vergisi matrahnn bir nceki yl matrahnn yeniden deerleme orannda arttrlmasyla bulunaca hususunu hkme balamtr (Alar ve ada, 2002).
3.5.1.1. Emlak Vergisi Yasasnda Yaplan Son Deiiklikler

Aksaklklarn giderilmesi ve adil bir vergilendirmenin salanmas amacyla 09.04.2002 tarih ve 24721 sayl Resmi Gazetede 4751 sayl Vergi Usul Kanunu, Emlak Vergisi Kanunu ve Harlar Kanununda deiiklik yaplmasna ilikin kanun yaymlanmtr. Bu yasa; byk ehirlerde takdir komisyonlarnn belirledii deerleri denetleyip, inceleyen ve gerektiinde deiiklik yapacak merkez komisyonlarnn kurulmas, verginin rayi yerine vergi deeri zerinden alnmas, beyan sisteminin kaldrlarak vergi deerinin kymet takdir komisyonlar tarafndan belirlenen baz deerler esas alnarak ilgili belediye tarafndan saptanmas ve tapu kadastro harlarnn vergi deeri ile ykml tarafndan beyan edilmi deerden yksek olan zerinden hesaplanmas gibi nemli yenilikler iermekte, 1319 sayl Emlak Vergisi Yasasnn temel ilkelerini deitirmekte ve 10, 20, 24, 25, 26, 27, 28 ve 36nc maddelerini yrrlkten kaldrmaktadr. Ayrca 1319 sayl Emlak Vergisi Yasasnn sekiz ve 18inci maddelerinde 4736 sayl Kamu Kurum ve Kurulularnn rettikleri mal ve hizmet tarifeleri ile baz kanunlarda deiiklik yaplmas hakknda kanunla yaplan deiiklik sonucunda bina, arazi ve arsalara ilikin vergi oranlar, 01.01.2002 tarihinden geerli olmak zere, Bykehir Belediye snrlar ve mcavir alanlar iinde %100 artrml olarak; konutlarda %0,2, dier binalarda %0,4, arazilerde %0,2, arsalarda ise %0,6 olarak belirlenmitir. Bykehir belediye snrlar ve mcavir alanlar dnda bulunan tanmazlardan muafiyet kapsamna girmeyen ve Bykehir Belediye snrlan ve mcavir alanlar iindeki ile ve alt kademe belediyelerine beyan edilmi olan tanmazlar ile Bykehir Belediyesi bulunmayan il ve ilelerde bulunan bina, arsa ve arazilere ait emlak vergileri; halen uygulanmakta olduu gibi konutlarda %0,l, dier binalarda %0,2, arazilerde %0,l, arsalarda ise %0,3 oran uygulanarak saptanacaktr.

33

3.5.2. 2006 Yl Emlak Vergisi Tespit Esaslar

2005 yl bina, arsa ve araziler iin 2006 ylna ait uygulanacak emlak vergi deerinin tespiti ile ilgili asgari lde arsa ve arazi metrekare birim deer takdirlerinin yaplaca yldr. Sz konusu takdir ilemlerinin aadaki esaslara gre yaplmas uygun grlmtr. Bykehir belediyesi bulunan illerde takdir komisyonu kararlar, vali veya vekalet verecei memurun bakanlnda, defterdar veya vekalet verecei memur, vali tarafndan grevlendirilecek tapu sicil mdr ile ticaret odas, serbest muhasebeci mali mavirler odas ve esnaf ve sanatkrlar odalar birliince grevlendirilecek birer yeden oluan merkez komisyonuna imza karlnda verilir. Merkez komisyonu kendilerine tebli edilen kararlar onbe gn iinde inceler ve inceleme sonucu belirlenen deerleri ilgili takdir komisyonuna geri gnderir. Merkez komisyonunca farkl deer belirlenmesi halinde bu deerler ilgili takdir komisyonlarnca yeniden takdir yaplmak suretiyle dikkate alnr (Emlak Vergisi Kanunu Genelgesi, 2005). Bu hkm uyarnca 2005 ylnda takdir komisyonlarnca asgari lde arsa ve arazi metrekare birim deerlerinin karara balanarak, en ge Haziran ay sonuna kadar ilgili yerlere imza karlnda verilmesi gerekmektedir (Emlak Vergisi Kanunu Genelgesi, 2005). Arsalar ve arsa saylan parsellenmemi araziler iin 2006 ylna ait emlak vergi deeri ilgili belediyelerce, takdir komisyonlar tarafndan her mahalle ve arsa saylan parsellenmemi araziyi snrlar ierisinde bulunduran her ky iin cadde, sokak veya deer bakmndan farkl blgeler itibariyle takdir olunan birim deerlere gre hesaplanacaktr (Emlak Vergisi Kanunu Genelgesi, 2005). Araziler iin 2006 ylna ait emlak vergi deeri ilgili belediyelerce, takdir komisyonlar tarafndan her il veya ile iin arazinin cinsi (kra, taban ve sulak) itibariyle takdir olunan metrekare birim deerlerine gre hesaplanacaktr (Emlak Vergisi Kanunu Genelgesi , 2005).

34

3.5.2.1. Komisyonlarn Oluumu

Arsa ve arazilere ait asgari lde birim deerlerinin tespiti Vergi Usul Kanunu gereince kurulan takdir komisyonlarnca yaplacaktr. Arsalara ait takdir komisyonu, 213 Sayl Vergi Usul Kanununun 72nci maddesinin ikinci fkras uyarnca; a)Belediye bakan veya tevkil edecei bir memur (Bakan), b)lgili belediyeden yetkili bir memur, c)Tapu sicil mdr veya tevkil edecei bir memur, d)Ticaret odasnca seilmi bir ye, e)lgili mahalle veya ky muhtarndan kurulur (Emlak Vergisi Kanunu Genelgesi, 2005). Arazilere ait Takdir Komisyonu, 213 Sayl Vergi Usul Kanununun 72nci maddesinin nc fkras uyarnca; a)Vali (Bakan), b)Defterdar, c)Tarm ve Kyileri Bakanl il mdr, d) l merkezlerindeki ticaret odasndan seilmi bir ye, e)l merkezlerindeki ziraat odasndan seilmi bir yeden kurulur (Emlak Vergisi Kanunu Genelgesi, 2005).
3.5.2.2. Arsalara Ait Takdirlerde Uyulacak Esaslar

-Arsa takdirleri, arsalara ait takdir komisyonu tarafndan yaplacaktr. -Asgari lde birim deer tespiti, arsalar ile arsa saylan parsellenmemi araziler iin yaplacaktr. -Arsalara ait asgari lde birim deer takdirleri cadde ve sokaklar itibariyle yaplacaktr. Arsa saylacak parsellenmemi araziye ait asgari lde birim deer takdirleri ise, deer bakmndan farkl blgeler itibariyle gerekletirilecektir (Emlak Vergisi Kanunu Genelgesi, 2005).

35

Deer bakmndan farkl blge deyimi, her mahalle veya her ky snrlar iinde bulunan arsa saylacak parsellenmemi arazilerin deerlerindeki farkllklara gre gruplara ayrlmasn ifade etmektedir (Emlak Vergisi Kanunu Genelgesi, 2005). Deer bakmndan farkl blgelerin tespitinde aada belirtilen hususlar dikkate alnacaktr. a)Deeri birbirine eit veya ok yakn olan (ayn veya benzer vasfta bulunan) yerler bir blge olarak belirlenecektir. Bu blgelerin geni veya dar olmasn, deerleri arasndaki farkllklar tayin edecektir. b)Kesin zorunluluk bulunmadka bu blgelerin ok dar veya ok geni olarak belirlenmesinden kanlacaktr. c)Deerler arasndaki farkllklarn tespitinde; bu yerlerin genel kullan biimleri, balca blge tipleri, blgelerin nfus ve yap younluklar, yerleme alanlarnn gelime yn ve byklkleri, i yeri merkezlerine ve meskun yerlere uzaklk ve yaknlklar, ulam durumu, su, elektrik, doalgaz ve kanalizasyon gibi alt yap hizmetlerinin gelmi olup olmad, imar planlarndaki durumu ile topografik durumu dikkate alnacaktr. d)Cadde veya sokak teekkl etmi bulunan yerlerde, bu cadde ve sokaklar farkl blge olarak kabul edilecektir. Cadde veya sokaklarn dnda kalan yerler ise ayrca farkl blgelere ayrlacaktr. e)Cadde veya sokak teekkl etmemi olan yerler farkl blgelere ayrlrken, mkellefler tarafndan kolayca bilinip renilebilmesi bakmndan bu blgelerin tapu kaytlarnda belirlenen mevkiler veya halk arasnda maruf ve mehur olan mevkiler itibariyle tespit edilmesine zen gsterilecektir. f)Bu blgeler birbirine bitiik olan arazi paralar itibariyle tespit edilecek, ayr ayr yerlerde bulunan arazi paralarnn bir blge olarak tespiti yoluna gidilmeyecektir. g)Tapuda kaytl olan ve kadastrosu yaplm bulunan yerlerde, bu blgelerin snrlar iinde bulunan pafta ve ada numaralar takdir komisyonu kararlarnda mutlaka gsterilecek, ayn ada birden fazla farkl blge iinde yer almayacaktr. Ancak, bir paftada bulunan arazi paralarnn (adalarn) iki veya daha ziyade farkl blgede yer almas mmkndr.

36

h)Kadastrosu yaplmam olan yerlerde yaplacak deer bakmndan farkl blge tespitlerinde, bu blgelerin mevki isimlerinin belirtilmesi yannda, varsa tabii snrlar da takdir komisyonu kararlarnda gsterilecektir. i)Bataklk veya kayalk gibi zellik arz eden arazilerin bulunduu yerlerin ayr bir farkl blge olarak tespiti de mmkn olabilecektir. j)Deer bakmndan farkl blgelerin tespitinde, imar planlarndan, halihazr haritalardan, kadastral haritalardan, evre dzeni plan ve haritalarndan, ilgili kurululardaki dier bilgi ve belgelerden faydalanlacaktr (Emlak Vergisi Kanunu Genelgesi, 2005). -Hangi arazilerin arsa saylaca 1.1.1983 tarihinden itibaren yrrle giren 83/6122 sayl Bakanlar Kurulu Karar eki Arsa Saylacak Parsellenmemi Arazi Hakknda Karar da belirtilmitir. Bu hususta ayrca, 16 Seri Numaral Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliinde yer alan aklamalarn da dikkate alnaca tabiidir. -Bir cadde veya sokan, birden fazla mahalle veya ky snrlar iinde yer almas halinde, sz konusu cadde veya sokaklarn her mahalle yahut ky snrlar iinde bulunan blmleri iin ayr ayr asgari lde birim deer tespiti yaplaca tabiidir. -Bir cadde veya sokan birden ok mahallenin snrn tekil etmesi halinde, bu cadde veya sokak her mahalle bakmndan takdire konu edilecektir. -Bir cadde veya sokan bir tarafnn bir belediyeye, dier tarafnn ise baka belediyeye ait olmas halinde, farkl takdir komisyonlarnca yaplacak takdirlerde ortaya kabilecek deer farkllklarn en aza indirmek ve vatandalarn maduriyetini nlemek bakmndan, takdir komisyonlar arasnda gerekli egdmn salanarak olabildiince uyumsuzluklarn giderilmesine allacaktr. -Takdir komisyonlarnca tespit edilecek asgari ldeki arsa metrekare birim deerleri drt yl sreyle (Bakanlar Kurulunca drt yllk takdir sresi uzatlmad veya ksaltlmad takdirde) geerli olacaktr. Ancak, vergi deerini tadil eden sebeplerin bulunmas nedeniyle mkellefiyet tesisi gereken hallerde vergi deerinin hesabnda, sz konusu deerler gelecek yllarda emlak vergisindeki yllk art oran olan yeniden deerleme orannn yars nispetinde artrlarak dikkate alnacandan, deer tespiti yaplrken ileriye ynelik muhtemel deer art ve azal gibi faktrler zerinde durulmayacaktr. Buna gre, takdirler, takdir ilemlerinin yapld tarihteki

37

(2005 ylndaki) cadde, sokak veya deer bakmndan farkl blgedeki en dk deerli arsann asgari ldeki birim deerine gre gerekletirilecektir. -Tespitler mutlaka metrekare esasna gre yaplacak, dnm veya hektar gibi l birimleri kullanlmayacaktr. -Mahalle ve kylerin snrlar, her muhtarln mlki idare asndan yetki ve sorumluluunda bulunan blge esas alnarak belirlendiinden, bu hususa aklk getirilmesi ve herhangi bir karkla meydan verilmemesi iin ncelikle bunlarn haritalar temin edilecek, bu snrlar esas alnarak tespitler gerekletirilecektir (Emlak Vergisi Kanunu Genelgesi, 2005).
3.5.2.3. Takdir Komisyonlarnca Yaplacak ler

-Oluturulacak arsalara ait takdir komisyonlar asgari ldeki arsa metrekare birim deerlerini en ksa zamanda tespit edeceklerdir. Arsalara ilikin takdir komisyonu kararlar mutlaka gerekeli olacak ve 7 rnek halinde yazlacaktr. Ticaret ve ziraat odas bulunmayan yerlerde karar says 5, bunlardan sadece biri bulunan yerlerde karar says 6 rnek olacaktr. -Oluturulacak arazilere ait takdir komisyonlar asgari ldeki arazi metrekare birim deerlerini en ksa zamanda tespit edeceklerdir. Arazilere ilikin takdir komisyonu kararlar da gerekeli olacak asl, karar veren komisyonda dosyalanacak ve kararn birer rnei il merkezlerindeki ticaret ve ziraat odalar ile ilde mevcut (ileler ve beldeler dahil) belediyelere en ge 30 Haziran 2005 tarihine kadar verilecektir. -Kadastro grmemi veya imar plan yaplmam yerler iin yetkili teknik elemanlara izdirilecek krokilerden de yararlanlacaktr. -Cadde ve sokaklarn tespitinde belediyelerden ve gerekli grlen hallerde ile seim kurullarndan da bilgi alnmas yoluna gidilecektir. -Takdirin yaplmasnda faydalanlacak olan kadastral haritalar, hali hazr haritalar, evre dzeni haritalar ve imar planlar; belediyeler veya belediyeler vastasyla ller Bankas blge mdrlkleri, tapu sicil mdrlkleri, valilikler ve dier ilgili kurululardan sratle temin edilecektir. Takdir ilemleri yaplrken gerekli olan hallerde teknik elemanlardan da faydalanlacaktr. -Bir mahallenin veya kyn birden fazla belediyenin yetki alanna girmesi halinde, bu mahalle veya kye ait takdir ilemi, mahalle veya kyn alan itibariyle byk 38

blmn yetki alan ierisinde bulunduran belediyenin takdir ilerine bakan komisyonca yaplacaktr. Ayrca bu tr kararlar baka belediyeleri de ilgilendirdiinden, kararn tasdikli birer rnei ilgili belediyelere gnderilecektir. -Takdir komisyonu kararlarnda ismi deien mahalle, cadde ve sokaklarn yeni isimlerinin karsna, eski isimleri de yazlacaktr (Emlak Vergisi Kanunu Genelgesi, 2005).

39

4. TOPLU KONUT KAVRAMININ RDELENMES Bu blmde, alma konusunun ana unsurlarndan olan toplu konut kavram detaylaryla incelenmeye allmtr. Toplu konutun ne olduu, toplumlar iin arz ettii nem, toplu konutlarn tarihsel gemii, toplu konutlarn evrelerine olan sosyal ve ekonomik etkileri, lkemizde uygulanan toplu konut politikalar gibi konular irdelenmitir. 4.1. Toplu Konut Olgusunun Tanm Toplu konut kavram dilimizde, ngiliz ve Amerikan literatrnde yer alan mass housing yada public housing kavramlarna karlk gelse de, baz ynleriyle ierik ve anlam olarak birebir uyumamaktadr. Dolaysyla toplu konut kavram, nicelik ynnn dnda, farkl kltrler iin deiik sosyal anlamlar ifade edebilmektedirler. Bununla birlikte toplu konut kelimesinin szlk anlamlarna birka rnek u ekilde verilebilir; Toplu konut, belli bir arazi paras stnde, evresiyle, fiziksel ve toplumsal altyapsyla birlikte planlanarak retilen konutlardan oluan yerleim btndr (AnaBritannica , 1992). Toplu konut, belli llere gre bir komuluk birimi yada byle bir birimin her kesimini meydana getirebilecek byklkte bir alan zerinde yerleen insanlarn, barnma ihtiyalarn karlayan binalarn tm ve bunlarla ilgili sosyal tesislerdir(Anonim, 1993). Toplu konut, deien toplumsal, teknolojik ve ekonomik koullarn gerekli kld bugnn konutlarnn gruplar halinde ve ok sayda retilmesidir (Anonim, 1975). Sosyal ve fiziksel altyapsyla birlikte gerekletirilen, ok sayda konut birimi (http://www.emlakmerkezi.net, 2006) Toplu konut, konut yapm ortakl, konut kooperatifleri ya da konut bankalar gibi kamusal ya da zel kurulularca gerekletirilen ve ok sayda ailenin barnma

40

gereksinimini karlayan, byk aptaki konutlandrma ve yerletirme giriimi olarak zetlenebilir (Unutmaz, 1989). Toplu konut, ok sayda ailenin barnma gereksinimini birlikte karlamas iin yaplan byk aptaki giriimdir(Paral, 1993). Toplu konut konusunda deneyimleri olan mhendis, iadam Garih(1991)e gre toplu konutun tanm yledir;
Bence toplu konutun balca zellii, belirli bir yaam, modern ve gelimi bir yaam sunan binalar ve konutlar manzumesi olmasdr. Binalarn topluca ve yan yana yaplmasndan ibaret deildir. Toplu konut hereyden nce modern ve gelien bir yaamn gerektirdii fonksiyonlar karlayabilmelidir. Otomobili, yolu, otopark, gelien mutfak eyalarn, alverii salamal, spor ve dinlenme olanaklarna karlk verebilmesi lazmdr. Bence ancak o zaman gerek bir toplu konut manzumesi ortaya kar. Mimari de bu fonksiyonlar estetikle badatran bir ilim ve sanattr. Bu grev mimarlara ve ehircilere dyor

4.2. Toplu Konutu Ortaya karan Nedenler Toplu konut, lke mekannn uyumlu organizasyonunda byk kentlerin ylma haline geiini nlemek, sanayi ve sanayi nfusunun dengeli dalmn salamak, blgeler aras farkll arttrmamak, kentsel byme srecinde kent ii ve evresindeki tarihsel ve doal deerleri korumak, ak alanlarn kaybolmasn nlemek amacyla yeni kent politikasnn uygun ve verimli bir mekansal uygulama arac olarak deerlendirilmelidir(Suher, 1989). Ekonomik byme ve gelimenin hzlanmas ile kentlemenin gndeme gelmesi yani krdan kente g olgusunun giderek bymesi, hzl nfus art, ekirdek aile tipine doru evrimleme, Trkiye'yi birok sorunla ve bu arada konut bunalm ile kar karya brakmtr (Anonim, 1965). Kentlemenin hz kazanmas ile topraklar da hzla deer kazanmaya balam, kent topraklar speklasyon kayna oluturma yoluna girmitir. Bu durum inaat maliyetlerini ykseltmeye balaynca, kiralar hzla artm, bylece konut, zellikle orta snflar iin servet tutma ve servetini gvenceye almann en nde gelen yollarndan biri haln almtr (Anonim, 1965).

41

Bu oluum ve kentleme konut talebinin ykselmesine yol anca konut inas genileyen bir kesim olma yoluna girmitir (Anonim, 1965). Kendini gsteren konut bunalmna kar ilk zm, tek parselde tek konut ina etmek olmutur. Bu zm erevesinde efektif konut talebi gerek konut gereksinmesinin ok altnda kalnca, boluk gecekondu olgusu ile doldurulmaya balanmtr. Ortaya kan olgu neticesinde arsa speklasyonunun byk boyutlara varmas zerine tek arsada tek konut yerine ok konut ina etme yoluna gidilmitir (Anonim, 1975). Toplu konutu ortaya karan nedenler, 3 blmde aklanmaktadr. -Sosyal nedenler: Toplumsal dayanma duygularn glendirme, bireyleri ve aileleri, komuluk birimleri ve kk topluluklar iinde kaynatrp btnleme, toplu konut yaam ile salanabilmektedir. -Ekonomik nedenler: Bireyler ok katl binalarda yaayarak arsa maliyetinden tasarruf salayabilme, deme koullarndaki kolaylklardan ve toplu konut kredilerinden yararlanabilme durumlar, toplu konutu ekonomik bakmdan tercih sebebi yapmaktadr. -Planlama nedenleri: Yaplan toplu konut alanlarnn yeterli miktarda donatm fonksiyonlarn iermesi, ticaret, sosyal, kltrel, idari, salk, eitim ve rekreasyonel gibi donatlardan bir arada yararlanabilmeleri toplu konutu tercih sebebi yapmaktadr (Altnta, 1989). Toplu konutlarn retilme amalan aada belirtilmitir. 1.Planl kentsel gelimeyi, 2.Dk gelirli gruplar iin konut retimi ve 3.Kentsel evrenin ekillendirilmesinde halk katlmn salamak 4.Fiyatlar azaltmak iin ekonomik kullanmlar meydana getirmek Kstl kentsel fonun kooperatiflemeyi zmesinden dolay zlmemi

problemlerde kentsel yaamn bir yolunu yaratmak, eklinde aklanmaktadr (Koaner, 1989). Toplu konut yapm, ok sayda ailenin barnma ihtiyacnn karlanmas yannda retim zamanndan, retim malzemelerinden, arsadan, mali kaynaklardan tasarruf

42

salamaktadr. Ayrca toplu konutun en nemli bir dier zellii, ortak ak alan ve olanaklar paylamasdr. 4.3. Dnyada ve Trkiyede Toplu Konutun Tarihsel Geliimi 4.3.1. Dnyada Toplu Konutun Tarihsel Geliimi Bilinen tarihe gre ilk toplu konut uygulamas M.. 2500 ylnda Msrda Kahun yerlemesinde karmza kmaktadr. Piramidlerin inaatnda alan iler iin planland tahmin edilen yerleme birbirinin tpatp ayn olan konutlardan olumaktayd. Benzer bir emann be yzyl sonra yine Msrda Teli el Amarna yerlemesinin ii aileleri iin planlanm olan blmnde de tekrarland grlmektedir (Blen, 1997). Endstri devrimi ile beraber sadece retim teknolojileri ve rgtlenmesi deil, ayn zamanda toplumsal yapnn tm kkl bir biimde deimitir. Bu dnm srecinin konut zerindeki en byk etkisi demografik younlamayla olmutur. Tarm retkenliinin artmas nfusun hzla artmasna yol am ve endstriyel retkenlik younlatrlmtr.Bu durumun nfusun hareketini ve younluunu arttrmaya ynelik farkl etkileri olmutur (http://abone. turk. net, 2006 ). Modern endstri daha ok sayda insan dorudan retim srecinin iine ekerek, srekli genileme ve younlama potansiyeli tayan endstri merkezleri yaratmtr. Bu merkezlerin deiik tipte sektrleri barndrmas, farkl yerlemelere ve genilemelere yol amtr (http://abone. turk. net, 2006 ). Bu dnemde hzlanan demir yolu yatrmlar, uzak mesafe tamacln da kolaylatrm, younlamaya elverili merkezlerin olumasn hzlandrm ayrca ehir ii tamacl ile yerlemenin strktr etkilenmi ve genilemeler kolaylamtr (http://abone. turk. net, 2006 ). Gelien, genileyen ve yeni oluan bu merkezlerde ticaretin younlamas ve modern toplumun gereksinimlerini karlayacak hizmet sektrlerinin de devreye girmesi, nfusu arttran, toplumsal ilevleri oaltan, yeni mekanizmalar reten bir ilev gryordu (http://abone. turk. net, 2006 ). Btn bu dnmler her eyden nce olaand bir konut gereksinimini beraberinde getiriyordu. Sz edilen nfus artnn ve younlamasnn odalar olan

43

kentlerin ne mevcut konut stoklar, ne de ynetim kurumlar bu lekteki bir gereksinime yant verebilecek durumdayd. Bunun tarihsel anlam da sanayileme srecine nclk eden lkelerde kentsel konut; ekonomik, politik ve kltrel alt sistemlerin kkl bir biimde dnmesi, toplumsal olarak yeniden ina edilmesi demekti (http://abone. turk. net, 2006 ). Toplu konut 19. yy. Avrupasnn ve Amerikasnn sanayileen blgelerindeki dzenli nfus artnn ve younlamasnn sonucunda ortaya kmtr. Dzenli nfus art ve younlamas, ayn zamanda da dzenli bir kitlesel konut talebi anlamna gelmekteydi. Toplu konut da bu kitlesel talebi karlayan bir konut arz biimi olmutur. Btn kitlesel metalar gibi anonim bir kullanc iin retildiinden belirli bir kullanc profili ortalamasna gre standardize ediliyordu (Bilgin, 1997). Toplu olarak retilen ii konutlar 19.yzylda sanayi retiminin geliimi ile birlikte yaygnlar. Yeni dnya dzenine makineleme srecinin egemen olmas, Glasgow, Edinbourgh, Londra, Paris, Berlin, Hamburg, Brooklyn, Philadelphia, Chicago gibi sanayi ehirlerinde fabrikalarn evresine ylan ii ailelerinin yaad konutlarn salksz koullar ve ortaya kan salgn hastalklar salkl konut retimi giriimlerini zorunlu klar. Bir yandan dnemin topistlerinin gelitirdii (Owen, St.Simon, Fourier, Cabet, Godin) ideal ehir formlar, dier yandan, teknik grevlilerin salkl konut alanlar iin oluturduklar ynetmelikler sanayi toplumunun yeni yaam evrelerinin biimlenmesinde nemli rol oynar (Blen, 1997). 19. y.y. toplu konut standartlarnn oluturulmasnda, yerleme dzeninden (ada, parsel, yol, ak alan, bina ykseklii v.b.) birim konut ve birim mekan (oda, merdiven sahanl v.b.) kurgusuna kadar belirleyici olan arazinin lde azami deerlendirilmesiydi. 19. yy.n imar planlar ve yasalar, ehrin genel sirklasyon akn ve grsel btnln salamakla, yap adalarn standartlatrmakla ve kitlesel bir felaketi (yangn, salgn hastalk v.b.) kontrol altnda tutabilmekle snrlyd. Binalarn i dzenine, donatsna, servis hacimlerine, oda byklklerine, merdivenlerine ilikin snrlamalara, istisnalar dnda rastlanmyordu. Bu durumda da 19. yy. toplu konutlar, bugn altmz standartlara sahip olmayan ve bir kap, bir pencere ve drt duvardan ibaret olan asgari llerdeki standart odalarn, bir koridorun veya merdiven sahanlnn etrafna dizilmesiyle kuruluyordu. Tuvalet, mutfak gibi servis hacimleri genellikle ortak kullanma akt. Odalarn yan yana ve st ste dizilmesiyle oluan bina ktleleri de, 44

aralarnda kmaz sokaklar, aydnlklar, birbirine alan avlular brakarak, drt kenar caddeyle snrlanm yap adalarnn iini dolduruyorlard (Bilgin, 1997). 1.1850-1920 serbest piyasa dnemi Endstrileme srecini yaayan lkelerde konutun ekonomik alanda geirdii en temelli dnm konutun mallar aras dolama girmesiydi. Konut tketimin temel gdlerinden biri haline gelince hem say bakmndan, hem eit bakmndan artt, konut retimindeki mekanizmalar oalma eilimi gsterdi ve ilikiler karmaklat. Bu dnemde arsa retiminden dolays ile toprak mlkiyetinden kaynaklanan eitli konut tipleri meydana kmtr. -Sra ev Tipi -Blok Tipi -Piyasa D Konutlar 2.1920-1980 kamusal mdahale dnemi I.Dnya Sava sonras devletler konut piyasas iinde dzenleyici rol stlenebilecek konuma geldiler. Kurumsal yaplar, alternatif iktisadi politikalara gre davranabilecek esnek ve kalc aralara dntler (http://abone. turk. net, 2006 ). 1920'lerde lei bymeye balayan antiye rgtlenmesinin idealize ettii ve kendisine model ald sektr otomotiv sektr idi. zellikle Amerikal sanayici Henry Fordun retisi, retim sreci ierisinde rastlantlara ve kiisel inisiyatife yer brakmayan, hem rnn hem de retim srecinin ayrntsna kadar tasarland makro bir mekanizma idi. Seri retimde potansiyel olarak bir ok eit ii yapabilme kapasitesine sahip olan insan ve makine gc, mmkn olduunca ayrntlandrlm tek tek ileri yapmaya indirgenmitir. Bu esnek olmayan retim rgtlenmesi ve yatrm planlamas anlaynn rasyonel ve karl olabilmesinin tek koulu, tketim garantisi olan bir piyasa ortamnn bulunmasdr. nk birim rnn fiyat retim arttka dmektedir. Dolaysyla bu sistem krizlere girmeyen ekonomiye gereksinim duyar. te burada devlet reglatr grevi grm, 1970'lerin ortalarna kadar krize girmeyen bir ekonomik ortam yaratltr (http://abone. turk. net, 2006 ). Konut retimini seri retimin ilk uyguland otomotiv sektrnden ayran nemli bir fark, kayar bantlarn uygulanamamasdr. Bu durumda tanmaz olan bina hareket edemedii iin iilerin ve makinelerin hareket etmesi gerekiyordu. 1920'lerin (http://abone. turk. net, 2006 ).

45

modernist mimarlar bu fark telafi etmek iin konut bloklarn kayar banda benzeterek kurmulardr (http://abone. turk. net, 2006 ). antiye rgtlenmesinin modernlemesi iki sava aras dnemin en aktel temalarndan biri olmasna ramen, uygulamalar nc deneyler olmann tesine geememilerdir. Bunda 1929 ekonomik krizi, ve daha sonra 2.Dnya Savann balamasnn etkisi byktr. antiye organizasyonu modellerinin yaygnlamas, zel 1950 ve 1960larn uzun vadeli ekonomik istikrar koullarnda gereklemitir (http:// abone. turk. net, 2006). II.Dnya Sava ile 1970li yllar arasnda sanayilemi lkelerde izlenen bu toplu konut uygulamalar genellikle kamu giriimi ile ksa zamanda ok sayda ve dk maliyetli konut retme politikalarnn erevesinde gelimitir. zellikle satelit ehirlerin ok katl, anonim konut bloklarnda ruh sal problemlerinin ve intihar olaylarnn oranlarnn ykseklii, binalarda gzlenen kt kullanm izleri, bu politikalarn yeniden gzden geirilmesine neden olmutur. Amerika Birleik Devletlerinde Pruitt Igoe toplu konutlarnda ve daha yakn zamanlarda Fransada Lyonn kentinde olduu gibi iinde ve evrede yaayanlarn da basks ile bu tr toplu konut alanlarnn dinamitlenerek yok edilme giriimleri farkl lkelerde de olsa, ok katl, anonim, kimliksiz toplu konut alanlarnn gelecekleri ile ilgili somut gstergelerdir (Blen, 1997). 4.3.2. Trkiyede Toplu Konutun Tarihsel Geliimi Osmanl mparatorluunda eitli kurumlar ve i gler toplu yerletirme ve iskan politikasnn uygulama arac olarak deerlendirilmi, nfusun kitlesel iskan iin arazi tahsis edilmi, konut verilmi veya kredi destei salanmtr. 19.y.y. da hzlanan gmen akm ile 1870-1900 yllar arasnda en az bir milyon, 1912-1913 yllarnda yaklak 250.000 ve 1920 ylnda 400.000 den fazla kiinin Anadolu'ya yerletirildii bilinmektedir. Bu byk sayda g nfusunun iskan iin bylece arazi veya arsa tahsisinin yansra gereine gre dorudan doruya konut yapm iin gerekli kredi destei salanm, konutlar da genelde bireysel giriim sonucu elde edilmitir. 19.y.y. ikinci yarsnda, batllama anlay iinde, batl rneklerden esinlenerek, stanbul konutlarnn yerleme ve biimlenme dzeninden farkl konut gruplar olarak 1870 ylnda Sultan Abdlaziz tarafndan saray mensuplar iin Beikta Akaretler sra konutlar, 1890 ylnda Taksim Surp Agop Vakfiyesi olan sra konutlar ve 1918 ylnda Aksaray byk yangnnda konutlarn yitirenler iin

46

balardan yararlanarak Lalelide bir vakf arsas zerine larikzedegn konutlar olarak tanmlanan 124 konut ve 25 adet dkkn ieren 4 adet konut blou ina edilmitir (Suher, 1989). Trkiye'de Cumhuriyet dneminde toplu konut uygulamalar o dnemde sanayilemi lkeleri rnek alan bir kooperatif uygulamas ile balar. Ankara'da 1934 ylnda Prof. Jansen tarafndan memur aileleri iin planlanan Bahelievler Yap Kooperatifi tek ve ikiz konutlardan oluturulmu ve Batdaki rneklere benzer biimde tasarlanmtr (Blen, 1997). 1950'li yllardan itibaren byk kent merkezlerinin konut ihtiyac II..Dnya Sava sonrasndaki Kta Avrupasnda gzlenenden daha az olmamasna ramen toplu konut retimi Sosyal Sigortalardan kredi alan kooperatiflerin kapasitesi ile snrl kalmtr. 1963-1984 yllar arasnda bu yolla toplam olarak sadece 233 bin konutun retilmi olmas, ngilterede sadece bir ylda bu saynn ok stnde konut retildii gz nne alndnda toplu olarak, planl bir biimde retilen konutlarn ne oranda dk olduu aka grlr (Blen, 1997). 1950'lerden sonra, krsal alanlarda tarmn makinelemesi ve kentlerde

sanayilemeyle birlikte, ekim merkezi konumundaki ehirlerin nfusunu 19.yy. Avrupa'sndakine benzer ekilde arttran gler gerekleti. Ortaya kan konut gereksinimini 1980lere kadar arlkla iki sunum biimi tarafndan karland; ehirlerin imarl alanlarn younlatran yap-sat sunum tarz ve ehirlerin evresindeki kamu arazilerinde gerekleen gecekondu retimi. Gecekondu blgeleri de yasallatktan ve imar haklarn elde ettikten sonra, evre kalitesi daha dk olan yap-sat blgelerine dnyordu. 1950-80 aras toplam konut sunumunun yaklak %90n oluturan bu iki sunum biiminin balca ortak zellikleri kk lekli giriimlerle gereklemeleri ve mlk konut olmalaryd. Yap-sat sreci orta ve st-orta tabakalara, gecekondu sreci ise krdan gelen dk gelir gruplarna mlk konut sunan sunum biimleri oldular. Toplam konut stoku iinde %10luk bir paya sahip olan kooperatif konutlar da, dzenli gelir garantisi olan alt-orta tabakalara mlk konut reten sunum tarz oldu. Bu sunum biimleri mimarlarn, planclarn estetik ve teknik formasyonlarna gereksinim duymayan bir ileyie sahipti. Dolaysyla da sanayilemi lkelerdeki gelimeleri yakndan izleyen ve kendi formasyonlarn bunlara gre oluturan mimarlar ve planclar, bunlar ifade edebilecekleri uygulama alanlarnn dnda kaldlar. Ankaradaki Bahelievler ve 47

Saraolu Mahallesi, orta Anadolu'daki kamu fabrikalarnn lojman konutlar, stanbul'da 1.Levent Mahallesi bahe-ehir konseptinin eitli nanslar ile olumulard. stanbuldaki Ataky Mahallesi ise dizi ve nokta blou yan yana getiren tipik II.Dnya Sava sonras anlayn bunlarn yanstyordu. Ancak btn ve benzerlerinin toplam konut stoku iindeki yeri ihmal edilebilecek

derecede dkt, daha da nemlisi konut piyasas zerinde herhangi bir etki yaratmyorlard.1980lere gelindiinde, gerek kent iindeki younlama imkanlar, gerekse de kent evresinde gecekondu yerlemelerini eken kamu arazileri snrlarna dayand. Devletin yeni toplu konut yasalar, Toplu Konut daresi gibi yeni kurumlar ve Konut Fonu gibi yeni kaynaklar araclyla 1980'lerin ortasndan itibaren uygulad yeni politikalar, konut piyasasnn nn amann ve geniletmenin ifadesi olmutur. Btn bu merkezi kurumlar ve fonlar, tkanan kk lekli retim yerine byk lekli giriimlerin rgtlenmesine araclk etmek iin kullanlmaktadrlar. Ancak bu kurumsal sbvansiyonlar 1920ler Avrupa'snda olduu gibi kamu mlkiyetindeki bir kiralk sosyal konut stoku oluturmak zere kullanlmak yerine, 1980lerin uluslararas yeniden yaplanma biimine de uygun olarak, mlk konutlarn yaygnlamas zerine kurulu bir piyasay desteklemektedirler. Bu lei bym toplu konut retimi de bir yandan kooperatif birlikleri, dier yandan da toplu konut sektrn de bir yatrm alan olarak grmeye balayan byk lekli zel sektr tarafndan gerekletirilmektedir (Bilgin, 1997). Emlak ve Kredi Bankasnn ilk kuruluundan 1983 ylna kadar rettii toplam 22308 konutlar Levent, Ataky ve Deniz Bostanl yerlemelerinde yer almlar ve orta ve ortann st gelir dilimindeki aileler iin Bat lkelerindeki rneklere benzer bir tutumla planlanmlardr. Emlak ve Kredi Bankas, tarafndan retilen konutlar sayca az olmalar nedeniyle Trkiye'de konut ann giderilmesine saysal olarak bir katk salamamakla birlikte bu yolla planlanan konut evrelerinin kalitelerinin yaratt deer artlar daha sonraki toplu konut uygulamalar iin somut rnekler oluturmalar nedeniyle olumlu deneyimler olarak deerlendirilmelidir(Blen, 1997). Emlak Bank, Toplu Konut daresi ve zel inaat firmalar arasndaki ortaklklar ile gerekletirilen daha byk lekli (60000- 100000 nfuslu) ve teknik ve sosyal altyaps ile birlikte planlanan yerlemelerde (Ataky, Halkal, Baheehir, Ataehir, Mimaroba, Sinanoba, Bilkent, Elvankent, Gaziemir, Mutlukent, vb.) peyzaj

48

dzenlemelerine verilen nem nedeniyle mevcut eski konut alanlarna kyasla daha ekici konut alanlar oluturulmakla birlikte kullanlan konut tiplerinin renk farkllklar dnda ok katl benzer bloklardan olumas yakn gelecekte bu alanlarn da Bat rneklerinde olduu gibi gelecek kuaklar iin ekiciliini kaybedeceini gstermektedir.Toplu konut reticilerinin en yksek karn en yksek yap younluu ile elde edilebilecei grnn her zaman geerli olmadn grmeleri iin yine Batda gelitirilen, fakat, eski deil yeni uygulamalar rnek almalar yeterlidir (Blen, 1997). Genellikle orta gelir dilimi st gelir diliminin uygulamalarn geriden izler. Daha nce 4-5 katl lks apartmanlardan oluan lks toplu konutlarn (Alkent, Maya Sitesi, Avrupa Konaklar) gibi tercih etmi olan st gelir diliminin yeni tercihlerini villa tipi konutlara ynlendirmi olmasnn sonular Ataky 7-8, Baheehir, Mimaroba, Sinanoba gibi toplu konut projelerine yansm ve bu alanlarda ok katl konut bloklarnn yan sra villalarn da yer almasna neden olmutur. Bu gelimelerin, yakn gelecekte villa tipi konut retiminde nemli oranda bir arta yol amas doaldr. Ancak, bu konuda deneyim sahibi olan lkelerin bugn vazgemeye altklar yerleme dzenlerini tekrarlamak yerine, o lkelerde yaanan sorunlar dikkate alarak toplu kentsel yaam destekleyen, kentsel dokular ve hizmet alanlarn gelitiren dzenlemelere ynelmek, gelecekte dzeltilmesi g hatalar bugnden nleyebilir (Blen, 1997). Tarihsel ve toplumsal geliim srelerinin farkllna ramen, Trkiyede toplu konut uygulamalar Bat lkelerinin hatalarn tekrarlamaktadr. 1980li yllarda uygulanmaya balanan makinelemi toplu retim sonucu ortaya kan toplu konut alanlar II.Dnya sava sonrasnda retilen ok katl, kimliksiz, monoton konut dzenlerinden farkl deildir. Dier taraftan, yakn zamanlarda yaygnlamaya balayan villa tipi toplu konut uygulamalar da evrelerindeki duvarlar ve kentsel yaamdan kopuk kalmalar sonucu toplumsal ve mekansal sorun alanlar olmaya aday alanlardr. Bugn gelinen noktada toplu konutlarn konut sorununu saysal dzeyde zme abalarnn artk geerli olmad ve konut sorununun toplumsal yaam destekleyen, yaam kalitesini ykselten bir kentsel gelime dzeni ve kentsel yaam ortam erevesinde ele alnmas gerektii aka grlmelidir (Blen, 1997).

49

4.4. Yakn Gemite Trkiyede Uygulanan Toplu Konut Politikalar 1960 ylndan itibaren lkemizde sosyo ekonomik sorunlar bir plan program anlay iinde zme gtrlmee balanm 1961 Anayasasnn ngrd Devlet Planlama Tekilat kurulu 1963-1968 dnemi iin 1. Be Yllk Kalknma Plan ile kentleme ve konut konular iin ilke, tedbir, politika ve hedefler belirlemitir. 1.Be Yllk Kalknma Plannda, (1963-1967) kalknmann blgeleraras

dengesizlikleri nleyici ynde olmasna bal olarak konut sorununa genel ekonomik ve sosyal kalknma asndan yanalm, konut gereksinimi ve varolan olanaklar arasnda bir denge kurulmaa allarak, konut yatrmlarnn toplam yatrmlar iinde belirli bir pay (%20) amamas ngrlmtr. Byle bir yatrmla mmkn olduu kadar geni bir nfus kesiminin konut gereksinimini karlamak amacyla konut standartlar gelitirilmi ve 1964 ylnda Halk Konutlar Standartlar bu konunun geliimine yardmc olmak zere kabul edilmitir. Bu dnemde olmak zere 1966 ylnda 775 sayl Gecekondu Kanunu kartlm, kendilerine yeni konut yaptrlamayan ailelerin gecekondularnn yklmamas kabul edilmitir. Gecekondu Kanunu ile varolan gecekondularn durumu dzeltilebilecek olanlarnn korunmas ve slah, dzeltilemeyecek olanlarn ortadan kaldrlmas ngrlmtr. 2.Be Yllk Kalknma Plannda(1968-1972) Sanayileme, tarmda modernleme ve kentlemenin kalknma ve gelime olayn birbirinden ayr dnlemez unsuru olduu esasna bal olarak, konut sorununun genel yerleme politikasna uygun olarak evre ve kent dzeni iinde ele alnmas gereklilii uygulama tedbiri olarak getirilmi, konut yatrmlarnn genel yatrm hacmi iinde pay %17 olarak kabul edilmi ve devletin bu sektrdeki rolnn yatrmc deil, dzenleyici olaca belirtilmitir. Bu dnemde 1969 ylnda yrrle giren 1164 Sayl Arsa Ofisi Kanunu ile arsalarn ar fiyat artlarn nlemek amac ile tanzim al ve satlarm yapmak zere kamu tzel kiiliini haiz ve dner sermayeli Arsa Ofisi Genel Mdrl kurulmutur. Ancak Arsa Ofisi zaman iinde hazineden ve dier kaynaklardan ald topraklan ounlukla zel giriime sattndan tr bu arsa edinimi yeterince etkili bir zme gtrememitir. 1969 Ylnda 1163 Say ile kartlan Kooperatifler Kanunu ile kooperatif ve yerel ynetimler arasndaki iliki ve ibirlii kurulmu ve bylece Ankara, zmir, Bursa gibi kentlerdeki toplu konut giriimleri gereklemitir.

50

3.Be

Yllk

Kalknma

Plannda(1973-1979)

kentlemenin

gerek

kent

fonksiyonlarna ve sanayilemeye dayal olmakszn daha ok nfus ylmalar biiminde gereklemi olduu, dar gelirliler toplu konutu, sosyal konutu destekleyecek bir sistem kurulamam olduu, konut sorununda kredi sisteminin yetersiz kald bu mekanizmann etkili bir ekilde ilemedii belirtilmitir. Konut iin yatrmlarn toplam yatrm hacmi iindeki pay olarak %16.7 ngrlmtr. 4.Be Yllk Kalknma Plannda(1979-1983) dzensiz kentlemeyi ve arazi kullanmn disiplin altna almak gereklilii belirtilmekte ve ok sayda konut retimine olanak verecek teknoloji ve rgtlenmelere gerek olduu vurgulanmaktadr. Bu dnemde 1978 ylnda yaratlan Yeni Yerlemeler Fonu, 1981 ylnda kartlan 2487 sayl Toplu Konut Kanunu ile belirlenen Toplu Konut Fonu gerek toplu konut yapmclar, gerek yerel ynetim ve gerekse yap kooperatiflerinin toplu konut yapmn zendirmitir. Yerel ynetimlerin Ankara, zmitte 1974 te nclk ederek balattklar toplu konut ve yeni yerleme alanlar giriimi Antalya, Edirne, orumda da yrtlmtr. Kooperatifler Birlii Kent Koopun Ankara Batkent uygulamas 60000 konutluk bir yeni yerleme olarak byk bir uygulama rnei yaratmakta ve konut edinmede bireysel lekten toplu konuta geii sergilemektedir. Bu dnemde mar ve skan Bakanlnca alan Toplu Konut Proje Yarmas konunun geliimine yardmc olacak zendirici bir yanam ifade etmektedir. Emlak Kredi Bankas'nn Ataky 5-10. Blge yerlemeleri, Ankara Sincan'da Eryaman ve Elvan yerleme alanlar toplu iskan iin iyi yeni yerleme rnekleridir. 5.Be Yllk Kalknma Plan(1985-1989) yerleme ve kentleme konularnda ilke ve politikalar olarak, 1989 ylnda nfusun 54 milyon ve kentli nfusun 28 milyon olarak tahmin edildiini, bu bakmdan orta byklkteki kentlere ekonomik faaliyetlerin yneltilmesinin desteklenecei, byk kentlerde ise caydrc tedbirler yoluyla ekonomik faaliyetlerin mmkn olduu kadar kk illere yaylmalarnn salanaca belirtilerek, konut konusunda son yllarda dk seviyelerde kalan yeni konut yapmnn plan dneminde yllk ortalama %12.0 orannda bir byme olabilecei, konut ortalama alanlarnn kltlmesinin gerekli olduu, kredilendirmede kooperatif, toplu konut, giriimci ve bireysel konut yapm sistemlerine gre farkl koullar getirilecei vurgulanmaktadr. Bu dnemde, 1984 ylnda 2985 sayl iki Toplu Konut Kanunu kartlmtr. Halen yrrlkte olan bu Toplu Konut Kanunu ile 1981 ylnda kartlm olan 2487 sayl Toplu Konut

51

Kanunu yrrlkten kalkm bulunmaktadr. Her i k i kanun kapsam incelendiinde 2985 sayl yrrlkteki Toplu Konul Kanunu'nun dar ve snrl gelirli kesim iin sosyal konut salamadan uzaklat grlmektedir. Birka madde ile ereve yasa niteliinde olan Toplu Konut Kanununun ama ve kapsamm belirten birinci maddesinde konut ihtiyacnn karlanmasna yer verilmekteyse de bu kesimin konut gereksiniminin nasl karlanaca konusuna deinilmemitir. Yasa, toplu konut yapmnn Devlete desteklenebilmesi iin oluturulan Toplu Konut Fonu'nun kaynaklarn belirlemektedir. 1985 ylnda 3189 sayl ve 1986 ylnda 3291 sayl yasalarla yaplan deiiklikler ve getirilen yeni hkmler de sadece bu Fonla lgili kalmtr. Toplu Konut Fonu'nun, toplu konut kredisi yansra, bireysel konut kredisi iin de kullanlabilecei, konut kredisi, faiz, sbvansiyon, arsa temini ve alt yap hizmetlerinin de bu fondan karlanabilecei belirtilmektedir. Fonun kullanm alan turizm alt yaplan, okul, karakol, ibadethane, salk tesisleri, spor tesisleri, postane, ocuk parklarn da ierecek ekilde geniletilmitir. Bu duruma ek olarak 1987 ylnda 3397 sayl yasa ile, i ve istihdam yaratmak zere esnaf ve sanatkarlara ait iyerleri ve kk sanayi teebbslerinin de kredi yoluyla desteklenmesi ve afet hizmetlerinin karlanmas da fonun kullanm alanna dahil edilmitir. 6.Be Yllk Kalknma Plan(1990-1994) ehirlerde yaayan nfusun ehir hayatna uygun bir yapya kavuturulmas, orta byklkteki(50000-500000 nfuslu) ehirlerin gelimesi, ncelikle gelitirilmesi gereken kent merkezlerinin acilen tespit edilmesi gerekliliine deinilen planda, kentsel hane halk byklndeki klme eiliminin devam ederek 4,75'den 4,67 kiiye decei, nfusu 20000i aan yerleme merkezlerinde demografik gelimelerden doan yeni konut ihtiyacnn ylda ortalama yzde 4,7 orannda artarak 1994 ylnda 320000 konuta ulaaca tahmin edilmi, kamu sbvansiyonlar, altyaps hazr arsa retimi ile ait gelir gruplarna ncelik tannmak kaydyla, konutsuz kiiler iin yaplan sosyal konutlara arlk verilecei ve konut byklklerini drecek ekilde dzenlenecei, Toplu Konut Fonu kaynaklarnn rasyonel bir ekilde kullanlmas salanarak, Fon kredilerinin toplam konut maliyeti iindeki paynn ykseltilmesi ynnde almalarn yaplaca , belediyelerin ncelikle alt gelir gruplar iin kiralk ve mlk konut retimi salayacak gerekli dzenlemeleri yapmalar hedeflenmitir. 7.Be Yllk Kalknma Plannda(1996-2000) lkedeki dengesiz yerleme dzeninin ve kentlerin ar fiziki bymesi ve younlamasnn nlenebilmesi iin alternatif

52

kentsel yerlemelerin desteklenmesi ihtiyacnn artarak devam ettii, byk kentlere verilen sanayi teviklerinin snrlandrlmas gereklilii, fiziki ve mali teviklerin dier yrelere ve orta byklkteki kentlere ynlendirilmesi gereklilii, bu kentlerin konut ve altyap projeleriyle desteklenmesi politikalarnn uygulama alanlarnn snrl kalmamas gereklilii, kent rantlarnn ykseklii ve gtrlen altyap hizmetleriyle artan rantlardan kamuya dn olmad, yasal olmayan bir gayrimenkul piyasasnn olumasna neden olduu tespit edilerek, 1995-2000 yllar arasnda 5000den az nfuslu krsal yerlemeler nfusunun ylda ortalama yzde 8,7 azalarak 13,7 milyona decei, 5000-20000 nfuslu yar krsal yerlemeler nfusunun ylda ortalama yzde 2,7 artarak 9500000a, 20000den fazla nfuslu kentsel yerlemeler nfusunun ise ylda ortalama 4,7 orannda artarak 47600000a ykselecei, ayn dnemde, nfusu 1000000 ile 5000000 arasnda bulunan byk kentlerin toplam nfusunun ylda ortalama yzde 10,2 artarak 7700000dan 12500000a ykselecei Trkiye'nin en byk kenti olan stanbul'un nfusunun 2000 ylna kadar 11500000a ykselecei, toplam kent nfusu iindeki paynn yzde 24 civarnda kalaca, nfus art hznn yllk ortalama yzde 4,5 civarnda olaca tahmin edilmi, kentlerdeki yaam evresi ve yaam kalitesinin gelitirilmesi ve iyiletirilmesi, plan dneminin sonunda en az bir kentin yksek katma deerli faaliyetlerin younlat uluslararas bir merkez haline getirilmesinin salanmas, kentlerde arsa temini, altyapnn gelitirilmesi, konut ve altyap konular bir btn olarak ele alnmas, yeni gecekondulamalara imkan vermemek iin yaratlan rantlarn kamuya aktarlmas hedeflenmitir. 8.Be Yllk Kalknma Plan(2001-2005) ehirleme hznn, yllk ortalama olarak yzde 4,7 seviyesinde gerekleecei ,1995 ylnda 34400000 olduu tahmin edilen kentsel nfusun, 2000 yl sonunda 43300000a ulaarak toplam nfusun yzde 66,4n oluturaca, 1995 ylnda 254 olan kentsel yerleme birimlerinin 2000 ylnda 309a ulaaca, bu yerleme birimlerindeki nfus artnn yaklak 8900000 olaca, 2000 yl itibaryla Trkiyede toplam 14800000 civarnda konutun mevcut olduu, bunun 10200000nin 20000 ve daha fazla nfuslu yerleim yerlerinde yer ald 1990l yllarn bandan itibaren TOK tarafndan balatlan 43131 adet konutun 2000 ylnda tamamlanaca tahmin edilmi, konut retimini ve sahipliini tevik etmek ve alt gelir gruplarnn konut sorununu zmek amacyla alternatifli finansman modelleri gelitirilmesi, kentsel alanlarda bilimsel esaslara dayal planlara

53

gre, arsa sunumu ve dzenli yaplamay salayacak yntemler ile etkin denetim ve ynetim biim ve aralar gelitirilmesi, konut ve kentlemeye ilikin, corafi bilgi sistemlerine dayal bir veri taban oluturulmas hedeflenmitir.

54

5. RNEK ALAN ALIMASI 5.1. Ataehir 5.1.1. Genel Tanm ve Konum Ataehir, ehir younluu ve grltsnden uzak ama ehirle i ie yaamak isteyenler iin tm proje kapsamnda, yaklak 20.000 adet konut ve 1000 adet iyerinden (ofis, dkkan, alveri merkezi) oluan, TEM karayolu ile dou ve bat olmak zere iki blgeye ayrlm, stanbul ili, Kadky ilesinde, Karaman iftlii mevkiinde Kkbakkalky, Atatrk ve Barbaros mahalleleri snrlar dahilinde kalan 4.300.000 m2 alan zerine planlanm ve kurulmu, bir ksmnn inas halen devam etmekte olan byk lekli bir toplu konut projesidir. Bu almada, Ataehirin 12 yldr yerleime ak olan dou ksm arlkl olarak incelenmitir. Ataehirin bat ksm ise bugne kadar hep proje zerinde kalm fakat son dnemde projesi tamamlanm ve inaat aamasna geilen yaplar bulunmaktadr. Bu adan bakldnda Ataehir, Atatrk mahallesinin snrlar iinde kalmakta, gneyde Kkbakkalky mahallesi, kuzeyde mraniye ilesi, douda Kayda mahallesi, batda Barbaros mahallesi ile evrili alan iinde yer almaktadr.

ekil 5.1 Ataehir Dou Blgesi Yerleim Plan

55

5.1.2. Blgenin ve Projenin Tarihesi 1950 yllarnda gmenlere tahsis edilen arazinin ilk sahiplerinden olan zel bir ahs, kullanclarla ibirlii yaparak ve bu araziyi gstererek toplu konut yaplmasn nermitir. Daha sonra yap kredi bu alan ipotek etmitir. Bu arazinin sahibi olan zel ahsla arazide pay olan dier bir zel ahs beraber kooperatif kurmulardr. Bununla beraber yan irketler de kurulmaya balamtr. 1977de bu arazide ilk defa toplu konut iine giriilmitir. Ama bu ie giriilirken bu zel ahslar, mlkiyetin kendilerine ait olduunu ispatlayamamlardr. Kooperatifinde iyi gitmemesi zerine arazi, hazineye devredilmitir. 1980 ylnda da bu arazinin, Toplu Konut yaplmas koulu ile Anadolu bankasna devredilmesine karar verilmitir. % 6,4 hissesi bulunan Yap Kredi ve dier birka irketinde mlkiyete katlmasyla, bu arazi hisseli mlkiyet haline gelmitir (Yaln, 1995). 1985te toplu konut projesine balayan, devlet bankas Anadolu Bankas ile birleip, Emlak Kredi Bankas adn alan Emlak Bankas, uluslar aras bir banka olduu iin bir inaat irketi olan Eska ile anlap 1989 ylnda o zaman ad Anatepe olan bu arazide 850 konutla toplu konut uygulamalarna geilmitir. Yaplan konutlarn yars satlmas iin Emlak Bankasna, 15 konut da emlaklara verilmitir (Yaln, 1995). Emlak Bankasnn 1988 sonras dnemde yrtt projelerin en byklerinden olan ve nceleri Anatepe Uydukent Projesi olarak bilinirken daha sonra Ataehir adyla anlan proje, Bakanlar Kurulunun 9.10.1987 gn ve 87/12215 sayl karar ile denmemi sermaye borcuna mahsuben 23.913.685.750 TL bedelle Anadolu Bankasna devredilmi; daha sonra da projeyi imzalanm yapm szlemeleri kapsamndaki tm hak ve sorumluluklar ile Emlak Bankas devralmtr (Gven ve Ik, 1999) 1989 balarndan 1992 yl ortalarna dek geen dnemde, projede eitli sorunlarla karlalm ve byk apl kaynaklar aktarlmasna ramen belirgin bir ilerleme kaydedilmemitir. Banka kaynaklar zerinde nemli basklar yaratan proje, daha sonra 1992 yl ortalarndan itibaren Ynetim Kurulunun kararl tutumu sayesinde dzelme yoluna girmitir. Ataehir projesi asndan dnem noktas saylabilecek 7.2.1992 tarihli Ynetim Kurulu toplantsnda projenin bankaya olaann tesinde i yk getirdii vurgulanarak, proje kapsamndaki szlemelerin yenilenebilmesi iin Genel Mdrle yetki verilmesiyle birlikte projedeki sorunlar zlm ve sonuta

56

Anadolu yakasnn Ataky olarak anlan bir konut evresi yaratlmtr. 11. 12. 1992 tarihinde banka st dzey yneticileri ile stanbul Valisi, Emniyet Mdr ve ok sayda davetlinin katld bir trenle mteahhit firmalar iba yapm ve banka Ynetim Kurulu, Ataky ve Baheehir projelerinden esinlenerek projeye Ataehir adn vermitir (Gven ve Ik, 1999) Etap etap inaatna devam edilen Ataehir projesinde, oturum ve yaam ilk olarak 1993 yl ierisinde balamtr. Dier etap inaatlarnn ve alt yap almalarnn hzla yapmn takiben 1998 yl sonlarna gelindiinde, Ataehir dou blgesindeki inaat almalarnn byk bir blm tamamlanm, bu arada nfusta hzla artarak her geen gn poplerlii artan bir yerleim blgesi haline gelmitir. 2001 ylnda Emlak Bankasnn tasviye edilmesiyle birlikte proje zerindeki haklar ve yetkiler Babakanlk Toplu Konut daresi (TOK) ve Emlak Gayrimenkul Yatrm Ortakl A..ye devir olmutur. Gnmze kadar artarak devam eden youn talep karsnda, Ataehir toplu konut projesi ve evresi, stanbulun en gzde yerleim alanlarndan biri olmakla birlikte Dou blgesi projesinde bulunan bo arsalar ve komple bo olan Bat blgesi proje arazisinin deerlendirilmesi gndeme gelmi, sonuta Emlak Gayrimenkul Yatrm Ortakl A.. tarafndan 2004 ve 2005 yl ierisinde yaplan ihalelerle birlikte projede daha nceden ngrlen leklere uygun olarak Toplu Konut daresinin gvencesinde imara almtr. Bu almann yapld srete, ihalesi yeni yaplan ve yaplacak olan araziler mevcut olup, birka yl ierisinde bu alanlarda da projenin devam niteliinde yeni konutlar ve iyerleri yaplmas planlanmaktadr. Gnmze kadar projenin % 50 sinden fazlas hayata geirilmitir. 2010 ylna kadar da projenin tamamnn bitirilmesi planlanmtr. 5.1.3. Projenin zellikleri Ataehirde yaplan konut ve iyerleri, belli bir kalite standartna uygun olarak ina edilmi ve edilmektedir. Projeyi bu kadar cazip klan baz zellikler u ekilde sralanabilir; -Kadkyn 3. i merkezi olmas, -Kent merkezlerine yakn, ulamn rahat olmas, -Planlanm sosyal, kltrel tesisler ve eitim tesislerinin olmas,

57

-Salam zemin ve toprak formasyonunun olmas, -Bireysel ve toplu tama kolayl olmas, -Kent ii yaya ve bisiklet akslarnn olmas, -Spor alanlarnn olmas, -Aalandrlm rekreasyon alanlarnn olmas, -Btnyle tamamlanm alt yap(haberleme,su temini,kanalizasyon yamur suyu) olanaklarnn olmas, -Parke ta trafik yollarnn olmas, -stn kalitede peyzaj ve sert yap dzenlemelerinin olmas, -Gvenli,paylaml yollarnn olmas, -Ana ve tali arterlerde kademeli yol ebekesinin olmas, -Yeterli sayda ak ve kapal ara otoparknn olmas, -D duvarlarda s izolasyonu olmas, -Tnel kalp ve radye temel inaat sisteminin olmas. Ayrca Ataehir Dou blgesi projesi aada belirtilen sertifika ve dle sahip bir projedir. -1996 Birlemi Milletler nsan Yerletirme Konferans Habitat II. Kent Zirvesi erevesinde dzenlenen En yi Kurumsal Uygulamalar ve Projeleri yarmasnda Kent inde Kent dalnda Byk dl kazanmtr. -Ataehir Uydukent Projesi III. Etap 36-38 yap adalar inaatlarna, Trkiye Deprem Vakf tarafndan 1998 ynetmeliindeki esaslara gre projelendirilip yapldna dair sertifika verilmitir. 5.1.4. Emlak Piyasasnn Durumu stanbul emlak piyasasnn en gzde semtlerinden biri olan Ataehir, 2005 ylnda emlak piyasasna ynelen youn ilgiden payn fazlasyla alm ve yeni ylda da almaya devam edecek gibi gzkmektedir. Blge olarak ehrin ok stratejik bir noktasnda konumlandrlm olmasnn da etkisiyle, yapld gnden gnmze kadar gayrimenkule yatrm yapmak isteyen kiilerin ncelikli tercihlerinden

58

olmutur. Doal olarak, youn ilginin olmas Ataehir emlak piyasasnn ok hareketli ve scak olmasna neden olmaktadr. Piyasann bu kadar hareketli olmasnda, Ataehir projesinin devlet garantisinde gelitirilmi ve gelitiriliyor olmas, yaplarn belli bir kalite standartnda olmas ve ikinci el piyasasnn da ok istikrarl bir seyir izlemesi nemli derecede etkin olmaktadr. Byle olunca da son dnemde piyasadaki arz, ar talebi karlayamaz olmu ve projedeki ok deerli olan bo arsalarn deerlendirilmesi gndeme gelmitir. Dolaysyla Trkiye ve Dnya apnda tannm byk inaat irketlerinin talip olduu bo arsalarn byk bir ksm, ok ciddi rakamlar karlnda ihale edilerek, devlete de byk getiriler salayacak ekilde imara almaya balamtr.

ekil 5.2 Ataehir Dou Blgesindeki Bo Arsalar

59

ekil 5.3 Ataehir Kadastral Plan Tablo 5.1 Ataehir Bat Blgesindeki Bo Arsalar Sra l No
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 stanbul stanbul stanbul stanbul stanbul stanbul stanbul stanbul stanbul stanbul stanbul stanbul stanbul stanbul stanbul stanbul stanbul stanbul stanbul stanbul stanbul stanbul stanbul stanbul stanbul stanbul stanbul stanbul stanbul stanbul stanbul stanbul stanbul stanbul stanbul stanbul stanbul stanbul stanbul

le
Kadky Kadky Kadky Kadky Kadky Kadky Kadky Kadky Kadky Kadky Kadky Kadky Kadky Kadky Kadky Kadky Kadky Kadky Kadky Kadky Kadky Kadky Kadky Kadky Kadky Kadky Kadky Kadky Kadky Kadky Kadky Kadky Kadky Kadky Kadky Kadky Kadky Kadky Kadky

Mahalle
K.Bakkalky K.Bakkalky K.Bakkalky K.Bakkalky K.Bakkalky K.Bakkalky K.Bakkalky K.Bakkalky K.Bakkalky K.Bakkalky K.Bakkalky K.Bakkalky K.Bakkalky K.Bakkalky K.Bakkalky K.Bakkalky K.Bakkalky K.Bakkalky K.Bakkalky K.Bakkalky K.Bakkalky K.Bakkalky K.Bakkalky K.Bakkalky K.Bakkalky K.Bakkalky K.Bakkalky K.Bakkalky K.Bakkalky K.Bakkalky K.Bakkalky K.Bakkalky K.Bakkalky K.Bakkalky K.Bakkalky K.Bakkalky K.Bakkalky K.Bakkalky K.Bakkalky

Pafta
F22D23D4D F22D23D4C F22D23D4C F22D23D4C F22D23D4C F22D23D4C F22D23D4C G22A03A2A G22A03A2A G22A03A1A G22A03A1A G22A03A1A G22A03A1A G22A02B2B G22A03A1A G22A03A1C F22D23D4D G22A03A1C G22A03A1D G22A03A1D F22D23D4D F22D23D4D G22A03A1A G22A03A1A G22A03A1D G22A03A1D G22A03A1C G22A03A1B G22A03A1C G22A03A1C G22A03A1A G22A03A1C G22A03A1C G22A03A1A G22A03A1A G22A03A1B G22A03A1B G22A03A1B G22A03A1B

Ada
3317 3317 3318 3319 3320 3321 3322 3323 3323 3328 3329 3329 3330 3331 3332 3333 3334 3334 3340 3343 3346 3347 3348 3349 3337 3338 3339 3342 3344 3345 3353 3357 3361 3350 3351 3352 3358 3354 3362

Parsel Nitelii M2
1 2 1 1 3 1 1 3 4 3 3 4 1 1 13 3 4 5 3 2 1 1 1 1 3 4 4 5 5 4 1 3 1 3 4 4 1 3 1 Arsa Arsa Arsa Arsa Arsa Arsa Arsa Arsa Arsa Arsa Arsa Arsa Arsa Arsa Arsa Arsa Arsa Arsa Arsa Arsa Arsa Arsa Arsa Arsa Arsa Arsa Arsa Arsa Arsa Arsa Arsa Arsa Arsa Arsa Arsa Arsa Arsa Arsa Arsa 12.105,13 24.342,14 40.503,00 43.429,52 54.384,47 25.059,91 9.590,36 57.461,73 18.457,12 17.498,52 2.002,87 5.905,94 17.193,84 21.284,14 46.311,59 21.767,98 17.724,62 13.020,03 11.937,73 13.985,94 23.589,72 22.574,76 9.198,46 4.216,65 32.498,04 8.254,67 27.927,05 27.764,59 19.108,87 20.653,52 9.882,78 19.001,50 29.231,61 28.896,15 46.660,60 45.676,09 15.716,67 36.217,44 45.061,31

60

Arsa maliyetlerinin bu kadar yksek olmas, yaplarn da ileri teknoloji ve deprem gvenlikli yaplyor olmasnn da etkisiyle, emlak fiyatlar projenin gemiinden gnmze kadar artarak devam etmi, nceleri arlkl olarak orta gelir grubuna hitap eden emlak fiyatlar giderek st orta ve st gelir grubuna hitap eder hale gelmitir. zellikle lkemizde yaanan 1999 ylndaki byk depremden sonra deprem gvenlikli yaplara artan youn talep te Ataehir emlak piyasasnn ivme kazanmasnda etken olmutur. Ataehir konsept olarak iinde bulunan ticari nitelerden dolay, insanlar iin ayr bir ekim merkezi etkisi yaratmtr. Yatrmclarn projede bulunan dkkan, ofis ve alveri merkezlerine olan youn ilgisi de bu durumu dorular niteliktedir. Hatta bu youn ilgi projede yeni nite satnda tekel durumunda olan TOK ve EGYO nn da dikkatini ekmi ve son dnem satlarnda yeni nitelerin alclara sat ak arttrma usulyle gerekletirilmitir. Bylelikle ilk dnemlerde devletin srtna yk gibi gzken proje son dnemde ok nemli bir gelir kayna olmutur. Arsa retiminin kstl olmasnn da etkisiyle, toplumun bir ksmnn tepkisini ekse bile, son dnemde mevcut arsalarn imar planlarnn deitirilip inaat kapasitesinin arttrlmas yoluna kadar bavurulmaya balanmtr. Son yllarda giderek den faiz ve dviz gelirinden mahrum kalan insanlar, cazip kira getirilerinin ve gayrimenkul fiyatlarndaki byme oranlarnn etkisiyle, Ataehir ve evresine olan yatrmlarn arttrmlardr. Ayrca Ataehir, ikamet iin de tercih edilen sekin bir blge durumundadr ve uanda blgedeki doluluk oranlar %100 dr. yerlerinde ise bu oran %90 civarndadr. kinci el Emlak piyasasndaki gncel baz sat ve kira m2 fiyatlar tabloda belirtilmitir. Tablo 5.2 Ataehir kinci El Piyasasndaki Minimum ve Maksimum Gayrimenkul M2 Fiyatlar
Konut Satlk (Ytl/m ) 1700-3500 YTL
2

yeri
2

Kiralk (Ytl/m ) 12-18 YTL

Satlk (Ytl/m ) 2000-25000 YTL

Kiralk(Ytl/m2) 9-75 YTL

5.1.5. Mevcut Yaplanma ve Gelecekteki Yaplanma Trendi Ataehir projesindeki u anki yaplanma tarz, az, orta ve ok katl apartman daireleri ve ofis, dkkan gibi iyeri nitelerinden olumaktadr. Bloklar tnel kalp ve radye temel inaat sistemiyle yapldklar iin depreme kar son derece dayankl olmakla

61

birlikte, yaplarda kayp alan olarak tabir edilen kullansz alanlarn ok az olmas yaplar cazip klan dier bir unsurdur. Projede kk m2li ve tek odal evlere yer verilmesi lkemizdeki konut alanndaki ilklerden olup nfusun deien yaam tarz ve kullanm alkanlklarna farkl bir yaklam imkan salamtr. Baz yaplarda da giderek azalan komuluk ilikilerini scak tutmak adna az katl, daha ok mstakil ev havas verilmeye allmtr. Mevcut projede bulunan konutlarn baz model ve m2 bilgileri tabloda gsterilmitir. Tablo 5.3 Ataehirde Bulunan Daire Modelleri ve Net M2 Byklkleri
Tip 1+1 2+1 3+1 4+1 M2 Aral(net) 44-72 67-115 96-135 140-170

Projede konut ve iyerlerinin i ie olmas, baz sorunlar beraberinde getirse de ekonomik ve sosyal alanlarda salad katklardan dolay projenin beenilen olumlu taraflarndandr. Projede bulunan eitli byklkteki ofisler, bir ok irketin merkezini Ataehire kurmasnda etkili olurken, dkkanlar da perakende ticaretin blgedeki geliiminde byk pay sahibidir.Yine byk alveri merkezlerinin varl da, marka olmu byk irketleri Ataehire ekmektedir. Mevcut projede bulunan baz ofis ve dkkan modelleri ile m2 bilgileri tabloda gsterilmitir. Tablo 5.4 Ataehirdeki Ticari nitelerin Trlerine Gre Minimum ve Maksimum Byklkleri
Gayrimenkul Tr Dkkan Ofis Min. ve Maks. M2 ler(Net) 8-1000 35-400

Ataehirin en ok ilgi gren yapsal zelliklerinden biri de, ok geni sosyal alan ve donatlara sahip olmasdr. Bnyesindeki spor sahalar, ouk parklar, bisiklet yollar, yzme havuzlar, yry ve kou alanlar, ak ve kapal otoparklar bunlarn en nemlilerindendir.

62

ekil 5.4 Ataehirdeki Yaplardan Genel Grnmler

63

ekil 5.5 Ataehir Dou Blgesinden Genel Grnmler Yeni yaplmakta olan projelerde ise u anki yaplardan farkl olarak uygulanan bir mimari tarz sz konusudur. Arsa byklklerinin kstl olmas ve birim m2 maliyetlerinin optimum dzeyde tutulmak istenmesi, inaat irketlerini ok daha yksek katl, balkonsuz, rezidans tarznda binalar yapmaya yneltmektedir. Gelien teknolojinin de etkisiyle, artk daha gvenlikli ve ok daha iyi alt yaps olan niteler ina edilmektedir. Sosyal donatlarda ise artk yzme havuzlar her blok iin bir standart haline gelmekte ve spor sahalarnn says arttrlmaya allmaktadr fakat her eye ramen yeni trendin sosyal yn, u anki projedekine gre daha dk olaca kansna varlabilir.

64

ekil 5.6 Ataehirde Yeni na Edilen Projelerden Genel Grnmler Yeni yaplan projelerde, Ataehirdeki mevcut projeye ek olarak saylabilecek yeniliklerin bazlar u ekilde saylabilir; -Her blok iin zel, ak ve kapal yzme havuzu, -Squash, fitnes, gzellik merkezi, solaryum, sauna, buhar odas ve Trk hamam, -ocuklar iin, kapal oyun alanlar, -Grntl bina sistemleri, site ii zel kartl ve genel kamera kontroll gvenlik sistemi, -24 saat hizmette olacak oda servisi, teknik servis, acil salk ve gvenlik hizmetleri, -Golf vuru alanlar, -Botanik baheleri,

65

Yeni projedeki en nemli farkllklardan birisi de ofis ve dkkanlarn yok denecek kadar az sayda olacak olmas, bunun yerine daha byk ve kapsaml alveri merkezlerine yer verilecek olmasdr. Bu ynden bakldnda yeni projede ehir karmaasndan biraz daha syrlmaya alld fikri akla gelmektedir. 5.1.6. Blgenin Jeolojik Yaps

ekil 5.7 stanbul Anadolu Yakas Jeoloji Haritas Ataehirin iinde bulunduu zemin Kurtky Formasyonudur. Bu formasyonun jeolojik zellii ve yaps u ekildedir; Paleozoyik yal olan bu birim akarsu fasiyesinde meydana gelmitir. aklta, kumta ve kilta seviyelerinden oluur. Oluumundan sonra birok tektonik evre sonucu diyajeneze uramtr. aklta ve kumtalar byk lekli apraz tabakaldr. Tabakalanmalar ou zaman dier sreksizliklerden ayrt edilemeyecek kadar kark veya belirsizdir. Kiltalarndaki tabakalanmalar orta-ince kalnlktadr. Muntazam ve dzlemseldir. Mor renkli olan bu birim genel olarak ok sert zelliktedir. Yerel olarak yzeysel ve fay-ezik zonlar buyunca da derinlemesine ayrmalar grlr. Ayrma sonucu bazen beyaz boyanmalar grlmekle beraber, asl ayrma rengi daha koyu mordur. Ayrma rn mor renkli sert kil eklindedir. Bu ayrmalar yerleim esnasnda kaldrlmaldr. Ayrma ile ayrmam kesim arasndaki gei ok azdr. Kurtky formasyonunun ayrma rn alkali olduundan yzey ve yer alt sularna kar hassastr. Genellikle ayrma eyli kesimlerde grlr (http :// www. ibb. gov. tr, 2006)

66

Kurtky formasyonu yerleim bakmndan ok uygun bir formasyondur. Blgenin temel kayasdr. ok geni yzeylenme gsterir. Ayrmam ksmlarnda ok sert kaya zelliindedir. zellikle kuvars akll kesimleri ok salamdr. Sondaj verilerinde ayrmam salam ksmlarda Kaya Kalite Deeri %50-100 arasndadr. Tek eksenli basn direnleri 200-2000 kg/cm2 arasndadr (http :// www. ibb. gov. tr, 2006) 5.1.7. Ulam Ataehir yerleimi ehir merkezinden yaklak 12 km. yarapl uzaklkta; gneyinde bulunan Ankara asfaltna ise 800 m. uzaklkta yer almaktadr. ehrin nemli merkezlerine (Taksim , Beikta ,Levent, Gztepe,vb.) 10 ile 20 dakika arasnda mesafededir. 1. ve 2. Boaz kprlerinin evre yollar Ataehir alan ierisinde bir kavakta birlemekte ve Anadolu Otoyolu olarak devam etmektedir. Ayrca deniz trafiinin merkezlerinden olan Bostanc, Kadky gibi merkezlere uzakl 10 dakika civarndadr. Ataehire ulam karayolu tamacl ile salanmaktadr. Toplu tama otobs ve minibs ile salanrken seferler Kadky, Bostanc, skdar gibi merkez noktalara yaplmaktadr. Yerleim blgesi E-5 Karayolu ve Fatih Sultan Mehmet Kprlerine ok yakn olduu iin aktarmal olarak da ehrin birok merkezi noktasna rahatlkla ulalabilir.Hatta yaya ulam olarak E-5 Karayoluna ok fazla uzak olmamas da bir avantaj olarak saylabilir.

5.1.8. Fiziki evre Etd

Blge zellikle Ataehirin ban ektii, bir ok konut projesinin birleme noktas zelliindedir. Konut projelerinin dnda nemli miktarda ticari nite de mevcuttur. Dier kurum ve kurulular ise u ekilde sralanabilir; -Ataehirin hemen giriinde otobs terminalleri mevcuttur. -Ataehirin hemen giriinde be yldzl otel inaat devam etmektedir. -Ataehirin hemen yannda Anadolu yakasnn en byk spor komplekslerinden biri olan Ta Sporun tesisleri bulunmaktadr. 67

-Ataehirde yar olimpik yzme havuzu, sinema salonlar, ak ve kapal otoparklar mevcuttur. -AKUT(Arama Kurtarma Dernei)un merkezi Ataehirdedir. -Kadky Belediyesi, Tapu ve Kadastro Dairesi Ataehirdedir. -Eybolu ve Bilfen eitim kurumlarnn okullar mevcuttur. -Ataehire ok yakn bir konumda bulunan Yeditepe niversitesi de blgeye ayr bir hareket getirmi ve nemli bir talep yaratmtr. zel niversite olmas nedeniyle yksek gelir grubuna sahip renci potansiyeli blgeyi tercih etmektedir. -Ataehirin hemen yannda Carrefour SA. alveri merkezi bulunurken, Migros stanbuldaki genel mdrlk binasn Ataehire tam ve yine bir alveri merkezi amtr. Bunun yannda Tansa, Gima, Dia, Bim v.b. gibi marketlerin de ubeleri mevcuttur. 5.1.9. mar Durumu Ataehirin iinde bo olan baz arsalarn imar durumlar ile ilgili bilgiler Tablo 5.5te verilmitir. Tablo 5.5 Ataehirde Bulunan Bo Durumdaki Bir Arsann mar durumu
li stanbul lesi Mahallesi Pafta No 244 Ada No 1867 (T12) Parsel No 2 Yzlm (m) 2.924 Vasf K: 1.50, T: 0.60 Hmax:Ser.

Kadky Kkbakkalky

ekil 5.8 Ataehirde mar Durumu Belirtilen Arsalarn Krokisi

68

Blgeye ait 1/1000 lekli Uygulama mar Planlar, 18.01.2001 tarihinde Kadky Belediyesince onaylanm olup, mar Uygulamas almalar balamtr. Onayl mar Planna gre yap adalar; A ile gsterilen ticaret adas, B ve K1 ile gsterilen konut adalardr.; A ticaret adasnda E:1,80, B konut adasnda E:2,77 ve K1 konut adasnda E:2,24'dr. 5.2. Ataehirin evresi 5.2.1. Genel Bir Bak ve Tarihe Ataehir projesi balamadan nceleri, evrenin durumu, yaplama kalitesi anlamnda pek i ac durumda deildi. Kadky lesinin gneyinde kalan bu blge, genelde ehrin varo ksmlar olarak anlan, daha ok seyrek ekilde evreye dalm, gecekondu ve mstakil tarzda yaplamann olduu bir blgeydi. Alt yap anlamnda da ok byk eksikleri ve sorunlar olan bir blge olmakla birlikte, Kadky ilesinin gelecekte yaplamaya aday ender blgelerinden biriydi. Ataehir toplu konut projesinin start almas ve youn ilgi grmesi evre blgenin geliiminde adeta roketleme etkisi yaratmtr. Ataehir projesi bilindii gibi nceleri uydukent ismi ile anlan bir projeydi. Yani giri ve kn belli noktalardan olaca, evresinden izole, etraf evrili bir toplu konut projesi eklindeydi. Proje bu ekilde lanse edilip satlarda bu ekilde yapld fakat bu fikir ortaya atlrken gz ard edilen baz gerekler vard. Ataehirin inasnn balamas ile birlikte, nceleri ehrin yaplam alannn dnda kalan, insanlarn ilgisini pek ekmeyen bu blge ve evresinde, inanlmaz bir hareketlilik balad. Zaman getike de Ataehirde olduu kadar evresinde de ok ciddi bir yaplama srecinin oktan balam olduu ortaya kt. Dolaysyla Ataehir de bu blgenin tam ortasnda yer ald iin, evresinden izole bir ekilde yaplanmasnn hem kendisi hem de evresi iin yarataca zorluklarn anlalmas ile birlikte, zaman iinde Ataehir uydukent yapsn ve kimliini yava yava kaybederek evresiyle entegre olmaya balad. te Ataehirin evresinin geliimini daha da hzlandran bu entegrasyon olay ile birlikte evresinin yaplamas ok daha hzl ve istikrarl bir hal ald. Tabi Ataehirde oturanlar bu entegrasyonun daha ok skntlarn yaarken, evre mahalleler ise avantajlarn yaamaya baladlar.

69

Gnmzde Ataehirin evresi, nfusun ok youn olduu bir blge haline gelmitir. zellikle Kkbakkalky mahallesi bata olmak zere, hemen hemen Ataehire komu tm mahallelerde irili ufakl bir ok yeni inaat projesi yaplm ve yaplmaya devam etmektedir. Blgenin mlkiyet durumunun eitlilii nedeniyle mteahhitler byk arsa retiminde sknt yaamalarna ramen yinede toplu yaplama anlamnda kaliteli rneklerde mevcuttur. Bu kadar youn yaplamann olduu blgede, yinede imara hazr irili ufakl bir ok arsa mevcuttur. Dolaysyla ileriki yllarda blgeye olan youn talebin artarak devam etmesiyle birlikte, inaat almalarnn hz kesmeden devam edecei ve blgenin poplerliini uzunca yllar devam ettirecei aikar durumdadr. zellikle Kadky ilesinin u anda en hzl ve en dzenli yaplaan blgesi olarak ta dikkat ekmektedir. 5.2.2. Emlak Piyasasnn Durumu Ataehirin emlak piyasas ile hemen hemen paralel bir ekilde hareket sz konusudur. Bu blge de, Ataehir isminin markalamasyla birlikte her geen daha fazla rabet gren bir yer halini almtr. Durum byle olunca da Ataehirin evresinde mteahhit firmalar birbirleriyle adeta arsa bulma ve kapma yarna girmilerdir. Tabi ki bu durumda, arsa fiyatlar ok hzl bir art gstermi ve bu fiyatlarda direkt olarak gayrimenkul fiyatlarna yansmtr. Ataeherin evresinde yaplan yaplar nceleri, Ataehir blgesine gayrimenkul almak iin gelip te fiyatlarn yksek olmas nedeniyle akta kalan insanlara alternatif olurken, sonralar giderek artan rekabetten dolay, Ataehir standartlarnda hatta daha da lks konutlarn ortaya kmasna neden olmutur. Durum byle olunca da hem oturmak amal, hem de yatrm amal gayrimenkul edinmek isteyen kiilerin gzde yerlerinden biri olmaya balamtr. Blgedeki yaplarn eitlilii gerektende her kesimden insana cazip gelmektedir. Orta gelir ve st gelir grubunun zevklerine hitap eden bir ok proje, bu blgede mevcuttur. Bu blgeyi insanlarn tercih etmesindeki en nemli nedenlerden biri de Ataehirde olduu gibi salam zemine sahip olmas ve projelerin hepsinin deprem gvenlikli yaplmasdr. Sadece bu zellikten dolay son birka ylda, Kadky blgesinin sekin semtlerinden olan Caddebostan, Suadiye, Kozyata gibi semtlerden nemli derecede g almtr ve almaya devam etmektedir.

70

Bu blgede, Ataehirde olduu gibi proje gelitirici tek bir mekanizma olmad iin Ataehire gre emlak piyasasnda baz dezavantajlarda yaanmaktadr. zellikle bu blgede arsa speklasyonculuu ciddi biimde yaanmakta, bu da byk inaat irketlerinin daha byk apl projeler gelitirmesine engel olmaktadr. Ayrca emlak fiyatlar da Ataehirde olduu gibi homojen bir yapda olmayp esnek ve deiken bir yap arz etmektedir. Fakat hereye ramen blgedeki fiyat deiimleri hep art trendinde olduundan, blge her zaman cazibesini korumaktadr. Ataehirin evresinin ilgin bir zellii de, Ataehir iindeki ar younluk ve arsa ktlndan dolay kendilerine yer bulamayan baz kamu ve zel sektr kurulular tarafndan, Ataehir ve evre blgelerine hizmet verebilmek iin tercih edilmesidir. Bu kurululara rnek olarak oteller, eitim kurumlar, hastaneler ve poliklinikler, otobs terminalleri, niversite kampsleri verilebilir. Bu kurulular arsa bulabilmek ve merkezlerini bu blgeye tayabilmek iin ciddi yatrmlar yapmakta, bu da Ataehirin evresinin emlak piyasasnn hareketlenmesinde ok byk etkiler yaratmaktadr. Ataehirin evresinde de doluluk oranlar Ataehirde olduu gibi %100 oranna ok yakndr. Yine kira getirilerinin sat fiyatlarna oranlamas yapldnda, gayet cazip oranlarn mevcut olduu grlr. 2005 ylnda yaanan gayrimenkule olan ar talebin etkileri, bu blgede de fazlasyla grlm, den kredi faiz oranlar ve enflasyon deerleri konut edinme talebini maksimuma karmtr fakat kira deerleri de bu gelimeye ramen hzl bir art gstermitir. Tablo 5.6 Ataehirin evresindeki Gayrimenkullerin Kiralk ve Satlk M2 Fiyat Aral Konut Satlk (Ytl/m2) 900-3500 YTL Kiralk (Ytl/m2) 4-18 YTL

5.2.3. Mevcut Yaplanma ve Gelecekteki Yaplanma Trendi Ataehir evresinin yaplamasnda gze arpan en byk engel, Ataehir gibi sfrdan kurulan bir yerleim blgesi olmamasdr. Durum byle olunca da Ataehirin evresinde gze batan ilk durum, yeni ve eski yaplarn birbirine tezat oluturacak ekilde i ie olmasdr. Tabi ki bu durum gn getike deimektedir.

71

Arsalar deer kazandka, eski yaplar her geen gn yerlerini yeni yaplacak olan inaat antiyelerine terk etmektedir. Blgenin u anki yaplamas incelendiinde, tarz olarak Ataehire yakn bir durumda olsa bile, eitlilik olarak ok daha fazla sayda gayrimenkul tipine rastlanabilmektedir. Arsalarn ok deerli olmas nedeniyle Ataehirde olduu gibi genelde yksek katl, betonarme yaplar ounlukta olmakla birlikte, bu yaplar daha ok site tarznda, yan yana komu bloklardan olumaktadr. Bu kadar youn yaplamaya ramen, baz mahallelerde gecekondu tipi yaplardan oluan arpk yaplama rnekleri de mevcuttur. Ataehirin evresinde zellikle tamamen yksek gelir grubuna hitap eden yaplara da ska rastlanmaktadr. Tnel kalp, radye temel, gvenlik duvarlar ile evreden izole edilmi, yzme havuzlu, zel gvenlikli, ultra lks siteler astronomik rakamlara alc bulmaktadr. Bu siteler ok katl betonarme binalardan oluabildii gibi zel yaplm mstakil tripleks villalardan da ibaret olabilmektedir. Residance tarz, iinde kendine zel hillside olan yaplardan, normal apartman dairelerine kadar birok tarzda yap yine hep i ie yaplanm durumdadr. Bu kadar ok eitlilie ramen bir ou son deprem ynetmeliine gre yaplm, deprem gvenlikli yaplardr.

ekil 5.9 Ataehirin evresindeki Lks Yaplardan Grnmler

72

ekil 5.10 Ataehirin evresindeki Konutlardan Genel Grnm Blgede farkl gelitiriciler ok farkl proje konseptleri gelitirdikleri iin,

Ataehirde olduu gibi ortak bir mimari stilinden bahsetmek zordur. Ama blgedeki yaplar konut arlkl ve genelde ailelere hitap eden byk m2li evlerden olumaktadr. Yani yaplarda grlen eitlilik, daire modellerinde pek grlmemektedir. Ataehirde olduunun aksine, ticari nitelere ynelik herhangi bir yaplanma yoktur. Byle olunca da bu blgedeki yaplar ne kadar kaliteli olursa olsun, gnlk yaamda Ataehire olan bamllk artmaktadr. Bu da Ataehirin evresi iin nemli bir dezavantajdr. Ayrca sosyal alanlar ve donatlar anlamnda da baz siteler haricinde, Ataehire oranla eksiklikler gze arpmaktadr. Her eye ramen blgedeki yaplama her geen gn artarak srmektedir. Pahal projelerin yaplmas evredeki yap karakteristliini de olumlu etkilemektedir. Az saydaki gecekondular, hzla azalmaktadr. Blgenin mimarisinde gelecekte, imdikinden ok farkl tarzda bir yaplama beklenmemekle beraber, tnel kalp 73

sistemin standart olduu, daha yksek katl, geni sosyal alanlara sahip, gen ve alan kesime hitap edecek kk m2 li, genelde bir ve iki odal dairelerin yaplmas ve ticari nitelere biraz daha arlk verilip evre yaplarn gnlk ihtiyalarnn karlanaca, alveri merkezleri gibi alanlarn saysnn artmasn beklemek pek te yanl olmayacaktr. 5.2.4. mar Durumu Ataehirin evresinde yer alan baz bo durumdaki arsalarn imar durumlar ile ilgili bilgiler aada verilmitir. Tablo 5.7 Ataehirin evresindeki Baz Arsalarn mar Durumlar Parsel Bilgileri
Ada : Parsel : Eski Ada : Mahallesi : Pafta : Alan : evre : KULLANIM : Nizam : Kat: TAKS: KAKS N BAHE ARKA BAHE YAN BAHE MAR YK. Parsel Bilgileri Ada : Parsel : Eski Ada : Mahallesi : Pafta : Alan : evre : KULLANIM : Nizam : Kat: TAKS: KAKS N BAHE ARKA BAHE YAN BAHE MAR YK. 1945 2 KCKBAKKALKY P.232 2932,18m 226,23m KONUT ALANI AYRIK 0.25 1.8 Min.5m Min.4m Min.4m H:serbest 1946 1 KCKBAKKALKY P.232 2549,87m 209,55m KONUT ALANI AYRIK 0.25 1.8 Min.5m Min.4m Min.4m H:serbest

74

5.3. Fiyat Analizleri 5.3.1. Mahallerin Tespiti ve Yllara Gre Gayrimenkul Fiyatlar almann amacna uygun olarak, rnek alma alan olan Ataehirin eer varsa evresine olan rant etkisini belirlemek amacyla, Ataehir ve bal olduu mahalle ile evresindeki komu mahalleler ncelikli olmak zere, Kadky Belediyesinin snrlar iinde yer alan, dier yeni gelimekte olan ya da geliimlerini byk lde tamamlam, daha eski yerleim blgelerinin bulunduu mahalleler, fikir edinmek ve yorumlarda bulunmak amacyla seilerek, buralardaki gayrimenkul fiyatlarnn deiimi zaman iinde incelenmitir.

ekil 5.11 Kadky lesinin Mahalle Baznda Yerleim Haritas

ekilden de anlalaca gibi Ataehir, Atatrk mahallesinin tam iinde yer almakta, Kkbakkalky ve Kayda mahalleleri ile de komu bir pozisyonda bulunmaktadr. Yerleiminden dolay komu mahallerin ulam Ataehire entegre bir durumdadr. Dolaysyla Ataehir projesinin evresindeki gayrimenkul fiyatlarnda rant yaratmas beklenecek yerler de, ncelikli olarak bu mahalleler olmaldr. Bu mahalleler ve evresindeki birka mahalle, Kadky belediyesinin zellikle son 10 ylda en ok gelien ve byyen ksmdr. Gney ve bat kesimlere gelindike daha eski yerleim blgeleri yer almaktadr. Kadky blgesi ok eski bir yerleim alan olduundan gayrimenkul trleri, zellikleri ve fiyatlar asndan geni bir eitlilik

75

mevcuttur. Bu durumun daha iyi analiz edilebilmesi asndan, Ataehirden uzaklaan bir perspektifte, farkl zellikleri bulunan yerleim alanlar seilmitir. Ataehir, Ataehirin bal olduu Atatrk mahallesi, komular olan

Kkbakkalky, Kayda mahalleri, bu mahalleler gibi gelimekte olan Barbaros, Kozyata ve Yenisahra mahalleleri, daha eski yerleime alm, gelimi ve sekin yerleim merkezlerinden olan Suadiye ve Caddebostan mahallelerindeki gayrimenkullerin m2 fiyatlar, 1994 ylndan balayarak drder yllk periyotlarla 2006 ylna kadar, Kadky Belediyesinin oluturduu emlak fiyat tespit komisyonlarnn belirledii fiyatlar baz alnarak, sokak ve cadde baznda listelenmitir. Bu ilem yaplrken her mahalleden rastgele seilen 20 adet sokan fiyatlar gsterilmitir. Ataehir iin belediye tarafndan belirlenmi farkl iki fiyat olduundan sadece bu fiyatlar baz alnmtr. Bu alma yaplrken, Ataehire gney ynnden komu olan ve mraniye Belediyesinin snrlar iinde kalan ksm dahil edilmemitir. nk bu blgenin Ataehirle olan entegrasyonu, evresindeki dier mahallelerle olduu gibi deildir. Aradan geen TEM karayolu buna engel olmaktadr. Dolaysyla Ataehirin, gneyindeki bu blgeye olabilecek rant etkisinden bahsetmenin pek salkl olamayaca dnlmtr. Ataehirde tam olarak oturum 1993 yl sonlarna doru balamtr. Dolaysyla 1994 yl fiyat tespiti iin zellikle seilmi bir tarihtir. 1994 ylndan balayarak Ataehirin poplerlii giderek artmtr. Ayrca belediyeler kurduklar komisyonlar vastasyla her drt ylda bir sokak ve cadde baznda deerlemeler yapmaktadrlar. 1994 yl da bu yllardan biridir. 2006 yl fiyatlar da ylba itibari ile aklanm olduundan, alma kapsamnda 12 yllk periyotta fiyat takibi yaplmtr. Her mahallenin,sokak ve cadde baznda, yllara gre m2 fiyatlar Tablo A.1, A.2, A.3, A.4, A.5, A.6,A.7, A.8 ve A.9da detayl olarak belirtilmitir. Her mahalle iin farkl fiyatlarn olmas fiyat analizinde bir kargaa

yaratabileceinden, farkl fiyatlarn aritmetik ortalamas alnarak her mahalle iin tek bir fiyat bulunmu, bylece mahaller hakknda yorum yapmak kolaylatrlmtr.

76

Tablo 5.8 Yllara Gre Mahalle Baznda Gayrimenkul M2 Fiyatlarnn Aritmetik Ortalamas(Ytl/M2)
GAYRMENKUL M2 FYATLARI ORTALAMASI(Ytl/M2) MAHALLE SM 1994 ATAEHR KAYIDAI ATATRK K.BAKKALKY KOZYATAI YENSAHRA BARBAROS SUADYE CADDEBOSTAN 1,5 0,3 0,26 0,22 1,9 0,41 0,39 4,54 4,77 1998 25 3,31 2,58 2,3 12,6 3,1 3,1 48,1 48,55 2002 270 57,82 55,62 50,69 223,2 70,2 45,18 378 464,4 2006 800 168 194,5 247 438,5 190,75 140,5 748,3 893,2

5.3.2. Mahalle Baznda Minimum - Maksimum Fiyatlar ve Byme Oranlar 5.3.2.1. Byme Oranlar Mahaller iindeki farkl sokak ve caddelerdeki fiyatlarn minimum ve

maksimumlarnn bilinmesi, o mahallenin yaps, yerleimi, byme hz, byme yn v.s gibi konularda bize bilgi verecektir. Ayrca bu minimum ve maksimum fiyatlarn zaman iinde deiimleri ve birbirlerine olan oranlar da bu deiimlerin zamana gre nasl bir seyir izledii hakknda bilgi verecektir. Dolaysyla bu fiyatlar daha iyi analiz edebilmek iin Tablo 5.9 ve 5.10 oluturulmutur. Tablo 5.9 Mahalle Baznda Yllara Gre Minimum ve Maksimum Gayrimenkul M2 Fiyatlar(Ytl/M2)
MN. VE MAX.GAYRMENKUL M2 FYATLARI(Ytl/M2) MAHALLE SM 1994 Min. Maks. ATAEHR KAYIDAI ATATRK K.BAKKALKY KOZYATAI BARBAROS C.BOSTAN SUADYE YENSAHRA 1,5 0,25 0,15 0,05 1,6 0,3 3,6 2 0,3 1,5 0,6 0,3 0,3 2,5 0,6 10 10 0,6 1998 Min. Maks. 25 2,5 1,5 1,5 10 2,4 35 30 1,5 25 6 3 5 20 4,8 100 100 4,8 2002 Min. Maks. 270 54 32,4 32,4 144 36 432 180 36 270 117 64,8 108 360 72 1080 1080 108 2006 Min. Maks. 600 140 100 135 400 90 730 360 135 1000 350 600 550 900 200 2194 2194 300

77

Tablo 5.10 Mahalle Baznda Yl indeki Minimum Ve Maksimum Gayrimenkul M2 Fiyatlarnn Birbirine Oran(Misli)
YIL NDEK MN. VE MAKS. FYAT ORANLARI(MSL) MAHALLE SM 1994 ATAEHR KAYIDAI ATATRK K.BAKKALKY KOZYATAI BARBAROS C.BOSTAN SUADYE YENSAHRA 1 2,4 2 6 1,6 2 2,8 5 2 1 2,4 2 3,3 2 2 2,9 3,3 3,2 1998 1 2,2 2 3,3 2,5 2 2,5 6 3 2002 1, 7 2,5 6 4,1 2,2 2,2 3 6,1 2,2 2006

5.3.2.2. Mahalle Baznda Ortalama Byme Oranlar Yllara gre mahalle baznda fiyat tespitleri yapldktan sonra, fiyattaki deiimleri analiz edebilmek iin sokak ve cadde baznda fiyatlardaki byme oranlar bulunmutur. Bu ilem yaplrken gayrimenkulun ilk fiyat iin f1; sonraki fiyat iin f2 , denilerek fiyattaki byme oran g, u ekilde hesaplanmtr.

g=

( f 2 f 1) f1

(5.1)

Her mahalle iin,sokak ve cadde baznda yllara gre hesaplanan gayrimenkul m2 fiyatlarndaki byme oranlar, Tablo A.10, A.11, A.12, A.13, A.14, A.15, A.16, A.17, A.18de detayl olarak belirtilmitir. Cadde ve sokaklardaki gayrimenkul m2 fiyatlarndaki byme oranlarnn, mahalle baznda bize fikir verebilmesi iin hepsi ayr ayr hesaplanarak aritmetik ortalamalar alnm ve Tablo 5.11 elde edilmitir.

78

Tablo 5.11 Yllar Aras Mahalle Baznda Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Ortalama Byme Oran (Misli)
M2 FYATLARINDAK ORTALAMA BYME ORANI MAHALLE SM (MSL) 98/94 15,67 9,16 8,90 12,41 5,64 6,50 7,03 10,11 9,20 02/98 9,80 18,19 20,60 21,18 16,69 21,98 13,76 6,95 8,68 06/02 1,96 1,89 2,55 4,53 0,96 1,81 2,10 0,98 0,92 06/98 31,00 54,31 75,70 124,11 33,49 64,25 44,41 14,59 17,55 06/94 532,33 560,42 757,00 1415,53 228,61 458,38 363,35 172,01 187,21 02/94 179,00 193,59 212,84 294,49 116,80 168,50 117,41 87,54 97,19

ATAEHR KAYIDAI ATATRK K.BAKKALKY KOZYATAI YENSAHRA BARBAROS SUADYE CADDEBOSTAN

5.3.3. Enflasyondan Arndrlm Net Byme Oranlar Btn sokak ve caddelerdeki fiyatlar yllara gre analiz edildiinde, hepsinde bir bymenin olduu, hibir hesaba gerek kalmadan plak gzle bile grlebilmektedir ancak bu byme oranlarnn doru ekilde yorumlanabilmesi iin zaman iindeki enflasyon oranlarnn deiimi de yakndan takip edilmelidir. zellikle lkemiz gibi enflasyon oranlarnn yksek olduu yerlerde, baz byme oranlar aslnda enflasyondan arndrldnda, klmeye bile iaret edebilmektedir. alma srasnda, lkemizdeki enflasyon oranlarnn takibi iin Tketici Fiyat Endeksi kullanlmtr. Bunun nedeni, Tketici Fiyat Endeksi oranlar hesaplanrken arlkl bir ksmnn konut fiyatlarnn sat ve kira fiyatlarndaki deiimlere gre belirlenmi olmasdr. Ayrca Tketici Fiyat Endeksleri oranlar yl iinde Aralk ay baz alnarak hesaplanmtr. Bunun nedeni de Aralk aynn, yln son ay olmas ve bu ay iinde konut fiyatlarndaki deiimlerin dier aylara gre daha dalgasz bir seyir izlemesidir. 1994-2006 yllar arasnda Tketici Fiyat Endeksine gre yllk enflasyon oranlar incelendiinde,Tablo 5.12 elde edilmitir. Tablo 5.12 Yl Baznda Bir nceki Yln Aralk Ayna Gre Tketici Fiyat Endeksindeki Deiim Oranlar(%)
1994 125,5 1995 78,9 ARALIK AYINA GRE YILLIK TFE ORANLARI (%) 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 79,8 99,1 69,7 68,8 39 68,5 29,7 18,4 2004 9,3 2005 7,72

Bu tablo incelendiinde, her yl bir ncekine gre belli oranlarda tketim mallarnn fiyatlarnn artt gzkmektedir. Bu artn oranlarn daha iyi tespit edebilmek iin

79

bir ikinci tablo oluturulmaldr. Bu tablo oluturulurken, 1993 yl Aralk ay sonundaki bir gayrimenkulun m2 fiyat 100 birim kabul edilmi ve bu fiyat 1994 yl fiyat olarak ele alnarak, her yl iin enflasyon oranna gre bu gayrimenkulun m2 fiyat arttrlm ve yllara gre Tablo 5.13te gsterilen u fiyatlar bulunmutur. Tablo 5.13 Yl Baznda Enflasyon Oranlarna Gre Arttrlm Gayrimenkul M2 Fiyatlar (Birim)
ENFLASYON ORANLARINA GRE ARTTIRILMI GAYRMENKUL M2 FYATLARI(BRM) 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 100 225,5 403,4 725,3 1444,1 2450,75 4136,8 5750,2 9689,1 12566,8 16262,9 17518,4

Bu tablo da oluturulduktan sonra enflasyon miktarndaki byme oran e; hesaplanarak Tablo 5.14 oluturulmutur. Tablo 5.14 Yllara gre, Enflasyon Oranlarndaki Byme(Misli)
ENFLASYON ORANLARIDAK BYME(MSL) 98/94 13,44 02/98 5,7 0,8 06/02 06/98 11,13 06/94 174,18 02/94 95,89

Bu tablo da oluturulduktan sonra, artk elimizde iki tane byme oran bulunmaktadr. Bir tanesi gayrimenkul m2 fiyatlarndaki byme oran g; dieri ise enflasyon miktarlarndaki byme oran e, dir. Gayrimenkul fiyatlarn yorumlayabilmek iin ihtiyacmz olan net byme orann ise u forml kullanarak elde edebiliriz. Enflasyondan Arndrlm Net Byme Oran:

1+ g -1 1+ e

(5.2)

g:Gayrimenkul Fiyatlarndaki Byme Oran(Misli) e:Enflasyondaki Byme Oran(Misli) (5.2 ) denklemini kullanarak,her mahalle iin,sokak ve cadde baznda gayrimenkul m2 fiyat deiimlerindeki,enflasyondan arndrlm net byme oranlar hesaplanrsa Tablo A.19, A.20, A.21, A.22, A.23, A.24, A.25, A.26, A.27 elde edilir. Bu durumda her sokak ve cadde iin net byme oranlarn ayr ayr bulup, mahalle baznda yorum yapabilmek iinde hepsinin aritmetik ortalamalarn alrsak ta Tablo 5.15i elde etmi oluruz.

80

Tablo 5.15 Mahalle Baznda Enflasyondan Arndrlm Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Ortalama Byme Oran (%)
MAHALLE SM M2 FYATLARINDAK ENFLASYONDAN ARINDIRILMI ORTALAMA BYME ORANI (%) 98/94 15,42 -29,62 -31,44 -7,11 -54,01 -48,09 -44,43 -23,04 -29,35 02/98 61,19 186,34 222,39 230,99 164,05 242,99 120,3 18,62 44,42 06/02 64,61 60,78 97,27 207,04 8,92 56,33 72,2 9,84 6,4 06/98 163,81 355,94 532,32 931,43 184,31 437,92 274,4 28,55 52,93 06/94 204,45 220,48 332,7 708,62 31,07 162,23 107,98 -1,24 7,44 02/94 85,78 100,83 120,7 204,97 21,58 74,94 22,22 -8,62 1,35

ATAEHR KAYIDAI ATATRK K.BAKKALKY KOZYATAI YENSAHRA BARBAROS SUADYE CADDEBOSTAN

5.3.4. Ataehir evresinde Dikkat eken Sokak ve Caddeler

Ataehirin evresine olan rant etkisi incelenirken, daha nceki blmde mahalleler baznda ortalama byme oranlarna baklmt, fakat sokak ve cadde bazndaki fiyatlardaki byme oranlar dikkatli incelendiinde baz yerlerdeki byme oranlarnn, mahalle bazndaki ortalamalardan ok daha yksek olduu gze arpmaktadr. Ataehirin evresindeki komu mahaller iinden seilmi, srad baz sokak ve caddelerdeki gayrimenkul m2 fiyatlarndaki byme oranlar Tablo 5.16 ve 5.17de gsterilmitir. Tablo 5.16 Ataehir evresindeki Mahallere Bal Baz Sokak ve Caddelerde, Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Byme Oranlar(Misli)
GAYRMENKUL M2 FYATLARINDAK BYME ORANLARI (MSL) SOKAK VEYA CADDE SM 1998/1994 99 9 9 9 9 9 9 9 9 9 2002/1998 20,6 23 20,6 23 20,6 23 20,6 20,6 20,6 20,6 2006/2002 1,5 14,28 10,11 7,33 8,26 7,33 5,94 2,86 3,17 3,17 2006/1998 53 365,67 239 199 199 199 149 82,33 89 89 2006/1994 5399 3665,67 2399 1999 1999 1999 1499 832,33 899 899 2002/1994 2159 239 215 239 215 239 215 215 215 215

FATH YAKUTLAR ATATRKBULVARI GUL EMEL UFUK DLEKSABANCI LMEZ VATAN EKNCOLU

81

Tablo 5.17 Ataehir evresindeki Mahallere Bal Baz Sokak ve Caddelerde, Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Enflasyondan Arndrlm Byme Oranlar(Misli)
SOKAK VEYA CADDE SM FATH YAKUTLAR ATATRKBULVARI GUL EMEL UFUK DLEKSABANCI LMEZ VATAN EKNCOLU GAYRMENKUL M2 FYATLARINDAK ENFLASYONDAN ARINDIRILMI BYME ORANLARI (%) 1998/1994 592,52 -30,75 -30,75 -30,75 -30,75 -30,75 -30,75 -30,75 -30,75 -30,75 2002/1998 222,39 258,21 222,39 258,21 222,39 258,21 222,39 222,39 222,39 222,39 2006/2002 38,89 748,77 517,28 362,96 414,4 362,96 285,8 114,33 131,48 131,48 2006/1998 345,18 2922,81 1878,57 1548,8 1548,8 1548,8 1136,6 587 641,96 641,96 2006/1994 2982,54 1993,09 1270,02 1041,68 1041,68 1041,68 756,26 375,7 413,76 413,76 2002/1994 2129,33 147,7 122,93 147,7 122,93 147,7 122,93 122,93 122,93 122,93

Tabloda belirtilen sokak ve caddelerden bazlarnn konumlar incelendiinde, bu byme oranlarnn tesadfi olmad, aksine hepsinin de Ataehirle i ie olan sokak ve mahaller olduu uydu fotoraflarndan da rahatlkla anlalmaktadr.

ekil 5.12 Emel Sokak Uydu Fot.

ekil 5.13 Atatrk Bulvar Uydu Fot.

ekil 5.14 Fatih caddesi Uydu Fot.

ekil 5.15 lmez Sokak Uydu Fot.

82

ekil 5.16 Yakutlar Sokak Uydu Fot.

ekil 5.17 D. Sabanc Caddesi Uydu Fot.

Uydu fotoraflarnda krmz izgiyle snrlar izilmi blgenin gneyinde kalan ksmlar Ataehir Blgesidir.Tabloda belirtilen mahaller ise mavi renkli daireler ve oklar ile gsterilmitir.Bu mahallerin hemen hemen hepsi Ataehirle i ie gemi, ulam ve gnlk yaam alan olarak birbirlerine entegre olmu bir konumda bulunmaktadrlar.
5.3.5. Yorumlar 5.3.5.1. Mahalle Baznda M2 Fiyatlarnn Yorumlanmas

Ataehir ile birlikte evresindeki ve daha uzaktaki toplam 9 adet mahallede, 1994 -2006 yllar arasndaki, gayrimenkul m2 fiyatlarnn deiimi incelenmitir. Mahaller de kendi ilerinde alt sokak ve caddelere ayrldndan fiyat analizleri sokak ve cadde baznda derinletirilmitir. almada kullanlan fiyatlar Kadky belediyesinin emlak fiyat tespit komisyonlar tarafndan her drt ylda bir yapm olduu deerleme ilemleri sonucunda belirlenen fiyatlardr. Bu fiyatlar gerek deerleri bire bir yanstmamakla beraber, gerek deerlerle belli oranlar dahilinde rtmektedir. Dolaysyla bu almada istenilen sonularn bulunmasnda faydal olmutur. almada fiyat takipleri 1994 ylndan balayarak gnmze kadar uzanan bir sre iin incelenmitir. 1993-1994 yl, Ataehir iin nemli bir yldr. Bu tarih, Ataehirde yerleik dzenin ve oturumun balad tarih olarak kabul edilebilir. Dolaysyla bu tarihten itibaren Ataehire olan talep giderek artm, blge daha fazla tannmaya ve g almaya balamtr. 2006 ylna kadar 1998 ve 2002 yllarnda da

83

dahil olmak zere, belediye tarafndan drt kere daha deerleme ilemi yaplmtr. 2005 yl sonunda, 2006 yl rayi deerleri aklanm ve almaya dahil edilmitir. 1994 ylnda mahallelere gre, gayrimenkullerin ortalama m2 fiyatlar incelendiinde en dk rakamlarn 0,22 Ytl ve 0,26 Ytl ile Ataehirin komusu olan, K.Bakkalky ve Atatrk mahallelerinde olduu grlr. En yksek rakamlarn ise 4,54 Ytl ve 4,77 Ytl ile Suadiye ve Caddebostan mahallelerinde olduu grlr. Ataehirde ise bu rakam 1,5 Ytl dir. Ataehir 1994 ylnda, henz ok yeni bir yerleim alan olmasna ramen evresindeki mahallelere gre fiyatlarn yksek olmas, burann prestijli bir yerleim yeri olduu ve blgeye belli bir katma deer etkisi kataca dncesini kuvvetlendirmektedir. 1998 ve 2002 yllarndaki m2 fiyatlarnn sralamasnda ok nemli deiiklikler grlmemekle birlikte, 2002 ylndan sonra mahalleler arasndaki fiyat farklar kapanmaya balayarak, 2006 ylndaki sralamada baz nemli deiiklikler olmutur. 2006 ylndaki mahallelere gre gayrimenkullerin ortalama m2 fiyatlar incelendiinde, en dk rakamlarn 140,5 Ytl ve 168 Ytl ile Barbaros ve Kayda mahallelerinde olduu grlr. Fiyatlarn yllar iindeki deiimleri takip edilerek, mahallelerin kendi ilerinde gruplandrlmas, analizlerin yorumlanmas ynnden uygun grlmtr. Bu ilem yapldnda, Ataehirin toplu konut projesi alan, K.Bakkalky, Atatrk, Kayda mahallelerinin, Ataehir toplu konut projesinin komular ve ayn zamanda Kadkyn bymekte ve gelimekte olan mahalleleri, Barbaros ve Yenisahra mahallelerinin, yine Kadkyn bymekte ve gelimekte olan mahalleleri, Kozyata, Suadiye ve Caddebostan mahallelerinin de Kadkyn daha eski ve gelimi yerleim alanlar olduu grlr. Zaten ekiller incelendiinde, mahallere gre fiyatlar arasndaki farklarn 2006 ylnda daha aza inmi olmas, gelimekte olan ve geliimini tamamlam mahalleri belli etmektedir.

84

1994 YILI GAYRMENKUL M2 FYATLARI

ATAEHR KAYIDAI ATATRK K.BAKKALKY KOZYATAI YENSAHRA BARBAROS SUADYE CADDEBOSTAN

5 4,5 4 3,5 3 Ytl 2,5 2 1,5 1 0,5 0

ekil 5.18 1994 Yl in Ataehir ve evresindeki Gayrimenkul Fiyatlarnn Analiz Grafii

2006 YILI GAYRMENKUL M2 FYATLARI ATAEHR KAYIDAI ATATRK K.BAKKALKY KOZYATAI YENSAHRA BARBAROS SUADYE CADDEBOSTAN

1000 800 600 Ytl 400 200 0

ekil 5.19 2006 Yl in Ataehir ve evresindeki Gayrimenkul Fiyatlarnn Analiz Grafii Gelimekte olan mahallelerde fiyatlarn artmas, beklenen bir sonutur. Bu alma toplu konut projelerinin evresindeki mahallelerde, fiyatlarn artt ve bu artlarn bymekte olan baka yerlerin fiyat artlarna gre, daha fazla olduu veya olmad sorusuna cevap aramaktadr. Dolaysyla Ataehire komu olan K.Bakkalky, Atatrk ve Kayda mahallelerindeki gayrimenkul fiyatlarnda byme olup olmad, bu byme oranlarnn ne kadar olduu, bu byme oranlarnn toplu konut projesi olan Ataehir, gelimekte olan Barbaros, Yenisahra, geliimini tamamlam, Kozyata, Suadiye ve Caddebostan mahallerindeki byme oranlarndan fazla olup olmad, analiz edilmesi gereken balca konulardr.

85

5.3.5.2. Minimum ve Maksimum Fiyatlar

1994 ylnda mahaller iin minimum ve maksimum m2 fiyatlar incelendiinde, K.Bakkalky ve Atatrk mahalleleri, minimum fiyatlarda 0,05 Ytl ve 0,15 Ytl, maksimum fiyatlarda 0,3 Ytl ile her iki kategoride de en dk fiyatlara sahip mahalleler olarak gze arpmaktadr. 2006 ylna gelindiinde ise minimum m2 fiyatlarnda Barbaros ve Atatrk mahalleri 90 Ytl ve 100 Ytl, maksimum fiyatlarda ise Barbaros ve Yenisahra mahalleleri, 200 Ytl ve 300 Ytl ile en dk fiyatlara sahip mahalleler olduklar grlmektedir. Yllar iinde minimum ve maksimum fiyatlarn deiimine bakldnda, Ataehir ve Atatrk mahallesinde, minimum ve maksimum fiyatlar arasndaki farkn ald, K.Bakkalky, Kayda, Kozyata, Suadiye, Caddebostan ve Barbaros mahallerinde ise aradaki oranlarn ok fazla deimedii grlr. Bu durum da bize mahalleler iinde bulunan baz sokak ve caddelerdeki fiyat deiimlerinin, ayn mahallelerin dier sokak ve caddelerine gre daha fazla olabileceine dair ipucu vermektedir.
2006 YILI M2 FYATLARI
2500 2000 1500 Ytl 1000 500 0 Ataehir K.Bakkalky Kayda Atatrk Kozyata Barbaros C.Bostan Suadiye Minumum Fiyat Yenisahra mm

Minumum Fiyat maksimum Fiyat

ekil 5.20 2006 Ylnda Mahalle Baznda Minimum ve Maksimum Gayrimenkul M2 Fiyatlar Analiz Grafii

86

1994 YILI M2 FYATLARI

10 9 8 7 6 Ytl 5 4 3 2 1 0 Ataehir Kayda Atatrk K.Bakkalky Kozyata Barbaros Minumum Fiyat Suadiye Yenisahra

C.Bostan

Minumum Fiyat Maksimum Fiyat

ekil 5.21 1994 Ylnda Mahalle Baznda Minimum ve Maksimum Gayrimenkul M2 Fiyatlar Analiz Grafii
5.3.5.3. Byme Oranlar

Yllara gre gayrimenkul fiyatlarnn deiimine bakldnda, almada incelenen btn mahallelerde belirgin bir fiyat art gzlenmektedir. Bu fiyat artlarnn yorumlanmas iin yllara gre, birbirlerine olan oranlarn incelemek gerekmektedir. Bu oranlara fiyatlardaki byme oran denilmektedir. almada 1994-2006 yllar arasndaki fiyat deiimleri, drder yllk periyotlarla incelendiinden dolay byme oranlar iin olas tm alternatifler incelenmitir. Bu durumda 98/94, 02/98, 06/02 yllar iin drt yllk byme oranlar, 02/94, 06/98 yllar iin sekiz yllk byme oranlar, 06/94 yllar iin onalt yllk byme oran bulunmutur. Fiyatlardaki deiimler incelenirken, lkemizde yaanan 1994 ve 2001 yllarndaki ekonomik krizlerin etkileri de gz nne alnmaldr. nk bu krizler sonras enflasyon oranlar olaan d artlar gstermi, bu fiyat artlar da doal olarak gayrimenkul sektrn olumsuz ynde etkilemitir. Mahalleler iin byme oranlar incelenirken, ncelikle her mahallenin iinde yer alan cadde ve sokaklarn byme oranlar ayr ayr hesaplanm, daha sonra bunlarn yllara gre aritmetik ortalamalar alnarak her mahalle iin baz alnabilecek tek bir oran bulunmutur.

87

98/94 yllar arasnda, her mahalle iin fiyatlardaki byme oranlar incelendiinde, en yksek orann 15,67 ile Ataehirde olduunu, 02/98 yllar arasnda her mahalle iin fiyatlardaki byme oranlar incelendiinde, en yksek orann 21,98 ile Yenisahrada olduunu, 06/02 yllar arasnda her mahalle iin fiyatlardaki byme oranlar incelendiinde, en yksek orann 4,53 ile K.Bakkalkyde olduunu, 06/98 yllar arasnda her mahalle iin fiyatlardaki byme oranlar incelendiinde, en yksek orann 124,11 K.Bakkalkyde olduunu, 06/94 yllar arasnda her mahalle iin fiyatlardaki byme oranlar incelendiinde en yksek orann 1415,53 ile K.Bakkalkyde olduunu, 02/94 yllar arasnda her mahalle iin fiyatlardaki byme oranlar incelendiinde en yksek orann 294,49 K.Bakkalkyde olduunu grrz. Bu almada, yllara gre alt adet deiik byme oran bulunmutur. Bunlardan herhangi biri, yorum yapmak iin rahatlkla kullanlabilir. Ancak 06/94 oran Ataehirin ilk kuruluundan gnmze kadar olan gemii bir btn olarak yansttndan, 06/02 oran da son yllarda gayrimenkul sektrnde yaanan nemli byme etkisini direkt olarak yansttndan dier oranlara gre daha ncelikli tercih edilmelidir. Fakat dikkat edilirse tm mahallelerde fiyatlarda bir bymenin olduu gzkmektedir. Enflasyon problemi olan bir lkede, bu ekilde bir durumun olmas gayet doal karlanmaldr. Reel bir yorum yaplabilmesi iin byme oranlarnn enflasyondan arndrlmas gerekmektedir.

1994-1998 YILLARI ARASINDAK BYME ORANLARI

16 14 12 10 Misli 8 6 4 2 0 AT AEHR KAYIDAI AT AT RK K.BAKKALKY KOZYATAI YENSAHRA BARBAROS SUADYE CADDEBOSTAN

ekil 5.22 1994-1998 Yllar Arasnda Mahalle Baznda Fiyatlarndaki Byme Oranlar Analiz Grafii

Gayrimenkul M2

88

1998-2002 YILLARI ARASINDAK BYME ORANLARI

ATAEHR 25 20 KAYIDAI ATATRK K.BAKKALKY KOZYAT AI YENSAHRA 10 5 BARBAROS SUADYE CADDEBOST AN 0

15 Misli

ekil 5.23 1998-2002 Yllar Arasnda Mahalle Baznda Fiyatlarndaki Byme Oranlar Analiz Grafii
2002-2006 YILLARI ARASINDAK BYME ORANLARI
5 4,5 4 3,5 3 Misli 2,5 2 1,5 1 0,5 0 ATAEHR KAYIDAI ATATRK

Gayrimenkul M2

K.BAKKALKY KOZYAT AI YENSAHRA BARBAROS SUADYE CADDEBOST AN

ekil 5.24 2002-2006 Yllar Arasnda Mahalle Baznda Fiyatlarndaki Byme Oranlar Analiz Grafii
1998-2006 YILLARI ARASINDAK BYME ORANLARI

Gayrimenkul M2

140 120 100 Misli 80 60 40 20 0 ATAEHR KAYIDAI ATATRK K.BAKKALKY KOZYAT AI YENSAHRA BARBAROS SUADYE CADDEBOST AN

ekil 5.25 1998-2006 Yllar Arasnda Mahalle Baznda Fiyatlarndaki Byme Oranlar Analiz Grafii

Gayrimenkul M2

89

1994-2006 YILLARI ARASINDAK BYME ORANLARI

1600 1400 1200 1000 Misli 800 600 400 200 0 AT AEHR KAYIDAI AT AT RK K.BAKKALKY KOZYATAI YENSAHRA BARBAROS SUADYE CADDEBOSTAN

ekil 5.26 1994-2006 Yllar Arasnda Mahalle Baznda Fiyatlarndaki Byme Oranlar Analiz Grafii

Gayrimenkul M2

1994-2002 YILLARI ARASINDAK BYME ORANLARI

300 250 200 Misli 150 100 50 0

ATAEHR KAYIDAI ATATRK K.BAKKALKY KOZYAT AI YENSAHRA BARBAROS SUADYE CADDEBOST AN

ekil 5.27 1994-2002 Yllar Arasnda Mahalle Baznda Fiyatlarndaki Byme Oranlar Analiz Grafii
5.3.5.4. Enflasyondan Arndrlm Byme Oranlar

Gayrimenkul M2

Byme oranlar ile ilgili yorum yapabilmemiz iin, enflasyon oranlarndan arndrmamz zorunludur. Enflasyondan arndrdktan sonra bulunacak deerler net byme deerleridir ve eer geek bir byme sz konusu ise enflasyon miktar dldnde, kalan deerin pozitif bir deer olmas gerekmektedir. Aksi takdirde fiyatlarda byme deil klme olmu demektir. Bir adm nce hesapladmz byme oranlarndan (5.2) nolu denklem ile enflasyon oranlarn kartarak, her mahallenin altnda yer alan sokak ve caddelerin 90

ayr ayr net byme oranlar hesaplanm, daha sonra bu oranlarn aritmetik ortalamalar alnarak mahalle baznda enflasyondan arndrlm tek bir byme oran bulunmutur. 98/94 yllar arasnda her mahalle iin fiyatlardaki enflasyondan arndrlm net byme oranlar incelendiinde, en yksek orann %15,67 ile Ataehirde olduunu, 02/98 yllar arasnda her mahalle iin fiyatlardaki enflasyondan arndrlm net byme oranlar incelendiinde en yksek orann %242,99 ile Yenisahrada olduunu, 06/02 yllar arasnda her mahalle iin fiyatlardaki enflasyondan arndrlm net byme oranlar incelendiinde, en yksek orann %207,04 ile K.Bakkalkyde olduunu, 06/98 yllar arasnda her mahalle iin fiyatlardaki enflasyondan arndrlm net byme oranlar incelendiinde, en yksek orann %931,43 K.Bakkalkyde olduunu, 06/94 yllar arasnda her mahalle iin fiyatlardaki enflasyondan arndrlm net byme oranlar incelendiinde, en yksek orann %708,68 ile K.Bakkalkyde olduunu, 02/94 yllar arasnda her mahalle iin fiyatlardaki enflasyondan arndrlm net byme oranlar incelendiinde en yksek orann %204,97 ile K.Bakkalkyde olduunu grrz. zellikle 1994 ylnda yaanan ekonomik krizin etkileri bu yl kapsayan byme orannda olduka ak ekilde gzkmektedir. Mesela 98/94 yllar arasndaki byme oranlarnn neredeyse hepsi negatif km, yani gayrimenkul fiyatlarndaki art, enflasyon deerinin altnda kaldndan byme yerine klmenin olduu anlalmaktadr.

1994-2006 YILLARI ARASI M2 FYATLARINDAK ENFLASYONDAN ARINDIRILMI ORTALAMA BYME ORANI ATAEHR
800 600 400 200 0 -200 KAYIDAI ATATRK K.BAKKALKY KOZYATAI YENSAHRA BARBAROS SUADYE CADDEBOSTAN

(%)

ekil 5.28 1994-2006 Yllar Arasnda Enflasyondan Arndrlm Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Ortalama Byme Oranlar Analiz Grafii

91

1994-2002 YILLARI ARASI M2 FYATLARINDAK ENFLASYONDAN ARINDIRILMI ORTALAMA BYME ORANI ATAEHR 250 200 150 (%) 100 50 0 -50 KAYIDAI ATATRK K.BAKKALKY KOZYATAI YENSAHRA BARBAROS SUADYE CADDEBOSTAN

ekil 5.29 1994-2002 Yllar Arasnda Enflasyondan Arndrlm Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Ortalama Byme Oranlar Analiz Grafii

1998-2006 YILLARI ARASI M2 FYATLARINDAK ENFLASYONDAN ARINDIRILMI ORTALAMA BYME ORANI ATAEHR KAYIDAI ATATRK K.BAKKALKY KOZYATAI YENSAHRA BARBAROS SUADYE CADDEBOSTAN

1000 800 600 (% ) 400 200 0

ekil 5.30 1998-2006 Yllar Arasnda Enflasyondan Arndrlm Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Ortalama Byme Oranlar Analiz Grafii

2002-2006 YILLARI ARASI M2 FYATLARINDAK ENFLASYONDAN ARINDIRILMI ORTALAMA BYME ORANI

AT AEHR

250 200 (%) 150 100 50 0

KAYIDAI AT AT RK K.BAKKALKY KOZYATAI YENSAHRA BARBAROS SUADYE CADDEBOSTAN

ekil 5.31 2002-2006 Yllar Arasnda Enflasyondan Arndrlm Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Ortalama Byme Oranlar Analiz Grafii

92

1998-2002 YILLARI ARASI M2 FYATLARINDAK ENFLASYONDAN ARINDIRILMI ORTALAMA BYME ORANI

250 200 150 (% ) 100 50 0

ATAEHR KAYIDAI ATATRK K.BAKKALKY KOZYAT AI YENSAHRA BARBAROS SUADYE CADDEBOST AN

ekil 5.32 1998-2002 Yllar Arasnda Enflasyondan Arndrlm Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Ortalama Byme Oranlar Analiz Grafii

1994-1998 YILLARI ARASI M2 FYATLARINDAK ENFLASYONDAN ARINDIRILMI ORTALAMA BYME ORANI

20 10 0 -10 (% ) -20 -30 -40 -50 -60 ATAEHR KAYIDAI ATATRK K.BAKKALKY KOZYAT AI YENSAHRA BARBAROS SUADYE CADDEBOST AN

ekil 5.33 1994-1998 Yllar Arasnda Enflasyondan Arndrlm Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Ortalama Byme Oranlar Analiz Grafii
5.3.5.5. Dikkat eken Sokaklar

Mahallerin byme oranlar kendi ilerindeki sokak ve caddelerin byme oranlarnn ortalamas alnarak bulunmutu, fakat dikkatle incelendiinde baz sokak ve caddelerdeki byme oranlarnn, ortalamalarn ok stnde olduu grlmtr. K.Bakkalky mahallesinde yer alan Fatih, Yakutlar, Gl, Emel, Ufuk, Dilek Sabanc, Atatrk mahallesinde yer alan lmez, Atatrk Bulvar, Ekinciolu, Vatan sokak ve caddelerinin hem ait olduklar mahalle ortalamalarna gre, hem de alma da incelenen tm sokak ve caddelere gre daha yksek ve sra d byme oranlarna sahip olduklar gzkmektedir.

93

MAHALLE SOKAK VE CADDELERDEK BYME ORANLARI

3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0

K FU U L E EM L U G AR TL YA VA KU N TA

Sokak ve Caddeler Mahalleler

ekil 5.34 Sokak veya Caddelerin Ait Olduklar Mahallelerle Karlatrmal Enflasyondan Arndrlm Byme Oranlar Analiz Grafii
5.4. Genel Yorumlar

Tez almasna uygun olarak, Ataehir toplu konut projesinin, kendisi de dahil olmak zere evresine, gayrimenkul fiyatlaryla ilgili nasl bir etki yarattnn incelemesi yaplmtr. Bu almada Ataehirin kurulu yl almamzn genel balang tarihi olarak kabul edilmitir. Tez almasnn sonular, toplu konut projelerinin evresindeki blgelerde bulunan gayrimenkullerin fiyat artlarnn, dier blgelerdeki gayrimenkullerin fiyat artlarna gre daha yksek seviyede olduunu destekler niteliktedir. 2006/1994 yllar arasnda fiyat artlar incelenen mahallelerde, net byme oranlar incelendiinde oktan aza doru sralama u ekilde olmutur. 1-K.Bakkalky, 2-Atatrk, 3-Kayda, 4-Ataehir, 5-Yenisahra, 6-Barbaros, 7-Kozyata, 8-Caddebostan, 9-Suadiye Grld gibi fiyatlarda en ok bymenin yaand mahalle de, Ataehirin komular olan mahallelerdir. Ataehirin kendisi de byme oranlar sralamasnda st sralarda yer almaktadr. Bunun en nemli nedenlerinden birisi, Ataehir projesinin inaatnn etap etap yaplm olmasdr. Bu durumdan dolay Ataehir, evresine olduu kadar olmasa bile, kendi iinde dahi bir sonraki ina edilen etaba bile fiyat art ynnde nemli katks olmutur.

94

Daha nceki balklar altnda, Ataehirin komusu olan mahallenin de Kadky belediyesinin bymekte ve gelimekte olan mahallelerinden olduu belirtilmiti. Durum byle olunca, byyen ve gelien mahallelerdeki fiyatlardaki bymenin normal, beklenen bir etki olduu dnlebilir fakat almada incelenen, Ataehire komu olan mahalle ile ayn zelliklere sahip ve Kadky belediyesinin yine bymekte ve gelimekte olan mahallerinden olan Yenisahra ve Barbaros mahallerindeki fiyatlardaki byme oranlarnn, dier mahalleden ok daha dk seviyede olmas, bu mahalledeki fiyatlara etki eden baka bir etken olduunu kantlar niteliktedir. Suadiye ve Caddebostan mahallerindeki byme oranlar incelendiinde ise, en yksek m2 fiyatlarnn bu blgelerde olmas ve en gzde yerleim blgelerinden olmalarna ramen, fiyatlardaki deiimin ok dk olduu hatta fiyatlarda klmenin bile olduundan bahsetmek mmkndr. almada elde edilen sonular dorultusunda toplu konut projelerinin evresindeki blgelerdeki gayrimenkul fiyatlarnn daha hzl ve istikrarl bir ekilde arttndan ve bu blgelerin ok hzl ekilde gelitiinden bahsetmek mmkndr.

95

6. SONU VE YORUMLAR Son zamanlarda konut sektrnde giderek artan talebe ynelik arz eksikliini gidermek iin gelitiricilerin toplu konut projelerine arlk verdiini grmekteyiz. Projeler iin seilen arsalarn giderek ehir dndaki alanlara kaymas, bu blgeler asndan yadsnamaz ekonomik ve sosyal sonular dourmaktadr. Toplu konutlarn evreleriyle ayrlmaz ile bir bir btn etkileim oluturmalarndan iinde olmalar, hareketle, fiyatlar evredeki asndan gayrimenkuller

deerlendirildiinde, hareket halinde olan dinamik bir piyasa koulu beklenmelidir. Bu almada, toplu konutlarn evrelerindeki gayrimenkullerin fiyatlar zerine olumlu etkilerinin olduu, hatta bu pozitif etkinin normal deerlerin dnda bir rant etkisi olduu tezine cevap aranmaya allm, bu amala da hala inaat almalarnn devam ettii Trkiyenin ve stanbulun en byk toplu konut projelerinden olan Ataehir ve evre blgesi incelenerek, toplu konut projeleri hakknda genel bir kanya ulalmaya allmtr. alma blgesinde yaplan gzlemler, aratrmalar, fiyat analizleri ve istatistik almalar sonucunda, Ataehir toplu konut alannn ve ona entegre durumdaki evre blgesinin birbirleri ile etkileim halinde olduklar grlmtr. Bu etkileimler ekonomik boyutlarda incelenmi ve blgedeki tm gayrimenkul piyasas ile ilgili genel sonular elde edilmitir. Bu sonulardan ilk bahsedilmesi gerekeni, Ataehir toplu konut projesinin, evresindeki gayrimenkuller zerinde yaratm olduu pozitif etkidir. Ataehirde oturumun balad 1993 yl sonundan gnmze gelinceye kadar geen srete evresindeki Atatrk, K.Bakkalky ve Kayda mahallerinde,gayrimenkul fiyatlarndaki enflasyondan arndrlm byme oranlar hep pozitif ynde olmutur. Fakat Ataehirden uzaklatka baz mahallelerde reel byme oranlarnda klmelerin olduu bile gzkmektedir. Buradan elde edilen sonu genelletirilse, toplu konut projeleri, evrelerindeki gayrimenkul fiyatlarn pozitif ynde etkilemektedir kansna ulalabilir.

96

Bu sonuca ulatktan sonra, bu pozitif etkinin bir rant etkisi olup olmad aratrlmtr. Ataehir ve evresi gelien ve byyen bir blge olduu iin fiyat artlarnn pozitif ynde olmas zaten beklenen bir sonutu. Bu pozitif etkiyi kyaslama yapabileceimiz, ayn blgesel zelliklere sahip yakn evredeki mahallerdeki deiimler de bu yzden almaya dahil edilmitir. Byyen ve gelien blge zellii tayan Kozyata, Yenisahra, Barbaros mahallelerindeki fiyat deiimleri hatta Kadkyn daha gelimi ve eski semtlerinden Caddebostan ve Suadiye mahallelerindeki deiimler de incelenmitir. Ataehirin evresi iin bir rant etkisi yaratt aka grlmtr. alma sonularna gre 1994-2006 yllar arasnda, eski yerleim alanlar olan Suadiye ve Caddebostan semtlerinde yaklak byme oranlar %0-7 arasnda, bymekte olan fakat Ataehir ile kuvvetli komuluk ilikisine sahip olmayan Barbaros, Yenisahra ve Kozyata mahallelerinde %30-160 arasnda, Ataehirin komusu olan Atatrk, K.Bakkalky, Kayda mahallelerinde ise %200-700 arasnda olduklar grlm ve kyaslama yapldnda Ataehirin evresindeki blgelerde, fiyat artlarnn sra d olduu fikrine ulalmtr. Bu noktadan hareketle toplu konut projelerinin evrelerine rant etkisi olduu sonucuna rahatlkla ulalmaktadr. Bu almann en nemli hareket noktas, Ataehirin evresi ile entegre olmu ; ulam, sosyal ve ekonomik yaam anlamnda evresi ile bir btn oluturmu bir toplu konut projesi olmasdr. Projenin inas ile zamanla snrlar ortadan kalkm, komu olan gayrimenkuller Ataehir ile btnlemeye balamtr. Durum byle olunca da Ataehir projesine yakn olma durumu nem kazanm ve fiyat deiimleri yaknlkla doru orantl bir hal almtr. Ataehirin evresindeki blgeler hem cadde ve sokak baznda hem de mahalle baznda incelenmi, yorumlarda kolaylk salamas asndan da mahalle baznda rakamsal veriler ele alnmtr. Bu yzden detaylara inildiinde baz sokak ve caddelerdeki fiyatlardaki deiimlerin, ait olduklar mahalle ortalamalarndan ok daha yksek olduklar, yani genel duruma gre ok daha sra d olduklar grlmtr. Bu srad rakamlara rnek vermek gerekirse 1994-2006 yllar arasnda komu sokak ve caddelerden, Fatih caddesinde enflasyondan arndrlm fiyatlardaki byme orannn yaklak %3000, Yakutlar caddesinde %2000, Atatrk Bulvarnda %1250, Gl, Emek ve Ufuk caddelerinde %1000 gibi olduu saylabilir. Bu mahallelerin konumu incelendiinde hepsinin

97

Ataehirin tam snr noktalarnda yer alan sokak ve caddeler olduklarn grrz. Buralardan uzaklatka fiyatlardaki byme oranlarnn ortalama rakamlara yaklat grlmektedir. O zaman diyebiliriz ki toplu konut projelerinin evrelerindeki gayrimenkullerin fiyatlarn etkileme gc, evresindeki blgeye olan yaknlkla doru orantldr. almann asl amacna uygun olan sonularn bulunmasnn yannda, blgede yaplan aratrma ve gzlemlere dayanarak tez konusuyla ilikili baz ek sonulara da ulalmtr. Bunlar da u ekilde gruplandrmak mmkndr; -evresiyle entegre olmayan toplu konut projeleri, etrafndaki gayrimenkulerin zerinde pozitif bir etki yaratsa bile, bu etki rant etkisi deildir. Bu sonuca ulalrken Ataehirin gneyinde yer alan mraniye blgesindeki yaplama kalitesi ve gayrimenkul fiyatlar gzlemlenmitir. Bu blge Ataehire ok yakn olmasna ramen aradan geen TEM karayolu kopukluk yaratm, Ataehirle entegre olamaynca da komu dier blgelerdeki gibi blgesel bir geliim yaanmamtr. Bu etki ayn ekilde fiyatlar incelendiinde de aka grlmektedir. Bu blgedeki gayrimenkul fiyatlar, Ataehire ayn uzaklkta yer alan K.Bakkalky mahallesindeki gayrimenkul fiyatlarna gre daha dk kalmaktadr. -Toplu konut projeleri, yakn evrelerindeki yeni inaat yatrmlarn pozitif ynde etkilemektedir. Ataehirin kurulmas ile birlikte, evresi yeni ve hummal bir yaplanma srecine girmi, blgedeki inaat faliyetleri artarak gnmze kadar gelmitir. Bu duruma, blgeye olan ar talebin de etkileri olmutur. Blgeye olan bu ar talebi Ataehir toplu konut projesinin tetiklediini dndmzde bu yargya ulamak kolay bir hal almaktadr. -Toplu konut projeleri evre blgelerdeki yaplama kalitesini arttrmakta, kt yaplama ve gecekonduculuu azaltmaktadr. Ataehir projesi evresi iin rnek alnan bir prototip olmu, evre blgede yeni bir mimari tarz yaratarak, yeni yaplan yaplarn ekline yn vermeye balamtr. Byle olunca da evre blgede kt ve dzensiz yaplama azalmaya balamtr. Bu durum kentsel gelime asndan, toplu konutlarn evrelerinde yaratt nemli etkilerdendir.

98

-Ekonomik krizlerin yaand, para piyasalarnda olumsuz durumlarn hakim olduu koullarda bile, toplu konut projelerinin evrelerinde yer alan baz yerlerde fiyatlardaki reel byme oranlar pozitif olabilmektedir. Bu almada 1994-2006 yllar arasndaki fiyat deiimleri incelendiinden 1994 ve 2001 yllarnda lkemizde yaanan ekonomik krizlerin de fiyatlara yansmalar analiz edilmitir. Sonulara gre grlmtr ki bu yllarn iinde yer ald drder yllk periyotlarda hemen hemen bir ok blgedeki gayrimenkul fiyatlarnda reel byme oranlar ynnden klmeler yaanrken, Ataehirin etrafndaki baz cadde ve sokaklarda bymeler grlmekte ya da klme yaansa bile bu rakamlar ok snrl miktarlarda kalmaktadr. alma sonular gstermitir ki, imara alan toplu konut alanlarnn etrafnda yer alan arsalarn imar planlar ve geliim sreleri nceden planlanmal, blgede yaanacak speklatif fiyat artlar nlenmeli, evre blgelerin toplu konutlarla entegrasyonu salanmaldr. Bylece daha hzl ve dzenli gelien, ehrin yaplamasna zarar vermeyen, evresi ile btn oluturup, etrafna deer katan ve deer kazanan toplu konut yerleim alanlarna sahip olabiliriz.

99

KAYNAKLAR Alar, A. ve ada, V., 2002. Tanmaz (Gayrimenkul) Deerlemesi, TMMOB Harita ve Kadastro Mhendisleri Odas Yaynlar, Ankara. Aktan, C.C., 1993.Politikada Rant Kollama,Amme daresi Dergisi, 4, 119-136 Altnta, H. ve Marin, M.C., 2004. Dsallklarn ve Teknolojik Gelimelerin Dank Uzamsal Kent Geliimindeki Rolleri ve evresel Bozulma, Gazi niversitesi Mhendislik ve Mimarlk Fakltesi Dergisi, 73-88 Altnta, M., 1990. Toplu Konut Yerleimlerinde Bir Tasarm Rehberi Denemesi, Yksek Lisans Tezi, MS Mimarlk Fakltesi, stanbul Ana Britannica, 1992. Toplu Konut, 21, 94 Anonim, 1975. Konut Kurultay, TMMOB Yaynlar, stanbul Anonim, 1993. Kooperatifler ve Toplu Konut Mevzuat, Lebib-Yalkn Yaymlar, stanbul Anonim, 1994. Konut Anket Sonular, Emlak Bankas Yaynlar, stanbul Anonim, 2004. Enflasyon, T. C. Merkez Bankas Yayn, Ankara. Anonim, 2005. Fiyat Endeksleri ve Enflasyon, T.C. Babakanlk Devlet statistik Enstits, Ankara Anonim, 2005. Kymetlenen Eve Rant Vergisi, Hrriyet Gazetesi Bilgin, ., 1997. Toplu Konutlarn Dn ve Yarn, TMMOB ehir Planclar Odas Kent Gndemi Dergisi, 2, 23-30 Boysanolu, E., 2005. Arsa Bedeli Niye Bu Kadar Yksek, Sabah Gazetesi. Blen, F., 1997. Toplu Konutlarn Dn ve Yarn, TMMOB ehir Planclar Odas Kent Gndemi Dergisi, 2, 31-36 Byk Larousse, 1995.Rant Tanm Chandler, M.O., Benson, V.O and Klein, R., 1993.The mpact of Public Housing, Real Estate Issues, 18, 1, 25-32 Clapp, J.M., 1987. Handbook for Real Estate Market Analysis, Prentice Hall, Englewood Cliffs Din, E., 2006. Kiisel Grme Ding, C., Knaap, G.J., 2003. Property Values in Inner-City neighborhoods, Housing Policy Debate, 13, 4, 701-727 Ding, C., Simons, R., Baku, E., 2000. The Effect of Residential Investment on Nearby Porperty Values, Journal of Real Estate Research,19,1/2:2448

100

Erkan,

H.,

1991.Tanmaz Mal niversitesi,Konya

Deerlemesi

Ders

Notlar,

Seluk

Garih, ., 1991.Toplu Konut Uygulamalar ve Sorunlar, Trkiyede Son On Ylda Toplu Konut Uygulamalar Sempozyumu, stanbul, 13-15 Kasm Gven, M. ve Ik, O., 1999.Emlak Bankas 1926-1998, Emlak Bankas Yaynlar, stanbul Kirei, T., 2005. Alnacak Konutun Fiyatn Belirlemenin 35 Kriteri Var, Milliyet Gazetesi. Koaner, Y., 1989. A Critical Review of Batkent , Anadolu niversitesi Mhendislik Mimarlk Fakltesi Yaynlar, Eskiehir Lee, C.M., Dennis , P.C. and Susan M.W., 1999. The differential Impacts of Federally Assisted Housing Programs on Nearby Property Values, Housing Policy Debate, 10, 1, 75-93 Lusht, K., 1997. Real Estate Valuation Principles and Applications, Home Wood, Irwin Marx, K., 1844. Economie Politique et Philosophie, Paris Miles, M.E., Berens, G. and Weiss, M.A., 2000.Real Estate Development, Urban Land nstitute, Washington Nourse, H., 1963. The Effect of Public Housing on Property Values in St.Louis, Land Economics, 433-441 Paral,D., 1993. Toplu Konut Uygulamalarnn mar Planlarna Etkisi, Yksek Lisans Tezi, MS Mimarlk Fakltesi, stanbul Rabiega, W.A., Lin,T.W. and Robinson, L.M., 1984. The Property Value Impacts of Public Housing Projects in Low and Moderate Density Residential Neighbourhoods, Land Economics, 60, 2, 174-179 Ricardo, D., 1817. Principles of Political Economy and Taxation,London Rothkegel, K., 1930. Malsahipleri in Deerleme, Konya Devlet Mhendislik Mimarlk Akademisi Yayn, eviren:Hseyin Erkan, Konya Simons, R.A., Quercia, R.G. and Maric, I., 1998. The Value Impact of Newresidential Construction and neighborhood Disinvestment on Residential Sales Price, Journal of Real Estate Research, 15, 1/2:147162 Soyuer, F., 2003.Real Estate Finance Ders Notlar, Dtz Pamir&Soyuer, stanbul Suher, H., 1989. eitli Ynleriyle Toplu Konut, Toplu Konut Yapmclar Dernei, stanbul T.C.Maliye Bakanl Gelirler Genel Mdrl, 2005. Emlak Vergisi Kanunu Genelgesi, Ankara Unutmaz, H., 1989. 1980 Sonras stanbulun Anadolu Yakasndaki Toplu Konut Uygulamalar ve Sorunlar, Yksek Lisans Tezi, T Fen Bilimleri Enstits, stanbul Yaln, E., 1995. Ataehir Uydukent Yerlemesinin evre Dzenlemesinin rdelenmesi, Yksek Lisans Tezi, T Fen Bilimleri Enstits,stanbul 101

Yau, Y., Wong, S.K., Gheung, A.K.C., Chau, K.W. and Ho, D.C.W., 2006. An Empirical Study on The Neighbourhood Effect of Refurbishment,The 12th Annual Conference of The Pacific Rim Real Estate Society, Auckland, New Zealand, January 22-26 http://www.toki.gov.tr, 2006 http://www.emlakgyo.com.tr, 2006 http://www.kadikoy-bld.gov.tr, 2006 http://www.ibb.gov.tr/IBB/DocLib/pdf/birimler/zemin-deprem-inc-md/anadolu.doc, 2006 http://abone.turk.net/maclin211/mit/seminerler/onur/toplukonut.htm, 2006 http://www.emlakmerkezi.net/emlak/yardim/emlaksozluk.htm, 2006 http://earth.google.com, 2006

102

EKLER Tablo A.1 Ataehir in 1994-2006 Yllar Arasnda Belediyenin Belirledii Gayrimenkul M2 Rayi Fiyatlar (Ytl/M2)
GAYRMENKUL M2 FYATLARI(Ytl/M2) CADDE VEYA SOKAK SM ATAEHR 1 ATAEHR 2 1,5 1,5 1994 25 25 1998 270 270 2002 2006 600 1000

Tablo A.2 Atatrk Mahallesi in 1994-2006 Yllar Arasnda Belediyenin Belirledii Gayrimenkul M2 Rayi Fiyatlar (Ytl/M2)
GAYRMENKUL M2 FYATLARI(Ytl/M2) CADDE VEYA SOKAK SM ALEMDAROGLU SOK. AYANOLU ATATRKBULVARI FTLK IKMAZ DERE EKNCOLU ERZNCAN GRNE GLAY LBEY KAMLBEY KAZIMKARABEKR MLLET NAMIKKEMAL LMEZ SENGN EREF SLN VATAN 1994 0,3 0,3 0,25 0,3 0,25 0,15 0,2 0,2 0,25 0,25 0,3 0,25 0,25 0,3 0,25 0,3 0,3 0,3 0,3 0,2 1998 3 3 2,5 3 2 1,5 2 2 2,5 2,5 3 2,5 2,5 3 2,5 3 3 3 3 2 2002 64,8 64,8 54 64,8 43,2 32,4 43,2 43,2 54 54 64,8 54 54 64,8 54 64,8 64,8 64,8 64,8 43,2 2006 180 180 600 180 180 100 180 100 170 170 180 170 170 180 180 250 180 180 180 180

103

Tablo A.3 Kkbakkalky Mahallesi in 1994-2006 Yllar Arasnda Belediyenin Belirledii Gayrimenkul M2 Rayi Fiyatlar (Ytl/M2)
GAYRMENKUL M2 FYATLARI(Ytl/M2) CADDE VEYA SOKAK SM ADALI AKASYA CAM DEREBOYU DLEKSABANCI DOAN DUDULLU YOLU CAD. EMEL FATH FEVZPAA GUL GULAACI GLBAHAR IIKLAR KARAMAN FTL YOLU ERFAL TAHIRBAKKAL TEVFKFKRET UFUK YAKUTLAR 1994 0,25 0,25 0,25 0,15 0,2 0,15 0,3 0,15 0,05 0,3 0,15 0,25 0,25 0,25 0,3 0,25 0,25 0,3 0,15 0,15 1998 2 2 2,5 2 2 1,5 2,5 1,5 5 3,5 1,5 2 2 2,5 3 2,5 2,5 3 1,5 1,5 2002 43,2 43,2 54 43,2 43,2 32,4 54 32,4 108 75,6 36 43,2 43,2 54 72 54 54 64,8 36 36 2006 135 135 200 150 300 135 300 300 270 200 300 300 300 150 300 150 150 200 300 550

Tablo A.4 Kayda Mahallesi in 1994-2006 Yllar Arasnda Belediyenin Belirledii Gayrimenkul M2 Rayi Fiyatlar (Ytl/M2)
GAYRMENKUL M2 FYATLARI(Ytl/M2) CADDE VEYA SOKAK SM AKIN AIKVEYSEL BAYKAL GLN GLER GLTEKN HAKAN HLAL HLYA STANBUL KAYIDAI LALE LEYLAK NASIR NERMAN NHAT RECA SERHAT TRKOLU ZAMBAK 1994 0,25 0,25 0,25 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,6 0,25 0,25 0,4 0,3 0,3 0,3 0,25 0,25 0,25 1998 2,5 2,5 2,5 3 3 3 3 3 3 3 6 3 2,5 4,5 3 3 3 2,5 2,5 2,5 2002 54 54 54 54 54 54 54 54 54 54 117 54 54 67,5 54 54 54 54 54 54 2006 150 140 140 155 155 155 155 155 155 180 350 155 155 230 155 155 155 155 155 155

104

Tablo A.5 Kozyata Mahallesi in 1994-2006 Yllar Arasnda Belediyenin Belirledii Gayrimenkul M2 Rayi Fiyatlar (Ytl/M2)
GAYRMENKUL M2 FYATLARI(Ytl/M2) CADDE VEYA SOKAK SM ABDULEZELPAA ARNAVUTOSMAN AVAR BAYAR BEYAZKANARYA BUKET DERMEN FORSA GAZ ETHEMPAA GUVEN HACIMUHTAR KAYASULTAN MARMARA MEDRESE ORAL PINAR RESSAM SEVK PAA SOK. SARIKANARYA TAC TOKTA 1994 2,1 2,1 1,75 2,5 1,6 2,1 1,75 2,1 2,1 1,75 1,6 2,3 2,5 1,75 1,75 1,75 1,75 1,6 1,6 1,6 12 10 12 20 12 12 12 12 12 12 12 14 20 10 12 12 12 12 10 12 1998 216 144 216 360 216 216 216 216 216 216 216 216 360 216 216 216 216 216 144 216 2002 400 360 400 900 400 400 400 400 400 400 400 400 750 400 400 400 400 400 360 400 2006

Tablo A.6 Barbaros Mahallesi in 1994-2006 Yllar Arasnda Belediyenin Belirledii Gayrimenkul M2 Rayi Fiyatlar (Ytl/M2)
GAYRMENKUL M2 FYATLARI(Ytl/M2) CADDE VEYA SOKAK SM 1994 AKAY ATATRK AYKUT BARBAROS BLENT ANKAYA ELEB EME DLEK GEMCLER GVEN HARMAN HASGL STANBUL KAYACAN KAZIM KARABEKR CADDES MERDANE MMARSNAN MURAT SEDA 0,4 0,35 0,4 0,4 0,4 0,4 0,3 0,3 0,3 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,6 0,4 0,4 0,3 0,3 3,2 2,8 3,2 3,2 3,2 3,2 2,4 2,4 2,4 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,4 4,8 3,2 3,2 2,4 2,4 1998 2002 45 54 45 45 45 45 36 36 36 45 57,6 45 45 45 45 72 45 45 36 36 140 150 140 200 140 140 90 90 90 140 150 140 140 200 140 200 140 200 90 90 2006

105

Tablo A.7 Yenisahra Mahallesi in 1994-2006 Yllar Arasnda Belediyenin Belirledii Gayrimenkul M2 Rayi Fiyatlar (Ytl/M2)
GAYRMENKUL M2 FYATLARI(Ytl/M2) CADDE VEYA SOKAK SM ABANT AKINCILAR ARTVN ATALAY BEYHAN BOSTAN BOZTEPE DERE ERCAN GAMLI GRELE HUZUR KARABA TVEREN SOYLU SMBL STYOLU TRKASLAN UZANLAR YAVUZSELM 0,4 0,4 0,3 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,6 0,4 0,4 0,6 1994 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 1,5 3,2 3,2 1,5 3,2 3,2 3,2 1,5 3,2 3,2 3,2 4,8 3,2 3,2 4,8 1998 2002 72 72 72 72 72 50,4 72 72 36 72 72 72 36 72 57,6 72 108 72 72 108 2006 180 180 180 200 180 180 180 180 180 180 180 180 135 180 180 180 300 180 180 300

Tablo A.8 Suadiye Mahallesi in 1994-2006 Yllar Arasnda Belediyenin Belirledii Gayrimenkul M2 Rayi Fiyatlar (Ytl/M2)
GAYRMENKUL M2 FYATLARI(Ytl/M2) CADDE VEYA SOKAK SM ACUN AKIN AYDIN AYSECAVUS BAGDAT BAGDATHATBOYU BEDRIGUVEN BEYAZGUL G-1 G-1CIKMAZI HAMIYET YUCESES HASANBEDRETTIN HAZAN ISKELEYOLU KAZIMOZALP MINE MUCAHIT NURETTINALIBERKOL OGRETMENHAYRULLAH TARLACIK 3,2 5,6 4 4 10 3,2 6 2 6,4 4 3,2 6 2 6,4 6 4,8 4,8 4 2,8 2,4 1994 40 50 40 40 100 40 60 30 60 40 40 60 30 64 60 55 48 40 35 30 1998 2002 360 360 360 360 1080 360 360 180 360 360 360 360 180 360 360 360 360 360 360 360 2006 730 730 730 730 2194 730 730 366 730 730 730 730 366 730 730 730 730 730 360 730

106

Tablo A.9 Cadde Bostan Mahallesi in 1994-2006 Yllar Arasnda Belediyenin Belirledii Gayrimenkul M2 Rayi Fiyatlar (Ytl/M2)
GAYRMENKUL M2 FYATLARI(Ytl/M2) CADDE VEYA SOKAK SM ABDULKADR NOYAN SOKAK AGAHEFEND BADAT BEYAZAKASYA C. BOSTAN PLAJYOLU SOKAK DR.VASIF SOKAK ETHEMEFEND GELENGL HALDUNTANER KK MEHTAP NOTER OMERPAA PAPATYALI SARIGL SELN TANZMAT YENER YELLK ZNCRLKK 4,8 4,8 10 4 5,6 5,2 5 4 4 4,8 4 4,8 4 4,8 4,4 3,6 3,6 4 4,8 5,2 1994 50 50 100 40 50 60 50 35 40 50 45 50 40 45 44 36 36 50 50 50 1998 2002 432 432 1080 432 432 432 432 432 432 432 432 432 432 432 432 432 432 432 432 432 2006 830 830 2194 830 830 830 830 830 830 830 830 730 830 830 830 830 830 830 830 830

Tablo A.10 Ataehir in Yllara Gre Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Byme Oranlar (Misli)
SOKAK VEYA CADDE SM ATASEHIR 1 ATAEHR 2 GAYRMENKUL M2 FYATLARINDAK BYME ORANLARI (MSL) 98/94 15,67 15,67 02/98 9,8 9,8 06/02 1,22 2,7 06/98 23 39 06/94 399 665,67 02/94 179 179

107

Tablo A.11 Kayda Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Byme Oranlar (Misli)
SOKAK VEYA CADDE SM AKIN AIKVEYSEL BAYKAL GLN GLER GLTEKN HAKAN HLAL HLYA STANBUL KAYIDAI LALE LEYLAK NASIR NERMAN NHAT RECA SERHAT TRKOLU ZAMBAK GAYRMENKUL M2 FYATLARINDAK BYME ORANLARI (MSL) 98/94 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 11 9 10,25 9 9 9 9 9 9 02/98 20,6 20,6 20,6 17 17 17 17 17 17 17 18,5 17 20,6 14 17 17 17 20,6 20,6 20,6 06/02 1,78 1,59 1,59 1,87 1,87 1,87 1,87 1,87 1,87 2,33 1,99 1,87 1,87 2,41 1,87 1,87 1,87 1,87 1,87 1,87 06/98 59 55 55 50,67 50,67 50,67 50,67 50,67 50,67 59 57,33 50,67 61 50,11 50,67 50,67 50,67 61 61 61 06/94 599 559 559 515,67 515,67 515,67 515,67 515,67 515,67 599 582,33 619 619 574 515,67 515,67 515,67 619 619 619 02/94 215 215 215 179 179 179 179 179 179 179 194 215 215 167,75 179 179 179 215 215 215

Tablo A.12 K.Bakkalky Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Byme Oranlar (Misli)
SOKAK VEYA CADDE SM GAYRMENKUL M2 FYATLARINDAK BYME ORANLARI (MSL)

ADALI AKASYA CAM DEREBOYU DLEKSABANCI DOAN DUDULLU YOLU CAD. EMEL FATH FEVZPAA GUL GULAACI GLBAHAR IIKLAR KARAMAN FTL YOLU ERFAL TAHIRBAKKAL TEVFKFKRET UFUK YAKUTLAR

98/94 7 7 9 12,33 9 9 7,33 9 99 10,67 9 7 7 9 9 9 9 9 9 9

02/98 20,6 20,6 20,6 20,6 20,6 20,6 20,6 20,6 20,6 20,6 23 20,6 20,6 20,6 23 20,6 20,6 20,6 23 23

06/02 2,13 2,13 2,70 2,47 5,94 3,17 4,56 8,26 1,5 1,65 7,33 5,94 5,94 1,78 3,17 1,78 1,78 2,09 7,33 14,28

06/98 66,5 66,5 79 74 149 89 119 199 53 56,14 199 149 149 59 99 59 59 65,67 199 365,67

06/94 539 539 799 999 1499 899 999 1999 5399 665,67 1999 1199 1199 599 999 599 599 665,67 1999 3665,67

02/94 171,8 171,8 215 287 215 215 179 215 2159 251 239 171,8 171,8 215 239 215 215 215 239 239

108

Tablo A.13 Atatrk Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Byme Oranlar (Misli)
SOKAK VEYA CADDE SM GAYRMENKUL M2 FYATLARINDAK BYME ORANLARI (MSL)

98/94 ALEMDAROGLU SOK. AYANOLU ATATRKBULVARI FTLK IKMAZ DERE EKNCOLU ERZNCAN GRNE GLAY LBEY KAMLBEY KAZIMKARABEKR MLLET NAMIKKEMAL LMEZ SENGN EREF SLN VATAN 9 9 9 9 7 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9

02/98 20,6 20,6 20,6 20,6 20,6 20,6 20,6 20,6 20,6 20,6 20,6 20,6 20,6 20,6 20,6 20,6 20,6 20,6 20,6 20,6

06/02 1,78 1,78 10,11 1,78 3,17 2,09 3,17 1,31 2,15 2,15 1,78 2,15 2,15 1,78 2,33 2,86 1,78 1,78 1,78 3,17

06/98 59 59 239 59 89 65,67 89 49 67 67 59 67 67 59 71 82,33 59 59 59 89

06/94 599 599 2399 599 719 665,67 899 499 679 679 599 679 679 599 719 832,33 599 599 599 899

02/94 215 215 215 215 171,8 215 215 215 215 215 215 215 215 215 215 215 215 215 215 215

Tablo A.14 Kozyata Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Byme Oranlar (Misli)
SOKAK VEYA CADDE SM GAYRMENKUL M2 FYATLARINDAK BYME ORANLARI (MSL) 98/94 4,71 3,76 5,86 7 6,5 4,71 5,86 4,71 4,71 5,86 6,5 5,09 7 4,71 5,86 5,86 5,86 6,5 5,25 6,5 02/98 17 13,4 17 17 17 17 17 17 17 17 17 14,43 17 20,6 17 17 17 17 13,4 17 06/02 0,85 1,5 0,85 1,5 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 1,08 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 1,5 0,85 06/98 32,33 35 32,33 44 32,33 32,33 32,33 32,33 32,33 32,33 32,33 27,57 36,5 39 32,33 32,33 32,33 32,33 35 32,33 06/94 189,48 170,43 227,57 359 249 189,48 227,57 189,48 189,48 227,57 249 172,91 299 227,57 227,57 227,57 227,57 249 224 249 02/94 101,86 67,57 122,43 143 134 101,86 122,43 101,86 101,86 122,43 134 92,91 143 122,43 122,43 122,43 122,43 134 89 134

ABDULEZELPAA ARNAVUTOSMAN AVAR BAYAR BEYAZKANARYA BUKET DERMEN FORSA GAZ ETHEMPAA GUVEN HACIMUHTAR KAYASULTAN MARMARA MEDRESE ORAL PINAR RESSAM SEVK PAA SOK. SARIKANARYA TAC TOKTA

109

Tablo A.15 Barbaros Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Byme Oranlar (Misli)
SOKAK VEYA CADDE SM AKAY ATATRK AYKUT BARBAROS BLENT ANKAYA ELEB EME DLEK GEMCLER GVEN HARMAN HASGL STANBUL KAYACAN K.KARABEKR MERDANE MMARSNAN MURAT SEDA GAYRMENKUL M2 FYATLARINDAK BYME ORANLARI (MSL) 98/94 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7,5 7 7 7 7 7 02/98 13,06 18,29 13,06 13,06 13,06 13,06 14 14 14 13,06 17 13,06 13,06 13,06 12,24 14 13,06 13,06 14 14 06/02 2,11 1,78 2,11 3,44 2,11 2,11 1,5 1,5 1,5 2,11 1,6 2,11 2,11 3,44 2,11 1,78 2,11 3,44 1,5 1,5 06/98 42,75 52,57 42,75 61,5 42,75 42,75 36,5 36,5 36,5 42,75 45,88 42,75 42,75 61,5 40,18 40,67 42,75 61,5 36,5 36,5 06/94 349 427,57 349 499 349 349 299 299 299 349 374 349 349 499 349 332,33 349 499 299 299 02/94 111,5 153,29 111,5 111,5 111,5 111,5 119 119 119 111,5 143 111,5 111,5 111,5 111,5 119 111,5 111,5 119 119

Tablo A.16 Suadiye Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Byme Oranlar (Misli)
SOKAK VEYA CADDE SM GAYRMENKUL M2 FYATLARINDAK BYME ORANLARI (MSL)

ACUN AKIN AYDIN AYSECAVUS BAGDAT BAGDATHATBOYU BEDRIGUVEN BEYAZGUL G-1 G-1CIKMAZI HAMIYET YUCESES HASANBEDRETTIN HAZAN ISKELEYOLU KAZIMOZALP MINE MUCAHIT NURETTINALIBERKOL OGRETMENHAYRULLAH TARLACIK

98/94 11,5 7,93 9 9 9 11,5 9 14 8,38 9 11,5 9 14 9 9 10,46 9 9 11,5 11,5

02/98 8 6,2 8 8 9,8 8 5 5 5 8 8 5 5 4,63 5 5,55 6,5 8 9,29 11

06/02 1,03 1,03 1,03 1,03 1,03 1,03 1,03 1,03 1,03 1,03 1,03 1,03 1,03 1,03 1,03 1,03 1,03 1,03 0 1,03

06/98 17,25 13,6 17,25 17,25 20,94 17,25 11,17 11,2 11,17 17,25 17,25 11,17 11,2 10,41 11,17 12,27 14,21 17,25 9,29 23,33

06/94 227,13 129,36 181,5 181,5 218,4 227,13 120,67 182 113,06 181,5 227,13 120,67 182 113,06 120,67 151,08 151,08 181,5 127,57 303,17

02/94 111,5 63,29 89 89 107 111,5 59 89 55,25 89 111,5 59 89 55,25 59 74 74 89 127,57 149

110

Tablo A.17 Caddebostan Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Byme Oranlar (Misli)
SOKAK VEYA CADDE SM A.NOYAN SOKAK AGAHEFEND BADAT BEYAZAKASYA C.BOSTAN PLAJ YOLU DR.VASIF SOKAK ETHEMEFEND GELENGL HALDUNTANER KK MEHTAP NOTER OMERPAA PAPATYALI SARIGL SELN TANZMAT YENER YELLK ZNCRLKK GAYRMENKUL M2 FYATLARINDAK BYME ORANLARI (MSL) 98/94 9,42 9,42 9 9 7,93 10,54 9 7,75 9 9,42 10,25 9,42 9 8,38 9 9 9 11,5 9,42 8,62 02/98 7,64 7,64 9,8 9,8 7,64 6,2 7,64 11,34 9,8 7,64 8,6 7,64 9,8 8,6 8,82 11 11 7,64 7,64 7,64 06/02 0,92 0,92 1,03 0,92 0,92 0,92 0,92 0,92 0,92 0,92 0,92 0,69 0,92 0,92 0,92 0,92 0,92 0,92 0,92 0,92 06/98 15,6 15,6 20,94 19,75 15,6 12,83 15,6 22,71 19,75 15,6 17,44 13,6 19,75 17,44 17,86 22,06 22,06 15,6 15,6 15,6 06/94 171,92 171,92 218,4 206,5 147,21 158,62 165 206,5 206,5 171,92 206,5 151,08 206,5 171,92 187,64 229,56 229,56 206,5 171,92 158,62 02/94 89 89 107 107 76,14 82,08 85,4 107 107 89 107 89 107 89 97,18 119 119 107 89 82,08

Tablo A.18 Yenisahra Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Byme Oranlar (Misli)
SOKAK VEYA CADDE SM GAYRMENKUL M2 FYATLARINDAK BYME ORANLARI (MSL)

ABANT AKINCILAR ARTVN ATALAY BEYHAN BOSTAN BOZTEPE DERE ERCAN GAMLI GRELE HUZUR KARABA TVEREN SOYLU SMBL STYOLU TRKASLAN UZANLAR YAVUZSELM

98/94 7 7 9,67 7 7 2,75 7 7 2,75 7 7 7 2,75 7 7 7 7 7 7 7

02/98 21,5 21,5 21,5 21,5 21,5 32,6 21,5 21,5 23 21,5 21,5 21,5 23 21,5 17 21,5 21,5 21,5 21,5 21,5

06/02 1,5 1,5 1,5 1,78 1,5 2,57 1,5 1,5 4 1,5 1,5 1,5 2,75 1,5 2,13 1,5 1,78 1,5 1,5 1,78

06/98 55,25 55,25 55,25 61,5 55,25 119 55,25 55,25 119 55,25 55,25 55,25 89 55,25 55,25 55,25 61,5 55,25 55,25 61,5

06/94 449 449 599 499 449 449 449 449 449 449 449 449 336,5 449 449 449 499 449 449 49

02/94 179 179 239 179 179 125 179 179 89 179 179 179 89 179 143 179 179 179 179 179

111

Tablo A.19 Ataehir in Yllara Gre Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Enflasyondan Arndrlm Byme Oranlar (%)
SOKAK VEYA CADDE SM ATASEHIR 1 ATAEHR 2 GAYRMENKUL M2 FYATLARINDAK ENFLASYONDAN ARINDIRILMI BYME ORANLARI (%) 98/94 15,42 15,42 02/98 61,19 61,19 06/02 23,46 105,76 06/98 97,86 229,76 06/94 128,34 280,56 02/94 85,78 85,78

Tablo A.20 Kayda Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Enflasyondan Arndrlm Byme Oranlar (%)
SOKAK VEYA CADDE SM GAYRMENKUL M2 FYATLARINDAK ENFLASYONDAN ARINDIRILMI BYME ORANLARI (%)

AKIN AIKVEYSEL BAYKAL GLN GLER GLTEKN HAKAN HLAL HLYA STANBUL KAYIDAI LALE LEYLAK NASIR NERMAN NHAT RECA SERHAT TRKOLU ZAMBAK

98/94 -30,75 -30,75 -30,75 -30,75 -30,75 -30,75 -30,75 -30,75 -30,75 -30,75 -30,75 -16,9 -30,75 -22,09 -30,75 -30,75 -30,75 -30,75 -30,75 -30,75

02/98 222,39 222,39 222,39 168,66 168,66 168,66 168,66 168,66 168,66 168,66 191,04 168,66 222,39 123,88 168,66 168,66 168,66 222,39 222,39 222,39

06/02 54,32 44,03 44,03 59,47 59,47 59,47 59,47 59,47 59,47 85,19 66,19 59,47 59,47 89,3 59,47 59,47 59,47 59,47 59,47 59,47

06/98 394,64 361,67 361,67 325,94 325,94 325,94 325,94 325,94 325,94 394,64 380,9 325,94 411,13 321,36 325,94 325,94 325,94 411,13 411,13 411,13

06/94 242,5 219,67 219,67 194,93 194,93 194,93 194,93 194,93 194,93 242,5 232,99 253,92 253,92 228,23 194,93 194,93 194,93 253,92 253,92 253,92

02/94 122,93 122,93 122,93 85,78 85,78 85,78 85,78 85,78 85,78 85,78 101,26 122,93 122,93 74,17 85,78 85,78 85,78 122,93 122,93 122,93

112

Tablo A.21 K.Bakkalky Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Enflasyondan Arndrlm Byme Oranlar (%)
SOKAK VEYA CADDE SM GAYRMENKUL M2 FYATLARINDAK ENFLASYONDAN ARINDIRILMI BYME ORANLARI (%)

ADALI AKASYA CAM DEREBOYU DLEKSABANCI DOAN DUDULLU YOLU CAD. EMEL FATH FEVZPAA GUL GULAACI GLBAHAR IIKLAR KARAMAN FTL YOLU ERFAL TAHIRBAKKAL TEVFKFKRET UFUK YAKUTLAR

98/94 -44,6 -44,6 -30,75 -7,66 -30,75 -30,75 -42,29 -30,75 592,52 -19,21 -30,75 -44,6 -44,6 -30,75 -30,75 -30,75 -30,75 -30,75 -30,75 -30,75

02/98 222,39 222,39 222,39 222,39 222,39 222,39 222,39 222,39 222,39 222,39 258,21 222,39 222,39 222,39 258,21 222,39 222,39 222,39 258,21 258,21

06/02 73,61 73,61 105,76 92,9 285,8 131,48 208,64 414,4 38,89 46,97 362,96 285,8 285,8 54,32 131,48 54,32 54,32 71,47 362,96 748,77

06/98 456,47 456,47 559,52 518,3 1136,6 641,96 889,28 1548,8 345,18 371,09 1548,8 1136,6 1136,6 394,64 724,4 394,64 394,64 449,6 1548,8 2922,81

06/94 208,25 208,25 356,67 470,84 756,26 413,76 470,84 1041,68 2982,54 280,56 1041,68 585,01 585,01 242,5 470,84 242,5 242,5 280,56 1041,68 1993,09

02/94 78,35 78,35 122,93 197,24 122,93 122,93 85,78 122,93 2129,33 160,09 147,7 78,35 78,35 122,93 147,7 122,93 122,93 122,93 147,7 147,7

Tablo A.22 Atatrk Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Enflasyondan Arndrlm Byme Oranlar (%)
SOKAK VEYA CADDE SM ALEMDAROGLU SOK. AYANOLU ATATRKBULVARI FTLK IKMAZ DERE EKNCOLU ERZNCAN GRNE GLAY LBEY KAMLBEY KAZIMKARABEKR MLLET NAMIKKEMAL LMEZ SENGN EREF SLN VATAN GAYRMENKUL M2 FYATLARINDAK ENFLASYONDAN ARINDIRILMI BYME ORANLARI (%) 98/94 -30,75 -30,75 -30,75 -30,75 -44,6 -30,75 -30,75 -30,75 -30,75 -30,75 -30,75 -30,75 -30,75 -30,75 -30,75 -30,75 -30,75 -30,75 -30,75 -30,75 02/98 222,39 222,39 222,39 222,39 222,39 222,39 222,39 222,39 222,39 222,39 222,39 222,39 222,39 222,39 222,39 222,39 222,39 222,39 222,39 222,39 06/02 54,32 54,32 517,28 54,32 131,48 71,47 131,48 28,6 74,9 74,9 54,32 74,9 74,9 54,32 85,19 114,33 54,32 54,32 54,32 131,48 06/98 394,64 394,64 1878,57 394,64 641,96 449,6 641,96 312,2 460,59 460,59 394,64 460,59 460,59 394,64 493,57 587 394,64 394,64 394,64 641,96 06/94 242,5 242,5 1270,02 242,5 311,01 280,56 413,76 185,42 288,17 288,17 242,5 288,17 288,17 242,5 311,01 375,7 242,5 242,5 242,5 413,76 02/94 122,93 122,93 122,93 122,93 78,35 122,93 122,93 122,93 122,93 122,93 122,93 122,93 122,93 122,93 122,93 122,93 122,93 122,93 122,93 122,93

113

Tablo A.23 Kozyata Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Enflasyondan Arndrlm Byme Oranlar (%)
SOKAK VEYA CADDE SM GAYRMENKUL M2 FYATLARINDAK ENFLASYONDAN ARINDIRILMI BYME ORANLARI (%)

ABDULEZELPAA ARNAVUTOSMAN AVAR BAYAR BEYAZKANARYA BUKET DERMEN FORSA GAZ ETHEMPAA GUVEN HACIMUHTAR KAYASULTAN MARMARA MEDRESE ORAL PINAR RESSAM SEVK PAA SOK. SARIKANARYA TAC TOKTA

98/94 -60,43 -67,02 -52,51 -44,6 -48,06 -60,43 -52,51 -60,43 -60,43 -52,51 -48,06 -57,85 -44,6 -60,43 -52,51 -52,51 -52,51 -48,06 -56,72 -48,06

02/98 168,66 114,93 168,66 168,66 168,66 168,66 168,66 168,66 168,66 168,66 168,66 130,28 168,66 222,39 168,66 168,66 168,66 168,66 114,93 168,66

06/02 2,88 38,89 2,88 38,89 2,88 2,88 2,88 2,88 2,88 2,88 2,88 2,88 15,74 2,88 2,88 2,88 2,88 2,88 38,89 2,88

06/98 174,8 196,78 174,8 270,98 174,8 174,8 174,8 174,8 174,8 174,8 174,8 135,54 209,15 229,76 174,8 174,8 174,8 174,8 196,78 174,8

06/94 8,73 -2,14 30,48 105,5 42,71 8,73 30,48 8,73 8,73 30,48 42,71 -0,72 71,25 30,48 30,48 30,48 30,48 42,71 28,44 42,71

02/94 6,16 -29,23 27,39 48,62 39,33 6,16 27,39 6,16 6,16 27,39 39,33 -3,07 48,62 27,39 27,39 27,39 27,39 39,33 -7,11 39,33

Tablo A.24 Barbaros Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Enflasyondan Arndrlm Byme Oranlar (%)
SOKAK VEYA CADDE SM GAYRMENKUL M2 FYATLARINDAK ENFLASYONDAN ARINDIRILMI BYME ORANLARI (%) 98/94 -44,6 -44,6 -44,6 -44,6 -44,6 -44,6 -44,6 -44,6 -44,6 -44,6 -44,6 -44,6 -44,6 -44,6 -41,14 -44,6 -44,6 -44,6 -44,6 -44,6 02/98 109,89 187,85 109,89 109,89 109,89 109,89 123,88 123,88 123,88 109,89 168,66 109,89 109,89 109,89 97,54 123,88 109,89 109,89 123,88 123,88 06/02 72,84 54,32 72,84 146,91 72,84 72,84 38,89 38,89 38,89 72,84 44,68 72,84 72,84 146,91 72,84 54,32 72,84 146,91 38,89 38,89 06/98 260,68 341,64 260,68 415,25 260,68 260,68 209,15 209,15 209,15 260,68 286,44 260,68 260,68 415,25 239,46 243,5 260,68 415,25 209,15 209,15 06/94 99,79 144,65 99,79 185,42 99,79 99,79 71,25 71,25 71,25 99,79 114,07 99,79 99,79 185,42 99,79 90,28 99,79 185,42 71,25 71,25 02/94 16,11 59,24 16,11 16,11 16,11 16,11 23,85 23,85 23,85 16,11 48,62 16,11 16,11 16,11 16,11 23,85 16,11 16,11 23,85 23,85

AKAY ATATRK AYKUT BARBAROS BLENT ANKAYA ELEB EME DLEK GEMCLER GVEN HARMAN HASGL STANBUL KAYACAN K.KARABEKR CADDES MERDANE MMARSNAN MURAT SEDA

114

Tablo A.25 Suadiye Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Enflasyondan Arndrlm Byme Oranlar (%)
SOKAK VEYA CADDE SM GAYRMENKUL M2 FYATLARINDAK ENFLASYONDAN ARINDIRILMI BYME ORANLARI (%)

ACUN AKIN AYDIN AYSECAVUS BAGDAT BAGDATHATBOYU BEDRIGUVEN BEYAZGUL G-1 G-1CIKMAZI HAMIYET YUCESES HASANBEDRETTIN HAZAN ISKELEYOLU KAZIMOZALP MINE MUCAHIT NURETTINALIBERKOL OGRETMENHAYRULAH TARLACIK

98/94 -13,43 -38,17 -30,75 -30,75 -30,75 -13,43 -30,75 3,88 -35,08 -30,75 -13,43 -30,75 3,88 -30,75 -30,75 -20,65 -30,75 -30,75 -13,43 -13,43

02/98 34,33 7,46 34,33 34,33 61,19 34,33 -10,45 -10,45 -10,45 34,33 34,33 -10,45 -10,45 -16,04 -10,45 -2,31 11,94 34,33 53,52 79,1

06/02 12,65 12,65 12,65 12,65 12,86 12,65 12,65 12,96 12,65 12,65 12,65 12,65 12,96 12,65 12,65 12,65 12,65 12,65 -44,44 12,65

06/98 50,45 20,36 50,45 50,45 80,87 50,45 0,3 0,58 0,3 50,45 50,45 0,3 0,58 -5,97 0,3 9,42 25,38 50,45 -15,2 100,6

06/94 30,22 -25,59 4,18 4,18 25,24 30,22 -30,55 4,46 -34,89 4,18 30,22 -30,55 4,46 -34,89 -30,55 -13,18 -13,18 4,18 -26,61 73,63

02/94 16,11 -33,65 -7,11 -7,11 11,47 16,11 -38,07 -7,11 -41,94 -7,11 16,11 -38,07 -7,11 -41,94 -38,07 -22,59 -22,59 -7,11 32,7 54,81

Tablo A.26 Caddebostan Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Enflasyondan Arndrlm Byme Oranlar (%)
SOKAK VEYA CADDE SM GAYRMENKUL M2 FYATLARINDAK ENFLASYONDAN ARINDIRILMI BYME ORANLARI (%)

A.NOYAN SOKAK AGAHEFEND BADAT BEYAZAKASYA C.BOSTAN PLAJ YOLU DR.VASIF SOKAK ETHEMEFEND GELENGL HALDUNTANER KK MEHTAP NOTER OMERPAA PAPATYALI SARIGL SELN TANZMAT YENER YELLK ZNCRLKK

98/94 -27,86 -27,86 -30,75 -30,75 -38,17 -20,09 -30,75 -39,4 -30,75 -27,86 -22,09 -27,86 -30,75 -35,08 -30,75 -30,75 -30,75 -13,43 -27,86 -33,41

02/98 28,96 28,96 61,19 61,19 28,96 7,46 28,96 84,22 61,19 28,96 43,28 28,96 61,19 43,28 46,54 79,1 79,1 28,96 28,96 28,96

06/02 6,74 6,74 12,86 6,74 6,74 6,74 6,74 6,74 6,74 6,74 6,74 -6,12 6,74 6,74 6,74 6,74 6,74 6,74 6,74 6,74

06/98 36,85 36,85 80,87 71,06 36,85 14,04 36,85 95,5 71,06 36,85 52,06 20,36 71,06 52,06 55,51 90,07 90,07 36,85 36,85 36,85

06/94 -1,29 -1,29 25,24 18,45 -15,39 -8,88 -5,24 18,45 18,45 -1,29 18,45 -13,18 18,45 -1,29 7,68 31,61 31,61 18,45 -1,29 -8,88

02/94 -7,11 -7,11 11,47 11,47 -20,38 -14,26 -10,83 11,47 11,47 -7,11 11,47 -7,11 11,47 -7,11 1,33 23,85 23,85 11,47 -7,11 -14,26

115

Tablo A.27 Yenisahra Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Enflasyondan Arndrlm Byme Oranlar (%)
SOKAK VEYA CADDE SM GAYRMENKUL M2 FYATLARINDAK ENFLASYONDAN ARINDIRILMI BYME ORANLARI (%)

ABANT AKINCILAR ARTVN ATALAY BEYHAN BOSTAN BOZTEPE DERE ERCAN GAMLI GRELE HUZUR KARABA TVEREN SOYLU SMBL STYOLU TRKASLAN UZANLAR YAVUZSELM

98/94 -44,6 -44,6 -26,13 -44,6 -44,6 -74,03 -44,6 -44,6 -74,03 -44,6 -44,6 -44,6 -74,03 -44,6 -44,6 -44,6 -44,6 -44,6 -44,6 -44,6

02/98 235,82 235,82 235,82 235,82 235,82 401,49 235,82 235,82 258,21 235,82 235,82 235,82 258,21 235,82 168,66 235,82 235,82 235,82 235,82 235,82

06/02 38,89 38,89 38,89 54,32 38,89 98,41 38,89 38,89 177,78 38,89 38,89 38,89 108,33 38,89 73,61 38,89 54,32 38,89 38,89 54,32

06/98 363,73 363,73 363,73 415,25 363,73 889,28 363,73 363,73 889,28 363,73 363,73 363,73 641,96 363,73 363,73 363,73 415,25 363,73 363,73 415,25

06/94 156,88 156,88 242,5 185,42 156,88 156,88 156,88 156,88 156,88 156,88 156,88 156,88 92,66 156,88 156,88 156,88 185,42 156,88 156,88 185,42

02/94 85,78 85,78 147,7 85,78 85,78 30,04 85,78 85,78 -7,11 85,78 85,78 85,78 -7,11 85,78 48,62 85,78 85,78 85,78 85,78 85,78

116

ZGEM 1980 ylnda stanbulda doan Atilla KILI, ortaokul ve lise eitimini stanbulda, Kkyal Kadir Has Sper Lisesinde tamamladktan sonra, 1998 ylnda stanbul niversitesi Makine Mhendislii blmne girmeye hak kazanmtr. 2002 ylnda mezun olduu Mhendislik Fakltesinden sonra, 2003 ylnda halen devam etmekte olan stanbul Teknik niversitesi Gayrimenkul Gelitirme Yksek Lisans eitimine balamtr. 2000 ylndan beri de Ataehir Hryap Emlak Gayrimenkul Danmanlk Ltd. ti.de, sat ve pazarlama sorumlusu olarak grevini srdrmektedir.

117