Financiamentos Imobiliários - Emissão de CRIs Sob o Foco Do Incorporador

UNIVERSIDADE FEDERAL DE GOIS ESCOLA DE ENGENHARIA CIVIL
ARISTTELES MARQUES BRAGA FILHO CAIO JOS SILVA MOREIRA
FINANCIAMENTOS IMOBILIRIOS: EMISSO DE CERTIFICADOS DE RECEBVEIS IMOBILIRIOS SOB O FOCO DO INCORPORADOR
Goinia 2008
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Trabalho de concluso de curso de graduao em Engenharia Civil da Universidade Federal de Gois. rea de concentrao: Construo Civil Orientador: Prof. MSc. Mrcio Belluomini Moraes
Goinia 2008
Trabalho de concluso de curso aprovado em______de__________________de 2008, pelo orientador:
_____________________________________ Prof. MSc. Mrcio Belluomini Moraes
AGRADECIMENTOS
Primeiramente agradecer suprema personalidade de Deus, que nos ilumina todos os dias e nos ajudou a terminar esse trabalho e nos d foras para lutar. Aos nossos pais, pela confiana e investimentos de tempo e esforo para nos proporcionar as condies
necessrias para a concluso do curso de graduao. famlia, amigos e nossas respectivas companheiras pela pacincia e compreenso durante a elaborao do
trabalho. Ao incentivo, acadmicos trabalho, Professor orientao ministrados sendo Mrcio e Belluomini Moraes, e pelo nodeste foi
ensinamentos durante nos todas
acadmicos as etapas os
solcito
momentos
quais
requisitado. Ao empresrio Antnio Carlos da Costa, por todo o apoio e ajuda fornecido durante o desenvolvimento do
projeto, contribuindo com sua experincia profissional no setor imobilirio. Ao desprendido economista e a Nelson Reis Monteiro, no pelo tempo de
prestatividade
esclarecimento
processos na rea econmica ligados ao tema proposto no trabalho. Ao engenheiro Fernando Coe Razuk, pela ateno e pacincia dedicadas colaborao e melhoria do trabalho com sua experincia no tema abordado.
SUMRIO
LISTA DE FIGURAS..........................................7 LISTA DE TABELAS..........................................8 RESUMO....................................................9 ABSTRACT.................................................10 1. 2. INTRODUO..........................................11 FINANCIAMENTO IMOBILIRIO NO BRASIL.................14 2.1 2.2 2.3 3. - A HABITAO NO BRASIL......................... 14 O SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAO..............15 - A ABERTURA DE CAPITAL DO MERCADO IMOBILIRIO...24
SECURITIZAAO.......................................28 3.1 HISTRICO......................................28 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4 3.2 O TERMO SECURITIZAO...................29 CONCEITO DE SECURITIZAO...............30 LEGISLAO..............................32 IMPORTNCIA DA SECURITIZAO............33
SECURITIZAAO DE RECEBVEIS....................34 3.2.1 3.2.2 DEFINIO DE RECEBVEIS.................34 AGENTES DE SECURITIZAO................34
3.3
AGENTES ENVOLVIDOS NO PROCESSO DE SECURITIZAO DE RECEBVEIS....................................38
3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.3.4 3.3.5 3.3.6 3.3.7 3.3.8
O PAPEL DA CVM..........................38 INCORPORADOR............................39 AGENTE FIDUCIRIO.......................39 ESTRUTURADOR............................40 DISTRIBUIDOR............................40 CUSTODIANTE.............................41 AUDITOR.................................41 AGNCIA CLASSIFICADORA..................42
3.4 4.
AO DOS AGENTES NO PROCESSO DE SECURITIZAO..43
EMISSO DE CERTIFICADOS DE RECEBVEIS IMOBILIRIOS..46 4.1 DEFINIO DE CERTIFICADOS DE RECEBVEIS IMOBILIRIOS.....................................46 4.2 ESTRUTURA DE EMISSO DE CERTIFICADOS DE
RECEBVEIS IMOBILIRIOS..........................47 4.2.1 4.2.2 O PROCESSO DE EMISSO DE CRIs ..........47 INFORMAES OBRIGATRIAS PARA O REGISTRO DO CRI......................................51 4.2.3 CLASSIFICAO DE RATING DOS CONTRATOS E
DOCUMENTAO...............................53 5. OPINIO DOS ESPECIALISTAS EM MERCADO IMOBILIRIO E
OPERAES DE SECURITIZAO...............................62 5.1 OPNIO DO ECONOMISTA NELSON MONTEIRO, GRADUAL
CORRETORA .......................................62 5.2 OPNIO DO EMPRESRIO ANTNIO CARLOS, TROPICAL
IMVEIS..........................................63 5.3 OPNIO DO ENGENHEIRO CIVIL FERNANDO RAZUK, EBM INCORPORADORA....................................65 6. 7. CONSIDERAES FINAIS................................68 REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS..........................69
LISTA DE FIGURAS
Figura 2.1 - Nmero de unidades habitacionais financiadas pelo sistema financeiro da habitao SBPE e FGTS (1965 2007). ..................................................17 Figura 2.2 - Volume de emisso de Certificado de Recebveis Imobilirios por ano, em milhes de reais.....27 FIGURA 3.1 - Processo de securitizao por SPE.........36
FIGURA 3.2 - Processo de securitizao por Companhia Securitizadora...........................................37 FIGURA 3.3 - Processo de securitizao.................45
Figura 4.1 Fluxo de pagamento antes e depois da cesso/ venda dos crditos.......................................50
LISTA DE TABELAS
Tabela 1 - Caractersticas dos contratos admitidos pela
CIBRASEC.................................................55
RESUMO
O objetivo deste trabalho apresentar o Estado da Arte de financiamento de ativos imobilirios com nfase na emisso de Certificados de Recebveis Imobilirios (CRIs), como uma alternativa vivel de financiamento imobilirio, utilizando processo o de mercado financeiro. Sero explicados envolvidas, o as
securitizao,
entidades
condies e restries para uma boa classificao do imvel rating atravs Para um de um exemplo real de uma uma
securitizadora.
melhor
entendimento
fez-se
reviso da histria do financiamento imobilirio, desde o seu surgimento no Brasil, e de assuntos bsicos relativos securitizao de recebveis, emisso de CRIs e resultados obtidos no mercado financeiro. do Alm ramo disso, foram e
entrevistados
profissionais
imobilirio
financeiro, com experincia em processos de securitizao de recebveis imobilirios que expressam suas respectivas vises sobre este produto financeiro e o cenrio atual do mercado goiano.
ABSTRACT
The objective of this work is to show the arts state of Real Estate financing (CRI) with emphasis as an using in Real State and
Investment viable way
Trust to
emissions
alternative the
financing
immovable
financial
market. In this work will be explained the securitization process, the entities involved, the restrictions and
conditions to achieve a good rating to the real estate beyond a real example of an agent of actions. For better understanding has been made a historical review of the financing immovable since its beginning in Brazil and
basics subjects about the securitization, CRIs emissions and their results in the financial market. Beyond this, it was interviewed real estate and financial professionals, with experience in real estate securitization process and express their point of view about this financial product and the actual scenario of the market in Goias.
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CAPTULO 1 - INTRODUO
No mercado imobilirio, a previso de lanamento de novas unidades o mais importante indicador de desempenho futuro das empresas. de Para novas tanto, obras o est principal em entrave para
realizao
conseguir
recursos
financeiros que venham a gerar um fluxo de caixa favorvel. Objetivando atender a essas necessidades, muitos produtos financeiros foram criados para esse setor, cujo principal intuito favorecer o fluxo de caixa para a empresa que necessite de capital. Muitas empresas do ramo imobilirio optaram por
financiamento oriundo de abertura de capital. De acordo com a revista EXAME dez/2007, nada menos que 21 construtoras, incorporadoras ou corretoras de imveis abriram capital nos ltimos trs anos, captando um total de 12,4 bilhes de reais. Porm, o resultado obtido ficou aqum do esperado, pois algumas empresas no cumpriram o prometido: nove, das dezessete incorporadoras listadas na bolsa no haviam
lanado metade do volume de imveis previstos para o ano de 2007. Apesar desse mau desempenho, enfatiza a revista que o mercado imobilirio um forte candidato a uma onda de consolidao em 2008. Visando associar os mercados imobilirio e financeiro, os fundos de investimento para que imobilirio de forma se tornaram uma boa
alternativa
financiamento de alguma
imveis. j
Financiar mais
empreendimentos
existem
seguro do que buscar capital em empreendimentos que esto por vir (previso de novas unidades), e o capital obtido tende a se tornar mais barato. Fundos lastreados em imveis so considerados seguros e geram uma rentabilidade melhor do que fundos de renda fixa, tornando-os atrativos para o mercado financeiro.
11
Na viso do empreendedor, os recursos oriundos da venda de imveis prestao (recebveis) no geram fluxo de caixa para realizar um novo empreendimento. A possibilidade de negociao desses recebveis por um preo melhor do que o oferecido em operaes de desconto bancrio constituem uma boa alternativa de negcio. Contratos bem elaborados, por exemplo, geram uma carteira de recebveis para com uma de
classificao
(rating)
adequada
operaes
securitizao, o que possibilita melhores oportunidades de financiamento. Visando forma apresentar vivel de um desses produtos este da financeiros trabalho Arte tem como por ao
financiamento, o Estado
objetivo
estabelecer
referente
financiamento de ativos imobilirios, com nfase na emisso de Certificados de Recebveis Imobilirios (CRIs), sob o foco do empreendedor. O "Estado da Arte" revela o conhecimento tcnico
cientfico desenvolvido a respeito de um objeto de estudo, num determinado perodo de tempo. No presente trabalho
realizou-se uma ampla reviso bibliogrfica, com nfase em dissertaes de mestrado, teses de doutorado e trabalhos de concluso de MBAs sobre o tema. No captulo 2 apresentado um histrico do financiamento imobilirio no Brasil, apontando seus principais problemas e o seu desenvolvimento at os dias atuais. No captulo 3 explicado o processo de securitizao, seu histrico legislao, envolvidos. no contexto rgos mundial e nacional, e os conceito, agentes
regulamentadores
12
O captulo 4 aborda especificamente os CRIs, enfatizando aspectos legais e mercadolgicos, processos e cuidados para sua emisso. Apresenta-se no captulo 5, atravs de entrevistas, a viso de especialistas sobre o uso de CRIs no mercado imobilirio para os cenrios brasileiro e goiano.
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CAPTULO 2 FINANCIAMENTO IMOBILIRIO NO BRASIL

2.1 A QUESTO HABITACIONAL NO BRASIL A habitao no Brasil teve e ainda tem dificuldades no que se refere ao seu objetivo social. A dificuldade de controle da inflao, que durou at o perodo do Plano Real, foi historicamente imobilirios o maior entrave para os financiamentos no Brasil um
eficazes.
Atualmente,
tem-se
dficit habitacional na ordem de 7,2 milhes de moradias, de acordo com a Folha On-line. Segundo VEDROSSI [2002], devido ao aumento contnuo da inflao desde o final dos anos 50, a falta ou de mecanismos a de proteo da desses correo
financiamentos,
seja,
inexistncia
monetria gerou uma grande corroso dos mesmos, desviando a aplicao de novos recursos nesse setor. A Lei da Usura, n 1.521, de 26 de dezembro de 1951, limitava os juros
nominais a 12% ao ano, sendo que, como exemplificam RUDGE, AMENDOLARA [1997] apud VEDROSSI [2002], a inflao
brasileira historicamente superava o patamar de 12% ao ano. De acordo com SIMONSEN [1996], essa escalada da inflao associada limitao da taxa nominal de juros a 12% ao ano tornaram esses financiamentos altamente subsidiados e cada dia mais escasso. A relao lei da usura x inflao, segundo MCM CONSULTORES ASSOCIADOS [1999] apud VEDROSSI [2002], foi a grande
responsvel pela reduo da oferta de novos emprstimos para a compra de imveis entre 1951 e 1964. Com isso, diz VEDROSSI [2002], o mercado imobilirio passou a sobreviver dos empreendimentos chamados a preo de custo, em que os prprios adquirentes so responsveis por todo o custo de construo, levando a uma conseqente extenso dos prazos de construo e aumento de custos da obra.
14
2.2 O SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAO CAMPAGNONE [1990] apud VEDROSSI [2002] resume que, no
perodo entre 1951 e 1964, o financiamento imobilirio no Brasil conviveu com diversos nveis de interveno pblica. Entretanto, a questo da habitao popular s passou a ter uma conotao social no incio do governo militar. Em 21 de agosto de 1964, a promulgao da lei 4.380 demonstrou uma maior preocupao Tal lei do governo com a a questo social da nos
habitao. contratos
instituiu de
correo
monetria o
imobilirios
interesse
social,
sistema
financeiro para aquisio da casa prpria, a criao do Banco Nacional da Habitao (BNH), Sociedades de Crdito Imobilirio, as Letras Imobilirias, o Servio Federal de Habitao e Urbanismo, alm de outras providncias.
ALBUQUERQUE [1985] apud VEDROSSI [2002] acrescenta que a criao do BNH de autorizou tambm o a funcionamento emisso de de
sociedades
crdito alm de
imobilirio, outras
letras a
imobilirias,
providncias
visando
institucionalizao de um sistema financeiro para aquisio de casa prpria. A Lei 4.380 [1964] estabelece que o Governo Federal,
atravs do Ministro de Planejamento, formule a poltica nacional de a habitao ao dos e de planejamento pblicos e territorial, orientando a
coordenando
rgos
iniciativa privada no sentido de estimular a construo de habitaes de interesse social e o financiamento da casa prpria, especialmente para as classes da populao com menor renda. Com essa lei, foi criado, vinculado ao Ministrio da
Fazenda, o Banco Nacional da Habitao (BNH), que tinha como caractersticas e atribuies:
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i.
Personalidade jurdica de Direito Pblico, patrimnio prprio imunidade e autonomia tributria, administrativa, e tendo como gozando de
finalidade
incentivar a formao de poupanas e sua canalizao para o sistema financeiro da habitao; ii. Disciplinar o acesso das sociedades de crdito
imobilirio ao mercado nacional de capitais; iii. Manter garantia habitao servios das e de redesconto do a e de seguro financeiro para da
aplicaes dos recursos
sistema ele
entregues,
manter
servios de seguro de vida e de renda temporria para os compradores de imveis objeto de aplicaes do
sistema; iv. Refinanciar as operaes das sociedades de crdito
imobilirio e; v. Como principal e atividade controlar o relevante, Sistema orientar, da
disciplinar
Financeiro
Habitao - SFH. As empresas autorizadas a realizar operaes no SFH
(Sistema Financeiro de Habitao), sujeitas s normas do BNH (Banco Nacional de Habitao), eram as Caixas
Econmicas, Sociedades de Crdito Imobilirio, Cooperativas Habitacionais, Sociedades de Poupana e Emprstimos e os Institutos de Previdncia. ANDRADE; AZEVEDO [1982] apud SCAGLIONE [1993] destaca que o BNH possua, como principais objetivos associados, a
articulao dos setores pblico e privado para promover a execuo da poltica habitacional e a instituio de
mecanismos para compensar os efeitos da inflao, atravs de reajustes aplicados aos contratos de emprstimo. Desta forma, de acordo com SIMONSEN [1996] apud VEDROSSI [2002], generalizou-se o princpio da correo monetria
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nestes
emprstimos,
correo
esta
que
possua
como
objetivos: i. Evitar que os muturios amortizassem seus
financiamentos em moeda desvalorizada; ii. Atrair poupanas privadas aos financiamentos
habitacionais e; iii. Preservar a capacidade de refinanciamento do sistema, buscando a manuteno do valor real das prestaes e do saldo devedor.
Figura 2.1 Nmero de unidades habitacionais financiadas pelo sistema financeiro da habitao SBPE e FGTS (1965 2007). Fonte Caixa Econmica Federal e BNH.
O Sistema Financeiro da Habitao foi criado com o objetivo de facilitar e promover a construo e a aquisio da casa prpria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da populao. A figura 2.1 apresenta os dados da quantidade de mveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitao entre 1965 e 2007. Esse sistema era integrado, e
17
para
isso
todas
as
aplicaes a
(emprstimos) aquisio de
teriam casa
por para
objeto,
fundamentalmente,
residncia do adquirente, sua famlia e seus dependentes, vedada salvo qualquer como aplicao de em terrenos no construdos, destinada
parte da
operao Para [2002], via
financeira isso,
construo [1990]
habitao. VEDROSSI da
conforme
CAMPAGNONE seriam
apud
esses um
recursos novo
provenientes
captao
instrumento
mobilirio, as letras imobilirias, alm de um conjunto de recursos compulsrios provenientes de recolhimentos sobre folhas de pagamento. No entanto, o volume de recursos
ingressos no sistema era reduzido. Em setembro de 1966, foi criado o Fundo de Garantia por Tempo de Servio (FGTS), que, de acordo com MCM CONSULTORES ASSOCIADOS [1999] apud VEDROSSI [2002], criou o maior fundo institucional de poupana e capitalizao do pas, sendo seus recursos administrados e aplicados pelo BNH. O Fundo de Garantia pelo total do Tempo de Servio mensais (FGTS) que os
constitudo
dos
depsitos
empregadores depositam em contas abertas na Caixa Econmica Federal em nome dos seus empregados, cuja finalidade dar suporte financeiro aos trabalhadores, principalmente na
hiptese de demisso sem justa causa, mas tambm em outras situaes especficas. Esses depsitos mensais so
efetuados pelas empresas em nome de seus empregados, no valor equivalente ao percentual de 8% das remuneraes que lhes so pagas ou devidas. A maior importncia da criao do FGTS para a rea habitacional que esses recursos devem ser obrigatoriamente destinados para aplicaes nas reas de habitao, saneamento e infra-estrutura. Segundo VEDROSSI [2002], aliado poupana compulsria,
criou-se tambm um instrumento que seria consagrado como o
18
mais
popular
dos
instrumentos
de
captao
de
poupana
pessoal em nosso pas: o Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo (SBPE) e logo em seguida a caderneta de
poupana, sendo parte dos seus recursos obrigatoriamente direcionados a aplicaes dentro do SFH. Desde sua criao, as regras referentes ao direcionamento obrigatrio dos
recursos captados atravs da caderneta de poupana sofreram vrias alteraes. Est em vigor atualmente o regulamento anexo que da RESOLUO 3.347 [2006], editada pelo Banco Central do Brasil, disciplina o direcionamento dos recursos captados em depsitos de poupana, determina como regra bsica o seguinte direcionamento dos recursos da poupana: i. 65%, no mnimo, em operaes de financiamento
imobilirio, sendo 80% em operaes no mbito do SFH e o restante em operaes a taxas de mercado, desde que a metade em financiamentos habitacionais; ii. iii. 20% em encaixe obrigatrio no Banco do Brasil; Recursos remanescentes em disponibilidades financeiras e operaes de caixa livre. SIMONSEN [1996] e RUDGE; AMENDOLARA [1997] apud VEDROSSI [2002] afirmam que dessa forma o Sistema Financeiro de Habitao financiou um total de seis milhes de residncias desde sua criao, sendo que em seu pice, entre meados da dcada de 70 e incio da dcada de 80, chegou a financiar cerca de 400 mil moradias por ano. ABDALLA apud VEDROSSI [1996] comenta que em 1980 chegaram a ser financiadas um total de 627 mil novas moradias. Os contratos de financiamento realizados junto aos agentes do Sistema Financeiro atravs da do Habitao reajuste eram corrigidos das
trimestralmente
monetrio
Obrigaes Reajustveis do Tesouro Nacional (ORTN). Este sistema de reajuste exigia novos instrumentos para o
19
financiamento habitacional, o que ocorreu em 1966 atravs da Instruo n5, onde foram criados os Planos A e B. O Plano A se baseava em correo anual das prestaes, em funo da variao do salrio mnimo, ao passo que o saldo devedor era reajustado trimestralmente de acordo com a
correo monetria ORTN. Os diferentes ndices aplicados correo das prestaes e do saldo devedor poderiam
provocar variaes nos prazos de resgate em relao ao inicialmente contratado. No caso de haver saldo devedor findado o prazo, este poderia ser prorrogado por at 300 meses. De acordo com FERREIRA [2004], a simples descrio das caractersticas bsicas do Plano A permite concluir que se tratava de um esquema financeiramente inconsistente, o que, posteriormente, levaria necessidade de criao do Fundo de Compensao de Variaes Salariais (FCVS). O Plano B apresentava correo trimestral simultnea das prestaes e do saldo devedor, segundo ndice que o
corrigia, ORTN, no perodo. Segundo FERREIRA [2004], o Plano B pode ser caracterizado que seu esquema como de financeiramente reajustes leva
consistente,
dado
necessariamente total liquidao da dvida ao trmino do prazo contratual. Conforme ABECIP [1994], pouco tempo aps a criao do FGTS foi criado, em junho de 1967, atravs da Resoluo do
Conselho de Administrao do BNH, RC n25/67, o Fundo de Compensao de Variaes Salariais (FCVS). Este fundo tinha como intuito garantir o limite da prorrogao de prazo para a amortizao da dvida aos adquirentes da casa prpria financiados valor de pelo SFH, ficando de responsvel saldos por cobrir o
eventuais
resduos
devedores
desses
financiamentos junto aos agentes financeiros. A criao do FCVS decorreu da existncia do plano de reajustamento das
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prestaes adotado naquela poca. Com possveis cenrios de grande divergncia entre os ndices, foi estipulado que no caso de existncia de saldo devedor, o nmero de prestaes excedentes seria de 50% ao inicialmente fixado. Caso ainda houvesse saldo devedor, este seria liquidado pelo BNH,
utilizando recursos do FCVS, junto ao agente financeiro. Devido a inmeras crticas sofridas pelo BNH com relao s incertezas sobre o nmero de prestaes, foram criados por meio da RC n36/69 o Plano de Correo Monetria (PCM) e o Plano de Equivalncia Salarial (PES). Com esses planos, foram extintas quaisquer possibilidades de prorrogao do prazo original. O PES era basicamente igual ao Plano A, que reajustava as parcelas anualmente com a variao do salrio mnimo e o saldo devedor trimestralmente com o ORTN.
Contudo, havia uma novidade: o nmero de prestaes passou a ser fixo e igual ao nmero de meses do prazo contratual, mesmo que o dbito para fosse o extinto Caso antecipadamente, ainda houvesse cujo saldo
excedente
iria
FCVS.
devedor, o fundo absorveria esta dvida. O PCM era exatamente igual ao Plano B, que limitava o valor da prestao a uma porcentagem do valor do salrio e
assegurava o limite contratual da dvida, aumentando assim a responsabilidade do FCVS, que seria o responsvel por quitar eventuais saldos residuais. Caso o saldo devedor fosse quitado antes do prazo determinado, o muturio
deveria continuar a pagar as prestaes at o fim do prazo, sendo estes recursos adicionais incorporados ao FCVS para ser utilizado em novos financiamentos. Porm, acontecia um descompasso entre os ndices de inflao, que determinavam a correo monetria do SFH, e a correo dos salrios, o que passou a gerar prestaes com valores insuficientes para quitar a dvida. e A diferena necessria entre para a prestao a
efetivamente
paga
aquela
amortizar
21
dvida deveria ser ressarcida no vencimento do contrato, pelo BNH, atravs dos recursos do FCVS. Desta forma, de o sistema a se mostrou insustentvel. de amortizao Na das
tentativa
aumentar
capacidade
prestaes e amenizar os resduos da dvida decorrente das caractersticas do plano de reajuste adotado, foi criado o Coeficiente de Equiparao Salarial (CES). Porm, observouse, de acordo com a ABECIP [1994], que ocorreu um
subdimensionamento do CES, principalmente a partir do ano de 1977, quando a sistemtica do PES foi alterada pela RC n01/77. FERREIRA [2004] acrescenta: o CES passou a ser fixo para qualquer ms de reajustamento e os muturios voltaram a contribuir para o FCVS com at 0,50% do valor do financiamento. No incio da dcada de 80, o pagamento dos resduos dos saldos devedores gerou um aumento da responsabilidade do FCVS, inclusive com a utilizao de recursos do Tesouro Nacional, devido s vantagens concedidas aos muturios na forma de reajuste de prestaes inferiores aos pactuados e congelamentos em funo dos vrios planos econmicos. Nos anos de 1983 e 1984, com a aplicao de ndice de reajuste correspondente a 80% da variao do salrio mnimo nas prestaes, o reajustamento ficou aqum das
necessidades do sistema. Em 1985, houve um reajuste do ndice, utilizando 112% nas prestaes contra os 246%
aplicados aos saldos devedores do financiamento. Em 1986, no governo Sarney, instituiu-se o Plano Cruzado, com troca de moeda de Cruzeiro para Cruzado e o congelamento de
preos. Com o fracasso desse plano, foi ento lanado o Plano Cruzado II com nova troca de moeda e a extino do BNH em 21 de novembro de 1986. A CEF o sucedeu em todos os seus direitos e obrigaes de acordo com o Decreto-Lei n.
22
2.291/1986.
Nesses
planos,
converteu-se
valor
das
prestaes pela mdia dos 12 meses anteriores, seguida do congelamento para os 12 meses seguintes, gerando novos
desequilbrios no Sistema Brasileiro de Habitao. No ms de junho de 1987, implantou-se o Plano Bresser, que adotou o congelamento temporrio dos preos e adoo de uma nova poltica salarial, utilizando uma Unidade de
Referncia de Preos (URP), o que gerou novas conseqncias negativas dos saldos devedores em relao s prestaes. Em 16 de Janeiro de 1989, foi institudo o Plano Vero, com novas modificaes no ndice de rendimento da caderneta de poupana, promovendo ainda o congelamento dos preos e
salrios, a criao de uma nova moeda, o Cruzado Novo, e a extino da correo monetria. Assim como ocorreu no Plano Bresser, o Plano Vero tambm gerou grandes desajustes s cadernetas de poupana, com perdas de 20,37%, num montante de aproximadamente 70 bilhes. Nenhuma regra foi definida em relao a reajustes salariais. O Plano Collor foi a primeira medida econmica do
Presidente Fernando Collor de Mello, sendo decretada no dia de sua posse (15 de maro de 1990). Esse plano consistia basicamente na retirada de moeda de circulao (Cruzados Novos foram substitudos pelos Cruzeiros) com um bloqueio dos numerrios depositados em bancos. Foi ento introduzida a aplicao de correo de 84% do IPC (ndice de Preos ao Consumidor) aos saldos devedores, no repassada s
prestaes. Em 1991, entra em vigor o Plano Collor II, com a inexistncia de polticas salariais at setembro de 1991. A promulgao da Lei 8.177 pelo Presidente Collor, que visava desindexar a economia, instituindo a TR (taxa
referencial), teve como objetivo principal, de acordo com
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ABECIP [1994], estabelecer condies para a retomada do financiamento habitacional ao propiciar o estancamento do potencial dficit do FCVS a partir da busca de equilbrio financeiro dos contratos firmados atravs da correo das prestaes e atualizao dos saldos devedores. Neste sentido, ABECIP [1994] afirma que as medidas
institudas tiveram como contrapartida o aporte financeiro necessrio para cobrir os seus efeitos e resultaram em um saldo residual dos contratos de SFH da ordem de R$ 22 bilhes. Desse total, R$ 3 bilhes foram assumidos como prejuzo pelos agentes financeiros do SFH e o FCVS deveria arcar com o restante (R$ 19 bilhes), sendo que nessa poca o fundo encontrava-se com o caixa zerado. Em 1992, como forma de solucionar a dvida j vencida do FCVS, foi institudo o mecanismo de troca e compensao de dvidas atravs da emisso de letras hipotecrias pela
Caixa Econmica Federal. Assim, a CEF conseguiria arcar com o montante da sua dvida junto ao FCVS. 2.3 A ABERTURA DE CAPITAL DO MERCADO IMOBILIRIO O primeiro passo formal para a introduo de novas fontes de recursos para o crdito imobilirio foi a sano da Lei 8.668, de 25 de junho de 1993, que trata dos Fundos de Investimento Imobilirios. Em 14 de janeiro de 1994, incio do governo Fernando Henrique Cardoso, a CVM, atravs de resoluo n. 205, instrui sobre a constituio, o
funcionamento e a administrao dos Fundos de Investimento Imobilirio, que nesta poca ainda no despertava interesse dos bancos por falta de proteo legal aos agentes
financeiros em caso de inadimplncia. Em julho de 1994, entra em vigor o Plano Real que, enfim, se mostra eficiente no controle da inflao. Devido a este
24
controle,
financiamento
pelas
prprias
construtoras
passava a ser uma nova forma e nica alternativa vivel que restou s construtoras para execuo de empreendimentos
imobilirios. As empresas que possuam o capital comearam a utilizar o sistema de autofinanciamento, em que a prpria construtora financiava a compra do imvel em 60 ou 72
meses, de forma que 50% eram pagos at o final da obra, enquanto os outros 50% eram financiados depois da obra, taxa de juros de 1% + IGP-M. A utilizao dessa forma de financiamento caracterizou-se por um custo alto aos
muturios, devido principalmente correo pelo IGP-M. Em janeiro de 1994 a CVM torna pblica a instruo n. 205, que trata sobre a constituio, o funcionamento,
administrao dos Fundos de Investimento Imobilirio e no mesmo ano estruturado o primeiro Fundo de Investimento Imobilirio aprovado no Pas, o Memorial Office Building. A LEI N.9.514, de 20 de novembro de 1997 cria efetivamente o Sistema de Financiamento Imobilirio (SFI), que de acordo com a mesma tem por finalidade promover o financiamento imobilirio em geral, segundo condies compatveis com as da formao dos fundos respectivos. Sancionada esta lei, passaram a operar no SFI as caixas econmicas, os bancos comerciais, os bancos de investimento, os bancos com
carteira de crdito imobilirio, as sociedades de crdito imobilirio, as associaes de poupana e emprstimo, as companhias hipotecrias e, a critrio do Conselho Monetrio Nacional - CMN, outras entidades, sendo que as companhias securitizadoras de crditos imobilirios, instituies no financeiras constitudas sob a forma de sociedade por
aes, tero por finalidade a aquisio e securitizao desses crditos de e a emisso de e colocao, Recebveis no mercado
financeiro,
Certificados
Imobilirios,
25
podendo emitir outros ttulos de crdito, realizar negcios e prestar servios compatveis com as suas atividades. Com essa lei, dando foi tambm introduzida garantia a aos Alienao agentes
Fiduciria,
assim
mais
financeiros. A Lei Federal n. 9.514/97, alterada pela Lei Federal n. 10.931 de 02 de agosto de 2004, que dispe sobre o Sistema de Financiamento Imobilirio SFI -
estabelece que, em caso de inadimplncia do comprador de imveis com contratos amparados pelas Leis acima
mencionadas, este dever ser previamente notificado com o prazo de 15 (quinze) dias para purga da mora, nos termos do artigo 26 da referida Lei Federal. Em hiptese, se o
inadimplente no quitar as parcelas no prazo estabelecido, isso implica na resciso do contrato, com a consolidao da propriedade em favor do Fiduciante (aquele que financia, nesse caso). Posteriormente, o imvel ser levado a pblico leilo extrajudicial em conformidade com o artigo 27 da Lei n 9.514/97. Esse cenrio fez com que os agentes financeiros voltassem a se interessar pelo mercado imobilirio brasileiro, com
possibilidade de oferecer crdito com taxas variando de 6 a 10% ao ano, acrescido de correo pela TR. A
comercializao de CRIs em mercado secundrio, atravs da criao do SFI, refletiu bons resultados para o mercado imobilirio pois assim as empresas passaram a ter uma
alternativa para lidar com os crditos gerados pelas vendas de imveis e boas condies de financiamento.
26
FIGURA
2.2
Volume
de
emisso
de
Certificado
de
Recebveis
Imobilirios por ano, em milhes de reais.
Desde 1999, quando os CRIs comearam a ser emitidos no Brasil, sua negociao cresceu at 2005, conforme
apresentado na figura 2.2. O grupo Po-de-Acar, em 2005, foi responsvel pela emisso de um lote de quase 1 bilho de reais, o que ultrapassou todas as expectativas para aquele ano. Nos anos seguintes houve reduo no lanamento de CRIs, devido concorrncia com os fundos de
investimento imobilirios. Em 2001, chega a vez de ser lanado outro importante
instrumento de captao financeira por securitizao, os FIDCs, Fundos de Investimentos em Direitos Creditrios,
regulamentado pela instruo CVM n. 356. Em dezembro de 2004, a CVM lana a Instruo n. 414, que dispe sobre o registro de companhia de crditos de aberta para e de companhias de oferta
securitizadoras pblica de
imobilirios Certificados
distribuio
Recebveis
Imobilirios CRI. 27
CAPTULO 3 SECURITIZAO
3.1 HISTRICO A securitizao de recebveis imobilirios teve sua origem nos Estados Unidos, no incio da dcada de 70, quando as agncias promoveram governamentais o ligadas ao do crdito mercado hipotecrio de ttulos
desenvolvimento
lastreados em hipotecas. Nessa poca, os profissionais que atuavam no mercado
definiam a securitizao como a prtica de estruturar e vender investimentos negociveis de forma que seja
distribudo amplamente entre diversos investidores um risco que normalmente seria absorvido por um s credor. O mercado de securitizao iniciou-se na com forma a de venda pool1 de e
emprstimos
hipotecrios
reunidos
garantidos pelo governo. A partir de tal experincia, as instituies financeiras perceberam as vantagens da nova tcnica financeira, que visava o lastreamento de operaes com recebveis comerciais de emisses pblicas de
endividamento. No Brasil, o surgimento da securitizao se deu nos anos 90, com a criao das letras hipotecrias, privatizaes e a desestatizao da economia, aliados a uma maior solidez na regulamentao de de ativos, negociao prprios. de crdito e
gerenciamento
investimentos
Dessa
forma,
tornou-se necessria a realizao de uma reformulao na

______________________________________________________________________ 1 Pool uma associao de concorrentes que concordam em controlar a produo, o mercado e o preo de uma mercadoria, embora possam parecer rivais. Tambm pode ser interpretado como uma combinao de interesses e fundos para um bem comum.
28
estrutura societria brasileira e uma profissionalizao do mercado de capitais que passou a exigir mais segurana e garantias mais slidas das empresas, de acordo com moldes internacionais. Em meados da dcada de 90, houve uma mudana na legislao referente a financiamentos imobilirios. Diferente da
hipoteca, a qual o imvel ficava em nome do muturio mesmo antes de ser quitado, na alienao fiduciria, conforme explicado no captulo anterior, o imvel permanece sob
propriedade do credor at que seja quitado o financiamento. A alienao fiduciria entra nesse contexto como uma forma de proteo do credor, contribuindo para que a
securitizao se torne mais atrativa. Como conseqncia, o foco para a anlise da classificao de riscos passou a ser a segregao de ativos. 3.1.1 O TERMO SECURITIZAO Segundo ROCHA LIMA JR. [1998] apud VEDROSSI, a palavra securitizao vem do ingls securitization, que por sua vez vem da palavra securities, cujo significado se refere a ttulos mobilirios. De acordo com DOWNES; GOODMAN [1991] apud VEDROSSI [2002], securitizao um processo de
distribuio de riscos atravs do vnculo de instrumentos de dvida junto a um grupo de ativos e a conseqente
emisso de ttulos lastreados. Em suma, securitizao o termo utilizado para descrever o processo pelo do qual empresas que normalmente passaram a tomavam levantar
emprstimos
sistema
bancrio
recursos no mercado de capitais por meio de emisses de valores mobilirios.
29
3.1.2 CONCEITO DE SECURITIZAO KOTHARI [1999] apud VEDROSSI [2002] cita que a
securitizao, em seu mais amplo conceito, tem o sentido da converso de ativos de pouca liquidez em ttulos
mobilirios de maior liquidez, sendo assim passveis de serem absorvidos como pelo mercado ativos investidor. que foram Esses ttulos
possuem
lastro
os
securitizados,
tendo suas receitas baseadas no fluxo de caixa proveniente, seja de juros sobre emprstimos, seja de outros recebveis. Para KRAVITZ [1998] apud VEDROSSI [2002], a securitizao consiste na utilizao de uma estrutura para financiar
determinados ativos de forma mais eficiente, baseada na escolha pela expectativa ativos. de comportamento ope-se prprio financeiro expectativa de de
determinados comportamento ativos.
Assim, do
financeiro
originador
destes
A securitizao cria uma estrutura capaz de fornecer aos empreendedores uma captao de recursos vinculada
qualidade das receitas destes ativos e segrega o risco de crdito dos ativos securitizados do crdito do originador. Segundo SCHLOMER [2002] apud MAFRA [2006] uma vantagem adicional da securitizao a quebra do risco total
envolvido em cada operao de financiamento a longo prazo, em grupos de riscos parciais, como: riscos de crdito, riscos de descasamento entre ndices para correo do ativo e do passivo e risco de liquidez. De acordo com ROCHA LIMA [1999] apud MAFRA [2006], no modelo tradicional existe a figura central do financiador, caracterizada pela instituio financeira, que de um lado toma recursos de investidores e do outro disponibiliza
30
recursos
empresas
para
desenvolverem
seus
empreendimentos. No modelo tradicional de financiamento, h dificuldades de segregao de risco do empreendimento e do empreendedor. Com a securitizao, do emissor os ou crditos originador. so apartados quando do um
patrimnio
Assim,
investidor aplicava recursos em uma instituio financeira, assumia os riscos dessa instituio em no cumprir com suas obrigaes em troca de uma remunerao (seja ela pr-fixada ou ps-fixada), ou seja, assume o risco do financiador. Portanto, recursos a quando um uma instituio corre financeira o risco de empresta ele no
empreendedor,
cumprir com suas obrigaes e, conseqentemente, absorve o risco do mesmo. Segundo MAFRA [2006], o empreendedor acaba absorvendo
maiores riscos financeiros por causa de uma estrutura que contempla um intermediador financeiro em sua relao com o provedor dos recursos, pois o intermediador agregar ao custo de captao de recursos, ou seja, a remunerao dos investidores, os custos da operao, margem para cobertura dos riscos, alm do prprio ganho. J ALMEIDA [2005] diz que a securitizao permite a
distribuio do risco para um grande grupo de investidores e tomadores, uma vez que ela no est concentrada em apenas um originador ou em um pequeno grupo de financiadores. Ainda, diz que esta uma alternativa mais eficiente de financiamento s empresas, pois se baseia no comportamento financeiro dos ativos, no dos resultados financeiros do originador dos ativos. O site Uqbar (www.uqbar.com.br) entende securitizao como uma tecnologia financeira usada para converter uma carteira
31
relativamente homognea de ativos em ttulos mobilirios passveis de negociao. uma forma de transformar ativos relativamente ilquidos em ttulos mobilirios lquidos e de transferir os riscos associados a eles para os
investidores que os compram. Os ttulos de securitizao so, portanto, caracterizados por um compromisso de
pagamento futuro, de principal e juros, a partir de um fluxo de caixa proveniente da carteira de ativos
selecionados. No lanamento dos ativos securitizados, no est presente a figura do intermediador financeiro, que detm o papel de fornecedor de recursos. Assim, de acordo com VEDROSSI [2002], os bancos deixam de ter o papel de provedores e garantidores dos recursos, para exercerem papel de colocadores e/ou distribuidores dos
ttulos emitidos ao mercado e gestores, permitindo que cada instituio mantenha o foco na atividade a que se destina. 3.1.3 LEGISLAO Em 1993, foi decretada a Lei 8.668, que sancionava os
Fundos de Investimento Imobilirio. Como conseqncia, no incio de 1994, a Comisso de Valores Mobilirios publica a Instruo n. 205, que regulamenta os Fundos de
Investimento Imobilirio no Brasil. No ano de 1994, foi sancionada a lei n. 9.514, que regulamenta o Sistema
Financeiro Imobilirio (SFI), Companhias Securitizadoras, Certificado de Recebveis Imobilirios e o Regime
Fiducirio, cujo objetivo o de Promover o financiamento imobilirio em geral, segundo condies compatveis com as da formao dos fundos respectivos. Com essa Lei, houve uma maior garantia aos agentes financeiros, viabilizando sua reentrada no mercado imobilirio. Atualmente, a
32
resoluo em vigor a Instruo CVM n. 418/05, em que h apenas uma alterao no artigo 11 da Instruo n. 205. 3.1.4 IMPORTNCIA DA SECURITIZAO A captao de recursos para o mercado imobilirio norteamericano feita basicamente atravs de operaes de
securitizao. Por este mecanismo, segundo BARBOUR; NORTON; SLOVER [1997] apud de VEDROSSI de [2002], recursos ampliam-se e acesso as a
possibilidades
captao
financiamento aos originadores desses crditos atravs de um meio alternativo e eficiente. Propicia-se, desse modo, acesso direto ao mercado de capitais, reduzindo os custos e riscos da captao. a Alm dos disso, a possibilidade da qualidade de do
desassociar
qualidade
crditos
originador faz com que os prprios custos da captao sejam menores, conseqncia do alargamento da base de
investidores. Segundo HENDERSON;SCOTT [1998] apud VEDROSSI [2002], so vrias as vantagens que uma operao de securitizao traz aos originadores e, dentre elas, a mais importante a possibilidade de captao de recursos a custos mais baixos do que essas empresas de teriam o se que captassem tambm via meios a
tradicionais
emprstimo,
favorece
captao de recursos atravs da securitizao. A importncia da securitizao de ativos a de tornar papis que, por caractersticas prprias, so ilquidos ou de pouca liquidez a em ativos lquidos. entre Outro os fator papis
importante
separao
jurdica
securitizados e o originador da operao. BARBOUR; NORTON; SLOVER [1997] apud VEDROSSI indicam que isso importante para a garantia da qualidade dos ativos e para que qualquer
33
problema que ocorra com a sociedade originadora no seja transferido para os ativos. 3.2 SECURITIZAO DE RECEBVEIS
3.2.1 DEFINIO DE RECEBVEIS
Direitos creditrios ou recebveis so valores a receber, advindos de prestao de servios, produo de bens ou transferncia de bens, os quais a outra parte a devedora. De acordo com a Instruo n. 356 da CVM, recebveis
abrangem todos os crditos e ttulos representativos dos crditos originrios de operaes realizadas nos segmentos financeiro, comercial, industrial, imobilirio,
hipotecrio, de arrendamento mercantil e de prestao de servios, bem como direitos e ttulos representativos de crditos de natureza diversa, assim reconhecidos pela CVM. KOTHARI [1999] apud VEDROSSI [2002] cita como exemplos de recebveis a existncia de crditos a receber provenientes de operaes de venda de imveis, veculos, aluguel de veculos, cartes de crdito, dirias de hotis, companhias de eletricidade, telefnicas, de gua, de companhias de aviao ou mesmo de seguradoras. No vis do investidor, atrativo o lastreamento os de um fundo no em
recebveis
porque
mesmos
esto
diretamente ligados ao emissor dos ttulos, mas apenas ao pacote de recebveis que lhes foi oferecido. 3.2.2 AGENTES DE SECURITIZAO Para que um a processo associao de de securitizao organizaes acontea, de
necessria
diferentes
segmentos da economia, cada um com seu papel bem definido. Diversas so as formas de se transformar ativos em valores 34
mobilirios, portanto, antes de se definir os agentes de securitizao, securitizao. No importante Brasil, as analisar formas o meio comuns de nas
mais
operaes de securitizao, as quais ocorrem via Sociedade de Propsito Especfico (SPE), Companhias Securitizadoras e Fundos de Investimento em Direitos Creditrios (FIDC). O foco deste trabalho est em securitizao por Certificados de Recebveis Imobilirios (CRIs), portanto sero abordadas com mais nfase as securitizaes atravs de Sociedades de Propsito Especfico e por Companhias Securitizadoras, com uma abordagem menos detalhada sobre Fundos de Investimento em Direitos Creditrios. Os Certificados de Recebveis Imobilirios so ttulos
lastreados em crditos imobilirios com perfil de renda fixa, podendo ter remunerao pr ou ps-fixada.
considerado como valor mobilirio pela Resoluo CMN n. 2517 de 29 de junho de 1998 e, como todo valor mobilirio, tem de ser registrado na CVM. Sua negociao ocorre em sistema centralizado de custdia e liquidao financeira de ttulos privados. regulamentada pela Lei n. 9.514, MP n. 2.223, Instruo CVM n. 414 e Resoluo CMN n. 2.686. Sociedade de Propsito Especfico (Special Purpose Entity SPE) uma sociedade cuja atividade bastante restrita, podendo em alguns casos ter prazo de existncia
determinado. Uma SPE normalmente utilizada para isolar o risco financeiro da atividade desenvolvida. Neste caso, o originador do empreendimento o financia ao comprador (1), passando a ter os recebveis deste financiamento(2). O
originador tranfere seus crditos a uma SPE (3), que faz a emisso de ttulos lastreados nesses crditos junto ao
mercado. Ao comprar esses ttulos, o mercado retorna o capital investido ao originador (4) e recebe o principal e o pagamento dos juros no fim do perodo(5) Figura 3.1.
35
A SPE independente do originador, podendo at ser criada exclusivamente com a finalidade de emisso desses ttulos.
Etapas do Processo de securitizao: (1) (2) (3) (4) (5) Financiamento Crdito Imobilirio Transferncia dos Recebveis Aquisio dos Recebveis Pagamento de Juros e Principal
FIGURA 3.1 Processo de securitizao por SPE. Fonte: Adaptado de VEDROSSI [2002].
Uma
segunda de
forma uma
de
se
realizar
uma
securitizao
atravs
Companhia uma
Securitizadora. no
Companhia financeira,
Securitizadora
instituio
constituda sob a forma de sociedades por aes, que tem como objetivo a aquisio e securitizao dos crditos para posterior colocao desses ttulos lastreados em recebveis no mercado, como representado na figura 3.2. Entretanto, as companhias securitizadoras no esto limitadas apenas
securitizao de ttulos, sendo-lhes facultada a realizao de outras atividades compatveis com seus objetos, como emitir debntures e outros ttulos de crdito.
36
Etapas do processo: (1) (2) (3) (4) (5) Financiamento Crdito Imobilirio Transferncia dos Recebveis Aquisio dos Recebveis Pagamento de Juros e Principal
*O patrimnio separado se refere questo administrativa do fundo pela companhia securitizadora. FIGURA 3.2 Processo de securitizao por Companhia Securitizadora Fonte: Adaptado de VEDROSSI [2002].
Segundo a CIBRASEC (Companhia Brasileira de Securitizao), as Companhias Securitizadoras de Crditos Imobilirios
(figura 3.2) so sociedades annimas, classificadas como instituies no financeiras, e tm por finalidade a
aquisio de recebveis imobilirios e sua securitizao, mediante emisso e colocao, no mercado financeiro e de capitais, de Certificados de Recebveis Imobilirios CRI. As Companhias Securitizadoras de Crditos foram
regulamentadas pela Instruo CVM n 414 de 30 de Dezembro de 2004, e a lei Lei 9.514/97 que dispe sobre Companhia Securitizadora de Crdito Imobilirio, Certificado de
Recebveis Imobilirios e Regime Fiducirio. Como terceira forma de securitizao, existem os Fundos de Investimento em Direitos Creditrios (FIDCs) ou
simplesmente Fundos de Recebveis. Estes fundos se destinam aplicao de parcela preponderante do patrimnio (acima de 50%) em direitos creditrios e em ttulos
37
representativos desses direitos, originrios de operaes nos segmentos financeiro, comercial, industrial, de
arrendamento mercantil e de prestao de servios. Podem ser Fundos de Investimentos tanto abertos quanto fechados.
No caso de um Fundo aberto, possvel efetuar o resgate dos valores aplicados a qualquer momento, desde que
respeitadas as condies do regulamento do Fundo. No caso de Fundo fechado, os valores investidos so resgatveis na ocasio do encerramento do fundo, pr-estabelecido no
regulamento do fundo, ou mesmo pela liquidao antecipada. 3.3 AGENTES ENVOLVIDOS NO PROCESSO DE SECURITIZAO DE RECEBVEIS 3.3.1 O PAPEL DA CVM A Comisso de Valores Mobilirios, CVM, exerce a funo normativa, reguladora, do fiscalizadora, financeiro. consultiva Conforme e de
desenvolvimento
mercado
FORTUNA
[2002], a CVM fixou-se como rgo normativo do sistema financeiro voltado para o desenvolvimento, a disciplina e a fiscalizao do mercado de valores mobilirios no emitidos pelo sistema financeiro e pelo Tesouro Nacional. RAZUK [2006] cita que entre os objetivos fundamentais da CVM esto: i. Estimular a aplicao de poupana no mercado de
valores mobilirios; ii. Assegurar o funcionamento eficiente e regular das
bolsas de valores e instituies auxiliares que operem no mercado e; iii. Proteger os titulares de valores mobilirios contra emisses irregulares e outros tipos de atos ilegais que manipulem o preo de valores mobilirios.
38
3.3.2 INCORPORADOR O incorporador pessoa fsica ou jurdica, comerciante ou no, mesmo que no efetuando a construo, compromisse ou efetive a venda de de fraes fraes do a terreno unidades objetivando autnomas, a em
vinculao
tais
edificaes a serem construdas ou em construo sob regime condominial, efetivao termo caso, a de ou que meramente aceita propostas e para a o em
tais
transaes, e em
coordenando
levando conforme e
incorporao entrega,
responsabilizando-se, certo prazo, a
pela
preo
determinadas condies, das obras concludas (SEBRAE). Estende-se a condio de incorporador aos proprietrios e titulares de direitos aquisitivos que contratem a
construo de edifcios para se destinarem constituio em condomnio. de Tem-se servios como o construtor pelo aquela empresa no
prestadora
contratada
incorporador
intuito de executar o empreendimento. sempre bom lembrar que o incorporador o responsvel pela originao do crdito por meio da venda, a prazo, do Imvel ao comprador. Neste trabalho, o incorporador ser tambm citado como empreendedor, originador ou emissor. 3.3.3 AGENTE FIDUCIRIO Entende-se como fiducirio aquele que dirige seus fundos ou propriedade em nome de outra pessoa e em posio de
confiana. Em um processo de securitizao, tem-se como Agente Fiducirio aquele que, de acordo com BORGES apud REVISTA DO BNDES [1999] responsvel pela administrao dos recursos ou interesses de terceiros, especialmente no caso de emisso de valores mobilirios. Deve haver total independncia entre o agente fiducirio e os
administradores da emissora (Companhia Securitizadora).
39
Segundo
CHALHUB
[1998]
apud
VEDROSSI
[2002],
Alienao
Fiduciria uma forma de garantia em que a propriedade de um determinado bem transferida temporariamente do devedor ao credor, em razo da existncia de uma dvida. Sua
diferena bsica em relao hipoteca que, nesta, o devedor retm o bem. A hipoteca, assim, um direito real em coisa alheia, enquanto a propriedade fiduciria um direito real em coisa prpria. No caso abordado pelo trabalho, emisso de Certificados de recebveis Imobilirios, o agente fiducirio dever ser uma instituio financeira ou companhia autorizada para este fim pelo Banco Central. A contratao de agente fiducirio somente obrigatria para emisses cujo valor de face individual por ttulo seja menor que R$ 300.000,00,
conforme prev Instruo CVM 414/04. 3.3.4 ESTRUTURADOR Para RAZUK [2006], o estruturador tem como funes: (i) elaborar ou contratar estudos de qualidade econmica do empreendimento que lastreia os ttulos; (ii) definir o regulamento e confeccionar o prospecto de emisso, (iii) aprovar a constituio e emisso das cotas perante a CVM. O estruturador pode ser a Sociedade de Propsito Especfico ou a Companhia Securitizadora. 3.3.5 DISTRIBUIDOR A responsabilidade da distribuio pela dos papis primria de e
securitizao,
constitudos
colocao
40
secundria dos ttulos no mercado, isto , disponibilizao dos papis para venda em seus sistemas de negociaes, da agncia integrante do Sistema Financeiro Nacional. Bancos (Bancos Mltiplos com carteiras de investimento ou Bancos de Investimento), Corretoras de Ttulos e Valores
Mobilirios (CTVM) ou Distribuidores de Ttulos e Valores Mobilirios (DTVM) podem efetuar essa distribuio. 3.3.6 CUSTODIANTE O custodiante aquele que executa o papel de intermediador das operaes financeiras so, no mercado a brasileiro. Essas ou
intermediaes
basicamente,
compatibilizao
casamento das informaes de compras e vendas de ativos. A tarefa de custodiante exercida pela CBLC - Companhia Brasileira de Liquidao e Custdia. Essa instituio atua como depositria de aes de companhias abertas,
debntures, cota de fundos imobilirios e fundos de direito creditrios e outros ttulos de renda fixa privada. 3.3.7 AUDITOR Entende-se como auditor a instituio contratada para a realizao de auditoria das demonstraes financeiras da Companhia essencial Securitizadora. para a A auditoria da independente dos
manuteno
integridade
papis,
informaes sobre as movimentaes financeiras e dos ativos em um determinado perodo. A atuao do auditor proporciona mais segurana s operaes e tem o objetivo de informar publicamente os investidores sobre os resultados da
carteira. A auditora deve ser registrada na CVM, segundo Instruo CVM n. 308, CVM de [1999]. Poder auditar e as de
demonstraes
contbeis
companhias
abertas
instituies, sociedades ou empresas que integram o sistema de distribuio e intermediao de valores mobilirios.
41
De acordo com AMORIM; SOUZA apud REVISTA TREVISAN [1997], entre as tarefas desempenhadas pelos auditores
independentes no processo de securitizao de recebveis, est a reviso especial mensal e trimestral e a auditoria completa das demonstraes contbeis. A reviso especial mensal tem finalidade exclusivamente gerencial e cumpre as obrigaes contratuais firmadas junto ao agente fiducirio. A reviso especial trimestral para serem abrange todos os das A
procedimentos informaes auditoria
requeridos a
reviso
especial
trimestrais completa das
encaminhadas
CVM.
demonstraes
contbeis
deve
enfatizar a anlise dos sistemas de controle internos das diversas reas, dos procedimentos contbeis adotados e dos critrios e procedimentos relacionados s obrigaes
tributrias, trabalhistas e previdencirias. Conforme RAZUK [2006], funo do auditor independente verificar se a posio patrimonial e financeira da
companhia securitizadora est compatvel com os Princpios Fundamentais de Contabilidade e as normas contbeis
previstas na Instruo 206/94, bem como deve constatar se os atos praticados pelo administrador atendem legislao vigente. 3.3.8 AGNCIA CLASSIFICADORA Agncia Classificadora, tambm chamada de Agncia de
Rating, segundo MAFRA [2006], a agncia que faz anlise de risco corporativo de uma empresa ou da emisso de
ttulos feita pela mesma, sendo neste ltimo caso o risco condicionado ttulos emissor. e O qualidade ao nvel o dos de crditos garantias dos que lastreiam os
ainda
fornecidas riscos que
pelo podem
rating
mapeamento
impactar no retorno dos investimentos. FORTUNA [2002] diz que o rating importante porque uma forma rpida de um
42
investidor
poder e
comparar decidir
as onde
diferentes aplicar.
alternativas So
de
investimento
analisados,
normalmente, no rating: i. ii. iii. iv. v. vi. vii. viii. ix. A solidez do grupo controlador; A autonomia de atuao da empresa; O tamanho e histrico de atuao no mercado; Processo de seleo de ativos; Poltica de alavancagem; Anlise e monitoramento do risco; Auditorias interna e externa; Processo operacional e; Poltica de recursos humanos.
O rating ento avalia os riscos de crdito, de mercado (que podem ser o risco pas), das instituies financeiras e o risco dos ttulos. A Agncia Classificadora contratada pela Companhia
Securitizadora para fazer uma classificao peridica (com base trimestral) do nvel de risco dos recebveis
imobilirios. 3.4 AO DOS AGENTES NO PROCESSO DE SECURITIZAO Na figura 3.3, divulgada como apresentao pela Gradual Corretora de Cmbio, Ttulos e Valores Mobilirios, so descritas as etapas de estruturao de securitizao de recebveis imobilirios. As etapas do processo de
securitizao so: (1) Venda do Imvel e Surgimento do Crdito A
incorporadora vende o imvel; em contrapartida, recebe do comprador o crdito pelo mesmo.
43
(2) Cesso
de
Crdito
Pagamento
pelo
Crdito
incorporadora cede ou transfere esses crditos para uma companhia securitizadora em troca de capital por esses crditos; (3) Criao e Integralizao dos CRIs A companhia
securitizadora lastreia uma nica srie de certificados de recebveis imobilirios nos crditos de sua
propriedade, cujas caractersticas relativas a prazo e pagamentos sero de acordo com a estrutura da operao. Esses certificados sero negociados com investidores em um mercado secundrio. (4) Pagamento do Crdito Acrescido de Juros -
Periodicamente os adquirentes do imvel pagam juros e parte do principal a ser amortizado, referente ao
financiamento. (5) Pagamento de Juros e Amortizao - Os recursos passam pelo Agente fiducirio para que este faa relatrios de controle financeiro da operao, como fluxo de caixa, alm de todos os relatrios junto Companhia
Securitizadora e os repassa para os investidores. (6) Auditoria Peridica das Demonstraes Financeiras - O auditor constantemente fiscaliza as demonstraes
financeiras da Companhia Securitizadora. (7) Classificao Peridica do Risco dos Recebveis -
Agncia classificadora contratada pela securitizadora realiza anlise periodicamente (base trimestral) o
nvel de risco dos recebveis imobilirios. (8) Pagamento do Saldo Excedente Pagamento do saldo
excedente Securitizadora.
44
FIGURA 3.3 Processo de securitizao Fonte: Adaptado de SOUZA et al Advogados Associados. *Os nmeros na figura sendo tm funo didtica para o entendimento ordem em do que
processo,
no
relacionados
necessariamente
aparecem no mesmo.
45
CAPTULO 4 CERTIFICADOS DE RECEBVEIS IMOBILIRIOS: PROCESSOS E CUIDADOS PARA EMISSO

4.1 DEFINIO DE CERTIFICADOS DE RECEBVEIS IMOBILIRIOS De acordo com a BOVESPA, Certificados de Recebveis
Imobilirios (CRI) so ttulos de renda fixa lastreados em crditos imobilirios ou emitidos de por Propsito Companhias Especfico
Securitizadoras
Sociedades
(SPE). Para a emisso de CRIs, as unidades podem ou no estar totalmente concludas, desde que os crditos com de
imobilirios contrato
necessrios
securitizao imobilirio
estejam um fluxo
efetivado.
Crdito
pagamentos de prestaes de aquisio de bens imveis ou de aluguis. A Caixa Econmica Federal caracterizou os CRIs, atravs da Circular n 252 de 02 de Julho de 2002: Entende-se por CRI um ttulo de crdito nominativo, com garantia real, de livre circulao, lastreado em crditos imobilirios, que constitui promessa por art. como de pagamento em dinheiro, emitido conforme e do
exclusivamente estabelece considerado o
companhias 6 da lei
securitizadoras, n 9.514, pela de
20.11.97, resoluo
valor
mobilirio
Conselho Monetrio Nacional - CMN n 2.517, de 20.11.97. A emisso de CRI feita por uma corretora devidamente registrada diretamente Propsito formas de na CVM que pode faz-la ou por por uma dois meios: de
pela
corretora A
Sociedade entre
Especfico. emisso Especfico separado
principal fazer
diferena por uma na
essas de de
que (SPE) entre
Sociedade
Propsito patrimnio
implica a
constituio e a
operao
corretora,
administrado pela companhia securitizadora. Neste caso, o CRI mais seguro, normalmente composto por crditos
submetidos ao regime fiducirio que lastreiam a emisso,
46
associados nomeao de agente fiducirio. A funo do agente fiducirio zelar pela proteo dos direitos e interesses dos beneficirios, atravs do acompanhamento da atuao da companhia securitizadora na administrao do
patrimnio separado. Os CRIs podem ser emitidos nas formas simples ou com o amparo do regime fiducirio. Quando essa emisso se d pela forma simples, j obsoleta, o imvel fica em nome do
muturio desde o incio do processo e sob um regime de coobrigao entre a originadora (incorporadora) e os
muturios no pagamento das parcelas. Na emisso de CRI com o amparo do regime fiducirio, a venda do imvel feita atravs da alienao fiduciria. Alienao fiduciria
significa dizer que o bem alienado fica temporariamente em nome do credor, servindo de garantia para o financiamento e, at a quitao do emprstimo, o credor permanece na condio de proprietrio do ativo. No caso de
inadimplncia, o credor retoma o bem, de acordo com Decreto Lei 911/69 e Lei 10.931/04. A Lei 9.514/97, que criou o CRI, posteriormente alterada pela MP 2.223/01 e Lei 10.931/04, bens tambm e instituiu a
alienao
fiduciria
para
imveis
Companhias
Securitizadoras. Uma importante caracterstica dos CRIs a iseno de imposto de renda sobre sua remunerao, para investidores pessoas fsicas, a partir de 01/01/2005, de acordo com a lei 11.033/94 (artigo 3, pargrafo II). 4.2 ESTRUTURA DE EMISSO DE CERTIFICADOS DE RECEBVEIS IMOBILIRIOS 4.2.1 A FUNO DAS SPEs NO PROCESSO DE EMISSO DE CRIs Sociedade de Propsito Especfico (SPE) pessoa jurdica independente criada para servir unicamente ao escopo para o
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qual foi designada, suprindo as necessidades operacionais, legais e financeiras do projeto. um dos instrumentos que caracterizam a forma de financiamento por CRI. A SPE tornase imprescindvel devido necessidade de separar o capital do empreendimento, do capital dos investidores. No idioma Ingls, chamada de empresa veculo do empreendimento, uma vez que este somente poder continuar em suas atividades mediante a existncia desta sociedade de propsito
especfica. Segundo VEDROSSI [2002], considerando que os investidores de ttulos securitizados tm como grande interesse a
qualidade dos recebveis e do ativo originado, essencial que os ativos a serem securitizados sejam separados da estrutura jurdica do originador, evitando a contaminao pelo mesmo. Essa separao, de acordo com BARBOUR; NORTON; SLOVER [1997] apud VEDROSSI [2002] faz-se fundamental, j que permite que qualquer problema existente na sociedade originadora no seja transferido para os ativos que foram securitizados, qualidade. Para o melhor entendimento do processo, torna-se necessria a diferenciao de duas SPEs criadas em momentos e com objetivos diferentes: A SPE do empreendimento e a SPE da securitizao. H casos em que a SPE do empreendimento adquirida aquisio pela companhia apenas a securitizadora. para Nestes casos a dando garantia da permanncia de sua
ocorre
empreendimentos
concludos usa os
(performados),
aonde
companhia
securitizadora
crditos para estruturar o CRI pelo meio escolhido e logo em seguida se encarrega de liquidar a SPE do
empreendimento. A SPE do empreendimento tem um objetivo especfico, como o prprio nome diz, que execut-lo e separ-lo
48
juridicamente
contabilmente
da
incorporadora.
Essa
separao reduz o risco do muturio em relao entrega do bem adquirido e do Na investidor criao de em uma relao SPE, a entrega do
empreendimento.
incorporadora
entra apenas como acionista da mesma. Com essa separao contbil entre as duas empresas (SPE e a incorporadora), torna-se mais simples a sua administrao, alm de criar a possibilidade de deteco de erros administrativos ou at mesmo dessa de fraudes durante jurdica sua est execuo. no fato Outro de benefcio caso a
separao
que
incorporadora declare falncia, apenas as aes que lhe pertencem entram na massa falida, tornando possvel que o empreendimento seja finalizado por uma outra empresa que adquira essas aes. importante lembrar que o
empreendimento deve ser segurado pelo IRB Instituto de Ressegurao execuo. Aps a venda dos imveis do empreendimento, os crditos originados so cedidos que todos pois os ou vendidos para uma companhia do CRI. a de Braslia periodicamente durante sua
securitizadora Porm, nem
responsvel crditos podem
pela so no
emisso aceitos possuir o
para
securitizao,
alguns
rating
necessrio para a finalizao do processo - assunto que ser abordado com mais nfase em um item especfico. Com a posse dos crditos, a Companhia Securitizadora pode optar por duas formas para criao do CRI: Diretamente pela
companhia securitizadora ou atravs de uma SPE independente da SPE do empreendimento. A securitizao feita diretamente pela companhia securitizadora tornou-se obsoleta, pois h uma necessidade administrativa e mercadolgica de separao patrimonial entre as partes. A separao jurdica entre a companhia torna o securitizadora fundo mais pela e a operao e d que de securitizao, de CRI melhor mais 49
confivel companhia,
condies torna o
administrao
competitivo.
CVM
atravs
da
instruo
n.
414/2004
pargrafo 3, deixa claro que a securitizadora obrigada trimestralmente a fornecer as demonstraes financeiras
para cada CRI emitido. A SPE serve de aporte para suprir a necessidade das securitizadoras de um mecanismo jurdico que pudesse dar esta cobertura legal para as operaes de CRI. Em resumo, a incorporadora os cuidados condies lana para de seu tornar empreendimento, os recebveis carteira e
tomando
todos
confiveis, (contratos
dando
securitizar de
sua
padronizados,
rating
clientes
empreendimento em nome de uma SPE). Aps obter carteira desejada, ou seja, contratos de venda e fluxo de crdito, a Incorporadora associa-se a uma Securitizadora que far o rating de seus clientes, verificando os contratos seguidos de uma srie de medidas para avaliar se seu empreendimento ser bem sucedido ou no. Depois da cesso ou venda desses na recebveis 4.2, para uma a
securitizadora,
demonstrado
figura
esta
far
emisso de CRI. Entretanto, para facilitar seus balanos e como prev a instruo CVM n 414, ela opta por receber esses crditos pela sua SPE, constituda especialmente para este fim. Assim, os crditos que outrora caam na conta da SPE da Incorporadora, iro para a conta da SPE da
Securitizadora.
50
Figura 4.1 Fluxo de pagamento antes e depois da cesso / venda dos crditos.
O processo de emisso de CRIs passa, basicamente, pelos seguintes passos: 1. A Incorporadora cria a SPEempreendimento para execuo do empreendimento (facultativo, porm muito importante
para uma boa classificao); 2. A SPE do empreendimento gera recebveis (crditos) com a venda dos imveis; 3. Os crditos so vendidos a uma companhia
securitizadora, que faz a sua classificao para fazer a operao; 4. Os crditos bem classificados so adquiridos pela
Companhia Securitizadora; 5. Com a posse dos crditos bem classificados, a
Companhia Securitizadora cria uma outra, SPEsecuritizao para a operao de securitizao; 6. A SPE estrutura o CRI; 7. A SPE recebe o capital dos investidores; 8. A SPE repassa o capital companhia no fim do prazo de seu exerccio
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4.2.2 INFORMAES OBRIGATRIAS PARA O REGISTRO DO CRI Para os CRIs, as informaes que devem constar so: Nome da Companhia Securitizadora; Valor nominal; Nmero de ordem, local e data de emisso; Denominao Imobilirios"; Nome do titular; Data de pagamento ou, se emitido para dos das "Certificado de Recebveis
pagamento valores e
parcelado, das datas
discriminao de pagamento
diversas parcelas; Taxa de juros, fixa ou flutuante, e datas de sua exigibilidade, sendo admitida sua
capitalizao; Clusula de reajuste; Lugar de pagamento; e Identificao do Termo de Securitizao de Crditos que lhe tenha dado origem. No termo de securitizao deve constar: Identificao do devedor e o valor nominal de
cada crdito que constitui a emisso; Identificao do ttulo emitido; Contrato de outras garantias de resgate de
ttulos da srie emitida, se for o caso;
52
constituio
do
regime
fiducirio
sobre
os
crditos que lastreiem a emisso; A constituio de patrimnio separado, integrado pela totalidade dos crditos submetidos ao regime fiducirio que lastreiem a emisso; A afetao dos crditos como lastro da emisso da respectiva srie de ttulos; A nomeao do Agente Fiducirio, com a definio de seus deveres, responsabilidades e remunerao, bem como as hipteses, condies e forma de sua destituio ou substituio e as demais condies de sua atuao; e A forma de liquidao do patrimnio separado.
4.2.3 CLASSIFICAO DE RATING DOS CONTRATOS E DOCUMENTAO Rating o grau de risco que determinado ttulo carrega. A Securitizadora contrata uma Agncia Classificadora que
trimestralmente confecciona um relatrio sobre o nvel de risco dos recebveis emitidos. Tambm feita uma anlise da capacidade do muturio em pagar as parcelas em dia, o prazo de pagamento e seu histrico como pagador. Tudo isso considerado. Quem no se encaixa nos padres de rating exigidos pela securitizadora, pode ser securitizado, mas a uma taxa de risco maior. Cada securitizadora faz suas exigncias, geralmente optam por: Contratos de pessoa fsica; Soma da idade do muturio com prazo de pagamento ser menor que 70 anos e seis meses; No haver renegociao do contrato;
53
Alm de outras referentes ao histrico de pagamento da unidade a ser securitizada como: Avaliao dos 12 ltimos meses de pagamento; Se no houve prestao paga com atraso superior a 30 dias; Ter pago 20 a 30% da unidade.
A multa rescisria proporcional ao valor j pago. Quem pagou pouco, possui maiores chances de sair da operao, mas para quem pagou uma parcela significativa, fica mais difcil perder toda a quantia j paga e ainda arcar com a multa rescisria. Exigncias variam de uma securitizadora para outra, mas estas citadas acima so prticas comuns no mercado. A Corretora pode fazer o trabalho de securitizadora e de underwriter, que a emissora de papis na Bolsa de valores autorizada pelo Banco Central e pela Comisso de Valores Mobilirios (CVM) a executar tal operao. Porm, caso a securitizadora que no possa fazer a emisso, dever
contratar outra empresa especializada (underwriter). A CIBRASEC, primeira securitizadora constituda no Brasil, por exemplo, adota para imveis residenciais ou comerciais as exigncias apresentadas na tabela 1. A partir desses dados, percebe-se o volume que deve ser negociado antes de uma securitizao, a etapa de construo da edificao, assim como o prazo de pagamento e o saldo devedor do
muturio.
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Caractersticas dos contratos admitidos (CIBRASEC)

ESTGIO DE OBRA Empreendimentos concludos e com habitese (performados). Empreendimentos em construo, com no mnimo 60% das obras j realizadas. VALOR DA CARTEIRA A SER ANALISADA VALORES POR CONTRATO PRAZO RESTANTE DE AMORTIZAO SISTEMAS DE AMORTIZAO INDEXADOR RELAO MXIMA: saldo devedor x valor de venda / avaliao Valor mnimo: R$1.500.000,00 No h valor mximo Parcela Mensal Mnima de R$800,00 Saldo Devedor Mximo de R$400.000,00 Mnimo de 9 meses Mximo de 120 meses TABELA PRICE SAC IGP-M ou TR para a cesso de crditos No h restries para os contratos 70% para empreendimentos concludos ou mnimo de 12 meses do prazo decorridos 80% para empreendimentos em construo ou mnimo de 6 meses do prazo decorrido
TABELA 4.1 Caractersticas dos contratos admitidos pela CIBRASEC.
Para serem selecionados para compra, necessrio que os crditos atendam tambm s seguintes condies: 1. Tenham sido originados por contratos: a. De promessa de compra e venda; ou b. De compra e venda com alienao
fiduciria (preferencialmente). 1.1. Quando se tratar de compra e venda com
alienao fiduciria, os contratos: a. Devero ser registrados no Servio de
Registro de Imveis competente; e b. Devero contar com cobertura de seguros de morte e invalidez permanente e danos fsicos nos imveis.
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2. Os crditos a serem cedidos: a. Devero ser de titularidade plena dos
cedentes; b. No podero ter sido cedidos ou dados em garantia em nenhuma outra operao
financeira ainda em aberto; c. Os imveis a que se referem esses
crditos no podero estar onerados por penhor, hipoteca ou qualquer outra forma de restrio judicial ou administrativa. Obs: Quando a propriedade dos crditos for
partilhada por mais de um cedente, necessrio que todos assinem a proposta de operao, a ser
encaminhada CIBRASEC. 3. O fluxo de pagamentos: a. Dever original ter sido contratado de 36 com e prazo com
mnimo
meses
correo mensal das parcelas (Nota 1); b. As prestaes devero ter sido calculadas pela Tabela Price ou pelo SAC Sistema de Amortizaes Constantes (Nota 2); e c. Existindo parcelas semestrais ou anuais, o seu valor total no dever exceder a 25% do valor total da dvida em aberto. Nota (1): A CIBRASEC sempre adquire os recebveis com correo pelo IGP-M ou TR. Quando o contrato estiver sujeito a outros indexadores, haver
necessidade de contratao de uma operao de troca de ndices, a ser efetuada com o prprio cedente da carteira.
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Nota (2): Se as prestaes tiverem sido calculadas por outro sistema de amortizao, j na essa condio da
dever
ser
destacada
apresentao
operao, para que seja examinada a viabilidade de aceitao dos crditos. 4. Os muturios: a. Devero estar em dia com o pagamento das parcelas mensais; b. No devero ter registrado, nos ltimos 12 meses, nenhum atraso superior a 60
dias. Obs: A existncia de uma nica parcela paga com atraso superior a 60 dias no motivar, por si s, a recusa do crdito. Entretanto, elevar a pontuao negativa que
poder resultar nessa recusa devido alta taxa de risco; 5. Quando o contrato tiver sido assinado h menos de 12 meses, ser necessria a apresentao das seguintes informaes acerca dos devedores: Nmero do CPF; Data de nascimento; Sexo; Estado civil; Grau de escolaridade; Endereo completo; Ocupao (atividade principal); Renda mensal; Profisso; e Tempo de servio.
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6.
Quando
os
crditos
se
referirem
empreendimentos em fase de obras (no-performados), observar ainda que: a. O valor total da cesso j descontado o colateral que vier a ser estabelecido dever ser, no mnimo, igual ao oramento necessrio para concluso das obras; e b. A liberao do valor CIBRASEC da cesso em ser
efetuada
pela
parcelas,
observado o cronograma das obras. 7. A empresa cedente dos crditos e o coobrigado (se houver) devero: a. Possuir toda a documentao descrita
nesta pasta; b. Contar com ficha atualizada no SERASA; c. No apresentar certides positivas de
dbitos fiscais ou tributrios; d. No figurar em aes judiciais: i. De qualquer valor ou natureza, quando essas aes a tiverem serem como objeto os o
crditos
cedidos,
empreendimento ao qual se referem ou o terreno origem onde a os imveis que deram foram
esses
recebveis
construdos; ou ii. De valor superior a R$ 1.000.000,00 ou a 20% do seu PL (o que for menor), quando essas aes no se referirem aos prprios crditos, ao
empreendimento ou ao terreno a que se referem os recebveis a serem cedidos.
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A Securitizadora tambm exige os documentos relacionados abaixo, com o objetivo de evitar gastos desnecessrios ao cedente. A anlise das operaes de compra de
recebveis feita em duas fases: (a) Anlise preliminar, na qual verificado o enquadramento da operao s condies gerais estabelecidas pela securitizadora, neste caso a CIBRASEC, e autorizado o seu prosseguimento; e; (b) Anlise complementar, na qual so
realizadas as anlises de crdito, tcnicas e jurdicas necessrias efetivao da
contratao da operao. 8. Na fase de anlise preliminar o cedente
encaminhar securitizadora apenas os documentos mencionados a seguir, para anlise de viabilidade do empreendimento e das unidades objetos dos
contratos a serem cedidos: Proposta de negcio; Certido (matrcula quinzenria me), com do empreendimento de nus
negativa
atualizada original; Projeto de implantao e quadro de reas; Projeto da unidade tipo; Material publicitrio utilizado poca do lanamento; Tabela de vendas; e Contrato unidades. padro utilizado na venda das
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Confirmado o enquadramento da operao s condies gerais estabelecidas pela CIBRASEC, devero ser apresentados os documentos para anlise complementar, mencionados na
relao abaixo, com as seguintes observaes: (a) As certides devero ser apresentadas no
original ou cpia autenticada e: Ser extradas (ou nos da domiclios da e sede no da de
empresa
pessoa
fsica)
localizao do imvel (se diferentes); e Estar dentro do seu prazo de validade: caso sejam omissas quanto a esse item, observar o prazo mximo de 60 dias, contados da data de sua emisso. (b) Inexistindo laudo de avaliao, a CIBRASEC
providenciar avaliao atualizada; (c) O seguro para trmino de obra e responsabilidade civil do construtor poder ser dispensado a critrio da CIBRASEC. Relao de documentos para anlise complementar de pessoas fsicas e jurdicas do(s) cedente(s) e fiador(es): Estatuto ou Contrato Social e alteraes
posteriores (cpia autenticada); Ata que elegeu a atual Diretoria (cpia
autenticada); Declarao dos atos societrios; Certido Conjunta (CQTF/SRF e Dvida Ativa da Unio); CND/INSS (se empregador); CRS/FGTS (se empregador);
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Certido Negativa de Protestos; Certides de distribuio de aes estaduais (Falncia/Concordata/Recuperao Cveis e Executivos Fiscais); Judicial,
Certido de distribuio da Justia Federal; Certides de objeto e p das aes apontadas nas certides forenses
Relao de documentos para anlise complementar de pessoas fsicas; Cpia autenticada do RG; Cpia autenticada do CPF; Cpia autenticada do comprovante de estado civil (certido de casamento, divrcio,
pacto antenupcial etc.); Certido de distribuies de aes criminais Declarao de que no empregador (se for, dever tambm entregar as certides de
CND/INSS e CRS/FGTS); Nas operaes realizadas sem coobrigao do cedente,
apresentar: Certido Estadual; Certido Municipal; Certido de distribuio de aes negativa de dbitos Fazenda negativa de dbitos Fazenda
trabalhistas;
61
CAPTULO 5 VISO DE ESPECIALISTAS EM MERCADO IMOBILIRIO SOBRE OPERAES DE SECURITIZAO

Foram entrevistados trs profissionais que trabalham com mercado imobilirio e financeiro afim de se obter opinies sobre a utilizao de CRIs como forma de financiamento de empreendimentos no estado de Gois. So eles: economista Nelson Monteiro, de Gestor da sede e em Goinia da Gradual o da
Corretora empresrio
Cmbio
Ttulos Carlos da
Valores Costa,
Mobilirios, Diretor
Antnio
scio
Tropical Imveis e o engenheiro Fernando Coe Razuk, Diretor de Avaliao Imobiliria da EBM Incorporadora. 5.1 VISO DO ECONOMISTA NELSON MONTEIRO, GRADUAL
CORRETORA Perguntado Brasil, sobre como ele Os avalia CRIs o mercado de CRI no de
ele
comentou:
so
instrumentos
Securitizao de Recebveis Imobilirios e sua tendncia crescer significativamente, pois so geradores de capital de giro para novos investimentos. A retomada do crescimento econmico vai manter aquecido o setor imobilirio que
demandar um crescente volume de crdito. A rentabilidade alta, muito melhor do que comprar imvel, porque o imvel voc primeiro imobiliza o , o CRI no, voc e recebe, recebe-se
aplicando.
Tem-se
imvel
como
garantia
rentabilidade muito superior do que se estivesse realmente comprando aquele imvel. Com um CRI bem feito, tem-se
garantia e retorno. No que se diz respeito s vantagens e desvantagens do CRI, Nelson comenta sucintamente: para Vantagens: e com Operao custos
relativamente
rpida
estruturar
competitivos. Desvantagens: A colocao dos CRIs feita no regime de melhores esforos.
62
Sobre o referido regime de melhores esforos, no h nenhum comprometimento por parte do intermedirio para a colocao efetiva de todas as aes do lanamento. Por outro lado, o lanador no tem a certeza de conseguir aumentar seu
capital na proporo pretendida, nem no tempo envolvido para a sua concretizao, j que assume todos os riscos da aceitao ou no das aes lanadas por parte do mercado. Em termos de estruturao dessa emisso com foco no
incorporador, questionamos as diferenas de repassar seus crditos para uma securitizadora ou a uma SPE. Como
resposta obtivemos: Com a Securitizadora, o incorporador pode realizar uma seqncia de cesses de seus crditos de um mesmo empreendimento ou de empreendimentos diferentes, dentro de uma programao que se ajuste melhor ao seu fluxo de caixa. A SPE demanda uma estruturao especfica por projeto, o que exige operar numa escala maior. Por ter iseno fiscal, as operaes com CRI podero gerar um
funding a custo mais competitivo. A iseno fiscal comentada foi concedida atravs da Lei 11.033, de 21 de dezembro de 2004, que confere iseno de imposto de renda para as aplicaes em CRIs feitas por investidores pessoa fsica. Supondo que uma incorporadora goiana queira fazer emisso de CRIs de seu empreendimento, cujas unidades j esto vendidas e a obra foi iniciada h apenas seis meses, foi questionado sobre como a Gradual conduziria este processo, o que seria requerido dessa incorporadora. A
Securitizadora Gradual est em processo de constituio. Assim, estaramos solicitando as informaes preliminares: Dados sobre a incorporadora (societrios e financeiros), detalhamento do projeto, caractersticas dos recebveis
(forma, prazo, valores), montante da operao desejada. De
63
posse
dessas
informaes,
Gradual
ir
consultar
Securitizadoras parceiras para formalizar uma proposta. 5.2 - VISO DO EMPRESRIO ANTNIO CARLOS DA COSTA, TROPICAL IMVEIS Antnio Carlos descreveu assim suas expectativas quanto a emisso dos CRIs no mercado goiano: Hoje, o mercado est muito globalizado, empresrios de outros estados vm para Gois, empresrios de Gois vo para outros estados, no Brasil como um todo, as empresas no tm fronteiras. A expectativa de todo mundo se o mercado vai dar
oportunidade de juros que possibilitem ao consumidor final adquirir a unidade habitacional compatvel com a renda que ele pode pagar. O que eu falo de juros compatveis? de 6 a 8% a.a. em uma dilatao para 30 anos, para aquisio da casa, principalmente a popular. Sabemos que nesse segmento mais carente, de onde a demanda menor, maior, tudo a capacidade de
comprovao
renda
muito
complicado
porque a maior parte dessas pessoas informal. Temos que quebrar com o paradigma dos bancos a diminuir a burocracia, os juros e a dilatar o prazo. Esse mecanismo de CRI fundamental neste processo. Os juros no mundo inteiro so os mesmos, o que muda de um mercado para outro a taxa de risco. O CRI de suma importncia para dar a garantia instituio financeira pegar as carteiras existentes e
colocar num formato jurdico que oferea garantia atravs da alienao fiduciria, contra o mal uma figura que ele ampara passa o a
incorporador
pagador,
assim
expurgar dessa taxa o risco. Questionamos sobre se este instrumento, CRI, pode cair em desuso por incorporadoras que abriram capital. Ento ele respondeu: procurado As no empresas tm de capital em aberto que tm nos A
interesse
financiamento
direto.
64
rentabilidade delas no negcio muito maior do que se elas fizessem o papel financeiro, at porque a rentabilidade a qual ela precisa oferecer aos investidores, que acreditaram na compra, maior do que a instituio financeira est propondo para um cliente final. Enquanto o mercado fala em juros de 9 a 11% a.a., quem investe nas aes da empresa est pensando em rentabilidade maior, TIR em torno de 2% e rentabilidade prxima dos 18% a.a., caso ela no oferea essa rentabilidade seu investidor vai migrar. O dinheiro que essas empresas captaram abrindo o capital suficiente para travar rea, adiantar alguma coisa para o proprietrio da rea, formar parceria e at adquirir a rea. Eu acredito que esse produto (CRI) vai atender no s as pequenas como as que abriram capital. Essas empresas com poder maior de barganha, tm conseguido taxas mais atraentes, a briga de mercado, ela tem possibilidade maior, pelo prprio
porte, fazer parceria com uma instituio financeira para repassar esse financiamento. A questo saber at que ponto as instituies financeiras e fundos de penso esto se sentindo seguros no sentido de operar com esses juros baixos dentro do contexto. 5.3 - VISO DO ENGENHEIRO CIVIL FERNANDO COE RAZUK, EBM INCORPORADORA Razuk avaliou as expectativas do mercado de CRIs no Brasil e no mercado goiano como promissora, pois a taxa de juros est caindo, financiamos nossos clientes a 1,0 % a.m., algo em torno de 12,0% a.a. + IGP-M. Alguns bancos tm
conseguido emitir a CRI a uma taxa muito parecida com essa, com spread muito pequeno. Por que eles fazem isso? Porque as securitizadoras que fazem essas operaes esto
vinculadas a algum fundo de penso, e muitas vezes eles estruturam uma operao de securitizao sem inteno de ganhar o spread do CRI exatamente, mas s para gerar ativo
65
para o fundo dele. O CMN (Conselho Monetrio Nacional) tem uma resoluo que exige que os bancos emprestem um volume de recursos da poupana para financiamento imobilirio. Um percentual desse recurso que o banco tem que emprestar, pode ser aplicado em CRI. Dependendo do rating desse papel, ele tem um risco menor que financiar o cliente na ponta, ento eles tambm esto atrs da compra de CRI. O Conselho Monetrio Nacional (CMN) um rgo ligado ao Governo Federal e tm a responsabilidade sobre a
legislao, taxao e as operaes do mercado financeiro. A resoluo da CMN mencionada a n. 3.177/04, na qual os bancos privados devem aplicar integralmente 65% da poupana em crdito imobilirio. Pela primeira vez a Caixa Econmica vai ter concorrncia nesse tipo de negcio, o que vai
proporcionar menores taxas em busca dos melhores contratos. 12% a.a. o teto do SFH. Spread a diferena entre a taxa de captao e de
aplicao, que fica em poder das instituies financeiras. Quanto maior o spread, maior o lucro dos bancos. IGP-M a sigla para ndice Geral de Preos de Mercado, um ndice de inflao calculado pela Fundao Getlio
Vargas (FGV-SP), entre os dias vinte e um do ms anterior ao dia vinte do ms de referncia. bastante utilizado para a correo de contratos de aluguel, de prestaes e como indexador de algumas tarifas como energia eltrica. Razuk ainda acrescenta que os primeiros empreendimentos nossos (EBM), com contrato redondo, so os que esto sendo entregues este ano (2007). At o ano passado no conseguamos securitizar toda a carteira, hoje, sim.
Existem operaes de securitizao de no-performados, mas com contrato efetivado, pois a carteira lastreada nos
66
recebveis. Hoje em dia, as securitizadoras exigem algumas informaes para securitizar uma carteira, acompanhar o
histrico do cliente por pelo menos 12 meses, ento esse cliente tem que estar comigo por pelo menos 12 meses,
analisar se est em dia, se atrasou ou no, ter pago no mnimo 30% - alguns s exigem 20% - pois a multa rescisria proporcional ao valor j pago. Assim, quanto maior o valor pago, menor o risco de o cliente sair. Quando perguntado a respeito da necessidade de
incorporadoras de capital aberto utilizar o CRI como forma de captao para o empreendimento, ele respondeu: Das
empresas que abriram capital, algumas tm mais de R$ 1 bilho em caixa, e eles no esto conseguindo aplicar o capital mesma velocidade que atenda aos anseios dos
investidores. Eles no tm necessidade do capital de giro que outras empresas menos capitalizadas tm. s vezes, no final do empreendimento, esto com muito dinheiro em caixa, o que torna mais interessante deixar a carteira rendendo 1,0% a.m. + IGP-M, do que securitizar e colocar o dinheiro para remunerar o CDI enquanto no se rende opera pelo em outro 2%
negcio.
Empreendimento
imobilirio
menos
a.m., para voc topar o risco de comprar, fazer a obra e vender.
67
CAPTULO 6. CONSIDERAES FINAIS

O mercado financeiro apresenta-se como uma alternativa
vivel para a obteno de recursos para obras do setor imobilirio. A criao de mecanismos jurdicos de proteo ao crdito imobilirio - alienao fiduciria conferiu maior segurana para o financiamento de ativos imobilirios por instituies financeiras. Assim as incorporadoras podem assumir seu papel como empreendedores, encaminhando a
funo financeira para agentes especializados do mercado. Os CRIs apresentam-se, para a de neste contexto, como e do uma uma opo boa
vivel
antecipao financiamento
de e
recebveis, dinamizao das devem
alternativa imobilirio.
mercado de em
Para
segurana especiais
operaes ser tomados
securitizao,
cuidados
relao ao processo de venda dos imveis, garantindo a confiabilidade do mercado na operao. O objetivo desse trabalho foi estudar os CRIs como uma alternativa mercado de financiamento imobilirio associado para ao o por demais
financeiro, do
fornecendo e
subsdios sua
entendimento empreendedores,
processo engenheiros,
utilizao e
estudantes
profissionais da rea. Os CRIs, alm de fontes de financiamento de ativos
imobilirios para empreendedores, constituem-se tambm em boa alternativa para investidores, uma vez que fundos
lastrados em imveis so considerados seguros e apresentam boa rentabilidade em relao a outros produtos similares no mercado.
68
CAPTULO 7. REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS

ABECIP (1994). O sistema financeiro da habitao em seus 30 anos de existncia realizaes, entraves e novas
proposies. Braslia: Abecip. AMORIM, Anderson; SOUZA, Evandro. Securitizao de
Recebveis: Diminuindo o Custo Financeiro e o Risco do Investidor Revista Trevisan n. 116, p.20-34, outubro 1997. BORGES, Luiz Ferreira Xavier. Securitizao como Parte da Segregao de Risco. REVISTA DO BNDES, v. 6, n. 12, p. 123 136, dezembro 1999. Rio de Janeiro BOVESPA: Bolsa de Valores de So Paulo. Banco de Dados. Disponvel 2008. BRASIL, Lei n. 4.380, de 21 de Agosto de 1964. Dispe sobre a correo monetria nos contratos imobilirios de em: <www.bovespa.com.br>. Acesso em 09 jan.
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Imobilirio,
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integrantes do Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo. (SBPE). Altera o art. 1. do Regulamento anexo Resoluo 2.519, de 29 de junho de 1998, com a modificao
introduzida pela Resoluo 2.706, de 30 de maro de 2000, Banco de Dados. Disponvel em:
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71
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Banco
de
Dados
da
Comisso
de
Valores em:
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responsabilidades
administradores
entidades
auditadas no relacionamento com os auditores independentes. Banco de Dados da Comisso de Valores Mobilirios.
Disponvel em:<www.cvm.gov.br/asp/cvmwww/atos/exiato.asp?File=%5Cinst% 5Cinst308.htm>. Acesso em 09 jan. 2008. COMISSO DE VALORES MOBILIRIOS. Instruo CVM n. 356, de 17 de Dezembro de 2001. Regulamenta a constituio e o funcionamento de fundos de investimento em direitos
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companhia
companhias
securitizadoras
crditos imobilirios e de oferta pblica de distribuio de Certificados de Recebveis Imobilirios CRI. Banco de Dados da Comisso de Valores Mobilirios. Disponvel em: <www.cvm.gov.br/asp/cvmwww/atos/exiato.asp?File=%5Cinst%5Ci nst414.htm>. Acesso em 09 jan. 2008.
72
COMISSO DE VALORES MOBILIRIOS. Instruo CVM n. 418, de 19 de Abril de 2005. Altera a Instruo CVM n 205. Banco de Dados da Comisso de Valores Mobilirios. Disponvel em: <www.cvm.gov.br/asp/cvmwww/atos/exiato.asp?Tipo=I&File=/ins t/inst418.htm>. Acesso em 09 jan. 2008. CONSELHO MONETRIO NACIONAL. Resoluo CMN n. 2.517, de 20 de Novembro de 1997. Considera como valores mobilirios os Certificados de Recebveis Imobilirios - CRI. Banco de Dados da Comisso de Valores Mobilirios. Disponvel em: <www5.bcb.gov.br/normativos/detalhamentocorreio.asp?N=09811 8949&C=2517&ASS=RESOLUCAO+2.517>. Acesso em 09 jan. 2008. CONSELHO MONETRIO NACIONAL. Resoluo CMN n. 2.686, de 26 de Janeiro de 2000. Estabelece condies para a cesso de crditos a sociedades annimas de objeto exclusivo e a companhias securitizadoras de crditos imobilirios. Banco de Dados da Comisso de Valores Mobilirios. Disponvel em: <www5.bcb.gov.br/normativos/detalhamentocorreio.asp?N=10001 4921&C=2686&ASS=RESOLUCAO+2.686>. Acesso em 09 jan. 2008. FORTUNA, Eduardo. Mercado Financeiro: Produtos e Servios. Rio de Janeiro: Qualitymark, 2002. 624p. FERREIRA, Thas Porto. A Concesso de Subsdios por meio do Sistema Financeiro de Habitao 2004, 122p. Dissertao
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do
Setor
Imobilirio. Escola
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Dissertao
(Mestrado)
Administrao de Empresas de So Paulo da Fundao Getlio Vargas. VEDROSSI, Alessandro Olzon. A Securitizao de Recebveis Imobilirios: Uma Alternativa de Aporte de Capitais para Empreendimentos Residenciais no Brasil 2002, 111p.
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Desintermediao Reduzindo Custos. Cadernos ASLEGIS, n. 26, p. 55 66, maio/julho 2005. UQBAR Securitizadora. Brasil. Apresenta dados referentes a securitizao de carteiras de investimento imobilirios. Disponvel em: <www.uqbar.com.br>. Acesso em 09 jan. 2008.
74

Financiamentos Imobiliários - Emissão de CRIs Sob o Foco Do Incorporador

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UNIVERSIDADE FEDERAL DE GOIS ESCOLA DE ENGENHARIA CIVIL

ARISTTELES MARQUES BRAGA FILHO CAIO JOS SILVA MOREIRA

FINANCIAMENTOS IMOBILIRIOS: EMISSO DE CERTIFICADOS DE RECEBVEIS IMOBILIRIOS SOB O FOCO DO INCORPORADOR

ARISTTELES MARQUES BRAGA FILHO CAIO JOS SILVA MOREIRA

FINANCIAMENTOS IMOBILIRIOS: EMISSO DE CERTIFICADOS DE RECEBVEIS IMOBILIRIOS SOB O FOCO DO INCORPORADOR

ARISTTELES MARQUES BRAGA FILHO CAIO JOS SILVA MOREIRA

FINANCIAMENTOS IMOBILIRIOS: EMISSO DE CERTIFICADOS DE RECEBVEIS IMOBILIRIOS SOB O FOCO DO INCORPORADOR

Trabalho de concluso de curso aprovado em______de__________________de 2008, pelo orientador:

_____________________________________ Prof. MSc. Mrcio Belluomini Moraes

ensinamentos durante nos todas

SECURITIZAAO DE RECEBVEIS....................34 3.2.1 3.2.2 DEFINIO DE RECEBVEIS.................34 AGENTES DE SECURITIZAO................34

AGENTES ENVOLVIDOS NO PROCESSO DE SECURITIZAO DE RECEBVEIS....................................38

3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.3.4 3.3.5 3.3.6 3.3.7 3.3.8

AO DOS AGENTES NO PROCESSO DE SECURITIZAO..43

DOCUMENTAO...............................53 5. OPINIO DOS ESPECIALISTAS EM MERCADO IMOBILIRIO E

OPERAES DE SECURITIZAO...............................62 5.1 OPNIO DO ECONOMISTA NELSON MONTEIRO, GRADUAL

CORRETORA .......................................62 5.2 OPNIO DO EMPRESRIO ANTNIO CARLOS, TROPICAL

Investment viable way

CAPTULO 2 FINANCIAMENTO IMOBILIRIO NO BRASIL

aplicaes dos recursos

sistema; iv. Refinanciar as operaes das sociedades de crdito

imobilirio e; v. Como principal e atividade controlar o relevante, Sistema orientar, da

Habitao - SFH. As empresas autorizadas a realizar operaes no SFH

objetivos: i. Evitar que os muturios amortizassem seus

financiamentos em moeda desvalorizada; ii. Atrair poupanas privadas aos financiamentos

operao Para [2002], via

criou-se tambm um instrumento que seria consagrado como o

referencial), teve como objetivo principal, de acordo com

Imobilirios por ano, em milhes de reais.

investimento imobilirios. Em 2001, chega a vez de ser lanado outro importante

lastreados em hipotecas. Nessa poca, os profissionais que atuavam no mercado

tornou-se necessria a realizao de uma reformulao na

recursos no mercado de capitais por meio de emisses de valores mobilirios.

determinados comportamento ativos.

Financeiro Imobilirio (SFI), Companhias Securitizadoras, Certificado de Recebveis Imobilirios e o Regime

3.2.1 DEFINIO DE RECEBVEIS

Segundo a CIBRASEC (Companhia Brasileira de Securitizao), as Companhias Securitizadoras de Crditos Imobilirios

valores mobilirios; ii. Assegurar o funcionamento eficiente e regular das

responsabilizando-se, certo prazo, a

administradores da emissora (Companhia Securitizadora).

procedimentos informaes auditoria

trimestrais completa das

fornecidas riscos que

securitizao so: (1) Venda do Imvel e Surgimento do Crdito A

incorporadora vende o imvel; em contrapartida, recebe do comprador o crdito pelo mesmo.

financeiras da Companhia Securitizadora. (7) Classificao Peridica do Risco dos Recebveis -

CAPTULO 4 CERTIFICADOS DE RECEBVEIS IMOBILIRIOS: PROCESSOS E CUIDADOS PARA EMISSO

exclusivamente estabelece considerado o

securitizadoras, n 9.514, pela de

Especfico. emisso Especfico separado

diferena por uma na

que (SPE) entre

submetidos ao regime fiducirio que lastreiam a emisso,

securitizadora Porm, nem

responsvel crditos podem

emisso aceitos possuir o

Companhia Securitizadora; 5. Com a posse dos crditos bem classificados, a

parcelado, das datas

ttulos da srie emitida, se for o caso;

Caractersticas dos contratos admitidos (CIBRASEC)

TABELA 4.1 Caractersticas dos contratos admitidos pela CIBRASEC.

fiduciria (preferencialmente). 1.1. Quando se tratar de compra e venda com

alienao fiduciria, os contratos: a. Devero ser registrados no Servio de

Trabalho de concluso de curso aprovado emde____________de 2008, pelo orientador: