ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИНДИВИДУАЛЬНОЙ И
МАССОВОЙ ОЦЕНКИ
1.1 Массовая и индивидуальная оценка
1.2 Методы индивидуальной и массовой оценки
1.3 Этапы и виды оценки
ГЛАВА 2. ОСНОВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ТОЧНОСТИ МАССОВОЙ И
ИНДИВИДУАЛЬНОЙ ОЦЕНКИ
2.1 Анализ применения методов оценки
2.2 Точность определения кадастровой стоимости при массовой и
индивидуальной оценке
ГЛАВА 3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО
УЧАСТКА
3.1 Расчет рыночной стоимости земельного участка
3.2 Сравнительный анализ рыночной стоимости земельного
участка с кадастровой стоимостью
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЕ
 2

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность работы заключается в том, что развитость рынка недвижимости

(отдельных его секторов) и его обороты в равной мере обусловливают точность и
надежность оценки при применении как массовой, так и индивидуальной оценки,
при использовании каждого из трех методов оценки. Если рынок развит, а
информация открыта и не искажена, то шансов на аккуратную и точную оценку
больше, вне зависимости от применяемых методов. При этом выбор метода оценки
(затратный, доходный или сравнения) зависит от типа недвижимости и
осуществляется оценщиком - как при индивидуальной оценке, так и при массовой.
Массовая оценка имеет свои ограничения: иногда оказывается эффективнее
(точнее с учетом затрат на оценку) произвести индивидуальную оценку, например,
объекта специального назначения, чем пытаться определить стандартные правила
его оценки. Однако это - редкие случаи, исключения по действительно небольшому
кругу объектов.
В целом, для грамотного проведения оценки (например, налогооблагаемой
стоимости) и для глубокого анализа тенденций рынка на относительно небольших
выборках оценщик должен владеть навыками как массовой, так и индивидуальной
оценки (для защиты результатов оценки в судах и определения стоимости объектов
специального назначения), а также обладать необходимыми знаниями об объектах
недвижимости, их типологии и потребительских качествах.
Для выполнения множества операций на рынке недвижимости требуется
независимая профессиональная оценка недвижимости – логическая процедура
анализа различных физических, экономических и социологических факторов по
отношению к объекту оценки, которая ведет к выработке обоснованного заключения
о его стоимости.
Оценка недвижимости бывает массой и индивидуальной.
Массовая оценка недвижимости – это оценка большого числа объектов
недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и
 3

статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого

числа объектов. 
Индивидуальная оценка недвижимости – это оценка конкретного объекта на
определенную дату.
Индивидуальная оценка необходимо для защиты результатов оценки в судах,
для определения стоимости объектов специального назначения и т. п.
Индивидуальная оценка проводится в несколько шагов, объединенных в
понятие «процесс оценки», на заключительном этапе  которого осуществляется
согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к
оценке недвижимости.1
При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для
расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов. При этом
результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с
реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой
группе аналогичных объектов.
Массовая оценка – приближенная, а индивидуальная – точная, полученная в
результате тщательного анализа реальных данных об аналогах объекта оценки. 
Объект исследования – земельный участок, расположенный по адресу: РТ, г.
Казань, г. Казань, ул. Владимира Кулагина, участок 10.
Предмет исследования – разница в стоимости оценки объекта недвижимости
при кадастровой и рыночной оценке.
Цель исследования – проанализировать массовую и индивидуальную оценку
объекта недвижимости.
Задачи исследования:
- изучить теоретические основы индивидуальной и массовой оценки:
- рассмотреть основные характеристики точности массовой и индивидуальной
оценки;

1
Коростылев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости: Учебное пособие. – М.: Русская деловая
литература, 2017.
 4

- определить рыночную стоимость земельного участка расположенного по

адресу: РТ, г. Казань, г. Казань, ул. Владимира Кулагина, участок 10, и сравнить
результаты с кадастровой стоимостью.
Теоретической и методологической основой исследования является
диалектический метод познания, а также труды ученых, периодическая литература и
материалы сети Интернет по исследуемой проблеме. Кроме того, применялись
следующие методы: экономико-статистический, монографический, расчетно-
конструктивный, а также метод сравнения.
Методической основой выпускной квалификационной работы являются труды
отечественных и зарубежных ученых по проблемам оценочной статистики, оценки
недвижимости. Существенный вклад в разработку данных проблем внесли Н. В.
Романов, В.В. Докучаев, А. И. Чупров, В. И. Богословский, М. Б Гуревич, В. В.
Пландовский, А. А. Руднев, П. Кевеш, Р.Н. Старков, М. А. Федотова, В.В.
Григорьев, В. И. Кошкин, С. В. Грибовский, С. А. Смоляк, В.Н. Лившиц, В. М.
Рутгайзер, С. В. Валдайцев, П.Г. Грабовый, А. П. Градов, В. Н. Зарубин, С. Н.
Максимов, Г. И. Микерин, В. И. Бусов.
Нормативно-правовую базу выпускной квалификационной работы составили
законодательные акты Российской Федерации и региональных органов
исполнительной власти по исследуемым вопросам, комплекс методических
указаний, инструкций и материалов по оценке недвижимости, Международные и
Европейских Стандарты Оценки, а также стандарты и другие документы
Российского Общества Оценщиков.
Поставленная цель и определенные задачи обусловили структуру
представленной работы.
Выпускная квалификационная работа состоит из введения, основной части,
состоящей из трех глав, и заключения, включает в себя список литературы и
приложения.
 5

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИНДИВИДУАЛЬНОЙ И МАССОВОЙ

ОЦЕНКИ

1.1 Массовая и индивидуальная оценка

Прежде всего, следует уточнить систему терминов и понятий относящихся к

рыночной и кадастровой стоимости и индивидуальной и массовой оценке. В
соответствии с законодательством рыночная стоимость объекта оценки есть
наиболее вероятная цена продажи на конкурентном рынке при выполнении
известных условий относительно участников рынка. Принципиально то, что
рыночная стоимость относится к конкретному объекту и зависит от характеристик
этого объекта. Механизм формирования рыночной стоимости простой: чем лучше
его характеристики, тем больше денег готов за него отдать покупатель. Поэтому,
например, объект с хорошим ремонтом при прочих равных условиях не может
стоить меньше, чем такой же объект без ремонта.
Рыночная стоимость объекта может быть определена с помощью
традиционных методов индивидуальной оценки, а может быть определена методами
массовой оценки. Что общего и в чем различие этих методов?
Пример. Оценивается конкретная квартира. На ее рыночную стоимость влияет
множество факторов. Выделим из них основные факторы: местоположение,
параметры дома, параметры квартиры. Все эти характеристики обычно имеются в
технической документации БТИ (Техническом паспорте). Но этими сведениями
обычно не ограничивается оценщик, выполняя оценку традиционными методами.
Оценщик делает осмотр квартиры, в результате которого он получает
дополнительную информации об индивидуальных особенностях квартиры: ее
состояние, вид из окна, окружение, близость к автобусной остановке и т.п. Всю эту
информацию оценщик использует для определения рыночной стоимости данной
квартиры. На основании всей этой информации оценщик осуществляет
традиционную оценку в соответствии с известными общепринятыми методами и
 6

подходами. Такую оценку можно назвать индивидуальной, а соответствующие

методы – методами индивидуальной оценки.2
Если же оценщик не делает осмотра и ограничивается использованием
информации, относящейся только к общим характеристикам объекта,
содержащимся в техническом паспорте, он может получить только грубую оценку,
не отражающую индивидуальные особенности оцениваемой квартиры. Такая оценка
может быть отнесена уже к группе квартир с одинаковыми общими
характеристиками. Поэтому одинаковые по основным характеристикам квартиры,
будут оцениваться одинаковой стоимостью, не смотря на то, что они могут
различаться по своему состоянию (нуждающиеся в ремонте или с хорошим
ремонтом, с хорошим состоянием подъезда или плохим и т. п.). Такую оценку
рыночной стоимости, которая может быть отнесена к однородной группе сходных
по основным характеристикам объектам будем называть массовой оценкой. Можно
сказать, что массовая оценка характеризует стоимость некоторой усредненной
квартиры из этой группы. Ее можно рассматривать также, как грубую оценку любой
квартиры из данной группы. В зависимости от того, какой набор параметров
(ценообразующих факторов) учитывается при оценке, зависит количество объектов
в группе. Уменьшение количества учитываемых факторов приводит к огрублению
оценки и одновременно к возможности увеличения группы сходных по этим
характеристикам объектам.
Индивидуальная оценка - оценка конкретного объекта недвижимости на
конкретную дату.
Массовая оценка - это систематическая оценка групп объектов недвижимости
по состоянию на определенную дату, с использованием стандартных процедур и
статистического анализа.
Массовая оценка имеет дело с оценкой большого количества объектов,
которые, естественно, различаются между собой, поэтому вынужденным
инструментом ее является применение стандартных методов к группам и классам
объектов, что требует определенной работы по классификации и стратификации
2
Коростелев С. П. Кадастровая оценка недвижимости с позиции профессионального оценщика 24.07.2009.
 7

объектов. Разработка стандартных методов и приемов статистического анализа,

описание правил их грамотного применения - это предмет массовой оценки как
специальной отрасли теории оценки и прикладного анализа.
Область применения массовой оценки
Определение “массовая” относится к оценке, а не к объектам. Оно отмечает
использование специальных приемов и методов оценки, а не массовый, типовой
характер объектов, как считают многие российские специалисты-оценщики.
В зависимости от целей оценки можно индивидуализировать (подчеркнуть
своеобразие) или унифицировать (определить принадлежность к типу) любой
объект недвижимости. В первом случае оценщик использует индивидуальный
подход, делая акцент на особенностях объекта, и доказывает, почему стандартная
методика оценки ошибается, во втором случае приемы массовой оценки позволяют
выработать единую методику оценки разнообразных объектов недвижимости.
Обе методики оценки - массовая и индивидуальная, - имеют в своей основе
систематические методы сбора, анализа и обработки информации для получения
хорошо обоснованных результатов. В процессе массовой оценки, оценщику
приходится осуществлять те же действия, что и при индивидуальной оценке,
отличия в основном связаны с разницей в масштабе проведения работ, и методах
контроля качества оценки.
Поскольку массовая оценка предполагает разработку стандартной методики,
здесь требуется согласование не только задачи, но и принятия решений,
унифицированной процедуры оценки. Вес решения эксперта и способность влиять
на конечный результат меньше, чем при индивидуальной оценке. Кроме того,
модели оценки должны отражать структуру спроса и предложения, характерную для
групп объектов, а не для отдельных объектов. Так как модель оценки
рассматривается как математическая интерпретация поведения рынка
недвижимости в определенное время, при массовой оценке модели сложнее,
поскольку они пытаются воспроизвести деятельность рынка на обширной
географической территории.
 8

И массовая, и индивидуальная оценка недвижимости требуют сбора

информации. Характер объекта недвижимости и имеющиеся о нем данные
определяют объем работ по сбору необходимых сведений, а также их вид, что в
свою очередь обусловливает, какой подход к оценке необходимо избрать. В
массовой оценке используются три основных метода - затратный, доходный метод
(капитализации дохода) и метод сравнения продаж. Выбор метода определяется
видом недвижимости, состоянием рынка и доступностью необходимой информации.
Анализ наиболее эффективного использования проводится также как это
делается при индивидуальной оценке. Приемы анализа рынка для целей массовой
оценки предполагают широкое использование наряду с экспертным, статистических
методов, помогающих провести стратификацию данных и построить адекватную
модель рынка. В ряде случаев, при неразвитости отдельных сегментов рынка, имеет
смысл говорить о виде оцениваемой стоимости (инвестиционная, стоимость в
использовании и т.д.). Построение и калибровка моделей также имеют особенности,
которые будут коротко рассмотрены ниже.
При индивидуальной оценке в финале оценщик проводит согласование
результатов трех методов и принимает окончательное решение. При массовой
оценке ее заключительными этапами является проверка модели и контроль качества
полученных результатов. 3

1.2 Методы индивидуальной и массовой оценки

Такое понимание индивидуальной (традиционной) и массовой оценки

позволяет увидеть, что общего, и в чем различие методов (процессов)
индивидуальной и массовой оценки.
Начнем с обсуждения методов массовой оценки в рамках сравнительного
подхода. В идеале этот метод должен выглядеть следующим образом. Допустим,
оцениваются квартиры в некотором доме (или группе домов), близких по
3
Грибовский С. В., Нейман Е. И., Лейфер Л. А. О Концепции оценки недвижимости для целей налогообложения:
состояние и перспективы. Имущественные отношения в Российской Федерации, №5 (102), 2020.
 9

местоположению и идентичных по основным характеристикам. Для такой оценки в

рамках сравнительного подхода необходимо иметь некоторую статистику по
продажам сходных объектов.
Допустим также, что имеются данные по продажам некоторого количества
квартир из этих домов. Поскольку квартиры, идентичные по основным параметрам,
различались уровнем ремонта, видом из окна и умением торговаться продавцов и
покупателей, цены продаж квартир внутри этой группы несколько различаются,
варьируя относительно некоторого центра рассеивания. Так вот, среднее значение
(или медиану) этих цен можно рассматривать как массовую оценку, а процесс
получения этой оценки и есть метод (точнее, один из методов) массовой оценки.
Таким образом, в методах массовой оценке игнорируются индивидуальные
особенности объекта, уникальность каждого из них, а получаемые выводы
(например, удельная стоимость) в равной степени относятся к каждому из объектов
из этой группы.
Существенно по – другому в рамках того же сравнительного подхода
осуществляется индивидуальная оценка рыночной стоимости. Принципиальным в
этом случае является индивидуализация объекта, осуществляемая, например, путем
визуального осмотра, обеспечивающего увеличение объема информации
относительно оцениваемого объекта, изучением сведений об объекте, позволяющих
составить более полное о нем представление, и соответственно оценить его
рыночную стоимость с учетом этих индивидуальных особенностей.
Принципиальным также при индивидуальной оценке является необходимость
анализа наилучшего использования, предусматривающая возможность более
эффективного управления недвижимостью, чем это осуществляет собственник.
Возможны различные методы получения индивидуальной оценки.
Наибольшую популярность в рамках сравнительного подхода получил метод
корректировки цен аналогов: с помощью поправочных коэффициентов данные о
ценах продаж (предложений) объектов – аналогов «приводятся» к оцениваемому
объекту. При этом с помощью поправочных коэффициентов оценщик учитывает не
только основные, но и второстепенные ценообразующие параметры. В идеале здесь
 10

должны быть учтены все видимые участникам рынка ценообразующие параметры.

После такого преобразования исходных данных по группе сходных объектов мы
приходим к квазиоднородной выборке. Если все поправочные коэффициенты
подобраны правильно, приведенные значения цен продаж будут иметь маленький
разброс, который обусловлен не различием объектов – аналогов, а особенностями
продавцов, их мотивацией или интересами. Таким образом, метод массовой оценки
дает грубую оценку рыночной стоимости, которая не учитывает индивидуальных
особенностей, а традиционный метод оценки включает более детальный анализ
характеристик квартиры, позволяющий индивидуализировать объект и учесть все
его особенности. Поэтому в случае массовой оценки иногда можно ограничиться
информацией о квартире, содержащейся в документах БТИ, а в случае
индивидуальной оценки требуется осмотр и индивидуализация объекта. 4
Таблица 1.1 - Отличия массовой и индивидуальной оценок
Массовая оценка учитывает только Индивидуальная оценка дополнительно
основные ценообразующие факторы учитывает особенности оцениваемого объекта
Массовая оценка относится к любому Индивидуальная оценка относится к
объекту из заданного страта (группы) уникальному объекту из заданной группы
Для массовой оценки осмотр не требуется Для индивидуальной оценки требуется
Массовая оценка имеет большую осмотр
погрешность (более грубая). Индивидуальная оценка более точная
Для массовой оценки не требуется анализ Для индивидуальной оценки требуется
наиболее эффективного использования. анализ наиболее эффективного использования

Следует отметить, что различие между методами индивидуальной и массовой

оценки зачастую стирается, и традиционные методы оценки включают элементы,
характерные для методов массовой оценки.

1.3 Этапы и виды оценки

Процесс оценки имеет следующие основные этапы:5

-постановка задачи

4
Коростелев С. П. Кадастровая оценка недвижимости : Учебное пособие. М. : Маросейка, 2019.
5
Грязнова Н. А. Оценка стоимости действующих предприятий (бизнеса). – М.: ИНФРА-М, 2018. – с. 25-31.
 11

-предварительное обследование и анализ объекта

-сбор данных, анализ рынка и выявление наиболее эффективного
использования
-построение и калибровка модели
-тестирование, контроль качества и уточнение результатов оценки.
Содержание этих этапов отличаются от индивидуальной оценки в основном
из-за разницы в масштабе проведения работ, и методах контроля качества оценки.
1. Постановка задачи при массовой оценке предполагает:
идентификацию объектов, которые подлежат оценке. Идентификатором может
быть адрес, описание прав или кадастровый номер участка;
уточнение правового статуса объекта (какие права оцениваются -
собственности, аренды, на пользование воздушным пространством и т.д.);
согласование целей оценки (например, рыночная стоимость, для целей
налогообложения);
согласование даты оценки - на какую дату производится переоценка6.
2. Предварительное обследование и анализ объекта:
Определяется точное местоположение (объект идентифицируется в
соответствии с юридическим описанием)
Составляется полное описание характеристик объекта недвижимости
(земельный участок, основные количественные и качественные характеристики
зданий и сооружений, этажность, наличие пристроек, износ и т.д.)
Рассматривается и фиксируется локальное окружение объекта (принимается
во внимание характер окружающей застройки, наличие заводов, парков и т.п.,
многолюдность места, особенности прилегающих улиц)
Проводится сбор информации об объекте и местоположении среди местных
жителей и служащих
Предварительно определяется наиболее эффективное использование объекта

6
Касьяненко, Т.Г. Оценка недвижимости / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов. - М.: КноРус, 2019. -
c.155.
 12

Предварительный анализ и описание объекта не ограничивается указанными

пунктами, они определяются, как правило, конкретной ситуацией на рынке. Так,
достаточно бессмысленно описывать идущий на снос частный дом, который
покупают лишь ради приобретения прилегающего участка земли, в этом случае
основное внимание должно уделяться расположению объекта и насыщенностью
инфраструктуры земельного участка.
3. Анализ рынка
Анализ рынка в массовой оценке имеет целью изучение всех факторов спроса
и предложения, оказывающих влияние на формирование и динамику цен. Первый
этап - качественный анализ рынка и выделение характеристик, которые влияют на
цены, но количественную меру их влияния определить невозможно. Эти
характеристики не войдут в модель оценки, хотя будут задавать внешние
ограничения ее точности. Например - изменение политической ситуации или
налоговой политики нельзя учесть в формуле, но они сильно влияют на рынок.
Таблица 1.2 - Факторы спроса и предложения для анализа рынка
Уровни анализа / Национальный Регион Город Микрорайон Участок Дом
Факторы спроса и
предложения

1 2 3 4 5

Экономические ставка процента, доходы статус района время и

темпы инфляции населения, цены (спад, стоимость
на аналоги, цены оживление), проезда,
аренды, затраты затраты на затраты на
на строительство строительство эксплуатацию

Социальные, национальная, состав семей, структура соответствие

демографические, возрастная и структура соседства, стандартам
психологические семейная занятости, уровни потребления,
структура, социальные и престижности характеристики
менталитет рыночные потребителя
ожидания

Правовые и налоги, налоги и сборы, ограничения на ограничения на

административные регистрация прав стабильность застройку и использование и
собственности, правил игры, использование прописку
политические условия
риски, землепользования
прозрачность и
стабильность
законов и правил
 13

Продолжение таблицы 1.2

Экологические природно- климат и ландшафт, топография,

климатические экологическое экология рельеф,
условия состояние соседства близость к
очагам влияния

Градостроительные градостроительная тип и величина доминирующая тип

и архитектурно- и жилищная поселения, этажность, использования,
типологические политика степень развитость планировочная
урбанизации, социальной организация,
транспортная инфраструктуры количественные
инфраструктура и качественные
характеристики

Второй этап - выделение характеристик, по которым можно собрать

информацию и определить количественное влияние на цену. Качественный анализ
проводится по группам факторов и уровням их влияния.
4. Сбор данных
Сбор данных и его стратегия сильно зависит от поставленной задачи.
Независимо от метода для оценки необходимы следующие характеристики объекта:
адрес (местоположение), характеристики размеров (участка, дома, квартиры,
помещения), характеристики качества
(для участков - форма, глубина и т.п., для зданий - тип стен, этажность,
возраст, планировка, ориентация окон и т.п.), характеристики сделки: дата, источник
информации и т.п. В дополнение данных из рыночных источников, для сбора
характеристик объекта используются регистрационные и учетные документы, а
также визуальный осмотр.
Массовый сбор данных по всем объектам, подлежащим переоценке,
планируется на основе изучения рынка и источников информации о физических и
правовых характеристиках объекта.
5.Построение и калибровка модели
Построение модели основывается на анализе собранной информации и теории
оценки. Конечным результатом является математическая формула в левой части
 14

которой располагается рыночная стоимость объекта на конкретный момент времени,

в правой - выражение включающее в себя факторы определяющие эту стоимость.
Содержание самой формулы определяется, в большей степени, методом оценки.
Отметим, что существует три основных метода используемых в массовой оценке,
это метод сравнения продаж, затратный метод и доходный метод (капитализации
дохода).
6. Контроль качества и уточнение результатов оценки
Оценки, полученные по моделям, сравниваются с реальными ценами продаж
данного рынка и производится анализ коэффициентов. Для уточнения модели
оценщик проводит анализ с выездом непосредственно на объект.
Экспертный контроль качества модели состоит из сравнения модельных
результатов оценки с экспертными оценками тех же объектов. Наиболее эффективна
экспертная экспресс-оценка вызывающих сомнение объектов основной выборки с
осмотром их на месте. При этом выясняются причины значимых расхождений,
выделяются факторы “недоучитываемые” или “переучитываемые” моделью,
вносятся необходимые поправки. Такой контроль может осуществляться в
несколько этапов до момента достижения необходимой точности модельной
оценки7.
Можно выделить три основных вида моделей массовой оценки, каждый из
которых имеет свою специфику.
Аддитивная модель имеет следующий вид:

V = A0 + A1X1 + ... + AnXn, (1.1)

где (Х1 ... Хn) - характеристики объекта недвижимости, Ai - численные

коэффициенты при переменных характеристиках объекта, показывающие вклад
соответствующих характеристик в стоимость.
Математическая регрессия позволяет точно рассчитать оптимальные Ai для
конкретной базы данных, однако заложенное допущение о линейности вклада
7
Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России.- М.: «Экзамен», 2020. – с. 45.
 15

каждой характеристики обычно не соответствует реалиям рынка. Аддитивная

модель не учитывает взаимосвязи факторов друг с другом, неудовлетворительно
описывает пограничные ситуации (к примеру объект с очень большой площадью).
Тем не менее, на основе этой модели можно сделать выводы о значимости тех или
иных переменных и погрешностях информации. Аддитивная модель обычно
используется для предварительного анализа.
Мультипликативная модель имеет вид:

V = B0 Ÿ Y1B1 Ÿ ... Ÿ YnBn, (1.2)

где (Y1 ... Yn ) - характеристики объекта недвижимости, Bi - веса переменных

характеристик объекта.
Простая мультипликативная модель сводится к аддитивному виду путем
логарифмирования, и обладает сходными недостатками. Однако, она позволяет
более гибко отразить зависимость (в том числе и нелинейную) стоимости от
значений характеристики.
Гибридная модель является комбинацией двух вышеперечисленных видов,
например:

V = Z1B1 Ÿ ... Ÿ ZnBnŸ (A0 + A 1 Z n+1 + ... + Am Zm), (1.3)

где (Z1 ... Z n ) - характеристики объекта недвижимости, A-Bi - веса и

коэффициенты при переменных характеристик объекта.
Такой вид модели позволяет достаточно адекватно отображать основные
тенденции рынка. Отсутствие строгой детерминации дает возможность принимать
решение о способе включения (аддитивной или мультипликативный) в модель
любой характеристики объекта, подбирая оптимальный с точки зрения точности
 16

прогноза. Однако такой вид модели значительно затрудняет калибровку

коэффициентов. Обычно, здесь используются итеративные методы.8
Выбор того или другого вида модели определяется с точки зрения наиболее
адекватного отражения реального рынка. Простые модели - аддитивная и
мультипликативная могут применяться для описания слаборазвитого рынка, где нет
каких либо нелинейных тенденций, они достаточно логичны по своей структуре и
устойчивы в том смысле, что отсутствуют сильные выбросы в оценке для
нестандартных объектов. Гибридная модель оптимальна для рынка с устоявшимися
нелинейными тенденциями и сложными видами зависимости стоимости от
факторов.
В массовой оценке, подобно индивидуальной применяются три метода,
базирующиеся на трех разных подходах к оценке недвижимости: метод сравнения
продаж, метод восстановительной стоимости, доходный метод.
Метод сравнения продаж моделирует поведение рынка путем сравнения
оцениваемых объектов недвижимости с аналогичными объектами, по которым
недавно состоялись сделки. При оценке этим методом предполагается абсолютное
право собственности.
Для метода сравнения продаж модель оценки имеет следующий общий вид:

V = f (X1,X2,...,Xn), (1.4)

где V - оценка рыночной стоимости

(X1...Xn) - характеристики объекта недвижимости (например - площадь здания,
тип стен и т.д.)
Существует более традиционная форма представления модели метода
сравнения продаж, которая с помощью приемов массовой оценки может быть
автоматизирована и откалибрована на данных рынка:

8
Баринов Н. П., Грибовский С. В., Зельдин М. А. Точность оценки и пределы ответственности оценщика. Встречны.е
мысли. // Имущественные отношения в Российской Федерации. № 9 (96) 2019.
 17

V = Sc + ADJc, (1.5)

где V - оценка рыночной стоимости

Sc - цена объекта сравнения
ADJc - суммарная поправка с учетом различий между объектом сравнения и
оцениваемым объектом.
Для проведения компьютерного анализа предполагается существование
представительной базы данных, число записей которой должно превосходить
приблизительно на порядок число значимых факторов. В принципе, первоначально
информация собирается по максимальному числу параметров объекта. В
дальнейшем отбираются те параметры, по которым выборка достаточно
представительна и которые являются значимыми в модели. После формирования
базы данных и создания переменных из значимых факторов выбирается вид модели
(на нем мы остановимся ниже). Следующим этапом выделим калибровку модели,
здесь используются несколько приемов:
1. Парный анализ продаж
2. Множественный регрессионный анализ
3. Метод адаптивной оценки (процедура обратной связи)
Важной составной частью метода сравнения продаж является определение
поправок, которые в целом можно сгруппировать (без учета оценки земли) на три
вида:
 поправки на характеристики здания (сюда включен и износ)
 поправки на местоположение
 поправки на условия сделки (важнейшей из которых является поправка на
время).
На этом этапе получаем математическое выражение стоимости объекта в
зависимости от ряда факторов (представленных набором переменных). Результат не
 18

является априорным (особенно в части количественных значений поправок) и

требует критического подхода.9
Доходный метод основан на определении стоимости объекта недвижимости в
зависимости от ожидаемых поступлений от его эксплуатации и капитализации.
Таким образом, этот метод применим для оценки приносящей доход недвижимости.
Доходный метод основан на допущении, что стоимость объекта напрямую зависит
от размера, продолжительности и степени надежности дохода от эксплуатации
объекта. В основе доходного метода лежит допущение о том, что будущие
поступления стоят меньше, чем равная по величине денежная сумма, имеющаяся на
руках в данный момент. Степень этой “временной предпочтительности” может
рассматриваться как функция четырех факторов: предполагаемое снижение
покупательной способности (инфляция), снижение ликвидности объекта, стоимость
капитала или управления кредитом и риск. На основе анализа этих факторов
устанавливается ставка капитализации.
В массовой оценке для этого метода производится формирование базы данных
с необходимой информацией по объектам недвижимости. Аналогично методу
сравнения продаж выбирается вид модели и производится калибровка. Однако
конечным результатом в зависимости от поставленной задачи может быть и ставка
капитализации и стоимость объектов и их возможный доход.
Затратный метод применяется только к застроенным земельным участкам (или
при наличии других улучшений). Сразу отметим, при этом подходе стоимость земли
оценивается методом сравнения продаж. В основе затратного метода лежит принцип
замещения, в соответствии с которым стоимость имущества равна стоимости
приобретения имущества эквивалентной полезности. Земельный участок
оценивается как свободный для застройки в соответствии с наиболее эффективным
использованием. Далее, поскольку рыночная стоимость учитывает текущее
состояние здания и другие условия, для ее определения из полной стоимости

9
Зеленский Ю. В. О сопоставимости результатов подходов при оценке недвижимости – принцип согласованности
моделей // Вопросы оценки. 2019. №4.
 19

замещения (восстановительная стоимость) вычитается накопленный износ,

выражающий потерю полезности оцениваемого объекта.
Для расчета стоимости строительства собирается информация о фактических
затратах на строительство здания и его текущем использовании, а также о текущих
расценках на строительные материалы и производимые работы. Необходимы
надежные сведения о накопленном износе. При массовой оценке стандартные
величины допустимого износа приводятся в справочных таблицах, составленных на
основе рыночных данных. Получение такой информации составляет основную
трудность использования затратного метода при массовой оценке: необходимо
отчетливо представлять себе не только степень физического износа, но и износов
функционального и экономического (внешнего). А последние виды износа часто
носят уникальный характер, с трудом поддаются измерению и типизации, особенно,
если объекты сильно различаются по срокам постройки и расположены на
неоднородной в градостроительном отношении территории (чередование жилых,
общественных, производственных и рекреационных зон с различными
качественными характеристиками). Эти условия требуют большой экспертной
работы.
Необходимо уделять особое внимание оценке земли, поскольку точные
стоимостные характеристики земли составляют основу эффективной системы
оценки недвижимости.
Оценку земли оптимально проводить методом сравнения продаж, хотя
существуют и другие методы оценки земли в условиях недостатка данных по
продажам.
Предварительные этапы массовой оценки земли - стратификация объектов
недвижимости по группам (стратам) и определение единицы измерения (сравнения).
Стратификация может основываться на принципах разрешенного
использования земельных участков (зонирование), местоположении или
административно-территориальном делении, размере участка. Стратификация
 20

обеспечивает отбор сравнимых земельных участков по рыночным данным,

относящимся к группам объектов, аналогичных оцениваемому объекту по действию
факторов спроса и предложения. Для облегчения сравнительного анализа в рамках
классификации объектов по использованию или категории зонирования, земельному
участку должна быть присвоена соответствующая единица измерения.
Единица измерения должна отражать способ, при помощи которого рынок
(покупатели) анализирует стоимость земли. Если участки примерно равны по
размеру, то сами участки могут служить единицей измерения (сравнения). Если же
размеры участков различны, то единицей сравнения будет площадь, например,
квадратный метр. Протяженность фронтальной границы также часто используется в
качестве единицы сравнения.
В массовой оценке стоимость земли обычно определяется теми видами
модели метода сравнения продаж объектов с земельными участками, где стоимость
участка рассматривается как аддитивная составляющая полной стоимости.10

10
Лейфер Л. А. Точность результатов оценки и пределы ответственности оценщика // Имущественные отношения
в Российской Федерации. № 4 (91), 2019.
 21

ГЛАВА 2. ОСНОВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ТОЧНОСТИ МАССОВОЙ И

ИНДИВИДУАЛЬНОЙ ОЦЕНКИ

2.1 Анализ применения методов оценки

Исходя из изложенного, массовая оценка в принципе не может обеспечить

достаточно точное определение рыночной стоимости объекта недвижимости,
поскольку не учитывает его индивидуальные особенности. Другими словами, если
даже исключить грубые методологические ошибки в процессе оценки и фактор
преднамеренности, метод массовой оценки, основанный на стандартных
статистических процедурах, допускает отклонение результата от индивидуальной
оценки, как в сторону завышения, так и в сторону занижения в силу статистической
природы исходных данных. По аналогии с классической теорией измерений эти
отклонения будем называть ошибками. Здесь, как и в теории измерений, термин
«ошибка» не следует ассоциировать с использованием некорректной методики и
(или) недостоверных данных.
Ошибки, как таковые, не являются следствием промаха или неправильного
действия. Как указано выше, они неизбежны как бы аккуратно оценщик не собирал
исходные данные и грамотно их обрабатывал. При правильной обработке рыночных
данных эти ошибки носят случайный характер и принимают положительные и
отрицательные значения. Более того, если правильно определены основные факторы
 22

ценообразования и используется адекватная модель, то эти ошибки будут

находиться в разумных пределах. Однако только исследование этих ошибок по
фактическим оценкам, полученным на достаточном количестве данных, может
служить основанием для использования регрессионного анализа для массовой
оценки.
В мировой практике принято измерять точность массовой оценки посредством
отношения численного значения массовой оценки объекта к его рыночной цене.
Значение этого отношения согласно международным стандартам характеризует
величину ошибки массовой оценки. Если массовая оценка оказалась равной
индивидуальной, т. е. обозначенное отношение равно 1, это значит, что ошибка
равна нулю. Отношение, равное величине, которая меньше 1, свидетельствует, что
массовая оценка занижена. Отношение, большее 1, показывает, что имеет место
завышение массовой оценки относительно рыночной стоимости оцененного
объекта. При этом, чем дальше эта величина от 1, тем больше ошибка в определении
массовой оценки. Естественно, величина этого отношения зависит от
многочисленных неконтролируемых факторов и для каждого объекта будет
различной. Поэтому международные стандарты, направленные на исследование
точности методов массовой оценки, предполагают определение статистических
параметров, характеризующих вероятностное распределение этих величин:
1. Уровень (AppraisalLevel), характеризующий центр, в окрестности
которого сосредоточены такие отношения (центр рассеивания).
2. Однородность (uniformity), характеризующая величину разброса
(вариабельность) этих отношений относительно этого центра. 11
Исходными данными для определения упомянутых характеристик точности
являются значения отношений, рассчитанные для каждого объекта оценки,
образующие случайную выборку. Обработка выборочных данных осуществляется в
соответствии с общепринятыми стандартными процедурами.

11
Лейфер Л.А. Проблемы воспроизводимости результатов в оценочной деятельности. Режим доступа:
URL:http://pcfko.ru/research2.html#1.
 23

При этом в соответствии с международными стандартами в качестве уровня

оценки (AppraisalLevel) обычно используются:
Среднее значение, равное среднеарифметическому значению отношений,
имеющихся в выборке. (Возможно использование винзурированного среднего,
которое повышает робастность оценки).
Медиана, равная значению отношения, занимающему среднее положение в
вариационном (построенном в порядке возрастания) ряду значений, если размер
выборки равен нечетному числу. В случае четного размера выборки медиана
рассчитывается как среднее арифметическое двух значений, занимающих среднее
положение в вариационном ряду. Заметим, что медиана имеет более низкую
эффективность, чем среднее значение, но характеризуется более высокой
робастностью.
Средневзвешенное значение, равное отношению суммы всех значений
массовой оценки к сумме всех рыночных цен. Для расчета используются
выборочные данные по всем оцениваемым объектам. Заметим, что
средневзвешенное значение может быть получено как коэффициент регрессии при
условии прямо пропорциональной зависимости и возрастающей дисперсии.
Любой из перечисленных статистических параметров характеризует центр
рассеивания отношений в выборке. Поэтому они все могут использоваться для
характеристики уровня точности.
Важное значение, для характеристики точности методов массовой оценки
имеет параметр однородности (uniformity), в качестве которого используются
характеристики:
Размах, измеряемый разностью максимального и минимального значения в
выборке. Заметим, что эта характеристика не очень удобная, поскольку величина
размаха зависит от размера выборки и требуется использование поправочного
коэффициента, чтобы использовать его в качестве адекватной меры рассеивания
исследуемых значений.12

12
Лейфер Л. А., Сергеева З. А. Восстановление функций с помощью моделей более простой структуры. Заводская
лаборатория, №1, 1984.
 24

Стандартное отклонение, измеряемое корнем квадратным из среднего

квадратов отклонения от среднего значения.
Другие характеристики однородности, приведенные в международных
стандартах, менее удобны. Поэтому здесь останавливаться на них не будем.
Приведенные параметры характеризуют точность массовой оценки с разных
сторон и поэтому широко используются при исследовании точности.
Таким образом, ошибки, измеряемые отклонением массовой оценки от
индивидуальной оценки рыночной стоимости, которая в большей степени
учитывает индивидуальные особенности оцениваемого объекта оценки и характер
данного сегмента рынка, полностью исключить нельзя. Учитывая это, следует
признать допустимыми такие ошибки, которые не превышают некоторые границы,
которые можно установить, исходя из объективных возможностей методов оценки.
Естественно, такие границы должны иметь разумные значения. Вопрос об
установлении таких границ должен решаться с учетом развитости рынка, характера
информационного обеспечения, возможных последствий от ошибок и др. факторов.
В ряде случаев, например, отклонение массовой оценки от индивидуальной в
границах до 20% может служить разумным ориентиром для установления
допустимых пределов ошибки массовой оценки, если она используется в целях
налогообложения. В определенных ситуациях, относящихся к оценке мало
ликвидных объектов, пределы допустимых ошибок могут быть еще больше. Однако
при превышении разумных границ, например, 50 процентного порога, массовая
оценка теряет смысл.13
Наибольшее распространение методы массовой оценки получили для целей
определения кадастровой стоимости земель и недвижимости. Однако о каких – либо
системных исследованиях точности этих оценок в открытой печати нет сведений.
Чаще всего, базой для государственной кадастровой стоимости является
массовая оценка. Поэтому, сопоставляя кадастровую стоимость и рыночную
стоимость, определенную традиционными методами, мы можем оценить точность

13
Симионова Н.Е. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости. - Ростовн/Д, 2018.
 25

методов массовой оценки, используя общепринятые в мировой практике и

установленные международными стандартами характеристики точности.
С этой целью нами был проведен анализ данных рыночной стоимости,
полученной методами массовой оценки земельных участков (по данным
кадастрового учета) и традиционными методами индивидуальной оценки,
выполненной независимыми оценщиками по 14 городам Российской федерации.
Ниже приводятся результаты этих исследований.
В таблице 2.1 приведены сведения о распределении данных по городам,
которые использовались в анализе.

Таблица 2.1 - Данные по городам РФ для проведения анализа14

  Город, область Количество оценок
1 Барнаул 31
2 Челябинск 14
3 Красноярск 19
4 Татарстан 12
5 Нижегородская область 12
6 Московская область 7
7 Вологодская область 5
8 Кировская область 3
9 Рязанская область 2
10 Свердловская область 2
11 Пермский край 1
12 Мордовия 1
13 Краснодарский край 1
14 Ульяновская область 1
  Итого 111

Данные получены от оценщиков, выполнивших оценки рыночной стоимости

земельных участков на основе традиционных методов в соответствии с
законодательством об оценке и существующими федеральными стандартами.

14
http://www.ocenchik.ru/docs/1316-index-smetnoy-po-regionam-okrugam-september.
 26

 
Рис. 2.1 - Поле регрессии
В процессе первичной обработки данных исключены наиболее выделяющиеся
данные (около 5%). На графике (Рис.2.1.) представлено поле регрессии, отражающее
соотношение между индивидуальными и массовыми оценками. Этих данных
достаточно, чтобы составить общее представление о соотношении индивидуальных
и массовых оценок.
По оси X – значения рыночной стоимости, полученные методами
индивидуальной оценки По оси Y – значения кадастровой стоимости (рыночной
стоимости, полученные методами массовой оценки)
Из анализа графика видно, что значительное число значений кадастровой
стоимости очень сильно отличается (как в ту, так и в другую стороны) от
соответствующих индивидуальных оценок.
Приведем только несколько значений кадастровой стоимости земельных
участков и соответствующих величин индивидуальной рыночной стоимости,
полученных независимыми оценщиками, иллюстрирующих расхождение между
этими оценками:
Таблица 2.2 - Кадастровая стоимость земельных участков и соответствующих
величин индивидуальной рыночной стоимости

Рыночная стоимость, руб/м2 Кадастровая стоимость, руб/м2

391 20

640 34
 27

82 395

511 2654

Напомним, что приведенные данные взяты из выборки после того, как из нее
были удалены наиболее выделяющиеся данные.
Для сравнения приведем поле регрессии по данным западных публикаций
[17]. 

Рис. 2.2 - Поле регрессии по оси X – значения рыночной стоимости, полученные

методами массовой оценки По оси Y – значения цен продаж

Даже поверхностный взгляд на приведенные графики показывает, что

результаты массовой оценки, выполняемой западными оценщиками, имеют
значительно меньший разброс относительно рыночных цен, чем аналогичные
оценки, выполненные в рамках проекта по определению кадастровой стоимости в
России. Ниже приводится исследование точности оценок в соответствии с
международными стандартами. 15

15
Стерник Г.М., Стерник С.Г. Массовая оценка недвижимости для целей налогообложения: Проблемы и пути их
решения. Доклад на III Поволжской научно-практической конференции «Статистические методы массовой оценки»,
Нижний Новгород, 2020.
 28

2.2 Точность определения кадастровой стоимости при массовой и индивидуальной

оценке

С этой целью был произведен расчет отношений значений массовых оценок к

индивидуальным. Расчетные значения отношений более, чем для 100 земельных
участков, данные по которым были собраны по различным городам РФ, приведены
в таблице 2.3.
Таблица 2.3 - Расчетные значения отношений для 100 земельных участков, данные
по которым были собраны по различным городам РФ
1.1 8.1 1.1 1.4 0.3 3.2
2.1 5.2 0.8 1.4 0.7 1.4
3.5 0.1 0.4 0.3 0.1 0.3
1.7 2.0 3.0 0.7 0.1 1.1
1.4 2.7 3.1 8.1 0.1 0.1
3.9 0.7 0.5 0.8 0.7 0.1
0.3 1.6 0.5 0.7 0.1 0.1
1.6 5,8 0.3 0,4 0,1
6.7 3.1 0.9 0.4 0.9
1.7 1.2 0.1 0.7 1.5
0.1 2.5 4.0 0.1 11,9
0.2 7.6 3.3 0.1 0.1
4.8 5.7 1.4 0.1 0.1
0.5 1.0 1.3 0.9 0.1
1.6 1,0 1.4 0.4 0.2
1.7 0.7 0.2 1.8 1.3
0.1 0.4 0.8 1.9 1.4
4.1 0.3 0.3 0.2 0.1
2.8 0.3 0.2 0.2 1.1

Анализ приведенных отношений позволяет сделать следующие выводы:

1. В 40% случаев кадастровая стоимость ниже рыночной более, чем в 2
раза. Примерно в половине из них кадастровая стоимость занижена более, чем в 10
раз.
 29

2. В 20 % случаев кадастровая стоимость выше рыночной более, чем в 2

раза. Примерно в половине из них она превышает рыночную стоимость,
полученную в соответствии с традиционными методами индивидуальной оценки,
более, чем в 4 раза.
3. Только в 12% случаев кадастровая стоимость отличается от рыночной не
более, чем на 20%, что можно рассматривать как совпадение оценок в пределах
допустимой погрешности.
Таким образом, только чуть больше десятой доли (точнее 12%) оценок
кадастровой стоимости, рассчитанных на основе методов массовой оценки, могут
удовлетворить обе стороны.
Здесь хотелось бы особо отметить, что данные ошибки не являются
следствием халатных или недобросовестных действий конкретных оценщиков,
выполняющих массовую оценку. Они являются следствием методических ошибок,
заложенных в методики по определению кадастровой стоимости на основе массовой
оценки, и отсутствия требований к методам, которые такие ошибки могли бы
исключить.
Как следует из приведенной ниже гистограммы, плотность распределения
исследуемых отношений имеет резко выраженную ассиметрию. При этом
наилучшее описание обеспечивает распределение Парето с параметрами,
указанными в таблице.
 30

Рис. 2.3 - Поле регрессии Парето

Распределение Парето
f(x) =a/c (c/x)a+1,
x>c, a=0.37, c=0.04
Приведем основные статистические характеристики, отражающие в
соответствии с международными стандартами уровень и однородность оценок

Таблица 2.4 - Основные статистические характеристики, отражающие в

соответствии с международными стандартами уровень и однородность оценок
Численное
Статистические характеристики
значение

Характеристики среднее 1.12

уровня отношение средних 1.05
медиана 0.78

Характеристики стандартное отклонение 1.16

однородности дисперсия 1.34
  Доверительный. Интервал (Ур. Знач. 0.05) 0.23
  Нижняя граница 0.89
  Верхняя граница 1.35

Анализ характеристик уровня показывает, что массовые оценки имеют

сравнительно небольшое смещение. Такое смещение можно признать допустимым
для оценок рыночной стоимости, полученных методами массовой оценки. Оно
свидетельствует, что в среднем потери от недополученных налогов, связанных с
недооцененными активами, могли бы быть в основном скомпенсированы
превышением налогов в тех случаях, когда массовая оценка и соответственно
кадастровая стоимость оказывается завышенной.
Однако в действительности этого не произойдет. Дело в том, что
характеристики однородности выходят за все разумные пределы. (Допустимое
значение стандартного отклонения по смыслу не должно быть более 0.2 - 0.3). Это
 31

означает, что имеет место значительное расхождение кадастровой и рыночной

стоимости по многим объектам. При этом чрезмерно завышенная кадастровая
стоимость у одного собственника не может быть оправдана заниженной величиной
кадастровой стоимости для другого собственника. В этих условиях неизбежны
оспаривания со стороны недовольных собственников, пересмотру величин
кадастровой стоимости, что приведет к нарушению баланса. Поэтому чрезмерно
большой разброс результатов массовой оценки относительно соответствующей
индивидуальной оценки рыночной стоимости, о котором свидетельствуют не
допустимо большие значения характеристик однородности, даже при отсутствии
выраженного смещения таит в себе серьезные последствия для обеих сторон
(налогоплательщиков и государства).16
Рассмотрим, какие последствия следует ожидать, если при определении
кадастровой стоимости недвижимости будут использоваться такие же методы
массовой оценки, обеспечивающие такую же неопределенность (погрешность), как в
случае определении кадастровой стоимости земельных участков.
С точки зрения возможных последствий следует различать ошибки двух
типов.
Первый тип ошибки связан с завышением стоимости. В этом случае, следует
завышение кадастровой стоимости соответствующего объекта недвижимости, что
приводит к несправедливому увеличению величины налогов. Если расхождение с
рыночной стоимостью не превышает разумные границы (например, 20%), то такое
превышение кадастровой стоимости над рыночной трудно оспорить, поскольку оно
лежит в пределах допустимой погрешности. Если же оно превышает такие границы,
а тем более, если кадастровая стоимость превышает рыночную в разы, как в выше
приведенной таблице, то такая ошибка не может остаться незамеченной. В этом
случае неизбежно оспаривание оценок со стороны пострадавшей стороны. Практика
многолетней работы системы оценки кадастровой стоимости земель показала, что
суды завалены исками собственников, неудовлетворенных результатами

16
Лейфер Л. А. Определение мультипликаторов на основе статистических данных. Взгляд с позиций
статистики, 2019.
 32

кадастровой оценки. Сейчас, чтобы предотвратить поток исков с оспариванием

кадастровой стоимости недвижимости, который может во много раз превысить
подобный поток по оценке земель, поскольку он затронет неизмеримо большее
количество лиц, необходим статистический анализ и прогноз последствий,
связанных с ошибками в определении кадастровой стоимости. Особенно важно на
данный момент провести исследование зависимости ожидаемых ошибок в
зависимости от точности методов массовой оценки, с тем, чтобы до тех пор, пока не
началась массовая оценка объектов недвижимости в масштабах страны, четко
сформулировать требования к методам массовой оценки и, прежде всего, к их
точности.
Насколько нам известно, на данный момент анализ того, как зависит
прогнозное количество ошибок при определении кадастровой стоимости,
превышающих допустимые нормы, от точности используемых методов оценки, не
проводился. По крайней мере, открытых публикаций с результатами таких
исследований нет.
Не менее важно оценить последствия ошибок второго типа, выражающихся в
том, что значительная часть оценок может оказаться существенно заниженной.
Естественно, случаи занижения кадастровой стоимости не получат такого
резонанса, как случаи завышения, поскольку это не затрагивает интересы
конкретных лиц и предприятий. Тем не менее, проблема больших погрешностей в
сторону занижения кадастровой стоимости по отношению к рыночной остается
весьма актуальной: вытекающее из ошибочно заниженных величин кадастровой
стоимости снижение налоговых поступлений приведет к недополучению бюджетом
значительных средств.
Поэтому просто не замечать этого явления нельзя. По крайней мере, если даже
и пойти на сознательное в среднем занижение кадастровой стоимости, чтобы
снизить накал в обществе, то это следует делать, владея полной информацией о том,
какие потери в этом случае понесет государство.
Будем считать, что собственники объектов недвижимости будут оспаривать
результат кадастровой оценки, если кадастровая стоимость объекта будет более, чем
 33

на 20% выше рыночной стоимости, определенной традиционными методами

индивидуальной оценки.
Следует заметить, что отклонение в 20% вполне ощутимо для
налогоплательщика, и поэтому их активная позиция в этом вопросе вполне
вероятна. Анализируя отношения, приведенные в таблице, легко увидеть, что
желание оспаривать кадастровую стоимость возникнет примерно у 40%
собственников.
Таким образом, почти половина владельцев недвижимости будет
неудовлетворенна результатами кадастровой оценки и в случае оспаривания имеет
все шансы изменить ситуацию в свою пользу. Можно представить, каким будет
давление на Комиссии по оспариванию и суды, когда 40% собственников бросятся
искать справедливости.
Допустим, что налогоплательщики добьются правды, и случаи, когда
кадастровая стоимость приводила к завышенной величине налогов более, чем на
20%, будут исключены.
Естественно случаи заниженной кадастровой стоимости не вызовут
симметричной реакции со стороны государственных служащих. Поэтому
последствием погрешности методов массовой оценки в сторону занижения
кадастровой стоимости по отношению к индивидуальной будет недобор налогов.
Используя таблицу отношений, рассчитаем величину потерь от заниженной
величины налогооблагаемой базы, обусловленной теми значениями кадастровой
стоимости, которые оказались заниженными вследствие недооцененного в
результате погрешности методов массовой оценки недвижимого имущества.
Используя в качестве исходных данных, начальные сведения по кадастровой и
рыночной стоимости, получим, что результате погрешности при определении
кадастровой стоимости налогооблагаемая база в среднем уменьшается на 30%, и в
результате бюджет недополучит огромную сумму.
Два типа ошибок при определении кадастровой стоимости
Потери от занижения кадастровой стоимости отдельных объектов не
компенсируют выгоды от завышения других объектов.
 34

Таблица 2.5 - Типы ошибок при определении кадастровой стоимости

1. Заниженная кадастровая стоимость 2. Завышенная кадастровая стоимость
Со стороны физических и
Увеличиваются средства, поступающие в
юридических лиц претензий нет
бюджет
Бюджет несет потери от недобора
Недовольны плательщики налогов
налогов
Большое количество оспариваний (суды
Несправедливая система сбора
завалены исками)
налогов - источник коррупции

Таким образом, если технология массовой оценки, используемая для

кадастровой оценки земель, будет использована для определения кадастровой
стоимости объектов недвижимости, то следует ожидать, с одной стороны, волны
оспаривания кадастровой стоимости, которая в этом случае может охватить около
40% всех собственников недвижимости, а, с другой, 30 – процентный недобор
налоговых поступлений, обусловленный несправедливым занижением стоимости
большой доли объектов недвижимости.
Конкретные причины низкого уровня однородности отношений связаны с
наличием методических ошибок, заложенных в соответствующих методических
разработках и построенных на их основе программных средствах. Поэтому
снижение отрицательных последствий от запредельных ошибок при определении
кадастровой стоимости объектов недвижимости может быть обеспечено только в
результате пересмотра и существенной модернизации методической базы массовой
оценки.17

17
Лейфер Л. А. Анализ методического и программного обеспечения кадастровой оценки на соответствие
оценочной методологии и современным статистическим методам анализа данных. Имущественные отношения в
Российской Федерации. -2018. - № 6. - С. 52 - 64.
 35

ГЛАВА 3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

3.1Расчет рыночной стоимости земельного участка

1. Местоположение

Объект оценки представляет собой земельный участок 16:50:080215:60,

расположенный по адресу: РТ, г. Казань, Приволжский район, ул. Владимира
Кулагина, участок 10, входящего в состав имущества Закрытого паевого
инвестиционного фонда недвижимости «АНКОР – фонд недвижимости» (далее –
Фонд). В соответствии со ст. 11 Федерального закона № 156-ФЗ от 29.11.2001г. «Об
инвестиционных фондах»: а) имущество, составляющее Фонд, является общим
имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на праве общей
долевой собственности.
Приволжский район г. Казань — крупнейший по территории район Казани,
занимающий южную часть города. На территории Приволжского района
расположены один из трёх самых крупных в городе и первый среди них по времени
начала сооружения (1970-е гг) "спальный" район Горки (восточная часть района),
 36

несколько посёлков, множество крупных промышленных предприятий, больничный

городок РКБ/ДРКБ/НИИТО18.
От района к Международному аэропорту «Казань» идёт автотрасса и
сооружается железнодорожная линия аэроэкспресса. В районе сосредоточено
наибольшее количество объектов Универсиады-2013, включая её Деревню, которая
до и после не используется как студенческий кампус и федеральный центр
подготовки сборных команд России, гребной канал на озере Средний Кабан и
другие.
В районе продолжается уплотнение существующих и строительство новых
"спальных" микрорайонов массовой жилой застройки - Горки-3, экопарк Дубрава,
Солнечный город.
Согласно генеральному плану развития города, планируются реновация
Старо- и Ново- Татарских слобод на северо-западе района и территорий
промышленной, складской, частной и прочей малоценной застройки в юго-западной
части района, а также развитие промзоны южнее Давлекеево за счёт предприятий,
выводимых из центральных частей города, и сооружение новых кварталов массовой
многоэтажной застройки - микрорайона Южный (по Оренбургскому тракту южнее
РКБ) и не меньшего чем Горки нового "спального" района Медянский-Новые Горки
(юго-восточнее Горок) на вновь присоединённых к городу (в 1998-2004 г.)
неиспользовавшихся территориях.
Общие сведения о районе: Население в Приволжском районе составляет более
220 тыс.чел.
Площадь территории района, всего 10358,0 га
 в том числе: суши 7093,7 га
 водной глади 3264,3 га
 площадь зеленых насаждений 1023,49 га.
 скверов, парков 33
 в т.ч. площадь с усовершенствованным покрытием 2782,77 тыс.кв.м

18
URL:https://dic.academic.ru/dic.nsf/ruwiki/1605120.
 37

 в т.ч. площадь дорог 2234,68 тыс.кв.м

Приволжский район является одним из крупных промышленных районов г.
Казани На территории Приволжского района действуют 47 промышленных
предприятий, которые представляют различные отрасли народного хозяйства, такие
как машиностроение и металлообработка, химическая и нефтехимическая
промышленность, электроэнергетика, чёрная металлургия, лесная и
деревообрабатывающая промышленность, а также лёгкая, пищевая и
промышленность строительных материалов.
Район застроен преимущественно более чем 5-этажными жилыми массивами.

2. Описание объекта оценки

Рис.3.1 Схема расположения объекта оценки19

19
Источник: ttps://yandex.ru/maps
 38

Земельный участок площадью 1425 кв.м. имеет прямоугольную форму,

расположен на ровной местности, находится в собственности.
Таблица 3.1 – Характеристика объекта
Характеристика Описание
1. Общие сведения
1.1 Наименование и адрес объекта оценки Земельный участок, Республика Татарстан,
г.Казань, ул.Владимира Кулагина, участок 10
1.2 Сведения о вещных правах на объект Общая долевая собственность
оценки
1.3 Основание для проведения оценки Задание
1.4 Цель оценки Определение рыночной стоимости объекта
1.5 Дата оценки 20.12.2021
1.6 Вид определяемой стоимости Рыночная
1.7 Наилучшее и наиболее эффективное Под здания и сооружения
использование
2. Результаты расчетов
2.1 Метод остатка для земли 74 981 257,82
Продолжение таблицы 3.1

2.2 Метод капитализации земельной 6 513 822,56

ренты
2.3 Метод сравнительных продаж 18 797 230,58
2.4 Итоговая величина 33 195 757,15
2.4 Итоговая величина 33 195 757,15
2.5 Итоговая величина за 1 кв.м. 16 392,97
2.6 Кадастровая стоимость участка 6 811 585,50
2.7 Кадастровая стоимость 1кв.м. 4 780,06
3. Характеристика объекта оценки
3.1 Категория земель Земли населенных пунктов
3.2 Разрешенное использование Под здания и сооружения
автотранспортного предприятия
3.3 Площадь земельного участка, кв.м. 1425,0
3.4 Кадастровый номер оцениваемого 16:50:080215:60
участка
3.5 Ставка земельного налога 110,35

3. Обзор рынка недвижимости

Рынок продажи земельных участков.
Из имеющейся информации о продаже земельных участков была сделана
выборка объектов, сопоставимых по характеру передаваемых имущественных прав
(право собственности) и местоположению с объектом оценки:
 39

Таблица 3.2 - Рынок продажи земельных участков в г. Казань на отчетный период

октябрь-декабрь 2021 год
№ Дата Местоположение S, Целевое Цена Цена
продажи кв.м. использование продажи, продажи 1
руб. кв.м.,руб.
1 03.10.21 ул. Амирхана 1400 коммерческая 10 000 000 7 143
застройка
2 24.11.21 пр. Ямашева 4000 коммерческая 40 000 000 10 000
застройка
3 22.10.21 пер.ул. Ямашева и 4000 коммерческая 50 000 000 12 500
Короленко застройка
4 28.11.21 ул. Ямашева 900 коммерческая 12 500 000 13 889
застройка
5 30.11.21 ул. 1600 коммерческая 15 000 000 9 375
Красносельская застройка
6 06.12.21 ул. Адоратского 1500 коммерческая 8 999 000 5 999
застройка
7 15.11.21 ул.Четаева 9012 коммерческая 78 400 000 8700
застройка

Таким образом, средняя стоимость земли коммерческого назначения в г.

Казань составляет 9 658 руб./кв.м.
4. Расчет стоимости земельного участка методом сравнительных продаж
В качестве объектов аналогов выбраны 3 земельных участка, сопоставимых с
оцениваемым.
Таблица 3.3 - Расчет стоимости земельного участка методом сопоставимых продаж
Объекты аналоги
Корректировка А-1 А-2 А-3
Цена продажи 10 000 000 40 000 000 15 000 000
Цена 1 кв.м., тыс.руб 7 143 10 000 9 375
Поправка на дату продажи 290,48 76,25 119,14
Скорректированная цена, руб./кв.м. 7433,48 9923,75 9494,14
Поправка на местоположение 371,67 396,95 -379,77
Скорректированная цена, руб./кв.м. 7805,15 10320,7 9114,37
Поправка на площадь, кв.м. -252,89 728,64 -176,82
Скорректированная цена, руб./кв.м. 7552,26 11049,34 8937,55
Поправка на рельеф 313,83 0 0
Скорректированная цена, руб./кв.м. 7866,09 11049,34 8937,55
Поправка на наличие инженерных
коммуникаций 169,36 57,8 183,32
Скорректированная цена, руб./кв.м. 8035,45 11107,14 9120,87
Абсолютная величина поправки 1398,23 1259,64 859,05
Оценка 8 6 6
Удельный вес 0,4 0,3 0,3
 40

Стоимость, руб 18 797 230,58

Согласованная стоимость 1 кв.м. 9 282,58

1. Корректировка на дату продажи. Водится на основании динамики цен для

сегмента рынка недвижимости. В качестве базового показателя для введения
поправки применяем средний уровень инфляции на 2022 г. – 6,1%.
2. Корректировка на местоположение. Данная корректировка проводится
путем сопоставления кадастровых стоимостей 1 кв.м. земельных участков объекта
оценки и объектов аналогов.
Таблица 3.3 - Корректировка на местоположение
Показатели Аналоги
А-1 А-2 А-3
Соотношение кадастровых стоимостей 1,05 1,04 0,96
Величина поправки, % +5 +4 -4
Стоимостная поправка, руб. +371,67 +396,95 -379,77
3. Корректировка на площадь. Чем больше площадь, тем меньше стоимость за
1 кв.м.

Таблица 3.4 - Корректировка на площадь

Показатели Аналоги
А-1 А-2 А-3
Коэффициент различия в площадях 1,45 1,98 1,27
Величина поправки, % -3,24 +7,06 -1,94
Стоимостная поправка,руб. -252,89 +728,64 -176,82

Таким образом, стоимость земельного участка, рассчитанная методом

сопоставимых продаж, составит 9 282,58 руб./кв.м.
5. Согласование результатов
На этапе согласования результатов оценки по трем подходам (затратный,
сравнительный и доходный) специалист ставит пред собой задачу определения
итоговой стоимости земельного участка, которую он может рекомендовать для
совершения сделки купли-продажи.
Каждому методу выставляется оценка (бал) от 0 до 5 по принципу: 5 -
объективно отображает реальную рыночную информацию, 0 - результаты оценки не
влияют на формирование рыночной стоимости.
 41

Таблица 3.5 - Согласование результатов

№ Применяемый метод Оценк Удельный Стоимость в Относительная

п/п а вес руб. стоимость в
руб.
1 Мет. остатка для 3 0,3 74 981 257,82 22 494 377,35
земли
2 Мет. сравнимых 5 0,5 18 797 230,58 9 398 615,29
продаж
Итого 1,00 31 892 992,64

Таким образом, основываясь на проведенных расчетах, можно сделать вывод,

что рыночная стоимость незастроенного земельного участка площадью 1 425 кв.м.,
расположенного по адресу РТ, г. Казань, ул. Владимира Кулагина, участок 10,
составляет по состоянию на 20 декабря 2021 года – 31 892 992,64 руб. Стоимость 1
кв.м. равна 22 380,8 руб.

3.2 Сравнительный анализ рыночной стоимости земельного

участка с кадастровой стоимостью

Сопоставление действующих результатов государственной кадастровой

оценки земельного участка с кадастровым номером 16:50:080215:60, 20

расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Владимира

Кулагина, участок 10 с полученными рыночными данными представлена в
нижеследующей таблице.

Таблица 3.6 - Сравнительный анализ кадастровой и рыночной стоимостей

земельного участка
Общая
№ Вид Стоимость, Стоимость,
Объект - оценки площадь,
п/п стоимости руб. руб./ кв. м.
кв. м.

20
http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/ - Публичная кадастровая карта
 42

1 Земельный участок с Кадастровая 6 811 585,50 4780,0

кадастровым номером стоимость
16:50: 080215:60,
расположенный по 1425
2 Рыночная 31 892 992,64 22 380,8
адресу: РТ, г. Казань, ул.
стоимость
Владимира Кулагина,
участок 10

Таким образом, мы получили существенное расхождение между рыночной и

кадастровой стоимостями одного и того же земельного участка.
Следует отметить, что анализ кадастровой оценки объектов недвижимости
показывает противоречивость данных по аналогичным объектам. Если
кадастровая стоимость объекта недвижимости завышена по сравнению с его
рыночной стоимостью, объект теряет свою инвестиционную привлекательность,
а это равносильно его смерти. Однако занижение кадастровой стоимости также
неэффективно. Низкая кадастровая стоимость не стимулирует собственника
более рационально использовать свой земельный участок или строение. И только
оптимальная кадастровая стоимость может выступать и как регулятор
эффективности использования объектов недвижимости, и как инструмент
фискальной политики. Именно такой – комплексный – подход поможет решить
многочисленные социальные проблемы и улучшить качество жизни.
Однако в настоящее время акцент сделан на реализации только одной
функции кадастровой оценки недвижимости – фискальной. Как следствие,
результаты оценки, основанной на таком подходе, могут вызвать несогласие со
стороны налогоплательщика – собственника объекта недвижимости. Если
собственник сочтет кадастровую оценку своего объекта недвижимости
необоснованной, он сможет оспорить ее как в судебном, так и во внесудебном
порядке через комиссию по оспариванию кадастровой стоимости. И пока не
введен имущественный налог и окончательно не определены размеры его ставок
для разных видов недвижимости, налогоплательщикам имеет смысл
проанализировать данные кадастровой оценки находящихся в их собственности
объектов недвижимости.
 43

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Массовая оценка — метод получения оценок рыночных стоимостных

характеристик группы однородных объектов недвижимости одновременно на
обширной географической территории с использованием статистической обработки
реальной рыночной информации, при которой анализируется такое количество
ценообразующих факторов, которое присуще одновременно всей оцениваемой
группе.
Массовая оценка имеет дело с оценкой большого количества объектов,
которые различаются между собой, поэтому вынужденным инструментом ее
является применение стандартных методов к группам и классам объектов, что
требует определенной классификации и стратификации объектов. Разработка
стандартных методов и приемов статистического анализа, описание правил их
грамотного применения — это предмет массовой оценки как специальной области
теории оценки и прикладного анализа.
 44

Индивидуальная оценка — метод получения оценок рыночных стоимостных

характеристик одного или нескольких объектов недвижимости, находящихся в
составе физически или юридически обособленного комплекса, при котором для
достижения конечного результата анализируется вся возможная совокупность
ценообразующих факторов, присущих объекту оценки, при достаточно малом, как
правило, количестве сопоставимых с оцениваемым объектов. При этом способы
обработки почти всегда ограничиваются ручным расчетом, не выходят за рамки
калькулятора или элементарных электронных таблиц или в лучшем случае
проводятся на компьютере в таблицах Excel.
Массовая оценка отличается от индивидуальной оценки по целям, задачам и
технике оценки одних и тех же характеристик собственности.
В общем случае назначение оценки определяется заказчиком работ по оценке,
а оценщик формулирует для него и для себя цель оценки — оценку того или иного
вида стоимости, соответствующего назначению (использованию) результатов
оценки. Заказчиком индивидуальной оценки может быть любое физическое или
юридическое лицо, включая государство. Заказчиком же массовой оценки является,
как правило, государство.
Назначение массовой оценки определяется потребностями государства в
основном для сбора налогов на имущество и при наличии в собственности
государства недвижимости для определения ставок арендной платы за жилые и
нежилые помещения.
Определение «массовая» относится к оценке, а не к объектам. Оно отмечает
использование специальных приемов и методов оценки, а не массовый, типовой
характер объектов, как считают многие российские оценщики.
Следствием ошибочного понимания сочетания слов «массовая оценка»
явилось противопоставление массовой и индивидуальной Оценки, искусственное
различение недвижимости жилого назначения, коммерческого и производственного
назначения. При этом жилье считается объектами массового характера, а нежилые
объекты описываются как объекты индивидуальные, плохо поддающиеся
 45

стандартизации, стоимость которых формируется под воздействием сочетания

уникальных, специфических факторов. Это не совсем так.
Таким образом, в зависимости от целей оценки можно индивидуализировать
(подчеркнуть своеобразие) или унифицировать (определить принадлежность к типу)
любой объект недвижимости. В первом случае оценщик использует
индивидуальный подход, делая акцент на особенностях объекта, и доказывает,
почему стандартная методика оценки ошибается, во втором случае приемы
массовой оценки позволяют выработать единую методику оценки разнообразных
объектов недвижимости.
Обе методики оценки — массовая и индивидуальная — имеют в своей основе
систематические методы сбора, анализа и обработки информации для получения
хорошо обоснованных результатов. В процессе массовой оценки оценщику
приходится осуществлять те же действия, что и при индивидуальной оценке,
отличия в основном связаны с разницей в масштабе проведения работ и методах
контроля качества оценки.
Поскольку массовая оценка предполагает разработку стандартной методики,
здесь требуется согласование не только задачи, но и принятия решений,
унифицированной процедуры оценки. Вес решения эксперта и способность влиять
на конечный результат меньше, чем при индивидуальной оценке. Кроме того,
модели оценки должны отражать структуру спроса и предложения, характерную для
групп объектов, а не для отдельных объектов. Так как модель оценки
рассматривается как математическая интерпретация поведения рынка
недвижимости в определенное время, массовая оценка сложнее, поскольку в ней
пытаются воспроизвести деятельность рынка на обширной географической
территории.
И массовая, и индивидуальная оценка недвижимости требуют сбора
информации. Характер объекта недвижимости и имеющиеся о нем данные
определяют объем работ по сбору необходимых сведений, а также их вид, что в
свою очередь обусловливает, какой подход к оценке необходимо избрать.
 46

В массовой оценке используются также три основных подхода — затратный,

доходный (метод капитализации дохода) и сравнительный (метод сравнения
продаж). Выбор метода определяется видом недвижимости, состоянием рынка и
доступностью необходимой информации. Массовая и индивидуальная оценки,
используя одни и те же подходы, отличаются техникой оценки: глубиной анализа и
способами обработки используемой для оценки информации.
Анализ наиболее эффективного использования проводится так же. как и при
индивидуальной оценке. Анализ рынка для целей массовой оценки предполагает
широкое использование статистических методов, помогающих провести
стратификацию данных и построить адекватную Модель рынка. В ряде случаев, при
неразвитости отдельных сегментов рынка, имеет смысл говорить о виде
оцениваемой стоимости (инвестиционная, рыночная стоимость в текущем
использовании и т.д.). Построение и калибровка моделей также имеют свои
особенности.
При индивидуальной оценке в финале оценщик проводит согласование
результатов трех методов и принимает окончательное решение. При массовой
оценке ее заключительными этапами являются проверка модели и контроль
качества полученных результатов. Качество выполненной работы оценивается
преимущественно статистическими методами: большая часть полученных оценок
должна попасть в заданный диапазон среднего отклонения от реальных цен продаж.
Наряду со статистическим контролем проводится экспертный контроль,
позволяющий компенсировать (при необходимости) недостаточное качество
исходной информации по рыночным сделкам. Кроме того, оценка должна
соответствовать существующим профессиональным стандартам, причем для
массовой оценки помимо этических и содержательных есть ряд статистических
критериев качества модели. Тай, стандарты Международной ассоциации налоговых
оценщиков требуют, чтобы определяющий среднее отклонение коэффициент
дисперсии для жилых объектов не превышал 15%, а по группе доходной
недвижимости — 20%.
 47

Неучет некоторых уникальных особенностей каждого объекта недвижимости

при массовой оценке приводит к тому, что точность результата оказывается ниже,
чем при индивидуальной оценке. Однако этот недостаток с лихвой перекрывается
основным преимуществом массовой оценки — ее относительной дешевизной.
Кроме того, массовая оценка может служить хорошей базой для проведения
индивидуальной оценки, например, в целях уточнения или при возникновении
Спорных вопросов. В этом случае затраты на проведение последней будут
значительно меньше по сравнению с тем же проведением Индивидуальной оценки
«с нуля». В этом случае необходимо проведение лишь небольшого количества
дополнительных уточняющих корректировок, не требующих существенных затрат
времени и сил.
Необходимо подчеркнуть, что и индивидуальная, и массовая оценки не
являются взаимозаменяемыми. Каждая из них имеет свою область применения.
Массовая оценка — для одновременной оценки большой однородной группы
объектов в целях налогообложения или аренды, а индивидуальная — для оценки
отдельных объектов при пере даче их, например, на инвестиционных условиях или
для проведения сделки купли-продажи. Обе оценки могут лишь дополнять друг
друга в необходимых для этого случаях.
В работе проведен расчет рыночной стоимости незастроенного земельного
участка площадью 1 425 кв.м., расположенного по адресу РТ, г. Казань, ул.
Владимира Кулагина, участок 10, составляет по состоянию на 20 декабря 2021 года
– 31 892 992,64 руб. Стоимость 1 кв.м. равна 22 380,8 руб. Кадастровая стоимость
этого же участка составляет 6 811 585,50 руб. (4780,0 руб. за 1 кв. м).
Сопоставив действующие результаты государственной кадастровой оценки
земельного участка с кадастровым номером 16:50:080215:60, расположенного по
адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Владимира Кулагина, участок 10, мы
получили существенное расхождение между рыночной и кадастровой стоимостями.
Таким образом можно сделать вывод, что при массовой, то есть кадастровой
оценке стоимость земельного участка намного ниже, чем при проведении
индивидуальной оценки (получения рыночной стоимости).
 48

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативно-правовые акты
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием
12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования
01.07.2020) // Собрание законодательства РФ, 04.08.2014, N 31, ст. 4398.
 49

2. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №

51-ФЗ (ред. от 25.02.2022)// "Российская газета", N 238-239, 08.12.1994.
3. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
российской федерации» (в ред. от 02.07.2021)// "Российская газета", N 148-149,
06.08.1998.
Литература
4. Асаул А.Н. , Экономика недвижимости: Учебник для вузов. Стандарт третьего
поколения / А.Н. Асаул. — СПб.: Питер, 2017. — 416 c.
5. Баринов Н. П., Грибовский С. В., Зельдин М. А. Точность оценки и пределы
ответственности оценщика. Встречные мысли. // Имущественные отношения в
Российской Федерации. № 9 (96) 2019.
6. Вапник В. Н. Восстановление зависимостей по эмпирическим данным. М.:
Наука, 1979. 447 с.
7. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости: Учебник для бакалавров / В.А.
Горемыкин. — М.: Юрайт, 2018. — 926 c.
8. Грибовский С. В., Нейман Е. И., Лейфер Л. А. О Концепции оценки
недвижимости для целей налогообложения: состояние и перспективы.
Имущественные отношения в Российской Федерации, №5 (102), 2020.
9. Грязнова Н. А. Оценка стоимости действующих предприятий (бизнеса). – М.:
ИНФРА-М, 2018. – с. 25-31.
10. Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В. Оценка бизнеса. - СПб: Питер,
2018. – 457 с.
11. Зеленский Ю. В. О сопоставимости результатов подходов при оценке
недвижимости – принцип согласованности моделей // Вопросы оценки. 2019. №4.
12. Касьяненко, Т.Г. Оценка недвижимости / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова,
В.Е. Есипов. - М.: КноРус, 2019. - 640 c.
13. Коростелев С. П. Кадастровая оценка недвижимости: Учебное пособие. М.:
Маросейка, 2019. – 356 с.
 50

14. Коростылев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости: Учебное

пособие. – М.: Русская деловая литература, 2017.
15. Лейфер Л. А. Анализ методического и программного обеспечения кадастровой
оценки на соответствие оценочной методологии и современным статистическим
методам анализа данных. Имущественные отношения в Российской Федерации. -
2018. - № 6. - С. 52 - 64.
16. Лейфер Л. А. Точность результатов оценки и пределы ответственности
оценщика // Имущественные отношения в Российской Федерации. № 4 (91), 2019.
17. Лейфер Л. А. Определение мультипликаторов на основе статистических
данных. Взгляд с позиций статистики, 2019.
18. Лейфер Л. А., Сергеева З. А. Восстановление функций с помощью моделей
более простой структуры. Заводская лаборатория, №1, 1984.
 51

19. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России.- М.: «Экзамен», 2020.
20. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. – СПб.: Изд-во
«МКС», 2017.
21. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под ред. проф. В. А.
Швандара. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2019. – 303 с.
22. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. –
М.: Финансы и статистика, 2018. – 496 с.: ил.
23. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под
ред. В. В. Григорьева. – М.: ИНФРА-М, 2017.
24. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное и практическое пособие /
Под ред. В. М. Рутгайзера. – М.: Дело, 2018.
25. Оценочная деятельность в экономике. Учебное пособие / под общей ред. Джухи
В. М., Киреева В. Д. – М.: ИКЦ «МарТ», 2019. – 101 с.
26. Пацкалев А. Ф. Оценка стоимости земельных участков // Вопросы оценки. –
2019. – № 1.
27. Симионова Н.Е. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости. -
Ростовн/Д, 2018.
28. Соловьев М. М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное
пособие. – М.: ГУ ВШЭ, 2021.
29. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Массовая оценка недвижимости для целей
налогообложения: Проблемы и пути их решения. Доклад на III Поволжской научно-
практической конференции «Статистические методы массовой оценки», Нижний
Новгород, 2020.
30. Тарасевич Е. И. Методы оценки недвижимости. СПб, 2018. – 247 с.
31. Федотова, М.А. Оценка недвижимости (бакалавриат) / М.А. Федотова. - М.:
КноРус, 2018. - 176 c.
Интернет-ресурсы
32. Лейфер Л.А. Проблемы воспроизводимости результатов в оценочной
деятельности. Режим доступа: URL:http://pcfko.ru/research2.html#1.
33. http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/ - Публичная кадастровая карта
 52

34. http://www.kzn.ru/ - Официальный портал города Казани

35. Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 24 декабря
2010г. №1102/ https://base.garant.ru/8165703/
36. http://www.kzn.ru/old/page14682.htm - О районах г. Казани
37. http://www.kzn.ru/ - Официальный портал города Казани
38. URL:https://dic.academic.ru/dic.nsf/ruwiki/1605120.
39. http://www.ocenchik.ru/docs/1316-index-smetnoy-po-regionam-okrugam-
september.

ПРИЛОЖЕНИЕ

Кадастровая карта улиц г. Казань