МИНИСТЕРСТВО НАУКИ И ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ

ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ
УЧРЕЖДЕНИЕ
ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
ТЮМЕНСКИЙ ИНДУСТРИАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
ИНСТИТУТ СЕРВИСА И ОТРАСЛЕВОГО УПРАВЛЕНИЯ

Кафедра маркетинга и муниципального управления

КУРСОВОЙ ПРОЕКТ
по дисциплине «Методы и модели в управлении»
на тему «Модель управления строительством с использованием эскроу-счетов»

Выполнил:
студент группы САУСб-20-1
Крикунов Д.А.

Проверил:

Дата: _______________
Оценка: _____________
Подпись: ____________

Тюмень
2021
 СОДЕРЖАНИЕ

Введение.......................................................................................................................3

Глава 1. Теоретические основы управления строительством с

использование эскроу -счетов....................................................................................5

1.1 Сущность и значение эскроу - счетов..............................................................5

1.2 Методика управления строительством с помощью эскроу – счетов..........11

1.3 Тенденции и перспективы развития эскроу – счетов...................................16

Глава 2 Анализ системы управления строительством с использование эскроу -

счетов на примере Тюменской области...................................................................21

2.1 Характеристика основных показателей объекта исследования..................21

2.2 Система управления отраслью строительства..............................................25

2.3 Рекомендации по совершенствованию эскроу - счетов...............................31

Заключение.................................................................................................................40

Список используемых источников..........................................................................43
 ВВЕДЕНИЕ

В последние годы исследователи из разных стран мира изучают, как

стимулировать экономический рост. Конечно, универсального ответа не
существует. Однако ясно, что без четкой правовой базы любая экономическая
система потерпит неудачу. Проектное финансирование - не исключение,
которое давно пытается проникнуть в российскую экономику в качестве
инструмента развития.
Концепция проектного финансирования совершенно новая для России.
Несмотря на долгую историю инвестиций и различные попытки
сотрудничества между государственными и частными компаниями, термин
«проектное финансирование» рассматривался в Российской Федерации
исключительно как финансовая поддержка проекта, что противоречит
аналогичным определениям в других странах.
В работе будут рассмотрены два механизма проектного финансирования,
а именно фабрика проектного финансирования и совместное жилищное
строительство с помощью эскроу-счетов, поскольку эти два вида проектного
финансирования в настоящее время в значительной степени регулируются
законодательством Российской Федерации и представляют интерес в связи с
этим к их новизне.
Актуальность работы заключается в изучении схемы организации и
финансирования крупных проектов государственной важности для
стимулирования экономического роста, которые становятся все более
популярными в России. Предметом диссертации является правовое
регулирование проектного финансирования.
Целью данной работы является изучение модели управления
строительством с использованием эскроу-счетов. При этом можно выделить
следующие основные задачи:
- рассмотреть сущность и значение эскроу – счетов;

3
 - изучить методику управления строительством с помощью эскроу –
счетов;
- рассмотреть тенденции и перспективы развития эскроу – счетов;
- дать характеристику основных показателей объекта исследования;
- рассмотреть систему управления отраслью строительства;
- разработать рекомендации по совершенствованию эскроу – счетов.
Объектом данного исследования выступает управление строительством.
Предметом - модель управления строительством с использованием эскроу-
счетов.
Теоретико-методологическую основу работы составила научная и
учебная литература по теме исследования.
Ключевые авторы, занимающиеся исследованием данной темы курсовой
работы: М.Г. Зайцев, С.Е. Варюхин С.В. Емельянов, С.К. Коровин, Н.А.
Бобылев и др.
Эмпирическая основа работы данные статистики строительного рынка за
2014-2020 г.г.
В работе использовались общенаучные методы, такие как анализ, синтез.
Работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка литературы.

4
 ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВОМ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЭСКРОУ –СЧЕТОВ

1.1 Сущность и значение эскроу - счетов

Доверительный счет - термин, о котором до сих пор говорили только

экономисты и банковские служащие, быстро входит в нашу повседневную
жизнь. Это связано с тем, что 1 июля 2019 года вступили в силу изменения в
214 Федерального закона и начался процесс отмены совместного
строительства, который был заменен на банковское финансирование. Теперь у
покупателей возникает много вопросов о счетах условного депонирования - что
это такое и чем он отличается от других счетов.
Условное депонирование происходит из Соединенных Штатов и
относится к транзакции через специальные счета, деньги на которых остаются
нетронутыми до тех пор, пока не будут выполнены все условия соглашения.
Считается, что такие счета будут созданы для компенсации сложных
транзакций, таких как покупка недвижимости, где необходимо учитывать
множество различных факторов [2, с. 56].
Основная характеристика счета условного депонирования заключается в
том, что в одном банковском инструменте может содержаться неограниченное
количество зависимых обстоятельств.
Например, опыт США и европейских стран касался применения счетов
условного депонирования. Во Франции, например, клиент снимает деньги со
счета поэтапно, всего 6-7 этапов. Выкопали яму - внесли 10%, залили
фундамент - еще 10%, и только последний взнос в размере 15% - это прибыль
застройщика, которую он получает в самом конце.
Пока что совместное строительство в России далеко от европейских
стандартов. Застройщик сразу берет на себя все деньги на покупку
недвижимости, если это будет сделано после государственной регистрации
5
квартир. В противном случае одну и ту же квартиру можно безнаказанно
продать несколько раз. Акционеры не могут отслеживать, на что тратятся их
деньги, а застройщик иногда строит дома как «финансовую пирамиду» - тратит
деньги на предыдущие проекты. Такие системы часто заканчиваются
банкротством строительных компаний и обманом граждан.
Существует два типа счетов условного депонирования для операций с
недвижимостью: один для сборного жилья, а другой - для строящегося жилья.
В среднем с каждой транзакции через эскроу-счет банк взимает комиссию
от 20 тысяч рублей до одного процента от общей стоимости транзакции.
До сих пор единственной гарантией таких транзакций была надежность и
ограниченное количество банков, которым разрешено открывать счета
условного депонирования.
Недавние изменения в Гражданском кодексе не только увеличили срок
заключения договоров доверительного управления до 5 лет, но и расширили
список лиц, которые могут стать попечителями.
Счет условного депонирования интересен тем, что на нем могут быть
зафиксированы как юридические, так и фактические обстоятельства, вплоть до
того факта, что человек должен появиться в определенной одежде, и это
является основанием для перевода им суммы денег. Эти счета подходят не
только для операций с недвижимостью, но также для торговых и закупочных
операций, для экспортно-импортных операций и для всех операций, в которых
существует множество промежуточных условий для достижения общей цели.
Счет эскроу - это специальный банковский счет, который открывается
для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком.
Чтобы открыть счет эскроу, необходимо подписать трехсторонний договор
между банком, покупателем и застройщиком. На этот счет покупатель
(вкладчик) вносит денежные средства в счет оплаты строящихся квартир. Когда
квартира покупается в ипотеку, деньги вносятся взамен заемщика банком,
выдавшим ссуду на квартиру [6, с. 78].

6
 С этого момента ни акционер, ни продавец (застройщик) жилья не могут
распоряжаться деньгами. Как только дом будет сдан в эксплуатацию и
покупатели начнут оформлять квартиры, банк переведет средства с эскроу-
счетов застройщику. Использование счетов условного депонирования
регулируется законом в разделе 3 главы 45 Гражданского кодекса Российской
Федерации.
Таким образом, через счет условного депонирования банк выполняет
функцию обеспечения обязательств разработчика, и, по сути, обработка через
счет условного депонирования не отличается существенно от обработки через
аккредитив. В целом, счет условного депонирования больше подходит для
обработки в контексте соглашений об участии, чем аккредитив, хотя по сути
они очень похожи [4, с. 96].
В 2000-е деньги покупателей стали основным источником
финансирования строительства новых домов, поэтому был принят Закон о
совместном строительстве (214-ФЗ), в котором был введен термин «участник».
Девелоперы, продающие квартиры в стадии строительства, используют
выручку от продажи для строительства домов.
Покупка дома во время строительства обычно обходится дешевле,
поэтому модель долевого финансирования стала очень популярной. Покупатель
заключил с застройщиком договор участия (DCA), отправил деньги
строительной компании и дождался завершения строительства дома.
Однако долевое финансирование строительства будущими резидентами
по-прежнему сопряжено с некоторыми рисками для акционеров, и в 2017 году
власти решили изменить прежнюю практику продажи новостроек.
В конце 2018 года правительство РФ утвердило новую программу
финансирования жилищного строительства. С июля 2019 года до сдачи
объектов в эксплуатацию средства акционеров управляются на специальных
счетах. Строить новые жилые дома можно будет только за счет собственных
средств девелопера или кредитов банков.

7
 Однако это не означает, что покупатели теряют возможность приобрести
квартиру в строящемся доме. Покупатель по-прежнему может выбрать
понравившуюся недвижимость, подписать договор с застройщиком, но он
платит через банк, который финансирует строительство.
Для этого открывается специальный счет (escrow). Покупатель кладет на
это деньги. Застройщик получает доступ к аккаунту после сдачи дома в
эксплуатацию и регистрации собственности хотя бы одним из покупателей. Это
позволит избежать появления долгостроя и обманутых дольщиков [11, с. 78].
Застройщики и совладельцы заключают DDU, по условиям которого
оплата строящейся квартиры производится через эскроу-счет. дорога до
дошкольного учреждения в Росреестре занимает около 9 дней.
Затем покупатель, банк и разработчик подписывают трехстороннее
соглашение об открытии счета условного депонирования. Этот процесс
занимает около трех дней.
Покупатель переводит деньги на счет условного депонирования. С этого
момента ему остается только ждать завершения строительства.
Например, на завершение всей сделки по покупке квартиры в строящемся
доме с оплатой через эскроу-счет уходит около двух недель.
Средства со счета эскроу будут возвращены клиенту в следующих
случаях:
1. застройщик не сдает квартиру вовремя или становится очевидным, что
он не успевает вовремя завершить строительство;
2. застройщик объявлен банкротом или против него возбуждено
производство по делу о несостоятельности (одно из производств до
банкротства);
3. Застройщик ликвидирован по решению суда [11, с. 87].
Деньги, размещенные на счетах эскроу, застрахованы Агентством по
страхованию вкладов (АСВ) на общую сумму, внесенную на счет эскроу, но не
более 10 миллионов рублей. То есть при покупке квартиры на сумму более 10
млн рублей или покупке нескольких квартир акционер все равно несет

8
определенный риск. Ведь общая сумма компенсации АСВ, на которую он
может рассчитывать в случае банкротства банка, ограничена 10 миллионами
рублей. Это означает, что подавляющее большинство покупателей квартир в
строящихся домах вернут свои деньги в случае возникновения форс-мажора.
В среднем жилье в России стоит менее 10 миллионов рублей. Но даже в
массовом сегменте новостроек средние трехкомнатные квартиры, как правило,
дороже (от 12 млн рублей и более), и покупателям необходимо это учитывать.
При этом не все банки будут иметь право открывать трастовые счета
покупателям строящихся квартир [8, с. 47].
На сегодняшний день центральный банк утвердил список из 55 таких
учреждений. Сюда входят самые надежные игроки рынка, такие как Сбербанк,
ВТБ, Альфа-Банк, Райффайзенбанк, ЮниКредит Банк, Связьбанк и другие,
банкротство которых маловероятно.
В случае банкротства застройщика акционер не потеряет деньги. Они
остаются на счете условного депонирования независимо от действий
разработчика.
В такой ситуации заказчик может выбрать один из двух сценариев.
Во-первых, покупатель может положить деньги на счет условного
депонирования и обратиться в суд с просьбой о передаче ему квартир (если они
уже построены) или поработать с другими акционерами, чтобы найти нового
застройщика для завершения проекта.
Во-вторых, заказчик может собрать средства и отправить их на другую
строительную площадку.
Согласно предыдущему плану работ, застройщик получил право начать
продажу квартиры на ранней стадии строительства жилого дома. Это дало
возможность быстро собрать средства на строительство. Новый регламент
предусматривает использование девелопером собственных или заемных
средств при строительстве жилого дома.
Однако в соответствии с новыми правилами продажи квартир продолжат
открываться на начальном этапе строительства. Этому способствует желание

9
банков предоставлять строительные ссуды, чтобы минимизировать
собственные риски, заманивая деньги покупателей на счета условного
депонирования.
Чем больше денег девелопер привлечет в самом начале проекта, тем
выгоднее для него будет кредит, предоставленный банком.
Участие банка в строительстве не будет бесплатным. Стоимость
финансирования строительства в виде расходов на обслуживание ссуды и
выплаты процентов учитывается застройщиком при установлении цен на
жилье. Чем дороже займы застройщика, тем дороже будут для покупателей
квартиры в новостройках.
Схема сбора средств на строительство через эскроу-счета защищает
большинство покупателей от возможных финансовых потерь. Деньги
покупателя новостройки сохраняются в любом случае - средства с эскроу-счета
не подлежат вычету, даже если покупатель сам является должником. Однако
гарантия сохранности денежных средств неминуемо выльется в рост стоимости
жилья [12, с. 98].
Раньше застройщик мог брать взаймы только для покрытия разницы
между стоимостью строительства и средствами, привлеченными акционерами.
В рамках нового финансирования девелопер не имеет доступа к средствам
поставщиков капитала на этапе строительства. Таким образом, объем
кредитных средств, привлекаемых строительными компаниями для
строительства домов, увеличится до 85%, что значительно увеличит стоимость
строительства.
А это значит, что при переходе на трастовые счета жилье в новостройках
может подорожать на 10-30 процентов, по оценкам различных экспертов рынка
недвижимости.

10
 1.2 Методика управления строительством с помощью эскроу – счетов

Счет эскроу для расчетов по договору участия в совместном

строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом
Российской Федерации.
Счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агент) для
сбора и блокировки денежных средств, которые банк получает от владельца
счета - участника совместного строительства (вкладчика) для оплаты цены
договора на участие в совместном строительстве. в отношении
многоквартирного дома и (или) иного имущества для передачи этих средств
через доверительного управляющего застройщику (выгодоприобретателю).
Когда уполномоченный банк взаимодействует с клиентами через системы
дистанционного банковского обслуживания, приложение условного
депонирования, договор условного депонирования могут быть заполнены и
подписаны простой электронной подписью с использованием систем
дистанционного банковского обслуживания уполномоченного банка в
соответствии с банковскими правилами.
Оплата на счет эскроу производится после заключения договора на
участие в совместном строительстве на срок действия счета эскроу, который не
может превышать срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или)
другого объекта недвижимости более чем на шесть месяцев, как указано в
проектной декларации.
На остаток на счете условного депонирования проценты не
выплачиваются. Уполномоченному банку, выступающему в качестве
доверительного управляющего по счету условного депонирования, комиссия не
уплачивается [15, с. 87].
Платежи на эскроу-счет не позднее десяти рабочих дней после
предоставления застройщиком согласия на ввод в эксплуатацию
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо информации
о размещении этой информации в единой информационной системе жилищного
11
строительства на уполномоченный банк в порядке, предусмотренном в
договоре доверительного управления доверительному управляющему - агент
направляется застройщику или для урегулирования обязательств застройщика
по договору займа (кредитному договору), если договор займа (кредитный
договор) содержит поручение от застройщика в уполномоченный банк для
использования этих средств (части этих средств) для расчета по обязательствам
застройщика по кредитному договору (кредитному договору) или на залоговый
счет застройщика, открытый в уполномоченном банке, чей права переданы в
залог уполномоченному банку, который предоставил средства застройщику,
если это предусмотрено кредитным договором (кредитным договором).
Помимо оснований для расторжения договора эскроу, предусмотренных
ГК РФ [1], договор эскроу для расчетов по договору участия в совместном
строительстве прекращается по следующим причинам [10, с. 56]:
1) при расторжении договора на участие в совместном строительстве;
2) при одностороннем расторжении договора на участие в совместном
строительстве.
Уполномоченный банк (фидуциарный агент) имеет право в
одностороннем порядке расторгнуть договор фидуциарного счета, если
денежные средства не поступят на фидуциарный счет в течение трех месяцев с
момента заключения такого контракта.
В случае расторжения договора эскроу, средства со счета эскроу на
основании информации, полученной от уполномоченного банка об исключении
записи о государственной регистрации договора на участие в совместном
строительстве в едином государственном реестре. Реала, имущество будет
возвращено участнику совместного строительства или переведено на его
обеспеченный счет, права на который были переданы в залог банку или
другому кредитному учреждению, которое предоставило средства участнику
совместного строительства для оплаты стоимости договор об участии
застройщика, если такое условие предусмотрено соглашением между
застройщиком и кредитором.

12
 Договор доверительного счета должен содержать информацию о
банковском счете вкладчика, на который переводятся средства, а также
информацию о залогодержателе и информацию о ценном счете, на который
доверительный управляющий переводит средства, если договор о
сотрудничестве в строительном сообществе содержит. Отметим, что участник
совместного строительства получит заемные средства для оплаты цены
договора на участие в совместном строительстве. Если залогодержатель не
получит в течение четырнадцати рабочих дней со дня публикации информации
в единой информационной системе жилищного строительства заявление о
переводе денежных средств на расчетный счет вкладчика, указанный в
заявлении, денежные средства будут переведены в счет обеспечения,
указанный в договоре о доверительном счете, или в случае отсутствия
уведомления в соглашении об участии в совместном строительстве об
использовании заемных средств участником совместного строительства для
оплаты цены такого соглашения, денежные средства будут переведены на
банковский счет вкладчика, указанный в договоре эскроу, в течение трех
рабочих дней с даты публикации информации в единой информационной
системе жилищного строительства, если не указано иное.
Если при заключении договора на участие в строительстве, которое было
прекращено по причинам, или кредитного договора (договора займа),
заключенного для учета по такому договору на участие в совместном
строительстве, средства (часть фонда) Материнства (семейный) капитал был
использован уполномоченным банком на основании заявления гражданина -
участника долевого строительства направляется в Пенсионный фонд РФ и его
территориальные образования [14, с. 89].
Возврат средств (части средств) материнского (семейного) капитала,
которые используются для покупки (строительства) квартиры по такому
договору, осуществляется Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. N 256-
ФЗ. «О дополнительных мерах государственной поддержки семей с детьми».

13
 Орган регистрации прав не позднее пяти рабочих дней со дня внесения в
Единый государственный реестр недвижимого имущества записи о
прекращении, расторжении или одностороннем отказе одной из сторон от
исполнения договора об участии в совместном строительстве, с учетом
специфики внесет в Единый государственный реестр недвижимого имущества
запись об отзыве записи при государственной регистрации договора на участие
в совместном строительстве [17, с. 87].
В случае уступки требований из договора на участие в совместном
строительстве или передачи этих требований по другим причинам, в том числе
в порядке универсального правопреемства или в случае обращения взыскания в
собственность должника новому участнику совместного строительства
строительства с моментом государственной регистрации договора
(соглашения), на основании которого требования стороны совместного
строительства в рамках договора передаются на участие в совместном
строительстве, либо с момента заключения передача требований из такого
договора по иным причинам, все права и обязанности от бывшего участника.
Завершенный договор доверительного управления передается в совместное
строительство.
Если уполномоченный банк отказывается заключить договор о счете
условного депонирования с лицом, которое является стороной договора о
совместном строительстве, если уполномоченный банк расторгает договор об
счете условного депонирования с клиентом, который является стороной
договора о совместном строительстве, другая сторона может , участвуя в
совместном строительстве, оформить договор в одностороннем порядке
отказаться от участия в строительстве по заказу.
Уполномоченный банк, в котором открыт доверительный счет участника
совместного предприятия, информирует участника совместного предприятия,
являющегося держателем доверительного счета, о наличии причины
одностороннего отказа участника совместного предприятия от подписания
договора об участии. при совместной разработке не позднее десяти рабочих

14
дней после. Выполнить день обоснования или получить уведомление от
застройщика, если другое лицо является кредитором застройщика, в порядке,
предусмотренном в соглашении о доверительном счете.
Фидуциарные счета открываются и управляются в соответствии со
статьей 860.7 Гражданского кодекса Российской Федерации. Основная цель
счетов условного депонирования - дать покупателю гарантию платежа, если
продавец соблюдает основные договорные условия. Средства, необходимые
для выплаты продавцу, блокируются на банковском счете вкладчика
(плательщика) и до момента платежа деньги продолжают принадлежать
вкладчику. После выполнения договорных условий деньги будут переведены
получателю. Роль посредника берет на себя банк, который получает денежную
премию за свои услуги [10, с. 56].
Модель выставления счетов для транзакций по счетам условного
депонирования отличается от модели для обычных банковских счетов. Этот вид
сделок характерен для купли-продажи недвижимости, акций, работ или услуг, а
также участия в совместном строительстве многоквартирных домов.
При строительстве многоквартирных домов с июля 2019 года
девелоперам придется проводить все этапы строительства недвижимости за
счет собственных средств (или за счет целевого кредита), а будущие владельцы
квартир после завершения будут размещать свои средства на счетах эскроу.
строительства, деньги будут переданы застройщику (ст. 15.4 Закона от 30
декабря 2004 г. № 214-ФЗ).
Деньги на счетах условного депонирования на этапе строительства
являются собственностью вкладчика, но ни плательщик, ни застройщик не
имеют права ими пользоваться.
То есть для строительной компании такие средства не являются активом,
но о них необходимо вести учет, поэтому такие средства, депонированные
эскроу-агентом (банком), должны учитываться на забалансовых счетах.
Учет эскроу-счета должен быть организован застройщиком в
соответствии со стандартами, утвержденными Директивой по бухгалтерскому

15
учету. Накопленные на счетах эскроу средства не являются целевым
финансированием, поэтому застройщик фиксирует суммы доходов и расходов в
налоговом учете обычным образом. Средства, полученные от акционеров,
могут считаться целевым финансированием, только если они собраны на
отдельном счете у разработчика, но не на счете условного депонирования.
Доход застройщика определяется ценой договора, а стоимость входит в
стоимость. Что касается налога с продаж, то налог взимается со всей стоимости
построенного объекта в соответствии с договором и актом сдачи-приемки.
Однако, если застройщик заказывает и передает жилую недвижимость
акционерам, в этом случае есть право на освобождение от НДС в соответствии
с положениями пп. 22-23.1 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ. Данная позиция
подтверждается положениями письма Минфина от 11.09.2018 № 03-07-07 /
64777. Жилая недвижимость, освобожденная от налогов, включает в себя
недвижимость, в которой физические лица могут проживать постоянно, такая
льгота не будет применяться к отелям и квартирам без права на постоянную
регистрацию. Если девелопер одновременно строит жилую и нежилую
недвижимость, расходы и доходы по ней учитываются отдельно, что есть в
нормах статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации по НДС.

1.3 Тенденции и перспективы развития эскроу – счетов

Европейский опыт работы с трастовыми счетами в строительной отрасли

показывает, что зарубежная система более гибкая по отношению к
застройщику: например, в Германии и Чехии требуется поэтапное раскрытие
трастового счета после того, как конкретный этап строительства прошел. [17, с.
78]
Поэтапное раскрытие трастовых счетов понимается как модель, в которой
застройщик получает деньги от инвесторов не сразу, а после завершения
определенных этапов строительства.

16
 Действующие субъекты инвестиционно-строительной деятельности те
же, что и в действующей российской модели: покупатель, девелопер и банк
(рис. 1.1). Кроме того, заключается трехсторонний договор и открывается счет
для консьержа, на который покупателю перечисляется полная стоимость
квартиры. После завершения определенного этапа строительства банк
переводит часть денег со счета эскроу. Например, 10% после завершения работ
нулевого цикла, 30% - после возведения каркаса здания и т. д.

Рисунок 1.1 - Модель поэтапного раскрытия счетов эскроу

По мнению авторов, в российской практике возможно следующее

разделение на этапы строительства при раскрытии счетов эскроу.
Модель с поэтапным раскрытием счетов эскроу является приоритетной
для застройщика, так как возможно использовать средства дольщиков на этапе
реализации проекта.
В действующей российской модели проектного финансирования
проценты начисляются на весь объем постоянно растущего тела кредита, но
ставка может снижаться по мере наполнения счетов эскроу, вплоть до нуля
процентов.
То есть в случае поэтапного раскрытия эскроу счетов для застройщика
произойдет удешевление стоимости денежных средств (в части сокращения
процентов банка), и как следствие – увеличение рентабельности проектов.

17
 В этом случае есть и определенная заинтересованной потребителя – за
счет сокращения процентов банка стоимость квартир может снизиться.
Возможные этапы раскрытие счетов эскроу представлены в таблице 1.1.

Таблица 1.1 Возможные этапы раскрытия счетов эскроу в жилищном

строительстве
% поэтапного
№
Этап строительных работ (строительства) расходования средств (от
п/п
цены договора)
Подготовка строительной площадки к началу строительства,
1 ограждение территории, котлован, работы нулевого цикла, 20
фундаментные работы, прокладка коммуникаций.
Строительство надземной части (возведение каркаса здания)
2 20
– 50 %.
Строительство надземной части (возведение каркаса здания)
3 20
– 100 %.
Осуществление внутренних и отделочных работ,
4 20
благоустройство.
5 Сдача объекта. 20

В таблице 1.2 представлен анализ преимуществ и рисков поэтапного

раскрытия эскроу счетов.

Таблица 1.2 Анализ потенциальных преимуществ и рисков поэтапного

раскрытия эскроу счетов в жилищном строительстве
Застройщик
Участники Покупатель Банк
(девелопер)
Снижение стоимости
строительства, Снижение
увеличение стоимости объекта
рентабельности (квартиры).
Преимущество проектов.
Возможность стимулировать продажи на
всех этапах: цена будет увеличиваться в
зависимости от стадии строительной
готовности.
Риск Отсутствие Риск с кредитующих Снижение контроля

18
 банков может
перейти дольщикам
в случае использования денежных
незавершения средств застройщиками.
объекта в срок. Необходимость создавать
значительного опыта При расторжении внутри банка специальные
работы с эскроу договора банк подразделения для оценки
счетами, риск сможет вернуть готовности объектов по
невыполнения только остаток, этапам.
обязательств. который лежит на
эскроу счете.
Сложность окончания строительства в случае
непредвиденных обстоятельств невыполнения
обязательств застройщиком.

Несмотря на очевидные преимущества постепенного раскрытия

информации для разработчиков и потребителей, существуют значительные
риски.
Согласно Таблице 1.2, основным риском поэтапного раскрытия счетов
условного депонирования является риск поэтапного перевода денег из банка
застройщику в случае банкротства.
В такой ситуации потребитель (покупатель) рискует остаться без
имущества и без покупной цены (или ее части).
Для решения этой проблемы существует возможность застраховать риски
путем вычета взносов в указанный фонд защиты прав граждан, участвующих в
совместном строительстве, из сумм, перечисляемых поэтапно.
В настоящее время российское законодательство не предусматривает
постепенного раскрытия эскроу-счета застройщику.
Тем не менее, такая модель прошла успешную апробацию в зарубежной
практике, и в будущем ее опыт может быть перенесен в Россию.
Анализ потенциальных выгод и рисков показал, что для внедрения новой
модели необходим ряд предпосылок: формирование стабильного пула
добросовестных разработчиков и усиление отделов и специалистов внутри
отделов банка для отслеживания прогресса. объектов строительства и их этапов
на справедливую и качественную оценку. В противном случае велика

19
вероятность повторения печального опыта совместного строительства, в
котором покупатель в случае неплатежеспособности или банкротства часто
оставался без имущества и без вложенных средств.
Вывод:
Предпочтение схеме проектного финансирования отдается в ситуации,
когда проект требует повышенных капиталовложений и несет повышенные
риски. Само проектное финансирование предполагает проведение тщательного
анализа проекта и построение сложной контрактной системы, учитывающей
всех заинтересованных сторон. К положительным качествам проектного
финансирования можно отнести его целевую направленность и высокий
уровень контроля, к минусам – повышенный риск и отсутствие свободы у
заемщика и кредитора.

20
 ГЛАВА 2 АНАЛИЗ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВОМ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЭСКРОУ - СЧЕТОВ НА
ПРИМЕРЕ ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

2.1 Характеристика основных показателей объекта исследования

Проанализировав основные показатели, влияющие на устойчивость и

устойчивое развитие строительного предприятия и отрасли в целом, можно
сделать вывод, что на сегодняшний день развитие строительной отрасли в
Тюменской области за рассматриваемый период можно охарактеризовать как
нестабильный с тенденции уменьшения прибыльных организаций.
Подтверждение к этому приведем основные финансовые результаты
деятельности строительных предприятий Тюменской области за 2014-2020 гг.
(табл. 2.1)

Таблица 2.1 Финансовые результаты деятельности строительных

предприятий в Тюменской области за 2014-2020 гг.
Период
Показатели 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Сумма прибыли
предприятий, млн.
руб. 9254 18966 23948 8125 6216 7869
убыток, млн. руб. 3028 2703 2060 1987 4225 2105 3452
Финансовый
результат, млн. руб. 6226 16263 21888 6138 1991 5764 -3452
Доля убыточных
предприятий,
млн.руб. 48,63 16,62 9,41 32,37 212,20 36,52 -100
Доля прибыльных
организаций, % 148,63 116,62 109,41 132,37 312,20 136,52 0
Уровень
рентабельности, % 3,8 7 6,9 6,6 4,4 4 4,6

21
 Таким образом, на основании проанализированной информации можно
сделать вывод, что строительная отрасль играет ключевую роль в региональной
экономике. Это связано с тем, что строительная отрасль создает значительное
количество рабочих мест, рост валового регионального продукта, уровня
инвестиций и т. д. Поэтому выделим основные проблемы, которые мы выявили
в ходе анализа:
1) высокий уровень цен на строительную продукцию по сравнению с
другими регионами;
2) значительная часть строительной техники и оборудования с истекшим
сроком полезного использования;
3) недостаточная инверсия основных средств производственного
назначения;
4) большая доля убыточных компаний;
5) очень низкая способность строительных компаний противостоять
негативным изменениям.
В Тюменской области (без автономных округов) ежемесячный объем
кредитования коммерческими банками физических лиц увеличился на 148,9% с
66,48 млн рублей в период с начала 2012 года по март 2013 года. в январе 2012
г. до 98,98 млн руб. в марте 2013 года. С начала 2011 года по март 2013 года
рост составил 200% с 49,47 млн руб. в январе 2011 [20, с. 74]
Следующим интересным показателем, на наш взгляд, является такой
показатель, как объем строительно-монтажных работ, которые выполняются по
договорам строительства в Тюменской области (Табл. 2.2)

Таблица 2.2 Динамика объема строительных работ, выполненных по

договорам строительного подряда в Тюменской области за 2014-2020 гг.
Период, год
Показатели 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Объем СМР, млн.
руб. 172 214 311 453 154 122 138

22
 Проанализировав Таблицу 2.2, можно увидеть, что данный индикатор за
анализируемый период демонстрировал как тенденции роста, так и падения. До
2017 года включительно объем строительно-монтажных работ в Тюменской
области будет неуклонно увеличиваться, с 2017 по 2020 год динамика этого
показателя будет резко снижаться и лишь до 2020 года будет зафиксирован
небольшой рост. В результате объем строительно-монтажных работ в
Тюменской области в 2020 году составил всего 138,0 млрд рублей.
С 2014 по 2016 год ввод жилых домов увеличился во всех регионах
Тюменской области, но с 2016 по 2019 год объем ввода жилых домов стал
заметно сокращаться. Лидером среди регионов в 2020 году в Тюменском крае
по этому показателю является Ханты-Мансийский автономный округ - 599,3
тыс. М2.
На наш взгляд, производственные мощности строительного комплекса, а
именно основные фонды, играют важную роль в определении устойчивого
развития. На средства Ханты-Мансийского автономного округа приходится
наибольшая доля в общей стоимости основных фондов строительного
комплекса Тюменской области (41,1%).
Также следует отметить, что в последние годы произошли небольшие
поступательные сдвиги в структуре видов основных средств. К 2016 году, в
частности, активная часть активов (машины, оборудование - до 44,5%,
транспортные средства - на 2,7%) и пассивная часть (здания и сооружения - с
31,3% до 27,5%)) ... К 2019 году все индикаторы потеряют свои позиции и
снизятся.
Ранее мы установили, что долгосрочным источником устойчивого
развития строительной компании может быть увеличение инвестиций в
основные средства. При этом необходимо резко расширить инновационное
содержание инвестиций, иначе их рост будет способствовать воспроизводству
устаревших технологий и сохранится существующая структура экономики.
Темпы роста жилищного строительства в Тюмени высокие. В 2020 году
из общей площади жилых домов 952 374 квадратных метра, в том числе 80 612

23
квадратных метров. М. Индивидуальные жилые дома. В течение года 1 535,6
кв. Миллионная общая площадь на 1000 жителей, тогда как в России этот
показатель составлял 410 квадратных метров. м. В Тюменской области - 1084,8
м². м) Близки к российским показателям в Словакии (389), Казахстане (399),
Польше (418). А показатели города Тюмени близки к Португалии (1216) и
выше показателей Турции (826), Норвегии (611) и т. д.
При этом следует отметить, что темпы ввода индивидуальных жилых
домов с 2016 года ежегодно снижались, снизившись с 131,4 тыс. Кв. М. В
2020г. До 80,6 тыс. Кв. М., Снижение на 38,7%
Мы предполагаем, что строительство многоквартирных домов снизится
или стабилизируется на этом уровне вслед за рынком индивидуального
жилищного строительства. Рост был обеспечен за счет введения новых
микрокварталов относительно близко к центру, сейчас стали менее дешевые и
центральные районы. Следовательно, либо увеличивается стоимость
строительства новых квартир, поскольку квартиры приходится строить путем
сноса старых, либо увеличивается расстояние до центра, что снижает
привлекательность для покупателей. Кстати, на юге области советский
показатель (456,9 м² на 1000 жителей) был превышен только в 2006 году (533,5
м² на 1000 жителей), а самый низкий показатель был в 1999 году (289,3 м²). М.
На 1000 жителей).
В Тюменской области на каждого жителя в среднем 22 квадратных метра.
м общей площади жилья. В то же время в странах Западной Европы этот
показатель в 2–3 раза выше. В США это 70 квадратных метров. м., в
Великобритании - 62 кв. м., в Германии - 41 кв. м) Растущее благосостояние
россиян приведет к увеличению потребности в жилье, как по размерам жилой
площади, так и по качественным показателям (стоимость и качество материала,
эргономика, экология, энергоэффективность и др.).
На начало года в Тюмени проживало 657 011 человек, к концу 2020 года
население города увеличилось на 24,3 тысячи человек. Население города
постоянно растет. Согласно принятому в марте 2016 года Генеральному плану

24
Тюмени, население будет расти следующим образом: к 2018 году в городе
будет 650 тысяч жителей, в 2025 году - 750 тысяч. Как видите, перед нами
актуальные показатели прогнозов специалистов, составивших генеральный
план [23, с. 78].
При существующем населении емкость строительного рынка составляет
125 млрд рублей, но с учетом прироста населения (за счет увеличения
рождаемости, снижения смертности и миграционных потоков) рынок вырастет
до 135 млрд рублей. к 2020 году. Объем строительства в Тюменской области
(без районов) в 2018 году составил 69,7 млрд рублей. В 2020 году объем работ
по строительству Тюменской области своими силами составил 92,2 млрд
рублей. (На 13,4% больше, чем в 2019 году). Цифры не учитывают весь объем
рынка - без учета малого бизнеса, частной работы и нелегальной торговли.
Считаю, что общий годовой объем строительного рынка юга Тюменской
области можно оценить в 100–110 млрд рублей.

2.2 Система управления отраслью строительства

Перед началом продажи застройщик связывается с банком и

согласовывает условия сотрудничества. Он также отправляет в банк
информацию о недвижимости, которую хочет построить. Банки могут взимать
комиссию за открытие счета - обычно до 1% от суммы транзакции. Эти
расходы в основном несет застройщик.
Далее девелопер находит покупателя и заключает с ним договор участия.
В документе он приводит реквизиты выбранного банка. Покупатель пишет
заявку на открытие счета эскроу и предоставляет необходимые документы.
Обычно банки просят у физических лиц только паспорт и один в Росреестре. От
юридического лица могут потребовать документы, подтверждающие
полномочия представителя, например доверенность. А у индивидуальных
владельцев бизнеса есть бухгалтерская отчетность [29, с. 87].

25
 На следующем этапе покупатель переводит платеж, и банк автоматически
блокирует деньги. Если недвижимость куплена в ипотеку, средства переводятся
из банка-кредитора. В этом случае покупатель может взять ссуду в одном банке
и открыть счет эскроу в другом [26, с. 89].
Сначала застройщик получает разрешение на строительство и открывает
в банке специальный счет. Затем покупатель дома заключает договор об
участии (DCA) в строительстве с застройщиком. Кроме того, разработчик, банк
и покупатель заключают трехстороннее соглашение об открытии счета
условного депонирования.
Банк открывает для покупателя эскроу-счет. Разработчик и покупатель
регистрируют DDU в Росреестре, после чего покупатель вносит деньги на счет
эскроу. Деньги хранятся в банке до тех пор, пока не будут выполнены условия,
указанные в DDU.
Застройщик сдает дом в эксплуатацию и после завершения строительства
деньги переводятся с трастового счета на специальный банковский счет
застройщика. На заключительном этапе покупатель получает право
собственности на недвижимость.
Акционер может открыть счет эскроу в любом банке из списка,
опубликованного на официальном сайте ЦБ. Ведущими банками по открытию
трастовых счетов являются Сбербанк и банк ДОМ.РФ (37% открытых
лимитов), остатки на трастовых счетах составляют более 100% кредитов,
выданных на жилищное строительство.
В случае неплатежеспособности застройщика судьба собственности
зависит от банка, банк либо начинает поиск и набор нового застройщика, либо
выплачивает выплату акционерам. Для средств акционеров существуют
дополнительные меры страхования. Например, в случае кредитов под гарантию
в случае банкротства застройщика ДОМ.РФ выполняет свои обязательства
перед заемщиком из гарантированной части кредита (до 80% от суммы).
Изменения в Директиве 180-I Банка России, принятые в октябре 2018
года, снизили весовой коэффициент риска по кредитам, гарантированным

26
ДОМ.РФ, со 100% до 20%. Это позволяет банкам умножать объем кредитов на
строительство жилья в рамках существующих ограничений по капиталу, а
средним банкам - возможность кредитовать крупные проекты комплексного
развития, которые они ранее не могли реализовать из-за нехватки собственного
капитала.
Если клиент купил дом по ипотеке, но не получил ее, он вернет деньги
только со счета условного депонирования. Застройщик не обязан возмещать
покупателю проценты, которые он уже уплатил банку.
Обанкротиться может не только застройщик, но и банк, в котором открыт
эскроу-счет. В целях защиты от потери денег остаток на счете застрахован на
весь период строительства. Однако вернуть удастся не более 10 миллионов
рублей. от вкладчика, даже если у него открыто несколько трастовых счетов.
Система проектного финансирования или доверительных счетов,
введенная год назад, спасла покупателей жилья от риска попадания в ряды
«мошенников-инвесторов в недвижимость», но привела к снижению заказов и
спроса на жилищное строительство [32, с. 51].
По данным Банка России, к 1 июля 2020 года девелоперы заключили с
банками около 1400 договоров проектного финансирования. Сумма кредита
составила 1,45 трлн руб. В банках уже открыто 121,7 тысячи трастовых счетов.
Тем не менее, предложение трастовых счетов на конец первого квартала 2020
года составило лишь 31% от общего объема. Это при том, что ввод квартир в
России за первые пять месяцев текущего года снизился на 5% по сравнению с
аналогичным периодом 2019 года. В Москве, например, в первом полугодии
объем предложения упал на 13%, а количество сделок - на треть. В Санкт-
Петербурге объем предложения упал на 19%.
Причины такого развития событий - отсутствие реального прироста
населения, внезапная вспышка пандемии и, конечно же, трудности с переходом
разработчиков на новый состав, о чем стоит поговорить отдельно. Согласно
новым правилам, застройщики могут строить собственными силами и
продавать готовые квартиры или обращаться за проектным финансированием в

27
банки. Реализовать объекты на деньги акционеров стало невозможно. За
отсутствие риска покупатели расплачивались правом покупки недорогих
квартир на уровне котлована. Теперь банк зарабатывает на разнице цен на
строящиеся и завершенные квартиры. Как опытный инвестор, он выступает
гарантом возврата денег, если недвижимость не будет завершена [30, с. 57].
Во избежание рисков финансовые учреждения ужесточают требования к
разработчикам и проектам по своему усмотрению. В результате отказывают в
кредите представителям малого бизнеса и девелоперам с нестандартными и
инновационными проектами с сомнительной, по мнению представителей
банков, маржинальностью. Вполне логично, что приоритет имеют бизнес-
лидеры с понятными для верующих предметами. Крупные компании
пользуются банковскими средствами и растущим спросом на банкротство
малых фирм. Такой подход ведет к монополии отрасли, к отсутствию здоровой
конкуренции, без которой невозможно эффективное функционирование
рыночного механизма и дальнейшее поступательное развитие жилищного
строительства.
Еще одна проблема - несовершенство законодательной базы. Сегодня
многие застройщики сталкиваются с отказом от проектного финансирования
повсюду, потому что текущие генеральные планы муниципалитетов и
государственные правила использования и развития (LPZ) несовместимы с
определенными территориальными зонами. Например, подзоны условно
выделяются в функциональные зоны, которые не надстраиваются, или одно и
то же место делится на разные функциональные зоны. Региональные власти
досрочно обновляют и вносят изменения в генеральные планы. В результате
разработчики сталкиваются с проблемами, когда у меня появляется проект в
последнюю минуту. Закон Российской Федерации о градостроительстве
допускает правомерные изменения генплана местными властями, но приоритет
устойчивого развития территории выше, чем имущественные интересы
застройщиков [22, с. 56].

28
 Еще одним важным моментом, сдерживающим переход девелоперов на
новую схему работы, является отсутствие кредитных организаций для
финансирования проектов. Также должна существовать здоровая конкуренция
между банками, предлагающими ссуды на строительство. В списке банков
сейчас 95 позиций. Однако девелоперам приходится мириться с недостаточной
квалификацией региональных сотрудников и большим количеством
дополнительных условий, которые банки выставляют по своему усмотрению.
Чтобы получить финансирование проекта, разработчики часто тратят время на
регистрацию индивидуальных гарантий, залоговых векселей, недвижимости и
других бюрократических процедур в дополнение к доказательству надежности
и прибыльности своего проекта.
Из-за отсутствия конкуренции между банками и отсутствия единого
регулирования возникает большое количество дополнительных комиссий, не
связанных с предоставлением кредита. Помимо затрат на содержание
доверительных счетов и процентной ставки по кредиту, которая сегодня
составляет в среднем 4-6%, разработчикам часто приходится платить,
например, за поддержку банка и аккредитивы. Вместе с трудозатратами на
преодоление бюрократических процедур это значительно увеличивает
стоимость жилья в России, доступность которого сейчас падает из-за
девальвации рубля и инфляции.
Спрос и, следовательно, прибыльность бизнеса до сих пор
поддерживаются субсидируемой государством ипотечной ссудой в размере
6,5%. Но этой осенью спрос на банковский продукт со стороны заемного
населения может иссякнуть [28, с. 56].
Наконец, что касается трудностей при переходе к проектному
финансированию, существует необходимость в постепенном раскрытии счетов
условного депонирования с целью снижения затрат на строительство. Сегодня
девелопер должен платить проценты на всю сумму денег, взятых в долг в
банке, на весь срок кредита. При этом строительство требует постоянного
финансирования. После завершения этапов строительства по контракту могут

29
возникнуть бюрократические задержки с получением другого кредита, и в
течение этого времени застройщик вынужден строить за свой счет. Например,
после завершения строительных работ на банковских счетах может быть
выплаченная, но неиспользованная часть кредита.
Кроме того, счета условного депонирования можно открыть только после
того, как дом будет запущен. Однако полностью продать квартиры в доме
можно задолго до этого. Все эти деньги акционеров хранятся в банке и не
передаются застройщику. Банк может пустить их в обращение и выплачивать
проценты, а застройщик, чья недвижимость была фактически продана,
продолжает строительство на заемные деньги (проектное финансирование) и
выплачивает за это банку проценты. Банки зарабатывают деньги как на
покупателях, так и на девелоперах. Постепенное раскрытие эскроу-счета
позволит снизить кредитную нагрузку на девелоперов и, соответственно,
затраты на строительство.
В то же время банки утверждают, что постепенное раскрытие счетов идет
вразрез с самой целью финансирования проекта: якобы после получения
средств девелоперы могут остановить строительство в любой момент, и это не
решит проблему обманутых акционеров. Но это не так: во-первых, сам
строитель заинтересован в завершении строительства и получении прибыли.
Во-вторых, система условного депонирования не может полностью защитить
акционеров от недобросовестных застройщиков: при расторжении договора
покупатель не получит никакой компенсации сверх установленного лимита, он
не получит никакой компенсации по ипотечным процентам, и может пройти
больше года, прежде чем договор расторгается.
Пока что министерство строительства согласовало с центральным банком
лишь небольшое смягчение условий: средства с трастовых счетов
выплачиваются застройщикам сразу после ввода завода в эксплуатацию, а не,
как было согласовано ранее, после сдачи объекта в эксплуатацию. был
зарегистрирован. Такое решение экономит компании силы на три месяца

30
вместо снижения прогнозируемого экспертами роста стоимости строительства
на 5-15% за счет постепенного раскрытия отчетности.
Только своевременная реализация государством целого комплекса мер в
настоящее время способна поддерживать спрос и предложение на уровне,
необходимом для преодоления кризиса на рынке недвижимости. Во избежание
длительных бюрократических проволочек при получении проектного
финансирования необходимо согласовать ПЗЗ и действующие генеральные
планы городов путем принятия нормативного закона на правительственном
уровне Российской Федерации. Банки должны быть обязаны составить
исчерпывающий список временных мер и разработать четкие критерии для
предоставления строительных ссуд. Законодательный запрет на
дополнительные комиссии и постепенное раскрытие счетов условного
депонирования должны создать условия для снижения стоимости жилья и
поддержания совокупного платежеспособного спроса в России.

2.3 Рекомендации по совершенствованию эскроу - счетов

Чтобы улучшить функционирование механизма счетов условного

депонирования, когда они построены вместе, необходим комплексный подход,
обеспечивающий наиболее выгодные и безопасные условия для всех сторон,
вовлеченных в правоотношения. По мнению автора, наиболее правильный
подход основан на сочетании двух законодательных инициатив,
обеспечивающих баланс интересов. Законодательная инициатива
предусматривает постепенное открытие доверительных счетов застройщикам в
зависимости от объема выполненных строительных работ. Одна из
предпосылок такой законодательной инициативы - инфляция: «Строительная
компания, которая не может использовать деньги покупателей жилья и
вкладывать средства в дальнейшее развитие своей строительной деятельности,
рискует потерять часть своей денежной стоимости - свою прибыль».

31
 Завершение каждого этапа строительства должно подтверждаться актом
приема-передачи, и только после подписания закона застройщик может
получить часть средств. Такой порядок позволяет разработчикам быть менее
зависимыми от банков, но, если разработчики постепенно получат доступ к
счетам условного депонирования, это может поставить под угрозу текущий
проект [10, с. 56].
Вторая законодательная инициатива основана на начислении процентов
на трастовые счета. Предполагается, что в этом случае проценты будут списаны
на отдельный счет другого участника. В настоящее время согласно статье 15.5
Федерального закона «О совместном строительстве», на сумму кредита на
доверительном счете проценты не начисляются.
Также необходимо легализовать право банка на вознаграждение за
выполнение функций фидуциарного агента, которое также не выплачивается в
соответствии с указанной статьей.
«Новизна юридической структуры счета эскроу на практике проявляется
в относительно расплывчатой интерпретации некоторых положений договора
счета эскроу. Следует отметить, что многие ученые-правоведы приходят к
выводу, что конструкция траста в действующем гражданском законодательстве
требует унификации для его надлежащего функционирования.
Использование счетов условного депонирования выводит отношения
застройщика и акционера на принципиально новый цивилизованный уровень.
Использование специализированных счетов создает дополнительный механизм
защиты прав акционеров и позволяет исключить недобросовестных
застройщиков со строительного рынка, однако представляется необходимым
дальнейшее реформирование совместного строительства на основе
комплексного подхода [14, с. 56].
Обязанность участника строительства по уплате цены договора
строительного надзора (далее - КСН) является обычным денежным
обязательством. Особый способ выполнения этого обязательства - зачисление
средств на счет эскроу, открытый в уполномоченном банке, - не должен

32
блокировать способность третьей стороны выполнить свое обязательство перед
участником совместного строительства. Однако последнее не означает, что он
не может предсказать особенности выполнения такого обязательства третьим
лицом.
1. Счет эскроу для операций по DDU может быть открыт только
участнику совместного строительства на основании договора счета эскроу,
заключенного между ним и застройщиком.
А) Из положений ч. 2, 8 ст. Из пункта 15.5 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ
(далее - Закон) следует, что держатель счета эскроу участвует в совместном
строительстве. Возврат внесенных денег в связи с расторжением договора
доверительного счета при расторжении DDU / отказе DDU в одностороннем
порядке через доверительный счет - брокер также ведет участника совместной
установки на его банковский счет (обычный или специальный).
Б) Согласно Федеральному закону «О страховании вкладов физических
лиц в банках Российской Федерации» вкладчик является участником
совместного строительства (часть 3 статьи 12.2). АСВ запросит у Росреестра
информацию (документы), необходимую для выплаты компенсации по счетам
эскроу, в том числе информацию, подтверждающую факт государственной
регистрации ДДУ / соглашения об уступке требований от ДДУ (часть 5 статьи
12.2).
В) В соответствии с п. 4.14 Директивы Банка России № 153-И от 30 мая
2014 года банк должен располагать информацией о причинах участия
бенефициара в отношениях по договору эскроу. При заключении договора
доверительного управления между утвержденным банком, застройщиком и
застройщиком основанием для участия застройщика в договорных отношениях
является DDU. Если договор эскроу-счета заключен между уполномоченным
банком, третьей стороной и разработчиком, это основание отсутствует.
Предоставлено ст. 313 ГК РФ [1] обстоятельства (при их наличии) могут
служить поводом для участия в отношениях по договору эскроу третьего лица,
но не застройщика.

33
 Таким образом, предварительным условием для выполнения
обязательства участника строительного сообщества по оплате стоимости DDU
третьей стороной является заключение доверительного счета участником
строительного сообщества и открытие доверительного счета на его собственное
имя. Отсутствие вышеуказанного требования не позволяет третьей стороне
выполнить обязательство участника по оплате стоимости DDU.
2. Если третье лицо выполняет обязательство участника совместного
строительства по оплате стоимости DDU, а уполномоченный банк зачисляет
средства, полученные от третьего лица, правила, регулирующие регулирование
отношений в рамках условного депонирования, применяется контракт, а не
DDU, что имеет первостепенное значение [10, с. 56].
Несмотря на тесную взаимосвязь между двумя соглашениями - DDU и
трастовым соглашением - каждое из них является независимым, имеет свои
собственные правила и обязательства. Утвержденный банк, не являющийся
стороной DDU, не может быть связан соглашением между участником
совместного строительства и застройщиком. Такой договор не может создавать
обязательства для уполномоченного банка (пункт 3 статьи 308, пункт 3 статьи
420, пункт 2 статьи 860.7 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Напротив, соглашение об эскроу-счете может налагать определенные
обязательства на уполномоченный банк, как в отношении участника
совместного строительства (например, обязательство, если возникают причины,
предусмотренные законом, передать депонированную сумму застройщику или
ему в счет погашения обязательств по кредитному договору).
При рассмотрении возможности зачисления средств, полученных от
третьего лица, на счет эскроу, на мой взгляд, уполномоченный банк должен
придерживаться положений пунктов 2, 3 статьи 847, п.1 ст. 860 п. 4 ст. 860.7 п.
2 ст. 860.8 ГК РФ [1] с учетом ч. 4 ст. 15.5 Закона, а не положения статьи 313
ГК РФ [1]. Другими словами, если средства третьего лица поступили после
регистрации DDU, сумма которых не превышает сумму внесенной суммы, и
договор условного депонирования не предусматривает этого случая в качестве

34
исключения, в котором уполномоченный банк обязан кредитовать отказ от
счета эскроу, уполномоченный банк обязан кредитовать счет эскроу.
Положения статьи 313 ГК РФ [1] в отношениях между уполномоченным
банком и третьим лицом не применяются, поскольку
А) застройщик, а не уполномоченный банк, является кредитором
участника совместного строительства;
Б) участник совместного строительства является должником
застройщика, а не одобренного банка;
C) Обязательство участника совместного строительства оплатить цену
ABC путем внесения средств на счет условного депонирования основывается
на ADA, а не на соглашении об условном депонировании.
При необходимости стороны договора эскроу могут включить условие,
исключающее возможность зачисления денежных средств, полученных от
третьих лиц, на счет эскроу (п. 3 ст. 848 ГК РФ [1]). Инициатива по включению
вышеуказанного условия может исходить от участника совместного
строительства - вкладчика, который может быть возвращен (особенно, если
сумма перевода превышает сумму внесенной суммы, указанную в соглашении
об эскроу-счете, а частичное исполнение заказов не выполняется [1]).
Причины передачи средств застройщику утверждаются банком на этапе
строительства в несколько этапов, каждый из которых является
самостоятельным объектом капитального строительства или самостоятельной
частью такого объекта.
Из взаимосвязанных положений ч. 12.1 ст. 48, часть 12 ст. 51 ГК РФ [1]
следует, что строительство объекта капитального строительства может
осуществляться поэтапно. В случае этапов строительства может быть создана
проектная документация и выдано разрешение на строительство для отдельных
этапов строительства. Поскольку этап строительства предполагает
строительство автономного объекта капитального строительства или
автономной части такого объекта [2], разрешение на ввод объекта в
эксплуатацию также может быть выдано в отношении отдельного этапа

35
строительства (ст. 55 Гражданского кодекса). Код). Кодекс Российской
Федерации).
В этом контексте возникает несколько вопросов:
1) Разработчику достаточно перевести средства, внесенные на счет
эскроу, в уполномоченный банк для получения средств, внесенных на счет
эскроу:
- Разрешение на ввод в эксплуатацию отдельного этапа строительства и
сведения о ЕГРН, подтверждающие государственную регистрацию права
собственности на совместно построенный объект, являющийся частью такого
этапа строительства, или
- сведения о размещении этой информации в единой информационной
системе жилищного строительства (ст. 15.5 ч. 6 Закона)?
2) Если вышеуказанной информации (документов) достаточно, то в какой
мере уполномоченный банк обязан перечислить застройщику внесенные
средства?
3) Если вышеуказанной информации (документов) недостаточно, когда
застройщик сможет получить доступ к внесенным средствам?
На мой взгляд, ответ на первый вопрос должен быть утвердительным.
Сумма депонированных средств должна определяться прямо пропорционально
остатку на каждом из доверительных счетов, открытых для расчетов согласно
DDU по проектам совместного строительства, которые являются частью ввода
в эксплуатацию. Вышеупомянутое решение не увеличивает риск участников
строительства, которые выполнили DDU в отношении совместных
строительных проектов на других этапах строительства (объекты
недвижимости), не ухудшает их положение и не противоречит требованиям ч. 6
ст. 15.5 закона. В то же время такое решение позволяет учесть финансовые
интересы девелопера.
Другое решение, при котором девелопер может получить доступ к
внесенным средствам не ранее, чем после ввода в эксплуатацию всех этапов
строительства и предоставления соответствующих документов (информации) в

36
уполномоченный банк, приводит, к существенное нарушение баланса
интересов Сторон.
Во избежание возможных споров о причинах передачи уполномоченного
банка застройщику на этапах строительства, желательно подробно описать
объект (этап строительства) в договоре доверительного счета, в который входит
совместное имущество, за которое выплачиваются платежи. производятся через
трастовый счет, а также причины зачисления депонированных средств (в
рамках отдельных этапов строительства).
V. Вознаграждение уполномоченного банка и застройщика: наличие и
причины.
Часть 5 ст. 15.5 Закона гласит, что с суммы денег на счете условного
депонирования проценты взиматься не будут. Уполномоченному банку,
выступающему в качестве доверительного управляющего по счету условного
депонирования, комиссия не уплачивается.
Вышеуказанные положения содержат ограничения прав:
- участнику совместного строительства (до возникновения причин для
перечисления средств застройщику) и застройщику (при наличии таких
причин) получать платежи за использование средств на счетах эскроу;
- уполномоченный банк для получения вознаграждения за услуги
доверительного управляющего.
Право застройщика на получение платежей от уполномоченного банка в
связи с оказанием иных услуг не ограничено. Не ограничивается право
уполномоченного банка на получение вознаграждения от участника
совместного строительства или застройщика, не подключенного к услугам
эскроу-счета - эскроу-агента.
В каких случаях разработчик и уполномоченный банк могут реализовать
свои права?
1. Когда застройщик заключает договор с уполномоченным банком на
оказание платных услуг.

37
 Как упоминалось ранее, право выбора уполномоченного банка остается за
разработчиком. После выбора уполномоченного банка и указания его в DDU и
декларации проекта все, кто участвует в совместном строительстве, вносят
деньги в оплату стоимости DDU на доверительные счета, открытые в таком
банке. В результате уполномоченный банк получает дешевый источник
финансирования, за что застройщик ему очень благодарен. Если застройщику
этого недостаточно, он может предложить уполномоченному банку заключение
договора на платное обслуживание, заключающееся в привлечении участников
совместного строительства для открытия доверительных счетов. В этом случае
плата застройщика может быть периодической и устанавливаться, например, в
виде процента от остатка денежных средств на счетах эскроу, открытых
уполномоченным банком для участников совместного строительства в течение
определенного периода времени. Застройщика как выгодоприобретателя по
договорам доверительного управления можно получить в уполномоченном
банке в соответствии со статьей 860.9 Гражданского кодекса Российской
Федерации. Вероятность принятия такого предложения уполномоченным
банком, на мой взгляд, зависит от 2 условий:
а) Насколько сильна позиция разработчика на переговорах (какая у него
доля рынка, сколько и в какой степени он будет реализовывать проекты и т. д.);
б) заключен ли договор целевого займа между уполномоченной
кредитной организацией и застройщиком.
Если переговорная позиция сильна и целевой кредитный договор между
застройщиком и уполномоченным банком не заключен, банк может обратиться
к застройщику и принять его предложение о заключении договора об оказании
услуг. Если переговорная позиция слабая или заключено целевое кредитное
соглашение, маловероятно, что проинструктированный банк примет такое
предложение. В последнем случае это связано с тем, что процентная ставка по
целевому кредитному соглашению, вероятно, будет переменной и варьируется
в зависимости от суммы остатка на трастовом счете. В результате застройщик
уже получает дополнительную выгоду за счет вклада участников совместного

38
фонда развития на трастовые счета - снижение процентной ставки в рамках
целевого кредитного договора. Снижение процентной ставки в дополнение к
уплате комиссии застройщику за открытие счетов акционеров для открытия
счетов условного депонирования может значительно снизить
привлекательность средств собственника недвижимости для уполномоченного
банка [21, с. 96].
2. Если участник строительного товарищества и (или) застройщик
открыли другие счета в уполномоченном банке (текущий счет, расчетный,
залоговый и др.), Предоставление других финансовых услуг этим банком
(целевой заем, ипотека, кредит и т. д.).
В этом случае взимание вознаграждения уполномоченным банком
осуществляется на основании общих положений Гражданского кодекса
Российской Федерации (например, статей 819, 851 Гражданского кодекса
Российской Федерации) и других федеральных законов.
Вывод:
Для российской правовой системы трастовые счета представляют собой
относительно новый и динамично развивающийся инструмент бухгалтерского
учета для совместного строительства. В отсутствие общепринятой практики
законодательные органы стараются заранее предвидеть потребности рынка и
регулировать все возможные отношения юридически безопасным образом.
Последнее, однако, имеет противоположный эффект и вынуждает
законодательный орган вносить постоянные корректировки, которые часто
полностью меняют нормативное регулирование соответствующих отношений
между сторонами.

39
 ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В ходе выполнения данной работы была поставлена следующая основная

цель: изучение модели управления строительством с использованием эскроу-
счетов. Для достижения данной цели были решены следующие основные
задачи:
- рассмотрена сущность и значение эскроу – счетов;
- изучена методика управления строительством с помощью эскроу –
счетов;
- рассмотрены тенденции и перспективы развития эскроу – счетов;
- дана характеристика основных показателей объекта исследования;
- рассмотрена система управления отраслью строительства;
- разработаны рекомендации по совершенствованию эскроу – счетов.
По результатам выполнения данной работы можно сделать следующие
основные выводы:
Счет условного депонирования ипотеки также обеспечивает
максимальную защиту интересов всех сторон, участвующих в сделке.
Покупатель может получить ипотечный кредит как в том же банке, из которого
девелопер получил финансирование проекта, так и в другом банке с более
выгодными условиями (при этом разные кредитные учреждения выступают в
качестве доверительных управляющих и кредиторов).
В обоих случаях у заемщика одинаковые условия обслуживания счета
условного депонирования - комиссия за открытие и ведение счета в
соответствии с требованиями Закона 214-ФЗ не взимается.
Однако во втором случае заемщику, возможно, придется заплатить
комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.
В целом схема предоставления ипотеки проста: в соответствии с
требованиями Закона 214-ФЗ сумма первоначального взноса заемщика может
быть зачислена на счет эскроу только после регистрации договора на участие в

40
совместном строительстве. - то есть в тот момент, когда и заемщик, и кредитор
уверены в том, что сделка состоялась. После того, как ссуда предоставлена и
вся сумма зачислена на счет условного депонирования, заемщик начинает
выплачивать ипотеку и ждет завершения строительства дома.
При желании заемщик на этом этапе может даже рефинансировать свой
кредит в другом банке, потому что при строительстве многоэтажки (в среднем
это 1,5-2 года) условия кредита на рынке могут измениться в лучшую сторону,
и то, что на счету внесенные деньги могут меняться, на кредитора это никак не
влияет.
Использование фидуциарного механизма минимизирует риски для
акционеров при покупке квартир в строящихся домах. Люди сталкивались со
своей проблемой, когда строители по какой-либо причине не завершали
строительство, часто с действующей ссудой.
Теперь на рынке появляется механизм защиты акционеров: девелопер
может использовать деньги покупателя только после сдачи дома в
эксплуатацию, деньги покупателя размещаются на специальном трастовом
счете в банке. Счет открывается бесплатно на сумму до 10 миллионов рублей.
Применяется система гарантии депозита.
Риски строительства оболочки переходят от покупателя жилья к
профессиональным участникам рынка - застройщикам и банкам. Это закрывает
проблему обманутых акционеров.
Внедрение механизма приобретения квартир на этапе строительства через
эскроу-счета позволяет, в первую очередь, снять с рынка ситуацию, когда есть
акционер - и лицо, на одной стороне сделки по недвижимости, имеющей еще не
построен, а с другой девелопер - юридическое лицо.
Это привело к правовой и информационной асимметрии: на практике
рядовой гражданин не может адекватно оценить надежность конкретного
застройщика, а в случае его банкротства акционерам пришлось каким-то
образом сотрудничать для защиты своих интересов. Когда начинается

41
финансирование проекта, интересы всех акционеров защищает банк,
аккредитовавший застройщика.
Это выводит все отношения на принципиально иной уровень. С одной
стороны, у банка есть специализированная экспертиза по оценке застройщика и
отдельного объекта недвижимости, что уже значительно снижает риски. Во-
вторых, в случае банкротства застройщика судьба собственности зависит от
банка: либо найти и привлечь нового застройщика, либо произвести выплаты
акционерам. В любом случае самому банку невыгодно держать на балансе
незавершенную статью, поэтому у него фактически такие же интересы, как и у
акционеров.
Таким образом, задачи данной работы можно считать решенными, цель
достигнутой.

42
 СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №

51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // Собрание законодательства РФ. - 05.12.1994. -
№ 32. - ст. 3301
2. Бузырев, В.В. Современные методы жилищного хозяйства: учебник / В.В.
Бузырев, Л. Г. Сельютин, В. Ф. Мартынов. - М .: Учебник вуза, 2018 - 592 с.
3. Виноградов, Л.В. Средства и методы менеджмента качества: учебник / Л.В.
Виноградов, В.П. Семенов, В.С. Бурилов. -М .: Инфра-М, 2019. - 176 с.
4. Винс Р. Математика управления капиталом. Методы анализа рисков для
трейдеров и управляющих портфелем / Р. Винс. - М .: Альпина Верлаг, 2020
- 400 с.
5. Гайдук, А.Р. Теория и методы аналитического синтеза систем
автоматического управления (полиномиальный подход) / А.Р. Гайдук. - М .:
Физматлит, 2018 - 360 с.
6. Голубев, С.А. Методы и инструменты управления инновационным
развитием промышленных предприятий / И.Л. Туккель, С.А. Голубев, А.В.
Сурин, Н.А. Цветкова. - СПб .: БХВ-Петербург, 2019 - 208 с.
7. Гурина, Т.А. Качественные методы дифференциальных уравнений в теории
управления летательными аппаратами / Т.А. Гурина. Гурин. - М .: МАЙ,
2020 - 160 с.
8. Дружинина, О.В. Методы анализа устойчивости динамических систем
интеллектуального управления / О.В. Дружинина, О. Н. Масина. - М .:
Ленанд, 2018 - 248 с.
9. Елисеева, И. Средства и методы менеджмента качества / И.И. Елисева. - М .:
КноРус, 2019. - 232 с.
10.Емельянов С.В. Математические методы теории управления. Проблемы
устойчивости, управляемости и наблюдаемости / С.В. Емельянов и др. - М .:
Физматлит, 2020 - 200 с.

43
11.Емельянов, С.В. Методы нелинейного анализа в задачах управления и
оптимизации / С.В. Емельянов, С.К. Коровин, Н.А. Бобылев. - М .: УРСС,
2021 - 120 с.
12.Ефимов, В.В. Средства и методы менеджмента качества: учебник / В.В.
Ефимов. - М .: КноРус, 2021. - 232 с.
13.Зайцев, Г. Н. Контроль качества. Технологические методы управления
качеством продукции: учебник / Г.Н. Зайцев. - СПб .: Питер, 2019 - 352 с.
14.Зайцев, М.Г. Методы оптимизации управления и принятия решений:
примеры, задачи, кейсы / М.Г. Зайцев, С.Е. Варюхин. - М .: Дело АНХ, 2018
- 640 с.
15.Ирзаев, Г.Х. Экспертные методы управления технологичностью
промышленной продукции / Г.Х. Ирзаев. - Вологда: Инфра-Инжиниринг,
2020 - 192 с.
16.Ким, Д. П. Алгебраические методы синтеза систем автоматического
управления / Д. П. Ким. Ким. - М .: Физматлит, 2019 - 164 с.
17.Клячко, Л.М. Системы автоматического управления движением судов:
методы создания и управления законами / Л.М. Клячко. Клячко, Г. Е.
Острецов. - М .: Ленанд, 2017 - 272 с.
18.Колесников, А.А. Синергетические методы управления сложными
системами: теория синтеза систем / А.А. Колесников. - М .: КД Либроком,
2019 - 240 с.
19.Конституционные основы, формы и методы государственного управления:
Научное издание / Под ред. Н. М. Чепурнова. - М .: Единство, 2018 - 887 с.
20.Крамаров, С.О. Системный анализ и синтез методов интеллектуально-
адаптивного управления.: Монография / С.О. Крамаров, Ю.А. Смирнов, С.В.
Соколов, В Таране. - М .: Риор, 2019 - 112 с.
21.Курбанов, В.Г. Математические методы теории управления: Учебное
пособие / В.Г. Курбанов. - СПб .: ГУАП, 2019. - 208 с.
22.Лейбов Р.Л. Прикладные методы теории управления. / Р. Л. Лейбов. - М .:
АСВ, 2019 - 192 с.

44
23.Логанин, В.И. Статистические методы управления качеством продукции /
В.И. Логанина и др. - М .: КДУ, 2018. - 242 с.
24.Лурье Б. Классические методы автоматического управления. / Б. Лурье, П.
Энрайт. - СПб .: БХВ, 20 - 18640 с.
25.Лурье, Б.Я. Классические методы автоматического управления / Б.Я. Лурье.
- СПб .: БХВ, 2014 - 640 с.
26.Матвеев М.Г. Основы управления бизнесом: В 3-х кн. Книга 2. Модели и
методы управления в условиях неопределенности: Учебное пособие / М.Г.
Матвеев. - М .: Финансы и статистика, 2016. - 304 с.
27.Миронова, К.В. Математические методы исследования оптимального
управления в классе кусочно-постоянных управлений / К.В. Миронова, А.В.
Кузнецов. - М .: РиС, 2015 - 142 с.
28.Мищенко, А.В. Методы управления ограниченными ресурсами в логистике:
учебник / А.В. Мищенко. - М .: Инфра-М, 2019 - 184 с.
29.Никулин, Е. Основы теории автоматического управления. Частотные методы
анализа и синтеза систем. / Е. Никулин. - СПб .: БХВ, 2020 - 640 с.
30.Новиков, Д.А. Модели и методы организационного управления
инновационным развитием бизнеса / Д.А. Новиков. Новиков, А.А.
Иващенко. - М .: Ленанд, 2016 - 352 с.
31.Подчукаев, В.А. Теория автоматического управления (аналитические
методы) / В.А. Подчукаев. - М .: Физматлит, 2017 - 392 с.
32.Ратнер, С.В. Эконометрические методы управления рисками инновационных
проектов / С.В. Ратнер, М.Ю. Архипова, Р. М. Нижегородцев. - М .: Ленанд,
2017 - 272 с.
33.Сапожников В. Н. Теория и методы формирования межкорпоративных
информационно-технологических комплексов для управления
инвестициями. Monogr. / В. Н. Сапошников. - М .: АСВ, 2018 - 176 с.
34.Серенков П.С. Методы менеджмента качества. Методология управления
рисками для стандартизации / П.С. Серенков, В. Л. Гуревич, В. М. Романчак.
-М .: Инфра-М, 2018. - 149 с.

45
35.Трахтенгерц, Э.А. Сетецентрические методы управления в больших сетях /
Э.А. Трахтенгерц, Ф. Ф. Пащенко. - М .: Ленанд, 2019 - 200 с.
36.Труды ИСА РАН: Системы управления и моделирование. Динамические
системы. Управление рисками и безопасностью. Методы и модели
экономики. Прикладные аспекты информатики / Под ред. Емельянов С.В. -
М .: Красанд, 2018 - 124 с.
37.Туккель, И.Л. Методы и инструменты управления инновационным
развитием промышленных предприятий / И.Л. Туккель. - СПб .: БХВ, 2013 -
208 с.

46