A Lei exige, para o exerccio do direito de renovao da locao, que o imvel seja destinado ao comrcio, desde que o contrato

haja sido celebrado, por escrito, e com prazo determinado; que o prazo de locao, ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos, seja de cinco anos e que o Locatrio esteja explorando seu comrcio, no mesmo ramo, pelo prazo mnimo e ininterrupto de trs anos. Os requisitos so muitos e difceis de serem cumpridos. Porm, uma possibilidade com a qual o Locatrio ter de contar para obter a renovao compulsria do seu contrato locatcio. Cumpre observar que esse direito, se atendidas as condies estabelecidas, poder perenizar-se, j que, renovado uma vez, as renovaes seguintes sero mais simples, desde que no haja alterao na atividade do Locatrio. que a Lei estabelece ainda que o direito assegurado ao Locatrio poder ser exercido pelos cessionrios ou sucessores da locao. Vale dizer: o Locatrio passar a gozar do direito tambm de vender o seu fundo de comrcio, mesmo sem autorizao do Locador, e o comprador tambm gozar do mesmo direito de renovar a locao. Essa disposio legal tem origem primeiro no Decreto 24.150/34 que, poca, regulava a locao comercial, chamada tambm "lei de luvas". Sua finalidade era proteger o investimento na propaganda, qualidade dos artigos e no esforo destinado a conquistar a clientela e manter ativo o fundo de comrcio. Por isso, a Lei exige o tempo de trs anos ininterruptos no mesmo ramo da atividade comercial. que, se no existir tal tempo, ser de presumir-se que ainda no houve formao de clientela e, assim, no estaria justificado o direito renovao. Por outro lado, h de ser lembrado que no basta a cesso do imvel para que o cessionrio tenha direito renovao, imperativo que haja continuidade na explorao do fundo de comrcio. Embora a Lei tenha frisado que esses so direitos dos Locatrios de imveis destinados ao comrcio, a seguir estende os mesmos direitos, com as mesmas exigncias, a todos os Locatrios pessoas jurdicas que atuem na atividade industrial, ou mesmo sociedades civis, com fins lucrativos, regularmente constitudas. Na atividade comercial no importa se o Locatrio pessoa fsica ou jurdica. Contudo, para prevalecer esse direito tambm para as demais atividades, a Lei exige que a locao tenha sido celebrada com Locatrio pessoa jurdica. Assim, no ser possvel o exerccio do direito de renovao compulsria por um advogado, engenheiro, mdico ou dentista, como pessoa fsica, mesmo que atendidos os demais requisitos, posto que a faculdade da renovatria s foi estendida para empresas industriais ou sociedades civis com fins lucrativos. http://www.consumidorbrasil.com.br/consumidorbrasil/textos/ebomsaber/locacao/renovacao.htm

Modelo de contrato:

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE FUNDO DE COMRCIO A PRAZO ENTRE PESSOAS FSICAS

IDENTIFICAO DAS PARTES CONTRATANTES

VENDEDOR: (Nome do Vendedor), (Nacionalidade), (Estado Civil), (Profisso), Carteira de Identidade n (xxx), C.P.F. n (xxx), residente e domiciliado na Rua (xxx), n (xxx), bairro (xxx), Cep (xxx), Cidade (xxx), no Estado (xxx); COMPRADOR: (Nome do Comprador), (Nacionalidade), (Estado Civil), (Profisso), Carteira de Identidade n (xxx), C.P.F. n (xxx), residente e domiciliado na Rua (xxx), n (xxx), bairro (xxx), Cep (xxx), Cidade (xxx), no Estado (xxx). As partes acima identificadas tm, entre si, justo e acertado o presente Contrato de Compra e Venda de Fundo de Comrcio a Prazo entre Pessoas Fsicas, que se reger pelas clusulas seguintes e pelas condies descritas no presente.

DO OBJETO DO CONTRATO

Clusula 1. O presente contrato tem como OBJETO, a venda do fundo de comrcio, pelo VENDEDOR ao COMPRADOR, localizado no imvel situado na Rua (xxx), n (xxx), bairro (xxx), Cep (xxx), Cidade (xxx), no Estado (xxx). Clusula 2. Acompanham o imvel onde est situado o estabelecimento comercial, objeto deste contrato, os bens mveis listados e descritos em documento anexo.

DAS OBRIGAES

Clusula 3. O VENDEDOR se responsabilizar pelo registro da transferncia da propriedade do estabelecimento, e a averbao no Registro Pblico de Empresas Mercantis1. Clusula 4. O VENDEDOR responder pela evico do estabelecimento, perante o COMPRADOR e seus herdeiros e sucessores. Clusula 5. Ser de responsabilidade do COMPRADOR os dbitos anteriores transferncia do fundo de comrcio, regularmente contabilizados, continuando o DEVEDOR como devedor solidrio pelo prazo de 1 (um) ano, contado da publicao, quanto aos crditos vencidos, e do vencimento, quanto aos demais2. Clusula 6. O VENDEDOR se obriga a no fazer concorrncia com o COMPRADOR pelo prazo de 5 (cinco) anos aps a realizao deste negcio3. do Clusula 7. O COMPRADOR se sub-rogar nos contratos firmados pelo VENDEDOR para explorao estabelecimento, anteriores realizao deste instrumento4.

DO PAGAMENTO

Clusula 8. Por fora deste instrumento, o COMPRADOR pagar ao VENDEDOR a quantia de R$ (xxx) (Valor expresso), dividida em (xxx) parcelas de R$ (xxx) (Valor expresso), a serem pagas nos dias (xxx), (xxx).

DO FORO

Clusula 9. Para dirimir quaisquer controvrsias oriundas do CONTRATO, as partes elegem o foro da

comarca de (xxx); Por estarem assim justos e contratados, firmam o presente instrumento, em duas vias de igual teor, juntamente com 2 (duas) testemunhas. (Local, data e ano). (Nome e assinatura do Vendedor) (Nome e assinatura do Comprador) (Nome, RG e assinatura da Testemunha 1) (Nome, RG e assinatura da Testemunha 2) ________ Nota: 1. Art. 1.144, do Novo Cdigo Civil (Lei n 10.406/2002). 2. Art. 1.146, do Novo Cdigo Civil (Lei n 10.406/2002). 3. Art. 1.147, do Novo Cdigo Civil (Lei n 10.406/2002). 4. Art. 1.148, do Novo Cdigo Civil (Lei n 10.406/2002).

SUCESSO RESPONSABILIDADE

Responsveis na Sucesso/Continuao da Pessoa Jurdica

227. Quando ocorre sucesso empresarial para efeitos de responsabilidade tributria perante a legislao do imposto de renda? Quando houver aquisio do patrimnio, constitudo por estabelecimento comercial ou fundo de comrcio, assumindo o adquirente o ativo e o passivo de firma ou sociedade (PN CST no 20/82), observado o instituto do patrimnio de afetao de que trata a Medida Provisria no 2.221/2001, alterada pelo art.73 da MP no 2.158-35/2001. 228. Qual a distino que existe entre "fundo de comrcio" e "estabelecimento comercial"? Essas expresses so sinnimas. Juridicamente no h distino entre estabelecimento comercial e estabelecimento industrial, compreendendo-se a indstria dentro do comrcio (PN CST no 2/72). 229. O que se entende por "fundo de comrcio"? "Fundo de Comrcio" uma expresso oriunda do francs, que corresponde a "estabelecimento comercial". A expresso designa o complexo de bens, materiais ou no, dos quais o comerciante se serve na explorao de seu

negcio. (PN CST no 2/1972, item 5). 230. O que se entende por estabelecimento comercial? A expresso "estabelecimento comercial, industrial ou profissional", a que se refere o art. 133 do CTN, tem tambm a acepo de unidade operativa, onde se exercita o comrcio ou se desenvolve a indstria ou profisso - loja, fbrica, armazm, oficina, escritrio, etc. (PN CST no 2/72). 231. A sucesso empresarial pode ocorrer com empresa individual equiparada a pessoa jurdica? Sob o enfoque fiscal, sim. Nessas condies, o titular de firma individual pode transferir o acervo lquido da empresa como forma de integralizao de capital subscrito em sociedade j existente, ou a ser constituda, a qual passar a ser sucessora nas obrigaes fiscais. Da mesma forma, pode operar-se sucesso mediante transferncia para firma individual de patrimnio lquido de sociedade (PN CST no 20/82). NOTAS: O entendimento acima s aplicvel s firmas individuais ou pessoas fsicas que explorem, habitual e profissionalmente, qualquer atividade econmica, com fim especulativo de lucro, nos termos do art. 150 1o, I e II do RIR/99. Entretanto, o citado entendimento no aplicvel s pessoas fsicas equiparadas empresa individual por prtica de operaes imobilirias (incorporao ou loteamento de imveis), tendo em vista que esta equiparao ocorre exclusivamente para os efeitos da legislao do imposto de renda, que regula o seu incio e trmino, bem como a determinao do seu resultado at a tributao final que abranger a alienao de todas as unidades integrantes do empreendimento. Portanto, nessas condies torna-se inadmissvel, para estas pessoas jurdicas, sua incorporao por sociedades que tenham, para efeitos tributrios, tratamento diferente para os estoques de imveis. A utilizao do acervo de firma individual para a formao do capital de sociedade j existente implica cancelamento do registro desta. Referido cancelamento poder ser realizado concomitantemente com o processo de arquivamento do ato da sociedade em constituio ou da alterao de contrato de sociedade. 232. Como se proceder a baixa da sucedida no Cadastro Nacional da Pessoa Jurdica, quando ocorrer sucesso? Para efeito de baixa no Cadastro Nacional da Pessoa Jurdica (CNPJ), nos casos de incorporao, fuso ou ciso total, a pessoa jurdica dever apresentar unidade da SRF com jurisdio sob o seu domiclio, os seguintes documentos (IN SRF no 200, de 13 de setembro de 2002): a. b. c. d. e. f. Pedido de baixa de inscrio no CNPJ, formalizado por meio da Ficha de Cadastro de Pessoa Jurdica-FCPJ; DIPJ ou Declarao Simplificada, relativa ao evento da baixa, juntamente com a declarao correspondente ao ano-calendrio anterior ao evento, se ainda no vencido o prazo para sua apresentao; Dirf, DCTF e Dipi, correspondentes ao ano-calendrio do evento, caso a pessoa jurdica esteja sujeita apresentao dessas declaraes; Comprovantes dos recolhimentos dos impostos e contribuies a que estiver sujeita a pessoa jurdica, informados nas declaraes referidas nas alneas anteriores; Carto CNPJ original da matriz e das filiais, ou declarao, sob as penas da lei, de no recebimento do carto ou de seu extravio; Ato extintivo devidamente registrado no rgo competente, de que constem os bens e direitos entregues a cada scio, no caso de sociedade, a ttulo de devoluo do capital e de distribuio dos demais valores integrantes do patrimnio lquido; Comprovante do arquivamento da deciso de cancelamento de registro pela Junta Comercial, com base na art. 60 da Lei no 8.934, de 1994, quando for o caso, em substituio ao documento referido na alnea anterior; Documento de Arrecadao de Receitas Federais (Darf), relativo ao pagamento da multa por atraso na entrega de declaraes, se for o caso; Darf, relativo ao pagamento da multa por atraso na comunicao da baixa, quando for o caso.

g.
h. i.

233. Qual o tratamento a ser dado ao ganho eventualmente obtido na transferncia do patrimnio da empresa individual sua sucessora? A hiptese de transferncia de patrimnio sucessora, ocorrida em virtude de incorporao, fuso ou ciso, quando a substituio de aes se der na mesma proporo e valor das anteriormente possudas, no se caracteriza como

alienao nem est sujeito incidncia do imposto de renda. Entretanto, se a transferncia se der por valor maior a diferena se caracterizar como ganho de capital, passvel de tributao (Lei no 9.249/95, arts. 22 e 23, PN CST no 39/81). 234. Qual o tratamento do ganho eventualmente obtido na devoluo da participao de empresa individual em uma sociedade? O ganho obtido em decorrncia de devoluo do ativo da pessoa jurdica para a empresa individual a partir de 1o/1/96 no est sujeito incidncia do imposto de renda (Lei no 9.249/95, art. 22, 4o). Os bens ou direitos recebidos pela empresa individual, em devoluo de sua participao no capital, sero registrados pelo valor contbil da participao ou pelo valor de mercado, conforme critrio de avaliao utilizado pela pessoa jurdica que esteja devolvendo capital. NOTA: Se a devoluo realizar-se pelo valor de mercado, a diferena entre este e o valor contbil dos bens ou direitos entregues ser considerada ganho de capital na pessoa jurdica que estiver efetuando a devoluo. O ganho de capital ser computado nos resultados da pessoa jurdica tributada com base no lucro real; ou na base de clculo do imposto de renda e da CSLL, se for o caso de pessoa jurdica tributada com base no lucro presumido ou arbitrado. 235. Quem responde pelos tributos das pessoas jurdicas nos casos de transformao, incorporao, fuso, extino ou ciso? Respondem pelos tributos das pessoas jurdicas transformadas, incorporadas, fundidas, extintas ou cindidas (RIR/99, art. 207): a pessoa jurdica resultante da transformao de outra; a pessoa jurdica constituda pela fuso de outras, ou em decorrncia de ciso de sociedade; a pessoa jurdica que incorporar outra, ou parcela do patrimnio de sociedade cindida; a pessoa fsica scia da pessoa jurdica extinta mediante liquidao, ou seu esplio, que continuar a explorao da atividade social sob a mesma ou outra razo social, ou sob firma individual; os scios, com poderes de administrao, da pessoa jurdica que deixar de funcionar sem proceder liquidao, ou sem apresentar a declarao de encerramento da liquidao. NOTA: A responsabilidade aplica-se por igual aos crditos tributrios definitivamente constitudos ou em curso de constituio data dos atos nele referidos, e aos constitudos posteriormente aos mesmos atos, desde que relativos a obrigaes tributrias surgidas at a referida data (RIR/99, art.109). 236. Nas hipteses previstas na questo anterior h tambm responsabilidade solidria? Sim. Respondem solidariamente pelo imposto devido pela pessoa jurdica (RIR/99, art. 207, pargrafo nico): 1) as sociedades que receberem parcelas do patrimnio da pessoa jurdica extinta por ciso; 2) a sociedade cindida e a sociedade que absorver parcela do seu patrimnio, no caso de ciso parcial; 3) os scios, com poderes de administrao, da pessoa jurdica extinta que deixar de funcionar sem proceder liquidao, ou deixar de apresentar a declarao de informaes no encerramento da liquidao. 237. Somente pessoa jurdica pode ser atribuda responsabilidade tributria nos casos de sucesso/continuao? No. A pessoa fsica ou jurdica que adquirir de outra, por qualquer ttulo, fundo de comrcio ou estabelecimento comercial, industrial ou profissional, e continuar a respectiva explorao, sob a mesma ou outra razo social ou sob firma individual, responde pelo tributo, relativo ao fundo ou estabelecimento adquirido, devido at a data do ato (RIR/99, art. 208).

238. At que limite a pessoa fsica ou jurdica responder pelo imposto de renda acaso devido at aquela data pelo fundo ou estabelecimento que vier a adquirir? Integralmente, se o alienante cessar a explorao do comrcio, indstria ou atividade. Subsidiariamente com o alienante, se este prosseguir na explorao ou iniciar, dentro de seis meses a contar da data da alienao, nova atividade no mesmo ou em outro ramo de comrcio, indstria ou profisso (art. 208, I e II do RIR/99). 239. O que significa responsabilidade solidria? Responsabilidade solidria em matria tributria somente se aplica em relao ao sujeito passivo (solidariedade passiva) e decorre sempre de lei, no podendo ser presumida ou resultar de acordo das partes, nem comporta benefcio de ordem. Significa que, quando duas ou mais pessoas se apresentam na condio de sujeito passivo da obrigao tributria, cada uma responde pelo total da dvida inteira. A exigncia do tributo pelo credor poder ser feita, integralmente, a qualquer um ou a todos coobrigados sem qualquer restrio ou preferncia. De acordo com o art. 124 do CTN, so solidrios, perante o Fisco, os que tenham interesse comum na situao que constitua o fato gerador da obrigao principal e os designados expressamente pela lei. 240. O que se entende por responsabilidade subsidiria? Entende-se como responsabilidade subsidiria, conforme o art. 134 do CTN, a hiptese em que o responsvel solidrio chamado a satisfazer a obrigao "nos casos de impossibilidade de exigncia do cumprimento da obrigao principal pelo contribuinte", nos casos de responsabilidade de terceiros: pais, tutores, inventariante, sndico, tabelies, scios, etc.

http://www.receita.fazenda.gov.br/PessoaJuridica/DIPJ/2003/PergResp2003/pr227a240.htm

Esta matria que no tem bibliografia e o seu conceito no ambiente contbil refere-se aos bens intangveis e os autores ficam com os itens intangveis possveis de serem registrados pela contabilidade como patentes, marcas adquiridas, nomes comerciais e os estudiosos acrescentam, j no registrados na contabilidade, a clientela, o "ponto" e a reputao (imagem, no nosso entender) do dono da empresa, dos produtos, etc. Tudo isto e est correto, mas o fundo de comrcio (tambm denominado GOOD WILL) isto e engloba outros itens intangveis que analisaremos neste artigo. Podemos afirmar, de modo genrico que o fundo de comrcio a capacidade que o empreendimento tem de gerar lucros. VALOR DA EMPRESA Nas anlises realizadas pelos analistas de investimentos, para a avaliao das empresas com o objetivo de compra; das empresas ou de suas aes, o seu valor enquadrado no seguinte parmetro: VALOR DA EMPRESA = PATRIMNIO LQUIDO + LUCROS GERADOS EM DETERMINADO PERODO DE TEMPO t (t = 1 a n anos) O Patrimnio Lquido est registrado na contabilidade. O lucro gerado no perodo de tempo t o que vamos chamar de Fundo de Comrcio e ser analisado nesta matria. Caber ento, ao analista de investimentos projetar, a partir destes bens intangveis, diferentes cenrios (simulaes) para, at por mtodos estatsticos, quantificar o lucro lquido anual esperado para determinado perodo de tempo t. Este perodo de tempo t funo direta da empresa sob anlise. Para uma casa comercial ou uma indstria de bens de consumo convencionou-se o tempo t como 5 anos. Para um empreendimento de longa maturao, como indstrias de base (siderurgia, por exemplo) e de infra estrutura (energia eltrica) este tempo t pode ser de 15 a 25 anos. S para adicionar mas imponderabilidade ao estudo do fundo de comrcio, podemos destacar que, com a velocidade da tecnologia poder acontecer que, processos e produtos, em 5 anos estejam superados e, se, na anlise da capacidade da empresa de gerar lucros, esta macro varivel no for considerada e se ocorrer mudanas na tecnologia no perodo t, considerado na anlise e se os novos donos no tiverem capacidade de ajustarem-se nova realidade, com certeza, tornar-se-o inviveis e os lucros gerados no perodo no remunerao o capital investido. UNIVERSO PARA O CLCULO DO FUNDO DE COMRCIO A anlise do fundo de comrcio pode ser aplicada a quaisquer empresas e de quaisquer atividades e de quaisquer portes. Portanto, as empresas de pequeno porte EPPs, as micro empresas MEs, mdias e grandes empresas podem ser analisadas, para a quantificao do seu fundo de comrcio, com os mesmos conceitos, princpios e mtodos de clculos. O que diverge, na prtica, a capacidade financeira para patrocinar um estudo abrangente do ambiente atual e futuro da empresa ou ento, no h tempo para realizar esta anlise. Com isto, podemos definir dois modos para a avaliao do fundo de comrcio. Para o analista de investimentos que tem capacidade profissional (experincia nesta atividade) e condies financeiras poder valer-se do Planejamento Estratgico e de SISTEMAS INTEGRADOS de Contabilidade, Custo e Tesouraria, bem como de Oramento e assim possuir dados histricos (da contabilidade) convenientemente organizados e de simulaes de resultados, projetados para diferentes cenrios e perodos de tempo t. Isto permite quantificar os lucros anuais, esperados e aplicar os mtodos qunticos de fluxo de caixa descontado e das anlises de risco operacional e financeiro.