ADEMI - Associao de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobilirio

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ADEMI na Imprensa

A importncia do Estudo de Viabilidade

Jornal do Brasil, 28/12

Superintendente da Associao de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobilirio (Ademi-RJ), Rodolpho Vasconcellos explica que o Estudo de Viabilidade fundamental para o sucesso de um empreendimento. Nele so analisadas as condies do mercado imobilirio, despesas e receitas, visando simular diversos cenrios para um mesmo empreendimento. Com o estudo em mos, o investidor tem mais uma chance de escolher o cenrio adequado para o seu empreendimento e com isso obter o melhor resultado ao final do projeto. Como realizado o Estudo de Viabilidade? - O Estudo de Viabilidade sempre feito em cima do empreendimento e do ponto de vista do investidor. A conscrutora entra no processo apenas como prestadora de servio. Trata-se de um fluxo de ciaxa em que so colocadas as receitas do empreendimento e as despesas para realizar o mesmo. Quando falamos de receita, nos referimos quelas decorrentes da venda dos imveis - seja vista, a prazo, parcelado etc. uma varivel que no permite um clculo preciso, por ser funo de expectativa de comercializao das unidades, tanto no que se refere a preo de venda, poca em que as vendas sero realizadas, como, tambm condies de pagamento. J as despesas so diversas e claramente definidas: todos os custos para construir o empreendimento, desde a compra do terreno, custos de construo propriamente ditos, de legalizao, despesa de comercializao, corretagem e despesas jurdicas. Alm do valor das receitas e despesas, trabalhamos com a varivel tempo. No se pode pegar o total das receitas de vendas com o total das despesas para se ter o resultado final. diferente vender mais unidades no lanamento do que no final da construo. Como so feitos os estudos de viabilidade econmica e financeira de empreendimentos imobilirios? - O Estudo de Viabilidade de um empreendimento no difere dos aplicados em outras reas como, por exemplo, o estudo para montar uma fbrica ou abrir um loja. O que difere so os tipos de receitas e despesas. O Estudo de suma importncia para que voc conhea previamente, conforme o cenrio simulado, a rentabilidade esperada para o investimento que ser realizado. com base no estudo de viabilidade que o investidor / incorporador toma a sua deciso de investimento. O que levado em conta durante essa etapa para garantir o sucesso do empreendimento? - A varivel mais importante num Estudo de Viabilidade a que diz respeito s condies do Mercado Imobilirio. No adianta fazer um estudo de viabilidade completo se a informao crucial, que a varivel de venda das unidades, estiver errada. importante saber se o empreendimento est de acordo com o mercado. No adianta construir um prdio de quatro quartos em cada unidade, num bairro que no tem demanda para isso. O conhecimento do mercado, com base em pesquisas bem elaboradas, imprescindvel para o sucesso de um empreendimento. H diferena para empresas incorporadoras "puras" e empresas incorporadoras / construtoras? - O Estudo de Viabilidade no da empresa e sim do empreendimento, do negcio a ser realizado. O incorporador ou investidor quem analisa a viabilidade de um empreendimento. A construtora apenas uma prestadora de servio do investidor, tal como a corretora que ir vender as unidades. Apesar de muitas construtoras atuarem tambm como incorporadoras, a anlise do negcio feita separadamente: na funo de construtoras, se preocupam com as receitas de prestao de servio (construir) e na funo de incorporadoras, analisam o resutado do investimento que iro realiizar e os riscos associados atividade de incorporao. Qual a base usada pelos investidores para incorporar um empreendimento? Qual o limite mnimo/mximo de crdito para entrar em um negcio? - Vai depender de cada empreendimento e do cenrio que o incorporador entende como o mais provvel e ocorrer. Alm disso, o patrimnio necessrio vai depender do fluxo de caixa. O que vai definir o nvel mximo de recursos prprios necessrios para a realizao do empreendimento o fluxo lquido acumulado das receitas e despesas. A necessidade de recurso do incorporador o nvel mximo deste fluxo: o ponto em que as despesas acumuladas menos as receitas acumuladas apresentarem seu valor mximo. Ou seja, o volume de recursos que necessrio para cobrir este "pico" de custo. Como equacionar os diversos empreendimentos de uma empresa em um fluxo de caixa que permita viabilizar os custos diretos e indiretos de um novo projeto? - O rateio de despesas indiretas faz parte do custo de construo. um item de custo do construtor. Quando voc faz um fluxo de caixa do investimento, o construtor d um preo para realizar a obra, para prestar o servio ao incorporador. Nesse preo ele j coloca alm dos custos de mo-de-obra e material, o BDI - bnus e despesas indiretas, isto , a margem que

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ele quer ter como prestador de servios e o rateio das indiretas dele, construtor. o custo total que ele vai apresentar ao incorporador. Quais as variveis financeiras consideradas - crditos com bancos, patrimnio lquido, capital para investimento, capital futuro? - O Estudo de Viabilidade nada mais que um fluxo de caixa do empreendimento, onde voc calcula, alm do volume de recursos prprios que sero necessrios para realizar o empreendimento, a taxa interna de retorno e o valor atual do fluxo de caixa. Quais as variveis "fsicas" consideradas - eventual estoque de terrenos (land bank) da empresa, tamanho da equipe de mo-de-obra, negociao com fornecedores? - Equipe e fornecedores se referem ao custo de construo, sendo tratado com uma varivel nica no fluxo de caixa. So preocupaes do construtor, se a obra foi contratada por empreitada, e do incorporador, se a obra for por administrao. A compra do terreno e o custo de construo so os itens mais importantes das despesas. Ento, se eu consigo comprar um terreno por um preo razovel, significa que so maiores as chances de um melhor resultado para o meu investimento. Como so trabalhados os indicadores de rentabilidade e risco - Valor Presente Lquido, Taxa Interna de Retorno, Ponto de Equilbrio, Perodo de Pay-back? - Em primeiro lugar, o Estudo de Viabilidade ir me mostrar um fluxo de caixa do empreendimento. As receitas mensais decorrentes da venda das unidades so comparadas com as despesas mensais. No momento em que as receitas acumuladas passam a ser maiores que as despesas acumuladas se alcana o ponto de equilbrio. A Taxa Interna de Retorno e Valor Presente so indcadores que me permitiro avaliar o resultado esperado com o empreendimento. Comparando este resultado com aqueles que eu teria com as outras alternativas de investir o meu capital, tomo a deciso de realizar ou no o empreendimento que estou analisando. Outras variveis so levadas em conta nesta deciso, como os riscos de cada alternativa e o prazo de retorno do meu capital. Como feito o estudo para a montagem do funding? - Independente do tipo de funding (se financiamento de banco, recurso externo...) o empreendedor deve considerar o custo deste recurso. Ele ir analisar e escolher o funding que mais se ajusta necessidade do projeto, observando as caractersticas de cada um, como: volume, carncia para o incio do retorno, custo e garantias exigidas. A anlise para decidir pelo tipo de recurso a ser utilizado igual de qualquer outra anlise de investimento. O empreendedor ter que analisar tambm as demais exigncia operacionais da instituio financiadora que conceder o crdito. Como so feitos os estudos de anlise do mercado onde ser inserido o produto e avaliao do local previsto para implantao ou busca da localizao ideal? O que levar em conta? - Ter informaes corretas do mercado imobilirio pr-condio para o Estudo de Viabilidade. o que ir mostrar se o empreendimento est de acordo com as exigncias do mercado. Foi com o objetivo de suprir a carncia de informaes sobre o comportamento do mercado imobilirio do Rio de Janeiro que a Ademi-RJ desenvolveu a "Pesquisa Ademi de Mercado Imobilirio". Esta pesquisa veio "democratizar" as informaes sobre o mercado, tornando disponvel para o pequeno, mdio e o grande investidor uma grande variedade de informaes fundamentais para a tomada de deciso. So apuradas informaes referentes a preo de venda de imveis novos, quantidade ofertada, caractersticas de novos empreendimentos e, semanalmente, movimentao nos estandes e o ndice de velocidade de venda de empreendimentos das principais empresas do setor no municpio do Rio. Constatamos a necessiadade dos dirigentes das empresas do setor de dispor dessas informaes para a tomada de decises em novos negcios. Como feita a anlise da oferta competitiva e da demanda potencial? - Se o mercado competitivo, se h mais oferta, o preo com certeza ser menor. Por isso, o empreendedor procura ajustar preo e condies do seu produto s exigncias do mercado, verificando se h demanda efetiva, ou seja, se o imvel est de acordo com a capacidade de renda do comprador. No adianta ter um produto bom se no h compradores com capacidade de compra. importante saber qual a demanda efetiva para seu produto. A demanda potencial, caracterizada pela vontade de compra do mercado, nem sempre se aproxima da daquela com capacidade de compra. Como saber o momento ideal de venda? - A deciso do momento de venda depende muito da concorrncia. Vale ressaltar que as condies de mercado so observadas tanto para definir a data de lanamento quanto para o momento de entrega das chaves, pois outros empreendimentos com as mesmas caractersticas podem estar sendo vendidos. Por exemplo, se reservo uma parte das unidades para vender no final da obra, devo ter cuidado para evitar que, naquele momento, eu enfrente problemas para rentabilizar aquelas unidades devido s unidades disponveis na regio.

Disponvel no site da Ademi no endereo: http://ademi.webtexto.com.br/article.php3?id_article=1078

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