Вы находитесь на странице: 1из 211

Р.С.

Бевзенко

ГОСУДАРСТВЕННАЯ
РЕГИСТРАЦИЯ
введение в российское право недвижимости

выпуск 3
Р.С. Бевзенко

ГОСУДАРСТВЕННАЯ
РЕГИСТРАЦИЯ
введение в российское право недвижимости

выпуск 3

М-Логос
2021
УДК 347.214.2
ББК 67.404.1
Б36

Бевзенко, Роман Сергеевич.


Б36 Введение в российское право недвижимости. Вып. 3 : Госу-
дарственная регистрация [Электронное издание] / Р. С. Бевзен-
ко. – Москва : М-Логос, 2021. – 210 с.

ISBN 978-5-6047367-1-5

Предлагаемая читателям работа посвящена проблемам государственной ре-


гистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В ней анализиру-
ются нормы ГК РФ, законодательства о регистрации недвижимости, судебная
практика.
Настоящее издание может быть интересно юристам, практикующим в сфере
недвижимости, нотариусам, судьям, сотрудникам органов по регистрации не-
движимости, а также студентам.

УДК 347.214.2
ББК 67.404.1

ISBN 978-5-6047367-1-5
© Бевзенко Р. С., 2021
© М-Логос, 2021
ОГЛАВЛЕНИЕ

I. Введение..............................................................................................7

II. Общее правовое значение регистрации прав.....................................18


1. Общие положения.........................................................................18
2. Нормативная основа......................................................................25
3. Действие во времени......................................................................29
4. Соотношение с государственной регистрацией сделок...............29
5. Объект регистрации.......................................................................32
6. Государственный регистрирующий орган....................................40

III. Принципы регистрационного режима.............................................43


1. Система принципов.......................................................................43
2. Принцип обязательности внесения записи для целей
возникновения права (принцип внесения)..................................44
i. Введение...................................................................................44
ii. Общее правило.........................................................................44
iii. Исключения из принципа внесения.......................................48
а. Универсальное правопреемство при наследовании........48
b. Универсальное правопреемство юридических лиц.........50
с. Приобретение имущества членом потребительского
кооператива.......................................................................53
d. Приобретательная давность..............................................53
е. Супружеская собственность.............................................56
f. Разграничение публичных земельных участков..............58
g. Ликвидационная квота......................................................61
h. Приобретение права на земельный участок под
многоквартирным домом..................................................61
i. Переход права ипотеки при уступке требования,
обеспеченного залогом недвижимости............................62
j. Передача государственного имущества в уставный
капитал акционерного общества при приватизации.......64
k. Право члена семьи собственника на пользование
жилым помещением..........................................................65
l. Переход прав в рамках принципа единства судьбы
прав на здания и земельные участки................................65
m. Гибель здания / сооружения / помещения /
машино-места....................................................................67

3
Оглавление

n. Прекращение ипотеки при прекращении


обеспеченного долга..........................................................68
о. Приобретение застройщиком права собственности
на квартиры в многоквартирном доме.............................68
р. Приобретение недвижимого имущества при помощи
средств семейного капитала..............................................71
q. Выдача ценной бумаги, удостоверяющей право
на имущество.....................................................................72
iv. «Лжеисключения» из принципа внесения.............................74
а. «Инвестиционная собственность»....................................74
b. Аренда недвижимости с правом выкупа...........................80
с. Хозяйственное ведение и оперативное управление.........81
d. Приобретение доли в праве собственности
на недвижимую вещь.........................................................83
v. Дискуссия о принципе внесения и принципе
противопоставимости..............................................................83
vi. Злоупотребление принципом внесения.................................87
vii. Проблема регистрационного разрыва....................................89
viii. Ограничения............................................................................92
3. Легалитет........................................................................................93
4. Открытость.....................................................................................95
5. Достоверность................................................................................97
6. Специалитет...................................................................................98
7. Старшинство................................................................................100

IV. Основание записи. Соотношение основания записи


и юридического последствия записи в реестре....................................103
1. Общие положения.......................................................................103
2. Негативная и позитивная регистрационная система.................103
3. Особенность нотариальных сделок.............................................113
4. Заявительный характер регистрационной системы...................114
5. Заявительная система и влияние судебных актов......................115

V. Возникновение прав на основании закона.......................................117

VI. Пределы правовой экспертизы у регистратора..............................119


1. Общие положения.......................................................................119
2. Особенности экспертизы законности сделок и решений
собраний.......................................................................................120
3. Особенности экспертизы решений публичных органов............123

4
Оглавление

VII. Публичная достоверность реестра...............................................126


1. Общие положения.......................................................................126
2. Значение записи как презумпции принадлежности
зарегистрированного права.........................................................126
3. Добросовестность. Стандарты добросовестности......................128
4. Иные элементы состава защиты лица, доверившегося
данным реестра............................................................................133
i. Возмездность.........................................................................133
ii. Выбытие помимо воли..........................................................134
5. Защита лиц, приобретших ограниченные вещные права..........136

VIII. Особенности государственной регистрации сделок


с недвижимостью.................................................................................138
1. Цели государственной регистрации сделки...............................138
2. Цели изначальной редакции норм ГК РФ о регистрации
сделок...........................................................................................139
3. Какая модель регистрации сделок действует в России?.............141
4. Примеры применения: аренда....................................................143
5. Примеры применения: участие в долевом строительстве..........146
6. Примеры применения: уступка и перевод долга........................147
7. Государственная регистрация и форма сделки...........................152
8. Отмирание государственной регистрации сделки:
ретроспектива..............................................................................153
9. Нормативное основание для государственной
регистрации сделки.....................................................................155
10. Отличие от учета договоров.........................................................156
11. Регистрация нескольких сделок в отношении одного
и того же объекта.........................................................................156
12. Учет добросовестности третьего лица.........................................157
13. Публично-правовой аспект.........................................................160
14. Изменение зарегистрированной сделки.....................................160
15. Принцип противопоставимости применительно
к изменению зарегистрированной сделки..................................161
16. Прекращение зарегистрированной сделки.................................161
17. Уклонение от государственной регистрации сделки.................164
18. Цель принудительной регистрации............................................165
19. Диспозитивность правила о понуждении к регистрации..........165
20. Основание для подачи иска.........................................................166
21. Решение о регистрации сделки...................................................167
22. Последствия недействительности сделки...................................168

5
Оглавление

23. Согласие на сделку при судебной процедуре


принудительной регистрации.....................................................168
24. Параллельные иски о регистрации сделки в отношении
одной и той же недвижимости....................................................169
25. Банкротство.................................................................................169
26. Принуждение к передаче необходимых для регистрации
документов...................................................................................170

IX. Отметки реестра............................................................................171


1. Общие положения.......................................................................171
2. Отметка о возражении (протестация).........................................171
3. Отметка о судебном правопритязании.......................................172
4. Иные отметки..............................................................................172
5. Иные реестры...............................................................................173

Х. Обжалование действий регистратора..............................................175


1. Общие положения.......................................................................175
2. Предмет обжалования. Процедуры.............................................175
3. Различие с иными способами защиты........................................175

XI. Возмещение убытков.....................................................................177


1. Общие положения.......................................................................177
2. Возможные модели компенсации...............................................177
3. Основание ответственности........................................................179
4. Компенсационный механизм применительно к сделкам
с жильем.......................................................................................182
5. Возмещение убытков в контексте регистрации иных прав........183

Предметный указатель........................................................................184
Указатель нормативных правовых актов.............................................196
Указатель судебной практики..............................................................202
Библиография.....................................................................................208
I. ВВЕДЕНИЕ

1. В предлагаемом читателю третьем выпуске курса «Введение в рос-


сийское право недвижимости» разбираются вопросы государ-
ственной регистрации прав на недвижимые вещи и сделок с ними.
Я последовательно проанализирую значение государственной
регистрации, типы регистрационных систем, принципы реги-
страционного режима, соотношение записи реестра и основания
внесения записи, исправление реестра, оспаривание записей
и ответственность регистратора.

2. Сам феномен особой фиксации результатов сделок с недви-


жимостью известен человечеству уже около двух с половиной
тысяч лет. Так, считается, что первоначально практика сбора
и хранения информации о совершенных сделках с земельны-
ми участками возникла в Месопотамии и доэллинистическом
Египте. Об этом свидетельствуют найденные собрания глиняных
табличек и папирусов, содержащих записи о сделках с землей
в Вавилоне и долине Нила. Вместе с тем исследователи заме­
чают, что такие хранилища документов были необходимы скорее
для обеспечения сохранности информации о сделках, т.е. вы-
полняли функцию архивов1.

3. Первый же прообраз реестра сделок с недвижимостью появил-


ся тоже в Египте, но уже птолемеевском. Исследователи пра-
ва эллинистического Египта описывают регистрацию сделок
с землей, которая осуществлялась в специальном заведении –
βιβλιοθήκη έγκτήσεων (bibliothēkē enktēseon)2 и по своему существу
и последствиям мало чем отличалась от французской системы
1
  Ellickson R.C., Thorland Ch.DiA. Ancient Land Law: Mesopotamia, Egypt, Israel // Chi-
cago-Kent Law Review. 1995. Vol. 71. No. 1. Р. 384‒385. Кроме того, следует также иметь
в виду, что в фараоновском Египте существовала даже высокоразвитая система межева-
ния и кадастра, которая, в свою очередь, стала результатом развития геометрии. По мне-
нию исследователей, древнеегипетская система кадастра служила в первую очередь фи-
скальным интересам (см.: Powelson J.P. A World History of Land Tenure and Agrarian Re-
form. Cambridge: Lincoln Institute of Land Policy, 1987. P. 18).
2
  Claytor W.G. Two Papyri from the Archive of Mikkalos and the Establishment of the Bib-
liotheke Enkteseon // Bulletin of the American Society of Papyrologists. 2020. Vol. 57. P. 19–
42; Maresch K. Die Bibliotheke Enkteseon im römischen Ägypten. Überlegungen zur Funktion
zentraler Besitzarchive // Archiv für Papyrusforschung und verwandte Gebiete. 2002. Bd. 48.
S. 233–246. https://doi.org/10.1515/apf.2002.48.1.233

7
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

регистрации сделок, принятой в некоторых романских право-


порядках1.

4. Несмотря на весьма развитую систему оглашения сделок с не-


движимостью в эллинистическом мире, она не нашла поддержки
в римском праве. Римляне, не выделяя недвижимость в имеющую
самостоятельное значение категорию вещей и относя ее к так
называемым манципируемым вещам (res mancipi), предпочли
применять в отношении земли обычную манципацию ‒ торже-
ственную процедуру передачи собственности в присутствии пяти
свидетелей и особого лица – весовщика (libripens), проводившего
символическое взвешивание брусочков меди (символизировав-
ших деньги) и выслушивавшего формулы сделки, произносимые
сторонами2. По всей видимости, неприятие римлянами эллини-
стической техники регистрации сделок было связано с тем, что
римляне познакомились с работой βιβλιοθήκη έγκτήσεων доста-
точно поздно, к закату Республики ‒ моменту, когда основные
правовые институты римского права уже сложились3. Сама же
идея признания земельных участков манципируемыми вещами
и подчинения их оборота сложным обрядовым формулам была
предопределена изначальным земледельческим характером быта
римлян и их строгим родовым укладом, не предполагавшим бы-
стрый и свободный оборот основного актива – сельскохозяй-
ственной земли в Италии4.

1
  Фрезе Б.Н. Очерки греческо-египетского права. Ч. 1 (= Временник Демидовского
юридического лицея. Кн. 107). Ярославль: Тип. Губ. правл., 1912. С. 86 и далее.
2
  Бартошек М. Римское право: (Понятия, термины, определения): Пер. с чешск.
М.: Юрид. лит., 1989. С. 211.
3
  Что, впрочем, совершенно не помешало римлянам, завоевавшим Египет и пре-
вратившим его в одну из провинций Римской империи, полностью принять действо-
вавшие на этой территории правовые порядки и поддерживать деятельность βιβλιοθήκη
έγκτήσεων, даже обязывая собственников земельных участков в данной провинции об-
ращаться с заявлениями (απογραφαι) о внесении информации о совершаемых сделках.
Например, известен эдикт префекта Меттия Руфа (89 г.), римского наместника Егип-
та, в котором он сетовал на запущенность реестра недвижимости и предписывал теку-
щим собственникам актуализировать информацию о своей собственности (Фрезе Б.Н.
Указ. соч. С. 89 и далее).
4
  Иванов Б.П. Res mancipii et nec mancipii (Очерк по истории римского права). Ка-
зань: Тип.-лит. Имп. ун-та, 1914. С. 124 и далее. При этом земельные участки за преде-
лами Италии всегда оборачивались по довольно простым и неформальным правилам
traditio. В Юстиниановом праве это правило было распространено на любые земельные

8
I. Введение

5. В чем-то схожее развитие представлений о публичности сделок


с недвижимостью и их оглашении прошло и варварское право.
Право германских народов, для которых общинное владение сель-
скохозяйственной землей составляло основу хозяйственного быта,
также знало формальную обрядовую процедуру совершения сделок
с землей (sala1), в ходе которой в присутствии многочисленных
свидетелей произносились юридические формулы сделок и пере-
давались из рук в руки куски дерна с земельного участка2. Кроме
того, при этой процедуре присутствовали мальчики, которых били
для того, чтобы сам факт совершения сделки навсегда врезался им
в память3. Однако дальше разработки более простой формальной
и публичной процедуры, выросшей из мнимого судебного процес-
са, в ходе которого покупатель предъявлял требование к продавцу
о передаче земельного участка и последний, соглашаясь с требо-
ванием истца, покидал участок (именуемой «Auflassung»), у новых
народов, заселивших Европу, дело не пошло4.

6. Таком образом, в первой половине Средневековья оборот не-


движимости, хотя и являлся в целом публичным, был основан
на идее контроля со стороны суда (суда местного феодала), пе-
ред которым стороны ходатайствовали об утверждении пере-
хода права на недвижимость. Разумеется, по мере разложения
феодальной системы и уменьшения или полного исчезновения
власти феодала значение этих процедур сходило на нет, и они
исчезли из юридического быта. Сделки с недвижимостью полно-
стью деформализовались5. Любопытно, насколько это движение
схоже с аналогичными процессами, происходившими в римском
праве, – от торжественной mancipatio древнего права к обычной
передаче Юстинианова права (traditio). Очевидно также, что об-

участки (см.: Ельяшевич В.Б. Очерк развития форм поземельного оборота на За­паде.
2-е изд., перераб. СПб.: Тип. «Правда», 1913. С. 12 и далее).
1
  Ср. с английским словом «sale» («продажа»).
2
  Такое символическое действие по передаче владения именуется «investitura».
3
  И это, в общем-то, логично в ситуации, когда общество не знает письменного
языка (см.: Ельяшевич В.Б. Указ. соч. С. 12‒13). Такие древнегерманские мальчики
в некотором смысле стали предтечами современных государственных регистраторов
недвижимости.
4
  Отсюда проистекает традиция, по которой реестры недвижимости в некоторых
европейских странах (например, Германии) ведут специальные суды.
5
  Ельяшевич В.Б. Указ. соч. С. 14‒19.

9
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

ширная рецепция римского права только поспособствовала этому


изменению отношения к сделкам с недвижимостью.

7. Однако в период позднего Средневековья в северной части За-


падной Европы (в первую очередь в германских северных горо-
дах, таких как Любек, Гамбург, Ганновер) традиция проводить
судебную процедуру передачи недвижимости все же сохранилась,
причем не просто в виде судебного одобрения сделки, а в фор-
ме записывания сведений о сделках в особые городские книги
(Stadtbücher). При этом значение записей в книги повысилось на-
столько, что они приобрели материально-правовое значение: нет
записи – нет права, даже несмотря на состоявшуюся Auflassung.
Напротив, даже при наличии Auflassung право не могло возник-
нуть без внесения в книгу записи. И это несмотря на победившие
практически повсеместно в Европе неформальные практики сде-
лок с недвижимостью. Именно такие северогерманские подходы
к обороту недвижимости важны для нас, потому что они стали
основой для позднейшей системы германских поземельных книг,
которая в конце ХХ в. была заимствована и отечественным право-
порядком.

8. По мере того как уходил в прошлое феодальный уклад, земля


постепенно утрачивала свое социальное значение, переставая
быть основой социального статуса людей (в феодальном обще-
стве невозможно принадлежать к высшему сословию, не будучи
при этом землевладельцем; при капиталистическом укладе такое
допустимо). Она превращалась в обычный товар, ее оборот зна-
чительно интенсифицировался. Кроме того, получил развитие
так называемый реальный кредит, т.е. кредит, предоставляемый
одними частными лицами другим частным лицам под залог не-
движимости. В феодальном обществе такое представить невоз-
можно, но молодой и набирающий силы капитализм требовал,
во-первых, развитого и дешевого кредита и, во-вторых, надежного
обеспечения1. Понятно, что победившая в позднем Средневековье
система неформальных сделок с недвижимостью привела к тому,
что права на нее оказались непубличными, сильно запутанными
и потенциально спорными. И тут наступил ренессанс публичной
1
  См. об этом подробнее: Vliet L. van. The German Grundschuld // Edinburgh Law Re-
view. 2012. Vol. 16. Issue 2. Р. 147–177 (перевод на русский язык: Влит Л. ван. Герман-
ский поземельный долг // Вестник гражданского права. 2013. Т. 13. № 2. С. 202–239).

10
I. Введение

формы оборота недвижимости, но теперь уже в форме регистра-


ции прав на недвижимость или сделок с ней.

9. Считается, что первой страной, принявшей систему регистрации


недвижимости, максимально близкую к современным образцам,
стала Шотландия (Register of Sasines 1617 г.)1. После нескольких
неудачных попыток (например, эдикта Кольбера 1673 г.) система
регистрации сделок с недвижимостью вводится во Франции (за-
коны 1771 и 1795 гг., причем последний был принят уже новой,
революционной властью). В Германии пионером в создании ре-
гистрационной системы в сфере недвижимости стала Пруссия
(1721 г.), за ней последовали и другие немецкие государства.
К концу XIX в. практически все западноевропейские страны
восприняли системы регистрации недвижимости французско-
го (регистрация сделок) или немецкого (регистрация прав) об-
разца, сохранившиеся до настоящего времени практически без
содержательных изменений (если не считать таковыми переход
к электронной форме хранения информации о сделках и правах2).

10. В некотором смысле особняком держится англосаксонский право-


порядок, который до последнего сопротивлялся идее регистрации
недвижимости, предпочитая старую феодальную систему нефор-
мальной передачи прав на земельные участки. Однако настоя-
щий прорыв случился в одной из английских колоний – Южной
Австралии. Из-за колоссальных мошенничеств с пастбищными
земельными участками на ее территории (которые организовы-
вались в основном лондонскими жуликами, обманывавшими
доверчивых переселенцев) один из руководителей колонии – сэр
Роберт Торренс – разработал и провел через местную легислатуру
первый в английском правовом мире закон о введении регистра-
ции прав на недвижимость (1858 г.)3, который ввел очень жесткую

1
  Guthrie T. Scottish Property Law. 2nd ed. Edinburgh: Tottel Pub., 2005. § 18.62.
2
  Последние новомодные тенденции в сфере диджитализации поземельной реги-
страции – перевод реестров недвижимости в блокчейн (см. подробнее: Бевзенко Р.С.
Основные направления изменения законодательства о регистрации прав на недвижи-
мое имущество в связи с внедрением технологии распределенных реестров: взгляд ци-
вилиста // Закон. 2018. № 2. С. 126‒132).
3
  См. подробнее об этом: Torrens R. An Essay on the Transfer of Land by Registration
under the Duplicate Method Operative in British Colonies. London: Cassell, Petter, Galpin
& Co., 1873.

11
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

регистрационную систему, превосходящую по надежности даже


немецкие образцы (которыми Торренс и его сотрудники вдох-
новлялись при написании закона)1. Система Торренса оказалась
удачной – она начала свое шествие по английским колониям
Австралии, Новой Зеландии, Юго-Восточной Азии, Африки,
штатам Канады (кроме Квебека) и даже отдельным штатам США2.

11. Дольше всех сопротивлялась метрополия: попытки ввести ре-


гистрационную систему в Англии и Уэльсе предпринимались
на протяжении всего XIX в. (в том числе при активном участии
сэра Роберта Торренса), однако они были безуспешны. Господ-
ствующее в литературе мнение таково: причиной провала идеи ре-
гистрации недвижимости стало мощное сопротивление юристов,
практикующих в сфере оборота недвижимости (солиситоров),
которые в случае введения регистрации потеряли бы свои доходы3.
Кроме того, не обошлось и без сопротивления наследственной
аристократии, не желавшей раскрытия в реестре информации
о своей поземельной собственности. Первая регистрационная
система в Англии появилась лишь в 1925 г., однако была при-
знана неэффективной. Полноценная регистрационная система
заработала в Англии и Уэльсе только в 2002 г.4

12. А что в России? Начиная с позднего Средневековья (середины


XVI в.) и до конца XVII в. акты о сделках с землей в Московском
царстве составлялись особыми специалистами – площадными
подьячими. Сам по себе термин «площадь» означает публичный
характер акта, противостоящий обычному, частному или «до-
машнему» акту. Площадь в средневековой Руси представляла
собой что-то среднее между официальным органом и нотари-
1
  Taylor G. Is the Torrens System German? // Journal of Legal History. 2008. Vol. 29.
No. 2. P. 253–285.
2
  В большинстве штатов США по-прежнему действует архаичная система оборо-
та недвижимости, основанная на идеях старинного общего права. Считается, что глав-
ным противником повсеместного введения регистрационных систем в сфере оборота
недвижимости являются страховые компании, зарабатывающие на страховании титу-
ла и тем самым фактически обеспечивающие финансовую защиту покупателям недви-
жимости (см.: Webster W.B. Methods of Land Registration. Madison: University of Wiscon-
sin, 1914. P. 39).
3
  Об этом с горечью пишет Р. Торренс в своей работе.
4
  Cooke E. The New Law of Land Registration. Oxford; Portland: Hart Pub., 2003. P. 1;
Idem. Land Law. Oxford; New York: Oxford University Press, 2006. P. 40‒41.

12
I. Введение

альной корпорацией1. Однако заключение купчей при помощи


подьячего порождало лишь обязательственные отношения между
сторонами сделки. Для того чтобы состоялись переход права или
установление ограниченного права, требовалось внесение записи
об этом в особые книги, которые вели дьяки Поместной избы,
а позднее (с 1609 г.) – Поместного приказа и других вотчинных
установлений (Приказ Казанского дворца, Разряд, Посольский
приказ, Сибирский приказ и пр.)2.

13. Поместный приказ осуществлял довольно много функций в сфере


оборота недвижимости: совершал первоначальную запись о при-
обретении прав на поместья и вотчины, записывал все переходы
прав на них, фиксировал отказ от прав на недвижимость. Дьяки
и подьячие Приказа вели вотчинные книги, разбитые по терри-
ториям Московского царства. Записи в них вносились по хро-
нологическому принципу; к ним делались именные указатели,
по которым можно было легко найти информацию о конкретных
действиях с недвижимостью. При этом моментом приобретения
права на недвижимости являлся момент внесения записи в вот-
чинную книгу3.

14. Однако при Петре I эта система («вотчинной записки») была


объявлена чрезмерно бюрократической и заменена так назы-
ваемым крепостным нотариальным порядком. Смысл его сво-
дился к тому, что акты (сделки с недвижимостью) составлялись
у нотариуса (любого, практикующего в пределах Империи),
однако право собственности на недвижимость переходило не в
момент удостоверения акта ‒ крепости (т.е. собственно сдел-
ки), а в момент его утверждения старшим нотариусом по месту
нахождения недвижимости. При этом старший нотариус перед
утверждением акта проверял крепостные акты по конкретной
недвижимой вещи, изучая наличие у отчуждателя правомочий
по распоряжению, наличие или отсутствие обременений и т.п.
В случае если старший нотариус утверждал акт, он вносил запись
о нем в крепостную книгу.

1
  Базанов И.А. Вотчинный режим в России: Его происхождение, современное со-
стояние и проект реформы. Томск: Тип.-лит. Сибирск. т-ва печатн. дела, 1910. С. 9.
2
  Там же. С. 12.
3
  Там же. С. 27.

13
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

15. Такая система признавалась крайне неэффективной по двум


причинам: во-первых, крепостные книги не были гласными,
т.е. публика не могла узнавать данные о юридическом состоянии
недвижимой вещи; во-вторых, крепостные книги велись из рук
вон плохо, и они очень часто не отражали истинное положение
дел в отношении недвижимости1.

16. Кроме того, длительное время крепостные книги велись не по


недвижимой вещи, а по собственникам, что было крайне неудоб-
но для установления наличия у отчуждателя по нотариальному
акту права распоряжаться недвижимостью. И наконец, законода-
тельство предусматривало специальную процедуру, завершавшую
приобретение недвижимости, – ввод во владение, совершаемый
нотариусом. О вводе в крепостной книге делалась специальная от-
метка. Описанная процедура была крайне сложной и никак не обе-
спечивала ни доверие публики к распорядительным актам, ни над-
лежащую правовую экспертизу, которую ожидали от нотариусов,
ни бесповоротность приобретаемых таким порядком прав2.

17. Россия проходила путь от разложения феодального строя к ка-


питализму медленнее стран Западной Европы. В России капита-
лизм начал набирать обороты во второй половине XIX в. Именно
вторая половина XIX в. в России ознаменовалась крупнейшими
законодательными инициативами: крестьянской реформой, су-
дебными уставами, разработкой проекта первого российского
гражданского кодекса – Гражданского уложения Российской
империи. Однако параллельно с созданием проекта гражданской
кодификации рабочая группа, ответственная за формирование
в России гражданского законодательства, начала работу над за-
конодательством о вотчинной регистрации (регистрации прав
на недвижимость).

18. Необходимость этой работы была связана с тем, что, по господ-


ствующему в тогдашнем юридическом сообществе мнению, су-
ществовавший порядок приобретения и укрепления прав на не-

1
  Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. 9-е изд. М.: Изд. Бр. Баш-
маковых, 1911. С. 207. Собственно, лучшим доказательством этого является сюжет по-
вести А.С. Пушкин «Дубровский».
2
  Там же.

14
I. Введение

движимое имущество составлял «одну из слабых сторон наших


действующих законов»1. Надежная система фиксации прав на не-
движимое имущество помимо защиты интересов собственников
недвижимости способствует и защите кредитного оборота, так
как самый распространенный способ обеспечения долгосрочного
кредита – это залог недвижимости (ипотека), фиксация которого
в поземельной книге повышает его прочность2.

19. Согласно принятой в то время методике подготовки законопро-


ектов (заимствованной, очевидно, из Германии), были сформу-
лированы и утверждены императором Главные основания пред-
полагаемого порядка укрепления прав на недвижимое имущество
(1882 г.)3. Потом Редакционная комиссия сформулировала недо-
статки действующего порядка укрепления прав на недвижимое
имущество4. И наконец, затем последовала публикация самого
проекта, содержащего обширный вводный комментарий, а также
подробные постатейные объяснения ко всем статьям проекта,
причем в качестве справочного материала к каждой статье приво-
дились нормы иностранных законодательных актов, регулирую-
щих схожие вопросы5. Впоследствии был издан стенографический
отчет Особого совещания по проекту Вотчинного устава6, а также

1
  Проект Вотчинного устава с объяснительною к нему запискою. Т. 1. СПб.: Гос.
тип., 1893. С. 3.
2
  На тот факт, что необходимость создания поземельной регистрации была иници-
ирована не в последнюю очередь кредитными учреждениями, указывает и то, что пер-
воначальный проект системы вотчинной регистрации назывался Положением об обе-
спечении договоров и обязательств ипотечным порядком (см.: Фрейтаг-Лоринговен А.Л.
Материальное право проекта Вотчинного устава. Т. 1. Юрьев: Тип. К. Маттисена, 1914.
С. 17).
3
  Тезисное изложение основных идей предстоящей реформы, состоявшее из 58 пунк­
тов (см.: Проект Вотчинного устава с объяснительною к нему запискою. Т. 1. С. 7–17).
4
  Там же. С. 8–32.
5
  Проект Вотчинного устава с объяснительною к нему запискою. Т. 1. СПб.: Гос.
тип., 1893. 515 с.; Проект Вотчинного устава с объяснительною к нему запискою. Т. 2.
СПб.: Гос. тип., 1893. 534 с.; Проект учреждения вотчинных установлений с объясни-
тельною к нему запискою. СПб.: Гос. тип., 1893. 38 с.; Проект положения о порядке взы-
скания с недвижимых имений в местностях, где введен в действие Вотчинный устав,
и объяснительная к сему проекту записка. СПб.: Гос. тип., 1893. 355 с.
6
  Стенографический отчет заседаний Особого совещания по проектам Вотчинно-
го устава в Санкт-Петербурге в ноябре и декабре 1898 года. СПб.: Тип. В. Киршбаума,
1899. 349 с.

15
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

журнал заседаний Комиссии Государственного совета, в кото-


рой обсуждался данный проект1. Перечисленные публикации
свидетельствуют о глубочайшей проработке правовых вопросов
в ходе нормотворческого процесса, которая на фоне сегодняшнего
невнятного, поспешного, непродуманного и эклектичного зако-
нодательного процесса представляется чем-то фантастическим.

20. Проект Вотчинного устава вызвал серьезный отклик в юридиче-


ской литературе. Ему посвящались многочисленные публикации
в периодике; существует несколько прекрасных монографий о во-
просах правового режима недвижимости в том виде, в каком они
были решены в данном проекте2.

21. К сожалению, Вотчинному уставу (равно как и проекту Граждан-


ского уложения) не было суждено стать законом в связи с извест-
ными событиями 1917 г. В советский период деление имущества
на движимое и недвижимое было вовсе отменено, поэтому проект
Вотчинного устава (в отличие от проекта Гражданского уложения,
который оказал серьезное влияние на разработчиков ГК РСФСР
1922 г.) был совершенно забыт. Возрождение понятия недвижи-
мого имущества и обращение к идее государственной регистрации
недвижимости в нашей стране состоялось лишь после падения
СССР и принятия нового ГК 1994 г.

22. Таким образом, современные правовые взгляды на регистрацию


недвижимости имеют относительно недолгую (по сравнению
с другими частноправовыми институтами – вещными правами,
обязательствами, наследованием и пр.) юридическую историю ‒
чуть более 300 лет. В нашей же стране регистрация прав на недви-
жимое имущество была фактически впервые создана лишь в са-
мом конце ХХ в. и существует всего чуть более четверти века. Это
обстоятельство делает исследование правовых проблем регистра-
ции недвижимости увлекательным занятием для исследова­теля.
Для практикующего же российского юриста регистрационный
1
  Журнал Высочайше учрежденной Особой при Государственном Совете комис-
сии для предварительного обсуждения проектов учреждения вотчинных установлений
и Вотчинного устава. СПб.: Гос. тип., 1906. 1009 с.
2
  См. указатель литературы: Поворинский А.Ф. Систематический указатель русской
литературы по гражданскому праву. 2-е изд., перераб. и доп. СПб.: Гос. тип., 1904.
С. 697–703.

16
I. Введение

режим до настоящего времени является в некотором смысле terra


incognita. Я надеюсь, что предлагаемая читателю книга поможет
закрыть белые пятна на нашей частноправовой карте.

23. Кроме того, я хотел бы обратить внимание читателей на следую­


щее обстоятельство. Главная нормативная база для предлагае-
мого выпуска – это положения ст. 8.1 ГК РФ о государственной
регистрации прав на имущество. Как я покажу ниже, эти нормы
имеют действие в отношении государственной регистрации не
только недвижимости, но и других объектов частных прав – долей
в уставных капиталах обществ с ограниченной ответственностью
(далее – ООО) и интеллектуальных прав. В связи с этим я, ком-
ментируя нормы ст. 8.1 Кодекса применительно к недвижимости,
буду иногда сопровождать свои рассуждения отсылками к двум
другим регистрационным системам (в сфере корпоративных
и в сфере интеллектуальных прав). В целом же, конечно, хоте-
лось бы, чтобы из этих сравнений впоследствии выросло общее
частноправовое учение о регистрации (в германском праве его
называют регистрационным правом (Registerrecht))1.

1
  Отчасти первые шаги к этому уже сделаны (см.: Бевзенко Р.С. Торговая регистра-
ция и торговые реестры: история и теория // Вестник экономического правосудия Рос-
сийской Федерации. 2019. № 6. С. 68‒91; Чупрунов И.С. К вопросу о принципах веде-
ния корпоративных реестров // Цивилистика. 2020. № 6. С. 34‒88).
II. ОБЩЕЕ ПРАВОВОЕ ЗНАЧЕНИЕ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ

1. Общие положения

24. Есть два основных предположения о том, почему правопорядки


не довольствуются общими правилами гражданского права о воз-
никновении, изменении, прекращении и переходе субъективных
гражданских прав, а создают специальные положения о регистра-
ции этих прав в особых реестрах.

25. Первое заключается в том, что регистрационная система (на-


пример, в сфере недвижимого имущества) необходима прежде
всего для фискальных целей: установления фигуры плательщи-
ка налога на недвижимость, а также объекта налогообложения
(его параметров и стоимости). Однако данное предположение
опровергается довольно легко: существует множество примеров,
когда в конкретной юрисдикции регистрация недвижимости от-
сутствует, но при этом существует система налогообложения
недвижимости, имеющая различные механизмы установления
налогового бремени в отношении ее собственников. Нет сомне-
ний в том, что правильно устроенная регистрационная система
помогает фискальной службе взимать налог на недвижимость,
однако это кажется, скорее, побочным ее проявлением. Что же
касается определения размеров объектов налогообложения и их
усредненной стоимости, то этой цели служит не реестр недвижи-
мости, а кадастр, т.е. свод картографических планов земельных
участков, технических описаний зданий и помещений. Именно
к этому своду привязывается и усредненная оценка объектов
налогообложения (кадастровая стоимость, которая выступает
в качестве налогооблагаемой базы). Теоретически мыслим право-
порядок, в котором имеется лишь привязанный к картографи-
ческой основе кадастр, содержащий описания участков, права
на которые передаются просто путем совершения гражданско-
правовых сделок без какой-либо регистрации. Такая система
вполне достаточна для того, чтобы упростить работу налогового
органа по взиманию налога на недвижимость.

26. Кроме того, государственная регистрация ряда прав никак не мо-


жет быть объяснена фискальными соображениями, поскольку

18
II. Общее правовое значение регистрации прав

отдельные виды имущества, в отношении которых функциони-


рует система государственной регистрации прав, налогом не об-
лагаются (например, доли в ООО). Поэтому, хотя при введении
регистрационной системы в сфере недвижимости фискальный
интерес может иметь некоторое значение, он, безусловно, не но-
сит определяющий характер.

27. Второе предположение состоит в том, что регистрационная систе-


ма создается прежде всего для достижения определенных частно-
правовых целей. Каких? В первую очередь это легитимационная
цель.

28. Легитимационная функция реестра заключается в том, что реги-


страция создает формальную легитимацию (управомоченность)
лица, указанного в реестре в качестве собственника либо об-
ладателя какого-то иного права на имущество. Данная функция
необходима, чтобы упрощать всем третьим лицам распознава-
ние того, имеют ли они дело с действительным собственником
имущества, имеются ли какие-либо обременения в отношении
этого имущества (в первую очередь ипотеки, залоги, сервитуты),
аресты, не передана ли она в долгосрочную аренду и пр.

29. В отсутствие регистрации лица, намеревающиеся вступить в до-


говор с собственником, вынуждены проверять титул (основание
приобретения права) своего потенциального контрагента и от-
сутствие каких-либо обременений (например, правильность
документов, по которым он приобрел имущество; документов,
по которым его правопредшественник приобрел это имущество,
по которым правопредшественник правопредшественника по-
тенциального контрагента его приобрел и т.д.). Кажется, логи-
ческим пределом такой проверки является исковая давность,
однако с учетом сложных правовых подходов, существующих
в сфере порядка исчисления ее субъективных и объективных
сроков, возможности ее прерывания, приостановления, восста-
новления, это решение является неочевидным. Кроме того, дав-
ность не помогает исключить вероятность наличия обременений
в отношении данного имущества (например, сервитута, залога
и т.п.). С этими же проблемами сталкиваются и потенциальные
залогодержатели-кредиторы, которым предлагается принять
то или иное имущества в залог.

19
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

30. Такая тщательная проверка титула потенциального контрагента


и цепочки сделок, которые привели к появлению у него титула,
а также отсутствия обременений (так называемая due diligence) –
занятие крайне затратное и непростое, требующее обязательного
привлечения специалистов в сфере права недвижимости и не
гарантирующее уверенного ответа на вопрос о том, действитель-
но ли потенциальный контрагент является правообладателем.
Необходимость такой проверки повышает трансакционные из-
держки, усложняет, тормозит оборот и при этом, что особенно
важно, не исключает правовые риски для приобретателя недви-
жимости. Чем менее явным является титул на имущество, тем
меньшую цену покупатель будет готов заплатить за нее, так как
цена отражает потенциальные риски покупателя. Чем сложнее
установить наличие действительного титула на имущество (на-
пример, путем изучения цепочек передачи прав по различным
сделкам), тем выше риск того, что, например, залогодатель ока-
жется не собственником предмета залога, и, соответственно, тем
выше будет ставка кредита, которая, помимо прочего, является
также отражением возлагаемого на банк риска его невозврата.

31. Иначе говоря, такие издержки и риски приходится закладывать


в цену, которую покупатель готов платить за имущество, и про-
центную ставку, по которой кредиторы готовы предоставлять
кредит под залог: стоимость имущества при отчуждении стано-
вится ниже, а процентная ставка ‒ выше.

32. На защиту разумного доверия третьих лиц направлен принцип


защиты добросовестного возмездного приобретателя (ст. 302
ГК РФ). Если тот полагается на видимость управомоченности
отчуждателя, основанную на наличии у того владения вещи, он
может приобрести право собственности или право залога. Но он
плохо справляется с задачей в случае с недвижимостью (напри-
мер, земельными участками), в отношении которых установление
владения крайне затруднительно. Это же верно, кстати, и для
нематериальных объектов (акций, долей в ООО, исключитель-
ных прав и т.п.), которые вовсе не могут находиться в чьем-либо
владении.

33. В данных условиях многие правопорядки рано или поздно начи-


нали вводить систему государственной регистрации тех или иных

20
II. Общее правовое значение регистрации прав

особо важных прав на имущество. Выбор тех видов имущества,


в отношении которых вводится регистрационная система, яв-
ляется вопросом политики права. Обычно страны вводят такую
систему в отношении прав на недвижимость, но сейчас в связи
с развитием информационных технологий, упрощением и уско-
рением обмена информацией тенденция состоит в расширении
сферы применения регистрационной системы.

34. Наличие системы регистрации прав на имущество если не полно-


стью устраняет необходимость исследования предшествующих
цепочек титулов, то как минимум делает эту процедуру менее
принципиальной. Наличие записи создает в той или иной степени
опровержимую или (в ряде стран) вовсе неопровержимую пре-
зумпцию того, что правовая реальность соответствует содержанию
записи в реестре (сложность опровержения такой презумпции за-
висит от деталей действующей в соответствующей стране системы
регистрации). Таким образом, у участников оборота снижается
потребность в том, чтобы прибегать к дорогостоящим услугам
юристов для проведения due diligence. Это, в свою очередь, сни-
жает трансакционные издержки на совершение сделок, делает
оборот соответствующих благ относительно быстрым и безопас-
ным, повышает стоимость регистрируемых активов и понижает
процентные ставки по обеспеченным залогом кредитам и займам.

35. Таким образом, строго говоря, реестр создается в первую очередь


ради блага общества (неограниченного круга третьих лиц – по-
тенциальных покупателей, залогодержателей, арендаторов, кре-
диторов в деле о банкротстве собственника имущества и пр.),
а не ради блага собственников. Последние, кажется, могут быть
даже не рады тому, что сведения об их правах станут доступными
всем третьим лицам. Однако собственники неизбежно оценят
достоинства регистрации в тот момент, когда пожелают продать
или в особенности заложить принадлежащее им имущество в обе-
спечение банковского кредита.

36. Любопытно, что бурный всплеск развития регистрационных си-


стем в сфере регистрации прав на различные виды имущества
пришелся на период промышленной революции. Капиталисти-
ческий подход, предполагающий постоянное развитие промыш-
ленности и торговли за счет кредита, требовал, чтобы главные

21
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

имущественные активы – поземельная собственность и доли


в компаниях – вовлекались в оборот как способ обеспечения
долговых обязательств. Дефолты по обеспеченным долгам, об-
ращение взыскания на имущество, в первую очередь недвижимое,
продажа его с торгов способствовали развитию рынка недвижи-
мости. Тем самым динамичный капитализм, «раскрутивший»
оборот недвижимости, совершенно вытеснил феодальные пред-
ставления о «статичной» поземельной собственности – родо-
вой, неотчуждаемой и лишь передаваемой по наследству от отца
к старшему сыну, а потому неделимой. Строго говоря, именно
отмирание феодального уклада, утрата социальной функции зе-
мельной собственности (в феодализме владение землей наделяет
ее обладателя социальным статусом феодала, позволяющим вы-
страивать нисходящие феодальные лестницы из подчиненных
землепользователей-вассалов) и такое явление, как «мобилизация
иммобилиарной собственности», – вот подлинные социально-
экономические причины возникновения регистрационных си-
стем в сфере оборота недвижимости.

37. Вторая цель введения регистрационной системы в отношении


отдельных видов имущества – защитная. Давно доказано, что
рыночная экономика не может нормально функционировать без
четкого разграничения права собственности на активы1. И вопрос
здесь не только в упрощении оборота, который возникает в слу-

1
  Вопросу влияния организации регистрации недвижимости на экономику уде-
ляется значительное внимание в англоязычной юридической литературе (см., напри-
мер: Janczyk J.T. An Economic Analysis of the Land Systems for Transferring Real Proper-
ty // Journal of Legal Studies. 1977. Vol. 6. No. 1. P. 213–233 https://doi.org/10.1086/467568;
Miceli Th.J., Sirmans C.F. The Economics of Land Transfer and Title Insurance // Journal of
Real Estate Finance and Economics. 1995. Vol. 10. No. 1. P. 81–88 https://doi.org/10.1007/
BF01099613; Miceli Th.J., Sirmans C.F., Turnbull G. Title Assurance and Incentives for Efficient
Land Use // European Journal of Law and Economics. 1998. Vol. 6. No. 3. P. 305–323 https://
doi.org/10.1023/A:1008614513610; Iidem. The Dynamic Effects of Land Title Systems // Journal
of Urban Economics. 2000. Vol. 47. No. 3. P. 370–389 https://doi.org/10.1006/juec.1999.2145;
Arruñada B. A Transaction-Cost View of Title Insurance and Its Role in Different Legal Sys-
tems // Geneva Papers on Risk and Insurance – Issues and Practice. 2002. Vol. 27. No. 4.
P. 582–601; Arruñada B., Garoupa N. The Choice of Titling System in Land // Journal of Law
& Economics. 2005. Vol. 48. No. 2. P. 709–727 https://doi.org/10.1086/430493). Кроме то-
го, регистрацией недвижимости оказались увлечены даже экономисты, которые уви-
дели в ней чуть ли не главное объяснение экономической эффективности капитализма
стран Запада (см.: Сото Э. де. Загадка капитала. Почему капитализм торжествует на За-
паде и терпит поражение во всем остальном мире. М.: Олимп-Бизнес, 2004).

22
II. Общее правовое значение регистрации прав

чае четкого и транспарентного закрепления таких прав за участ-


никами оборота, но и в том, что официальное государственное
признание прав защищает правообладателей от посягательств
третьих лиц, создает гарантии от отобрания актива более сильны-
ми контрагентами. Такие гарантии создают уверенность в своих
правах, позволяют более спокойно решаться на инвестирование
средств в улучшение имущества, планировать более разумное его
использование с учетом долгосрочного расчета (а не хищнически
эксплуатировать его «здесь и сейчас» из-за неуверенности в том,
что завтра данное имущество сможет остаться во владении). На-
пример, многие исследования показали, что качество частного
жилого фонда во многом зависит от того, существует ли в стране
система регистрации прав на недвижимость. Если титул соб-
ственника хрупок и опирается на какие-то документы, которые
могут быть легко утрачены, и фактическое владение, которое
может быть потеряно и в принципе не может быть эффективно
обеспечено во всех случаях (например, владение земельными
участками), уверенности в защищенности своих прав немно-
го, и возникает сомнение в том, что инвестиции в обновление
и улучшение актива не пойдут прахом в момент, когда кто-то
начнет оспаривать вашу собственность. Важен также вопрос
о наследовании: в момент смерти наследодателя и владение,
и соответствующая документация могут быть утрачены, и наслед-
никам становится затруднительно определить состав имущества
наследодателя.

38. Система регистрации в этом плане создает куда бо́льшие гарантии


признания прав собственности. То же еще в большей степени
касается и прав на такие виды имущества, как бездокументарные
ценные бумаги, доли в ООО и исключительные права. Регистра-
ция укрепляет уверенность собственника и снижает вероятность
прямых посягательств на частные права.

39. Важная функция регистрационной системы, которая следует


из двух вышеуказанных задач, – компенсационная. Она заклю-
чается в том, чтобы организовать такую систему возмещения
имущественных потерь, понесенных участниками оборота в связи
функционированием системы регистрации прав на имущество,
которая бы быстро, эффективно и полно возмещала убытки лиц,
доверившихся реестру, либо правообладателей, пострадавших

23
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

от действий регистратора. Реализация компенсационной функ-


ции реестра возможна разными способами: путем введения по-
ложений об ответственности регистратора за виновные действия,
путем установления принципа indemnity (возмещения потерь)
в отношении зарегистрированных титулов, путем установления
положения об обязательности нотариального удостоверения сде-
лок с соответствующим имуществом.

40. Регистрационная система может быть а) добровольной или


б) обязательной. Подчинение регистрационной системе соот-
ветствующей недвижимости может быть частным делом частных
же лиц, которые могут принять решение о регистрации своих прав
в реестре, для того чтобы сделать их более привлекательными
для оборота. Таковы, например, знаменитая австралийская си-
стема регистрации прав на недвижимость, именуемая системой
Торренса, и существующая в России система регистрации прав
на программы для ЭВМ и базы данных (п. 1 ст. 1262 ГК РФ).

41. Добровольный характер регистрационной системы целесообра-


зен тогда, когда она устроена таким образом, что одновременно
с характерными для регистрации гарантиями и возможностями
может создавать для собственника более или менее серьезные
риски лишиться собственности в результате неправомерных
изменений записей реестра. И (подчеркнем) это свойственно
именно системе Торренса: она фактически беспощадна к соб-
ственникам, защищая добросовестных приобретателей имуще-
ства, которое по подложным основаниям было зарегистрировано
за иным лицом, совершившим впоследствии сделку с добросо-
вестным приобретателем. Разумеется, собственник впоследствии
может получить соответствующую компенсацию от регистратора,
но недвижимости он во всяком случае лишится. В добровольном
характере подчинения этой системе есть определенная логика:
собственник недвижимости приобретает благо – повышение
ликвидности и стоимости своего имущества, но расплачивается
за это тем, что принимает на себя риск утраты своего права в ре-
зультате действия эффектов регистрационной системы. Такое
решение – о подчинении регистрационной системе – должно
приниматься собственником добровольно и осознанно. Именно
в этом проявляется максимальное уважение законодателя к част-
ной воле и частному интересу.

24
II. Общее правовое значение регистрации прав

42. Обязательная регистрационная система, предполагающая, что


права на имущество подлежат обязательной регистрации, более
распространена. Она, несомненно, предполагает довольно ин-
тенсивное воздействие правопорядка на автономию воли частных
лиц. Обязательность регистрации объясняется тем общим благом,
которое порождает регистрационная система в сфере недвижимо-
сти в отношении всех членов общества: обязательная регистра-
ция создает уверенность в правах, защищенность распределения
благ, делает явным владение активами. В большинстве случаев
действующие в Российской Федерации системы государственной
регистрации прав носят обязательный характер.

2. Нормативная основа

43. Нормативной основой функционирования регистрационной


системы в России являются положения ст. 8.1 ГК РФ, которая на-
зывается «Государственная регистрация прав на имущество». Та-
ким образом, основное назначение указанной статьи – создание
общего свода базовых правил, регулирующих принципиальные
вопросы государственной регистрации прав на имущество.

44. Следует обратить внимание на то, что ни в названии указанной


статьи, ни в ее тексте законодатель не ограничивает сферу при-
менения этих норм только государственной регистрацией прав
на недвижимое имущество. Напротив, целью законодателя было
введение в Кодекс правил, которые бы одинаково (настолько,
насколько это возможно) урегулировали все случаи, когда опре-
деленные права в отношении тех или иных объектов гражданских
прав (ст. 128 ГК РФ) подлежат государственной регистрации1.

45. Таким образом, помимо государственной регистрации прав на не-


движимые вещи сферой применения норм, сосредоточенных
в ст. 8.1 ГК РФ, являются также государственная регистрация
прав на долю в уставном капитале ООО и государственная реги-
страция тех исключительных прав, которые в ГК РФ обозначены
как подлежащие регистрации (патенты, товарные знаки и т.п.).

1
  См. п. 2.1 Концепции развития гражданского законодательства Российской Фе-
дерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершен-
ствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г.).

25
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

46. Теоретически положения ст. 8.1 ГК РФ могли бы найти приме-


нение и в сфере регистрации таких прав, как права на бездоку-
ментарные ценные бумаги (акции, облигации, инвестиционные
паи паевых инвестиционных фондов и пр.), однако, несмотря
на то что содержательно регистрация прав на долю в уставном
капитале ООО мало чем отличается от регистрации прав на без-
документарную акцию, есть формальное препятствие для этого:
регистрация прав на бездокументарные ценные бумаги не яв-
ляется государственной, а осуществляется частными лицами
(регистраторами) ‒ профессиональными участниками рынка
ценных бумаг. Тем не менее применение положений ст. 8.1 ГК РФ
по аналогии (в той части, в которой такая частная регистрация
не урегулирована специальными законами) вполне возможно.

47. В соответствии с позицией ВС РФ, положения ст. 8.1 ГК РФ


охватывают государственную регистрацию прав не только на не-
движимое имущество, но и на иные объекты гражданских прав,
подлежащие государственной регистрации. При этом ВС РФ пря-
мо указал на то, что ст. 8.1 ГК РФ распространяется, в частности,
на регистрацию в Едином государственном реестре юридических
лиц (далее – ЕГРЮЛ) прав на доли в уставном капитале ООО
(cм. п. 3 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25
«О применении судами некоторых положений раздела I части
первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее –
Постановление Пленума ВС РФ № 25)). Однако судебных дел,
в которых обсуждалась бы возможность применения тех или иных
конкретных положений ст. 8.1 ГК РФ к государственной реги-
страции прав на долю в уставном капитале ООО, на настоящий
момент нет.

48. Примечательно, что вопрос о распространении ст. 8.1 ГК РФ


на регистрацию исключительных прав до сих пор в практике
ВС РФ не прояснен, но представляется, что есть все основания
для вывода о признании системы государственной регистрации
исключительных прав частным случаем государственной реги-
страции прав по смыслу ст. 8.1 ГК РФ. К сожалению, некоторыми
судами вопреки ясному и недвусмысленному желанию законода-
теля были высказаны отрицательные мнения по вопросу о при-
менении положений ст. 8.1 ГК РФ к регистрации исключительных
прав. Так, например, Суд по интеллектуальным правам выска-

26
II. Общее правовое значение регистрации прав

зался в том смысле, что положения ст. 8.1 ГК РФ «…в целом…


не применимы к отношениям в сфере государственной реги-
страции результатов интеллектуальной деятельности и средств
индивидуализации»1. Обоснование этого довода, по мнению Суда,
заключается в том, что в ст. 8.1 ГК РФ регулируется процедура
государственной регистрации прав на имущество (Суд полагает,
что в ст. 8.1 ГК РФ речь идет только о вещных правах на имуще-
ство), а в сфере интеллектуальной собственности государственной
регистрации подлежат сами объекты исключительных прав.

49. Однако указанный довод не кажется хоть сколько-нибудь убеди-


тельным. Сам по себе факт физического существования недвижи-
мых вещей и идеальный характер объектов исключительных прав
не являются аргументом против применения положений ст. 8.1
ГК РФ в сфере права интеллектуальной собственности. Это свя-
зано с тем, что и недвижимые вещи, и объекты исключительных
прав характеризуются в реестре с помощью специальных приемов:
недвижимость – через кадастровое описание, изобретения – пу-
тем описания существа изобретения, товарный знак – путем гра-
фического и текстуального описания знака и т.п. С такой точки
зрения нет никакой сущностной разницы между регистрацией
прав на вещи и на идеальные объекты. Суть регистрации прав
на имущество скорее раскрывается словами «регистрация прав»,
а не «регистрация имущества». Кстати, легко заметить, что и вещ-
ное право на недвижимую вещь, и исключительное право явля-
ются по своей природе правами абсолютными, т.е. имеющими
эффект против всех третьих лиц. Наконец, идеальный характер
объекта права не помешал ВС РФ признать применимость ст. 8.1
ГК РФ к регистрации прав на долю в ООО.

50. Если какие-то технические и процедурные нюансы сложившейся


ранее системы регистрации исключительных прав не отвечают
положениям ст. 8.1 ГК РФ и принципам государственной реги-
страции прав, это не повод искусственно выводить регистрацию
исключительных прав из-под действия указанной статьи, а пред-
1
  Справка Суда по интеллектуальным правам «О соотношении статьи 8.1 Граж-
данского кодекса Российской Федерации с положениями раздела VII Гражданского
кодекса Российской Федерации „Права на результаты интеллектуальной деятельно-
сти и средства индивидуализации“» (утв. постановлением президиума СИП от 22 ав-
густа 2014 г. № СП-21/10).

27
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

посылка для приведения таких процедурных аспектов в соответ-


ствие с общими правилами ГК РФ. Правила, закрепленные в ст. 8.1
ГК РФ, в силу прямого указания в п. 10 данной статьи могут быть
исключены или изменены в контексте специфики государственной
регистрации того или иного вида имущества только на основании
положений самого Кодекса, а не каких-либо иных законов и тем
более подзаконных нормативных правовых актов. Впрочем, следует
сказать, что стали появляться первые признаки изменения судеб-
ной практики нижестоящих судов по вопросу о распространении
норм ст. 8.1 ГК РФ на регистрацию исключительных прав. Оста-
лось только дождаться формирования практики или однозначной
правовой позиции ВС РФ. Тем не менее пока главной сферой для
применения положений ст. 8.1 ГК РФ является государственная
регистрация прав на недвижимое имущество.

51. Кроме того, следует обратить внимание на то, что в ходе реформы
корпоративного права изменениям подверглась ст. 51 ГК РФ,
регулирующая государственную регистрацию юридических лиц
(см. Федеральный закон от 28 июня 2013 г. № 134-ФЗ «О внесе-
нии изменений в отдельные законодательные акты Российской
Федерации в части противодействия незаконным финансовым
операциям»). Нормы, содержащиеся в этой статье и регулиру-
ющие принципиальные вопросы регистрации лиц и связанных
с ними юридических фактов (а не прав на вещи), в ряде случаев
содержательно близки положениям ст. 8.1 ГК РФ. В частности,
это касается обязательности записи для возникновения право-
вых последствий (например, для возникновения юридического
лица), открытости реестра, проверки предоставленной регистра-
тору информации, публичности, достоверности записей реестра
и т.д. Естественно, в отношении регистрации юридических лиц
правила ст. 8.1 ГК РФ напрямую не применяются (юридические
лица являются субъектами прав, а не имуществом – объектом),
но можно сделать вывод о том, что в настоящее время в граждан-
ском законодательстве складывается целый массив норм, который
образует то, что можно условно обозначить как «регистрационное
право», т.е. совокупность норм, устанавливающих основания
и последствия внесения записей в реестр, последствия отсут-
ствия правовых оснований для внесения записей, последствия
доверия участников оборота к записям реестра, ответственность
регистратора и пр.

28
II. Общее правовое значение регистрации прав

3. Действие во времени

52. Нормы ст. 8.1 были введены в ГК РФ Федеральным законом


от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1,
2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федера-
ции» (далее – Федеральный закон № 302-ФЗ), ознаменовавшим
начало реформирования ГК РФ и вступившим в силу с 1 мар-
та 2013 г. Положения, введенные в Кодекс этим Федеральным
законом, отчасти уже учтены в специальном законодательстве
о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Однако следует иметь в виду, что и до реформы в ст. 8 Кодекса су-
ществовали положения (п. 2 этой статьи), которые содержательно
были весьма близки к тому регулированию, которое в настоящее
время представлено в п. 2 ст. 8.1 ГК РФ (в части, устанавливаю-
щей, что права, подлежащие государственной регистрации, воз-
никают с момента государственной регистрации данных прав).
В связи с этим следует исходить из того, что законодатель при
принятии норм, сосредоточенных в ст. 8.1 ГК РФ, в некотором
смысле всего лишь уточнил и развил прежнее правовое регули-
рование, но не изменил его.

53. Разумеется, процедурные правила (например, о внесении отметок


в реестр) ст. 8.1 ГК РФ являются полноценными новеллами.

4. Соотношение с государственной регистрацией сделок

54. ГК РФ устанавливает, что в случаях, предусмотренных в законе,


некоторые виды сделок подлежат государственной регистрации
(ст. 164). Необходимо разобраться, как государственная регистра-
ция сделок соотносится с государственной регистрацией прав,
которая регулируется ст. 8.1 ГК РФ.

55. Общий вывод таков: регистрация прав, осуществляемая в соот-


ветствии со ст. 8.1 ГК РФ, носит так называемый конститутивный
характер: акт регистрации (в виде записи в реестре) порождает
соответствующее право (при наличии достаточного правово-
го основания). Если имеются достаточные правовые основа-
ния для регистрации, но право еще не зарегистрировано, оно
не возникает. Регистрация является необходимым элементом
фактического состава, наличие которого влечет возникновение

29
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

права, т.е. в контексте российского права является пусть и недо-


статочным, но необходимым условием для возникновения права.
Регистрация же сделок по действующему российскому праву
(п. 3 ст. 433 ГК РФ) носит деклараторный характер. Это значит,
что сделка, подлежащая регистрации, для самих сторон сделки
считается заключенной с момента выражения согласованной
воли, направленной на совершение сделки, а для третьих лиц
она будет иметь значение (порождать правовые последствия)
с момента ее государственной регистрации (см. п. 5 постанов-
ления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых
вопросах применения общих положений Гражданского кодекса
Российской Федерации о заключении и толковании договора»
(далее – Постановление Пленума ВС РФ № 49)). Например, от-
сутствие регистрации не мешает сторонам приобретать права
и возлагать на себя обязанности по сделке, а суды обязаны такие
споры рассматривать, но данная сделка одной из сторон не может
быть противопоставлена третьим лицам, которые не знали и не
должны были знать о ее совершении (так, арендатор по незаре-
гистрированной долгосрочной аренде не сможет настоять на со-
хранении договора аренды при смене собственника, если новый
собственник не знал и не должен был знать о наличии аренды).

56. Таким образом, государственная регистрация сделок введена за-


конодателем (ст. 164 и п. 3 ст. 433 ГК РФ) для целей оглашения
обязательственного результата сделки, придания этим правовым
последствиям, порожденным договором, эффекта публичности.
В таком случае центр правовых усилий регистратора смещается
с проверки содержания сделки (ее законности и пр.) на то, чтобы
обеспечить доступность третьим лицам информации о факте со-
вершения сделки и ее условиях. Это делается с целью создать для
третьих лиц презумпцию знания о факте совершения сделки и ее
содержании (эффект публичности зарегистрированной сделки)
и вменить правовые последствия зарегистрированной сделки всем
третьим лицам, так как предполагается, что они действуют, зная
о факте совершения зарегистрированной сделки и ее условиях.

57. В первоначальной редакции ГК РФ содержалось довольно много


норм, вводивших государственную регистрацию сделок как с не-
движимостью, так и с объектами интеллектуальной собственности
(например, ст. 558, 560, 574, 584, 1232, 1234, 1235).

30
II. Общее правовое значение регистрации прав

58. Однако в настоящее время в ходе реформы ГК РФ почти все


нормы о государственной регистрации сделок были отменены,
а центральное место как объект регистрации заняли переход прав
на недвижимость либо результаты интеллектуальной деятельности
или возникновение тех или иных обременений таких прав.

59. Так, например, в силу п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21 де-
кабря 2013 г. № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую
Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утра-
тившими силу отдельных законодательных актов (положений
законодательных актов) Российской Федерации» и п. 1 ст. 339.1
ГК РФ с 1 июля 2014 г. регистрации подлежит не договор ипотеки,
а обременение в виде залога недвижимости.

60. В случае с сервитутом регистрации также подлежит не соглашение


об установлении сервитута, а само вытекающее из такого согла-
шения ограниченное вещное право (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

61. В силу ст. 1232 ГК РФ при отчуждении подлежащего регистрации


исключительного права на объект интеллектуальной собствен-
ности, а также при залоге такого права или предоставлении права
использования такого объекта по лицензионному договору реги-
страции подлежит не договор (купли-продажи, залога, лицензи-
онный и т.п.), а переход права, возникновение права залога или
предоставление права использования.

62. Это связано с тем, что прежний подход ‒ регистрация прав


на указанные объекты (всегда) и сделок с ними (в некоторых,
прямо установленных законом случаях) ‒ основывался на сме-
шении двух типов регистрационных систем: транскрипционно-
инскрипционной (французской), предполагающей регистрацию
всех сделок с недвижимостью, и системы поземельных книг (не-
мецкой), в основе которой лежит идея регистрации прав на не-
движимость.

63. Первая регистрационная система изначально была основана


на посубъектном принципе регистрации (когда информация о сдел-
ках располагается в разделах реестра, открываемых в алфавитном
порядке на каждого покупателя, залогодержателя и пр.); вторая же
имеет в своей основе пообъектную регистрацию, когда на каждый

31
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

объект недвижимости заводится отдельная поземельная книга,


в одном из разделов которой ведутся записи о правах собствен-
ности на соответствующую недвижимость и их переходе.

64. В целом пообъектная система регистрации прав была признана


разработчиками реформы ГК РФ более удобной для оборота,
и поэтому с 1 марта 2013 г. (дата вступления в силу Федерального
закона № 302-ФЗ, «открывшего» реформу Кодекса и включив-
шего в него ст. 8.1) фактически начались процедура демонтажа
правил о регистрации договоров и окончательный переход к си-
стеме регистрации прав на имущество.

65. Вновь вводимые правила о регистрации также учитывают это


и предполагают регистрацию прав (перехода прав, возникновения
обременений), но не сделок, на основе которых права возни­кают,
переходят или обременяются (см., например, новые правила о го-
сударственной регистрации найма жилых помещений (п. 2 ст. 674
ГК РФ) как обременения (но не договора!)).

66. Тем не менее в действующем законодательстве осталось несколько


случаев, когда закон продолжает говорить о регистрации именно
договора (долгосрочная аренда недвижимости, участие в долевом
строительстве, а также уступка прав или перевод долга из двух
указанных видов договоров). Следовательно, процесс отмирания
института государственной регистрации сделки пока не завер-
шен, и следы сосуществования двух регистрационных моделей
в российском праве сохраняются. Именно поэтому регистрацию
сделок следует отличать от многочисленных случаев, когда реги-
страции подлежат переход права на то или иное имущество либо
возникновение обременения, и помнить об отмене многочислен-
ных норм о государственной регистрации сделок с имуществом,
права на которое также объявлены законодателем подлежащими
государственной регистрации.

5. Объект регистрации

67. Из п. 1 положений ст. 8.1 ГК РФ следует, что регистрации под-


лежат а) права, закрепляющие принадлежность объекта граж-
данских прав определенному лицу, а также б) ограничения таких
прав и обременения имущества.

32
II. Общее правовое значение регистрации прав

68. В отношении категории «а» следует указать, что речь идет прежде
всего о праве собственности на недвижимое имущество, исклю-
чительном праве на регистрируемый результат интеллектуальной
деятельности или средство индивидуализации или праве участия
в капитале ООО.

69. В отношении категории «б» следует в первую очередь говорить


о таких обременениях, которые носят абсолютный характер:
в случае с недвижимостью это в силу п. 1 ст. 131 ГК РФ прежде
всего ипотеки, сервитуты и иные ограниченные вещные права
(хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизнен-
ного наследуемого владения земельным участком, постоянного
пользования земельным участком). Эти обременения подлежат
регистрации как обременения недвижимой вещи и признаются
в Российской Федерации вещными правами. В случае с исклю-
чительными правами это прежде всего право залога в отношении
такого права, абсолютность которого не вызывает сомнений.
В случае с долями в ООО это также залог доли. Указанные права
однозначно подчиняются принципу внесения. Например, при-
менительно к залогу это прямо следует из п. 1 ст. 339.1 ГК РФ.
Такие случаи не вызывают особых сомнений.

70. Но в отношении других прав вопрос несколько сложнее. Закон


требует регистрации передачи недвижимости в доверительное
управление (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), обременения права собствен-
ности на жилье на основании договора найма жилья (п. 2 ст. 674
ГК РФ), а также регистрации предоставления права использова-
ния регистрируемого результата интеллектуальной деятельности
или средства индивидуализации (п. 2 ст. 1232 ГК РФ). Подчи-
няются ли эти правовые эффекты принципу внесения по ст. 8.1
Кодекса или здесь действует принцип противопоставимости,
применяемый сейчас в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ к договорам арен-
ды недвижимости? Встает вопрос о том, в силу какого критерия
мы относим те или иные производные права на регистрируемое
имущество, отличные от права собственности, права на долю
в ООО и исключительного права, к категории подчиняющихся
принципу внесения.

71. Есть два подхода к решению этой проблемы. Первый таков: если
закон требует регистрации сделки, создающей соответствующее

33
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

обременение или право, согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ работает


принцип противопоставимости (например, аренда); если же он
требует регистрации перехода права, возникновения того или
иного права или обременения, но не требует регистрации сдел-
ки, порождающей этот правовой эффект, то работает принцип
внесения по ст. 8.1 ГК РФ. При таком подходе передача в до-
верительное управление недвижимости (п. 2 ст. 1017 ГК РФ)
и передача права собственности на недвижимость под выплату
ренты, которая согласно п. 1 ст. 586 ГК РФ обременяет соответ-
ствующую недвижимость с возникновением правила следования
рентных обязательств за правом собственности на недвижимость,
подчиняется принципу внесения. То же и в случае найма жилья,
в рамках которого в силу п. 2 ст. 674 ГК РФ, в отличие от аренды,
регистрируется не сделка, а обременение. То же, видимо, каса-
ется и предоставления права использования регистрируемого
результата интеллектуальной деятельности или средства инди-
видуализации, в отношении которого в силу п. 2 ст. 1232 ГК РФ
регистрируется само предоставление права использования, а не
лицензионный договор (или договор франчайзинга).

72. Но здесь возникает очевидное нарушение системной логики: по-


нять, почему аренда недвижимости должна подчиняться принци-
пу противопоставимости, а наем жилья или предоставление права
использования регистрируемого результата интеллектуальной
деятельности или средства индивидуализации (своеобразный «по-
братим» аренды в контексте интеллектуальной собственности) –
принципу внесения, нелегко. Более того, сохранение в россий-
ском праве нескольких случаев, когда закон требует регистрации
сделки, порождающей право или обременение, а не возникнове-
ния права или обременения, по существу представляет собой не-
кий анахронизм. Как уже отмечалось выше, система регистрации
сделок в Российской Федерации представляет собой скорее отми-
рающее явление: еще совсем недавно ГК РФ требовал регистра-
ции множества договоров, но сейчас почти все соответствующие
нормы перестали применяться, и вместо регистрации сделок
предписано регистрировать переход права или возникновение
обременения. Тот факт, что аренда регистрируется как сделка,
а наем жилья или предоставление права использования результата
интеллектуальной деятельности либо средства индивидуализации
регистрируются как обременения, ‒ это по большей части слу-

34
II. Общее правовое значение регистрации прав

чайность. Ведь в конечном итоге регистрация договора аренды


предполагает внесение в Единый государственный реестр недви-
жимости (далее – ЕГРН) записи об обременении недвижимости
(ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13 июля г. 2015 г. № 218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости» (далее ‒ Закон
о государственной регистрации недвижимости), п. 116 приказа
Росреестра от 1 июня 2021 г. № П/0241 «Об установлении по-
рядка ведения Единого государственного реестра недвижимости,
формы специальной регистрационной надписи на документе,
выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых
в специальную регистрационную надпись на документе, выража-
ющем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также
требований к формату специальной регистрационной надписи
на документе, выражающем содержание сделки, в электронной
форме, порядка изменения в Едином государственном реестре
недвижимости сведений о местоположении границ земельного
участка при исправлении реестровой ошибки» (далее – Приказ
№ П/0241)).

73. Второй подход заключается в следующем: принципу внесения


подчиняются только абсолютные права, противопоставимые
по своей природе всем: вещные права на недвижимость (сервитут,
ипотека и др.), а также право залога доли в ООО и исключитель-
ного права. В рамках такой концепции не только аренда недви-
жимости, но и наем жилья, не упомянутые в числе вещных прав
в ГК РФ, а также право доверительного управления недвижимо-
стью, обременение недвижимости обязательством по выплате
ренты и предоставление права использования регистрируемого
результата интеллектуальной деятельности или средства индиви-
дуализации подчиняются принципу противопоставимости, а не
правилам ст. 8.1 ГК РФ. Соответственно, правоотношение между
сторонами возникает с момента заключения договора, а регистра-
ция является лишь одним из возможных способов оповестить
третьих лиц о таком правоотношении, чтобы соответствующие
права и обязанности могли быть им противопоставлены.

74. Проблема с указанным подходом состоит в том, что вопрос об аб-


солютности тех или иных прав спорен. Многие, казалось бы, обяза-
тельственные права часто обладают теми или иными абсолютными
эффектами (например, арендатор может защищаться против тре-

35
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

тьих лиц вещными исками, и право арендатора следует за правом


собственности на недвижимость, обязательство по выплате ренты
следует за правом собственности на вещь, лицензия также следует
судьбе исключительного права). На самом деле в науке абсолют-
ный характер тех или иных прав часто выступает предметом спора,
а абсолютность может оказываться вопросом степени. Например,
есть ученые, которые разделяют позицию, согласно которой долго-
срочная аренда недвижимости (и особенно «строительная аренда»,
сегодня выступающая в России аналогом вещного права застрой-
ки) представляет собой вещное право. Также принципиальные
различия между правом использования исключительного права,
подлежащим регистрации как обременение, и правом аренды не-
движимости, регистрируемым посредством регистрации сделки,
по критерию абсолютности несколько туманны.

75. Таким образом, вопрос о том, в отношении каких прав, отлич-


ных от закрепляющих принадлежность регистрируемого объекта
гражданских прав (в отношении вещей – это право собственности,
в отношении доли в ООО – корпоративное право, в отношении
результатов интеллектуальной деятельности – исключительное
право), а также отличных от классических ограниченных вещ-
ных прав, действует принцип внесения, крайне спорен. Здесь
возникает множество коллизий. Так, например, в отношении
предоставления права использования регистрируемого результата
интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации
ВС РФ, буквально толкуя нормы ГК РФ о возникновении права
использования с момента регистрации (п. 1 ст. 1232 ГК РФ), про-
должает настаивать на применении принципа внесения. Согласно
п. 37 постановления Пленума ВС РФ от 23 апреля 2019 г. № 10
«О применении части четвертой Гражданского кодекса Россий-
ской Федерации» «[п]редоставление права по лицензионному до-
говору считается состоявшимся также с момента государственной
регистрации предоставления права», а до регистрации между сто-
ронами могут возникнуть только «обязательственные отношения».
Из этого, в частности, следует, что незарегистрированная лицен-
зия не предоставляет право использования даже тогда, когда это
не затрагивает третьих лиц, незарегистрированное предоставление
лицензии в отношениях между сторонами не порождает правовых
последствий и, например, не может сделать легальным исполь-
зование соответствующих патентов или товарных знаков. Такое

36
II. Общее правовое значение регистрации прав

решение, отличное от применяемого в наши дни в отношении


аренды, нередко вызывает критику в юридическом сообществе.

76. Приведем другой пример. Согласно п. 2 ст. 1017 ГК РФ регистра-


ции подлежит передача недвижимости в доверительное управ-
ление. Еще в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17 апреля
2001 г. № 2554/99 было закреплено, что сам договор доверитель-
ного управления не регистрируется, а регистрируется передача не-
движимости в управление. Согласно правовой позиции, выражен-
ной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 8 октября 2013 г.
№ 5257/13, «[п]оследствием передачи недвижимого имущества
по договору доверительного управления от учредителя управления
к доверительному управляющему без государственной регистра-
ции в нарушение статьи 1017 Кодекса является то, что стороны
договора не могут противопоставлять его добросовестным тре-
тьим лицам, ссылаться на него»; «[о]бязанность доверительного
управляющего возвратить имущество во владение учредителю
управления в предусмотренный договором срок сохраняется», но,
так как договор не был зарегистрирован, у управляющего не было
правомочия сдавать недвижимость в аренду третьим лицам, и, со-
ответственно, использование третьим лицом (арендатором) дан-
ного имущества по договору с управляющим «неправомерно».
Можно ли говорить, что в этом случае проявился принцип внесе-
ния или принцип непротивопоставимости? Представляется, что
речь здесь идет скорее о принципе непротивопоставимости, но в
несколько странном варианте: отношения между сторонами дого-
вора управления Суд признал (обязанность вернуть недвижимость
в согласованный срок признана), но запретил управляющему
сдавать недвижимость в аренду (получается, что Суд не защи-
тил третье лицо, не знающее о незарегистрированном довери-
тельном управлении, от его правовых последствий, что обычно
видят в эффекте непротивопоставимости по п. 3 ст. 433 ГК РФ,
а, наоборот «покарал» третье лицо, положившееся на наличие
незарегистрированного доверительного управления, о котором
оно знало).

77. Таким образом, российскому праву еще предстоит отыскать опти-


мальное и системное решение данной проблемы. В любом случае
необходимо констатировать, что в настоящее время какого-то
убедительного ответа на вопрос о том, почему права из некоторых

37
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

сделок подчинены принципу внесения, а какие-то ‒ принципу


противопоставимости, у нас нет.

78. Также следует отметить, что в тексте закона обе группы прав
(права, закрепляющие принадлежность, а также обременения)
справедливо объединены термином «права на имущество»: права,
указанные в группе «а», предполагают наиболее полную власть
лица над соответствующим объектом гражданских прав; права
из группы «б» обозначают такие права, которые стесняют право,
относящееся к группе «а». Тем не менее терминологически норма
не вполне выдержана.

79. Во-первых, не все права, на которые распространяются поло-


жения ст. 8.1 ГК РФ, в действительности закрепляют принад-
лежность объекта гражданских прав определенному лицу. Это
верно лишь в отношении недвижимых вещей. Корпоративные
права участника ООО, подлежащие государственной регистрации,
не закрепляют никакой принадлежности имущества лицу. Они
сами по себе являются имуществом. Это следует из положений
ст. 128 ГК РФ. Членство в корпорации выражается в наличии кор-
поративного права в отношении юридического лица; это право
подлежит государственной регистрации и возникает с момента
такой регистрации. Иными словами, в данном случае нет ника-
кого имущества в строгом значении этого слова, которое следует
из ст. 128 Кодекса. Доля в капитале ООО является не более чем
юридической фикцией, «символом» набора правомочий, которые
имеются у участника этой корпорации (прав на распределение
прибыли, участие в управлении, ликвидационный остаток, ин-
формацию, оспаривание сделок корпорации и решений собраний
органов корпорации, предъявление требования о возмещении
убытков, причиненных менеджментом корпорации).

80. То же самое можно утверждать и в отношении исключительных


прав, подлежащих государственной регистрации. Имуществом
являются сами эти права (право на товарный знак, право на изо-
бретение и пр.).

81. Таким образом, формулировку ст. 8.1 ГК РФ о государствен-


ной регистрации прав, закрепляющих принадлежность имуще-
ства, следует понимать не в строгом смысле, устанавливаемом

38
II. Общее правовое значение регистрации прав

в ст. 128 ГК РФ, а просто через непосредственное указание зако-


нодателя на то, что то или иное право подлежит государственной
регистрации.

82. Во-вторых, не вполне точным является и отнесение к группе «б»


ограничений и обременений прав. В традиции догматической
юриспруденции обременениями именуются стеснения абсолют-
ного права частными правами других лиц (например, ипотеками,
сервитутами и пр.). Ограничениями же принято именовать такие
стеснения абсолютных прав на имущество, которые образуются
в результате действия норм публичного права (градостроительно-
го, публичного земельного права и пр.). Однако подобные стесне-
ния абсолютных прав в действительности не подлежат (и не могут
подлежать) государственной регистрации, так как они образуются
не в результате волеизъявления государственных органов, т.е. лиц,
облеченных публичной властью, а в результате принятия вводя-
щих те или иные ограничения нормативных актов. Нормативные
акты подлежат обязательному опубликованию, и вследствие этого
все лица, подчиненные соответствующему правопорядку, должны
считаться знающими о введенных ограничениях абсолютных прав
на имущество.

83. Однако в действительности было бы не совсем верно утверждать,


что система государственной регистрации частных прав на иму-
щество и обременений этих прав вообще чужда информированию
публики о наличии публично-правовых ограничений соответствую­
щих прав.

84. В частности, подавляющее большинство систем государственной


регистрации прав на недвижимое имущество, принятых в различ-
ных юрисдикциях (в том числе в России), связывают государствен-
ную регистрацию прав на земельные участки с точным описанием
данных земельных участков в земельном кадастре. Это, в свою
очередь, предоставляет возможность в комплексной форме доно-
сить до общества информацию не только о частноправовых обре-
менениях участка, но и о публично-правовых ограничениях права
собственности на него в виде градостроительных ограничений,
охранных зон, особенностей использования земельных участков,
вытекающих из публично-правовых законодательных предписаний
(национальные парки, природные заповедники и пр.).

39
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

85. Таким образом, в строгом смысле положения ст. 8.1 ГК РФ под-


лежат применению только к частноправовым обременениям,
возникающим в отношении абсолютных прав, которые устанав-
ливают максимальное господство управомоченных субъектов над
теми или иными благами.

86. Однако это не означает, что регистрационная система будет пол-


ностью игнорировать публично-правовые ограничения таких
прав. Более того, в некоторых случаях отсутствие информации
в реестре об этих ограничениях будет иметь юридическое значе-
ние для третьих лиц, обращающихся к данным реестра.

6. Государственный регистрирующий орган

87. Статья 8.1 ГК РФ исходит из того, что правоустанавливающая


регистрация прав на имущество осуществляется специальным
государственным органом. Однако гипотетически существует не-
сколько возможных решений относительно того, на кого можно
возложить обязанности по ведению реестра сделок с недвижи-
мостью или прав на недвижимость.

88. Первое возможное решение – наделить данной функцией особый


государственный орган, регистрационное ведомство. Это может
быть как единое ведомство, имеющее офис в столице и не об-
ладающее разветвленной сетью подразделений на территории
страны, так и филиальная сеть регистрационных бюро, разме-
щенных во всех более-менее крупных населенных пунктах стра-
ны. Преимущество второго подхода заключается в удобстве для
населения. Однако в этом случае имеется существенный риск
попыток местных властей приобрести влияние на местных же
чиновников регистрационного ведомства, что может повлечь
негативные последствия с точки зрения независимости и бес-
пристрастности регистраторов. Очевидно, что этого недостатка
лишена первая модель, однако она возможна лишь в юрисдикции,
территория которой относительно компактна и в которой хорошо
функционирует почтовая связь. Кроме того, разумеется, наличие
современных компьютерных технологий, предполагающих воз-
можность передачи волеизъявлений на расстоянии без личного
присутствия заявителей, также, кажется, приводит к мысли о том,
что современное регистрационное ведомство не нуждается в раз-

40
II. Общее правовое значение регистрации прав

ветвленной сети филиалов. Государственные чиновники-реги-


страторы осуществляют проверку документов, представленных
заявителями, и вносят записи в реестры. Теоретически такие
чиновники должны обладать особым статусом, который как по-
зволял бы защитить их от возможного влияния со стороны других
заинтересованных государственных органов, так и подчеркивал
бы особое значение совершаемых ими регистрационных действий
(внесения записей в реестр).

89. Из этой потребности вытекает второе возможное решение – пере-


дача функции по ведению реестров судам. Такой подход имеет
достаточно давнюю и уходящую корнями в глубину веков тра-
дицию: как уже упоминалось выше, в Средневековье передача
недвижимости осуществлялась посредством особой торжествен-
ной процедуры, проходившей перед судьей и представлявшей
собой сымитированный сторонами сделки судебный процесс
об истребовании вещи. С этой точки зрения вовлечение судей
как свидетелей перехода права на недвижимость кажется продол-
жением данной традиции. В юрисдикциях, в которых внесение
записи в реестры осуществляется специальными судейскими
чиновниками, этому действию придается качество повышенной
достоверности не в последнюю очередь именно по причине осо-
бого (судейского) статуса лица, ведущего реестр.

90. Возможно и третье решение – приватизация функции ведения


реестра недвижимости, т.е. передача ее частному лицу (например,
выигравшему соответствующий конкурс, проведенный государ-
ством). Примеры такой приватизации традиционной государ-
ственной функции по ведению различных реестров лежат на по-
верхности: например, достаточно вспомнить, что практически
во всех юрисдикциях функцию ведения реестра владельцев без-
документарных ценных бумаг осуществляют частные лица – ре-
гистраторы. Другой пример – ведение реестра залоговых уведом-
лений частными нотариусами (речь идет о нотариате латинского
типа). Наконец, известны примеры, когда реестры юридических
лиц ведут не государственные органы, а, например, торговые
палаты. Разумеется, и здесь развитие компьютерных технологий
во многом корректирует традиционные представления о ведении
поземельных реестров. В первую очередь речь идет о системе рас-
пределенных реестров (блокчейн), которая позволяет создавать

41
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

по сути автономные реестры, содержащие достоверную информа-


цию о правах на недвижимость, для администрирования которой
либо вообще не нужен государственный орган, либо потребность
в нем является минимальной.

91. Российскому праву известны как первый (регистратор – специ-


альный чиновник), так и третий (регистратор – частное лицо)
подходы. Первый используется при регистрации прав на недви-
жимое имущество (Росреестр, подчиненный Минэкономразви-
тия России), прав на доли в капитале ООО (налоговый орган)
и исключительных прав (Роспатент). Положения ст. 8.1 ГК РФ
напрямую распространяются исключительно на государственную
регистрацию прав, но они тем не менее могут избирательно при-
меняться по аналогии и к регистрации, которая осуществляется
частным лицом (регистратором ценных бумаг) (ст. 6 ГК РФ).
III. ПРИНЦИПЫ РЕГИСТРАЦИОННОГО РЕЖИМА

1. Система принципов

92. Как уже упоминалось выше, основной задачей ст. 8.1 ГК РФ было
создание общего регистрационного режима для всех случаев госу-
дарственной регистрации прав на имущество. Это возможно лишь
в том случае, если принципы регистрации соответствующих прав
будут одинаковы для всех ситуаций, подпадающих под действие
ст. 8.1 ГК РФ.

93. Традиционно считается, что регистрационная система основы-


вается на шести основных положениях:
1) для того чтобы право возникло, оно должно быть записано
в реестр (принцип внесения);
2) реестр должен быть открыт для всеобщего ознакомления
(принцип открытости);
3) перед регистрацией регистрирующий орган должен прове-
рить законность оснований для внесения записи (принцип
легалитета);
4) участники оборота, доверившиеся реестру, должны получать
юридическую защиту своего доверия (принцип публичной
достоверности реестра);
5) записи реестра должны содержать пообъектное описание
имущества, права на которое регистрируются (принцип спе-
циалитета);
6) записи, внесенные раньше, имеют приоритет перед запися-
ми, внесенными позднее (принцип старшинства).

94. В ст. 8.1 ГК РФ описаны первые пять принципов, принцип


старшинства ею не охватывается. Однако он может быть вы-
веден из содержания отдельных положений Кодекса (например,
ст. 342, 342.1, 398), норм Федерального закона от 16 июля 1998 г.
№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее ‒ Закон
об ипотеке) и законодательства о государственной регистрации
недвижимости. Кроме того, существует такой общепризнанный
правовой принцип, как prior tempore potior jure (первый по времени
сильнее по праву), из которого логически выводится принцип
приоритета «старших» (т.е. ранее записанных) прав над «млад-
шими» (см. Постановление КС РФ от 19 апреля 2018 г. № 16-П).

43
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

2. Принцип обязательности внесения записи для целей


возникновения права (принцип внесения)

i. Введение

95. Принцип внесения является важнейшим для понимания того,


как работает регистрационная система. Его игнорирование при-
водит к сбою в представлениях об устройстве регистрационных
режимов, ошибкам в формулировании исковых требований, не-
верным юридическим решениям и, как следствие, к правовой
неопределенности. К сожалению, сам по себе тот факт, что за всю
многовековую историю отечественного права в России до 1998 г.
отсутствовали правоустанавливающие пообъектные реестры не-
движимости, делает непростым уяснение и принятие юриста-
ми принципа внесения, хотя с содержательной точки зрения он
не представляет каких-либо сложностей.

96. Следует иметь в виду, что принцип внесения в отношении недви-


жимости действует только в отношении прав, которые возникли
после 30 января 1998 г. (дата введения в действия законодательства
о государственной регистрации прав на недвижимое имущество).
Ранее возникшие права признаются существующими и в отсутствие
их регистрации в реестре (ст. 6 ранее действовавшего Федерального
закона 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон
о государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним), ст. 69 Закона о государственной регистрации не-
движимости). Однако для распоряжения этими правами или для
установления обременений правообладатель должен внести свое
право в реестр (ч. 3 ст. 69 Закона о государственной регистрации
недвижимости). Регистрация ранее возникших прав является пра-
воподтверждающей (она лишь подтверждает уже существующее
право, а не заново порождает его).

ii. Общее правило

97. Принцип внесения означает, что права, объявленные законода-


телем подлежащими государственной регистрации, возникают,
изменяются и прекращаются с момента регистрации. Соответ-
ствующее правило содержится в п. 2 ст. 8.1 ГК РФ. Эта норма ста-

44
III. Принципы регистрационного режима

вит точку в давнем споре о том, каков характер государственной


регистрации прав – правоподтверждающий (деклараторный) или
правопорождающий (конститутивный), или, иными словами, за-
пись в реестре просто подтверждает и делает противопоставимым
третьим лицам возникшее ранее из сделки или иного основания
право (например, собственность), а также его изменение или пре-
кращение либо же запись является необходимым условием для
возникновения, изменения или прекращения регистрируемого
права.

98. Кодекс четко и недвусмысленно указывает на то, что государ-


ственная регистрация является не просто доказательством суще-
ствования ранее возникшего права (изменения или прекращения
права), а юридическим фактом, без которого накопление право-
вых оснований для возникновения, изменения или прекращения
права само по себе соответствующий правовой эффект не про-
изведет: только добавление к этим правовым основаниям факта
регистрации порождает право.

99. В одном из постановлений КС РФ (от 10 ноября 2016 г. № 23-П)


эффект действия принципа внесения описал следующим обра-
зом: государственная регистрация права завершает юридический
состав, влекущий возникновение права собственности на не-
движимость. Иными словами, принцип внесения может быть
охарактеризован очень простой формулой: нет регистрации –
нет права. Однако важно помнить, что сама по себе регистрация
право породить не может, так как в соответствии со ст. 218 ГК РФ
права приобретаются по правовым основаниям (например, в силу
приобретения по сделке, создания объекта недвижимости и вве-
дения его в эксплуатацию, формирования земельного участка),
но при обязательном условии регистрации приобретаемого права
в реестре. Этот же подход был впоследствии дословно воспроиз-
веден (впрочем, без ссылки на указанное Постановление КС РФ)
в Определении Судебной коллегии по гражданским делам (да-
лее – СКГД) ВС РФ от 30 июля 2019 г. № 4-КГ19-28.

100. Проиллюстрируем эту мысль рядом примеров. Так, покупатель,


оплативший и даже получивший по владение недвижимость
по договору купли-продажи недвижимого имущества, не явля-
ется ее собственником (и потому ему недоступен иск о признании

45
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

права собственности; он может обращаться к покупателю с иском


о государственной регистрации перехода права, т.е. с иском о по-
нуждении к исполнению в натуре обязательства передать право
собственности) до момента государственной регистрации пере-
хода права собственности на основании судебного акта о государ-
ственной регистрации перехода права (ст. 551 ГК РФ). Кстати,
равным образом лицо, заключившее договор купли-продажи доли
в уставном капитале ООО, до момента государственной регистра-
ции перехода права на долю в ЕГРЮЛ не является участником
общества (п. 12 ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г.
№ 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (да-
лее ‒ Закон об ООО)).

101. Другой пример. Инвестор, оплативший инвестиционный взнос


по инвестиционному контракту (по существу представляющий
собой плату по договору купли-продажи будущей недвижимой
вещи), не является собственником (или вместе с другими инве-
сторами сособственником) строящегося объекта, и поэтому он
также не может предъявлять иски о признании права собствен-
ности на недостроенный объект. Право собственности на приоб-
ретаемый им по договору объект недвижимости возникнет только
после государственной регистрации права в реестре.

102. Принцип внесения имеет значение не только для производного


приобретения прав, но и для первоначального приобретения прав
на имущество. Например, застройщик, возведший здание и даже
получивший разрешение на его эксплуатацию на принадлежащем
ему земельном участке, не является собственником здания (строго
говоря, до регистрации права оно не является вещью, а пред-
ставляет собой составную часть земельного участка). Оно станет
принадлежать ему на праве собственности только с момента госу-
дарственной регистрации данного права (ст. 219 ГК РФ); предъ-
явленный до этого момента иск о признании права собственности
на здание удовлетворению не подлежит. До указанного момента
здание является составной частью земельного участка (если он
принадлежит застройщику на праве собственности)1 либо элемен-
1
  См. п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. № 153
«Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от на-
рушений, не связанных с лишением владения»; см. также: Суханов Е.А. Вещное право:
научно-познавательный очерк. М.: Статут, 2017 (в особенности § 2.1 гл. 3 этой работы);

46
III. Принципы регистрационного режима

том права строительной аренды (которая хотя и является обяза-


тельственной сделкой, но выполняет сегодня в России функции
отсутствующего пока вещного права застройки). Таким образом,
производя государственную регистрацию прав на возведенное
здание или сооружение, застройщик осуществляет как бы «гори-
зонтальное разделение» одной недвижимой вещи – земельного
участка – на две вещи (земельный участок и здание / сооружение
на нем становятся самостоятельными недвижимыми вещами)1.

103. Упоминаемое в п. 2 ст. 8.1 ГК РФ применение принципа внесения


в отношении изменения содержания зарегистрированного права
в основном релевантно в контексте ограниченных вещных прав
на недвижимость (сервитута, ипотеки), прав из лицензионных
договоров об использовании исключительного права (если к та-
кому праву в принципе применять принцип внесения) и договора
залога таких прав, а также прав залога доли в ООО. Содержание
данных прав определяется в договоре между соответствующими
сторонами и может меняться в силу соглашения об изменении
такого договора. Соответственно, изменение содержания заре-
гистрированного права тоже требует регистрации и не может
вступить в силу ранее такой регистрации. Что же касается права
собственности на недвижимость, то его содержание определяется
законом, поэтому изменение содержания данного права тоже воз-
можно только путем законодательного регулирования. Принцип
внесения в отношении таких изменений не действует.

104. Что же касается прекращения регистрируемых прав, то согласно


п. 2 ст. 8.1 ГК РФ и здесь работает принцип внесения. Право
существует, пока существует и не погашена запись о праве. Это
правило знает и исключения (например, гибель объекта недви-
жимости прекращает право собственности на него, независимо
от того, что указано в реестре), но общее правило вполне понятно.
Если, например, стороны расторгают договор ипотеки или сер-
витут, до момента погашения записи о соответствующих правах

Бевзенко Р.С. Земельный участок с постройками на нем: введение в российское право


недвижимости [Электронное издание]. М.: М-Логос, 2017. § 92 и далее.
1
  См. подробнее: Бевзенко Р.С. «Горизонтальное разделение» земельного участка.
Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ
от 16.01.2018 № 305-ЭС17-14514 // Вестник экономического правосудия РФ. 2018. № 4.
С. 4‒9.

47
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

в ЕГРН такие права существуют (Определение Судебной коллегии


по экономическим спорам (далее – СКЭС) ВС РФ от 23 июня
2017 г. № 305-ЭС17-3021).

iii. Исключения из принципа внесения

105. Однако законодатель, устанавливая принцип внесения, предусма-


тривает, что его действие не является абсолютным, законом могут
быть предусмотрены случаи, когда права на имущество могут
возникать, изменяться или прекращаться и в отсутствие записей
реестра. Эти случаи именуются исключениями из принципа внесе-
ния. Появление таких исключений объясняется разнообразными
причинами. В частности, наиболее ранним из сформулированных
правопорядками исключений из принципа внесения является
приобретение наследником права собственности на унаследован-
ное имущество. Оно объясняется догматическими соображения-
ми: универсальное правопреемство предполагает моментальное
вступление правопреемника во всех права правопредшествен-
ника. Оно не терпит ни одной «юридической секунды» между
прекращением существования правопредшественника и при-
обретением правопреемником принадлежавших первому прав
и обязанностей.

106. К числу исключений из принципа внесения относятся следующие


ситуации1.

a. Универсальное правопреемство при наследовании

107. В соответствии с п. 4 ст. 1152 ГК РФ «[п]ринятое наследство при-


знается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства
независимо от времени его фактического принятия, а также неза-
висимо от момента государственной регистрации права наслед-

1
  Здесь мы хотим оговориться, что не претендуем на то, чтобы представить совер-
шенно полный перечень исключений из принципа внесения. Вполне возможно суще-
ствование и иных случаев, когда в соответствии с предписанием закона право на иму-
щество будет считаться возникшим, изменившимся или прекратившимся не с момента
внесения соответствующей записи в реестр. Собственно, задача практикующего юриста,
применяющего положения ст. 8.1 ГК РФ, заключается в том, чтобы знать общее пра-
вило (принцип внесения), помнить о возможности существования исключений из не-
го и знать набор основных исключений из принципа внесения.

48
III. Принципы регистрационного режима

ника на наследственное имущество, когда такое право подлежит


государственной регистрации». Несмотря на терминологическую
осторожность ГК РФ (в норме не указывается, на каком праве
наследство признается принадлежащим наследнику, но в связи
с тем, что он является универсальным преемником наследодателя,
и право на недвижимые вещи, которые составляют наследство,
возникающее у наследника, не может быть ничем иным, как
правом собственности), вывод из этой нормы вполне очевиден:
право собственности на недвижимую вещь, полученную в по-
рядке наследования, возникает вне связи с регистрацией права
в реестре.

108. Насколько такое исключение соответствует главной цели реги-


страционного режима ‒ созданию системы достоверных данных
о правах на недвижимость? Смерть прежнего правообладателя
исключает возможность двойного распоряжения имуществом,
поэтому расхождение «реестровой» реальности и действительной
принадлежности права на недвижимое имущество не несет како-
го-либо вреда третьим лицам. Тем не менее пользы от признания
наследника собственником унаследованной недвижимости с мо-
мента открытия наследства (а не с момента выдачи свидетельства
о праве на наследование или внесения записи о праве наслед-
ника в ЕГРН) существенно больше. Наследственное имущество
не рассматривается как бесхозяйное (что было бы неизбежно при
принятии иного подхода), следовательно, имеется лицо, которое
с момента открытия наследства должно а) нести бремя по содер-
жанию этого имущества и б) получать доходы и плоды от него.
Правильность взгляда на наследование как на случай исключения
из принципа внесения подтверждается правовой позицией ВС РФ
и ВАС РФ, сформулированной в абзаце втором п. 11 постанов-
ления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при
разрешении споров, связанных с защитой права собственности
и других вещных прав» (далее – Постановление пленумов ВС РФ
и ВАС РФ № 10/22).

109. На практике признание наследника (пусть и ретроактивно) соб-


ственником недвижимого имущества с момента открытия наслед-
ства позволяет не только решить вопрос о судьбе плодов и доходов
от вещи, расходов на нее, но и предоставить наследнику, который

49
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

принял наследство, но не получил свидетельство о праве на на-


следство и не внес запись о себе как о собственнике в ЕГРН, воз-
можность защищать свое владение наследственным имуществом
так же, как это обычно делает «реестровый» собственник, т.е. при
помощи виндикационных и негаторных исков.

110. Единственное ограничение, отличающее наследника ‒ «внерее-


стрового» собственника от обычного, «реестрового», заключается
в том, что до момента внесения записи в ЕГРН о праве собствен-
ности наследника на недвижимое имущество он не сможет пере-
дать свое право другому лицу по сделке. Однако в случае смерти
наследника до оформления в ЕГРН его права на недвижимость
оно войдет в состав его наследственной массы и перейдет к его
наследникам в порядке универсального правопреемства.

b. Универсальное правопреемство юридических лиц

111. Аналогичные рассуждения лежат и в основе такого исключения


из принципа внесения, как переход права на имущество в по-
рядке реорганизации (см. ст. 58 ГК РФ, а также Постановле-
ние КС РФ от 3 июля 2018 г. № 28-П). Хотя в соответствующем
разделе Кодекса отсутствует норма, аналогичная п. 4 ст. 1152
ГК РФ, идея универсального правопреемства, которая лежит
в основе наследования, в полной мере должна работать и при
реорганизации юридического лица. Нельзя допустить, чтобы иму-
щество юридического лица, подвергнутого реорганизации, хотя
бы на «юридическую секунду» оставалось бесхозяйным. В связи
с этим правильным было бы считать, что зарегистрированные
права на имущество, принадлежащие реорганизованному юриди-
ческому лицу, переходят к его правопреемнику не с момента вне-
сения записи о переходе права в реестр, а с момента завершения
соответствующей реорганизационной процедуры (т.е. с момента
внесения записи о юридическом лице, созданном в процессе пре-
образования, слияния, разделения, либо записи о прекращении
юридического лица в результате присоединения).

112. При этом самый сложный вопрос возникает в связи с такой фор-
мой реорганизации, как выделение. Специфика данной формы
реорганизации заключается в том, что при выделении (в отличие
от иных форм реорганизации) наряду с образованием нового

50
III. Принципы регистрационного режима

субъекта права сохраняет свое существование юридическое лицо,


подвергшееся реорганизации. Если исходить из того, что ис-
ключение из принципа внесения необходимо, чтобы предотвра-
щать возникновение у имущества режима бесхозяйного, то при
выделении этой проблемы не возникает, ведь собственником
до государственной регистрации перехода права может считать-
ся то юридическое лицо, из которого выделилось другое юри-
дическое лицо. Кроме того, придание случаю реорганизации
в форме выделения характера исключения из принципа внесения
неоправданно повышает риски для оборота. В реестре в каче-
стве собственника имущества указано выделявшее юридическое
лицо – в действительности же таковым является выделившееся.
Но, в отличие от иных ситуаций (наследование, другие формы
реорганизации), здесь у «реестрового» собственника сохраняется
внешняя видимость права, и при этом он является действующим
субъектом частноправовых отношений. Каких-либо способов
для участников оборота узнать, что лицо с момента завершения
процедуры выделения более не является собственником имуще-
ства, переданного выделенному юридическому лицу, нет. Это,
в свою очередь, может привести к тому, что третьи лица могут,
ошибочно доверившись записи в реестре, вступить в отношения
с таким лицом (заключить договор купли-продажи, ипотеки,
аренды и пр.). Понятно, что впоследствии при рассмотрении
требования выделившегося юридического лица об истребовании
имущества могут быть применены положения о защите добро-
совестного приобретателя, но тем не менее все негативные по-
следствия обсуждаемого решения перевешивают его достоинства
и требования юридической чистоты конструкции универсального
правопреемства.

113. Некоторое время назад правовая позиция высшей судебной ин-


станции по вопросу о том, имеет ли место при реорганизации
в форме выделения исключение из принципа внесения, была
довольно нечеткой. Так, в одном из разъяснений 2009 г., посвя-
щенном вопросам взимания земельного налога, ВАС РФ выска-
зался следующим образом: «Поскольку при универсальном право-
преемстве (реорганизация юридических лиц, за исключе­нием
выделения, а также наследование) вещные права на земельные
участки, упомянутые в пункте 1 статьи 388 НК РФ, переходят
непосредственно в силу закона, правопреемники становятся

51
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

плательщиками земельного налога независимо от регистрации


перехода соответствующего права» (п. 5 постановления Пленума
ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 54 «О некоторых вопросах, воз-
никших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных
с взиманием земельного налога»). Однако при этом уже в 2010 г.
в Постановлении пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 (абзацы
второй, третий и четвертый п. 11) высшие суды, рассуждая о том,
что при реорганизации право на недвижимое имущество пере-
ходит в силу закона, не указали на то, что этот принцип не имеет
места при реорганизации в форме выделения. И наконец, в деле,
рассмотренном Президиумом ВАС РФ в порядке надзора, высшая
судебная инстанция указала, что при реорганизации в форме
выделения все же имеет место универсальное правопреемство
(см. Постановление Президиума ВАС РФ от 17 марта 2011 г.
№ 15762/10). Таким образом, по всей видимости, правовая по-
зиция ВАС РФ относительно реорганизации в форме выделения
все же сводится к тому, что при данной форме реорганизации
имеет место универсальное правопреемство и, следовательно,
право собственности на недвижимое имущество, переданное
выделенному юридическому лицу, переходит к нему с момента
его государственной регистрации в ЕГРЮЛ. А это означает кон-
статацию исключения из принципа внесения.

114. Понимание того, что при реорганизации право на недвижимое


имущество переходит без внесения записей в ЕГРН, особенно
важно в случае, если недвижимое имущество было несколько
раз передано от реестрового собственника к правопреемникам
(например, сначала ОАО «Х» преобразовалось в ООО «Х», а затем
разделилось на ООО «Y» и ООО «Z», недвижимость была передана
ООО «Z»). Практика органов по регистрации прав на недвижимое
имущество всегда свидетельствовала о том, что при обращении
последнего правопреемника с заявлением о регистрации прав
на недвижимое имущество в государственной регистрации права
отказывалось со ссылкой на то, что правопредшественник не об-
ладал правом собственности на недвижимость, причем позиция
судов при оспаривании таких отказов не была единообразной.
Однако после того, как высшие суды высказались по вопросу
о приобретении права собственности на недвижимое имущество
при реорганизации юридического лица, острота проблемы должна
снизиться.

52
III. Принципы регистрационного режима

c. Приобретение имущества членом потребительского кооператива

115. Довольно экзотическое исключение из принципа внесения со-


держится в п. 4 ст. 218 ГК РФ: «Член жилищного, жилищно-
строительного, дачного, гаражного или иного потребительского
кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления,
полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж,
иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом,
приобретают право собственности на указанное имущество».

116. Сейчас невозможно точно установить, по какой причине разра-


ботчики ГК РФ ввели данное исключение из принципа внесения,
но, кажется, у него есть ярко выраженная социальная окраска,
связанная с желанием создать для пайщиков кооперативов, ко-
торые выплатили взносы в кооператив, режим максимальной
правовой защищенности обладателя вещи – защищенности соб-
ственника. Если бы указанного исключения не было, у членов
кооперативов имелись бы только корпоративные права в отно-
шении кооператива. Это вряд ли соответствует действительной
цели вступления пайщика в кооператив: она заключается в том,
чтобы приобрести вещь (квартиру, гараж, дачу и т.п.).

117. Таким образом, исключение из принципа внесения в данном


случае наделяет члена кооператива вещным правом в отноше-
нии имущества, подлежащего передаче ему кооперативом, что,
разумеется, улучшает его правовое положение вследствие рас-
ширения возможностей правовой защиты.

d. Приобретательная давность

118. Весьма сложный случай исключения из принципа внесения со-


ставляют законодательные предписания в отношении приобре-
тательной давности. Приобретательная давность в сфере оборота
прав, подлежащих обязательной регистрации в реестре, имеет
любопытную особенность. Например, очевидно, что при наличии
в реестре записи о действительном собственнике добросовестное
владение чужой недвижимостью исключается1. Незаконный вла-

1
  Этот тезис, однако, был довольно серьезно поколеблен позицией КС РФ, выра-
женной в Постановлении от 26 ноября 2020 г. № 48-П, в котором было признано, что

53
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

делец всегда имеет возможность справиться о том, кто является


собственником той недвижимости, которой он владеет. Поэтому
применительно к недвижимости возможно следующее значение
приобретательной давности: приобретение по давности права
собственности возможно лишь лицом, которое было неправильно
внесено в реестр, т.е. давность в данном случае будет выступать
средством разрешения коллизии материальной и формальной
принадлежности прав (более точно этот случай может быть ква-
лифицирован не как приобретение права собственности, а как
устранение возражений о неправильности записи в реестре). Та-
кое значение давности может быть выведено и из норм действую­
щего ГК РФ (ст. 234).

119. Другое возможное значение давности ‒ признание ее средством


возврата в оборот недвижимости, которая не является бесхо-
зяйной, но собственник которой неизвестен (не внесен в реестр)
либо не осуществляет хозяйственное воздействие на свою вещь.
Однако для этого случая следует интерпретировать добросовест-
ность давностного владельца не как извинительное полагание
себя собственником, а как уважительное незнание о наличии
прав другого лица на вещь, находящуюся во владении давностного
владельца. Строго говоря, исходя из самого ГК РФ случай приоб-
ретения по давности не может прямо рассматриваться как исклю-
чение из принципа. Абзац второй п. 1 ст. 234 ГК РФ гласит, что
«[п]раво собственности на недвижимое имущество, подлежащее
государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего
это имущество в силу приобретательной давности, с момента
такой регистрации».

120. Но что происходит ранее ‒ приобретение права на вещь в силу


давности (закон почему-то говорит о приобретении имущества,
что неточно) (и затем уже это право подлежит регистрации) либо
«понимание добросовестности давностного владения, подразумевающее, что лицо при
получении владения должно полагать себя собственником имущества, лишает лицо,
длительное время владеющее имуществом как своим, заботящееся об этом имуществе,
несущее расходы на его содержание и не нарушающее при этом прав иных лиц, возмож-
ности легализовать такое владение, вступает в противоречие с целями, заложенными
в статье 234 ГК Российской Федерации» (абзац четырнадцатый п. 3.1). КС РФ предло-
жил понимать добросовестность давностного владельца следующим образом: «…добро-
совестность предполагает, что вступление во владение не было противоправным, со-
вершено внешне правомерными действиями» (абзац девятый п. 3.1).

54
III. Принципы регистрационного режима

право возникает только после регистрации? Все зависит от прин-


ципов построения системы органов, осуществляющих регистра-
ционный режим. Очевидно, что решение вопроса о приобретении
права собственности по давности владения основано на сужде-
нии о конкретных фактах, связанных с действиями давностно-
го владельца, и исследовании фактических обстоятельств дела.
Такими полномочиями обладает только суд. Поэтому регистра-
ции права на недвижимость, которое возникло вследствие при-
обретательной давности, должно предшествовать установление
судом соответствующих фактов (открытости, добросовестности,
непрерывности, истечения сроков владения). Если бы функция
регистрации прав в России была возложена на суды (как это сде-
лано в некоторых западных правопорядках), то установление
фактов и регистрация могли бы осуществляться в рамках одного
производства. В рамках же административной системы устройства
органов по регистрации, принятой в России, это невозможно:
требуется предварительное обращение в суд.

121. Судебная практика по поводу применения абзаца второго п. 1


ст. 234 ГК РФ сложилась следующим образом. В п. 20 Постановле-
ния пленумов ВС РФ и ВАС № 10/22 содержится следующее разъ-
яснение: «По смыслу абзаца второго пункта 1 статьи 234 ГК РФ
отсутствие государственной регистрации права собственности
на недвижимое имущество не является препятствием для при-
знания права собственности на это имущество по истечении срока
приобретательной давности». При этом в том же Постановлении
(п. 59) содержится правовая позиция, суть которой заключается
в том, что иск о признании права может быть удовлетворен только
в том случае, если право, о признании которого просит истец,
у него уже возникло. Следовательно, если сложить эти две право-
вые позиции, получится, что, допуская предъявление давностным
владельцем иска о признании права собственности на недвижи-
мое имущество, высшие суды по сути признают, что он уже стал
собственником к моменту разрешения спора, а само разрешение
спора требуется для того, чтобы окончательно развеять сомнения
в фигуре собственника спорной недвижимости. Процессуальным
законодательством (ст. 218 АПК РФ, ст. 264 ГПК РФ) преду­
смотрена возможность вынесения судебного решения по таким
делам особого производства, как установление факта владения
имуществом. Соответственно, судебное подтверждение наличия

55
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

оснований для возникновения права собственности у давностного


владельца возможно не только в исковом процессе, но и – при
отсутствии спора – в рамках указанной процедуры. Это процес-
суальное решение отражено и в Постановлении пленумов ВС РФ
и ВАС РФ № 10/22 (п. 21). Тем самым высшие суды закрепили
непротиворечивую (с точки зрения действующего закона) квали-
фикацию ситуации: перед обращением в регистрирующий орган
давностный владелец должен получить судебное решение, под-
тверждающее наличие состава приобретения права собственности
по давности; затем следует обращение с просьбой о регистра-
ции; сама же регистрация права имеет правоподтверждающее,
а не конститутивное значение. Иное решение (распространение
на приобретательную давность принципа внесения) не учиты-
вает требований практики. Как правило, вопрос о приобрете-
нии по давности поднимается в ситуации, когда возникает спор
между действительным собственником и лицом, полагающим
себя собственником (т.е. лицом, которое на самом деле приоб-
рело право по давности). В подавляющем большинстве случаев
заявление о давности делается для того, чтобы обессилить при-
тязания истца о возврате вещи и лишить его титула собственника
и соответствующей легитимации. Однако у этой эксцепции нет
никаких перспектив, если давностный владелец сам не стал соб-
ственником, хотя бы и «внереестровым».

e. Супружеская собственность

122. Супружеская собственность на имущество, права на которое под-


лежат государственной регистрации, также возникает без внесения
в реестр записи об этом, что вытекает из положений п. 1 ст. 256
ГК РФ («Имущество, нажитое супругами во время брака, является
их совместной собственностью...») и предложения второго п. 2 ст. 34
СК РФ («Общим имуществом супругов являются также приобре-
тенные за счет общих доходов супругов... недвижимые вещи... не-
зависимо от того, на имя кого из супругов он[и] приобретен[ы]...»).
Такое решение законодателя связано, по всей видимости, исклю-
чительно с социальной направленностью всех положений об общей
собственности супругов, содержащихся в ГК РФ и СК РФ. Возник-
новение режима супружеской собственности без необходимости
совершения каких-либо процедур направлено на защиту слабой
стороны в супружеских имущественных отношениях, а именно

56
III. Принципы регистрационного режима

лица, которое вносит в семью неимущественный вклад (воспитание


детей, забота о домашнем хозяйстве и пр.).

123. Однако установление такого режима супружеской недвижимой


собственности наносит серьезный удар по обороту. Так, оказы-
вается, что в отношении значительной части имущества, принад-
лежащего физическим лицам, которые состоят в браке, реестр
является недостоверным (ведь данные реестра говорят об ин-
дивидуальной собственности лица, например, на недвижимую
вещь – на деле же она находится в совместной собственности
двух лиц). Поэтому третьи лица, помимо изучения данных ЕГРН,
должны прилагать усилия к установлению наличия или отсут-
ствия у «реестрового» собственника супружеских отношений.
Несмотря на то что оборот по большинству видов имущества
отчасти защищен положениями абзаца второго п. 2 ст. 35 СК РФ
(«Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению об-
щим имуществом супругов, может быть признана судом недей-
ствительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга
только по его требованию и только в случаях, если доказано, что
другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать
о несогласии другого супруга на совершение данной сделки»),
п. 3 ст. 253 и п. 2 ст. 173.1 ГК РФ (защищающих сторону сделки,
требующей согласия, в случае ее добросовестного незнания о необ-
ходимости получения согласия на совершение сделки), в контексте
сделок по отчуждению или обременению недвижимости и доли
в ООО суды применяют положение п. 3 ст. 35 СК РФ, которое
применительно к распоряжению подлежащими государственной
регистрации правами в период брака не содержит оговорки о за-
щите субъективно добросовестного контрагента, не знавшего
о совместном характере собственности потенциального отчужда-
теля. С учетом того, что проверить достоверно, не находится ли
последний в браке на момент распоряжения, невозможно, вполне
вероятно и на практике повсеместно случается, что недвижимость
или доля в ООО отчуждаются без обязательного в силу закона
согласия супруга, притом что о самом наличии такого супруга
контрагент не знал.

124. ВС РФ исходит из того, что в контексте отчуждения прав на долю


в ООО или недвижимость, находящихся в общей совместной
собственности супругов, в период брака п. 3 ст. 35 СК РФ имеет

57
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

приоритет перед положением абзаца второго п. 2 ст. 35 СК РФ,


п. 2 ст. 173.1 ГК и п. 3 ст.253 ГК, и субъективная добросовест-
ность контрагента иррелевантна (см., например, определения
СКГД ВС РФ 6 сентября 2016 г. № 18-КГ16-97, от 19 мая 2015 г.
№ 19-КГ15-8 и от 4 декабря 2018 г. № 18-КГ18-184, а также Опре-
деление СКЭС ВС РФ от 17 мая 2018 г. № 305-ЭС17-20998). Если
судебная практика придет к выводу о том, что регистрация ис-
ключительных прав – это также государственная регистрация
прав по смыслу ст. 8.1 ГК, те же риски возникают и в отношении
сделок с такими правами. Подобный подход вызывает большие
сомнения в его справедливости и разумности. Риск недобросо-
вестности супруга, на которого записано соответствующее право
в реестре, оказывается возложенным на субъективно добросо-
вестного контрагента, а не на супруга, который связал себя узами
брака с таким недобросовестным лицом и не позаботился об из-
менении режима общности супружеского имущества (например,
как минимум в случае с недвижимостью, если супруги перейдут
на режим общей долевой собственности имущества, это будет
очевидно для любых третьих лиц из записей реестра).

f. Разграничение публичных земельных участков

125. Еще одно исключение из принципа внесения в сфере земельного


права (правила о возникновении права собственности на раз-
граниченные земельные участки, принадлежащие публичным
образованиям на праве собственности) содержится в ст. 3.1 Фе-
дерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении
в действие Земельного кодекса Российской Федерации»1.

126. Суть проблемы вкратце такова. До 1 июля 2006 г. действовал спе-
циальный Закон, который устанавливал процедуру определения
собственников земельных участков, принадлежащих публичным
образованиям (разграничение прав на землю), основная идея кото-
рого заключалась в том, что земельные участки разграничиваются
путем издания акта Правительства РФ о разграничении земельных
участков2. Однако такая процедура была признана чрезвычайно

1
  Далее – Вводный закон к ЗК РФ.
2
  Федеральный закон от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении государствен-
ной собственности на землю».

58
III. Принципы регистрационного режима

неэффективной. Так, по некоторым подсчетам, для того чтобы


разграничить все земельные участки в Российской Федерации теми
темпами, которыми осуществлялись подготовка и издание актов
Правительства, потребовалось бы более 30 лет. В итоге соответ-
ствующий Закон был отменен. Взамен во Вводный закон к ЗК РФ
были включены специальные критерии (ст. 3.1), при помощи ко-
торых правоприменитель мог бы определить, кому из публичных
собственников принадлежит право на земельный участок.

127. Однако сразу же возникла проблема. Прежнее законодательство


о разграничении земельных участков исходило из того, что право
собственности на участок возникает у публичного образования
с момента государственной регистрации права собственности
в реестре. В ст. 3.1 Вводного закона к ЗК РФ такого правила нет,
напротив, законодатель по сути указывает: в целях разграничения
государственной собственности на землю к собственности такого-
то публичного образования (Российской Федерации, субъекта Рос-
сийской Федерации, муниципальных образований) относятся
такие-то земельные участки. Спрашивается, возникнет ли у пу-
бличного образования право собственности на такой земельный
участок сразу же после вступления в силу ст. 3.1 Вводного закона
к ЗК РФ (с 1 июля 2006 г.), или же эта норма является предпо-
сылкой для возникновения права собственности на земельный
участок, само же право возникнет только в том случае, если запись
о праве собственности соответствующего публичного образования
на земельный участок будет внесена в реестр?

128. Судебная практика ответила на этот вопрос следующим образом.


Предметом рассмотрения в Президиуме ВАС РФ стал спор между
муниципальным образованием и Российской Федерацией. Рос-
сийская Федерация зарегистрировала право собственности на зе-
мельный участок до вступления в силу правил ст. 3.1 Вводного
закона к ЗК РФ. Однако в соответствии с данными правилами
земельный участок должен был быть отнесен не к федеральной,
а к муниципальной собственности. Муниципальное образование
обратилось в суд с иском о признании своего права на участок.
Суды трех инстанций отказали в иске о признании права, указав,
что собственником участка в соответствии с записями реестра
является Российская Федерация. Президиум ВАС РФ не согла-
сился с такой позицией, признав, что само по себе вступление

59
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

в силу правил, содержащихся в ст. 3.1 Вводного закона к ЗК РФ,


озна­чает, что с 1 июля 2006 г. спорный участок поступил в соб-
ственность муниципального образования, внесения в реестр не-
движимости каких-либо записей об этом не требовалось. Следо-
вательно, истец правильно избрал способ защиты своего права
собственности на участок – иск о признании права собственности
к лицу, которое, не являясь собственником участка, тем не менее
было записано в реестре в качестве его собственника (см. Поста-
новление Президиума ВАС от 19 июля 2011 г. № 2178/11).

129. Указанный подход высшей судебной инстанции представляется


оправданным. Правила о разграничении прав публичных об-
разований на принадлежащие им земельные участки по своей
направленности схожи с нормами ст. 6 ранее действовавшего За-
кона о государственной регистрации прав на недвижимое имуще-
ство и сделок с ним о так называемых «ранее возникших правах»
(правах на недвижимые вещи, возникших до 30 января 1998 г.).
Земельные участки, в отношении которых применяются правила
о разграничении, всегда принадлежали публичному собственнику,
единственная неясность заключалась в том, что субъект этого
права – Российская Федерация, субъект Российской Федера-
ции, муниципальное образование – был не определен. Правила
о разграничении призваны лишь выявить соответствующее пу-
бличное образование. Следует помнить о том, что исключения
из принципа внесения устанавливаются в обороте не столько ради
упрощения оборота, сколько ради исключения случаев появления
бесхозяйной недвижимости; при этом важно не допустить ущем-
ление интересов неограниченного круга третьих лиц, которые
обращаются к данным ЕГРН с целью получить информацию
о правах на недвижимое имущество. Следовательно, лицо, кото-
рое вступило в отношения с тем, кто в противоречии с правилами
ст. 3.1 Вводного закона к ЗК РФ был внесен в реестр в качестве
собственника земельного участка (например, как в деле, рас-
смотренном Президиумом ВАС РФ, – Российская Федерация),
должно быть защищено принципом достоверности реестра (это
означает, что участок не может быть изъят у покупателя, поло-
жившегося на данные ЕГРН; арендатор, плативший арендную
плату Российской Федерации, не может быть понужден к уплате
арендных платежей повторно; залогодержатель сохраняет право
залога и т.п.).

60
III. Принципы регистрационного режима

g. Ликвидационная квота

130. Отношения, связанные с передачей имущества, оставшегося


после ликвидации юридического лица его участникам, с со-
держательной точки зрения мало чем отличаются от отноше-
ний, возникающих в связи с реорганизацией юридического
лица. Единственная, пожалуй, разница состоит в том, что при
передаче имущества в порядке ликвидационной квоты в прин-
ципе невозможна передача долгов юридического лица (так как
ликвидационная квота может образоваться лишь в случае, если
у юридического лица осталось какое-либо имущество после
расчетов с кредиторами, т.е. лишь при превышении стоимости
имущества над размером долгов ликвидируемого юридического
лица).

131. В одном из определений СКГД ВС РФ (от 18 июля 2017 г. № 78-


КГ17-46) этот вопрос довольно детально обсуждается. Так, ни-
жестоящий суд отказался признавать единственного участника
ликвидированного ООО собственником недвижимости, принад-
лежавшей обществу, так как он не был зарегистрирован в реестре
недвижимости в качестве такового. Однако СКГД ВС РФ с таким
подходом не согласилась, признав, что по смыслу норм ГК РФ
о последствиях прекращения юридического лица и положений
ст. 58 Закона об ООО о последствиях ликвидации общества соб-
ственность на имущество общества переходит (в рассматриваемом
Определении использовано неудачное выражение «передается»;
в действительности же для приобретения имущества как лик-
видационной квоты никакого волевого акта от ликвидируемого
общества не требуется; ликвидационная комиссия может пере-
дать оставшееся имущество участникам, но и в случае, если такое
имущество не было выявлено ею, но оно физически существует,
оно также переходит в собственность участников общества после
его ликвидации) к участникам.

h. Приобретение права на земельный участок под многоквартирным


домом

132. Это важное исключение из принципа внесения следует из по-


ложений ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г.
№ 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Россий-

61
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

ской Федерации» (далее ‒ Вводный закон к ЖК РФ), устанав-


ливающих, что с момента формирования земельного участка
и проведения его государственного кадастрового учета земельный
участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные
входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества,
переходит бесплатно в общую долевую собственность собствен-
ников помещений в многоквартирном доме.

133. Наиболее последовательно это исключение из принципа внесения


анализируется в Определении СКЭС ВС РФ от 24 января 2017 г.
№ 305-КГ16-10570. В данном деле ключевым правовым вопро-
сом был следующий: если лицо скупило все квартиры в много-
квартирном доме, означает ли это, что оно тем самым приоб-
рело право собственности на земельный участок, занятый таким
домом? Нижестоящие суды отказались признавать покупателя
собственником участка (покупатель снес многоквартирный дом,
в котором он выкупил квартиры, и начал новое строительство),
однако СКЭС ВС РФ не согласилась с этим подходом, признав,
что собственность на долю в земельном участке переходит к по-
купателю квартиры в силу закона в качестве исключения из прин-
ципа обязательности внесения записи для цели возникновения
права. При этом Коллегия подчеркнула, что если одно лицо при-
обрело все квартиры, то оно без необходимости внесения записей
о собственности на участок в реестр становится единоличным
собственником земельного участка в силу сложения долей. Вместе
с тем, если данное лицо пожелает, чтобы его единоличное право
собственности на земельный участок было зарегистрировано
в реестре (пример правоподтверждающей регистрации, т.е. ре-
гистрации уже возникшего в качестве исключения из принципа
внесения права), оно вправе это сделать, и регистратор не вправе
отказать во внесении такой записи.

i. Переход права ипотеки при уступке требования, обеспеченного


залогом недвижимости

134. Следующий случай исключения из принципа внесения, который


предусмотрен нормами, регулирующими ипотеку, – это уступка
требования, обеспеченного ипотекой. В соответствии с поло-
жениями ст. 384 ГК РФ при уступке требования по основному
обязательству (например, обязательства по возврату кредита)

62
III. Принципы регистрационного режима

к цессионарию переходят и дополнительные требования (в част-


ности, право залога).

135. Возникает вопрос: с какого момента происходит переход права


залогодержателя при уступке обязательственного требования
по возврату кредита, обеспеченному ипотекой? Есть два варианта
ответа. Первый: у цессионария права залогодержателя возникнут
с момента государственной регистрации изменения залогодер-
жателя в ЕГРН. Однако это не соответствует принципиальному
положению российского залогового права, согласно которому
залогодержателем может быть только кредитор по обеспечен-
ному залогом обязательству. Легко заметить, что при предлагае-
мом варианте решения проблемы после подписания соглашения
об уступке права по договору кредита и по ипотеке и до реги-
страции перехода ипотеки кредитором по обязательству будет
цессионарий, а залогодержателем – цедент. Этот вариант также
порождает значительное количество неоднозначных вопросов:
как быть в случае, если регистрация уступки ипотеки не состо-
ится? Что, если до регистрации замены залогодержателя в ЕГРН,
появится необходимость обратить взыскание на предмет залога?

136. Второй вариант ответа таков: в положениях ст. 384 ГК РФ, кото-


рые определяют особенность перехода прав, вытекающих из обе-
спечительных сделок, установлено исключение из принципа
внесения, т.е. эта норма и есть иной предусмотренный законом
случай возникновения права без регистрации. По всей видимости,
именно к такому решению склонился ВАС РФ, признавший, что
ипотека переходит к цессионарию с момента совершения уступки
по долгу, обеспеченному залогом (п. 14 постановления Пленума
ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. № 10 «О некоторых вопросах при-
менения законодательства о залоге»).

137. Однако у этого решения есть и негативные стороны. Реестр, со-


держащий в себе запись об ипотеке в пользу цедента, более не бу-
дет достоверным, вводя третьих лиц в заблуждение относительно
действительных прав на недвижимое имущество. Кроме того,
цессионарий будет совершенно не заинтересован в том, чтобы
привести реестр в актуальное состояние, ведь у него и так уже есть
права залогодержателя без внесения записей в ЕГРН. Тем не менее
ВАС РФ, выбрав в качестве варианта ответа второй подход, смог

63
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

нивелировать его недостатки. Как указывается в предложении


втором абзаца второго п. 14 указанного Постановления, до го-
сударственной регистрации перехода к новому кредитору прав
по ипотеке предъявленные им требования, основанные на дого-
воре об ипотеке (например, иск об обращении взыскания на пред-
мет залога), удовлетворению не подлежат. Тем самым создается
мощнейший стимул для нового залогодержателя, не внесенного
в ЕГРН, как можно быстрее зарегистрировать изменение при-
надлежности права залога.

j. Передача государственного имущества в уставный капитал


акционерного общества при приватизации

138. Судебная практика выявила это исключение относительно не-


давно. Логика рассуждений в одном из дел, рассмотренных СКЭС
ВС РФ (Определение от 4 июня 2019 г. № 303-ЭС18-26243), в не-
котором смысле схожа с логикой, в соответствии с которой ис-
ключением из принципа внесения считается приобретение права
на имущество универсальными правопреемниками юридических
лиц. Согласно подп. 1 п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21 декаб­
ря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муни-
ципального имущества» преобразование унитарного предприятия
в акционерное общество является одним из способов приватиза-
ции государственного и муниципального имущества.

139. В соответствии с п. 1 ст. 37 указанного Закона хозяйственное


общество, созданное путем преобразования унитарного пред-
приятия, с момента его государственной регистрации в ЕГРЮЛ
становится правопреемником этого унитарного предприятия
в соответствии с передаточным актом, составленным в порядке,
установленном ст. 11 данного Закона, со всеми изменениями со-
става и стоимости имущественного комплекса унитарного пред-
приятия, произошедшими после принятия решения об усло­
виях приватизации имущественного комплекса этого унитарного
предприятия. Таким образом, акционерное общество, созданное
в результате приватизации государственного (муниципального)
имущества, становится собственником имущества, включен-
ного в план приватизации, и передаточный акт вступает в силу
с даты государственной регистрации такого общества в качестве
юридического лица. В итоге СКЭС ВС РФ признала, что соб-

64
III. Принципы регистрационного режима

ственность на земельный участок, который был включен в план


приватизации государственного предприятия, должен считаться
находящимся на праве собственности акционерного общества
с момента государственной регистрации последнего как юридиче-
ского лица; с этого же момента право собственности Российской
Федерации на участок должно считаться прекращенным.

k. Право члена семьи собственника на пользование жилым


помещением

140. Тот факт, что право члена семьи собственника жилого помеще-
ния пользоваться помещением также возникает без внесения
в ЕГРН записей об этом (п. 1 ст. 292 ГК РФ), можно объяснить
социальной направленностью закона. Данное положение является
совершенно неприемлемым в случае, если такое право противопо-
ставляется новому собственнику недвижимой вещи, как это было
предусмотрено первоначальной редакцией п. 2 ст. 292 ГК РФ.
В 2004 г. правило Кодекса радикально изменилось, и теперь п. 2
ст. 292 ГК РФ содержит противоположную норму: указанное
право члена семьи собственника жилого помещения не может
быть противопоставлено новому собственнику жилого поме-
щения. Иное может быть предусмотрено законом (одно важное
исключение, например, установлено в п. 4 ст. 31 ЖК РФ). В связи
с этим острота последствий недостоверности реестра (из выпи-
ски ЕГРН по жилому помещению невозможно установить, что
имеются лица, обладающие ограниченным правом пользоваться
недвижимой вещью) отчасти была снята.

l. Переход прав в рамках принципа единства судьбы прав на здания


и земельные участки

141. Очень интересный случай исключения из принципа внесения –


положения п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, в соответствии
с которыми при переходе права собственности на здание, стро-
ение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке,
к другому лицу это лицо приобретает право на использование
соответствующей части земельного участка, занятой зданием,
строением, сооружением и необходимой для их использования,
на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собствен-
ник. Другими словами, покупатель здания, который приобрел его

65
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

у лица, являвшегося арендатором земельного участка, на котором


расположено это здание, с момента государственной регистрации
права собственности на последнее становится арендатором та-
кого земельного участка. Внесения каких-либо записей в ЕГРН
об этом не требуется. Данное исключение из принципа внесения
может быть объяснено исключительно особенностью россий-
ского правопорядка, который допускает квалификацию здания
(строения, сооружения) в качестве самостоятельной недвижимой
вещи, отличной от земельного участка, на котором такой объект
расположен. Потребность в одновременном обращении прав
на земельный участок и прав на здание, на нем расположенное,
и породила так называемый принцип единства судьбы земельного
участка и расположенного на нем здания, реализованный в ст. 1
ЗК РФ (хотя точнее его было бы именовать принципом одно-
временной передачи права на здание и на земельный участок).

142. При этом, правда, остается не вполне понятным, почему пере-


ход права собственности на земельный участок, на котором рас-
положено продаваемое здание (см. п. 1 ст. 552 ГК РФ, п. 4 ст. 35
ЗК РФ), не признается законодателем в качестве исключения
из принципа внесения.

143. Кроме того, судебная практика исходит из того, что правила п. 3
ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ о переходе без записи ограничен-
ных прав на земельный участок подлежат применению и в случае,
когда у продавца здания имеется право постоянного (бессрочного)
пользования земельным участком, на котором расположено от-
чуждаемое здание. Это право необоротоспособно, следовательно,
возникает вопрос: применяется ли в такой ситуации норма о пере-
ходе ограниченного права на земельный участок при продаже зда-
ния? Кроме того, круг субъектов права постоянного (бессрочного)
пользования действующим законом ограничен (см. ст. 20 ЗК РФ),
земельные участки на этом праве предоставляются довольно эк-
зотическим участникам оборота (вроде государственных учреж-
дений, казенных предприятий, центров исторического наследия
президентов Российской Федерации, прекративших осуществление
своих полномочий). Тем не менее ВАС РФ согласился с тем, что
к покупателю, даже не являющемуся субъектом, которому земель-
ный участок может быть предоставлен на праве постоянного (бес-
срочного) пользования, переходит право бессрочного пользования

66
III. Принципы регистрационного режима

участком, причем для перехода этого права к покупателю внесения


записи в ЕГРН не требуется (см.: п. 13 постановления Пленума
ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связан-
ных с применением земельного законодательства»; постановления
Президиума ВАС РФ от 23 марта 2010 г. № 11401/09, от 11 мая
2010 г. № 82/09).

m. Гибель здания / сооружения / помещения / машино-места

144. Субъективное частное право не может существовать без объекта.


Если объект вещного права – вещь – прекращает физическое
существование, то и право собственности на него прекращается.
Это прямо следует из положения п. 1 ст. 235 ГК РФ. Применение
данного правила к движимым вещам не вызывает каких-либо
сложностей, но в отношении вещей недвижимых оно требует
дополнительных пояснений. Дело в том, что недвижимые вещи
могут быть идеальными или «нормативными» (возникающими
не в результате физических действий, а только в силу проведения
юридических процедур). Таковым является земельный участок,
который возникает как вещь в силу кадастрового учета его границ
и государственной регистрации права на него. Данная вещь по-
гибнуть не может1.

145. Но существуют также недвижимые вещи физические, ненорма-


тивные (такие, для возникновения которых необходимо прежде
всего их физическое существование, создание; государственная
регистрация прав придает таким вещам режим недвижимых).
К числу последних относятся здания, сооружения, помещения,
объекты незавершенного строительства, машино-места. В от-
ношении таких вещей будет действовать исключение из прин-
ципа внесения при их гибели: право собственности, например,
на здание, прекратившее свое существование в результате полного
уничтожения пожаром или просто разобранное собственником,
прекращается с момента прекращения физического существо-
вания этого объекта, а не с момента исключения записи о праве
собственности из реестра. Судебная практика по этому вопросу
неоднозначна. В частности, в одном из дел СКГД ВС РФ соч-

1
  За исключением каких-то совсем редких случаев вроде обводнения участка пуб­
личными водами.

67
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

ла, что физическая гибель здания сама по себе не прекращает


право собственности на него, если собственник не выразил волю
на прекращение своего права (см. Определение от 15 мая 2018 г.
№ 87-КГ18-2; такой же, хотя чуть более осторожно сформули-
рованный вывод см. в Определении СКГД ВС РФ от 25 октября
2016 г. № 33-КГ16-12). Подобный подход является ошибочным,
поскольку он противоречит ясной норме п. 1 ст. 235 ГК РФ.

n. Прекращение ипотеки при прекращении обеспеченного долга

146. Еще одним исключением из принципа внесения является пре-


кращение ипотеки в случае прекращения обеспеченного долга
(ст. 352 ГК РФ). Это следует из принципа акцессорности обе-
спечительных прав, предполагающего, что обеспечительное право
не может существовать без наличия обеспечиваемого права. Та-
ким образом, в случае если долг, обеспеченный ипотекой, был
исполнен должником, ипотека прекращается в силу прямого
указания закона, а не в силу последующего погашения регистра-
ционной записи об ипотеке.

147. Однако этот случай следует отличать от ситуации, в которой про-


исходит расторжение договора ипотеки по соглашению сторон.
Ипотека при этом прекратится лишь тогда, когда запись о ней
будет погашена (см. Определение СКЭС ВС РФ от 23 июня 2017 г.
№ 305-ЭС17-3021).

o. Приобретение застройщиком права собственности на квартиры


в многоквартирном доме

148. Довольно сложной является юридическая квалификация отно-


шений, возникающих между застройщиком объекта, возводимого
в соответствии с положениями Федерального закона от 30 декабря
2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве много-
квартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Фе-
дерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве),
и лицами, заключившими договор участия в долевом строитель-
стве (который фактически является договором купли-продажи
будущей недвижимой вещи (см. п. 11 постановления Пленума
ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разреше-

68
III. Принципы регистрационного режима

ния споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости,


которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – По-
становление Пленума ВАС РФ № 54))). Эти отношения также
основаны на исключении из принципа внесения.

149. В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве


(ст. 16) государственная регистрация права собственности доль-
щика (покупателя) осуществляется после того, как строительство
дома завершено и застройщик представил регистратору все доку-
менты, свидетельствующие о том, что строительство завершено,
а компетентным органом выдано разрешение на эксплуатацию
здания. После этого регистрирующий орган начинает осущест-
влять государственную регистрацию права собственности доль-
щиков (покупателей) на недвижимое имущество, которое явля-
лось предметом договора участия в долевом строительстве (ч. 11
ст. 48 Закона о государственной регистрации недвижимости).

150. Но как может быть, что право собственности приобретается


дольщиком производным способом (так как дольщик – это
покупатель, а по договору купли-продажи продавец передает
право собственности покупателю (так называемое транслятив-
ное правопреемство)), но запись о собственности дольщика
открывает перечень записей в соответствующем разделе ЕГРН?
Возникает своеобразный разрыв между правом застройщика
и правом дольщика: застройщик передает право собственности
на квартиру, находящуюся в построенном доме, не регистрируя
это право за собой, а запись о праве собственности дольщика,
вносимая в реестр, в действительности отражает факт передачи
права собственности от продавца (застройщика) к покупателю
(дольщику).

151. Этот разрыв может быть объяснен исключительно при помощи


изъятия из принципа внесения.

152. Застройщик, возводящий здание, должен непременно иметь


на земельный участок право собственности или иное право, по-
зволяющее осуществлять его застройку и «горизонтальное раз-
деление» (присвоение в свою имущественную сферу того, что
будет построено на чужом земельном участке). В силу принципа
superficies solo cedit (все, выстроенное на участке, принадлежит

69
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

обладателю права на участок (см. ст. 263 ГК РФ)) помещения


в здании, введенном в эксплуатацию, принадлежат застройщику
на праве собственности, причем государственная регистрация
этого права для цели его возникновения по смыслу п. 2 ст. 263
ГК РФ не требуется. Следовательно, застройщик все-таки именно
передает дольщику право собственности на предмет договора.
Однако, опять же в силу прямого указания Закона об участии
в долевом строительстве (и в отличие от иных случаев исключения
из принципа внесения), такое возникшее в силу закона право
собственности застройщика на помещения в возведенном им
здании вообще не надо вносить в реестр. Это объясняется, види-
мо, простым соображением: если обязать застройщика сначала
зарегистрировать свое право в реестре и потом регистрировать
переход права к дольщику, то застройщику придется уплатить
довольно значительную сумму государственной пошлины; вместе
с тем совершенно очевидно, что он переложит данную пошлину
на дольщика, увеличив цену объекта недвижимости на соответ-
ствующую сумму. Такое удорожание жилых помещений (при-
чем исключительно ради догматической чистоты юридических
конструкций) явно не входило в планы законодателя, и поэтому
он в ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве освободил
застройщика от необходимости регистрировать первоначальное
право на помещения в возведенном здании.

153. Иной подход, согласно которому дольщик не приобретает про-


изводным образом от застройщика право собственности на по-
мещение, а является первоначальным собственником объекта,
совершенно неприемлем. Первоначальное приобретение права
собственности на объект строительства возможно в отношении
заказчика в рамках договора подряда, и объясняется тем, что он
в обязательном порядке должен быть обладателем права собствен-
ности на земельный участок (либо иного права на земельный
участок, допускающий его застройку). Соответственно, именно
в отношении заказчика по договору строительного подряда бу-
дет действовать принцип superficies solo cedit, и именно поэтому
он приобретает право собственности на предмет строительства
первоначальным способом. Кстати, как раз по указанной при-
чине требованием ГК РФ к заказчику по договору строительного
подряда (п. 1 ст. 747 ГК РФ) является обладание последним прав
на застраиваемый земельный участок.

70
III. Принципы регистрационного режима

154. Однако в связи с тем, что мнение о том, что дольщик является
покупателем, а не заказчиком (по договору строительного под-
ряда), окончательно утвердилось в доктрине и судебной практике
(см., например, Определение СКЭС ВС РФ от 5 сентября 2019 г.
№ 306-ЭС16-3099 (4, 5)), признание дольщика лицом, приобре-
тающим право собственности на недвижимость первоначальным
образом, невозможно. Следовательно, необходимо объяснить ме-
ханизм производного приобретения им права собственности без
внесения записи о праве отчуждателя. А это невозможно сделать
без привлечения концепции исключения из принципа внесения.

p. Приобретение недвижимого имущества при помощи средств


семейного капитала

155. В соответствии с ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29 декабря


2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной
поддержки семей, имеющих детей» жилое помещение, приоб-
ретенное (построенное, реконструированное) с использова­нием
средств (части средств) материнского (семейного) капитала,
«оформляется в общую собственность родителей, детей (в том
числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей)
с определением размера долей по соглашению».

156. Судебная практика подтверждает, что эта норма является исклю-


чением из принципа внесения (п. 10 Обзора судебной практики
по делам, связанным с реализацией права на материнский (се-
мейный) капитал (утв. Президиумом ВС РФ от 22 июня 2016 г.)).
В частности, практика СКГД ВС РФ исходит из того, что, даже
если родители нарушили обязательство по оформлению общей
долевой собственности на недвижимость, приобретенную за счет
средств семейного капитала, при разводе супругов и разделе
общего имущества доли несовершеннолетних детей подлежат
учету (см. также Определение СКГД ВС РФ от 31 июля 2018 г.
№ 5-КГ18-179).

157. По всей видимости, это исключение из принципа внесения, так


же как и многие другие, основано на идее необходимости органи-
зации лучшей защиты интересов слабозащищенной группы лиц –
несовершеннолетних детей – от возможных злоупотреблений их
родителей (которые могут выражаться в том, что последние будут

71
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

уклоняться от фиксации предусмотренной законом общей доле-


вой собственности на имущество, приобретенное за счет средств
семейного капитала).

q. Выдача ценной бумаги, удостоверяющей право на имущество

158. Исключением из принципа внесения будет создание альтер-


нативного реестру прав на имущество способа фиксации этих
прав – выдача обязанным лицом ценной бумаги, удостоверяю-
щей соответствующее вещное право. Это следует из п. 1 ст. 142
ГК РФ, в соответствии с которым, в случае если обязанным лицом
была выдана ценная бумага, осуществление и передача права,
инкорпорированного в ценную бумагу, возможны только путем
предъявления или передачи самой бумаги. Следовательно, если,
к примеру, правом, инкорпорированным в ценную бумагу, будет
вещное право на недвижимую вещь, то оборот этого права будет
подчиняться не записям реестра недвижимости, а правилам обо-
рота ценных бумаг.

159. Как правило, содержанием ценных бумаг являются обязатель-


ственные права (вексель, облигация, чек) или корпоративные
права (акция), объектом которых является поведение субъектов
права. Однако известны случаи, когда содержанием ценной бума-
ги являются вещные права. К числу таких бумаг относятся, в част-
ности, закладная (ценная бумага, удостоверяющая право залога
в отношении недвижимого имущества) и инвестиционный пай
паевого инвестиционного фонда (ценная бумага, удостоверяющая
долю в праве собственности на имущество, которое находится
в составе паевого инвестиционного фонда).

160. В случае с выдачей закладной Закон об ипотеке (ст. 13, 48) уста-
навливает, что права, удостоверенные закладной, может осущест-
влять ее владелец, причем оборот закладных происходит на основе
надписей о передаче закладной (ст. 16 Закона об ипотеке). О том,
что по договору ипотеки была выдана закладная, делается отметка
в реестре (ч. 6 ст. 53 Закона о государственной регистрации не-
движимости), сам факт существования которой позволяет третьим
лицам делать вывод о том, что принадлежность залогового права
должна осуществляться не по записям реестра недвижимости, а по
правилам оборота закладных. Владелец закладной, легитимиро-

72
III. Принципы регистрационного режима

ванный непрерывным рядом передаточных надписей, может об-


ратиться к регистратору с тем, чтобы в реестре был отражен факт
принадлежности ему закладной в определенный момент времени.
Однако это не изменяет и не отменяет действия правила о том,
что передача права залога будет осуществляться исключительно
путем передачи закладной. Вместе с тем регистрация факта при-
надлежности закладной является правом ее текущего владельца,
а не обязанностью, поэтому возражение залогодателя в споре
с владельцем закладной о том, что принадлежность залогового
права последнему не зарегистрирована в реестре недвижимости,
не допускается (см. Определение СКГД ВС РФ от 14 мая 2019 г.
№ 46-КГ19-4).

161. Другой пример, когда выдача ценной бумаги будет создавать


внереестровый оборот недвижимости, – это включение недвижи-
мого имущества в состав паевого инвестиционного фонда (ст. 14
Федерального закона от 29 ноября 2001 г. № 156-ФЗ «Об ин-
вестиционных фондах»). В этом случае принадлежность права
на такое имущество будет определяться не через записи реестра
недвижимости, а путем выявления принадлежности инвестицион-
ных паев (являющихся, к слову, бездокументарными именными
ценными бумагами, принадлежность которых, в свою очередь,
также фиксируется в реестре, записи которого обладают правопо-
рождающим эффектом; к ним полностью применимы все выводы,
сделанные в выше). В реестре недвижимости делается отметка
о том, что имущество входит в состав паевого инвестиционного
фонда (ч. 5 ст. 42 Закона о государственной регистрации недви-
жимости).

162. Кроме того, помимо недвижимости, в состав паевого инвестици-


онного фонда в некоторых случаях могут включаться доли в устав-
ных капиталах ООО. В данной ситуации также будет действовать
исключение из принципа внесения, но уже в отношении реестра
юридических лиц: принадлежность таких долей определяется
не по ЕГРЮЛ, а по реестру владельцев инвестиционных паев.

163. Здесь также следует иметь в виду, что ценные бумаги подчиняются
легалитету, т.е. субъекты гражданского оборота могут выдавать
только те ценные бумаги, которые предусмотрены законом (п. 2
ст. 142 ГК РФ). Это означает, что участники оборота не могут

73
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

изобретать такие виды ценных бумаг, которые не предусмотре-


ны законом (скажем, создать ценную бумагу, удостоверяющую
рентные права и пр.).

iv. «Лжеисключения» из принципа внесения

164. Существуют случаи, когда текстуально законодатель вроде бы вво-


дит изъятие из принципа внесения, формулируя правила о том,
что в некоторых ситуациях право возникает в результате насту-
пления какого-либо факта. Однако глубокий анализ ситуации
приводит к выводу о том, что в действительности законодатель
не имел намерения допустить исключение из действия принципа
обязательности записи для целей возникновения права.

a. «Инвестиционная собственность»

165. Долгое время было распространено мнение о том, что право соб-
ственности инвестора на недвижимое имущество, возводимое
за счет сделанных им инвестиций, возникает у него без внесения
каких-либо записей в реестр. Это суждение имеет формальную
основу в положениях ст. 5 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г.
№ 1488-I «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»1 и ст. 6
Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инве-
стиционной деятельности в Российской Федерации, осуществля-
емой в форме капитальных вложений»2, декларирующих такие
права инвесторов как «владение, пользование и распоряжение»
результатами инвестиционной деятельности. На основе этих,
в общем-то, довольно незамысловатых законодательных сен-
тенций некоторыми практикующими юристами делался вывод
о том, что поскольку закон наделяет инвестора правом «владеть,
пользоваться и распоряжаться», то речь непременно идет о праве
собственности последнего на результат инвестиций, ведь данная
триада правомочий традиционно используется в нашем праве для
описания именно этого вещного права. В сочетании с положе-
ниями п. 2 ст. 8.1 ГК РФ (право возникает с момента внесения
1
  Пункт 5 указанной статьи гласит: «Инвестор имеет право владеть, пользоваться
и распоряжаться объектами и результатами инвестиций…»
2
  В соответствии с абзацем четвертым данной статьи инвесторы имеют равные пра-
ва на «владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и ре-
зультатами осуществленных капитальных вложений».

74
III. Принципы регистрационного режима

записи в реестр, если иное не установлено законом, а таковым


законом вроде бы как раз и следует признать названные нормы
законодательства об инвестициях) получается, что в силу зако-
на факт осуществления инвестиций сам по себе достаточен для
того, чтобы лицо, осуществившее инвестиции, сразу же стало
собственником того недвижимого имущества, в создание либо
реконструкцию которого были вложены денежные средства.
А если таких лиц несколько, то между ними возникает долевая
собственность на недвижимую вещь, созданную за их счет. При
этом, видимо, по указанной логике, такое «право собственности
инвестора» возникает у последнего первоначальным способом.

166. Однако, несмотря на понимание того, что отношения между ин-


вестором и застройщиком – это отношения по исполнению договора
о передаче в собственность инвестора недвижимой вещи, вещно-
правовая концепция прав инвесторов на объект строительства
сомнению не подвергалась, и именно она, по всей видимости,
легла в основу обширнейшей практики судов общей юрисдикции,
а также некоторых арбитражных судов, суть которой заключа-
ется в возможности судебной констатации права собственности
инвестора на профинансированное ими недвижимое имущество.
На практике эта констатация возникшего права собственности
инвестора выражается в удовлетворении иска о признании права
собственности инвестора на объект инвестиций (см., например,
Определение СКГД ВС РФ от 14 декабря 2010 г. № 4-В10-34, при-
нятое по довольно типичному делу из ряда подобных судебных
споров).

167. Некоторые сторонники вещно-правовой концепции прав инве-


стора на объект строительства (в основном из числа практику-
ющих юристов), указывая на совокупность прежней нормы п. 2
ст. 8 ГК РФ и упомянутых выше положений инвестиционного
законодательства как на случай возникновения права собствен-
ности на недвижимость без записи в реестре, полагают, что иск
инвестора о признании права собственности на объект, воз-
веденный за его счет, вполне укладывается в процессуальную
конструкцию иска о признании: право собственности на объект
недвижимости возникло у инвестора, так как были осуществле-
ны инвестиции, следовательно, иск о признании этого права
может быть удовлетворен.

75
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

168. Однако уже в первой половине 2000-х гг. вещно-правовая кон-


цепция прав инвесторов на объект строительства перестала быть
господствующей. Это, по всей видимости, связано с некоторыми
сомнениями, которые возникли у судов при ее применении. Так,
указанная концепция совершенно не объясняет, каким образом
долевая собственность инвестора на здание (что вроде бы и име-
ется в виду в так называемом инвестиционном законодательстве)
преобразуется в право собственности на конкретное помещение
в здании (а ведь именно помещение является предметом договора
инвестора с застройщиком). Кроме того, исходя из данного взгляда
невозможно хоть сколько-нибудь удовлетворительно разрешить
казус с так называемой двойной продажей одного и того же по-
мещения двум разным инвесторам. И наконец, вещно-правовая
концепция приводит к совершенно недопустимым (с точки зрения
частного права) результатам в случае банкротства застройщика:
часть конкурсной массы передается только одной группе креди-
торов (инвесторам), причем приоритет этой группы кредиторов
не основан на положениях законодательства о банкротстве.

169. В итоге в практике арбитражных судов стал развиваться иной


взгляд на природу прав инвестора. В его основу легло очень про-
стое соображение: инвестор, являясь стороной соответствующего
договора, имеет право требовать от застройщика исполнения обя-
зательства – передачи конкретного помещения, определенного
договором. Поэтому у инвестора есть право, которые принадле-
жит кредитору по обязательству передать индивидуально-опре-
деленную вещь, – право требовать принудительного исполнения
обязательства в натуре либо возмещения убытков, причиненных
неисполнением обязательства. Разумеется, при данном взгляде
на отношения застройщика и инвестора последний станет соб-
ственником причитающейся ему недвижимости не ранее, чем
застройщик исполнит договор, а инвестор зарегистрирует свое
право собственности в органе государственной регистрации прав
на недвижимое имущество (ст. 219 ГК РФ). Следовательно, при
таком обязательственно-правовом объяснении прав инвестора
не может быть и речи об удовлетворении иска инвестора о при-
знании права собственности на объект инвестиций (поскольку
этого права у инвестора нет, ведь он не стал собственником по пра-
вилам ст. 219 ГК РФ) или на долю в объекте незавершенного
строительства. И, разумеется, совершенно иным будет подход

76
III. Принципы регистрационного режима

к удовлетворению требований кредиторов застройщика в деле


о банкротстве последнего: объект строительства остается в кон-
курсной массе застройщика, а все кредиторы (банки, инвесторы,
налоговый орган, подрядчики и пр.) будут удовлетворять свои
требования из стоимости, вырученной от продажи этого объекта
конкурсным управляющим в ходе конкурсного производства.

170. Какой из двух указанных подходов – вещно-правовой или обя-


зательственный – верный? Нет никаких сомнений, что второй
из них полностью соответствует последним тенденциям развития
законодательства об инвестициях в строительство недвижимости.
В первую очередь имеются в виду нормы ст. 13 Закона о долевом
строительстве и нормы § 7 гл. IX Федерального закона от 26 ок-
тября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»
(далее – Закон о банкротстве), которыми были установлены осо-
бенности банкротства застройщиков. В первом из упомянутых
законодательных актов устанавливается специальная мера защиты
прав инвесторов в строительство многоквартирных домов – за-
конный залог инвесторов на объект, возводимый за их счет (таким
образом, инвесторы объявляются законодателем кредиторами-
залогодержателями). Это законоположение делает совершенно
беспочвенными любые рассуждения о праве собственности ин-
вестора на объект строительства, так как отечественное граждан-
ское право не допускает соединение в одном лице собственника
и залогодержателя. Второй из упомянутых актов еще жестче под-
черкивает обязательственную природу требований инвесторов
к застройщику, вводя специальные процедуры и условия удов-
летворения этих требований, а также устанавливая приоритет
данной группы кредиторов перед иными кредиторами.

171. По всей видимости, именно такие рассуждения привели к тому,


что ВАС РФ сначала в нескольких делах, рассмотренных в по-
рядке надзора в 2011 г.1, а впоследствии в Постановлении Пле-
нума ВАС РФ № 54 (абзацы второй и третий п. 4) поддержал
именно обязательственную модель отношений инвесторов и за-
стройщиков, разъяснив судам, что положения законодательства
об инвестициях не являются основанием для возникновения
права собственности инвесторов на объект строительства, право

1
  Постановления Президиума ВАС РФ от 8 февраля 2011 г. № 13534/10, № 13970/10.

77
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

собственности в такой ситуации возникнет у инвестора не ранее


государственной регистрации этого права в реестре (абзац второй
п. 4). Таким образом, была поставлена точка в споре о том, яв-
ляются ли положения законов об инвестиционной деятельности
случаями исключения из принципа внесения. В результате было
признано, что возникновение права собственности на вновь по-
строенные объекты, напротив, подчинено принципу внесения.

172. Вместе с тем следует обратить внимание читателей на то обстоя-


тельство, что другой высший суд (ВС РФ), рассматривая в конце
2010 г. дело о признании права собственности инвестора на долю
в объекте незавершенного строительства, склонился к мнению
о том, что такое право у инвестора все же есть (см. Определение
СКГД ВС РФ от 14 декабря 2010 г. № 4-В10-34). Данный подход
встречается в практике СКГД ВС РФ и сейчас (см. Определение
СКГД ВС РФ от 13 сентября 2016 г. № 5-КГ16-57). При этом
необходимо отметить, что практика СКЭС ВС РФ по-прежнему
придерживается позиций Постановления Пленума ВАС РФ № 54
(см. определения СКЭС ВС РФ от 15 сентября 2015 г. № 305-
ЭС15-3617, от 7 декабря 2017 г. № 310-ЭС17-12472, от 3 марта
2016 г. № 309-ЭС15-13936, от 9 февраля 2015 г. № 305-ЭС14-7729).

173. Между тем некоторые подвижки в сторону концепции, зало-


женной в Постановлении Пленума ВАС РФ № 54, наблюдаются
и в практике СКГД ВС РФ. Так, например, в Обзоре судебной
практики ВС РФ № 3 (2018) (утв. Президиумом ВС РФ 14 ноября
2018 г.), в разделе «Вопросы» под № 1 значится следующий: «Ка-
ким способом подлежит защите право физического лица на не-
жилое помещение в объекте незавершенного строительства по до-
говору участия в долевом строительстве многоквартирного дома?»
Давая ответ, ВС РФ опирался не на «вещную концепцию» прав
инвесторов, а на подход ВАС РФ: «В связи с заключением догово-
ра участия в долевом строительстве, предметом которого является
нежилое помещение, не предназначенное для удовлетворения
личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд гражданина,
не связанных с предпринимательской и иной экономической
деятельностью, у застройщика возникает обязательство пере-
дать индивидуально-определенное нежилое помещение в стро-
ящемся объекте недвижимого имущества. Согласно п. 1 ст. 308.3
ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор

78
III. Принципы регистрационного режима

вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре,


если иное не предусмотрено данным кодексом, иными законами
или договором либо не вытекает из существа обязательства. По-
скольку из существа обязательства по передаче индивидуально-
определенного нежилого помещения, не предназначенного для
удовлетворения личных, семейных, домашних, бытовых и иных
нужд гражданина, не вытекает иное, надлежащим способом за-
щиты права физического лица в отношении такого помещения
в объекте незавершенного строительства в соответствии с при-
веденными положениями ст. 308.3 ГК РФ является понуждение
к исполнению обязательства в натуре».

174. Получается, что СКГД ВС РФ пока продолжает придерживаться


вещно-правовой концепции только применительно к инвестициям
граждан в строительство жилья в рамках участия в долевом строи-
тельстве. Необходимо как можно скорее унифицировать судебную
практику и прекратить использовать крайне неоднозначный под-
ход, в рамках которого суды общей юрисдикции удовлетворяют
иски о признании права собственности на жилые помещения, как
если бы собственность инвестора-гражданина возникла ранее,
а не с момента государственной регистрации прав на недвижи-
мость сначала за застройщиком, а затем в порядке ст. 551 ГК РФ
за инвестором или, как это следует из Закона об участии в до-
левом строительстве, сразу же за инвестором-дольщиком, но не
в режиме установительного иска о признании ранее возникшего
у него права, а в режиме иска о присуждении к внесению в ЕГРН
записи о праве собственности дольщика. Представляется, что все
иски дольщиков о признании права собственности на жилье в по-
строенном и введенном в эксплуатацию доме должны квалифи-
цироваться именно таким образом. Тогда говорить об исключении
из принципа внесения уже точно не придется.

175. Остается только отметить, что утверждение этого единственно


верного подхода прекратит порочную практику удовлетворения
исков о признании права собственности на «долю в объекте неза-
вершенного строительства, соответствующей квартире такой-то»
в момент, когда жилой дом еще не построен. Подобный под-
ход судов общей юрисдикции не имеет ничего общего не только
с действующим законом, правовой догмой и традицией, но и
со здравым смыслом.

79
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

b. Аренда недвижимости с правом выкупа

176. Еще один случай ложного исключения из принципа внесения ‒


это правило п. 1 ст. 624 ГК РФ, в соответствии с которым право
собственности на арендованное имущество, в отношении которо-
го стороны условились о выкупе, переходит к арендатору по ис-
течении срока аренды или до его истечения при условии внесения
арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Какое значение может иметь признание за арендатором, внесшим
выкупные платежи, права собственности до момента государ-
ственной регистрации? Если имеется в виду защита арендатора
от распоряжений собственника и от третьих лиц, то арендатор
вполне защищен от них возражениями, основанными на ст. 617
Кодекса. В частности, он вправе требовать государственной реги-
страции перехода права собственности по ст. 551 ГК РФ и путем
иска к новому приобретателю. Очевидно, что исключения из на-
чала внесения в данном случае не требуется.

177. Представляется, что законодатель, формулируя ст. 624 ГК РФ,


просто не учел оговорку, содержавшуюся на момент написания
части второй Кодекса в п. 2 его ст. 8 (в настоящее время – п. 2
ст. 8.1 ГК РФ): «Права на имущество, подлежащие государствен-
ной регистрации, возникают с момента регистрации… если иное
не установлено законом». Пункт 1 ст. 624 ГК РФ как раз можно
формально рассматривать как случай, установленный законом.
Соответственно, следуя тексту п. 1 ст. 624 Кодекса, получается
следующая конструкция: арендатор вносит выкупные платежи,
срок аренды истекает, и он приобретает право собственности
на вещь без внесения в реестр, в котором собственником по-
прежнему числится арендодатель. Реестр в такой ситуации ока-
зывается недостоверным. Судебная практика, однако, не под-
держала такое толкование: в абзаце втором п. 8 постановления
Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных во-
просах практики применения правил Гражданского кодекса Рос-
сийской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление
Пленума ВАС РФ № 73) прямо признано, что «[е]сли предметом
договора аренды с выкупом является недвижимое имущество,
право собственности на него переходит к арендатору по прави-
лам пункта 2 статьи 223 ГК РФ». И эту позицию ВАС РФ следует
признать абсолютно оправданной.

80
III. Принципы регистрационного режима

с. Хозяйственное ведение и оперативное управление

178. Довольно казуистичным является вопрос о моменте возникнове-


ния права хозяйственного ведения и оперативного управления не-
движимым имуществом, переданным соответственно унитарным
предприятиям и учреждениям (казенным предприятиям). С одной
стороны, п. 1 ст. 299 ГК РФ устанавливает, что право хозяйствен-
ного ведения или право оперативного управления имуществом,
в отношении которого собственником принято решение о за-
креплении за унитарным предприятием или учреждением, воз-
никает у этого предприятия или учреждения с момента передачи
имущества, если иное не установлено законом и иными право-
выми актами или решением собственника. «Иное, установленное
законом» – это как раз положения п. 2 ст. 8.1 и п. 1 ст. 131 ГК РФ
об особенностях возникновения права на недвижимое имущество.
Но ведь последовательность прочтения п. 1 ст. 299 и п. 2 ст. 8.1
Кодекса можно «перевернуть»: права на недвижимость возникают
с момента внесения записи в реестр, если иное не установлено за-
коном (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ), а иное как раз установлено в п. 1 ст. 299
Кодекса для хозяйственного ведения и оперативного управления
(права возникают с момента передачи). В этом случае возникно-
вение права хозяйственного ведения и оперативного управления
не подчиняется принципу внесения.

179. Разрешить такую дилемму могла только судебная практика. Но и


она некоторое время не была единообразной. Так, в 2009 г. в Пре-
зидиум ВАС для пересмотра в порядке надзора было передано дело
ФГУП «Почта России» против общества «ЦентрТелеком». Вкратце
суть данного спора заключалась в том, что унитарное предприятие,
полагая, что оно является обладателем права хозяйственного веде-
ния на нежилое помещение (это право не было зарегистрировано),
оспаривало зарегистрированное право собственности общества
на то же нежилое помещение. Коллегия судей ВАС РФ, приняв-
шая Определение о передаче дела в Президиум, руководствуясь
мнением о том, что право хозяйственного ведения возникает с мо-
мента передачи без внесения каких-либо записей в реестр, сочла,
что права унитарного предприятия были ущемлены. Президиум
ВАС Постановлении от 29 сентября 2009 г. № 6478/09 согласился
с тем, что общество не являлось собственником нежилого по-
мещения, и отменил судебные акты, которыми в иске предприя­

81
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

тию было отказано. Указанное Постановление было воспринято


в юридической среде как абсолютная поддержка высшей судебной
инстанцией идеи о том, что право хозяйственного ведения воз-
никает с момента передачи имущества, но не с момента внесения
записи в реестр. Между тем Президиум ВАС РФ в этом деле вы-
сказался очень осторожно, указав, что «[р]егистрация обществом
„ЦентрТелеком“ права собственности на спорные помещения
препятствует реализации ФГУП „Почта России“ права хозяй-
ственного ведения на эти же помещения, в том числе права на их
юридическое оформление (регистрацию), следовательно, обраще-
ние предприятия в арбитражный суд с иском о признании права
федеральной собственности на указанные помещения имеет целью
восстановление его нарушенного права хозяйственного ведения».
Из данной фразы, с одной стороны, вроде бы вытекает, что право
хозяйственного ведения возникло («восстановление нарушенного
права хозяйственного ведения»), а с другой стороны, Президиум
не воспроизвел логику судебной коллегии (ссылка на п. 2 ст. 8
ГК РФ и затем на исключение из этого правила в п. 1 ст. 299 Ко-
декса). Тем не менее судебная практика, ориентируясь на выводы
Президиума ВАС РФ по данному делу, охотно признала, что право
хозяйственного ведения возникает без внесения записи в реестр
в качестве исключения из принципа внесения.

180. Однако в Постановлении пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22


был сделан другой вывод. В абзаце втором его п. 5 содержится
правовая позиция, согласно которой право хозяйственного ве-
дения и право оперативного управления относятся к вещным
правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право
хозяйственного ведения и право оперативного управления на не-
движимое имущество возникают с момента их государственной
регистрации. Именно данный подход представляется верным.
Наличие права хозяйственного ведения (или оперативного управ-
ления), с одной стороны, существенным образом стесняет право-
вые возможности публичного собственника и потому об этих
правах должны знать третьи лица. С другой стороны, контрагенты
унитарного предприятия, вступающие в договорные отношения
по поводу принадлежащей ему недвижимости (продажа, аренда,
ипотека и т.д.), имеют бо́льшую уверенность в том, что перед
ними действительный обладатель права хозяйственного ведения
в том случае, если такое право внесено в реестр.

82
III. Принципы регистрационного режима

d. Приобретение доли в праве собственности на недвижимую вещь

181. Здесь же следует упомянуть и одно любопытное положение ча-


сти первой ст. 251 ГК РФ, которое гласит: «Доля в праве общей
собственности переходит к приобретателю по договору с момента
заключения договора, если соглашением сторон не предусмо-
трено иное». Обращает на себя внимание отсутствие в данной
норме слов «если иное не предусмотрено законом». Наличие та-
кой оговорки позволило бы утверждать, что переход доли в праве
собственности на недвижимое имущество в отступление от этого
правила все же подчиняется принципу внесения. Иначе говоря,
в действующей редакции данной нормы можно обнаружить фор-
мальное исключение из принципа внесения. В то же время нет
никаких сомнений в том, что законодатель вряд ли осознанно
желал этого.

182. Судебная практика, в которой суды признавали бы указанную


норму установлением специального правила перехода доли в пра-
ве на недвижимость и исключением из принципа внесения, в на-
стоящее время отсутствует. Представляется, что никаких основа-
ний для признания исключения из принципа внесения здесь нет.
Следует исходить из того, что норма части первой ст. 251 ГК РФ
носит общий характер, но применительно к недвижимости эта
норма должна толковаться с учетом положений ст. 8.1 ГК РФ
и закрепленного в последней принципа внесения.

v. Дискуссия о принципе внесения и принципе


противопоставимости

183. Принцип внесения как фундаментальное начало отечественного


права недвижимости не ставился под сомнение на уровне практи-
ки высших судебных инстанций в течение длительного времени.
Однако в п. 3 Постановления Пленума ВС РФ № 25 был дан по-
вод, чтобы задуматься над тем, действительно ли ВС РФ разделяет
подход, заложенный в п. 2 ст. 8.1 ГК РФ относительно момента
возникновения прав на имущество, подлежащих государственной
регистрации. В частности, в абзаце втором указанного пункта
говорится: «Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не уча-
ствовавших в деле, считается, что подлежащие государственной
регистрации права на имущество возникают, изменяются и пре-

83
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

кращаются с момента внесения соответствующей записи в госу-


дарственный реестр, а не в момент совершения или фактического
исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного
решения, на основании которых возникают, изменяются или
прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551
ГК РФ). При этом с момента возникновения соответствующего
основания для государственной регистрации права стороны такой
сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения
которого принято названное судебное решение, не вправе в от-
ношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие
в государственном реестре записи об этом праве».

184. В частности, разделение двух «адресатов» информации о мо-


менте перехода права (лиц, не являющихся стороной в сделке,
и лиц, являющихся стороной в сделке) является поводом, что-
бы задуматься о том, не поддержал ли ВС РФ (вопреки ясному
и недвусмысленному предписанию закона) иную концепцию
перехода прав, которая принята в странах романской правовой
семьи (Франции, Бельгии, Италии) и которая иногда именуется
принципом противопоставимости. Смысл этой концепции за-
ключается в следующем. Право на имущество возникает в силу
простого факта заключения договора, т.е. в силу автономии воли
сторон. Внесение же записи в реестр служит лишь способом огла-
шения результатов сделки в виде перехода права. Те, кто знает
о сделке (в первую очередь это ее стороны, а также те лица, кото-
рые из реестра или ‒ если оглашение сделки еще не состоялось ‒
из иных источников), связаны ее последствиями, т.е. должны рас-
сматривать покупателя как собственника. Иными словами, при
последовательном проведении принципа противопоставимости
для сторон сделки собственность переходит в момент совершения
сделки, а для большинства иных лиц – с момента внесения записи
о сделке в реестр.

185. Здесь уместно отметить, что принцип противоставимости во


Франции хорошо работает по той причине, что регистрации под-
лежат не права на недвижимость, а сделки с ней, и реестр ведется
не по объектному критерию (см. ниже о принципе специалитета),
а по субъектному (по сторонам совершенных сделок). При такой
технике организации и ведения реестра принцип противопо-
ставимости кажется вполне уместным. В России же с de facto за-

84
III. Принципы регистрационного режима

имствованной из Германии системой пообъектной регистрации


прав такой подход приведет к «раздвоению» собственности (для
сторон сделки собственность переходит в один момент, для всех
третьих лиц – в другой), что вызовет лишь сложности и путаницу
для оборота, а в итоге – повышение издержек участников сделок
с недвижимостью. Возникает феномен «относительной собствен-
ности»: для одних лиц собственность уже считается перешедшей
(обремененной и т.п.), а соответствующее зарегистрированное
право ‒ измененным или прекращенным, тогда как для других
вещные права сохраняются в том состоянии, которое отражено
в реестре. Однако российскому праву доктрина «относительной
собственности» неизвестна; более того, сама эта идея кажется
сомнительной с учетом общепризнанной квалификации права
собственности как абсолютного (т.е. противопоставимого абсо-
лютно всем). Таким образом, даже исходя из простой формальной
логики, «относительная собственность» не может являться правом
собственности, потому что она по своим квалифицирующим
признакам не соответствует праву собственности.

186. Примечательно, что в сфере государственной регистрации сде-


лок с недвижимостью (договор аренды недвижимости, договор
участия в долевом строительстве) принцип противопоставимо-
сти зарекомендовал себя замечательно: в частности, проведя его
в жизнь, ВАС РФ решил проблему отношения сторон по сделке,
которая не прошла государственную регистрацию, признав, что
для сторон сделки ее правовые последствия (т.е. относительные
правоотношения) наступают с момента выражения ими согла-
сованной воли на совершение сделки. Впоследствии принцип
непротивопоставимости добросовестным третьим лицам сделок,
подлежащих государственной регистрации, но не прошедших ее,
был закреплен в п. 3 ст. 433 ГК РФ и подтвержден в Постановле-
нии Пленума ВС РФ № 49. Но применение такого подхода к слу-
чаям регистрации перехода права и возникновения обременений,
а также изменения или прекращения регистрируемых прав вряд
ли можно признать убедительным шагом.

187. Вернемся к п. 3 Постановления Пленума ВС РФ № 25. Его де-


тальный анализ показывает, что он не может рассматриваться
как отказ от принципа внесения в пользу принципа противо-
поставимости. Во-первых, речь в данном пункте идет только

85
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

о недобросовестной ссылке на отсутствие записи в реестре, т.е.


добросовестная ссылка стороны договора на то, что записи нет (и,
таким образом, контрагент не является собственником), вполне
возможна. Представим, что был заключен договор купли-прода-
жи недвижимости, но регистрация перехода права не состоялась
по причинам, связанным с продавцом. Тот, будучи записанным
в реестр, платит налог на недвижимость и предъявляет соответ-
ствующую сумму покупателю как неосновательное обогащение.
Последний возражает в связи с тем, что он (покупатель) собствен-
ником так и не стал. И он прав, поскольку не был внесен в реестр
недвижимости, а значит, и возмещать продавцу уплаченный тем
налог не обязан.

188. Во-вторых, в следующем же абзаце п. 3 рассматриваемого По-


становления ВС РФ весьма последовательно рассуждает о том,
что момент перехода права, иной чем регистрация, может быть
установлен законом, т.е. ВС РФ обращается к классическим ис-
ключениям из принципа внесения. Однако принцип противо-
поставимости вообще не предполагает каких-либо исключений
по одной простой причине: он придает записи правоподтвержда-
ющее значение (в системе внесения это имеет место только при
исключениях).

189. В-третьих, в п. 60 Постановления пленумов ВС РФ и ВАС РФ


№ 10/22 по-прежнему закреплена правовая позиция, согласно ко-
торой покупатель, получивший владение от продавца, не является
собственником до момента внесения в реестр соответствующей
записи. Данное Постановление редактировалось (в частности,
ВС РФ отказался от прежней правовой позиции о необходимости
доказывания добросовестности приобретателя, введя презумпцию
добросовестности). Если бы ВС РФ всерьез решил развернуть все
право недвижимости в сторону принципа противопоставимости
(хотя это было бы странно с учетом того, что принцип внесения ‒
это осознанный выбор отечественного законодателя, причем под-
твержденный при реформе ГК РФ 2012 г.), то он в первую очередь
должен был бы отменить указанный пункт Постановления Плену-
мов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22. Однако этого сделано не было.

190. В-четвертых, если бы ВС РФ поддержал противопоставимость


не зарегистрированных в реестре прав, то деления на две ситу-

86
III. Принципы регистрационного режима

ации (третьи лица и стороны сделки) не было бы; следовало бы


просто разъяснить, что право возникает из факта совершения
сделки, и тот, кто знает об этом, такой информацией связан,
а остальные связаны данным правовым эффектом только с мо-
мента государственной регистрации. Собственно, то, что вторая
ситуация (момент возникновения права для сторон сделки) опи-
сывается в разбираемом пункте Постановления Пленума ВС РФ
№ 25 в негативном ключе (позитивное решение по поводу того,
как же между сторонами сделки по общему правилу возникает
право на недвижимое имущество, отсутствует), тоже говорит
о многом. Собственно, раз ВС РФ не осветил этот вопрос, значит,
надо просто применить норму закона ‒ п. 2 ст. 8.1 ГК РФ.

191. Таким образом, представляется, что отказа от принципа внесения


в п. 3 Постановления Пленума ВС РФ № 25 все же не произо-
шло, о чем свидетельствует и кассационная практика коллегий
ВС РФ. В многочисленных делах и СКЭС, и СКГД ВС РФ при-
держиваются подхода, заложенного в п. 2 ст. 8.1 ГК РФ: по общему
правилу право на недвижимое имущество возникает, переходит
или прекращается с момента его государственной регистрации
в реестре, следовательно, по общему правилу регистрация права
в государственном реестре имеет правопорождающее (а не право-
подтверждающее) значение (см., например, определения СКЭС
ВС РФ от 23 мая 2016 г. № 304-ЭС15-18474, от 14 августа 2017 г.
№ 306-ЭС17-3016 (2), от 28 декабря 2016 г. № 308-ЭС16-12236,
от 26 декабря 2016 г. № 308-ЭС15-12123, от 22 января 2019 г.
№ 308-ЭС18-14220; определения СКГД ВС РФ от 30 июля 2019 г.
№ 4-КГ19-28, от 24 января 2017 г. № 78-КГ16-66). Кроме того,
особое значение имеет и позиция КС РФ, признавшего, что без
государственной регистрации право на имущество (которое за-
конодателем объявлено подлежащим регистрации) возникнуть
не может (см. Постановление КС РФ от 10 ноября 2016 г. № 23-П).

vi. Злоупотребление принципом внесения

192. Как и практически любой другой правовой институт, принцип


внесения может быть использован для обоснования формальной
законности действий, которые по своему существу противоречат
требованию добросовестного поведения участников гражданского
оборота (п. 3 ст. 1 ГК РФ). Следовательно, в таких случаях эффект

87
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

принципа внесения может и должен корректироваться нормой


п. 4 ст. 1 Кодекса, устанавливающей недопустимость извлечения
выгоды из недобросовестного поведения.

193. Именно как коррекцию эффекта внесения следует рассматривать


разобранный выше фрагмент п. 3 Постановления Пленума ВС РФ
№ 25: лицо, участвующее в споре о праве на недвижимое имуще-
ство, не вправе недобросовестно ссылаться на отсутствие запи-
си в реестре. Это означает, что если та или иная запись не была
внесена в реестр в результате недобросовестных действий лица,
ссылающегося на принцип внесения (либо лиц, связанных с ним),
то правовой эффект данного принципа не наступает.

194. Проиллюстрируем приведенный тезис на следующих примерах.


Представим, что супруг приобретает у своего знакомого недви-
жимое имущество втайне от другого супруга, используя для его
оплаты свой доход, также скрытый от другого супруга. Договор
подписан до расторжения брака, денежные средства и владе-
ние недвижимостью были также переданы до расторжения бра-
ка. Однако переход права собственности на недвижимость был
по согласованному решению сторон договора осуществлен после
расторжения брака. Бывший супруг узнает об этом и обращает-
ся в суд с требованием о признании этой недвижимости общей
совместной собственностью супругов. С точки зрения формаль-
ного применения принципа внесения недвижимость не может
являться совместной собственностью, так как она приобретена
(запись о переходе права собственности была внесена в реестр)
после прекращения брака. Однако очевидно, что это было сделано
намеренно, с тем чтобы не допустить возникновение совместной
собственности на имущество (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Такое поведение
является недобросовестным, следовательно, супруг, скрывший
покупку от другого супруга, не должен извлечь выгоду из фор-
мально законного, но недобросовестного поведения. Следова-
тельно, недвижимость необходимо признать общей супружеской
собственностью, хотя формально она таковой не является. Для
обоснования этого вывода будет уместно использовать п. 3 По-
становления Пленума ВС РФ № 25: в судебном споре супруг будет
не вправе недобросовестно ссылаться на отсутствие записи в рее-
стре, т.е. на то, что на момент расторжения брака запись о праве
собственности этого супруга на недвижимость отсутствовала.

88
III. Принципы регистрационного режима

195. В одном из дел СКГД ВС РФ столкнулась с аналогичным казусом,


и он был разрешен в пользу признания недвижимого имущества
общей собственностью супругов (см. Определение СКГД ВС РФ
от 16 июля 2013 г. № 5-КГ13-70).

196. Еще один пример. Представим, что был заключен договор куп-
ли-продажи недвижимости, покупатель уплатил цену, вещь была
передана ему во владение. Однако от обращения (совместного
с покупателем) в орган государственной регистрации недвижи-
мости продавец уклонился. Впоследствии покупатель узнает, что
продавец передал право собственности другому лицу (например,
по договору купли-продажи), и в реестре в качестве собственни-
ка оказалось указанным именно оно. Если будет доказано, что
второй покупатель связан с продавцом (например, является его
аффилированным лицом) и потому не мог не знать о первой про-
даже, то действия продавца и второго покупателя должны рассма-
триваться как недобросовестные, а следовательно, данные лица
не смогут извлечь выгоду из своего поведения. Соответственно,
если в описанной ситуации первый покупатель предъявит иск
к продавцу и второму покупателю о государственной регистрации
перехода права (ст. 551 ГК РФ), доказав при этом все описанные
выше обстоятельства, то ссылка продавца на отсутствие записи
в реестре о его (продавца) праве собственности не должна при-
ниматься судом во внимание. Суд со ссылкой на п. 3 Постанов-
ления Пленума ВС РФ № 25 должен удовлетворить иск первого
покупателя.

vii. Проблема регистрационного разрыва

197. При реализации принципа внесения следует учитывать и то, что


подлинным основанием для изменения записей реестра о принад-
лежности недвижимости является частная воля правообладателей,
но не воля чиновника регистрационного ведомства, вносящего
запись в реестр.

198. Теоретически, чтобы подчеркнуть это, регистрационная система


должна исходить из того, что право на недвижимость возникает
при условии внесения записи в реестр со дня подачи заявления
о внесении записи (а не со дня внесения записи в реестр). Помимо
того, что такое решение кажется более удачным с догматической

89
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

точки зрения, оно позволяет решить проблему так называемого


регистрационного разрыва ‒ временно́го промежутка между по-
дачей заявления о регистрации и внесением записи в реестр. Если
в этот период имущество было, к примеру, арестовано по долгу
продавца перед третьим лицом, то регистрация перехода пра-
ва на имущество к покупателю кажется невозможной. Однако
если исходить из того, что продавец и покупатель выразили волю
на передачу недвижимости в момент подписания заявления о ре-
гистрации и этот же момент является моментом возникновения
права собственности покупателя (при условии последующего
внесения записи в реестр), то оснований полагать, что арест дол-
жен препятствовать регистрации перехода права, нет.

199. Однако, к сожалению, действующий российский правопорядок


игнорирует ситуацию регистрационного разрыва, никак ее не ре-
гулируя. В п. 2 ст. 8.1 ГК РФ прямо указано, что право возникает
с момента внесения записи в реестр. При этом наше законода-
тельство (во всяком случае до момента принятия блока поправок
в ГК РФ, регулирующих вещное право) не предусматривает право
ожидания, которое позволило бы защищать сторону сделки, ожи-
дающую наступления правового эффекта от внесения записи,
от негативных последствий, образовавшихся в период регистраци-
онного разрыва. При этом в законодательстве о государственной
регистрации недвижимости (ч. 2 ст. 16 Закона о государственной
регистрации недвижимости) датой государственной регистрации
права признается дата внесения записи в реестр. Из совокупно-
сти указанных положений и следует исходить на практике при
определении момента, с которого возникает право, подлежащее
регистрации.

200. При этом косвенно возможность защиты покупателя в период


регистрационного разрыва может быть выведена из п. 3 инфор-
мационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г.
№ 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с приме-
нением Федерального закона “О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним”» (далее – Ин-
формационное письмо № 59). В нем приводится пример судеб-
ного спора, в ходе рассмотрения которого было признано, что
арбитражный суд хотя и не вправе обязывать регистратора внести
запись о переходе права собственности (в чем сторонам сделки

90
III. Принципы регистрационного режима

было отказано) с указанием иной даты, чем дата фактической ре-


гистрации, но в то же время было продемонстрировано, что арест
имущества продавца, наложенный в период регистрационного
разрыва, не препятствует государственной регистрации пере-
хода права собственности. Несмотря на то что в указанном деле
обращалось внимание на то, что арест был наложен на имуще-
ство продавца после незаконного отказа регистратора в переходе
права собственности (отказ был обусловлен якобы имевшимися
недостатками в документах, поданных на регистрацию; суд счел
данные аргументы регистрирующего органа незаконными), это
не должно менять общий принцип: обратившись с заявлением
о государственной регистрации перехода права, продавец и по-
купатель уже выразили волю, направленную на распоряжение
имуществом. Следовательно, арест, наложенный в период реги-
страционного разрыва на имущество продавца, не должен иметь
последствий для добросовестного покупателя.

201. Любопытно, что решение этого казуса через введение права ожи-
дания (как вещного права, наделяющего его обладателя правом
приобретения вещного права на имущество) будет таким же:
в связи с тем, что право ожидания покупателя будет старше, чем
обеспечительный арест (являющийся по своей природе правом
залога), обладатель этого права (покупатель) будет пользоваться
защитой от прав, обеспеченных арестом.

202. Так или иначе, проблема регистрационного разрыва настоятельно


требует своего решения или на уровне изменений закона, или
в рамках судебной практики. При этом некоторые попытки судеб-
ной практики создать аналог права ожидания уже усматриваются.
Так, в одном из дел, в котором оценивалось правовое положение
залогодержателя прав по договору строительной аренды земель-
ного участка, СКЭС ВС РФ (см. Определение от 14 августа 2017 г.
№ 306-ЭС17-3016 (2)) признала, что, несмотря на то что государ-
ственной регистрации права на здание, построенное на таком
участке, еще не произошло и здание как самостоятельная недви-
жимая вещь отсутствует, тем не менее «во избежание негативных
последствий пропуска срока на предъявление кредиторами тре-
бований (абзац третий пункта 1 статьи 142 Закона о банкротстве)
и реализации статуса залогового кредитора (пункт 4 статьи 138
Закона о банкротстве), суд вправе признать требования креди-

91
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

тора обеспеченными залогом на незарегистрированный объект,


в отношении которого представлены достаточные доказательства
соответствия его признакам объекта недвижимого имущества (без
учета регистрации)…». В данном деле было фактически признано
наличие права ожидания возникновения ипотеки в отношении
физически существовавшего, но еще не введенного в гражданский
оборот в качестве недвижимой вещи здания.

viii. Ограничения

203. Запись в реестре может породить только права, регулируемые


частным правом (право собственности и ограниченные вещные
права, обременяющие имущество). Публично-правовые ограни-
чения права собственности хотя в некоторых случаях и фиксиру-
ются в реестре (например, сведения о том, что земельный участок
полностью или частично расположен в границах зоны с особыми
условиями использования территории или территории объекта
культурного наследия, границах публичного сервитута, включая
ограничения по использованию земельного участка, установ-
ленные для такой зоны, территории или в связи с установлением
публичного сервитута (п. 5 ч. 5 ст. 8 Закона о государственной
регистрации недвижимости)), однако возникают они не в связи
с внесением их в реестр, а в связи с изданием уполномоченным
государственным органом акта, установившего соответствующие
ограничения. Таким образом, внесение в реестр публично-право-
вых ограничений не является правоустанавливающим действием.
Строго говоря, публично-правовые ограничения права собствен-
ности будут действовать в отношении частных лиц и при отсут-
ствии их в реестре (разумеется, при условии, что акт публичного
органа, установивший ограничение, по форме и содержанию
соответствует закону).

204. Однако наличие или отсутствие в реестре информации о публич-


но-правовых ограничениях все-таки может иметь значение при
определении добросовестности действий частных лиц. Так, на-
пример, в абзаце втором п. 1 ст. 222 ГК РФ, действующей в новой
редакции, предусмотрено, что постройка не может быть признана
самовольной, пусть даже она и возведена или создана с наруше-
нием установленных в соответствии с законом ограничений ис-
пользования земельного участка, если застройщик не знал и не

92
III. Принципы регистрационного режима

мог знать о действии указанных ограничений в отношении при-


надлежащего ему земельного участка.

3. Легалитет

205. Государственные реестры прав подчинены принципу легалитета.


Это означает, что записи в них вносятся на основе деятельности
регистратора по проверке законности оснований вносимых прав
(то, что в абзаце втором п. 1 ст. 8.1 ГК РФ именуется проверкой
законности оснований регистрации). Основания регистрации –
это юридические факты, которые являются основаниями воз-
никновения гражданских прав (ст. 8 ГК РФ). Таким образом,
проверка законности оснований регистрации – это проверка
законности сделок, актов государственных органов, фактов соз-
дания имущества и пр.

206. Теоретически возможно существование реестра, при ведении


которого регистратор вообще не осуществляет какой-либо про-
верки документов-оснований. Однако, разумеется, доверие к та-
кому реестру, скорее всего, будет невысоким, так как невозмож-
но будет в полной мере полагаться на то, что записанные права
действительно существуют. Следовательно, участники оборота
должны будут производить собственную проверку оснований за-
регистрированных прав, что, в свою очередь, вызовет увеличение
трансакционных издержек при совершении сделок с имуществом,
права на которые подлежат регистрации. Надо отметить, что схо-
жим образом устроены реестры владельцев бездокументарных
ценных бумаг. Регистраторы ценных бумаг вообще не проверяют
законность сделок, по которым передаются бумаги, но контро-
лируют действительность волеизъявления на отчуждение. Это
отчасти снижает риски для приобретателей, так как при выбытии
имущества по воле управомоченного лица (пусть и по порочной
сделке) добросовестный приобретатель пользуется защитой от ис-
требования. Впрочем, следует сказать, что учет фактора списания
бездокументарных акций с соответствующего счета по воле или
не по воле правообладателя не в полной мере отражен в ст. 149.3
ГК РФ (так что тут, видимо, потребуется применение по анало-
гии ст. 302 ГК РФ), а применительно к акциям, торгующимся
на биржах, и облигациям п. 1 ст. 149.3 ГК в принципе исключает
возможность их истребования у добросовестного приобретателя.

93
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

207. Легалитет реестра бывает двух типов: 1) полный и 2) внешний.


Полный легалитет означает, что регистратор обязан убедиться,
опираясь не только на документы, но и на любые иные доступ-
ные ему сведения и факты, что записываемое в реестр лицо
действительно является правообладателем. Внешний (фор-
мальный) легалитет означает, что регистратор проверяет за-
конность основания для регистрации лишь по тем документам,
которые ему были представлены либо которые имеются в его
распоряжении в регистрационном деле. Естественно, внешний
легалитет в принципе не способен породить эффект в виде бес-
спорного титула, он всегда оставляет шанс на его возможное
оспаривание.

208. Существует два способа, позволяющих радикально упростить


задачу регистратора при осуществлении проверки оснований
для внесения записей в реестр, как минимум когда эти запи-
си касаются перехода права. Первый – введение обязательной
нотариальной формы сделки с недвижимостью или иным реги-
стрируемым имуществом. В этом случае нотариальная форма
сделки рассматривается как способ презюмировать ее закон-
ность и освободить регистратора от необходимости проверять ее.
Регистратор лишь уточняет, отсутствуют ли аресты в отношении
этого имущества, а также является ли лицо, подавшее заявление
о регистрации перехода права, собственником. В настоящее
время именно таков подход российского законодателя в отно-
шении нотариально удостоверенных сделок с недвижимостью
(ст. 59 Закона о государственной регистрации недвижимости)
и сделок с долями в уставных капиталах ООО (п. 16 ст. 21 За-
кона об ООО, ст. 23 Федерального закона от 8 августа 2001 г.
№ 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц
и индивидуальных предпринимателей» (далее – Закон о госу-
дарственной регистрации юридических лиц и индивидуальных
предпринимателей)). В связи с тем, что проверку таких сделок
уже осуществил нотариус, регистрирующий орган, не вдаваясь
в изучение их содержания, вносит соответствующие записи
в государственные реестры, ограничиваясь лишь формальной
проверкой представленных документов на предмет их соот-
ветствия закону (представлены ли необходимые документы,
уплачена ли пошлина, отсутствуют ли судебные запрещения
совершать регистрационные действия и пр.).

94
III. Принципы регистрационного режима

209. Другой способ упростить процедуры проверки оснований для


регистрации перехода права – это исключить необходимость
раскрывать регистратору обязательственную сделку, во испол-
нение которой передается либо устанавливается титул на недви-
жимость, обязав участников оборота направлять регистратору
лишь волеизъявления о передаче либо об установлении титула
(фактически лишь заявления о внесении записей в реестр). Ис-
ключение возможности регистратора знакомиться с содержа­
нием обязательственных сделок снижает объем юридической
экспертизы, которую тот должен проводить, уменьшает воз-
можные расхождения во взглядах регистраторов и сторон сделок
по поводу законности тех или иных договоренностей, содержа-
щихся в сделках, а также ускоряет производство в регистраци-
онном ведомстве. В настоящее время именно таким образом
организована государственная регистрация перехода исключи-
тельных прав (см., например, Постановление Правительства РФ
от 24 декабря 2015 г. № 1416 «О государственной регистрации
распоряжения исключительным правом на изобретение, по-
лезную модель, промышленный образец, товарный знак, знак
обслуживания, зарегистрированные топологию интегральной
микросхемы, программу для ЭВМ, базу данных по договору
и перехода исключительного права на указанные результаты
интеллектуальной деятельности без договора»). Кроме того,
из абзаца третьего п. 11 ст. 21 Закона об ООО при правильной его
интерпретации (к сожалению, пока однозначно не проясненной
на уровне практики высших судов) следует, что нотариус удосто-
веряет именно распорядительное волеизъявление, направленное
на передачу доли в капитале ООО, а регистратор впоследствии
видит только такую нотариально удостоверенную сделку. Все
обязательственные договоренности сторон при этом находятся
за пределами внимания нотариуса и регистратора и остаются
частным делом сторон.

4. Открытость

210. Открытость (в терминологии ст. 8.1 ГК РФ – публичность) ре-


естра является принципиальной для любой регистрационной
системы, поскольку она выражает само существо идеи реги-
страции прав на недвижимости как блага для всего общества.

95
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

Закрытый для публики реестр – бессмысленная трата денег


налогоплательщиков.

211. С точки зрения их открытости существуют реестры двух типов:


1) открытые для любых лиц и 2) открытые только для лиц, кото-
рые докажут наличие у них правомерного интереса в получении
информации из реестра. Однако даже те юрисдикции, которые
придерживаются второго подхода (например, Германия), ис-
ходят из того, что доказывание наличия правомерного интереса
осуществляется путем указания на мотив получения информа-
ции (желание проверить титул продавца перед сделкой и т.п.).
В настоящее время все государственные реестры прав являются
полностью открытыми, демонстрации правомерного интереса
для изучения данных реестров не требуется.

212. Существует два возможных способа поиска информации в рее-


стре – по объекту и по субъекту. В сфере государственной реги-
страции прав на недвижимое имущество (ст. 62 Закона о государ-
ственной регистрации недвижимости) существует четкое разделе-
ние реализации принципа открытости реестра в двух указанных
ситуациях. Если информация о правах на конкретный объект
недвижимости предоставляется любому лицу, то информация
о принадлежности конкретному лицу недвижимого имущества ‒
только определенной группе заявителей (нотариусам, правоох-
ранительным органам, арбитражным управляющим и некоторым
другим лицам, действующим в публичных интересах).

213. Сведения из реестра прав на недвижимость предоставляются в виде


выписки, в которой содержится информация (той или иной сте-
пени полноты) о субъектах права на недвижимость и содержании
этого права. В идеале регистрационная система должна стремиться
к тому, чтобы выписка была как можно более информативной,
т.е. чтобы в ней, в частности, не просто содержалось указание,
что недвижимая вещь обременена залогом, а назывались условия
залогового обременения, а также условия обеспеченного долга.

214. Действующее законодательство о государственной регистрации


прав на отдельные виды имущества, к сожалению, этому стандар-
ту не соответствует. Так, выписка из ЕГРН дает довольно скудный
объем сведений; в частности, в ней не раскрывается содержание

96
III. Принципы регистрационного режима

обременений, установленных в отношении соответствующей


недвижимости.

215. Это означает, что заинтересованное лицо (например, покупатель


недвижимой вещи) не сможет довольствоваться теми данными,
которые представлены в выписке, и, зная о наличии факта об-
ременения или о некой ранее совершенной сделке (например,
аренде, доверительном управлении и т.п.), будет вынуждено об-
ратиться за получением информации о содержании обременения
или такой сделки к текущему собственнику (причем нет никаких
гарантий, что тот предоставит достоверный ответ), к лицу, в чью
пользу установлено обременение, например залогодержателю
(здесь проблемой может стать то, что он либо не сможет, либо
не пожелает эту информацию раскрыть), либо, получив доверен-
ность от собственника, самостоятельно в регистрирующий орган
от имени собственника и получить доступ ко всему регистрацион-
ному делу. Данный способ хотя и представляется более затратным
(с точки зрения времени), но он наилучшим образом защищает
лицо, заинтересованное в получении достоверных и полных све-
дений из государственного реестра недвижимости.

5. Достоверность

216. Из трех указанных выше начал регистрационного режима (прин-


ципов внесения, открытости и законности) логично вытекает
принцип публичной достоверности реестра.

217. Он означает, что для любого добросовестного лица, положив-


шегося на реестр, полученные данные считаются достоверными,
т.е. отражающими действительную принадлежность прав на иму-
щество. Эффект же действия этого принципа состоит в том, что
записи о правах лица, добросовестно доверившегося реестру,
за некоторым исключением, сохраняют свою силу в неизменном
виде, даже если выяснится, что он вступил в отношения с лицом,
которое не является действительным обладателем прав на соот-
ветствующее имущество.

218. Законодатель уделяет особое внимание принципу публичной до-


стоверности реестра в п. 6 ст. 8.1 ГК РФ; подробные пояснения
относительно публичной достоверности реестра мы дадим ниже.

97
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

6. Специалитет

219. Специалитет реестра означает, что реестр ведется на основании


так называемого пообъектного принципа. Надо отметить, что
этот принцип действует в отношении всех имеющихся в России
государственных реестров прав: и недвижимого имущества, и ре-
зультатов интеллектуальной деятельности, и юридических лиц
(в части регистрации прав на долю в уставном капитале ООО;
в последнем случае также можно увидеть объектный принцип).
Единственный случай посубъектных реестров прав на имуще-
ство – это реестры владельцев бездокументарных ценных бумаг.

220. В сфере права недвижимости принцип специалитета разработан


наиболее глубоко. Он предполагает, что структурной единицей
реестра является описание конкретной недвижимой вещи, име-
нуемое разделом реестра. Строго говоря, реестр недвижимости со-
стоит из разделов, каждый из которых соответствует конкретной
недвижимой вещи; можно выразить эту мысль и иначе: сколько
в ЕГРН разделов, столько в Российской Федерации недвижимых
вещей (для большей точности к числу разделов ЕГРН следует
добавить количество недвижимых вещей (зданий, сооружений,
земельных участков), возникших до 30 января 1998 г. (т.е. до вве-
дения в Российской Федерации регистрационной системы в сфере
оборота недвижимости)).

221. Общее правило специалитета таково: объект недвижимости в том


виде, в каком он описан в реестре, должен соответствовать тому
виду, в каком он существует в действительности. Иными словами,
если раздел реестра открыт в отношении двухэтажного здания
площадью 500 м2, но собственник надстроил третий этаж и здание
увеличилось до 750 м2, то эти изменения должны быть отражены
в реестре путем внесения изменений в описание объекта недви-
жимости. В противном случае при совершении сделки с таким
объектом у сторон возникнет проблема: если их воля будет вы-
ражена на отчуждение здания в том виде, в каком оно существует
в действительности (три этажа и 750 м2), то регистратор откажет
в регистрации перехода права в связи с тем, что такого раздела
в реестре не существует. Если в сделке будет выражена воля на от-
чуждение здания в том состоянии, в каком оно описано в реестре
(два этажа и 500 м2), это будет расходиться с действительной волей

98
III. Принципы регистрационного режима

сторон и реальным положением дел. Особенно остро проблема


соответствия описаний искусственных объектов недвижимости
(зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного
строительства) в реестре их действительному состоянию воз-
никает при принудительном отчуждении этих объектов, когда
обоюдное желание сторон совершить сделку может перевесить
значение описанной выше формальности.

222. Однако в некоторых случаях специалитет реестра означает, что


объект недвижимости будет существовать только в том виде, в ка-
ком он описан в реестре. Это касается идеальных объектов (тех,
существование которых предопределено человеческим разумом,
а не физическими характеристиками), таких как, например, зе-
мельные участки. Земельный участок существует лишь в тех гра-
ницах, в каких он описан в реестре недвижимости. Физическое
изменение земельного участка (в отличие от здания, сооружения,
помещений или объекта незавершенного строительства) невоз-
можно. Для того чтобы участок изменился, необходимо прове-
сти соответствующие кадастровые работы и внести их результат
в реестр.

223. Необходимо также иметь в виду, что открытие раздела реестра


недвижимости не означает, что объект, на который открыт раз-
дел, тем самым приобретает неопровержимый правовой режим
недвижимой вещи. Существует устойчивая судебная практика,
суть которой сводится к следующему: заинтересованное лицо
при помощи сложной системы тестов (наличие или отсутствие
прочной связи с землей, наличие или отсутствие собственного на-
значения объекта в обороте, отличного от назначения земельного
участка) вправе доказывать, что раздел реестра недвижимости
был открыт в отношении объекта, который недвижимой вещью
не является, а либо представляет собой движимую вещь, либо
является составной частью земельного участка, и потому на него
в принципе не может распространяться правовой режим вещи
(см.: постановления Президиума ВАС РФ от 12 октября 1999 г.
№ 2061/99, от 26 января 2010 г. № 11052/09, от 24 января 2012 г.
№ 12576/11, от 17 января 2012 г. № 4777/08, от 4 сентября 2012 г.
№ 3809/12, от 28 мая 2013 г. № 17085/12, от 24 сентября 2013 г.
№ 1160/13; определения СКЭС РФ от 30 сентября 2015 г. № 303-
ЭС15-5520, от 22 декабря 2015 г. № 304-ЭС15-11476, от 7 апреля

99
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

2016 г. № 308-ЭС15-15218, № 310-ЭС15-16638, от 10 июня 2016 г.


№ 304-КГ16-761; Определение СКГД ВС РФ от 12 января 2016 г.
№ 18-КГ15-222). Важный для практики вывод, который следует
сделать из этих правовых позиций, заключается в следующем:
сам по себе факт того, что в отношении некоторого объекта был
открыт раздел реестра недвижимости, не означает, что он дей-
ствительно является недвижимой вещью, ‒ это опровержимая
презумпция. Таким образом, в части квалификации объекта ре-
естр не обладает свойством публичной достоверности, а потому
апелляции к добросовестному заблуждению относительно право-
вого режима объекта, например, со стороны его приобретателя
не будут иметь какого-либо результата.

7. Старшинство

224. Принцип старшинства означает, что право, внесенное в реестр


раньше, пользуется приоритетом по отношению к праву, внесен-
ному позднее. Принцип старшинства основывается на извест-
ной максиме prior tempore potior jure (первый по времени сильнее
по праву).

225. Принцип старшинства в российском праве наиболее отчетливо


проявляет себя в положениях о залоговом праве в ГК РФ (ст. 342
и 342.1) и о предшествующем и последующем залоге в Законе
об ипотеке. Он заключается в том, что старший (предшествую-
щий) залогодержатель имеет право преимущественного удов-
летворения из стоимости предмета ипотеки перед младшим (по-
следующим) залогодержателем1.

226. Старшинство вещного права представляет собой имущественную


ценность ‒ оно является оборотоспособным благом и потому
может быть предметом гражданско-правовых сделок. Так, залого-
вому праву известны такие сделки, как мена старшинством (когда
старший залогодержатель уступает младшему свое старшинство
полностью или частично), резервирование старшинства (когда
первый по времени залогодержатель соглашается на младший

1
  См. подробнее: Бевзенко Р.С. Множественность залогодержателей // О собствен-
ности: Сборник статей к юбилею К.И. Скловского / Сост. М.А. Ерохова. М.: Статут,
2015. С. 73‒102.

100
III. Принципы регистрационного режима

залоговый ранг, а старший залоговый ранг впоследствии получает


более поздний залогодержатель), фиксация старшинства (когда
собственник и младший залогодержатель договариваются о том,
что в случае погашения долга, обеспеченного старшим залогом,
старшинство не перейдет к следующему залогодержателю, а будет
принадлежать собственнику для целей его последующего исполь-
зования при обеспечении будущих обязательств).

227. Однако старшинство может иметь значение не только для ранжи-


рования залоговых прав. Оно вполне применимо и при разреше-
нии коллизий других вещных прав – как одного вида (например,
если при наличии двух сервитутов прохода сервитуарии спорят
между собой, у кого приоритет в пользовании чужим участком;
спор должен быть разрешен в пользу старшего), так и различных
(например, залогодержатель, чье право было приобретено после
установления сервитута, не вправе требовать от сервитуария
не совершать каких-либо действий, которые могут уменьшить
стоимость заложенного участка). Однако в связи с тем, что наше
вещное право весьма неразвито (с точки зрения системы огра-
ниченных вещных прав, которые фактически представлены
только правом пользования жилым помещением членом семьи,
не участвовавшим в приватизации, залогом и сервитутом, а так-
же – что признается далеко не всеми – строительной арендой
и арендой для целей эксплуатации здания), реальных случаев
столкновения ограниченных вещных прав, которые требовали
бы интенсивного привлечения принципа старшинства, практика
пока не знает.

228. Наконец, принцип старшинства будет иметь значение для опре-


деления приоритета рассмотрения заявлений о регистрации
прав (п. 6 Приказа № П/0241): порядок рассмотрения заявлений
о внесении записей определяется моментом их поступления.
Следовательно, если в отношении одной и той же недвижимой
вещи будет подано два заявления о регистрации перехода права
собственности от двух различных лиц, удовлетворено будет то,
которое поступило первым, а в удовлетворении более позднего
заявления будет отказано1.

1
  На том же принципе основана и норма ст. 398 ГК РФ о конкуренции двух требо-
ваний о передаче вещи.

101
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

229. Это правило не действует в отношении арестов (что неверно в от-


ношении арестов, являющихся обеспечительными (п. 5 ст. 334
ГК РФ)), так как в соответствии с правилами ведения ЕГРН за-
писи об арестах вносятся в ЕГРН в первоочередном порядке не-
зависимо от времени регистрации в книге учета документов.
IV. ОСНОВАНИЕ ЗАПИСИ.
СООТНОШЕНИЕ ОСНОВАНИЯ ЗАПИСИ
И ЮРИДИЧЕСКОГО ПОСЛЕДСТВИЯ ЗАПИСИ В РЕЕСТРЕ

1. Общие положения

230. В российском праве запись в реестре сама по себе не порождает


право на недвижимую вещь. Для того чтобы право возникло,
ст. 218 ГК РФ требует наличия соответствующего действительного
правового основания.

231. Такой подход к приобретению права именуется каузальным при-


обретением, поскольку он требует непременного наличия каузы –
отношения, объясняющего, почему одно лицо желает передать
другому право или установить ограниченное право в отношении
своего имущества. Каузой передачи собственности от отчуждателя
к приобретателю могут быть, например, договор купли-продажи,
дарения и пр.

232. Возможен и другой подход, при котором для приобретения права


собственности достаточно распорядительного волеизъявления
(«А передает собственность Б, а Б принимает ее»), а кауза (объяс-
нение, почему передача права произошла) для этого оказывается
ненужной. Однако абстрактная передача права подавляющему
большинству правопорядков неизвестна; господствующая право-
вая традиция заключается в следовании каузальной модели.

2. Негативная и позитивная регистрационная система

233. В зависимости от того, как связаны между собой запись, вне-


сенная в реестр, и основание регистрации права (для системы,
предусматривающей только деклараторную регистрацию сделок,
этот вопрос не является актуальным, так как она предполагает
лишь оглашение совершенного волеизъявления), в науке ча-
сто выделяют два типа регистрационных систем: а) негативную
и б) позитивную.

234. Несмотря на то что эти термины употребляются в юридической


литературе довольно активно, утверждать, что они имеют обще-

103
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

признанное содержание, вряд ли возможно. Скорее, они выра-


жают некоторые идеалы организации регистрационной системы.
В действительности же реально существующие системы регистра-
ции прав стоит рассматривать как тяготеющие к той или иной
модели в большей или меньшей степени.

235. Негативная регистрационная система предполагает, что внесенная


в реестр запись о праве будет иметь юридические последствия
в виде возникновения соответствующего права лишь в случае,
если основание (кауза), по которому было совершено распоря-
дительное волеизъявление и зарегистрировано право (сделка, акт
государственного органа), является юридически действительным.
Если в основании имеется порок (скажем, сделка ничтожна либо
была признана недействительной судом), то запись не может счи-
таться порождающей правовые последствия. Иначе говоря, запись
завершает юридический состав, обуславливающий возникнове-
ние, изменение, прекращение, обременение или переход права,
и без наличия достаточных правовых оснований сама по себе она
такие правовые последствия не порождает. Если правовые осно-
вания отсутствуют (например, сделка купли-продажи ничтожна,
разрешение на строительство отсутствовало и т.п.), это означает,
что записи реестра о принадлежности (изменении, прекраще-
нии, обременении или переходе) права расходятся с правовой
действительностью, следовательно, реестр становится недосто-
верным. Недостоверность реестра в негативной регистрационной
системе будет означать, в частности, что все лица, приобретшие
по дальнейшим записям такой порочный титул, тоже не могут
считаться правообладателями. Действительным же правооблада-
телем должно считаться лицо, не внесенное в реестр, чье, к при-
меру, право собственности вытекает из материально-правовых
оснований. Это лицо имеет право требовать исправления реестра,
с тем чтобы привести его (недостоверные) записи в соответствие
с действительностью.

236. Например, лицо А совершило отчуждение недвижимости лицу Б,


затем лицо Б продало эту недвижимость лицу В. Сделка между
лицами А и Б ничтожна или эффективно оспорена. Это означа-
ет, что в негативной регистрационной системе лицо Б не при-
обрело право собственности на вещь и, следовательно, в силу
действия принципа nemo plus juris не могло передать данное право

104
IV. Основание записи

лицу В. Значит, лицо В, хотя и записано в реестр, также не яв-


ляется собственником. Собственником по-прежнему остается
лицо А, которое может предъявить иск к лицу В об исправлении
реестра, оформляемый на практике как иск о признании права
собственности (и, разумеется, об отобрании недвижимости в по-
рядке виндикации, если лицо В получило владение).

237. Однако если последовательно и до конца проводить идею не-


гативной регистрационной системы, то возникает резонный во-
прос: а зачем она вообще нужна? Ведь лицо В, совершая сделку
с лицом Б, наверняка полагалось на то, что, раз лицо Б записано
в реестр, то оно является собственником. Возможно, изучив доку-
менты, по которым лицо Б приобрело недвижимость (содержание
договора между лицами А и Б), лицо В могло бы установить на-
личие порока в титуле лица Б. Но тогда, если организация реги-
страционной системы подталкивает участников оборота к тому,
чтобы проводить изучение оснований возникновения права друг
у друга, в такой системе нет никакой нужды. Однако здесь следует
помнить, что как минимум в отношении оборота вещей право
защищает добросовестного приобретателя (залогодержа­теля),
который не знал и не мог знать о порочности титула. Запись
в реестре вступает в симбиоз с идеей защиты добросовестного
приобретателя. В рамках негативной регистрационной системы
запись в реестре создает опровержимую презумпцию субъектив-
ной добросовестности приобретателя. Такая презумпция может
быть опровергнута путем представления доказательств того, что
приобретатель точно знал или должен был знать о порочности
правового основания записи. В этом и состоит основная укре-
пляющая оборот функция регистрации.

238. В рамках негативной регистрационной системы доктрина субъ-


ективной добросовестности является активным инструментом
защиты оборота: если будет установлено, что лицо В не знало
и не должно было знать о пороке в титуле лица Б, оно приоб-
ретает то право, запись о котором уже внесена в реестр. Крайне
важно понимать, что в негативной регистрационной системе
этим правом лицо В по сути наделяет правопорядок, а не лицо
А (действительный собственник, который никакого волеизъ-
явления в пользу лица В не совершал) и уж тем более не лицо Б
(которое вообще не являлся собственником, а следовательно,

105
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

не могло передать лицу В собственность). Соответственно, право


собственности возникает у лица В первоначальным, а не произ-
водным образом. Лицо А, проигравшее спор добросовестному
приобретателю – лицу В, сможет лишь взыскивать с лица Б сто-
имость утраченной недвижимости в порядке компенсационной
реституции (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

239. Позитивная регистрационная система предполагает, что запись,


внесенная в реестр на основании распорядительного волеизъяв-
ления действительного собственника, всегда порождает юриди-
ческий эффект, даже если обязательственное основание, во ис-
полнение которого она была внесена (договор купли-продажи,
ипотеки и пр.), является недействительным. Основой этой идеи
выступает следующее предположение: раз собственник добро-
вольно изъявил регистратору свою волю (в виде заполнения за-
явления о регистрации перехода права или обременения), направ-
ленную на передачу (либо установление нового, ограниченного)
титула другому лицу, то эта воля не может быть проигнорирована
только потому, что основание, во исполнение которого она была
выражена, имеет какой-то порок. Записи, внесенные во испол-
нение распоряжения действительного собственника, должны
порождать юридические последствия, а лица, внесенные в реестр
как правообладатели, должны признаваться таковыми.

240. Разумеется, собственник, который совершил волеизъявление,


направленное на передачу права, во исполнение порочного ос-
нования, в рамках позитивной системы имеет право потребовать
возращения права обратно иском о возврате неосновательного
обогащения в натуре, т.е. фактически о совершении обратного
распоряжения. (Здесь легко заметить принципиальную разницу
с негативной регистрационной системой: последняя предполагает
не возращение права, а погашение недостоверной записи и вос-
становление правильной записи о собственности так, как будто
бы она существовала всегда.)

241. Разрешим тот же пример с лицами А, Б и В, но на этот раз уже
в рамках позитивной регистрационной системы. Лицо А продало
недвижимость лицу Б, и по его заявлению был зарегистрирован
соответствующий переход права. Если выяснится, что сделка
между лицами А и Б недействительна, то лицо А имеет право по-

106
IV. Основание записи

требовать исправления реестра путем возвращения ему права соб-


ственности от лица Б (в негативной системе исправление реестра
будет заключаться в простом погашении записи о собственности
лица Б и восстановлении записи о праве собственности лица А
так, как будто лицо А всегда оставалось собственником). Однако
если будет установлено, что к моменту предъявления требова-
ния лица А лицо Б уже совершило это отчуждение в пользу лица
В, то лицо А не сможет предъявить требование об исправлении
реестра и возврате себе владения. Это связано с особенностью
позитивной регистрационной системы: лицо Б, будучи собствен-
ником, передало лицу В полноценную собственность на недви-
жимость. Лицу А останется лишь взыскивать стоимость вещи
и (в определенных случаях) иные убытки с лица Б.

242. Легко заметить, что в позитивной регистрационной системе для


решения указанного казуса не было необходимости обращения
к доктрине защиты добросовестного приобретателя; он был раз-
решен исключительно с опорой на особенности организации
регистрационной системы. Позитивная система лучше защищает
оборот и его стабильность, исключая случаи, когда недвижи-
мость будет истребована у приобретателей, полагающихся на за-
пись в реестре. Исчезает необходимость анализировать вопрос
о том, должен ли приобретатель знать о пороке основания записи.
На практике сложность и непредсказуемость разрешения споров
о неосторожном незнании (вменяемом знании) при определении
субъективной добросовестности в рамках негативной системы
является основным дестабилизатором оборота недвижимости
(ведь запись создает презумпцию, которая может быть опровер-
гнута), а непроясненность стандарта должной заботливости вы-
нуждает многих осторожных покупателей, несмотря на запись
в реестре, проводить сложные исследования чистоты титула,
что не полностью, но во многом снижает практическую пользу
от существования реестра. В позитивной системе эта проблема-
тика во многом теряет свое значение, обеспечивается надежность
реестра и снижаются трансакционные издержки по проверке ти-
тула. Но отрицательной стороной позитивной системы является
то, что она а) защищает доверие к реестру, даже если конечный
приобретатель точно знал или со всей очевидностью мог знать
о порочности правового основания записи (что может показать-
ся не вполне справедливым), и б) ослабляет защиту прав изна-

107
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

чального собственника. Но так или иначе главная особенность


позитивной регистрационной системы как раз и заключается
в резком повышении доверия к записи в реестре.

243. Доведение идеи позитивной регистрационной системы до логи-


ческого завершения можно увидеть в действующей в ряде стран
системе Торренса: в отношении любого добросовестного лица
запись в реестре (неважно, по насколько порочному основанию
она была внесена) всегда сама по себе и есть право на имущество.

244. Вопрос о достоверности реестра во многом предопределяется


также тем, признает ли соответствующая правовая система док-
трину абстрактных распорядительных сделок, которая известна,
например, немецкому правопорядку (он же ее и породил). Данная
доктрина предполагает а) аналитическое разъединение обязатель-
ственной сделки и волеизъявления, направленного на распоря-
жение имуществом, и б) введение принципа абстракции в отно-
шении последнего, означающего, что порок обязательственной
сделки не приводит непременно к пороку в сделке распоряди-
тельной (его результатом является переход права собственности
от одной стороны недействительной обязательственной сделки
к другой с возможностью требовать вещь обратно в собствен-
ность первой стороны по правилам о неосновательном обогаще-
нии). Если в конкретном правопорядке признается абстрактность
распорядительного волеизъявления, правовой эффект переноса
собственности по общему правилу не зависит от пороков и не-
действительности договора, предполагающего возникновение
двусторонних обязательств (купли-продажи, мены и т.п.), если
тот же порок не распространяется на иной порок или не затра-
гивает распорядительное волеизъявление. Это, в свою очередь,
уменьшает количество ситуаций, при которых распорядительный
эффект договора может быть поставлен под сомнение, а достовер-
ность реестра ‒ опровергнута. В правовой системе с абстрактной
распорядительной сделкой оборот и доверие к реестру, даже если
в стране действует негативная регистрационная система, защи-
щены сильнее.

245. Очевидно и то, что разница между негативной и позитивной


системой образуется в результате аннулирования сделки (в вы-
шеприведенном примере – сделки между лицами А и Б). Чем

108
IV. Основание записи

сложнее в конкретном правопорядке признавать сделки недей-


ствительными, тем – теоретически – будет менее заметна разница
между позитивной и негативной регистрационной системой.
В практике подавляющего большинства европейских континен-
тальных юрисдикций этой цели служит обязательное нотариаль-
ное удостоверение сделок с недвижимостью, которое позволяет
радикально снизить риски оспаривания сделок, являющихся
основаниями для внесения записей в реестр.

246. Подлинной позитивной регистрационной системой (в которой


в большинстве случаев запись сама по себе воплощает право
на имущество, а действительность сделки для перехода права
не имеет решающего значения и пр.) является уже упоминавша-
яся система Торренса, которая действует в ряде стран мира. Гер-
манская система, основанная на идее разделения обязательства
и распорядительного волеизъявления, обладающего абстракт-
ным характером, формально является скорее негативной, но по
сути по своим последствиям она близка к позитивной регистра-
ционной системе. Да, запись в реестре окажется скомпрометиро-
ванной, если распорядительное волеизъявление будет поражено
каким-либо юридическим пороком (например, будет совершено
под влиянием насилия, угроз или обмана). В этом случае она
не породит права на имущество, и реестр будет недостоверным.
Но признание в Германии концепции абстрактности распоря-
дительной сделки и введение нотариального удостоверения как
обязательственной сделки, так и распорядительного волеизъ-
явления значительно снижают число таких случаев, и реестр
de facto столь же достоверен, как и в классической позитивной
системе.

247. Возможна и такая модификация негативной регистрационной


системы, при которой нотариальное удостоверение осущест-
вляется лишь в отношении распорядительного волеизъявления
(а не обязательственной сделки). Такова регистрационная система
Нидерландов. Однако нидерландское право не знает доктрины
абстрактности распорядительной сделки, что увеличивает зави-
симость достоверности реестра от действительности договора,
во исполнение которого совершается распоряжение (купли-про-
дажи, дарения и пр.). Такая система является скорее негативной,
но наличие нотариального удостоверения распоряжения резко

109
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

снижает случаи изменения записей реестра помимо воли упра-


вомоченного лица, а добросовестный приобретатель в ситуациях
выбытия имущества по воле управомоченного лица всегда будет
пользоваться защитой.

248. Как мы видим, существует множество различных вариантов ор-


ганизации пообъектной регистрации – от абсолютно позитивных
до полностью негативных. Чем ближе система к абсолютной по-
зитивности, тем прочнее оборот, ниже трансакционные издержки
и риски приобретения активов и принятия их в залог, а следова-
тельно, выше цены на продаваемые активы и ниже процентные
ставки по кредитам, обеспеченным залогом регистрируемого
имущества. Но при этом могут чаще возникать ситуации, когда
актив оказывается в руках недобросовестного приобретателя,
знающего о порочности титула, и потому собственники менее
защищены от риска утраты собственности без правового основа-
ния. И наоборот, чем ближе система к идеальной негативной, тем
меньше защитный эффект реестра, менее надежен оборот, выше
трансакционные издержки и риски для покупателей, ниже цены
на продаваемые активы и выше процентные ставки, но более
справедливо разрешаются споры с недобросовестными приоб-
ретателями (залогодержателями) и меньше вероятность утра-
ты своих прав существующими собственниками. Законодатели
и ученые пытаются найти разумный баланс между «крайними»
решениями при организации регистрационных систем.

249. По мере убывания надежности данных реестра все регистраци-


онные системы можно расположить в следующей очередности:
а) позитивная система, лишающая собственника его имущества
при изменении записи по подложным документам (т.е. без
его истинного распорядительного волеизъявления);
б) позитивная система, при которой запись может быть оспо-
рена, если волеизъявление собственника было сфальсифи-
цировано;
в) негативная система с нотариальным удостоверением обяза-
тельственных договоров и распорядительных волеизъявле-
ний и признанием принципа абстрактности последних;
г) негативная система с нотариальным удостоверением только
распорядительного волеизъявления и признанием принципа
абстрактности;

110
IV. Основание записи

д) негативная система с нотариальным удостоверением обяза-


тельственной и распорядительной сделки, но без принципа
абстрактности;
е) негативная система с нотариальным удостоверением лишь
распорядительной сделки, но без признания ее абстракт-
ности;
ж) негативная система без нотариального удостоверения как
обязательственного договора, так и распорядительного во-
леизъявления и без признания принципа абстрактности;
з) негативная система, соответствующая описанию, приведен-
ному выше в п. «ж», но еще и без защиты добросовестного
приобретателя или залогодержателя.

250. Как мы видим, все российские регистрационные системы (как


в сфере недвижимости, так и в сфере исключительных прав и до-
лей в ООО) относятся скорее к негативному типу (с вариациями
от «д» к «ж»). Это связано с тем, что ГК РФ (в п. 1 ст. 167) объ-
являет в качестве общего последствия недействительности сделки
полное отсутствие правовых последствий, которые желали ее сто-
роны. В сфере оборота недвижимости и оборота исключительных
прав это является крайним проявлением негативного характера
регистрационной системы и фактически полного отсутствия за-
щитных механизмов, повышающих достоверность реестра (нет
принципа абстрактности, и по общему правилу не признается
необходимым нотариальное удостоверение сделок). В сфере реги-
страции прав на долю в уставном капитале ООО один защитный
механизм имеется – это нотариальное удостоверение распоря-
дительного волеизъявления отчуждателя и приобретателя доли,
на основании которого вносится запись.

251. Кстати, именно такой подход доказал свою состоятельность:


случаи оспаривания прав на доли в капиталах ООО в настоящее
время крайне редки, чего не скажешь, например, об оспарива-
нии прав на недвижимое имущество. Эта последняя категория
споров весьма масштабна, что напрямую связано с организацией
регистрационной системы. Ситуация усугубляется тем, что в кон-
тексте исключительных прав в судебной практике ВС РФ до сих
пор однозначно не признана концепция защиты добросовестно-
го приобретателя регистрируемого исключительного права (по
аналогии со ст. 302 ГК РФ), и негативный характер регистрации

111
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

исключительных прав доходит до такого уровня выраженности,


при котором реестр и учет в нем перехода прав не создают ника-
кой защиты для оборота и теряют всякий смысл. Последнее вовсе
лишает систему регистрации какой-либо ценности. Назовем этот
вариант «регистрационным абсурдом».

252. Таким образом, общий вывод касательно соотношения основания


для внесения записи и порождаемых ею правовых последствий
по действующему российскому праву следующий: если запись
внесена по воле собственника на основании недействительной
сделки, то из-за порочности сделки или иного правового основа-
ния записи записанное право не считается возникшим, обреме-
ненным, прекращенным, измененным или перешедшим, а реестр
является недостоверным. При этом субъективно добросовестные
третьи лица, полагающиеся на реестр (возмездные приобретатели,
залогодержатели), защищаются, и право собственности они при-
обретают (обременения в их пользу возникают), несмотря на по-
рок в основании записи. Исключение, которое пока существует
скорее по недоразумению (регистрация исключительных прав, где
добросовестное доверие к реестру, по мнению некоторых ученых
и судов, не защищается), возможно, рано или поздно будет устра-
нено. Необходимость анализа добросовестности приобретателя
(залогодержателя) приводит к тому, что далеко не всякое доверие
к реестру будет признано обоснованным. При этом существую-
щая сейчас в судах практика вменения стандарта заботливости
и осмотрительности приводит к тому, что многие приобретатели
или залогодержатели, полагавшиеся на реестр, но не обратив-
шие внимания на те или иные факты, которые могли бы указать
на порочность титула, признаются неосторожными, а посему
субъективно недобросовестными и лишаются возможности по-
ложиться на данные реестра.

253. Главные же инструменты минимизации рисков оспаривания


записи, которые позволяют негативную систему приблизить
по своему практическому эффекту к позитивной, а именно а) идея
абстрактного распоряжения в российском праве и б) нотари-
альное удостоверение сделок-оснований или распорядительных
волеизъявлений, либо отвергаются законодателем (по причинам,
содержательно не связанным с принципами устройства регистра-
ционной системы: это или качество нотариального корпуса, или

112
IV. Основание записи

стоимость услуг нотариусов), либо реализованы фрагментарно.


Единственная сфера, где можно было бы увидеть одновременное
действие принципа разъединения и принципа абстракции, – это
уступка прав, и то с опорой не на собственно нормы об уступке,
а на положения ст. 1106 ГК РФ, устанавливающие обязательство
возвратить неосновательно приобретенное по недействительной
сделке (впрочем, такое толкование указанной статьи не явля-
ется общепризнанным). Нотариальное удостоверение в свою
очередь действует только в отношении оборота долей в ООО,
но по общему правилу не признается необходимым для оборота
недвижимости (кроме договоров ренты, сделок с долями в общем
имуществе, сделок с имуществом несовершеннолетних и сделок
с недвижимым имуществом, находящимся в управлении) или
исключительных прав.

3. Особенность нотариальных сделок

254. Из приведенных выше рассуждений о негативном и позитивном ха-


рактере регистрационной системы легко заметить, что надежность
негативной регистрационной системы находится в сильной зави-
симости от «качества» сделок, на основании которых совершаются
регистрационные действия. Традиционно считается, что самым
лучшим способом снизить количество сделок с пороками (которые
потом могут стать основанием для оспаривания сделок и, как след-
ствие, причиной недостоверности реестровых записей) является
введение для таких сделок обязательной нотариальной формы.
В связи с этим для повышения достоверности реестров в проекте
Концепции совершенствования общих положений ГК РФ (п. 2.3
разд. II) предлагалось установить обязательную нотариальную
форму для всех сделок, на основании которых регистраторы вносят
записи в реестры. Однако это предложение не было поддержано за-
конодателем в ходе реформы ГК РФ, несмотря на то что сочетание
обязательной нотариальной формы сделки и регистрации прав хо-
рошо себя зарекомендовало в сфере государственной регистрации
прав на доли в уставном капитале ООО.

255. Тем не менее законодателем был предпринят ряд шагов по повы-


шению привлекательности нотариальной формы сделки в сфере
оборота недвижимости. Во-первых, была введена возможность
подачи нотариусом заявления о государственной регистрации

113
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

перехода права собственности (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона о государ-


ственной регистрации недвижимости). Во-вторых, в случае если
сделка нотариально удостоверена, регистратор не осуществляет
ее правовую экспертизу (ст. 59 Закона о государственной реги-
страции недвижимости). В-третьих, процедура государственной
регистрации по нотариальным сделкам осуществляется быстрее,
чем по сделкам, заключенным в простой письменной форме (п. 9
ч. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации недвижимости).
В-четвертых, для нотариусов существует возможность электрон-
ного обмена документами с органом по регистрации (ч. 11 ст. 21
Закона о государственной регистрации недвижимости). В-пятых,
в ГК РФ была закреплена возможность использования депозита
нотариуса для целей посредничества при исполнении сделок
(п. 1.1 ст. 327 ГК РФ).

256. Кроме того, заметна тенденция постепенного увеличения числа


сделок с недвижимостью, подлежащих обязательному нотари-
альному удостоверению. Например, из последних нововведе-
ний – обязательная нотариальная форма сделки по отчужде-
нию или договоры ипотеки долей в праве общей собственности
на недвижимое имущество (за исключением ряда сделок) (ч. 1
ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости);
сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом
на условиях опеки, а также сделок по отчуждению недвижимого
имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину
или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ч. 2
ст. 54 Закона о государственной регистрации недвижимости).

257. Остается только отметить, что согласно п. 3 ст. 8.1 ГК РФ запись
должна вноситься на основании нотариально удостоверенной
сделки не только тогда, когда обязательность удостоверения уста-
новлена в законе, но и в случаях, когда сами стороны в своем
соглашении устанавливают обязательность нотариальной формы.

4. Заявительный характер регистрационной системы

258. Из положений абзаца третьего п. 3 ст. 8.1 ГК РФ следует важный


вывод о том, что государственная регистрация прав носит заяви-
тельный характер. Это означает, что появление записей в реестре,
их изменение или прекращение возможно лишь по заявлению

114
IV. Основание записи

лиц, права которых напрямую затрагивает внесение записи (от-


чуждающей и приобретающей имущество стороны, сторон до-
говора залога, сторон соглашения о сервитуте и т.п.). Буквально
данная норма говорит о заявлении всех сторон сделки.

259. Законом может быть предусмотрено иное. Так, здесь стоит


упомянуть следующее исключение (хотя и не из сферы права
недвижимости): согласно п. 3 ст. 1232 ГК РФ при соблюдении
определенных условий запись в отношении регистрируемых ис-
ключительных прав может быть внесена на основании заявления
лишь одной из сторон сделки. Данное положение выглядит не-
сколько странно.

260. В случаях, когда это предусмотрено законом, само заявление


о регистрации может подаваться в электронной форме. Так, на-
пример, п. 2 ч. 1 ст. 18 Закона о государственной регистрации не-
движимости устанавливает возможность подачи соответствующих
заявлений о регистрации в электронной форме в виде электрон-
ного документа, подписанного усиленной квалифицированной
электронной подписью. Впрочем, после ряда громких скандалов,
связанных с фальсификацией таких заявлений и лишением граж-
дан записи о праве собственности на их недвижимые вещи в ре-
зультате оформления такой подписи по подложным документам,
в ст. 36.2 того же Закона были внесены изменения, установившие,
что в случае с недвижимостью граждан внесение в ЕГРН записей
на основании электронного заявления возможно, только если
на основании ранее поданного заявления собственника-гражда-
нина в ЕГРН была внесена запись о возможности в дальнейшем
совершения регистрационных действий по его объекту на осно-
вании таких электронных заявлений.

261. Также согласно п. 3 ст. 8.1 ГК РФ при нотариальном удостовере-


нии сделки запись может быть внесена на основании заявления
лишь одной из сторон сделки, в том числе через нотариуса.

5. Заявительная система и влияние судебных актов

262. К исключению из заявительного характера регистрационной си-


стемы относится случай, когда внесение записи осуществляется
на основании решения суда, вынесенного по иску одной из сто-

115
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

рон (например, согласно ст. 551 ГК РФ). В этом случае судебное


решение имеет волезамещающий характер (заменяет заявление
стороны о внесении записей в реестр). Однако само по себе судеб-
ное решение о государственной регистрации (например, перехода
права и обременения) не порождает право на вещь ‒ последнее
возникнет только после внесения записи в реестр.

263. От описанной ситуации следует отличать признание судом пра-


ва на имущество. Это возможно в случае, когда истец обладает
правом, признания которого он требует в судебном порядке, а от-
ветчик отрицает наличие данного права у истца либо сомневается
в его наличии. В такой ситуации в целях устранения правовой
неопределенности обладатель права может требовать признания
своего права в судебном порядке (п. 58 Постановления пленумов
ВС РФ и ВАС РФ № 10/22). Таким образом, в случае удовлетворе-
ния иска о признании права суд не создает право для истца, а под-
тверждает существующее у него право. Впрочем, из этого правила
есть исключения, когда вопреки своему названию иск о признании
в действительности будет являться иском о преобразовании, наце-
ленным на установление права (например, именно таков иск о при-
знании права собственности на самовольную постройку (ст. 222
ГК РФ)). Однако в последнем случае удовлетворение иска само
по себе также не порождает права на имущество – для его возник-
новения требуется государственная регистрация права в реестре
на основании заявления истца, выигравшего дело.

264. Возвращаясь к классическим искам о признании (искам о конста-


тации существующих прав), необходимо помнить, что в условиях
действия регистрационной системы (в первую очередь в сфере
права недвижимости) место для их применения довольно узкое.
Во-первых, это возможно в отношении так называемых ранее
возникших прав (тех, которые возникли до введения регистраци-
онной системы). Во-вторых, иски о признании права возможны
в отношении прав, которые возникли в качестве исключения
из принципа внесения. В-третьих, иски о признании права до-
пускаются в отношении прав, записи о которых были незаконно
исключены из реестра (например, запись о собственности на не-
движимое имущество была погашена на основании подложных
документов, но само имущество по-прежнему находится во вла-
дении собственника).
V. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВ НА ОСНОВАНИИ ЗАКОНА

265. Выше уже были проанализированы случаи, когда права, подле-


жащие регистрации, возникают не с момента внесения записи
в реестр, а с момента, установленного законом. Из проведенного
анализа следует, что изъятия из принципа внесения связаны или
с юридической догматикой (например, переход прав в рамках
универсального правопреемства, прекращение ипотеки вслед-
ствие действия принципа акцессорности, прекращение права
в силу гибели вещи), или со стремлением законодателя защи-
тить слабую сторону правоотношения (совместная собственность
супругов, право члена семьи проживать в жилом помещении,
возникновение права собственности на имущество в потреби-
тельском кооперативе).

266. То, что в описанных случаях изъятия из действия принципа вне-


сения право на имущество возникает не в результате внесения
записи в реестр, а вследствие наступления обстоятельств, пред-
усмотренных в законе, не означает, что возникшие таким об-
разом права не могут быть зарегистрированы. Их регистрация
может быть осуществлена на основании заявления правооблада-
теля или иного лица, для которого наступают соответствующие
правовые последствия (например, если недвижимость погибла,
запись о прекращении права собственности вносится по заяв-
лению бывшего собственника). Такая регистрация будет иметь
не правопорождающий (конститутивный), а правоподтвержда-
ющий (деклараторный) характер.

267. Статья 8.1 ГК РФ также устанавливает, что законом может быть
предусмотрено и право других лиц, не являющихся правооблада-
телем или теми, для кого соответствующие правовые последствия
наступают, обратиться за государственной регистрацией. К ли-
цам, которые могут обращаться за государственной регистрацией
прав за правообладателем, являются судебные приставы (ч. 7
ст. 15 Закона о государственной регистрации недвижимости,
ст. 66 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об ис-
полнительном производстве»). По заявлению пристава возможно
осуществление государственной регистрации права, уже при-
надлежащего должнику, в отношении которого возбуждено ис-

117
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

полнительное производство. Такая регистрация необходима для


того, чтобы пристав мог осуществить принудительное отчуждение
принадлежащего должнику имущества, которое окажется невоз-
можным, если право должника не будет предварительно внесено
в реестр.
VI. ПРЕДЕЛЫ ПРАВОВОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ У РЕГИСТРАТОРА

1. Общие положения

268. Как уже упоминалось выше, реестры прав основаны на принципе


легалитета, означающего, что регистратор осуществляет право-
вую экспертизу оснований возникновения права, подлежащего
внесению в реестр.

269. Что регистратор должен проверять, указано в п. 5 ст. 8.1 ГК РФ:


это полномочия лиц, подавших соответствующие заявления,
законность оснований для регистрации, а также наступление
обстоятельств, в силу которых возникло право в исключение
из принципа внесения. В остальном норма отсылает к другим
положениям законов, которые могут устанавливать те или иные
особенности проведения правовой экспертизы (например, в слу-
чае с недвижимостью это Закон о государственной регистрации
недвижимости).

270. Также следует обратить внимание, что согласно п. 5 ст. 8.1 Ко-
декса, если запись вносится на основании нотариально удосто-
веренной сделки, по общему правилу проверка законности ос-
нований для внесения записи не осуществляется. Исключение
должны составлять случаи, указанные в специальных законах,
однако в настоящее время их пока не установлено. Отметим, что
это не означает, что регистратор обязан провести безусловную
регистрацию на основании нотариальной сделки. В частности,
в регистрации права на основании нотариальной сделки может
быть отказано, если сторона сделки не является лицом, управо-
моченным на распоряжение имуществом (см. п. 1 ч. 1 ст. 26 За-
кона о государственной регистрации недвижимости) (так, лицо,
обратившееся за государственной регистрацией перехода права
в качестве отчуждателя, может быть не записано в реестре в ка-
честве собственника – таковым является другое лицо; однако
этот пример не следует смешивать с ситуацией, когда продавец
обязывается передать покупателю в будущем вещь, которая в бу-
дущем же станет его (продавца) собственностью; возможность за-
ключения таких договоров прямо предусматривается в п. 2 ст. 455
ГК РФ).

119
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

2. Особенности экспертизы законности сделок и решений собраний

271. В отличие от прежнего Закона о государственной регистрации


прав на недвижимое имущество и сделок с ним, новейший За-
кон о государственной регистрации недвижимости содержит
положения о пределах проверки регистратором сделок, являю-
щихся основанием для внесения записей в реестр. В п. 12 и 13
ч. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации недвижимости
установлено, что в случае, если сделка является ничтожной (либо
признана недействительной судом), соответствующее обстоятель-
ство является основанием для приостановления процедуры госу-
дарственной регистрации и последующего отказа в совершении
регистрационного действия.

272. Долгое время практика Президиума ВАС РФ исходила из того,


что регистрирующий орган вправе отказать в совершении реги-
страционного действия, в случае если он установит, что сделка,
на основании которой было подано заявление, является ничтож-
ной (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 2 марта 2004 г.
№ 13238/03). Однако некоторое время назад эта практика была
отчасти скорректирована. Рассматривая одно из дел, Президиум
ВАС РФ ограничил право регистрирующего органа проверять
наличие у арендатора, выкупающего недвижимое имущество
в порядке так называемой малой приватизации1, права на вы-
куп (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 25 июля 2011 г.
№ 1018/11). Особый интерес это дело вызывает и потому, что
сделки, совершенные государственным (муниципальным) ор-
ганом с лицом, не имеющим права на выкуп, самим же ВАС РФ
квалифицируются как ничтожные (см. п. 11 информационного
письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 г. № 134 «О неко-
торых вопросах применения Федерального закона „Об особен-
ностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в го-
сударственной собственности субъектов Российской Федерации
или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами
малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений
1
  В соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особен-
ностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собствен-
ности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арен-
дуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений
в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

120
VI. Пределы правовой экспертизы у регистратора

в отдельные законодательные акты Российской Федерации“»).


Обосновывая свою позицию, высшая судебная инстанция со-
слалась на то, что определение наличия или отсутствия осно-
ваний для заключения договора купли-продажи с арендатором
является прерогативой органа по управлению государственным
(муниципальным) имуществом, но не регистрирующего органа.
Таким образом, правовая позиция Президиума ВАС РФ по этому
делу оставляет органу по регистрации по сути лишь право кон-
тролировать соответствие закону условий, помещенных в текст
договора, но не законность сделки в целом.

273. Любопытно, что, несмотря на отсутствие прямого указания в зако-


не о том, как регистратору следует рассматривать заявления о со-
вершении регистрационных действий во исполнение оспоримых
сделок, некоторые выводы на основе анализа соответствующих
норм все же сделать можно.

274. Во-первых, обращает на себя внимание указание в п. 15 ч. 1 ст. 26


Закона о государственной регистрации недвижимости на то, что
отсутствие согласия на совершение сделки является основанием
для приостановления регистрационных процедур (и последующе-
го отказа в регистрации) только в том случае, если в соответствии
с законом отсутствие согласия является основанием для ничтож-
ности сделки (а не для ее оспаривания).

275. Во-вторых, в соответствии с ч. 5 ст. 38 Закона о государственной


регистрации недвижимости, в случае если согласие на соверше-
ние сделки отсутствует и в соответствии с законом такая сделка
не считается ничтожной, при совершении регистрационного
действия в реестр вносится отметка об отсутствии согласия.

276. Таким образом, очевидна следующая тенденция: законодатель


не рассматривает порочные сделки, которые являются оспоримы-
ми (именно к числу таких сделок относятся сделки без согласия
(ст. 173.1 ГК РФ)), как совершенно недопустимое основание для
совершения регистрационных действий. Это соответствует догма-
тическому взгляду на оспоримые сделки: до момента признания
такой сделки недействительной в судебном порядке, она является
действительной и считается порождающей именно те правовые
последствия, на которые рассчитывают заключившие ее стороны.

121
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

277. Но следует ли генерализировать эту норму и делать из нее вывод


о том, что предположение регистратора о наличии иных пороков
сделки, в силу которых она является оспоримой, также не может
препятствовать регистрации? Видимо, такой расширительный
подход к толкованию положений Закона о государственной ре-
гистрации недвижимости следует поддержать. Если сделка лишь
оспорима, на момент регистрации она действительна, и регистра-
тор не должен отказывать в регистрации, предрешая вопрос о воз-
можном аннулировании сделки, который вправе решать лишь та
сторона, которая наделена законом правом на оспаривание.

278. Такой подход законодателя в целом может быть оценен как по-
ложительный, а прежняя практика регистрирующих органов,
исходившая, например, из необходимости проверки отсутствия
любых оснований для оспоримости сделки (в том числе проверки
ее на предмет крупности и пр.), отвергнута.

279. Однако у анализируемого подхода законодателя есть и недостатки.


Так, например, иногда основания для оспаривания сделки оче-
видны для регистратора, поскольку они вытекают из содержания
реестра. В частности, к таким случаям можно отнести распоряже-
ние заложенной недвижимостью без согласия залогодержа­теля.
Допущение регистрации перехода права в этом случае будет обре-
кать данные реестра на заведомую недостоверность (так как с вы-
сокой степенью вероятности сделка, совершенная без согласия
залогодержателя, будет оспорена последним). Примечательно,
что именно указанный случай стал предметом особого внимания
законодателя (ч. 4 ст. 53 Закона о государственной регистрации
недвижимости), установившего, что в отсутствие требуемого
в соответствии с Законом об ипотеке согласия залогодержа­теля
государственная регистрация перехода права на недвижимое иму-
щество не производится.

280. Помимо проверки сделок на предмет их ничтожности (или оспо-


римости), регистрирующий орган вправе также осуществлять
проверку договоров с точки зрения их заключенности. Это прямо
признано, в частности, в абзаце четвертом п. 2 Постановления
Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54. Прежде всего это
касается случая отсутствия в договорах условий, которые в соот-
ветствии с законом для данного вида договоров считаются суще-

122
VI. Пределы правовой экспертизы у регистратора

ственными (например, условие о цене в договоре купли-продажи


недвижимого имущества).

281. К сожалению, в Законе о государственной регистрации недвижи-


мости вообще никак не разрешается проблема регистрации прав
на основании решений собраний (например, решений собраний
собственников помещений в здании об отчуждении помещения,
составляющего общее имущество). ГК РФ содержит положения
о ничтожности и оспоримости порочных решений собраний
(гл. 9.1). Представляется, что изложенные выше рассуждения о ни-
чтожных и оспоримых сделках как основаниях внесения записей
в реестр в полной мере применимы и к таким волеизъявлениям,
как решения собраний (тем более что по своей природе решение
собрания либо весьма близко, либо даже полностью совпадает
с понятием сделки): если решение собрания ничтожно, то в со-
вершении регистрационного действия должно быть отказано; если
же решение собрания является оспоримым, то по общему правилу
такое волеизъявление является действительным, и основанное
на нем регистрационное действие должно быть совершено.

3. Особенности экспертизы решений публичных органов

282. Проблема правовой экспертизы решений публичных органов


еще более сложная, так как в доктрине отсутствует хоть сколь-
ко-нибудь разработанная концепция деления недействительных
ненормативных правовых актов государственных органов на те,
которые не имеют юридической силы сами по себе, без решения
суда (например, вынесенные с очевидным нарушением компе-
тенции), и те, которые утрачивают юридическое значение, только
если в отношении них состоялось судебное решение о признании
ненормативного акта недействительным. Квалификация актов
государственных органов как «ничтожных» и «оспоримых» по-
зволит проводить параллель между ними и недействительны-
ми сделками с точки зрения последствий наличия порока в акте
(сделке) для цели совершения регистрационного действия. По ни-
чтожным актам никаких регистрационных действий совершено
быть не может; по оспоримым же регистрационные действия
должны совершаться. Ничтожными должны считаться акты, из-
данные органом за пределами своей компетенции, а также акты,
нарушающие законодательные запреты. Во всех иных случаях

123
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

акты, не соответствующие закону, должны рассматриваться как


оспоримые.

283. Еще больше запутывают суды положения ГК РФ, который, с од-


ной стороны, устанавливает такой способ защиты гражданских
прав, как «неприменение судом акта государственного органа,
противоречащего закону» (ст. 12), а с другой (в ст. 13) – предусма-
тривает, что «[н]енормативный акт государственного органа или
органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных
законом, также нормативный акт, не соответствующие закону
или иным правовым актам и нарушающие гражданские права
и охраняемые законом интересы гражданина или юридического
лица, могут быть признаны судом недействительными». Сам же
Закон о государственной регистрации недвижимости в п. 18 ч. 1
ст. 26, помимо прочего, содержит правило о том, что государ-
ственная регистрация может быть приостановлена и впоследствии
в регистрации может быть отказано, если «акт государственного
органа или акт органа местного самоуправления, являющиеся
основа­нием государственного кадастрового учета и (или) государ-
ственной регистрации прав, изданы вне пределов компетенции
издавшего его органа и (или) подписавшего его лица».

284. Следует помнить и то, что у регистрирующего органа в арсенале


поводов для отказа в совершении регистрационного действия
на основании акта государственного органа, который, по мне-
нию регистратора, не соответствует закону, есть и такие, как:
«форма и (или) содержание документа, представленного для
осуществления государственного кадастрового учета и (или) го-
сударственной регистрации прав, не соответствуют требованиям
законодательства Российской Федерации» (п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона
о государственной регистрации недвижимости); «представленные
документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами»
(п. 8 ч. 1 ст. 26 указанного Закона) и т.п. Все они также задей-
ствуются регистрирующими органами при отказе в регистрации
права на основании незаконного, по их мнению, акта органа
исполнительной власти.

285. Таким образом, проблема выявления органом по регистрации


наличия либо отсутствия юридической силы у актов (в широком
смысле этого термина – у сделок, актов государственных органов)

124
VI. Пределы правовой экспертизы у регистратора

до настоящего времени не решена ни в доктрине, ни в судебной


практике. По всей видимости, решение должно быть одинаковым
для всех видов актов, опирающихся на идею о принципиальной
невозможности совершения регистрационных действий на основе
ничтожных актов и принципиальной допустимости внесения за-
писей во исполнение оспоримых актов. При этом также должна
учитываться возможность регистрационного органа в некоторых
случаях непосредственно (т.е. исходя из данных ЕГРН) уста-
навливать нарушение закона при совершении акта и отказывать
в совершении регистрационного действия.

286. Особенность государственной регистрации права на основании


судебного акта уже отчасти обсуждалась выше. Здесь лишь можно
добавить, что, несмотря на отсутствие в действующем Законе
о государственной регистрации недвижимости нормы, аналогич-
ной положению п. 1 ст. 28 прежнего Закона о государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
разумеется, орган по регистрации не вправе осуществлять про-
верку законности судебного акта (см. по этому вопросу п. 1 ин-
формационного письма Президиума ВАС РФ от 21 июля 2009 г.
№ 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами
статей 20 и 28 Федерального закона „О государственной регистра-
ции прав на недвижимое имущество и сделок с ним“», а также
Определение СКЭС ВС РФ от 21 декабря 2017 г. № 307-ЭС17-
13298). Однако при этом наличие судебного акта не освобождает
заявителей от необходимости представления иных документов,
требуемых для проведения государственной регистрации прав
(см. п. 5 указанного Информационного письма).
VII. ПУБЛИЧНАЯ ДОСТОВЕРНОСТЬ РЕЕСТРА

1. Общие положения

287. Публичная достоверность ‒ это самое важное качество реестра.


Все прочие принципы регистрационного режима (внесения, от-
крытости, легалитета) формируют базу для признания записей
реестра о принадлежности прав на имущество, подлежащих ре-
гистрации, достоверными.

288. Публичная достоверность означает, что для третьих субъективно


добросовестных лиц право на вещь, внесенное в реестр, равно
как и отсутствие обременений в отношении недвижимой вещи,
признается истинным. Обычно это свойство реестра именуют
позитивной и негативной достоверностью. Позитивная досто-
верность означает, что права, записанные в реестр, считаются
существующими; негативная – что отсутствие записей о правах
в реестре дает основание для предположения об их действитель-
ном отсутствии. При этом можно заметить и то, что публичная
достоверность слагается из двух свойств реестра – публичности
(открытости третьим лицам) и презумпции его достоверности.

2. Значение записи как презумпции принадлежности


зарегистрированного права

289. Из изложенных выше рассуждений следует, что в некоторых слу­


чаях реестр может быть недостоверным: реестровая принадлеж-
ность прав будет фиксировать, что правообладателем является одно
лицо, но в действительности правообладателем будет другое. Еще
раз повторим важнейшее правило: запись в реестре сама по себе
не порождает права. Это происходит лишь в результате соедине-
ния действительного правового основания и реестровой записи.
Например, лицо, внесенное в реестр в качестве правообладателя
на основании сфальсифицированных документов, не будет являться
правообладателем в действительности ‒ право по-прежнему будет
принадлежать лицу, незаконно вычеркнутому из реестра1.
1
  Иной подход принят в регистрационной системе Торренса, которая принята
в ряде стран общего права (Австралии, Новой Зеландии, почти всех провинциях Кана-
ды, части штатов США и пр.). Запись в ней и есть само право.

126
VII. Публичная достоверность реестра

290. Для того чтобы такое возможное расхождение не уничтожало до-


верие к реестру, в предложении втором абзаца первого п. 6 ст. 8.1
ГК РФ сформулировано важнейшее правило, касающееся до-
стоверности реестра: лицо, указанное в государственном реестре
в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установ-
ленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

291. Обращает на себя использованное законодателем выражение


«лицо… признается… таковым [правообладателем]». В первона-
чальном проекте редакции ст. 8.1, принятом в первом чтении,
содержалась более точная формулировка: «лицо предполагается
правообладателем». Это означает, что законодатель допускает
возможность расхождения реестровой принадлежности прав
и действительной принадлежности прав на имущество, т.е. за-
пись в реестре сама по себе не означает неизбежно, что право
принадлежит зарегистрированному в реестре лицу. Кроме того,
указание на возможность судебного оспаривания зарегистриро-
ванного права также подчеркивает то, что зарегистрированное
в качестве правообладателя лицо может и не являться подлинным
правообладателем. Оно считается таковым для тех, кто не знает
и не должен знать о возможных пороках в правовых основаниях
записи в отношении зарегистрированного в реестре права. Однако
одной только добросовестности для сохранения за приобретате-
лем записанного за ним права мало – закон выдвигает и иные
требования к такому приобретению (об этом см. ниже).

292. Следовательно, добросовестно возмездно приобретший право


от лица, зарегистрированного в реестре в качестве правооблада-
теля, но в действительности таковым не являвшегося, сохранит
записанное за ним в реестр право, если, конечно, порок в осно-
вании не связан с выбытием имущества из владения помимо воли
истинного собственника и (или) отсутствием добровольного во-
леизъявления о внесении записи об отчуждении права истинного
собственника (см. также абзац второй п. 2 ст. 223 ГК РФ, ст. 302
ГК РФ). То же и в случае обременения зарегистрированного иму-
щества залогом в пользу добросовестного залогодержателя: залог
остается в силе, несмотря на то что впоследствии выяснится, что
запись о праве собственности залогодателя некорректна и при
этом истинный собственник утратил владение и (или) запись
по своей воле (п. 2 ст. 335 ГК РФ).

127
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

293. Согласно п. 6 ст. 8.1 ГК РФ зарегистрированное право может быть


оспорено только в судебном порядке. Это означает, что исправле-
ние записей реестра в административном порядке по инициативе
органа по регистрации либо по просьбе третьих лиц недопусти-
мо. Лицо, не согласное с записями реестра, может обратиться
в суд с иском, направленным на исправление реестра. К числу
таких исков относятся иски о признании права собственности,
иски о применении последствий недействительности ничтожной
сделки, виндикационный и негаторный иски, иски о признании
зарегистрированного права отсутствующим (см. п. 52 Постанов-
ления пленумов ВС и ВАС от 29 апреля 2010 г. № 10/22).

294. Если при рассмотрении спора суд придет к выводу о том, что соот-
ветствующее право было внесено в реестр без должного правового
основания, то иск подлежит удовлетворению, а записи реестра –
исправлению.

295. Некоторое время назад возможность игнорирования записи в ре-


естре о праве собственности на недвижимость следовала из по-
ложений ст. 222 ГК РФ, допускавшей административный снос
самовольных построек (массовые примеры такого сноса имели
место на практике в Москве в 2016 г.). В настоящее время ситу-
ация исправлена: в последнем абзаце п. 4 ст. 222 ГК РФ прямо
запрещено принятие решения об административном сносе по-
стройки, если право на нее зарегистрировано в реестре.

3. Добросовестность. Стандарты добросовестности

296. Добросовестность, при условии которой реестр (при наличии


ряда иных дополнительных обстоятельств) будет иметь эффект
публичной достоверности, должна пониматься в субъективном
(а не в объективном, как, например, в п. 3 и 4 ст. 1, а также п. 3
ст. 307 ГК РФ) смысле.

297. Субъективная добросовестность может быть определена как


юридическая доктрина, позволяющая лицу достичь правовых
последствий, к которым оно стремится, притом что существу-
ющие пороки в правоотношениях, в которые оно вступило ради
достижения своей цели, этому препятствуют. Наиболее известный
пример субъективной добросовестности – это добросовестность

128
VII. Публичная достоверность реестра

приобретателя имущества от несобственника. Порок – отсут-


ствие права у отчуждателя – делает невозможным приобретение
права на имущество. Однако если об этом пороке приобретатель
не знал и не должен был знать, то он достигает желаемых право-
вых последствий – приобретения права собственности, невзирая
на пороки.

298. Формула добросовестности приобретателя, установленная


в ст. 302 ГК РФ, содержит в себе два элемента: приобретатель
признается добросовестным, если он не знал о том, что отчужда-
тель неуправомоченный, и не мог знать об этом. Таким образом,
в понятие добросовестности законодателем вкладывается два
значения. Первое из них – это вопрос о знании либо незнании
конкретным лицом обстоятельств, связанных с наличием у от-
чуждателя прав на имущество, и их юридическая оценка. По-
нятно, что в реальном судебном процессе представление истцом
доказательств, подтверждающих, что ответчик, приобретая вещь,
знал о том, что он приобретает вещь от несобственника, вряд ли
возможно. Поэтому наибольшее значение имеет второй элемент
формулы добросовестности: приобретатель не мог знать о факте
неуправомоченности отчуждателя, т.е. обсуждение того, имелась
ли в принципе у приобретателя возможность знать о неуправо-
моченности отчуждателя. Таким образом, стандарт «мог / не мог
знать» предполагает возможность или невозможность вывода
о неуправомоченности отчуждателя на основе тех фактов, ко-
торые в принципе теоретически могли бы оказаться доступны
приобретателю.

299. Обращает на себя внимание то, что в п. 6 ст. 8.1 ГК РФ использу-
ется другое выражение – «не должен был знать». Это в большей
степени соответствует отечественной законодательной тради-
ции, в соответствии с которой второй элемент формулы добро-
совестности приобретателя обычно излагался как «не должен был
знать».

300. Эта модель поведения представляет собой некий абстрактный


шаблон разумного, осмотрительного поведения усредненного
участника гражданского оборота, с которым сравнивается по-
ведение конкретного приобретателя, ссылающегося на свою
добросовестность. Формулировка «должен / не должен знать»

129
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

явно тяготеет к тому, чтобы акцентировать внимание на таком


аспекте поведения приобретателя, как совершение самостоя-
тельных активных исследовательских действий, направленных
на установление управомоченности отчуждателя. В этом смысле
она устанавливает более жесткие требования к осмотрительности
приобретателя, который не должен просто полагаться на записи
реестра, но дополнительно должен (если это общепризнанный
стандарт поведения участников соответствующих сделок) изучать,
к примеру, содержание правоустанавливающих документов на не-
движимую вещь, из которых он мог бы сделать предположение
о неуправомоченности отчуждателя.

301. Стандарт добросовестного поведения «должен был знать» осно-


вывается не на абстрактной возможности приобретателя узнать
о проблемах правового титула контрагента, а на том, какова сте-
пень глубины проверки правового титула отчуждателя, которую
в обороте принято проводить при совершении такого рода сделок.
Например, при совершении сделки между гражданами по пово-
ду приобретения квартиры в доме типовой советской застройки
глубина проверки титула контрагента одна, при приобретении
100%-ой доли в ООО, владеющем огромным офисным центром,
глубина проверки будет другой, т.е. стандарт осмотрительного
поведения будет более жестким.

302. Представляется, что распространение жесткого стандарта пове-


дения на всех участников оборота (и коммерсантов, и граждан)
вряд ли верно, ведь профессиональные навыки коммерсанта по-
зволяют предъявлять к нему такие требования, которые не могут
быть предъявлены к гражданину, соответствующими навыками
не обладающему.

303. С другой стороны, неоправданно и смягчение требований к стан-


дарту поведения коммерсанта, которое будет неизбежно, если
ко всем участникам оборота применять более мягкий подход.
По всей видимости, оптимальной будет все же дифференциация,
учитывающая специфику соответствующего участника оборота.

304. Приведем пример. Из договора купли-продажи, на основании


которого была внесена запись о праве собственности отчуждателя,
приобретателю было бы очевидно, что отчуждатель приобрел не-

130
VII. Публичная достоверность реестра

движимость по заниженной цене незадолго до ее перепродажи.


Данное обстоятельство должно вызывать подозрения у покупате-
ля, поэтому вступивший в такую сделку приобретатель считается
поступившим легкомысленно, не так, как на его месте поступил
бы разумный и осмотрительный участник оборота. Приобретатель
доверился только выписке из реестра, свидетельствующей о праве
собственности отчуждателя, не предложив тому дополнительно
представить для ознакомления договор, на основании которого
было зарегистрировано право собственности отчуждателя. Воз-
никает вопрос: добросовестен ли приобретатель? В зависимости
от требования к стандарту поведения ответ будет разным. Для
коммерсанта, наверное, естественно было бы проверить не только
то, имеется ли запись о праве собственности в реестре, но и то,
каково было основание возникновения права собственности.
Это связано с тем, что коммерсант должен быть более осмотри-
тельным, так как ему приходится чаще сталкиваться со сделками,
отклоняющимися от нормы. Для гражданина же вполне есте-
ственным будет просто довериться реестру, так как его участие
в обороте, как правило, ограничивается мелкими бытовыми сдел-
ками, поэтому ожидать от него повышенной осмотрительности
было бы неправильно.

305. Несмотря на то что стандарт добросовестности задается обще-


распространенной практикой поведения участников оборота,
на него оказывает сильнейшее влияние судебная практика. Строго
говоря, высший суд своей практикой может оказывать влияние
на стандарты поведения участников сделок, признавая, что то или
иное поведение является или не является добросовестным. Ины-
ми словами, стандарт добросовестного поведения очень сильно
корректируется именно нормативным образом, который ока-
зывается сильнее текущих социологических наблюдений за по-
ведением участников оборота Например, относительно недавно
ВС РФ признал, что проверка устава контрагента не является
необходимым элементом подготовки к совершению сделки (п. 22
Постановления Пленума ВС РФ № 25). Однако в сфере оборота
недвижимости стандарт поведения, заданный ВС РФ в части
оценки добросовестности граждан при приобретении ими жилых
помещений, крайне высок. В Обзоре судебной практики по де-
лам, связанным с истребованием жилых помещений от добро-
совестных приобретателей по искам государственных органов

131
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

и органов местного самоуправления (утв. Президиумом ВС РФ


1 октября 2014 г.), констатируется, что «[с]уды исходят из того,
что о добросовестности приобретателя может, в частности, свиде-
тельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливающими
документами на недвижимость, выяснение оснований возникно-
вения у продавца недвижимого имущества права собственности,
непосредственный осмотр приобретаемого имущества» (номер
пункта не приводится, так как в указанном Обзоре отсутствует
нумерация).

306. В более позднем Обзоре судебной практики по делам, связанным


с истребованием жилых помещений от граждан по искам госу-
дарственных органов и органов местного самоуправления (утв.
Президиумом ВС РФ 25 ноября 2015 г.), также отмечается, что
«судами признаются разумными и осмотрительными действия,
свидетельствующие об ознакомлении со сведениями из ЕГРП,
подтверждающими право собственности лица, отчуждающего
жилое помещение, выяснение наличия обременений, в том чис-
ле правами пользования лиц, сохраняющих право пользования
жилым помещением, непосредственный осмотр жилого поме-
щения, приобретение его по цене, приближенной к рыночной
стоимости». И далее: «…суд признал обоснованными доводы
истца о недобросовестности приобретателя Ц., отметив, что по-
купатель сведениями о наличии записи в ЕГРП о праве собствен-
ности отчуждателя имущества не располагал, разумных мер для
выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого поме-
щения не принимал, с правоустанавливающими документами
на квартиру не знакомился, основания возникновения права
у продавца на квартиру не выяснял, условия договора купли-про-
дажи с продавцом не обсуждал, в его составлении не участвовал,
непосредственный осмотр приобретаемого имущества не осу-
ществлял» (номер пункта не приводится, так как в указанном
Обзоре отсутствует нумерация).

307. Таким образом, к сожалению, стандарт добросовестного пове-


дения при приобретении имущества, право на которое зареги-
стрировано в реестрах (по крайней мере в части приобретения
жилой недвижимости), сегодня не ограничивается простым из-
учением записей реестра о зарегистрированных правах и отметках
(об отметках реестра см. ниже). Он предполагает как минимум

132
VII. Публичная достоверность реестра

осмотр приобретаемого имущества и изучение содержания це-


почки сделок, которая привела к приобретению недвижимости
отчуждателем, а также иных правоустанавливающих документов
потенциального отчуждателя, причем значение будут иметь в том
числе положения этих документов (сроки перепродажи, цена
покупки отчуждателем и пр.). Такое положение дел является не-
верным и фактически девальвирует значение публичной досто-
верности реестров, подталкивая приобретателей к проведению
дорогостоящих юридических проверок. Вряд ли в юрисдикции,
в которой введены регистрационные системы, это является раз-
умным решением.

4. Иные элементы состава защиты лица,


доверившегося данным реестра

i. Возмездность

308. Согласно действующему ГК РФ публичная достоверность за-


щищает только возмездное приобретение добросовестным лицом
права (ст. 302 ГК РФ, п. 17 ст. 21 Закона об ООО). Наиболее
распространенное объяснение этому заключается в том, что при
«взвешивании» интересов собственника, утратившего свое иму-
щество, и приобретателя, пусть и добросовестного, но приобрет-
шего имущество безвозмездно, приоритет кажется справедливым
отдать первым. Против этого часто возражают в том смысле, что
с догматической точки зрения нет никакой разницы между воз-
мездным и безвозмездным приобретением, так как публичная
достоверность реестра является следствием доверия к записям,
а оно, в свою очередь, не зависит от того, уплатил приобретатель
вещи ее цену или нет.

309. Однако данное рассуждение, хотя и формально безупречное,


не может быть оценено в отрыве от того простого обстоятель-
ства, что публичная достоверность, защищая приобретателя, пре-
кращает право действительного собственника, т.е. покушается
на центральный элемент современного экономического уклада.
По всей видимости, именно поэтому догматическая стройность
конструкции публичной достоверности должна быть скорректи-
рована с учетом того, понес или не понес приобретатель затраты
на приобретение имущества.

133
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

310. Еще один интересный аспект возмездности приобретения заклю-


чается в том, что́ следует понимать под возмездностью. Фактиче-
скую полную оплату приобретенной вещи? Или приобретателю
нужно оплатить более половины стоимости вещи? Или доста-
точно того, чтобы сделка, по которой была приобретена вещь,
предусматривала условие о встречном предоставлении со стороны
приобретателя?

311. Судебная практика ответила на этот вопрос следующим образом:


возмездным приобретателем считается только тот, кто полностью
оплатил стоимость вещи (см. абзац второй п. 37 Постановления
пленумов ВС РФ и ВАС от 29 апреля 2010 г. № 10/22). Данное ре-
шение, хотя и не является тонким, позволяет избежать множества
проблем практического свойства (например, не вполне понятно,
чем приобретатель, который оплатил 49% стоимости вещи, хуже
того, кто оплатил 51% от стоимости). Разумеется, и оно неидеаль-
но. Так, возникает вопрос: следует ли считать приобретателя воз-
мездным, если он оплатил имущество, к примеру, путем выдачи
отчуждателю собственного векселя со сроком платежа, который на-
ступит через три года после приобретения недвижимости? По всей
видимости, со временем на него ответит судебная практика.

ii. Выбытие помимо воли

312. Публичная достоверность реестра защищает приобретателя не-


движимого имущества, которое выбыло от его собственника
не против его воли (ст. 302 ГК РФ; в части долей в уставном капи-
тале ООО см. аналогичное правило в п. 17 ст. 21 Закона об ООО).

313. В случае с движимостью признак «выбывшее по воле / без воли


собственника» работает безотказно и эффективно, помогая разре-
шать коллизию интересов собственника и приобретателя на осно-
ве так называемой концепции наименьшего зла, заключающейся
в том, что приобретатель хотя бы знает отчуждателя и потому мо-
жет предъявить к нему иск об убытках, а собственник его не знает
вовсе1.

1
  Salomons A. Good Faith Acquisition of Movables // Towards A European Civil Code /
A. Hartkamp, M. Hesselink, E. Hondius, Ch. Mak, E. du Perron (eds.). 4th ed. Alphen aan den
Rijn: Kluwer Law International, 2011. P. 1078.

134
VII. Публичная достоверность реестра

314. Однако в сфере недвижимости реализация этого принципа не так


проста. В чем именно проявляется утрата собственником вещи
против воли – в том, что его силой изгнали из принадлежащей ему
недвижимости (например, с земельного участка), или в том, что
запись о праве действительного собственника была прекращена
в результате подлога, или и в том, и в другом?

315. В связи с тем, что запись в реестре в отношении соответствующего


имущества является внешней легитимацией управомоченности
(т.е. тем же, чем владение является для движимых вещей), оче-
видно, что «утрата против воли» недвижимости, доли в уставном
капитале ООО, исключительного права должна включать в себя
любую ситуацию, когда запись о праве действительного правооб-
ладателя была прекращена без его на то воли (в первую очередь
в результате подлога).

316. Представим себе, что после внесения в реестр записи о переходе


права, основанной на подложных документах, тот, кто подделал
документы – основания для внесения записи о прекращении
права собственности у действительного собственника, при по-
мощи силы лишил собственника владения его недвижимостью,
соединив в одних руках «знак» права (запись в реестре) и владение
вещью. Но несмотря на то, что приобретатель вещи от такого лица
в описанной ситуации, скорее всего, будет добросовестным, было
бы совершенно несогласным с чувством права и справедливости
не защитить собственника, утратившего свое имущество.

317. Усложним ситуацию. Представим себе, что в реестр внесена


поддельная запись, но владение вещью не захвачено. По всей
видимости, в такой ситуации могут быть сомнения в первую оче-
редь в добросовестности приобретателя, так как разъединение
записи о праве и владения недвижимой вещью (причем в ситуа-
ции, когда владелец, скорее всего, полагает себя собственником)
должно вызывать подозрения у потенциальных покупателей.
Если же основания для возникновения такого рода подозрений
у приобретателя отсутствуют (например, недвижимая вещь была
передана в аренду, а арендатор на основании подложных доку-
ментов добился внесения себя в реестр в качестве собственника),
то собственник все равно должен быть защищен, так как для
оборота недвижимости обстоятельства внесения записи в реестр

135
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

имеют большее значение, чем характер приобретения владения


вещью.

318. И наконец, третья ситуация совсем проста для квалификации:


владелец предлагает приобрести недвижимую вещь, не будучи
ее собственником, но просто владея ею (например, захватив ее
у действительного собственника). Здесь просто не будет повода
для обсуждения добросовестности приобретателя, потому что
запись о переходе права в пользу приобретателя никогда не будет
сделана.

319. Пожалуй, наиболее сложной будет четвертая ситуация, в которой


действительный правообладатель передал владение неуправомо-
ченному отчуждателю добровольно (например, имущество было
сдано в аренду), а запись в реестре была изменена помимо воли
правообладетеля (например, на основании подложных докумен-
тов или под влиянием насилия). В этом случае имущество должно
считаться выбывшим от собственника помимо его воли. Судебная
практика этот подход разделяет (см. Определение СКГД ВС РФ
от 25 ноября 2008 г. № 50-В08-4).

320. Любопытно, что в случае, если имущество, права на которое


подлежат регистрации, является бестелесным (доли в уставном
капитале ООО, исключительные права), вопрос о том, что́ такое
выбытие владения им помимо воли, обсуждать в принципе не-
возможно из-за отсутствия возможности фактически владеть
данным имуществом. Но здесь логично обсуждать добровольность
совершения распорядительной сделки (абзац четвертый п. 11
ст. 21 Закона об ООО) либо подачи соответствующего заявления
регистрирующему органу об отчуждении или обременении права.

5. Защита лиц, приобретших ограниченные вещные права

321. Принцип публичной достоверности реестра защищает не только


приобретателей имущества от притязаний действительных соб-
ственников, но и лиц, в отношении которых неуправомоченным
лицом установлено ограниченное вещное право. Самый извест-
ный пример – это защита добросовестного залогодержателя (п. 2
ст. 335 ГК РФ), которая означает, что если неуправомоченное
лицо установит залог в отношении чужого имущества, то добро-

136
VII. Публичная достоверность реестра

совестный залогодержатель все-таки приобретает ограниченное


вещное право (право залога) в отношении вещи, за исключением
случая, если имущество выбыло от собственника помимо его
воли. При этом защита добросовестного залогодержателя органи-
зована по тем же принципам, что и защита добросовестного при-
обретателя: даже добросовестный залогодержатель не сохраняет
залог на имущество, выбывшее помимо воли собственника (п. 2
ст. 335 ГК РФ). Возмездность же установления залога выражается
в том, что залог обеспечивает, как правило, возврат кредита, вы-
данного залогодержателем.

322. Теоретически мыслимо добросовестное приобретение и иных


ограниченных вещных прав – сервитутов. Кроме того, с учетом
правовой природы прав арендатора по договору строительной
аренды (содержательно весьма близких к праву застройки) в от-
ношении арендатора-застройщика (которому участок под за-
стройку предоставило неуправомоченное лицо) также должна
действовать защита, основанная на принципе публичной до-
стоверности реестра.
VIII. ОСОБЕННОСТИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

1. Цели государственной регистрации сделки

323. Государственная регистрация сделок, т.е. специальная проце-


дура официальной фиксации факта совершения сторонами той
или иной сделки, может вводиться законодателем для решения
нескольких задач. Во-первых, регистрация сделок может быть
установлена для целей проверки их содержания, установления
соответствия их условий закону, проверки дееспособности их сто-
рон, наличия полномочий у лиц, действующих от имени сторон
сделок, разъяснения сторонам сделок, не искушенным в правовых
вопросах, содержания и последствий сделок и пр. Строго говоря,
в этом случае государственная регистрация сделки мало чем будет
отличаться от ее нотариального удостоверения. По сути един-
ственное отличие будет состоять в субъекте, который от имени
публичной власти (при нотариальном удостоверении сделки им
является нотариус, при регистрации– чиновник регистрацион-
ного ведомства) совершает те действия, которые в соответствии
с законом необходимо совершить при осуществлении регистра-
ционных процедур.

324. Во-вторых, регистрация сделок может быть введена законода-


телем для целей оглашения их результата, придания правовым
последствиям, порожденным сделками, эффекта публичности.
В этом случае центр правовых усилий регистратора смещается
с проверки содержания сделки на то, чтобы обеспечить доступ-
ность третьим лицам информации о факте совершения сделки
и о ее условиях. Это делается с целью создать для третьих лиц
презумпцию знания о факте совершения сделки и ее содержании
(эффект публичности зарегистрированной сделки) и вменить
правовые последствия зарегистрированной сделки всем третьим
лицам, так как предполагается, что они действуют, зная о факте
совершения зарегистрированной сделки и ее условиях.

325. Очевидно, что в случае, если законодатель выбирает в качестве ос-


новной цели регистрации сделок проверку их содержания (и тем
самым – защиту интересов сторон сделки), отсутствие регистра-

138
VIII. Особенности государственной регистрации сделок с недвижимостью

ции сделки должно приводить к тому, чтобы она в принципе


не считалась совершенной и не порождала никаких последствий.
Иными словами, в этом случае регистрация является необходи-
мым условием вступления сделки в силу (такую регистрацию
обычно именуют конститутивной)1.

326. В случае же, если законодатель в качестве основной цели введения


регистрации сделок преследует обеспечение эффекта публично-
сти сделок и их правовых последствий, то отсутствие регистра-
ции сделки должно, по идее, приводить к тому, что третьи лица
могут считать незарегистрированную сделку несовершенной,
они не будут связаны правовыми последствиями такой сделки.
Однако незарегистрированная сделка при этом будет порождать
правовые последствия в отношениях между ее сторонами (такой
тип регистрации называется деклараторным).

2. Цели изначальной редакции норм ГК РФ о регистрации сделок

327. Легко заметить, что законодатель, вводя в 1990-х гг. во вновь


принятый ГК РФ положения о регистрации сделок (в первую
очередь сделок с недвижимостью), явно преследовал одновремен-
но две цели. Во-первых, ввести путем установления требования
о государственной регистрации сделки суррогат обязательного
нотариального удостоверения сделок с недвижимостью (кото-
рое незадолго до того было фактически отменено) и тем самым
предоставить хоть какую-то защиту более слабым в правовом
и общесоциальном смысле сторонам сделок (т.е. гражданам) с не-
движимостью (в первую очередь жилой). Таковы были нормы
о государственной регистрации договоров купли-продажи жилых
помещений (притом что купля нежилых помещений государ-
ственной регистрации как сделка не подлежала, регистрировался
только переход права), мены жилыми помещениями, дарения,
ренты, ипотеки.

1
  Ср., например, конститутивный эффект государственной регистрации прав, уста-
новленный п. 2 ст. 8.1 ГК РФ («Права на имущество, подлежащие государственной ре-
гистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответству-
ющей записи в государственный реестр...»): права (например, на недвижимое имуще-
ство) возникают или прекращаются в результате внесения записей в реестр, а не просто
в результате совершения тех или иных гражданско-правовых сделок.

139
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

328. Во-вторых, законодатель явно стремился путем установления


требования о государственной регистрации некоторых договоров
ввести систему оглашения этих сделок, дабы защитить третьих
лиц от неинформированного вступления в правовой контакт
с их сторонами (например, требование о государственной реги-
страции договора аренды недвижимости было введено для того,
чтобы защитить покупателей недвижимости от возможного суще-
ствования долгосрочной аренды, о которой покупателю было бы
неизвестно; требование о государственной регистрации договора
участия в долевом строительстве было введено, чтобы исключить
возможность так называемых двойных продаж недвижимости
в строящихся домах).

329. В ходе реформы ГК РФ судьба этих двух упомянутых правовых


решений сложилась по-разному. Бо́льшая группа сделок, ранее
объявленных подлежащими регистрации (купля-продажа, об-
мен, дарение жилья, рента, ипотека, договоры об отчуждении
исключительного права на регистрируемые объекты интеллек-
туальной собственности, лицензионные договоры и догово-
ры коммерческой концессии и т.п.), была освобождена от нее
серией поправок, внесенных в ГК РФ в течение 2013‒2014 гг.
Потенциально в отношении некоторых из таких договоров
в будущем может быть возвращена обязательная нотариаль-
ная форма. Последняя (по задумке разработчиков реформы
ГК РФ) должна стать способом защитить слабую сторону сделки
от злоупотреблений другой стороны, которые могут выражаться
в эксплуатации незнания слабой стороны о требованиях закона,
непонимания ею экономических реалий и пр., а также исклю-
чить случаи обмана, подлогов, насилия над волей контрагента
(формальная государственная регистрация сделки, осуществля-
емая чиновниками регистрационного ведомства, такую защиту
обеспечить не способна).

330. При этом в отношении другой группы сделок сохранено требова-


ние о государственной регистрации договора (аренда земли, зда-
ний, сооружений и помещений, участие в долевом строительстве,
уступка прав из зарегистрированных договоров и др.). Но сначала
судебная практика, а затем и законодатель в п. 3 ст. 433 ГК РФ
довольно серьезно развили идею непротивопоставимости прав
из незарегистрированных сделок.

140
VIII. Особенности государственной регистрации сделок с недвижимостью

3. Какая модель регистрации сделок действует в России?

331. Из текста норм ГК РФ, посвященных регистрации сделок (ст. 164


Кодекса), напрямую не следует, какую именно цель преследует
отечественный законодатель, вводя положения о государственной
регистрации некоторых категорий сделок. Под правовыми по-
следствиями сделки, которые упоминаются в п. 1 ст. 164 ГК РФ,
могут подразумеваться как последствия в виде возникновения
прав и обязанностей по сделке (условно говоря, последствия от-
сутствия регистрации можно понимать так: нет регистрации ‒ нет
сделки вообще), так и отсутствие эффекта сделки для третьих лиц
(если нет регистрации сделки, она не может быть противопостав-
лена третьим лицам).

332. До относительно недавнего времени судебная практика толковала


данную норму как указание на полную незаключенность (несу-
ществование) сделки, которая не прошла государственную реги-
страцию. Это подтверждалось и прежней редакцией п. 3 ст. 433
ГК РФ, согласно которой договор, подлежащий государственной
регистрации, считается заключенным только с момента такой
регистрации. Кроме того, целый ряд специальных норм закона
прямо указывал на то, что отсутствие регистрации сделки влечет
ее недействительность (например, прежняя редакция п. 2 ст. 1028
ГК РФ). Следует признать, что, вероятно, именно такое значение
в действительности придавалось ст. 164 разработчиками ГК РФ при
подготовке первоначальной редакции Кодекса в первой половине
1990-х гг.: договор вообще не заключен, пока он не прошел необ-
ходимую регистрацию. Однако для подавляющего большинства
ситуаций такой подход оказался крайне неудобным. Возникали
случаи, когда незарегистрированный договор мог исполняться
годами и тем не менее считаться ничтожным или незаключенным.

333. Кроме того, указанный подход затруднял заключение договоров


аренды недвижимости или сделок по поводу регистрируемых объ-
ектов интеллектуальной собственности, право собственности (ис-
ключительные права) на которые в момент заключения договора
еще не было зарегистрировано. Так, например, регистрация дого-
вора аренды до появления в собственности арендодателя предмета
аренды долгое время считалась невозможной. Стороны пытались
решать эту проблему посредством заключения предварительных

141
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

договоров аренды, в отношении которых закон не выдвигал тре-


бование государственной регистрации, переходя к заключению
основного договора только после регистрации права на возве-
денный объект недвижимости. Это было крайне неудобно (хотя
бы потому, что судебная практика не допускала осуществление
каких-либо расчетов по предварительному договору), и оборот
требовал формирования правовой возможности связывать себя
полноценными обязательствами еще до появления самого объекта
аренды (по модели, аналогичной прямо допущенной законом воз-
можности заключить договор купли-продажи еще не созданной
или не приобретенной продавцом вещи)1.

334. Ситуация довольно резко изменилась в последние годы. Речь идет


о норме п. 3 ст. 433 ГК РФ о государственной регистрации дого-
воров, вступившей в силу с 1 июня 2015 г. Она устанавливает, что
договор, подлежащий государственной регистрации, для третьих
лиц считается заключенным с момента государственной регистра-
ции. Акцент, сделанный законодателем в указанной норме, на то,
что договор должен третьими лицами рассматриваться как заклю-
ченный, только если он прошел государственную регистрацию,
недвусмысленно дает понять, в чем состояла цель законодателя,
вводящего требование о государственной регистрации тех или
иных сделок.

335. При этом содержание п. 1 ст. 164 ГК РФ, говорящего о возник-


новении правовых последствий сделки с момента ее регистрации
без уточнения о том, что речь идет о правовых последствиях для
третьих лиц, не претерпело изменений.

336. Воспринимать новую норму п. 3 ст. 433 ГК РФ в качестве специ-


альной по отношению к положениям п. 1 ст. 164 Кодекса было
бы ошибочно, так как это означало бы, что сфера применения
п. 1 ст. 164 ГК РФ – это исключительно односторонние сделки.
Но действующему праву неизвестны односторонние сделки, кото-
рые подлежали бы государственной регистрации. Соответственно,
не остается иного выбора, кроме как признать, что норма п. 3
1
  Договорное и обязательственное право (общая часть): постатейный комментарий
к статьям 307‒453 Гражданского кодекса Российской Федерации [Электронное изда-
ние. Редакция 1.0] / Отв. ред. А.Г. Карапетов. М.: М-Логос, 2017. С. 992 (авторы ком-
ментария к ст. 433 – А.Г. Карапетов, М.А. Церковников).

142
VIII. Особенности государственной регистрации сделок с недвижимостью

ст. 433 ГК РФ просто уточняет содержание п. 1 ст. 164 ГК РФ,


прямо указывая не на те правовые последствия, которые без ре-
гистрации не возникают, а, наоборот, на те, которые возникают.
Кроме того, если принять во внимание то обстоятельство, что
норма п. 3 ст. 433 ГК РФ является более поздней, сомнений в под-
линной воле законодателя относительно последствий отсутствия
государственной регистрации сделки не остается вовсе.

337. Таким образом, c учетом положений п. 3 ст. 433 ГК РФ норму


п. 1 ст. 164 Кодекса следует интерпретировать в том смысле, что
наступление правовых последствий сделки, в отношении которой
законодатель ввел требование о государственной регистрации,
в виде эффекта этой сделки в отношении третьих лиц произойдет
только после ее государственной регистрации. Однако эффект
сделки в виде договорных прав и обязанностей ее сторон по от-
ношению друг к другу возникает либо с момента достижения ими
согласия по всем существенным условиям сделки в установленной
законом или соглашением сторон форме (простой письменной
или нотариальной), либо (если договор является реальным) с мо-
мента передачи вещи, являющейся предметом сделки.

338. По сути государственная регистрация (в отличие от соблюдения


формы сделки) является опцией для сторон: они вправе совер-
шить сделку, но не придавать ей эффект публичности, если по-
лагают, что необходимости в противопоставлении сделки третьим
лицам в будущем не возникнет. Например, материнская компания
передает дочерней компании здание в аренду на длительной срок;
при этом стороны осознают, что здание составляет основной
актив бизнеса данной предпринимательской группы и вряд ли
будет отчуждено в будущем. Таким образом, у сторон сделки нет
стимулов тратить время и деньги на государственную регистра-
цию такого договора аренды, ведь он будет связывать их, создавая
действительное правовое основание для пользования зданием
и уплаты арендных платежей, и без нее.

4. Примеры применения: аренда

339. Например, в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды зда-


ния или сооружения, заключенный на срок год и более, подлежит
государственной регистрации. В данной норме прямо указыва-

143
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

ется на то, что такой договор считается заключенным с момента


регистрации. Это может навести на мысль о том, что норма п. 2
ст. 651 ГК РФ является специальной по отношению к вступив-
шему в силу 1 июня 2015 г. положению п. 3 ст. 433 ГК РФ, уста-
новившему принцип непротивопоставимости третьим лицам
незарегистрированных сделок. Но этот вывод будет неверным.
Дело в том, что норма п. 2 ст. 651 ГК РФ еще до реформы стала
интерпретироваться судами вопреки ее буквальному смыслу через
призму теории непротивопоставимости незарегистрированных
сделок. ВАС РФ закрепил подход, согласно которому правило
о заключенности договора аренды только с момента регистрации
толкуется как указание на отсутствие у такого договора правового
эффекта лишь в отношении третьих лиц. Сами же стороны до-
говора, согласно позиции ВАС РФ, связаны договорными узами
с момента заключения договора, который действует в отношении
сторон даже при отсутствии государственной регистрации (см.:
постановления Президиума ВАС РФ от 8 апреля 2008 г. № 1051/08
и от 6 сентября 2011 г. № 4905/11; п. 14 Постановления Пленума
ВАС РФ № 73 (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25 ян-
варя 2013 г. № 13); п. 2 и 3 информационного письма Президиума
ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. № 165 «Обзор судебной практики
по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»
(далее – Информационное письмо № 65); определения СКЭС
ВС РФ от 16 февраля 2017 г. № 309-ЭС16-14273, от 7 августа
2018 г. № 307-ЭС17-23678).

340. Изначально ВАС РФ признавал наличие договорных связей, воз-


никающих из незарегистрированных сделок, лишь в ситуации,
когда незарегистрированный договор исполняется сторонами.
Так, в абзаце пятом п. 14 упомянутого Постановлении Пленума
ВАС РФ № 73 (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25 ян-
варя 2013 г. № 13) было указано: «…В силу статьи 308 ГК РФ
права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по
договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию,
не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности,
такое лицо не имеет преимущественного права на заключение
договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отноше-
ниям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании
договора переданную в пользование недвижимую вещь, не при-
меняется пункт 1 статьи 617 ГК РФ».

144
VIII. Особенности государственной регистрации сделок с недвижимостью

341. Еще чуть позже, в 2014 г., Президиум ВАС РФ в Информацион-


ном письме № 165 признал такой договор в принципе порож-
дающим правовой эффект в отношении самих сторон договора
с момента его заключения при отсутствии регистрации уже не-
зависимо от того, началось его исполнение или нет.

342. Таким образом, идея о том, что государственная регистрация


договора аренды осуществляется лишь для целей противопо-
ставления прав арендатора недвижимости третьим лицам и не
является необходимым условием невступления договора в силу,
утвердилась в судебной практике еще до 1 июня 2015 г.

343. Соответственно, для третьих лиц договор аренды здания или со-
оружения будет считаться заключенным с момента его регистра-
ции. Это означает, что все третьи лица будут связаны внешними
эффектами договора аренды (т.е. правами арендатора, которые
в силу указания закона могут быть противопоставлены третьим
лицам; к их числу относятся, во-первых, следование аренды за ве-
щью при смене собственника согласно ст. 617 ГК РФ; во-вторых,
преимущественное перед другими лицами право арендатора на
заключение договора аренды на новый срок согласно ст. 621
ГК РФ; в-третьих, защита владения арендатора против третьих
лиц, вытекающая из ст. 305 ГК РФ) лишь при условии и с момента
государственной регистрации договора аренды1.

344. Однако обязательственные отношения между сторонами договора


аренды возникнут с момента его заключения (с момента подписа-
ния договора в присутствии сторон или с момента возврата офе-
ренту, направившему оферту в виде подписанных экземпляров
договора, подписанного другой стороной экземпляра). Напри-
мер, обязанность арендодателя передать предмет аренды в срок,
указанный в договоре, возникает не с момента государственной

1
  Более сложным является вопрос о том, имеет ли эффект (а если имеет, то в ка-
ких случаях) против третьих лиц договор аренды недвижимости, который в силу по-
ложений закона вообще не подлежит государственной регистрации (например, дого-
вор аренды недвижимости, заключенный на срок до одного года, аренда недвижимо-
сти без указания срока). В целом, как представляется, соответствующие споры должны
решаться исходя из того, могли ли третьи лица знать о наличии договора аренды (на-
пример, из того, что арендатор осуществляет владение арендованной вещью под соб-
ственной вывеской и пр.).

145
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

регистрации договора аренды, а с момента его подписания, так


как это положение договора не затрагивает третьих лиц.

345. Равным образом обязанность арендатора уплачивать арендную


плату никак не связана с государственной регистрацией договора
аренды, поэтому она возникает с момента его подписания (если
договором не установлен иной момент, с которого возникают
денежные обязательства арендатора).

346. Взаимные обязательства арендатора и арендодателя, связанные


с неотделимыми улучшениями предмета аренды, также не имеют
никакого отношения к внешним эффектам аренды, поэтому они
возникают с момента подписания договора и существуют, даже
если договор аренды недвижимости так и не был зарегистрирован.

5. Примеры применения: участие в долевом строительстве

347. Аналогичным образом судебная практика относится и ко второму


случаю, в котором законодатель вводит государственную реги-
страцию сделки с недвижимостью. Речь идет о государственной
регистрации договора участия в долевом строительстве. Согласно
ч. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве такой договор
подлежит обязательной государственной регистрации.

348. Как и в случае с аналогичной нормой п. 2 ст. 651 ГК РФ, судеб-
ная практика еще до появления в ГК РФ п. 3 ст. 433 истолковала
данную норму через призму теории непротивопоставимости.
В соответствии с практикой Президиума ВАС РФ, государствен-
ная регистрация договора участия в долевом строительстве рас-
сматривается как способ придания эффекта публичности до-
говорным отношениям дольщика и застройщика во избежание
так называемых двойных продаж (заключения договоров участия
в долевом строительстве в отношении одной и той же недвижи-
мости с несколькими лицами). Иными словами, для того что-
бы дольщик мог противопоставлять третьим лицам свои права
по договору с застройщиком (право требовать передачи в соб-
ственность помещения именно ему), этот договор должен быть
зарегистрирован (Постановление Президиума ВАС РФ от 12 мар-
та 2013 г. № 15510/12; данный подход был поддержан и ВС РФ
(см. Определение СКГД ВС РФ от 25 мая 2016 г. № 35-КГ16-2)).

146
VIII. Особенности государственной регистрации сделок с недвижимостью

Однако «внутренние» правоотношения застройщика и дольщика


возникают с момента подписания договора и действуют даже при
отсутствии его регистрации. Например, обязанности застрой-
щика по отношению к дольщику, установленные законом или
договором, возникают с момента подписания договора, но не его
регистрации; равным образом обязанности дольщика совершить
те или иные действия также должны считаться существующими
с момента заключения договора.

349. В уже упомянутом Постановлении от 12 марта 2013 г. № 15510/12


Президиум ВАС РФ признал, что требование дольщика в отно-
шении застройщика о передаче жилого помещения может быть
установлено в реестре кредиторов застройщика даже в случае,
если договор участия в долевом строительстве не прошел госу-
дарственную регистрацию: «Отсутствие регистрации... не лишает
добросовестного участника долевого строительства, оплатившего
жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения
договора. Вместе с тем у такого участника долевого строительства
не возникает иных специальных прав, предусмотренных Законом
№ 214-ФЗ, в том числе права залога, в соответствии со статьей 13
этого Закона, поскольку иное нарушало бы интересы третьих
лиц, на защиту которых, также в части предупреждения о залоге,
направлено требование о регистрации договора об участии в до-
левом строительстве».

350. Такое развитие судебной практики происходило несмотря на то,


что п. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве до сих пор
указывает, что договор участия в долевом строительстве считается
заключенным с момента его государственной регистрации. Иначе
говоря, здесь имеет место коллизия, аналогичная той, которая воз-
никла между новой нормой п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 651 ГК РФ примени-
тельно к аренде недвижимости. С учетом новой редакции п. 3 ст. 433
ГК РФ есть все основания придерживаться такой же практики,
которая сложилась в спорах из договора аренды недвижимости.

6. Примеры применения: уступка и перевод долга

351. В соответствии с п. 2 ст. 389 ГК РФ соглашение об уступке тре-


бования по сделке, требующей государственной регистрации,
должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для

147
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.


Из п. 4 ст. 391 Кодекса следует, что данное правило подлежит
применению и к переводу долга. При этом, судя по тексту закона,
регистрации подлежат именно договоры, предусматривающие
уступку и перевод долга.

352. Указанные положения долгое время понимались довольно од-


нозначно: считалось, что любые уступки либо переводы долгов
из зарегистрированных договоров подлежат государственной
регистрации и в ее отсутствие не считаются состоявшимися (см.
п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 фев-
раля 2001 г. № 59). Однако в настоящее время в связи с измене-
нием взгляда на функцию государственной регистрации сделок
и появлением новой редакции п. 3 ст. 433 ГК РФ такие взгляды
должны, по-видимому, уйти в прошлое. Впрочем, нельзя не при-
знать, что понять то, как идея непротивопоставимости будет ра-
ботать в отношении уступки и перевода долга, не совсем просто.
Ранее сама идея непротивопоставимости в судебной практике
высших судов в отношении таких договоров не прорабатывалась
(основным поводом для ее введения были споры, возникающие
из незарегистрированных договоров аренды недвижимости).

353. Если толковать нормы п. 2 ст. 389 и п. 4 ст. 391 ГК РФ через при-
зму п. 3 ст. 433 ГК РФ и идеи непротивопоставимости, можно
создать следующую линию рассуждений. Государственная реги-
страция уступки прав по сделкам, подлежащим государственной
регистрации, необходима для того же, для чего вводится реги-
страция тех или иных сделок, – чтобы придать передаче права,
вытекающего из зарегистрированного договора, качество публич-
ности и тем самым исключить возможность совершения двойных,
тройных и т.п. сделок по поводу соответствующего блага. На-
пример, государственная регистрация уступки прав из договора
участия в долевом строительстве препятствует появлению двух
и более лиц, претендующих на получение исполнения от застрой-
щика; государственная регистрация уступки прав арендатора
из договора аренды недвижимости препятствует появлению двух
и более арендаторов. Иначе, например, один и тот же участник
долевого строительства мог бы уступать свои права разным лицам
несколько раз. В результате действия этих правил приобретатель
прав всегда имеет возможность свериться с данными реестра

148
VIII. Особенности государственной регистрации сделок с недвижимостью

и установить, что он имеет дело либо с первоначальной стороной


по соответствующему договору, либо с тем, кто приобрел соот-
ветствующие права в результате уступки.

354. Иначе говоря, в отношении государственной регистрации уступок


подлежат применению те же правила, что и в отношении госу-
дарственной регистрации самих договоров: для всех третьих лиц
уступка будет считаться совершенной только с момента регистра-
ции. Однако в отношениях цедента и цессионария соглашение
об уступке производит эффект с момента его заключения. Иными
словами, заявлять третьим лицам (например, потенциальным поку-
пателям или залогодержателям этого права) о том, что именно ему,
а не цеденту отныне принадлежат права по договору, зарегистри-
рованному в реестре, цессионарий сможет лишь с момента, когда
уступка будет зарегистрирована в реестре. Однако его обязатель-
ственные отношения с цедентом возникнут с момента подписания
соглашения об уступке. Равным образом тот цессионарий, который
зарегистрировал уступку, будет иметь приоритет в отношении кон-
курирующего цессионария, пусть даже подписавшего соглашение
об уступке более ранней датой (в этом случае регистрация уступки
решает актуальную и довольно сложную для отечественного право-
порядка проблему датирования сделок задним числом).

355. Таким образом, приобретать права по договорам, подлежащим ре-


гистрации, не у того, кто зарегистрирован в реестре как кредитор
по уступаемому обязательству из этого договора, крайне риско-
ванно: зарегистрированное как кредитор лицо в силу принципа
противопоставимости третьим лицам прав по зарегистрирован-
ным сделкам всегда будет иметь возможность заявить о том, что
контрактные права принадлежат именно ему, а не цессионарию,
приобретшему их у неуправомоченного лица. Не вполне, правда,
понятно, зачем нужна государственная регистрация перевода
долга, и о каких третьих лицах здесь идет речь.

356. Возникает также вопрос о том, должен ли признаваться в качестве


третьего лица, которому не может быть противопоставлена неза-
регистрированная уступка, должник по уступаемому требованию.
Как известно, согласно ГК РФ должник по уступаемому требо-
ванию уведомляется в ином порядке – через прямое извещение
по правилам ст. 385. Таким образом, даже если бы уступка не под-

149
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

лежала оглашению, нормы ГК РФ об уведомлении должника


об уступке (ст. 385) и об обязанности должника исполнить тому,
на кого (как на нового кредитора) ему указал прежний кредитор,
предоставляют должнику достаточную защиту. Соответственно,
есть определенные основания исходить из того, что при уступке
под третьим лицом по смыслу п. 3 ст. 433 ГК РФ не должен по-
ниматься должник (он является, если можно так выразиться, «вто-
рым» лицом, а не «третьим»). В случае же перевода долга кредитор
также не должен рассматриваться как третье лицо по смыслу п. 3
ст. 433 ГК РФ, поскольку он либо дает согласие на перевод долга,
либо сам является стороной договора о переводе долга (ст. 391
ГК РФ). Впрочем, все эти вопросы не имеют в российском праве
какого-то ясного решения и требуют более серьезного изучения.

357. Также не вполне ясно, должны ли под третьими лицами по смыслу


п. 3 ст. 433 ГК РФ пониматься кредиторы сторон уступки или
перевода долга. Могут ли, например, при банкротстве цедента
кредиторы или действующий в их интересах арбитражный управ-
ляющий настаивать на включении требования к должнику в кон-
курсную массу цедента, несмотря на состоявшуюся ранее уступку
требования из зарегистрированного договора, на том основании,
что уступка вопреки нормам закона не была зарегистрирована?
Зеркальная ситуация может случиться и тогда, когда при пере-
воде долга в банкротство впадает новый должник, а кредиторы
отказываются мириться с установлением требования кредитора
по данному обязательству в деле о банкротстве, ссылаясь на то,
что перевод долга не был зарегистрирован и не может быть им
(кредиторам нового должника) противопоставлен.

358. Довольно сложным является вопрос о том, подлежат ли госу-


дарственной регистрации уступки любых прав из зарегистри-
рованного договора (перевод любого долга из такого договора),
либо регистрировать нужно (можно?) лишь уступку «главного»
требования (или долга) из зарегистрированного договора в от-
ношении того обязательства, которое имеет решающее значение
для квалификации договора. Например, для аренды таковым
является право арендатора пользоваться арендованной вещью;
для договора участия в долевом строительстве – право требовать
передачи жилья по итогам строительства. В рамках первого –
универсального – подхода уступка любых прав (перевод любых

150
VIII. Особенности государственной регистрации сделок с недвижимостью

долгов) потребует регистрации для целей противопоставления


третьим лицам, даже если они касаются денежного обязательства.
В рамках второго – ограничительного – подхода денежных обя-
зательств требование о регистрации уступки или перевода долга
касаться не будет.

359. На первый взгляд правильным следует признать универсальный


подход: регистрации подлежат любые уступки (или переводы дол-
гов) из зарегистрированных договоров. В его поддержку, например,
можно привести уже упомянутый пункт 12 Информационного
письма № 59, а также п. 14 информационного письма Президиума
ВАС РФ от 28 января 2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения
арбитражными судами споров, связанных с договором об ипоте-
ке». Такое решение следует хотя бы из того, что никаких изъятий
из правил о регистрации уступки, известных другим правопорядкам
(например, о том, что уступка арендной платы за будущий период
времени, превышающий определенное количество лет, подлежит
регистрации), наш закон не содержит. Именно такой подход был
поддержан в постановлении Пленума ВС РФ от 21 декабря 2017 г.
№ 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24
Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц
в обязательстве на основании сделки» (далее – Постановление Пле-
нума ВС РФ № 54): «Например, договор, на основании которого
производится уступка требования об уплате арендных платежей
по зарегистрированному договору аренды, подлежит государствен-
ной регистрации» (абзац первый п. 2).

360. Буквальное следование такому подходу способно привести к не


вполне разумным решениям: например, если арендодатель за-
думает уступить право требовать уплаты просроченной аренд-
ной платы, то соответствующее соглашение должно быть заре-
гистрировано; даже если дольщик по договору участия в долевом
строительстве уступит право на взыскание с застройщика, про-
срочившего исполнение по договору, законной неустойки, такая
уступка тоже будет подлежать государственной регистрации для
противопоставления третьим лицам. Представляется более ло-
гичным ограничительное истолкование указанных норм и отказ
от применения п. 2 ст. 389 и п. 4 ст. 391 ГК РФ о государственной
регистрации к договорам уступки или переводу долга в отноше-
нии уже просроченного денежного обязательства.

151
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

361. Однако в случае, если кредитор осуществляет уступку будущих


денежных требований в отношении своего контрагента, во из-
бежание возможных споров регистрация такой уступки будет
крайне целесообразна. В сохранении требования о регистрации
в отношении уступки будущих денежных требований может про-
слеживаться следующая логика. Представим, что собственник-
арендодатель уступил все свои будущие требования об уплате
арендной платы третьему лицу, а затем продал предмет аренды
новому собственнику, не сообщив о том, что финансовые потоки
от арендаторов уже уступлены заранее третьему лицу; в таком
случае новому собственнику придется мириться с сохранением
арендатора по правилам ст. 617 ГК РФ, не получая ни копейки
арендной платы. Очевидно, что эта ситуация не очень справедли-
ва. Безусловно, покупатель может отказаться от договора купли-
продажи и потребовать возмещения убытков. Но продавец к тому
моменту может быть уже неплатежеспособен. В данном контексте
требование о регистрации уступки под страхом невозможности
противопоставить ее третьему лицу (в указанном примере – по-
купателю недвижимости) может выполнять полезную функцию.
Впрочем, и этот вопрос в российской судебной практике пока
не решен.

362. В абзаце втором п. 2 Постановления Пленума ВС РФ № 54 содер-


жится следующая любопытная правовая позиция: «Несоблюдение
цедентом и цессионарием указанного требования о государствен-
ной регистрации, а равно и формы уступки не влечет негативных
последствий для должника, предоставившего исполнение цес-
сионарию на основании полученного от цедента надлежащего
письменного уведомления о соответствующей уступке (статья 312
ГК РФ)». Это означает, что наличие или отсутствие регистрации
уступки в принципе не может сказаться на должнике по уступае-
мому праву, так как он не является «третьим лицом», ради защиты
интересов которого и введены правила о регистрации сделок (он
в некотором смысле «второе» лицо).

7. Государственная регистрация и форма сделки

363. Государственная регистрация не является формой сделки и не


входит в ее фактический состав. Это следует, в частности, из по-
ложений п. 2 ст. 165 ГК РФ («Если сделка, требующая государ-

152
VIII. Особенности государственной регистрации сделок с недвижимостью

ственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна


из сторон уклоняется от ее регистрации…»). Иными словами,
законодатель не рассматривает отсутствие государственной ре-
гистрации сделки как нарушение формы сделки, которое влечет
за собой последствия, указанные в ст. 162 и 163 ГК РФ.

364. Поэтому, например, положения п. 2 ст. 429 и п. 5 ст. 429.2 ГК РФ


о том, что предварительный договор должен оформляться в той
же форме, что и основной договор, а опцион на заключение дого-
вора – в той же форме, что и заключаемый на основании данного
опциона договор, не должны пониматься таким образом, что
предварительный договор (или опцион) на заключение долго-
срочного договора аренды здания должен проходить государ-
ственную регистрацию (п. 14 Информационного письма № 59).

8. Отмирание государственной регистрации сделки: ретроспектива

365. В первоначальной редакции ГК РФ содержалось довольно много


норм, вводивших государственную регистрацию сделок как с не-
движимостью, так и с объектами интеллектуальной собственности
(например, ст. 558, 560, 574, 584, 1232, 1234, 1235). Однако в на-
стоящее время в ходе реформы ГК РФ почти все нормы о госу-
дарственной регистрации сделок были отменены, а центральное
место как объект регистрации заняли переход прав на недвижи-
мость либо результаты интеллектуальной деятельности или воз-
никновение тех или иных обременений таких прав (см. в особен-
ности ст. 8.1 ГК РФ). Так, например, в силу ч. 5 ст. 3 Федерального
закона от 21 декабря 2013 г. № 367-ФЗ «О внесении изменений
в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации
и признании утратившими силу отдельных законодательных актов
(положений законодательных актов) Российской Федерации»
и п. 1 ст. 339.1 ГК РФ с 1 июля 2014 г. регистрации подлежит
не договор ипотеки, а обременение в виде залога недвижимости.
В случае с сервитутом регистрации также подлежит не соглашение
об установлении сервитута, а вытекающее из такого соглашения
ограниченное вещное право (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

366. Похожие изменения происходят и в праве интеллектуальной соб-


ственности: в силу ст. 1232 ГК РФ при отчуждении подлежащего
регистрации исключительного права на объект интеллектуальной

153
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

собственности, а также при залоге такого права или предостав-


лении права использования такого объекта по лицензионному
договору регистрации подлежит не договор (купли-продажи,
залога, лицензионный и т.п.), а переход права, возникновение
права залога или предоставление права использования.

367. Это связано с тем, что прежний подход ‒ регистрация прав на ука-
занные объекты (всегда) и сделок с ними (в некоторых, прямо
установленных законом случаях) ‒ основывался на смешении
двух типов регистрационных систем: транскрипционно-инскрип-
ционной (французской), предполагающей регистрацию (всех)
сделок с недвижимостью, и системы поземельных книг (немец-
кой), в основе которой лежит идея регистрации прав на недви-
жимость.

368. Первая регистрационная система изначально была основана


на посубъектном принципе регистрации (когда информация
о сделках располагается в разделах реестра, открываемых в алфа-
витном порядке на каждого покупателя, залогодержателя и пр.);
вторая же имеет в своей основе пообъектную регистрацию, когда
на каждый объект недвижимости заводится отдельная поземель-
ная книга, в одном из разделов которой ведутся записи о соб-
ственности на соответствующую недвижимость и ее переходе.

369. В целом пообъектная система регистрации прав была признана


разработчиками реформы ГК РФ более удобной для оборота,
и поэтому с 1 марта 2013 г. (дата вступления в силу Федерального
закона от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ, «открывшего» рефор-
му Кодекса) фактически начались процедура демонтажа правил
о регистрации договоров и переход исключительно на систему
регистрации прав на имущество. Вновь вводимые правила о реги-
страции также учитывают это и предполагают регистрацию прав
(обременений), но не сделок, на основе которых они возникают
(см., например, новые правила о государственной регистрации
найма жилых помещений (п. 2 ст. 674 ГК РФ) как обременения,
но не договора (!)).

370. Тем не менее, как было показано выше, осталось несколько слу-
чаев, когда закон продолжает говорить о регистрации именно
договора (долгосрочная аренда недвижимости, участие в долевом

154
VIII. Особенности государственной регистрации сделок с недвижимостью

строительстве, а также уступка прав или перевод долга из двух


указанных видов договоров). Таким образом, процесс отмирания
института государственной регистрации сделки пока не завершен.
И следы сосуществования двух регистрационных моделей в рос-
сийском праве сохраняются.

371. Поэтому регистрацию сделок следует отличать от многочислен-


ных случаев, когда регистрации подлежат переход права на то
или иное имущество либо возникновение обременения. Реги-
страции в соответствующих государственных реестрах подлежат,
в частности, возникновение, изменение или прекращение прав
на недвижимость, на доли в ООО, а также на ряд объектов ис-
ключительных прав. В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ «[п]рава на иму-
щество, подлежащие государственной регистрации, возникают,
изменяются и прекращаются с момента внесения соответствую-
щей записи в государственный реестр, если иное не установлено
законом». В указанных случаях необходима регистрация прав,
перехода прав, возникновения обременения, но сделка считается
совершенной независимо от отсутствия регистрации.

9. Нормативное основание для государственной регистрации сделки

372. В силу ст. 164 и п. 3 ст. 433 ГК РФ государственная регистрация


сделок осуществляется только в том случае, если закон прямо
объявил сделку подлежащей регистрации. В случае если законо-
датель не предусмотрел государственную регистрацию договора
соответствующего вида, стороны не вправе обращаться с заявле-
нием о регистрации совершенной ими сделки (п. 1 Информаци-
онного письма № 59). Из этого со всей очевидностью следует, что
стороны не могут самостоятельно предусмотреть обязательную
регистрацию сделки, в отношении которой законодатель такого
требования не установил.

373. Возникает и другой вопрос: могут ли стороны установить в дого-


воре, который в силу закона подлежит государственной регистра-
ции, условие о том, что в случае с их договором его регистрация
не допускается, и никакая из сторон не обязана за ней обращаться
в соответствующий орган? Применительно к договорам участия
в долевом строительстве это кажется невозможным в ситуации,
если покупателем является потребитель. Но в случаях с арендой

155
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

недвижимости и с договором участия в долевом строительстве,


заключенным с покупателем-коммерсантом, такая опция, веро-
ятнее всего, должна допускаться.

10. Отличие от учета договоров

374. Государственную регистрацию сделок, установленную федераль-


ным законодателем, следует отличать от учета тех или иных до-
говоров, правила о котором вводились (или могут быть введены)
местными органами власти. Такой учет осуществляется в стати-
стических целях, в рамках проведения мероприятий по социаль-
ной политике и пр. Каких-либо частноправовых последствий на-
личие либо отсутствие подобного рода учета договоров не влечет
(п. 2 Информационного письма № 59).

11. Регистрация нескольких сделок в отношении одного и того же


объекта

375. Наличие зарегистрированной сделки не может само по себе созда-


вать препятствия для государственной регистрации другой сделки
с тем же имуществом (например, вполне возможна аренда одной
и той же вещи двумя арендаторами, которые будут использовать
ее с разной целью (см. п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ
№ 73 (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г.
№ 13))). Это связано с тем, что такие договоры, заключенные
одним лицом с несколькими контрагентами по поводу одной
и той же вещи, порождают лишь конкурирующие обязательства
данного лица перед контрагентами. Факт наличия нескольких
сделок по поводу одного и того же предмета не влечет за собой
недействительность этих сделок.

376. Однако законодатель может установить, что наличие зарегистри-


рованной сделки с имуществом может являться основанием для
отказа в государственной регистрации второй сделки с тем же
имуществом (см., например, п. 38 ч. 1 ст. 26 Закона о государ-
ственной регистрации недвижимости). Это будет означать, что
договор участия в долевом строительстве, которому было отка-
зано в регистрации в связи с наличием записи о другом догово-
ре в отношении того же объекта, будет считаться заключенным
между сторонами, породит ответственность застройщика перед

156
VIII. Особенности государственной регистрации сделок с недвижимостью

дольщиком, но не сможет быть противопоставлен лицу, уже за-


регистрировавшему свой договор в реестре.

12. Учет добросовестности третьего лица

377. Текущая судебная практика довольно противоречиво решает во-


прос о том, достаточно ли простого факта отсутствия регистрации
сделки для того, чтобы она не имела эффекта против третьих лиц,
либо же третьи лица помимо этого также должны быть добросо-
вестными и не знать о наличии такой сделки из иных источников.

378. Здесь необходимо обратить внимание на правила ГК РФ о ре-


гистрации прав. В соответствии с положениями ст. 8.1 (абзац
второй п. 6) отсутствие записей в реестре имеет значение только
для тех, кто не знал и не должен был знать о недостоверности ре-
естра, т.е. добросовестных лиц. Лица, которые знали или должны
были знать о действительном положении дел, не могут ссылаться
на записи в реестре. Это положение напрямую неприменимо
к регистрации сделок, но заставляет задуматься о применении
его по аналогии закона.

379. Может ли новый собственник, купивший предмет аренды, воз-


разить против сохранения договора аренды со ссылкой на то,
что такой договор имеет срок, равный году или превышающий
год, но не прошел регистрацию, а значит, не может быть ему
противопоставлен, если доказано, что покупатель знал о наличии
арендатора и условиях заключенного с ним договора в момент
покупки здания? Может ли новый арендатор, знавший о наличии
прежнего арендатора, возражать против иска последнего о пере-
воде прав и обязанностей по договору аренды из-за нарушения его
преимущественного права, положив в основу своих возражений
отсутствие регистрации у прежнего договора?

380. Норма п. 1 ст. 164 ГК РФ об этом умалчивает, так как в принципе
идея непротивопоставимости не отражена в ней прямо и недвус-
мысленно и привносится за счет применения специальной нормы
п. 3 ст. 433 ГК РФ.

381. Но и в п. 3 ст. 433 ГК РФ, которым была введена доктрина непро-
тивопоставимости третьим лицам незарегистрированных догово-

157
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

ров, указание на то, что это положение действует исключительно


в отношении добросовестных лиц, не содержится. В постанов-
лении Пленума ВАС РФ от 25 декабря 2013 г. № 98 «О внесении
дополнения в постановление Пленума Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 „Об отдельных
вопросах практики применения правил Гражданского кодекса
Российской Федерации о договоре аренды“» (относительно не-
зарегистированных договоров аренды, заключенных в период
с 2 по 3 марта 2013 г.) указание на то, что такие договоры не про-
тивопоставимы только добросовестным лицам, также отсутствует.

382. В то же время в п. 4 Информационного письма № 165 Президиум


ВАС все же подчеркнул, что принцип непротивопоставимости
незарегистрированных сделок работает только против добросо-
вестных третьих лиц.

383. Надо полагать, что именно такой подход сохраняет право на су-
ществование и сейчас, особенно с учетом п. 1 Постановления
Пленума ВС РФ № 25, согласно которому положения ГК РФ,
законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права
(ст. 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи
с основными началами гражданского законодательства, закре-
пленными в ст. 1 ГК РФ, п. 4 которой содержит правило о том, что
никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного
или недобросовестного поведения. Иными словами, формализм
положения п. 3 ст. 433 ГК РФ в отношении непротивопоставимо-
сти незарегистрированного договора третьим лицам может быть
смягчен применением п. 4 ст. 1 и ст. 10 ГК РФ.

384. Необходимо только окончательно определиться, идет ли речь толь-


ко о ситуации, когда третье лицо достоверно знало о наличии пусть
и незарегистрированной сделки, или для отступления от принципа
противопоставимости лишь зарегистрированной сделки можно
также доказать, что контрагент должен был знать о ней.

385. Президиум ВАС РФ в Информационном письме № 165, видимо,


вполне осознанно подчеркнул, что для противопоставления неза-
регистрированного договора аренды третьему лицу необходимо,
чтобы такое третье лицо знало об аренде. Указание «должно было
знать» здесь отсутствует.

158
VIII. Особенности государственной регистрации сделок с недвижимостью

386. Но представляется, что стандарт должен быть таким: незареги-


стрированная сделка (например, договор аренды) все-таки может
быть противопоставлена третьему лицу (например, покупателю
предмета аренды), если доказано, что оно знало о сделке и ее
условиях или заведомо (т.е. без каких-либо сомнений) должно
было об этом знать (например, являлось родственником одной
из сторон сделки).

387. Иначе говоря, обвинить третье лицо в недобросовестности можно


при наличии доказательств заведомо недобросовестного пове-
дения (умысла или грубой неосторожности). Если же речь идет
лишь о неосторожности, называть третье лицо недобросовест-
ным вряд ли возможно. Например, если покупатель приобрел
квартиру, не опросив соседей и не убедившись, что в квартире
никто не проживает, или, найдя в квартире какое-то постороннее
лицо, был заверен продавцом в том, что это дальний родственник
заехал на выходные, его, наверное, можно обвинить лишь в не-
осторожности. Но вряд ли он является недобросовестным для
целей применения обсуждаемого критерия противопоставимости
незарегистрированных сделок.

388. Вывод о том, что к знанию о наличии незарегистрированной


сделки фактически приравнивается и заведомое знание, следует
из процессуальных правил о доказывании, действующих в граж-
данском (в широком смысле этого слова) процессе: стандарт дока-
зывания «баланс вероятностей» (т.е. скорее факт имел место, чем
нет) означает, что факт знания о сделке заинтересованная сторона
может доказать, приведя в его подтверждение обстоятельства,
которые будут свидетельствовать о том, что лицо, скорее всего,
знало о факте заключения незарегистрированной сделки. Если
процессуальным оппонентом не будет представлен контраргу-
мент, то вследствие действия норм процессуального права о до-
казывании доказанное «заведомо должен был знать» превратится
(с точки зрения процессуального права) в «знал».

389. Применительно к ситуации продажи предмета аренды тот факт,


что покупатель знал (или заведомо не мог не знать) о незареги-
стрированном договоре аренды и его долгосрочном характере,
но, невзирая на это, приобрел недвижимое имущество, свиде-
тельствует о его молчаливом согласии с тем, что в его отноше-

159
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

ниях с арендатором будут применяться положения ст. 617 ГК РФ


и договор аренды сохранится. Такое решение в большей степени
соответствует поиску баланса интересов нового собственника
и стороны незарегистрированной сделки.

13. Публично-правовой аспект

390. Непротивопоставимость незарегистрированной сделки третьим


лицам в частноправовых отношениях не означает, что такой же
эффект незарегистрированная сделка должна иметь в публич-
но-правовых отношениях. Так, в случае если публичное право
связывает те или иные последствия именно с зарегистрированной
сделкой (право на получение лицензии на торговлю алкоголем
и пр.), требование публичного органа представить именно заре-
гистрированный договор должно обсуждаться не сквозь призму
ст. 164 и положений п. 3 ст. 433 ГК РФ, но через нормы публич-
ного права, выдвигающего определенные требования к договору,
например, аренды, представляемому в публичный орган для тех
или иных целей.

391. Однако в случае, если публичное право не связывает правовые


последствия именно с государственной регистрацией сделки, они
должны наступать вне зависимости от того, прошла ли она госу-
дарственную регистрацию. Так, незарегистрированный договор
аренды должен производить такие же налоговые последствия,
как и зарегистрированный.

14. Изменение зарегистрированной сделки

392. Рассмотренные выше конкурирующие правовые теории, описы-


вающие последствия регистрации сделки, имеют то же значение
(конститутивное, придающее силу сделке в целом, и декларатор-
ное, придающее силу сделке только в отношении третьих лиц)
в контексте ее изменения и прекращения.

393. Некоторое время назад на практике возник вопрос о том, следует


ли регистрировать дополнительные соглашения к договорам, ко-
торые подлежат государственной регистрации. Этот вопрос был
порожден заложенным в ст. 131 и 164 ГК РФ принципом, в соот-
ветствии с которым зарегистрировать можно было только ту сделку,

160
VIII. Особенности государственной регистрации сделок с недвижимостью

которая прямо в законе была названа подлежащей государственной


регистрации. В связи с тем, что относительно дополнительных со-
глашений к зарегистрированным договорам не было специального
указания на то, что такие сделки подлежат регистрации, судебная
практика первоначально отвергала необходимость и возможность
их регистрации. Однако впоследствии Президиум ВАС РФ скор-
ректировал подходы судов, признав возможность государственной
регистрации дополнительных соглашений к зарегистрированным
договорам (п. 9 Информационного письма № 59).

15. Принцип противопоставимости применительно к изменению


зарегистрированной сделки

394. Применение п. 3 ст. 433 ГК РФ при толковании п. 2 ст. 164 ГК РФ
дает следующие результаты: в случае если условия сделки, про-
шедшей государственную регистрацию, были изменены, эти из-
менения вступят в силу для сторон сделки с момента заключения
соответствующего соглашения, а для третьих лиц ‒ с момента
государственной регистрации изменений.

395. Так, если стороны изменили условие о размере арендной платы


в договоре аренды недвижимости, прошедшем государственную
регистрацию, но при этом не зарегистрировали дополнительное
соглашение, то в отношениях между арендатором и арендодателем
последний имеет право требовать от первого уплаты арендной платы
в соответствии с условиями дополнительного соглашения (см. Опре-
деление СКЭС ВС РФ от 16 февраля 2017 г. № 309-ЭС16-14273).

396. Однако если вопрос о размере арендной платы будет обсуждаться


в рамках отношения арендатора и третьего лица (например, поку-
пателя либо залогодержателя арендуемого арендатором здания или
помещения), то он должен быть решен в соответствии с тем усло-
вием об арендной плате, которое содержится в зарегистрированном
договоре аренды недвижимости (правовая позиция, изложенная
в п. 9 Информационного письма № 59, более не актуальна).

16. Прекращение зарегистрированной сделки

397. Должен ли так же решаться и вопрос относительно правовых


последствий прекращения зарегистрированной сделки? Если

161
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

прошедший регистрацию договор был расторгнут по решению


суда или соглашению сторон (или сторона отказалась от него
в одностороннем порядке), либо имелись иные основания для
прекращения обязательств по нему, но ничего из этого не было
зарегистрировано в реестре, означает ли это, что договор по-
прежнему в силе? Или же для сторон сделки он все же прекратил-
ся, но в отношении добросовестных третьих лиц, которые дей-
ствуют, полагая, что зарегистрированный договор по-прежнему
существует, он должен считаться таковым?

398. Для ответа на этот вопрос смоделируем следующий казус. Пред-


ставим, что договор аренды недвижимости был расторгнут его
сторонами досрочно, но арендатор и прежний арендодатель не об-
ратились в орган по регистрации с тем, чтобы погасить запись
о государственной регистрации договора аренды. Здание было
приобретено третьим лицом, добросовестно полагавшим, что
аренда действует (например, в момент приобретения собствен-
ности на здание арендатор еще не возвратил владение зданием),
и рассчитывавшим на доход от платежей арендатора. В случае
если будет доказано, что покупатель не должен был знать о том,
что договор аренды был расторгнут предыдущим собственником,
возможно ли принуждение арендатора к исполнению договора
в форме взыскания арендной платы до момента истечения срока
договора? Кажется абсолютно очевидным, что на данный вопрос
следует ответить отрицательно. «Воскрешение» прекращенного
по правилам обязательственного права договора вряд ли возмож-
но. Поэтому кажется вполне логичным, что ст. 164 ГК РФ гово-
рит только о необходимости регистрации изменения договора,
но умалчивает о его прекращении. На это указывает и историче-
ский аргумент: даже в те годы, когда судебная практика исходила
из того, что без регистрации договора нет самого договора, такой
подход не распространялся на расторжение.

399. Но тогда стоит задать иной вопрос: может ли добросовестный


покупатель предмета аренды потребовать принуждения сторон
договора аренды к возмещению убытков, возникших у такого
покупателя в связи с тем, что договор аренды к моменту перехода
собственности был фактически прекращен, но наличие в реестре
записи о таком договоре ввело его в заблуждение и подрывает
разумные ожидания?

162
VIII. Особенности государственной регистрации сделок с недвижимостью

400. Положительный ответ на этот вопрос должен быть несомненно


поддержан в той ситуации, когда речь идет об иске к прежнему
собственнику, который заверил покупателя о наличии действу-
ющего договора аренды, несмотря на то что знал о его прекраще-
нии. Данная ответственность будет носить договорный характер.
В частности, покупатель может взыскать упущенную выгоду.
Более того, покупатель может вместо предъявления такого иска
оспорить договор на основании правил ст. 179 ГК РФ об обмане.
Очевидно, что продавец, зная о прекращении договора аренды
и о том, что запись о таком договоре есть в реестре, был обязан
раскрыть покупателю истинную картину. Если он этого не сделал,
имеет место обман, совершенный путем умолчания.

401. Но представляется, что в некоторых случаях и арендатор может


быть привлечен к ответственности, если будет доказано, что он
соучаствовал с продавцом в обмане покупателя. Очевидно, одна-
ко, что в данном случае основанием для ответственности арен-
датора, скорее всего, будут положения деликтного права (гл. 59
ГК РФ).

402. В недавней судебной практике СКЭС ВС РФ вопрос о послед-


ствиях отсутствия государственной регистрации договора ипотеки
обсуждался применительно к спору о защите лица, которому
было уступлено право требовать возврата кредита, обеспеченного
ипотекой. Залогодатель возражал против наличия у цессионария
права залога, так как до уступки требования цедент ‒ первона-
чальный залогодержатель и залогодатель подписали соглаше-
ние о расторжении договора ипотеки, которое, правда, не было
зарегистрировано в реестре (до 1 июля 2014 г. закон требовал
государственной регистрации не только самой ипотеки как об-
ременения, но и договора об ипотеке). Однако этот довод не был
поддержан ВС РФ (см. Определение СКЭС ВС РФ от 23 июня
2017 г. № 305-ЭС17-3021), который признал, что до тех пор, пока
запись об ипотеке как обременении существует в реестре, недви-
жимость должна считаться обремененной залогом.

403. Впрочем, из мотивов указанного Определения можно вывести


и то, что залогодатель и залогодержатель могли потребовать го-
сударственной регистрации прекращения ипотеки даже на ос-
нове не прошедшего предварительную регистрацию соглашения

163
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

о расторжении договора ипотеки. Однако вряд ли такой – пусть


даже и косвенный – довод СКЭС ВС РФ имеет хотя бы какое-то
значение, ведь техника регистрации сделок и одновременной
регистрации возникающих из них прав реформы ГК РФ пред-
полагала одновременную подачу в регистрирующий орган за-
явления на регистрацию как сделки, так и права, порождаемого
(прекращаемого) сделкой.

17. Уклонение от государственной регистрации сделки

404. Как уже упоминалось выше, государственная регистрация сделок


в России в настоящее время воспринимается в судебной практике
и в новой редакции ГК РФ (не в самом пункте 1 ст. 164 ГК РФ,
а во вступившей в силу с 1 июня 2015 г. норме п. 3 ст. 433 ГК РФ)
как инструмент придания эффекта публичности (оглашения) для
целей противопоставления третьим лицам прав, которые возни-
кают из зарегистрированных сделок (деклараторная регистрация).
Это означает, что сделка как юридический факт (совпавшее во-
леизъявление ее сторон) считается состоявшейся (совершенной)
до момента ее государственной регистрации; последняя необхо-
дима лишь для того, чтобы придать сделке эффект противопо-
ставимости ее правовых последствий третьим лицам1.

405. Этот концептуальный подход позволяет лучше объяснить суть


нормы ст. 165 ГК РФ, согласно которой при уклонении одной
из сторон от совершения необходимых для государственной ре-
гистрации сделки действий другая сторона вправе требовать ре-
гистрации сделки по суду. Данное право вытекает из того факта,
что сделка считается совершенной и порождает правовые по-
следствия и без регистрации. До самого последнего времени суды
считали, что это право есть чуть ли не единственное правовое
следствие совершения сделки, требующей регистрации, на стадии

1
  В прежней редакции п. 1 ст. 165 ГК РФ (до 1 сентября 2013 г.) содержалось ука-
зание на то, что в случаях, предусмотренных законом, сделка, не прошедшая государ-
ственную регистрацию, является ничтожной. В некоторых ситуациях именно такие по-
следствия и были предусмотрены для незарегистрированных договоров (см., например,
абзац третий п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке, установивший, что договор ипотеки, не про-
шедший государственную регистрацию, является ничтожным). Однако в ходе реформы
эта норма была исключена из Кодекса, что в целом соответствует поддержанной зако-
нодателем деклараторной концепции государственной регистрации сделок.

164
VIII. Особенности государственной регистрации сделок с недвижимостью

до прохождения последней, и им приходилось делать некое ис-


ключение из правил ГК РФ о незаключенности (п. 2 ст. 651) и не-
действительности (например, прежний пункт 2 ст. 1028), чтобы
примирить такие противоречия. Но теперь с учетом последних
изменений закона и судебной практики объяснить данные нормы
становится намного проще. Право требовать регистрации сделки
по суду ‒ один из многих ее правовых эффектов, возникающих
между сторонами незарегистрированной сделки, которая вступает
в силу момент ее совершения.

18. Цель принудительной регистрации

406. Сторона сделки, подлежащей регистрации, но не прошедшей ее,


может иметь интерес в том, чтобы придать ей эффект публично-
сти. Например, арендатор может быть заинтересован в том, чтобы
все третьи лица считались знающими о наличии долгосрочной
аренды недвижимости, чтобы в случае перехода права собствен-
ности на объект недвижимости договор аренды имел действие
против нового собственника.

407. Дольщик по договору участия в долевом строительстве также за-


интересован в регистрации договора, чтобы приобретенная им
квартира в строящемся доме не была продана еще раз третьему
лицу (в противном случае возникнет конкуренция требований
покупателей). Защищая эти интересы, законодатель наделяет
сторону сделки, подлежащей регистрации, правом на специаль-
ный иск о государственной регистрации сделки.

19. Диспозитивность правила о понуждении к регистрации

408. Возможность требовать регистрации сделки установлена в ст. 165


ГК РФ по умолчанию. Является ли эта норма императивной или
диспозитивной? Могут ли стороны в самой сделке договориться
о том, что их сделка (например, договор аренды) не будет ре-
гистрироваться? Телеологическое толкование данной нормы
подталкивает к утвердительному ответу на последний вопрос
применительно к договору аренды. Нет никаких логических или
политико-правовых оснований запрещать сторонам договора
аренды договариваться об ином. Если у сторон такого договора
отсутствует намерение придать ему публичность, стороны сделки

165
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

могут договориться об этом (данная договоренность должна быть


выражена ими явным образом). Арендатор в таком случае при-
нимает на себя все связанные с этим риски (в первую очередь
ограничение права настаивать на сохранении договора при смене
собственника). Очевидно, что при наличии указанной договорен-
ности иск о понуждении к государственной регистрации сделки
не может быть удовлетворен.

409. Совсем иная ситуация складывается в случае исключения возмож-


ности государственной регистрации в договоре участия в долевом
строительстве. С учетом потребительского статуса большинства
граждан-дольщиков и направленности законодательного регу-
лирования таких отношений не остается сомнений, что условия
договоров подобного рода должны считаться ничтожными, как
ущемляющие права потребителя (п. 1 ст. 16 Закона РФ от 7 фев­
раля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей»). Однако
в случае, если стороны договора участия в долевом строитель-
стве – коммерческие организации – подписали договор, в котором
содержится условие о том, что он не подлежит государственной
регистрации, такая сделка должна рассматриваться как обычная
купля-продажа будущей недвижимой вещи (п. 2 ст. 455 ГК РФ).

20. Основание для подачи иска

410. Ответчиком по иску о регистрации сделки является другая


сторона сделки; орган государственной регистрации может
быть привлечен к участию в деле в качестве третьего лица без
самостоя­тельных требований. Для удовлетворения иска суд
должен установить, что стороны достигли согласия по всем
существенным условиям сделки в требуемой законом форме.
При этом (в отличие от ситуации уклонения от нотариального
удостоверения сделки) не требуется устанавливать, исполнялась
ли сделка, в отношении которой было заявлено требование о го-
сударственной регистрации.

411. Согласно ст. 165 ГК РФ основанием для заявления такого тре-


бования является уклонение другой стороны от совершения не-
обходимых действий для регистрации сделки (в первую очередь
от подачи соответствующего заявления в орган регистрации). При
этом уклонение от государственной регистрации может заклю-

166
VIII. Особенности государственной регистрации сделок с недвижимостью

чаться как в форме отказа обращаться в орган по регистрации, так


и в простом воздержании от такого обращения. Вместе с тем су-
дебная практика требует, чтобы истец доказал, что он обращался
к контрагенту с требованием принять участие в государственной
регистрации сделки (п. 7 Информационного письма № 59).

412. Однако при этом следует учитывать особенности процедуры го-


сударственной регистрации сделок. Например, в соответствии
с ч. 1 ст. 51 Закона о государственной регистрации недвижимости
для государственной регистрации договора аренды достаточно
заявления одной из его сторон (арендодателя или арендатора) –
совместного заявления сторон договора закон не требует. Сле-
довательно, простое уклонение, например, арендодателя от об-
ращения в регистрационный орган с заявлением о регистрации
договора аренды не препятствует арендатору самостоятельно
обратиться с таким заявлением, представив подписанный дого-
вор аренды. По всей видимости, обращение с иском о государ-
ственной регистрации договора аренды необходимо лишь в случае,
если согласно законодательству о регистрации недвижимости
от арендодателя будет требоваться представление каких-либо до-
кументов (и соответствующие документы (например, документы
кадастрового учета и пр.) будут отсутствовать у арендатора).

413. В отношении договора участия в долевом строительстве зако-


нодательство о государственной регистрации недвижимости
устанавливает (ч. 1 ст. 48 Закона о государственной регистрации
недвижимости), что обращение в регистрационный орган с заяв-
лением о регистрации сделки требуется как от дольщика, так и от
застройщика. Соответственно, простое уклонение от обращения
в орган по регистрации создает необходимую правовую предпо-
сылку для иска о регистрации указанного договора.

21. Решение о регистрации сделки

414. Решение суда по иску о государственной регистрации относится


к числу волезаменяющих судебных актов, но оно не отменяет не-
обходимость его исполнения путем внесения соответствующих
записей в реестр. Волезаменяющий эффект такого судебного акта
выражается в том, что воля уклоняющейся стороны на обращение
к регистратору более не требуется, его заявление о регистрации

167
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

не является необходимым основанием для осуществления реги-


страционных процедур.

22. Последствия недействительности сделки

415. Иск о государственной регистрации сделки не может быть удов-


летворен, если сделка, подлежащая регистрации, является ни-
чтожной, ведь в этом случае отсутствует объект государственной
регистрации ‒ сама сделка, подлежащая оглашению. Однако
если в отношении сделки, подлежащей регистрации, имеются
иные пороки, которые могут привести к ее оспариванию, иск
подлежит удовлетворению, так как сделка на момент обращения
в регистрирующий орган действительна и, возможно, останется
таковой и в будущем, а ее государственная регистрация нацелена
лишь на создание эффекта публичности сделки.

416. В то же время у этого правила есть исключения. В соответствии


с п. 15 ч. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации недвижи-
мости регистратор вправе отказать в регистрации сделки в случае,
если не будет представлено согласие третьего лица на сделку.

23. Согласие на сделку при судебной процедуре принудительной


регистрации

417. В случае если для совершения сделки, о государственной реги-


страции которой был предъявлен иск, было необходимо полу-
чение согласия третьего лица, но оно отсутствовало, такое третье
лицо должно быть привлечено к участию в деле, поскольку на его
правовом положении эффект публичности (и, следовательно,
появление третьих добросовестных лиц) вполне может сказать-
ся в будущем. Тем самым для лица, чье согласие на совершение
сделки требовалось в соответствии с законом, создается дополни-
тельная возможность оспорить сделку на основании положений
ст. 173.1 ГК РФ. Если же этого сделано не было и третье лицо
заняло пассивную позицию в деле о регистрации сделки и вообще
не выражало отрицательного отношения к регистрации сделки,
суд может удовлетворить иск.

418. Однако следует также иметь в виду, что третье лицо, чье согласие
требовалось на совершение сделки, может, не оспаривая сделку,

168
VIII. Особенности государственной регистрации сделок с недвижимостью

просто заявить о своем несогласии с ней. В соответствии с п. 15


ч. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации недвижимости
регистратор вправе отказать в регистрации сделки в случае, если
не будет представлено согласие третьего лица на сделку. И тогда
суд не может удовлетворить иск о регистрации договора.

419. Строго говоря, дача согласия на совершение сделки, требующей


государственной регистрации, которое необходимо для регистра-
ции сделки, ‒ это право третьего лица. При этом ст. 165 ГК РФ
не устанавливает возможности вынесения волезаменяющего
решения против какого-либо лица, иного чем сторона сделки.
Поэтому нежелание третьего лица выдавать согласие на сделку,
требующееся для ее государственной регистрации, не может быть
преодолено в деле о понуждении к регистрации сделки по иску,
предъявленному к контрагенту.

24. Параллельные иски о регистрации сделки в отношении одной


и той же недвижимости

420. Если сторона заключила две сделки с одинаковым содержанием


с несколькими лицами, то каждое из них имеет право на иск
о государственной регистрации сделки (судебная практика до-
пускает, к примеру, существование нескольких договоров аренды
в отношении одного и того же объекта).

421. Однако эта возможность исключена законом (п. 38 ч. 1 ст. 26


Закона о государственной регистрации недвижимости) для до-
говоров участия в долевом строительстве: если суд установит,
что в отношении соответствующего объекта уже зарегистрирован
договор участия в долевом строительстве, он должен отказать
в удовлетворении иска. Если было подано несколько исков о го-
сударственной регистрации договоров участия в долевом строи-
тельстве в отношении одного и того же объекта недвижимости,
по аналогии ст. 398 ГК РФ преимущество должно быть у того, кто
первый предъявил иск.

25. Банкротство

422. Начало процедур банкротства ответчика по иску о государствен-


ной регистрации сделки само по себе не влечет отказ в иске о ее

169
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

регистрации, если только управляющий должника не заявит отказ


от исполнения сделок последнего в соответствии со ст. 102 Закона
о банкротстве, а такой отказ возможен тогда, когда исполнение
сделки повлечет убытки для должника. Например, иск о государ-
ственной регистрации договора аренды недвижимости должен
быть удовлетворен и тогда, когда в отношении арендодателя воз-
буждено дело о банкротстве.

26. Принуждение к передаче необходимых для регистрации


документов

423. Как уже упоминалось, судебное решение по иску о государствен-


ной регистрации сделки обладает волезаменяющим эффектом,
т.е. позволяет проигнорировать отсутствие воли стороны сделки
на ее регистрацию. Но такое решение не способно восполнить
отсутствие документов, подача которых может требоваться в со-
ответствии с законодательством о государственной регистрации
недвижимости от уклоняющейся стороны (документы кадастро-
вого учета и пр.). Потому в случае, если препятствием для госу-
дарственной регистрации сделки является непредставление ее
стороной необходимых для этого документов, суд, установив
уклонение стороны от представления документов, вправе, удов-
летворив иск о государственной регистрации сделки, обязать
ответчика изготовить и представить отсутствующие документы,
дополнительно указав на его обязанность уплачивать истцу су-
дебную неустойку в соответствии со ст. 308.3 ГК РФ.
IX. ОТМЕТКИ РЕЕСТРА

1. Общие положения

424. Эффективным инструментом, который позволяет защищать ин-


тересы правообладателей, тем или иным образом утративших
запись в реестре, предотвратив возникновение для третьих лиц до-
верия к конкретным записям реестра, является отметка. В отличие
от записей, содержащих информацию о правах лиц в отношении
имущества, отметки информируют о тех или иных фактах.

425. Действующее законодательство о государственной регистрации


прав на недвижимое имущество содержит довольно развернутые
процедурные правила об отметках (гл. 5 Закона о государственной
регистрации недвижимости).

2. Отметка о возражении (протестация)

426. Наиболее востребованной на практике является отметка о возра-


жении против зарегистрированного права. Она вносится в реестр
на основании заявления лица, право которого было зарегистри-
ровано в реестре ранее, но к моменту обращения с заявлением
было погашено. Данное лицо может полагать, что оснований для
погашения его права не было (например, таким лицом является
банк, полагающий, что запись об ипотеке в его пользу была по-
гашена на основании подложной доверенности от банка, в дей-
ствительности же ипотека не прекратилась).

427. Смысл отметки о возражении против зарегистрированного права


заключается в том, чтобы создать для всех третьих лиц пре-
зумпцию знания, что записанные в реестр права могут быть
оспорены. Внесение такой отметки не останавливает оборот
недвижимости (эту функцию выполняет арест недвижимости
по вещному иску).

428. Право на внесение отметки о возражении может быть реализовано


ранее зарегистрированным в реестре лицом только однократно.
Срок действия такой отметки – три месяца. В течение этого вре-
мени правообладатель может или добиться обеспечительных мер

171
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

суда в отношении недвижимости, или обратиться с заявлением


о внесении в реестр отметки о судебном правопритязании.

429. Лицо, заявляющее о возражении, не должно подтверждать его


какими-либо документами или доказательствами – достаточно
лишь заявления (ст. 35 Закона о государственной регистрации
недвижимости).

3. Отметка о судебном правопритязании

430. Еще одним инструментом, при помощи которого разрушается эф-


фект достоверности реестра, является отметка о правопритязании
в отношении недвижимой вещи, заявленном в судебном порядке,
которая вносится в реестр (ч. 2 ст. 37 Закона о государственной
регистрации недвижимости).

431. Отметка не препятствует государственной регистрации перехода


права на имущество, однако всякий приобретатель утрачивает
возможность ссылаться на публичную достоверность реестра,
так как правопритязания указываются в выписке, составляемой
регистратором.

432. Отметка о судебном споре вносится регистратором в реестр


на основании не только заявления лица, имеющего правопри-
тязание, но и документов, подтверждающих факт возбуждения
судом производства по делу (определения о принятии искового
заявления).

433. Порядок погашения записи о судебном притязании законом


не урегулирован. Однако простая логика подсказывает, что со-
ответствующие отметки подлежат погашению после того, как
судебный спор будет считаться окончательно разрешенным (на-
пример, в иске лицу, заявлявшему правопритязание, было отка-
зано, соответствующее решение вступило в силу, и возможности
по его обжалованию исчерпаны).

4. Иные отметки

434. В соответствии с ч. 3 ст. 9 Закона о государственной регистрации


недвижимости в реестр могут быть внесены и иные отметки:

172
IX. Отметки реестра

• о невозможности государственной регистрации права без


личного участия правообладателя или его законного пред-
ставителя;
• о признании правообладателя недееспособным, ограниченно
дееспособным;
• о возможности представления заявления о государственной
регистрации перехода, прекращения права собственности
на объект недвижимости, принадлежащий физическому
лицу, и прилагаемых к нему документов в форме электрон-
ных документов и (или) электронных образов документов,
подписанных усиленной квалифицированной электронной
подписью;
• об отсутствии согласия на совершение сделки, на основании
которой в реестр были внесены записи о переходе права
(установлении ограниченного вещного права) (ч. 5 ст. 38
Закона о государственной регистрации недвижимости).

5. Иные реестры

435. Как видно из предыдущего изложения, институт отметок о воз-


ражениях неплохо проработан в праве недвижимости; что же
касается реестра юридических лиц, то действующий закон содер-
жит некоторые правила о протестации. Речь идет о положениях
п. 6 ст. 11 Закона о государственной регистрации юридических
лиц и индивидуальных предпринимателей, согласно которым
в реестр может быть включено указание на то, что записан-
ные в нем сведения являются недостоверными: «В случае, если
по результатам проведения проверки достоверности сведений,
включенных в единый государственный реестр юридических
лиц, установлена недостоверность содержащихся в нем сведений
о юридическом лице, предусмотренных подпунктами „в“, „д“
и (или) „л“ пункта 1 статьи 5 настоящего Федерального закона
[об адресе юридического лица, его участниках и исполнительном
органе], регистрирующий орган направляет юридическому лицу,
недостоверность сведений о котором установлена, а также его
учредителям (участникам) и лицу, имеющему право действовать
без доверенности от имени указанного юридического лица (в том
числе по адресу электронной почты указанного юридического
лица при наличии таких сведений в едином государственном
реестре юридических лиц), уведомление о необходимости пред-

173
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

ставления в регистрирующий орган достоверных сведений (да-


лее ‒ уведомление о недостоверности).

436. В течение тридцати дней с момента направления уведомления


о недостоверности юридическое лицо обязано сообщить в реги-
стрирующий орган в порядке, установленном настоящим Феде-
ральным законом, соответствующие сведения или представить
документы, свидетельствующие о достоверности сведений, в от-
ношении которых регистрирующим органом направлено уведом-
ление о недостоверности. В случае невыполнения юридическим
лицом данной обязанности, а также в случае, если представлен-
ные юридическим лицом документы не свидетельствуют о до-
стоверности сведений, в отношении которых регистрирующим
органом направлено уведомление о недостоверности, регистри-
рующий орган вносит в единый государственный реестр юриди-
ческих лиц запись о недостоверности содержащихся в едином
государственном реестре юридических лиц сведений о юриди-
ческом лице».

437. Законодательство о государственной регистрации исключитель-


ных прав положений о каких-либо отметках, исключающих апел-
лирование к публичной достоверности реестра, не содержит.
X. ОБЖАЛОВАНИЕ ДЕЙСТВИЙ РЕГИСТРАТОРА

1. Общие положения

438. Отказ в государственной регистрации либо уклонение от реги-


страции, как и действие или бездействие всякого государствен-
ного органа, могут быть оспорены в суде.

2. Предмет обжалования. Процедуры

439. Эти дела, которые по своей природе являются административ-


ными (в них проявляется несогласие частного лица с действиями
либо бездействием государственных органов, которое при этом
не затрагивает других частных лиц), следует отличать от упо-
мянутых выше споров об исправлении реестра. Исправление
реестра в споре с государственным органом в рамках процедуры
оспаривания действий регистрирующего органа, которое может
затронуть интересы третьих лиц, недопустимо.

440. Дела об оспаривании действий (либо бездействия) регистри-


рующих органов рассматриваются по правилам гл. 24 АПК РФ
либо по правилам КАС РФ (в случае если заявителем является
гражданин). При этом следует иметь в виду, что споры, связанные
с государственной регистрацией юридических лиц, относятся
к исключительной компетенции арбитражных судов (п. 3 ч. 6
ст. 27 АПК РФ).

3. Различие с иными способами защиты

441. Наиболее распространенная ошибка, возникающая на практике


в связи с оспариванием действий регистратора, ‒ это предъявле-
ние к регистратору требования о признании его действий неза-
конными в ситуации, когда в результате таких действий в реестр
была внесена запись о принадлежности имущества другому лицу
(либо установлено ограниченное вещное право). Правильным
способом защиты в данном случае будет не признание действий
регистратора незаконными (хотя они объективно действительно
являются таковыми), а предъявление (в зависимости от ситуации)
иска об истребовании имущества, иска о признании права либо

175
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

о признании обременения отсутствующим. Ответчиком по такого


рода искам будет лицо, чье право зарегистрировано в реестре (см.
п. 56 Постановления пленумов ВС РФ и ВАС от 29 апреля 2010 г.
№ 10/22).

442. Это, разумеется, не означает, что собственник, добившийся, на-


пример, признания отсутствующим незаконно внесенной в реестр
ипотеки, не вправе впоследствии в судебном порядке требовать
признания действий регистратора, внесшего оспоренную запись,
незаконными. Однако результат такого судебного спора будет
иметь значение лишь для последующих отношений правооблада-
теля и публичного органа по возмещению убытков, причиненных
незаконными действиями регистратора.
XI. ВОЗМЕЩЕНИЕ УБЫТКОВ

1. Общие положения

443. Регистрационная система помимо функции легитимации пра-


вообладателей также может выполнять и компенсационную
функцию.

2. Возможные модели компенсации

444. Существует две возможные модели организации компенсации:


а) модель ответственности регистратора и б) модель возмещения
потерь (indemnity).

445. Первая предполагает, что в случае, если лицо лишилось недви-


жимости, которую оно приобрело, положившись на данные ре-
естра, это лицо имеет право потребовать от регистратора воз-
мещения причиненных убытков. Однако здесь следует помнить,
что регистратор отвечает а) за вину и б) в случае совершения им
противоправных действий. Однако установить вину регистра-
тора во внесении записей, оказавшихся впоследствии недосто-
верными, довольно непросто (для этого следует установить, что
регистратор не мог не понимать, что он вносит в реестр записи,
не соответствующие закону). Неправомерность действий реги-
стратора означает, что следует доказать, что при совершении
регистрационного действия он нарушил закон.

446. Однако в случае, если соответствующая регистрационная си-


стема основана на идее внешнего легалитета, упрекнуть реги-
стратора в том, что он внес в реестр недостоверный титул и тем
самым совершил правонарушение, вряд ли возможно. Иначе
обстоит дело при полном легалитете, когда от регистратора тре-
буется приложить максимальные усилия для того, чтобы само-
стоятельно выяснить, является ли записываемый в реестр титул
действительным.

447. Таким образом, компенсационная функция реестра, основанная


на идее об ответственности регистратора за незаконные действия,
не представляется удачной для участников оборота в случае, если

177
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

на регистратора не возложена функция по доскональной про-


верке оснований возникновения и перехода прав, подлежащих
регистрации.

448. Намного более лояльна к участникам оборота недвижимости


вторая модель, основанная на принципе возмещения потерь
(indemnity). Она предполагает, что, внося запись в реестр, реги-
стратор как бы возмещает пострадавшим лицам их потери в связи
с тем, что право, записанное в реестр, действительно не принад-
лежит зарегистрированному в реестре лицу. Это, в свою очередь,
означает, что если указанный факт окажется недостоверным,
и лицо, положившееся на реестр, утратит недвижимость, то ре-
гистратор выплатит ему – просто в силу факта утраты – его сто-
имость по принципу «рубль за рубль».

449. Данная выплата не является ответственностью регистратора,


так как тот (скорее всего) никаких виновных неправомерных
действий не совершал. Это некий аналог страхования, но без
привлечения страховой компании. Источником выплаты та-
кого страхового возмещения являются фонды регистратора.
Понятно, что при реализации второй модели, намного более
дружественной для оборота, регистратору потребуется доста-
точно значительный фонд, из которого будут выплачиваться
соответствующие средства. Источником формирования такого
фонда традиционно являются пошлины, уплачиваемые лицами,
обращающимися за регистрацией. Также очевидно и то, что воз-
можная существенность и частота выплат не может не сказаться
на размерах пошлин: они будут явно выше, чем в регистрацион-
ной системе, построенной на принципе виновной ответствен-
ности регистратора. Но это является следствием действия не-
умолимого экономического закона: одновременно и дешево,
и надежно не бывает и быть не может.

450. Российская система регистрации прав в сфере недвижимости


содержит примеры использования как механизма ответствен-
ности регистратора, так и механизма возмещения потерь. Иные
регистрационные системы (регистрация прав на доли в капиталах
ООО, регистрация исключительных прав) основываются исклю-
чительно на принципе ответственности.

178
XI. Возмещение убытков

3. Основание ответственности

451. Убытки, причиненные виновными действиями органа по реги-


страции, подлежат возмещению за счет казны Российской Фе-
дерации.

452. Регистратор отвечает за убытки, причиненные а) незаконным


отказом в государственной регистрации прав на имущество,
б) уклонением от государственной регистрации, в) внесением
в государственный реестр незаконных или недостоверных данных
о праве либо г) нарушением предусмотренного законом порядка
государственной регистрации прав на имущество.

453. В одном из дел СКГД ВС РФ признала, что к числу убытков,


которые гипотетически могут быть возмещены заявителю в слу-
чае незаконного отказа в государственной регистрации перехода
права, относятся убытки, вызванные задержкой в перечислении
продавцу недвижимого имущества его цены, которая обусловлена
отказом в регистрации перехода права к покупателю (см. Опре-
деление СКГД ВС РФ от 1 ноября 2016 г. № 85-КГ16-11).

454. Таким образом, круг действий, за которые отвечает регистратор,


довольно обширен, особенно с учетом ответственности за «на-
рушение предусмотренного законом порядка государственной
регистрации прав». Уже только этого обстоятельства достаточно
для того, чтобы констатировать наличие в российском праве
широких оснований для привлечения регистратора к ответствен-
ности.

455. Однако на самом деле наиболее острый вопрос ответственности


регистратора – проблема определения его вины в ненадлежащей
правовой экспертизе ‒ ни в ГК РФ, ни в Законе о государствен-
ной регистрации недвижимости не решен.

456. С одной стороны, проведение правовой экспертизы является


компетенцией регистрирующего органа, а значит, и его обязан-
ностью, установленной Законом о государственной регистрации
недвижимости. Следовательно, нарушение этой обязанности,
выразившееся в ненадлежащей правовой экспертизе, является
основанием для привлечения регистратора к ответственности.

179
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

457. Но, с другой стороны, не вполне ясно, что такое ненадлежащая


правовая экспертиза. Ведь регистратору, как уже упоминалось
выше, недоступно исследование вопроса о дееспособности сто-
рон, совершивших сделку; он не может контролировать соблю-
дение семейного законодательства (в части получения согласия
супруга), корпоративного законодательства (в части одобрения
сделки органом юридического лица); регистратор не имеет воз-
можности проверить подлинность представленных на регистра-
цию документов. Следовательно, правовая экспертиза проводит-
ся только по документам, имеющимся у регистратора, и только
за правильность такой экспертизы он несет ответственность.

458. Косвенно это подтверждается формулировкой ч. 1 ст. 67 Закона


о государственной регистрации недвижимости об ответствен-
ности регистратора за «несоответствие сведений, внесенных им
в Единый государственный реестр недвижимости, представлен-
ным на государственный кадастровый учет и (или) государствен-
ную регистрацию прав документам, сведениям, за исключением
сведений, внесенных в Единый государственный реестр недви-
жимости из других государственных информационных ресурсов».
В прежнем Законе о государственной регистрации прав на не-
движимое имущество и сделок с ним (п. 3 ст. 31) формулировка
об ответственности регистратора была шире: регистратор отвечал
за внесение в реестр «записей, не соответствующих закону, ино-
му правовому акту, правоустанавливающим документам». Как
легко заметить, основание ответственности регистратора в ныне
действующем Законе значительно у́же. При этом есть серьезные
основания полагать, что в связи с тем, что в п. 9 ст. 8.1 ГК РФ
устанавливается ответственность регистратора за внесение «не-
законных и недостоверных данных о праве», положения Закона
о государственной регистрации недвижимости в данном вопросе
противоречат ГК РФ и потому не подлежат применению. Впро-
чем, судебная практика по вопросу ответственности регистратора
столь незначительна, что сделать какие-либо выводы о том, как
понимают это противоречие суды, в настоящее время не пред-
ставляется возможным.

459. Однако, как свидетельствует практика, число случаев, когда сдел-


ка признается недействительной и имущество изымается у при-
обретателя по обстоятельствам, которые могли быть выявлены

180
XI. Возмещение убытков

в результате документарной правовой экспертизы, крайне неве-


лико. В подавляющем большинстве случаев право собственности
приобретателя оспаривается по причинам, которые находятся вне
поля контроля регистратора.

460. Положения об ответственности за внесение незаконных записей


также нельзя трактовать широко, ведь незаконность записи (либо
погашения записи) может быть обусловлена разными обстоятель-
ствами. Во-первых, она может проистекать из нарушения пред-
писания закона. Например, закон запрещает совершение каких-
либо сделок или действий, и регистратор из записей реестра или
представленных документов должен был увидеть, что запрет закона
нарушен, однако, несмотря на это, внес в реестр запись (либо по-
гасил ее). Например, у регистратора имеются сведения о том, что
суд запретил совершение регистрационных действий с недвижи-
мостью в порядке мер обеспечения, однако вопреки такому запрету
он зарегистрировал переход права к третьему лицу. За подобные
действия, естественно, должна наступать ответственность органа
по регистрации, поскольку в описываемой ситуации он знал или
должен был знать, что, изменяя записи реестра, нарушает закон.
Но в случае, если незаконность записи связана с тем, что запись со-
вершена с нарушением прав или интересов третьих лиц, о наличии
которых регистратор не знал и не мог знать, к ответственности он
привлечен быть не может. Таким образом, ответственность за вне-
сение незаконных записей или их погашение связана с возможно-
стью регистратора распознать нарушение закона. Потому, по всей
видимости, речь должна идти о специфическом содержании вины
регистратора как условии привлечения его к ответственности.

461. Иллюстрацией изложенного является судебная практика, которая


весьма узко понимает основания и условия привлечения органа
по регистрации к ответственности за вред, причиненный внесени-
ем незаконных записей. Так, под виновным наруше­нием со сто-
роны регистратора суды понимают такое нарушение, которое
не было бы совершено, если бы регистратор, проявив должную
осмотрительность и разумность, не совершил то регистрационное
действие (не допустил бездействие), которое послужило основа-
нием для возникновения убытков. Понятно, что в этом случае
практика взыскания с казны убытков, причиненных ошибочными
записями, не может быть широкой.

181
Введение в российское право недвижимости. Выпуск 3

4. Компенсационный механизм применительно к сделкам с жильем

462. Весьма специфический способ компенсации был установлен ст. 68


Закона о государственной регистрации недвижимости, предусма-
тривавшей, что физическое лицо ‒ собственник единственного
пригодного для постоянного проживания жилого помещения, ко-
торый по не зависящим от него причинам не вправе его истребовать
от добросовестного приобретателя, а также физическое лицо ‒
добросовестный приобретатель, от которого было истребовано
единственное пригодное для постоянного проживания жилое по-
мещение, имеет право на выплату за счет казны Российской Фе-
дерации однократной компенсации за утрату права собственности
на такое жилое помещение. Сумма этой компенсации не могла пре-
вышать 1 млн руб., причем если вред, причиненный собственнику
либо добросовестному приобретателю, составлял меньшую сумму,
то компенсация взыскивалась в сумме, равной оценке вреда.

463. Из положений Закона о государственной регистрации недвижи-


мости следует, что эта компенсация представляла собой не от-
ветственность казны за действия регистратора (так как закон-
ность действий регистратора и его вина вообще не обсуждаются
при рассмотрении спора о взыскании компенсации), а случай
возмещения имущественных потерь гражданина. Именно к та-
кому выводу пришел КС РФ, в Постановлении от 4 июня 2015 г.
№ 13-П признавший положения прежнего законодательства
о регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 31.1 Закона
о государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним, содержащей аналогичные правила) не соответ-
ствующими Конституции РФ в той их интерпретации судами,
которая обуславливала получение гражданами этой компенсации
лишь в случае наличия основания для привлечения государствен-
ного регистратора к ответственности.

464. Нормы ст. 68 Закона о государственной регистрации недвижи-


мости должны были вступить в силу 1 января 2020 г. До этого
момента сохраняли свое действие положения ст. 31.1 Закона
о государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним.

465. Однако в первоначальном виде ст. 68 Закона о государствен-


ной регистрации недвижимости в силу так и не вступила в связи

182
XI. Возмещение убытков

с принятием гл. 10.1 данного Закона, которая с 1 января 2020 г.


содержит правила о выплате компенсации добросовестному при-
обретателю. В новых правилах сохранены принципы выплаты
компенсации, близкие к институту возмещения потерь: не имеет
значения, виновен ли регистратор в причинении убытков при-
обретателю, совершал ли он какие-либо неправомерные дей-
ствия и пр., – значение имеет лишь тот факт, что недвижимое
имущество было истребовано у приобретателя, а его требование
о возмещении вреда, предъявленное к неуправомоченному от-
чуждателю или иным лицам, не было фактически удовлетворено.
Главная новелла заключается в том, что размер компенсации,
предусмотренной новой главой 10.1 Закона о государственной
регистрации недвижимости, определяется исходя из суммы, со-
ставляющей реальный ущерб, либо, если соответствующее тре-
бование заявлено добросовестным приобретателем, в размере
кадастровой стоимости утраченного жилого помещения.

466. Также обращает на себя внимание то, что по новому регулирова-


нию собственнику, лишившемуся жилого помещения вследствие
отказа в иске к добросовестному приобретателю, описанная ком-
пенсация присуждена быть не может. По всей видимости, это
связано с тем, что собственник жилого помещения проигрывает
виндикационный иск, поскольку он утратил имущество в резуль-
тате собственных волевых действий («выбытие по воле»). Поэто-
му он не заслуживает упрощенной компенсации от государства
по модели возмещения потерь.

467. Примечательно, что в других регистрационных системах (реги-


страция права на доли участия в капиталах ООО, регистрация
исключительных прав) нормы, аналогичные разобранным по-
ложениям законодательства о государственной регистрации не-
движимости, отсутствуют.

5. Возмещение убытков в контексте регистрации иных прав

468. В отношении регистрации иных прав на имущество положений,


аналогичных правилам о возмещении потерь добросовестным
приобретателям жилых помещений, нет. В этом случае ответ-
ственность регистратора строится по общим правилам деликтного
права, регулирующего возмещение вреда, причиненного неправо-
мерными действиями (бездействием) государственного органа.
ПРЕДМЕТНЫЙ УКАЗАТЕЛЬ

вина
вина регистратора в ненадлежащей правовой экспертизе – § 455–
459

возмездность
возмездное приобретение как основа защиты публичной достовер-
ности реестра – § 308
возмездный приобретатель – § 311

возникновение прав на основании закона


возникновение прав, подлежащих государственной регистрации,
с момента, установленного законом – § 265
лица, имеющие право обратиться за регистрацией прав, возника-
ющих на основании закона – § 267
регистрация прав, возникающих на основании закона – § 266
правоподтверждающий (деклараторный) характер регистрируемых
на основании закона прав – § 266

выбытие имущества
выбытие имуществе не против воли собственника как основание
для защиты публичной достоверности – § 312, 313–320

государственный регистрирующий орган – § 87–91

государственная регистрация сделки; см. также принудительная ре-


гистрация
государственная регистрация сделок и учет договоров – § 374
государственная регистрация сделок в отношении одного объ­екта –
§ 375–376
нормативное основание государственной регистрации – § 372–373
отмирание государственной регистрации – § 365–371
уклонение от государственной регистрации сделки – § 404–405

184
Предметный указатель

государственная регистрация сделок с недвижимостью


модель регистрации сделок в РФ – § 331
цели государственной регистрации сделок – § 323–326

добросовестность; см. также добросовестный приобретатель


понятие субъективной добросовестности – § 297
стандарт добросовестного поведения – § 301–307
субъективная природа добросовестности – § 296
учет добросовестности третьего лица – § 377–389
формула добросовестности приобретателя – § 298–299

добросовестный приобретатель
принцип защиты добросовестного приобретателя – § 32

залог – § 29

заявительный характер регистрационной системы


внесение записи на основании решения суда, вынесенного по иску
одной из сторон – § 262
закон как основание заявительного характера государственной
регистрации прав – § 258
исключения из правил о заявительном характере государственной
регистрации прав – § 259, 262
форма заявления о государственной регистрации прав – § 260

защита лиц, приобретших ограниченные вещные права – § 321–322

изменения зарегистрированной сделки


общие положения – § 392–393
принцип противопоставимости и изменения зарегистрированной
сделки – § 394–396

имущество
имущество, в отношении которого вводится система регистра-
ции – § 33

185
Предметный указатель

обременения имущества – § 28
собственник имущества – § 28
цена имущества – § 31

исковая давность
восстановление исковой давности – § 29
прерывание исковой давности – § 29
приостановление исковой давности – § 29
срок исковой давности – § 29

иск о признании права (иск о констатации существующих прав)


иск о признании права как основание возникновения права – § 263
применение иска о признании права в условиях действия регистра-
ционной системы:
• в отношении ранее возникших прав – § 264;
• в отношении прав, которые возникли в качестве исключения
из принципа внесения – § 264;
• в отношении прав, записи о которых были незаконно исключе-
ны из реестра – § 264

исключительные права
система регистрации исключительных прав – § 45, 48–50
регистрация перехода исключительных прав, возникновения права
залога исключительных прав или предоставления права использова-
ния – § 61

кадастр
понятие кадастра – § 25

кадастровая стоимость
определение кадастровой стоимости – § 25

кауза – § 231, 232

каузальное приобретение – § 231–232

компенсация
компенсация как функция регистрационной системы – § 443

186
Предметный указатель

компенсационный механизм по сделкам с жильем – § 462–467


модель возмещения потерь (indemnity) как модель компенсации –
§ 444, 448–449
модель ответственности регистратора как модель компенсации –
§ 444–447
модель компенсации, используемая в РФ – § 450

легитимационная функция регистрации – § 28


легитимационная функция реестра – § 28

мобилизация «иммобилиарной собственности» – § 36

налог на недвижимость
взимание налога – § 25

недвижимое имущество
как объект налогообложения – § 25

немецкая регистрационная система


пообъектный принцип регистрации – § 63
система поземельных книг (немецкая регистрационная система),
в основе которой лежит идея регистрации прав на недвижимость – § 62

нотариальная форма сделок


возможность подачи нотариусом заявления о государственной ре-
гистрации перехода права собственности – § 255
использование депозита нотариуса при исполнении сделки – § 255
нотариальная форма сделки и правовая экспертиза сделки – § 255
обязательная нотариальная регистрация сделок – § 254
обмен документами между нотариусом и органом регистрации –
§ 255
сроки государственной регистрации нотариально заверенных сде-
лок и сделок, совершенных в простой письменной форме – § 255
тенденция увеличения числа сделок, подлежащих обязательному
нотариальному удостоверению – § 256–257

187
Предметный указатель

нормативная основа функционирования системы регистрации в Рос-


сии – § 43
действие во времени положений ст. 8.1 ГК РФ – § 52–53
сфера применения положений ст. 8.1 ГК РФ – §45–47

обжалование действий регистратора


особенности видов защиты при обжаловании действий регистра-
тора – § 441–442
основания обжалования – § 438
предмет обжалования – § 439

обременения; см. также объект регистрации


обременения, носящий абсолютный характер – § 69
обременения недвижимой вещи (носящие абсолютный характер),
признаваемые вещными правами – § 69
обременения исключительных прав (носящие абсолютный харак-
тер) – § 69
обременения доли в ООО – § 69

объект регистрации; см. также права, закрепляющие принадлежность


объекта гражданских прав определенному лицу
понятие объекта регистрации – § 67
права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав
определенному лицу, как объект регистрации – § 67
ограничение прав и обременение имущества как объект регистра-
ции – § 67

основание записи
соотношение записи и правового основания возникновения права
– § 230
соотношение основания записи и юридического последствия за-
писи в реестре – § 230–232

отметки реестра
отметка о возражении (протестация) – § 426–429
отметка о судебном правопритязании – § 430–433
отметка о невозможности государственной регистрации права без
личного участия правообладателя или его законного представителя –
§ 434

188
Предметный указатель

отметка о признании правообладателя недееспособным, ограни-


ченно дееспособным – § 434
отметка о возможности представления заявления о государственной
регистрации перехода, прекращения права собственности на объект
недвижимости, принадлежащий физическому лицу, и прилагаемых
к нему документов в форме электронных документов и (или) электрон-
ных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной
электронной подписью – § 434
отметка об отсутствии согласия на совершение сделки, на основа-
нии которой в реестр были внесены записи о переходе права (установ-
лении ограниченного вещного права) – § 434
отметка реестра как запись, содержащая информацию о фактах –
§ 424

поземельная собственность
вовлечение поземельной собственности в оборот (капиталистиче-
ский подход) – § 36
«статичная» поземельная собственность (феодальный подход) – § 36

права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав


определенному лицу; см. также объект регистрации
исключительное право на регистрируемый результат интеллекту-
альной деятельности или средство индивидуализации – § 68
права как объект регистрации – § 67
право собственности на объект гражданских прав (недвижимое
имущество) – § 68
право участия в ООО – § 68

правовая экспертиза; см. также: правовая экспертиза сделок и реше-


ний собраний; правовая экспертиза решений публичных органов
данные, проверяемые регистратором в рамках проведения право-
вой экспертизы – § 268
осуществление регистратором правовой экспертизы возникновения
права, подлежащего внесению в реестр – § 268
проведение регистратором экспертизы нотариально заверенной
сделки – § 270

правовая экспертиза решений публичных органов – § 282–286

189
Предметный указатель

правовая экспертиза сделок


общие положения о регистрации оспоримых сделок – § 276–279
пределы проверки регистратором сделок, являющихся основанием
для внесения записи в реестр – § 271–273
процедура рассмотрения регистратором документов при регистра-
ции оспоримых сделок:
• приостановление регистрационных действий при отсутствии
согласия только в случае, когда этот факт является основанием
для ничтожности сделки – § 274;
• основания для внесения в реестр информации об отсутствии
согласия на совершение сделки – § 275
проверка регистратором договоров на предмет заключенности –
§ 280

правовая экспертиза решений собраний


проблема регистрации прав на основании решений собраний –
§ 281

прекращение зарегистрированной сделки


правовые последствия зарегистрированной сделки для сторон сдел-
ки – § 397
правовые последствия зарегистрированной сделки для третьих
лиц – § 397

признание судом права на имущество; см. также: иск о признании


права; преобразовательный иск
иск о признании права – § 263
иск о признании права и преобразовательный иск – § 263

принудительная регистрация сделки


диспозитивность принуждения к регистрации сделки – § 408–409
иск о регистрации сделки – § 410
иск о государственной регистрации сделки и процедура банкрот-
ства – § 422
иск о государственной регистрации сделки и последствия недей-
ствительности сделки – § 415–416
параллельные иски о регистрации сделки в отношении одной и той
же недвижимости – § 420–421
цель принудительной регистрации сделки – § 406–407

190
Предметный указатель

принцип внесения
первый подход к использованию принципа внесения – § 69–71
второй подход к использованию принципа внесения – § 74–86

принцип легалитета
внешний легалитет – § 207
общие положения о легалитете – § 93, 205–206, 208–209
полный легалитет – § 207
поиск информации по субъекту в реестре – § 212
поиск информации по объекту в реестре – § 212

принцип обязательности внесения записи для целей возникновения


(принцип внесения) – § 93
дискуссия о принципе внесения и принципе противопоставимо-
сти – § 183–191
злоупотребление принципом внесения – § 192–196
принцип внесения (общее правило) – § 97–104
исключения из принципа внесения:
• универсальное правопреемство при наследовании – § 107–110;
• универсальное правопреемство юридических лиц – § 111–114;
• приобретение имущества членом потребительского кооперати-
ва – § 115–117;
• приобретательная давность – § 118–121;
• супружеская собственность – § 122–124;
• разграничение публичных земельных участков – § 125–129;
• ликвидационная квота – § 130–131;
• приобретение права на земельный участок под многоквартир-
ным домом – § 132–133;
• переход права ипотеки при уступке требования, обеспеченного
залогом недвижимости – § 134–137;
• передача государственного имущества в уставный капитал ак-
ционерного общества при реорганизации – § 138–139;
• право члена семьи собственника на пользование жилым поме-
щением – § 140;
• переход прав в рамках принципа единства судьбы прав на здания
и земельные участки – § 141–143;
• гибель здания / сооружения / помещения / машино-места –
§ 144–145;
• прекращение ипотеки при прекращении обеспеченного долга –
§ 146–147;

191
Предметный указатель

• приобретение застройщиком права собственности на квартиры


в многоквартирном доме – § 148–154;
• приобретение недвижимого имущества при помощи средств
семейного капитала – § 155–157;
• выдача ценной бумаги, удостоверяющей право на имущество –
§ 158–163
«лжеисключения» из принципа внесения:
• «инвестиционная собственность» – § 165–175;
• аренда недвижимости с правом выкупа – § 176–177;
• хозяйственное ведение и оперативное управление – § 178–180;
• приобретение доли в собственности на недвижимую вещь –
§ 181–182
ограничения принципа внесения – § 203–204.
проблема регистрационного разрыва – § 197–202.

принцип открытости
общие положения – § 93, 210–215
открытость реестра для любых лиц – § 211
открытость реестра для лиц, которые могут доказать наличие право-
мерного интереса в получении информации из реестра – § 211

принцип противопоставимости
первый подход к использованию принципа противопоставимо-
сти – § 70–71
второй подход к использованию принципа противопоставимости –
§ 74–86

принцип публичной достоверности реестра – 93, 216–218; см. также


публичная достоверность реестра
принцип специалитета – § 93, 219–223.
принцип старшинства – § 93–94, 224–229.

принципы регистрационного режима – § 93; см. также: принцип обя-


зательности внесения записи для целей возникновения (принцип вне-
сения); принцип легалитета; принцип открытости; принцип публичной
достоверности реестра

публичная достоверность реестра; см. также принцип публичной до-


стоверности реестра
значение публичной достоверности реестра для третьих лиц – § 287

192
Предметный указатель

исправление записи, внесенной в реестр – § 294


негативная достоверность реестра – § 288
основное правило достоверности реестра – § 290
позитивная достоверность реестра – § 288
случаи недостоверности реестра – § 289
судебный порядок оспаривания зарегистрированного в реестре
права – § 293

публично-правовой аспект
публично-правовые требования к сделкам – 391

распорядительное волеизъявление – § 232

регистрация
легитимационная функция регистрации – § 28
отсутствие регистрации – § 29
расширение сферы применения регистрации – § 33

регистрационный режим – § 22, 92, 108; см. также принципы реги-


страционного режима

регистрационная система
позитивная регистрационная система – § 235, 239–253
негативная регистрационная система – § 235–238, 245–253

реестр недвижимости – § 25–26


легитимационная функция реестра – § 28
цель создания реестра – § 35

регистрация (государственная) прав


конститутивный характер регистрации прав – § 55

регистрация (государственная) сделки


виды сделок, подлежащих регистрации – § 54
деклараторный характер регистрации сделки – § 55
оглашение обязательственного результата сделки – § 56
отмирание института регистрации сделки – § 66
правовые последствия зарегистрированной сделки – § 56

193
Предметный указатель

цель введения регистрации сделки – § 56


эффект публичности зарегистрированной сделки – § 56

сервитут – § 29
регистрация вытекающего из соглашения об установлении серви-
тута ограниченного вещного права – § 60, 365

система регистрации недвижимого имущества – § 25, 32


защитная цель системы регистрации – § 37
добровольная система регистрации – § 40, 41
компенсационная функция системы регистрации – § 39
легитимационная цель (функция) системы регистрации – § 27
нормативная основа функционирования системы регистрации
в России – § 43
необходимость системы регистрации – § 25
обязательная система регистрации – § 40, 42
причины возникновения системы регистрации в сфере оборота
недвижимости – § 36
пообъектная система регистрации – § 62–63
посубъектная система регистрации – § 62
расширение сферы применения системы регистрации – § 33
соотношение системы регистрации (как системы регистрации прав,
регулируемой ст. 8.1 ГК РФ) с системой государственной регистрации
сделок – § 54
система регистрации и признание прав собственности – § 38
система регистрации прав на отдельные виды имущества (доли
в ООО, исключительные права, ценные бумаги) – § 38
система регистрации и фискальный интерес – § 26

система Торренса (система регистрации, принятая в Австралии) –


§ 40–41

собственник имущества – § 28
реестр собственности – § 35
проверка титула (due diligence) – § 30
титул собственника – § 29

194
Предметный указатель

титул
исследование предшествующих цепочек титулов – § 34
титул собственности – § 29

убытки
орган, возмещающий убытки, причиненные незаконными действи-
ями органа по регистрации – § 451
основания возмещения убытков регистратором – § 452

форма сделки
государственная регистрация и форма сделки – § 363–364

французская регистрационная система


посубъектный принцип регистрации – § 63
транскрипционно-инскрипционная (французская) регистраци-
онная система, предполагающая регистрацию всех сделок с недви-
жимостью – § 62

фискальный интерес – § 25, 26,

юридическое лицо
государственная регистрация юридического лица – § 51
особенности применения положений ст. 8.1 ГК РФ к регистрации
юридического лица – § 51
УКАЗАТЕЛЬ НОРМАТИВНЫХ ПРАВОВЫХ АКТОВ

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации:


глава 24 ‒ § 440;
статья 27 ‒ § 440;
статья 218 ‒ § 121.

Гражданский кодекс Российской Федерации:


глава 9.1 ‒ § 281;
глава 59 ‒ § 401;
статья 1 ‒ § 192, 194, 296, 383;
статья 3 ‒ § 383;
статья 6 ‒ § 91;
статья 8 ‒ § 52, 167, 179, 205;
статья 8.1 ‒ § 23, 43, 45‒55, 64, 67, 70–71, 73, 79, 81, 85, 87, 91–92,
94, 97, 103, 104, сн. 39, § 124, 165, 177–178, 182–183, 190–191, 199,
205, 210, 218, 257–258, 261, 267, 269–270, 290, 293, 299, сн. 52, 365,
371, 378, 458;
статья 10 ‒ § 383;
статья 12 ‒ § 283;
статья 13 ‒ § 283;
статья 51 ‒ § 51;
статья 58 ‒ § 111;
статья 128 ‒ § 44, 79, 81
статья 131 ‒ § 60, 69, 178, 365, 393;
статья 142 ‒ § 158, 163;
статья 149.3 ‒ § 206;
статья 162 ‒ § 363;
статья 163 ‒ § 363;
статья 164 – § 54, 56, 332, 335–337, 372, 380, 390, 393–394, 398, 404;
статья 165 – § 363, 405, сн. 55, § 408, 411, 419;
статья 167 – § 238, 250;
статья 173.1 – § 123–124, 276, 417;
статья 179 – § 400;
статья 218 – § 99, 115, 230;
статья 219 – § 102, 169;
статья 222 – § 204, 263, 295;
статья 223 ‒ § 177, 292;
статья 234 – § 118–119, 121;

196
Указатель нормативных правовых актов

статья 235 – § 144–145;


статья 251 – § 181–182;
статья 253 – § 123–124;
статья 256 – § 122;
статья 263 – § 152;
статья 292 – § 140;
статья 299 ‒ § 178–179;
статья 302 ‒ § 32, 206, 251, 292, 308, 312;
статья 305 ‒ § 343;
статья 307 ‒ § 296;
статья 308 ‒ § 340;
статья 308.3 ‒ § 173, 423;
статья 312 ‒ § 362;
статья 327 ‒ § 255;
статья 334 ‒ § 229;
статья 335 ‒ § 292, 321;
статья 339.1 ‒ § 59, 69, 365;
статья 342 ‒ § 94, 225;
статья 342.1 ‒ § 94, 225;
статья 352 ‒ § 146;
статья 384 ‒ § 134, 136;
статья 385 ‒ § 356;
статья 389 ‒ § 351, 353, 360;
статья 391 ‒ § 351, 353, 356, 360;
статья 398 ‒ § 94, сн. 48, § 421;
статья 429 ‒ § 364;
статья 429.2 ‒ § 364;
статья 433 ‒ § 55–56, 70–71, 76, 186, 330, 332, 334, 336–337, 339, 348,
350, 352–353, 356–357, 372, 380–381, 383, 390, 394, 404;
статья 455 ‒ § 270, 409;
статья 551 ‒ § 100, 174, 176, 183, 196, 262;
статья 552 ‒ § 141‒143;
статья 558 ‒ § 57, 365;
статья 560 ‒ § 57, 365;
статья 574 ‒ § 57, 365;
статья 584 ‒ § 57, 365;
статья 586 ‒ § 71;
статья 617 ‒ § 176, 340, 343, 361, 389;
статья 621 ‒ § 340, 343;
статья 624 ‒ § 176–177;

197
Указатель нормативных правовых актов

статья 651 ‒ § 339, 348, 350, 405;


статья 674 – § 65, 70–71, 369;
статья 747 – § 153;
статья 1106 – § 253;
статья 1017 ‒ § 70–71, 76;
статья 1028 ‒ § 332, 405;
статья 1152 ‒ § 107, 111;
статья 1232‒ § 57, 61, 70–71, 75, 259, 365, 366;
статья 1234 ‒ § 57, 365;
статья 1235 ‒ § 57, 365;
статья 1262 ‒ § 40.

Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации:


статья 264 ‒ § 121.

Жилищный кодекс Российской Федерации:


статья 31 ‒ § 140.

Земельный кодекс Российской Федерации:


статья 1 ‒ § 141;
статья 20 ‒ § 143;
статья 35 ‒ § 141‒143.

Налоговый кодекс Российской Федерации:


статья 388 ‒ § 113.

Семейный кодекс Российской Федерации:


статья 34 ‒ § 122‒124.

Вводный закон к Земельному кодексу Российской Федерации:


статья 3.1 ‒ § 125‒129, сн. 41.

Вводный закон к Жилищному кодексу Российской Федерации:


статья 16 ‒ § 132.

Закон о банкротстве:
§ 7 гл. IX – § 170;
статья 102 ‒ § 422;
статья 138 ‒ § 202;
статья 142 ‒ § 202.

198
Указатель нормативных правовых актов

Закон о государственной регистрации недвижимости:


гл. 5 ‒ § 425;
гл. 10.1 ‒ § 465;
статья 1 ‒ § 72;
статья 8 ‒ § 203;
статья 9 ‒ § 434;
статья 15 ‒ § 255, 267;
статья 16 ‒ § 199, 255;
статья 18 ‒ § 260;
статья 21 ‒ § 255, 312;
статья 26 ‒ § 270–271, 274, 283–284, 376, 416, 418, 421;
статья 35 ‒ § 429;
статья 36.2 ‒ § 260;
статья 37 ‒ § 430;
статья 38 ‒ § 275, 434;
статья 42 ‒ § 256;
статья 48 ‒ § 149, 412;
статья 51 ‒ § 412;
статья 53 ‒ § 160, 279;
статья 54 ‒ § 256;
статья 59 ‒ § 208, 255;
статья 62 ‒ § 212;
статья 67 ‒ § 458;
статья 68 ‒ § 462, 464, 465;
статья 69 ‒ § 96;
статья 142 ‒ § 161.

Закон о государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных


предпринимателей:
статья 11 – § 435;
статья 23 – § 208.

Закон об ипотеке:
общая ссылка ‒ § 94, 225, 279;
статья 10 ‒ сн. 55;
статья 13 ‒ § 160;
статья 16 ‒ § 160;
статья 48 ‒ § 160.

199
Указатель нормативных правовых актов

Закон об участии в долевом строительстве:


общие отсылки ‒ § 174;
статья 4 ‒ § 347, 350;
статья 13 ‒ § 170, 349;
статья 16 ‒ § 149, 152.

Закон об ООО:
статья 21 ‒ § 100, 208–209, 308, 320;
статья 58 ‒ § 131.

Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. № 367-ФЗ «О внесении изме-


нений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации
и признании утратившими силу отдельных законодательных актов
(положений законодательных актов) Российской Федерации» ‒ § 59,
365.

Федеральный закон от 28 июня 2013 г. № 134-ФЗ «О внесении измене-


ний в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части
противодействия незаконным финансовым операциям» ‒ § 51.

Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ «О внесении из-


менений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Рос-
сийской Федерации» ‒ § 52, 64, 369.

Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях от-


чуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной
собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной
собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпри-
нимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные
акты Российской Федерации» ‒ сн. 49.

Федеральный закон от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном


производстве» ‒ § 267.

Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных


мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» ‒ § 155.

Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации


государственного и муниципального имущества» ‒ § 138–139.

200
Указатель нормативных правовых актов

Федеральный закон от 29 ноября 2001 г. № 156-ФЗ «Об инвестиционных


фондах» ‒ § 161.

Федеральный закон от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении


государственной собственности на землю» ‒ сн. 42.

Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной


деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений» ‒
§ 165.

Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребите-


лей» ‒ § 409.

Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. № 1488-I «Об инвестициях


в РСФСР» ‒ § 165.

Постановление Правительства РФ от 24 декабря 2015 г. № 1416 «О го-


сударственной регистрации распоряжения исключительным правом
на изобретение, полезную модель, промышленный образец, товар-
ный знак, знак обслуживания, зарегистрированные топологию инте-
гральной микросхемы, программу для ЭВМ, базу данных по договору
и перехода исключительного права на указанные результаты интеллек-
туальной деятельности без договора» ‒ § 209.

Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра


и картографии (Росреестра) от 1 июня 2021 г. № П/0241 «Об установ-
лении порядка ведения единого государственного реестра недвижи-
мости, формы специальной регистрационной надписи на докумен-
те, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых
в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем
содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требова-
ний к формату специальной регистрационной надписи на документе,
выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка из-
менения в едином государственном реестре недвижимости сведений
о местоположении границ земельного участка при исправлении рее-
стровой ошибки» ‒ § 72.
УКАЗАТЕЛЬ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

а) Разъяснения высших судов:


постановление Пленума ВС РФ от 23 апреля 2019 г. № 10 «О при-
менении части четвертой Гражданского кодекса Российской Феде-
рации» ‒ § 75;
постановление Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых
вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Рос-
сийской Федерации о заключении и толковании договора» ‒ § 55, 186;
постановление Пленума ВС РФ от 21 декабря 2017 г. № 54 «О некото-
рых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса
Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании
сделки» ‒ § 359, 362;
постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О примене-
нии судами некоторых положений раздела I части первой Граждан-
ского кодекса Российской Федерации» ‒ § 47, 183, 187–188, 190–191,
193–194, 196, 305, 383;
постановление Пленума ВАС РФ от 25 декабря 2013 г. № 98 «О вне-
сении дополнения в постановление Пленума Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 „Об отдельных вопро-
сах практики применения правил Гражданского кодекса Российской
Федерации о договоре аренды“» ‒ § 381;
постановление Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13 «О внесении
дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 „Об отдельных вопросах
практики применения правил Гражданского кодекса Российской Фе-
дерации о договоре аренды“» – § 339–340, 375;
постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об от-
дельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса
Российской Федерации о договоре аренды» ‒ § 177, 339–340, 375;
постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых
вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу
недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» ‒
§ 148, 171, 173, 280;
постановление Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. № 10 «О неко-
торых вопросах применения законодательства о залоге» ‒ § 136, 137;

202
Указатель судебной практики

постановление пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22


«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при раз-
решении споров, связанных с защитой права собственности и других
вещных прав» ‒ § 108, 113, 121, 180, 189, 263, 293, 311, 441;
постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 54 «О некоторых
вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел,
связанных с взиманием земельного налога» ‒ § 113;
постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О не-
которых вопросах, связанных с применением земельного законода-
тельства» ‒ § 143;
информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г.
№ 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием
договоров незаключенными» ‒ § 339, 341, 382, 385;
информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. № 153
«Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав соб-
ственника от нарушений, не связанных с лишением владения» ‒ сн. 37;
информационное письмо Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 г.
№ 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона
„Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося
в государственной собственности субъектов Российской Федерации
или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого
и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные
законодательные акты Российской Федерации“» ‒ § 272;
информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21 июля 2009 г.
№ 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами
статей 20 и 28 Федерального закона „О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним“» ‒ § 286;
информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г.
№ 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров,
связанных с договором об ипотеке» ‒ § 359;
информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г.
№ 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением
Федерального закона „О государственной регистрации прав на не-
движимое имущество и сделок с ним“» ‒ § 200, 352, 359, 364, 372, 374,
393, 396, 411;
Обзор судебной практики ВС РФ № 3 (2018) (утв. Президиумом ВС РФ
14 ноября 2018 г.) ‒ § 173;

203
Указатель судебной практики

Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией пра-


ва на материнский (семейный) капитал (утв. Президиумом ВС РФ
22 июня 2016 г.) ‒ § 156;
Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жи-
лых помещений от граждан по искам государственных органов и ор-
ганов местного самоуправления (утв. Президиумом ВС РФ 25 ноября
2015 г.) ‒ § 306;
Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых
помещений от добросовестных приобретателей, по искам государ-
ственных органов и органов местного самоуправления (утв. Прези-
диумом ВС РФ 1 октября 2014 г.) ‒ § 305;
справка Суда по интеллектуальным правам «О соотношении статьи 8.1
Гражданского кодекса Российской Федерации с положениями раз-
дела VII Гражданского кодекса Российской Федерации „Права на ре-
зультаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализа-
ции“» (утв. постановлением президиума СИП РФ от 22 августа 2014 г.
№ 21/10) – сн. 36.

b) Практика высших судов по отдельным делам:


Постановление КС РФ от 26 ноября 2020 г. № 48-П ‒ сн. 40;
Постановление КС РФ от 3 июля 2018 г. № 28-П ‒ § 111;
Постановление КС РФ от 19 апреля 2018 г. № 16-П ‒ § 94;
Постановление КС РФ от 10 ноября 2016 г. № 23-П ‒ § 99, 191;
Постановление КС РФ от 4 июня 2015 г. № 13-П ‒ § 463;
Постановление Президиума ВАС РФ от 8 октября 2013 г. № 5257/13 ‒
§ 76;
Постановление Президиума ВАС РФ от 24 сентября 2013 г. № 1160/13 ‒
§ 223;
Постановление Президиума ВАС РФ от 28 мая 2013 г. № 17085/12 ‒
§ 223;
Постановление Президиума ВАС РФ от 12 марта 2013 г. № 15510/12 ‒
§ 348–349;
Постановление Президиума ВАС РФ от 4 сентября 2012 г. № 3809/12 ‒
§ 223;
Постановление Президиума ВАС РФ от 24 января 2012 г. № 12576/11 ‒
§ 223;

204
Указатель судебной практики

Постановление Президиума ВАС РФ от 17 января 2012 г. № 4777/08 ‒


§ 223;
Постановление Президиума ВАС РФ 6 сентября 2011 г. № 4905/11 ‒
§ 339;
Постановление Президиума ВАС РФ от 25 июля 2011 г. № 1018/11 ‒
§ 272;
Постановление Президиума ВАС от 19 июля 2011 г. № 2178/11 ‒ § 128;
Постановление Президиума ВАС РФ от 17 марта 2011 г. № 15762/10 ‒
§ 113;
Постановление Президиума ВАС РФ от 8 февраля 2011 г. № 13970/10 ‒
сн. 46;
Постановления Президиума ВАС РФ от 8 февраля 2011 г. № 13534/10 ‒
сн. 46;
Постановление Президиума ВАС РФ от 11 мая 2010 г. № 82/09 ‒ § 143;
Постановление Президиума ВАС РФ от 23 марта 2010 г. № 11401/09 ‒
§ 143;
Постановление Президиума ВАС РФ от 26 января 2010 г. № 11052/09 ‒
§ 223;
Постановление Президиума ВАС РФ от 29 сентября 2009 г. № 6478/09 ‒
§ 191;
Постановление Президиума ВАС РФ от 8 апреля 2008 г. № 1051/08 ‒
§ 339;
Постановление Президиума ВАС РФ от 2 марта 2004 г. № 13238/03 ‒
§ 272;
Постановление Президиума ВАС РФ от 17 апреля 2001 г. № 2554/99 ‒
§ 76;
Постановление Президиума ВАС РФ от 12 октября 1999 г. № 2061/99 ‒
§ 223;
Определение СКГД ВС РФ от 30 июля 2019 г. № 4-КГ19-28 ‒ § 99, 191;
Определение СКГД ВС РФ от 14 мая 2019 г. № 46-КГ19-4 ‒ § 160;
Определение СКГД ВС РФ от 4 декабря 2018 г. № 18-КГ18-184 ‒ § 124;
Определение СКГД ВС РФ от 31 июля 2018 г. № 5-КГ18-179 ‒ § 156;
Определение СКГД ВС РФ от 15 мая 2018 г. № 87-КГ18-2 ‒ § 145;
Определение СКГД ВС РФ от 18 июля 2017 г. № 78-КГ17-46 ‒ § 131;
Определение СКГД ВС РФ от 24 января 2017 г. № 78-КГ16-66 ‒ § 191;

205
Указатель судебной практики

Определение СКГД ВС РФ от 1 ноября 2016 г. № 85-КГ16-11 ‒ § 453;


Определение СКГД ВС РФ от 25 октября 2016 г. № 33-КГ16-12 ‒ § 145;
Определение СКГД ВС РФ от 13 сентября 2016 г. № 5-КГ16-57 ‒ § 172;
Определение СКГД ВС РФ 6 сентября 2016 г. № 18-КГ16-97 ‒ § 124;
Определение СКГД ВС РФ от 25 мая 2016 г. № 35-КГ16-2 ‒ § 348;
Определение СКГД ВС РФ от 12 января 2016 г. № 18-КГ15-222 ‒ § 223;
Определение СКГД ВС РФ от 19 мая 2015 г. № 19-КГ15-8 ‒ § 124;
Определение СКГД ВС РФ от 16 июля 2013 г. № 5-КГ13-70 ‒ § 195;
Определение СКГД ВС РФ от 14 декабря 2010 г. № 4-В10-34 ‒ § 166, 172;
Определение СКГД ВС РФ от 25 ноября 2008 г. № 50-В08-4 ‒ § 319;
Определение СКЭС ВС РФ от 5 сентября 2019 г. № 306-ЭС16-3099
(4, 5) ‒ § 154;
Определение СКЭС ВС РФ от 4 июня 2019 г. № 303-ЭС18-26243 ‒ § 138;
Определение СКЭС ВС РФ от 22 января 2019 г. № 308-ЭС18-14220 ‒
§ 191;
Определение СКЭС ВС РФ от 7 августа 2018 г. № 307-ЭС17-23678 ‒
§ 339;
Определение СКЭС ВС РФ от 17 мая 2018 г. № 305-ЭС17-20998 ‒ § 124;
Определение СКЭС ВС РФ от 21 декабря 2017 г. № 307-ЭС17-13298 ‒
§ 286;
Определение СКЭС ВС РФ от 7 декабря 2017 г. № 310-ЭС17-12472 ‒
§ 172;
Определение СКЭС ВС РФ от 14 августа 2017 г. № 306-ЭС17-3016 (2) ‒
§ 191, 202;
Определение СКЭС ВС РФ от 23 июня 2017 г. № 305-ЭС17-3021 ‒
§ 104, 147, 402;
Определение СКЭС ВС РФ от 16 февраля 2017 г. № 309-ЭС16-14273 ‒
§ 339, 395;
Определение СКЭС ВС РФ от 24 января 2017 г. № 305-КГ16-10570 ‒
§ 133;
Определение СКЭС ВС РФ от 28 декабря 2016 г. № 308-ЭС16-12236 ‒
§ 191;
Определение СКЭС ВС РФ от 26 декабря 2016 г. № 308-ЭС15-12123 ‒
§ 191;

206
Указатель судебной практики

Определение СКЭС ВС РФ от 10 июня 2016 г. № 304-КГ16-761 ‒ § 223;


Определение СКЭС ВС РФ от 23 мая 2016 г. № 304-ЭС15-18474 ‒ § 191;
Определения СКЭС ВС РФ от 7 апреля 2016 г. № 310-ЭС15-16638 ‒
§ 223;
Определения СКЭС ВС РФ от 7 апреля 2016 г. № 308-ЭС15-15218 ‒
§ 223;
Определение СКЭС ВС РФ от 3 марта 2016 г. № 309-ЭС15-13936 ‒
§ 172;
Определение СКЭС РФ от 22 декабря 2015 г. № 304-ЭС15-11476 ‒
§ 223;
Определение СКЭС РФ от 30 сентября 2015 г. № 303-ЭС15-5520 ‒
§ 223;
Определение СКЭС ВС РФ от 15 сентября 2015 г. № 305-ЭС15-3617 ‒
§ 172;
Определение СКЭС ВС РФ от 9 февраля 2015 г. № 305-ЭС14-7729 ‒
§ 172.
БИБЛИОГРАФИЯ

1. Simpson S.R. Land Law and Land Registration. Cambridge: Cambridge


University Press, 1976.
2. Transfer of Immovables in European Private Law / L.M. Martínez Velen-
coso, S. Bailey, A. Pradi (eds.). Cambridge: Cambridge University Press,
2017.
3. Transfer of Immovable Property in Europe: From Contract to Registra-
tion / A. Pradi (ed.). Trento: Università degli Studi di Trento, 2012.
4. Zevenbergen J. Systems of Land Registration: Aspects and Effects. Delft:
Netherlands Geodetic Commission, 2002.
5. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости.
М.: ЮрИнфоР, 2001.
6. Базанов И.А. Вотчинный режим в России: Его происхождение,
современное состояние и проект реформы. Томск: Тип.-лит. Си-
бирск. т-ва печатн. дела, 1910.
7. Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое
имущество и сделок с ним: проблемы и пути решения // Вестник
гражданского права. 2011. Т. 11. № 5. С. 4–30; № 6. С. 5–29; 2012.
Т. 12. № 1. С. 4–34.
8. Бевзенко Р.С. Земельный участок с постройками на нем: введение
в российское право недвижимости [Электронное издание]. М.:
М-Логос, 2017.
9. Бевзенко Р.С. Регистрационный конструктор, или Как создать иде-
альную регистрационную систему? (К русскому переводу рабо-
ты Р. Торренса) // Вестник гражданского права. 2018. Т. 18. № 2.
С. 202–225.
10. Егоров А.В., Ерохова М.А., Ширвиндт А.М. Обобщение применения
арбитражными судами норм ГК РФ о вещно-правовых спосо-
бах защиты права // Вестник гражданского права. 2007. Т. 7. № 4.
С. 108–140.
11. Кротов С.М. Принципы ведения реестра прав на недвижимость
в Германии, Австрии и Швейцарии // Закон. 2012. № 3. С. 166–171.
12. Петров Е.Ю. К вопросу о публичной достоверности государствен-
ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним //
Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных тру-
дов. М.: Статут, 2001. С. 220–233.
13. Петров Е.Ю. Конструирование правил оборота недвижимости.
Принцип внесения прав на недвижимое имущество // Цивилисти-

208
Библиография

ческие записки: Межвузовский сборник научных трудов. Вып. 3.


К 80-летию С.С. Алексеева. М.: Статут; Екатеринбург: Институт
частного права, 2004. С. 447–459.
14. Проект Вотчинного устава с объяснительною к нему запискою.
Т. 1. СПб.: Гос. тип., 1893.
15. Самойлов Е.Ю. Публичная достоверность в гражданском праве:
теоретическая конструкция и условия использования института //
Вестник гражданского права. 2007. Т. 7. № 4. С. 63–107.
16. Торренс Р. Очерк о передаче прав на недвижимости методом двой-
ной регистрации, действующим в британских колониях // Вестник
гражданского права. 2018. Т. 8. № 2. С. 227–265.
17. Фрейтаг-Лоринговен А.Л. Материальное право проекта Вотчинного
устава. Т. 1. Юрьев: Тип. К. Маттисена, 1914.
18. Церковников М.А. Государственная регистрация договора: полная
отмена или введение противопоставимости? // О договорах: Сбор-
ник статей к юбилею В.В. Витрянского / Сост. С.В. Сарбаш. М.:
Статут, 2017. С. 169–184.
19. Церковников М.А. Регистрация сделок с недвижимостью во Фран-
ции: принцип противопоставимости // Вестник ВАС РФ. 2012.
№ 3. С. 61–83.
Научное издание

Роман Сергеевич БЕВЗЕНКО

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ

ВВЕДЕНИЕ В РОССИЙСКОЕ ПРАВО НЕДВИЖИМОСТИ

Выпуск 3

Вам также может понравиться