ANALISIS DE LA LEY NACIONAL DE CATASTRO 26209 (Hacia una reglamentacin adecuada)

Por Gabriel B. Ventura*

I- INTRODUCCIN. II- LOS OPERADORES JURDICOS Y LA LEY 26209. III- ANALISIS GENERAL DE LA LEY. IV- ANALISIS EN PARTICULAR. V- EL OBJETO TERRITORIAL Y LA PARCELA. VI- LA PARCELA. VII- ELEMENTOS ESENCIALES DE LA PARCELA. VIII- EL CERTIFICADO CATASTRAL ACTOS PARA LOS QUE SE REQUIERE. IX- DETERMINACIN DE LOS ELEMENTOS ESENCIALES DE LA PARCELA EL LEVANTAMIENTO PARCELARIO. X- EL ESTADO PARCELARIO. XI- EN QU CASOS SE HACE MENESTER MENSURA?

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INTRODUCCIN

Pocos argumentos serios pueden esgrimirse en contra de una ley que pretenda determinar de manera precisa e incuestionable el objeto de los derechos reales. Tanto ms si se trata de derechos reales sobre inmuebles. Nos estamos refiriendo a la nueva ley catastral 26209, sancionada el 20 de diciembre de 2006 y promulgada de hecho el 15 de enero de 2007. Debe tenerse presente que las cosas inmuebles son fundamentales en un sistema jurdico latino dominado por el principio romanista res mobile res vile. Si a ello aadimos el orden pblico imperante en el rgimen legal de los derechos reales, se advierte que esa dualidad: derecho real y cosa Inmueble, merece una atencin especial por parte del legislador.
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Profesor Titular de Derechos Reales de la Universidad Nacional de Crdoba. Profesor Titular de Derecho Notarial de la Universidad Nacional de Crdoba. Director de la Carrera de Notariado de la U.N.C. Profesor Titular de Derecho Notarial de la Universidad Catlica de Crdoba.

Es ms, resulta extremadamente curioso que desde la sancin del Cdigo Civil, hasta nuestros das hayan sido tan pocas las modificaciones legales o intentos de modificaciones que se hayan efectuado sobre el punto. Ms an atendiendo a la tan liviana reglamentacin en materia de contratos traslativos sobre inmuebles que contiene el Cdigo Civil a partir de los arts. 1344 y ss. Tampoco deja de sorprendernos justamente que el propio Codificador, conocedor del sabio brocrdico atribudo a Papiniano ius pblicum privatorum pactis non potest, (las normas de orden pblico no pueden ser alteradas por pactos particulares), imperante en el rgimen general de los derechos reales1, haya permitido o tan siquiera tolerado los citados contratos con objetos determinables ad corpus o ad mensuram, como los que surgen de las citadas normas de los arts. 1344 y ss. del Cdigo Civil. En efecto, toda la doctrina remarca la relacin inseparable entre los derechos reales y el orden pblico que sobre ellos impera. Al efecto, Guillermo Allende, expresa que [...] las normas que rigen los derechos reales, [...]como resulta de la propia definicin que hemos dado, son normas sustancialmente de orden pblico2. Esta circunstancias impidira que los sujetos implicados en su constitucin, modificacin o extincin puedieran abstraerse del rgimen que la ley les ha impuesto. El legislador los crea (art. 2502 del Cdigo Civil) y les impone el contenido bsico, y son muy pocos los casos en que se admite, y en mnima dosis, la autonoma de la voluntad para encauzar su ejercicio y contenido (tal como ocurre con las servidumbres -Ej. arts. 3079 o 3107 C.C.-, o el contenido de los reglamentos de copropiedad). Cmo pudo entonces Vlez Srsfield admitir una contratacin sobre inmuebles
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El art. 2502 del Cdigo Civil no deja dudas en cuanto a la incidencia que dicho principio ha tenido en Vlez Sarsfield a la hora de regular los derechos reales. Igualmente puede leerse la nota al art. 2828 del Cdigo Civil, cuando Vlez expresa que: La naturaleza de los derechos reales en general, [...] est fijada en consideracin al bien pblico y al de las instituciones polticas, y no depende de la voluntad de los particulares 2 ALLENDE, Guillermo L. Panorama de Derechos Reales, Ed. La Ley, Bs.As. 1967, pg. 65, 66. Igualmente HIGHTON, Elena I. en su Lineamiento de derechos reales, Ed. Ad-hoc, Bs.As. 1991, pg. 45; expresa: [...] el rgimen legal de los derechos reales est dominado por el orden pblico, mientras que el de los derechos personales est basado en la autonoma de la voluntad. De ello se desprende que la reglamentacin del cdigo civil en materia de derechos reales es inderogable y que, por el contrario, en cuanto a derechos personales, es supletoria. VENTURA, Gabriel; Algunos aspectos de la usucapin en la propiedad horizontal, en Prescripcin, Ed. Alveroni, Crdoba, 2005, pg. 219.

ad mensuram o ad corpus, en los que la sola voluntad de las partes hace nacer un ttulo de derecho real que no determina en forma precisa su objeto?. La respuesta est en el grado de avance teconolgico en la poca en que a Vlez le toc redactar su Cdigo. En efecto, en aquellos tiempos era casi imposible efectuar una mensura con mediana certeza. Se utilizaban cadenas e instrumentos pticos con referencias geoespaciales cuyos resultados siempre dejaban un considerable margen de error. El legislador, por ms empeos que pusiera en su tarea de exigir precisin en el objeto, no poda abstraerse de las verdaderas posibilidades fcticas y tcnicas de mensurar3. As, con soberana paciencia, Vlez toler las incongruencias y regul para lo posible, apostando a que, en un maana, con la factibilidad de una buena mensura, se implementaran las normas que exijan la adecuacin de la teora (el ttulo), al mundo de los fenmenos (el modo)4. En efecto, acudiendo a la mal llamada nota al art. 3203, que en realidad es la nota final al Ttulo 14 De la hipoteca5, leemos en Vlez: El mayor valor que vayan tomando
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Hay tres realidades que deben ser tenidas en cuenta por el legislador en su tarea codificadora, segn ensea MOISSET DE ESPANES, aludiendo a Eugen Huber (el codificador Suizo en su obra El Derecho y su realizacin). Huber les denomina los reales de la legislacin, (del alemn realien). Como primer real Huber coloca el hombre; en segundo lugar la naturaleza, real que se encuentra constitudo no slo por las condiciones geofsicas, atmosfricas y ambientales, sino tambin por las condiciones tcnicas y de la vida econmica; y finalmente la tradicin jurdica. Ver sobre el punto la hermosa obra de MOISSET DE ESPANS, Luis Codificacin Civil y Derecho Comparado, Ed. Zavala, Bs.As. 1994, pg. 199-200. 4 HERNNDEZ GIL, Francisco; en su Introduccin al Derecho Hipotecario, Ed. Revista de Derecho Privado, Madrid, 1963, pg. 123, expresa Como en nuestro sistema las fincas no se describen en el Registro teniendo en cuenta los datos del Catastro, no hay correlacin ni uniformidad entre las descripciones que constan en ambas oficinas. La ley Hipotecaria slo exige aportar certificacin acreditativa del estado actual de la finca en el Catastro [...]. Esta falta de conexin y enlace entre el Registro y el Catastro es una de las ms acusadas imperfecciones de nuestro actual sistema inmobiliario, que garantiza la existencia de los derechos reales, pero no la existencia del inmueble, soporte de aquellos, ni sus circunstancias integrantes, edificaciones, plantaciones, cabida, calidad, etc. Ello es contrario al desarrollo del crdito territorial tan importante para la economa del pas. 5 MOISSET DE ESPANES, Luis., Publicidad Registral, Ob.Cit. pg. 356, explica que cuando Vlez insert la nota al ttulo catorce, uni un pliego en el que de su puo y letra haba agregado su opinin sobre la publicidad registral, (...) separndola del resto del ttulo con una raya colocada en la cabecera de la primera pgina de ese pliego. Pues bien esa raya colocada al comienzo de una hoja a cambio del final de la anterior, pas desapercibida por los tipgrafos de las primeras ediciones y es as como todava hoy pueden apreciarse distintas versiones editoriales sobre la verdadera ubicacin de la nota. Creemos que luego de estas investigaciones de Moisset de Espans y habiendo personalmente tambin corroborado en los manuscritos la raya al comienzo del pliego que comenta este autor, no puede ya dudarse que el destino de la nota fue explicar, al final del ttulo catorce, los motivos de Codificador al pronunciarse por la negativa a establecer un sistema de publicidad registral en el Pas.

los bienes territoriales, ir regularizando los ttulos de propiedad, y puede llegar un da en que podamos aceptar la creacin de los registros pblicos. Hoy en las diversas Provincias de la Repblica sera difcil encontrar personas capaces de llevar esos registros y constrtuir el catastro de las propiedades. As, nos preguntamos No estamos ya, en condiciones de dar una respuesta acabada a esos requerimientos?. La red de posicionamiento global (GPS por sus siglas en ingls), mediante referencias obtenidas satelitalmente, permite mensuras en horas y con un grado de certeza casi total. No habr llegado ya el da soado por Vlez?. Puede el legislador darse el lujo de despreciar este avance tecnolgico?. La ley 17.801, al sustituir con la matriculacin el sistema de registracin causal, parece intentar poner fin a la imprecisa determinacin de los bienes inmuebles. Recordemos que en su art. 12, la citada ley exige para determinar el objeto de registracin: [...]la ubicacin y descripcin del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualizacin. Adems, cuando existan, se tomar razn de su nomenclatura catastral, se identificar el plano de mensura correspondiente[...]. Inspirada en la ley hipotecaria espaola de 1861, la ley 17801 consider tcitamente el concepto de finca con el sentido que justamente le atribuye la doctrina espaola. As, leemos en Serrano Alonso que finca [...]es la porcin o trozo de la superficie terrestre que forma una unidad en trfico jurdico y se caracteriza por estar siempre en el mismo sitio y responde a una configuracin geogrfica determinada en base a los lmites ms o menos aparentes establecidos por el propietario para individualizarla de las dems fincas6. Por ello podramos suponer, con muy buena voluntad interpretrativa, que la ley 17.801, por ser complementaria del Cdigo Civil, segn lo pregona su art. 42, habra modificado toda otra norma que permita licencias en la determinacin del bien objeto inmueble en materia de derechos reales.
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SERRANO ALONSO, Eduardo; Conceptos fundamentales de Derecho Hipotecario, Ed. Forum, Obiedo, 1993, pg. 32.

Sin embargo, no es as. El Cdigo Civil, al regular lo venta de inmuebles, posibilita claramente las ms variadas formas de contratar sobre este tipo de bienes. stas son normas especiales reguladoras del contrato de compraventa por lo que no resultaran derogadas por otras leyes especiales. Ambas, los arts. 1344 y ss. y la ley 26209, son leyes especiales. Los que resultan modificados, segn sienta el principio hermenutico, por las leyes especiales, son los principios rectores o generales; pero no otras leyes especiales. Tampoco se ve del todo clara la aplicacin de la regla hermenutica que afirma que ley posterior deroga a la anterior que la contradiga, pues no hay una contradiccin manifiesta. En efecto, mientras las leyes registrales y catastrales aluden al asiento registral las unas y a la forma de determinar la parcela las otras, el Cdigo Civil, en cambio, se ocupa de determinar la validez de los contratos frente a algunas falencias, procurando su feliz ejecucin. Por ello, la jurisprudencia a la hora de pronunciarse sobre las normas civiles (art. 1344 al 1348 del C.C.) slo se ha detenido en la determinacin del precio en los casos de falencias descriptivas del objeto o en las solicitudes de nulidad con devolucin de lo pagado. En efecto, el art. 1333 del Cdigo Civil, por ejemplo, se preocupa por aclarar que la falta de determinacin del objeto en el contrato de compraventa no lo anula si del mismo surgen elementos para individualizarlo. Igual sentido tiene el dispositivo del art. 3133 del C.C. en materia de hipotecas, cuando expresa que La constitucin de la hipoteca no se anular por falta de algunas de las designaciones prevenidas, siempre que se pueda venir en conocimiento positivo de la designacin que falte... As, si en el contrato de compraventa de un inmueble por ejemplo se establece que se transfiere el lote ubicado en la ciudad de Crdoba, que se encuentra entre los nmeros 11 y 13, propiedades de tales y cuales sujetos, con una superficie aproximada de doscientos metros cuadrados, ese contrato no tiene falencia, jurdicamente hablando, en cuanto al objeto ya que el mismo resultar determinable.

Alguna ingeniosa doctrina7, que no compartimos, sostiene que, si bien el contratro ser vlido para ejercer plenamente sus efectos y las acciones que de l emergen, segn reza la norma del 1333 del C.C., no resultara, en cambio, el ttulo suficiente exigido por el art. 2602 del Cdigo Civil para dar base al derecho real que se pretende, sino hasta que la cosa no haya sido perfectamente determinada. En definitiva esa conclusin aparecera de la propia exigencia del art. 577 del Cdigo Civil, que al requerir la entrega de la cosa (traditio rei) no admitira, por lgica, imprecisin en cuanto al objeto efectivamente entregado. Slo lo que haya sido objeto de ese fenmeno (la traditio: la entrega) y siempre que resulte abarcado por el ttulo que respalda esa entrega (art. 2602 y 2603 del C.C.), habr pasado al patrimonio del adquirente con naturaleza de derecho real8. Ms all del ingenio puesto de manifiesto en el razonamiento precedente, no puede admitirse que un contrato vlido no constituya el ttulo o causa eficiente del derecho real pretendido. Si el contrato como causa tiene validez, sus efectos constitutivos, junto con el modo, resultan consecuencia inmediata de ese primer pronunciamiento. Lamentablemente, como habamos adelantado, la jurisprudencia sobre el tema (nos referimos a la elaborada con motivo del art. 1344 del C.C.) no se ha detenido en el anlisis de considerar a tales contratos como ttulos suficientes de derechos reales. Slo se han evaluado, en algunos fallos, aspectos obligacionales en relacin a los mismos, resolviendo sobre acciones intentadas por compradores cuando las dimensiones del inmueble transferido ad corpus o ad mensuram resultaron demasiado diferentes a lo previsto en el contrato, o determinando a cules de las partes correspondern los gastos de la mensura, etc9.

ODDONE, Hctor B.; La mensura, requisito indispensable para instrumentar la publicidad inmobiliaria, en LL. Crdoba, 1986-871. 8 Desarrollamos el punto en VENTURA, Gabriel B.; Tracto Abreviado Registral, Ed. Hammurabi, Bs.As. 2005, pg. 257. 9 Si se est en presencia de una venta ad corpus, por tratarse de una venta comprensiva de varios inmuebles, es doctrina pacfica que no ha menester mensura alguna, y si se la hiciese, no sera gasto a cargo del vendedor[...] (Cm. Nac. Civil E, 15/4/88, en ED. 130-269. Tratndose de una venta ad mensuram, debe ser investigado si la diferencia entre la superficie controlada y la que resulta del plano, es superior o inferior al vigsimo contemplado por el art. 1346, Cd.Civ., para dar o no lugar al pago de suplemento de precio (CC. Santa Fe I, 16/8/79, Z 1.205)

En consecuencia concluimos que si la imprecisin en la descripcin de la cosa no empece la validez del contrato, tampoco podemos retacear, a fuerza de razonar cientficamente, su valor como ttulo del derecho real sobre la misma. Quien resulte titular de un inmueble habido mediante un contrato con clusula ad corpus o ad mensuram (art. 1344 del C.C.) tendr pues un derecho real sobre un objeto discutiblemente determinado; pero ello no obstar a su verdadera naturaleza real. Ahora bien, ya habamos adelantado que la ley 17.801 en su art. 12, al exigir las medidas permitrales y superficiales, pareca tambin exigir esos datos en el contrato que accede a sus asientos. Sin embargo, no es as. En efecto, en primer lugar si, como hemos dejado sentado, el contrato es vlido como tal, por imperio del art. 1333 del Cdigo Civil, resultar igualmente vlido como ttulo. No debemos olvidar que ttulo es la causa generadora del derecho, razn por la que si dicha causa es vlida, ella es el ttulo a registrar. De ello se concluye que ese ttulo no podr ser ni observado ni rechazado, conforme a la doctrina del art. 9 de la ley registral 17.801, que requiere nulidad para posiblitar esgrimir el obstculo a la registracin definitiva10. Debera pues obrar as en el asiento respectivo, sin las precisiones a que alude el art. 12 de la ley registral. En segundo lugar puede advertirse de la misma norma del art. 12 de la ley registral, que las exigencias respecto a la nomeclatura catastral y al plano de mensura correspondiente, son datos sugeridos como un aditamento ms, que se insertarn en el asiento tan slo cuando existieren (Sic art. 12 ley 17.801). En definitiva la ley 17.801 no establece el recaudo como exigencia sine qua non, por lo que el sistema no obstara el ingreso de ttulos que no cumplan con el mismo; salvo, claro est, cuando el Catastro haya provisto de la citada nomeclatura.
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MOISSET DE ESPANS, Luis; Publicidad Registral, Ed. Advocatus, Crdoba, 1997, pg. 92 y 93. Con gran claridad este autor explica que la ley 17.801 ha apelado a los conceptos de nulidad y de anulabilidad para brindarnos la clave de delimitacin de la atribucin calificadora del registrador. Concluye as que [...]siempre que exista en el acto una nulidad manifiesta, deber observarlo. Si en cambio se tratase de un acto anulable, es decir si el vicio no fuere ostensible, sino que se necesitase una previa investigacin de hecho para determinar la existencia del defecto, el registrador no tendr ninguna atribucin para objetar el documento, ya que en tal hiptesis el acto se reputa vlido mientras no haya una decisin judicial que lo anule (art. 1046 del Cdigo Civil).

II LOS OPERADORES JURDICOS Y LA LEY 26209

Puede el notariado, el martillero, el juez o cualquier otro operador jurdico involucrado en la constitucin, modificacin o declaracin de derechos reales sobre inmuebles, efectuar queja o crtica a este avance sin que se los tache de funcionarios anquilosados y cmodos? Estimamos que no. Toda crtica, frente a la comunidad de operadores jurdicos, ser vista como resultado de intereses mezquinos y sectarios. Si la ley cumple realmente los objetivos legales no podemos negar que constituir un avance extraordinario en el rgimen de los derechos reales para el derecho civil argentino. Aportar nada menos que la determinacin precisa del objeto inmueble sobre el que recae el derecho. Se dara as cumplimiento acabado a la especialidad en cuanto al objeto. Quines deberan estar ms interesados en brindar ese perfil de seguridad en el mbito de los derechos reales sobre inmuebles? Sin dudas los intervienen en la formalizacin de las mutaciones reales sobre inmuebles: Jueces, Notarios, Abogados, etc. La actitud de los Colegios Profesionales no slo no deben constituir obstculo para el avance de la determinacin precisa de los bienes inmuebles en las contrataciones, sino que stos deben mostrarse proclives a aceptar las exigencias de la ley y participar activamente en las propuestas de reglamentacin. Obviamente existen los riesgos tpicos en la modificacin legal como puede ocurrir con la aparicin de nuevos intereses sectoriales de la agrimensura, tal como ha ocurrido ya en la Provincia de Mendoza en la que, tanto jueces, abogados y notarios han destacado la exagerada intromisin de agrimensores en las ventas de inmuebles promovida por la ley provincial 590811, en la que se determina que para cada acto traslativo es menester
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Tenemos el amargo recuerdo del XIII Congreso Nacional de Derecho Registral, reunido justamente en la ciudad de Mendoza (Setiembre de 2004). Ah pudimos corroborar directamente la indignacin de los operadores jurdicos por el avance de la agrimensura en el trfico inmobiliario. Los debates de la comisin del Tema I B Propiedad Horizontal La planimetra y sus efectos con respecto a los derechos reales se vieron constantemente turbadas por las discusiones, ya subidas de tono, de los operadores jurdicos locales.

la formalizacin de una mensura, con los consiguientes costos adicionales en perjuicio de la comunidad toda12. Si ya la mensura ha sido hecha y el bien se mantiene en el mismo estado, exigir una nueva mensura o levantamiento parcelario, como le denomina la ley 26.209, no slo no coadyuva con la seguridad, sino que entorpece seriamente el trfico. Sin embargo, estimamos que el legislador nacional no ha querido eso, tal como resulta del art. 9 de la ley 26209 en el que se prev la posibilidad de verificacin del estado parcelario por otros mtodos alternativos, no slo los actos de mensura. Dichos mtodos alternativos, una vez constituido el estado parcelario, lo podran configurar inspecciones oficiales de los Catastros locales dentro de prudentes perodos. Si de dichas inspecciones surgen modificaciones fundamentales (alteracin de los lmites, construcciones o modificaciones) la Autoridad de aplicacin podra determinar si se hace o no menester un nuevo levantamiento parcelario. Creemos pues que una prudente reglamentacin de la ley Nacional 26209, buscando el bien comn (anhelo tan poco comn en los polticos modernos), podra generar normas adecuadas que, sin entorpecer el noble fin legal propuesto, tampoco permitan caer en la exageracin mendocina. Los jueces, abogados, notarios y martilleros judiciales deben pues, colaborar en la determinacin precisa de los bienes en el trfico inmobiliario, con el consiguiente aporte en cuanto a seguridad jurdica.

III- ANALISIS GENERAL DE LA LEY

Corresponde efectuar la primera gran crtica a la ley 26.209 que ya habamos adelantado. Nos referimos a la falta total de mencin de las normas del Cdigo Civil que permiten la contratacin ad corpus y ad mensuram. Sin dudas el legislador nacional debi

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El art. 45 de la ley 5908 de la Provincia de Mendoza dispone: Previo a la constitucin o transmisin de derechos reales deber contarse con un acto de levantamiento parcelario registrado ante la Direccin General de Catastro[...]

aludir de manera directa a esos dispositivos. Conservan su vigencia? Han sido derogados por la ley posterior?. Esta grave falencia, que no es extraa en las leyes modernas en las que se crean institutos y prerrogativas sin tener a veces la ms mnima consideracin al entorno legal en el cual jugarn los nuevos dispositivos, generar pleitos con resultados diversos y la inseguridad anexa a esa disversidad. En efecto, como habamos adelantado, no es tan clara la aplicacin de la regla hermenutica que establece que la ley especial deroga la ley general, dado que, en este caso, ambas son leyes especiales. En efecto, los arts. 1344 y ss. regulan de manera especial, en el marco de la autonoma de la voluntad (art. 1197 del C.C.), el contrato de compraventa de inmuebles (normas que se aplican por analoga a todos los contratos traslativos); mientras la ley 26209 regula tambin de manera especial slo su registracin catastral, y el funcionamiento y finalidad de los catastros territoriales. Es cierto que esta ley complementa el Cdigo Civil, segn lo pregona su art. 18; pero esta lacnica mencin lejos de favorcer alguna interpretacin segura la entorpece hasta el infinito. Qu clase de ley complementaria puede insertarse en el entorno sin la aclaracin respecto a la vigencia de las contrataciones ad corpus y ad mensuram? Tampoco surge categrica la aplicacin del principio que reza que ley posterior deroga ley anterior, dado que la permanencia y tpica perpetuidad del dominio (art. 2510 del C.C.) no permite efectuar modificaciones en derechos adquiridos que, para ms, son de raigambre constitucional, nada menos que el derecho de propiedad amparado por el art. 17 de la Carta Magna. Mediante esta ley aparecer prima faccie negndose o poniendo en dudas el valor de ttulos dominiales preexistentes y ya registrados. Negarle valor a los ttulos, o restrselo de alguna manera, es negar o hacer menguar el derecho en ellos contenido. Estimamos que hubiera sido menester tambin en la ley nacional brindar una norma transitoria ms completa que la surgida de su art. 17 y que impida a su vez a las Pro-

vincias avanzar en exceso sobre la nueva normativa atinente a un derecho fundamental como lo es el dominio de inmuebles. En efecto el art. 17 de la 26.209 cuando atribuye a los Catastros de cada Jurisdiccin la gradual y progresiva aplicacin de las nuevas normas podran llegar a herir derechos que gozan de garantas constitucionales. Estimamos que brindar atribuciones al Catastro Provincial, determinando cul es la dimensin de los derechos ya adquiridos, es conferirle facultad juzgadora, lo que excede manifiestamente sus fines y avasalla la competencia judicial. Se inmiscuye as el Catastro en el mbito y jurisdiccin exclusiva de los tribunales de justicia. Roca Sastre explicando lo que comenamos en el prrafo precedeten, aludiendo al valor de certificacin catastral, dice: Respecto del valor probatorio de las certificaciones expedidas por el Catastro [...] hay que destacar la sentencia del 4 de noviembre de 1961, la cual distingue en dicho valor segn se trate de probar lo que consta en el Catastro, o bien el hecho de dar de baja o de alta en los mismos, pues la inclusin de un inmueble en el Catastro [...], no pasa de ser un indicio de que el objeto inscrito puede pertenecer a quien figura como titular de l, y tal indicio en unin de otras pruebas puede llevar al nimo del Juzgador el convencimiento de que, efectivamente, la propiedad pertenece a dicho titular, pero no puede por s sola ser un justificante del dominio, ya que tal tesis equivaldra a convertir los rganos administrativos encargados de estos Registros en definidores del derecho de propiedad, y hara intil la existencia de los Tribunales de Justicia, cuya misin es precisamente, la de declarar los derechos controvertidos13.

IV- ANALISIS EN PARTICULAR Esta ley comienza explicando la finalidad de los Catastros Provinciales. En el art. 1 no hay demasiadas novedades como no sea la expresin objetos territoriales, cuya crtica por alguna doctrina portea carece de asidero ya que es usada tambin en Espaa
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ROCA SASTRE, Ramn Mara y ROCA SASTRE MUNCUNILL, Luis; Ob.Cit. pg. 448.

sin que se haya generado cuestin. Si definimos territorio como porcin determinada de la corteza terrestre, no se v cmo puede resultar imprecisa o confusa la expresin objetos territoriales aludiendo a que dicha porcin constituye el objeto de un derecho. Se aclaran en el citado artculo las atribuciones de los Catastros que no difieren de las que la doctrina les ha venido encomendando14 y toda provincia argentina le ha asignado a dicha reparticin. En el art. 2 se refuerza lo que, tambin en el mbito de la provincia de Crdoba ya exista, aludiendo al poder de polica inmobiliaria catastral, prerrogativa que permite a la Entidad, entre otras atribuciones enumeradas en el art. 3, realizar inspecciones a los fines de determinar la adecuacin de los registros catastrales con la realidad extra catastral.

V- EL OBJETO TERRITORIAL Y LA PARCELA

La ley 26.209 efecta la distincin entre el simple objeto territorial y la parcela. Entre estos conceptos habra, segn el criterio legal, una diferencia de gnero a especie. Mientras objetos territoriales son todos los inmuebles medianamente demarcados en el mundo jurdico o de los hechos -aludimos a la posesin- (segn se infiere del art. 10 de la ley 26209), la parcela exige en cambio la existencia de todos los elementos esenciales determinantes establecidos en el art. 5 y que ser objeto de anlisis ms adelante.

VI- LA PARCELA

En el art. 4 de la ley 26209 se define legalmente la parcela. La norma establece que parcela es ... la representacin de la cosa inmueble de extensin territorial continua,
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Ver sobre el punto ROCA SASTRE, Ramn Mara y ROCA SASTRE MUNCUNILL, Luis; Derecho Hipotecario, 7ma. Edicin Bosch, Barcelona 1979, Tomo II, pg. 447.

deslindada (la ley dice deslindado) por una poligonal de lmites correspondiente a uno o ms ttulos jurdicos o a una posesin ejercida, cuya existencia y elementos esenciales consten en un documento cartogrfico, registrado en el organismo catastral. Esta definicin resulta imprescindible a los fines de adoptar las correspondientes expresiones tcnicas dentro de la disciplina. Ayuda pues a interpretar correctamente los dispositivos. Es cierto que el propio Vlez Srsfield, apoyndose en Freitas, critica las defininiciones en un Cdigo de leyes en la nota al art. 495 del Cdigo Civil; pero debemos aclarar que el Codificaador alude a las definiciones conceptuales, aquellas a las que Javoleno en el Digesto aplicaba el brocrdico omni definitio periculosa est (toda definicin es peligrosa). Vlez en cambio elogia, en la misma nota, la definicin que l denomina legislativa, [...] es decir, que tenga por objeto restringir la significacin del trmino de que se sirva, a las ideas que renan exactamente todas las condiciones establecidas en la ley.

VII- ELEMENTOS ESENCIALES DE LA PARCELA

El Art. 5 de la ley 26.209 ofrece un distingo entre elementos esenciales y complementarios de las parcelas. La citada norma expresa que son elementos esenciales: 1) La ubicacin georreferenciada del inmueble que correspondera a lo que jurdicamente designamos como ubicacin (Provincia, Departamento, Pedana, ciudad, Barrio etc.); 2) los lmites del inmueble, segn los ttulos que han originado el dominio y 3) las medidas lineales, angulares y superficiales. Mientras que sern elementos complementarios, la valuacin y los linderos. La sentencia final de este dispositivo puede resultar lo ms conflictivo: Dichos elementos constituyen el estado parcelario del inmueble. En efecto, complementando esta norma con los dispositivos posteriores de los arts. 6 al 10, surge lo que expresramos ms arriba en cuanto a que si no existen esos ele-

mentos esenciales citados en el art. 5 que hemos comentado, no hay parcela. Por ello, en el art. 10 el legislador prefiere llamarles simplemente objetos territoriales. En suma, tal como habamos adelantado no todo objeto territorial constituye una parcela, ya que para que pueda hablarse de tal es menester que este objeto territorial manifieste todos sus elementos esenciales (de ah su denominacin). La carencia de algunos de los elementos complementarios, en cambio, no le quitara el carcter de parcela.

VIII- EL CERTIFICADO CATASTRAL ACTOS PARA LOS QUE SE REQUIERE

En los arts 11, 12 y 13 se regula todo lo relativo a los certificados catastrales. El art. 11 comienza a mencionar un plazo de vigencia del estado parcelario (y la consecuente caducidad), punto sobre el cual volveremos ms adelante. Adelantamos desde ya que la caducidad no se debera producir si el estado es verificado dentro de los plazos que establezca la reglamentacin. As, si la reglamentacin previera un plazo de caducidad del estado parcelario a los quince aos, por ejemplo, el titular que desee efectuar una mutacin jurdico real, cuando ya dicho plazo ha vencido, debera solicitar la verificacin del estado y no necesariamente una nueva mensura o levantamiento parcelario. Si de dicha verificacin surgieren diferencias la Autoridad de aplicacin podr s exigir la mensura. Para cada acto que determine la constitucin, transmisin, declaracin o modificacin de derechos reales sobre inmuebles, el funcionario instrumentador deber tener a la vista el certificado catastral, segn requiere el art. 12 de la ley 26209. Los nicos actos que resultan liberados de dicha exigencia son las cancelaciones de derechos y la constitucin de bien de familia (ley 14.394).

Estimamos atinada la norma al incluir en su gnerica enumeracin tambin las hipotecas, dado que la posterior eventual ejecucin, natural en este derecho real de garanta, conlleva una suerte de venta con la consecuente constitucin de un nuevo derecho real sobre la parcela a favor del adquirente en la subasta15. Si no se cuenta con el certificado catastral, ello obstaculiza la registracin del documento, segn precepta el art. 13 de la ley 26.209. Surge aqu la ms importante consecuencia de la nueva ley. Sin dudas esta norma contiene adems de la obligacin de tener y mantener el estado parcelario, la respectiva sancin: La parcela no podr ser objeto de mutacin jurdico real si no ostenta dicho estado; o, al menos, considerando el efecto slo declarativo de la inscripcin de inmuebles (art. 2505 del Cdigo Civil y art. 1 de la ley 17.801), dicha mutacin no podr registrarse. IX- DETERMINACIN DE LOS ELEMENTOS ESENCIALES DE LA PARCELA EL LEVANTAMIENTO PARCELARIO

Los elementos esenciales (ubicacin, lmites y medidas art.5-), que como qued dicho tienen ese carcter porque su inexistencia impide tan siquiera hablar de parcela, se lograrn, segn surge del art. 6 de la ley 26.209, mediante actos de levantamiento parcelario constitentes en actos ejecutados y autorizados por profesionales con incumbencia en la agrimensura, quienes asumirn la responsabilidad profesional por la documentacin suscripta [...] La ubicacin georreferenciada no ofrece problema alguno dado que constituye elemento descriptivo incuestionado y todos los ttulos la contienen, an los que soporten negocios ad corpus o ad mensuram; pero lo exigido en cuanto a lmites y medidas, implica un enfrentamiento liso y llano con las citadas transmisiones. En suma, utilizando el lenguaje legal, los inmuebles cuyos ttulos carecen de los elementos esenciales, no seran parcelas y su transmisin en dichas condiciones resultar problemtica.
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Si bien no participamos del criterio de considerar la subasta como un contrato de compraventa, s estimamos, en cambio, que se aplican las reglas del citado contrato. Analizamos detenidamente el tema en nuestro Tracto Abreviado Registral, Ob.Cit. pg. 272 y ss.

En verdad tenemos la certeza de que podrn ser objeto de compraventa y cualquier otro negocio traslativo; pero dudamos en cambio de su pacfica registracin, dado que la falta de estado parcelario no permitir contar con la pertinente certificacin catastral que ya exigan las leyes locales (en Crdoba art. 34 y 37 de la ley 5057/68) y ahora tambin lo hace la ley nacional 26209 en su art. 13. Para tales objetos territoriales el art. 10 de la ley 26209 ordena que debern ser determinados por mensuras u otros mtodos alternativos que garanticen iguales niveles de precisin, confiabilidad e integralidad que establezcan las legislaciones locales. Pero, en verdad, no creemos que exista algn procedimiento alternativo para tales objetos territoriales que cumplan con las exigencias legales de precisin, confiabilidad e integralidad. Si nunca ha habido plano ni medidas exactas qu verificacin puede efectuarse?. Se caer forzosamente en la mensura. Sin dudas este es el punto ms criticable de la ley 26209. Una reglamentacin demasiado exigente, amparada en la norma, podra determinar su declaracin de inconstitucionalidad. Si bien no es dable desde el punto de vista jurdico aducir que se trabar la circulacin de la riqueza (como tal sueltamente suelen expresar algunos registralistas cuando se dificulta la registracin16) puesto que la autonoma de la voluntad sigue vigente y los contratos, an sin los elementos esenciales de la parcela, mantienen su vigor, s creemos en cambio que tales bienes perdern valor venal y all aparecera la agresin al derecho de propiedad que hara procedente la inconstitucionalidad (art. 17 de la C.N.).

X- EL ESTADO PARCELARIO

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Por otra parte hay que aclarar que cuando se persigue, con una sana poltica legislativa, la circulacin de la riqueza, aplicando los conceptos de Vlez sobre el punto expresados en las notas a los arts. 2502 y 2503 del C.C., indudablemente el Codificador hace referencia a la riqueza sana y no a los bienes que generarn conflicto, los que sera preferible que no circularan hasta no haber sanado. Explicamos el punto en nuestro La comunicacin de subasta y el tercero registral en Lexis Nexis Crdoba, Nro. 7, 2006, pg. 669.

Como qued dicho, el estado parcelario se produce luego de los llamados actos de levantamiento parcelario a los que alude el art. 6 de la ley 26.209 ya analizado. Esta norma cumple una importante funcin a nivel nacional al impedir la antojadiza exigencia de la algunas reparticiones catastrales de solicitar el levantamiento parcelario cuando los planos tengan un tiempo determinado. As por ejemplo la resolucin 4 del 2006 del Catastro de Crdoba, que considera que no cumplen con las exigencias de la reparticin los planos registrados con anterioridad al 31 de Diciembre de 1968, no resultara aplicable. En efecto, si la parcela tiene ya estado parcelario, es decir si ostenta todos los elementos esenciales previstos en el art. 5 ya analizado, no habr argumento alguno para que el Catastro exija un nuevo levantamiento parcelario. Tal resolucin estara manifiestamente en contra del dispositivo nacional y procedera una accin judicial frente a la negativa a certificar dicho estado. S podr la Direccin de Catastro, verificar la subsistencia de dicho estado parcelario, mediante inspecciones obrantes en actas administrativas (sugeridas por nuestra parte para la reglamentacin local). Si de las mentadas inspecciones surgen diferencias con el estado parcelario actual, en tales casos, y slo en tales casos, podra hacerse procedente la exigencia de un nuevo levantamiento parcelario. Si el estado parcelario hubiere caducado, supuesto que surge de los arts. 8 y 11 de la ley 26209, dicha falencia debe poder subsanarse mediante una simple verificacin alternativa. Si de esta verificacin surgieren diferencias entre lo catastrado y la realidad extracatastral, como dijimos, s resultara procedente la exigencia de un nuevo levantamiento. El estado parcelario queda establecido por la registracin del plano de mensura respectivo, segn establece el art. 7 de la ley 26209. Este dispositivo expresa contundentemente que la registracin no convalida los defectos de los documentos. En razn de esto ltimo resulta claro que, si por investigaciones e inspecciones posteriores, se deter-

mina que lo catastrado no se compadece con la realidad fctica, el propietario no podr aducir una suerte de derecho adquirido y deber someterse a la exigencia de un nuevo levantamiento parcelario adecuando ttulo a cosa. Pero remarquemos que ello slo ocurre por haberse detectado inadecuacin entre objeto y derecho, no por haber transcurrido un plazo determinado. La caducidad del estado parcelario deber poder subsanarse mediante la simple verificacin a la que alude el citado art. 8 de la ley 26.209. En los arts. 8 y 9 de la ley 26209 se regula sobre la vigencia de los estados parcelarios registrados. Estimamos que la perpetuidad tpica del dominio, surgida de la norma del art. 2510 del Cdigo Civil, debe acompaar tambin la perpetuidad del estado parcelario, en razn de lo cual, la llamada caducidad de la vigencia (art. 8 de la ley 26.209) slo podra interpretarse producida, como ya hemos venido insistiendo, cuando se han detectado diferencias entre los ttulos y la configuracin fctica de la parcela. Del art. 8 surge la posibilidad de regular un plazo de caducidad de la vigencia del estado parcelario en la reglamentacin local. Para ello ser menester proponer un plazo prudente que podra ser de diez o quince aos, mientras la parcela no haya sufrido modificacin. En el supuesto de haber transcurrido dicho plazo, se obligar al propietario que quiera realizar una mutacin jurdico real a solicitar la verificacin del estado parcelario mediante los procedimientos alternativos previstos, o mediante un nuevo levantamiento parcelario. No creemos conveniente negar la caducidad del estado, dado que advertimos en la prctica varios casos en los que los bienes aparecen catastrados como baldos cuando estn edificados; o con una superficie edificada mayor a la obrante en los catastros. No podemos ni debemos negar esa realidad que surgir de las inspecciones generales peridicas o de las especialmente solicitadas. Se hace necesario remarcar, tal como ya habamos adelantado, que el art. 9 de la ley 26209 prev que la subsistencia del estado parcelario se realizar mediante actos de mensura u otros mtodos alternativos de verificacin. No se trata ya de un objeto territorial, supuesto que explicamos al comentar el art. 10, respecto de cuya situacin hab-

amos concludo que forzosamente debera caerse en un levantamiento parcelario, pues no se cuenta all con una determinacin ab initio, en consecuencia no podramos imaginar los otros mtodos alternativos que garanticen iguales niveles de precisin, confiabilidad e integralidad que exige la norma. Respecto de la subsitencia de un estado parcelario previo en cambio, s es factible. Por ello sugerimos que en la reglamentacin se prevean inspecciones oficiales del Catastro que, por tratarse de controles sobre estados parcelarios ya existentes y ser sus agentes oficiales pblicos, contarn con las garantas de nivel de precisin, confiabilidad e integralidad exigidas por la norma comentada. El resultado de dichas inspecciones quedar plasmado en las pertinentes actas respetando las normas administrativas, en cuanto a mecanismos de produccin (forma de labrado, funcionarios autorizados a llevarlas a cabo) y de control (a travs de las normas de procedimiento administrativo, recursos contencioso administrativos, etc.

XI- EN QU CASOS SE HACE MENESTER MENSURA?

Consecuencia de lo dicho es que slo se exigir la mensura en los siguientes casos: 1- Cuando se trate de constituir, modificar, declarar derechos reales sobre objetos territoriales; es decir inmuebles que no contengan los elementos esenciales que tipifican la parcela segn los arts. 4 y 5 de la ley 26209. Aqu encajarn forzosamente los objetos territoriales surgidos de las transmisiones ad corpus o ad mensuram. 2- Cuando tratndose de parcelas con sus elementos esenciales, de inspecciones de rutina que realicen los Catastros o motivadas por la caducidad del estado parcelario, surja que ha habido modificaciones fcticas que han repercutido en la determinacin de la parcela. Es decir se han modificado algunos de sus ele-

mentos esenciales y sus titulares pretenden realizar alguno de los actos establecidos en el art. 12 de la ley 26.209 (constituir, declarar, modificar, etc. derechos reales sobre la parcela).

Operada la caducidad del estado parcelario, por el transcurso del tiempo establecido en las reglamentaciones locales, los Catastros Provinciales, frente a la constitucin, modificacin o declaracin de derechos reales sobre las parcelas que pretendan hacer sus titulares, debern exigir una previa verificacin de subsistencia del estado parcelario.

Gabriel B. Ventura