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Regina Clia Corra Landim

Orientadora: Profa. Dra. Maristela Chicharo

d
Re sumo

IR e ITO D e S u P e RFCI e

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Diante da desigualdade social nas cidades brasileiras, na qual violncia, pobreza e desemprego convivem com luxuosos condomnios e carros blindados, o Movimento Nacional da Reforma Urbana exerceu presso popular visando inserir a funo social da propriedade e o direito cidade na Carta Magna de 1988. O direito de superfcie surge como um dos instrumentos urbansticos do Estatuto da Cidade que melhor se ajusta aos princpios constitucionais e s polticas urbanas. Apresenta-se um comparativo entre as duas normas infraconstitucionais que regem esse instrumento, bem como um breve histrico sobre a evoluo do Estado a partir do iderio iluminista e a conseqente mudana de paradigma por que passaram os direitos individuais, a propriedade, o direito civil e sua interpretao, conforme a Constituio. Em consideraes finais, visando contribuir para o desenvolvimento nacional, apresenta-se uma proposta de utilizao do direito de superfcie em operao consorciada, adequando a propriedade aos planos de poltica urbana e interesses sociais.

Palavras-chave
Direito, superfcie, cidade, propriedade.

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D ERECHO

DE SUPERFICIE

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Resume n
Ante la desigualdad social de las ciudades brasileas, en las que violencia, pobreza y desempleo conviven con lujosos condominios y carros blindados, el Movimiento Nacional de la Reforma Urbana ha ejercido presin popular con el objetivo de insertar la funcin social de la propiedad y el derecho a la ciudad en la Carta Magna de 1988. El derecho de superficie surge como uno de los instrumentos urbansticos del Estatuto de la Ciudad que mejor se adapta a los principios constitucionales y a las polticas urbanas. Se presenta un paralelo entre las dos normas infraconstitucionales que rigen ese instrumento, as como un breve histrico sobre la evolucin del Estado a partir del ideario del iluminismo y el consecuente cambio en el paradigma de los derechos singulares, la propiedad, el derecho civil e su interpretacin segn la Constitucin. En las consideraciones finales, con el objetivo de hacer un aporte para el desarrollo nacional, se presenta una propuesta de utilizacin del derecho de superficie en operacin asociada, de manera a adecuar la propiedad a los planes de poltica urbana y a los intereses sociales.

Palabras clave
Derecho, superfcie, ciudad, propiedad.

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S URFACE

RIGHTS

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Abstract
In many cities of Brazil, social inequality is illustrated by violence, poverty, and unemployment located next to luxurious residential towers and armored passenger cars. In the face of this situation, the National Movement of Urban Reform encouraged the inclusion of the social function of property in Brazils new constitution of 1988. Surface rights represent an urbanistic instrument in the city statute that is best aligned to the constitutional principles and urban policies. The current article compares two laws that govern the principle of surface rights and provides a brief history of the evolution of the state based on illuminism and the consequent change in paradigm affecting individual rights, including property and civil rights, and their interpretation under the Constitution. The article concludes by suggesting the use of land surface rights in a joint operation, matching the ownership of the property with urban planning policies and social interest.

Key words
Law, land surface, city, property.

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Introduo
O modelo de desenvolvimento industrial adotado no Brasil incentivou a migrao de trabalhadores da rea rural para a urbana, acelerando o crescimento desordenado das cidades, com a conseqente formao de favelas e loteamentos irregulares, sem a necessria aplicao de investimentos em infraestrutura, habitao, fornecimento de gua, saneamento, transporte, escolas, creches e lazer. Pressionados por movimentos populares, em 1988 os membros da Constituinte inseriram a funo social da propriedade na Constituio Federal, que, em seu art. 5, garante a inviolabilidade do direito propriedade aos brasileiros e estrangeiros residentes no pas. Porm, o preceito que a propriedade atender sua funo social limitou a interpretao desse direito o qual, antes, era considerado uma instituio de direito privado, estritamente individual. O direito de superfcie uma boa alternativa para as polticas habitacionais, pois reduz a aplicao de recursos financeiros em desapropriaes, incentiva a construo em terrenos ociosos, fomenta a urbanizao e atenua a crise habitacional, a misria e a violncia, alm de favorecer a criao de empregos na construo civil. Dessa forma, os proprietrios que no possuam condies econmicas para edificar em seu terreno nem pretendam vend-lo, podero conceder o direito de superfcie, mantendo o domnio do solo, livrando-se das sanes impostas pelos municpios, tais como o IPTU progressivo. O direito de superfcie se encontra disciplinado no Estatuto da Cidade e no Cdigo Civil de 2002 e pode assumir a natureza de direito de propriedade ou de direito real sobre coisa alheia, conforme seja o enfoque dado ao sujeito da relao superficiria.

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Panorama histrico dos direitos individuais


Na atual Constituio, os valores protegidos so hierarquizados, priorizando-se o direito vida, o que explica a existncia dos demais. A instituio da propriedade como uma garantia fundamental e inviolvel do indivduo no deve ser interpretada como um direito estritamente individual, pois a propriedade atender sua funo social. Mas nem sempre houve essa garantia do direito de propriedade, idealizado como direito absoluto natural e imprescritvel na Declarao dos direitos do homem e do cidado , em 1789 (FRANA, 1999, p. 1). A noo de respeito mtuo s liberdades individuais provm das idias iluministas preconizadas por filsofos dos sculos 17 e 18, como John Locke, Kant e Rousseau. Esses e outros pensadores idealizaram um Estado jurdico capaz de preservar a liberdade ilimitada desfrutada pelo indivduo, titular de direitos inatos, como se aquele fosse um mero servo desse. O Estado de Direito foi concebido como uma armadura de defesa da liberdade individual e do direito

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contra o despotismo europeu, que detinha a soberania e o monoplio do poder e da coao. A Revoluo Francesa se caracterizou como a revoluo da burguesia, que, aproveitando-se dos ideais de direitos do homem, intentou, com xito, reduzir os ... poderes da Coroa e destruir o mundo de privilgios da feudalidade decadente. (BONAVIDES, 1996, p. 41-42). Dessa forma, instaurou-se o Estado de Direito, o regime representativo, as liberdades pblicas, os direitos individuais, bem como o despertar da conscincia da majestade da pessoa humana, opondo-se idia de submisso do povo, sem direitos, liberdades ou participao, ao despotismo de reis e rainhas do sculo 18 (BONAVIDES, 1996, p. 210-211). Sob a tica dos princpios liberais dos iluministas, diz o jurista Paulo Luiz Netto Lobo, a plenitude da pessoa dava-se com o domnio sobre as coisas. Livre quem pode deter, gozar e dispor de sua propriedade, sem impedimentos, salvo os ditados pela ordem pblica e os bons costumes, sem interferncia do Estado. (LBO, 2003, p. 202). Essa noo de liberdade, associada ao poder de domnio sobre as coisas demonstra a grande importncia dada ao direito de propriedade, tanto sob o ponto de vista poltico quanto econmico. Entre o final do sculo 19 e as primeiras dcadas do sculo 20, a Constituio era considerada mera estruturao do Estado, com carter programtico e natureza declaratria da direo poltica, sem a fora jurdica que caracteriza as leis. As relaes privadas eram reguladas no plano infraconstitucional, no qual se estabeleciam as liberdades de sujeitos formalmente iguais, desconsiderando as reais desigualdades, o que favoreceu a explorao das classes menos favorecidas por aqueles que detinham o poder econmico. Crises e desigualdades sociais despertaram ressentimentos contra o sistema capitalista e culminaram com as duas grandes guerras mundiais. O Estado liberal, impotente para vencer as crises econmicas da classe proletria, sofreu presses sociais e ideolgicas do marxismo, desencadeando sua transformao em Estado social, cuja caracterstica regular as matrias de ordem econmica e social no prprio texto constitucional, como forma de a burguesia capitalista conceder alguns direitos ao proletariado. O interesse de proteo da sociedade pelo Estado sobrepe-se autonomia da vontade e igualdade formal. Enquanto, no sculo 19, os poderes atribudos ao proprietrio eram amplamente reconhecidos pelo Estado liberal e a interveno estatal na propriedade s cabia em alguns casos, com a respectiva indenizao prvia, atualmente, no regime poltico democrtico, o direito de propriedade adapta-se s contingncias e procura atender funo social da propriedade, equilibrando os interesses coletivos e individuais. A tutela da dignidade da pessoa humana e os valores consagrados na Constituio passam a inspirar o legislador a extrapolar os limites tradicionais de ordem exclusivamente patrimonial, impondo o cumprimento de deveres nopatrimoniais. Assim, introduzem dispositivos processuais, tipos penais e princpios interpretativos nas leis especiais e estatutos intitulados Cdigo de Defesa do Consumidor, Estatuto da Criana e do Adolescente, Lei de Locaes, Estatuto da Cidade, os quais passaram a disciplinar as relaes jurdicas, antes reguladas apenas pelo Cdigo Civil.

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Direito de superfcie

VERSUS

enfiteuse

De origem romana, a superfcie um instituto temporrio, um direito real sobre coisa alheia, que permite o desdobramento dos poderes inerentes propriedade. Por esse instituto, o proprietrio concede ao superficirio a prerrogativa de construir ou plantar em seu terreno, mediante contrato por prazo determinado e escritura pblica registrada no Cartrio de Registro de Imveis. Durante esse prazo, o superficirio ter a propriedade til do imvel, exercendo os poderes de uso e fruio no que tange edificao ou plantao em terreno alheio e ainda a propriedade plena sobre a coisa incorporada em solo de outrem que se chama fundieiro ou concedente (MELO, 2002, p. 213). Por constituir-se em um direito real, o superficirio tem acesso s aes possessrias ou reivindicatrias de proteo. Para Slvio Rodrigues, a superfcie um direito real com prerrogativa de seqela e oponvel erga omnes. Representa uma exceo regra de direito civil, em que o acessrio segue o principal, pois as coisas construdas ou plantadas pelo superficirio no terreno do concedente a ele pertencem (RODRIGUES, 2002, p. 275). J a enfiteuse, oriunda da Grcia, fundiu-se com o arrendamento pblico, do direito romano. Naquela poca, os arrendamentos perptuos dos agri vectigales foram utilizados para seduzir o lavrador a cultivar terras que pertenciam a um tipo de pessoas, incapaz de explor-las diretamente, tais como municpios, colgios sacerdotais, corporaes, entre outros, os quais possuam imveis em pases longnquos. O direito enfitutico surgiu com as invases brbaras, pois dizimaram populaes rurais e fizeram com que os grandes proprietrios, igreja e imperadores, sentissem-se obrigados a atrair lavradores para cultivar suas terras. Para isso, os arrendantes eram forados a oferecer o arrendamento por prazos bem longos e por menores taxas. Tais arrendamentos se perpetuariam desde que o arrendatrio continuasse a pagar a renda convencionada. Esse carter de perpetuidade da enfiteuse desfavorece a circulao de riquezas e mantm a propriedade do imvel nas mos de quem no trabalhava efetivamente na terra, no se coadunando com o princpio constitucional da funo social da propriedade.

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Estatuto da cidade x

CDIGO CIVIL

de 2002

O objetivo do Estatuto da Cidade, Lei n. 10.257/2001, foi regulamentar os artigos 182 e 183 da Constituio Federal de 1988, dispondo sobre direito urbano e concesso de superfcies urbanas. Em virtude de ter entrado em vigor antes do Cdigo Civil de 2002, surge a questo em torno da hiptese de o novo cdigo, como lei posterior, derrogar os princpios do Estatuto, em caso de conflito de normas que disciplinam o direito de superfcie. Apesar de esse conflito representar um obstculo aplicao desse importante instrumento de poltica habitacional, concordamos com a opinio de Slvio de Salvo Venosa: o Estatuto da Cidade institui um microssistema, [...] vigorar sobranceiro sobre as demais leis, [...] dirige-se aos imveis urbanos. O novo Cdigo Civil se aplicar aos imveis rurais (VENOSA, 2003, p. 393-394).

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Havendo conflito entre normas de mesma hierarquia, o entendimento doutrinrio majoritrio no sentido de configurar o Estatuto da Cidade como microssistema que regula a propriedade urbana e o Cdigo Civil de 2002, como norma geral aplicvel propriedade rural ou agrcola e, subsidiariamente, ao Estatuto da Cidade. Todavia, doutrinadores do porte de Washington de Barros Monteiro (2003, p. 254) entendem que o direito de superfcie seria totalmente regulado pelos artigos 1.369 a 1.377 do Cdigo Civil de 2002 e o Estatuto da Cidade estaria derrogado. Convm discordar desse entendimento, o qual no a melhor interpretao sistemtica do direito. Estatuto da Cidade prev quanto ao instituto da superfcie: Art. 21. O proprietrio poder conceder a outrem o direito de superfcie de seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pblica registrada no Cartrio de Registro de Imveis. 1. O direito de superfcie abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espao areo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislao urbanstica. 2. A concesso do direito de superfcie poder ser gratuita ou onerosa. O Estatuto dispe que o prazo do direito de superfcie pode ser determinado ou indeterminado e o Cdigo Civil de 2002 s admite o prazo determinado. A admisso do prazo indeterminado inconveniente, mormente porque o Estatuto no disciplina o prazo razovel de resilio. Assim, nesse aspecto, temos dois tratamentos diversos para o mesmo instituto em nosso ordenamento. De qualquer forma, quando o direito de superfcie for concedido por prazo indeterminado, devem as partes se acautelar prevendo um prazo razovel para a denncia vazia. Se no o fizerem, haver querela a ser dirimida pelo Judicirio, que dever levar em conta o art. 473, pargrafo nico do novo Cdigo. [...] Conveniente ser, portanto, que no instrumento negocial as partes j acordem sobre o destino das benfeitorias e construes. (VENOSA, 2003, p. 393-394) Art. 473. A resilio unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denncia notificada outra parte. Pargrafo nico. Se, porm, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos considerveis para a sua execuo, a denncia unilateral s produzir efeito depois de transcorrido prazo compatvel com a natureza e o vulto dos investimentos. (VILLAA; VENOSA, 2004, p. 268) Marco Aurlio B. Melo explica: a aparente contradio no deve espantar o intrprete, pois o que se tem de importante que no se admite superfcie em carter perptuo, para que no se confunda o instituto com a superada enfiteuse. (MELO, 2002, p. 214). A soluo apontada por esse autor, para o caso de contrato de superfcie com prazo indeterminado, indica a aplicao do pargrafo nico do artigo 397 do Cdigo Civil: no havendo termo, a mora se constitui mediante interpelao judicial ou extrajudicial. (MELO, 2002, p. 214) Assim, coordenando os artigos 397 e 473, pargrafo nico do Cdigo Civil , tem-se: havendo interpelao ou denncia unilateral para resilio do contrato, em

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prazo incompatvel com a natureza e vulto dos investimentos, esta no produzir efeito. Seria conveniente que o Estatuto da Cidade retirasse a possibilidade de prazo indeterminado, adequando-se ao Cdigo Civil. Segundo Diana Coelho Barbosa, ambas as legislaes no admitem a propriedade da superfcie separada da propriedade do solo, pois a lei determina que o objeto da concesso o direito de superfcie do terreno. A autora percebe que, embora no esteja expresso, ... a superfcie contemplada pelo Estatuto tambm no abrange acesses preexistentes, restringindo-se quelas resultantes do exerccio da concesso. (BARBOSA, 2002, p. 147). A proposta de modificao do Cdigo Civil inclui o direito de executar benfeitorias em sua edificao, concluindose que a superfcie poder compreender as acesses preexistentes. O Estatuto prev que o direito de superfcie abrange o direito de usar o solo, o subsolo e o espao areo. J o artigo 1.369, pargrafo nico do Cdigo Civil, restringe o uso de obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concesso, como explica Venosa: Em qualquer situao, deve ser analisado se a utilizao do subsolo essencial ao direito de superfcie que foi constitudo, mesmo porque, pela prpria denominao do instituto, a utilizao deve ser da superfcie do solo. claro que as fundaes para a edificao devem ser consideradas necessrias para o exerccio do direito. Da mesma forma, se foi contratada a construo de garagens ou pavimentos no subsolo, essa utilizao deve ser admitida. (VENOSA, 2003, p. 394-395) Para sanar essa divergncia, h projeto de lei do deputado Ricardo Fiza propondo a expanso do direito de superfcie, incluindo o subsolo e o espao areo. Enquanto o artigo 1.371 do Cdigo Civil de 2002 dispe que sobre o superficirio recai a responsabilidade pelos encargos e tributos incidentes sobre o imvel, o 3 do artigo 21 do Estatuto da Cidade responsabiliza o superficirio pelos encargos e tributos incidentes sobre a propriedade superficiria, proporcionalmente sua parcela de ocupao efetiva do imvel: [...] O Estatuto da Cidade vai mais alm, pois alm de estipular essa responsabilidade tributria no art. 21, acrescenta: 3 O superficirio responder integralmente pelos encargos e tributos que incidirem sobre a propriedade superficiria, arcando, ainda, proporcionalmente sua parcela de ocupao efetiva, com os encargos e tributos sobre a rea objeto da concesso do direito de superfcie, salvo disposio em contrrio do contrato respectivo. Essa mesma disposio foi sugerida pelo Projeto n 6.960/2002. (VENOSA, 2003, p. 394-395) Entretanto, a Constituio Federal, em seu artigo 146, estipula: somente lei complementar poder estabelecer normas tributrias sobre impostos e contribuintes, que o caso do IPTU: Art. 146. Cabe lei complementar: III - estabelecer normas gerais em matria de legislao tributria, especialmente sobre: a) definio de tributos e de suas espcies, bem como, em relao aos impostos discriminados nesta Constituio, a dos respectivos fatos geradores, bases de clculo e contribuintes;

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Assim, no gozando de status de lei complementar, infere-se que o Estatuto da Cidade no poder determinar ao fisco fazer dois lanamentos distintos de IPTU um sobre a propriedade territorial urbana em nome do fundieiro e outro sobre a propriedade predial urbana em nome do superficirio. Ainda em relao aos reflexos tributrios, de acordo com o artigo 123 do CTN, no podero ser opostas Fazenda Pblica as convenes particulares relativas responsabilidade pelo pagamento de tributos. Havendo contrato de concesso de superfcie, conforme o pargrafo 3 do artigo 21 do Estatuto da Cidade, o responsvel pelo imposto dever pagar ao Fisco e, posteriormente, cobrar o valor do outro contratante. O artigo 1.371 do Cdigo Civil de 2002 e o artigo 21, 4 e 5 do Estatuto da Cidade dispem que o direito de superfcie pode transferirse a terceiros e, em caso de morte do superficirio, aos seus herdeiros. Com o intuito de se evitar abusos na sucesso entre vivos, no pode o proprietrio estipular nos contratos qualquer pagamento pela transferncia (artigo 1.372, pargrafo nico). Entretanto, essa proibio no mencionada no Estatuto da Cidade. Neste caso, Venosa orienta que dever ser aplicado, supletivamente, o Cdigo Civil no que for omissa a lei especial. (VENOSA, 2003, p. 394-395) Visando consolidar a propriedade em um nico titular, h previso do direito de preferncia, tanto no caso de alienao do imvel, cuja preferncia se dar ao superficirio, como no de alienao do direito de superfcie, caso em que a preferncia ser do fundieiro, em igualdade de condies com terceiros (artigo 1.373 do Cdigo Civil de 2002 e artigo 22 do Estatuto da Cidade). O artigo 1.374 do Cdigo Civil dispe que a concesso da superfcie resolver-se- pela destinao diversa dada ao terreno objeto do contratado. O projeto prev a adequao do artigo 23 do Estatuto da Cidade, o qual prev outras hipteses de descumprimento das obrigaes contratuais pelo superficirio. Mesmo sendo um direito real, a concesso do direito de superfcie ser sempre regida por contrato. Entre as causas de extino da superfcie encontramse: o desaparecimento da coisa; a ocorrncia do termo final, caso o contrato seja por prazo determinado; o abandono e deteriorao do imvel pelo superficirio. Se estiver estabelecido no contrato, a falta de pagamento do cnon motivo de resciso, mas mesmo ausente tal previso, a falta de pagamento do cnon j caracteriza o inadimplemento de obrigao e impe a resciso. Resta verificar se permitido ao superficirio purgar a mora e at quando. A forma na qual dar tal preferncia no est disciplinada no ordenamento privado. Concordamos com a explicao de Venosa sobre a preempo (ou preferncia) regulada pelo artigo 513 do Cdigo Civil e seguintes. O artigo 516 estipula o prazo de 60 dias aps a notificao para o exerccio desse direito, no caso de bens imveis. A desobedincia ao preceito de preempo acarretar responsabilidade por perdas e danos quele que deixou de conced-la, respondendo, solidariamente, o adquirente que tiver agido de m-f (art. 518). No existe a possibilidade de o preterido na preempo depositar o preo e haver para si a coisa, como autoriza a lei do inquilinato. (VENOSA, 2003, p. 396) Outra questo saber se o instituto se prorroga por prazo indeterminado quando findar o contrato por prazo determinado, sem a manifestao das partes e alterao da situao de superfcie. Na opinio de Venosa:

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A melhor soluo entender que no silncio das partes o contrato passa a vigorar por prazo indeterminado. Enquanto no cancelado o registro imobilirio, o instituto prossegue gerando efeitos erga omnes, O art. 24, 2, do Estatuto da Cidade, dispe que a extino do direito de superfcie ser averbada no cartrio de registro de imveis. Essa extino tambm pode decorrer de sentena em processo no qual a matria discutida. (VENOSA, 2003, p. 396) Aps a extino da concesso, o proprietrio readquire a propriedade plena sobre o terreno, construo ou plantao, independentemente de indenizao, salvo se houver clusula em contrrio (art. 1.375 do Cdigo Civil e art. 24 do Estatuto da Cidade). Caso o superficirio, seus prepostos ou familiares permaneam no imvel, caracteriza-se a posse injusta, o que enseja a ao de reintegrao de posse. Caso haja desapropriao do imvel concedido em superfcie, caber indenizao ao proprietrio e ao superficirio, no valor correspondente ao direito real de cada um, conforme art. 1.376 do Cdigo Civil. (VENOSA, 2003, p. 397) Segundo Marco Aurlio Bezerra de Mello, importante ter em vista o tempo que falta para o trmino de vigncia do direito real quando da desapropriao, pois isso determinar diretamente o clculo dos valores da superfcie e da propriedade do solo. Tal valor deve ser apurado mediante avaliao por profissional habilitado, considerando o direito real que cada um possua na poca da avaliao. Dessa forma, apura-se o valor do terreno e das benfeitorias e determina-se a proporcionalidade do valor das edificaes cabidas ao superficirio e ao fundieiro, de acordo com o tempo restante para o termo do contrato de superfcie. No caso de as obras e benfeitorias pertencerem integralmente ao superficirio, a ele caber seu respectivo valor.

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Consideraes finais
O direito de superfcie um dos instrumentos colocados disposio do governo, para a imediata aplicao de uma poltica de planejamento urbano eficaz para as reas mais carentes, independentemente de recursos financeiros para promover as desapropriaes, alm de fomentar a criao de empregos na rea de construo civil. O Estatuto da Cidade, em seu artigo 32, 1, sugere modalidades de operaes consorciadas, coordenadas pelo poder pblico municipal, com a participao dos proprietrios, moradores, usurios permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcanar melhorias sociais e a valorizao ambiental. H a possibilidade de formao de consrcios imobilirios em que o proprietrio transfere ao poder pblico municipal seu imvel e recebe como pagamento unidades imobilirias edificadas. A utilizao do direito real de superfcie, em consonncia com os preceitos legais, poder significar um importante avano social, transformando o uso da propriedade e adequando-a aos planos de poltica urbana a serem elaborados pelos administradores pblicos. Rony Dreger sugeriu o direito de superfcie em operao consorciada entre proprietrios de reas, a Unio, os municpios, as instituies financeiras e os

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empresrios, visando ao desenvolvimento urbano com melhorias sociais para a populao carente e a valorizao ambiental de uma regio. Assim, o proprietrio da referida rea cederia o direito de construo sobre seu terreno determinada associao de moradores em troca de um valor, cnon, a ser pago por um empresrio. A Unio criaria incentivo tributrio para as empresas participantes dos projetos de desenvolvimento da regio, tais como a execuo de infraestrutura, pavimentao de vias, saneamento, etc. Os municpios poderiam levantar a demanda por moradias com um cadastro de pessoas interessadas, discutindo problemas e potencialidades comuns com os municpios vizinhos. As instituies financeiras, com garantia de um direito real representado pela hipoteca da propriedade superficiria, emprestariam os recursos necessrios para a edificao das moradias populares. A populao poderia contribuir com mo-de-obra em regime de mutiro para a construo das moradias, beneficiando-se com o recebimento das mesmas, alm da infra-estrutura. Dessa forma, percebe-se que o instituto de direito real de superfcie atende aos interesses de todos os atores envolvidos. O proprietrio da rea, principalmente se essa estiver invadida, receberia um valor pela superfcie de seu imvel, sem abrir mo de uma eventual valorizao futura de seu bem. Os municpios de determinada regio poderiam articular-se para a gesto das aglomeraes urbanas e metropolitanas, elaborando e integrando seus respectivos planos diretores urbanos. Os empresrios seriam beneficiados pela divulgao da boa imagem de suas empresas e por incentivos tributrios concedidos pelo governo. Entendemos o direito de superfcie como um importante instrumento para atender funo social da propriedade, pois, em consonncia com as exigncias constitucionais, atenua a crise habitacional instalada nos centros urbanos do pas, favorecendo uma poltica urbana eficaz, sem a necessidade da utilizao de recursos financeiros diretos por parte do poder pblico. Outros benefcios sero alcanados por via indireta: fomento de novos empregos na rea de construo civil e no comrcio e servios, alm da benfica influncia no ordenamento do crescimento das cidades com reduo da misria e das desigualdades sociais.

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Obs.: Projeto de pesquisa apresentado como exigncia final do curso de ps-graduao lato sensu em Direito Processual Civil e Direito Civil, Turma 127.

Nota do Editor Data de submisso: outubro 2007 Aprovao: dezembro 2008

Regina Clia Corra Landim Engenharia civil, mestre em Engenharia Civil (UFF), com especializao em Engenheira de Segurana do Trabalho e Engenharia de Meio Ambiente, e advogada OAB/ES 11.653. Avenida Saturnino de Brito, 1.175, ap 302. Praia do Canto 29055-180 Vitria, ES (027) 3345-8948 / 9973-8865 rc2l@hotmail.com rc2ladv@yahoo.com.br

ps v.16 n.25 so paulo junho 20 09