Guillamn & Martn Gil Abogados

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LEY ESTATAL DE SUELO 8/2007: BREVES NOTAS SOBRE SUS NOVEDADES

El Boletn Oficial del Estado del da 29 de mayo de 2.007 ha publicado la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo. Entrar en vigor el da 1 de julio de 2.007 y deroga la anterior Ley estatal 8/1.998, de 13 de abril, de Rgimen del Suelo y Valoraciones. Mediante estas notas pretendemos informarles sobre las principales novedades de esta ley, con un lenguaje sencillo, prescindiendo de complejidades tcnico-jurdicas. Vamos a sistematizar estas breves notas sobre las novedades de la Ley 8/07 agrupndolas en dos grandes apartados, segn se trate de materias de competencia compartida entre el Estado y las Comunidades Autnomas o de materias de competencia exclusiva del Estado. I.- NORMAS SOBRE MATERIAS DE COMPETENCIA COMPARTIDA ENTRE EL ESTADO Y LA COMUNIDAD AUTNOMA DE LA REGIN DE MURCIA (CARM). I.1.- En estas materias, referidas al urbanismo, el Estado ha dictado en la Ley 8/07 las normas bsicas y a la CARM le corresponde su desarrollo, con respeto de aqullas normas bsicas estatales, que actan como lmites de la potestad legislativa autonmica. La CARM debe adaptar el Texto Refundido de la Ley del Suelo de la Regin de Murcia, aprobado por el Decreto Legislativo 1/2005, de 10 de junio (TRLSRM), en el plazo de un ao, transcurrido el cual sern aplicables directamente las normas de la Ley 8/07 y sin perjuicio de la aplicacin inmediata que tienen algunas de ellas. I.2.- Principio de desarrollo territorial y urbano sostenible (art. 2). Las polticas pblicas relativas a la regulacin, ordenacin, ocupacin y transformacin y uso del suelo tiene como fin comn la utilizacin de este recurso conforme al inters general y segn el principio de desarrollo sostenible, as como los fines especficos que les atribuyan las leyes. I.3.- En relacin con las condiciones bsicas de la igualdad en los derechos y deberes constitucionales de los ciudadanos (arts. 4 a 6), que operarn como lmites de las normas urbansticas de la CARM, se recogen derechos y deberes contenidos en la Constitucin y en normas urbansticas y de otro orden, tales como el derecho a disfrutar de una vivienda digna, adecuada y accesible, libre de ruido u otras inmisiones contaminantes o el derecho de acceso universal a las dotaciones pblicas y a los equipamientos colectivos. La novedad ms importante en esta materia la constituye la generalizacin en toda Espaa, pues antes slo estaba regulado en alguna Comunidad Autnoma (Valencia, Extremadura, Castilla-La Mancha) del derecho de iniciativa de los particulares, sean o no propietarios de los terrenos, en ejercicio de la libre empresa, para la actividad de ejecucin de la

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urbanizacin cuando sta no deba o no vaya a realizarse por la propia Administracin competente (el llamado Agente Urbanizador). La CARM deber regular dicho derecho con sujecin a los criterios establecidos en la Ley 8/2007 siguientes: atribucin mediante procedimiento con publicidad y concurrencia; salvaguarda en los criterios de atribucin de una adecuada participacin de la comunidad en las plusvalas derivadas de las actuaciones urbansticas; y peculiaridades o excepciones a favor de la iniciativa de los propietarios del suelo.

Se regula tambin el rgimen urbanstico de la propiedad del suelo (arts. 7 a 9), que es estatutario, establecindose expresamente que la previsin de edificabilidad no se integra en el contenido del derecho de propiedad del suelo y que la patrimonializacin de la edificabilidad se produce nicamente con su realizacin efectiva y condicionada al cumplimiento de los deberes y al levantamiento de las cargas establecidas. I.4.- Bases del rgimen del suelo (arts. 10 a 19). En esta materia es en la que operan las reformas ms importantes de la Ley. 1.4.1.- La Ley 8/2007 clasifica el suelo segn su situacin, en RURAL y URBANIZADO. No lo clasifica segn su destino, como haca la derogada Ley 6/98 (urbano consolidado, urbano no consolidado, urbanizable sectorizado, urbanizable no sectorizado y no urbanizable protegido, preservado o inadecuado para el desarrollo urbano -), lo que no impide que esta clasificacin, mas propiamente urbanstica, contine vigente en nuestra Comunidad Autnoma, pues as se recoge en el vigente TRLSRM y mientras el legislador regional no opte por otro criterio de clasificacin del suelo segn su destino. En la derogada Ley 6/98, la categora residual de suelo era la del suelo urbanizable, pues todo suelo que no debiera clasificarse como urbano o no urbanizable, era clasificado como urbanizable. En la ley 8/2007, la categora de suelo residual es la del suelo rural, pues todo suelo que no se encuentre en la situacin de suelo urbanizado se encuentra en situacin de suelo rural. Se encuentra en situacin de suelo URBANIZADO el integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los ncleos de poblacin, entendindose as, cuando las parcelas, estn o no edificadas, cuenten con las dotaciones y servicios urbansticos legalmente requeridos o puedan llegar a contar con ellos, sin otras obras que las de conexin de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento. Se encuentra en situacin de suelo RURAL el siguiente: a) el suelo preservado por la ordenacin territorial y urbanstica de su transformacin mediante la urbanizacin, incluyendo como mnimo los terrenos siguientes: terrenos excluidos de transformacin urbanstica por la legislacin de proteccin o polica del dominio pblico, de la naturaleza o del patrimonio cultural: los protegidos por los valores en ellos concurrentes, incluso los ecolgicos, agrcolas, ganaderos, forestales y paisajsticos;

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aqullos con riesgos naturales o tecnolgicos, incluidos los de inundacin o de otros accidentes graves; cuantos otros prevea la legislacin de ordenacin territorial o urbanstica. b) el suelo para el que los instrumentos de ordenacin territorial o urbanstica prevean o permitan su paso a la situacin de suelo urbanizado. c) Cualquier otro que no rena los requisitos para ser considerado en situacin de suelo urbanizado. I.4.2.- Para la Ley 6/98 era urbanizable todo el suelo no clasificado como suelo no urbanizable o urbano. Para la Ley 8/2007, los planes de ordenacin territorial y urbanstica slo clasificarn como suelo urbanizable el suelo preciso para satisfacer las necesidades que lo justifiquen, impedir la especulacin con l y preservar de la urbanizacin al resto del suelo rural (art.10.a). I.4.3.- La legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica o de conformidad con la misma, los planes de ordenacin, debern reservar un mnimo del 30 % de la edificabilidad residencial a viviendas de proteccin pblica. Este porcentaje puede ser incrementado por la legislacin de la CARM. De conformidad con la DT 1, se aplicar a todos los cambios de ordenacin cuyo procedimiento de aprobacin se inicie con posterioridad a la entrada en vigor de la ley 8/07. En caso de cambios de ordenacin de iniciativa pblica, se entender iniciado su procedimiento de aprobacin cuando tenga lugar su aprobacin inicial por el Ayuntamiento. En caso de iniciativa privada, cuando sta se presente ante el Ayuntamiento. I.4.4.- Evaluacin y seguimiento de la sostenibilidad del desarrollo urbano. Los planes de ordenacin territorial y urbanstica estn sujetos, adems de a las prescripciones de la legislacin medioambiental, a las especficas establecidas por la Ley 8/2007, entre las que destacan las siguientes: mapa de riesgos naturales del mbito objeto de ordenacin; informes, que sern determinantes y de los que slo se podr disentir de forma expresamente motivada, de las Administraciones competentes sobre las siguientes materias: o Hidrolgica, sobre la existencia de recursos hdricos necesarios para satisfacer las nuevas demandas y la proteccin del dominio pblico hidrulico. o Costas, sobre el deslinde y la proteccin del dominio pblico martimoterrestre. o Carreteras y dems de infraestructuras afectadas, sobre dicha afeccin y el impacto de la actuacin sobre la capacidad de servicio de tales infraestructuras. Informe o memoria de sostenibilidad econmica.

Con posterioridad, las Administraciones competentes en materia de ordenacin y ejecucin urbansticas realizarn informes peridicos de seguimiento de la actividad de ejecucin

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urbanstica de su competencia, que debern considerar al menos la sostenibilidad ambiental y econmica. I.4.5.- El deber de cesin a la Administracin de suelo libre de cargas de urbanizacin de la edificabilidad media ponderada de la actuacin no podr ser inferior al 5 % ni superior al 15 %, en las actuaciones de transformacin urbanstica o del incremento de edificabilidad media ponderada en las actuaciones de dotacin (en el suelo urbano consolidado o no). En caso de que el valor de las parcelas resultantes sea sensiblemente inferior o superior al medio en los restantes de su misma categora de suelo, la ley de la CARM podr permitir que los porcentajes se reduzcan o incrementen de forma proporcionada y motivada, hasta alcanzar un mximo del 20 % en el caso de su incremento. I.4.6.- Los convenios urbansticos no podrn establecer obligaciones o prestaciones adicionales ni ms gravosas que las que procedan legalmente en perjuicio de los propietarios afectados y la clusula que contravenga estas reglas ser nula de pleno derecho. I.5.- Patrimonios Pblicos de Suelo. Se establecen como fines de los mismos los siguientes: - regular el mercado de terrenos, - obtener reservas de suelo para actuaciones de iniciativa pblica, - y facilitar la ejecucin de la ordenacin territorial y urbanstica. Integran los patrimonios pblicos de suelo los bienes, recursos y derechos que adquiera la Administracin en virtud del deber de cesin legal obligatoria de suelo, sin perjuicio de los dems que determine la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica. I.5.3.- Destino. Los ingresos obtenidos mediante la enajenacin de los terrenos que los integran o la sustitucin de su cesin obligatoria por dinero se destinarn a la conservacin, administracin y ampliacin del mismo, siempre que slo se financien gastos de capital y no se infrinja la legislacin que les sea aplicable, o a los usos propios de su destino. Los bienes y recursos que integran necesariamente los patrimonios pblicos de suelo debern ser destinados a la construccin de viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica o a otros usos de inters social, que sern urbansticos o de proteccin o mejora de espacios naturales o de los bienes inmuebles del patrimonio cultural. Los terrenos adquiridos por una Administracin en virtud del deber de cesin obligatoria que estn destinados a la construccin de viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica no podrn ser adjudicados, ni en dicha transmisin ni en las sucesivas, por un precio superior al valor mximo de repercusin del suelo sobre el tipo de vivienda de que se trate, conforme a su legislacin reguladora. En el expediente administrativo y en el acto o contrato de la enajenacin se har constar esta limitacin, la cual ser tambin inscribible en el Registro de la Propiedad, y sin perjuicio de que su incumplimiento pueda dar lugar a la resolucin de la enajenacin.

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II.- NORMAS SOBRE MATERIAS DE COMPETENCIA EXCLUSIVA DEL ESTADO, DISTINTAS DEL URBANISMO PERO DE GRAN INFLUENCIA EN EL MISMO. Son normas estatales de aplicacin directa, susceptibles en algn caso de desarrollo reglamentario por el propio Estado. Las Comunidades Autnomas deben acatarlas y no cabe su desarrollo por la legislacin autonmica, pues las CCAA carecen de competencia para ello. II.1.- Valoraciones. II.1.1.- mbito. Las valoraciones del suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones y los derechos constituidos sobre o en relacin con ellos, se rigen por la ley 8/07 cuando tengan los objetos siguientes: urbanismo expropiacin venta o sustitucin forzosas responsabilidad patrimonial de la Administracin.

II.1.2.- Valoracin en el suelo rural. a) Los terrenos se tasarn mediante la capitalizacin de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotacin. b) Las edificaciones, construcciones e instalaciones, que deban valorarse independientemente del suelo, se tasarn por el mtodo del coste de reposicin, segn su estado y antigedad. c) Las plantaciones y sembrados, as como los arrendamientos rsticos u otros derechos, se tasarn segn los criterios de las leyes de expropiacin Forzosa y de Arrendamientos Rsticos.
EN NINGN CASO SE TENDRN EN CUENTA EN LA VALORACIN LAS EXPECTATIVAS URBANSTICAS.

II.1.2.- Valoracin en el suelo urbanizado. a) Suelo urbanizado no edificado o en el que la edificacin existente es ilegal o se encuentra en estado de ruina: se valorar aplicando a la edificabilidad atribuida a la parcela por la ordenacin urbanstica el valor de repercusin determinado por el mtodo residual esttico. b) Suelo edificado o en curso de edificacin: el mayor de los dos siguientes a. Tasacin conjunta del suelo y de le edificacin legal, determinado por el mtodo de comparacin. b. El determinado por el mtodo residual esttico, aplicado exclusivamente al suelo, sin consideracin de la edificacin. c) Suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovacin de la urbanizacin: el mtodo residual esttico, considerando los usos y edificabilidades atribuidos en su situacin de origen.

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Transitoriamente, mientras no se desarrolle reglamentariamente la Ley 8/07 sobre los criterios y mtodo de clculo de la valoracin, se aplicarn el art. 137.3 del Reglamento de Gestin Urbanstica y las normas sobre valoracin de inmuebles y de determinados derechos contenidas en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, para las garantas de las operaciones financieras realizadas por las Entidades de Crdito.
EN NINGN CASO SE TENDRN EN CUENTA EN LA VALORACIN LAS EXPECTATIVAS URBANSTICAS DERIVADAS DE LA ASIGNACIN DE EDIFICABILIDADES Y USOS QUE NO HAYAN SIDO AUN PLENAMENTE REALIZADOS.

II.1.3.- DT 3: las referidas reglas de valoracin se aplicarn a todos los expedientes que se inicien a partir de su entrada en vigor. Los terrenos que, a la entrada en vigor de la Ley 8/07, formen parte de mbitos de suelo urbanizable sectorizado, se valorarn con arreglo a la Ley 6/98 (mtodo residual de repercusin en la ponencia catastral). II.2.- Otros supuestos indemnizatorios o de valoracin. a) Indemnizacin de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanizacin, en que se toma como referencia el mismo porcentaje de cesin obligatoria a la Administracin Pblica. b) Indemnizacin de los gastos y costes en que se haya incurrido por la iniciativa y la promocin de actuaciones de urbanizacin o de edificacin. c) Valoracin del suelo en rgimen de equidistribucin de beneficios y cargas. II.3.- Expropiacin forzosa. II.3.1.- El justiprecio de los bienes y derechos expropiados con finalidad urbanstica se fijar con arreglo a los criterios de valoracin referidos, mediante expediente individualizado o por el procedimiento de tasacin conjunta, en el cual, slo si hay acuerdo con el expropiado, se podr satisfacer en especie (edificabilidad). II.3.2.- Reversin. La Ley 8/2007 limita y clarifica los supuestos de reversin. II.3.2.1.- Procede la reversin de los bienes expropiados con finalidad urbanstica si se alterara el uso que motiv la expropiacin de suelo en virtud de modificacin o revisin de los planes de ordenacin territorial y urbanstica, salvo que concurra alguna de las circunstancias siguientes: a) Que el uso dotacional pblico que hubiera motivado la expropiacin hubiera sido implantado y mantenido efectivamente durante 8 aos. b) Que el nuevo uso asignado al suelo sea igualmente dotacional pblico. c) Que la expropiacin se haya producido para la formacin a ampliacin de un patrimonio pblico de suelo, siempre que el nuevo uso sea compatible con los fines de ste. d) Haberse producido la expropiacin por incumplimiento de los deberes o no levantamiento de las cargas del suelo.

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e) Los dems supuestos previstos en la Ley de Expropiacin Forzosa. II.3.2.2.- En los casos en que el suelo haya sido expropiado para ejecutar una actuacin de urbanizacin: a) Procede la reversin, cuando hayan transcurrido 10 aos desde la expropiacin sin terminarse la urbanizacin. b) Procede la retasacin, cuando se alteren los usos o la edificabilidad en virtud de una modificacin del planeamiento. II.4.- Responsabilidad patrimonial. La Ley 8/2007 establece como supuestos de responsabilidad patrimonial de las Administraciones Pblicas, que dan lugar en todo caso a derecho de indemnizacin de las lesiones en los bienes y derechos que resulten, los siguientes: a) La alteracin de las condiciones de ejercicio de la ejecucin de la urbanizacin, o de las condiciones de participacin de los propietarios en ella, por cambio de la ordenacin territorial o urbanstica o del acto o negocio de la adjudicacin de dicha actividad, siempre que se produzca antes de transcurrir los plazos previstos para su desarrollo o, transcurridos stos, si la ejecucin no se hubiere llevado a efecto por causas imputables a la Administracin. Las situaciones de fuera de ordenacin producidas por los cambios en la ordenacin territorial o urbanstica no sern indemnizables, sin perjuicio de que pueda serlo la imposibilidad de usar y disfrutar lcitamente de la construccin o edificacin incursa en dicha situacin durante su vida til. b) Las vinculaciones y limitaciones singulares que excedan de los deberes legalmente establecidos respecto de construcciones y edificaciones, o lleven consigo una restriccin de la edificabilidad o el uso que no sea susceptible de distribucin equitativa. c) La modificacin o extincin de la eficacia de los ttulos administrativos habilitantes de obras y actividades, determinadas por el cambio sobrevenido de la ordenacin territorial o urbanstica. d) La anulacin de los ttulos administrativos habilitantes de obras y actividades, as como la demora injustificada en su otorgamiento y su denegacin improcedente. En ningn caso habr lugar a indemnizacin si existe dolo, culpa o negligencia graves imputables al perjudicado. II.5.- Venta o sustitucin forzosas. El incumplimiento de los deberes de edificacin o rehabilitacin previstos en esta Ley habilitar para la expropiacin por incumplimiento de la funcin social de la propiedad o la aplicacin del rgimen de venta o sustitucin forzosas, sin perjuicio de que la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica pueda establecer otras consecuencias. La sustitucin forzosa tiene por objeto la facultad de edificacin, para imponer su ejercicio en rgimen de propiedad horizontal con el propietario actual del suelo.

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La venta o sustitucin forzosas se iniciar de oficio o a instancia del interesado y se adjudicar mediante procedimiento con publicidad y concurrencia.

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