Proteccin del patrimonio familiar

Derechos Reales Comisin 7922

Eduardo Molina Quiroga

Bien de familia

Rgimen para proteger patrimonialmente al ncleo familiar, impide que el inmueble afectado sea ejecutado por deudas cuya causa obligacional sea de fecha posterior a su inscripcin como tal, ni an en el caso de concurso o quiebra. (Ley 14.394 (arts. 34 a 50)
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No es oponible

1) incumplimiento de las obligaciones provenientes de impuestos o tasas que graven directamente el inmueble, 2) gravmenes constituidos en razones de causa grave o manifiesta utilidad para la familia, 3) crditos por construccin o mejoras introducidas en la finca (conf. art. 38 ley 14.394 ).
Jurisprudencia : deudas por expensas y por alimentos.
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Sujetos legitimados

Toda persona fsica puede constituir en "Bien de Familia" un inmueble de su propiedad. Si es casada y nico titular del inmueble no necesita la conformidad del cnyuge. Si los titulares de la propiedad son condminos, la afectacin la deben realizar por unanimidad y contar entre ellos con el parentesco exigido por la ley. Si los condminos son concubinos y tienen hijos en comn, tambin pueden sujetarse al rgimen de proteccin.
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Familia- concepto
La

constituida por el/los propietario/s y su/s cnyuge/s, sus ascendientes y descendiente, aun los hijos adoptivos sin lmite de grado; o en defecto de ellos, sus parientes colaterales hasta el tercer grado inclusive de consanguinidad (hermano, to y sobrino) que convivieren con el constituyente (art 36
ley 14.394).
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Beneficiarios

El constituyente deber, al tiempo de realizar la afectacin, designar por lo menos a un beneficiario del grupo familiar. Es un derecho del constituyente, quien no tiene que respetar ningn grado de preferencia y su eleccin es libre. La nica limitacin que tiene es que existiendo parientes troncales, no podr designar a los colaterales, y si su situacin se enmarca en este ltimo supuesto, los colaterales tienen obligacin de convivir con el constituyente.
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Inmuebles que son afectables

Inmueble urbano o rural, Destinado a vivienda familiar o a la explotacin por cuenta propia. Slo puede afectarse un inmueble (art. 45 ley 14.394).
En caso de que la vivienda comprendiera ms de un lote o una unidad funcional y su complementaria, podr solicitarse la ampliacin justificando la utilidad.
Locales de negocio u oficinas, destinados a la explotacin por cuenta propia de o de los titulares del dominio.

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Embargo
Un

inmueble inscripto como bien de familia puede ser embargado y ejecutado por deudas cuya causa obligacional sea anterior a la afectacin y no por deudas posteriores (salvo las enunciadas anteriormente).
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Hipoteca

El propietario puede hipotecar el inmueble afectado a bien de familia. No es necesario desafectar el inmueble para hipotecarlo. La afectacin le ser oponible a todos los acreedores de obligaciones de causa obligacional posterior a la afectacin, pero no al acreedor hipotecario, quien en caso de ejecucin podr llegar a subastar el inmueble, aun sin necesidad de desafectacin. Este es un caso excepcional dentro del rgimen.
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Trmite
1) 2) 3) 4)

Ttulo de Propiedad (escritura, declaratoria de herederos, adjudicacin por divisin de bienes, subasta o reglamento de copropiedad, etc.) dependiendo de su situacin personal. DNI de los titulares de dominio y de los beneficiarios. Constancia de CUIL o CUIT de o de los propietarios Libreta de matrimonio o certificado de matrimonio (En caso de cnyuges), partidas o certificados de nacimientos (en caso de haber hijos), o cualquier otro documento pblico que acredite parentesco entre constituyentes y beneficiarios. (En caso que los documentos que acrediten parentesco sean expedidos por autoridad competente extranjera, debern estar debidamente traducidos, si fuera el caso, y legalizados por el Ministerio de Relaciones Exteriores y Culto).
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Desafectacin
Para

proceder a la venta de un inmueble afectado a bien de familia, es necesario previamente o por acto simultneo con la venta realizar la desafectacin.
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Desafectacin
Por

va administrativa ante el Registro de la Propiedad Inmueble por va notarial, ante escribano pblico o notario. En este ltimo caso puede ser por acto simultneo con el acto dispositivo (ej.: venta).

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Desafectacin
Para desafectar voluntariamente el inmueble se requiere la intervencin del propietario que debe contar con la conformidad de su cnyuge En caso de condminos se requiere la intervencin de los que renan por lo menos el cincuenta y uno por ciento.

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Disposicin causante

Toda persona podr imponer a sus herederos, aun forzosos, la indivisin de los bienes hereditarios, por un plazo no mayor de diez aos. Si se tratase de un bien determinado, o de unidad econmica, la indivisin podr extenderse hasta que todos los herederos alcancen la mayora de edad, aun cuando ese tiempo exceda los diez aos. Cualquier otro trmino superior al mximo permitido, se entender reducido a ste. El juez podr autorizar la divisin, total o parcial, a pedido de la parte interesada y sin esperar el transcurso del plazo establecido, cuando concurran circunstancias graves o razones de manifiesta utilidad o inters legtimo de tercero. (art. 51 Ley 14.394)
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Disposicin causante

Cuando en el acervo hereditario existiere una unidad econmica, el cnyuge suprstite que lo hubiese adquirido o formado en todo o en parte, podr oponerse a la divisin del bien por un trmino mximo de diez aos. La administracin compete al cnyuge sobreviviente. Se aplica a la casa habitacin construida o adquirida con fondos de la sociedad conyugal formada por el causante, residencia habitual de los esposos. A instancia de cualquiera de los herederos, el juez podr autorizar el cese de la indivisin, si concurrieren causas graves o de manifiesta utilidad econmica que justificasen la decisin.(art. 53 Ley 14.394)
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Cnyuge suprstite

Cuando en el acervo hereditario existiere una unidad econmica, el cnyuge suprstite que lo hubiese adquirido o formado en todo o en parte, podr oponerse a la divisin del bien por un trmino mximo de diez aos. La administracin compete al cnyuge sobreviviente. Se aplica a la casa habitacin construida o adquirida con fondos de la sociedad conyugal formada por el causante, residencia habitual de los esposos. A instancia de cualquiera de los herederos, el juez podr autorizar el cese de la indivisin, si concurrieren causas graves o de manifiesta utilidad econmica que justificasen la decisin.(art. 53 Ley 14.394)
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Herederos

Los herederos podrn convenir que la indivisin entre ellos perdure total o parcialmente por un plazo que no exceda de diez aos, sin perjuicio de la particin temporaria del uso y goce de los bienes entre los copartcipes. Si hay herederos incapaces, debe haber homologacin judicial. Estos convenios podrn renovarse al trmino del plazo. Cualquier heredero podr pedir la divisin, antes del vencimiento del plazo, si hay causas justificadas. (art. 52 Ley
14.394)
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Acreedores

La indivisin hereditaria no podr oponerse a terceros sino a partir de su inscripcin en el registro Durante la indivisin los acreedores particulares de los copropietarios no podrn ejecutar el bien indiviso ni una porcin ideal del mismo, pero s podrn cobrar sus crditos con las utilidades de la explotacin correspondientes a su respectivo deudor.
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Preguntas

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