28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania V Rodrigues

VÂNIA VEIGA RODRIGUES
MODELO DE ANÁLISE DE RISCO APLICADO A

ESTUDOS DE VIABILIDADE PARA CONSTRUÇÃO E
INCORPORAÇÃO DE PRÉDIOS RESIDENCIAIS
Dissertação apresentada ao Curso de Pós

Graduação em Engenharia Civil da
Universidade Federal Fluminense, como
requisito parcial para obtenção do Grau
de Mestre. Área de Concentração:
Produção Civil.
Orientador: Prof. JOSÉ MURILO FERRAZ SARAIVA – D. Sc.
Co-orientador: Prof. CARLOS ALBERTO PEREIRA SOARES - D. Sc.
NITERÓI
2001
VÂNIA VEIGA RODRIGUES
MODELO DE ANÁLISE DE RISCO APLICADO A ESTUDOS DE

VIABILIDADE PARA CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO DE
PRÉDIOS RESIDENCIAIS
Dissertação apresentada ao Curso de Pós

Graduação em Engenharia Civil da
Universidade Federal Fluminense, como
requisito parcial para obtenção do Grau
de Mestre. Área de Concentração:
Produção Civil.
Aprovada em 20 de dezembro de 2001
BANCA EXAMINADORA
________________________________________________________
Prof. JOSÉ MURILO FERRAZ SARAIVA, D. Sc.- Orientador
Universidade Federal Fluminense
________________________________________________________
Prof. CARLOS ALBERTO PEREIRA SOARES, D. Sc.- Co-orientador
________________________________________________________
Prof. MIGUEL LUIZ RIBEIRO FERREIRA, D. Sc.
________________________________________________________
Prof. JOÃO LUIZ CALMON NOGUEIRA DA GAMA, D. Ing.
Universidade Federal do Espírito Santo
NITERÓI
2001
693.97
R696 Rodrigues, Vânia Veiga
2001 Modelo de análise de risco aplicado a estudos de viabilidade
para construção e incorporação de prédios residenciais /
Vânia Veiga Rodrigues. – NiteróiUFF/CTC, 2001.
236 f.
Dissertação (Mestrado) – Engenharia Civil, Universidade

Federal Fluminense, 2001.
1. Edificações. 2. Construções - Gerenciamento. 3. Análise de risco.

I. Título.
DEDICATÓRIA
Ao plano perfeito de Deus que incluiu

em meu destino a realização deste
trabalho.
Com muito amor para Aline, Carolina e

Fabiane, por lhes roubar tanto tempo a
fim de escrever esta dissertação.
AGRADECIMENTOS
Ao prof. José Murilo Ferraz Saraiva, meu orientador, pela competência,

segurança, tranqüilidade e paciente incentivo na escolha do tema desta
dissertação.
Ao prof. Carlos Alberto Pereira Soares, meu co-orientador, pela competência,

segurança, paciência e apoio profissional dedicado ao longo deste trabalho.
Ao prof. Miguel Luiz Ribeiro Ferreira, pelo estímulo e valiosa ajuda com
competente conhecimento profissional referente ao tema da dissertação.
Aos meus pais, responsáveis pelos meus primeiros conhecimentos escolares.
À amiga de graduação e do Curso de Mestrado Kátia Araújo Allende, pela

presença amiga e carinhosamente incentivadora, recebida durante todo o período
de elaboração deste trabalho.
Aos professores Isar Trajano Costa, Nélio Dominguez Pizzolato e Orlando Celso
Longo que contribuíram com preciosas informações para a realização desta
dissertação.
Aos professores, colegas e funcionários do Programa de Pós Graduação em

Engenharia Civil da Universidade Federal Fluminense.
A CAPES pelo suporte financeiro fornecido ao longo do Curso de Mestrado.
Meu profundo apreço a todos os outros, aqui e ali, que tornaram este trabalho
possível.
AGRADECIMENTOS ESPECIAIS
Às empresas entrevistadas, que com boa vontade e profissionalismo contribuíram

para a realização deste trabalho:
Anfra Construções e Incorporações Ltda
Brejatuba S/A
Cheade Engenharia Ltda
Construtora Fernandes Maciel Ltda
JM Construções Ltda
LRM Projetos e Construções Ltda
Patrimóvel Consultoria Imobiliária
Pinto de Almeida Engenharia Ltda
Placon Planejamento, Construção e Incorporação Ltda
Prêmio Construtora Ltda
São Clemente Empreendimentos Comerciais S/A
Scon Sabrina Construção e Engenharia Ltda
RG Côrtes Engenharia S/A
RJZ Engenharia Ltda
Rubi Construções Ltda
Conasa Construtora S/A
Sertenge S/A
Soter Sociedade Técnica de Engenharia S/A

AGRADECIMENTOS CARINHOSAMENTE ESPECIAIS
Ao amigo e colega de profissão Protásio Ferreira e Castro, pelo apoio e estímulo

prestado no sentido de cursar o Mestrado em Engenharia Civil e ajuda na escolha
da linha de pesquisa.
Ao professor de graduação e amigo Rogério Gomes Côrtes, minha imensa

gratidão pelo apoio e incentivo recebido para meu ingresso no Curso de Mestrado
em Engenharia Civil e sobretudo pela amizade estimulante e cooperação
profissional, presente durante toda a realização deste trabalho.
“A verdadeira dificuldade não está em
aceitar idéias novas, mais sim em
escapar das antigas” (John Maynard
Keynes, economista inglês, 1883 –
1946).
8
SUMÁRIO
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS 13
LISTA DE FIGURAS 14
LISTA DE GRÁFICOS 15
LISTA DE QUADROS 17
LISTA DE TABELAS 18
RESUMO 19
ABSTRACT 20
1. INTRODUÇÃO 21
1.1. Apresentação 21
1.2. Objetivos 23
1.3. Metodologia e Organização da Pesquisa 24
1.4. Estruturação do Trabalho 25
2. O RISCO E AS TÉCNICAS DE ANÁLISE DE RISCO 28

2.1. Introdução 28
2.2. Risco e Incerteza – Conceitos Básicos 30
2.3. Risco e Incerteza – Diferenças Básicas 32
2.4. Categorias Principais de Risco 33
2.5. Atitudes Diante da Exposição ao Risco 34
2.6. Histórico da Análise de Risco 35
2.7. O Gerenciamento de Riscos 42
2.8. As Técnicas de Identificação de Riscos 45
2.9 As Técnicas de Análise de Risco 46
9
2.9.1 Projeções Otimista, Esperada e Pessimista 47

2.9.2 Acréscimo de Risco à Taxa de Desconto e 48
Ajuste Pela Certeza Equivalente
2.9.3 Técnicas Qualitativas de Análise de Risco 48
2.9.3.1 Análise Preliminar de Risco 48
2.9.3.2 Pesquisa de Mercado 49
2.9.3.3 Analogias Históricas e Analogias de 52
Fenômenos da Natureza
2.9.3.4 Criação de Cenários 53
2.9.3.5 Análise de Impactos Entre Eventos 53
2.9.3.6 Técnica Delphus 54
2.9.3.7 Técnica do Painel de Especialistas 55
2.9.4 Técnicas Quantitativas de Análise de Risco 56
2.9.4.1 Probabilidade 56
2.9.4.2 Valor Monetário Esperado e Curva de Utilidade 56
2.9.4.3 Teste de Sensibilidade 60
2.9.4.4 Coeficiente de Variação e Curva de Indiferença 60
2.9.4.5 Regressão 62
2.9.4.6 Correlação 63
2.9.4.7 PERT-Risco 65
2.9.4.8 Árvore de Decisão 68
2.9.4.9 Simulação de Monte Carlo 69
3. O EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO 74
3.1 Introdução 74
3.2 O Incorporador 75
3.3 Pessoas Envolvidas no Empreendimento Imobiliário 75
3.4 O Estudo Preliminar do Terreno 77
3.5 O Estudo de Viabilidade Construtiva do Terreno 78
3.5.1 O Aproveitamento Arquitetônico do Terreno 78
3.5.2 Definição da Tipologia da Edificação 79
3.5.3 Caracterização do Projeto de Arquitetura 80
3.6 Análise da Viabilidade Econômica do Empreendimento 81
10
3.6.1 Potencial de Receita do Empreendimento 81

3.6.1.1 Estimação do Valor de Venda das Unidades 82
Imobiliárias
3.6.2 Custos Gerados Pela Incorporação 83
3.6.2.1 Custo do Terreno 84
3.6.2.2 Custo da Construção 84
3.6.2.3 Despesas Financeiras 86
3.6.2.4 Despesas de Venda das Unidades Imobiliárias 86
3.6.3 Análise da Taxa de Rentabilidade do Empreendimento 87
3.6.4 Considerações Finais 89
3.7 A Negociação do Terreno 89
3.7.1 Análise do Terreno 90
3.7.2 Análise Jurídica Fiscal do Proprietário do Terreno 90
3.7.3 Determinação das Garantias Para Quitação Imediata 91
do Terreno
3.7.4 O Instrumento de Opção de Compra e Venda 91
3.8 O Arquivamento do Memorial de Incorporação 92
3.9 O Contrato de Construção 93
3.10 O Lançamento do Empreendimento 94
4. DIAGNÓSTICO DA METODOLOGIA DE ANÁLISE DE RISCO 95

PRATICADA PELAS CONSTRUTORAS
4.1 Técnica Utilizada 95
4.2 Etapas da Pesquisa de Campo 96
4.2.1 Escolha dos Especialistas e Determinação do Tamanho
da Amostra 97
4.2.2 Elaboração e Aplicação do Questionário 98
4.2.3 Processamento, Conversão e Tabulação dos Dados
Obtidos 101
4.2.4 Análise dos Dados Obtidos 103
4.2.4.1 Características Gerais 103
4.2.4.2 Estudo de Viabilidade e Estratégia Utilizada no
Empreendimento 104
11
4.2.4.3 Estratégia Utilizada para Controle dos Riscos

Com Relação ao Prazo 111
Com Relação ao Custo 114
Com Relação à Execução 119
4.3 Análise da Metodologia de Análise de Risco Praticada Pelas
Construtoras Entrevistadas 123
5. PROPOSIÇÃO DE MODELO DE ANÁLISE DE RISCO 128

5.1 Introdução 128
5.2 Descrição do Modelo 128
5.2.1 Primeira Etapa do Modelo 129
5.2.2 Segunda Etapa do Modelo 130
5.2.2.1 Cálculo do Lucro do Empreendimento 131
5.2.2.2 Aplicação de Técnicas de Análise de Risco 132
6. ESTUDO DE CASO 149

6.1 Introdução 149
6.2 Caracterização do Empreendimento 149
6.3 Aplicação de Técnicas de Análise de Risco 154
6.3.1 Aplicação de Teste de Sensibilidade e
Construção de Cenários 154
6.3.2 Aplicação da Simulação de Monte Carlo 156
6.3.3 Aplicação de Regressão Linear Múltipla 160
7. CONCLUSÃO 162
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 166
APÊNDICES 171
Apêndice I - Modelo do Questionário Aplicado nas Construtoras 172
Apêndice II - Resumo das Entrevistas nas Construtoras 178
12
Apêndice III - Tabulação dos Dados Obtidos nas Construtoras 203

Apêndice IV - Resultados da Tabulação dos Dados Obtidos nas
Construtoras 210
Apêndice V – Valores de Custo de Construção/m2 Gerados Através
da Simulação de Monte Carlo 217
Apêndice VI – Resumo e Aplicação dos Dados Obtidos na Empresa
de Consultoria Imobiliária 220
Apêndice VII –Resumo e Aplicação dos Dados das Unidades
Imobiliárias do Empreendimento Utilizado no
Estudo de Caso 226
ANEXOS 228
Anexo I - Estudo de Viabilidade do Corretor 229
Anexo II - 1º Estudo de Viabilidade Construtiva da Empresa 231
Anexo III - 2º Estudo de Viabilidade Construtiva da Empresa 233
Anexo IV - 3º Estudo de Viabilidade Construtiva da Empresa 235
13
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS
ABC Activity Based Consting

ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas
AGREE Advisory Group on Reliability of Eletronic Equipment
CII Comissão da Indústria Imobiliária
CPM Critical Path Method
CV Coeficiente de variação
DTC Data de término mais cedo
DTT Data de término mais tarde
EMOP Empresa Municipal de Obras Públicas
FMEA Failure Mode and Effects Analysis
GR Gerenciamento de Riscos
IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
IPHAN Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional
ISO International Organization Standardization
ISS Imposto Sobre Serviço
MTBF Média de tempo entre falhas
PERT Program Evaluation and Review Tecnique
PHA Preliminary Hazard Risk
PIS Programa de Integração Social
SAC Serviço de Atendimento ao Cliente
SEBRAE Serviço Brasileiro de Apoio às Micro e Pequenas Empresas
SENAI Serviço Nacional de Aprendizagem Industrial
SINDUSCON Sindicato da Indústria a Construção Civil
SINIAS Société Nationale dês Industries Aéronautiques et Spatiale
VE Valor esperado
14
LISTA DE FIGURAS
Figura 2.1 – Etapas do gerenciamento de risco 42

Figura 2.2 – Gráfico de distribuição probabilística 58
Figura 2.3 – Curva de utilidade 59
Figura 2.4 – Curva de indiferença 61
Figura 2.5 – Curva de distribuição normal 65
Figura 2.6 – Árvore de decisão – representação gráfica 68
Figura 2.7 – Resultados de uma simulação de Monte Carlo 70
aplicada a um cronograma de projeto
Figura 2.8 – Convergência de caminho 71
Figura 2.9 – Histograma de freqüência 72
Figura 2.10 – Curva de freqüência acumulada 72
Figura 3.1 – Relacionamento entre as pessoas envolvidas 76
em um processo de incorporação imobiliária
Figura 4.1 – Fluxograma do Método de Enquete 96
Figura 5.1 – Distribuição Beta para diferentes valores dos
parâmetros de forma α e β 138
Figura 5.2 - Curva de freqüência acumulada de valores 140
gerados através da simulação de Monte Carlo
15
LISTA DE GRÁFICOS
Gráfico 3.1 – Gráfico representativo de IR 88

Gráfico 4.1 – Classificação das empresas entrevistadas 104
Gráfico 4.2 – A empresa possui metodologia para analisar riscos? 104
Gráfico 4.3 – Quais os riscos considerados em um novo
empreendimento? 105
Gráfico 4.4 – Quais os parâmetros analisados durante os Estudos
Preliminar e o de Viabilidade Construtiva do terreno? 106
Gráfico 4.5 – A empresa faz Pesquisa de Mercado para compra
do terreno? 106
Gráfico 4.6 – A empresa faz consulta a Prefeitura para verificação
dos parâmetros construtivos do terreno? 107
Gráfico 4.7 – É verificado prazo e custo necessário para retificação
das medidas do terreno? 108
Gráfico 4.8 – É realizada Pesquisa de Mercado para definir o produto? 108
Gráfico 4.9 – Em função de uma taxa de rentabilidade mais alta lançam
o empreendimento sem financiamento bancário? 109
Gráfico 4.10 – Qual a estratégia utilizada para montar a tabela de vendas
do empreendimento? 110
Gráfico 4.11 – Quais as competências necessárias para competir no
mercado? 110
Gráfico 4.12 – Que características um empreendimento precisa
apresentar para ocorrer redução do lucro? 111
Gráfico 4.13 – Como é gerenciado o risco com relação ao prazo? 112
Gráfico 4.14 – O cronograma é traçado utilizando-se programa de
computador 112
Gráfico 4.15 – Que estratégias são utilizadas quando a obra está
atrasada? 113
Gráfico 4.16 – As causas do atraso podem ser atribuídas a: 113
Gráfico 4.17 – A empresa possui departamento de orçamento/
planejamento? 114
Gráfico 4.18 – Qual a fonte dos coeficientes das composições de custo? 115
16
Gráfico 4.19 – Qual a margem de erro do orçamento? 115

Gráfico 4.20 – Quais as causas do erro do orçamento? 116
Gráfico 4.21 – É realizada a apropriação de custo? Há quanto tempo? 116
Gráfico 4.22 – Qual o critério de escolha dos serviços? 117
Gráfico 4.23 – Com que freqüência é realizada a apropriação? 117
Gráfico 4.24 – A empresa realiza a apropriação com que objetivos? 118
Gráfico 4.25 – É feita a atualização dos coeficientes das composições
de custo? Em que época? 119
Gráfico 4.26 – A empresa possui certificação ISO? 120
Gráfico 4.27 – A alta administração está envolvida com programas de
incentivo à qualidade? 120
Gráfico 4.28 – Quais os procedimentos empregados para assegurar a
qualidade final? 121
Gráfico 4.29 – Investem em qualificação de mão de obra? 122
Gráfico 4.30 – A empresa possui funcionários especializados em
garantia de qualidade? 122
Gráfico 4.31 – Possuem Manual de Qualidade? 122
Gráfico 6.1 – Curva de freqüência acumulada de valores gerados
através de 50 simulações de Monte Carlo 157
17
LISTA DE QUADROS
Quadro 2.1 – The RisK – uncertainty continuum 33

Quadro 2.2 – Categorias principais de risco 33
Quadro 4.1 – Resumo das entrevistas 101
Quadro 4.2 – Conversão das entrevistas 102
Quadro 4.3 – Tabulação dos dados 102
Quadro 4.4 – Classificação do porte da empresa por
nº de empregados 103
Quadro 5.1 – Quadro resumo da viabilidade econômica 131
Quadro 5.2 - Teste de sensibilidade 135
Quadro 6.1 – Quadro resumo dos tipos e números de unidades
imobiliárias previstas nos estudos de viabilidade
construtiva 150
Quadro 6.2 – Quadro resumo da viabilidade econômica 152
Quadro 6.3 – Teste de sensibilidade do estudo de caso 155
Quadro 6.4 – Quadro das freqüências obtidas em 50 simulações 157
18
LISTA DE TABELAS
Tabela 5.1 – Tabela representativa da variável x1 144

Tabela 5.2 - Tabela representativa da variável x2 144
19
RESUMO
A utilização de técnicas de análise de risco em empreendimentos
imobiliários, tipologia incorporação e construção de edifícios residenciais visa,
sobretudo, possibilitar ao empreendedor, durante o processo decisório, avaliar os
riscos aos quais estará sujeito o empreendimento e a tomada de decisões mais
segura, resultando desta forma, na otimização dos lucros.
Inicialmente, a presente dissertação com base em pesquisa bibliográfica
define o que é risco, incerteza, gerenciamento de risco, identifica as técnicas de
análise de risco existentes na literatura atual e caracteriza o empreendimento em
estudo.
Em seguida, apresenta-se diagnóstico da metodologia praticada pelas
construtoras na análise de risco deste tipo de empreendimento, obtido através da
confrontação da revisão bibliográfica com pesquisa de campo composta de
questionários e entrevistas, realizada em quatorze construtoras localizadas no
estado do Rio de Janeiro.
Finalizando, com base na revisão bibliográfica e na pesquisa de campo, é
apresentado um modelo de análise de risco, a ser utilizado pelas empresas
construtoras, no estudo de viabilidade de empreendimentos similares ao do tema
do presente trabalho e um estudo de caso onde se aplica o modelo apresentado.
20
ABSTRACT
The main purpose of this present essay is to reap profits from risk analysis
techniques of incorporation of immovable enterprises and buildings structures. To
utilize those techniques we aim, above all, to make possible to the undertake
during the process of decision, to appraise the risks of the undertaking adventure
and make the most assured decisions resulting from this, the optimism of profits.
Initially was made a bibliographic investigation to identify the risk analysis
techniques that exists in the present literature and characterizes the enterprise we
now examine.
After the bibliographic investigation, a field research in fourteen constructing
companies in Rio de Janeiro took place through questions and interviews with the
purpose of comparison of the research theory and the methodology practiced by
the constructing companies in risk analysis of this type of enterprise, with the
obtained results presented e commented.
Based upon the bibliographic revision and field research, propositions of
directives of a model of risk analysis construction are presented, to be used by
enterprises building construction in a study of similar undertake viability to the
subject of this present study.
And finally, with the purpose of a better understanding of this theme a
proposed directives, a practical application is presented through a case study.
1 - INTRODUÇÃO
1.1 APRESENTAÇÃO
Pode-se facilmente observar que até algum tempo atrás, a construção civil
brasileira obtinha lucros com facilidade, atuando num mercado que apresentava
legislação branda e pouca exigência por parte dos clientes. Hoje a construção civil
enfrenta crises, onde o lucro passou a ser imposto pelo preço de mercado e pelo
custo da produção. Assim sendo é imprescindível que as construtoras possam
garantir os lucros previamente estimados, relativos à construção de seus
empreendimentos imobiliários, uma vez que atualmente os mesmos já se
encontram em patamares naturalmente mais baixos. Desta forma, torna-se
importante e necessária a aplicação, por parte das construtoras, de técnicas de
análise de risco que possibilitem a identificação dos riscos realmente envolvidos
quando do estudo de viabilidade para o lançamento de um empreendimento desta
natureza, uma vez que a gestão de análise de risco realizada atualmente pelas
construtoras caracteriza-se por ser assistemática ou subjetiva, sendo decorrente
na maioria das vezes da própria experiência profissional dos empreendedores.
Na literatura referente ao tema existem diversas técnicas quantitativas,

bem como qualitativas, com as quais torna-se possível avaliar os riscos aos quais
estará sujeito o empreendimento. Assim sendo, na avaliação do risco de um novo
empreendimento imobiliário, o processo decisório deve começar com as
informações existentes, admitir determinadas possibilidades e com a utilização de
técnicas de análise de risco estabelecidas chegar a informações seguras sobre o
futuro do mesmo.
22
Diante do cenário econômico brasileiro atual pressupõe-se que, mais do

que nunca, a meta principal de uma construtora seja a preservação de seu lucro
que somente poderá ocorrer se a mesma executar seus empreendimentos
cumprindo o prazo, mantendo o custo final dentro do intervalo inicialmente
calculado, executando a obra com qualidade, obtendo assim a satisfação do
cliente.
Assim sendo, para que as construtoras assegurem um adequado

comportamento frente às condições do mercado, que se torna cada vez mais
competitivo, faz-se necessário o conhecimento prévio e preciso dos riscos
existentes em um novo empreendimento imobiliário, através de mecanismo de
análise de risco, assegurando ao mesmo tempo incremento de competitividade,
lucratividade e qualidade.
A relevância de proposição de diretrizes, para adoção de um modelo de análise

de risco consiste no fato de possibilitar às construtoras compararem o lucro previsto com
o obtido, detectar possíveis falhas, erros e situações de risco, bem como analisar os
resultados em geral, tomando medidas corretivas que possibilitem melhorias nos seus
lucros.
É importante salientar que uma vez que os empreendimentos imobiliários

de uma construtora podem ser de diversos tipos, tais como: loteamentos,
construção de prédios comerciais, construção de condomínios, construção de
casas residenciais, etc; esta dissertação irá abordar apenas a gestão de análise
de risco na construção de prédios residenciais.
Como poderá ser observado ao longo do presente trabalho, o levantamento

de dados ocorre praticamente durante todo o tempo da realização do mesmo.
Desta forma, naturalmente conclui-se que o levantamento de dados é de vital
importância para que o objetivo desta dissertação seja alcançado dentro de
parâmetros que evidenciem a realidade de nossos dias. Assim sendo, todo o
levantamento de dados foi executado dentro de cuidadosa atenção e com
23
preocupação de coletar dados confiáveis e verdadeiros, visando obter uma

amostra representativa da população amostrada.
A amostra considerada neste trabalho refere-se aos dados obtidos em

construtoras estabelecidas nos municípios de Niterói e do Rio de Janeiro e em
empresa de consultoria imobiliária sediada em Niterói, responsável pela
comercialização dos empreendimentos de todas as construtoras de Niterói que
colaboraram com este trabalho.
1.2 OBJETIVOS
a) Geral
Construir um modelo de análise de risco, capaz de avaliar os principais

riscos realmente envolvidos no estudo de viabilidade para incorporação e
construção de edifícios residenciais.
b) Específicos
• Pesquisar técnicas de análise de risco propostas por alguns autores e

caracterizar o empreendimento em estudo;
• Identificar sistemas de análise de risco utilizados pelas construtoras,

especificamente em construção de edifícios residenciais, diagnosticando as
respectivas metodologias;
• Submeter os sistemas identificados à análise, com o objetivo de detectar

falhas, aspectos relevantes e aqueles favoráveis e desfavoráveis para as
construtoras;
• Propor um modelo de análise de risco, cujos parâmetros estejam em

conformidade com a necessidade e realidade das construtoras de edifícios
residenciais.
24
1.3 METODOLOGIA E ORGANIZAÇÃO DA PESQUISA
Com a finalidade de alcançar o objetivo proposto, este trabalho foi

submetido ao cumprimento das etapas a seguir:
a) Pesquisa Bibliográfica;
b) Pesquisa de campo;
c) Análise dos dados encontrados;
d) Proposição de modelo de análise de risco.
O trabalho foi iniciado através da pesquisa bibliográfica junto às bibliotecas

da Universidade Federal Fluminense - UFF e Universidade Federal do Rio de
Janeiro - UFRJ e serviços de busca da Internet, pesquisando em livros, revistas,
artigos, anais e notas de aula, assuntos relevantes e relacionados ao objetivo da
dissertação. Pesquisou-se sobre incorporação imobiliária, custos, gestão,
orçamento, apropriação, risco, incerteza, gerenciamento de risco, técnicas de
identificação de risco e técnicas de análise de risco propostas por alguns autores.
Em seguida deu-se prosseguimento ao trabalho executando-se pesquisa

de campo, através de visitas a pequenas e médias construtoras, com a intenção
de diagnosticar as metodologias de análise de risco utilizadas atualmente pelas
mesmas. Esta pesquisa de campo, que se encontra descrita com maiores
detalhes no capítulo IV, consistiu basicamente de:
a) Escolha e contato de construtoras representativas do setor em estudo, o que

possibilitou o diagnóstico da metodologia de análise de risco utilizada
atualmente por estas;
b) Elaboração de questionário inicial;

25
c) Aplicação do questionário inicial junto às construtoras;
d) Adaptação e reformulação do questionário inicial;
e) Elaboração de questionário definitivo;
f) Aplicação do questionário definitivo junto às construtoras.
Imediatamente após o término da pesquisa de campo, teve início a fase de

análise dos dados encontrados, obedecendo aos seguintes passos:
a) Seleção dos resultados comparáveis e confiáveis dos demais resultados

encontrados quando da aplicação dos questionários;
b) Tabulação dos resultados;
c) Análise dos resultados propriamente dita.
Com embasamento na pesquisa bibliográfica e no diagnóstico da

metodologia de análise de risco utilizada atualmente pelas construtoras, elaborou-
se uma proposição de modelo de análise de risco, assim como críticas, sugestões
e/ou recomendações de metodologias já utilizadas. Para propor o citado modelo
fez-se necessário realizar pesquisa de campo junto à empresa de consultoria
imobiliária, cuja metodologia será mais detalhadamente descrita no capítulo V.
1.4 ESTRUTURAÇÃO DO TRABALHO
A presente dissertação é composta de corpo principal da mesma contendo

7 (sete) capítulos, 7 (sete) apêndices e 4 (quatro) anexos.
26
No corrente capítulo faz-se a apresentação do trabalho, cita-se a relevância

da abordagem do tema para a construção civil, são relacionados os objetivos
desta dissertação, caracteriza-se a metodologia utilizada na elaboração da
mesma e finaliza-se apresentando a estruturação do trabalho.
O segundo capítulo inicia com breve introdução sobre o processo decisório,

são apresentados conceitos básicos de risco e incerteza, definições e diferenças
entre os dois conceitos propostas por alguns autores, as categorias principais de
riscos, e os comportamentos possíveis de um investidor perante o risco. Discorre-
se também sobre a evolução histórica da análise de risco, define-se o processo
de gerenciamento de risco, são citadas algumas técnicas de identificação de
riscos e descritas algumas técnicas de análise de risco existentes na literatura
atual.
O terceiro capítulo é destinado a caracterizar o que é um empreendimento

imobiliário do tipo construção de prédio residencial, quais os procedimentos
necessários durante seu estudo de viabilidade, para sua incorporação e seu
lançamento para as vendas.
No quarto capítulo apresenta-se o diagnóstico da metodologia de análise

de risco em uso pelas construtoras, no estudo de viabilidade para incorporação e
construção de prédios residenciais. Além disso, é caracterizada a técnica utilizada
na pesquisa de campo e na definição do diagnóstico, relatando-se o procedimento
utilizado para levantamento, tabulação e análise dos dados.
No quinto capítulo propõe-se um modelo de análise de risco, a ser utilizado

pelas construtoras no estudo de viabilidade para incorporação e construção de
prédios residenciais, sendo também apresentada a pesquisa de campo com a
respectiva metodologia e análise dos resultados, utilizada na construção do
modelo proposto.
No sexto capítulo é apresentada uma aplicação prática do modelo proposto

no quinto capítulo, através de um estudo de caso.
27
No sétimo capítulo é apresentada a conclusão e comentários a respeito de

aspectos positivos e negativos observados na metodologia diagnosticada no
quarto capítulo.
Nos apêndices (I ao VII), são respectivamente apresentados: o modelo do

questionário definitivo aplicado nas construtoras; resumo, tabulação e resultados
da tabulação dos dados obtidos nas entrevistas junto às construtoras; valores de
custo de construção/m2 gerados através da simulação de Monte Carlo; resumo e
aplicação dos dados obtidos junto à empresa de consultoria imobiliária e resumo
e aplicação dos dados das unidades imobiliárias do empreendimento utilizado no
estudo de caso. Os anexos (I ao IV), constam de estudos de viabilidade, citados
no estudo de caso apresentado no sexto capítulo.
2 – O RISCO E AS TÉCNICAS DE ANÁLISE DE RISCO
Em atendimento ao que foi proposto no capítulo I desta dissertação, o

presente capítulo inicia com uma breve introdução sobre o processo decisório.
Em seguida são apresentados os conceitos básicos de risco e incerteza,

assim como algumas definições referentes aos conceitos propostas por alguns
autores. São também caracterizadas as diferenças entre risco e incerteza, citadas
as categorias principais de riscos e as atitudes possíveis de serem adotadas pelo
ser humano, diante da exposição ao risco.
O capítulo continua através do relato da evolução histórica da análise de

risco, define o processo de gerenciamento de riscos e finaliza citando e
comentando algumas técnicas utilizadas para identificar riscos, assim como
técnicas de análise de risco existentes na literatura.
2.1 INTRODUÇÃO
Ao longo de todo o processo de planejamento e de construção de um novo

empreendimento imobiliário, ou seja, desde a fase de estudo de viabilidade até a
entrega do mesmo aos proprietários, o empreendedor está permanentemente
sujeito à tomada de decisões, que objetivam otimizar os lucros e garantir o retorno
do capital investido.
29
Durante a tomada de decisão, normalmente o empreendedor elabora

análises que se baseiam quase sempre em estimativas de valores e na própria
experiência profissional; porém, por melhores e mais otimistas, ou piores e mais
pessimistas que sejam estas análises, não existe nenhuma certeza com relação
aos resultados futuros estimados pelas mesmas, uma vez que estes resultados
poderão sofrer modificações, ocasionadas por influências tanto internas como
externas, sob as quais o empreendimento poderá estar sujeito ao longo de sua
execução.
Desta forma, conclui-se que o ato de decidir pode ser considerado como o
evento de maior relevância durante o processo decisório. Assim sendo, torna-se
imprescindível que as decisões possam ser tomadas dentro de condições as mais
seguras possíveis, procurando-se para tal adotar critérios científicos, de forma
que ocorra máxima redução dos riscos aos quais estará sujeito o novo
empreendimento. “Esta decisão que ocorre no presente, mantém vínculos ao
mesmo tempo com o passado e com o futuro; representa o fim do passado e o
início do futuro” (SECURATO, 1993, p.18).
Além de tudo, é importante lembrar que os critérios científicos que deverão

ser adotados durante todo o processo decisório, poderão sofrer influências quer
de fatores psicológicos quer de subjetivos. Com relação a fatores que podem
influenciar uma decisão, tal como a experiência, vale ressaltar a seguinte citação:
“A experiência provém do conjunto de situações vividas por uma pessoa e

será tanto maior quanto maior for o número de exposições ao processo
decisório[...]. Naturalmente, acreditamos que a experiência venha com o
tempo, mas achamos que é fundamental para a organização expor ao
máximo seus quadros à participação do processo decisório, fazendo com
que este tempo seja minorado”. (SECURATO, 1993, p.18).
Assim sendo, pode-se concluir que os riscos envolvidos em um novo

empreendimento podem ser minimizados através de dois procedimentos, quais
sejam: fazendo-se uso da longa experiência de especialistas submetidos diversas
30
vezes a processos decisórios semelhantes, ou utilizando-se técnicas de análise

de risco adequadas ao perfil do empreendimento em estudo.
A utilização simultânea e combinada da experiência do empreendedor e de

técnicas de análise de risco, durante o processo decisório, pode então ser
considerada como uma forma otimizada para redução de riscos durante o
processo de planejamento e execução do empreendimento.
2.2 RISCO E INCERTEZA – CONCEITOS BÁSICOS
Durante todo o processo de planejamento e de construção de um

empreendimento imobiliário, muitas decisões são tomadas com base nas
expectativas sobre o futuro do mesmo, que é amplamente desconhecido. Isto
significa dizer que as decisões que são tomadas baseadas em hipóteses,
previsões, estimativas ou expectativas de possíveis situações futuras, implicam
em aceitar riscos e incertezas.
O risco e a incerteza são conceitos abstratos e naturais ao ser humano,

uma vez que o mesmo já nasce convivendo com eles e precisa estar sempre em
seu dia a dia realizando planos e projeções com relação ao futuro.
No gerenciamento de projetos, risco e incerteza podem ser definidos

como: “Risk and uncertainty characterize situations where the actual outcome for
a particular event or activity is likely to deviate from the estimate or forecast
value” (RAFETERY, 1996, p.5). Desta forma, é possível concluir que o risco e a
incerteza estarão presentes no processo de construção de um empreendimento
imobiliário, todas as vezes que houver a possibilidade de quaisquer resultados
encontrados, estarem em desacordo com aqueles previamente estimados.
Os riscos inerentes ao planejamento e construção de um

empreendimento imobiliário podem pertencer a duas fontes distintas,
classificadas como internas e externas ao empreendimento. Dentre as fontes de
31
risco internas ao empreendimento pode-se citar a localização do canteiro de

obras, dificuldade de acesso ao mesmo, complexidade e tamanho do
empreendimento, novidades no mesmo em relação a empreendimentos
anteriores, alterações de projeto e estimativas de custos e/ou de prazos
errôneas. Analogamente, características de mercado, inflação, instabilidade
política e/ou econômica, condições climáticas, disponibilidade de mão-de-obra e
de materiais, financiamento quando o empreendimento depende de agente
financeiro externo, mudanças na legislação, crises internacionais e condições
ambientais são exemplos de fontes de risco externas ao empreendimento. Com
base nas fontes de risco mencionadas por último, o risco também pode ser
definido da seguinte forma:
Exposure to the possibility of economic and financial loss or gain, physical

damage or injury, or delay as a consequence of the uncertainty associated
with pursuing a particular course of action.” (CHAPMAN, apud RAFERETY,
1996, p.6)
De acordo com a definição acima citada, compreende-se que aspectos

externos ao empreendimento podem resultar em expor o mesmo à possibilidade
financeira ou econômica de prejuízo ou lucro, dano ou perda física e até mesmo
atraso, como conseqüência da impossibilidade de garantir-se que determinadas
etapas aconteçam da forma inicialmente planejada.
Dentre as definições sugeridas por outros autores pesquisados, é

relevante ainda comentar que o risco segundo LIMMER (1997, p.141), pode ser
considerado como: “A perda potencial resultante de um incidente futuro, sendo,
geralmente, subestimada antes da sua ocorrência e superestimada depois”. E
de acordo com VALERIANO (1998, p.363): “Possibilidade da ocorrência de um
resultado indesejável, como conseqüência da ocorrência de qualquer evento”.
32
2.3 RISCO E INCERTEZA – DIFERENÇAS BÁSICAS
Alguns dos autores pesquisados consideram diferenças entre risco e

incerteza, associando os conceitos com o nível de precisão apresentado pelas
estimativas.
Para que uma situação de risco possa ser caracterizada em relação à

uma determinada variável, faz-se necessário que a variável em questão esteja
subordinada à uma distribuição de probabilidade conhecida, o que permite que
as probabilidades de determinados eventos futuros possam ser calculadas. Ao
contrário do risco, a presença de incerteza é diagnosticada quando a
distribuição de probabilidade da variável não pode ser determinada.
Em geral o risco existe quando as estimativas futuras de uma variável são

realizadas dentro de algum grau de precisão e a incerteza ocorre na maioria das
vezes em situações de fenômenos não repetitivos onde não é possível
estabelecer qualquer nível de precisão.
A incerteza pode ainda ser dividida entre incerteza estruturada e não

estruturada. Apesar de, em ambas, a distribuição de probabilidade da variável
em estudo não ser conhecida, na estruturada os possíveis cenários futuros
podem ser previstos, enquanto que na não estruturada os mesmos não podem
ser identificados.
Resumidamente pode-se diferenciar risco de incerteza da seguinte forma:
“Risco é uma incerteza que pode ser medida; ao contrário, incerteza é um

risco que não pode ser avaliado. Portanto, o objetivo do empreendedor é
fazer com que as incertezas se transformem em riscos e estes, por sua vez,
em certezas” ( KASSAI, 2000, p.100).
De acordo com RAFETERY (1996, p.8), as diferenças entre risco e

incerteza podem ser resumidas conforme se vê no quadro 2.1:
33
Quadro 2.1 – The risk – uncertainty continuum

Adaptado de: RAFETERY (1996, p.8)
Risk Uncertainty
Quantifiable Non-quantifiable
Statistical assessment Subjective probability
“Hard” data Informed opinion
Assim, resumidamente pode-se dizer que o risco é quantificável, aceita

análise estatística e os dados analisados são objetivos. A incerteza não pode ser
quantificada, apresenta uma probabilidade subjetiva e opinião informada.
2.4 CATEGORIAS PRINCIPAIS DE RISCO
O risco apresenta dois componentes que são a probabilidade de sua

ocorrência e o impacto causado pelo efeito indesejável. Assim sendo,
combinando-se a probabilidade com o tipo de impacto ocasionado, podem ocorrer
quatro categorias de risco descritas a seguir:
Quadro 2.2 – Categorias principais de risco

Adaptado de: FERREIRA (2001)
Impacto
Alto Baixo
Probabilidade
Alta (I) (II)
Baixa (III) (IV)
Dentre as categorias de risco mencionadas, a de menor relevância é a (IV)

com baixa probabilidade e baixo impacto. De qualquer forma, é necessário que
este tipo de risco seja estimado, para verificar a possibilidade do mesmo poder
34
conduzir procedimentos não críticos para caminhos críticos e conseqüentes

situações de risco expressivas. Na gestão de risco atual, todas as possibilidades
de risco devem ser consideradas desde o início de um novo empreendimento.
Após a análise inicial de todos os riscos envolvidos, poderá ser feita a
desconsideração dos riscos de baixo impacto, tanto os de alta como os de baixa
probabilidade, caracterizando-os como sem importância ou de importância
secundária.
2.5 ATITUDES DIANTE DA EXPOSIÇÃO AO RISCO
A exposição ao risco pode ser considerada como o produto da

probabilidade de uma determinada situação ocorrer e o impacto ocasionado por
ela, podendo este último ser positivo ou negativo. Segundo RAFETERY (1996,
p.9), tem-se que: “The exposure to risk would be given by the probability of the
event multiplied by the extent of the potential loss and gain”.
No processo decisório, não se pode levar apenas em consideração os

riscos aos quais estará sujeito o empreendimento, sendo de extrema importância
a atitude do empreendedor diante da exposição ao risco, para a decisão. Esta
importância decorre do fato de que de forma geral o empreendedor comum é
bastante sensível à possibilidade de grandes prejuízos, sendo que por outro lado,
conforme sua possibilidade de ganho vai aumentado, em contrapartida sua
sensibilidade de percepção deste aumento tende a diminuir.
As atitudes do ser humano diante da presença de risco classificam-se em:
• Aversão ao risco;
• Propensão ou ousadia ao risco;
• Indiferença ou neutralidade ao risco.

35
2.6 HISTÓRICO DA ANÁLISE DE RISCO
Pode-se afirmar que a análise de risco tem suas origens no princípio da era
industrial, especificamente no segmento de confiabilidade. Tanto o conceito como
o início do desenvolvimento dos métodos para avaliar a confiabilidade de um
sistema, surgiram há aproximadamente cinqüenta anos atrás.
Como conseqüências do prosseguimento dos estudos referentes à

confiabilidade industrial aparecem, cerca de dez anos mais tarde, os conceitos de
manutenção e segurança, embora não seja muito fácil fazer uma distinção entre
os históricos destes conceitos no mundo industrial, uma vez que os mesmos
tiveram seus usos variáveis, dependendo da área ou ramificação da indústria que
os aplicava.
No período compreendido entre o início da era industrial até a década de

40, as técnicas para avaliação da confiabilidade, segurança e riscos nos projetos,
eram praticamente baseadas na intuição e na experiência dos projetistas da
época.
De acordo com BAZOVSKY (apud VILLEMEUR, 1992, p.4), dois dos

primeiros trabalhos para a avaliação dos riscos referentes à segurança, foram
aqueles realizados por Pugsley, e publicados pelo London’s Aeronautical
Research Council em 1939 e 1942, nos quais foram questionadas, todas as falhas
possíveis, que poderiam ter ocasionado um acidente ocorrido na época em uma
aeronave. Até então, os métodos utilizados para garantir a confiabilidade e
segurança das instalações industriais, bem como dos equipamentos, eram mais
resultados da arte do que propriamente de metodologias científicas.
Os conceitos de confiabilidade, segurança e risco continuaram suas

evoluções, impulsionadas pela ocorrência de diversos e grandes desastres
industriais. Como exemplo disto, LAGADEC (apud VILLEMEUR, 1992, p.4), cita o
acidente do Titanic, considerado o maior e mais poderoso navio de linha regular,
que afundou durante sua viagem de lançamento em abril de 1912, após haver se
36
chocado com um iceberg, ocasionando a morte de aproximadamente 1500

pessoas. Neste caso, o procedimento adotado pelo projetista para eliminar as
possibilidades de risco, foi o de reforçar amplamente as regiões consideradas
como críticas no navio.
HAVILAND e PIERCE (apud VILLEMEUR, 1992, p.4), relatam que no início

de 1926, Pierce comentou que o axioma; “uma corrente não é mais forte do que o
seu elo mais fraco” apresentava implicações matemáticas importantes. Diante
disto, os primeiros engenheiros preocupados com os estudos de confiabilidade,
segurança e risco, passaram a adotar a teoria do axioma, admitindo então, o fato
de que quando se vai aumentando gradualmente a carga aplicada na corrente,
até sua ruptura, a mesma dar-se-á no seu elo mais fraco.
Partindo da premissa do axioma citado anteriormente, BAZOVSKY (apud

VILLEMEUR, 1992, p.5), relata que o primeiro modelo para avaliar a
confiabilidade, surgiu na Alemanha na década de 40, quando o projeto do sexto
míssil estava sendo desenvolvido, uma vez que a série inicial do mesmo foi
considerada não confiável, diante do fato de que os mísseis explodiam em seus
lançamentos ou caíam por terra. Assim sendo os engenheiros envolvidos no
projeto, compreenderam que da mesma forma, o míssil precisava ser tão
confiável, como a mais frágil de suas partes, uma vez que peças consideradas
como elos fortes, também haviam falhado em alguns testes, ocasionando o
fracasso da missão. As pesquisas relacionadas com a confiabilidade de mísseis
continuaram progredindo nos Estados Unidos resultando nas primeiras
publicações nesta especialidade, de acordo com HAVILAND (apud VILLEMEUR,
1992, p.6).
Em outro segmento, também nos Estados Unidos e ainda na década de 40,

foram feitos esforços no aprimoramento da qualidade, com o objetivo de melhorar
a confiabilidade. Como resultado deste procedimento, é possível citar o sucesso
que a General Motors Corporation obteve na expansão da vida útil dos motores
de tração, utilizados nas locomotivas, de 250.000 milhas para 1.000.000 milhas.
37
Considerável progresso foi conquistado nesta década com relação à

confiabilidade, através da melhoria e controle da qualidade, lançamento de cursos
e livros correlatos e a utilização de estudos estatísticos.
CALABRESE (apud VILLEMEUR, 1992, p.6), relata que ainda neste

período, métodos probabilísticos foram desenvolvidos com o objetivo de
determinar a capacidade dos sistemas de distribuição elétrica, suprindo os
consumidores dos serviços elétricos através de sistemas confiáveis.
A necessidade de confiabilidade torna-se indispensável no contexto

tecnológico desta época e em 1949 de acordo com BLOCH (apud VILLEMEUR,
1992, p.6), surge a famosa lei de Murphy: “If anything can go wrong, it will!” (Se
alguma coisa pode dar errado, ela dará!). Esta lei torna-se de grande importância,
sendo na época um dos ensinamentos do programa da Base Aérea dos Estados
Unidos, apresentado à imprensa durante uma conferência, e sendo utilizada até
os dias atuais, por imposição da persistência da falência tecnológica.
Ainda na década de 40, nos Estados Unidos, RAFETERY (1996), afirma

estarem as origens das técnicas de análise de risco e do gerenciamento de risco,
especificamente no ramo de seguros.
Confiabilidade como um ramo da engenharia, de acordo com VILLEMEUR

(1992), nasceu nos Estados Unidos, na década de 50, particularmente no
segmento da eletrônica. A crescente complexidade dos sistemas eletrônicos e
especialmente dos equipamentos militares, ocasionou um considerável aumento
das falhas nos mesmos, resultando em redução do prazo de utilização destes
equipamentos, e custos consideráveis com manutenção, uma vez que a mão de
obra utilizada para diagnosticar os defeitos, precisava ser altamente
especializada. LEES (apud VILLEMEUR, 1992, p.6), narra o fato de que na
Marinha Americana, o número de determinado tubo eletrônico destruído,
aumentou de 60 em 1937, para 3200 em 1952 e ainda a constatação obtida
através de levantamentos, de que o tempo de utilização destes tubos, era na
realidade de apenas 30% da vida útil prevista.
38
Como conseqüência dos fatos relatados, O’CONNOR (apud VILLEMEUR,

1992, p.7) descreve a criação da Advisory Group on Reliability of Eletronic
Equipment (AGREE), um grupo consultivo em confiabilidade de aparelhos
eletrônicos, fundado em 1952 pelo Departamento de Defesa e as indústrias
eletrônicas dos Estados Unidos.
Lentamente na AGREE, foi desenvolvendo-se a idéia de que era mais

sensato uma maior dedicação no projeto dos equipamentos confiáveis, do que
reparar as falhas que ocorriam, chegando a conclusão de que o custo em
exponencial ocasionado pela falta de confiabilidade precisava ser interrompido.
Para tanto alguns procedimentos foram sugeridos pelo grupo, como por exemplo,
antes de uma grande produção de um determinado equipamento ser iniciada, o
mesmo deveria ser testado em ambientes muito rigorosos, de forma a detectar os
pontos falhos e corrigi-los. O grupo também aconselhou de que a média de tempo
entre falhas (MTBF), poderia ser utilizada com um grau de confiança satisfatório,
porém para tanto era necessário descobrir a média de tempo entre falhas atual,
para que esta pudesse ser superada pela média requerida. Este foi o primeiro
critério de confiabilidade, aplicado na produção em massa de componentes
eletrônicos. De acordo com a U.S. MILITARY STANDART (apud VILLEMEUR,
1992, p.7) o relatório com as conclusões da AGRRE foi acatado pelo
Departamento de Defesa Americano, que o publicou como um padrão militar
americano, sob o nome de Reliability Demonstration Exponencial Distribuition.
Mais adiante, já na década de 60, verificou-se o aparecimento de novas

técnicas para avaliar confiabilidade, com aplicação em diversas áreas. Conforme
VILLEMEUR (1992), a primeira análise dos componentes de falha e seus efeitos
na performance do sistema e na segurança da peça e das pessoas, foi realizada
nesta década. Deste ponto em diante, vários outros estudos foram desenvolvidos,
principalmente nas indústrias aeronáutica e aeroespacial.
Em 1961, de acordo com HENLEY (apud VILLEMEUR, 1992, p.8,), Watson

da Bell Telefhone Laboratories introduziu o conceito do Fault Tree Method
(Método da Árvore de Falha), como um método para avaliar a confiabilidade do
39
sistema projetado para controlar o lançamento de míssil da milícia americana.

Mais tarde, conforme HAASL (apud VILLEMEUR, 1992, p.8,), o conceito foi
novamente utilizado em projetos de Boeing, construindo-se então o Fault Tree
Method.
Outra técnica de análise de risco que teve o início de seu desenvolvimento

no início dos anos 60, também na indústria aeronáutica, foi a Failure Mode and
Effects Analysis (FMEA) (Análise do Modo e Efeito de Falha). Esta técnica veio a
ser introduzida ao final da década de 60, nos regulamentos impostos pela
indústria aeronáutica americana.
Enquanto isso, na França, conforme relata LIEVENS (apud VILLEMEUR,

1992, p.8), por solicitação da Société Nationale des Industries Aéronautiques et
Spatiale (SNIAS), foi desenvolvido o Gathered Fault Conbination Method para
avaliar a confiabilidade e analisar os riscos do projeto do Concorde e do Airbus.
Este método pode ser considerado como um resultado do FMEA, sendo imposto
pelos regulamentos franceses também no final dos anos 60.
Ainda nesta década, estudos probabilísticos referentes à confiabilidade e

riscos, foram constantemente expandindo-se e sendo integrados aos projetos.
Segundo VILLEMEUR (1992), uma das maiores aplicações foi a introdução de
critérios probabilísticos no projeto de aeronaves, desta forma, realizando aquilo
que Pugsley havia proposto trinta anos antes. Também nesta época, na França,
LIEVENS (apud VILLEMEUR, 1992, p.9), cita a utilização de conceitos
probabilísticos no projeto do Concorde.
Nos anos seguintes, os empenhos em desenvolver métodos para avaliar

confiabilidade e analisar riscos, refletiram em uma significativa redução das
necessidades de manutenção e reparos, assim como redução de seus
respectivos custos, confirmando desta forma, os méritos referentes ao estudo
desses métodos.
40
Nas décadas de 70 e 80, as usinas nucleares foram responsáveis pela

inovação realizada nos métodos de análise de risco, conforme NUREG 74/014
(apud VILLEMEUR, 1992, p.10), em 1975 foi publicada a primeira abrangente
avaliação dos riscos referentes às usinas nucleares, conhecida pelo nome de
Rasmussen’s Report. Como parte deste trabalho, outras técnicas de análise de
risco foram desenvolvidas, incluindo o Event Tree Method (Método da Árvore de
Evento) utilizado para avaliar cenários de acidentes e o conceito do Fault Tree
Method introduzido anteriormente pela indústria aeronáutica, foi totalmente
adaptado para a área nuclear.
De qualquer forma, as conclusões desta primeira avaliação foram muito

questionadas e em 1977, por solicitação da American Safety Authorities um grupo
de peritos foi montado para avaliar o Rasmussen’s Report. Conforme consta em
NUREG/CR, 0400 (apud VILLEMEUR, 1992, p.11) foram encontradas falhas com
relação à subestimação das margens de incerteza dos dados, comportamento
humano, razões das causas de riscos comuns e consequentemente dos
resultados. As conclusões deste novo relatório, que é conhecido atualmente pelo
nome de Lewis’s Report, foram adaptadas pelas autoridades em segurança, que
recomendaram que as técnicas de análise de risco precisavam continuar
desenvolvendo-se e tendo seu uso cada vez mais difundido.
De acordo com KEMENY (apud VILLEMEUR, 1992, p.11), outro fato que
contribuiu bastante para o aperfeiçoamento das técnicas de análise de risco que
faziam uso de conceitos probabilísticos, foi o acidente da Three Mile Island, cuja
comissão responsável pela análise do acidente, elaborou um relatório para o
presidente dos Estados Unidos em 1979, emitindo suas conclusões sobre as
causas do mesmo e recomendando que as técnicas de análise de risco
probabilísticas tivessem seu uso constantemente ampliado.
Progressivamente, desde 1980, os estudos relativos à análise de risco em

usinas nucleares foram aumentando e LEVINE (apud VILLEMEUR, 1992, p.11),
cita que em 1984, mais de vinte estudos de análise de risco em usinas nucleares
41
já haviam sido realizados e publicados, e que outros estavam sendo

desenvolvidos.
Outro acontecimento relevante ocorrido nesta época, de acordo com o

NUREG/CR 2300 (apud VILLEMEUR, 1992, p.11) foi a publicação em 1983, de
um guia chamado PRA, a pedido das autoridades em segurança americanas,
onde era proposta uma metodologia para avaliação dos riscos em usinas
nucleares. A análise de risco foi também realizada em outros setores industriais,
como por exemplo, na usina petroquímica da ilha de Canvey na Inglaterra, no final
da década de 70.
Ë importante salientar que no início da década de 80, não havia ainda um

consenso por parte dos especialistas, com relação à utilização das técnicas de
análise de risco, porém pode-se considerar que foi nesta época que as mesmas
foram parcialmente introduzidas nos empreendimentos ou projetos e
constantemente aperfeiçoadas até os dias atuais. Percebe-se também que o
interesse dos engenheiros, gerentes e especialistas com relação à segurança,
confiabilidade, qualidade e manutenção vem expandindo-se gradualmente, o que
deu origem a um ramo da engenharia que é possível chamar de gestão de riscos.
A gestão de riscos envolve diversos conceitos, quantificação limitada, e

ferramentas matemáticas, assim como as técnicas utilizadas para medição e
previsão das quantidades. Este é o tema da presente dissertação que está
essencialmente focada na identificação, análise e tratamento dos riscos
envolvidos no estudo de viabilidade de empreendimentos imobiliários,
especificamente na construção de edifícios residenciais.
42
2.7 O GERENCIAMENTO DE RISCOS
O objetivo principal do gerenciamento de riscos ou GR é a eliminação ou

redução dos riscos possíveis, identificados em um empreendimento.
Segundo VALERIANO (1998), a finalidade básica do GR, é o da criação do

que se pode chamar de produtos do gerenciamento de riscos. Como exemplo
destes produtos, é possível citar a estratégia ou metodologia a ser usada no
gerenciamento dos riscos, onde deverão estar especificados procedimentos e
informações importantes e necessárias ao processo decisório, no que diz respeito
aos riscos que poderão ser admitidos no decorrer do processo.
Em um empreendimento imobiliário, o gerenciamento de riscos pode e

deve ser realizado em todas as fases do mesmo, desde o estudo de viabilidade
para compra do terreno, até o final da construção do projeto, podendo inclusive
ser aplicado em todos os níveis, setores de trabalho ou atividades.
O processo de gerenciamento de riscos compõe-se de quatro etapas,

conforme ilustrado na figura 2.1.
Planejamento do GR
Sistema tratamento Avaliação dos

de riscos riscos
Avaliação de opções
Figura 2.1 – Etapas do gerenciamento de riscos

Fonte: VALERIANO (1998, p.367)
43
Na etapa de planejamento, a meta principal deve ser a etapa subseqüente,

ou seja, a de avaliação dos riscos. Deste modo, a equipe envolvida no GR deverá
estabelecer nesta fase, a estratégia a ser utilizada no gerenciamento dos riscos,
definindo prazos, capacitações necessárias, técnicas de análise de risco a serem
adotadas, custos e sistemas para controle e retroalimentação do sistema de
gerenciamento de riscos.
O processo continua com a etapa de avaliação dos riscos, que

principalmente identificará os eventos que podem ocasionar efeitos indesejáveis
em relação ao retorno do investimento, execução, prazos e custos e avaliará com
o uso de técnicas de análise de riscos apropriadas definidas na etapa anterior, a
probabilidade da ocorrência dos riscos, assim como, as conseqüências ou
impactos causados pelos mesmos.
Ao término da etapa de avaliação dos riscos, inicia-se a etapa de avaliação

das opções, que objetiva principalmente identificar as melhores opções para
tratamento dos riscos, ou seja, aquelas que apresentem melhor relação
custo/benefício.
A quarta etapa diz respeito ao sistema de tratamento dos riscos, que

ocorrerá através da opção de tratamento definida na terceira etapa. Conforme
VALERIANO (1998), as opções que podem ser utilizadas para tratamento dos
riscos dividem-se em redução ou aceitação do risco. A redução do risco pode
acontecer de duas formas possíveis:
• Redução da probabilidade de sua ocorrência;
• Redução das conseqüências ou dos impactos resultantes.
A aceitação do risco pode ocorrer após uma comparação que tenha

resultado positivo, realizada entre os resultados que o empreendimento objetiva e
os impactos negativos causados pela presença de riscos.
44
Em seguida à aceitação do risco, VALERIANO (1998), cita algumas formas

pelas quais o risco ainda poderá ser tratado. São elas:
• Remoção do risco através do balanceamento entre desempenho, custo e

prazo, sendo exemplo disso a utilização de material mais confiável e previsão
de maior tempo para execução de certa atividade;
• Controlar o risco fazendo uso de procedimentos que possam minimizar ou

anular o mesmo; como por exemplo, a criação de uma atividade paralela ou
complementar;
• Transferir o risco para outro setor ou atividade, procurando realizar

compensações referentes ao desempenho, prazos e custos;
• Aceitar o risco da forma como ele se apresenta, ou seja, sem decréscimo de

sua probabilidade ou de seu impacto, procedimento este que normalmente
compromete a execução, o prazo e o custo, parâmetros que por segurança
devem ser estimados neste caso com certo acréscimo, de forma a compensar
a possível ocorrência do efeito indesejável;
• Realização de pesquisas e análises mais detalhadas, de forma a disponibilizar

melhores informações para reduzir as incertezas e por conseqüência os
riscos.
É importante ressaltar que o sistema de gerenciamento de riscos deve ser

provido de permanente acompanhamento e controle, para detectar possíveis
riscos remanescentes após o tratamento dos mesmos, bem como a possibilidade
da existência de eventos indesejáveis não previstos inicialmente, de tal forma que
o sistema possa ser implementado, aperfeiçoado e retroalimentado com novos
dados, sempre que necessário.
45
2.8 AS TÉCNICAS DE IDENTIFICAÇÃO DE RISCOS
Na seção anterior verificou-se que durante o processo de gerenciamento

de riscos, especificamente na fase de avaliação, são realizados dois
procedimentos, quais sejam: a identificação e posterior análise dos possíveis
riscos.
Para realizar a identificação dos riscos envolvidos em um empreendimento,

existem técnicas específicas, que de acordo com CHAPMAN (1998), classificam-
se em:
• Identificação conduzida exclusivamente através do analista de risco;
• Identificação conduzida pelo analista de risco que se baseia em entrevista

realizada com um ou mais componentes do empreendimento ou projeto;
• Identificação através da condução do analista de risco, que se baseia em

grupos de trabalho.
Com referência às técnicas de identificação de riscos baseadas em grupos

de trabalho, CHAPMAN (1998) cita os exemplos das técnicas de Brainstorming,
técnica de grupo nominal e técnica Delphus.
A técnica de Brainstroming e a técnica de grupo nominal, conforme

FERREIRA (apud CHAPMAN, 2001), são compotas das seguintes etapas:
I – Técnica de Brainstorming
• Sessão preliminar para definição dos pontos principais do problema e das

soluções aceitáveis;
• Seção prévia à seção de Brainstorming, para possível redefinição do

problema;
46
• Seção de Brainstorming;
• Aquisição subsequente de idéias;
• Seleção das idéias mais promissoras;
• Desenvolvimento das idéias selecionadas;
• Verificação e apresentação das idéias selecionadas.
II – Técnica de Grupo Nominal
• Criação de idéias escritas por cada componente do grupo de forma silenciosa;
• Apresentação das idéias criadas ao grupo, através de frases simples

colocadas em cartões ou tiras de papel;
• Cada idéia apresentada é comentada pelo grupo, de forma a serem

esclarecidas e avaliadas;
• Votação individual das idéias por ordem de prioridade.
A técnica Delphus, que também pode ser utilizada como uma técnica de
análise de riscos, é apresentada adiante na seção 2.9.3.7.
2.9 AS TÉCNICAS DE ANÁLISE DE RISCO
De acordo com o que já foi exposto no presente capítulo, compreende-se

que o risco ocorre de maneira permanente, durante todo o período de concepção
e construção de um empreendimento imobiliário. Como conseqüência deste fato,
nos últimos anos a utilização da análise de risco nos empreendimentos tem sido
47
cada vez mais relevante, uma vez que ela pode auxiliar no processo decisório dos
mesmos.
Dentre as vantagens da utilização da análise de risco em novos projetos,

pode-se citar: possibilidade de calcular a probabilidade da construção de um
empreendimento acontecer dentro do prazo inicialmente estabelecido, verificação
do risco do custo do metro quadrado da construção encontrado estar dentro do
intervalo do custo previsto, avaliação dos riscos existentes em um
empreendimento que depende de agente financiador externo, assim como avaliar
os riscos de lançamento de determinado produto em determinada localidade ou
época.
Pode-se estimar o risco lançando-se mão de diversas técnicas de análise

de risco, sendo que estas podem ser quantitativas, quando estão fundamentadas
em teorias matemáticas e são utilizados modelos estatísticos e probabilísticos, ou
podem ser ainda qualitativas, que são as utilizadas em especial quando não
existem informações ou dados suficientes para tomar-se uma decisão, sendo
baseadas na maioria das vezes na experiência de especialistas ou análise de
dados históricos.
2.9.1 Projeções Otimista, Esperada e Pessimista
De acordo com KASSAI (2000), é muito importante que quando uma

situação esperada dentro de um empreendimento seja analisada, faça-se também
a análise de duas outras projeções da situação, uma mais otimista e outra mais
pessimista, possibilitando desta forma, que dois extremos da situação esperada
sejam analisados, bem como, verificar a sensibilidade ao risco existente nas
situações projetadas. Atenção especial deve ser dedicada na elaboração destas
projeções, de tal forma, que o bom senso e experiência das pessoas envolvidas
no processo, não acabem por subestimar ou superestimar quaisquer dados ou
informações fornecidas. Esta metodologia de elaboração de projeções, não
constitui uma técnica de análise de risco propriamente dita, porém, a mesma pode
48
ser considerada como uma forma simples e preliminar de avaliação dos riscos
inerentes a um empreendimento ou investimento.
2.9.2 Acréscimo de Risco à Taxa de Desconto e Ajuste Pela Certeza

Equivalente
Constituindo ainda duas outras formas para avaliação preliminar ou inicial

dos riscos em empreendimentos, KASSAI (2000), ainda cita a possibilidade de se
trabalhar com um fluxo de caixa descontado, atribuindo-se certa taxa de desconto
ou taxa de atratividade à taxa de desconto, permitindo desta forma, que se
associe taxas de desconto baixas aos empreendimentos considerados de baixo
risco, e da mesma forma, taxas de desconto mais altas aos empreendimentos que
se caracterizarem como de risco mais elevado. A segunda maneira de avaliar os
riscos em um empreendimento, de forma direta, seria a utilização de fatores que
ajustariam percentualmente a entrada de créditos esperados, para um valor real
de entrada de créditos, aceitos pelo indivíduo que realiza a tomada de decisão.
Estes fatores também chamados de equivalentes à certeza, objetivam transformar
os créditos ou fluxos de caixa esperados em montantes certos, descontando os
mesmos pela taxa de desconto livre de risco, garantindo desta forma, que a taxa
de desconto não seja utilizada em duplicidade.
2.9.3 Técnicas Qualitativas de Análise de Risco
2.9.3.1 Análise Preliminar de Risco – PHA
A Análise Preliminar de Risco (PHA), foi utilizada pela primeira vez nos
Estados Unidos, na década de 60, precisamente para analisar a segurança e os
riscos existentes na propulsão de projéteis. Em seguida o método foi formalizado
pelas empresas de Boeing, sendo desde então utilizado em diversas áreas, tais
como, indústria aeronáutica, química e nuclear. No início dos anos 80, a técnica
49
passou a ser utilizada também na França por recomendação da União das

Indústrias Químicas.
VILLEMEUR (1992), cita os objetivos desta técnica, como sendo os

seguintes:
• Identificação das situações de perigo ou risco existentes na instalação ou

projeto;
• Avaliação da severidade ou impacto das conseqüências, referentes às

situações de perigo ou risco identificadas;
• Determinação de todos os possíveis procedimentos para eliminação ou

redução das situações de perigo ou risco avaliadas.
A PHA, como o próprio nome sugere, deve ser utilizada de forma geral, em
estudos preliminares para avaliação de riscos, devendo e podendo ser
complementada com a aplicação de outras técnicas de análise de risco, quando a
situação solicita a pesquisa de dados mais profundos, ou quando um risco de alto
impacto é identificado.
Esta técnica de análise de risco deve preferencialmente ser utilizada,

desde o estudo de viabilidade de um novo empreendimento ou projeto, ou o mais
cedo possível, de forma que ao longo dos mesmos, as possíveis situações de
perigo e respectivas conseqüências sejam identificadas e registradas
periodicamente em um guide-list.
2.9.3.2 Pesquisa de Mercado
Trata-se de uma abordagem, com o objetivo de avaliar riscos, onde os

parâmetros de maior relevância a serem avaliados são obtidos através da
aplicação de questionários e/ou entrevistas em uma amostra de consumidores
50
criteriosamente selecionada, de forma que as preferências e opiniões dos

mesmos, sobre determinado produto, possam ser definidas após a pesquisa.
É comum que, durante o estudo de viabilidade da construção de um

edifício, a pesquisa de mercado seja realizada pela construtora, em primeiro lugar
para avaliar a possibilidade da compra do terreno e em segundo lugar para definir
o tipo de imóvel a ser construído, ou seja, o produto a ser comercializado
futuramente.
A pesquisa de mercado para levar a resultados confiáveis precisa ser bem

planejada e executada, de forma que o somatório dos erros cometidos, seja
minimizado o quanto possível. Os erros presentes nas pesquisas de mercado,
normalmente são classificados em duas categorias:
a) Erros referentes à amostragem
Tais erros estão diretamente relacionados a um processo deficiente de

amostragem. Como o objetivo principal da Estatística é permitir inferência
(previsões, decisões, etc) acerca de uma população, tomando como base as
informações contidas na amostra, erros grosseiros na retirada da amostra
conduzirão necessariamente a previsões equivocadas. As principais fontes de
erros seriam: procedimentos inadequados na seleção da amostra, questionários
mal formulados e tamanho da amostra deficiente.
b) Erros de avaliação dos resultados
Estes tipos de erros dizem respeito à realização da pesquisa de forma

satisfatória e de que forma os resultados são utilizados. Podem ser partilhados
em formulação errônea de perguntas, uso de ferramentas estatísticas não
apropriadas para avaliação dos dados e interpretação e uso incorreto das
informações obtidas.
51
Como a soma total de erros que são cometidos em uma pesquisa de

mercado, corresponde aos descritos nos dois tipos de erro, ignorar uma das duas
fontes de erro, pode conduzir o resultado final a conclusões muito diferentes da
realidade.
Conforme FUTRELL (1994), é possível enumerar dez razões como

causadoras de falha das pesquisas de mercado, sendo que as duas primeiras
referem-se aos erros comuns da escolha da amostra e as demais estão
relacionadas com os erros de avaliação dos resultados da pesquisa. São elas:
• Falha no uso de métodos estatísticos na escolha da amostra;
• Ignorar as não respostas;
• Trabalhar as percepções do consumidor de forma objetiva;
• Tratar as pesquisas como um evento, não como um processo;
• Realizar perguntas não especificadas;
• Não realizar todas as perguntas necessárias;
• Uso incorreto ou incompleto dos métodos de análise dos dados;
• Ignorar os resultados da pesquisa;
• Usar os resultados da pesquisa incorretamente.
FUTRELL (1994), alerta para o fato de que as empresas não devem perder o
estímulo, diante destas dez armadilhas encontradas nas pesquisas de mercado.
Se elas puderem ser evitadas e se as limitações dos resultados da pesquisa
forem conhecidos, é possível que pesquisas de mercado eficientes sejam
realizadas. Desta forma, as empresas podem através da utilização desta
52
ferramenta de avaliação de risco, adquirir muito conhecimento sobre as

necessidades e expectativas de seus consumidores e descobrir uma maneira de
satisfaze-los.
2.9.3.3 Analogias Históricas e Analogias de Fenômenos da Natureza
Em um novo empreendimento é possível fazer previsões com relação aos

futuros resultados do mesmo, tomando-se por base dados históricos referentes a
um empreendimento semelhante realizado anteriormente.
Este procedimento consiste em uma técnica de análise de risco chamada

de analogia histórica, onde principalmente procura-se estabelecer o grau de
semelhança entre os dois empreendimentos a serem comparados e diante de
uma situação nova ao empreendimento que serve de base para comparação,
verificar como o mesmo poderia ter sido alterado, possibilitando desta forma
estimar qual o comportamento e os resultados possíveis do novo
empreendimento.
Em empreendimentos de Construção de Edifícios, é muito comum que

dados orçamentários pertencentes a projetos anteriores, sejam utilizados para
simular os futuros resultados de um novo empreendimento. Como exemplo disso,
pode-se citar a utilização do valor do custo/m2 de construção ocorrido em um
determinado edifício, para realizar o estudo de viabilidade de construção de outro,
que possua especificações técnicas similares ao anterior.
Outra técnica que pode ser de grande auxílio para analisar riscos em
empreendimentos e projetos, consiste na utilização da analogia de fenômenos da
natureza. A titulo de ilustração seja considerada a construção de uma ponte sobre
um rio, do qual tenha-se registro do nível de cheia dos últimos quinze anos. Assim
sendo, o dado histórico do nível de cheia máxima ocorrida neste rio, pode ser
considerado no projeto de execução da ponte.
53
Da mesma forma, registros históricos de índices pluviométricos altos, em

determinada época do ano para certa localidade, podem auxiliar no sentido de
evitar a execução das fundações de uma edificação neste período.
2.9.3.4 Criação de Cenários
A técnica de criação de cenários conforme KASSAI (2000), resume-se

basicamente em permitir visualizar como um empreendimento pode se
desenvolver, através da criação de uma seqüência lógica de acontecimentos ou
eventos envolvidos e da interpretação de como eles interagem entre si, bem como
a que resultados podem conduzir o empreendimento.
O cenário criado pode auxiliar o empreendedor a analisar situações não

rotineiras, perceber de que forma situações hipotéticas, tanto positivas quanto
negativas acontecem e a forma de atuação requerida para alcançar ou evitar
essas situações, conforme o caso. Como vantagem ainda da utilização desta
técnica, verifica-se a possibilidade da análise do dinamismo de determinados
cenários criados, que de outra forma não seriam considerados.
A criação de cenários constitui uma técnica, que pode ser utilizada de

forma complementar a analise de risco através de técnicas quantitativas. A
exemplo disso, cita-se sua utilização em conjunto com o teste de sensibilidade,
que pode avaliar quanto uma variável é sensível diante de determinado cenário
criado.
2.9.3.5 Análise de Impactos entre Eventos
Esta técnica objetiva estabelecer qual o impacto ocasionado pela

ocorrência de determinado evento a todos os demais eventos que com ele estão
relacionados.
54
KASSAI (2000), descreve a construção da análise de impactos entre

eventos, conforme os seguintes passos:
• Identificação dos eventos que podem ocorrer e suas respectivas

probabilidades; que pode ser feita através do uso da técnica Delphi,
experiência do especialista, analogias históricas ou outras técnicas
qualitativas adequadas;
• Determinação da interdependência dos eventos identificados, para

verificação de possíveis inconsistências;
• Criação de uma matriz com as probabilidades de ocorrências dos

eventos identificados;
• Admitindo que os eventos podem ser considerados, não considerados e

até serem classificados como eventos certos, calcular a matriz para
todas as situações estabelecidas.
2.9.3.6 Técnica Delphus
A técnica Delphus basicamente consiste em obter a opinião de um grupo

de especialistas sobre determinada questão, sem que ocorra contato pessoal
entre os mesmos, desta forma, proporcionando igualdade entre os participantes e
evitando que a opinião de uns seja alterada pelo poder de liderança ou
capacidade de persuasão de outros, ou por diferenças hierárquicas.
Esta técnica pode ser resumida através dos procedimentos seguintes:
• Definição do assunto a ser abordado;
• Elaboração de questionário pelo grupo de coordenação do processo;

55
• Escolha dos especialistas que responderão ao questionário, possuidores de

experiência ou conhecimento no assunto a ser pesquisado;
• Aplicação do questionário mantendo os especialistas no anonimato;
• Processamento pela coordenação das respostas obtidas e elaboração de novo

questionário, incorporando os novos dados levantados ao mesmo; de forma
que os especialistas sejam retroalimentados, permitindo que o segundo
questionário possa ser respondido com melhor consenso dos mesmos;
• Nova coleta de opiniões e retroalimentação dos especialistas com os

resultados do novo questionário;
• Repetição do processo até que o resultado do consenso seja representado por

uma opinião clara e razoável ou até que ocorra uma estabilidade entre as
opiniões.
2.9.3.7 Técnica do Painel de Especialistas
Analogamente à técnica Delphus, esta técnica consiste em obter um

consenso sobre determinado assunto, através da opinião de um grupo de
especialistas, escolhidos previamente e convocados para algumas reuniões.
A vantagem desta técnica em relação à técnica Delphus, KASSAI (2000),

cita a de que como o contato é direto e pessoal, o resultado desejado é obtido em
menos tempo e com um custo menor. Em contrapartida o resultado refletirá muito
mais a dinâmica do grupo do que um consenso propriamente dito, uma vez que a
opinião de alguns participantes, pode ser afetada pela opinião de outros com
personalidades mais fortes ou por diferenças hierárquicas.
56
2.9.4 Técnicas Quantitativas de Análise de Risco
2.9.4.1 Probabilidade
Em um empreendimento o risco está sempre associado à possibilidade da

ocorrência de situações futuras diretamente relacionadas ao insucesso do
mesmo. Chamando-se de {S} e {F}, respectivamente, os eventos sucesso e
fracasso relacionado ao mesmo espaço amostral, sabe-se da Teoria das
Probabilidades, que:
P(F) = 1 – P(S) (2.1)
Portanto, o risco pode ser definido como sendo:
Risco = 1 – P(S); (2.2)
onde P(S) representa a probabilidade de sucesso.
Como o resultado de um investimento pode assumir diversos valores, para

melhor praticidade, é usual que se divida os resultados encontrados em faixas de
valores, atribuindo a cada uma delas uma probabilidade de ocorrência. Este
procedimento tem como objetivo, utilizar a lei dos grandes números, onde o
lim Frelativa = p(evento), para avaliar as probabilidades dos eventos e a construção
n→∞
da distribuição de probabilidades da variável.
2.9.4.2 Valor Monetário Esperado e Curva de Utilidade
O valor monetário esperado VME de um empreendimento, por definição, é

igual ao somatório das esperanças dos possíveis resultados.
57
A esperança ou expectância de um determinado valor monetário VM é

representada por E(VM). Sabendo-se que, sendo VM uma variável aleatória
discreta que pode assumir os valores vM1, vM2, ..., vMn, e p1, p2, ..., pn, as
respectivas probabilidades dos valores, a esperança de VM, é definida por:
E(VM) = p1.vM1 + p2.vM2 + ... + pn.vMn (2.3)
Ou seja:
n
E(VM) = ∑ pi.vMi = ∑ p.VM (2.4)
i =1
Se na expressão acima considerar-se a probabilidade como freqüência

relativa de uma amostra de tamanho T, teremos que a esperança de VM será igual
à média aritmética VM da amostra em questão
Como a probabilidade pode ser considerada o limite da freqüência relativa

quando T aumenta indefinidamente, é possível interpretar que, neste caso, E(VM)
assume o valor da média do universo do qual a amostra foi retirada.
Desta forma, frente aos diversos resultados possíveis que um

empreendimento pode apresentar e suas respectivas probabilidades associadas,
o valor monetário esperado VME ou também chamado equivalente certo,
corresponde à média aritmética da distribuição.
Na prática, porém, a técnica do valor esperado não deve ser utilizada

isoladamente, uma vez que empreendimentos que possuam teoricamente valores
esperados iguais, podem, no entanto apresentar riscos diferentes. Assim sendo,
torna-se importante conhecer o grau de dispersão dos valores em torno do valor
esperado. Esta dispersão é medida através do desvio padrão, e que corresponde
por sua vez ao risco associado ao valor monetário esperado VME.
58
Através da figura 2.2 é possível verificar que empreendimentos como A e

B, que possuem o mesmo valor monetário esperado, no entanto, apresentam
riscos diferentes, sendo o risco de B (δB) superior ao de A (δA), uma vez que o
empreendimento B apresenta maior dispersão dos resultados possíveis, em
relação à média.
f (VM) δA ( VM) < δB ( VM)
E(VM)A = E(VM)B VM
Figura 2.2 – Gráfico de distribuição probabilística

Adaptado de: KASSAI (2000)
Desta maneira, é possível dizer que o comportamento do indivíduo frente

ao risco é bastante relevante na tomada de decisão. O entendimento dos
diferentes comportamentos dos investidores diante da presença de riscos pode
ser auxiliado através do conceito de utilidade, que consiste basicamente em
estabelecer que as pessoas não focam sua maior preocupação no valor
monetário esperado, mas sim no acréscimo de utilidade que maiores valores
monetários acarretariam.
A figura 2.3 é apresentada para ilustrar melhor o conceito de utilidade, bem

como, os possíveis comportamentos do indivíduo frente ao risco. Seja um
empreendimento com dois possíveis resultados R1 e R2, e ainda que a
probabilidade de R1 seja igual a de R2, ou seja, de 50%. Como conseqüência
59
disto, o valor monetário esperado representado por VME, estará localizado

exatamente no meio do intervalo entre R1 e R2.
Utilidade
U(R2) B
U(VMAR) C
U(VME)
U(VMOR)
D
U(R1)
A
R1 VMAR VME VMOR R2 Resultados
Figura 2.3 – Curva de utilidade

Adaptado de: RAFETERY (1996, p.63)
O indivíduo averso ao risco investiria apenas até o valor monetário VMAR

menor do que VME, e seu comportamento pode ser representado pela curva de
utilidade ACB, cuja concavidade será tanto maior, quanto maior for sua aversão
ao risco.
Analogamente, o indivíduo ousado ou propenso ao risco investiria até o

valor monetário VMOR maior do que o VME, sendo seu comportamento
representado pela curva de utilidade ADB, que terá sua convexidade aumentada,
tanto quanto maior for a ousadia ou propensão ao risco do indivíduo.
60
O indivíduo neutro ou indiferente ao risco acompanha normalmente o VME,

e seu comportamento pode ser ilustrado pela reta AB.
2.9.4.3 Teste de Sensibilidade
Esta técnica de análise de risco objetiva verificar o efeito que uma

modificação em um parâmetro de entrada pode causar nos resultados desejados
ou esperados para um empreendimento. De maneira geral, o uso desta técnica é
recomendado quando não existem quaisquer informações referentes à
distribuição de probabilidades da variável.
Verifica-se a sensibilidade do empreendimento através da variação dos

parâmetros relacionados com o mesmo, desta forma, aqueles onde pequenas
variações são capazes de modificar de forma substancial os resultados
esperados, são ditos parâmetros para os quais o empreendimento é muito
sensível.
Na prática é bastante comum a utilização do teste de sensibilidade em

conjunto com a criação de cenários, verificando desta forma os impactos que
determinados cenários podem acarretar nos resultados de um projeto.
2.9.4.4 Coeficiente de Variação e Curva de Indiferença
Conforme visto em 2.8.4.2, o desvio padrão mede a dispersão absoluta dos

valores obtidos, em relação à média ou valor esperado. O coeficiente de variação,
por sua vez, analisa o risco por unidade de retorno pretendido, ou seja, mede a
dispersão relativa dos resultados em torno do valor esperado. Assim sendo o
coeficiente de variação CV, é a razão entre o desvio padrão σ e o valor esperado
VE:
61
σ
CV = (2.5)
VE
Como o valor esperado em um empreendimento, pode variar de acordo

com o comportamento do investidor diante da possibilidade de riscos, isto quer
dizer, de ousadia, neutralidade ou aversão, é conveniente que se realize uma
análise dos valores esperados possíveis para um determinado desvio padrão,
através da curva de indiferença dos investidores ilustrada na figura 2.4.
Risco
A
7 B
5 C
3
7 9 11 13 Retorno Esperado
Figura 2.4 – Curva de indiferença

Fonte: KASSAI (2000)
Com base na figura 2.4, KASSAI (2000), relaciona as seguintes

conclusões:
• Quando o risco for considerado zero, todos os tipos de investidores terão

retornos do investimento idênticos e iguais a sete;
• Investidor representado pela curva A, é considerado o que possui menor grau

de aversão ao risco, pois para um risco igual a cinco, ele solicita um aumento
em relação ao valor esperado de apenas dois;
62
• Para o mesmo risco de cinco, o investidor B exige um aumento no valor

esperado de quatro;
• Analogamente para o risco igual a cinco, o investidor C impõe que o valor

esperado seja acrescido de seis;
• Como o investidor A pode ser considerado o mais ousado, dentre os três

investidores, provavelmente ele aceitará com mais facilidade, situações que
envolvam maior possibilidade de retorno, mesmo que elas possuam maior
grau de risco.
Diante do exposto, conclui-se que a curva de indiferença pode prestar

grande auxílio, nos momentos em que se faz necessário analisar as decisões de
um novo investimento, relacionando-as com o tipo de comportamento do
investidor frente ao risco.
2.9.4.5 Regressão
É muito comum durante um processo de avaliação de riscos em um

empreendimento, desejar-se saber qual o comportamento de uma variável
dependente, em relação a uma ou mais variáveis independentes.
Uma das principais preocupações ao se analisar dados, é a de criar

modelos que explicitem como a variável dependente se comporta em relação as
demais, tendo em vista que, diante de cenários futuros de incertezas, incertezas
estas representadas por variáveis aleatórias ou acidentais, torna-se útil
estabelecer, com base em resultados de empreendimentos anteriores, uma
função matemática que explique o relacionamento entre as variáveis em análise.
Esta função matemática estabelecida denomina-se curva de ajustamento, que
poderá ser utilizada para estimar comportamentos futuros de uma ou mais
variáveis, desde que o grau de dispersão dos dados não seja elevado.
63
O grau ou qualidade de ajustamento da curva em relação aos dados é

denominado de aderência, e é representada pelo somatório dos quadrados dos
desvios da variável dependente em relação à curva de ajustamento. Se o grau de
aderência é grande, diz-se que o ajustamento da curva é satisfatório, caso
contrário diz-se ser insatisfatório, ou seja, a curva que melhor representará a
regressão da variável dependente para a variável independente, será aquela que
apresentar maior valor para a aderência e será denominada curva dos mínimos
quadrados.
A regressão quando for mais bem representada pela equação de uma reta,
é chamada de regressão linear. Estando na regressão envolvidas apenas duas
variáveis, trata-se de uma regressão simples, analogamente quando estão
relacionadas mais de duas variáveis a regressão é chamada de múltipla.
O cálculo da regressão entre variáveis pode ser realizado com a planilha

eletrônica Excel através da função regressão do ícone Ferramentas/Análise de
dados.
2.9.4.6 Correlação
Enquanto na regressão, deseja-se saber qual o comportamento de uma

variável dependente, em relação a uma ou mais variáveis independentes, na
correlação objetiva-se determinar quanto uma equação linear, ou de outro tipo,
explica o relacionamento entre as variáveis, ou seja, o quanto essas variáveis se
movem em conjunto.
Para quantificar este relacionamento é utilizado o coeficiente de correlação

r ou de Pearson, em homenagem ao matemático Karl Pearson, responsável pelo
desenvolvimento da técnica.
Conforme KASSAI (2000), o coeficiente de correlação pode variar de (-1)

para dados que possuem correlação negativa perfeita, até (+1) para aqueles que
64
apresentam correlação positiva perfeita, podendo ser analisado conforme dois

aspectos que seriam o sinal e a magnitude.
O sinal significa o sinal do coeficiente angular de uma reta fictícia que num
diagrama de dispersão seria ajustada aos dados, sendo que quando for negativo
significa que a variável analisada tem correlação negativa, ou seja, quando uma
cresce a outra decresce, e quando positivo as variáveis possuem correlação
negativa, isto é, à medida que uma cresce a outra tende também. Além destas
duas possibilidades o coeficiente de Pearson pode ser também igual a zero, o que
significa dizer que as variáveis são definidas como não correlacionadas.
Com relação à magnitude, pode-se dizer que ela representa o quanto os

pontos do diagrama de dispersão estão próximos à reta fictícia, assim sendo
coeficientes próximos de (-1) ou (+1) traduzem grande proximidade dos pontos
em relação à reta, por sua vez os coeficientes angulares próximos de zero
significam grande dispersão dos pontos.
Da mesma maneira que a regressão, a correlação é dita simples quando

estiverem envolvidas apenas duas variáveis e múltipla quando se tratar da
correlação entre mais de duas variáveis.
A técnica da correlação pode ser de muita utilidade, uma vez que variáveis
como custo de construção, preço de venda, custo de aquisição do terreno,
despesas com propaganda e corretagens e lucro, estão todas fortemente
correlacionadas entre si. Desta forma a correlação pode ajudar no sentido de
obter-se um retorno máximo, para determinado risco, ou ainda redução do risco
para determinado retorno pretendido.
É possível verificar a correlação entre variáveis, bem como traçar o gráfico

de dispersão, fazendo-se uso do teste ANOVA da planilha eletrônica Excel,
através da função regressão do ícone Ferramentas/Análise de dados.
65
2.9.4.7 PERT-Risco
A utilização da técnica de PERT-Risco na construção de um

empreendimento imobiliário pode ser resumida, como sendo o cálculo da
probabilidade de que o término de uma etapa ou de todo o empreendimento,
ocorram dentro de datas inicialmente estabelecidas pelo caminho crítico no
PERT-Tempo.
Para realização do cálculo da probabilidade, admite-se que as datas de

término possíveis possuem distribuição Gaussiana ou normal Como a área da
curva normal representa na figura 2.5, é considerada como sendo igual à unidade,
ou seja, 100 % a probabilidade de um empreendimento terminar dentro de um
prazo igual ou menor a um tempo T determinado, corresponde na curva normal à
área à esquerda de T, e analogamente a probabilidade de empreendimento
ultrapassar o tempo T, é representada pela área da curva normal à direita de T.
T1 T T2
Figura 2.5 – Curva de distribuição normal

Adaptado de: LIMMER (1997)
A área delimitada pela curva normal e o eixo das freqüências é dividida em

duas partes iguais, pela média de todas as freqüências M. Desta forma, a
probabilidade para o evento T≤M será; P [T≤M] igual a 50%. A probabilidade de
ocorrência de um tempo T1 menor que M será de 50% menos a área
compreendida entre T1 e T e o risco da ocorrência de um tempo T2 superior a T
será de 50% mais a área compreendida entre T e T2.
66
LIMMER (1997), caracteriza a técnica do PERT-Risco, como sendo uma

variável aleatória Z, definida pela comparação da diferença entre um tempo
determinado T e o tempo correspondente à média M do conjunto ao qual T
pertence, com o desvio padrão do conjunto em questão. Ou seja:
T − TM
z= (2.6)
σ
É possível demonstrar que, se a variável T possui distribuição normal, a

variável aleatória z possuirá distribuição normal com média igual a zero e
variância igual à unidade, distribuição essa conhecida pelo nome de distribuição
normal reduzida. A variável aleatória reduzida z tem sua distribuição de
probabilidade tabelada em diversos livros de estatística. Com o valor calculado de
z, entra-se na tabela referida e encontra-se a probabilidade de ocorrência do
tempo T. Para a realização do cálculo de z faz-se necessário definir as variáveis
T, TM e σ.
Nos casos onde os tempos de duração das atividades do empreendimento

forem considerados variáveis aleatórias independentes, teremos que a variância
total do tempo de duração do empreendimento será igual à soma das variâncias
dos tempos de duração de todas as atividades, assim como o tempo esperado
total para término do empreendimento, será igual à soma dos tempos esperados
para término das atividades que o compõem.
Em função da disponibilidade de informações, LIMMER (1997), estabelece

três critérios para cálculo da variância do tempo de duração de cada atividade do
empreendimento:
• Análise da distribuição de freqüência dos tempos de duração da atividade;
• Utilizando a data de término mais cedo (DTC) ou tempo otimista A e a data de

término mais tarde (DTT) ou tempo pessimista B, ambas estimadas pelo
PERT-Tempo, sendo o cálculo da variância dado por:
67
B − A
2
υ=  ; (2.7)
 6 
• Estimando-se o tempo de duração da atividade, com base em

empreendimentos anteriores, atribuindo valores de K conforme o grau de
confiança da duração estimada e calculando a variância através da expressão:
 B − TE 
2
υ=  ; (2.8)
 K 
onde B é a data de término mais tarde (DTT) ou tempo pessimista, e TE é o tempo

esperado que será utilizado no lugar do tempo relativo à média M, que neste caso
é desconhecida, e será calculado pela expressão:
A + 4×M + B
TE = ; (2.9)
6
adotando-se os valores de K igual a 1; 1,5; 2 e 3 conforme o grau de confiança

dos tempos estimados, classificados como fraco, médio, bom e ótimo
respectivamente.
68
2.9.4.8 Árvore de Decisão
A técnica da árvore de decisão consiste em uma metodologia para

avaliação de riscos, através da utilização de um diagrama, composto de nós
quadrados e arredondados e ramificações emanadas dos mesmos, conforme
ilustrado na figura 2.6.
Figura 2.6 – Árvore de decisão – representação gráfica

Adaptado de: KASSAI (2000)
Em geral, convenciona-se que os nós quadrados representam o momento

em que uma decisão será tomada e os nós arredondados momentos onde a
natureza irá decidir, ou seja, probabilisticamente, caracterizando desta forma, nós
de eventos aleatórios ou de incerteza. Os nós quadrados apresentam braços de
ramificação, que representam as possíveis decisões a serem tomadas e os
respectivos valores relacionados com as mesmas. Nas ramificações provenientes
dos nós arredondados ou de incerteza, constam as probabilidades de cada uma
delas, assim como os resultados obtidos ao final das mesmas. O aspecto e
tamanho do diagrama irão depender diretamente da quantidade de ações
possíveis e dos eventos aleatórios relacionados com as mesmas.
69
De acordo com KASSAI (2000), a árvore de decisão pode ser definida

como:
“É uma técnica utilizada para analisar o processo de decisões por meio de

um diagrama, onde podemos visualizar as conseqüências de decisões
atuais e futuras, bem como os eventos aleatórios relacionados e as
respectivas probabilidades de ocorrência” ( KASSAI, 2000, p.113).
A árvore de decisão, que pode ser também utilizada para realizar

simulações, apresenta duas características importantes como ferramenta de
análise de risco, que seriam a atribuição de probabilidades de ocorrência aos
eventos e a visualização gráfica das variáveis envolvidas.
2.9.4.9 Simulação de Monte Carlo
A simulação de Monte Carlo consiste basicamente na geração artificial da

probabilidade de ocorrência de determinados eventos, ou seja, na geração de
valores aleatórios que irão pertencer a uma função densidade de probabilidade
pré-estabelecida, com características definidas por intermédio da simulação. A
expressão básica para geração de valores aleatórios é: xi = F−1 (ri), onde F é a
função de distribuição acumulada da variável x e ri = número aleatório ∈ [0,1]. Os
valores aleatórios ri podem ser gerados através da função random, existente em
linguagens de programação de computadores ou em programas de computador
apropriados. Recomenda-se, para um grande número de simulações, a utilização
de algoritmos específicos na geração dos números aleatórios.
LIMMER (1997) e FLANAGAN (1993), além de fornecerem uma breve

explanação sobre o método, citam ainda sua utilização para determinação do
risco de não se cumprir prazos ou custos inicialmente estabelecidos para um
projeto/empreendimento.
70
Com os resultados obtidos através da simulação de Monte Carlo, é

possível então traçar o histograma de freqüência, assim como a curva de
freqüência acumulada dos mesmos.
A curva de freqüência acumulada ou curva S, obtida através dos resultados

de uma simulação de Monte Carlo aplicada a um cronograma de projeto,
encontra-se representada na figura 2.7, onde é possível interpretar a existência
de uma probabilidade de 50%, de que o término do projeto ocorra em 145 dias
contados da sua data de início. As datas à esquerda e à direita de 145 dias são
as que apresentam respectivamente maior e menor risco do não cumprimento do
prazo estimado para término do projeto.
Probabilidade acumulada
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
110 120 130 140 150 160 170 180
Dias após o início do projeto
Figura 2.7 - Resultados de uma simulação de Monte Carlo

aplicada a um cronograma de projeto
Adaptado de: PROJECT MANAGEMENT INSTITUTE (2001)
De acordo com o PROJECT MANAGEMENT INSTITUTE (2001), o método

de Monte Carlo deve ser utilizado na simulação do cronograma em projetos
grandes e complexos, uma vez que os métodos tradicionais como o Critical Path
Method (CPM) e o Program Evaluation and Review Technique (PERT) não levam
71
em consideração caminhos convergentes, o que pode acarretar a subestimação

da duração de atividades e consequentemente do projeto. Na figura 2.8 é
apresentado um exemplo deste fato. Considerando que as atividades 1, 2 e 3
possuem duração estimada de 15 dias ±3 dias, a duração total do marco A até o
marco B, calculada pelo CPM será de 15 dias, porém se ocorrer um atraso em
uma das atividades, a duração real entre os dois marcos será maior, mesmo que
as demais atividades sejam concluídas dentro do prazo estabelecido.
Atividade 1
12, 15, 18
Marco Atividade 2 Marco

A 12, 15, 18 B
Atividade 3
12, 15, 18
Figura 2.8 – Convergência de caminho

Adaptado de: PROJECT MANAGEMENT INSTITUTE (2001)
Nas figuras 2.9 e 2.10, respectivamente é representado o histograma de

freqüência e a curva S, ambos referentes aos resultados obtidos de uma
simulação de Monte Carlo, utilizada para verificar a probabilidade de ocorrência
de um determinado valor, atribuído ao custo/m2 de construção de um edifício.
O histograma de freqüência da figura 2.9 mostra que o valor mais provável

para o custo/m2 do empreendimento em questão deverá estar entre R$470,00 e
R$496,00.
A curva de freqüência acumulada representada na figura 2.10 mostra 500

simulações conduzidas pelo método de Monte Carlo. Ë possível concluir através
da mesma, que a probabilidade do custo/m2 do empreendimento em questão ser
menor do que aproximadamente R$481,00 é de 50%, e ainda a probabilidade de
80% de que o mesmo seja inferior a R$ 531,00.
72
Freqüência (%)
15
14
13
12
11
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
405 418 431 444 457 470 483 496 509 522 535 546 561 574 587 600 613
Estimativas de custo
Figura 2.9– Histograma de freqüência

Adaptado de: FLANAGAN (1993)
Nº de simulações
500
400
300
250
200
100
461 481 531
0
393 429 466 503 540 577
Resultados
Figura 2.10– Curva de freqüência acumulada

Adaptado de: FLANAGAN (1993)
73
Admitindo-se a título de ilustração, que o valor estimado pelo especialista

em custos para o empreendimento a ser construído seja de R$ 461,00/m2, é
possível verificar através da curva de freqüência acumulada, que a probabilidade
do custo real não ultrapassar o estimado é de apenas 30%, enquanto que o
histograma de freqüência indica a probabilidade de aproximadamente 60% de que
o custo real varie 10% em torno do custo estimado.
Assim sendo, é possível concluir que a estimativa do especialista encontra-

se abaixo dos valores indicados pela simulação de Monte Carlo. Porém, é
importante ressaltar que esta técnica não representa uma ferramenta para
substituir o julgamento do especialista, e sim um método de análise de risco que
pode auxiliar o mesmo em decisões que solicitem fechamentos mais minuciosos.
3 – O EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO
Uma vez que o tema da presente dissertação está focado na utilização de

técnicas de análise de risco em construção de edifícios residenciais, o corrente
capítulo inicia através da definição deste tipo de empreendimento, cita os
requisitos necessários a uma pessoa física ou jurídica para empreende-lo, assim
como a interação entre todas as pessoas envolvidas durante seu planejamento e
execução.
Dá-se prosseguimento, através do relato sobre o estudo preliminar e de

viabilidade construtiva do terreno onde se pretende construir a edificação,
descrição da análise da viabilidade econômica do empreendimento, citando as
receitas, despesas e taxa de rentabilidade referente ao mesmo e finaliza
comentando sobre a negociação do terreno e lançamento do edifício para as
vendas.
3.1 INTRODUÇÃO
O empreendimento Construção de Edifícios Residenciais de que trata a

presente dissertação, consiste em uma incorporação imobiliária, atividade
mercantil, que já existia mesmo antes de sua regulamentação através da Lei
Federal nº 4591, de 16 de dezembro de 1964.
Com o advento da mencionada lei, a figura do incorporador ou empresa

mercantil imobiliária, passou a ter seus deveres, direitos, obrigações e
responsabilidades definidas, garantindo desta forma, determinada estabilidade
para os adquirentes das unidades imobiliárias.
75
A incorporação visa entre outros objetivos, permitir ao incorporador. após

atendimento às exigências da lei, realizar a atividade de lançamento das
unidades autônomas para as vendas ao longo da construção do edifício, ou seja,
antes da conclusão do empreendimento imobiliário.
3.2 O INCORPORADOR
De acordo com a Lei Federal nº 4591, de 16 de dezembro de 1964, o

incorporador tanto pode ser uma pessoa física como jurídica, atuando na área de
comércio ou não, devendo, no entanto cumprir as exigências abaixo:
• Ser o proprietário do terreno onde será construída a edificação,

promitente comprador, cessionário ou promitente cessionário;
• Deverá possuir o título de propriedade do terreno devidamente

registrado ou promessa irretratável e irrevogável de compra e venda, de
cessão de direitos ou de permuta no qual exista cláusula de emissão na
posse do imóvel, e no qual não haja estipulações impeditivas de sua
alienação em frações ideais e inclua permissão para demolição e
construção;
• Ser o construtor ou corretor de imóveis, desde que nestes casos possua

instrumento público fornecido pelo proprietário do terreno, atestando ao
mesmo plenos poderes para realização de todos os procedimentos
necessários à alienação das frações ideais do terreno.
3.3 PESSOAS ENVOLVIDAS NO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO
Durante todo o processo de construção do empreendimento imobiliário,

que começa com a negociação do terreno e termina com a entrega da edificação
aos proprietários, estão envolvidas diversas pessoas físicas ou jurídicas que se
76
relacionam entre si, tais como: o proprietário do terreno, incorporador, construtor,

projetistas, especialista em vendas, instituições financeiras e proprietários das
unidades autônomas.
Na figura 3.1 são ilustrados os relacionamentos possíveis entre as pessoas

envolvidas em um processo de incorporação imobiliária.
ESPECIALISTA PROPRIETÁRIO
DE VENDAS FINAL
PROPRIETÁRIO INSTITUIÇÃO
DO TERRENO INCORPORADOR FINANCEIRA
PROJETISTAS CONSTRUTOR
Figura 3.1 – Relacionamento entre as pessoas envolvidas em um

processo de incorporação imobiliária
Adaptado de: GUETTA (1984)
Na prática, o diagrama representado na figura 3.1 pode apresentar

algumas variações, uma vez que pessoas envolvidas no processo podem
acumular atribuições, assim como novas relações podem ser acrescentadas ou
suprimidas. Como exemplo destas alterações, é possível, dentre outras, citar:
• O construtor e o incorporador podem ser constituídos pela mesma

pessoa;
• Entre o incorporador e o proprietário do terreno podem ocorrer

situações de intermediação;
77
• A empresa especialista na venda das unidades pode ser responsável

também pela propaganda e publicidade do empreendimento;
• As vendas das unidades imobiliárias podem ser realizadas diretamente

pelo incorporador;
• Os projetistas podem pertencer ao quadro técnico do construtor.
3.4 O ESTUDO PRELIMINAR DO TERRENO
Tendo a incorporadora oportunidade de aquisição de um terreno,

normalmente ela realiza estudo preliminar do mesmo, para constatar se é
interessante continuar o processo de avaliação, através de estudo de viabilidade
construtiva do terreno ou se a proposta deve ser recusada.
Nesta etapa devem ser considerados, principalmente, fatores como preço,

dimensões e localização do terreno. A localização pode apresentar vantagens e
facilidades tais como: ruas com pavimentação, transportes, fluxo de pedestres,
sistemas de abastecimento de água, energia elétrica e telefonia, rede de
esgotamento sanitário, sistema de coleta de lixo, escolas, serviços, clubes e
praias. Como aspectos negativos devem ser considerados dentre outros,
proximidade de favelas, penitenciárias, casa de espetáculo noturna, usina de lixo,
matadouro, indústria poluente, cemitério, necrotério, viaduto e possibilidade de
deslizamento ou alagamento.
De acordo com DA CUNHA (1984), a primeira e mais importante análise no

planejamento de um empreendimento imobiliário, está relacionada com a
localização do mesmo, ou seja, com o terreno onde será erguida a edificação.
78
3.5 O ESTUDO DE VIABILIDADE CONSTRUTIVA DO TERRENO
Considerando a incorporadora a proposta como interessante, o processo

de análise continua através do estudo de viabilidade construtiva do terreno, que é
composto de três etapas: avaliação do aproveitamento arquitetônico, definição da
tipologia do empreendimento e caracterização do projeto de arquitetura.
3.5.1 O Aproveitamento Arquitetônico do Terreno
Conhecidas as dimensões do terreno, torna-se necessário verificar seu

aproveitamento arquitetônico, uma vez que terrenos com dimensões idênticas
poderão ter aproveitamentos arquitetônicos diferentes e compatíveis com o local
onde estão situados. Além disso, o tipo de edificação a ser construída, bem como
o seu uso devem se enquadrar com os tipos adequados e tolerados na região
onde está localizado o terreno.
Para definir-se o produto a ser construído, outros fatores estabelecidos

pelo respectivo Código de Obras Municipal, devem ser cumulativamente
atendidos:
• Respeitar a área total de edificação e a taxa de ocupação máxima

permitidas para o terreno, o gabarito máximo estabelecido para o
logradouro, o posicionamento permitido relativo ao logradouro e
construções adjacentes e o número máximo de edificações admitido por
lote;
• Apresentar o número de vagas para guarda de veículos, determinado

em função da área útil das unidades imobiliárias estipulada para a
região;
• Possuir unidades residenciais com áreas úteis mínimas estabelecidas

para a localidade.
79
Referências topográficas constatadas em levantamentos locais ou em

aerofotos podem também determinar o aproveitamento do terreno. Como exemplo
disso é possível citar: a cota de soleira do terreno, utilizada para determinar o
número máximo de pavimentos que pode ter uma edificação em áreas onde não
existem gabaritos estabelecidos, a existência de aclives ou declives no terreno e
de curso(s) deágua, acarretando a existência de áreas não edificantes ou de
desvios desse(s) curso(s).
Outras normas e legislações específicas, além do Código de Obras

Municipal do local onde se pretende construir a edificação, podem interferir no
aproveitamento arquitetônico do terreno, dentre outras se tem: portarias do
Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional - IPHAN, legislação
específica para loteamentos e Código de Incêndio. Desta forma, recomenda-se
que o estudo do aproveitamento arquitetônico do terreno seja realizado por um
especialista, que poderá ser um arquiteto pertencente ao quadro técnico
permanente da incorporadora ou membro de um escritório de arquitetura que
preste consultoria para a mesma.
3.5.2 Definição da Tipologia da Edificação
A tipologia da edificação a ser construída, deve ser definida principalmente

com base nos seguintes fatores:
• Verificação do tipo, uso e padrão de construção que predominam nas

edificações vizinhas;
• Identificação do sistema de vida da população local;
• Verificação da densidade demográfica local;
• Determinação do público alvo através da identificação de seu nível

social, necessidades de espaços e segurança e preferências de lazer;
80
• Compatibilização do empreendimento com a capacidade aquisitiva do

público alvo;
• Existência de serviços locais tais como: transporte, educação, saúde,

comércio e bancário.
Quando a incorporadora já realizou outros empreendimentos anteriores na

região em estudo, é usual que a mesma faça uso da sua experiência pregressa,
combinada com a assessoria da empresa especialista em vendas na escolha da
tipologia do produto a ser edificado.
Nos casos em que a incorporadora esteja analisando a viabilidade de um

empreendimento em local onde não tenha atuado anteriormente, a contratação de
uma pesquisa de mercado pode auxiliá-la na definição do tipo de produto, assim
como do potencial dos futuros compradores.
3.5.3 Caracterização do Projeto de Arquitetura
Verificado o aproveitamento arquitetônico do terreno e da tipologia do

empreendimento em estudo, torna-se possível então caracterizar o projeto de
arquitetura, com definição dentre outros itens; das áreas e número de
compartimentos integrantes das unidades imobiliárias, padrão de acabamento da
edificação, número de vagas de garagem e áreas de uso comum.
Na prática, é comum que a incorporadora caracterize mais de um projeto

de arquitetura e que possuam basicamente área privativa e número de unidades
imobiliárias diferentes, com o objetivo de verificar a viabilidade econômica de
cada um deles, adotando aquele que apresentar melhor resultado.
81
3.6 ANÁLISE DA VIABILIDADE ECONÔMICA DO EMPREENDIMENTO
Com base no projeto de arquitetura caracterizado, parte-se para a

verificação da taxa de rentabilidade e do lucro do empreendimento, sendo
necessário definir alguns conceitos a serem utilizados:
• O lucro de um investimento, representado por L é medido através da

diferença entre o valor presente dos fluxos de caixa positivos (receitas)
e o valor presente dos fluxos de caixa negativos (despesas).
Representado o total de receitas por R e o total de despesas por D, o
lucro será dado por: L = R – D;
• O índice de lucratividade de um investimento, representado por IL é

medido por meio da relação entre o valor presente dos fluxos de caixa
positivos (receitas) e o valor presente dos fluxos de caixa negativos
(despesas); ou seja, IL = R/D;
• A taxa de rentabilidade de um investimento, representada por TR reflete

o retorno desse investimento em termos relativos, sendo determinada a
partir do índice de lucratividade IL menos um, ou seja, TR = R/D – 1.
3.6.1 Potencial de Receita do Empreendimento
O potencial de receita do empreendimento é calculado através do

somatório das receitas por tipo de unidade imobiliária. Como exemplo disso,
suponha um empreendimento com as seguintes características:
• T1, T2, T3,...,Tn os tipos possíveis de unidades imobiliárias com áreas

privativas diferentes;
• N1, N2, N3,...,Nn os números totais de unidades imobiliárias por tipo,

descontadas as respectivas unidades referentes as permutas no local;
82
• P1, P2, P3,...,Pn os preços de venda de cada tipo de unidade imobiliária;
• R1, R2, R3,...,Rn as receitas totais de cada tipo de unidade imobiliária

obtidas pelos produtos N1.P1, N2.P2, N3.P3,..., Nn.Pn.
A receita total do empreendimento denominada R é dada por:
n
R = R1 + R2 + R3 +,...,+Rn = ∑ Ri (3.1)
i =1
3.6.1.1 Estimação do Valor de Venda das Unidades Imobiliárias
Para estimar o valor de venda das unidades imobiliárias, em geral as

incorporadoras solicitam consultoria a uma corretora, e em parceria utilizam o
método comparativo, que consiste basicamente em atribuir valor a uma unidade
imobiliária, através da comparação com valores de outras, localizadas na mesma
região e com características construtivas semelhantes.
A futura tabela de vendas do empreendimento, composta dos preços das

respectivas unidades imobiliárias, normalmente é determinada através da
comparação com tabelas de vendas referentes a empreendimentos similares
existentes nas proximidades, podendo ser obtidas em corretoras imobiliárias.
Segundo DA CUNHA (1984), os preços nominais das unidades imobiliárias

integrantes da tabela de vendas podem variar de acordo com os principais
fatores:
a) Edificações Residenciais
• Diferenciação por blocos (frente, fundos), prumadas (frente, lateral,

fundos) e por pavimentos;
83
• Insolação, vista, paisagem ou ângulo visual e nível de ruído;
• Diferenciação por áreas privativas;
• Número de vagas de garagem.
b) Edificações Comerciais
• Diferenciação por blocos e prumadas;
• Diferenciação de posicionamento de lojas (frente de rua principal,

secundária, galeria);
• Perímetro de frente das lojas;
• Relação entre o perímetro de frente e profundidade das lojas;
• Proximidade de ruas e acessos em lojas de galeria;
• Facilidades de acesso ou de tráfego de clientes;
• Vista, paisagem ou ângulo visual;
• Diferenciação por áreas privativas e número de vagas de garagem;
• Espaços corridos que beneficiam-se de áreas de circulação.
3.6.2 Custos Gerados Pela Incorporação
O custo total para realizar a incorporação é composto de diversas

despesas que basicamente podem ser resumidas em: custo do terreno, custo da
84
construção, encargos financeiros referentes a financiamento bancário e despesas

relativas à venda das unidades imobiliárias.
3.6.2.1 Custo do Terreno
O custo referente à aquisição do terreno onde se pretende construir a

edificação, basicamente é composto das despesas a seguir:
• Valor monetário parte paga em dinheiro e respectivo custo financeiro,

referente ao período compreendido entre a data de compra do terreno e
a prevista para início das obras;
• Permutas em imóveis que não pertencem ao empreendimento;
• Permutas em unidades imobiliárias pertencentes ao empreendimento;
• Valor da corretagem, taxa de legalização, imposto de transmissão e

laudêmio.
3.6.2.2 Custo da Construção
O custo da construção do empreendimento em estudo será composto de

dois tipos de custos: diretos e indiretos. Os custos diretos referem-se as despesas
com os insumos que são necessários para execução das atividades de
construção, ou seja, são os relativos aos materiais de construção, mão-de-obra e
meios de produção. Os custos indiretos são aqueles que não podem ser
atribuídos diretamente as atividades e são função da estrutura do
empreendimento e da incorporadora e/ou construtora. Em geral, compõe-se de:
despesas com a administração central e da obra, mobilização e desmobilização
da obra, serviços topográficos, alvará, maquetes, registro do memorial de
incorporação, projetos, stand de vendas, impostos federais, estaduais e
85
municipais (contribuição social, imposto de renda, ISS, PIS e COFINS) e taxa de

administração da construtora quando incorporadora não for a construtora.
Para estimar o custo direto, a incorporadora e/ou construtora baseia-se no

custo direto/m2 de empreendimentos com especificações técnicas e padrão de
acabamento semelhantes ao empreendimento em estudo. O custo direto total
será o produto do custo direto/ m2 tomado como base e a área equivalente total
estimada da futura construção. O valor do custo direto/ m2 utilizado para estimar o
custo direto do empreendimento, em geral pode ser obtido de duas formas
distintas:
• Através de publicações mensais oficiais, que divulgam os custos

obtidos com a utilização de lotes de materiais e de mão-de-obra, que
representam o custo de edifícios padronizados, sendo em geral
adotados, nos casos em que a empresa não possui departamento de
orçamento;
• Junto ao departamento de orçamento da empresa, com base em

empreendimentos anteriores de mesma tipologia.
O custo direto total da construção tomada como referência, corresponde ao

somatório dos custos totais de todas as atividades ou serviços integrantes da
construção, que por sua vez correspondem ao produto entre o custo unitário e
quantidade total de cada atividade.
Para determinar-se o custo unitário de cada atividade ou serviço, é preciso

que se conheçam os coeficientes de composição de custo e os preços dos
insumos que pertencem à atividade.
O custo unitário baseia-se em coeficientes de composição de custo

unitária, que significam as quantidades de materiais, mão-de-obra e
equipamentos necessários para realizar uma unidade de medição de cada
atividade ou serviço.
86
Os coeficientes de composição de custo podem ser da própria empresa,

obtidos através da apropriação dos insumos ou coeficientes de publicações tais
como; Tabelas de Composição de Preços para Orçamentos – TCPO da Editora
PINI, Empresa Municipal de Obras Públicas - EMOP, Revista Boletim de Custos,
Revista da Construção, etc.
De acordo com DA SILVA (1996), a apropriação dos insumos está baseada

no acompanhamento das atividades, permitindo que a empresa conheça seus
próprios índices de consumo, podendo ser realizada com o auxílio de uma série
de impressos para coleta de dados e de relatórios que irão fornecer o custo de
cada insumo nos diversos serviços ou atividades.
3.6.2.3 Despesas Financeiras
Quando a construção do empreendimento ou parte dela for realizada com

recursos provenientes de financiamentos bancários, a incorporadora deverá
prever no estudo de viabilidade as despesas referentes ao financiamento.
Outro aspecto muito importante referente ao financiamento bancário e

merecedor de análise no estudo de viabilidade é a diferença entre o índice de
reajuste do financiamento e o índice de aumento do custo da construção, uma vez
que pode ocorrer uma discrepância considerável entre eles.
3.6.2.4 Despesas de Venda das Unidades Imobiliárias
As despesas referentes à venda das unidades imobiliárias, normalmente

são compostas dos valores gastos com corretagem, publicidade PIS e COFINS.
Estes valores são calculados através de taxas percentuais aplicadas sobre o valor
bruto de venda das unidades imobiliárias ou emissão direta da nota fiscal e/ou
fatura.
87
As taxas de corretagem e propaganda em geral totalizam 5%, podendo

variar em função da localidade e tamanho do empreendimento, do tipo de
publicidade a ser feita, e das características de cada negócio.
O valor do COFINS corresponde a partir de 03/02/99 a 3% e o PIS ao valor

calculado aplicando-se a taxa de 0,65%.
3.6.3 Análise da Taxa de Rentabilidade do Empreendimento
Com o potencial de receita do empreendimento, assim como os custos

gerados pela incorporação estimados, torna-se possível avaliar a taxa de
rentabilidade do empreendimento.
Na maioria das vezes, no estudo de viabilidade econômica podem ocorrer

três tipos de situação:
a) Em função de uma taxa de rentabilidade estabelecida pela incorporadora,

definir a proposta máxima que poderá ser feita para aquisição de determinado
terreno;
b) Para determinado preço do terreno, definir o custo/m2 máximo que poderá ter
a construção, para atender uma taxa de rentabilidade desejada;
c) Definir qual o potencial de receita mínimo, necessário para atender uma taxa
de rentabilidade estabelecida, para determinado preço a ser pago pelo terreno.
Para análise da taxa de rentabilidade do empreendimento, GUETTA

(1984), cita dentre outros, a utilização do índice representativo de receita,
denominado de IR, definido conforme a seguir:
R−D D
IR = R
= 1−
R
(3.2)
88
onde R representa o potencial de receita do empreendimento e D o somatório das

despesas geradas pela incorporação.
Conforme o valor assumido por IR , podem ocorrer quatro tipos de
situações, relacionadas com a taxa de rentabilidade do empreendimento, são

elas:
 D
a) Taxa de rentabilidade máxima; quando o lim 1 −  = 1;
D
→0
 R
R
 D
b) Prejuízo máximo; quando o lim 1 −  = −∞ ;
D
→∞
 R
R
D
c) Não ocorrer lucro nem prejuízo, nos casos em que = 1;
R
D
c) Ocorrer taxa de rentabilidade inferior à máxima, quando ∈ ]01
; [.
R
Geralmente as incorporações com boa taxa de rentabilidade, situam-se na

faixa de valores de IR , de acordo com o representado no gráfico 3.1.
IR
100%
25%
18%
0 1 D/R
Gráfico 3.1 – Gráfico representativo de IR

Adaptado de: GUETTA (1984)
89
3.6.4 Considerações Finais
Ë importante esclarecer que a análise acima descrita trata-se de uma

verificação contábil dos valores envolvidos, sem levar em consideração a
influência do fator tempo.
Após a verificação da viabilidade econômica do empreendimento, deve-se

proceder à análise financeira, que consistirá no lançamento dos valores
considerados, em fluxos de caixa que estejam sujeitos à ação de taxas de juros
ao longo do tempo.
Diversos fatores, como por exemplo a velocidade das vendas das unidades
imobiliárias, podem alterar um fluxo de caixa inicialmente definido, desta forma,
não será objeto de estudo da presente dissertação a análise financeira do
empreendimento, sendo os valores definidos no estudo da viabilidade econômica
considerados como determinísticos.
3.7 A NEGOCIAÇÃO DO TERRENO
Realizado o estudo de viabilidade construtiva do terreno, fixado o preço e

as condições de pagamento e em função da taxa rentabilidade, for constatado de
que o mesmo interessa à incorporadora para realizar o empreendimento, antes de
efetuar a transação de compra, é necessário verificar a situação jurídica e fiscal
do terreno e de seu proprietário, solicitar o instrumento de opção de compra e
venda ao proprietário e estabelecer as garantias que serão dadas ao mesmo,
para que ele forneça a quitação imediata do terreno. De acordo com
CARNEIRO(1984), estes procedimentos podem ser relacionados conforme se
segue:
90
3.7.1 Análise do Terreno
Inicialmente é necessário verificar a titularidade do terreno, através de

certidão vintenária solicitada ao respectivo cartório de registro, e também
constatar se o terreno encontra-se isento de quaisquer tipos de ônus, com base
em certidões e quitações que demonstrem sua situação fiscal.
Em seguida é importante verificar se as medidas do terreno tiradas em

visita ao local, conferem com as que constam na escritura. Uma vez detectadas
divergências nas metragens e estando o projeto preliminar desenvolvido com
base nas medidas reais, torna-se necessária a verificação de custo e prazo para a
retificação das mesmas, pelo fato da retificação ser indispensável para o
arquivamento do memorial de incorporação do empreendimento. Com prazo e
custo determinados, deve então a incorporadora analisar se é interessante adiar o
lançamento da incorporação e arcar com as custas para a retificação, podendo
em determinados casos resultar no desinteresse pela compra do terreno.
Outro aspecto muito importante a ser analisado é o diagnóstico do estado

de conservação das construções vizinhas, que pode, nos casos de imóveis muito
antigos ou com problemas estruturais, acarretar a necessidade de realizar vistoria
judicial, com o objetivo de resguardar a incorporadora e/ou construtora da
responsabilidade por danos originados antes da construção do empreendimento e
que podem resultar em custos expressivos, assim como no embargo da
construção.
3.7.2 Análise Jurídica Fiscal do Proprietário do Terreno
Verificada a titularidade do terreno e sua regularidade jurídica fiscal, deve a

incorporadora analisar a situação jurídica fiscal do seu proprietário, sendo
necessário para tal, as seguintes certidões:
• Certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais;

91
• Certidões negativas dos respectivos cartórios de interdições, tutelas e

curatelas; cartórios distribuidores cíveis e criminais e cartórios de
protesto de títulos;
Quando o proprietário for pessoa jurídica, deve também ser solicitada

certidão negativa de débito para com a Previdência Social e cópia do contrato
social com todas as alterações contratuais ou cópia dos estatutos com a ata da
assembléia que elegeu os últimos diretores, nos casos de sociedade limitada ou
sociedade anônima respectivamente.
3.7.3 Determinação das Garantias Para Quitação Imediata do Terreno
Nos casos em que a forma de pagamento estabelecida para compra do

terreno não seja à vista, torna-se indispensável determinar o tipo de garantia que
será fornecida ao proprietário, para que ele concorde em dar de imediato quitação
na compra do terreno, sendo este requisito imprescindível para que possa a
incorporadora lançar o empreendimento e se for o caso, solicitar financiamento
bancário.
Normalmente o tipo de garantia a ser fornecida, deve ser função da forma

de pagamento estipulada e da rentabilidade esperada do empreendimento, sendo
exemplo dessas garantias: seguro, caução de títulos, penhor e hipoteca. Contudo,
devem ser evitados tipos de garantia que envolvam o patrimônio da incorporadora
3.7.4 O Instrumento de Opção de Compra e Venda
Antes de adquirir o terreno em caráter definitivo, é prudente, porém não

obrigatório, que a incorporadora solicite ao proprietário o instrumento de opção de
compra e venda, no qual fique estabelecido um prazo que seja suficiente para
elaboração do projeto executivo de arquitetura, aprovação do mesmo na
respectiva prefeitura municipal, realização de procedimentos complementares
92
relativos à análise do terreno e de seu proprietário e verificações finais junto aos

órgãos públicos, para confirmar a ausência de quaisquer tipos de restrições
referentes ao terreno.
De acordo com CARNEIRO (1984), no instrumento de opção deverá

constar cláusula que outorgue à incorporadora procuração para aprovar o projeto
na prefeitura, ficando inclusive a aprovação condicionada à realização da
escritura que efetivará a aquisição do terreno.
Nas situações em que na forma de pagamento estabelecida para compra

do terreno constarem permutas, é conveniente que o instrumento de opção
possua cláusula prevendo possíveis alternativas para o projeto de arquitetura,
desde que o valor comercial das unidades imobiliárias a serem permutadas
permaneça inalterado. Este procedimento visa descartar a possibilidade do
proprietário do terreno declinar da transação, alegando o fato do projeto aprovado
não corresponder à sua expectativa.
3.8 O ARQUIVAMENTO DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO
Com a compra do terreno efetuada e o projeto de arquitetura aprovado,

deverá a incorporadora proceder ao arquivamento do memorial de incorporação
no registro de imóveis competente, sem o qual não poderá a mesma iniciar o
processo de venda das unidades imobiliárias.
Para elaboração do memorial de incorporação, a incorporadora deverá

reunir a documentação prevista no artigo 32 da Lei Federal nº 4591, de 16 de
dezembro de 1964 e seguir o previsto na NBR 12721 de agosto de 1992, uma vez
que esta norma disciplina todo o processo de condomínio e da incorporação, cuja
elaboração foi atribuída à ABNT, pelo referido Decreto-lei.
A partir da data de entrada do memorial de incorporação no registro de

imóveis, os fiscais terão, segundo a lei, quinze dias úteis para apresentar por
93
escrito as exigências que forem necessárias, que cumpridas pela incorporadora,

terão quinze dias úteis para realizar o arquivamento. Desta forma, quando houver
necessidade do rápido arquivamento do memorial de incorporação visando iniciar
as vendas, é prudente que a documentação ingresse o mais cedo possível no
cartório, providenciando a incorporadora nos primeiros quinze dias,
simultaneamente os documentos eventualmente faltantes quando da data de
ingresso e os exigidos pela fiscalização, minimizando desta forma o prazo total
necessário ao arquivamento.
3.9 O CONTRATO DE CONSTRUÇÃO
Quando a construtora não for a própria incorporadora, deverá ser realizado

o contrato para construção da obra, exigindo esta fase atenção especial, pois a
contratação da construção representa uma das etapas mais importantes do
processo de incorporação, pelas implicações comerciais e jurídicas que podem
ocorrer durante a construção e depois da entrega das unidades imobiliárias.
As formas mais comuns de contrato entre incorporadora e construtora são:
• Construção por Administração;
• Construção por Empreitada;
• Associação da Construtora à Incorporadora.
No presente trabalho serão somente analisados os casos em que

incorporadora e construtora são constituídas pela mesma pessoa, desta forma
maiores detalhes a respeito dos tipos de contrato citados acima, deverão ser
obtidos em bibliografia complementar.
94
3.10 O LANÇAMENTO DO EMPREENDIMENTO
Com o memorial de incorporação devidamente arquivado no registro de

imóveis competente, poderá então a incorporadora lançar a unidades imobiliárias
para as vendas, contudo o sucesso do lançamento será função de diversos
fatores tais como:
• Escolha da empresa especialista em vendas que irá realizar o

lançamento;
• Estudo minucioso da tabela de vendas que será adotada;
• Distribuição das condições de pagamento de forma a atender ao fluxo

de caixa esperado pela incorporadora e condições aquisitivas do
público alvo;
• Tema central de comunicação do produto, peças de promoção e

publicidade, tipo de mídia e material da equipe de vendas.
4 - DIAGNÓSTICO DA METODOLOGIA DE ANÁLISE DE RISCO PRATICADA
PELAS CONSTRUTORAS
O corrente capítulo estabelece um diagnóstico da referida metodologia, a

partir dos dados coletados na pesquisa de campo, caracteriza a técnica utilizada
na mesma, assim como na definição do diagnóstico, relatando como se
realizaram o levantamento, a tabulação e a análise dos dados.
4.1 TÉCNICA UTILIZADA
Na pesquisa de campo, onde foram levantados os dados necessários à

elaboração do diagnóstico objeto deste capítulo, utilizou-se o Método de Enquete,
aplicado sob a forma simultânea de questionários escritos e entrevistas baseadas
em diálogos pessoais com os entrevistados.
Segundo TRAJANO (1998), o Método de Enquete está estruturado sob o

Método de Delfos que se baseia na premissa heurística de que, um único
especialista sobre determinado assunto, possui menores chances de realizar
previsões corretas referentes ao mesmo, do que as chances de um grupo de
especialistas. Assim sendo, o Método de Enquete objetiva obter o consenso de
um grupo de especialistas sobre determinado assunto, mantendo-os no
anonimato e desenvolve-se através das fases ilustradas na figura 4.1.
96
DEFINIÇÃO DO TEMA A SER PESQUISADO
QUALIFICAÇÃO DOS ESPECIALISTAS
DETERMINAÇÃO DO TAMANHO DA AMOSTRA
PREPARO E APLICAÇÃO DOS QUESTIONÁRIOS
PROCESSAMENTO DOS QUESTIONÁRIOS RESPONDIDOS
É NECESSÁRIA A ADEQUAÇÃO DO QUESTIONÁRIO EM SIM

FUNÇÃO DE NOVOS DADOS?
NÃO
COMPILAÇÃO DAS RESPOSTAS E

DIVULGAÇÃO DO RELATÓRIO FINAL
Figura 4.1 – Fluxograma do Método de Enquete

Adaptado de: DA SILVA (1996)
4.2 ETAPAS DA PESQUISA DE CAMPO
A pesquisa de campo estruturada de acordo com a metodologia descrita

em 4.1, constituiu-se das etapas descritas a seguir:
97
4.2.1 Escolha dos Especialistas e Determinação do Tamanho da Amostra
Na escolha das empresas especialistas em construção de prédios

residenciais, verificou-se a necessidade de manter-se contato com diretores das
mesmas, uma vez que, provavelmente apenas pessoas com esta posição na
empresa teriam conhecimento e autonomia para responder alguns dos itens que
comporiam o questionário, assim como autorizar que os dados obtidos através da
aplicação dele e o nome da empresa fossem citados neste trabalho como fontes
de referência.
O processo de contato com as empresas foi um pouco lento e iniciou-se

com entrevista ao diretor presidente da R.G. Cortês Engenharia S/A, que se
prontificou a marcar entrevistas com diretores de outras construtoras sediadas em
Niterói, resultando no agendamento de oito novas empresas.
Dentre essas empresas estava a Soter Sociedade Técnica de Engenharia

S/A, que por intermédio de seu diretor presidente, foi possível a autora entrar em
contato com o diretor executivo da construtora Pinto de Almeida Engenharia Ltda,
marcando entrevista nesta empresa.
Durante a entrevista ao diretor executivo da Pinto de Almeida Engenharia

Ltda, ficou combinado que ele, também presidente da Comissão da Indústria
Imobiliária – CII, permitiria que a autora fizesse uma breve explanação do tema
deste trabalho, em reunião da citada comissão, que seria realizada em 02.05.01
na sede do Sinduscon-RJ, onde estariam presentes construtoras sediadas no
município do Rio de Janeiro. Nesta reunião obteve-se então, permissão das
demais empresas para serem entrevistadas, completando desta forma o tamanho
da amostra utilizada.
Entrevistou-se um total de 14 empresas construtoras de prédios

residenciais, localizadas nos municípios de Niterói e do Rio de Janeiro, pois
conforme já mencionado anteriormente, de acordo com TRAJANO (1998), o
Método de Enquete baseia-se no Método de Delfos, sendo que os tratadistas
98
deste último, recomendam que a pesquisa comece com no mínimo de 14 a 16

especialistas entrevistados e se elimine os que estiverem em discordância com os
demais componentes da amostra, de tal forma que sejam garantidos no mínimo
de 8 a 12 especialistas que forneçam respostas confiáveis.
4.2.2 Elaboração e Aplicação do Questionário
A revisão bibliográfica permitiu identificar os procedimentos necessários a

serem realizados pela incorporadora/construtora, durante o estudo de viabilidade,
assim como verificar a necessidade de obter-se informações dos parâmetros que
influenciam no custo e valor de venda do empreendimento, tais como: prazo,
orçamento, planejamento e qualidade. Desta forma, o questionário aplicado junto
às construtoras e apresentado no apêndice I, é composto de cinco itens abaixo
relacionados:
1 – Características Gerais
Este item possui o objetivo de caracterizar a empresa, através da obtenção

de dados referentes ao tempo de atuação no mercado, nº de funcionários, média
de faturamento anual, custo de construção médio/m2 adotado pela empresa, nº de
prédios construídos e em construção, área média construída por ano e padrão de
construção.
2 – Estudo de Viabilidade e Estratégia Utilizada no Empreendimento
No item dois, procurou-se detectar se a empresa conhece alguma técnica

de análise de risco; os tipos de riscos considerados em um novo
empreendimento; se possui metodologia própria para avaliar riscos; se realiza
estudo preliminar do terreno para verificar a possibilidade de estudo de viabilidade
construtiva e que parâmetros são analisados nesta fase; se realiza estudo de
99
viabilidade construtiva do terreno e de que forma; se contrata pesquisa de

mercado para compra do terreno; se o estudo de viabilidade para compra do
terreno é aprovado em reunião de diretoria ou por mais de uma pessoa; se é feita
consulta à prefeitura para verificação dos parâmetros construtivos do terreno e se
as dimensões do mesmo são confirmadas no local; se em casos de medidas
diferentes e havendo o interesse da empresa na compra do terreno, são
levantados custo e prazo para retificação das mesmas; se faz pesquisa de
mercado para definir o produto e pesquisa com corretores para questionar a
venda das unidades. imobiliárias; se quando uma margem de resultados elevada
é identificada, assume riscos de lançamento do empreendimento sem
financiamento; que cuidados são tomados na hora de dar preço ao produto; se
possui estratégia de aumento de tabela para redução de insucessos; que
competências essenciais à empresa precisa apresentar para competir no
mercado; que características um empreendimento precisa possuir para ser
considerado um insucesso e qual o percentual de cada uma delas na opinião da
empresa.
3 – Estratégia Utilizada para Controle de Riscos com Relação ao Prazo
No item três, buscaram-se informações sobre a estratégia utilizada pela

empresa para controle de riscos referentes ao prazo de execução do
empreendimento, questionando quais as ferramentas que são utilizadas para
gerenciar estes riscos; se a empresa faz uso de algum software para gerenciar os
prazos da obra; que estratégias são utilizadas quando a obra está atrasada e
quais as causas de possíveis atrasos.
4 – Estratégia Utilizada para Controle de Riscos com Relação ao Custo
Através do item quatro, foram pesquisadas informações referentes ao

gerenciamento de custos da empresa, verificando se o orçamento das obras é
feito na própria empresa e quem o elabora; qual a fonte dos índices usados no
100
orçamento; qual a metodologia utilizada para cálculo do erro do orçamento, de

quanto é o erro e quais as principais causas do mesmo; se a empresa realiza a
apropriação dos serviços, há quanto tempo e com que freqüência; qual a
metodologia utilizada na apropriação; quais os serviços apropriados e qual o
critério de escolha; se a empresa apropria mão de obra subempreitada e
equipamentos e de que forma; com que objetivos a empresa realiza a apropriação
dos serviços; se é feita atualização dos coeficientes das composições de custo,
em que época e qual o coeficiente utilizado na atualização.
5 – Estratégia Utilizada para Controle de Riscos com Relação à Execução
No item cinco, procurou-se detectar quais os procedimentos realizados pela

empresa para garantir a qualidade na execução das obras; verificou-se se a
empresa possui certificação da ISO e há quanto tempo; quais os procedimentos
empregados para garantir a qualidade final; se a alta administração está
comprometida com programas de incentivo à qualidade e de que forma; se
investe em qualificação de mão de obra e de que maneira; se possui Serviço de
Atendimento ao Cliente – SAC; se utiliza metodologia para identificar o nível de
satisfação dos clientes; se têm funcionários especializados em garantia de
qualidade; se possui Manual de Qualidade e há quanto tempo e se faz uso de
metodologia para aferição de resultados alcançados com programa de qualidade.
As entrevistas e aplicação dos questionários foram realizadas pessoalmente

pela autora, no período de 27.03.01 a 19.07.01, sendo que as pessoas
entrevistadas constavam de diretores, engenheiros de obras e engenheiros do
setor de custos.
Ao término das entrevistas, os dados foram tabulados em tabelas, de

maneira que as respostas obtidas pudessem ser padronizadas e comparadas. No
entanto, durante esta fase que se encontra mais detalhadamente descrita no item
4.2.3, ocorreram dúvidas em algumas respostas e necessidade da inclusão de
novas perguntas no questionário preliminar que não haviam sido feitas. Assim
101
sendo, foram realizadas as alterações necessárias no questionário, aplicando-o

novamente junto às construtoras em caráter definitivo.
Após a tabulação dos dados do questionário definitivo, foi necessário

retornar às construtoras que forneceram algumas respostas divergentes das
demais construtoras. Informou-se às mesmas os resultados encontrados,
solicitando novo posicionamento com relação à(s) resposta(s) divergente(s).
4.2.3 Processamento, Conversão e Tabulação dos Dados Obtidos
Como pode ser observado, o questionário definitivo aplicado junto às

construtoras é muito dissertativo, dando margem a respostas longas, o que torna
a comparação entre elas um tanto difícil. Desta forma, utilizou-se metodologia
descrita por DA SILVA (1996), de maneira que a comparação e análise dos dados
obtidos fossem facilitadas.
Inicialmente, as respostas foram digitadas da forma como foram respondidas

(respostas não trabalhadas) em quadros comparativos, conforme ilustrado no
quadro 4.1. Estes quadros podem ser consultados no apêndice II.
Quadro 4.1 - Resumo das entrevistas

RESPOSTAS
PERGUNTAS
Empresa 1 Empresa 2 Empresa 3 Empresa 4
102
Em seguida, relacionou-se as diversas respostas obtidas, com o objetivo de

comparar as respostas de todas as empresas entre si, transformando-as em
respostas de múltipla escolha, segundo o modelo do quadro 4.2. Este
procedimento pode ser analisado pesquisando-se o apêndice III.
Quadro 4.2 – Conversão das entrevistas

PERGUNTAS
EMPRESAS
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Empresa 1
Empresa 2
Empresa 3
Através da realização do procedimento descrito, tornou-se possível tabular

todas as respostas, após classificação das mesmas em confiáveis e não
confiáveis, determinando-se então o resultado global da pesquisa. A tabulação foi
realizada segundo o quadro 4.3 abaixo representado e seus resultados são
apresentados no apêndice IV.
Nas perguntas em que as empresas citam mais de uma resposta,

considerou-se na tabulação a média ponderada, atribuindo-se o mesmo
percentual para cada resposta citada. Desta forma, se para uma pergunta,
determinada empresa citou quatro respostas, foi atribuído para cada uma delas a
freqüência de 25%.
Quadro 4.3 – Tabulação dos dados

PERGUNTA
Resposta (s) Freqüência % sobre a freqüência total
103
4.2.4 Análise dos Dados Obtidos
4.2.4.1 Características Gerais
Na classificação das empresas, considerou-se apenas o número de

funcionários, pelo fato de que outros dados tais como faturamento e área de
construída anual foram fornecidos sem muita precisão ou sendo citados apenas
dados da filial no Estado do Rio de Janeiro de algumas empresas entrevistadas.
Nesta classificação utilizou-se o critério do SEBRAE, conforme o representado no
quadro 4.4.
Quadro 4.4 – Classificação do porte da empresa por nº de empregados

Fonte: SEBRAE (2001)
Prestação de
Classificação Indústria Comércio
Serviços
Micro empresa 1 a 19 1a9 1a9
Pequena empresa 20 a 99 10 a 49 10 a 49
Média empresa 100 a 499 50 a 99 50 a 99
Grande empresa Acima de 500 Acima de 100 Acima de 100
Segundo DA SILVA (1996), o critério SEBRAE é o mesmo utilizado pelo

IBGE, precisando porém, serem realizadas algumas considerações:
• O IBGE considera a construção civil como indústria, uma vez que recebe
matéria prima e a transforma em produto vendável;
• São considerados os totais operacionais mais o administrativo;
Assim sendo, é possível verificar que a maioria das empresas que participou
da pesquisa de campo deste trabalho é de médio porte, sendo a distribuição
encontrada representada no gráfico 4.1.
104
CLASSIFICAÇÃO DAS EMPRESAS ENTREVISTADAS
pequeno
médio
50,00% grande
28,57%
21,43%
Gráfico 4.1 – Classificação das empresas entrevistadas

Fonte: da autora
4.2.4.2 Estudo de Viabilidade e Estratégia Utilizada no Empreendimento
O resultado da tabulação dos dados indica que todas as empresas

consideradas não têm conhecimento de nenhuma das técnicas de análise de
risco apresentadas no capítulo II do presente trabalho e que foram citadas pela
autora durante a realização das entrevistas. No entanto, conforme ilustrado no
gráfico 4.2, 42,86% das empresas disseram possuir metodologia informatizada
para analisar riscos, 28,57% realizam metodologia, porém não é informatizada e
28,57% relataram não dispor de metodologia neste sentido.
A EMPRESA POSSUI METODOLOGIA PARA ANALISAR

RISCOS?
Metodologia Informatizada
28,57%
42,86% Metodologia Não Informatizada
28,57% Não Possui Metodologia
Gráfico 4.2 – A empresa possui metodologia para analisar riscos?

105
Na análise de um novo empreendimento, conforme previsto no item 3.4

deste trabalho e ilustrado no gráfico 4.3, o aspecto considerado pelas
construtoras entrevistadas como de maior importância com relação ao risco
refere-se à localização do terreno (48,22%), em seguida elas consideram a
possível taxa de rentabilidade do empreendimento (24,43%). Fatores como
instabilidade jurídica dos contratos de compra e venda de imóveis financiados,
demanda de mercado, lançamento de produtos similares pelas construtoras
concorrentes, possibilidade de embargos judiciais na localidade do terreno
totalizam 13,64%, a tipologia do empreendimento representa 10,14% e a
perspectiva de comercialização 3,57%.
QUAIS OS RISCOS CONSIDERADOS EM UM NOVO

EMPREENDIMENTO?
0,6 Localização
48,22% Rentabilidade
0,5
Tipologia
0,4 Comercialização
Outros
0,3
24,43%
0,2
13,64%
10,14%
0,1
3,57%
0
1
Gráfico 4.3 – Quais os riscos considerados em um novo empreendimento?
Todas as empresas entrevistadas realizam o estudo preliminar e o de

viabilidade construtiva do terreno, adotando procedimentos similares aos
descritos em 3.4 e 3.5 respectivamente e citaram analisar durante estas etapas os
seguintes parâmetros: localização do terreno (33,36%), a tipologia do
empreendimento (21,43%), preço, condições de pagamento e dimensões do
terreno (16,07%), o aproveitamento arquitetônico (12,50%) e outros fatores como
preço de venda das unidades imobilárias, público alvo, empreendimentos
similares vizinhos em construção, documentação, topografia e tipo de solo do
terreno (16,64%). Os percentuais encontrados para cada um dos fatores citados
podem ser mais bem visualizados através do gráfico 4.4.
106
QUAIS OS PARÂMETROS ANALISADOS DURANTE OS ESTUDOS

PRELIMINAR E DE VIABILIDADE CONSTRUTIVA DO TERRENO?
0,4
Localização
0,35 Tipologia
0,3 33,36% Preço e Dimensôes
0,25 Aprov. Arquitetônico
0,2 Outros
21,43%
0,15
16,07% 16,64%
0,1 13,50%
0,05
0
1
Gráfico 4.4 – Quais os parâmetros analisados durante os Estudos

Preliminar e o de Viabilidade Construtiva do terreno?
Conforme representado no gráfico 4.5, a maioria da empresas declarou

não fazer uso de pesquisa de mercado para comprar um novo terreno (75,00%),
fazendo uso da própria experiência no mercado. Algumas construtoras contratam
empresa especializada para realizar a pesquisa em situações especiais ou
quando pretendem construir em uma nova localidade (8,33%) e outras (16,67%)
declararam questionar a compra de um novo terreno apenas com corretores e/ou
empresa(s) especialista(s) em vendas.
A EMPRESA FAZ PESQUISA DE MERCADO PARA COMPRA DO

TERRENO?
0,8
75,00%
0,7
Própria Experiência
0,6
0,5
Apenas com Corretores
0,4 Em Situações Especiais

0,3
0,2 16,67%
8,33%
0,1
0
1
Gráfico 4.5 – A empresa faz Pesquisa de Mercado para compra do terreno?

107
Através das entrevistas foi possível verificar que todas as construtoras

abordadas analisam a viabilidade econômica de novos empreendimentos de
maneira similar à descrita em 3.6, porém em 50% delas a análise da viabilidade
econômica, assim com a decisão de comprar o terreno cabe a uma única pessoa,
sendo que na outra metade estes procedimentos são realizados por pelo menos
dois sócios.
Constatou-se que em todas as empresas, o aproveitamento arquitetônico e

a caracterização do projeto de arquitetura descrito em 3.5.1 e 3.5.3
respectivamente são realizados por escritório de arquitetura terceirizado e ainda
que todas elas sempre procedem à conferência das medidas do terreno no local
citada em 3.7. Contudo, conforme ilustrada no gráfico 4.6 uma pequena parte
(7,14%) não consulta a prefeitura municipal para verificação dos parâmetros
construtivos do terreno descritos em 3.5.2, atribuindo esta responsabilidade ao
arquiteto contratado, outras (7,14%) consultam apenas em caso de dúvida e a
maioria (85,72%) sempre realiza este procedimento.
A EMPRESA FAZ CONSULTA A PREFEITURA PARA VERIFICAÇÃO DOS

PARÂMETROS CONSTRUTIVOS DO TERRENO?
7,14% 7,14%
Consulta o Arquiteto Contratado
Apenas em Casos de Dúvida
85,72%
Sim. Sempre
Gráfico 4.6 – A empresa faz consulta a Prefeitura para verificação

dos parâmetros construtivos do terreno?
Quando são encontradas discrepâncias entre as medidas do terreno

tiradas em visita ao local e as constantes na escritura, metade das construtoras
relatou que nos casos em que as retificações são indispensáveis para aprovação
do projeto de arquitetura, sempre são verificados custo e prazo necessário para
efetuar às mesmas, porém, outras (42,86%) disseram somente levantar os dados
em questão, em casos de grande interesse no ponto do terreno e algumas
108
(7,14%) declararam que desistem da aquisição do terreno neste tipo de situação.

O comportamento das empresas referente a este item pode ser mais bem
analisado através do gráfico 4.7.
É VERIFICADO PRAZO E CUSTO NECESSÁRIO PARA RETIFICAÇÃO

DAS MEDIDAS DO TERRENO?
7,14%
Sim.Sempre
50,00% Casos de Grande Interesse
42,86%
Desistem do Terreno
Gráfico 4.7 – É verificado prazo e custo necessário para retificação

das medidas do terreno?
Na definição da tipologia do empreendimento ou tipo de produto relatado

em 3.5.2, conforme representado no gráfico 4.8, constata-se que 42,86% das
empresas entrevistadas não fazem uso de pesquisa de mercado e utilizam a
própria experiência neste sentido, 10,71% eventualmente contratam empresa
especializada para efetuar a pesquisa e 46,43% utilizam a experiência dos
corretores e/ou de empresa(s) especialista(s) em vendas. Além disso, a maioria
das empresas (85.72%) declarou sempre questionar a venda dos produtos com
corretores, o restante (14,28%) divide-se em empresas que utilizam
eventualmente a experiência de empresa especialista em vendas e aquelas que
nunca a utilizam para este fim.
É REALIZADA PESQUISA DE MERCADO PARA DEFINIR O

PRODUTO?
46,43% 42,86% Não, usam a própria experiência

Eventualmente Contratam Empresa
10,71% Não, usam a experiência dos corretores
Gráfico 4.8 – É realizada Pesquisa de Mercado para definir o produto?

109
Com relação ao lançamento do empreendimento antes da obtenção de

financiamento bancário, em decorrência de alta taxa de rentabilidade, de acordo
com gráfico 4.9, é relevante dizer que 23,08% das construtoras disseram não
utilizar financiamentos bancários construindo com recursos próprios; 7,70%
somente lançam seus empreendimentos com financiamento bancário e 69,23%
arriscam lançar sem financiamento, solicitando-o durante a obra, porém
declararam que esta decisão não depende apenas da taxa de rentabilidade,
sendo influenciada também por fatores como: disponibilidade financeira da
empresa, do público alvo, nível de confiança do produto a ser lançado e
competitividade do produto com produtos de outras.construtoras
EM FUNÇÃO DE UMA TAXA DE RENTABILIDADE MAIS ALTA LANÇAM

O EMPREENDIMENTO SEM FINANCIAMENTO BANCÁRIO?
23,08% Não Utilizam Financiamento Bancário
69,23% 7,70% Somente Lançam Com Financiamento

Arriscam Lançar Sem Financiamento
Gráfico 4.9 – Em função de uma taxa de rentabilidade mais alta

lançam o empreendimento sem financiamento bancário?
Para estimar o valor de venda das unidades imobiliárias, constatou-se que

as construtoras utilizam o método comparativo e os fatores descritos em 3.6.1.1,
sendo que 71,43% relataram que preferem lançar um novo empreendimento
fazendo uso de tabela de venda conservadora, composta de preços apresentando
o menor lucro possível e realizando aumentos gradativos conforme o
aquecimento das vendas. Este procedimento visa principalmente testar a
aceitação do produto pelo mercado e evitar redução da tabela no caso de baixa
velocidade de venda. Em contrapartida, 28,57% declararam não realizar aumento
da tabela de venda, exceto no caso de produtos concluídos, sendo o preço de
lançamento do empreendimento estudado detalhadamente, para que não exista a
possibilidade de redução dos valores adotados na tabela de lançamento. Estes
resultados estão ilustrados no gráfico 4.10.
110
QUAL A ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA MONTAR A

TABELA DE VENDAS DO EMPREENDIMENTO ?
28,57% Tabela Conservadora Com

71,43%
Aumentos Gradativos
Não Realizam Aumento da
Tabela
Gráfico 4.10 – Qual a estratégia utilizada para montar a

tabela de vendas do empreendimento?
Na opinião das empresas entrevistadas, conforme ilustrado no gráfico 4.11,

as competências essenciais que uma construtora precisa apresentar para
competir no mercado são: qualidade (26,79%), departamento de
orçamento/planejamento bem ajustado (22,64%), ser conhecida no local onde
pretende construir (15,43%), pontualidade (11,82) e outras (23,21%) que incluem
qualidade no atendimento antes e depois da comercialização, relação mais
pessoal com os clientes, tradição de cumprimento das obrigações contratuais,
boas referências comerciais e bancárias, possuir o produto solicitado pelo
mercado e não possuir estoque comprando apenas o que for consumir.
QUAIS AS COMPETÊNCIAS ESSENCIAIS NECESSÁRIAS PARA

COMPETIR NO MERCADO?
0,3
26,79%
Qualidade
0,25 22,64% 23,21%
0,2
Setor Orçamento/Planejamento
15,43%
Ajustado
0,15 Ser Conhecida no Local
11,82%
0,1
Pontualidade
0,05
Outros
0
1
Gráfico 4.11 – Quais as competências necessárias para competir

no mercado?
Quando as empresas foram solicitadas a indicar as características que um

empreendimento precisa apresentar para que ocorra redução do lucro
111
inicialmente estimado, as respostas encontradas, considerando-se o mesmo grau

de importância para todas foram: comercialização abaixo da prevista (41,72%),
custo acima do previsto (17,86%), prazo ultrapassado (7,14%), alto custo com
manutenção (16,64%) e localização inadequada (16,64%). No entanto, como
pode ser visualizado através do gráfico 4.12, quando se pediu que as empresas
indicassem as respostas com as respectivas prioridades, verificou-se que elas
consideraram a comercialização abaixo da prevista em primeiro lugar (72,73%),
seguida do custo acima do previsto (18,18%) e da localização inadequada
(9,09%).
QUE CARACTERÍSTICAS UM EMPREEENDIMENTO PRECISA

APRESENTAR PARA OCORRER REDUÇÃO DO LUCRO?
9,09% Comercialização Abaixo da

Prevista
18,18% Custo Acima do Previsto
72,73%
Localização Inadequada
Gráfico 4.12 – Que características um empreendimento precisa

apresentar para ocorrer redução do lucro?
4.2.4.3 Estratégia Utilizada para Controle de Riscos com Relação ao Prazo
A pesquisa evidenciou que a maior parte das empresas (92,86%) gerencia

o prazo de suas obras através do cronograma de barras ou gráfico de Gantt e o
restante (7,14%) declarou fazer uso de cronograma em rede, utilizando-se dos
recursos da rede PERT/CPM. Estes resultados encontram-se representados no
gráfico 4.13.
112
COMO É GERENCIADO O RISCO COM RELAÇÃO

AO PRAZO ?
7,14%
Rede PERT/CPM
92,86% Gráfico de Gantt
Gráfico 4.13 - Como é gerenciado o risco com relação

ao prazo?
Os cronogramas mencionados são traçados utilizando-se programas de

computador em 71,43% das empresas, sendo que algumas utilizam programas
desenvolvidos especialmente para elas. No entanto, conforme apresentado no
gráfico 4.14, em 28,57% das construtoras consideradas os cronogramas ainda
são traçados manualmente.
O CRONOGRAMA É TRAÇADO UTILIZANDO-SE

PROGRAMA DE COMPUTADOR?
28,57% Não. Manualmente

71,43% Sim
Gráfico 4.14 – O cronograma é traçado utilizando-se

programa de computador?
Em situações de atraso de etapas ou serviços, segundo ilustrado no gráfico

4.15, dentre as empresas entrevistadas 58,33% declararam preferencialmente
reavaliar o cronograma inicialmente estabelecido, ajustando-o caso necessário ou
compensando o atraso adiantando outras etapas; 25% delas procedem
imediatamente ao aumento do efetivo, principalmente nos casos em que o serviço
em questão utiliza mão de obra terceirizada e 16,67% disseram que em primeiro
lugar procuram identificar com precisão as causas do atraso, para então tomarem
113
as medidas cabíveis como: aumento do efetivo, remanejamento de pessoal,

ajuste do cronograma, etc.
QUE ESTRATÉGIAS SÃO UTILIZADAS QUANDO A OBRA ESTÁ

ATRASADA?
16,67% Reavaliação do Cronograma
Aumento do Efetivo
58,33%
25,00%
Identificação das Causas p/
Tomar Decisões
Gráfico 4.15 – Que estratégias são utilizadas quando a obra está

atrasada?
As entrevistas identificaram que as principais causas de atraso nas obras

apontadas pelas construtoras e representadas no gráfico 4.16 são: deficiência de
gerenciamento da equipe de obra (29,08%), deficiência do setor de
orçamento/planejamento (20,77%), falhas na execução dos serviços com
conseqüente retrabalho (17,61%); fatores como burocracia e prazos do serviço
público e concessionárias de serviços, velocidade de venda do empreendimento
abaixo da esperada, dificuldade de mão de obra qualificada para executar certos
serviços e atraso nos prazos de entrega dos projetos e especificações técnicas
para a equipe de obra (12,15%); deficiência do controle de qualidade (9,61%),
condições climáticas (6,70%) e instabilidade político-econômica (4,08%).
A S C A U S A S D O A T R A S O P O D E M S E R A T R IB U ÍD A S A :
0 ,3 5 G e r e n c ia m e n to
S e t o r O r ç a m e n t o / P l a n e ja m e n t o
0 ,3 2 9 ,0 8 %
O u tro s
0 ,2 5
C o n tr o le d e Q u a lid a d e
2 0 ,7 7 % C o n d iç õ e s C lim á tic a s
0 ,2
I n s t . P o l ít i c a - e c o n ô m ic a
0 ,1 5
1 2 ,1 5 %
0 ,1
9 ,6 1 %
6 ,7 0 %
0 ,0 5 4 ,0 8 %
0
1
Gráfico 4.16 – As causas do atraso podem ser atribuídas a:

114
4.2.4.4 Estratégia Utilizada para Controle de Riscos com Relação ao Custo
A pesquisa de campo também mostrou que grande parte das empresas

(64,29%) possui setor de orçamento/planejamento informatizado, 7,14% não
possuem o departamento e o orçamento da obra é realizado pela equipe que irá
realizar a mesma e 28,57 % das empresas não possuem o departamento em
questão, sendo o orçamento, o planejamento e o gerenciamento do custo da obra
realizado por empresa terceirizada. Estes percentuais são ilustrados no gráfico
4.17.
A EMPRESA POSSUI SETOR DE ORÇAMENTO/PLANEJAMENTO?
7,14%
Sim e Informatizado
28,57% Serviço Terceirizado

64,29%
Não. Orçamento Feito Pela
Equipe de Obra
Gráfico 4.17 – A empresa possui departamento de orçamento/

planejamento?
Com relação aos coeficientes de composição de custo, conforme ilustrado

no gráfico 4.18, constatou-se que 73,08% das empresas utilizam coeficientes
próprios obtidos através da experiência e de apropriação dos insumos, 23,08%
fazem uso de coeficientes retirados de publicações e 3,84% adotam coeficientes
da empresa terceirizada que realiza os orçamentos. Contudo, o que pode ser
observado pela autora durante as entrevistas foi que as empresas em geral
misturam diversas fontes de coeficientes de composição de custo, ou seja, usam
simultaneamente os próprios coeficientes para determinados serviços e
coeficientes de fontes externas para outros.
115
QUAL A FONTE DOS COEFICIENTES DAS COMPOSIÇÕES DE

CUSTO?
3,84%
23,08% Coeficientes Próprios
Publicações
73,08%
Empresa Terceirizada
Gráfico 4.18 – Qual a fonte dos coeficientes das composições

de custo?
Para calcular o erro do orçamento da obra, todas as construtoras

entrevistadas consideram a diferença entre o custo previsto e o custo orçado para
a obra. Entretanto, de acordo com o gráfico 4.19, 50% delas disseram que a
margem de erro dos orçamentos é de até ± 5%, 42,86% das empresas citaram
uma margem de erro entre ± 5 a 10% e 7,14% que o erro encontrado é superior
a ± 10%.
QUAL A MARGEM DE ERRO DO ORÇAMENTO?
7,14% Mais ou Menos Até 5%
Mais ou Menos Entre 5% a

42,86% 50,00% 10%
Superior a Mais ou Menos
10%
Gráfico 4.19 – Qual a margem de erro do orçamento?
As principais causas da diferença encontrada entre o orçamento previsto e

o custo real apontadas pelas empresas e ilustradas no gráfico 4.20 são:
deficiências no gerenciamento da equipe de obra (28,43%), deficiências do setor
de orçamento/planejamento (23,14%), falhas na execução dos serviços com
conseqüente retrabalho (17,14%); fatores como falta de comunicação entre o
departamento de orçamento e da equipe da obra, modificações de projeto e/ou de
especificações, burocracia de órgãos públicos e uso de novas tecnologias
116
(12,50%); deficiência do controle de qualidade (8,57%), instabilidade político-

econômica (6,43%) e condições climáticas (3,79%).
Q U A IS A S C A U S A S D O E R R O D O O R Ç A M E N T O ?
0 ,3
2 8 ,4 3 %
G e r e n c ia m e n t o
0 ,2 5 2 3 ,1 4 % S e t o r O r ç a m e n t o /P la n e ja m e n t o
F a lh a s n a E x e c u ç ã o /R e t r a b a lh o
0 ,2
O u tr o s
1 7 ,1 4 % C o n t r o le d e Q u a lid a d e
0 ,1 5
In s t . P o lític a - e c o n ô m ic a
1 2 ,5 0 % C o n d iç õ e s C lim á tic a s
0 ,1 8 ,5 7 %
6 ,4 3 %
0 ,0 5 3 ,7 9 %
0
1
Gráfico 4.20 – Quais as causas do erro do orçamento?
Todas as construtoras declararam realizar a apropriação de custo, no

entanto é relevante esclarecer que não se fez distinção entre as empresas que
realizam a apropriação por serviço e aquelas que fazem a apropriação para
controle do custo global da obra. A maioria delas (57,14%), conforme ilustrado no
gráfico 4.21 informou que realiza a apropriação há mais de cinco anos e o
restante (42,86%) realiza há menos de cinco anos. Entretanto, considerando-se
que a empresa entrevistada mais jovem tem dez anos de atuação no mercado, é
interessante comentar ainda que 35,71% delas declararam realizar a apropriação
de custos há menos de três anos e 14,28% há menos de um ano.
É REALIZADA A APROPRIAÇÃO DE CUSTO? HÁ QUANTO TEMPO?
42,86%
57,14% Sim. Há mais de 5 anos.
Sim. Há menos de 5 anos.
Gráfico 4.21 – É realizada a apropriação de custo? Há quanto tempo?

117
Na maioria das empresas (78,57%) os materiais são apropriados através

das notas fiscais e a mão de obra levantando-se a quantidade de homem/hora
(H/h), as demais se dividem em apropriar os materiais através de notas de
transferência entre obras e relatórios feitos nas obras, já a mão de obra é
apropriada utilizando-se apenas as medições dos empreiteiros que terceirizam os
serviços. Além disso, como ilustrado no gráfico 4.22, em 85,72% das empresas
todos os serviços são apropriados e em apenas 14,28% apropriam-se somente os
serviços mais expressivos escolhidos através da curva ABC.
QUAL O CRITÉRIO DE ESCOLHA DOS SERVIÇOS

APROPRIADOS?
14,28%
Todos os Serviços são
85,72% Apropriados
Mais Expressivos Segundo
Curva ABC
Gráfico 4.22 – Qual o critério de escolha dos serviços?
Outro aspecto observado com relação à apropriação de custo é o de que

todas as empresas realizam esta atividade diariamente, no entanto, segundo o
gráfico 4.23, com o intuito de controlar o custo das obras as empresas emitem
relatórios com o valor realmente pago para cada insumo e serviço, sendo que em
92,86% delas esses relatórios ocorrem mensalmente e em 7,14%
quinzenalmente.
COM QUE FREQÜÊNCIA É REALIZADA A

APROPRIAÇÃO?
7,14%
Lançamento Diário e
92,86% Relatório Mensal
Lançamento Diário e
Relatório Quinzenal
Gráfico 4.23 – Com que freqüência é realizada a apropriação?

118
Quando se questionou as empresas com relação à apropriação da mão de

obra subempreitada e dos equipamentos o resultado obtido foi que em 75,00%
delas a apropriação destes itens é feita em separado, entrando a mão de obra no
custo do empreendimento através das notas fiscais ou medições dos empreiteiros
e os equipamentos com o valor de aluguel, inclusive nos casos de equipamentos
próprios, onde são considerados os valores para aluguel cobrados no mercado.
Conforme o gráfico 4.24, os objetivos pelos quais as construtoras realizam

a apropriação de custo são: comparar o orçamento real com o previsto (26,39%),
verificar a perda de materiais e a produtividade da mão de obra (26,39%), verificar
o custo real do empreendimento (26,39%) e atualizar os coeficientes das
composições de custo no banco de dados da empresa (20,83%).
A EMPRESA REALIZA A APROPRIAÇÃO COM QUE OBJETIVOS?
0,3
26,39% 26,39% 26,39% Comparar c/ Orçamento Inicial
0,25
20,83%
Verificar a Produtividade
0,2
0,15 Verificar o Custo Real do

Empreendimento
0,1
Atualizar os Coef. das
0,05 Composições de Custo
0
1
Gráfico 4.24 – A empresa realiza a apropriação com que objetivos?
A atualização dos coeficientes das composições de custo é executada pela

maioria das construtoras entrevistadas. Através do gráfico 4.25 é possível verificar
que em 42,87% delas este procedimento é feito antes de começar uma nova
obra, em 21,43% faz-se ao término da obra, em 14,28% ao término do serviço;
em 7,14% sempre em determinado mês do ano e 14,28 % não executam a
atualização. O valor utilizado pelas empresas que realizam a atualização em
90,91% dos casos é aquele mais confiável e em 9,09% o valor médio das últimas
obras executadas.
119
É FEITA A ATUALIZAÇÃO DOS COEFICIENTES DAS

COMPOSIÇÔES DE CUSTO? EM QUE ÉPOCA?
0,5
0,45
42,87%
Sim. Antes de Uma Obra Nova
0,4
0,35
Sim. Ao Término da Obra
0,3
0,25 21,43%
Sim. Ao Término do Serviço
0,2
14,28% 14,28%
0,15
7,14% Sim. Em Determinado Mês do Ano
0,1
0,05
Não Atualizam
0
1
Gráfico 4.25 – É feita a atualização dos coeficientes das compo-

sições de custo? Em que época?
4.2.4.5 Estratégia Utilizada no Controle de Riscos com Relação à Execução
As entrevistas evidenciaram que apenas 7,14% das construtoras possuem

certificação ISO 9002 da International Organization for Standardization, 28,57%
encontram-se em fase de certificação, estando esta prevista para este ano ainda
e a maioria das construtoras, ou seja, 64,29% não possuem a certificação, sendo
que estes percentuais podem ser visualizados através do gráfico 4.26. No
entanto, conforme pode ser visualizado no gráfico 4.27, apesar do baixo índice de
certificação a pesquisa também identificou que em 83,33% das empresas a alta
administração está envolvida de alguma forma com programas de incentivo a
qualidade como, por exemplo, participação de membros da diretoria em cursos de
qualidade promovidos no Sinduscon – Sindicato da Indústria da Construção Civil,
atribuição da responsabilidade da implantação do Sistema de Qualidade a
funcionários da alta administração, acompanhamento realizado pela diretoria dos
indicadores determinados pelo Comitê da Qualidade, premiação dos resultados,
incentivo ao treinamento e participação da diretoria das reuniões mensais do
Comitê de Qualidade, restando 16,67% onde a alta administração não está
envolvida em incentivar tais programas.
120
A EMPRESA POSSUI CERTIFICAÇÃO ISO?
7,14%
Não
Em Fase de Certificação
28,57%
64,29% Sim
Gráfico 4.26 – A empresa possui certificação ISO?
A ALTA ADMINISTRAÇÃO ESTÁ COMPROMETIDA

COM PROGRAMAS DE INCENTIVO À QUALIDADE?
0,00%
16,67%
Sim Não
83,33%
Gráfico 4.27 – A alta administração está comprometida com

programas de incentivo à qualidade?
Os procedimentos empregados pelas construtoras no sentido de garantir o

desempenho e a qualidade identificados pela pesquisa de campo encontram-se
assim distribuídos: procedimentos conforme a política da qualidade, motivação
dos funcionários para modificações culturais de hábitos, cumprimento rigoroso
dos padrões especificados, inspeções através do Comitê de Qualidade,
preservação das mesmas equipes técnicas dos canteiros de obra há pelo menos
dez anos, treinamentos e manutenção dos funcionários sempre bem informados
sobre a empresa (31,58%); controle diário do engenheiro residente (20,21%),
ensaios tecnológicos e testes de materiais (19,64%), visita diária ou semanal do
supervisor de obras em todos os canteiros (18,43%) e utilização de materiais com
certificado da ISO e de fornecedores cadastrados (10,14%). Os resultados
referentes a este item estão ilustrados no gráfico 4.28.
121
Q U AIS O S P R O C E D IM EN TO S E M P R E G AD O S P AR A
ASS E G U R AR A Q U ALID AD E FIN AL?
0,35
31,58% C um prir o Padrão
0,3 E specificado e O utros
0,25 20,21% C ontrole D iário do
E ngenheiro
19,64% 18,43%
0,2
E nsaios e T estes de
0,15
M ateriais
10,14% V isita do Supervisor de
0,1
O bras
0,05 M ateriais c/ IS O e Forn.
C adastrados
0
1
Gráfico 4.28 – Quais os procedimentos empregados para

assegurar a qualidade final?
No que se refere à qualificação de mão de obra, segundo representado no

gráfico 4.29, grande parte das construtoras (67,86%) declararam investir de
alguma forma neste sentido, seja através de palestras, treinamento ou cursos. No
entanto, através dos questionários pode-se perceber que a qualificação é na
maioria das vezes destinada ao pessoal da equipe de obra e da administração
central, porém também é possível verificar que algumas empresas já se
encontram preocupadas com a qualificação do pessoal operacional através de
treinamento e diferença salarial para os que estão há mais de dois anos na
função, palestras nos canteiros de obra, participação no projeto “Alfabetizar é
Construir” que incentiva a alfabetização nos canteiros de obra, concursos da
“Pequena Melhoria” com distribuição de brindes e eventualmente treinamentos
através de cursos do SEBRAE e SENAI. É interessante também comentar que
17,86% das empresas disseram investir na qualidade de vida no trabalho
promovendo jogos, visitas, almoços e passeios de confraternização e que 14,28%
não investem em qualificação de mão de obra.
Outros aspectos importantes relacionados com a qualidade e ilustrados nos

gráficos 4.30 e 4.31, respectivamente, são: apenas 41,67% das empresas
entrevistadas disseram possuir em seus quadros técnicos pelo menos um
122
funcionário especializado em garantia de qualidade e 64,29% delas possuem

algum tipo de “Manual de Qualidade” ou este se encontra em fase de elaboração.
INVESTEM EM QUALIFICAÇÃO DE MÃO DE OBRA?
14,28%
17,86%
Sim. Palestras, Treinamento
ou Cursos
67,86% Sim. Outros
Não
Gráfico 4.29 – Investem em qualificação de mão de obra?
A EMPRESA POSSUI FUNCIONÁRIOS

ESPECIALIZADOS EM GARANTIA DE QUALIDADE?
0,00%
41,67% Não
58,33%
Sim
Gráfico 4.30 – A empresa possui funcionários especializados

em garantia de qualidade?
POSSUEM MANUAL DE QUALIDADE?
0,00%
Sim/ou Em
35,71%
Elaboração
64,29% Não
Gráfico 4.31 – Possuem Manual de Qualidade?

123
A maioria das empresas consultadas (85,72%) declarou possuir Serviço de

Atendimento ao Cliente – SAC, ou algum departamento ou técnico responsável
pelo atendimento, entretanto apenas 42,86 % das construtoras fazem uso de
alguma metodologia para identificar o nível de satisfação dos clientes atendidos e
apenas 14,28% delas utilizam procedimentos para aferição dos resultados
alcançados com programas de qualidade.
4.3 ANÁLISE DA METODOLOGIA DE ANÁLISE DE RISCO PRATICADA

PELAS CONSTRUTORAS ENTREVISTADAS
Com base nos resultados obtidos, realiza-se aqui uma análise resumida
dos aspectos positivos e negativos apresentados pelas construtoras
entrevistadas.
A gestão de riscos realizada atualmente pelas construtoras, conforme

previsto no capítulo I deste trabalho pode ser classificada em assistemática,
subjetiva e decorrente em geral da própria experiência dos empresários, sendo
que estes não fazem uso de técnicas de análise de risco por puro
desconhecimento destas técnicas e ainda do quanto elas poderiam auxilia-los no
processo decisório que envolve o estudo de viabilidade e a execução de seus
empreendimentos.
A metodologia que parte das empresas entrevistadas declarou proceder,

na realidade trata-se de uma simples verificação contábil das receitas e despesas
envolvidas no empreendimento e descritas anteriormente no item 3.6. Entretanto,
é razoável dizer que durante o estudo de viabilidade as empresas efetuam a
Análise Preliminar de Risco PHA descrita em 2.9.3.1, quando realizam
praticamente todos os procedimentos descritos no capítulo III, tais como:
• Avaliação das vantagens e desvantagens referentes à localização do

terreno;
124
• Verificação do aproveitamento arquitetônico e definição do tipo de

edificação de acordo com o Código de Obras Municipal e outras normas
e/ou legislações específicas quando for o caso;
• Definição da tipologia do empreendimento baseando-se em fatores

como o tipo, uso e padrão das construções predominantes no entorno,
sistema de vida e hábitos da população local, densidade demográfica
da localidade, determinação do público alvo através de seu nível social,
necessidades de espaços e preferências de lazer e compatibilização do
valor de venda do produto com o poder aquisitivo do público alvo
identificado;
• Caracterização do projeto de arquitetura em função do aproveitamento

arquitetônico e da tipologia do empreendimento previamente definida;
• Confirmação da titularidade e da situação jurídica fiscal do terreno e de

seu proprietário, confrontação das dimensões do terreno constantes na
escritura com as aferidas no local e análise do estado de conservação
das construções vizinhas com o objetivo de evitar embargos judiciais e
despesas futuras;
• Escolha das garantias que poderão ser fornecidas ao proprietário do

terreno nos casos de compra parcelada, de forma que este forneça de
imediato a quitação do terreno, para que a construtora possa lançar o
empreendimento e solicitar o financiamento bancário;
• Elaboração do Instrumento de Opção de Compra e Venda, quando for o

caso.
A pesquisa de campo para compra do terreno e definição da tipologia do

empreendimento também não é uma técnica muito utilizada entre as empresas
entrevistadas, sendo que elas a realizam eventualmente e quase sempre nos
125
casos em que irão construir em uma localidade onde ainda não o tenham feito
anteriormente.
Com relação ao gerenciamento do prazo, pode-se afirmar que as empresas

por utilizarem em sua maioria o gráfico de Gantt como gerenciador da obra no
tempo e não possuírem hábito e tradição de uso da rede PERT/CPM, ficam
tolhidas de se beneficiarem com facilidade das técnicas do PERT-Risco e da
Simulação de Monte Carlo na análise de risco do não cumprimento de prazos.
Contudo, as empresas que traçam seus cronogramas por intermédio de
programas de computadores, possuem ainda a facilidade de gerenciarem melhor
a alocação dos recursos necessários ao empreendimento no tempo, uma vez que
os cronogramas de materiais, mão de obra e equipamentos podem ser emitidos
com bastante facilidade por estes programas e quaisquer ajustes que se façam
necessários tornam-se mais visíveis e práticos com o uso dessas ferramentas
oferecidas pela informática.
Pode-se facilmente identificar que o custo da construção definido no item

3.6.2.2 seja a maior despesa gerada pela incorporação, assim sendo um
mecanismo de gestão de custo torna-se imprescindível ao longo da construção do
empreendimento, para que as construtoras mantenham ou na melhor das
hipóteses superem o índice de lucratividade estimado na fase de análise da
viabilidade econômica do empreendimento. Para uma prefeita gestão de custos é
imprescindível que a empresa possua um departamento de orçamento bem
ajustado, sendo que algumas das empresas entrevistadas ainda não o possuem e
em outras este setor funciona fora da empresa em firma terceirizada.
Outro aspecto muito importante no gerenciamento dos custos é o fato de

que o consumo de materiais, mão de obra e equipamentos é diferente em cada
canteiro de obra de cada construtora, desta forma é imprescindível que uma
construtora conheça seus próprios coeficientes de consumo que somente podem
ser obtidos através da apropriação de custo, de forma que ao utilizarem
determinado valor de custo/m2 de construção no estudo de viabilidade, possam
126
estar lançando mão de um parâmetro o mais próximo possível de suas

realidades.
Uma parte das empresas entrevistadas não realiza a apropriação por

serviços, fazendo apenas o controle de todos os insumos gastos, assim sendo
estas empresas não têm condições de conhecer seus coeficientes de composição
de custo, ficando impossibilitadas inclusive de avaliarem com precisão, se o custo
de determinado serviço está caro ou barato para as suas realidades. Além disso,
não poderão verificar a produtividade de seus operários e dos equipamentos e se
houve desperdício de materiais, uma vez que através da apropriação de custo
também se pode avaliar estes parâmetros.
Outra parcela das empresas revelou não apropriar a mão de obra

subempreitada e os equipamentos por serviços, desta forma elas passarão pelas
mesmas dificuldades em determinados serviços que as empresas que não fazem
a apropriação.
A qualidade também é um dos fatores de grande importância na indústria

imobiliária pelo fato de que a falta de qualidade, no mínimo irá gerar retrabalho,
desperdício e alto custo com manutenção do empreendimento após a entrega,
reduzindo conseqüentemente o lucro estimado no estudo de viabilidade.
É sabido que na indústria imobiliária brasileira, o relacionamento da

construtora com seus clientes tornou-se muito importante em virtude de um
mercado consumidor cada dia mais exigente e seletivo. Além do mais, a maioria
dos donos de construtoras não imaginam a grande quantidade de desperdícios
que acontece em seus canteiros de obra e que o custo referente a essas perdas
pode significar um percentual significativo de suas vendas. Por outro lado, fatores
como competitividade acirrada neste mercado, o Programa Brasileiro de
Qualidade e Produtividade e o Código de Defesa do Consumidor levam ao
cumprimento das premissas da ISO. Porém, só é possível alcançar qualidade,
aumentar a produtividade e diminuir o desperdício através de programas de
qualidade, treinamentos e melhoria da qualidade de vida no trabalho. No entanto,
127
entre as empresas que participaram da pesquisa de campo, uma parte não

possui ainda programas internos de qualidade e produtividade, não investe em
qualificação de mão de obra e qualidade de vida no trabalho, não possuem
“Manual de Qualidade” e metodologia para aferição do nível de satisfação de
seus clientes.
5 - PROPOSIÇÃO DE MODELO DE ANÁLISE DE RISCO
5.1 INTRODUÇÃO
O corrente capítulo, embasado na pesquisa bibliográfica e no diagnóstico

do sistema de análise de risco utilizado pelas construtoras, estabelecido a partir
dos dados obtidos na pesquisa de campo, apresenta modelo de análise de risco a
ser utilizado em estudos de viabilidade para incorporação e construção de
edifícios residenciais.
5.2 DESCRIÇÃO DO MODELO
O modelo proposto tem como objetivo a redução dos riscos presentes no

estudo de viabilidade, gerenciando-os através de metodologia de apoio ao
processo decisório, constituída de procedimentos e aplicação de técnicas de
análise de riscos específicas.
O modelo está estruturado em duas etapas, sendo utilizada para

gerenciamento dos riscos envolvidos, metodologia qualitativa e quantitativa na
primeira e segunda etapa respectivamente.
129
5.2.1 Primeira Etapa do Modelo
Esta etapa consiste na aplicação de metodologia qualitativa, representada

por uma lista de procedimentos que deverão ser realizados durante o estudo
preliminar e o estudo de viabilidade construtiva do terreno, e em sua fase de
negociação.
Uma técnica bastante adequada para a primeira etapa do modelo é a

Análise Preliminar de Risco – PHA descrita no item 2.9.3.1. Como um dos
objetivos básicos desta técnica vem a ser a identificação das situações de perigo
ou riscos existentes na instalação ou projeto, ela poderá ser utilizada com
sucesso durante os estudos e a negociação do terreno, tendo em vista que, nessa
fase inicial, o empreendedor se depara com uma lista considerável de incertezas.
Erros grosseiros na avaliação de riscos relacionados com variáveis importantes
poderão conduzir ao fracasso total do empreendimento. Devido a este fato,
recomenda-se a utilização de técnicas, não só para identificar as possíveis
situações de risco, como também para classificá-las segundo graus de
importância. Portanto, tomando-se como referencial básico o exposto no capitulo
três, é possível detectar a necessidade da adoção dos seguintes procedimentos:
a) Durante o estudo preliminar e o estudo de viabilidade construtiva do terreno
• Avaliação das características referentes à localização do terreno,

relacionando vantagens, facilidades e aspectos negativos, de acordo
com o descrito no item 3.4;
• Verificação do aproveitamento arquitetônico possível para o terreno,

respeitando os fatores relacionados no item 3.5.1;
• Definição da tipologia do empreendimento com base no exposto no

item 3.5.2;
130
• Caracterização dos possíveis projetos de arquitetura a serem

analisados pela construtora, definidos através do aproveitamento
arquitetônico e da tipologia do empreendimento conforme descrito em
3.5.3.
b) Durante a negociação do terreno
• Verificação da titularidade e da situação jurídica fiscal do terreno,

confrontação das dimensões constantes na escritura com as obtidas no
local e avaliação do estado de conservação das construções vizinhas,
de acordo com o exposto em 3.7.1;
• Análise da situação jurídica fiscal do proprietário do terreno através dos

documentos relacionados em 3.7.2;
• Determinação das garantias que poderão ser fornecidas ao proprietário

do terreno, nos casos em que a modalidade de pagamento não seja à
vista, de acordo com o recomendado em 3.7.3;
• Elaboração de Instrumento de Opção de Compra e Venda, quando for

o caso, onde constem prazo e cláusulas conforme estabelecido em
3.7.4.
5.2.2 Segunda Etapa do Modelo
Esta etapa consiste na utilização de técnicas para analisar os riscos

envolvidos no cálculo do lucro e conseqüentemente, na taxa de rentabilidade
estimada na fase de análise da viabilidade econômica do empreendimento
descrita em 3.6.
131
5.2.2.1 Cálculo do Lucro do Empreendimento
Considerando que R é o total de receitas do empreendimento calculado de

acordo com o previsto em 3.6.1, D o total de despesas segundo estabelecido em
3.6.2 e igual à soma do custo do terreno T, custo da construção C, despesas de
venda das unidades imobiliárias V e despesas de financiamento bancário F,
elabora-se de acordo com o quadro 5.1, o resumo da viabilidade econômica, com
o objetivo de calcular o lucro e a taxa de rentabilidade esperada para o
empreendimento.
Quadro 5.1 – Quadro resumo da viabilidade econômica

Fonte: da Autora
RESUMO DA VIABILIDADE ECONÔMICA – DATA:
Empreendimento/Endereço:
1) Receitas
1.1 ) N1.P1 = R1 R1
1.2 ) N2.P2 = R2 R2
1.3 ) N3.P3 = R3 R3
1.n ) Nn.Pn + Rn Rn
Total de Receitas (R1 + R2 + R3 +,...,+ Rn) R
2) Despesas
2.1) Custo do terreno T
2.2) Custo da Construção – custo/m2 x área de
C
construção
2.3) Despesas de Financiamento Bancário F
2.4) Despesas de Venda das Unidades Imobiliárias V
2.4.1) Corretagem e Propaganda (5% sobre o total
0,05 x R
de receitas R)
2.4.2) PIS e COFINS ( 3,65% sobre o total de
0,0365 x R
receitas R)
Total de Despesas (T + C + F + V) D
Lucro (R - D) L
Taxa de Rentabilidade (R/D - 1) TR
132
Conforme ilustrado no quadro 5.1, verifica-se que o lucro do

empreendimento é função de R, T, C, V e F, ou seja:
L = f(R, T, C, V, F). (5.1)
Considerando que as despesas de venda das unidades imobiliárias V,

conforme previsto em 3.6.2.4 perfazem um total de 8,65%, referentes à
corretagem, propaganda, PIS e COFINS, aplicados sobre o total da receita R, o
lucro L será dado pela equação abaixo:
L = 0,9135 R – T – C – F (5.2)
5.2.2.2 Aplicação de Técnicas de Análise de Risco
I) Aplicação de Teste de Sensibilidade e Construção de Cenários
Na composição do lucro deste tipo de empreendimento estão envolvidas

diversas variáveis, sendo as distribuições de probabilidade de algumas delas
desconhecidas, deste modo, esta etapa utiliza-se inicialmente da técnica do teste
de sensibilidade em combinação com cenários otimista, esperado e pessimista,
possibilitando, desta forma, a identificação das variáveis que, ao sofrerem
pequenas variações relativas, são capazes de alterar substancialmente o lucro
projetado, assim como analisar situações extremas à determinada situação
esperada, quanto à sensibilidade ao risco.
Como as despesas de financiamento são calculadas sobre o valor total do

financiamento que é uma constante, o valor de venda do empreendimento é
função do preço de mercado e não do custo da construção e as despesas de
venda serão computadas considerando-se apenas 91,35 % do valor de venda das
unidades imobiliárias, percebe-se com facilidade que as variáveis envolvidas na
formação do lucro podem ser consideradas independentes, o que permite a
133
utilização do teste de sensibilidade considerando a variação de cada uma delas

isoladamente.
No teste de sensibilidade adotado, o lucro do empreendimento é abordado

segundo três cenários distintos, descritos a seguir:
• Cenário Otimista – cenário no qual arbitra-se para o lucro um valor

maior do que o estimado no estudo de viabilidade econômica;
• Cenário Esperado – cenário no qual considera-se o lucro igual ao

estimado no estudo de viabilidade econômica;
• Cenário Pessimista - cenário no qual arbitra-se para o lucro um valor

menor do que o estimado no estudo de viabilidade econômica;
Para tanto são construídos os quadros I e II, de acordo com o quadro 5.2,
onde são relacionados, respectivamente os novos valores e as variações relativas
das variáveis, necessárias ao atendimento das condições estabelecidas para a
variável lucro em cada cenário.
O valor de venda/m2 utilizado no cenário esperado do quadro I é calculado

através da relação entre a receita líquida e a área total de construção, sendo a
receita líquida do empreendimento dada pela diferença entre a receita R e as
despesas de venda das unidades imobiliárias V.
Para uma determinada variável x e com cenário estipulado c, a variação

relativa Vr (x ) será dada por:
xc − x0
V r (x ) = × 100% (5.3)
x0
Sendo:
134
x0 = valor da variável para o cenário esperado
xc = valor da variável para o cenário estipulado c
Segundo empreendimentos similares pesquisados e conforme poderá ser

comprovado por intermédio do estudo de caso que será apresentado no capítulo
VI, através da aplicação do teste de sensibilidade verifica-se com facilidade que
para a mesma alteração do lucro, é necessária variação relativa do custo de
construção/m2 ou do valor de venda/m2 bem menor do que para as demais
variáveis, o que significa dizer que o lucro do empreendimento é muito sensível a
estas duas variáveis. Desta forma, o modelo continua através da aplicação de
técnicas de análise de risco, que possibilitem avaliar a probabilidade de
ocorrência de determinados valores para estas duas variáveis.
Para estimar a probabilidade de ocorrência de determinado valor

considerado para custo/m2 o modelo proposto faz uso da simulação de Monte
Carlo, através da adoção de amostra representada por valores históricos de
custo/m2 de empreendimentos similares, construídos anteriormente e corrigidos
monetariamente para a mesma data considerada.
Na estimação do valor de venda das unidades imobiliárias, o modelo

recomenda o uso de regressão linear múltipla composta de uma variável
dependente, explicada por doze variáveis independentes, adiante definidas.
135
Quadro 5.2 – Teste de sensibilidade

Fonte: da autora
QUADRO – I - NOVOS VALORES DAS VARIÁVEIS

Cenário Cenário Cenário
Variáveis
Otimista Esperado Pessimista
Custo do
Terreno
Valor de
venda/m2
Custo de
Construção/m2
Despesas de
Financiamento
QUADRO – II – VARIAÇÃO RELATIVA DAS VARIÁVEIS

Variáveis
Custo do Zero
Terreno
Valor de Zero
venda/m2
Custo de Zero
Construção/m2
Despesas de Zero
Financiamento
136
II) Aplicação da Simulação de Monte Carlo
A simulação de Monte Carlo, conforme citado no capítulo dois, gera

artificialmente a probabilidade de ocorrência de determinados eventos, podendo
também ser utilizada para avaliar a probabilidade de ocorrência de um valor
estimado para custo/m2 de um empreendimento. Assim sendo, este modelo faz
uso desta técnica, para avaliar a probabilidade de ocorrer determinado valor
adotado para custo/m2, no item 2.2 do estudo de viabilidade econômica
apresentado no quadro 5.1.
A base matemática para a utilização do Método de Monte Carlo na

avaliação de probabilidades de eventos é fornecida pela Formulação de Bernoulli
da Lei dos Grandes Números, ou seja:
lim P [ |fA - p| < ε ] = 1 para todo ε > 0, sendo nesse sentido que fA
N→ ∞
converge para p.
Onde:
fA = freqüência relativa do evento A;
p = probabilidade do evento A
O primeiro passo para aplicação desta técnica é a identificação da

distribuição de probabilidade da variável para a qual se deseja avaliar a
probabilidade. Os tipos mais comuns de distribuição de probabilidade são:
• Uniforme;
• Triangular;
• Normal
• Poisson;
137
• Binomial;
• Lognormal;
• Exponencial;
• Geométrica;
• Hipergeométrica;
• Weibull;
• Beta
No entanto, segundo FLANAGAN (1993), a escolha da distribuição de

probabilidade é a parte mais difícil do processo que envolve a simulação de
Monte Carlo. Além da distribuição de probabilidade possuir média e variância da
amostra histórica considerada na simulação, é necessário que ela também
apresente as seguintes características:
• Precisa ser facilmente identificável para determinada amostra, assim

como, a distribuição normal é totalmente identificada pela média e
variância;
• Poder ser atualizada com facilidade, através da introdução de novos

dados históricos;
• Flexibilidade podendo tomar uma grande variedade de formas, como,

por exemplo, ser assintótica à esquerda ou à direita;
• Possuir pontos definidos que possam ser escolhidos individualmente.
Deste modo, FLANAGAN (1993), adota a distribuição beta para distribuição

de probabilidades da variável custo/m2, uma vez que o conjunto formado pelas
distribuições deste tipo é o único capaz de apresentar simultaneamente todas as
características acima.
138
Sabe-se que a distribuição beta é caracterizada pela seguinte função

densidade de probabilidade:
Γ(α + β ) β −1
f X (x) = Γ(α ) ⋅ Γ(β) ⋅ X α −1 ⋅ (1 − X ) , 0≤x≤1 (5.4)
Onde os parâmetros α e β assumem apenas valores positivos. O

Γ(α + β ) Γ (α ) ⋅ Γ (β )
, onde B(α, β ) =
1
coeficiente pode ser representado por é
Γ(α ) ⋅ Γ(β ) B(α , β ) Γ (α + β )
conhecida como função beta.
Os parâmetros α e β são considerados parâmetros de forma; diferentes

combinações de seus valores dão origem a uma variedade de formas da função
densidade, conferindo flexibilidade à mesma. Na figura 5.1 são ilustradas algumas
das formas possíveis.
f X (x )
α =1, β = 7
α = 2, β = 6
α = 4, β = 4
Figura 5.1– Distribuição Beta para diferentes valores dos

parâmetros de forma α e β
Fonte: da autora
139
Escolhida a distribuição de probabilidade, a seguir devem ser gerados n

números aleatórios ri ∈ [ 0,1 ], para cálculo de n valores aleatórios através da
equação xi = F−1 (r i ), sendo x a variável custo/m2 e F sua função de distribuição
acumulada.
Sabe-se que a função de distribuição acumulada associada a distribuição

beta é dada por F(X; α; β ) = I X (α, β ) , sendo I X (α, β ) , a função beta incompleta.
Os números e valores aleatórios podem ser gerados com a utilização do

programa aplicativo Mathcad 2000 Professional, através da função rbeta, do ícone
inserir função/números aleatórios. Porém, para realizar este procedimento é
necessário informar ao programa os valores s1 e s2 que correspondem
respectivamente aos parâmetros α e β da função beta, que são calculados
através da resolução do sistema formado pelas equações (5.5) e (5.6) abaixo
relacionadas:
α+β
mx = (5.5)
α
α ⋅β
δx =
2
(5.6)
(α + β) ⋅(α + β +1)
2
δx
2
onde mx e são os valores da média e da variância da amostra
respectivamente.
Dividindo-se o intervalo compreendido entre o menor e o maior valor

gerado em n intervalos de classe de mesma amplitude; determinando o número
de valores gerados que caem dentro de cada intervalo de classe e considerando
os números encontrados de forma acumulada, traça-se o gráfico custo/m2 x nº de
simulações representado na figura 5.2, que tanto pode fornecer a probabilidade
de ocorrência de um valor para custo/m2 menor de que determinado valor a ser
140
utilizado no estudo de viabilidade econômica, quanto estimar que valor deve ser
adotado para determinada probabilidade.
Nº de Simulações N
Y2
Y1
0
2
X1 X2 Custo/m
Figura 5.2– Curva de freqüência acumulada de valores gerados

através da simulação de Monte Carlo
Fonte: da autora
Assim sendo, o gráfico da figura 5.2 indica que

para um total de N simulações, a probabilidade de ocorrer um valor para custo/m2
menor que X1 é de Y1/N e ainda que existe uma probabilidade de Y2/N de ocorrer
um valor menor que X2.
Outro aspecto muito importante na simulação de Monte Carlo diz respeito

ao número de interações necessárias. Em geral quanto maior o número de
simulações, melhor a curva de distribuição acumulada refletirá a gama de
resultados possíveis. No entanto, FLANAGAN (1993) indica a utilização do teste
do qui-quadrado para verificar se a quantidade de simulações realizadas é
suficiente.
Suponha-se que, N valores de custo/m2 gerados através da simulação de

Monte Carlo sejam divididos em IC intervalos de classe IC1, IC2,..., ICn,
141
apresentando respectivamente o1, o2, , on freqüências de valores observadas,

que conforme as regras de probabilidade deveriam apresentar para os mesmos
intervalos de classe, as freqüências da amostra considerada e1, e2, , en,
denominadas freqüências esperadas ou teóricas.
A medida da discrepância existente entre as freqüências observadas e

esperadas, é dada pela estatística qui-quadrado, representada por χ 2 e expressa
pela equação:
(o1− e1)2 + (o2 − e2)2 + ! + (on−en)2 =

χ =
2
e1 e2 en
=∑
n (o j − e j) (5.7)
j =1 ej
O valor de χ 2 calculado através de (5.7), é chamado de não-corrigido e é

utilizado para grandes amostras. Nos casos de pequenas amostras, nas quais
cada intervalo de classe possua freqüência esperada entre 5 e 10, recomenda-se
calcular também o valor corrigido de χ 2 através da correção de Yates para
continuidade, que transforma a expressão (5.7) em:
(o − e − 0,5) + (o2 − e2 − 0,5) + ! + (on − en − 0,5)

= 1 1
2 2 2
=
χ
2
(corrigido )
e1 e2 en
=∑
(o j − e j − 0,5)
n
2
(5.8)
j =1
ej
Em seguida compara-se os valores corrigido e não corrigido de χ .Se os

2
dois valores conduzirem a uma mesma conclusão, referente a uma hipótese,

como sua rejeição em determinado nível de significância, conclui-se que o
número de interações realizado é suficiente para o nível de significância
142
considerado. Caso contrário, deve-se aumentar o número de interações até

ocorra convergência entre as conclusões obtidas a partir dos valores corrigido e
não-corrigido de χ 2
Para tanto, os valores corrigido e não corrigido de χ 2 devem ser
comparados com os valores percentis de χ 2 da distribuição de qui quadrado,

tabelados em função do número de graus de liberdade e nível de significância O
número de graus de liberdade representado por ν , será dado pelo número de
intervalos de classe considerados IC menos uma unidade, ou seja:
ν = IC − 1 (5.9)
Uma outra alternativa mais simples, para a avaliação do número de

interações seria fornecida através da expressão:
p(1 − p )
N≥ (5.10)
ε 2 ⋅δ
Onde:
p = probabilidade a ser estimada pelo Método de Monte Carlo;
ε = erro máximo para a estimativa de p;
δ = coeficiente de variação.
Considerando-se o percentil 95 como um valor razoável para a variável

custo/m2 e tomando-se para os valores de ε e δ, respectivamente 0,03 (3%) e 0,2,
a aplicação da expressão (5.10) fornecerá para N o valor de 264 interações.
É claro que esse valor de N deve ser considerado apenas como uma
avaliação inicial do número de simulações. A aplicação da fórmula (5.10),
143
simultaneamente com a utilização do teste do qui-quadrado, fornecerá uma

estratégia adequada para orientar o pesquisador no sentido de verificar se o valor
de N está correto ou não.
III) Aplicação de Regressão Linear Múltipla
A utilização da inferência estatística objetiva antes de tudo, minimizar a

interferência subjetiva do construtor ou da corretora imobiliária na estimação do
valor de venda do empreendimento, deste modo, o presente modelo adota o uso
da técnica de regressão linear múltipla, após ter-se verificado de que forma o
valor de venda da unidade imobiliária se comporta, segundo as variáveis
independentes responsáveis por sua formação. Para tanto, foi realizada pesquisa
de campo através da seguinte metodologia:
a) Contato com a empresa Patrimóvel Consultoria Imobiliária Ltda, localizada no

município de Niterói, responsável pela propaganda e venda dos empreendimentos
de mais de 80% das empresas entrevistadas no capítulo IV, para verificar se a
mesma estaria disposta a colaborar com o presente trabalho, através do
fornecimento de dados de apartamentos pertencentes a empreendimentos
imobiliários vendidos por intermédio dela.
b) Após consentimento do diretor da citada empresa, em agosto de 2001, foram

realizadas visitas à mesma, onde foram levantados dados referentes a sessenta
apartamentos pertencentes a vinte e dois prédios residenciais distintos, em fase
de construção localizados na cidade de Niterói. Os imóveis considerados na
pesquisa haviam sido vendidos até sessenta dias antes da data da primeira visita,
sendo levantados seus respectivos preços de venda para pagamento à vista e de
doze variáveis responsáveis pela formação desses preços.Dentre as diversas
variáveis que explicam o preço de venda de uma unidade imobiliária, citadas em
3.6.1.1; foram levantados dados das seguintes variáveis: nº do pavimento, padrão
de acabamento, setor/bairro, área privativa, nº de quartos, nº de suítes, nº de
vagas de garagem, área de lazer, nº de varandas, vista, nº de unidades por
144
pavimento, nº e tipo de dependência de empregada, sendo que todos eles

encontram-se relacionados no apêndice VI.
c) Lançamento dos dados pesquisados na planilha eletrônica Excel, de

acordo com as representações e convenções para as variáveis, definidas
abaixo:
! Pavimento – variável qualitativa referente ao pavimento em que se situam

os imóveis pesquisados; representada por x1 e de acordo com a convenção
da tabela 5.1:
Tabela 5.1 – Tabela representativa da variável x1
Pavimento (x1) Convenção
1º 1
2º 2
" "
nº n
! Padrão de Acabamento – variável qualitativa, referente ao padrão de

acabamento dos imóveis pesquisados, representada por x2 e segundo a
convenção da tabela 5.2:
Tabela 5.2 - Tabela representativa da variável x2
Padrão de
Convenção
Acabamento (x2)
Popular 1
Médio 2
Médio/Alto 3
Alto 4
Alto Luxo 5
145
! Setor/Bairro – Variável qualitativa referente ao bairro e setor de

localização dos imóveis pesquisados, representada por x3 e a convenção
da tabela 5.3:
Bairro ou Setor (x3) Convenção
Centro 1
São Domingos 2
Vital Brasil 3
Santa Rosa 4
Boa Viagem 5
Ingá 6
Icaraí 7
Jardim Icaraí 8
! Área Privativa – variável quantitativa relativa à área privativa em metros

quadrados de cada um dos imóveis pesquisados, representada por x4.
! Nº de Quartos - variável quantitativa relativa ao nº de quartos de cada um

dos imóveis pesquisados, representada por x5.
! Nº de Suítes - variável quantitativa relativa ao nº de suítes de cada um dos

imóveis pesquisados, representada por x6.
! Nº de Vagas de Garagem - variável quantitativa relativa ao nº de vagas de

garagem pertencentes a cada um dos imóveis pesquisados, representada
por x7.
! Nº de Varandas - variável quantitativa relativa ao nº de varandas

existentes em cada um dos imóveis pesquisados, representada por x8.
146
! Vista - variável qualitativa relativa ao ângulo visual de cada um dos imóveis

pesquisados, representada por x9 e segundo a convenção da tabela 5.4:
Tabela 5.4 – Tabela representativa da variável x9
Vista ou ângulo
Convenção
Visual (x9)
Fundos 1
Lateral 2
Frente 3
! Nº de Unidades/Pavimento - variável quantitativa relativa ao nº de

unidades imobiliárias existentes em cada pavimento dos imóveis
pesquisados, representada por x10.
! Dependência de Empregada - variável qualitativa relativa ao tipo de

dependência de empregada existentes em cada um dos imóveis
pesquisados, representada por x11 e segundo a convenção da tabela 5.5:

Tipo de Dependência de Empregada (x11) Convenção
Banheiro de Empregada 1
01 Dependência de Empregada Completa 2
02 Dependências de Empregada Completas 3
! Área de Lazer – variável qualitativa referente às instalações existentes na

área de lazer dos imóveis pesquisados, representada por x12 e segundo a
convenção da tabela 5.6:
147
Área de Lazer (x12) Convenção
Salão de Festas 1
Salão de Festas e Piscina 2
Salão de Festas, Piscina, Sauna e Sala de Ginástica 3
Sauna e Sala de Massagem 4
Salão de Festas, Piscina, Sauna, Sala de Ginástica e
5
Churrasqueira
Salão de Festas, Piscina, Sauna, Salão de Jogos,
6
Churrasqueira e Home Theater
Salão de Festas, Piscina, Sala de Ginástica,
7
Churrasqueira, Campo de Futebol e Área Livre
Hidromassagem, Sauna, Sala de Jogos, Serviços,
8
Lavanderia e Recepção com Telefonista
! Preço de Venda – Variável referente ao preço de venda de cada um dos

imóveis pesquisados considerando-se valor para pagamento à vista,
representada por y.
d) Cálculo da regressão linear múltipla através do teste ANOVA da planilha

eletrônica Excel, considerando-se a variável y como dependente ou
explicada pelas variáveis x1 a x12, sendo estas variáveis obviamente
independentes entre si.
O resumo dos resultados obtidos através do cálculo da regressão é

apresentado no apêndice VI, sendo possível através da análise do mesmo
concluir que:
! O coeficiente de correlação de aproximadamente 0,9728 indica uma

forte correlação entre a variável dependente y e as variáveis
independentes x1 a x12, quando estas variam simultaneamente;
148
! O coeficiente de determinação de 94,63% indica que a variável

dependente y é explicada por este percentual pelas variáveis
independentes x1 a x12, restando apenas 5,37% atribuídos a variáveis
que não foram consideradas no modelo;
! O valor do F calculado é maior que o valor do F tabelado pela

distribuição dos pontos críticos do F Snedcor, desta forma, rejeita-se a
hipótese da não regressão;
! A equação de regressão é:
Y = -167639,37 + 2331,60 x1 + 34583,35 x2 – 14652,07x3 +
+ 1704,22 x4 +29190,76 x5 + 2221,79 x6 + 27735,46 x7 +
+ 22467,01 x8 + 8253,26 x9 + 7397,68 x10 – 19862,16 x11 –
– 2847,95 x12.
Assim sendo, para estimar o valor de venda de cada unidade imobiliária a

ser utilizado no estudo de viabilidade econômica de determinado
empreendimento, realiza-se a metodologia descrita acima, pesquisando-se no
mínimo dados referentes a trinta empreendimentos, possibilitando desta forma,
adotar a teoria das grandes amostras.
Calcula-se o preço de venda de cada uma das unidades imobiliárias

componentes do empreendimento em estudo, através da equação de regressão
encontrada para a amostra utilizada. A receita total do empreendimento R a ser
utilizada no estudo de viabilidade econômica do quadro 5.1, será dada pelo
somatório de todos os preços de venda calculados.
6 – ESTUDO DE CASO
6.1 INTRODUÇÃO
Com o objetivo de um melhor entendimento da segunda etapa do modelo

proposto no quinto capítulo, o presente capítulo apresenta um exemplo prático
através de um estudo de caso, onde serão aplicadas as técnicas de análise de
risco escolhidas.
6.2 CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO
Trata-se de empreendimento da construtora R G Côrtes Engenharia S/A,

tipologia edifício residencial, atualmente em construção, localizado à Rua Hernani
Pires de Melo nº 01, São Domingos, Niterói – RJ. É importante salientar que o
presente estudo de caso abordará apenas a análise da viabilidade econômica do
empreendimento, desta forma, será considerado que a construtora realizou os
procedimentos recomendados na primeira etapa do modelo apresentado no
capítulo cinco.
Em junho de 1998, a construtora recebeu oferta para compra do terreno em

questão, onde era proposto preço de R$ 600.000,00 para pagamento à vista,
sendo que o corretor proponente apresentou estudo de viabilidade construtiva,
onde constavam 1.041,00 m2 de área total do terreno, 6.364,00 m2 de área de
aproveitamento arquitetônico e previsão para construção de cinqüenta e quatro
150
apartamentos compostos de sala, dois quartos, banheiro, cozinha, área de serviço

e banheiro de empregada, conforme constante no anexo I.
Diante da área total de construção constante no estudo de viabilidade

construtiva apresentado pelo corretor e do preço proposto para compra do
terreno, houve interesse inicial da construtora em adquiri-lo, o que fez com que
ela realizasse imediatamente o levantamento das dimensões reais no local, com o
objetivo de confrontá-las com as constantes na escritura e no estudo de
viabilidade construtiva ofertado.
Após o levantamento, ficou constatado que havia divergências entre as

dimensões, sendo as obtidas no local maiores do que as previstas na escritura.
Assim sendo, a construtora realizou três novos estudos de viabilidade construtiva,
sendo os dois primeiros baseados nas dimensões constantes na escritura, nos
quais era considerada uma nova área de aproveitamento arquitetônico de
6.651,74 m2 e o terceiro elaborado a partir das dimensões aferidas no local,
totalizando 7.259,00 m2 de área construída.
O tipo e o número de unidades imobiliárias previstas em cada um dos três

estudos desenvolvidos pela construtora, ilustrados respectivamente pelos anexos
II, III e IV, encontram-se relacionados no quadro 6.1.
Quadro 6.1 - Quadro resumo dos tipos e números de unidades

imobiliárias previstas nos estudos de viabilidade construtiva
Fonte: R G Côrtes Engenharia S/A
Estudo de Apto Apto Cobertura Cobertura
Viabilidade 2 quartos 3 quartos 3 quartos 4 quartos
1º 48 - 6 -
2º 24 24 3 3
3º 8 40 1 5
151
Uma vez que o terceiro estudo de viabilidade desenvolvido pela construtora

apresentava um número maior de unidades imobiliárias com três quartos e
conseqüentemente maior potencial de receita, a construtora verificou junto à
Prefeitura Municipal prazo e custo necessário para retificação das dimensões do
terreno, de tal forma a realizar o empreendimento com base neste estudo de
viabilidade, que somente seria possível após a retificação.
Considerando prazo e custo para retificação das dimensões, o preço final

para aquisição do terreno incluindo despesas de corretagem, taxa de legalização,
imposto de transmissão, laudêmio e custo financeiro referente ao período
compreendido entre a data de compra do terreno e a data prevista para início da
construção passaria então de R$600.000,00 para aproximadamente
R$720.000,00, podendo variar segundo o prazo real para a retificação.
A partir do novo valor estimado para aquisição do terreno, a construtora

elaborou o estudo de viabilidade econômica do empreendimento apresentado no
quadro 6.2.
152
Quadro 6.2 – Quadro resumo da viabilidade econômica

Fonte: R G Côrtes Engenharia S/A
RESUMO DA VIABILIDADE ECONÔMICA – NOVEMBRO/1998
Empreendimento: Rua Hernani Melo nº 01 – São Domingos – Niterói- RJ
1 ) Receitas
R$4.800.000,00
1.1) 40 apartamentos de 3 quartos – 40 x R$ 120.000,00
1.2) 08 apartamentos de 2 quartos – 08 x R$ 90.000,00 R$ 720.000,00
1.3) 05 coberturas de 3 quartos - 05 x R$ 130.000,00 R$ 130.000,00
1.4) 01 cobertura de 2 quartos - 05 x R$ 180.000,00 R$ 900.000,00
Total de Receitas (R) R$6.550.000,00
2) Despesas
2.1) Custo do terreno R$ 720.000,00
2.2) Custo da Construção – R$ 440,00/m2 x 7.259,00 m2 R$3.193.960,00
2.3) Despesas de Financiamento Bancário R$ 324.000,00
2.4) Despesas de Venda das Unidades Imobiliárias
2.4.1) Corretagem e Propaganda (5% sobre o total R$ 327.500,00
de receitas)
2.4.2) PIS e COFINS (3,65% sobre o total de R$ 239.075,00
receitas)
Total de Despesas (D) R$4.804.535,00
Lucro (L) R$1.745.465,00
Taxa de Rentabilidade (TR) 36,33 %
Os dados constantes no quadro 6.2 são complementados através das

seguintes informações:
• Para estimar o valor de RS 440,00 para custo/m2 de construção,

estando nele incluídos todos os custos diretos e indiretos relacionados
em 3.6.2.2, a empresa baseou-se nos custos/m2 corrigidos
monetariamente para a mesma data, de prédios residenciais similares
153
que ela havia construído anteriormente, ou seja, com mesmo padrão

de acabamento, mesmas especificações técnicas e com área de
construção total próxima a do empreendimento em análise. É
importante também citar que a empresa utiliza coeficientes de
composição de custos próprios, obtidos através da apropriação
constante de todos os insumos utilizados na construção dos edifícios e
retroalimenta continuamente o banco de dados do departamento de
orçamento, desta forma, sabendo sempre ao final de cada
empreendimento qual o seu custo real.
• Na avaliação do custo financeiro decorrente de possível financiamento

bancário, a empresa utilizou taxas vigentes em contratos de
financiamento de outros empreendimentos em execução na época.
• Os valores de venda das unidades imobiliárias foram estimados

através da comparação com outros imóveis, com características
semelhantes e situados nas proximidades, podendo ser imóveis de
empreendimentos da própria construtora ou de outras. Além disso,
foram adotados valores médios de acordo com o nº de compartimentos
e área privativa prevista, não sendo consideradas variações de preço
referentes ao pavimento, vista, coluna, etc.
• Dividindo-se o valor total de receitas pela área total de construção do

empreendimento que é de 7.259m2, chega-se a um valor de venda/m2
médio de aproximadamente R$902,33.
Em função da taxa de rentabilidade encontrada a construtora resolveu

adquirir o terreno em estudo, através de pagamento à vista. Em seguida tomou as
providências necessárias à retificação das dimensões do terreno, uma vez que o
custo referente a este procedimento já havia sido considerado no estudo de
viabilidade econômica.
154
6.3 APLICAÇÃO DE TÉCNICAS DE ANÁLISE DE RISCO
6.3.1 Aplicação de Teste de Sensibilidade e Construção de Cenários
Conforme recomendado no capítulo cinco, na aplicação do teste de

sensibilidade, o lucro estimado pela construtora para o empreendimento será
abordado segundo três cenários distintos, descritos a seguir:
• Cenário Otimista – cenário no qual o lucro é 5% maior que o estimado

no estudo de viabilidade econômica;
• Cenário Esperado – cenário no qual o lucro é igual ao estimado no

estudo de viabilidade econômica;
• Cenário Pessimista - cenário no qual o lucro é igual a 80% do estimado

no estudo de viabilidade econômica;
Nos quadros I e II do teste de sensibilidade apresentado no quadro 6.3,

estão relacionados respectivamente, os novos valores e as variações relativas
das variáveis, necessárias ao atendimento das condições estabelecidas para a
variável lucro em cada cenário.
O custo do terreno não será tratado de forma determinística, porque apesar

do custo referente à retificação das dimensões já ter sido considerado, poderá
este ainda sofrer alterações, em função de possíveis variações do prazo estimado
para a retificação das dimensões e aprovação do projeto de arquitetura.
155
Quadro 6.3 – Teste de sensibilidade do estudo de caso

Fonte: da autora
QUADRO – I - NOVOS VALORES DAS VARIÁVEIS

Variáveis
Custo do R$ 632.726,75 R$ 720.000,00 R$ 1.069.093,00

Terreno
Valor de R$ 836,30 R$ 824,28 R$ 776,19

venda/m2
Custo de R$ 427,98 R$ 440,00 R$ 488,09

Construção/m2
Despesas de 236.726,75 R$ 324.000,00 R$ 673.093,00

Financiamento
QUADRO – II – VARIAÇÃO RELATIVA DAS VARIÁVEIS

Variáveis
Custo do 13,80% Zero 48,49%

Terreno
Valor de 1,46% Zero 6,20%

venda/m2
Custo de 2,98% Zero 10,93%

Construção/m2
Despesas de 36,87% Zero 107,75%

Financiamento
156
De acordo com o previsto no capítulo cinco, através do teste de

sensibilidade apresentado, é possível verificar que para a mesma alteração do
lucro, é necessária variação relativa do custo de construção/m2 ou do valor de
venda/m2, bem menor do que para as demais variáveis. Desta forma, o estudo de
caso continua através da aplicação de técnicas de análise de risco, que
possibilitem avaliar a probabilidade de ocorrência de determinados valores para
estas duas variáveis.
6.3.2 Aplicação da Simulação de Monte Carlo
Supondo, a título de exemplo, que os empreendimentos nos quais a

construtora se baseou para estimar o valor de R$ 440,00/m2 constante no quadro
6.2, tenham apresentado os seguintes valores em reais para custo de
construção/m2: 407,00; 413,00; 418,00; 426,00; 430,00; 435,00; 440,00; 446,00;
451,00; 455,00; 462,00; 467,00 e 470,00.
Os valores encontrados para a média e desvio padrão da amostra são

respectivamente R$ 440,00/m2 e R$ 20,65/m2. Reduzindo estes dois valores a
milésima parte e em seguida substituindo-os nas equações (5.5) e (5.6)
relacionadas no capítulo cinco, tem-se:
α
0,440 = ; (6.1)
α+β
α ⋅β
(0,02065)2 = . (6.2)
(α + β)2⋅(α + β +1)
Resolvendo-se o sistema formado pelas equações acima, são encontrados

os seguintes valores para α e β:
α = 577,23;
β = 734,64
157
Informando os valores de α e β no Mathcad 2000 Professional foram

realizadas inicialmente 50 (cinqüenta) interações, resultando em cinqüenta
valores para custo/m2 apresentados no apêndice V.
Dividindo-se o intervalo compreendido entre o menor e o maior valor de

custo/m2 da amostra, em sete intervalos de classe, foram encontradas as
freqüências de valores para os intervalos considerados relacionadas no quadro
6.4.
Quadro 6.4 - Quadro das freqüências obtidas em 50 simulações
Fonte: da autora
400 411 421 431 441 451 461
Intervalo de
a a a a a a a
Classe
410 420 430 440 450 460 470
Freqüência 0 5 8 12 14 9 2
Através das freqüências acumuladas para os intervalos de classe

considerados acima, traçou-se o gráfico 6.1 abaixo.
50
45
40
35
Nº de Simulações
30
25
20
15
10
0
400-410 411-420 421-430 431-440 441-450 451-460 461-470
2
Custo/m

através de 50 simulações de Monte Carlo
Fonte: da autora
158
Realizando-se o mesmo procedimento para 100 e 300 interações, foram

obtidas para os valores de custo/m2 relacionados no apêndice V, respectivamente
as freqüências dos quadros 6.5 e 6.6 e as curvas de freqüência acumulada dos
gráficos 6.2 e 6.3.

Fonte: da autora
400 411 421 431 441 451 461
Intervalo de
a a a a a a a
Classe
410 420 430 440 450 460 470
Freqüência 3 4 11 28 29 16 9
100
90
80
70
Nº de Simulações
60
50
40
30
20
10
0
400-410 411-420 421-430 431-440 441-450 451-460 461-470
Custo/m2

Fonte: da autora
159

Fonte: da autora
400 411 421 431 441 451 461
Intervalo de
a a a a a a a
Classe
410 420 430 440 450 460 470
Freqüência 7 16 44 78 83 43 29
300
250
Nº de Simulações
200
150
100
50
0
400 a 410 411 a 420 421 a 430 431 a 440 441 a 450 451 a 460 461 a 470
Custo/m2
Gráfico 6.3: – Curva de freqüência acumulada de valores gerados

Fonte: da autora
Entretanto, conforme calculado no capítulo V, através da expressão (5.10)

que indicou a necessidade de serem realizadas 264 interações, foi feito, segundo
as recomendações de FLANAGAN (1993), também citadas no referido capítulo, o
teste do qui-quadrado ( χ ) para os dados referentes a 300 simulações,

2
verificando-se um valor para o χφ

2
observado (χ )
2
φ
igual a 3,02. Sendo o χφ
2
crítico igual a 9,49, para um nível de significância igual a 5%, tem-se que a
160
distribuição beta considerada ajusta-se de forma satisfatória aos dados do

problema
Através das curvas de freqüência acumulada representadas nos gráficos

6.1, 6.2 e 6.3, são observadas, respectivamente, as probabilidades aproximadas
de 50%, 46% e 48% de ocorrer um valor para custo/m2 menor do que o valor de
R$ 440,00 utilizado pela construtora no estudo de viabilidade econômica. Desta
forma, conclui-se que o valor adotado não era o ideal, expondo o
empreendimento a um risco de alta probabilidade e alto impacto, uma vez que o
lucro do mesmo é muito sensível a pequenas alterações da variável custo/m2.
Caso o empreendedor tivesse a intenção de trabalhar com um nível de

confiança de 95%, as curvas de freqüência acumulada traçadas indicam um valor
de aproximadamente R$ 460,00 a ser utilizado para a variável custo/m2.
Foram realizadas outras simulações com 50, 100 e 200 interações cujos
valores gerados, freqüências e curvas de freqüência acumuladas não serão
mostrados no presente trabalho, pelo fato de que em cada processo da simulação
de Monte Carlo os valores gerados jamais serão os mesmos. No entanto, cita-se
que as probabilidades encontradas para a ocorrência de valores para custo/m2
menores do que R$ 440,00, variaram entre 42% e 52%. Assim sendo, conclui-se
que a técnica da simulação de Monte Carlo não objetiva precisar probabilidade,
porém intenciona fornecer sua ordem de grandeza, de forma que esta funcione
como uma ferramenta de apoio à tomada de decisão.
6.3.3 Aplicação de Regressão Linear Múltipla
Inicialmente, antes da utilização da regressão linear múltipla, faz-se

necessário informar que para estimar os preços de venda das unidades
imobiliárias pertencentes ao empreendimento deste estudo de caso, será utilizada
a equação de regressão determinada no capítulo cinco, a partir dos dados
coletados junto à empresa Patrimóvel Consultoria Imobiliária. Este procedimento
161
decorre do fato de que obter dados de empreendimentos vendidos na mesma

época em que foi realizado o estudo de viabilidade do corrente estudo de caso, ou
seja, de junho de 1998, acarretaria em difícil pesquisa de campo não relevante
para o objetivo deste trabalho. Assim sendo, a técnica da regressão objetiva
apenas exemplificar de que forma a construtora poderia ter estimado os valores
de venda das unidades imobiliárias; porém os preços calculados através da
técnica são referentes ao mês de agosto de 2001.
Os dados das 54 unidades imobiliárias foram levantados segundo as

variáveis x1 a x12 e convenções definidas no capítulo cinco, estando os mesmos
relacionados no apêndice VII.
Os valores de venda encontrados para as unidades imobiliárias, através da

função tendência, do ícone colar função da planilha eletrônica Excel são os
relacionados no apêndice VII. Assim sendo, o valor a ser utilizado como receita
total no estudo de viabilidade econômica do empreendimento, corresponde ao
somatório de todos os valores de venda encontrados, ou seja, a R$ 9.630.758,30.
7 - CONCLUSÃO
Conforme colocado no início deste trabalho, a construção imobiliária

brasileira passou a atuar num mercado cada dia mais competitivo e a atender
clientes cada dia mais exigentes. O lucro passou a ser estabelecido pelo custo da
produção e pelo preço de mercado e a metodologia empregada pelos
empreendedores deste segmento, na análise dos riscos, é na maioria dos casos
subjetiva e resultante de suas próprias experiências. Desta forma, os fatores
citados despertaram na autora o interesse em elaborar um modelo de análise de
risco, a ser utilizado como uma ferramenta de apoio ao processo decisório
envolvido em estudos de viabilidade para construção e incorporação de prédios
residenciais.
Assim sendo, após pesquisa bibliográfica, foi possível apresentar conceitos

sobre risco e incerteza, diferenças entre esses dois conceitos, citar as categorias
principais de riscos e os possíveis comportamentos de um investidor diante do
risco. Além disso, a pesquisa bibliográfica tornou possível discorrer sobre a
evolução histórica da análise de risco, descrever resumidamente sobre o
gerenciamento de riscos, apresentar técnicas para identificação de riscos e
principalmente descrever técnicas de análise de risco quantitativas, assim como,
qualitativas propostas por alguns autores.
163
A pesquisa bibliográfica também foi importante para que o trabalho

pudesse caracterizar o empreendimento em estudo, descrever os procedimentos
necessários ao longo de seu estudo de viabilidade, sua incorporação e seu
lançamento para as vendas, assim como identificar as variáveis e as pessoas
envolvidas nestas etapas.
O estudo também diagnosticou a metodologia de análise de risco utilizada

atualmente pelas empresas construtoras de prédios residenciais localizadas nos
municípios de Niterói e do Rio de Janeiro, utilizando-se de pesquisa de campo,
através da aplicação de questionários e entrevistas realizadas pessoalmente pela
autora, onde foram levantados procedimentos realizados pelas construtoras
durante o estudo de viabilidade e parâmetros que têm influência direta no custo e
no valor de venda do empreendimento, tais como: prazo, orçamento,
planejamento e qualidade.
A pesquisa de campo confirmou o previsto no início do trabalho, ou seja, o

fato de que as construtoras entrevistadas não fazem uso de uma metodologia
científica e formalizada para analisar os riscos de seus empreendimentos,
confundindo, na maioria das vezes, a verificação contábil entre as despesas e as
receitas presentes nos estudos de viabilidade, com técnicas de análise de risco
propriamente ditas. Além disso, foi possível concluir que os empreendedores não
utilizam técnicas de análise de risco, em decorrência do mero desconhecimento
das mesmas e do quanto elas poderiam servir de ferramenta de apoio nos
estudos de viabilidade e na execução de seus empreendimentos imobiliários.
Ao final da pesquisa bibliográfica e da pesquisa de campo, concluiu-se que

a utilização de uma metodologia de análise de risco, por parte das construtoras, é
fundamental para auxiliá-las na estimação correta do lucro considerado nos
estudos de viabilidade de seus empreendimentos, Assim sendo, foi construído e
proposto no capítulo V, um modelo de análise de risco dividido em duas etapas,
onde se faz uso de metodologia qualitativa e quantitativa, respectivamente, a ser
aplicado em estudos de viabilidade de empreendimentos similares ao abordado.
164
No capítulo VI, apresentou-se uma aplicação prática do modelo proposto,

através de um estudo de caso, no entanto, em complementação e para correta
utilização do referido modelo, se fazem necessárias algumas considerações.
A técnica da simulação de Monte Carlo precisa ser necessariamente

aplicada em valores históricos de custo/m2 de cada construtora, desta forma, é
possível concluir que para fazer uso do modelo proposto por este trabalho, é
imprescindível que uma construtora possua, antes de qualquer coisa, um
gerenciamento de custos eficaz, de tal forma, que os valores adotados na
amostragem representem a sua realidade. Entretanto, uma gestão de custos
eficiente significa também, que uma construtora precisa conhecer e trabalhar com
seus próprios coeficientes de produção, o que só é possível através da prática da
apropriação de serviços, que possibilitará principalmente conhecer índices como:
consumo de materiais, mão de obra e equipamentos, produtividade da mão de
obra e dos equipamentos e perda de materiais.
È fundamental que o custo para construção do empreendimento, estimado

no estudo de viabilidade, seja gerenciado durante a execução da obra,
comparando-se periodicamente o realizado com o previsto, através do controle de
prazo, de recursos, de custos e da qualidade, de tal forma que se obtenha
redução de custos mantendo sempre a qualidade, otimizando, desta forma, o
lucro inicialmente previsto.
Na utilização da regressão múltipla devem ser adotadas grandes amostras,

que para a Estatística, no mínimo devem ser pesquisados dados referentes a
trinta unidades imobiliárias. Outro cuidado a ser tomado refere-se ao fato de que a
amostra considerada seja representativa da população da qual ela foi extraída,
sendo que quanto maior for o tamanho da amostra, melhor será a precisão da
equação de regressão obtida.
Na estimação do valor de venda das unidades imobiliárias, podem ainda

ser consideradas e pesquisadas outras variáveis explicativas de sua formação
tais como:
165
• Padrão construtivo do entorno;
• Infraestrutura existente na localidade;
• Área útil de circulação ou de corredor interno;
• Área útil de varanda;
• Nº de elevadores;
• Insolação;
• Oferta de unidades imobiliárias similares;
• Prazo para entrega do empreendimento (Habite-se).
Finalizando, resumidamente, conclui-se que para o setor da construção

civil abordado neste trabalho, a gestão de riscos encontra-se num estágio
bastante embrionário de desenvolvimento. Assim sendo, a utilização de outras
técnicas tais como Failure Mode and Effects Analysis (FMEA) (Análise do Modo e
Efeito de Falha) indicada para análise qualitativa de riscos, Árvore de Decisão,
Valor Monetário Esperado, PERT-Risco, assim como, quaisquer outras dentre as
citadas no capítulo II poderiam ser temas de futuras dissertações, contribuindo
desta forma, para o desenvolvimento de novas ferramentas que auxiliem a análise
de riscos em Empreendimentos Imobiliários Residenciais. Além disso, o
desenvolvimento de novos estudos referentes ao tema abordado propiciaria uma
maior conscientização das construtoras deste segmento da importância do
gerenciamento de riscos, não somente na fase de estudo de viabilidade e sim ao
longo de todo o ciclo de vida de seus empreendimentos.
166
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APÊNDICES
172
APÊNDICE I
MODELO DO QUESTIONÁRIO APLICADO NAS

CONSTRUTORAS
173
ENTREVISTA REALIZADA EM CONSTRUTORAS DE

PRÉDIOS RESIDENCIAIS
TEMA ABORDADO: MODELO DE ANÁLISE DE RISCO APLICADO

A ESTUDOS DE VIABILIDADE PARA CONSTRUÇÃO E
INCORPORAÇÃO DE PRÉDIOS RESIDENCIAIS
1. Características Gerais: Data:
1.1 Razão Social:
1.2 Endereço/telefone:
1.3 Tempo de atuação no mercado:
1.4 Entrevistado(s)/ cargo(s) do(s) entrevistado(s):
1.5 Atribuições do(s) entrevistado(s) na construtora:
1.6 Nº de funcionários na administração central:
1.7 Nº de funcionários no(s) canteiro(s) de obra:
1.8 Média de Faturamento por ano:
1.9 Custo médio/m2 utilizado pelo departamento de orçamento:
1.10 O custo/m2 acima refere-se a área real ou a área equivalente?
1.11 Nº de obras já realizadas:
1.12 Nº de obras em andamento:
1.13 Total médio de área construída por ano:
1.14 Padrão de construção:
2 Estudo de Viabilidade/Estratégia Utilizada no Empreendimento
2.1 Possui conhecimento de alguma técnica de análise de risco? Quais?

174
2.2 Em um novo empreendimento que tipo(s) de risco(s) são considerados pela

empresa?
2.3 A empresa possui metodologia para avaliar riscos? É informatizado?
2.4 Ë realizado estudo preliminar do terreno para verificar a possibilidade de

estudo de viabilidade construtiva?
2.5 Na fase de estudo preliminar do terreno que parâmetros são analisados?
2.6 É feito estudo de viabilidade construtiva do terreno? De que forma? Quem

faz? Qual o departamento?
2.7 Faz-se pesquisa de mercado para compra do terreno? Quando? De que

forma?
2.8 O estudo de viabilidade para compra do terreno é aprovado em reunião de

diretoria ou por mais de uma pessoa?
2.9 Durante o estudo de viabilidade construtiva do terreno é feita consulta a

prefeitura para verificação dos parâmetros construtivos do mesmo?
2.10 Faz confirmação das medidas do terreno no local? Sempre?
2.11 Em caso de medidas diferentes, verifica o custo e prazo necessário para

retificação das mesmas? Sempre?
2.12 Ë realizada pesquisa de mercado para definir o produto? Sempre? De que

forma?
2.13 É realizada pesquisa com corretores para questionar a venda? Sempre?
2.14 Em função de uma margem de resultados mais elevada, assume riscos de

lançamento sem financiamento ou espera uma época mais adequada? Que
parâmetros interferem nesta decisão?
2.15 Que cuidados são tomados na hora de dar preço ao produto?
2.16 Tem estratégia de aumento de tabela para redução de insucessos?

Descreva - a.
175
2.17 Na sua opinião quais as competências essenciais que uma construtora

precisa ter para competir neste mercado?
( ) departamento de orçamento bem ajustado
( ) qualidade
( ) ser conhecida no local onde será realizado o empreendimento
( ) outros, descreva
2.18 Na sua opinião que características teria um empreendimento para ser

considerado um insucesso ou um modo de falha?
( ) comercialização abaixo da prevista
( ) custo acima do previsto
( ) prazo ultrapassado
( ) alto custo com manutenção
( ) outras, descreva.
2.19 Dentre as características acima descritas, qual o percentual de incidência

de cada uma delas, dentro do universo dos empreendimentos
considerados como “Modo de Falha?”
3 Estratégia Utilizada para Controle de Riscos com Relação ao Prazo
3.1 Como é gerenciado o risco com relação ao prazo?

( ) rede PERT/CPM
( ) gráfico de GANTT (cronograma físico)
( ) outros .Descreva.
3.2 Utiliza software para controle do prazo da obra? Qual?
3.3 Que estratégias utilizam quando a obra está atrasada?
3.4 As causas do atraso podem ser atribuídas a:

( ) falhas na execução/retrabalho
( ) deficiência no controle de qualidade
( ) deficiências do departamento de orçamento/planejamento
( ) deficiência de gerenciamento da equipe da obra
( ) instabilidade político econômica
( ) condições climáticas
( ) outras
176
4 Estratégia Utilizada para Controle de Riscos com Relação ao Custo
4.1 A empresa possui departamento de orçamento/planejamento? É

informatizado?
4.2 Quem elabora o orçamento da obra?
4.3 Qual a fonte dos índices utilizados no orçamento?
4.4 Qual a metodologia utilizada para cálculo da margem de erro do

orçamento?
4.5 Qual a margem de erro do orçamento?
4.6 As causas do erro podem ser atribuídas a:

( ) falhas na execução/retrabalho
( ) deficiência no controle de qualidade
( ) deficiências do departamento de orçamento/planejamento
( ) deficiência de gerenciamento da equipe da obra
( ) instabilidade político econômica
( ) condições climáticas
( ) outras
4.7 É feita apropriação de custo? Há quanto tempo?
4.8 Qual a metodologia utilizada na apropriação?
4.9 Com que frequência é feita a apropriação?
4.10 Quais os serviços apropriados? Qual o critério de escolha dos mesmos?
4.11 É apropriada a mão de obra subempreitada? E dos equipamentos?
4.12 A empresa realiza a apropriação com que propósito(s)?

( ) comparar com o orçamento inicial
( ) verificar a produtividade
( ) verificar o custo real do empreendimento
( ) atualização dos coeficientes das composições de custo
( ) outros.
177
4.13 A empresa realiza a atualização dos coeficientes das composições de

custo? Em que época?
( ) término do serviço
( ) término da obra
( ) antes de começar uma nova obra
( ) outros
4.14 Qual o coeficiente utilizado na atualização?

( ) o maior valor das obras executadas
( ) o valor médio das obras executadas
( ) o valor mais confiável
( ) outros
5 Estratégia Utilizada para Controle de Riscos com Relação à Execução
5.1 A empresa possui certificado ISO (International Organization

Standardization) ? Há quanto tempo?
5.2 Quais os procedimentos empregados para assegurar a qualidade final?

Descreva.
5.3 A alta administração está comprometida com programas de incentivo à

qualidade? De que forma?
5.4 Investe em qualificação de mão de obra? De que forma ?

( ) treinamento
( ) palestras
( ) outros
5.5 Possui SAC (Serviço de Atendimento ao Cliente)?
5.6 Utiliza metodologia para identificação do nível de satisfação do cliente?

Qual?
5.7 Possui funcionários especializados em garantia de qualidade? Quais?
5.8 Possui “Manual de Qualidade?” Há quanto tempo?
5.9 Faz uso de metodologia para aferição dos resultados alcançados com
programa de qualidade? Descreva.
178
APÊNDICE II
RESUMO DAS ENTREVISTAS NAS CONSTRUTORAS

179
CARACTERÍSTICAS GERAIS
Placon
Nome da empresa R.G.Côrtes Pinto de Almeida Planejamento,
Sertenge S/A
Engenharia S/A Engenharia Ltda Construção e
Incorporação Ltda
Tempo de atuação 10 anos 37 anos 20 anos 20 anos
Adm. central: 16 Adm. central: 60 Adm. central: 12 Adm. central: 15
Nº de Funcionários Obras: 250 Obras: 1200 Obras: 300 Obras: 150
Total: 266 Total: 1260 Total: 312 Total: 165
R$ 7.000.000,00 a
Média de faturamento/ano R$ 6.000.000.,00 R$ 35.000.000,00 R$ 25.000.000,00
R$ 8.000.000,00
2 2 2
2 2 R$ 550,00/ m de área R$ 680,00/ m de área R$ 600,00/ m de área
Custo de construção/m R$ 500,00/ m de área real
equivalente equivalente equivalente
Nº de obras realizadas 03 prédios 143 prédios 27 prédios 17 prédios
Nº de obras em andamento 03 11 06 03
2 2 2 2
Área construída/ano 12.000,00 m 50.000,00 m 20.000,00 m 30.000,00 m
Padrão de construção Normal/alto Médio/alto Médio/médio alto médio
ESTUDO DE VIABILIDADE/ESTRATÉGIA UTILIZADA NO EMPREENDIMENTO

Pergunta 2.1 Não. Não. Não. Não.
Situação (favelas, serviços,
Ponto, produto adequado, Retorno do
Ponto, produto, acabamento, qualidade – diferenciação),
margem de lucro e investimento/se vai
Pergunta 2.2 condições de pagamento e investimento/taxa de retorno,
instabilidade jurídica dos vender ou não/risco
público alvo. liquidez, curva de valorização
contratos. comercial
local.
Pergunta 2.3 Sim/não Sim, e é informatizado. Sim/Sim. Não.

180
Placon
Sertenge S/A
Incorporação Ltda
Pergunta 2.4 Sim. Sim. Sim. Sim.
Nº de unidades a serem
Preço, localização, Verificação da situação local construídas, nº de vagas,
Pergunta 2.5 confrontações e mercado Estudo de massa e ponto. e do entorno e da metragem quadrada de
consumidor. documentação legal. construção, tipo de
empreendimento/imóvel.
Sim, feito pelo arquiteto
externo (contratado), c/
Sim, estudo de massa pelo Sim, terceirizado através de Sim, pelo diretor Gilberto
Pergunta 2.6 orientação da empresa,
arquiteto terceirizado. escritório de arquitetura. Gonçalves.
realizando simulações de
projetos.
Sim, uma vez focado o
Não, usamos algumas Sim, sempre, consultando
segmento de mercado de
Pergunta 2.7 Não. pesquisas já existentes. Ex: a área de vendas, no
nosso interesse, detonamos
quarto e sala em Niterói caso a Patrimóvel.
a pesquisa via corretores.
Sim, em reunião de diretoria Não, apenas pelo diretor
Pergunta 2.8 Não. Sim, pelo menos duas.
(5 membros). Gilberto Gonçalves.
Sim, pelo arquiteto da
Sim, pelo arquiteto
Pergunta 2.9 Sim. Sempre, pelo arquiteto. empresa, que presta
contratado.
serviços à mesma.
Sim, sempre. O topógrafo vai

Pergunta 2.10 Sim, sempre. Sempre. Sim, sempre.
ao local fazer as verificações.
Não, não compra o

Sim, sempre, em caso de Sempre que houver
Pergunta 2.11 Sim. Sempre. terreno, porém não é
muito interesse no ponto. interesse, acontece.
regra geral.
Sim, sempre que necessário, Sim, sempre consultando
Algumas vezes, por empresa
Pergunta 2.12 Não. no caso de aprimoramento o especialista de vendas
especializada.
do produto. (Patrimóvel).
181
Placon
Sertenge S/A
Incorporação Ltda
Sim. Sempre, apenas com
Pergunta 2.13 Sim. Sempre. Sempre. Sim. Sempre
corretores.
Normalmente a empresa
Sim. Função da taxa de lança o empreendimento
Sim. Cash Flow da Depende do
retorno do negócio, situação sem financiamento. Há
Pergunta 2.14 empresa e margem de empreendimento, do público
favorável de mercado e de dez anos a Placon não
resultado. alvo e do resultado.
informações privilegiadas. utiliza financiamentos
bancários.
Consulta a empresa
Pesquisa dos preços dos Que atenda o lucro mínimo Estudos profundos da especialista em vendas.
Pergunta 2.15 concorrentes e descontos esperado e que esteja formação do preço em Não lança por um preço
nas primeiras vendas. compatível com o mercado. condição de “stress”. que corra o risco de ser
decrescido mais tarde.
Prefere lançar por um

Lança mais baixo e Sim, ajuste conforme o
Não. Não aumenta a tabela. preço mais baixo e ir
aumento gradativo em andamento das vendas.
Pergunta 2.16 Exceção obra produto aumentando o mesmo
função do aquecimento Procura-se não correr o risco
pronto. conforme as vendas
das vendas. de precisar abaixar a tabela.
forem ocorrendo.
Departamento de orçamento
Departamento de bem ajustado, qualidade, ser
Departamento de orçamento Departamento de
orçamento bem ajustado, conhecida no local, tradição
bem ajustado, qualidade, ser orçamento bem ajustado,
qualidade e cumprir de cumprimento das
conhecida no local, atender qualidade, ser conhecida
Pergunta 2.17 sempre as programações obrigações, relatórios
as expectativas do cliente no local, possuindo o
propostas, sejam no fotográficos do histórico da
dentro da Política de nome da empresa de bom
lançamento, sejam nos empresa e boas referências
Qualidade da empresa. conceito.
contratos. comerciais e bancárias
disponíveis.
182
Placon
R.G.Côrtes Pinto de Almeida Planejamento,
Nome da empresa Sertenge S/A
Incorporação Ltda
Comercialização abaixo da
prevista (40%), custo Comercialização
Inadequação do produto ao
Perguntas 2.18 e 2.19 acima do previsto (40%) e Lucro abaixo do previsto. muitíssimo abaixo da
local.
alto custo c/ manutenção prevista.
(20%).
ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO AO PRAZO
Cronograma físico-
financeiro acompanhado
Pergunta 3.1 Gráfico de GANTT Gráfico de GANTT Gráfico de GANTT mês a mês e relatório
mensal p/ gerenciar o
prazo.
Sim, o cronograma físico
é traçado por intermédio
do software Primavera e o
Pergunta 3.2 Sim, próprio. Sim, programas próprios. Sim, ferramenta própria. controle permanente dos
prazos parciais é
realizado utilizando-se o
Volare e o Excel.
Ajuste do cronograma,
Aumento do efetivo, Procuram diagnosticar a Redimensionamento das
Pergunta 3.3 mantendo sempre o prazo
revisão do cronograma. causa do atraso e sana-la. prioridades e do cronograma.
final.
Falhas na
execução/retrabalho,
Deficiência de
Deficiência no controle de deficiência do departamento Falhas na
gerenciamento da equipe
qualidade e de de orçamento e de execução/retrabalho e
Pergunta 3.4 da obra, instabilidade
gerenciamento da equipe gerenciamento da equipe da prazos do poder público e
político-econômica e
da obra. obra, instabilidade político concessionárias de serviços.
condições climáticas.
econômica e condições
climáticas.
183
Placon
R.G.Côrtes Pinto de Almeida Planejamento,
Nome da empresa Sertenge S/A
Incorporação Ltda
ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO AO CUSTO
Pergunta 4.1 Sim/Sim. Sim/Sim. Sim/Sim. Sim/Sim, há 4 meses.
Orçamento inicial feito pelo
2
diretor, usando custo/m da
revista
Engenheiro de O departamento de
Pergunta 4.2 Equipe de orçamento. Construção/Sinduscon. O
planejamento. orçamento.
departamento de custo
elabora orçamento mais
detalhado.
Índices próprios, PINI, porém há 4 meses
Próprios, PINI e EMOP
Pergunta 4.3 Índices próprios. eventualmente índices estão adequando-os à
eventualmente.
oficiais. realidade da empresa.
A diferença entre o
Diferença do previsto para Diferença entre o previsto e o Diferença entre o previsto orçamento previsto e o
Pergunta 4.4
o real ma obra. orçado na obra. e o realizado no negócio. orçamento real em cada
serviço para cada obra.
Pergunta 4.5 ± 10 % ± 5 a 10% + 3,5 a 4 % 5%
Falhas na Falhas na
Falhas na
execução/retrabalho, execução/retrabalho, Deficiências do
deficiência no controle de deficiência do setor de departamento de
deficiência no controle de
qualidade, do setor de orçamento e de orçamento e de
Pergunta 4.6 qualidade, do setor de
orçamento e de gerenciamento da equipe da comunicação entre a
orçamento e de
gerenciamento da equipe obra, instabilidade político- equipe que “assume” o
gerenciamento da equipe da
da obra, instabilidade econômica e condições orçamento e a que orçou.
obra.
político-econômica. climáticas.
Pergunta 4.7 Sim, há 7 anos. Sim, há mais de 20 anos. Sim. 3 anos. Sim, desde 4 meses atrás.
184
Placon Planejamento,
R.G.Côrtes Pinto de Almeida
Nome da empresa Sertenge S/A Construção e
Engenharia S/A Engenharia Ltda
Incorporação Ltda
Mão de obra – h/h por
Mão de obra – h/h por Mão de obra – h/h por Mão de obra – h/h por
serviço. Materiais – nota
Pergunta 4.8 serviço. Materiais – nota serviço. Materiais – nota serviço. Materiais – relatório
fiscal e notas de
fiscal. fiscal. feito na obra/nota fiscal.
transferência entre obras.
Lançamento diário e Lançamento diário e Lançamento diário e Lançamento diário e
Pergunta 4.9
fechamento mensal. fechamento mensal fechamento mensal fechamento mensal
Todos os serviços são Todos os serviços são Os mais expressivos da Todos os serviços são
Pergunta 4.10
apropriados. apropriados. curva ABC. apropriados.
Mão de obra subempreitada
Sim, através das notas
Sim, a mão de obra – preço global.
fiscais. Não, a maioria dos Não, conforme
subempreitada é apropriada Equipamentos – maioria
Pergunta 4.11 equipamentos é própria e a medição.Sim, a obra paga
e os equipamentos são na próprio e entram no custo da
empresa aluga para cada aluguel dos equipamentos.
maioria próprios. obra utilizando-se 25% do
obra.
valor de aquisição
Comparar c/ orçamento Comparar c/ orçamento
inicial, verificar a inicial, verificar a
produtividade, verificar o produtividade, verificar o
inicial, verificar a inicial, verificar a
custo real do custo real do
produtividade, verificar o produtividade, verificar o
empreendimento e empreendimento e atualizar
Pergunta 4.12 custo real do custo real do
atualizar os coeficientes os coeficientes das
empreendimento e empreendimento e atualizar
das composições de custo. composições de custo.
atualizar os coeficientes os coeficientes das
A impressão do controle Principalmente para reduzir
das composições de custo. composições de custo.
ostensivo inibe iniciativas o custo, pois assim pode-se
hostis. vender mais barato.
Sim, antes de começar Sim, antes de começar uma

Pergunta 4.13 Sim, ao término da obra. Sim, ao término do serviço.
uma nova obra. nova obra.
O valor médio das obras

Pergunta 4.14 O valor mais confiável. O valor mais confiável O valor mais confiável
executadas.
185
R.G.Côrtes Pinto de Almeida
Nome da empresa Sertenge S/A Construção e
Incorporação Ltda
ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO À EXECUÇÃO
Sim, há 4 anos na Bahia.

Não, a empresa está há 2
No Rio de Janeiro está em
meses em fase de
Pergunta 5.1 Não. Sim, dede 1999. processo de certificação,
implantação do sistema de
nível B, planejado para
qualidade.
08/09/2001.
Motivação dos
Supervisão semanal da
funcionários para
empresa, notas dadas por
modificação cultural de Seguem o padrão
uma comissão formada
hábitos, ensaios de especificado, o gerente das
pela diretoria e outros
Procedimentos conforme materiais, exigência de obras visita todas as obras
Pergunta 5.2 convidados c/ sistema de
política de qualidade. garantia dos fornecedores, todos os dias. Controle
gratificação, ensaios
racionalização das diário do engenheiro
tecnológicos e materiais
atividades e busca do residente
de procedência
aperfeiçoamento
conhecida.
tecnológico.
Sim, o diretor geral é
Sim, participação da membro do Comitê de
diretoria no SINDUSCON, Qualidade e outro membro
Sim, procurando a
Pergunta 5.3 Sim, ISO 9002. programas de qualidade e da alta administração é o
certificação da ISSO 9002.
compromisso com o responsável pela
mercado. implantação do Sistema de
Qualidade.
Sim, treinamento. Palestras,
Treinamento e diferença
confraternizações, concurso
salarial na mesma atividade,
Sim, treinamento e da pequena melhoria c/ ganho Sim, treinamento e
Pergunta 5.4 para aqueles que
palestras. de brindes, não possuem palestras
encontram-se há mais de 2
analfabetos nas obras, pois
anos na função.
tem escolinha.
Sim, no departamento de
Pergunta 5.5 Não. Sim. Sim.
engenharia.
186
Nome da empresa R.G.Côrtes Pinto de Almeida
Sertenge S/A Construção e
Incorporação Ltda
Sim, consulta sobre
Sim, pesquisa ao cliente e satisfação e convites para
Pergunta 5.6 Não. Não.
pesquisa pós entrega. lançamento de novos
empreendimentos.
Sim, gerente de
Pergunta 5.7 Sim. Não. Não.
Planejamento é o RA.
Sim, desde 1999 quando
Pergunta 5.8 Não. Sim, 4 a 5 anos. Não.
foram certificados.
Não, acreditam que a
própria certificação
Pergunta 5.9 Não. Sim, pesquisa ao cliente. Ainda não.
proporcionará o uso de
metodologia.
Nome da empresa Prêmio L R M Projetos e Construtora
Construtora Construções Ltda Fernandes Maciel Ltda Brejatuba S/A
Fundada em 1986.
Tempo de atuação Opera há 5 anos no 12 anos 16 anos 24 anos
mercado imobiliário.
Adm. central: 22 Adm. central: 07 Adm. central: 12 Adm. central: 08
Nº de Funcionários Obras: 270 Obras: 72 Obras: 150 Obras: 70
Total: 292 Total: 79 Total: 162 Total: 78
Média de faturamento/ano R$ 6.000.000,00 R$ 3.200.000,00 R$ 10.000.000,00 ± R$ 3.000.000,00
2 2
2 R$ 800,00/ m de área 2 R$ 400,00 a 600,00/ m de 2
Custo de construção/m R$ 600,00/ m de área real R$ 500,00/ m de área real.
equivalente área equivalente
Nº de obras realizadas
± 15 empreendimentos 10 prédios 20 prédios
12 prédios no Estado do Rio
imobiliários. de Janeiro
Nº de obras em andamento 08 01 prédio 02 prédios 01 prédio
187
Nome da empresa Prêmio L R M Projetos e Construtora

Construtora Construções Ltda Fernandes Maciel Ltda Brejatuba S/A
Área construída/ano 10.000,00 m
2
± 3.615,38 m 2
10.000,00 m
2
12.000,00 m
2
Padrão de construção Alto Médio/alto Médio/médio alto normal
Não, usamos metodologia Sim, análise preliminar de

própria. risco.
Retorno capital, custo

Local e retorno econômico Localização do terreno e financeiro (taxa de juros) e
Pergunta 2.2 Comercialização e produto.
financeiro. demanda de mercado. comportamento
concorrência.
Sim, mas não é Sim, porém não é
Pergunta 2.3 Sim e é informatizada. Sim, e é informatizada.
informatizada. informatizada.
As dimensões e o
aproveitamento Localização, dimensões, Aproveitamento arquitetônico
Ponto, forma de pagamento,
Pergunta 2.5 arquitetônico do terreno, preço, gabarito e tipo de local, preço e forma de
preço e permuta..
volume geral de vendas e produto. pagamento..
preço do terreno.
Sim, análise de viabilidade
econômica com software Sim, fazendo um estudo
Sim, análise estática e Sim, é feito um estudo de
específico, feito pela preliminar de arquitetura por
Pergunta 2.6 dinâmica realizadas pelo massa por arquiteto
engenharia e empresa contratada pela
diretor Vicente. terceirizado.
Departamento LRM.
Financeiro/Comercial.
Raramente, somente
quando o porte do negócio Não, usamos a experiência Não, pois o mercado é
Pergunta 2.7 Não.
exige, contratando da empresa. transparente.
empresa especializada.
Não, aprovado apenas pelo
Pergunta 2.8 Sim, em média 3 pessoas. Sim, aprovado por 2 sócios. Não.
diretor presidente.
188
Nome da empresa L R M Projetos e Construtora

Prêmio Construtora
Construções Ltda Fernandes Maciel Ltda Brejatuba S/A
Sim, através de escritório de Sim, via consulta ao arquiteto
Pergunta 2.9 Sim, sempre. Sim, pelo arquiteto.
arquitetura. e ao código.
Sim, sempre. O topógrafo
Pergunta 2.10 Sim, sempre. confirma as medidas antes Sim. Sempre.
do estudo preliminar.
Normalmente não compram
o terreno, a não ser que este
Pergunta 2.11 Sim, sempre. Sim, sempre. Sempre.
seja excepcionalmente
localizado.
Sim, sempre consulto tabela Não porque conhecemos o
de oferta dos concorrentes. mercado onde trabalhamos.
Sim , mas como avaliação do

Pergunta 2.13 Sim. Sempre. Sim, nem sempre. Sempre
trabalho.
Sim, se houver confiança no
Sim, até hoje trabalhamos Não, pois a legislação do
produto à venda e Sim, recurso próprio
Pergunta 2.14 sem financiamento CDC - Código de Defesa do
disponibilidade financeira da (maioria)
bancário. Consumidor não permite.
empresa.
Dar margem mínima de
Geralmente trabalhamos c/ Sondagem do mercado de
lucro, para poder melhorar
Pergunta 2.15 tabela conservadora imóveis semelhantes novos e Preço definido pelo mercado.
esta margem em caso de
prevendo aumento futuro. em construção
procura aquecida.
Lançamento c/ preço “justo”,

Aumento gradativo conforme
Pergunta 2.16 Idem pergunta 2.15 p/ reajustes de acordo com a Ponto de equilíbrio.
vendas.
velocidade das vendas.
Departamento de orçamento
Qualidade, ser conhecida Departamento de orçamento
bem ajustado, qualidade, ser Departamento de orçamento
no local, pontualidade e bem ajustado, qualidade, ser
Pergunta 2.17 conhecida no local e ter o bem ajustado, qualidade e
qualidade no atendimento conhecida no local e entrega
produto solicitado pelo pontualidade.
ao cliente. de obra no prazo..
mercado.
189

Prêmio Construtora
Comercialização abaixo da
Comercialização abaixo da Comercialização abaixo da
prevista (35%), custo acima
prevista (35%), custo prevista (70%), custo acima
do previsto (50%), prazo Comercialização abaixo da
acima do previsto (35%), do previsto (10%), prazo
Perguntas 2.18 e 2.19 ultrapassado (4%), alto custo prevista (80%) e custo acima
prazo ultrapassado (15%) ultrapassado (5%) e alto
com manutenção (1%) e do previsto (20%),
e alto custo com custo com manutenção
velocidade de vendas abaixo
manutenção (15%). (15%).
da prevista (10%)..
Rede PERT/CPM (empresa)
Pergunta 3.1 Gráfico de GANTT Gráfico de GANTT e Gráfico de GANTT (banco Gráfico de GANTT
financiador)
Sim o software de orçamento Sim, desenvolvido pela
(terceirizado). empresa.
Em cada caso, estuda-se a Tento adiantar outras tarefas
Adiantar etapas posteriores Verificação das causas do
Pergunta 3.3 recuperação do e reforço nas prestadoras de
para compensar. atraso para correção
cronograma serviço.
Falhas na
Falhas na
execução/retrabalho Falhas na
execução/retrabalho
deficiência no controle de execução/retrabalho, Deficiência do departamento
deficiência no controle de
qualidade e do deficiência de gerenciamento de orçamento e de
Pergunta 3.4 qualidade, do departamento
gerenciamento da equipe da equipe da obra e gerenciamento da equipe da
de orçamento e de
da obra, velocidade das burocracia dos serviços obra.
gerenciamento da equipe da
vendas e burocracia dos públicos.
obra.
serviços públicos.
Possui, mas não é
Pergunta 4.1 Sim,sim. Serviço terceirizado Empresa terceirizada.
informatizado.
Pergunta 4.2 Engenheiro de orçamento. O trabalho é terceirizado EXEG – Consultoria. Empresa terceirizada
Índices próprios e apoio de
Pergunta 4.3 revistas especializadas Sinduscon e PINI. PINI/Boletins de Custo. EMOP/índices próprios.
(PINI)..
190

Prêmio Construtora
Diferença entre o previsto A diferença entre o previsto e Diferença por obra, de custo A diferença entre o orçado e
Pergunta 4.4
e o realizado por obra. o real na obra. orçado e incorrido. o realizado em cada obra.
Pergunta 4.5 ± 10 % até 10% 5% ± 10 %
Falhas na
Deficiência no controle de
qualidade e do setor de
deficiência do setor de Falhas na
orçamento, instabilidade
Modificações de projeto e orçamento e de execução/retrabalho,
Pergunta 4.6 político-econômica,
especificações. gerenciamento da equipe da deficiência de gerenciamento
condições climáticas e folga
obra, burocracia de órgãos da equipe da obra,
prevista para o agente
públicos e uso de novas
financeiro..
tecnologias,
Pergunta 4.7 Sim, sempre. Sim, há 3 anos. Sim, há 3 anos. Sim, há 5anos.
Mão de obra – h/h por Mão de obra – h/h por
Mão de obra – h/h. Mão de obra – h/h.
Pergunta 4.8 serviço. Materiais – nota serviço. Materiais – nota
Materiais – nota fiscal. Materiais – nota fiscal.
fiscal. fiscal.
Lançamento diário e Lançamento diário e Lançamento diário e
Pergunta 4.9 Quinzenalmente
fechamento mensal. fechamento mensal fechamento mensal
Todos os serviços são Todos os serviços são Todos os serviços são Todos os serviços são
Pergunta 4.10
apropriados. apropriados. apropriados apropriados.
Não, o controle é por nota
Não – pagamento da nota
Controle por faturamento fiscal. Equipamentos, a Sim, via nota fiscal de
fiscal.Equipamento próprio –
Pergunta 4.11 do empreiteiro e os maioria é alugada, os que serviços. Via taxa de
custo lançado na obra em
equipamentos por locação. são da empresa entram no depreciação.
que foi comprado.
custo da obra como acervo.
inicial, verificar a Comparar c/ orçamento Comparar c/ orçamento inicial, verificar a
produtividade, verificar o inicial, verificar o custo real inicial, verificar a produtividade, verificar o
Pergunta 4.12 custo real do do empreendimento e produtividade, verificar o custo real do
empreendimento, atualizar atualizar os coeficientes das custo real do empreendimento e atualizar
os coeficientes das composições de custo. empreendimento. os coeficientes das
composições de custo. composições de custo..
191

Prêmio Construtora
Sim, antes de começar Sim, antes de começar uma
uma nova obra. nova obra, via terceirização.
O valor apropriado na última
Pergunta 4.14 O valor mais confiável. Em branco. Em branco.
obra.
Não. Em fase de
Pergunta 5.1 Não. Não. Não.
certificação 1º nível.
Materiais – compra com
Instalação do Comitê de Testes de materiais,
controle de entrega.Exemplo:
Qualidade que gerencia Conferência e testes nos utilização de materiais de
inspeção visual, medidas e
Pergunta 5.2 as atividades acessórias, insumos e treinamento de fornecedores cadastrados e
testes. Serviços – controle
como: ensaios, empregados. visita diária do diretor técnico
feito pelos engenheiros e
formulários, etc. na obra.
encarregados de obra.
Sim, um dos diretores
Sim, diretor fazendo curso de
Pergunta 5.3 participa do Comitê de Não. Sim, ver 5.2.
Qualidade no Sinduscon.
Qualidade.
Sim, treinamento e cursos
Pergunta 5.4 Não, Sim, treinamento. Sim, treinamento e palestras.
externos.
Sim, possuímos um técnico Sim, serviço de secretariado
Pergunta 5.5 Sim. Sim.
que atende aos clientes. e manutenção.
Sim, através de
acompanhamento de
indicador determinado
pelo Comitê de Qualidade.
Em formação (Representante
Sim, engenheiro e estagiário
Pergunta 5.7 Não. Não. Administrativo) – Técnico de
de cada obra.
Edificações.
Sim. Nível B do Sinduscon
Pergunta 5.8 Sim, há 3 meses. Não. Não.
desde abril/2001.
Pergunta 5.9 Sim, em fase inicial. Não. Não. Não.
192
São Clemente Scon Sabrina
Nome da empresa Soter Sociedade Técnica
Empreendimentos Construções e Empresa X
de Engenharia S/A
Comerciais S/A Engenharia Ltda
Fundada em jan/67. Opera há 21
Tempo de atuação 20anos 14 anos 22 anos
anos no mercado imobiliário.
Adm. central: 20 Adm. central: 40 Adm. central: 19
Adm. central: 08
Obras: 500 Obras: 1.000 Obras: 41
Nº de Funcionários Obras: 30
Terceirizado:1500 Terceirizado:200 Terceirizado:160
Total: 38
Total: 520 (empresa) Total: 1040 (empresa) Total: 60(empresa)
Média de ≅ R$ 15.000.000,00
faturamento/ano
R$ 12.000.000,00
(incorporações)
R$ 2.600.000,00 ± R$ 12.000.000,00
2 2 2 2
2 R$ 700,00/ m de área R$ 540,00/ m de área real R$ 620,00/ m de área R$ 620,00/ m de área real
Custo de construção/m 2
equivalente R$ 630,00/ m de área equivalente. real (excluindo custo administrativo)
Nº de obras realizadas 30 obras. Aproximadamente 40 prédios 06 prédios 25

2
Nº de obras em 04 edifícios c/ aprox. 32.000m
08 03 prédios 05 prédios
andamento no total
2
2 2 2 22.000,00 m (média últimos 2
Área construída/ano 15.000,00 m 15.000,00 a 16.000,00 m 8.000,00 m
anos)
Padrão de construção Alto Bom/normal Alto Médio/alto
Pergunta 2.1 Não. Não. Técnica própria. Não.
Retorno do capital investido e Retorno do capital 3 anos, A localização, ou seja, ponto

Custo do terreno, custo
Pergunta 2.2 avaliação de possibilidade mínima escolha do tipo de produto comercial é a maior
de obra e valor de venda.
de embargos judiciais e vizinhança. preocupação quanto ao risco.
193

de Engenharia S/A
Experiência pessoal. Não
Pergunta 2.3 Não. Sim, sim. Não.
há informatização.
Localização, topografia e
tipo de solo do terreno.
Localização, vizinhança e vocação Local, insolação, novas
Pergunta 2.5 Produto, preço de venda. Estudo de mercado, tipo
do local. construções vizinhas, trânsito.
de cliente e qual o
produto.
Sim, feito pela diretoria.
Análise dos seguintes
Sim, é feito pela diretoria
Sim, feito pelo departamento parâmetros dentre outros:
comercial. Analisamos o preço
técnico de obras civis. Conferência custo do terreno/permuta,
do terreno, custo da obra, VGV,
de medidas, ângulos e nº de unidades e de vagas
Pergunta 2.6 Sim, terceirizado. 2 velocidade de venda,
confrontações. Sondagem do de garagem, custo/m de
possibilidade de financiamento,
terreno em casos de ausência de construção, preço de
condições de pagamento, se é
edificações similares no entorno venda, etc comparando-os
comercial ou residencial.
com o volume geral de
vendas.
Não, atuamos somente em Niterói,
Sim, com especialistas da Não na localidade onde
Pergunta 2.7 onde conhecemos bem o Sim.
área. atuamos.
mercado.
Não, a decisão cabe ao diretor
Pergunta 2.8 Sim. Sim. Somente pelo presidente. Sim.
comercial.
Sim, é fundamental, sem
Sim, pelo arquiteto
Pergunta 2.9 Somente em caso de dúvida. consulta não haverá Não.
terceirizado.
compra.
Pergunta 2.10 Sim.Sim. Sim. Sim, sempre. Sim, sempre.

194

de Engenharia S/A
Sim, nos casos em que a
Sim, em caso de
Pergunta 2.11 retificação de metragem seja Sim, sempre. Sim.Sim.
interesse inicial.
imprescindível.
Sim, sempre com os Sim.Com especialistas de
Pergunta 2.12 Não. Sempre, com corretores.
corretores. venda. Outros incorporadores.
Não. Esta equipe (Patrimóvel)
Pergunta 2.13 Sim. Sim. Sim, c/ a empresa de vendas. Sim. Sempre detém ± 95% do mercado
onde atuamos.
Sim, o lançamento sem
Sim, quando o produto destina-se financiamento não depende de
Sim. Margem de lucro Normalmente espera-se a
Pergunta 2.14 a classe de alta renda e quando há margem mais elevada e sim de
elevada. época.
boa perspectiva de venda. parâmetros como: demanda,
competitividade, etc.
Velocidade de venda desejada,
Pesquisa cuidadosa do Conhecer preço e produto dos Procurar informação sobre limite que o mercado absorve,
Pergunta 2.15
preço de mercado. concorrentes nas proximidades. o preço correto. condições de pagamento,
financiamento bancário.
Cautela para evitar necessidade
Sim, aumento de acordo Normalmente usa-se o
de redução da tabela. Sempre é
Pergunta 2.16 com o resultado das menor preço, aumentado- Não.
melhor aumentar gradativamente o
vendas. o gradualmente.
preço.
Departamento de
Departamento de Departamento de orçamento
orçamento bem ajustado, Qualidade, cumprir prazos,
orçamento bem ajustado, bem ajustado, qualidade,
Pergunta 2.17 qualidade e atendimento atendimento aos clientes e
qualidade, ser conhecida pontualidade e relação mais
ao cliente pré e pós- credibilidade.
no local e pontualidade. pessoal com o cliente.
venda.
Custo acima do previsto, alto
Comercialização abaixo Comercialização abaixo custo com manutenção,
da prevista (90%), custo da prevista (80%), custo localização equivocada e
Ponto/localização inadequada
Perguntas 2.18 e 2.19 acima do previsto (5%) e acima do previsto (50%) e programa equivocado. Não
(70%)
alto custo com alto custo com sabe avaliar os percentuais,
manutenção (5%). manutenção (20%). pois depende do
empreendimento
195

de Engenharia S/A
Pergunta 3.1 Gráfico de GANTT Gráfico de GANTT Gráfico de GANTT Gráfico de GANTT
Em 1º estágio – MS Project
(cronograma físico-financeiro).
Pergunta 3.2 Não. Não. Sim, próprio.
Para acompanhamento das
obras – Volare.
Apenas a administração das
A maioria da nossa mão-de-obra é obras é composta por
terceirizada. Quando há atraso funcionários da empresa. O
Pergunta 3.3 Em branco. passamos para o empreiteiro que Em branco. restante é subempreitada.
aumenta o número de operários Quando há atraso o empreiteiro
e/ou horas extras. aumenta o nº de funcionários
e/ou horas extras.
Deficiência do departamento de Falhas na
orçamento/planejamento/financeiro execução/retrabalho Falhas na
e de gerenciamento da equipe da deficiência no controle de execução/retrabalho,.deficiência
obra (não é o caso da qualidade, do do departamento de orçamento
Pergunta 3.4 Em branco.
Soter).Dificuldade de mão-de-obra departamento de e de gerenciamento da equipe
no mercado em função do preço orçamento e de da obra e atraso nos projetos e
que a construtora paga (caso gerenciamento da equipe nas especificações..
Soter) da obra.
Pergunta 4.1 Não. Não Sim. Sim Sim. Sim. Sim, há 3 anos.
O levantamento das quantidade

é feito pelos estagiários das
Pergunta 4.2 A própria equipe da obra. Planejamento/diretoria técnica. Engenheiros e estagiários.
obras e o orçamento é feito pela
arquiteta de orçamento
Índices próprios, eventualmente Base TCPO sendo ajustada
Pergunta 4.3 Em branco. Próprios.
PINI. para a realidade da empresa.
196

de Engenharia S/A
Aplica-se um percentual Diferença entre o previsto corrigido Diferença entre previsto e Diferença entre previsto e
Pergunta 4.4
de 10%. em ICC e UPF e o real por obra. real (na obra). realizado na obra.
Pergunta 4.5 2 a 3% ± 2% 2% 5 a 10 %
Falhas na Falhas na execução/retrabalho,
Deficiência do setor de orçamento, execução/retrabalho, deficiência no controle de
Falhas na
por falta de serviços similares deficiência no controle de qualidade, do departamento de
anteriores (inovações) e de qualidade, do orçamento (diferença entre
Pergunta 4.6 deficiência de
gerenciamento da equipe da departamento de coeficientes utilizados e itens
gerenciamento da equipe
obra.Instabilidade político orçamento e de não orçados antes.) e de
da obra,
econômica e alteração de projeto. gerenciamento da equipe gerenciamento da equipe da
da obra. obra.
Sim, foi iniciada há 1 ano e
Pergunta 4.7 Sim, sempre. Sim. Sempre. Sempre.
meio.
Mão de obra – controle de
Mão de obra – h/h por
Mão de obra – h/h por serviço. Mão de obra – h/h. contratos de empreiteiros
Pergunta 4.8 serviço. Materiais – nota
Materiais – nota fiscal. Materiais – nota fiscal. (preço global).
fiscal.
Materiais – nota fiscal.
Lançamento diário e fechamento
Pergunta 4.9 Mensal. Mensal. Mensal.
mensal
Pergunta 4.10 Todos. Todos. ± 80% - curva ABC. Todos.
Não. Equipamentos :
Custo + manutenção para Mão de obra – medição nota fiscal.
Mão de obra – nem
a obra que eles foram Equipamentos próprios entram Mão de obra – não. Os
Pergunta 4.11 sempre. Equipamentos –
inicialmente adquiridos e como aluguel no custo da obra, equipamentos são alugados.
aluguel, mesmo próprio.
somente manutenção nas por tempo corrido, por obra.
demais obras.
Comparar c/ orçamento Comparar c/ orçamento inicial (2), Comparar c/ orçamento
inicial, verificar a Comparar c/ orçamento inicial,
inicial, verificar o custo verificar a produtividade (3),
produtividade, verificar o verificar o custo real do
real do empreendimento, verificar o custo real do
Pergunta 4.12 custo real do empreendimento e atualizar os
atualizar os coeficientes empreendimento (1) e atualizar os empreendimento e atualizar coeficientes das composições
das composições de coeficientes das composições de os coeficientes das de custo.
custo. custo (3). composições de custo.
197

de Engenharia S/A
Sim, ao término do Sim, antes de começar uma nova
Pergunta 4.13 Sim, ao término da obra. Sim, ao término da obra.
serviço. obra.
O valor mais confiável, Não aconteceu ainda. A
Pergunta 4.14 O valor mais confiável. O valor mais confiável. mais próximo dos valores tendência é o valor mais
médios. confiável.
Não.Obs: a empresa fez curso
para certificação a nível C
Mantém engenheiro e 2 estagiários
Fiscalização efetiva em em cada obra, supervisor visita as
todas as fases dos obras 2 a 3 vezes por semana.As Uso de materiais com Visita diária do supervisor nas
Pergunta 5.2 diversos serviços, com equipes técnicas dos canteiros ISO. Utilização de obras e fiscalização do
acompanhamento diário (engenheiro, mestre, encarregado, laboratórios. engenheiro residente.
do supervisor de obras. etc) são as mesmas há pelo menos
10 anos.
Sim, premiando os Sim. A empresa incentiva o
Pergunta 5.3 Não. Sim, de cima para baixo.
resultados. treinamento.
Sim. Treinamento, palestras,
Sim. Treinamento, palestras e
Pergunta 5.4 Não. Sim, palestras. projeto “Alfabetizar é Construir”,
confraternizações.
festas e passeios.
Sim. Departamento de
Pergunta 5.5 Sim. Sim. Sim.
assistência técnica.
Sim. Avaliação das
Pergunta 5.6 observações feitas pelos Não. Não. Sim. Questionários.
clientes.
Sim. Gerente de Sim. Engenheiro supervisor,
Pergunta 5.7 Não. Sim. Nível C do Sinduscon.
Qualidade. diretor técnico e arquiteta.
Sim. Nível C do Sinduscon há 2 Sim, nível C do Sinduscon. Há
Pergunta 5.8 Não. Em execução.
anos. 1 ano e meio.
Pergunta 5.9 Não. Não. Não. Não.
198
Nome da empresa Empresa Y Empresa Z
Tempo de atuação 25 anos. 21 anos
Adm. central: 08 - Obras: 115 ( sendo 40% terceirizado) -
Nº de Funcionários Adm. central: 12 - Obras: 160 - Total: 172
Total: 123
Média de
Aproximadamente R$ 15.000.000,00 R$ 5.000.000,00
faturamento/ano
2 2 2
Custo de construção/m R$ 550,00/ m de área equivalente. R$ 650,00/ m de área real
Nº de obras realizadas 43 incorporações. O6 prédios
Nº de obras em
03 prédios 02 prédios
andamento
2 2
Área construída/ano 8.000,00 m 13.000,00 m
Padrão de construção Médio/alto Alto
Pergunta 2.1 Não. A empresa possui critério próprio para avaliação de risco. Não.
A empresa considera como parâmetro de maior importância a

Pergunta 2.2 “vizinhança”, em todos os seus aspectos tais como água, luz, Vai vender?
acesso, existência de favela próxima, etc.
Conforme mencionado em 2.1 a empresa possui critério
Pergunta 2.3 Não.
próprio para avaliação de risco e é informatizado.
Pergunta 2.4 Sim. Sim.
Vizinhança (muito importante), preço do terreno, localização,

Pergunta 2.5 dimensões e possibilidade de financiamento. A empresa Ponto.
trabalha sempre com financiamento bancário.
199

Sim, faz-se um estudo de massa para verificação do nº de Sim, fazemos um estudo de aproveitamento (quantidade e
Pergunta 2.6 unidades e vagas a serem construídas, metragem quadrada tipo de unidade) e volume de construção. È feito pelo
de construção, etc. É realizado pelo departamento próprio. escritório de arquitetura terceirizado.
Em Niterói, não faz a pesquisa. 90% dos empreendimentos

Pergunta 2.7 são em Niterói, onde a empresa possui um grande Não o mercado é transparente.
conhecimento, usando assim a própria experiência.
Pergunta 2.8 Não apenas pelo presidente. Sim, por dois sócios.
Sim, sempre. O escritório de arquitetura já sabe os

Pergunta 2.9 Sim, pela arquiteta da empresa.
parâmetros gerais de Niterói, onde atuamos.
Pergunta 2.10 Sim. Sempre. Sim.
Não. O interesse pelo terreno continua desde que as medidas

Pergunta 2.11 reais do mesmo comportem o projeto pretendido, pois o Sim, pois isto pode inviabilizar o empreendimento.
trabalho para retificação é muito grande.
Em Niterói não, utiliza a experiência própria, porém para
Sim e de forma elementar: consulta aos corretores de
Pergunta 2.12 lançamento na cidade do Rio de Janeiro já fez pesquisa neste
venda.
sentido.
Sempre troca idéias com o assessor contábil, verificando
sempre também o que está acontecendo no mercado. É
Pergunta 2.13 Sim, sempre.
também realizada pesquisa com a empresa especialista em
vendas.
Sim, lança-o sem financiamento e solicita-o no decorrer da

Pergunta 2.14 Sempre lançamos sem financiamento imobiliário.
obra.
Avaliação criteriosa dos parâmetros preçoxvalor, ou seja, o

Pergunta 2.15 De liquidez da venda (rapidez da venda).
preço do produtoxpreço que a população possa pagar.
Não, pois o preço de lançamento é muito bem estudado para
Pergunta 2.16 Não.
que não ocorra necessidade de mudança do mesmo.
200

Departamento de orçamento bem ajustado, qualidade, ser
conhecida no local do empreendimento, boa vizinhança no
Pergunta 2.17 empreendimento (muito importante), fluxo de caixa muito bem Produto certo no ponto certo.
ajustado, lançar o produto não disponível no mercado e não
possuir estoque, comprando apenas o que for gastar.
Comercialização abaixo da prevista (100%). A empresa
Comercialização abaixo da prevista, custo acima do previsto,
Perguntas 2.18 e 2.19 quando lança um empreendimento considera vender 70%
prazo ultrapassado e alto custo com manutenção.
em 90 dias.
Pergunta 3.1 Rede PERT/CPM e Gráfico de GANTT Gráfico de GANTT.
Pergunta 3.2 Sim, software desenvolvido por empresa de consultoria. Sim, através de programa próprio.
Nas reuniões mensais do Controle de Qualidade, faz-se o
planejamento para ajuste do cronograma. Ex: se a obra estiver Análise do cronograma com incremento de mão-de-obra
Pergunta 3.3
atrasada no item concreto, faz-se opção pelo concreto e/ou remanejamento de etapas e serviços.
bombeado, contrata mais mão de obra, etc.
Deficiência do departamento de orçamento/planejamento e de Deficiência de gerenciamento da equipe da obra (1),
Pergunta 3.4 gerenciamento da equipe da obra e condições climáticas. deficiências do departamento de orçamento/planejamento
(2) e falhas na execução/retrabalho (3).
Não, no momento é terceirizado. Em fase de implantação
Pergunta 4.1 Sim, e é informatizado.
de seu próprio departamento.
Pergunta 4.2 O coordenador de planejamento. Firma terceirizada.

Parte é índices de experiência da própria empresa e outros
Pergunta 4.3 Índices próprios, ocasionalmente PINI.
trazidos pela empresa terceirizada.
Diferença entre o orçamento previsto da obra e o orçamento
Pergunta 4.4 Diferença entre o orçamento previsto e o real de cada obra.
real da obra.
Pergunta 4.5 ± 1% 10 a 12%
201

Deficiência do setor de orçamento/planejamento e de
Deficiência do setor de orçamento/planejamento (1) e de
Pergunta 4.6 gerenciamento da equipe da obra e condições climática
gerenciamento da equipe da obra (2).
(fundações).
Sim, desde 1994, sendo realizada pelos
Pergunta 4.7 Sim. O6 anos.
apontadores/almoxarifes.
Pergunta 4.8 Mão de obra – h/h por serviço. Materiais – pedido de compra. Mão de obra – h/h por serviço. Materiais – Nota Fiscal.
Pergunta 4.9 Mensalmente. Mensal.
Pergunta 4.10 Todos. Todos os serviços.

Não. Os pagamentos são feitos através de medições
quinzenais. Os equipamentos são alugados e 50% são
Mão de obra subempreitada - medição. Equipamentos – são
próprios. Nos equipamentos próprios de maior porte é feita
Pergunta 4.11 na maioria próprios e entram no custo da obra lançando-se o
uma simulação de aluguel com redução de 50% do valor.
custo de manutenção que cada equipamento gasta na obra.
Ferramentas e pequenos equipamentos é feita uma venda
com redução de 60% do valor de mercado.
Comparar c/ orçamento inicial, verificar a produtividade, Comparar c/ orçamento inicial, verificar a produtividade,
Pergunta 4.12 verificar o custo real do empreendimento e atualizar os verificar o custo real do empreendimento (1º lugar) e
coeficientes das composições de custo (fundamental). atualizar os coeficientes das composições de custo.
Pergunta 4.13 Uma vez no ano no mês de junho. Sim, em alguns serviços antes de começar uma nova obra.
Pergunta 4.14 O valor mais confiável. O valor mais confiável.

Pergunta 5.1 A empresa está com a certificação prevista para maio/2001. Não.
Observação de erros e falhas, bem como de quem ocasionou

os mesmos. A empresa tem grande preocupação em manter
Supervisão e orientação permanente dos técnicos das
Pergunta 5.2 os funcionários muitos bem informados pela própria empresa,
obras, através de visitas, artigos técnicos e muita cobrança.
tendo o cuidado de que qualquer nova notícia seja dada antes
que a mesma possa aparecer de forma distorcida.
202

Pergunta 5.3 Sim, através das reuniões mensais do Comitê de Qualidade. Sim. Descrita acima.
Sim. Treinamentos através de cursos do SEBRAE, possuindo
em seu quadro vários funcionários diplomados. Investe Eventualmente alguns funcionários são mandados a cursos
Pergunta 5.4
também na Qualidade de Vida no Trabalho promovendo jogos, de SENAI.
visitas e passeios de confraternização.
Pergunta 5.5 Sim. Não. Atendemos, porém não temos um setor específico.
Sim, atendem a solicitação do cliente e telefonam depois de
algum tempo para verificar se o mesmo foi bem atendido. A
Pergunta 5.6 empresa possui como tema: “O cliente é a nossa meta” e, Não.
além disso, todos os clientes da empresa recebem
mensalmente o jornal da mesma.
Sim, possuem um coordenador do Sistema de Qualidade e um
Pergunta 5.7 responsável pelo mesmo em cada canteiro de obras/setor Não.
administrativo.
Sim, a elaboração do Manual de Qualidade está em
Pergunta 5.8 andamento, sendo que alguns procedimentos já se encontram Nível C Sinduscon.
implantados.
Não, em termos financeiros ainda não é possível mensurar os
resultados alcançados com o programa de qualidade, porém
Pergunta 5.9 Não.
subjetivamente já existe percepção neste sentido, uma vez
que, por exemplo, o nível de acidentes já é bem menor.
Observação: As empresas denominadas X, Y e Z foram aquelas que embora tenham concordado em participar do trabalho,
não consentiram que seus nomes fossem citados como fonte de referência, no entanto, os questionários originais de todas as
empresas, respondidos de próprio punho e assinados pelos respectivos entrevistados se encontram na secretaria do Programa
de Pós-Graduação em Engenharia Civil da Universidade Federal Fluminense para possíveis consultas.
203
APÊNDICE III
TABULAÇÃO DOS DADOS OBTIDOS NAS

CONSTRUTORAS
204
Tempo de Nº Média Custo Nº obras Nº obras em Área
Padrão de
EMPRESAS atuação funcionários faturamento construção/m2 realizadas andamento construída
construção
(anos) total por ano (R$) (R$) (edifícios) (edifícios) por ano (m2)
500,00 (área
R.G.Côrtes 10 266 6.000,00 real)
03 03 12.000 Normal/Alto
550,00 (área
Pinto de Almeida 37 1260 35.000,00 equivalente)
143 11 50.000 Médio/Alto
680,00 (área Médio/Médio

Sertenge RJ 20 312 20.000,00 equivalente)
27 06 20.000
Alto
600,00 (área
Placon 20 165 8.000,00 equivalente)
17 03 30.000 Médio
800,00 (área
Prêmio 25 292 6.000,00 equivalente)
15 08 10.000 Alto
600,00 (área
LRM 12 79 3.200,00 real)
10 01 ± 3.600 Médio/Alto
400,00 a 600,00
Médio/Médio
Fernandes Maciel 16 152 10.000,00 (área 20 02 10.000
equivalente) Alto
500,00 (área
Brejatuba RJ 24 78 3.000,00 real)
12 01 12.000 Normal
700,00 (área
São Clemente 20 520 12.000,00 equivalente)
30 08 15.000 Alto
540,00 (área
15.000 a
Soter 34 1040 15.000,00 real) 630,00 ± 40 03
16.000
Normal
(equivalente)
620,00 (área
Scon 14 38 2.600,00 real)
06 05 8.000 Alto
620,00 (área 22.000 (últimos

X 22 60 12.000,00 real)
25 04 Médio/Alto
2 anos)
550,00 (área
Y 25 172 15.000,00 equivalente)
43 03 8.000 Médio/Alto
650,00 (área
Z 21 123 5.000,00 real)
06 02 13.000 Alto
205

PERGUNTAS
EMPRESAS 2.1 2.2 2.3 2.4 e 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 e 2.10 2.11 2.12 2.13 2.14 2.15 e 2.16
R.G.Côrtes a a, b, c, e c a, b, c, d a a a a a a a a a
Pinto de Almeida a a, b. e b a, c, d a a b a b a, b a a a
Sertenge RJ a a, c, e b a, e a c b a b a, b a a b
Placon a c, d a c, d ? c a a c c a a a
Prêmio a a, c b b, c, e a a; b b a a a a a a
LRM a a, b b a, b, c, d a a b a b a b a a
Fernandes Maciel ? a c a, b, c ? a a a a c a ? a
Brejatuba RJ a a c a, b a a a a a a a a a
São Clemente a c c b, d a ? b a b a, c a a a
Soter a c, e a a, d a, b a a c b c a a a
Scon ? a, b, c b a, d, e a, b ? b a a c a b a
X a a a a, d, e a, b a a b a c c a b
Y a a, e b a, b, e a, b a, b a a a a, b a a b
Z a a a a a a b a b c a a b
Perguntas/Respostas:
2.1) (a) não; (b) sim

2.2) (a) localização/vizinhança, (b) produto; (c) taxa de rentabilidade; (d) comercialização; (e) outros
2.3) (a) não; (b) sim e é informatizada; (c) sim e não é informatizada
2.4 e 2.5) (a) sim/ localização; (b) sim/preço; (c) aproveitamento arquitetônico; (d) tipo de produto; (e) outros
2.6) (a) sim, através de metodologia descrita no item 3.5 do capítulo 3 com arquiteto terceirizado; (b) outros
2.7) (a) não, usando a própria experiência; (b) eventualmente com empresa contratada; (c) apenas com corretores
2.8) (a) não, apenas por uma pessoa; (c) sim, por mais de uma pessoa
2.9 e 2.10) (a) sim/sim, sempre, (b) não/sim, sempre; (c) em caso de dúvida/sim, sempre
2.11) (a) sim, sempre, (b) apenas em caso de muito interesse no ponto; (c) não compra o terreno
2.12) (a) não; (b) algumas vezes com empresa especializada; (c) sim, com corretores/empresa especialista em vendas
2.13) (a) sim, sempre, (b) sim, nem sempre; (c) não.
2.14) (a) sim, (b) não.
2.15 e 2.16) (a) aumento gradativo conforme aquecimento das vendas (b) não aumentam a tabela a não ser p/produto pronto
206

PERGUNTAS
EMPRESAS 2.17 2.18 2.19
R.G.Côrtes a, b, e a, b, d a
Pinto de Almeida a, b, c a a
Sertenge RJ a, b, c, e e b
Placon a, b, c a a
Prêmio b, c, d, e a, b, c, d a
LRM a, b, c, e a, b, c, d c
Fernandes Maciel a, b, d a, b a
Brejatuba RJ a, b, c, d a, b, c, d a
São Clemente a, b, e a, b, d a
Soter b, d, e e b
Scon a, b, c, d a, b, d ?
X a, b, d, e a, d, e ?
Y a, b, c, e a, b, c, d ?
Z e a a
2.17) (a) departamento de orçamento bem ajustado; (b) qualidade; (c) ser conhecida no local; (d) pontualidade; (e) outros
2.18) (a) comercialização abaixo da prevista, (b) custo acima do previsto; (c) prazo ultrapassado;
(d) alto custo com manutenção; (e) localização/ponto inadequado
2.19) (a) Comercialização abaixo da prevista com fator de maior importância; (b) localização inadequada como fator de maior importância
(c) custo acima do previsto como fator de maior importâncial
207

PERGUNTAS
EMPRESAS 3.1 3.2 3.3 3.4
R.G.Côrtes a a a, c b, d
Pinto de Almeida a a b a, c, d, e, f
Sertenge RJ a a c a, g
Placon a a c d, e, f
Prêmio a b c a, b, d, g
LRM a b c a, c, d, g
Fernandes Maciel a, b a c a, b, c, d
Brejatuba RJ a a b c, d
São Clemente a b ? ?
Soter a b a c, d, g
Scon a a ? a, b, c, d
X a a a a, c, d g
Y a, b a c c, d, f
Z a a a, c a, c, d
3.1) (a) Gráfico de GANTT; (b) rede PERT/CPM

3.2) (a) sim; (b) não
3.3) (a) aumento de mão de obra; (b) identificação das causas; (c) revisão do cronograma
3.4) (a) falhas na execução/retrabalho; (b) deficiência no controle de qualidade; (c) deficiências do departamento de orçamento;
(d) deficiência de gerenciamento da equipe da obra; (e) instabilidade político econômica; (f) condições climáticas; (g) outras
208

PERGUNTAS
EMPRESAS 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13 4.14
R.G.Côrtes a a a a b a, b, c, d, e a a, b a a a a, b, c, d c c
Pinto de Almeida a a a a b a, c, d, e, f a a a a a a, b, c, d c c
Sertenge RJ a a a a a c, d b a a b a a, b, c, d b c
Placon a a b a a a, b, c, d, b a, b a a a, b a, b, c, d a b
Prêmio a a a a b g a a a a a a, b, c, d c c
LRM c c b a b a, c, d, g b a a a a, b ? e ?
Fernandes Maciel c c b a a a, d b a b a a, b a, b, c c ?
Brejatuba RJ c c a a b b, c, e, g b a a a a, b a, b, c e ?
São Clemente b b ? ? a a, d a a a a a, b ? a c
Soter a a a a a c, d, e, g a a a a a a, b, c, d c c
Scon a a a a a a, b, c, d a a a b a a, b, c, d b c
X a a, b a a b a, b, c, d b b a a a a, b, c, d b c
Y a a a a a c, d, f a b a a a, b a, b, c, d d c
Z c c a, c a c c, d a a a a a, b a, b, c, d c c
4.1) (a) sim/sim; (b) não; (c) serviço terceirizado
4.2) (a) Equipe de orçamento/planejamento; (b) equipe de obra; (c) empresa terceirizada
4.3) (a) próprios e eventualmente índices oficiais; (b) índices oficiais, PINI, EMOP; (c) índices trazidos por empresa terceirizada
4.4) (a) diferença entre o orçamento previsto e o real na obra; (b) outros
4.5) (a) até ± 5 %; (b) entre ± 5 a 10 %; (c) acima de ± 10%
4.6) (a) falhas na execução/retrabalho; (b) deficiência no controle de qualidade; (c) deficiências do departamento de orçamento;
(d) deficiência de gerenciamento da equipe da obra; (e) instabilidade político econômica; (f) condições climáticas; (g) outras
4.7) (a) sim, há mais de 5 anos; (b) sim, há menos de cinco anos
4.8) (a) material – nota fiscal/mão de obra – Homem/hora; (b) outros
4.9) (a) lançamento diário/fechamento mensal; (b) lançamento diário/fechamento quinzenal
4.10) (a) todos os serviços são apropriados; (b) conforme curva ABC
4.11) (a) mão de obra subempreitada entra no custo da obra através de nota fiscal/medição, equipamentos entram como valor de
aluguel, sendo próprios ou não; (b) outros
4.12) (a) comparar com o orçamento inicial; (b) verificar a produtividade; (c) verificar o custo real do empreendimento
(d) atualização dos coeficientes das composições de custo
4.13) (a) sim, ao término do serviço; (b) sim, ao término da obra; (c) sim, antes de começar uma nova obra; (d) sim, outros; (e) não
4.14) (a) o maior valor das obras executadas; (b) o valor médio das obras executadas; (c) o valor mais confiável
209

PERGUNTAS
EMPRESAS 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9
R.G.Côrtes C a, c, d, e a a B b ? b b
Pinto de Almeida A e a a, b A a A a a
Sertenge RJ B c, d, e a a A a B a b
Placon B a, b, e a a, b A b B b b
Prêmio B c, e a a A a B a a
LRM C b, c, e b c A b B b b
Fernandes Maciel C b, c ? a A b ? b b
Brejatuba RJ C a, c, d a a A b B a b
São Clemente C a, b a c A a B b b
Soter C a, b, e b a, b A b A a b
Scon C c, d a a A b A a b
X C a, b a a, b A a A a b
Y B e a a, b A a A a b
Z C a, b, e ? a B b B a b
5.1) (a) sim; (b) em fase de certificação; (c) não

5.2) (a) visita diária ou semanal do supervisor de obras; (b) controle diário do engenheiro residente; (c) ensaios tecnológicos e testes;
(d) utilização de materiais com ISO e de fornecedores cadastrados; (e) outros
5.3) (a) sim. (b) não
5.4) (a) sim, palestras, treinamentos e cursos; (b) sim, outros; (c) não;
5.5) (a) sim; (b) não
5.6) (a) sim; (b) não
5.7) (a) sim; (b) não
5.8) (a) sim ou em elaboração; (b) não
5.9) (a) sim; (b) não
210
APÊNDICE IV
RESULTADOS DA TABULAÇÃO DOS DADOS OBTIDOS

NAS CONSTRUTORAS
211
CLASSIFICAÇÃO DAS EMPRESAS
Classificação das Empresas em pequena, média e grande

Resposta Freqüência % sobre total de 14
pequena 4 28,57
média 7 50,00
grande 3 21,43
Pergunta 2.1
a 12 100
Pergunta 2.2
a 1/4x1 + 1/3x3 + 1/2x3 + 1x4 = 6,75 48,22
b 1/4x1 + 1/3x2 + 1/2x1 = 1,42 10,14
c 1/4x1 + 1/3x2 + 1/2x3 + 1x1 = 3,42 24,43
d 1/2x1 = 0,5 3,57
e 1/4x1 + 1/3x2 + 1/2x2 = 1,91 13,64
Pergunta 2.3
a 4 28,57
b 6 42,86
c 4 28,57
Perguntas 2.4 e 2.5

a 1/4x2 + 1/3x5 + 1/2x3 + 1 = 4,67 33,36
b 1/4x2 + 1/3x3 + 1/2x2 = 2,25 16,07
c 1/4x2 + 1/3x3 + 1/2x1 = 1,75 12,50
d 1/4x2 + 1/3x3 + 1/2x3 = 3,00 21,43
e 1/3x4 + 1/2x1 = 2,33 16,64
Pergunta 2.6
a 1/2x4 + 1x6 = 10 83,33
b 1/2x4 = 2 16,67
Pergunta 2.7
a 1/2x2 + 1x8 = 9 75,00
b 1/2x1 = 1 8,33
c 1x2 = 2 16,67
212
Pergunta 2.8
a 1x7 = 7 50,00
b 1x7 = 7 50,00
Pergunta 2.9 e 2.10

a 12 85,72
b 1 7,14
c 1 7,14
Pergunta 2.11
a 7 50,00
b 6 42,86
c 1 7,14
Pergunta 2.12
a 1/2x4 + 1x4 = 6 42,86
b 1/2x3 = 1,5 10,71
c 1/2x1 + 1x6 = 6,5 46,43
Pergunta 2.13
a 12 85,72
b 1 7,14
c 1 7,14
Pergunta 2.14
a 12 92,30
b 1 7,70
Perguntas 2.15 e 2.16

a 10 71,43
b 4 28,57
Pergunta 2.17
a 1/4x6 + 1/3x5 = 3,17 22,64
b 1/4x7 + 1/3x6 = 3,75 26,79
c 1/4x6 + 1/3x2 = 2,16 15,43
d 1/4x4 + 1/3x2 = 1,67 11,93
e 1/4x5 + 1/3x3 + 1 = 3,25 23,21
213
Pergunta 2.18
a 1/4x4 + 1/3x4 + 1/2x1 + 3x1 = 5,84 41,72
b 1/4x4 + 1/3x3 + 1/2 x1 = 2,5 17,86
c 1/4x4 = 1 7,14
d 1/4x4 + 1/3x4 = 2,33 16,64
e 1/3x3 + 1x2 = 2,33 16,64
Pergunta 2.19
a 8 72,73
b 2 18,18
c 1 9,09
ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO AO

PRAZO
Pergunta 3.1
a 1/2x2 + 1x12 = 13 92,86
b 1/2x2 = 1 7,14
Pergunta 3.2
a 10 71,43
b 4 28,57
Pergunta 3.3
a 1/2x2 + 1x2 = 3 25,00
b 1x2 = 2 16,67
c 1/2x2 + 1x6 = 7 58,33
Pergunta 3.4
a 1/5x1 + 1/4x5 + 1/3x4 + 1/2x1 = 2,29 17,61
b 1/4x3 + 1/2 x1 = 1,25 9,61
c 1/5x1 + 1/4x4 + 1/3x3 + 1/2x1 = 2,7 20,77
d 1/5x1 + 1/4x5 + 1/3x4 + 1/2x2 = 3,78 29,08
e 1/5x1 + 1/3x1 = 0,53 4,08
f 1/5x1 + 1/3x2 = 0,87 6,70
g 1/4x3 + 1/3x1 + 1/2x1 = 1,58 12,15
214
ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO AO

CUSTO
Pergunta 4.1
a 9 64,29
b 1 7,14
c 4 28,57
Pergunta 4.2
a 1/2x1 + 1x8 = 8,5 60,72
b 1/2x1 + 1x1 = 1,5 10,71
c 4 28,57
Pergunta 4.3
a 1/2x1 + 1x9 = 9,5 73,08
b 3 23,08
c 1/2x1 =0,5 3,84
Pergunta 4.4
a 13 100
Pergunta 4.5
a 7 50,00
b 6 42,86
c 1 7,14
Pergunta 4.6
a 1/5x2 + 1/4x4 + 1/2x2 = 2,4 17,14
b 1/5x1 + 1/4x4 = 1,2 8,57
c 1/5x2 + 1/4x6 + 1/3x1 + 1/2x2 = 3,24 23,14
d 1/5x2 + 1/4x5 + 1/3x1 + 1/2x4 = 3,98 28,43
e 1/5x2 + 1/4x2 = 0,9 6,43
f 1/5x1 + 1/3x1 = 0,53 3,79
g 1/4x3 + 1x1 = 1,75 12,50
Pergunta 4.7
a 8 57,14
b 6 42,86
Pergunta 4.8
a 1/2x1 +1x10 = 11 78,57
b 1/2x1 + 1x2 = 3 21,43
215
Pergunta 4.9
a 13 92,86
b 1 7,14
Pergunta 4.10
a 12 85,72
b 2 14,28
Pergunta 4.11
a 1/2x7 + 1x7 = 10,5 75,00
b 1/2x7 + 3,5 25,00
Pergunta 4.12
a 1/4x10 + 1/3x2 = 3,16 26,39
b 1/4x10 + 1/3x2 = 3,16 26,39
c 1/4x10 + 1/3x2 = 3,16 26,39
d 1/4x10 = 2,5 20,83
Pergunta 4.13
a 2 14,28
b 3 21,43
c 6 42,87
d 1 7,14
e 2 14,28
Pergunta 4.14
a - -
b 1 9,09
c 10 90,91
ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO À

EXECUÇÃO
Pergunta 5.1
a 1 7,14
b 4 28,57
c 9 64,29
216
Pergunta 5.2
a 1/4x1 + 1/3x4+ 1/2x2 = 2,58 18,43
b 1/3x4+ 1/2x3= 2,83 20,21
c 1/4x1+ 1/3x3 + 1/2x3= 2,75 19,64
d 1/4x1 + 1/3x2 + 1/2x1 = 1,42 10,14
e 1/4x1 + 1/3x5 + 1/2x1 + 1x2 = 4,42 31,58
Pergunta 5.3
a 10 83,33
b 2 16,67
Pergunta 5.4
a 1/2x5 + 1x7 = 9,5 67,86
b 1/2x5 = 2,5 17,86
c 1x2 = 2 14,28
Pergunta 5.5
a 12 85,72
b 2 14,28
Pergunta 5.6
a 6 42,86
b 8 57,14
Pergunta 5.7
a 5 41,67
b 7 58,33
Pergunta 5.8
a 9 64,29
b 5 35,71
Pergunta 5.9
a 2 14,28
b 12 85,72
217
APÊNDICE V
VALORES DE CUSTO DE CONSTRUÇÃO/m2 GERADOS

ATRAVÉS DA SIMULAÇÃO DE MONTE CARLO
218
APÊNDICE V
Valores Obtidos Através De 50 Interações
431 450 419 437 455

431 423 438 448 417
417 458 455 435 445
423 427 439 442 456
435 438 436 456 464
450 442 435 430 448
417 430 448 445 423
441 426 448 435 449
465 445 421 433 453
455 453 416 444 454
470 409 437 411 447 436 435 456 441 444
440 452 434 448 452 431 459 437 427 470
455 442 469 443 471 443 445 418 453 440
435 436 410 428 453 429 422 445 447 455
433 409 446 433 466 443 448 444 447 439
432 425 457 441 455 449 426 448 450 426
438 451 437 438 437 464 467 415 437 428
426 446 431 439 445 432 452 441 431 447
439 428 434 441 447 425 442 449 433 445
437 449 455 432 456 458 470 415 452 470
219
APÊNDICE V

457 439 439 443 465 449 442 448 424 449
461 449 430 437 423 434 455 437 434 452
462 453 430 431 470 441 434 438 428 450
461 432 438 441 457 441 426 400 467 456
409 431 455 449 452 449 470 442 446 449
450 449 419 427 436 470 457 470 439 461
439 436 451 427 424 438 434 448 431 414
436 435 441 429 444 426 434 427 449 465
456 433 430 441 441 448 410 433 447 468
433 428 446 446 445 425 439 430 466 430
449 442 423 427 422 435 426 454 432 442
420 444 439 441 412 407 431 432 419 422
448 417 450 422 441 451 446 456 432 435
436 459 459 414 436 450 438 431 438 445
438 446 451 438 444 443 451 421 452 454
441 430 461 458 450 437 447 409 436 448
439 435 454 425 449 451 442 449 429 447
448 450 430 463 449 434 436 445 436 439
455 421 408 453 470 455 451 437 442 436
427 463 434 456 448 420 421 435 413 416
422 434 437 439 446 426 415 436 424 430
445 432 426 459 441 426 453 453 446 438
442 433 464 443 437 437 452 453 463 446
446 441 463 425 444 420 430 452 435 454
441 433 446 437 420 443 439 440 462 440
468 445 458 470 425 452 442 422 426 470
449 442 449 459 415 434 441 437 463 465
454 442 451 415 432 434 445 450 444 438
435 433 443 464 421 411 431 469 437 444
445 458 424 461 431 451 460 444 432 409
220
APÊNDICE VI
RESUMO E RESULTADOS DA APLICAÇÃO DOS DADOS

OBTIDOS NA EMPRESA DE CONSULTORIA IMOBILIÁRIA
221
Empreen- Unidade Padrão de Setor Área Nº de Nº de Nº de Varanda Vista nº de Dep. Lazer e Preço de
Vagas unid
dos
dimento Imobiliária Acabamento Bairro Privativa Quartos Suítes de (F/F / por Emp. Serviços Venda (R$)
Garagem L) pav.
Saramago 801 Médio/Alto JI 105,40 3 1 2 1 Frente 4 completa 3 190.000,00
Saramago 1401 Médio/Alto JI 105,40 3 1 2 1 Frente 4 completa 3 220.000,00
Tour D'Argent 702 Médio Ingá 97,15 3 1 2 2 Frente 6 completa 1 173.000,00
Tour D'Argent 905 Médio Ingá 91,83 3 1 1 2 Fundos 6 completa 1 168.000,00
Tour D'Argent 1203 Médio Ingá 89,67 3 1 1 2 Lateral 6 completa 1 162.000,00
Sevilha 1101 Médio/Alto Icaraí 111,76 3 1 2 2 Frente 2 completa 3 240.000,00
Sevilha 902 Médio/Alto Icaraí 112,09 3 1 2 2 Fundos 2 completa 3 185.000,00
Versailles 702 Médio Sta Rosa 67,32 2 1 1 1 Frente 10 Banheiro 1 130.000,00
Versailles 507 Médio Sta Rosa 50,57 2 - 1 - Fundos 10 Banheiro 1 104.000,00
Versailles 509 Médio Sta Rosa 52,26 2 - 1 - Lateral 10 Banheiro 1 108.000,00
Porta Portese 1301 Alto Luxo Icaraí 98,00 2 1 1 1 Frente 2 completa 4 205.000,00
Porta Portese 402 Alto Luxo Icaraí 105,00 2 1 1 1 Frente 2 completa 4 175.000,00
Loft Place 1301 Alto Luxo Ingá 48,20 1 - 1 1 Frente 4 - 8 118.000,00
Loft Place 1503 Alto Luxo Ingá 50,87 1 - 1 1 Fundos 4 - 8 97.500,00
Loft Place 904 Alto Luxo Ingá 41,95 1 - 1 1 Lateral 4 - 8 89.000,00
Maranello 701 Médio/Alto JI 124,57 3 1 2 2 Frente 3 completa 5 220.000,00

222
Vagas unid
dos
Garagem L) pav.
Park Place 1001 Alto JI 142,00 4 2 2 1 Frente 4 completa 6 315.000,00
Park Place 604 Alto JI 142,00 4 2 2 1 Fundos 4 completa 6 273.000,00
York Place 1503 Médio/Alto Icaraí 84,50 3 1 1 1 Frente 10 completa 6 210.000,00
York Place 1408 Médio/Alto Icaraí 84,50 3 1 1 1 Fundos 10 completa 6 174.000,00
York Place 1404 Médio/Alto Icaraí 65,69 2 1 1 1 Lateral 10 completa 6 155.000,00
Liberty 601 Médio/Alto JI 138,78 4 2 2 1 Frente 3 completa 2 255.000,00

Residence
Liberty 1202 Médio/Alto JI 144,13 4 1 2 2 Frente 3 completa 2 305.000,00
Residence
Terrazzo 601 Alto Luxo B.Viagem 159,80 4 2 3 2 Frente 3 completa 3 540.000,00
Atlantico
Terrazzo 1003 Alto Luxo B.Viagem 156,40 4 2 3 2 Frente 3 completa 3 500.000,00
Atlantico
Bel Villagio 901 Alto Icaraí 132,62 4 1 2 1 Frente 4 completa 3 320.000,00
Bel Villagio 1204 Alto Icaraí 141,11 4 1 2 1 Lateral 4 completa 3 385.000,00
Bel Villagio 503 Alto Icaraí 144,71 4 1 2 1 Frente 4 completa 3 315.000,00
Taormina 801 Médio/Alto JI 102,00 3 1 2 1 Frente 4 completa 1 185.000,00
Taormina 1004 Médio/Alto JI 97,00 3 1 2 1 Fundos 4 completa 1 168.000,00
Taormina 503 Médio/Alto JI 101,00 3 1 1 1 Lateral 4 completa 1 135.000,00
Villa Delquar 701 Alto Luxo JI 242,48 4 4 3 1 Frente 1 2 3 490.000,00

completas
Villa Delquar 1401 Alto Luxo JI 242,48 4 4 3 1 Frente 1 2 3 540.000,00
completas
Villa Fiordaliso 501 Médio Ingá 106,56 4 1 2 1 Frente 4 completa 3 240.000,00
223
Vagas unid
dos
Garagem L) pav.
Villa Fiordaliso 1104 Médio Ingá 97,68 4 1 2 1 Fundos 4 completa 3 212.000,00
El Greco 301 Médio/Alto Icaraí 95,24 3 1 2 1 Frente 2 completa 1 180.000,00
El Greco 702 Médio/Alto Icaraí 95,24 3 1 2 1 Fundos 2 completa 1 170.000,00
Calle Venezia 801 Médio/Alto Icaraí 130,90 4 1 2 1 Frente 5 completa 1 285.000,00
Calle Venezia 303 Médio/Alto Icaraí 146,80 4 2 2 1 Fundos 5 completa 1 270.000,00
Calle Venezia 1204 Médio/Alto Icaraí 97,22 3 1 2 1 Fundos 5 completa 1 190.000,00
Jardim Icaraí 1001 Médio/Alto JI 105,16 3 1 2 1 Frente 6 completa 1 205.000,00
Jardim Icaraí 305 Médio/Alto JI 99,24 3 1 1 1 Fundos 6 completa 1 148.000,00
Jardim Icaraí 1404 Médio/Alto JI 102,48 3 1 2 1 Fundos 6 completa 1 190.000,00
Jardim Icaraí 1503 Médio/Alto JI 106,46 3 1 2 1 Frente 6 completa 1 230.000,00
Chácara Itaguaí 401 Médio Sta Rosa 95,69 3 1 2 1 Frente 10 completa 7 196.000,00
Chácara Itaguaí 706 Médio Sta Rosa 95,69 3 1 2 1 Fundos 10 completa 7 180.000,00
Chácara Itaguaí 704 Médio Sta Rosa 76,91 2 1 1 1 Lateral 10 completa 7 174.000,00
Chácara Itaguaí 310 Médio Sta Rosa 72,93 2 1 1 1 Lateral 10 completa 7 121.000,00
La Parva 601 Popular Sta Rosa 55,22 2 - 1 1 Frente 6 - 1 88.000,00
La Parva 1205 Popular Sta Rosa 55,62 2 - 1 1 Fundos 6 - 1 99.000,00
La Parva 404 Popular Sta Rosa 43,44 1 - 1 1 Lateral 6 - 1 67.000,00
La Parva 1203 Popular Sta Rosa 43,44 1 - 1 1 Lateral 6 - 1 73.000,00
Santorini 301 Médio Vital Brasil 94,90 3 1 2 1 Frente 5 completa 1 161.000,00

224
Vagas unid
dos
Garagem L) pav.
Santorini 1302 Médio Vital Brasil 94,90 3 1 2 1 Frente 5 completa 1 170.000,00
Santorini 203 Médio Vital Brasil 76,25 2 1 1 1 Fundos 5 completa 1 126.000,00
Santorini 1205 Médio Vital Brasil 74,70 2 1 1 1 Fundos 5 completa 1 138.000,00
Saint Barth 501 Alto JI 110,15 3 2 2 1 Frente 4 completa 3 240.000,00
Saint Barth 1303 Alto JI 102,90 3 1 2 1 Fundos 4 completa 3 205.000,00

225
RESUMO DOS RESULTADOS
Estatística de regressão
R múltiplo 0,972771110
R-Quadrado 0,946283633
R-quadrado ajustado 0,932568816
Erro padrão 27490,00374
Observações 60
ANOVA
gl SQ MQ F
Regressão 12 6,25694E+11 52141185956 68,99717465
Resíduo 47 35517914356 755700305,4
Total 59 6,61212E+11
F de significação
1,19291E-25
Coeficientes Erro padrão Stat t valor-P

Interseção -167639,3743 31873,56492 -5,259511281 3,48022E-06
X1 2331,598233 1034,446922 2,253956373 0,028901807
X2 34583,34799 5625,596573 6,147498765 1,60927E-07
X3 -14652,07418 3022,920929 -4,846992204 1,40845E-05
X4 1704,222837 371,5709825 4,586533711 3,35245E-05
X5 29190,76053 9633,979591 3,029979486 0,00396743
X6 2221,789883 13865,74668 0,160235863 0,873381983
X7 27735,45895 11273,299 2,460278838 0,017614391
X8 22467,01292 9806,464934 2,291040969 0,026490173
X9 8253,257622 4324,565081 1,908459572 0,062449827
X10 7397,678163 2336,239203 3,166490038 0,002708911
X11 -19862,15848 9002,148181 -2,206379863 0,032280254
X12 -2847,95034 2081,179075 -1,368431181 0,177683291
95% inferiores 95% superiores Inferior 95,0% Superior 95,0%

-231760,6557 -103518,0929 -231760,6557 -103518,0929
250,5614132 4412,635052 250,5614132 4412,635052
23266,11812 45900,57785 23266,11812 45900,57785
-20733,40094 -8570,747411 -20733,40094 -8570,747411
956,7191433 2451,726531 956,7191433 2451,726531
9809,711762 48571,8093 9809,711762 48571,8093
-25672,46816 30116,04792 -25672,46816 30116,04792
5056,528032 50414,38986 5056,528032 50414,38986
2738,968732 42195,05711 2738,968732 42195,05711
-446,6369472 16953,15219 -446,6369472 16953,15219
2697,775543 12097,58078 2697,775543 12097,58078
-37972,1276 -1752,189355 -37972,1276 -1752,189355
-7034,738652 1338,837972 -7034,738652 1338,837972
226
APÊNDICE VII
RESUMO E APLICAÇÃO DOS DADOS DAS UNIDADES

IMOBILIÁRIAS DO EMPREENDIMENTO UTILIZADO NO
ESTUDO DE CASO
227
Edifício Pontevedra
Rua Hernani Melo nº 01 – Niterói - RJ
Unidade Área Privativa Valor de Unidade Área Privativa Valor de

2 2
Imobiliária (m ) Venda (R$) Imobiliária (m ) Venda (R$)
501 110,40 157.796,15 904 117,10 178.540,84
502 109,70 156.603,20 905 83,11 134.954,03
503 118,70 171.941,20 906 110,50 159.039,71
504 117,10 169.214,45 1001 110,40 169.454,14
505 83,11 125.627,64 1002 109,70 168.261,19
506 110,50 149.713,32 1003 118,70 183.599,19
601 110,40 160.127,75 1004 117,10 180.872,44
602 109,70 158.934,79 1005 83,11 137.285,63
603 118,70 174.272,80 1006 110,50 161.371,31
604 117,10 171.546,04 1101 110,40 171.785,74
605 83,11 127.959,24 1102 109,70 170.592,79
606 110,50 152.044,92 1103 118,70 185.930,79
701 110,40 162.459,35 1104 117,10 183.204,03
702 109,70 161.266,39 1105 83,11 139.617,23
703 118,70 176.604,40 1106 110,50 163.702,91
704 117,10 173.877,64 1201 110,40 174.117,34
705 83,11 130.290,84 1202 109,70 172.924,38
706 110,50 154.376,51 1203 118,70 188.262,39
801 110,40 164.790,95 1204 117,10 185.535,63
802 109,70 163.597,99 1205 83,11 141.948,83
803 118,70 178.936,00 1206 110,50 166.034,50
804 117,10 176.209,24 COB1301 165,60 298.257,50
805 83,11 132.622,43 COB1302 181,00 324.502,53
806 110,50 156.708,11 COB1303 178,00 319.389,86
901 110,40 167.122,55 COB1304 176,00 315.981,42
902 109,70 165.929,59 COB1305 125,00 243.345,08
903 118,70 181.267,59 COB1306 165,80 290.345,08
Dados Complementares:
• Somando-se todos os valores de venda calculados através da regressão, encontra-se o

valor de venda total do empreendimento referente ao mês de agosto de 2001 de R$
9.630.758,30.
• Padrão de acabamento considerado: Médio;
• Área de lazer: salão de festas;
• As unidades imobiliárias do 501 a 1206 possuem uma vaga de garagem;
• As coberturas 1301 a 1306 possuem duas vagas de garagem;
• As colunas 01, 02 e 03 possuem vista de frente e as colunas 05 e 06 vista lateral;
• Todas as unidades imobiliárias possuem dependência de empregada completa.
228
ANEXOS
229
ANEXO I
ESTUDO DE VIABILIDADE DO CORRETOR

230
231
ANEXO II
Iº ESTUDO DE VIABILIDADE CONSTRUTIVA DA

EMPRESA
232
233
ANEXO III
2º ESTUDO DE VIABILIDADE CONSTRUTIVA DA

EMPRESA
234
235
ANEXO IV
3º ESTUDO DE VIABILIDADE CONSTRUTIVA DA

EMPRESA
236

28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania V Rodrigues

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VÂNIA VEIGA RODRIGUES

MODELO DE ANÁLISE DE RISCO APLICADO A

Dissertação apresentada ao Curso de Pós

Orientador: Prof. JOSÉ MURILO FERRAZ SARAIVA – D. Sc.

Co-orientador: Prof. CARLOS ALBERTO PEREIRA SOARES - D. Sc.

MODELO DE ANÁLISE DE RISCO APLICADO A ESTUDOS DE

Dissertação apresentada ao Curso de Pós

Aprovada em 20 de dezembro de 2001

Dissertação (Mestrado) – Engenharia Civil, Universidade

1. Edificações. 2. Construções - Gerenciamento. 3. Análise de risco.

Ao plano perfeito de Deus que incluiu

Com muito amor para Aline, Carolina e

Ao prof. José Murilo Ferraz Saraiva, meu orientador, pela competência,

Ao prof. Carlos Alberto Pereira Soares, meu co-orientador, pela competência,

Aos meus pais, responsáveis pelos meus primeiros conhecimentos escolares.

À amiga de graduação e do Curso de Mestrado Kátia Araújo Allende, pela

Aos professores, colegas e funcionários do Programa de Pós Graduação em

A CAPES pelo suporte financeiro fornecido ao longo do Curso de Mestrado.

Às empresas entrevistadas, que com boa vontade e profissionalismo contribuíram

Anfra Construções e Incorporações Ltda

Cheade Engenharia Ltda

Construtora Fernandes Maciel Ltda

LRM Projetos e Construções Ltda

Patrimóvel Consultoria Imobiliária

Pinto de Almeida Engenharia Ltda

Placon Planejamento, Construção e Incorporação Ltda

Prêmio Construtora Ltda

São Clemente Empreendimentos Comerciais S/A

Scon Sabrina Construção e Engenharia Ltda

RG Côrtes Engenharia S/A

RJZ Engenharia Ltda

Rubi Construções Ltda

Conasa Construtora S/A

Soter Sociedade Técnica de Engenharia S/A

Ao amigo e colega de profissão Protásio Ferreira e Castro, pelo apoio e estímulo

Ao professor de graduação e amigo Rogério Gomes Côrtes, minha imensa

LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS 13

2. O RISCO E AS TÉCNICAS DE ANÁLISE DE RISCO 28

2.9.1 Projeções Otimista, Esperada e Pessimista 47

3.6.1 Potencial de Receita do Empreendimento 81

4. DIAGNÓSTICO DA METODOLOGIA DE ANÁLISE DE RISCO 95

4.2.4.3 Estratégia Utilizada para Controle dos Riscos

5. PROPOSIÇÃO DE MODELO DE ANÁLISE DE RISCO 128

6. ESTUDO DE CASO 149

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 166

Apêndice III - Tabulação dos Dados Obtidos nas Construtoras 203

LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS

ABC Activity Based Consting

Figura 2.1 – Etapas do gerenciamento de risco 42

Gráfico 3.1 – Gráfico representativo de IR 88

Gráfico 4.19 – Qual a margem de erro do orçamento? 115

Quadro 2.1 – The RisK – uncertainty continuum 33

Tabela 5.1 – Tabela representativa da variável x1 144

Na literatura referente ao tema existem diversas técnicas quantitativas,

Diante do cenário econômico brasileiro atual pressupõe-se que, mais do

Assim sendo, para que as construtoras assegurem um adequado

A relevância de proposição de diretrizes, para adoção de um modelo de análise

É importante salientar que uma vez que os empreendimentos imobiliários

Como poderá ser observado ao longo do presente trabalho, o levantamento

preocupação de coletar dados confiáveis e verdadeiros, visando obter uma

A amostra considerada neste trabalho refere-se aos dados obtidos em

Construir um modelo de análise de risco, capaz de avaliar os principais

• Pesquisar técnicas de análise de risco propostas por alguns autores e