Observatoire des Loyers de lAgglomration Parisienne

VOLUTION EN 2009 DES LOYERS DHABITATION DU SECTEUR PRIV DANS ONZE AGGLOMRATIONS DE PROVINCE

Mai 2010

Cette note prsente les rsultats d'une enqute effectue dans onze agglomrations de province par les Agences d'Urbanisme ou les ADIL1 avec le concours et sous la responsabilit de l'OLAP, pour le compte de la Direction Gnrale de lAmnagement, du Logement et de la Nature (DGALN), afin de contribuer au rapport du gouvernement au Parlement sur l'volution des loyers d'habitation du secteur priv (hors loi de 1948) au cours de lanne 2009. Elle s'inscrit dans la continuit de comptes-rendus du mme type relatifs aux mmes agglomrations concernant les annes 1995 2008. Sur lensemble des agglomrations et lorsque lanalyse le permet sur chacune delles, le mouvement des loyers au cours de lanne 2009 sera dcompos en vnements lmentaires : emmnagements, renouvellements de baux, simples indexations des loyers, etc. Seront galement tudis l'usage et l'impact des dispositifs lgislatifs institus en 1989 concernant les loyers lors des renouvellements de baux.

Les onze villes observes runissent un parc locatif priv d'environ 765 500 logements dcrits partir de 9 239 enqutes valides, soit un taux de sondage moyen de 1/83e.

Les rsultats du recensement rnov de la population, disponibles lIRIS fin 2009, ont t utiliss pour dterminer les marges de calage de lenqute. Le parc tudi a ainsi t augment de 24 000 logements par rapport au parc de lenqute 2009 (741 500 units).

1 Les agences durbanisme dAix-en-Provence, de Bordeaux, Brest, Grenoble, Lille, Lyon, Nancy, Strasbourg, Toulouse, les ADIL de Besanon et Rennes. La mthode garantit une continuit dobservation mais on ne peut pas affirmer que les onze villes enqutes soient absolument reprsentatives de la province dans son ensemble.

- 21 rue Miollis - 75015 PARIS - Tl. : 01 40 65 05 44 - Fax : 01 40 61 89 89 - www.olap.asso.fr

MTHODOLOGIE
L'OLAP, les Agences dUrbanisme et les ADIL ont mis au point, la demande de la DGALN, un dispositif d'observation de l'volution des loyers dans un ensemble d'agglomrations de province. Depuis 1995 lenqute porte sur onze villes, qui sont rtudies chaque anne au titre de lanne coule. La mthode est longitudinale : un mme logement est dcrit deux dates (dans le cas prsent au 1er janvier 2009 et au 1er janvier 2010), ce qui permet d'viter les alas inhrents au rapprochement de deux inventaires successifs indpendants sur une ralit peu volutive. Il est ainsi possible de reconstituer non seulement l'volution d'ensemble des loyers mais aussi la contribution cette volution des diffrents types d'vnements locatifs survenus au cours de l'anne.

Les villes retenues, dont le parc locatif priv va de 20 000 161 000 logements, sont reprsentes par un chantillon de 687 1 137 enqutes selon les cas. 29 % des enqutes correspondent des mnages installs au cours de lanne tudie.

Recensement rnov de la population incidence sur les donnes OLAP 2010 Les chantillons ont t redfinis pour lenqute 2010 partir des rsultats 2006 du recensement rnov de la population, diffuss par lINSEE au 4me trimestre 2009 selon une stratification croisant le type dhabitat (individuel, collectif), la taille, lpoque de construction et la localisation du logement. Des dficits (ou des excdents) sont apparus selon lvolution de la structure du parc tudi. Il a donc t demand en 2010 un effort particulier aux agences durbanisme et aux ADIL pour raliser des enqutes supplmentaires dans les strates dficitaires. Ces ajustements priodiques sont ncessaires pour tenir compte de lvolution des parcs tudis. Ainsi, entre le recensement de 1999 (intgr dans les traitements OLAP en 2002) et le recensement rnov de 2006, le parc sest accru de 88 000 logements dans lensemble des 11 agglomrations, soit de 13 %. Les rsultats du recensement rnov ont aussi permis dajuster les marges de calage servant au redressement de lchantillon selon la mthode de pondration CALMAR mise au point par lINSEE. Rappel : des ajustements intermdiaires ont t effectus pour lenqute de 2008, les marges ayant t revues en utilisant un croisement des donnes du recensement de 1999 et des donnes FILOCOM 1999 2005.

Les enqutes sont effectues principalement auprs des locataires, accessoirement auprs de bailleurs et de professionnels de la gestion. Les chantillons font l'objet de tests de cohrence et d'analyses de validation statistique approfondis.

L'observation de la hausse lors des changements de locataires se fait par la technique dune enqute retour : on retourne interroger l'occupant, ventuellement nouveau, du logement dont on connat le loyer en dbut de priode.

La pondration permet de passer de lchantillon enqut leffectif rel de logements, en assurant une reprsentation adquate du parc locatif loyer libre de chaque ville. Le poids affect chaque logement tudi rsulte dun calcul visant satisfaire, larrive, cinq rpartitions de leffectif total de logements dans chaque ville : dimension des logements en nombre de pices, type de proprit et de gestion, poque de construction et confort, mobilit et anciennet des locataires2, localisation dans diffrents quartiers. Les marges de pondration refltent aussi fidlement que possible la structure actuelle du parc locatif priv, en tenant compte des incidences de la construction neuve, assez forte sur la priode rcente dans certaines villes affectes par les dispositifs fiscaux dinvestissement locatif. Comme les annes antrieures, lenqute ne rend pas compte directement des logements entrant dans le champ dtude en cours danne dobservation (neufs, ou auparavant non locatifs, ou prcdemment soumis la loi de 1948). Toutefois, on a procd, comme dans les er enqutes relatives lagglomration parisienne, une estimation conomtrique au 1 janvier 2010 des loyers de logements non occups cette date dans lhypothse o ils lauraient t (vacance de rotation), ce qui attnue les effets rducteurs de la technique denqute retour dans lapprciation de la hausse due aux mouvements affectant le parc locatif priv.

Avertissement au lecteur Malgr toutes les prcautions prises, les dlais de collecte et d'exploitation retenus pour contribuer en temps utile au rapport du gouvernement sur l'volution des loyers dans le secteur priv, ne permettent pas toujours d'assurer une homognit complte de la qualit des rsultats locaux. Les difficults pratiques rencontres pour respecter l'exigence de deux observations distantes d'un an pour le mme logement (en particulier si le locataire a chang), et le nombre d'enqutes (quelques centaines par agglomration), conduisent considrer avec prudence les rsultats qui sappuient sur des petits effectifs dobservation.

2 La pondration doit reprsenter correctement l'anciennet de prsence dans les lieux des locataires partis et remplacs au cours de lanne : il s'agit en effet d'un facteur significativement corrl la hausse du loyer lors des relocations, et donc la hausse d'ensemble dans chaque agglomration.

I - LE MOUVEMENT D'ENSEMBLE DES LOYERS EN 20093

Le tableau n 1 retrace lvolution des loyers en 2009 dans chaque ville tudie pour lensemble des logements du parc locatif priv.
Tableau n 1. : Mouvement densemble des loyers en 2009 par agglomration
AIX BESANCON BORDEAUX BREST GRENOBLE LILLE

Surface moyenne (m) Loyer au 1/1/2009 (/m) Loyer au 1/1/2010 (/m) volution (%) Tableau n 1. (suite) :

59 11,4 11,6 + 2,2

59 7,9 8,1 + 1,7

61 8,7 8,9 + 2,6

63 6,9 7,0 + 1,2

63 9,3 9,4 + 1,6

62 8,0 8,3 + 2,7

LYON

NANCY

RENNES

STRASBOURG

TOULOUSE

TOTAL

Surface moyenne (m) Loyer au 1/1/2009 (/m) Loyer au 1/1/2010 (/m) volution (%)

65 8,9 9,1 + 2,6

60 7,6 7,7 + 2,0

59 8,9 9,0 + 0,6

68 8,0 8,2 + 1,6

62 8,8 8,9 + 1,5

63 8,6 8,8 + 2,0

Le tableau n 2 prsente les rsultats de ltude relative 2009 en parallle avec les rsultats des cinq annes prcdentes4 sur les onze agglomrations tudies au cours de ces six exercices.
Tableau n 2. : volution d'ensemble des loyers de 2004 2009
2004 Surface moyenne (m) Loyer en dbut danne (/m) Loyer en fin danne (/m) volution (%) 63 7,0 7,2 + 3,8 2005 63 7,2 7,6 + 4,6 2006 63 7,7 7,9 + 3,0 2007 63 8,2 8,4 + 2,8 2008 62 8,5 8,6 + 2,1 2009 63 8,6 8,8 + 2,0

Sur les onze agglomrations enqutes, le loyer moyen de l'ensemble des logements en service s'tablit au 1er janvier 2010 551 pour 63 m, soit 8,8 /m, en progression de + 2,0 %, ou encore de 0,2 /m, par rapport au loyer des mmes logements un an plus tt (536 soit 8,6 /m).

3 Des tableaux en annexe rappellent lensemble des donnes de mme dfinition collectes lors des annes antrieures. 4 Dans lensemble du texte, les dates se rfrent lanne civile tudie, sachant que ltude est mene quelques mois aprs la fin de lanne, et donc au dbut de lanne suivante.

La hausse globale observe en 2009 est proche de celle de 2008 (+ 2,1 %) mais avec une contribution diffrente des deux composantes de la hausse : une progression du loyer des locataires stables de mme ampleur quen 2008 (+ 1,8 % contre + 1,7 %) accompagne dun ralentissement de la hausse de loyer en relocation (+ 2,5 % contre + 3,3 %). Concernant les loyers de march, 2009 prolonge la tendance amorce en 2006 aprs le point haut de 2005 (+ 6,5 %) et confirme le tassement de la hausse applique lors des relocations observ les annes prcdentes. Cette hausse globale (+ 2,0 %), suprieure celle des prix la consommation (+ 0,6 % pour les mnages urbains dont le chef est ouvrier ou employ), reste trs infrieure lvolution constate en agglomration parisienne et plus encore Paris intra-muros (respectivement + 2,9 % et + 3,3 %). On constate une certaine disparit des volutions selon les villes objet de lenqute, Rennes affichant ainsi la plus faible hausse depuis 2007, mais ces diffrenciations des rythmes de hausse ne remettent cependant pas en cause la hirarchie des niveaux de loyers observe entre elles depuis plusieurs annes.

Lvolution globale des loyers peut tre dcompose selon cinq filires, ou tre prsente selon trois situations davancement juridique du bail. On abordera successivement ces deux optiques. 1) Les filires dvolution des loyers
Tableau n 3. : Filires d'volution des loyers en 2008 (rappel)
Locataire stable volution du loyer Stabilit (ou baisse) Simple indexation IRL Tranche de renouvellement * Autre hausse Changement de locataire Relocation Total

Effectif (%) Loyer au 1/1/2008 (/m) Loyer au 1/1/2009 (/m) volution (%) Contribution la hausse (%)

18,5 8,0 8,0 - 0,1 - 0,0

46,0 8,3 8,5 + 1,8 0,8

0,2 5,8 6,3 + 8,6 0,0

6,9 7,7 8,1 + 5,7 0,4

28,4 9,3 9,6 + 3,3 0,9

100,0 8,5 8,6 + 2,1 2,1

Filires d'volution des loyers en 2009

Locataire stable volution du loyer Stabilit (ou baisse) Simple indexation IRL Tranche de renouvellement * Autre hausse Changement de locataire Relocation Total

Effectif (%) Loyer au 1/1/2009 (/m) Loyer au 1/1/2010 (/m) volution (%) Contribution la hausse (%)

20,0 8,2 8,2 - 0,1 - 0,0

45,2 8,5 8,6 + 2,1 1,0

0,3 6,5 7,0 + 7,3 0,0

5,4 7,9 8,4 + 6,1 0,3

29,1 9,4 9,7 + 2,5 0,7

100,0 8,6 8,8 + 2,0 2,0

* avec talement de la hausse.

 Les relocations : La part des relocations dans lensemble est stable depuis 2007 un peu moins de 30 %. Cette proportion constante depuis 3 ans recouvre des situations diffrentes avec une baisse de la mobilit dans certaines agglomrations et au contraire une augmentation dans dautres, en particulier dans les centres-villes et pour les petits logements (logements tudiants). En 2009 les relocations expliquent 36 % de la hausse globale (comme en 2007) soit moins que la simple indexation sur lIndice de Rfrence des Loyers (IRL) des loyers des locataires stables (48 %) alors quen 2008 les relocations avaient reprsent la principale cause de hausse (43 % de la hausse densemble). Les quatre autres situations ou volutions concernent des logements dont le locataire tait le er er mme au 1 janvier 2009 et au 1 janvier 2010. Comme dj constat en 2007 et 2008 pour les locataires stables, les cas de stabilit voire de baisse des loyers ont progress en 2009 au dtriment des autres hausses, la simple indexation sur lIRL reprsentant prs de la moiti des situations. Les loyers simplement indexs : leur hausse est directement relie celle de lIRL et leffectif des logements concerns par cette filire (45 %) est stable depuis 2007. La progression moyenne constate lors des indexations (+ 2,1 %) est lgrement suprieure celle de 2008 (+ 1,8 %). Les hausses associes un renouvellement de bail dans les formes lgales : cette procdure concerne un nombre de logements restreint depuis de nombreuses annes : 0,3 % en 2009. Sur lensemble des renouvellements de 2009 et des annes prcdentes encore en cours, la hausse de loyer est de 7,3 % (8,6 % en 2008 et 7,8 % en 2007). Les autres hausses : ce sont celles quon ne peut pas rattacher clairement une procdure lgale. La proportion de logements concerns est en baisse rgulire depuis plusieurs annes : 5,4 % contre encore 9,8 % en 2006 ; et la hausse des loyers concerns est de 6,1 %, un peu plus leve quen 2008 (+ 5,7 %). Les logements loyer stable ou en baisse : leur part progresse danne en anne, elle est passe de 17,1 % en 2006 20,0 % en 2009.

Au total, le signe dune inflexion sur les marchs locatifs peru ds 2007 aprs la forte tension des annes prcdentes sest confirm en 2009, avec une progression de lIRL quivalente en 2009 celle de 2008 accompagne dune moindre progression des loyers de relocation.

2) Les volutions selon lavancement juridique du bail Cette seconde prsentation classe pour 2009 tous les logements en trois catgories : locataires nouvellement emmnags, locataires maintenus avec expiration du bail (quil y ait renouvellement ou reconduction tacite), locataires stables avec bail en cours.
Tableau n 4. : volution des loyers selon la situation du bail en 2009
Emmnagement en 2009 Effectif (%) Surface (m) Loyer au 1/1/2009 (/m) Loyer au 1/1/2010 (/m) volution (%) Contribution la hausse 29,1 56 9,4 9,7 + 2,5 0,7 Expiration du bail en 2009 13,0 66 8,5 8,6 + 1,9 0,3 Bail en cours sans expiration 57,9 65 8,3 8,4 + 1,8 1,0 Total 100 63 8,6 8,8 + 2,0 2,0

29,1 % des logements lous au 1er janvier 2010 sont occups par un locataire emmnag en 2009. La hausse du loyer de ces logements est infrieure celle constate lanne prcdente (2,5 % contre 3,3 % en 2008). 13,0 % des locataires ont vu leur bail expirer en 2009, et se sont maintenus dans les lieux la suite dune reconduction tacite ou dun renouvellement explicite (selon les formes lgales ou non, avec hausse ou non). Leur loyer a progress de 1,9 %, peine plus que celui des locataires dont le bail est en cours. 57,9 % des locataires, donc la majorit, ont simplement maintenu leur installation, sans expiration de bail. La hausse de leur loyer (gale 1,8 %) reste proche de celle de lIndice de Rfrence des Loyers compte tenu dune part significative de loyers stables ou en baisse (voir tableau 13). En raison de la relative modration de la hausse pratique lors des emmnagements, ces derniers ont eu en 2009 une contribution la hausse densemble prs de deux fois infrieure celle des locataires stables (baux en cours et expirations).

II - LES RELOCATIONS EN 2009

Sur les 765 500 logements constituant le parc locatif priv (hors loi de 1948) estim pour les onze agglomrations tudies, 222 850 (soit 29,1 %) ont chang de locataire en 2009.
Tableau n 5 : Relocations en 2009
AIX BESANCON BORDEAUX BREST GRENOBLE LILLE

Taux de mobilit* (%) Surface moyenne (m) Loyer du prcdent locataire au 1/1/2009 (/m) Loyer du nouveau locataire au 1/1/2010 (/m) volution (%)

27,0 52 12,8 13,2 + 3,3

29,5 55 8,4 8,5 + 1,1

27,8 54 9,5 9,9 + 4,3

28,8 58 7,7 7,8 + 0,7

30,5 60 10,1 10,1 + 0,2

26,5 53 9,3 9,8 + 5,1

Tableau n 5. (suite) :
LYON NANCY RENNES STRASBOURG TOULOUSE TOTAL

Taux de mobilit* (%) Surface moyenne (m) Loyer du prcdent locataire au 1/1/2009 (/m) Loyer du nouveau locataire au 1/1/2010 (/m) volution (%)

29,0 60 9,5 9,9 + 3,8

25,9 55 8,2 8,4 + 2,6

34,3 50 9,8 9,7 - 1,2

27,6 62 8,6 8,7 + 1,9

31,5 53 9,7 9,9 + 1,7

29,1 56 9,4 9,7 + 2,5

* Selon la dfinition habituelle : nombre de locataires emmnags au cours dune anne donne rapport au nombre total de logements locatifs la fin de cette priode.

1) Les niveaux des loyers de relocation

er Au 1 janvier 2010, le loyer des locataires arrivs en 2009 stablit, en moyenne sur les onze villes tudies, 9,7 /m, soit 2,5 % de plus que le loyer de leurs prdcesseurs partis en cours danne, et 10,0 % de plus que le loyer de lensemble des locataires prsents au 1er janvier 2010.

Ce loyer de relocation est suprieur de 1 % celui de 2008, soit la plus faible augmentation constate depuis la reprise de la hausse au dbut des annes 2000. Ce ralentissement fait suite une hausse modre de 2,4 % en 2007 et illustre, conjointement avec le tassement des hausses lors des relocations (cart entre lancien et le nouveau locataire) un certain retour lquilibre des marchs locatifs des villes tudies. Il faut toutefois garder lesprit que la tension nest pas uniforme dans les diffrentes agglomrations avec plusieurs cas de saut la relocation suprieurs 3 % en 2009.

Comme lors des enqutes antrieures, on note que le dernier loyer des locataires partis en cours danne 2009 (9,4 /m) tait dj suprieur celui de lensemble des locataires (dont la moyenne tait de 8,6 /m en dbut dexercice). En effet, les partants occupaient en plus forte proportion que les autres, et en gnral depuis une dure plus courte que celle des locataires rests en place, des logements de petite taille dont le loyer au m est plus lev que celui des grands logements. Sur les onze villes tudies, le saut la relocation (hausse du loyer dun locataire au suivant) stait amenuis au fil des ans entre 1995 et 1999 o il tait pass de 4,6 % 2,1 %. La reprise continue de la hausse observe de 2000 jusquen 2005 a t suivie dune phase de ralentissement progressif partir de 2006, le saut la relocation passant de + 6,6 % en 2005 +2,5 % en 2009.
Tableau n 6 : er Loyers de relocation et des loyers de lensemble des locataires au 1 janvier 2010
AIX BESANCON BORDEAUX BREST GRENOBLE LILLE

Loyer moyen au 1/1/2010 (/m) Loyer de relocation au 1/1/2010 (/m) cart au 1/1/2010 entre le loyer de relocation et le loyer moyen (%)

11,6 13,2 + 13,7

8,1 8,5 + 5,8

8,9 9,9 + 11,0

7,0 7,8 + 10,7

9,4 10,1 + 7,4

8,3 9,8 + 18,4

LYON

NANCY

RENNES

STRASBOURG

TOULOUSE

ENSEMBLE

Loyer moyen au 1/1/2010 (/m) Loyer de relocation au 1/1/2010 (/m) cart au 1/1/2010 entre le loyer de relocation et le loyer moyen (%)

9,1 9,9 + 7,9

7,7 8,4 + 8,5

9,0 9,7 + 7,9

8,2 8,7 + 6,9

8,9 9,9 + 11,1

8,8 9,7 + 10,0

Tableau n 7 : Loyers des locataires mobiles et loyers de lensemble des locataires

2004 Loyer en dbut danne (/m) 7,0 - de lensemble des locataires - des locataires partis en cours danne Loyer en fin danne (/m) 7,2 - de lensemble des locataires - des locataires arrivs en cours danne cart entre le loyer des locataires partis et le loyer de lensemble des locataires en dbut danne (%) cart entre le loyer des locataires arrivs et le loyer de lensemble des locataires en dbut danne (%) cart entre le loyer des locataires arrivs et le loyer de lensemble des locataires en fin danne (%) cart entre le loyer des locataires arrivs et le loyer des locataires partis (%) 8,2 + 10,2 8,6 + 11,1 9,0 + 11,2 9,3 + 9,8 9,6 + 9,7 9,7 + 9,5 7,6 7,9 8,4 8,6 8,8 7,7 8,0 8,6 9,0 9,3 9,4 7,2 7,7 8,2 8,5 8,6 2005 2006 2007 2008 2009

+ 17,2

+ 18,5

+ 16,5

+ 13,4

+ 13,3

+ 12,3

+ 13,0

+ 13,1

+ 13,0

+ 10,7

+ 10,9

+ 10,0

+ 6,4

+ 6,6

+ 4,8

+ 3,4

+ 3,3

+ 2,5

N.B. : les pourcentages sont calculs partir des donnes brutes et non partir des donnes arrondies reportes dans le tableau.

volution des loyers de march Sur la priode 1995-1999, les niveaux successifs des loyers de relocation avaient connu une volution trs modre : environ + 0,1 /m chaque anne, soit une hausse cumule de 4,8 % en quatre ans. La nouvelle phase haussire observe depuis 2000 sur les loyers demmnagement, marque par des progressions annuelles de 0,3 0,4 /m a t suivie depuis 2006 par une dclration continue des loyers de march : + 1,0 % en 2009 contre + 5,1 % en 2005. On observe que la progression cumule sur les quatre dernires annes est de 1,1 /m soit une progression de 12,8 %. Dans cette mme priode, laugmentation globale des loyers moyens a t de 15,8 %, soit suprieure celle des loyers de march, traduisant l aussi un certain retour la sagesse des marchs locatifs de province.

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2) Le mode de fixation des loyers des locataires installs en 20095

Depuis la suppression en aot 1997 de larticle 17b de la loi du 6 juillet 1989, les loyers des relocations sont librement ngocis entre bailleurs et locataires.
Tableau n 8 : Mode de fixation des loyers des nouveaux locataires en 2008 (rappel)
Baisse Loyer identique 15,0 52 9,8 9,8 0,0 Hausse gale ou infrieure lIRL 36,3 58 9,2 9,3 + 1,5 Hausse suprieure lIRL 37,4 56 9,0 9,8 + 9,2 Total

Effectif (%) Surface moyenne (m) Loyer du prcdent locataire au 1/1/2008 (/m) Loyer du nouveau locataire au 1/1/2009 (/m) volution (%)

11,3 58 9,7 9,3 - 5,0

100,0 56 9,3 9,6 + 3,3

Mode de fixation des loyers des nouveaux locataires en 2009

Baisse Loyer identique 17,3 49 10,1 10,1 0,0 Hausse gale ou infrieure lIRL 37,3 57 9,4 9,5 + 1,5 Hausse suprieure lIRL 30,7 58 9,0 9,9 + 10,0 Total

Effectif (%) Surface moyenne (m) Loyer du prcdent locataire au 1/1/2009 (/m) Loyer du nouveau locataire au 1/1/2010 (/m) volution (%)

14,7 58 9,9 9,2 - 6,3

100 56 9,4 9,7 + 2,5

Les diffrentes filires dvolution des loyers lors dune relocation en 2009 sont dtailles cidessous en partant des mouvements les plus faibles (ou des baisses) pour aller aux hausses les plus fortes. Alors que 2008 sinscrivait dans la continuit de 2007 quant au poids relatif des diffrents modes de fixation des loyers, 2009 affiche une rupture avec la baisse de la part des hausses suprieures lIRL au profit des trois autres filires, les cas de relocation sans hausse reprsentant prs du tiers des relocations.

Les baisses de loyer Les loyers en baisse voient leur proportion augmenter depuis 2005 et atteignent 14,7 % des effectifs (seulement 3,4 % en 2005). Comme souvent dans cette filire, le locataire prcdent payait plus cher que la moyenne des autres prcdents locataires au 1er janvier 2009. Mais on note comme en 2007 et 2008 que les locataires installs en 2009 et dont le loyer est infrieur celui de leur prdcesseur paient eux-mmes moins que les autres nouveaux locataires (9,2 /m contre 9,7 /m). On verra plus loin que ces baisses sexpriment dautant plus que les loyers ont atteint ou dpass leur niveau de march, une fois pris en compte les effets de localisation et de composition interne des logements (voir tableau page 24).

5 La faible taille des chantillons rend difficile une analyse pertinente par agglomration.

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Les loyers identiques

17,3 % des nouveaux locataires sont dans ce cas, soit une proportion lgrement suprieure celle de lanne prcdente. Ces loyers laisss stables sont suprieurs ceux de lensemble des emmnags en 2009 (10,1 contre 9,7 /m). Les loyers fixs par rfrence lIRL (volution au plus gale lIRL)

Depuis 1997, avec la libert totale des loyers de relocation, le bailleur nest nullement oblig de se rfrer aux loyers du voisinage ou lIRL. Sont classes ici les relocations dont la hausse reste infrieure la fourchette haute des volutions de lIRL. Cette catgorie se situe entre 36 et 38 % depuis 2007 (37,3 % en 2009) contre 31 % en 2006. Le loyer moyen des logements de cette catgorie a cr de 1,5 %. Les hausses suprieures lIRL

Leur frquence est en baisse sur les annes rcentes : elles est passe de 46,6 % en 2006 30,7 % en 2009 avec un palier intermdiaire 37-38 % en 2007 et 2008. Moins nombreuses ces relocations ont t loccasion dune hausse de loyer suprieure celle des annes prcdentes : + 10,0 % (+ 9,2 % en 2007 et 2008), le loyer passant de 9,0 9,9 /m. En conclusion, le poids relatif des diverses filires de relocation dcrites ci-dessus sinscrit dans la continuit de 2007 et 2008 loccasion de la nouvelle phase de tassement des hausses en relocation. Le niveau des loyers initiaux des logements mis en location contribue assez logiquement dfinir la filire de relocation et le niveau de hausse observ lors du changement doccupant : une mesure systmatique des effets de ces carts avec des prix de voisinage est dveloppe en annexe page 24.

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III - LES EXPIRATIONS DE BAUX EN 2009 (CONTRATS RENOUVELES OU RECONDUITS) 1) Les expirations de baux : reconductions et renouvellements
Compte tenu de la dure des baux (en majorit trois ans) et si tous les locataires allaient au terme de leur bail et en recommenaient un autre, on dnombrerait environ 255 000 renouvellements par an dans les onze villes tudies. En ralit, beaucoup de locataires partent en cours de bail et quelques uns nobtiennent pas le renouvellement dun bail expir. En consquence, les logements dont le locataire a vu son bail renouvel ou reconduit (dans les formes lgales ou non, explicitement ou tacitement) en 2009 sont au nombre de 99 000.
Tableau n 9 : Rgime de fixation des loyers des locataires restant en place lexpiration de leur bail (en % des logements dont le bail est arriv chance)
Stabilit ou baisse de loyer (%) Expiration du bail en : Application de l'IRL (%) Renouvellement avec hausse suprieure lIRL Selon la forme lgislative* (%) Hausse empirique (%) Total

2004 2005 2006 2007 2008 2009

25,3 21,2 22,1 24,3 24,7 27,3

54,9 61,8 61,3 63,6 64,4 63,0

1,0 0,5 0,8 0,4 0,4 0,5

18,8 16,5 15,8 11,7 10,5 9,2

100 100 100 100 100 100

* Article 17c de la loi de 1989.

Comment volue le loyer des locataires restant dans les lieux aprs expiration de bail ? Lapplication de lindexation lgale (ICC puis IRL), peu usite dans les annes 1997 1999, caractrises par des ICC faibles et des hausses empiriques frquentes, puis de plus en plus utilise de 2000 2007, est stable depuis trois ans un haut niveau puisque prs des deux tiers des loyers sont dsormais fixs ainsi. Cette tendance saccompagne en 2009 dune reprise de la filire des loyers stables ou en baisse : 28,5 % contre 24,7 % en 2008. Les hausses suprieures lIRL ont diminu de moiti en 5 ans et reprsentent en 2009 moins de 10 % des situations, les cas de recours larticle 17c de la loi du 6 juillet 1989 tant marginaux (0,4 %).

Il est trs difficile de faire la part des volutions relles et des alas invitables associs chaque anne des effectifs parfois trs faibles, ainsi que dapprcier correctement la part des loyers effectivement indexs selon lIRL puisque la fourchette des augmentations trimestrielles de lindice peut savrer trs large.

13

Tableau n 10 : volution en 2008 des loyers des logements avec bail expir en 2008 selon le rgime de fixation du nouveau bail (rappel)
Stabilit ou baisse de loyer Application de lIRL Renouvellement avec hausse suprieure lIRL selon la forme lgislative hausse empirique Total

Surface moyenne (m) Loyer au 1/1/2008 (/m) Loyer au 1/1/2009 (/m) volution (%)

68 7,9 7,9 - 0,3

66 8,4 8,5 + 1,8

54 7,8 8,3 + 6,9

62 8,3 8,8 + 6,4

66 8,2 8,4 + 1,7

volution en 2009 des loyers des logements avec bail expir en 2009 selon le rgime de fixation du nouveau bail
Stabilit ou baisse de loyer Application de lIRL Renouvellement avec hausse suprieure lIRL selon la forme lgislative hausse empirique Total

Surface moyenne (m) Loyer au 1/1/2009 (/m) Loyer au 1/1/2010 (/m) volution (%)

63 8,5 8,5 - 0,1

68 8,5 8,7 + 2,2

72 7,0 7,6 + 8,0

63 8,5 9,0 + 6,0

66 8,5 8,6 + 1,9

En 2007 comme en 2006, les expirations de baux, lorsque le locataire restait en place, conduisaient en moyenne des hausses assez sensibles (+ 2,7 % en 2007) pour un niveau de loyer atteint infrieur au niveau moyen du loyer de lensemble des logements (7,9 /m comparer 8,4 /m en 2007). Laugmentation est sensiblement plus faible depuis 2008, la hausse densemble slevant 1,9 % en 2009 et 1,7 % en 2008. Depuis deux ans, les renouvellements selon la forme lgislative et les hausses empiriques qui engendrent traditionnellement les hausses de loyer les plus fortes (respectivement 8,0 % et 6,0 % en 2009) nont quune rpercussion trs modeste sur lindice gnral des loyers compte tenu de leur part peu importante dans lensemble des expirations de baux (7,6 % en 2009).

2) Les renouvellements de baux avec ou sans hausse

Le recours au renouvellement de bail avec hausse dans les formes lgales de larticle 17c est trs minoritaire.

Il convient dtre prudent dans lanalyse et lutilisation des rsultats prsents dans ce paragraphe, le nombre de logements concerns par la procdure lgale de renouvellement de bail aprs expiration en 2009 tant de lordre de quelques centaines selon les estimations de lOLAP. La forte variation dune anne sur lautre de la surface moyenne des logements concerns selon lenqute illustre les importants alas statistiques affectant cette observation.

14

En 2009 et parmi lensemble des propositions formules explicitement par les bailleurs lors dune fin de bail, le loyer propos tait en augmentation de 22,8 % en moyenne sur le loyer prcdent et la hausse finalement adopte ( taler ventuellement sur plusieurs annes) trs infrieure (+ 14,8 %).
Tableau n 11 : Hausses de loyer entranes par les renouvellements de baux de lanne de 2004 2009.
Dernier loyer du bail expir en /m Baux expirs en 2004 Baux expirs en 2005 Baux expirs en 2006 Baux expirs en 2007 Baux expirs en 2008 Baux expirs en 2009 5,1 6,0 5,7 6,2 7,8 6,9 Nouveau loyer en /m propos 5,5 6,3 6,0 6,5 8,4 8,5 adopt 5,4 6,3 6,0 6,5 8,4 7,9 Hausse en % propose + 7,8 + 5,0 + 5,3 + 5,8 + 11,3 + 22,8 adopte + 6,4 + 4,6 + 5,1 + 5,4 + 11,3 + 14,8

Le tableau suivant dcrit pour les 6 dernires annes lvolution des loyers de lensemble des logements concerns par une hausse issue dun renouvellement de bail dans les formes lgales (renouvellements de lanne combins leffet de ltalement des renouvellements des annes antrieures).
Tableau n 12 : Mouvement annuel des loyers des logements concerns par des renouvellements de baux avec hausse dans les formes lgales (de lanne considre et des annes antrieures)
2004 Effectif (en % de lensemble des logements) Surface moyenne (m) Loyer en dbut danne (/m) Loyer en fin danne (/m) volution (%) 0,3 78 5,4 5,8 + 6,9 2005 0,5 86 5,2 5,6 + 8,4 2006 0,3 86 5,3 5,7 + 7,3 2007 0,2 71 6,2 6,7 + 7,8 2008 0,4 54 7,8 8,3 + 6,9 2009 0,3 77 6,5 7,0 + 7,3

Les effectifs de logements concerns sont trs faibles depuis 1995. Dune anne lautre, le stock de logements concerns prsente des caractristiques diffrentes, bien que ce soient en partie6 les mmes logements du fait de ltalement pluriannuel de la hausse adopte : lvolution des loyers est assez forte (par rfrence celle des autres logements) et le niveau de loyer atteint reste nanmoins en retrait sur celui de lensemble des logements (avant le renouvellement du bail, le loyer tait particulirement bas).

6Les diffrences tiennent trois raisons : - chaque anne on note de nouveaux renouvellements, et, linverse, la sortie du processus dautres baux dont la phase de monte en rgime est acheve ; - certains mnages sen vont en cours de bail ; - la difficult de lenqute et les alas statistiques dobservation rduisent limportance du tronc commun des baux renouvels suivis au cours de deux annes successives.

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Lanne 2009 confirme les tendances observes antrieurement, avec une hausse moyenne (+ 7,3 %) proche de celle des cinq annes prcdentes. Cependant la faiblesse des effectifs en cause fait que limpact de la procdure lgale de renouvellement des baux sur le mouvement densemble des loyers est trs modeste.

IV - LES BAUX EN COURS EN 2009

Pour les locataires dont le bail na pas expir en 2009, quatre situations ou volutions peuvent affecter le loyer : les simples indexations, les hausses empiriques , les cas de stabilit absolue, voire de baisse, et les effets dun renouvellement de bail dune anne antrieure, ou tranche de renouvellement .
Tableau n 13 : Evolution des loyers des locataires stables dont le bail nest pas arriv chance en 2009
Stabilit ou baisse Effectif (en %) Surface moyenne (m) Loyer au 1/1/2009 (/m) Loyer au 1/1/2010 (/m) volution (%)
* avec talement de la hausse.

Simple Tranche de indexation IRL renouvellement * 63,9 66 8,4 8,6 + 2,1 0,4 79 6,3 6,8 + 7,1

Hausse empirique 7,2 69 7,7 8,2 + 6,1

Total 100 65 8,3 8,4 + 1,8

28,5 64 8,1 8,1 - 0,1

1) Les loyers indexs selon lIRL7

Ces mouvements affectent 63,9 % des logements en 2009, proportion stable par rapport 2007 et 2008, et en hausse par rapport aux annes prcdentes. Le niveau des loyers simplement indexs (8,6 /m au 1er janvier 2010) est proche du loyer moyen de lensemble des locataires stables (8,4 /m) ; les logements correspondants sont gnralement occups depuis peu. Les logements occups depuis longtemps sont plus souvent classs en catgorie tranche de renouvellement et surtout en hausse empirique .

2) Les loyers stables ou en baisse

En 2009, 28,5 % des logements dont le bail nest pas arriv chance ont un loyer stable ou en baisse, la quittance moyenne tant maintenue 8,1 /m et la baisse ayant une incidence trs faible sur lvolution gnrale des loyers. Cette stabilit correspond des circonstances diverses o une hausse aurait t inopportune ; cest plus frquemment le cas des emmnagements relativement rcents (plus dun an, mais moins de trois ans), dune hausse empirique effectue peu de temps auparavant, des marchs relativement calmes o le bailleur na mme pas appliqu lindice.

7Hausse infrieure ou gale 3,2 % en 2009

16

Les loyers (initiaux) concerns par cette situation (8,1 /m), sont la fois proches de la moyenne pour lensemble des baux en cours (8,3 /m), et trs suprieurs aux loyers affects par des hausses empiriques (7,7 /m) ou une procdure de renouvellement (6,3 /m).

3) Les hausses empiriques

Pour 7,2 % des logements en service, les loyers ont cr en 2009 davantage que lindice, sans que cette hausse renvoie pour autant une procdure identifiable. Cette proportion est en baisse sensible depuis 2006 (13,4 %). Ces hausses concernent traditionnellement les logements anciennement occups pour lesquels les bailleurs ne respectent pas la procdure lgale de renouvellement (proposition avec rfrences de loyers, talement sur trois ans ou six ans de la hausse adopte). En 2009 le loyer de ces logements passe de 7,7 8,2 /m et le niveau atteint au 1er janvier 2010 reste infrieur la moyenne paye par les locataires stables dont le bail nest pas arriv chance (8,4 /m), et scarte plus nettement encore du prix de relocation (9,7 /m), tout comme les annes prcdentes. Lanalyse dtaille des tableaux de rsultats montre que les particuliers grant seuls alternent volontiers les hausses empiriques et les cas de stabilit, les professionnels pratiquant beaucoup plus rgulirement les indexations annuelles.

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V - LOCATAIRES STABLES ET LOCATAIRES COMPAREE DES PROCESSUS ET DES LOYERS

MOBILES

EVOLUTION

On oppose dabord simplement locataires stables et locataires mobiles ; les locataires stables seront scinds en deux groupes, selon quils ont ou non entam un nouveau bail. Lanalyse du mouvement des loyers est prsente ci-aprs avec le mme dcoupage pour les logements locataire stable et les logements relous.
Tableau n 14 : Mouvement des loyers en 2009 des logements avec locataire stable et des logements ayant chang de locataire
Loyer en baisse Loyer identique Hausse infrieure lIRL Hausse gale lIRL Hausse suprieure lIRL Total

Emmnags en 2009 Effectif (%) Loyer au 1/1/2009 (/m) Loyer au 1/1/2010 (/m) volution (%) Locataires stables Effectif (%) Loyer au 1/1/2009 (/m) Loyer au 1/1/2010 (/m) volution (%) Ensemble Effectif (%) Loyer au 1/1/2009 (/m) Loyer au 1/1/2010 (/m) volution (%) 4,9 9,7 9,2 - 6,0 24,4 8,5 8,5 + 0,0 0,8 9,5 9,5 + 0,1 55,3 8,6 8,8 + 2,0 14,6 8,5 9,2 + 8,5 100 8,6 8,8 + 2,0 0,9 9,0 8,6 - 3,8 27,4 8,2 8,2 + 0,0 0,3 9,0 9,0 + 0,1 63 ,5 8,5 8,6 + 2,1 7,9 7,8 8,3 + 6,2 100 8,3 8,5 + 1,8 14,7 9,9 9,2 - 6,3 17,3 10,1 10,1 + 0,0 2,0 9,7 9,7 + 0,1 35,3 9,3 9,5 + 1,6 30,7 9,0 9,9 + 10,0 100 9,4 9,7 + 2,5

Les locataires mobiles paient des loyers suprieurs de 2,5 % ceux de leurs prdcesseurs. Les locataires stables ont vu leur loyer augmenter moins vite (+ 1,8 %) et se fixer nettement plus bas (8,5 /m contre 9,7 /m). Ces carts se dcomposent comme suit : Les loyers en baisse restent rares chez les locataires stables, ils sont de 0,9 % (stable depuis 2006), mais augmentent sensiblement et rgulirement depuis quatre ans parmi les relocations, passant de 3,4 % en 2005 14,7 % en 2009 aprs une dcroissance constante depuis 2002. Les loyers strictement inchangs en 2009 concernent un volume proche des niveaux des deux annes prcdentes parmi les emmnags rcents (17,3 %). Chez les locataires stables, la part de ces loyers augmente trs lgrement chaque anne depuis 2006 : 27,4 % en 2009 contre 23,5 % il y a trois ans. Les hausses infrieures lIRL ont t trs peu pratiques en 2009 : 0,3 % des locataires stables et 2,0 % des locataires mobiles8. Les hausses gales lIRL concernent 63,5 % des locataires stables alors quelles ne sont appliques qu 35,3 % des emmnags rcents, plus nombreuses dans les deux cas quen 2008.

ce cas a peu de signification en 2009 en raison de ltendue des valeurs trimestrielles de lIRL qui ont dcru de 2,95 % 0,32 % du dbut la fin de lanne 18

 Les hausses suprieures lIRL sont moins frquentes depuis trois ans : elles affectent en 2009 30,7 % des loyers des locataires mobiles et seulement 7,9 % des loyers en cas de stabilit de loccupant.

Tableau n 15 : Mouvement des loyers en 2009 des logements avec locataire stable (en distinguant les expirations de baux et les baux en cours) et des logements ayant chang de locataire
Loyer en baisse Loyer identique Hausse infrieure lIRL Hausse gale lIRL Hausse suprieure lIRL Total

Emmnags en 2009 Effectif (%) Loyer au 1/1/2009 (/m) Loyer au 1/1/2010 (/m) volution (%) Locataires stables avec expiration de bail Effectif (%) Loyer au 1/1/2009 (/m) Loyer au 1/1/2010 (/m) volution (%) Locataires stables sans expiration de bail Effectif (%) Loyer au 1/1/2009 (/m) Loyer au 1/1/2010 (/m) volution (%) Ensemble Effectif (%) Loyer au 1/1/2009 (/m) Loyer au 1/1/2010 (/m) volution (%) 4,9 9,7 9,2 - 6,0 24,4 8,5 8,5 + 0,0 0,8 9,5 9,5 + 0,1 55,3 8,6 8,8 + 2,0 14,6 8,5 9,2 + 8,5 100 8,6 8,8 + 2,0 14,7 9,9 9,2 - 6,3 17,3 10,1 10,1 + 0,0 2,0 9,7 9,7 + 0,1 35,3 9,3 9,5 + 1,6 30,7 9,0 9,9 + 10,0 100 9,4 9,7 + 2,5

0,9 10,5 10,1 - 3,6

26,4 8,4 8,4 + 0,0

0,1 9,2 9,3 + 0,1

63,0 8,5 8,7 + 2,2

9,6 8,4 8,9 + 6,2

100 8,5 8,6 + 1,9

0,9 8,6 8,3 - 3,8

27,6 8,1 8,1 + 0,0

0,4 9,0 9,0 + 0,1

63,6 8,4 8,6 + 2,1

7,5 7,7 8,1 + 6,2

100 8,3 8,4 + 1,8

En rsum, les modalits de lvolution du loyer et le pourcentage de hausse sont peu diffrents, pour les locataires stables, quils franchissent ou non une expiration de bail. En effet, non seulement trs peu de bailleurs appliquent la procdure dfinie par larticle 17c de la loi du 6 juillet 1989, mais nombreux sont ceux qui ne prennent aucune initiative loccasion de lexpiration du bail et se contentent dappliquer la variation de lIRL. Quil sagisse de contrainte rglementaire ou dhabitude, les expirations de baux avec locataire maintenu jouent un faible rle dans le mouvement des loyers sauf quand lIRL, majoritairement respect, volue vite. Le principal mouvement du loyer est occasionn par le changement de locataire. La hausse moyenne est forte en cas de mobilit alors mme que dans ce cas les baisses de loyer concernent une proportion significative des logements, mais ces baisses sont plus que contrebalances par des hausses plus frquentes et plus fortes sur dautres logements ayant chang doccupant.

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VI - QUELQUES REMARQUES SUR LES LOYERS AU 1er JANVIER 2010

Le constat est le mme que celui effectu pour les annes antrieures : le niveau des loyers, en /m, varie selon un certain nombre de paramtres dont trois paraissent essentiels.

1) La localisation dans le territoire national

On ne peut raisonner avec pertinence lchelle nationale sur le type de quartier (centre, priphrie...) puisque lurbanisme de chaque ville a sa propre spcificit. En revanche, on constate comme chaque anne une hirarchie nette selon les villes. Sur le loyer moyen (tous locataires), on note quAix-en-Provence demeure la ville la plus chre (11,6 /m) et qu lautre extrmit de la distribution, Nancy et Brest restent relativement bon march (7,7 et 7,0 /m). Entre ces deux extrmes, plusieurs villes se situent en position centrale avec un loyer moyen autour de 9,0 /m : Bordeaux, Lyon, Rennes et Toulouse. Tous les loyers moyens de relocation sont plus levs que ceux des locataires en place depuis longtemps. Aix demeure la ville la plus chre (13,2 /m) ; Nancy et Brest apparaissent les moins chres (8,4 et 7,8 /m). Cinq villes se trouvent en situation mdiane avec un loyer de relocation dans la fourchette 9,7-9,9 /m : les quatre cites prcdemment et Lille. Comme les annes antrieures, on constate que le loyer nest pas dautant plus lev que lagglomration est importante. Lintensit de la vie conomique et universitaire aussi bien que la structure du march des logements (rles de laccession la proprit et du parc locatif social) sont probablement plus explicatives de la dispersion observe.

2) Lanciennet du locataire
Les locataires nouveaux venus paient davantage que les anciens, mais ce facteur est li dautres caractristiques des logements puisque lopposition est gnralement moins nette quand on raisonne toutes choses gales par ailleurs . Toujours est-il quen moyenne sur les villes tudies, le nouveau locataire install en 2009, paie 9,7 /m et le locataire fidle son logement depuis dix ans ou plus paie 7,0 /m ; soit dans les deux cas une augmentation de 0,1 /m par rapport 2008. La hirarchie de 2009 ne scarte donc pas de celle observe lors des annes antrieures. Alors que les annes prcdentes, plus un locataire tait ancien, plus la hausse annuelle moyenne tait forte, sous leffet de renouvellements de baux ou de hausses empiriques plus frquents, mme si ces volutions taient loin de permettre un rattrapage du niveau des loyers de logements rcemment occups, depuis 2008, les carts sont faibles dans les hausses pratiques selon lanciennet du locataire stable (+ 1,6 % pour les locataires entrs en 2007 ou 2008 + 2,1 % pour ceux entrs avant 2000). La dgressivit du loyer quand lanciennet du locataire augmente se vrifie encore en 2009 : de 9,5 /m pour les locataires entrs en 2007 ou 2008 7,0 /m pour ceux arrivs avant 2000 dans leur logement. Au 1er janvier 2010 lcart entre les loyers de relocation et les loyers densemble tait de 10,0 %, stable depuis 2007, aprs une priode de rduction partir de 2004 (14,4 % au 1er janvier 2004).
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3) La taille des logements

Les loyers des petits logements sont, ramens au m de surface habitable, plus chers que er ceux des grands. Les loyers passent de 12,6 /m au 1 janvier 2009 12,8 /m au er 1 janvier 2010 pour les studios et de 7,0 7,1 /m pour les cinq pices et plus. Une configuration de mme type sobserve pour les prix de relocation, un niveau plus lev (13,6 /m pour les studios et 7,6 /m pour les cinq pices et plus au 1er janvier 2010). Les carts de loyer au m de relocation par rapport au loyer moyen selon la taille des logements ont diminu dans les grandes villes de province en 2009.
Tableau n 16 : er Loyer en /m selon le nombre de pices au 1 janvier 2009 (rappel)
1 pice Ensemble des locataires Relocations en 2008 cart (%) 12,5 13,3 + 6,1 2 pices 9,7 10,1 + 4,5
er

3 pices 8,3 8,9 + 7,2

4 pices 7,5 8,2 + 9,9

5 pices et plus 7,0 7,9 + 12,9

Total 8,6 9,6 + 10,9

Loyer en /m selon le nombre de pices au 1 janvier 2010

1 pice Ensemble des locataires Relocations en 2009 cart (%) 12,8 13,6 + 5,6 2 pices 9,9 10,3 + 4,5 3 pices 8,4 8,9 + 6,0 4 pices 7,7 8,2 + 7,3 5 pices et plus 7,1 7,6 + 6,3 Total 8,8 9,7 + 10,0

En combinant leffet gographique dcrit plus haut avec les effets de taille et danciennet du locataire, qui se recouvrent partiellement, on fait ressortir, comme les annes antrieures, une forte dispersion des loyers provinciaux (16,3 /m pour le studio relou Aix-en-Provence en 2009, contre 4,6 /m pour le cinq pices occup Lille par le mme locataire depuis dix ans et plus). Sans aller chercher dautres facteurs explicatifs (localisation prcise, degr de confort et dentretien, type dhabitat, luminosit, tranquillit, etc.), les loyers des villes de province apparaissent donc tout aussi disparates que ceux de lagglomration parisienne, mais un niveau bien infrieur.

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CONCLUSION
Lanne 2009 se caractrise par une augmentation moyenne de 2,0 % des loyers observs sur onze villes de province. Proche de celle de 2008 (+ 2,1 %), cette hausse des loyers rsulte pour lessentiel de la poursuite du tassement de la hausse en relocation constat depuis 2007, conjugue une hausse des locataires stables de mme ampleur pour les deux annes. La dclration de la hausse en relocation montre la moindre rsistance du march locatif la baisse face au mouvement de baisse observ ds 2008 pour les prix immobiliers dans la plupart des villes de province. Les relocations de 2009 se sont ainsi conclues un niveau moyen suprieur de seulement 1 % celui observ en 2008. La hausse densemble des loyers en 2009 se rapproche de lvolution gnrale des prix et des revenus, sans quon puisse prciser si cet tat de fait traduit leffet de la contrainte de dsolvabilisation progressive des mnages ou rsulte dune amorce de dtente des marchs locatifs tudis. Quoi quil en soit, lcart entre les loyers de relocation et ceux des locataires rests en place a sensiblement diminu depuis trois ans par rapport aux annes prcdentes. Si la hausse moyenne loccasion des changements de locataire (saut la relocation) reste significative en 2009 dans les villes de province, elle est trs infrieure celle observe dans lagglomration parisienne (2,5 % contre 6,2 %). Paralllement, le niveau moyen des loyers de march sur les onze villes observes reste plus de deux fois plus faible que celui constat Paris. Les renouvellements de baux avec hausse spcifique nexpliquent quune trs faible part lvolution de lensemble des loyers : ils sont en effet trs peu nombreux, beaucoup bailleurs pratiquant la reconduction tacite en se limitant la hausse de lIRL annuel, recourant, pour certains, des hausses empiriques . En rgle gnrale, le changement locataire demeure le moment principal dvolution des loyers et loccasion de leur remise niveau du march. de de ou de au

22

ANNEXES
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volution des loyers des logements ayant chang de locataire en 2009 selon leur degr initial de proximit du loyer de march LOLAP a modlis, pour chaque logement, un loyer de march qui reflte, toutes choses gales par ailleurs9 , quel niveau il pourrait en principe tre relou. Chaque logement relou en 2009 a t affect lune des quatre classes suivantes compte tenu de la position de son loyer en dbut danne par rapport ce loyer de march : loyer survalu, niveau , infrieur, nettement infrieur. Des augmentations plus frquentes pour les logements en de du march mais moins souvent quen 2008 Le groupe loyer survalu compte 24 % de baisses et 23 % de hausses dpassant lIRL. A loppos, le groupe le plus loign (loyer nettement infrieur au niveau de march) enregistre 9 % de baisses mais 41 % de hausses suprieures lIRL, ces hausses tant plus importantes (+ 13,5 %) que pour le 1er groupe (+ 7,4 %). Les hausses moyennes sont ainsi dautant plus faibles que le loyer prcdent est survalu mme si la moindre augmentation des loyers survalus aboutit encore un loyer au 1er janvier 2010 (10,9 /m) pus lev que le loyer moyen de relocation (9,7 /m) tandis que lvolution des loyers nettement infrieurs au march, plus importante, conduit un loyer toujours assez bas (8,2 /m au 1er janvier 2010). Cette hystrsis du prix, alors mme que le bailleur ne subit pas de contrainte rglementaire, peut tre imputable soit dventuels lments de qualit non observs par lenqute, soit leffet de persistance des habitudes passes des bailleurs.
Analyse du niveau du loyer du locataire partant par rapport au loyer de march
Baisse Loyer identique Hausse conforme lIRL* 36,0 10,8 11,0 + 1,5 38,2 9,8 9,9 + 1,4 40,0 9,5 9,7 + 1,5 35,4 7,6 7,8 + 1,5 37,3 9,4 9,5 + 1,5 Hausse suprieure lIRL 23,1 10,6 11,4 + 7,4 22,6 9,6 10,5 + 8,5 32,7 9,3 10,2 + 8,8 41,2 7,7 8,7 + 13,5 30,7 9,0 9,9 + 10,0 Total

Loyer survalu Effectif (%) Loyer au 1/1/2009 (/m) Loyer au 1/1/2010 (/m) volution (%) Loyer niveau Effectif (%) Loyer au 1/1/2009 (/m) Loyer au 1/1/2010 (/m) volution (%) Loyer infrieur Effectif (%) Loyer au 1/1/2009 (/m) Loyer au 1/1/2010 (/m) volution (%) Loyer nettement infrieur Effectif (%) Loyer au 1/1/2009 (/m) Loyer au 1/1/2010 (/m) volution (%) Total Effectif (%) Loyer au 1/1/2009 (/m) Loyer au 1/1/2010 (/m) volution (%)

23,6 10,5 9,8 - 6,5 17,4 10,5 9,8 - 6,1 11,4 9,3 8,9 - 4,3 8,6 8,1 7,4 - 8,6 14,7 9,9 9,2 - 6,3

17,3 11,8 11,8 + 0,0 21,8 11,0 11,0 + 0,0 15,9 9,9 9,9 + 0,0 14,8 8,2 8,2 + 0,0 17,3 10,1 10,1 + 0,0

100,0 10,8 10,9 + 0,6 100,0 10,1 10,2 + 1,5 100,0 9,5 9,8 + 3,1 100,0 7,8 8,2 + 5,2 100,0 9,4 9,7 + 2,5

9 En se limitant bien entendu aux seuls critres de qualit observs dans lenqute : ce loyer de march reste imparfait.

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VOLUTION DES LOYERS DANS ONZE AGGLOMRATIONS EN 2009

Selon le nombre de pices du logement et lanne dinstallation du locataire

Anne darrive du locataire 2009 Nombre de logements % ligne % colonne Surface moyenne (m) Loyer au 1/1/2009 () Loyer au 1/1/2009 (/m) Loyer au 1/1/2010 () Loyer au 1/1/2010 (/m) volution (%) 2007 2008 Nombre de logements % ligne % colonne Surface moyenne (m) Loyer au 1/1/2009 () Loyer au 1/1/2009 (/m) Loyer au 1/1/2010 () Loyer au 1/1/2010 (/m) volution (%) 2004 2006 Nombre de logements % ligne % colonne Surface moyenne (m) Loyer au 1/1/2009 () Loyer au 1/1/2009 (/m) Loyer au 1/1/2010 () Loyer au 1/1/2010 (/m) volution (%) 2000 2003 Nombre de logements % ligne % colonne Surface moyenne (m) Loyer au 1/1/2009 () Loyer au 1/1/2009 (/m) Loyer au 1/1/2010 () Loyer au 1/1/2010 (/m) volution (%) Avant 2000 Nombre de logements % ligne % colonne Surface moyenne (m) Loyer au 1/1/2009 () Loyer au 1/1/2009 (/m) Loyer au 1/1/2010 () Loyer au 1/1/2010 (/m) volution (%) Total Nombre de logements % ligne % colonne Surface moyenne (m) Loyer au 1/1/2009 () Loyer au 1/1/2009 (/m) Loyer au 1/1/2010 () Loyer au 1/1/2010 (/m) volution (%)

1 pice 62325 28,0 41,3 28 376 13,2 385 13,6 + 2,4 45523 21,3 30,1 30 376 12,7 381 12,9 + 1,4 20537 17,1 13,6 31 379 12,4 386 12,6 + 1,9 9100 12,6 6,0 31 360 11,4 368 11,7 + 2,2 13550 9,9 9,0 31 331 10,7 338 10,9 + 2,0 151035 19,7 100,0 30 372 12,6 379 12,8 + 2,0

2 pices 73036 32,8 31,2 47 475 10,0 488 10,3 + 2,7 74508 34,9 31,8 48 477 10,0 484 10,1 + 1,4 37125 30,8 15,8 48 475 9,8 484 10,0 + 2,0 20949 28,9 8,9 50 457 9,2 468 9,4 + 2,3 28919 21,2 12,3 50 412 8,2 419 8,3 + 1,8 234537 30,7 100,0 48 466 9,7 476 9,9 + 2,0

3 pices 49733 22,3 25,5 68 595 8,7 612 8,9 +2,8 52971 24,8 27,1 68 607 8,9 617 9,1 + 1,7 32830 27,3 16,8 71 585 8,3 595 8,4 + 1,7 22651 31,3 11,6 71 566 8,0 578 8,2 + 2,1 37080 27,2 19,0 71 496 7,0 507 7,1 + 2,2 195265 25,5 100,0 70 574 8,3 587 8,4 + 2,1

4 pices 23824 10,7 20,6 90 726 8,0 742 8,2 + 2,3 26989 12,7 23,4 89 746 8,4 757 8,5 + 1,5 18361 15,2 15,9 87 686 7,9 699 8,0 + 2,0 11034 15,2 9,6 90 658 7,3 670 7,4 + 1,9 35214 25,8 30,5 89 570 6,4 583 6,6 + 2,3 115422 15,1 100,0 89 670 7,5 683 7,7 + 2,0

5 pices et plus 13924 6,2 20,2 119 888 7,4 907 7,6 + 2,2 13357 6,3 19,3 120 955 7,9 975 8,1 + 2,1 11536 9,6 16,7 121 916 7,6 931 7,7 + 1,6 8653 12,0 12,5 135 912 6,7 926 6,9 + 1,6 21642 15,9 31,3 115 679 5,9 691 6,0 + 1,8 69112 9,0 100,0 120 843 7,0 859 7,1 + 1,9

Total 222842 100,0 29,1 56 527 9,4 540 9,7 + 2,5 213348 100,0 27,9 59 552 9,4 560 9,5 + 1,6 120389 100,0 15,7 64 563 8,8 573 8,9 + 1,8 72387 100,0 9,5 71 564 8,0 575 8,2 + 2,0 136405 100,0 17,8 74 510 6,9 521 7,0 + 2,1 765371 100,0 100,0 63 540 8,6 551 8,8 + 2,0

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VOLUTION DES LOYERS DANS ONZE AGGLOMRATIONS EN 2009 Approche conjugue, arithmtique et vnementielle (cinq ventualits)
Hausse Hausse Hausse Loyer infrieure conforme suprieure identique lIRL lIRL lIRL
148525 96,8 79,4 64 522 8,2 522 8,2 + 0,0 1898 0,5 29,4 66 592 9,0 593 9,0 + 0,1 344029 99,5 81,4 66 557 8,5 568 8,6 + 2,1 50 2,4 0,0 57 587 10,3 598 10,5 + 1,9 165 0,4 0,0 66 693 10,5 713 10,8 + 2,9 78601 35,3 18,6 57 530 9,3 538 9,5 + 1,6 422845 55,3 100,0 64 552 8,6 563 8,8 + 2,0

Baisse Nombre de logements 4927 % ligne 3,2 % colonne 13,0 Surface moyenne (m) 59 Loyer au 1/1/2009 () 528 Loyer au 1/1/2009 (/m) 9,0 Loyer au 1/1/2010 () 508 Loyer au 1/1/2010 (/m) 8,6 volution (%) - 3,8 Nombre de logements IRL % ligne % colonne Surface moyenne (m) Loyer au 1/1/2009 () Loyer au 1/1/2009 (/m) Loyer au 1/1/2010 () Loyer au 1/1/2010 (/m) volution (%) Renouvellement Nombre de logements % ligne Article 17c % colonne Surface moyenne (m) Loyer au 1/1/2009 () Loyer au 1/1/2009 (/m) Loyer au 1/1/2010 () Loyer au 1/1/2010 (/m) volution (%) Nombre de logements Autre hausse % ligne % colonne Surface moyenne (m) Loyer au 1/1/2009 () Loyer au 1/1/2009 (/m) Loyer au 1/1/2010 () Loyer au 1/1/2010 (/m) volution (%) Nombre de logements Relocation 32867 % ligne 14,7 % colonne 87,0 Surface moyenne (m) 58 Loyer au 1/1/2009 () 571 Loyer au 1/1/2009 (/m) 9,9 Loyer au 1/1/2010 () 534 Loyer au 1/1/2010 (/m) 9,2 volution (%) - 6,3 Nombre de logements Total 37794 % ligne 4,9 % colonne 100,0 Surface moyenne (m) 58 Loyer au 1/1/2009 () 565 Loyer au 1/1/2009 (/m) 9,7 Loyer au 1/1/2010 () 531 Loyer au 1/1/2010 (/m) 9,2 volution (%) - 6,0 Identique ou baisse

Total
153452 100,0 20,0 64 522 8,2 522 8,2 - 0,1 345927 100,0 45,2 66 557 8,5 568 8,6 + 2,1 2101 100,0 0,3 77 503 6,5 540 7,0 + 7,3 41049 100,0 5,4 68 537 7,9 570 8,4 + 6,1 222842 100,0 29,1 56 527 9,4 540 9,7 + 2,5 765371 100,0 100,0 63 540 8,6 551 8,8 + 2,0

38464 17,3 20,6 49 501 10,1 501 10,1 + 0,0 186989 24,4 100,0 61 518 8,5 518 8,5 + 0,0

4563 2,0 70,6 57 547 9,7 548 9,7 + 0,1 6461 0,9 100,0 59 560 9,5 561 9,5 + 0,1

2051 97,6 1,9 78 501 6,4 538 6,9 + 7,5 40884 99,6 36,7 68 536 7,9 569 8,4 + 6,1 68347 30,7 61,4 58 516 9,0 567 9,9 + 10,0 111282 14,5 100,0 62 523 8,5 567 9,2 + 8,5

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VOLUTION DES LOYERS DANS ONZE AGGLOMRATIONS EN 2009 Approche conjugue selon lavancement du bail et la filire dvolution
Locataire stable, avec expiration de bail 27091 17,7 27,3 63 538 8,5 538 8,5 - 0,1 62505 18,1 63,0 68 573 8,5 586 8,7 + 2,2 544 25,9 0,5 72 504 7,0 544 7,6 + 8,0 9095 22,2 9,2 63 537 8,5 570 9,0 + 6,0 222842 100,0 100,0 56 527 9,4 540 9,7 + 2,5 222842 29,1 100,0 56 527 9,4 540 9,7 + 2,5 Locataire stable, sans expiration de bail 126361 82,3 28,5 64 519 8,1 518 8,1 - 0,1 283422 81,9 63,9 66 553 8,4 565 8,6 + 2,1 1557 74,1 0,4 79 502 6,3 538 6,8 + 7,1 31954 77,8 7,2 69 537 7,7 570 8,2 + 6,1

Relocation Nombre de logements % ligne % colonne Surface moyenne (m) Loyer au 1/1/2009 () Loyer au 1/1/2009 (/m) Loyer au 1/1/2010 () Loyer au 1/1/2010 (/m) volution (%) Nombre de logements IRL % ligne % colonne Surface moyenne (m) Loyer au 1/1/2009 () Loyer au 1/1/2009 (/m) Loyer au 1/1/2010 () Loyer au 1/1/2010 (/m) volution (%) Renouvellement Nombre de logements % ligne Article 17c % colonne Surface moyenne (m) Loyer au 1/1/2009 () Loyer au 1/1/2009 (/m) Loyer au 1/1/2010 () Loyer au 1/1/2010 (/m) volution (%) Nombre de logements Autre hausse % ligne % colonne Surface moyenne (m) Loyer au 1/1/2009 () Loyer au 1/1/2009 (/m) Loyer au 1/1/2010 () Loyer au 1/1/2010 (/m) volution (%) Nombre de logements Relocation % ligne % colonne Surface moyenne (m) Loyer au 1/1/2009 () Loyer au 1/1/2009 (/m) Loyer au 1/1/2010 () Loyer au 1/1/2010 (/m) volution (%) Nombre de logements Total % ligne % colonne Surface moyenne (m) Loyer au 1/1/2009 () Loyer au 1/1/2009 (/m) Loyer au 1/1/2010 () Loyer au 1/1/2010 (/m) volution (%) Identique ou baisse

Total

99235 13,0 100,0 66 560 8,5 571 8,6 + 1,9

443294 57,9 100,0 65 542 8,3 552 8,4 + 1,8

153452 100,0 20,0 64 522 8,2 522 8,2 - 0,1 345927 100,0 45,2 66 557 8,5 568 8,6 + 2,1 2101 100,0 0,3 77 503 6,5 540 7,0 + 7,3 41049 100,0 5,4 68 537 7,9 570 8,4 + 6,1 222842 100,0 29,1 56 527 9,4 540 9,7 + 2,5 765371 100,0 100,0 63 540 8,6 551 8,8 + 2,0

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volution d'ensemble des loyers par agglomration au cours des six derniers exercices
AIX BESANCON BORDEAUX BREST GRENOBLE LILLE LYON NANCY RENNES STRASBOURG TOULOUSE ENSEMBLE

2004 Surface moyenne (m) Loyer au 1/1/04 (/m) Loyer au 1/1/05 (/m) volution (%) 2005 Surface moyenne (m) Loyer au 1/1/05 (/m) Loyer au 1/1/06 (/m) volution (%) 2006 Surface moyenne (m) Loyer au 1/1/06 (/m) Loyer au 1/1/07 (/m) volution (%) 2007 Surface moyenne (m) Loyer au 1/1/07(/m) Loyer au 1/1/08(/m) volution (%) 2008 Surface moyenne (m) Loyer au 1/1/08(/m) Loyer au 1/1/09(/m) volution (%) 2009 Surface moyenne (m) Loyer au 1/1/09(/m) Loyer au 1/1/10(/m) volution (%)

61 8,9 9,3 + 4,4 62 9,3 9,7 + 4,3 61 10,1 10,4 + 2,8 60 10,7 11,1 + 3,7 59 11,0 11,3 + 2,6 59 11,4 11,6 + 2,2

59 6,7 6,9 + 3,2 59 6,9 7,1 + 3,3 59 7,1 7,3 + 2,3 58 7,5 7,7 + 2,6 59 7,7 7,9 + 2,0 59 7,9 8,1 + 1,7

61 7,0 7,3 + 3,8 61 7,3 7,6 + 4,6 60 7,7 8,0 + 3,5 60 8,2 8,5 + 3,4 61 8,5 8,7 + 2,4 61 8,7 8,9 + 2,6

65 5,9 6,1 + 3,0 65 6,1 6,3 + 3,4 65 6,4 6,5 + 2,5 65 6,6 6,8 + 2,4 64 6,8 6,9 + 1,9 63 6,9 7,0 + 1,2

63 7,5 7,7 + 3,3 63 7,8 8,2 + 5,3 63 8,4 8,7 + 3,3 62 8,8 9,0 + 2,3 62 9,1 9,3 + 1,9 63 9,3 9,4 + 1,6

64 6,6 6,8 + 3,6 64 6,8 7,1 + 4,4 64 7,3 7,6 + 3,5 63 7,7 8,0 + 3,1 63 7,9 8,1 + 2,2 62 8,0 8,3 + 2,7

67 6,9 7,2 + 4,4 67 7,2 7,6 + 5,1 67 7,7 7,9 + 3,5 67 8,3 8,6 + 2,9 63 8,7 8,9 + 2,8 65 8,9 9,1 + 2,6

61 6,3 6,4 + 2,8 61 6,4 6,8 + 4,8 61 6,9 7,1 + 2,2 60 7,2 7,4 + 2,7 59 7,5 7,6 + 2,0 60 7,6 7,7 + 2,0

60 7,6 7,8 + 3,3 60 7,8 8,1 + 4,0 59 8,4 8,6 + 2,1 59 8,6 8,7 + 1,7 58 8,9 8,9 + 0,8 59 8,9 9,0 + 0,6

69 6,7 6,9 + 3,4 69 7,0 7,3 + 4,1 68 7,4 7,6 + 2,4 68 7,7 7,9 + 2,5 68 7,9 8,0 + 1,7 68 8,0 8,2 + 1,6

60 7,1 7,4 + 4,0 60 7,4 7,8 + 4,9 60 7,9 8,1 + 3,2 62 8,3 8,5 + 2,5 61 8,6 8,8 + 1,9 62 8,8 8,9 + 1,5

63 7,0 7,2 + 3,8 63 7,2 7,6 + 4,6 63 7,7 8,0 + 3,0 63 8,2 8,4 + 2,8 62 8,5 8,6 + 2,1 63 8,6 8,8 + 2,0

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volution densemble des loyers par filire dvolution

Stabilit ou baisse 2004 Effectif (%) Loyer au 1/1/2004 (/m) Loyer au 1/1/2005 (/m) volution (%) 2005 Effectif (%) Loyer au 1/1/2005 (/m) Loyer au 1/1/2006 (/m) volution (%) 2006 Effectif (%) Loyer au 1/1/2006 (/m) Loyer au 1/1/2007 (/m) volution (%) 2007 Effectif (%) Loyer au 1/1/2007 (/m) Loyer au 1/1/2008 (/m) volution (%) 2008 Effectif (%) Loyer au 1/1/2008 (/m) Loyer au 1/1/2009 (/m) volution (%) 2009 Effectif (%) Loyer au 1/1/2009 (/m) Loyer au 1/1/2010 (/m) volution (%) 18,4 6,6 6,6 - 0,1 16,3 7,0 7,0 - 0,1 17,1 7,5 7,5 - 0,1 17,8 7,8 7,8 0,0 18,5 8,0 8,0 - 0,0 20,0 8,2 8,2 - 0,1 ICC/IRL Tranche de renouvellement 0,4 5,3 5,7 + 6,8 0,5 5,2 5,6 + 8,4 0,3 5,3 5,7 + 7,3 0,2 6,2 6,7 + 7,8 0,2 5,8 6,3 + 8,6 0,3 6,5 7,0 + 7,3 Autre hausse Relocation Total

42,9 6,8 7,0 + 3,0 45,0 7,1 7,4 + 4,2 43,6 7,5 7,7 + 2,3 45,7 7,9 8,1 + 2,8 46,0 8,3 8,5 + 1,8 45,2 8,5 8,6 + 2,1

9,4 6,3 6,7 + 6,6 9,0 6,5 7,1 + 8,6 9,8 7,1 7,5 + 6,4 7,3 7,9 8,4 + 6,7 6,9 7,7 8,1 + 5,7 5,4 7,9 8,4 + 6,1

28,9 7,7 8,2 + 6,3 29,2 8,0 8,6 + 6,6 29,2 8,6 9,0 + 4,8 29,0 9,0 9,3 + 3,4 28,4 9,3 9,6 + 3,3 29,1 9,4 9,7 + 2,5

100,0 6,9 7,2 + 3,8 100,0 7,2 7,6 + 4,6 100,0 7,7 8,0 + 3,0 100,0 8,2 8,4 + 2,8 100,0 8,5 8,6 + 2,1 100,0 8,6 8,8 + 2,0

28

volution par agglomration des loyers des logements ayant chang de locataire
AIX BESANCON BORDEAUX BREST GRENOBLE LILLE LYON NANCY RENNES STRASBOURG TOULOUSE ENSEMBLE

2004 Taux de mobilit (%) Surface moyenne (m) Loyer du prcdent locataire au 1/1/04 (/m) Loyer du nouveau locataire au 1/1/05 (/m) volution (%) 2005 Taux de mobilit (%) Surface moyenne (m) Loyer du prcdent locataire au 1/1/05 (/m) Loyer du nouveau locataire au 1/1/06 (/m) volution (%) 2006 Taux de mobilit (%) Surface moyenne (m) Loyer du prcdent locataire au 1/1/06 (/m) Loyer du nouveau locataire au 1/1/07 (/m) volution (%) 2007 Taux de mobilit (%) Surface moyenne (m) Loyer du prcdent locataire au 1/1/07 (/m) Loyer du nouveau locataire au 1/1/08 (/m) volution (%) 2008 Taux de mobilit (%) Surface moyenne (m) Loyer du prcdent locataire au 1/1/08 (/m) Loyer du nouveau locataire au 1/1/09 (/m) volution (%) 2009 Taux de mobilit (%) Surface moyenne (m) Loyer du prcdent locataire au 1/1/09 (/m) Loyer du nouveau locataire au 1/1/10 (/m) volution (%)

29,0 53 10,3 11,2 + 9,0 29,1 51 10,9 11,5 + 5,2 29,8 53 11,6 12,1 + 3,7 27,9 54 12,1 12,7 + 5,6 26,7 53 12,5 13,0 + 4,5 27,0 52 12,8 13,2 + 3,3

30,6 54 7,1 7,4 + 4,2 29,7 54 7,4 7,6 + 2,4 30,1 54 7,5 7,7 + 2,4 29,7 54 7,9 8,2 + 2,9 29,4 52 8,3 8,6 + 2,9 29,5 55 8,4 8,5 + 1,1

26,2 50 7,8 8,3 + 6,5 27,0 49 8,3 8,8 + 6,6 28,9 50 8,6 9,1 + 6,0 27,6 49 9,2 9,8 + 5,9 27,3 55 9,1 9,4 + 4,1 27,8 54 9,5 9,9 + 4,3

28,6 59 6,5 6,7 + 3,8 31,0 59 6,7 6,9 + 3,1 29,1 59 7,1 7,4 + 3,8 28,8 58 7,3 7,5 + 3,0 28,3 60 7,5 7,7 + 3,1 28,8 58 7,7 7,8 + 0,7

30,3 54 8,7 9,1 + 3,9 31,9 60 8,8 9,3 + 6,9 32,3 55 9,8 10,2 + 4,4 31,7 54 10,0 10,2 + 1,9 29,7 53 10,5 10,7 + 1,9 30,5 60 10,1 10,1 + 0,2

28,6 57 7,6 8,0 + 6,2 26,6 57 7,9 8,4 + 6,7 26,9 56 8,2 8,8 + 7,1 28,5 56 8,8 9,2 + 4,8 26,5 56 9,0 9,3 + 2,7 26,5 53 9,3 9,8 + 5,1

29,3 57 7,7 8,3 + 7,6 29,7 59 7,9 8,5 + 7,3 29,3 58 8,5 8,9 + 4,8 29,6 58 9,3 9,6 + 3,1 28,9 56 9,4 9,9 + 5,4 29,0 60 9,5 9,9 + 3,8

27,7 56 6,8 7,0 + 3,3 24,9 55 7,1 7,5 + 6,0 25,6 52 7,9 8,1 + 2,7 27,6 52 8,0 8,2 + 2,9 23,9 51 8,3 8,5 + 3,2 25,9 55 8,2 8,4 + 2,6

33,3 56 7,8 8,2 + 4,6 33,4 56 8,2 8,6 + 4,7 34,2 51 9,1 9,3 + 2,3 35,0 51 9,3 9,4 + 0,7 33,0 52 9,6 9,6 - 0,6 34,3 50 9,8 9,7 - 1,2

26,3 61 7,3 7,8 +5,8 29,0 59 7,7 8,2 + 6,2 26,5 59 8,1 8,5 + 4,1 27,8 60 8,2 8,5 + 3,7 27,7 61 8,7 8,9 + 2,7 27,6 62 8,6 8,7 + 1,9

30,4 54 7,5 8,1 + 8,0 30,0 53 8,1 8,8 + 8,5 30,0 53 8,5 9,0 + 6,0 27,8 55 9,0 9,2 + 2,8 29,4 58 9,3 9,6 + 2,8 31,5 53 9,7 9,9 + 1,7

28,9 56 7,7 8,2 + 6,3 29,2 56 8,0 8,6 + 6,6 29,2 55 8,6 9,0 + 4,8 29,0 55 9,0 9,3 + 3,4 28,4 56 9,3 9,6 + 3,3 29,1 56 9,4 9,7 + 2,5

29

Comparaison des loyers de relocation avec les loyers moyens*

AIX BESANCON BORDEAUX BREST GRENOBLE LILLE LYON NANCY RENNES STRASBOURG TOULOUSE TOTAL

2004 Loyer moyen au 1/1/05 (/m) Loyer de relocation au 1/1/05 (/m) cart entre le loyer de relocation et le loyer moyen (%) 2005 Loyer moyen au 1/1/06 (/m) Loyer de relocation au 1/1/06 (/m) cart entre le loyer de relocation et le loyer moyen (%) 2006 Loyer moyen au 1/1/07 (/m) Loyer de relocation au 1/1/07 (/m) cart entre le loyer de relocation et le loyer moyen (%) 2007 Loyer moyen au 1/1/08 (/m) Loyer de relocation au 1/1/08 (/m) cart entre le loyer de relocation et le loyer moyen (%) 2008 Loyer moyen au 1/1/09 (/m) Loyer de relocation au 1/1/09 (/m) cart entre le loyer de relocation et le loyer moyen (%) 2009 Loyer moyen au 1/1/10 (/m) Loyer de relocation au 1/1/10 (/m) cart entre le loyer de relocation et le loyer moyen (%)

9,3 11,2 + 20,0

6,9 7,4 + 7,8

7,3 8,3 + 14,3

6,1 6,7 + 10,7

7,7 9,1 + 17,8

6,8 8,0 + 17,4

7,2 8,3 + 15,3

6,4 7,0 + 8,5

7,8 8,2 + 4,4

6,9 7,8 + 12,2

7,4 8,1 + 9,6

7,2 8,2 + 13,0

9,7 11,5 + 18,0

7,1 7,6 + 6,3

7,6 8,8 + 16,3

6,3 6,9 + 9,5

8,2 9,3 + 13,7

7,1 8,4 + 18,1

7,6 8,5 + 12,5

6,7 7,5 + 11,2

8,1 8,6 + 5,1

7,3 8,2 + 12,5

7,8 8,8 +13,9

7,6 8,6 + 13,2

10,4 12,1 + 16,7

7,3 7,7 + 5,8

8,0 9,1 + 14,2

6,5 7,4 + 13,3

8,7 10,2 + 17,7

7,6 8,8 + 15,3

7,9 8,9 + 11,8

7,1 8,1 + 14,4

8,6 9,3 + 8,5

7,6 8,5 + 11,9

8,1 9,0 + 11,2

8,0 9,0 + 13,0

11,1 12,7 + 14,4

7,7 8,2 + 6,5

8,5 9,8 + 15,3

6,8 7,5 + 10,3

9,0 10,2 + 13,3

8,0 9,2 + 15,0

8,6 9,6 + 11,6

7,4 8,2 + 10,8

8,7 9,4 + 8,0

7,9 8,5 + 7,6

8,5 9,2 + 8,2

8,4 9,3 + 10,7

11,3 13,0 + 14,7

7,9 8,6 + 8,7

8,7 9,4 + 8,7

6,9 7,7 + 11,0

9,3 10,7 + 14,7

8,1 9,3 + 14,9

8,9 9,9 + 11,6

7,6 8,5 + 11,9

8,9 9,6 + 7,1

8,0 8,9 + 10,7

8,8 9,6 + 9,1

8,6 9,6 + 10,9

11,6 13,2 + 13,7

8,1 8,5 + 5,8

8,9 9,9 + 11,0

7,0 7,8 + 10,7

9,4 10,1 + 7,4

8,3 9,8 + 18,4

9,1 9,9 + 7,9

7,7 8,4 + 8,5

9,0 9,7 + 7,9

8,2 8,7 + 6,9

8,9 9,9 + 11,1

8,8 9,7 + 10,0

* Loyer moyen : loyer de lensemble des locataires, quelle que soit leur anciennet dans le logement

30

volution par agglomration des loyers de relocation au cours des six derniers exercices
AIX BESANCON BORDEAUX BREST GRENOBLE LILLE LYON NANCY RENNES STRASBOURG TOULOUSE ENSEMBLE

2004 Loyer de relocation au 1/1/05 (/m) cart avec le loyer de relocation de lanne prcdente (/m) cart avec le loyer de relocation de lanne prcdente (%) 2005 Loyer de relocation au 1/1/06 (/m) cart avec le loyer de relocation de lanne prcdente (/m) cart avec le loyer de relocation de lanne prcdente (%) 2006 Loyer de relocation au 1/1/07 (/m) cart avec le loyer de relocation de lanne prcdente (/m) cart avec le loyer de relocation de lanne prcdente (%) 2007 Loyer de relocation au 1/1/08 (/m) cart avec le loyer de relocation de lanne prcdente (/m) cart avec le loyer de relocation de lanne prcdente (%) 2008 Loyer de relocation au 1/1/09 (/m) cart avec le loyer de relocation de lanne prcdente (/m) cart avec le loyer de relocation de lanne prcdente (%) 2009 Loyer de relocation au 1/1/10 (/m) cart avec le loyer de relocation de lanne prcdente (/m) cart avec le loyer de relocation de lanne prcdente (%)

11,2 + 1,0 + 9,8

7,4 + 0,5 + 7,2

8,3 + 0,2 + 2,5

6,7 0,0 0,0

9,1 + 0,1 + 1,1

8,0 + 0,3 + 3,9

8,3 + 0,5 + 6,4

7,0 0,0 0,0

8,2 - 0,1 - 1,2

7,8 + 0,2 + 2,6

8,1 + 0,2 + 2,5

8,2 + 0,3 + 3,2

11,5 + 0,3 + 2,7

7,6 + 0,2 + 2,7

8,8 + 0,5 + 6,0

6,9 + 0,2 + 3,0

9,3 + 0,2 + 2,2

8,4 + 0,4 + 5,0

8,5 + 0,2 + 2,4

7,5 + 0,5 + 7,1

8,6 + 0,4 + 4,9

8,2 + 0,4 + 5,1

8,8 + 0,7 + 8,6

8,6 + 0,4 + 5,1

12,1 + 0,6 + 5,1

7,7 + 0,1 + 1,8

9,1 + 0,3 + 3,1

7,4 + 0,5 + 7,7

10,2 + 0,8 + 9,0

8,8 + 0,3 + 3,9

8,9 + 0,4 + 4,2

8,1 + 0,6 + 7,7

9,3 + 0,8 + 8,8

8,5 + 0,3 + 3,3

9,0 + 0,2 + 2,0

9,0 + 0,4 + 4,7

12,7 + 0,6 + 5,5

8,2 + 0,5 + 5,8

9,8 + 0,7 + 7,4

7,5 + 0,1 + 1,1

10,2 0,0 0,0

9,2 + 0,4 + 5,1

9,6 + 0,7 + 7,9

8,2 + 0,1 + 2,0

9,4 + 0,1 + 0,8

8,5 0,0 + 0,5

9,2 + 0,2 + 2,4

9,3 + 0,3 + 4,1

13,0 + 0,3 + 2,1

8,6 + 0,4 + 5,1

9,4 -0,4 - 3,6

7,7 + 0,2 + 2,7

10,7 + 0,5 + 4,7

9,3 + 0,1 + 0,8

9,9 + 0,4 + 3,8

8,5 + 0,3 + 3,5

9,6 + 0,2 + 1,8

8,9 + 0,4 + 4,5

9,6 + 0,3 + 3,7

9,6 + 0,2 + 2,4

13,2 + 0,2 + 1,5

8,5 - 0,1 - 0,6

9,9 + 0,4 + 4,7

7,8 + 0,1 +1,0

10,1 + 0,5 - 5,1

9,8 + 0,5 + 5,4

9,9 - 0,1 - 0,8

8,4 - 0,1 - 1,6

9,7 + 0,2 + 1,6

8,7 - 0,2 - 1,9

9,9 + 0,3 + 3,2

9,7 + 0,1 + 1,0

31

EMMNAGEMENTS, LOCATAIRES STABLES AYANT FRANCHI UNE EXPIRATION DE BAIL, AUTRES LOCATAIRES STABLES ; VOLUTION HISTORIQUE ET CONTRIBUTION AU MOUVEMENT DES LOYERS DANS ONZE AGGLOMRATIONS

2004 Emmnagement Effectif (%) Loyer au 1/1 (/m) Loyer au 31/12 (/m) volution (%) Contribution la hausse Locataire stable avec expiration de bail Effectif (%) Loyer au 1/1 (/m) Loyer au 31/12 (/m) volution (%) Contribution la hausse Locataire stable sans expiration de bail Effectif (%) Loyer au 1/1 (/m) Loyer au 31/12 (/m) volution (%) Contribution la hausse Total Effectif (%) Loyer au 1/1 (/m) Loyer au 31/12 (/m) volution (%) Contribution la hausse 28,9 7,7 8,2 + 6,3 1,8

2005 29,2 8,0 8,6 + 6,6 1,9

2006 29,2 8,6 9,0 + 4,8 1,3

2007 29,0 9,0 9,3 + 3,4 1,0

2008 28,4 9,3 9,6 + 3,3 0,9

2009 29,1 9,4 9,7 + 2,5 0,7

14,7 6,6 6,8 + 3,0 0,4

14,6 7,0 7,2 + 4,1 0,6

15,0 7,4 7,6 + 2,5 0,4

14,4 7,7 7,9 + 2,7 0,4

13,4 8,2 8,4 + 1,7 0,2

13,0 8,5 8,6 + 1,9 0,3

56,3 6,7 6,9 + 2,7 1,5 100,0 6,9 7,2 + 3,8 3,8

56,2 7,0 7,2 + 3,8 2,1 100,0 7,2 7,6 + 4,6 4,6

55,8 7,4 7,6 + 2,3 1,3 100,0 7,7 7,9 + 3,0 3,0

56,6 7,9 8,1 + 2,5 1,4 100,0 8,2 8,4 + 2,8 2,8

58,2 8,1 8,3 + 1,7 1,0 100,0 8,5 8,6 + 2,1 2,1

57,9 8,3 8,4 + 1,8 1,0 100,0 8,6 8,8 + 2,0 2,0

32

EVOLUTION DES LOYERS DANS ONZE AGGLOMERATIONS DE PROVINCE EN 2009 Contribution des diffrentes filires l'volution d'ensemble des loyers
AIX BESANCON BORDEAUX BREST GRENOBLE LILLE LYON NANCY RENNES STRASBOURG TOULOUSE ENSEMBLE

Nombre total de logements IDENTIQUE OU BAISSE Nombre de logements (%) Surface moyenne (m) Loyer au 1/1/2009 (/m) Loyer au 1/1/2010 (/m) Pourcentage de hausse Contribution la hausse IRL Nombre de logements (%) Surface moyenne (m) Loyer au 1/1/2009 (/m) Loyer au 1/1/2010 (/m) Pourcentage de hausse Contribution la hausse RENOUVELLEMENT (a,17c) Nombre de logements (%) Surface moyenne (m) Loyer au 1/1/2009 (/m) Loyer au 1/1/2010 (/m) Pourcentage de hausse Contribution la hausse AUTRE HAUSSE Nombre de logements (%) Surface moyenne (m) Loyer au 1/1/2009 (/m) Loyer au 1/1/2010 (/m) Pourcentage de hausse Contribution la hausse RELOCATION Nombre de logements (%) Surface moyenne (m) Loyer au 1/1/2009 (/m) Loyer au 1/1/2010 (/m) Pourcentage de hausse Contribution la hausse TOTAL Nombre de logements (%) Surface moyenne (m) Loyer au 1/1/2009 (/m) Loyer au 1/1/2010 (/m) Pourcentage de hausse Contribution la hausse

23548 22,6 56 10,6 10,6 - 0,4 - 0,1 42,1 65 11,2 11,3 + 1,7 0,7

20155 16,4 61 7,8 7,7 + 0,0 0,0 50,8 61 7,8 7,9 + 2,2 1,1

106111 19,6 62 8,2 8,2 - 0,1 0,0 45,7 64 8,6 8,8 + 2,1 1,0

23835 31,4 61 6,9 6,9 + 0,0 0,0 36,6 69 6,6 6,7 + 2,1 0,8

49186 20,5 60 8,8 8,8 - 0,2 0,0 40,1 65 9,1 9,4 + 2,2 0,9

76168 19,7 63 7,5 7,5 + 0,0 0,0 48,2 66 7,9 8,1 + 2,2 1,1

160979 10,9 62 8,9 8,9 - 0,2 0,0 50,9 67 8,7 8,9 + 2,1 1,1

40983 22,8 60 7,5 7,5 - 0,5 - 0,1 43,5 62 7,4 7,6 + 2,1 0,9

49587 23,5 64 8,4 8,4 - 0,3 - 0,1 39,4 62 8,8 8,9 + 2,1 0,9

74932 31,0 68 7,9 7,9 + 0,0 0,0 37,9 72 7,9 8,1 + 2,2 0,9

139887 21,2 68 8,3 8,3 + 0,0 0,0 46,1 65 8,5 8,6 + 2,0 1,0

765371 20,0 64 8,2 8,2 - 0,1 0,0 45,2 66 8,5 8,6 + 2,1 1,0

0,3 66 8,6 8,9 + 3,1 0,0 8,0 63 10,6 11,5 + 8,7 0,7 27,0 52 12,8 13,2 + 3,3 0,9 100,0 59 11,4 11,6 + 2,2 2,2

0,6 50 7,1 8,2 + 15,7 0,1 2,7 56 7,2 7,7 + 6,9 0,2 29,5 55 8,4 8,5 + 1,1 0,3 100,0 59 7,9 8,1 + 1,7 1,7

0,2 95 3,5 3,9 + 10,8 0,0 6,7 64 7,8 8,3 + 6,5 0,4 27,8 54 9,5 9,9 + 4,3 1,2 100,0 61 8,7 8,9 + 2,6 2,6 3,2 74 6,0 6,3 + 5,1 0,2 28,8 58 7,7 7,8 + 0,7 0,2 100,0 63 6,9 7,0 + 1,2 1,2

0,2 75 7,9 8,5 + 8,2 0,0 8,7 72 8,5 9,1 + 7,0 0,6 30,5 60 10,1 10,1 + 0,2 0,1 100,0 63 9,3 9,4 + 1,6 1,6

0,3 59 7,5 7,9 + 6,0 0,0 5,3 76 6,5 6,9 + 5,4 0,3 26,5 53 9,3 9,8 + 5,1 1,3 100,0 62 8,0 8,3 + 2,7 2,7

0,6 82 6,5 7,0 + 7,3 0,0 8,6 67 8,4 8,9 + 5,4 0,4 29,0 60 9,5 9,9 + 3,8 1,1 100,0 65 8,9 9,1 + 2,6 2,6 7,8 66 6,9 7,4 + 7,1 0,5 25,9 55 8,2 8,4 + 2,6 0,7 100,0 60 7,6 7,7 + 2,0 2,0 2,8 76 7,4 7,8 + 5,0 0,2 34,3 50 9,8 9,7 - 1,2 - 0,4 100,0 59 8,9 9,0 + 0,6 0,6

0,2 110 6,0 6,5 + 8,3 0,0 3,3 74 6,8 7,1 + 5,8 0,2 27,6 62 8,6 8,7 + 1,9 0,5 100,0 68 8,0 8,2 + 1,6 1,6

0,2 66 7,7 8,1 + 5,1 0,0 1,0 56 8,8 9,3 + 5,2 0,0 31,5 53 9,7 9,9 + 1,7 0,5 100,0 62 8,8 8,9 + 1,5 1,5

0,3 77 6,5 7,0 + 7,3 0,0 5,4 68 7,9 8,4 + 6,1 0,3 29,1 56 9,4 9,7 + 2,5 0,7 100,0 63 8,6 8,8 + 2,0 2,0

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