Cornerstone Property Management

Especializado en inmuebles plurifamiliares pequeños y medianos

PLAN DE EMPRESA

MAYO DE 2006

Presentado por:
Sr. Shakir Akbari
Sr. Ed Fee
Sra. Cathy Gentry
Sr. Mauricio Ikegami
Sra. Kathy Scharko
Sr. Alex Stoykov
Sr. Samir Sundar

Información de contacto:
http://www.cornerstonepropertymanagement.comCornerstone Property Management,
LLLP(http://www.cornerstonepropertymanagement.com)
One East Jackson Blvd suite 8003
Chicago, IL 60604-2287
Teléfono: (312) 362-8433
Fax: (312) 362-8432
Correo electrónico: contactus@cornerstonepropertymanagement.com
Resumen ejecutivo
Una joven veinteañera estaba comprando un apartamento cuando creyó haber encontrado
el perfecto de dos dormitorios para compartir con una amiga. La mujer cogió una solicitud del
acosado casero y llamó a su madre en el trayecto de vuelta a casa, emocionada por su hallazgo.
Días después, la joven recorrió de nuevo el piso con su madre y, con una mirada más práctica,

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tuvo que admitir que el apartamento era demasiado pequeño para que dos amigas pudieran
compartirlo cómodamente. Volvió a casa y se lo pensó; al día siguiente llamó al casero para
rechazar el piso. El propietario pidió a la mujer que devolviera la solicitud de alquiler en blanco.
La mujer concertó una cita con el propietario para entregar el documento. El día de la cita, el
propietario tuvo que anularla y volvieron a programarla. Durante los días siguientes, las urgencias
y las responsabilidades en las distintas propiedades del propietario le impidieron reunirse con la
mujer una y otra vez. Una noche, mientras el casero llamaba para concertar otra reunión, contestó
la madre de la joven. El propietario, exasperado por todo el esfuerzo y la frustración de intentar
hacer algo tan sencillo y no conseguirlo, expresó: "¡Tengo tanto que hacer! Si tuviera a alguien
que lo hiciera todo por mí".
La madre de la joven que contestó al teléfono resultó ser una socia fundadora y CFA de
Cornerstone Property Management, la Sra. Kathy Scharko, y acababa de encontrar a nuestro
cliente ideal.

Cornerstone Property Management se fundó en 2006 y actualmente se encuentra en fase

de desarrollo y planificación. Somos una sociedad de gestión inmobiliaria de servicios integrales
con la visión de proporcionar de forma rentable y ética servicios de gestión inmobiliaria de alta
calidad a inversores inmobiliarios, centrándonos en la atención personal. Los inversores
inmobiliarios desean obtener el máximo rendimiento de su inversión con una baja rotación, un
cobro puntual de los alquileres y unas propiedades en buen estado de funcionamiento y
mantenimiento. Los inquilinos quieren un lugar al que se sientan orgullosos de llamar hogar,
donde puedan relajarse y disfrutar de su entorno. Cornerstone Property Management busca
satisfacer todas estas necesidades y más con eficiencia y dedicación. Podemos hacerlo de forma
sencilla, puntual y rentable.
La piedra angular de nuestro modelo de negocio será un portal web propio que ofrecerá
un servicio rápido y sencillo para uso de prospectos, inquilinos y clientes. Crearemos valor para
el propietario con un magnífico mantenimiento total de las propiedades en alquiler, además de
servir como facilitador entre el inquilino y el propietario, todo ello coordinado a través de nuestra
aplicación web propia. Aprovecharemos el uso de la tecnología para automatizar muchos
procesos manuales, reduciendo costes para el propietario. Nuestros refinados procesos también
nos permitirán ofrecer a nuestros inquilinos una mejor experiencia de alquiler mediante la
creación de líneas de comunicación abiertas y eficaces entre ellos y el propietario, así como un
servicio cortés, rápido y profesional en su hogar y en los terrenos de la propiedad. Nos centramos
en la mejora continua del valor que aportamos a las partes interesadas, como los inquilinos y,
especialmente, los propietarios. También haremos crecer estratégicamente el negocio forjando
relaciones y creando redes al máximo, ya que esta es la base del sector inmobiliario. Nuestros
fundadores saben muy bien lo que hace falta para destacar en el sector.

Cornerstone Property Management aporta más de 15 años de experiencia en gestión de

propiedades e inmobiliaria, así como profundos conocimientos en el ámbito del comercio
electrónico y las tecnologías web. Nuestros socios fundadores son profesionales astutos,
motivados e implicados personalmente en el crecimiento y el éxito de esta empresa. Los
principales propietarios y otro personal clave son:

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 Sr. Alex Stoykov, MBA y Socio/Gerente de Corretaje: Aporta más de 8 años de
experiencia inmobiliaria, incluyendo asesoramiento hipotecario y gestión de propiedades.
Anteriormente, el Sr. Stoykov dirigió la división de gestión de propiedades de una de las
50 mayores empresas inmobiliarias y gestionó un presupuesto anual de más de 5 millones
de dólares, al tiempo que ejercía un fuerte liderazgo en la división. Gracias a su gran
capacidad de ventas, gestión y liderazgo, en un periodo de 4 años consiguió que la
división pasara de ser poco rentable a ser la más rentable de la organización.

Sra. Cathy Gentry, MBA y Socio / Gerente de Operaciones: Trayendo más de 7 años
de experiencia en gestión de la propiedad, así como una amplia red de proveedores de
mantenimiento, la Sra. Gentry ha gestionado personalmente y con éxito más de 50
propiedades a la vez. También aporta experiencia en operaciones empresariales, ya que
procede de una empresa familiar de restauración de viviendas que posteriormente se
diversificó hacia la gestión de propiedades. En ambas tareas, destacó por su capacidad
para comprender y gestionar las necesidades y expectativas de todas las partes
interesadas.

Sr. Shakir Akbari, MS y Socio/Director de Tecnología: Aporta una amplia experiencia

en comercio electrónico como antiguo director de comercio electrónico de un banco de
gran éxito. El Sr. Akbari también fue fundador y director general de e-rentals.com, un
portal B2C que conecta cientos de comunidades de alquiler con posibles clientes. En un
momento dado, esta empresa de comercio electrónico registró más de 10.000 usuarios, lo
que llevó al Sr. Akbari a ser nombrado posteriormente uno de los líderes más influyentes
del sector inmobiliario por la revista "VAR E-Biz magazine" (2000).

Sra. Kathy Scharko PHD, CFA, y Asesora Financiera: La Sra. Scharko, antigua
analista de Venture Capital Corporation, se especializó en empresas de comercio
electrónico. También tiene una experiencia inconmensurable en banca, financiación de
nuevas empresas, OPI y otras capitalizaciones bursátiles. La Sra. Scharko ha publicado
varios libros, el más reciente de los cuales es un libro blanco de gran prestigio sobre el
papel y la contribución del Director Financiero en el boom de las punto.com de Internet y
su posterior quiebra.

Mediante la automatización, nuestro portal web está diseñado para ofrecer un servicio de
calidad superior a los inversores y, al mismo tiempo, permitir a Cornerstone Property
Management lograr una reducción de los costes o del servicio. Solicitamos una carta de crédito
por valor de 150.000 $ a un tipo del 7,5%, a devolver en 3 años. Esto igualará las contribuciones
individuales de los socios, de 50.000 dólares cada una. El nivel de experiencia en la industria
inmobiliaria que aportan nuestros socios, junto con nuestro sólido concepto de negocio y el deseo
de tener éxito hacen de Cornerstone Property Management una inversión digna para su cartera.

Gracias por su tiempo.

Índice

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Cornerstone Property Management..................................................................................................1
Resumen ejecutivo........................................................................................................................1
Índice.............................................................................................................................................3
Descripción de la empresa............................................................................................................6
El sector.....................................................................................................................................6
Nuestra empresa........................................................................................................................7
Servicios ofrecidos....................................................................................................................8
Propuesta única de venta...........................................................................................................8
Posicionamiento........................................................................................................................9
Precios.....................................................................................................................................10
El mercado..................................................................................................................................11
Clientes....................................................................................................................................11
Tamaño del mercado y tendencias..........................................................................................11
Concurso..................................................................................................................................12
Desarrollo y producción..............................................................................................................15
Estado de desarrollo................................................................................................................15
Proceso de servicio..................................................................................................................16
Requisitos de capital................................................................................................................20
Estrategia de ventas y marketing.................................................................................................22
Método de venta......................................................................................................................22
Publicidad y promoción...........................................................................................................23
Gestión........................................................................................................................................24
Descripción..............................................................................................................................24
Propiedad.................................................................................................................................24
Estructura organizativa............................................................................................................24
Servicios de apoyo...................................................................................................................25
Finanzas.......................................................................................................................................26
Riesgos....................................................................................................................................26
Estado de flujos de tesorería....................................................................................................26
Balance....................................................................................................................................26
Cuenta de resultados................................................................................................................26
Solicitud de financiación y devolución...................................................................................27
Apéndice C - Balance..................................................................................................................33

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 Apéndice D - Cuenta de resultados.............................................................................................33
Appendix A
Appendix B - Balance................................................................................................................. 32
Appendix C - Cuenta de resultados.............................................................................................33

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Descripción de la empresa
El sector
El sector inmobiliario siempre ha sido un fenómeno local. El viejo adagio dice que hay
tres cosas que son de vital importancia para los bienes raíces, ¡ubicación, ubicación, ubicación!
Las razones pueden ser muchas: la proximidad al trabajo, los amigos o la familia, la importancia
del estilo de vida elegido o, simplemente, el potencial de inversión.

La ciudad de Chicago tiene la clara ventaja de contar con una sólida economía
multisectorial. Cada vez que una empresa se va parece que otra nueva se instala. La economía
local de Chicago mantiene a millones de empleados que viven principalmente dentro de los
límites de la ciudad. Una vez elegida la zona en la que quieren vivir, la siguiente cuestión es la
asequibilidad: ¿alquilan o compran? La evolución reciente de los tipos de interés apunta a que
cada vez más personas posponen la compra y optan por alquilar su próxima vivienda.

Los inversores inmobiliarios desean tanto una revalorización al alza como flujos de caja
positivos y constantes de sus inversiones. La ciudad de Chicago ha ofrecido una modesta aunque
constante revalorización del 6,5% en inversiones inmobiliarias a lo largo de los ciclos
inmobiliarios nacionales de auge y caída. Además, el aburguesamiento de las zonas más antiguas
de la ciudad ha brindado a algunos de los inversores más astutos o agresivos la oportunidad de
obtener tasas de revalorización aún mayores.
Por lo tanto, Chicago es una zona privilegiada para los inversores inmobiliarios conservadores y a
largo plazo.

Las propiedades de alquiler de la ciudad de Chicago pueden dividirse en tres áreas

principales.
^ Grandes edificios y torres de varios inquilinos con servicios internos de gestión.
^ Edificios medianos de ocho o menos unidades con propietarios ausentes.
^ Edificios pequeños de 3 o menos unidades con servicios locales prestados por el
propietario.

Los edificios medianos, con propietarios ausentes, dominan con un 80% del mercado de
la ciudad de Chicago. Este es el segmento de mercado en el que hemos decidido entrar.

Aunque invertir en propiedades de alquiler puede ser una oportunidad de inversión

saludable y a largo plazo, puede tener algunos inconvenientes. La distracción y los costes de
administrar todos los detalles y problemas que inevitablemente surgen en las propiedades de
alquiler pueden ser agotadores y, en algunos casos, abrumadores. El papeleo, las llamadas
telefónicas, las reuniones y los inquilinos iracundos forman parte de la inversión en propiedades
de alquiler.

Las empresas de gestión inmobiliaria se han creado para actuar como intermediarias entre
el propietario/arrendador y los inquilinos/arrendatarios. Estas pequeñas empresas suelen ser de

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tipo no automatizado y de mano de obra intensiva. Formado principalmente por manitas y
administradores, su principal servicio ha sido mantener y reparar las propiedades de alquiler
cuando ha sido necesario. La automatización de los procesos empresariales no era una
preocupación primordial, por lo que la teneduría de libros, la contabilidad y otros procesos
empresariales eran lentos y propensos a errores.

En cambio, las grandes empresas de servicios integrales de gestión inmobiliaria, como

Jones, Lang, LaSalle, han racionalizado y automatizado procesos empresariales para grandes
propietarios, como Motorola, Sun Microsystems y Dell Computers. Estos grandes propietarios
esperan y exigen un servicio superior y una rápida disponibilidad de la información por parte de
sus profesionales de gestión inmobiliaria, y obtienen lo que demandan. Los pequeños
propietarios, sin embargo, han tenido pocas opciones a la hora de elegir a los gestores de sus
inversiones inmobiliarias. Esta falta de competencia se ha traducido en una lentitud en el envío de
alquileres, en la presentación de informes sobre problemas inmobiliarios y en una escasa
inversión en la optimización de los procesos empresariales.

Esto crea una oportunidad para Cornerstone Property Management de entrar en el

mercado inmobiliario de alquiler de Chicago y expandirse rápidamente ofreciendo un servicio
superior y un procesamiento de la información superior a un segmento de mercado desatendido.

Nuestra empresa
Para el exigente, multi-arrendatario, inversor inmobiliario, Cornerstone Property
Management ofrece servicios de gestión de la propiedad rápida, fácil y confiable con el fin de
eliminar los desafíos asociados con esas inversiones.
Cornerstone Property Management ofrecerá un servicio completo de gestión de
propiedades inmobiliarias. Nuestro servicio consiste en eliminar todos los quebraderos de cabeza
y problemas asociados a la gestión inmobiliaria y permitir así a los propietarios un acceso ágil a
las recompensas financieras de sus inversiones.

El segmento de mercado en el que queremos entrar lleva demasiado tiempo sin contar con
una empresa de gestión moderna y de servicios completos. La mayoría de nuestros competidores
no tienen presencia en Internet y, si la tienen, su funcionalidad es limitada y carecen de capacidad
real de procesamiento empresarial. Cornerstone Property Management se centrará en un
segmento de mercado específico de propietarios ausentes que poseen propiedades en
determinados segmentos de Chicago. Aunque estos propietarios se encuentren en cualquier lugar
del planeta, podrán conocer rápidamente la situación exacta de sus inversiones en cualquier
momento.

Los retos a los que se enfrenta la gestión de propiedades inmobiliarias son numerosos y
Cornerstone Property Management se concentrará en automatizar la mayor parte del papeleo
mundano necesario para gestionar adecuadamente la miríada de detalles exigidos por inversores,
inquilinos, autoridades fiscales y normativas gubernamentales locales y federales. Sin embargo, la
automatización no será suficiente; será necesaria una interacción personal y directa para crear y
mantener redes personales de contables, abogados, contratistas de servicios, funcionarios locales

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y secretarios de condado. La confianza se gana, no se da, y demostraremos a nuestros propietarios
que tenemos la capacidad de prestar todos los servicios necesarios para minimizar las
distracciones y los costes asociados a las inversiones inmobiliarias.

Cornerstone Property Management se constituirá como una sociedad limitada en la que

nuestros tres socios fundadores cuentan con una amplia experiencia en el sector inmobiliario, las
finanzas y la gestión de propiedades.

Servicios ofrecidos
Propietarios - A través de nuestro portal web, correo electrónico, y por teléfono, Cornerstone
Property Management proporcionará servicios completos de gestión de la propiedad y el envío
rápido del dinero del alquiler. Incomparables con nuestros competidores, le ofreceremos una
relación comercial sin preocupaciones que mejora los beneficios de la inversión inmobiliaria al
tiempo que reduce las molestias a casi nada.

Nuestro experimentado equipo de gestión ayudará a los propietarios a mantener sus inversiones,
cubrir las vacantes y proporcionar datos de mercado pertinentes sobre los alquileres locales y los
valores inmobiliarios cuando sea beneficioso. Nos aseguraremos de que las reparaciones y los
trabajos de mantenimiento se realicen de forma profesional y puntual. Examinaremos la solvencia
de los solicitantes y posteriormente inspeccionaremos periódicamente las unidades de alquiler
para comprobar el cumplimiento de los contratos de alquiler. La política es una forma de vida en
Chicago y los concejales locales tienen mucha influencia en cuestiones de propiedad y normativa
local. Cornerstone actuará como portavoz local de nuestros propietarios ausentes.

Inquilinos - A través de nuestro portal web y mediante asistencia telefónica, proporcionaremos

una rápida solución a los problemas de la propiedad, métodos sencillos de pago del alquiler y
actuaremos como portavoz de los propietarios. Confirmaremos la necesidad de reparaciones a su
debido tiempo y mantendremos informados a los inquilinos del estado de sus solicitudes.

Propuesta única de venta

La piedra angular de nuestro modelo de negocio será un portal web propio que ofrecerá
un servicio rápido y fácil de usar para prospectos, inquilinos y clientes. Este portal reducirá los
costes de nuestros procesos empresariales y mejorará nuestros niveles de servicio. La
infraestructura del sitio web mantendrá la seguridad absoluta de toda la información confidencial.

El portal tendrá cuatro vistas o secciones principales.

Clientes - Nuestro cliente objetivo quiere un acceso seguro, rápido y fácil a la situación
financiera actual de sus inversiones. Quiere una presentación fácil de entender de sus
ingresos y gastos. Proporcionaremos información como cobros de alquileres, honorarios
de contratistas, impuestos y facturas de servicios públicos en un formato gráfico y por
partidas fácil de entender. Además, el cliente podrá conocer en todo momento su situación
financiera exacta consultando o descargando rápidamente informes en formato HTML.
Las aplicaciones financieras backend generarán informes trimestrales y los enviarán a

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nuestros clientes, o a sus agentes designados, en el formato que ellos elijan. El portal nos
facilitará la compensación de los pagos de alquiler de manera oportuna y nos permitirá
enviar rápidamente ese dinero a una cuenta bancaria designada antes deldía 10 de cada mes.
El portal nos ayudará a crear una relación de confianza sin preocupaciones con nuestra
base de clientes que será difícil de igualar por nuestra competencia. La media del sector
en alquileres de transporte es de tres semanas; nosotros se lo entregaremos en la mitad de
tiempo, reduciendo al mismo tiempo nuestros costes de transacción.

Inquilinos - Nuestros inquilinos dispondrán de una herramienta fácil de usar para pagar
sus alquileres en línea. Aunque aceptaremos cheques, promoveremos activamente el uso
de banca en línea, transferencias en efectivo o cuentas paypal para sus obligaciones
mensuales. Se mostrará información fácilmente disponible sobre las políticas del edificio,
los contactos de emergencia y los servicios públicos. Por último, si tienen algún problema
con su apartamento, se les dirigirá a un formulario web de solicitud de servicio fácil de
rellenar.
El portal nos ayudará a reducir el tiempo de tramitación de los cobros y a automatizar
nuestras funciones contables para reducir aún más los costes. La automatización de las
funciones de nuestro servicio de asistencia permitirá un seguimiento más rápido y menos
costoso del estado de las órdenes de trabajo y de los plazos de ejecución.

Clientes potenciales - La cara pública del portal se mostrará a los clientes potenciales para
ilustrar la facilidad de trabajar con Corner Stone como administrador de su propiedad.
Se mostrarán informes y actividades simuladas de tal manera que nuestro personal de
ventas pueda mostrar rápidamente la propuesta de valor de trabajar con nuestra empresa.
La codificación de palabras clave específicas mejorará nuestra visibilidad para cualquiera
que busque servicios de gestión inmobiliaria en la zona norte de Chicago.
Aunque el principal método de venta será el boca a boca y el contacto directo, para ayudar
en los esfuerzos de venta, una herramienta de venta en línea será un método necesario
pero poco costoso de promocionar nuestro servicio. Además, estar presentes en la web
puede generar cierto interés por nuestros servicios.

Empresa - El portal recogerá todas las solicitudes de servicio de los inquilinos y facilitará
la impresión de los informes para distribuirlos a los técnicos adecuados para que pongan
remedio. El estado de esas solicitudes se mantendrá para su seguimiento en caso
necesario. El estado actual de los pagos de alquileres, desocupaciones, depósitos y otros
datos financieros acumulados se presentará en un formato gráfico y de partidas
individuales fácil de visualizar para las funciones de elaboración de informes.
Todos los datos de inquilinos y clientes estarán disponibles para que el personal
autorizado de la empresa pueda acceder a ellos rápidamente.
Esta es la piedra angular de nuestro proceso de negocio, automatizar tantas funciones
como sea posible para reducir la complejidad y los costes, acelerar los tiempos de proceso
y mejorar los niveles de servicio a nuestros clientes e inquilinos.

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Posicionamiento
Para propietarios ausentes e inversores remotos en propiedades de alquiler de la zona de
Chicago, ofrecemos servicios de gestión de propiedades sin preocupaciones y de confianza. Al
habilitar en Internet nuestras funciones de elaboración de informes, permitimos a nuestros
clientes una disponibilidad ilimitada del estado financiero y físico de su propiedad. La
automatización de las funciones de información y el mantenimiento del estado actual de la
inversión reducen drásticamente la preocupación del inversor por los problemas que puedan
surgir. Los inversores no sólo reciben el dinero del alquiler a principios de mes, sino que ahora no
tienen que preocuparse de que los problemas de los inquilinos o del edificio se resuelvan de
forma poco óptima.

Queremos que nuestros clientes nos vean como socios de confianza que gestionarán todas
las múltiples exigencias de las propiedades de inversión como si fueran propias.

Precios
La norma del sector para los honorarios por servicios de gestión es el cinco por ciento de
los pagos de alquiler. Proponemos mantener esa estructura de tasas y cobrar también el 5% del
dinero del alquiler.
Nuestra propuesta de valor adicional para ese dinero consistirá en ofrecer informes fáciles
de entender, entrega instantánea de esos informes y envío rápido del dinero de los alquileres a los
clientes.
Nuestros clientes son personas con grandes patrimonios que sólo están interesadas en
recibir dinero sin que ningún problema interrumpa sus flujos de tesorería. Reducir nuestra
estructura de comisiones sólo perjudicaría a nuestros resultados, mientras que aumentar nuestras
comisiones de servicio podría dificultarnos la captación de nuevos clientes. Estos clientes de alto
poder adquisitivo están acostumbrados a pagar por un buen servicio y deberían ver con aprecio
nuestros altos niveles de atención al cliente. Esperamos conquistar nuestro mercado de clientes
objetivo ofreciendo un servicio muy superior al mismo precio que nuestra competencia. Al
reducir los costes de nuestros procesos empresariales mediante la automatización, podremos
obtener mejores márgenes operativos a medida que ampliemos e incorporemos más propiedades a
nuestra cartera de gestión. Gracias a nuestra escalabilidad y mayores beneficios de explotación, si
la competencia empieza a copiar nuestros métodos, estaremos en mejores condiciones de reducir
nuestras comisiones manteniendo nuestra rentabilidad sobre recursos propios.

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0
El mercado
Clientes
Un cliente típico buscado por nuestra empresa sería un inversor inmobiliario con o sin
experiencia en gestión de edificios. Un cliente nuestro puede ser propietario de uno y tantos
inmuebles como se acuerde mutuamente, siempre que el número de unidades por edificio no
supere las ocho unidades.

Nuestros clientes pueden clasificarse en dos categorías: en primer lugar, los que se han
lanzado a la inversión inmobiliaria porque han descubierto oportunidades en barrios en proceso
de gentrificación y, en segundo lugar, los propietarios de larga tradición y, en muchos casos, de
varias generaciones, cuyas propiedades han pasado de padres a hijos y, posteriormente, a nietos.

La primera categoría puede considerarse la de un asalariado con altos ingresos que espera
aprovechar la tendencia a la alta revalorización en un barrio en desarrollo. Quiere adquirir
propiedades a un coste razonable, rehabilitarlas económicamente y disfrutar de las crecientes
tarifas de alquiler que proporcionan estos barrios. A medida que disfrute de su éxito e invierta en
más edificios, normalmente se verá incapaz de resolver los problemas de mantenimiento del
principio y esas frustraciones se multiplicarán cuando se unan a los problemas de cobro de
alquileres y otras expectativas de servicio por parte de sus inquilinos. De los dos tipos de clientes
citados, este será el que menos nos cueste conquistar. Serán conscientes de los costes y esa será
su primera preocupación, incluso ante el reto de intentar gestionar ellos mismos sus inversiones.
Por lo general, se trata de personas con mucho éxito que afrontan con éxito una serie de retos
profesionales y que, en un principio, pueden haber pensado que dirigir edificios podría hacerse a
tiempo parcial. Una vez mostrados los beneficios de flujo de caja que Cornerstone proporcionará
en cuanto al cobro puntual del alquiler y que sus problemas de mantenimiento se evaporarán, este
debería ser un tipo de cliente lucrativo para nosotros.

En el segundo caso, nuestro territorio de comercialización está plagado de edificios

plurifamiliares que pertenecen a la segunda, tercera o incluso cuarta generación de propietarios.
Será un tipo de cliente totalmente distinto: acostumbrado a las exigencias de la propiedad
inmobiliaria. Nuestra oportunidad reside en el gran número de propietarios que ya no dependen
del alquiler de apartamentos como única fuente de ingresos y que se encuentran sin tiempo para
ocuparse adecuadamente de sus propiedades inmobiliarias. Estos clientes, sin embargo, serán más
conscientes de la calidad cuando decidan hacer negocios con nosotros, queriendo "proteger el
apellido" y su reputación como propietarios responsables. Además, este tipo de cliente tiende a
preocuparse más por el mantenimiento de sus edificios y nosotros podemos disipar fácilmente sus
preocupaciones en este ámbito.

Tamaño del mercado y tendencias

En la actualidad, en la zona norte de Chicago hay unos 500.000 edificios de viviendas con
menos de 8 unidades por edificio. Desarrollaremos una estrategia para atraer a los propietarios
que han invertido en edificios además de sus otras circunstancias laborales, pero que no han
acumulado un número de propiedades lo suficientemente grande como para tener sus propias

1
1
empresas de gestión inmobiliaria.

Durante los últimos cinco años, los tipos hipotecarios han alcanzado mínimos históricos.
Las tasas de desempleo han bajado y la renta personal ha aumentado. Todos estos factores
combinados contribuyeron al aumento de las ventas de viviendas nuevas y existentes. Un gran
número de personas que antes no podían permitirse comprar ahora tienen la oportunidad de
obtener una hipoteca y adquirir su propia vivienda. Estos acontecimientos ralentizaron el mercado
inmobiliario del alquiler. Las tasas de desocupación de inmuebles residenciales eran
históricamente altas y los alquileres bastante bajos para cualquier mercado. Con la nueva subida
de los tipos de interés y la desaceleración económica, mucha gente vuelve a alquilar. Esto ya ha
invertido las tasas de vacantes y los alquileres en dirección positiva para el inversor inmobiliario.

Concurso
Competencia indirecta
Hay miles de grandes empresas de gestión inmobiliaria en Chicago. La mayoría de ellos
se dirigen a inversores inmobiliarios que poseen grandes edificios residenciales multifamiliares
con más de 20 unidades por edificio y/o propiedades comerciales. Las comisiones que cobran
varían entre el 4% y el 8% en función de la ubicación, el tipo y, sobre todo, el tamaño de una
propiedad determinada. Lógicamente, basándose en economías de escala, las tasas más elevadas
las pagan los propietarios de inmuebles más pequeños. Estas grandes empresas no son nuestros
competidores directos porque cobran tarifas más elevadas por los edificios pequeños.

Competencia directa
Una de las empresas más establecidas en nuestro territorio con la que vamos a competir es
Key Management. Con diez años de experiencia en el sector, gestiona actualmente unos 300
inmuebles y, al igual que Cornerstone, se ha centrado en el mercado de ocho o menos unidades
por edificio; sus ventas se sitúan justo por debajo de los 5,3 millones de dólares al mes, lo que les
convierte en un actor importante en este ámbito. Sin embargo, los problemas de personal han
provocado que algunas propiedades que gestionan no reciban la atención prometida a sus clientes.
No está claro si la dirección de Key no está dispuesta a contratar más personal para mantener
bajos los gastos generales, o si considera que los números son adecuados y no es consciente de la
insatisfacción latente de los clientes. Además, no mantienen un sitio web que pueda funcionar
como portal de comunicación y como medio para realizar transacciones financieras. Se trata
simplemente de una página informativa con la ubicación de los inmuebles y los números de
teléfono de las oficinas. Nuestro sitio web interactivo impresionará a nuestros clientes potenciales
y hará que estén más satisfechos con nuestra gestión inmobiliaria.

Un segundo competidor en el territorio, J.P. MacDonald and Sons, lleva cuarenta años
operando en el barrio de Ravenswood. Esta empresa familiar lleva mucho tiempo prestando
servicios de gestión, así como servicios inmobiliarios y de seguros. En una época, también fue la
oficina de Western Union del barrio. En la actualidad, gestionada por los dos hijos, no existe
ningún plan de perpetuación, no se mantiene ningún sitio web y no se contempla ninguna
innovación con respecto a un cobro más rápido de los alquileres. Sin embargo, gestionan un

1
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centenar de propiedades en toda la zona norte de la ciudad, por lo que sus ventas mensuales
rondan los 1,7 millones de dólares. Su principal cliente es la segunda (o tercera) generación de
propietarios de la que hablábamos antes, un pintoresco negocio que queda de la época en que los
vecinos hacían negocios con los vecinos. Esta debería ser una oportunidad excelente para
Cornerstone Property Management, al convencer a sus clientes actuales de nuestras mayores
capacidades.

Ventas estimadas
Según las estimaciones, Cornerstone Property Management crecerá rápidamente durante
el primer año de operaciones. Proyectamos un nivel de propiedades inicial de 18 propiedades
(seis clientes con tres propiedades cada uno), y proyectamos un crecimiento inicial de 18
propiedades adicionales de media cada tres meses.
Ventas previstas el primer año

- Jul - Ago - Sep - Oct - Nov - Dic - Ene - Feb - Mar - Abr - May - Jun

Durante el segundo y tercer año de operaciones, nuestro crecimiento se ralentizará debido

a los límites de nuestra región geográfica. Proyectamos añadir 11 propiedades por trimestre. Al
final del tercer año, nuestras ventas netas serán de 2.825.400 dólares al mes. Cobraremos el 5%
de esa cantidad en forma de comisiones de gestión; por tanto, nuestros ingresos antes de gastos
serán de (,05 x 2.825.400) 141.270 $ al mes.

1
3
 Ventas previstas en el segundo y
tercer año
Ventas en
dólares

Previsiones de crecimiento de las

ventas - 3 años

Cuarto

1
4
Desarrollo y producción
Estado de desarrollo
Hay dos áreas que deben desarrollarse antes de que podamos desplegar plenamente la
empresa: necesitamos la tecnología de la información y la red empresarial para apoyar nuestra
empresa. La tecnología de la información facilitará nuestros procesos empresariales, mientras que
la red empresarial es necesaria para crear el crecimiento necesario para sostener nuestra empresa.
Antes de empezar el desarrollo, necesitaremos una oficina plenamente operativa. Esto
incluye tanto el personal como los bienes físicos, como los ordenadores. Hemos evaluado varios
paquetes de software disponibles, pero hemos decidido que crear nuestra propia solución
totalmente adaptada a las necesidades de nuestros clientes sería un producto más sólido a largo
plazo. Desarrollar nuestro propio paquete de software nos permitirá crear la documentación
necesaria para la formación futura, alcanzar una comprensión completa del sistema de software y
poder ampliarlo fácilmente para crear servicios de valor añadido en el futuro.
Nuestra fase actual de desarrollo es la de prototipo.

Cronología de los acontecimientos:

1 1 de julio de 2006 Reunir capital
2 5 de julio de 2006 Constitución de una entidad comercial
3 10 de julio de 2006 Instalación de la oficina con equipos, software y mobiliario
4 15 de julio de 2006 Inicio del desarrollo del sistema informático
5 1 de agosto de 2006 Completar un sistema "provisional" (este sistema se implementará utilizando
Microsoft Access y proporcionará una funcionalidad básica para evaluar los
casos de uso y las capacidades de nuestros procesos empresariales).
6 3 de agosto de 2006 Crear métricas de rendimiento y criterios de aceptación
7 5 de agosto de 2006 Diseñar la interfaz de usuario
8 7 de agosto de 2006 Crear diagramas de arquitectura del sistema, entidad-relación, flujo de datos y
clase.
9 10 de agosto de 2006 Dividir el desarrollo de software en tres módulos y encontrar contingencias
dentro de los módulos: presentación, aplicación y almacén de datos.
10 15 de agosto de 2006 Contratar consultores para implantar la solución informática que hemos
11 15 de octubre de 2006 diseñado
Pruebas iterativas y validación de cada módulo de la aplicación
12 15 de septiembre de 2006 Crear documentación para la formación y para el futuro desarrollo de
aplicaciones
13 15 de noviembre de 2006 Lanzamiento suave de la aplicación para realizar pruebas de estrés
14 17 de noviembre de 2006 Lanzamiento completo del programa informático con una cena inicial para
clientes potenciales
Suponiendo que el desarrollo se desarrolle sin contratiempos, podemos esperar tenerlo
terminado en 3 meses. Se trata de un plazo agresivo, pero estando bien preparados con diagramas
del sistema y criterios de requisitos sólidos, y, suponiendo que haya pocos problemas
relacionados con otros aspectos de la empresa, podemos cumplir con éxito el plazo de 3 meses.
Entendemos que existen posibles obstáculos para cumplir nuestro plazo. Los retrasos internos
pueden incluir la ampliación del alcance, cambios imprevistos o errores de programación. Los
retrasos externos podrían incluir problemas con los proveedores de servicios. Aunque estos
obstáculos pueden retrasar nuestro calendario de desarrollo hasta 6 meses, no supondrán un

1
5
retraso en las funciones básicas que vamos a ofrecer. Se pondrá en marcha un "sistema
provisional" que permitirá a la empresa operar a la espera de que se complete la implantación del
sistema totalmente automatizado.

Una vez habilitado el sistema de apoyo informático, podremos continuar con nuestro plan
de lanzamiento. El objetivo del plan de lanzamiento es crear una base de clientes que respalde las
operaciones de la empresa. Esta fase del crecimiento de la empresa es el desarrollo de su red y
será una actividad empresarial continua. Para crear nuestro primer grupo de clientes, recurriremos
a nuestros contactos actuales en el sector inmobiliario. Estos contactos ofrecerán los servicios de
Cornerstone Property Management a los propietarios con los que trabajan. Entre nuestros
contactos actuales se encuentran agencias inmobiliarias y agencias de búsqueda de apartamentos;
con el tiempo, conseguiremos más contactos en el sector y trataremos de crear relaciones
estratégicas con estas entidades para apoyar mejor los objetivos de ambas empresas. Aunque
utilizaremos plenamente los activos de nuestra red para captar clientes, también buscaremos
clientes a través de esfuerzos de marketing específicos; consulte la sección de marketing para
obtener más detalles.

Proceso de servicio
Nuestros procesos de servicio se dividen en dos categorías: servicio a nuestro cliente (el
propietario) y servicio a sus inquilinos, excluido el proceso de inicialización. El momento en que
comienzan nuestros servicios es cuando adquirimos un nuevo cliente, después de que ese cliente
haya aceptado las condiciones de nuestro servicio podemos inicializar la cuenta del cliente.
Nuestra primera tarea consiste en entregar al cliente nuestro paquete de información y explicarle
nuestra estructura de servicios. Este paquete informará al cliente de nuestros servicios en detalle,
nuestros procesos empresariales y otros recursos que puede utilizar. Después de que el cliente se
sienta a gusto con nuestra empresa, crearemos su cuenta en nuestro sistema informático; esto
implica crear el perfil del cliente, los perfiles de sus propiedades que gestionaremos, y encontrar y
registrar al personal de mantenimiento al que llamaremos para que atienda sus propiedades. Una
vez creada la cuenta del cliente, se habrá completado la fase de inicialización y podremos
empezar a prestar nuestros servicios a los propietarios y sus inquilinos.

Hay cinco partes interesadas en los procedimientos diarios de nuestro negocio: los
propietarios, los inquilinos, las empresas de mantenimiento, los bancos y los buscadores de pisos.
Para mantener nuestras responsabilidades con todas las partes interesadas, dispondremos de
sistemas redundantes para asegurar la continuidad de la actividad. Por orden de "gravedad del
fallo", estos sistemas son: una copia de seguridad en frío de la aplicación y la base de datos en un
servidor independiente, un proceso semiautomatizado mediante el sistema redactado y, por
último, un proceso manual completo. Dado que vamos a lanzar nuestro negocio en Chicago,
tendremos que establecer nuestras oficinas allí. La ubicación geográfica es un factor importante a
la hora de prestar servicios a nuestros clientes: debemos tener una presencia local en las
propiedades que vamos a gestionar por varias razones: para supervisar las actividades, para
generar contratos, para la resolución de problemas de emergencia y para gestionar nuestras
asociaciones empresariales con un toque personal.

1
6
Inquilinos
Los servicios que prestamos a los propietarios e inquilinos serán las prácticas
empresariales permanentes que conformen nuestra actividad diaria. Nuestras interacciones con
los inquilinos incluirán: cobrar el alquiler, responder y resolver cualquier problema de
mantenimiento que se comunique, y también completar las revisiones programadas. Para cobrar
el alquiler daremos a los inquilinos varias opciones de pago; pueden utilizar la retirada
automática de cheques, el pago con tarjeta de crédito/débito en línea o a través de un sistema
telefónico automatizado, y, seguirá existiendo la opción de pagar con cheque. Podemos utilizar
sistemas de pago de terceros, como PayPal, si surgen situaciones en las que el inquilino no se
siente cómodo utilizando nuestros servicios de pago en línea; sin embargo, el inquilino incurrirá
en el mayor coste de utilizar un sistema de terceros. Cuando no hemos recibido un pago del
inquilino, se envían alertas automáticas por correo electrónico, teléfono y carta. Estas alertas se
envían al inquilino, al personal de nuestra oficina y al propietario (en caso de morosidad
extrema). También permitiremos a los inquilinos notificar problemas de mantenimiento a través
de nuestro portal web, así como mediante un sistema telefónico automatizado. Una vez que el
inquilino haya creado la solicitud de mantenimiento, se creará una orden de trabajo que se enviará
a la empresa de mantenimiento correspondiente asignada a esa propiedad. Una vez que tenemos
un plazo confirmado para completar la orden de trabajo, se envía un aviso al inquilino con la
información de la empresa de mantenimiento y el plazo de finalización. Cuando el personal de
mantenimiento haya completado la orden de trabajo, deberá ponerse en contacto con nosotros
para informarnos de la resolución del problema y entregarnos la factura del trabajo. El inquilino
puede priorizar su problema como "problema urgente", lo que marcará la solicitud para su
resolución inmediata. Las propiedades también tendrán una revisión a los 6 meses que seguirá
este mismo procedimiento, con la excepción de que iniciaremos el proceso poniéndonos en
contacto con el inquilino sobre la visita de revisión.

Propietarios/inversores
Nuestra otra área de servicio es el servicio a nuestros clientes directos, los arrendadores.
Cada seis meses entregaremos al propietario un informe completo sobre el estado de su vivienda.
Esto incluirá los resultados de un chequeo de salud, una lista completa de las condiciones de las
unidades, cualquier mantenimiento necesario del edificio, así como recomendaciones de mejoras
que les permitan cobrar más alquiler. Este informe semestral también recogerá otras áreas de su
inversión inmobiliaria, incluidos los resultados financieros e información sobre la evolución del
barrio. Por último, este informe ofrecerá al propietario un resumen de todos los problemas que
hayan surgido con sus propiedades. Aunque los informes se enviarán a los propietarios cada dos
años, nuestros clientes podrán conectarse a nuestro portal web en cualquier momento y ver el
estado actual de sus propiedades, cualquier problema de mantenimiento pendiente y los datos
históricos completos, incluido el historial de inquilinos, el historial de pagos de alquileres, los
historiales de mantenimiento, quién encontró al inquilino y la información de su cuenta.

Sin embargo, nuestro principal valor para el propietario/inversor es el mantenimiento sin

complicaciones que ofrecemos. Cuando un propietario contrata nuestros servicios, todas las
operaciones diarias, el mantenimiento programado y el mantenimiento de emergencia de las
propiedades se coordinarán a través de nuestro portal web. De este modo, el inversor se libera de
dolores de cabeza asociados a su inversión. Nuestros servicios permitirán al propietario disfrutar

1
7
de los beneficios de su inversión sin preocupaciones.

Requisitos laborales
La mano de obra necesaria para la ejecución de nuestros planes de desarrollo procederá de
recursos internos, así como de una serie de fuentes externas que se contratarán. Los recursos
internos estarán formados por los tres socios iniciales: un socio de marketing, un socio
inmobiliario y un socio técnico, así como por dos empleados de oficina: un director de
operaciones y un asistente administrativo

1
8
 . En la siguiente tabla se resumen los requisitos de cualificación de cada uno de ellos.
Cada requisito de habilidad se clasifica en una escala de 1; poco o ningún desarrollo de la
habilidad, a 5; la habilidad se ha desarrollado mucho.

Asesor de Director de Director Director de Asistente

marketing Corretaje técnico operaciones administrativo
Tiene conocimientos de
marketing 5 4 2 3 1
Tiene conocimientos gráficos 5 4 2 1 1
Puede crear un kit de marketing 5 3 1 1 1
Tiene conocimientos de ventas 5 4 1 3 1
Puede crear paquetes de ventas 5 3 1 2 2
Tiene don de gentes 5 5 2 4 4
Dispone de una red de agentes 3 5 1 1 1
inmobiliarios
Comprende las tendencias
inmobiliarias 3 5 2 2 1
Es agente inmobiliario autorizado 1 5 1 1 1
Tiene conocimientos de
contabilidad 3 4 2 2 1
Tiene conocimientos de gestión 2 3 2 5 1
inmobiliaria
Tiene conocimientos informáticos
básicos 5 5 5 5 5
Puede mantener un sitio web 2 2 5 4 2
Puede diseñar una aplicación 1 1 5 1 1
"model-viewcontroller
Puede escribir programas en
ASP.net 1 1 5 2 2
Puede escribir consultas en una 1 1 5 3 2
base de datos (SQL)
Tiene conocimientos de sistemas 1 1 5 3 1
de telecomunicaciones

Puede escribir guiones de prueba 3 3 5 2 1

Puede redactar documentación 5 5 5 3 2
técnica

Para crear el sistema de información que automatizará los procesos empresariales

tradicionales, necesitaremos servicios de fuentes externas. Tenemos previsto contratar a dos
programadores informáticos autónomos. Nuestro socio técnico dirigirá el desarrollo del sistema
de información creando los diagramas del sistema y las estructuras de código para que los
consultores lo apliquen. Una vez finalizado el desarrollo de todos los sistemas, ya no serán
necesarios los consultores contratados. El socio técnico asumirá la responsabilidad de mantener el
sistema tecnológico. Si, en el futuro, se necesitan nuevas funcionalidades y ampliaciones para el

1
9
sistema, Cornerstone Property Management podrá contratar de nuevo a consultores externos para
implementar el código diseñado internamente.

Para los negocios que vayan más allá del desarrollo inicial, todos los socios seguirán
supervisando la empresa. El único socio que participará activamente en las operaciones diarias
será el Director de Operaciones. Sin embargo, todos los socios serán muy utilizados sólo en
épocas de expansión de la empresa o, en el caso del socio técnico, cuando el sistema funcione mal
o necesite mantenimiento. Todos los procesos empresariales no automatizados serán gestionados
por el asistente administrativo y el Director de Operaciones.

El auxiliar administrativo debe tener como mínimo estudios de bachillerato; el Director de

Operaciones debe tener una licenciatura, preferiblemente en Sistemas de Información de Gestión.
El socio y Director de Operaciones en funciones es un MBA. Cuando cualquiera de los dos
puestos se incorpore a la empresa en el futuro, necesitará formación para utilizar nuestra
aplicación web. Los materiales de formación para nuevos empleados procederán de la
documentación producida en el desarrollo del sistema y de los materiales de ventas/marketing.
También realizaremos esfuerzos continuos de formación y desarrollo profesional para convertir a
nuestros empleados en expertos del sector y descargar de responsabilidades a los socios.

Requisitos de capital
El coste de instalar y desarrollar el software para poner en marcha nuestro negocio se
dividirá en un pequeño número de categorías: gastos de oficina, tasas administrativas, licencias de
software y horas de trabajo. Todos los socios de esta empresa participarán a partes iguales en los
beneficios, pero se mantendrán a sí mismos hasta que el negocio genere un flujo de caja positivo.

Desarrollo de software:
Gastos # Coste por
Hardware del servidor 4 10,000
Microsoft Windows 2003 Edición 2 500
Estándar
2 -

Linux Red Hat Enterprise Server

MySql 2 -

Desarrollo 51,500
Módulo de 80 100
Módulo de 180 100
aplicación
Módulo de 80 100
Pruebas100 100
Documentación 100 75
Informes100 75
Total 140,000

2
0
Gastos de
oficina: Gastos # Coste por
Ordenadores 5 2500
Teléfonos 5 500
Fax 1 1000
Impresora 2 800
Coste total 17,600
Tasas administrativas:
Gastos Coste por
Coste de creación de la empresa 3000
Licencia inmobiliaria 100
Creación de varias cuentas 1000
Registro de nombres de dominio 250
Tasa de inicialización del 650
alojamiento
Coste total web 5,000
Licencias de software:
Gastos # Coste por
Sistema operativo Microsoft XP 5 199
Adobe Photoshop 1 99
Macromedia Homesite 3 99
Microsoft Visual Studio .NET 3 299
Paquete Microsoft Office 5 199
Paquete de contabilidad Intuit 1 10,000
Coste total 13,283

Gastos de explotación:
Nuestros gastos de explotación son costes fijos o variables, y debemos poder pagarlos con
el flujo de caja corriente, y no con financiación inicial.
Gastos fijos:
^ Nómina
^ Oficinas
^ Conexión web
^ Espacio web (x2 por redundancia)
^ Factura de servicios públicos (para la oficina)
^ Material de oficina
Gastos variables:
^ Viajes
^ Gastos de marketing
o Material de marketing
o Dinero para vino y cena
^ Gastos de venta
^ Factura de teléfono
^ Impuesto

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1
Estrategia de ventas y marketing
No hay sustituto para el talento cuando se une a la experiencia y a un fuerte deseo de
triunfar. Estamos decididos a ofrecer a nuestros clientes un alto nivel de calidad y eficacia en
todos nuestros procesos empresariales. Valoramos la creación de una relación sólida con cada
cliente; todas nuestras relaciones se construyen sobre una base de confianza y atención personal.

Tenemos previsto localizar clientes potenciales por varios métodos, como la creación de
redes, la investigación de mercado y la creación de alianzas con socios estratégicos, que
ampliarán nuestro alcance en el mercado. Trabajaremos conjuntamente con agencias
inmobiliarias como recursos adicionales para los clientes. Utilizaremos una fuerza de ventas que
perseguirá agresivamente a los clientes potenciales generados a través de redes; educarán a los
clientes potenciales sobre nuestra propuesta de valor y nuestra oferta de servicios utilizando el kit
de marketing que hemos desarrollado. Atraeremos clientes acentuando nuestra red de recursos de
proveedores, la rentabilidad para los propietarios, un servicio de alta calidad y, sobre todo, la
atención personal y la confianza, que constituyen la base de nuestra organización. También
haremos hincapié en nuestra capacidad para ofrecer mejores precios gracias a las economías de
alcance, centrándonos en nuestra principal competencia -la gestión inmobiliaria- y conociendo a
fondo todos los aspectos de ese sector.
Nuestra capacidad para ofrecer a nuestros clientes mejores precios gracias a las
economías de escala también se materializará evitando los mercados adversos. Aprovecharemos
nuestras redes en el sector, nuestra base de conocimientos sobre gestión inmobiliaria, nuestros
sistemas expertos y nuestro excelente servicio de atención al cliente para ofrecer a nuestros
clientes un precio mínimo.

Inicialmente nos centraremos en los mercados inmobiliarios locales y en edificios de

hasta 8 unidades propiedad de inversores privados. Nos centraremos en estas propiedades de
alquiler pequeñas y medianas, propiedad de asalariados con ingresos elevados que desean una
inversión sin complicaciones, y de propietarios de inmuebles transmitidos de generación en
generación, que constituyen un segmento del mercado insuficientemente atendido. Intentaremos
desarrollar una red de recursos de proveedores en cada zona geográfica en la que establezcamos
nuestro servicio, utilizando los amplios recursos aportados por nuestros talentosos y bien
conectados socios.

Método de venta
Nuestros métodos de venta se basarán en la venta directa a los propietarios. Los clientes
potenciales se obtendrán mediante estudios de mercado, que incluirán (entre otras fuentes de
datos inmobiliarios):

^ Periódicos locales
^ Sitios web de anuncios clasificados
^ Listados MLS
^ Socios estratégicos

2
2
 También crearemos y potenciaremos redes estratégicas aprovechando las oportunidades
de establecer contactos que ofrecen las ferias inmobiliarias, la cámara de comercio y otros
agentes del sector, como contables fiscales y abogados inmobiliarios. Nos esforzamos por forjar
relaciones simbióticas con los proveedores de la zona, desarrollando una estrategia de referencias.

Publicidad y promoción

Emplearemos diversos métodos para publicitar nuestros servicios, entre ellos:

^ Folletos impresos
^ Folleto en línea
^ Anuncios en la sección inmobiliaria de los periódicos locales (de la zona en la que nos
introducimos).
^ Utilización de servicios gratuitos de anuncios clasificados, como www.craigslist.org y
otros servicios similares, para la promoción adicional de nuestros servicios.
^ Utilización de banners publicitarios en sitios web colocando nuestros anuncios en los
sitios web que visitarán nuestros clientes potenciales (sitios orientados al sector
inmobiliario).
^ Regalar artículos promocionales (imanes, bolígrafos, pelotas de golf, pelotas
antiestrés, etc.) a los agentes del sector y a los propietarios de inmuebles con los que
nos reunimos en nuestras actividades comerciales y ferias.
^ Participar en convenciones inmobiliarias, en las que instalaremos un stand
promocional con personal disponible para que nuestros clientes potenciales conozcan
nuestro nombre y nuestra marca, así como para informar al sector y a los clientes
potenciales sobre nuestros servicios.
^ Utilización de una agencia externa para ayudar a crear una marca, publicidad y
servicios promocionales.

2
3
Gestión
Descripción
Para realizar un trabajo rentable y de alta calidad, Cornerstone Property Management
necesita gestores experimentados en todos los aspectos del negocio.
Experiencia en servicios y operaciones de administración de fincas, conocimiento de la
legislación y la normativa inmobiliaria, experiencia en el mercado inmobiliario y de
administración de fincas, conocimientos de marketing en Internet y del negocio electrónico: todos
ellos son requisitos básicos para crear una empresa de administración de fincas sólida y con éxito
en el comercio electrónico.
Nuestros Socios Generales y el Consejo de Asesores (véanse los detalles en las secciones
siguientes) han destacado en todos los requisitos a lo largo de sus carreras. Confiamos
plenamente en que la sinergia creada por su experiencia y conocimientos sentará las bases de
nuestra ventaja competitiva definitiva: "conocemos el negocio y sabemos cómo hacerlo bien de
forma rentable".

Propiedad
Persona jurídica: Sociedad Comanditaria de Responsabilidad Limitada (SRL) constituida
por 3 socios colectivos que se reparten los beneficios de la empresa a partes iguales.
Inicialmente no existe la figura del socio comanditario, pero puede considerarse una
posible alternativa para los fondos.

Estructura organizativa

Socios generales:
• Director de Corretaje: Sr. Alex Stoykov, MBA
El Sr. Stoykov aporta a Cornerstone Property Management más de 8 años de experiencia
en el sector inmobiliario, el asesoramiento hipotecario y la gestión de propiedades.
En su día dirigió la división de gestión de propiedades corporativas de una de las 50
mayores empresas inmobiliarias y fue responsable de un presupuesto anual de más de 5
millones de dólares. Llevó al departamento de ser una actividad poco rentable a ser la más
rentable de la empresa en 4 años.
• Directora de Operaciones: Cathy Gentry, MBA
La Sra. Gentry tiene más de 7 años de experiencia en la gestión de la propiedad, teniendo
más de 50 propiedades a la vez bajo su cuidado. Tiene varios contactos en una amplia red
de personas relacionadas con el mantenimiento de propiedades (electricistas, fontaneros,
contratistas generales, empresas de limpieza, arquitectos, ingenieros civiles, quitanieves,
etc.).
Antes trabajaba en un negocio de restauración de viviendas que poseía su familia, y más
tarde decidió diversificar las inversiones de su familia en el sector inmobiliario, lo que la
llevó a ocuparse de la gestión de propiedades.
• Director de Tecnología: Sr. Shakir Akbari, MS
El Sr. Akbari tiene una amplia experiencia en el comercio electrónico por Internet, ya que
fue director de comercio electrónico de un banco de gran éxito.

2
4
 Fundador y CEO de e-rentals.com, un portal B2C que conectaba cientos de comunidades
de alquiler con clientes potenciales, llegando en un momento dado a más de 10.000
usuarios registrados, fue nombrado uno de los líderes más influyentes del negocio
inmobiliario por la revista "VAR E-Biz" en 2000.

Consejo de Asesores:
• Asesor financiero: Sra. Kathy Scharko, PHD, CFA
Antiguo analista en Venture Capital Corp, especializado en empresas de comercio
electrónico, con experiencia en banca, financiación de start-ups, OPVs y otras
capitalizaciones bursátiles.
La Sra. Scharko ha analizado muchos fracasos del comercio electrónico y recientemente
ha publicado un libro blanco muy apreciado en el que ofrece una visión perspicaz del
papel y la contribución de los directores financieros en el auge de Internet y su posterior
caída.
• Asesor de marketing: Sr. Samir Sundar, MBA
El Sr. Sundar ha formado parte de varias agencias de marketing, dirigiendo campañas de
marketing electrónico para muchas empresas del S&P 500. Uno de sus trabajos más
visibles es el e-marketing de un portal de noticias líder que se dirigía a un segmento muy
bien definido, con gran éxito y revuelo mundial.
• Asesor en Legislación y Normativa Inmobiliaria: Sr. Ed Fee, Abogado Nominado
uno de los 20 mejores abogados inmobiliarios de Chicago por el Colegio de Abogados del
Estado de Illinois en 2005, el Sr. Fee representó a muchos inversores inmobiliarios
durante las negociaciones con los organismos gubernamentales estatales y locales,
teniendo un papel importante en algunas empresas de gran altura muy visibles en el centro
de Chicago.

Empleados:
• Asistente administrativo.

Servicios de apoyo
Inicialmente, todo el mantenimiento se externalizará, lo que implica que se requerirá una
amplia gama de servicios de apoyo.
• Servicios de contabilidad: prestados por Grant Thornton(www.gt.com), una de las
principales empresas de contabilidad de Estados Unidos - contacto inicial gracias a
nuestra asesora financiera, la Sra. Scharko (fue mentora de algunos de sus actuales
empleados de alto nivel y trabajó con algunos de los socios).
• Servicios de mantenimiento: nos hemos asociado con www.servicemagic.com (el
principal mercado en línea del país que conecta a propietarios de viviendas con
profesionales de servicios domésticos preseleccionados y valorados por los clientes,
fundado en 1998 y clasificado en el puesto 60 de la lista de empresas privadas de
rápido crecimiento de la revista Inc 500 en 2004) para proporcionar una lista de
servicios locales preseleccionados (con licencia y seguro) de fontanería, jardinería,
pintura, electricidad, calefacción, refrigeración, limpieza, control de plagas y manitas
que se utilizarán para presupuestar y realizar el trabajo.

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5
Finanzas

Riesgos
Un factor clave del negocio y, por tanto, un riesgo para Cornerstone Property es el
mercado de alquiler en Chicago. Si se produce un descenso importante en este mercado, existe el
riesgo de que se produzcan grandes desocupaciones. Chicago tiene un mercado de alquiler fuerte
y nuestro socio en esta zona conoce las comunidades y tendencias de este mercado y tiene un
excelente historial de proyección de las tendencias del sector.

Nuestros clientes dependen de nosotros para mantener y gestionar sus propiedades, por lo
que un servicio puntual y adecuado es necesario para proteger su inversión y mantener su
confianza en nosotros. Nuestro socio en la gestión de operaciones ha establecido relaciones con
una amplia red de proveedores y posee amplios conocimientos sobre el mantenimiento de
edificios.

El fallo del sistema es un riesgo que puede causar problemas operativos y de tesorería. Si
los inquilinos no pueden pagar los alquileres a través del portal web durante algún tiempo, las
repercusiones en los flujos de tesorería podrían ser considerables. Existen sistemas redundantes y
planes de contingencia para mitigar este riesgo.

Análisis del punto de equilibrio

Número medio de unidades por propiedad 6

Alquiler mensual medio por unidad 1,170
Ingresos medios mensuales por propiedad 7,020
Ingresos netos medios por propiedad (5%) 351
Ingresos netos medios por propiedad (tasa de ocupación del 333.45
95%)
Gastos mensuales 12,975

Punto de equilibrio Nº de propiedades 12.975/333 = 39 propiedades

Estado de flujos de tesorería

Véase el Apéndice B

Balance
Véase el Anexo C

Cuenta de resultados
Véase el Apéndice D

2
6
Solicitud de financiación y devolución

Se solicita una carta de crédito por valor de 150.000 dólares. El tipo de interés que
solicitamos es del 7,5%.

Esta solicitud se basa en las siguientes previsiones de costes:

Desarrollo de software $200,000
Marketing y marca $ 50,000
Puesta en marcha legal/contable $ 5,000
Costes de explotación (6 meses) $ 45,000
Coste total de $300,000
puesta en marcha
Cada socio tiene previsto aportar 50.000 dólares.

El estado de flujos de tesorería muestra el calendario de cuándo se prevé que se necesitará

el dinero durante el primer año y el calendario de pago a lo largo de los años dos y tres.

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Apéndice A - Capturas de pantalla del sitio web
Página de inicio

Quiénes somos

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Portal del Arrendatario - Pago

Portal del inquilino - Servicio de asistencia

2
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Portal del Arrendador - Página de inicio

Portal del propietario - Informe de muestra

3
0
Flujo de caja : Primer año

Julio Agosto Sep Octubre Nov Diciembr Jan Febrero Mar Abr Mayo Jun
Tesorería inicial 13,287 12,688 26,441 25,719 36,530 40,317 53,140 56,044
$ 14,215 24,997 41,041
Efectivo procedente de las
operaciones:
Efectivo retenido de cobros 12,635 12,635 12,715 14,195
Efectivo procedente de comisiones de 6,502 6,502 6,502 13,003 13,003 13,003 19,543 19,543 19,543 26,786 26,786 26,786
gestión
SubtotalyEfectivo
otros de explotación 25,638 13,003 13,003 32,258 19,543 19,543 40,981 26,786 26,786
19,137 6,502 6,502

Efectivo adicional recibido:

Nuevo Préstamo actual
Nuevos empréstitos a largo plazo Venta 50,000 5,000 10,000 10,000 5,000
70,000
de otros activos corrientes Venta de
activos a largo plazo Nuevas inversiones
recibidas
32,000 95,000 23,000
32,000 95,000 93,000 50,000 0 0 5,000 10,000 10,000 0 5,000 0

Gastos:
Gasto en efectivo 37,850 25,350 20,350 10,350 10,350 10,350 10,350 10,350 10,350 10,350 10,350 10,350
Pago de cuentas por pagar 1,750 2,625 3,063 3,375 3,375 3,375 3,406 3,469 3,531 3,531 3,563
Subtotal gastado en operaciones 37,850 13,725 13,725 13,725 13,756 13,819 13,881 13,881 13,913
27,100 22,975 13,413

Efectivo adicional gastado:

Reembolso del principal de los empréstitos corrientes
Reembolso del principal del pasivo a largo plazo
Compra de otros activos corrientes
Compra Activos a largo plazo
75,000 75,000 50,000
Distribución a los socios 12,000 12,000 15,000 15,000 15,000 15,000
0 75,000 75,000 50,000 0 0 12,000 12,000 15,000 15,000 15,000 15,000

Saldo final Caja 13,287 12,688 14,215 26,441 25,719 24,997 36,530 40,317 41,041 53,140 56,044 53,917
Retener un 10% de efectivo para
reservas de reparación 12,635 12,635 12,635 25,270 25,270 25,270 37,985 37,985 37,985 52,180 52,180 52,180

Apéndice B - Flujo de caja

3
1
Flujo de caja : Segundo año - Tercer año
Año 2 Año 3
Julio- Oct-Dic Enero- Abr-Jun Julio- Oct-Dic Enero- Abr-Jun
Tesorería inicial septiembre
53,917 59,439 Marzo
68,575 75,561 septiembre
84,897 97,857 Marzo
104,964 96,446

Efectivo procedente de las

operaciones:
Efectivo retenido de cobros 7,000 7,000 7,000 7,000 7,000 7,000
Efectivo procedente de comisiones de
gestión y otros 93,332 104,307 115,282 126,257 137,232 147,207 147,207 147,207
Subtotal Efectivo de explotación 100,332 111,307 122,282 133,257 144,232 154,207 147,207 147,207

Efectivo adicional recibido:

Nuevos empréstitos a corto plazo Nuevos
empréstitos a largo plazo Nuevas
inversiones recibidas
Subtotal Efectivo adicional recibido 0

Gastos:
Gasto en efectivo 26,247 26,247 26,247 26,247 33,972 33,972 33,972 33,972
Pago de cuentas por pagar 3,563 10,924 10,549 10,174 9,799 12,128 11,753 11,378
Subtotal gastado en operaciones 29,810 37,171 36,796 36,421 43,771 46,100 45,725 45,350

Efectivo adicional gastado:

Reembolso del principal
Préstamo 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 10,000
Reembolso del principal del pasivo a largo
plazo
Compra de otros activos corrientes
Compra Activos a largo plazo
Distribución a los socios 45,000 45,000 58,500 67,500 67,500 81,000 90,000 90,000
65,000 65,000 78,500 87,500 87,500 101,000 110,000 100,000
Saldo final 59,439 68,575 75,561 84,897 97,857 104,964 96,446 98,303

Retener un 10% de efectivo para reservas

de reparación 59,180 66,180 73,180 80,180 87,180 94,180 94,180 94,180

3
2
 Apéndice C - Balance
Balance de los socios individuales a 30 de abril de 2006

Activos Stoykov Gentry Akbari

Efectivo 5,000 8,000 7,500
Otros activos corrientes 175,000 75,000 85,000
Total activo circulante 180,000 83,000 92,500

Activos a largo plazo 5,000,000 1,500,000 1,350,000

Amortización acumulada (1,500,000) (150,000)
Total activos a largo plazo 3,500,000 1,350,000 1,350,000

Activos totales 3,680,000 1,433,000 1,442,500

Pasivo y patrimonio neto

Empréstitos corrientes 100,000 10,000 22,000
Otros pasivos corrientes 2,500 1,500 2,200
Subtotal pasivo corriente 102,500 11,500 24,200

Pasivo a largo plazo 2,500,000 1,200,000 1,050,000

Pasivo total 2,602,500 1,211,500 1,074,200

Patrimonio neto 1,077,500 221,500 368,300

Total pasivo y patrimonio neto 3,680,000 1,433,000 1,442,500

Apéndice D - Cuenta de resultados
Cuenta de resultados: Primer año

Julio Agosto Septiemb Octub Otras tasas 500 500 500 1,000
re re
Ingresos Ingresos totales 6,502 6,502 6,502 13,003
Gastos de gestión de los alquileres 6,002 6,002 6,002 12,003
cobrados

3
3
 1,000 1,000 1,500 1,500 1,500 2,000 2,000 2,000
Gastos 13,003 13,003 19,543 19,543 19,543 26,786 26,786 26,786
Gastos de nómina 5,000 7,500 7,500 7,500
Impuestos sobre la nómina y otras 1,750 2,625 2,625 2,625
prestaciones
Gastos de venta y marketing 1,350 1,350 1,350 1,350
Gastos de oficina 200 200 200 200 7,500 7,500 7,500 7,500 7,500 7,500 7,500 7,500

Servicios 200 200 200 200 2,625 2,625 2,625 2,625 2,625 2,625 2,625 2,625
1,350 1,350 1,350 1,350 1,350 1,350 1,350 1,350
Alquiler de oficinas 700 700 700 700
200 200 200 200 200 200 200 200
Seguros 200 200 200 200
200 200 200 200 200 200 200 200
Servicios profesionales 200 200 200 200
700 700 700 700 700 700 700 700
Costes iniciales 30,000 15,000 10,000
200 200 200 200 200 200 200 200
Gastos totales 39,600 27,975 22,975 12,975 200 200 200 200 200 200 200 200

Ingresos de explotación (33,098) (21,473) (16,473) 28

12,975 12,975 12,975 12,975 12,975 12,975 12,975 12,975

Gastos por intereses 438 750

28 28 6,568 6,568 6,568 13,811 13,811 13,811

Beneficio neto (33,098) (21,473) (16,911) (722)

750 750 781 844 906 906 938 938
Nov Diciembr Jan Febrero Mar Abr Mayo Jun
e
(722) (722) 5,787 5,724 5,662 12,904 12,873 12,873
12,003 12,003 18,043 18,043 18,043 24,786 24,786 24,786

3
4
Cuenta de resultados: Segundo año - Tercer año
Año 2 Año 3
Julio- Enero- Julio-
Ene- Mar Abr-Jun septiembre Oct-Dic Marzo Abr-Jun septiembre Oct-Dic
Gastos de gestión de los alquileres
cobrados 84,332 94,307 104,282 114,257 124,232 134,207 134,207 134,207
Otras tasas 9,000 10,000 11,000 12,000 13,000 13,000 13,000 13,000
93,332 104,307 115,282 126,257 137,232 147,207 147,207 147,207

Gastos de nómina 23,175 23,175 23,175 23,175 30,900 30,900 30,900 30,900
Impuestos sobre la nómina y otras 8,111 8,111 8,111 8,111 10,815 10,815 10,815 10,815
prestaciones
Gastos de ventas y marketing 1,500 1,500 1,500 1,500 1,500 1,500 1,500 1,500
Alquiler de equipos y programas 200 200 200 200 200 200 200 200
informáticos
Servicios 210 210 210 210 210 210 210 210
Alquiler de oficinas 750 750 750 750 750 750 750 750
Seguros 206 206 206 206 206 206 206 206
Servicios profesionales 206 206 206 206 206 206 206 206
Gastos totales 34,358 34,358 34,358 34,358 44,787 44,787 44,787 44,787

Ingresos de explotación 49,973 59,948 69,923 79,898 79,445 89,420 89,420 89,420

Gastos por intereses 2,813 2,438 2,063 1,688 1,313 938 563 188

Ingresos netos 47,161 57,511 67,861 78,211 78,132 88,482 88,857 89,232

Tasa de vacantes Tasa de gastos de 95%

gestión 5%
Tasa de inflación 3%

3
5