Analisis

diproyeksi

kan
Terbalik^
 INDEKS P.

0. Ringkasan Eksekutif.......................................................................................................................................6
Fitur proyek.....................................................................................................................................................6
0.1. Karakteristik utama dari proyek ini..........................................................................................................6
0.1.1. Jenis proyek dan kebutuhan yang dicakupnya..................................................................................6
0.1.2. Investasi yang harus dilakukan dan pembiayaan proyek..................................................................7
Aplikasi Dana..............................................................................................................................................7
Analisis Dilakukan..........................................................................................................................................8
0.2. Jenis analisis yang dilakukan...................................................................................................................8
0.2.1. Alat untuk memeriksa kelayakan ekonomi.......................................................................................9
0.2.2. Alat untuk memeriksa kelayakan finansial........................................................................................9
Kesimpulan...................................................................................................................................................11
0.3. Kesimpulan............................................................................................................................................11
0.3.1. Analisis Skenario Dasar..................................................................................................................11
0.3.2. Analisis sensitivitas skenario dasar.................................................................................................12
Sensitivitas Kelayakan Ekonomi...............................................................................................................12
Sensitivitas Kelayakan Finansial...............................................................................................................12
Deskripsi dan Karakteristik Proyek..............................................................................................................15
1. Deskripsi Proyek.......................................................................................................................................15
1 .0. Deskripsi Proyek...............................................................................................................................15
1.1. Investasi yang harus dilakukan..........................................................................................................15
1.1.1. Investasi pada Aset Tetap atau Tidak Lancar.............................................................................15
1.1.2. Investasi dalam aset lancar atau modal kerja..............................................................................17
1.2. Pembiayaan proyek................................................................................................................................18
Analisis Kelayakan........................................................................................................................................21
2. Analisis Kelayakan Ekonomi-Finansial proyek...........................................................................................21
Kelangsungan Konsep...................................................................................................................................21
2.0. Konsep kelayakan dan alat analisis........................................................................................................21
2.0.1. Konsep kelayakan ekonomi-finansial..............................................................................................21
2.0.2. Alat untuk memeriksa kelayakan ekonomi.....................................................................................22

Halaman:
2
 2.0.3. Alat untuk memeriksa kelayakan finansial......................................................................................26
2.1. Persiapan skenario dasar....................................................................................................................28
2.1.1. Konsep skenario dasar................................................................................................................28
2.1.2. Elemen yang diperlukan untuk persiapannya.............................................................................28
2.1.3. Analisis Skenario Dasar..............................................................................................................30
Kesimpulan Kelayakan Finansial..............................................................................................................32
2.2. Analisis sensitivitas............................................................................................................................33
2.2.1. Sensitivitas ekonomi (Profitabilitas)...........................................................................................35
Sensitivitas NPV........................................................................................................................................35
2.2.2. Sensitivitas keuangan (solvensi).................................................................................................37
Sensitivitas Kebutuhan Modal yang Beredar............................................................................................37
3. Lampiran I: Metodologi dan Hipotesis.........................................................................................................40
3.0. Metode dan hipotesis yang digunakan dalam arus.................................................................................40
3.0.1. Metode langsung untuk membangun aliran....................................................................................40
2. Arus Kas Investasi..............................................................................................................................42

Halaman:
3
Halaman:
4
0. Ringkasan Eksekutif
Ringkasan Dengan disusunnya laporan ini, kelayakan ekonomi dari proyek investasi
yang ingin dilaksanakan perusahaan akan terlihat. Dalam ringkasan
bisnis plan eksekutif ini, kami akan menyebutkan kesimpulan utama yang dicapai
setelah melakukan analisis kelayakan ekonomi-finansial dari proyek
investasi masa depan.

Fitur proyek

0.1. Karakteristik utama dari proyek ini

Karakteristik utama dari proyek ini adalah:

0.1.1. Jenis proyek dan kebutuhan yang dicakupnya

Proyek saat ini bertujuan untuk bersaing di pasar saat ini dengan alat yang lebih
efisien, mengupayakan peningkatan daya saing perusahaan.

Proyek yang dianalisis terdiri dari pembangunan gudang yang akan berfungsi sebagai
gudang bahan baku yang digunakan di kantor pusat yang berlokasi di Madrid. Proyek ini juga
mempertimbangkan pembelian 3 truk komersial yang diperlukan untuk pengangkutan bahan
mentah tersebut.

Perkiraan pendapatan mengacu pada jumlah yang saat ini dibayarkan oleh perusahaan
induk untuk jenis layanan ini, yang saat ini dialihdayakan.

Awalnya, proyek tersebut diperkirakan akan berlangsung selama 10 tahun, setelah itu
proyek dapat dilanjutkan dengan eksploitasi atau dijual untuk nilai sisa, yang diperkirakan
berjumlah €500,000.

Halaman:
5
0.1.2. Investasi yang harus dilakukan dan pembiayaan proyek

Pada bagian ini kami hanya akan menyebutkan perkiraan jumlah investasi dan
sumber pendanaannya. Mengarahkan pembaca ke bagian berikutnya dari laporan di mana
deskripsi total investasi yang diperlukan untuk proyek tersebut dirinci. Pada tabel berikut,
kami menampilkan aplikasi dan sumber dana:

Aplikasi Dana Sumber dana

Agak Jumlah Jenis Jumlah Dana %
Aplikasi

Investasi €1,046,500.00 Dana Sendiri 658.859,35 € 51,28 %

Tidak bisa
bergerak
PPN Investasi €188,370.00 Dana Eksternal 626.010,65 € 48,72 %
(meminjamkan -
komisi)
Modal Kerja
50.000,00 €
Investasi

Total €1,284,870.00 Total Asal €1,284,870.00 100 %

Aplikasi Dana

Aplikasi Dana

Seperti dapat dilihat pada tabel sebelumnya, untuk melaksanakan proyek ini,
diperlukan investasi pada aset tetap sebesar €1,046,500.00. Untuk jumlah ini kita harus
menambahkan PPN sebesar €188,370.00, jumlah yang diasumsikan telah diperoleh
kembali pada tahun kedua (2012) ketika meminta pengembaliannya.

Untuk memastikan kelayakan finansial proyek, yaitu tidak ada kesenjangan antara
pengumpulan dan pembayaran yang terkait dengannya, sejumlah dana tertentu harus
tetap diimobilisasi secara permanen. Dana ini disebut modal beredar atau modal kerja di
bidang keuangan dan untuk proyek ini diperkirakan berjumlah €50,000.00. Perlu diketahui
bahwa meskipun dana tersebut telah dikurangkan dari arus kas periode awal, namun
ditambahkan pada periode akhir, mengingat ketika proyek investasi tersebut berhenti
dieksploitasi maka akan dikeluarkan kembali dan dapat digunakan untuk hal lain. tujuan.

Halaman:
6
 Sumber Dana

Terlihat, perseroan akan menyediakan 51,28% dana yang diperlukan untuk

melaksanakan proyek tersebut. Secara khusus, ini akan menyumbang €658,859.35. Anda
juga perlu memiliki dana eksternal sebesar €626,010.65 (yang terdiri dari €642,435.00
pokok pinjaman dikurangi biaya pembukaan dan pengeluaran lainnya).

Untuk memperoleh dana asing tersebut, perusahaan akan meminta pinjaman

dengan ciri-ciri sebagai berikut.

Fitur Pinjaman
Jumlah yang diminta 642.435,00 €
Jenis minat 5,00 %
Tahun amortisasi 10 tahun
Kekurangan selama bertahun-tahun 2 tahun

-6.424,35 €
Perkiraan biaya pembukaan (1,00% dari pokok)
Biaya lainnya -10.000,00 €
Biaya selama tahun tenggang 2.676,81 €
Biaya untuk sisa tahun 8.133,18 €

Seperti terlihat pada tabel di atas, pinjaman yang diminta memiliki masa tenggang
selama 2 tahun, yang mana hanya bunga saja yang dibayarkan. Sedemikian rupa
sehingga biaya selama periode tersebut akan berjumlah €2,676.81. Setelah 2 tahun ini
biayanya akan menjadi €8,133.18.

Subsidi

Subsidi akan diminta untuk pengembangan proyek. Diperkirakan jumlahnya akan

berjumlah €313,950.00. Diperkirakan akan ditagih pada tahun 2012, namun akrualnya
telah dimasukkan ke rekening operasional (pada pos "9. Alokasi Subsidi") mulai tahun
pertama. Besarnya akrual tersebut didasarkan pada penyusutan properti yang akan
disubsidi.

Catatan Asal Untuk menyelesaikan bagian mengenai asal usul dan penggunaan dana,
dan kami hanya dapat memberikan komentar bahwa ketika melakukan
Penggunaan analisis sensitivitas proyek terhadap kemungkinan peningkatan
anggaran investasi awal, telah dipertimbangkan bahwa peningkatan
Dana
yang diharapkan harus dibiayai 100% oleh proyek sendiri. dana. Karena dana eksternal
(pinjaman) telah diminta berdasarkan anggaran awal dan tidak ada jaminan bahwa
pembiayaan akan diperluas, maka penyelenggara proyek sendiri yang harus menanggung
peningkatan anggaran ini. .

Analisis Dilakukan

0.2. Jenis analisis yang dilakukan

Tujuan dari laporan ini adalah untuk memverifikasi kelayakan ekonomi-finansial dari
proyek investasi ini. Untuk melakukan hal ini, kita akan memulai dari skenario dasar yang

Halaman:
7
terdiri dari arus kas awal. Untuk skenario ini, analisis sensitivitas akan diterapkan, yang
bertujuan untuk memverifikasi bagaimana kemungkinan perubahan dalam volume
pendapatan yang diharapkan dan peningkatan anggaran investasi awal akan
mempengaruhi hasil yang diperoleh pada awalnya.

Pertama, kita akan mendefinisikan apa yang dimaksud dengan kelayakan ekonomi
dan kelayakan finansial, dan selanjutnya kita akan melihat alat yang digunakan untuk
mengukurnya.

Definisi Kelayakan Ekonomi

Suatu proyek akan terbukti layak secara ekonomi, asalkan diperoleh profitabilitas
yang positif dan dapat diterima, yaitu proyek tersebut harus mencapai profitabilitas yang
lebih besar daripada yang diperoleh jika diinvestasikan dalam aset keuangan, dengan
tingkat keuntungan yang sama. risiko setara yang ada di pasar.

Definisi Kelayakan Finansial

Suatu proyek akan layak dari sudut pandang keuangan, sepanjang, sepanjang
waktu, proyek tersebut menunjukkan bahwa proyek tersebut mempunyai sumber daya
yang cukup untuk mampu memenuhi kewajiban pembayaran yang timbul selama
pengembangannya. Kemampuan memenuhi kewajiban pembayaran inilah yang disebut
dengan Solvabilitas di bidang keuangan.

0.2.1. Alat untuk memeriksa kelayakan ekonomi

Kriteria pemilihan investasi yang digunakan dalam laporan ini untuk memverifikasi
kelayakan ekonomi adalah:

- Net Present Value (NPV) atau Net Present Value (NPV): Nilai sekarang
bersih adalah ukuran besarnya nilai yang diciptakan atau ditambahkan saat ini dalam
perusahaan sebagai akibat dari melakukan investasi. Proyek tersebut akan diterima
selama NPVnya positif atau nol.

- Tingkat Pengembalian Internal (IRR): IRR atau tingkat pengembalian internal

adalah tingkat diskonto yang menjadikan nilai sekarang aliran proyek sama dengan modal
awal yang diinvestasikan (modal yang disumbangkan oleh promotor). Artinya, tingkat
diskontolah yang menjadikan NPV 0.

- Akumulasi Saldo Kas di akhir Proyek: Dihitung dengan mengakumulasi saldo

kas dari periode awal hingga periode terakhir proyek. Oleh karena itu, jika saldo kas pada
tahun lalu negatif, proyek tersebut tidak layak secara ekonomi.

0.2.2. Alat untuk memeriksa kelayakan finansial

Untuk memeriksa kelayakan finansial proyek kami akan menggunakan alat-alat

berikut:

- Batas Solvabilitas Finansial: Saldo yang dibawahnya akumulasi saldo

perbendaharaan proyek tidak boleh ditemukan. Dalam kasus kami, proyek tersebut akan
layak secara finansial, selama akumulasi saldo proyek lebih besar dari batas solvabilitas
finansial. Untuk semua tahun, akumulasi saldo periode tersebut harus lebih besar dari

Halaman:
8
batas solvabilitas keuangan. Jika hal ini tidak terpenuhi maka akan timbul kebutuhan
modal kerja.

- Kebutuhan Modal Kerja : Kebutuhan modal kerja akan terjadi jika, pada setiap
periode proyeksi, akumulasi saldo proyek kurang dari batas solvabilitas keuangan. Pada
periode ini, diperlukan jumlah modal kerja yang lebih besar.

Halaman:
9
 Kesimpulan

0.3. Kesimpulan
Setelah membuat estimasi arus kas proyek untuk skenario dasar dan melakukan
analisis sensitivitas terhadap penurunan penjualan dan peningkatan anggaran investasi awal.
Kesimpulan utama yang dicapai adalah:

0.3.1. Analisis Skenario Dasar

Pada tabel berikut, data yang diperoleh dari analisis ekonomi dan keuangan untuk
skenario dasar telah dirangkum.

Analisis Ekonomi (profitabilitas) Analisa keuangan

Indikator Bernilai Keputusan (solvabilitas)

PERGI
(profitabilitas minimum Penerimaan Proyek ini tidak akan memiliki
738.245,28 € masalah solvabilitas.
10,00%) proyek.

31,85 % Penerimaan
IR
proyek.
IRR>Profitabilitas
minimum.

Akumulasi Arus
Kas pada akhir
Proyek Penerimaan
1.712.915,49 €
proyek.

Kesimpulan
Analisa ekonomi Analisa keuangan

Ekonomi yang berjalan terus Layak secara finansial.

Berdasarkan hasil yang diperoleh, kami dapat menyimpulkan bahwa:

Kesimpulan Kelayakan Ekonomi

Proyek tersebut terbukti menguntungkan dengan mencapai profitabilitas sebesar

31,85% (IRR), lebih tinggi dari profitabilitas minimum yang disyaratkan oleh pihak promotor
yaitu sebesar 10,00%. Selanjutnya, akumulasi arus kas pada akhir proyek akan berjumlah
€1,712,915.49.

Halaman:
10
 Kesimpulan Kelayakan Finansial

Proyek ini tidak akan memiliki masalah solvabilitas. Karena anggaran investasi
modal kerja tidak akan terlampaui sewaktu-waktu.

0.3.2. Analisis sensitivitas skenario dasar

Sensitivitas Kelayakan Ekonomi

Melalui analisis ini, kami akan memeriksa sensitivitas profitabilitas proyek terhadap
variasi negatif dalam anggaran penjualan, bersama dengan kemungkinan peningkatan
anggaran investasi. Untuk melakukan ini, kami memperoleh pasangan nilai (Kesalahan %
penjualan, Kesalahan % anggaran investasi) batas atau batas, yang akan membuat proyek
tidak lagi menguntungkan. Kami menyebut kumpulan pasangan nilai ini sebagai Project
Profitability Frontier.

Perbatasan PROFITABILITAS PROYEK ini memberi tahu kita seberapa aman proyek
tersebut , karena semakin besar pasangan nilainya, semakin besar margin keselamatan
sehubungan dengan variasi penjualan dan anggaran awal, yang dapat didukung oleh proyek
tanpa berhenti menghasilkan keuntungan. Pada tabel berikut kami menunjukkan sensitivitas
NPV terhadap variasi tingkat penjualan dan anggaran investasi awal.

Analisis Sensitivitas: Viabilitas UAN J. '. * -

^ Penurunan Penjualan
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45

GY K
0 738.245 € 61 9.998€ 501.751 € 383.504 6 265.2576 147.0106 28.7636 -89.484 6 -208.5566 •340.150 €
5 686 419 € 568.172 € 449 925 € 331.6786 213.4316 95.184 6 -23.0636 -141.311 6 ■260.5456 ■402.109 6
6
Sc 10 634 593 € 516.346 € 398.099 € 279.8526 161.6056 43.358 6 ■74.8906 -193.137 6 ■312.6096 ■456.069 6

SALA 15 582.767€ 464.520 € 346.273 € 228.0266 109.7796 ■8.469 6 -126.7166 -244.963 6 -364.691 6 -510.0296
H 20 530.941 € 412.694 € 294.447 € 176.1996 57.9526 -60.295 6 178.5426 -296.7896 -416.7806 -563.9886
DAN
5 25 479.115€ 360.868 € 242.620 € 124.3736 6.1266 -112.121 6 -230.3686 -348.6156 -468.9666 -617.9486

DAN 30 427.289 € 309.041 € 190.7946 72.5476 -45.7006 -163.9476 -282.1946 -400.441 6 -521.1536 -671.9076
0)
35 375.462 € 257.215 € 138.9686 20.721 6 -97.5266 -215.7736 -334.0206 -452.2676 -573.3806 -725.8676
6
C 40 323.636 € 205.389 € 87.142€ ■31.1050 -149.3526 -267.5996 •385.8466 -504.1146 -625.681 6 -779.8276
\= 45 271.810 € 153.563 € 35.3166 -82.931 6 ■201.1786 ■319.4256 ■437.6726 ■555.971 6 ■677.981 6 -833.7866
HAI .

Seperti terlihat pada tabel, ada beberapa pasang nilai di bawah ini yang membuat
proyek ini menguntungkan. Misalnya, kita menemukan pasangan (30,00%, 0,00%), yang
berarti bahwa pada penurunan penjualan maksimum sebesar 30,00%, peningkatan
maksimum yang dapat terjadi dalam anggaran investasi berjumlah 0,00%, karena
peningkatan yang lebih tinggi akan membuat proyek tidak menguntungkan.

Sensitivitas Kelayakan Finansial

Untuk memeriksa sensitivitas proyek dari aspek finansial, kita akan melihat
sensitivitas kebutuhan modal kerja terhadap variasi penjualan dan anggaran investasi. Jadi
jika suatu saat kebutuhan modal kerja negatif, hal ini menandakan proyek tersebut akan
menunjukkan masalah solvabilitas. Di bawah ini kami tampilkan tabel kebutuhan modal kerja.

Halaman:
11
 m salah satu
Analisis Sensitivitas: Kelayakan
5 10
Finansial
^^f^penurunan
15 20
i
Penjualan
25 30
DAN 35 40 45
N
DA
K
0 0 50.000 € 50.0000 50.0000 50.000 € 50.000 € 50.0000 50.0000 50.0000 50.0000 36.7140
ak 5 50.0000 50.0000 50.0000 50.000 0 50.000 € 50.0000 50.0000 50.000 0 50.0000 36.7140
u
Sc 10 50.000 € 50.0000 50.0000 5o.ooo e 50.000 € 50.0000 50.0000 50.000 0 50.0000 36.7140

G 15 50.0000 50.0000 50.0000 50.000 0 50.000 € 50.0000 50.0000 50.000 € 50.0006 36.7140
• + 20 50.0000 50.0000 50.0000 50.000 0 50.000 € 50.0000 50.0000 50.000 0 50.0000 36.7140
n
0 25 50.0000 50.0000 50.0000 50.000 e 50.0000 50.0000 50.0000 50.000 0 50.0000 36.7140
e-
DAN 30 50.0000 50.0000 50.0000 5o.ooo e 50.0000 50.0000 50.0000 50.000 0 50.0000 36.7140
9
35 50.0000 50.0000 50.0000 50.000 € 50.0000 50.0000 50.0000 50.000 0 50.0000 36.7140
6
C 40 50.0000 50.0000 50.0000 50.000 e 50.0000 50.0000 50.0000 50.000 0 50.0000 36.7140
45 50.0000 50.0000 50.0000 5o.ooo e 50.0000 50.0000 50.0000 50 000€ 50.0000 36.7140
-
-salah
satu

Seperti terlihat pada tabel, proyek tersebut, mengingat anggaran investasi awal tidak
ditingkatkan, dapat mendukung penurunan penjualan hingga 45,00%.

Jika kita menganggap bahwa penjualan seperti yang diproyeksikan dalam skenario
dasar, proyek tersebut dapat mendukung peningkatan anggaran investasi sebesar 45,00%
tanpa mengalami masalah solvabilitas.

Halaman:
12
Halaman:
13
 Deskripsi dan Karakteristik Proyek

1. Deskripsi Proyek

1 .0. Deskripsi Proyek

Proyek yang dianalisis terdiri dari pembangunan gudang yang akan berfungsi
sebagai gudang bahan baku yang digunakan di kantor pusat yang berlokasi di
Madrid. Proyek ini juga mempertimbangkan pembelian 3 truk komersial yang
diperlukan untuk pengangkutan bahan mentah tersebut.

Perkiraan pendapatan mengacu pada jumlah yang saat ini dibayarkan oleh
perusahaan induk untuk jenis layanan ini, yang saat ini dialihdayakan.

Awalnya, proyek tersebut diperkirakan akan berlangsung selama 10 tahun,

setelah itu proyek dapat dilanjutkan dengan eksploitasi atau dijual untuk nilai sisa,
yang diperkirakan berjumlah €500,000.

1.1. Investasi yang harus dilakukan

Saat melaksanakan proyek investasi apa pun, dua jenis investasi harus
dilakukan.

- Investasi pada Aset Tetap atau Aset Tidak Lancar.

- Investasi pada Modal Beredar atau Modal Kerja.

Kami melihat masing-masingnya:

1.1.1. Investasi pada Aset Tetap atau Tidak Lancar

Investasi pada aset tetap adalah setiap investasi yang bertujuan untuk
memperoleh aset tetap atau aset tidak lancar (baik berwujud maupun tidak
berwujud) yang diperlukan untuk permulaan dan pengembangan proyek. Dalam
investasi ini, biaya-biaya yang diperlukan sampai dimulainya aset tetap tersebut
juga akan disertakan.

Halaman:
14
 Pada tabel berikut kami akan menunjukkan berbagai item investasi dalam
aset tetap yang menjadi dasar pembuatan proyek ini.

Jumlah Jumlah
%
Deskripsi Aset Investasi Jumlah Satuan keseluruhan JUMLAH PPN
TONG
(dalam BI) (dalam BI)

Gudang Industri seluas 10.000 1 1.000.000,00 € 18 % 1.000.000,00 € 180.000,00 €

m2
Perabotan kantor 1 6.000,00 € 18 % 6.000,00 € 1.080,00 €

Komputer HP Pavilion 1 1.000,00 € 18 % 1.000,00 € 180,00 €

Printer Hp Laserject Merah 1 500,00 € 18 % 500,00 € 90,00 €

Van Lalu Lintas Renault 3 13.000,00 € 18 % 39.000,00 € 7.020,00 €

188.370,00
TOTAL PEMBAYARAN INVESTASI DALAM ASET 1.046.500,00 €
€

Seperti yang dapat dilihat, total investasi dalam aset tetap berjumlah
€1,046,500.00, dimana €188,370.00 dalam PPN investasi harus ditambahkan.
Jumlah ini harus diperhitungkan ketika membiayai proyek, karena harus dibayarkan
kepada pemasok, namun selanjutnya harus dikembalikan ke kantor pajak, yang
diperkirakan akan dilaksanakan pada tahun 2012.

Halaman:
15
1.1.2. Investasi dalam aset lancar atau modal kerja

Selain investasi pada aset tetap, investasi tetap pada modal kerja harus diukur
dalam setiap proyek investasi. Investasi ini mempunyai tujuan tunggal untuk memastikan
kelayakan finansial proyek, yaitu mampu menutupi kesenjangan arus kas yang mungkin
dihasilkan.

Dari segi perhitungan profitabilitas, dana tersebut tidak akan berdampak besar,
karena meskipun pada awalnya dianggap sebagai investasi awal, namun merupakan aset
milik perusahaan yang akan diperoleh kembali pada akhir periode. investasi pada saat
mana mereka akan dilepaskan untuk digunakan dalam proyek lain.

Untuk proyek saat ini, diperkirakan bahwa investasi yang diperlukan dalam modal
kerja akan berjumlah €50,000.00.

Halaman:
16
1.2. Pembiayaan proyek

Setiap proyek investasi perlu memiliki pembiayaan yang diperlukan untuk dapat
dilaksanakan. Tabel berikut menunjukkan asal usul dan penggunaan dana proyek.

Aplikasi Dana Sumber dana

Agak Jumlah Jenis Dana Jumlah %
Aplikasi
Investasi
Tidak bisa €1,046,500.00 Dana Sendiri 658.859,35 € 51,28 %
bergerak
PPN Investasi 626.010,65 € 48,72 %
€188,370.00 Dana Eksternal
(pinjaman - komisi)
Modal Kerja
50.000,00 €
Investasi

Total €1,284,870.00 Total Sumber

1.284.870,00 € 100 %
Aplikasi Dana

Seperti yang dapat dilihat, dari investasi awal sebesar €1,284,870.00, perusahaan
akan menyumbangkan 51,28% dana. Secara khusus, Anda akan menyumbang
€658,859.35. Anda juga harus memiliki €626,010.65 dana eksternal (yang terdiri dari
€642,435.00 pokok pinjaman dikurangi biaya pembukaan dan biaya lainnya).

Untuk memperoleh dana asing tersebut, perusahaan akan meminta pinjaman

dengan ciri-ciri sebagai berikut.

Fitur Pinjaman
Jumlah yang diminta 642.435,00 €
Jenis minat 5,00 %
Tahun amortisasi 10 tahun
Kekurangan selama bertahun-tahun 2 tahun
-6.424,35 €
Perkiraan biaya pembukaan (1,00% dari pokok)
Biaya lainnya -10.000,00 €
Biaya selama tahun tenggang 2.676,81 €
Biaya untuk sisa tahun 8.133,18 €

Kami hanya ingin menunjukkan bahwa jumlah perhitungan profitabilitas yang harus
dilakukan (perhitungan NPV dan IRR) adalah jumlah yang sebenarnya disumbangkan oleh
promotor, yaitu €658,859.35 dari dana sendiri. Mengenai dana eksternal sebesar
€626,010.65, satu-satunya hal yang perlu menjadi perhatian kami adalah memverifikasi
bahwa proyek tersebut akan menghasilkan sumber daya yang cukup untuk dapat
mengembalikan jumlah yang diperoleh ditambah bunga yang dihasilkan.

Subsidi

Halaman:
17
 Subsidi akan diminta untuk pengembangan proyek. Diperkirakan jumlahnya akan
berjumlah €313,950.00. Diperkirakan akan ditagih pada tahun 2012, namun akrualnya
telah dimasukkan ke rekening operasional (pada pos "9. Imputasi subsidi") mulai tahun
pertama. Besarnya akrual tersebut didasarkan pada penyusutan properti yang akan
disubsidi.

Halaman:
18
 Analisis Kelayakan

2. Analisis Kelayakan Ekonomi-Finansial proyek

Pada bagian ini, kami akan melakukan studi kelayakan ekonomi dan finansial
proyek. Untuk melakukan hal ini, pertama-tama kami akan menjelaskan secara
singkat apa yang dimaksud dengan kelayakan ekonomi-finansial dan alat keuangan
apa yang akan kami gunakan untuk menghitungnya. Selanjutnya, kami akan
menunjukkan skenario dasar, di mana kami akan melakukan analisis sensitivitas.
Analisis ini bertujuan untuk memverifikasi seberapa sensitif proyek terhadap
penyimpangan negatif (kesalahan) dalam volume pendapatan yang diproyeksikan.
Sedemikian rupa sehingga semakin besar penyimpangan yang dapat ditahan oleh
suatu proyek tanpa berhenti menjadi layak, semakin besar kepastian yang kita miliki
mengenai kelayakan sebenarnya dari proyek tersebut.

Kelangsungan Konsep

2.0. Konsep kelayakan dan alat analisis

Jelas bahwa sebelum memulai pelaksanaan proyek bisnis apa pun dan
menanggung risiko yang melekat dalam pengembangannya, penting untuk
melakukan analisis untuk memverifikasi kelayakan ekonomi-finansialnya,
sedemikian rupa sehingga hasil yang diperoleh memungkinkan kita untuk
melakukannya. menyimpulkan apakah disarankan untuk melaksanakan proyek
tersebut, jika ada modifikasi yang harus dilakukan atau gagasan tersebut harus
ditinggalkan.

2.0.1. Konsep kelayakan ekonomi-finansial

Kelayakan ekonomi-finansial suatu proyek ditandai dengan definisi berikut.

Definisi Kelayakan Ekonomi

Suatu proyek akan terbukti layak secara ekonomi, selama diperoleh

profitabilitas yang positif dan dapat diterima (lebih besar dari yang diperoleh di
pasar).

Definisi Kelayakan Finansial.

Suatu proyek akan layak dari sudut pandang keuangan, sepanjang, sepanjang
waktu, proyek tersebut menunjukkan bahwa proyek tersebut mempunyai sumber
daya yang cukup untuk mampu memenuhi kewajiban pembayaran yang timbul
selama pengembangannya. Kemampuan memenuhi kewajiban pembayaran inilah
yang disebut dengan Solvabilitas di bidang keuangan.

Halaman:
20
2.0.2. Alat untuk memeriksa kelayakan ekonomi

Seperti disebutkan pada poin sebelumnya, suatu proyek akan layak dari sudut
pandang ekonomi, selama proyek tersebut memperoleh keuntungan yang positif dan
dapat diterima oleh investor/pengembang.

Nah, di bidang keuangan, profitabilitas dapat dihitung dengan berbagai cara

dan bentuk, seperti misalnya profitabilitas ekonomi, disebut juga ROI (Return On
Investment), yang menunjukkan profitabilitas yang diperoleh dari aset yang
diinvestasikan. profitabilitas finansial, yang dikenal sebagai ROE (Return On Equity),
yang menunjukkan profitabilitas dana yang disumbangkan investor ke proyek;
Kedua return ini (ROE dan ROI) dijadikan sebagai besaran perhitungan hasil yang
diperoleh, beberapa hasil dari akun operasional (baik BAII, BAI, BN). . Nah, saat ini,
ketika menganalisis kelayakan ekonomi suatu proyek, arus keuangan (pengumpulan
dan pembayaran) lebih diperhitungkan daripada arus ekonomi (pendapatan dan
pengeluaran). Hal ini tidak berarti bahwa analisis yang akan dilakukan bersifat
finansial, karena arus penagihan dan pembayaran sebagian besar ditentukan oleh
arus pendapatan dan pengeluaran ekonomi. Sedemikian rupa sehingga dalam
jangka panjang sebagian besar pendapatan akan diubah menjadi pungutan dan
pengeluaran menjadi pembayaran, yang menunjukkan bahwa analisis yang akan
dilakukan tetap bersifat ekonomis. Lebih lanjut, jelas bahwa perusahaan mana pun
yang tidak mampu memperoleh aliran ekonomi (keuntungan) yang positif akan
mengalami masalah solvabilitas bahkan hingga bangkrut.

Di antara alat yang paling banyak digunakan saat ini untuk memeriksa
kelayakan ekonomi suatu proyek investasi adalah:

- Nilai Sekarang Bersih atau NPV.

- Tingkat Pengembalian Internal atau IRR.

- Akumulasi saldo kas Proyek.

Mari kita definisikan masing-masingnya.

Halaman:
21
 Nilai Sekarang Bersih atau NPV

Ini adalah metode evaluasi proyek yang paling terkenal, terbaik dan paling
diterima secara umum. Ini mengukur profitabilitas proyek dalam nilai moneter yang
melebihi profitabilitas yang diinginkan investor setelah memulihkan seluruh investasi
awal. Artinya, ia mengukur jumlah nilai yang diciptakan atau ditambahkan saat ini
sebagai hasil dari melakukan investasi.

Untuk mendapatkan NPV, nilai saat ini dari semua arus kas yang diharapkan
dihitung dan jumlah investasi awal (dana yang disumbangkan oleh promotor untuk
proyek) dikurangkan darinya. Rumus perhitungannya adalah:

n Arus Kas Bersih^ x (1 + Inflasi Tercermin '/ Nilai Sekarang Bersih = -Arus Awal + 2-----*
------------------------------------------------------------------------♦----------------------------------- t=l (1 +
Ky x (1 + Ekonomi Inflasi) 1
Makhluk:

Aliran Awal: Keseimbangan awal aliran proyek. Hal ini bertepatan dengan
jumlah dana sendiri yang akan disumbangkan ke proyek oleh promotor atau
investor. Saldonya selalu negatif, karena menyiratkan arus kas keluar bagi
investor, yang berharap dapat memulihkannya (dengan arus proyek) dan
juga memperoleh keuntungan modal.

Arus kas bersih: adalah arus kas untuk tahun t.

K : kinerja atau profitabilitas yang diminta oleh promotor dana yang

diinvestasikan dalam proyek. Semakin tinggi kinerja yang dibutuhkan maka
semakin rendah nilai NPVnya. Biasanya, imbal hasil lebih tinggi daripada
tingkat bunga aset bebas risiko dengan jangka waktu yang sama dengan
durasi proyek. Misalnya, jika proyek mempunyai durasi 2 hingga 5 tahun,
aset bebas risiko yang dapat menentukan profitabilitas minimum (yang harus
ditambah dengan premi risiko) adalah obligasi negara yang berjangka waktu
2, 3, atau 5 tahun. . . Kalau durasinya lebih panjang, kita bicara kewajiban
10, 15, hingga 30 tahun.

Inflasi perekonomian: Kenaikan harga secara umum dalam perekonomian.

Inflasi yang diteruskan: Kenaikan harga yang kita teruskan ke pendapatan

kita.

Kriteria keputusan NPV

Kriteria yang menandai diterima atau tidaknya proyek tersebut adalah:

Jika NPV>0: Proyek diterima. Karena terbukti menghasilkan nilai sesuai

dengan profitabilitas yang diminta investor (K).

Jika NPV<0: Proyek ditolak. Karena tidak terbukti menghasilkan nilai

profitabilitas yang diminta investor (K).

Halaman:
22
 Terakhir, beri komentar saja bahwa NPV sangat sensitif terhadap tingkat diskonto
(profitabilitas proyek yang diperlukan) yang digunakan, sedemikian rupa sehingga
semakin tinggi tingkat diskonto, semakin rendah nilai NPV. Idealnya, tingkat diskonto
atau profitabilitas yang diperlukan harus disesuaikan sejauh mungkin dengan ekspresi:

K = Profitabilitas aset bebas risiko + premi risiko

Namun penentuan premi risiko sepenuhnya arbitrer, artinya profitabilitas yang

dibutuhkan juga arbitrer. Hal ini dapat berarti bahwa suatu proyek ditolak, yang
meskipun tidak memiliki profitabilitas yang disyaratkan oleh promotor (K), namun
akan memiliki profitabilitas yang dapat diterima, jika kita membandingkannya dengan
aset investasi lainnya. Nah, untuk mengetahui berapa sebenarnya profitabilitas proyek
kita maka akan digunakan IRR.

Tingkat Pengembalian Internal (IRR)

IRR atau tingkat pengembalian internal adalah tingkat diskonto yang menjadikan
nilai sekarang aliran proyek sama dengan modal awal yang diinvestasikan (modal yang
disumbangkan oleh promotor). Artinya, tingkat diskontolah yang menjadikan NPV 0.

Dari apa yang telah dikatakan di atas, jelas bahwa IRR suatu proyek
menunjukkan profitabilitas internalnya.

Perhitungan IRR dilakukan secara iteratif dengan menerapkan nilai discount rate
yang berbeda pada rumus NPV dan melihat nilai NPV, proses berakhir pada saat nilai
NPV bernilai 0.

Kriteria keputusan IRR

Kriteria yang menandai diterima atau tidaknya proyek tersebut adalah:

Jika IRR > K : Proyek diterima. Karena profitabilitas internal proyek lebih
besar daripada profitabilitas yang diminta oleh promotor/investor. Hal ini
memastikan bahwa NPV positif.

Jika IRR < K : Proyek ditolak. Karena profitabilitas internal proyek lebih
rendah dari profitabilitas yang diminta oleh promotor/investor. Hal ini
membuat NPV menjadi negatif.

Terlihat bahwa kriteria keputusan IRR bergantung pada nilai profitabilitas yang
diminta oleh promotor (K). Seperti disebutkan dalam poin NPV, profitabilitas yang
dibutuhkan mungkin terlalu tinggi dan oleh karena itu proyek tersebut akan ditolak.
Melalui penggunaan IRR kita dapat mengamati profitabilitas yang diperoleh proyek,
sedemikian rupa sehingga meskipun IRR lebih rendah dari profitabilitas yang
disyaratkan oleh promotor (K), jika ini positif dan lebih tinggi dari profitabilitas aset
bebas Dari segi risiko, proyek tersebut dapat dianggap dapat diterima dengan
mempertimbangkan profitabilitas (K) yang dibutuhkan terlalu tinggi, sehingga jika kita
menerima IRR sebagai pengembalian modal, maka kita harus menerima proyek
tersebut.

Halaman:
23
 Akumulasi Saldo Kas pada akhir Proyek

Dihitung dengan mengakumulasi saldo kas dari periode awal hingga periode
terakhir proyek.

Kriteria Keputusan Saldo Kas Proyek

Hal ini akan sangat berguna jika, dalam proyeksi arus, terdapat periode dengan
saldo kas negatif (arus kas tidak konvensional), karena hal ini dapat menyebabkan
kegagalan NPV dan IRR.

Metode penilaian ini tidak digunakan untuk menerima proyek, melainkan

menolaknya. Artinya, metode ini berfungsi sebagai metode pengendalian NPV dan IRR,
karena walaupun jarang, metode ini dapat menerima proyek yang tidak layak secara
ekonomi.

Kriterianya adalah:

- Jika terdapat arus kas negatif dalam umur proyek dan NPV serta IRR
menerimanya:

- Jika akumulasi saldo positif dan besar maka proyek akan diterima.

- Jika saldonya negatif atau tidak terlalu tinggi dibandingkan dengan

kontribusi awal promotor, proyek tersebut akan ditolak.

- Jika terdapat arus kas negatif dalam umur proyek dan NPV serta IRR
menolaknya, maka proyek ditolak.

Halaman:
24
2.0.3. Alat untuk memeriksa kelayakan finansial

Seperti disebutkan di atas, suatu proyek akan layak dari sudut pandang
finansial, sepanjang, sepanjang waktu, proyek tersebut menunjukkan bahwa proyek
tersebut mempunyai sumber daya yang memadai untuk mampu memenuhi
kewajiban pembayaran yang timbul selama pengembangannya.

Untuk memeriksa kelayakan finansial proyek kami akan menggunakan Batas

Solvabilitas Finansial dan kebutuhan modal kerja sebagai alatnya.

Batas Solvabilitas Keuangan

Dalam kasus kami, proyek tersebut akan layak secara finansial, selama
akumulasi saldo proyek lebih besar dari batas solvabilitas keuangan. Yang dihitung
berdasarkan rumus berikut:

Batas Solvabilitas Finansial = Kontribusi Awal Mitra - Investasi Modal Kerja

Mantan. Jika kontribusi mitra yaitu akumulasi saldo awal suatu proyek adalah
– 100,000 (um) dan dalam proyek tersebut diperkirakan investasi awal modal kerja
adalah 50,000 (um). Indikator solvabilitasnya adalah:

Batas solvabilitas keuangan : - 100.000 - 50.000 .= - 150.000

Kriteria keputusan

Selama bertahun-tahun, harus dipenuhi bahwa:

Akumulasi saldo periode > Batas solvabilitas keuangan

Artinya, selama akumulasi saldo tahunan lebih tinggi dari batas solvabilitas
keuangan, proyek tersebut dapat dipastikan layak secara finansial, atau dengan
kata lain, akan terdapat cukup uang tunai untuk menjamin semua pembayaran.
Sebaliknya, jika pada suatu periode saldo akumulasi kurang dari batas, hal ini
berarti bahwa sampai saat itu, pembayaran proyek telah melebihi pengumpulan
dengan jumlah yang lebih besar dari anggaran modal kerja, yang berarti ada. tidak
cukup perbendaharaan untuk memenuhi semua pembayaran.

Contoh: Dalam contoh kita, batas solvabilitas adalah -150.000 (um).

Bayangkan saja selama tahun pertama proyek diperoleh 100.000 penagihan dan
160.000 pembayaran, saldo perbendaharaan untuk periode ini adalah -60.000
(100.000 – 160.000). Untuk menghitung akumulasi saldo periode 1, kita tambahkan
-60.000 ke saldo kas periode awal -100.000 (kontribusi awal), sehingga
menghasilkan jumlah -160.000. Terlihat kurang dari batas solvabilitas (-150.000),
yang menandakan kita akan mengalami masalah solvabilitas. Cara lain untuk
melihatnya adalah dengan memverifikasi bahwa anggaran modal kerja (biasanya
disimpan oleh kas untuk menghindari ketidaksesuaian dalam pengumpulan dan
pembayaran) berjumlah 50.000, dan karena kelebihan pembayaran atas
pengumpulan adalah 60.000, yaitu lebih besar dari anggaran yang dialokasikan ,

Halaman:
25
Kami membutuhkan 10.000 itu untuk dapat melakukan pembayaran.

Kebutuhan Modal Kerja

Akan ada kebutuhan modal kerja jika, dalam setiap periode proyeksi,
akumulasi saldo proyek kurang dari batas solvabilitas keuangan. Pada periode ini,
diperlukan jumlah modal kerja yang lebih besar. Kebutuhan modal kerja dihitung
sebagai:

Kebutuhan Modal Saat Ini = Akumulasi Saldo Kas Minimum - Batas Solvabilitas

Kriteria keputusan

- Apabila Kebutuhan Modal Kerja < 0 : menunjukkan besarnya modal kerja

yang dibutuhkan agar tidak terjadi permasalahan solvabilitas.

- Apabila Kebutuhan Modal Kerja >0 : Tidak terjadi permasalahan

solvabilitas.

Halaman:
26
2.1. Persiapan skenario dasar
2.1.1. Konsep skenario dasar

Untuk melakukan analisis kelayakan ekonomi-finansial suatu proyek, tidak hanya

anggaran investasi awal yang harus diperhitungkan, tetapi juga arus kas masa depan
yang diharapkan diperoleh dari proyek tersebut. Kumpulan data ini, yang terdiri dari
investasi awal dan arus kas masa depan, kami sebut sebagai kasus dasar.

Skenario ini akan digunakan sebagai dasar untuk melakukan analisis sensitivitas
proyek. Yang akan menunjukkan seberapa sensitif proyek tersebut terhadap kemungkinan
kesalahan yang dibahas dalam proyeksi penjualan atau anggaran investasi awal.

2.1.2. Elemen yang diperlukan untuk persiapannya

Untuk melaksanakan proyeksi arus kas proyek kami memiliki:

- Anggaran investasi awal.

- Anggaran Pembiayaan.
- Akun operasi.
- Kebijakan pengumpulan dan pembayaran.

Mari kita lihat masing-masingnya.

Anggaran investasi awal

Anggaran ini telah dibahas secara rinci pada bagian 1.1 Investasi yang akan
dilakukan.

Anggaran pembiayaan

Anggaran ini telah dibahas secara rinci di bagian 1.2 Pembiayaan proyek.

Akun operasi

Untuk mempersiapkan arus kas proyek, perlu disiapkan akun operasi untuk
masing-masing 10 tahun perkiraan umur proyek. Dari akun-akun ini dan tergantung pada
kebijakan pengumpulan dan pembayaran yang ingin dilakukan, arus kas tahunan dapat
diperoleh.
Akun operasional ditunjukkan pada Lampiran I. Di sini kami hanya akan
menunjukkan evolusi laba bersih tahunan yang dapat diperkirakan.

Halaman:
27
 Seperti dapat dilihat pada grafik, pada periode awal diperoleh kerugian bersih
sebesar -€11,497.05 , yang sesuai dengan biaya pembuatan pinjaman yang diminta
setelah dikurangi pajak. Selanjutnya diamati bagaimana manfaat maksimal yang
diperoleh pada tahun 2019 sebesar €195,887.85.

Kebijakan Pengumpulan dan Pembayaran

Saat menyiapkan arus kas, sangat penting untuk menentukan kebijakan

pengumpulan dan pembayaran yang akan diikuti. Sedemikian rupa sehingga semakin
lama jangka waktu penagihan yang kami berikan kepada klien kami dan semakin pendek
jangka waktu pembayaran kepada pemasok kami, maka arus kas yang dihasilkan akan
semakin rendah dan sebaliknya. Nah, setelah mempelajari secara menyeluruh sektor
kegiatan di mana proyek masa depan terbatas, rata-rata periode pengumpulan untuk
klien adalah 30 hari dan pembayaran ke pemasok 60 hari.

Halaman:
28
2.1.3. Analisis Skenario Dasar

Dimulai dari empat elemen yang diperlukan untuk penyusunan arus, seperti
anggaran investasi awal, anggaran pembiayaan, rekening laba rugi dan kebijakan
penagihan/pembayaran serta penerapan hipotesis untuk pembangunan arus yang dibahas
dalam Lampiran I. Telah diperoleh arus kas tahunan berikut ini, yang kami tampilkan
pada grafik terlampir.

Setelah nilai arus kas skenario dasar diperoleh, dan setelah menerapkan alat
analisis ekonomi-keuangan, maka diperoleh kesimpulan seperti pada tabel berikut:

Halaman:
29
 Analisis Ekonomi (profitabilitas) Analisis Keuangan
Indikator Bernilai Keputusan (solvabilitas)

PERGI
(profitabilitas minimum Penerimaan Proyek ini tidak akan memiliki
738.245,28 €
10,00%) proyek. masalah solvabilitas.

31,85 Penerimaan
IR
proyek.
IRR>Profitabilitas
minimum.

Akumulasi Arus
Kas pada akhir
Proyek Penerimaan
1.712.915,49 €
proyek.

Kesimpulan
Analisa ekonomi Analisa keuangan

Ekonomi yang berjalan terus Layak secara finansial.

Berdasarkan hasil yang diperoleh, kami dapat menyimpulkan bahwa:

Halaman:
30
2.1.4. Analisis Skenario Dasar

Kesimpulan Kelayakan Ekonomi

Proyek tersebut terbukti menguntungkan dengan mencapai profitabilitas

sebesar 31,85% (IRR), lebih tinggi dari profitabilitas minimum yang disyaratkan oleh
pihak promotor yaitu sebesar 10,00%. Selanjutnya, akumulasi arus kas pada akhir
proyek akan berjumlah €1,712,915.49.

Kesimpulan Kelayakan Finansial

Proyek ini tidak akan memiliki masalah solvabilitas. Karena anggaran

investasi modal kerja tidak akan terlampaui sewaktu-waktu.

Halaman:
31
2.2. Analisis sensitivitas
Setiap kali dilakukan analisis kelayakan, harus dilengkapi dengan analisis
sensitivitas. Analisis ini akan ditujukan untuk melihat seberapa sensitif proyek
terhadap variasi tertentu pada variabel tertentu yang sulit diperkirakan (seperti
pendapatan masa depan atau anggaran investasi awal aset tetap). Sensitivitas ini
akan memberi kita ukuran yang jelas mengenai risiko yang ditanggung ketika
melaksanakan proyek , karena semakin sensitif terhadap variasi variabel (misalnya
volume pendapatan), maka semakin besar pula risiko yang akan diambil ketika
melaksanakannya.

Dalam kasus kami, variabel yang paling sulit diukur adalah pendapatan
penjualan dan anggaran investasi awal. Kita dapat menghitung variabel-variabel
lainnya, seperti biaya operasional, dan mengendalikannya melalui anggaran yang
dipersiapkan dengan cermat, namun pendapatan penjualan biasanya hanya
perkiraan dan oleh karena itu tidak 100% pasti.Menarik untuk melihat bagaimana
profitabilitas dan solvabilitas perusahaan tersebut. proyek bereaksi terhadap
penyimpangan dari perkiraan penjualan. Kami telah mempertimbangkan hal yang
sama dengan anggaran investasi awal, karena meskipun biasanya ditandatangani
terlebih dahulu, tidak ada yang menyadari bahwa seiring dengan berkembangnya
proyek, anggaran ini biasanya mengalami penyimpangan yang biasanya
meningkatkannya, penyimpangan inilah yang akan kami lakukan. memperhitungkan.

Dari pembahasan di atas maka analisis sensitivitas kita akan ditujukan untuk
melihat seberapa sensitif variabel-variabel yang digunakan untuk mengukur
profitabilitas dan solvabilitas terhadap variasi negatif (kesalahan) tingkat penjualan
dan anggaran investasi. Variasi tersebut adalah:

Tingkat Penjualan: Apa yang akan kita lakukan adalah, mulai dari skenario
dasar, melihat bagaimana variabel keputusan (NPV, IRR...) bereaksi terhadap
kemungkinan kesalahan dalam penjualan atau pendapatan. Kami melakukan
analisis dengan asumsi bahwa penjualan aktual lebih rendah dari yang
diproyeksikan dalam skenario dasar. Kita akan mulai dari kesalahan 0%
(penjualan aktual sama dengan penjualan dalam skenario dasar) hingga
kesalahan 45% (yaitu, penjualan aktual 45% lebih rendah dari perkiraan
dalam skenario dasar).

Anggaran investasi: Yang akan dipertimbangkan di sini adalah peningkatan

anggaran investasi sehubungan dengan anggaran skenario dasar. Kita akan
mulai dari kesalahan 0% (anggaran investasi riil sama dengan perkiraan
dalam skenario dasar) hingga kesalahan 45% (anggaran investasi riil 45%
lebih tinggi dibandingkan anggaran investasi riil pada skenario dasar). Saat
melakukan analisis sensitivitas ini, diperkirakan bahwa peningkatan yang
diharapkan akan 100% dibiayai oleh dana sendiri. Karena dana eksternal
(pinjaman) sudah diminta berdasarkan anggaran awal dan tidak ada jaminan
bahwa pembiayaan akan diperluas, maka promotor proyek sendirilah yang
harus menanggung peningkatan anggaran ini. .

Untuk melakukan analisis sensitivitas, kami telah membuat tabel sensitivitas

untuk setiap metode atau alat pengambilan keputusan (NPV, IRR, DLL...). Tabel ini
menunjukkan sensitivitas terhadap penurunan di kolom

Halaman:
32
 penjualan dan di baris sensitivitas terhadap peningkatan anggaran investasi
awal, di tengah tabel ditampilkan nilai indikator yang dianalisis. Mari kita lihat
masing-masingnya.
2.2.1. Sensitivitas ekonomi (Profitabilitas)

Untuk memeriksa sensitivitas proyek dari aspek ekonomi, kita akan melihat
sensitivitas NPV dan IRR terhadap variasi penjualan dan anggaran investasi.

Sensitivitas NPV

Di bawah ini kami tampilkan tabel sensitivitas NPV:

0 5 10 15 20 25 30 35 40 45
738.245 € 819.8986 501.751 6 383.504 6 265.2576 147.0106 28.7636 ■89.4846 ■208.5566 ■348.1506
% Peningkatan Investasi

686.4196 568.1726 449.9256 331.6786 213.4316 95.1846 ■23.0636 141.311 6 ■260.5456 ■402.1096
634.593 6 516.3466 398.0996 279.8528 161.6056 43.3586 ■74.890 6 ■193.1376 ■312.6098 ■456.0696
582.767 6 464.5208 346.2736 228 0268 109 7796 ■8.4696 -126.7166 -244.9636 -364.691 8 ■510.0296

530.941 6 412.6946 294.4476 176.1996 57.9526 -60.2956 -178.5426 •296.7896 -416.7806 ■563.9886
479.1156 360.8686 242.6206 124.3736 6.1266 ■112.121 6 -230.3686 ■348.6156 -468.9666 ■617.9486
427.289 6 309.041 6 190.7946 72.547 8 ■45.7006 ■163.9476 ■282.1946 ■400.441 6 ■521.1536 ■671.907 6
375.4626 257.2156 138.9686 20.721 6 ■97.5266 ■215.7736 ■334.0206 ■452.2676 ■573.3806 ■725.8676
323.6366 205.3896 87.1426 •31.105 6 ■149.3526 ■267.5996 ■385.8466 504.1146 •625.681 6 •779.8276
271.8106 153.5636 35.3166 ■82.931 8 ■201.1786 ■319.4256 ■437.6726 ■555.971 6 ■677.981 6 ■833.7866

Pertama kita akan melihat sensitivitas proyek terhadap masing-masing

variabel secara terpisah untuk kemudian memeriksa berbagai kombinasi sensitivitas
yang ada antara kesalahan penjualan dan anggaran awal.

Sensitivitas terhadap kesalahan dalam penjualan

Pada bagian ini, sensitivitas profitabilitas proyek terhadap variasi negatif

(kesalahan) dalam pendapatan atau volume penjualan dianalisis, dengan asumsi
bahwa anggaran investasi tidak akan ditingkatkan. Artinya, dengan asumsi tidak ada
kesalahan yang terjadi dalam anggaran investasi awal, kita akan memeriksa pada
tingkat berapa (dalam persentase) penjualan dapat menurun hingga proyek tersebut
tidak lagi menguntungkan.

Seperti terlihat pada tabel sensitivitas NPV, pada skenario dasar (pojok kiri
atas) NPV positif, yaitu jika volume penjualan riil dan anggaran investasi awal sama
persis dengan yang ditetapkan untuk penjabarannya. skenario ini, proyek tersebut
akan menguntungkan. Sehubungan dengan anggaran penjualan, proyek memiliki
margin kesalahan tertentu, karena proyek tersebut hanya akan berhenti
menghasilkan keuntungan (selama tidak ada kesalahan dalam anggaran
investasi) jika pendapatan turun lebih dari 30,00% sehubungan dengan
tersebut. awalnya dianggarkan.

Sensitivitas terhadap peningkatan anggaran investasi

Berbeda dengan bagian sebelumnya, di sini sensitivitas profitabilitas proyek

terhadap variasi negatif dalam anggaran investasi dianalisis, dengan asumsi tidak

Halaman:
33
ada kesalahan yang terjadi dalam pendapatan atau volume penjualan. Dalam hal ini
variasi anggaran investasi akan menjadi negatif jika anggaran awal ditingkatkan
sampai batas tertentu. Selain itu, diperkirakan kenaikan tersebut akan dibiayai
100% dari dana sendiri, yang secara logis akan menyebabkan NPV menurun, karena
arus yang diperoleh akan sama, tetapi investasi yang dilakukan akan lebih besar.

Seperti disebutkan di bagian sebelumnya, berdasarkan asumsi skenario dasar,

proyek ini terbukti menguntungkan. Selain itu, perlu dicatat bahwa dari sudut
pandang anggaran investasi, proyek ini memiliki margin kesalahan, karena
proyek tersebut hanya akan kehilangan keuntungan jika anggaran awal
ditingkatkan lebih dari 45,00%.

Sensitivitas sendi

Berbeda dengan bagian sebelumnya, di sini kita menganalisis sensitivitas

profitabilitas proyek terhadap variasi negatif dalam anggaran penjualan, bersama
dengan kemungkinan peningkatan anggaran investasi. Analisis ini akan
menunjukkan pasangan nilai (Error % penjualan, Error % anggaran investasi)
batasan atau batasan, yang akan membuat proyek tidak lagi menguntungkan. Kami
menyebut kumpulan pasangan nilai ini sebagai Project Profitability Frontier.
Perbatasan PROFITABILITAS PROYEK ini memberi tahu kita betapa amannya proyek
tersebut . Perbatasan ini ditandai dalam tabel sensitivitas dan ditandai dengan sel
berwarna merah.

Seperti terlihat pada tabel, ada beberapa pasang nilai di bawah ini yang
membuat proyek ini menguntungkan. Misalnya, kita menemukan pasangan (30,00%,
0,00%), yang berarti bahwa pada penurunan penjualan maksimum sebesar 30,00%,
peningkatan maksimum yang dapat terjadi dalam anggaran investasi berjumlah
0,00%, karena kenaikan yang lebih tinggi akan membuat proyek tidak
menguntungkan.

Halaman:
34
 Sensitivitas TIR

Di bawah ini kami tampilkan tabel sensitivitas TIR:

10 15 20 25 30
31,85 % 28,65X 25,45X 22,05X 18.55% 14,85X 10,95%
% Peningkatan Investasi

28,85X 25,85X 22,85X 18,85X 18,35X 12,85X 8,25X

26,25X 23,55X 20,65X 17,65X 14,55X 11,25% 7,75X

24.05 % 21.45 18,65X 15,85X 12,85X 8,75X 6,45X

22,05 % 19,55X 16.95% 14,25% 11,45X 8,45X 5,35X

20,35 % 15,45X 12,85X 10,15X 7,25X 4,25X

30 18,75X 16,45X 14.05 11,55X 8,85X 6,25X 3,35X

35 17,35% 15,15% 12,85% 10,45% 7,85X 5,25X 2,45X

40 16,05% 13,95% 11,75X 8,35X 6,85X 4,35X 1,65X
10,65% 8,45X 6,05X 3,55X 0,85X
45 14,85X 12,85X

Kriteria pengambilan keputusan dan sensitivitas IRR identik dengan kriteria NPV.

Pada tabel terlihat terdapat sel-sel berwarna oranye, hal ini menunjukkan bahwa untuk
kumpulan nilai tersebut, IRR proyek meskipun positif namun tidak mencapai tingkat
profitabilitas minimum yang disyaratkan.
2.2.2. Sensitivitas keuangan (solvensi)

Sensitivitas Kebutuhan Modal yang Beredar

Untuk memeriksa sensitivitas proyek dari aspek finansial, kita akan melihat sensitivitas
kebutuhan modal kerja terhadap variasi penjualan dan anggaran investasi. Jadi jika suatu
saat kebutuhan modal kerja negatif, hal ini menandakan proyek tersebut akan menunjukkan
masalah solvabilitas. Di bawah ini kami tampilkan tabel kebutuhan modal kerja.

C mgi
HI Aku menuliskan uU oulnwuau: wiawmuau 1
MAJD) —
Penjualan IsmTnución
K0 5 45
1
DA 0 10 15 20 25 30 35 40
N
0 50.000 € 50.0000 50.0000 50.000 € 50.0000 50.0000 50.0000 50.0000 50.0000 36.7140
ak 5 50.0000 50.0000 50.0000 50.000 0 50.0000 50.0000 50.0000 50.000 0 50.0000 36.7140
u
S 10 50.000 € 50.0000 50.0000 50.000 0 50.0000 50.0000 50.0000 50.000 0 50.0000 36.7140
c
15 50.0000 50.0000 50.0000 50.000 e 50.0000 50.0000 50.0000 50.000 0 50.0000 36.7140
Q
20 50.0000 50.0000 50.0000 50.000 € 50.0000 50.0000 50.0000 50.000 0 50.0000 36.7140
4n

salah 25 50.0000 50.0000 50.0000 50.000 0 50.0000 50.0000 50.0000 50.000 0 50.0000 36.7140
satu
30 50.0000 50.0000 50.0000 50.000 0 50.0000 50.0000 50.0000 50.000 0 50.0000 36.7140
DA
N 35 50.0000 50.0000 50.0000 50.000 € 50.0000 50.0000 50.0000 50.000 0 50.0000 36.7140
salah
C 40 50.0000 50.0000 50.0000 50.000 € 50.0000 50.0000 50.0000 50.000 0 50.0000 36.7140

Halaman:
35
 ata 45 50.0000 50.0000 50.0000 50.000 0 50.0000 50.0000 50.0000 50.000 0 50.0000 36.7140
-
u©

Seperti terlihat pada tabel, proyek tersebut, mengingat anggaran investasi awal tidak
ditingkatkan, dapat mendukung penurunan penjualan hingga 45,00%.

Jika kita menganggap bahwa penjualan seperti yang diproyeksikan dalam skenario
dasar, proyek tersebut dapat mendukung peningkatan anggaran investasi sebesar 45,00%
tanpa mengalami masalah solvabilitas.

Halaman:
36
Halaman:
37
3. Lampiran I: Metodologi dan Hipotesis

3.0. Metode dan hipotesis yang digunakan dalam arus

Saat menyusun arus kas yang harus diperhitungkan untuk analisis kelayakan proyek,
metode konstruksi arus langsung telah digunakan dan hipotesis tertentu telah diperhitungkan,
yang sekarang akan kami komentari.

3.0.1. Metode langsung untuk membangun aliran

Metode ini digunakan sebagai lawan dari “Metode Tidak Langsung”, mengingat metode
ini lebih intuitif dan mudah dipahami oleh pengguna awam di bidang keuangan.

Dalam metode ini, untuk menghitung arus kas, pos-pos dalam akun operasi dan
anggaran investasi yang melibatkan pergerakan kas dikelompokkan berdasarkan sifatnya
(arus operasi, arus investasi, dan arus pendanaan), yaitu pengumpulan dan pembayaran.

Namun sebagaimana disebutkan pada paragraf sebelumnya, untuk menghitung arus

kas, pertama-tama harus dihitung akun operasi setiap tahun, yang pada gilirannya harus
memperhitungkan anggaran investasi (berdasarkan itu, jumlah amortisasi akan dihitung,
yang akan mempengaruhi hasil perusahaan dan pajak laba) dan sumber pendanaan (yang
juga akan mempengaruhi hasil keuangan dan juga pajak laba atau hasil eksploitasi jika ada
subsidi). Kami tidak akan mengomentari langkah-langkah ini, karena perhitungan akun
untung dan rugi serta anggaran investasi sudah diketahui dengan baik. Oleh karena itu,
sekarang kami akan menjelaskan bagaimana arus kas dihitung.

Halaman:
38
 1. Arus Kas Operasi

Jenis arus pertama yang harus diperhitungkan adalah arus kas operasi. Arus
ini merupakan pungutan dan pembayaran yang dihasilkan oleh perkembangan
kegiatan itu sendiri. Mereka terkait erat dengan hasil operasi perusahaan, itulah
sebabnya mereka berasal dari akun operasional. Permainannya adalah:

• Biaya operasional: terdiri dari:

• Penerimaan dari Pendapatan Penjualan: Ini adalah pendapatan
dari akun laba rugi, yang dikumpulkan sepanjang tahun. Untuk
proyek ini kebijakan penagihan pelanggan adalah 30 hari, oleh
karena itu jumlah 30 hari tersebut harus dikurangkan dari
pendapatan penjualan, untuk menghitung penagihan penjualan,
sedemikian rupa sehingga jumlah tersebut akan ditambah pada
tahun berikutnya. . Namun proyeksi tahun terakhir dianggap
dikenakan biaya atas semua yang terjual. Jumlah tersebut
berdasarkan dasar pengenaan pajak, yaitu tanpa
memperhitungkan PPN.

• Penagihan Pendapatan Operasional Lainnya : Sama dengan item

sebelumnya, namun pada pos Pendapatan Operasional Lainnya
pada akun operasional.

• Pembayaran operasional: terdiri dari:

• Pembayaran Barang Dagangan dan Perlengkapan: Ini adalah
pembayaran yang dilakukan untuk pembelian barang dagangan
dan perlengkapan lainnya yang dicatat dalam akun operasional.
Pembayaran ini akan dikurangi dengan kebijakan pembayaran
perusahaan. Untuk proyek ini, pembayaran akan dilakukan
dalam waktu 60 hari. , jadi jumlah 60 hari ini akan dikurangi dari
jumlah pembayaran, ditambahkan pada tahun berikutnya.
Namun, pada periode terakhir semua yang dibeli akan dianggap
sudah lunas. Seperti halnya pendapatan, besarannya didasarkan
pada dasar pengenaan pajak.

• Pembayaran Gaji dan Gaji: Ini adalah pembayaran yang

dilakukan untuk konsep-konsep ini dan dicatat dalam akun laba
rugi, dengan judul pengeluaran personel.

• Pembayaran untuk pengeluaran lain-lain: Ini adalah pembayaran

yang dilakukan berdasarkan pos pengeluaran lain dalam akun
laba rugi. Kebijakan pembayaran perusahaan juga akan
diperhitungkan.

• Pemungutan atau Pembayaran pajak keuntungan: Ini adalah saldo yang

mendukung atau menentang pajak keuntungan.

Halaman:
39
 2. Arus Kas Investasi

Arus kas ini ditentukan oleh anggaran investasi awal. Mereka terdiri dari:

• Pembayaran investasi. Pembayaran ini adalah pembayaran yang dicatat

pada periode awal, dan terdiri dari:

• Investasi dalam aset tidak berwujud atau tidak berwujud: Ini

adalah pembayaran yang dilakukan untuk konsep-konsep ini dan
termasuk dalam dasar pengenaan pajak, yaitu tanpa
memperhitungkan PPN.

• Investasi dalam aset berwujud atau berwujud : Ini adalah

pembayaran yang dilakukan untuk konsep-konsep ini dan
diperhitungkan dalam dasar pengenaan pajak, yaitu tanpa
memperhitungkan PPN.

• Investasi dalam modal kerja: Pos ini terdiri dari dua item, yang
ditambahkan ke pos tersebut pada periode awal dan diperoleh
kembali selama proyek berlangsung. Ini adalah:

o Investasi modal kerja: Jumlah yang dialokasikan sebagai

dana cadangan sehingga proyek tidak mempunyai
masalah solvabilitas. Jumlah tersebut dianggap dapat
diperoleh kembali setelah proyek selesai, sehingga
tercatat positif pada proyeksi tahun terakhir.

o PPN Investasi: jumlah PPN dari anggaran investasi awal.

Jumlah ini akan dianggap tertagih pada periode kedua
(bila dikembalikan oleh Departemen Keuangan), oleh
karena itu dicatat positif pada periode proyeksi kedua.

• Biaya investasi. Terdapat kemungkinan biaya yang diperoleh dari

penjualan aset tetap setelah eksploitasi proyek dihentikan. Nilai sisa dicatat
positif pada periode terakhir.

Halaman:
40
 3. Arus Kas Pembiayaan

Arus kas ini ditentukan oleh sumber pembiayaan proyek. Proyek ini dapat
dibiayai, selain sumber dayanya sendiri (yang merupakan saldo kas awal proyek),
oleh sumber daya eksternal, yang dapat berupa pinjaman dan subsidi.

• Biaya Pembiayaan. Biaya ini bisa untuk:

• Memperoleh pinjaman: Akan dicatat pada periode awal, sebesar
jumlah total pinjaman (akan dikurangi dengan komisi yang
dimasukkan di bagian pembayaran bunga).

• Subsidi: Subsidi, meskipun diberikan pada awal kegiatan,

dianggap telah dikumpulkan pada tahun 2012, karena biasanya
terdapat penundaan dalam penerapannya. Namun pengalokasian
subsidi pada laporan laba rugi dilakukan mulai tahun ke-1 pada
pos “ 9. Alokasi subsidi untuk aset non keuangan dan lain-
lain.

• Pembayaran Pembiayaan: Pembayaran ini adalah pembayaran yang

terkait dengan pembayaran kembali pinjaman. Mereka terdiri dari:

• Pelunasan hutang: Ini adalah pembayaran yang dilakukan untuk

amortisasi pokok pinjaman. Perlu diperhatikan bahwa jika proyek
mempunyai durasi lebih pendek dari umur pinjaman (misalnya
jika proyek berlangsung 5 tahun dan pinjaman diamortisasi
dalam 10 tahun), pada periode terakhir arus kas proyek,
pembayaran akan dilakukan. diperhitungkan atas jumlah seluruh
utang yang terhutang, sehingga dapat dilunasi.

• Bunga: Ini adalah pembayaran yang dilakukan berdasarkan

bagian angsuran yang sesuai dengan bunga. Perlu dicatat bahwa
jumlah yang dicatat pada periode awal terkait dengan komisi
pinjaman.

Setelah arus kas Eksploitasi, Investasi dan Pembiayaan dihitung berdasarkan

selisih antara penerimaan dan pembayaran, yang perlu dilakukan hanyalah
menambahkan 3 arus tersebut untuk mendapatkan arus kas untuk periode tersebut.
Terakhir, kami ingin berkomentar bahwa pada periode awal, arus kas selalu negatif.
Hal ini ditandai karena pengumpulannya lebih rendah dibandingkan pembayarannya.
Perbedaan ini (atau saldo negatif) adalah jumlah yang harus dikontribusikan oleh
promotor pada proyek dan pada jumlah itulah perhitungan profitabilitas akan
dilakukan.

3.0.2. Hipotesis untuk konstruksi arus

Asumsi atau batasan utama yang diperhitungkan saat menghitung arus

adalah:

Halaman:
41
 Hipotesis tentang PPN

Telah dianggap bahwa satu-satunya PPN yang dapat mempengaruhi proyek

adalah PPN Investasi awal karena jumlahnya, yang akan diperoleh kembali pada
tahun kedua kegiatan. Oleh karena itu, PPN masukan dan keluaran atas eksploitasi
tidak diperhitungkan, karena karena sifat pajak yang netral maka PPN ini akan
dihitung sendiri (biaya masukan diimbangi dengan masukan tersebut dan bila ada
selisih maka PPN tersebut akan dikurangkan dari PPN tersebut). akan dibayar
dengan jumlah yang sebelumnya dibebankan kepada klien) tanpa mempengaruhi
profitabilitas atau solvabilitas proyek.

Hipotesis Mengenai Inflasi

Telah dianggap bahwa inflasi (yang dihitung sebesar 3,00% per tahun) akan
mempengaruhi pengeluaran, yang akan berdampak negatif terhadap arus kas yang
dihitung, namun, kami dapat meneruskan sebagian dari inflasi tersebut kepada
pelanggan kami, khususnya pendapatan 3,00%, yang akan mengurangi sebagian
dampak inflasi.
Hipotesis mengenai analisis sensitivitas

Ketika melakukan analisis sensitivitas arus kas terhadap variasi volume

penjualan, telah dipertimbangkan bahwa biaya-biaya yang berkaitan dengan
persediaan bersifat variabel, yaitu akan menurun pada tingkat yang sama dengan
penjualan, sehingga margin kontribusi diproyeksikan pada tahun 2017. skenario
dasar akan dipertahankan.

Sisa beban usaha tersebut dianggap tetap, sehingga penurunan volume

penjualan tidak dibarengi dengan penurunan beban usaha tersebut.

Penjelasan mengenai tindakan ini sangat sederhana, berdasarkan pada

“Prinsip Kehati-hatian”, karena dengan menetapkan seluruh biaya operasional
(kecuali persediaan), telah dipertimbangkan skenario terburuk yang mungkin
terjadi, yaitu skenario yang akan terjadi. tidak memiliki fleksibilitas untuk
mengurangi biaya (karena hanya biaya pasokan yang akan dikurangi), jadi jika
proyek mampu menunjukkan profitabilitas dalam skenario ini, kemungkinan
pengurangan biaya (dalam menghadapi penurunan pendapatan) akan terjadi.
adalah meningkatkan profitabilitas yang dihitung dalam analisis kami.

Halaman:
42