Министерство образования и науки Российской Федерации

Волгоградский государственный технический университет

Кафедра «Экономика и управление»

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА
по дисциплине «Экономика недвижимости»

на тему: «Право собственности и вещные права на недвижимое имущество»

Выполнил: ст. гр. ЭУ-33во

Мокиев А.С.
Проверил: доцент
Н.О. Могхарбел

Волгоград 2018
 Оглавление

Оглавление
Оглавление.............................................................................................................2
Введение.................................................................................................................3
1. Понятие и признаки права собственности.......................................................4
2. Объекты права собственности..........................................................................8
3. Иные вещные права на недвижимое имущество...........................................11
4. Защита права собственности и других вещных прав....................................17
Заключение...........................................................................................................19
Список литературы..............................................................................................20
Задачи....................................................................................................................21
 Введение

Право собственности – это один из ведущих институтов гражданского

права. Значимость его обуславливается тем, что все имущественные
отношения фактически основываются на праве собственности. Праву
собственности отведено значительное место в системе гражданского
законодательства.
Собственность является одновременно и экономической, и правовой
категорией.
В тех случаях, когда право собственности на имущество
принадлежит какому-то одному лицу, будь то гражданин, юридическое
лицо, государство, национально-государственное, административно-
территориальное или муниципальное образование, собственность является
одно - субъектной. В этих случаях собственнику противостоят все третьи
лица, обязанные воздерживаться от совершения каких бы то ни было
действий, препятствующих ему по своему усмотрению осуществлять своё
право. Если же право собственности на имущество принадлежит не одному, а
двум или более лицам, на имущество возникает общая собственность, при
которой, помимо внешних отношений участников общей собственности со
всеми третьими лицами существуют так же внутренние отношения между
самими участниками этой собственности.
Целью данной работы является получение теоретических знаний о
праве собственности.
Задачей работы являются определение понятий, сущности и признаков
права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество.

3
 1. Понятие и признаки права собственности

Вещные права являются мерой возможного отношения субъектов

гражданских правоотношений к вещам и иному имуществу. Различают
следующие основные вещные права:
- право собственности;
- право хозяйственного ведения;
- право оперативного управления;
- право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
- сервитуты-права ограниченного пользования чужими земельными
участками;
- права членов семьи собственника жилого помещения.
В системе отношений, возникающих в различных сферах жизни
общества, отношения собственности занимают особое положение. Они
неизменно доминируют над всеми другими общественными отношениями.
Собственность в реальной жизни представляет собой многогранное
явление. Соответственно, таким же многоаспектным является и отражающее
его понятие. Наиболее важными его проявлениями выступают
экономическая и правовая грани. В научной литературе совокупность
основных признаков и черт, характеризующих институт собственности с
экономической стороны, называют экономической категорией. Совокупность
же его особенностей, характеризующих институт собственности в
юридическом аспекте, называют правовой категорией.
Собственность - это состояние принадлежности, присвоенности
материального блага, отношение между людьми по поводу средств
производства и производимых ими материальных благ. [1;205]
При рассмотрении собственности как правовой категории в России
весьма важным представляется также иметь в виду тот факт, что правовой
статус собственности определяется в основе своей с помощью законов, а не
подзаконных актов. В п. 3 ст. 112 ГК РФ в связи с этим не случайно
4
подчеркивается, что особенности приобретения и прекращения права
собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в
зависимости от того, в чьей собственности оно находится, «могут
устанавливаться лишь законом». Законом определяются также виды
имущества, которые могут находиться только в государственной или
муниципальной собственности.
Установление правового статуса собственности с помощью законов,
несомненно, способствует ее стабилизации, создает необходимые условия
для ее дальнейшего развития, позволяет заблаговременно исключить
необоснованные различия в возможностях разных собственников -
участников единого оборота.
Право собственности (в объективном смысле) - это совокупность
правовых норм регулирующих правомочия владения, пользования и
распоряжения имуществом.
Собственнику принадлежит три правомочия:
- владение - это предусмотренная нормами права возможность
ограниченного обладания вещью;
- использование - это предусмотренная нормами права возможность
извлечения из вещи полезных качеств и свойств;
- распоряжение - это предусмотренная нормами права возможность
определять юридическую и фактическую судьбу вещи (имущества).
В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственник имеет
право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом по своему
усмотрению и совершать в отношении имущества любые действия, не
противоречащие законам и иным правовым актам, и не нарушающие права и
охраняемые законном интересы других лиц. Собственник может передать
свое имущество в доверительное управление (доверительному
управляющему). Это не влечет перехода право собственности
доверительному управляющему.

5
 Принципиальная важность данного дополнения заключается в том, что
оно не только подчеркивает специфику, юридические особенности права
собственности и исключительный характер правомочий собственника, но и
наполняет право собственности реальным юридическим содержанием.
Дело в том, что правом владеть, пользоваться и распоряжаться
имуществом может не только собственник, но и, по его поручению, другое
лицо. Однако только собственник может это делать исключительно по
своему усмотрению, независимо от всех других лиц.
Только собственник может владеть, пользоваться и распоряжаться
принадлежащим ему имуществом самостоятельно, руководствуясь лишь
своими собственными экономическими и иными интересами. Именно в этом
- в исключительном и всеобъемлющем характере полномочий собственника,
в независимости его имущественного и правового положения от других лиц и
заключается юридическая специфика права собственности. [5;124]
Различают первоначальные и производные способы приобретения
права собственности.
К первоначальным относятся юридические факты, по которым
отсутствует правопреемство:
- приобретение права собственности на вновь созданную вещь;
- приобретение права собственности в результате переработки вещи;
- приобретение права собственности на плоды, продукцию, доходы,
полученные в результате использования имущества;
- обращение в собственность общедоступных для сбора вещей (ягоды,
грибы, рыба и др.);
- приобретения права собственности на бесхозное имущество;
- приобретение права собственности в результате приобретательной
давности (недвижимое имущество – 15 лет, иное – 5 лет)

6
 Основные производные способы приобретения права собственности:

 приобретение права собственности по договору (купли-продажи,

мены, дарения) или в результате иной сделки об отчуждении имущества;
 наследование по завещанию или закону;
 приобретение права собственности членом потребительского
кооператива на кооперативный объект после внесения всей суммы паевого
взноса;
 приватизация государственного и муниципального имущества.

Прекращение права собственности, как и его приобретение,

обуславливается наличием определенных юридических фактов (оснований).
Нередко основанием возникновения и прекращения права
собственности является один и тот же юридический факт, например, договор
купли-продажи.
Право собственности прекращается в следующих случаях:
- при отчуждении собственником своего имущества другим лицам;
- при добровольном отказе собственника от права собственности;
- при гибели, уничтожении имущества;
- при принудительном изъятии имущества у собственника в
предусмотренных законом случаях:
а) на возмездных основаниях в случае отчуждения недвижимости в
связи с изъятием земельного участка, в случае выкупа домашних животных
при ненадлежащем обращении с ними и других случаях;
б) безвозмездное изъятие в случае конфискации, обращения взыскания
на имущество по обязательствам и других случаях.

7
 2. Объекты права собственности

Объекты права собственности - это те материальные и нематериальные

блага, по поводу которых у субъектов возникают правомочия владения,
пользования и распоряжения.
Виды объектов:
а) в зависимости от свободного обращения выделяют:
- объекты, находящиеся в свободном обращении
- объекты, ограниченные в обороте (пример: газовое оружие)
- объекты, запрещенные в обороте (пример: военное оружие,
наркотические средства).
б) в зависимости от связанности с землей:
- недвижимое имущество
- движимое имущество.
в) в зависимости от связанности вещей друг с другом выделяют:
- сложные вещи - это разнородные вещи, образующие единое целое
предполагающее использование их по общему назначению (автомобиль)
- простые вещи - это вещи, используемые независимо от других вещей.
Важное значение имеет деление вещей на движимые и недвижимые (ст.
130 ГК). К недвижимости закон относит земельные участки, участки недр и
все вещи, прочно связанные с землей, т.е. неотделимые от нее без
несоразмерного ущерба их хозяйственному назначению (жилые дома и
другие здания и сооружения, многолетние насаждения и леса, обособленные
водные объекты и т.п.). К недвижимым вещам закон может отнести и иное,
аналогичное, по сути, имущество. Например, жилищное законодательство
относит к объектам недвижимости квартиры и иные жилые помещения в
жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного
проживания.
Поскольку такие объекты неотрывны от места их нахождения, а сделки
с ними могут совершаться и в другом месте, приобретателям и другим
участникам оборота необходимо точно знать правовое положение
8
конкретного объекта (например, не находится ли этот дом или земельный
участок в залоге, имеются ли у кого-либо права пользования им и т.д.), так
как это влияет на цену и другие условия сделок. Узнать все это можно по
результатам специальной государственной регистрации прав на
недвижимость и сделок с нею, которая предусмотрена законом (ст. 131 ГК).
Такая регистрация является юридическим актом признания и
подтверждения государством (публичной властью) возникновения,
ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на
недвижимость и служит единственным доказательством существования
зарегистрированных прав. Эти права могут быть оспорены только в судебном
порядке.
Государственной регистрации подлежат вещные права, а также права
аренды и доверительного управления и сделки с земельными участками,
участками недр или обособленными водными объектами, лесами и
многолетними насаждениями, зданиями, сооружениями, жилыми
помещениями, предприятиями.
Регистрация осуществляется Федеральной регистрационной службой в
Едином государственном реестре и удостоверяется выдачей свидетельства о
государственной регистрации прав на недвижимость. Сведения,
содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимость,
имеют открытый характер и могут быть предоставлены любому лицу по
любому объекту недвижимости. Отказ в государственной регистрации может
быть обжалован в суд.
Таким образом, к недвижимым по общему правилу относятся вещи,
прочно связанные с землей не только физически, но и юридически,
поскольку их использование по прямому назначению невозможно в
отсутствие каких-либо прав на соответствующий земельный участок.
Не относятся к недвижимости (и, следовательно, не требуют
регистрации своего правового состояния) вещи, хотя и обладающие
значительной ценностью, но не связанные с землей и не признаваемые в

9
качестве недвижимости законом. Например, при продаже «дома на снос»
объектом сделки в действительности является не дом, а совокупность
стройматериалов, из которых он состоит, и которая сама по себе не имеет
связи с землей. Все это - движимые вещи. Как указывает закон, движимыми
признаются любые вещи, не отнесенные им к недвижимости (п. 2 ст. 130 ГК).
Законом может быть установлена государственная регистрация сделок
с определенными видами движимых вещей (п. 2 ст. 164 ГК), например с
некоторыми ограниченными в обороте вещами. В этом случае она имеет
правоустанавливающее значение и влияет на действительность
соответствующих сделок (хотя и не превращает движимые вещи в
недвижимые, ибо последние должны быть признаны в этом качестве
законом). Ее также не следует смешивать с технической регистрацией
некоторых движимых вещей, например автомототранспортных средств или
стрелкового оружия в соответствующих органах внутренних дел. Такая
регистрация может влиять лишь на осуществление гражданских прав
(например, запрет эксплуатации автомобиля владельцем, не
зарегистрированным в этом качестве в органах ГИБДД), но не на их
возникновение, изменение или прекращение (в частности, на право
собственности на автомобиль).

10
 3. Иные вещные права на недвижимое имущество

Право собственности хотя и не безгранично, но является наиболее

широким по объему правомочий вещным правом. В отличие от него
ограниченное вещное право представляет собой право на чужую вещь, уже
присвоенную другим лицом – собственником. Предоставляемые таким
вещным правом возможности всегда ограничены по содержанию и поэтому
являются гораздо более узкими, чем правомочия собственника.
Наряду с общими свойствами всех вещных прав, важной юридической
особенностью ограниченных вещных прав является их сохранение даже в
случае смены собственника соответствующего имущества. Таким образом,
эти права всегда следуют за вещью, а не за собственником. Право следования
является характерным признаком вещных прав.
Другое свойство ограниченных вещных прав состоит в их
производности, зависимости от права собственности как основного вещного
права. Характер и содержание ограниченных вещных прав определяются
непосредственно законом, а не договором, и их возникновение нередко
происходит помимо воли собственника. [7;156]
Особенностью ограниченных вещных прав является:
1) они предоставляют лицу возможность владеть, пользоваться и
распоряжаться чужим имуществом;
2) они носят производный и зависимый характер по отношению к
праву собственности;
3) их содержание ограничено по сравнению с правом собственности;
4) они защищаются теми же средствами и способами, что и право
собственности, в том числе и против самого собственника;
5) переход права собственности на имущество к другому лицу служит
основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество.

11
 Важнейшими вещными правами наряду с правом собственности
являются:
1) право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294 ГК);
2) право оперативного управления имуществом (ст. 296 ГК);
3) право пожизненного наследуемого владения земельным участком
(ст. 265 ГК);
4) право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком
(ст. 268 ГК);
5) сервитуты (ст. 274, 277 ГК).
На праве хозяйственного ведения имущество принадлежит
государственным и муниципальным унитарным предприятиям, которые
владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом в пределах,
определяемых Гражданским кодексом и иным действующим
законодательством (ст. 294—295 ГК). Государственное предприятие владеет
чужим имуществом, собственником которого является государство.
Государство как собственник имущества имеет в отношении
имущества, находящегося в хозяйственном ведении государственных
(муниципальных) предприятий, следующие права:
1) решает вопросы создания предприятия;
2) определяет предмет и цели его деятельности;
3) принимает решение о реорганизации и ликвидации предприятия;
4) назначает директора (руководителя) предприятия;
5) контролирует использование по назначению и сохранность
принадлежащего предприятию имущества;
6) получает часть прибыли от использования имущества, находящегося
в хозяйственном ведении предприятия.
Права государственных предприятий в отношении имущества,
принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения, ограниченны.
Предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве
хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду,

12
отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный капитал
хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться
этим имуществом без согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК).
Остальным имуществом, принадлежащим предприятию, оно
распоряжается самостоятельно, за исключением случаев, установленных
законом или иными правовыми актами. Собственник вправе также
контролировать порядок использования имущества предприятия, поскольку
государственное предприятие имеет специальную правоспособность, т.е.
действует только в соответствии с целями, изложенными в его уставе, и
поэтому распоряжается закрепленным за ним имуществом исключительно в
соответствии с целевым назначением имущества, определенным при его
передаче, либо уставом предприятия.
На праве оперативного управления имущество принадлежит
казенным предприятиям, а также учреждениям в отношении закрепленного
за ними имущества (ст. 296 ГК). В отличие от унитарных и казенных
предприятий, учреждение может быть как государственной, так и
негосударственной организацией, поскольку собственником учреждения
может быть любое лицо (ст. 120 ГК).
Предприятия и учреждения, имеющие имущество на праве
оперативного управления, владеют, пользуются и распоряжаются им в
ограниченных пределах:
1) в пределах, установленных законом;
2) в соответствии с целями своей деятельности;
3) в соответствии с заданиями собственника;
4) в соответствии с назначением имущества.
Права казенных предприятий и учреждений ограничены
законодательством в большей степени, чем права унитарных предприятий.
Казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом
распоряжаться всем закрепленным за ним имуществом лишь с согласия
собственника имущества, а самостоятельно может распоряжаться лишь

13
производимой им продукцией, если иное не установлено законом или иными
правовыми актами (ст. 297 ГК). Учреждение также не вправе отчуждать или
иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и
имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете (ст.
298 ГК).
Более широкие права предоставлены и собственнику имущества,
закрепленного за казенным предприятием или учреждением. Собственник
вправе изъять излишнее, не используемое, либо используемое не по
назначению имущество, и распорядиться им по своему усмотрению (п. 2 ст.
296 ГК).
Особое внимание надо обратить на то, что плоды, продукция и доходы
от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении или
оперативном управлении, а также имущество, приобретенное унитарным
предприятием или учреждением по договору или иным основаниям,
являются собственностью собственника предприятия (учреждения) и
поступают лишь в хозяйственное ведение или оперативное управление
предприятия или учреждения (п. 2 ст. 2 ГК).
Вещные права государственных и муниципальных предприятий
подлежат защите наравне с правом собственности, в том числе и от
незаконных действий самого собственника (ст. 305 ГК).
Ограниченными вещными правами на землю являются право
пожизненного наследуемого владения и право постоянного (бессрочного)
пользования земельным участком. Особенность вещных прав на землю —
то, что они носят долгосрочный характер, возникают только в отношении
земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным
участком, находящимся в государственной или муниципальной
собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на
основании решения государственного или муниципального органа,
уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование (ст.

14
268 ГК). Следовательно, субъектами данного вещного права могут быть как
физические, так и юридические лица.
Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное
пользование, имеет право:
1) владеть и пользоваться этим участком в пределах, установленных
законодательством и актом о предоставлении участка в пользование;
2) самостоятельно использовать участок в целях, для которых он
предоставлен;
3) возводить в целях использования участка здания, сооружения и
другое недвижимое имущество, если иное не предусмотрено законом,
приобретая на созданное недвижимое имущество право собственности;
4) передавать земельный участок в аренду или безвозмездное срочное
пользование только с согласия собственника участка.
Граждане не имеют права передавать предоставленный в пользование
земельный участок по наследству, а юридические лица могут передавать
принадлежащее им право постоянного пользования земельным участком в
порядке правопреемства при своей реорганизации.
Действующее законодательство Российской Федерации допускает
также возможность ограниченного использования имущества собственника
независимо от его воли другими лицами.
Для обозначения указанных отношений в праве используется термин
«сервитут» — право пользования чужой вещью. Собственник недвижимого
имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от
собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от
собственника другого земельного участка, предоставления права
ограниченного пользования соседним участком (сервитута) (ст. 274 ГК).
Использование чужого имущества (главным образом земельных
участков и иной недвижимости) допускается в строго ограниченных случаях,
когда удовлетворение законных потребностей лица не может быть
достигнуто иначе, как путем использования чужого имущества помимо воли

15
его собственника. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода
и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации
линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения
и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества,
которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника
участка прав владения, пользования и распоряжения участком.
Для установления сервитута лицо, требующее установления сервитута,
и собственник соседнего участка должны заключить соглашение, которое
подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на
недвижимое имущество. Одно из условий данного соглашения —
определение стоимости сервитута, поскольку собственник участка,
обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом,
требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную
плату за пользование участком. В случае не достижения соглашения об
установлении или условиях сервитута спор подлежит разрешению судом по
иску лица, требующего установления сервитута. Сервитут может быть
установлен также в интересах и по требованию не только собственника
земельного участка, но и лица, которому участок предоставлен на праве
пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования.
Как правило, обременению сервитутом подлежат земельные участки,
но сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое
имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с
пользованием земельным участком (ст. 277 ГК).

16
 4. Защита права собственности и других вещных прав

Защита права собственности и других вещных прав представляет собой

совокупность гражданско-правовых способов (мер), которые могут быть
применены к нарушителям отношений, оформляемых с помощью вещных
прав. К числу гражданско-правовых способов такой защиты можно отнести
как специальные (вещно-правовые), так и общие способы защиты
гражданских прав.
Они применяются при непосредственном нарушении права
собственности, имеют своим объектом только индивидуально-определенные
вещи и осуществляются с помощью абсолютных исков.
1. Виндикационный иск – иск невладеющего собственника к
незаконно владеющему несобственнику об истребовании в натуре
индивидуально-определенной вещи.
Виндикационный иск защищает правомочие владения собственника.
Предметом иска может быть только индивидуально-определенная вещь,
сохранившаяся в натуре. Для удовлетворения иска собственник должен
доказать наличие у него права собственности на истребуемую вещь. В случае
удовлетворения виндикационного иска спорная вещь изымается у
незаконного владельца и передается собственнику. [4;75]
Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело
права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать
(добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это
имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно
собственником или лицом, которому имущество было передано
собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло
из их владения иным путем помимо их воли.
Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело
права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех
случаях.

17
 Деньги и ценные бумаги на предьявителя не могут быть истребованы
от добросовестного приобретателя.
Добросовестный приобретатель вправе оставить у себя произведенные
им отделимые улучшения имущества, а также получить компенсацию за
произведенные им неотделимые улучшения.
2. Негаторный иск – иск об устранении нарушений прав
собственника, не связанных с лишением владения.
Объект негаторного иска – устранение длящегося правонарушения,
продолжающегося к моменту подачи иска (исковая давность на указанные
требования не распространяется). Примером такого правонарушения может
служить возведение строения, которое препятствует свободному доступу
собственника к принадлежащему ему земельному участку.
В случае удовлетворения иска суд обязывает нарушителя прекратить
действия, препятствующие собственнику осуществлять свои права по
использованию принадлежащего ему на праве собственности имущества.
Условия удовлетворения негаторного иска:
- бесспорность прав собственника;
- незаконность действий, нарушающих права собственника.
3. Иск о признании права собственности используется как для
устранения существующего оспаривания права собственности, так и для
предотвращения возможного в будущем оспаривания.
4. Иск об исключении имущества из описи подается собственником,
имущество которого ошибочно включено в опись (например, в опись
имущества несостоятельного должника включена вещь, принадлежащая
другому лицу, в отношении которой несостоятельный должник исполняет
обязанности хранителя по договору ответственного хранения).

18
 Заключение

Подведем итоги в заключение данной работы.

Во-первых, право собственности представляет собой наиболее широкое
по содержанию вещное право. Сущность права собственности проявляется в
том, что собственник может пользоваться своим имуществом в своих
интересах по своему усмотрению для осуществления любой
предпринимательской или иной деятельности, не запрещенной
законодательством.
Во-вторых, право собственности - совокупность юридических норм,
закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ
определенным лицам, предусматривающих объем и содержание прав
собственника в отношении этого имущества и его защиту.
В-третьих, все другие лица обязаны воздерживаться от посягательства
на имущество собственника, а также от поведения, могущего нарушить право
собственника.
В-четвертых, осуществление права собственности не должно нарушать
прав и охраняемых законодательством интересов других лиц. При
осуществлении своего права собственник обязан принимать меры,
предотвращающие нанесение им ущерба здоровью граждан и окружающей
среде.
В-пятых, владелец вещного права использует его самостоятельно, без
посредников и беспрепятственно, осуществляя распоряжение своим
имуществом.
Право собственности создает фундамент правового обеспечения
проводимой в стране реконструкции экономической системы. Отношения
собственности представляют собой правовую основу экономических
отношений в период социально-экономических изменений и перехода к
использованию рыночных отношений в нашей стране.

19
 Список литературы

1. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от

30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с
01.09.2018);
2. «Конституция Российской Федерации» (принята всенародным
голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о
поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ,
от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ);
3. Постатейный комментарий главы 17 Гражданского Кодекса
Российской Федерации под редакцией П.В. Крашенинникова ("Статут",
2012);
4. «Возникновение, прекращение и защита права собственности:
Постатейный комментарий глав 13, 14, 15 и 20 Гражданского кодекса
Российской Федерации» (под ред. П.В. Крашенинникова) ("Статут", 2012);
5. Гражданско-правовые способы защиты прав собственности на
недвижимость. - М.: Юрайт, 2014. - 468 c.
6. Тамбовцев, В.Л. Права собственности, приватизация и
национализация в России / В.Л. Тамбовцев. - М.: Новое литературное
обозрение (НЛО), 2013. - 334 c.,
7. Энгельман, И.Е. О приобретении права собственности на землю /
И.Е. Энгельман. - М.: Книга по Требованию, 2012. - 219 c.
8. Алешукина С.А. Ограниченные вещные права на землю по
земельному законодательству РФ // Вестник Тверского государственного
университета. Серия: Право. 2015. № 1. С. 236-248.
9. Ананьев А.Г., Хлыстов М.В. Право собственности и иные
вещные права: общие положения. Рязань, 2014.
10. Донцов С.Е. Право собственности и вещные права:
абсолютность, неприкосновенность, святость // Евразийский юридический
журнал. 2012. № 9 (52). С. 88-94.

20
 Задачи

Задача 1
Определите оптимальное количество коттеджей, которые можно
построить, а также величину общей прибыли, если известно, что застройщик
заплатил 20 млн.рублей за 10 гектаров земли. При плотности застройки один
коттедж на 1 гектаре земли стоимость строительства каждого коттеджа
составит 6 млн.руб., а цена продажи после уплаты всех расходов на
реализацию будет составлять 9 млн.руб. При строительстве на 1 гектаре
земли каждого дополнительного коттеджа стоимость строительства будет
сокращаться на 500 тыс. рублей, но рыночная цена после уплаты расходов на
продажу снизится на 1 млн. 500 тыс. рублей. Определите принцип стоимости
и назовите группу принципов, к которой он относится.

Решение:
При плотности застройки одного коттеджа на 1 гектаре земли
стоимость строительства равна 60 млн.руб.
Общая цена продажи при этом после уплаты всех расходов на
реализацию составит 90 млн.руб.
Общая прибыль при этом составит:
90 млн.руб. - 60 млн.руб. – 20 млн.руб. (покупка земли) = 10 млн.руб.
Изменение плотности застройки и определение оптимального
количества коттеджей представим в виде таблицы:
Плотность застройки,
10 20 30 40 50 60
коттеджи
Стоимость земли, млн.руб. 20 20 20 20 20 20
Стоимость строительства,
60 110 150 180 200 210
млн.руб.
Общая стоимость
80 130 170 200 220 230
расходов, млн.руб.
Цена продажи, млн.руб. 90 150 180 180 150 90

Общая прибыль, млн.руб. 10 20 10 -20 -70 -140

21
 С целью максимизации прибыли стоит построить 20 коттеджей. Общая
сумма прибыли составит 20 млн.руб.
Учитывается принцип сбалансированности (пропорциональности) из
группы принципов «принципы, взаимосвязи и взаимовлияния компонентов
собственности».

Задача 2
Разместите в необходимом порядке корректировки и определите
рыночную стоимость участка земли, если имеется информация по
сопоставимому участку, проданному за 2,6 млн.руб.
Местоположение - -3%
Использование объекта - -1%
Условия финансирования - +2%
Рыночные условия - -4%
Права собственности - +1%
Условия продажи - -3%
Физические характеристики - +6%
Экономические характеристики - +2%
Наличие дополнительных компонентов стоимости - +3%

Решение:
Стоимость сопоставимого участка земли – 2,6 млн.руб.
Корректировка стоимости участка:
1. Права собственности - +1% (0,026 млн.руб.)
2. Условия финансирования - +2% (0,052 млн.руб.)
3. Условия продажи - -3% (0,078 млн.руб.)
4. Рыночные условия - -4% (0,104 млн.руб.)
5. Местоположение - -3% (0,078 млн.руб.)
6. Физические характеристики - +6% (0,156 млн.руб.)
7. Экономические характеристики - +2% (0,052 млн.руб.)

22
 8. Использование объекта - -1% (0,026 млн.руб.)
9. Наличие дополнительных компонентов стоимости - +3% (0,078
млн.руб.)
Итого стоимость участка земли составляет 2,678 млн.руб.

Задача 3.

Определите стоимость собственности затратным методом на основе

имеющейся информации, а также величину каждого вида износа.
Стоимость земельного участка – 6 000 000 рублей
Восстановительная стоимость – 3 500 000 рублей
Прибыль застройщика – 20 %
Физический износ здания – 30 %, в т.ч.:
устранимый физический износ короткоживущих элементов – 40 %
неустранимый физический износ долгоживущих элементов – 60 %
функциональный износ – 40 %, в т.ч.:
устранимый функциональный износ – 75 %
неустранимый функциональный износ – 25 %
внешний (экономический) износ – 30 %
общий накопленный износ – 900 тыс.руб.

Решение:
Для решения задачи необходимо найти прибыль застройщика. Она
равна 3 500 000 * 20% = 700 000 руб.
Рассчитываем поэтапно каждый вид износа:
- Физический износ здания = 3 500 000 * 30% = 1 050 000 руб.
- Функциональный износ = 3 500 000 * 40% = 1 400 000 руб.
- Внешний (экономический) износ = 3 500 000 * 30% = 1 050 000 руб.
Для расчета стоимости собственности затратным методом используем
формулу:
Сон = Сзу + ПСВ – И или Сон = Сзу + ПСЗ – И,
23
 где
Сон – стоимость объекта недвижимости;
Сзу – стоимость земельного участка;
ПСВ – полная стоимость воспроизводства улучшений земельного
участка;
ПСЗ – полная стоимость замещения улучшений земельного участка;
И – износ объекта оценки.
Таким образом,
стоимость собственности = (6 000 000 + 3 500 000 + 700 000 + 900 000)
- (1 050 000 + 1 400 000 + 1 050 000) = 7 600 000 руб.

Данные с расчетом представлены в таблице:

Стоимость земельного участка, руб. 6 000 000

Восстановительная стоимость, руб. 3 500 000
Прибыль застройщика – 20 % 700 000
Общий накопленный износ, руб. 900 000
Физический износ здания – 30 %, в т.ч.: 1 050 000
устранимый физический износ
короткоживущих элементов – 40 % 420 000
неустранимый физический износ
долгоживущих элементов – 60 % 630 000
Функциональный износ – 40 %, в т.ч.: 1 400 000
устранимый функциональный износ – 75
% 1 050 000
неустранимый функциональный износ –
25 % 350 000
Внешний (экономический) износ – 30 % 1 050 000
Итого общая стоимость собственности с
учетом износа 7 600 000

24
 Задача 4.
Здание общей площадью 21 тыс. м² подлежащих аренде, из них 300 м²
свободны, а остальные сданы в аренду по 10 000 руб за м². Операционные
расходы составляют 30% потенциально валового дохода. Определите:
потенциальный валовой доход, действительный валовой доход, чистый
операционный доход.

Решение:

1. Потенциальный валовой доход =общая площадь аренды * ставку

аренды = 21 000 м² * 10 000 руб/ м² = 210 000 000 руб.
2. Действительный валовой доход = (общая площадь аренды –
потери от недоиспользования) * ставку аренды = (21 000 – 300) * 10 000 =
207 000 000 руб.
3. Чистый операционный доход = действительный валовой доход –
операционные расходы = 207 000 000 руб. – (210 000 000 * 30%) =
207 000 000 – 63 000 000 = 144 000 000 руб.

25