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CENTRO DE ACTUALIZACIN PROFESIONAL E INNOVACIN TECNOLGICA

Con reconocimiento de validez oficial de estudios S.E.P. segn acuerdo 2005369 de fecha 17 de Junio de 2005.

Formato estandarizado para efectuar estimaciones de avance de obra de hoteles cinco estrellas en la Riviera Maya

Que para obtener el grado acadmico de:

Especialista en Valuacin de Inmuebles

Presenta:

Ing. Arq. Fausto Ibarra Retana

Mxico, D.F., a 05 de Noviembre de 2008.

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A Claudia, por su inagotable apoyo.

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NDICE
INTRODUCCIN ........................................................................................................................... 5 ANTECEDENTES .......................................................................................................................... 6 JUSTIFICACIN ............................................................................................................................ 7
IMPORTANCIA DE SU USO USO DEL FORMATO DE AVANCE DE OBRA OBRAS CON FINANCIAMIENTO HONORARIOS RESULTANTES DEL AVANCE DE OBRA SELECCIN DEL DESTINO TURSTICO A ESTUDIAR SECCIN DE INFRAESTRUCTURA HOTELERA A TRABAJAR

PREGUNTAS DE INVESTIGACIN ......................................................................................... 11 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA ...................................................................................... 12 HIPTESIS ................................................................................................................................... 12 VARIABLES
FUENTES DE FINANCIACIN DEL SECTOR HOTELERO CLASIFICACIN DE LOS HOTELES EQUIPAMIENTO HOTELERO UBICACIN DEL PROYECTO HOTELERO

OBJETIVO GENERAL ................................................................................................................ 16


OBJETIVO ESPECFICO

METODOLOGA.......................................................................................................................... 17 MARCO TORICO ...................................................................................................................... 18


ANTECEDENTES DE LA HOTELERA TIPO DE HOTELES TIPOS DE CRDITO ESPACIO Y TIEMPO
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DESARROLLO DE LA TESINA ................................................................................................. 24


CASOS DE ESTUDIO. PROYECTOS Y PRESUPUESTOS DE OBRA PROGRAMA GENERAL DE PROYECTOS HOTELEROS EN LA RIVIERA MAYA Caso 1 Caso 2 Caso 3

APLICACIN DE LOS CASOS DE ESTUDIO A LA PROPUESTA DEL FORMATO ESTANDARIZADO DE ESTIMACIN DE AVANCE DE OBRA. .......................................... 36
Antecedentes Avance de obra Resumen y anlisis

CONCLUSIONES ......................................................................................................................... 44 BIBLIOGRAFA ........................................................................................................................... 45 ANEXOS ....................................................................................................................................... 46


ANEXO 1. PRESUPUESTO PARA LA CONSTRUCCIN DE LA SEGUNDA ETAPA DE HOTEL DE PLAYA DE CINCO ESTRELLAS DE 76 HABITACIONES ANEXO 2. PRESUPUESTO PARA LA CONSTRUCCIN DE HOTEL DE PLAYA CATEGORA CINCO ESTRELLAS DE 550 HABITACIONES. ANEXO 3. PRESUPUESTO PARA LA CONSTRUCCIN DE HOTEL DE PLAYA CATEGORA CINCO ESTRELLAS DE 433 HABITACIONES.

APNDICE ................................................................................................................................... 51
CRECIMIENTO ANUAL EN LA RIVIERA MAYA 1997-2007. TIPO DE DESTINOS. COMPETENCIA DE LOS PRINCIPALES DESTINOS TURSTICOS DE PLAYA HOTELES EN QUINTANA ROO 1999-2006. HOTELES EN LA RIVIERA MAYA. Investigacin internet.

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INTRODUCCIN
El presente trabajo tiene como origen el solventar una necesidad prctica del autor, requiere de una 1 herramienta profesional en el quehacer cotidiano del sector turstico en la zona de la Riviera Maya , para reportar los avances de obra. En dicho emplazamiento, el rubro hotelero es el de mayor impacto econmico y social, seguido del residencial-turstico de la primera o segunda vivienda y por ltimo el sector comercial. Al carecer de un formato base o estandarizado existen complicaciones tan importantes como el retrasar el calendario o bien los pagos de obra que por la magnitud del proyecto, pueden afectar la cuenta de resultados de la inversin hasta detener la fase de construccin. Debido a la envergadura de dichos proyectos, es necesario tener un respaldo financiero y realizar las obras en el menor tiempo posible para que el proyecto resulte un buen negocio. Las instancias para financiar dichos proyectos pueden ser instituciones de crdito, que no cuentan con un 2 equipo interno tcnico dispuesto para revisar los progresos de la obra con el fin de ministrar el crdito pactado.

La Riviera Maya est localizada en el extremo oriente de la pennsula sureste, en el estado de Quintana Roo. Es una franja de ms de 120 kilmetros de puro ocano y selva. Comienza a 32 kilmetros al sur del Aeropuerto Internacional de Cancn (Puerto Morelos) y termina en un pintoresco pueblo llamado Punta Allen (Tulm). 2 Ministrar: (Del lat. ministrre). tr. p. us. Dar, suministrar a alguien algo. Ministrar dinero, especies. Real Academia Espaola.

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ANTECEDENTES
Las entidades bancarias al otorgar crditos necesitan conocer las inversiones del constructor o promotor realizadas en la obra en cierto periodo, a travs de un reporte que sirve para otorgar, segn las necesidades del proyecto, los recursos para la obra. Es labor de un especialista verificar las estimaciones que reporta el acreditado a la institucin financiera. El perito valuador o profesional de la materia, tiene la habilidad mediante una visita vaciar la informacin observada en campo para cuantificar los trabajos realizados en la obra. La expresin final de dicho documento refleja el porcentaje y cantidad monetaria a otorgar. Los periodos que solicitan los clientes de verificacin de obra son variados en funcin a sus necesidades econmicas. Se propondr un formato que registre y actualice la informacin considerando un mnimo de 30 das. La zona en donde dirijo el estudio para el desarrollo del formato ser la Riviera Maya, respondiendo a la necesidad existente en esta regin debido a que es una de las zonas con mayor auge de turismo nacional y extranjero. Es evidente la fase de crecimiento y consolidacin de proyectos tursticos con fuertes inversiones nacionales y extranjeras. Las siguientes grficas muestran la tendencia de aumento de cuartos registrados y afluencia de turistas en la zona, tendencia superior a los estndares nacionales. Es importante mencionar que existen decrementos en los aos 2004 y 2005 por efecto del huracn Wilma que pas por la Riviera Maya y la zona norte de la Pennsula.
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Grfica 1. Cuartos, visitantes y ocupacin en la Riviera Maya.1997-2007. Fuente: Fideicomiso de Promocin Turstica Riviera Maya. Elaboracin propia.

APNDICE. Cuadro 1. Estadsticas crecimiento anual proyeccin al 2007.

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JUSTIFICACIN
IMPORTANCIA DE SU USO
El empleo de un formato de Verificacin de Avance de Obra que se apegue a las caractersticas del inmueble en construccin es de gran importancia, ya que las condiciones del proyecto son proporcionales al monto de ingreso. Si el porcentaje (resultado) de una estimacin de avance de obra queda por arriba de la obra ejecutada, el constructor gastar ms rpidamente los recursos y probablemente los est ingresando en otras partidas. Otro problema recurrente es sobre-estimar el avance de la obra y tiene como consecuencia la disposicin de recursos y que el proyecto no se finiquite con lo presupuestado y la entidad bancaria no puede gestionar la garanta al tener una construccin inconclusa. En otro tenor, al tener un ingreso corto por un reporte mal logrado, el ritmo de construccin puede bajar por los recursos aminorados. Los proyectos hoteleros cuando pierden financiamiento o tiene problemas en su desarrollo como puede ser la clausura o suspensin, la reactivacin del ritmo de obra, la plantilla laboral y los compromisos de apertura de las instalaciones, suelen demandar mayor tiempo del previsto en el calendario de obra. El inversionista al tener certificaciones correctas de acuerdo al avance, puede terminar la obra con los recursos programados de acuerdo al avalo y el presupuesto de obra presentado a la entidad financiera.

USO DEL FORMATO DE AVANCE DE OBRA


Actualmente se desarrollan servicios de verificacin de avance de obra para los desarrollos de vivienda 4 econmica, media y residencial que se financian con crditos puente en moneda nacional o extranjera, as como de la obra del sector pblico. Uno de los ejemplos ms evidentes son las empresas verificadoras que vigilan los avances de los desarrollos de vivienda econmica para el INFONAVIT, su reporte permite certificar los procesos de construccin, calidad de obra y el avance necesario para practicar el avalo que le permitir al derechohabiente obtener su crdito hipotecario. El sector hotelero con una importante participacin en la economa nacional, no cuenta con la profesionalizacin de este servicio, por no ser recurrente el desarrollo de los proyectos hoteleros.

OBRAS CON FINANCIAMIENTO


Los proyectos hoteleros de la Riviera Maya, debido a su magnitud y compromiso de apertura inmediata, son financiados por las entidades bancarias. Los recursos del prstamo garantizado son para el inmueble en los rubros de construccin e instalaciones con porcentajes variables. Ej.: Bancaja 60%. Caja de Ahorro del Mediterrneo 70%. Banorte 75%. Ya que el porcentaje restante corresponde al valor de la tierra y se considera que el promotor debe invertir en parte del proyecto.

HONORARIOS RESULTANTES DEL AVANCE DE OBRA


El realizar los avances de obra reporta una utilidad al perito. Se puede decir que son ingresos
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Ver ejemplo de Supervisin de obra residencial en ANEXO 1.

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complementarios al avalo del proyecto para sustentar el valor del crdito a otorgar. Adems se cuenta con la ventaja de utilizar el mismo formato de avance de obra cada ocasin que el cliente lo requiera. La visita al inmueble se puede agilizar con el formato impreso y realizando las anotaciones de los cambios apreciados y platicados con los responsables de la construccin. Una vez librada la visita en campo, se descargan los datos recabados, se adjuntan imgenes y documentacin recibida en la visita. Los honorarios del perito al realizar un avance de obra hotelera, pueden variar por factores como: tipo de hotel, ubicacin del inmueble, relacin comercial con el cliente (constructor directo o entidad bancaria).

SELECCIN DEL DESTINO TURSTICO A ESTUDIAR


Unos de los destinos de mayor auge en los ltimos 10 aos ha sido la Riviera Maya , seguido de Los Cabos y Puerto Peasco. La Riviera Maya cuenta con el desarrollo sostenido de infraestructura y equipamiento al ser principal fuente de ingresos del municipio de Solidaridad. Sin contar con el 2005, que en ms de una dcada de monitoreo estadstico ha sido el nico ao en que la afluencia turstica ha sido menor al ao anterior, debido al efecto que provocaron los huracanes Emily y Wilma, la Riviera Maya ha sido un xito constante en afluencia de visitantes que no ha parado de crecer.
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Grfica 2 Nmero de Cuartos Registrado. Destinos de playa. 200-2006. Fuente: Secretara de Turismo. Elaboracin propia.

La Riviera Maya tiene todos los factores para desarrollarse como uno de los mejores destinos no slo de Mxico, sino del Caribe. Actualmente con sus 10 aos de existencia cuenta con casi 12 mil cuartos ms que su prximo oponente, Cancn con casi 33 aos su desarrollo no es nada despreciable. Se estima que para el ao 2008 el crecimiento de la zona sea de ms de 130 mil visitantes y la construccin de 8 mil cuartos. Cada cuarto de hotel genera un promedio de cuatro plazas laborales, entre empleos directos e indirectos, los cuales son parte integral de la prosperidad de la Riviera Maya.

Con superficie de 50 mil 212 kilmetros cuadrados, representa el 2.6 % del territorio nacional.

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Grfica 3. Llegadas de turistas por destino turstico de playa. 2000-2006. Fuente: Secretara de Turismo. Elaboracin propia.

La Riviera Maya tiene la mayor infraestructura hotelera del estado de Quintana Roo pues cuenta con 332 6 hoteles de todas las categoras.

Grfica 4. Participacin hotelera por destino turstico. Riviera Maya. 199-2006. Fuente: Secretara de Turismo de Quintana Roo. Elaboracin: Propia.

Actualmente se registra una ocupacin de entre el 78 y el 80 por ciento. Sin embargo, a principios de ao fue del 95 por ciento. La mayora de los hoteles de Playa del Carmen tuvo una ocupacin al 100 por ciento, con el arribo de miles de turistas que acudieron a recibir el ao nuevo en este centro turstico.

APNDICE. Cuadro 5. Hoteles en el Estado de Quintana Roo. 1999-2006.

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SECCIN DE INFRAESTRUCTURA HOTELERA A TRABAJAR


En la Riviera Maya prcticamente existen todo tipo de hoteles . He decidido segmentar el estudio para hacerlo ms prctico. El rubro de cinco estrellas comprende los grandes proyectos que se estn 8 realizando actualmente en la zona y cuenta con la mayora del sector con un 44.32% del mercado .
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Grfica 5. Hoteles por categora en la Riviera Maya.2008. Fuente: www.mayanriviera.com.mx. Elaboracin propia.

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APNDICE. Tipo de hoteles. APNDICE. Cuadro 6. Hoteles por categora en la Riviera Maya.2008.

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PREGUNTAS DE INVESTIGACIN
Las entidades bancarias necesitan conocer las inversiones de un proyecto para liberar recursos del crdito pactado?

Qu impacto econmico guarda el mal clculo de un avance de una obra para el promotor hotelero?

Con que periodicidad se deben reportar los avances de una obra?

El perito valuador est acadmicamente preparado para reportar las inversiones ejecutadas de un proyecto en fase de construccin?

Es suficiente una visita a las obras de construccin para determinar el avance real de una obra?

Qu tipo de infraestructura hotelera es la que tiene la zona de estudio?

El formato podr aplicarse para hoteles nuevos o tambin para hoteles en ampliacin?

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PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA


Es necesario contar con un formato estandarizado para todas las entidades financieras y clientes solicitantes para realizar las estimaciones de avance de obra de un hotel cinco estrellas en la Riviera Maya?

HIPTESIS
1. Cuentan las instituciones bancarias con formatos especializados para recabar la informacin que sustente el avance de una obra con crdito otorgado? Recurrentemente esta tarea la elabora de forma externa un despacho y debido a la falta de normas y criterios establecidos, el formato de Avance de Obra es empleado de forma genrica para todo tipo de construccin y proyectos (residencial, residencial-turstica, hotelera, comercial, etc.). 2. Ser suficiente el empleo de un formato estandarizado para la verificacin de avance de obra de los hoteles de cinco estrellas de playa de la Riviera Maya?

VARIABLES
FUENTES DE FINANCIACIN DEL SECTOR HOTELERO
Los esquemas de financiamiento del sector hotelero estn estrechamente ligados a las estructuras de posicionamiento, desarrollo, internacionalizacin e innovacin de la actividad hotelera. En la Riviera Maya predomina la inversin espaola al tener participacin del 80% del mercado con grupos como: RIU, OHL, GRUMASA, NH, IBEROSTAR y BARCELO. La inversin espaola en la Riviera Maya est sustentada bsicamente por las cajas de ahorro de dicho pas europeo. Las entidades bancarias espaolas deben hacer fuertes inversiones para regresar dividendos a su clientela que en su mayora son personas jubiladas sin ms ingresos que sus intereses generados de sus cuentas de retiro o de ahorro. Es necesario comentar que el financiamiento extranjero tiene fuertes ventajas con respecto al nacional, como son: tasas de inters de aproximadamente del 6% cuando en Mxico lo bancos otorgan crditos con tasas de cuando menos el 10%. La documentacin en el proceso extranjero es menor y las garantas se pueden ubicar dentro y/o fuera del pas. Las diferencias entre los esquemas de financiamiento radican: Las condiciones financieras de la empresa solicitante. Operador que manejar el hotel (ventas programadas). Tipo y tamao del proyecto a financiar. Cartera de proyectos del cliente.

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CLASIFICACIN DE LOS HOTELES


1. Calidad de servicios Sistema vocablos descriptivos Lujo Primera Turstica Segunda A Segunda B 2. Dimensin Pequeo Mediano Grande 3. Tipo de clientes Comercial (hombres de negocios) Vacacional (turistas) Convenciones y eventos Residentes 4. Operacin 5. Propiedad De temporada o estacin Permanentes Privado Pblico Mixto 6. Ubicacin Ciudad Montaa Playa 7. Alimentacin 8. Estada del husped 9. Vas de acceso Solo desayuno Completo De estancia (tres o ms das con hotel como destino) De trnsito (uno o dos das de escala) De estacin de ferrocarril De aeropuerto De ruta Sistema de clave AA A B C D Sistema de estrellas ***** **** *** ** *

Actualmente se aplica la graduacin de cinco estrellas similar a la europea, con la categora extra de Gran Turismo. El criterio de estas seis diferentes clasificaciones es el siguiente:

Gran Turismo

Los hoteles deben de cumplir 108 requisitos, entre ellos tener aire acondicionado, antena parablica y habitaciones con un mnimo de 32 m.
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Tambin debe de tener una zona comercial e instalaciones adicionales de calidad. 5 estrellas Los hoteles deben de cumplir entre 96 y 101 requisitos, entre ellos ofrecer servicio de habitacin durante 16 horas al da, y tener un mnimo de 28 m por habitacin. Tambin debe de tener restaurante, cafetera, saln de eventos, zonas comerciales, buena higiene y seguridad. Los hoteles deben de cumplir entre 71 y 76 requisitos, entre ellos tener un mobiliario adecuado, habitaciones con un mnimo de 25 m alguna zona comercial y un buen nivel de mantenimiento. Los hoteles deben de cumplir entre 47 y 52 requisitos, entre ellos tener un mobiliario adecuado, habitaciones con un mnimo de 21.5 m, restaurante, cafetera, ventilador en los techos y algunos servicios complementarios. Los hoteles deben de cumplir entre 33 y 37 requisitos, entre ellos tener un mobiliario adecuado, habitaciones con un mnimo de 19 m. Deben de cumplir con el estndar de higiene y seguridad. Los hoteles deben de cumplir entre 24 y 27 requisitos, entre ellos tener un mobiliario adecuado, habitaciones con un mnimo de 15 m. Deben de cumplir con el estndar de comodidad de los clientes.

4 estrellas

3 estrellas

2 estrellas

1 estrella

En Mxico a partir del ao 1993 el organismo oficial para el sector turstico (Secretara de Turismo) dej asignar las estrellas como sistema de los hoteles, las asociaciones como lo es, la de Calidad Mexicana Certificada, junto con el sector privado ayudan a certificar a los nuevos establecimientos, a travs de un costo aproximado de mil dlares. En la actualidad adems de clasificar a los hoteles por estrellas, existe la clasificacin de acuerdo a la calidad de procesos, instalaciones y equipo a travs de los diamantes.

EQUIPAMIENTO HOTELERO
Una de las variables ms importantes en la estimacin de avance de obra de un hotel es su nivel de equipamiento, tanto por habitacin como de las amenidades del conjunto. Los hoteles de cinco estrellas en la zona se caracterizan por dar el servicio todo incluido y estn equipados con restaurantes de diversas especialidades, reas de recreacin especializada, spa, centro de convenciones, capilla de bodas, discoteca, etc. Estos rubros del hotel impactan de sobremanera el presupuesto del proyecto a desarrollar. El siguiente desgloce muestra la participacin de cada rubro en el monto total de un hotel categora cinco estrellas en la Riviera Maya:
Ejemplo 1 Concepto Terreno Construcciones Obras complementarias e Instalaciones especiales (96 Hab.) 31% 53% 16% Ejemplo 2 (288 Hab.) 37% 47% 16% Ejemplo 3 (672 Hab.) 37% 50% 13% Ejemplo 4 (986 Hab.) 26% 62% 12% Promedio 33% 53% 14%

Cuadro 1. Participacin de las inversiones de un proyecto hotelero en la Riviera Maya.


Fuente: Avalos realizados por el autor con fines de crdito. Elaboracin propia.

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UBICACIN DEL PROYECTO HOTELERO


La ubicacin dentro de franja de 120 Km. de la Riviera Maya de un hotel, tiene repercusin en la morfologa del terreno que ocupa. En la zona existen terrenos con diferente composicin y elementos geolgicos como: mangle, duna y zonas de piedra caliza. Tales tipos de suelo impactan en los rubros de cimentacin y estructura con aumentos que van del 8 al 12% en el presupuesto general del proyecto.

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OBJETIVO GENERAL
Probar que el uso de un formato estandarizado para la verificacin de avance de obra hotelera es suficiente para cubrir las necesidades de todas las entidades otorgantes de crdito en la zona de la Riviera Maya.

OBJETIVO ESPECFICO
Son diversas la entidades bancarias que otorgan financiamiento a los proyectos tursticos de la Riviera Maya, cada uno marca diferentes prioridades y necesidades en el estudio solicitado, por lo que se unificar el criterio para obtener un formato prctico, universal y didctico para la verificacin de avance de obra hotelera.

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METODOLOGA
El esquema metodolgico que estructura la presente investigacin, se divide en dos grandes captulos, investigacin documental que comprende conceptos tericos y metodolgicos de la hotelera. El segundo captulo comprende la investigacin emprica de los casos de estudio, misma que se desarrolla a travs de la observacin directa y cotidiana de los patrones comunes y no habituales de las estimaciones de avance de obra.

Investigacin terica

Anlisis Antecedentes histricos Tipos de hoteles Tipos de crditos Espacio y tiempo

Investigacin emprica (Casos de estudio)

Desarrollo de la tesina

Elaboracin del formato

Conclusiones y recomendaciones
Figura 1. Esquema metodolgico. Elaboracin propia.

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MARCO TORICO
ANTECEDENTES DE LA HOTELERA
La palabra hotel deriva del francs htel, que originalmente se refera a una versin francesa de una casa adosada, no a un lugar que ofreciera alojamiento. En el uso actual, htel tambin tiene el significado de "hotel" y htel particulier es usado para referirse al viejo significado. Existen hoteles de diversos tipos atendiendo a sus instalaciones y al entorno en que se encuentran mismos que describir a continuacin:

TIPO DE HOTELES
Hoteles de ciudad o urbanos Son los hoteles situados en las ciudades normalmente en los centros histricos, zonas comerciales o de negocios. Ofrecen todo tipo de niveles y se orientan tanto al turismo como al alojamiento en los desplazamientos de negocios. Generalmente son funcionales y los orientados a clientes de negocios, suelen contar con instalaciones como salas de conferencias y "Business Center". Existe una amplia gama de establecimientos hoteleros repartidos por todas las ciudades del mundo y los hay para todos los gustos y de acuerdo a las capacidades econmicas de las personas. Algunos de estos hoteles se han construido pensando en personas que buscan disfrutar, tanto servicios de habitacin como instalaciones deportivas y toda clase de detalles que llenen las expectativas del turista, as como restaurantes de alta cocina. Los hoteles de la ciudad estn enfocados bsicamente para el turista que estar por un corto periodo de tiempo, estos turistas son en su mayora personas que viajan por motivos de negocios, tambin reciben a equipos de deportistas que se desplazan para participar en algn torneo; as como a los aficionados, esto ha producido un cambio muy grande en el tipo de ofertas que se hacen a estos viajeros, actualmente se venden por paquete a un precio muy favorable, ofrecindoles un servicio completo que incluye boletos, alojamiento y en ocasiones alimentos. Hoteles de playa Estn situados en las proximidades de las principales playas. Su clientela casi exclusivamente es para lo que se conoce como turismo masivo gestionado por operadores, aunque no faltan pequeos establecimientos dedicados a turismo individual. Las estancias suelen ser de varios das. Estos hoteles en su mayora pertenecen a grandes cadenas hoteleras que generan ingresos y beneficios para las comunidades donde se construyen. Hoteles de naturaleza Estn situados en las proximidades de parajes naturales de inters como: parques naturales, reservas ecolgicas y reas protegidas. Las estancias suelen ser de varios das. El turismo ecolgico es una de las actividades que est creciendo por la atraccin a las variedades de la naturaleza y a las costumbres que conservan los habitantes, respecto a la naturaleza considerada como fuente que reconforta y da descanso fsico y mental. Cabe mencionar que en este tipo de hoteles se tiene que ser muy responsable para no causar dao a la naturaleza, ni a los nativos de la regin. Debido a su rpido crecimiento han contribuido al desarrollo de la actividad turstica.
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Hoteles-apartamento suite Son establecimientos que por su estructura y servicio disponen de la instalacin adecuada para la conservacin, instalacin y consumo de alimentos dentro de la unidad de alojamiento. Albergues tursticos Establecimiento que atiende al turismo durante estancias cortas, suelen ser econmicos y entre ellos cabe destacar los albergues juveniles. Estos frecuentemente alquilan camas en un dormitorio y comparten bao, cocina y sala de estar, aunque muchos disponen tambin de habitaciones privadas. Hoteles familiares Son establecimientos de tamao pequeo que se caracterizan por una gestin y administracin familiar, que proporciona servicios de alimentos y alojamiento. Hoteles posada Una posada es un establecimiento para viajeros que proporciona servicios de alimentos y alojamiento. Algunas son muy antiguas. Donde la tarifa es menor a la de un hotel normal. Hoteles-balneario Hospedaje situado dentro de unas instalaciones balnearias dedicadas a los baos pblicos o medicinales. Tienen un ndice de corta y mediana estancia. Moteles Son establecimientos situados en las proximidades de carreteras, que facilitan alojamiento en departamentos con garaje y entrada independiente para estancia de corta duracin. Se encuentra fuera del ncleo urbano o como mnimo en las afueras de los mismos, prximos a grandes vas de comunicacin. Suelen tener sealizacin vial indicando el acceso por carretera que suele tener facilidad para el cambio de sentido. Este acceso suele ser independiente del peatonal. Normalmente son inmuebles por lo general de una o dos plantas en cuya planta superior sera de alojamiento y la planta inferior el garaje. Tienen un bajo ndice de estancia o de alojamiento oscilando entre las 24 horas y 48 horas. Hotel de paso Se llama hotel de paso al establecimiento que renta sus cuartos, generalmente, sin necesariamente esperar que sus clientes se alojen ms que unas cuantas horas, especialmente por favorecer los encuentros sexuales. El trmino, es empleado sin importar la arquitectura del lugar, pues ste puede ser un edificio, hotel histrico o un motel acondicionado para el trnsito con automviles y estacionamiento. Hoteles rsticos Situados en terrenos rsticos o rurales. Suelen ser edificaciones tradicionales rehabilitadas y en ocasiones incluyen o estn prximas a explotaciones agropecuarias.

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Hoteles boutique El trmino hotel boutique es originario de Estados Unidos de Amrica, utilizado para describir hoteles de entornos ntimos, generalmente de proyectos atpicos y pueden llegar a ser de lujo. Estos hoteles se diferencian de las grandes cadenas por ofrecer un nivel de alojamiento, servicios e instalaciones excepcionales y personalizados. Generalmente estn ambientados con una temtica o estilo particular. Son usualmente ms pequeos que los hoteles convencionales, teniendo desde tres hasta 100 habitaciones. Muchos poseen instalaciones para cenas, bares y salas que pueden estar abiertos al pblico en general. El segmento que genera la fuente principal de ingresos de estos hoteles son los viajeros corporativos, quienes dan gran importancia a la privacidad, los servicios, la atencin y el lujo. Este segmento de mercado es de gran poder adquisitivo, no estacional, muy elstico y repetitivo. Dentro de este mismo trmino pueden encajar perfectamente los hoteles denominados pequeos hoteles con encanto, normalmente hoteles de reducidas dimensiones, situados en entornos singulares y habitualmente ubicados en edificaciones cuya arquitectura tiene un inters especial por tratarse de edificaciones antiguas rehabilitadas y adaptadas para tal menester. HOTELES ESPECIALIZADOS Hoteles de aeropuerto Estn situados en las proximidades de los principales aeropuertos, especialmente cuando estn alejados de los centros urbanos a los que sirven. Su principal clientela son pasajeros en trnsito o de entrada y salida sin tiempo suficiente para desplazarse a la ciudad y tambin alojan a las tripulaciones de las lneas areas. Las estancias suelen ser muy cortas. Se han hecho populares por su cercana a los aeropuertos y porque adaptan sus servicios a la clientela, sobre todo, ejecutiva. Hoteles-monumento Se encuentran ubicados en edificios de inters cultural. Ejemplos de este tipo son los hoteles situados en castillos, conventos, iglesias y palacios. Entre estos se encuentran los paradores nacionales en Espaa y las posadas en Portugal. Hoteles-casino Se caracterizan por su oferta de juego en sus propias instalaciones. El ejemplo paradigmtico de estos hoteles estara en los establecimientos de Las Vegas aunque existen en muchas otras partes del mundo. Suelen ser establecimientos de categora elevada. Hoteles gastronmicos Se caracterizan por ofrecer una oferta gastronmica exclusiva que se presenta como la caracterstica principal del establecimiento. Hoteles deportivos Se caracterizan por su orientacin a la prctica de determinados deportes ya sea en sus instalaciones o en sus aledaos. Ejemplos de estos hoteles son los dedicados al submarinismo o el surf junto al mar, los dedicados a la pesca junto a vas fluviales y los complejos de golf entre otros.

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Hoteles de temporada o de montaa Tambin llamados hoteles estacionales. Son hoteles con estructuras estacionales que desarrollan su actividad solamente durante parte del ao. Un ejemplo tpico son algunos hoteles situados en la montaa, en estaciones de esqu, e incluso en la costa. Hotel-club Hospedaje que cuenta entre sus instalaciones uno o varios club nocturnos de cierta importancia donde se consumen diversas bebidas, se baila y en el que suelen presentarse espectculos musicales. Tambin se denominan as los hoteles situados junto a clubes dedicados a espectculos erticos donde habitualmente se ejerce la prostitucin. La relacin entre estos hoteles y las sexo servidoras puede no existir formalmente o pueden tener una relacin normalmente de carcter informal, llegando algunos de ellos a ocultar verdaderos burdeles.

TIPOS DE CRDITO
La palabra crdito viene del latn creditum (sustantivacin del verbo credere: creer), que significa "cosa confiada". As "crdito" en su origen significa entre otras cosas, confiar o tener confianza. El crdito en general es el cambio de una riqueza presente por una futura, basado en la confianza y solvencia que se concede al deudor. El crdito, segn algunos economistas, es una especie de cambio que acta en el tiempo en vez de actuar en el espacio. Puede ser definido como "el cambio de una riqueza presente por una riqueza futura". As, si un molinero vende 100 sacos de trigo a un panadero, a 90 das plazo, significa que confa en que llegada la fecha de dicho plazo le ser cancelada la deuda; en este caso se dice que la deuda ha sido "al crdito a plazo." En la vida econmica y financiera se entiende por crdito, por consiguiente, la confianza que tenemos en la capacidad de cumplir, en la posibilidad, voluntad y solvencia de un individuo, por lo que se refiere al cumplimiento de una obligacin contrada. PRSTAMO PUENTE La expresin prstamo puente o crdito puente, hace referencia, ms que a un producto financiero en sentido estricto, a una situacin transitoria de financiacin, independientemente que en ocasiones algunas entidades financieras oferten expresamente la posibilidad de concertar prstamos puentes. Son diversas la situaciones que pueden aconsejar la formalizacin de un prstamo puente, que pueden afectar tanto a particulares como a sociedades mercantiles. Entre los supuestos tpicos nos encontramos: la compra de viviendas en construccin, la adquisicin de maquinaria, la constitucin de garantas, etc. Se trata en todos estos supuestos, de conseguir financiacin con antelacin a la formalizacin del prstamo que definitivamente financiar la operacin. A ttulo de ejemplo podemos considerar dos supuestos habituales, uno que afecta a particulares y otro a empresas: Es usual que los particulares compren viviendas en construccin, de modo que durante el tiempo de edificacin y hasta la entrega de llaves, tengan que pagarse una serie de cantidades, sin que stas cuenten con financiacin hipotecaria. De manera que mediante un prstamo puente, se puedan financiar estas cantidades, y posteriormente, a la entrega de la vivienda y formalizacin del oportuno prstamo hipotecario, puedan volver a incluirse en la cuanta total de la operacin. Sucede de esta manera que el prstamo puente es absorbido por el prstamo final, asociado mediante garanta hipotecaria a la vivienda adquirida, y se ha logrado una financiacin total del capital total a pagar. En el caso de sociedades mercantiles, es posible que adquieran inmuebles, en cuyo caso la tramitacin
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sera similar a la expuesta, adems cada vez es ms frecuente que la adquisicin de maquinarias o instalaciones, suponga una peticin a medida, un encargo previo hecho al fabricante, en el que muchas ocasiones debe hacerse una entrega dineraria considerable, sin que de momento sea posible financiarla mediante hipoteca, dado que no existe la maquinaria encargada. En estos supuestos un prstamo puente, servira para cubrir esas primeras entregas de financiacin, con independencia de que posteriormente, tras la tramitacin de la oportuna hipoteca, se consiga la financiacin total de la operacin. Es poco frecuente que el prstamo puente sea de tipo hipotecario, ante la ausencia de bien que lo garantice, lo ms usual es que se trate de prstamos al consumo, de corta duracin y que sern anulados en el momento de formalizacin del prstamo hipotecario. Tanto en la adquisicin de viviendas en construccin, como en la compra de maquinaria por encargo, que impliquen la entrega de cantidades dinerarias por adelantado, se recurra o no al prstamo puente, es importante que el comprador exija dos medidas complementarias: a) El que las cantidades entregadas a cuenta sean avaladas por alguna entidad financiera, de manera que ante la posibilidad de cumplimiento del contrato por el constructor o fabricante, sea posible y fcil recuperar la inversin efectuada. b) Si adems va a utilizarse un prstamo puente, que se disea y formaliza para un tiempo concreto, el comprador debiera exigir una serie de penalidades, que supongan el pago de una indemnizacin por parte del constructor o fabricante, ante los posibles retrasos en la entrega del bien, por parte del constructor o fabricante. De esta manera quedaran cubiertos los mayores gastos que pueda suponer la formalizacin del prstamo puente. Con carcter complementario a lo expuesto, sera recomendable que el tiempo para el que se formaliza el prstamo puente, sea superior a los plazos previstos de entrega del bien, de manera que los posibles retrasos, estn tambin previstos y no se produzca un vaco de financiacin. OTROS Existen diversas formas de financiamiento para la industria hotelera y no siendo el tema de este estudio los tipos de financiamiento solo enunciar los ms representativos para el sector: Recursos propios Capital Reservas Resultados del periodo Aportaciones no dinerarias Subvenciones Crditos a largo plazo Acreedores L.P. Financieros Acreedores L.P. Leasing Socios y administradores Otros Acreedores L.P.
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Recursos Ajenos

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ESPACIO Y TIEMPO
Riviera Maya, extraordinario destino turstico. La Secretara de Turismo ha propuesto siete tipos de destinos para sus programas de Indicadores 9 Tursticos . El tipo de destino playa como le corresponde a la Riviera Maya, tiene la mayor participacin econmica en el P.I.B. nacional. Para comprender la preferencia de los mercados tursticos por la Riviera Maya, mencionar algunos de los puntos que lo distingue como un destino extraordinario; cuenta con la segunda barrera ms grande el mundo, el Gran Arrecife Maya, que corre de a lo largo de la costa junto a la selva, donde habitan exticos animales como el jaguar y la guacamaya con hermosas playas de fina arena blanca y suave. Uno de los famosos atractivos tursticos son sus parques ecolgicos, entre los que se encuentran Tres Ros, Xcaret, Xpu-Ha y Xel-H -entre los ms importantes- que ofrecen toda cantidad de actividades para el visitante, desde la apreciacin de flora y fauna, representaciones artsticas y culturales, exploracin de ros subterrneos, nado con delfines, paseos en bicicleta o el descenso en ro en kayak. El estudio de investigacin abarca proyectos construidos desde el ao 2006 hasta la actualidad. Ya que a partir del 2004 con la incidencia de factores naturales como los huracanes Emily y Wilma, generaron conciencia en el sector constructor y turstico para generar proyectos capaces de resistir los vientos sostenidos de hasta 300 km/h ya que las primas de los seguros contratados eran muy altas o bien no se hacen responsables si el cliente no toma medidas de precaucin.

APNDICE. Cuadro 2. Divisin de los destinos tursticos.

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DESARROLLO DE LA TESINA
El factor principal en una estimacin de avance de obra es contar con el presupuesto completo de las inversiones por parte del cliente o bien, por el avalo practicado al inmueble en proyecto o en fase de construccin. El anlisis de la informacin recabada o proporcionada es vital para integrar los componentes que se incluirn en la estimacin.

CASOS DE ESTUDIO. PROYECTOS Y PRESUPUESTOS DE OBRA


Proyecto 1. Construccin de 76 habitaciones para ampliar hotel.
El proyecto contempla la ampliacin en una segunda fase del hotel de playa categora cinco estrellas ubicado a 15 km. 10 al norte de Playa del Carmen. El presupuesto marca de forma general las partidas. Debido a la escueta informacin, se decide trabajar con el valor fsico del proyecto.

Proyecto 2. Construccin de hotel de 550 habitaciones.


Proyecto de hotel de playa categora cinco estrellas en Puerto Morelos al inicio del corredor de la Riviera Maya. Se 11 cuenta con el presupuesto completo del inmueble a desarrollar, el cual desglosa en seis grandes rubros la participacin de estudios, preliminares, obras, instalaciones y equipamiento del costo total.

Proyecto 3. Construccin de hotel de 433 habitaciones.


El presupuesto proporcionado contiene el general de partidas y no el detalle de cada una de ellas, por ello se decide trabajar con la incidencia en partidas a travs de la informacin del sector, los libros de costos especializados en construccin por metro cuadrado como BIMSA o Ingeniera en Costos Varela.
12

10 11

ANEXOS. Anexo 1. Presupuesto proporcionado. ANEXOS. Anexo 2. Presupuesto proporcionado. 12 ANEXOS. Anexo 3. Presupuesto proporcionado.

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PROGRAMA GENERAL DE PROYECTOS HOTELEROS EN LA RIVIERA MAYA


La estructura de operacin de los hoteles de playa de cinco estrellas en la Riviera Maya en su gran mayora es de tipo todo incluido, es decir, el proyecto cuenta con todos los servicios y amenidades para que el cliente/husped no tenga que desplazarse del inmueble durante su estancia. Dichos proyectos en la actualidad y los tres referenciados en este trabajo, se componen a groso modo de las siguientes secciones:
REAS NOBLES. Motor lobby. Lobby. Front desk. Habitaciones de cortesa. Concierge. Concesiones. Centro empresarial. Saln de convenciones. rea comercial. Teatro y/o auditorio. Spa. Gimnasio. Restaurantes. Capilla y/o capitolio de bodas. SERVICIOS. Zona industrial. Cuarto de mquinas. Plantas de tratamiento. Almacn. Patio de maniobras. Lavandera. Cocinas. Seguridad y vigilancia. ADMINISTRACIN. Oficinas administrativas. rea de empleados. Comedor. Vestidores y sanitarios. HABITACIONES. Edificios de habitaciones. REAS RECREATIVAS. Albercas. Asoleaderos. Snack bar. Zona de actividades infantiles. Canchas deportivas. Zona de playa. Club de playa. Natica.

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La anterior estructura nos ayudar a conocer las necesidades del proyecto y la programacin de dichos rubros en el formato de estimacin de avance de obra para desglosar a peticin del solicitante cada elemento a calificar.

ELEMENTOS QUE INTEGRAN EL AVANCE DE OBRA


Se pueden agrupar en tres secciones: I. Generales del inmueble. a. Antecedentes. b. Ubicacin. II. Avance de Obra a. Construccin. b. Elementos exteriores. c. III. Instalaciones. d. Mobiliario y equipo. Resultados a. Consideraciones previas. b. Conclusin. IV. Anexos a. Documentacin proporcionada por el cliente. b. Plano esquemtico del proyecto. c. Reporte fotogrfico.

El cliente puede solicitar particularizar en cada uno de ellos, pero para simplificar nuestra tarea, se propone una estructura general.

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DESARROLLO DE AVANCE DE OBRA DE ACUERDO A LAS PARTICULARIDADES DE CADA CASO DE ESTUDIO Caso 1
1.1. Avance de obra
Nmero consecutivo de habitacin Construccin interior Sistema mecnico Sistema elctrico Cubierta exterior Superestructura

Especialidades

Transportacin

Subestructura

Cimentacin

Condiciones generales

Techo

Habitacin

Edificio

100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 3.0% 0.4%
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

TOTAL
Avance por Conceptos
100.00% Avance respecto al Total 13.24% Avance REAL respecto al Total

1.0% 0.1%
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

27.0% 3.6%
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

6.0% 0.8%
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1.0% 0.1%
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

21.0% 2.8%
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

4.0% 0.5%
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

8.0% 1.1%
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

9.0% 1.2%
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

17.0% 2.3%
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

3.0% 0.4%
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 n

B2 B2 B2 B2 B2 B2 B2 B2 B2 B2 B2 B2 B2 B2 B2 B2 B2 B2 B2 B2 B2 B2 B2 B2 B2 B2 B2 B2 B2 B2 B2

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31

En el presente proyecto, se consider nicamente la segunda fase de construccin del hotel de 72 habitaciones de un total de 544 habitaciones del proyecto final que consta de cuatro fases. Este caso tiene la particularidad de no contar con informacin detallada del presupuesto de obra, es por ello que se considera la informacin del sector COSTOS para su avance. Dicho presupuesto presentado integra las construcciones y las instalaciones en un solo rubro, y se consideran en un solo cuadro de avance de obra.
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1.2. Resultados
Fecha de inspeccin:
PARTIDA Cimentacin Subestructura Superestructura Cubierta exterior Techo Construccin interior Transportacin Sistema mecnico Sistema elctrico Condiciones generales Especialidades SUMA Habitaciones en operacin al 30 de Febrero de 2008 Segn Mtodo Fsico o de COSTOS: Valor Fsico o de COSTOS concluido en avalo previo: Valor del Terreno: Valor de las Construcciones Valor de las Instalaciones Valor FSICO sin incluir el Terreno: Avance de Obra al 30 de Febrero de 2008 $ $ $ $ 30 de Febrero de 2008 % 3.00% 1.00% 27.00% 6.00% 1.00% 21.00% 4.00% 8.00% 9.00% 17.00% 3.00% 100.00% % de avance 13.24% 13.24% 13.24% 13.24% 13.24% 13.24% 13.24% 13.24% 13.24% 13.24% 13.24% Total de
avance

0.40% 0.13% 3.57% 0.79% 0.13% 2.78% 0.53% 1.06% 1.19% 2.25% 0.40% 13.24%

72 habitaciones

$ $ $ $ $

633,216,000.00 527,680,000.00 105,536,000.00 633,216,000.00 13.24% 83,811,056.09 83,811,056.09 549,404,943.91

100.00%

83.33% 16.67% 100.00%

Valor del avance de Obra realizado: a) Valor del Terreno: b) a+b) Valor de las inversiones de obra por realizar:

13.24% 0.00% 13.24% 86.76%

El resultado es palpable al realizar el cuadro de avance de obra, para presentarlo de forma explcita en el documento y al cliente, se sintetizan los porcentajes de cada partida y se manifiesta en un cuadro resumen. La conclusin numrica deber ser apoyada por los comentarios del perito en cuanto al ritmo de trabajo y particularidades del proyecto.

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Caso 2
2.1a. Avance de obra, construcciones.
Aluminio y vidrios Recubrimientos Fibra de vidrio

Cimentacin

Preliminares

Carpintera

Albailera

Estructura

Tablaroca

Fachadas

Limpieza

Herrera

Azoteas

Pintura

Consecutivo

Habitacin

100.0% 99.9% 100.0% 80.0% 0.9% 0.9% 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 6.0% 6.0% 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

0.2%

0.2% 1.9% 0.0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0.0% 1.3% 0.0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0.0% 0.4% 0.0% 0 0 0 0 0 0 0

60.0% 3.7% 2.2% 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 54.5% 4.0% 2.2% 60 60 60 60 60 60 60 60 60 0 60 0.0% 0.2% 0.0% 0 0 0 0 0 0 0

0.3% 3.8% 0.0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0.0% 3.9% 0.0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0.0% 0.1% 0.0% 0 0 0 0 0 0 0

0.2% 2.0% 0.0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0.0% 1.6% 0.0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0.0% 0.4% 0.0% 0 0 0 0 0 0 0

0.2%

0.2%

0.2% 0.7% 0.0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0.0% 1.1% 0.0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0.0% 0.8% 0.0% 0 0 0 0 0 0 0

0.2% 0.1% 0.0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0.0% 0.5% 0.0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0.0% 0.4% 0.0% 0 0 0 0 0 0 0

0.2% 1.7% 0.0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0.0% 4.2% 0.0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0.0% 3.8% 0.0% 0 0 0 0 0 0 0

0.1% 0.0% 0.0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0.0% 1.7% 0.0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Varios

TOTAL
Avance por Conceptos 100.00% Avance respecto al Total 47.66% Avance REAL respecto al Total Avance por Conceptos 100.00% Avance respecto al Total 51.24% Avance REAL respecto al Total

Edificio

Nivel

30.0% 10.7% 12.8% 30.0% 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 8.6% 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 0.0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

15.6% 10.1% 0.0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0.0% 5.3% 0.0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0.0% 0.9% 0.0% 0 0 0 0 0 0 0 0.0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0.0% 6.4% 0.0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0.0% 2.2% 0.0% 0 0 0 0 0 0 0

1 2 n

113 114 n

518 519 n

A A A A A B B B B B L L L L L

Sot Sot PB PB PB Sot Sot PB PB PB Sot Sot PB PB PB

a n 1 2 11 a ...n 1 2 n a n 1 2 n

reas Pblicas

93.2% 90.9% 90.9% 60.9% 0.0% 1.1% 8.1% 38.3% 9.6% 13.0% 1.0% 7.3% 34.8% 5.9% 0.0% 100 100 100 100 100 100 100 100 100 25 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 0 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 0 100 60 80 80 80 80 10 60 60 80 0 80 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Restaurantes Lobby Oficinas administrativas Teatro Centro convenciones Fun club y disco Spa, gimnasio y tiendas Centro de negocios Estac. cubierto Zona industrial Servicios generales

Obras complementarias
Terraza, Ed. hotelero Terraza, reas nobles Andadores Motor lobby y acceso Asoleaderos Albercas Etc.

24.6% 22.3% 21.5% 0.0% 0.0% 6.2% 15.2% 17.1% 15.2% 14.4% 1.5% 3.4% 3.7% 0.0% 0.0% 100 100 0 100 0 0 10 100 90 0 100 0 0 0 100 90 0 90 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0.0% Avance por Conceptos 22.8% 100.00% Avance respecto al Total 0.0% 8.59% Avance REAL respecto al Total 0 0 0 0 0 0 0

Con el presupuesto proporcionado cuenta con dos segmentos, construcciones e instalaciones. El primero se desglosa en tres reas de construccin: edificios de habitaciones, reas pblicas y obras complementarias, las cuales permiten un trabajo mas detallado y preciso de la estimacin de avance de obra. Cabe mencionar que para este proyecto, el stano en los edificios de habitaciones (550 Hab.) se consideran las plantas nivel stano que an sin contar con habitaciones, representan el 64% del costo de un nivel de habitaciones, compuesto por: 67% de estructura y 33% de acabados de acuerdo a la informacin proporcionada por el cliente.

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2.1b. Avance de obra, instalaciones.


Porcentaje participacin del TOTAL Porcentaje de participacin dentro de partida Avance respecto a Partida Avance REAL respecto al Total Avance REAL respecto a Partida

Edificios A 70 20 5 0 0 0 B 70 20 5 0 0 0 90 35 0 0 0 0 0 0 5 10 10 0 0 5 0 0 10 10 10 0 0 0 0 5 0 0 0 0 0 0 0 C 70 20 5 0 0 0 90 35 0 0 0 0 0 0 5 10 10 0 0 5 0 0 10 10 10 0 0 0 0 5 0 0 0 0 0 0 0 D 70 20 5 0 0 0 90 35 0 0 2 2 0 0 5 10 10 0 0 10 0 80 10 10 10 0 0 0 0 5 0 0 0 0 0 0 0 E 70 20 5 0 0 0 90 35 0 0 0 0 0 0 5 10 10 0 0 10 0 80 10 10 10 0 0 0 0 5 0 0 0 0 0 0 0 F 70 20 5 0 0 0 90 35 0 0 0 0 0 0 5 10 10 0 0 10 0 0 10 10 10 0 0 0 0 5 0 0 0 0 0 0 0 G 70 20 5 0 0 0 90 35 0 0 0 0 0 0 5 10 10 0 0 5 0 100 10 10 10 0 0 0 0 5 0 0 0 0 0 0 0 H 70 20 5 0 0 0 90 35 0 0 0 0 0 0 5 10 10 0 0 10 0 100 10 10 10 0 0 0 0 5 0 0 0 0 0 0 0 J 70 20 5 0 0 0 90 35 0 0 0 0 0 0 5 10 10 0 0 10 0 100 10 10 10 0 0 0 0 5 0 0 0 0 0 0 0 K 70 20 10 0 0 0 90 35 0 0 0 0 0 0 5 10 10 0 0 10 0 100 10 10 10 0 0 0 0 5 0 0 0 0 0 0 0 L 70 20 5 0 0 0 90 35 0 0 0 0 0 0 5 10 10 0 0 10 0 100 10 10 10 0 0 0 0 5 0 0 0 0 0 0 0

Hidrulica 8.0% Cuartos Soportera Alimentadores generales Equipos Sistema de riego Cocinas Sanitaria 4.1% Habitaciones Red de drenaje sanitario Planta desaladora 1.4% Planta de tratamiento (E.D.A.R.) 0.7% Muebles de bao y accesorios 4.8% Muebles de bao Accesorios Instalacin de albercas y lagos 2.5% Lagos, fuentes y estanques Albercas y jacuzzis Sistemas contra incendio 3.1% Climatizacin 12.6% Habitaciones reas pblicas Sala de mquinas Instalacin de gas 0.8% Electricidad 24.2% Habitaciones reas y redes generales Media tensin Corrientes dbiles 9.5% TV, telefona, voz y datos Audio Automatizacin Iluminacin general 12.1% Habitaciones reas nobles, pasillos y servicios Exteriores (albercas, jardinera, Etc.) Equipos gastronmicos 9.2% Cocinas Cmaras Restaurantes y buffets Bares Portes, coordinacin obra y montaje Lavandera 3.2% Lavandera Instalacin de vapor Instalacin aire comprimido 0.0% Elevadores 3.7%

100.0% 36.6% 11.5% 20.0% 24.7% 3.5% 3.7% 100.0% 64.2% 35.8% 100.0% 100.0% 100.0% 89.5% 10.5% 100.0% 15.6% 84.4% 100.0% 100.0% 54.3% 19.7% 26.0% 100.0% 100.0% 26.8% 41.9% 31.3% 100.0% 40.9% 14.6% 44.5% 100.0% 55.0% 30.0% 15.0% 100.0% 39.8% 12.2% 34.9% 8.7% 4.4% 100.0% 90.1% 9.9% 100.0% 100.0%

70.0% 20.0% 5.5% 0.0% 0.0% 0.0% 90.0% 35.0%

0.2% 0.2% 0.0% 0.0%

10.0% 10.0% 0.0%

8.2% 0.0% 60.0% 10.0% 10.0% 10.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 5.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%

29.0% 25.6% 2.3% 1.1% 0.0% 0.0% 0.0% 70.3% 57.7% 12.5% 0.0% 0.0% 0.2% 0.2% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 5.0% 7.4% 5.4% 2.0% 0.0% 0.0% 20.9% 2.2% 0.0% 18.8% 10.0% 4.1% 1.5% 4.4% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.6% 0.0% 0.6% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%

2.34%

2.91% 90 35 0 0 0 0 0.00% 0 0 5 10 10 0 0 5 0 0 0.95% 10 10 10 0.00% 0 0 0 0.06% 0 5 0 0 0 0.00% 0 0 0 0

0.00% 0.00% 0.01%

0.16% 0.93%

0.00% 5.07%

0.00% 0.00% 12.43%

Avance total INSTALACIONES [%]:

El presupuesto presentado comprende el desglose de instalaciones, permitiendo que cada partida sea considerada dentro del avance de obra.
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Formato estandarizado para efectuar estimaciones de avance de obra de hoteles cinco estrellas en la Riviera Maya.

2.2. Resultados

El caso 2, cuenta con la particularidad de separar las construcciones e instalaciones y no integra en el presupuesto los rubros de maquinaria, mobiliario y equipo, ya que la entidad bancaria no concede prstamo sobre estos dos ltimos conceptos. Como es evidente, al contar con mayor informacin, el documento puede sustentar con herramientas el resultado apegado a la realidad.

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1 2 3 4 5 n

No. Consec. Hab. Bloque - edificio Nivel Hab. por nivel

B1 B1 B1 B1 B1 B1

Edif. Central

Habitaciones

Caso 3

Zona industrial

Albercas y lagos

Obras exteriores

Restaurant Estrella

PB 1 PB 2 PB 3 PB 4 PB 5 PB n

100
0.01% 0.010% 0.04% 0.039% 0.01% 0.012% 0.14% 0.140% 0.47% 0.470% 100.0%

100

100

100

100

100 100 100 100 100 100

0.02% 0.024%

Licencias, tasas y honorarios Proyectos Movimientos de tierras y hormigones Estructuras, forjados Cubiertas Fabricas y tabiques Revocos y enlucidos Solados y alicatados Canteria y piedra artificial Firmes y pavimentosa Obras varias Carpinteria y madera

3.1. Avance de obra

100
0.03% 0.034% 0.14% 0.136% 0.04% 0.043% 0.49% 0.490% 1.65% 1.651% 100.0% 4.45% 4.452% 100.0% 8.79% 8.790% 100.0% 1.70% 1.698% 100.0% 1.81% 1.812% 100.0% 2.55% 2.550% 100.0% 2.90% 3.203% 90.6% 0.63% 0.719% 87.9% 0.69% 0.835% 82.2% 5.06% 6.151% 82.2% 0.67% 1.375% 48.6% 0.46% 0.643% 71.7% 0.66% 0.919% 71.7% 0.25% 0.402% 62.6% 0.00% 0.832% 0.0%

100

100

100

100

100 100 100 100 100 100

0.08% 0.085%

100
0.09% 0.091% 0.37% 0.367% 0.12% 0.117% 1.32% 1.322%

100

100

100

100

100 100 100 100 100 100

0.23% 0.228%

100
0.17% 0.180% 0.69% 0.724% 0.22% 0.232% 2.61% 2.610%

100

100 100 100 100 100 100

0.45% 0.451%

95

95

95

100
0.03% 0.035% 0.13% 0.140% 0.04% 0.045% 0.50% 0.504%

100

100 100 100 100 100 100

0.09% 0.087%

95

90

80

100
0.04% 0.037% 0.13% 0.149% 0.05% 0.048% 0.51% 0.538%

100

100 100 100 100 100 100

0.09% 0.093%

85

95

95

100
0.05% 0.052% 0.15% 0.210% 0.06% 0.067% 0.61% 0.757%

100 100 100 100 100 100

0.13% 0.131%

90 0

70

85

80

100
0.04% 0.066% 0.16% 0.264% 0.00% 0.084% 0.19% 0.951%

0.16% 0.164%

60 0

60

20

60 60 60 60 60 60

100
0.01% 0.015% 0.04% 0.059% 0.00% 0.019% 0.04% 0.214%

0.04% 0.037%

50 0

60

20

50 50 50 50 50 50

100
0.01% 0.017% 0.04% 0.069% 0.00% 0.022% 0.05% 0.248%

0.04% 0.043%

60

60

20

40 40 40 40 40 40

100
0.10% 0.126% 0.25% 0.507% 0.08% 0.162% 0.91% 1.827%

0.32% 0.316%

80 0

50

50

50

40 40 40 40 40 40 5 5 5 5 5 5

100
0.01% 0.028% 0.06% 0.113% 0.00% 0.036% 0.08% 0.408%

0.07% 0.071%

50 0 0

50

20

100
0.00% 0.013% 0.03% 0.053% 0.00% 0.017% 0.00% 0.191%

0.03% 0.033%

20 0 0

50

20 20 20 20 20 20

Cerrajeria y PUVC Acristalamiento Pintura Aparatos elevadores / Ascensores

100
0.01% 0.019% 0.04% 0.076% 0.00% 0.024% 0.00% 0.273%

Formato estandarizado para efectuar estimaciones de avance de obra de hoteles cinco estrellas en la Riviera Maya.

La estimacin de avance de las construcciones se trabaja por separado entre los edificios hoteleros y los de apoyo y servicio aunque con las mismas partidas, segn el presupuesto del cliente, herramienta indispensable para uniformizar el criterio del perito y el constructor.
50 50

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20 20 20 20 20 20
0 0 100
0.00% 0.008% 0.02% 0.033% 0.00% 0.011% 0.00% 0.119%

0.05% 0.047%

0.02% 0.021%

10 0 0 0

50

20 20 20 20 20 20 0 0 0 0 0 0

100
0.00% 0.017% 0.03% 0.069% 0.00% 0.022% 0.02% 0.054% 0.36% 0.605% 0.35% 0.587% 0.39% 0.654% 0.07% 0.121% 0.06% 0.108% 0.00% 0.247%

0.04% 0.043%

50

100
0.04% 0.042% 0.08% 0.168%

0.10% 0.104%

1.62% 2.036% 79.8%

90

50

30

60

60 60 60 60 60 60

Electricidad baja tension


1.62% 1.977% 82.2%

100
0.03% 0.041% 0.08% 0.163% 0.02% 0.052%

0.10% 0.101%

80

50

30

60

60 60 60 60 60 60

Fontaneria y gas
1.81% 2.204% 82.2%

100
0.03% 0.045% 0.09% 0.182% 0.01% 0.058%

0.11% 0.113%

70

50

10

60

60 60 60 60 60 60

100
0.01% 0.008% 0.02% 0.033% 0.00% 0.011%

0.02% 0.021%

0.33% 0.406% 82.2%

60

50

10

60

60 60 60 60 60 60

Climatizacion y aire acondicionado Contra Incendios, deteccin, alarma y rociadores


0.30% 0.364% 82.2%

100
0.00% 0.007% 0.01% 0.030% 0.00% 0.010% 0.00% 0.013% 0.00% 0.013% 0.03% 0.035% 0.68% 1.21%
Incid. Presup. total Avance por concepto

0.02% 0.019%

50

50

10

60

60 60 60 60 60 60

Telecomunicaciones
0.09% 0.146% 0.39% 0.492% 78.6%

100
0.01% 0.010% 0.02% 0.041%

0.03% 0.025%

50

50

10

60

50 50 50 50 50 50

Control por ordenador


0.09% 0.142% 0.38% 0.478% 78.6%

100
0.00% 0.010% 0.02% 0.039%

0.02% 0.025%

50

50

10

60

50 50 50 50 50 50

Musica y sonido
0.31% 0.391% 1.05% 1.316% 80.0%

0.05% 0.068%

0.02% 0.027%

0.09% 0.108%

80
0.75% 0.94%
Incid. Presup. total Incid. Presup. total Av. real Presup. total Av. real Presup. total

80

80

80

80

80 80 80 80 80 80

Servicios profesionales
9.19% 13.59%
Incid. Presup. total Avance por concepto Avance por concepto Av. real Presup. total Av. real Presup. total

2.34% 2.35%
Incid. Presup. total

2.70% 3.77%

40.25% 45.77%
Incid. Presup. total Avance por concepto Av. real Presup. total

TOTAL

Av. real Presup. total

Formato estandarizado para efectuar estimaciones de avance de obra de hoteles cinco estrellas en la Riviera Maya.

3.2a. Resumen
Fecha de visita de inspeccin 30 de Febrero de 2008

1. ANALISIS DE LOS PORCENTAJES DE AVANCE DE OBRA


Incid. Avance Avance real de Presup. por acuerdo al Total concepto presupuesto total [a] [b] [a*b]
0.47% 1.65% 4.45% 8.79% 1.70% 1.81% 2.55% 3.20% 0.72% 0.83% 6.15% 1.37% 0.64% 0.92% 0.40% 0.83% 2.04% 1.98% 2.20% 0.41% 0.36% 0.49% 0.48% 1.32% 45.77% 13.59% 1.21% 3.77% 0.94% 2.04% 0.15% 2.35% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 90.64% 87.93% 82.19% 82.19% 48.65% 71.71% 71.71% 62.61% 0.05% 79.79% 82.17% 82.17% 82.17% 82.17% 78.60% 78.60% 80.00% 87.93% 67.62% 56.58% 71.71% 79.92% 72.06% 33.27% 99.42% 82.26% 0.470% 1.651% 4.452% 8.790% 1.698% 1.812% 2.550% 2.903% 0.632% 0.686% 5.056% 0.669% 0.461% 0.659% 0.252% 0.000% 1.625% 1.624% 1.811% 0.334% 0.299% 0.386% 0.376% 1.053% 40.249% 9.192% 0.682% 2.705% 0.751% 1.467% 0.049% 2.335%

Conceptos CONSTRUCCIN

Licencias, tasas y honorarios Proyectos Movimientos de tierras y hormigones Estructuras, forjados Cubiertas Fabricas y tabiques Revocos y enlucidos Solados y alicatados Cantera y piedra artificial Firmes y pavimentosa Obras varias Carpintera y madera Cerrajera y PUVC Acristalamiento Pintura Aparatos elevadores / Ascensores Electricidad baja tensin Fontanera y gas Climatizacion y aire acondicionado Contra Incendios, deteccin, alarma y rociadores Telecomunicaciones Control por ordenador Musica y sonido Servicios profesionales % DE AVANCE HABITACIONES % DE AVANCE EDIFICIO CENTRAL % DE AVANCE RESTAURANT ESTRELLA % DE AVANCE ALBERCA Y LAGOS % DE AVANCE ZONA INDUSTRIAL % DE AVANCE SPA % DE AVANCE BODAS, JUEGOS Y SNACK % DE AVANCE OBRAS EXTERIORES % AVANCE DE CONSTRUCCIONES [c]

69.82%

57.430%

Conceptos ELEMENTOS EXTERIORES

Incid. Avance Avance real de Presup. por acuerdo al Total concepto presupuesto total [a] [b] [a*b]
1.79% 1.09% 6.89% 0.36% 0.01% 0.04% 0.33% 0.94% 0.02% 11.48% 100.00% 10.00% 70.00% 75.00% 20.00% 20.00% 65.00% 65.00% 100.00% 68.41% 1.791% 0.109% 4.825% 0.271% 0.002% 0.008% 0.217% 0.608% 0.023% 7.855%

Obra pblica, ingeniera civil, acometidas Jardinera Piscinas, lagos y fuentes Electricidad media tension y grupos electrogenos Tanques gasoleo Tanques propano Estacion depuradora Planta potabilizadora Pozos de captacin y infiltracin Total parcial

% DE AVANCE OBRAS EXTERIORES [d]

7.855%

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Formato estandarizado para efectuar estimaciones de avance de obra de hoteles cinco estrellas en la Riviera Maya.

3.2b. Resumen
Conceptos MAQUINARIA Incid. Avance Avance real de Presup. por acuerdo al Total concepto presupuesto total [a] [b] [a*b]
1.53% 0.77% 0.54% 0.42% 1.01% 0.09% 0.93% 5.28% 20.00% 80.00% 10.00% 10.00% 10.00% 10.00% 15.00% 23.92% 0.306% 0.612% 0.054% 0.042% 0.101% 0.009% 0.139% 1.263%

Cocinas Camaras frigorficas Restaurante Palapas, bares y discotecas Lavandera Economato SPA Total parcial

% DE AVANCE MAQUINARIA [e]

1.263%

Conceptos MOBILIARIO Y EQUIPO

Incid. Avance Avance real de Presup. por acuerdo al Total concepto presupuesto total [a] [b] [a*b]
2.79% 5.12% 0.43% 1.16% 0.09% 0.21% 0.74% 0.12% 1.03% 0.14% 0.37% 0.14% 0.05% 1.03% 13.42% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.000% 0.000% 0.000% 0.000% 0.000% 0.000% 0.000% 0.000% 0.000% 0.000% 0.000% 0.000% 0.000% 0.000% 0.000%

Mobiliario Elementos decorativos y tapicera Lmparas y apliques Accesorios habitaciones Accesorios deportivos y animacin Elementos de transporte Equipos informticos y de oficina Utillaje y herramientas Maneje cocina Maneje de pisos Vajilla Cristalera Cubertera Lencera, mantelera y uniformes Total parcial

% DE AVANCE MOBILIARIO Y EQUIPO [f] TOTAL PRESUPUESTADO


100.00%

0.000% 66.548% AVANCE TOTAL PRESUPUESTADO [g]

2. ANALISIS DE LAS INVERSIONES


Costo (PMX)
$ $ $ $ 633,495,033.05 104,185,478.65 47,913,391.02 121,774,361.61 $ $ $ $

Conceptos Construcciones Elementos exteriores Maquinaria Mobiliario y equipo TOTAL [c+d+e+f]

Costo (USD)* [h]


57,590,457.55 9,471,407.15 4,355,762.82 11,070,396.51

Incidencia [a]
69.817% 11.482% 5.280% 13.421%

Avance [e]
57.430% 7.855% 1.263% 0.000%

Monto ejecutado (USD)* [i = h*e]


$ $ $ $ 47,372,951.04 6,479,570.79 1,041,819.15 -

907,368,264.33

82,488,024.03 0 habitaciones

100.000% 30 de Febrero de 2008 Pesos mexicanos $ 907,368,264.33 $ 907,368,264.33

66.548%

$ 54,894,340.99

3. UNIDADES DISPONIBLES PARA OPERAR Segn Presupuesto presentado por el cliente Valor de costos Valor Fsico sin incluir el terreno Fecha avance de obra

$ $

USD 82,488,024.03 82,488,024.03 66.55%

100.00%

30 de Febrero de 2008

66.55% $ 603,837,750.85 $ $ 603,837,750.85 $ 303,530,513.48 $ $ $

Avance de obras ejecutadas: a) Valor del Terreno: b) a+b) Valor de las inversiones de obra por realizar:

54,894,340.99 54,894,340.99 27,593,683.04

66.55%

33.45%

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Formato estandarizado para efectuar estimaciones de avance de obra de hoteles cinco estrellas en la Riviera Maya.

En este caso, la entidad financiera permite informar del avance en adquisicin de maquinaria y mobiliarioequipo, es por ello que se integraron los cuatro conceptos (construcciones, elementos exteriores, maquinaria y mobiliario-equipo) pero no se incluyen en el avance de obra, nicamente de manera informativa para justificar la colocacin de recursos. Existe la posibilidad de agregar una seccin en el avance que informe de los bienes adquiridos con los que cuenta el cliente en sus bodegas o del proveedor y por otro lado los anticipos que justifican la reserva de precio y aprovisionamiento para materiales y mano de obra de acuerdo al calendario de obra.

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Formato estandarizado para efectuar estimaciones de avance de obra de hoteles cinco estrellas en la Riviera Maya.

APLICACIN DE LOS CASOS DE ESTUDIO A LA PROPUESTA DEL FORMATO ESTANDARIZADO DE ESTIMACIN DE AVANCE DE OBRA.
En base al anlisis de los tres casos estudiados, se integrar una relacin de conceptos y su calificacin de acuerdo a la importancia. Las cinco secciones generales quedan de la siguiente manera:
1 Portada Datos del inmueble sujeto Ubicacin Imagen del inmueble Generales Fecha de avance de obra Nombre y firma del perito valuador Resumen de avance de obra Porcentaje ejecutado Monto de valor de obra ejecutada Monto de inversiones por realizar 2 Antecedentes Antecedentes Perito verificador Fecha de visita Inmueble (uso) Objeto del avalo Propsito del avalo Avalo antecedente Datos del solicitante Nombre solicitante Funcionario Departamento Sucursal, clave responsable Datos del crdito Nombre del acreditado Domicilio No. Crdito o garanta Datos del inmueble/garanta Ubicacin Vas de acceso Croquis de ubicacin Donde: E Elemental S Secundario C Complementario 3 Avance de obra Construcciones Edificios hoteleros Obras de reas nobles Obras complementarias Instalaciones especiales Maquinaria Mobiliario y equipo Calendario de obra 4 Resumen Generales Nmero de unidades Fecha de inspeccin Inspeccin nmero Cuadro resumen y anlisis Importe de bienes adquiridos Importe de anticipos Grfica de avance por inspecciones Consideraciones Conclusiones Firma de perito 5 Anexos Documentacin proporcionada Presupuesto de la obra Certificacin del cliente Esquema arquitectnico del proyecto Reporte fotogrfico

S S E S E E E

E E E E C C C

E E E E E S E S S C E E S E S S

E E E E C C E E E E

S S S E

Con la anterior informacin procederemos a concretar el formato estandarizado para elaborar estimaciones de avance de obra de hoteles de playa con los conceptos ELEMENTALES y SECUNDARIOS.

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Formato estandarizado para efectuar estimaciones de avance de obra de hoteles cinco estrellas en la Riviera Maya.

Portada.

ESTIMACIN DE AVANCE DE OBRA

( IMAGEN DEL INMUEBLE SUJETO )

Inmueble que se Vala: Ubicacin del Inmueble:


Calle y N

Hotel de playa, categora cinco estrellas.

Colonia/Fraccionamiento

Carretera Federal Puerto Jurez-Tulm Km. 207


Municipio/Delegacin

Playa El Secreto
Ciudad (Area Metropolitana) y Entidad Federativa

Solidaridad

Playa El Secreto, Quintana Roo.

Resultados del AVANCE DE OBRA


Porcentaje de construccin ejecutado Monto del valor FSICO ejecutado Monto de las inversiones de obra por realizar: Fecha de Avance de Obra:
Perito valuador:

36.71% $16,886,045.33 $29,113,954.67


julio 8, 2008

Nombre perito.

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Formato estandarizado para efectuar estimaciones de avance de obra de hoteles cinco estrellas en la Riviera Maya.

Antecedentes.

I. ANTECEDENTES
Perito Valuador(es):
Nombre: Nombre perito. Reg. Colegio Profesionistas, Especialidad(es) : No. Registro perito.

Fecha visita inspeccin: Inmueble (uso): Rgimen de propiedad: Objeto del Avalo: Propsito o destino del Avalo: Avalo antecedente: Fecha avalo antecedente:

8 de julio de 2008 Hotel de playa, categora cinco estrellas.

Nombre comercial del inmueble: Nombre comercial.

Privado. Estimar el avance de obra. Veriificar el avance de obra. No aplica. No aplica.

II. DATOS DEL SOLICITANTE


Solicitante de la estimacin:
Nombre: Funcionario: Departamento: Domicilio: Sucursal:

Banco. Funcionario. Departamento. Domicilio. Sucursal.

III. DATOS DEL CRDITO


Acreditado:
Nombre: Propietario. Domicilio: Domicilio. No. de crdito/garanta: Crdito.

IV. DATOS DEL INMUEBLE / GARANTA


Ubicacin del inmueble:
Calle: No.: Colonia: Deleg. / Municipio: C.P.: Ciudad y Edo.: Calle: Tipo de va: Orientacin: Distancia:

Carretera Federal Puerto Jurez-Tulm Km. 207 Playa El Secreto Solidaridad 77700 Playa El Secreto, Quintana Roo. Carretera Fed. Chetumal -Cancn Carretera Federal poniente 1000 mts, nica va de acceso al inmueble

Vas de acceso e importancia:

Croquis de localizacin:

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Avance de obra
V. AVANCE DE OBRA
Construccin interior Sistema mecnico No. Consec. Hab. Sistema elctrico Cubierta exterior Superestructura Especialidades Transportacin

Subestructura

Hab. por nivel

Cimentacin

Habitaciones

100.0% 8.579% 8.58% 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

100.0% 2.145% 2.14% 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

100.0% 5.719% 5.72% 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

100.0% 1.430% 1.43% 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

100.0% 0.715% 0.71% 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

100.0% 9.294% 9.29% 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

68.5% 1.430% 0.98% 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25

46.8% 2.145% 1.00% 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 60 60 60 60 60 60 60 60 60 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

29.4% 2.860% 0.84% 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 30 30 30 30 30 30 30 30 30 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0.0% 6.434% 0.00% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Condiciones generales

Edificio

Techo

Nivel

0.0% 5.719% 0.00% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Avance

46.47% Incidencia 30.70% Avance inspeccin

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B

PB PB PB PB PB PB PB PB PB PB 1N 1N 1N 1N 1N 1N 1N 1N 1N 1N 2N 2N 2N 2N 2N 2N 2N 2N 2N PB PB PB PB PB PB PB PB PB PB PB 1N 1N 1N 1N 1N 1N 1N 1N 1N 1N

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Formato estandarizado para efectuar estimaciones de avance de obra de hoteles cinco estrellas en la Riviera Maya.

V. AVANCE DE OBRA
Construccin interior Sistema mecnico Sistema elctrico Cubierta exterior Superestructura Especialidades Transportacin

Subestructura

Cimentacin

OBRAS REAS NOBLES


Edificio Central 100 1.056% 1.06% Restaurantes 100 1.188% 1.19% Zona industrial 100 0.660% 0.66% Spa 100 0.396% 0.40% 100 0.264% 0.26% 100 0.297% 0.30% 100 0.165% 0.16% 100 0.099% 0.10% 100 0.704% 0.70% 100 0.792% 0.79% 100 0.440% 0.44% 100 0.264% 0.26% 100 0.176% 0.18% 100 0.198% 0.20% 100 0.110% 0.11% 100 0.066% 0.07% 80 0.088% 0.07% 80 0.099% 0.08% 80 0.055% 0.04% 80 0.033% 0.03% 80 1.144% 0.92% 80 1.287% 1.03% 80 0.715% 0.57% 80 0.429% 0.34% 50 0.176% 0.09% 50 0.198% 0.10% 50 0.110% 0.05% 50 0.066% 0.03% 50 0.264% 0.13% 50 0.297% 0.15% 50 0.165% 0.08% 50 0.099% 0.05% 20 0.352% 0.07% 20 0.396% 0.08% 20 0.220% 0.04% 20 0.132% 0.03% 20 0.792% 0.16% 20 0.891% 0.18% 20 0.495% 0.10% 20 0.297% 0.06% 10 0.704% 0.07% 10 0.792% 0.08% 10 0.440% 0.04% 10 0.264% 0.03% 1.39% 2.32% 4.17% 3.70%
Avance Incidencia Avance inspeccin Avance Incidencia Avance inspeccin Avance Incidencia Avance inspeccin Avance Incidencia Avance inspeccin

OBRAS COMPLEMENTARIAS
Albercas y soleaderos 100 0.264% 0.26% Bodas, juegos y snack bar 100 0.13% 0.13% Obras exteriores 100 0.924% 0.92% 100 0.066% 0.07% 100 0.033% 0.03% 100 0.231% 0.23% 100 0.176% 0.18% 90 0.088% 0.08% 80 0.616% 0.49% 70 0.044% 0.03% 90 0.022% 0.02% 80 0.154% 0.12% 70 0.022% 0.02% 80 0.011% 0.01% 50 0.077% 0.04% 70 0.286% 0.20% 80 0.143% 0.11% 50 1.001% 0.50% 50 0.044% 0.02% 60 0.022% 0.01% 50 0.154% 0.08% 50 0.066% 0.03% 50 0.033% 0.02% 10 0.231% 0.02% 30 0.088% 0.03% 30 0.044% 0.01% 10 0.308% 0.03% 30 0.198% 0.06% 30 0.099% 0.03% 10 0.693% 0.07% 20 0.176% 0.04% 20 0.088% 0.02% 10 0.616% 0.06% 2.57% 0.48% 0.93%
Avance Incidencia Avance inspeccin Avance Incidencia Avance inspeccin Avance Incidencia Avance inspeccin

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Condiciones generales

Techo

Formato estandarizado para efectuar estimaciones de avance de obra de hoteles cinco estrellas en la Riviera Maya.

V. AVANCE DE INSTALACIONES
Avance respecto a Partida Avance REAL respecto al Total Participacin en partida

Incidencia

Avance

No. edificio 1 60 60 60 60 60 60 2 60 60 60 60 60 60 50 50 50 50 5 5 80 80 80 10 10 0 50 90 90 90 10 10 10 0 0 0 0 5 0 0 0 0 0 0 0 3 60 60 60 60 60 60 50 50 50 50 5 5 80 80 80 0 0 0 50 90 90 90 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4 20 20 20 20 20 20 10 10 10 10 0 0 80 80 80 0 0 0 50 50 50 50 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5 20 20 20 20 20 20 10 10 10 10 0 0 80 80 80 0 0 0 50 50 50 50 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 6 20 20 20 20 20 20 10 10 10 10 0 0 80 80 80 0 0 0 20 50 50 50 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 7 0 0 0 0 0 0 10 10 10 10 0 0 80 80 80 0 0 0 20 50 50 50 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 8 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 80 80 80 0 0 0 20 20 20 20 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 9 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 40 40 40 0 0 0 20 20 20 20 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 10 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 40 40 40 0 0 0 20 20 20 20 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 11 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 40 40 40 0 0 0 20 20 20 20 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Hidrulica 8.0% Cuartos Soportera Alimentadores generales Equipos Sistema de riego Cocinas Sanitaria 4.1% Habitaciones Red de drenaje sanitario Planta desaladora 1.4% Planta de tratamiento (E.D.A.R.) 0.7% Muebles de bao y accesorios 4.8% Muebles de bao Accesorios Instalacin de albercas y lagos 2.5% Lagos, fuentes y estanques Albercas y jacuzzis Sistemas contra incendio 3.1% Climatizacin 12.6% Habitaciones reas pblicas Sala de mquinas Instalacin de gas 0.8% Electricidad 24.2% Habitaciones reas y redes generales Media tensin Corrientes dbiles 9.5% TV, telefona, voz y datos Audio Automatizacin Iluminacin general 12.1% Habitaciones reas nobles, pasillos y servicios Exteriores (albercas, jardinera, Etc.) Equipos gastronmicos 9.2% Cocinas Cmaras Restaurantes y buffets Bares Portes, coordinacin obra y montaje Lavandera 3.2% Lavandera Instalacin de vapor Instalacin aire comprimido 0.0% Elevadores 3.7%

100.0% 36.6% 11.5% 20.0% 24.7% 3.5% 3.7% 100.0% 64.2% 35.8% 100.0% 100.0% 100.0% 89.5% 10.5% 100.0% 15.6% 84.4% 100.0% 100.0% 54.3% 19.7% 26.0% 100.0% 100.0% 26.8% 41.9% 31.3% 100.0% 40.9% 14.6% 44.5% 100.0% 55.0% 30.0% 15.0% 100.0% 39.8% 12.2% 34.9% 8.7% 4.4% 100.0% 90.1% 9.9% 100.0% 100.0%

21.8% 21.8% 21.8% 21.8% 21.8% 21.8% 17.3% 17.3%

1.4% 1.4% 69.1% 69.1%

1.8% 1.8% 0.0%

50.0% 50.0% 50.0% 1.8% 1.8% 1.8% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.9% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%

21.8% 8.0% 2.5% 4.4% 5.4% 0.8% 0.8% 17.3% 11.1% 6.2% 17.3% 17.3% 1.4% 1.2% 0.1% 69.1% 10.8% 58.3% 69.1% 1.3% 1.0% 0.4% 0.0% 33.6% 50.0% 13.4% 21.0% 15.6% 1.8% 0.7% 0.3% 0.8% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.1% 0.0% 0.1% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%

1.76%

0.72% 50 50 50 50 5 5 1.75% 80 80 80 10 10 0 50 90 90 90 0.17% 10 10 10 0.00% 0 0 0 0.01% 0 5 0 0 0 0.00% 0 0 0 0

0.24% 0.12% 0.07%

2.17% 0.17%

0.26% 12.11%

0.00% 0.00% 19.55%

Avance total INSTALACIONES:

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Formato estandarizado para efectuar estimaciones de avance de obra de hoteles cinco estrellas en la Riviera Maya.

Resumen y anlisis

VI. RESUMEN
Fecha de inspeccin: 8 de julio de 2008 0 habitaciones

1. UNIDADES DISPONIBLES PARA OPERAR:

2. ANLISIS DE LOS PORCENTAJES DE AVANCE DE OBRA


CONSTRUCCIONES Cimentacin Subestructura Superestructura Cubierta exterior Techo Construccin interior Transportacin Sistema mecnico Sistema elctrico Condiciones generales Especialidades Edificio central Restaurantes Zona industrial Spa Albercas y soleaderos Bodas, juegos y snack bar Obras exteriores $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ Importe presupuesto 3,946,248.00 986,562.00 2,630,832.00 657,708.00 328,854.00 4,275,102.00 657,708.00 986,562.00 1,315,416.00 2,959,686.00 2,630,832.00 2,630,832.00 2,959,686.00 1,644,270.00 986,562.00 657,708.00 328,854.00 2,301,978.00 32,885,400.00 Incidencia 8.58% 2.14% 5.72% 1.43% 0.71% 9.29% 1.43% 2.14% 2.86% 6.43% 5.72% 5.72% 6.43% 3.57% 2.14% 1.43% 0.71% 5.00% 71.49% Avance anterior 100.00% 100.00% 85.00% 80.00% 70.00% 70.00% 45.00% 22.00% 16.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 25.31% Avance Inspeccin 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 68.50% 46.80% 29.40% 0.00% 0.00% 3.70% 4.17% 2.32% 1.39% 0.93% 0.48% 2.57% 31.44% Avance total 8.579% 2.145% 5.719% 1.430% 0.715% 9.294% 0.979% 1.004% 0.841% 0.000% 0.000% 0.212% 0.268% 0.083% 0.030% 0.013% 0.003% 0.129% $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ Obra ejecutada 3,946,248.00 986,562.00 2,630,832.00 657,708.00 328,854.00 4,275,102.00 450,529.98 461,711.02 386,732.30 97,453.43 123,339.50 38,067.75 13,704.39 6,105.31 1,569.73 59,193.99 14,463,713.39 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ Obra Faltante 207,178.02 524,850.98 928,683.70 2,959,686.00 2,630,832.00 2,533,378.57 2,836,346.50 1,606,202.25 972,857.61 651,602.69 327,284.27 2,242,784.01 18,421,686.61

Sub total

31.443% $

INSTALACIONES ESPECIALES Hidralica Sanitaria Planta desaladora Planta de tratamiento Muebles de baos y accesorios Instalacin de albercas Sistemas contra incendio Climatizacin Instalacin de gas Electricidad Corrientes dbiles Iluminacin general Equipos gastronmicos Lavandera Instalacin de aire comprimido Elevadores $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

Importe presupuesto 1,049,168.00 537,698.60 183,604.40 91,802.20 629,500.80 327,865.00 406,552.60 1,652,439.60 104,916.80 3,173,733.20 1,245,887.00 1,586,866.60 1,206,543.20 419,667.20 13,114.60 485,240.20 13,114,600.00

Incidencia 2.28% 1.17% 0.40% 0.20% 1.37% 0.71% 0.88% 3.59% 0.23% 6.90% 2.71% 3.45% 2.62% 0.91% 0.03% 1.05% 28.51%

Avance anterior 2.48% 3.65% 2.96% 4.10% 0.00% 5.60% 4.97% 0.00% 0.00% 12.65% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 1.08%

Avance Inspeccin 9.29% 17.27% 17.27% 17.27% 1.36% 69.09% 69.09% 1.35% 33.64% 50.00% 1.82% 0.00% 0.11% 0.00% 0.00% 0.00% 5.27%

Avance total 0.212% 0.202% 0.069% 0.034% 0.019% 0.492% 0.611% 0.048% 0.077% 3.450% 0.049% 0.000% 0.003% 0.000% 0.000% 0.000% $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

Obra ejecutada 97,506.53 92,875.21 31,713.49 15,856.74 8,584.10 226,524.91 280,890.89 22,231.72 35,290.20 1,586,866.60 22,652.49 1,339.06 2,422,331.93 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

Obra Faltante 951,661.47 444,823.39 151,890.91 75,945.46 620,916.70 101,340.09 125,661.71 1,630,207.88 69,626.60 1,586,866.60 1,223,234.51 1,586,866.60 1,205,204.14 419,667.20 13,114.60 485,240.20 10,692,268.07

Sub total

5.266% $

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3. CUADRO RESUMEN
Concepto Edificios habitaciones reas nobles Obras complementarias Instalaciones Importe presupuesto Incidencia $ $ $ $ 21,375,510.00 8,221,350.00 3,288,540.00 13,114,600.00 46.47% 17.87% 7.15% 28.51% Avance actual con respecto al total 30.705% 0.593% 0.145% 5.266% $ $ $ $ Obra ejecutada 14,124,279.30 272,565.07 66,869.03 2,422,331.93 $ $ $ $ Obra faltante 7,251,230.70 7,948,784.93 3,221,670.97 10,692,268.07

TOTAL

46,000,000.00

100.00%

36.709%

$ 16,886,045.33
36.709%

$ 29,113,954.67
63.291%

4. ACUMULADO GRFICO
No. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Fecha 13-feb-2008 25-abr-2008 08-jul-2008 Das Transcurridos 0 72 73 % Avance 17.87% 26.38% 36.71% % Diferen. 0.00% 8.51% 10.33%

Histrico de avance de obra


100.00%
80.00% 60.00% 40.00% 20.00% 0.00% 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

VII. CONSIDERACIONES
1.- El avance de obra refleja nicamente las inversiones de construcciones e instalaciones y no considera maquinaria, equipo y mobiliario. 2.- El valor de las inversiones no considera el valor del terreno. 3.- Comentarios respecto al proceso de la verificacin de avance de obra.

VIII. CONCLUSIONES
1.- Comentarios de lo observado en la visita del perito, as como el ritmo de la obra.

Perito valuador:

Nombre perito.
Reg. Colegio Profesionistas, Especialidad(es) :

No. Registro perito.

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CONCLUSIONES
Es posible realizar un formato estandarizado tomando en cuenta la categora del hotel, en este caso de cinco estrellas, su tipologa (hotel de playa) y las caractersticas propias del proyecto (obras complementarias, instalaciones especiales y equipamiento), siempre y cuando estn manifestados en el presupuesto otorgado por el cliente, o en su defecto, el perito valuador los considere de acuerdo al avalo practicado al inmueble o proyecto, construido o en hiptesis de terminado, respectivamente. Por lo antes expuesto, concluyo que se puede implementar un formato de estimacin de avance de obra estandarizado, con caractersticas flexibles que se adapten a los lineamientos tcnicos, a la informacin proporcionada, a las necesidades del solicitante y a las particularidades del proyecto, para que el reporte de estimacin de avance de obra se entregue correcto en tiempo y forma. El formato estandarizado propuesto en este documento, es resultado de la experiencia relativa a los tres casos prcticos anteriormente vistos, as como de otros tantos que he tenido oportunidad de observar en mi actividad profesional. Es importante mencionar la comunicacin que debe existir entre las partes que intervienen en la estimacin de avance de obra, cliente, constructor y perito valuador; es imprescindible para marcar los lineamientos, los alcances y las condiciones del trabajo a realizar. sta tesina tiene como objetivo principal, presentar un formato de estimacin de avance de obra, que sirva a los profesionales del ramo inmobiliario, para que les facilite las tareas valuatorias.

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BIBLIOGRAFA
Apuntes del CAPIT, Colegio de Ingenieros Civiles de Mxico, 2006. Metodologa de la Investigacin, Hernndez Sampieri Roberto, Mc Graw Hill Interamericana, 2003. Crdito Puente para Desarrolladores de Vivienda, Banamex, Mxico, 2007. Crdito Puente 2006, un ao dorado, Inmobiliare Magazine, Mxico, 2006. Prstamo Puente Economa, Finanzas, Dotrow, Mxico, 2007. Cuaderno de Informacin Oportuna Regional, INEGI, No. 92, Mxico, 2do trimestre 2007. Agenda Estadstica de los Estados Unidos Mexicanos, INEGI, Mxico, 2007.

Pginas de internet Http://www.hotelesenmexico.com.mx http://es.wikipedia.org/wiki/Credito Http://es.wikipedia.org/wiki/Hotel http://es.wikipedia.org/wiki/Banco#Clases_de_banco http://www.mailxmail.com/curso/empresa/recepcionistadehotel/capitulo4.htm http://www.rivieramaya.com/

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ANEXOS
ANEXO 1. PRESUPUESTO PARA LA CONSTRUCCIN DE LA SEGUNDA ETAPA DE HOTEL DE
PLAYA DE CINCO ESTRELLAS DE 76 HABITACIONES.
CLAVE 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 CONCEPTO Estudios, licencias, permisos y proyectos Preliminares Plataformas y terraceras Cimentacin Obra civil Fachadas y aplanados Pisos y recubrimientos Plafones Pasta y pintura Carpintera Aluminio y vidrio Muebles de bao y accesorios Cubiertas de granito Palapas Impermeabilizacin Albercas perimetrales Instalacin hidrosanitaria y red contra incendio Instalacin elctrica Aire acondicionado Extraccin Deteccin de humos Elevadores Limpiezas Total obra civil Obra exterior $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ Suma $ Indirectos y utilidad por administracin 9% $ Sub total $ I.V.A. 10% $ TOTAL $ COSTO 1,105,860.00 141,847.00 1,895,151.00 1,713,079.00 5,847,009.00 3,508,205.00 1,290,251.00 696,118.00 477,455.00 2,218,708.00 715,000.00 723,691.00 277,421.00 151,764.00 104,481.00 850,859.00 2,844,860.00 4,428,824.00 1,302,690.00 194,720.00 218,785.00 990,491.00 224,162.00 31,921,431.00 1,501,353.00 33,422,784.00 4,010,710.00 37,433,494.00 3,743,349.40 41,176,843.40 INCIDENCIA 3.31% 0.42% 5.67% 5.13% 17.49% 10.50% 3.86% 2.08% 1.43% 6.64% 2.14% 2.17% 0.83% 0.45% 0.31% 2.55% 8.51% 13.25% 3.90% 0.58% 0.65% 2.96% 0.67% 95.51% 4.49% 100.00%

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ANEXO 2. PRESUPUESTO PARA LA CONSTRUCCIN DE HOTEL DE PLAYA CATEGORA CINCO


ESTRELLAS DE 550 HABITACIONES.
1,327,462,944.10 88,334,578.98 361,682.00 24,506,809.01 16,466,087.97 45,000,000.00 2,000,000.00 54,728,854.70 1,550,624.00 8,845,000.00 12,997,105.78 1,982,552.00 18,840,252.48 2,899,262.57 7,614,057.87 615,406,568.78 334,549,327.38 2,865,639.41 19,975,894.33 100,228,417.92 35,889,935.52 42,905,187.28 6,397,556.52 12,272,460.06 12,818,859.57 6,538,145.59 52,287,415.40 33,708,187.78 2,458,928.75 408,263.75 5,794,435.50 196,534,499.04 2,158,880.32 15,871,582.25 75,300,774.47 18,885,028.79 25,517,203.44 2,505,387.00 7,891,878.79 7,628,885.94 3,232,699.65 10,436,566.68 12,561,416.02 2,169,360.55 946,263.50 8,182,824.04 3,245,747.60 100.00% 6.65% 0.03% 1.85% 1.24% 3.39% 0.15% 4.12% 0.12% 0.67% 0.98% 0.15% 1.42% 0.22% 0.57% 46.36% 25.20% 0.22% 1.50% 7.55% 2.70% 3.23% 0.48% 0.92% 0.97% 0.49% 3.94% 2.54% 0.19% 0.03% 0.44% 14.81% 0.16% 1.20% 5.67% 1.42% 1.92% 0.19% 0.59% 0.57% 0.24% 0.79% 0.95% 0.16% 0.07% 0.62% 0.24%

01 01.02 01.03 01.04 01.05 01.06 02 02.01 02.02 02.03 02.04 02.05 02.06 02.07 03 03.01 03.01.01.01 03.01.01.02 03.01.01.03 03.01.01.04 03.01.01.05 03.01.01.06 03.01.01.07 03.01.01.08 03.01.01.09 03.01.01.10 03.01.01.11 03.01.01.12 03.01.01.13 03.01.01.14 03.02 03.02.01.01 03.02.01.02 03.02.01.03 03.02.01.04 03.02.01.05 03.02.01.06 03.02.01.07 03.02.01.08 03.02.01.09 03.02.01.10 03.02.01.11 03.02.01.12 03.02.01.13 03.02.01.14 03.02.03.16

ESTUDIOS, PROYECTO, LICENCIAS Y ASISTENCIA ESTUDIOS PROYECTO LICENCIAS, PERMISOS Y VARIOS ASISTENCIA TCNICA ASESORA LEGAL TRABAJOS PREVIOS TRABAJOS PRELIMINARES IMPLANTACIN MITIGACIN Y SEGUIMIENTO MEDIO AMBIENTAL CAMPAA DE SONDEOS MOVIMIENTOS DE TIERRA CIMENTACIN PROFUNDA RECUPERACIN DE LA PLAYA OBRA CIVIL EDIFICIOS HOTELEROS PRELIMINARES CIMENTACIN ESTRUCTURA ALBAILERA RECUBRIMIENTOS FACHADAS AZOTEAS TABLAROCA PINTURA CARPINTERA ALUMINIO Y VIDRIOS LIMPIEZA HERRERA FIBRA DE VIDRIO AREAS PBLICAS PRELIMINARES CIMENTACIN ESTRUCTURA ALBAILERA RECUBRIMIENTOS FACHADAS AZOTEAS TABLAROCA PINTURA CARPINTERA ALUMINIO Y VIDRIOS LIMPIEZA HERRERA FIBRA DE VIDRIO VARIOS

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Formato estandarizado para efectuar estimaciones de avance de obra de hoteles cinco estrellas en la Riviera Maya. 03.03 04 04.01 04.02 04.03 04.04 04.05 04.06 04.07 04.08 04.09 04.10 04.11 04.12 04.13 04.14 04.15 04.16 05 06 OBRAS EXTERIORES INSTALACIONES HIDRALICA SANITARIA PLANTA DESALADORA PLANTA DE TRATAMIENTO (E.D.A.R.) MUEBLES DE BAO Y ACCESORIOS INSTALACIN DE ALBERCAS Y LAGOS SISTEMAS CONTRA INCENDIO CLIMATIZACIN INSTALACIN DE GAS ELECTRICIDAD CORRIENTES DBILES ILUMINACIN GENERAL EQUIPOS GASTRONMICOS LAVANDERA INSTALACIN AIRE COMPRIMIDO ELEVADORES MOBILIARIO Y DECORACIN DOTACIONES ( CAPITAL Y OPERACIONAL ) 84,322,742.36 403,435,483.13 34,258,202.48 17,652,303.42 5,979,600.00 3,044,800.00 19,000,000.00 10,800,000.00 13,389,626.03 53,469,371.34 3,265,274.43 97,103,345.00 40,424,632.29 45,535,106.00 30,394,878.58 9,178,243.66 169,699.78 19,770,400.12 117,556,401.71 48,001,056.80 6.35% 30.39% 2.58% 1.33% 0.45% 0.23% 1.43% 0.81% 1.01% 4.03% 0.25% 7.31% 3.05% 3.43% 2.29% 0.69% 0.01% 1.49% 8.86% 3.62%

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ANEXO 3. PRESUPUESTO PARA LA CONSTRUCCIN DE HOTEL DE PLAYA CATEGORA CINCO


ESTRELLAS DE 433 HABITACIONES.
907,368,264.33 LICENCIAS Y PROYECTOS Licencias, Tasas y Honorarios Proyectos 29,350,245.10 6,502,406.24 22,847,838.86 100.00% 3.23% 0.72% 2.52%

CONSTRUCCION: Movimientos de Tierras y Hormigones Estructuras, forjados Cubiertas Fabricas y Tabiques Revocos y enlucidos Solados y Alicatados Cantera y Piedra artificial Firmes y Pavimentos Obras Varias Carpintera y madera Cerrajera y PVC Acristalamiento Pintura Obra Pblica; Ingeniera Civil, Acometidas Jardinera

490,453,661.83 61,613,198.13 121,645,375.06 23,498,582.91 25,075,673.81 35,290,862.86 44,327,157.05 9,954,374.76 11,553,001.02 85,133,744.41 19,027,702.76 8,893,024.25 12,718,270.18 5,562,672.39 16,247,189.86 9,912,832.38

54.05% 6.79% 13.41% 2.59% 2.76% 3.89% 4.89% 1.10% 1.27% 9.38% 2.10% 0.98% 1.40% 0.61% 1.79% 1.09%

INSTALACIONES: Piscinas, Lagos y Fuentes Aparatos elevadores / Ascensores Electricidad Baja Tensin Electricidad media Tensin y grupos electrgenos Fontanera y Gas Climatizacin y Aire Acondicionado Tanques Gasleo Tanques Propano Contra Incendios, Deteccin, Alarma y Rociadores Telecomunicaciones Control por ordenador Msica y Sonido Estacin Depuradora Planta Potabilizadora

199,658,613.11 62,537,132.57 11,508,364.56 28,180,836.20 3,282,572.26 27,358,516.90 30,499,116.23 113,201.66 351,883.29 5,624,371.06 5,037,371.02 6,802,394.06 6,622,186.67 3,036,000.00 8,492,000.00

22.00% 6.89% 1.27% 3.11% 0.36% 3.02% 3.36% 0.01% 0.04% 0.62% 0.56% 0.75% 0.73% 0.33% 0.94%

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Pozos de captacin y infiltracin

212,666.63

0.02%

MAQUINARIA Cocinas Cmaras Frigorficas Restaurante Palapas, Bares y Discotecas Lavandera Economato SPA

47,913,391.02 13,863,537.82 6,946,324.66 4,870,445.25 3,806,745.80 9,186,685.09 841,841.33 8,397,811.07

5.28% 1.53% 0.77% 0.54% 0.42% 1.01% 0.09% 0.93%

MOBILIARIO Y EQUIPO: Mobiliario Elementos decorativos y tapicera Lmparas y apliques Accesorios Habitaciones Accesorios Deportivos y animacin Elementos de transporte Equipos Informticos y de oficina Utillaje y Herramientas Maneje Cocina Maneje de Pisos Vajilla Cristalera Cubertera Lencera, mantelera y uniformes SERVICIOS PROFESIONALES: Ingeniera Arquitectura Direccin de Obra Medio Ambiente Administracin Asesora Jurdica

121,774,361.61 25,328,342.05 46,434,450.15 3,923,218.86 10,528,526.91 830,338.41 1,935,133.20 6,719,446.91 1,047,705.56 9,336,796.26 1,277,384.79 3,395,006.56 1,243,857.67 457,173.86 9,316,980.42

13.42% 2.79% 5.12% 0.43% 1.16% 0.09% 0.21% 0.74% 0.12% 1.03% 0.14% 0.37% 0.14% 0.05% 1.03%

18,217,991.66 1,955,434.58 1,792,893.41 7,850,092.47 761,647.81 1,061,296.72 4,796,626.67

2.01% 0.22% 0.20% 0.87% 0.08% 0.12% 0.53%

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APNDICE
CRECIMIENTO ANUAL EN LA RIVIERA MAYA 1997-2007.
CRECIMIENTO ANUAL. 1997 - 2007. RIVIERA MAYA Ao 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Cuartos 4,918 10,095 12,653 15,297 18,731 21,014 22,624 23,512 26,980 31,397 34,718 Dif. Abs. 1,321 5,177 2,558 2,644 3,434 2,283 1,610 888 3,468 4,417 3,321 Dif. Rel. % 36.70% 105.30% 25.30% 20.90% 22.40% 12.20% 7.70% 3.90% 14.70% 16.40% 10.60% Afluencia 434,635 595,050 801,521 1,215,727 1,504,052 1,793,864 2,021,989 2,418,623 2,194,765 2,821,008 3,135,682 Dif. Abs. 44,047 160,415 206,471 414,206 288,325 289,812 228,125 396,634 -223,858 626,243 314,674 Dif. Rel. % 11.30% 36.90% 34.70% 51.70% 23.70% 19.30% 12.70% 19.60% -9.30% 28.50% 11.20% Ocupacin 76.20% 77.40% 73.25% 82.08% 73.15% 72.09% 77.00% 86.40% 71.86% 78.00% 79.00%

Cuadro 2. Estadsticas crecimiento anual proyeccin al 2007. Fuente: Fideicomiso de Promocin Turstica Riviera Maya. Elaboracin propia.

TIPO DE DESTINOS.
TIPO Playa Pueblo Mgico Ciudades Medias Ciudades Grandes Ciudades del Patrimonio Mundial Naturaleza Centros Integralmente Planeados (CIPS) EJEMPLO Acapulco, Mazatln, Riviera Maya, La Paz, Ensenada, Etc. San Cristbal de las Casas, Valle de Bravo, Real de Catorce, Etc. Cuernavaca, Durango, Tlaxcala, Hermosillo, Chetumal, Villahermosa, Etc. Tijuana Oaxaca, Morelia, Campeche, Guanajuato, Puebla, Zacatecas, Etc. Guachochi, Creel, Palenque, Mineral del Chico, Cancn, Loreto, Los Cabos, Ixtapa-Zihuatanejo, Etc.

Cuadro 3. Divisin de los destinos tursticos. Fuente: Secretara de Turismo, Indicadores Tursticos. Diciembre 2007. Elaboracin propia.

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COMPETENCIA DE LOS PRINCIPALES DESTINOS TURSTICOS DE PLAYA


Destino Concepto 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Acapulco

Cuartos registrados Variacin Llegadas de turistas (personas) Porcentaje de ocupacin Estada promedio (noches) Densidad de ocupacin (personas)

6,550 721,139 57.67 4.53 2.36

6,550 0.00% 1,264,193 75.31% 59.27 2.77% 2.56 -43.49% 2.29 -2.97%

6,026 -8.00% 559,008 -55.78% 39.32 -33.66% 3.26 27.34% 2.01 -12.23% 17,626 1.12% 1,918,993 -3.25% 67.64 -7.13% 5.07 -2.69% 2.27 -0.44% 431 0.00% 82,880 -6.08% 44.26 8.61% 1.73 4.85% 2.06 -9.65%

5,573 -7.52% 532,644 -4.72% 34.23 -12.95% 2.78 -14.72% 1.97 -1.99% 18,073 2.54% 2,060,047 7.35% 71.28 5.38% 5.04 -0.59% 2.26 -0.44% 375 -12.99% 84,084 1.45% 41.43 -6.39% 1.70 -1.73% 2.11 2.43% 19,133 5.87% 2,300,680 11.68% 77.38 8.56% 5.04 0.00% 2.26 0.00% 19,075 -0.30% 2,006,503 -12.79% 80.14 3.57% 5.05 0.20% 2.26 0.00% 18,768 -1.61% 1,556,435 -22.43% 74.28 -7.31% 5.30 4.95% 2.31 2.21%

Cancn

Cuartos disponibles Llegadas de turistas (personas) Porcentaje de ocupacin Estada promedio (noches) Densidad de ocupacin (personas)

16,684 2,048,070 75.83 5.37 2.38

17,431 4.48% 1,983,553 -3.15% 72.83 -3.96% 5.21 -2.98% 2.28 -4.20%

Ensenada

Cuartos disponibles Llegadas de turistas (personas) Porcentaje de ocupacin Estada promedio (noches) Densidad de ocupacin (personas)

410 50,402 26.04 1.51 1.96

431 5.12% 88,245 75.08% 40.75 56.49% 1.65 9.27% 2.28 16.33%

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Destino

Concepto

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

IxtapaZihuatanejo

Cuartos disponibles Llegadas de turistas (personas) Porcentaje de ocupacin Estada promedio (noches) Densidad de ocupacin (personas)

3,271 461,072 54.75 2.83 2.00

4,322 32.13% 450,288 -2.34% 56.58 3.34% 3.62 27.92% 1.94 -3.00%

3,341 -22.70% 436,695 -3.02% 51.69 -8.64% 3.61 -0.28% 2.03 4.64% 327 -0.30% 51,764 1.07% 50.26 -6.87% 2.26 3.67% 2.14 23.70% 1,182 0.17% 293,333 111.73% 54.58 -0.98% 1.98 -42.44% 2.47 22.89%

La Paz

Cuartos disponibles Llegadas de turistas (personas) Porcentaje de ocupacin Estada promedio (noches) Densidad de ocupacin (personas)

329 55,172 66.57 2.33 1.61

510 55.02% 79,569 44.22% 58.67 -11.87% 2.24 -3.86% 1.68 4.35%

328 -35.69% 51,214 -35.64% 53.97 -8.01% 2.18 -2.68% 1.73 2.98% 1,180 0.00% 138,538 -10.49% 55.12 -17.49% 3.44 -8.99% 2.01 -1.47%

Manzanillo

Cuartos disponibles Llegadas de turistas (personas) Porcentaje de ocupacin Estada promedio (noches) Densidad de ocupacin (personas)

1,180 143,878 58.85 3.61 2.05

1,180 0.00% 154,773 7.57% 66.80 13.51% 3.78 4.71% 2.04 -0.49%

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Destino

Concepto

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

Mazatln

Cuartos disponibles Llegadas de turistas (personas) Porcentaje de ocupacin Estada promedio (noches) Densidad de ocupacin (personas)

2,117 250,480 66.59 4.45 2.13

2,117 0.00% 225,770 -9.87% 58.23 -12.55% 4.25 -4.49% 2.13 0.00%

2,172 2.60% 201,624 -10.69% 45.67 -21.57% 4.04 -4.94% 2.26 6.10% 522 23.70% 128,210 9.21% 43.07 2.06% 1.23 -2.38% 2.11 -7.05% 4,720 -14.85% 569,343 -4.70% 58.60 -2.22% 4.54 2.48% 2.27 3.18%

2,172 0.00% 219,641 8.94% 44.48 -2.61% 3.77 -6.68% 2.35 3.98% 523 0.19% 125,261 -2.30% 39.73 -7.75% 1.24 0.81% 2.04 -3.32% 4,801 1.72% 553,272 -2.82% 61.41 4.80% 4.53 -0.22% 2.29 0.88%

2,172 0.00% 196,844 -10.38% 40.46 -9.04% 4.09 8.49% 2.50 6.38% 523 0.00% 131,775 5.20% 41.45 4.33% 1.23 -0.81% 2.04 0.00%

Playas de Rosarito

Cuartos disponibles Llegadas de turistas (personas) Porcentaje de ocupacin Estada promedio (noches) Densidad de ocupacin (personas)

422 81,105 48.57 2.41 2.62

422 0.00% 117,394 44.74% 42.20 -13.12% 1.26 -47.72% 2.27 -13.36%

Puerto Vallarta

Cuartos disponibles Llegadas de turistas (personas) Porcentaje de ocupacin Estada promedio (noches) Densidad de ocupacin (personas)

5,772 908,768 66.90 3.15 2.04

5,543 -3.97% 597,423 -34.26% 59.93 -10.42% 4.43 40.63% 2.20 7.84%

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Destino

Concepto

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

Riviera Maya

Cuartos disponibles Llegadas de turistas (personas) Porcentaje de ocupacin Estada promedio (noches) Densidad de ocupacin (personas)

14,870 1,215,727 82.08 5.08 2.28

18,731 25.97% 1,504,052 23.72% 73.15 -10.88% 4.86 -4.33% 2.24

20,014 6.85% 1,793,864 19.27% 72.33 -1.12% 4.70 -3.29% 2.24

22,624 13.04% 2,021,989 12.72% 77.04 6.51% 4.91 4.47% 2.21

23,512 3.93% 2,418,623 19.62% 86.41 12.16% 5.12 4.28% 2.18

25,170 7.05% 2,194,765 -9.26% 71.86 -16.84% 5.04 -1.56% 2.16 -0.92%

30,705 21.99% 2,648,673 20.68% 74.58 3.79% 4.94 -1.98% 2.17 0.46%

-1.75% 0.00% -1.34% -1.36% Cuadro 4. Competencia de los principales destinos tursticos de playa. 2000-2006. Fuente: Secretara de Turismo, Indicadores Tursticos. Diciembre 2007. Elaboracin propia.

HOTELES EN QUINTANA ROO 1999-2006.


CENTRO TURSTICO BACALAR CANCN CARRILLO PUERTO CHETUMAL CHIQUILA COSTA MAYA COZUMEL HOLBOX ISLA MUJERES JOSE MA. MORELOS KANTUNILKIN KOHUNLICH PUERTO MORELOS RIVIERA MAYA TOTAL ESTADO 1999 4 140 5 32 S.D. 23 59 12 44 S.D. S.D. 1 16 206 542 2000 7 142 6 33 S.D. 23 60 20 46 S.D. S.D. 1 16 241 595 2001 7 143 6 34 S.D. 29 53 25 44 S.D. S.D. 1 18 281 641 2002 7 141 6 36 S.D. 29 54 18 48 S.D. S.D. 1 20 288 648 2003 10 143 7 42 1 27 54 24 38 2 4 1 21 349 723 2004 10 146 7 42 1 49 53 25 52 5 4 1 14 354 763 2005 10 146 7 44 1 49 52 27 52 5 4 1 14 368 780 2006 10 130 7 53 1 59 53 25 68 5 4 1 15 332 763

Cuadro 5. Hoteles en el Estado de Quintana Roo. 1999-2006. Fuente: Secretara de Turismo de Quintana Roo. Elaboracin: Propia.

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HOTELES EN LA RIVIERA MAYA. Investigacin internet.


No. 1 Posada Amor 2 Posada Margherita 3 Hacienda de la Tortuga 4 Dos Ceibas 5 Playa Kin Ha 6 Maya Tankah 7 Mi Hotelito 8 Nueva Vida 9 Tita Tulm 10 Villa Tulm 11 Zamas 12 Villas Latinas 13 Hacienda Morelos 14 Kin Ha 15 Villa de Rosa 16 Amar Inn 17 Posada del Moro 18 Acuario 19 Cabaas Papaya Playa 20 Azulik 21 Petit Lafitte 22 Occidental Allegro Playacar 23 Shambala Petit Hotel 24 Cabaas Los Lirios 25 Maya Tulum 26 Las Villas Akumal 27 Akumal Beach Resort 28 Club Maeva Tulm 29 Playa Inn 30 Venta Club Playa Maroma 31 Viva Wyndham Maya 32 Ojo de Agua 33 Maroma Resort & Spa 34 Barcelo Maya Palace 35 Desire Resort & Spa 36 The Explorean Kohunlich 37 Aventura Spa Palace 38 Grand Oasis Riviera Maya 39 Omni Puerto Aventuras 40 Royal Hideway Playacar 41 Hidden Beach Resort 42 Las Casitas Akumal 43 Paradisus Riviera Cancn 44 Azul hotel and Beach Resort Hotel Categora 2 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 Habitaciones Incluye Ubicacin Puerto Morelos Tulm Punte Bete Tulm Playacar Punta Maroma Tulm Tulm Tulm Punta Maroma Tulm Akumal Akumal Tulm Tulm Akumal Puerto Morelos Riviera Maya Tulm Tulm Puerto Morelos Playacar Tulm Tulm Tulm Tulm Tulm Tulm Xcalacoco Tulm Playacar Xcaret Puerto Morelos Xpu-Ha Xpu-Ha Kohunlich Puerto Morelos Punta Bete Puerto Aventuras Playacar Playacar Tulm Kantenah Puerto Morelos 18 Hospedaje 8 Hospedaje 16 Hospedaje 8 Hospedaje 4 Desayuno 112 Todo incluido 24 Todo incluido 8 Hospedaje 8 Hospedaje 18 Hospedaje 15 Hospedaje 22 Hospedaje 30 Hospedaje 10 Hospedaje 25 Hospedaje 11 Desayuno 10 Hospedaje 32 Hospedaje 14 Hospedaje 15 Hospedaje 30 Hospedaje 296 Todo incluido 13 Desayuno 30 Desayuno 47 Hospedaje 32 Hospedaje 241 Todo incluido 300 Todo incluido 60 Hospedaje 376 Todo incluido 400 Todo incluido 36 Hospedaje 66 Hospedaje 756 Todo incluido 110 Todo incluido 40 Hospedaje 1,266 Todo incluido 186 Todo incluido 30 Todo incluido 200 Todo incluido 42 Todo incluido 18 Hospedaje 496 Todo incluido 97 Todo incluido

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No.
46 Playacar Palace

Hotel

Categora
5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 Boutique Boutique Boutique Boutique Ecolgico Ecolgico Ecolgico Ecolgico Ecolgico Especial Especial Especial Gran Turismo Gran Turismo Gran Turismo Gran Turismo Gran Turismo

Habitaciones

Incluye

Ubicacin
Playa Paraso Tulm Kantenah Tulm Puerto Morelos Playacar Playacar Tulm Puerto Morelos Playacar Playa del Carmen Playacar Playa Caracol Punta Brava Playacar Playacar Kohunlich Playacar Akumal Puerto Aventuras Puerto Aventuras Puerto Aventuras Playacar Puerto Aventuras Playacar Akumal Akumal Puerto Morelos Kantenah, Xpu Ha Tulm Tulm Tulm Tulm Tulm Tulm Sian Kaan Playa del Carmen Playacar Playacar Playa del Carmen Puerto Morelos Playacar Tulm Puerto Morelos

45 Iberostar Tucn y Quetzal 47 Iberostar Paraiso Beach 48 Las Ranitas 49 Moon Palace 50 Xpu Ha Palace 51 Riu Palace Mxico 52 El Dorado Royale Spa 53 Viva Wyndham Azteca 54 Occidental Grand Flamenco Xcaret 55 H10 Hacienda Maya 56 Riu Yucatn 57 Sandos Playacar 58 El Dorado Seaside Suites 59 Hacienda Vista Real 60 Riu Playacar 61 The Reef Playacar 62 Riu Tequila 63 Bahia Principe Tulm 64 Palladium Colonial 65 Catalonia Royal Tulm 66 Sunscape Puerto Aventuras 67 Riu Lupita 68 Catalonia 69 Sandos Caracol 70 Baha Principe Akumal 71 Barcelo Maya Beach 72 Paraiso de la Bonita 73 Esencia Luxury Boutique 74 Jade Tulm 75 Zulum 76 Boca Paila Fishing Lodge 77 Esmeralda K 78 Diamante K 79 Cabaas Retiro Maya 80 Centro de visitantes Sian Kaan 81 The Tides Riviera Maya 82 Secrets Excellence Riviera Cancn 83 Secrets Capri Riviera Cancn 84 Fairmont Mayacoba 85 Ceiba del Mar Spa and Beach Resort 86 Riu Palace Riviera Maya 87 Dreams Tulum Riviera Maya 88 Marina El Cid

350 Todo incluido 209 Todo incluido 1,616 Todo incluido 35 Hospedaje 2,031 Todo incluido 144 Todo incluido 432 Todo incluido 605 Todo incluido 234 Todo incluido 769 Todo incluido 320 Todo incluido 507 Todo incluido 460 Todo incluido 280 Todo incluido 78 Todo incluido 396 Todo incluido 200 Todo incluido 664 Todo incluido 810 Todo incluido 836 Todo incluido 288 Todo incluido 305 Todo incluido 300 Todo incluido 532 Todo incluido 999 Todo incluido 629 Todo incluido 1,020 Todo incluido 90 Desayuno 29 Hospedaje 7 Hospedaje 18 Hospedaje 10 Tres alimentos 5 Hospedaje 30 Hospedaje 16 Hospedaje 6 Hospedaje 30 Hospedaje 440 Todo incluido 290 Todo incluido 501 Desayuno 88 Hospedaje 400 Todo incluido 458 Todo incluido 200 Todo incluido

Cuadro 6. Hoteles por categora en la Riviera Maya.2008. Fuente: www.mayanriviera.com.mx. Elaboracin propia.

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