)6

PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DE SO PAULO

JORDO
Vistos, relatados e

'SSSSSff
' nADO(A) SOB NI0

discutidos

estes

autos

de

APELAO CVEL COM REVISO n 488.413-4/0-00, da Comarca de SO PAULO, em que so apelantes VANDA MARIA DOS REIS (E

OUTROS) sendo apelada COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SAO PAULO - BANCOOP:

ACORDAM, Tribunal seguinte de

em Quinta do

Cmara de

de So

Direito Paulo,

Privado proferir AO

do a

Justia

Estado

deciso:

"DERAM

PARCIAL

PROVIMENTO

RECURSO,

V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo.

O Desembargadores

julgamento OSCARLINO

teve MOELLER

participao sem

dos voto),

(Presidente,

ERICKSON GAVAZZA MARQUES e J. L. MNACO DA SILVA.

So Paulo, 04 de novembro de 2009.

A. C. MATHIAS COLTRO Relator

125

&ri6imale/e>^u&ta/ cia- <Sstac/o-c&Sa-^au/a-

5a C M A R A SEO D E DIREITO PRIVADO

APELAO N S 488.413.4/0-00 - VOTO N 9 17394

C O M A R C A : S O PAULO (42* V A R A - PROCESSO N 2 9 5 2 / 2 0 0 6 ) RECORRENTE(S): V A N D A M A R I A DOS R E I S (E OUTROS) R E C O R R I D O ( S ) : COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO - BANCOOP NATUREZA DA AO: COMPROMISSO D E COMPRA E V E N D A E DECLARATRIA INEXISTNCIA D E RELAO

DE

EMENTA: D E C L A R A T R I A D E INEXISTNCIA D E DBITO - C O M P R A E V E N D A DE IMVEIS APLICAO DAS NORMAS D O C D I G O D E D E F E S A D O

C O N S U M I D O R N E C E S S I D A D E - C O O P E R A T I V A Q U E N O EXPEDE T E R M O DE QUITAO, MUITO EMBORA TENHAM OS AUTORES PAGO

INTEGRALMENTE O P R E O AJUSTADO, N A D A MAIS D E V E N D O C O B R A N A DE S A L D O RESIDUAL S E M QUALQUER LASTRO E M D O C U M E N T A O I D N E A AUSNCIA, ADEMAIS, DE CONVOCAO DE ASSEMBLIA PARA

DELIBERAO S O B R E O TEMA, C O M O EXIGIDO N O P R P R I O C O N T R A T O D E A D E S O COOPERATIVA A S S E M B L I A G E R A L O R D I N R I A REALIZADA A P S 0 3 A N O S D A DATA E M Q U E DEVERIAM T E R S I D O E N T R E G U E S A S CARTAS D E QUITAO Q U E N O S E R V E M D E S U P E D N E O C O B R A N A PRETENDIDA PELA R QUE S E DEU CERCA D E TRS A N O S DEPOIS DA

O U T O R G A D E ESCRITURA D B I T O INEXIGVEL E OBRIGATORIEDADE, P O R C O N S E G U I N T E , D A EXPEDIO D A S CARTAS D E Q U I T A O I M P O S I O D A OBRIGAO D E REGISTRO D E I N C O R P O R A O E D E S M E M B R A M E N T O INADMISSIBIUDADE SENTENA MANTIDA, APENAS, QUANTO A ESSE

L T I M O A S P E C T O D A LIDE - A O PARCIALMENTE P R O C E D E N T E - R E C U R S O PROVIDO, E M PARTE.

Ao: declaratria de inexistncia de dbitos. Imveis: aptos 94, 121, 122, 123, 124, 131, D3, 143 e 144, todos do Bloco B; e apto 11, do Bloco C, do Condomnio Solar de Santana, na Rua Conselheiro Moreira de Barros, nesta Capital. Argumentos dos autores: adquiriram os imveis supracitados, mediante termo de adeso e compromisso de participao, constando na clusula 17a que, aps a apurao^n^l o cooperado teria o direito de receber a escritura definitiva. Apesar

de estarem certos da entrega da carta de quitao em 2003, j que tinham pago todas as parcelas do preo ajustado, receberam uma carta-ofcio datada de 10.07.2003 relatando dficit de R$ 1.350.000,00, em decorrncia do aumento dos custos de construo, em ndice superior variao da QJB, elevando o preo do metro quadrado e a ausncia de repasse de 69 vagas de garagem, cabendo o pagamento de R$ 6.469,65 s unidades com 02 dormitrios e R$ 7.907,34 para as unidades com 03 dormitrios. O referido rateio foi pago em 30 meses, sendo certo que as torres foram entregues em 2004. Entretanto, em 13 de maro de 2006, foram

surpreendidos com uma nova cobrana de rateio, a partir do custo final da obra dividido pela frao ideal de cada cooperado. No houve a demonstrao da origem de tal cobrana nem realizada assemblia para a aprovao desse rateio. Dessa forma, postularam a declarao de

inexigibilidade dessa ltima cobrana e a imposio da obrigao de entrega do termo de quitao, bem como de proceder incorporao e desmembramento do empreendimento, com pedido de antecipao de tutela, a fim de que a r seja obstada de lanar o nome deles nos cadastros de proteo ao crdito. Deferida a antecipao de tutela (fls. 408). Defesa (fls. 432/463): em resumo, alegou a re^ser cooperativa que propicia a seus associados a aquisio ^fercasa prpria a preo de custo, que significa mera estimativa do valor,
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que somente, aps, o trmino da obra, pode ser efetivamente apurado, sendo certo que, em caso de dficit, como na hiptese presente, imperioso o rateio entre os cooperados, para que, ao final, pago, sejam expedidos os termos de quitao. Sentena (fls. 613/626): julgou improcedente a ao, revogando a antecipao de tutela, condenando os demandantes ao das despesas processuais e honorrios advocatcios, estabelecidos em R$ 1.000,00. Recurso (fls. 630/646): pretendem os autores a reforma do decisum, reiterando, em sntese, os argumentos da inicial, colaconando julgados relativos a proprietrios de imveis no mesmo empreendimento, em abono sua tese. Regularmente processado o recurso, com as contrarazes. Nesta instncia, foram juntados documentos pela recorrida, relativos a fatos ocorridos posteriormente interposio do recurso, dando conta da realizao de assemblia geral ordinria, em que aprovadas as contas dos exerccios de 2005, 2006, 2007 e 2008, ressaltando, ainda, as concluses periciais, em processo outro,relativoao mesmo empreendimento (fls. 721 e ss.). A parte adversa se manifestou sobre tais documentos (fls. 1082/1088). o relatrio, ao qual se acresce o da sentena.
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De inicio e pese o entendimento externado pelo egrgio juzo, ainda que se trate de cooperativa, de rigor a incidncia das normas do Cdigo de Defesa do Consumidor, por evidente caracterizar-se relao de consumo, com a possibilidade de interveno do Poder Judicirio, j que o caputo art. 4o da Lei n 8.078/90 - aplicvel ao caso - claro ao estabelecer que o objetivo da Poltica Nacional de Relaes de Consumo deve ser o atendimento das necessidades dos consumidores, o respeito sua dignidade, sade e segurana, a proteo de seus interesses econmicos, a melhoria de sua qualidade de vida, bem como a transparncia e harmonia nas relaes de consumo, sendo eles as partes mais frgeis da relao consumerista. Comentando tal aspecto, oportuna a lio da lavra do eminente desembargador nio Zuliani, extemada nos autos da apelao n 478.060.4, que peo veni para transcrever, pois serve como uma luva ao caso em comento:
"Embora a apelante invoque o regime da Lei n 5.764/71, absolutamente certo que a incidncia dessa norma no poderia colidir com direitos absolutos daqueles que adquirem unidade construda sob o regime de incorporao, uma certeza que exige interpretao no somente das regras da Lei n 4.591/64, como dos dispositivos da Lei n 8.078/90. s cooperativas no visam lucros, mas, sim, atividades fins e se revelaram eficientes fornecimentos. Est sendo vantajosa para organizao de servios profissionais, como na rea mdica, sendo exemplara figura da U N I M E p ^ para unir produtores e racionalizar

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Seu campo de atuao se multiplicou e atingiu o ramo imobilirio, sendo que aquele que se associa a uma cooperativa habitacional, visando adquirir um apartamento em construo, assume os riscos e as vantagens da construo em grupo, sendo certo que os deveres do cooperado esto previstos nos estatutos, despontando o de observncia das deliberaes sociais. HERNANI ESTRELLA disse que o cooperado lucra com as vantagens econmicas da cooperativa e suporta as suas perdas [Curso de Direito Comercial, Jos Konfno Editor, RJ, 1973, p. 481]. O jurista gacho lembrou, tambm, que a assemblia geral o rgo supremo da sociedade cooperativa, com amplos poderes para decidir sobre distribuio de lucros e empenho de deveres, sendo que as deliberaes aprovadas vinculam os cooperados ausentes ou dissidentes. ESTRELLA adverte, por fim, que as assemblias ordinrias ou extraordinrias devem aprovar os atos de gesto, com os mesmos rigores das assemblias das sociedades annimas, exibindo, previamente para exame, relatrio da diretoria, parecer do conselho fiscal, balano, demonstrativo dos resultados, ressaltando" perdas ou sobras e como distribu-los". possvel de ocorrer abusos de direito ou de poderes por parte da maioria ou da liderana. WALMOR FRANKE menciona os artigos 43 e 54, da Lei 5764/71, como referncia para que os prejudicados impugnem as deliberaes que violem as leis [Direito das sociedades cooperativas, Saraiva, 1973, p. 143]. Da resulta que as determinaes da Cooperativa no so imunes ao questionamento jurdico, porque vulnerveis quando viciadas. A finalidade da cooperativa de habitao envolve a conquista de um patrimnio magnnimo, que consiste na casa prpria, o que explica a imensa procura pelo sistema de captao, seja setorial [como nos bancrios] como de adeso livre. O comprador, ainda que chamado de cooperado, ser sernpro comprador tutelado pelas leis que protegem os consumidores, de
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modo que surge, como primeiro obstculo da cobrana do segundo saldo residual, a falta de transparncia. Os autores no foram cientificados dos clculos que teriam sido elaborados para constatar a necessidade de cobrana de valores residuais de R$ 9.988,33 a R$ 18.389,60, aps mais de trs anos dos termos de quitao outorgados a estes, o que contrasta com os princpios da segurana contratual [artigo 6o, III e 46, da Lei 8078/90]. A cobrana inexigvel, como muito bem declarado pela r. sentena. A Cooperativa se limitou a juntar folhetos que nada explicam, porque desacompanhados dos elementos probatrios que dariam sustentao aos clculos que acusam dficit volumoso e que foi serodiamente apurado. A Cooperativa, que cita a especialidade do" preo de custo" no poderia ignorar que esse regime, pela Lei 4591/64, torna obrigatria a prestao de contas peridicas, com documentao a ser consultada pelos proprietrios. Os singelos papis, despidos de eficcia probante depem contra as pretenses da apelante, pois a omisso dos documentos necessrios significa admisso de que no se apurou, com a severidade exigida pelas leis dos contratos onerosos, saldo devedor de responsabilidade dos autores. O julgamento deveria ser imediato, nos termos do artigo 330,1, do CPC e no trouxe qualquer cerceamento de defesa para a r que deveria apresentar as contas devidas. No fez a Cooperativa, como lhe competia, prova da regularidade da dvida que est exigindo dos cooperados. O sistema contratual, centrado na funo social do contrato [artigo 421, do CC] e na boa-f dos contratantes [artigo 422, do CC], reclama dos participes atuao destacada nesses quesitos, at porque surge como um despropsito prorrogar ad aetemum a quitao, que um direito dos que pagaram todas as prestaes para que o conjunto fosse erguido. A presuno a de^cjue^na cifra de cada parcela exigida ao longo da construo se
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encontrava embutida o custo atualizado da obra, pois esse o esprito da incorporao pelo regime fechado. Agora, ainda que fosse possvel cogitar de um saldo, a cobrana deveria ter sido aprovada em assemblia com os rigores de uma administrao pautada pela tica, o que no ocorreu. RUBENS REQUIO finalizou um texto sobre as diversas modalidades dos deveres tico-sociais dos dirigentes de sociedades annimas, quando destacou que um dos principais consiste no dever de informar, que foi importado do Direito norte-americano [discloswe], um fator relevante para os negcios de mercado de aes [Aspectos modernos de direito comercial, Saraiva, 2o volume, 1980, p. 53]. Embora o dever de informar diga respeito aos propsitos dos investidores, bem mais enftica a obrigatoriedade de prestar todas as referncias ao cooperado que se sente impotente diante das cifras que lhes so exigidas periodicamente, sem uma prestao de contas documentada, como est ocorrendo. REQUIO afirma que "o acesso s informaes relevantes indispensvel para realizao de operaes honestas" e isso se aplica para o caso dos autos. Correto o julgamento no estado da lide. A Assemblia Geral Ordinria de fls.806 no discutiu a prestao de contas final da obra com os rateios cobrados e tambm no foi convocada com esse fim, mas apenas para a prestao de contas do exerccio de 2004. Se no existe assemblia com os requintes da votao democrtica, est patente o abuso dos dirigentes em exigir dos cooperados, seguidos saldos residuais. O primeiro que foi exigido e que foi pago representa a prestao de contas, pois os estatutos no poderiam prever tantas cobranas complementares sem prvia prestao de contas. No poderia o Judicirio negar aos compradores a tutela que obteriam em outros regimes, apenas porque se cogitou de implementar o sistema cooperativo. A cobrana abusiva."

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No presente caso, aps ja ter cobrado o rateio de julho de 2003, a requerida pretende, ainda, cobrar rateio final da obra. Contudo, no demonstrou a recorrida ter convocado os autores para assemblia, a fim de se deliberar sobre tal rateio, como era necessrio, nos termos da clusula 16 do termo de adeso cooperativa, sendo certo que os documentos acostados pela r, nesta instncia, diz com assemblia realizada em 19 de fevereiro do corrente ano, portanto, em data muito posterior a apurao final dos gastos e cujo teor no se presta a fundamentar a cobrana. Desse modo, no tinham os autores cincia do porqu estavam sendo cobrados, mais uma vez, e como se chegou ao montante pretendido pela r, o que, de toda forma, traduz violao s garantias da boa-f e segurana contratuais e no pode ser admitido. H apenas a afirmao da demandada sobre a existncia de diferena, sem respaldo em qualquer elemento idneo. Destarte, decorridos cerca de trs anos da data em que deveriam ter sido outorgadas as cartas de quitao, mesmo porque j entregues os imveis, querer a r cobrar resduos inaceitvel, sendo inexigvel o valor ali indicado, como decidido em diversos outros casos envolvendo a mesma cooperativa, a seguir transcritos:
Apelao 6047644400 Relatora): Joo Carlos Garcia Comarca: So Paulo rgo julgador. 9a Cmara de Direito Privado Data do julgamento: 10/02/2009
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^ ^ ? S ^
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Data de registro: 26/02/2009 Ementa: Empreendimento imobilirio - Construo de edifcios pelo sistema cooperativo a preo de custo - Cobrana de valor residual Clculo realizado unilateralmente pela cooperativa e desacompanhado da devida prestao de contas Inadmissibilidade - Injusta negativa de outorga de escritura definitiva da unidade habitacional - Recurso provido para declarar a inexigibilidade do dbito e condenar a r outorga de escritura definitiva no prazo de 30 dias, sob pena de multa diria. Apelao 5759074300 Relatora): Enio Zuliani Comarca: So Paulo rgo julgador: 4a Cmara de Direito Privado Data do julgamento: 16/07/2009 Data de registro: 04/08/2009 Ementa: Cooperativa que cobra resduos dos compradores - O fato de a cooperativa habitacional invocar o regime da Lei 5764/71, para proteger seus interesses, no significa que os cooperados estejam desamparados, pois as normas gerais do contrato, os dispositivos que tutelam o consumidor e a lei de incorporao imobiliria, atuam como referncias de que, nos negcios onerosos, os saldos residuais somente so exigveis quando devidamente demonstrados, calculados e provados Inocorrncia - No provimento.

Por conseguinte, inexigvel a dvida cobrada pela r e tendo os autores pago integralmente o preo avenado, o que no foi contestado, frise-se, cumpre demandada outorgar-Ujes^s respectivas caitas de quitao, como inicialmente postulado/

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No que tange ao pedido de reconhecimento da obrigao de registro de incorporao e desmembramento, nada resta a ser alterado, tendo sido a questo bem decidida em primeiro grau. Portanto, tem-se que a ao parcialmente procedente, declarando-se a inexigibilidade das cobranas levadas a efeito pela r, devendo ela expedir as cartas de quitao em favor dos autores.

Tendo os autores decado de parcela mnima do pedido, invertem-se os nus sucumbenciais, mantida a honorria fixada na sentena. Cumpre salientar no existir, no caso, condenao estrito senso, j que s no tocante sucumbncia possvel ter-se o decisum como sendo de natureza condenatria, devendo, por isto, incidir o disposto no art 20, 4o do Cd. de Processo Civil, fixando-se a honorria "consoante apreciao eqitativa", observadas as normas das alneas "a", "b" e "c", do 3 o do mesmo dispositivo legal. Conforme Yussef Said Cahali,
"O valor da causa, como curial, embora presuntiva expresso do benefcio econmico da pretenso desatendida, representa simples elemento formativo de que se serve o julgador para o arbitramento eqitativo dos honorrios, no se prestando para o embasamento de regra absoluta nafixaoda verba, sendo outra os princpios a serem observados: mesmo no J&yendo condenao, liberto assim o juiz das balizas representadas pelo
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10

mnimo de 10% e o mximo de 20% indicados no 3 o do art 20 do Cdigo, isso no afasta a regra bsica segundo a qual os honorrios devem guardar correspondncia com o benefcio trazido pelo processo parte, mediante trabalho prestado a esta pelo profissional e o tempo exigido para o servio, fixando-se os honorrios, portanto, em ateno s alneas a, b e c do art. 20, 30"1.

Nesse

sentido precedentes

do Colendo Superior

Tribunal de Justia:
REsp 653720 / DF ; RECURSO ESPECIAL 2004/0077106-1, Ministra NANCY ANDRIGHI (1118), T3 - TERCEIRA TURMA, julgado em 02/12/2004, publicado em DJ 10.10.2005 p. 361 Civil e processo civil. Dois recursos especiais. Nulidade de registro pblico. Indenizao por perdas e danos. Cabimento. Privao do uso e gozo do imvel. Prequestionamento. Honorrios advocatcios. - A privao do uso e gozo da propriedade pode gerar direito indenizao por perdas e danos. - Invivel o recurso especial em relao matria no debatida pelo Tribunal de origem. - Nas causas em que no haja condenao, os honorrios advocatcios devem ser fixados de forma eqitativa pelo juiz, nos termos do 4o do artigo 20, CPC, no ficando adstrito o juiz aos limites percentuais estabelecidos no 3o. Precedentes. Recursos especiais no conhecidos. REsp 226030 / SP ; RECURSO ESPECIAL 1999/0070657-9, Ministro SLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA (1088), T4 QUARTA TURMA, julgado em 07/10/1999, publicado em DJ 16.11.1999 p. 216

Honorrios Advocatcios - Ed. Revista dos Tribunais - 3aed. P. 484

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PROCESSO

CIVIL.

HONORRIOS DO AUSNCIA DE

DE

ADVOGADO. SENTENA

IMPROCEDNCIA DECLARATRIA.

PEDIDO.

CONDENAO.

APLICAO DO ART. 20, 4o, CPC APRECIAO EQITATIVA. CRITRIOS. ART. 20, 3o, CPC RECURSO DO AUTOR NO CONHECIDO. RECURSO DA R PARCIALMENTE PROVIDO. I - Na lio de Chiovenda, "o nome de sentenas declatatrias (jugements dclaratoires, Festsllungsurteils, declatatoiy judgements) compreende lato sensu todos os casos em que sentena do juiz no se pode seguir execuo. Neste largo significado, inclui-se todo o acervo das sentenas que rejeitam a demanda do autor" (Instituies..., v. I, 3 a ed., trad. por J. Guimares Menegale, So Paulo: Saraiva, 1969, n 59, pp. 210-211). II - Nas causas em que no haja condenao, os honorrios advocatcios devem ser fixados de forma eqitativa pelo juiz, nos termos do 4o do artigo 20, CPC, no ficando adstrito o juiz aos limites percentuais estabelecidos no 3o, mas aos critrios neste previstos. III - No mbito do recurso especial, no se examina eventual violao de dispositivo constitucional, matria reservada ao Supremo Tribunal Federal, vista da dicotomia dos recursos excepcionais adotada pela Constituio de 1988. IV - Dessemelhantes as situaes de fato descritas nos arestos paradigmas e no acrdo impugnado, no se configura a divergncia jurisprudencial hbil a ensejar a via do recurso especial. V - Ausente o prequestionamento, toma-se invivel o acesso instncia especial, a teor do enunciado n282 da smula/STF.

Do referido pode-se concluir no estar o juiz adstrito a observar os limites de 10% a 20%, sobre o valor daeusa,
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cumprindo-lhe efetuar anlise segundo o preconizado pelas alneas , b e c, do 3o, do art 20 do CPC e de acordo, com:
a) o grau de zelo do profissional; b) o lugar da prestao do servio; c) a natureza e importncia da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu servio.

A respeito, mencione-se, ainda, outro julgado do Colendo Superior Tribunal de Justia:

RESP 740946 / RS; RECURSO ESPECIAL 2005/0058580-9 Relator- Ministro TEORI ALBINOZAVASCKI (1124) rgo Julgador - TI - PRIMEIRA TURMA Data do julgamento - 24/05/2005 PROCESSO CIVIL. EMBARGOS EXECUO FISCAL IMPROCEDENTES. HONORRIOS ADVOCATdOS. ART. 20, 4, DO CPC 1. Nos casos previstos no art. 20, 4o, do CPC, os honorrios sero fixados consoante apreciao eqitativa do juiz, que levar em conta o grau de zelo profissional, o lugar da prestao do servio, a natureza da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu servio. 2. Nessas hipteses, no est o juiz adstrito aos limites indicados no 3 o do referido artigo (mnimo de 10% e mximo de 20%), porquanto a aluso feita pelo 4o do art. 20 do CPC concernente s alneas do 3o, to-somente, e no ao seu caput Precedentes da Corte Especial, da IaSeo e das Turmas. 3. No cabvel, em recurso especial, examinar a justia do valor fixado a ttulo de honorrios, j que o exame das circunstncias previstas nas alneas do 3 o do art. 20 do CPC impe, necessariamente, incurso seara ftico-probatria dos autos atraindo a incidncia da Smula 7/STJ e, por anajog^da Smula 389/STF.
APELAO N 9

" ^
VOTO N S

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2. Recurso especial no conhecido

Portanto e uma vez que no estava o juiz obrigado a fixar os honorrios advocatcios em percentual situado entre 10 e 20% do valor da causa, tem-se como adequado o valor de R$ 1.000,00, arbitrado pela sentena. Essas as razes pelas quais se entende ser possvel acolher, em parte, o recurso interposto, manifestando-se aqui o quanto se tem como necessrio e suficiente soluo da causa, dentro da moldura em que apresentada e segundo o espectro da lide e legislao incidente na espcie, sem ensejo a disposio diversa e conducente a outra concluso, inclusive no tocante a eventual pr-questionamento de questo federal, anotando-se, por fim, haver-se decidido a matria consoante o que a turma julgadora teve como preciso a tanto, na formao de sua convico, sem ensejo a que se afirme travado entre os litigantes. Ante o exposto, d-se parcial provimento ao recurso, nos termos enunciados. sobre eventual desconsiderao ao que quer que seja, no mbito do debate

jC.&.Jaias>&oro(Relator

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