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ASPECTOS QUE DEBE CONOCER DEL OFICIO DE CONSERJE O VIGILANTE DE FINCAS URBANAS.

Como ya sabemos, el conserje es una persona de fundamental importancia en todo edificio, comunidad de propietarios o recintos de oficinas, en algunos casos, sin la presencia de puesto de trabajo sera prcticamente inviable el da a da en algunos inmuebles regidos bajo el sistema de Propiedad Horizontal. Por lo anterior, es muy importante que se conserve con recelo el puesto de trabajo y se procure su especializacin y capacitacin en mbitos relacionados con el mismo, e incluso en las nuevas tecnologas como video-vigilancia. Segn el Diccionario de la Real Academia de la Lengua Espaola, el Conserje (del francs concierge) es la persona que tiene a su cargo la custodia, limpieza y llaves de un edificio o establecimiento pblico. Se desprende de esta definicin el hecho de que el Conserje debe cuidar el edificio, no solamente desde el punto de vista de la estructura del inmueble, sino de la presencia de extraos en el mismo; es decir, alertar a los residentes de la aparicin de sujetos desconocidos a quienes podra preguntar incluso el motivo de la visita a la finca o comunidad, cuando no estn acompaados de algn propietario. Esta es una de las labores de custodia; la otra corresponde al cuidado de los bienes que forman parte del edificio, vale decir de las reas o cosas comunes que conforman el inmueble, de acuerdo con la Ley de

Propiedad Horizontal. Las labores de limpieza, y tenencia de llaves del edificio (parte de la custodia), son tareas y responsabilidades tcitas dentro del rango de actividades que debe realizar. El Conserje es un trabajador, como cualquier persona, que mantiene una relacin de dependencia con su patrono (fincas urbanas o comunidades de propietarios), representado en este caso por la Junta gobierno quien representa a los propietarios (patronos naturales u originales). En el caso de que se contrate un Administrador o empresa administradora, esta condicin debe mantenerse. El Conserje podr recibir instrucciones del Administrador o empresa administradora, acerca de la realizacin de sus actividades, y podr mantener relaciones armnicas con esta figura nombrada por los propietarios pero en caso de conflictos, incremento salarial, despido o renuncia, u otra circunstancia, la intervencin debe ser directamente de la Junta de Condominio, como representante de los propietarios.(lo anterior no es taxativo, sino enunciativo). Es importante considerar que para que el Conserje ejerza adecuadamente y con eficiencia su labor, el patrono debe dotarlo correctamente de todos los implementos necesarios para ello, en concordancia con las leyes laborales y de prevencin de riesgos. En otras palabras, el Conserje debe realizar sus actividades en las mejores condiciones posibles de seguridad, y el patrono est en la obligacin de velar porque as sea. Es decir, cuando el Conserje no posea los implementos necesarios de resguardo fsico para ejercer sus funciones, debe exigrselos al patrono, y ste est obligado por Ley a proveerlos; y de manera inversa, una vez se ha dotado el Conserje de los aperos para realizar sus labores, no tiene ninguna excusa el no utilizarlos para trabajar, exponindose a sanciones derivadas de su conducta.

La Contratacin del Conserje La contratacin de una persona, a la cual se le entregue la custodia del edificio, el cuidado, mantenimiento y limpieza del mismo, debe obedecer a algunos criterios de seleccin que permitan realizar la eleccin adecuada del individuo, para ese retador puesto de trabajo.

Es recomendable la elaboracin de un Contrato de Trabajo escrito, ajustado a los parmetros que menciona la ley; adicionalmente es recomendable investigar antecedentes de la persona, cartas de referencia o de buena conducta emitidas por alguna autoridad municipal o vecinal, solicitar el DNI (legible), y con toda esta informacin abrir una carpeta (o expediente laboral) a este trabajador, la cual estar en poder de la Junta de gobierno y la administracin de la finca. La evaluacin de hbitos es importante, ya que si el Conserje tiene hbitos como el cigarrillo y/o el consumo de alcohol, se debe aclarar la autorizacin o prohibicin de practicarlos mientras trabaja, igualmente las consecuencias que podran acarrear. En fin, es conveniente que el Contrato de Trabajo sea lo ms completo posible, y recoja este tipo de situaciones, para evitar conflictos a futuro En el caso de que el portero tenga la vivienda en la misma mancomunidad, lo anterior es importante para casos como el de la tenencia de mascotas, que de no plasmarse en el contrato de trabajo, seguramente ser un conflicto.

La Remuneracin del Conserje Por la alta envergadura de las tareas y responsabilidades que abarca la funcin del Conserje, es lgico y natural entender la existencia de la justicia laboral para este trabajador. En trminos generales podramos indiciar que el salario mnimo legal se le pagar a una determinada persona cuando ejerce alguna actividad laboral en su carcter mnimo. Pero todos sabemos que los Conserjes, en la gran mayora de los casos, no realizan el mnimo esfuerzo o trabajo; todo lo contrario, muchas veces estn expuestos a una gran cantidad de faenas y a duras cargas de trabajo, llegando incluso en la

mayora de los casos a las labores de limpieza, almacenamiento de mercancas entre otras. Esta es lamentablemente una labor mal remunerada, quizs porque a esta figura no se ha sabido apreciar y darle la importancia que tiene en las fincas o edificios. Es labor de los Administradores (jurdicos o naturales) de fincas y de las Juntas de gobierno, reconocer la importancia de este trabajador, y hacer justicia con su remuneracin, que en instancias finales corresponder a la Junta. Por lo tanto, y claro est, aunque la finalidad de las comunidades de propietarios no es el lucro, en algunos pases, el conserje recibe una bonificacin de fin de ao equivalente a por lo menos quince (15) das de salario. Esto es lo que se conoce en las empresas privadas como Utilidades En cuanto a las Prestaciones Sociales, el Conserje, en tanto trabajador que es, tambin est amparado por las leyes laborales, por tanto los trabajadores y trabajadoras tienen derecho a prestaciones sociales que les recompensen la antigedad en el servicio y los amparen en caso de cesanta. En conclusin, la remuneracin del Conserje debe tomarse de manera seria y concienzuda, justa y adaptada a la realidad de este noble y digno trabajador.

El Horario de Trabajo En trminos de horarios, mas all de lo que se conoce como la jornada laboral legal vigente no existe un horario establecido que determine el inicio y culminacin de las tareas de este trabajador, sin embargo, respetando la ley, se puede convenir entre patrono y trabajador la duracin de la jornada de trabajo.

Entonces, a qu hora debe comenzar sus labores el Conserje?; a las 6:00 am, a las 7:00 am, a las 8:00 am?; lo anterior es conveniente que lo determinen patrono y conserje, orientando esta accin hacia lo que mejor convenga al edificio y sus reas comunes. Puede el Conserje trabajar ms de ocho (8) horas diarias?, Si as lo han convenido las partes, no debera haber problemas al respecto, aunque no se debe olvidar lo que dice la ley para el desempeo de labores diurnas y nocturnas. Tampoco debemos olvidar que el Conserje debe recibir, entonces, una remuneracin suficiente por su esfuerzoigual salario por igual trabajo... Si queremos un Conserje con una carga de trabajo bastante ajustada, debemos pagarle de manera proporcional a esa exigencia. Esto es parte de la justicia laboral.

Alcance de las Funciones del Conserje Las tareas y responsabilidades que como trabajador tiene a cargo el Conserje estn plasmadas en la ley aunque debemos entender que aunque generales, en lo particular, cada edificio tiene sus propias necesidades y rutinas de trabajo, sui generis. El detalle de ejecucin de las labores del Conserje, en el edificio y sus reas comunes, debe ser planificado entre este trabajador y la junta o administradores de la finca o comunidad de propietarios. Se insiste en la aclaratoria de las leyes vigentes a la hora de la asignacin de tareas, ya que algunas juntas de gobierno o administradores de fincas se transfieren responsabilidades a los Conserjes, que no son propias de su competencia. Tal es el caso de endosar a los Conserjes tareas administrativas, como entenderse con los proveedores, cobrar el recibo de condominio, y otros asuntos administrativos, cuando esto no es propio de sus funciones.

La Conducta del Conserje La actitud y comportamiento del Conserje debe ser de respeto y tolerancia, entendiendo que su valioso trabajo est orientado hacia la comunidad de propietarios de un edificio o conjunto residencial, los cuales seran en esencia sus patronos originarios, puesto que los copropietarios son los que eligen la Junta de gobierno para que les represente. No debe faltar los buenos das, buenas tardes, buenas noches, en el diario contacto con los residentes del edificio. An as debe mantener su condicin de custodio del inmueble, y hacer las observaciones o llamados de atencin, de muy buenas maneras, cuando algunos nios jugando, familiares o conocidos de algn propietario, o los propietarios mismos, alteren el ornato y limpieza de las reas comunes del edificio, rayen los ascensores, ensucien el piso y los espejos, etc. Adems deber informar este tipo de acciones a la Junta de la mancomunidad. Por otra como ya conocemos, el conserje en tanto trabajador que es, est obligado a respetar la jornada de trabajo; Esto quiere decir que si necesita ausentarse para hacer diligencias personales, durante las horas laborables, debe informar con anticipacin al administrador y/o a la junta que corresponda con los datos que deba aportar, el motivo de su ausencia, y el tiempo que va a estar ausente.

Humanizacin de las Relaciones con el Conserje El hecho de que el conserje realice el trabajo ms operativo que tiene un edificio o conjunto de oficinas o comunidades de propietarios, no quiere decir que sea menos persona que el resto de los residentes del inmueble. Para este trabajador tampoco debe faltar los buenos das, buenas tardes, buenas noches. Como ser humano merece un tanto de respeto y consideracin, por parte de la comunidad de propietarios

Cualquier tipo de observacin en el comportamiento del Conserje, se le debe hacer ver a la Junta de gobierno (presidente de la comunidad), para que tome las medidas al respecto, pero jams debe algn propietario llegar a protagonizar alguna confrontacin con este trabajador, y viceversa. Los principios de convivencia, respeto, cortesa y buena conducta son tambin aplicables a las relaciones con el conserje, y de ste con la comunidad de propietarios. Recuerde que con una supervisin adecuada, sana y constante, se puede tener un conserje estrella. Si la supervisin falla, se puede convertir a este trabajador en un ser anrquico, y haciendo lo que le plazca (lo mismo puede suceder con los residentes), en detrimento de la comunidad de propietarios; en todo caso, el gobierno del edificio ser el responsable por cualquiera de estas conductas.