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NDICE

INTRODUO MERCADO IMOBILIRIO


1. Enquadramento do mercado imobilirio nacional 2. O mercado ocupacional Escritrios, Retalho e Industrial 3. Mercado de investimento imobilirio 4. Os Fundos de Investimento Imobilirio 5. Investimento Imobilirio Estrangeiro 6. Investimento imobilirio no sector de turismo 7. Resultados do ndice Imomtrica/IPD

02 03
04 04 10 11 13 13 15

ENQUADRAMENTO LEGAL E FISCAL


CAPTULO I Formas de Investimento em Imveis
AQUISIO DIRECTA (ASSET DEAL) Propriedade em Portugal Formalidades a cumprir O Registo Predial Due diligence e contratos preliminares Garantia na compra e venda AQUISIO INDIRECTA (SHARE DEAL) Aquisio indirecta Formalidades a cumprir Due diligence e contratos preliminares Garantias na compra e venda

16 17
17 17 17 17 17 18 18 18 18 18 18

1. 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5. 2. 2.1. 2.2. 2.3. 2.4.

CAPTULO IV Financiamento de Projectos Imobilirios


10. 11. 12. 12.1. MTUO HIPOTECRIO HIPOTECA OUTRAS GARANTIAS TPICAS Contrato de Penhor 12.1.1. Penhor de Participaes Sociais 12.1.2. Penhor de Direitos de Crdito 12.1.3. O Penhor Financeiro 12.2. Fiana 12.3. Imposto do Selo

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26 26 26 26 26 27 27 27 27

CAPTULO II Veculos e Formas de Investimento Imobilirio


3. 3.1. 3.2. 4. 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6. 5. 5.1. 5.2. 5.3. SOCIEDADES COMERCIAIS Sociedade Annima (SA) Sociedades por Quotas (Lda,) FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO Tipos de FII Gesto do FII Depositrio Actividade do FII Constituio Encargos SOCIEDADES DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO Tipos de SIIMO Gesto das SIIMO Constituio das SIIMO

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CAPTULO V Planeamento e Licenciamento Urbanstico

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28 28 28

13. INTRODUO 14. O PLANEAMENTO URBANSTICO EM PORTUGAL 15. O LICENCIAMENTO DE PROJECTOS IMOBILIRIOS

CAPTULO VI Licenciamentos Especiais

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30 30 30 30 30 30 30 31 31 31 31

CAPTULO III Enquadramento Fiscal

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22 22 22 22 22 23 23 23 23 23 23 24 25

6. AQUISIO DE IMVEIS 6.1. Imposto Municipal sobre as Transmisses Onerosas de Imveis (IMT) e Imposto do Selo 6.2. IVA 7. DETENO DE IMVEIS 7.1. Imposto Municipal sobre Imveis (IMI) 7.2. Contribuio Especial 7.3. Tributao dos rendimentos prediais obtidos em Portugal por no residentes 7.4. IVA 8. VENDA DE IMVEIS 9. ESTRUTURAS DE INVESTIMENTO 9.1. SPV 9.2. FII - SIIMOs SOCIEDADE COMERCIAL VS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO/SIIMOS

16. LICENCIAMENTO COMERCIAL 16.1. mbito 16.2. Entidades Competentes 16.3. Critrios de deciso 16.4. Condies de instruo de processo de licenciamento comercial 17. LICENCIAMENTO DE EMPREENDIMENTOS TURSTICOS 17.1. Tipologias de Empreendimentos Tursticos/ Alojamento Local 17.2. Licenciamento 17.3. Empreendimentos Tursticos em Propriedade Plural 17.3.1. Titulo Constitutivo 17.3.2. Explorao e Administrao do Empreendimento Turstico

CAPTULO VII Arrendamento


18. 18.1. 18.2. 18.3.

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32 32 32 33

ARRENDAMENTO DE IMVEIS Arrendamento para fins comerciais O Regime Transitrio Contratos de Utilizao de Loja em Empreendimento Comercial

GUIA DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO EM PORTUGAL

PREFCIO
Portugal uma localizao privilegiada para investir, para fazer negcios e para viver. A oferta de recursos humanos qualificados, a disponibilidade de infra-estruturas de nvel mundial, o ambiente de negcios favorvel e a facilidade de acesso a mercados, entre outros, so factores que tm contribudo para um fluxo continuado de novos investimentos na indstria, no turismo, no comrcio e nos servios. Reconhecendo a importncia econmica do imobilirio e o potencial do Pas para continuar a atrair fluxos de investimento nesta rea, foi com muito agrado que a AICEP se associou edio deste Guia de Investimento. Consideramos que se trata de um importante instrumento de apoio deciso de localizao, demonstrando que existem todas as condies para se fazerem bons negcios, em segurana, num Pas estvel e que acolhe bem quem o visita e quem nele investe. Enquanto Agncia de Promoo de Investimento, a AICEP fica desde j disposio para, dentro das suas competncias, apoiar todos os promotores que queiram saber mais sobre oportunidades de investimento em Portugal. Baslio Horta Presidente do Conselho de Administrao

INTRODUO
Portugal localiza-se na Pennsula Ibrica, fazendo fronteira com o Oceano Atlntico a Oeste e a Sul, e com Espanha a Norte e a Este. Alm do territrio continental, o pas inclui ainda os arquiplagos dos Aores e da Madeira. Com uma populao de 10,6 milhes de habitantes, Portugal tem uma densidade populacional de 115 habitantes por km2.
MAPA DE PORTUGAL
O territrio portugus organiza-se administrativamente em trs nveis: o primeiro inclui 18 distritos e as regies autnomas dos Aores e da Madeira. Estes so depois subdivididos em 308 concelhos e, subsequentemente, em 4.260 freguesias. Lisboa a capital de Portugal e a maior cidade do pas, com cerca de 480.000 habitantes (2 milhes na rea da Grande Lisboa). O Porto, na Regio Norte, a segunda maior cidade, com aproximadamente 210.000 habitantes (1,3 milhes na rea do Grande Porto). Portugal um estado democrtico cujos rgos de soberania so o Presidente da Repblica, a Assembleia da Repblica, o Governo e os Tribunais. O Presidente da Repblica, eleito a cada 5 anos, actualmente Anbal Cavaco Silva. A eleio dos 230 deputados da Assembleia da Repblica ocorre a cada 4 anos, com a consequente nomeao do Primeiro-Ministro (actualmente Jos Scrates) que seguidamente constitui o Governo. O pas membro da Unio Europeia desde 1986, um dos membros fundadores da NATO (1949) e membro das Naes Unidas desde 1955.

Fonte: Cushman & Wakefield

MERCADO IMOBILIRIO

1. Enquadramento do mercado imobilirio nacional


O mercado imobilirio em Portugal encontra-se hoje numa fase de desenvolvimento avanada, caracterizando-se por uma oferta de qualidade em todos os sectores, ao nvel dos principais mercados europeus, e por uma procura dinmica com uma presena considervel de ocupantes estrangeiros. Trata-se de um mercado com um bom nvel de transparncia, no qual operam vrias consultoras internacionais que promovem a disseminao da informao por todos os sectores do imobilirio comercial. No que diz respeito aos promotores e investidores, tambm nesta rea se verifica uma forte internacionalizao, com muitas das principais casas de investimento europeias a deterem activos em territrio nacional. O enquadramento legal e fiscal especialmente vantajoso para os Fundos de Investimento Imobilirio nacionais que registaram, desde a sua criao no final dos anos 80, um forte crescimento e desenvolvimento. Esta indstria hoje responsvel pela gesto de activos cujo valor ultrapassa os 12 mil milhes, distribudos por todos os sectores e zonas geogrficas do pas.

Vista Area de Lisboa | Fonte: Cushman & Wakefield

2. O mercado ocupacional Escritrios, Retalho e Industrial


O mercado de escritrios desenvolve-se essencialmente na cidade de Lisboa e desde os anos 90 tem vindo a registar um importante crescimento, com uma oferta que ultrapassa hoje os 4,4 milhes de m2 distribudos por 7 zonas.

MAPA DE ESCRITRIOS DE LISBOA

Fonte: Cushman & Wakefield

O Central Business District (CBD) da cidade concentra-se nas Zonas 1 e 2. Seguem-se as Zonas 3 e 4, ainda dentro do permetro do concelho de Lisboa, mas com uma posio secundria. A Zona 5, Parque das Naes, situa-se no limite Norte da cidade de Lisboa e teve origem na Exposio Mundial Expo 98, sendo hoje a principal imagem de modernidade do mercado de escritrios da capital. A Zona 6 o mercado out-of-town, localizando-se j fora dos limites de Lisboa, a Oeste, nos concelhos de Oeiras, Cascais e Sintra. A Zona 7, com cerca de 680.000 m2 de espaos de escritrios e includa nesta

classificao em 2004, no tem limites geogrficos definidos, tratando-se de um conjunto de edifcios de escritrios de qualidade que se localizam fora dos limites das outras seis zonas. Aps um crescimento mais intensivo na dcada de 90 e princpio da actual dcada, com a oferta de rea de escritrio a verificar taxas de crescimento anuais na ordem dos 3%, os ltimos 5 anos foram caracterizados por uma maior cautela por parte dos promotores, traduzindo-se em taxas anuais de crescimento da oferta inferiores a 2%.

Escritrios Grande Lisboa - Evoluo da Oferta Total (m2)


5.000.000 4.500.000 4.000.000 3.500.000 3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 0 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010* 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0

rea acumulada

Crescimento Anual

Fonte: Cushman & Wakefield

* Junho 2010

O volume de procura mdio anual na cidade de Lisboa situa-se nos 120.000 m2, tendo vindo a evoluir de forma positiva desde o incio da presente dcada. Em 2008 foi atingido o maior volume de procura de escritrios na Grande Lisboa, tendo sido ultrapassados os 240.000 m2 de espaos transaccionados. Em 2009 o mercado acusou a crise econmica, regressando ao nvel dos valores negociados em 2003.

Escritrios Grande Lisboa - Evoluo da Procura (m2)


2.500.000 250.000

2.000.000

200.000

1.500.000

150.000

1.000.000

100.000

500.000

50.000

0 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Fonte: LPI 2008 2009

rea acumulada

Crescimento Anual

* Junho 2010

A renda prime do mercado de Lisboa situava-se, no final do primeiro semestre de 2010, nos 18,5/m2/ms, traduzindo um decrscimo acentuado durante 2009 e princpios de 2010, j na fase de crise nos principais mercados imobilirios da Europa qual Lisboa no resistiu. Numa anlise de longo prazo, no decorrer de mais de 20 anos de observaes, visvel a estabilidade das rendas no mercado lisboeta. A variao da

renda prime, quando comparada com outras capitais europeias, retrata uma estabilidade que garante nveis de risco inferiores. No que se refere a valores de renda, a cidade de Lisboa encontra-se em linha com Praga, um mercado muito semelhante ao da capital portuguesa, tanto em termos de dimenso como de qualidade dos imveis.

Rendas Escritrios Lisboa vs Capitais europeias (/m2/ano)


2.000 1.750 1.500 1.250 1.000 750 500 250 0 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009

Praga

Lisboa

Madrid

Londres

Fonte: Cushman & Wakefield

O sector de retalho tem sido desde a dcada de 90 o principal protagonista do mercado imobilirio em Portugal. O surgimento dos primeiros centros comerciais modernos no pas revelou uma enorme apetncia por parte de consumidores e retalhistas para este formato muito devido ao facto de o comrcio de rua no ter evoludo em Portugal como noutras capitais europeias.

Estes projectos, que desde o seu incio registaram excelentes desempenhos e crescimentos sustentados de rentabilidade, foram dos principais responsveis pela atraco de muitos dos investidores estrangeiros que ainda hoje detm activos imobilirios em Portugal.

rea bruta locvel por 1.000 habitantes (m2)


Noruega Sucia Irlanda Luxemburgo Holanda ustria Finlndia Dinamarca Estnia Portugal Reino Unido Frana Eslovnia Letnia Litunia EU-27 Espanha Itlia Suia Rep. Checa Polnia Alemanha Eslovquia Hungria Crocia Malta Blgica Romnia Rssia Turquia Ucrnia Grcia Bsnia herz. Bulgria Srvia 0 100 200 300 400 500 600 700

Fonte: Cushman & Wakefield

O aumento da oferta de espaos comerciais em Portugal acompanhou este sucesso da indstria, tendo registado taxas de crescimento muito elevadas at aos ltimos anos, momento em que o mercado comeou a atingir a maturidade e a revelar um decrscimo das novas aberturas. As perspectivas para o futuro passam por um mercado de promoo que aproveitar oportunidades pontuais ou se dedicar reconverso

e modernizao dos centros criados nas dcadas passadas. No primeiro semestre de 2010 a oferta total de conjuntos comerciais (centros comerciais, retail parks e factory outlet centres) em Portugal ultrapassava os 3,5 milhes de m2, representando os centros comerciais cerca de 3 milhes.

Evoluo Oferta Conjuntos Comerciais - Portugal (1990-2012) (m2)


500.000 5.000.000

400.000

4.000.000

300.000

3.000.000

200.000

2.000.000

100.000

1.000.000

0 At 1990 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010* 2011* 2012*

Crescimento ABL

ABL Acumulada

Fonte: Cushman & Wakefield, Junho 2010 *Estimativa

A oferta de conjuntos comerciais em Portugal caracteriza-se por projectos de qualidade reconhecida internacionalmente e que, em muitos casos, representam as mais recentes tendncias da arquitectura de retalho na Europa, sendo frequentemente galardoados com prmios de reconhecimento da sua excelncia por instituies internacionais especializadas

no sector. As cidades de Lisboa e Porto concentram grande parte dos grandes centros comerciais do pas: na regio da Grande Lisboa a oferta de centros comerciais aproxima-se de 1 milho de m2, enquanto que no Grande Porto os centros comerciais em funcionamento totalizam cerca de 700.000 m2.

PRINCIPAIS CONJUNTOS COMERCIAIS EM PORTUGAL

Fonte: Cushman & Wakefield

Relativamente ao nvel de rendas, os valores praticados em Portugal so inferiores aos que se praticam nas restantes cidades europeias, excepo de Praga, sendo tambm marcados pela estabilidade.

Evoluo das Rendas Prime de Centros Comerciais na Europa (/m2/ano)


3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010* * Junho 2010

Praga

Lisboa

Madrid

Londres

Fonte: Cushman & Wakefield

Apesar do seu menor dinamismo, o comrcio de rua em Lisboa, na zona prime do Chiado, o segmento que pratica o nvel de rendas mais alto. A escassez de espaos de qualidade e o crescente sucesso desta zona de comrcio de rua explicam em parte esta tendncia. Seguem-se os centros comerciais, com valores muito prximos dos praticados nas lojas do Chiado, e com uma evoluo ao longo dos anos tambm marcada pela estabilidade, especialmente na ltima dcada.

Evoluo das Rendas Prime de Retalho em Portugal (/m2/ms)


120 100 80 60 40 20 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010* * Junho 2010

Centros Comerciais

Comrcio de Rua

Retail Parks

Fonte: Cushman & Wakefield

O mercado industrial em Portugal o sector do imobilirio que se caracteriza por um menor profissionalismo e transparncia e uma menor presena de operadores internacionais, sobretudo ao nvel de investidores e promotores. No entanto, nos ltimos anos tem sido visvel uma aproximao ao actual grau de desenvolvimento dos restantes sectores imobilirios no pas. Os novos projectos em comercializao ou em construo disponibilizam instalaes de qualidade que se adequam aos padres de exigncia dos operadores logsticos internacionais. Apesar da oferta disponvel se manter elevada, a procura de espaos de qualidade em zonas prime tem registado um ligeiro aumento. Os operadores de logstica e distribuio continuam a dominar o sector, sobretudo nas zonas que disponibilizam infra-estruturas de qualidade e boas acessibilidades.

O programa do governo, Portugal Logstico, que prev criar no pas uma rede de plataformas situadas estrategicamente junto a infra-estruturas de transporte de mercadorias - areas, ferrovirias e porturias - e junto s fronteiras com Espanha, dever tambm contribuir no futuro para uma maior qualidade da oferta e para um maior desenvolvimento desta actividade em Portugal. O mercado industrial e logstico da Grande Lisboa divide-se em 6 zonas representadas no mapa que se segue designadamente Zona 1 (Alverca-Azambuja), Zona 2 (AlmadaSetbal), Zona 3 (Loures), Zona 4 (Montijo-Alcochete), Zona 5 (Sintra-Cascais) e Zona 6 (Lisboa Cidade).

MERCADO INDUSTRIAL - REA METROPOLITANA DE LISBOA

Fonte: Cushman & Wakefield

A oferta total de espaos industriais e logsticos na rea Metropolitana de Lisboa aproxima-se dos 12 milhes de m2, sendo dominada pelo segmento de armazenagem e logstica, representando aproximadamente 70% da oferta. As rendas praticadas nos espaos industriais na Grande Lisboa sofreram uma quebra considervel desde o final dos anos 90. No entanto, os valores mantm-se estveis desde 2008, evidenciando uma maior resistncia do mercado crise imobiliria. Os nveis de renda em Portugal, quando comparados escala europeia, reflectem uma situao equivalente dos restantes sectores imobilirios, apresentando-se como uns dos mais baixos da Europa.

Oferta Mercado Industrial e Logstico rea Metropolitana de Lisboa

29% 28% 11% 9% 22%

Alverca-Azambuja Almada-Setbal Loures

ZONA 1

ZONA 2 ZONA 3

Montijo-Alcochete Sintra-Cascais

ZONA 4 ZONA 5

Fonte: Cushman & Wakefield

* Junho 2010

Evoluo das Rendas Prime Industrial na Europa (/m2/ano)


225 200 175 150 125 100 75 50 25 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010* * Junho 2010

Praga

Lisboa

Madrid

Londres

Fonte: Cushman & Wakefield

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3. Mercado de investimento imobilirio


Em 1985 foi aberto o caminho para os Fundos de Investimento Imobilirio em Portugal. Desde o seu lanamento at dcada de 90, a actividade destes veculos de investimento esteve sempre pautada por uma actividade maioritariamente instrumental. At 1998 o mercado em Portugal era tmido em volume e profissionalismo, sendo raros os casos de investimento estrangeiro. Desta poca destacam-se os negcios de compra de um edifcio de escritrios no Arquiparque em Miraflores e da venda de 50% dos centros comerciais da (ento) Sonae Imobiliria, CascaiShopping e Centro Colombo. A eliminao do risco cambial face a muitos outros mercados europeus, com a adeso ao Euro em 1998, permitiu que Portugal passasse a ser uma opo para os investidores internacionais. Os volumes de investimento neste ano passaram de valores na ordem dos 180 milhes para mais de 400 milhes, dos quais cerca de 90% corresponderam a capital estrangeiro. Os activos transaccionados foram quase exclusivamente edifcios de escritrios ou centros comerciais, com os activos de retalho a representarem mais de 60% do capital envolvido.

Investimento nacional vs estrangeiro (Milhes )


1.200

1.000

800

600

400

200

0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010*

Investimento Nacional

Investimento Estrangeiro

Fonte: Cushman & Wakefield *Junho 2010

A evoluo positiva do passado manteve-se na actual dcada, com volumes de investimento cada vez mais avultados. Em 2003, devido aos nveis de liquidez sem precedentes no mercado imobilirio, notou-se uma forte procura de produto de investimento, tanto por parte de investidores portugueses como estrangeiros, tendo fechado o ano com um crescimento na ordem dos 150%. O mercado de investimento manteve-se em crescimento nos anos seguintes, tendo ultrapassado em 2007 a barreira dos 1.000 milhes de activos transaccionados, atingindo o recorde de volume de investimento. Este foi um ano excepcional para o mercado e a euforia sentida por parte dos investidores nesta fase foi pouco afectada pelos acontecimentos do Vero de 2007 nos Estados Unidos, que mais tarde se revelaram como os primeiros sinais da forte crise que hoje atravessamos. Em 2008, com os efeitos da crise econmica a fazerem-se sentir em pleno no nosso pas, o impacto na actividade de investimento imobilirio foi quase imediato. A desconfiana dos investidores institucionais aliada escassez, ou quase inexistncia, de financiamento para o sector imobilirio, afectou de forma severa o mercado de investimento.

Aps dois anos de forte crescimento do volume de transaces, na ordem dos 30%, 2008 registou uma quebra de mais de 60% face ao ano anterior, tendo sido transaccionados pouco mais de 500 milhes. Em 2009 houve um ligeiro crescimento, mas o mercado manteve-se em depresso, tendo sido registados negcios de investimento cujo valor rondou os 590 milhes. Os primeiros meses de 2010 trouxeram algum nimo s economias europeias e, por consequncia, aos mercados imobilirios. De Janeiro a Maro foi sentido no mercado um optimismo cauteloso, com a actividade ocupacional a despertar timidamente da apatia em que se encontrava, e vrios investidores a voltarem a estudar o mercado e, pontualmente, a concretizarem transaces. No segundo trimestre, as notcias nada animadoras sobre a economia do pas tiveram o seu impacto no mercado ocupacional e na actividade de investimento. De Janeiro a Junho de 2010 foram transaccionados em Portugal 240 milhes, distribudos por 18 negcios, traduzindo-se num valor mdio de 13 milhes por negcio.

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No que se refere ao tipo de investidores, o mercado portugus claramente dominado pelos investidores institucionais. Os fundos internacionais concentram a sua ateno nos sectores de retalho e escritrios prime. Os fundos nacionais procuram essencialmente o mercado de escritrios e industrial, apostando tambm no retalho de menor dimenso e com necessidades de gesto reduzidas. Para os nacionais, a diversificao face aos activos mobilirios foi em grande parte a causa da entrada neste mercado, que oferece rentabilidades muito satisfatrias face ao risco e regista correlaes reduzidas com os mercados financeiros. Os investidores internacionais vem em Portugal um mercado que oferece ainda rentabilidades compatveis com outros mercados emergentes, mas que regista nveis de risco consideravelmente inferiores. Os segmentos mais procurados continuam a ser os de retalho e de escritrios, sendo que a partir desta dcada comeou a surgir algum investimento nos sectores industrial e hoteleiro e tambm, pontualmente, em estabelecimentos hospitalares e de ensino. O sector residencial foi sempre um mercado esquecido na actividade de investimento, facto que se explica por um mercado de arrendamento muito pouco profissionalizado e com um enquadramento legal que, no se adapta aos requisitos dos investidores institucionais. No entanto, desde 2008, com o lanamento dos Fundos de Investimento Imobilirio para Arrendamento Habitacional (FIIAH), foram vrias as sociedades gestoras que aderiram a estes veculos, verificando-se hoje uma maior parcela dos volumes de investimento destinada ao mercado residencial.

Volume Investimento por Sector de Actividade (1990-2010*)


8% 12% 37% 43%

INDUSTRIAL OUTROS ESCRITRIOS RETALHO

Fonte: Cushman & Wakefield

* Junho 2010

O domnio do segmento de retalho no volume total de investimento tem como principal motivo o seu excelente desempenho desde a dcada de 90. Hoje, a maior maturidade do mercado e os efeitos menos positivos da crise no sector, podem contribuir para uma mudana deste paradigma. No entanto, os produtos prime do mercado de retalho em Portugal sero sempre alvo de procura por parte dos grandes investidores internacionais, tendo em conta o seu desempenho histrico, mesmo em tempos de crise como o que vivemos. A evoluo dos valores de mercado, traduzida pelos yields (as taxas de capitalizao das rendas na perpetuidade), retrata de forma fiel o percurso do mercado de investimento em termos globais. Na dcada de 90, os prime yields situavam-se em nveis bastante elevados, correspondendo a valores de activos relativamente baixos quando comparados com outros mercados europeus. A evoluo e maior profissionalismo do mercado nacional fez com que se comeassem a registar quebras sucessivas dos yields em todos os sectores, com a consequente subida de valor dos activos. A partir de 2008, os efeitos da crise internacional foram sentidos em Portugal, tendo-se iniciado uma trajectria ascendente dos yields de mercado que se traduziu em perdas considerveis de valor. De Junho de 2008 a Junho de 2010 os prime yields subiram 150 pontos base, situando-se, no final do primeiro semestre de 2010, nos 7% para escritrios, 6,25% para retalho e 8,25% para industrial.

Evoluo Prime Yields (1996-2010)


9% 8% 7% 6% 5% 4% Q1-06 Q2-06 Q3-06 Q4-06 Q1-07 Q2-07 Q3-07 Q4-07 Q1-08 Q2-08 Q3-08 Q4-08 Q1-09 Q2-09 Q3-09 Q4-09 Q1-10 Q2-10

Centros comerciais (Yield Lquido)

Logstica (Yield Bruto)

Escritrios (Yield Bruto)

Fonte: Cushman & Wakefield, Junho 2010

4. Os Fundos de Investimento Imobilirio (FII)


A indstria de Fundos de Investimento Imobilirio tem actualmente sob gesto activos no valor total de cerca de 12,3 mil milhes, de acordo com os dados mais recentes da CMVM (Comisso do Mercado de Valores Mobilirios). Estes activos esto distribudos por mais de 250 fundos de investimento, na sua esmagadora maioria fechados (94%), sob a administrao de 52 entidades gestoras. Apesar do nmero pouco representativo de fundos abertos, o valor sob gesto totaliza cerca de 4,86 mil milhes, representando 46% do sector.

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No obstante o nmero elevado de fundos em actividade, esta indstria regista um alto grau de concentrao. No que se refere ao ranking do volume de activos sob gesto, os primeiros trs fundos de investimento concentram mais de 20% do valor total, cerca de 2,5 mil milhes. A sociedade gestora Fundimo, integrada no grupo Caixa Geral de Depsitos, gere o maior FII nacional. De igual nome, este fundo aberto rene activos cujo valor total ultrapassa 1.000 milhes. O fundo Gespatrimnio Rendimento, que soma perto de 900 milhes de activos sob gesto, ocupa a segunda posio neste ranking e gerido pela ESAF (Esprito Santo Activos Financeiros), do grupo Banco Esprito Santo. O Santander Asset Management, do grupo Santander-Totta, administra o terceiro maior FII nacional, o Novimovest, cujos activos sob gesto totalizam cerca de 560 milhes. A indstria dos Fundos de Investimento Imobilirio em Portugal nasceu em 1987, na sequncia da entrada em vigor do Decreto-Lei n. 1/87, de 03 de Janeiro de 1987, que veio regulamentar a actividade dos FII em Portugal.

Evoluo do Valor Lquido Total dos Fundos de Investimento Imobilirio (1996-2010)


Milhes Euros
14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0
DEZ 96 JUN 97 DEZ 97 JUN 98 DEZ 98 JUN 99 DEZ 99 JUN 00 DEZ 00 JUN 01 DEZ 01 JUN 02 DEZ 02 JUN 03 DEZ 03 JUN 04 DEZ 04 JUN 05 DEZ 05 JUN 06 DEZ 06 JUN 07 DEZ 07 JUN 08 DEZ 08 JUN 09 DEZ 09 JUN 10

Fundos de Investimento Imobilirio

Fundos Especiais de Investimento Imobilirio

Fundos de Gesto de Patrimnio Imobilirio

Fonte: CMVM

A primeira dcada de existncia destes veculos de investimento caracterizou-se por uma actividade modesta, de consolidao do prprio mercado imobilirio: no final de 1996 os FII reuniam activos no valor total de 2.300 milhes. Apenas nos ltimos 15 anos se assistiu forte evoluo desta indstria, que registou uma taxa de crescimento mdia anual de cerca de 14%. O perodo entre 2001 e o final de 2006 foi especialmente activo, em linha com a forte evoluo que se vivia no mercado ocupacional. Nestes cinco anos o volume de activos sob gesto cresceu a uma taxa mdia anual de cerca de 20%. O ano de 2007 marcou o incio de uma fase de abrandamento significativa, com o ritmo de crescimento mdio nos 3 anos seguintes a evidenciar uma quase estagnao do valor dos activos. Este abrandamento tem sido compensado com o desenvolvimento de novos tipos de FII, designadamente Fundos Especiais de Investimento Imobilirio e Fundos de Gesto de Patrimnio Imobilirio.

Proporo de Investimento por Tipo de Utilizao dos Imveis (1997-2010)


Milhes Euros
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
MAR 97 SET 97 MAR 98 SET 98 MAR 99 SET 99 MAR 00 SET 00 MAR 01 SET 01 MAR 02 SET 02 MAR 03 SET 03 MAR 04 SET 04 MAR 05 SET 05 MAR 06 SET 06 MAR 07 SET 07 MAR 08 SET 08 MAR 09 SET 09

Habitao

Comrcio

Servios

Outros

Fonte: CMVM

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A anlise do investimento dos FII por tipo de utilizao dos imveis evidencia historicamente um domnio do sector do retalho, que tem vindo a esbater-se nos ltimos anos e que soma actualmente cerca de 3.818 milhes. O peso deste sector diminuiu gradualmente desde o final de 2005, essencialmente devido a um aumento dos activos dedicados a habitao. A representatividade do sector de habitao aumentou significativamente no final de 2009, atingindo em Junho de 2010 mais 800 milhes de activos sob gesto, devido criao dos Fundos de Investimento Imobilirio para Arrendamento Habitacional. Os activos dedicados ao sector de servios somam perto de 2.040 milhes.

5. Investimento imobilirio estrangeiro


O mercado de investimento imobilirio em Portugal passou a ser considerado pelos investidores estrangeiros a partir da adeso ao Euro em 1998. A eliminao do risco cambial e a evoluo positiva dos sectores de retalho e escritrios contriburam para atrair o investimento estrangeiro, que procurava em Portugal tirar partido das elevadas expectativas de mais-valias. Ainda considerado data um mercado emergente, o potencial de crescimento do valor dos activos era elevado, associado a um histrico de estabilidade de rendas que oferecia um risco controlado para os investidores mais conservadores. Portugal apresentou, desde este momento, um mercado com retornos interessantes, especialmente em produtos core, que evidenciam alguma resilincia crise e, ao mesmo tempo, retornos mais interessantes que noutros pases europeus. Ao longo dos ltimos 14 anos, mais de 4 mil milhes foram aplicados por investidores alemes, franceses, holandeses, americanos, britnicos e de outras nacionalidades. Mais de 50 investidores internacionais investiram, directa ou indirectamente, em Portugal desde a adeso moeda nica europeia. Porm, este nmero poderia ser superior, pois a reduzida dimenso do mercado no foi, por vezes, capaz de oferecer produto suficiente em nmero, qualidade e dimenso, para satisfazer toda a procura que ento se registava. O destino deste investimento foi maioritariamente o sector de retalho, quase exclusivamente em conjuntos comerciais de mdia e grande dimenso, onde os investidores locais, por uma questo de dimenso e falta de especializao, se focaram menos. Os edifcios de escritrios de maior valor, acima de 20 milhes, foram tambm alvo de interesse dos investidores estrangeiros. Apesar das recentes e dramticas alteraes no cenrio econmico que afecta a Europa, bem como do sentimento de cautela em relao a qualquer pas da Europa do Sul, Portugal continua bem presente nas intenes de investimento de algumas das mais importantes casas de investimento pan-europeu, que procuram uma efectiva diversificao do risco, retornos

Investimento Estrangeiro em Portugal (1996-2010)


8% 26% 21% 16% 13% 4% 12%
FRANA ALEMANHA REINO UNIDO HOLANDA EUA ESPANHA OUTROS

Fonte: Cushman & Wakefield, Junho 2010

ligeiramente superiores aos dos mercados mais maduros, num pas que oferece segurana, transparncia e menor concorrncia. O futuro da actividade de investimento imobilirio em Portugal estar intrinsecamente ligado ao desempenho futuro da economia e dos mercados financeiros. O facto de o pas estar dentro da zona Euro e de apresentar um bom histrico na capacidade de reequilbrio das suas contas faz com que muitos investidores se sintam seguros em investir no mercado nacional.

6. Investimento imobilirio no sector de turismo


O turismo , indiscutivelmente, um dos principais sectores de actividade da economia portuguesa, unanimemente considerado como estratgico e prioritrio, dando um contributo significativo, nomeadamente atravs das receitas externas, para a cobertura do dfice da balana comercial e para o combate ao desemprego. O turismo desempenha um papel fundamental e central na economia portuguesa, destacando-se como o maior sector exportador do pas. A Conta Satlite do Turismo de Portugal (instrumento criado para medir a importncia econmica do Turismo) prev que em 2009 o Valor Acrescentado Bruto (VAB) gerado pelo sector represente cerca de 5% do VAB nacional, o Consumo Turstico Interior cerca de 10% do PIB e o emprego no sector aproximadamente 8% do emprego da economia. De acordo com o Banco de Portugal, em 2009 as receitas tursticas de 6.913 milhes constituem a principal rubrica da Balana Corrente, representando mais de 42,5% das receitas totais dos servios e 4,2% do PIB. Ainda no ano de 2009, o saldo da Balana Turstica ascendeu aos 4,2 mil milhes, correspondendo a uma taxa de cobertura do sector do turismo na Balana Corrente de 20,1%. Os ltimos nmeros, relativos ao final do primeiro quadrimestre de 2010, referem que a Balana portuguesa das viagens e turismo atingiu os 839 milhes, recuperando 30% da receita lquida perdida no perodo homlogo de 2009 em relao a 2008. Apesar do fraco desempenho registado pelo sector do turismo em 2009, e provavelmente ainda durante o corrente ano de 2010, as perspectivas a mdio prazo para o turismo

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nacional so bastante positivas. Um estudo efectuado pela Euromonitor International em Agosto de 2009 prev que em 2013 as chegadas de turistas atinjam cerca de 15 milhes e as receitas tursticas totalizem cerca de 10 mil milhes. Por seu lado, o WTTC World Travel and Tourism Council estima um crescimento da Economia do Turismo de Portugal de 4% ao ano, entre os anos de 2010 e 2020. Relativamente ao investimento imobilirio no sector do turismo, importa referir que no actual contexto de elevada incerteza quanto ao comportamento das economias nacional e europeia, a que se junta a rpida deteriorao do dfice oramental implicando mais dvida pblica e a falta de liquidez das empresas associada crescente dificuldade destas obterem financiamento bancrio, muitos investidores tm assumido uma postura de forte retraco, adiando sine die os investimentos. Por outro lado, muitos proprietrios tm adoptado uma postura de esperar para ver, tendo estado relutantes em vender, a menos que forados pelos credores ou na presena de ofertas acima das suas expectativas. Porm, verificando-se actualmente uma quase total indisponibilidade de novos emprstimos bancrios e uma relutncia de muitas instituies financeiras em renegociar a dvida na maturidade dos actuais emprstimos, a necessidade de re-financiamento dos emprstimos bancrios concedidos a unidades hoteleiras portugueses na dcada de 90 (incluindo resorts), poder mesmo levar a um significativo aumento de transaces foradas nos prximos meses. Tal no se verificou ainda em Portugal, pois muitos bancos nacionais preferiram trabalhar com os seus devedores em solues alternativas, evitando a todo o custo a venda aos actuais valores de mercado e a imediata contabilizao de imparidades. A banca nacional tem procurado monitorar o risco de incumprimento, mas a manuteno dos fracos desempenhos operacionais de muitos hotis e resorts em 2010 poder precipitar uma diferente atitude. Porm, no expectvel que estes activos cheguem ao mercado de forma massiva, o que apenas pressionaria ainda mais os valores de mercado, forando contabilizao de maiores imparidades. Por outro lado, e uma vez que se prev que as actuais taxas de referncia no se mantenham anormalmente baixas por muito mais tempo, a sua subida gradual, em simultneo com o aumento dos spreads bancrios (em resultado do agravado risco do pas e crescente custo de financiamento dos prprios bancos), significar, a curto/mdio prazo, um significativo aumento do custo do capital que muitas operaes hoteleiras no conseguiro provavelmente remunerar. Para que se verifiquem transaces, importa que se reduza o crnico afastamento entre os valores oferecidos pelos investidores e os preos pedidos pelos proprietrios, com os ltimos a no reflectir ainda a forte reduo dos meios libertos dos hotis verificada nos ltimos meses. Na verdade, apesar das difceis condies econmicas e dos mercados financeiros, devido relutncia de proprietrios e dos bancos em vender a desconto face aos valores do pico da bolha, a disponibilidade de produtos para venda tem sido mais limitada que o esperado e, no havendo muitas vendas foradas, os preos tm-se mantido relativamente altos, o que no ser sustentvel no curto/mdio prazo.

Em 2011 provvel que a tolerncia dos bancos e a capacidade de resistncia dos proprietrios continuar a ser posta prova e ser inevitvel uma nova reduo dos valores de mercado. A questo se essa reduo ser maior ou menor, o que depender sobretudo do ritmo e volume da eventual colocao no mercado destes activos e das expectativas dos investidores quanto ao seu desempenho no futuro. certo que existem alguns investidores nacionais e internacionais atentos conjuntura e com avultados capitais prprios, que aguardam impacientes por oportunidades/ vendas foradas. Estes dividem-se em dois grupos: um a comprar numa perspectiva de longo prazo (private equity) e o outro numa base meramente oportunista (vulture funds). No entanto, a averso ao risco ainda elevada, pelo que a selectividade bastante maior que a verificada no passado, focando-se a sua ateno predominantemente em hotis ditos trofu, localizados em zonas prime de Lisboa. Isto , o produto certo na localizao adequada. Algumas destas transaces far-se-o atravs da aquisio de activos hoteleiros aos liquidatrios ou atravs da compra directa de crditos junto dos bancos financiadores, quase sempre com forte desconto. Embora o desenvolvimento de novos projectos esteja bastante condicionado nos prximos tempos, devido ao desequilbrio entre oferta e procura em muitos destinos, dificuldade de obteno de financiamento bancrio e aos baixos valores dos activos imobilirios, continuam a existir no mercado portugus algumas oportunidades de investimento em segmentos especficos, como os hotis de charme/boutique nos bairros histricos das principais cidades, os hotis de segmento econmico na periferia das grandes cidades e centro de cidades secundrias, e os hotisapartamento/apartamentos tursticos com servio hoteleiro nos maiores centros urbanos.
Captulo elaborado com a colaborao de CTP

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7. Resultados do ndice Imomtrica/IPD


O ndice Imomtrica/IPD acompanha a evoluo do retorno do investimento imobilirio detido de forma directa. Em Portugal, os resultados deste ndice tiveram por base uma amostra de 810 imveis, avaliados no final de 2009 em cerca de 9.2 mil milhes. O sector de retalho preponderante, representando cerca de 51% da amostra, mais de 4.7 mil milhes. Os ltimos dados deste ndice revelam a manuteno da tendncia de queda do retorno total do imobilirio, visvel um pouco por toda a Europa, incluindo alguns dos principais mercados europeus. Em geral, o retorno do mercado imobilirio continuou a ser fortemente afectado pela subida dos yields, cuja trajectria ascendente s foi travada em 2009. Em Portugal, os resultados de 2008 revelavam j os efeitos da crise, evidenciando uma quebra severa do retorno total, de 12,2% para 2,7%. No final de 2009 mantiveram-se as perdas, com a rentabilidade do imobilirio em Portugal a situar-se nos 0,03%, ainda assim acima dos valores registados em pases como Espanha e Frana.

Retorno Total - ndice IPD


25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Fonte: Imomtrica/IPD

3,51% 2,53% 0,03% -1,44% -9,38%

Frana

Alemanha

Espanha

Reino Unido

Portugal

Numa perspectiva a longo prazo, o histrico dos ltimos 10 anos deste ndice evidencia que o imobilirio em Portugal se mantm como uma boa opo para os investidores. O retorno anualizado do imobilirio em Portugal, de 9,4%, apresenta no longo prazo (10 anos) um valor bastante competitivo face aos principais mercados europeus, situando-se apenas abaixo do Reino Unido. Estes resultados validam a aposta em Portugal, especialmente para investidores que procuram em geral activos com menor volatilidade e, consequentemente, menor risco.

Torres Colombo | Fonte: Sonae Sierra, CGD, ING, Iberdrola

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ENQUADRAMENTO LEGAL E FISCAL

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CAPTULO I Formas de Investimento em Imveis


1. AQUISIO DIRECTA (ASSET DEAL) 1.1. Propriedade em Portugal
O conceito de propriedade em Portugal segue o figurino de outros sistemas jurdicos continentais com raiz no Direito Romano e no Code Civil francs, abrangendo no apenas a propriedade plena mas tambm outros direitos reais de garantia e de aquisio. O conceito de propriedade plena coincide assim com os conceitos francs de proprit, britnico de freehold, e com o conceito alemo de voll eigentum, assentando no direito pleno e exclusivo de uso, fruio e disposio do imvel. Entre os restantes direitos reais legalmente previstos, destaca-se enquanto objecto de transaces imobilirias, o direito de superfcie, semelhante ao Erbaurecht alemo, o qual se traduz no direito de construir ou manter uma obra em parte ou na totalidade de terreno alheio, com carcter perptuo ou temporrio, caso em que no final do respectivo prazo a propriedade da superfcie reverte para o dono do solo. Diferentemente do que sucede com outros sistemas jurdicos, o sistema portugus no prev a denominada propriedade fiduciria, apenas o admitindo expressamente na Zona Franca da Madeira, onde a possibilidade de constituio de trusts (gesto fiduciria) para efeitos das actividades a prosseguidas legalmente admitida. A compropriedade de imveis admitida no direito portugus. Importa ainda dar nota da possibilidade de constituio de um edifcio, ou de um conjunto de edifcios funcionalmente ligados entre si, sob o regime de propriedade horizontal. titularidade. O registo predial da responsabilidade do Estado. Assente nestes princpios, em Portugal vigora, actualmente, o regime da obrigatoriedade de registo predial de factos que determinem a constituio, o reconhecimento, aquisio ou a modificao de direitos reais sobre imveis. A falta de registo poder implicar a falta de proteco do adquirente face a terceiros e bem assim a impossibilidade de transmisso do imvel por parte do adquirente. Igualmente, com excepo dos casos especiais tipificados na lei (p.e. registo provisrio de aquisio que mantm a sua prioridade aps ser convertido em definitivo) e atendendo ao princpio da prioridade do registo, o direito registado em primeiro lugar produz efeitos perante terceiros e prevalece sobre os demais direitos incompatveis de outros terceiros, ainda que estes tenham sido constitudos em data anterior data do registo.

1.4. Due diligence e contratos preliminares


recomendvel, antes da celebrao da compra e venda, que o comprador directamente, ou atravs dos respectivos consultores, verifique a situao comercial, legal, urbanstica, ambiental e fiscal do activo imobilirio pretendido adquirir. Neste contexto, prtica de mercado que o comprador desenvolva uma auditoria (due diligence) cobrindo todas as referidas reas, de forma a confirmar que sobre o imvel em causa no incidem quaisquer nus, encargos ou limitaes (registados ou no junto da Conservatria do Registo Predial competente) ou que, existindo, a sua extino assegurada antes ou aps a compra e venda (p.e. direitos de preferncia ou hipoteca). ainda usual, antes da formalizao da compra e venda, a celebrao entre as partes de contratos ou acordos preliminares tendentes mesma, sob a forma de cartas de intenes, memorandos de entendimento ou acordos de princpios, cujo grau de vinculao varia de caso para caso consoante o desejado. Caso se pretenda uma vinculao imediata das partes, normal celebrar-se um contrato promessa tendo por objecto a compra e venda do imvel pretendido transaccionar, caso em que a celebrao do contrato definitivo de compra e venda est via de regra condicionada ao cumprimento de um conjunto de obrigaes pelas partes (p.e. construo, licenciamento e arrendamento do imvel) ou verificao de um conjunto de condies (p.e. emisso de autorizao de utilizao relativamente ao imvel ou no exerccio por parte de arrendatrio de direito de preferncia legal que lhe assista relativamente venda da propriedade locada). As partes podem, igualmente, acordar na antecipao do pagamento de parte do preo. Nesta situao em caso de incumprimento pelo promitente comprador o promitente vendedor poder reter o montante recebido, caso seja este ltimo a incumprir ter o promitente comprador o direito de receber em dobro os montantes por si pagos por conta do preo. As partes podero igualmente acordar na sujeio do contrato promessa a execuo especfica em caso de incumprimento (i.e. a obteno de sentena judicial que produza os efeitos da declarao negocial da parte faltosa).

1.2. Formalidades a cumprir


A transmisso da propriedade sobre imveis (rsticos e/ou urbanos) em Portugal por compra e venda formalizada mediante escritura, celebrada perante notrio, ou mediante documento particular autenticado, celebrado perante advogado, solicitador, cmara de comrcio e indstria, oficiais de registo ou conservador. A outorga do contrato de compra e venda depende, ainda, da observncia de outras formalidades. O referido contrato s pode ser celebrado aps anlise e confirmao, por parte da entidade celebrante, dos documentos que sejam exigveis sua instruo, atendendo ao tipo de negcio a celebrar e do imvel a transmitir, bem como dos comprovativos do pagamento das obrigaes fiscais inerentes. Entre os documentos necessrios transmisso da propriedade sobre imveis destacamos, pela sua importncia, a necessidade de exibio do alvar de autorizao de utilizao do imvel ou do alvar de licena de construo do mesmo e comprovativo do respectivo pedido do alvar de autorizao de utilizao efectuado h mais de 50 dias (salvo se a sua construo for anterior a 7 de Agosto de 1951, caso em que no ser necessrio cumprir estas formalidades).

1.3. O Registo Predial


O registo predial destina-se a dar publicidade situao jurdica dos imveis, garantindo a segurana do comrcio jurdico imobilirio, e confere a presuno da existncia do direito e sua

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Com vista a assegurar a segurana jurdica necessria ao promitente comprador, corrente que na data da celebrao do contrato promessa se efectue um registo provisrio de aquisio do imvel a seu favor junto da Conservatria do Registo Predial.

sociais, ao veculo, aos activos imobilirios subjacentes, situao fiscal do veculo e ao cumprimento das respectivas obrigaes fiscais etc. Salvo no que respeita s sociedades por quotas, em que a transmisso das respectivas quotas est sujeita a forma escrita, a transmisso de participaes sociais de sociedades annimas ou de instituies de investimento colectivo (aces ou unidades de participao) no est sujeita a exigncia de forma. As formalidades a observar nas transmisses com vista a assegurar a respectiva eficcia variam igualmente consoante o tipo de veculo de investimento em causa. Assim, no caso de sociedades por quotas, a respectiva transmisso est sujeita a registo junto da conservatria do registo comercial competente (1) e a comunicao da mesma sociedade, sob pena de ineficcia face a esta. No caso de sociedades annimas e de instituies de investimento colectivo (sob forma societria ou no), haver que distinguir consoante estejam em causa valores mobilirios representados por documentos em papel (titulados) ou por registos em conta (escriturais) (2). Sendo valores mobilirios titulados, se estiverem em causa ttulos nominativos, a transmisso efectiva-se mediante endosso dos mesmos e requerimento sociedade (emitente) solicitando o averbamento da nova titularidade no respectivo livro de registo de aces, caso estejam em causa ttulos ao portador, esta opera mediante a simples entrega dos mesmos ao comprador. Sendo valores mobilirios escriturais, a transmisso opera mediante registo na conta do comprador com base em ordem escrita do vendedor.

1.5. Garantia na compra e venda


De acordo com o Cdigo Civil portugus, o vendedor responsvel por defeitos (vcios ou falta de qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessrias ao fim a que se destina o imvel) verificados no prazo de cinco anos contado desde a data da entrega do mesmo pelo vendedor. Esta garantia legal pode ser afastada pelas partes, sendo designadamente admissvel que as partes acordem na venda do imvel no estado em que o mesmo se encontra. O adquirente do imvel beneficia de uma garantia legal de 5 anos contra defeitos relativamente ao construtor do mesmo, independentemente de ter ou no sido parte do respectivo contrato de empreitada, facto que lhe permite, em caso de defeito, demandar directamente o vendedor e/ou o empreiteiro. O Promotor imobilirio do imvel (promotor imobilirio), salvo se corresponder ao empreiteiro do imvel (promotorempreiteiro), no legalmente responsvel por defeitos do mesmo. Em transaces imobilirias comerciais (v.g. centros comerciais, hotis, parques logsticos) comum que o vendedor (independentemente de ser ou no tambm promotor imobilirio) oferea ao comprador/investidor uma garantia contra defeitos durante determinado perodo, distinguindo-se normalmente prazos diferentes de garantia contra defeitos estruturais, infiltraes, equipamentos tcnicos, fachadas, vidros, cobertura, etc. Esta garantia pode ser oferecida com carcter subsidirio relativamente s garantias legais dos empreiteiros ou com carcter autnomo (ficando o vendedor responsvel conjuntamente com o empreiteiro).

2.3. Due diligence e contratos preliminares


Tal como referido a propsito da aquisio directa de activos imobilirios, no caso de aquisio indirecta dos mesmos, atravs da compra das participaes sociais do veculo proprietrio, igualmente recomendvel a realizao pelo comprador de uma auditoria (due diligence) com vista a verificar a situao comercial, financeira, fiscal, societria, legal e laboral (caso existam ou tenham existido trabalhadores) do veculo de investimento cujas participaes sociais se pretende adquirir e dos respectivos activos (imobilirios e outros). As consideraes feitas em 1.4 supra relativas a contratos e acordos preliminares tendo por objecto a compra e venda de activos imobilirios so aqui igualmente aplicveis mutatis mutandis.

2. AQUISIO INDIRECTA (SHARE DEAL) 2.1. Aquisio indirecta


A opo pela aquisio indirecta da propriedade de imveis atravs da aquisio das participaes sociais do veculo de investimento proprietrio dos mesmos prende-se, sobretudo, com as implicaes fiscais associadas. Os veculos de investimento imobilirio mais comuns so as sociedades comerciais (sociedades annimas e sociedades por quotas) e as instituies de investimento colectivo sob forma contratual (fundos de investimento imobilirio) ou sob forma societria/personalizados (sociedades de investimento imobilirio).

2.4. Garantias na compra e venda


Na aquisio indirecta de imveis (share deal) comum que o vendedor assuma a responsabilidade durante determinado prazo pela violao de declaraes e garantias por si prestadas no contrato de compra e venda relativamente ao objecto da compra e venda e aos activos subjacentes. Nestas declaraes e garantias usual incluir garantias especiais quanto aos imveis, distinguindo-se neste quadro as tipologias de defeitos e os prazos de garantia respectivos, e podendo esta garantia especial do vendedor funcionar autonomamente ou subsidiariamente face s garantias gerais do construtor do imvel.

2.2. Formalidades a cumprir


A aquisio de participaes sociais de um veculo de investimento feita atravs da celebrao de um contrato particular de compra e venda, mediante o qual as partes acordam no preo e demais condies atinentes transmisso das participaes sociais, incluindo normalmente obrigaes ou condies especificamente relacionadas com o activo imobilirio subjacente (p.e. de obteno de licena enquanto condio para a aquisio) e declaraes e garantias quanto s participaes

(1) O registo comercial portugus pretende conferir segurana jurdica ao mercado societrio e publicidade situao jurdica das sociedades. (2) Caso estejam em causa valores mobilirios depositados em intermedirio financeiro e/ou integrados em sistema centralizado de valores mobilirios, podero haver variaes

relativamente ao regime ora descrito.

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CAPTULO II Veculos e Formas de Investimento Imobilirio


frequente a constituio de veculos para investimento directa ou indirectamente em activos imobilirios. De seguida analisar-se-o os veculos de investimento imobilirio mais comuns em Portugal, a saber: (i) as sociedades comerciais, (ii) os fundos de investimento imobilirio, e (iii) as sociedades de investimento imobilirio. Conforme referido no ponto 2.2 supra, a transmisso de aces no est sujeita a forma especial, embora possa estar sujeita a restries. Outra peculiaridade traduz-se no facto de via de regra a informao acerca dos respectivos accionistas no ser pblica, permitindo manter confidencialidade quanto titularidade do respectivo capital social.

3. SOCIEDADES COMERCIAIS
A maior parte das sociedades comerciais portuguesas adoptam o tipo de sociedade annima (SA) ou de sociedade por quotas (Limitada) as quais tm como denominador comum o facto de serem sociedades de responsabilidade limitada.

3.2. Sociedades por Quotas (Lda,)


As sociedades por quotas constituem, de longe, o tipo societrio mais utilizado em Portugal, correspondendo estrutura tpica das pequenas e mdias empresas em virtude de ter menores exigncias de capital inicial, de ter uma maior simplicidade de funcionamento e de estrutura, e do maior controlo assegurado aos scios fundadores. A transmisso de quotas est sujeita a forma escrita e a registo obrigatrio conforme descrito no ponto 2.2 supra. O seu capital social dividido em quotas, devendo observar um mnimo inicial equivalente a 5.000 e ter, inicialmente, dois scios. A lei admite que sejam constitudas com scio nico, caso em que devero conter na sua denominao a expresso sociedade unipessoal por quotas, estando sujeitas a algumas especificidades legalmente previstas.

3.1. Sociedade Annima (SA)


A sociedade annima constitui o tipo societrio caracterstico das empresas portuguesas de maior dimenso. O seu capital social dividido em aces, devendo observar um mnimo inicial equivalente a 50.000, e ter inicialmente, pelo menos, 5 accionistas. No entanto, admitida legalmente a possibilidade de constituio de uma SA com um scio nico, desde que o mesmo corresponda a uma sociedade comercial.

Campus da Justia | Fonte: Norfin

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A identidade dos respectivos scios e o valor da respectiva quota informao registada junto da conservatria do registo comercial, sendo de acesso pblico.

4. FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO


Os fundos de investimento imobilirio (FII) so um dos veculos de investimento imobilirio com maior profuso no mercado portugus nos ltimos anos, facto que se deveu essencialmente ao regime fiscal favorvel de que tm beneficiado. Os FII constituem patrimnios autnomos, pertencentes, num regime especial de comunho, a uma pluralidade de pessoas singulares ou colectivas, designadas por participantes, que no respondem, em caso algum, pelas dvidas destes ou das entidades que, nos termos da lei, asseguram a sua gesto. Os FII so divididos em partes de contedo idntico denominadas unidades de participao (3) que podem revestir forma de registos em conta (forma escritural) ou de documentos em papel (forma titulada).

Desta forma, e na generalidade dos casos, os investidores imobilirios recorrem a sociedades gestoras de fundos de investimento imobilirio j existentes, especializadas na constituio e gesto de FII, regulando-se depois as relaes entre o investidor (participante do FII) e a sociedade gestora atravs do regulamento de gesto do FII e dos demais instrumentos contratuais que possam ser necessrios.

4.3. Depositrio
Os valores mobilirios que constituam patrimnio do FII devem ser confiados a um nico depositrio, o qual dever corresponder a uma instituio de crdito. O depositrio deve ter a sua sede em Portugal ou, se tiver sede noutro Estado-Membro da Unio Europeia, deve estar estabelecido em Portugal atravs de sucursal. A sociedade gestora e o depositrio respondem solidariamente perante os participantes pelo cumprimento das obrigaes previstas na lei e no regulamento de gesto do FII.

4.1. Tipos de FII


Os FII podem ser abertos, fechados (de subscrio pblica ou particular (4) ) ou mistos, consoante as suas unidades de participao sejam em nmero varivel, fixo ou varivel e fixo, respectivamente. Os FII fechados (de subscrio particular) tm sido o tipo de FII mais utilizado pelos investidores para promover os respectivos investimentos imobilirios em Portugal.

4.4. Actividade do FII


Os FII podem desenvolver as seguintes actividades imobilirias: (a) a aquisio de imveis para arrendamento ou destinados a outras formas de explorao onerosa; (b) a aquisio de imveis para revenda; (c) a aquisio de outros direitos sobre imveis tendo em vista a respectiva explorao econmica; e (d) o desenvolvimento de projectos de construo e de reabilitao de imveis, com vista sua explorao onerosa ou revenda. Por sua vez, aos FII vedado: (a) onerar por qualquer forma os seus valores, excepto para a obteno de financiamento, dentro dos limites estabelecidos na lei; (b) conceder crdito, incluindo a prestao de garantias; (c) efectuar promessas de venda de imveis que ainda no estejam na titularidade do FII, exceptuando-se as promessas de venda de imveis efectuadas no mbito do desenvolvimento de projectos de construo. O activo de um FII pode ser constitudo por imveis, liquidez e participaes em sociedades imobilirias, devendo esta composio observar as regras e limites legalmente previstos para cada tipo de activo. Os imveis dos FII devem ser objecto de avaliao por, pelo menos, dois peritos avaliadores independentes com uma periodicidade mnima bi-anual, e nas demais situaes previstas na lei (p.e. previamente ao desenvolvimento de projectos de construo e antes da aquisio e venda de imveis). Note-se que existem regras especficas aplicveis avaliao dos activos imobilirios dos FII (critrios de avaliao, etc.), em particular no que diz respeito aos projectos de desenvolvimento imobilirio integrados nos mesmos. O regulamento de gesto dos FII fechados deve definir as regras de convocao e funcionamento e as competncias da assembleia de participantes respectiva, aplicando-se, na sua falta ou insuficincia, o disposto na lei para as sociedades annimas.

4.2. Gesto do FII


Os FII correspondem a um tipo de instituies de investimento colectivo de base contratual no personalizados (i.e. no so dotados de personalidade jurdica), pelo que a sua gesto necessariamente desenvolvida por terceiros. Podem desenvolver as funes de entidade gestora de FII as sociedades gestoras de fundos de investimento imobilirio ou mobilirio, com sede principal e efectiva da administrao em Portugal, ou instituies de crdito (p.e. bancos, sociedades de locao financeira e sociedades de investimento). As sociedades gestoras, no exerccio das suas funes, devem actuar no interesse exclusivo dos participantes, competindo-lhes, em geral, a prtica de todos os actos e operaes necessrios ou convenientes boa administrao do FII, de acordo com critrios de elevada diligncia e competncia profissional. Em particular, as sociedades gestoras devem, entre outras funes, e actuando por conta do FII, seleccionar os valores (p.e. os imveis) que devem constituir o activo do FII e celebrar todos os negcios e actos necessrios aquisio e gesto do patrimnio do FII, i.e. a sociedade gestora que, em representao do FII, deve celebrar os actos necessrios actividade do mesmo. Por outro lado, importa notar que a constituio de sociedades gestoras um procedimento complexo, sujeito a autorizao do Banco de Portugal. As sociedades gestoras esto sujeitas superviso desta entidade e da Comisso do Mercado de Valores Mobilirios (CMVM), devendo a sua actividade obedecer a diversas regras, bem como a requisitos de capitais prprios.

4.5. Constituio
A constituio de um FII est sujeita a autorizao da CMVM, e depende da apresentao de requerimento subscrito pela sociedade gestora, acompanhado dos projectos do regulamento de gesto, dos contratos a celebrar com o depositrio, bem

(3) As unidades de participao constituem valores mobilirios sem valor nominal que incorporam o direito a uma fraco ideal num patrimnio colectivo/autnomo. (4) Consoante a oferta das unidades participao do FII seja pblica ou particular nos termos do disposto no Cdigo de Valores Mobilirios.

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como dos documentos comprovativos de aceitao de funes de todas as entidades envolvidas na actividade do FII. O FII dever, no prazo de um ano contado da respectiva constituio, ter um patrimnio sob gesto mnimo equivalente a 5.000.000, sob pena de a CMVM poder revogar a autorizao de constituio concedida. O regulamento de gesto, que dever ser elaborado e mantido actualizado pela sociedade gestora, tem de conter os elementos identificadores do FII, da sociedade gestora e do depositrio, e ainda os direitos e obrigaes dos participantes, da sociedade gestora e do depositrio, a poltica de investimentos do FII e as condies da sua liquidao. Os FII fechados podem ter durao determinada ou indeterminada. Nos FII fechados de durao determinada esta no pode exceder 10 anos, sendo permitida, mediante o preenchimento de certas condies, a prorrogao deste perodo por uma ou mais vezes.

Convento dos Inglesinhos | Fonte: Chamartn Imobiliria

4.6. Encargos
Os FII devem suportar vrios encargos e despesas envolvidos na sua constituio e administrao (para alm, naturalmente, daqueles inerentes aos negcios imobilirios em causa), destacando-se designadamente os seguintes: (a) taxas devidas CMVM; (b) comisses devidas sociedade gestora e ao depositrio; (c) honorrios devidos pelas avaliaes dos imveis obrigatrias por lei; e (d) honorrios devidos pelas auditorias s contas dos FII que sejam legalmente exigveis. momento da sua constituio, variando com os eventuais aumentos e redues de capital de que seja alvo, semelhana de um FII fechado. semelhana do que sucede com as sociedades gestoras de FII, as SIIMO devero tomar as medidas necessrias a que o valor lquido global do seu patrimnio no desa abaixo de 5.000.000.

5. SOCIEDADES DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO


semelhana do que j sucedia na maior parte dos pases europeus, foi recentemente introduzida no ordenamento jurdico portugus atravs do Decreto-Lei n. 71/2010, de 18 de Junho, a possibilidade de constituio de fundos de investimento imobilirio sob forma societria, atravs das legalmente designadas Sociedades de Investimento Imobilirio (SIIMO).

5.2. Gesto das SIIMO


Diferentemente do que sucede com os FII, em que h uma incontornvel separao entre a entidade gestora e os participantes (detentores das unidades de participao), exercendo aquela a gesto com base contratual ou fiduciria (i.e. com base no regulamento de gesto do FII que suporta o mandato de gesto da entidade gestora), nas SIIMO essa separao de riscos no necessria, podendo os accionistas ser simultaneamente investidores por via da deteno de aces e gestores dos activos da SIIMO (autogesto) ou, em alternativa, designar para o exerccio dessa gesto uma sociedade gestora de fundos de investimento imobilirio (heterogesto). Assim, a principal vantagem das SIIMO a este nvel consiste na possibilidade de serem autogeridas, permitindo aos investidores (accionistas da SIIMO) terem um papel interventivo no seu funcionamento. A actividade das SIIMO fica sujeita superviso dual do Banco de Portugal e da CMVM (j aplicvel s sociedades gestoras de fundos de investimento imobilirio, enquanto intermedirios financeiros).

5.1. Tipos de SIIMO


As SIIMO so instituies de investimento colectivo dotadas de personalidade jurdica, que podem assumir a forma de sociedade annima de capital varivel (SICAVI) ou de capital fixo (SICAFI), e cujos activos imobilirios so por elas detidos em regime de propriedade e geridos, a titulo fiducirio, pelas prprias (autogesto) ou por uma entidade terceira contratada (heterogesto), de modo independente e no interesse exclusivo dos accionistas. As SICAVI e as SICAFI esto sujeitas ao regime legalmente previsto respectivamente para os FII abertos e fechados e, naquilo que no seja incompatvel com esse regime e com a natureza e objecto destas SIIMO, ao regime previsto no Cdigo das Sociedades Comerciais e demais legislao societria portuguesa. O capital social mnimo inicial das SIIMO equivalente a 375.000, dividindo-se em aces nominativas de contedo idntico sem valor nominal. O capital social das SICAVI corresponde, em cada momento, ao valor lquido global do seu patrimnio, variando em cada momento em funo dos resgates e subscries semelhana do capital de um FII aberto, e o das SICAFI ao definido no

5.3. Constituio das SIIMO


Finalmente, refira-se que as regras relativas constituio dos FII aplicam-se constituio das SIIMO, mutatis mutandis, o mesmo sucedendo com o Cdigo das Sociedades Comerciais em geral relativamente s formalidades de constituio de sociedades comerciais que no sejam contraditrias com o regime dos FII e com a natureza e objecto das SIIMO. Considera-se como data de constituio das SIIMO a data do registo do respectivo contrato de sociedade junto da Conservatria do Registo Comercial.

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CAPTULO III Enquadramento Fiscal


6. AQUISIO DE IMVEIS 6.1. Imposto Municipal sobre as Transmisses Onerosas de Imveis (IMT) e Imposto do Selo
Regra geral, as aquisies onerosas de imveis esto sujeitas a IMT, taxa de 6,5%, se estiverem em causa prdios urbanos ou terrenos para construo, e de 5%, se estiverem em causa prdios rsticos, cobrada sobre o respectivo preo ou valor patrimonial tributrio, consoante o que for mais elevado. Caso se trate de imveis destinados a habitao, a taxa aplicvel ser reduzida, podendo variar entre 0% e 6%. A taxa de IMT aplicvel de 8% sempre que o adquirente seja residente em pas, territrio ou regio sujeitos a um regime fiscal claramente mais favorvel, constantes da lista aprovada pela Portaria n. 150/2004, de 13 de Fevereiro (Paraso Fiscal). As aquisies de imveis esto igualmente sujeitas a Imposto do Selo, taxa de 0,8%, cobrado sobre o mesmo valor sobre que incide o IMT (excepto se houver renncia iseno de Imposto sobre o Valor Acrescentado - IVA - aplicvel, caso em que no ser devido Imposto do Selo, continuando contudo a aplicar-se o IMT). Regra geral, ambos os impostos devero ser pagos pelo adquirente antes da outorga da escritura pblica que titula a transmisso do imvel. Para o efeito, o adquirente dever apresentar junto de qualquer Servio de Finanas a declarao Modelo 1 de IMT, com base na qual sero efectuadas as liquidaes dos referidos impostos (regra geral, a declarao em causa poder igualmente ser apresentada por via electrnica). Depois de pagas, as liquidaes de IMT e Imposto do Selo sero vlidas pelo prazo de 2 anos. (b) O contrato deve dizer respeito totalidade do imvel ou a fraces autnomas (e no apenas a uma parte dos mesmos); (c) O imvel deve ser usado pelo adquirente/arrendatrio para exercer actividades que confiram, total ou parcialmente, direito deduo do IVA suportado; (d) No caso da locao de imveis, o valor da renda anual deve ser igual ou superior a 1/25 do valor de aquisio ou construo do imvel. No possvel a renncia iseno de IVA sempre que vendedor/senhorio ou comprador/inquilino seja uma entidade no residente sem estabelecimento estvel em Portugal, uma vez que a mesma no ser obrigada a dispor de contabilidade organizada nos termos dos Cdigos do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS) ou do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Colectivas (IRC) (refira-se no entanto que, de acordo com a posio que tem vindo a ser assumida por alguns Servios de Finanas, a condio em causa dever-se- considerar preenchida sempre que a entidade no residente opte por ter contabilidade organizada em Portugal, ainda que a tal no esteja obrigada). Para obter a renncia iseno do IVA, o vendedor/senhorio deve obter a emisso de um certificado que se destina exclusivamente a confirmar que as partes envolvidas na transaco manifestaram a sua inteno de renunciar iseno do IVA e declararam estarem reunidas as condies necessrias para o efeito. No que respeita alienao de prdios, o IVA devido deve ser liquidado pelo adquirente (mecanismo de auto-liquidao) no perodo de tributao correspondente data na qual a renncia se torna efectiva (que data da outorga do respectivo contrato definitivo de compra e venda). Relativamente ao arrendamento de imveis, o senhorio deve liquidar o IVA devido sobre as rendas a cobrar aos inquilinos, no perodo de tributao no qual tenha lugar a renncia iseno. O IVA incorrido pelo vendedor/senhorio com o imvel pode ser deduzido no perodo de tributao no qual a renncia iseno considerada efectiva ou no perodo de tributao seguinte, dentro de quatro anos aps a data das respectivas facturas. O IVA suportado na construo do imvel pelo sujeito passivo que, de forma regular, exerce a actividade de construo de imveis para venda ou arrendamento pode ser deduzido dentro do perodo de oito anos, uma vez provado que a construo do referido imvel durou mais de quatro anos.

6.2. IVA
Regra geral, as operaes sujeitas a IMT (ainda que isentas), bem como o arrendamento de bens imveis, esto isentas de IVA. Contudo, e dado que a referida iseno uma iseno incompleta, ou seja, uma iseno que no permite ao vendedor do imvel deduzir o IVA suportado com referncia ao mesmo, possvel renunciar sua aplicao. Sendo este o caso, a aquisio do imvel estar sujeita a IVA, taxa de 21%. A renncia iseno de IVA aplicvel aquisio de imveis poder, em certos casos, ser uma opo vantajosa, na medida em que tal renncia permitir ao vendedor deduzir o IVA includo no custo de aquisio ou construo do imvel, bem como qualquer outro IVA suportado no exerccio da sua actividade. De acordo com o regime aprovado pelo Decreto-lei n. 21/2007, de 29 de Janeiro, a renncia iseno de IVA aplicvel s operaes imobilirias s admitida quando se mostrem satisfeitas algumas condies, das quais destacamos as mais relevantes:

7. DETENO DE IMVEIS 7.1. Imposto Municipal sobre Imveis (IMI)


O IMI um imposto anual que incide sobre o valor patrimonial tributrio dos imveis, devido pelos respectivos proprietrios a 31 de Dezembro de cada ano. O IMI , regra geral, pago em duas prestaes, nos meses de Abril e Setembro. Actualmente, as taxas de IMI variam entre 0,2% e 0,4% para os prdios urbanos e terrenos para construo (excepto para

Condies Objectivas:
(a) O prdio deve ser qualificado como um prdio urbano (ou fraco autnoma deste) ou, no caso de transmisso, como terreno para construo;

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prdios ainda no avaliados nos termos do Cdigo do IMI, aos quais se aplicam taxas variveis entre 0,4% e 0,7%), estando fixada em 0,8% para os prdios rsticos. Estas taxas so elevadas, anualmente, ao dobro sempre que estejam em causa prdios urbanos que se encontrem devolutos h mais de um ano, e ao triplo para os prdios em runas. Acresce que, para os prdios que sejam propriedade de entidades residentes num Paraso Fiscal, a taxa de IMI aplicvel de 1%, sendo elevada para 2% no caso de tais prdios se encontrarem devolutos h mais de um ano ou em runas.

Os investidores no residentes que sejam pessoas singulares devero declarar estas mais-valias nos mesmos termos e prazos referidos para os rendimentos prediais, sendo que no caso dos investidores que sejam pessoas colectivas, as mais-valias obtidas devero ser declaradas no prazo de 30 dias a contar da data da transmisso. Contudo, tais mais-valias podero estar excludas de tributao em Portugal ao abrigo do Acordo de Dupla Tributao (ADT) eventualmente aplicvel. Como referido no ponto 6.2 supra, regra geral, a venda de imveis est isenta de IVA. Contudo, desde que preenchidas as condies necessrias ser possvel renunciar iseno de IVA aplicvel.

7.2. Contribuio Especial


Caso os imveis em causa se destinem construo de novos edifcios poder ser devida a chamada Contribuio Especial, que tem por objectivo tributar o aumento do valor de terrenos para construo ou resultantes da demolio de edifcios existentes por via de obras pblicas de relevo realizadas, sobretudo, nas reas metropolitanas de Lisboa e do Porto. A taxa aplicvel tende a variar entre 20% e 30%, dependendo da localizao exacta do prdio, e cobrada sobre o aumento de valor supra referido, sendo a Contribuio Especial devida pela entidade em nome da qual for emitida a respectiva licena de construo.

9. ESTRUTURAS DE INVESTIMENTO
O investimento em imveis sitos em Portugal pode ser realizado atravs da respectiva aquisio directa, com as implicaes fiscais descritas em 6.1 supra, ou atravs da respectiva aquisio indirecta que, dependendo do caso concreto, poder ser mais vantajosa de um ponto de vista fiscal. Entre tais estruturas alternativas de aquisio indirecta destacam-se (i) a utilizao de uma sociedade comercial residente em Portugal (SPV), e (ii) a utilizao de um FII (que poder ou no assumir uma forma societria).

7.3. Tributao dos rendimentos prediais obtidos em Portugal por no residentes


Os rendimentos prediais obtidos em Portugal por pessoas singulares ou colectivas no residentes so sujeitos a tributao, taxa especial de 15% (que incidir sobre o valor das rendas obtidas deduzido das despesas de manuteno e de conservao do imvel em causa, incluindo o IMI). Sempre que tais rendimentos sejam pagos por entidades que estejam obrigadas a ter contabilidade organizada, os mesmos esto sujeitos a reteno na fonte, taxa de 16,5%, por conta da tributao devida a final. Os investidores no residentes esto obrigados a apresentar declarao de incio de actividade em Portugal (antes de iniciarem a sua actividade de explorao de imveis atravs do arrendamento), bem como a apresentar as respectivas declaraes anuais de rendimentos (tratando-se de pessoas singulares as declaraes devero ser apresentadas durante os meses de Abril ou Maio do ano seguinte quele a que respeitam, consoante sejam apresentadas em suporte papel ou por via electrnica; nos casos de pessoas colectivas, as declaraes devero ser apresentadas durante o ms de Maio do ano seguinte quele a que respeitam).

9.1. SPV
No que respeita utilizao de uma SPV, importa salientar que, no caso de o imvel j ser detido pela SPV, a aquisio da mesma no ter qualquer implicao fiscal, desde de que se trate uma sociedade annima. Caso o imvel tenha que ser adquirido pela SPV, tal aquisio ter as mesmas implicaes fiscais descritas no ponto 6.1 supra. Os rendimentos prediais obtidos por uma SPV esto sujeitos a tributao em sede de IRC, nos termos gerais, taxa geral de 25%, eventualmente acrescida da Derrama Municipal (cuja taxa poder variar at um mximo de 1,5%), bem como da Derrama Estadual ( taxa de 2,5% incidente sobre a parte do lucro tributvel que exceda 2.000.000). A SPV poder, regra geral, deduzir para efeitos de IRC todos os custos suportados com o imvel, incluindo as respectivas amortizaes, o IMI e os juros de financiamentos que tenha eventualmente obtido com vista respectiva aquisio e/ou construo. As mais-valias obtidas com a alienao de imveis detidos por uma SPV estaro igualmente sujeitas a tributao em sede de IRC, nos termos gerais supra referidos, podendo contudo beneficiar do regime de reinvestimento sempre que respeitem alienao de activos fixos tangveis e propriedades de investimento. Ao abrigo de tal regime a SPV poder deduzir ao lucro tributvel 50% do valor das mais-valias realizadas, sempre que, no exerccio anterior ao da realizao, no prprio exerccio ou at ao fim do segundo exerccio seguinte, o valor de realizao correspondente totalidade dos referidos activos seja reinvestido na aquisio de activos fixos tangveis, de activos biolgicos que no sejam consumveis ou em propriedades de investimento, afectos explorao. Quanto aos dividendos distribudos por uma SPV a accionistas no residentes, os mesmos estaro sujeitos a reteno na fonte em Portugal, taxa liberatria, de 21% para accionistas pessoas singulares e de 20% para accionistas pessoas colectivas (podendo ambas as taxas ser reduzidas ao abrigo do ADT eventualmente aplicvel), sendo que, no caso de tais accionistas serem sociedades residentes noutros Estados-Membros da

7.4. IVA
O arrendamento de imveis est isento de IVA. Contudo, desde que preenchidas as condies necessrias ser possvel renunciar iseno de IVA aplicvel.

8. VENDA DE IMVEIS
As mais-valias obtidas por no residentes com a alienao de imveis sitos em Portugal esto, regra geral, sujeitas a tributao, taxa de 25%, incidente sobre a diferena positiva entre (i) o valor de aquisio do imvel, corrigido pelo coeficiente de desvalorizao monetria aplicvel, acrescido dos encargos com a valorizao do imvel realizados nos ltimos 5 anos, e das despesas necessrias e efectivamente praticadas inerentes aquisio e alienao do imvel, e (ii) o respectivo valor de realizao, que tende a corresponder ao preo de venda.

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UE, os dividendos em causa estaro isentos de tributao em Portugal, desde que a participao detida represente, pelo menos, 10% do capital social da SPV ou tenha um valor de aquisio de, pelo menos, 20.000.000, e seja mantida pelo perodo mnimo de um ano. As mais-valias obtidas por no residentes com a venda de aces detidas na SPV estaro isentas de tributao em Portugal, excepto no caso de o activo da SPV ser constitudo em mais de 50% por bens imveis. Em tal cenrio, as mais-valias sero tributadas taxa de 25%, podendo contudo estar excludas de tributao ao abrigo do ADT eventualmente aplicvel.

devido (o FII no poder proceder amortizao fiscal dos imveis, no podendo tambm deduzir os juros suportados com o financiamento obtido para aquisio ou construo dos mesmos). O imposto devido deve ser pago pela respectiva entidade gestora at ao fim do ms de Abril do ano seguinte quele a que respeitar; e (b) As mais-valias prediais esto sujeitas a tributao, autonomamente, taxa de 25% sobre 50% da diferena positiva entre as mais e as menos-valias realizadas, devendo a entidade gestora entregar o respectivo imposto at ao fim do ms de Abril do ano seguinte quele a que respeitar. Os rendimentos distribudos pelo FII a investidores no residentes estaro isentos de tributao em Portugal. O regime supra descrito aplica-se tambm s SIIMO (sendo a iseno de IMT e IMI apenas aplicvel s sociedades de investimento imobilirio de capital varivel - SICAVI).

9.2. FII - SIIMOs


A aquisio de imveis por FII est sujeita a IMT e Imposto do Selo, nos termos gerais, excepto no caso de se tratarem de FII abertos, que beneficiam de iseno de IMT. Os FII abertos beneficiam ainda de iseno de IMI. Quanto ao regime especial de tributao aplicvel aos rendimentos obtidos por um FII, importa salientar o seguinte: (a) Os rendimentos prediais esto sujeitos a tributao, autonomamente, taxa de 20%, incidente sobre os rendimentos lquidos dos encargos de conservao e manuteno, bem como do IMI que eventualmente seja

Dolce Vita Tejo | Fonte: Chamartn Imobiliria

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SOCIEDADE COMERCIAL vs FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO / SIIMOs


Aquisio Actividade Distribuio de Rendimentos (Investidores No Residentes) Pessoas singulares: 21% Pessoas colectivas: 20% (isentos se preenchidos todos os requisitos para a aplicao da Directiva Sociedades-mes/ Sociedades afiliadas) Venda - Tributao em Portugal (Investidores No Residentes) Venda das aces da SPV: Regra geral: isenta Excepo: se o activo da sociedade for constitudo em mais de 50% por bens imveis h tributao taxa de 25% (salvo no caso de tal tributao ser excluda ao abrigo de um ADT

Aquisio de imveis:

IRC: 25% (incluindo as mais-valias imobilirias)

SPV

IMT: 5% ou 6,5% (0% a 6% nos imveis Derrama Estadual: destinados a habitao) 2,5% sobre a parte do lucro tributvel que exceda 2.000.000 Imposto do Selo: 0,8% (no devido se houver renncia Derrama Municipal: taxa varivel at um iseno de IVA) mximo de 1,5% sobre o lucro tributvel IVA: isenta (com possibilidade IMI: de renncia) Urbanos: 0,2% a 0,4% Aquisio de SPV proprietria de imveis: Rsticos: 0,8% sem tributao desde que a SPV seja uma sociedade annima Aquisio de Imveis: IRC:

IRC: isentos

Venda de UPs no FII / aces da SICAFI: isenta

IMT: 5% ou 6,5% Rendas (deduzidas dos custos de manuteno (0% a 6% nos imveis destinados a habitao) e conservao e do IMI) - 20% FII Fechado Imposto do Selo: e 0,8% (no devido Mais-valias SIIMO (SICAFI) imobilirias - 12,5% se houver renncia iseno de IVA) IMI: Urbanos: 0,2% a 0,4% IVA: isenta (com possibilidade de renncia) Rsticos: 0,8% Aquisio de Imveis: IMT: isenta Imposto do Selo: 0,8% (no devido FII Aberto se houver renncia e SIIMO (SICAVI) iseno de IVA) IVA: isenta (com possibilidade de renncia) IRC: Rendas (deduzidas dos custos de manuteno e conservao e do IMI) - 20% Mais-valias imobilirias - 12,5% IMI: isenta IRC: isentos Venda de UPs no FII / aces da SICAVI: isenta

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CAPTULO IV Financiamento de Projectos Imobilirios


10. MTUO HIPOTECRIO
O contrato de mtuo garantido por hipoteca constitui uma das formas mais comummente utilizadas no financiamento de projectos imobilirios em Portugal. O mtuo bancrio, i.e., o contrato em que a entidade mutuante uma instituio de crdito no exerccio da sua actividade, deve ser sempre reduzido a escrito. Apesar de a lei admitir a total liberdade de forma relativamente ao contrato de mtuo comercial (salvo no que respeita definio da taxa de juro, a qual tem sempre de ser reduzida a escrito), na prtica este via de regra reduzido a escrito.

12.1. Contrato de Penhor


O penhor, tal como a hipoteca, uma garantia real que atribui ao credor o direito de ser pago com preferncia sobre os restantes credores, pelo valor de coisa mvel determinada ou pelo valor de outros crditos ou direitos patrimoniais que no possam ser hipotecados. Adicionalmente, salvo casos excepcionais, a constituio do penhor implica sempre a entrega do bem ao credor que assim se torna guardio e administrador da coisa empenhada, nos termos previstos na lei.

12.1.1. Penhor de Participaes Sociais


Em regra, a entidade financiadora exigir aos scios participantes na totalidade do capital social do investidor imobilirio muturio que constituam penhor sobre todas as participaes sociais por si detidas. Nestes contratos usualmente acordado que, em caso de incumprimento do contrato de mtuo pelo devedor, o credor pode imediatamente exercer os direitos sociais e econmicos inerentes s referidas participaes sociais, incluindo o direito a receber os respectivos dividendos e de participar e deliberar em assembleias-gerais de scios. Para maior conforto do credor, aos scios usualmente solicitado que confiram quele poderes irrevogveis para que o credor possa, em caso de aumento de capital, empenhar imediatamente as novas aces a seu favor e ainda para que, em caso de incumprimento contratual, o credor possa proceder venda extraprocessual das referidas participaes sociais, podendo aplicar os resultados da venda no ressarcimento da dvida contrada. O contrato de penhor de participaes sociais deve ter a forma legal exigvel e respeitar os condicionalismos estabelecidos, na lei e no contrato de sociedade, para a transmisso das mesmas por acto inter vivos. J quanto ao penhor de aces, a regra que a forma do contrato de penhor livre, devendo, no entanto respeitar-se as formalidades prescritas para esse efeito pelo Cdigo dos Valores Mobilirios, as quais sero diferentes consoante se tratem de aces representadas por registos em conta (escriturais) ou documentos em papel (tituladas), sendo que neste ltimo caso h ainda distintas formalidades a preencher conforme estas assumam a modalidade de nominativas ou ao portador (5). Apesar de no ser legalmente exigido em todas as situaes, prtica habitual que o contrato de penhor seja reduzido a escrito e que o credor solicite, no mnimo, o reconhecimento notarial das assinaturas dos scios no contrato de penhor. O cumprimento de tal formalidade confere um maior grau de proteco ao credor e, igualmente, facilitar a prova em tribunal, em caso de execuo judicial da garantia, permitindo ainda que o contrato revista a natureza de ttulo executivo (cumpridos que estejam os demais requisitos legais).

11. HIPOTECA
A hipoteca uma garantia real (distinta das garantias pessoais como melhor descrito infra), conferindo ao credor o direito de ser pago pelo valor de um bem determinado com preferncia sobre os restantes credores que no gozem de um privilgio especial ou de prioridade de registo, sendo que, ao contrrio do penhor, no implica o desapossamento do bem dado em garantia, permanecendo sempre o mesmo na deteno do proprietrio. Podem ser hipotecados os seguintes bens e direitos: (a) propriedade sobre imveis; (b) direito de superfcie e (c) a quota de coisa ou de direito comum (e.g. quota indivisa em compropriedade de bens). A hipoteca acompanha as alteraes que o bem venha a sofrer. Assim, e sem prejuzo do direito de terceiros, a hipoteca estender-se- automaticamente a todas as benfeitorias e construes que sejam realizadas nos imveis dados em garantia. A constituio ou modificao de uma hipoteca sobre bens imveis pode ser formalizada atravs de escritura pblica ou documento particular autenticado, devendo ser inscrita no registo predial sendo esta inscrio uma condio de existncia e eficcia desta garantia. O registo predial , assim, um elemento essencial no processo constitutivo desta garantia pois, para alm de garantir a sua eficcia, determina o seu grau de prevalncia face a outros instrumentos similares de garantia sobre o mesmo bem. A lei impe a determinao do montante mximo assegurado pela hipoteca (incluindo o montante de capital, juros e custos associados execuo de hipoteca) e inscrio do mesmo no registo predial, estabelecendo que, quanto aos juros, esta garantia apenas cobre os juros (remuneratrios e moratrios) relativos a trs anos.

12. OUTRAS GARANTIAS TPICAS


O financiamento de um projecto imobilirio envolve sempre a prestao, pelo devedor, de um pacote de garantias, reais e pessoais, por forma a assegurar o reembolso do capital financiado assim como o pagamento dos juros remuneratrios e moratrios devidos ao abrigo do contrato de mtuo.

(5) Cfr. ponto 2.2 supra.

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12.1.2. Penhor de Direitos de Crdito


Para alm do penhor sobre as participaes sociais do devedor, o credor pode ainda exigir ao investidor que preste esta garantia sobre todos os direitos de crdito de que este seja titular, decorrentes, por exemplo, de contratos de arrendamento ou de utilizao de loja em centro comercial, de contas bancrias, de aplices de seguro ou de contratos de empreitada ou de promoo imobiliria. No fundo, o credor pode exigir, como garantia, um penhor sobre os direitos de crdito de que o devedor seja titular e que representem a principal fonte de rendimento do projecto financiado.

Tratando-se de uma garantia pessoal, o fiador que, atravs do seu patrimnio pessoal, directamente garante a satisfao do direito de crdito do credor, ficando directamente obrigado perante este. Se as partes no acordarem nada em contrrio, a totalidade do patrimnio do fiador que deve responder pelo cumprimento das obrigaes assumidas pelo devedor. A prtica habitual a de reduzir estes contratos a escrito e, no mnimo, obter o reconhecimento notarial da assinatura do fiador (Cfr. ltimo pargrafo do ponto 12.1.1 supra).

12.1.3. O Penhor Financeiro


Preenchidas que estejam determinadas condies (e.g. seja o contrato celebrado em suporte susceptvel de prova por documento escrito, entre instituies de crdito e pessoas colectivas e tenha por objecto numerrio ou instrumentos financeiros), pode o penhor ser qualificado como uma garantia financeira. Este tipo de contrato reveste as seguintes particularidades (que esto vedadas no penhor civil): (a) o beneficirio da garantia pode dispor do objecto empenhado, ou seja, pode alienar ou onerar, como se fosse seu proprietrio, os bens dados em penhor, ficando, no entanto, obrigado a restituir ao prestador, no momento do cumprimento das obrigaes contratuais, objecto equivalente ao original; e (b) em caso de execuo da garantia, pode o beneficirio da mesma proceder sua execuo fazendo seus os bens dados em garantia (desde que as partes: (i) tenham convencionado esta possibilidade em contrato; e (ii) estejam de acordo quanto avaliao dos instrumentos financeiros).

12.3. Imposto do Selo


Deve ser assinalado que, de acordo com o Cdigo do Imposto do Selo, esto sujeitos a este imposto os financiamentos e as garantias prestados em Portugal (6) ou aqui apresentados para quaisquer efeitos legais, o qual calculado pela aplicao das seguintes taxas sobre o valor do financiamento ou sobre o valor mximo garantido por cada garantia, consoante o caso: (i) 0,04% por cada ms ou fraco nos financiamentos ou garantias de prazo inferior a 1 ano; (ii) 0,5% nos financiamentos ou garantias com prazo igual ou superior a 1 ano e inferior a 5 anos; (iii) 0,6% nas garantias sem prazo e nos financiamentos ou garantias de prazo igual ou superior a 5 anos; e (iv) 0,04% sobre a mdia mensal do saldo em dvida nos financiamentos concedidos sob a forma de conta corrente, descoberto bancrio ou qualquer outra forma em que o prazo de utilizao no seja determinado ou determinvel. No entanto, caso a garantia seja acessria de um contrato j sujeito a Imposto do Selo (como o caso do contrato de mtuo) e seja prestada em simultneo com o mesmo, no devido Imposto do Selo pela garantia.

12.2. Fiana
com frequncia solicitada a prestao de fiana por uma entidade terceira (em regra, pelos scios do devedor ou, caso aplicvel, pela sociedade-me do grupo do qual o mesmo faa parte) em benefcio do credor.

(6) Nos termos do Cdigo do Imposto do Selo, consideram-se prestadas em Portugal, no apenas as garantias constitudas atravs de documentos assinados em Portugal, mas

tambm as garantias prestadas a entidades residentes em Portugal.

Forum Algarve | Fonte: Multi Development

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CAPTULO V Planeamento e Licenciamento Urbanstico


13. INTRODUO
O desenvolvimento de um projecto imobilirio em Portugal no pode desconsiderar as regras e normas legais em matria de planeamento urbanstico e de licenciamento administrativo de projectos. O direito do urbanismo portugus tem por fonte principal a legislao de origem estatal (Leis e Decretos-Lei aprovados respectivamente pela Assembleia da Repblica e pelo Governo), em face da no criao de Regies Administrativas (apenas existem actualmente as Regies Autnomas da Madeira e dos Aores). Os principais diplomas nos quais se concentram as normas com impacto urbanstico so, assim, alm da Constituio da Repblica Portuguesa - que define princpios e tarefas a cumprir no mbito do urbanismo e do desenvolvimento territorial -, a Lei de Bases da Poltica do Ordenamento do Territrio e do Urbanismo (LBPOTU), o Regime Jurdico dos Instrumentos de Gesto Territorial (RJIGT) e o Regime Jurdico da Urbanizao e da Edificao (RJUE). Os Municpios portugueses desempenham, porm, um papel fundamental quer ao nvel do planeamento urbanstico, quer no mbito do licenciamento de projectos imobilirios. urbano) e qualificao (regulando o aproveitamento do mesmo, fixando os usos e, quando admissvel, a sua edificabilidade). So instrumentos fundamentais que visam, assim, implementar escala local as polticas urbansticas. Os PMOT so aprovados pelos Municpios e dividem-se em Planos Directores Municipais (PDM), Planos de Urbanizao (PU) e Planos de Pormenor (PP). Os PDM abrangem a totalidade do territrio do Municpio, constituindo a sntese da estratgia de desenvolvimento e ordenamento local e fixando parmetros de ocupao e de uso do solo. Os PU concretizam a poltica de ordenamento do territrio e de urbanismo, podendo abranger qualquer rea includa em permetro urbano por PDM e ainda solo rural complementar de permetro urbano e reas destinadas a usos e funes urbanas. Os PP desenvolvem e concretizam propostas de ocupao de qualquer rea do Municpio, prevendo o RJIGT as modalidades especficas de (i) PP de interveno no espao rural, (ii) PP de reabilitao urbana e (iii) PP de salvaguarda. Note-se que os PP podem, observados determinados requisitos, ter efeitos registais e constituir a base de uma operao de transformao fundiria, sem necessidade de aprovao de uma operao de loteamento. Desta forma, no desenvolvimento de um projecto imobilirio fundamental observar as regras dos instrumentos de gesto territorial aplicveis, em especial as dos Planos Especiais e dos PMOT. Saliente-se, ainda, que sempre necessrio analisar casuisticamente qual a correcta aplicao das regras urbansticas aplicveis, tendo em ateno a multiplicidade de critrios e de entendimentos existentes.

14. O PLANEAMENTO URBANSTICO EM PORTUGAL


O planeamento urbanstico em Portugal rege-se por diversos princpios, entre os quais se destaca o princpio do desenvolvimento urbanstico de acordo com o plano, isto , de acordo com as opes previamente tomadas e previstas em plano, e o princpio da tipicidade dos planos. Os planos definem os princpios e regras respeitantes ocupao, uso e transformao do solo, desempenhando assim um papel central no desenvolvimento de projectos imobilirios. O sistema de gesto territorial integrado por um conjunto de instrumentos de gesto territorial que prosseguem interesses e objectivos especficos e que interagem de forma coordenada entre si. O RJIGT o diploma fundamental do planeamento urbanstico em Portugal, definindo o regime de coordenao dos mbitos nacional, regional e municipal do sistema de gesto territorial, o regime geral de uso do solo e o regime de elaborao, execuo e avaliao dos instrumentos de gesto territorial. Os instrumentos de gesto territorial previstos no RJIGT podem ser classificados como de mbito nacional, regional ou municipal, em conformidade com os interesses que prosseguem. Por outro lado, atendendo s suas normas, diferenciam-se em: (i) instrumentos de desenvolvimento territorial, de natureza estratgica (os destinatrios destes planos so outras entidades pblicas que os vo desenvolver), como so os casos do Programa Nacional da Poltica do Ordenamento do Territrio (PNPOT), dos Planos Regionais de Ordenamento do Territrio (PROT) e dos Planos Intermunicipais; (ii) instrumentos de planeamento sectorial; (iii) instrumentos de planeamento especial; e (iv) instrumentos de planeamento territorial, como o caso dos Planos Municipais de Ordenamento do Territrio (PMOT). Os PMOT estabelecem o regime de uso do solo, atravs da sua classificao (assentando na distino entre solo rural e solo

15. O LICENCIAMENTO DE PROJECTOS IMOBILIRIOS


O licenciamento (entendido em sentido amplo) de projectos imobilirios visa aferir, genericamente, se a pretenso urbanstica do interessado est ou no de acordo com as regras legais e com os instrumentos de gesto territorial aplicveis. A responsabilidade pelo controlo prvio de projectos urbansticos - designadamente ao nvel da construo, e da utilizao do edificado bem como ao nvel do loteamento de imveis - recai em primeira anlise sobre os Municpios, o que no impede que outras entidades tenham de intervir no licenciamento dos projectos, tendo, muitas vezes, o seu parecer carcter vinculativo. Os Municpios dispem de competncia para aprovar regulamentos municipais de urbanizao e de edificao, bem como regulamentos referentes liquidao de taxas devidas pela realizao de operaes urbansticas. A realizao de operaes urbansticas depende, regra geral, de controlo prvio, que pode revestir as modalidades de licena, de comunicao prvia ou de autorizao de utilizao. O RJUE enumera as operaes urbansticas que esto, respectivamente, sujeitas a licena e a comunicao prvia, estabelecendo ainda que as demais operaes urbansticas que no estejam isentas de controlo prvio ficam sujeitas ao regime de comunicao prvia, que reveste assim a natureza de modalidade supletiva de controlo prvio. O RJUE estabelece ainda quais as operaes urbansticas que, atenta a sua menor relevncia e impacto urbanstico, ficam isentas quer de licena, quer de comunicao prvia.

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As operaes urbansticas sujeitas ao regime de comunicao prvia caracterizam-se por assumirem um menor relevo urbanstico do que aquelas sujeitas a licena ou por se realizarem em reas abrangidas por operao de loteamento ou plano de pormenor. Por comparao com o procedimento de licenciamento, o procedimento de comunicao prvia mais simplificado e clere. No que toca s operaes urbansticas sujeitas a licenciamento, note-se que o RJUE dispe que o pedido de licenciamento indeferido nas situaes (i) de violao de PMOT ou de Planos Especiais, de medidas preventivas, de servido administrativa, restrio de utilidade pblica ou de quaisquer outras normas legais e regulamentares aplicveis, (ii) de existncia de declarao de utilidade pblica para efeitos de expropriao que abranja o prdio objecto do pedido de licenciamento, (iii) de existncia de parecer negativo ou recusa de aprovao ou autorizao de qualquer entidade consultada cuja deciso seja vinculativa para os rgos municipais, e (iv) dependendo do pedido em causa, o indeferimento pode ter ainda por fundamento o facto da operao urbanstica afectar negativamente o patrimnio arqueolgico, histrico, natural ou paisagstico, natural ou edificado, ou constituir uma sobrecarga incomportvel para as infra-estruturas ou servios gerais existentes ou implicar para o Municpio a construo ou manuteno de equipamentos, a realizao de trabalhos ou a prestao de servios no previstos (p.e. arruamentos, redes de gua, energia elctrica ou saneamento). Quanto s operaes urbansticas sujeitas a procedimento de comunicao prvia, a comunicao deve ser rejeitada quando se verifique que a obra viola as normas legais e regulamentares aplicveis, designadamente as constantes de PMOT, de alvar de licena ou comunicao prvia de loteamento, as normas tcnicas de construo em vigor ou os termos de informao prvia existente.

Note-se que, como regra geral, a licena ou admisso de comunicao prvia caducam se no prazo legal no forem praticados os actos subsequentes necessrios para a execuo do projecto urbanstico. Saliente-se ainda a possibilidade do interessado efectuar um pedido de informao prvia referente viabilidade de execuo de determinada operao urbanstica, bem como sobre os respectivos condicionamentos legais ou regulamentares. Trata-se de um mecanismo muito utilizado e com grande relevncia no domnio das transaces imobilirias. Com efeito, o interessado pode requerer Cmara Municipal um pedido de informao prvia relativa a diversos aspectos de uma determinada operao urbanstica que pretende realizar, tal como volumetria, crcea, nmero de fogos ou estimativa de encargos urbansticos. A Cmara Municipal dispe de prazo para deliberar sobre o pedido e a deliberao que tomar vincula as entidades competentes quanto deciso do licenciamento ou da comunicao prvia a que respeita. Os efeitos da informao prvia emitida pela Cmara Municipal permanecem vlidos pelo prazo de 1 ano. De notar, ainda, que concluda a construo necessria a obteno de uma autorizao de utilizao dos edifcios ou fraces. Esta autorizao destina-se a verificar a concluso da operao urbanstica e a conformidade da obra com os projectos aprovados e com as condies do licenciamento ou da comunicao prvia. A autorizao de utilizao certifica a utilizao que pode ser dada ao edifcio ou fraco em questo, sendo a mesma de suma importncia em razo do referido em 1.2 supra. Por fim, refira-se que a ltima alterao ao RJUE - aprovada pelo Decreto-Lei n 26/2010, de 31 de Maro de 2010 -, introduziu um regime excepcional que alarga os prazos para apresentao de requerimentos de emisso de ttulos de operao urbanstica e para a execuo de obras.

Plataforma Logstica da Azambuja | Fonte: Cushman & Wakefield

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CAPTULO VI Licenciamentos Especiais


16. LICENCIAMENTO COMERCIAL
O Decreto-Lei n. 21/2009, de 19 de Janeiro de 2009 estabelece o regime de autorizao a que est sujeita a instalao e modificao dos estabelecimentos de comrcio a retalho e dos conjuntos comerciais em Portugal, sendo comummente designado por licenciamento comercial. devem, na parte aplicvel, ser apresentados de forma quantificada e podem ser objecto de verificao anual pela entidade fiscalizadora, durante um perodo de cinco anos, contado da data de entrada em funcionamento do estabelecimento ou conjunto comercial.

16.1. mbito
Encontram-se abrangidos pelo regime do licenciamento comercial os seguintes estabelecimentos e conjuntos comerciais: (a) estabelecimentos de comrcio a retalho, isoladamente considerados ou inseridos em conjuntos comerciais, que tenham uma rea de venda igual ou superior a 2.000 m2; (b) estabelecimentos de comrcio a retalho, isoladamente considerados ou inseridos em conjuntos comerciais, independentemente da respectiva rea de venda, que pertenam a uma empresa que utilize uma ou mais insgnias ou estejam integrados num grupo, que disponha, a nvel nacional, de uma rea de venda acumulada igual ou superior a 30 000 m2;(c) conjuntos comerciais que tenham uma rea bruta locvel igual ou superior a 8.000 m2; e (d) estabelecimentos e conjuntos comerciais referidos nas alneas anteriores e que se encontrem desactivados h mais de 12 meses, caso os respectivos titulares pretendam reiniciar o seu funcionamento. So expressamente excludos do mbito do regime do licenciamento comercial os estabelecimentos de comrcio a retalho pertencentes a micro-empresas ou a sociedades detidas maioritariamente por estas ltimas. O regime de licenciamento comercial abrange no somente a instalao dos referidos estabelecimentos e conjuntos comerciais mas tambm a respectiva modificao quando a mesma configure uma (i) alterao de localizao (salvo se esta ocorrer no interior de conjunto comercial e no se traduzir num aumento de reas de venda), de tipologia, de rea de venda e de insgnia de estabelecimento comercial (salvo se ocorrer dentro do mesmo grupo), ou (ii) uma alterao de localizao, de tipologia e de rea bruta locvel de conjuntos comerciais.

16.4. Condies de instruo de processo de licenciamento comercial


Caso o projecto de instalao ou modificao de estabelecimento ou conjunto comercial implique uma operao urbanstica sujeita a controlo prvio administrativo, o promotor dever obter enquanto condio prvia da instruo do processo de licenciamento comercial uma informao prvia sobre a conformidade do empreendimento comercial com os instrumentos de gesto territorial em vigor aplicveis. Caso o empreendimento comercial se encontre abrangido pelo Regime Jurdico de Avaliao de Impacte Ambiental, o promotor dever obter igualmente enquanto condio prvia de instruo do processo de licenciamento comercial uma Avaliao de Impacte Ambiental favorvel ou condicionadamente favorvel.

17. LICENCIAMENTO DE EMPREENDIMENTOS TURSTICOS


A instalao, explorao e o funcionamento de empreendimentos tursticos est sujeita a um regime especial de licenciamento, o qual foi objecto de uma reforma com impacto relevante que operou atravs da aprovao do Decreto-Lei n. 39/2008, de 7 de Maro, alterado pelo Decreto-Lei n. 228/2009, de 14 de Setembro (o Regime Jurdico da Instalao, Explorao e Funcionamento dos Empreendimentos Tursticos - RJET).

17.1. Tipologias de Empreendimentos Tursticos/ Alojamento Local


So empreendimentos tursticos os estabelecimentos que se destinam a prestar servios de alojamento, mediante remunerao, dispondo, para o seu funcionamento, de um adequado conjunto de estruturas, equipamentos e servios complementares. O RJET consagra oito tipos de empreendimentos tursticos, a saber: (i) os estabelecimentos hoteleiros, (ii) os aldeamentos tursticos, (iii) os apartamentos tursticos, (iv) os conjuntos tursticos (resorts), (v) os empreendimentos de turismo de habitao, (vi) de turismo no espao rural, (vii) de turismo da natureza, bem como os (viii) parques de campismo e de caravanismo. Cada tipo de empreendimento turstico deve respeitar os requisitos comuns e especficos legalmente definidos, designadamente no que respeita construo, s infra-estruturas, capacidade de alojamento e aos equipamentos de uso comum e de animao de que devem dispor. Em funo da qualidade dos servios disponibilizados, das instalaes e dos equipamentos os empreendimentos tursticos correspondentes a estabelecimentos hoteleiros, aldeamentos e apartamentos tursticos classificam-se nas categorias de uma

16.2. Entidades Competentes


A coordenao do processo de autorizao, no quadro do licenciamento comercial, compete Direco-Geral das Actividades Econmicas (DGAE). Por sua vez, a Autoridade para a Segurana Alimentar e Econmica (ASAE) a entidade responsvel pela fiscalizao das disposies normativas do regime de licenciamento e pela verificao do cumprimento das condies e compromissos assumidos pelos promotores.

16.3. Critrios de deciso


A deciso de autorizao resultar materialmente da avaliao do projecto de estabelecimento comercial ou conjunto comercial em causa, sendo a valia deste pontuada de acordo com critrios definidos na lei. Os compromissos assumidos pelos requerentes da autorizao ou modificao de estabelecimento ou conjunto comercial

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a cinco estrelas (7). Estas classificaes so atribudas com base num sistema de pontos pelo Turismo de Portugal, I.P. e obrigatoriamente revistas em cada quadrinio.

17.2. Licenciamento
O licenciamento de empreendimentos tursticos encontra-se estreitamente associado ao RJUE prevendo-se a aplicao deste ltimo no que respeite ao licenciamento das operaes urbansticas que servem de base ao desenvolvimento do empreendimento turstico em causa, sob a alada dos rgos municipais competentes. Por seu turno, ao Turismo de Portugal, IP cabe verificar a adequao do empreendimento turstico projectado ao uso e tipologia pretendidos, envolvendo a apreciao do projecto de arquitectura do mesmo. Concluda a obra do empreendimento turstico, dever ainda ser emitido um alvar de autorizao de utilizao para fins tursticos nos termos conjugados do RJUE e do RJET.

O ttulo constitutivo de um empreendimento turstico que se encontre implantado em edifcio(s) num lote consubstancia o titulo constitutivo da propriedade horizontal quando esta no tenha sido previamente constituda desde que observe os requisitos legalmente previstos, e deve ser registado junto da conservatria do registo predial previamente celebrao de qualquer contrato (ou contrato-promessa) de transmisso dos lotes ou fraces autnomas.

17.3.2. Explorao e Administrao do Empreendimento Turstico


Simultaneamente com a compra e venda de cada unidade de alojamento (fraco autnoma ou lote para construo) celebrado um contrato de cesso de explorao turstica, mediante o qual a entidade exploradora indicada pelo promotor (e como tal identificada no titulo constitutivo do empreendimento) se obriga a explorar a unidade em causa em determinados termos e condies. No existe hoje qualquer limitao temporal ocupao pelo adquirente investidor da unidade (i.e. caso o deseje, o adquirente poder no dar a respectiva unidade explorao, ocupando-a 365 dias por ano). Sem prejuzo do referido, a entidade exploradora do empreendimento dever assegurar a disponibilidade de todos os servios obrigatrios para a categoria de empreendimento em causa, bem como que todas as unidades se encontrem mobiladas e equipadas, em plenas condies de ser locadas para alojamento a turistas. A administrao do empreendimento turstico em pluripropriedade pertence entidade exploradora do mesmo, podendo esta ser destituda das suas funes de administrao mediante deliberao dos proprietrios do empreendimento nesse sentido. Com vista a assegurar a continuidade da prestao dos servios de alojamento turstico e a proteco do investidor adquirente de unidades de alojamento em empreendimentos tursticos, o RJET prev um conjunto de direitos e deveres relativos constituio e administrao dos empreendimentos tursticos em propriedade plural a cumprir, tanto pelos proprietrios das ditas unidades de alojamento (lotes ou fraces autnomas), como pela entidade exploradora e administradora do empreendimento.

17.3. Empreendimentos Tursticos em Propriedade Plural


17.3.1. Titulo Constitutivo
Os empreendimentos tursticos em propriedade plural, i.e. aqueles que compreendem lotes de terreno e/ou fraces autnomas de um ou mais edifcios, regem-se por um ttulo constitutivo a elaborar pelo titular do alvar da licena ou da autorizao para a realizao da operao urbanstica relativa instalao do empreendimento ou pelo titular do respectivo alvar de licena ou autorizao de utilizao, e carece de aprovao prvia pelo Turismo de Portugal, I.P. Este titulo constitutivo comporta designadamente a (i) identificao da entidade exploradora do empreendimento; (ii) identificao e descrio fsica das vrias fraces autnomas/ lotes em que se divide o empreendimento; (iii) o respectivo valor relativo e o fim a que se destinam; (iv) a identificao dos equipamentos e instalaes do empreendimento; (v) os servios de utilizao comum; (vi) o critrio de fixao e actualizao da prestao peridica devida pelos proprietrios e a percentagem desta destinada a remunerar a entidade administradora do condomnio do empreendimento, bem como os encargos cobertos por esta prestao peridica.

(7) Os hotis rurais englobados na tipologia de turismo no espao rural so igualmente sujeitos a classificao, sendo esta limitada s categorias de 3 a 5 estrelas, o mesmo sucedendo com os parques de campismo e caravanismo.

Fonte: Vale de Lobo, Resort Turstico de Luxo

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CAPTULO VII Arrendamento


18. ARRENDAMENTO DE IMVEIS
O arrendamento de imveis encontra-se regulado no Cdigo Civil desde 2006, nos termos do Novo Regime do Arrendamento Urbano aprovado pela Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro de 2006 (NRAU), sendo aplicvel, obrigatoriamente, a todos os contratos que tenham por objecto a cedncia temporria de um imvel mediante retribuio. O contrato de arrendamento deve ser celebrado por escrito caso tenha uma durao superior a 6 meses, tendo obrigatoriamente de conter a identificao das partes, do locado, do fim a que se destina, da renda e do alvar de autorizao de utilizao do imvel que comprove a aptido do mesmo para o fim pretendido. Por outro lado, importa sublinhar que o arrendamento para fim diverso do licenciado (p.e. se o imvel est licenciado para habitao e usado para comrcio) nulo. Em caso de venda do imvel pelo senhorio, o novo proprietrio sucede automaticamente na respectiva posio contratual de senhorio, mantendo-se o contrato de arrendamento nos mesmos termos entre o arrendatrio e o novo proprietrio do imvel sem necessidade de formalizao da respectiva cesso de posio contratual para o efeito. O regime legal divide os arrendamentos em dois tipos: (i) arrendamentos para fins no habitacionais e (ii) arrendamentos para fins habitacionais. novo arrendatrio for uma sociedade profissional com objecto equivalente actividade exercida pelo arrendatrio cedente. Trespasse: o direito do arrendatrio ao trespasse imperativo, no podendo ser afastado pelas partes ou objecto de renncia antecipada pelo arrendatrio. Direito de Preferncia do Senhorio no Trespasse: salvo acordo das partes em sentido contrrio, o senhorio tem direito de preferncia legal no caso de trespasse por venda ou dao em cumprimento pelo arrendatrio. Direito de Preferncia do Arrendatrio na Venda do Imvel: caso o Senhorio pretenda alienar o imvel arrendado a terceiros, o arrendatrio do imvel h mais de trs anos tem direito de preferncia legal nessa venda. Este direito de preferncia legal imperativo, no podendo ser afastado pelas partes nem ser objecto de renncia antecipada pelo arrendatrio. Resoluo do Contrato: qualquer das partes pode resolver o contrato com base em incumprimento pela outra parte que, pela sua gravidade ou consequncias, torne inexigvel a manuteno do arrendamento. O regime legal fornece um elenco no exaustivo dos casos de incumprimento que justificam a resoluo pelo senhorio. A resoluo pelo senhorio tem de ser decretada judicialmente, excepto quando o fundamento da mesma for (i) a oposio do arrendatrio realizao de obras ordenadas por autoridades pblicas ou (ii) a mora superior a trs meses no pagamento de renda, encargos ou despesas. Nestes casos, a resoluo do contrato opera por comunicao do senhorio ao inquilino. A resoluo pelo senhorio com base nos fundamentos referidos fica sem efeito caso, no prazo de 3 meses, o arrendatrio ponha fim mora no pagamento dos montantes em dvida ou cesse a oposio realizao das obras ordenadas por autoridade pblica.

18.1. Arrendamento para fins no habitacionais


Liberdade Contratual: os aspectos mais relevantes dos contratos de arrendamento para fins no habitacionais podem ser livremente estipulados pelas partes. Nesse sentido, as partes podem livremente acordar as matrias relativas durao, denncia e oposio renovao nos contratos de arrendamento. Prazo: de acordo com a lei, os contratos de arrendamento podem ser celebrados com prazo certo ou por durao indeterminada, sendo que esta segunda modalidade de arrendamento no normalmente utilizada no mercado imobilirio. Caso sejam celebrados com prazo certo, o prazo de durao poder ser livremente acordado pelas partes, tendo apenas que respeitar o limite mximo legal de 30 anos de durao. Obras de Conservao: esta matria livremente regulada pelas partes. Neste particular, caso as partes nada prevejam, da responsabilidade do senhorio executar as obras de conservao do imvel. Rendas e outras Despesas: os valores relativos renda, custos e despesas relacionadas com o imvel (como as despesas de condomnio) so livremente acordados pelas partes, podendo tambm estas estabelecer livremente os critrios para a sua actualizao. Transmisso de Posio Contratual do Arrendatrio: a transmisso da posio de arrendatrio depende de autorizao do senhorio, salvo nas seguintes situaes: (a) trespasse de estabelecimento comercial ou industrial no qual se inclua o direito ao arrendamento; ou (b) se o novo arrendatrio continuar a exercer no imvel a mesma profisso liberal exercida pelo arrendatrio que cedeu a sua posio no contrato ou se o

18.2. O Regime Transitrio


O NRAU no estabelece apenas o quadro legal aplicvel aos novos contratos de arrendamento celebrados aps a sua entrada em vigor (28 de Junho de 2006), mas tambm prev um regime transitrio para os arrendamentos celebrados antes dessa data. No que aos arrendamentos no habitacionais diz respeito (anteriormente denominados arrendamentos para comrcio e indstria), este regime transitrio prev designadamente que os antigos contratos de durao limitada (tipologia equivalente aos actualmente denominados arrendamentos de prazo certo) se consideram automaticamente renovados (excepto se qualquer das partes proceder sua resoluo) no final do respectivo termo e por um perodo de 5 anos, salvo se outro houver sido previsto. Quanto aos contratos antigos sem durao limitada, este regime transitrio prev que os mesmos passam a sujeitar-se ao regime legal dos contratos de durao indeterminada, embora com algumas particularidades que dizem respeito, por exemplo, no aplicao do direito de denncia do senhorio mediante pr-aviso escrito enviado com a antecedncia mnima de 5 anos relativamente data pretendida para a cessao do contrato (i.e. o regime vinculstico a que esto sujeitos estes contratos de arrendamento mantm-se intocado).

No entanto, esta proteco conferida ao arrendatrio cessa, podendo o senhorio denunciar o contrato nos termos descritos supra, (i) em caso de locao ou trespasse do estabelecimento comercial no qual se enquadre o direito ao arrendamento; ou, (ii) sendo o arrendatrio uma sociedade, em caso de venda de participaes sociais da mesma que determine a alterao da respectiva titularidade em mais de 50% relativamente situao existente na data da entrada em vigor do NRAU.

e apenas subsidiariamente pelas regras do arrendamento. Os ocupantes dos espaos inseridos em empreendimentos comerciais gozam de mais do que o mero direito de uso das reas contratadas. O seu estabelecimento usufrui tambm de todos os servios comuns prestados pelo proprietrio e/ou gerente do empreendimento, que se encontram disposio dos clientes e empregados do empreendimento globalmente considerado. Apesar de, actualmente, o regime do arrendamento urbano conceder uma grande margem de liberdade na definio do contedo dos contratos de arrendamento para fins comerciais, ainda assim para os proprietrios dos imveis, onde funcionam empreendimentos comerciais, a liberdade de estipular o contedo do contrato e a no sujeio do mesmo ao regime do arrendamento urbano podem traduzir-se em vantagens. Com efeito, a no sujeio ao regime do arrendamento urbano deste tipo de contratos significa a no aplicao do direito de preferncia do arrendatrio na venda do imvel; a inexistncia do direito de trespasse do arrendatrio relativamente ao estabelecimento comercial em que se engloba o direito ao arrendamento; a impenhorabilidade do direito de utilizao do imvel nestes contratos (em contraste com a possibilidade de penhora do direito ao arrendamento do arrendatrio, em sede de um eventual processo de execuo de terceiro contra o arrendatrio); a no aplicao da tramitao prevista para a aco de despejo para resolver o contrato e proceder desocupao do imvel (apesar de, neste caso, o proprietrio continuar a ter de recorrer aos meios judiciais para proceder desocupao forada do imvel).

18.3. Contratos de Utilizao de Loja em Empreendimento Comercial


Os contratos de utilizao de loja inserida em empreendimento comercial (tal como centros comerciais, retail parks, galerias comerciais ou outlets) no se encontram sujeitos ao regime geral aplicvel aos arrendamentos nem a qualquer regime especialmente previsto por lei. Tanto a doutrina como a jurisprudncia maioritrias (incluindo o Supremo Tribunal de Justia) consideram que os contratos celebrados entre o proprietrio de um empreendimento comercial ou a respectiva entidade exploradora e os lojistas devem ser interpretados como contratos atpicos, celebrados no mbito da autonomia contratual das partes consagrado no Cdigo Civil portugus. Assim, comum que os contratos respeitantes ocupao e uso de reas compreendidas em empreendimentos comerciais no sejam celebrados no mbito de qualquer dos regimes de arrendamento previstos na lei. Muitas decises do Supremo Tribunal de Justia foram no sentido de que esses contratos so vlidos e eficazes e no se encontram sujeitos s regras gerais que regulam o arrendamento, entendendo-se que tais contratos no constituem contratos de arrendamento mas antes contratos atpicos e inominados, regulados pelo regime geral dos contratos

Loja Prada, Av. Liberdade | Fonte: Cushman & Wakefield

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