Report 2023 - Compressed

Годовой отчёт рынка
недвижимости Дубая
2023
Подводя итоги 2023 года, можно отметить, что это был период значительного
роста на рынке недвижимости Дубая, подкрепленный устойчивым увеличением
ВВП эмирата – по итогам года ожидается рост показателя на 3,4% – и
перераспределением капитала из развитых стран. Власти эмирата стремятся к
экономическому разнообразию и уменьшению зависимости ВВП от нефтяных
доходов, создают инфраструктуру для укрепления Дубая в качестве
международного бизнес-хаба. За год население эмирата увеличилось на 100 тыс.
человек, существенную долю нового населения составляют состоятельные люди и
высококвалифицированные профессионалы со всего мира. В этих условиях
совершенно естественным является стабильный рост рынка недвижимости,
который мы наблюдаем.
По итогу 2023 г. на рынке было заключено максимальное количество сделок за

историю наблюдений – 114,4 тыс., что на 44% превышает результат предыдущего
периода. Я полагаю, что с учетом конъюнктуры рынка в 2024 г. спрос сохранится
на высоком уровне, тем более что на рынок выходит все больше интересных
проектов. По состоянию на конец прошлого года в активной стадии реализации в
Дубае находилось 554 комплекса совокупной емкостью около 180 тыс. юнитов. Но
такое разнообразие предложения осложняет выбор, так как необходимо учитывать
множество факторов.
Мы с командой fäm Properties понимаем, что только глубокий анализ и

профессиональная аналитика могут обеспечить наибольшую отдачу от инвестиций.
Именно поэтому под моим руководством мы создали собственный аналитический
блок, собирающий всесторонние данные о рынке и динамике цен, в который вошли
лучшие специалисты из крупных аудиторских компаний. На основании анализа
огромного массива данных мы даем нашим клиентам аргументированную позицию
по каждому конкретному лоту. В 2023 году мы смогли найти и идентифицировать
объекты, которые принесут 30% и более дохода на вложенный капитал. В 2024 году
на рынке также существуют определенные стратегии, позволяющие
максимизировать прибыль. Наши прогнозы и детальный анализ позволяют
инвесторам различных категорий принимать обоснованные и взвешенные
решения, как при инвестициях в отдельные объекты недвижимости, так и при
выборе направления девелопмента. Мы ориентируемся на долгосрочные
инвестиции и предоставляем нашим клиентам все необходимые инструменты для
эффективного вложения капитала в наиболее перспективные объекты.
Валерий Тумин
Head of Russian & CIS Desk
fäm Properties
Телеграм канал
Валерий Тумин // экспертно о недвижимости,
финансах и технологиях
https://t.me/valeriytumin
2024
01
Краткие 3,4%
итоги Всемирный банк и МВФ оценивают
темп прироста ВВП ОАЭ в 2023 г. на
уровне 3,4% и дают прогноз на 2024
год – 3,7% и 4% годовых
Согласно оценкам статистического центра
соответственно.
[1]
Дубая , прирост реального ВВП эмирата в 1-м
полугодии 2023 года составил 3,1%,
ускорившись во втором квартале до 3,6%.
Всемирный банк и МВФ оценивают темп
8-ое
прироста ВВП ОАЭ в 2023 г. на уровне 3,4% и
дают прогноз на 2024 год – 3,7% и 4% годовых место
соответственно[2].
По итогам 2023 года Дубай занял
8-е место в рейтинге самых

По итогам 2023 года Дубай занял 8-е место в
влиятельных городов мира Global
престижном рейтинге самых влиятельных Power City Index.
городов мира Global Power City Index (GPCI)
2023, составленному Институтом
урбанистических стратегий Фонда Мори
(Япония). Дубай поднялся на три позиции по
сравнению
городов
лидер.
с
Ближнего
Рынок
предыдущим
жилой
Востока
годом,
недвижимости
он
а
абсолютный
среди
Дубая
114,4 тыс.
Совокупный объем спроса на
продолжает устанавливать новые рекорды.
апартаменты и виллы за 2023 г.
Совокупный объем спроса на апартаменты и составил 114,4[2] тыс. объектов, на
[3]
виллы за 2023 г. составил 114,4 тыс. объектов, 44% превысив показатель прошлого
на 44% превысив показатель прошлого года – года – 79,6 тыс. ед.
79,6 тыс. ед. Это максимальный результат за

историю наблюдений.
Более 50% всех сделок в 2023 г. обеспечили

продажи строящихся апартаментов. Совокупно
доля всех апартаментов в структуре сделок
86%
превысила 86%, на сегмент вилл, в свою Совокупно доля апартаментов в
структуре сделок превысила 86%.
очередь, пришлось менее 15% сделок –
минимальный показатель за последние 5 лет.
Ценовая динамика остается высокой в сегменте
23%
вилл – средняя цена выросла на 23% до 1060
AED/кв. фут. В апартаментах отмечается
замедление роста показателя – цена кв. фут.
Ценовая динамика остается
строящихся объектов осталась на уровне
высокой в сегменте вилл – средняя
прошлого года (1813 AED/кв. фут), прирост цены цена выросла на 23% до 1060 AED/
готовых объектов составил менее 4%. кв. фут.
[1] https://www.dsc.gov.ae/en-us/Themes/Pages/National-Accounts.aspx?Theme=24
[2] https://www.imf.org/en/Publications/WEO/Issues/2023/10/10/world-economic-outlook-october-2023
[3] Учитываются только сделки типа Sale.
3
2024
Годовая динамика количества сделок на

жилом рынке в разрезе типов недвижимости Всего сделок по недвижимости
тыс. юнитов Количество сделок, Средняя цена,
тыс. ед. AED/кв.фут
114,4 1430
+44% г/г +5% г/г
Апартаменты
Количество сделок, Средняя цена,
Годовая динамика цен на жилом рынке 
в разрезе типов недвижимости 99,2 1519
AED/кв. ф +47% г/г -1,12% г/г
Виллы
Количество сделок, Средняя цена,
15,2 1060
+28% г/г +23% г/г
Готовые апартаменты Готовые виллы
Апартаменты на стадии
Виллы на стадии
строительства строительства
Источник: fäm Properties на основе данных DXB Interact Источник: fäm Properties на основе данных DXB Interact
Поведение индикатора, во-первых, вызвано В сегменте апартаментов спрос в целом

структурными изменениями – выходом на рынок соответствует предложению – 38% всех
большого числа новых объектов по более апартаментов в продаже имеют 1 спальню, при
низким стартовым ценам, а во-вторых, связано с этом количество сделок с такими объектами –
эффектом высокой базы – галопирующие темпы около 40%. Тогда как в сегменте
роста обусловили рекордный для рынка уровень индивидуального жилья, в свою очередь,
цен в конце 2022 – начале 2023 года.
наблюдается недостаток объектов с 3 спальнями

– 26% от общего объема предложений данного
Всего по состоянию на конец декабря 2023 г. на типа, тогда как почти половина всего спроса
открытом рынке экспонировалось более 110 тыс. приходится на виллы именно такого формата.
юнитов, 76% – это апартаменты, оставшиеся 24%

– виллы. Средний бюджет предложения в обоих В Дубае наблюдается рост количества вводимых
сегментах примерно на 15% выше средней в эксплуатацию проектов. А по итогу 2023 года
стоимости сделки. Данная разница обусловлена введено в эксплуатацию 147 проектов с 36,5
ростом стоимости, а также распространенной тысячами юнитов, что превышает результат 2022
практикой по вымыванию с рынка наиболее года на 5% в относительном выражении.
доступных предложений.
fäm Properties Russian & CIS Desk,

Валерий Тумин // экспертно о
недвижимости, финансах и технологиях
+971585935897
+79037288707
4
https://t.me/valeriytumin vv@famproperties.com
2024
По состоянию на конец 2023 года в активной На рынке аренды общее количество сделок
стадии реализации в Дубае находилось 554 составляет 485,8 тыс., что на 2% меньше, чем в
инвестиционно-строительных проекта со 2022 году. Наиболее востребованными районами
179тысячами юнитов. При этом в 2023 году среди апартаментов стали Jabal Ali First, Al
состоялось 366 новых запусков проектов на 86 Warsan First, Al Barsha South Fourth. Что касается
774 юнитов совокупно. Данные объекты будут вилл, то наиболее популярными являются районы
вводиться в эксплуатацию в последующие 5 лет.
Madinat Hind 4, Al Thanayah Fourth, Mirdif.
С учетом планов по росту населения в целях Средняя цена сделки по аренде апартаментов
сохранения уровня обеспеченности жилыми составляет 73 тыс. AED/год, вилл – 239,8 AED/год.
объектами, который по состоянию на конец 2022 В сравнении с предыдущим годом цена сделки по
года составлял 0,22 юнита на 1 жителя, обоим сегментам увеличилась на 8%.
необходимо 510 тыс. новых юнитов к 2040 году.
Это означает, что среднегодовые темпы ввода
новых проектов должны составлять около 30
тыс. юнитов, что в целом соответствует
установившимся темпам.
Годовая динамика ввода объектов жилой

40,000
35,000
36,5
33,4 34,6
30,000
31,0
25,000 28,3
20,000
20,3
15,000
15,7 14,8 15,5 15,9
10,000
13,8
9,0
5,000
0
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Источник: fäm Properties на основе данных DXB Interact

+971585935897
+79037288707
5
147 проектов 510 тыс. юнитов
по итогу 2023 года введено в эксплуатацию С учетом планов по росту населения в целях
147 проектов с 36,5 тысячами юнитов, что сохранения уровня обеспеченности жилыми
превышает результат 2022 года на 5% в объектами, который по состоянию на конец
относительном выражении. 2022 года составлял 0,22 юнита на 1 жителя,
необходимо 510 тыс. новых юнитов к 2040
году.
6
2024
02
Новый экономический
ландшафт
Обзор социально-экономической ситуации
Согласно оценкам статистического центра Структура ВВП по итогам 2-го кв. 2023 г.
Дубая[4], прирост реального ВВП эмирата в 1-м
полугодии 2023 года составил 3,1%,
ускорившись во 2-ом квартале до 3,6%.
Всемирный банк и МВФ оценивают темп 15%
прироста ВВП ОАЭ в 2023 г. на уровне 3,4% и 25%
дают прогноз на 2024 год – 3,7% и 4% годовых 3%
соответственно[5]. МВФ прогнозирует
4%
повышение темпов роста ВВП Эмиратов до 4,5%
к 2028 году. Такие темпы превышают среднее 4%
значение по региону «Средний Восток и
Центральная Азия» и средние значения по всем 6%
остальным регионам мира за исключением
14%
региона «Формирующаяся и развивающаяся 9%
Азия», куда входят Индия, Китай, Филиппины,
Вьетнам, Монголия и другие.
9% 11%

Стабильно высокие цены на нефть последние

два года формируют весомую часть бюджета
ОАЭ. В 2023 году цены на нефть снизились по Оптовая и розничная Электроэнергетика, газо- 
торговля; ремонт и водоснабжение;
сравнению с 2022 годом, но находились на автотрансп.средств
водоотведение
уровне предыдущего пика 2018 года. Прогноз Транспортировка и хранение

Информация и связь
экспертов на 2024–2025 годы по цене нефти – Финансовая и страховая Государственное

деятельность
управление и оборона; ОСО
умеренный, ожидается сохранение текущего

Производство
Строительство
уровня 70–80 долларов за баррель. Зависимость

Деятельность в сфере Прочая деятельность 
экономики эмиратов от добычи нефти и газа недвижимости в сфере обслуживания
значительно сократилась, о чем свидетельствует
снижение волатильности темпов роста ВВП.
Ненефтяной сектор растет опережающими
темпами.
В докладе МВФ сообщается, что на ненефтяной

сектор экономики ОАЭ приходится более 70%
На фоне стремления властей эмирата Дубай к ВВП[6]. А по данным Всемирного банка
экономическому разнообразию и уменьшению ненефтяной сектор ОАЭ вырастет в 2023 году на
зависимости ВВП от нефтяных доходов 4,8%[7]. Инфляцию в ОАЭ МВФ прогнозирует в
наблюдается рост инвестиций в прочие секторы, размере 3,1% к концу 2023 года, 2,3% – к концу
в том числе технологии, транспорт, финансы, 2024 года и 2% – к концу 2028 года.
туризм, недвижимость.
[4] https://www.dsc.gov.ae/en-us/Themes/Pages/National-Accounts.aspx?Theme=24
[6] https://www.imf.org/en/Publications/WEO/Issues/2023/10/10/world-economic-outlook-october-2023
[5] https://www.imf.org/en/Publications/WEO/Issues/2023/10/10/world-economic-outlook-october-2023 [7] https://openknowledge.worldbank.org/entities/publication/5e00d62a-f0c0-462c-a551-4360d22cb705
Валерий Тумин // экспертно о +971585935897
7
fäm Properties Russian & CIS Desk, недвижимости, финансах и технологиях +79037288707
2024
В соответствии с данными статистики на Темпы прироста ВВП по секторам

середину 2023 года основной вклад в экономику экономики по итогам 2-го кв. 2023 г.
Дубая вносят сектора оптовой и розничной
торговли (25% ВВП), транспорта и хранения (14%
ВВП) и сектор финансовых и страховых услуг
(11% ВВП).
В настоящий момент в Дубае разработана и

реализуется экономическая программа D33,
основной целью которой является удвоение
местного ВВП и превращение города в один из
трех ведущих мегаполисов мира в течение
следующего десятилетия. Экономическая
Торговля; ремонт автотранспорта

Обеспечение жильем и питанием
Искусство, развлечения и отдых
водоснабжение, водоотведение
программа Дубая D33 включает в себя 100
Транспортировка и хранение
Проф.деятельность в сфере
Электроэнергетика, газо- и
инновационных проектов с экономическими
Финансовая и страховая
целями в 32 трлн дирхамов (8,7 трлн долларов).
Сфера недвижимости
Информация и связь
Достижение целей станет возможным благодаря
науки и техники
Строительство
развитию человеческого потенциала, передовых
деятельность
технологий и инноваций. Кроме того, используя
свое стратегически выгодное расположение и
развитую инфраструктуру, Дубай намерен
создать самую благоприятную деловую среду
для внутренних и внешних инвестиций,
привлекая компании и талантливых
специалистов со всего мира[8].
Развитие транспорта
Инвестиции. Приток капитала В Дубае запускается строительство новой

голубой линии метро, которая будет состоять из
14 станций общей протяженностью 30 км и будет
Приток прямых иностранных инвестиций (ПИИ)
стоить более 18 млн AED. К концу 2029 года она
в Объединенные Арабские Эмираты вырос на
соединит центр города и район «Силиконовый
10% в 2022 году по сравнению с предыдущим
оазис», а также промышленную зону Рас-эль-Хор.
годом до рекордного уровня в 23 миллиарда
долларов, говорится в докладе ООН «Торговля и
Такой проект сделает новые территории более
доступными, что будет способствовать росту
развитие – 2023». В докладе также говорится,
бизнеса и рынка недвижимости в них.
что в прошлом году ОАЭ заняли 4-е место в

мире по числу новых проектов. Привлечение
На Всемирном саммите правительств заявили,
что Дубай в 2024 году станет первым городом за
иностранных инвестиций играет важную роль в
пределами США, где будут эксплуатироваться
диверсификации экономики и источников
такси Cruise, пилотируемые без участия
дохода[9].
водителей.
В 2023 году ОАЭ вновь попали в топ-25 по

Возобновлено строительство международного
уровню индекса инвестиционного доверия
аэропорта «Аль Мактум» общей площадью более
Kearney (Kearney FDI Confidence Index©), заняв
56 кв. км, который к 2050 г. должен стать
18-е место. Эмираты являются одной из шести
крупнейшим в мире авиаузлом, обслуживающим
развивающихся экономик, попавших в этот
250 млн пассажиров в год.
рейтинг.
[8] https://www.visitdubai.com/ru/invest-in-dubai/why-dubai/d33-agenda
[9] https://unctad.org/publication/trade-and-development-report-2023

+971585935897
+79037288707
8
2024
Технологии английского языка и высокой цифровизации

процессов. Рост населения оказывает
положительное влияние на экономику в
В соответствии со стратегией цифрового нескольких аспектах одновременно:
развития ОАЭ, утвержденной в 2022 году, объем обеспечивает повышение спроса на различные
цифровой экономики страны к 2031 году товары и услуги, что, в свою очередь,
вырастет с 38 до 140 млрд долларов, а вклад способствует развитию этих секторов, а также
этого сектора в ВВП страны увеличится вдвое. В усиливает позиции Дубая как мультикультурного
Дубае в июле 2022 года учрежден Верховный города, аккумулирующего экспертизу в
комитет по технологиям будущего и цифровой различных областях в лице талантливых
экономике, который призван способствовать специалистов со всего мира. По итогам 2023 года
развитию технологий в городе. В рамках Дубай занял 8-е место в престижном рейтинге
реализации новой программы Dubai Metaverce в самых влиятельных городов мира Global Power
ближайшие 5 лет здесь будет создано 40 тысяч City Index (GPCI), составленном Институтом
виртуальных рабочих мест. Число компаний, урбанистических стратегий Фонда Мори
занимающихся развитием технологий блокчейна (Япония). Дубай поднялся на три позиции по
и метавселенной, вырастет за это время в 5 раз сравнению с предыдущим годом, а среди городов
с 1 до 5 тысяч. Уже сегодня многие сделки такие, Ближнего Востока он абсолютный лидер.
как получение визы, подписание рабочего
контракта, покупка недвижимости можно
произвести в электронном виде.
Доходы населения
Твердая позиция властей относительно
применения технологий устойчивого развития По последним данным Всемирного банка,
способствует укреплению тренда по внедрению валовый национальный доход на душу населения
экологичных методов строительства. С 2016 ОАЭ по итогам 2022 года достиг 48 950
года в Дубае действует оценочная система Al долларов, увеличившись за год на 12,6%. По
Safat, согласно которой проекты, не классификации, используемой Всемирным
соответствующие требованиям в отношении банком, ОАЭ относится к группе стран с высоким
экологичности зданий, не могут получить уровнем дохода (выше 13 845 долларов) и
разрешение на строительство. занимает 25-е место в мире из 208 строк[11].
Что касается средней заработной платы в Дубае в

Устойчивый рост населения 2023 году, то, по данным портала
Worldsalaries.com, она находится на уровне 21
Становление Дубая как международного бизнес- 475 дирхам в месяц, что соответствует 5 848
хаба продолжает привлекать сюда людей из долл. Минимальная зарплата может составить 4
разных стран. В соответствии с мастер-планом 777 дирхам в месяц (1 300 долл.), а максимальная
«Дубай-2040»[10] ожидается увеличение доходит до 99 000 дирхам (27 000 долл.).
постоянного населения до 5,8 млн человек с

дневным населением на уровне 2 млн человек. Дубай укрепляет свои позиции как мегаполис,
По данным статистического центра Дубая по привлекающий ультрабогатых людей. По данным
итогам 2023 года население увеличилось до New World Wealth, в 2022 году в эмират
3,65 млн жителей, годовой прирост составил перебралось около 3500 состоятельных людей с
100 тыс. чел. Большую часть населения – около капиталом в 30 млн долларов и выше (UHNWI).
90% – представляют экспаты, которые выбирают Сверхбогатые люди (UHNWI) в среднем владеют
ОАЭ ввиду удобства получения виз, глубокого 4,2 объектов недвижимости, более четверти из
проникновения них находятся за пределами страны
[10] http://dubai2040.ae/en/
проживания[12].
[11] The World Bank. World Development Indicators Database 2023: Gross National Income [URL: data.worldbank.org] [12] https://businessemirates.ae/content/pr/458/13767/

+971585935897
+79037288707
9
2024
Возрождение сектора
туризма в 2023 году
В 2023 году наблюдалось восстановление Структура туристического потока Дубая
сектора туризма. Стратегические инвестиции в по странам
инфраструктуру и массовые культурные
мероприятия дали существенные результаты. За
9 месяцев 2023 года количество иностранных 14%
туристов, которые провели в отелях Дубая не
менее одной ночи, составило 12,4 млн человек, 34%
7%
это на 22,5% больше, чем годом ранее и на 2,6%
больше, чем за аналогичный период 2019 года
(до пандемии)[13].
7%
Уже второй год подряд Дубай признан лучшим

7%
международным туристическим направлением
по версии Travelers’ Choice Awards – 2023 от
6%
TripAdvisor. К 2030 году Дубай ставит своей
4%
целью привлекать 40 млн туристов в год.
3% 4%
Наибольшая доля – 14,3% – в туристическом

потоке Дубая приходится на граждан Индии. Индия
Иран
Россияне заняли 4-е место в рейтинге с долей Саудовская Арабия

Пакистан
6,5%. США и Китай заняли 6 и 7 место Великобритания

Израиль
соответственно. По сравнению с предыдущим Россия

Египет
годом доля российских туристов выросла с 4,5% Оман

Франция
до 6,5%, что позволило России подняться в этом США

Кувейт
рейтинге на 1 позицию. Китай

Казахстан
Германия Другие
Поток пассажиров аэропортов

Количество людей, воспользовавшихся
аэропортами ОАЭ, млн чел.
По данным Всемирной туристической
Количество прибытий
организации ООН (UNWTO) рост посетителей
(arrivals) региона «Ближний Восток»
продолжается с начала этого года и уже
превысил уровень 2019 года, чего нет ни в
одном другом регионе мира. В ОАЭ прирост
числа людей, воспользовавшихся аэропортами
страны, составил 10% относительно уровня 2019
года[14].
[13] https://www.dsc.gov.ae/en-us/Themes/Pages/Tourism.aspx?Theme=30
[14] https://www.unwto.org/tourism-data/unwto-tourism-recovery-tracker

+971585935897
+79037288707
10
2024
Гостиничный фонд Мероприятия в сфере

делового туризма и бизнеса
Средняя заполняемость отелей в 3-м квартале
2023 года составила 75%, что на 5% больше по

В 2023 году в городе прошли такие знаковые
сравнению с аналогичным периодом прошлого
события, как фестиваль киберспорта Dubai
года и на 2% больше, чем в 3-м квартале 2019
Esports and Games Festival, фестиваль шопинга,
года. Заполняемость зданий сервисных
Всемирный саммит правительств World
апартаментов еще выше – 80%, это на 5% выше
Government Summit, крупнейшая в мире
аналогичного показателя в 2019 году.
ежегодная выставка продуктов питания и
Повышение заполняемости мест размещения
напитков Gulfood, презентация климатического
происходит при увеличении номерного фонда.
саммита ООН COP 28 и многие другие. Деловая
По состоянию на начало октября 2023 года
культурная повестка Дубая насыщена огромным
количество юнитов в отелях и зданиях
количеством мероприятий как местного, так и
сервисных апартаментов достигло 149 тыс.
международного формата.
единиц, прирост за год составил 4%[15].
На 2024 год в городе запланировано проведение

К 2025 году номерной фонд в отелях Дубая
ежегодного собрания Международной
может вырасти до 160 тыс. единиц, а средняя
ассоциации воздушного транспорта IATA AGM
заполняемость поднимется еще на 2%.[16]
2024, Всемирного библиотечного и
Средняя стоимость номера (ADR) в сентябре
информационного конгресса World Library and
2023 года составила 473 дирхама за сутки, это
Information Congress 2024, конференции Critical
на 20% больше, чем в 2019 году. Доход с одного
Communication World 2024 и других крупных
доступного номера (RevPAR) вырос на 24% по
мероприятий.
сравнению с уровнем 2019 года до 358
дирхам[17]. По прогнозу рост показателей
следующие два года продолжится, но не такими
высокими темпами.
Гостиничный фонд в Дубае по итогам 3 кв.

2023 г.
Количество номеров
[15] https://www.dsc.gov.ae/en-us/Themes/Pages/Tourism.aspx?Theme=30
[16] https://cavendishmaxwell.com/insights/opinion/dubais-hospitality-sector-in-a-post-pandemic-world
[17] https://www.dubaitourism.gov.ae/en/research-and-insights/tourism-performance-report-sep-2023
11
75%
Средняя заполняемость отелей в 3-м
квартале 2023 года составила 75%, что
на 5% больше по сравнению с
аналогичным периодом прошлого года.
12
2024
03
Год рекордов
Обзор спроса
Рынок жилой недвижимости Дубая продолжает Ожидается, что галопирующие темпы роста
устанавливать новые рекорды. Совокупный спроса, наблюдаемые в 21–22 гг., результатом
объем спроса на апартаменты и виллы за 2023 г. которых стали рекордные показатели,
составил 114,4 тыс. объектов[18], на 44% достигнутые в 2023 году, в будущем несколько
превысив показатель прошлого года – 79,6 тыс. замедлятся.
ед. Это максимальный результат за историю

наблюдений. На протяжении года квартальный На рынке преобладает спрос на строящиеся
спрос оставался на уровне 28–31 тыс. сделок с объекты – по итогу года с ними было заключено
небольшими колебаниями.
почти 60% всех сделок на рынке жилой

недвижимости. Наблюдается восстановление
Наиболее стабильный результат продаж показателя, который в 21 г. вследствие
наблюдается в сегменте готовых вилл, где, пандемии опустился ниже 50%. Напомним, что
начиная с 2021 г. ежеквартально продается ранее минимальное историческое значение
около 2 тыс. объектов. В сегменте готовых было зафиксировано в 2011 г., когда в качестве
апартаментов после трехгодичного периода реакции на кризис 2008 г. спрос на строящиеся
роста спрос стабилизировался в диапазоне 8–9 объекты снизился до 15% от совокупного
тыс. юнитов. В свою очередь в строящихся объема сделок. После чего на протяжении 6
объектах динамика продаж зависит от выхода на лет, вплоть до 2017 г., показатель постепенно
рынок новых проектов, что обуславливает восстанавливался, достигнув 70%.
колебания показателя.
Структура сделок по количеству сделок на жилом

рынке в разрезе типов недвижимости
Готовые объекты Объекты на стадии строительства Источник: fäm Properties на основе данных DXB Interact
[18] Учитываются только сделки типа Sale.
m Properties Russian & CIS Desk,

fä
+
+
971585935897
79037288707
13
https://t.me/valeriytumin vv@famproperties com .
2024
Более 50% всех сделок в 2023 г. обеспечили Динамика количества сделок на жилом
продажи строящихся апартаментов. Совокупно рынке в разрезе типов недвижимости
доля всех апартаментов в структуре сделок тыс. юнитов
превысила 86%, на сегмент вилл, в свою
очередь, пришлось менее 14% сделок –
минимальный показатель за последние 10 лет. В
то же время за счет большей площади вилл и,
как следствие, более высокой стоимости
распределение инвестиций по сегментам жилой
недвижимости более равномерно.
Значительный объем сделок обусловил

рекордный объем инвестирования в жилую Готовые апартаменты Готовые виллы
недвижимость. За период с начала года на рынке Апартаменты на стадии
жилой недвижимости Дубая было заключено строительства строительства
сделок на сумму более 253 млрд дирхам, что

выше показателя предыдущего года на 53%.
Структура сделок по количеству на жилом

рынке в разрезе типов недвижимости
Что касается ценовой динамики – то наиболее
выигрышным в целом выглядит сектор вилл. По
итогам года зафиксирован двухзначный прирост
показателя как в строящемся, так и готовом
сегментах.
В апартаментах наблюдаются не столь

значительный прирост цены на готовые объекты
и снижение на строящиеся объекты. Важно
понимать, что снижение в значительной степени
носит структурный характер, то есть
обусловлено выходом на рынок большого числа Готовые апартаменты Готовые виллы
новых объектов по более низким стартовым Апартаменты на стадии
ценам, что, в свою очередь, является
следствием роста конкуренции на рынке,
которая будет усиливаться в предстоящие годы.
Структура сделок по сумме на жилом рынке
При этом в апартаментах сохраняется ценовой в разрезе типов недвижимости
разрыв между готовыми и строящимися
объектами – последние выходят на рынок с
премией 15–20% к цене готовых объектов.
Готовые апартаменты Готовые виллы

Апартаменты на стадии

+971585935897
+79037288707
14
Средняя цена покупки объектов жилой недвижимости,
AED/кв. фут
19
[19] Годовой прирост индикатора

15
2024
04
Ипотека
Основная часть сделок на рынке жилой Динамика 3 мес. EIBOR и доли ипотечных
недвижимости Дубая совершается без сделок
привлечения ипотеки. Тому есть несколько причин
В сегменте строящегося жилья крайне сложно

привлечь банковское финансирование – банки
неохотно выдают средства для покупки
«несуществующих» объектов. Доля таких сделок
не превышает доли процента
Девелоперы предоставляют покупателям
программы беспроцентной рассрочки на весь
срок строительства, а в некоторых случаях и
дольше Доля сделок по ипотеке EIBOR
На фоне растущей стоимости привлечения
заемных средств наблюдается снижение доли Источник: fäm Properties на основе данных DXB Interact,
ипотечных сделок.
Dubai Central Bank
Ставки по ипотеке в Дубае привязаны к EIBOR –

межбанковской ставке Центрального банка ОАЭ, Структура ипотечных сделок в разрезе
которая, в свою очередь, зависит от ставки комнатности
Федерального резервного фонда США, поскольку
дирхам привязан к доллару США. Соответственно
изменения процентных ставок, проводимые 8%
Федеральным резервным банком США в борьбе с 23%
инфляцией, которая в 22–23 гг. достигла 18%
максимальных значений, напрямую влияют на
динамику EIBOR.
В 2023 г. плавающая ставка по ипотечным 26%

кредитам достигла уровня 7%, тогда как 25%
фиксированные на 3 года ставки находились в
диапазоне от 4,2%. Столь значительная разница
привела к смещению интереса заемщиков в
сторону кредитования с фиксированной ставкой.
Студии 1 сп. 2 сп. 3 сп. 4 сп. и более
При этом соотношение займа к стоимости и
процентные ставки также варьируются в Источник: fäm Properties на основе данных DXB Interact
зависимости от категории заемщика и места его
постоянного проживания. Наиболее просто
оформить ипотечный кредит гражданину ОАЭ – Для резидента первоначальный взнос составит 20–
первоначальный взнос от 15% и ставка от 4,2% 25%, для нерезидента же может увеличиться до
(фиксированная на 3 года). 40%, а минимальная ставка до 5,25%. С учетом
большого пакета документов и невыгодных условий
доля сделок с нерезидентами составляет около 5%.
Средний срок ипотеки составляет 20–25 лет,
оформление ипотеки в среднем занимает 1–2 мес.

+971585935897
+79037288707
16
Валерий Тумин https://t.me/valeriytumin vv@famproperties.com
2024
05
Апартаменты
Количество сделок по апартаментам всех типов за Структура сделок с апартаментами в 2023 г.
период с начала года почти достигло 100 тыс., что в разрезе количества спален
на 47% выше итогов прошлого, 2022, года. По
итогам как 4-го квартала, так и всего года, в
структуре спроса преобладают строящиеся
апартаменты. При этом структура спроса в
разрезе комнатности в обоих сегментах схожа:
наибольшим спросом пользуются объекты с одной
спальней как в готовых, так и в строящихся
объектах, студии больше покупают в новых
комплексах, а многокомнатные объекты
преобладают среди готового жилья.
В разрезе стоимости преобладают апартаменты с

минимальным бюджетом до 1 млн дирхам. Причем в
Готовые объекты Объекты на стадии
структуре спроса на готовые резиденции доля строительства
таких объектов выше – более 50%. В сегменте
offplan спрос распределяется более равномерно. Источник: fäm Properties на основе данных DLD
Наиболее популярны апартаменты стоимостью до 1
млн и от 1 до 2 млн дирхам – в рассматриваемом
периоде с такими объектами были проведены 35% Структура сделок с апартаментами в 2023 г.
и 30% транзакций соответственно.
в разрезе стоимости
Средняя площадь апартаментов в строящихся
проектах постепенно сокращается – метраж
апартаментов на три спальни за пять лет
уменьшился с 193,6 кв. м до 180,6 кв. м.[20]
Следствием продолжающейся оптимизации

площадей апартаментов стало сокращение
бюджета покупки на 3,5% при сохранении цены кв.
фута в целом на уровне прошлого года. В готовых
апартаментах данная тенденция еще более
выражена – сегмент активно пополняется
современными объектами, которые в короткие
сроки попадают в экспозицию на открытом рынке и
составляют значительную долю совершенных строительства
транзакций. В результате при росте средней
стоимости кв. фута на 4% до 1144 AED, средний Источник: fäm Properties на основе данных DLD
бюджет покупки за год сократился на 3,3%.
[20] В общую площадь апартаментов, как правило, включены летние помещения в

полном размере, а в отдельных случаях – вспомогательные площади.

+971585935897
+79037288707
17
2024
Цена сделки в расчете на кв. фут выше в Премиальные резиденции предлагаются с

многокомнатных апартаментах, что является дорогой дизайнерской отделкой и часто
следствием структурного смещения спроса в меблировкой. Однако по мере роста конкуренции
сторону более компактных лотов на ранних отдельные элементы объектов верхнего ценового
стадиях проектов с одной стороны и вектора сегмента уже начинают внедряться в более
развития рынка с другой. При анализе динамики доступных проектах.
индикатора были выявлены увеличение ценового

разбега между лотами в период восстановления Наиболее активно покупали апартаменты в таких
рынка и его сокращение в кризисное время.
традиционно популярных районах, как JVC, Dubai

Marina, Business Bay. В значительной мере
Все апартаменты на рынке Дубая реализуются с высокому спросу способствовал выход на рынок
отделкой. Стандартный вариант отделки новых проектов и/или очередей.
предусматривает плитку или керамогранит на

полу, выровненные белые стены, обустроенные В востребованных районах ценовые индикаторы
санузлы и кухни. показали двузначный рост относительно уровня
прошлого года. Исключением стал только
Downtown, в котором цена кв. фута выросла
немногим менее чем на 5%.
Топ-6 районов по количеству сделок с апартаментами

+971585935897
+79037288707
18
100 тыс. сделок
количество сделок по апартаментам всех
типов за период с начала года почти
достигло 100 тыс., что на 47% выше
итогов прошлого, 2022 года.
19
2024
06
Виллы
Тренд прошлых лет по росту числа сделок с Структура сделок с виллами за. 2023 г.
виллами получил продолжение в 2023 г.: за 12 в разрезе количества спален
месяцев было заключено максимальное
количество сделок за всю историю наблюдений
– 15,2 тыс., что на 28% больше результата 2022 г.
Причем рост числа сделок отмечается среди как
строящихся, так и готовых объектов.
Ценовые показатели в обоих сегментах также

характеризуются положительной динамикой:
средний прирост цены кв. фута составил 23% с
диапазоном от 16% в готовых объектах до 29% в
строящихся. Двузначный прирост наблюдается и
в бюджете покупки, который достиг 2650 тыс.
дирхам, увеличившись на 30%. Рост показателя строительства
обусловлен выходом на рынок новых более
дорогих проектов. В готовом сегменте бюджет
покупки незначительно сократился. В результате Структура сделок с виллами за 2023 г.
роста цен и количества сделок объем в разрезе стоимости
инвестиций в сегменте вилл по итогам года
достиг рекордных 56,3 млрд дирхам. Прирост
объема инвестиций составил 59% по отношению
к прошлому году.
Индивидуальные дома в Дубае сильно

отличаются по площади. Среди всех сделок с
виллами за 2023 год площадь дома
варьировалась от 448 до 51 559 кв. футов, или от
42 до 4 790 кв. м. Площадь самой дорогой виллы
стоимостью 202 млн дирхам, проданной в
сентябре 2023 года в районе Palm Jumeirah, Готовые объекты Объекты на стадии
строительства
составила 16 186 кв. футов, или 1 504 кв. м. Для
сравнения площадь самой дорогой квартиры,
Источник: fäm Properties на основе данных DLD
которую продали за 220 млн дирхам в октябре
2023 года также на Пальме, почти в 2 раза
больше – 32 160 кв. футов, или около 3 000 кв.м.
Спрос на готовые объекты распределен
Наиболее востребованы виллы с 3–4 спальнями. относительно равномерно, однако большая
На готовые и строящиеся объекты спрос часть сделок совершается с объектами в
распределяется неодинаково – чем крупнее ценовом диапазоне 1–2 млн, по 25% приходится
объект, тем сильнее спрос смещается в сторону на объекты в бюджете 2–3 млн и 3–5 млн дирхам.
новых проектов. Данный тренд в определенной Тогда как 34% всех сделок с новыми виллами
степени также проявляется в структуре сделок с заключаются в рамках бюджета 2–3 млн.
виллами в разрезе стоимости.

+971585935897
+79037288707 20
2024
Аналогично апартаментам в сегменте вилл Наиболее востребованными районами в 2023 г.

наблюдается тенденция сокращения средней были: Damac Lagoons, Damac Hills 2 и Mudon.
площади в новых проектах. За последние пять Также в пятерку вошел MBR District 1 за счет
лет метраж виллы с 3 спальнями сократился с нового проекта District One Villas.
206 до 171 кв. м.
Виллы в курортных местах на побережье

На первичном рынке застройщики обычно приобретают, как правило, для отдыха, а в
предлагают покупателям виллы с чистовой районах с развитой инфраструктурой – для
отделкой и бытовой техникой, встречаются постоянного проживания. По оценкам экспертов,
варианты с меблировкой. На рынке готовых покупателями вилл, в первую очередь, являются
индивидуальных домов продаются варианты как граждане ОАЭ, но также присутствуют
от застройщиков, так и от частных инвесторов. иностранные инвесторы – это граждане Китая,
Поскольку данный сегмент развивается уже Индии, Пакистана, США и стран Персидского
более 20 лет, встречаются предложения залива. В последние годы стало больше
концептуально устаревших вилл с достаточно покупателей из России, Украины, Казахстана и
высоким износом. В последние годы на фоне других стран СНГ.
роста спроса на качественные готовые объекты

для проживания формируется тренд по покупке Во всех районах ценовые индикаторы показали
таких вилл для их последующей реконструкции и двузначный, а в некоторых и трехзначный рост
реализации по высокой стоимости. Такие относительно уровня аналогичного периода
особняки нередко продаются со всей прошлого года.
необходимой мебелью, расположены они в
обжитых районах, где хорошо развита
инфраструктура.
Топ-5 районов по количеству сделок с виллами
21
15,2 тыс. сделок
тренд прошлых лет по росту числа
сделок с виллами получил продолжение
в 2023 г.: за 12 месяцев было заключено
максимальное количество сделок за всю
историю наблюдений – 15,2 тыс., что на
28% больше результата 2022 года.
22
2024
07
Задел на будущее
Обзор предложения
Всего по состоянию на конец декабря 2023 г. на Бюджет предложения объектов жилой
открытом рынке экспонируется более 110 тыс. недвижимости, тыс. AED
юнитов, 76% – это апартаменты, оставшиеся 24% –
виллы. Средний бюджет предложения в обоих Кол-во
сегментах примерно на 15% выше средней спален Апартаменты Виллы
стоимости сделки. Данная разница обусловлена
ростом стоимости, а также распространенной студия
650
-
практикой по вымыванию с рынка наиболее 1

1 300
750
доступных предложений.
2
2 300
1 100
Среди многоэтажных комплексов представлены

3
4 400
7 499
объекты не только жилой, но и коммерческой

недвижимости – комплексы гостиничных 4
14 000
2 500
апартаментов. Малоэтажный сегмент отличается

разнообразием, включая как камерные поселки на 5 и более 54 220 13 230
несколько вилл, так и крупные комьюнити по 1 000
домов.
Источник: fäm Properties на основе данных DLD
Любопытные результаты показывает сравнение

спроса и предложения в разрезе количества Структура предложения в разрезе
спален по типам недвижимости. В сегменте количества спален
апартаментов спрос в целом соответствует
предложению – 38% всех апартаментов в продаже
имеют 1 спальню, при этом количество сделок с
такими объектами – около 40%. А в сегменте
индивидуального жилья, в свою очередь,
наблюдается недостаток объектов с 3 спальнями –
26% от общего объема предложений данного типа,
тогда как почти половина всего спроса приходится
на виллы именно такого формата.
В Дубае наблюдается рост количества вводимых в

эксплуатацию проектов. Так, в 2021 году жилищный
Апартаменты Виллы
фонд увеличился на 91 объект емкостью 33,4 тыс.
юнитов, в 2022-м количество введенных проектов Источник: fäm Properties на основе данных DLD
выросло до 104 и 34,7 тысяч юнитов. А по итогу
2023 года введено в эксплуатацию 147 проектов с
36,5 тысячами юнитов, что превышает результат
2022 года на 5% в относительном выражении.
С учетом планов по росту населения в целях

сохранения уровня обеспеченности жилыми
объектами, который по состоянию на конец 2022
года составлял 0,22 юнита на 1 жителя, необходимо
510 тыс. новых юнитов к 2040 году.

+971585935897
+79037288707
23
2024
Это означает, что среднегодовые темпы ввода Годовая динамика ввода объектов жилой
новых проектов должны составлять около 30 тыс. недвижимости
юнитов, что полностью соответствует
юниты
установившимся в последние 5 лет темпам – 32,6
тыс. юнитов, согласно данным платформы DXB
interact. Более высокие объемы ввода – 34 тыс.
36 542
34 667
юнитов в год – позволят увеличить обеспеченность
33 411
31 059
населения жильем до 0,25 юнита на 1 жителя. Рост
28 308
обеспеченности выглядит естественным,
поскольку Дубай намерен привлекать для
20 322
постоянного проживания и ведения бизнеса все
15 890
15 735
15 538
14 874
13 863
большее число высоко обеспеченных людей.
9 006
По состоянию на конец 2023 года в активной
стадии реализации в Дубае находилось 554
инвестиционно-строительных проекта со 179
тысячами юнитов. При этом в 2023 году состоялось
около 366 новых запусков проектов на 86 774
юнитов совокупно. Данные объекты будут
вводиться в эксплуатацию в последующие 5 лет.
Самым крупным проектом апартаментов, введенным

в 2023 году, стал Aykon City от группы компаний
Damac в районе Business Bay. Два 53 и 63-этажных
здания Tower B и С включают более 2200
апартаментов площадью суммарно более 300 тыс.
кв.м. В проект Aykon City входит еще 85-этажная
башня Safa Two by De Grisogono, возведение
которой началось в 2023 году. Первые два
небоскреба представляют собой сервисные
апартаменты, а третий – комплекс премиальных
квартир.
Среди вилл самым крупным проектом, введенным

в 2023 году, стал проект Elan в районе Sports city
от застройщика Majid Al Futtaim Tilal Al Ghaf
Phase A, состоящий из 3-х очередей и более 900
юнитов. Среди уникальных проектов можно
отметить Golf Place в районе Dubai Hills от
компании Emaar. Golf Place представляет собой
расположенный в непосредственной близости от
полей для гольфа мирового уровня Dubai Hills
Golf Club комплекс из 158 вилл класса люкс с
количеством спален от 4 до 7.

+971585935897
+79037288707
24
2024
Предложение распределяется по районам города Рейтинги районов по количеству юнитов

неравномерно. За последние 10 лет наиболее в сегменте апартаментов
активно застраивались такие районы, как Business
Bay, Jumeirah Village Circle, Dubai Marina, Введенные в эксплуатацию за 10 лет (2014–2023)
Downtown Dubai и Al Merkadh. На эти 5 районов
приходится более 40% всех юнитов, построенных
за период 2014–2023 гг., и более 40% всех
апартаментов в строящихся на сегодняшний день
проектах. Некоторые наиболее популярные районы
постепенно уступают лидерские позиции, в
значительной степени это связано с
ограниченностью земельного ресурса и
достаточной плотностью застройки. На фоне
высокого объема предложения наблюдается
снижение темпов роста. Так, район Downtown
занимает 4-е место по количеству апартаментов, В стадии строительства
построенных за последние 10 лет, и 6-е – по
объему ввода в 2023 году, при этом в рейтингах
будущих периодов он спускается еще ниже – на 8-е
и 17-е места.
Dubai Marina – 3-й район по количеству

построенных за 10 лет апартаментов. По
количеству юнитов, находящихся в активной
стадии строительства и построенных в 2023 году,
район занимает 4-е место, а в проектах,
стартовавших в 2023 году, – только 6-е.
Снижение объемов нового строительства в Запланированные к вводу в 2023 г.

локациях будет способствовать росту их
привлекательности, а следовательно, и цены.
Однако даже в лучших районах не все проекты
одинаковы по качеству и могут существенно
различаться по своим потребительским
характеристикам. В свою очередь, наиболее
приближенный к центру район Business Bay
продолжает лидировать в объеме предложения
апартаментов, занимая 1-е место по количеству
юнитов, построенных за 2014-2023 годы и 2-е и 3-е
места по всем остальным показателям. Здесь по-
прежнему много строят и запускают новые
Новые проекты 2023 г.
проекты.
Продолжают развиваться и набирать позиции

Jumeirah Village Circle (JVC) и Al Merkadh. JVC
активно застраивался последние 10 лет и занял 2-е
место в данном рейтинге после Business Bay.
Лидерские позиции в других рейтингах
показывают, что район еще долго будет
застраиваться и формировать законченный облик.
Al Merkadh лидирует по количеству юнитов в
проектах, введенных в эксплуатацию в 2023 году.

+971585935897
+79037288707
25
Ключевые новые
проекты апартаментов
в 2023 году
7 The Cove 2
Sobha Creek Vistas

3 Heights
6 DESIGN QUARTER
4 The EDGE
8 Elitz 2 By Danube
5 Park Lane
1 JANNAT
DAMAC HILLS -
2 GOLF GATE 2
Количество юнитов
4913 2122 669
9 Azizi Venice 8
10 Azizi Venice 9
Топ-10 проектов апартаментов
1 JANNAT
4913
11 Riverside Crescent
765
2 DAMAC HILLS - GOLF GATE 2

1880
12 Oceanz 2 By Danube
754
3 Sobha Creek Vistas Heights

1354
13 Damac Bay
740
4 The EDGE
1030
14 Fashionz 1 By Danube
728
5 Park Lane
854
15 Vincitore Dolce Vita
715
6 DESIGN QUARTER
812
16 Kyoto By Oro24
708
7 The Cove 2
806
17 Elitz 3 By Danube
692
8 Elitz 2 By Danube
801
18 BAYVIEW
690
9 Azizi Venice 8
774
19 Seapoint
674
10 Azizi Venice 9 774 20 Samana Barari Views 669

+971585935897
+79037288707
26
2024
Среди интересных локаций, которые еще не Рейтинги районов по количеству юнитов

проявились в рейтингах топ-10, но уже весьма в сегменте вилл
узнаваемы, – Al Thanyah Fifth и Jabal Ali First. Эти
районы расположены между двух ключевых Введенные в эксплуатацию за 10 лет (2014–2023)
магистралей Дубая Sheikh Zayed Road и Sheikh
Mohammed Bin Zayed Road, достаточно близко к
морю, но чуть дальше от центра. Местоположение
этих районов достаточно привлекательное.
Настоящая жемчужина – это Madinat Dubai

Almelaheyah. Этот район включает в себя
полуострова Dubai Maritime Сity, Port Rashid, имеет
большую береговую линию и выезд на магистраль
Al Mina Road.
Если апарт-комплексами последние 10 лет В стадии строительства

застраивались в основном центр города и
побережье, то индивидуальная жилая застройка
наиболее активно велась в некотором отдалении от
моря, на просторных участках. В районе Madinat
Hind 4 появился проект Damac Hills 2 с
количеством юнитов более 8,5 тысяч общей
площадью почти 1,5 млн кв. м. Проект активно
развивается, благодаря чему Madinat Hind 4
занимает 2-е место в рейтинге по новым запускам.
Районы Wadi Al Safa 5 и Wadi Al Safa 7 также

продолжают удерживать позиции, здесь достаточно
большие объемы строительства и много юнитов в
новых запусках 2023 года. Кроме того, проекты в Запланированные к вводу в 2023 г.
активной стадии строительства находятся в
соседнем районе Wadi Al Safa 3, а новые запуски
заявлены также в районе Wadi Al Safa 2.
Набирает обороты район Dubai South. Если за

последние 10 лет по количеству введенных юнитов
район находился на 10-м месте, то по количеству
вилл и таунхаусов в текущих строящихся объектах
занял 3-ю позицию в рейтинге, а по количеству
юнитов во вновь заявленных проектах 2023 года –
5-е место.
Новые проекты 2023 г.

Важным событием 2023 года стало возрождение
второй «Пальмы» – Palm Jebel Ali: на фоне высоких
темпов развития рынка в последние годы было
принято решение о возобновлении ранее
замороженного проекта. Летом 2023 г.
департамент экономики и туризма Дубая сообщил
о том, что остров полностью отсыпан и скоро
начнется его застройка, а в конце сентября были
открыты продажи вилл. Порядка 400 вилл на
Пальме Jebel Ali стоимостью от 5 млн.

+971585935897
+79037288707
27
Ключевые новые Количество юнитов
проекты вилл в 875 303 270
2023 году
2 Bianca
9 The Valley - Nima
1 Reportage Village 1
8 The Valley - Rivana
DAMAC LAGOONS -
10 MOROCCO 1
DAMAC LAGOONS
4 - MOROCCO 2
7 Maha Townhouses
5 DAMAC HILLS (2) - VIOLET
6 Expo City Valley

3 Damac Hills (2) - Camelia
Топ-10 проектов вилл
1 Reportage Village 1
11 MBR Al Maktoum City District 467
One West - Phase 1

2 Bianca
12 Mudon Al Ranim 8
446
3 Damac Hills (2) - Camelia

13 DAMAC HILLS (2) - NATURA 439
MBR Al Maktoum City,

4 DAMAC LAGOONS - MOROCCO 2
14 District 11 - Opal Gardens 435
5 DAMAC HILLS (2) - VIOLET

15 Mudon Al Ranim 7
430
6 Expo City Valley

16 DAMAC HILLS (2) - VERONA
383
7 Maha Townhouses
17 Sobha Reserve
340
8 The Valley - Rivana

18 The Valley - Alana
322
9 The Valley - Nima

19 Arabian Ranches lll - Anya 2
318
10 DAMAC LAGOONS - MOROCCO 1 20 Arabian Ranches Ill - May 270
28
2024
Количество транзакций
600
500
400
300
200
100
28
29
2024
08
На любой вкус
Обзор рынка аренды
Данные Dubai Land Department свидетельствуют C 2021 года на рынке аренды заключение
о стабильности на рынке аренды Дубая в 2023 арендных договоров контролируется
году. Общее количество сделок составляет государственными органами. В то же время
485,8 тыс., что на 2% меньше, чем в 2022 году. владельцы квартир, которые сдаются в аренду в
Почти 90% спроса пришлось на апартаменты и первый раз, поднимают ставку аренды на
чуть более 10% – на виллы.
максимальный уровень, на фоне высокого спроса

в сегменте.
Наиболее востребованными районами среди
апартаментов стали Jabal Ali First, Al Warsan Топ-10 районов по числу сделок по аренде
First, Al Barsha South Fourth. Что касается вилл, апартаментов
то наиболее популярными являются районы
Madinat Hind 4, Al Thanayah Fourth, Mirdif. В
обоих сегментах наибольшем спросом
пользуются недорогие, расположенные на
удалении от центра районы с доступной
арендой и развитой инфраструктурой. Диапазон
годовой стоимости аренды крайне широк и
составляет от 20 тыс. дирхам в таких районах,
как Lehbab First и Al Aweer Second, до 1 000
тыс. дирхам за апартаменты в районе Island 2.
Средняя цена сделки по аренде апартаментов по

итогам 2023 года составляет 73 тыс. AED/ год,
по виллам – 239,8 AED/год. В то же время
усредненные показатели по доступным на
открытом рынке предложениям составляют 98,8 Топ-10 районов по числу сделок по аренде
тыс. AED/год и 243,9 тыс. AED/год вилл
соответственно.
Разрыв между арендной платой по сделкам и

предложениям продолжает увеличиваться. За
год арендная плата по предложениям выросла
более чем на 20%, а по совершенным сделкам –
в среднем на 8%. Рост последней ограничен
высокой долей продления ранее заключенных
договоров в общем объеме транзакций по
аренде. Арендаторы вынуждены продлевать
договоры для сохранения приемлемого уровня
финансовой нагрузки, так как в Дубае
существуют строгие нормы по индексации
арендной платы.

+971585935897
+79037288707
30
2024
Самые высокие темпы роста стоимости аренды Топ-10 районов по числу сделок по аренде
апартаментов отмечаются в наиболее доступных апартаментов
районах, где вводятся новые проекты. Так, в AED/YEAR
Madinat Hind 4 средняя арендная плата

увеличилась на 38% до 33 тыс. AED/год.
Количество сделок аренды при этом по
сравнению с 2022 годом увеличилось на 128%.
На 28% – до 41 тыс. AED/год – выросла аренда в
районе Jebel Ali Industrial Second. Одним из
востребованных проектов среди арендаторов в
этой части города стал комплекс Azizi Aura
Residences.
В премиальном сегменте лидером стал Island 2,

средняя цена сделки по сравнению с прошлым
годом увеличилась на 33% до 780 тыс. AED/год. Топ-10 районов по числу сделок по аренде
Островной район является одним из дорогих на апартаментов
территории города Дубая для покупки и аренды AED/YEAR
жилой недвижимости.
В сегменте вилл максимальный прирост в

размере 40% отмечен в премиальном районе
Palm Jumeirah. Среднегодовая арендная плата
достигла 700 тыс. дирхам. Район является
популярным для покупки недвижимости среди
инвесторов. Искусственный остров является
одним из самых дорогих мест для аренды жилой
недвижимости. Среди популярных проектов, где
заключалось большое количество контрактов на
долгосрочную аренду: Garden Homes, Signature
Villas, Canal Cove.

недвижимости, финансах и технологиях +79037288707
31
2024
09
Инвестиции
На рынке Дубая в зависимости от финансовых Таким образом, к недостаткам можно отнести
амбиций и готовности к риску можно выделить повышенный уровень риска, в том числе из-за
две основные стратегии инвестирования: задержек в строительстве и высокой
краткосрочную и долгосрочную.
конкуренции. Тогда как преимуществом данной

стратегии является возможность быстрого
Краткосрочная стратегия предполагает покупку получения высокой прибыли.
недвижимости на максимально раннем этапе

(как правило, на этапе предварительного Инвестирование путем покупки недвижимости
запуска проекта или pre-launch) с целью для сдачи в аренду предлагает стабильный
последующей перепродажи в короткие сроки пассивный доход и возможность капитального
для получения прибыли. Благодаря устойчивому прироста стоимости объекта в долгосрочной
росту рынка недвижимости Дубая и перспективе. Эта стратегия особенно
возможности беспроцентной рассрочки привлекательна в популярных районах Дубая,
платежей в новых проектах на период таких как Dubai Marina и Downtown Dubai, где
строительства (payment plan) доходность на высокий спрос на аренду обеспечивает хорошую
вложенный капитал (ROI) составляет в среднем доходность. Приобретение уже готового объекта
20–40%, в отдельных случаях достигая снижает уровень риска и, как следствие,
трехзначных величин. Проведенный анализ доходность. В среднем она составляет 6–7%
повторных транзакций показывает, что средняя годовых, может достигать 10–11%.
величина прироста стоимости составляет 18%,

средний срок – 350 дней. Более 15% Также на фоне роста спроса на качественные
перепродаж совершаются с отрицательным готовые объекты для проживания формируется
финансовым результатом, и только 47% тренд по покупке старых объектов,
повторных сделок можно классифицировать как преимущественно вилл, для их последующего
успешные. ремонта и реализации по высокой стоимости.
Структура повторных транзакций в разрезе прироста цены

+971585935897
+79037288707
32
2024
Для корректного расчета доходности необходимо
учитывать, что цена объекта и стоимость его

аренды могут значительно варьироваться в рамках
одного района
определять потенциальную арендную плату по
предложениям, а не по сделкам
не забывать про сопутствующие расходы:
страховку, обслуживание и пр., а также учитывать
возможные периоды простоя объекта
при прогнозировании роста стоимости
недвижимости полагаться не только на
историческую динамику, но и на потенциал
развития каждой локации.
В таблице приведены усредненные показатели, для

определения потенциальной доходности конкретного
объекта необходим глубинный анализ его
характеристик, корректный учет финансовых
возможностей.
Доходность арендной недвижимости в Дубае
[22] Доходность рассчитывается как отношение чистого годового дохода к

стоимости покупки

+971585935897
+79037288707
33
2024
10
Приоткрывая завесу
Прогноз развития рынка
Чтобы определить потенциал развития рынка С учетом планов по росту населения в целях
недвижимости необходимо оценить вектор и сохранения уровня обеспеченности жилыми
степень влияния на него каждого из объектами, который по состоянию на конец 2022
макроэкономических факторов.
года составлял 0,22 юнита на 1 жителя,

необходимо 510 тыс. новых юнитов к 2040 году.
Факторный анализ показывает, что в настоящее Это означает, что среднегодовые темпы ввода
время сохраняется потенциал роста спроса на новых проектов должны составлять около 30 тыс.
рынке недвижимости, причем усилия властей юнитов, что полностью соответствует
направлены на то, чтобы сделать его установившимся в последние 5 лет темпам – 32,6
долгосрочным и устойчивым. Восстановление тыс. юнитов, согласно данным платформы DXB
экономики и рынка недвижимости за interact. Более высокие объемы ввода – 34 тыс.
предыдущие два года привело к росту объемов юнитов в год позволят увеличить обеспеченность
строительства, что выражается в росте объемов населения жильем до 0,25 юнита на 1 жителя.
ввода и новых проектов, однако на текущем Рост обеспеченности выглядит естественным,
этапе предложение представляется поскольку Дубай намерен привлекать для
справедливым и в совокупности влияние постоянного проживания и ведения бизнеса все
факторов предложения пока не превышает большее число высоко обеспеченных людей.
влияния факторов спроса.
Факторы влияния на цены на рынке недвижимости Дубая
*Сила – экспертная оценка степени влияния того или иного фактора на цены (3 –
сильное, 2 – умеренное, 1 – незначительное); может меняться в зависимости от Источник: fäm Properties на основе данных DXB Interact
стадии развития рынка недвижимости.
34
При условии отсутствия внешних глобальных В настоящее время нет предпосылок для
шоков в 2024 году динамика роста экономики снижения объемов предложения в 2024 году.
Дубая сохранится. Однако, стоит учитывать, что Вышедшие в 2023 году проекты при сохранении
прогноз показателей на 2024 год опирается на заявленных сроков строительства позволят
более высокую базу. Это означает, что даже при удерживать текущие темпы ввода жилья в
сохранении высоких темпов развития приросты ближайшие два года на уровне 32 – 43 тысячи
уже не будут такими внушительными, как в 2022 юнитов в год.
и 2023 годах. Мы ожидаем прирост средней

цены квадратного фута в диапазоне 4-7%, Застройщики становятся более избирательными
причем на рынке апартаментов прироста может в конкурентной борьбе, стараясь создавать
и не быть, а более высокий рост сохранится на востребованный продукт. При этом на фоне
рынке вилл. Рост цен может сохраниться в 2024 высокого спроса и возросших ставок по ипотеке
году в самых востребованных сегментах – условия по рассрочкам от застройщиков стали
сегменте экономичных и ликвидных студий и в менее привлекательными, чем два года назад. У
сегменте люкс. Данный рост может быть многих из них появилось ограничение
обусловлен сохранением высокого спроса в минимальный суммы, после оплаты которой
данных сегментах, в то время как в наиболее возможна перепродажа недвижимости с целью
массовом сегменте апартаментов пик спроса сокращения спекулятивного роста цен. В
прошел. среднесрочной перспективе возможно
уравновешивание спроса и предложения на
рынке недвижимости Дубая.
35
2024
Глоссарий
AED – Дирха́м ОАЭ — денежная единица Объединённых INDIVIDUAL TRANSACTION – Индивидуальная транзакция –
Арабских Эмиратов. Код по ISO 4217 — AED. Курс доллара вторичная купля-продажа (перепродажа) объекта
США к дирхаму ОАЭ стабилен, 1 доллар США равен 3,67 недвижимости между частными лицами.
дирхам ОАЭ.
DOWN PAYMENT – Первоначальный взнос – сумма денег,

SQUARE FOOT (sqft/f2) Квадратный фут (кв. фут) — единица которую покупатель недвижимости оплачивает первой
измерения площади в английской системе мер, согласно плану рассрочки, минимальный платеж, без
используемая также в ОАЭ и США. 1 квадратный фут равен которого сделка в принципе невозможна.
0,0929 квадратных метров.
NEW LAUNCH – Новый запуск – стадия реализации

UNIT – юнит, LOT – лот – объект недвижимости (квартира, инвестиционно-строительного проекта, связанная с выводом
вилла, помещение коммерческого назначения и др.)
его на рынок и стартом продаж. В Дубае брокеры и инвесторы
– объект недвижимости.
тщательно готовятся к выходу новых проектов, поскольку

проекты зарекомендовавших себя застройщиков продаются
APARTMENTS – Сегмент апартаментов рынка недвижимости очень быстро.
Дубая включает помещения в многоэтажных зданиях:

квартиры в жилых домах, апартаменты, не являющиеся PRE-LAUNCH – первый этап продажи инвестиционно-
жилой недвижимостью, и гостиничные номера в отелях. В строительного проекта от застройщика для крупных
центральных районах Дубая распространены здания инвесторов, как правило, в закрытом формате.
высотой более 30 этажей.
LAUNCH – дата официального начала продаж инвестиционно-

VILLS – Сегмент вилл и таунхаусов рынка недвижимости строительного проекта от застройщика, старт продаж.
Дубая включает объекты малоэтажного строительства:

виллы и квартиры в таунхаусах в 1- или 2-этажном MORTGAGE (Ипотека) – заем денежных средств под залог
исполнении (реже 3-4 этажа). В Дубае встречаются объекта недвижимости.
комплексы от 2 до нескольких тысяч юнитов. В крупные

комплексы вилл, как правило, входят также COMPLETION DATE – срок ввода строительного проекта в
административные здания.
эксплуатацию, завершение строительства.
1BDR – 1 bedroom – квартира с одной изолированной HANDOVER DATE – срок передачи готового объекта
спальней.
покупателю.
READY/EXISTING PROPERTIES – Сегмент готовых объектов FREEHOLD –эксклюзивное право владения недвижимостью в
недвижимости – рынок недвижимости, на котором сделки Эмиратах (без ограничений по сроку владения).
совершаются в завершенных объектах, т. е. с помещениями в

готовых зданиях (вторичный рынок недвижимости).
LEASEHOLD – право владения недвижимостью в Эмиратах,

фактически долгосрочная аренда до 99 лет.
OFF-PLAN PROPERTIES/PROPERTIES UNDER CONSTRUCTION

– Сегмент строящихся объектов недвижимости – рынок DLD – Dubai Land Department - Земельный департамент Дубая
недвижимости, на котором сделки совершаются в – орган государственной власти, который регламентирует и
НЕзавершенных объектах, т. е. с помещениями в строящихся контролирует рынок недвижимости Дубая. Все сделки с
зданиях.
недвижимостью оформляются через DLD.
DEVELOPER TRANSACTION – Транзакция с застройщиком – RERA – Real Estate Regulatory Agency – Департамент
первичная купля-продажа объекта недвижимости от регулирования рынка недвижимости – подразделение DLD,
застройщика/девелопера (первичный рынок недвижимости).
которое контролирует лицензирование участников рынка

недвижимости в Дубае, ход строительства проектов.
INDIVIDUAL TRANSACTION – Индивидуальная транзакция –
вторичная купля-продажа (перепродажа) объекта
недвижимости между частными лицами.
PAYMENT PLAN – План рассрочки определяет размер,

количество и сроки платежей для приобретения объекта
недвижимости в рассрочку от застройщика.

+971585935897
+79037288707
36
Отчёт подготовила команда
fäm Properties Russian  

& CIS Desk
«Если вы хотите получить бесплатную
консультацию по вашему
инвестпортфелю или оценку объекта
недвижимости, обращайтесь к нам!»
 
Head of Russian  
& CIS Desk fäm Properties
Русскоязычная команда fäm Properties — надежный посредник в

решении юридических и инвестиционных вопросов, связанных с
рынком недвижимости Дубая.
Благодаря доступу к инструментам всесторонней оценки объектов

ведущих застройщиков ОАЭ, аналитический департамент fäm
Properties предоставляет исчерпывающую информацию для
инвесторов: показатели потенциальной доходности, спроса и
предложения, наиболее выгодные объекты в каждом квартале,
динамику ценообразования, ориентиры для выбора стратегии
(долгосрочного и краткосрочного инвестирования).
Команда fäm Properties помогает инвесторам и релокантам выбрать

объект недвижимости для получения дохода от сдачи в аренду или
перепродажи, получения резидентской и «золотой» визы с правом
проживания семьи инвестора на территории ОАЭ.
Мы предоставляем персональную подборку объектов на выбор,

учитываем все пожелания инвестора и ищем лучшие предложения
на рынке Дубая.
 
Телеграм канал
Валерий Тумин // экспертно о недвижимости,
финансах и технологиях
https://t.me/valeriytumin
37
Услуги, которые оказывает
Департамент Аналитики
fäm Properties
Сопровождение Инвест-оценка
девелоперских   портфеля
проектов под ключ
Разработка Дайджест новых

инвестиционной запусков  
стратегии с аналитическим
обзором
Маркетинговые
исследования
под заказ
Отчёт подготовили
Валерий Тумин Анна Мамаева
Sales Director,
директор Департамента
Head of Russian & CIS Desk Аналитики
Александр Сазонов Александра Ряпосова

руководитель направления руководитель направления
анализа данных по сопровождению
девелоперов
Анастасия Пономарева
руководитель направления
моделирования и
инвестиционного анализа
38
2024
О компании fäm Properties

Properties 
агентство
Развитие
15 17
Управление
продаж недвижимостью
лет на рынке
офисов Частные
недвижимости инвестиции Медиа 24/7
Развитие
холдинг Дизайн
750 6000+
и руководство интерьера
брокеров отзывов
Holiday Homes
Инспекция
4,9 Google
Ипотека
и консультации
Адреса офисов
Головной офис fäm — City Walk fäm — Meydan Branch fäm HO — Bay Square 1
Bldg. 13, Office 303 & 304 City Walk Boulevard Shop Meydan Heights Retail Bldg. 01 Office 801,802,806
Bay Square, Business Bay, 8 - 02, Dubai, UAE Centre Unit G 10 Ground Bay Square, Business Bay,
Dubai, UAE Level Dubai, UAE Dubai, UAE
Russian office Bldg. 12 fäm — Dubai Harbour fäm — Motor City fäm — Mudon
Office 507 Bay Square, Unit 12, Groundfloor Dubai Motor City- Control Tower Shop No. 2 & 1, Al Salam,
Business Bay, Dubai, UAE Harbour Masters Bldg., Unit 2803 Dubai, UAE Mudon Community Center,
Dubai, UAE Dubai Land, Dubai, UAE
fäm — Villanоva fäm — Jumeirah Park fäm — Palm fäm Living — Bay
Community Mall, Shop 16,
Shop G10, Jumeirah park Golden Mile 9, Shop 10 Square 10
Dubai, UAE east pavilion, Jumeirah Galleria Palm Jumeirah, Bldg. 10, Office 304 Bay
Park, Dubai, UAE Dubai, UAE Square Business Bay, UAE
fäm — Al Furjan fäm — Marina fäm 24/7 Media LLC

FRJP R-27B Pavilion AL 1401 Marina Plaza, Dubai Bldg. 13, Office 303 & 304
Furjan South Pavillion, Marina, Dubai, UAE Bay Square Business Bay,
Dubai, UAE Dubai, UAE
Контакты
+971 585 935897

@famproperties.ru @famproperties @fampropertiesru
+7 958 697 5910
39

Report 2023 - Compressed

Загружено:

Сведения о документе

Оригинальное название

Авторское право

Доступные форматы

Поделиться этим документом

Поделиться или встроить документ

Параметры публикации

Этот документ был вам полезен?

Это неприемлемый материал?

Авторское право:

Доступные форматы

Report 2023 - Compressed

Загружено:

Авторское право:

Доступные форматы

Годовой отчёт рынка

По итогу 2023 г. на рынке было заключено максимальное количество сделок за

Мы с командой fäm Properties понимаем, что только глубокий анализ и

По итогам 2023 года Дубай занял

8-е место в рейтинге самых

79,6 тыс. ед. Это максимальный результат за

Более 50% всех сделок в 2023 г. обеспечили

Ценовая динамика остается высокой в сегменте

[3] Учитываются только сделки типа Sale.

Годовая динамика количества сделок на

Поведение индикатора, во-первых, вызвано В сегменте апартаментов спрос в целом

наблюдается недостаток объектов с 3 спальнями

юнитов, 76% – это апартаменты, оставшиеся 24%

fäm Properties Russian & CIS Desk,

Годовая динамика ввода объектов жилой

Источник: fäm Properties на основе данных DXB Interact

fäm Properties Russian & CIS Desk,

превышает результат 2022 года на 5% в объектами, который по состоянию на конец

относительном выражении. 2022 года составлял 0,22 юнита на 1 жителя,

необходимо 510 тыс. новых юнитов к 2040

Стабильно высокие цены на нефть последние

уровне предыдущего пика 2018 года. Прогноз Транспортировка и хранение

экспертов на 2024–2025 годы по цене нефти – Финансовая и страховая Государственное

умеренный, ожидается сохранение текущего

уровня 70–80 долларов за баррель. Зависимость

В докладе МВФ сообщается, что на ненефтяной

[5] https://www.imf.org/en/Publications/WEO/Issues/2023/10/10/world-economic-outlook-october-2023 [7] https://openknowledge.worldbank.org/entities/publication/5e00d62a-f0c0-462c-a551-4360d22cb705

Валерий Тумин // экспертно о +971585935897

В соответствии с данными статистики на Темпы прироста ВВП по секторам

В настоящий момент в Дубае разработана и

Торговля; ремонт автотранспорта

Искусство, развлечения и отдых

Инвестиции. Приток капитала В Дубае запускается строительство новой

что в прошлом году ОАЭ заняли 4-е место в

В 2023 году ОАЭ вновь попали в топ-25 по

fäm Properties Russian & CIS Desk,

Технологии английского языка и высокой цифровизации

Что касается средней заработной платы в Дубае в

постоянного населения до 5,8 млн человек с

fäm Properties Russian & CIS Desk,

Уже второй год подряд Дубай признан лучшим

Наибольшая доля – 14,3% – в туристическом

Россияне заняли 4-е место в рейтинге с долей Саудовская Арабия

6,5%. США и Китай заняли 6 и 7 место Великобритания

соответственно. По сравнению с предыдущим Россия

годом доля российских туристов выросла с 4,5% Оман

до 6,5%, что позволило России подняться в этом США

рейтинге на 1 позицию. Китай

Поток пассажиров аэропортов

fäm Properties Russian & CIS Desk,

Гостиничный фонд Мероприятия в сфере

Средняя заполняемость отелей в 3-м квартале

2023 года составила 75%, что на 5% больше по

единиц, прирост за год составил 4%[15].

На 2024 год в городе запланировано проведение

дирхам[17]. По прогнозу рост показателей

следующие два года продолжится, но не такими

Гостиничный фонд в Дубае по итогам 3 кв.

Валерий Тумин // экспертно о +971585935897

ед. Это максимальный результат за историю

почти 60% всех сделок на рынке жилой

Структура сделок по количеству сделок на жилом

[18] Учитываются только сделки типа Sale.