PROSPECTO DEFINITIVO DA OFERTA PBLICA DE DISTRIBUIO DAS COTAS DA PRIMEIRA EMISSO DO

MAIS SHOPPING LARGO 13 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO - FII

CNPJ/MF n 11.697.585/0001-67
No Montante de

R$ 90.840.000,00
(noventa milhes e oitocentos e quarenta mil reais) Cdigo ISIN BRMSHPCTF008 Registro da Oferta na CVM sob o n CVM/SRE/RFI/2010/024, em 11 de outubro de 2010
Oferta pblica de distribuio de 90.840 (noventa mil e oitocentas e quarenta) cotas, com valor unitrio de R$ 1.000,00 (mil reais) (Cotas), todas nominativas e escriturais, a serem integralizadas vista, exclusivamente em moeda corrente nacional, no ato da subscrio das Cotas, no montante total de R$ 90.840.000,00 (noventa milhes e oitocentos e quarenta mil reais) (Oferta). A administrao do FUNDO, abaixo definido, realizada pelo BANCO BRADESCO S.A., instituio financeira com sede na Cidade de Deus, s/n, Prdio Amarelo, 2 andar, Vila Yara, no Municpio de Osasco, Estado de So Paulo, CEP 06.029-900, inscrito no CNPJ/MF sob o n 60.746.948/0001-12 (Instituio Administradora, Administradora ou Bradesco), na forma da Lei n 8.668, de 25 de junho de 1993 (Lei n 8.668/93), e da Instruo n 472, emitida pela Comisso de Valores Mobilirios (CVM) em 31 de outubro de 2008 (ICVM n 472/08). A Oferta foi aprovada pela Instituio Administradora, conforme Regulamento do Fundo anexo ao Instrumento Particular de Constituio de Fundo de Investimento Imobilirio celebrado pela Instituio Administradora, em 3 de maro de 2010, e registrado em 8 de maro de 2010, perante o 2 Cartrio de Registro de Ttulos e Documentos da Cidade de Osasco - SP sob o n 238414, e instrumento de alterao do Regulamento do Fundo firmado em 28 de julho de 2010 e registrado em 02 de agosto de 2010, perante o 2 Cartrio de Registro de Ttulos e Documentos da Cidade de Osasco - SP sob o n 241084 (Regulamento). O FUNDO disciplinado pela Lei n 8.668/93, pela ICVM n 472/08 e pelas demais disposies legais e regulamentares que lhe forem aplicveis, sendo regido pelo seu Regulamento. O BANCO BRADESCO BBI S.A., instituio financeira estabelecida no Municpio de So Paulo, Estado de So Paulo, na Avenida Paulista, n 1.450, 8 andar, Bairro de Cerqueira Csar, CEP 01310-917, inscrito no CNPJ/MF sob o n 06.271.464/0073-93 (Coordenador Lder ou BBI), foi contratado pela Administradora para realizar a Oferta das Cotas da 1 Emisso do MAIS SHOPPING LARGO 13 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO - FII, inscrito no CNPJ/MF sob o n 11.697.585/0001-67 (FUNDO), em conformidade com a Instruo CVM n 400, de 29 de dezembro de 2003, conforme alterada (ICVM n 400/03), e com as demais disposies legais e regulamentares aplicveis. A Oferta foi registrada junto CVM sob o n CVM/SRE/RFI/2010/024, em 11 de outubro de 2010. As Cotas sero registradas para negociao no mercado secundrio, exclusivamente no mercado de bolsa administrado pela BM&FBOVESPA S.A. - Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros, observado o disposto neste Prospecto e no Regulamento do FUNDO. Os Investidores devem ler a seo Fatores de Risco, nas pginas 40 a 50 deste Prospecto, para avaliao dos riscos que devem ser considerados antes do investimento nas Cotas. O Prospecto foi elaborado de acordo com as normas atualmente vigentes e contm as informaes relevantes necessrias ao conhecimento, pelos Investidores da Oferta, das Cotas do FUNDO, da Administradora, de suas respectivas atividades e situaes econmico-financeiras, bem como dos riscos inerentes Oferta. O investimento do FUNDO de que trata este Prospecto apresenta riscos para o Investidor. Ainda que a Instituio Administradora mantenha sistema de gerenciamento de riscos, no h garantia de completa eliminao da possibilidade de perdas para o FUNDO e para o Investidor. O FUNDO de investimento de que trata este Prospecto no conta com garantia da Instituio Administradora do FUNDO, de qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, do Fundo Garantidor de Crditos - FGC. Qualquer rentabilidade que venha a ser obtida pelo FUNDO no representa garantia de rentabilidade futura. As informaes contidas nesse Prospecto esto em consonncia com o Regulamento, porm, no o substituem. recomendada a leitura cuidadosa tanto deste Prospecto quanto do Regulamento, com especial ateno para as clusulas relativas ao objetivo e poltica de investimento do FUNDO, bem como s disposies do Prospecto que tratam dos fatores de risco a que este est exposto. A autorizao para constituio e funcionamento do FUNDO, bem como o registro da Oferta das Cotas, no implicam, por parte da CVM, garantia de veracidade das informaes prestadas, ou julgamento sobre a qualidade do FUNDO, de sua Administradora, de sua poltica de investimento, do empreendimento que constitui seu objeto, ou, ainda, das Cotas a serem distribudas. Todo Investidor, ao ingressar no FUNDO, dever atestar, por meio de termo de adeso ao Regulamento e de cincia de risco (Termo de Adeso), que recebeu exemplar deste Prospecto e do Regulamento, que tomou cincia dos objetivos do FUNDO, de sua poltica de investimento, da composio da carteira, da taxa de administrao, dos riscos associados ao seu investimento no FUNDO e da possibilidade de ocorrncia de variao e perda no Patrimnio Lquido do Fundo e, consequentemente, de perda, parcial ou total, do capital investido pelo Investidor. No h garantia de que o tratamento aplicvel aos Cotistas, quando da amortizao e/ou resgate de suas Cotas, ser o mais benfico dentre os previstos na legislao tributria vigente. Para maiores informaes sobre a tributao aplicvel aos Cotistas do FUNDO e ao FUNDO, vide seo Regras de Tributao. As Informaes contidas neste Prospecto Definitivo esto sob anlise da Comisso de Valores Mobilirios, a qual ainda no se manifestou a seu respeito. Portanto, o presente Prospecto Definitivo est sujeito a complementao e correo. AO INVESTIDOR RECOMENDADA A LEITURA CUIDADOSA DO PROSPECTO E DO REGULAMENTO DO FUNDO ANTES DE ACEITAR A OFERTA.

COORDENADOR LDER DA OFERTA

ADMINISTRAO, ESCRITURAO DE COTAS, CUSTDIA E CONTROLADORIA DO FUNDO

GESTO DO FUNDO

EMPREENDEDOR E ADMINISTRADOR DO SHOPPING

AUDITORIA DO FUNDO E DO SHOPPING

ESTUDO DE VIABILIDADE

A data do presente Prospecto 13 de outubro de 2010

(Esta pgina foi intencionalmente deixada em branco)

NDICE
Informaes Contidas Neste Prospecto ............................................................................................. 1. Definies ............................................................................................................................................. 2. Glossrio de Termos Especficos do Setor e do Empreendimento .................................................. 3. Consideraes sobre Estimativas e Declaraes acerca do Futuro ................................................. 4. Sumrio do Empreendimento e do Fundo......................................................................................... 5. Informaes Cadastrais do FUNDO.................................................................................................. 6. Caractersticas da Oferta.................................................................................................................... a. b. c. d. e. f. g. h. i. j. k. l. m. n. o. p. Quantidade e Valor das Cotas ..................................................................................................... Plano da Oferta............................................................................................................................ Prazo da Distribuio .................................................................................................................. Subscrio e Integralizao......................................................................................................... Direito das Cotas ......................................................................................................................... Negociao de Cotas ................................................................................................................... Alterao das Circunstncias, Revogao ou Modificao da Oferta ......................................... Pblico Alvo da Oferta................................................................................................................ Inadequao da Oferta a Investidores ......................................................................................... Suspenso e Cancelamento da Oferta ......................................................................................... Publicao de Informaes da Oferta.......................................................................................... Aprovao da Oferta ................................................................................................................... Regime de Colocao.................................................................................................................. Novas Emisses .......................................................................................................................... Custos da Oferta......................................................................................................................... Cronograma Estimativo ............................................................................................................. 6 7 10 17 18 22 23 23 24 27 27 29 29 29 30 30 30 30 30 31 31 31 32 33 33 33 33 33 34 34 34 34 35 35

7. Identificao da Administradora, Coordenador Lder, Assessores Legais, Auditores e demais Prestadores de Servio .................................................................................... a. b. c. d. e. f. g. h. i. j. Identificao da Instituio Administradora do FUNDO e prestadora do servio de cobrana e arrecadao........................................................................................................... Identificao da Instituio Gestora do FUNDO ........................................................................ Identificao do Coordenador Lder da Oferta............................................................................ Identificao dos Auditores Independentes do FUNDO e do Mais Shopping Largo 13............. Identificao da Instituio Escrituradora................................................................................... Identificao dos Assessores Legais ........................................................................................... Identificao da Empresa Responsvel pelo Laudo de Avaliao .............................................. Identificao da Empresa Responsvel pela Vistoria da Obra .................................................... Identificao da Empresa Administradora do Mais Shopping Largo 13 e da Administradora Fsica do Mais Shopping Largo 13.................................................................... Identificao da Empresa Administradora dos Condminos ......................................................

8. Descrio da Administradora do FUNDO e do Coordenador Lder .............................................. a. b. Breve Histrico da Instituio Administradora do FUNDO ....................................................... Breve Histrico do Coordenador Lder .......................................................................................

36 36 37 39 40 40 41 44 47 50 51 52 53 53 54 56 56 56 57 57 58 58 58 59 59 59 60 61 62 62 62 63 63 63 64 64 64 64 65 65 65

9. Relacionamento entre Administradora, Coordenador Lder, Auditores e demais Prestadores de Servio...................................................................................................................... 10. Fatores de Risco ................................................................................................................................ a. b. c. d. e. Riscos Relacionados a Fatores Macroeconmicos...................................................................... Risco Relacionados aos Setores de Shopping Centers e Imobilirio .......................................... Riscos Relacionados ao Mais Shopping Largo 13 ...................................................................... Riscos Relativos ao FUNDO....................................................................................................... Riscos Relativos Oferta e s Cotas ...........................................................................................

11. Destinao dos Recursos................................................................................................................... 12. Capitalizao ..................................................................................................................................... 13. Viso Geral do Setor de Fundos de Investimento Imobilirio e Aspectos Tributrios............... a. b. Viso Geral ................................................................................................................................. Regras de Tributao...................................................................................................................

14. Viso Geral do Setor de Shopping Centers...................................................................................... a. b. c. d. e. f. g. h. i. j. k. l. m. n. Indstria Mundial de Shopping Centers...................................................................................... Indstria Brasileira de Shopping Centers.................................................................................... Evoluo do Nmero de Shopping Centers no Brasil (Unidades) .............................................. Evoluo da ABL no Brasil ........................................................................................................ Desempenho e Diagnstico do Setor no Brasil ........................................................................... Evoluo do Faturamento e do Trfego ...................................................................................... Evoluo do Faturamento-Comrcio Varejista e Shopping Centers ........................................... Evoluo do Faturamento do Setor de Shopping Centers e do PIB Brasileiros.......................... Crescimento da Renda Bruta Disponvel .................................................................................... Motivos para Visitar um Shopping Center.................................................................................. Distribuio Regional dos Shopping Centers por ABL .............................................................. Tendncias da Indstria Brasileira de Shopping Centers ............................................................ Concentrao do Mercado de Shopping Centers Brasil e EUA ............................................... Classificao dos Shopping Centers ........................................................................................... i. Tipos de Shopping Centers.................................................................................................... ii. Lojas ncoras ........................................................................................................................ iii. Lojas Satlites........................................................................................................................ iv. Funcionamento ...................................................................................................................... v. Receitas e Despesas ............................................................................................................... vi. Formas de Financiamento...................................................................................................... o. Regulamentao Relativa aos Shopping Centers ........................................................................ i. Condomnio ........................................................................................................................... ii. Condomnio Pro Indiviso....................................................................................................... iii. Condomnio Edilcio.............................................................................................................. iv. Conveno de Condomnio....................................................................................................

v. Associao Civil .................................................................................................................... vi. Estatuto da Associao dos Lojistas ...................................................................................... vii. Contrato de Administrao .................................................................................................... viii. Regimento Interno ................................................................................................................. ix. Caractersticas de Normas Gerais .......................................................................................... x. Caractersticas Gerais das Locaes Comerciais ................................................................... xi. Renovao Compulsria da Locao..................................................................................... xii. Reviso do Aluguel................................................................................................................ xiii.Direito de Preferncia ............................................................................................................. p. Aspectos Ambientais................................................................................................................... i. Licenas e Autorizaes Ambientais ..................................................................................... ii. Resduos Slidos e Tratamento de Efluentes......................................................................... iii. Responsabilizao Ambiental................................................................................................ 15. Viso Geral do Mais Shopping Largo 13 ........................................................................................ a. b. c. d. Conceito ...................................................................................................................................... Localizao e Pblico Alvo do Mais Shopping Largo 13 ........................................................... Viso Geral do Projeto ................................................................................................................ Estruturao Societria................................................................................................................ i) Associao Civil ...................................................................................................................... ii) Comit .................................................................................................................................... iii) Assemblia ............................................................................................................................ Administrao Imobiliria do Mais Shopping Largo 13 ............................................................. Fundo de Promoo..................................................................................................................... Cobrana de Aluguel................................................................................................................... Escopo da Auditoria no Shopping............................................................................................... Servios de Cobrana e Fluxo Financeiro................................................................................... Histrico do Empreendimento e Descrio dos Imveis............................................................. Descrio das Etapas de Construo do Projeto.......................................................................... i. Autorizaes e Licenas ........................................................................................................ ii. Construtoras........................................................................................................................... iii. Metr ..................................................................................................................................... iv. Seguros .................................................................................................................................. v. Monitoramento por parte de Empresa de Gerenciamento de Obra ........................................ Servios de Administrao, Comercializao, Lojas Modulares, Merchandising, Consultoria e Gerenciamento de Marketing................................................................................ Regulamentao Relativa ao Mais Shopping Largo 13............................................................... i. Estatuto Social da Associao Civil do Empreendimento ................................................... ii. Condomnio Pro Indiviso .................................................................................................... iii. Contrato de Locao das Lojas e das Lojas Modulares ....................................................... iv. Normas Gerais de Locao.................................................................................................. v. Estatuto das Associao dos Lojistas................................................................................... vi. Contrato de Administrao .................................................................................................. vii. Regimento Interno ............................................................................................................... Concorrncia ............................................................................................................................... Inadimplncia.............................................................................................................................. Sazonalidade ............................................................................................................................... Propriedade Intelectual................................................................................................................

65 66 67 67 67 67 68 69 69 69 69 70 70 71 71 71 72 75 76 77 77 78 79 79 81 81 82 85 85 85 86 86 86 86 86 87 87 87 88 88 88 89 89 89 89 89

e. f. g. h. i. j. k.

l. m.

n. o. p. q.

r. s. t.

u.

v. x. y.

Opinio da Administrao em Relao ao Seguro ...................................................................... Operao do Estacionamento ...................................................................................................... Tributao Operao do Projeto............................................................................................... i) Tributao Federal ................................................................................................................... ii) Tributao Municipal ............................................................................................................. Pendncias Judiciais e Administrativas....................................................................................... i. Cvel .................................................................................................................................... ii. Trabalhista ........................................................................................................................... iii. Tributria ............................................................................................................................. Endividamento ............................................................................................................................ nus e Garantias que recaem sobre o Mais Shopping Largo 13................................................. Possibilidade de Transao Societria ........................................................................................

90 90 90 92 92 92 92 92 92 93 93 93 94 95 96 99 101 105 120 131 163 163 163 165 166 166 166 167 167 167 168 168 169 170

16. Estudo de Viabilidade....................................................................................................................... 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. Objetivo ...................................................................................................................................... Metodologia................................................................................................................................ Caractersticas da Regio............................................................................................................ O Mais Shopping Largo 13......................................................................................................... O Mercado de Shopping Centers ................................................................................................ Demanda para Investimento Imobilrio...................................................................................... Definies e Valores de Referncia para a Avaliao do Mais Shopping Largo 13...................

17. Viso Geral da REP .......................................................................................................................... a. b. c. Estruturao e Administrao de Centros de Convenincias e Servios (CCS) e Shopping Centers ..................................................................................................................... Prestao de Servios de Consultoria e Planejamento da Expanso da Rede de Varejo............. Estrutura das Sociedades do Grupo.............................................................................................

18. Caractersticas do Mais Shopping Largo 13 Fundo de Investimento Imobilirio FII ............. a. b. c. d. e. f. g. h. Base Legal e Regulamentar......................................................................................................... Forma de Condomnio e Administrao ..................................................................................... Prazo ........................................................................................................................................... Objeto do FUNDO ...................................................................................................................... Representante dos Cotistas.......................................................................................................... Objetivo da Presente Emisso de Cotas ...................................................................................... Despesas e Encargos do FUNDO................................................................................................ Caractersticas das Cotas.............................................................................................................

19. Da Poltica de Investimentos do Mais Shopping Largo 13 - Fundo de Investimento Imobilirio - FII ...............................................................................................................................

20. Anexos ................................................................................................................................................ Regulamento .......................................................................................................................... Estudo do Mercado ................................................................................................................ Minuta do Relatrio de monitoramento da construo da obra ............................................. Instrumento Particular de Constituio de Fundo de Investimento Imobilirio que deliberou a emisso ........................................................................................................ e. Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Frao Ideal de Imveis e Acesses, com Condies Suspensivas e Outras Avenas Projeto A ................................. f. Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Frao Ideal de Imveis e Acesses, com Condies Suspensivas e Outras Avenas Projeto C ................................. g. Certido Atualizada da Ficha da Matrcula 325.099, do 11 Registro de Imveis da Comarca da Capital, Estado de So Paulo ...................................................... h. Certido Atualizada da Ficha da Matrcula 338.532, do 11 Registro de Imveis da Comarca da Capital, Estado de So Paulo ...................................................... i. Certido Atualizada da Ficha da Matrcula 330.439, do 11 Registro de Imveis da Comarca da Capital, Estado de So Paulo; ..................................................... j. Certido Atualizada da Ficha da Matrcula 249.288, do 11 Registro de Imveis da Comarca da Capital, Estado de So Paulo ...................................................... k. Certido Atualizada da Ficha da Matrcula 319.746, do 11 Registro de Imveis da Comarca da Capital, Estado de So Paulo ...................................................... l. Certido Atualizada da Ficha da Matrcula 283.916, do 11 Registro de Imveis da Comarca da Capital, Estado de So Paulo ...................................................... m. Certido Atualizada da Ficha da Matrcula 319.744, do 11 Registro de Imveis da Comarca da Capital, Estado de So Paulo ..................................................... n. Certido Atualizada da Ficha da Matrcula 282.595, do 11 Registro de Imveis da Comarca da Capital, Estado de So Paulo ...................................................... o. Certido Atualizada da Ficha da Matrcula 348.961, do 11 Registro de Imveis da Comarca da Capital, Estado de So Paulo ...................................................... p. Certido Atualizada da Ficha da Matrcula 358.399, do 11 Registro de Imveis da Comarca da Capital, Estado de So Paulo ...................................................... q. Transcrio n 232.374, 11 Registro de Imveis da Comarca da Capital, Estado de So Paulo............................................................................................................... r. Transcrio n 231.432, 11 Registro de Imveis da Comarca da Capital, Estado de So Paulo............................................................................................................... s. Transcrio n 166.941, 11 Registro de Imveis da Comarca da Capital, Estado de So Paulo............................................................................................................... t. Estatuto Social da Associao Civil do Mais Shopping Largo 13 ......................................... u. Conveno de Condomnio Pro Indiviso ............................................................................... v. Modelo do Boletim de Subscrio ......................................................................................... w. Instrumento Particular de Contrato de Estruturao, Colocao e Distribuio Pblica de Cotas ................................................................................................ x. Declarao da Administradora, em nome do FUNDO, nos termos do Artigo 56 da ICVM n 400/03 ................................................................................................................................ y. Declarao do Coordenador Lder, nos termos do Artigo 56 da ICVM n 400/03 ................ z. Declarao da Largo 13 sobre a veracidade das informaes contidas no Prospecto ............ ai. Carto de CNPJ/MF do FUNDO ........................................................................................... a. b. c. d.

171 173 305 329 333 339 383 427 435 439 445 451 457 463 471 477 481 487 491 495 499 517 571 579 627 631 635 639

INFORMAES CONTIDAS NESTE PROSPECTO

As informaes constantes deste Prospecto sobre o nosso setor, incluindo estimativas, foram extradas de pesquisas internas e de mercado, dados disponveis ao pblico e publicaes do setor de shopping centers. Essas informaes foram obtidas de fontes que consideramos confiveis, como ABRASCE, CHINA & ASSOCIADOS GEOMARKETING, CBRE, BM&FBOVESPA S.A. Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros, IBGE, IBOPE, entre outros. Apesar de no ter procedido a qualquer investigao independente para verificar a exatido e correio dessas informaes, no h motivos para acreditar que elas sejam imprecisas ou incorretas em algum aspecto relevante. Contudo, no ser prestada qualquer declarao quanto exatido e correio dessas informaes. Este Prospecto contm informaes e perspectivas de desempenho acerca do FUNDO, do Mais Shopping Largo 13 e do mercado de shopping centers, que envolvem riscos e incertezas. Em que pesem as informaes constantes deste Prospecto tenham sido obtidas de fontes idneas e confiveis, e as perspectivas de desempenho do Mais Shopping Largo 13 e do FUNDO sejam baseadas em convices e expectativas razoveis, no h garantia de que o desempenho futuro seja consistente com essas perspectivas. Os eventos futuros podero diferir sensivelmente das tendncias aqui indicadas.

1.

DEFINIES

Para fins do presente Prospecto, as definies listadas nesta seo, salvo se outro significado lhes for expressamente atribudo, tm o seguinte significado: Administradora, Instituio Administradora e Custodiante Banco Bradesco S.A., instituio financeira com sede na Cidade de Deus, s/n, Prdio Amarelo, 2 andar, Vila Yara, no Municpio de Osasco, Estado de So Paulo, CEP 06.029900, inscrito no CNPJ/MF sob o n 60.746.948/0001-12, instituio responsvel pela administrao, escriturao de Cotas em nome de seus titulares e custodiante dos ativos do FUNDO. Assembleia Geral Extraordinria de Cotistas do FUNDO. Banco Bradesco S.A., instituio financeira com sede na Cidade de Deus, s/n, Prdio Amarelo, 2 andar, Vila Yara, no Municpio de Osasco, Estado de So Paulo, CEP 06.029900, inscrito no CNPJ/MF sob o n 60.746.948/0001-12, instituio responsvel pelo processo de cobrana bancria das receitas do Mais Shopping Largo 13. Assembleia Geral Ordinria de Cotistas do FUNDO. Anncio de Encerramento da Oferta de Cotas do FUNDO elaborado nos termos da ICVM n 400/03. Anncio de Incio da Oferta de Cotas elaborado nos termos da ICVM n 400/03. KPMG Auditores Independentes, com sede na Rua Dr. Renato Paes de Barros, n 33, 17 andar, Itaim Bibi, So Paulo SP, inscrita no CNPJ/MF sob o n 57.755.217/0001.29. Aviso que antecede o Anncio de Incio e traz informaes complementares Oferta. BM&FBOVESPA S.A. Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros, pessoa jurdica com sede na Rua XV de Novembro, n 275, Centro, So Paulo SP, inscrita no CNPJ/MF sob o n 09.346.601/0001-25. CB Richard Ellis. Condio Suspensiva prevista no Compromisso de Venda e Compra do Projeto A e no Compromisso de Venda e Compra do Projeto C., que condiciona a efetivao do negcio nela previsto integral captao, registro e autorizao de funcionamento do FUNDO pela CVM.

AGE Agente de Cobrana

AGO Anncio de Encerramento Anncio de Incio Auditor Independente

Aviso ao Mercado BM&FBOVESPA S.A. Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros

CBRE Condio Suspensiva

Contrato de Distribuio

Instrumento Particular de Contrato de Estruturao, Colocao e Distribuio Pblica Primria de Cotas da Primeira Emisso do FUNDO, firmado entre a Administradora, em nome do FUNDO, e o Coordenador Lder, o qual regula a distribuio pblica de Cotas objeto da Oferta. Banco Bradesco BBI S.A., instituio financeira estabelecida no Municpio de So Paulo, Estado de So Paulo, na Avenida Paulista, n 1.450, 8 andar, Bairro de Cerqueira Csar, CEP 01.310-917, inscrito no CNPJ/MF sob o n 06.271.464/0073-93, na qualidade de instituio integrante do sistema de distribuio de valores mobilirios, podendo o Coordenador Lder subcontratar outras instituies integrantes do sistema de distribuio de valores mobilirios com o fim de realizar a distribuio das Cotas de emisso do FUNDO. Cotas de emisso do FUNDO. Titulares das Cotas de emisso do FUNDO. Comisso de Valores Mobilirios. Emisso de Cotas do FUNDO. Fundo Garantidor de Crditos, associao civil sem fins lucrativos, com personalidade jurdica de direito privado, cujo objetivo prestar garantia de crdito contra as instituies associadas, quais sejam, todas as instituies financeiras e associaes de poupana e emprstimo, nas hipteses de liquidao, interveno extrajudicial ou falncia; reconhecimento pelo Banco Central do Brasil (BACEN) do estado de insolvncia da instituio, ou, ainda, em determinadas situaes expressamente autorizadas pelo BACEN. Fundo de Investimento Imobilirio. Mais Shopping Largo 13 Fundo de Investimento Imobilirio FII, inscrito no CNPJ/MF sob o n 11.697.585/0001-67. No admite o resgate de cotas de emisso do FII por seus cotistas. BRAM Bradesco Asset Management S.A. DTVM, instituio financeira com sede na Avenida Paulista, n 1.450, 6 andar, Cerqueira Csar, no Municpio de So Paulo, Estado de So Paulo, CEP 01.310-100, inscrita no CNPJ/MF sob o n 62.375.134/0001-44, instituio responsvel pela gesto dos ativos que compem a carteira do FUNDO. Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica.

Coordenador Lder ou BBI

Cotas ou Cota Cotistas CVM Emisso FGC

FII FUNDO Fundo de Condomnio Fechado Gestor

IBGE

IBOPE

Empresa de pesquisa de mercado que fornece informaes e estudos sobre mdia, opinio pblica, consumo, marca, comportamento e mercado. Instruo CVM n 205, de 14 de janeiro de 1994, revogada pela ICVM n 472/08. Instruo CVM n 206, de 14 de janeiro de 1994. Instruo CVM n 400, de 29 de dezembro de 2003. Instruo CVM n 472, de 31 de outubro de 2008. Imposto sobre a Renda da Pessoa Fsica ou Jurdica ndice Nacional de Custo da Construo, divulgado pela Fundao Getulio Vargas FGV. Pessoas fsicas e jurdicas, investidores institucionais, residentes e domiciliadas no Brasil ou no exterior, bem como fundos de investimento que tenham como objetivo investimentos de longo prazo. Lei n 9.779, de 19 de janeiro de 1999. Votos dos Cotistas que representem metade mais uma das Cotas subscritas e integralizadas. Votos dos Cotistas que representem metade mais uma das Cotas subscritas e integralizadas dos Cotistas presentes na respectiva AGE ou AGO. A Oferta poder ser encerrada pelo Administrador, caso se verifique a subscrio mnima de Cotas em valor suficiente para a aquisio mnima da frao ideal de 20% do Mais Shopping Largo 13, equivalente a RS 47.640.000,00 (quarenta e sete milhes e seiscentos e quarenta mil reais) Oferta Pblica de Distribuio das Cotas da Primeira Emisso do FUNDO. Regulamento do FUNDO, datado de 03/03/2010 e devidamente registrado sob o n 238.414, em 08/03/2010, perante o 2 Cartrio de Registro de Ttulos e Documentos da Cidade de Osasco SP.

ICVM n 205/94 ICVM n 206/94 ICVM n 400/03 ICVM n 472/08 Imposto sobre a Renda INCC Investidores

Lei n 9.779/99 Maioria Absoluta Maioria Simples

Montante Mnimo

Oferta Regulamento

2.

GLOSSRIO DE TERMOS ESPECFICOS DO SETOR E DO EMPREENDIMENTO

Associao Brasileira de Shopping Centers. rea Bruta Locvel, que corresponde soma de todas as reas disponveis para locao em shopping centers, exceto quiosques. REPASE, contratada mediante celebrao do Instrumento Particular de Contrato de Prestao de Servios de Assessoria, Consultoria e Administrao do Mais Shopping Largo 13, para manter o bom funcionamento do Mais Shopping Largo 13, competindo a ela as atribuies que lhes forem cometidas pela Administradora dos Condminos, tais como, entre outras previstas no Contrato de Administrao Comercial do Mais Shopping Largo 13, as seguintes: representar os interesses dos condminos e gesto comercial do Empreendimento, administrar as receitas e as despesas de exclusiva responsabilidade dos condminos relacionadas s locaes, incluindo, mas no se limitando, os valores arrecadados a ttulo de res sperata (cesso de direito de uso), taxa de adeso para lojas modulares (quando e se for cabvel) e decorrentes da explorao do estacionamento do Mais Shopping Largo 13. REP Imobiliria, contratada mediante celebrao do Instrumento Particular de Contrato de Prestao de Servios de Assessoria, Consultoria e Administrao das Condminas do Mais Shopping Largo 13, firmado com a Largo XIII e pelo FUNDO, para realizar em nome dos Condminos, as seguintes atividades, sem prejuzo de outras: a) representar os Condminos, ativa e passivamente em juzo ou fora dele, bem como perante quaisquer rgos do Sistema de Administrao Direta ou Indireta do Poder Executivo, tais como Autarquias, Sociedades de Economia Mista, Empresas Pblicas, Federais ou Estaduais, sempre que necessrio; b) contratar Administradora do Mais Shopping Largo 13, e aplicar as penalidades devidas, quando for o caso; c) contratar a locao dos espaos comerciais do Mais Shopping Largo 13 junto aos lojistas, e aplicar as penalidades devidas, quando for o caso, nos termos do contrato de locao; d) contratar a empresa responsvel pela operao do estacionamento do Mais Shopping Largo 13, e aplicar as penalidades devidas, quando for o caso; e) contratar empresa responsvel pela auditoria do Condomnio Pro Indiviso, e aplicar as penalidades devidas, quando for o caso; e f) representar os Condminos na Associao Civil. REPASE, contratada pela Associao Civil do Mais Shopping Largo 13 mediante celebrao do Instrumento Particular de Contrato de Prestao de Servios de Assessoria, Consultoria e Administrao Fsica do Mais Shopping Largo 13, para, entre outras atribuies: a) planejar, orar e administrar os recursos e as despesas, inclusive elaborar o oramento anual do Mais Shopping

Abrasce ABL

Administradora do Mais Shopping Largo 13 ou REPASE

Administradora dos Condminos ou REP Imobiliria

Administradora Fsica do Mais Shopping Largo 13

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Largo 13 para cada exerccio financeiro vincendo; b) receber pagamentos e dar quitao, contratar, distratar e estabelecer clusulas e condies de prestao de servios em geral; c) zelar pelo cumprimento rigoroso por parte dos lojistas do estatuto da Associao Civil, as Normas Gerais declaratria, o Regimento Interno, o Estatuto da Associao de lojistas, o contrato de locao e demais regras que vierem a ser estabelecidas para o bom funcionamento do Mais Shopping Largo 13. Assembleia Os Condminos se reuniro anualmente, at o ltimo dia do primeiro quadrimestre civil de cada ano, em Assembleia Geral Ordinria, que deliberar sobre as seguintes matrias: apreciao das contas prestadas pela Associao Civil ou pelo Condomnio Edilcio, conforme o caso, relativos ao exerccio vencido; apreciao do oramento proposto pela Associao Civil ou pelo Condomnio Edilcio, conforme o caso, para o exerccio seguinte; eleio dos 5 (cinco) membros eletivos do Comit e de seus respectivos suplentes, quando for o caso; e outros assuntos de interesse geral, que tenham constado do edital de convocao. Entidade de direito privado, sem fins lucrativos, constituda na forma de pessoa jurdica, at que seja institudo o Condomnio Edilcio, cujas diretrizes estaro previstas no Estatuto Social da Associao Civil do Mais Shopping Largo 13, organizada para: a) representar os Condminos, ativa e passivamente em juzo ou fora dele, bem como perante quaisquer rgos do Sistema de Administrao Direta ou Indireta do Poder Executivo, tais como Autarquias, Sociedades de Economia Mista, Empresas Pblicas, Federais ou Estaduais, sempre que necessrio; b) contratar a Administradora Fsica do Mais Shopping Largo 13, e aplicar as penalidades devidas, quando for o caso, nos termos Contrato de Prestao de Servios de Administrao Fsica de Empreendimento Comercial; c) Administrao do FPP, abaixo definido, visando tomada de decises estratgicas sobre melhor aplicao de verbas arrecadadas, para obter a melhor promoo do Mais Shopping Largo 13; d) aprovar, posteriormente, o oramento anual para o exerccio financeiro vincendo, que tenha sido elaborado pela Administradora Fsica do Mais Shopping Largo 13 e aprovado pelo Comit tudo a ser ratificado por aprovao da Assembleia Geral Ordinria do Condomnio; e) contratar as empresas responsveis pela limpeza, segurana e manuteno do Mais Shopping Largo 13, e aplicar as penalidades devidas, quando for o caso; e f) contratar, demitir e aplicar penas disciplinares aos empregados da Associao Civil. Constitudo por 7 (sete) membros que iro representar os interesses de todos os Condminos no que tange a operao, administrao, celebrao dos negcios, contratos e todos os aspectos da conduo diria da atividade do Mais Shopping Largo 13.

Associao Civil do Mais Shopping Largo 13

Comit

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Compromisso de Venda e Compra do Projeto A. Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Frao Ideal de Imveis e Acesses, com Condio Suspensiva, e Outras Avenas celebrado, em 27 de julho de 2010, entre o FUNDO, devidamente representado pela Administradora, e a Largo XIII, na qualidade de proprietria dos Imveis, para regular a aquisio, pelo FUNDO, da frao ideal de 40% (quarenta por cento), dos Imveis Projeto A, bem como de 40% (quarenta por cento) de frao ideal do Mais Shopping Largo 13, pronto e acabado, nos termos do Projeto A, abaixo definido. Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Frao Ideal de Imveis e Acesses, com Condio Suspensiva, e Outras Avenas celebrado, em 27 de julho de 2010, entre o FUNDO, devidamente representado pela Administradora, e a Largo XIII, na qualidade de proprietria dos Imveis, para regular, uma vez implementadas as condies suspensivas, a aquisio, pelo FUNDO, da frao ideal mnima de 40% (quarenta por cento), dos Imveis Projeto C, bem como de 40% (quarenta por cento), no mximo, de frao ideal do Mais Shopping Largo 13 concludo, nos termos do Projeto C. Conjunto das futuras edificaes do Mais Shopping Largo 13 prontas e acabadas, consistentes, preliminarmente, na unidade autnoma Garagem e na unidade autnoma Edifcio, com suas respectivas e correspondentes fraes ideais no terreno, bem como nas partes e nas reas comuns do empreendimento, tudo de co-propriedade da Largo XIII, da FHB e do FUNDO, que poder ser futuramente institudo sob o regime de condomnio edilcio na forma da Lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964 (Lei n 4.591/64) e dos artigos 1331 e seguintes do Cdigo Civil. Co-propriedade voluntria, indivisvel e por partes ideais de todo o terreno e de todas as futuras construes e benfeitorias destinadas ao Mais Shopping Largo 13, de titularidade comum da Largo XIII, da FHB e do FUNDO, na forma dos artigos 1.314 e seguintes do Cdigo Civil. A Largo XIII, a FHB, o FUNDO e as pessoas fsicas ou jurdicas que vierem a aderir aos termos e condies da Conveno do Condomnio Pro Indiviso, na qualidade de coproprietrios do Mais Shopping Largo 13, com interesse em regular o exerccio da co-propriedade do Mais Shopping Largo 13, bem como sua operao. Conta de titularidade do Bradesco, pela qual sero captados o aluguel, encargos e verba promocional do Mais Shopping Largo 13. FHB Empreendimentos e Participaes Ltda., sociedade empresria limitada, com sede no Municpio de So Paulo, Estado de So Paulo, na Rua Iguatemi, n 192, 6 andar, Itaim Bibi, CEP 01.451-010, inscrita no CNPJ/MF sob o n 07.054.260/0001-99, com NIRE 35.219.530.202, a qual detm 4% dos Imveis, abaixo definido, bem como 4% do Empreendimento.

Compromisso de Venda e Compra do Projeto C.

Condomnio Edilcio

Condomnio Pro Indiviso

Condminos

Conta Centralizadora

FHB Empreendimentos e Participaes Ltda. ou FHB

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FPP Imveis Imveis Projeto A

Fundo de Promoo e Publicidade para a utilizao nas promoes e publicidade de shopping centers. Imveis Projeto A e Imveis Projeto C, quando mencionados em conjunto. Imveis que, inicialmente, sero objeto de investimento do FUNDO, via a aquisio, pelo FUNDO, da frao ideal de 40% (quarenta por cento), dos imveis abaixo listados, para a construo do Mais Shopping Largo 13, quais sejam: (1) Prdios situados na Rua Amador Bueno, ns 219, 229 e 235, e respectivo terreno designado REA A.1, no 29 Subdistrito, Santo Amaro, objeto da matrcula n 319.744, do 11 Cartrio do Registro de Imveis da Comarca da Capital do Estado de So Paulo; (2) Trs armazns situados na Rua Baro do Rio Branco, ns 279 e 283, no 29 Subdistrito, Santo Amaro, objeto da matrcula n 283.916, do 11 Cartrio do Registro de Imveis da Comarca da Capital do Estado de So Paulo; e (3) Terreno situado na Avenida Padre Jos Maria, no 29 Subdistrito, Santo Amaro, delineado pelo permetro A-24-Z05-Z04-Z03-Z02-Z01-A27-A26-A, objeto da matrcula n 319.746, do 11 Cartrio do Registro de Imveis da Comarca da Capital do Estado de So Paulo. ou Imveis Imveis que integraro o Projeto C, situados na Rua Amador Bueno n.s 223, 243, 249 e 257, objeto da Matrcula n. 358.399 e das Transcries n.s 232.374, 231.432 e 166.941, respectivamente, todas do 11 Oficial de Registro de Imveis de So Paulo SP. Imveis que, possivelmente, faro parte do projeto de expanso do Mais Shopping Largo 13, nos termos do Projeto D, quais sejam: (1) Prdio situado na Rua Particular, n 04, com acesso pela Rua Amador Bueno, n 327, no lugar denominado Chcara Amaro Andr, 29 Subdistrito, Santo Amaro, objeto da matrcula n 325.099, do 11 Cartrio do Registro de Imveis da Comarca da Capital do Estado de So Paulo; (2) Casa situada na Rua Particular, n 06 com entrada pela Rua Amador Bueno, n 327, no 29 Subdistrito, Santo Amaro, objeto da matrcula n 338.532, do 11 Cartrio do Registro de Imveis da Comarca da Capital do Estado de So Paulo; (4) Prdio situado na Rua Particular, n 10, com entrada pela Rua Amador Bueno, n 327, no 29 Subdistrito, Santo Amaro, objeto da matrcula n 330.439, do 11 Cartrio do Registro de Imveis da Comarca da Capital do Estado de So Paulo; (5) Prdio situado na Rua Particular, n 12, com entrada pela Rua Amador Bueno, n 327, no 29 Subdistrito, Santo Amaro, objeto da matrcula n 249.288, do 11 Cartrio do Registro de Imveis da Comarca da Capital do Estado de So Paulo; (8) Prdio situado na passagem sem denominao n 2, e seu terreno designado rea B, no 29 Subdistrito, Santo Amaro, objeto da matrcula n 282.595, do 11 Cartrio do Registro de Imveis da Comarca da Capital do Estado de So Paulo; (9) Casa situada na Rua Particular n 8, com acesso pela Rua Amador Bueno, n 327, no lugar denominado Chcara Amaro Andr, no 29 Subdistrito, Santo Amaro, objeto da matrcula n 348.961, do 11 Cartrio do Registro de Imveis da Comarca da Capital do Estado de So Paulo;

Imveis Compromissados Projeto C

Imveis Projeto D

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Imveis Prprios Normas Gerais Regedoras de Locaes

Os Imveis Projeto A e os Imveis projeto D. Normas Gerais de Locao, Administrao, Funcionamento e Fiscalizao do Mais Shopping Largo 13 que contm as normas gerais disciplinadoras das locaes, uso e funcionamento das lojas de uso comercial do Mais Shopping Largo 13. Largo XIII Empreendimento Imobilirio Ltda., sociedade empresria limitada, com sede no Municpio de So Paulo, Estado de So Paulo, na Rua Joaquim Floriano, n 466, Bloco C, 2 andar, Sala 81, Ed. Corporate, Itaim Bibi, inscrita no CNPJ/MF sob o n 08.983.930/0001-14. Na data da publicao deste prospecto a Largo XIII era detentora de 96% dos Imveis, bem como 96% do Empreendimento. So operaes varejistas que atraem o maior trfego de consumidores para o shopping center. So lojas com reas maiores que 1.000 m. So grandes anunciantes na mdia eletrnica e imprensa, possuem polticas promocionais arrojadas e operam fortemente com credirio. As lojas ncoras mais usuais so lojas de departamentos completas, juniores e de descontos, hipermercados e supermercados. So lojas de no mximo 20m colocadas em amplo ambiente comum onde insumos como iluminao, climatizao e sistemas de combate a incndios so comuns a todos os lojistas. Com mix variado e grande quantidade, sua grande fora est baseada em sua massa crtica e preos reduzidos atraindo consumidores das classes B e C. Lojas satlites so lojas que gravitam em torno das lojas ncoras e Mega Lojas, complementando e diversificando o tenant mix de produtos que compem o shopping center. Podem utilizar reas de at 500 m e utilizam ramos de atividades especficas como vesturio, artigos do lar, artigos diversos, alimentao do tipo fast food, restaurantes, convenincias e servios. Empreendimento imobilirio, cuja construo foi iniciada em 1 de maio de 2009, situado no Largo 13 de Maio, bairro de Santo Amaro, Municpio de So Paulo, Estado de So Paulo, que possuir uma rea total construda de 47.985,21m nos termos do projeto A. A concluso do Empreendimento esta prevista para 29 de outubro de 2010. Este conceito de loja foi criado a partir do surgimento nos Estados Unidos da Amrica, na dcada de 80, das lojas ditas Category Killers e que comearam tambm a se desenvolver no Brasil na dcada de 90. Podem ser consideradas lojas deste gnero aquelas operaes que esgotam uma determinada linha de mercadorias, em grande escala, no que diz respeito a variedade de produtos e a especializao, usando grande superfcie de loja (em torno de 500 m at 2.500 m).

Largo XIII Empreendimento Imobilirio Ltda. ou Largo XIII

Lojas ncoras

Lojas Modulares ou Lojas de Mall

Lojas Satlites

Mais Shopping Largo 13 ou Empreendimento

Mega Lojas

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Projeto A

Projeto j aprovado pela Prefeitura da cidade de So Paulo, conforme o Alvar de Aprovao e Edificao de Obra Nova n 2008/59379-00, emitido em 24 de dezembro de 2008. Este projeto prev que o Mais Shopping Largo 13 ser desenvolvido inicialmente sobre os imveis objeto das matrculas ns. 283.916, 319.744 e 319.746 e que ser constitudo, nesta primeira etapa, por 2 (dois) pavimentos destinados a instalao de espaos comerciais e 2 (dois) pavimentos de estacionamento com 711 (setecentas e onze) vagas no includas neste nmero as vagas para deficientes fsicos, motocicletas, taxis, caminhes e utilitrios, j includas no Projeto A. O Projeto A conta com a rea bruta locvel de 12.386,54,26m (doze mil, trezentos e oitenta e seis metros e cinquenta e quatro centmetros quadrados), a rea computvel total de 24.880,71m (vinte e quatro mil, oitocentos e oitenta metros e setenta e um centmetros quadrados), rea total construda de 47.985,21 m (quarenta e sete mil, novecentos e oitenta e cinco metros e vinte e um centmetros quadrados) e a rea total de terreno de 17.182,52m (dezessete mil, cento e oitenta e dois metros e cinquenta e dois centmetros quadrados). Nesta rea bruta locvel esto previstos 231 (duzentos e trinta e um) espaos para lojas do Mais Shopping Largo 13; 130 (cento e trinta) espaos comerciais para lojas perifricas sendo que deste nmero 03 (trs) devero ser destinados a Lojas ncora, 11 (onze) para Mega-Lojas, 21 (vinte e um) espaos para operaes de alimentao e o restante destinado a Lojas Satlite. Est prevista ainda a operao de 08 (oito) salas de cinema e 25 (vinte e cinco) quiosques distribudos pelo Mais Shopping Largo 13. Projeto modificativo ao Projeto A, j protocolado junto Prefeitura da cidade de So Paulo, pelo qual os imveis confrontantes situados na Rua Amador Bueno n.s 223, 243, 249 e 257 (Transcries n.s 232.374, 231.432, 166.941 e matrcula 358.399, respectivamente, todas do 11 Oficial de Registro de Imveis de So Paulo) passam a integrar o Mais Shopping Largo 13. Com a implementao do Projeto C, o Mais Shopping Largo 13 passar a contar com a rea bruta locvel de 13.511,10m (treze mil, quinhentos e onze mil e dez centmetros quadrados), a rea computvel total de 26.074,28m (vinte e seis mil e quinze metros e vinte e oito centmetros quadrados), a rea total construda de 49.732,09 m (quarenta e nove mil, setecentos e trinta e dois metros e nove centmetros quadrados) e uma rea total de terreno de 17.875,92 m (dezessete mil, oitocentos e setenta e cinco metros e noventa e dois centmetros quadrados)..

Projeto C

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Projeto D Projeto modificativo, que far parte do plano de expanso do Mais Shopping Largo 13 e que contar com a incluso de todos os Imveis Projeto A, Imveis Projeto C e Imveis Projeto D, por meio do qual o Mais Shopping Largo 13 passar a contar com cerca de 52.840,66m (cinquenta e dois mil e oitocentos e quarenta metros quadrados e sessenta e seis centmetros quadrados) de rea construda; 96 (noventa e seis) novas vagas de estacionamento; rea bruta locvel de cerca de 13.140 m (treze mil, cento e quarenta metros quadrados) e 29.204,12m de rea total computvel. O Projeto D aumentar a rea bruta locvel em aproximadamente 74 (setenta e quatro) espaos para lojas do Mais Shopping Largo 13, 06 (seis) espaos comerciais destinados s lojas perifricas e 02 (dois) novos quiosques. REP Real Estate Partners Desenvolvimento Imobilirio S.A., sociedade annima, com sede no Municpio de So Paulo, na Rua Joaquim Floriano, n 466, 2 Andar Sala 64 Ed. Corporate, Bairro Itaim Bibi, CEP: 04534-002, inscrita no CNJP/MF sob o n 08.572.741/0001-59, com NIRE 35.300.353.489, controladora da REPASE. REP Imobiliria Administradora de Imveis e Crditos Imobilirios Ltda., sociedade empresria limitada, com sede no Municpio de So Paulo, na Rua Joaquim Floriano, n 466, 2 Andar Sala 102, Ed. Corporate, Bairro Itaim Bibi, CEP 04.534-002, inscrita no CNPJ/MF sob o n 09.358.564/0001-75. REPASE ADMINISTRAO E SERVIOS LTDA., sociedade empresria limitada, com sede no Municpio de So Paulo, Estado de So Paulo, na Rua Joaquim Floriano, n 466, 2 andar, Sala 132, Ed. Corporate, Bairro Itaim Bibi, CEP 04.534-002, inscrita no CNPJ/MF sob o n 11.812.319/0001-38, que tem como funo prestar servios de gesto de shopping centers. Estudo de mercado, a fim de oferecer ao pblico frequentador o perfil de lojas, servios e demais operaes desejadas, visando tambm a gerar uma circulao adequada entre todas as reas do empreendimento.

REP

REP Imobiliria

REPASE

Tenant Mix

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3.

CONSIDERAES SOBRE ESTIMATIVAS E DECLARAES ACERCA DO FUTURO

Este Prospecto contm declaraes prospectivas. As declaraes que apresentem natureza hipottica, que dependam de acontecimentos ou condies futuras ou que a eles se refiram ou que incluam palavras como espera, prev, pretende, planeja, acredita, estima e expresses similares so declaraes prospectivas. Embora a Administradora, o Coordenador Lder e o Gestor do FUNDO acreditem que essas declaraes prospectivas sejam baseadas em pressupostos razoveis, essas declaraes esto sujeitas a vrios riscos e incertezas e so feitas levando-se em conta as informaes s quais atualmente a Administradora, o Coordenador Lder e o Gestor do FUNDO tm acesso. Ademais, determinadas informaes referentes ao Brasil e ao setor de shopping centers includas neste Prospecto foram compiladas de dados disponveis ao pblico em geral, sendo que a Administradora, o Coordenador Lder e o Gestor no assumem qualquer responsabilidade pela veracidade ou preciso dessas informaes. As declaraes prospectivas podero ser influenciadas por certos fatores, incluindo os seguintes: (a) conjuntura geral econmica, poltica, financeira e comercial, tanto no Brasil como no exterior, inclusive nveis de demanda e de preos; (b) flutuaes da taxa de juros, inflao e variaes na taxa de cmbio do Real em relao ao dlar dos Estados Unidos da Amrica; (c) concorrncia; (d) leis e regulamentos editados, e/ou que venham a ser editados, que afetem ou possam afetar o FUNDO, o Mais Shopping Largo 13, a Administradora, o Coordenador Lder e o Gestor do FUNDO; (e) finalizao da construo e inaugurao do Mais Shopping Largo 13, bem como sua boa performance; e (f) outros fatores identificados ou discutidos na seo Fatores de Risco, nas pginas 40 a 50 deste Prospecto. As declaraes prospectivas da Administradora, do Coordenador Lder e do Gestor do FUNDO no constituem garantia de desempenho futuro, podendo os resultados ou acontecimentos efetivos diferir de forma relevante das expectativas expressas nas declaraes prospectivas em razo da incerteza inerente s estimativas, previses e projees. Em vista dessas incertezas, as declaraes prospectivas no devem ser utilizadas como um parmetro objetivo. Potenciais investidores devero conduzir suas prprias investigaes sobre tendncias ou previses discutidas ou inseridas neste Prospecto, bem como sobre as metodologias e assunes em que se baseiam as discusses sobre tendncias e previses. Nada previsto neste Prospecto constitui, ou deve ser entendido como sendo, promessa ou garantia sobre resultados ou eventos futuros.

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4.

SUMRIO DO EMPREENDIMENTO E DO FUNDO

Apresentamos a seguir um sumrio do Empreendimento e do FUNDO, incluindo pontos fortes e estratgias. Este sumrio no contm todas as informaes que o Investidor deve considerar antes de tomar sua deciso de investimento. O Investidor deve ler atentamente todo este Prospecto para uma melhor compreenso do Empreendimento e do FUNDO, especialmente as informaes contidas nas sees Fatores de Risco, Viso Geral do Mais Shopping Largo 13, Estudo de Viabilidade e Caractersticas do Mais Shopping Largo 13 Fundo de Investimento Imobilirio FII. Conceito Inovador do Mais Shopping Largo 13 O Mais Shopping Largo 13 um projeto inovador no setor de shopping centers, por introduzir em So Paulo um novo conceito de lojas: as Lojas Modulares. Estas lojas modulares possuem tamanho reduzido, de aproximadamente 10 a 20m2, em que o espao locado para o lojista mediante pagamento de um preo fixo por ms, independentemente do volume de vendas apurado, o que tambm elimina preocupaes com auditorias junto caixa de lojas. Do ponto vista de layout interno, o Mais Shopping Largo 13 ter um grande salo que disponibilizar a infraestrutura de ar condicionado e sprinklers para as Lojas de Mall, uma vez que estas no tero teto coberto e estaro posicionadas no centro dos pavimentos. Do ponto de vista contratual, as Lojas Modulares seguiro no regime de contratao de prazo indeterminado, sem direito a renovao compulsria, o que permite maior flexibilidade ao ajuste constante do mix de lojas, ficando tambm preservada a possibilidade de rpida substituio do lojista. Nas bordas dos pavimentos, haver lojas perifricas como as usualmente conhecidas nos demais shopping centers, com espao maior (com mezaninos para estocagem) e regime contratual padro, alm de mega lojas e uma loja ncora conforme comumente conhecidas. Localizao O Mais Shopping Largo 13 destaca-se por sua localizao, uma vez que est situado na regio conhecida como Largo 13 de Maio, no bairro de Santo Amaro, na Cidade de So Paulo, Estado de So Paulo, cuja populao flutuante estimada em 1.000.000 (um milho) de transeuntes por dia, com predominncia de fluxo das pessoas pertencentes s classes B, C e D. Este grande fluxo de pessoas deve-se aos seguintes pontos de atrao: Poupatempo Santo Amaro, que atende, diariamente, cerca de 12.000 (doze mil) pessoas; Terminal Santo Amaro, atendido por 58 linhas de nibus regulares; Estao de Metr Largo Treze, da linha 5-Lils do Metr, interligada Rede Metropolitana de Transporte, e que ser futuramente objeto de expanso at a estao Chcara Klabin, integrando-se s Linhas 1-Azul, 2-Verde e futura 17-Ouro, bem como ao futuro Corredor Diadema-Brooklin, da EMTU/SP; novo campus da Universidade Nove de Julho (Uninove); proximidade s futuras instalaes do SESC de Santo Amaro e de outros colgios, contando com cerca de 15.000 (quinze mil) estudantes; e locais adicionais de destaque, como: instalaes do Banco Santander, Clube Jorge Bruder, SENAI Ari Torres, Hospital Alvorada, Subprefeitura de Santo Amaro, Frum de Santo Amaro, Cartrio, Universidade Santo Amaro UNISA e Igreja Santo Amaro.

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Projeto A primeira etapa das obras foi realizada pela Construtora Adolpho Lindenberg S/A, que executou a terraplanagem, incluindo a escavao e a conteno de terrenos vizinhos, tudo em carter preparatrio para as obras de execuo do Empreendimento. A segunda etapa encontra-se em desenvolvimento pela Brookfield Incorporaes S.A., que ter como responsabilidade executar servios de construo do Empreendimento, pelo regime de administrao com preo alvo garantido, de acordo com os projetos aprovados junto Prefeitura Municipal de So Paulo. O FUNDO realizar a aquisio, nos termos do Compromisso de Venda e Compra do Projeto A ou do Compromisso de Venda e Compra do Projeto C, firmados sob o regime chamado de turn key, que consiste na entrega da obra em condies de pleno funcionamento. Ou seja, o Mais Shopping Largo 13 dever ser entregue devidamente concludo e em perfeitas condies de uso, nos exatos termos dos respectivos instrumentos, bem como dos projetos e das especificaes tcnicas de construo e acabamento. Todas as responsabilidades e custeios at a entrega da obra em condies de pleno funcionamento so da Largo XIII. Somente aps a inaugurao, estimada para 29 de outubro de 2010, que o Mais Shopping Largo 13 estar em condies de auferir receitas. Por sua vez, o FUNDO tambm s ter como distribuir resultados aos Cotistas aps o Mais Shopping Largo 13 ser inaugurado e ter realizado sua primeira distribuio de resultados aos seus proprietrios. Processo de Aquisio de Frao Ideal do Mais Shopping Largo 13 pelo FUNDO No caso de captao da totalidade do montante da Oferta, o FUNDO ir utilizar 95,1% (noventa e cinco inteiros e um dcimo por cento) dos recursos captados para realizar o pagamento para a aquisio da frao ideal de 40% (quarenta por cento) dos Imveis Projeto A e dos Imveis Projeto C, bem como para aquisio da frao ideal de 40% (quarenta por cento) do Mais Shopping Largo 13, Largo XIII, da maneira a seguir exposta, sendo que os 4,9% (quatro inteiros e nove dcimos por cento) dos recursos captados remanescentes sero destinados ao pagamento dos custos da Oferta: (i) Pagamento do Compromisso de Venda e Compra do Projeto A: Nos termos da clusula 6.1 do Compromisso de Venda e Compra do Projeto A, o FUNDO ir realizar o pagamento para aquisio da frao ideal de 40% (quarenta por cento) dos Imveis Projeto A, bem como para aquisio da frao ideal de 40% (quarenta por cento) do Mais Shopping Largo 13, Largo XIII, em uma parcela inicial de 76,75% (setenta e seis vrgula setenta e cinco por cento) do preo total, a ttulo de sinal e princpio de pagamento; uma parcela a prazo de 20,25% (vinte vrgula vinte e cinco cento) do preo total, dividida em 3 (trs) parcelas, conforme o andamento/cumprimento de eventos determinados do cronograma fsico-financeiro das obras de construo do Mais Shopping Largo 13, e o saldo final de 3% (trs por cento), aps a entrega definitiva do Mais Shopping Largo 13, pronto e acabado; e (ii) Pagamento do Compromisso de Venda e Compra do Projeto C: Nos termos da clusula 6.1 do Compromisso de Venda e Compra do Projeto C, o FUNDO ir realizar o pagamento para aquisio da frao ideal de 40% (quarenta por cento) dos Imveis Projeto C, bem como para aquisio da frao ideal de 40% (quarenta por cento) do Mais Shopping Largo 13, Largo XIII, da seguinte maneira e na seguinte proporo:

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Do Pagamento do valor atribudo a construo (a) Parcela vista: de 76,75% (setenta e seis vrgula setenta e cinco por cento) do valor atribudo a construo; (b) Parcela de 20,25% (vinte vrgula vinte e cinco cento) do valor atribudo a construo, dividida em 3 (trs) parcelas, conforme o andamento/cumprimento de eventos determinados do cronograma fsico-financeiro das obras de construo do Mais Shopping Largo 13; e (c) O saldo final de 3% (trs por cento), aps a entrega definitiva do Mais Shopping Largo 13, pronto e acabado. Caso qualquer dos eventos previstos no item (b), acima j tenha ocorrido quando do pagamento da parcela vista do item (a) acima, o respectivo valor referente parcela do evento ocorrido ser imediatamente acrescida parcela vista do item (a) acima. Para a liberao das parcelas relacionadas aos eventos de avano nas obras, o FUNDO contratou a Engebanc Engenharia e Servios Ltda., empresa de engenharia, para realizar o monitoramento e emisso relatrios comprovando tais avanos.

Do Pagamento do valor atribudo aos Imveis Projeto C O pagamento do valor atribudo ao Imveis Projeto C ser efetuado medida em que ocorram os registros das escrituras dos referidos Imveis Projeto C. Cada vez que o valor de qualquer dos quatro imveis representativos do valor atribudo ao Imveis Projeto C seja devido, seu respectivo pagamento ser realizado na seguinte proporo: (a) Parcela vista: de 76,75% (setenta e seis vrgula setenta e cinco por cento) do valor de cada imvel representativo do valor atribudo ao Imveis Projeto C; Parcela de 20,25% (vinte vrgula vinte e cinco cento) do valor atribudo a construo, dividida em 3 (trs) parcelas, conforme o andamento/cumprimento de eventos determinados do cronograma fsico-financeiro das obras de construo do Mais Shopping Largo 13; e O saldo final de 3% (trs por cento), aps a entrega definitiva do Mais Shopping Largo 13, pronto e acabado.

(b)

(c)

Caso qualquer dos eventos previstos no item (b), acima j tenha ocorrido quando do pagamento da parcela vista do item (a) acima, o respectivo valor referente parcela do evento ocorrido ser imediatamente acrescida parcela vista do item (a) acima. Para a liberao das parcelas relacionadas aos eventos de avano nas obras, o FUNDO contratou a Engebanc Engenharia e Servios Ltda., empresa de engenharia, para realizar o monitoramento e emisso relatrios comprovando tais avanos.

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Estudo de Viabilidade Foi contratada a empresa CB Richard Ellis para realizar o estudo de viabilidade do Mais Shopping Largo 13. A metodologia utilizada para a opinio de valor foi a do fluxo de caixa descontado, projetado por um perodo de 10 (dez) anos, acrescido do valor de perpetuidade. Para a projeo, foram apresentadas diversas premissas de mercado e sobre a expectativa de performance do Mais Shopping Largo 13. Alm disso, foi tambm elaborada uma anlise de valor para o FUNDO, decorrente da opinio de valor do Mais Shopping Largo 13. Maiores detalhes so encontrados na seo Estudo de Viabilidade deste Prospecto.

Fundo de Investimento Imobilirio com Monitoramento do Fluxo Financeiro do Ativo Imobilirio Aps a inaugurao do Mais Shopping Largo 13, o FUNDO receber o resultado lquido do Mais Shopping Largo 13, na proporo de sua frao ideal, e far a distribuio aos Cotistas mensalmente. O Gestor do FUNDO ter mecanismos para compreender e questionar os valores distribudos, pois o Mais Shopping Largo 13 ter seu fluxo financeiro de entrada e sada de recursos transitando em contas centralizadoras e distribuidoras no Banco Bradesco S.A.. Sempre que cada lojista pagar seu aluguel, este pagamento ocorrer por meio de boleto bancrio. O boleto de cada lojista j apresentar a destinao dos recursos pagos, que transitaro por Conta Centralizadora e depois sero distribudos s seguintes contas: aluguel, encargos comuns (despesas) e FPP. Esta ltima, aps dedues de faturas em curso anormal e despesas extraordinrias e outras (detalhadas neste Prospecto), ser o ltimo destino antes da distribuio ao FUNDO. Todo este fluxo ocorrer dentro de contas correntes mantidas dentro do ambiente da instituio financeira, de titularidade da instituio financeira, e operacionalizadas pela Largo XIII. Futuras fontes de receitas, como estacionamento e explorao de espaos publicitrios, to logo sejam contratadas, tero seus respectivos fluxos financeiros transitando por estruturas similares. Alm disso, tanto as demonstraes financeiras do Mais Shopping Largo 13 quanto as demonstraes financeiras do FUNDO sero auditadas pelos Auditores Independentes. Desta forma, o Gestor do FUNDO, por meio de sua participao na Assembleia e no Comit do Mais Shopping Largo 13, poder solicitar esclarecimentos aos administradores do Empreendimento sempre que considerar necessrio, seguindo as regras da Conveno de Condomnio Pro-Indiviso.

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5.

INFORMAES CADASTRAIS DO FUNDO

Identificao do FUNDO: Mais Shopping Largo 13 Fundo de Investimento Imobilirio FII, inscrito no CNPJ/MF sob o n. 11.697.585/0001-67, com seus atos constitutivos originalmente registrados no 2 Cartrio de Registro de Ttulos e Documentos da Cidade de Osasco SP sob o n 238.414, em 8 de maro de 2010. Registro da Oferta do Fundo na CVM: Registro perante a CVM, concedido sob o n CVM/SRE/RFI/2010/024, em 11 de outubro de 2010. Diretora Responsvel pelo FUNDO: Denise Pauli Pavarina de Moura. Pgina na Internet: http://www.shopinvest.com.br/br/pf/fundos_bram.asp. Auditores Independentes: KPMG Auditores Independentes. Jornal de Divulgao: Valor Econmico e o Estado de So Paulo. Informaes Adicionais: Quaisquer informaes complementares sobre a Oferta podero ser obtidas com (i) o Coordenador Lder, (ii) a Administradora, (iii) a BM&FBOVESPA S.A. Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros e (iv) a CVM. Declaraes: As declaraes da Administradora, em nome do FUNDO, e do Coordenador Lder, nos termos do artigo 56 da ICVM n 400/03, encontram-se anexas a este Prospecto.

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6.
a.

CARACTERSTICAS DA OFERTA

Quantidade e Valor das Cotas No Regulamento do FUNDO, ficou autorizada a primeira emisso de Cotas do FUNDO, em srie nica, totalizando um montante de at R$ 90.840.000,00 (noventa milhes oitocentos e quarenta mil reais), divididos em at 90.840 (noventa mil oitocentas e quarenta) Cotas, no valor de R$ 1.000,00 (um mil reais) cada uma, tendo sido emitidas e sendo objeto da presente Oferta 90.840 (noventa mil oitocentas e quarenta) Cotas. O montante mnimo da primeira emisso de Cotas, para a constituio e funcionamento do FUNDO, de RS 47.640.000,00 (quarenta e sete milhes e seiscentos e quarenta mil reais), divididos em nmero de cotas equivalente a 52,44% (cinqenta e dois inteiros e quarenta e quatro centsimos por cento) das Cotas ofertadas, no valor de R$ 1.000,00 (um mil reais) cada uma, que permitir ao FUNDO a aquisio da frao ideal de at 20% (vinte por cento) do Mais Shopping Largo 13. Caso o referido montante mnimo no seja atingido, a Administradora dever proceder liquidao do FUNDO, anexando a seu requerimento o comprovante de rateio, entre os subscritores que tiverem eventualmente integralizado as Cotas da primeira emisso, na proporo das Cotas subscritas e integralizadas, dos recursos financeiros captados pelo FUNDO e os rendimentos lquidos auferidos pelas aplicaes do FUNDO realizadas no perodo. No haver hiptese de utilizao de lote suplementar, nos termos do artigo 24 da Instruo CVM 400, de 29 de dezembro de 2009, conforme alterada (Instruo CVM 400/03 e Lote Suplementar, respectivamente), tampouco haver lote adicional, nos termos do artigo 14, 2, da Instruo CVM 400 (Quantidade Adicional). Cada investidor dever adquirir o montante mnimo de 5 (cinco) Cotas, totalizando o investimento mnimo de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) (Valor Mnimo de Investimento). Para fins do item 1.5 do Anexo III-B da ICVM n 400/03, 95,1% (noventa e cinco inteiros e um dcimo por cento) dos recursos captados para realizar o pagamento para a aquisio da frao ideal de 40% (quarenta por cento) dos Imveis Projeto A e dos Imveis Projeto C, bem como para aquisio da frao ideal de 40% (quarenta por cento) do Mais Shopping Largo 13, Largo XIII, da maneira a seguir exposta, sendo que os 4,9% (quatro inteiros e nove dcimos por cento) dos recursos captados remanescentes sero destinados ao pagamento dos custos da Oferta. A Oferta ser direcionada, (i) na Oferta de Varejo, aos Investidores No-Institucionais (conforme abaixo definido) e Institucionais que enviarem ordens at o limite de R$ 1.500.000,00 (um milho e quinhentos mil reais), e, (ii) na Oferta Institucional, aos Investidores Institucionais que enviarem ordens superiores a R$ 1.500.000,00 (um milho e quinhentos mil reais) (Pblico Alvo). A Oferta de Varejo ser destinada a investidores residentes e domiciliadas no Brasil que realizarem pedidos de investimento mediante o preenchimento de formulrio especfico (Pedido de Reserva), para a subscrio e/ou aquisio de Cotas no mbito da Oferta, observado o valor mnimo de investimento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) e o valor mximo de investimento de R$ 1.500.000,00 (um milho e quinhentos mil reais) por Investidor No-Institucional ou Investidor Institucional, conforme abaixo definido (Investidor No-Institucional e Oferta de Varejo, respectivamente).

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A Oferta Institucional (Oferta Institucional) ser destinada a investidores pessoas fsicas, jurdicas e clubes de investimento, cujos valores de investimento excedam o limite de R$ 1.500.000,00 (um milho e quinhentos mil reais) estabelecido para a Oferta de Varejo, fundos de investimento, carteiras administradas, fundos de penso, entidades administradoras de recursos de terceiros registradas na CVM, entidades autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil (BACEN), condomnios destinados aplicao em carteiras de ttulos e valores mobilirios registrados na CVM e/ou na BM&FBOVESPA S.A. Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros, seguradoras, entidades de previdncia complementar e de capitalizao de pessoas jurdicas no financeiras com patrimnio lquido superior a R$ 5.000.000,00 (cinco milhes de reais) e determinados investidores estrangeiros que invistam no Brasil em conformidade com as normas de investimento externo de portflio nos termos da Resoluo do Conselho Monetrio Nacional (CMN) n 2.689, de 26 de janeiro de 2000, conforme alterada (Resoluo CMN 2.689), e da Instruo da CVM n 325, de 27 de janeiro de 2000, conforme alterada (Instruo CVM 325), ou, ainda, nos termos das normas de investimento externo direto da Lei n 4.131, de 27 de setembro de 1962, conforme alterada (Lei 4.131 e Investidores Institucionais, respectivamente). b. Plano da Oferta O Plano da Oferta ter os seguintes termos e condies: (i) aps o protocolo do pedido de registro da Oferta, a disponibilizao do Prospecto Preliminar e a publicao do Aviso ao Mercado, e anteriormente concesso do registro da Oferta pela CVM, podero ser realizadas apresentaes para potenciais investidores (Apresentaes para Potenciais Investidores), conforme determinado pelo Coordenador Lder; os materiais publicitrios ou documentos de suporte s Apresentaes para Potenciais Investidores eventualmente utilizados sero previamente submetidos aprovao da CVM, nos termos do artigo 50 da Instruo CVM 400, ou encaminhados CVM previamente sua utilizao, na hiptese prevista no artigo 50, 5, da Instruo CVM 400; os investidores interessados em subscrever Cotas devero manifestar suas intenes de investimento mediante preenchimento do Pedido de Reserva (conforme abaixo definido), a ser efetivado junto a apenas uma das Instituies Intermedirias, a quem caber aceitlas ou no levando em considerao (a) o limite das Cotas emitidas; (b) o Valor Mnimo de Investimento; e (c) o Pblico Alvo. A subscrio de Cotas pelo investidor configura, para todos os fins de direito, sua expressa cincia e concordncia aos termos e condies do Regulamento e do Prospecto Definitivo, em especial (a) s disposies relativas Poltica de Investimento; e (b) aos riscos inerentes ao investimento no Fundo, conforme descritos no Regulamento e no Prospecto; o prazo de recebimento das intenes de investimento dos investidores ser informado no aviso ao mercado (Perodo de Reserva), sendo que, para as Pessoas Vinculadas (conforme definidas abaixo) no institucionais, o prazo de encerramento da manifestao de investimento ser informada no aviso ao mercado e se encerrar em no mnimo 7 (sete) dias teis antes da data de fechamento, sendo considerado o ultimo dia de recebimento de reservas (Data de Fechamento). (Perodo de Reserva para Pessoas Vinculadas No Institucionais); para as Pessoas Vinculadas (conforme definidas abaixo) institucionais, as manifestaes de investimento devero ser enviadas diretamente para o Coordenador Lder (Perodo de Reserva para Pessoas Vinculadas Institucionais); pessoas que sejam (a) controladores ou administradores da Administradora e/ou do Coordenador Lder; (b) Pessoas Vinculadas Largo XIII; (c) controladores ou administradores das Corretoras Consorciadas; (d) outras pessoas vinculadas Oferta; ou (e) os cnjuges, companheiros, ascendentes, descendentes e colaterais at o segundo grau de cada uma das pessoas referidas nos itens (a), (b), (c), (d) ou (e) acima (Pessoas Vinculadas) devero efetuar seus pedidos de reserva de Cotas do Fundo dentro do Perodo de Reserva para Pessoas Vinculadas No Institucionais, caso sejam Pessoas Vinculadas no institucionais, ou devero submeter sua inteno diretamente ao Coordenador Lder, caso sejam Pessoas Vinculas institucionais, e indicaro, expressamente, sua condio de Pessoa Vinculada;

(ii)

(iii)

(iv)

(v)

(vi)

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(vii)

caso seja verificado excesso de demanda superior a 1/3 (um tero) da quantidade de Cotas ofertadas, no ser permitida a colocao perante investidores que sejam Pessoas Vinculadas, exceto para as intenes de investimento apresentadas por Pessoas Vinculadas no institucionais no mbito do Perodo de Reserva para Pessoas Vinculadas no institucionais; as Pessoas Vinculadas interessadas na realizao de Pedido de Reserva devem ler cuidadosamente os termos e condies estipulados nos Pedidos de Reserva, especialmente no que diz respeito aos procedimentos relativos liquidao da Oferta e sujeitos s restries aplicveis; encerrado o Perodo de Reserva, o Coordenador Lder consolidar as intenes de investimento dos investidores para subscrio das Cotas; sero atendidos os Investidores Institucionais que, a exclusivo critrio do Coordenador Lder, melhor atendam aos objetivos da Oferta, levando em considerao as relaes com clientes e outras consideraes de natureza comercial ou estratgica do Coordenador Lder, bem como a diversificao de investidores; a critrio do Coordenador Lder, at 100% (cem por cento) das Cotas podero ser destinadas colocao para investidores da Oferta de Varejo (Percentual de Alocao); os Investidores No Institucionais sero atendidos com observncia dos seguintes critrios: caso a quantidade total de Cotas objeto de Pedidos de Reserva vlidos apresentados por Investidores No Institucionais seja igual ou inferior ao Percentual de Alocao definido pelo Coordenador Lder, sero integralmente atendidos todos os Pedidos de Reserva e as Cotas remanescentes sero destinadas aos Investidores Institucionais; caso o total de Cotas correspondente aos Pedidos de Reserva vlidos exceda o Percentual de Alocao definido pelo Coordenador Lder, o Coordenador Lder ir atender, total ou parcialmente, os Pedidos de Reserva, observado o seguinte critrio de rateio: em primeiro lugar, ser realizada a diviso igualitria e sucessiva das Cotas entre todos os Pedidos de Reserva de todos os Investidores No Institucionais, limitada ao valor individual de cada Pedido de Reserva, at o limite de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) ou 15 (quinze) Cotas por Investidor No Institucional (Montante Preferencial); uma vez atendido o critrio de rateio descrito na letra a acima, as Cotas remanescentes, limitadas ao Percentual de Alocao definido pelo Coordenador Lder, sero rateadas entre os Investidores No Institucionais, proporcionalmente ao montante de Cotas indicado nos respectivos Pedidos de Reserva; e caso o montante destinado para o atendimento dos Investidores No Institucionais seja superado em decorrncia do atendimento estabelecido na letra (a) acima, um novo Montante Preferencial, inferior ao originalmente fixado, dever ser estipulado de modo que, aplicado a todos os Pedidos de Reserva de Investidores No Institucionais, esteja este o mais prximo do Percentual de Alocao sem, no entanto, super-lo. observado o disposto neste Contrato de Distribuio, a Oferta somente ter incio aps (a) a concesso do registro da Oferta pela CVM; (b) a publicao do Anncio de Incio; e (c) a disponibilizao do Prospecto Definitivo aos investidores; at s 16 horas do dia til da data de publicao do Anncio de Incio, cada uma das Instituies Intermedirias informar aos respectivos investidores que com ela tenham realizado inteno de investimento a respectiva data de liquidao e a respectiva quantidade de Cotas alocadas;

(viii)

(ix) (x)

(xi) (xii) (xii.1)

(xii.2)

(a)

(b)

(c)

(xiii)

(xiv)

25

(xv)

iniciada a Oferta, os investidores interessados na subscrio das Cotas devero faz la perante a Instituio Intermediria com a qual tenha apresentado inteno de investimento, na respectiva data de liquidao, pelo preo de integralizao aplicvel; tendo em vista que a Oferta ser realizada em regime de Melhores Esforos, nos termos do artigo 31 da Instruo CVM 400, o investidor poder, no ato da aceitao Oferta, condicionar sua adeso a que haja a distribuio: da totalidade das Cotas objeto da Oferta, sendo que, se tal condio no se implementar, os valores at ento integralizados pelos investidores sero devolvidos sem juros ou correo monetria, no prazo de 3 (trs) dias teis contados da data em que tenha sido verificada a no implementao da condio, mediante crdito em conta ou de uma proporo ou volume mnimo originalmente objeto da Oferta, definida conforme critrio do prprio investidor, mas que no poder ser inferior ao Volume Mnimo da Oferta, podendo o investidor, no momento da aceitao, indicar se, implementando se a condio prevista, pretende receber a totalidade das Cotas por ele indicadas ou quantidade equivalente proporo entre a quantidade de Cotas efetivamente distribudas e a quantidade de Cotas originalmente objeto da Oferta, presumindo se, na falta da manifestao, o interesse do investidor em receber a totalidade das Cotas por ele indicadas, sendo que, se o investidor tiver indicado tal proporo, se tal condio no se implementar, os valores at ento integralizados pelos investidores sero devolvidos sem juros ou correo monetria, no prazo de trs dias teis contados da data em que tenha sido verificada a no implementao da condio, mediante crdito em conta. caso (a) seja verificada divergncia relevante entre as informaes constantes do Prospecto Preliminar e do Prospecto Definitivo que altere substancialmente o risco assumido pelo investidor ou a sua deciso de investimento; (b) a Oferta seja suspensa, nos termos dos artigos 19 e 20 da Instruo CVM 400; e/ou (c) a Oferta seja modificada, nos termos dos artigos 25 a 27 da Instruo CVM 400, o investidor poder revogar sua aceitao Oferta, devendo, para tanto, informar sua deciso Instituio Intermediria com a qual tenha realizado inteno de investimento (i) at s 16 horas do quinto dia til subsequente data de disponibilizao do Prospecto Definitivo, no caso da alnea (a) acima; e (ii) at s 16 horas do quinto dia til subsequente data em que foi comunicada por escrito a suspenso ou modificao da Oferta, no caso das alneas (b) e (c) acima, presumindo se, na falta da manifestao, o interesse do investidor em no revogar sua aceitao. Se o investidor revogar sua aceitao, os valores at ento integralizados sero devolvidos sem juros ou correo monetria, no prazo de trs dias teis contados da data da respectiva revogao, mediante crdito em conta; caso (a) a Oferta seja cancelada, nos termos dos artigos 19 e 20 da Instruo CVM 400; (b) a Oferta seja revogada, nos termos dos artigos 25 a 27 da Instruo CVM 400; ou (c) o presente Contrato de Distribuio seja resilido, todos os atos de aceitao sero cancelados e as Instituies Intermedirias comunicaro aos investidores o cancelamento da Oferta, que poder ocorrer, inclusive, mediante publicao de aviso ao mercado. Nesses casos, os valores at ento integralizados pelos investidores sero devolvidos sem juros ou correo monetria, no prazo de 3 (trs) dias teis contados da data da comunicao do cancelamento ou revogao da Oferta, mediante crdito em conta; caso haja descumprimento, por qualquer das Corretoras Consorciadas, de qualquer das obrigaes previstas no respectivo Termo de Adeso, abaixo definido, ou em qualquer contrato celebrado no mbito da Oferta, ou ainda, de qualquer das normas de conduta previstas na regulamentao aplicvel Oferta, incluindo, sem limitao, aquelas previstas na Instruo CVM 400, e, especificamente, na hiptese de manifestao indevida na mdia durante o perodo de silncio, conforme previsto no artigo 48 da Instruo CVM 400, tal Corretora Consorciada, a critrio exclusivo do Coordenador Lder e sem prejuzo das demais medidas julgadas cabveis pelo Coordenador Lder, deixar de integrar o grupo de instituies responsveis pela colocao das Cotas no mbito da Oferta, devendo cancelar todas as intenes de investimento e todos os boletins de subscrio que tenha recebido e informar imediatamente os investidores que

(xvi)

(xvi.1)

(xvi.2)

(xvii)

(xviii)

(xix)

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com ela tenham realizado inteno de investimento sobre o referido cancelamento. Se o investidor j tiver efetuado o pagamento do Preo de Integralizao, o Preo de Integralizao ser devolvido sem juros ou correo monetria, no prazo de 3 (trs) dias teis contados da data da comunicao do cancelamento, mediante crdito em conta; e (xx) O titular de Cotas do Fundo no poder exercer qualquer direito real sobre os imveis e empreendimentos integrantes do patrimnio do fundo.

O processo de distribuio das Cotas poder contar, ainda, com a adeso de outras sociedades devidamente autorizadas a operar no mercado de capitais na distribuio de valores mobilirios (Corretoras Consorciadas, que, quando referidas conjuntamente ao Coordenador Lder, sero doravante denominadas Instituies Intermedirias), hiptese com a qual o Fundo est ciente e desde j concorda, conforme o disposto neste item e no Regulamento. As Corretoras Consorciadas que no forem ligadas, de qualquer forma (inclusive societria), ao Coordenador Lder (i) sero contratadas diretamente pelo Coordenador Lder, na forma da Minuta de Termo de Adeso anexa ao presente na forma do Anexo I (Termo de Adeso); (ii) recebero remunerao equivalente a 1% (um por cento) do valor efetivamente colocado, a ser paga diretamente pelo Fundo, na forma prevista no Termo de Adeso, sendo certo que estaro sujeitas s mesmas obrigaes e responsabilidades do Coordenador Lder previstas neste Contrato de Distribuio, inclusive no que se refere s disposies regulamentares e legislao em vigor. c. Prazo da Distribuio O prazo da distribuio ser de at 6 (seis) meses contados da data de publicao do Anncio de Incio de distribuio. d. Subscrio e Integralizao A presente distribuio de Cotas ser pblica e se dar com a intermediao do Coordenador Lder e, conforme o caso, de outras instituies integrantes do sistema de distribuio de valores mobilirios, que venham integrar o pool de distribuio das Cotas da primeira emisso do FUNDO, atravs de sua adeso aos termos e condies do Contrato de Distribuio. A subscrio das Cotas ser feita mediante assinatura do boletim de subscrio, que especificar as condies da subscrio e integralizao e ser autenticado pelo Coordenador Lder. O prazo mximo para a subscrio da totalidade das Cotas de cada emisso de at 6 (seis) meses a contar da publicao do Anncio de Incio, de acordo com o disposto no artigo 18 da ICVM n 400/03, respeitadas eventuais prorrogaes concedidas pela CVM, mediante apresentao de pedido fundamentado pela Administradora e/ou pelo Coordenador Lder. Quando de seu ingresso no FUNDO, cada Cotista dever assinar o termo de adeso a ser disponibilizado pela Administradora, onde indicar um representante responsvel pelo recebimento das comunicaes a serem enviadas pela Administradora, nos termos do Regulamento, fornecendo os competentes dados cadastrais, incluindo endereo completo, inclusive endereo eletrnico (e-mail). Caber a cada Cotista informar Administradora a alterao de seus dados cadastrais. As Cotas objeto da Oferta sero integralizadas vista, em moeda corrente nacional, no ato de sua subscrio, sendo a aplicao inicial mnima de 5 (cinco) Cotas, no valor total de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) (Aplicao Inicial Mnima), durante o perodo de distribuio primria, no sendo admitidas Cotas fracionrias. Caso as integralizaes no ocorram nas datas previstas nos respectivos boletins de subscrio, sobre o valor no integralizado incidir uma multa de 2% (dois por cento) acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao ms, calculados pro rata die. As importncias recebidas na integralizao das Cotas de cada emisso, durante o processo de distribuio, sero depositadas na conta corrente de titularidade do FUNDO e aplicadas na forma prevista no Regulamento.

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Caso, ao final do perodo de distribuio, reste um saldo de cotas inferior ao montante necessrio para se atingir a Aplicao Inicial Mnima, sero, exclusivamente neste caso, autorizadas a subscrio e a integralizao do referido saldo para que se complete integralmente a distribuio da totalidade das Cotas da Emisso. Somente as Cotas subscritas e integralizadas faro jus aos dividendos relativos ao exerccio social em que forem emitidas, calculados a partir do respectivo ms de sua integralizao. As Cotas do FUNDO no sero passveis de resgate pelos cotistas do FUNDO. No h limitao subscrio ou aquisio de Cotas do FUNDO por qualquer pessoa fsica ou jurdica, brasileira ou estrangeira. Nos termos da Lei n 9.779/99, o percentual mximo que o empreendedor, o incorporador, construtor ou scio de empreendimentos imobilirios investidos pelo FUNDO poder, para fins do referido diploma legal, subscrever ou adquirir no mercado, individualmente ou em conjunto com pessoa a eles ligadas, de 25% (vinte e cinco por cento). Procedimento de Integralizao e Pagamento das Cotas A integralizao das Cotas dever ser feita vista, em reais, pelo Preo de Subscrio, observando-se o seguinte procedimento: (i) at s 9:00 horas da data de liquidao, as Cotas devero ter sido integralmente depositados pelo Fundo junto BM&FBOVESPA S.A. Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros e esta dever emitir uma confirmao do depsito das Cotas ao Coordenador Lder. As Cotas depositadas pelo Fundo devero estar livres e desembaraadas de quaisquer encargos. Aps o depsito das Cotas, a BM&FBOVESPA S.A. Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros iniciar o processo de liquidao, debitando a conta de custdia do Fundo e emitindo mensagens, no Sistema de Transferncia de Reservas do BACEN, informando aos bancos liquidantes das Instituies Intermedirias e dos custodiantes dos Investidores Institucionais os valores a serem pagos; as Instituies Intermedirias devero, at s 15:00 horas da data de liquidao da Oferta, transferir para a conta de liquidao de titularidade da Central Depositria e Cmara de Liquidao do segmento BM&FBOVESPA S.A. Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros junto ao Sistema de Transferncia de Reservas do Banco Central (Conta de Liquidao) o valor bruto da distribuio, isto , sem deduo de quaisquer comisses, prmios e despesas; os investidores que tiverem optado por efetuar a transferncia do Preo de Subscrio diretamente BM&FBOVESPA S.A. Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros, por meio de seu custodiante, devero faz-lo at s 15:00 horas da data de liquidao; at s 15:15 horas da data de diquidao, a BM&FBOVESPA S.A. Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros dever informar ao Coordenador Lder e s Instituies Intermedirias os valores totais depositados na Conta de Liquidao, identificando os investidores que no efetuaram os depsitos; at s 12:30 horas da data de liquidao, o Coordenador Lder dever informar ao Fundo, s Corretoras Consorciadas e BM&FBOVESPA S.A. Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros acerca dos montantes lquidos a serem transferidos: ao Fundo, por conta da integralizao das Cotas, deduzidas as comisses, prmios e o valores referentes aos ressarcimentos; e a cada uma das Instituies Intermedirias, por conta das comisses, prmios e dos valores referentes aos ressarcimentos.

(ii)

(iii)

(iv)

(v)

(a) (b)

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(vi)

at s 16:00 horas da data de liquidao, a BM&FBOVESPA S.A. Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros dever transferir ao Fundo e s Instituies Intermedirias, nas contas por cada um deles informadas, os respectivos montantes a ela informados pelo Coordenador Lder, nos termos do item (v) acima; mediante o recebimento das quantias informadas conforme previsto no item (v) acima, cada uma das Instituies Intermedirias emitir recibo em nome do Fundo das importncias por eles recebidas a ttulo de comisses, prmio e ressarcimento;

(vii)

(viii) at s 16:00 horas da data de liquidao, a BM&FBOVESPA S.A. Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros dever transferir aos investidores o respectivo nmero de Cotas; e (ix) mediante o recebimento das quantias informadas conforme previsto no item (v) acima, o Fundo emitir recibos em nome das respectivas Instituies Intermedirias correspondentes s importncias por ele recebidas a ttulo de integralizao das Cotas.

e. Direito das Cotas Cada Cota ter as caractersticas que lhe forem asseguradas no Regulamento do FUNDO, nos termos da legislao vigente. As Cotas da Emisso garantem os mesmos direitos a cada Cotista do FUNDO, inclusive e especialmente no que se refere ao pagamento de rendimentos das mesmas. f. Negociao de Cotas

As Cotas, aps integralizadas e aps o FUNDO estar devidamente constitudo e em funcionamento, passaro a ser negociadas exclusivamente no mercado de bolsa administrado pela BM&FBOVESPA S.A. - Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros, sendo que no possuem, neste momento, cotao no referido ambiente de negociao. A BM&FBOVESPA S.A. Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros deferiu o pedido de admisso negociao dos valores mobilirios do FUNDO no mercado secundrio, exclusivamente no mercado de bolsa administrado, condicionado autorizao de constituio e funcionamento do FUNDO a ser outorgada pela CVM. g. Alterao das Circunstncias, Revogao ou Modificao da Oferta A Administradora poder requerer CVM a modificao ou revogao da Oferta, em caso de alterao substancial, posterior e imprevisvel nas circunstncias de fato existentes quando da apresentao do pedido de registro de distribuio, ou que o fundamentem, acarretando aumento relevante dos riscos por ela assumidos e inerentes prpria Oferta. Alm disso, a Administradora poder modificar a Oferta para melhor-la em favor dos investidores. Em caso de deferimento do pedido de modificao da Oferta, a CVM poder prorrogar o prazo da oferta por at 90 (noventa) dias, contados da data do referido deferimento. A revogao ou a modificao da Oferta sero divulgadas imediatamente por meio de publicao de anncio de retificao, nos mesmos jornais utilizados para a divulgao do Anncio de Incio de Distribuio, conforme o disposto no Art. 27 da ICVM n 400/03. Aps a publicao do anncio de retificao, somente sero aceitas ordens dos investidores que estiverem cientes de que a oferta original foi alterada, nos termos do anncio de retificao, e de que tem conhecimento das novas condies. Alm da publicao do anncio de retificao, os Investidores que j tiverem aderido Oferta devero ser comunicados diretamente a respeito da modificao efetuada, para que confirmem, no prazo de 5 (cinco) dias teis do recebimento da comunicao, o interesse em manter a declarao de aceitao, presumida a manuteno em caso de silncio. Em qualquer hiptese, a revogao torna ineficazes a Oferta e os atos de aceitao anteriores ou posteriores, devendo ser restitudos integralmente aos Investidores aceitantes os valores, bens ou direitos dados em contrapartida aquisio das Cotas do FUNDO, na forma e condies previstas neste Prospecto.

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h. Pblico Alvo da Oferta O FUNDO tem como pblico alvo investidores institucionais e investidores no institucionais, que sejam pessoas fsicas e jurdicas, residentes, domiciliadas ou com sede no Brasil, clubes de investimento, fundos de investimento, carteiras administradas, entidades administradoras de recursos de terceiros registradas na CVM, entidades autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil, entidades abertas ou fechadas de previdncia complementar e de capitalizao e seguradoras, bem como pessoas fsicas e jurdicas residentes e domiciliadas no exterior que invistam no Pas por meio da Resoluo n 2.689, que tenham por objetivo realizar investimentos de longo prazo, conforme a Poltica de Investimento descrita no Regulamento e neste Prospecto. i. Inadequao da Oferta a Investidores

O investimento em Cotas do FUNDO representa um investimento de risco, posto que um investimento em renda varivel e, assim, os investidores que pretendem adquirir as Cotas do FUNDO esto sujeitos a perdas patrimoniais e riscos, dentre outros aqueles relacionados com a volatilidade do mercado de capitais, a liquidez das Cotas e a oscilao de suas cotaes em bolsa, e, portanto, podero perder uma parcela ou a totalidade de seu eventual investimento. Portanto, os investidores devem ler cuidadosamente a seo Fatores de Risco deste Prospecto, que contm a descrio de certos riscos que atualmente podem afetar de maneira adversa o investimento em Cotas do FUNDO, antes da tomada de deciso de investimento. j. Suspenso e Cancelamento da Oferta

Nos termos do artigo 19 da ICVM n 400/03, a CVM: (a) poder suspender ou cancelar, a qualquer tempo, uma oferta que (I) esteja se processando em condies diversas das constantes da ICVM n 400/03 ou do registro, ou (II) tenha sido havida por ilegal, contrria regulamentao da CVM, ou fraudulenta, ainda que aps obtido o respectivo registro; e (b) dever suspender qualquer oferta quando verificar ilegalidade ou violao de regulamento sanveis. O prazo de suspenso de uma oferta no poder ser superior a 30 (trinta) dias, durante o qual a irregularidade apontada dever ser sanada. Findo tal prazo sem que tenham sido sanados os vcios que determinaram a suspenso, a CVM dever ordenar a retirada da referida oferta e cancelar o respectivo registro. A suspenso ou o cancelamento da Oferta sero informados aos investidores que j tenham aceitado a Oferta, sendo-lhes facultado, na hiptese de suspenso, a possibilidade de revogar a aceitao at o 5 (quinto) dia til posterior ao recebimento da respectiva comunicao, mediante envio de comunicao escrita ao Coordenador Lder, com cpia para a Administradora. Todos os investidores que j tenham aceitado a Oferta, na hiptese de seu cancelamento, e os investidores que tenham revogado a sua aceitao, na hiptese de suspenso, conforme previsto acima, tero direito restituio integral dos valores dados em contrapartida s Cotas, conforme o disposto no pargrafo nico do artigo 20 da ICVM n 400/03, no prazo de 3 (trs) dias teis, sem qualquer remunerao ou correo monetria, mediante crdito em conta. k. Publicao de Informaes da Oferta Todos os anncios, atos e/ou fatos relevantes relativos Oferta sero publicados nos jornais Valor Econmico e o Estado de So Paulo, de modo a garantir aos Cotistas acesso s informaes que possam, direta ou indiretamente, influir em suas decises de adquirir ou alienar Cotas do FUNDO. l. Aprovao da Oferta

A presente Oferta foi deliberada e autorizada no Regulamento do FUNDO, anexo ao Instrumento Particular de Constituio de Fundo de Investimento Imobilirio da Instituio Administradora, datado de 3 de maro de 2010 e devidamente registrado perante o 2 Cartrio de Registro de Ttulos e Documentos da Cidade de Osasco, Estado de So Paulo, sob o n 238.414, em 8 de maro de 2010.

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m. Regime de Colocao A distribuio das Cotas do FUNDO ser realizada pelo Coordenador Lder, sob o regime de melhores esforos de colocao. Nos termos do Contrato de Distribuio, o Coordenador Lder dever assegurar, dentre outros: (i) (ii) (iii) que o tratamento aos investidores seja justo e equitativo; a adequao do investimento ao perfil de risco de seus respectivos clientes; e que seus representantes de venda recebam previamente exemplar do Prospecto para leitura obrigatria e que suas dvidas possam ser esclarecidas por pessoa designada pelo prprio Coordenador Lder.

O FUNDO manter contrato com Instituio Escrituradora credenciada pela CVM para a prestao de servios de escriturao das Cotas, que emitir extratos de contas de depsito, a fim de comprovar a propriedade das Cotas e a qualidade de Cotista, conforme artigo 20, pargrafo 1, do Regulamento. n. Novas Emisses Por proposta da Administradora, o FUNDO poder realizar novas emisses de Cotas, mediante prvia aprovao da Assembleia Geral de Cotistas, observados os quruns de deliberaes previstos no Regulamento, inclusive com o fim de adquirir novos imveis, bens e direitos, de acordo com a Poltica de Investimento e observado que: i) O valor de cada nova Cota dever ser fixado, tendo em vista (i) o valor patrimonial das Cotas, representado pelo quociente entre o valor do patrimnio lquido contbil atualizado do FUNDO e o nmero de Cotas emitidas, (ii) as perspectivas de rentabilidade do FUNDO ou (iii) o valor de mercado das Cotas j emitidas. Ao(s) Cotista(s) em dia com suas obrigaes para com o FUNDO fica assegurado o direito de preferncia na subscrio de novas Cotas, na proporo do nmero de Cotas que possurem, conforme disposto no prospecto e/ou nos demais materiais publicitrios da nova emisso. As Cotas objeto da nova emisso asseguraro a seus titulares direitos idnticos aos das Cotas existentes.

ii)

iii)

o. Custos da Oferta Os custos de distribuio da Oferta sero arcados pelo FUNDO at o limite previsto no Contrato de Distribuio, conforme abaixo descrito:
Custos da Oferta Valor (R$) Montante Total da Oferta Custos com Comisses Taxa de Registro de Distribuio Custos de Confeco de Prospecto e Marketing Assessores Legais Laudo de Avaliao BM&FBOVESPA S.A. Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros Outras Despesas Pagamento dos custos relativos Oferta Custos com ITBI Custos de Documentao referente Aquisio de Frao Ideal do Mais Shopping Largo 13 Pagamento dos custos totais 90.840.000,00 2.592.000,00 82.870,00 415.000,00 85.000,00 60.000,00 47.700,00 37.000,00 3.319.570,00 800.000,00 320.430,00 4.440.000,00 (%) 100,0% 2,9% 0,1% 0,5% 0,1% 0,1% 0,1% 0,0% 3,7% 0,9% 0,4% 4,9%

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Adicionalmente, os custos relativos contratao do Auditor Independente do FUNDO somente sero incorridos pelo FUNDO a partir do incio de suas atividades, de forma que tais custos no esto diretamente relacionados com a colocao pblica de Cotas. p. Cronograma Estimativo Estima-se que a Oferta seguir o cronograma abaixo:
Ordem do Evento 1 2 3 4 5 6 7 8. 9 10 11. 12 13 14 15 16 Evento Protocolo do Pedido de Registro na CVM Recebimento das Exigncias da CVM Disponibilizao do Prospecto Preliminar Publicao do Aviso ao Mercado Incio das apresentaes a potenciais investidores Incio do Perodo de Reserva Trmino do Perodo de Reserva para Pessoas Vinculadas No Institucionais Trmino das apresentaes a potenciais investidores Trmino do Perodo de Reserva (inclusive para todos os Institucionais) Data de concluso e alocao das ordens recebidas Registro da Oferta na CVM Disponibilizao do Prospecto Definitivo Publicao do Anncio de Incio da Distribuio Liquidao Financeira da Oferta Publicao do Anncio de Encerramento Data de incio de negociao das cotas Data* 14/junho/2010 12/julho/2010 11/agosto/2010 11/agosto/2010 12/agosto/2010 12/agosto/2010 30/agosto/2010 30/setembro/2010 30/setembro/2010 01/outubro/2010 11/outubro/2010 13/outubro/2010 13/outubro/2010 14/outubro/2010 18/outubro/2010 21/outubro/2010

(*) As datas previstas para os eventos futuros so meramente indicativas e esto sujeitas a alteraes e atrasos, sem prvio aviso, a critrio da Instituio Administradora, do Coordenador Lder e/ou da CVM.

O prazo mximo para a subscrio da totalidade das Cotas de cada emisso de at 6 (seis) meses a contar da publicao do Anncio de Incio, de acordo com o disposto no artigo 18 da ICVM n 400/03, respeitadas eventuais prorrogaes concedidas pela CVM, mediante apresentao de pedido fundamentado pela Administradora e/ou pelo Coordenador Lder. A Administradora poder requerer CVM, nas hipteses previstas na ICM n 400/03, a modificao da Oferta, caso em que, se deferido o pedido, a CVM poder prorrogar o prazo da Oferta por at 90 (noventa) dias, contados da data do referido deferimento. Nos termos do artigo 19 da ICVM n 400/03, a CVM: (a) poder suspender ou cancelar, a qualquer tempo, uma oferta que (I) esteja se processando em condies diversas das constantes da ICVM n 400/03 ou do registro, ou (II) tenha sido havida por ilegal, contrria regulamentao da CVM, ou fraudulenta, ainda que aps obtido o respectivo registro; e (b) dever suspender qualquer oferta quando verificar ilegalidade ou violao de regulamento sanveis. O prazo de suspenso de uma oferta no poder ser superior a 30 (trinta) dias, durante o qual a irregularidade apontada dever ser sanada. Findo tal prazo sem que tenham sido sanados os vcios que determinaram a suspenso, a CVM dever ordenar a retirada da referida oferta e cancelar o respectivo registro. A prorrogao do prazo da Oferta, em decorrncia de pedido fundamentado pela Administradora e/ou pelo Coordenador Lder ou de modificao da Oferta, ou a suspenso ou cancelamento da Oferta sero informados aos investidores por meio de publicao de anncio nos mesmos jornais utilizados para a divulgao do Anncio de Incio de Distribuio. Meta de Rentabilidade A rentabilidade do FUNDO ser varivel, em funo da performance operacional do Mais Shopping Largo 13. De acordo com o Estudo de Viabilidade, ao final do 10 ano, espera-se que a rentabilidade atinja a taxa interna de retorno de 9,82% a.a., sem considerar eventual acrscimo de inflao e eventual potencial ganho de capital com a valorizao do empreendimento imobilirio.

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7. IDENTIFICAO DA ADMINISTRADORA, COORDENADOR LDER, ASSESSORES LEGAIS, AUDITORES E DEMAIS PRESTADORES DE SERVIO
a. Identificao da Administradora do FUNDO e prestadora do servio de cobrana e arrecadao BANCO BRADESCO S.A. Cidade de Deus, s/n, Prdio Amarelo, 2 andar Vila Yara, Municpio de Osasco, Estado de So Paulo Website: http://www.shopinvest.com.br/br/pf/fundos_bram.asp At.: Sr. Fabiano Bottignon Kosaka Tel.: (11) 2178-6600 Fax.: (11) 2178-6700 E-mail: 4010.kosaka@bradesco.com.br b. Identificao do Gestor do FUNDO BRAM BRADESCO ASSET MANAGEMENT S.A DTVM Avenida Paulista, n 1.450, 6 andar Cerqueira Csar, Municpio de So Paulo, Estado de So Paulo CEP 01310-917 Website: http://www.shopinvest.com.br/shoppinglargotreze/ At.: Sra. Denise Pauli Pavarina de Moura. Tel.: (11) 2178-6632 Fax.: (11) 2178-6800 E-mail: denise@bram.bradesco.com.br c. Identificao do Coordenador Lder da Oferta

BANCO BRADESCO BBI S.A. Avenida Paulista, n 1.450, 8 andar Cerqueira Csar, Municpio de So Paulo, Estado de So Paulo CEP 01310-917 Website: http://www.bradescobbi.com.br/site/shoppinglargotreze/index.html At.: Sr. Gustavo Massayuki Miwa Telefone: (11) 2178-4800 Fax.: (11) 2178-4880 E-mail: gustavo@bradescobbi.com.br d. Identificao dos Auditores Independentes do FUNDO e do Mais Shopping Largo 13

KPMG AUDITORES INDEPENDENTES Rua Dr. Renato Paes de Barros, n 33, 17 andar Itaim Bibi, Municpio de So Paulo, Estado de So Paulo Website: www.kpmg.com.br At.: Sr. Cludio Roglio Sertrio Telefone: (11) 2183-3000 Fax.: (11) 2183-3001 E-mail: csertorio@kpmg.com.br

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e. Identificao da Instituio Escrituradora BANCO BRADESCO S.A. Cidade de Deus, s/n, Prdio Amarelo, 2 andar Vila Yara, Municpio de Osasco, Estado de So Paulo At.: Sr. Fabiano Kosaka Telefone: (11) 3684-4522 Fax: (11) 3684-5645 E-mail: bradescocustodia@bradesco.com.br f. Identificao dos Assessores Legais

NAVARRO ADVOGADOS Rua Joaquim Floriano, n 100, 18 andar Municpio de So Paulo, Estado de So Paulo CEP 04.534-000 At.: Elvis Mattar Telefone: (11) 3511-9900 Fax.: (11) 3511-9910 E-mail: elvis.mattar@navarro.adv.br PEDRAZA, MAXIMIANO, KAWASAKI, ASSOLINI E ADVOGADOS ASSOCIADOS Avenida Naes Unidas, n 4.777, 13 andar Municpio de So Paulo, Estado de So Paulo CEP 05.425-070 At.: Alexandre Assolini Mota Telefone: (11) 3133-2500 Fax.: (11) 3133-2505 E-mail: aam@pmka.com.br g. Identificao da Empresa Responsvel pelo Laudo de Avaliao CB RICHARD ELLIS LTDA. Rua Alexandre Dumas, n 1.711, Birmann 11, 10 andar Municpio de So Paulo, Estado de So Paulo CEP 04717-004 At.: Sr. Eduardo Pereira Guilherme Christiano Telefone: (11) 5185-4688 Fax.: (11) 5181-9588 E-mail: eduardo.christiano@cbre.com.br h. Identificao da Empresa Responsvel pela Vistoria da Obra ENGEBANC ENGENHARIA E SERVIOS LTDA. Rua Agostinho Cant, n 190 Butant, Municpio de So Paulo, Estado de So Paulo CEP 05.501-010 At.: Sr. Paulo Fernando Dria Frasc Telefone: (11) 3039-3500 Fax.: (11) 3039-3640 E-mail: paulofrasca@engebanc.com.br

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i.

Identificao da Empresa Administradora do Mais Shopping Largo 13 e Administradora Fsica do Mais Shopping Largo 13

REPASE ADMINISTRAO E SERVIOS LTDA. Rua Joaquim Floriano, n 466, 2 andar, Ed. Corporate Itaim Bibi, Municpio de So Paulo, Estado de So Paulo CEP 04.534-002 At.: Sr. Hlio Adnet Coutinho Filho Telefone: (11) 3041-2700 Fax.: (11) 3041-2396 E-mail: helio.adnet@rep.com.br j. Identificao da Empresa Administradora dos Condminos

REP Imobiliria Administradora de Imveis e Crditos Imobilirios Ltda. Rua Joaquim Floriano, n 466, 2 andar, Sala 102, Ed. Corporate Itaim Bibi, Municpio de So Paulo, Estado de So Paulo CEP 04.534-002 At.: Sr. Zildo Borgonovi Telefone: (11) 3041-2700 Fax.: (11) 3041-2396 E-mail: zildo.borgonovi@rep.com.br O Prospecto da Oferta estar disponvel para os Investidores no endereo do Coordenador Lder, bem como poder ser consultado por meio da Internet nos websites (i) http://www.bradescobbi. com.br/site/shoppinglargotreze/index.html ou www.cvm.gov.br. Informaes complementares sobre o FUNDO e/ou a Oferta podero ser obtidas junto ao Coordenador Lder, ou Comisso de Valores Mobilirios - CVM. Comisso de Valores Mobilirios - CVM Rio de Janeiro Endereo Telefone: So Paulo Endereo Telefone: Rua Sete de Setembro, n 111, 2, 3, 5, 6 (parte), 23, 26 ao 34 andares CEP 20050-901, Municpio do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro 55-21 32554-8686 Rua Cincinato Braga, n 340, 2, 3 e 4 andares, Edifcio Delta Plaza CEP: 01333-010, Municpio de So Paulo, Estado de So Paulo 55-11 2146-2000

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8. DESCRIO DA ADMINISTRADORA DO FUNDO E DO COORDENADOR LDER

a. Breve Histrico da Instituio Administradora do FUNDO O Banco Bradesco foi fundado em 1943 como um banco comercial sob o nome de Banco Brasileiro de Descontos S.A.. Em 1948, iniciou um perodo de intensa expanso, que fez com que se tornasse o maior banco comercial do setor privado no Brasil no final da dcada de 60. Expandiu suas atividades em todo o pas durante a dcada de 70, conquistando mercados brasileiros urbanos e rurais. Em 1988, incorporou suas subsidirias de financiamento imobilirio, banco de investimento e financiadora, tornando-se um banco mltiplo, e mudando sua denominao para Banco Bradesco S.A. O Banco Bradesco um dos maiores bancos do setor privado (no controlado pelo Governo) no Brasil, em termos de total de ativos. Fornece uma ampla gama de produtos e servios bancrios e financeiros no Brasil e no exterior para pessoas fsicas, pequenas e mdias empresas no Brasil, e importantes sociedades e instituies nacionais e internacionais. Possui a mais ampla rede de agncias e servios do setor privado no Brasil, o que permite abranger uma base de clientes diversificada. Seus servios e produtos compreendem operaes bancrias, tais como: operaes de crdito e captao de depsitos, emisso de cartes de crdito, consrcio, seguros, arrendamento mercantil, cobrana e processamento de pagamentos, planos de previdncia complementar, gesto de ativos e servios de intermediao e corretagem de valores mobilirios. Segundo informaes publicadas pela Superintendncia de Seguros Privados, conhecida como SUSEP e pela Agncia Nacional de Sade Suplementar, conhecida como ANS, a maior operadora de seguros, previdncia complementar e ttulos de capitalizao, em termos de prmios de seguros, contribuies de previdncia complementar e receitas de ttulos de capitalizao, em bases consolidadas. Instituio financeira brasileira com a melhor colocao no ranking da revista Fortune, alcanando o 204 lugar na classificao geral das 500 maiores empresas do mundo; o Banco brasileiro com melhor colocao no ranking das 2 mil maiores empresas do mundo em 2007, ocupando o 85 lugar, segundo a Forbes, uma das mais respeitadas revistas internacionais de economia, finanas e negcios;a Melhor Instituio Financeira do mercado e Lder entre as companhias que compem o ndice de Sustentabilidade Empresarial ISE da BM&FBOVESPA S.A. Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros, no ranking Agncia Estado Empresas 2007. O Bradesco foi o vencedor da pesquisa As 100 Empresas Mais Ligadas do Brasil, edio 2007, promovida pela revista Info Exame. A pesquisa avaliou as companhias que esto na vanguarda Tecnologia da Informao. Algumas de suas subsidirias classificam-se entre as maiores empresas no Brasil em seus respectivos mercados, segundo as informaes disponibilizadas pelas entidades citadas em parnteses abaixo, incluindo: Bradesco Seguros S.A., subsidiria de seguros, chamada de Bradesco Seguros, em conjunto com suas subsidirias, em termos de prmios de seguros, patrimnio lquido e provises tcnicas (SUSEP/ ANS); Bradesco Vida e Previdncia S.A., subsidiria de previdncia complementar e de seguro de vida, chamada de Bradesco Vida e Previdncia, a maior empresa do mercado em 23 termos de contribuies a planos de previdncia complementar, prmios de seguros de vida e acidentes pessoais, carteira de investimentos e provises tcnicas (SUSEP); Bradesco Capitalizao S.A., subsidiria chamada de Bradesco Capitalizao e que oferece ao pblico ttulos de capitalizao, em termos de receitas com a venda de ttulos e do valor de provises tcnicas (SUSEP); Bradesco Leasing S.A. Arrendamento Mercantil, chamada de Bradesco Leasing, em termos de valor presente da carteira de arrendamento mercantil (Associao Brasileira das Empresas de Leasing, conhecida como ABEL);

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Bradesco Consrcios Ltda., chamada de Bradesco Consrcios, em termos de cotas comercializadas (BACEN); e Banco Finasa S.A., chamada de Banco Finasa em termos de financiamento ao consumidor para aquisio de veculos (BACEN).

O Banco Bradesco tambm um dos lderes, dentre as instituies financeiras privadas, em gesto de recursos de terceiros e em subscrio de valores mobilirios de dvida, conforme informaes disponibilizadas pela ANBIMA. Ao final do exerccio de 2008, o saldo das Contas de Poupana da Organizao Bradesco somou R$ 37,8 bilhes, crescimento de 15,1% em relao ao saldo de dezembro de 2007, representando 18,0% de participao no mercado do SBPE Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimos e a liderana entre os bancos privados do Sistema Financeiro Nacional. No segmento de seguros, conforme informaes divulgadas pela Susep e pela ANS, a Bradesco Seguros e Previdncia arrecadou, at novembro de 2008, R$ 17,1 bilhes em prmios e manteve a liderana do ranking com 24,0% de participao no mercado. No mesmo perodo, R$ 71,2 bilhes em prmios foram arrecadados pelo setor de seguros. Alm dos pontos levantados acima, o Banco Bradesco : um dos maiores administradores privados de fundos e carteiras do Brasil, com R$ 147,1 bilhes no total de ativos de terceiros sob administrao, representando 14,9% do mercado brasileiro total (Anbid); um dos maiores emissores de cartes de crdito no Brasil, com 13,0 milhes de cartes emitidos entre as bandeiras Visa, American Express e MasterCard e 4,9 milhes de cartes private label e com faturamento em cartes de crdito de R$ 23,2 bilhes e R$ 1,2 bilho em cartes private label; um dos maiores emissores de cartes de dbito no Brasil, com 48,0 milhes de cartes de dbito emitidos e com faturamento em cartes de dbito de R$ 14,2 bilhes (VISA); o um dos lderes em processamento de pagamentos e cobrana no Brasil, com uma participao de mercado de 31% (Cmara de Compensao do Banco Central); o lder em comercializao de cotas de consrcio no segmento de imveis com 108.617 cotas e no segmento de automveis com 157.284 cotas (Banco Central); e um dos lderes em financiamento ao consumidor para aquisio de veculos, com participao de mercado de 25,79 % (Banco Central).

b. Breve Histrico do Coordenador Lder O Bradesco BBI opera nas reas de banco de investimento, destacando operaes de mercado de capitais, fuses e aquisies, financiamento de projetos e operaes estruturadas, alm de contar com corretora de valores mobilirios, private banking e asset management. Alm do mercado local, o Bradesco BBI tambm atua no mercado internacional, originando e estruturando operaes com investidores estrangeiros. O desempenho do Bradesco BBI na rea de banco de investimento tem os seguintes destaques: Lder em operaes de reestruturaes societrias/OPAs em valores de operaes realizadas no ano de 2009, segundo o ranking de Anncio da ANBIMA. Lder na prestao de servios envolvendo operaes de fuses e aquisies em nmero de operaes realizadas no ano de 2009 e no primeiro trimestre de 2010, segundo o ranking de Fechamento da ANBIMA.

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Quarta posio em operaes de renda varivel por valor (distribuio) segundo o ranking ANBIMA publicado em maio de 2010 (considerando o perodo dos ltimos 12 meses). Considerando as 13 operaes registradas na CVM, o BBI participou como Coordenador e Joint Bookrunner de 7, que somadas representam um volume de R$ 8,0 bilhes. Em 2009 participamos como coordenador lder e Joint Bookrunner da maior oferta pblica inicial de aes da histria do Brasil: o IPO da Companhia Brasileira de Meios de Pagamento Visanet, que totalizou R$8,4 bilhes e fomos Joint Bookrunner de mais 9 ofertas pblicas de aes em 2009 que totalizaram, em conjunto com Visanet, aproximadamente R$ 15,7 bilhes. Lder em operaes de renda fixa no mercado domstico de acordo com o ranking de Originao ANBIMA publicado em maio de 2010, no ranking por nmero de operaes com participao de mercado de 19,1% e volume de R$4,1 bilhes; e O Bradesco BBI atuou como assessor e estruturador financeiro da Santo Antnio Energia, usina hidreltrica do Complexo Madeira, com capacidade instalada prevista de 3.150 MW, operao vencedora na categoria Infrastructure and Project Finance, pela revista The Banker, edio especial Deals of the Year 2010. Em junho de 2010, o Bradesco BBI, na condio de assessor financeiro da LLX Logstica S.A. (LLX), obteve xito na viabilizao junto ao BNDES de Financiamento de Longo Prazo no montante total de R$ 1,2 bilho, para a implantao do Superporto Sudeste, terminal porturio de uso privativo misto, localizado no municpio de Itagua, Estado do Rio de Janeiro.

Ademais, o Bradesco, controlador do Bradesco BBI, atualmente um dos maiores bancos mltiplos privados do pas e est presente em praticamente todos os municpios do Brasil. O Bradesco mantm uma rede de atendimento alicerada em modernos padres de eficincia e tecnologia, que possibilita oferecer a seus 21,2 milhes de correntistas comodidade e segurana. Clientes e usurios tm a disposio uma extensa Rede de Atendimento, com 6.106 agncias convencionais e 6.110 unidades do Banco Postal. No primeiro trimestre de 2010, o lucro lquido foi de R$2,147 bilhes, o patrimnio lquido foi de R$43,087 bilhes e os ativos totalizaram R$532,626 bilhes.

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9. RELACIONAMENTO ENTRE ADMINISTRADORA, COORDENADOR LDER, AUDITORES E DEMAIS PRESTADORES DE SERVIO

Alm do relacionamento referente Oferta, as instituies envolvidas na presente operao (ou sociedades de seu conglomerado econmico) mantm relacionamento comercial entre si, de acordo com as prticas usuais do mercado financeiro, podendo, no futuro, ser contratadas umas pelas outras para assessoramento, inclusive na realizao de investimentos ou em quaisquer outras operaes necessrias para a conduo de suas atividades. Relacionamento do Coordenador Lder com a Instituio Administradora do FUNDO, prestadora do servio de cobrana e arrecadao e Escrituradora e com o Gestor do Fundo A Administradora contratou o Coordenador Lder para a estruturao, coordenao e colocao da Oferta. Alm disso, a Administradora, que tambm a instituio contratada para realizar o servio de cobrana e arrecadao e escriturao das Cotas, e o Coordenador Lder so instituies integrantes e controladas pelo mesmo grupo econmico, o Banco Bradesco S.A. O Gestor do FUNDO tambm integrante do mesmo grupo econmico. Apesar de pertencerem ao mesmo grupo econmico, o Coordenador Lder com a Instituio Administradora do FUNDO, prestadora do servio de cobrana e arrecadao e Escrituradora e com o Gestor do FUNDO mantm suas atividades de maneira independente e segregada umas das outras, de forma a garantir transparncia, independncia e segurana a seus respectivos clientes. Relacionamento do Coordenador Lder, da Instituio Administradora do FUNDO e do Gestor do FUNDO com os Auditores Independentes Os Auditores Independentes prestam servios de auditoria para o conglomerado econmico ao qual fazem parte o Coordenador Lder, a Instituio Administradora do FUNDO e do Gestor do FUNDO. Relacionamento do Coordenador Lder com a empresa administradora do Mais Shopping Largo 13 Exceto pela presente operao, o Coordenador Lder no possui relacionamento comercial com a empresa administradora do Shopping. Relacionamento da Instituio Administradora do FUNDO com a empresa administradora do Mais Shopping Largo 13 A REPASE e a REP mantm relacionamento comercial com o Banco Bradesco S.A. restrito contratao de servios bancrios, tais como arrecadao e cobrana, pagamento de fornecedores e tributos e cartes de crdito empresariais. Relacionamento da empresa responsvel pelo laudo de avaliao com a Instituio Administradora do FUNDO, com o Gestor do FUNDO e com a empresa administradora do Mais Shopping Largo 13 Exceto pela presente operao, a Instituio Administradora do FUNDO, bem como o Gestor do FUNDO, e a empresa Administradora do Shopping, no possuem relacionamento comercial com a. empresa responsvel pela elaborao do laudo de avaliao. A BEM DTVM Ltda., empresa conglomerado Bradesco, na qualidade de administradora de outros fundos imobilirios, pode ter contratado a empresa responsvel pelo laudo de avaliao para realizar o mesmo tipo de servio em outros fundos imobilirios sob sua administrao. Relacionamento da empresa responsvel pela vistoria de obra com a empresa administradora do Mais Shopping Largo 13 e com a Instituio Administradora do FUNDO Exceto pela presente operao, a empresa responsvel pela vistoria de obra no possui relacionamento comercial com a empresa administradora do Mais Shopping Largo 13. A empresa responsvel pela vistoria de obra mantm relacionamento comercial com a Instituio Administradora do FUNDO, realizando servios de monitoramento de obras em processos de solicitao de liberao de crdito imobilirio junto ao segmento imobilirio do Banco Bradesco S.A.

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10.

FATORES DE RISCO

Antes de tomar uma deciso de investimento, os potenciais investidores do FUNDO devem considerar cuidadosamente os riscos e incertezas descritos abaixo, bem como outras informaes contidas neste Prospecto, luz de suas prprias situaes econmicas e financeiras, avaliar, cuidadosamente, todas as informaes disponveis neste Prospecto e no Regulamento do FUNDO e, em particular, aquelas relativas poltica de investimento e composio da carteira do FUNDO. Os riscos descritos abaixo no so os nicos aos quais esto sujeitos os investimentos no FUNDO e no Brasil em geral. Os negcios, situao financeira ou resultados do FUNDO podem ser adversos e materialmente afetados por quaisquer desses riscos, sem prejuzo de riscos adicionais que no sejam, atualmente, de conhecimento da Administradora ou que sejam julgados de pequena relevncia neste momento. a. Riscos Relacionados a Fatores Macroeconmicos O Governo Federal exerceu e continua a exercer influncia significativa sobre a economia brasileira. Essa influncia, bem como a conjuntura econmica e poltica brasileira, poder vir a causar um efeito adverso relevante que resulte em perdas para os Cotistas. O Governo Federal frequentemente intervm na economia do Pas e ocasionalmente realiza modificaes significativas em suas polticas e normas. As medidas tomadas pelo Governo Federal para controlar a inflao, alm de outras polticas e normas, frequentemente implicaram aumento das taxas de juros, mudana das polticas fiscais, controle de preos, desvalorizao cambial, controle de capital e limitao s importaes, entre outras medidas, podero resultar em perdas para os Cotistas. As atividades do FUNDO, situao financeira, resultados operacionais e o preo de mercado das Cotas de nossa emisso podem vir a ser prejudicados de maneira relevante por modificaes nas polticas ou normas que envolvam ou afetem certos fatores, tais como: poltica monetria, cambial e taxas de juros; polticas governamentais aplicveis s nossas atividades e ao nosso setor; greve de portos, alfndegas e receita federal; inflao; instabilidade social; liquidez dos mercados financeiros e de capitais domsticos; poltica fiscal e regime fiscal estadual e municipal; racionamento de energia eltrica; e outros fatores polticos, sociais e econmicos que venham a ocorrer no Brasil ou que o afetem. As polticas futuras do Governo Federal podem contribuir para uma maior volatilidade no mercado de ttulos e valores mobilirios brasileiro e dos ttulos e valores mobilirios emitidos no exterior por empresas brasileiras. Adicionalmente, eventuais crises polticas podem afetar a confiana dos investidores e do pblico consumidor em geral, resultando na desacelerao da economia e prejudicando o mercado de capitais. A inflao e as medidas governamentais para combat-la podem contribuir para a incerteza econmica no Brasil e ter efeitos adversos sobre a economia brasileira, sobre o mercado de capitais brasileiro e os Cotistas do FUNDO. Ao longo de sua histria, o Brasil registrou taxas de inflao extremamente altas. Determinadas medidas adotadas no passado pelo Governo Federal no contexto da poltica antiinflacionria tiveram um forte impacto negativo sobre a economia brasileira. Desde a introduo do Real, em julho de 1994, no entanto, a inflao brasileira tem sido substancialmente menor do que em anos anteriores. No obstante,

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presses inflacionrias persistem, como a manuteno de altas taxas de juros. Medidas adotadas para combater a inflao e especulao sobre as medidas futuras que possam vir a ser adotadas pelo Governo Federal tm gerado ao longo dos ltimos anos um clima de incerteza econmica no Brasil e aumentado a volatilidade do mercado de capitais brasileiro. A inflao apurada pelo IGP-M foi 25,3% em 2002, 8,7% em 2003, 12,4% em 2004, 1,2% em 2005, 3,8% em 2006, 7,7% em 2007, 9,8% em 2008 e 1,7% negativo em 2009. Os preos, por sua vez, quando apurados pelo IPCA, aumentaram em 12,5% em 2002, 9,3% em 2003, 7,6% em 2004, 5,7% em 2005, 3,1% em 2006, 4,5% em 2007, 5,9% em 2008 e 4,3% em 2009. O Brasil pode passar por aumentos relevantes da taxa de inflao no futuro. Presses inflacionrias podem levar interveno do Governo Federal sobre a economia, incluindo a implementao de polticas governamentais que podem ter um efeito adverso para os Cotistas do FUNDO. Ademais, se o Brasil experimentar altas taxas de inflao, a administrao do Mais Shopping Largo 13 pode no ser capaz de reajustar os preos das locaes de maneira suficiente para compensar os efeitos da inflao em nossa estrutura de custos. A deteriorao das condies econmicas e de mercado em outros pases, principalmente nas economias emergentes, pode afetar negativamente a economia, o mercado de capitais brasileiro e os Cotistas do FUNDO. A economia brasileira, o mercado de capitais brasileiro e as companhias brasileiras so, em diferentes intensidades, impactadas pelas condies econmicas e de mercado do Brasil e de outros pases, incluindo os Estados Unidos e pases emergentes, bem como pelas reaes dos investidores com relao a essas condies. A oferta de crdito a empresas brasileiras influenciada pelas condies econmicas e de mercado no Brasil e, em graus variveis, pelas condies de mercado de outros pases emergentes, principalmente pases da Amrica Latina. Adicionalmente, acontecimentos ou condies de outros pases emergentes j afetaram significativamente a disponibilidade de crdito na economia brasileira e resultaram em considerveis sadas de recursos e queda no volume de investimentos estrangeiros no Brasil. No h como garantir que futuros acontecimentos em pases emergentes, bem como as medidas a serem adotadas pelos governos desses pases, no afetaro a oferta de crdito no mercado local e internacional de modo adverso causando efeitos negativos na economia brasileira, nos negcios e nos resultados do Mais Shopping Largo 13. A flutuao da taxa de juros pode causar um efeito adverso para o Mais Shopping Largo 13 e para o valor das Cotas do FUNDO. As empresas do setor de shopping centers, assim como grande parte da indstria nacional, dependem do controle exercido pelo Governo Federal sobre as taxas de juros. Nesse sentido, um repentino aumento nas taxas bsicas de juros poder levar a um desaquecimento do mercado de varejo e reduo dos gastos do consumidor, o que pode causar um efeito adverso para as receitas do Mais Shopping Largo 13. b. Riscos Relacionados aos Setores de Shopping Centers e Imobilirio Os contratos de locao no setor de shopping centers possuem caractersticas peculiares e podem gerar riscos conduo dos negcios e impactar de forma adversa os resultados operacionais do FUNDO. Os contratos de locao do Mais Shopping Largo 13 sero regidos pela Lei de Locao, que geram determinados direitos ao locatrio no caso de serem preenchidos determinados requisitos previstos em lei. Nesse sentido, no caso das Lojas ncoras, Lojas Satlites e algumas lojas modulares que preencherem os requisitos da lei, uma eventual renovao compulsria do contrato de locao pode apresentar dois riscos principais que, caso efetivamente materializados, podem causar efeito adverso para o FUNDO, so eles: (i) caso se deseje desocupar o espao ocupado por determinado locatrio, visando renovar e/ou adaptar o Tenant Mix de lojas do Mais Shopping Largo 13, esta ao ficar prejudicada, uma vez que o locatrio poder ter obtido ordem judicial que lhe permita permanecer no Mais Shopping Largo 13 por um novo perodo contratual; e (ii) caso se deseje, alm da desocupao do espao, a reviso do aluguel para valor maior, esta reviso dever ocorrer no curso da ao judicial de renovao do contrato de locao, hiptese em que a definio do valor final do aluguel ficar a cargo de sentena judicial. Dessa forma, o Mais Shopping Largo 13 fica sujeito interpretao a ser adotada e deciso a ser proferida pelo Poder Judicirio, podendo ocorrer, inclusive, a definio de um aluguel inferior ao pago anteriormente pelo lojista.

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A renovao compulsria de contratos de locao e/ou a reviso judicial do aluguel pago por Lojas ncoras, Lojas Satlites e algumas lojas modulares que preencham os requisitos da lei, se decididos contrariamente aos interesses do Mais Shopping Largo 13, podem afetar a conduo dos negcios do Mais Shopping Largo 13 e impactar de forma adversa em seus resultados operacionais. As atividades das empresas dos setores de shopping centers e imobilirio esto sujeitas a extensa regulamentao, o que poder implicar maiores despesas ou obstruo do desenvolvimento de determinados empreendimentos, de modo a afetar negativamente os resultados do FUNDO. As atividades do Mais Shopping Largo 13 esto sujeitas s leis federais, estaduais e municipais, assim como a regulamentos, autorizaes e licenas exigidas no que diz respeito construo, zoneamento, uso do solo, proteo do meio ambiente e do patrimnio histrico, locao, condomnio, proteo ao consumidor, dentre outros, que afetam as atividades e certas negociaes com clientes. Os shopping centers so obrigados a obter licenas e autorizaes de diversas autoridades governamentais para serem desenvolvidos e operados. Na hiptese de violao ou no cumprimento de tais leis, regulamentos, licenas e autorizaes, o Mais Shopping Largo 13 poder vir a sofrer sanes administrativas, tais como imposio de multas, embargo de obras, cancelamento de licenas e revogao de autorizaes, alm de outras penalidades civis e criminais. A natureza dos negcios do Mais Shopping Largo 13 sensvel a fortes intervenes governamentais ou legislativas que podem restringir as atividades comerciais de um shopping center, tais como: proibio de cobrana de estacionamento, aumento excessivo das alquotas do IPTU e edio de novas normas e de legislao proibitiva de determinadas clusulas contratuais acordadas com os lojistas locatrios. Adicionalmente, o poder pblico pode editar novas normas mais rigorosas, adotar ou buscar interpretaes mais restritivas das leis e regulamentos existentes, o que pode obrigar as empresas do setor, inclusive o Mais Shopping Largo 13, a gastar recursos adicionais para se adequar a estas novas regras ou interpretaes. Qualquer ao nesse sentido por parte do poder pblico poder afetar de maneira negativa os negcios do setor e ter um efeito adverso sobre os resultados do Mais Shopping Largo 13. O setor imobilirio est sujeito a diversos riscos, tais como riscos normalmente associados (i) ao desenvolvimento de empreendimentos, (ii) escassez de recursos, (iii) diminuio nas demandas por imveis, e (iv) ao xito na concluso das obras. Os riscos associados s atividades de desenvolvimento de empreendimentos exercidas por empresas do setor imobilirio, incluem, mas no se limitam aos seguintes: (i) longo perodo compreendido entre o incio da realizao de um empreendimento e a sua concluso; (ii) custos operacionais, que podem exceder a estimativa original; (iii) o nvel de interesse do locatrio por um empreendimento recentemente lanado; (iv) o valor do aluguel ou custo de ocupao das lojas pode no ser suficiente para tornar o projeto lucrativo; (v) a possibilidade de interrupo de fornecimento de materiais de construo e equipamentos; (vi) construes e locaes podem no ser finalizadas de acordo com o cronograma estipulado; (vii) eventual dificuldade na aquisio de terrenos; e (viii) indisponibilidade de mo-de-obra. O prazo de cumprimento dos contratos e a qualidade dos empreendimentos imobilirios dependem de certos fatores que esto fora de controle completo dos empreendedores, incluindo a qualidade e a tempestividade na entrega do material fornecido para obras e a capacitao tcnica dos profissionais e colaboradores terceirizados (empreiteiros). A ocorrncia de um ou mais eventos envolvendo problemas no Mais Shopping Largo 13 pode afetar adversamente os resultado do Mais Shopping Largo 13. Condies econmicas adversas no local onde est localizado o Mais Shopping Largo 13 podem afetar negativamente os nveis de ocupao e locao dos espaos, e, consequentemente, causar um efeito adverso para o Mais Shopping Largo 13. Os resultados operacionais do Mais Shopping Largo 13 dependem substancialmente da sua capacidade em locar seus espaos disponveis. Condies adversas na regio em que opera o Mais Shopping Largo 13 podem reduzir os nveis de locao, restringir a possibilidade de aumentar o preo de suas locaes, bem como diminuir as receitas de locao. Caso o Mais Shopping Largo 13 no gere receita suficiente para que possa cumprir com as suas obrigaes, a sua condio financeira e resultados operacionais podem ser afetados, assim como a distribuio de dividendos aos Cotistas do FUNDO. Os fatores a seguir, entre outros, podem causar um efeito adverso para o Mais Shopping Largo 13:

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perodos de recesso e aumento dos nveis de vacncia no Mais Shopping Largo 13, ou aumento das taxas de juros podem resultar na queda dos preos das locaes ou no aumento da inadimplncia pelos locatrios, bem como diminuir as receitas de locao e/ou administrao; percepes negativas dos locatrios acerca da segurana, convenincia e atratividade da rea onde est instalado o Mais Shopping Largo 13; incapacidade de atrair e manter locatrios; inadimplncia e/ou no cumprimento das obrigaes contratuais pelos locatrios; aumento dos custos operacionais, incluindo a necessidade para incremento do capital; aumento de tributos incidentes sobre as atividades; e mudanas regulatrias no setor de shopping centers, inclusive nas leis de zoneamento.

O setor de shopping centers no Brasil altamente competitivo, o que poder ocasionar uma reduo do volume de operaes do Mais Shopping Largo 13. O setor de shopping centers no Brasil altamente competitivo e fragmentado. O produto shopping center requer constantes pesquisas para definir novos formatos e estratgias de atuao. As mudanas na preferncia do consumidor, o aparecimento de sistemas alternativos de varejo e a construo de um nmero crescente de shopping centers tm levado a modificaes nos shopping centers existentes para enfrentar a concorrncia. A disputa pelo consumidor e a busca de diferenciao esto estreitamente ligadas s medidas tomadas para revitalizaes e redefinio do perfil dos shopping centers. Esses projetos abrangem gastos crescentes de marketing, seleo e/ou modificao do Tenant Mix, Lojas ncoras, promoo de eventos, vagas de estacionamento, projeto arquitetnico, ampliao do nmero de centros de lazer e servios, treinamento e modernizao e informatizao de operaes. Companhias especializadas no ramo de shopping centers, inclusive estrangeiras, em alianas com parceiros locais, ou companhias capitalizadas aps a realizao de ofertas pblicas de aes passaram e passaro a atuar ainda mais ativamente no segmento de shopping centers no Brasil nos prximos anos, aumentando a concorrncia no setor. Na medida em que um ou mais concorrentes iniciem uma campanha de marketing ou venda bem sucedida e, em decorrncia disso, suas vendas aumentem de maneira significativa, as atividades do Mais Shopping Largo 13 podem vir a ser afetadas adversamente de maneira relevante. Se a administrao do Mais Shopping Largo 13 no for capaz de responder a tais presses de modo to imediato e adequado quanto os concorrentes, a situao financeira e os resultados operacionais podem vir a ser prejudicados de maneira relevante. A construo de novos shopping centers ou revitalizao de centros comerciais prximos ao Mais Shopping Largo 13 poder requerer investimentos no programados e/ou dificultar a capacidade do Mais Shopping Largo 13 em renovar locaes ou locar espaos para novos lojistas, causando um efeito adverso. A construo de shopping centers competitivos ou revitalizao de centros comerciais em reas prximas quela em que se situa o Mais Shopping Largo 13 poder impactar na capacidade em locar nossos espaos em condies favorveis. O ingresso de novos concorrentes nas regies em que operar o Mais Shopping Largo 13 poder demandar um aumento no planejado nos investimentos, o que poder causar um efeito adverso. Adicionalmente, poder se enfrentar dificuldades para renovar a locao das lojas ou loc-las para novos lojistas, o que poder gerar uma reduo do fluxo de caixa e lucro operacional. Alm disso, a proximidade de concorrentes poder resultar na mudana dos lojistas do Mais Shopping Largo 13 ou novos lojistas para os shopping centers concorrentes, resultando em uma maior possibilidade de haver vacncia de espaos no Mais Shopping Largo 13.

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c.

Riscos Relacionados ao Mais Shopping Largo 13

Eventos de risco de engenharia, construo e regulatrios do Mais Shopping Largo 13 podem afetar negativamente o custo de construo e o prazo de concluso da obra. A construo do Mais Shopping Largo 13 ser realizada de acordo com todos os rigores e exigncias das autoridades pblicas, exigindo-se todo o cuidado que toda empresa ativa e proba costuma empregar no setor da construo civil. Entretanto, os riscos de engenharia no podem prever casos fortuitos, tais como vendavais, furaces, ciclones, tornados, granizos, impacto de veculos terrestres e areos, incndio, etc. Mesmo que a construo do Mais Shopping Largo 13 siga todas exigncias legais e regulamentares, pode ser que fatos alheios vontade das partes envolvidas causem atrasos, interdio (total/parcial), ou outros fatos que possam, direta ou indiretamente, impactar na rea explorvel do Mais Shopping Largo 13, e, consequentemente, em sua rentabilidade. Exigncias legais decorrentes de leis ambientais, de trnsito e etc. podem acarretar atrasos na inaugurao do Mais Shopping Largo 13, inclusive por falta de expedio do habite-se por parte da municipalidade, alm de fazer com que se incorra em custos significativos para cumpri-las, assim como podem proibir ou restringir severamente a atividade de explorao comercial em regies ou reas ambientalmente sensveis. As leis que regem o setor imobilirio brasileiro, assim como as leis ambientais, tendem a se tornar mais restritivas e qualquer aumento de restries pode afetar adversamente e de maneira relevante os resultados operacionais do Mais Shopping Largo 13. Cronograma de execuo de construo pode no ser concludo conforme planejado devido a diversos fatores impactando negativamente a taxa de retorno do investimento. A obrigao dos lojistas de pagar a locao comea a partir do momento em que o Mais Shopping Largo 13 for inaugurado. Por conseguinte, eventual atraso na inaugurao do Mais Shopping Largo 13 ir retardar a percepo de renda por parte do Mais Shopping Largo 13, o que impacta negativamente na taxa de retorno do FUNDO. Os Projetos C e/ou D podem no ser aprovados pela Prefeitura do Municpio de So Paulo conforme o planejado para a expanso do Mais Shopping Largo 13 devido a diversos fatores impactando negativamente a taxa de retorno do investimento. Entre os planos de expanso do Mais Shopping Largo 13, esto queles que compreendem o Projeto C e o Projeto D. Por conseguinte, eventual no aprovao dos Projetos C e/ou D pela Prefeitura do Municpio de So Paulo ir prejudicar os planos de expanso e a percepo de renda do Mais Shopping Largo 13, o que impacta negativamente na taxa de retorno do FUNDO. Pode-se no conseguir executar integralmente nossa estratgia de comercializao e composio inicial do Tenant Mix . Considerando que o Mais Shopping Largo 13 fundado em um conceito de lojas modulares, no possvel garantir que os objetivos e estratgias do Mais Shopping Largo 13 sero integralmente realizados. Em consequncia, o Mais Shopping Largo 13 pode no ser capaz de expandir suas atividades e sua estratgia de crescimento de forma a atender s demandas do mercado. Caso o desenvolvimento do Mais Shopping Largo 13 no seja bem sucedido, a condio financeira, resultados operacionais e o preo de negociao das Cotas do FUNDO podem ser adversamente afetados. Adicionalmente, o desempenho futuro do Mais Shopping Largo 13 ir depender de capacidade da Administradora do Mais Shopping Largo 13 de gerenciar o crescimento rpido e significativo de sua operaes. No se pode assegurar que a capacidade de gerenciamento da Administradora do Mais Shopping Largo 13 ser bem sucedida ou que no interferir adversamente na sua estrutura. Caso a Administradora do Mais Shopping Largo 13 no seja capaz de gerenciar o crescimento do Mais Shopping Largo 13 de forma satisfatria, poder haver a perda de posio no mercado, o que poder ter um efeito adverso relevante sobre a condio financeira do FUNDO.

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Os resultados operacionais do FUNDO dependem da capacidade de locar os espaos disponveis no Mais Shopping Largo 13. Condies adversas na regio do Mais Shopping Largo 13 podem, depois de instalado e em pleno funcionamento o Mais Shopping Largo 13, reduzir os nveis de locao, assim como restringir a possibilidade de aumento do preo de suas locaes. Se o Mais Shopping Largo 13 no gerar receita suficiente para cumprir com suas obrigaes, diversos fatores podem ser afetados, dentre eles a distribuio aos Cotistas. Os fatores a seguir, entre outros, podem afetar adversamente a performance operacional do Mais Shopping Largo 13: perodos de recesso, aumento das taxas de juros ou aumento do nvel de vacncia podem resultar na queda dos preos das locaes ou no aumento da inadimplncia pelos locatrios, bem como diminuir as receitas de locao e/ou administrao que esto atreladas s receitas dos lojistas; percepes negativas dos locatrios acerca da segurana, convenincia e atratividade das reas do Mais Shopping Largo 13; inadimplncia e/ou no cumprimento das obrigaes contratuais assumidas pelos locatrios; incapacidade de se atrair e/ou manter locatrios; aumento dos custos operacionais, incluindo a necessidade para incremento de capital, entre outros; aumento de tributos e encargos que incidem sobre as atividades do Mais Shopping Largo 13; e mudanas regulatrias no setor de shopping centers, inclusive nas leis de zoneamento. Os resultados operacionais do Mais Shopping Largo 13 dependem das vendas geradas pelas lojas neles instaladas, que so vulnerveis a perodos de recesso econmica. Historicamente, o setor varejista suscetvel a perodos de desaquecimento econmico geral que levam queda nos gastos do consumidor. O sucesso das operaes do Mais Shopping Largo 13 depende, entre outros, de vrios fatores relacionados aos gastos do consumidor e/ou que afetam a renda do consumidor, inclusive a situao geral dos negcios, taxas de juros, inflao, disponibilidade de crdito ao consumidor, tributao, confiana do consumidor nas condies econmicas futuras, nveis de emprego e salrios. O desempenho do Mais Shopping Largo 13 depende, em grande parte, do volume de vendas das lojas, assim como da capacidade dos lojistas em gerar movimento de consumidores. Os resultados operacionais e o volume de vendas do Mais Shopping Largo 13 podem ser negativamente afetados por fatores externos, tais como, entre outros, declnio econmico, abertura de novos shopping centers competitivos em relao ao Mais Shopping Largo 13 e o fechamento ou queda de atratividade das lojas do Mais Shopping Largo 13. Uma reduo no movimento do Mais Shopping Largo 13 como resultado de quaisquer desses fatores ou de qualquer outro pode resultar em um declnio no nmero de clientes que visitam as lojas do Mais Shopping Largo 13 e, consequentemente, no volume de suas vendas, o que pode afetar adversamente os negcios do Mais Shopping Largo 13, situao financeira e resultado operacional, tendo em vista que grande parte das suas receitas provem de pagamento de aluguel pelos lojistas e merchandising. Parcela do aumento das receitas e lucros operacionais dependem do constante crescimento da demanda por produtos oferecidos pelas lojas do Mais Shopping Largo 13. Uma queda na demanda, seja em funo de mudanas nas preferncias do consumidor, reduo do poder aquisitivo ou enfraquecimento das economias brasileira e global pode resultar em uma reduo das receitas dos lojistas, e, consequentemente, causar um efeito adverso para o Mais Shopping Largo 13.

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Possveis vacncias de espaos destinados a certas Lojas ncoras e/ou Lojas Satlites do Mais Shopping Largo 13 podero impactar adversamente o Tenant Mix do Mais Shopping Largo 13, sua atratividade e seus resultados operacionais. Eventual vacncia nas Lojas ncoras e/ou Lojas Satlites implicar em no recebimento de receitas por parte do FUNDO, uma vez que tais lojas tm um impacto considervel no s nas receitas diretas do Mais Shopping Largo 13 como no fluxo de pessoas que transitaro no empreendimento. No caso de ocorrer a resciso dos contratos de locao das Lojas ncoras e/ou Lojas Satlites ou a expirao de seu prazo de vigncia sem renovao pelo locatrio, o Mais Shopping Largo 13 pode no ser capaz de ocupar novamente esse espao com facilidade, com a mesma categoria de loja e/ou nas mesmas condies do contrato de locao anterior, o que pode causar um efeito adverso ao Tenant Mix de lojas do Mais Shopping Largo 13, sua atratividade e seus resultados operacionais. O Mais Shopping Largo 13 localizado-se em um grande centro urbano e pode estar sujeito a fatores relacionados violncia urbana. O Mais Shopping Largo 13 se localiza em um grande centro urbano sujeito a um alto nvel de criminalidade e violncia urbana. No caso da ocorrncia de eventos de violncia generalizada, o Mais Shopping Largo 13 pode ser obrigado a fechar por determinado perodo, o que poder afetar adversamente seus negcios e resultados. O Mais Shopping Largo 13, por ser um espao de uso pblico, est sujeito a uma srie de acidentes em suas dependncias, que podem fugir do controle da administrao do Mais Shopping Largo 13, e de suas polticas de preveno, e que, consequentemente podem vir a causar danos aos seus consumidores e frequentadores. No caso da ocorrncia de tais incidentes, o Mais Shopping Largo 13 pode enfrentar srios danos de imagem e materiais, tendo em vista que o movimento dos consumidores pode cair em decorrncia da desconfiana e insegurana geradas. Alm disso, a ocorrncia de acidentes pode sujeitar o Mais Shopping Largo 13 imposio de responsabilidade civil e/ou obrigao do ressarcimento a vitimas, inclusive por meio do pagamento de indenizaes, o que pode ter um efeito adverso para o Mais Shopping Largo 13. O Mais Shopping Largo 13 depende fundamentalmente de servios pblicos, em especial os de gua e energia eltrica. Qualquer diminuio ou interrupo desses servios poder causar dificuldades na operao do Mais Shopping Largo 13 e, consequentemente, nos resultados de seus negcios. Os servios pblicos, em especial os de gua e energia eltrica, so fundamentais para a boa conduo da operao do Mais Shopping Largo 13. A interrupo desses servios pode gerar como consequncia natural o aumento dos custos e determinadas falhas na prestao de servios. Em caso de interrupo, para que se consiga manter tais servios em funcionamento, como por exemplo, energia eltrica, necessria a contratao de empresas terceirizadas e especializadas, o que representar um gasto excessivo para o Mais Shopping Largo 13 e um aumento significativo em suas despesas operacionais. Desse modo, qualquer interrupo na prestao dos servios pblicos essenciais conduo dos negcios do Mais Shopping Largo 13 poder gerar efeitos adversos nos seus resultados. Risco de desapropriao dos imveis que compe o Mais Shopping Largo 13 H a possibilidade de que ocorra a desapropriao, parcial ou total, dos imveis que compe o Mais Shopping Largo 13, por deciso unilateral do Poder Pblico, a fim de atender finalidades de utilidade e interesse pblico. Em ocorrendo referida desapropriao, no h como garantir, de antemo, que o preo que vier a ser pago pelo Poder Pblico ser justo, de mercado, ou que, efetivamente, remunerar os valores investidos de maneira adequada, podendo causar substancial perda ao FUNDO.

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Perdas no cobertas pelos seguros contratados podem resultar em prejuzos, o que poder causar efeitos adversos Sero contratados seguros, dentro das prticas usuais de mercado, que protegem o Mais Shopping Largo 13. No se pode garantir que o valor de seguro ser suficiente para proteger o Mais Shopping Largo 13 de perdas relevantes. H, inclusive, determinados tipos de perdas que no estaro cobertas pelas aplices, tais como atos de terrorismo, guerras e revolues civis. Se qualquer dos eventos no cobertos nos termos dos contratos de seguro vier a ocorrer, o investimento no Mais Shopping Largo 13 pode ser adversamente afetado, obrigando-se a incorrer em custos adicionais e resultando em prejuzos no desempenho operacional. Adicionalmente, o Mais Shopping Largo 13 poder ser responsabilizado judicialmente pelo pagamento de indenizao a eventuais vtimas geradas pelo sinistro ocorrido, o que poder ocasionar efeitos adversos sobre seus negcios, condio financeira e resultados operacionais. Compartilhamento do controle Mais Shopping Largo 13 A titularidade do Mais Shopping Largo 13 ser dividida com terceiros, que podem ter interesses divergentes do FUNDO. Dessa forma, depende-se da anuncia desses investidores para a tomada de decises significativas que afetem o Mais Shopping Largo 13. Mencionados terceiros, co-proprietrios do Mais Shopping Largo 13, podem ter interesses econmicos diversos, podendo agir de forma contrria poltica estratgica e aos objetivos do FUNDO. Disputas com os co-proprietrios podem ocasionar litgios judiciais ou arbitrais, o que pode aumentar as despesas do FUNDO. d. Riscos Relativos ao FUNDO Ausncia de receitas at a inaugurao do Mais Shopping Largo 13 O Mais Shopping Largo 13 tem data estimada de inaugurao para o ms de outubro de 2010. Mesmo com esta estimativa, existe ainda a possibilidade de adiamento da inaugurao, sendo que o FUNDO no receber qualquer tipo de receita at a inaugurao. Alm disso, as estimativas de rentabilidade previstas no laudo de avaliao elaborado pela CBRE assumem a premissa fundamental de que a inaugurao do Mais Shopping Largo 13 ocorrer em outubro de 2010. Portanto, alm do FUNDO no receber qualquer tipo de receita at a inaugurao, o que acarreta o no pagamento de qualquer tipo de provento ao cotista do FUNDO, qualquer atraso na data inaugurao impactar de forma negativa a rentabilidade estimada pelo laudo de avaliao da CBRE. Risco de o FUNDO no ser constitudo De acordo com o Regulamento do FUNDO, existe a possibilidade de o FUNDO no vir a ser constitudo, caso no sejam subscritas todas as Cotas da Emisso, ou caso a CVM no autorize a sua constituio e funcionamento. Na ocorrncia dessa hiptese, em que pese o fato de que a Administradora responsvel pela subscrio ir ratear, entre os subscritores que tiverem integralizado suas Cotas, e na proporo das Cotas subscritas e integralizadas, os recursos financeiros captados pelo FUNDO e os rendimentos lquidos auferidos pelas aplicaes em renda fixa realizadas no perodo, os Cotistas que tiverem subscrito e integralizado as Cotas arcaro com eventuais despesas, tambm de forma rateada, incorridas pela Administradora, quando da e para a constituio do FUNDO, e com eventuais despesas incorridas pelo prprio FUNDO. Caso no seja atingido o Montante Mnimo estabelecido no Regulamento, a Administradora dever liquidar as aplicaes realizadas e ratear os recursos financeiros entre os subscritores, na proporo dos valores que tiverem integralizado e proceder liquidao do FUNDO, podendo acarretar em substancial perda ao valor da Cota,.

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Risco de o FUNDO no captar a totalidade dos recursos Existe a possibilidade de que, ao final do prazo de distribuio, no seja subscrito o montante mnimo de Cotas objeto da Oferta, fazendo com que o FUNDO no seja constitudo, com a respectiva devoluo dos valores integralizados deduzidos de eventuais despesas incorridas pela Administradora, quando da e para a constituio do FUNDO, e com eventuais despesas incorridas pelo prprio FUNDO, acarretando em perdas em relao aos valores investidos nas Cotas. Risco de liquidez Os FII encontram pouca liquidez no mercado brasileiro. Por conta dessa caracterstica e do fato de os FII sempre serem constitudos na forma de condomnios fechados, ou seja, sem admitir a possibilidade de resgate de suas cotas, os titulares de cotas de FII podem ter dificuldade em realizar a venda de suas cotas no mercado secundrio, mesmo sendo estas objeto de negociao no mercado de bolsa. No h nenhuma garantia de que existir no futuro um mercado lquido para negociao das Cotas que permita aos investidores sua pronta alienao caso decidam pelo desinvestimento. Desse modo, o investidor que adquirir as Cotas do FUNDO dever estar ciente de que o investimento em Cotas do FUNDO pode acarretar perdas caso procure realizar a alienao de suas Cotas no mercado secundrio. Riscos tributrios Lei n 9.779/99, estabelece que os FII so isentos de tributao sobre a sua receita operacional, desde que (i) distribuam, pelo menos, 95% (noventa e cinco por cento) dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balano ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano; e (ii) apliquem recursos em empreendimentos imobilirios que no tenham como construtor, incorporador ou scio, Cotista que detenha, isoladamente ou em conjunto com pessoas a ele ligadas, percentual superior a 25% (vinte e cinco por cento) das cotas do FUNDO. Ainda de acordo com a mesma Lei, os dividendos distribudos aos Cotistas, quando distribudos, e os ganhos de capital auferidos so tributados na fonte pela alquota de 20% (vinte por cento). No obstante, de acordo com o artigo 3, pargrafo nico, inciso II, da Lei n 11.033, de 21 de dezembro de 2004 (Lei n 11.033/04), alterada pela Lei n 11.196, de 21 de novembro de 2005 (Lei n 11.196/05), ficam isentos do imposto de renda retido na fonte e na declarao de ajuste anual das pessoas fsicas, os rendimentos distribudos pelo FUNDO cujas cotas sejam admitidas negociao exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balco organizado. Esclarece, ainda, o mencionado dispositivo legal que o benefcio fiscal de que trata (i) ser concedido somente nos casos em que o FUNDO possua, no mnimo, 50 (cinquenta) Cotistas e que (ii) no ser concedido ao Cotista pessoa fsica titular de cotas que representem 10% (dez por cento) ou mais da totalidade das Cotas emitidas pelo FUNDO ou cujas Cotas lhe derem direito ao recebimento de rendimento superior a 10% (dez por cento) do total de rendimentos auferidos pelo FUNDO. Embora as regras tributrias dos fundos estejam vigentes desde a edio do mencionado diploma legal, existe o risco de tal regra ser modificada no contexto de uma eventual reforma tributria. Assim, o risco tributrio engloba o risco de perdas decorrente da criao de novos tributos, interpretao diversa da atual sobre a incidncia de quaisquer tributos ou a revogao de isenes vigentes, sujeitando o FUNDO ou seus Cotistas a novos recolhimentos no previstos inicialmente. Risco Relativo Concentrao e Pulverizao Poder ocorrer situao em que um nico Cotista venha a integralizar parcela substancial da emisso ou mesmo a totalidade das Cotas do FUNDO, passando tal Cotista a deter uma posio expressivamente concentrada, fragilizando, assim, a posio dos eventuais Cotistas minoritrios. Nesta hiptese, h possibilidade de que deliberaes sejam tomadas pelo Cotista majoritrio em funo de seus interesses exclusivos em detrimento do FUNDO e/ou dos Cotistas minoritrios.

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Risco Relativo Rentabilidade do Investimento no Mais Shopping Largo 13 O investimento em cotas de FII uma aplicao em valores mobilirios de renda varivel, o que significa que a rentabilidade a ser paga ao Cotista depender do resultado da administrao do empreendimento objeto do FUNDO. No presente caso, os valores a serem distribudos aos Cotistas dependero, diretamente, das receitas provenientes das locaes e arrendamentos das lojas do Mais Shopping Largo 13, assim como cesses de uso e demais formas de explorao comercial do Mais Shopping Largo 13. Risco de Crdito / Rentabilidade Os Cotistas do FUNDO faro jus ao recebimento de rendimentos que lhes sero pagos a partir da percepo, pelo FUNDO, dos valores que lhe forem pagos pelos lojistas. Assim, por todo tempo em que os imveis estiverem locados, o FUNDO estar exposto aos riscos de crdito dos lojistas. Risco de Concentrao da Carteira do FUNDO O FUNDO tem por objeto exclusivo a aquisio de frao ideal do Mais Shopping Largo 13, que integrar o seu patrimnio de acordo com a sua poltica de investimento. Independentemente da eventual aquisio de outros imveis no futuro pelo FUNDO, h e continuar a haver, necessariamente, uma concentrao da sua carteira, estando o FUNDO, portanto, exposto aos riscos inerentes demanda existente pela locao ou arrendamento das lojas do Mais Shopping Largo 13, considerando-se, ainda, que no h garantia de que todas as suas unidades estaro sempre locadas ou arrendadas. Em caso de vacncia de qualquer das unidades, as despesas condominiais e tributos devero ser parcialmente suportados pelo FUNDO, o que poder comprometer o fluxo de caixa previsto dada a diminuio dos rendimentos a serem distribudos aos Cotistas do FUNDO. Riscos Jurdicos Toda a arquitetura do modelo financeiro, econmico e jurdico deste FUNDO considera um conjunto de rigores e obrigaes de parte a parte estipuladas atravs de contratos pblicos ou privados tendo por diretrizes a legislao em vigor. Entretanto, em razo da pouca maturidade e da falta de tradio e jurisprudncia no mercado de capitais brasileiro, no que tange a este tipo de operao financeira, em situaes atpicas ou conflitantes poder haver perdas por parte dos investidores em razo do dispndio de tempo e recursos para eficcia do arcabouo contratual. Risco decorrente da ausncia de garantia do capital investido As aplicaes realizadas no FUNDO no contam com garantia da Administradora, do Escriturador ou do Fundo Garantidor de Crditos FGC, podendo ocorrer perda total do capital investido pelos Cotistas. Risco de despesas extraordinrias O FUNDO, na qualidade de proprietrio do Mais Shopping Largo 13, estar eventualmente sujeito ao pagamento de despesas extraordinrias, tais como rateios de obras e reformas, pintura, decorao, conservao, instalao de equipamentos de segurana, indenizaes trabalhistas, bem como quaisquer outras despesas que no sejam rotineiras na manuteno do Mais Shopping Largo 13. O pagamento de tais despesas ensejaria uma reduo na rentabilidade das Cotas do FUNDO. No obstante, o FUNDO estar sujeito a despesas e custos decorrentes de aes judiciais necessrias para a cobrana de aluguis inadimplidos, aes judiciais (despejo, renovatria, revisional, entre outras), bem como quaisquer outras despesas inadimplidas pelos lojistas, tais como tributos, despesas condominiais, custos para reforma ou recuperao de lojas. Risco de derivativos Existe o risco de distoro do preo entre o derivativo e seu ativo objeto, o que pode ocasionar aumento da volatilidade do FUNDO, limitar as possibilidades de retornos adicionais nas operaes, no produzir os efeitos pretendidos, bem como provocar perdas aos Cotistas. Mesmo para fundos que utilizam derivativos para proteo, existe o risco da posio no representar um hedge perfeito ou suficiente para evitar perdas ao FUNDO. Para os fundos que utilizam derivativos para alavancagem existe a possibilidade de ocorrncia de patrimnio lquido negativo gerando a eventual necessidade de aporte por parte dos cotistas.

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Risco de mercado O valor dos ativos que integram as carteiras dos fundos de investimento pode aumentar ou diminuir de acordo com as flutuaes de preos e cotaes de mercado. Essas flutuaes tendero ser maiores em virtude do FUNDO poder aplicar seus recursos em ttulos de longo prazo. Alm disso, poder haver oscilao negativa nas cotas pelo fato do FUNDO poder adquirir ttulos que, alm da remunerao por um ndice de preos, so remunerados por uma taxa de juros (Comit de Poltica Monetria - COPOM), que sofrero alteraes de acordo com o patamar das taxas de juros praticadas pelo mercado para as datas de vencimento desses ttulos. Adicionalmente, o FUNDO poder sofrer oscilaes negativas em perodos de inflao negativa (deflao). Em caso de queda do valor dos ativos, o patrimnio do FUNDO pode ser afetado negativamente. A queda nos preos dos ativos integrantes da carteira do FUNDO pode ser temporria, no existindo, no entanto, garantia de que no se estenda por perodos longos e/ou indeterminados. e. Riscos Relativos Oferta e s Cotas

Risco de no Materializao das Perspectivas Contidas neste Prospecto, no Laudo de Avaliao e no Estudo de Viabilidade Econmico-Financeira Este Prospecto contm informaes acerca do FUNDO, do Mais Shopping Largo 13 e do mercado de shopping centers, bem como perspectivas acerca do desempenho futuro do FUNDO, do Mais Shopping Largo 13 e do mercado de shopping centers, que envolvem riscos e incertezas. Embora as informaes constantes deste Prospecto tenham sido obtidas de fontes idneas e confiveis e as perspectivas acerca do desempenho futuro do FUNDO do Mais Shopping Largo 13 e do mercado de shopping centers sejam baseadas em convices e expectativas razoveis, no h garantia de que o desempenho futuro seja consistente com essas perspectivas. Os eventos futuros podero diferir sensivelmente das tendncias aqui indicadas. Igualmente o Laudo de Avaliao e o Estudo de Viabilidade Econmico-Financeira utilizaram-se de perspectivas acerca do desempenho futuro, que podem no se concretizar ou ser tomadas como parmetros objetivos. Nada previsto no Prospecto constitui, ou deve ser entendido como sendo, promessa ou garantia sobre resultados ou eventos futuros. O FUNDO pode vir a precisar de capital adicional no futuro, atravs da emisso de novas Cotas, o que poder resultar em uma diluio da participao do Cotista O FUNDO pode vir a ter que captar recursos adicionais no futuro atravs de novas emisses de Cotas. Na eventualidade de ocorrer novas emisses, os Cotistas que no exercerem o seu respectivo direito de preferncia na subscrio, nos termos constantes do Regulamento, tero as suas participaes no FUNDO diludas. O regime de colocao das Cotas melhores esforos no garante a colocao total das Cotas, podendo impactar negativamente a constituio do FUNDO, ou sua perspectiva de rentabilidade em caso de colocao parcial O regime de colocao das Cotas estabelecido no Contrato de Distribuio, firmado entre o FUNDO e o Coordenador Lder, prev a colocao das Cotas em regime de melhores esforos. Nenhuma garantia pode ser dada de que as Cotas sero efetivamente colocadas e, consequentemente, de que o volume total da Oferta ser efetivamente captado. Assim, a destinao dos recursos pretendida pelo FUNDO com a colocao das Cotas poder no ser totalmente atingida, de modo que o FUNDO ou a Largo XIII podero no encontrar outras fontes de captao de recursos disponveis, fazendo com que a viabilidade do Mais Shopping Largo 13 seja afetada negativamente.

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11.

DESTINAO DOS RECURSOS

Os recursos lquidos captados com a presente distribuio de Cotas permitiro que o FUNDO adquira a frao ideal de 20% (vinte por cento) a at 40% (quarenta por cento) dos Imveis Projeto A e dos Imveis Projeto C, bem como de 20% (vinte por cento) a at 40% (quarenta por cento) da frao ideal do Mais Shopping Largo 13 concludo, nos termos dos Projetos A e C. Segue abaixo tabela demonstrativa da destinao dos recursos da Oferta:
Destinao dos Recursos Tipo de Desembolso Aquisio de frao ideal do Empreendimento Despesas, Comisses e outros custos da Oferta e de aquisio do Empreendimento Total
(*): Assumindo valor obtido no Laudo de Avaliao.

Valor (R$) 86.400.000,00 4.440.000,00 90.840.000,00

Custo unitrio da emisso (R$) 86.400.000,00 4.440.000,00 90.840.000,00

% em Relao ao Valor da Oferta 95,1% 4,9% 100,0%

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12.

CAPITALIZAO

As tabelas a seguir apresentam o impacto do cronograma de desembolso dos recursos captados sobre a evoluo da capitalizao esperada pelo FUNDO, tendo em vista a captao de recursos relativos Oferta e a expectativa de cronograma de desembolsos dos recursos do FUNDO para com a Largo XIII. As informaes descritas abaixo na coluna Atual tm como base a situao do FUNDO anterior Oferta. A coluna Aps Oferta representa uma estimativa de distribuio dos pagamentos dos recursos captados com a Oferta para com a Largo XIII, de acordo com os eventos abaixo apontados.
Def inio do Cronogram a de Desem bolso D if erena ent re Projet o A e C* % 76,75% 6,75% 6,75% 6,75% M ont ant e em R$ m il 9.147 151 151 151 % 94,60% 1,57% 1,57% 1,57%

Projet o A Event os Parcela Vista Parcela 1 Parcela 2 Parcela 3 Parcela Final Subt ot al Tot al dos Recursos Custos e Despesas da Oferta Tot al dos Recursos Custos e Despesas incorridos na Estruturao da Oferta e do FUNDO Descrio Referente ao Estgio da Obra do Empreendimento Aps Montagem das Escadas Rolantes Aps Concluso das Lojas Modulares Aps Colocao e Funcionamento dos 3 Chillers Aps validao do recolhimento e comprovao de protocolo de CND emitida pelo INSS relacionada Obra e ao Empreedimento M ont ant e em R$ m il 58.891 5.179 5.179 5.179

Tot al M ont ant e em R$ m il 68.038 5.331 5.331 5.331 % 78,75% 6,17% 6,17% 6,17%

2.302 76.731 -

3,00% 100,00% -

67 9.669 -

0,70% 100,00% -

2.369 86.400 4.440 90.840

2,74% 100,00% 5,14% 105,14%

* As parcelas 1 a 3 da Diferena entre Projeto A e C podero ser pagas antecipadamente (ou no) medida em que os respectivos terrenos tenham suas respectivas escrituras registradas.

Dest inao dos Recursos Parcela vista, custos e despesas da Oferta 58.891 9.147 4.440 72.478 Aps a Of ert a

Valores em R$ mil Projeto A Diferena entre Projetos A e C Custos e Despesas da Oferta Fluxo de Desem bolso

Parcela 1 5.179 151 5.331

Parcela 2 5.179 151 5.331

Parcela 3 5.179 151 5.331

Parcela Final 2.302 67 2.369

Com posio da Capit alizao do FUNDO Valores em R$ mil Pagamento Inicial Passivo Cotas Passivo Tot al At ivo Obrigaes Contratuais Imobilizado At ivo Tot al Parcela 2 Aps a O fe rta Parcela 3

Parcela 4

Parcela Final

90.840 90.840

90.840 90.840

90.840 90.840

90.840 90.840

90.840 90.840

18.362 72.478 90.840

13.031 77.809 90.840

7.700 83.140 90.840

2.369 88.471 90.840

0 90.840 90.840

52

13.

VISO GERAL DO SETOR DE FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO E ASPECTOS TRIBUTRIOS

a. Viso Geral Os FII so veculos de investimento coletivo, formados a partir da captao de recursos por meio do sistema de distribuio de valores mobilirios, nos termos da Lei n 8.668/93, da Lei n 9.779/99, da ICVM n 472/08 e regras posteriores. Os recursos de um FII podem ser aplicados no desenvolvimento de empreendimentos imobilirios, na construo de imveis, na aquisio de imveis prontos, ou no investimento em projetos que viabilizem o acesso habitao e servios, para posterior alienao, locao ou arrendamento. Os FII so fundos fechados, ou seja, no permitem resgate das cotas. O retorno do capital investido se d atravs da distribuio de resultados, da venda das cotas ou, quando for o caso, na dissoluo do fundo com a venda dos seus ativos e distribuio proporcional do patrimnio aos Cotistas. No Brasil, os FII surgiram em junho de 1993 pela Lei n 8.668/93 e foram regulamentados, pela CVM, em janeiro do ano seguinte, atravs das ICVM n 205/94, revogada pelas ICVM n 472/08 e ICVM n 206/94. Atualmente, a indstria de FII no Brasil composta por cerca de 75 (setenta e cinco) fundos, totalizando um patrimnio de R$ 4,2 bilhes, correspondente a ativos em valor aproximado de R$ 6 bilhes. O segmento de shopping centers recebe investimentos de 11 (onze) dos 75 (setenta e cinco) FII existentes, representando 15% do mercado brasileiro. Atualmente, dentre os 31 FII listados na BM&FBOVESPA S.A. Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros, 10 (dez) fundos investem especificamente no segmento de shopping centers. Diferentemente de outros fundos financeiros, em que a rentabilidade pode ser calculada apenas pela variao do valor da cota, a rentabilidade dos FII calculada a partir da determinao da taxa interna de retorno (TIR), que toma como base tanto a variao patrimonial como os rendimentos e amortizaes pagos aos cotistas. Taxa Interna de Retorno - Novembro de 2009
BB Progressivo Torre Almirante Rio Bravo Renda Corporativa Square Faria Lima Hospital Nossa Sra. de Lourdes Ed. Almirante Barroso HG Shopping Europar Shopping Higienpolis Torre Norte Hospital da Criana Hotel Maxinvest Ed.Ourinvest ABC Plaza Shopping gua Branca Vila Parque Shopping SCP -3,04%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%

55,79% 52,93% 51,42% 49,32% 47,51% 44,14% 42,68% 37,80% 37,10% 35,54% 35,65% 31,67% 26,64% 25,30% 22,65% 21,95%

-10%
1

Rentabilidade calculada com base na taxa interna de retorno (TIR), calculada como percentual correspondente ao fluxo de caixa pago aos investidores (rendimentos ou amortizaes), acrescido da variao do valor da cota no mercado. Fonte: BM&FBOVESPA S.A. Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros

53

b. Regras de Tributao Com base na legislao brasileira em vigor, o tratamento tributrio aplicvel aos FII pode ser resumido da seguinte forma: i. Tributao do Fundo

Regra geral, os rendimentos auferidos pela carteira do Fundo no sofrem tributao pelo Imposto de Renda, nem por qualquer outro tributo federal, havendo apenas incidncia por ocasio da distribuio aos investidores, na forma detalhada no item (ii), adiante. A exceo para rendimentos originados de aplicaes financeiras de renda fixa, que ficam sujeitos s mesmas regras de tributao aplicveis s pessoas jurdicas. Todavia, as aplicaes de renda fixa, efetuadas pelos FIIs em Letras Hipotecrias, Letras de Crdito Imobilirios e Certificados de Recebveis Imobilirios, continuam sob o regime da regra geral, por fora da previso contida no Artigo 16 A da Lei n 8.668/93, com a redao que lhe foi dada pela Lei n 12.024, de 27 de agosto de 2009. O imposto pago pela carteira do fundo poder ser compensado com o Imposto de Renda a ser retido na fonte pelo Fundo, quando da distribuio dos rendimentos e ganhos de capital. De acordo com a Lei n 12.024, de 27 de agosto de 2009, a compensao mencionada dever ser efetuada proporcionalmente participao do cotista pessoa jurdica ou pessoa fsica no sujeita iseno prevista no inciso III, do art. 3, da Lei n 11.033/04. A parcela do imposto no compensada relativa pessoa fsica sujeita iseno ser considerada exclusiva de fonte. A Lei n 9.779/99 estabelece que os FIIs so isentos de tributao sobre a sua receita operacional, desde que apliquem recursos em empreendimentos imobilirios que no tenham como construtor, incorporador ou scio, cotista que detenha, isoladamente ou em conjunto com pessoas a ele ligadas, percentual superior a 25% (vinte e cinco por cento) das cotas do fundo. Caso tal limite seja ultrapassado e enquanto perdurar tal situao, o fundo estar sujeito incidncia de todos os impostos e contribuies aplicveis s pessoas jurdicas. ii. Tributao de Investidores

Os rendimentos e ganhos de capital auferidos, apurados semestralmente segundo o regime de caixa, quando distribudos pelo fundo aos cotistas, sujeitam-se incidncia do Imposto de Renda retido na fonte alquota de 20% (vinte por cento). A mesma tributao aplica-se no resgate das cotas, em caso de liquidao do fundo. De acordo com o inciso II, do Pargrafo nico, do Artigo 3 da Lei n 11.033/04, no haver incidncia do Imposto de Renda retido na fonte, e tampouco na declarao de ajuste anual das pessoas fsicas, com relao aos rendimentos distribudos pelo fundo ao cotista pessoa fsica titular de cotas que representem menos de 10% (dez por cento) das cotas emitidas pelo fundo e que dem direito ao recebimento de rendimento inferior a 10% (dez por cento) do total de rendimentos auferidos pelo fundo, desde que as cotas sejam admitidas negociao exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balco organizado e o fundo conte com, no mnimo, 50 (cinquenta) cotistas. Tais condies so cumulativas e devem ser atendidas simultaneamente para fruio de tal benefcio de iseno. Havendo alienao de Cotas no mercado secundrio no haver reteno de imposto na fonte, devendo o tributo ser apurado pela aplicao da alquota de 20% (vinte por cento) (IN SRF n 25/01, artigos 10 e 11): (I) se o beneficirio for pessoa fsica: na forma de ganho de capital quando a alienao for realizada fora da bolsa de valores ou na forma de renda varivel quando a alienao ocorrer na bolsa; e (II) se o beneficirio for pessoa jurdica: na forma de renda varivel quando a alienao for realizada dentro ou fora da bolsa de valores. O Imposto de Renda pago ser considerado: (i) definitivo no caso de Investidores pessoas fsicas que no sejam consideradas isentas, e (ii) antecipao do IRPJ para os Investidores pessoa jurdica. Ademais, no caso de pessoa jurdica, o ganho ser includo nas bases de clculo do Imposto de Renda sobre Pessoa Jurdica - IRPJ, da Contribuio Social sobre o Lucro Lquido - CSLL, bem como do Programa de Integrao Social - PIS e da Contribuio para Financiamento da Seguridade Social COFINS, ressalvado o caso de pessoa jurdica sujeita sistemtica no-cumulativa de apurao da contribuio ao

54

PIS e da COFINS, qual, nos termos do Decreto n 5.442/2005, aplica-se a alquota zero para fins de clculo das referidas contribuies. iii. Tributao do IOF/Ttulos Poder haver a incidncia de Imposto sobre Operaes de Ttulos e Valores Mobilirios IOF/Ttulos, alquota de 1% (um por cento) ao dia sobre o valor da operao, limitado a um percentual do rendimento, previsto em tabela prpria, em caso de resgate, cesso ou repactuao das cotas do fundo em prazo inferior ao 29 (vigsimo nono) dia da aplicao no fundo, conforme a tabela regressiva anexa ao Decreto n 6.306, de 14 de dezembro de 2007, observando-se que a alquota poder ser majorada por ato do poder executivo, at a alquota mxima de 1,5% (um vrgula cinco dcimos por cento) ao dia.

55

14.

VISO GERAL DO SETOR DE SHOPPING CENTERS

a. Indstria Mundial de Shopping Centers Os shopping centers surgiram nos Estados Unidos aps a segunda guerra mundial para atender ao crescente nmero de consumidores nos subrbios das grandes cidades. Os principais fatores que impulsionaram o surgimento desta nova indstria foram o aumento do poder aquisitivo da populao americana, o desenvolvimento da indstria e a descentralizao para as zonas perifricas das grandes metrpoles. Na dcada de 1980, o setor de shopping centers americano cresceu de forma significativa, em especial com o surgimento dos super-regional centers, que so shopping centers com mais de 80.000 m de ABL. Em 1993, uma importante mudana na estrutura de propriedade dos shopping centers marcou o setor americano, uma vez que vrias companhias de controle familiar se transformaram em REIT. A partir do acesso ao mercado de capitais, esses novos investidores iniciaram o processo de consolidao da indstria nos Estados Unidos, que foi liderado por Simon Property, General Growth Properties, Kimco Realty, Developers Diversified, Taubman, The Inland Real State Group of Cos., Westfield Group, CBL & Associates Properties, The Macerich Company e The Mills Corp. Atualmente, o surgimento de novas e alternativas formas de comrcio (como lojas de fbrica, clubes de compra, venda por catlogos e internet) tm aumentado a concorrncia no varejo americano. No entanto, os shopping centers ainda representam parcela significativa do comrcio pelo fato de fornecerem ao consumidor uma combinao entre consumo, conforto, segurana e entretenimento. Segundo dados da International Council of Shopping Centers (ICSC), em 2006 o mercado americano de shopping centers era composto por mais de 90 mil empreendimentos, que somavam mais de 634 milhes de m de rea construda e faturavam cerca de US$ 2,25 trilhes. Os estados que mais se destacavam eram a Califrnia, Texas, Flrida, Nova Iorque e Illinois, que, juntos, eram responsveis por 38% das vendas totais e 37% da ABL dos shopping centers norte americanos. Esse setor representa, ainda, um forte gerador de empregos para economia americana, somando mais de 12,8 milhes de empregos. Em 2006, o nmero mdio de visitas aos shopping centers ao ms caiu para 2,9 visitas ao ms, comparado com 3,1 em 2005, enquanto que o ticket mdio de gastos cresceu no mesmo perodo, atingindo US$ 99,90 em 2006 (US$ 90,90 em 2005). b. Indstria Brasileira de Shopping Centers At o incio da dcada de 1960, o varejo de rua era predominante, sendo concentrado no centro das cidades. Em meados dessa dcada, surgiram os primeiros shopping centers do pas, como o Shopping Center do Mier, no Rio de Janeiro, que apresentava um Tenant Mix bastante diversificado e ancorado por nomes de prestgio, como Sears Roebuck, Lojas Brasileiras, Cssio Muniz e Casa Masson. Em So Paulo, o Shopping Center Iguatemi, foi inaugurado com 70 lojas e estacionamento para mil carros, surgindo como o maior shopping center da Amrica do Sul, seguido, quatro anos mais tarde, pelo Conjunto Nacional de Braslia. Na dcada de 1970, alguns novos empreendimentos foram iniciados, porm somente a partir da dcada de 1980 o mercado brasileiro de shopping centers apresentou crescimento mais acentuado, tendo praticamente dobrado a cada 5 anos at o final da dcada de 1990. Entre os principais lanamentos da poca podemos citar o Morumbi Shopping, em So Paulo, o Barra Shopping, no Rio de Janeiro, o Shopping Center Iguatemi em Porto Alegre, o ParkShopping em Braslia e o Shopping Barra em Salvador. Os shopping centers no Brasil surgiram como uma forma de comercializao inovadora, reunindo em um mesmo espao grifes diversas sob uma mesma marca promocional. Esses novos modelos de comercializao passaram a atrair grandes lojas de departamentos que, ao invs de abrirem novas filiais em endereos prprios, preferiam ser ncoras dos modernos centros de compras da poca. At o final da dcada de 1970, shopping center no Brasil era sinnimo de varejo de luxo e a concorrncia ocorria entre esses centros de compras e o varejo tradicional de rua.

56

A partir de 1980, observou-se um grande nmero de inauguraes. Entre 1980 e 1989, 44 novos shopping centers foram inaugurados, considerando-se os empreendimentos filiados Associao Brasileira de Shopping Centers - Abrasce. Entretanto, a grande maioria das inauguraes ocorreu na dcada de 1990, quando 99 shopping centers foram inaugurados, considerando-se a amostra de 151 empreendimentos em operao filiados a Abrasce. Os principais fatores que impulsionaram o desenvolvimento do setor durante a dcada de 1990 foram (i) o crescimento urbano, (ii) a estabilidade econmica com a implementao do Plano Real, (iii) o desenvolvimento da estrutura de transportes, facilitando o fluxo de mercadorias e pessoas, (iv) a necessidade de maior segurana e conforto, (v) o crescimento das vendas no varejo e (vi) o aumento da renda bruta disponvel. Alm desses fatores, o sucesso de alguns empreendimentos realizados na dcada de 1980 e o aumento de investimentos no setor com recursos provenientes, principalmente, da expanso das carteiras dos fundos de penso, impulsionaram o desenvolvimento de shopping centers no Brasil durante a dcada de 1990. Esse perodo foi marcado tambm pela maturao e ampliao dos empreendimentos existentes. c. Evoluo do Nmero de Shopping Centers no Brasil (Unidades)

Desde a inaugurao do primeiro shopping center no Brasil, o nmero de empreendimentos vem crescendo de forma acentuada, como evidenciado na figura a seguir. Segundo dados da Abrasce, a indstria brasileira de shopping centers conta atualmente com 378 empreendimentos. O grfico abaixo apresenta a evoluo recente do setor brasileiro de shopping centers em termos de nmero de empreendimentos em operao.
CAGR1: 3,8%a.a. (2000 - 2008)

326 335 303 317 281 294

351

367 378

147 90 1
1966

2
1971

8
1976

16
1981

34
1986 1911 1996 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

1 - CAGR - Compound Annual Growth Rate (Taxa de Crescimento Anual Composto) Fonte: Abrasce

d. Evoluo da ABL no Brasil (milhares de m) A indstria brasileira de shopping centers ainda relativamente nova, visto que apenas 27 unidades funcionam h mais de 20 anos. Nesse perodo, os shopping centers contriburam para intensificar a concorrncia no setor varejista, anteriormente dominado pelo comrcio de rua, em virtude de vrias facilidades que estes centros comerciais proporcionam, como maior segurana, estacionamento prprio, diversidade de tipos de lojas, lazer, alimentao e servios. Alm disso, os shopping centers passaram a representar mais que um varejo de luxo. As inauguraes de novos empreendimentos, que tinham como objetivo atender s diversas camadas sociais contriburam para uma maior popularizao desses estabelecimentos no pas. A figura abaixo mostra a evoluo da ABL no Brasil.
10,000 8,300 8,000 6,200 6,000 5,100 5,200 5,500 5,600 6,348 7,492 8,645

4,000

2,000

0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Fonte: Abrasce

57

O aumento da concorrncia refletiu-se tambm na oferta de maiores opes de lazer, cultura e servios como estratgia para atrair o consumidor. Parques de diverses, cinemas, academias de ginstica, bares, e, mais recentemente, instituies de ensino, alm dos diversos servios ofertados atualmente nesses empreendimentos (como agncias bancrias, correios, entre outros), transformaram os shopping centers em centros de convivncia, lazer e convenincia para diversas faixas de renda e idade. e. Desempenho e Diagnstico do Setor no Brasil

A proposta dos shopping centers de oferecer segurana e a facilidade de se encontrar produtos e servios variados em um mesmo lugar, aliada ideia de modernidade e progresso, foram os maiores atrativos para os brasileiros elegerem esses empreendimentos como lugar privilegiado para compras e lazer. Atualmente, o setor de shopping centers responde por cerca de 18,3% das vendas do setor varejista no Brasil, excluindo-se os segmentos automotivo e de derivados de petrleo. O potencial de crescimento do setor fica evidenciado pelo fato de que, nos Estados Unidos, os shopping centers respondem por cerca de 70% das vendas do varejo, enquanto que na Europa so responsveis por cerca de 40%. f. Evoluo do Faturamento e do Trfego

Em plena expanso, os nmeros do setor so expressivos. Dados da Abrasce apontam que os 401 centros de compras (incluindo 23 novos ao longo de 2009) no pas representam mais de 9 milhes de metros quadrados de ABL e apresentam fluxo de cerca de 305 milhes de visitantes ao ms. Vale notar que o setor de shopping centers no Brasil tem evoludo sistematicamente desde sua criao, mesmo em perodos adversos da economia, conforme mostrado no grfico abaixo.

Fonte: Abrasce

Segundo levantamento anual realizado pela Abrasce, a indstria brasileira de shopping centers fechou o ano de 2008 com faturamento total de R$ 64,6 bilhes, o que representa um crescimento de 11,4% em relao ao ano anterior. Nos ltimos 5 anos, o setor apresentou uma taxa de crescimento anual composto de 11,6% ao ano, evidenciando seu potencial. O cenrio macroeconmico positivo associado profissionalizao do setor so os fatores que contriburam para impulsionar o resultado nos ltimos anos. O aumento do faturamento do setor tambm pode ser explicado pelas inauguraes de novos empreendimentos. Em 2008, treze shopping centers iniciaram suas operaes, representando um acrscimo de mais de 864.700 m de ABL. g. Evoluo do Faturamento - Comrcio Varejista e Shopping Centers As vendas dos lojistas de shopping centers esto diretamente ligadas ao desempenho do setor varejista como um todo. No entanto, as vendas do setor tm sistematicamente apresentado taxas de crescimento superiores quelas do varejo, evidenciando a tendncia de expanso de suas atividades, como mostrado no grfico a seguir:
16% 13% 10% 9% 5% -1% -4% 9% 6% 10% 10% 11% 9% 16%

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Receita comrcio varejista

Receita do setor de Shopping Centers

Fonte: Abrasce e IBGE

58

h. Evoluo do Faturamento do Setor de Shopping Centers e do PIB Brasileiros De acordo com dados da Abrasce, em 2008 as vendas totais realizadas em shopping centers apresentaram um crescimento nominal de 11,4%. Esse desempenho foi superior ao crescimento nominal das vendas no comrcio varejista em geral, que atingiu 9% no perodo, de acordo com dados do IBGE. O crescimento do consumo acima da taxa de inflao e do crescimento real do PIB (5,08% em 2007) teve um impacto positivo nas vendas dos shopping centers brasileiros. O grfico a seguir mostra uma anlise comparativa do crescimento real do faturamento do setor de shopping centers em relao ao crescimento real do PIB brasileiro nos ltimos cinco anos.

16.0%

4.0x

12.0% 8.2% 8.0% 4.0% 1.2% 0.0% 2003 2004 2005 2006 5.7% 3.6%3.2% 6.9%

11.5%

3.0x

2.0x 5.42% 3.8% 5.5% 5.08% 1.0x

4.0%

.0x 2007 2008 Elasticidade Fat. Vs. PIB

Crescimento Real do Faturamento

Crescimento Real do PIB

Fonte: Abrasce e IBGE

i.

Crescimento da Renda Bruta Disponvel

Adicionalmente, um dos fatores econmicos diretamente responsveis pelas vendas no varejo no Brasil o nvel de renda bruta disponvel do Pas, que tambm apresentou uma tendncia ascendente nos ltimos anos, conforme mostrado a seguir.
800,00

Em bilhes de reais

600,00

400,00

200,00

2000 T1 2000 T3 2001 T1 2001 T3 2002 T1 2002 T3 2003 T1 2003 T3 2004 T1 2004 T3 2005 T1 2005 T3 2006 T1 2006 T3 2007 T1 2007 T3 2008 T1

Fonte: Ipeadata

j.

Motivos para Visitar um Shopping Center

O grfico a seguir apresenta o resultado de pesquisa da Abrasce realizada em 2006 indicando os principais motivos que levaram os consumidores a visitarem os shopping centers brasileiros.
Outros 16% Lazer 3% Alimentao 11%

Compras 42%

Servios 13%

Passeio 15%

Fonte: Abrasce (2006)

59

k. Distribuio Regional dos Shopping Centers por ABL A distribuio do estoque pelo territrio nacional bastante heterognea, como pode ser observado no grfico abaixo.

Sul 20%

Norte 2%

Nordeste 13% Centro-Oeste 9%

Sudeste 56%

Fonte: Abrasce

A regio Sudeste, pioneira no lanamento de shopping centers no pas, continua sendo a principal regio em termos de nmero de empreendimentos em operao e estoque de ABL, devido sua concentrao de riqueza e alta densidade populacional. Segundo dados do IBGE, a regio sudeste representa o maior mercado consumidor do pas com 33 milhes de consumidores, sendo responsvel por cerca de 57% do PIB do pas. Em termos de nmero de empreendimentos, os estados de So Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais representam 54% do total de shopping centers no Brasil, sendo que o estado de So Paulo concentra, aproximadamente, 34% desses empreendimentos. A figura a seguir mostra a disperso da ABL e da renda per capita nas cinco regies brasileiras.
Norte: 9 Shopping Centers 2,6% da ABL brasileira 4,9% do PIB brasileiro R$ 7.247 renda per capita Nordeste: 51 Shopping Centers 15,1% da ABL brasileira 13,1% do PIB brasileiro R$ 5.498 renda per capita

Centro-Oeste: 33 Shopping Centers 8,2% da ABL brasileira 8,9% do PIB brasileiro R$ 14.604 renda per capita

Sudeste: 201 Shopping Centers 59,8% da ABL brasileira 56,5% do PIB brasileiro R$ 15.468 renda per capita Sul: 73 Shopping Centers 15,1% da ABL brasileira 16,6% do PIB brasileiro R$ 13.208 renda per capita

Fonte: Abrasce e IBGE

60

Podemos notar que a regio Sul, segunda em termos de renda per capita, responde hoje por apenas 15,1% do estoque brasileiro de ABL. O estado de Santa Catarina possui 17 empreendimentos em operao, respondendo por 3,7% do estoque total da ABL nacional. A tabela a seguir analisa a compatibilidade entre a oferta total de shopping centers e o potencial de consumo das principais cidades brasileiras.

Anlise Comparativa dos Principais Mercados de Shopping Center Mercados So Paulo (capital) Rio de Janeiro (capital) Belo Horizonte Salvador Florianpolis N de Shopping Centers 48 30 15 7 4 % do Total Brasil 13,6% 8,7% 4,3% 2,0% 1,1% ABL 2007 (m) 1.198.698 786.580 290.266 237.755 86.100 % do Total Brasil 22,3% 9,9% 3,9% 4,4% 1,6% Renda per capita R$ 17.445 R$ 16.876 R$ 15.417 R$ 8.623 R$ 18.095 ABL / Renda per capita 68,7 46,6 18,8 27,6 4,8

Fonte: Abrasce, Gazeta Mercantil e IBGE

l.

Tendncias da Indstria Brasileira de Shopping Centers

A expanso das atividades dos shopping centers tende a continuar forte, tendo em vista o atual cenrio macroeconmico positivo no Brasil, bem como a relativa baixa penetrao da indstria comparada a padres internacionais. Essa tendncia de crescimento fica evidenciada pela previso de inaugurao de 23 novos empreendimentos em 2009, que elevaria o estoque brasileiro de ABL para aproximadamente 9,3 milhes de m, conforme detalhado na tabela abaixo, sendo que desta previso foram de fato inaugurados 16 shopping centers no Brasil em 2009, segundo dados da Abrasce.
Inauguraes Previstas para 2009 Estabelecimento Royal Plaza Shopping Shopping Center Paralela Manauara Shopping Shopping Difusora Shopping Praa da Moa Shopping Unio de Osasco Porto Shopping Pelotas Anchieta Garden Plaza Shopping Ptio Dom Lus Shopping Vila Olimpia Itapecerica Shopping Villaggio Shopping Shopping Granja Vianna Boulevard Shopping Center Shopping Mogi Mirim Shopping Iguatemi Braslia Capim Dourado Shopping Via Verde Park Shopping Catua Shopping Maring Boulevard Shopping Center Shopping Center Norte Sul Shopping Baur Shopping Cabo Frio Total Cidade Santa Maria Salvador Manaus Caruaru Diadema Osasco Pelotas Belo Horizonte Fortaleza So Paulo Itapecerica Sorocaba Cotia Belm Mogi Mirim Braslia Palmas Rio Branco Maring Belo Horizonte Campo Grande Baur Cabo Frio UF RS BA AM PE SP SP RS MG CE SP SP SP SP PA SP DF TO AC PR MG MT SP RJ ABL Estimada (m) 12,500 40,000 43,000 6,609 30,000 97,000 26,000 17,859 5,642 31,313 12,000 7,500 27,000 35,000 21,943 32,700 31,690 18,000 37,500 40,000 n.d. 28,000 25,000 626,256 Previso de Inaugurao Maro-09 Maro-09 Maro-09 Abril-09 Abril-09 Abril-09 Abril-09 Abril-09 Abril-09 Maio-09 Maio-09 Setembro-09 Junho-09 Julho-09 Outubro-09 Outubro-09 Outubro-09 Outubro-09 Outubro-09 Novembro-09 Novembro-09 2 Semestre 2009 2 Semestre 2009

Fonte: Abrasce

Nos ltimos anos o setor apresentou uma tendncia a buscar mercados de nicho com empreendimentos de menor tamanho, concentrados e em formato de vizinhana, principalmente, nas cidades de mdio porte, consolidando uma tendncia de interiorizao. Segundo a Abrasce, a participao de unidades localizadas no interior saltou de 13% em 1976 para 45% em 2007, evidenciando a tendncia ao equilbrio entre a quantidade de unidades nas capitais e no interior do pas. Outra importante caracterstica do mercado brasileiro de shopping centers a pulverizao da propriedade, tanto em nmero como em ABL. O grfico a seguir mostra que o mercado norte americano de shopping centers tem um comportamento inverso ao brasileiro, apresentando maior concentrao nas trs maiores empresas do mercado.

61

m. Concentrao do Mercado de Shopping Centers - Brasil e EUA

87% 72% 80%

28% 13%

20%

EUA 2006 3 Maiores empresas

Brasil 2006

Brasil 2007 Outras empresas

Fonte: SNL e Valor Econmico

No entanto, essa caracterstica vem se alterando nos ltimos dois anos, em funo de um rpido e significativo processo de concentrao do setor. A partir de seguidas ofertas pblicas de aes e a formao de blocos que aliam administradores e empreendedores de shopping centers com grupos gestores de capital de risco nacionais e internacionais, formaram capitalizadas companhias de capital aberto que partiram para uma agressiva poltica de aquisies. Desde novembro de 2006, os investimentos realizados pela empresa BR Malls (GP Investimentos, Sam Zell e ECISA), j ultrapassaram os US$ 550 milhes. Entre 2006 e 2007 a BR Malls mais que quadruplicou sua ABL, dado que em 2006 controlava 200 mil m, contra 896 mil m ao final de 2007. Depois dos supermercados, os shopping centers se transformam no segmento do varejo que mais atraiu investimentos estrangeiros no Brasil. Representa esta tendncia o acordo fechado entre a Sonae Sierra Brasil, empresa do grupo portugus Sonae SGPS que administra nove shoppings no Brasil e a Developers Diversified, que controla e gere mais de 500 empreendimentos nos Estados Unidos e Porto Rico. Nesta mesma direo destaca-se a Multiplan, que vendeu 46% de suas aes ao fundo canadense Cadillac Fairview, em junho 2006. Ancar vendeu parte de sua administradora ao fundo canadense Ivanhoe Cambridge. Pelo lado do financiamento, os indicadores tambm so favorveis e indicam um mercado com relativa liquidez: o volume de emprstimos do BNDES para shoppings centers e lojas de departamento nos seis primeiros meses de 2007 chegou a R$ 163,5 milhes, mais que a metade da soma do total financiado em todo ano de 2006, que foi de R$ 241 milhes. n. Classificao dos Shopping Centers Os critrios utilizados pela Abrasce para classificao de um centro comercial como shopping centers so (i) manuteno da propriedade da maior parte das lojas que so locadas aos lojistas; (ii) a existncia de vagas de estacionamento compatvel com o movimento efetivo; e (iii) utilizao de Lojas ncoras como forma de atrair o pblico consumidor. i. Tipos de shopping centers Segundo a metodologia aplicada pela Abrasce, os shopping centers so classificados nas seguintes categorias: Shopping Center de Vizinhana. Tipo de shopping center projetado para fornecer convenincia na compra de necessidades do dia-a-dia dos consumidores. Geralmente, tem um supermercado como loja ncora e conta com o apoio de lojas oferecendo outros artigos de convenincia. Shopping Center Comunitrio. O shopping center comunitrio geralmente oferece uma variedade mais ampla de vesturio e outras mercadorias. Entre as lojas ncoras mais comumente encontradas neste tipo de empreendimento esto os supermercados e as lojas de departamentos de desconto. Entre os lojistas do shopping center comunitrio algumas vezes encontram-se varejistas do tipo off-price, vendendo itens como roupas, objetos e mveis para casa, brinquedos, artigos eletrnicos ou para esporte.

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Shopping Center Regional. Tipo de shopping center que oferece mercadorias em geral e servios completos e variados. Suas atraes principais so lojas ncoras tradicionais, lojas de departamento de desconto ou hipermercados. Um shopping center regional tpico fechado, com as lojas voltadas para um mall interno. Shopping Center Temtico ou Especializado. o shopping center voltado para um Tenant Mix especfico de um determinado grupo de atividades, tais como moda, mveis e decorao, nutica, esportes, automveis, entre outras atividades. Outlet Center. Consiste, em sua maior parte, em lojas de fabricantes vendendo suas prprias marcas com desconto, alm de varejistas do gnero off-price. Comumente, apresentam lojas mais simples com aluguis mais baixos e custo de construo mais reduzido. Festival Mall. Representa um shopping center voltado para o lazer, cultura e turismo. Esse tipo de empreendimento o menos encontrado no Brasil, estando quase sempre localizado em reas tursticas e basicamente voltado para atividades de lazer e alimentao, tais como restaurantes, fast-food, cinemas e outras diverses.

No Brasil, a maioria dos empreendimentos so enquadrados na modalidade de shopping centers regionais, apresentando o mais variado portflio de lojas, servios ou outras opes de lazer. Tem-se verificado tambm o crescimento dos shopping centers temticos como automotivo, centro txtil e de decorao, e tem-se observado, igualmente, o surgimento de projetos de construo de festival malls. ii. Lojas ncoras As Lojas ncoras so aquelas mais conhecidas pelos consumidores e que, dadas as suas caractersticas mercadolgicas, tm a funo de atrair consumidores para o shopping center. Sua existncia resultado da necessidade de atrao de pblico para shopping center mais afastados dos grandes centros. Em empreendimentos melhor localizados, sua importncia menor. As Lojas ncoras desempenham um papel importante para um shopping center no incio de sua operao, por serem responsveis pela criao de fluxo de pblico. Depois que o empreendimento se torna vivel ou, ainda, quando deseja selecionar seu pblico, o proprietrio pode fazer um movimento contrrio s Lojas ncoras, dado que ocupam grandes reas locveis a preos inferiores queles pagos por outros locatrios. Uma nova tendncia, alternativa a ancoragem, vem aumentando no setor. Os empreendedores esto optando por promover plos de atratividade de pblico, tais como operaes de lazer e cinema, praas de alimentao, hotis, centros mdicos e empresariais, academias de ginstica, entre outros. iii. Lojas Satlites Lojas satlites so lojas que gravitam em torno das lojas ncoras e Mega Lojas, complementando e diversificando o tenant mix de produtos que compem o shopping center. Podem utilizar reas de at 500 m e utilizam ramos de atividades especficas como vesturio, artigos do lar, artigos diversos, alimentao do tipo fast food, restaurantes, convenincias e servios. iv. Funcionamento O funcionamento de um shopping center est normalmente sob a responsabilidade de empresas administradoras, frequentemente associadas aos empreendedores ou aos scios-proprietrios. A propriedade das lojas confere aos administradores/empreendedores maior poder de deciso e controle na gesto das estratgias estabelecidas em relao aos lojistas individualmente. Outras empresas envolvidas com a operacionalizao dos shopping centers so fornecedores e prestadores de servios ligados s reas de computao, paisagismo, decorao, equipamentos de segurana, estacionamento e lazer.

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v. Receitas e Despesas A principal receita para os proprietrios de shopping centers corresponde ao aluguel cobrado dos lojistas (aluguel mnimo ou aluguel percentual, o que for maior) atravs dos contratos de locao que, em geral, tm prazo de cinco anos. O valor do aluguel mnimo definido por referncias de mercado em funo da rea, enquanto o aluguel percentual definido por um valor calculado em funo das vendas mensais, individuais ou globais, podendo variar tambm conforme o ano da locao e o tipo de loja em questo. Outras receitas podem ser obtidas com a utilizao de reas comuns, destinando-as a merchandising, atravs de quiosques ou similares, que so alugados temporariamente, alm do faturamento proveniente da cobrana de estacionamento dos consumidores. vi. Formas de Financiamento Ao decorrer do tempo o perfil de investidores foi se alterando. Primeiramente, apenas bancos, empresas de participaes, construtoras e investidores privados investiam nesse setor. Na dcada de 80, empresas de previdncia privada (fundos de penso) comearam a investir nesse setor, sendo hoje os principais detentores de participaes entre os atuais investidores em shopping centers. De modo geral, os recursos para a estruturao dos empreendimentos provm de capitais prprios e de valores providos por investidores, e tambm de valores oriundos de contratos de abertura de crdito com instituies financeiras fomentadoras, como BNDES e Caixa Econmica Federal. Os fatores-chave a serem observados para a participao e apoio financeiro a projetos dessa natureza so, principalmente: a localizao; a experincia e o nvel de comprometimento e de recursos do empreendedor, do incorporador e do administrador envolvidos e o estudo de viabilidade do projeto. o. Regulamentao Relativa aos Shopping Centers Os shopping centers podem ser constitudos por meio de (i) incorporao imobiliria, com a instituio de um condomnio edilcio, conforme previsto no Cdigo Civil e na Lei de Condomnio e Incorporao, hiptese em que hajam unidades autnomas cujas relaes entre os condminos, so regidas pela conveno de condomnio e pelo regimento interno; ou (ii) condomnio civil ou condomnio pro indiviso, tambm regulado pelo Cdigo Civil, caso em que o empreendimento constitui um nico imvel e as relaes entre os co-proprietrios so regidas pelo acordo de co-proprietrios. O Instrumento Declaratrio de Normas Gerais Regedoras de Locaes, a conveno de condomnio, o regimento interno e o acordo de co-proprietrios, quando houver, constituem os principais instrumentos a regulamentar o funcionamento dos shopping centers, os direitos e deveres dos empreendedores e lojistas, bem como a forma de contratao e remunerao da instituio administradora. A organizao e a regulamentao da relao entre empreendedor, lojistas e administradora so tambm regidas por meio de contratos de locao com lojistas, instrumentos declaratrios de Normas Gerais Regedoras de locaes e estatutos das associaes de lojistas. i. Condomnio No Brasil, os shopping centers de maior relevncia no mercado so geralmente constitudos atravs de condomnios edilcios. A diferena essencial entre condomnios civis, tambm conhecidos como pro indiviso, e os condomnios edilcios reside no fato de que apenas nos condomnios edilcios as edificaes, construdas sob a forma de unidades isoladas entre si, podem ser alienadas pelo empreendedor, no todo ou em parte, sem qualquer anuncia dos proprietrios das demais unidades autnomas. As modalidades de condomnio edilcio e condomnio pro indiviso podem coexistir. Ou seja, bastante comum um shopping center constitudo sob a forma de condomnio edilcio, em que cada loja consiste em um imvel independente, cada uma dessas lojas possurem dois ou mais proprietrios (condomnio pro indiviso).

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ii. Condomnio Pro Indiviso Os condomnios pro indiviso ou civis so regulamentados pelos artigos 1.314 e seguintes do Cdigo Civil. Nessa modalidade de condomnio, dois ou mais co-proprietrios do imvel exercem a propriedade por meio de uma frao ideal de que so titulares, no existindo rea privativa de apenas um dos coproprietrios. Todos so titulares do imvel, de forma proporcional participao de cada um. Dentre os dispositivos aplicveis a esta modalidade de condomnio, destacam-se os seguintes: cada condmino poder alienar a sua parte, respeitado o direito de preferncia dos demais; independentemente da anuncia dos demais, poder o condmino dar em hipoteca sua parte ideal; o condmino poder, a qualquer tempo, exigir a diviso da propriedade. No entanto, os condminos podero acordar que o bem fique indiviso por at cinco anos, podendo ser prorrogado; contudo, por razes graves, poder o interessado requerer judicialmente a diviso antes do prazo; cada condmino tem o direito de receber os frutos e rendimentos auferidos pelo bem comum na proporo de sua participao; e cada condmino tem o dever de participar das despesas do bem comum na proporo de sua participao, ainda que tais despesas sejam contradas por apenas um dos condminos. Se feitas em proveito do bem comum, todos dela devero participar.

Assim, nos shopping centers constitudos sob a forma de condomnio pro indiviso, todo o empreendimento consiste em um nico imvel, com uma nica matrcula imobiliria, hiptese em que os titulares de participao no imvel so proprietrios de uma frao ideal do empreendimento. iii. Condomnio Edilcio Os condomnios edilcios, por sua vez, so disciplinados pelos artigos 1.331 e seguintes do Cdigo Civil. Nessa modalidade de condomnio, h a co-existncia de reas privativas (unidades autnomas), que podem ser de propriedade de um nico titular, e reas comuns, que so de propriedade comum de todos os proprietrios das reas privativas. iv. Conveno de Condomnio No condomnio edilcio, prev o Cdigo Civil que o relacionamento entre os proprietrios das unidades autnomas regido pelas disposies legais e pela conveno de condomnio, que pode dispor, entre outros aspectos, sobre o quorum para as deliberaes da assembleia dos condminos. Caso a conveno de condomnio no determine quorum especial, as deliberaes condominiais dos shopping centers so aprovadas pelo voto da maioria absoluta dos condminos, sendo que o valor do voto de cada condmino calculado proporcionalmente frao ideal da respectiva loja/unidade autnoma. Todavia, sem prejuzo das disposies condominiais, o Cdigo Civil especifica expressamente os seguintes quoruns para aprovao de deliberaes: maioria dos condminos para a realizao de obras teis; dois teros dos condminos para a realizao de obras volupturias, a realizao de obras em partes comuns em acrscimo s j existentes e a alterao da conveno ou do regimento interno do condomnio; e unanimidade dos condminos para a realizao de construo de outro pavimento ou, no solo comum, de outro edifcio e a mudana da destinao do edifcio ou da unidade imobiliria. v. Associao Civil No setor de shopping centers, as Associaes Civis so utilizadas enquanto no possvel constituir o condomnio edilcio, em razo de diversos fatores, como por exemplo, a impossibilidade de unificao das matrculas sobre as quais est sendo desenvolvido determinado empreendimento. Na forma do artigo 53 do Cdigo Civil, associaes so entidades de direito privado, sem fins lucrativos, constitudas na forma de pessoa jurdica, organizadas pela unio de pessoas com objetivos e ideais comuns, sendo que entre os associados no h direitos e obrigaes recprocos, pois cada um constitui uma individualidade.

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As associaes nascem de negcios jurdicos de vontades convergentes quanto a sua criao e suas finalidades, nelas no h qualquer previso de proveito econmico, tampouco de partilha de resultados, mas obrigaes que podem ser atribudas aos seus participantes, inclusive obrigaes pecunirias. Desde que as diretrizes sejam previstas pelo estatuto social, as associaes dispem de liberdade de autoorganizao. O estatuto social pode prever, ainda, a instituio de diversas categorias de associados, geralmente cabendo uma diretoria as atribuies de poder executivo da entidade, podendo ser criados outros rgos auxiliares. Assim, eventual m gesto dos recursos dever recair sempre sobre a diretoria, e no sobre seus associados. A Diretoria da Associao Civil pode contratar uma empresa prestadora de servios para atuar como gestora/administradora das atribuies da associao, com poderes para subcontratar servios, funcionrios e bens. Neste formato, a gestora/administradora contratada ser responsvel por todas as funes delegadas que lhe couberem, mantendo sempre indene a diretoria da associao, nos termos do respectivo contrato de prestao de servio. A excluso de associado s admitida havendo justa causa, sendo que os critrios para a excluso do quadro social devem ser expressamente previstos pelo estatuto, que tambm dever conter procedimento que assegure direito de recurso, garantindo, desta forma, ao associado excludo direito de ampla defesa e visando a impedir excluso arbitrria de associado, conforme artigo 57 do Cdigo Civil. As assembleias gerais so rgos necessrios para as associaes, vez que tm funo legislativa. H matrias que, obrigatoriamente, devem ser analisadas em assembleia, quais sejam: destituio de administradores e alterao de estatuto. Nestes casos, a assembleia dever ser especialmente convocada para esse fim, com quorum previamente estabelecido pelo estatuto que tambm dever estabelecer os critrios de eleio dos novos administradores. Caso a associao estabelea outros rgos deliberativos, o estatuto dever prever a forma de convocao desses rgos, sendo que 1/5 (um quinto) dos associados poder promover tal convocao. Os dirigentes da associao no so remunerados pelo desempenho de suas funes. E se porventura tais dirigentes praticarem desvio da finalidade ou confuso patrimonial, ou seja, caso apliquem os bens ou crditos da entidade em proveito prprio ou de terceiros, estaro sujeitos a responder com seus bens particulares pelas obrigaes contradas em nome da entidade. vii. Estatuto da Associao dos Lojistas Dentre as obrigaes assumidas pelo lojista ao contratar com os empreendedores, est a de se associar associao de lojistas. A associao de lojistas uma pessoa jurdica sem fins lucrativos formada pelos lojistas de um mesmo shopping center, cujas finalidades so, dentre outras, amparar e representar os interesses de seus associados perante terceiros, cultivar as relaes entre os associados locatrios, estabelecer normas ticas e regulamentos disciplinadores das atividades de seus associados, alm de realizar, por si ou por terceiros, estudos e servios de utilidade para os seus associados e, principalmente, promover a divulgao do shopping center. Ao se tornar locatrio, o lojista obrigado a contribuir mensalmente com o respectivo fundo promocional para custear os gastos com propaganda e marketing. Tambm o empreendedor membro da associao de lojistas, exercendo papel fundamental na definio de diretrizes e estratgias para campanhas publicitrias necessrias ao desenvolvimento e integrao do empreendimento junto comunidade local. O Estatuto da associao dos lojistas o instrumento que regula as relaes entre os lojistas e os empreendedores do shopping center, com as finalidades gerais de: a) b) c) d) Cultivar as relaes entre todos os lojistas, promovendo o intercmbio de experincias e informaes, num clima de sadia convivncia e harmonia, em benefcio comum; Amparar os legtimos interesses dos associados perante os poderes pblicos e quaisquer rgos ou entidades de direito pblico ou privado; Realizar, contratar ou patrocinar estudos e servios de utilidade para seus associados; Cooperar com os rgos de classe e entidades afins;

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e)

praticar, enfim, todos os atos de direito no legtimo interesse de seus associados e da coletividade que representa.

viii. Contrato de Administrao O contrato de administrao o instrumento pelo qual o empreendedor contrata uma empresa administradora para que esta venha a exercer a plena administrao do shopping center, devendo atuar dentro dos estritos limites dos poderes que lhe forem conferidos, competindo-lhe, as atribuies inerentes ao perfeito funcionamento do empreendimento, tais como, entre outras, as seguintes: (i) planejar, orar e administrar os recursos e as despesas comuns, inclusive elaborar o oramento anual do empreendimento para cada exerccio financeiro vincendo;

(ii) receber pagamentos e dar quitao, contratar, distratar e estabelecer clusulas e condies de contratos; e (iii) zelar pelo cumprimento rigoroso por parte dos lojistas da conveno de condomnio edilcio, do regulamento interno do condomnio edilcio, das normas gerais declaratrias, do regimento interno do shopping center, do estatuto da associao de lojistas, do contrato de locao e das demais regras que vierem a ser estabelecidas para o bom funcionamento do empreendimento. A empresa administradora do empreendimento costuma fazer jus a perceber uma remunerao mensal e percentual sobre toda a receita bruta do empreendimento, pelos servios de gesto e administrao que prestar, inclusive sobre as despesas comuns e as verbas arrecadadas para o fundo de promoo. ix. Regimento Interno O instrumento de regimento interno obriga a todos os usurios e pessoas que fazem uso do edifcio do shopping center, ou que nele permanecem, principalmente os locatrios, funcionrios, prepostos e fornecedores, fixando as normas de utilizao e funcionamento, sobretudo com relao aos seus horrios de funcionamento, circulao de funcionrios e de pessoal, s formas de utilizao das reas de uso comum e privativo, bem como das reas de estacionamento, aos procedimento para carga e descarga de mercadorias, ao transporte e depsito do lixo e dos detritos, aos servios de vigilncia e manuteno. x. Escritura de Normas Gerais A escritura de normas gerais regula o completo funcionamento do empreendimento, bem como as relaes, os direitos e os deveres dos empreendedores, da administradora e dos lojistas do shopping center, estabelecendo as regras gerais de operao e de funcionamento do empreendimento, inclusive com relao forma de cobrana, de pagamento e de fiscalizao do aluguel, dos encargos locatcios, bem como quanto s garantias locatcias a serem prestadas pelos lojistas, marca e o logotipo do shopping center, associao de lojistas e ao fundo de promoo, s multas, s resolues contratuais, e eventual desapropriao, total ou parcial, do imvel destinado ao empreendimento. O objeto da escritura de normas gerais traar as diretrizes para o relacionamento entre os empreendedores e os lojistas, inclusive definindo seus direitos e deveres no funcionamento do shopping center, bem como definir as regras gerais a todos que participam, direta ou indiretamente, do empreendimento, incluindo os lojistas, empreendedor e terceiros contratados. Os lojistas aderem escritura de normas gerais no momento da assinatura do contrato de locao, assumindo desde ento o compromisso de cumprir com os seus termos e condies. xi. Caractersticas Gerais das Locaes Comerciais Os contratos de locao em shopping centers possuem peculiaridades prprias, geralmente no encontradas em locaes comerciais em geral. Devido ao fato de que a locao em shopping center envolve relaes comerciais em propores que extrapolam a simples utilizao de um espao mediante uma remunerao, a Lei de Locao confere expressamente aos empreendedores e lojistas uma maior liberdade contratual no que se refere definio dos direitos e obrigaes das partes durante a locao, determinando que prevalecem as condies pactuadas entre locadores e locatrios.

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Dentre algumas caractersticas especficas da locao em shopping center esto (i) a fixao de aluguel em percentual do faturamento do locatrio; (ii) a cobrana de aluguel em dobro em determinado ms do ano, de acordo com o ramo de atividade; (iii) a fiscalizao das atividades dos lojistas para apurao do faturamento; (iv) a contribuio para fundos de promoes; (v) a vedao mudana de ramo de atividade; (vi) as limitaes sublocao, cesso e emprstimo do espao; (vii) a estipulao de clusula de raio ou de no-concorrncia; (viii) a necessidade de aprovao do projeto das lojas pelo locador; (ix) a estipulao de clusula degrau (atravs da previso contratual do aumento no valor dos aluguis); entre outras. O aluguel a ser pago pelo lojista usualmente estipulado entre o maior dos seguintes (i) um valor fixo, calculado com base na localizao e no tamanho da loja ocupada pelo locatrio, denominado aluguel mnimo; e (ii) um valor varivel, correspondente a um percentual do faturamento bruto do lojista, denominado aluguel percentual. Outra caracterstica das locaes em shopping centers refere-se ao direito de co-participao. Ao desenvolver suas atividades no shopping center, o lojista se beneficia do Mix de lojas e da estrutura planejada, construda e implementada pelo empreendedor, o que constitui um fundo de comrcio diferenciado em comparao com lojas localizadas fora de shopping centers. Nos termos da lei, durante o prazo estipulado para a durao do contrato, no pode o locador reaver o imvel locado. O locatrio, contudo, pode devolv-lo, pagando a multa pactuada em contrato, proporcionalmente ao prazo descumprido. Em caso de sublocao, a mesma deve ser autorizada contratualmente pelo locador, sendo que o sublocatrio responde subsidiariamente pela importncia de vier a dever ao sublocador, quando e se este for demandado. Salvo disposio contratual em contrrio, as benfeitorias necessrias introduzidas pelo locatrio, ainda que no autorizadas pelo locador, bem como as teis, desde que autorizadas, sero indenizveis e permitem o direito de reteno pelo locatrio/lojista, ao final da locao. xii. Renovao Compulsria da Locao Nas locaes para fins comerciais e/ou no residenciais, inclusive para aquelas contratadas em shopping centers, o locatrio/lojista tem direito renovao compulsria do contrato, por igual prazo, de acordo com o artigo 51 da Lei n 8.245/91, desde que, cumulativamente: (a) o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; (b) o prazo mnimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de 5 (cinco) anos; e (c) o locatrio/lojista esteja explorando seu comrcio/loja, no mesmo ramo, pelo prazo mnimo e ininterrupto de 3 (trs) anos. O direito renovao compulsria da locao comercial pode ser exercido pelos cessionrios ou sucessores da locao, sendo que: (i) no caso de sublocao total do imvel, o respectivo direito somente cabe ao sublocatrio; e (ii) quando o contrato autorizar que o locatrio/lojista utilize o imvel para as atividades de sociedade de que faa parte e que a esta passe a pertencer ao fundo de comrcio, o direito renovao pode ser exercido pelo locatrio ou pela sociedade. A competente ao judicial de renovao da locao tem que ser ajuizada pelo locatrio/lojista interessado no interregno de 1 (um) ano, no mximo, at 6 (seis) meses, no mnimo, anteriores data de finalizao do prazo do contrato em vigor, sob pena de decadncia do direito. O locador de espao/lojas em shopping centers no obrigado a renovar o contrato se, por determinao do Poder Pblico, tiver que realizar no imvel obras que importem sua radical transformao ou modificao de tal natureza que aumente o valor do negcio ou da propriedade. Nesta hiptese, o locatrio/lojista tem direito a indenizao para ressarcimento dos prejuzos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com a mudana, perda do lugar e desvalorizao do seu fundo de comrcio, desde que a renovao no ocorra em

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razo de proposta de terceiros em melhores condies ou se o locador, no prazo de 3 (trs) meses da entrega do imvel, no iniciar as obras determinadas pelo Poder Pblico ou aquelas que declarou pretender realizar. O Locador de espao/lojas em shopping centers no pode recusar a renovao da locao para fins de utilizar ele prprio o imvel locado ou para transferncia de fundo de comrcio. xiii. Reviso do Aluguel Nas locaes para fins residenciais ou no, inclusive para aquelas contratadas em shopping centers, a cada 3 (trs) anos de vigncia do Contrato de Locao de imvel urbano, ou a contar do ltimo acordo anteriormente realizado pelas partes para fins de atualizao do aluguel a valor de mercado, o locatrio e o locador possuem o direito legal, independente e autnomo de pleitearem a reviso judicial do valor aluguel, a fim de ajust-lo ao preo de mercado, em virtude de eventuais circunstncias que possam ter causado a valorizao ou a depreciao do aluguel, nos termos previstos nos artigos 19, 68, 69 e 70 da Lei n 8.245/91. Nesta hiptese, o valor do novo aluguel fixado mediante sentena judicial, o qual retroage data da citao processual, sendo descabido tal pedido se j estiver pendente prazo para desocupao do imvel locado. xiv. Direito de Preferncia No caso de venda, promessa de venda, cesso ou promessa de cesso de direitos ou dao em pagamento, o locatrio/lojista tem preferncia para adquirir o imvel locado, em igualdade de condies com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negcio mediante notificao judicial, extrajudicial ou outro meio de cincia inequvoca. O direito de preferncia do locatrio caduca se no manifestada, de maneira inequvoca, sua aceitao integral proposta, no prazo de 30 (trinta) dias. Ocorrendo aceitao da proposta, pelo locatrio, a posterior desistncia do negcio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuzos ocasionados, inclusive lucros cessantes. Em se tratando de alienao de mais de uma unidade imobiliria, o direito de preferncia incide sobre a totalidade dos bens objeto da alienao. O direito de preferncia no alcana os casos de perda da propriedade ou venda por deciso judicial, permuta, doao, integralizao de capital, ciso, fuso e incorporao. O locatrio preterido no seu direito de preferncia pode reclamar do locador alienante as perdas e danos eventuais sofridas, ou, depositando o preo e demais despesas do ato de transferncia, haver para si o imvel locado, se o requerer no prazo de 6 (seis) meses, a contar da data de registro do ato de alienao do imvel locado perante o Oficial de Registro de Imveis competente e, desde que o contrato de locao esteja averbado pelo menos 30 (trinta) dias antes da data de alienao junto matrcula do imvel. Havendo condomnio no imvel/loja locado, a preferncia do condmino tem prioridade sobre a do locatrio. p. Aspectos Ambientais i. Licenas e Autorizaes Ambientais

As atividades relacionadas ao segmento de shopping center esto sujeitas a regulamentos e exigncias de controle ambiental nas esferas federal, estaduais e municipais. O mais importante desses instrumentos de controle o licenciamento ambiental. A legislao federal estabelece basicamente que o rgo licenciador o poder pblico estadual. Contudo, nas atividades de impacto ambiental local, a competncia para licenciar pode ser delegada ao rgo ambiental municipal. O procedimento de obteno de licenciamento ambiental faz-se necessrio tanto para as fases de instalao inicial do empreendimento, como nas ampliaes nele procedidas, sendo que as licenas concedidas precisam ser periodicamente renovadas.

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No caso de estabelecimentos comerciais, tais como o segmento de shopping centers, os diferentes rgos ambientais estaduais e municipais tm adotado posicionamentos diversos, exigindo em determinados casos o licenciamento ambiental. A fiscalizao ambiental realizada por rgos e agncias governamentais que podem impor sanes administrativas por eventual inobservncia da legislao. Para os empreendimentos que podem gerar impacto ambiental regional ou que sejam realizados em reas de interesse ou domnio da Unio Federal, a competncia para licenciar do IBAMA. Nos demais casos, a competncia dos rgos ambientais estaduais. O processo de licenciamento ambiental compreende, basicamente, a emisso de trs licenas: (i) licena prvia, (ii) licena de instalao, e (iii) licena de operao. Cada uma destas licenas emitida conforme a fase em que se encontra a implantao do empreendimento e a manuteno de sua validade depende do cumprimento das condicionantes que forem estabelecidas pelo rgo ambiental licenciador. A ausncia de licena ambiental, independentemente da atividade estar ou no causando danos efetivos ao meio ambiente, caracteriza a prtica de crime ambiental, alm de sujeitar o infrator a penalidades administrativas, tais como multas e interdio de suas atividades. Eventuais demoras ou indeferimentos, por parte dos rgos ambientais licenciadores, na emisso ou renovao dessas licenas, assim como a eventual impossibilidade de atender s exigncias estabelecidas por rgos ambientais no curso do processo de licenciamento ambiental, podero prejudicar, ou mesmo impedir, conforme o caso, a instalao e manuteno regular desses empreendimentos. ii. Resduos Slidos e Tratamento de Efluentes

Tendo em vista o ramo de atividade, os principais focos de controle ambiental esto na disposio final dos resduos e no tratamento de efluentes. Para tanto, h contratos com empresas privadas e pblicas que, aps a coleta seletiva de lixo se responsabilizam pela disposio final dos resduos slidos gerados pelos empreendimentos em reas indicadas pelo poder pblico. No caso dos efluentes lquidos, o tratamento pode ser feito em estaes de tratamento de efluentes prprias ou pela concessionria pblica local. A legislao ambiental brasileira estabelece regras para a disposio adequada de resduos, incluindo aqueles oriundos da construo civil. A disposio inadequada dos resduos ou a falta de tratamento dos efluentes lquidos que venham a causar quaisquer danos ao meio ambiente sujeita o infrator s penalidades mencionadas no subitem Responsabilizao Ambiental abaixo. iii. Responsabilizao Ambiental A legislao ambiental brasileira prev a imposio de sanes penais e administrativas s pessoas fsicas e jurdicas que praticarem condutas caracterizadas como crime ou infrao ambiental, independentemente da obrigao de reparar os eventuais danos ambientais causados. As sanes que podem vir a ser aplicadas pela prtica de eventuais crimes e infraes ambientais incluem, dentre outras: imposio de multas que, no mbito administrativo, podem alcanar at R$50 milhes de acordo com a capacidade econmica e os antecedentes da pessoa infratora, bem como com a gravidade dos fatos e antecedentes, as quais podem ser aplicadas em dobro ou no triplo em caso de reincidncia; suspenso ou interdio das atividades do respectivo empreendimento; e perda de benefcios e incentivos fiscais.

De acordo com a poltica nacional do meio ambiente, os danos ambientais envolvem responsabilidade civil solidria e objetiva, direta e indireta. Isso significa que a obrigao de reparao poder afetar a todos aqueles que direta ou indiretamente derem causa ao dano, independentemente da comprovao de culpa dos agentes. Dessa forma, as atividades potencialmente poluidoras do meio ambiente desenvolvidas por terceiros contratados para realizar qualquer servio nos empreendimentos (incluindo, por exemplo, a supresso de vegetao e a realizao de terraplanagens) no isenta as incorporadoras de responsabilidade por eventuais danos ambientais causados, caso estes no desempenhem suas atividades em conformidade com as normas ambientais. Adicionalmente, a legislao ambiental prev a desconsiderao da personalidade jurdica, relativamente ao controlador, sempre que esta for obstculo ao ressarcimento de prejuzos causados qualidade do meio ambiente.

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15.
a. Conceito

VISO GERAL DO MAIS SHOPPING LARGO 13

O Mais Shopping Largo 13 um centro completo de lazer, entretenimento e compras, com mais de 300 lojas, entre Lojas ncoras e Lojas Satlites, piso de estacionamento coberto e 8 (oito) salas de cinema, distribudos em uma rea total de 2.800m (dois mil e oitocentos metros quadrados) de ABL. O Empreendimento localiza-se no bairro de Santo Amaro, no Largo 13 de Maio, o maior plo comercial de So Paulo. O Mais Shopping Largo 13 associado Associao Brasileira de Shopping Centers (Abrasce) e baseia-se nas melhores prticas de mercado para oferecer solues criativas, vez que possui um inovador conceito de lojas modulares, que consiste em pequenas lojas entregues j acabadas para os lojistas, possibilitando o incio imediato da operao sem grandes investimentos por parte dos lojistas. Assim, entre as principais vantagens do Mais Shopping Largo 13, destacamos as seguintes: (i) agilidade, j que as lojas sero entregues prontas, com vitrine, piso, ar condicionado e iluminao, assim, os lojistas no necessitam realizar obras adicionais quando da ocupao, necessitam apenas colocar mobilirio e mercadoria; (ii) economia devido ao uso comum de ar condicionado e iluminao; e (iii) centralizao dos custos e diviso entre os lojistas. Tudo isso somado praticidade, conforto e segurana de um shopping center. Com o seu modelo diferenciado, as bases do Empreendimento lojista e cliente possuem uma operao completa feita sob medida para cada local, que se adapta s necessidades com total flexibilidade. Um novo conceito que traz muito mais para os lojistas interessados. Quanto locao, o Mais Shopping Largo 13 firmar contrato com as lojas convencionais com prazos superiores a 60 meses, estas que tero direito a renovao compulsria de locao. J as lojas modulares, que representam mais de dois teros do total de lojas, so comercializadas na modalidade por prazo indeterminado de locao e, assim, no possuem direito a renovao compulsria, o que permite maior flexibilidade ao ajuste constante do mix de loja, ficando tambm preservada a possibilidade de rpida substituio do lojista caso sua performance/desempenho esteja abaixo do padro. O Mais Shopping Largo 13 possuir um diversificado mix de lojas, dentre elas estaro presente as seguintes marcas: O Boticrio; McDonalds; American Shoes; Lojas Americanas; Giraffas; Magazine Luiza; Marisa; Casa do Po de Queijo; Drogaria So Paulo; CVC; Spoleto; TNG; Cinpolis Brasil; Bobs; e Hering. b. Localizao e Pblico Alvo do Mais Shopping Largo 13

O Mais Shopping Largo 13 destaca-se por sua localizao, vez que est situado entre o Poupatempo, que atende, diariamente, cerca de 12.000 (doze mil) pessoas, o terminal de nibus e a estao de metr Largo Treze por onde passam, diariamente cerca de 120.000 (cento e vinte mil) pessoas. Alm disso, ficar ao lado do novo campus da Universidade Nove de Julho (Uninove) e prximo s futuras instalaes do SESC de Santo Amaro e de outros colgios contando, com cerca de 15.000 (quinze mil) estudantes. A populao flutuante da rea estimada em 1.000.000 (um milho) de transeuntes por dia, com predominncia de fluxo das pessoas pertencentes s classes B, C e D. O fluxo de pedestres justifica-se, principalmente, pelos 77 (setenta e sete) pontos de nibus e pelos terminais de 16 (dezesseis) linhas intermunicipais, que geram um total de 3.200.000 (trs milhes e duzentas mil) viagens dirias, o equivalente a 11% (onze por cento) de todo o movimento da regio metropolitana de So Paulo. O acesso ao Mais Shopping Largo 13 fcil para quem est de carro, a p ou de transporte pblico, garantindo a diversidade de pblico. Ademais, outros fatores privilegiam a regio onde se localiza o Mais Shopping Largo 13, quais sejam: (i) ser construdo em um dos mais importantes e conhecidos plos comerciais do Municpio de So Paulo; (ii) existe uma grande demanda por vagas de estacionamento na regio; e (iii) a quantidade de grandes empresas na vizinhana que geram mais de 20 mil empregos na rea de influncia do Mais Shopping Largo 13.

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Mapa de Localizao

c.

Viso Geral do Projeto

O Mais Shopping Largo 13 ser construdo sobre os Imveis Projeto A definidos neste Prospecto, com rea total de terreno de 17.182,52m2, nos termos do Projeto A. Atualmente, 96% (noventa e seis por cento) dos imveis objeto das matrculas ns 283.916, 319.774, 319.746 e 358.399 so de regular, plena, nica e exclusiva propriedade da Largo XIII, estando tais imveis devidamente registrados em nome da Largo XIII perante o 11 Oficial de Registro de Imveis de So Paulo, sendo ainda que, na data deste Prospecto, a Largo XIII legtima possuidora e titular dos direitos aquisitivos, em carter irrevogvel e irretratvel, de 96% (noventa e seis por cento) do imvel objeto da transcrio n 166.941 e dos imveis objeto das transcries ns. 232.374 e 231.432. A FHB, por sua vez, a legtima possuidora e titular dos direitos aquisitivos da frao ideal de 4% (quatro por cento) de todos os Imveis, em carter irrevogvel e irretratvel, conforme Escritura Pblica de Permuta, lavrada em 06/07/2009, no 12 Tabelio de Notas de So Paulo, no livro 2623, s fls. 099/108, no levada, todavia, a registro nas citadas matrculas ns 283.916, 319.774, 319.746 e 358.399, bem como nas transcries ns 232.374, 231.432 e 166.941. O Mais Shopping Largo 13 tem previso para inaugurao em 29 de outubro de 2010 e ser desenvolvido inicialmente sobre os imveis objeto do Projeto A. Nos termos do Projeto A, o Mais Shopping Largo 13 ser constitudo por 2 (dois) pavimentos destinados instalao de espaos comerciais e 2 (dois) pavimentos de estacionamento com 711 (setecentas e onze) vagas, no includas neste nmero as vagas para deficientes fsicos, motocicletas, taxis, caminhes e utilitrios, j includas no Projeto, que conta, ainda, com a ABL de 12.386,54m, rea computvel total de 24.880,71 m, a rea total construda de 47.985,21m e a rea total de terreno de 17.182,52m, estando previstos, na ABL acima, 231 (duzentos e trinta e um) espaos para lojas do mall, 130 (cento e trinta) espaos comerciais para lojas perifricas, sendo que 3 (trs) devero ser destinados a lojas-ncora, 11 (onze) para mega-lojas, 21 (vinte e uma) para operaes de alimentao e o restante destinado lojas-satlite, alm da operao de 08 (oito) salas de cinema e 25 (vinte e cinco) quiosques distribudos pelo Mais Shopping Largo 13. Sem prejuzo do Projeto A, o FUNDO j se comprometeu com a Largo XIII mediante a assinatura do Compromisso de Venda Compra Projeto C, a adquirir, desde que atendidas algumas condies precedentes, a frao de 40% (quarenta por cento), dos Imveis Projeto C, bem como de 40% (quarenta por cento) de frao ideal do Mais Shopping Largo 13 concludo, nos termos do Projeto C. O Projeto C tem por objetivo incluir os imveis nele previstos, que, uma vez unificados, comporo o novo terreno do Mais

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Shopping Largo 13, sendo que o respectivo projeto encontra-se em fase de anlise pela Municipalidade de So Paulo e, uma vez aprovado, sob a exclusiva responsabilidade da Largo XIII, passar a contar aproximadamente com a ABL de 13.511,10m, a rea computvel total de 26.074,21m, a rea total construda de 49.732,09m e uma rea total de terreno de 17.875,92m. Planta 2 Piso de Estacionamento:

Planta 1 Piso de Estacionamento:

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Planta Piso Trreo:

Planta Piso Superior:

O Mais Shopping Largo 13 ser, inicialmente, construdo conforme o previsto no Projeto A, sobre os Imveis Projeto A, contempladas pelo Compromisso de Venda e Compra do Projeto A, nos termos do Alvar de Aprovao e Edificao de Obra Nova n 2009/14893-00, j obtido pela Largo XIII junto Prefeitura Municipal de So Paulo, em 24 de abril de 2009, estando constitudo, nesta primeira etapa, por 2 (dois) pavimentos destinados a instalao de espaos comerciais e 2 (dois) pavimentos de estacionamento com 711 vagas, no includas neste nmero as vagas para deficientes fsicos, motocicletas, taxis, caminhes e utilitrios, j includas no projeto, que conta, ainda, com ABL de 12.386,54m, a rea computvel total de 24.880,71m, a rea total construda de 47.985,21m e a rea

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total de terreno de 17.182,52m, estando previstos, na ABL acima, 231 espaos para lojas do mall, 130 espaos comerciais para lojas perifricas, sendo que 03 devero ser destinados a lojas-ncora, 11 para mega-lojas, 21 para operaes de alimentao e o restante destinado a lojas-satlite, alm da operao de 08 salas de cinema e 25 quiosques distribudos pelo Mais Shopping Largo 13. Oportunamente, nos termos do Compromisso de Venda e Compra do Projeto C, os referidos imveis sero integrados ao Projeto, para o fim exclusivo de acrscimo de rea de terreno ao Mais Shopping Largo 13, sendo que no momento da venda e compra tais imveis estaro livres e desimpedidos. Com isso, o Mais Shopping Largo 13 passar a contar com a ABL de 13.511,10m (treze mil, quinhentos e onze mil metros e dez centmetros quadrados) e rea total de terreno de 17.875,92m. Os Imveis Projeto D, os quais podero ser, posteriormente, incorporados ao Mais Shopping Largo 13, to logo concludo o processo de desafetao e aquisio da via de acesso (353m) aos mesmos, na forma de ampliao do Mais Shopping Largo 13, que passar a contar com uma rea de 1.508,47m2 (mil, quinhentos e oito metros quadrados e quarenta e sete centmetros quadrados) e ABL de 2.315,79m (dois mil, trezentos e quinze metros quadrados e setenta e nove centmetros quadrados). Adicionalmente, para facilitar a logstica do Empreendimento, a Largo XII, alugou em 1 de abril de 2010, pelo prazo de 20 (vinte) anos, um terreno adjacente ao Mais Shopping Largo 13, localizado na Ladeira Aurora, ns 162 e 180, com o intuito de utiliz-lo como doca, estacionamento, ptio de manobras ou assemelhados entre outras eventuais atividades administrativas. Quando da aprovao do projeto de reforma e ampliao, Projeto D, com a incluso de todos os Imveis, o Mais Shopping Largo 13 passar a contar com cerca de 52.840,66m (cinquenta e dois mil, oitocentos e quarenta metros quadrados e sessenta e seis centmetros quadrados) de rea construda; 96 (noventa e seis) novas vagas de estacionamento; ABL de cerca de 13.140 m (treze mil, cento e quarenta metros quadrados). O incremento de ABL acarretar em um aumento de aproximadamente 74 (setenta e quatro) espaos para lojas; 06 (seis) espaos comerciais destinados s lojas perifricas e 02 (dois) novos quiosques. Por fim, tendo em vista a expanso do Empreendimento, desde que respeitando o limite mximo de rea computvel a ser acrescida em relao situao final pretendida pelo Projeto D, num total de at 3.000,00m (trs mil metros quadrados), novo(s) imvel(is) confrontante(s) e/ou prximos ao Empreendimento podero ser adquiridos, sendo que, em tal caso, os Condminos participaro, de acordo com suas respectivas Partes Ideais do Terreno, do custeio dos recursos necessrios viabilizao da aquisio dos novos terrenos. Caso no o faa, estaro sujeitas diminuio de sua participao, de maneira proporcional variao da rea computvel do Empreendimento. d. Estrutura Societria Na data deste Prospecto, a composio do Mais Shopping Largo 13 conta com a participao de 96% (noventa e seis por cento) da Largo XIII e de 4% (quatro por cento) da FHB, sendo que a prpria Largo XIII tem seu quadro de scios composto pela REP, com 99% (noventa e nove por cento) de participao do capital social, e pela REPASE, com 1% (um por cento) de participao do capital social. Este Empreendimento encontra-se em fase de unificao das matrculas dos imveis sobre os quais ser desenvolvido o Mais Shopping Largo 13. At a unificao de todas as matrculas, o Shopping ser administrado societariamente por meio de uma Associao Civil, sendo que to logo sejam unificadas todas as matrculas, poder ser constitudo o Condomnio Edilcio.

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Antes da Unificao das M atrculas

Aps a Unificao das M atrculas e Constituio do Condomnio Edilcio

Largo XIII e FHB
(A)

Largo XIII e FHB

FII

FII
(E) (F)

(B)

REP Imobiliria

Comit do Condomnio Pro-Indiviso

(C)

Comit do Condomnio Pro-Indiviso

(G)

Associao
(D)

Condomnio Edilcio
(H)

Empreedimento Shopping e Estacionamento

Empreedimento Shopping e Estacionamento

(A) (B) (C) (D) (E)

FUNDO indica REP Imobiliria para represent-lo na Associao Civil; e (F) Largo XIII, FHB e FUNDO participam do Comit do Condomnio Pro Indiviso; e (G) Convocao peridica do Comit para deliberar sobre assuntos correntes e operacionais; e (H) Associao e o condomnio edilcio so os veculos para gesto operacional do Empreendimento, ou seja, para administrao das despesas comuns e arrecadao das contribuies para o FPP do Mais Shopping Largo 13; e FUNDO participa diretamente do Comit do Condomnio Pro Indiviso, sem a necessidade de representao por meio da REP Imobiliria.

i) Associao Civil Ser constituda uma Associao Civil, que vai contratar a Administradora Fsica, para gerir as despesas comuns do Mais Shopping Largo 13 e arrecadar as contribuies para o FPP, sendo que a Administradora dos Condminos ficar responsvel pela representao dos interesses do FUNDO e dos eventuais outros futuros condminos do Mais Shopping Largo 13, nos termos da clusula mandato constante da Conveno de Condomnio Pro Indiviso. Todos os associados Associao Civil devero aderir aos termos e condies do Estatuto Social, at que seja extinta a Associao Civil. Caso ocorra a extino da Associao Civil, suas atribuies sero repassadas ao Condomnio Edilcio a ser institudo, em tal situao no ser mais necessria a representao do FUNDO por meio da Administradora dos Condminos. A Associao Civil ir: (A) representar os Condminos, ativa e passivamente em juzo ou fora dele, bem como perante quaisquer rgos do Sistema de Administrao Direta ou Indireta do Poder Executivo, tais como Autarquias, Sociedades de Economia Mista, Empresas Pblicas, Federais ou Estaduais, sempre que necessrio; (B) contratar a Administradora Fsica do Mais Shopping Largo 13, e aplicar as penalidades devidas, quando for o caso; (C) administrar o FPP, visando tomada de decises estratgicas sobre melhor aplicao de verbas arrecadadas, para obter a melhor promoo do Mais Shopping Largo 13; (D) aprovar, posteriormente, o oramento anual para o exerccio financeiro vincendo, que tenha sido elaborado pela Administradora Fsica do Mais Shopping Largo 13 e aprovado pelo Comit tudo a ser ratificado por aprovao da Assembleia Geral Ordinria do Condomnio; (E) contratar as empresas responsveis pela limpeza, segurana e manuteno do Mais Shopping Largo 13, e aplicar as penalidades devidas, quando for o caso; e (F) contratar, destituir e aplicar penas disciplinares aos empregados da Associao Civil. Poder, futuramente, ser institudo Condomnio Edilcio, por unidades autnomas (inicialmente definidas como: a garagem e o edifcio), arcando cada um com os custos, despesas e emolumentos cartorrios envolvidos proporcionais as suas respectivas participaes no Mais Shopping Largo 13.

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Os termos e condies da Conveno do Condomnio Pro Indiviso a ser celebrada para regular a relao entre os co-proprietrios do Mais Shopping Largo 13 foram definidos com participao do FUNDO, assim como o FUNDO tambm exercer monitoramento das Normas Gerais de Locao, Administrao, Funcionamento e Fiscalizao do Mais Shopping Largo 13, que contm as normas gerais disciplinadoras das locaes, uso e funcionamento das lojas de uso comercial do Mais Shopping Largo 13. ii) Comit Visando representar os interesses dos Condminos, no que tange operao, administrao, celebrao dos negcios, contratos e demais aspectos da conduo diria da atividade do Mais Shopping Largo 13, ser formado um Comit constitudo por 7 (sete) membros, dos quais 5 (cinco) membros sero escolhidos e indicados livremente pelos Condminos reunidos em Assembleia Geral Ordinria, especialmente convocada para este fim no prazo de at 30 (trinta) dias aps a Data de Inaugurao do Mais Shopping Largo 13, sendo que a cada 20% (vinte por cento) de titularidade do Mais Shopping Largo 13 corresponder ao direito de indicao de um desses 5 (cinco) integrantes do Comit, sendo eleitos, conjuntamente, 1 (um) membro suplente para cada membro titular, que atuar apenas nos casos de ausncia e/ou impedimento do titular; e 2 (dois) membros, com seus respectivos suplentes para os casos de ausncia e/ou impedimento dos titulares, a serem escolhidos e indicados, livre, nica e exclusivamente, pela Largo XIII e/ou sua sucessora, na qualidade de desenvolvedora do Empreendimento, desde que mantenha em sua titularidade, no mnimo, 0,5% (meio por cento) dos Imveis, no prazo de 30 (trinta) dias aps inaugurao do Shopping. iii) Assembleia Os Condminos se reuniro anualmente, at o ltimo dia do primeiro quadrimestre civil de cada ano, em Assembleia Geral Ordinria, que deliberar sobre as seguintes matrias: apreciao das contas prestadas pela Associao Civil ou pelo Condomnio Edilcio, conforme o caso, relativos ao exerccio vencido; apreciao do oramento proposto pela Associao Civil ou pelo Condomnio Edilcio, conforme o caso, para o exerccio seguinte; eleio dos 5 (cinco) membros eletivos do Comit e de seus respectivos suplentes, quando for o caso; e outros assuntos de interesse geral, que tenham constado do edital de convocao. A qualquer momento, no entanto, poder ser convocada Assembleia Geral Extraordinria para tratar sobre assuntos de grande relevncia e urgncia, a pedido da Administradora dos Condminos, do Comit, da Administradora do Mais Shopping Largo 13, da Associao Civil e/ou de qualquer Condmino(s) que detenha(m) partes ideais que representem ao menos 20% (vinte por cento) do Mais Shopping Largo 13. As deliberaes do Comit sero tomadas por aprovao de, no mnimo, 5 (cinco) de seus componentes, computando-se os votos por cabea, no momento da deliberao, ressalvados outros quoruns especiais exigidos na Conveno de Condomnio Pro Indiviso, sendo os casos de eventuais impasses submetidos aprovao da Assembleia Geral especialmente convocada para este fim pelo Comit. Para a deliberao das seguintes matrias, ser necessria a aprovao de membros do Comit que representem, no mnimo, 85% (oitenta e cinco por cento) do Mais Shopping Largo 13: i) ii) iii) realizao de benfeitorias volupturias no Mais Shopping Largo 13; substituio da empresa contratada para a operao de estacionamento do Mais Shopping Largo 13; e contratao ou substituio da empresa de auditoria do Condomnio Pro Indiviso.

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e.

Administrao Imobiliria do Mais Shopping Largo 13

Largo XIII e FHB FII

Administradora dos Condminos (REP Imobiliria)

Largo XIII e FHB

Administradora do Mais Shopping Largo 13 (REPASE)

Associao Civil

Administradora Fsica do Mais Shopping Largo 13 (REPASE)

O Condomnio Pro Indiviso ir contratar a Administradora dos Condminos que, atuar em nome dos Condminos do Mais Shopping 13, recebendo, para tanto, procurao com plenos poderes para represent-los perante os lojistas e terceiros. Nos termos do Instrumento Particular de Contrato de Prestao de Servios de Assessoria, Consultoria e Administrao das Condminas do Mais Shopping Largo 13a Administradora dos Condminos far jus a perceber remunerao mensal equivalente at, no mximo, R$ 5.000,00 (cinco mil reais). A comercializao da locao e/ou arrendamento das lojas e demais espaos do Mais Shopping 13 so efetuadas, atualmente, pela REP Imobiliria, na figura de Administradora dos Condminos, cabendo a ela a responsabilidade de: (A) representar os Condminos, ativa e passivamente em juzo ou fora dele, bem como perante quaisquer rgos do Sistema de Administrao Direta ou Indireta do Poder Executivo, tais como Autarquias, Sociedades de Economia Mista, Empresas Pblicas, Federais ou Estaduais, sempre que necessrio; (B) contratar empresa responsvel pela administrao comercial do Mais Shopping Largo 13, e aplicar as penalidades devidas, quando for o caso; (C) contratar a locao dos espaos comerciais do Mais Shopping Largo 13 junto aos lojistas, e aplicar as penalidades devidas, quando for o caso, nos termos do contrato de locao; (D) contratar a empresa responsvel pela operao do estacionamento do Mais Shopping Largo 13, e aplicar as penalidades devidas, quando for o caso; (E) contratar empresa responsvel pela auditoria do Condomnio Pro Indiviso, e aplicar as penalidades devidas, quando for o caso; e (F) representar os Condminos na Associao Civil. A administrao comercial do Mais Shopping Largo 13, consiste na cobrana de aluguis, administrao dos contratos de locao e de cesses de espao, com seus reajustes, aluguis mnimos, cesso de direitos de uso e renovaes, bem como arrecadao de verbas para promoo e propaganda, gerenciamento de inadimplncias, negociaes e cobranas judiciais ou extrajudiciais; elaborao de contratos, aditamentos, resilies contratuais, transaes e outros instrumentos de contratao; emisso de relatrios financeiros parciais e/ou consolidados; contabilizao de todas as contas e recolhimento de impostos devidos. Pela administrao comercial do Mais Shopping Largo 13, a Administradora do Mais Shopping Largo 13 far jus a perceber remunerao mensal equivalente a 5% (cinco por cento) sobre todas as receitas brutas decorrentes da explorao econmica do Mais Shopping Largo 13, incluindo, mas no se limitando, aos valores arrecadados a ttulo de locao, res sperata (cesso de direito de uso), taxa de adeso para lojas modulares (quando e se for cabvel) e decorrentes da explorao do estacionamento

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do Mais Shopping Largo 13, nos termos do Instrumento Particular de Contrato de Prestao de Servios de Assessoria, Consultoria e Administrao do Mais Shopping Largo 13. A Administradora Fsica do Mais Shopping Largo 13 ser contratada pela Associao Civil, pelos servios que prestar far jus a perceber remunerao equivalente a 5% (cinco por cento), paga mensalmente, sobre todos os valores por ela geridos referentes a encargos e verba destinada ao FPP, nos termos do Instrumento Particular de Contrato de Prestao de Servios de Assessoria, Consultoria e Administrao Fsica do Mais Shopping Largo 13, para, entre outras atribuies: (A) planejar, orar e administrar os recursos e as despesas, inclusive elaborar o oramento anual do Mais Shopping Largo 13 para cada exerccio financeiro vincendo; (B) administrar os recursos necessrios para os servios de manuteno do Mais Shopping Largo 13, tais como, entre outros, limpeza e segurana; (C) estabelecer clusulas e condies de contratos de prestao de servio de manuteno do Mais Shopping Largo 13; (D) zelar pelo cumprimento rigoroso por parte dos lojistas do estatuto da Associao Civil, as Normas Gerais declaratria, o Regimento Interno, o Estatuto da Associao de lojistas e demais regras que vierem a ser estabelecidas para o bom funcionamento do Mais Shopping Largo 13; e (E) arrecadar as contribuies dos lojistas para o FPP. Nas locaes ou arrendamento do Mais Shopping Largo 13, caber aos locatrios ou aos arrendatrios arcar com as despesas relativas a todos os tributos e despesas que incidam ou venham a incidir sobre os imveis locados ou arrendados, tais como despesas ordinrias de condomnio, consumo de gua, esgoto, energia eltrica, gs, entre outras, bem como o prmio de seguro contra incndio, raio e exploso, importncias que devero ser pagas nas pocas prprias e s reparties ou empresas competentes, alm das demais despesas previstas ao locatrio nas Normas Gerais de Locao, Administrao, Funcionamento e Fiscalizao do Mais Shopping Largo 13, obrigando-se, ainda, os locatrios ou os arrendatrios a atender a todas as exigncias dos poderes pblicos correspondentes respectiva loja ou espao comercial locado, bem como em relao s benfeitorias ou acesses que realizarem, respondendo em qualquer caso pelas sanes impostas. Adicionalmente, para arcar com despesas extraordinrias diversas daquelas referidas acima, poder ser formada uma reserva extraordinria (Reserva Extraordinria), pela Administradora, conforme deliberado pelos Condminos do Mais Shopping Largo 13, em Assembleia, por meio da reteno do montante que se fizer necessrio, observada a limitao legal, conforme o artigo 30, pargrafo 5, do Regulamento. f. Fundo de Promoo Ser institudo um FPP, para a utilizao nas promoes e publicidade do Mais Shopping Largo 13. A contribuio dos locatrios, no caso de lojas satlites, corresponde a 20% (vinte por cento) sobre o valor de aluguel mnimo, pagos juntamente com este; para as lojas ncora o valor do fundo de promoo estar estabelecido em seus respectivos contratos e para as lojas modulares o valor do FPP estar incluso no custo de ocupao das lojas. A gesto do FPP fica a cargo da Associao Civil do Shopping que, anualmente, deve discutir os projetos de sua utilizao com a Associao de Lojistas. g. Cobrana de Aluguel (A) A administrao dos contratos de locao feito pela Administradora do Mais Shopping Largo 13 e obedece aos critrios explicitados nas normas gerais de locao e aos contratos de locao individuais. Em geral, os critrios de cobrana so como segue: i) Lojas Satlites (convencionais) aluguel mnimo no 1 (primeiro)dia til aps o fechamento do ms de competncia, junto com rateio de despesas condominiais e FPP, aluguel percentual, se houver, no dia 10 (dez) de cada ms; Lojas Modulares total do custo de ocupao pagos no 1 (primeiro) dia do ms de competncia;

ii)

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iii) iv)

Cinema: aluguel mnimo pago no 1 (primeiro) dia til aps o ms de competncia, aluguel percentual pago semestralmente no dia 10 de agosto e 10 de janeiro; Estacionamento resultado da operao paga mensalmente at o dia 10 do ms seguinte competncia.

(B) A Administradora do Mais Shopping Largo 13 ir emitir nota de dbito para cada um dos locatrios com valor discriminado entre: i) ii) iii) aluguel encargos verba promocional

No mesmo momento, a Administradora do Mais Shopping Largo 13 ir emitir um boleto bancrio com o valor total e com a informao, no layout do boleto bancrio com a destinao desses recursos, Conta Centralizadora, esta de titularidade do Banco Bradesco. Havendo atraso no pagamento do boleto bancrio, a Administradora poder depositar o valor dos boletos em atraso diretamente na Conta de Centralizadora. (C) As emisses da nota de dbito sero lanadas da seguinte maneira: i) ii) Lojas Ancoras e Satlites: 1 (primeiro) dia til do ms com o valor do aluguel fixo contratado; no 10 dia til ser emitido o dbito relativo parcela de aluguel varivel; Lojas Modulares: ser emitido a Taxa de Adeso e com base na data da emisso do boleto de Taxa de Adeso os valores mensais seguintes sero cobrados na mesma data, de forma que dever ocorrer pagamentos em todas as datas do ms;

(D) O recurso da Conta Centralizadora ser distribudo na mesma data pelo banco para as seguintes contas correntes de: i) Aluguel, que ir receber todas as receitas e despesas do Empreendimento relativas exclusivamente aos Condminos. Entre as receitas esto os aluguis das lojas, as eventuais receitas provenientes de Cesso de Direito de Uso dos espaos comerciais, contribuies da operao do estacionamento, receitas de merchandising, entre outras. As despesas incluem a taxa de administrao da Administradora do Mais Shopping Largo 13; encargos de lojas vagas; as comisses sobre locaes; honorrios advocatcios relacionados s locaes do Mais Shopping Largo 13; despesas com auditoria de lojas; despesas com auditoria contbil; contribuio estatutria ao FPP; e cobertura de inadimplncia de encargos de lojistas, entre outras. O saldo estar disponvel para a distribuio aos investidores que ser efetuada na periodicidade e forma estabelecidas pelo comit operacional. Encargos, de titularidade da Associao Civil, nesta conta sero direcionados os valores contribudos pelos lojistas para pagamento de despesas correntes relacionadas Administrao Fsica do Mais Shopping Largo 13. Fundo de Promoo e Publicidade - FPP, de titularidade da Associao Civil do Empreendimento, nesta conta sero direcionados os valores contribudos pelos lojistas para cobrir as despesas relacionadas marketing e promoes do Mais Shopping Largo 13.

ii)

iii)

O trabalho de relacionamento com lojista ser constante e cobrir desde controle de seus pagamentos at monitoramento de sua performance/desempenho e sugestes de melhoria. Desde a fase prinaugurao existir um departamento de apoio ao lojista (DAL), este departamento ir orientar o lojista quanto ao projeto da loja, tipo de mercadoria, iluminao, at nvel de atendimento dos vendedores.

80

h. Escopo da Auditoria no Mais Shopping Largo 13 O Auditor Independente, contratado pela Administradora das Condminas, prestar o servio de auditoria a ser executado de acordo com as normas de auditoria aplicveis no Brasil, com o objetivo de emisso do Parecer dos Auditores Independentes sobre as demonstraes financeiras, elaboradas de acordo com as prticas contbeis adotadas no Brasil. i. Servio de Cobrana e Fluxo Financeiro Cada contrato cadastrado dentro do sistema gerencial e a cobrana dos valores devidos calculada dentro dos parmetros do contrato e normas gerais de locao. O rateio de despesas comuns feito por estimativa e antecipadamente acertado no ms seguinte. Os valores de fundo de promoo so prestabelecidos e cobrados junto com os encargos comuns, enquanto os alugueis so cobrados de acordo com as caractersticas de cada loja, sendo que o procedimento de arrecadao de receitas a ser adotado ser o seguinte:

REPASE
Auditoria Independente (C)

Departamento de Cobrana, Produtos e Servios do Banco Bradesco S.A.

(A) (B) (D)

Ambiente Banco Bradesco S.A.

Ambiente sob Auditoria Independente

FUNDO

Boleto

Conta da Associao Civil ou Condomnio Pro-Indiviso

(H) (G)

Largo XIII
(I)

Demais Scios
(j)

Conta Centralizadora

Encargos Comuns

(j)

FPP

(E)

(F)

Lojas
Auditoria Especializada

(A) (B) (C) (D) (E) (F) (G) (H)

(I) (J)

relao diria entre Administradora do Mais Shopping Largo 13 e lojistas; Administradora do Mais Shopping Largo 13 calcula os valores de aluguel, despesas e fundo de promoo a constar no boleto de forma segregada; Administradora do Mais Shopping Largo 13 solicita que Bradesco gere o boleto para envio; Boleto gerado, apresentando valores segregados de cada item; Boleto enviado a cada lojista; Boleto pago faz totalidade dos recursos serem direcionados para a Conta Centralizadora; Conta Centralizadora distribui conforme segregao informada no boleto; Conta da Associao Civil ou Condomnio Pro Indiviso: ir receber todas as receitas e despesas do Empreendimento relativas exclusivamente aos Condminos.A gesto desta conta corrente (de titularidade do Banco Bradesco S.A.) ser realizada pela Administradora do Mais Shopping Largo 13; A distribuio aos Condminos ser do montante arrecadado na Conta de Aluguel, deduzida de eventuais despesas (por exemplo: despesas com vacncia ou inadimplncia); e Os Encargos Comuns e o FPP so de titularidade da Associao Civil e o montante arrecadado dever ser revertido Administradora Fsica do Mais Shopping Largo 13.

Caso o fluxo financeiro no seja cumprido devido inadimplncia por parte de determinado lojista, este dever pagar juros e multas, conforme previso constante no Contrato de Locao. Neste caso, a conta da associao civil (do condomnio pro-indiviso) ser deduzida destes valores. Uma vez recuperado tal montante, todo o valor obtido ser destinado exclusivamente restituio desta conta. Ocorrendo alguma situao que no esteja prevista no Contrato de Locao, o Comit poder se reunir a fim de deliber-la.

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Devido grande disponibilidade de transporte pblico coletivo na regio do Mais Shopping Largo 13 e ao perfil do consumidor principal ao qual o Empreendimento ser destinado, o estacionamento deve gerar receitas lquidas mais prxima do valor inferior da faixa comumente vista em outros shopping centers da cidade de So Paulo. O estacionamento ser administrado por empresa terceirizada especializada em estacionamento de shopping centers. Sua remunerao poder seguir dois modelos: (i) um percentual sobre o resultado da operao, ou seja, o resultado lquido entre receitas e despesas, ou (ii) percentual apenas sobre as receitas. A aprovao da contratao do servio de estacionamento, ser submetida ao Comit. Independentemente que qual modelo seja o escolhido e aprovado em Assembleia, condio precedente que os termos de contratao devem garantir no mnimo a projeo estimativa apresentada no Laudo de Avaliao do Mais Shopping Largo 13, elaborado pela CB Richard Ellis constante neste Prospecto. Anteriormente Inaugurao do Mais Shopping Largo 13, as receitas decorrentes de direito de uso e outras contratadas, bem como as despesas decorrentes cabero exclusivamente Largo XIII. Aps a referida inaugurao, o FUNDO passar a participar de todas e quaisquer despesas e receitas advindas da explorao do Empreendimento. Assim, a cesso de direito de uso passar a ser de direito dos Condminos. j. Histrico do Empreendimento e Descrio dos Imveis

O Mais Shopping Largo 13 ser erigido nos Imveis, cujas descries seguem abaixo: Matrcula n. 283.916 do 11 CRI Trs Armazns situados Rua Baro do Rio Branco ns 279 e 283, antigo n. 669, no 29 Subdistrito Santo Amaro, e seu Terreno, medindo 17,30m de frente, por 104,00m mais ou menos da frente aos fundos, e que confronta por um lado com Jos Schmidt, por outro com Gertrudes Maria das Dores, e pelos fundos onde a largura de 32,00m mais ou menos com terrenos de Joo Pedro, encerrando a rea de 2.500,00m mais ou menos. Matrcula n. 319.744 do 11 CRI Prdios situados na Rua Amador Bueno ns 219, 229 e 235, e respectivo terreno designado REA A.1, no 29 Subdistrito Santo Amaro, assim descrito e caracterizado: inicia no ponto A1, no alinhamento da Rua Amador Bueno, distante 117,89m do alinhamento da Rua Baro do Rio Branco; da segue 4,04m pelo alinhamento da Rua Amador Bueno, at o ponto A.2; da deflete esquerda, formando ngulo interno de 89 15 38 e segue 20,33m. At o ponto A3; da deflete direita formando ngulo interno de 268 3542 e segue 6,62m at o ponto A4; da deflete a direita formando ngulo interno de 2705215, e segue 20,56m at o ponto A5, confrontando do ponto A2 at o ponto A5, com o prdio n.223 da Rua Amador Bueno; do ponto A5 deflete a esquerda, formando ngulo interno de 910419 e segue 13,36m pelo alinhamento da Rua Amador Bueno, ate o ponto A6; da deflete esquerda, formando ngulo interno de 890224 e segue 20,70m, confrontando com o prdio n 243 da Rua Amador Bueno, at o pontoA7; da deflete direita, formando ngulo interno de 269 3959 e segue 26,98m, confrontando com os fundos dos prdios ns 243,249,257 da Rua Amador Bueno, at o ponto A8; da deflete a direita, formando ngulo interno de 2701133 e segue 21,31m, confrontando com o prdio n.257 da Rua Amador Bueno, ate o ponto A9; da deflete a esquerda, formando ngulo interno de 910522 e segue 50,81m pelo alinhamento da Rua Amador Bueno, ate o ponto A10; da deflete a esquerda, formando ngulo interno de 894651 e segue 58,80m pelo alinhamento projetado da passagem sem denominao que tem entrada pela Rua Amador Bueno n. 327, at o ponto A11; da deflete a direita, formando ngulo interno de 2695900 e segue 26,00m, confrontando com a referida passagem sem denominao, e com a casa n.12, at o ponto A12; da deflete a esquerda formando ngulo interno de 895800 e segue 27,01m, confrontando com o prdio n. 389/491 da Rua Amador Bueno (contribuinte 087.416.0001), at o ponto A27; da deflete a esquerda, formando ngulo interno de 1002522 e segue 84,79m at o ponto A28, confrontando nesse segmento com a rea A.2,deflete a esquerda, formando ngulo interno de 90 3302 e segue 12,17m at o ponto A25; da deflete a direita,

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formando ngulo externo de 900301 e segue 44,00m at o ponto A24; da deflete novamente direita, formando ngulo externo de 1171641, e segue 21,69m at o ponto A17, confrontando do ponto A26 ao ponto A17, com rea expropriada pelo Estado que integra E.E.P.G Paulo Eir; da deflete a esquerda formando ngulo interno de 992253 e segue na distncia de 27,75m confrontando com a E.E.PG Paulo Eir, at o ponto A18; da deflete esquerda, formando ngulo interno de 980806, e segue 4,46m pelo alinhamento da Rua Raizama, aberta em imvel confrontante, at o ponto A19; da deflete esquerda, formando ngulo interno de 1630135 e segue 10,01m, ainda pelo alinhamento da Rua Raizama, at o ponto A20; da deflete direita, formando ngulo interno de 1810732 e segue 20,06m, confrontando com os prdios ns 162,172 e 180 da Ladeira Aurora, ate o ponto A21; da deflete a esquerda, formando ngulo interno de 1770345 e segue 29,69m, confrontando com o prdio ns 279/283 da Rua Baro do Rio Branco, ate o ponto A22; da deflete ligeiramente esquerda, formando ngulo interno de 1792744 e segue 18,36m confrontando com o prdio n.303 da Rua Baro do Rio Branco, at o ponto A23; da deflete ligeiramente esquerda, formando ngulo interno de 1792032 e segue 37,38m, confrontando com o prdio n. 203 da Rua Amador Bueno, at encontrar o ponto A1, onde forma com o segmento inicial ngulo interno de 1091808, encerrando a rea de 11.844,29m. Matrcula n. 282.595 do 11 CRI Prdio situado na passagem sem denominao n.2, e seu terreno designado rea B, 29 subdistrito Santo Amaro, que se inicia no ponto B1, situado no cruzamento dos alinhamentos da Rua Amador Bueno e da Passagem sem denominao, distante 226,28m do alinhamento da Rua Baro do Rio Branco, da segue 19,54m pelo alinhamento da Rua Amador Bueno, at o ponto B2; da deflete esquerda,formando ngulo interno de 895028e segue 33,61m, confrontando com o prdio n. 491 da Rua Amador Bueno at o ponto B3; da deflete esquerda, formando ngulo interno de 90 2117, e segue 19,97m confrontando com a casa n 4 da passagem sem denominao at o ponto B4; da deflete esquerda, formando ngulo interno de 892113 e segue 4,40m pelo alinhamento da passagem sem denominao, at o ponto B5, da deflete esquerda, formando ngulo interno de 90 4022 e segue 0,33m, pelo alinhamento da passagem sem denominao, at o ponto B6; da deflete direita formando ngulo interno 269 2844 e segue 29,28m ainda pelo alinhamento da passagem sem denominao, at encontrar o ponto B1, onde forma com o segmento inicial ngulo interno de 81 1756, encerrando a rea de 660,30m. Matrcula n. 319.746 do 11 CRI. Terreno situado na Avenida Padre Jos Maria, no 29 Subdistrito Santo Amaro, delimitado pelo permetro A-24-Z05-Z04-Z03-Z02-Z01-A27-A26A, de formato irregular, com uma rea de 3.183,35m, assim descrito: confrontando para quem de dentro da rea olha para Avenida Padre Jos Maria, pela frente, linha mista A24-Z05, medindo 57,60m com a Avenida Padre Jos Maria, em toda sua extenso, assim parcelada: trecho A-24, linha reta, medindo cerca de 50,50m e trecho 24-Z05,em linha curva, medindo cerca de 7,10m, da direita, segue 10,10m at o ponto Z04, da deflete esquerda, segue 11,93m at o ponto Z03, da deflete direita, segue 19,13m at o ponto Z02, da deflete esquerda segue 7,76m at o ponto Z01, confrontando com a rea da CPTM, objeto da matrcula 306.659; da deflete direita, segue 12,81m at o ponto A27, confrontando com o imvel da Rua Amador Bueno, pelo lado esquerdo, linha reta A-A26, medindo cerca de 46,15m, confrontando com a rea Municipal; pelos fundos, linha reta A27-A-26, medindo cerca de 84,79m, confrontando em toda sua extenso com a rea A.1. Matrcula n. 325.099 do 11 CRI Prdio situado na Rua Particular, n.4, antigo sem nmero, com acesso pela Rua Amador Bueno, n.327, no lugar denominado Chcara Amaro Andr, no 29 Subdistrito Santo Amaro, com rea de 82,17m, medindo 4,15m de frente, por 19,80 da frente aos fundos, confrontando por ambos os lados e pelos fundos, onde a largura igual a da frente, com Juvenal Sayon e sua mulher Julieta Sayon. Sendo que a metragem da frente dista 36,00m da Rua Amador Bueno. Matrcula n. 338.532 do 11 CRI Casa situada na Rua Particular, n. 6 com entrada pela Rua Amador Bueno, n. 327, antigo n.379, no 29 Subdistrito Santo Amaro, e seu terreno medindo 4,45m de frente, por 20,00m da frente aos fundos de ambos os lados, tendo nos fundos a mesma largura da frente, encerrando a rea de 89,00m,

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confrontando pelo lado direito de quem da rua olha para o imvel, com a casa n.4, pelo lado esquerdo com a casa n.8, ambos da mesma rua, e nos fundos com Fausto Sayon. Matrcula n. 348.961 do 11 CRI Casa situada na Rua Particular n. 8, com acesso pela Rua Amador Bueno, n. 327, antes n. 379, no lugar denominado Chcara Amaro Andr, n. 29 Subdistrito Santo Amaro, e seu respectivo terreno com rea de 87,85m, medindo em sua integridade, 4,36m de frente, por 20,15m da frente aos fundos pelo lado direito de quem olha o imvel de frente, onde divide com propriedade de Jos Antonio e 20,15m de outro lado, onde divide com propriedade de Rafael Rosa, tendo nos fundos a mesma largura da frente, onde divide com propriedade da Cia.Burroughs do Brasil. Matrcula n. 330.439 do 11 CRI Prdio situado na Rua Particular, n. 10, com entrada pela Rua Amador Bueno, n. 327, antigo n. 379, no 29 Subdistrito Santo Amaro, e seu terreno medindo 4,45m de frente, por 20,00m da frente aos fundos de ambos os lados, tendo nos fundos a mesma largura da frente, encerrando a rea de 89,00m, confrontando pelo lado direito de quem da rua olha para o imvel, com o prdio n.8, pelo lado esquerdo com o prdio n.12, ambos da mesma rua, e pelos fundos com propriedade de Fausto Sayon. Matrcula n. 249.288 do 11 CRI Prdio situado na Rua Particular, n.12, com entrada pela Rua Amador Bueno, n. 327, no 29 Subdistrito Santo Amaro e seu terreno medindo 7,45m de frente, por 20,00m da frente aos fundos de ambos os lados, tendo nos fundos a mesma medida da frente, perfazendo a rea total de 149,00m, confrontando de ambos os lados com propriedade de Juvenal Sayon e nos fundos com propriedade de Fausto Sayon. Matrcula n. 358.399 do 11 CRI Prdio situado na Rua Amador Bueno, n. 223, antigo 331, no lugar denominado Chcara Amaro Andr, no 29 Subdistrito Santo Amaro, e seu respectivo terreno, com rea de 139,40m, medindo no seu todo 6,80m de frente, por 20,50m da frente aos fundos, confrontando por ambos os lados e pelos fundos, onde a largura igual a da frente, com Juvenal Sayon e sua mulher Julieta Sayon. Transcrio n. 231.432 do 11 CRI Prdio situado na Rua Amador Bueno, n.249, no 29 Subdistrito Santo Amaro, e seu terreno medindo 6,50m de frente, por 20,00m da frente aos fundos, encerrando a rea de 130,00m, dividindo de um lado com o prdio n 243, de Joo Machado, de outro lado com o prdio n 257, de Juvenal Sayon, compromissado a Ernesto Tubant e pelos fundos com quem de direito. Transcrio n. 232.374 do 11 CRI Prdio situado na Rua Amador Bueno, n.243, no 29 Subdistrito Santo Amaro, e seu terreno medindo 6,50m de frente, por 20,00m da frente aos fundos, de ambos os lados, 6,50m na linha dos fundos, com rea total de 130,00m, confrontando do lado direito de quem do terreno olha para a rua, com propriedade de Juvenal Sayon e sua mulher ou seus sucessores, do lado esquerdo e nos fundos com propriedade tambm de Juvenal Sayon, sua mulher ou seus sucessores. Transcrio n. 166.941 do 11 CRI Casa situada na Rua Amador Bueno, n.257, no lugar denominado Chcara Amaro Andr, no 29 Subdistrito Santo Amaro, e seu respectivo terreno, com rea de 287,00m, mais ou menos, medindo 13,55m de frente, e da frente aos fundos, no seu lado direito 21,06m, no lado esquerdo 21,19m, tendo na linha dos fundos a largura de 13,55m confrontando por ambos os lados e fundo, com eles vendedores ou sucessores. Os Imveis encontram-se em fase de retificao e unificao das matrculas.

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k. Descrio das Etapas de Construo do Projeto O Mais Shopping Largo 13 tem previso para inaugurao em 29 de outubro de 2010 e ser, de acordo com o Projeto A, desenvolvido inicialmente sobre os Imveis Projeto A. Nos termos do Alvar de Aprovao e Edificao de Obra Nova n 2009/14893-00, emitido em 14 de abril de 2009, o Projeto A prev que o Mais Shopping Largo 13 ser constitudo por 2 (dois) pavimentos destinados a instalao de espaos comerciais e 2 (dois) pavimentos de estacionamento com 711 (setecentas e onze) vagas no includas neste nmero as vagas para deficientes fsicos, motocicletas, taxis, caminhes e utilitrios. No Projeto A esto previstos 231 (duzentos e trinta e um) espaos para lojas; 130 (cento e trinta) espaos comerciais para lojas perifricas sendo que deste nmero 03 (trs) devero ser destinados a Lojas ncora, 11 (onze) para Mega Lojas, 21 (vinte e um) espaos para operaes de alimentao e o restante destinado a Lojas Satlite. Est prevista ainda a operao de 08 (oito) salas de cinema e 25 (vinte e cinco) quiosques distribudos pelo Mais Shopping Largo 13 . Sem prejuzo do Projeto A, o FUNDO j se comprometeu com a Largo XIII mediante a assinatura do Compromisso de Venda e Compra Projeto C, a adquirir, desde que atendidas algumas condies precedentes, a frao de 40% (quarenta por cento) dos imveis, bem como 40% (quarenta por cento), da frao ideal do Mais Shopping Largo 13, nos termo do Projeto C. O Projeto C tem por objetivo incluir os imveis nele previstos que, uma vez unificados, comporo o novo terreno do Mais Shopping Largo 13, sendo que o respectivo projeto encontra-se em fase de anlise pela Municipalidade de So Paulo (protocolo n 2009-0.235.012-5) e, uma vez aprovado, sob a exclusiva responsabilidade da Largo XIII, passar a contar aproximadamente com a ABL de 13.511,10m, a rea computvel total de 26.074,28m, a rea total construda de 49.732,09m e uma rea total de terreno de 17.875,92m O Compromisso de Venda e Compra do Projeto A e o Compromisso de Venda e Compra do Projeto C foram firmados sob o formato de compra em turn key, que consiste na entrega da obra em condies de pleno funcionamento, ou seja, nos termos dos referidos compromissos o Mais Shopping Largo 13 dever ser entregue devidamente concludo e em perfeitas condies de uso, nos exatos termos dos respectivos instrumentos, bem como dos projetos e das especificaes tcnicas de construo e acabamento. Por fim, quando da aprovao do projeto modificativo, Projeto D, com a incluso de todos os imveis citados na descrio dos Projetos A, C e D, acima, o Mais Shopping Largo 13 passar a contar com cerca de 52.840,66m (cinquenta e dois mil e oitocentos e quarenta metros quadrados e sessenta e seis centmetros quadrados) de rea construda; 96 (noventa e seis) novas vagas de estacionamento; ABL. de cerca de 13.140 m (treze mil, cento e quarenta metros quadrados). O incremento de ABL. acarretar em um aumento de aproximadamente 74 (setenta e quatro) espaos para lojas; 06 (seis) espaos comerciais destinados s lojas perifricas e 02 (dois) novos quiosques. i. Autorizaes e Licenas Em 24 de dezembro de 2008, a Largo XIII obteve junto Prefeitura Municipal de So Paulo o Alvar de Aprovao e Edificao de Obra Nova n 2008/59379-00, para o incio das obras de construo do Empreendimento. ii. Construtoras A Largo XIII contratou a Construtora Adolpho Lindenberg S/A, por fora de Contrato de Construo pelo Regime de Administrao com Preo Alvo Garantido firmado em 1 de abril de 2009 (o Contrato de Construo Preliminar), para a execuo de servios de terraplanagem, incluindo a escavao e a conteno de terrenos vizinhos, tudo em carter preparatrio para as futuras obras de execuo do Empreendimento, o que j foi executado e concludo. Por fora do Contrato de Construo pelo Regime de Administrao com Preo Alvo Garantido (o Contrato de Construo), a Largo XIII contratou a Brookfield Incorporaes S.A. para a execuo de servios de construo com preo alvogarantido, de acordo com os projetos aprovados junto Prefeitura Municipal de So Paulo, pelo prazo de 16 (dezesseis) meses, tempo suficiente para a concluso da Obra, de acordo com o cronograma fsico e cronograma fsico-financeiro anexos ao Contrato de Construo.

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iii. Metr O Mais Shopping Largo 13, est em tratativa com a Companhia do Metropolitano de So Paulo Metr a fim de averiguar a possibilidade de criao de acesso direto do Mais Shopping Largo 13 ao terminal do Metr mais prximo. iv. Seguros Para assegurar a construo do Mais Shopping Largo 13, a contratou seguro de responsabilidade civil cruzada, riscos de engenharia e danos a terceiros com a Tokio Marine Seguradora, de 9 de abril de 2009 at s 24 horas do dia 30 de outubro de 2010 no valor de R$ 60.000.000,00 (sessenta milhes de reais), e o prmio no valor de R$ 70.000,00 (setenta mil reais). v. Monitoramento por parte de Empresa de Gerenciamento de Obra O FUNDO contratar a Engebanc para realizar o servio de monitoramento de execuo de construo do Empreendimento. O monitoramento ser realizado conforme apresentado no diagrama abaixo, sendo que, aps cada visita obra, a Engebanc dever enviar relatrio Administradora do FUNDO. A Administradora do FUNDO, tendo como base o relatrio, realizar ou no o pagamento de parcelas referentes liberao dos recursos do FUNDO para a Largo XIII, conforme seguinte cronograma e mediante a constatao, ou no, dos seguintes eventos:
Et apas de M onit oram ent o da Obra Event os Evento 1 Evento 2 Evento 3 Descrio Montagem das Escadas Rolantes Concluso das Lojas Modulares Colocao dos 3 Chillers Dat a Est im ada Julho de 2010 Agosto de 2010 Setembro de 2010

l.

Servios de Administrao, Comercializao, Lojas Modulares, Merchandising, Consultoria e Gerenciamento de Marketing

A administrao responsvel pela operao do Empreendimento, que muito alm da gerncia imobiliria, inclui a operao como empreendimento de varejo, sendo responsvel pelo fluxo de pblico, adequao do mix ao pblico, identificao de oportunidades adicionais, tais como, merchandising, publicidade e eventos, apoio aos lojistas por meio do Departamento de Apoio ao Lojista (DAL) todas as outras funes tpicas de varejo. m. Regulamentao Relativa ao Mais Shopping Largo 13 O Mais Shopping Largo 13 ser administrado, simultaneamente, por meio de: (i) instituio de uma Associao Civil, nos termos dos artigos 53 a 61 do Cdigo Civil, cujo objetivo ser gerir as despesas comuns do Empreendimento, bem como do FPP, sendo a ela associados o Largo XIII e a Administradora do Mais Shopping Largo 13, que iro agir como representantes do FUNDO e de acordo com os termos do Estatuto Social da Associao. Posteriormente, poder ser institudo Condomnio Edilcio, conforme previsto no Cdigo Civil e na Lei de Condomnio e Incorporao, com a criao da unidade autnoma Garagem e da unidade autnoma Edifcio, sendo que as relaes entre os condminos Largo XIII, FHB e FUNDO, bem como seus direitos e obrigaes, sero regidas pela Conveno de Condomnio Edilcio e pelo Regulamento Interno do Condomnio; e (ii) ainda, atravs da criao de um Condomnio Pro Indiviso, tambm regulado pelo Cdigo Civil, sendo que os direitos, obrigaes e relaes entre os co-proprietrios, sero regidos pela futura Conveno de Condomnio Pro Indiviso.

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O Instrumento de Normas Gerais de Locao, Administrao, Funcionamento e Fiscalizao do Mais Shopping Largo 13, o Estatuto Social da Associao Civil do Mais Shopping Largo 13, a posterior Conveno de Condomnio Edilcio e Regulamento Interno do Condomnio, a Conveno de Condomnio Pro Indiviso, o Regimento Interno do Empreendimento, o Contrato de Administrao, o Contrato de Locao e o Estatuto da Associao de Lojistas constituem os principais instrumentos a regulamentar o funcionamento do Mais Shopping Largo 13, bem como os respectivos direitos e deveres dos empreendedores e dos lojistas, bem como a forma de contratao e remunerao da administradora do Empreendimento. i.Estatuto Social da Associao Civil do Empreendimento O relacionamento entre os co-proprietrios das eventuais futuras unidades autnomas Garagem e Edifcio do Mais Shopping Largo 13 ser regido pelas disposies legais aplicveis e pelo futuro Estatuto Social, que dispor, entre outros aspectos, sua denominao, finalidade, sede; forma de admisso, demisso e excluso de associados; direitos e deveres dos associados; fontes de recursos para sua manuteno; modo de constituio e funcionamento de rgos deliberativos; condies para sua alterao e dissoluo; e forma de gesto e aprovao de contas. No Mais Shopping Largo 13, haver a co-existncia de reas privativas (apenas as duas unidades autnomas Garagem e Edifcio), partes e reas comuns, que sero ambas de co-propriedade voluntria e indivisvel da Largo XIII, da FHB e do FUNDO. No caso de eventual alienao futura de uma das unidades autnomas do Condomnio Edilcio, conjuntamente, pela Largo XIII, pela FHB e pelo FUNDO, no haver direito de preferncia aquisitivo de terceiros que, por ventura, tenham ou no adquirido a outra unidade autnoma remanescente do Mais Shopping Largo 13, devendo, contudo, serem observadas as regras do Condomnio Pro Indiviso sobre o assunto. ii. Condomnio Pro Indiviso Na qualidade de proprietrios do imvel destinado ao Empreendimento, os direitos e obrigaes dos condminos Largo XIII, FHB e FUNDO sero regulados pela anexa Conveno de Condomnio Pro Indiviso do Mais Shopping Largo 13. Tendo em vista a expanso do Empreendimento, novo(s) imvel(is) confrontante(s) e/ou prximos ao Empreendimento podero ser adquiridos, sendo que, em tal caso, os condminos participaro, de acordo com suas respectivas Partes Ideais do Terreno, do custeio dos recursos necessrios viabilizao da aquisio dos novos terrenos. Caso no o faa, estaro sujeitos diminuio de sua participao, de maneira proporcional variao da rea computvel do Empreendimento. No caso de eventual alienao futura, total ou parcial, da frao ideal detida por um dos condminos Largo XIII, FHB ou FUNDO, o alienante dever respeitar as normas regulatrias do direito de preferncia previstas na anexa Conveno de Condomnio Pro Indiviso do Mais Shopping Largo 13. iii. Contrato de Locao das Lojas e das Lojas Modulares As locaes das Lojas e das Lojas Modulares sero disciplinadas nos termos da anexa minuta padro de Contrato de Locao do Mais Shopping Largo 13 e regidas pela Lei de Locao, que disciplina os direitos e obrigaes dos locadores e locatrios nos contratos de locao de imvel urbano em geral.

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iv. Normas Gerais de Locao O Instrumento de Normas Gerais de Locao, Administrao, Funcionamento e Fiscalizao regular o completo funcionamento do futuro Empreendimento, bem como as relaes, os direitos e os deveres dos empreendedores, da Administradora e dos lojistas do Mais Shopping Largo 13, como um shopping center de amplo mix, congregando atividades comerciais de natureza variadas, servios e operaes de entretenimento e de lazer, estabelecendo as regras gerais de operao e de funcionamento do Empreendimento, inclusive com relao forma de cobrana, de pagamento e de fiscalizao do aluguel, dos encargos locatcios e dos custos de ocupao percentual, bem como quanto s garantias locatcias a serem prestadas pelos lojistas, marca e o logotipo do shopping center, s eventuais exigncias dos Poderes Pblicos, Associao de Lojistas e ao FPP, s multas, s resolues contratuais, eventual desapropriao, total ou parcial, do imvel destinado ao Empreendimento, e s obrigaes dos lojistas para com terceiros. v. Estatuto da Associao dos Lojistas O Estatuto da Associao dos Lojistas o instrumento que regular as relaes entre os lojistas ocupantes das lojas de uso comercial (LUC), os lojistas com contratos de locao de prazo inferior a 06 (seis) meses, os empreendedores e a administradora do Mais Shopping Largo 13, com a finalidade de: a) Cultivar as relaes entre pessoas fsicas, jurdicas e dos Lojistas do Mais Shopping Largo 13, promovendo o intercmbio de experincias e informaes, num clima de sadia convivncia e harmonia, em benefcio comum;

b) Amparar os legtimos interesses dos associados perante os poderes pblicos e quaisquer rgos ou entidades de direito pblico ou privado; c) Realizar, contratar ou patrocinar estudos e servios de utilidade para seus associados; d) Cooperar com os rgos de classe e entidades afins, de forma a obter maior unidade de ao no trato de assuntos relacionados atividade exercida pelos associados no Mais Shopping Largo 13; e) praticar, enfim, todos os atos de direito no legtimo interesse de seus associados e da coletividade que representa.

vi. Contratos de Administrao O Condomnio Pro Indiviso ir contratar a REP Imobiliria como Administradora dos Condminos que, atuar em nome dos Condminos do Mais Shopping 13, recebendo, para tanto, procurao com plenos poderes para represent-los perante os lojistas e terceiros. Nos termos do Instrumento Particular de Contrato de Prestao de Servios de Assessoria, Consultoria e Administrao das Condminas do Mais Shopping Largo 13 Administradora dos Condminos far jus a perceber remunerao mensal de at, no mximo, R$ 5.000,00 (cinco mil reais). A Administradora dos Condminos, por sua vez, ir contratar a REPASE como administradora do Mais Shopping Largo 13, esta que far jus a perceber remunerao mensal equivalente a 5% (cinco por cento) sobre todas as receitas brutas decorrentes da explorao econmica do Mais Shopping Largo 13, incluindo, mas no se limitando, aos valores arrecadados a ttulo de locao, res sperata (cesso de direito de uso), taxa de adeso para lojas modulares (quando e se for cabvel) e decorrentes da explorao do estacionamento do Mais Shopping Largo 13, nos termos do Instrumento Particular de Contrato de Prestao de Servios de Assessoria, Consultoria e Administrao do Mais Shopping Largo 13. A Associao Civil contratar a REPASE como Administradora Fsica do Mais Shopping Largo 13, sendo que pelos servios que prestar far jus a perceber remunerao mensal equivalente a 5% (cinco por cento) sobre todos os valores por ela geridos referentes a encargos comuns, encargos especficos e FPP , nos termos do Instrumento Particular de Contrato de Prestao de Servios de Assessoria, Consultoria e Administrao Fsica do Mais Shopping Largo 13.

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Os referidos instrumentos particulares sero vlidos e eficazes entre as partes, a partir da data de suas respectivas assinaturas, com prazo mnimo de 5 (cinco) anos a contar da Inaugurao do Mais Shopping Largo 13. vii. Regimento Interno O Instrumento de Regimento Interno obrigar a todos os usurios e pessoas que fizerem uso do futuro edifcio onde se instalar o Mais Shopping Largo 13, ou que nele permanecerem, principalmente os locatrios, funcionrios, prepostos e fornecedores, fixando as normas de utilizao e funcionamento do Mais Shopping Largo 13 com relao aos seus horrios de funcionamento, circulao de funcionrios e de pessoal, s formas permitidas de utilizao das reas de uso comum e privativo, bem como das reas de estacionamento, aos procedimento para carga e descarga de mercadorias, ao transporte e depsito do lixo e dos detritos, aos servios de vigilncia e manuteno, e s obras, reformas e eventuais modificaes. n. Concorrncia Na rea de influncia primria do Mais Shopping Largo 13, existe apenas um shopping center em operao, o Boavista Shopping. Inaugurado em 27 de abril de 2004, o shopping conta com cerca de 160 lojas, com cerca de 26.000 m de ABL total, distribuda em 3 pisos. Conta ainda com 800 vagas de estacionamento. O Mais Shopping Largo 13 dever sofrer ainda concorrncia direta do novo empreendimento que est previsto para a regio. A empresa Savoy anunciou no comeo de 2009 o projeto Nova 25 de Maro, que dever trazer para a regio do Largo 13 mais um shopping center popular, em uma tentativa de trazer os comerciantes da Rua 25 de Maro para a regio. Entretanto, este shopping center no dever ter as facilidades de acesso que o Mais Shopping Largo 13 tem aos terminais de transporte pblico de massa. A regio do Largo 13 tambm repleta de lojas de comrcio de rua que certamente sero as principais concorrentes do empreendimento. o. Inadimplncia A inadimplncia decorre do no pagamento das obrigaes do lojista na data prevista, mas que so honradas nos meses seguintes, e/ou so recuperveis atravs de aes judiciais e/ou retomada do ponto e posterior comercializao. Para o Mais Shopping Largo 13, por se tratar de um empreendimento novo, consideramos inadimplncias mais elevadas nos primeiros anos de abertura do shopping center, sendo que as mesmas vo sendo reduzidas na medida em que o empreendimento vai se consolidando. p. Sazonalidade O Empreendimento segue a sazonalidade das operaes de varejo, ou seja, as vendas so fortes entre os meses de maio e junho, perodos que antecedem o dia das mes e o dia dos namorados e no final do ano, antecedendo o Natal. Setores especficos, por sua vez, tm sazonalidade especfica, tais como, chocolates em abril devido a pscoa e brinquedos entre os meses de outubro e dezembro. q. Propriedade Intelectual O pedido de registro das marcas Shopping Largo 13 e Mais Shopping Largo 13 foram depositados no INPI em 21 de fevereiro de 2008 e em 2 de junho de 2008, respectivamente, apresentaes nominativa e mista, nas classes NCL(9 ) 35 e NCL(9 ) 36.

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Alm disso, foram registrados os seguintes domnios: maisshoppinglargo13.com.br maisshoppinglargo13.com maisshoppinglargotreze.com.br maisshoppinglargotreze.com maisshopping13.com.br maisshopping13.com maisshoppingtreze.com.br maisshoppingtreze.com largo13shopping.com largoxiiishopping.com.br shoppinglargo13.com.br largo13shopping.com.br largotrezeshopping.com.br shoppinglargo13.com shoppinglargotreze.com largotrezeshopping.com shoppinglargotreze.com.br shoppinglargoxiii.com.br shoppinglargoxiii.com largoxiiishopping.com r. Opinio da Administrao em Relao ao Seguro A Administrao garante e entende que o Contrato de Seguro suficiente e est de acordo com as prticas do mercado. s. Operao do Estacionamento O estacionamento ser administrado por empresa terceirizada especializada em estacionamento de shopping centers, a ser contratada at a data de inaugurao. Ser realizado processo de cotao entre no mnimo 3 empresas atuantes no setor, e a consequente aprovao ser submetida ao Comit. Sua remunerao poder seguir dois modelos: (i) um percentual sobre o resultado da operao, ou seja, o resultado lquido entre receitas e despesas, ou (ii) percentual apenas sobre as receitas. A contratao do servio de administrao do estacionamento dever atender os parmetros mnimos de faturamento apontados pelo laudo de avaliao da CB Richard Ellis.

t. Tributao Operao do Projeto O Mais Shopping Largo 13, no exerccio de suas atividades, estar submetido tributao em conformidade com a natureza jurdica de suas operaes, representadas em cada uma das relaes abaixo identificadas: a. A Administradora dos Condminos ou REP Imobiliria ser contratada pelo Condomnio Pro Indiviso, que atuar em nome dos condminos do Mais Shopping Largo 13, para exerccio das seguintes principais funes: (i) contratar a REPASE (letra b a seguir); (ii) contratar a locao dos espaos comerciais do Mais Shopping Largo 13; (iii) contratar empresa responsvel pela operao do estacionamento do Mais Shopping Largo 13; (iv) contratar empresa responsvel pela auditoria do Condomnio Pro Indiviso. Para o exerccio dessas funes, nos termos da Clusula 5 do Instrumento Particular de Contrato de Prestao de Servios de Assessoria, Consultoria e Administrao das Condminas do Mais Shopping Largo 13, a Administradora dos Condminos far jus a uma remunerao mensal, de at, no mximo, R$ 5.000,00 (cinco mil reais). b. Nos termos do Instrumento Particular de Contrato de Prestao de Servios de Assessoria, Consultoria e Administrao do Mais Shopping Largo 13, a REPASE, Administradora do Mais Shopping Largo 13, ser contratada pela Administradora dos Condminos para, dentre outras funes de representao dos interesses dos condminos e gesto comercial do Empreendimento,

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administrar as receitas e as despesas de exclusiva responsabilidade dos condminos relacionadas s locaes, incluindo, mas no se limitando, os valores arrecadados a ttulo de res sperata (cesso de direito de uso), taxa de adeso para lojas modulares (quando e se for cabvel) e decorrentes da explorao do estacionamento do Mais Shopping Largo 13. Pelos servios de gesto e administrao que prestar, a REPASE (Contratada) far jus a uma remunerao mensal, a ttulo de Taxa de Administrao, equivalente a 5% (cinco por cento) sobre todas as receitas brutas efetivamente recebidas; c. A Administradora dos Condminos e a Largo XIII constituiro a Associao Civil, associao civil sem fins econmicos, polticos ou religiosos. Por sua vez, nos termos do Instrumento Particular de Contrato de Prestao de Servios de Assessoria, Consultoria e Administrao Fsica do Mais Shopping Largo 13, a Associao Civil ir contratar a REPASE, Administradora Fsica do Mais Shopping Largo 13, para exerccio das seguintes principais funes: (i) administrar os recursos necessrios para os servios de manuteno do Mais Shopping Largo 13, tais como, dentre outros, limpeza e segurana, atravs da arrecadao da contribuio dos lojistas sob a rubrica Condomnio; (ii) arrecadar as contribuio dos lojistas para o FPP. Pelos servios de gesto e administrao que prestar, Administradora Fsica do Mais Shopping Largo 13 far jus a uma remunerao mensal, a ttulo de Taxa de Administrao, equivalente a 5% (cinco por cento) sobre o total dos valores por ela geridos e efetivamente recebidos na qualidade de Administradora Fsica do Mais Shopping Largo 13. Preliminarmente, cumpre destacar que os valores administrados e geridos pela Administradora dos Condminos e pela REPASE (letras b e c, acima) no tero a natureza de receita prpria, mas, sim, simples entradas financeiras, correspondentes aos recursos administrados e geridos por conta e ordem de terceiros, e que assim devero ser contabilizadas sob a rubrica de recursos de terceiros em trnsito. Com isso, com relao s receitas arrecadadas, geridas e administradas pela Administradora dos Condminos ou REP Imobiliria e/ou pela REPASE, e posteriormente repassadas e transferidas s contas bancrias de titularidade dos condminos, no h qualquer incidncia de tributao. A remunerao prpria da Administradora dos Condminos corresponder ao valor mensal de at R$ 5.000,00 (cinco mil reais), conforme apontado na letra a. Essa receita, faturada atravs de documento fiscal prprio e recebida pela Administradora dos Condminos, dever ser oferecida tributao em conformidade com a legislao federal e municipal (vide subitens (i) e (ii), abaixo). A remunerao prpria da REPASE ter origem de duas fontes diferentes, conforme apontado nas letras b e c acima, e corresponder a uma Taxa de Administrao equivalente a 5% (cinco por cento) sobre a totalidade dos valores administrados e geridos pela REPASE, calculada, individualmente, em cada uma das relaes apontadas nas letras b e c, acima. A totalidade dos recursos, efetivamente faturados a ttulo de Taxa de Administrao, ser assumida como receita prpria da REPASE e dever ser oferecida tributao em conformidade com a legislao federal e municipal (vide subitens (i) e (ii), abaixo). Os valores administrados e geridos pela REPASE, conforme identificado na letra b, acima, sero repassados e transferidos periodicamente para as contas de titularidade de cada uma dos condminos do Condomnio Pro Indiviso, na exata proporo de suas respectivas participaes no Empreendimento. O valor dos repasses a ser transferido corresponder ao saldo lquido dos valores identificados na letra b, acima, diminudo das Taxas de Administrao identificadas nas letras b e c, acima, devidamente faturadas, da contribuio a ttulo de verba promocional, equivalente a 10% (dez por cento) do valor total arrecado e recebido sob a rubrica FPP, devidamente demonstrada e retida e, eventualmente, do pagamento de despesas correntes (Condomnio). A totalidade dos valores de propriedade dos condminos do Condomnio Pro Indiviso (valor bruto antes dos valores debitados supra mencionados), dever ser reconhecida como receita e tributada, na exata proporo recebida pelos condminos, em conformidade com a legislao federal. No que se refere ao Fundo e aos cotistas, a tributao aplicvel aquela detalhada no captulo 13 Viso Geral do Setor de Fundos de Investimento Imobilirio e Aspectos Tributrios, acima. Cada condmino receber, ao final de cada perodo correspondente, um demonstrativo informando o total das receitas brutas que lhe couberam, proporcionalmente ao quinho patrimonial, bem como as respectivas despesas, dedues, retenes e contribuies aplicadas, totalizando a receita lquida que efetivamente tiver sido transferida.

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i. Tributao Federal Para fins da legislao tributria federal, os valores de propriedade das condminos sero tributados diretamente por eles, conforme suas respectivas situaes jurdicas, ao passo que a remunerao prpria recebida, individualmente, pela Administradora dos Condminos ou REP Imobiliria e pela REPASE, em cada uma das relaes identificadas nas letras a, b e c acima, devero ser submetidos tributao em conformidade com o regime fiscal a que estiver submetida cada pessoa jurdica, e adiante resumida. Na hiptese da pessoa jurdica estar enquadrada no regime de Lucro Real, o lucro apurado (receitas menos despesas) no perodo (mensal ou trimestral) ser submetido incidncia do Imposto de Renda da Pessoa Jurdica - IRPJ (alquota bsica de 15%, mais adicional de 10% sobre a parcela do lucro que exceder a R$ 240.000,00 a.a.) e da Contribuio Social sobre o Lucro Lquido - CSLL (alquota de 9%). Adicionalmente, a totalidade das receitas auferidas servir de base de clculo na sistemtica de apurao no-cumulativa da Contribuio para o Programa de Integrao Social - PIS (alquota de 1,65%) e da Contribuio para o Financiamento da Seguridade Social - COFINS (alquota de 7,6%). A sistemtica de apurao no-cumulativa das bases de clculo das contribuies sociais devidas ao PIS e COFINS permite a tomada de crditos, calculados sobre determinadas despesas e encargos taxativamente previstos em lei, que podero ser utilizados para reduo da base de clculo tributvel de cada uma das contribuies. Caso a pessoa jurdica opte pela adoo do regime de Lucro Presumido (nos termos dos artigos 13 e 14, ambos da Lei n 9.718/98), o IRPJ (alquota bsica de 15%, mais adicional de 10% sobre a parcela do lucro que exceder a R$ 240.000,00 a.a.) e a CSLL (alquota de 9%) incidiro sobre uma base de clculo calculada a partir da aplicao de um determinado percentual sobre o faturamento recebido no perodo de apurao (trimestral). Os percentuais de lucratividade devero ser identificados de acordo com a natureza jurdica das receitas recebidas e das respectivas atividades exercidas pela pessoa jurdica beneficiria. Os percentuais de lucratividade esto definidos no artigo 15, da Lei n 9.249/95. Com relao s contribuies sociais devidas ao PIS e COFINS para as empresa optantes do regime de Lucro Presumido, aplica-se a sistemtica cumulativa de apurao das bases de clculo, com as seguintes caractersticas: (i) no h a possibilidade de apropriao de crditos para reduo da base de clculo tributvel as alquotas devem ser calculadas sobre o faturamento total; (ii) as alquotas so: PIS 0,65% e COFINS 3%. ii. Tributao Municipal Para fins da legislao tributria municipal, a remunerao recebida pela Administradora dos Condminos ou REP Imobiliria (letra a acima) e pela REPASE (letras b e c acima) estar, individualmente, sujeita tributao pelo Imposto Sobre Servio ISS. Nos termos da legislao do Municpio de So Paulo (Decreto n 50.896/09), tais servios sero enquadrados no item 17.11 Administrao em geral, inclusive de bens e negcios de terceiros. O ISS ser devido alquota de 5% (cinco por cento), calculado sobre os valores recebidos a ttulo de Taxa de Administrao. O ISS dever ser recolhido pela beneficiria dos recursos recebidos, na qualidade de prestadora dos servios. u. Pendncias Judiciais e Administrativas i. Cvel O Mais Shopping Largo 13 no possui pendncias judiciais ou administrativas de natureza cvel. ii. Trabalhista O Mais Shopping Largo 13 no possui pendncias judiciais ou administrativas de natureza trabalhista. iii. Tributria O Mais Shopping Largo 13 no possui pendncias judiciais ou administrativas de natureza tributria.

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v. Endividamento At a data deste Prospecto no foi verificado qualquer tipo de endividamento no Mais Shopping Largo 13. x. nus e Garantias que recaem sobre o Mais Shopping Largo 13 Atualmente, no existem quaisquer nus ou garantias que recaiam sobre o Mais Shopping Largo 13. y. Possibilidade de Transao Societria Existe a possibilidade da frao ideal de at 60% (sessenta por cento) do Mais Shopping Largo 13 ser alienada para um outro Fundo de Investimento Imobilirio, que ser estruturado de acordo com as regras da ICVM n 472/08, e cujas cotas sero distribudas com esforos restritos de colocao, nos termos da Instruo CVM n 476, de 16 de janeiro de 2009 (ICVM n 476/09). Na oferta primria deste novo fundo, a Largo XIII ir subscrever a totalidade de suas cotas sendo que, aps o perodo de lock-up de 90 dias exigido pela ICVM n 476/09, a Largo XIII realizar a alienao destas cotas, no mercado secundrio, lembrando que as cotas no alienadas no mercado secundrio, permanecero sob a titularidade da Largo XIII. Nesta hiptese, haver uma mudana no controle do Mais Shopping Largo 13, uma vez que, ocorrendo as hipteses acima, este novo fundo e eventualmente a Largo XII, possuiro, em conjunto, a frao ideal aproximadamente 60% (sessenta por cento) do Mais Shopping Largo 13 e o restante ser de propriedade do FUNDO.

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ESTUDO DE VIABILIDADE

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17.

VISO GERAL DA REP

A REP uma das principais empresas do mercado imobilirio brasileiro, as quais possuem atividades complementares e sinrgicas em relao s da REP. Suas principais atividades so a estruturao e administrao de Centros de Convenincia e Servios e pequenos e mdios shopping centers, a realizao de empreendimentos customizados (built to suit) para locao e a prestao de servios de consultoria e planejamento da expanso de redes de varejo. No que tange ao servio de gesto de shopping centers a REP exerce tal funo por meio de sua empresa especializada REPASE, cujo quadro de scios composto pela REP, que possui participao no capital social de 99% (noventa e nove por cento), e pela Lindencorp Desenvolvimento Imobilirios S/A, cuja participao no capital social de 1% (um por cento). a. Estruturao e Administrao de Centros de Convenincias e Servios e Shopping Centers

Atua na estruturao e administrao de Centros de Convenincias e Servios, pequenos e mdios shopping centers e realiza empreendimentos customizados para locao (buil -to.suit). A companhia detm participao em 2 empreendimentos comerciais em operao, totalizando 9.234 m de ABL total (6.341 m ABL REP), por ela desenvolvidos e administrados, conforme quadro abaixo. O trabalho da REP consiste na identificao de oportunidades de negcio, negociao e aquisio dos terrenos, planejamento do empreendimento a ser desenvolvido, contratao de pesquisas e dos devidos projetos e suas respectivas aprovaes, gerenciamento das obras, comercializao das lojas e administrao do empreendimento final, incluindo seu condomnio caso exista. Em setembro de 2007, a REP estabeleceu uma parceria com a Kimco Realty Corporation, uma das principais empresas do segmento de pequenos e mdios shopping centers e centros de convenincia nos Estados Unidos. A parceria visa o desenvolvimento de centros comerciais de mdio porte no Estado de So Paulo e em outros Estados do Brasil atravs da criao de uma Joint Venture entre as empresas. A parceria com a Kimco estratgica, uma vez que deve possibilitar REP um contato mais prximo com os maiores inquilinos da Kimco nos EUA, bem como o acesso a novas tecnologias de controle, gerenciamento, construtivas e outras. b. Prestao de Servios de Consultoria e Planejamento da Expanso de Redes de Varejo

A REP iniciou suas atividades como prestadora de servio em 1991 quando alguns administradores prestaram servios de consultoria para a expanso do McDonalds (viabilizamos 65 pontos de venda em todo o Brasil) e da Blockbuster (viabilizamos 70 pontos de venda em todo o Brasil). A prestao de servios de consultoria e planejamento da expanso de redes de varejo inclui a identificao de oportunidades viveis de imveis nas reas indicadas pelos clientes, a negociao em seu nome para a locao ou aquisio de tais imveis e o gerenciamento jurdico da transao. Tal servio oferecido apenas para grandes redes desde que suas operaes sejam tpicas dos centros comerciais e shoppings centers desenvolvidos pela companhia. O principal objetivo da REP atender seu cliente e, sempre que possvel, t-lo como inquilino. A realizao do trabalho de consultoria e planejamento da expanso de redes de varejo aprimorou as qualidades de negociao dos scios originais da REP, os quais ainda permanecem frente de sua operao. Alm disso, ao trabalhar de maneira to prxima de importantes empresas de varejo, a REP passou a compreender os fatores que determinam a escolha dos pontos por elas selecionados. Ao entender as reais necessidades de importantes redes de varejo, no que se refere caracterstica e localizao de seus pontos comerciais, esto melhor preparados para estruturar centros comerciais de sucesso. A realizao de sua atividade inicial trouxe como consequncia para a REP o incio de sua atuao como desenvolvedora de pequenos centros comerciais, os Centros de Convenincia e Servios, muitos deles ancorados pelas operaes para quem trabalhava na realizao de suas expanses. O 1. empreendimento foi inaugurado em 1996. De l para c foram estruturados e desenvolvidos outros 11 empreendimentos do mesmo tipo, todos com vacncia zero. O modelo de negcios inicial da REP, no que

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se refere aos Centros de Convenincia e Servios, era baseado na estruturao de empreendimentos com a participao de investidores. A participao que coube REP em tais empreendimentos era derivada de sua prestao de servios. Entre os ltimos empreendimentos inaugurados pela REP, alm de serem os maiores desenvolvidos at ento, j contam com a participao da empresa. O Centro de Convenincia e Servios Panamby Open Mall um empreendimento intermedirio entre um grande Centro de Convenincia e Servios e um pequeno shopping center. Alm de contar um estacionamento coberto com servio de manobristas e possuir um nmero maior de lojas, estas encontram-se divididas em 2 pavimentos, caractersticas mais comuns em um shopping center. Por outro lado, este empreendimento trabalha com o conceito dos Centros de Convenincia e Servios tradicionais da REP ao oferecer servios tpicos de convenincia e ao no ser um empreendimento fechado como um tpico shopping center. J o Shopping Center Valinhos um tpico shopping center, mas em escala menor. A inteno ao desenvolver este tipo de empreendimento a de atender a uma demanda que acreditamos ser grande e mal suprida, alm de no concorrer diretamente com os grandes grupos desenvolvedores de shoppings centers no Brasil. A entrada da REP no segmento de shopping centers, porm, se deu anteriormente quando participou como co-empreendedora do Super Shopping Osasco, inaugurado em outubro de 2005. Aps suas 2 experincias (Osasco e Valinhos), a REP decidiu que a melhor forma de explorar este mercado seria atravs da conjugao de sua expertise com a de uma empresa especialista em shopping centers como a Intermart. A compra da Intermart, realizada em outubro de 2007, visou trazer um conhecimento especfico para a REP, permitindo que ela empreenda projetos de maior porte e com maior segurana e profissionalismo. O planejamento, o desenvolvimento e a administrao de shopping centers requerem uma expertise diferente em vrios aspectos quando comparada necessria para a estruturao de um Centro de Convenincia e Servios . Ao longo de sua histria, a Intermart atuou de diversas formas em dezenas de empreendimentos pelo Brasil. Seja o planejamento de novos projetos ou a reestruturao de empreendimentos em operao, passando pela administrao e comercializao de vrios outros, a experincia da Intermart uma das mais ricas do mercado brasileiro. A compra da Intermart pela REP, bem como o fato de seu antigo acionista controlador ter se tornado um dos scios da Lindencorp, garantem sinergia e alinhamento com as estratgias da companhia. A Intermart foi criada em 1981 e tinha como objetivo inicial a prestao de servios de gerenciamento para shopping centers. Ao longo desses 27 anos a empresa passou a atuar em boa parte da cadeia de atividades desse tipo de empreendimento. Tais atividades incluem a Anlise de Mercado e Estudo de Viabilidade, Planejamento e Desenvolvimento (incluindo arquitetura, dimensionamento, Tenant Mix, dentre outras), Comercializao e seu gerenciamento, Operao e Administrao, Auditoria de Gesto, dentre outras consultorias. Em 2007, a REP foi adquirida pela LDI Desenvolvimento Imobilirio S.A. (LDI), mantendo seus scios frente da operao. Ancorada no histrico de sucesso de cada uma das empresas que a compe, a LDI hoje o uma full service real estate developer, capaz de atuar nos mais diversos segmentos do mercado imobilirio: centros comerciais, atravs da REP, loteamentos, atravs da Cipasa, incorporao de produtos econmicos, atravs da marca Mais, incorporaes residenciais e comerciais do mdio ao altssimo padro, atravs da Lindencorp e contando ainda com os diferenciais de tradio e qualidade associados Lindenberg para a construo de empreendimentos de alto padro. A PDG Realty tambm exerce um papel fundamental como uma das acionistas controladoras da REP. Com um modelo de negcios nico no mercado, atuando atravs de investimentos em portflio ou co-incorporao, a empresa possui um olhar que abrange todos os segmentos do mercado imobilirio. Alm disso, como especialista em private equity, a PDG Realty oferece REP uma expertise financeira complementar do mercado imobilirio, que, somada sua experincia e lastro, permitem um crculo virtuoso para os negcios da companhia.

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c. Estrutura das Sociedades do Grupo O organograma abaixo apresenta a estrutura societria da REP na data deste Prospecto.

19% 9%

FIP HGLDI

Diretoria

Demais

3%

58%

11%

16% 84%
(1)

100%

100%

100%

75%

25%

Incorporao

Loteamentos

Shoppings Centers e Centros Comerciais de Servios

(1) Do capital votante. 45% do capital

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18.

CARACTERSTICAS DO MAIS SHOPPING LARGO 13 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO FII

a. Base Legal e Regulamentar

O FUNDO tem como base legal e regulamentar a Lei n 8.668/93 e a ICVM n 472/08, estando sujeito tambm aos termos e condies do seu Regulamento. b. Forma de Condomnio e Administrao

O FUNDO um Fundo de Investimento Imobilirio constitudo sob a forma de condomnio fechado, o que significa que o resgate de suas cotas pelos Cotistas no permitido, podendo dele participar, na qualidade de Cotistas, pessoas fsicas, jurdicas e/ou fundos de investimento. A Administradora , nos termos e condies previstos na Lei n 8.668/93, a proprietria fiduciria dos bens e ativos adquiridos com os recursos do FUNDO, administrando e dispondo dos bens e ativos na forma e para os fins estabelecidos na legislao ou no Regulamento do FUNDO. Observado o disposto abaixo, as disponibilidades financeiras do FUNDO que, temporariamente, no estejam aplicadas no Mais Shopping Largo 13 podero ser aplicadas em ativos de renda fixa, de livre escolha da Administradora, diretamente ou por meio de cotas de fundos de investimento que invistam nesta espcie de ativo, de acordo com as normas editadas pela CVM, conforme artigos 17 e 19 do Regulamento. Observadas as limitaes impostas pelo Regulamento e demais disposies aplicveis, a Administradora tem amplos e gerais poderes para administrar o FUNDO e gerir o seu patrimnio, devendo realizar todas as operaes e praticar todos os atos que se relacionem com o objeto do FUNDO, exercer todos os direitos inerentes propriedade dos bens e direitos que integram, ou que venham a integrar, o patrimnio do FUNDO, inclusive o de aes, recursos e excees, bem como abrir e movimentar contas bancrias, adquirir e alienar livremente ttulos pertencentes ao FUNDO, adquirir, alienar, locar, arrendar e exercer todos os demais direitos inerentes aos bens imobilirios pertencentes ao FUNDO, solicitar a admisso das cotas do FUNDO negociao em mercado organizado, devendo, ainda, transigir, representar o FUNDO em juzo e fora dele e praticar todos os demais atos necessrios administrao do FUNDO. Os poderes constantes do pargrafo acima so outorgados Administradora pelos Cotistas do FUNDO, outorga esta que se considerar implicitamente efetivada pela assinatura aposta pelo Cotista no boletim de subscrio que encaminhar Administradora. A Administradora do FUNDO dever empregar, no exerccio de suas funes, o cuidado que toda entidade profissional ativa e proba costuma empregar na administrao de seus prprios negcios, devendo, ainda, servir com lealdade ao FUNDO e manter reserva sobre seus negcios, exercer suas atividades com boa f, transparncia e diligncia em relao ao FUNDO e aos Cotistas. A Administradora transferir ao FUNDO qualquer benefcio ou vantagem que possa alcanar em decorrncia de sua condio. A Administradora ser, nos termos e condies previstos na Lei 8.668, a proprietria fiduciria dos ativos do FUNDO, ou direitos a ele relacionados, adquiridos com os recursos do FUNDO, administrando e dispondo dos bens e direitos na forma e para os fins estabelecidos na legislao, no Regulamento ou, ainda, conforme as determinaes das Assembleias Gerais de Cotistas. A Administradora prover o FUNDO dos seguintes servios, por si mesmo ou atravs de terceiros contratados para tanto, devendo manter atualizada perante a CVM a lista atualizada de prestadores de servios contratados pelo FUNDO: i) ii) iii) Escriturao das cotas do FUNDO. Custdia dos ttulos e valores mobilirios detidos pelo FUNDO. Auditoria independente do FUNDO, mediante contratao do Auditor Independente, responsvel pelas atividades previstas no Instrumento Particular de Prestao de

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Servios de Auditoria (Contrato de Auditoria), que receber, para tanto, a remunerao prevista no mencionado Contrato de Auditoria. Sem prejuzo do exposto acima, o FUNDO contratar e remunerar o BBI para atuar, sob o regime de melhores esforos, na qualidade de Coordenador Lder da Oferta, mediante celebrao do Contrato de Distribuio. Conforme disposto no Contrato de Distribuio, o Coordenador Lder poder, a seu exclusivo critrio, contratar instituio integrante do sistema de distribuio, habilitada e autorizada pela CVM para o exerccio das atividades relativas distribuio de ttulos e valores mobilirios, para, nos termos da legislao em vigor, participar da distribuio e colocao das Cotas do Fundo, mediante celebrao de termo de adeso ao Contrato de Distribuio, cuja minuta consta do anexo I ao Contrato de Distribuio. c. Prazo O FUNDO tem prazo de durao indeterminado. d. Objeto do FUNDO O FUNDO tem por objeto exclusivo a aquisio, nos termos da Escritura de Venda e Compra, anexa ao presente Prospecto, dos Imveis, para a construo, a participao na implementao, o desenvolvimento, e a explorao comercial, via locao ou arrendamento, incluindo eventuais expanses, do Mais Shopping Largo 13, cuja construo foi iniciada em 1 de maio de 2009, situado no Largo 13 de Maio, bairro de Santo Amaro, municpio de So Paulo, estado de So Paulo, que possuir, depois de implementado o Projeto D, uma rea construda total de 52.840,66m. Atualmente, 96% (noventa e seis por cento) dos imveis objeto das matrculas ns 283.916, 319.774, 319.746 e 358.399 so de regular, plena, nica e exclusiva propriedade da Largo XIII, estando, tais imveis, devidamente registrados em nome da Largo XIII perante o 11 Oficial de Registro de Imveis de So Paulo, sendo ainda que na data deste Prospecto, a Largo XIII legtima possuidora e titular dos direitos aquisitivos, em carter irrevogvel e irretratvel, de 96% (noventa e seis por cento) do imvel objeto da transcrio n 166.941 e dos imveis objeto das transcries ns. 232.374 e 231.432. A FHB, por seu vez, a legtima possuidora e titular dos direitos aquisitivos frao ideal de 4% (quatro por cento) de todos os Imveis, em carter irrevogvel e irretratvel, conforme Escritura Pblica de Permuta, lavrada em 06/07/2009, no 12 Tabelio de Notas de So Paulo, no livro 2623, s fls. 099/108, no levada, todavia, a registro nas citadas matrculas ns 283.916, 319.774, 319.746 e 358.399, bem como nas transcries ns 232.374, 231.432 e 166.941 Aps a aquisio pelo FUNDO da frao ideal de 40% (quarenta por cento) dos Imveis, bem como de 40% (quarenta por cento), da frao ideal do Mais Shopping Largo 13 concludo, nos termos do Projeto C, o FUNDO, a Largo XIII e a FHB iro desenvolver e explorar conjuntamente o Mais Shopping Largo 13. A inaugurao do Mais Shopping Largo 13 est prevista para 29 de outubro de 2010, sobre uma rea total de terreno de 19.371,36m, possuindo rea bruta locvel de 13.140 m. e. Representante dos Cotistas A Assembleia Geral de Cotistas do FUNDO poder, a qualquer momento, nomear um ou mais representantes para exercer as funes de fiscalizao e controle gerencial dos empreendimentos e investimentos do FUNDO, em defesa dos direitos e interesses dos Cotistas, com a observncia dos seguintes requisitos: (i) Ser cotista, ou profissional especialmente contratado para zelar pelos interesses do cotista do FUNDO; (ii) No exercer cargo ou funo na Administradora ou no controlador da Admnistradora, em sociedades por ele diretamente controladas e em coligadas ou outras sociedades sob controle comum, ou prestar-lhes assessoria de qualquer natureza; e

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(iii) No exercer cargo ou funo nas sociedades responsveis pelo Mais Shopping Largo 13 que constitua objeto do FUNDO, ou prestar-lhe assessoria de qualquer natureza. f. Objetivo da Presente Emisso de Cotas

O objetivo da presente emisso propiciar ao FUNDO recursos para a aquisio da frao ideal mnima de 40% (quarenta por cento) dos Imveis Projeto A e dos Imveis do Projeto C, bem como de 40% (quarenta por cento), da frao ideal do Mais Shopping Largo 13 concludo, nos termos do Projeto A e do Projeto C. g. Despesas e Encargos do FUNDO Constituem encargos do FUNDO as seguintes despesas: I. Taxa de Administrao devida Administradora, conforme prevista no artigo 8 do Regulamento; II. Taxas de administrao e gesto dos fundos nos quais porventura o FUNDO venha a investir; III. Taxas, impostos ou contribuies federais, estaduais, municipais ou autrquicas que recaiam ou venham a recair sobre os bens, direitos e obrigaes do FUNDO, incluindo, em especial, mas no se limitando o Imposto sobre Transmisso de Bens Inter-Vivos ITBI; IV. V. VI. Gastos com correspondncia e outros expedientes de interesse do FUNDO, inclusive comunicaes aos cotistas, previstas no Regulamento ou na ICVM n 472/08. Gastos da distribuio pblica primria de cotas, bem como com seu registro para negociao na BM&FBOVESPA S.A. Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros; Comisses e emolumentos pagos sobre as operaes do FUNDO, incluindo despesas relativas compra, venda, locao ou arrendamento do Mais Shopping Largo 13, que componham seu patrimnio, em especial, mas no se limitando, as despesas cartorrias com Registro de Imveis, Tabelionatos de Notas e Registro de Ttulos de documentos incidentes sobre as operaes do FUNDO; Honorrios de advogados, custas e despesas correlatas incorridas em defesa dos interesses do Fundo, judicial ou extrajudicialmente, inclusive o valor de condenao que lhe seja eventualmente imposta; Honorrios e despesas relacionados s atividades de consultoria especializada, envolvendo a anlise, seleo e avaliao do Mais Shopping Largo 13 e demais ativos que integram ou que venham a integrar a carteira do FUNDO; Gastos derivados da celebrao de contratos de seguro sobre os ativos do FUNDO, bem como a parcela de prejuzos no coberta por aplices de seguro, desde que no decorra diretamente de culpa ou dolo da Administradora no exerccio de suas funes; Gastos inerentes constituio, fuso, incorporao, ciso, transformao ou liquidao do FUNDO e realizao de Assembleia Geral; Taxa de Custdia de ttulos ou valores mobilirios do FUNDO, se for o caso; Gastos decorrentes de avaliaes que sejam obrigatrias, nos termos da ICVM n 472/08; Gastos necessrios manuteno, conservao e reparos do Mais Shopping Largo 13 integrante do patrimnio do FUNDO, incluindo, mas no se limitando, as contribuies condominiais, as taxas de vacncia, as contribuies ao fundo coletivo de promoo, as despesas com contrataes de seguros necessrios e as despesas de gerenciamento e administrao do Mais Shopping Largo 13 devidas pelo FUNDO na proporo de sua participao no Mais Shopping Largo 13; Taxas de ingresso e sada dos fundos de que o FUNDO seja cotista, se for o caso; e

VII.

VIII.

IX.

X. XI. XII. XIII.

XIV.

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XV.

Honorrios e despesas do Auditor Independente.

Correro por conta da Administradora quaisquer despesas no expressamente previstas na ICVM n 472/08 como encargos do FUNDO. h. Caractersticas das Cotas As Cotas objeto da presente Oferta tm como caractersticas principais: i) as Cotas do FUNDO correspondem a fraes ideais de seu patrimnio, no sero resgatveis e tero a forma escritural; ii) a cada Cota corresponder um voto nas Assembleias do FUNDO; iii) de acordo com o disposto no artigo 2, da Lei n 8.668/93, o Cotista no poder requerer o resgate de suas Cotas; iv) a Administradora poder determinar a suspenso do servio de transferncia de cotas at, no mximo, 3 (trs) dias teis antes da data de realizao de Assembleia Geral, com o objetivo de facilitar o controle de votantes; o FUNDO dever distribuir a seus Cotistas ao menos 95% dos rendimentos, ainda que em excesso aos resultados, calculados com base nas disponibilidades de caixa existentes, consubstanciado e, balano semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano, a ser pago na forma do Regulamento, cabendo a Assembleia Geral de Cotistas, decidir sobre o destino a ser dado eventual parcela remanescente; O resultado positivo, se houver, decorrente dos rendimentos auferidos pelo FUNDO sero distribudos mensalmente aos cotistas, sempre no 17 (dcimo stimo) dia til do ms de apurao, observado o quanto previsto abaixo. Os resultados do ms em apurao levam em conta os rendimentos auferidos pelo FUNDO at o 9 (nono) dia til do referido ms. Faro jus aos resultados do FUNDO obtidos at o 9 (nono) dia til de cada ms, na forma prevista acima, os titulares de cotas do FUNDO que estiverem registrados como tal no 10 (dcimo) dia til de cada ms, de acordo com as contas de depsito mantidas pela Instituio Escrituradora.; vi) a Assembleia Geral Ordinria de Cotistas, a ser realizada, anualmente, at 120 (cento e vinte) dias aps o trmino do exerccio social, conforme dispe o artigo 32, pargrafo 1, do Regulamento, deliberar sobre o tratamento a ser dado aos resultados apurados no exerccio social findo; entende-se por resultado do FUNDO, o produto do recebimento direto ou indireto dos valores da receita de locao, ou arrendamento das lojas, ou venda ou cesso dos direitos reais do Mais Shopping Largo 13 integrante do patrimnio do FUNDO, bem como os eventuais rendimentos oriundos de aplicaes em ativos de renda fixa, excludas as despesas operacionais e demais despesas previstas no Regulamento para a manuteno do FUNDO, em conformidade com a regulamentao em vigor; o FUNDO manter sistema de registro contbil, permanentemente atualizado, de forma a demonstrar aos Cotistas as parcelas distribudas a ttulo de pagamento de rendimento; e aos Cotistas, em dia com suas obrigaes para com o FUNDO, ser concedido direito de preferncia na subscrio das cotas objeto de novas emisses. Meta de Rentabilidade

v)

vii)

viii) ix)

i.

A rentabilidade do FUNDO ser varivel, em funo da performance operacional do Mais Shopping Largo 13. De acordo com o Estudo de Viabilidade, ao final do 10 ano, espera-se que a rentabilidade atinja a taxa interna de retorno de 9,82% a.a., sem considerar eventual acrscimo de inflao e eventual potencial ganho de capital com a valorizao do empreendimento imobilirio.

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19. DA POLTICA DE INVESTIMENTOS DO MAIS SHOPPING LARGO 13 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO FII
A Poltica de Investimento do FUNDO consiste na aplicao de recursos para aquisio de frao ideal do Mais Shopping Largo 13, de forma a viabilizar a explorao do Mais Shopping Largo 13 atravs de locao de lojas, entre outras, do tipo Mall, arrendamento ou qualquer outra forma de cesso de uso de reas privativas, comuns e/ou de infra-estrutura, proporcionando ao Cotista a remunerao para o investimento realizado. Os recursos do FUNDO sero aplicados, de acordo com a Poltica de Investimento, de forma a proporcionar ao Cotista a remunerao para o investimento realizado, inclusive por meio do aumento do valor patrimonial de suas cotas, advindo da valorizao do Mais Shopping Largo 13 ou da negociao de suas cotas no mercado de valores mobilirios. O Mais Shopping Largo 13 ser objeto de prvio estudo de viabilidade tcnica, comercial, econmica e financeira, bem como ser objeto de prvio laudo de avaliao, os quais sero elaborados por empresas especializadas e independentes, de acordo com o Anexo I ICVM n 472/08. Eventuais obras de expanso, a serem realizadas no Mais Shopping Largo 13, sero objeto de uma nova emisso de cotas do FUNDO, a ser aprovada em Assembleia Geral dos Cotistas, na forma prevista no Regulamento. Uma vez integralizadas as cotas objeto da Oferta, as disponibilidades financeiras do FUNDO que, temporariamente, no estejam aplicadas no Mais Shopping Largo 13 podero ser aplicadas em ativos de renda fixa, de livre escolha da Administradora, diretamente ou atravs de cotas de fundos de investimento que invistam nesta espcie de ativo, de acordo com as normas editadas pela CVM. Caso os investimentos do FUNDO em valores mobilirios ultrapassem 50% (cinqenta por cento) de seu patrimnio lquido, devero ser respeitados os limites de aplicao por emissor e por modalidade de ativos financeiros estabelecidos na ICVM n 409/04, observadas as excees previstas no 6 do artigo 45 da ICVM n 472/08. No intuito de defender os interesses do FUNDO e dos Cotistas, a Gestora adota poltica de exerccio de direito de voto em assembleias gerais de fundos de investimento e companhias emissoras dos ativos detidos pelo FUNDO, disponvel na sede da Gestora e registrada na Associao Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais ANBIMA. A poltica da Gestora disciplina os princpios gerais, o processo decisrio, as matrias obrigatrias e orienta as decises da Gestora. O objeto do FUNDO e sua Poltica de Investimento somente podero ser alterados por deliberao da Assembleia Geral de Cotistas, observadas as regras e os quruns de deliberaes previstos no Regulamento.

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ANEXOS Anexo A - Regulamento Anexo B - Estudo do Mercado Anexo C - Minuta do Relatrio de monitoramento da construo da obra Anexo D - Instrumento Particular de Constituio de Fundo de Investimento Imobilirio que deliberou a emisso Anexo E - Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Frao Ideal de Imveis e Acesses, com Condies Suspensivas e Outras Avenas - Projeto A Anexo F - Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Frao Ideal de Imveis e Acesses, com Condies Suspensivas e Outras Avenas - Projeto C Anexo G - Certido Atualizada da Ficha da Matrcula 325.099, do 11 Registro de Imveis da Comarca da Capital, Estado de So Paulo Anexo H - Certido Atualizada da Ficha da Matrcula 338.532, do 11 Registro de Imveis da Comarca da Capital, Estado de So Paulo Anexo I Certido Atualizada da Ficha da Matrcula 330.439, do 11 Registro de Imveis da Comarca da Capital, Estado de So Paulo;

Anexo J - Certido Atualizada da Ficha da Matrcula 249.288, do 11 Registro de Imveis da Comarca da Capital, Estado de So Paulo Anexo K - Certido Atualizada da Ficha da Matrcula 319.746, do 11 Registro de Imveis da Comarca da Capital, Estado de So Paulo Anexo L - Certido Atualizada da Ficha da Matrcula 283.916, do 11 Registro de Imveis da Comarca da Capital, Estado de So Paulo Anexo M - Certido Atualizada da Ficha da Matrcula 319.744, do 11 Registro de Imveis da Comarca da Capital, Estado de So Paulo Anexo N - Certido Atualizada da Ficha da Matrcula 282.595, do 11 Registro de Imveis da Comarca da Capital, Estado de So Paulo Anexo O - Certido Atualizada da Ficha da Matrcula 348.961, do 11 Registro de Imveis da Comarca da Capital, Estado de So Paulo Anexo P - Certido Atualizada da Ficha da Matrcula 358.399, do 11 Registro de Imveis da Comarca da Capital, Estado de So Paulo Anexo Q - Transcrio n 232.374, 11 Registro de Imveis da Comarca da Capital, Estado de So Paulo Anexo R - Transcrio n 231.432, 11 Registro de Imveis da Comarca da Capital, Estado de So Paulo Anexo S - Transcrio n 166.941, 11 Registro de Imveis da Comarca da Capital, Estado de So Paulo Anexo T - Estatuto Social da Associao Civil do Mais Shopping Largo 13 Anexo U - Conveno de Condomnio Pro Indiviso Anexo V - Modelo do Boletim de Subscrio Anexo W - Instrumento Particular de Contrato de Estruturao, Colocao e Distribuio Pblica de Cotas Anexo X - Declarao da Administradora, em nome do FUNDO, nos termos do Artigo 56 da ICVM n 400/03 Anexo Y - Declarao do Coordenador Lder, nos termos do Artigo 56 da ICVM n 400/03 Anexo Z - Declarao da Largo 13 sobre a veracidade das informaes contidas no Prospecto Anexo ai - Carto de CNPJ/MF do FUNDO

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ANEXO A Regulamento

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ANEXO B Estudo do Mercado

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ANEXO C Minuta do Relatrio de monitoramento da construo da obra

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ANEXO D Instrumento Particular de Constituio de Fundo de Investimento Imobilirio que Deliberou a Emisso

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ANEXO E Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Frao Ideal de Imveis e Acesses, com Condies Suspensivas e Outras Avenas - Projeto A

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ANEXO F Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Frao Ideal de Imveis e Acesses, com Condies Suspensivas e Outras Avenas - Projeto C

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ANEXO G Certido Atualizada da Ficha da Matrcula 325.099, do 11 Registro de Imveis da Comarca da Capital, Estado de So Paulo

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ANEXO H Certido Atualizada da Ficha da Matrcula 338.532, do 11 Registro de Imveis da Comarca da Capital, Estado de So Paulo

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ANEXO I Certido Atualizada da Ficha da Matrcula 330.439, do 11 Registro de Imveis da Comarca da Capital, Estado de So Paulo

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ANEXO J Certido Atualizada da Ficha da Matrcula 249.288, do 11 Registro de Imveis da Comarca da Capital, Estado de So Paulo

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ANEXO K Certido Atualizada da Ficha da Matrcula 319.746, do 11 Registro de Imveis da Comarca da Capital, Estado de So Paulo

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ANEXO L Certido Atualizada da Ficha da Matrcula 283.916, do 11 Registro de Imveis da Comarca da Capital, Estado de So Paulo

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ANEXO M Certido Atualizada da Ficha da Matrcula 319.744, do 11 Registro de Imveis da Comarca da Capital, Estado de So Paulo

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ANEXO N Certido Atualizada da Ficha da Matrcula 282.595, do 11 Registro de Imveis da Comarca da Capital, Estado de So Paulo

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ANEXO O Certido Atualizada da Ficha da Matrcula 348.961, do 11 Registro de Imveis da Comarca da Capital, Estado de So Paulo

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ANEXO P Certido Atualizada da Ficha da Matrcula 358.399, do 11 Registro de Imveis da Comarca da Capital, Estado de So Paulo

481

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482

483

484

485

486

ANEXO Q Transcrio n 232.374, 11 Registro de Imveis da Comarca da Capital, Estado de So Paulo

487

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488

489

490

ANEXO R Transcrio n 231.432, 11 Registro de Imveis da Comarca da Capital, Estado de So Paulo

491

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492

493

494

ANEXO S Transcrio n 166.941, 11 Registro de Imveis da Comarca da Capital, Estado de So Paulo

495

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496

497

498

ANEXO T Estatuto Social da Associao Civil do Mais Shopping Largo 13

499

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500

501

502

503

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510

511

512

513

514

515

516

ANEXO U Conveno de Condomnio Pro Indiviso

517

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518

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569

570

ANEXO V Modelo do Boletim de Subscrio

571

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573

574

575

576

577

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578

ANEXO W Instrumento Particular de Contrato de Estruturao, Colocao e Distribuio Pblica de Cotas

579

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581

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619

620

621

622

623

624

625

626

ANEXO X Declarao da Administradora, em nome do FUNDO, nos termos do Artigo 56 da ICVM n 400/03

627

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628

629

630

ANEXO Y Declarao do Coordenador Lder, nos termos do Artigo 56 da ICVM n 400/03

631

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632

633

634

ANEXO Z Declarao da Largo 13 sobre a veracidade das informaes contidas no Prospecto

635

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636

637

638

ANEXO AI Carto de CNPJ/MF do FUNDO

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642