ESTUDIO DE VIABILIDAD DEL CONTRATO DE CONCESIN DE OBRA PBLICA PARA LA REDACCIN DE PROYECTO, FINANCIACIN, CONSTRUCCIN, EXPLOTACIN, CONSERVACIN Y MANTENIMIENTO

DE LA RESIDENCIA ASISTIDA Y CENTRO DE DA DE LA TERCERA EDAD ACTUR (ZARAGOZA).

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NDICE

1. Objeto del documento.- ........................................................................ 3 1.1. Introduccin.-....................................................................................... 3 1.2. Objeto del estudio.-...............................................................................4 2. De la obra.-...........................................................................................5 2.1. Finalidad y justificacin de la obra.-......................................................... 5 2.2. Aspectos normativos de aplicacin...........................................................5 2.3. Caractersticas esenciales de la obra.- .................................................... 6 2.3.1. Implantacin de la parcela.-.......................................................6 2.3.2. Cartera de servicios a garantizar por la obra pblica.-....................8 2.3.3. Caractersticas de la obra.-........................................................9 2.4. Previsiones sobre la demanda de uso.- ...................................................18 2.5. Incidencia econmica y social de la obra en su rea de influencia.- ............20 2.5.1. Durante la fase de construccin.-..............................................20 2.5.2. Durante la fase de explotacin.-................................................21 3. Valoracin de la informacin urbanstica.-...........................................21 4. Estudio de impacto ambiental o anlisis de las alternativas.- ..............21 5. Justificacin de la solucin elegida.-....................................................21 6. Riesgos operativos y tecnolgicos en la construccin y explotacin de la obra.- ................................................................................................22 7. Coste de la inversin financiera ...........................................................22 7.1. Gastos. ...............................................................................................22 7.2. Ingresos. ............................................................................................25 7.2.1. Ingresos directos de la explotacin de la obra. ............................25 7.2.2. Costes de explotacin. .............................................................28 8. Anejos. ................................................................................................31

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1. Objeto del documento 1.1. Introduccin.Desde hace varios aos, el Consejo de Europa viene promoviendo diversas iniciativas y recomendaciones, con el objeto de mejorar la situacin de las personas que padecen situaciones de dependencia y la de sus cuidadores. Una de ellas, quizs la ms importante, ha consistido en la creacin de un grupo de expertos que ha trabajado durante dos aos en la elaboracin de un texto de consenso, que pudiese ser asumido desde la mayora de los pases miembros de este organismo internacional. Es indudable la importancia de realizar aproximaciones comunes e interdisciplinares que favorezcan una mejor proteccin de las personas dependientes y de sus cuidadores. El resultado de este trabajo ha sido la aprobacin, en septiembre de 1998, por el Comit de Ministros del Consejo de Europa, de una Recomendacin relativa a la dependencia (R (98)9). As, se define la dependencia como el Estado en el que se encuentran las personas que por razones ligadas a la falta o prdida de autonoma fsica, psquica o intelectual, tienen necesidad de asistencia y/o ayuda importantes para realizar las actividades de la vida cotidiana. No es una situacin exclusiva de las personas mayores, si bien es cierto que su incidencia aumenta con la edad. Las situaciones de dependencia, problema histrico de determinados grupos de ciudadanos, adquieren actualmente una gran importancia derivada del impacto del envejecimiento de la poblacin y el aumento del volumen de personas muy mayores. Se define como la necesidad de apoyo personal y/o instrumental para realizar actos bsicos o vitales de la vida cotidiana. Tales apoyos pueden ser formales y/o informales. Cuando son informales nos referimos, sobre todo, al apoyo que la familia y la sociedad civil realizan de manera gratuita, si bien con altos costes de oportunidad (en tiempo, ocio, salud y trabajo). Cuando nos referimos a la atencin formal estamos hablando del conjunto integrado de servicios y prestaciones de carcter institucional que se destinan a la rehabilitacin y cuidados de personas que se encuentran en diferentes situaciones de dependencia. La problemtica social de la dependencia forma parte de la dinmica y consecuencias del proceso de envejecimiento que afecta a la mayora de los pases de la Unin Europea y concretamente a nuestro pas, en el que la tasa de natalidad, junto con el aumento de la esperanza de vida, hace que un alto porcentaje de la poblacin sea mayor de 65 aos y padezca diversos grados de dependencia. Aunque la dependencia como tal recorre toda la estructura de edades, el hecho ms importante es su impacto creciente en las edades provectas, sobre todo en las superiores a 80 aos. La dependencia se puede definir como aquella situacin personal de prdida de la autonoma que exige ayuda o cuidados prolongados para la realizacin de los actos corrientes de la vida cotidiana y, de modo especial, los referentes al cuidado personal. De forma estadstica se ha comprobado que el 19% de los mayores de 65 aos, tendran algn problema de dependencia media, grave o muy grave, 3

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creciendo a ritmo muy alto el nmero absoluto de personas que se encuentran o van a encontrarse en esta situacin. Si esta es la situacin de Europa y Espaa, la de la poblacin aragonesa es todava ms grave, ya que, por ejemplo, en la provincia de Teruel, se da el mayor ndice de envejecimiento de la poblacin de toda Espaa. Por otro lado, las caractersticas demogrficas y de concentracin de la poblacin en los ncleos urbanos y ms concretamente en la Ciudad de Zaragoza, propicia que sea en esta ltima donde tambin se concentra la demanda de plazas residenciales para personas dependientes ya que, al margen del mayor nmero de habitantes de la Ciudad y puesto que en ella se encuentra tambin el ms alto nivel de servicios, muchas personas residentes en el medio rural durante su edad activa, tienden a migrar a la capital de Aragn cuando su necesidad de ayuda les hace precisar unos servicios mdicos y asistenciales mejores de los que pueden prestarse en los ncleos rurales de escasa poblacin. Ahora bien, la demanda que conforma estas necesidades sociales supera ampliamente la oferta que la sociedad y las instituciones han ido poniendo en pie en forma de recursos de establecimientos y centros, residenciales y de estancias diurnas o temporales, siendo preciso acometer la respuesta idnea a las necesidades del sector de personas mayores dependientes, bsicamente en el rea de Zaragoza capital y su zona de influencia. Como consecuencia de todo ello, el Gobierno de Aragn, a travs del Instituto Aragons de Servicios Sociales, ha diseado un plan que tiene por finalidad duplicar el nmero de plazas residenciales asistidas para personas mayores en Zaragoza capital, recursos que se incrementaran en alrededor de 600 plazas residenciales y 120 de centro de da, con la construccin, equipamiento y explotacin de cinco nuevos Centros residenciales ubicados en distintas zonas de la ciudad y/o su entorno prximo. Entre estos centros se encuentra la Residencia Actur a construir en el margen izquierdo del ro Ebro para dar cobertura a la demanda social de la zona. 1.2 Objeto del Estudio El objeto del presente estudio es desarrollar el anlisis de las variables que determinen la viabilidad del contrato de concesin de obra pblica y explotacin de la Residencia Asistida y Centro de Da Actur (Zaragoza), al amparo del artculo 220 del Real Decreto Legislativo 2/2.000, de 16 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Pblicas (en adelante TRLCAP), y al Plan Metrpoli aprobado por el Gobierno de Aragn. De acuerdo con el artculo 227 del TRLCAP, con carcter previo a la decisin de construir y explotar en rgimen de concesin una obra pblica, el Instituto Aragons de Servicios Sociales acord la realizacin del presente estudio de viabilidad. Atendiendo al espritu del mencionado artculo 227, el presente anlisis se propone permitir evaluar las garantas de llevar a buen trmino el proyecto propuesto, definiendo las especificaciones del mismo y proponiendo, en su caso y de ser necesario, soluciones conceptuales a determinados problemas, incidiendo en cuatro elementos fundamentales: el tcnico, el econmico, el operativo y el legal. 4

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2. De la obra.2.1. Finalidad y justificacin de la obra.El Gobierno de Aragn, a travs del Instituto Aragons de Servicios Sociales, afronta el reto, a travs del Plan Metrpoli, y en particular con la obra pblica pretendida, de duplicar el nmero de plazas residenciales asistidas para personas mayores en Zaragoza capital y en su zona de influencia. A tal efecto, y desde un punto de vista asistencial, la obra pblica se enfoca desde el mbito social asistido, que en su definicin general se entiende como el campo de intervencin en el que el conjunto de los recursos institucionales se articulan y coordinan para ofrecer una atencin ms eficiente desde el punto de vista de los resultados de los recursos empleados. La obra pblica pretendida, Residencia Asistida y Centro de Da, va dirigida bsicamente a las personas con discapacidad severa o total para las actividades de la vida diaria, entindase como aquellas actividades referidas a: realizar cambios de las posiciones del cuerpo; levantarse, acostarse; desplazarse dentro del hogar; deambular sin medio de transporte; asearse; controlar las necesidades; vestirse; comer; beber; cuidarse de las compras, de las comidas, de la limpieza y planchado de la ropa, de la limpieza y mantenimiento de la casa y del bienestar de los miembros de la familia. En este contexto, el espacio social asistido es pues el espacio funcional caracterizado por la prestacin de servicios integrados y continuados, de naturaleza social, a personas con discapacidad total y/o severa para la realizacin de los actos esenciales de la vida diaria, reforzando o complementando los cuidados familiares o sustituyendo a stos en caso necesario. Las modalidades de atencin de la obra pblica se dividen entre la atencin residencial y la de estancia diurna. As la residencia se define como un centro especializado de servicios sociales que se presta como una alternativa de alojamiento, temporal o permanente, para personas mayores que, en razn de su grado de dependencia y de su situacin social, requieran una atencin integral que favorezca su desarrollo personal. El centro de da, por su parte, se define como un centro especializado de servicios sociales destinado a ofrecer una atencin diurna a las necesidades personales bsicas, teraputicas y socioculturales de las personas mayores con diferentes grados de dependencia, promoviendo en lo posible su autonoma y la permanencia en su entorno habitual y proporcionando, en este sentido, un apoyo familiar. 2.2. Aspectos normativos de aplicacin Declarada la competencia exclusiva de la Comunidad Autnoma de Aragn en materia de asistencia, bienestar social y desarrollo comunitario en virtud del Estatuto de Autonoma de Aragn, el mbito legislativo sectorial de referencia lo conforma la Ley 4/1987, de 25 de marzo, de ordenacin de la accin social, mientras que a nivel particular en el mbito de mayores, la normativa autonmica de aplicacin la encontramos en el Decreto 111/1992, de 26 de mayo, de la Diputacin General de Aragn, por el que se regulan las condiciones mnimas que 5

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han de reunir los servicios y establecimientos sociales especializados, y en la Orden de 18 de noviembre de 2002, del Departamento de Salud, Consumo y Servicios Sociales, que regula el acceso y adjudicacin de plazas, en los centros de atencin a personas mayores, integradas en la red del Gobierno de Aragn. A destacar, asimismo, la Ley 3/1997, de 7 de abril, de promocin de la accesibilidad y supresin de barreras arquitectnicas, urbansticas, de transportes y de la comunicacin, y el Decreto 19/1999, de 9 de febrero, del Gobierno de Aragn, que la desarrolla. Sobre la base de la citada normativa deben definirse las caractersticas esenciales de la obra. Finalmente, destacar que en la nueva obra pblica deber tramitarse expediente para obtener la autorizacin previa para la creacin, construccin y apertura al pblico del centro pretendido requiriendo para ello la correspondiente licencia municipal de apertura y la inscripcin en el registro de entidades, servicios y establecimientos de accin social, todo ello en los trminos del Decreto Territorial 111/1992. 2.3 Caractersticas esenciales de la obra.Para establecer las caractersticas esenciales de anteproyecto de obra de la residencia y centro de da. la obra partiremos del

A tal efecto, se licitar sobre el citado anteproyecto de construccin en los trminos previstos en la Ley reguladora de la concesin de obra pblica, admitiendo mejoras al mismo, previamente establecida la metodologa para su valoracin y baremacin, de tal forma que ser el concesionario el que confeccione el proyecto de construccin de conformidad a su propuesta en trminos de anteproyecto, en fase de licitacin. 2.3.1 Implantacin en la parcela. La parcela original tena una superficie neta de 5492 m2 (segn plano regulacin PGOU 2002). Con el fin de minimizar el impacto visual, por encontrarse en una arteria de la ciudad que desemboca en el Puente de Santiago, enfrente de la ribera derecha del Ebro, se acord con el Ayuntamiento de Zaragoza la ampliacin de la parcela, manteniendo la edificabilidad de la parcela original, pero limitndose la altura de edificacin a B+5, en la alineacin de la calle Palencia (altura actual de sus edificaciones), y B+1 en el resto de la parcela. Este acuerdo, permite el desarrollo del programa de necesidades de la actuacin propuesta en la parcela original, que permita B+7. La ampliacin se realiza hacia el norte, prolongando la alineacin de la calle Palencia hasta los 100.69 m. Como se ha expuesto en el prrafo anterior, y se puede observar en el plano de situacin, se trata de un solar singular, con una orientacin Oeste que domina el acceso a la ciudad desde la Autopista A-2 y la Autova de Huesca, y otra orientacin principal hacia el Sur, desde donde se tiene la vista de la ribera derecha del Ebro, con el Pilar como foco de la perspectiva que se tiene. Hacia el Este, con la calle Palencia, se linda con el Barrio del Arrabal, desde esta va se acceder a la Residencia y Centro de da, y desde aqu se abastecer de los servicios de acometida de agua, vertido, electricidad, telefona y gas. Haca el 6

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Norte se encuentra un aparcamiento pblico en superficie, que nos separa del edificio Eriste. Plano de situacin:

El edificio propuesto a implantar en la parcela contempla una zona residencial de internamiento para personas mayores con necesidades asistenciales, con recintos de apoyo destinados a facilitar la rehabilitacin, mantenimiento, terapia y asistencia de los internos. Dentro del mismo solar y comunicado con el edificio principal se encuentra un Centro de Da con capacidad para 35 personas, compartiendo parte de los recursos humanos y materiales de que dispone la Residencia y conservando una independencia fsica y de gestin del resto de las instalaciones. El nexo de comunicacin entre la Residencia y el Centro de Da se realiza a travs de un corredor transversal a la cruja de ambos edificios. Descolgndose en peine de este corredor, aparecen tres cajas, que contienen elementos de Servicios Comunes. El stano tiene una primera zona de aparcamiento sectorizado del resto de locales de apoyo como instalaciones, almacn de residentes y resto del programa auxiliar de la Residencia. Para llevar a cabo la edificacin, debern llevarse a cabo las siguientes acciones: Estudio y propuesta, en su caso, de modificaciones de la normativa urbanstica para la adecuacin del proyecto. Estudio, clculo y diseo para la construccin, en su caso, de todas las edificaciones interiores y exteriores, as como sus conexiones, accesibilidad y servicios afectados. Cartografa. Demoliciones y tratamiento de residuos derivados de ellas. Estudio, clculo y diseo de todas las infraestructuras y sistemas generales interiores para, una vez definidas, poder determinar el proyecto de obra de urbanizacin. 7

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Clculo y diseo de infraestructuras que permitan definir el proyecto con el grado de detalle necesario para hacer posible la ejecucin de las obras. Estudios geotcnicos en su caso. Propuesta de aplicacin de tecnologas de ahorro energtico a travs de la utilizacin de energas renovables. Realizacin de planos. Estudio de seguridad y salud.

Estas actuaciones se organizarn del siguiente modo: Fase I: De acuerdo con el anteproyecto elaborado por el Instituto Aragons de Servicios Sociales. Fase II: Requerir la realizacin y entrega, por parte del concesionario, de un proyecto que deber ser aprobado por el Instituto Aragons de Servicios Sociales, una vez adjudicado el contrato de concesin de obra pblica. 2.3.2 Cartera de servicios a garantizar por la obra pblica. La atencin a prestar en los recursos tcnicos a crear por la obra pblica ser de tipo residencial y de atencin en rgimen diurno. Las caractersticas principales de cada atencin son las siguientes: Rgimen de atencin diurna: prestar servicio de media pensin, higiene y aseo personal, actuaciones preventivas y/o rehabilitadoras permanentes, cuidados de enfermera, control y seguimiento mdico peridico, entrenamiento en habilidades personales y sociales, cauces de participacin y promocin del ocio y la cultura, apoyo y asistencia tcnica a la familia cuidadora. Rgimen de atencin residencial: alojamiento y manutencin, lavandera y limpieza, higiene y aseo personal, asistencia sanitaria de baja complejidad tcnica, actuaciones preventivas y/o rehabilitadoras permanentes, cuidados de enfermera continuados, control y seguimiento mdico peridico, entrenamiento en habilidades personales y sociales, cauces de participacin del ocio y la cultura. La cartera de servicios de las prestaciones sociales a garantizar por el Centro se puede subdividir en las siguientes categoras: 1.- Prestaciones del servicio de atencin personal: tiene por objeto facilitar la atencin a los usuarios en unas condiciones anlogas a las de un medio familiar. Se consideran prestaciones de este servicio el alojamiento, entendido como aquella prestacin que tiene por finalidad el hospedaje de los usuarios durante el da y/o la noche; la manutencin, entendida como aquella prestacin que facilita el acceso al usuario de la alimentacin adecuada; la lavandera, que comprender en la residencia el lavado, planchado, reparacin, transporte en su caso, tanto de la ropa personal como la ropa de cama, as como paos y manteles del comedor y cocina y cualquier otro textil de uso en el centro; en el centro de da la lavandera comprender el lavado de paos y manteles de comedor y cocina, as como de delantales y cualquier otro textil que en su caso requiera para el entrenamiento en habilidades personales y sociales y en el rea de descanso; el cuidado, apoyos personales y funciones convivenciales, entendidas como todas aquellas actividades y actitudes dirigidas a proporcionar el mximo bienestar fsico 8

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y psquico a la persona dependiente, garantizndole el apoyo necesario para la realizacin de las actividades de la vida diaria y favoreciendo las relaciones interpersonales y grupales, garantizando su seguridad. 2.- Prestaciones del servicio de rehabilitacin: tiene por objeto facilitar la participacin en la comunidad, la adquisicin de habilidades sociales y personales, el uso y disfrute de los recursos del entorno, siendo prestaciones de este servicio, el ajuste personal y social, comprendiendo aquellas actividades encaminadas al entrenamiento en destrezas cognitivas, el tratamiento de conductas desajustadas, el entrenamiento en habilidades personales y sociales y en cuidados bsicos de salud y seguridad para la mejora de la autonoma, tanto fsica como psquica; la terapia ocupacional, entendida como las prestaciones correlacionadas con las fases u objetivos del entrenamiento en las actividades de la vida diaria y en habilidades personales y sociales y que estimulen: aspectos psicomotrices, capacidad manipulativa y de destreza, desarrollo de la percepcin, atencin. 3.- Prestaciones del servicio de participacin y promocin del ocio y la cultura: tiene por objeto la prevencin y el mantenimiento de las habilidades personales y sociales adquiridas mediante el acceso y disfrute del ocio y la cultura conforme a sus capacidades e intereses. Comprender la participacin de los usuarios en la cultura, bien mediante el desarrollo de su creatividad y expresin artstica, bien mediante el disfrute de los bienes artsticos e histricos, folklricos, etc.; las actividades de formacin sociocultural, la convivencia en actividades organizadas de ocio al aire libre. Las prestaciones de carcter transversal, a incluir en la cartera de servicios, son la limpieza y el servicio de transporte. Una vez definidas las prestaciones a garantizar por la obra pblica se definirn las caractersticas esenciales de la misma. 2.3.3 Caractersticas de la obra La obra pblica se compone de un centro de da de 35 plazas y de una residencia de 152 plazas, distribuidas de la siguiente forma: a) CENTRO DE DA A efectos organizativos, dispone de independencia de la residencia, con accesos independientes desde el exterior pero comunicados interiormente, desde espacios generales de circulacin (vestbulo en planta baja y salas de espera en planta primera, zona de atencin sanitaria comn), todo ello en una sola planta. El rea de recogida se ubica en el acceso principal en el lateral este, junto a la zona de estacionamiento de vehculos. Dispone de acceso de los usuarios con entrada independiente a la residencia y acceso rodado prximo, con zona de estacionamiento sin barreras arquitectnicas, cortavientos y puertas automticas, conexin con el garaje del edificio cerca de la conexin con la residencia, mediante ascensor y escalera protegida.

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Enfrentado al acceso se dispone la recepcin. Entre ambos, el vestbulo. Espacio amplio, con grandes armarios. Anexa a la recepcin se encuentran, el despacho de gestin, los aseos de visitas y la conexin con la Residencia. El ncleo de comunicacin vertical (ascensor y escalera). Al fondo la gran sala de estar-comedor. Tras la recepcin se ubica la zona de servicio: Aseos de personal, almacn, oficios de limpio y sucio. Y anexo a la sala el oficio de comidas. Dispone de bao geritrico y aseos adaptados, anexos a la sala. Tanto desde la recepcin, como desde el despacho de gestin se tiene un control visual de la sala. Y desde la misma se accede al ncleo de aseos. b) RESIDENCIA 1.- Espacios de uso general Estos espacios, se han trabajado dentro de las caractersticas esenciales de la obra, otorgndoles la importancia representativa que deben tener. Resultando amplios en proporciones con abundante iluminacin y ventilacin. El acceso principal se produce a travs de un doble espacio que marca de forma clara el punto de entrada. En la gran pastilla longitudinal de la Residencia, este hueco ordena tambin el trfico rodado y peatonal. Desde este prtico se accede al vestbulo principal de la residencia, en este punto se generan unos espacios de espera o estancia a doble altura, de aqu arranca la escalera representativa que comunica con la zona de direccin - administracin y se encuentra el ncleo de comunicacin vertical de cuatro ascensores. Desde el vestbulo, y en sentido longitudinal, se suceden la gran sala de estar, el comedor, la cocina con sus respectivas dependencias y el comedor de personal. Esta pastilla de 89.80 m de longitud (ms la caja de cortn), contiene toda el rea residencial, la zona de administracin, as como las principales instalaciones. En el eje transversal a la Residencia y partiendo del vestbulo se disponen a modo de peine tres pabellones que contienen los servicios que son comunes a la Residencia y al Centro de Da que se encuentra al final del corredor. 2.- Acceso-vestbulo El acceso principal a la residencia se sita en la esquina noreste del edificio principal, junto al acceso rodado a la parcela por la calle Palencia. Atravesando el prtico a doble altura, se encuentra un aparcamiento en superficie y el acceso al Centro de Da y la rampa de garaje. Desde el espacio a doble altura y bajo el rea de administracin se accede al vestbulo principal. Se dispone otro acceso en el extremo de la pastilla Residencia, para proveer la zona de servicios de una zona de carga y descarga, no interfiriendo los flujos de visitas y residentes con el diario abastecimiento por parte de proveedores a la residencia, principalmente a la cocina y lavandera Los accesos tanto a la residencia como al Centro de Da, disponen de cortavientos y puertas automticas. Al acceso principal se le ha dado una especial importancia en el diseo arquitectnico, dndole una representatividad que a todo edificio pblico se le 10

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supone. Encuadrndolo entre una gran pieza de hormign blanco y otro volumen que, a la vez que lo enmarca, hace de fondo y regula la circulacin a la zona de aparcamiento. En este prtico y descolgado de l se encuentra la zona de administracin, que resalta por su ligereza, al ser una caja de vidrio sobre la que se serigrafa el nombre de la residencia. De esta manera surge un juego de volmenes y retranqueos que se traslada a las plantas superiores. Una vez en el interior, nos encontramos con el control-recepcin y el vestbulo principal. El control se encuentra ubicado en la zona administrativa diferenciada dentro del volumen principal por el modo de acceder a ella, con su acceso independiente y su ncleo de escaleras. Dicha zona ocupa la parte de planta primera que se encuentra en el espacio exterior de acceso. Desde el control se tiene una correcta visual del acceso y vestbulo (salidas y entradas). En el control-recepcin se sitan: Mostrador con zona de trabajo Pequeo almacn Centralitas de telf. y PCI. Megafona y telf. pblico Informacin Acogida de visitas.

3.- Comunicaciones interiores Hay tres escaleras ubicadas a lo largo de la cruja de la pastilla Residencia que unen las cuatro plantas del edificio con un espacio exterior seguro, son escaleras protegidas. Una cuarta escalera une el vestbulo principal con la planta primera, tiene un carcter ms representativo y va volada en todo su desarrollo. Los ncleos de ascensores: uno con capacidad para 13 personas, dos con capacidad para 8 personas cada uno y un cuarto, que en principio se reserva para uso de personal, con capacidad para 13 personas. Todas las escaleras de servicio son protegidas, salvo las escalera del espacio central representativo. A lo largo de todo el edificio se ha tenido especial cuidado en no colocar desniveles de ningn tipo. Con la correspondiente ausencia de barreras arquitectnicas, rampas. 4.- Salas de estar unidad de estancia de da La sala de estar se ubica en el volumen Residencia, accediendo a travs del vestbulo de acceso al edificio. En el nivel de planta baja o principal (donde se desarrollan todas las actividades comunes de los residentes). Dicha sala es compartimentable y flexible, tiene buena iluminacin y ventilacin natural. Su comunicacin con el jardn a travs de una gran superficie acristalada, se ha dispuesto para disfrutar de buenas vistas de las zonas verdes. Permitiendo desarrollar correctamente: Actividades de ocio o esparcimiento (TV, cartas, tertulias). Anexa a la Sala de Estar se disponen unos aseos de planta, y un ncleo de ascensores de acceso a las plantas superiores de habitaciones

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5.- Unidad de comedor general A continuacin de la Sala de Estar, se encuentra el Comedor, la separacin de estos dos espacios se ha previsto se haga con un muro tipo Reiter, que permite que en momentos especiales se unan las dos estancias. La iluminacin natural se resuelve de la misma forma que la Sala de Estar. 6.- Sala de lectura biblioteca Se sita en el primer pabelln de los comentados en el primer apartado, su orientacin Sur, se protege del sol por el cuerpo volado superior. Se divide en sentido transversal. 7.- Sala polivalente Se encuentra en la segunda caja, al igual que la biblioteca, se encuentra orientada a Sur. Por su mayor tamao, tiene vistas a los espacios intersticiales, que dejan entre s las cajas, y su fachada Sur se protege por el porche que se genera por el vuelo de la parte superior. 8.- Oratorio Enfrente de la sala polivalente y resuelto de forma similar al aula, sus vistas e iluminacin quedan controladas por un patio interior, arbolado, que discurre paralelo a lo largo del corredor de comunicacin entre la Residencia y el Centro de Da. En definitiva, el aula y el oratorio se ubican en la fachada norte de los pabellones, mientras que la biblioteca y la Sala Polivalente se sitan en los correspondientes simtricos, con fachada al Sur. 9.- Aseos de planta Se disponen dos ncleos por planta. En los extremos de la pastilla central de distribucin. Cada aseo dispondr de una cabina adaptada para minusvlido y 2 Cabinas de inodoro: 1x1.50m mn, dotado de puerta corredera. En planta baja se dispone de un aseo mixto adaptado para minusvlidos, independiente. Anexos a: Vestbulo general Zona de administracin (personal y visitas) Sala de estar, comedor y sala polivalente Sala de terapia ocupacional Sala de rehabilitacin Despachos de atencin a usuarios

10.- Espacios exteriores Por lo expuesto en el punto de Situacin y emplazamiento, el volumen de la Residencia se pega a la alineacin de la calle Palencia de forma que al Este el jardn tiene un limite marcado por la edificacin Residencia. El eje transversal del 12

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que descuelgan las Cajas y el Centro de Da, limita el espacio exterior en dos zonas la Norte, donde se encuentra el aparcamiento en superficie y la Sur donde se encuentra el rea exterior, siguiendo formalmente el esquema en peine generado por los pabellones. Las circulaciones en el exterior quedan enlazadas por paseos, alamedas y reas de juego. 11.- Servicios complementarios Usos especializados, entre otros: 11.1.- rea de gestin Como ya se ha comentado dicha rea se ubica en la parte superior al control recepcin. En planta baja est el mencionado control con un archivo. En planta primera se dispone la gran sala administrativa difana, despachos y la sala de reuniones. 11.2.- rea de atencin asistencial Se encuentra en la planta primera del tercer pabelln, junto al Centro de Da. Por desarrollar actividades programadas previamente, se entiende correcta esta ubicacin en planta primera, separada de las zonas de mayor trnsito de la Residencia de planta baja. En la planta primera de las cajas lo largo del corredor nos encontramos primero con la sala de Rehabilitacin (sala difana y regular), con sus estancias anexas (almacn, aseo geritrico, despacho de atencin social). Y en la siguiente caja, la sala de terapia ocupacional (espacio divisible en zonas, igualmente con sus salas anexas (almacn y bao). 11.3.- Otros locales En planta primera, con salas de espera previa y aseos prximos, podlogo, iluminacin y ventilacin natural, peluquera nica para ambos sexos, espacio para 2 personas y zona de espera. 12.- Espacios de servicio De acceso restringido, se sitan en los extremos de las plantas y detrs del ncleo principal de comunicacin vertical. 12.1.- Accesos de mercancas y personal Entrada diferente al resto de la residencia, controlada desde el interior. Se dispone en el extremo opuesto al acceso principal por la calle Palencia. El acceso al nivel de stano, se realiza por la rampa, situada junto al aparcamiento en la zona Norte. En el stano se encuentran los vestuarios de personal, lavandera, instalaciones y almacenes. El stano se conecta con la zona de servicio en planta baja a travs de un ascensor-montacargas y tres escaleras protegidas a la Residencia y una cuarta al Centro de Da. 12.2.- rea de personal

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Como ya se ha comentado en planta baja se dispone de un acceso independiente, dando a un vestbulo desde el que se accede mediante el ascensor o las escaleras a los vestuarios en stano, o al comedor de personal en planta baja. Comedor y sala de esparcimiento. Prximo a la zona de cocina. Vestuarios de personal, separados por sexos. Bancos, taquillas, duchas, lavabos, inodoros. Zona de bancos y taquillas flexible. 12.3.- Cocina La alimentacin se prepara en un edificio independiente de la Residencia, y trasladado mediante vehculos especiales Dentro del espacio destinado a cocina se dispone una cmara, para el uso diario. Mientras que en stano se disponen el resto (cmaras y almacenes). Con fcil conexin mediante el montacargas. Cocina propiamente dicha. Zona de preparacin, hornos. Cocina y zona de emplatado. Conectada con el comedor mediante un oficio de comidas. Oficio de comidas fregadero, microondas, lavavajillas, frigorfico. Relacionada con el comedor y con la cocina. Zona de limpieza de los comedores y de la cocina. El transporte a los comedores de planta se realizar mediante el ascensor de servicio, dispuesto en la pastilla central. 12.4.- Lavandera Se dispone un gran local en stano, con ventilacin e iluminacin natural a travs de un patio ingls. Salida de la ropa sucia y recepcin y clasificacin de la limpia. 12.5.- Cuarto de basuras En planta baja, conectado con la zona de servicios y con fcil salida al exterior. 12.6.- Mantenimiento En planta stano, almacenamiento y reparacin. 12.7- Almacenes En planta stano se disponen almacenes de material y el general destinado a los objetos personales de los residentes. Todos ellos prximos a la zona de mercancas. 12.8.- Cuartos de instalaciones Se disponen en stano y cubierta para albergar los: Sistemas de comunicacin: telefona centralita en recepcin. Intercomunicacin de la s habitaciones con el control. Llamador de urgencia desde el aseo de la habitacin. Sistema de megafona. Climatizacin. Abastecimiento y distribucin de agua. Electricidad. Prevencin de incendios. 14

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12.9.- Garaje El aparcamiento de planta stano tiene 22 plazas de coches o vehculos medios, dos de las cuales son de dimensiones para minusvlidos. Se encuentra comunicado con la zona de servicio y montacamillas. A continuacin se detalla la propuesta de distribucin del programa funcional con exposicin de los criterios de ordenacin general a nivel de plantas de distribucin: Planta stano:

Planta baja:

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Planta primera:

Planta segunda y tercera:

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Planta cuarta y quinta:

Secciones y alzado:

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2.4. Previsiones sobre la demanda de uso.La demanda de uso de la obra pblica provendr fundamentalmente de la poblacin de la ciudad de Zaragoza y su zona de influencia. Segn datos manejados por el Imserso, la poblacin dependiente espaola de 65 y ms aos representaba en 1992 el 19,3% de dicho colectivo. Ms en concreto, la poblacin dependiente grave era el 11,2% y la muy dependiente el 2,6%. Si nos centramos en la poblacin dependiente grave, suma de los dependientes severos y graves podemos ver su crecimiento sostenido a lo largo de un perodo de dieciocho aos (289.442 dependientes ms en el ao 2010), con un ritmo de crecimiento casi el doble del que lo hace la poblacin independiente. La poblacin dependiente grave que constitua el 11,2% de la poblacin mayor de 65 aos en 1992, alcanza porcentajes semejantes en los aos 2000 y 2005 y se elevar al 13 por ciento en el ao 2010. Por otra parte, hay que tener en cuenta la importancia de la dependencia de la poblacin comprendida entre los 15 y los 64 aos que ascenda en 1995, tomando como base la encuesta de minusvala de 1987 del INE a 659.145 personas necesitadas de cuidados personales, de las que 160.767 eran gravemente discapacitados.

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La proyeccin realizada por el Imserso de la evolucin de la poblacin dependiente es la siguiente:

Si esta es la situacin de Espaa, la de la poblacin aragonesa es todava ms grave, ya que, por ejemplo, en la provincia de Teruel, se da el mayor ndice de envejecimiento de la poblacin de toda Espaa. Por otro lado, las caractersticas demogrficas y de concentracin de la poblacin en los ncleos urbanos, y ms concretamente en la Ciudad de Zaragoza, propicia que sea en esta ltima donde tambin se concentra la demanda de plazas residenciales para personas dependientes ya que, al margen del mayor nmero de habitantes de la Ciudad y puesto que en ella se encuentra tambin el ms alto nivel de servicios, muchas personas residentes en el medio rural durante su edad activa, tienden a migrar a la capital de Aragn, cuando su necesidad de ayuda les hace precisar unos servicios mdicos y asistenciales mejores de los que pueden prestarse en los ncleos rurales de escasa poblacin. La poblacin de Zaragoza segn datos cerrados a enero de 2005 (INE) asciende a 647.733 habitantes, de las cuales, la poblacin de 65 aos o ms est formada por 27.465 personas, y las proyecciones realizadas por el INE van al alza.

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Teniendo en cuenta dichos datos, respecto a la previsin de demanda de uso de la obra pblica, se estima una ocupacin inicial del 89% de las plazas residenciales, mantenindose una ocupacin media anual del 90% desde el comienzo de la explotacin. Para las plazas del centro de da, prevemos una ocupacin plena de las mismas. 2.5. Incidencia econmica y social de la obra en su rea de influencia.La obra pblica obedece a la necesidad de dotar a ciudad de Zaragoza de una mayor oferta de plazas residenciales y de estancia diurna para abordar las demandas y necesidades de la poblacin. La obra tendr un impacto en la economa de la ciudad, produciendo una importante rentabilidad social. Por lo que respecta a la incidencia econmica y social se pueden destacar dos tipos de efectos: 2.5.1 Durante la fase de Construccin Durante la fase de construccin el proyecto contribuir a generar puestos de trabajo relacionados con el sector de construccin debido a la inversin en obra civil e instalaciones asociadas al proyecto. La inversin por tanto va a producir efectos positivos, directos e inmediatos en el sector de construccin y servicios a empresas en forma de contratos de empleo, adquisicin de maquinaria, materias primas y equipos, generacin de beneficios empresariales, etc. El efecto en el sector de construccin local depender del volumen de obra contratada en empresas de la zona, pudiendo tener un efecto mayor en funcin de la capacidad sobrante o no del sector en el momento de construccin de la infraestructura. A su vez, la inversin producir efectos aceleradores y multiplicadores de la renta y generacin de empleo en la ciudad. Conviene matizar que la generacin de empleo y renta depender de la disponibilidad de mano de obra local cualificada, de la capacidad que tenga el sector de construccin local para poder acometer las obras planificadas, de la disponibilidad de materias primas, etc. Por otro lado, dada la experiencia en otras actuaciones similares, la mayora del empleo generado es de carcter temporal, mientras duran las fases de construccin de las obras. 2.5.2 Durante la fase de explotacin Durante la fase de explotacin, el centro producir un efecto positivo en la sociedad aragonesa dado que se trata de un recurso social asistido que contribuir a la mejora de la calidad asistencial de la poblacin destinataria de la obra pblica. Asimismo el impacto durante la fase de explotacin puede tener dos aspectos complementarios: 20

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a) En primer lugar el impacto econmico en cuanto a la generacin de empleo directo, previsto en 105 empleos. b) En segundo lugar, la actividad inducida en empresas relacionadas con las actividades del centro, tales como empresas de alimentacin, empresas de limpieza, libreras, papelera, etc. 3. Valoracin de la informacin urbanstica.La finca o parcela tiene la calificacin de Solar, por lo que a efectos Urbansticos, se entiende por un lugar apto para edificar, con los servicios de Acometida de Agua, Vertido, Luz, Telefona y Gas. Parmetros edificatorios: Solar: 5492 m2 Superficie Edificable mx.: 10.000 m2 Sup. Edificada proyecto 9974,85 m2 Altura mxima: B+5 Altura planta baja min. 4,50, mx. 5,00 m Ancho de calle 21 m Vuelos permitidos 1,40 m Le es de aplicacin la normativa correspondiente al Planeamiento Recogido, Tomos hoja 110. El solar recogido en el Anexo VIII: Suelos pertenecientes a Sistemas Generales Libres y de Equipamiento y Servicios, con cdigo A.19.02, Hoja K-13. Dotacin procedente Actur 19. Sistema Local Pblico. 4. Estudio de impacto ambiental o anlisis de las alternativas.La normativa a considerar: Real Decreto Legislativo 1302/1986, de 28 de junio, de Evaluacin de Impacto Ambiental, Ley 9/2006, de 28 de abril, sobre evaluacin de los efectos de determinados planes y programas en el medio ambiente, as como la normativa autonmica aplicable en esta materia, no obligan a realizar Estudio de Impacto Ambiental al no incluirse la obra pblica pretendida en la relacin de proyectos sujetos a dicha evaluacin. 5. Justificacin de la solucin elegida. La creacin de la Residencia Asistida y Centro de Da representa una solucin ptima a las necesidades de Zaragoza y su zona de influencia, estimndose idneas las plazas proyectadas para abordar, junto a la creacin de nuevas plazas previstas en el plan metrpoli, la demanda actual y la previsin de crecimiento futuro. La ubicacin y caractersticas de la parcela se adaptan a las necesidades de la zona, y por la superficie de la misma se pueden construir las plantas proyectadas. 6. Riesgos operativos y tecnolgicos en la construccin y explotacin de la obra.21

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La construccin de la obra pblica no implica ningn riesgo tecnolgico u operativo, pues no necesita un sistema constructivo complicado y la organizacin de la obra es la usual en el sector. Si es necesario prestar especial atencin a la normativa sectorial de aplicacin, tanto en los aspectos de construccin en lo referente al cdigo tcnico de la edificacin, como a los higinico sanitarios, en cuanto a las autorizaciones de apertura y funcionamiento se refiere. Igualmente, es necesario coordinar las actuaciones para permitir la posterior explotacin de las instalaciones, pensando en la comodidad al usuario y en la necesidad de contemplar instalaciones adecuadas y adaptadas a la problemtica asistencial de la zona de influencia. En este sentido, el Proyecto definitivo deber atender las necesidades de esta obra pblica, en atencin especialmente a las condiciones de calidad y eficiencia exigibles al mismo. 7. Coste de la inversin financiera Los ofertantes confeccionarn, de acuerdo con su proposicin, un plan econmico que rija la concesin. De acuerdo con el Artculo 233 del TRLCAP, el plan econmico de la concesin incluir, entre los aspectos que le son propios, el sistema de tarifas, la inversin y los costes de explotacin y obligaciones de pago y gastos financieros, directos o indirectos, estimados. En este apartado se ha considerado la incidencia en las tarifas, as como en las previsiones de amortizacin, en el plazo concesional y en otras variables de la concesin previstas, as como los rendimientos de la demanda de utilizacin de la obra. Por tanto, a continuacin se establecen los distintos costes de inversin y financiacin propuestos. 7.1. Gastos. En este apartado se consideran los gastos de inversin, que en el siguiente cuadro se desglosan en los costes parciales de las instalaciones en atencin al uso al que vayan a ser destinados. As, se detalla el coste que sera atribuible a la construccin de la obra pblica proyectada. Se incluyen aquellos otros gastos, directos e indirectos, impuestos y tributos repercutibles a la concesin. Se calculan por separado los costes de inversin correspondientes al Centro de Da de los de la Residencia, utilizndose una hiptesis para el equipamiento de 12.000 por residente/ao para la Residencia y de 200 por metro cuadrado para el Centro de Da.

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As para el centro de da se estima inversin para el servicio de transporte del centro formado por tres vehculos adaptados para el transporte de personas con movilidad reducida as como el equipamiento del centro, segn siguiente detalle.
CENTRO ESTANCIA DIURNA Coste Modular/plaza Servicio de Transporte: Subtotal: M2 Equipamiento del centro: 750,00 /m2 200 TOTAL 150.000,00 258.000,00 36.000,00 Unidad 3 108.000,00 108.000,00

Los costes de inversin de la Residencia se estiman para la construccin de la obra civil y el equipamiento del centro, segn siguiente detalle:
INVERSION Licencias y Permisos Honorarios EJECUCION OBRA m Superficie construida Gastos Generales Beneficio
2

4,00% 4,50% 1,30 /m2 850,00 % 10.497.500,00 1.679.600,00 629.850,00

12.350,00 16% 6%

EQUIPAMIENTO Y MOBILIARIO Coste Modular/plaza 12.000,00 12.000,00 Unidad 152 152,00 1.824.000,00 1.824.000,00 14.630.950,00 472.387,50 419.900,00 41.990,00 209.950,00 33.000,00 18.000,00 734.825,00 19,79% 1.679.600,00 3.609.652,50

Subtotal: INVERSION:

Honorarios Direcciones Facultativas Y Seguridad y Salud Licencias y Permisos Estudio Geotcnico ICI (2%) Gastos Consultora Estudio Concesin OTROS I.T.P. (7,0%) I.V.A. Subtotal:

TOTAL INVERSIN

18.240.602,50

El endeudamiento neto asociado que debe asumir el concesionario en la construccin asciende a 14.107.152,50 , financiado a un tipo del 7,0 % a un plazo de 20 aos previstos para la amortizacin de la inversin, suponiendo una disposicin del 100% de dicha cantidad en los 18 meses de ejecucin previstos para las obras. Se suponen cuotas constantes en el pago del prstamo, es decir, amortizacin gradual del principal a pesar de lo cual, y dado que se supone que el tipo de 23

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inters es fijo, no existe sensibilidad de la cuota a previsibles variaciones de los tipos de inters. Respecto a los gastos de equipamiento, se estiman en 1.974.000 , as como de 108.000 para la adquisicin de los vehculos de transporte, siendo el importe de endeudamiento neto asociado de igual cantidad, financiado a un tipo del 5,0 % a un plazo de 10 aos previstos para la amortizacin de la inversin en equipamiento y de 5 aos para la amortizacin de la inversin de los vehculos, suponiendo una disposicin del 100% de dicha cantidad a partir de la culminacin de las obras. El servicio de la deuda se estructura por las siguientes variables:
FINANCIACIN CONSTRUCCION TIPO PLAZO 7,00% 20 Cantidad a Financiar Plazo (Aos) Cuota FINANCIACIN TRANSPORTE TIPO PLAZO Cantidad a Financiar Plazo (Aos) Cuota FINANCIACIN EQUIPAMIENTO RESIDENCIA TIPO PLAZO 5,00% 10 Cantidad a Financiar Plazo (Aos) Cuota 1.824.000,00 10 -218.216,22 40 5,00% 5 108.000,00 5 -23.852,29 40 14.107.152,50 20 -983.634,32 40

FINANCIACIN EQUIPAMIENTO CENTRO DE DIA TIPO PLAZO Cantidad a Financiar Plazo (Aos) Cuota 5,00% 10 150.000,00 10 -17.945,41 40

El tipo de inters de la inversin se estima aplicando a la curva de tipos del tesoro una prima de riesgo en funcin del volumen de la inversin a comprometer y la capacidad del proyecto de devolver la inversin a realizar en funcin de los flujos de caja generados. Los mtodos de valoracin del proyecto de inversin utilizados son: 24

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- Valor Actual Neto por perodos y acumulado, de conformidad a: Margen neto de cada anualidad ( 1+ tipo descuento)^ao origen (2008) - Tasa Interna de Retorno, definida como la tasa de descuento o tipo de inters que iguala el VAN a cero. - Periodo de retorno de la inversin para medir el perodo que tarda en recuperarse la inversin inicial a travs de los flujos de caja generados por el proyecto. Adems, y dadas las caractersticas del negocio concesional se utilizan una serie de ratios con el objetivo de disponer de una imagen dinmica de la eficiencia del proyecto, as se utiliza: a) Indicador de eficiencia operativa, definido como el cociente entre la suma de los costes de explotacin (gastos de personal + servicios exteriores + otros gastos corrientes) y los ingresos de explotacin, interpretndose el resultado como la parte de valor aadido que se absorbe por los gastos de explotacin. b) Ratio de cobertura del servicio anual de la deuda para medir la capacidad del proyecto de hacer frente a los compromisos financieros. 7.2. Ingresos. 7.2.1. Ingresos directos de la explotacin de la obra. Se supone que el plazo de ejecucin de las obras ser de 18 meses por lo que la entrada en servicio, y por tanto la explotacin, de la obra se producir en el ao 2008. Los ingresos del concesionario provendrn de las tarifas que debern abonar los usuarios y de la tarifa que aportar la administracin por cada usuario en base al criterio del coste/plaza/da. Las aportaciones pblicas a la explotacin de la obra tienen su fundamento en el artculo 247 del TRLCAP: Las Administraciones pblicas podrn otorgar al concesionario las siguientes aportaciones a fin de garantizar la viabilidad econmica de la explotacin de la obra: a) Subvenciones al precio, anticipos reintegrables, prstamos participativos, subordinados o de otra naturaleza, aprobados por el rgano de contratacin para ser aportados desde el inicio de la explotacin de la obra, o en el transcurso de la misma cuando se prevea que vayan a resultar necesarios para garantizar la viabilidad econmico-financiera de la concesin. La devolucin de los prstamos y el pago de los intereses devengados en su caso por los mismos se ajustarn a los trminos previstos en la concesin.

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b) Ayudas en los casos excepcionales en que, por razones de inters pblico, resulte aconsejable la promocin de la utilizacin de la obra pblica antes de que su explotacin alcance el umbral mnimo de rentabilidad

En cuanto a la retribucin del concesionario con ocasin de la explotacin de la obra ser conforme a las variables econmicas de su oferta y estar integrada por los siguientes elementos: a) Tarifa a abonar por los usuarios, conforme a la normativa que les sea aplicable. b) Subvencin al precio de aportacin mensual por parte de la administracin concedente que deber cubrir la diferencia entre lo recaudado del usuario y el coste plaza da ofertado por el concesionario en su proposicin econmica. Al encontrarnos ante una frmula de colaboracin pblico privada de la infraestructura a travs del cauce previsto en la ley reguladora de la concesin de obra pblica, debemos observar las prescripciones que Eurostat recomienda para que la infraestructura implicada sea clasificada fuera del balance de la administracin si concurren las dos condiciones siguientes: - el socio privado lleve el riesgo de construccin - el socio privado lleve al menos uno de los riesgos, de demanda o disponibilidad Eurostat hace referencia al riesgo de construccin, considerando aspectos como los retrasos en la construccin, el no cumplimiento de los estndares especificados, la existencia de sobrecostes o la concurrencia de deficiencias tcnicas. En cuanto al riesgo de disponibilidad, Eurostat engloba riesgos como los siguientes: - Capacidad de proporcionar volumen/cantidad de servicio acordado, cumpliendo con los estndares de disponibilidad, calidad y otros. - Derecho de la administracin a reducir significativamente sus pagos peridicos como cualquier consumidor requerira en un contrato privado/comercial en caso de que la prestacin se realice por debajo de los estndares ptimos. Es fundamental, as se resalta por Eurostat, que la aplicacin de penalidades sea automtica y debe tener un efecto significativo en el beneficio o rentabilidad del socio privado En cuanto al riesgo de demanda, deben entenderse los derivados de factores exgenos al contrato, tales como la coyuntura macroeconmica, las tendencias del mercado, la competencia de productos/servicios sustitutivos ya previstos en el momento de realizar las ofertas, etc. Sin embargo, no se debe tener en cuenta, a efectos de valoracin de quin soporta el riesgo de demanda, aquellos casos en que la administracin soporta variaciones de la demanda por responder de forma directa a cambios regulatorios o modificaciones significativas de poltica. 26

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Para poder cumplir con las prescripciones descritas debern establecerse unos criterios que permitan medir el grado de disponibilidad de la obra pblica a travs del establecimiento de indicadores de control de calidad concesional de tal forma que los pagos regulares de la administracin vayan vinculados al efectivo cumplimiento de los mismos, fijando los supuestos cuyo incumplimiento por el concesionario dara lugar a defectos de calidad en la explotacin de la obra, basados en las especificaciones tcnicas de cada servicio objeto de la concesin. As los fallos de disponibilidad de un rea de la Residencia o parte de ella darn lugar a la aplicacin automtica de deducciones sobre los recursos pblicos que la administracin se compromete a abonar al concesionario y los defectos de calidad en la explotacin de la obra darn lugar a la aplicacin automtica de deducciones sobre los pagos regulares. Las cantidades a satisfacer por la Administracin al concesionario a travs del concepto coste/plaza/da, comenzarn a devengarse en las siguientes fechas y en las siguientes condiciones: a) En el caso de puesta a disposicin de la obra pblica los pagos regulares comenzarn a devengarse a partir del comienzo de la explotacin abonndose por los usuarios efectivamente atendidos, por tanto se vinculan los pagos a los usuarios efectivamente atendidos abonndose los mismos a prorrata del cumplimiento de los indicadores de control de calidad fijados, disminuyendo fuertemente los mismos a medida que disminuya la calidad pactada. b) No se abonar cantidad alguna por las plazas desocupadas, asumiendo el concesionario el riesgo de la construccin y explotacin en funcin de la demanda efectiva del recurso, de tal forma que alteraciones en la demanda afectarn de modo significativo a la economa del concesionario. En el programa econmico adjunto se detallan todas y cada una de estas variables, as como las hiptesis de clculo econmico utilizadas. As las variables utilizadas para la determinacin del coste plaza da son las siguientes:
VARIABLES COSTES SALARIALES RATIO PERSONAL CUIDADOR RATIO ATS/DUE VARIABLES COSTES SALARIALES RATIO/USUARIO 0,13 0,02 % TOTAL COSTES 6,0% 5,0% 10,0% 8,0% 100,00 /RESIDENTE/AO VARIABLES COSTES EXPLOTACION RESIDENCIA 5,00 930,00 500,00 100,00 120,00 250,00 1.000,00 CENTRO DIA 3,00 600,00 250,00 100,00 60,00 125,00 500,00

Vacaciones Absentismo Nocturnidad Festivos Prevencin de riesgos laborales

Alimentacin Limpieza/lavandera Mantenimiento/suministros Reposicin/entretenimiento Seguros Mensajera/auditoria/otros Servicio de gestin

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Los costes plaza da obtenidos son los siguientes: Coste Plaza/da Residencia................................. 75,68 Coste Plaza/da Centro de Da............................. 13,12 7.2.2. Costes de explotacin Se han considerado los gastos desagregados imputables a un proyecto de estas caractersticas. Respecto a los costes de explotacin, el detalle del primer ao de explotacin es el siguiente:
II. Gastos de explotacin 1. Personal 2. Alimentacin 3. Suministros y mantenimiento 4. Gastos materiales corrientes 5. Gastos corrientes servicios Subtotal Gastos de Explotacin Retribucin empresario -2.034.935,90 -214.520,00 -84.750,00 -308.120,00 -233.415,00 -2.875.740,90 -172.544,45

Al suponer los gastos de personal un 50% del total, las variables econmica utilizadas para justificar precios se obtienen del convenio colectivo nacional de Residencias privadas, recogiendo todos y cada uno de los conceptos retributivos exigidos en la normativa laboral. Los ratios de atencin utilizados se obtienen de la normativa autonmica de aplicacin que exige un ndice de asistencia total del personal del centro/total camas en funcionamiento no inferior a 0,35. El grueso de la contratacin se destina al personal gerocultor (Auxiliar de Enfermera) y ATS-DUE que deben cumplir turnos de 24 horas durante 365 das al ao. A tal efecto los turnos se fijan en 8 horas, en funcin de las horas mximas por categora permitidas por el convenio vigentes, se ha estimado unas 40 horas semanales de lunes a viernes para los Auxiliares y ATS-DUE. La hiptesis utilizada es la siguiente:
1.- PERSONAL ASISTENCIAL PLANTILLA DEL CENTRO (RESIDENCIA 152) PRESTACIONES SOCIALES RATIO/TURNO 0,13

CATEGORIA Servicio Atencin Personal Gerocultor

TOTAL 55

Servicio de Rehabilitacin y Promocin

T. Social

0,01

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PRESTACIONES ASISTENCIALES CATEGORIA RATIO/TURNO TOTAL DUE Fisioterapia Mdico 0,02 0,01 0,01 8 1 1

2.- PERSONAL GESTION

CATEGORIA Director Aux. Advo.

TOTAL 1 3 TOTAL 3 1 20 3 4 4 105

3.- PERSONAL SERVICIOS

CATEGORIA Portero-Recepcionista Mantenimiento Lavandera Conductores Cocinero Ayte. Cocina

TOTAL

La plantilla idnea, segn las hiptesis de trabajo utilizadas para la Residencia sera la siguiente:
CAPITULO I.- PERSONAL Categora Director Mdico Fisioterapeuta DUE T. Social T. Ocupacional Aux. Administrativo Gerocultor Tasoc Cocinero Portero Mantenimiento Lavandera Conductor Ayte. Cocina Total Tiempo Completo N 1 1 1 8 1 0 3 55 0 4 3 1 20 3 4 105 J. Laboral 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Coste 28.128,00 27.300,00 21.200,00 179.036,54 21.200,00 0,00 46.899,00 872.638,47 0,00 66.000,00 4.500,00 12.509,00 232.340,00 47.700,00 47.828,00 1.607.279,02

Ratio atencin directa

0,49

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La plantilla idnea, segn las hiptesis de trabajo utilizadas para el Centro de Da sera la siguiente:
CAPITULO I.- PERSONAL

Categora Director Mdico Fisioterapeuta DUE Psiclogo T. Ocupacional Aux. Administrativo Gerocultor Tasoc Cocinero Portero Mantenimiento Lavandera Conductor Ayte. Cocina

N 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0

J. Laboral 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

Coste 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 19.723,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Total Tiempo Completo Ratio atencin directa

19.723,00 0,03

8. Anejos. 8.1. Estudio Econmico.

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