HIPOTECA

Preparado para: Derecho Mercantil Preparado por: Hugo Aln Chvez Rascn Christian Leiva Luna Jos Alonso Muos Valdiviezo Hctor Lpez Sergio Acosta Pez

INTRODUCCIN
En este trabajo encontraras todo lo que conlleva a una hipoteca desde su concepto hasta sus diferentes tipos y formas, su marco conceptual y legal inmersos en el trabajo entre otras cosas. Como introduccin comencemos con su concepto sencillo e importancia: Concepto: Las hipotecas son garanta constituida por el propietario o llamado contratos de derecho real de un inmueble, asegurando el cumplimiento de cualquier obligacin, propia o de un tercero.

Importancia: De todas las transacciones, tanto reales como personales, ninguna ofrece mayor seguridad al acreedor que la hipoteca, siendo la principal fuente de crdito. Ello, porque los bienes races tienen un valor estable, ms o menos elevado, resultando posible obtener crditos ms cuantiosos. Tambin la hipoteca presenta ventajas para el deudor, porque no obstante la constitucin del gravamen, no se ve desposedo del inmueble, pudiendo valerse de l para obtener utilidades, un claro ejemplo lo tenemos los bancos. Para que conserve su eficacia, la hipoteca debe gozar de la publicidad general, lo que se consigue mediante la inscripcin en el registro de hipotecas y gravmenes del conservador de bienes races.

HIPOTECA
1.- concepto: Las hipotecas son garanta constituida por el propietario o llamado contratos de derecho real de un inmueble, asegurando el cumplimiento de cualquier obligacin, propia o de un tercero. Si hablamos de contratos de derecho real protegida por el art. 3108 c.c ,este se refiere al poder sobres una cosa, en nuestro caso seria sobre un inmuebles como ya lo hemos mencionado , que posee un titular. Esta garanta es real, accesoria, indivisible y registrable, que permite que el Propietario no pierda la posesin del bien. Un ejemplo claro lo tenemos cuando una persona pide un crdito a una entidad financiera, dejando hipotecada la casa; esto es, la casa o bien inmueble queda sujeto a la capacidad de responder por el pago de la deuda. En otras palabras, las hipotecas son una de las tantas formas utilizadas por las entidades financieras, de asegurar que se ir a pagar un crdito bancario. La hipoteca es un contrato financiero unilateral. Porque esta obligacin recae en la nica persona quien ha solicitado la hipoteca, entonces el acreedor, o sea, quien otorg la hipoteca o entidad financiera, podr buscar a quien le otorgo la hipoteca, para que se pague la deuda acordada, una idea ms clara lo vemos en la inversin que hicieron los granjeros en la poca del feudalismo , para poder invertir en sus tierras, solicitaban dinero a los seores feudales, dejando hipotecada la tierra a cosecha podemos observar que la historia de la hipoteca viene desde la poca del feudalismo en europa como el caso anterior de los campesinos el cobro de la deuda , se realizaba por medio de lo que se llegaba a cosechar e incluso con animales en caso de que no se pudiera pagar el seor feudal tomaba posesin de sus bienes mencionados anteriormente , y por ultimo si los bienes no llegaban a cumplir con lo pactado el seor feudal se as acreedor del terreno. Entonces de ac se puede concluir que las hipotecas son la manera ms fcil de asegurarse de un prstamo. Principalmente como hemos podido observar se ve en crditos bancarios que se solicita de sumas elevadas, muchas veces las personas que requieren el dinero no poseen un respaldo financiero suficiente para responder por el mismo, salvo de una posesin o inmueble que es lo que se hipoteca para cubrir el prstamo en caso de que no se pueda pagar, como ya sabemos, se rematar el inmueble. Pero, qu pasa si el deudor, posea ms deudas? Pues bien, la mayora de las hipotecas, se realizan bajo la jurisdiccin de escribanos pblicos, con lo cual, el acreedor se asegurar, que frente a posibles embargos de otras entidades frente al inmueble en cuestin, este tenga la prioridad nmero uno, para satisfacer o saldar la deuda adquirida ante l.

2.- importancia. De todas las transacciones, tanto reales como personales, ninguna ofrece mayor seguridad al acreedor que la hipoteca, siendo la principal fuente de crdito. Ello, porque los bienes races tienen un valor estable, ms o menos elevado, resultando posible obtener crditos ms cuantiosos. Tambin la hipoteca presenta ventajas para el deudor, porque no obstante la constitucin del gravamen, no se ve desposedo del inmueble, pudiendo valerse de l para obtener utilidades, un claro ejemplo lo tenemos los bancos. Para que conserve su eficacia, la hipoteca debe gozar de la publicidad general, lo que se consigue mediante la inscripcin en el registro de hipotecas y gravmenes del conservador de bienes races. 3.- caracteristicas de la hipoteca, como derecho. A) la hipoteca es un derecho real B) es un derecho inmueble C) constituye una limitacin al dominio D) es un derecho accesorio E) da origen a una preferencia F) es indivisible G) constituye un principio de enajenacin A) la hipoteca es un derecho real En relacin al art 577 y es un derecho real que normalmente ser inmueble conforme al art 580 " segn la cosa en que ha de ejercerse". Por ser la hipoteca un derecho real, se ejerce sobre el bien gravado sin respecto a determinada persona. De este carcter se deduce que el acreedor goza del derecho de persecucin, expresamente reconocido en el art. 2428 del cdigo civil, que le permite perseguir la finca hipotecada de manos de quien se encuentre y a cualquier ttulo que la haya adquirido. De esta caracterstica se sigue que su tradicin se efecta por inscripcin en el cbr y que su posesin puede ser amparada por las acciones posesorias. B) es un derecho inmueble Art. 580. Siempre la hipoteca se ejerce sobre un bien raz (sin perjuicio de lo dispuesto en ciertas leyes especiales, como la ley n 18.916, referida al cdigo aeronutico, o las disposiciones que se refieren a la hipoteca naval), careciendo de importancia a este respecto la naturaleza de la obligacin principal garantizada.

De esta caracterstica se siguen consecuencias importantes: su tradicin se efecta por la inscripcin del ttulo en el conservador de bienes races art. 686; su posesin puede ser amparada mediante las acciones posesorias art. 916. C) es un derecho accesorio o caucin en trminos del art 46 El art 1442 seala que el contrato es accesorio cuando tiene por objeto asegurar el cumplimiento de una obligacin principal, de manera que no pueda subsistir sin ella, y esto es as en la hipoteca. Sin embargo, el art. 2413 autoriza la existencia del contrato de hipoteca sobre obligaciones futuras, es decir, se concibe, pese a su carcter accesorio, la existencia de una hipoteca respecto de una obligacin principal no nacida. En trminos generales, podemos sostener que la hipoteca puede garantizar obligaciones civiles o naturales puras y simples o sujetas a modalidad, determinadas o indeterminadas, presentes o futuras. (art. 2427; 2413; 2431; 1472) 1) nocin general. Caracterstica general a todas las cauciones art. 46. Supone la hipoteca la existencia de una obligacin principal, sea debe dar, hacer o no hacer; pura y simple o sujeta a modalidades. 2) hipoteca de obligaciones naturales. Son susceptibles de garantizarse con hipoteca no slo las obligaciones civiles, sino tambin las naturales. Con respecto a la garanta hipotecaria de estas obligaciones, debemos distinguir: A. Si la hipoteca se constituye por el deudor o un tercero para garantizar una obligacin civil que despus pasa a ser natural, subsiste la hipoteca con este mismo carcter (lo accesorio sigue la suerte de lo principal) B. . Pero si la garanta la otorga un tercero cuando la obligacin ya es natural, dicha obligacin accesoria es civil art. 1472 3) casos en los cuales la hipoteca es autnoma de la obligacin principal. A. Cuando la hipoteca garantiza obligaciones futuras como lo definido en el artculo 2413, 3. En este caso, no existe obligacin principal al momento de constituirse la hipoteca. B. Cuando la hipoteca se constituye por un tercero, en garanta de una deuda ajena. En este caso, el garante no se obliga personalmente, a menos que as se pacte (en cuyo caso, estaremos ante un fiador hipotecario). En esta hiptesis, la obligacin principal se separa de la hipoteca: 1. La persona

2. Lo real 3. Las acciones Deben dirigirse contra personas diferentes. Lo mismo ocurre cuando la finca hipotecada es adquirida por un tercero. C. Incluso, la hipoteca puede subsistir no obstante haberse extinguido la obligacin principal: cuando sta se extingue por novacin, las partes pueden pactar reserva de la hipoteca, es decir, que la misma hipoteca pase a caucionar una nueva obligacin. 4) hipoteca de obligaciones indeterminadas. Doctrina somarriva apunta las siguientes razones, para sostener la validez de estas hipotecas: 1. El tenor del art. 376: la hipoteca sustituye a la fianza que est obligado a rendir el guardador. Forzosamente en este caso la hipoteca es de un monto indeterminado, ya que no se sabe si al terminar la guarda afectar responsabilidad al guardador, ni menos a que suma alcanzar tal responsabilidad. 2. El tenor del art. 2427: se pone en el caso que la deuda garantizada "fuere ilquida, condicional o indeterminada". 3. El tenor del art. 2431: la hipoteca podr limitarse a una determinada suma, con tal que as se exprese inequvocamente. Ntese que la ley emplea la voz podr, y no la expresin deber. Por ello, interpretando el precepto a contrario sensu, cabe concluir que ste acepta que pueda estar indeterminado el monto de las obligaciones garantizadas. Por eso, el art 81 del reglamento del conservador de bienes races, al enunciar los requisitos que debe contener la inscripcin hipotecaria, se refiere a la suma de la obligacin en el caso de haberse limitado a determinada cantidad, lo que indica tambin que es perfectamente posible que dicha suma sea indeterminada. La indeterminacin de las obligaciones caucionadas no se cie exclusivamente al monto, sino tambin a la naturaleza de las obligaciones. 5) efectos del carcter accesorio de la hipoteca. 1. Extinguida la obligacin, tambin se extingue la hipoteca 2. A la nulidad de la obligacin se sigue la nulidad de la hipoteca. 3. Toda modalidad que afecta a la obligacin principal se refleja en la hipoteca. 4. En conformidad al art. 2516, la accin hipotecaria prescribe conjuntamente con la accin que emana de la obligacin principal. 5. Donde quiera que vaya el crdito lo sigue la hipoteca. Tal acontece con la cesin o subrogacin del crdito hipotecario, con la transmisin que de ste se haga al heredero o legatario, etc. Constituye un principio de enajenacin

Desde el momento que el propietario, al gravar su inmueble con hipoteca se desprende de parte del dominio, es evidenteque ella encierra un principio de enajenacin, o como deca a. Bello, una enajenacin condicionada. Por ello, para hipotecar se requiere capacidad para enajenar y no pueden darse en hipoteca los bienes embargados, porque su enajenacin trae consigo objeto ilcito y por ende nulidad absoluta. 4. Es una limitacin del dominio, por cuanto el titular no puede ejercer ste en forma plena. El art 2427 es un ejemplo de que el dominio est limitado ya que el propietario no puede destruir el inmueble, construcciones, plantaciones; no puede deteriorar la finca porque si la deteriora se hace exigible el crdito o el reemplazo de la caucin. , ni gozar de l en trminos que lesionen los derechos del acreedor hipotecario, porque entonces se aplica el art. 2427. 5. Otorga derecho de preferencia. Como garanta no ser eficaz si el acreedor no gozara de preferencia para el pago art 2470 (las causas de preferencia son slo el privilegio y la hipoteca. Conforme al art 2477 la tercera clase de crditos comprende los hipotecarios. Las hipotecas entre s, se prefieren segn el orden de sus fechas (de inscripcin) , o sea la hipoteca ms antigua prefiere a la ms nueva, salvo que haya operado la llamada "posposicin de hipotecas" que consiste en que un acreedor hipotecario ms antiguo consienta en que su hipoteca tenga un grado inferior a un acreedor hipotecario ms nuevo (es un acto unilateral que debe otorgarse por escritura pblica y sub-inscribirse). 6. La hipoteca es indivisible, y la indivisibilidad de la hipoteca: A) es indivisible: en virtud del principio de la indivisibilidad de la hipoteca que consagran los artculos 1526 nmero 1 y 2408, puede decirse que cada parte del inmueble, A.1) la indivisibilidad: puede mirarse a travs del inmueble dado en garanta o desde el punto de vista del crdito garantizado. A.2) en relacin al inmueble (hipotecado garantiza la totalidad del crdito): Si son varios los inmuebles hipotecados, el acreedor a su arbitrio podr perseguirlos a todos ellos o al que elija. Dispone al efecto el artculo 1365, inciso 1: si varios inmuebles de la sucesin estn sujetos a una hipoteca, el acreedor hipotecario tendr accin solidaria contra cada uno de dichos inmuebles, sin perjuicio del recurso del heredero a quien pertenezca el inmueble contra sus coherederos por la cuota que a ellos toque de la deuda. Existe una impropiedad en la expresin accin solidaria, pues es una accin indivisible.

Ejemplo: Se tienen 3 inmuebles garantizando $100 millones, y cada uno de estos inmuebles responde por los $100 millones. Por lo tanto es indivisible ya que cada inmueble responde por el total de la deuda, y el acreedor podr perseguir el total de su crdito sobre los 3 inmuebles o sobre el que elija (art. 1365. Impropiedad en el lenguaje: cuando habla de accin solidaria es accin indivisible) De acuerdo con el art. 1526 nmero 1, idea que repite el art. 2408.en consecuencia, es indivisible en cuanto a que cada parte del bien garantiza el total del crdito de manera que si se subdivide el inmueble cada parte de este inmueble responde del total de la deuda. Por lo tanto, cada uno de los inmuebles, y cada parte del inmueble hipotecado responder por el total de la deuda (indivisibilidad en relacin al inmueble). B)en relacin al crdito (caucionado con la totalidad del bien hipotecado): Dispone el art. 1526 nmero 1 No importa lo que se haya pagado del crdito o cual sea el saldo de la deuda, ya que no se puede pedir el alzamiento de la hipoteca mientras no se haya satisfecho ntegramente la deuda. Si hay varios acreedores hipotecarios y el deudor le paga su cuota a cada uno de ellos, no puede pedir la cancelacin proporcional del gravamen. Si fallece el acreedor dejando varios herederos, cada uno de ellos puede perseguir el total de la finca hipotecada para pagarse de su parte o cuota en el crdito. Cabe hacer presente que la indivisibilidad no es de la esencia de la hipoteca sino de la naturaleza, de manera que el acreedor puede renunciar a este derecho que slo a l beneficia. Cmo se adquiere el derecho real de hipoteca A) por tradicin, mediante su inscripcin conservatoria en el registro de hipotecas y gravmenes. Las indicaciones que debe contener la inscripcin hipotecaria estn contenidas en el artculo 2432. B) por prescripcin adquisitiva: art. 2498 y 2512. Habr prescripcin ordinaria o extraordinaria segn haya posesin regular o irregular del derecho. C) por sucesin por causa de muerte: como consecuencia del carcter accesorio de la hipoteca, si el crdito que garantiza la adquiere el heredero o legatario, tambin pasa a sus manos el derecho de hipoteca. (en tal caso, adquiere el derecho sin necesidad de inscripcin conservatoria) D) por la cesin del crdito garantizado con hipoteca art. 1906, como consecuencia de su carcter accesorio. E) por subrogacin en el crdito hipotecario art. 1612. Tambin es consecuencia del carcter accesorio de la hipoteca.

4.-clases de hipotecas A) generalidades. En la doctrina y en el derecho comparado, la hipoteca admite diversas clasificaciones: 1) considerando su origen: convencional A) legal B) judicial A) hipotecas voluntarias: constituidas mediante negocio jurdico, ya sea bilateral (contrato) o unilateral por disposicin del dueo del bien que se grava. B) hipotecas legales, las que la ley establece, creando a cargo de determinadas personas la obligacin de constituir hipoteca para responder de determinadas obligaciones. 2) en cuanto a los bienes que ella afecta: A) especial: si grava uno o ms predios determinados B) general: si se extiende a todos los inmuebles del deudor. 3) en cuanto a su constitucin, segn est o no sometida a publicidad: A) pblica B) oculta 4) atendiendo a la publicidad registral: A) hipotecas expresas, que necesariamente deben inscribirse en el registro de la propiedad, sin cuyo requisito no se consideran vlidamente constituidas. B) hipotecas tcitas, que no exigen para su validez la publicidad registral lo que constituye una grave excepcin. Entre estas se incluyen: 1. Las en favor del estado, provincia o pueblos, sobre los bienes de los contribuyentes, en garanta de la anualidad corriente y de la ltima vencida y no pagada de las contribuciones e impuestos que graven dichos bienes. 2. A favor de los aseguradores de bienes inmuebles sobre estos, por las primas de seguro de los dos ltimos aos y si se tratase de seguro mutuo por los dos ltimos dividendos pasivos. 5) en cuanto a los crditos caucionados, la hipoteca puede ser: A) especfica: cuando cauciona determinadas obligaciones B) general: cuando cauciona todas las obligaciones del deudor, presentes o futuras, de cualquier ndole. Estas, a su vez, pueden ser limitadas (cuando a

pesar de ser generales, se limitan a caucionar obligaciones hasta por cierto monto) e ilimitadas. Hoy en da, las hipotecas ocultas y las generales en cuanto a los bienes, se encuentran en descrdito en la doctrina y legislacin comparada. El rgimen hipotecario moderno descansa en los principios de la publicidad y de la especialidad (en cuanto al bien, no en cuanto a las obligaciones), los que representan una reaccin contra las hipotecas ocultas y generales del derecho romano, que sobreviven en muy pocas legislaciones. Segn el centro directivo de los registros tambin se puede clasificar como: A) hipotecas ordinarias (o de trfico): asegura una obligacin ya existente y debidamente registrada. B) hipotecasde seguridad: tanto la obligacin como la cuanta y dems datos estn indeterminados aunque son determinables y en esa posible determinacin extra registral posterior es donde encuentra aplicacin el principio de especialidad registral, si bien el rango hipotecario nace con la inscripcin. Con esta denominacin no aparecen regulados, pero la lh si reconoce manifestaciones concretas como: la hipoteca en garanta de cuentas corrientes, en garanta de ttulos transmisibles por endoso o al portador, obligaciones futuras o condicionales, etc. 5.- casos de hipoteca legal. A) hipoteca legal del cdigo de procedimiento civil. Est establecida en el cdigo de procedimiento civil, arts. 660 y 662. Opera en la particin de bienes. El art. 660 dispone que salvo acuerdo unnime de los interesados, todo comunero que reciba en adjudicacin bienes por un valor que exceda del 80% de lo que le corresponde, deba pagar el exceso al contado. A su vez, el art. 662 establece que en las adjudicaciones de inmuebles que se hagan a los comuneros a raz del juicio de particin, se entender constituida hipoteca sobre las propiedades adjudicadas para asegurar el pago de los alcances que resultan en contra de los adjudicatarios, salvo que se pague de contado el exceso al que se refiere el art. 660. Conforme a lo expuesto, los requisitos de la hipoteca legal son los siguientes: 1. Debe adjudicarse un bien raz 2. El valor de la adjudicacin debe exceder del 80% del haber probable del adjudicatario 3. Que el adjudicatario no pague el exceso de contado. Caractersticas de esta hipoteca legal:

1. Es especial, recae sobre el inmueble adjudicado o hipotecado. 2. Es determinada, cauciona el alcance que resulta en contra del adjudicatario. 3. Es pblica, requiere inscripcin en el registro respectivo del conservador de bienes races. Seala el art. 662 que el conservador, conjuntamente con inscribir el ttulo de la adjudicacin, inscribir a la vez la hipoteca por el valor de los alcances. C) hipoteca legal en las normas de la quiebra. En el artculo 129 hipoteca legal: los bienes que integran la unidad econmica enajenada se entendern constituidos en hipoteca o prenda sin desplazamiento, segn sea la naturaleza de ellos, por el solo ministerio de la ley, para caucionar los saldos insolutos de precio y cualquiera otra obligacin que el adquirente haya asumido como consecuencia bases respectivas, hubiese excluido expresamente determinados bienes de tales gravmenes. 6.- elementos de la hipoteca. En primer lugar, la hipoteca debe reunir todos los requisitos de un contrato. En el anlisis particular de la hipoteca nos detendremos en los siguientes elementos: A) capacidad B) formalidades C) cosas susceptibles de hipotecarse D) obligaciones que se pueden caucionar con hipoteca. A) capacidad Se exige capacidad para enajenar; ello, porque la hipoteca es un principio de enajenacin: art. 2414. La capacidad de enajenar se exige en el deudor o tercero que constituye la hipoteca, pero no en el acreedor, a quien para aceptarla le es suficiente la capacidad de obligarse, o sea, la capacidad de ejercicio. Cabe destacar, adems, que la capacidad para enajenar es diversa de la necesaria para obligarse; puede ocurrir entonces que sea vlida la obligacin principal y nula la hipoteca, porque el constituyente era capaz de obligarse, pero no de enajenar (por ejemplo, porque el inmueble estaba embargado). I. Hipoteca de bienes races de algunos incapaces y de la mujer casada bajo el rgimen de sociedad conyugal Ii. Hijos no emancipados: art. 254 (autorizacin judicial) Iii. Pupilos: art. 393 (autorizacin judicial)

Iv. Mujer casada bajo el rgimen de sociedad conyugal: art. 1754 (autorizacin de la mujer). V. B) formalidades del contrato de hipoteca. La hipoteca debe perfeccionarse por escritura pblica art 2409 del cdigo civil. Los autores se han planteado que rol jurdico juega en la hipoteca la inscripcin en el registro conservatorio: es una solemnidad del acto hipotecario o la forma de efectuar la tradicin del derecho real de hipoteca? Un fallo de la corte suprema seala, aludiendo a los artculos 2409 y 2410: de donde se deduce que la escritura por s sola no crea en este caso ningn derecho para el acreedor ni restringe en lo ms mnimo las facultades del deudor sobre el inmueble Contrato hipotecario se basa en -contratos de hipoteca celebrados en el extranjero: requieren, conforme al artculo 2411 del cdigo civil y 345 y siguientes del cdigo de procedimiento civil: A) escritura pblica, aunque ella no se requiera en el pas en que se celebra el contrato (arts. 18 y 1701). Estamos ante una excepcin al principio lex locus regit actum. B) legalizacin del instrumento. C) el contrato debe inscribirse en el registro respectivo del conservador de bienes races. - contenido de la inscripcin en el registro de hipotecas y gravmenes: art. 2432 (el art. 81 del reglamento del conservador de bienes races reproduce los requisitos, y el art. 82 seala que de faltar alguna de las designaciones en trminos absolutos, deber otorgarse nueva escritura pblica complementaria): 1. Individualizacin del acreedor, del deudor o del tercero garante hipotecario. 2. Fecha y naturaleza de la obligacin principal a la que alude la hipoteca (principio de la especialidad la hipoteca en cuanto a la obligacin). Lo anterior, salvo que estemos ante una hipoteca con clusula de garanta general. 3. La situacin (o sea, la ubicacin) de la finca y sus linderos (principio de la especialidad en cuanto finca) 4. La suma determinada a la que se extienda la hipoteca, si las partes la limitan a una determinada cantidad, con tal que as se exprese inequvocamente de acuerdo al art. 2431, parte inicial (principio de la especialidad de la hipoteca en cuanto a la obligacin). Sobre el particular, las hipotecas se pueden constituir conforme a los siguientes formatos: 1. Hipoteca especfica: que garantiza una o algunas obligaciones determinadas (tal pagar, por tal suma, con tal fecha de vencimiento, etc.);

2. Hipoteca con clusula de garanta general, pero limitada a un monto mximo; 3. Hipoteca con clusula de garanta general, sin limitacin. 5. La fecha de la inscripcin y la firma del conservador. Cabe sealar que este es el nico requisito que no puede omitirse bajo respecto alguno. Si se omiten los restantes requisitos, la inscripcin no ser nula, pero siempre y cuando de su contexto o del contrato o contratos citados por ella, se desprendan aquellos antecedentes omitidos en la inscripcin: art. 2433. Formalidades de la hipoteca de naves: debe otorgarse por escritura pblica, indicndose el nombre de la nave, el nmero de matrcula y el tonelaje de registro. Puede hipotecarse tambin una nave en construccin, en cuyo caso debe indicarse en la escritura antecedentes tales como largo de la quilla, tonelaje presunto y dimensiones aproximadas; el astillero en el que se construye, la fecha en que se inici la construccin y la fecha en que se espera terminarla. la escritura se inscribe en un registro especial, denominado de hipotecas de naves, que se lleva en la direccin de territorio martimo y marina mercante nacional, dependiente de la armada. Pueden hipotecarse las naves de 50 o ms toneladas de registro grueso. Hipoteca de aeronaves: debe otorgarse por escritura pblica, en la que se indica el nmero de matrcula de la nave, y sus caractersticas. la escritura debe inscribirse en el registro de hipotecas que lleva la direccin de aeronutica nacional. 1.- hipoteca sobre inmuebles que se posean en propiedad. Es decir, lo que es susceptible de hipotecarse es el dominio sobre los bienes races. Dentro de la expresin inmuebles quedan comprendidos aquellos que lo son por naturaleza. En cuanto a los inmuebles por adherencia y por destinacin, no pueden hipotecarse independientemente del inmueble al que acceden, pero se ven afectados por la hipoteca constituida sobre ste, como expresamente lo establece el art. 2420 respecto de los inmuebles por destinacin 2. Cabe agregar que el art. 2418 no distingue en cuanto a la especie de propiedad, y por tanto, admite hipoteca la propiedad absoluta o fiduciaria, la propiedad plena o la nuda propiedad. Si se hipoteca la nuda propiedad, y vigente la hipoteca se extingue el usufructo consolidndose el dominio en manos del nudo propietario, el gravamen afectar a la propiedad plena, pues

en virtud de lo dispuesto en el art. 2421 la hipoteca se extiende a todos los aumentos que reciba la cosa hipotecada (la misma solucin cabe aplicar cuando el aumento que experimente el inmueble sea material, como en el caso de una accesin del suelo). La hipoteca de la propiedad fiduciaria est reglamentada expresamente en el art. 757. Establece dicha disposicin que si ella se impone sin autorizacin judicial y sin audiencia de las personas que de. Sin embargo, estos bienes, muebles por naturaleza, pueden enajenarse por separado del inmueble, en cuyo caso, dejan de quedar afectados por la hipoteca. Por ello, resulta conveniente que, simultneamente con la hipoteca, se constituyan prendas sobre tales bienes, especialmente cuando pueden ser valiosos, como por ejemplo tratndose de las plantaciones, ganados o maquinaria agrcola. Acuerdo al art. 761 tienen derecho a impetrar medidas conservativas, el fideicomisario no ser obligado a reconocerla. Se justifica plenamente que el fiduciario no tenga libertad absoluta para hipotecar, porque podra perjudicar con ello al fideicomisario si al verificarse la condicin pasare a l la propiedad. El juez autorizar la hipoteca cuando fuere de utilidad para el fideicomiso, pero no si se constituyere para satisfacer un inters personal del propietario fiduciario. 2.-hipoteca sobre inmuebles que se posean en usufructo. No se trata de que el usufructuario hipoteque el inmueble en s, sino que se le permite gravar su derecho de usufructo. La hipoteca del usufructo no significa que su sola constitucin de al acreedor la facultad para percibir los frutos. Ser el usufructuario quien continuar percibindolos. El acreedor hipotecario tendr derecho a ellos, cuando ejercitando su derecho de tal, embargue el usufructo, sin que se extienda su derecho a los frutos percibidos por el usufructuario (art. 2423). Cabe precisar que no son hipotecables el derecho de uso sobre inmuebles y el derecho de habitacin, no obstante su semejanza con el usufructo. Nada dice respecto a los primeros el art. 2418, y por lo dems, se trata de derechos personalsimos, intransferibles, intransmisibles e inembargables. La hipoteca sobre el usufructo ofrece al acreedor una seguridad relativa e incierta, ya que extinguido el usufructo, igual suerte corre la hipoteca; pero esta regla admite excepciones, porque si se extingue el usufructo por renuncia del usufructuario, por consolidacin del dominio -ya sea en manos del usufructuario o del nudo propietario- o por sentencia judicial en el caso del art. 809, subsistir la hipoteca (art. 803). La solucin contraria equivaldra a entregar la eficacia del derecho del acreedor hipotecario en manos del usufructuario. 3 hipoteca de naves y aeronaves.

No obstante su condicin de bienes muebles, las naves son susceptibles de hipoteca, siempre y cuando tengan 50 o ms toneladas de registro, la hipoteca naval se inscribe en el registro respectivo, que se lleva en la direccin de territorio martimo y marina mercante nacional. 4 hipoteca de mina. Se rige por las mismas disposiciones y por los artculos 217 a 222 del cdigo de minera. La hipoteca se constituye sobre la concesin minera, siempre que se encuentre inscrita. Salvo estipulacin en contrario, la hipoteca sobre una concesin afecta tambin a los inmuebles accesorios de la concesin art. 3 , las construcciones, instalaciones y dems objetos destinados permanentemente por su dueo a la investigacin, arranque y extraccin de sustancias minerales. La hipoteca sobre concesin minera no da al acreedor los derechos que otorga el art. 2427 del c.c., salvo que el deterioro o la prdida se produzcan por dolo o culpa grave del deudor. Para proceder al remate de una concesin hipotecada no ser necesaria su tasacin. 5 hipoteca sobre bienes futuros. Art. 2419 del cc. Recordemos que este precepto sirve de fundamento para estimar que el contrato hipotecario se perfecciona por el slo otorgamiento de la escritura pblica, ya que la inscripcin no es solemnidad del contrato, sino nicamente la tradicin del derecho de hipoteca. En efecto, al hipotecarse los bienes futuros, an no existe la hipoteca como derecho real, ya que para ello es necesaria la inscripcin, pero s existe como contrato, y de l nace al acreedor el derecho de hacer inscribir los bienes a medida que el deudor los adquiera. 6.-hipoteca de cuota: art.2 417 del cc. No slo puede hipotecar el que sea dueo absoluto del inmueble, sino tambin el que tenga una cuota de l, el que sea comunero en su dominio. Si el legislador permite que el comunero hipoteque su cuota, es porque considera que sobre ella tiene el derecho de dominio, como se desprende del art. 1812, que lo autoriza para vender la cuota, y del art. 892 del cc que lo faculta para reivindicarla. Para estudiar los efectos que produce la hipoteca de cuota es necesario hacer un triple distingo, segn que los bienes hipotecados se adjudiquen al comunero hipotecante, a los otros comuneros o a terceros extraos a la comunidad. Si los bienes inmuebles cuya cuota se hipoteca se adjudican al comunero que los hipotec, subsiste la hipoteca, sin necesidad de requisitos adicionales. En cambio, si ellos son adjudicados a los otros comuneros, en principio caduca el

gravamen, por aplicacin del efecto declarativo de las particiones y adjudicaciones arts. 1344 y 718 del cc, en virtud del cual se presume que el comunero a quien se adjudican bienes, ha sido dueo absoluto de ellos desde que se form la comunidad y siendo as, ha tenido perfecto derecho para hipotecar. Debemos prevenir adems que la hipoteca podr subsistir aunque los bienes se adjudiquen a otros comuneros, siempre que se renan los siguientes requisitos: 1. Que consienta el adjudicatario 2. Que dicho consentimiento conste por escritura pblica 3. Que de dicha escritura pblica se tome nota al margen de la inscripcin hipotecaria (2417, 2 del cc) Puede acontecer por otro lado que el inmueble cuya cuota se hipoteca no se adjudique a ninguno de los comuneros sino que pase a poder de un tercero. 7.- hipoteca de una cosa ajena. La hipoteca sea vlida es menester que se cumplan dos condiciones: que el constituyente sea propietario de la cosa que se da en hipoteca y que tenga facultad de enajenarla. El primero de estos requisitos no est contemplado de un modo categrico en la ley pero se infiere del contexto de sus disposiciones. As, el art. 2414 del cc, al decir sus bienes ha querido referirse a los bienes propios. De consiguiente, puede deducirse que en nuestra legislacin no puede hipotecarse una cosa ajena, y si ello se efecta, la hipoteca ser nula de nulidad absoluta, en razn de que la ley exige que se sea dueo de la cosa para poderla hipotecar, o expresado en otros trminos, de que el legislador prohbe el acto mediante el cual se hipoteca una cosa ajena; y conforme al art. 10 del cc los actos que la ley prohbe son nulos y de ningn valor. Principio de la especialidad de la hipoteca. Engloba dos aspectos: el primero, en cuanto a la necesidad de determinar los bienes hipotecados, tanto en la escritura de hipoteca como en la inscripcin hipotecaria. Nuestra legislacin rechaza las hipotecas generales, que afecten todos los bienes del deudor. Como ya vimos, en el art. 2432 del cc se recoge este principio, tanto respecto a los bienes como en relacin a las obligaciones caucionadas. No obstante, respecto a este ltimo aspecto, nuestro cc acepta que la hipoteca pueda garantizar obligaciones indeterminadas en cuanto al monto como en cuanto a su naturaleza. D) obligaciones susceptibles de caucionarse con hipoteca.

Puede caucionarse con esta garanta cualesquiera clase de obligaciones, tanto civiles como naturales, presentes o futuras, directas o indirectas (art. 2413, 3 del cc). Ante el principio de la especialidad de la hipoteca en cuanto a los crditos caucionados, se plante en la doctrina y jurisprudencia la cuestin de otorgar validez a las hipotecas que garantizan obligaciones de monto indeterminado. Se ha concluido que tales hipotecas seran perfectamente vlidas, considerando: 1 que el art. 2432 n 4, no seala entre los requisitos de la inscripcin el monto de la obligacin principal. Admite que las hipotecas pueden limitarse o no a una determinada suma. 2 el art. 2427 del cc alude expresamente a deudas indeterminadas. 3 caso de los arts. 376 (respecto de los guardadores) y 775 (respecto del usufructo). El art. 2431 del cc establece sin embargo un lmite a la hipoteca: no puede extenderse a ms del doble del monto conocido o presunto de la obligacin caucionada. El deudor tendr derecho entonces a pedir que se reduzca la hipoteca hasta dicho importe o monto. Ordenada que sea la reduccin, debe practicarse una nueva inscripcin, con cargo del deudor (art. 2431, 2 del cc). - clusula de garanta general hipotecaria. Usualmente estipulada entre los bancos y los deudores, para garantizar el cumplimiento de cualquiera obligacin, presente o futura, directa o indirecta. La jurisprudencia ha reconocido plena validez a esta clusula, atendiendo fundamentalmente: 1 art. 2413 del cc, en cuanto la hipoteca puede constituirse antes que exista la obligacin principal. 2 en cuanto a lo dispuesto en los arts. 2432 nmero 2 del cc y 81 del reglamento del conservador de bienes races, se sostena por quienes negaban validez a la hipoteca con clusula de garanta general, que dado que la inscripcin hipotecaria debe contener la fecha y la naturaleza del contrato a que acceda, requisito con el cual no podra cumplirse al existir la clusula de garanta general, se demostrara que esta es improcedente, carece de validez. 7.- efectos de la hipoteca. Debemos analizarlos desde tres puntos de vista: A) extensin de la garanta, es decir, cosas que comprende la hipoteca, efectos con relacin al inmueble hipotecado.

B) situacin en que queda el constituyente de la hipoteca. C) derechos del acreedor hipotecario. A) extensin de la garanta. De los arts. 2420 a 2423, se desprende que la hipoteca comprende: 1. El bien raz hipotecado. 2. Los inmuebles por destinacin o por adherencia. 3. Los aumentos o mejoras que experimente y reciba el inmueble hipotecado. 4. Las rentas de arrendamiento que devengue el inmueble. 5. Las servidumbres activas de que gozare el predio hipotecado. 6. Las indemnizaciones debidas por los aseguradores. 7. La indemnizacin o precio que se pagare al dueo del inmueble hipotecado en caso de expropiacin. A) efectos de la hipoteca con respecto al dueo del inmueble hipotecado. La hipoteca constituye una limitacin del dominio. De ah entonces que el dueo del inmueble, si bien conserva su dominio, no puede ejercitarlo en forma arbitraria, sino que debe hacerlo de manera que no lesione los derechos del acreedor hipotecario. Situacin del propietario del inmueble antes que el acreedor ejercite la accin hipotecaria. El constituyente conserva la facultad de disponer del inmueble: art. 2415 del cc. Cualquier estipulacin en contrario adolece de nulidad absoluta, por tener objeto ilcito (arts. 1466-1682 del cc). La enajenacin que haga el dueo del inmueble dado en garanta en nada perjudica al acreedor, porque ste en virtud del derecho de persecucin de que est investido, puede hacer efectivo su derecho an encontrndose el inmueble en manos de terceros. B) efectos de la hipoteca, respecto del acreedor hipotecario. La hipoteca concede al acreedor tres derechos principales: C.1) derecho de venta (art. 2424 del cc). C.2) derecho de persecucin (art. 2428 del cc). C.3) derecho de pagarse preferentemente (arts. 2422, 2470 y 2477 del cc). 8.- mutuo hipotecario con letras de credito. Se encuentra reglamentado en la ley general de bancos, arts. 91 al 111. Presenta las siguientes caractersticas particulares: A) el banco, requerido judicialmente el deudor y transcurrido el plazo de 10 das, puede pedir el remate del inmueble hipotecado o su entrega en prenda pretoria al banco acreedor.

B) el deudor podr oponerse al remate o a la entrega en prenda pretoria, dentro del plazo de 5 das. Su oposicin slo ser admisible cuando se funde en alguna de las siguientes excepciones: 1. Pago de la deuda 2. Prescripcin 3. No empecer el ttulo al ejecutado. La oposicin se tramitar como incidente. C) las apelaciones de las resoluciones que se dicten en contra del demandado, se concedern en el solo efecto devolutivo. D) ordenado el remate, se anunciar por 4 avisos publicados en das distintos, debiendo mediar 20 das entre el primero y la subasta. Las publicaciones se efectuarn en un peridico de la comuna en que se siguiere el juicio, y si all no lo hubiere, en uno de la capital de la provincia (en el juicio ejecutivo comn, adems deben efectuarse las publicaciones en un peridico correspondiente al lugar en que se ubica el inmueble). Cuando haya de procederse a nuevo remate, el nmero de avisos y el plazo que debe mediar entre la primera publicacin y la subasta, se reduce a la mitad. E) en las enajenaciones que se efecten en estos juicios, no tendr aplicacin lo dispuesto en los nmeros 3 y 4 del artculo 1464 del cdigo civil: no se requiere pedir autorizacin previa para subastar, lo que s debe hacerse en el juicio ejecutivo comn. F) el procedimiento reseado se seguir tanto en el caso de cobro al deudor personal, como en el caso del art. 1377 del cc. Y 758 del cpc. 9.- extincion de la hipoteca. La hipoteca se puede extinguir por va principal, cuando ella se extingue independientemente de la obligacin garantizada; o por va accesoria, cuando la extincin se produce por haber corrido igual suerte la obligacin principal: art. 2434 del cc. A) extincin por va accesoria. La extincin de la obligacin principal slo acarrea la extincin de la hipoteca cuando ella es total y definitiva. Total, porque en virtud del principio de la indivisibilidad, no obstante quedar insoluta una nfima parte de la deuda, la

hipoteca subsiste en su integridad; y definitiva, porque si la extincin de la obligacin queda sin efecto, revive la hipoteca. Algunos modos de extinguir obligaciones presentan particularidades respecto de la hipoteca. 1. El pago: por regla general, hecho el pago se extingue la hipoteca. Pero si el pago lo hace un tercero que se subroga en los derechos del acreedor, la hipoteca subsiste garantizando el crdito en manos del tercero. 2. La dacin en pago: si extingue la obligacin principal, tambin acarrea consigo la extincin de la hipoteca. Puede acontecer que con posterioridad a la dacin en pago, el acreedor sea evicto en la cosa recibida en pago. 3. La novacin: extingue la obligacin primitiva con todos sus accesorios, entre los cuales se encontraba la hipoteca; pero nada impide que las partes hagan reserva de las hipotecas, de acuerdo a los arts. 1642 a 1644 del cc. B) extincin por va principal. En este caso, la obligacin principal contina vigente, extinguindose slo la hipoteca. Las causales son las siguientes: 1. Cuando el derecho del constituyente de la hipoteca se extingue por resolucin: arts. 2434, 2 y 2416 del cc. 2. Vencimiento del plazo por el cual se constituy la hipoteca: art. 2434, 3 del cc. Un ejemplo es la hipoteca constituida por una sociedad annima, para garantizar deudas ajenas, caso en el cual, adems de obtener la respectiva autorizacin de la junta extraordinaria de accionistas (artculo 57 de la ley de sociedades annimas), debe limitarse la vigencia de la hipoteca, de manera que caucione obligaciones con un vencimiento mximo, indicado en el contrato hipotecario. 3. La prrroga del plazo que el acreedor concede al deudor, para el pago de la obligacin, extingue la hipoteca constituida por un tercero, salvo que dicho garante concurra en la prrroga, aceptndola (art. 1649 del cc). 4. Confusin: art. 2406 del cc. Se aplica tambin a la hipoteca este modo de extinguir. En principio, no se concibe la hipoteca sobre un inmueble propio. Con todo, en un caso acontece tal cosa: art. 1610 n 2. Fundamental ser aqu el grado de cada hipoteca. 5. Expropiacin por causa de utilidad pblica. 6. Por renuncia del acreedor hipotecario. Operando la respectiva cancelacin (art. 2434, 3, cc). 7. Purga de la hipoteca: art. 2428 del cc. Cesa el derecho de persecucin del acreedor hipotecario, contra el tercero que haya adquirido el inmueble en pblica subasta, ordenada por el juez.

Deben concurrir las siguientes condiciones: D) la venta debe efectuarse en pblica subasta, ordenada por el juez (es decir, en el marco de un litigio). E) debe citarse personalmente a los acreedores hipotecarios, mediante receptor judicial. F) la subasta no puede efectuarse antes de transcurrido el trmino de emplazamiento, contado desde la notificacin a los acreedores hipotecarios. El art. 492 del cdigo de procedimiento civil complementa el art. 2428, consagrando a los acreedores hipotecarios de grado preferente a aquel que persigue el remate de la finca, el derecho de optar: A) por pagarse sus crditos con el producto del remate B) conservar sus hipotecas, siempre que sus crditos no estn devengados. En otras palabras, si el deudor est en mora, no puede optarse por conservar la hipoteca, sino que necesariamente debe optarse por pagarse con el producto del remate.

Vocabulario Gravamen: el derecho civil es aquel que regula las relaciones privadas de los ciudadanos entre s, se trata del conjunto de normas jurdicas que rigen los vnculos personales o patrimoniales entre persona privadas, ya sean fsicas o jurdicas, tanto de carcter privado como pblico. Su objetivo es proteger los intereses de la persona en orden moral y patrimonial. Contrato hipotecario: obligacin del constituyente de transferir al acreedor el derecho real de hipoteca. Acreedores: Derecho real : es una situacin de poder que el ordenamiento jurdico atribuye a una persona para la directa explotacin, utilizacin, aprovechamiento o realizacin del valor de una cosa, siendo por consiguiente una situacin de poder econmico y de poder social que puede ser considerada como un derecho subjetivo inscripcin Derecho hipotecario: tenemos sustantiva y formal: Sustantiva.-identifica la inscripcin con el valor y los efectos , se basa en el carcter declarativo de la misma ,y en su voluntariedad, pero que adems otorga el derecho real contenido en el documento sujeto a esta formalidad. Formal.- formal podramos dar una definicin diciendo que es la constatacin registral del contenido de un ttulo, hecho o circunstancia, realizada en los libros del registro para surtir los efectos hipotecarios procedentes

Derecho procesal: copia total o parcial, autentificada por el secretario judicial de un rgano judicial. Se diferencia del testimonio en las expresiones que se utilizan por el fedatario, pero judicialmente vienen a tener el mismo valor. Cargas - total o parcial, autentificada por el secretario judicial de un rgano judicial. Se diferencia del testimonio en las expresiones que se utilizan por el fedatario, pero judicialmente vienen a tener el mismo valor.

BIBLIOGRAFIA:

Garca Maynez, Eduardo. Introduccin al Estudio del Derecho. 47a ed. Editorial Porra; Mxico, 1995. Licenciado en derecho Martin Salazar (apoyo en la realizacin y bsqueda de informacin) Blasco Gasc, F.P.: La hipoteca inmobiliaria y el crdito hipotecario. Editorial Tirant Lo Blanch. Valencia, 2000 O'Callaghan Muoz, J.: Compendio de Derecho Civil. Tomo 3 (Derechos reales e hipotecario) Edita Edersa. Madrid, 2004