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Turbaco, Diciembre 14 Ing. MSc. Luis Fernando Restrepo Gómez
Turbaco, Diciembre 14
Ing. MSc. Luis Fernando Restrepo
Gómez
Diciembre 14 Ing. MSc. Luis Fernando Restrepo Gómez Valoración y Factibilidad de Aprovechamiento por el Mayor
Diciembre 14 Ing. MSc. Luis Fernando Restrepo Gómez Valoración y Factibilidad de Aprovechamiento por el Mayor
Diciembre 14 Ing. MSc. Luis Fernando Restrepo Gómez Valoración y Factibilidad de Aprovechamiento por el Mayor
Diciembre 14 Ing. MSc. Luis Fernando Restrepo Gómez Valoración y Factibilidad de Aprovechamiento por el Mayor
Diciembre 14 Ing. MSc. Luis Fernando Restrepo Gómez Valoración y Factibilidad de Aprovechamiento por el Mayor
Diciembre 14 Ing. MSc. Luis Fernando Restrepo Gómez Valoración y Factibilidad de Aprovechamiento por el Mayor

Valoración y Factibilidad de Aprovechamiento por el Mayor y Mejor Uso, sobre Lote de 16.373 m² identificado con matrícula inmobiliaria N° 060- 0064331, y con N° Catastral 00-02-0002-0294- 000, el cual hizo parte de otro de Mayor Extensión denominado POLVO AZUL; ubicado en el sector urbano (Zona Comercial) del Municipio de Turbaco Departamento de Bolívar.

Blog: http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.com E mail: luisferes15@gmail.com ; luisferes15@yahoo.com (574) 268.65.43; (57) 311.354.52.24

Medellín, 14 de Diciembre de 2011 Señores Bancolombia Medellín - Antioquia Atención: Sra. Gloria Orrego
Medellín, 14 de Diciembre de 2011 Señores Bancolombia Medellín - Antioquia Atención: Sra. Gloria Orrego
Medellín, 14 de Diciembre de 2011 Señores Bancolombia Medellín - Antioquia Atención: Sra. Gloria Orrego

Medellín, 14 de Diciembre de 2011

Señores Bancolombia Medellín - Antioquia

Atención:

Sra. Gloria Orrego

Asunto:

Ejecutivo Sénior Clientes Preferenciales Bancolombia Informe de Avalúo Turbaco

131001-141211

Gustosamente se realiza entrega de Informe de Avalúo y de Factibilidad de Aprovechamiento, sobre bien inmueble constituido por un Lote, que formó parte de uno de mayor extensión y que fue propiedad en tiempos pasados del Circulo de Cronistas Deportivos de Bolívar (CICRODEPORTES), en el municipio de Turbaco en el Departamento de Bolívar, Colombia.

Se trata de la Valoración y Factibilidad de Aprovechamiento por el Mayor y Mejor Uso, sobre Lote de 16.373 m² identificado con matrícula inmobiliaria N° 060-0064331, y con N° Catastral 00-02-0002-0294-0001-000-00000, el cual hizo parte de otro de Mayor Extensión denominado POLVO AZUL; ubicado en el sector urbano (Zona Comercial) del Municipio de Turbaco Departamento de Bolívar.

Quien realiza este informe tiene credencial de Competencia Laboral SENA según la Norma 210302001 para Inmuebles Urbanos, además este Informe cumple con las “Normas Técnicas Sectoriales Colombianas NTS S 03 y NTS I 01ICONTEC RNA, vigentes desde el 10 de Septiembre de 2009, elaborada por la Unidad Sectorial de Normalización de la Actividad Valuatoria y El Servicio de Avalúos (USN-AVSA), la cual se

Atentamente, LUIS FERNANDO RESTREPO GÓMEZ ING. CIVIL – MÁSTER EN GERENCIA – INTERVENTOR - TASADOR
Atentamente,
LUIS FERNANDO RESTREPO GÓMEZ
ING. CIVIL – MÁSTER EN GERENCIA – INTERVENTOR - TASADOR

refiere al CONTENIDO DE INFORMES DE VALUACIÓN Y CONTENIDO DE LOS INFORMES DE VALUACIÓN DE BIENES INMUEBLES URBANOS.

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C ERTIFICADO R ESUMEN DE V ALUACIÓN El presente Informe de Avalúo y de Factibilidad
C ERTIFICADO R ESUMEN DE V ALUACIÓN El presente Informe de Avalúo y de Factibilidad
C ERTIFICADO R ESUMEN DE V ALUACIÓN El presente Informe de Avalúo y de Factibilidad

CERTIFICADO RESUMEN DE VALUACIÓN

El presente Informe de Avalúo y de Factibilidad de Aprovechamiento fue realizado el día 14 de Diciembre de 2011 por el Ingeniero Civil, Luis Fernando Restrepo Gómez, con cédula de ciudadanía N° 79.377.279 de Bogotá, a solicitud de Bancolombia, con el fin de que se realizara la Valoración y Factibilidad de Aprovechamiento por el Mayor y Mejor Uso, sobre Lote de 16.373 m² identificado con matrícula inmobiliaria N° 060-0064331, y con N° Catastral 00-02-0002-0294-0001-000-00000, el cual hizo parte de otro de Mayor Extensión denominado POLVO AZUL; ubicado en el sector urbano (Zona Comercial) del Municipio de Turbaco Departamento de Bolívar.

Para formalizar la valoración solicitada se efectuó la meticulosa investigación de datos del mercado, se realizaron simulaciones económicas probabilísticas, se revisaron otros avalúos realizados por colegas tasadores en zonas geoeconómicas similares, se cotejaron ofertas públicas, además se consultaron reconocidos colegas ingenieros expertos en proyectos de inversión inmobiliaria afiliados a Camacol, colegas promotores inmobiliarios y tasadores (avaluadores) miembros de las Lonjas de Propiedad Raíz, sobre su concepto en cuanto a los potenciales valores arrojados por los análisis para el dictamen. El estudio, parte de la base de que los valores arrojados por el mismo y que se dilucidan en la opinión del valor que se emite, obedecen al valor medio del mercado.

Los estudios y análisis fueron realizados tomando como base cierta, la información recabada personalmente por el experto y la suministrada por otros organismos e instituciones públicas y privadas.

Se debe aclarar la diferenciación existente entre el “Valor Objetivo” y el “Valor de Negociación”. Lo normal es que los dos valores no coincidan porque a pesar de que el estudio que efectúa el experto, conduce al "Valor Objetivo" del inmueble, en el "Valor de Negociación" intervienen múltiples factores subjetivos o circunstanciales imposibles de prever, tales como la habilidad de los negociadores, los plazos concedidos para el pago, la tasa de interés, la urgencia económica del vendedor, el deseo o antojo del comprador, la destinación o uso que éste le vaya a dar etc., todos los cuales sumados distorsionan a veces en alto porcentaje, hacia arriba o hacia abajo, el monto del avalúo.

En ningún caso podrá entenderse que el avalúo garantiza la aprobación o concesión de créditos o recepción del mismo como garantía, o que cubra expectativas y/o propósitos u objetivos del solicitante o del propietario del inmueble, especialmente frente a la negociabilidad del mismo.

Hechas las consideraciones anteriores y de acuerdo a los parámetros del análisis realizado, se determinó que el Valor total de los derechos sobre el bien descrito alcanza de

total de los derechos sobre el bien descrito alcanza de manera razonable la cifra de D

manera razonable la cifra de DOS MIL VEINTICUATRO MILLONES DE PESOS ($ 2024.000.000).

LUIS FERNANDO RESTREPO GÓMEZ

ING. CIVIL MÁSTER EN GERENCIA INTERVENTOR - TASADOR

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AVALÚO COMERCIAL 131001-141211 I NFORME DE A VALÚO Y DE F ACTIBILIDAD DE A PROVECHAMIENTO
AVALÚO COMERCIAL 131001-141211 I NFORME DE A VALÚO Y DE F ACTIBILIDAD DE A PROVECHAMIENTO
AVALÚO COMERCIAL 131001-141211 I NFORME DE A VALÚO Y DE F ACTIBILIDAD DE A PROVECHAMIENTO

AVALÚO COMERCIAL

131001-141211

INFORME DE AVALÚO Y DE FACTIBILIDAD DE APROVECHAMIENTO

Lote con Matrícula inmobiliaria N° 060-0064331, y con Número Catastral N° 00-02-0002-0294-0001-000-00000, ubicado en el sector urbano (Zona Comercial) del Municipio de Turbaco Departamento de Bolívar.

SOLICITANTE

SRA. GLORIA ORREGO EJECUTIVO SÉNIOR DE CLIENTES PREFERENCIALES BANCOLOMBIA C.C. PASO REAL - MEDELLÍN

Experto: Ing. MSc. Luis Fernando Restrepo Gómez

MUNICIPIO DE MEDELLÍN - ANTIOQUIA

Diciembre 2011

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Índice Certificado Resumen de Valuación   3 1 Generalidades   8 1.1 Solicitud de Avalúo
Índice Certificado Resumen de Valuación   3 1 Generalidades   8 1.1 Solicitud de Avalúo

Índice

Índice Certificado Resumen de Valuación   3 1 Generalidades   8 1.1 Solicitud de Avalúo

Certificado Resumen de Valuación

 

3

1 Generalidades

 

8

1.1

Solicitud de Avalúo Comercial

8

1.2

Inspección Ocular

 

8

1.3

Fecha de Emisión del Informe de Avalúo

8

1.4

Documentos Suministrados

8

1.5

Cumplimiento de Normas ICONTEC-RNA

8

1.6

Uso que se dará al Dictamen

8

1.7

Tipo de Valor que se Busca

8

1.8

Vigencia de la Tasación

 

9

1.9

Restricciones y Limitaciones

9

2 Memoria Descriptiva

 

11

2.1

El Municipio

11

2.2

Como Llegar a TURBACO - Rutas sugeridas

12

2.2.1 Ruta 1

12

2.2.2 Ruta 2

13

2.2.3 Ruta 3

14

2.3 Ubicación del Predio Analizado

15

2.4 Descripción del Predio

 

17

2.5 Imágenes del Predio

17

3 Identificación Preliminar de Norma Urbanística

19

3.1 Identificación del Predio:

 

19

3.2 Clasificación del Suelo:

19

3.3 Usos Generales del Suelo

20

 

3.3.1 ARTÍCULO 135; Comercio General II. Usos

20

3.3.2 ARTÍCULO

136;

Usos

20

3.3.3 ARTÍCULO

223;

Los Ejes

20

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4 Potencialidades de Desarrollo del Sector 21 4.2 Tendencias y Desarrollo 21 4.3 Declaratoria de
4 Potencialidades de Desarrollo del Sector 21 4.2 Tendencias y Desarrollo 21 4.3 Declaratoria de
4 Potencialidades de Desarrollo del Sector 21 4.2 Tendencias y Desarrollo 21 4.3 Declaratoria de

4 Potencialidades de Desarrollo del Sector

21

4.2 Tendencias y Desarrollo

21

4.3 Declaratoria de Zona Franca para Turbaco

24

4.4 Doble Calzada Tramo Turbaco Arjona

25

5 Factibilidad de Aprovechamiento

27

6 Localización General y Particular

29

6.1 Particular - Predio En Estudio

29

6.2 Nomenclatura y Código Postal

29

7 Identificación del Bien

30

7.1

Características Físicas del Lote

30

7.1.1 Fachada

30

7.1.2 Forma, Área y Relieve

30

7.1.3 Ubicación Manzanera del Inmueble

30

7.2 Linderos

32

7.3 Procedencia y Titulación

32

7.4 Aspectos Legales y Jurídicos del Bien

33

7.4.1

Derechos de Propiedad a Valorar

33

7.5 Explotación Económica

33

7.6 Oferta y Demanda

33

7.7 Factores Positivos y Negativos

33

7.7.1 Positivos

33

7.7.2 Negativos

33

7.8

Estado Actual de la vía según el INVIAS

33

8 Metodología de Avalúo

34

8.1 Investigaciones de Mercado

34

8.2 Método o Técnica Residual Estática-Determinística

34

8.2.1 ¿Qué mejora se puede desarrollar?

35

8.2.2 ¿Coeficiente de Aprovechamiento?

35

8.3 Método Comparativo de Mercado

35

8.4 Estudio de los Valores del Mercado

36

8.4.1

Cálculos del Valor Comercial del Suelo según desarrollo Potencial

37

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8.5 Conclusión Del Valor 38 8.5.1 Resultado al 14 de Diciembre de 2011 38 8.6
8.5 Conclusión Del Valor 38 8.5.1 Resultado al 14 de Diciembre de 2011 38 8.6
8.5 Conclusión Del Valor 38 8.5.1 Resultado al 14 de Diciembre de 2011 38 8.6

8.5

Conclusión Del Valor

38

8.5.1

Resultado al 14 de Diciembre de 2011

38

8.6

Conclusiones y Recomendaciones

38

9 Resumen de Avalúo Comercial tipo FUA

40

10 Documentos

41

10.1

Certificados de Tradición y Libertad

41

11 Escrituras

43

12 Ubicación y Malla vial circundante

47

13 Localización

48

14 Registro Fotográfico

49

15 Credenciales del Experto Tasador

53

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8

Página

8 Página 1 Generalidades 1.1 Solicitud de Avalúo Comercial En fecha 02 de Diciembre de 2011,
8 Página 1 Generalidades 1.1 Solicitud de Avalúo Comercial En fecha 02 de Diciembre de 2011,

1

Generalidades

8 Página 1 Generalidades 1.1 Solicitud de Avalúo Comercial En fecha 02 de Diciembre de 2011,

1.1 Solicitud de Avalúo Comercial

En fecha 02 de Diciembre de 2011, la Sra. Gloria Orrego ejecutivo sénior de clientes preferenciales Bancolombia C.C. Paso Real Medellín, solicitó al Ing. Luis Fernando Restrepo Gómez, la Valoración y Factibilidad de Aprovechamiento por el Mayor y Mejor Uso, sobre Lote de 16.373 m² identificado con matrícula inmobiliaria N° 060-0064331, y con N° Catastral 00-02-0002-0294-0001-000-00000, el cual hizo parte de otro de Mayor Extensión denominado POLVO AZUL; ubicado en el sector urbano (Zona Comercial) del Municipio de Turbaco Departamento de Bolívar.

1.2 Inspección Ocular.

El reconocimiento en sitio del predio, fue efectuado los días Lunes 05 y Martes 06 de Diciembre de 2011, por el experto, tasador profesional e Ingeniero Civil, Luis Fernando Restrepo Gómez miembro afiliado a la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, con Registro Nacional de Avaluadores (RNA) y con credencial de Sociedades Internacionales de Tasadores (SOITAVE N° 581).

1.3 Fecha de Emisión del Informe de Avalúo

se emite para las condiciones vigentes sobre el bien inmueble

valorado, al 14 de Diciembre de 2011.

Éste Informe

1.4 Documentos Suministrados

Para efectos del avalúo fueron consultados los siguientes documentos suministrados por el solicitante:

Fotocopia de la Escritura Pública del bien.los siguientes documentos suministrados por el solicitante: Fotocopia de los Certificados de Tradición y Libertad al

Fotocopia de los Certificados de Tradición y Libertad al 5 de Diciembre de 2011el solicitante: Fotocopia de la Escritura Pública del bien. 1.5 Cumplimiento de Normas ICONTEC-RNA Este Informe

1.5 Cumplimiento de Normas ICONTEC-RNA

Este Informe de Avalúo y de Factibilidad de Aprovechamiento, cumple con las “Normas Técnicas Sectoriales Colombianas NTS S 03 y NTS I 01” ICONTEC RNA, vigentes desde el 2009, elaborada por la Unidad Sectorial de Normalización de la Actividad Valuatoria y El Servicio de Avalúos (USN-AVSA), la cual se refiere al Contenido de Informes de Valuación y Contenido de los Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos.

1.6 Uso que se dará al Dictamen

Según la información suministrada por el solicitante al momento de hacer el Encargo de Valuación, la función u objeto de éste dictamen, consiste en realizar una Tasación para establecer el valor de un bien inmueble al 14 de Diciembre de 2011 con la finalidad de realizar operaciones financieras sobre él.

1.7 Tipo de Valor que se Busca

La “Opinión de Valor” emitida por el experto sobre el inmueble en estudio, se refiere al valor de mercado del Bien Avaluado, entendiéndose por “valor de mercado” al Blog: http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.com E mail: luisferes15@gmail.com ; luisferes15@yahoo.com (574) 268.65.43; (57) 311.354.52.24

9

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9 Página precio más alto en términos de moneda, que un comprador y un vendedor bien
9 Página precio más alto en términos de moneda, que un comprador y un vendedor bien
9 Página precio más alto en términos de moneda, que un comprador y un vendedor bien

precio más alto en términos de moneda, que un comprador y un vendedor bien informados estarían dispuestos a pactar para realizar una transacción mercantil sobre el bien, siendo ésta realizada en un mercado abierto (libre de presiones externas), en un tiempo prudencial, y que se efectúe en dinero de contado.

1.8 Vigencia de la Tasación

El presente dictamen, tiene una vigencia de un año, a partir de la fecha de emisión del mismo, siempre y cuando las condiciones de la economía local, o nacional no se vean abruptamente modificadas (variaciones inflacionarias mayores al 10%), adicionalmente, ésta opinión de valor, pudiera verse alterada por la ocurrencia de situaciones no previsibles por el tasador al momento de la realización del avalúo, como por ejemplo decretos o regulaciones o afectaciones de contenido urbanístico, calamidades naturales, etc., que obviamente afectarían los parámetros y variables que forman valor y en consecuencia la vigencia del avalúo sucumbiría ante nuevas realidades en el sector, que probablemente afecten al inmueble.

1.9 Restricciones y Limitaciones

La “Opinión de Valor” que se expresa en este informe de tasación, obedece a la que existiría, en la oportunidad de realizar una negociación de “estricto contado”, la cual, consiste en aquella efectuada en un instante del tiempo coincidente con la negociación que se haga, al valor actual convenido y sin que exista alguna consideración con respecto a las condiciones económico financieras de las partes involucradas en la operación. (Comprador Vendedor).

En el proceso de investigación y trabajo, para alcanzar el objetivo de emitir una Opinión de Valor” sobre el bien estudiado, se razonaron realizaron simulaciones financieras sobre la factibilidad de potenciales aprovechamientos del Lote, igualmente se consideraron los juicios de expertos en la materia inmobiliaria que han realizado “avalúos recientes” en “inmuebles comparables” y/o similares al analizado.

Además, se discurrieron y evaluaron las “Operaciones de Compra-Venta”, las “Ofertas públicas en revistas y prensa”, la “Información recogida de primera mano” por el Tasador, para bienes que de manera análoga, fueran similares y/o comparables con el estudiado.

En consecuencia se han examinado las “referencias del mercado investigadas por el Tasador, las de Lonja de Propiedad Raíz, y consultas con empresas dedicadas al arrendamiento, venta y avalúos de inmuebles similares al avaluado”.

En el presente informe sobre la “Opinión de Valor” del bien en cuestión, se presume la veracidad, se acogen como correctos y han sido tomados de buena fe por el experto, los documentos de titulación del Bien, sin tener en cuenta aquellos aspectos de orden jurídico que no hayan podido ser previamente informados de manera específica al tasador, para que sea considerada en él. Además, Los estudios y análisis fueron realizados tomando como base cierta, la información recolectada y suministrada por terceros. Por lo

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10 Página anterior, no existe compromiso alguno del experto sobre los datos considerados, con los que
10 Página anterior, no existe compromiso alguno del experto sobre los datos considerados, con los que
10 Página anterior, no existe compromiso alguno del experto sobre los datos considerados, con los que

anterior, no existe compromiso alguno del experto sobre los datos considerados, con los que realiza la valoración.

Las fotografías del Bien, presentadas en este informe solo deben ser consideradas como “auxiliares” y se adjuntan con el objeto de que el lector del mismo, pueda visualizar, tanto el bien avaluado como el sector de influencia sobre el mismo.

Salvo las que sean perceptibles y de público conocimiento, en el avalúo presente no se tiene en cuenta las características geológicas ni la capacidad de soporte o resistencia del suelo valorado, por cuanto para la certeza de tales análisis se requiere la aplicación de técnicas especiales que el tasador no efectúa.

En ningún caso podrá entenderse que el avalúo garantiza la aprobación o concesión de créditos o recepción del mismo como garantía, o que cubra expectativas y/o propósitos u objetivos del solicitante o del propietario del inmueble, especialmente frente a la negociabilidad del mismo.

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11 Página 2 Memoria Descriptiva 2.1 El Municipio TURBACO es un municipio colombiano en el departamento
11 Página 2 Memoria Descriptiva 2.1 El Municipio TURBACO es un municipio colombiano en el departamento
11 Página 2 Memoria Descriptiva 2.1 El Municipio TURBACO es un municipio colombiano en el departamento

2 Memoria Descriptiva

2.1 El Municipio

TURBACO es un municipio colombiano en el departamento de Bolívar. Está ubicado a 10 kilómetros de la capital departamental, Cartagena.

a 10 kilómetros de la capital departamental, Cartagena. Ilustración 2-1 La posición geográfica de Turbaco lo

Ilustración 2-1

La posición geográfica de Turbaco lo sitúa a los 10 grados, 19 minutos y 30 segundos de latitud norte; y a 1 grado, 17 minutos y 29 segundos de longitud oeste del meridiano de Bogotá.

El suelo de Turbaco es fértil en el 80%, seco, de roca caliza con restos de corales petrificados, muy permeable a las aguas lluvias. Abunda la piedra de naturaleza calcárea.

El municipio de TURBACO, limita:

Al Norte con los municipios de: Santa Rosa y Villanueva (Alipaya y Timiriguaco, Sus nombres indígenas);de naturaleza calcárea. El municipio de TURBACO, limita: Al Este con San Estanislao de Kostka, Arenal;

Al Este con San Estanislao de Kostka, Arenal;Villanueva (Alipaya y Timiriguaco, Sus nombres indígenas); Al Sur con Arjona y Turbana Blog:

Al Sur con Arjona y Turbanaindígenas); Al Este con San Estanislao de Kostka, Arenal; Blog: http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.com E

Blog: http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.com E mail: luisferes15@gmail.com ; luisferes15@yahoo.com (574) 268.65.43; (57) 311.354.52.24

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12 Página Al Occidente con Turbana y Cartagena; Siguiendo con esta última el curso del arroyo
12 Página Al Occidente con Turbana y Cartagena; Siguiendo con esta última el curso del arroyo
12 Página Al Occidente con Turbana y Cartagena; Siguiendo con esta última el curso del arroyo

Al Occidente con Turbana y Cartagena; Siguiendo con esta última el curso del arroyo de ahoga sapos, canalizado para la construcción de la Urbanización 11 de Noviembre.12 Página Los corregimientos de Cañaveral, Chiquito y la Vereda de Aguas Prietas, integran la división

Los corregimientos de Cañaveral, Chiquito y la Vereda de Aguas Prietas, integran la división política administrativa del Municipio de Turbaco.

Extensión total: 170 km²división política administrativa del Municipio de Turbaco. Extensión área urbana: 5.34 km² Extensión área rural:

Extensión área urbana: 5.34 km²del Municipio de Turbaco. Extensión total: 170 km² Extensión área rural: 5.069 km² Altitud de la

Extensión área rural: 5.069 km²total: 170 km² Extensión área urbana: 5.34 km² Altitud de la cabecera municipal (metros sobre el

Altitud de la cabecera municipal (metros sobre el nivel del mar): 200 msnmárea urbana: 5.34 km² Extensión área rural: 5.069 km² Temperatura media: 27 °C. 2.2 Como Llegar

Temperatura media: 27 °C.cabecera municipal (metros sobre el nivel del mar): 200 msnm 2.2 Como Llegar a TURBACO -

2.2 Como Llegar a TURBACO - Rutas sugeridas

Para llegar hasta TURBACO desde el aeropuerto Rafael Núñez de Cartagena (en la Calle 73), existen varias rutas, que en promedio pudiera decirse que don de alrededor de 30 km de distancia, sin embargo, el tiempo de recorrido difiere dados los volúmenes de tráfico que se encuentran en las distintas rutas.

2.2.1 Ruta 1

Es de 28,6 km de Recorrido hasta a la plaza principal del centro urbano y requiere de aproximadamente 47 minutos de tiempo, principalmente tomando primero al salir del Aeropuerto, la Av. Pedro De Heredia y empalmando después con la I-90, para hacerlo detalladamente se debe seguir la siguiente ruta:

hacerlo detalladamente se debe seguir la siguiente ruta: 1. Dirígete hacia el sur en Calle 72

1. Dirígete hacia el sur en Calle 72 hacia Carrera 1A

2. Continúa por Carrera 1.

3. Gira a la izquierda hacia Calle 41

4. Calle 41 continúa hacia la derecha hasta Playa Pedregosa 34

5. Continúa por Playa Pedregosa 32.

6. Continúa por Playa Pedregosa 30.

600 m

3,4 km

600 m

140 m

220 m

150 m

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7. Continúa por Calle 30. 1,1 km 8. Gira a la izquierda para continuar por
7. Continúa por Calle 30. 1,1 km 8. Gira a la izquierda para continuar por
7. Continúa por Calle 30. 1,1 km 8. Gira a la izquierda para continuar por

7. Continúa por Calle 30.

1,1 km

8. Gira a la izquierda para continuar por Calle 30

9 m

9. Toma la primera a la derecha y permanece en Calle 30

700 m

10. Continúa por Pedro De Heredia.

5,9 km

11. En la rotonda, toma la segunda salida en dirección Calle 31

270 m

12. Toma la salida de la izquierda e incorpórate a Carrera 69

350 m

13. Incorpórate a Transversal 53

2,0 km

14. Continúa por Transversal 54.

900 m

15. Continúa por Calle 32.

700 m

16. Gira a la derecha hacia I-90

4,1 km

17. Toma la salida de la izquierda e incorpórate a I-90

4,9 km

18. Continúa por Calle 27.

2,3 km

19. Gira a la derecha hacia Calle 19

71 m

20. Toma la primera a la derecha hasta Calle 19

170 m

21. Gira a la izquierda hacia Carrera 15

17 m

2.2.2 Ruta 2

Es de 37.3 km de Recorrido hasta a la plaza principal del centro urbano y requiere de aproximadamente 1 Hora y 6 minutos de tiempo, principalmente tomando la I-90, para hacerlo detalladamente se debe seguir la siguiente ruta:

1. Dirígete hacia el oeste en Carrera 7 hacia Calle 72 450 m 13 Página
1. Dirígete hacia el oeste en Carrera 7 hacia Calle 72
450 m
13
Página

2. Gira a la derecha en la primera bocacalle hacia Calle 70

230 m

Blog: http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.com E mail: luisferes15@gmail.com ; luisferes15@yahoo.com (574) 268.65.43; (57) 311.354.52.24

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14 Página 3. Continúa por Transversal 32. 300 m 4. Continúa por I-90A. 6,5 km 5.
14 Página 3. Continúa por Transversal 32. 300 m 4. Continúa por I-90A. 6,5 km 5.
14 Página 3. Continúa por Transversal 32. 300 m 4. Continúa por I-90A. 6,5 km 5.

3. Continúa por Transversal 32.

300 m

4. Continúa por I-90A.

6,5 km

5. Gira a la derecha

850 m

6. Gira a la derecha hacia I-90

8,4 km

7. Gira a la derecha hacia I-90

8,5 km

8. Gira a la izquierda hacia I-90

4,1 km

9. Toma la salida de la izquierda e incorpórate a I-90

4,9 km

10. Continúa por Calle 27.

2,3 km

11. Gira a la derecha hacia Calle 19

71 m

12. Toma la primera a la derecha hasta Calle 19

170 m

13. Gira a la izquierda hacia Carrera 15

17 m

2.2.3 Ruta 3

Es de 27.4 km de Recorrido hasta a la plaza principal del centro urbano y requiere de aproximadamente 1 Hora y 10 minutos de tiempo, principalmente tomando la Carrera 1 y empalmando con la I-90, para hacerlo detalladamente se debe seguir la siguiente ruta:

hacerlo detalladamente se debe seguir la siguiente ruta: 1. Dirígete hacia el oeste en Carrera 7

1. Dirígete hacia el oeste en Carrera 7 hacia Calle 72

2. Toma la segunda a la izquierda hasta Calle 70

3. Gira a la derecha hacia Carrera 1

450 m

600 m

3,4 km

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15

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15 Página 4. Gira a la izquierda hacia Calle 41 600 m 5. Calle 41 continúa
15 Página 4. Gira a la izquierda hacia Calle 41 600 m 5. Calle 41 continúa
15 Página 4. Gira a la izquierda hacia Calle 41 600 m 5. Calle 41 continúa

4. Gira a la izquierda hacia Calle 41

600 m

5. Calle 41 continúa hacia la derecha hasta Playa Pedregosa 34

140 m

6. Continúa por Playa Pedregosa 32.

220 m

7. Continúa por Playa Pedregosa 30.

150 m

8. Continúa por Calle 30.

1,1 km

9. Gira a la izquierda para continuar por Calle 30

9 m

10. Toma la primera a la derecha y permanece en Calle 30

700 m

11. Continúa por Pedro De Heredia.

750 m

12. Gira a la derecha hacia Carrera 22

600 m

13. Gira a la derecha hacia Transversal 33

200 m

14. Gira a la izquierda hacia El Lago 35

69 m

15. Continúa por El Lago 37.

65 m

16. Gira ligeramente a la derecha para incorporarte a Campoalegre

550 m

17. Continúa por Diagonal 21.

260 m

18. En la bifurcación, mantente a la izquierda

1,5 km

19. Continúa por El Bosque.

750 m

20. Continúa por Transversal 54.

300 m

21. Continúa por Transversal 57.

750 m

22. En la bifurcación, mantente a la derecha

1,0 km

23. Continúa por Diagonal 30.

400 m

24. Gira a la derecha hacia Transversal 58

700 m

25. Gira a la izquierda hacia Transversal 58

81 m

26. Toma la primera a la derecha hasta Calle 15

2,6 km

27. Gira a la izquierda hacia Carrera 83

650 m

28. Gira a la derecha hacia Calle 31

2,4 km

29. Continúa por I-90.

4,5 km

30. Continúa por Calle 27.

2,3 km

31. Gira a la derecha hacia Calle 19

71 m

32. Toma la primera a la derecha hasta Calle 19

170 m

33. Gira a la izquierda hacia Carrera 15

17 m

2.3 Ubicación del Predio Analizado

Está en la Carrera 4 (Troncal Occidental) en la margen izquierda de la vía que conduce de TURBACO al municipio de ARJONA a escasos metros de recorrido (Turbaco Arjona) después de la esquina de la transversal 5 y a 750 metros antes de un nuevo desarrollo habitacional de alrededor de 1400 casas, denominado “BONANZA (Ver ilustración 2-2 a continuación).

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Ilustración 2-2 16 Página Blog: http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.com E mail: luisferes15@gmail.com ;

Ilustración 2-2

16 Página
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2.4 Descripción del Predio Lote de 16.373 m² identificado con matrícula inmobiliaria N° 060-0064331, y
2.4 Descripción del Predio Lote de 16.373 m² identificado con matrícula inmobiliaria N° 060-0064331, y
2.4 Descripción del Predio Lote de 16.373 m² identificado con matrícula inmobiliaria N° 060-0064331, y

2.4 Descripción del Predio

Lote de 16.373 m² identificado con matrícula inmobiliaria N° 060-0064331, y con N° Catastral 00-02-0002-0294-0001-000-00000, el cual hizo parte de otro de Mayor Extensión denominado POLVO AZUL. El lote se encuentra en el corredor urbano (Zona Comercial) de la Carrera 4 (Troncal Occidental) del Municipio de Turbaco Departamento de Bolívar

2.5 Imágenes del Predio

– Departamento de Bolívar 2.5 Imágenes del Predio Vista Actual del Frente del Predio en sentido

Vista Actual del Frente del Predio en sentido ARJONA TURBACO ( a la derecha)

del Predio en sentido ARJONA – TURBACO ( a la derecha) Vista Actual del Frente del

Vista Actual del Frente del Predio en sentido TURBACO ARJONA ( a la izquierda)

Vista de Cubierta vegetal en sector del Lote con algo de “pendiente” 17 Página
Vista de Cubierta vegetal en sector del Lote con algo de “pendiente”
17
Página

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18 Página Vista Interior desde el acceso al LOTE Vista del acceso al LOTE desde la

Vista Interior desde el acceso al LOTE

18 Página Vista Interior desde el acceso al LOTE Vista del acceso al LOTE desde la

Vista del acceso al LOTE desde la Carrera 4 (Troncal Occidente)

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19 Página 3 Identificación Preliminar de Norma Urbanística 3.1 Identificación del Predio: De los planos del
19 Página 3 Identificación Preliminar de Norma Urbanística 3.1 Identificación del Predio: De los planos del
19 Página 3 Identificación Preliminar de Norma Urbanística 3.1 Identificación del Predio: De los planos del

3 Identificación Preliminar de Norma Urbanística

3.1 Identificación del Predio:

De los planos del PBOT y de la imagen de localización se puede concluir que el predio de interés se encuentra identificado circunscrito dentro del predio circunscrito por el polígono identificado con el número 142 (ver Figura siguiente).

Del análisis de las escrituras y el certificado de tradición y libertad se determinó que el predio 142 (mayor extensión) ha sido segregado en predios de área inferior dentro de los cuales se encuentra el lote en estudio

dentro de los cuales se encuentra el lote en estudio 3.2 Clasificación del Suelo: El predio

3.2 Clasificación del Suelo:

El predio 142 según el PBOT se encuentran en suelo RURAL, lo cual contradice lo que aparece en las Escrituras “…el cual hizo parte de otro de Mayor Extensión

denominado POLVO AZUL; ubicado en el sector urbano (Zona Comercial) del

Municipio de Turbaco Departamento de Bolívar…”, razón por la cual, se hiso necesario elevar consulta a la administración municipal y hacer completa claridad en el asunto, para lo cual el experto procuró las determinantes urbanísticas aplicables en la actualidad al uso del suelo, los funcionarios de la dirección de planeación (Señor Aldemar y señora Nora) en repetidas ocasiones las dieron de forma extraoficial, pero la solicitud del experto, para obtener un dictamen escrito oficial de la Dirección de Planeación Municipal, no obtuvo resultados (debido al proceso de empalme de esta administración municipal con la que ingresa en pocos días motivado al cambio de administración).

En consecuencia para el Mayor y Mejor Uso legal y comercialmente factible se trabajará con los USOS permitidos y regulados en el PBOT del Municipio de Turbaco, vigentes desde 2002 y se consideraran en todo caso los índices de ocupación y de construcción expresados verbalmente por los funcionarios mencionados. En la Tabla siguiente se puede observar los usos admitidos en el PBOT para el Lote en Estudio.

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20 Página 3.3 Usos Generales del Suelo Rural. Dentro de la categoría de Suelo Rural, el
20 Página 3.3 Usos Generales del Suelo Rural. Dentro de la categoría de Suelo Rural, el
20 Página 3.3 Usos Generales del Suelo Rural. Dentro de la categoría de Suelo Rural, el

3.3 Usos Generales del Suelo Rural.

Dentro de la categoría de Suelo Rural, el predio se ubica en el área SUBURBANA II (9) y específicamente dentro de un CORREDOR SUBURBANO.

II (9) y específicamente dentro de un CORREDOR SUBURBANO. 3.3.1 ARTÍCULO 135; Comercio General II. Usos

3.3.1 ARTÍCULO 135; Comercio General II. Usos Principales.

(Z.C.D.M.2: Zona Comercial de Densidad Media) Además de los permitidos en las Zonas Comerciales de Comuna o Sectoriales, C-II, podrán funcionar: Almacenes de repuestos, servicios de comunicaciones, sucursales bancarias, venta al por mayor de artículos para la vivienda, almacenes de víveres y abarrotes, cajeros automáticos, venta de artículos médicos y quirúrgicos.

3.3.2 ARTÍCULO 136; Usos Complementarios.

Se permitirán como actividades complementarias, las siguientes: localización de vías primarias, talleres de reparación de equipos de oficina y talleres de mecánica automotriz, estaciones de gasolina, supermercados, estacionamientos.

3.3.3 ARTÍCULO 223; Los Ejes Viales.

Eje 2. Tramo que une a Turbaco con Arjona y el resto del departamento de Bolívar. Las características de este eje vial son: zona de vía de 60 m un ancho de calzada de 10,5 m, berma de 1,5 m y el material debe ser de asfalto. Este se le denomina troncal nacional. Según INVIAS el área comprada es de 30 m., por lo cual deben considerar retiros a eje de 15 m en el diseño propuesto.

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21 Página 4 Potencialidades de Desarrollo del Sector 4.1 Factibilidad de Aprovechamiento (Mayor y Mejor Uso)
21 Página 4 Potencialidades de Desarrollo del Sector 4.1 Factibilidad de Aprovechamiento (Mayor y Mejor Uso)
21 Página 4 Potencialidades de Desarrollo del Sector 4.1 Factibilidad de Aprovechamiento (Mayor y Mejor Uso)

4 Potencialidades de Desarrollo del Sector

4.1 Factibilidad de Aprovechamiento (Mayor y Mejor Uso)

La articulación vial de la Variante Mamonal Gambote con la Troncal de Occidente y la Cordialidad, generan una movilidad de vehículos del orden regional y nacional que generan ventajas comparativas para la instalación de actividades de comercialización a escala regional.

Además de la condición geográfica que posee esta zona para la comercialización a gran escala a bajos costos tributarios en Turbaco, y de una rápida movilidad de los vehículos, se suma la articulación de esta zona por intermedio de la Variante y el Corredor de carga a la zona industrial de Mamonal y a los muelles de Carga de la ciudad de Cartagena, creando nuevos espacios para la producción industrial mediana y pequeña.

Adicionalmente de estas potencialidades se agrega la disponibilidad de servicios públicos que posee la zona y la tarifa más favorable que recibiría, por ser una zona homogénea de menor escala que Mamonal.

por ser una zona homogénea de menor escala que Mamonal. 4.2 Tendencias y Desarrollo A pesar

4.2 Tendencias y Desarrollo

A pesar de que la fisonomía del Distrito de Cartagena es paralela a la zona costera (Longitudinal), el crecimiento espontáneo de la ciudad se ha generado perpendicularmente a su capacidad física (transversal), a lo largo de la avenida Pedro de Heredia para crecer agotando la disponibilidad de suelos sin limitaciones (de susceptibilidad antrópica o natural) en la forma como hasta hoy lo viene realizando. La iniciativa del extinto Instituto de Crédito Territorial impulsó la construcción de urbanizaciones en el sentido antes descrito con los proyectos Las Gaviotas, Los Caracoles, San Pedro, El Socorro, entre otros. Sin embargo, el alto costo por m² de lote en bruto en la Zona Norte, y los elevados

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22 Página costos de llevar servicios públicos a la zona rural del distrito para convertirla en
22 Página costos de llevar servicios públicos a la zona rural del distrito para convertirla en
22 Página costos de llevar servicios públicos a la zona rural del distrito para convertirla en

costos de llevar servicios públicos a la zona rural del distrito para convertirla en Urbana, limitan el crecimiento de este tipo de urbanizaciones en la ciudad. Debido a lo anterior, se ha presentado un desplazamiento de la oferta de este tipo de vivienda al municipio de Turbaco, tales como:

El Rodeoeste tipo de vivienda al municipio de Turbaco, tales como: Bosques de la Ceiba. Bosques de

Bosques de la Ceiba.de vivienda al municipio de Turbaco, tales como: El Rodeo Bosques de la Circunvalar Villa Juliana

Bosques de la Circunvalarde Turbaco, tales como: El Rodeo Bosques de la Ceiba. Villa Juliana Villa Andrea (Lotes con

Villa JulianaEl Rodeo Bosques de la Ceiba. Bosques de la Circunvalar Villa Andrea (Lotes con servicios con

Villa Andrea (Lotes con servicios con características técnicas muy deficientes)Bosques de la Ceiba. Bosques de la Circunvalar Villa Juliana Santa Bárbara (Proyecto mixto Residencial, Comercial

Santa Bárbara (Proyecto mixto Residencial, Comercial e Institucional)servicios con características técnicas muy deficientes) Villa Cádiz (Lotes con servicios con características

Villa Cádiz (Lotes con servicios con características técnicas muy deficientes)(Proyecto mixto Residencial, Comercial e Institucional) Urbanización Cayenas Con estos proyectos, la Vivienda de

Urbanización Cayenasservicios con características técnicas muy deficientes) Con estos proyectos, la Vivienda de Interés Social se

Con estos proyectos, la Vivienda de Interés Social se configuró hace alrededor de una década la primera tendencia de usos del suelo en la zona de estudio.

Sin embargo en fechas recientes (últimos 5 años) han surgido propuestas residenciales en urbanizaciones de casas dirigidas a los estratos socioeconómicos 3 y 4 que se han vendido convirtiendo en alternativa para algunos antiguos residentes de Cartagena pero que laboraban en la zona portuaria de Mamonal y de muchísimos habitantes de Turbaco e incluso de Arjona y Turbana.

A continuación se observan imágenes del desarrollo Bonanza el cual tiene más de 800 viviendas concluidas y habitadas de un total aproximado de 1.400 de uno y dos pisos, de varios tipos con áreas que van desde 65 m² hasta 112 m².

varios tipos con áreas que van desde 65 m² hasta 112 m². Area de circulación vehícular

Area de circulación vehícular Interna tipo Sendero

m². Area de circulación vehícular Interna tipo Sendero Vista de Casas de 1 y 2 pisos

Vista de Casas de 1 y 2 pisos

Interna tipo Sendero Vista de Casas de 1 y 2 pisos Vista de Casas de 2

Vista de Casas de 2 Pisos

Vista de Casas de 1 y 2 pisos Vista de Casas de 2 Pisos Vista de

Vista de Fachadas de Casas de 1 y 2 pisos

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23 Página Seguidamente se observan imágenes del desarrollo Terrazas de Cucumán el cual tiene en proyecto
23 Página Seguidamente se observan imágenes del desarrollo Terrazas de Cucumán el cual tiene en proyecto
23 Página Seguidamente se observan imágenes del desarrollo Terrazas de Cucumán el cual tiene en proyecto

Seguidamente se observan imágenes del desarrollo Terrazas de Cucumán el cual tiene en proyecto y construcción otra buena cantidad de viviendas para atender a la población de los estratos socioeconómicos 3 y 4 con viviendas de uno y dos pisos, de varios tipos con áreas que van desde 60 m² hasta 110 m².

varios tipos con áreas que van desde 60 m² hasta 110 m². F a c h
varios tipos con áreas que van desde 60 m² hasta 110 m². F a c h

Fachada Posterior de Viviendas en Construcción

e n d a s e n C o n s t r u c c

Vista de Preventa del Proyecto Cucumán

r u c c i ó n Vista de Preventa del Proyecto Cucumán Vista de otro

Vista de otro sector del Lote en donde se construye el conjunto Cucumán por Etapas

Lote en donde se construye el conjunto Cucumán por Etapas Vista de Fachadas de Casas de

Vista de Fachadas de Casas de 1 y 2 pisos

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24 Página 4.3 Declaratoria de Zona Franca para Turbaco Si bien es cierto que el polígono
24 Página 4.3 Declaratoria de Zona Franca para Turbaco Si bien es cierto que el polígono
24 Página 4.3 Declaratoria de Zona Franca para Turbaco Si bien es cierto que el polígono

4.3 Declaratoria de Zona Franca para Turbaco

Si bien es cierto que el polígono declarado como ZONA FRANCA (beneficios aduaneros y tributarios) no incluye al predio en estudio, su incidencia en el entorno de todo el municipio será evidente, dada la inmensa demanda de comercio de densidad media que se requerirá como efecto colateral de la declaratoria mencionada.

Si a esta aprobación, se le suma la firma definitiva del Tratado de Libre Comercio con los Estados Unidos de América en fecha reciente, es muy probable que el mercado de suelos con los usos permitidos en el lote estudiado tengan un incremento substancial en la demanda de los mismos.

un incremento substancial en la demanda de los mismos. Blog: http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.com E

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25 Página 4.4 Doble Calzada Tramo Turbaco – Arjona En la actualidad, se ejecuta la construcción
25 Página 4.4 Doble Calzada Tramo Turbaco – Arjona En la actualidad, se ejecuta la construcción
25 Página 4.4 Doble Calzada Tramo Turbaco – Arjona En la actualidad, se ejecuta la construcción

4.4 Doble Calzada Tramo Turbaco Arjona

En la actualidad, se ejecuta la construcción de la doble calzada en el tramo entre Cartagena y Turbaco por la denominada vía I-90 mejor conocida localmente como la Troncal Occidental de la costa atlántica y que posteriormente estará conectada en la red vía nacional con vías tales como la Autopista Ruta Al Sol (Une a la Costa Atlántica con la Capital del País) y también lo hará con las Autopistas de la Montaña (une la Costa Atlántica con El Puerto de Buenaventura a través de Antioquia y del Eje Cafetalero).

En las imágenes siguientes se observa el tipo de vía que será igual a la que tendrá el frente del predio en estudio en el corto plazo y su sección transversal para el denominado Eje vial 2 cuyas características son: zona de vía de 60 m, un ancho de calzada de 10,5 m, berma de 1,5 m, y el material de la carpeta de rodamiento asfalto.

de 1,5 m, y el material de la carpeta de rodamiento asfalto. Vista de la sección

Vista de la sección Transversal de la Vía

Maquinaria y Equipo en Plena Opreción

Próximamente, se comenzará otro tramo que comunicará por la misma Troncal Occidental a Turbaco con Arjona en camino posterior a conectarse con Sincelejo. Precisamente este tramo de la Doble calzada pasará por el frente el predio en estudio, por lo que ello representa una ocasión de mejoría en la accesibilidad y en la

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26 Página movilidad así como en un incremento de las potencialidades comerciales del predio en estudio.
26 Página movilidad así como en un incremento de las potencialidades comerciales del predio en estudio.
26 Página movilidad así como en un incremento de las potencialidades comerciales del predio en estudio.

movilidad así como en un incremento de las potencialidades comerciales del predio en estudio.

En la Actualidad, La Troncal de Occidente tal como está, es una vía nacional adscrita al sistema vial administrado por INVIAS, que comunica al Municipio de Turbaco con el Municipio de Arjona y el resto de Colombia.

Actualmente este tramo asfaltado se encuentra en excelentes condiciones técnicas, con todas sus obras viales en buen estado, con una longitud de 14 Kms, dentro del área bajo estudio. (Ver imagen siguiente)

Kms, dentro del área bajo estudio. (Ver imagen siguiente) Blog: http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.com E

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Página

27 Página 5 Factibilidad de Aprovechamiento Partiendo del Principio universal de la Tasación, de que el
27 Página 5 Factibilidad de Aprovechamiento Partiendo del Principio universal de la Tasación, de que el
27 Página 5 Factibilidad de Aprovechamiento Partiendo del Principio universal de la Tasación, de que el

5 Factibilidad de Aprovechamiento

Partiendo del Principio universal de la Tasación, de que el Suelo vale de acuerdo al

y Debido a que la ubicación del Lote se

encuentra en una zona

buena

el

provecho comercial de

se

realiza la estimación del

máximo provecho que se pueda obtener de él

estimación del máximo provecho que se pueda obtener de él con muy tendencia mediana para densidad,

con

muy

tendencia

mediana

para

densidad,

valor

del

predio

considerando

la

factibilidad

de

aprovechamiento (Mayor y

Mejor

desarrollable

de vista

más

factible desde la óptica del mercado.

potencial

el

Uso)

según

y

desde el punto legal (PBOT)

De ese análisis y como resultado del estudio y de las tendencias más probables del

mercado desde el punto de vista inmobiliario, dada la Zona Franca en Turbaco, el uso legal de Comercio de Mediana Densidad y la consideración del paso de la “Doble Calzada”

en un futuro próximo por el frente

(más de 100 metros lineales) del Lote en estudio, se determinó que el mejor producto sería, un complejo comercial con Vitrina en el nivel de la calle y que además

permita oficinas en el segundo piso y en la parte posterior el almacenamiento o la operación de talleres medianos en bodegas de tamaños entre 150 m² y 250 m²

de 8 metros de altura (para 1.200

a 2.000 m 3 de Volumen en

capacidad de almacenaje).

Es decir, un complejo que cubra las necesidades de almacenamiento, logística y comercio para empresas nacionales y multinacionales con una ubicación estratégica.

Un esquema gráfico del Producto inmobiliario a promover con muy buenas probabilidades de éxito en el mercado local, (ya existen propuestas similares en Mamonal) a juicio del experto que efectúa la valoración, sería como el que se observa a continuación:

valoración, sería como el que se observa a continuación: Blog: http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.com E

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5-1 Esquema de Edificación Propuesto 5-2 Complejo Totalmente Construido Similar al Propuesto (Mamonal) 5-3 Proyecto

5-1 Esquema de Edificación Propuesto

5-1 Esquema de Edificación Propuesto 5-2 Complejo Totalmente Construido Similar al Propuesto (Mamonal) 5-3 Proyecto de

5-2 Complejo Totalmente Construido Similar al Propuesto (Mamonal)

5-3 Proyecto de Constructora BARAJAS Cartagena | B.L.O.C. Port en Mamonal 28 Página
5-3 Proyecto de Constructora BARAJAS Cartagena | B.L.O.C. Port en Mamonal
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6 Localización General y Particular 6.1 Particular - Predio En Estudio 6.2 Nomenclatura y Código
6 Localización General y Particular 6.1 Particular - Predio En Estudio 6.2 Nomenclatura y Código
6 Localización General y Particular 6.1 Particular - Predio En Estudio 6.2 Nomenclatura y Código

6 Localización General y Particular

6.1 Particular - Predio En Estudio

General y Particular 6.1 Particular - Predio En Estudio 6.2 Nomenclatura y Código Postal El Bien

6.2 Nomenclatura y Código Postal

El Bien Inmueble, tiene la dirección postal siguiente:

La Nomenclatura urbana es:

El código postal es:

Cr 4 (Troncal Occidental) S/N

131001

Nomenclatura y Código Postal Zoom del Sector del Código Postal 29 Página
Nomenclatura y Código Postal
Zoom del Sector del Código Postal
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30 Página 7 Identificación del Bien 7.1 Características Físicas del Lote 7.1.1 Fachada Se trata de
30 Página 7 Identificación del Bien 7.1 Características Físicas del Lote 7.1.1 Fachada Se trata de
30 Página 7 Identificación del Bien 7.1 Características Físicas del Lote 7.1.1 Fachada Se trata de

7 Identificación del Bien

7.1 Características Físicas del Lote

7.1.1 Fachada

Se trata de un Lote que bordea la troncal occidental (carrera 4) y que posee un cercado al frente con un muro de mampostería de vieja data que lo aísla visualmente desde la vía.

de vieja data que lo aísla visualmente desde la vía. 7.1.2 Forma, Área y Relieve El

7.1.2 Forma, Área y Relieve

El lote conserva aún muchas de las característica típicas del suelo rural como lo son cobertura vegetal frondosa (aunque nada forestal) conformada en su mayoría por rastrojos y maleza. Esto implica que un desarrollo inmobiliario en el lugar, requiere la remoción total del suelo conformado por la capa vegetal que actualmente lo constituye.

La Forma es irregular con un muy amplio frente a la vía (más de 100 m) y una

topografía suavemente (ondulada) en un

área de 16.373 m².

7.1.3 Ubicación Manzanera del Inmueble

El Lote se encuentra en ubicación medianera

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7-1 Entrada al Lote desde la Vía 7-2 Vista General de un sector del Interior

7-1 Entrada al Lote desde la Vía

7-2 Vista General de un sector del Interior del Lote 31 Página
7-2 Vista General de un sector del Interior del Lote
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32 Página 7.2 Linderos Los Linderos del Lote considerados para la valoración fueron los que aparecen
32 Página 7.2 Linderos Los Linderos del Lote considerados para la valoración fueron los que aparecen
32 Página 7.2 Linderos Los Linderos del Lote considerados para la valoración fueron los que aparecen

7.2 Linderos

Los Linderos del Lote considerados para la valoración fueron los que aparecen en la escritura pública N° 2.176 del 10 de Septiembre del 2007, asentadas en la Notaría 2° del circuito Notarial de Envigado, Antioquia descritos en el párrafo los siguiente:

POR EL FRENTE, linda con zona verde en medio, con la carretera troncal de occidente;Envigado, Antioquia descritos en el párrafo los siguiente: POR LA DERECHA ENTRANDO, linda con predio de

POR LA DERECHA ENTRANDO, linda con predio de esta segregación hoy de H¡ Jose Baena Torres y otros;zona verde en medio, con la carretera troncal de occidente; POR LA IZQUIERDA ENTRANDO, linda con

POR LA IZQUIERDA ENTRANDO, linda con predio de Luis Antonio Blanco Lares;de esta segregación hoy de H¡ Jose Baena Torres y otros; POR EL FONDO, linda con

POR EL FONDO, linda con predio de Pedro Quiceno.ENTRANDO, linda con predio de Luis Antonio Blanco Lares; Este predio tiene según escrituras un área

Este predio tiene según escrituras un área de 16.373 m², asentado bajo el folio de matricula inmobiliaria N° 060 0064331 y la Referencia Catastral 00-02-0002-0294-000.

7.3 Procedencia y Titulación

El predio en estudio y anteriormente descrito, formó parte de un lote de mayor extensión y que originalmente era de un área total 36.250,50 m², que perteneció al Círculo de Cronistas Deportivos de Bolívar (CICRODEPORTES), por compra que hicieron al señor Mohadie del Valle Abraham, según Escritura 3487 del 1/8/1989 registrada en la Notaría 3° de Cartagena.

del 1/8/1989 registrada en la Notaría 3° de Cartagena. Posteriormente el CICRODEPORTES dividió la superficie de

Posteriormente el CICRODEPORTES dividió la superficie de su propiedad en tres (3) lotes de menor tamaño y los vendió de la siguiente manera:

1. Mediante Escritura 2.883 del 26 de agosto del año de 1996, registrado en la Notaría 1° de Cartagena, se realizó venta parcial de ese Lote Mayor en un área de 9.877.50 m² al señor Luis Antonio Blanco Lares C.C. 3.969.522 , al cual le fue asignada la matrícula inmobiliaria

060-158436

2. Mediante Escritura 2.028 del 12 de octubre del año de 2000, registrado en la Notaría 1° de Cartagena, se realizó venta parcial de ese Lote Mayor en un área de 10.000 m², a Yenny Agosta Buelvas C.C. 45.466.170; José Baena Torres C.C. 9.075.597; Álvaro Campo García C.C. 9.066.021; Héctor Efraín Romero Sáenz C.C. 73.078.327; Richard Fernando Tinoco Padilla C.C. 9.065.087, al cual le fue asignada la matrícula inmobiliaria 060-183210

3. Mediante Escritura 2.649 del 29 de diciembre del año de 2000, registrado en la Notaría 1° de Cartagena, se realizó venta parcial de ese Lote Mayor en un área de 16.373 m², a EXPORTMARMOL S.A. al cual le fue asignada la matrícula inmobiliaria 060 0064331

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33 Página 7.4 Aspectos Legales y Jurídicos del Bien 7.4.1 Derechos de Propiedad a Valorar lote,
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33 Página 7.4 Aspectos Legales y Jurídicos del Bien 7.4.1 Derechos de Propiedad a Valorar lote,

7.4 Aspectos Legales y Jurídicos del Bien

7.4.1 Derechos de Propiedad a Valorar

lote, están en una Matrícula

Inmobiliaria a nombre de Daniel Urquijo

7.5 Explotación Económica

Actualmente el Inmueble está disponible para recibir las construcciones permisibles como comercio de densidad media comercial.

7.6 Oferta y Demanda

De acuerdo a las consultas, análisis e investigaciones realizadas, se considera que el enfoque de valoración se puede y debe realizar usando el principio del mejor y mayor uso permitido ya que el mismo según la investigación sustentada en los ítems anteriores dispondría de los permisos de la municipalidad (PBOT) para efectuar un desarrollo inmobiliario destinado al comercio de de densidad media, con un muy alto grado de certidumbre de que el mercado lo puede absorber, por lo cual, en lo que se refiere a la “Opinión de Valor” que se dictamina en el presente informe, a juicio del experto, será la que más se aproxime al Valor Comercial de bien en estudio.

7.7 Factores Positivos y Negativos

El

total

de

los

Derechos de Propiedad sobre el

7.7.1 Positivos

Sector con tendencia evidente e inocultable al aprovechamiento comercialtotal de los Derechos de Propiedad sobre el 7.7.1 Positivos Frente Amplio (más de 100 m)

Frente Amplio (más de 100 m) sobre la carrera 4 (actual troncal occidental)evidente e inocultable al aprovechamiento comercial Futura (corto plazo) Doble Calzada Topografía suave

Futura (corto plazo) Doble Calzadade 100 m) sobre la carrera 4 (actual troncal occidental) Topografía suave Múltiples alternativas de transporte

Topografía suavetroncal occidental) Futura (corto plazo) Doble Calzada Múltiples alternativas de transporte público. Alta demanda

Múltiples alternativas de transporte público.Futura (corto plazo) Doble Calzada Topografía suave Alta demanda por la Declaración de la Zona Franca

Alta demanda por la Declaración de la Zona Franca de Turbacosuave Múltiples alternativas de transporte público. Firma del TLC con los EEUU y con Canadá Alta

Firma del TLC con los EEUU y con Canadádemanda por la Declaración de la Zona Franca de Turbaco Alta Influencia por cercanía tanto del

Alta Influencia por cercanía tanto del Puerto de Mamonal como de CartagenaFranca de Turbaco Firma del TLC con los EEUU y con Canadá 7.7.2 Negativos El lote

7.7.2 Negativos

El lote deberá dejar un retiro de al menos 15 metros para faja que será requerida en la construcción de la doble calzadadel Puerto de Mamonal como de Cartagena 7.7.2 Negativos 7.8 Estado Actual de la vía según

7.8 Estado Actual de la vía según el INVIAS

doble calzada 7.8 Estado Actual de la vía según el INVIAS Blog: http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.com E

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34 Página 8 Metodología de Avalúo 8.1 Investigaciones de Mercado Para conformar una “ Opinión de
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34 Página 8 Metodología de Avalúo 8.1 Investigaciones de Mercado Para conformar una “ Opinión de

8 Metodología de Avalúo

8.1 Investigaciones de Mercado

Para conformar una “Opinión de Valor” sobre el Inmueble en Estudio se Investigó y se evalúo de forma estadística el comportamiento del mercado, para aproximarse con un admisible grado de certidumbre al Valor más razonable de los bienes en el sector, de características similares a las del bien en estudio y que a su vez estos sean aprovechables, o que ya estén siendo aprovechados por construcciones similares a las que se permiten construir sobre el lote en estudio.

Para el análisis del inmueble se evalúan diferentes factores tanto positivos como negativos que afectan al inmueble e influyen directamente en el valor por metro cuadrado de éste, basados en la consideración de las características físicas de área, topografía, determinantes urbanísticas de usos factibles según PBOT y potencialidades del mercado destino del desarrollo potencial.

Adicionalmente se consideran las diferentes metodologías valuatorias, que para el caso particular que nos ocupa fue el Método o Técnica Residual en la versión Estática - Determinística, conciliado posteriormente con el Método comparativo de mercado.

8.2 Método o Técnica Residual Estática-Determinística

El Método Residual en la modalidad de análisis Estático-Determinístico, es una técnica, mediante la cual se busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto hipotético de construcción, acorde con la reglamentación urbanística en el Plan de Ordenamiento Territorial vigente en la jurisdicción municipal en la que se encuentra el Lote, y de conformidad con la realidad del mercado del bien (hipotético) finalmente vendible, para el terreno objeto de avalúo, considerando estáticala variable tiempo, en el cual se desarrolla la ejecución del proyecto y al mismo tiempo (instantáneo) las ventas.

Este es un método indirecto (descomposición suelo y construcciones) en el cual se capitalizan las rentas futuras de un predio.

Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la comercial del proyecto o sea la real posibilidad de vender lo proyectado.

Este Método consiste en Obtener de manera RESIDUAL (También se denomina Método Involutivo Estático) el Valor de la tierra a partir del máximo aprovechamiento factible y legal del Lote en estudio de acuerdo al POT vigente.

La base del método es la separación de los componentes básicos de un inmueble: el suelo y las construcciones o mejoras, de los cuales se valora uno y se obtiene el otro mediante diferencia o residuo.

Para este ejercicio, se aplicará una de sus acepciones, que es la de la Valoración Residual del Suelo, a través del conocimiento del Valor comercial de las Edificaciones

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35 Página Factibles de construir sobre él, para lo cual se investigaron proyectos inmobiliarios similares al
35 Página Factibles de construir sobre él, para lo cual se investigaron proyectos inmobiliarios similares al
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Factibles de construir sobre él, para lo cual se investigaron proyectos inmobiliarios similares al hipotético que se puede aprovechar a desarrollar sobre el Lote y los valores de venta reales en el mercado.

Esto se logra, en congruencia con el principio de la tasación universal que enuncia el

axioma de que el valor de la tierra es relativo al uso Legal y Factible según la Normatividad aplicable y el mercado disponible (el cual genera su más alto valor

cuando se aprovecha el lote a su máximo potencial).

El método o técnica residual, parte de investigar y responder adecuadamente dos (2) preguntas para sustentar la “Opinión de Valor” mediante el precio teórico, o tasación estimada de un Lote, solar o terreno, por lo que para adelantar la metodología de manera ajustada se deben considerar cuatro factores, cuya magnitud se pone de manifiesto al contestar las interrogantes:

8.2.1 ¿Qué mejora se puede desarrollar?

a esta primera pregunta, permitirá conocer tres parámetros que son

necesarios para la obtención del Valor Residual del Suelo.

Precio de venta del producto o mejora incorporada ¿Cuánto se puede obtener de la venta del producto inmobiliario una vez incorporada la mejora desarrollada, para las condiciones actuales que rigen el mercado de bienes similares?

Costo de desarrollo o construcción de la mejora del producto inmobiliario. Se deben tener referencias actualizadas de los costos involucrados en el desarrollo de la mejora incorporada.

Costo de obras preliminares o de urbanización en el supuesto de que sea preciso realizar obras de esta naturaleza.

La respuesta

8.2.2 ¿Coeficiente de Aprovechamiento?

Esta magnitud se obtiene mediante del “cociente” que se produce al dividir el Área Total de Construcción (área Edificable), libre de las regalías entre el Área neta del Lote o por la densidad de viviendas factible, y/o por el índice de ocupación y/o el número de pisos permitidos, etc.

8.3 Método Comparativo de Mercado

El MÉTODO COMPARATIVO O DE MERCADO es una metodología Valuatoria que se basa en la información suministrada por la realidad del mercado, que consiste en una investigación general de oferta, negocios reales, demanda en el sector inmediato, consulta a Banco de Datos de Avalúos y consulta a colegas inmobiliarios y tasadores conocedores de información del sector, la cual es debidamente ordenada, verificada y homologada.

Al conjunto de datos organizados y tabulados se le aplica un “análisis estadístico”, que puede ser de Regresión Lineal, o de Tendencia Central según se logre alcanzar ciertas condiciones y/o parámetros de fiabilidad que permitan el pronóstico adecuado con un admisible grado de certeza en función de los datos recolectados y/o obtenidos del mercado y las consultas e investigaciones realizadas.

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36 Página 8.4 Estudio de los Valores del Mercado Para realizar la simulación del desarrollo hipotético
36 Página 8.4 Estudio de los Valores del Mercado Para realizar la simulación del desarrollo hipotético
36 Página 8.4 Estudio de los Valores del Mercado Para realizar la simulación del desarrollo hipotético

8.4 Estudio de los Valores del Mercado

Para realizar la simulación del desarrollo hipotético sobre el Lote, se efectuó una investigación juiciosa de los valores aproximados del Mercado para los distintos tipos de inmueble que se presume serán comercializados, al realizar el aprovechamiento permisible por la normativa aplicable de la municipalidad y obedeciendo a las leyes de la Oferta y la Demanda para el sector en el cual se hará la oferta inmobiliaria.

Los valores obtenidos en la exploración del mercado fueron según la fuente citada:

Descripción

Fuente

Valor Unitario

Casa en Obra Gris estrato 3 Casa con Acabados estrato 3 Casa en Obra Gris estrato 4 Casa con Acabados estrato 4 Oficinas Construidas y Vendidas (nuevas) Oficinas en Proyecto Constr. Barajas (Preventa) Locales Comerciales construidos y vendidos (nuevos) Locales en Proyecto Constr. Barajas (Preventa) Bodegas de 1000 m² y 8. 000 m 3 Construido (Nuevas) Bodegas de 150 m² a 500 m² (1.200 a 4.000 m 3 ) Construido

Desarrollo Terrazas de Cucumán

580.000 $/m²

Desarrollo Bonanza

785.000 $/m²

Desarrollo Terrazas de Cucumán

680.000 $/m²

Desarrollo Bonanza

900.000 $/m²

Complejo en mamonal

2.775.000 $/m²

Complejo BLOC Port mamonal

2.800.000 $/m²

Complejo en mamonal

3.750.000 $/m²

Complejo BLOC Port mamonal

4.000.000 $/m²

Complejo Industrial de TERNERA

* 250.000 $/m 3

Complejo en mamonal

* 275.000 $/m 3

Bodegas de 150 m² a 500 m² (1.200 a 4.000 m 3 ) (Preventa)

Complejo BLOC Port mamonal

* 260.000 $/m 3

* Valor unitario expresado por metro cubico (m 3 ) que es el que realmente se maneja en el mercado inmobiliario para almacenaje.

Debido a que no está según el PBOT permitido un emprendimiento residencial sobre el Lote, al menos así está de manera escrita en el acuerdo vigente del 2002, verbalmente (ni por escrito, ni oficialmente) el experto obtuvo la información al realizar la consulta sobre los usos del suelo en el inmueble en estudio, que en la actualidad que se pudieran obtener después de cierto trámite ante planeación municipal los permisos para adelantarlo.

Por lo anterior, el planteamiento del aprovechamiento con el cual se usará El Método Residual en la obtención del valor de la tierra, no considerará el potencial residencial sino que se circunscribirá exclusivamente a lo que está estipulado en el PBOT vigente.

Es decir, se considera un desarrollo bajo las siguientes determinantes:

Descripción

Fuente

Determinante

Índice de Ocupación Índice de Construcción Altura Uso Factible

Consulta Verbal

50%

Consulta Verbal

2

Consulta

8 m

Investigación del experto y PBOT

Loc + Ofc + Bodega

Y bajo los siguientes valores probables de comercialización:

Tipo de Inmueble

Valor Unitario

% del reducción del Mercado investigado

Asumido (hipotético)

Oficinas en Proyecto (Preventa) Locales en Proyecto (Preventa) Bodegas de 150 m² a 500 m² (1.200 a 4.000 m 3 ) (Preventa)

2.650.000 $/m²

Entre 95.5% y 94.6%

3.550.000 $/m²

Entre 94.6% y 88.8%

230.000 $/m 3

Entre 92.0% y 83.6%

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8.4.1 Cálculos del Valor Comercial del Suelo según desarrollo Potencial 37 Página Blog:
8.4.1 Cálculos del Valor Comercial del Suelo según desarrollo Potencial 37 Página Blog:
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8.4.1 Cálculos del Valor Comercial del Suelo según desarrollo Potencial

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38 Página Una vez obtenido el valor del Lote en estudio según el análisis anterior, apoyados
38 Página Una vez obtenido el valor del Lote en estudio según el análisis anterior, apoyados
38 Página Una vez obtenido el valor del Lote en estudio según el análisis anterior, apoyados

Una vez obtenido el valor del Lote en estudio según el análisis anterior, apoyados en el Método Residual, se hicieron consultas sobre el mismo y el resultado fue congruente (incluso muy atractivo) con respecto al valor del mercado existente en zonas geoeconómicas similares, en las cuales se pudiera adelantar un proyecto de equivalentes características a las del planteado.

Adicionalmente, como se expone detalladamente en este informe, el aprovechamiento hipotético esta “Validado” por el PBOT vigente en el Municipio de Turbaco, y esencialmente es de destacar que en las suposiciones de los valores de mercado, para los ingresos por ventas se tomaron los datos del mercado actual para los productos inmobiliarios proyectados (locales + oficinas + bodegas mediana capacidad) y la información se corrigió a la baja, con el fin de ser conservador en las previsiones de los valores incorporados en la simulación financiera del proyecto hipotético.

8.5 Conclusión Del Valor

De los planteamientos, metodologías y operaciones matemáticas realizadas, se encuentra el valor del bien inmueble estudiado.

Según lo anterior, el dictamen de Valor de los derechos del 100% sobre la unidad predial valorada (inmueble en estudio) se expresa de manera razonable como Valor Total” de $ 2.023.928.632 para el área de 16.373 m² lo cual implica que el valor por metro cuadrado o valor unitario de superficie del lote se exprese en $ 123.613,79 por m².

8.5.1 Resultado al 14 de Diciembre de 2011

Luego a la fecha del avalúo, el bien constituido por el Lote con Matrícula inmobiliaria N° 060-0064331, y con Número Catastral N° 00-02-0002-0294-0001-000-00000, ubicado en el Municipio de Turbaco Departamento de Bolívar, se puede expresar de manera

razonable en DOS MIL VEINTICUATRO MILLONES DE PESOS ($ 2024.000.000)

8.6 Conclusiones y Recomendaciones

Hechas las consideraciones anteriores y de acuerdo a los parámetros del análisis anterior, se logra el resultado sobre el valor comercial de la propiedad.

Una vez efectuado el análisis se realizó un cotejo sobre el valor obtenido para el bien valorado, observándose que el mismo, se encuentra ajustado, al MERCADO estimado de la zona.

Es importante considerar, que se espera en el corto plazo, una muy importante demanda de inmuebles similares a los planteados en el desarrollo hipotético tales como Locales, Oficinas y Bodegas de mediana y alta capacidad, y de lotes similares al estudiado, lo que incidirá ineludiblemente en un incremento sustancial de los precios de referencia en las transacciones y que los más probable que ocurra es que ese incremento no sea lineal, sino que más bien obedezca a la especulación, pues hay según se determinó en la investigación del mercado en el sector, una creciente escases de la oferta actual, lo que ocurrirá hasta que la oferta y la demanda alcancen la nivelación y el equilibro que exige la ley del mercado.

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39 Página Desde la óptica de este experto, este sería un valor para la adquisición Global
39 Página Desde la óptica de este experto, este sería un valor para la adquisición Global
39 Página Desde la óptica de este experto, este sería un valor para la adquisición Global

Desde la óptica de este experto, este sería un valor para la adquisición Global del bien inmueble estudiado, pero el valor unitario obtenido, no lo considera ni comparable, ni aplicable a inmuebles contiguos o vecinos ya que cada lote debe ser evaluado según sus potencialidades, así tengan el mismo uso factible, pues pudieran ser distintas variables como el área, el frente, el fondo, la topografía, etc., y por ello, no precisa ser el mismo aprovechamiento en todos los lotes, por más cercanía que tengan el uno del otro.

Por este motivo, el experto sugiere no se cometa el error de prorratear el valor de otros lotes aledaños con la multiplicación de su área por el valor referente del metro cuadrado para este predio estudiado.

Se realizó la Investigación de avalúos, además se consultaron reconocidos colegas tasadores, miembros de las Lonjas de Propiedad Raíz, sobre su opinión en cuanto a los potenciales valores aplicables al sector en donde se realiza el estudio y el enfoque que se le debía dar al avalúo.

Los estudios anteriores fueron realizados tomando como base la información obtenida por el experto, por lo cual el tasador no asume responsabilidades ya que la misma fue aceptada y tomada de buena fe como válida para la realización del presente trabajo.

Se debe aclarar la diferenciación existente entre el “valor objetivo” y el “Valor de Negociación”. Lo normal es que los dos valores no coincidan porque a pesar de que el estudio que efectúa el experto, conduce al "Valor Objetivo" del inmueble, en el "Valor de Negociación" intervienen múltiples factores subjetivos o circunstanciales imposibles de prever, tales como la habilidad de los negociadores, los plazos concedidos para el pago, la tasa de interés, la urgencia económica del vendedor, el deseo o antojo del comprador, la destinación o uso que éste le vaya a dar etc., todos los cuales sumados distorsionan a veces en alto porcentaje, hacia arriba o hacia abajo, el monto del avalúo.

El citar números de escrituras de adquisición, de propiedad horizontal, no implica un estudio de títulos completos sobre el inmueble. Por tanto el tasador no asume responsabilidades sobre los mismos.

En ningún caso podrá entenderse que el avalúo garantiza la aprobación o concesión de créditos o recepción del mismo como garantía, o que cubra expectativas y/o propósitos u objetivos del solicitante o del propietario del inmueble, especialmente frente a la negociabilidad del mismo.

especialmente frente a la negociabilidad del mismo. Luis Fernando Restrepo Gómez Ing. Civil – Máster en

Luis Fernando Restrepo Gómez

Ing. Civil Máster en Gerencia Interventor - Tasador

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9 Resumen de Avalúo Comercial tipo FUA 40 Página Blog: http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.com E mail:
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RESUMEN DE AVALÚO COMERCIAL INFORMACION BASICA N. SOLICITANTE OBJETO AVALUO Valor Comercial CIUDAD
RESUMEN DE AVALÚO COMERCIAL INFORMACION BASICA N. SOLICITANTE OBJETO AVALUO Valor Comercial CIUDAD

RESUMEN DE AVALÚO COMERCIAL

INFORMACION BASICA

N. SOLICITANTE

OBJETO AVALUO

Valor Comercial

CIUDAD

TURBACO

Cod Postal

JUSTIFICACION METODOLOGIA EMPLEADA

TURBACO Cod Postal JUSTIFICACION METODOLOGIA EMPLEADA DIR. INMUEBLE Carrera 4 (Troncal Occidental) - Slida para

DIR. INMUEBLE

Carrera 4 (Troncal Occidental) - Slida para Arjona

BARRIO

131001 DPTO.

BOLÍVAR

SECTOR UBIC INMUEBLE

Polvo Azul
Polvo Azul

METODOLOGIA VALUATORIA

SECTOR UBIC INMUEBLE Polvo Azul METODOLOGIA VALUATORIA 131001-141211 007 CONS. N° CATASTR0 Residual
131001-141211
131001-141211

007

CONS.

N° CATASTR0

Residual Estática Determinística

CONS. N° CATASTR0 Residual Estática Determinística FECHA AVALUO 14/12/2011 Dra. Goria Orrego COMUNA 5 El suelo

FECHA AVALUO

CATASTR0 Residual Estática Determinística FECHA AVALUO 14/12/2011 Dra. Goria Orrego COMUNA 5 El suelo vale de

14/12/2011

Dra. Goria Orrego

Determinística FECHA AVALUO 14/12/2011 Dra. Goria Orrego COMUNA 5 El suelo vale de manera RELATIVA, en
Determinística FECHA AVALUO 14/12/2011 Dra. Goria Orrego COMUNA 5 El suelo vale de manera RELATIVA, en

COMUNA 5

El suelo vale de manera RELATIVA, en proporción a lo que se pueda aprovechar de él. En este caso Vale de acuerdo a las potencialidades de Desarrollo sobre el mismo.

D. IDENTIFICACION

D. IDENTIFICACION BANCO BANCOLOMBIA

BANCO

BANCOLOMBIA

INFORMACION DEL BARRIO

SERVICIOS PUBLICOS

USO PREDOMINANTE DEL BARRIO VIAS DE ACCESO Sector Predio X X VIVIENDA X COMERCIO X
USO PREDOMINANTE DEL BARRIO
VIAS DE ACCESO
Sector
Predio
X
X
VIVIENDA
X
COMERCIO
X
ESTADO
Excelente
X
X
INDUSTRIA
X
PAVIMENTADA
X
X
X
MIXTO
X
Loc. + Ofic+Bod
ANDENES
OTRO
SARDINELES
X
X

AMOBLAMIENTO URBANO

ESTRATO

4

LEGAL. BARRIO

APRO

TOPOGRAF.

SUAVE

TRANSP.

BUENO

BADO

ACUEDUCTO

PARQUES

ACUEDUCTO PARQUES ARBORIZACION   PERSPECTIVAS DE VALORIZACION  

ARBORIZACION

 

PERSPECTIVAS DE VALORIZACION

 
   

ALCANTARILLADO

PARADERO

ALCANTARILLADO PARADERO ALAMEDAS Existen muy altas perspectivas DE INCREMENTO DE VALOR, por lo siguiente:  

ALAMEDAS

Existen muy altas perspectivas DE INCREMENTO DE VALOR, por lo siguiente:

 
 

Sector con tendencia evidente e inocultable al aprovechamiento comercial

ENERGIA ELECTRICA

ALUMBRADO

ENERGIA ELECTRICA ALUMBRADO CICLORUTAS Frente Amplio (más de 100 m) sobre la carrera 4 (actual troncal

CICLORUTAS

Frente Amplio (más de 100 m) sobre la carrera 4 (actual troncal occidental)

 

Futura (corto plazo) DOBLE CALZADA

 

GAS NATURAL

Z. VERDES

GAS NATURAL Z. VERDES BENEFICIO Y CRECIMIENTO POR Firma del TLC -EEUU y Canadá  

BENEFICIO Y CRECIMIENTO POR Firma del TLC -EEUU y Canadá

 

TELEFONIA

 

Alta Influencia del Puerto de MAMONAL Alta Influencia por consolidación de la Zona Franca de TURBACO

INFORMACION DEL INMUEBLE Descripción otros TIPO LOTE M. INMOB. 060-0064331 M. INMOB. GJ 1 M.
INFORMACION DEL INMUEBLE
Descripción otros
TIPO
LOTE
M.
INMOB.
060-0064331
M.
INMOB. GJ 1
M.
INMOB. GJ 4
M. INMOB. DP 2
USO
COMERCIAL II
LOC.+OFI.+BODEGA
M.
INMOB. PPAL 2
M.
INMOB. GJ 2
M.
INMOB. GJ 5
CHIP (Solo Bogotá)
CLASE
M.
INMOB. GJ 3
M.
INMOB. DP 1
INFORMACION DE LA CONSTRUCCION
NUMERO DE PISOS
ESTADO CONSTRUCCION
ESTADO CONSERVACION
OPTIMO
BUENO
REGULAR
MALO
DEMOLICION
NUMERO SOTANOS
NUEVA
TERMINADA
USADA
SIN TERMINAR
ESTRUCTURA
FACHADA
CUBIERTA
VETUSTEZ (AÑOS)
EN OBRA
AVANCE
TERMINADA
REMODELADA
DEPENDENCIAS
SALA
BAÑO SOCIAL
BAÑO PRIVADO
BAÑO SERVICIO
JARDIN
GARAJES (TOTAL UNIDADES)
LOCAL
COMEDOR
ESTAR HAB.
COCINA
PATIO INTERIOR
BALCON
CUBIERTO
USO EXCLUSIVO
BAHIA COMUNAL
DOBLE
DEPOSITO
BODEGA
ESTUDIO
HABITACIONES
CUARTO SERV.
TERRAZA
Z. VERDE PRIVADA
DESCUBIERTO
PRIVADO
SENCILLO
SERVIDUMBRE
OFICINA
ACABADOS
PISOS
MUROS
TECHOS
C. MADER.
C. METAL.
BAÑOS
COCINA
PISOS
MUROS
TECHOS
C. MADER.
C. METAL.
BAÑOS
COCINA
ESTADO
PROPIEDAD HORIZONTAL
DOTACION COMUNAL
SOM. A PROP. HORIZONTAL
NUMERO EDIFICIOS
PORTERIA
PISCINA
GJ. VISITAN.
BOMBA EYECTORA
Z. VERDES
SALON COMUNAL
PLANTA ELECTRICA
OTROS
CONJ. O AGRUP. CERRADA
UNID, POR PISO
CITOFONO
TANQUE AGUA
JUEGOS NIÑOS
A. ACON. CENTRAL
GIMNASIO
SHUT BASURAS
ASCENSOR
UBICACIÓN INMUEBL
TOTAL UNIDADES
BICICLETERO
CLUB HOUSE
CANCHA MULT.
CANCHA SQUASH
GOLFITO
EQ. PRESION CONST.
NUMERO ASCENSORES
ACTUALIDAD EDIFICADORA
La articulación vial de la Variante Mamonal – Gambote con la Troncal de Occidente y la Cordialidad, generan una movilidad de
vehículos del orden regional y nacional que producen ventajas comparativas para la instalación de actividades de comercialización a
escala regional. Además de la condición geográfica que posee esta zona para la comercialización a gran escala a bajos costos
tributarios en Turbaco, y de una rápida movilidad de los vehículos, se suma la articulación de esta zona por intermedio de la Variante y
el Corredor de carga a la zona industrial de Mamonal y a los muelles de Carga de la ciudad de Cartagena, creando nuevos espacios
para la producción industrial mediana y pequeña.
COMPORTAMIENTO OFERTA Y DEMANDA
TIEMPO ESPERADO COMERCIALIZACION
Si bien es cierto que el polígono declarado como ZONA FRANCA (beneficios aduaneros y tributarios) no incluye al predio en
estudio, su incidencia en el entorno de todo el municipio será evidente, dada la inmensa demanda de comercio de densidad
media que se requerirá como efecto colateral de la declaratoria mencionada. Si a esta aprobación, se le suma la firma definitiva
del Tratado de Libre Comercio con los Estados Unidos de América en fecha reciente, es muy probable que el mercado de
suelos con los usos permitidos en el lote estudiado tengan un incremento substancial en la demanda de los mismos
LIQUIDACION AVALUO DESCRIPCION AREA (m2) VALOR UNITARIO (m2) VALOR TOTAL 16.373,00 m² $ 123.614 Lote
LIQUIDACION AVALUO
DESCRIPCION
AREA (m2)
VALOR UNITARIO (m2)
VALOR TOTAL
16.373,00 m²
$ 123.614
Lote de Tierra
$ 2.023.928.632
VALOR TOTAL AVALUO
$ 2.023.928.632
VALOR UVR DEL DIA
198,2909
VALOR AVALUO EN UVR
10.206.865,93
CALIFICACION GARANTIA
X
FAVORABLE
DESFAVORABLE
OBSERVACIONES
DIRECCION ANEXOS
OTRAS DIRECCIONES
OBSERVACIONES:
En la actualidad, se ejecuta la construcción de la doble calzada en el tramo entre Cartagena y Turbaco por la denominada vía I-90 mejor conocida localmente como la Troncal Occidental de la costa atlántica y que posteriormente estará conectada en la red vía nacional
con vías tales como la Autopista Ruta Al Sol (Une a la Costa Atlántica con la Capital del País) y también lo hará con las Autopistas de la Montaña (une la Costa Atlántica con El Puerto de Buenaventura a través de Antioquia y del Eje Cafetalero). Próximamente, se
comenzará otro tramo que comunicará por la misma Troncal Occidental a Turbaco con Arjona en camino posterior a conectarse con Sincelejo. Precisamente este tramo de la Doble calzada pasará por el frente el predio en estudio, por lo que ello representa una
ocasión de mejoría en la accesibilidad y en la movilidad así como en un incremento de las potencialidades comerciales del predio en estudio.
NOMBRE Y FIRMA DEL PERITO AVALUADOR
REVISOR
VISTO BUENO
BANCOLOMBIA
TASACIONES DE MEDELLIN y ANTIOQUIA
C.C. / NIT
79.377.279
PERITO ACTUANTE
Ing. Luis Fernando Restrepo G.
R.N.A.
3112
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14 Registro Fotográfico

49 Página 14 Registro Fotográfico Entorno del Macro Sector Mamonal Entorno del Macro Sector Mamonal Doble

Entorno del Macro Sector Mamonal

14 Registro Fotográfico Entorno del Macro Sector Mamonal Entorno del Macro Sector Mamonal Doble Calzada en

Entorno del Macro Sector Mamonal

del Macro Sector Mamonal Entorno del Macro Sector Mamonal Doble Calzada en Construcción Doble Calzada en

Doble Calzada en Construcción

del Macro Sector Mamonal Doble Calzada en Construcción Doble Calzada en Construcción Entorno del Macro Sector

Doble Calzada en Construcción

Calzada en Construcción Doble Calzada en Construcción Entorno del Macro Sector Mamonal Entorno del Macro Sector

Entorno del Macro Sector Mamonal

Calzada en Construcción Entorno del Macro Sector Mamonal Entorno del Macro Sector Mamonal Doble Calzada en

Entorno del Macro Sector Mamonal

del Macro Sector Mamonal Entorno del Macro Sector Mamonal Doble Calzada en Construcción Doble Calzada en

Doble Calzada en Construcción

del Macro Sector Mamonal Doble Calzada en Construcción Doble Calzada en Construcción Blog:

Doble Calzada en Construcción

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Desarrollo Terrazas de Cucumán D e s a r r o l l o T
Desarrollo Terrazas de Cucumán D e s a r r o l l o T
Desarrollo Terrazas de Cucumán D e s a r r o l l o T
Desarrollo Terrazas de Cucumán D e s a r r o l l o T

Desarrollo Terrazas de Cucumán

Desarrollo Terrazas de Cucumán D e s a r r o l l o T e

Desarrollo Terrazas de Cucumán

o T e r r a z a s d e C u c u m

Desarrollo Bonanza

z a s d e C u c u m á n Desarrollo Bonanza Desarrollo Bonanza

Desarrollo Bonanza

C u c u m á n Desarrollo Bonanza Desarrollo Bonanza Desarrollo Terrazas de Cucumán Desarrollo

Desarrollo Terrazas de Cucumán

Bonanza Desarrollo Bonanza Desarrollo Terrazas de Cucumán Desarrollo Inmobiliario 500 m antes de Turbaco desde

Desarrollo Inmobiliario 500 m antes de Turbaco desde Cartagena por la I-90

500 m antes de Turbaco desde Cartagena por la I-90 Desarrollo Bonanza Desarrollo Bonanza 50 Página

Desarrollo Bonanza

Desarrollo Bonanza 50 Página
Desarrollo Bonanza
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Vista del Frente del Lote en Estudio

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Entrada al Lote en estudio

del Frente del Lote en Estudio Entrada al Lote en estudio Interior del Lote en Estudio

Interior del Lote en Estudio

Entrada al Lote en estudio Interior del Lote en Estudio Interior del Lote en Estudio Frente

Interior del Lote en Estudio

Interior del Lote en Estudio Interior del Lote en Estudio Frente de Cerramiento Frontal Interior del

Frente de Cerramiento Frontal

Interior del Lote en Estudio Frente de Cerramiento Frontal Interior del Lote en Estudio Interior del

Interior del Lote en Estudio

Frente de Cerramiento Frontal Interior del Lote en Estudio Interior del Lote en Estudio Interior del

Interior del Lote en Estudio

Interior del Lote en Estudio Interior del Lote en Estudio Interior del Lote en Estudio Blog:

Interior del Lote en Estudio

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Proyecto de un Desarrollo Tipo en el sector de Mamonal similar al propuesto Desarrollo Tipo
Proyecto de un Desarrollo Tipo en el sector de Mamonal similar al propuesto Desarrollo Tipo
Proyecto de un Desarrollo Tipo en el sector de Mamonal similar al propuesto Desarrollo Tipo
Proyecto de un Desarrollo Tipo en el sector de Mamonal similar al propuesto Desarrollo Tipo

Proyecto de un Desarrollo Tipo en el sector de Mamonal similar al propuesto

Desarrollo Tipo en el sector de Mamonal similar al propuesto Desarrollo Tipo en el sector de

Desarrollo Tipo en el sector de Mamonal similar al propuesto ya Construido

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similar al propuesto ya Construido
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15 Credenciales del Experto Tasador

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