Promesse

unilatrale de vente : clairage sur le consentement du promettant

Publi le : 24 septembre 2010 Adresse de larticle original : http://www.village-justice.com/articles/Promesse- unilaterale-vente,8517.html Le promettant consent dfinitivement vendre lors de la conclusion de la promesse unilatrale de vente. Loption peut ds lors tre valablement leve aprs son dcs contre ses hritiers tenus de la dette contracte par leur auteur, laquelle rend la vente parfaite. La jurisprudence et la doctrine abordent frquemment la question de la rtractation du promettant avant la leve de loption, mais larrt rendu par la Troisime chambre civile de la Cour de cassation le 8 septembre 2010, pourvoi n 09-13345 (n 975 FS-P+B) vient apporter un clairage fort intressant en ce qui concerne lhypothse du dcs du promettant avant la leve de loption par le bnficiaire. 1. Le contexte Une promesse unilatrale de vente dun terrain avait t consentie par un couple de particuliers une socit le 30 mai 2005, celle-ci tait valable jusquau 22 avril 2006 et prorogeable deux ans dfaut de dnonciation par le promettant. Lun des copromettants dcda le 31 juillet 2006, laissant pour lui succder un hritier mineur plac sous le rgime de ladministration lgale sous contrle judiciaire. Or, la socit leva loption le 18 dcembre 2007 mais les particuliers refusrent de rgulariser la vente opposant labsence dautorisation du juge des tutelles cette ralisation. Le bnficiaire de la promesse les assigna alors en constatation judiciaire de la vente. La cour dappel de Pau [1] refusa de faire droit la demande du bnficiaire en reprenant mot pour mot dans son dispositif lattendu dun ancien arrt de la Chambre des requtes du 26 novembre 1935 [2] selon lequel la promesse unilatrale de vente na pour effet de transmettre celui qui en est bnficiaire, ni la proprit, ni aucun droit immobilier sur le bien qui en est lobjet ; lobligation du promettant, quoique relative un immeuble, constitue, tant que le bnficiaire na pas dclar acqurir, non pas une obligation de donner, mais une obligation de faire . La Cour dappel jugeait, en lespce, que lors du dcs du copromettant avant la leve de loption, la vente ntait

pas ralise et que par consquent lautorisation du juge des tutelles tait ncessaire cette ralisation. La question portait donc sur le point de savoir si le dcs du copromettant, et la disparition corrlative de son consentement la vente, faisait obstacle la perfection du contrat. Par suite, il aurait t ncessaire de rechercher lautorisation du juge des tutelles, lhritier mineur ne pouvant librement consentir pour administrer ses biens. La Cour de cassation casse larrt de la cour dappel pour violation de larticle 1589 du code civil aux motifs que le promettant avait dfinitivement consenti vendre et que loption pouvait tre valablement leve, aprs son dcs, contre ses hritiers tenus de la dette contracte par leur auteur, sans quil y et lieu dobtenir lautorisation du juge des tutelles. 2. Analyse de la solution Pour dterminer si la vente tait parfaite, il fallait bien videmment rechercher si les consentements du promettant et du bnficiaire avaient t utilement donns afin de former le contrat de vente en vertu de la rgle du consensualisme nonce par larticle 1589 du code civil qui dispose que la promesse de vente vaut vente, lorsquil y a consentement rciproque des deux parties sur la chose et sur le prix . Sil est acquis en jurisprudence que lexercice de loption entrane la formation de la vente et le transfert de proprit du bien promis lacqureur en prsence dune pollicitation [3], larrt comment vient confirmer la jurisprudence selon laquelle le consentement du promettant est donn dfinitivement lors de la conclusion de la promesse de vente [4]. Ds 1997, la Cour de cassation jugeait en effet que le dcs de lun des copromettants entre la conclusion de la promesse et la leve de loption nempche en rien lefficacit de celle-ci, le dcs du copromettant ne rendant pas loffre de promesse caduque [5]. Dans le mme sens, il faut galement signaler le cas de la personne morale pollicitante liquide judiciairement avant la leve de loption par le bnficiaire : il a t jug au visa de larticle 1589 du code civil que la liquidation du promettant est sans effet sur la promesse unilatrale de vente quil a consentie alors quil tait matre de ses biens et ne prive pas le bnficiaire de son droit de lever loption dachat [6]. 3. La porte de larrt Larrt comment prcise que le consentement du promettant est donn de manire dfinitive sans que son dcs le fasse disparatre. Par consquent, lhritier ou layant cause est tenu de la dette contracte par son auteur en cas de leve de loption par le bnficiaire, laquelle est valable en prsence dune pollicitation. Sans doute faut-il convenir que la solution retenue fait cder la scurit juridique de layant cause devant celle du crancier. Cest sans surprise que la Troisime chambre civile de la Cour de cassation fait primer une nouvelle fois la fonction de circulation des richesses du contrat sur la protection de la partie faible, en lespce, lhritier mineur et orphelin de pre qui a oppos vainement le rgime de ladministration lgale sous contrle judiciaire prvu par larticle 389-2 du code civil.

Jonathan Quiroga-Galdo Doctorant

[1] Deux arrts des 21 octobre 2008 et 3 fvrier 2009, 1re ch. [2] DP 1936.1.37, rapp. Pilon. [3] Cass. req., 6 avril 1925 : DH 1925, p. 285 ; Cass. 2me civ., 21 dcembre 1970 : Bull. civ. II, n 353 ; Cass. 3me civ., 1er juillet 1980 : Bull. civ. 1980 III, n 131 ; Cass. com., 30 mai 1989, n 87-11.413, indit [4] Cass. 3me civ., 10 dcembre 1997, Bull. civ. III, n 223, D. 1999, somm. 9, obs. Ph. Brun, Defrnois 1998, art. 36753, n 20, p. 336, obs. D. Mazeaud [5] Contra antrieurement : Cass. 3me civ., 10 mai 1989, D. 1990, jur. 365, note G. Virassamy et somm. 37, obs. E. N. Martine ; D. 1991, somm. 317, obs. J.-L. Aubert ; RTD civ. 1990, p. 69, obs. J. Mestre [6] Cass. com., 7 mars 2006 : Bull. civ. IV, n 63 ; D. 2006. AJ 859, obs. A. Lienhard ; ibid. Pan. 2255, obs. F.- X. Lucas ; JCP 2006.I.185, n 11, obs. Cabrillac et Ptel ; JCP N 2007.1044, tude Coutant-Lapalus, et 1266, obs. Vauvill ; RTD com. 2006.669, obs. Vallens