ISSN 1415-4765

TEXTO PARA DISCUSSO NO 713

A Dinmica dos Mercados Habitacionais Metropolitanos: Aspectos Tericos e Uma Aplicao para a Grande So Paulo
Cludio Hamilton M. dos Santos Bruno de Oliveira Cruz

Braslia, maro de 2000

ISSN 1415-4765

TEXTO PARA DISCUSSO NO 713

A Dinmica dos Mercados Habitacionais Metropolitanos: Aspectos Tericos e Uma Aplicao para a Grande So Paulo
Cludio Hamilton M. dos Santos* Bruno de Oliveira Cruz*

Braslia, maro de 2000

Da Diretoria de Polticas Regionais e Urbanas do IPEA.

MINISTRIO D O PLA N EJAMEN TO , O RAMENTO E G ESTO Martus Tavares Ministro Guilherme Dias Secretrio Executivo

Instituto de Pesquisa Econmica Aplicada

Pre s i d e n t e Roberto Borges Martins
DIRETO RIA

Eustquio J. Reis Gustavo Maia Gomes Hubimaier Canturia Santiago Lu s Fe r n a n d o T i r o n i M u r i l o L b o R i c a r d o P a e s d e Ba r r o s

Fundao pblica vinculada ao Ministrio do Planejamento, Oramento e Gesto, o IPEA fornece suporte tcnico e institucional s aes governamentais e torna disponveis, para a sociedade, elementos necessrios ao conhecimento e soluo dos problemas econmicos e sociais do pas. Inmeras polticas pblicas e programas de desenvolvimento brasileiro so formulados a partir dos estudos e pesquisas realizados pelas equipes de especialistas do IPEA.

tem o objetivo de divulgar resultados de estudos desenvolvidos direta ou indiretamente pelo IPEA, bem como trabalhos considerados de relevncia para disseminao pelo Instituto, para informar profissionais especializados e colher sugestes.
TEXTO PARA DISCUSSO

Tiragem: 130 exemplares

COORDENAO EDITO RIAL Braslia DF: DF: SBS Q. 1, Bl. J, Ed. BNDES, 10 o andar CEP 70076-900 Fone: (61) 315 5374 Fax: (61) 315 5314 E-mail: editbsb@ipea.gov.br Home page: http:/ / www.ipea.gov.br SERVIO EDITO RIAL Rio de Janeiro RJ: Av. Presidente Antonio Carlos, 51, 14o andar CEP 20020-010 Fone: (21) 804 8116 Fax: (21) 220 5533 E-mail: editrj@ipea.gov.br

PERMITIDA A REPRODUO DESTE TEXTO, DESDE QUE OBRIGATORIAMENTE CITADA A FONTE. REPRODUES PARA FINS COMERCIAIS SO RIGOROSAMENTE PROIBIDAS.

SUMRIO

SINOPSE ABSTRACT

1 2 3 4

INTRODUO

A TEORIA BSICA DO FUNCIONAMENTO DOS MERCADOS HABITACIONAIS 5 ESTIMAO EMPRICA CONCLUSES

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25 26

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS

A produo editorial deste volume contou com o apoio financeiro do Banco Interamericano de Desenvolvimento, BID, por intermdio do Programa Rede de Pesquisa e Desenvolvimento de Polticas Pblicas, RedeIPEA, operacionalizado pelo Projeto BRA/97/013 de Cooperao Tcnica com o PNUD.

SINOPSE
eja para facilitar simulaes macroeconmicas de polticas na rea de gerao de empregos ou para nortear a formulao de polticas pblicas na rea de habitao, o estudo do funcionamento do mercado habitacional brasileiro reveste-se de fundamental importncia. O presente trabalho visa oferecer uma contribuio ao tema, ao discutir, de maneira introdutria, a teoria do funcionamento dos mercados habitacionais e testar, empiricamente, algumas das suas principais concluses para o caso da Regio Metropolitana de So Paulo. As principais concluses do estudo so: o mercado de habitao tem um forte comportamento cclico, a oferta de novas habitaes possui elasticidade-preo unitria, a taxa de juros e o custo da terra urbana apresentaram elasticidade de 0,5. O custo da construo civil, apesar de produzir um efeito negativo na oferta de novas habitaes, no se revelou significativo em nvel de confiana de 10%. A demanda por novas habitaes apresentou resultado divergente do esperado, uma vez que mostrou-se com elasticidade-preo maior que 1, isto , a habitao seria um bem elstico. A taxa de juros tem efeito negativo sobre o comportamento da demanda e novamente a renda tem uma forte correlao com a procura por imveis. Entretanto, tais resultados devem ser analisados com cautela devido no-disponibilidade de uma amostra mais longa para estudos com sries temporais. Apesar disso, espera-se que esta pesquisa possa estimular o debate sobre tema de fundamental importncia para a economia brasileira como o mercado habitacional.

ABSTRACT
his paper aims to survey the theoretical literature of housing markets. We also estimate one of the models presented in theoretical survey, Dipasquale & Wheaton (1994)s stock and flow model, to the case of So Paulo, using time series data. The main conclusions of the research are: the housing market has a strong cyclical behaviour, the supply of new houses has an unity price-elasticity, interest rates and land cost have the same elasticity, 0.5. The construction cost is not statistically significant in the supply equation, even though having the correct sign (negative). On the demand side, the price has an unexpected result, i.e.; housing would be an elastic good. Interest rates have a negative and significant effect and the output has again a strong impact on the demand for new houses. However, this results are not a definitely empirical evidence, given the short period of the time-series. Finally, we expect this work can encourage future discussion in this important issue.

O CONTEDO DESTE TRABALHO DA INTEIRA E EXCLUSIVA RESPONSABILIDADE DE SEUS AUTORES, CUJAS OPINIES AQUI EMITIDAS NO EXPRIMEM, NECESSARIAMENTE, O PONTO DE VISTA DO

MINISTRIO DO PLANEJAMENTO, ORAMENTO E GESTO.

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1 INTRODUO setor de construo de moradias responde por grande parte da Formao Bruta de Capital Fixo (FBKF) e do emprego nas modernas economias capitalistas.1 No obstante, a existncia de um vasto contingente de brasileiros sem acesso moradia adequada [Prado e Pelin, 1993; Fundao Joo Pinheiro, 1995] constitui um dos principais problemas sociais do pas. Seja para facilitar simulaes macroeconmicas de polticas na rea de gerao de empregos ou para nortear a formulao de polticas pblicas na rea de habitao, o estudo do funcionamento do mercado habitacional brasileiro reveste-se de fundamental importncia. O presente trabalho visa oferecer uma contribuio ao tema, ao discutir, de maneira introdutria, a teoria do funcionamento dos mercados habitacionais e testar empiricamente algumas das suas principais concluses para o caso da Regio Metropolitana de So Paulo. Tendo em vista esses objetivos, o presente trabalho est dividido em quatro captulos, inclusive esta introduo. No segundo captulo, apresenta-se, de maneira introdutria e didtica, a teoria da formao de preos da habitao e o modelo economtrico apresentado em DiPasquale e Wheaton (1996, cap. 10). No terceiro captulo, discutem-se a natureza e a qualidade dos dados existentes sobre o mercado habitacional da Regio Metropolitana de So Paulo. Finalmente, no quarto e ltimo captulo deste trabalho, os resultados da aplicao do modelo economtrico so apresentados e discutidos. 2 A TEORIA BSICA DO FUNCIONAMENTO DOS MERCADOS HABITACIONAIS O bem habitao possui caractersticas particulares que fazem que a dinmica do funcionamento do mercado habitacional seja bastante distinta da maioria dos demais mercados da economia. Cumpre destacar, desde logo, que a habitao uma necessidade bsica do ser humano, de modo que toda famlia demandante em potencial de servios habitacionais. Tendo em vista o elevado preo da habitao, muitas famlias no podem usufruir dos servios a ela associados. A habitao poderia ser classificada, ainda, como um bem meritrio, i.e, um bem passvel de ser produzido pelo setor privado ainda que um elevado nvel de preos possa impedir (...) o acesso de parcela substancial dos habitantes mesma. Tendo em vista que subs1

No Brasil, segundo dados do IBGE (Anurio Estatstico do Brasil, 1996), o setor de construo representava 66,3% do total da FBKF, sendo 10,3 % das administraes pblicas e 56 % do setor privado. No Mxico, o setor de construo civil representou 52,5% do total da FBKF no ano de 1994, enquanto no Canad e na Austrlia, a ttulo de exemplo, representou somente 25,9% e 31,6%, respectivamente, do total da FBKF no ano de 1994 [National Accounts Statistics: Main Aggregates and Detailed Tables, 1994].

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tanciais economias externas esto associadas elevao (...) (do nvel de consumo desses bens) pela comunidade, segue o argumento, a produo desses servios pelo governo considerada necessria.2 [Rezende, 1980, p. 88]. O desenho eficiente de polticas pblicas para o setor habitacional, entretanto, pressupe o conhecimento da lgica de funcionamento do mercado habitacional. Esta ltima, por sua vez, depende de outras especificidades do bem habitao [OSullivan, 1993, cap. 14], entre as quais destacam-se as seguintes: (a) o estoque de habitaes marcadamente heterogneo; (b) habitao um bem imvel: na maioria dos casos impraticvel mover habitaes de uma localidade para outra; (c) habitao um bem durvel; (d) habitao um bem caro: para comprar uma moradia, um chefe de famlia tpico tem que recorrer a grandes financiamentos; e (e) os custos de mudana de uma habitao para outra so relativamente altos. A heterogeneidade do estoque de habitao, caracterstica (a), atribui, por exemplo, a cada unidade habitacional um preo diferente, que depende das caractersticas locacionais/espaciais e de construo. Trata-se, portanto, de um mercado completamente produto-diferenciado. Um enfoque possvel para lidar com essa dificuldade consiste em tratar o bem habitao como um bem composto por um conjunto de outros bens (que seriam as caractersticas individuais de cada habitao, tais como sua localizao, nmero de cmodos, amenidades na vizinhana, etc.), cujos preos implicitamente contribuem para a formao do preo de mercado de cada habitao. Esses preos so definidos como preos hednicos ou preos implcitos das caractersticas do bem habitao [Rosen,1974]. Assim, formalmente, o preo do bem habitao pode ser decomposto nos preos de suas caractersticas/atributos: P( x ) = p( x1 , x 2 ,....., x n ) , em que P(x) o preo de mercado da habitao e x = x1 , x 2 ,....., x n so as caractersticas do imvel. As derivadas parciais da funo preo da habitao (estimada por meio de tcnicas economtricas de cross-section ou painel) com relao a caractersticas explicitam o quanto cada caracterstica contribui para a formao do preo. Busca-se, portanto, com esse enfoque do mercado de habitao (marcadamente microeconmico, dados que so analisados determinantes do preo de cada habitao especfica), identificar tanto os atributos quantitativos e qualitativos que contribuem para a diferenciao espacial dos preos de habitao, quanto seus respectivos preos. Embora muito til para anlises dos diferenciais de preos intramercado habitacional, o enfoque microeconmico no o mais adequado para o estudo das grandes tendncias do setor. Com efeito, vrios fatores que afetam o preo das habitaes no
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Outros exemplos comuns de bens meritrios so sade e educao.

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dependem dos seus atributos individuais, o que possibilita a construo de modelos agregados com o objetivo de discutir a evoluo do mercado habitacional (i.e, abstraindo-se as heterogeneidades no interior desse mercado). Naturalmente, esse enfoque macroeconmico envolve simplificaes no triviais (trata-se, literalmente, de se somar bananas com laranjas), mas, por outro lado, permite uma viso geral do mercado habitacional bastante rica em insights. Nos termos da famosa metfora exposta em Simonsen e Cysne (1989, p.159), os economistas se vem obrigados a recorrer a microscpios e telescpios. Em resumo, o enfoque macroeconmico permite uma viso telescpica do mercado habitacional. Entretanto, algumas delimitaes devem ser feitas com vistas definio do mercado habitacional quando este analisado em nvel macro. Primeiramente, importante fazer uma distino entre os mercados de habitao residencial e no residencial (imveis para escritrios, indstrias e comrcio), pois fatores que os influenciam so diferentes tanto do ponto de vista da oferta como da demanda. A outra delimitao referente ao corte geogrfico que define o que mercado habitacional. Alguns determinantes econmicos so comuns a todo o setor habitacional brasileiro (e.g., taxas de juros, cmbio); outros, tais como emprego e renda, diferenciam-se de acordo com os subespaos urbanos. Segundo DiPasquale e Wheaton (1996), em nvel macro, um mercado habitacional, como unidade de anlise, pode ser definido como o espao geogrfico onde o agregado de unidades residenciais/no residenciais e de terras urbanas influenciado pelos mesmos determinantes econmicos. Portanto, esse agregado pode ser um aglomerado urbano (que no caso do Brasil pode ser tambm uma regio metropolitana) ou mesmo uma cidade, desde que situada de forma isolada no espao. Geralmente, a anlise macroeconmica para o setor habitao considera cada aglomerao urbana como um mercado habitacional, seja porque os determinantes econmicos so comuns s cidades que a compem, seja porque a mobilidade intraaglomerao urbana da mo-de-obra relativamente flexvel se comparada com a mobilidade interaglomerao urbana (devido especialmente aos custos de tempo e transporte). A flexibilidade da mo-de-obra, dentro da aglomerao, ajuda a determinar o tamanho do estoque de habitao potencial para compra, venda e locao, pois implica que o trabalhador, teoricamente, pode viver em qualquer parte da aglomerao, sem ter que mudar de emprego. As caractersticas (c) e (d) so cruciais para o entendimento da dinmica macroeconmica do mercado de habitaes. O fato de usualmente ser muito caro possuir uma habitao3 leva muitas famlias a optarem por contratar, por um determinado perodo de tempo, os servios associados a ela (i.e, optam por alugar um imvel). Por outro lado, o fato de uma moradia ser um bem durvel permite, a seu proprietrio, usufruir, por muito tempo, do fluxo de rendimentos associados aos servios
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Lucena (1985), por exemplo, estima que o preo da habitao , em mdia, 4 a 5 vezes maior que a renda anual de seu proprietrio.

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prestados pela mesma. Em outras palavras, ao mesmo tempo que proporciona servios essenciais a seus ocupantes, uma habitao um ativo para seus proprietrios. Veremos que, para entendermos o funcionamento do mercado habitacional, necessrio distinguirmos claramente o mercado de servios de habitao do mercado de habitaes como ativos. To logo uma famlia se forma, deve tomar a deciso entre comprar e alugar uma moradia. A hiptese usual na literatura que ela faz isso levando em conta os custos relativos de cada opo [Varian, 1994, seo 11.4]. Suponhamos, por exemplo, que a famlia disponha do dinheiro necessrio aquisio de um imvel residencial (digamos, P reais) e que o aluguel de um imvel similar custe R reais ao ano. Suponhamos, ainda, que a apreciao anual do imvel seja dada por A reais e que a taxa de juros anual seja r% . Nesse caso, os benefcios que a famlia recebe em um ano, pela propriedade do imvel, so os servios habitacionais consumidos (cujo valor, por hiptese, dado por R ) mais o aumento patrimonial obtido com a valorizao do imvel, A . Assume-se que a famlia escolha adquirir o imvel sempre que esses benefcios ( R + A ) so superiores a rP , isto , superiores ao valor que a famlia receberia anualmente se emprestasse seu capital a terceiros (e, portanto, o custo de oportunidade do capital investido na aquisio do imvel). Formalmente,
2.1 Um Modelo Simples de Funcionamento do Mercado Habitacional4

se R + A > rP , ento a famlia adquire o imvel; se R + A < rP , ento a famlia ganha mais se aplicar o valor da casa no mercado financeiro no ano em questo e deixar para ver se vai comprar a casa no ano seguinte.5 importante ressaltar que a essncia da anlise desenvolvida no muda se a famlia tem que se endividar para comprar a casa. De fato, ao pedir P reais emprestados para adquirir uma moradia, a famlia arca com o principal ( P ) e com as taxas de juros cobradas pelo emprstimo ( rP ) e recebe, em troca, os servios de habitao (cujo valor, como vimos, R ) e a apreciao patrimonial do imvel (A). Assim, fcil perceber que, se R + A <rP, a famlia poderia formar a mesma poupana P e ainda poupar mais rP - R + A se alugar uma casa ao invs de compr-la. Naturalmente, o contrrio ocorre se R + A > rP .

O modelo a seguir, assim como todos os demais apresentados neste texto, no parte da maximizao intertemporal da funo utilidade de um agente representativo. Para uma viso microfundamentada dos mercados habitacionais, recomenda-se Rothemberg, J. (org) (1991). O tratamento dado aqui aos custos relativos de cada opo bastante simplificado. Anlises mais sofisticadas levariam em considerao outros fatores, como, por exemplo, a depreciao do imvel e os impostos que recaem sobre a propriedade [Poterba, 1984]. nosso interesse, entretanto, manter o modelo to simples quanto possvel.

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Na prtica, entretanto, o elevado preo da moradia e a existncia de imperfeies nos mercados financeiros (que exigem pagamentos iniciais elevados como entrada e ainda patamares mnimos de renda familiar para liberarem financiamentos habitacionais) fazem que as famlias jovens e/ou pobres tenham que recorrer a imveis alugados at que tenham tido tempo de poupar a quantidade de capital necessria aquisio de uma moradia.6 As evidncias empricas de que a renda familiar tende a aumentar com o tempo, que as famlias jovens tendem a apresentar grau de mobilidade maior do que as demais e o fato de os custos de transao associados propriedade de uma moradia serem muito maiores do que os associados ao seu aluguel (devido, principalmente, s caractersticas (a), (b) e (d), que tornam a tarefa de encontrar um comprador para uma moradia muitas vezes custosa) apenas corroboram o fato estilizado apontado. Contudo, sempre existe uma demanda por servios de habitao, que uma funo negativa do preo do aluguel (como vimos, quanto maior o aluguel, maior o incentivo das pessoas para comprar a moradia),7 da renda das famlias e da sua estrutura etria e uma funo positiva do nmero de famlias existentes em um dado mercado imobilirio. Quanto oferta, lcito supor que o estoque de habitaes disponveis para aluguel (supostamente homogneo)8 uma proporo fixa (digamos v ) do estoque total de habitaes ( S ) e, portanto, constante no curto prazo. Poderamos, ento, representar o equilbrio de curto prazo no mercado de servios habitacionais pelo grfico 1 (a notao R t denota o preo do aluguel no perodo t).

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Di Pasquale e Wheaton (1996, cap. 8) apresentam farta evidncia emprica desse fenmeno para o mercado estadunindense. Supomos, portanto, que o efeito substituio maior do que o efeito renda em mdulo. A hiptese inversa, entretanto, no pode ser descartada. Servios de moradia, nesse caso, seriam bens de Giffen. Uma hiptese irrealista (ver as propriedades do bem habitao mencionadas) mas conveniente a anlises agregadas.

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GRFICO 1 Equilbrio de Curto Prazo no Mercado de Servios de Habitao

Ocorre que, como vimos, o mercado de servios de habitao interage fortemente com o mercado de habitaes propriamente dito. fcil perceber, por exemplo, que o preo do aluguel de equilbrio determinado no mercado de servios de habitao ( Req ) um dos principais determinantes do fluxo de rendimentos futuros associado propriedade de uma habitao (dado no nosso modelo simplificado por R + A ao ano) e, conseqentemente, do seu preo de equilbrio. Com efeito, assim como o preo de qualquer ativo durvel, o preo do bem habitao tem que ser igual ao valor presente dos rendimentos futuros proporcionados pelo mesmo (isto , ao valor monetrio que, se aplicado hoje, proporcionaria o mesmo fluxo de rendimentos futuros que a propriedade da habitao). Ao supormos, por simplicidade, que o horizonte de tempo relevante para os agentes que negociam no mercado de propriedade de habitaes de um ano, teramos ento que Peq = ( R + A) r (1)

O motivo pelo qual isso ocorre bastante simples e o raciocnio essencialmente o mesmo utilizado para explicar a escolha de uma famlia entre o aluguel e a propriedade de uma habitao. Suponhamos, por exemplo, que o preo da habitao estivesse abaixo desse preo. Ora, nesse caso, os agentes perceberiam a possibilidade de pegar emprestado no mercado financeiro ( taxa de juros corrente) para investir em habitaes, e aumentar, assim, a demanda nesse mercado e, portanto, o preo da habitao ( P ). Analogamente, se P for maior do que Peq , haver forte incentivo para que os proprietrios vendam suas habitaes e apliquem seu dinheiro, por exemplo,

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no mercado financeiro, de modo a garantir um fluxo de rendimentos futuros superior ao que lhes seria garantido pela propriedade da habitao. Assim, o preo da habitao influenciado pela demanda por servios de habitao, o que afeta positivamente o aluguel e, portanto, o fluxo de rendimentos futuros associados propriedade da habitao. O aumento da oferta de habitaes da decorrente levaria ento a uma queda de preos at que Peq fosse alcanado. Formalmente, temos ento que: Peq = f ( R , r ) tal que f >0 R e f <0 r (2)

A fim de fecharmos nosso modelo, temos que incorporar uma curva de oferta de novas habitaes. Note-se que, como a habitao um bem durvel, e, na maioria dos casos empiricamente relevantes, o fluxo de novas habitaes muito pequeno em relao ao estoque, os ofertantes de habitao so essencialmente price-takers. Assim sendo, sempre que o custo de produzir uma nova habitao for inferior ao preo vigente no mercado, haver incentivo produo de novas moradias. Por outro lado, a construo de novas habitaes se utiliza de terra urbana, um recurso disponvel em quantidades finitas, de modo que, usualmente, supe-se que o setor de construo de habitaes urbanas apresenta custos crescentes. Dito de outra forma, o investimento habitacional, que por definio o total de novas moradias ofertadas (que, por sua vez, somado a S isto , parcela do estoque de moradias que destruda devido depreciao ou demolio igual variao total no estoque de habitaes disponveis, ( S ), uma funo positiva do preo da habitao (e, portanto, uma funo positiva do preo do aluguel e negativa da taxa de juros) e negativa dos custos de produo dessas novas habitaes e da proporo do estoque de habitaes que destrudo (ver grfico 2). Formalmente, S = f ( Peq , Custos , ) com f >0 , Peq f <0 Custos e f <0 (3)

Desse modo, ao combinarmos as equaes (2) e (3), temos: S = f ( R, r , Custos, ) com f f f f > 0, <0, <0 e < 0. R r Custos (4)

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GRFICO 2 Oferta de Novas Habitaes no Curto Prazo

Dadas as hipteses desse nosso modelo simples, enquanto houver diferenas entre os custos de construo e o preo da habitao, haver incentivos para a construo de novas moradias. Assim, o equilbrio de longo prazo nesse modelo alcanado quando o estoque de novas habitaes da economia est ajustado de tal forma que o aluguel de equilbrio no mercado de servios de habitao e a taxa de juros fazem que o preo da habitao seja igual ao preo da nova construo. O equilbrio geral entre os mercados de servios de habitao e de habitaes como ativos pode ser visualizado no grfico 3. GRFICO 3 Equilbrio Geral entre os Mercados de Aluguel e de Habitaes

O mercado por servios de habitao representado no primeiro quadrante do grfico 3. O aluguel de equilbrio (R) utilizado, ento, no segundo quadrante, para determinar o preo de equilbrio da propriedade de uma habitao (que, como vimos, tem que ser igual ao valor presente dos rendimentos a ela associados). O tercei-

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ro quadrante nos d o total de novas habitaes produzidas (que, como vimos, depende dos custos de construo e do preo da habitao), enquanto o quarto e ltimo quadrante nos d o impacto das novas construes sobre o estoque. No equilbrio steady-state, naturalmente, a taxa de construo de novas habitaes exatamente igual taxa de destruio por depreciao ou demolio (de modo que S = 0).
2.2 A Abordagem de DiPasquale e Wheaton

O modelo apresentado, ainda que fornea uma srie de insights importantes para o entendimento do mercado habitacional, est formulado em um nvel de abstrao bastante elevado. Em particular, trata-se de um modelo esttico, no qual a dinmica de ajustamento ao equilbrio de longo prazo est apenas sugerida. O modelo apresentado a seguir [DiPasquale e Wheaton, 1994 e 1996] pode ser visto como uma tentativa de aproximar essa dinmica e tornar os resultados do modelo mais fceis de serem testados empiricamente. A caracterstica bsica do modelo de DiPasquale e Wheaton, como se mencionou, que ele pretende aproximar a dinmica do mercado de moradias urbanas. Isso feito ao analisarmos os equilbrios (temporrios) observados em cada perodo discreto de tempo e procurarmos observar como cada um desses equilbrios afeta os demais ao longo de uma trajetria. Alm disso, ao contrrio do modelo anterior (que nos dava o equilbrio geral entre os mercados de habitao como ativos e dos servios de habitao), o modelo de DiPasquale e Wheaton concentra-se no mercado de habitaes como ativos. A despeito dessa e de outras simplificaes, a abordagem de DiPasquale e Wheaton no contraria nenhuma das principais hipteses e concluses do modelo apresentado na seo anterior, alm de possibilitar aplicaes economtricas bastante simples. Nesse modelo, a demanda por habitao no momento t ( Dt ) funo, basicamente, do nmero de famlias ( H t ) e das seguintes variveis exgenas: renda familiar mdia (Yt ) ; preo da unidade habitacional ( Pt ) ; e custo anual associado propriedade da habitao (U t ) . Espera-se que as derivadas parciais da equao demanda por habitao com relao ao custo de aquisio, preo da habitao e renda, sejam, respectivamente, negativa, negativa e positiva.9 Linearmente, a equao de demanda pode ser especificada como:10 Dt = H t ( 0 1U t 2 Pt + 3 Yt )
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2.2.1 O Modelo Bsico

(5)

Como, de resto, seria de se esperar, dada a anlise desenvolvida na seo 2.1. O nmero de famlias claramente aumenta a demanda por servios de habitao em geral e as variveis renda familiar mdia, preo da unidade habitacional e custo anual associado propriedade da habitao afetam a escolha das famlias entre alugar e comprar uma moradia (as duas formas possveis de se obter servios de habitao) e, portanto, a demanda por habitaes. A notao de DiPasquale e Wheaton, entretanto, diferente da notao utilizada na seo anterior.

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A varivel (U t ) dada pela soma do total anual dos juros que a famlia paga (no caso de ter contrado um emprstimo), ou deixa de ganhar (caso tivesse o capital total necessrio) por ter escolhido adquirir um imvel, menos a apreciao futura do imvel.11 Dessa forma, (U t ) pode ser assim especificado: U t = Pt ( M t I t ) (6) em que Pt o preo da moradia, M t a taxa de juros do financiamento habitacional e I t a expectativa da taxa de valorizao da habitao.12 No equilbrio de curto prazo, a demanda se iguala oferta de moradias Dt = S t , sendo que a oferta est dada e igual ao estoque de moradias S t (supostamente dado no curto prazo). Ao igualarmos, portanto, a equao (1) ao estoque S t e isolarmos a varivel preo ( Pt ) , podemos chegar ao preo de equilbrio do mercado, determinado pela equao (7): Pt = St 1 0 1U t + 3 Yt 2 Ht (7)

Quanto ao comportamento dinmico da oferta, supe-se que a construo de novas habitaes no momento t, C t , funo basicamente do preo da habitao ( Pt ) , do estoque em t-1, S t 1 , e do custo de construo em t, CCt . A idia que, quanto maior o estoque em t-1, maior o preo da terra marginal, menor a margem de lucro potencial do construtor em t e, conseqentemente, menor a oferta de construes em t. Supe-se que, quanto maiores os custos de construo, menor a oferta de novas habitaes, e quanto maiores os preos, maior a oferta de novas habitaes. Assim, a equao de oferta de novas habitaes pode ser especificada da seguinte forma: Ct = 1 + 2 Pt 3 S t 1 4 CCt (8) A estimao emprica das equaes (7) e (8) permite, alm da construo de um modelo de fluxo-estoque do mercado habitacional para reas urbanas, a previso, ainda que de forma simplificada, da evoluo do comportamento dos preos de moradia. Pode-se utilizar, para tanto, a metodologia de clculo recursivo utilizada por DiPasquale e Wheaton, baseada nos valores previstos do nmero de famlias ( H t ) ,

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Extenso importante desse modelo, alm da citada fundamentao microeconmica, seria a questo do racionamento de crdito. Como o pas apresenta grande heterogeneidade na demanda, certamente deve existir um racionamento de crdito no mercado imobilirio. Desse modo, a demanda se apresentaria mais insensvel taxa de juros. Existe vasta literatura a respeito do assunto e, ao leitor interessado, recomendamos o artigo clssico de Stiglitz e Weiss (1981) sobre racionamento de crdito. Uma extenso deste trabalho certamente dever abordar essa questo. Entretanto, acredita-se que o modelo de D&W, apesar de simples, traz relevantes concluses e, por isso, optou-se por manter a abordagem deliberadamente macroeconmica proposta por esses autores. Ou, nos termos do modelo da seo 2.1, Ut = rP A.

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renda familiar mdia (Yt ) , custo anual associado propriedade da habitao (U t ) e estoque de moradias S t .13 Os valores futuros dos estoques de habitaes podem ser previstos por meio da seguinte equao: S t + 1 = S t + Ct (9) Ou seja, o estoque de habitaes no tempo t, S t , mais o nmero de novas unidades habitacionais tambm em t, igual ao estoque de habitaes em t+1. Para exemplificar a metodologia, suponhamos que o ltimo ano da srie de dados disponvel seja 1996 e que, portanto, o primeiro valor a ser estimado seja para o ano de 1997. O estoque nesse ano pode ser estimado por meio da equao (4) com os valores disponveis do estoque e do nmero de novas unidades habitacionais para 1996. Ao substituirmos a estimativa do estoque para 1997 e os valores previstos para 1997 das variveis ( H t ) , (Yt ) e (U t ) na equao (2), podemos prever o preo da moradia em 1997. Com o preo, o estoque e a previso do ndice de custo de construo para 1997, pode-se chegar ao nmero de novas unidades habitacionais que sero construdas em 1997, por meio da equao (3). Com o estoque e o nmero de novas unidades habitacionais em 1997, chega-se ao estoque de habitao em 1998, utilizando-se a equao (4), e assim sucessivamente.
2.2.2 Alguns Possveis Refinamentos do Modelo Bsico

O modelo bsico de DiPasquale e Wheaton uma variante simples da famlia de modelos stock and flow para a anlise do mercado habitacional e pode ser aprimorado de muitas maneiras. Os possveis refinamentos do modelo podem ser divididos em trs grandes grupos: (i) melhorias na especificao da curva de demanda por habitaes; (ii) melhorias na especificao da curva de oferta de habitaes e, finalmente; (iii) sofisticao das hipteses acerca do mecanismo de ajustamento dinmico implcito no modelo. A seguir discute-se cada um desses trs grandes grupos.

Como visto, o modelo bsico de DiPasquale e Wheaton trabalha com uma funo de demanda por habitaes bastante simples, a equao (5). H, entretanto, considervel evidncia emprica de que a estrutura etria da populao tambm afeta a demanda por habitaes. De fato, conforme discutiu-se na seo 2.1, empiricamente verifica-se que, em mdia, a renda familiar aumenta e o grau de mobilidade diminui conforme aumenta a idade da famlia. Assim, coeteris paribus, de se esperar que a demanda por habitaes seja maior em
2.2.3 Melhorias na Especificao da Demanda por Habitaes

13

Essas variveis, as sries de dados e as adaptaes necessrias para estimao emprica das equaes do estudo de caso sero discutidas e detalhadas no item a seguir.

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um mercado imobilirio cuja mdia de idade dos chefes de famlia de 40 anos do que em outro em que essa mdia de, por exemplo, 25 anos. Uma forma de se incorporar essa considerao no modelo criar uma varivel taxa esperada de propriedade por idade (OWN). Tal varivel seria obtida a partir da constatao emprica da taxa de propriedade por idade em um determinado ano (i.e, a razo entre o nmero de famlias, proprietrias de suas casas, cujos chefes esto dentro de uma determinada faixa etria e o total de famlias cujos chefes esto dentro dessa mesma faixa etria) aplicada distribuio das famlias por faixa etria dos chefes nos demais anos. Suponhamos, por exemplo, que, no ano X, 18% das famlias cujos chefes tm entre 25 anos e 34 anos, 42% das famlias cujos chefes tm entre 35 anos e 44 anos e 57% das famlias cujos chefes tm entre 45 anos e 54 anos so proprietrios de suas casas. Nos anos posteriores a X, essas propores seriam aplicadas ao nmero de famlias dentro de cada faixa etria e a mdia ponderada dessas propores nos daria a OWN. Naturalmente, fatores demogrficos (assim como mudanas culturais, tais como aumento do nmero de divrcios, idade em que os filhos saem da casa dos pais, etc.) afetam, tambm, o total de famlias existente em cada mercado imobilirio (Ht). Assim, em exerccios de previso da dinmica dos preos da habitao usualmente utilizam-se previses de crescimento demogrfico para aproximar o comportamento futuro de Ht. Outra varivel usualmente levada em conta na especificao da funo demanda por habitaes alguma medida do preo do aluguel. De fato, conforme enfatizou-se na discusso do modelo da seo 2.1, o mercado de servios de habitao interage com o mercado de propriedade de habitao, principalmente por meio do preo do aluguel (que, grosso modo, a remunerao do ativo habitao). Dadas nossas hipteses sobre como as famlias escolhem entre alugar e comprar uma habitao, espera-se que, coeteris paribus, quanto maior for o preo do aluguel, maior a demanda pela propriedade de habitaes. Finalmente, as especificaes da funo demanda por habitao utilizadas na literatura tambm diferem e adotam hipteses diferentes sobre o padro de formao de expectativas dos agentes acerca da valorizao futura do imvel (que um dos componentes do custo associado propriedade de uma habitao, Ut). As hipteses mais utilizadas so as mesmas dos manuais convencionais de macroeconomia, isto , as hipteses de expectativas racionais e de expectativas adaptativas. Ainda sobre a varivel Ut, cumpre destacar a importncia de levar-se em conta a influncia dos impostos (notadamente sobre a propriedade de imveis em reas urbanas) sobre essa varivel. Portanto, a equao da demanda por habitaes (5) pode ser adaptada para incorporar as consideraes discutidas acerca da influncia da estrutura etria das famlias e dos preos dos aluguis sobre a demanda por habitaes, de modo que:

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17

Dt = H t ( 0 1U t 2 Pt + 3Yt + 4 Rt + 5 OWN )
2.2.4 Melhorias na Especificao da Oferta de Habitaes

(10)

Como no caso da demanda, a equao da oferta de novas habitaes utilizada no modelo bsico de DiPasquale e Wheaton (uma funo positiva do preo da habitao e negativa do estoque de habitaes existente, e do custo de construo ver equao (8)), pode ser sofisticada por meio da introduo de outras variveis explicativas no modelo. Entre essas, as mais utilizadas na literatura so proxies das condies (custo, basicamente) de financiamento construo de novas habitaes (TREAL), do preo da terra urbana (FARM que um dos componentes mais importantes do custo de uma nova habitao e usualmente no levado em conta nos ndices de custo de construo) e do tempo mdio que decorre entre o trmino de construo de uma moradia e a sua comercializao (SALE). 14 As justificativas para a introduo das duas primeiras variveis na especificao da funo oferta de novas habitaes bastante direta. Ambas afetam o custo de produo de uma nova moradia e, portanto, devem afetar, negativamente, a quantidade ofertada de novas moradias. interessante notar, entretanto, que a introduo de uma medida explcita do preo da terra diminui o poder explicativo da varivel estoque de habitaes (S), uma vez que, como vimos, um dos efeitos que essa ltima varivel procura indicar justamente o preo da terra urbana (partindo-se, naturalmente, do princpio de que quanto maior S, menor a quantidade de terra urbana disponvel para construo e, portanto, maior o preo da terra urbana). Com efeito, estudos empricos [ DiPasquale e Wheaton, 1994] tm mostrado o baixo poder explicativo de S. A introduo da varivel tempo mdio decorrente entre o trmino da construo do imvel e a sua comercializao (SALE) merece um pouco mais de ateno. DiPasquale e Wheaton (1994) encontraram forte evidncia emprica de que essa varivel afeta a oferta de novas habitaes no mercado dos EUA (quanto maior o tempo de espera, menor a oferta de novas moradias). Note-se, entretanto, que, at aqui, nossa hiptese tem sido a de que o equilbrio de curto prazo alcanado instantaneamente e, se esse for o caso, no teramos por que esperar que houvesse formao de estoques de habitaes disponveis para venda. Portanto, a influncia da varivel SALE sobre a oferta de novas habitaes parece indicar que o ajustamento do mercado habitacional ao equilbrio (mesmo de curto prazo) gradual. Portanto, pode-se chegar a uma especificao da funo oferta de novas habitaes, ao adaptarmos a equao (8), com vistas a incorporar as consideraes feitas, de modo que:
14

Pode-se imaginar ainda que, para o caso brasileiro, possam existir elevados custos de transao (e. g., impostos para transmisso do imvel, custos com cartrio, entre outros), na compra do imvel, o que elevaria o tempo de espera para a venda do imvel.

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C t = 1 + 2 Pt 3 S t 1 4 CC t + 5 TREAL + 6 FARM + 7 SALE

2.2.5 Uma Hiptese Alternativa sobre o Ajustamento Dinmico do Modelo

(11)

Como nos demais modelos de estoque e fluxo, a estrutura do modelo de DiPasquale e Wheaton supe que o custo associado propriedade de uma habitao no perodo t dado pela equao (6), em que I t a expectativa dos agentes econmicos acerca P do comportamento futuro de P, E ( ) . P

Seja P* o preo que equilibraria o mercado de habitao no perodo t; a hiptese de que o equilbrio de mercado no alcanado instantaneamente pode ser modelada pela incorporao de uma equao adicional que descreve o processo de ajustamento dinmico do preo de mercado como uma proporo () do diferencial entre o preo efetivo e P*. Formalmente, o ajustamento dinmico do preo de mercado, pode ser especificado por: P = ( P * P) (12)

A equao anterior, alm de melhorar significativamente a performance emprica dos modelos stock-flow [DiPasquale e Wheaton, 1994], encontra embasamento terico na recente literatura microeconmica de consumo de bens heterogneos (que envolve um perodo de busca por parte do consumidor racional). Com efeito, os (intuitivos) principais resultados dessa literatura, aplicados ao mercado de moradias, so que com heterogeneidade do produto e processo de busca que envolve custos, o tempo esperado de venda de uma moradia pode ser longo e apresentar varincia significativa. Vendedores individuais no podem determinar se um tempo longo de espera para venda se deve a um desaquecimento do mercado ou a azar puro e simples. Em tal contexto, portanto, ajustes rpidos de preo podem no ser racionais [DiPasquale e Wheaton, 1994].

3 ESTIMAO EMPRICA Idealmente, o modelo a ser testado empiricamente deveria considerar as variveis das equaes (10) e (11). No entanto, o exerccio economtrico realizado a seguir divide-se em duas partes. Na primeira parte, o objetivo estimar a equao (7) para toda a RM de So Paulo. Por meio dos parmetros de demanda estimados, pretendese calcular as elasticidades renda e preo da demanda por habitao e, conseqentemente, avaliar os impactos sobre o mercado habitacional de variaes na renda familiar, no custo de aquisio e nos preos. Foram introduzidas algumas modificaes no modelo de Dipasquale e Wheaton, a fim de evitar a existncia de sries temporais no

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estacionrias, o que poderia gerar regresses esprias ou non-sense. Assim, a maioria das equaes estimadas neste trabalho est em primeiras diferenas.
3.1 Descrio dos Dados

A srie de dados para estimao das equaes (7) e (8) anual e cobre o perodo 1977/1997. A falta de uma srie anual de preos de habitao usada, no mnimo, com 20 observaes fez que utilizssemos os preos de novas habitaes, embora a parcela de novas moradias representasse uma pequena parte do estoque total de habitaes. Portanto, a varivel preo ( P ), utilizada no modelo, corresponde ao preo mdio do M2, em US$, das novas habitaes (prdios e condomnios horizontais) na Regio Metropolitana de So Paulo, construdas de 1977 a 1997.15 Esses dados foram extrados da pesquisa mensal sobre o mercado de habitaes novas, realizada nessa regio, pela Empresa Brasileira de Estudos de Patrimnio (EMBRAESP).

Tentou-se extrair as informaes de renda familiar ( Yt ) e nmero de famlias ( H t ) da Pesquisa Nacional por Amostra de Domiclios (PNAD) do IBGE. Entretanto, tcnicos da Diretoria de Poltica Social do IPEA ressaltaram a fraqueza dessas variveis, uma vez que existem grandes dificuldades metodolgicas para a comparao intertemporal das PNAD. Para solucionar tal problema, foi sugerido o uso de uma tendncia para se estimar o crescimento do nmero de famlias. Para se estimar a renda das famlias da RM de So Paulo, utilizou-se o PIB do estado como uma proxy da renda familiar. Claramente, tal varivel apresenta distores, dada a desconcentraro industrial da capital para o interior. Contudo, devido existncia de uma parcela no desprezvel de pessoas que trabalham nas proximidades da RM de SP e moram na capital, justifica-se o uso dessa varivel como proxy da renda familiar da RM de SP. A varivel (U t ) definida no modelo com base na equao (6). Mais especificamente:
1 P Pt 2 Pt 2 Pt 1 U t = M t t 1 + Pt 1 2 Pt 2

(6)

Ou seja, assume-se que a expectativa futura de valorizao no preo da habitao uma mdia dos preos dos ltimos dois perodos (backward looking expectation). uma hiptese forte, mas que tem dado resultados satisfatrios, como se pode ver em Dipasquale e Wheaton (1996). Mt a taxa de juros utilizada no financiamento da habitao, coletada nos boletins do Banco Central; at 1989, coletou-se a taxa de juros das letras de cmbio ao muturio. A varivel C t , na equao (8), pode ser definida de duas formas: (i) nmero de autorizaes de construo de habitao dadas pelas prefeituras dos municpios (So
15

A amostra para o presente trabalho bastante reduzida, mas, como se trata de estudo pioneiro e a regresso apenas um estudo de caso da aplicao da teoria de estoque e fluxo para a RM de SP, acredita-se que o estudo levado a cabo, mesmo com uma pequena amostra, apresenta-se bastante relevante.

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Paulo e demais municpios da regio metropolitana). Cada autorizao representaria um nmero de unidades de habitao que, embora autorizadas, poderiam ou no ser lanadas pelos agentes construtores; (ii) nmero anual de unidades lanadas. A fonte de dados a mesma utilizada para a srie de preos: Empresa Brasileira de Estudos de Patrimnio (EMBRAESP). No entanto, o nmero de unidades autorizadas para construo no implica, necessariamente, que elas sero lanadas, muito menos significa que sero de fato transformadas em construo. Portanto, optou-se por considerar C t como o nmero de unidades lanadas. Como um projeto lanado pressupe autorizao de construo pela prefeitura, o nmero de unidades lanadas representa a quantidade de autorizaes de construo que foram de fato lanadas no ano. A varivel CCt utilizada o ndice Nacional de Custos de Construo (INCC) da Fundao Getlio Vargas (FGV). No modelo mais simples, Dipasquale e Wheaton (1996) ajustam o modelo de estoque-fluxo por mnimos quadrados ordinrios. Neste trabalho, optou-se por estimar o modelo por OLS (mnimos quadrados ordinrios) e ajustar o modelo em duas formas funcionais diferentes: uma com a srie em nvel sem nenhuma transformao, e outra, aplicando-se a transformao logartmica nos dados. Deve-se ressaltar que tal metodologia pode gerar parmetros viesados; entretanto, por simplicidade, optou-se por utilizar o modelo original de Dipasquale e Wheaton (1994).16
3.2 Resultados do Exerccio Economtrico

Como ressaltado, esta pesquisa traz uma inovao com relao ao trabalho de Dipasquale e Wheaton (1994), pois evita-se o uso de sries de estoque (St), uma vez que essa srie por construo apresenta raiz unitria. Granger e Newbold (1974), em trabalho clssico, levantam a possibilidade de se encontrarem regresses esprias no tratamento de sries com raiz unitria. Portanto, a adaptao no modelo de D&P traz duas vantagens: evita-se o uso de sries integradas e torna-se desnecessrio o uso da varivel estoque de habitaes, pois utiliza-se a diferena dessa varivel, que pode ser aproximada ao fluxo de novas habitaes. No ajustamento da equao de custo para novas habitaes com a srie em nvel, chegou-se ao seguinte resultado:

16

Utilizou-se a transformao como forma de melhorar a especificao do modelo e porque esta fornece as elasticidades de maneira direta. Uma abordagem competitiva empregada neste estudo seria a utilizao de mnimos quadrados de 2 estgios.

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TABELA 1 Resultados da Regresso com as Sries em Nvel Varivel Dependente: Dfluxo Mtodo OLS Perodo: 1978/1997
Varivel Constante Fluxo_1 Dpreo Dtxjuros i1997
R2

Coeficiente 14834 -0,76937 30,489 -158,19 18350

Desvio Padro 4505,1 0,22375 13,747 90,648 7975,9

t-value 3,293 -3,439 2,218 -1,745 2,301

t-prob 0,0049 0,0037 0,0424 0,1014 0,0362

R2 parcial 0,4195 0,4408 0,2470 0,1688 0,2608

= 0.524156 F(4, 15) = 4.1307 [0.0188] = 7251.17 DW = 2.10 RSS = 788691350.1 5 variveis e 20 observaes Critrios de informao: SC = 18.2391; HQ = 18.0387; FPE = 6.57243e+007 R2 de Harvey = 0.79766 AR 1- 2F( 2, 13) = 0.39423 [0.6820] ARCH 1 F( 1, 13) = 0.018427 [0.8941] Normalidade Chi2(2)= 7.831 [0.0199] * White F( 7, 7) = 0.63982 [0.7149] RESET F( 1, 14) = 0.063184 [0.8052]

O coeficiente do fluxo defasado foi negativo, o que indica que uma elevao no estoque de habitaes no perodo anterior reduz o ritmo de construes no perodo atual. Conforme prediz a teoria, tal fato reflete um incremento no custo da terra urbana. O preo das habitaes tem impacto bastante significativo e positivo no incremento de novas habitaes. A taxa de juros foi includa de modo a captar o custo do capital e do financiamento das construtoras, quando produzem novas habitaes, e esse coeficiente, de fato, mostrou-se negativo. Isto , uma elevao no custo de uso do capital (taxa de juros) reduz a oferta de novas habitaes no mercado imobilirio. O custo da construo civil mostrou-se insignificante a um nvel de confiana de 10%, apesar de apresentar um coeficiente negativo. O modelo parece bem ajustado, no obstante a pequena amostra utilizada para o estudo. O R2 ficou em 0,52, enquanto o teste de significncia conjunta das variveis mostrou que estas so significantes a um nvel de significncia de 5%. O valor do teste Durbin-Watson indica a ausncia de autocorrelao, bem como a anlise do correlograma das sries. Os demais testes17 tambm indicam um bom ajustamento do modelo. Deve-se ressaltar que foi includa uma dummy para o ano de 1997, fato que melhorou sensivelmente o ajustamento dos dados. Apesar do teste de normalidade fornecido pelo Pc-Give rejeitar a hiptese nula de que os erros se distribuem

17

Teste de heterocedasticidade de White, ARCH, de Forma Funcional de Ramsey e multiplicador de Lagrange para autocorrelao.

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como uma normal,18 a anlise do correlograma dos resduos indica uma aproximao razovel para uma normal. Os valores estimados em logaritmo apresentam um ajustamento ainda melhor que o modelo em nvel; entretanto, o sinal dos coeficientes das variveis no sofreu nenhuma modificao. Os resultados so os seguintes:
TABELA 2 Resultado da Regresso com as Sries em Logaritmo Varivel Dependente: DLFluxo Mtodo OLS Perodo: 1978/1997
Varivel Constante DLtxjuros DLpreo Lfluxo_1 Coeficiente 4,3817 -0,45165 0,81628 -0,44268 Desvio Padro 1,8752 0,1870 0,31301 0,19146 t-value 2,337 -2,145 2,608 -2,312 t-prob 0,0328 0,0281 0,0190 0,0344 R2 parcial 0,2544 0,2672 0,2983 0,2504

R2 = 0.585165 F(3, 16) = 7.5232 [0.0023] = 0.32748 DW = 1.80 RSS = 1.715889558 4 variveis e 20 observaes Critrios de informao: SC = -1.85665; HQ = -2.01693; FPE = 0.128692 R2 de Harvey = 0.82454 AR 1- 2F( 2, 14) = 0.36978 [0.6974] ARCH 1 F( 1, 14) = 0.20135 [0.6605] Normalidade Chi2(2)= 0.48015 [0.7866] White F( 6, 9) = 0.95706 [0.5025] Multicolinearidade F( 9, 6) = 0.86214 [0.5963] RESET F( 1, 15) = 0.40554 [0.5338]

Esse ajustamento tem valores mais elevados para o R2 e para o R2 de Harvey e os testes realizados nos resduos da regresso no apresentaram nenhuma evidncia contrria hiptese de que estes so rudo branco. A interpretao do modelo em logaritmos tem a vantagem de que os coeficientes estimados so as prprias elasticidades. Assim, o preo das novas habitaes tem influncia significativa sobre o fluxo de novas habitaes, com uma elasticidade de 0,81. Testou-se a hiptese de que essa elasticidade fosse unitria e o resultado do teste F (F(1,16)=0,3445) correspondeu a um p-value de 56,54%, isto , aceita-se a hiptese de que a elasticidade dos preos com relao ao fluxo de novas habitaes seja unitria. Os valores da taxa de juros e do fluxo de novas habitaes defasado (proxy para o custo do terreno urbano) apresentaram praticamente a mesma elasticidade e o teste para igualdade dos valores confirma essa hiptese. Ou seja, pode-se afirmar, a partir desse modelo, que a elasticidade preo da oferta de novas habitaes aproximadamente igual a 1, enquanto a taxa de juros e o custo da terra urbana tm elasticidade negativa de aproximadamente 0,5. Um aumento de 1% nas taxas de juros ou no custo da terra implica reduo da oferta de novas habitaes de aproximadamente 0,5%, e uma elevao de 1% nos preos dos imveis representa, obviamente, um incremento de mesma intensidade no total da
18

Este rejeitado ao nvel de significncia de 5%.

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oferta de novas habitaes. Tambm, no modelo em logaritmos, o custo da construo civil apresentou um sinal negativo mas no significante a 10%. A demanda por habitaes foi estimada tambm com as duas especificaes: em logaritmo e em nvel. Os resultados para o modelo em nvel no apresentaram um bom ajustamento com a maioria das variveis e foram no significativos no modelo. Novamente, a especificao em logaritmo parece ser o melhor ajustamento dos dados e os resultados foram os seguintes:
TABELA 3 Resultado da Regresso com Srie em Logaritmo Varivel Dependente: DLpreo Mtodo OLS Perodo: 1978/1997
Varivel Constante DLtxjuros i1989 DLRenda_1 DLfluxo_1 Coeficiente -0,10584 -0,17516 0,70304 4,9708 -5,1664e-006 Desvio Padro 0,040046 0,082624 0,14302 1,0059 3,5448e-006 t-value -2,643 -2,120 4,916 4,942 -1,457 t-prob 0,0203 0,0538 0,0003 0,0003 0,1687 R2 parcial 0,3495 0,2569 0,6502 0,6526 0,1404

R2 = 0.786764 F(4, 13) = 11.991 [0.0003] = 0.132728 DW = 2.01 RSS = 0.2290164166 5 variveis e 18 observaes

A equao no apresenta um bom ajustamento e a varivel fluxo no significativa. Esse fato pode refletir uma dinmica no mercado habitacional que no pde ser captada no exerccio aqui realizado, devido pequena amostra. O resultado indica que a demanda por habitaes seria perfeitamente elstica, o que no possui nenhum suporte terico. Deve-se, portanto, relativizar tal resultado. O exerccio deve ser refeito com uma amostra maior, ao longo do tempo, bem como com dados menos agregados para se obterem outras concluses mais interessantes, como demanda por faixa de renda, efeito de subsdio sobre a demanda do consumidor, etc. A renda novamente tem impacto significativo sobre a demanda com uma elasticidade superior a 1. A taxa de juros tem efeito negativo, mas bastante reduzido sobre a demanda. Portanto, de acordo com os resultados obtidos, a construo civil possui um comportamento cclico, ou seja, um aumento na renda, pelo lado da demanda, eleva os preos dos novos imveis; um aumento no preo dos imveis resulta em maior oferta de novas habitaes. Obviamente, uma retrao na renda implica um impacto contrrio ao exposto. Com isso, tem-se uma importante concluso de poltica: o setor parece acompanhar o ciclo econmico, ou seja, durante um perodo recessivo, a

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construo agravaria o desemprego, e a retrao da renda e do nvel de atividades, por outro lado, reduziria os preos dos imveis. Alm disso, a taxa de juros tem maior impacto no financiamento das construtoras do que na demanda. Esse fato parece ser reflexo da poltica habitacional implementada nos ltimos anos, que concentrava fortemente os financiamentos no lado da oferta de novas habitaes.

4 CONCLUSES O trabalho realiza uma pequena reviso da teoria do funcionamento dos mercados habitacionais. Apresenta-se uma metodologia de estudo, com forte embasamento terico, ainda no empregada no caso brasileiro. O setor de habitao no Brasil de extrema importncia no s por ser um grande empregador de mo-deobra (principalmente, mo-de-obra desqualificada) como tambm pelo elevado dficit habitacional. Portanto, uma melhor compreenso desse segmento, no que diz respeito tanto aos aspectos tericos quanto aos empricos, torna-se relevante para a atual conjuntura. Como visto, apresentou-se o modelo de fluxo-estoque de Dipasquale e Wheaton, que possui estrutura simples, fcil de aplicao emprica, alm de boas concluses de poltica e previso para o comportamento futuro do mercado imobilirio. Como exerccio, fez-se uma aplicao para o caso do mercado habitacional da Regio Metropolitana de So Paulo. Esse teste emprico apresenta-se mais como uma ilustrao da aplicabilidade da teoria de D&W do que como resultado definitivo, uma vez que a base de dados bastante precria. No obstante, os resultados indicaram que a oferta de novas habitaes possui elasticidade-preo unitria, a taxa de juros e a do custo da terra urbana apresentaram uma elasticidade de 0,5. O custo da construo civil, apesar de apresentar um efeito negativo na oferta de novas habitaes, no foi significativo a um nvel de confiana de 10%. A demanda por novas habitaes apresentou resultado divergente do esperado, uma vez que esta mostrouse com elasticidade-preo maior que 1, isto , a habitao seria um bem elstico. Tal fato contraria algumas das caractersticas desse bem, como, por exemplo, o fato de ser este um bem necessrio e de valor elevado. Por outro lado, obtm-se um resultado interessante, que o do forte comportamento cclico do mercado habitacional, o que indica que o livre funcionamento desse mercado, no implica reduo imediata dos efeitos negativos de uma contrao no produto. Por fim, deve-se lembrar que o efeito da taxa de juros e o preo da terra tm praticamente o mesmo efeito sobre as novas habitaes. Assim, mostra-se claramente o grande impacto do mercado de terras urbanas sobre o mercado de habitao. Portanto, os formuladores de polticas devem estar atentos, no apenas questo do financiamento, mas tambm aos condicio-nantes do mercado de terras.

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Esses resultados, como j se ressaltou, devem ser analisados com cautela, dada a amostra reduzida utilizada para a anlise. Entretanto, o estudo vem encorajar novas pesquisas que utilizam a formulao terica apresentada e sua aparente e simples aplicabilidade. Espera-se, na continuidade deste trabalho, a utilizao de uma amostra de maior confiabilidade, para que se possa fazer outras inferncias sobre a dinmica dos mercados habitacionais.

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A DINMICA DOS MERCADOS HABITACIONAIS METROPOLINTANOS: ASPECTOS TERICOS E UMA...

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
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