POSECION PROPIEDAD Y COPROPIEDAD

La Posesin
Concepto
Es una determinada situacin de hecho. Significa el control fsico o material de una cosa. Es un concepto muy discutido pero hay dos puntos en los que no existen dudas: - La posesin es la presuncin de la propiedad. - La base de la posesin es la detentacin material Las dos teoras ms importantes son Savigny e Ihering. Para entender el concepto de posesin hay que partir de la base de que todo ordenamiento jurdico tiene que reprimir ciertos actos que perturben la disponibilidad de hecho de una cosa. En Roma la tutela de esa disponibilidad se realizaba mediante interdictos. stos slo miraban a la situacin de hecho por esta se conoce como possessio que el poder fsico sobre una cosa. El poseedor es la persona que tiene la disposicin de la cosa con independencia de que sea propietario o no y la situacin del poseedor es protegida por el ius honorarium.

Clases de posesin
a) Posesin iusta. Es la que no adolece di vicios. Los vicios son vi, clan y precaria. Posesin in iusta. Est afectada por los vicios posesorios que son: - Vi. La posesin adolece de violencia cuando se despoja de ella al anterior poseedor venciendo la resistencia que puede oponer. - Clan. La posesin adolece de clandestinidad cuando nace de forma secreta sin consentimiento y conocimiento del anterior poseedor. - Precario. La posesin es precaria cuando se ha obtenido a ttulo de favor. Esta posesin es justa frente a los terceros. b) Posesin de buena fe. El poseedor cree que no lesiona un derecho ajeno siempre que esa creencia no se funde en negligencia grave o desconocimiento inexcusable. Posesin de mala fe. El poseedor conoce su ilicitud. c) Posesin natural. Es la simple detentacin. Son poseedores naturales el arrendatario, el depositario, el comodatario, el usufructuario y la persona a la que el pretor se la otorga. Posesin ad interdicta. Es la ms frecuente y es la tenencia de la cosa con intencin de disponer de ella con exclusin de los dems. El efecto principal es la posesin interdicta. Se detentar:

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- En nombre propio. Posee en primer lugar el propietario que tambin es poseedor, el que tiene la cosa creyendo que es suya, el que tiene la cosa ilcitamente sabindolo. - En nombre ajeno. El acreedor pignoraticio, secuestratario, el enfiteuta, el superficiario. el precarista, el

Posesin civil. Tambin recibe el nombre de ad usucapionem. Es aquella que se apoya en una causa reconocida por el derecho como idnea para transferir la propiedad. Tiene que darse en ella los ttulos de buena fe y justo ttulo. La persona que posee civilmente es protegida por le pretor a travs de la actio publiciana.

Elementos de la posesin
Corpus.-Es el elemento material, la sujecin efectiva. Se reconoce cuando la persona se encuentra en contacto directo de la cosa. Poco a poco se va espiritualizando la posesin. Animus.-Los romanos no establecieron en qu consista el animus o intencin en la posesin. En el siglo XIX se defendieron dos teoras: a) subjetiva de Savigny. Para este autor el animus significa el intencin de comportarse como lo hara el propietario pero sin embargo hay algunas figuras en que se reconocen la posesin sin tener la intencin de tener la cosa para s como el caso del acreedor pignoraticio. Savigny para salvar estos obstculos, recure la idea de posesin derivada; la posesin transmitida por el titular originario. b) Objetiva sobre el animus de Ihering. Es la voluntad consciente de estar en una relacin de dominio sobre la cosa y lo que separa la detentacin y la posesin de l mera necesidad. La ley establece caso por caso cundo se debe tener y cundo no proteccin posesoria. La romanstica actual considera que el animus es la intencin no de ser dueo sino simplemente de tener la cosa para s y ejercitar sobre esa cosa un poder de hecho con exclusividad e independencia.

Adquisicin y prdida
Adquisicin.-Segn el concepto clsico la posesin se adquiere corpore et animo; se adquiere mediante una relacin corporal de la cosa con voluntad de dominio sobre ella. Para adquirir la posesin no se necesitaba ningn requisito formal. En cuanto al corpus, originariamente el requisito de la aprehensin material fue bastante riguroso. En las fuentes existen distintos casos donde se observan esa situacin y son casos denominados: a) Traditio clavium apud horrea. Era la entrega de las llaves de un almacn donde se encuentra depositada unas mercancas; equivaldra ala entrega material de las mismas.
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b) Signatio mercium.- Cuando se marcaba las mercancas con una contrasea por parte de quien las adquiras se consideraban entregadas. c) Traditio brevi manu. El que adquiere una cosa la tiene ya en su poder. d) Traditio longa manu. Se produce la entrega de la posesin con el simple sealamiento a distancia. e) Traditio constitutum possessorium. Cuando una persona que posee en nombre propio pasa a poseer en nombre ajeno. En derecho romano tambin se poda adquirir la posesin por intermediario. El pater familias poda adquirir a travs de los sometidos a su potestad como el filius familias o esclavo pero en derecho clsico no se poda adquirir en nombre ajeno. Ms tarde este principio perdi su vigencia al admitirse la adquisicin por medio del procurador.En poca Justiniano ya se admite la adquisicin por medio de persona libre pero para ello se exige el mandato especial o la ratificacin. En cuanto al animus ste se ve en abstracto; para categoras objetivas de relaciones. La ley dice en qu casos hay animus y en qu no.

Conservacin
La posesin se conserva mediante el nimo propio y la tenencia propia o ajena. En general se considera que no es necesaria una actuacin inmediata y constante. Esto se ve en el hecho de que se mantiene la posesin slo con el animo en el caso de los fundos que quedan aparte del nimo.

Prdida
Cuando desaparece el corpus, el animus o los dos se pierde la posesin. En cuanto al corpus hay que distinguir si el acontecimiento es de carcter permanente o transitorio y para ello hay que verlos en los distintos tipos de cosas. En cuanto a los muebles la conservacin de la cosa depende de la posibilidad de aprehender el objeto. Proteccin: interdictos posesorios Se hace a travs de los interdictos y son tres: Interdictos retinenda possessionis Para retener la posesin: a) Interdicto uti posidetis. Sirve para defender la posesin de cosa inmueble ye s a favor de la persona que en el momento de interponerlo est poseyendo de forma no viciosa frente al adversario. b) Interdicto utrubi. Se trata de defender la posesin de una cosa mueble y se concede a favor de la persona que ha posedo ms tiempo la cosa durante el ltimo ao. Esa posesin tiene que ser no viciosa frente al adversario. Este interdicto tiene que ejercitarse en el plazo de un ao desde que se ha sufrido la perturbacin.
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Interdictos recuperandae possessiones Para recuperar la posesin. a) Interdicto de vi o unde vi. Se concede a favor de la persona que ha sido expulsada de su fundo o se le ha impedido entrar en l por cualquier forma de violencia. Para poner este interdicto es requisito la posesin no viciosa frente al adversario y ejercitarlo en el plazo de ese ao en el que se haya realizado la violencia. b) Interdicto de vi armata o unde via armata. En este caso se interpone frente a l persona que ha expulsad de su fundo a otra con ayuda de gente armada. Se diferencia del anterior en que no tiene lmite temporal para su interposicin y adems frente a l nos e puede oponer la excepcin de posesin viciosa. c) Interdicto de precario. Se concede al que ha cedido una cosa en precario para recuperarla. Esa cosa poda ser mueble o inmueble.

PROPIEDAD
1.- DEFINICIN. En Derecho, la propiedad es el poder directo e inmediato sobre un objeto o bien, por la que se atribuye a su titular la capacidad de disponer del mismo, sin ms limitaciones que las que imponga la ley. Es el derecho real que implica el ejercicio de las facultades jurdicas ms amplias que el ordenamiento jurdico concede sobre un bien. Habitualmente se considera que el derecho de propiedad pleno comprende tres facultades principales: uso (ius utendi), disfrute (ius fruendi) y disposicin (ius abutendi), distincin que proviene del Derecho romano o de su recepcin medieval. Tiene tambin origen romano la concepcin de la propiedad en sentido subjetivo, como sinnimo de facultad o atribucin correspondiente a un sujeto. 2.- TEORA DE LA PROPIEDAD.El derecho de propiedad es el ms completo que se puede tener sobre una cosa: la cosa se halla sometida a la voluntad, exclusividad y a la accin de su propietario, sin ms lmites que los que marca la Ley o los provocados por "la concurrencia de varios derechos incompatibles en su ilimitado ejercicio" (limitaciones de carcter extrnseco). No obstante, el reconocimiento de que la propiedad, como institucin, est orientada a una funcin social,5 implica que en la actualidad existan limitaciones intrnsecas o inherentes al derecho; as como obligaciones que se derivan de la propiedad en s. En doctrina jurdica, especialmente aquellos ordenamientos con importante influencia latina, se considera que el dominio o propiedad est integrado por tres facultades o derechos:
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a.- Ius utendi El ius utendi es el derecho de uso sobre la cosa. El propietario tiene el derecho a servirse de la cosa para sus intereses y de acuerdo con la funcin social del derecho, siempre y cuando esas conductas no violen preceptos legales ya establecidos o causen lesiones a los derechos de otros propietarios. Por ejemplo, bajo el principio del ius utendi no podra un propietario de un bien inmueble justificar la tenencia de una plantacin de marihuana, al estar prohibida por la mayora de los ordenamientos jurdicos. b.- Ius fruendi El ius fruendi es el derecho de goce sobre la cosa. En su virtud, el propietario tiene el derecho de aprovechar y disponer los frutos o productos que genere el bien. La regla general es que el propietario de una cosa es tambin propietario de todo aquello que la cosa produzca, con o sin su intervencin. Los frutos pueden ser naturales o civiles. Los frutos naturales son aquellos que la cosa produce natural o artificialmente sin detrimento de su sustancias. En ese aspecto se distinguen de los denominados productos: as, tratndose de un manzanar, las manzanas son frutos naturales y la lea de los rboles son sus productos. Los frutos civiles estn constituidos por aquellas sumas de dinero que recibe el propietario por ceder a otro el uso o goce de la cosa. Usando el ejemplo anterior, el fruto civil que percibe el propietario del manzanar es la renta que le es pagada al darlo en arrendamiento. Tratndose de dinero, los frutos que percibe su propietario son los intereses. c.- Ius abutendi El ius abutendi es el derecho de disposicin sobre la cosa. El propietario, bajo la premisa de que la cosa est bajo su dominabilidad (poder de hecho y voluntad de posesin), puede hacer con ella lo que quiera, incluyendo daarla o destruirla (disposicin material), salvo que esto sea contrario a su funcin social: por ejemplo, el propietario de un bien integrante del patrimonio cultural no puede destruirlo y, de hecho, puede estar obligado a su conservacin. Del mismo modo, puede el propietario disponer de su derecho real (disposicin jurdica): as, puede enajenar la cosa, venderla, donarla y, en general, desligarse de su derecho de propiedad y drselo a otra persona; o incluso renunciar al derecho o abandonar la cosa, que pasara a ser res nullius. Son tambin actos de disposicin aquellos en los que el propietario constituye en favor de otra persona un derecho real limitado, como el usufructo, la servidumbre, la prenda o la hipoteca. 3.- CARACTERES DEL DERECHO DE PROPIEDAD El derecho de propiedad es un poder moral, exclusivo y perfecto, pero con carcter de limitacin y subordinacin, as como tambin perpetuo. Es un poder moral porque la apropiacin que se hace del bien es reflexiva y no instintiva, es decir, la destinacin al fin se hace previo el conocimiento del fin que se acepta libremente

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Es un derecho exclusivo, derivado de la limitacin esencial de la utilidad en muchos objetos, que no puede aplicarse a remediar las necesidades de muchos individuos a la vez. Por esta razn, no son bienes apropiables los llamados de uso inagotable o bienes libres, que existen en cantidades sobrantes para todos, como el aire atmosfrico, el mar o la luz solar.

Es un derecho perfecto. El derecho de propiedad puede recaer sobre la sustancia misma de la cosa sobre su utilidad o sobre sus frutos: de aqu deriva el concepto de dominio imperfecto segn que el dominio se ejerza sobre la sustancia (dominio radical) o sobre la utilidad (dominio de uso o sobre los frutos, dominio de usufructo).

Es un derecho limitado o restringido por las exigencias del bien comn, por la necesidad ajena y por la ley, y subordinado, en todo caso, al deber moral.

Es perpetuo, porque no existe un trmino establecido para dejar de ser propietario.

4.- CLASIFICACIN Se puede esquemticamente presentar la divisin de las varias especies de propiedad, de acuerdo a lo siguiente a.

Por sujeto Pblica, si corresponde a la colectividad en general. Privada, cuando el derecho es o est asignado a determinada persona o grupo y las facultades del derecho se ejercitan con exclusin de otros individuos.

Individual, si el derecho lo ejerce un solo individuo Colectiva privada, cuando el derecho es ejercido por varias personas

Colectiva publica, si la propiedad corresponde a la colectividad y es ejercida por un ente u organismo pblico. b.- Por naturaleza

Propiedad mueble, si puede transportarse de un lugar a otro.

Propiedad inmueble, o bienes races o fincas son las que no pueden transportarse de un lugar a otro Propiedad corporal, la que tiene un ser real y puede ser percibida por los sentidos, como una casa, un libro, entre otros Propiedad incorporal, si esta constituida por meros derechos, como un crdito, una servidumbre, entre otros c.- Por objeto

Propiedad de bienes destinados al consumo Propiedad de bienes de produccin

5.- MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD Los modos de adquirir la propiedad son aquellos hechos o negocios jurdicos que producen la radicacin o traslacin de la propiedad en
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un patrimonio determinado. A este modo de adquirir la propiedad se le llama tambin "ttulo" y existen diversas clasificaciones, por ejemplo:

A ttulo universal A ttulo oneroso y gratuito Originarios Derivados

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COPROPIEDAD
COPROPIEDAD.Propiamente no es una divisin del inmueble, mas bien es compartir el inmueble, es decir, el inmueble sigue conservando su unidad, sigue siendo uno solo, pero los propietarios son varios y cada uno tiene una participacin sobre el inmueble, dicha participacin se mide en porcentaje y puede ser el mismo entre los propietarios (iguales porcentajes sobre la totalidad del inmueble) o diferente (diferentes porcentajes). Particularmente los Copropietarios pueden decidir quin habita alguna parte del inmueble, pero legalmente todos son dueos de todo el inmueble, segn el porcentaje que le corresponda a cada uno. Para el caso de que alguno de los copropietarios quiera vender sus derechos, deber de notificar al otro copropietario ese hecho, porque todos los copropietarios tienen derecho, frente a extraos, para comprar los derechos de propiedad de uno de ellos, solo para el caso de que no hagan uso de ese derecho, podr una persona ajena comprar los derechos de copropiedad. En el caso prctico, para adquirir derechos de copropiedad, bastar que el dueo (si es uno slo quien ostenta el 100%) nos comparta su derecho de propiedad, en el porcentaje que sea necesario, por lo que nos vender ese porcentaje. Para el caso de que sea un copropietario el que nos venda, deber notificarse a los otros copropietarios previamente, si es su deseo adquirir el porcentaje de copropiedad en venta, si niegan su derecho o nada manifiestan, se entender que no quieren ejercer ese derecho y por lo tanto podrn venderse esos derechos a una tercera persona ajena a los otros copropietarios. En la escritura se consignar la venta de derechos de copropiedad y se generarn los impuestos, derechos, gastos y honorarios correspondientes al porcentaje que se est adquiriendo, adems se mandar a inscribir en el Registro Pblico de la Propiedad, donde se tomar nota del nombre de las personas que ostentan la propiedad del inmueble.

Caractersticas de la comunidad romana:

cada uno de los copropietarios tiene atribuida una cuota de participacin en el derecho compartido. Los copropietarios tienen libertad para adoptar los acuerdos convenientes para regular esa situacin de copropiedad. Pueden incluso determinar que se extinga esa copropiedad mediante la divisin de la cosa comn La copropiedad se concebe como una situacin transitoria Respecto a la cuota de participacin cada una de la copropiedad puede, sin consentimiento de los dems, realizar los actos de disposicin que considere oportuno, desligndose incluso de la situacin de copropiedad, (el copropietario puede ceder su cuota de participacin a otra persona y esa persona pasa a ser el nuevo copropietario Entre los copropietarios entre s y en relacin con la cosa comn no existe ms vnculo que la titularidad compartida del derecho de propiedad.
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Los particulares cuando se encuentran en una situacin de copropiedad pueden regular su situacin siguiendo las normas del CC, El patrimonio autnomo se presenta cuando dos o ms personas tienen un derecho o inters comn respecto de un bien, sin constituir una persona jurdica. En la copropiedad, cada condmino conserva los derechos de disposicin y administracin sobre el bien en proporcin a su cuota; en cambio, el patrimonio autnomo es un ente abstracto no sujeto a divisin, razn por la cual no son aplicables a este las reglas de la copropiedad. La sociedad conyugal constituye un patrimonio autnomo, por tanto corresponde a ambos cnyuges la administracin del patrimonio social (EXP. N 928-98. 02/09/1998). Propiamente no es una divisin del inmueble, mas bien es "compartir" el inmueble, es decir, el inmueble sigue conservando su unidad, sigue siendo uno solo, pero los propietarios son varios y cada uno tiene una participacin sobre el inmueble, dicha participacin se mide en porcentaje y puede ser el mismo entre los propietarios (iguales porcentajes sobre la totalidad del inmueble) o diferente (diferentes porcentajes). Tal vez podamos entender mejor el concepto si nos regresamos y primero entendemos el concepto de propiedad: derecho de usar, gozar (percibir sus frutos) y disponer de los bienes (venderlos, gravarlos, etc.), en forma absoluta, exclusiva y perpetua, dicho derecho es oponible y preferente a cualquier otra persona distinta al propietario. La ley dice que existe copropiedad cuando una cosa o derecho pertenece sin poder dividirse (pro-indiviso, dice la ley) a varias personas. De aqu que reitero, por definicin la copropiedad no da divisin de un inmueble. Es como si dijramos que "vamos a subir para abajo", es un absurdo legal hablar de divisin en una copropiedad, en realidad se comparte el inmueble. Particularmente los copropietarios pueden decidir quin habita alguna parte del inmueble, pero legalmente TODOS son dueos de TODO el inmueble, es decir, en los hechos cada copropietario puede habitar su vivienda, como si fuera un condominio, pero para la ley todos tienen derecho a usar todo el inmueble, si en algn momento llegare a liquidarse la copropiedad (venta o ruina del inmueble) a cada copropietario le corresponder segn el porcentaje de cada uno. Para el caso de que alguno de los copropietarios quiera vender sus derechos, deber de notificar al otro copropietario ese hecho, porque todos los COPROPIETARIOS TIENEN DERECHO, FRENTE A EXTRAOS, PARA COMPRAR LOS DERECHOS DE COPROPIEDAD DE UNO DE ELLOS, solo para el caso de que no hagan uso de ese derecho, podr una persona ajena comprar los derechos de copropiedad. En el caso prctico, para adquirir derechos de copropiedad, bastar que el dueo (si es uno slo quien ostenta el 100%) nos comparta su derecho de propiedad, en el porcentaje que sea necesario, por lo que nos vender ese
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porcentaje. Para el caso de que sea un copropietario el que nos venda, deber notificarse a los otros copropietarios previamente, si es su deseo adquirir el porcentaje de copropiedad en venta, si niegan su derecho o nada manifiestan dentro de los siguientes 8 das, se entender que no quieren ejercer ese derecho y por lo tanto podrn venderse esos derechos a una tercera persona ajena a los otros copropietarios. En la escritura se consignar la venta de derechos de copropiedad y se generarn los impuestos, derechos, gastos y honorarios correspondientes al porcentaje que se est adquiriendo, adems se mandar a inscribir en el Registro Pblico de la Propiedad, donde se tomar nota del nombre de las personas que ostentan la propiedad del inmueble. La razn de que la ley prefiera a un copropietario para comprar antes que a un extrao, es que legalmente no es deseable la copropiedad, ya que en la prctica resulta muy problemtica. Es por esta razn que la ley prefiere consolidar la propiedad en una sola persona antes que seguir conservando la copropiedad con otra persona. La notificacin al copropietario a que me refiero arriba, deber hacerse a travs de Notario o por medio de un Juez, lo cual conlleva un pequeo trmite judicial con sus respectivo tiempo y gastos, para que de esa forma conste de manera fehaciente que se hizo del conocimiento del copropietario los trminos y condiciones de la venta. Si son varios copropietarios se tendr que notificar a cada uno de ellos, por separado. La ley prev que nadie puede permanecer en la indivisin por siempre, cuando el bien puede dividirse, es decir permite "cmoda divisin", no hay problema, podrn seguirse los pasos que siguen a continuacin, el problema es cuando ni permiten cmoda divisin, ni tampoco todos los copropietarios quieren vender, como podra ser por ejemplo un departamento donde 2 personas son dueos, uno quiere vender pero el otro no y ese otro tampoco quiere comprar la parte del vendedor, ni el vendedor puede comprar la del otro (tpico pleito mexicano entre hermanos) pues bien, la nica salida que queda es la del juicio (tpica solucin mexicana) el Juez ordenar la venta por remate del bien y el precio que pague el que lo adquiera se repartir entre los copropietarios segn el porcentaje de cada uno y como toda solucin mexicana, los 2 perdern por necios porque en el remate el inmueble tendr que venderse barato y para colmo ambos habrn gastado en abogados.

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